陕 西 省 延 川 县 人 民 法 院   民 事 判 决 书     （2019）陕0622民初296号      原告:冯华东，男，1976年11月1日出生，汉族，延川县人，居民，住延川县荣华小区。   委托诉讼代理人：呼学军，陕西铮正律师事务所律师。   被告:陕西中润实业有限公司延川分公司，住所地：延川县。   负责人：周成钰，该公司经理。   委托诉讼代理人：仵宏，陕西同步律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马聪，陕西同步律师事务所律师。   原告冯华东与被告陕西中润实业有限公司延川分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告冯华东的委托诉讼代理人呼学军、被告陕西中润实业有限公司延川分公司（以下简称中润延川分公司）的委托诉讼代理人仵宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告多缴纳20.16平方米的房款119599.83元；2、依法判令被告赔偿原告因未能按期办理消防验收导致原告损失每月8.61万元；3、依法判令被告按照原设计图纸对原告的房屋与高第酒店之间的填充墙重新施工并赔偿原告损失；4、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由:2016年10月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告将其位于延川万和城第一幢5层B501房出售给原告用于经营电影院。合同约定，该房套内面积为930.54平方米，最终房屋面积及产权登记面积以房产部门测量为准，多退少补，据实结算。房款为540万元。2016年11月5日向被告缴纳490万元，余款50万元在2016年12月30日之前付清。同时约定，被告在2016年10月30日前必须将经过验收合格的房屋交付原告，否则应当承担违约责任。合同签订后，原告按照双方约定履行了自己缴纳房款的义务，但是被告违反约定交付的房产不符合约定条件：1、实际交付的房产面积比约定的少20.61平方米，致使原告多缴纳房款119599.83元；2、交付的房产没有经过消防验收，直到2018年2月12日才验收合格，致使原告的电影院不能装修更不能营业，给原告造成了14个月的损失；3、被告没有按照原图纸施工，原告房产与高第酒店之间的填充墙按照原图纸应该是双墙，被告为了偷工减料按照单墙施工，致使隔音效果差，给原告的经营造成损失。被告的行为构成了违约，故诉至法院，请求判如所请。    被告中润延川分公司辩称，不同意原告的所有诉求，请求法院驳回原告所有诉求。1、原、被告签订合同属实，但是合同里没有约定房屋面积以实际计算为准；2、被告向原告交付的房屋符合合同的约定，原告要求被告赔偿损失没有合同依据和法律依据；3、双墙改单墙是经过设计院设计的，施工照图纸施工符合规范和约定，被告不应当承担任何赔偿责任。   原告为支持其诉讼主张，向法庭提供了以下证据：   1、身份证、不动产登记证、证明、《电影院装修合同》各一份，用以证明原告具有诉讼主体资格。   2、《商品房买卖合同》、房款收据、房产证和房屋平面图测绘面积、建设工程消防验收意见书、查封照片各一份，用以证明（1）原告多付房款119599.83元；（2）被告交付的B501电影院房产没有经过消防验收，致使原告的电影院不能经营的事实。   3、《司法鉴定报告》、鉴定费票据各一份，用以证明原告电影院的损失为每月8.61万元，14个月合计137.76万元，花费鉴定费5000元。   4、万和城设计图纸一份，用以证明被告没有按照图纸施工，给原告造成损失，依法应当重新施工并赔偿损失。   被告中润延川分公司为支持其辩解意见，向法庭提供了以下证据：   1、《商品房买卖合同》一份，用以证明涉案房屋按套销售，不存在按面积调整价款的情形，合同也没有约定交房时必须消防验收合格，所以不存在违约赔偿责任。   2、物业公司的证明一份，用以证明原告所主张的损失期限过长，没有扣除装修时间。   3、设计变更单一份，用以证明填充墙的变更符合设计要求，也征求过各方的意见。   经过庭审质证，结合当事人的陈述，本院对本案证据认证如下：   原告提供的第1组证据，可以证明原告的主体资格，本院予以采信。第2组证据可以证明原、被告签订商品房买卖合同的情况及相关约定，以及原告交付房款、房屋的实测面积、消防验收等情况，本院予以采信；第3组证据系其他案件中获取的鉴定报告，且鉴定程序存在瑕疵，本院不予采信；第4组证据可以证明被告变更设计图纸的情况，本院予以采信。   被告提供的第1组证据，与原告提供的《商品房买卖合同》相同，本院予以采信，但对其证明目的不予支持；第2组证据无其他证据加以佐证，本院不予采信。第3组证据可以证明被告变更设计的情况，本院予以采信，但对其证明目的不予支持。   经审理查明，2016年10月15日，原告冯华东与被告中润延川分公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其位于延川县XX城XX幢XX层XX号房出售给原告，用途为商业。该合同第三条约定，该商品房套内面积为930.54平方米。第四条约定，该商品房价格按套计算，总价款为540万元。第五条“面积确认及面积差异处理”第二款约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。第四款约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理”。其第1种方式“双方自行约定”部分，被告加盖了两个条形章，内容为：“合同约定面积以及产权登记面积以政府相关部门测量为准，多退少补，据实结算房款”。合同第六条付款方式及期限约定为：“买受人于2016年11月5日交房款肆佰玖拾万元整，余款伍拾万元整应于2016年12月30日前付清”。合同签订后，原告交付了全部房款，被告将房屋交付给原告。原告收房装修为电影院予以经营。   另查明，本案争议的房屋经延安市房产测绘所测量，套内面积为909.93平方米，共有部分分摊面积为126.39平方米，总建筑面积为1036.32平方米，产权登记证书载明的面积与之相同。根据被告向原告提供的设计图纸显示，争议房屋与隔壁高第酒店之间共有的墙壁设计为双层隔墙。2015年7月，应建设单位的要求，将该部分隔墙的设计变更为单层隔墙。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，其约定均符合法律规定，合法有效，双方均应该按照合同的约定，履行各自的义务。本案的主要争议有两点，一是被告应否退还合同约定面积与实际测量面积差额部分的房款，二是被告应否赔偿原告的经营损失。对于第一个焦点问题，本院认为，第一，本案中原、被告所签订的《商品房买卖合同》系由被告提供，该合同中除手写部分以外，均是为了重复使用而事先拟定的条款，属于格式条款。该合同中加盖的条形章部分的内容，也是被告为了重复使用而事先刻制，且在签订合同过程中一经加盖即不可更改，对于原告而言，其性质上也属于格式条款，但是相对于被告而言，该部分内容是在原有的格式条款基础上另行添加的部分，应该属于非格式条款。根据我国《合同法》的规定，对于格式条款产生不同理解的，应该按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案涉及的《商品房买卖合同》中对于面积确认及面积差异处理部分的约定，原、被告对此有不同的理解。原告认为应该适用该合同第四条第四款的约定，即“合同约定面积以及产权登记面积以政府相关部门测量为准，多退少补，据实结算房款”，而被告认为应该按照该合同第四条第二款的约定，房屋价款按套计算，不考虑约定面积与实际测量面积的误差。那么从原告的角度出发，这两种约定均属于格式条款，在产生不同的理解之后，应该按照不利于该条款的提供者，即被告中润延川分公司的角度进行解释，适用该合同第四条第四款的约定。而从被告的角度出发，该合同第四条第四款的内容，系被告在该合同原有的格式条款基础上自行拟定的条款，是对第四条第二款约定的变更，应视为非格式条款，仍应该采用第四条第四款的约定。故被告关于合同约定房屋面积按套计算，不考虑实际测量面积的观点不能成立，原告请求被告返还差额部分房款的诉讼请求应该予以支持。第二，本案商品房的实测面积比约定面积少了20.61平方米，二者之间的面积误差比小于3%，原告未要求解除合同，被告应该向原告退还该部分面积的房款。第三，原、被告在合同中仅约定房屋套内面积是930.54平方米，房屋价格按套计算，总价格为540万元，而未考虑公摊面积的问题。从我国商品房交易的惯例而言，在没有特别约定的情况下，买受人所支付的购房款中一般都包含了公摊面积的价款。故本案被告向原告退还的房屋差价，应该以该商品房的总建筑面积为基数计算出应退还部分的单价，再计算应退还部分的总额，故被告应退还的房款数额应为107393.47元〔540万元÷（909.93平方米+126.39平方米）×20.61平方米〕。   对于本案的第二个争议焦点，本院认为，第一，原告要求被告赔偿其因消防验收问题导致的电影院经营损失，但因对经营损失的鉴定存在问题，未能获得合法有效的鉴定结论，导致该损失无法确定，原告应承担举证不能的不利后果。第二，原告要求被告赔偿因被告擅自变更原设计，将电影院与高第酒店之间的双层隔墙变更为单层隔墙而导致的损失。本院认为，从原设计图纸上来看，本案所争议房产的设计用途就是电影院。被告中润延川分公司在未征得原告同意的情况下，擅自变更设计，将双层隔墙变更为单层隔墙，导致隔音效果变差，构成了违约，但是原告未就该部分的损失问题申请鉴定，导致无法确定其损失数额，也应该承担举证不能的不利后果。故对于原告要求被告赔偿其经济损失的请求，本院不予支持。   故依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十一条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、由被告陕西中润实业有限公司延川分公司在本判决生效后三日内一次性退还原告冯华东购房款107393.47元；   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费2447.87元，减半收取1223.94元，由被告陕西中润实业有限公司延川分公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。    本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。       审判员   贺 军 宁       二〇一九年十二月二十四日     书记员   杨 军 莉   附：本判决所依据的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。   格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。   第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。    第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：    （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；    （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。        1