安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2781号原告（反诉被告）：黄祖敏，男，1990年3月6日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。原告（反诉被告）：何晓春，女，1994年10月5日出生，汉族，住四川省仪陇县。以上两原告共同委托诉讼代理人：管剑超，安徽宣郎律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠光集团郎溪房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县。法定代表人：李云青，该公司董事长。委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。原告黄祖敏、何晓春与被告珠光集团郎溪房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“珠光公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年11月20日，被告珠光公司向本院提起反诉，本院立案后，将本案转为简易程序，对本诉和反诉进行了合并审理。2019年11月25日，本院依法公开开庭进行审理。原告(反诉被告)黄祖敏、何晓春共同委托诉讼代理人管剑超、被告（反诉原告）珠光公司的委托诉讼代理人李淑虎、毛家云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄祖敏、何晓春向本院提出诉讼请求：1、判令珠光公司向黄祖敏、何晓春给付迟延履行违约金合计9538元【珠光公司迟延履行违约金：530640元（已付房款）*0.00012*156天（2019年5月2日至2019年10月4日）=9934元，黄祖敏、何晓春逾期付款违约金：330000元（逾期应付房款）*0.0001*12天（2017年11月11日至2017年11月22日）=396元），两笔违约金互相抵扣后珠光公司应支付违约金：9934元-396元=9538元】；2、本案受理费用由珠光公司承担。事实和理由：黄祖敏、何晓春系夫妻关系。2017年10月10日，黄祖敏、何晓春与珠光公司签订了《商品房买卖合同》，购买珠光公司开发的位于郎溪县建平镇珠光国际13幢2单元1405室商品房，合同约定房屋总价款为530640元，付款方式为黄祖敏、何晓春于2017年10月10日前付清首付款200640元整，余款330000元于2017年11月10日前办理银行按揭贷款。2017年10月10日，黄祖敏、何晓春向珠光公司给付了200640元首付款，同年11月22日，黄祖敏、何晓春在中国建设银行郎溪支行办理银行按揭贷款事宜，并与该行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，目前正依约按月归还银行贷款。根据《商品房买卖合同》第七条、第八条以及第九条之规定，黄祖敏、何晓春逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，黄祖敏、何晓春按日向珠光公司支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。珠光公司应当在2019年5月1日前，将经综合验收合格及综合查验备案的案涉房屋交付给黄祖敏、何晓春。若珠光公司逾期交付超过30日，黄祖敏、何晓春要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，珠光公司按日向黄祖敏、何晓春支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同签订后，黄祖敏、何晓春迟延12天履行付款义务，珠光公司也未按合同约定期限及时交付符合约定的案涉房屋给黄祖敏、何晓春。经黄祖敏、何晓春多次催要后，珠光公司销售人员于2019年10月2日电话通知黄祖敏、何晓春于同年10月4日至珠光公司处办理交付案涉房屋手续，累计迟延156天。2019年10月14日，珠光公司通知黄祖敏、何晓春签订补充协议，珠光公司就面积误差退黄祖敏、何晓春48元，总房款为530592元，但该退款至今未交付给黄祖敏、何晓春。故黄祖敏、何晓春特具状本院，请求判如诉请。珠光公司辩称，1、珠光公司房屋施工过程中，由于项目设计商品混凝土标号过高，导致原材料匮乏，无法按期进行施工，造成了工期延长；2、省环保部门经常来郎溪县检查，政府令所建房屋停工，不允许建设，由此导致工期延长，对于上述两原因引起的工期延长的天数，在计算时应予以扣减；3、本案中，黄祖敏、何晓春计算的逾期违约天数错误，应当是2019年5月2日至10月4日，共计155天。珠光公司向本院提出反诉请求：1、判令黄祖敏、何晓春向珠光公司支付逾期付款违约金4752元【330000元×120天（2017年12月10日-2018年4月9日）×万分之1.2】；2、判令反诉案件诉讼费用由黄祖敏、何晓春承担。事实与理由：2017年10月10日，黄祖敏、何晓春与珠光公司签订《商品房买卖合同》，约定由黄祖敏、何晓春购买珠光公司开发的珠光国际小区13幢2单元1405室，建筑面积109.41平方米，总价530640元，合同第六条付款方式及期限约定：黄祖敏、何晓春于2017年10月10日前付清首付款200640元，剩余房款330000元于2017年11月10日前办理银行按揭贷款。合同还对违约责任、交付期限等进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，黄祖敏、何晓春于2017年10月10日前支付200640元首付款，但未按照合同约定在2017年11月10日前办理银行按揭贷款。因黄祖敏、何晓春延期办理银行按揭贷款，致使珠光公司直至2018年4月9日才收到贷款银行转账支付的330000元购房尾款。黄祖敏、何晓春未按合同约定期限办理按揭贷款并支付购房款尾款的行为系逾期付款，构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超过90日后，合同继续履行的，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，黄祖敏、何晓春应按日向珠光公司支付逾期应付款万分之1.2的违约金。本案中，双方约定于2017年11月10日前办理按揭贷款，办理按揭贷款后正常放款时间一般为一个月，因此，购房款全款到账时间应为2017年12月10日。现购房款实际到账时间为2018年4月9日，逾期120天，按照日万分之1.2计算，应为4752元。另，贷款过程为：珠光公司与黄祖敏、何晓春签订合同后，联系合作方银行，实际是由黄祖敏、何晓春将材料交给珠光公司置业顾问，由置业顾问协助黄祖敏、何晓春去银行办理贷款手续。珠光公司遂提出反诉，请求支持反诉请求。黄祖敏、何晓春对珠光公司的反诉辩称，黄祖敏、何晓春逾期付款的天数为12天，并且适用的应是逾期90日之内的违约责任，具体理由如下：1、根据《商品房买卖合同》第六条第3款约定，黄祖敏、何晓春的义务是于2017年10月10日前付清首付款200640元，剩余房款330000元于2017年11月10日前办理银行按揭贷款。黄祖敏、何晓春在2017年10月10日付清首付款后，于2017年11月22日办理了银行按揭贷款。根据该条款的约定，黄祖敏、何晓春于2017年11月22日即履行完毕合同义务，至于银行何时将案涉房屋贷款支付给珠光公司，不是案涉合同约定的黄祖敏、何晓春应承担的义务，也不是黄祖敏、何晓春能预见和控制的范畴。珠光公司将银行迟延支付案涉房屋贷款的责任转嫁给黄祖敏、何晓春，没有事实和法律依据，也有悖于诚实信用原则；2、依据《商品房买卖合同》第七条第一款之规定，黄祖敏、何晓春逾期在90日之内，应当自应付款期限之第二天即2017年11月11日至当月22日共计12天，以330000元为基数，按照日万分之1的违约金标准承担违约责任，而并非是珠光公司在反诉请求里适用的超过90日的标准。在本诉中，黄祖敏、何晓春为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、结婚证，证明：黄祖敏、何晓春系合法的夫妻关系；2、企业信息公示查询单一份；证明：珠光公司主体适格；3、《商品房买卖合同》一份、《面积误差补充协议》复印件一份，证明：（1）2017年10月10日，黄祖敏、何晓春购买珠光公司预售珠光国际小区13幢2单元1405号房屋，建筑面积为109.41平米，房屋总价款为530640元，支付方式为黄祖敏、何晓春于2017年10月10日前付清首付款200640元，剩余房款330000元于2017年11月10日前办理银行按揭贷款，珠光公司退面积差48元给黄祖敏、何晓春；（2）合同约定珠光公司应当于2019年5月1日前将经综合验收合格、综合查验备案的案涉房屋交付给黄祖敏、何晓春，逾期超过90日后，黄祖敏、何晓春要求继续履行合同的，合同继续履行，自2019年5月1日的第二天起至实际交付之日止，珠光公司按日向黄祖敏、何晓春支付已交付房价款万分之1.2的违约金；（3）合同约定黄祖敏、何晓春如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限第二天起至全部全额支付应付款之日止，黄祖敏、何晓春按日向珠光公司支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；4、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明：2017年11月22日，黄祖敏、何晓春就330000元向中国建设银行郎溪支行办理了抵押贷款；5、安徽增值税普通发票一份，证明：（1）黄祖敏、何晓春已经履行完毕全部付款义务；（2）2019年10月3日，珠光公司将购房发票开具给黄祖敏、何晓春。珠光公司对黄祖敏、何晓春在本诉中所举证据的质证意见为：对证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议，但需补充的是珠光公司实际收到余款的时间是2018年4月9日，黄祖敏、何晓春于2017年11月22日只是将办理按揭贷款的手续完成，并没有在该日支付购房尾款。在本诉中，珠光公司未提供证据。在反诉中，珠光公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、珠光公司营业执照，证明：珠光公司的主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明：双方签订《商品房买卖合同》和该合同中关于相关权利义务的约定，合同第六条与第七条约定了由买受人承担办理按揭贷款义务及若存在逾期付款的违约责任；3、收据两张，证明：黄祖敏、何晓春于2017年10月10日前支付购房首付款；4、银行结算账户收款凭证一张，证明：珠光公司于2018年4月9日收到银行划拨的购房款尾款330000元，结合《商品房买卖合同》，能够证明黄祖敏、何晓春存在逾期付款的事实；5、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明：案涉房屋办理了按揭贷款，办理贷款的时间存在逾期，黄祖敏、何晓春没有按照《商品房买卖合同》的约定办理按揭贷款手续，存在违约行为。黄祖敏、何晓春对珠光公司在反诉中所举证据的质证意见为：对证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议，对证据4的证明对象有异议，该组证据只能证明珠光公司于2018年4月9日收到银行转账，并不能证明银行逾期转账是由黄祖敏、何晓春的原因导致。在反诉中，黄祖敏、何晓春未向本院提交证据。本院对黄祖敏、何晓春及珠光公司所提交的证据审核认定如下：黄祖敏、何晓春所举证据1、2、4形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；证据3中的《商品房买卖合同》形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，本院予以采信；就面积差款，黄祖敏、何晓春在庭审中陈述仅签订相关协议，但款项未退，珠光公司也未提交证据证明已将面积差款予以退还，故本院分析认为证据3中的《面积误差补充协议》与本案审理不具关联性，依法不予采信；珠光公司对黄祖敏、何晓春所举证据5真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议，本院分析认为该份证据具有证据资格，依法予以采信。珠光公司所举证据1、2、3形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；证据4、5形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：珠光公司系郎溪县珠光国际小区的开发商。黄祖敏、何晓春（买受人）于2017年10月10日与珠光公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向珠光公司购买郎溪县珠光国际小区13幢2单元1405号商品房一套，合同约定房屋建筑面积为109.41㎡，总价为530640元。合同第六条约定，买受人于2017年10月10日前付清首付款200640元，剩余房款330000元于2017年11月10日前办理银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2019年5月1日之前将经分期综合验收合格及综合查验备案的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、规划设计变更或遇到重大技术问题而导致建设期延长的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同补充协议第二条关于按揭贷款的补充约定为：2、若买受人委托出卖人代办按揭审批手续，需于《商品房买卖合同》签订时向出卖人交齐所有相关资料及证明，银行批准买受人按揭申请后，买受人按银行或出卖人通知（但不限于电话或信息通知）三日内必须到指定银行签署《个人住房借款合同》，并向有关部门缴纳相关费用，否则买受人须承担逾期付款的违约责任。合同签订前，黄祖敏、何晓春于2017年10月2日支付定金10000元；于签订合同当日支付首付款尾款190640元。合同签订后，黄祖敏、何晓春将相关贷款资料交给珠光公司，由珠光公司代为协助办理按揭贷款。2017年11月22日，黄祖敏、何晓春与中国建设银行股份有限公司郎溪支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定向中国建设银行股份有限公司郎溪支行申请办理购房贷款330000元，贷款期限为2017年12月27日-2037年12月27日，账户为62×××62，合同同时授权银行直接将贷款资金从贷款账户划付至珠光公司账户。珠光公司作为保证人在合同上盖章。2018年4月9日，中国建设银行股份有限公司郎溪支行将贷款在上述账户划至珠光公司账户。2019年10月3日，珠光公司开具了增值税普通发票，开票金额530592元。另查，黄祖敏、何晓春陈述珠光公司于2019年10月4日交房。本院认为，黄祖敏、何晓春与珠光公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。黄祖敏、何晓春依照合同约定完成了支付购房款义务，珠光公司应当依照合同，于2019年5月1日前将房屋交付黄祖敏、何晓春使用。珠光公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。珠光公司抗辩系其他原因导致逾期交房，但未提供任何证据证明，对其抗辩意见，本院不予采信。现珠光公司未能举证证明交付案涉房屋时间，故本院以黄祖敏、何晓春自认的2019年10月4日认定交付房屋时间，黄祖敏、何晓春主张逾期日期自2019年5月2日计算到2019年10月4日，共计156天，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。依照双方合同第九条约定，珠光公司应当支付的违约金数额为9934元（530640元×0.12‰×156天），现黄祖敏、何晓春自愿将违约金数额按照9538元计算，符合法律规定，本院予以支持。关于珠光公司的反诉部分，根据双方合同约定，黄祖敏、何晓春应当于2017年11月10日前申请办理银行按揭贷款，现经查明，黄祖敏、何晓春将所有贷款资料交由珠光公司，由珠光公司代为协助办理。且实践中，办理商品房按揭贷款需要开发商、购房户相互协助配合并共同提供材料，贷款合同不仅需要购房户签字，也需要开发商提供担保并盖章。黄祖敏、何晓春虽在2017年11月22日签订合同，但案涉贷款系黄祖敏、何晓春将材料交至珠光公司，由珠光公司代为协助办理，且根据双方补充合同约定，如黄祖敏、何晓春在银行或珠光公司通知其到银行签署合同，黄祖敏、何晓春在三日内不予签订，视为违约。故珠光公司主张黄祖敏、何晓春违约，应当举证证明银行或该公司通知黄祖敏、何晓春签订合同的具体日期，现珠光公司并未举证证明，应承担举证不能的责任。综上，珠光公司主张黄祖敏、何晓春违约，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）黄祖敏、何晓春逾期交付房屋违约金9538元；二、驳回被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担；反诉受理费25元（已减半收取），由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  乔瑞二〇一九年十二月十三日书记员  刘畅