黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初5532号原告：马宝江，男，1958年1月29日出生，汉族，大庆油田有限责任公司矿区事业部退休职工，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：陈玉君，黑龙江欲凌律师事务所律师。原告：李瑞芹，女，1961年4月5日出生，汉族，大庆油田有限责任公司矿区事业部退休职工，住址同上，委托诉讼代理人：陈玉君，黑龙江欲凌律师事务所律师。被告：大庆油田房地产开发有限责任公司，住所地大庆市让胡路区西柳街13号。法定代表人：屠玉龙，职务总经理。委托诉讼代理人：杜雪鸽，黑龙江司洋律师事务所律师。原告马宝江、李瑞芹诉被告大庆油田房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人陈玉君、被告委托诉讼代理人杜雪鸽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告商品房逾期办证违约金47,878元；2.要求被告承担诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求：1.要求被告支付原告逾期办理产权证违约金44,225元（购房款423,135元、自2016年12月28日至2019年5月24日，共877天，年利率4.35%）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20130530419150242329），约定原告购买被告出售创业城16－22－1－501室房屋，建筑面积为138.69平方米，房屋总价款426,610元整，合同签订后，原告、被告与2013年12月27日完成了所购房屋的交付，但被告未依约履行，自2013年12月27日原、被告办理商品房交接手续至2019年7月31日原告被通知可以办理不动产权，已累计拖延942天（2017年1月1日至2019年7月31日）。被告未能按约定向不动产权登记机关提供办理产权登记所需要的资料，致使原告所购买的商品房迟迟不能办理权属登记，侵害了原告合法权益，已经构成违约。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款第一项、第二项合同内没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融计收逾期贷款利息的标准计算之规定，违约金为44,225元。原、被告就被告违约赔偿事宜多次协商未果，故诉至法院。被告房开公司辩称：一、原告诉请没有充分事实基础及法律依据，且违约金计算标准过高；二、房开公司承担延期办证违约金的前提是因房开公司原因导致延期办证。而实际上创业城部分房屋，由于市规划局进行规划验收时，发现部分住户私封阳台露台等情况，导致市规划局对创业城不予规划整体验收，致使创业城产权证办理遭遇停滞。房开公司多次向油田公司领导、市领导、相关部门汇报、协调，才最终初步解决了由于部分住户原因影响整体验收问题，由市规划局出具扣除不合格住户面积的《建设工程规划条件核实确认书》，创业城整体产权办理才得以推进。在办理竣工备案证时，市建设局认为市规划局出具的《建设工程规划条件核实确认书》与《建设工程规划许可证》上的单体总面积不符，提出异议，不能办理整栋楼的竣工备案，同样原因市房产局也提出房产首次产权管理确认审核不能办理。房开公司再次在规划局、建设局、房产局等部门沟通协调，最终由市规划局出具备注不合格住户的《建设工程规划条件核实确认书》，实现单体验收，最终确保整体产权继续办理。所以及时出现延期办证，也非房开公司原因，房开公司不应承担责任。而且房开公司在出现上述不能于建、不能避免并不能克服的客观情况后，为维护广大业主的利益，积极与相关业主、部门沟通、协调，及时维护了大部分业主的利益，因不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及时履行合同，应免除责任；三、未给原告造成损失，即使房开公司承担责任，也应当以给对方造成的损失为限；四、对于违约金的计算方法，原、被告在补充协议中对于房开公司逾期交房，约定了承担已交付房款日万分之零点一的违约金，应视为对违约金有约定的情形，对于房开公司的其他违约情形房开公司也应参照执行，举重以明轻，原、被告对于逾期交房这种会给原告造成损失的违约情形，仅约定了日万分之零点一的违约责任，对于未给原告造成损失的情况，更应参照该约定执行或者予以适当降低。为证实自己的主张，原告向本院提交大庆市自然资源局出具的合同复印件（加盖公章）及房屋交易信息核准表复印件1份、房源信息核验表（变更）1份、办理房产证发票复印件1张、房屋验收通知单1份，证明原、被告于2013年5月30日签订了创业城居住区16-22-1-501室的商品房买卖合同及补充协议，并于当日进行了合同备案。合同约定出卖人应当在商品房交付后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能再规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人在合同规定期限后的365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在商品房交付使用后的三年内出卖人应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告在权属机关办理产权登记备案的时间是2019年5月24日。二原告对案涉房屋享有共同共有的权利，于2013年12月28日接收房屋，于2019年5月24日取得产权，购房款是423,135元。被告向本院提交大庆市城乡规划委员会受理申请通知书复印件1页、办公会议纪要复印件2页（原件在大庆市城乡规划局留存），欲证明被告早在2015年就将创业城第一批房屋申请了规划验收，但由于有些住户私占空间，私封露台等情况，不满足城乡规划局的整体验收条件，未予整体规划验收，后经多方协商最终确定暂时分批去除私占空间、私封露台情况的单体建筑后，予以规划验收。所以导致本案涉诉房屋办理房产证延期的原因并未被告原因，而是发生了不可预见的不可抗力。以上证据，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院将结合当事人的质证意见及庭审查明的事实，进行综合认定。本院查明，2013年5月30日原告马宝江与被告房开公司签订了购买创业城16-22-1-501室商品房买卖合同，总房款为423,135元，原告交付了全部购房款。2013年12月28日原告接收案涉房屋。2019年5月24日被告在权属登记机关办理产权资料登记备案，原告取得案涉房屋产权证。双方合同中对房开公司逾期交房的违约责任进行了约定，主要内容为“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行”。合同还约定出卖人在房屋交付后730日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定了如因被告的原因原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告在合同规定期限后的365天内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告马宝江与李瑞芹于1984年登记结婚，于2013年5月30日购房，原告提交的房源信息核验表（变更）记载原产权人为马宝江，变更类别为夫妻之间房产过户，现产权人名称为马宝江、李瑞芹。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行合同义务。关于李瑞芹是否是本案适格原告问题，原告马宝江与李瑞芹于1984年登记结婚，2013年购房，该房屋是夫妻关系存续期间取得，原告提交的“房源信息核验表（变更）”明确记载该房屋原产权人马宝江，通过夫妻间房产过户，产权人变更为马宝江、李瑞芹，故李瑞芹与马宝江作为本案共同原告并没有加重相对方责任，并无不当；关于房开公司认为逾期办证非因房开公司原因导致抗辩理由是否成立的问题，根据《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照规定对建设工程是否符合规划予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。也就是说建设工程应先报请规划部门对建设工程进行验收，规划验收合格后才能由建设单位组织验收，验收合格后才能向购房者交付房屋。本案中，被告违反了上述规定，在没有规划验收的情况下将房屋先行交付给购房者，致使部分业主私占空间、私封露台，导致规划部门不予以验收，从而无法完成向产权登记机关报备登记材料的义务，致使原告在规定的期限内没有取得产权证，上述情况不符合不可抗力构成条件，被告不能以此理由免责。因合同对办证日期有明确约定，而被告未在规定的期限内向相关行政部门办理产权手续，故被告已构成违约；关于原告主张逾期办证违约损失如何计算的问题，现原告主张按照中国人民银行贷款利率的短期利率（6个月至1年期的贷款利率）年利率4.35%标准计算违约损失，而被告认为按照原告主张计算的违约损失过高，要求参照双方合同中逾期交房的违约责任计算违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失。本院从以下几个方面考虑违约损失的计算方法：（一）从原告的损失方面考虑：原告主张被告逾期办证违约给其造成了损失，具体包括：案涉房屋无法正常交易造成的利益损失及因案涉房屋无产权证，部分业主的子女无法享受学区划分带来的教育福利等利益损失，但原告并未提交证据证实已产生损失，根据“谁主张、谁举证”的原则，可以认定逾期办证并未给原告造成实际损失；（二）从双方签订涉案房屋买卖合同的实际情况考虑：由于涉案的创业城小区是被告开发，目的是为了改善石油老会战职工的居住环境，以福利购房的形式销售给石油老会战，双方签订合同中的销售价格远低于当时的商品房销售的市场价格，从这方面考虑，原告购买涉案房屋已获利。从利益平衡角度出发，综合考虑上述几方面，既要对违约行为进行处罚，又要防止因违约获得超额利益，致使双方利益失衡，又由于被告虽然逾期办证，但并未影响原告方的实际居住。故本院从双方签订合同的背景、被告的违约程度、原告的损失等方面综合考量，对被告逾期办证的违约责任参照双方合同约定的逾期交房违约金的标准计算，即按日万分之零点一计算违约金。起算时间应自交付房屋之日在经过1095天（730天＋365天）后开始，计算至被告在产权登记机关办理完产权登记时截止。本案原告2013年12月28日接收房屋，应自2016年12月28日起开始计算，计算至2019年5月24日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告大庆油田房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告马宝江、李瑞芹逾期办证损失3,710.89元（423,135元×0.001%×877天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费498元，由被告大庆油田房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  崔会会二〇一九年十二月二十六日书记员  孙美琪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第二十八条本解释自２００３年６月１日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。