北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初20763号原告（反诉被告）：北京中扶万象健康管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：王某某，董事长。委托诉讼代理人：姜涛，北京市齐进律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某某，女，1973年8月20日出生，汉族，北京中扶万象健康管理有限公司办公室主任，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京央广联合传媒投资有限公司，住所地北京市。法定代表人：黄勇伟，董事长。委托诉讼代理人：刘绪光，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中扶万象健康管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京央广联合传媒投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人姜涛、陈某某，被告之委托诉讼代理人刘绪光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求解除原被告之间的租赁合同和补充协议；请求判令被告退还原告已支付的押金190000元，给付违约金256092元。事实和理由：2018年4月26日，原、被告双方签订XX座XX室《租赁合同》一份，并于合同签订同时按照被告要求，原告向被告支付定金2万元和租赁押金2万元。在房屋租赁合同签订前，原告除明确要求被告提供房屋所有权人同意转租的授权外，还明确告知租赁物将用作公司注册地，被告需提供公司工商注册所需场地证明，双方为此专门签订了租赁合同之补充协议，被告同意按照工商注册要求提供公司注册场地证明，并提供房屋所有权人同意转租的授权。被告收取原告2万元租房定金和2万元租赁押金后，受限于其二房东的身份，不能提供符合工商注册要求的场地证明和租赁房屋产权人同意转租的授权，以租金未足额支付为由，拒不将租赁物提供给原告使用。为尽早能有取得工商注册场地证明和办公产地，在被告承诺提供公司工商注册场地证明和同意转租授权的情况下，应被告要求，原告先后向被告支付房屋租赁押金15万元。在此期间，因被告不能提供符合工商局要求的场地证明，原告迟迟不能完成工商登记注册手续，后在原告强烈表达不满后，被告找了一个叫贾某某的中介，说可以提供一个工商注册场地证明，并要求原告向贾某某支付中介费、场地费9000元。原告按照被告要求向贾某某支付9000元费用后，完成工商注册登记手续。2018年7月9日，被告突然电话告知原告，说租赁房屋已有新的租客，明天就签合同。原告这时才知道，被告一房二租，在收取原告租房定金及催促原告支付房屋租金的同时，早已在寻找新的租户。被告不能提供转租授权证明、符合要求的工商注册场地证明的情况下，原告有权行使不安抗辩权，拒绝被告要求继续支付租金的要求，并有权要求根据租赁合同之补充协议之规定，要求被告承担违约责任，向原告支付相当于三个月房租的违约金256092元。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：双方签订合同后，依据约定，原告应于签订合同当天向我公司支付256092元作为租赁押金，并于2018年5月4日交纳2018年5月5日至2018年6月4日房屋租金85364元，我公司应向原告提供租赁房屋及积极配合提供其工商注册所需要的场地证明等文件。2018年4月26日，我公司向原告提供了租赁场地产权人所出具的《授权委托书》及《住所证明》，并将房屋交付给了原告。2018年5月14日，我公司应原告要求向其提供注册公司的全部材料，已经全部履行合同约定的义务。然而原告在租赁期内共支付19万元押金，为此我公司多次催促原告支付房屋租金和押金，原告均未足额支付，并于2018年7月中旬在未通知我公司情况下单方解除合同，导致303号房屋一直空置至2018年12月16日。原告违约行为给被告造成了严重的后果。因此，不同意原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：请求确认双方所签订的租赁合同及补充协议于2018年11月30日解除；原告向被告支付房屋租金586557．66元；判令被告无需退还原告押金，原告需再向被告支付押金66092元。反诉的事实与理由：基于答辩的事实，提出上述反诉请求。原告反诉辩称：被告提供的工商注册场地证明和房屋产权人同意转租的授权不符合要求，原告有权拒绝支付剩余的押金。涉案房屋自签订合同后，从未交付给原告使用，合同虽然成立但并未实际履行，因此不存在交付租金问题。违约方是被告不是原告，所以不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提供的证据及陈述，本院认定事实如下：原告为2018年8月1日注册在XXX号房屋的有限责任公司。位于C座XXX号房屋（以下简称涉案房屋）为国营XXX厂所属产权房，北京XX物业管理有限责任公司（以下简称XX物业公司）负责管理该房屋房屋，2013年10月18日，XX物业公司与被告签订租赁合同，约定XX物业公司将C座三层出租给被告作为办公用房使用，租赁期限53个月，自2013年11月1日至2018年3月31日。后双方续租，约定租赁期限64个月，自2018年4月1日至2023年7月31日。上述两个合同中约定，未经出租方同意，不得擅自将所租房间转租或转借其他公司使用。承租方应当严格遵守出租方各项规章，在本租约终止且双方未续签合同时，将所租房间立即交还给出租方，并保持完好和清洁。2018年4月26日，原告的法定代表人王某某以原告的名义作为乙方、被告作为甲方签订了《XX大厦C座XXX租赁合同》（以下简称租赁合同）及《XX大厦C座XXX租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）。双方在合同中约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公之用，租用建筑面积为418．88平方米，每平米6．7元/天。租赁期自2018年5月5日起至2020年5月4日止。月租金为85364元，首期租金对应的租赁时间为2018年5月5日至2018年6月4日。免租期为2018年4月26日至2018年5月4日，免租期内的物业管理费为0．8元/天/建筑平方米，由乙方承担，为人民币3015．94元。租金每个月缴纳一次，承租方于2018年5月4日内向出租方支付首期租金85364元。后期租金于每月5日前缴纳（如遇法定节假日提前支付），如乙方逾期未付，每天需支付月租千分之五的滞纳金，甲方将12个月统一计算一次滞纳金，乙方应在次月滞纳金一次性付给甲方，逾期未付滞纳金或超过十天未付租金的，甲方有权解除本合同。合同签订同时。乙方应向甲方交纳相当于三个月房屋租金标准的租赁押金256092元。合同期满，乙方如不再续租，其所租赁房屋需经甲方验收认可30天内，甲方应将全部押金退还。乙方如在租赁期内终止租约，押金不予退还。租赁期内如乙方中途退租，须经甲方书面同意，双方签订解除本合同的协议，乙方应结清包括租金在内的全部费用，乙方所交纳押金不予退还；如未经甲方同意私自退租，乙方所缴押金不予退还，乙方应因其退租行为给甲方造成的经济损失给予全部赔偿。如乙方出现以下违约行为的拖欠租金或者其他费用超过十天，未按时支付滞纳金，擅自转租、改变所租场地的用途，擅自改变房屋结构和外立面，利用房屋进行违法活动的，甲方可以解除合同，乙方应立即腾退房屋，清除自己的物品，否则甲方视其为遗弃物。租赁期内如甲方中途要求收回房屋，甲方应退还乙方所缴纳的押金并赔偿乙方三个月的房租费用。补充协议中约定：协议签署后，甲方应积极配合提供乙方工商注册所需场地证明等文件；如因甲方在主合同签订前未取得房屋所有权人关于其有权转租租赁标的的同意和授权，甲方除与乙方据实结算租金及退还乙方租赁押金外，还需赔偿乙方三个月租金及乙方因此所遭受的损失。本协议签署同时，乙方（或乙方指定方），将2万元汇入甲方账号作为租赁定金，乙方于2018年5月4日将第一期租金和押金支付甲方，定金则作为乙方第一期租金进行抵扣；本补充协议作为主合同不可分割的一部分，如本补充协议与主合同内容不一致的，以本补充协议约定为准。签约当日，王某某交纳了2万元定金。2018年5月4日，原告向被告支付押金2万元，5月11日、16日、25日，原告又先后分三次向被告转房屋租赁押金各5万元。原告主张被告未将涉案房屋依合同交付给原告，被告则称其于2018年5月5日将房屋交付给原告。为证明其主张，被告向法庭提交了2018年5月18日303物品交接清单，该交接清单上有王某某的签字，确认了涉案房屋内的物品。原告否认该交接清单为交房的证据，称双方仅于2018年5月18日清点了房屋内的物品，原告既未搬入办公用品，人员亦未进入，涉案房屋的钥匙仍在被告处，因原告未交齐费用，被告未将房屋钥匙交付给原告。经询，双方确认涉案房屋门口处有电子锁系统，但并未安装电子锁，门外有两根电线，电线相互碰触即可开门。原告又指认被告在2018年6月又在门上安装了一把U型锁，被告则称其于2018年7月原告离开涉案房屋后在门上加上U型锁，具体时间不能确认。原告指认被告未能提供合格的场地证明文件，导致原告公司注册未能在涉案房屋内获得注册审批。被告认可原告曾提及未能注册，但否认被告知晓原因。双方均提交了王某某与被告的工作人员樊某之间的微信聊天记录。聊天记录中，樊某自2018年5月21日起即多次要求原告交纳相关费用，王某某在2018年5月23日提出“资金还没有到，晚上如果还到不了，我要过香港安排，确保本周内到账”，樊某答付“我只能你到周五了，如果真付不了款，你们违约吧……”。2018年6月8日，王某某称“……房租押金事我回京就办……”。王某某在2018年6月4日提出要求樊某帮忙协调朝阳工商的注册地要求，樊某未回复。6月6日，樊某提出“你们欠我房屋租金和押金429835．94元，已付我19万元，还欠239835．94元，望你在周五前付清”，王某某回复“知道了”，同时提出“贾经理提供场地证明要8500元，您那里物业协调的如何”、“不行就先借贾的地址注册，您那边落实了再变更，等不起了”。2018年6月8日，樊某再次询问“今天能付款吗？领导过问两次啦”，王某某答复“正在安排利用过渡地址领取营业执照事，看看今天能否取回，最迟下周初也应办完，工商执照出来押金届时付齐，看下午情况，最迟下周初。另外您和物业协商好了吗”、“估计什么时间能上网”，樊某答“我周二去找物业啦，估计要不了一个月，最好你今天在（应为再）付些款，我也好说话”。2018年6月12日，王某某再次提出“由于临时地址不能满足工商对中扶万家经营范围的审核要求，所以还是需要您这边的出租房工商网上录入信息。我再协调一下股东把押金先付了。”2018年6月13日，王某某把出租房工商部门需要的信息模板发送给樊某。2018年6月15日，王某某称“回京后安排押金支付事”。2018年6月20日，樊某再次提出“截止今天你欠我们租房押金256092元，应交房租256092元，免租内物业费3015．94元，总合计费用为515199．94元，减去你交的190000元，共欠费325199．94元，周五之前你必须交清，否则我们将终止租赁合同”。2018年6月28日，王某某再次提出要求重新提供注册地址的手续，并发送样本。樊某在2018年6月28日回复“……你去三楼找我部门行政主管（梁某）帮你解决”。2018年7月9日，王某某再次提出“找了工商局，答复我们是新公司注册地址。所以还是要按网上给出的审核意见，尽快提供相关文件”，樊某回复“王总是这样的，这几天看房的比较多，基本谈定两家，如果你想用房就必须把押金房租补上，注册的事物业经理今天中午还在过问这事，应该明天和新客户签约，应该明天签约，王总过明天我们就真的合作不了啦”。次日，王某某回复“昨晚和股东们开会，由于您那边迟迟不能按工商局要求提供相关注册地址文件，使得中扶万象营业执照迟迟办不下，所以注册地址已经成为股东非常关心的敏感问题，股东们认为还是尽快用该地址完成公司注册再一次性将押金和租金补齐。建议主任慎重考虑，抓紧按工商局的要求提供相关文件，尽快完成中扶万象注册工作。如果上述事项未搞清楚，您又与其他租户签署租约可能会给双方工作带来不必要的麻烦。望理解我和中扶万象股东的尴尬局面”，樊某回复“王总如果今天下班前我们收不到押金，房子收回，并且我会追求（应为追究）你的违约责任，如果你们有诚信租房今天下将押金补交上来……”等等。原告方的工作人员陈某某在2018年6月28日与被告方工作人员梁某互相添加了微信，陈某某将工商部门要求的注册地址如何修改的文件版本发给梁某，梁某回复“物业要求整套手续都要拿回来”，陈某某回复“那好吧，我明天上午把材料拿过去”。2018年7月3日，陈某某询问“请问场地证明拿回来了吗”等等，梁某答复“物业那边说让您换个窗口试试，别的家这么办的都没有问题，可能换个窗口就没事了”、“网上提交就没过是吗”，陈某某回复“是的”，梁某称“我跟物业再沟通”。2018年7月26日，陈某某问“场地证明的文件还是不行吗”、“都快1个月了”，梁某答复“这个注册地停办了，办不了了”。陈某某提出“为什么？我一直等着你的回复，你也没告诉我办不了了”，梁某回复“具体的你问樊主任吧”。另，原告指认因涉案房屋无法进行注册，在被告的推荐下，其委托案外人贾某某在XXX号房屋完成公司工商注册，花费9000元。原告提交了王某某中国银行微信平台转账记录，转账记录显示，王某某在2018年7月26日向贾某某转账9000元。被告对该转账记录的真实性及关联性均不认可。后，被告与北京XX文化集团有限公司签订《租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给北京XX文化集团有限公司，租赁期自2018年12月16日至2023年7月31日。为证明其有分租、转租的权利，被告向法庭提交了其与案外人北京XXX科技有限公司、XX有限公司、北京XX企业管理有限公司、北京XX有限公司就C座X层XXX、XXX、XXX、XXX号房屋在2016年至2018年时间不等的四份合同，称XX物业在与被告续签合同时即知晓并同意被告分租C座的房屋。原告对上述证据与本案的关联性不认可，称转租授权应是明确，而非默认状态。以上事实有房屋权属证书、租赁合同、补充协议、收据、转账凭证、等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。原、被告双方就涉案房屋签订了租赁合同，根据被告提交的物品交接清单，被告亦将租赁物交付给原告，且涉案房屋双方均确认知晓如何开门，被告已履行了交付房屋的义务。原、被告双方在签订合同的同时，签订了补充协议。在补充协议中，双方虽约定了被告需积极配合原告办理工商注册所需要的场地证明，但并未约定未能提供合格场地证明的违约责任。双方还约定“甲方在主合同签订前未取得房屋所有权人关于其有权转租租赁标的的同意和授权，甲方除与乙方据实结算租金及退还乙方租赁押金外，还需赔偿乙方三个月租金及乙方因此所遭受的损失”，但双方并未在合同中约定房屋所有权人的同意及授权的方式。根据被告提交的相关合同，被告自2016年起即分租涉案房屋，产权人并未提出异议，应视为产权人知晓并同意被告将涉案房屋分租。依据双方约定原告应向被告支付相关费用，原告未依约交纳费用，属原告违约，原告应承担违约责任。根据被告自述，其在2018年7月在涉案房屋门上加了U型锁，结合被告自述原告在2018年7月中旬在未通知被告的情况下单方解除合同的自述，应认定被告上锁时间为2018年7月中旬。原告在被告加锁后即无法进入涉案房屋，双方合同已实际终止。故被告无权主张加锁后的房屋租金。此前租金本院依据双方约定酌情判处。且被告加锁行为亦非双方协议，属其单方行为，亦无权要求原告继续支付押金作为违约金的主张，被告应退还原告的押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，本院判决如下：一、被告（反诉原告）北京央广联合传媒投资有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京中扶万象健康管理有限公司房租押金十九万元。二、原告（反诉被告）北京中扶万象健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京央广联合传媒投资有限公司房屋租金十九万。三、驳回原告（反诉被告）北京中扶万象健康管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京央广联合传媒投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7991元，由原告（反诉被告）北京中扶万象健康管理有限公司负担4587元（已交纳），由被告（反诉原告）北京央广联合传媒投资有限公司负担3404元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉费5377元，由原告（反诉被告）北京中扶万象健康管理有限公司负担3812元（已交纳），由被告（反诉原告）北京央广联合传媒投资有限公司负担1565元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张海文人民陪审员  陈忠俊人民陪审员  贺 霞二〇一九年十二月十九日书 记 员  刘 岩