广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初33150号原告：杨万军，男，1971年6月10日出生，汉族，身份证住址河南省固始县，委托诉讼代理人：杨万海，男，1969年9月24日出生，汉族，系原告哥哥。被告：何涛，男，1976年2月29日出生，汉族，身份证住址上海市杨浦区，原告杨万军与被告何涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨万军的委托诉讼代理人杨万海，被告何涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨万军向本院提出诉讼请求：请求判令被告退还原告45000元及利息（利息以45000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年8月13日起计算至2019年11月11日）。事实与理由如下：2019年8月8号，我出差广州，在新市百信广场看到被告店铺转让，随即打电话咨询。被告称其人不在广州，8月9号我就回河南老家。8月10日被告打电话给我说他到广州了，说档口有两人给他打电话要转，让我微信转一万元定金给他，房子给我保留。8月11号晚上我坐车到广州，找到被告与他面谈，我说我想做蛋糕生意，他说私下与我签协议，如果改合同要交给商场七万元，双方商定：不改合同，签协议时必须三方在场（被告、原告、商场郭经理），郭经理在转让协议上签字（同意转让）。8月13日我又找到被告，被告说商场同意我做蛋糕，郭经理同意在我们的协议上签字（同意转让）沟通好了，于是又让我补交了2.5万元定金给他。这一切都是被告单方联系，我一概不知情。8月18日，我到被告店里，准备签协议，我就买了一套茶具准备送给郭经理，当时被告告知我郭经理出差，不同意在我们的协议上签字。随后被告要求我多交7万元，也就是22万元转让费，这与双方之前约定的15万元转让费并不相符，我不同意并要求被告向我退还定金，但是被告以种种理由不予退还。8月18日之后，被告再也没有出现在店里了，且屡次不接电话，直至23号将我电话微信全部拉黑。我认为被告隐瞒其与广州市白云区新市百信广场约定不得转租的事实，与原告达成转让新市百信广场1013烤鸡爪店的口头协议。原告向被告支付定金10000元和其余转让费25000元。但是，到了办手续时，新市百信广场却拿出与被告“不得转租”的约定，导致转租不能。被告依法应当双倍退还定金和其余转让款。原告多次要求被告退还定金和转让款，但是被告以种种理由至今仍拒不退还。原告就与被告协商不成，特向法院提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告何涛辩称：不同意原告的诉讼请求。我与百信广场签订的合同无任何不允许转租、转让的条款，而且最近商铺已经转出去，新商户的租期从2019年11月1日开始，可以证实涉案商铺是可以转租、转让的。2019年8月8日，我和杨万军在电话中约定8月10日面谈，电话中我重复了转让条件：我与百信广场的合同还有1年10个月，转让费15万元，月租金3.5万元，物业管理费1500元，租金押金7万元，水电费押金5000元，水电按使用量交给商场，如果跟商场签订2年合同，就需要交7万元的进场费给商场，如果是跟我签协议，以我的名义转换经营项目，就不需要交进场费，只需5000元的更名费。杨万军为不交7万进场费选择和我签协议。我要求被告先交3.5万，但最终答应被告先交1万定金，见面再补交2.5万。8月11日，双方在店铺里面见面，我又把商场的要求和各种费用重述一遍。双方商定一个协议，决定8月18日作为交店的日期。8月12日，杨万军带着他的侄子，又在店里观察一天，8月13日补交了2.5万元的订金。我出具了收条，并说明如果商场不同意经营蛋糕的话，我退还订金，如果是杨万军不要店了，订金不退。8月13日，我向百信广场的郭经理申请换新的经营项目，做蛋糕小吃。郭经理表示没问题。8月16日下午，郭经理跟我说商场已经同意我更换新的经营项目。我马上联系杨万军。但杨万军想要商场与其签订协议，但是又不想向商场交纳7万元的进场费，因此一直不同意签协议。后来他就不想租店了。要求我把订金退还给他。后杨万军还到我的店里搞破坏，导致我损失314100元。当事人为证明自己的主张，依法向本院提交了证据。本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的收条、转账记录、微信聊天记录、微信支付交易明细证明，对被告提交的《户外广场场地租赁合同》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年6月18日，广州百信商业有限公司（出租房、甲方）与被告何涛（承租方、乙方）签订《户外广场场地租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市白云区机场路1399号首层商场一自编第GC1L1013号玻璃屋（以下简称涉案场地）现状出租给乙方使用。临建铺占地面积16.64平方米。租赁期限自2019年7月1日至2021年6月30日止。月租金35000元。等等。2019年8月8日，原告与被告在电话中协商涉案场地的转让事宜，口头约定转让费150000元。当天，原告通过微信转账给被告10000元，被告随即在微信中向原告回复“今收到杨万军一万元定金，何涛”。2019年8月11日，双方在涉案场地就场地转让事宜面谈，但双方未签订书面的协议。2019年8月13日，原告向被告名下尾号3875的建设银行账户转款25000元。被告向原告出具《收条》载明：今收到杨万军交来商铺转让订金25000元，已交10000元，若由于我的原因转让不成功，退还杨万军35000元。被告为证明其主张申请证人吴某出庭作证，吴某陈述：涉案百信广场天桥底下玻璃屋的店面，即广州市白云区机场路1399号首层商场GC1L1013号商铺，这个商铺是可以转让的。我们是通过商场正规签合同，直接交了定金，通过商场直接签合同，签合同时有一个期限，如果超过期限是没有定金退还。9月29日我跟被告签了一个转让协议，通过被告去跟商场对接，后来我直接跟商场签了正式的合同。证明这个商铺是可以顺利交接，没有什么复杂情况。我给了商场入场费是7万元，签订两年合同，我们是重新签订合同，没有继续被告的合同，如果继续被告的合同是可以省7万元的入场费，但我们没有省这7万元。原告提交2019年8月21日与百信广场招商部“冯经理”的电话录音，显示：原告问“更名（更换经营项目）交5000，商场是否同意更名”。冯经理回复“不能更名了，交再多钱都不能更名了，店只能换人，不能更名了”。被告认为商铺商场管理人为郭经理，其并不清楚冯经理是何人。本院认为：首先，根据原、被告的陈述，本院确认原、被告双方就被告将涉案场地转让给原告，由原告向被告支付转让款15万元，原告不直接与广州百信商业有限公司签订租赁合同，而是延续被告与广州百信商业有限公司原租赁合同达成一致协议。现双方争议的焦点在于双方上述场地转让的协议约定是否需要出租方广州百信商业有限公司同意。原告主张其与被告达成的协议的内容为其与被告就上述权利义务的转让需要商场郭经理同意（实际上即为广州百信商业有限公司同意）；被告则主张双方协商的内容是其以其名义向广州百信商业有限公司申请变更经营项目（经营项目由烤鸡爪变更为经营蛋糕），但不能让商场知道经营人变更为原告。对此本院认为，原告在其《陈述意见》中明确写道“他说和我私下里签协议，如果改合同要交给商场七万元”，由此可知双方协商一致约定转让协议是双方私下签订，如果广州百信商业有限公司知晓且同意转让的事实，则被告需要向广州百信商业有限公司支付7万元的入场费，故原告陈述其与被告商定由广州百信商业有限公司的负责人郭经理在转让协议签字（同意转让），但原告又不同意向广州百信商业有限公司支付7万元的入场费明显违反常理。故本院对被告的抗辩意见予以采信。据此，原告在与被告达成私下签订转让协议的情况下，又以广州百信商业有限公司不同意该转让协议为由不与被告签署转让协议，故原告对于双方未能最终签署转让协议存在过错。其次，对于原告向被告支付的3.5万元的性质，根据双方微信聊天记录及被告向原告出具的收条，本院确认该3.5万元中，其中于2019年8月8日支付的1万元为定金，于2019年8月13日支付的2.5万元为订金。现被告未能提供证据证明双方对于2.5万元订金约定了定金罚则。现双方就涉案店铺的转让并未达成最终的合意，因此被告应当将该2.5万元订金退回给原告。对于原告于2019年8月8日支付的1万元，双方均确认是定金，性质上属于订约定金，由于原告对于双方未能最终签署转让协议存在过错，现被告主张适用定金罚则对该1万元定金予以没收的抗辩意见本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告何涛向原告杨万军退还25000元；二、驳回原告杨万军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费463元，由原告杨万军负担200元，由被告何涛负担263元（上述受理费463元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年十二月二十五日书记员  林嘉仪