新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初6851号原告：胡某某，女，1976年12月11日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：吕国定，新疆赛天律师事务所律师。被告：吴某，男，1979年1月23日出生，住乌鲁木齐市米东区。被告：苏某，女，1987年3月29日出生，住乌鲁木齐市米东区。二被告共同委托诉讼代理人：马晓霞，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。二被告共同委托诉讼代理人：马晓燕，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。原告胡某某与被告吴某、苏某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托诉讼代理人吕国定、被告吴某、苏某的共同委托诉讼代理人马晓霞、马晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年8月2日签订的农村宅基地及房屋出售协议书无效；2、被告返还购房款550,000元；3、被告支付违约金154,000元（本金550,000元×按照民间借贷中的月息2%计算×2018年8月2日付款之日至2019年10月2日起诉之日共计14个月）；上述合计704,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。2019年11月28日，原告撤回要求确认原、被告2019年5月28日签订的农村宅基地及房屋出售协议书无效的诉讼请求。事实和理由：2018年8月2日，原、被告签订农村宅基地及房屋出售协议书，被告将位于乌鲁木齐市米东区的宅基地及房屋面积共240平方米出售给原告，约定该宅基地及所属一切基础设施及水电等归原告所有，售价550000元，交付时间2018年8月2日。协议签订后，原告陆续向被告支付了550000元，但被告至今未将涉案房屋交付给原告。后原告得知农村宅基地不能买卖，被告未将收取的550000元返还给原告，为维护原告合法权益，将二被告起诉至法院，要求二被告作为夫妻承担连带责任。二被告吴某、苏某共同辩称：同意确认原、被告2018年8月2日签订的农村宅基地及房屋出售协议书无效，但不同意原告其他各项诉讼请求。第一、原告将吴某和苏某列为被告，起诉主体有误。原告与被告吴某订立协议所出售房屋及院落属于被告父亲吴明清所有，吴某代表其父亲对外出售院落签订协议并收取转让款550,000元，被告吴某将购房款给了父亲吴明清。第二、协议是原告和吴某签订的，吴某妻子苏某和本案没有关系，在本案中不应当承担责任。第三、原告明知该院落的权属在吴某父亲吴明清名下，且自己没有权利购置三道坝南路涉案宅院，在此情况下，原告自愿坚持冒着风险购置涉案院落，其最初的购置目的是希望高额获利，后因征购无望，又委托被告吴某将该院落在58同城以及其他地方联系其他买主，所以被告不应当承担违约金。经审理查明：原告胡某某称其户籍所在地为乌鲁木齐市米东区，户籍性质为非农业户口。2018年8月2日，被告吴某（甲方）与原告胡某某（乙方）签订《农村宅基地及房屋出售协议书》，协议约定：“甲方将其位于乌鲁木齐市米东区的宅基地出售给乙方，该宅基地登记面积共240平方米。具体位置东至刘永祥西至朱超齐北至曹建忠。该宗地的出售价格为560000元。宅基地交付时间为2018年8月2日。本协议签订后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔应向乙方全额退还宅基地出售款560000元，并偿付违约金1700000元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失。在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无法进行交付，甲方应支付给乙方违约金2200000元。2018年8月2日，被告吴某收取原告购房款500000元，8月21日收取30000元，2019年5月20日收到20000元。至本案诉讼期间，被告尚未向原告交付房屋及土地。2019年5月28日，被告吴某、苏某（夫妻关系）与原告胡某某签订《以屋抵债协议》，协议记载：“本人吴某于2018年8月2日借胡某某现金550000元，因无力还款现经双方协议决定以屋抵债。本房屋位于乌鲁木齐市米东区，建筑面积200，土地使用面积240。四至为东至刘永祥南至朱超齐西杨文才北马路。”上述查明事实有宅基地及房屋出售协议、以屋抵债协议、收条及庭审笔录在卷为证。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用非农业建设。本案中，被告吴某将宅基地转让给非本集体组织成员原告胡某某，双方签订的转让协议违反上述规定，属无效合同，原告胡某某要求确认其与被告吴某2018年8月2日签订的转让协议无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告要求被告返还购房款550,000元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。本案中，原告要求被告向其支付违约金154,000元的诉讼请求，因原、被告双方转让协议约定一方违约应赔偿违约金1,700,000元，但约定的违约金金额过高，本院以违约造成的实际损失为基础，综合考虑本案中对于房屋出售行为被告具有主要过错，原告具有次要过错之因素，对于原告方主张的违约金予以支持25,457.25元（房款530,000元×月息4.875‰×自2018年8月2日收款之日至2019年10月2日共计14个月×过错比例70%+房款20,000元×月息4.875‰×自2019年8月2日收款之日至2019年10月2日共计2个月×过错比例70%）。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。本案中，二被告系夫妻关系，且二人在2019年5月28日《以屋抵债务协议》上共同签字，故应对上述债务承担连带给付义务。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、原告胡某某与被告吴某于2018年8月2日签订的《宅基地及房屋出售协议》无效；二、被告吴某、苏某向原告胡某某退还购房款550,000元；三、被告吴某、苏某向原告胡某某支付违约金25,457.25元。上述第二至三项费用共计575,457.25元，被告吴某、苏某应于本判决生效后五日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件起诉标的额704,000元，本院核定给付金额575,457.25元。占诉讼标的81.74%。案件受理费10,840元，因适用简易程序，受理费减半收取5,420元（原告预交），原告承担18.26%，即989.69元；被告承担81.74%，即4,430.30元，邮寄送达费120元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 张 娜二〇一九年十二月五日书记员 刘纹汐