北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初52141号原告：温京，男，1983年12月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李小乐，北京京坤律师事务所律师。被告：北京聪宇汽车修理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡新北路1号一层。法定代表人：马连强，总经理。委托诉讼代理人：丛登高，男，1985年6月19日出生，汉族，住北京市昌平区。原告温京（以下简称原告）诉被告北京聪宇汽车修理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告法定代表人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方2015年3月21日签订的租赁合同无效；2、被告赔偿我方经济损失40万元。事实与理由：2015年3月21日，双方签订房屋租赁协议，约定被告将位于朝阳区新北路X号570平方米门面房租赁给我使用，租赁期限5年，从2015年5月1日至2020年4月30日止，签订合同时年租金73万，三年后按照年租金6%递增。后我将该房屋装修并投入使用，用作汽车修理保养，各项装修累计投入80余万元。2018年11月，被告通知我该房屋因为涉嫌违建拆除无法继续租赁，我才知晓该房屋属于违章建筑，因此我也无法获得合法的搬迁费用和停产停业损失，租赁房屋于2018年12月被实际拆除，被告没有提前通知我，给予我合理时间寻找新的租赁房屋，也给我造成相应损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被告擅自将违章建筑租赁给我，双方签订的租赁协议无效，且因被告过错给我造成损失。故为维护我合法权益，特诉至法院。被告辩称：北京市朝阳区新北路X号是一栋两层楼，我们是从他人手中承租的，房屋产权是北京市朝阳区来广营乡政府，到我们手里已经是第三手了，所以我们手里没有相关产权证明，但是要办营业执照需要住所证明的话，乡政府可以盖章证明情况。关于拆迁，2018年9月28日来广营乡新生村委会和来广营乡疏解整治促提升拆迁整治办公室发的通知，2019年1月中旬拆除涉案房屋。我们2018年10月1日左右接到的通知，这栋楼我们公司也在这经营，除了原告还转租给了其他六家公司，一共八家，2018年10月9日我方通知原告拆迁的事要求其腾退，对方的租金支付到2018年11月底，2018年12中旬原告搬离。我方认为双方之间的租赁合同是有效的，合同第九条第三款明确约定了拆迁怎么处理，涉案房屋是在城乡结合部，我方也担心可能会拆迁有影响，因为属于政府行为我们也不可抗拒，合同约定的是两年之内拆迁赔偿六个月的租金，两年之后拆迁的话提前一个月通知，没有补偿，当时双方都认可这个条件的。这次属于疏解腾退对企业没有任何补助。听说房屋本身可能会给一部分补偿。现不同意原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年3月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落在北京市朝阳区新北路X号的部分门面房，建筑面积共570平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁范围以附件图所示为标准。租赁期限5年，起租日为2015年5月1日。租赁期满之日为2020年4月30日。租金标准面积按平方米计算3.5元/平米。付款方式合同签订日，乙方即向甲方支付12个月的租金，租金合计73万，以后每期付款日到期前提前30日支付下期租金。房屋押金乙方应向甲方交纳押金10万元。合同履行期间，若乙方有拖欠租金、水电费等或其他违约行为出现，甲方有权不通过法律诉讼程序从房屋押金中先行将乙方所欠款项扣除，乙方应于5日内补齐房屋押金，租赁期满或双方解除合同后，乙方无任何拖欠费用及违约情况下，甲方应将押金原额退还给乙方。合同签订后，租金三年内不变，自签订之日起，第四年租金按原租金以每年6%的方式递增，第五年按第四年租金的6%递增。第九条第三款规定如因拆迁，两年内拆迁，甲方赔偿乙方6个月的租金作为装修补偿，两年后甲方不负任何赔偿责任，乙方生产设备可拆走。两年后如遇拆迁，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须无条件搬出，合同即可终止，由甲方按日计算退付交多部分的租金。双方签订上述《房屋租赁协议》后按约履行，原告向被告租金交付至2018年11月31日。2018年12月中旬，原告收到被告通知后从租赁房屋内搬走。被告提供了《通知》复印件，该通知落款时间2018年9月28日，其上加盖了北京市朝阳区来广营乡疏解整治促提升拆迁腾退办公室公章以及北京市朝阳区来广营乡政府新生村村民委员会公章，其上载明：《北京城市总体规划（2016年-2035年）》进一步明确了来广营乡新生村属于北京市第一道绿化隔离地区。实现该地区规划绿地建设，是贯彻落实优化提升首都核心功能、加快建设国际一流的和谐宜居之都的必然要求；是确保在2018年完成北京市“一绿”首批城市化试点任务的重要举措；是来广营地区迈向“新四乡”建设目标的必经之路。为此，根据上级要求，经研究决定，全面启动实施新生村剩余企业的拆除腾退工作，为实现规划创建良好条件。敬请新生村范围内的剩余企业，服从大局，积极配合，大力支持工作，与村委会密切洽商，抓紧办理腾退手续，2018年10月31日前搬迁交房。原告对该证据真实性认可，证明目的不认可，表示据其了解这条街上有很多企业，此次都没有腾退。产权不全、手续有问题的是腾退对象。被告提交了《通知》，落款时间2018年10月8日，通知温京《北京城市总体规划（2016年-2035年）》进一步……2018年10月31日前搬迁交房。原告表示确实收到该通知但未签字。另查，原告在涉案房屋内经营2015年被告协助原告办理了营业执照，公司名称为北京沃爱沃车汽车配件服务有限公司。庭审中，被告提交了《住所证明》，一份是2014年12月15日其上加盖北京市朝阳区来广营乡人民政府公章，同意将北京市朝阳区来广营乡新北路X号一层地址房屋提供给该公司使用，住所产权人为来广营乡政府，房屋用途商业，公司名称北京聪宇汽车修理有限公司；另一份是2015年，其上加盖北京市朝阳区来广营乡人民政府公章，同意将北京市朝阳区来广营乡新北路X号一层1-05地址房屋提供给该公司使用，住所产权人为来广营乡政府，房屋用途办公、商业，公司名称北京沃爱沃车汽车配件服务有限公司。被告提交了北京沃爱沃车汽车配件服务有限公司营业执照复印件。被告用上述证据证明租赁房屋不是违建，双方在正常履行合同，也给原告办理了营业执照。被告对上述证据表示不能证明房屋产权合法，有的居民房也能办理营业执照。关于损失，原告表示装修费用716493元、暖气安装6000元、循环水系统1万元，使用时间三年半，租赁期间五年，按照装修总数30%即219747元；另外对方没有提前通知有三个月的衔接期，租金19万元，故共要求被告赔偿损失40万元。原告提交了北京市家庭装修协议书、通风系统明细、中央空调销售安装合同、Toto商品销售合同单、北京露水河家具有限公司订购单、万家灯火小额商品销售凭证、灯具销售合同、环氧地坪工程承揽合同。被告表示我方认可原告重新装修了，因为企业经营必须重新装修，但是没有参与，具体情况不掌握，一部分包括中央空调外挂机原告拆走了。原告表示中央空调外挂机就是压缩机拿走了，能拿的拿走了，拆不了的或者拆后损坏的无法拿走。被告表示因为只有两户跟我们一直扛到最后没走所以一户赔了1.54万、一户赔了1万，两层楼总面积4600多平，我们自用2000多平，我们也没得到什么赔偿，上一家房东给了我们30万。再查，涉案租赁房屋土地性质为农村集体建设用地，无建设工程规划许可证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理；但法律另有规定的，适用其规定；出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告主张因涉诉房屋未取得建设工程规划许可证等相关规划手续建设的房屋致双方签订的《房屋租赁协议》为无效合同，据调查情况并参照上述司法解释规定，本院对原告该项诉求予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案双方签订《房屋租赁协议》后虽涉案房屋无建设工程规划许可证，但双方在实际履行上述租赁协议后，被告为原告经营办理了营业执照，原告也在正常使用涉案房屋，后因不可归责于双方的原因导致该协议无法履行，现涉案房屋已被实际拆除，原告主张装修损失，虽《房屋租赁协议》无效，但结合双方陈述及证据，对于涉案房屋情况双方应知晓系集体土地上的房屋，且根据合同条款原告对投入一定金额的装修需要承担特定商业风险亦有一定预期，而且可拆除部分原告均已拆走，故本院现参照原告证据、合同无效过错以及上述因素酌情确定被告应支付原告损失8万元。原告主张三个月衔接期租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告温京与被告北京聪宇汽车修理有限公司于二〇一五年三月二十一日签订《房屋租赁协议》无效。二、被告北京聪宇汽车修理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告温京装修损失八万元。三、驳回原告温京的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7300元，5500元由原告温京负担（已交纳）；1800元由被告北京聪宇汽车修理有限公司（于本判决生效之日起七日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 静审 判 员  宋培海人民陪审员  张凤霞二〇一九年十二月二十四日书 记 员  辛迎雪