贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初5295号原告：王欢，女，汉族，1985年11月20日生，贵州省安顺市人，中国联通安顺市分公司员工，住贵州省安顺市西秀区。被告：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓A栋4单元612、712号。统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东。委托诉讼代理人：陈徽，男，汉族，1985年2月20日生，贵州省安顺市人，安顺翠麓房地产开发有限责任公司员工，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。原告王欢诉被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王欢、被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将原告购买的位于安顺市西秀区商品房房屋所有权证书交付给原告；2.判令被告以已付购房款总额411648元为基数，按日万分之0.1支付原告从2016年9月24日起至2019年9月24日，逾期天数为1095天，逾期办证违约金4500元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3.判令被告负担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2014年6月12日签订商品房买卖合同，合同编号为：ＣＬＭＰ1-6-13-6，原告所购商品房位于安顺市西秀区，所购房屋建筑面积为109.89平方米，套内建筑面积为89.13平方米，房屋按套内建筑面积每平方米3746元，房屋总价411648元。原告于2014年6月12日支付购房首付款126648元，交纳维修基金、四通费、产权代办费及契税费用20887元；2015年3月17日，原告通过中国建设银行股份有限公司安顺市分行办理个人住房（商业用房）借款，交付了房屋尾款计85000元；2015年3月20日，通过中国建设银行股份有限公司安顺市分行办理住房公积金借款，交付了房屋尾款计200000元，两项组合借款共计支付被告285000元。该房屋于2016年6月30日交付，但由于被告的原因，至今被告未为原告办理房屋所有权证。原、被告签订的商品房买卖合同中，约定被告在商品房交付使用之日起90日内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。按原、被告双方签订的商品房买卖合同中第八章第三条第（一）点“出卖人承诺于2016年9月24日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”；第（二）点第2项“约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理”“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。综上所述，被告逾期办证构成违约，侵害了原告的合法权益，故按照合同约定，原告要求被告支付逾期办理房屋登记的违约金和本案诉讼费。被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司辩称：1.该项目房屋因消防验收不合格，需要拆除绿化设施，被告多次与业主协商，但业主不配合，导致不能办理房屋所有权证；2.违约金应该按照合同约定的时间起算；逾期办证违约金约定过高，要求调整。经本院审理查明：原、被告于2014年6月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，建筑面积109.89平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为411648元，付款方式为在合同签订之日支付购房首付款126648元，余款285000元通过银行按揭、公积金贷款支付。合同第八章房屋登记第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”、第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”。原告于2014年6月12日向被告支付购房首付款126648元、产权代办费520元、四通费6500元、维修基金7692元、契税6175元；于2015年3月20日通过公积金贷款人民币200000元、于2015年3月17日通过个人住房商业贷款人民币85000元，将剩余房款285000元支付给被告。该房屋于2015年7月10日交付原告使用。后原告向被告主张办理所购房屋产权证及逾期办证违约金未果，致成诉讼。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的原告身份证复印件、商品房买卖合同复印件、安顺市商品房预售合同备案登记表复印件、个人住房（商业用房）借款合同及支付凭证复印件、住房公积金借款合同及支付凭证复印件、被告出具的收款收据复印件5张；被告提供的营业执照复印件及法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、钥匙放行通知书复印件、《关于整改翠麓名品消防登高面征求意见公示》、《关于小区拆除小区绿化带以便消防验收的建议》等证据材料在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。因原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋尚未通过消防验收，未达到办理不动产登记证书的条件，故对原告要求被告办理房屋产权证并交付原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。关于原告主张被告逾期办证构成违约，被告辩称不能办证的原因非其所致，故不应承担违约责任。因被告自认原告所购买的房屋尚未通过消防验收，未达到办理不动产登记证书的条件，而被告未能提供证据证明未在约定时间完成转移登记的原因非归责于被告，且原告作为购房者，未参与建设施工，对造成消防验收未通过没有责任，故对原告的主张予以支持，对被告的辩称意见不予采纳。被告在约定的期限内未完成转移登记，应向原告承担违约责任。同时，双方在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。……（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”故逾期办证违约金的起算时间应从双方约定的交付日期即从商品房交付之日起扣除初始登记需要的90日和360日转移登记资料的提交时间，即450日后开始计算。具体到本案，被告实际交房的时间为2015年7月10日，在扣除450日后，被告在2016年10月2日前未按合同约定向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料即为违约，应承担相应的违约责任。在审理过程中，被告认为逾期办证违约金约定过高并要求调整。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故本院根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告向原告支付截至原告起诉之日即2019年9月24日的逾期办证违约金人民币4000元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告王欢截至2019年9月24日的逾期办证违约金人民币4000元。二、驳回原告王欢的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担。（该费用原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  付蓉二〇一九年十二月十日法官助理高静书记员蔡豪