四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13763号 上诉人（原审原告）：邹鸿雯，女，1981年7月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审原告）：万旭，男，1976年4月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：成都兴运房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区金鱼街7号。 法定代表人：姜开国，执行董事。 委托诉讼代理人：刘云华，系该公司员工。 上诉人邹鸿雯、万旭因与被上诉人成都兴运房地产开发有限公司（以下简称兴运房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹鸿雯、万旭上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判支持邹鸿雯、万旭全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由兴运房地产公司承担。 事实与理由：1．邹鸿雯、万旭向一审法院提交了成都市不动产中心关于“元益花园”小区房屋未办理产权证的信访事项中明确告知：兴运房地产公司承建的“元益花园”项目所在宗地尚未补交超容建设涉及的土地出让款且未完成国有建设用地使用权变更（竣工）登记，导致兴运房地产公司未按合同约定期限为邹鸿雯、万旭办理不动产转移登记。因告知书只有一份原件，众多业主一起使用，故邹鸿雯、万旭提交该证据系复印件，成都兴运房地产开发有限公司对证据不予认可，一审法院不予采信，现邹鸿雯、万旭提交原件作为证据。 2.根据元益花园商品房买卖合同第十九条产权登记的（二）．2中约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书，双方按日计算向买受人支付全部己付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书（即不动产权证书）之日起90日内出卖人支付给买受人。故兴运房地产公司应支付房产逾期办证违约金应该从2016年9月5日至2018年10月31日（此日期是邹鸿雯、万旭一审要求的取得房产的暂定日期）共计786天，合计人民币大写：伍万捌仟捌佰伍拾捌元整（违约金计算公式：总房款748832元×0.0001%×786天=58858元）。但一审法院判决书中提出兴运房地产公司因政策原因不应当承担2016年11月18日之后的逾期办理房屋所有权证的违约金，只承担2016年9月5日至2016年11月17日违约金5541.36元。据邹鸿雯、万旭上访了解并非是政策原因，而是兴运房地产公司承建的“元益莅园”项目所在宗地尚未补交超容建设涉及的土地出让款且未完成国有建设用地使用权变更（竣工）登记，导致成都兴运房地产开发有限公司未按合同约定期限为邹鸿雯、万旭办理不动产转移登记。故邹鸿雯、万旭不认同此判决，请求人民发院依法改判。 3．邹鸿雯、万旭于2012年7月5日与兴运房地产公司签订车位的《商品房买卖合同》，兴运房地产公司将案涉车位卖于邹鸿雯、万旭。合同签订后，邹鸿雯、万旭支付了全额车位款75000元。按合同约定，兴运房地产公司应在2015年9月11日之前为原告办理好不动产产权证书，但兴运房地产公司并未办理，按合同约定应支付邹鸿雯、万旭自2015年9月11日至2018年10月31日（此日期是邹鸿雯、万旭一审要求的取得房产的暂定日期）共计1145天活期存款利息（按照中国人民银行公布的活期存款基准利率计算）。但一审法院判决书中提出因政策原因兴运房地产公司不应当承担2016年11月18日之后的逾期办理车位所有权证的违约金，只承担2015年9月12日至2016年11月17日的活期存款利息。 据邹鸿雯、万旭上访了解并非是政策原因，而是兴运房地产公司承建的“元益花园”项目所在宗地尚未补交超容建设涉及的土地出让款且未完成国有建设用地使用权变更（竣工）登记，导致兴运房地产公司未按合同约定期限为邹鸿雯、万旭办理不动产转移登记。故邹鸿雯、万旭不认同此判决，请求人民法院依法改判。 兴运房地产公司答辩称，对房屋及车位交付时间和价款无异议；逾期办证并非兴运房地产公司的原因，即使其应当承担责任，政策原因导致的逾期时间应当扣除。邹鸿雯、万旭在2019年6月27日领取了案涉不动产权证。 邹鸿雯、万旭向一审法院起诉请求：1.兴运房地产公司于2018年10月31日前为邹鸿雯、万旭办理位于成都市青羊区房屋及负一层地下室车位的不动产权证书；2.兴运房地产公司向邹鸿雯、万旭支付房产逾期办证违约金58858元（从2016年9月5日至2018年10月31日共计786天），车位产权逾期办证违约金8587元（即从2015年9月11日至2018年10月31日共计1145天）；3.本案诉讼费用由兴运房地产公司承担。 一审法院认定事实：2011年2月16日，邹鸿雯、万旭（买受人）与兴元房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同及附件二期》，主要约定：1.兴元房地产公司将其位于成都市青羊区房屋卖于邹鸿雯、万旭，测绘建筑面积共109.88平方米，房屋总价款748832元；2.兴元房地产公司应当在2012年10月31日前向邹鸿雯、万旭交付该商品房；3.邹鸿雯、万旭同意委托兴元房地产公司向权属登记机关办理房屋权属转移登记；4.兴元房地产公司应在2014年10月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明。如因兴元房地产公司的责任，邹鸿雯、万旭未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书，兴元房地产公司按日计算向邹鸿雯、万旭支付全部已付价款万分之一的违约金，并于邹鸿雯、万旭实际取得房屋所有权证书之日起90日内由兴元房地产公司支付。兴元房地产公司在出卖人处盖章，邹鸿雯、万旭在买受人处签字捺印。合同签订后，双方办理备案登记，万旭为共同买受人，份额为50%。邹鸿雯、万旭向兴元房地产公司支付全额房款748832元。 邹鸿雯与兴元房地产公司签订《商品房买卖合同车位》，主要约定：1.兴元房地产公司将成都市青羊区地下室车位卖于邹鸿雯，测绘建筑面积共24.35平方米，车位总价款75000元；2.兴元房地产公司应当在2012年3月31日前向邹鸿雯交付该车位；3.邹鸿雯同意委托兴元房地产公司向权属登记机关办理房屋权属（分户产权所有权证书）转移登记；4.兴元房地产公司应在2014年3月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明。如因兴元房地产公司的责任，邹鸿雯未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，兴元房地产公司按邹鸿雯已付房款的银行活期利率向买受人支付违约金，直至出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于出卖人实际取得权属证明之日起90日内向买受人支付；分户产权证办理后，邹鸿雯可以委托兴元房地产公司代为办理分户（国有土地使用证），届时邹鸿雯出具委托书，并提交办理的相关资料，缴纳办证费用，兴元房地产公司可以代为办理。该合同签订后，邹鸿雯向兴元房地产公司支付全额车位款75000元。 一审法院另查明，一、邹鸿雯、万旭于2013年9月4日办理房屋入住，并向兴元房地产公司支付该房屋办理产权所需要的契税22465元、产权登记费80元、贴花费5元、共有证费10元、国土证工本费23元，维修基金3024元。2012年9月11日，邹鸿雯向兴元房地产公司支付该车位办理产权所需要的契税2250元、产权登记费550元、印花税38元、贴花费5元、交易手续费263元、国土证工本费50元，维修基金670元； 二、2016年12月28日，兴元房地产公司变更名称为“成都兴运房地产开发有限公司”； 三、成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年11月13日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将做推荐处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂停条例》的相关规定可重新提出申请。 一审法院认为，《商品房买卖合同及附件二期》、《商品房买卖合同车位》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 （一）关于房屋产权问题。邹鸿雯、万旭已按合同约定支付房款，兴运房地产公司未按照合同约定履行办证义务，应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同及附件二期》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之一的违约金。”根据双方共同确认案涉房屋于2013年9月4日交付，故案涉房屋的所有权证应于2016年9月4日前取得。兴运房地产公司至今未将案涉房屋所有权过户至邹鸿雯、万旭名下，故邹鸿雯、万旭主张兴运房地产公司为其办理成都市青羊区房屋不动产登记证书的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 （二）关于车位产权问题。根据《商品房买卖合同车位》的约定，兴运房地产公司应在车位交付后1095日内为邹鸿雯办理所有权证书。结合双方共同确认车位于2012年9月11日交付，故案涉车位房屋所有权证应于2015年9月11日前取得。兴运房地产公司至今未将案涉车位所有权办理到邹鸿雯名下，故邹鸿雯主张兴运房地产公司为其办理所购成都市青羊区车位不动产登记证书的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 （三）关于违约金问题。1.案涉房屋逾期办证违约金。根据成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市已于2016年11月23日起实施不动产统一登记，从2016年11月18日起不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，开始实施不动产统一登记。故在此情况下，因二证合一政策的实施，从2016年11月18日起兴运房地产公司已在客观事实上无法为邹鸿雯、万旭单独办理案涉房屋所有权证，故不应当承担2016年11月18日之后逾期办理房屋所有权证的违约金。故一审法院依法确认兴运房地产公司应按已付购房款的日万分之一标准向邹鸿雯、万旭支付2016年9月5日至2016年11月17日的违约金5541.36元（74天×748832元×0.0001）。 2.案涉车位逾期办证违约金。基于上述理由，兴运房地产公司未在2015年9月11日为邹鸿雯办理案涉车位产权，故邹鸿雯有权要求兴运房地产公司支付2015年9月12日起至2016年11月17日的违约金，违约金计算方法为：以75000元为基数，自2015年9月12日起至2016年11月17日止，按照中国人民银行公布的活期存款基准利率计算。 综上，对邹鸿雯、万旭的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、兴运房地产公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为邹鸿雯、万旭办理位于成都市青羊区房屋不动产权证书；二、兴运房地产公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为邹鸿雯办理位于成都市青羊区车位不动产权证书；三、兴运房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邹鸿雯、万旭支付逾期办证违约金5541.36元；四、兴运房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邹鸿雯支付自2015年9月12日起至2016年11月17日止的逾期办证违约金，违约金计算方法为：以75000元为基数，按照中国人民银行公布的活期存款基准利率计算；五、驳回邹鸿雯、万旭其余诉讼请求。一审案件受理费1486元，由邹鸿雯、万旭承担1286元，由兴运房地产公司承担200元。 二审中，邹鸿雯、万旭提交《信访事项告知书》，拟以此证明在告知书出具之日，兴运公司未按主管部门的要求办理完因超容建设需补交的土地价以及土地竣工验收手续，才导致无法为业主办理产权证，因此，对方逾期办证实际与政策变化无关。 兴运公司发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。正因为双证合一政策的影响，导致办理不动产权证书时需要国土局进行土地出让金的审核，才导致项目后期未办理房屋所有权证书的业主无法办理不动产权证书。 本院对该证据的审查意见在下文予以详述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人邹鸿雯、万旭的上诉请求与被上诉人兴运房地产公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院对逾期办证违约金的确定是否恰当。现就该争议焦点的认定论述如下。 邹鸿雯、万旭与兴运房地产公司签订的案涉相关合同均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，兴运房地产公司在约定的期限内未办理房屋所有权证书，故兴运房地产公司应当从合同约定办证期限届满后承担逾期办证违约金。在本案中，邹鸿雯、万旭主张逾期办证违约金应从逾期之日起算至实际办证之日。本院经审查认为，在本案中邹鸿雯、万旭主张逾期办证违约金的依据系合同中关于办理房屋所有权证书的违约金；但成都市从2016年11月13日起在主城区开始实施不动产统一登记，兴运房地产公司在客观上已不能单独申请办理案涉房屋的房屋所有权证书。关于邹鸿雯、万旭提出兴运房地产公司未缴纳相应土地出让款、未变更（竣工）登记等问题，亦系发生在二证合一政策实施之后，故本院对邹鸿雯、万旭提交的《信访事项告知书》以及该项上诉理由不予支持。原审法院对逾期办理房屋所有权证书的违约金确定恰当，本院予以确认。邹鸿雯、万旭的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1486元，由邹鸿雯、万旭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 锋 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月二日 法官助理  刘 杨 书 记 员  龙春光