福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初6000号 原告：郭培德，男，1959年10月28日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈晓龙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：郑清海，男，1964年12月16日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：林龙欣，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄志平，福建昕悦律师事务所实习律师。 原告郭培德与被告郑清海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案审理后，作出（2019）闽0681民初2423号民事判决，被告郑清海提出上诉后，漳州市中级人民法院于2019年11月5日作出（2019）闽06民终2526号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓龙、被告郑清海及其委托诉讼代理人林龙欣、庄志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭培德向本院提出诉讼请求：1.判令郭培德与郑清海于2017年3月18日签订的《买卖居间协议书》自起诉之日起解除；2.判令郑清海向郭培德返回已支付的购房款650223.14元；3.判令郑清海向郭培德支付违约金208000元；4.判令郑清海赔偿郭培德物业费损失2013元，公摊水电费损失300元，公维金、产权工本费损失4226.80元，面积补差损失82元，中介费损失13000元，律师费损失41600元，合计：61221.80元。上述二至四项合计919444.94元。5、本案诉讼费、保全费（5000元）、公告费等费用全部由郑清海承担。事实与理由：2017年3月18日郭培德与郑清海在漳州金三角房产策划有限公司的居间下签订了编号：2001438号《买卖居间协议书》，约定“郑清海将漳州市台商投资区阳光城凡尔赛宫A区3幢1403室房屋，土地房屋权证号为MF-2014-0171，建筑面积67.77平方米，出售给郭培德，房产成交价格为1040000元，定金60000元，2017年3月23日前向郑清海支付560000元（含定金）”又，协议书“第十一条甲、乙双方在签订协议后不得中途毁约。否则毁约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。……。第十三条……因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。”合同签订后，郑清海告知郭培德讼争房屋系郑清海于2017年3月14日从案外人李玲购买，其不是一手购房人，根据郑清海的指示，郭培德将后续的按揭款支付至案外人李玲。2019年3月29日，郭培德得知讼争房产被龙海市人民法院执行局查封，并贴上了封条准备拍卖。郑清海已无法将房屋过户至郭培德名下。根据协议约定及《合同法》规定，郭培德有权要求解除合同并支付违约金、赔偿损失。综上，郭培德诉至法院，请求判如所请。 郑清海辩称：一、案涉合同依法成立、生效并已实际履行，合同双方应当依约继续履行案涉合同。郑清海与郭培德签订的《买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反任何法律的强制性规定，应认定为有效合同，故合同双方当事人应当切实依据合同来行使权利并履行义务。二、本案不存在合同目的无法实现的情形，亦未出现法定或约定的可以解除合同的状况，故郭培德无权解除案涉合同。（一）截至本案庭审前，案涉房屋已不存在被查封、冻结的情形，因此，郭培德据以主张解除案涉合同的理由已经不成立，案涉合同的履行已不存在任何障碍，更没有所谓合同目的无法实现的情形，故郭培德的主张无事实及法律依据，依法不应当予以支持。对于郭培德主张案涉房屋无法过户的说法，事实上，本案双方采取的是在签订案涉合同后，由郭培德继续偿还案涉房产原有的按揭贷款，待过户条件达成后，由郭培德凭公证委托手续自行过户的交易模式（签约-维持按揭-公证委托过户），郭培德对上述交易模式是知情、同意并已经实际履行了的。因此，对于办理了按揭款贷款的房产，在按揭款贷款未还清之前系抵押状态，本就无法过户，但该情形属于合同约定的情形，并非系郑清海的违约行为，更不是郭培德据以解除合同的合法理由。因此，在案涉房屋按揭款未全部偿还之前，案涉房屋本身就不具备过户的条件，不会因为郑清海的任何行为导致房屋无法过户。因此，郑清海不存在违约导致郭培德无法过户的情形。（二）郑清海不存在任何违约行为，在案涉合同签订后，郑清海就一直依约切实地履行相应的合同义务，也已经配合郭培德办理了相关的公证委托手续，郭培德业已拿到了案涉房产的钥匙，案涉房产已经交付给了郭培德。因此，郭培德在还清按揭款之后，可以自行将案涉房产过户而无需郑清海的配合，即其已经实际控制了案涉房产。此外，案涉房产存在两个合同关系，即案外人李玲与郑清海的合同关系以及郑清海与郭培德之间的合同关系，郭培德对此是知情并且同意的。案涉房产之所以曾被查封、冻结，是由于案外人李玲的私人原因导致的，与郑清海无关，不能认定为系郑清海的违约行为，而事实上，结合上述所述，郑清海在合同履行的过程中也不曾出现过任何违约行为，郭培德主张郑清海违约明显与事实不符。（三）案涉合同有条款明确约定了可以解除合同的情形，但是该条款所约定的情形并未成就，而本案亦没有出现法定的可以解除合同的情形，因此郭培德无权要求解除案涉合同，双方仍应按照约定切实履行案涉合同。三、因郑清海不存在违约行为，案涉合同不应该解除，所以郭培德要求郑清海支付的购房款、违约金、物业费损失、公摊水电费损失、公维金、产权工本费损失、面积补差损失、中介费损失、律师费损失无事实及法律依据，应全部予以驳回。（一）郑清海不存在违约行为，故不用返还郭培德已支付的购房款650223.14元。而且根据郭培德庭审陈述及其所提交的证据，郭培德所支付的款项仅包括首付492400元，定金60000元及按月支付的按揭款合计87823.14元，共计640223.14元，并不是650223.14元，郭培德的主张明显错误。（二）如前所述，因郑清海不存在违约行为，故郑清海不用支付郭培德违约金208000元。而且郭培德要求的违约金也明显过高。（三）郭培德要求郑清海支付其物业费损失、公摊水电费损失、公维金、产权工本费损失、面积补差损失、中介费、律师费等各项损失，无事实及法律依据，应当予以全部驳回。理由是郑清海并不存在违约行为，故不用承担任何合同解除后的损失赔偿责任，而且，从事实上看，所谓的物业费损失、公摊水电费损失、公维金、产权工本费损失、面积补差损失、中介费、律师费等各项费用都是郭培德应该支付的费用，与郑清海无关，不应由郑清海承担。综上所述，案涉合同依法成立并生效，且已经实际履行，本案不存在法定的可以解除合同的情形，合同约定的可以解除合同的条件亦未成就，故郭培德无权要求解除合同，双方仍应当依约继续履行案涉合同，因此，郭培德之主张均无事实及法律依据，依法应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，郭培德、郑清海通过居间人漳州金三角房产策划有限公司签订了编号为2001438号的《买卖居间协议书》（下称“《买卖协议》”）一份，约定的主要内容如下：郑清海将漳州市台商投资区阳光城凡尔赛宫A区3幢1403室房屋（下称“讼争房屋”），土地房屋权证号为MF-2014-0171，建筑面积67.77平方米，出售给郭培德，房产成交价格为1040000元，定金60000元，2017年3月23日前向郑清海支付560000元（含定金）；双方在签订协议后不得中途毁约。否则毁约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若于产权解除抵押注销后因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。《协议》签订后，郭培德向郑清海支付购房款共计560000元，因讼争房屋系郑清海向案外人李玲购买，未办理产权过户登记手续，郭培德将后续的按揭款87823.14元支付至案外人李玲账户。郭培德女儿郭梅玲、郭巧玲代为支付物业费2013元，公摊水电费300元，公维金、产权工本费4226.8元，面积补差82元，郭培德支付中介费13000元。2017年3月23日，案外人李玲向郭培德女儿郭巧玲出具一份经厦门市海沧区公证处公证的《委托书》，由李玲授权郭巧玲办理讼争房屋交房、办理产权证、相应出售、办理产权过户等后续事宜。2018年3月6日，漳州阳光城凡尔赛宫通知案外人李玲讼争房屋已具备办理一手产权证书的条件。 另查明，案外人李玲因与他人（林莹）发生房屋买卖的债务纠纷，龙海市人民法院于2017年9月27日作出（2017）闽0681执1834号执行裁定，查封、冻结讼争房屋。后双方于2019年10月14日达成执行和解协议，龙海市人民法院于2019年10月15日作出（2017）闽0681执1834号之一执行裁定，解除了讼争房屋的查封、冻结。 再查明，2019年3月29日郭培德发现讼争房屋张贴法院查封的封条后，郭培德以讼争房屋无法过户至名下为由，提起本案诉讼。郭培德为本案支出律师服务费41600元。 审理中，原告申请财产保全，本院于2019年4月18日作出民事裁定：查封郑清海名下坐落于厦门市海沧区房屋一套。查封期限三年。保全申请费5000元，由郭培德负担。 上述事实，有《房产买卖居间协议书》两份、《收条》、《公证书》、微信支付交易明细证明、支付宝转账电子回单、建设银行交易明细清单、中国银行交易流水明细清单、中国农业银行明细清单、增值税发票、漳州凡尔赛宫收费票据、收据、收款收据、委托合同、发票、漳州阳光城凡尔赛宫办理《不动产登记证》通知书、照片、声明、执行信息表、公证书、执行和解申请书、执行裁定书等证据予以证实，并有双方当事人的庭审陈述在卷佐证，可以认定。 本院认为，郭培德与郑清海签订的《买卖居间协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对签订双方具有法律约束力。郭培德已经按约定履行支付购房款义务，郑清海也已经按约定履行了相应的交付及配合义务，且未出现法定的或合同约定的可以解除合同的条件；本案重审时，讼争房屋已不存在被查封、冻结的情形，郭培德据以主张解除合同的理由已经不存在，郭培德除了自己未完成的房屋按揭款，其将房屋过户至自己名下已不存在任何障碍，不发生合同目的无法实现的情形，故郭培德要求解除合同，于法无据，不予支持。郭培德对郑清海在合同履行中是否尚有违约行为也未进一步举证，应负举证不能的法律后果。综上，本案合同合法有效，不得擅自解除，双方应当依法继续履行。郭培德要求郑清海返回已支付的购房款650223.14元、支付违约金208000元、赔偿物业费损失2013元、公摊水电费损失300元、公维金和产权工本费损失4226.80元、面积补差损失82元、中介费损失13000元、律师费损失41600元等主张，无事实及法律依据，依法不予以支持。但双方对二手房多次转售未及时办理过户所产生的风险，没有尽到注意义务，双方在合同中对于发生纠纷的责任承担没有进行约定，对于引起本案纷争双方均有过错，本案诉讼费用由双方各承担50%，即受理费14160元，由双方各负担7080元；郑清海偿付郭培德财产保全费损失2500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、郭培德与郑清海于2017年3月18日签订的《买卖居间协议书》合法有效，双方应当继续履行。 二、郑清海偿付郭培德财产保全费损失2500元，于本判决生效之日起十日内支付完毕。 三、驳回郭培德的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14160元，郭培德与郑清海各负担7080元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加上四份提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈伟雄 人民陪审员  曾建团 人民陪审员  丁雅玲 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  郭建伟