广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6052号原告（反诉被告）（以下称“原告”）：东莞市虎门镇北栅股份经济联合社。住所地：广东省东莞市虎门镇北栅社区。负责人：陈志强，系该经联社理事长。委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。被告（反诉原告）（以下称“被告”）：东莞市西平章仔电脑刺绣有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇北栅社区西坊工业区凤阳路5号一楼。统一社会信用代码为914419005883231761。法定代表人：方展思，该公司经理。委托诉讼代理人：胡振国，国浩律师（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉文，国浩律师（广州）事务所律师。原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社（以下简称北栅经联社）诉被告东莞市西平章仔电脑刺绣有限公司（以下简称西平刺绣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，被告西平刺绣公司提出反诉，本院予以受理。本院对本案依法适用普通程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告北栅经联社的委托诉讼代理人陈展林，被告西平刺绣公司法定代表人方展思及委托诉讼代理人胡振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北栅经联社提出诉讼请求，请求判令：1.确认案涉《厂房租赁合同书》无效；2.被告于判决书生效之日起三日内将占用的位于东莞市××镇××路××号的案涉租赁物返还给原告；3.被告立即向原告支付案涉租赁物的占有使用费及滞纳金【占有使用费参照租赁合同约定，从2018年12月起暂计至2019年2月为234600元（人民币，下同），之后按照《厂房租赁合同书》约定的标准计算至被告返还租赁物止；滞纳金从2018年2月起以实际拖欠的占有使用费按每日1%的标准计算，暂计至2019年2月25日为337578元】；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年12月14日签订《厂房租赁合同书》,约定由被告承担原告位于东莞市××镇××路××号的租赁物，租赁期从2017年2月1日起至2027年1月31日止；2017年2月1日至2020年1月31日期间的租金为每月78200元，租金每隔3年递增10%，以上租金不含税，被告应在每月10日前一次付清当月的租金，不按时交清租金的，被告按应缴租金的1%按日支付滞纳金给原告，如逾期支付租金超过两个月的，原告有权单方解除租赁合同，收回租赁物。自2018年2月起，被告一直存在拖欠租金情况，经原告多次催讨，被告仍拖欠租金及滞纳金，现被告归还了部分拖欠的租金，但从2018年12月至今，被告还拖欠三个月租金，被告行为已构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，《厂房租赁合同书》应确认为无效合同，因此，原告以合同无效主张相应权利。被告西平刺绣公司答辩并反诉称，原、被告于2016年12月14日签订《厂房租赁合同书》,约定由被告承担原告位于东莞市××镇××路××号的租赁物。合同明确对案涉厂房的报建手续及建设情况进行了约定。合同签订后，被告依约向原告支付了469200元租赁定金，原告将案涉厂房交付给被告使用，被告接收厂房后，投入大量资金装修并从事生产经营，直至收到起诉材料后才得知原告未按合同约定办理建设规划许可证。综上，原告明知案涉厂房未取得建设规划许可证而与被告签订《厂房租赁合同书》，并在合同签订后至今仍未向有关政府部门办理审批手续，导致合同无效，造成被告签订合同的根本目的无法实现，给被告造成巨大的经济损失，原告应承担主要过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告提起反诉，请求判令：1.原告返还租赁定金469200元及利息（月息1分）并以租赁定金469200元为基数从2016年12月14日按中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止，暂计至2019年5月10日，以上租赁定金及利息合共595884元；2.原告承担因合同无效给被告造成的厂房装修损失费用600000元（以鉴定重置价格，扣除使用时间后的价格为准）；3.原告向被告支付厂房搬迁损失费550000元；4.本案诉讼费用由原告承担。庭审中，被告明确其第二项诉讼请求以鉴定数额580000元为准。原告北栅经联社对被告西平刺绣公司的反诉答辩称，1.原告同意返还租赁定金，并从被告拖欠原告的场地使用费中予以抵扣，另，原告认为被告主张的利息无事实和法律依据，请求依法驳回；2.就被告提出的装修损失，我方在对鉴定报告发表意见中再明确；3.对于搬迁费，不属于鉴定范围，原告也不同意该费用，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：一、案涉租赁合同。2016年12月14日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》（以下简称合同），约定原告将位于北栅社区凤阳路4号的租赁物（包括厂房1栋和宿舍各1栋，面积共6000平方米，以下称租赁物业）出租给被告。合同约定，租赁期自2017年2月1日起至2027年1月31日止，装修免租期为1个月，计租期从2017年3月1日起至2027年1月31日止，租赁物业每月租金78200元（自2020年2月1日至2023年1月31日递增10%即86020元，自2023年2月1日至2027年1月31日递增10%即94622元），每月10日前缴纳当月租金。签订合同当日需一次性缴纳469200元定金和第一个月租金78200元，合计547400元。合同载明被告确认事前和移交时已对租赁物状况充分了解，确认双方按租赁物现状租赁。租赁物移交后实测面积如与合同载明面积有出入，合同租金不调整，仍按合同约定的租金金额足额缴纳。合同约定，双方确认双方均对本合同租赁物的报建手续问题和建设情况充分了解，确认本合同标的物为按土地使用权和建设的现状租赁。合同约定，如被告不按时交纳租金，按应缴租金每日1%加收违约金，如被告存在未按时交付定金，拖欠超过两个月租金等行为，原告有权随时没收定金、追回拖欠款项，收回租赁物及解除合同，由此造成被告经济损失的，不予赔偿。如原告违反本合同在租赁期内收回租赁物的，应退还被告定金并以双倍定金作为违约金赔偿给原告。二、案涉房屋建设手续。案涉房屋未能取得建设工程规划许可证等合法建设手续的材料。三、合同履行情况。原、被告签订租赁合同后，被告向原告支付了定金469200元及2017年3月租金78200元。原告将租赁物业移交给被告。后在合同履行过程中，被告出现拖欠租金的情况，根据原告提交的催收欠款通知书及开具收取滞纳金、违约金的收据，被告自2018年2月起拖延支付租金。其中大部分月份拖延支付超过1个月，2018年9月份拖延支付超过2个月。双方在庭审中关于租金支付的主张如下：原告主张如果把被告所支付的滞纳金部分当做租金的话，则租金支付支付至2019年2月，从2019年3月起欠租。被告则主张，应该是交付至2019年3月，从2019年4月起未交，原告少算了2017年5月支付给陈健宁的那笔。被告在庭审后提交了2016年向陈健宁的转账记录，原告发表书面质证意见认为，该转账记录属于2016年，而案涉租赁合同自2017年3月起计租，被告与陈健宁之间的2016年的转账与本案无关。根据催收欠款通知书，截至2019年2月25日，被告拖欠2018年12月租金、2019年1月及2019年2月租金未付。对于该部分租金，被告于2019年1月31日支付28200元，2019年2月28日支付50000元，2019年3月10日支付28200元，2019年3月30日支付50000元，2019年5月2日支付78200元。原告主张被告自2019年1月30日至2019年5月2日支付的款项均为拖欠支付租金的滞纳金，被告主张为租金。另被告主张其2017年5月8日原告向陈健宁私人账户转账78200元没有计入，原告则主张已经计入，并抵扣了2017年5月份租金。即计入被告转入陈健宁该笔租金已经折抵2017年5月份原告应缴租金。原告提交情况说明称，其从2017年3月至庭审之日共收到被告包括违约金在内1876800元（即24个月租金），包括被告向陈健宁支付那笔78200元。故被告自2019年3月起拖欠租金。至庭审之日，案涉租赁物业仍由被告占有使用。四、有关房屋装修。被告申请对其租赁物业的装修进行鉴定，本院予以准许并委托鉴定机构进行鉴定，结论为被告装修工程于评估基准日的评估值为588800元。上述评估报告中包含空调总评估值为77649.92元（102400元×75.83%）。被告为此支出鉴定费62600元。原告在庭审中表明不同意利用装修，并表示车间降温系统属于可拆除的设备，不应计入装修损失。五、其他：被告主张搬迁需支出费用近60000元，因为机器设备是约22台大型的重机器，44台配套的小设备，调机器的费用是2000元/台。另被告主张如搬迁，工厂需要重新进行环保、ISO等认证，费用巨大，被告作上述认证已经花费几十万元。被告庭审后提交了一份认证咨询项目合同，载明被告于2018年11月5日与一家名为深圳市百仕威工贸服务有限公司签订认证咨询项目合同，总金额为21000元。本院认为，涉案房屋不具备建设工程规划许可证、房产证或其他相关部门允许报建的批准手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原告与被告之间的租赁合同无效，故对于原告请求确认双方签订的《厂房租赁合同书》无效，本院予以支持。又依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告请求北栅经联社返还定金469200元，本院也予以支持。但被告要求原告支付定金利息，没有法律依据，本院不予支持。本案的争议焦点为：一、原告请求的房屋占有使用费应否支持；二、被告主张的装修、搬迁损失如何认定。焦点一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，现原告已将房屋交付给被告占有使用，故被告应参照合同约定支付房屋占有使用费。如上论述，合同无效，原告要求被告支付占有使用费的滞纳金没有法律依据，本院不予支持，故本院认定被告于被告自2019年1月30日至2019年5月2日支付的款项均为支付各月拖欠的占有使用费。因此，原告自认被告支付的1876800元均应视为支付占有使用费。被告作为占有使用人，负有支付占有使用费的义务，但被告并未就其2017年3月至2019年2月支付费用的情况提供充分完整的证据，故本院采纳原告的主张，认定被告至庭审之日，向原告支付的占有使用费款项为1876800元，即支付至2019年2月底，自2019年3月份起拖欠占有使用费。因此，自2019年3月起，被告应参照合同的约定向原告支付占有使用费，暂计算至庭审当月2019年10月，被告应支付的占有使用费数额为625600元（78200元×8个月），自2019年11月1日起按照合同约定的租金标准计算至搬离之日止。焦点二、首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，原告对于支出的装修损失应按照其过错分担现值损失。本案合同约定，双方确认双方均对本合同租赁物的报建手续问题和建设情况充分了解，确认本合同标的物为按土地使用权和建设的现状租赁。且本案系因被告拖欠占有使用费，导致本案诉讼，因此，本院认定原、被告应对合同无效均存在同等过错，对因合同无效导致的损失各承担50%的责任。对于装修损失，本院认为，无证据显示鉴定报告存在程序违法违规情形，也无相反证据证实鉴定结论存在错误之处，故本院对于鉴定结论予以采信。但鉴定报告中载明的车间降温系统中的空调属于可拆除的范围，该些空调评估值为77649.92元（102400元×75.83%），被告可自行拆除该些空调，故这些空调的评估值不应计入损失。故根据鉴定报告，装修损失为：511150.08元（588800元-77649.92元）。原告承担50%，即255575.04元。至于被告反诉搬迁费用，没有实际发生，也无法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社与被告东莞市西平章仔电脑刺绣有限公司于2016年12月14日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、限被告东莞市西平章仔电脑刺绣有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社返还原、被告于2016年12月14日签订的《厂房租赁合同书》约定的位于东莞市虎门镇北栅凤阳路4号的租赁物；三、限原告东莞市长安镇厦边股份经济联合社于本判决生效之日起三日内向被告东莞市西平章仔电脑刺绣有限公司返还469200元定金；四、限被告东莞市西平章仔电脑刺绣有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社支付拖欠的占有使用费：其中自2019年3月至2019年10月的占有使用费为625600元，自2019年11月1日起租赁物的占有使用费按照原、被告于2016年12月14日签订的《厂房租赁合同书》约定的租金标准计算至搬离之日止；五、限原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社于本判决生效之日起十五日内向被告东莞市西平章仔电脑刺绣有限公司赔偿装修损失255575.04元；六、驳回原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社的其他诉讼请求；七、驳回被告东莞市西平章仔电脑刺绣有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费84052元（原告已预缴），反诉受理费9596元（被告已预缴10256元），评估费62600元（被告已预缴），合计156248元，由原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社负担93749元，被告东莞市西平章仔电脑刺绣有限公司负担62499元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  李志芳人民陪审员  文达平二〇一九年十二月二十六日书 记 员  黄婉欣强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。