贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初2548号原告：六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区向阳南路14号，统一社会信用代码：9152020069271808XG。法定代表人：叶远江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201110454815。被告：代凌云，男，1993年12月5日出生，汉族，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：吴永安，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202200910258491。原告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司（以下简称康盛源德康公司）与被告代凌云商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康盛源德康公司的诉讼代理人沈律、被告代凌云及其诉讼代理人吴永安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康盛源德康公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认我公司与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效；2、请求判决解除我公司与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；3、请求判决被告承担违约金135268元；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：被告于2017年2月22日向我公司购买住宅，因被告选中的住宅当时未解除贷款抵押，被告先支付首付款136340元，应当支付的相关费用53665元由被告书写《欠条》一份，约定在2017年6月30日前支付。在解除银行贷款抵押后双方于2018年3月19日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定我公司将E2栋6层603号住宅销售给被告，建筑面积l76.59平方米，套内面积145.18平方米，套内单价为每平方米4658．63元，总价676340元，被告选择首付购房款136340元，余款540000元以银行按揭贷款方式支付给我公司，合同约定由被告提供办理公积金贷款所需的资料申请贷款。我公司与被告于同日还签订了一份《补充协议》，对《商品房买卖合同》内容进一步补充，双方对合同第十条进行补充，在补充协议第七条约定“买受人逾期付款超过约定期限，出卖人解除合同的，出卖人有权扣除买受人购房总款20％的违约金后退还买受人已付款剩余款项，出卖人不承担买受人支付购房款的利息及其他损失。”合同签订后被告没有向我公司支付公维金、代办证等费用53665元，因被告个人情况不符合办理银行按揭贷款条件，我公司多次发出书面通知或电话通知被告用现金方式支付购房款或者更换符合办理银行按揭贷款条件的人购房，被告均不予理睬，被告已经违反了合同及补充协议约定，构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十条约定向我公司支付违约金135268元，我公司请求解除合同，为维护我公司的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持我公司的诉讼请求。被告代凌云辩称，1、我于2017年2月22日出具的《欠条》内容不具有合同效力，从我于2017年2月22日出具的《欠条》内容可以看出，我出具该欠条是基于原告的要求支付房款136340元，虽约定尚欠相关费用53665元，但该相关费用并未注明具体包括哪些名目，且双方亦未就房款作出具体的约定。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”即房地产买卖应当签订书面的房地产买卖合同，而根据合同法的规定，合同的内容一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等条款，而从《欠条》内容看，显然未包括这些条款和内容，《欠条》仅仅规定了我的付款义务，这亦是部分房开公司为了抓住购房者急于购房而普遍使用的为了牵住购房者的套路。而且单单从《欠条》内容看，2017年6月30日我支付的53665元是否已经包括了余下的房款呢？况且，在2017年2月22日我出具《欠条》时，本案所涉房屋未来之城E2栋603室尚属于抵押财产，原告亦无独立处分的权利，否则就损害了抵押权人的利益，且到双方于2018年3月19日签订《商品房买卖合同》及补充协议时，原告亦未向我出示该抵押权已经消灭的相关证据。所以，我在2017年2月22日出具的《欠条》，不论从形式上还是从内容上看，均不符合房地产买卖合同或者预售合同的要件，其不属于合同，充其量仅作为我欲购买原告开发的未来之城E2栋603室已支付房款136340元的依据。2、我未违反2018年3月19日《商品房买卖合同》及补充协议约定，不存在违约，从双方于2018年3月19日签订的《商品房买卖合同》第八条“付款方式及期限”中可以看出，我所购原告开发的房屋，除首付款外，剩余余款以“银行按揭支付”，且“买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续。”可是时至今日，作为买受人的我并未收到原告或者贷款人关于贷款的任何书面通知，我不存在任何的违约行为。如果原告以我未支付《欠条》约定的2017年6月30日的房款及费用为由要求我承担违约责任，这更是没有道理的，在《欠条》不具备商品房买卖合同效力的情况下，我亦就无履行合同的依据，且双方在2018年3月19日签订《商品房买卖合同》及补充协议，应视为该《欠条》约定已被后两份文件规范取代，双方应按《商品房买卖合同》及补充协议约定履行合同义务。根据原告诉状中称53665元系公维金、代办证等费用，我们都知道，无论是公维金还是代办证费用，房开公司不是该类费用的收费权利人，其仅是代收行为，房开公司仅就房屋价款享有权利，支付义务人不支付公维金、办证费等费用，损害的亦仅仅是购房者的个人权利，原告以此作为我违约的依据是不能成立的。为此，我在履行《商品房买卖合同》及补充协议过程中不存在任何的违约行为。3、原告存在严重违约，2017年3月22日交付首付款时，我与原告当时已签订了一份买卖合同（该份合同全部由原告收回），我出具的欠条就是当时原告将其放置于该份合同中，在我未留意的情况下签名的，其他内容均是原告填写的，我直至接到本案诉讼材料后才知道有该份欠条的存在。在该合同及口头上，原告承诺于2017年6月交房，可到期后原告无法交房，之后又承诺到9月，9月又不能交房，其又承诺到12月，直至2018年3月19日双方另行签订《商品房买卖合同》，且约定原告于2018年6月30日前向我交房，可到现在，原告尚未将本案所涉房屋交付给我，其存在严重的违约。而且在此期间，我亦向原告承诺，如果其按时交房，我可以就剩余房款一次性付清，可当时原告因不能交房而予以拒绝。所以说，在上述合同的履行过程中，违约的不是我，而恰恰是提起诉讼的原告。我对原告保留通过包括司法程序在内的任何方式维护自己合法权利的权利。综上，我认为我不存在违约行为，原告要求解除合同及我承担违约金的诉讼请求无事实和法律依据，不应得到支持，应当予以驳回。为此，请求人民法院依法判决，驳回原告对我提起的所有诉讼请求。补充一点，欠条不是我本人所写，只有名字是我写的，欠条内容看起来是修改过的。我多次催促原告给我办理贷款，递交资料不下十次，所以我不存在不配合，我去银行签字，我反复地问银行，银行说我征信没有问题，只是需要我把信用卡还清，在办理贷款期间不适用。银行给我说年前贷款就办下来了。本案各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据：原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，被告提交的身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同》复印件、《补充协议》复印件，能证明被告向原告购买位于六盘水市钟山区的房屋，双方于2018年3月19日签订《商品房买卖合同》对相关事项进行约定，并于同日签订《补充协议》约定买受人逾期付款超过约定期限，出卖人解除合同的，出卖人有权扣除买受人购房总房款20%的违约金后退还买受人已付款剩余款项，且不承担买受人支付房款的利息及其他损失，故予以确认；对原告提交的收据复印件、ＰＯＳ单复印件，能证明被告于2017年2月22日向原告支付购房首付款136340元，故予以确认；对原告提交的《欠条》复印件，能证明被告承诺于2017年6月30日前全额付清差欠原告的房款及费用且约定不能按时付清时承担的违约责任，故予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月22日，被告代凌云向原告康盛源德康公司购买该公司开发的位于六盘水市钟山区的房屋，被告于当日向原告支付了购房首付款136340元，并且向原告出具一份《欠条》，内容为：“本人代凌云（身份证号：5202031993××××××××）现购买德远未来之城Ｅ2栋603室。于2017年2月22日已经支付房款￥136340元。现尚欠六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司相关费用￥53665（大写：伍万叁仟陆佰陆拾伍元整），现本人自愿申请请德康公司先行与本人签订《商品房买卖合同》，为办理本人所购房屋的银行按揭手续。本人承诺于2017年6月30日前全额付清所欠房款及费用。如果本人没有按此约定时间按期支付应付欠款的，六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司有权解除合同，将此房屋另行他售，本人自愿一次性向六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司支付该房屋合同总款百分之二十的违约金。如该套房屋相关按揭手续已经办理完善下款，由本人自行协商解除与抵押权人的借贷关系，并向抵押权人承担相应的违约责任。若经六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司同意，合同继续履行的，自本欠条约定的支付清应付房款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，本人按日向六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司支付逾期应付款百分之一的违约金，合同继续履行，并且房开有权相应顺延该房屋的交付时间。”2018年3月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买的上述房屋建筑面积为176.59平方米，总价676340元，首付款136340元，余款540000元以银行按揭支付,并约定买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方签订了《补充协议》，对于房款的支付和逾期付款的违约责任约定如下：6.3买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非出卖人原因（包含但不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式（包括商业公积金混合贷款方式）的应于本合同签订之日起四十五日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利……7.2买受人逾期付款超过约定期限，出卖人解除合同的，出卖人有权扣除买受人购房总房款20%的违约金后退还买受人已付款剩余款项，出卖人不承担买受人支付房款的利息及其他损失。本院认为，原告康盛源德康公司与被告代凌云于2018年3月19日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方于2018年3月19日签订《补充协议》，对付款方式及期限、逾期付款违约责任、交付时间和条件等事项进行了补充约定，被告在答辩意见中认可《补充协议》的效力，在法庭询问时又称不清楚《补充协议》的内容，前后陈述矛盾。被告作为完全民事行为能力人，应知道其在《补充协议》上签名的后果，《补充协议》的内容应认定为原、被告的真实意思表示。对原告要求确认其与被告于2018年3月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告于2017年2月22日支付购房首付款136340元后，虽然欠条中约定了支付剩余房款的时间为2017年6月30日前，但原、被告于之后签订的《补充协议》改变了该约定。双方应按照《补充协议》的约定履行，但被告却未能成功办理银行按揭，也未按照《补充协议》约定的期限支付剩余的购房款。无论是否因被告的个人征信等原因造成贷款办理不能，按照《补充协议》被告亦应在付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或征得原告同意的情况下申请变更付款方式，然而至今被告既未向原告付清剩余房款，双方对此也未达成新的付款方式及时间的约定。被告称原告不同意其一次性付清房款而要求办理贷款，被告未举证证明。被告逾期付款的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》第十条第2点及《补充协议》第七条7.1的约定，原告有权推迟房屋及相关产权资料的交付日期和办理日期，故被告辩称的原告未按期交付房屋构成违约的理由不能成立。现原、被告双方的合同目的已难以实现，原告有权要求解除合同。故对原告要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，根据《补充协议》第七条7.2的约定，原告有权向被告主张总房款20%的违约金，即676340元×20%=135268元，对原告要求被告支付违约金135268元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司与被告代凌云于2018年3月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效；二、解除原告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司与被告代凌云于2018年3月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；三、被告代凌云于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司违约金135268元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，因适用简易程序减半收取1503元，由被告代凌云负担（原告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司已预交，被告代凌云于判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还原告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 安 祎二〇一九年十二月十二日书记员 刘彩兰