云南省绥江县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0626民初505号原告（案外人）：曾尚蕾，女，汉族，1964年4月2日出生，住云南省昭通市绥江县。委托诉讼代理人：杜娇，女，云南华泰律师事务所律师，执业证号15306201711500844。委托权限为特别授权。委托诉讼代理人：罗宁娜，女，云南华泰律师事务所律师，执业证号15306201711011278。委托权限为特别授权。被告（申请执行人）：杨彬，男，汉族，1965年4月7日出生，住云南省昭通市绥江县。委托诉讼代理人：周颖，女，云南怀华律师事务所律师,执业证号15306201311217639。委托权限为一般授权。第三人（被执行人）：王虹丹，女，汉族，1987年4月12日出生，住云南省昭通市绥江县。原告曾尚蕾与被告杨彬、第三人王虹丹案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2019年3月11日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序进行了审理并作出（2019）云0626民初146号民事判决书，宣判后原告曾尚蕾不服并进行了上诉。昭通市中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）云06民终1449号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院立案后，另行组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告曾尚蕾及其委托诉讼代理人罗宁娜、被告杨彬的委托诉讼代理人周颖、第三人王虹丹到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告曾尚蕾向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告曾尚蕾与第三人王虹丹于2012年8月9日签订的房屋买卖合同有效，不得执行前述房屋，并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月30日，绥江县人民法院对杨彬与王虹丹民间借贷纠纷一案作出（2017）云0626民初187号民事调解书，确定：“一、被告王虹丹于本调解书生效后十五日内，支付原告杨彬借款20000元，2017年9月30日前支付原告杨彬借款30000元。剩余400000元，被告王虹丹分别于2018年10月1日前支付杨彬100000元、2019年10月1日前支付100000元、2020年10月1日前支付100000元、2021年10月1日前支付100000元。二、原告杨彬放弃其余诉讼请求。三、案件受理费8050元，减半收取4025元，由被告王虹丹负担”。该民事调解书生效后，因王虹丹未履行金钱给付义务，杨彬向绥江县人民法院申请强制执行。2017年5月11日，绥江县人民法院做出（2017）云0626执65号之一执行裁定书，查封被执行人王虹丹所有的坐落于金沙丽都小区9幢1单元601室一套、新世纪商贸城商品房7-3-32室一套，查封期限为二年。后曾尚蕾对执行标的（新世纪商品房7-3-32室）提出书面异议，绥江县人民法院于2019年2月10日作出（2019）云0626执异1号执行裁定书，裁定驳回案外人曾尚蕾的异议请求。原告认为，原告已于2012年8月9日在绥江县人民法院查封前与第三人王虹丹签订了《房屋买卖合同》，该事实已经得到法院认可，并且原告已于2012年12月搬入新世商品房7-3-32室居住，购房款也全部付清王虹丹，由于目前新世纪商贸公寓的所有房屋均未办理产权登记，因此便未办理过户登记。王虹丹也认可原告对诉争房屋享有实体权利，因此原告对本案诉争房屋享有合法的所有权，该权利完全能够排除绥江县人民法院的强制执行。因此，原告为维护自己的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨彬辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。首先，原告与第三人之间签订的房屋买卖合同不客观、不真实，且原告与第三人恶意串通损害被告的合法权利，合同属无效。其次，原告无法提供向第三人的付款凭证及实际占有房屋的证据，不能够排除本案的强制执行。第三人王虹丹述称，原告向其购买了新世纪商品房7-3-32室一套属实，原告已于协议签订后一两天内将购房款以现金的方式支付给了第三人。房子装修也是原告自己装修的。被告律师所称第三人与原告恶意串通不是事实。原告的请求应得到法庭支持。至于第三人差欠被告的借款，第三人自会筹资予以偿还，但不应执行原告的房屋。原告曾尚蕾为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1.原告身份证复印件；2.王虹丹的《商品房购销合同》，王虹丹与曾尚蕾的《房屋买卖合同》；3.绥江县新世纪物业管理有限责任公司出具的《证明》，主要内容为新世纪商贸广场7号楼3-32号房于2012年8月变更业主信息为曾尚蕾；4.绥江县新世纪物业管理有限责任公司出具的《证明》，内容为新世纪商贸广场7号楼3-32号房由曾尚蕾2012年8月开始缴纳物管费和水费；5.中国移动昭通分公司提供的原告的个人信息截图及发票、云南电网有限责任公司昭通绥江供电局《证明》，证明手机号码136××××3139的机主为曾尚蕾，该号码自2013年2月1日订制为新世纪商贸城7-3-32室电费交纳短信接收号码；6.刘某情况说明及其身份证复印件，证明刘某是曾尚蕾7-3-32房的邻居，曾尚蕾、王虹丹商谈房屋买卖时曾在刘某家商谈价格；7.询金某明笔录及其身份证复印件、钟传学出具的情况说明及其身份证复印件，证金某明、钟传学二人曾于2012年合伙搞装修业务，共同装修了曾尚蕾的新世纪商贸广场7号楼3-32号房；8.黄秀兰情况说明及其身份证复印件，证明黄秀兰曾于2015年1月1日至2016年1月1日租住曾尚蕾的新世纪商贸广场7号楼3-32号房，年租金5000元一次性付给曾尚蕾；9曾某蕊身份证复印件、询问笔录及其交电费记录，证曾某蕊是曾尚蕾的妹妹曾某蕊于2016年母亲去世后不久回到绥江搬入曾尚蕾的新世纪商贸广场房屋居住，物管费和水费是以曾尚蕾的名义在物管公司交纳，电费则是姐妹二人均用微信交纳过。经质证，被告杨彬认为：对证据1真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，不能证明曾尚蕾具有本案的主体资格；对证据2《商品房购销合同》三性无异议，证明房屋的所有权人是王虹丹，对《房屋买卖合同》的三性不认可，没有其他证据佐证买卖是真实发生的事实；对证据3真实性、合法性不认可，物业公司是物业服务的主体，无权对房屋所有权人是谁进行认定；对证据4真实性不认可，物业公司应该出具相关缴费凭证作为依据，而水费的征收主体是水厂不是物业公司；对证据5截图和发票的三性无异议，对《证明》的真实性和合法性不认可，该组证据不能达到原告的证明目的，电话号码变更即使是真实的也不能证明原告与第三人之间存在买卖关系；对证据6身份证复印件没有异议，对情况说明的真实性不认可刘某会是否是新世纪那边的业主，其并未见证房款交付的现场，不能证明原告已经实际交付；对证据金某明、钟传学的身份证复印件没有异议，钟传学作为证人应出庭作证，未出庭证言不应采信金某明与原告是亲戚，有利害关系，证言的真实性存疑，两名证人均未提供证据证明该房屋是由两证人装修的，不具有作证的主体资格；对证据8黄秀兰其身份证复印件没有异议，证人应当出庭作证，未出庭证言不应采信，原告没有提供原告与其的租房协议，不具有证人的主体资格；对证据曾某蕊身份证复印件没有异议，对询问笔录的真实性不认可，即曾某蕊在房屋内居住也不能证明原告与第三人之间的房屋买卖关系且已支付完毕。第三人王虹丹认为：对证据1无异议；对证据2房屋买卖合同是真实有效的；对证据3、4房子确是王虹丹卖给了原告，是真实的；证据5是真实的，王虹丹卖了房子给原告，之后的缴费王虹丹没有参与；证据6是真实的；证据7，王虹丹曾听原告说是她找这二人装修的；对证据8，王虹丹听说过房子租给黄秀兰，之后的事情并不清楚；证据9是真实的曾某蕊是原告妹妹确实居住在房屋内。对原告提供的所有证据均无异议。原告还申请了请证刘某会金某明曾某蕊出庭作证，证明三人所书书面证言确为其本人真实意思。经质证，原告、第三人对证人所述无异议。被告刘某会证言关于房屋使用情况不真实，没有亲眼所见交款，与原告执行异议笔录不一致；金某明证言请求法院依法评定；曾某蕊证言，认为即曾某蕊在该房屋内居住，也不能证明原告全额支付了房款。本院依法调取并出示了以下证据：1.（2019）云0626执异1号案件中本院法官询问曾尚蕾的笔录，证明向本院提起的执行异议申请均是由王虹丹代办，曾尚蕾自己并不清楚交了些什么材料。2.王亮刘某会的结婚证复印件。3.云南电网有限责任公司昭通绥江供电局中城供电所情况说明，证明对于新世纪商贸广场7号楼3-32号房，营销系统只能查2016年以后的收费记录，但无法显示该户是何人缴费。4.绥江县新世纪物业管理有限责任公司业主信息表，证明7-3-32号登记的是曾尚蕾。5.询问绥江县新世纪物业管理有限责任公司法定代表人卢建笔录及2013年收取物管费原始单据，证明物管费是以房号进行登记，并且卢建于2012年8、9月份就知晓王虹丹将房屋卖给曾尚蕾。经质证，原告曾尚蕾认为：证据1，该笔录确是原告本人签的；证据2、3、4、5没有异议。被告杨彬认为：证据1，与原告自己提交的证据相矛盾，如购买房屋的时间、房屋的使用情况；从笔录中可看出，原告与第三人之间有利害关系原告是第三人的干妈；当时的执行异议不是原告提起的，是今天出庭的第三人提起的，被告认为原告与第三人之间有恶意串通行为。对证据2没有异议。对证据3、4，与原告之前提供的证据相矛盾。对证据5的物管费收费存根无异议，但认为卢建的证言不客观、不真实，且不能证明曾尚蕾已全额支付房款。第三人王虹丹认为：证据1，笔录中所述的2013年不对，应是2012年，且王虹丹自己也不知道当初把《商品房购销合同》落在开发商处了，对笔录上的其他内容没有异议。对证据2、3、4并不清楚。对证据5，自己将房屋卖给曾尚蕾一家人是事实，因老早就卖了，自己从没去交过物管费、税费，交纳情况不清楚。被告杨彬、第三人王虹丹没有证据向法庭出示。本院认为，原告所提供之证据及本院依职权调取的证据，来源合法、客观真实，形成证据锁链，予以采信。经庭审及质证，本院查明如下法律事实：2012年3月16日，第三人王虹丹与绥江县新世纪房地产开发有限责任公司（以下简称新世纪公司）签订《商品房购销合同》，购买新世纪公司开发的新世纪商贸城7-3-32号房。2012年8月9日，王虹丹与曾尚蕾签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售给曾尚蕾，曾尚蕾于签约后几天付款并取得《收条》，但《收条》在搬家过程中遗失。2012年9月份左右，曾尚蕾将房屋进行了装修，装修人为其侄金某明及其合伙人钟传学。2013年2月1日起，绥江县新世纪商贸场7-3-32室房屋的电费短信通知接收号码变更为曾尚蕾的手机136××××31399。2015年曾尚蕾将该房屋租给黄秀兰使用一年。2016年初，曾尚蕾将房屋交予妹曾某蕊居住。争议房屋自2012年8月起物业费用、水费由曾尚蕾缴纳，2016年后电费则是曾尚蕾曾某蕊共同以微信网上缴纳。另查明，2017年3月30日，本院作出（2017）云0626民初187号民事调解书，确定：“一、被告王虹丹于本调解书生效后十五日内，支付原告杨彬借款20000元，2017年9月30日前支付原告杨彬借款30000元。剩余400000元，被告王虹丹分别于2018年10月1日前支付杨彬100000元、2019年10月1日前支付100000元、2020年10月1日前支付100000元、2021年10月1日前支付100000元。二、原告杨彬放弃其余诉讼请求。三、案件受理费8050元，减半收取4025元，由被告王虹丹负担”。该民事调解书生效后，因王虹丹未履行金钱给付义务，杨彬向本院申请强制执行。2017年5月11日，本院作出（2017）云0626执65号之一执行裁定书，查封被执行人王虹丹所有的坐落于金沙丽都9幢1单元601室一套、新世纪商品房7.8-3-32一套，查封期限为二年。该两套房屋至今未办理不动产权证。2019年1月23日，原告曾尚蕾向本院提起案外人执行异议，本院经审理作出（2019）云0626执异1号执行裁定书，裁定驳回曾尚蕾的异议请求，该裁定书于2019年2月28日送达原告。本院认为，原告曾尚蕾主张确认其与王虹丹于2012年8月9日签订的《房屋买卖合同》有效，第三人王虹丹无异议，该合同无违反法律规定的情形，应属有效，对原告的该请求，予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”将该规定与原告情况对比如下：（一）曾尚蕾、王虹丹的房屋买卖合同成立于2012年8月9日，签订早于查封日2017年5月11日；（二）曾尚蕾虽不是亲自使用该房屋，但从其出租、借住的行为看，曾尚蕾已实际占有、支配、使用该房屋；（三）曾尚蕾主张已全额付清房款，王虹丹予以承认，该主张虽然没有收条予以证明，但纵观全案证据，全额付清已具有高度盖然性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，本院予以认定；（四）未过户的原因非曾尚蕾的过错，而是当时整个新世纪商贸城房屋均无法办理产权证，经业主信访后，县人民政府高度重视目前正在予以解决。因此，曾尚蕾享有绥江县新世纪商贸广场7号楼3-32号房屋的物权期待权，足以排除对该房屋的强制执行，对原告之解除查封、不得执行前述房屋的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、原告曾尚蕾与第三人王虹丹于2012年8月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、（2017）云0626执65号案不得执行绥江县新世纪商贸广场7号楼3-32号房屋。三、解除（2019）云0626执65号案对绥江县新世纪商贸广场7号楼3-32号房屋的查封。案件受理费3316元，由被告杨彬负担。被告负担之案件受理费，限于本判决生效之日起十日内缴纳，开户银行：中国农业银行股份有限公司绥江县支行，户名：绥江县人民法院诉讼费专用账户，账号24×××322。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  吕肇振审 判 员  陈啟元人民陪审员  李荣富二〇一九年十二月三十一日法官助理刘琥书记员何建春附相关法律法规：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。