甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2019）甘0723民初2681号原告：临泽县海峰物业管理有限责任公司。住所地：张掖市临泽县大沙河东侧园区西路。统一社会信用代码：916207230531152587。法定代表人：宋某1，系该公司经理，联系电话187XXXXXXXX。委托诉讼代理人：张某，临泽县西关街法律服务所法律工作者。被告：宋某2，男，汉族，甘肃省临泽县人，住临泽县，联系电话189XXXXXXXX、181XXXXXXXX。被告：李某，女，汉族，甘肃省临泽县人，住临泽县，联系电话152XXXXXXXX。原告临泽县海峰物业管理有限责任公司与被告宋某2、李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序与2019年11月21日公开开庭进行了审理,原告临泽县海峰物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张某与被告宋某2、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告临泽县海峰物业管理有限责任公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告偿付原告2016年至2019年四年的物业费合计39768元；2、要求被告承担违约金11930.4元。事实和理由：二被告系夫妻，2014年8月19日，被告将临泽县清水湾国际社区建筑面积为920.55平方米的102号商铺及××楼商铺，与原告签订物业服务委托合同，约定由原告为被告提供物业服务，双方对物业服务的范围、物业服务费的收缴等事项作了约定。合同签订后，原告依照合同约定向被告提供了物业服务，但被告对产生的物业服务费却一直拖延并拒绝交纳，故起诉法院要求处理。被告宋某2、李某辩称，被告确实没有给原告交纳物业费，但没有交服务费的原因是原告的物业服务不到位，存在被告的房顶漏水和下水管道被冻而原告不维修等情节，被告才拒绝交纳物业费。原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：物业服务合同二份、临泽县物价局收费标准一份、被告商铺面积的台账单一份，试以证明原告的诉讼请求有依据。经质证，被告对上述证据无异议，故对原告提交的上述证据，依法予以确认。本院根据当事人所提交的证据和双方当事人的当庭陈述，查明并认定事实如下：二被告系夫妻。2014年7月2日，原告和被告李某订立物业服务委托合同一份，2014年8月19日，原告和被告宋某2订立物业服务委托合同一份，两份合同约定：二被告将位于临泽县清水湾国际社区建筑面积为920.55平方米的102号商铺及××楼商铺委托由原告提供物业服务，物业服务费的收费标准按照政府物价部门的有关文件执行，物业管理费采取按年收缴，二被告交纳物业费的时间为每年1月1日至30日，逾期交纳物业管理费的，可根据情节按以下方式处理即从逾期之日起每日交纳滞纳金千分之三或者从逾期之日起原告有权采取停水、停电或其他措施督促催缴。合同还对物业服务的范围标准等事项作了约定。合同签订后，原告依照合同约定向包括二被告在内的众多小区业主提供了物业服务，按照临泽县物价局批准的标准，二被告共同经营的商铺每年应给原告交纳的物业费为9942元，从2016年开始二被告便拖欠原告的物业费至今。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。同时根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，交纳物业费是业主的义务，本案中，原被告签订物业服务委托合同后，原告为二被告提供了物业服务，则原告要求二被告支付拖欠物业费的诉讼请求应予以支持。二被告虽辩解原告提供的物业服务不到位，并提交了若干照片，但二被告提交的照片不能证明其未享受到物业服务，故二被告的辩解不予支持。虽根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主对物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同所约定的义务时可以要求物业服务企业承担违约责任，但须由业主向法院起诉。本案中，二被告虽辩解原告存在不履行或者不完全履行物业合同约定义务的行为，但在法庭辩论终结前其未提起反诉，故不予审查；二被告庭审中所辩解的房屋漏水和管道冻结若确实存在且系原告所造成或者原告应履行的合同义务，其可另行起诉解决。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金的计算标准和计算办法，原告和二被告订立物业服务合同中虽约定被告逾期交纳物业费要按照每日千分之三承担滞纳金，但根据《合同法》第一百一十四条二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告所主张的被告逾期交纳物业费的滞纳金或者违约金若以双方订立合同约定的标准认定，显然过高，故应当予以调整，因各商业银行的贷款利率和逾期贷款利率不同，而中国人民银行贷款基准利率的规定现已不再适用，对逾期还款的利率已改为“全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，该利率处于变动当中，并不恒定，综合各商业银行贷款利率不同的因素和本案实际，二被告应承担的逾期交纳的违约金以年利率6.25%调整较为适宜，从约定二被告每年交纳物业费9942元的最后期限即每年的1月30日前则逾期从2016年2月1日为起算点，计算到本案法庭辩论终结前即2019年11月21日，按照每年的对应期限截止法庭辩论终结前即2019年11月21日分段计算，则认定二被告应当给原告支付逾期支付物业费的违约金为5709.6元。综上所述，原告要求二被告偿付拖欠的物业费有事实和法律依据，予以支持，二被告应当承担的逾期付款的违约金应当以本院查明认定的数额为准。因二被告系夫妻，所拖欠物业费系家庭共同债务，故原告要求二被告共同偿还拖欠的物业费的诉请符合规定，也予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:被告宋某2、李某共同偿付拖欠原告临泽县海峰物业管理有限责任公司的物业费39768元，承担违约金5709.6元，合计45477.6元，限被告宋某2、李某于本判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，减半收取546元，由被告宋某2、李某共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 白晓亮 二〇一九年十二月二十日书记员 李雅娜附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。注：申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。