文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初24704号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼。法定代表人：汪香澄，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠彦，重庆合煌律师事务所实习律师。被告：李山山，男，1978年3月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：唐玲，女，1986年3月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李山山，本案被告同时系被告唐玲丈夫。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称“天骄公司”）与被告李山山、唐玲物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告天骄公司的委托诉讼代理人吴俊逸、江惠彦，被告李山山、唐玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天骄公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即向原告支付拖欠自2016年10月至2019年4月的物业管理费7951.8元及违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月，原告与重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据合同约定由原告对协信阿卡迪亚小区进行物业服务。被告作为阿卡迪亚小区业主，享受了原告提供的物业服务，依法应支付物业服务费。但是被告未按时交纳物业服务费，经原告多次上门催收，仍未履行交纳义务。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告为维护合法权益，遂向法院提起诉讼。被告李山山、唐玲辩称，金额有问题，服务不到位。对方承诺我2015年9月到2017.10月份物业费打八折，我说先交纳4000元，他们不收。我是59栋，电梯存在漏水和运行不正常的情况，电梯运行起来噪音很大，运行过程中经常突然停下来或者坠落的情况，电梯门上贴了很多广告，影响安全。室内可视电话、弱电系统和烟雾报警系统从接房到现在没有正常运行。59栋门禁经常没上锁，大厅后门没有扶手，已经报给他们很多次了，至今都没有处理。车库的门禁经常坏，而且每次都是我们业主提醒他们催促他们，在2019年6月5号以前，天悦组团门禁岗位亭处没人值班，门上经常挂着正在巡逻的牌子。消防问题，整个消防系统2018年以前都无法正常使用，2017年7月重庆市房管局主任协同开发商及物业代表在小区内走访进行了核实，事实真实存在。天悦组团59栋清洁问题到目前无专职的清洁工且59栋大门对面堆放了几年的树枝，本月25号才解决。2019年7月15号以前收到律师的电话催缴物业费问题，本来以反映小区的电梯漏水、消防和岗位亭、弱电系统等问题后，物业在2019年6月5号在物业天悦组团业主群公布6月5日在岗位亭正式有保安值班。我是2016年3月份申请房屋装修，三月底发现阳台客厅下水管漏水，汇报物业协调解决，但物业来了以后一直没解决，6月18日再次向物业提出解决漏水问题但还是未解决。到2016年7月房屋装修完毕发现该处漏水严重再次向物业提出解决问题才得以解决。在2017年8月发现入户门口瓷砖上有红笔划有大圆圈，于是在业主群讨论是否是小偷踩点，物业知道此事后马上上门了解此事，得到的结论瓷砖内部空壳需要整改，承诺年底前解决完，但后面一直没有处理该问题。直到2018年11月21日本然把该问题再次向物业反映，物业派人上门处理问题回来发现该瓷砖四周仅用不知是什么白色的物体填充了而且地下掉了很多填充物。物业告诉我已经取下瓷砖重新解决，事实并非如此，存在安全隐患。本组团楼下涉及原告租赁出去的健身房，他们安装的锅炉，没有安全资质，安在我们住宅楼下，对我们居住安全有很大的隐患。我们是二楼，整个一层楼每家楼都是被水淹过的，物业从2015年承诺整改，到现在都没有整改，忽悠了我们。物业的服务态度不好，反应问题一周过后，有时候一个多月都不回复。涉及到对外经营的东西从来不跟业主协商，没有收入公示。本院经审理认定事实如下：李山山、唐玲系重庆市渝中区石油路102号协信阿卡迪亚小区房屋（建筑面积128.29平方米）的业主。重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司（甲方）与天骄公司（乙方）签订《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》约定由乙方对协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区提供前期物业服务。乙方提供的物业服务应达到约定的标准。物业共用部位的维修、养护和管理，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方及业主提出报告与建议，根据甲方和业主决定，组织维修。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方及业主提出报告与建议，根据甲方和业主决定，组织维修或者更新改造。乙方服务违反本合同的约定，未能达到本合同“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失。物业服务费收费标准（按建筑面积计算），高层住宅物业服务费2.00元/平方米·月计收；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。业主、使用人违反前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本合同期限自2010年8月18日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。上述合同签订后，原告为涉案物业提供了物业服务。但被告未按约缴纳物业管理服务费。审理中，本院前往涉案小区进行实地勘验走访，发现该小区存在部分门禁系统失效、生活垃圾未及时清运、部分墙面渗水发霉、部分消防设施缺损等问题。庭审中，原告提交整改记录一份及整改照片一组，拟证明其于2018年8月起针对案涉小区的消防设备、电梯及路面等物业服务瑕疵及本院勘验走访发现的部分问题已经进行了改进。上述事实，有《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》、房屋权属信息、照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用;第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与建筑单位签订了前期物业服务合同，约定该小区由原告提供物业服务。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告对合同约定的物业提供了物业服务。被告应当依法交纳物业费。但结合被告的抗辩及原告提交的整改记录，证明涉案小区的消防设施等在2018年8月以前存在较大缺陷，本院认为对2018年8月前的物业费酌情按应付物业费的80%计收，计算标准为1.6元/平方米·月。结合被告的抗辩及本院走访调查结果，原告整改后提供的物业服务仍存在较大缺陷，同时考虑被告后续整改情况，对2018年9月至2019年4月期间的物业费按应付物业费的90%计收，计算标准为1.8元/平方米·月。综上，本院依法确认被告欠费金额为：1.6元/平方米·月×128.29平方米×23个月=4721.07元（2016年10月至2018年8月），1.8元/平方米·月×128.29平方米×8个月=1847.38元（2018年9月至2019年4月），共计6568.45元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李山山、唐玲于本判决生效后十日内向原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付2016年10月至2019年4月的物业服务费6568.45元；二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告李山山、唐玲负担20元，原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 许坤霖二〇一九年十二月十二日法官助理 张再举书 记 员 李霜霜