广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5636号原告:杜锡洪，男，1972年1月9日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴惠玲，广东纬国律师事务所律师。被告：广州市番禺区人民政府征用土地办公室，住所地广州市番禺区市桥街东兴路38号，统一社会信用代码124401134554139446。法定代表人：仇金荣，职务主任。委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玉婷，系该单位职员。被告：广州南沙开发区土地开发中心，住所地广州市南沙区凤凰大道1号C栋三楼，统一社会信用代码124401157435972905。法定代表人：邓腊。委托诉讼代理人：胡丹丹、李楠，国信（信扬）律师事务所律师。被告：广州市南沙区大岗镇人民政府，住所地广州市南沙区大岗镇豪岗大道13号，统一社会信用代码11440115745998389N。法定代表人：陈惠洪，职务镇长。委托诉讼代理人：朱茶林，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佩蕴，广东星凯律师事务所律师。原告杜锡洪诉被告广州市番禺区人民政府征用土地办公室（以下简称番禺征用土地办）、广州南沙开发区土地开发中心（以下简称南沙土发中心）、广州市南沙区大岗镇人民政府（以下简称大岗镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜锡洪及其委托诉讼代理人杨丛泽、吴惠玲，被告番禺征用土地办委托诉讼代理人梁菁、黄玉婷，被告南沙土发中心委托诉讼代理人胡丹丹、李楠，被告大岗镇政府委托诉讼代理人朱茶林、杨佩蕴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜锡洪向本院提出诉讼请求：1、三被告赔偿其损失705000元[按照大岗镇别墅房屋的价格15000元/平方米（大岗镇市场平均价格17000、18000元与购回价格1350元的差额）×47平方米]；2、三被告向其支付违约赔偿金，以705000元为本金，从2017年11月28日起按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准计算至诉请1款项履行完毕之日止；3、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年8月，因广东省重点工程--500千伏狮洋输变电工程的需要，广州市番禺区人民政府征用土地办公室（曾用名广州市番禺区土地开发中心）委托大岗镇征地拆迁安置办公室作为拆迁安置实施单位，拆迁其位于大岗镇××村××路横街××号的房屋。2011年l月18日大岗镇征拆办与其签订《拆迁农村房屋及地上附着物补偿协议》，协议上补偿清单显示上述被拆迁的房屋面积为453.12平方米另附跃层房屋72.37平方米和室外梯房屋13.82平方米，总面积为539.31平方米。2011年1月21日大岗镇拆迁办出具《证明》同意给其在新联新邨回购300平方米双拼三层别墅安置房，原告如约履行义务。2017年11月安置房建成回拆入住时，南沙开发区土地开发中心与其签订了《大岗镇新联二村安置房购买合同》，将位于大岗镇新联二村聚豪新村乐惠一街22号房作为安置房回购，但该安置的房屋总建筑面积仅为252.958平方米，与大岗镇征拆办承诺的300平方米安置房减少了47平方米，与其被拆迁房屋面积相差甚大。其前往大岗镇政府信访，于2017年12月29日大岗镇政府出具不予受理告知书，建议其向法院提起诉讼，于2018年4月13日，其向大岗镇征地拆迁安置办公室发律师函，要求用相应的安置房予以补偿，但是至今仍没有获得解决。现被告无法提供面积47平方米的房屋，故应按市场价格进行补偿。被告番禺征用土地办辩称：1、其主体不适格：从2012年12月1日开始大岗镇职能移交给南沙区政府接管，因此番禺区人民政府不再管理大岗镇相应的土地拆迁征收事宜。根据《行政诉讼法》第26条第6款，其的行政职权变更为继续行使其职权的行政机关即南沙土发中心。2、杜锡洪的诉讼请求1、2没有合同和法律依据。其一，大岗镇征地办公室作出的同意给杜锡洪300平方米回购房的承诺的前提是根据大岗镇船舶配套产业基地拆迁安置补偿方案进行结算，是需要根据实际情况办理，因此只有在有300平方米回购房可供选择的情况下才给予杜锡洪。涉案项目的回购房只有252.958平方米和214.3172平方米两种户型可供选择，因此不存在可以回购300平方米回购房的情况。其二，杜锡洪已经与南沙土发中心签订了安置房购买合同，与大岗镇征地拆迁办签订了补偿协议，同意选购252.958平方米的回购房，且领取了补偿款，办理了回购房结算手续，在承诺书签名确认选购的回购房为新联二村安置区乐惠1街22房的业主。也就是说双方就拆迁安置补偿事宜履行完毕，三被告不存在违反协议约定的情况。南沙土发中心辩称：1、杜锡洪要求其提供47平方米的别墅房补偿和支付违约赔偿金没有合同和法律依据。2、杜锡洪的被拆迁房屋是在行政区划调整前即2011年签订的拆迁补偿协议，行政区划调整后由其负责安置工作和制定大岗镇新联二村整体搬迁安置方案实施细则，在后续安置工作中，其根据该实施细则与杜锡洪就安置问题进行协商，最终签订了安置房购买合同，杜锡洪同意购买252.958平方米的安置房，该安置房已经交付给杜锡洪，其已经履行了相应的安置责任，杜锡洪再要求提供47平方米的别墅安置房及补偿没有依据。被告大岗镇政府辩称：1、其并非本案适格的被告。2011年1月与杜锡洪签订补充协议、补充协议以及出具证明的主体均为大岗镇征补办。经查，大岗镇征补办于2013年8月14日登记成立，虽在签订相关文件时大岗镇征补办不具有独立承担民事权利义务的主体资格，但在履行过程中该办登记成立，获得了独立承担民事权利义务的主体资格，应对房屋征收和补偿行为的后果承担法律责任。且大岗镇征地拆迁安置办公室只是作为受委托作为拆迁安置实施单位，承办房屋拆迁补偿安置的具体工作。2、杜锡洪要求被告交付47平方米别墅安置房以及支付违约赔偿金23511元的诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。首先，2011年1月大岗镇征补办与杜锡洪就征地拆迁补偿待遇达成拆迁农村房屋及地上附着物补偿协议（及拆除农村房屋及其附着物补偿补充协议），双方就拆迁补偿待遇及范围进行了约定，且征地补偿单位已依约履行了补偿义务，双方在征补关系产生的权利义务处理完毕，并不存在违约。其次，大岗镇征补办出具的证明应认定为大岗镇征补办同意杜锡洪具有回购300㎡双拼三层别墅的资格并非被告承诺给予以该面积的房屋。因其最终实际回购了新联二村安置区的252.958平方米的安置房，该购房资格的置换或变更已实际表明杜锡洪放弃了回购300平方米安置房的资格，双方也已经实际履行完毕。经审理查明：2008年8月8日，广州市番禺区大岗镇人民政府出具《关于下发的通知》，内容为“根据番禺区人民政府常务会议精神，区招商办、区法制办和区土地开发中心联合大岗镇人民政府，制定了《番禺区大岗镇船舶配套产业基地房屋拆迁补偿安置工作方案》。现将方案下发给你们，请配合做好相关工作。”该通知所附的《番禺区大岗镇船舶配套产业基地房屋拆迁补偿安置工作方案》载明“本方案所称拆迁人是指番禺区土地开发中心。拆迁人委托大岗镇征地拆迁安置办公室作为拆迁安置实施单位，承办房屋拆迁补偿安置的具体工作。本方案所称被拆迁人是指对被征收的土地及其地上附着物拥有所有权的单位或个人。一、房屋拆迁补偿。（一）拆迁被征收土地上的住宅房屋的补偿采取货币补偿和回购安置房双结合方式；非住宅房屋及其他附着物的补偿，原则上采取货币补偿方式。（二）拆迁房屋及其他附着物的补偿标准，按‘番府[2007]69号文’执行，……。（四）拆迁房屋的补偿，原则上以房地产主管部门核发的房地产权属证明文件为依据，但考虑到历史原因，对还未取得有关权属证明材料或证明材料不全，但确又由被拆迁人长期居住（使用）的房屋，按有房地产权属证明房屋拆迁补偿标准的95%给予补偿。……。（六）拆迁补偿中认定房屋的建筑面积以房屋所有权证明登记的建筑面积为准，如实际测量的建筑面积小于登记面积，则按实际测量建筑面积认定。对还未取得有关产权证明文件的，但符合第一条第（四）项规定的其他建筑面积按地籍详查或实际测量面积认定。二、回购安置。（一）拆迁人统一规划和建设安置区，拆迁安置房分为双拼三层独立户型和六层公寓型两种形式。（二）安置区土地属国有行政划拨土地，安置房根据销售均价按不同楼层、座向等因素定价出售给符合回购条件的被拆迁人。……。（三）双拼三层独立户型和六层公寓型安置房建筑面积以实际测量面积为准。双拼三层独立户型安置房每套用地面积120平方米（包括花园及其围墙），分三种户型供选择，对应的建筑面积分别约为180平方米、240平方米及300平方米，销售均价为每平方米1350元。……。”后杜锡洪（乙方）与番禺区大岗镇征地拆迁安置办公室（甲方）分别签订《拆迁农村房屋及地上附着物补偿协议》《拆除农村房屋及其附着物补偿补充协议》，在《补偿协议》中双方约定：一、甲方需拆除乙方的房屋位于番禺区××岗镇××村，拆除乙方房屋及附着物的地址、面积及数量，以广州市四维城科信息工程有限公司出具的详查资料为准。二、甲、乙双方同意上述拆迁房屋及附着物的补偿标准按番府[2007]69号文的有关规定执行。补偿金额共：990142.5元。三、补偿方式、支付时间和搬迁期限：乙方同意以货币补偿和回购安置双结合方式，回迁安置房办理回购手续时，按多退少补的原则与乙方进行结算。乙方保证于2011年2月20日前自行搬迁完毕，将房屋交给甲方拆除。该协议所载的《补偿清单》载明房屋面积为453.12平方米、室外梯房屋为13.82平方米、跃层房屋为72.37平方米。2011年1月21日，番禺区大岗镇征地拆迁安置办公室出具《证明》，内容为“杜锡洪为500千伏建设工程新联二村拆迁房屋户（2011年2月20日拆卸）。该户要求在新联新邨回购300㎡双拼三层别墅，我办根据实际同意其要求，并按《番禺区大岗镇船舶配套产业基地房屋拆迁补偿安置工作方案》结算。”2017年11月27日，南沙土发中心（出卖方）与杜锡洪（买受人）签订《大岗镇新联二村安置房购买合同》约定：“第一条项目建设和销售依据。出卖人经广州南沙开发区管理委员会批准，以行政划拨方式取得位于潭新公路以东、东新高速公路以北的国有土地使用权，集中建设新联二村安置区，并对符合《大岗镇新联二村整体搬迁安置工作方案实施细则》规定的被拆迁农民实行定向安置、定向销售。第二条房屋。买受人购买的房屋为现房。第三条买受人所购房屋的基本情况。买受人购买的房屋为大岗安置区聚豪新村乐惠一街22号房，该房屋的用途为住宅，总建筑面积共252.958平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按该房屋总建筑面积计算该房屋价格。根据《大岗镇新联二村整体搬迁安置工作方案实施细则》的安置房购买政策，低层联排住宅房屋按单价每平方米1350元购买。合计房款总额为人民币341493元。……。”2017年12月29日，大岗镇政府出具《信访事项不予受理告知书》，内容为“杜锡洪等人：你们到镇信访办反映的信访事项已收悉。关于反映拆迁安置补偿的事项，根据《信访条例》第十四条规定，该事项不属于我办职权范围内，建议你们向大岗镇土地征收与补偿工作办公室咨询和了解。若你们对安置补偿有异议，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。根据《信访条例》的规定，我镇信访机构对此事项不予受理。”2018年8月16日，杜锡洪就涉案《拆迁农村房屋及地上附着物补偿协议》向广州铁路运输第一法院提交起诉状。同年8月22日，该院作出(2018)粤7101行初4957号《行政裁定书》认为“根据起诉人提交的证据材料显示，拆迁方广州市番禺区大岗镇征地拆迁安置办公室与起诉人在2011年1月18日签订《拆迁农村房屋及地上附着物补偿协议》，因上述协议签订于2015年5月1日前，依据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（法复[1996]12号）第二条的规定：‘拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。’即此种协议的性质属于民事合同，起诉人可依法通过民事诉讼程序主张其权利。据此，本案不属于行政诉讼受案范围，依法应当裁定不予立案。”故裁定“对杜锡洪的起诉，本院不予立案。”番禺征用土地办提交证据《大岗镇新联二村整体搬迁安置工作方案实施细则》证明征收单位已经变更为南沙土发中心，从2012年12月1日开始，番禺区将相应的政府职能移交给南沙区管理，继续行使职权的机关变更为南沙土发中心，因此，其已经不再管理大岗镇政府的征收的相关事宜。根据法律规定，行政机关职权变更后，其的被告主体不适格。该《细则》载明“本细则所称征收人是指广州南沙开发区土地开发中心。大岗镇人民政府受南沙开发区土地开发中心委托具体实施房屋征收补偿安置的工作。……。二、回购安置。（一）征收人统一规划和建设安置区，安置房分为低层联排住宅和高层住宅两种形式。……。（三）低层联排住宅和高层住宅安置房建筑面积以实际测量面积为准。低层联排住宅安置房每套用地面积120平方米（包括花园、围墙及退缩用地）分两种户型供选择，对应的建筑面积分别为210平方米、250平方米（以上安置房面积以房管部门最终测量数据为准）。购买价为每平方米1350元等。”南沙土发中心对此予以确认。南沙土发中心提交证据《南沙区大岗镇安置区安置房楼书》《大岗新联二村别墅A、B户型图》证明大岗镇新联二村安置区的别墅A户型约210㎡，别墅B户型约250㎡，无300㎡户型可供选择。杜锡洪、番禺征用土地办、大岗镇政府确认该证据真实性。诉讼中，根据杜锡洪申请，广州粤国房地产土地与资产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行了评估，评估结论为：1、涉案房屋（面积252.958平方米）在2019年9月11日的市场总价为3667900元，单价为14500元/平方米；2、涉案房屋（面积252.958平方米）在2017年11月27日的市场总价为2471400元，单价为9770元/平方米。上述评估的费用为20348元。以上事实，有原被告证据及当事人陈述予以证明，以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，根据番禺征用土地办自认，其行政职权变更前与涉案房屋拆迁补偿事宜存在关联；根据《番禺区大岗镇船舶配套产业基地房屋拆迁安置工作方案》，在2011年涉案房屋征地拆迁时，番禺区大岗镇征地拆迁安置办公室受番禺土地开发中心委托从事涉案的房屋拆迁补偿事宜，且该办公室为大岗镇政府当时的内设机构，故番禺征用土地办、大岗镇政府关于其非本案适格主体的抗辩意见不成立，本院不予采纳。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是三被告是否应对杜锡洪主张的面积差进行补偿，本院对此阐述如下：首先，大岗镇征地拆迁安置办公室受番禺土地开发中心委托从事涉案的房屋拆迁补偿事宜，故其作为涉案拆迁补偿事宜的实施单位，其出具的证明明确承诺同意杜锡洪要求回购300平方米双拼三层别墅的要求，该《证明》对其及委托方具有约束力。且根据《番禺区大岗镇船舶配套产业基地房屋拆迁安置工作方案》，方案中亦明确载明有300平方米的对应房屋补偿方案。其次，根据南沙土发中心与杜锡洪于2017年11月27日所补偿的安置房为252.958平方米，并未达到大岗镇征地拆迁安置办公室所承诺的300平方米，存在47.042平方米的面积差。第三，根据三被告自认，涉案安置区内并不存在300平方米或47平方米的对应类型补偿房屋，故杜锡洪要求按面积差47平方米要求折价补偿符合合同约定，也是其对自身权益的处分。如上所述，涉案拆迁补偿事宜，大岗镇征地拆迁安置办公室与番禺土地开发中心之间属于委托关系，依据法律规定，因委托关系造成第三人损害的，相应的法律责任应由委托人承担。根据番禺征用土地办、南沙土发中心自认，由于行政区划调整，涉案的拆迁安置职权已由南沙土发中心承担，杜锡洪、南沙土发中心就涉案拆迁补偿事宜所签订的《大岗镇新联二村安置房购买合同》亦能对此进行印证。故南沙土发中心应对杜锡洪所主张的面积差承担赔偿责任，杜锡洪要求番禺征用土地办、大岗镇政府承担赔偿责任依据不足，本院不予支持。杜锡洪在2017年11月27日已知道上述违约行为的存在，故涉案房屋面积差补偿的价值点应为该日，根据评估公司的评估，该日涉案房屋的市场价值为9770元/平方米，扣除当事人约定的购买价1350元/平方米，南沙土发中心应向杜锡洪支付面积差补偿款395740元[（9770元/平方米-1350元/平方米）×47平方米]。该日后所产生的扩大损失，属于杜锡洪怠于行使自身权利所致，理应由其自身承担，故对其所主张的395740元以外的赔偿请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告广州南沙开发区土地开发中心应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜锡洪支付补偿款395740元；二、驳回原告杜锡洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11085.1元，由原告杜锡洪承担6021.1元、被告广州南沙开发区土地开发中心承担5064元；鉴定费20348元，由原告杜锡洪承担10174元，被告广州南沙开发区土地开发中心承担10174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  谭**人民陪审员  陈润彰二〇一九年十二月三十日书 记 员  梁凤茵