河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初13567号原告：王建锋，男，1963年8月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘友志，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：康小路，河南睿辰律师事务所实习律师。被告：河南财信置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路31号四楼。法定代表人：薛刚，董事长。委托诉讼代理人：陈飞，河南天荣律师事务所律师。原告王建锋与被告河南财信置业有限公司（以下简称财信置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2019年5月27日作出（2019）豫0104民初5608号民事判决书；后被告财信置业公司不服该判决向郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）提起上诉，郑州中院审理后于2019年7月30日作出（2019）豫01民终13564号民事裁定书，裁定撤销（2019）豫0104民初5608号民事判决，发回本院重审；本院于2019年8月14日立案受理。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建锋的委托诉讼代理人刘友志，被告财信置业公司的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建锋向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期办理房屋权属初始登记的违约金97823.416元（暂计算至2019年4月2日，自2019年4月3日起至实际办理房屋权属登记之日的违约金以1036265元为基数，按日万分之一的标准计付）；2．判令被告为原告办理房屋权属初始登记；3．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃第二项诉讼请求并将第一项诉讼请求明确为：判令被告支付原告未按照合同约定办理报送房屋产权初始登记的违约金（以1036256元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年8月31日起计算至2019年10月31日止）。事实和理由：2015年8月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同编号D150××××7051，合同约定被告将位于郑州市郑东新区黄河南路西、商都路南15号楼2单元21层2102的房屋出售给原告，房屋总价为1036265元。合同约定，出卖人应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人逾期办理的，应按日向××支付总房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约缴纳了全部购房款，履行了合同义务，但至今被告仍未取得上述房屋权属初始登记。为维护原告合法权益，故诉至法院。财信置业公司辩称：1、本案纠纷产生的根本原因是郑州市房地产政策大幅调整以及相关行政主管部门的变更所导致，该政策调整是被告与原告签订《商品房买卖合同》时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，符合合同法中关于情势变更的相关规定，故逾期办理房屋初始登记的违约责任不应由被告承担；2、合同法的相关规定及立法精神，合同双方约定违约金的目的在于弥补守约方的损失，而非通过违约条款从中获得巨额经济收益，原告诉请的违约金过高，法院应当依法降低违约金数额；3、被告的义务是向房管部门报送办理原房屋权属初始登记的资料，而不是为原告办理初始登记，办理初始登记是房管局的权利范围，被告已于2019年11月1日将办理初始登记的全部资料报送至郑州市房管局，已经履行了全部合同义务；4、房屋权属初始登记已经更名为郑州市房屋交易和产权状况确认单，即被告的合同义务应当是向房管局报送办理郑州市房屋交易和产权状况确认单的资料。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应驳回原告不合理的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，王建锋（××）、财信置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：××购买出卖人开发的位于郑东新区××、商都××单元××号房屋，建筑面积90.15平方米，总房款1036265元；××于2015年8月26日交纳首付款316265元，余款720000元采用商业贷款方式付款；出卖人应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。此外，合同附件四第六条第1项约定：出卖人应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之一的违约金。合同履行过程中，王建锋向财信置业公司支付了购房款，财信置业公司按照合同约定向王建锋交付了涉案房屋。涉案房屋于2016年6月20日经五大主体验收合格，后又经郑州市公安消防支队消防验收合格，并于2019年10月18日取得工程竣工验收备案。2019年11月1日，财信置业公司向郑州市住房保障和房地产管理局报送了办理涉案房屋的《郑州市房屋交易和产权状况确认单》的有关资料。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原告已向被告交纳购房款，履行了自身义务，被告作为出卖人应按合同约定在2016年8月30日前报送房屋权属初始登记所需资料。因郑州市自2016年8月20日起实施不动产统一登记，故被告的义务应相应调整为向郑州市住房保障和房地产管理局报送办理涉案房屋的《郑州市房屋交易和产权状况确认单》的有关资料。但涉案房屋于2019年10月18日才取得涉案房屋工程竣工验收备案，被告直至2019年11月1日才向郑州市住房保障和房地产管理局报送办理涉案房屋的《郑州市房屋交易和产权状况确认单》的有关资料，构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定，被告在约定时限内未报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，应按日向原告支付总房款的万分之一的违约金，故原告主张被告支付以总房款1036265元为基数，自2016年8月31日起至2019年10月31日止按日万分之一的标准计算的违约金（经计算为119792.23元），证据充分，理由正当，本院予以支持。被告辩称未办理初始登记系由于不动产登记政策的实施以及违约金过高的意见，因与本院查明事实不符，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告河南财信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王建锋违约金119792.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2346元，由被告河南财信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  宋文梅人民陪审员  任明中人民陪审员  高晓勤二〇一九年十二月十九日书 记 员  王冠宇