贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初8447号原告：罗祥，男，1971年9月22日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：张艳林，男，贵州滔量律师事务所律师，执业证号：15201201510659095。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，住贵州省贵阳市花溪区，代理权限：特别代理。原告罗祥诉被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗祥及其委托诉讼代理人张艳林到庭参加了诉讼，被告贵阳合纵置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告向原告支付由于延期交付房屋的违约金共计118008.5（违约金分段计算方式：1、以购房款422364元为基数，按照日万分之一，从2014年12月31日起计算至2016年1月30日止，共计396天，违约金为16725.6元；2、以购房款422364元为基数，按照日万分之二，从2016年1月31日起计算至2019年5月15日止，共计1199天，违约金101282.9元）；二、请求法院依法判决被告按商品房买卖合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；三、请求依法判决被告向原告支付由于延期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计为43714.6元（违约金的计算方式：以购房款422364元为基数，按照日万分之一，从2016年12月31日起暂计算至2019年10月31日，共计1035天，违约金43714.6元，后续违约金计算至被告向原告实际交付商品房转移登记文书之日时止）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年2月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》原告向被告购买被告开发的位于贵阳市××××号“利海米兰春天二期”房屋。在合同中，双方约定的房屋总价款为422364元，购房款支付方式为：原告向被告交付首付款127364元，剩余购房款295000元以银行按揭的方式向被告支付，约定的交房时间为2014年12月30日前，在合同第十三条约定了逾期交付的违约责任。同时在合同的第二十二条第三款约定，被告于2016年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书及相关的违约责任。合同签订后，原告按时向被告缴纳了房屋首付款，剩余购房款也通过贷款银行转款至被告处。后，被告并没有按照合同约定如期交房，直至2019年5月15日才将房屋交付给原告，且被告截止到今日，仍未按照合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文件。故原告诉至本院，诉请如前。被告未到庭，但是向本院提交书面代理词辩称，一、《补充协议》中约定逾期办证违约金累计最高不超过总房款1%系不存在排除买受人享有的违约金权利，不存在减轻合纵置业公司应承担的责任，《补充协议》所约定的逾期办证违约金上限条款有效。（一）根据《合同法司法解释（二）》的精神，违约金应当与实际损失基本平衡，合同双方以此为基础调整违约金是合法有效的，本案合同双方考虑到逾期办证对购房者一般不会产生实际损失，事先通过《补充协议》对逾期办证违约金上限进行限定当然合法有效。《商品房买卖合同》项下，购房者的主要合同目的及权利系获得商品房，若购房者将所购商品房用于自住，无法按期获得房屋产权证一般不会产生实际损失，事先通过《补充协议》对逾期办证违约金上限进行限定当然合法有效。《商品房买卖合同》项下，购房者的主要目的及权利系获得商品房，若购房者将所购商品房用于自住，无法按期获得房屋产权证一般不会对其产生任何实际损失；即便购房者购买商品房旨在转售，暂时无法办理房屋产权证对其造成的损失也是有限的。基于此，合纵置业公司与本院原告事先通过《补充协议》对逾期办证违约金的上限进行限定应属合法有效。二、总房款1%的逾期办证违约金上限足以覆盖购房者的实际损失，并非不合理减轻开发商的责任，本案原告在庭审中并未举证证明其逾期办理转移登记所遭受损失及损失是多少。若直接认定《补充协议》不合理减轻了合纵置业公司责任，且基于该认定的判决后果是本案原告在没有实际损失的情况下不当获取巨额利益。判断《补充协议》对逾期办证违约金上限不超过总房款1%的约定是否属于不合理减轻合纵置业公司的责任，应与本案原告因无法按期获得房屋产权证书所遭受的实际损失相比较，若并不低于其实际损失，显然不属于不合理减轻合纵置业公司的责任。本案原告未能出示任何证据证明因合纵置业公司逾期办证对其造成的损失，更未能证明因逾期办证给其造成的损失高于总房款的1%并非不合理减轻合纵置业公司的责任。三、被告已采取合理的方式提请原告注意《补充协议》中减轻合纵置业公司承担责任的条款，原告在此情况下仍同意签署《补充协议》，就应受《补充协议》约束。首先，被告与原告签订的《补充协议》首部第一行就载明了“特别提示”条款：“买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充，买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。可见，原告在最开始准备阅读《补充协议》时就应知《补充协议》之后的内容必然存在减轻合纵置业公司承担责任的情形。其次，在《补充协议》尾部，且紧临原告落款签名处，该协议第二十一条关于格式条款提示说明和确认条款明确载明“买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款做出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。原告在《补充协议》中最终落款署名时必然能够看到该条款内容。再次，原告作为一名具有完全民事行为能力的成年人，购买商品房应当是其人生中一件相对重要的大事，在出卖人已经尽到合理的提示义务的前提下，其在签订购房合同时应当尽到一个成年人基本的谨慎审查义务，如因其本人的疏忽大意造成的损失后果应由其个人负担，而不应当仅凭补充协议中的内容未载于主合同这种形式主义认定该条款为格式条款。最后，《商品房买卖合同》第二十二条第三款关于转移登记的第（五）项“其他有关事项约定如下“项下，合纵置业公司用加粗字体方式载明“见附件十二条协议十一条”，而对逾期办证违约金数额予以限制的内容就明确约定在《补充协议》第十一条。因此，合纵置业在《商品房买卖合同》中就已通过加粗字体方式提醒购房者注意《补充协议》第十条中针对房屋转移登记事项的其他规定。综上，案涉《商品房买卖合同》已通过加粗字体方式提示原告关注《补充协议》中对房屋转移登记事项的其他特别规定。勇士，合纵置业公司在《补充协议》首部和尾部买受人落款签名处以专门条款形式提示原告注意存在免除或者免除出卖人责任的情形，并向原告确认合纵置业公司已就前述情形作出了特别提示。此情况下，原告最终仍同意签署《补充协议》，说明原告明知《补充协议》对逾期办证的违约金计算标准进行了修改但却未提出异议，且以签字捺印的方式对重新制定的违约金计算标准进行了确认，且其已确认合纵置业公司已向其作出了特别提示和说明。被告对原告陈述的购房及已付清房款等事实无异议，本院予以确认。另查明，原告购买被告开发的房屋位于贵阳市××××号利海·米兰春天第14栋2层3号。双方于2013年2月4日签订的《商品房买卖合同》十一条约定，出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的实现），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十二条约定，出卖人承诺在2016年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。因延期交房，被告又于2015年5月15日向原告出具延期交房承诺书一份，就米兰春天二期项目复工时间、工程计划、交房时间等问题向利海米兰春天二期A区、二期B区购房业主作出如下承诺：A区、B区项目确保在5月23日前开始逐步复工，6月10日前实现全面复工。其中二期B区（包含8-9#、13-14#、24-25#楼）主要工程计划节点为：1、8-9#、24-25#楼外立面完工时间：2015年7月30日；2、13-14#楼外立面完工时间：2015年10月30日；3、地下室结构完工时间：2015年10月30日；4、精装修完工时间：2015年11月30日；5、水、电、消防、电梯完工时间：2015年12月30日；6、园林绿化完工时间：2016年1月30日。同时承诺上述区域房屋于2016年1月30日前交房，如超过上述日期仍不能交房，同意将违约金赔付比例从现合同约定房屋总价款的每日万分之一，提高至每日万分之二。另，案涉房屋于2019年5月15日交付给原告使用，该房屋至今未取得所有权初始登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，后因被告开发的利海·米兰春天二期不能按时交房，2015年5月15日被告向该小区二期A区、B区业主发出《延期交房承诺书》，承诺二期A区于2015年11月30日交房，二期B区于2016年1月30日交房，如超期仍不能交房的，同意将违约金赔付比例从合同约定的每日万分之一提高至每日万分之二，并对哪些楼栋属A区、B区进行了明确，该承诺是被告的真实意思表示，是在合同约定的交房期限内不能如期交付房屋而做出的补充约定，对被告具有约束力，现被告的交房时间超过其承诺的期限，原告诉请逾期交房违约金分段计算即合同约定的交房期限届满至其承诺的交房期限期间按每日万分之一计算为422364元×万分之一/日×396日（从2014年12月31日至2016年1月30日，共计396天）=16725.6元、承诺交房时间次日至实际交房日期间按每日万分之二计算为422364元×万分之二/日×1199日（从2016年1月31日至2019年5月15日，共计1199天）=101282.9元，两项合计118008.5元，符合双方约定，应予支持。原告诉请要求被告依照合同要求交付转移登记文书，虽对“有关文书”没有具体约定，但本院认为被告作为房地产开发企业，具备相关专业知识，在双方合同未具体指明为哪些文书的情况下，应由被告根据办理商品房转移登记的实际需要向原告提供其应当提交的文书，因此对原告的该项诉请本院予以支持。同时原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。原被告双方签订的购房合同第二十九条对补充协议进行了限制约定，被告通过补充协议明显减轻了义务，且该补充协议时格式条款，被告未举证证明已向原告尽到了充分提示义务，故被告的抗辩不成立，本院不予采纳，综上，截止2019年10月31日，被告已逾期1035天，应支付的违约金为：422364元×0.01%/天×1035天＝43714.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告罗祥支付延期交房的违约金共计118008.5元；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告罗祥交付贵阳市××××号利海·米兰春天14栋2层3号商品房办理商品房转移登记的有关文书；三、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告罗祥支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年10月31日为43714.6元，2019年11月1日起继续以42.2364元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告罗祥交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1767元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  安秀二〇一九年十二月二十三日法官助理祝文君书记员张立婧