江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初5943号 原告：赣州巅峰文化旅游发展有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区西津路6号郁孤台历史文化街区。 统一社会信用代码：91360702343236015N。 法定代表人：李彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘祥龙，江西冠城律师事务所律师，特别授权代理。 被告：田靖，男，1980年7月27日出生，住江西省赣州市章贡区。 原告赣州巅峰文化旅游发展有限公司（以下简称巅峰公司）诉被告田靖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巅峰公司的委托诉讼代理人刘祥龙到庭参加诉讼，被告田靖经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巅峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令2019年3月10日解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令原告没收被告支付的履约保证金51694元；3、判令被告向原告支付欠付的租金95865.4元及物业费16400.11元；4、判令被告向原告支付违约金55435.3元（租金按每日5‰暂计算至2019年5月5日，物业费按每日5‰暂计算至2019年7月31日实际计算至清偿为止，具体详见诉求款项清单）；5、判令被告向原告支付商铺占用费277399.71元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因经营需要租赁原告房屋用于经营餐厅，双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告将赣州市章贡区西津路郁孤台历史文化街区花园塘13-1#商铺出租给被告，租赁面积1楼269.81㎡、2楼237.41㎡，用于经营餐厅；租赁期为3年，自2018年9月1日至2021年8月31日止；租金标准1楼60元/㎡/月、2楼30元/㎡/月，月租金合计为23310.9元/月，租金按月支付（在前一月15日前支付下月租金）；物业管理费按照5元/㎡/月计收，合计2536.1元/月，物业管理费（在前一月15日前支付下月物业费）；免租期6个月（分两年免租），免租期间不免物业费；被告向原告缴纳履约保证金51694元等等内容。其中合同第3.7条还约定了被告逾期支付租金或物业费的，逾期7日以上将按每日5‰向原告支付违约金；合同第10.3条约定了因被告违约导致合同解除的，应当补缴免租期租金，并按照该租赁年度月租金的2倍作为违约金支付给原告且保证金不退。合同第十二条约定了被告延期撤场的应按届时之租金标准的三倍先行向原告支付超期占有期间的商铺占用费。商铺租赁合同签订后，原告依约提供了商铺供被告使用，被告于2018年10月9日缴付了保证金及首期租金、物业管理费。之后，自2019年1月开始被告就未再支付过任何物业管理费，自2019年1月开始就未再足额缴纳拖欠租金。后经原告多次催要欠付的租金及物业管理费未果后，原告于2019年3月5日依据合同约定发送《通知函》给被告，通知被告于2019年3月10日解除《商铺租赁合同》并收回商铺，要求被告2个工作日内前来原告处处理，但被告不予理会。之后，被告继续经营却仍拖欠租金及物业管理费，经催告后被告于2019年3月31日支付了13000元，2019年5月6日支付了26388元，之后就未再支付过任何款项，2019年7月4日原告再次给被告发送《通知函》，通知被告解除《商铺租赁合同》并收回商铺，要求被告2个工作日内前来原告处处理，但被告仍不予理会。原告为维护自身利益，遂诉至法院，要求依法处理。 原告巅峰公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据: 证据1、营业执照、法定代表人证明、身份证等复印件，证明原、被告的诉讼主体资格； 证据2、合同审批表、《商铺租赁合同》等复印件，证明原告与被告签订《商铺租赁合同》的事实，协议约定了租赁场地及面积、租赁期限、租金和物业管理费标准、租金和物业管理费的支付时间，免租期6个月（分两年免租），承租人缴纳履约保证金51694元等内容的事实；合同第3.7条约定了逾期支付租金或物业费的违约责任，第10.3条约定了因被告违约导致合同解除的，应补缴免期租金及按月租金的2倍支付违约金，且保证金不退的事实；合同第十二条约定了被告延期撤场的应按租金标准的三倍向原告支付超期占用商铺的店用费的事实； 证据3、收据复印件，证明被告依约缴付了履约保证金51694元；被告仅支付了部分月份租金和物业管理费的事实； 证据4、通知函（2019年3月5日）、通知函（2019年7月4日）快递寄送单等复印件，证明被告违约未支付租金和物业管理费，原告催收无果后，分别于2019年3月5日和2019年7月4日向被告发送通知函，解除合同并要求被告前来处理的事实； 证据5、交接表复印件，证明被告于2019年7月14日搬离但未结清款项、未交还钥匙的事实。 被告田靖未到庭，亦未向法院提交任何证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原告巅峰公司（甲方，出租方）与被告田靖（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于赣州市章贡区西津路郁孤台历史文化街区花园塘13-1#租赁场地出租给乙方进行本合同约定的经营或服务；用途为经营餐饮，该房屋建筑面积为1楼269.81㎡，2楼为237.41㎡，共507.22㎡；2、房屋租赁期为叁年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；甲方于2018年9月1日前将本合同第一条所约定的租赁场地交付给乙方；3、租赁期内乙方应缴租金按签约面积计算，首年租金为1楼按60元/㎡/月，2楼为30元/㎡/月，即月租金为23310.9元；租金按月为一个支付期，先支付后使用；4、物业管理费收费标准按签约面积计算，按5元/㎡/月，即2536.1元/月；物业管理费按月支付，提前15日之前向甲方支付；5、若乙方未按本协议约定交纳上述相关费用，逾期7日以上按每日5‰向甲方支付违约金；6、乙方合同签订当日须向甲方缴纳两个月租金及物业费，计51694元作为履行本合同各项条款的保证金；7、任何一方不履行或无正当理由拒绝履行本合同视为该方违约。发生上述情况时，违约方应赔偿因此给对方造成的损失，并承担违约金责任；若甲方违约，甲方除向乙方返还保证金，并应按该租赁年度月租金的2倍作为违约金支付给乙方，30日内无息退还乙方保证金；若乙方违约，乙方需按足额缴清所欠费用，并按该租赁年度月租金的2倍作为违约金支付给甲方且保证金不退，乙方享有经营免租期的，应补缴免租期租金；8、若乙方不按时缴纳合同约定的租金或物业费，甲方有权以书面通知的形式解除合同并依据乙方违约责任追究违约赔偿，即按月租金的2倍支付违约金；9、其他约定：①、免租期六个月，分二年免租，从2018年9月1日至2018年11月30日免租；从2019年9月1日至2019年11月30日免租；②、免租期间不免物业费；③、每月起租日15日内缴清次月租金与物业费……。该合同还对其他权利、义务及违约责任进行了约定，且双方在该合同上签字捺印。合同签订后，原告依约将案涉场地交付给了被告使用，被告于2019年1月份开始未足额缴纳案涉合同的相关费用，故原告于2019年3月5日根据合同的约定向被告寄送了《通知函》，要求被告缴清相关费用，并解除双方之间的租赁合同，后原告催告后，被告支付部分款项。原告于2019年7月4日，再次向被告发送了《通知函》，要求解除双方签订的《租赁合同》并收回商铺，被告收到《通知函》后，并未与原告处理，擅自搬离案涉店铺，未将钥匙归还给原告及结清所欠的相关费用，直至2019年7月14日原告发现并收回店铺。 另查明，1、原告是案涉合同的出租方，也是案涉租赁场地的物业管理方。2、被告田靖于2019年1月缴纳租金20000元，于2019年2月缴纳租金10000元，于2019年3月缴纳租金27000元，于2019年5月缴纳租金26388元，自2019年1月至2019年5月，被告田靖合计缴纳租金83388元。被告田靖于2019年1月开始未缴纳物业管理费。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。签订合同后，原告依约将租赁物交付给了被告田靖，但田靖于2019年1月开始未足额缴纳房屋租金及物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告缴纳所欠的相关费用及承担违约责任之诉请，本院予以支持。首先，关于合同解除的问题，被告于2019年1月至2019年5月之间未足额缴纳该期间的租金，在原告两次向被告发送通知函，要求解除合同，被告并不予理会，且被告于2019年7月14日，在原告不知情的情况下私自搬离了店面，也未将钥匙返还给原告及结清相关的费用，该行为可视为被告认可解除双方的合同，且在双方租赁合同明确约定若被告逾期缴纳一个月，原告有权通过书面通知解除双方的租赁合同，对被告的违约行为，原告有权依据合同要求解除双方于2018年9月1日签订的《租赁合同》。其次，关于被告尚欠原告租金问题，经查明，被告田靖于2019年1月开始未足额缴纳租金，同时，案涉合同第十条第10.3款约定，因被告违约导致合同解除的，被享有经营免租期的，应补缴租期租金，故租金缴纳时间应从2018年9月1日起算，截止至2019年7月14日，案涉租赁物尚欠租金138065.55元（23310.9元/月×10.5个月-已缴纳106698.9元），原告仅主张租金为95865.4元，本院予以支持；关于物业费的问题，本案中虽然原告未对被告田靖所欠的物业费进行代扣代缴的行为，但在本案庭审中查明，本案原告即是出租方，亦是物业管理方，被告拖欠的物业费即是向原告缴纳，故原告有权要求被告结清所欠的物业管理费，对所欠物业管理费金额，自2018年9月1日至2019年7月14日，案涉租赁物拖欠的物业管理费为16484.65元（2536.1元/月×10.5个月-已缴纳的10144.4元），原告仅主张物业管理费为16400.11元，本院予以支持；再次，关于因被告应承担的违约责任的问题，因双方签订的合同中，约定了若因被告违约而导致解除合同的，原告有权没收履约保证金，并被告应按每日5‰承担所欠费用的违约金，同时需要支付三倍租金作为商铺占用费的违约赔偿；根据法律的规定，没收履约保证金与支持违约金均是对违约行为的惩罚措施，两种不能同时履行，故本案中，原告不能同时主张即没收履约保证金，又要求被告支付违约金；履约保证金是使双方合同顺利履行的一个保障，根据法律规定，被告承担违约责任后，履约保证金可以抵扣违约金后，再对租金进行抵扣，故本院酌情认定由被告支付相关的违约金，履约保证金予以抵扣违约金；关于违约金标准，原、被告合同约定的违约金标准过高，已远远超出法律规定标准，故本院酌情认定违约金按拖欠未支付费用总额为基数，按月利率2%计算。关于原告主张商铺占用费之诉请的问题，因被告已承担违约责任，结清所欠租金并进行支付违约金的行为，原告要求被告另行支付商铺占用费，系对违约责任的重复计算，故本院对原告该项诉请不予支持。被告田靖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告赣州巅峰文化旅游发展有限公司与被告田靖于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月14日已解除； 二、限被告田靖于本判决生效之日起七日向原告赣州巅峰文化旅游发展有限公司支付租金95865.4元； 三、限被告田靖于本判决生效之日起七日向原告赣州巅峰文化旅游发展有限公司支付逾期缴纳租金的违约金（以95865.4元为基数，自2019年7月15日起至款项清偿之日止，按月利率2%计算）； 四、限被告田靖于本判决生效之日起七日向原告赣州巅峰文化旅游发展有限公司支付物业管理费16400.11元； 五、限被告田靖于本判决生效之日起七日向原告赣州巅峰文化旅游发展有限公司支付逾期缴纳物业费的违约金（以16400.11元为基数，自2019年7月15日起至款项清偿之日止，按月利率2%计算）； 六、被告田靖缴纳的履约保证金51694元用于抵扣上述应付款项第三、五条的违约金后，剩余部分可用于抵扣上述应付款项第二、四条； 七、驳回原告赣州巅峰文化旅游发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8161元，由被告田靖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判长  吴菁菁 审判员  陈海东 审判员  温文斐 二〇一九年十二月四日 书记员  刘丽萍