大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0203民初6583号原告：韩立红，女，1972年9月23日生，汉族，住大连市西岗区。委托代理人：**翔，辽宁双护律师事务所律师。委托代理人：魏娜，辽宁双护律师事务所律师。被告：大连安鑫房地产代理有限公司，统一社会信用代码91210203751566910M，住所地大连市西岗区民权街109号。法定代表人：刘建国，该公司董事长。委托代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。被告：陈丹，女，1986年10月30日生，汉族，住大连市甘井子区。被告：张书源，男，1989年6月8日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告韩立红与被告大连安鑫房地产代理有限公司（以下简称“安鑫公司”）、陈丹、张书源房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩立红的委托代理人魏娜，被告安鑫公司的委托代理人康波，被告陈丹、张书源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩立红向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告返还房款30000元，并承担从2019年7月3日至款项付清日止的利息(按照人民银行同期贷款利率计算)；2.被告安鑫公司返还原告已收取的5000元居间费用；3.三被告共同承担本案律师费5000元。事实与理由：原告与被告陈丹、安鑫公司三方于2019年4月7日签订《房地产买卖合同》，约定原告将位于大连市西岗区的房屋(建筑面积64.42平方米，权证号2010306734)出售给被告陈丹，价格为228.5万元;合同签订当日，被告陈丹向原告支付定金叁万元整，并由被告安鑫公司保管;首付款885000元于2019年4月15日前支付，由三方将该款项存于居间方安鑫公司指定银行资金监管;剩余部分房款1370000元及定金30000元在房屋交接时交付。在本次交易中被告安鑫公司未尽到居间人应尽的服务义务：1.在双方均不知房产有第三方户籍的情况下，居间人未对该房产户籍进行调查，致使买卖双方因户籍产生矛盾；2.2019年4月23日，被告安鑫公司工作人员在被告陈丹尚未办理房产抵押登记时擅自将房产证交付被告陈丹，致使原告2019年4月28日户籍迁出，案外人奚明丹2019年5月17日户籍迁出，而被告迟迟未办理房屋抵押按揭贷款支付剩余款项；3.被告安鑫公司经办人员郭显华承诺户籍迁出后10个工作日将尾款交付原告而原告收到部分尾款的时间为2019年7月1日；4.2019年7月2日，双方验收房产，被告陈丹拒绝在房屋交接单签字，但在当日接收房屋并占有装修。合同约定房屋交接为现状而非交接单交付，被告安鑫公司以被告陈丹未签订交接单为名拒绝支付剩余房款30000元，并声明只有通过诉讼才能支付。被告安鑫公司未按照合同约定支付30000元款故意挑起本案原被告争议产生诉讼，并在交易中未履行相应义务及承诺，应认定存在损害委托人利益情况，依法不得要求支付报酬并应承担相应责任。原告于2019年4月23日发现本案被告安鑫公司存在不当代理行为，为保证房屋交易安全及正当权利于当日聘请律师介入该房产买卖案件依法维权。后因被告安鑫公司拒绝支付尾款30000元被迫继续聘请律师诉讼维权，故被告应对其违约行为给原告造成的维权费用损失、律师费予以承担。被告安鑫公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，具体理由如下：一、程序方面。1.本案系房屋买卖合同纠纷案件，而安鑫公司不是该合同的一方主体，仅是该房屋买卖行为中的居间人和中介方，故其诉讼地位应为第三人，而非被告。2.原告的第一项诉讼请求中的房款是基于房屋买卖合同发生的，而第二项请求中涉及的居间报酬是基于居间合同发生的，不是同一法律关系，既然本案案由为房屋买卖合同关系，针对于居间报酬，原告应另案诉讼。二、实体方面。1.原告第一项诉讼请求中的30000元系购房定金，依据《房地产买卖合同》第二条第（二）项之约定，由安鑫公司代为无息保管，在买卖双方交接房屋时冲抵房款。买卖双方因户口迁移、抵押贷款等事宜发生纠纷，无法正常办理房屋交接事宜，安鑫公司依据该合同第六条第5款之约定，代为无息保管该定金，至买卖双方达成一致意见或法院作出生效法律文书。故安鑫公司没有向原告单方面支付该30000元的合同义务，合同约定的安鑫公司支付该定金的条件未成就，就该节情况，安鑫公司没有任何违约行为。原告在诉状中诉称安鑫公司未按照合同约定支付定金30000元，但没有说明合同中哪一条约定的。2.原告第二项诉讼请求中的解除居间合同及居间报酬一节，被告安鑫公司已提供居间服务，促成买卖双方签订了房屋买卖合同，并已办理完毕房屋产权过户手续、贷款等手续，卖方已得到除定金30000元以外的房款，买方已实际占有房屋。仅因为买卖双方发生纠纷无法正常交接。安鑫公司没有违约行为，有权收取居间报酬。因该房屋未正常办理交接，原告尚欠被告安鑫公司部分居间报酬17850元未付。3.原告第三项诉讼请求，没有合同依据及法律根据。综上，请求法院驳回原告对于被告安鑫公司的诉讼请求。案件事实如下：1.对于原告诉称的原被告签订合同的时间、合同具体内容没有异议。2.合同签订后，被告陈丹支付了定金30000元由安鑫公司代为保管，安鑫公司协助买卖双方于2019年4月15日办理了首付房款的银行资金监管手续；于4月23日协助办理了房屋过户手续、当日将首付款解除银行资金监管后给付原告、当日陪同被告陈丹去房屋所在地派出所办理落户时，派出所告知该房屋中除了原告外还单独有奚某某户籍（一房二户），这一事宜被告安鑫公司是无法也无权调查清楚的，与原告联系，原告称其也不知情、不认识奚某某；4月28日，原告户籍迁走；5月17日，奚某某户籍迁走；之后安鑫公司多次通知被告陈丹办理银行抵押贷款手续，被告陈丹提出原告不交房就不办理，经安鑫公司多次交涉协商，被告陈丹于2019年6月20日在安鑫公司工作人员陪同下办理了银行抵押手续；7月1日，银行贷款发放至原告账户内，安鑫公司通知买卖双方交接房屋，买卖双方主要是买方因此前的矛盾无法正常交接，安鑫公司多次催告协调，均遭拒绝，甚至多次遭到被告陈丹、张书源的侮辱、谩骂；后安鑫公司发现：被告陈丹、张书源已于7月2日开锁进入案涉房屋并开始装修；后原告及其律师与安鑫公司联系，要求取走定金，安鑫公司因被告陈丹不办理交接双方有纠纷为由，依据合同约定没有支付。被告陈丹、张书源辩称，对于原告主张的第一项诉讼请求不同意。房屋存在问题，房屋墙漏红砖，卫生间严重漏水，卖方和中介均没有说明这件事。墙马上都快漏了，卫生间漏水将楼下淹了，也是我们出的修缮费用，我们有视频照片及录像。对原告第二项诉讼请求与我们无关，不发表意见。不同意原告第三项诉讼请求。经审理查明，2019年4月7日，原告（卖方）与被告陈丹（买方）、安鑫公司（居间方）签订《房地产买卖合同》与《合同补充协议》，约定：原告通过居间方安鑫公司将位于大连市西岗区房屋出售给被告陈丹，总价款为2285000元；房屋首付款885000元，余款以商业贷款方式支付，由居间方代为办理；定金30000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于本合同签订之日支付定金30000元，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金；买卖双方在交接房屋时交接房款，买卖双方另有约定的除外；卖方需在手续办理完毕（现金付款至：买方名下的不动产权证书办理完毕；贷款至：银行放款）三个工作日内，将房屋以签约现状交付给买方使用；基于居间方已提供服务并促成买卖双方签订本合同，卖方须向居间方支付服务费22850元，该服务费于本合同交接当日交付居间方，买方须向居间方支付服务费4000元，该服务费于本合同签订当日交付居间方；如买卖双方因履行本合同而产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息代为保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院已作出生效判决、裁定，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。合同签订后，原告于当日向居间方交纳服务费5000元，并交付房屋所有权证；该房屋办理过户、贷款手续时，买方将该房屋落名至陈丹和张书源名下，卖方认同。2019年4月23日，原被告办理了房屋过户手续。同日，双方签订协议书一份，约定：房主手续办理完毕双方先办理房款交接手续，暂不办理交房手续，买方同意卖方在房屋内居住到2019年6月30日止。卖方预留2万元押金于买方处，卖方保证于2019年6月30日前将房屋以签约现状交付给买方使用，并结清水、电、煤气等使用费用，同时买方返还2万元押金给卖方。若卖方未能按时倒房则支付买方500元/日的日违约金。在合同履行过程中，被告安鑫公司多次协调被告陈丹、张书源与原告之间的户口迁移、贷款办理等问题。2019年4月28日，原告从案涉房屋户籍处迁出；2019年5月17日，案外人奚明丹户口迁出；2019年5月20日，被告陈丹户口迁入。购房款的贷款部分交付给原告后，被告陈丹、张书源于2019年7月2日自行通过换锁方式进入该房屋装修，拒绝按照被告安鑫公司要求办理房屋交接手续，并以原告存在违约等原因不同意被告安鑫公司将定金交付给原告。本院确认的上述事实，有《房地产买卖合同》及补充协议、完税证明、户籍证明、收款收据、微信聊天截图、通话录音及当事人陈述等在案为凭，这些证据材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，原告与被告安鑫公司、陈丹签订的《房地产买卖合同》及补充协议系三方真实意思表示，合法有效，各方当事人应履行各自的合同义务。原被告约定的房屋交付标准为签约现状，被告陈丹于2019年7月2日进入案涉房屋进行装修之时，应视为案涉房屋交付完毕。根据《房地产买卖合同》约定，买卖双方在交接房屋时交接房款，定金30000元在交接房款时冲抵房款。该定金30000元已由被告陈丹交付至被告安鑫公司保管，故该款项由被告安鑫公司返还给原告。原告主张房款利息的理由为被告安鑫公司以被告陈丹未签订交接单为名拒绝支付剩余房款，故意挑起本案原被告争议产生诉讼。根据原被告之间签订的《房地产买卖合同》，如买卖双方因履行本合同而产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息代为保管定金，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院已作出生效判决、裁定，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项。因在履行合同中被告陈丹与原告就户口迁移等问题产生矛盾，且被告陈丹在接收房屋时认为房屋质量存在问题，不同意被告安鑫公司交付房款，被告安鑫公司在协调被告陈丹履行房屋交接手续未果的情况下未向原告交付房款的理由符合合同约定，不属违约，原告以被告安鑫公司故意挑起本案原被告争议产生诉讼为由主张房款利息的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告安鑫公司退还已收取5000元居间费用的诉讼请求。因在原被告签订的房地产买卖合同中明确约定“基于居间方已提供服务并促成买卖双方签订本合同，卖方须向居间方支付服务费……”，原告主张被告退还已交纳的居间服务费没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告请求各被告共同承担本案律师费5000元一节，因合同中并无此项约定，故原告的此项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连安鑫房地产代理有限公司于本判决生效后十日内向原告韩立红支付定金30000元；二、驳回原告韩立红的其他诉讼请求。如被告未能按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（原告已预交），由原告韩立红负担75元，被告大连安鑫房地产代理有限公司负担100元，被告陈丹负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限二年。审判员 杨 多二〇一九年十二月三十日书记员 周媛媛