北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初30392号原告北京草岚子房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人吴明，经理。委托诉讼代理人阎欣，北京天铎律师事务所律师。委托诉讼代理人侯德隆，北京雍文律师事务所律师。被告北京光环正信物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人孙鹏，总经理。委托诉讼代理人王佳红，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人罗慧,北京金诉律师事务所实习律师。原告北京草岚子房地产开发有限责任公司（以下简称草岚子公司）与被告北京光环正信物业管理有限责任公司（以下简称光环公司）返还原物纠纷一案，本院于2017年11月21日作出（2014）西民初字第xxx号民事判决书，原告不服提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2018）京02民终xxx号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。案件发回重审后，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京草岚子房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人阎欣、侯德隆，被告北京光环正信物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人王佳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京草岚子房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告返还非法占有的位于北京市西城区西什库大街x号院地下一层和地下二层车位共计199个及该车位所在场地（车位编号明细附后）；2、请求法院依法判令被告向原告返还自2010年1月1日起至实际返还199个车位之日的经营净收益和迟延给付的利息（该款项以每单个车位月收益600元标准计算，自2010年1月1日起计算至实际返还且被告预收车位费用到期之日止，该收益暂记至2018年8月31日。暂记金额为人民币12417600元，利息另行计算）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：位于北京市西城区什库大街x号院华裕园小区系由原告开发建设的商品房项目。原告对该项目的开发建设先后于1995年7月27日取得（95）市现地字0150《建设用地规划许可证》；于1998年取得京政房地字【1998】05号《北京市城镇建设用地批准书》；于1999年8月26日，取得包括建设涉案地下车库在内的99规建字-1144《建设工程规划许可证》；于1999年10月20日，取得包括涉案地下车库在内的京建开字（99）第x号《建设工程开工证》；于2000年2月28日，取得京西国用（2000出）字第x号《国有土地使用证》；2000年取得《北京市商品房销售许可证》；该项目于2001年完成竣工验收备案。综上，原告取得了开发建设该项目所必需的合法手续，是该项目及其配套设施的合法建造者。购买该项目单元商品房的小区业主，大多数为国务院办公厅房改办、国务院机关事务管理局、绥芬河市政府驻北京办事处、中国糖业酒类集团公司四家单位的职工。涉案车位位于项目x楼楼的地下一屋和地下二层，该项目中原规划车位共计290个，实际投入使用车位279个，其中45个车位已经以长期租赁方式出售给小区业主，5个车位在业主购买单元商品房时已经承诺并提供给业主长期免费使用，另有30个车位于2010年8月23日依法院裁定用于抵偿黑龙江省绥芬河市人民政府欠款450万元，裁定权利转移时间为2011年1月1日。籍此，被告现在实际经营和控制的原告车位为199个。北京市西城区什库大街x号院华裕园小区初始的物业管理单位系原告的关联公司北京恒力瑞泰物业管理有限公司，负责管理小区的物业并经原告授权经营管理地下车库。原告与北京恒力瑞泰物业管理有限公司均系北京燕山华尔森实业集团的子公司。2009年8月6日，因原告与黑龙江省绥芬河市人民政府民事案件的执行事宜，北京市西城区人民法院作出（2009）西执字第xxx号协助执行通知书，通知由被告对本案原告拥有的位于北京市西城区西什库大街x号院地下一层、二层车位进行经营管理，并将经营管理所得费用在扣除相关费用后交至法院，以折抵债务。此后，被告正式接管了涉案车位的经营管理权。但被告接管车位后，未按法院裁定要求将经营所得交至法院。北京市西城区人民法院于2010年8月23日作出（2009）西执字第xxx号民事裁定书，裁定本案原告所有的位于北京市西城区西什库大街x号院地下车位30个，每个作价15万元，交付黑龙江省绥芬河市人民政府抵偿欠款450万元；抵债车位的相关权利于2011年1月1日起转移。2014年5月29日，上述执行案件承办人与本案原、被告委托人代理人及法定代表人谈话，告知法院2009年作出协助执行通知书委托本案被告代为经营管理车位的行为已经终止。后，2015年1月22日，北京市西城区人民法院作出（2009）西执字第xxx号执行裁定书，裁定撤销委托本案被告依法对本案原告拥有的北京市西城区西什库大街x号院地下一层、二层车位进行经营管理的裁定；相关权利于2011年1月1日起转移。此后至今，本案被告未向原告交还车位的经营管理权。原告认为，原告作为涉案车位的合法建造者，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”原告依法享有对涉案车位的物权，原告对车位的物权（包括收益权）应受法律保护；被告假借法院裁定取得车位经营管理权后，却不按法院要求交付车位经营收益，在法院多次告知直至书面裁定其经营管理权终止的情况下，仍不交还车位；被告无视法院通知和要求、强行占有原告车位的行为没有事实和法律上的依据，不应受到法律保护。综上所述，被告强行占有原告的地下车位并对外出租获取收益的不法行为，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成重大损失。恳请法庭裁判支持原告的前列请求。原告草岚子公司提供证据如下：1、国有土地使用权证、建设工程开工证、建设工程规划许可证及附件、建设用地规划许可证、北京市城镇建设用地批准书、北京市商品房销售许可证、北京市建设工程竣工验收备案表、北京市西城区房地测绘所回函、北京市西城区房地产测绘一所证明、北京市西城区房地产测绘所说明；2、收入汇总；3、返还车位清单；4、北京市西城区西什库大街x号院地下车库车位情况说明；5、北京市西城区人民法院（2009）西执字第xxx号执行裁定书；6、关于执行和解协议的交接书；7、谈话笔录；8、移交车位明细表；9、北京市西城区人民法院（2009）西执字第xxx号协助执行通知书；10、北京市西城区人民法院（2008）西民初字第xxx号民事判决书；11、北京市西城区人民法院（2009）西执字第xxx号（1-2）民事裁定书；12、北京市西城区房地产测绘一所证明；13、谈话笔录；14、北京市西城区人民法院（2009）西执字第xxx号执行裁定书；15、北京市西城区人民法院（2009）西执字第xxx号协助执行通知书；16、黑龙江省绥芬河市人民政府与被告光环公司协议书；17、照片；18、谈话笔录、开庭笔录、北京市西城区西什库大街x号院地下车库车位勘验图及车位平面图；19、谈话笔录；20、草岚子公司与国务院办公厅行政司商品房（期房）购销合同；21、草岚子公司与国家安全部计财装备局商品房（期房）补充购销合同；22、中国糖业酒类集团公司、草岚子公司、北京华尔森实业发展总公司住宅购销合同转让及补充协议；23、草岚子公司与国务院研究发展中心国际经济技术研究所商品房（期房）购销合同；24、草岚子公司与绥芬河市人民政府驻北京联络处商品房买卖合同及补充协议；25、华裕园车位费销售统计表；26、停车场平面图；27、照片；28公开信息。被告光环公司辩称，一、原告不具备诉讼主体资格。在2008年已经被吊销营业执照（见被告证据一），其不具备法律上诉讼主体资格。具体资格，由法院审查即可，被告尊重法院的处理意见。二、原告主张返还原物，但是原告并未提供任何证据证明涉案地下车库属于原告所有。被告方并不否认，原告作为开发商，确实是地下车库的建设主体，但是不能说谁建设的地下车库，产权就归属于建设单位。举个简单的例子，物业服务用房，建设主体也是开发商，但是其权属并不是开发商所有，而属于全体业主所有。所以，原告仅仅依据自己是建设单位，就自然推定为具备地下车库的所有权，是没有任何法律依据的。而根据物权法第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”可知，原告要是主张返还原物，必须提供地下车库的所有权。但原审一审、二审，以及到目前为止，原告都未提供作为产权人的物权凭证。所以，原来一审法院的判决结果认定原告不能证明自己是所有权人的结果是正确的，也是合法的。三、被告不是适格的被告，理由如下：华裕园小区分为两期，一期是x号院，二期是x号院。地下停车库是在x号院地下，x号院只有四家产权单位，分别是：国务院办公厅房改办、国务院机关事务管理局（实际是国家安全部购买，因为涉密所以不能使用自己的公章）、绥芬河市政府北京办事处、中国糖业酒类集团公司。这在本案上一次二审审理中，法院询问原告的时候，原告也是认可的。被告入住x号院是经过四家产权单位表决同意的，是受四家产权单位委托进行管理x号院的。所以，从法律上来讲被告与产权单位是一种委托关系，其法律责任应该由委托单位承担。所以，原告应起诉产权单位，不应起诉被告。所以，被告不是适格的被告。四、被告进驻小区是有着特定的历史背景，有着合法的程序，经过了产权单位的同意和委托，得到了西城区小区办的认可和支持，并且与原告指定的前期物业进行了物业交接，所以，原告所述被告非法入住强行占有是严重错误的。1、被告进驻并管理涉案小区有特定的历史背景。2008年原告的上级公司北京市创天成商贸中心（原名为北京燕山华尔森实业集团）的董事长谢根荣刑事犯罪，导致所有子公司（包括原告及恒力瑞泰）的账户被查封，所有公司的营业执照、公章等被公安机关扣押。因为华裕园小区的前期物业公司是恒力瑞泰公司，也是华尔森的子公司，所以前期物业公司无法正常开展工作，导致小区管理瘫痪，加之原告将x号院土地使用权多次在工商银行和建设银行抵押，还将很多房屋一房二卖，导致房屋被法院查封，诸多业主集体上访、信访，无奈之下，四家产权单位才决定更换物业公司。这是被告进驻华裕园小区的背景。2、被告进驻并管理涉案小区有合法的程序。四家产权单位基于前期物业的现状和背景，共同委托国务院办公厅房管处向西城区小区办进行汇报，得到了小区办的同意（见被告证据三、证据四）。四家产权单位也一致同意聘请被告作为物业服务企业，同时向小区办做了备案，四家产权单位分别与被告签署了物业服务合同，被告还对地下车库的管理经营得到了西城区市政市容管理委员会的备案。3、被告进驻小区与前期物业公司进行了交接，并且原告也是予以认可的。被告进驻小区之时，与小区的前期物业进行了多次的交接（包括对地下车库的交接），且为了保证原有物业公司的稳定，被告经过小区办的协调还接管了前期物业公司的部分工作人员，作为前期物业的关联公司的原告对此事实知晓，却从未提出任何异议。所以，原告是认可被告管理和经营地下车库的。同时，通过北京市西城区人民法院（2009）西执字第xxx号协助执行通知书来说，原告作为开发商也是同意由被告对涉案地下车库的一层、二层进行经营管理的。所以，原告声称被告非法经营地下车库是与客观事实严重不符的。4、被告接管涉案小区地下车库的时间为2009年7月1日开始，是基于四家产权单位的委托，并非基于西城法院的执行裁定。若是被告是基于法院裁定对地下车库的进行的接管，就没有必要将地下的30个车位抵债给绥芬河政府了。实际上，法院裁定由被告管理地下车库之时，被告已经进行了接管。而且，绥芬河政府已经将30个车位的管理权交给了被告，这30个车位的经营收入与原告无关。五、关于车位的数量和收益问题，严重与客观事实不符。（一）车位的数量情况：原规划车位时248个，并非290个。被告经营管理的车位，地下一层和二层共计263个。地下一层是124个，有两个是消防栓位置不能停车，可以停车的只有122个。地下二层是128个，有两个是消防栓位置不能停车，可以停车的只有126个。所以，地下车位实际可以停车的共计248个，在北京市西城区市政市容管理委员会备案的车位数量为248个。248个车位中，其中有48个是买断给别人的，有30个是绥芬河驻北京办事处的，赠与给业主5个（原来是6个，后收回来1个）（1021、1055、1073、1103、2161）。所以，被告实际管理的规划车位是248-48-30-5=165个。其中，在2015年之后又设立了15个临时机动车位。所以，2015年之前是165个收费的。2015年之后是180个车位是收费的。（二）车位的收益情况。被告的物业服务多数处于亏损状态，收取的地下车库的经营收益全部用于小区的物业服务支出，没有盈利，所以无法返还。被告在接管x号院时，被西城区小区办强令要求同时接管x号院，x号院是回迁楼，物业费每平米是0.55元，x号院物业费每平米2.65元，一共是16栋楼，500多户业主，里面居住的都是部级以上的干部，基本不交物业费。所以，收上来的物业费不足以支撑被告的正常运作，所以四家产权单位同意被告用地下车库经营收益来弥补物业服务支出，所以没有盈利。（三）在本案诉讼发生之前，原告从未找被告进行过沟通和协商，到起诉至日，原告的起诉早已经超过了诉讼时效，请求法院予以驳回。六、一旦法院支持原告的诉请，社会影响比较大，会导致大规模的集体上访事件发生，不利于社会的稳定与和谐。一旦原告的诉讼请求得以支持，将直接导致被告收取的物业服务费用收取远远无法支撑x号院、x号院的物业服务支出，被告也无法继续提供物业服务。届时，以x号院和x号院的物业费收取标准，势必没有任何物业公司愿意接手，小区的物业服务将导致混乱状态，并再次引发x号院业主不满，导致大规模的上访事件发生。综上，希望法院综合事实，考虑案件处理结果的影响面，驳回原告的诉讼请求。被告光环公司提供以下证据：1、原告草岚子公司北京市企业信用信息网截图；2、北京市高级人民法院（2010）高刑终字第x号；3、西城区居住小区管理办公室致北京恒力泰物业管理有限公司函、关于对北京恒力瑞泰物业管理有限公司进行监管的函、关于终止北京恒力瑞泰物业管理有限责任公司对华裕园小区物业服务的通知；4、关于对华裕园小区更换物业公司进行协调的函、通知；5、华裕园小区应付款项帐务说明、立据；6、北京市公共停车场经营备案证；7、黑龙江省绥芬河市人民政府与光环公司协议书、物业管理委托合同；8、华裕园小区x号院地下车库经营管理委托协议；9、关于华裕园小区物业服务中相关问题的报告；10、草岚子公司情况说明；11、说明；12、地下车库平面图；13、物业服务项目收支情况报告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年7月27日、1999年8月26日，草岚子公司分别取得北京市西城区草岚子地区的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。1998年3月，草岚子公司取得草岚子危改小区的北京市城镇建设用地批准书。2001年5月30日，北京市西城区房地产测绘所出具说明，该说明中记载了北京草岚子房地产开发有限责任公司开发的西什库大街x号院x楼x层建筑面积及需分摊面积数据，另1号楼地下1层建筑面积880平方米，x楼地下1层建筑面积1025.9平方米不在以上面积内。2001年6月15日，草岚子公司建设的西城区草岚子x楼住宅楼及地下车库工程竣工验收。双方均认可诉争车库位于x楼楼地下。对于华裕园小区四家产权单位，双方均认可为国务院办公厅行政司、国家安全部计财装备局、中国糖业酒类集团公司、绥芬河市人民政府驻北京联络处。对于购房情况，草岚子公司向本院提交了其与上述产权单位的购房协议，其中国务院办公厅行政司购买建筑面积10000平方米左右，即x号两栋整楼的住户面积（不含地下室）；国家安全部计财装备局购买一个单元的商品住宅，总建筑面积900平方米；中国糖业酒类集团公司购买14号楼总建筑面积2440.17平方米的房屋，其中地上建筑面积2240.6平方米，地下建筑面积199.57平方米；绥芬河市人民政府驻北京联络处购买x楼。光环公司对上述证据真实性不予认可，认为草岚子公司未提供原件，经本院释明，草岚子公司表示无法提供原件。本院审理中，双方均认可购买房屋的四家产权单位为国务院办公厅、糖业酒类公司、绥芬河市政府、国家安全部。前期物业公司为北京恒力瑞泰物业管理有限公司（北京市创天成商贸中心的子公司，原名称为北京华尔森物业管理有限公司），后因原告的母公司北京市创天成商贸中心（原名称为北京燕山华尔森实业集团）的有关人员涉嫌刑事犯罪，北京恒力瑞泰物业管理有限公司及原告未再正常经营，原告于2008年10月22日被吊销营业执照至今。2008年5月30日，国务院办公厅行政司房管处、国务院机关事务管理局房地产管理司调配管理处、中国糖业酒类集团公司行政部向北京恒力瑞泰物业管理有限公司发出《关于终止北京恒力瑞泰物业管理有限公司对华裕园小区物业服务的通知》，自2008年6月1日起终止双方签订的《物业服务委托协议》，暂由“北京首华国成物业公司”对华裕园小区x号院进行代管。2009年6月15日，国务院办公厅行政司房管处致西城区房管局小区管理办公室〈关于华裕园小区更换物业公司进行协调的函〉，2009年6月9日上午九点，为了华裕园小区的长期稳定和维护x号院产权单位的共同利益，彻底解决不安定隐患，四产权单位再次共同召开了〈关于华裕园小区x号院物业服务管理相关问题〉的会议经产权单位认真研究，达成如下协议，一致同意自2009年6月29日起华裕园小区x号院物业服务管理工作全部委托给光环公司负责……。2009年6月29日致北京恒力瑞泰物业管理有限公司通知，通知你单位于2009年6月29日全力配合由产权单位委托的光环公司做好华裕园小区物业服务管理交接工作。2009年9月10日，北京恒力瑞泰物业管理有限公司财务部致光环公司〈华裕园小区应付款项帐务说明〉，截止到2009年6月30日止，我公司预收2009年7月1日以后期间的停车管理费、物业管理费、产权证手续费押金、装修押金、供电改造集资款合计为533031.78元，其中预收停车管理费301870元……由于2009年7月1日起由贵单位为“华裕园小区”提供物业服务，因此我公司已预收2009年7月1日以后期间的停车管理费及物业管理费、产权证手续费押金、装修押金、供电改造集资款等各项费用应全额退还（或转付）给贵单位。贵单位自2009年8月25日止所收取的水电费（2009年5月-2009年7月）186449.25元。经双方协商：抵减应转付给贵单位的533031.78元，剩余未转付给贵公司的346582.53元本公司同意由贵单位向四家产权单位代我公司收取2009年7月1日前应付未付的物业管理费冲抵部分应支付给贵公司的欠费……。2009年7月1日起光环公司对华裕园小区进行物业服务和地下一层、地下二层车库管理。光环公司通入驻华裕园小区后，四家产权单位与光环公司签订物业委托管理合同，委托光环公司对华裕园小区进行物业管理。光环公司当庭自认其提供的物业服务中包括车库管理。2008年黑龙江省绥芬河市人民政府起诉草岚子公司、北京市创天成商贸中心房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2008）西民初字第xxx号民事判决书，判决草岚子公司为黑龙江省绥芬河市人民政府办理西城区西什库大街x号院x号楼的房屋所有权证并给付违约金358.8万元，北京市创天成商贸中心对给付违约金一项承担连带责任……。该判决经审理查明中记载，2005年4月30日，原告（黑龙江省绥芬河市人民政府）与草岚子公司签订《商品房买卖合同》，其中约定：原告购买草岚子公司开发建设的西什库大街x号院x楼含地下2层……。后黑龙江省绥芬河市人民政府就上述民事判决书申请本院强制执行。本院于2009年3月9日作出（2009）西执第xxx号执行通知，责令原告及北京市创天成商贸中心履行生效法律文书确定的义务。本院另于2009年3月13日作出（2009）西执字第xxx号（1-2）民事裁定书，裁定冻结、划拨北京市创天成商贸中心358.8万元、加倍支付迟延履行期间的债务利息、案件受理费35404元以及执行费38634元的相应银行存款。2009年6月11日，本院对北京恒力瑞泰物业管理有限公司作出（2009）西执字第xxx号协助执行通知书，要求该公司配合查封、冻结本案原告拥有的北京市西城区西什库大街x号院地下一层、二层车位199个（扣除已卖出的49个车位外的其余车位）。2010年8月23日，申请执行人与被执行人就（2009）西执第xxx号执行案件达成执行和解协议，约定本案原告用位于北京市西城区西什库大街x号院30个地下车位每个作价15万元折抵应付的款项450万元。2009年9月3日，本院作出（2009）西执字第xxx号民事裁定书，裁定一、北京草岚子房地产开发有限责任公司所有的位于北京市西城区西什库大街x号院地下车位30个，每个作价人民币十五万元，交付黑龙江省绥芬河市人民政府抵偿欠款四百五十万元。上述车位的相关权利自本裁定送达当事人后于2011年1月1日起转移。移交车位明细表记载移交车位号为B1层：1122、1123、1125、1126、1001、1020、1021、1026、1027、1055、1078、1092、1108、1115、1116；B2层：2118、2119、2120、2121、2122、2123、2125、2126、2127、2127、2129、2130、2131、2132、2099。2014年5月29日，上述执行案件承办人曾与本案原、被告委托代理人及法定代表人谈话，告知本院2009年作出协助执行通知书委托本案被告代为经营管理车位的行为已通过2010年作出民事裁定书裁定使用车位折抵债务而终止。2013年3月20日，北京市西城区房地测绘所回函草岚子公司，由你单位开发建设的位于北京市西城区西什库大街华裕园小区x号院安全部购买的x号楼和x号楼房屋销售面积不含车库分摊部分。2014年5月14日，北京市西城区房地产测绘一所出具证明，北京市西城区西什库大街华裕园小区x号院的x和x楼房屋销售面积不含车库分摊面积。北京市西城区市政市容管理委员会曾向被告下发《北京市公共停车场经营备案证》，停车场地址为北京市西城区西什库大街x号，车位数为地下248个。光环公司所述四家产权单位委托其对车位进行管理，光环公司向本院提交了：1、2014年10月23日，被告作为受托人与委托人国务院办公厅行政司房管处、绥芬河人民政府驻北京联络处、中国糖业酒类集团公司签订《华裕园小区x号院地下车库经营管理委托协议》，委托人委托被告对地下车库进行管理，期限从2014年10月1日至2016年9月30日，委托人同意被告收取车位管理费。2、2014年10月23日，国务院办公厅房管处、绥芬河市人民政府办公室、中国糖业酒类集团公司出具说明，我们共同委托光环公司为华裕园小区提供物业服务的公司，对小区及地下车库仅有经营管理权，无权代替我们处置和改变小区一切财产权及原有公共区域设施设备。草岚子公司对上述证据真实性存疑，对于国务院行政司房管处公章真实性待查，对其他公章无异议，协议上列是的委托人不是地下车位的产权，因此不具有合法性和关联性。对于协议到期后，四家单位是否委托光环公司对车位进行管理，经本庭询问，光环公司表示无法提供四家单位委托其对车位管理的证据。2015年1月22日，本院作出（2009）西执字第xxx号民事裁定书，裁定一、撤销本院委托光环公司依法对草岚子公司名下拥有的位于北京市西城区西什库大街x号地下一层、二层车位进行经营管理的裁定。二、草岚子公司所有的位于北京市西城区西什库大街x号院地下车位30个，每个车位作价十五万元，交付黑龙江省绥芬河市人民政府抵偿欠款四百五十万元。裁定书记载黑龙江省绥芬河市人民政府与草岚子公司、北京创天商贸中心于2010年8月23日达成执行和解协议，协议约定，草岚子公司用位于北京市西城区西什库大街x号院30个地下车位每个车位作价15万元人民币折抵应付的款项450万元。对于车位使用一节，2015年3月16日本院谈话笔录中记载，光环公司自认2014年10月1日之前，其与华裕园小区x号院产权单位无地下车库经营管理委托协议，但是该地下车库由其实际经营。车库所得的收益都用于弥补x号院的物业费，没有将车库收益交付x号院的产权单位，也没有交付西城法院执行庭。2014年1月1日之前每个车位300元到500元不等，2014年之后每个车位350元至550元不等。本案审理中，光环公司自认自2009年7月入驻时就管理车库至今。本案审理中原告向本院提交了2018年12月21日李有玲出具情况说明，内容为我是绥芬河驻北京联络处，坐落在华裕园小区东南侧因地下车库一层人行通道有乱停车现象，所以在车库一层东南侧安装地锁11具，此处严禁停车。光环公司对该证据真实性不予认可，认为证人应当出庭作证。经本院释明，草岚子公司表示证人无法出庭作证。对于草岚子公司起诉的车位一节，双方均认可地下车库对外销售50个车位，抵偿给绥芬河市人民政府车位30个、免费提供给绥芬河市人民政府5个。现原告主张车位除上述车位外199个车位（详见车位清单）。原告向本院提交了地下停车场平面图，平面图记载地下一层为车位号1001-1003、1005-1012、1015-1023、1025-1033、1035-1039、1050-1053、1055-1063、1065-1073、1075-1083、1085-1093、1095-1103、1105-1112、1115-1123、1125-1131、1153、1155-1161，临时车位1162-1172，地下二层、2001-2003、2005-2012、2015-2023、2025-2033、2035-2039、2050-2053、2055-2063、2065-2073、2075-2083、2085-2093、2095-2103、2105-2112、2115-2123、2125-2133、2135-2139、2150-2153、2155-2163、2165-2173、2175-2182。经询，双方均认可原告诉争车位不包括绥芬河政府无偿使用车位、抵债车位、已出售车位。车位本案审理中，本院至现场勘验，制作了勘验笔录，双方均认可除草岚子公司提交平面图中1162-1172号外，其他车位均在车库内。现诉争车位收费标准小型车1元/0.5小时，大型车：2.5元/小时，长期包租车位：小型车：600元/月，7200元/年。对于诉车库的所有权人一节，草岚子公司认为其系产权人，光环公司认为四家产权单位为车库产权人。经本院询问，双方均认可草岚子公司建设的华裕园小区共有x栋楼，草岚子公司自认其未取得华裕园小区产权证及诉争车库的产权证。对于光环公司管理地下车库期间车位收入一节，草岚子公司向本院提交了光环公司原审时向本院提交的2010年1月至2015年4月收入汇总，收入汇总显示，2010年收入854400元、2011年收入747600元、2012年收入747000元、2013年收入751800元、2014年752400元、2015年4月止收入747000元。光环公司所述2015至2017年期间在经营管理期间，物业收费一直处于亏空状态，小区整体处于亏损状态，地下车库的收益都弥补了小区的物业服务支出，光环公司向本院提交了小区物业服务项目收支情况报告、光环公司统计的2010年至2017年地下车库管理费汇总表，该报告显示2015年至2017年共用部分车位收入均为零元，物业累计收支为负数；地下车库汇总显示支出地下车库费用为，2010、2011年支出合计71282.77元、2012、2013年支出713297.95元、2014年支出717138.78元、2015年支出865908.86元、2016年支出889042.91元、2017年支出898126.34元。草岚子公司对该证据真实性不予认可，认为系光环公司单方出具。经本院释明在，光环公司表示无法提供草岚子公司诉争期间的年审报告。经询，双方均认可草岚子项目分为x号院和x号院，其中x号院是危改项目，共计x栋楼，x号院是商品房项目，共计7栋楼。现草岚子公司尚未取得草岚子项目的楼栋的初始登记、车库的产权证书。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。诉争车位费系原告草岚子公司开发建设，房地产管理法第二条规定房地产开发应遵守本法，故开发建设的房屋应适用房地产管理法相关规定。房地产管理法第六十条明确规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，物权法第十四条规定了物权设立中依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，根据上述规定，原告建设的车库应自记载于登记薄时发生物权设立的效力。草岚子公司虽向本院提交了测绘表，该测绘表仅能证明测绘结果，并不能证明权属登记情况，鉴于草岚子公司目前尚未取得诉争车库的产权证书，根据草岚子公司提交的证据尚无法认定草岚子公司为诉争车位物权人。原告草岚子公司可待取得相关权利凭证后另行提起诉讼。据此，对于原告要求被告返还车位及净收益的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京草岚子房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费107051元（含原审案件受理费29488），由原告北京草岚子房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  田志鹏审判员  袁 佳审判员  李彦周二〇一九年十二月二十六日书记员  魏音羽车位清单：地下一层：1002、1003、1005、1008-1010、1012、1015-1017、1019、1022、1032、1036、1038、1039、1051、1053、1059、1060-1063、1065、1067、1070-1072、1075、1076、1079、1081、1085-1087、1089-1091、1093、1095-1101、1103、1107、1110、1111、1118-1121、1152、1153、1155、1159-1161，临时车位11个。地下二层：2001-2003、2005-2012、2015-2023、2025-2033、2035-2039、2050-2053、2055-2063、2065-2073、2075-2083、2085-2093、2095-2098、2100-2103、2105-2112、2115-2117、2133、2135-2139、2150-2153、2155-2163、2165-2173、2175-2182。