重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初9704号 原告：成都大江广告有限责任公司，住所地成都市桂王桥南街50号，注册号：成工商锦法字5101042003479。 法定代表人：刘崇莉，总经理。 委托诉讼代理人：郭仕振，重庆奇方律师事务所律师。 被告：重庆市万州区罗田镇人民政府，住所地万州区罗田镇华胜街1号，统一社会信用代码11500101008640627T。 法定代表人：张珂，镇长。 委托诉讼代理人：张可琼（系该镇政府干部），男，1963年4月20日出生，汉族，住重庆市万州区。 被告：重庆市万州区罗田镇龙坝村村民委员会，住所地万州区罗田镇龙坝村。 法定代表人：邵万益，村主任。 被告：重庆市万州区罗田镇龙坝村第三村民小组。 负责人：郎天安，组长。 第三人：王永碧，女，1946年5月14日出生，汉族，住重庆市万州区。 第三人：高毓轩，男，1969年11月22日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：王永碧（系高毓轩母亲），身份信息同上。 第三人：程地和，男，1963年5月18日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：黄美燃，重庆市万州区龙驹法律服务所法律工作者。 第三人：向承英，女，1971年7月7日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：黄美燃，重庆市万州区龙驹法律服务所法律工作者。 原告成都大江广告有限责任公司（以下简称：大江公司）与被告重庆市万州区罗田镇人民政府（以下简称：罗田镇政府）、重庆市万州区罗田镇龙坝村村民委员会（以下简称：龙坝村委会）、重庆市万州区罗田镇龙坝村第三村民小组（以下简称：龙坝三组），第三人王永碧、高毓轩、程地和、向承英土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告大江公司的委托诉讼代理人郭仕振，被告龙坝三组组长郎天安，第三人王永碧、高毓轩、程地和及第三人程地和、向承英的共同委托诉讼代理人黄美燃到庭参加了诉讼。被告罗田镇政府、龙坝村委会经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因案情较为复杂，本案依法转入普通程序进行审理，并于2019年11月13日再次公开开庭进行了审理，原告大江公司的委托诉讼代理人郭仕振，被告龙坝三组组长郎天安，被告罗田镇政府委托诉讼代理人张可琼，龙坝村委会法定代表人邵万益，第三人王永碧及第三人高毓轩的委托诉讼代理人王永碧到庭参加了诉讼。第三人程地和、向承英及其共同委托诉讼代理人黄美燃未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 大江公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失40000元；2、本案诉讼费由被告承担。经法院释明后，原告增加诉讼请求：确认原、被告于2003年3月5日签订的《地地租凭协议》无效。变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失35000元，退还原告未到期的租金5000元，共计40000元。事实及理由：2003年3月5日，原告与三被告依法签订了《土地租赁协议》（以下简称协议），协议约定，三被告分别将第三人王永碧（1.4419亩）、高毓轩（0.88亩）承包的小地名克马丘承包地共计2.329亩（计1536.39㎡）出租给原告建厂使用，租赁期限为30年，从2003年3月6日起至2033年3月6日止，租赁款共计人民币9320元。在协议签订后，原告按照协议约定，直接将租赁款分别足额支付给了上述第三人。同时，原告委托龙坝村3组建设厂房，建设费用共计75000元。 自2018年6月始，原告发现第三人程地和、向承英在原告租赁场地的相关设备、房屋等设施进行拆除并开展建设，并长期生活在原告的租赁场地，原告得知情况后，多次协商并要求搬离，但第三人置之不理。嗣后，原告依法向贵院提起诉讼，要求第三人程地和、向承英搬离原告租赁地并赔偿损失。庭审中，程地和、向承英举示了两份调解书（案号分别为（2011）万民初字第4901号、（2011）万民初字第4902号）。调解书主要内容为龙坝三组与王永碧、高毓轩协议解除他们之间所签订的《土地租赁协议》，并将案涉土地归还给了第三人王永碧、高毓轩。嗣后，第三人高毓轩于2018年3月将其承包地及本属于原告的相关财产以3.5万元的价格转让给第三人程地和。综上，原告的厂房建造价格为7.5万元。原告认为，原、被告之间的合同无效，根据《合同法》第五十八条的规定，被告存在过错，应当赔偿原告修建厂房7.5万元中的3.5万元。并退还未到期的租金5000元。对于厂房的拆除，如果对方不返还就由他们自己处理；如返还就由我方拆除，并愿意承担恢复原状的责任。为了维护原告的合法权利，特诉至法院，请求判如所请。 龙坝三组辩称，2003年大江公司租用王永碧、高毓轩土地建厂属实。所建厂房为砖木结构，屋顶为石棉瓦，用于生产红薯淀粉。原告生产一年后，在2004年就把设备卖了，厂房一直空置至2014年，十多年房屋一直无人照管，已多处垮塌。2014年张定洪将厂房进行修缮后用于养鸡，2015年从该厂房内撤离，厂房再次空置。2018年3月份，高毓轩妻子孙继珍就把他家所有的0.8亩土地卖给了程地和，程地和对其0.8亩上的厂房进行了修缮并搬入居住至今。其余部分厂房仍然空置。大江公司现起诉确认合同无效，我方没有异议。但应拆除租赁土地上的建筑物，并恢复为水田。龙坝三组也愿意自行拆除土地上的厂房，恢复土地原状；拆除厂房的残值折抵拆除和恢复土地原状的费用，不足部分由原告承担。 罗田镇政府辩称，原重庆市万州区马头乡人民政府已并入罗田镇政府无异议。对于土地恢复原状，如何恢复，因涉及向毓轩、程地和，他们具有利害关系且均未到庭。我方认为，谁的行为谁负责，如是我方有责任我们负责。 龙坝村委会辩称，我们村委会协调过多次，因高毓轩不配合未果。对于其他没有什么意见，该怎么判就怎么判，我方不应承担责任。 王永碧述称，2002年乡政府和村、组来找我租赁土地，我当时没有同意。2003年再次找到我，我就同意了。当时跟组里签订了合同。所出租土地于2003年被用于建设厂房，2004年厂就倒闭了，房子一直空着、烂在那里也没有人管，到现在都空着的。2018年高毓轩的0.8亩把土地卖给程地和、向承英属实，但我的土地一直没有动。当时我出租土地1.44亩，收到租金5768元，高毓轩0.8亩也收到租金3520元。之后我们与组里的租赁合同通过法庭调解解除。原告应当拆除厂房，恢复水田。 高毓轩述称，事实经过与王永碧和组长说的一致。我当时是在原告投产后才签的字。当时租的我们两家的一个大田，我家0.8亩，我母亲王永碧1.44亩，租金3000多元领取了的。2018年我就把0.8亩卖给了程地和、向承英，卖了3.5万元，现在程地和、向承英住在那里。 程地和、向承英述称，原告的诉讼请求与事实不符。从2013年3月5日签订的土地租赁协议来看，土地出租方是龙坝三组，龙坝三组以租赁的方式将土地收回再出租给原告办厂。协议首部是龙坝三组，尾部加盖了龙坝村委会和马头乡人民政府的公章，说明当时是政府主持的。租赁期限30年、每亩每年租金133.34元，显然不是土地使用权人的真实意思表示，该协议显失公平，并有明显的欺诈。2011年高毓轩起诉龙坝三组，经法院组织调解并解除了土地租赁合同。2018年我方找高毓轩转让0.8亩土地，并利用了土地上的四间房屋进行整修，并重新焊接了大铁架，并加盖了彩钢房顶。 经审理本院认定事实如下：2003年9月1日，大江公司成立了万州大江薯业分公司，负责人姜有华。万州大江薯业分公司成立前预设名称：一、万州区马头乡大江绿色薯业公司，二、万州区马头乡大江绿色薯业公司。 由于行政体制调整，原重庆市万州区马头乡人民政府已并入现罗田镇政府，原重庆市万州区马头乡龙坝村村民委员会更名为龙坝村委会，原重庆市万州区马头乡龙坝村第三村民小组更名为龙坝三组。 2003年2月25日，万州区马头乡大江绿色薯业公司（乙方）与万州区马头乡人民政府（甲方）签订《合同书》载明，姜有华拟在万州区马头乡龙坝村3组建设苕粉加工厂，定名万州区马头乡大江绿色薯业公司，规划生产能力可达年产200吨精粉。一、乙方厂址定于马头乡龙坝村3组，所占土地由乙方一次性给每亩4000元的土地征用费，青苗补偿费按实际计补给农户，其它有关土地税费由甲方协调，负责免除，乙方不予缴纳。二、乙方租借征用土地应受甲方保护，使用期限为30年（2003年-2033年），期满后，如需继续承租，按当时市场支付土地租金，乙方在经营过程中，可自立进行土地流转。若因其它原因造成土地使用手续无效，其一切经济损失由甲方承担。 2003年3月5日，原马头乡龙坝三组（甲方）与王永碧（乙方）签订《土地租赁协议》，协议约定，一、乙方自愿将小地名克马丘的承包地共计1.4419亩出租给万州区马头乡大江绿色薯业公司建厂使用，由甲方协调土地占用有关事宜。二、租赁期限暂定为叁拾年（即2003年3月6日至2033年3月6日）。三、租赁价格按人民币肆仟元每亩计算，共计人民币5768元，一次性付清与乙方。……五、乙方在土地租赁期内不得干扰甲方及厂方的使用。如甲方或厂方中途中止承租、承租期满，原有厂房及附属设施在同等价格基础上，可优先拍卖给乙方，若无人接管，甲方及厂方应恢复好乙方的土地原状以便耕种。甲方王永碧捺印，乙方加盖万县市五桥区罗田镇龙坝村第三村民小组印章确认。原重庆市万州区马头乡龙坝村村民委员会、重庆市万州区马头乡人民政府加盖印章。同日，原马头乡龙坝村三坝（甲方）与高毓轩（乙方）签订《土地租赁协议》，内容与前王永碧之间的协议完全一致，面积变更为了0.88亩。 2003年3月5日，原马头乡龙坝村三组（甲方）与成都大江广告责任有限公司（乙方）签订《地地租凭协议》，协议约定：一、甲方将龙坝村三组小地名克马丘的承包田面各2.329亩出租给乙方建厂使用。二、租赁期限暂定为叁拾年（即2003年3月6日至2033年3月6日）。三、租赁价格按人民币肆仟元每亩计算，租赁款共计人民币9320元，一次性付给甲方。在租赁期内，甲方不得另行征收有关土地方面的其他税费。四、甲方在租赁期内应保证路通，并做好安全等方面的协调。五、租赁期满，乙方若需继续租赁，应按当时现行价格与甲方协商计价。六、甲乙双方应同时遵守甲方与土地承包户王永碧、高育（毓）轩签订的协议条款。七、租赁期内，乙方若中途中止或期满必须恢复承包田原状，以便耕种。八、双方应当共同遵守此协议，如一方违约，应按《合同法》的有关规定办理。九、此协议自签字之日起生效。甲乙双方加盖了万县市五桥区罗田镇龙坝村第三村民小组和成都大江广告有限责任公司的公章，马头乡龙坝村民委员会和万州区马头乡人民政府分别加盖了印章。 2003年3月18日，王永碧出具领条，领条载明领到马头乡大江绿色薯业公司租用土地租赁费用，共计2.3219亩，其中王永碧1.4419亩，计价5768元，高毓轩0.88亩，计价3520元，共计9288元。 2003年3月24日，重庆市万州区马头乡龙坝村村民委员会及第三村民小组出具《证明》，重庆市沙坪坝姜有华，属原知识青年上山下乡落户我村三组，现愿在马头乡龙坝村三组小地名克马丘处修建厂房，拟建薯业公司，厂址与本村、组协（商）并达成了协议，情况属实，特此证明。 双方合同签订后，大江公司淀粉厂厂房建设完成后，2003年7月30日，龙坝村委会、龙坝三组出具《证明》载明，重庆万州大江薯业有限公司法人姜有华在万州五桥马头乡龙坝3组建厂房共计人民币柒万伍仟元正，承建人龙坝村三组罗才清。 淀粉厂建成投产后，由于种种原因，原告于2005年将所建厂房内的设施、设备予以撤出，厂房空置荒废至2014年，张定洪进行整修后养鸡至2015年，该厂房再次空置。 2011年6月27日，王永碧、高毓轩分别起诉龙坝三组土地承包合同纠纷案，经调解，本院制作（2011）万民初字第4901号、（2011）万民初字第4902号两份民事调解书，调解解除王永碧、高毓轩与龙坝三组于2003年3月5日签订的土地租赁协议。将位于克马丘1.4419亩土地归还王永碧，将位于克马丘0.88亩土地归还高毓轩。该两案均已申请强制执行。 2018年3月20日，高毓轩、孙继珍（甲方）与程地和（乙方）签订《土地转让协议》。协议约定，经共同协商甲方将龙坝村3组克马丘土地及现有建设的财产以3.5万元的价格永久卖给乙方所有。甲方保证卖给乙方时此地无任何抵押纠纷等，如有纠纷等由甲方处理好一切事务，不得影响乙方。四至边界：东方张定文的田，南方人行路，西方公路，北方谭宗华田。签约后双方不得反悔，如甲方反悔必须退还全款并赔偿乙方的所有经济价值及损失。协议签订后，程地和、向承英将0.88亩土地对应的房屋四间整修后搬入居住至今。 重庆市物价局、重庆市财政局《关于重新核定重庆市国土资源和房屋管理系统土地、矿产行政事业性收费标准的通知》（渝价[2001]346号）规定，收取耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费的类区划分，万州属二类，耕地开垦费标准为：占用非基本农田15元/平方米-25元/平方米，占用基本农田的收费标准按占用非基本农田收费标准上浮50%-100%。按此标准，实际占用面积2.3219亩水田（1547.94㎡），收取耕地开垦费最低需34828.65元。 原告厂房拆除后的残值，经走访，本院确定为10000元。对于稻谷的价格，本院走访重庆市万州区储备粮有限公司，2017年收购价为1.35元/市斤、2018年1.385元/市斤、2019年1.26元/市斤。 本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定，土地承包经营权流转应当遵循不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。原告与龙坝三组所签订的《地地租凭协议》明确约定将承包田用于建厂使用,违反法律的强制性规定，应属无效。原告主张所签订的《地地租凭协议》无效，符合法律的规定，本院予以支持。 对于合同无效的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与龙坝三组之间的《地地租凭协议》无效，应系双方的过错造成。原告主张被告赔偿厂房损失。厂房现有价值根据双方的合同期限30年、实际已使用年限16年（2003年-2019年），再结合厂房实际建设投入资金7.5万元，采取年限折旧法，现有价值为3.5万元【（7.5万元÷30年）×（30年-16年）】。合同无效而导致拆除厂房、恢复土地原状，厂房现有价值在扣除厂房拆除残值1万元后的剩余部分应当作为损失由原、被告分摊。因此，原告主张被告龙坝三组赔偿原告厂房损失3.5万元的请求，与查明事实不符，本院支持1.25万元，其余部分由原告承担。对于原告主张被告退还未到期租金5000元的请求。双方之间的合同无效，依法应当退还租金、赔偿土地收益损失。原告已支付租金9288元属实，但龙坝三组所出租水田2.329亩16年的收益损失应当赔偿，根据当地稻谷亩产及价格折算，二者相比较，16年的收益损失远大于已付租金，故原告要求退还租金5000元的请求，本院不予支持。对于被告抗辩应拆除厂房、恢复土地原状的请求正当，应当一并调整。如前所述，合同无效系双方的过错，对其拆除厂房、恢复土地原状的义务应由双方共同分担。庭审中，龙坝三组答辩愿意自行拆除土地上的厂房，并恢复土地原状；拆除厂房的残值折抵拆除和恢复土地原状的费用的请求，不违反法律的规定，也更利于实际履行，并且根据走访及相关规定，拆除和恢复土地原状的费用大于厂房残值，故本院予以支持。鉴于龙坝三组自己也存在过错，其拆除并恢复土地原状费用不足部分由龙坝三组承担；龙坝三组主张不足部分由原告承担的请求，本院不予支持。 对于罗田镇政府、龙坝村民委会应否承担责任的问题。二被告在《地地租凭协议》上虽加盖了印章，但在合同的首部并未列为合同的主体，在尾部加盖印章处也未表明其身份或承担何种责任，因此，原告主张二被告承担共同赔偿责任的请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告成都大江广告有限责任公司与被告重庆市万州区罗田镇龙坝村第三村民小组于2003年3月5日签订的《地地租凭协议》无效。 二、被告重庆市万州区罗田镇龙坝村第三村民小组限于本判决生效后十日内赔偿原告成都大江广告有限责任公司的损失12500元。 三、由被告重庆市万州区罗田镇龙坝村第三村民小组拆除《地地租凭协议》所出租土地上的厂房、并恢复土地原状；拆除厂房的残值拆抵拆除厂房及恢复土地原状的费用归被告重庆市万州区罗田镇龙坝村第三村民小组所有；不足部分由被告重庆市万州区罗田镇龙坝村第三村民小组承担。 四、驳回原告成都大江广告有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由原告成都大江广告有限责任公司负担400元，被告重庆市万州区罗田镇龙坝村第三村民小组负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  杨志诚 人民陪审员  赖庆娟 人民陪审员  曹家芳 二〇一九年十二月四日 书 记 员  崔鉴林