重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0118民初6208号原告：重庆国维定益投资(集团)有限公司，住所地重庆市永川区兴龙大道999号，统一社会信用代码91500118563474349K。诉讼代表人：冯志，重庆国维定益投资(集团)有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：李志超、廖贞溥(实习律师)，重庆学苑律师事务所律师。被告：蒋少林，男，1963年3月6日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：吴卓师，北京市京师(重庆)律师事务所律师。原告重庆国维定益投资(集团)有限公司(以下简称国维定益公司)与被告蒋少林商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国维定益公司的委托诉讼代理人李志超、廖贞溥，被告蒋少林及其委托诉讼代理人吴卓师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国维定益公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即协助原告办理注销《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)的登记备案(登记备案证明号：205字第XXX)；2.本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，国维定益公司增加诉讼请求为：1、请求人民法院解除原、被告于2016年7月27日签订的关于重庆市永川区XXX号房屋的买卖协议和2016年7月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-205-00259002）；2、请求人民法院判令被告立即协助原告办理注销《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-205-00382079）的登记备案手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月27日，蒋少林、谢友初、谢忠友(以下简称甲方)与原告签订了《协议书》，约定原告将三湖生态城项目在建房屋14000平方米按照每平方米3900元的价格出售给甲方，甲方于协议签订后向原告支付1300万元。在原告履行前述备案登记义务且销售3500平方米后，甲方应在1个月内将500万元转给原告。原告在房屋预售备案登记之日起6个月内无条件按照每平方米4680元的价格回购等。2016年7月30日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)，约定原告将其开发的位于重庆市永川区XXX号房屋出售给被告，总金额605826元。同日，原告将前述商品房预售合同进行了备案登记。合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付购房款，原告也未将该房屋交付给被告，亦未办理过户登记。2018年6月28日，重庆市第五中级人民法院作出(2018)渝05破申31号民事裁定书，裁定受理申请人重庆忆诚投资有限公司对原告的破产重整申请，并将该破产重整一案交由你院审理。你院于2018年7月25日作出(2018)渝0118破4号之一决定书，指定重庆学苑律师事务所担任重庆国维定益投资(集团)有限公司管理人。为此，管理人曾书面告知被告协助注销上述商品房预售合同的登记备案手续未果，遂起诉来院。蒋少林辩称，原告变更的诉讼请求涉及撤销的是两个独立的协议，对应两个法律关系，不符合合并审理的规定，应当分别审理；原、被告签订的协议和购房合同均是合法有效的，且购房合同已实际履行，不存在法定或约定解除的条件，原告应当与被告继续履行涉案购房合同。本院经审理认定事实如下：2016年7月27日，蒋少林、谢友初、谢忠友(以下简称甲方)与重庆国维定益投资(集团)有限公司(以下简称国维定益公司)签订《协议书》，约定国维定益公司同意将三湖生态城项目一期二组团在建洋房14000平方米按照每平方米3900元的价格出售给甲方；甲方在协议签订后向国维定益公司支付1300万元，国维定益公司委托收款账户为（户名：重庆市永川区建设工程检测中心，账号：XXX，开户银行：兴业银行重庆永川支行，以下简称监管账户）。国维定益公司在收到甲方支付的第一次购房款后三个工作日内将10000平方米的房屋预售备案登记至甲方名下等。同时双方还约定，为确保监管账规范管理，资金安全、合理、有效使用，国维定益公司和委托监管单位设立监管账户，甲方的购房款及国维定益公司的所有资金及对外销售款项全部进入监管账户，双方已经知悉并且认可，向监管账户支付款项实际是向国维定益公司支付款项等。2016年7月28日，国维定益公司向蒋少林出具收据，载明交款单位：蒋少林，收款方式：转账，人民币肆佰万元，收款事由：购房款(汇入重庆市永川区建设工程检测中收账户)。2016年7月30日，国维定益公司与蒋少林签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)，约定国维定益公司将座落于重庆市永川区XXX号房屋出售给蒋少林，建筑面积单价为3900元，总成交金额605826元。本项目商品房预售资金监管银行为兴业银行重庆永川支行，账号：XXX。蒋少林于2016年7月30日支付第一期房款201942元，于交房前10个工作日内付清余下房款403884元等。合同签订后，同一天，双方为涉案房屋在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2016年10月16日，国维定益公司向蒋少林出具《确认书》，确认国维定益公司于2015年5月至2016年7月多次收到蒋少林借款垫付本公司的工程款及利息，合计现金4981440元，现将此款转为蒋少林在本公司购买三湖生态城购房款，具体金额以收款收据为准，并按2016年7月27日所签订的协议执行。2017年10月16日，国维定益公司向蒋少林、谢友初、谢忠友出具《确认书》，确认原2016年7月27日所签订的协议作废不予执行，现按照蒋少林、谢友初、谢忠友与国维定益公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》执行，现确认蒋少林、谢友初、谢忠友持有合法有效的重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，拥有房屋产权，在国维定益公司达到交房条件时由蒋少林、谢友初、谢忠友按照《重庆市商品房买卖合同》的约定补齐购房尾款，国维定益公司将以上的房屋交付给蒋少林、谢友初、谢忠友。本院同时还查明，2016年7月30日，国维定益公司与蒋少林签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)后，蒋少林至今未按照合同约定将购房款打入涉案商品房预售资金监管银行账户(开户行：兴业银行重庆永川支行，账号：XXX)。本案审理过程中，蒋少林陈述，其从2015年起陆续借款给郑维国和国维定益公司共计800多万元，现该800多万元都转为了购房款。同时陈述，2016年6月20日，国维定益公司向银行申请贷款，贷款银行将500万元转入重庆市永川区建设工程检测中心在上海浦东发展银行开设的账户上（账号：XXX），其中400万元属于其向国维定益公司支付的购房款。2018年6月28日，重庆市第五中级人民法院根据重庆忆诚投资有限公司的申请，裁定受理重庆国维定益投资(集团)有限公司破产重整一案，并将该案交由本院审理。2018年7月6日，本院立案受理了重庆国维定益投资(集团)有限公司破产重整一案。2018年7月16日，经本院委托，重庆市高级人民法院选定了重庆学苑律师事务所担任重庆国维定益投资(集团)有限公司的管理人。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，国维定益公司与蒋少林于2016年7月30日签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)，但蒋少林至今未按照合同约定向指定的监管银行账户支付购房款，构成违约，理应承担相应的违约责任。同时，本院受理国维定益公司破产重整一案后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除，故本院对国维定益公司要求解除其与蒋少林于2016年7月30日签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)之主张予以支持。蒋少林、谢友初、谢忠友与国维定益公司于2016年7月27日签订的《协议书》系一个框架协议，该协议书约定的内容不仅涉及到多套房屋也涉及到第三人谢友初、谢忠友的权利和义务。且蒋少林与国维定益公司亦是按照2016年7月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)约定的内容履行双方的权利和义务，并将《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)提交到重庆市永川区国土资源和房屋管理局办理了预购商品房买卖合同登记备案，故国维定益公司请求解除双方于2016年7月27日签订的关于重庆市永川区XXX号房屋的买卖协议不符合法律规定，本院不予支持。蒋少林在本案审理过程中提供了国维定益公司于2016年7月28日开具的收据，该收据载明收款方式为转账，汇入重庆市永川区建设工程检测中心账户，但蒋少林至今未提供其汇入重庆市永川区建设工程检测中心账户400万元的证据，且贷款银行向重庆市永川区建设工程检测中心账户汇入的400万元也不是蒋少林汇入。故蒋少林辩称已支付购房款，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已履行完毕的理由不成立，本院不予采纳。蒋少林称其将借给国维定益公司的款项转为了购房款，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，且已经得到了国维定益公司的认可。但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，本院也应当按照民间借贷法律关系审理，不应当按照买卖合同法律关系审理，故本院对蒋少林的该辩称理由亦不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，国维定益公司与蒋少林签订的《重庆市商品房买卖合同》解除后，国维定益公司有权要求蒋少林立即协助原告办理注销《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)的登记备案手续，故本院对国维定益公司的该项诉讼请求予以支持。蒋少林辩称国维定益公司变更的诉讼请求涉及撤销的是两个独立的协议，对应两个法律关系，不符合合并审理的规定，应当分别审理；双方签订的购房合同合法有效的，且购房合同已实际履行，不存在法定或约定解除条件的理由不符合客观事实和法律规定，不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、从本判决生效之日起解除原告重庆国维定益投资(集团)有限公司与被告蒋少林于2016年7月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)；二、由被告蒋少林于本判决生效后三日内协助原告重庆国维定益投资(集团)有限公司办理注销《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-205-00259002)的登记备案手续；三、驳回原告重庆国维定益投资(集团)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由被告蒋少林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李正辉二〇一九年十二月十八日书记员  张 杨