宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终969号上诉人（原审原告、反诉被告）：李子英，女，1964年2月18日出生，回族，居民，住宁夏回族自治区固原市原州区。委托诉讼代理人：马雯文，系宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审原告、反诉被告）：李小龙，男，1990年4月3日出生，回族，居民，住宁夏回族自治区固原市原州区。委托诉讼代理人：马雯文，系宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：霍煜，女，1989年4月10日出生，满族，大学文化，打工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：霍蕴武，男，1960年1月28日出生，满族，大学文化，宁夏文化产业投资公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。上诉人李子英、李小龙因与被上诉人霍煜、霍蕴武房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡开发区人民法院（2019）宁0303民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李子英及上诉人李子英、李小龙的共同委托诉讼代理人马雯文，被上诉人霍煜、霍蕴武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李子英、李小龙上诉请求：1.依法撤销吴忠市红寺堡区人民法院作出的（2019)宁0303民初1346号民事判决书，依法发回重审或依法改判由二被上诉人向上诉人返还房款49万元；2.一、二审诉讼费用由二被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，本案被上诉人应当向上诉人返还房款。首先，上诉人李子英在2010年12月8日因经营绿洲饭店生意，与被上诉人霍煜签订了一份房屋租赁合同，因该合同中约定了每年房租需递增，后决定购买涉案房屋，2013年3月3日上诉人李小龙与被上诉人霍蕴武签订了《房屋买卖合同》，自签订合同至今，上诉人共计向被上诉人霍煜武交付房款共计49万元，利息1万元，押金4000元。其次，涉案房屋存在先租后买的事实，2010年12月8日租赁，后在2013年3月3日转变为房屋买卖，而且事后所签订的房屋买卖合同，约定付款的方式也是分期多次支付，其钱款来源就是经营绿洲饭店营业所得，由此能够说明上述的合同目的，均是上诉人为了经营绿洲饭店。所以即便存在交付的事实，但是交付了不能够说明合同目的就一定能够实现，而且任何法律都没有规定，交付了就一定不能解除合同。所以，上诉人认为，本案应当与一次性将房款付清后交付房屋的买卖合同区别对待，而一审判决以交付的部分事实（争议焦点三）认定本合同应当继续履行，没有任何法律依据而且违背客观事实。最后，本案解除权的问题。第一、涉案房屋买卖合同中第四条约定的内容，没有对哪一方享有解除权进行任何明确约定，上诉人认为，一审判决对该条约定内容进行歪曲解释违反意思自治原则，而且没有任何事实及法律依据。即便按照法律对合同理解的规定，依据签订合同目的及合同前后内容，该条约定应当属于合同终止条款,即在乙方不按约定支付购房款后，应当是合同终止，那么被上诉人当然会收回房屋。第二、上诉人在庭审中多次表明自己在2016年时发生交通事故，导致身体三级残疾，而上诉人李小龙自小就是先天小儿麻痹三等残疾，并且将上述事实如实告知被上诉人，希望被上诉人能够返还房款，所以上诉人所行使的是法定解除权。上诉人已经长达三年未向被上诉人履行房款交付义务，所以无论出于哪一方，其所签订的房屋买卖合同及交易目的均已不能实现。第三、若一审法院认定上诉人是违约方，但是依据相关法律规定及司法实务，也不应当认定上诉人不享有解除权。依据《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任”，而继续履行的前提是有利于合同目的实现，且继续履行也是为了促进有效交易的目的实现。但具体到本案事实，上诉人已经三年多没有经营绿洲饭店，上诉人李小龙本身系三等残疾以及上诉人李子英出现交通事故导致残疾等事实，均能够说明上诉人即便继续履行也不能实现经营目的及合同目的，那么此时依法就不应再以继续履行作为判令违约方承担责任的方式。被上诉人霍煜、霍蕴武辩称，一、本案事实：上诉人李子英、李小龙母子2010年12月8日，与霍煜签订了房屋租赁合同，霍煜在收取租金和押金后将涉案房屋交付给上诉人占有使用至今。2013年3月8日，上诉人与霍煜就涉案房屋达成买卖协议。合同约定的总购房款为68万元，按合同约定上诉人先后分多次向被上诉人支付购房款45万元人民币，利息1万元。但自2016年7月起，上诉人以各种借口为由，没有再给被上诉人支付房款和利息。二、关于上诉人的经营目的和合同目的等相关问题。上诉人购买涉案房屋后，是空置还是用于开饭店，或是开商店，经营目的是什么，那是购房人自己的事，与售房人和本案无关，并且双方就此事项在签订的合同中也没有任何约定，不存在签订合同就是为了经营所谓的绿洲饭店之目的。之所以签订合同，李子英一方是为了拿到房产，霍煜一方是为了收回售房款。关于购房款支付来源，那也是购房人自己的事，与上诉人所谓的合同目的无关。但是，需要指出的是，在红寺堡区法院审理此案时，李子英向法庭提供的资料是支付的购房款大部分是向保险公司和亲朋好友的借款，现又说其钱款来源就是经营绿洲饭店经营所得，前后矛盾。三、关于本案解除权问题。第一，双方是自愿签订的合同，内容真实有效、公平公正。为了保证合同的顺利执行，防止违约，双方在合同中约定了第四款和第七款两项内容。合同第四款规定是为防止李子英一方违约而写的一条限制性条款，是否启动这一条款，权限在霍煜一方。合同第七条是为防止霍煜一方违约而写的限制性条款，是否启动这一条款，权限在上诉人李子英一方。第二，房屋买卖合同，双方是在2013年3月3日签订的，至于李子英于2016年时是否发生交通事故和李小龙是否是先天小儿麻痹，均有购房和履约的权利和义务。因此，上诉人是否残疾与本案无关。对于上诉人在上诉状中关于“上诉人已经长达三年未向被上诉人履行房款交付义务”一事。事实是：从2016年7月到今年4月李子英起诉霍煜止，时间也没有三年。并且霍煜在此期间一直催促李子英一方按合同支付购房款，在一审时，上诉人是承认的。按双方签订的合同，涉案房屋最后应支付款项日期是2019年12月31日前。因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，解除合同是有条件的，并最大限度的保护守约方。本案合同的解除权是否启动，由守约方决定。在本案中霍煜一方无过错，且是守约方。第三，今年11月发布的《全国法院民商审判工作会议纪要》48(违约方起诉解除）明确规定“违约方不享有单方解除合同的权利”。一审判决公平公正，请求维持原判。李子英、李小龙向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方签订的《太阳山汽车站营业房买卖合同》；2.依法判令二被告共同向原告返还房款49万元；3.案件受理费由二被告承担。霍蕴反诉请求：1.请求反诉被告继续按原、被告双方签订的《太阳山汽车站营业房买卖合同》履行支付应付未付的购房款23万元及利息6.4万元，共计29.4万元；2.案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告霍蕴武系被告霍煜的父亲。2010年12月8日，被告霍蕴武经被告霍煜授权，以霍煜的名义与原告李小龙签订房屋租赁合同。原告李小龙承租被告位于吴忠市太阳山开发区惠平公路北侧二号二号楼商业房12号，建筑面积244.64平方米，租期10年，自2011年4月1日至2021年3月31日。合同签订后，原告李小龙向被告霍蕴武缴纳租房保证金4000元，被告霍蕴武将房屋交付原告使用。2013年3月3日，被告霍蕴武以被告霍煜的名义与原告李子英（李小龙母亲）、李小龙签订营业房买卖合同，合同约定，甲方（被告霍煜）将太阳山汽车站营业房35号出售给乙方（李子英、李小龙），建筑面积244.64平方米，总售价为680000元。付款方式为：乙方于2013年2月20日前支付甲方购房款100000元，2013年6月30日前付60000元，2013年12月30日前付140000元。剩余380000元购房款于2019年年底前付清。付款方式为从2014年1月起每月26号前按等额方式，每月付5000元，另外每年一次性支付利息12000元，提前还款利息另行协商。房款未付完前，双方不办理产权过户手续，房款付清后，甲方协助乙方办理产权过户手续，过户的税费由乙方承担。如果乙方不按上述约定支付购房款，本合同自动失效。甲方将已经收取的购房款退还给乙方，不支付利息（房产的所有权仍属于甲方）。甲方收取购房定金4000元（实际为2010年签订租房合同定金未退还）。合同签订后，原告自2013年3月5日起至2016年5月5日期间共向被告霍蕴武银行账户支付购房款455000元（不包括原告在租赁涉案房屋期间缴纳的保证金4000元），支付利息10000元。另查明，2010年12月8日，原告李小龙与被告霍煜签订的房屋租赁合同中所涉的吴忠市太阳山开发区惠平公路北侧二号楼商业房12号与2013年3月3日，二原告与被告霍煜签订的营业房买卖合同中太阳山汽车站营业房35号系同一房屋。一审法院认为，本案争议焦点之一，合同主体问题。本案中，签订合同的双方分别为原告李小龙、李子英，被告霍蕴武，根据庭审查明，被告霍煜口头授权被告霍蕴武以被告霍煜的名义与二原告签订合同，且根据被告霍煜提交的房产证，能够证实涉案房屋的产权人为被告霍煜。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为，对被代理人发生效力。故被告霍蕴武以被告霍煜的名义签订合同的行为，其行为结果应当由被告霍煜承担，因此本案合同出售方应当为被告霍煜，而非被告霍蕴武。关于买受方，虽然原告李子英庭审中陈述涉案房屋的购买方系其本人，与被告李小龙无关，但根据双方签订的合同，合同首页购入方为李小龙，合同落款处购买方签字为李小龙与李子英，故该合同的买受方应当为原告李子英与李小龙。本案争议焦点之二，原告已向被告支付购房款的数额。原告向法庭提交的转账凭证及流水名下显示，原告李子英向被告霍蕴武账号支付460000元，被告霍蕴武自认其受到原告支付购房款数额为465000元（其中房款455000元房款，10000元利息），加上双方在签订租赁合同时，原告向被告支付的保证金4000元，该保证金双方约定作为购房款的一部分，故一审法院认定原告共计向被告支付房款459000元，利息10000元。本案争议焦点之三，被告是否向原告交付房屋，原告是否实际占有使用涉案房屋。原告在诉状中陈述被告未向其交付涉案房屋，但根据被告提交的照片及收据等证据，结合原告李子英的陈述，涉案房屋系二原告先租后买，而原、被告双方在签订购房协议后，原告实际占有使用涉案房屋经营绿洲饭店，故一审法院认定涉案房屋已经交付二原告。本案争议焦点之四，本案中原告是否享有解除权。根据法律规定，合同解除分为法定解除与约定解除。本案中，涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，原告已经实际占有使用涉案房屋，不符合合同法定解除条件。关于约定解除，合同第四条约定“如果乙方（原告方）不按上述约定支付购房款，本合同自动失效。甲方（被告霍煜）将已经收取的购房款退还给乙方，不支付利息（房产的使用权仍属于甲方）。”原、被告双方均认可该条款系双方对合同解除的约定，但对于享有解除权的主体，原、被告双方存在争议，原告方认为该条款中约定的解除权，系双方均享有的解除权，即只要出现原告逾期支付房款的情况，则双方均享有解除合同的权利。被告认为该解除权系应为被告单方享有，即如果原告逾期付款，仅被告方享有该项权利。根据法律规定，当事人对合同条款的理解存在争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实守信原则确认条款的真实意思。合同的条款，应当以促成交易为目的，以诚实守信为基本原则，庭审中原告李子英明确表述，该条款的意思是如果原告付不上房款，被告就收回房屋。故从该条款形成目的看，是为了约束乙方（原告方）付款行为，如果乙方发生违约行为，则作为守约方的甲方享有解除合同的权利。如果将该项解除权理解为双方均享有解除权，有违诚实信用原则，鼓励违约行为。故该条款所表述的解除权应当理解为被告方作为守约方单方享有的权利，是对违约方的约束条款。原告作为违约方，不应当享有该项解除权。其以该条款为由要求解除与被告签订的合同并要求被告退还其已经支付的购房款的诉讼请求，一审法院不予支持。被告享有解除权，但被告在本案中放弃该项权利，要求原告继续履行合同的反诉请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付下剩购房款230000元及利息64000元的反诉请求。买卖合同中约定，乙方于2013年2月20日前支付甲方购房款100000元，2013年6月30日前付60000元，2013年12月30日前付140000元。剩余380000元购房款于2019年年底前付清。付款方式为从2014年1月起每月26号前按等额方式，每月付5000元，另外每年一次性支付利息12000元，提前还款利息另行协商。原告按照双方的约定在2013年年底支付房款300000元，根据双方约定，截止2019年7月26日，反诉被告应当支付反诉原告购房款数额为630000元,但截止该日，被告实际支付原告购房款459000元，尚欠171000元未支付，剩余部分房款支付时间尚未到期，故一审法院支付171000元，剩余部分待付款期限届满后再另行主张。关于反诉原告要求反诉被告支付利息64000元的诉讼请求，合同中约定自2014年开始至2019年年底，原告每年另行支付利息12000元，但未约定利息支付时间，一审法院将该利息支付的时间确定为每年年底，故截止2018年年底，原告应当支付被告利息60000元，原告已经支付10000元利息，尚欠利息50000元。关于反诉被告辩称，因反诉原告一直未向反诉被告主张房款，故其主张要求反诉被告履行支付房款的义务已经超过诉讼时效的辩解理由，根据法律规定，分期履行的债务，诉讼时效期间自最后一期履行期间届满之日起计算。本案中根据合同的约定,最后一笔房款的支付时间为2019年年底，故本案诉讼时效起诉时间应当从2019年12月底计算，故对反诉被告的辩解理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十五条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、驳回原告李子英、李小龙的诉讼请求；二、反诉被告李子英、李小龙继续履行营业房买卖合同，于本判决生效后十日内支付反诉原告霍煜截止2019年7月26日前应付房款171000元，截止2018年12月31日前应付利息50000元，共计221000元。案件受理费8650元，由原告李子英、李小龙负担；反诉费2855元，反诉原告霍煜负担547元，反诉被告李子英、李小龙负担2308元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。一审审理查明的事实，有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方于2013年3月3日签订的《太阳山汽车站营业房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现上诉人起诉要求解除合同，返还房款49万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，合同的解除有法定解除、协商解除和约定解除三种情形。首先上诉人的诉请不符合法律对解除合同的规定；其次在合同履行过程中，双方也协商过解除合同，但未能达成一致；再次，在双方签订的合同第四条约定“如果乙方（原告方）不按上述约定支付购房款，本合同自动失效。甲方（被告霍煜）将已经收取的购房款退还给乙方，不支付利息（房产的使用权仍属于甲方）。”对于该约定，双方均认为系对合同解除的约定，对于该约定是双方均享有的解除权还是被上诉人单方享有解除权，一审法院根据合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及结合案件事实，认定为该条款所表述的解除权为被上诉人方作为守约方单方享有的权利正确，判决上诉人继续履行营业房买卖合同，支付被上诉人应付房款正确，应予维持。综上所述，上诉人李子英、李小龙的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11505元（缓交），由上诉人李子英、李小龙负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 何 芹 二〇一九年十二月二十五日书记员 马少花附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列;情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。