文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初24718号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼。法定代表人：汪香澄，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠彦，重庆合煌律师事务所实习律师。被告:李俊钊，男，1990年1月1日出生，住重庆市渝中区。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称“天骄公司”）与被告李俊钊物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告天骄公司的委托诉讼代理人吴俊逸、江惠彦，被告李俊钊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天骄公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付2015年3月到2018年3月拖欠的物业管理费11981.9元及违约金（以欠款金额为基数，按照每日千分之三自应付之日起计算至被告付清全部欠款止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月，原告与重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据合同约定由原告对协信阿卡迪亚小区进行物业服务。被告作为阿卡迪亚小区业主，享受了原告提供的物业服务，依法应支付物业服务费。但是被告未按时交纳物业服务费，经原告多次上门催收，仍未履行交纳义务。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告为维护合法权益，遂向法院提起诉讼。被告李俊钊辩称，其于2014年11月20日接房，后发现小区环境没有达到交房标准，一是水电气没通，二是小区绿化基本没有，三是小区安防监控设备没有运行。因其要结婚着急用房，于同年12月19日办理了装修手续，同时交纳了2014年12月至2015年2月的物管费。装修期间，由于下雨负一楼电梯井进水等原因，该单元唯一的电梯经常坏，停运时间长短不一，物管对此不管不问不解决，直到2018年底物管出面把负一楼地面挖开重新做了排水沟，此问题才算解决。因被告装修房屋所需材料需电梯运输，电梯停运致其只得雇人搬运装修材料上楼，原本约定2015年5月完工的装修工程一直拖到了2016年4月19日才完工。经核算因电梯停运而增加的费用为19200元。经与物管管家沟通，后双方于2018年7月商定被告从2018年4月开始交物管费。同时用其接房时的优惠券抵扣2018年1月至3月的物管费。物管公司用2017年12月以前未交的物管费来冲抵被告的损失。此外，小区物管此案在以下问题：1、被告楼顶的玻璃被打碎，部分窗户一下雨就漏水，物管承诺出面维修，一直没解决。2、小区可视门禁电话没装好。3、68楼前的小区3号门一直处于关闭状态，出行很不方便，在购房交房时物业承诺会开，一直没有落实。4、小区业委会成立不起来，物业不作为。被告只收到2019年7月份的律师函，其他的催收的东西都没有收到过，2016年7月份之前的已经超过了诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李俊钊系重庆市渝中区石油路102号协信阿卡迪亚小区房屋（建筑面积163.17平方米）的业主。重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司（甲方）与天骄公司（乙方）签订《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》约定由乙方对协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区提供前期物业服务。乙方提供的物业服务应达到约定的标准。物业共用部位的维修、养护和管理，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方及业主提出报告与建议，根据甲方和业主决定，组织维修。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方及业主提出报告与建议，根据甲方和业主决定，组织维修或者更新改造。乙方服务违反本合同的约定，未能达到本合同“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失。物业服务费收费标准（按建筑面积计算），高层住宅物业服务费2.00元/平方米·月计收；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。业主、使用人违反前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本合同期限自2010年8月18日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。上述合同签订后，原告为涉案物业提供了物业服务。但被告未按约缴纳物业管理服务费。审理中，本院前往涉案小区进行实地勘验走访，发现该小区存在部分门禁系统失效、生活垃圾未及时清运、部分墙面渗水发霉、部分消防设施缺损等问题。庭审中，原告提交整改记录一份及整改照片一组，拟证明其于2018年8月起针对案涉小区的消防设备、电梯及路面等物业服务瑕疵及本院勘验走访发现的部分问题已经进行了改进。上述事实，有《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》、房屋权属信息、照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用;第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与建筑单位签订了前期物业服务合同，约定该小区由原告提供物业服务。合同签订后，原告对合同约定的物业提供了物业服务。被告应当依法交纳物业费。但结合被告的抗辩及原告提交的整改记录，证明涉案小区的消防设施等在2018年8月以前存在较大缺陷，本院认为对2018年8月前的物业费酌情按应付物业费的80%计收，计算标准为1.6元/平方米·月。关于欠费期间及诉讼时效的问题。首先，被告举示的收据记载2018年1-3月物业费合计888元由开发商结算。原告对该证据的真实性及关联性均无异议。同时结合被告举示的代金券，能够证明已用优惠券抵扣了2018年1月至3月物管费的事实，对被告的相应主张依法予以支持。其次，被告主张物管公司用2017年12月以前未交的物管费来冲抵被告的损失，但并未举示相应的证据予以证明，且原告不予认可。故本院依法不予支持，被告可就损失问题另案解决。再次，诉讼时效问题。原告举示的律师函及邮寄单证明原告于2019年7月对被告所欠物业费进行了催收，且被告亦无异议。但原告举示的其他催费单，仅记录了被告欠费期间及金额，不能证明向被告进行了催收，且被告对相关事实不予认可。根据民法总则第一百八十八条、第一百九十五条关于诉讼时效期间及诉讼时效中断的规定，被告提出2016年7月份之前的物业费已经超过了诉讼时效，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上，本院依法确认被告的欠费期间为2016年7月至2017年12月，欠费金额为1.6元/平方米·月×163.17平方米×18个月=4699.26元。关于违约金的问题。结合本案案情，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李俊钊于本判决生效后十日内向原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付2016年7月至2017年12月的物业服务费4699.26元；二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告李俊钊负担20元，原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 许坤霖二〇一九年十二月十二日法官助理 张再举书 记 员 李霜霜