江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初2575号原告：吴风发，男，1971年8月17日出生，汉族，户籍地址：湖北省阳新县洋港镇中罗村六组，现住湖北省阳新县龙港镇官庄街86号，身份证号码：420222197108176112。被告：江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区浔南大道8号，统一社会信用代码：91360402087139928N。法定代表人：汤元艺，执行董事。委托诉讼代理人：熊敦荣，公司职工。原告吴风发与被告江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司（以下简称天禧公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴风发、被告天禧公司委托诉讼代理人熊敦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴风发向本院提出诉讼请求：1、要求被告补足拖欠原告业主2018年6月1日至2019年5月31日的店铺租金466589×8%－5779.46＝31547.84元；2、判令解除吴风发与江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司于2014年1月21日签订的《委托经营管理合同》；3、本次诉讼所有费用由被告承担。事实和理由：一、2014年1月21日原告购买了店铺商贸B1192，并和被告签订了一份双方权利义务严重不对等的《委托经营管理合同》，其中有关返租条款没有明确约定原告业主店铺返年租金具体金额，被告公司涉嫌设置商业陷阱、合同欺诈，显失公平。被告设置的商业陷阱有：a、被告同托管商贸城承租商户签订的承租合同把总收入分成三块，一是物业费，二是管理费，三是租金。物业费和管理费用很高合计712.321588万元，租金较低511.179622万元。整个托管商贸城总收入1223.507210万元（其中不包括被被告优惠租金612.100446万），物业费和管理费占总收入一半以上，都归了被告九江天禧公司，不到托管商贸城收入一半的低价租金才是返给原告业主的租金，严重违背一般商业规律，也严重违背平等、自愿、公正、诚信、等价有偿、风险共担等有关条款，侵犯业主的合法权利。《合同法》第六十条要求被告九江天禧公司在签合同之前应该尽到解释、说明、告知的义务。被告在同原告签订《委托经营管理合同》时故意隐瞒物业费和管理费不计入租金事实，故意隐瞒把商贸城未出售面积高价计入托管商贸城物业总价值分摊租金的事实，是典型合同欺诈。b、不到托管商贸城收入一半的低价租金中又被被告九江天禧公司强行占去租金中的15%作为物业管理费。c、返租金计算公式为：店铺租金=店铺合同价值÷托管商城物业总价值×实际收取租金总额×85%，没有明确约定原告业主店铺年返租具体金额，店铺合同价值是固定的，而托管商贸城物业总价值是变量可以被被告随意曲解无限增大。被告将部分没有出卖出去的商场面积高价计入总物业反而分摊到更多租金。d、原告业主4次被被告九江天禧公司剥削，一是占有整个托管商贸城一半收入以上的物业费和管理费；二是占有租金的15%；三是占有大量没有卖出去的商场面积无偿分摊到大量租金；四是占有没有到返租期限业主购买店铺分摊的租金。整个托管商贸城收入中86%以上的收入都被被告强占而去。被告得到的总收入超过1223.507210万－200.24568万＝1023.26153万元多，其中不包括被被告九江天禧公司优惠租金612.100446万。e、按照这个租金计算模式，业主分摊到的租金所剩无几，也就是所谓实际收益率半年为0.27-0.29%的原因。依据2019年5月《受托经营管理商铺收入汇总表》和《物业总价值汇总表》，2018年12月23日以前业主所得返租金为200.24568万（含2018年12月23日前部分已经购房但没到返租期限业主店铺分摊租金），占总收入1223.507210万元的16.36653%，实际返租到老业主账户所得租金不会超过180万。f、被告天禧公司将整个商业风险全部转嫁到原告业主身上，严重背离正常的商业投资回报率。原告业主购房本金为466589元，契税办证22918.25元，合计489507.25元，按存入银行大额3年固定存单利率计算本息合计489507.25×4.5%×3＋489507.25＝555590.70元，第四年转存入银行每年固定利息是25001.58元，而现在原告业主每年从托管商城得到的返租金是5779.46元。原告业主是高投资、高风险、低回报。被告九江天禧公司是低投入、无风险、高回报。据此原告认为：1、依据物权法、民法、合同法，已售商贸城面积已经是业主私有财产。2、业主已售商贸城面积产生的所有收入物权也应是全体购房业主的（用益物权）。3、由商贸城产生的物业费、管理费不计入租金是非法不合理的。4、商贸城没有出售的面积只有在已经出租的情况下才可以分摊租金，没有出租的情况下是没有权利分摊租金的。5、分摊租金时未售面积已经出租的单价只能参考已售单价计算。6、天禧公司既向承租商户收取物业费和管理费，又向原告托管业主收取总租金15%作为管理费，这是重复收费。7、被告天禧公司无权擅自优惠租金，将整个商业风险全部转嫁到原告业主身上。二、被告九江天禧公司没有切实履行委托经营的责任和义务。1、商贸城AB栋总面积合计7.025521万平方，依据《业主店铺收益调整表》中说应收租金252.82万，若商场出租每平方40元，6个月应收租金推算出已经出租面积为2528200÷40÷6＝10534.1667即1.05341667万平方。由以上数据推出商场实际出租率1.5341667万÷7.025521万×2＝29%。实际出租率太低。2、据被告2018年12月11日的《专项审计报告》，商场实际出租率为83%，依据以上数据可推算出半年商场实际应收总收入约为7.025521万×40×6×83%＝1433.20404万。而被告九江天禧公司在2019年初《业主店铺收益调整表》中说应收租金252.82万，两者相差1433.20404万－252.25万＝1180.95404万元。3、原告业主得到的半年返租金为购房总款的0.27-0.29%，严重背离正常的商业投资回报率。4、依据有关租金协议纪要，业主已买总物业价值是5.68518592亿元，据估算其中约20%业主未到返租期，半年购房总价8%应返租金1819.25952万元。目前红星美凯龙国际家居100%出租，总面积7.025521万，若平均单价50元每平，则产生租金半年总收入是2107.6563万。依据2019年5月《受托经营管理商铺收入汇总表》总收入是1835.607656万元（含优惠租金612.100446万）。商贸城的总收入支付原告业主们购房总价8%的半年度租金是足够的。但目前被告九江天禧公司仅业主半年租金为购房总价的0.27-0.29%。三、依据被告同原告签订的《委托经营管理合同》中有关返租金85%条款与租金计算公式，存在数据严重差距。依据2019年5月业主服务中心提供的《受托经营管理商铺收入汇总表》，依据返租条款实际租金的85%，2018年12月23日前购房业主得到的半年租金是346.695411万，依据租金计算公式得到的租金是：511.179622万×0.85×5.68518592亿÷（5.21092089亿＋7.12506838亿）＝200.24568万，两者相差146.449843万。四、被告九江天禧公司同业主签订的权利和义务严重不对等的《委托经营管理合同》，其中有关返租条款没有明确约定原告业主店铺返年租金具体金额，返年租金条款表述为：根据托管商场实际收益率及其租金计算公式为店铺租金＝店铺合同价值÷整个商场物业价值×实际收取租金总额×85%。被告2018年12月13日和2019年5月15日合计给原告业主返租金为购房总价的1.23%年租金5779.46元，返年租金严重低于正常商业投资回报率，被告严重侵犯原告业主的合法财产权利。天禧公司辩称，一、对于原告方第1项诉请：我方已按照合同约定支付原告方租金，并未拖欠，原告方诉请补足拖欠租金缺乏事实及法律依据。二、对于原告方第2项诉请：我方认为原被告双方签订的合同属于特殊合同，商场业主共同将房屋交我方经营，获取的租金收益双方按比例分享，属于共担风险、共享收益的类型，商场前期无论是在出租率、租金水平等各方面，必然是处于较低水平的，我方在经营前期需要投入巨额资金，方有可能在后期获取到一定的利益，而原告方仅需要承担后期收益高低的风险，购买房屋后至今并未有任何支出，也未支付过任何物业服务费用，从此角度上说，被告承担的风险远远大于原告方。也因此双方对合同的解除在合同第七点做出了明确约定，即为房屋整体性征收征用，除此外，双方均无权提前解除本合同，否则在被告前期投入巨额费用后，原告方解除合同，被告方几年的投入将血本无归。因此原告方不具备约定的合同解除依据。其次，合同法第九十四条第四项规定“一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的”方可行使法定解除权，而我方在合同履行过程中并无违约行为，况且本合同本就属于共担风险共等收益的投资类型，一时的收益不佳，并不属于法体意义上的合同目的不能实现，否则任何合作的类型，都将随时可能面临解除合同，那者如基金、信托等社会经济发展方式都将消失。三、原告方签署业主铺位收益调整申请书，确认了相关租金收取情况、收益率，并请我方提高收益，承诺我方提高收益后其不再就该收益提出要求。综上，我方认为原告方诉请缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、被告2018年11月《受托经营管理商铺收入汇总表》照片打印件和2019年5月九江天禧业主服务中心提供的《受托经营管理商铺收入汇总表》照片打印件。两份财务报表作比较，2018年11月被告财务报表租金收入明显太低，以证明被告涉嫌财务报表造假。原告主张被告无权将物业费和管理费分开不计入租金，且无权擅自优惠租金612万元。这两张汇总表是业主前往被告公司询问收益情况的时候，被告公司出示给业主看的，业主拍照出来的照片打印件。二、2018年5月8日被告致返租业主《年租金收益率算法公示》公告，以证明原告主张被告公示的《租金收益率算法公示》是一个侵权无效可变更可撤销的格式条款合同。三、九江天禧公司支付原告吴风发九江市北京银行小微支行流水账单，以证明被告返原告店铺年租金收益率严重低于正常商业投资回报率，无法实现最初签订合同返年租金8%目的。四、九江天禧公司2018年12月和2019年5月两个《专项审计报告》，以证明两个《专项审计报告》对原告造成了三个严重商业风险威胁，被告对原告实施了恶意合同欺诈、恶意合同侵权。五、国家企业信息公示系统信息四份，分别是1.江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司、2.江西九江天禧国际家居经营管理有限公司、3.九江智禧实业有限公司、4.九江红星美家生活广场有限公司的企业信息，以证明这四家公司1和4法人代表相同，3是1和2的母公司。从而证明被告将一个公司变为三个公司来收取费用。六、吴某与江西九江禧徕乐国际家居生活广场经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》，论证，托管家居AB栋和托管商贸AB栋是同类物品，以证明原告要求依据民法通则条例88条，参照同类物品家居A3750《委托经营管理合同》返年租金8%条款返年租金。七、《商品房预销售合同》、《经营管理公约》、《委托经营管理合同（商贸）》，证明原告是业主，并且证明与被告之间的合同关系。八、申请法院调取原告购买的铺面的出租合同（《红星美家生活广场展位租赁及管理服务合同》），原告认为应该拿出该份合同租金的85%按购房款比例分配给该份合同中的业主。原告还申请证人吴某出庭作证，拟证明吴某与九江禧徕乐公司签订的《委托经营管理合同》中约定的收益率是年8%，因被告对这一事实无异议，故证人未出庭。原告认为作为同类物品，原告的商铺委托被告经营管理也应按年8%获得收益。同时提供业主群中其他业主发出来的信息，用来证明商贸的商铺与家居的商铺是同类物品。被告对此观点不认同。被告天禧公司提交以下证据：《业主铺位收益调整申请表》，以证明双方已经达成和解。原告吴风发对被告提供的申请表真实性无异议，认可是其本人所签，但认为将收益率提升至0.66%不代表原告不能起诉，认为0.66%离原告所期望的8%还有很大差距。本院认定事实如下：2014年1月21日，原告与案外公司九江禧徕乐国际商业有限公司签订一份《九江市商品房预（销）售合同》，该合同约定：原告购买九江禧徕乐国际商业有限公司开发建设的“浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心商贸B不分单元1038（B1192）号房”，总价款466589元整。同日吴风发又与江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司（下简称禧徕乐公司，该公司在2015年3月26日变更名称为江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司）签订《委托经营管理合同》，约定甲方吴风发将其购得的“九江禧徕乐国际商业中心”商贸B1192号商铺委托交由乙方禧徕乐公司统一经营管理，期限十年，自商场开业之日起计算，最迟不晚于2015年5月31日；商场开业后的前三年为商场培育期，培育期内乙方无需支付该商铺的租金，乙方承担培育期内的经营管理费用；商场开业后第四年至第十年，由乙方统一对外招租、统一经营管理商场，商场按统一租金收益率标准支付租金，乙方收取租金的15%作为托管理费用，其余85%租金收益全部支付给甲方，每年租金分二次支付，第一次租金支付日期为每年的5月1日至15日，第二次支付日期为每年的12月1日至15日。合同中还约定：甲方同意接受乙方为“九江禧徕乐国际商贸城”唯一经营管理公司，甲方不可撤消的委托乙方对外租赁经营，行使统一经营管理权。关于解除合同的条件，约定如下：（7—1）甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占有范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。（7—2）甲、乙双方同意，商场培育期间及培育期届满后除7—1条外双方均无权提前解除本合同。签订上述合同后，原告吴风发交付了购房款，该商铺由被告统一经营管理。根据九**煜联合会计师事务所于2018年12月5日出具的专项审计报告，2018年6月至11月统一收益率为0.27%，被告据此向原告支付了租金。2019年5月8日，吴风发填写了“业主铺位收益率调整申请表”，申请中写明：“申请人就九江禧徕乐国际商业中心商贸B1192号铺位，签署了《委托经营管理合同》，合同第二条约定商场开业后（商场开业最迟不晚于2015年5月31日）前三年为培育期，申请人不收取收益，第4年起根据商场租金扣除15%托管费后，剩余租金按照商场统一收益率标准支付收益。现2018年6月1日至2018年11月30日，商场应收租金252.82万，实收租金73.75万，按照应收租金计算统一收益率为0.27%。因该收益率较低，请公司考虑实际情况，按照统一收益率0.66%支付申请人收益。申请人在此承诺，公司若按照上述收益标准向申请人支付本次收益（扣减8%发票保证金），申请人即不再以任何方式就该收益问题提出要求。”据此，被告在九**煜联合会计师事务所2019年5月9日出具的专项审计报告收益率为0.29%的情况下，仍然按调整后提高的收益率向原告支付了2018年12月1日至2019年5月31日的租金收益，并按该收益率补齐了之前六个月的租金收益。原告认为，被告天禧公司计算收益率的方法不合理，收益率太低，应比照案外人吴某与江西九江禧徕乐国际家居生活广场经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》的约定，按购房合同总价款的8%向原告支付年租金。本院认为，合法的合同关系受法律保护。原、被告于2014年1月21日签订的《委托经营管理合同（商贸）》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，依法予以认定。双方签订的《委托经营管理合同（商贸）》中并未约定租金支付的具体标准，原告依据他人的合同要求天禧公司按购房总价款8%的标准逐年支付租金，因他人的合同与本案没有关联性，依法不予采信；九**煜联合会计师事务所为专业资质机构，其所作的专项审计报告应予采信；原告在2019年5月8日填写“业主铺位收益调整申请表”，申请被告按统一收益率0.66%支付收益，并承诺不再以任何方式就该收益问题提出要求，被告在之后按此标准支付了当期收益并补齐了上期收益，应视为双方对收益率达成了新的调整意见。综上，原告要求按8%补足店铺租金的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。关于原告的第二项诉讼请求即请求判令解除原告与被告于2014年1月21日签订的《委托经营管理合同》，本院认为，首先，天禧公司与业主签订《委托经营管理合同》，旨在将整个商场作为一个整体统一进行规划经营，为维护整个商场运行的稳定，在合同中对合同解除作了明确且严格的约定，除合同中列明的两条外，双方均无权提前解除合同；其次，原告并无证据证明被告天禧公司在履行合同过程中有违约行为，原告要求解除合同的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴风发的全部诉讼请求。案件受理费588元，减半收取294元，由原告吴风发承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 桂 翔二〇一九年十二月六日书记员 沈佳琦