广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初997号 原告：桂林市居易物业服务有限公司，住所地：桂林市桃花江路5号（甲山饭店）51栋2楼，统一社会信用代码：91450302775975460T。 法定代表人：黄宁宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙巧玲，广西三心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃鑫，广西三心律师事务所律师。 被告：黄河，男，1982年8月4日出生，汉族，住上海市闵行区。 原告桂林市居易物业服务有限公司与被告黄河物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告桂林市居易物业服务有限公司的委托诉讼代理人覃鑫到庭参加诉讼，被告黄河经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2008年1月1日至2018年4月30日的物业服务费45111.2元；2.被告向原告支付违约金13533.4元。事实和理由：丽景5号公馆《前期物业管理服务协议》及《物业管理服务合同》都约定，带电梯多层洋房的物业管理费为建筑面积每月每平方米人民币2元。自2008年1月1日至2018年4月30日，5号公馆南苑817-2-301（建筑面积181.88平方米）业主一直未依约交纳物业服务费45111.2元。原告认为，原告与开发商桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司签订的《5号公馆前期物业管理服务协议》以及原告与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，并一直全面履行了原告方的合同义务，被告作为业主却一直拖欠各项物业管理费，严重影响了原告公司的正常管理及损害了原告公司的合法权益。同时，根据合同约定，被告逾期支付物业管理费还应向原告支付违约金（因合同约定按拖欠款项的万分之五计算的违约金过高，原告愿意按尚欠物业费的30%计算违约金）。为维护全体业主及原告的合法权益，现原告特根据相关法律向法院提起诉讼，希望法院依法支持原告的诉讼请求。 被告黄河未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告黄河经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其已放弃上述权利。经审查，原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实： 2007年4月19日，被告与桂林源通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买桂林市丽景5号公馆南苑第17幢凌波阁2单元3层1号房，建筑面积182.03平方米（后产权登记为秀峰区桃花江路5号丽景5号公馆817栋2-3-1，建筑面积181.88平方米），房屋交付期限为2007年12月10日前。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知或登报通知（桂林晚报）买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，此时开始收取物业管理费。合同附件四约定小区前期的物业由开发商选定的物业管理公司进行管理，小区成立业主委员会后，物业管理公司由业主委员会选定。 2006年1月18日，开发商桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司作为甲方（委托方）与原告作为乙方（被委托方）签订《前期物业管理服务合同》，约定物业服务期限自2006年3月15日起至2009年3月14日止，此合同签订之日起乙方正常进驻本小区实行物业管理，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。在甲方通知业主办理房屋入住手续之日起，乙方视为业主正式提供服务，业主应一次性交纳半年的物业管理费用，以后按每月1-10日前交纳下月物业管理费用。其中洋房住宅的管理服务费用标准为建筑面积每月每平方米1.8元，业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日万分之五向原告支付违约金。 2009年3月14日、2010年3月10日，开发商桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司与原告两次续签了《前期物业管理服务合同》，合同期限分别为一年（2009年3月15日至2010年3月14日）和四年（2010年3月15日至2014年3月14日），物业管理服务费用标准及违约金的约定均与2006年的合同一致。 2013年10月30日，桂林市五号公馆（南苑）业主委员会作为甲方（委托方）与原告作为乙方（受委托方）签订《物业管理服务合同》，约定合同期限为3年，从2013年11月1日起至2016年10月31日止，其中带电梯多层洋房的管理服务费用标准为建筑面积每月每平方米2元，每月1-10日前交纳下月物业管理费用，业主也可以自愿一次性交纳半年或一年的物业管理服务费用，不按约定交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起逾期部分按每天万分之五的标准收取违约金。 2016年11月1日、2017年12月19日，桂林市五号公馆（南苑）业主委员会与原告先后签订了《物业管理服务合同》及《五号公馆物业服务合同》，合同期限分别为一年一个月（2016年11月1日至2017年12月31日）和一年（2018年1月1日至2018年12月31日），物业管理服务费用标准及违约金的约定均与2013年的合同一致。 另查明，桂林市五号公馆从交付使用一直由原告提供物业服务。2007年12月22日，桂林源通房地产开发有限责任公司在桂林晚报刊登交房通知称：“桂林市[五号公馆]项目：南苑洋房（15#-17#）于2007年12月25日达到交房标准，现定于2007年12月25日起邀请业主根据[交房通知邀请函]约定时间，届时到项目南苑入伙接待中心（南苑17栋负一层）办理交房入伙手续！”被告就其所购房屋一直未办理交接手续，其房屋所有权证书于2016年6月27日审批核发（产权人：黄河，产权证号：30475725）。由于被告欠缴物业管理服务费，原告多次以张贴通知单、发送手机短信息等方式向被告催交物业管理服务费。 本院认为，原告先后与房产开发商签订的前期物业服务合同及与桂林市五号公馆（南苑）业主委员会签订的物业服务合同，内容均不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力。根据前期物业服务合同的约定，在房产开发商通知业主办理房屋入住手续之日起，原告视为业主正式提供服务。本案中，房产开发商已于2007年12月22日登报通知包括被告在内的业主于2007年12月25日办理交房入伙手续，故被告应从2007年12月25日起支付物业管理服务费。现原告仅要求被告支付2008年1月1日之后的物业管理服务费，系对自身权利的处分，本院予以支持。从2008年1月1日起至2018年4月30日，根据原告与房产开发商签订的前期物业服务合同及与业主委员会签订的物业服务合同，被告应支付的物业管理服务费为42559.92元（1.8元/月/平方米×181.88平方米×70个月＋2元/月/平方米×181.88平方米×54个月），原告要求全部按照2元/月/平方米的标准计算物业管理服务费与合同约定不符，本院不予支持。 对于原告要求被告支付逾期支付物业管理服务费违约金的诉讼请求。被告应在每月10日前支付下月物业管理服务费[2008年1月1日至2013年10月31日期间每月费用为327.38元（1.8元/平方米×181.88平方米），2013年11月1日至2018年4月30日期间每月费用为363.76元（2元/平方米×181.88平方米）]，被告逾期支付124个月的物业管理服务费已构成违约，原告得以合同约定的日万分之五的标准计算逾期违约金。现原告自行降低被告应支付的违约金，诉请按照被告所拖欠物业费的30%计算系对自身权利的处分，本院予以支持，故被告应支付原告违约金12767.98元（42559.92元×30%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黄河支付原告桂林市居易物业服务有限公司自2008年1月1日起至2018年4月30日的物业管理服务费42559.92元及违约金12767.98元； 二、驳回原告桂林市居易物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费1266元，公告费560元，合计1826元（原告已预交），由原告桂林市居易物业服务有限公司负担72元，被告黄河负担1754元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1266元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  韦素素 人民陪审员  宋 凯 人民陪审员  秦小兰 二〇一九年十二月六日 书 记 员  罗 焱 附录法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。