大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初3897号原告：大连锦绣房地产集团有限公司，住所地大连市沙河口区锦绣路47号，统一社会信用代码：912102002430249555。法定代表人：陈乐艺，执行董事。委托诉讼代理人：贾秀芳，女，该公司职员，住大连市沙河口区。被告：刘兰英，女，汉族，1953年10月12日出生，无职业，户籍地大连市沙河口区。被告：赵冬，女，汉族，1983年6月17日出生，现羁押于沈阳女子监狱，户籍地大连市沙河口区。二被告共同委托诉讼代理人：赵旻光，男，中国船舶重工集团公司第760研究所工程师，住大连市沙河口区。被告：赵旻光，男，汉族，1981年5月22日生，中国船舶重工集团公司第760研究所工程师，户籍地大连市沙河口区。原告大连锦绣房地产集团有限公司与被告刘兰英、赵冬、赵旻光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人贾秀芳、被告刘兰英及被告赵冬的共同委托诉讼代理人赵旻光、被告赵旻光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令三被告共同向原告偿付原告垫付的公积金贷款本息合计531918.22元及利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，自原告垫付之日即2018年10月18日起算至三被告实际给付之日止）。事实及理由：2012年6月9日,原告与赵敦强（已过世，被告刘兰英系其配偶、被告赵冬系其女儿）签订了编号为31910230号的《商品房买卖合同》（下称“《购房合同》”），赵敦强购买原告开发的大连市沙河口区楼（工程号：锦绣燕居5号楼）2单元2层2号房屋(下称“该房屋”)，建筑面积为82.62平方米，总房款为人民币1047622元，其中首付款人民币647622元系赵敦强直接支付，余款40万元系以被告赵冬的公积金贷款支付，被告赵旻光（系被告赵冬配偶）为该贷款的共同还款人，原告为该贷款的阶段性连带责任保证人。《购房合同》在签订的同时已在网上备案。原告已将该房屋交付给赵敦强，但赵敦强及其家人并未实际入住，且尚未办理房屋产权证。因被告赵冬、被告赵旻光自2012年11月28日起，不再按期偿还公积金贷款，2016年4月5日，大连市住房公积金管理中心（下称公积金中心）向大连市中山区人民法院提起诉讼，将原告、被告刘兰英、被告赵冬、被告赵旻光一起作为被告，诉请被告赵冬、被告赵旻光偿还贷款本息及罚息、原告承担连带保证担保责任。大连市中山区人民法院于2016年11月28日作出（2016）辽0202民初2867号民事判决书，判令被告赵冬、被告赵旻光向公积金中心偿还借款本金、利息、罚息合计人民币432830.27元，如逾期还款，加倍支付延迟履行期间的利息，诉讼费10470元由被告赵冬、被告赵旻光、原告共同承担。同时，因原告与公积金中心的《个人住房公积金贷款合作协议》中约定，原告对公积金中心发放的每一笔公积金贷款均承担阶段性连带责任保证担保，遂判令原告对被告赵冬、被告赵旻光的给付义务承担连带责任。判决生效后，被告赵冬、被告赵旻光未履行还款义务。2018年10月18日，大连市中山区人民法院直接从原告账户扣划539638.22元支付给公积金中心。原告代被告赵冬、被告赵旻光偿还了公积金贷款，有权向被告赵冬、被告赵旻光追偿。依据原告与案外人赵敦强签订的《商品房买卖合同》附件四、《合同补充协议》第四条第2项的约定，出卖人作为担保责任人承担了案涉房屋的担保责任的，买受人应偿还出卖人实际承担担保责任的发生额。因买受人赵敦强已去世，被告刘兰英为其财产共有人，刘兰英有向原告偿还担保责任发生额的义务。故原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。三被告共同辩称，原告陈述属实，同意原告的诉讼请求。经审理查明，案涉房屋位于大连市沙河口区，合同备案手续现被大连市公安局查封。2012年6月9日，原告（出卖人）与赵敦强（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为31910230），买受人购买锦绣燕居第5幢2单元2层2号房屋（行政街号：沙河口区2单元2层2号），房屋建筑面积82.62平方米，总房款1047622元。买受人应于2012年6月9日前支付首付房款647622元，剩余房款40万元买受人应当以商品房抵押贷款的方式自本合同登记备案之日起30日内支付给出卖人，具体详见补充协议。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原告（出卖人）与赵敦强（买受人）签订了合同补充协议，作为《商品房买卖合同》的附件。协议约定，如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人作为担保责任人（如有）而承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款20%计算出卖人的损失，由买受人赔偿。协议还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，赵敦强作为买受人向原告支付首付款，被告赵冬作为借款人向大连市住房公积金管理中心借款40万元向原告支付剩余房款。后由于被告赵冬未能按时偿还借款，大连市中山区人民法院于2016年受理了原告大连市住房公积金管理中心与被告赵冬、被告刘兰英、被告赵旻光、被告大连锦绣房地产集团有限公司借款合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、被告赵冬及其配偶被告赵旻光一次性共同偿还原告全部借款本金367396.51元、利息34099.85元、罚息31333.91元（暂计算至2016年4月5日），共计432830.27元及至偿清日止的利息、罚息；2、被告锦绣公司对上述事项承担连带保证责任；3、原告对被告赵冬享有继承权、被告刘兰英享有继承权及部分所有权的坐落于大连市沙河口区锦绣燕居5-2-2-2号抵押房屋享有优先受偿权；4、四被告承担本案诉讼费及其他费用。大连市中山区人民法院审理查明：2012年6月12日，原告公积金中心与被告赵冬、刘兰英及赵敦强（已故）签订《借款合同》，约定被告赵冬向原告借款400000元用于购、建坐落于大连市沙区锦绣燕居5-2-2-2号的住房，借款期限为5年，自2012年6月28日至2017年6月27日。贷款利率为年利率4.62%。赵敦强以其所有的坐落于大连市沙区锦绣燕居5-2-2-2号房屋为被告赵冬的贷款向原告提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费等），抵押担保的期限为自本合同生效之日起直至本合同项下的贷款本息全部清偿为止。本合同履行期间，如被告赵冬未按合同约定按时偿还贷款本息，原告按中国人民银行的有关规定对逾期贷款本息计收罚息。如被告赵冬连续四个月或累计六个月付款期未按时偿还贷款本息，原告有权单方面宣布本合同项下的贷款全部提前到期，要求被告赵冬立即偿还全部贷款本息或要求赵敦强承担抵押担保责任。2012年6月13日，案涉房屋办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为大连市住房公积金管理中心西岗办事处，预告登记义务人为赵敦强。2012年6月28日，原告将400000元汇入被告锦绣公司账户内。自2012年11月28日起至今，被告赵冬即未按照《借款合同》的约定向原告偿还借款本息。截止2016年4月5日，被告赵冬如提前全部还款，需承担本金、利息、罚息合计432830.27元。另查，被告刘兰英与赵敦强系夫妻关系。被告赵旻光与被告赵冬系夫妻关系。被告赵冬及案外人赵丽系赵敦强的女儿。赵敦强于2014年2月18日去世。赵丽向本院明确表示放弃对案涉房屋的继承权，不参加本案诉讼。另查，2011年10月，原告与被告锦绣公司签订《合作协议》，该协议约定为促进被告锦绣公司开发建设的锦绣燕居的销售，原告同意对符合《大连市个人住房公积金贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房公积金贷款，作为购房人向被告锦绣公司支付的部分购房款。被告锦绣公司为原告向上述商品房的购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证。保证范围为原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用；保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续办理完毕为止。大连市中山区人民法院认为，原告与被告赵冬、被告刘兰英及逝者赵敦强签订的《借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应合法有效，双方之间的抵押借款合同关系依法成立。被告赵冬向原告申请贷款，并同意接受与原告所签订的合同中条款的约束，其在使用原告提供的款项后，理应依约还款，否则需承担违约责任。被告赵旻光与被告赵冬系夫妻关系，理应对夫妻关系存续期间的共同债务承担共同清偿责任。截至2016年4月5日，二被告已拖欠原告逾期本金367396.51元，利息34099.85元、罚息31333.91元，已构成违约。被告赵冬、赵旻光对上述欠款本金、利息及罚息金额并无异议，故原告要求被告赵冬、赵旻光共同偿还借款本金367396.51元、并支付截至2016年4月5日的利息34099.85元及罚息31333.91元，共计432830.27元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告赵冬、赵旻光共同支付自2016年4月6日起至还清欠款之日止的借款利息、罚息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告请求确认对案涉的抵押房屋享有优先受偿权一节，根据《物权法》等相关法律规定，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告请求对案涉房屋享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告请求被告锦绣公司承担连带保证责任一节，本院认为，《合作协议》系双方真实的意思表示，双方应依约而行。《合作协议》明确约定被告锦绣公司为原告向购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证。案涉贷款的借款人是被告赵冬，而被告赵冬系购房人赵敦强的女儿，案涉贷款亦用于购买《合作协议》所限定的房屋，汇入了被告锦绣公司的账户，故不能因借款人与购房人不一致，而免除被告锦绣公司对案涉贷款承担连带保证责任。另外，现案涉房屋并未取得所有权证，亦未办理商品房抵押登记手续，而原告就此并无过错，故保证期限并未届满，故被告锦绣公司仍应承担连带保证责任。大连市中山区人民法院于2016年11月28日作出（2016）辽0202民初2867号民事判决书，判决：一、被告赵冬、被告赵旻光共同给付原告大连市住房公积金管理中心借款本金367396.51元、利息34099.85元、罚息31333.91元；二、被告赵冬、被告赵旻光按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的计算标准，共同给付原告自2016年4月6日起至款项实际付清之日止的借款利息、罚息；上述二被告给付原告的款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告大连锦绣房地产集团有限公司对上述二项确定的被告赵冬、被告赵旻光应给付原告之款项承担连带保证责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费10470元（含保全费2680元），由被告赵冬、被告赵旻光、被告大连锦绣房地产集团有限公司共同负担。判决生效后，各被告未履行还款责任，大连市住房公积金管理中心申请法院强制执行，在执行过程中，大连市中山区人民法院于2018年10月18日自被告大连锦绣房地产集团有限公司账户划扣531919.22元。该案执行完毕。另查，2014年1月3日，大连市人民检察院以大检公诉刑诉【2013】300号起诉书指控被告人赵冬犯集资诈骗罪向大连市中级人民法院提起公诉。大连市中级人民法院认定的事实：……赵敦强名下位于沙河口区房屋于2012年6月抵押给大连市住房公积金管理中心西岗办事处，现被公安机关查封。……被告人赵冬供述，沙河口区锦绣燕居5-2-2-2号的房子是我以我父亲赵敦强的名字买的，80多平，跟朋友借了20万元，部分是我吸收的钱，付了首付60多万元，以我父亲的名义在公积金抵押贷款40万元。证人赵旻光证实，2012年，赵冬还在锦绣燕居给他父亲买了一套大约80平方米的房子，首付款40多万元是赵冬付的，贷款30多万元。商品房买卖合同、销售不动产统一发票、刷卡记录、大连市住房公积金贷款划转凭证、结算通知单证实，赵敦强于2012年6月9日购买大连市沙河口区锦绣燕居5-2-2-2房屋（面积82.62平方米，房款1047622元），被告人赵冬于2012年3月25日支付定金2万元，4月14日支付剩余首付房款627622元，贷款40万元。侦查人员将赵敦强名下的位于沙河口区锦绣燕居B区5号楼2-2-2房屋查封，该房屋做了预告登记，已于2012年6月抵押给大连市住房公积金管理中心西岗办事处，查封时间为2013年3月18日。大连市中级人民法院认为，公安机关查封的涉案的房产设有抵押权的，待抵押权消灭后可继续予以追缴。大连市中级人民法院于2015年9月13日作出（2014）大刑二初字第7号刑事判决书，判决：一、被告人赵冬犯集资诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人财产50万元人民币。二、公安机关查封的涉案财产由公安机关依法处理。三、案涉赃款、赃物由公安机关继续追缴并返还受害人。四、被告人赵冬作案使用的印章等依法予以没收。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》及合同补充协议、《抵押借款合同》、大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初2867号民事判决书、大连市中山区人民法院（2017）辽0202执2721号执行通知书、大连市中山区人民法院（2017）辽0202执2721号结案通知书、存（放）款对帐单、三被告提供的大连市中级人民法院（2014）大刑二初字第7号刑事判决书、结婚证及各方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与赵敦强签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同及补充协议的约定，如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人作为担保责任人（如有）而承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款20%计算出卖人的损失，由买受人赔偿。由于案涉房屋系案外人赵敦强与被告刘兰英夫妻关系存续期间购买所得，故属于其夫妻共同财产。该房屋所产生的债务，在案外人赵敦强去世后，被告刘兰英应当承担。故原告要求被告刘兰英承担还款责任的诉讼请求，本院予以支持。根据大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初2867号民事判决书的内容，判令被告赵冬、赵旻光共同给付原告大连市住房公积金管理中心借款本金367396.51元、利息34099.85元、罚息31333.91元以及被告赵冬、被告赵旻光按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的计算标准，共同给付原告自2016年4月6日起至款项实际付清之日止的借款利息、罚息，因此原告代被告赵冬、赵旻光偿还借款后，有权向被告赵冬、赵旻光追偿。故原告要求被告赵冬、赵旻光承担还款责任的诉讼请求，本院予以支持。鉴于大连市中山区人民法院于2018年10月18日自被告大连锦绣房地产集团有限公司账户划扣531919.22元，该款项系原告因案涉房屋代三被告垫付的全部款项，故三被告应当共同偿还原告贷款款项531919.22元并赔偿原告利息损失。利息损失应当以531919.22元为基数，自2018年10月18日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至款项付清时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：被告刘兰英、被告赵冬、被告赵旻光于本判决生效之日起十日内共同偿还原告大连锦绣房地产集团有限公司垫付的公积金贷款本息合计531919.22元并支付利息（利息以531919.22元为基数，自2018年10月18日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至款项付清时止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费16762元（原告已预交），退回原告7344元，由三被告共同负担9418元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  胡旖旎人民陪审员  于金娥人民陪审员  刘 伟二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王 璐附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。