广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1245号 上诉人（原审原告）：滕明哲，男，1970年8月13日出生，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 上诉人（原审原告）：刘巨波，女，1975年6月1日出生，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 上诉人滕明哲、刘巨波因与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称：富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滕明哲、刘巨波上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案中，虽然上诉人未付清本案涉案商品房的购房款，但未付清房款的原因并不在上诉人一方，而是因被上诉人的原因无法办理银行按揭贷款导致。一审法院并没有认定上述事实，属于认定事实不清。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第（二）款第3小点明确约定，买受人应当于2016年12月13日前向出卖人支付50％的首付款，剩余购房款通过向银行申请贷款的方式支付。合同附件十一补充协议第五条也明确约定，由出卖人通知上诉人办理按揭贷款的银行、时间及应提交的全部资料；如因买受人的原因造成按揭申请不能通过，出卖人应当通知买受人原因以及另行选择一次性付款。根据上述约定可知，本案中办理按揭贷款的银行由被上诉人方指定并通知上诉人办理按揭贷款的银行、办理的时间以及应当提交的资料。本案中，根据上诉人提交的证据材料，上诉人已经主动联系被上诉人要求办理按揭贷款，并根据被上诉人的要求，将办理按揭贷款的材料全部邮寄给被上诉人，但上诉人至今没有收到被上诉人关于办理按揭贷款进展情况及结果的任何通知。并且在一审庭审提问环节中，被上诉人方对于本案中应该在哪家银行办理按揭贷款都不知道，也没有举证证明己经将上诉人邮寄的材料提交银行以及通知上诉人到指定银行办理按揭贷款的事实。根据以上事实，上诉人至今无法办理按揭贷款的原因在于被上诉人，正是因为被上诉人的违约行为，故意没有将上诉人邮寄的材料提交银行，导致本案上诉人无法支付购房款，合同无法继续履行，合同目的无法实现。一审法院并没有查明上述事实，没有查明并认定上诉人己经将办理按揭贷款的全部资料邮寄给被上诉人的事实，没有查明并确认被上诉人没有向银行提交办理按揭贷款资料，更没有查明上诉人未付清房款的原因在于被上诉人违约的事实等。二、一审法院认为“即使被上诉人没有协助上诉人到指定银行办理按揭贷款，但上诉人并未提供证据证明上诉人无法办理其他银行的按揭贷款或者被上诉人不接受上诉人从指定银行之外的银行申请获得的按揭贷款以支付剩余房款。”并以此为由，不予采信上诉人提出系因被上诉人原因导致无法办理按揭贷款，无法履行合同的主张。上诉人认为，一审法院的上述认定没有事实及法律依据，理由如下：首先，合同明确约定办理按揭贷款的银行由被上诉人指定并通知上诉人，但被上诉人既没有指定银行，在上诉人提交材料后也没有协助上诉人办理按揭贷款，被上诉人的行为显然违反合同的约定，构成违约。其次，根据银行办理购房按揭贷款的要求及惯例，办理购房按揭贷款必须要求开发商提供下列协助工作：开发商与银行签订合作协议、开发商提供抵押担保、开发商提供资信证明资料、开发商提供项目的所有审批材料等，而购房人提供的资料仅仅是申请书、合同、首付款凭证、身份证复印件等很少的材料。因此，办理按揭贷款必须是以开发商为主，没有开发商的协助任何个人是无法申请按揭贷款的。以上事实已经是非常明显的众所周知的社会常识，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，属于不需要再证明的事实。第三，如像一审法院要求上诉人提供证明不能向其他银行申请按揭贷款的证据，全中国有几千家银行，要求上诉人提供几千家银行不能贷款的证据，显示加重上诉人的举证责任，几乎是不可能实现的，一审法院的认定显然是非常荒唐的。因此，一审法院不予采信上诉人提出系因被上诉人原因导致无法办理按揭贷款，无法履行合同的主张没有任何事实及法律依据。三、一审法院仅仅根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，认为上诉人没有付清房款，不能以被上诉人逾期交房为由主张解除合同，从而驳回上诉人的解除合同的请求，属于理解及适用法律错误，判决的依据适用错误。首先，《商品房买卖合同》第十一条中“双方特别约定”不能适用于本案。该“双方特别约定”的内容为“在交房时，如买受人未付清全部房款的，则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内”，提请二审法院特别注意的是该约定的第一句即明确“在交房时”这个条件，也就是说适用该特别约定的前提条件是本案涉案房屋符合交房条件，富乐华公司通知滕明哲、刘巨波交房时才适用。但在一审庭审中，被上诉人也承认本案涉案房屋时至今日仍未竣工验收，房屋尚未符合交房条件。因此，《商品房买卖合同》第十一条中“双方特别约定”不能适用于本案。综上，上诉人根据《商品房买卖合同》第十二条第1点第（2）小点的约定，出卖人逾期交房超过360天的，买受人有权解除合同，有事实及法律依据。并且，根据上述第一、第二点的分析，本案中导致上诉人无法办理按揭贷款、无法继续履行合同、合同目的无法实现的原因在于被上诉人违约，在于被上诉人没有及时通知上诉人办理按揭贷款，在上诉人主动联系要求办理按揭贷款，并将全部资料全部邮寄给被上诉人后，被上诉人至今仍没有协助上诉人办理按揭贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第二十三条的规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）款的规定，予以支持”以及《合同法》第九十四条第（四）款的规定，上诉人同样有权解除合同，并要求被上诉人退还全部购房款及支付利息损失。综上所述，被上诉人在没有协助上诉人办理按揭贷款的情况下，也没有举证证明是因为上诉人的原因无法办理按揭贷款的情况下，直接要求上诉人一次性支付剩余购房款，属于单方变更合同主要条款的违约行为。而且，办理按揭贷款的主动权在于被上诉人，是否能办理按揭贷款的所有证据材料都掌握在被上诉人手中，现被上诉人也没有提供任何证据证明是因为上诉人的原因无法办理按揭贷款。如果按照一审法院的判决结果，作为弱势及被动一方的上诉人既没有任何违约行为，又不能办理按揭贷款继续履行合同，也不能解除合同。己经支付了八十多万的购房首付款如何处理？恳请二审法院查明本案全部事实，依法审理，支持上诉人的上诉请求，作出公正合法的判决。 富乐华公司辩称，一、本案商品房随时可以办理银行按揭。上诉人可以随时提交资料，由被上诉人代为向银行申请。但从2019年1月上诉人起诉主张解除合同后，一直都以解除合同为目的，根本没有考虑办理银行按揭的事宜，其为了达到解除合同的目的，一再将按揭贷款作为解除合同的理由，但没有提交证据支持。二、被上诉人在2019年1月前曾多次通知上诉人履行付款义务，但上诉人根本不履行，由此可见，上诉人是为了等到《商品房买卖合同》第十二条的条件成就，以此为由作为解除合同的依据。但适用《商品房买卖合同》第十二条的前提条件是达到第十一条约定的付清购房款。作为商品房预售合同，在买受人付清全部购房款后出卖人才进行交房，该条款是所有开发商的格式条款，并非被上诉人唯一使用。不存在无效条款的情形。三、上诉人没有按照合同约定支付全部购房款，被上诉人已经发出逾期付款违约金的通知，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第八条的约定，应当顺延交房。结合《商品房买卖合同》第十一条及附件十一的约定，上诉人无权主张交房，也无权解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 滕明哲、刘巨波向一审法院起诉请求：1．解除滕明哲、刘巨波与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FCG2016009111）；2．富乐华公司向滕明哲、刘巨波返还购房款810,886元并支付利息损失人民币80,029.948元（利息按人民银行同期贷款利率计算，以810,886元为基数，从2016年12月13日暂计至2018年10月31日为810,886元，余下利息计算至富乐华公司付清之日止）；3．富乐华公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2016年2月13日，滕明哲、刘巨波与富乐华公司签订《商品房买卖合同》（编号：FCG2016009111），约定购买位于防城港市行政中心区交汇处的防城港中央商务区（CBD）北部湾滨海中心1栋18层1810号，单价为每平方米7,300元，总房款为1,617,242元。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的）则交房日期顺延，顺延到买受人付清全部房款之日起30日内。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条约定，出卖人有通知买受人到其指定的银行办理按揭手续的义务。2016年12月13日，滕明哲、刘巨波向富乐华公司支付首付房款809,242元及备案、预抵押费1,644元，富乐华公司开具两张《收据》（编号：9925482、1101739），确认收到上述两笔款项。2019年1月7日，滕明哲、刘巨波向富乐华公司寄送《律师函》，要求：1、收到本函之日起3日内向委托人回函说明协助委托人办理银行按揭贷款手续的进展情况；2、请贵公司在收到本函之日起3日内向委托人交付商品房并书面说明逾期交房原因，否则委托人将单方解除合同。富乐华公司收到该函件后未回复。 一审法院认为，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条约定，出卖人有通知买受人到其指定的银行办理按揭手续的义务。富乐华公司未提供证据证明于约定的交房日期前向滕明哲、刘巨波指定相应的银行，但即使富乐华公司未通知并指定相应的银行以供富乐华公司申请按揭贷款，其也并未排除滕明哲、刘巨波向其他银行申请按揭贷款的权利。滕明哲、刘巨波主张富乐华公司没有协助其到指定的银行其才能办理按揭贷款，但并未提出证据证明其无法办理其他银行的按揭贷款或者富乐华公司不接受其从指定银行之外的银行申请获得的按揭贷款以支付剩余房款。再者，就商品房买卖合同而言，出卖人的合同主要义务为交付房屋，买受人的合同主要义务是支付房款。滕明哲、刘巨波以富乐华公司未及时履行协助办理银行贷款的次要义务主张其可延期付款，存在权利义务的不对等。因此，滕明哲、刘巨波主张系因富乐华公司未协助其办理贷款导致其无法办理按揭贷款，一审法院不予采信。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，如滕明哲、刘巨波未付清全部房款，富乐华公司可顺延交房至滕明哲、刘巨波付清全部房款后30天，则滕明哲、刘巨波不能以富乐华公司逾期交房为由主张解除合同。因此，对滕明哲、刘巨波要求解除合同并遐款的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：驳回滕明哲、刘巨波的诉讼请求。案件受理费12,709.16元，减半收取计6,354.58元，由滕明哲、刘巨波负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决已查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，《商品房买卖合同》第七条第（二）款第3小点约定，买受人应当于2016年12月13日前向出卖人支付首期房价款809,242元，占全部房价款的50%，剩余808,000元向按揭银行申请贷款支付。 本院认为，滕明哲、刘巨波与富乐华公司于2016年2月13日签订的《商品房买卖合同》（编号：FCG2016009111）是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。双方签订《商品房买卖合同》第七条第（二）款第3小点约定，买受人应当于2016年12月13日前向出卖人支付首期房价款809,242元，剩余808,000元向按揭银行申请贷款支付。合同附件十一补充协议第五条约定，出卖人有通知买受人到其指定的银行办理按揭手续的义务。本案中，富乐华公司并未举证证明其已通知滕明哲、刘巨波到指定的银行办理按揭手续，亦未向滕明哲、刘巨波交付房屋，现逾期交房已两年，构成违约，应承担违约责任。富乐华公司抗辩，滕明哲、刘巨波未付清购房款，富乐华公司有权依照《商品房买卖合同》附件十一补充协议第八条的约定顺延交房。本院认为，一般而言，办理购房按揭贷款确实需要开发商提供必要协助，即开发商与银行签订合作协议，由开发商提供资信证明及项目审批等相关材料并提供阶段性担保的前提下，银行才可能审批通过买受人的购房按揭贷款。富乐华公司至二审庭审仍未告知滕明哲、刘巨波指定的银行是哪家，亦未提交无须其指定银行买受人也能办理按揭贷款手续的证据，故造成未能及时通过办理购房按揭贷款支付购房尾款的责任不在滕明哲、刘巨波，故富乐华公司无权以滕明哲、刘巨波未付清购房款为由主张延期交房。富乐华公司逾期交房已两年，且未能明确何时具备交房条件，故滕明哲、刘巨波主张其合同目的无法实现并要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。本案因富乐华公司的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，滕明哲、刘巨波要求返还购房款810,886元并支付利息损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，本院予以支持。 综上所述，滕明哲、刘巨波的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销民事判决书广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初786号民事判决； 二、解除上诉人滕明哲、刘巨波与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FCG2016009111）； 三、被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司向上诉人滕明哲、刘巨波返还购房款810,886元并支付利息损失（利息损失计算方法：以810,886元为基数，从2016年12月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费12,709.16元，减半收取6,354.58元；二审案件受理费12,709.16元，均由被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇一九年十二月三十日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪