江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9502号原告：朱益江，男，1968年10月6日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：沈萍，女，1973年4月3日出生，汉族，住连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：丁培忠，江苏播仁律师事务所律师。被告：江苏两淮盐化有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路53号。法定代表人：杨永，该公司董事长。委托诉讼代理人：张春艺，该公司员工。原告朱益江、沈萍与被告江苏两淮盐化有限公司（以下简称两淮盐化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱益江及沈萍的委托诉讼代理人丁培忠、被告两淮盐化公司的委托诉讼代理人张春艺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱益江、沈萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付逾期交房违约金25394元；2、请求判令被告给付逾期提供房屋权属登记备案资料违约金12725元。合计诉求38119元；3、请求判令被告负担本案的一切费用。事实和理由：2018年11月6日，原告与被告江苏两淮盐化有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发的位于海州区，建筑面积为96.49平方米，房价为741486元整，另购E-8-1-02储藏室，建筑面积8.89平方米，价款49616元整，购房总价791102元整。交房时间为2018年8月31日。同时，该合同第九条第一款第二项约定：逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的笫二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.05的违约金。另该合同第十五条第一款还约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同依法成立，原告即向被告付清购房总款791102元，涉案房屋却于2019年7月18日竣工验收合格符合交付条件，但是，被告至今未向原告交付涉案房屋钥匙，因此逾期交房达321天，应当承担逾期交房违约金。关于合同约定逾期交房违约金计算标准为日万分之0.05,显属低于原告的实际损失。参照涉案房屋同地段同类房屋租金标准，应将逾期交房违约金计算标准，调整为日万分之一计算为宜。根据合同第十五条第一款约定，被告并非按约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而是于2019年7月20日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期达144天，应当承担逾期提供房屋权属登记资料违约金。关于合同约定逾期提供房屋权属登记资料违约金计算标准为已付房价款的0.1%，显属低于原告的实际损失。参照同类案件并已经发生法律效力的民事判决书，应将逾期提供房屋权属登记资料违约金计算标准，调整为按银行同期贷款年利率4.35%计算为宜。被告两淮盐化公司辩称，1、原告主张的逾期交房违约金无事实及法律依据。双方签订的商品房买卖合同第九条明确约定，逾期交房违约金支付标准为按日支付已付房款万分之0.05的违约金，该约定并未违反任何法律规定，且经双方签字确认，人民法院应当予以认可。2、涉案商品房在2018年9月10日通过了四方验收，两淮盐化公司于2019年1月9日通知原告于2019年1月21日办理交房手续，故本案违约金计算截止时间为2019年1月21日。3、如果两淮盐化公司承担延期交房违约责任，那么延期交房期间不应计算延期办证的期限。4、两淮盐化公司未在合同中约定延期交付储藏室需要承担违约责任，故答辩人不承担责任。5、诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求提供证据：原告提交了商品房买卖合同、购房发票、收据、储藏室使用权转让合同，被告提交了快递单、交房通知书、竣工验收记录、竣工验收报告、竣工验收证明书、不动产首次登记证明单等证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月12日，原告朱益江、沈萍（买受人）与被告两淮盐化公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区苍梧路北、文昌路南同科汇丰国际第E-8#楼1单元1-2802室房屋出卖给原告，总价款741486元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.05的违约金，合同继续履行。2.逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.05的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第8条约定，买受人在本契约中填写的通讯地址如果发生变更，应及时书面通知出卖人，否则出卖人以买受人在本契约中填写的通讯地址为目的地向买受人寄发的各种资料或通知等一经寄出即视为邮件已邮寄到达买受人。该合同中原告的联系地址为海州区晨光路晨光苑9#-3-402室，联系电话为138××××5406、139××××8315。合同附件四补充协议第11条约定，本合同第八条约定的商品房经验收合格是指：该商品房需经出卖人、施工单位、设计单位、监理单位共同验收后，即视为合格并可以交付。第15条约定，补充协议如与《商品房买卖合同》约定不一致，以补充协议为准。2018年5月18日，两淮盐化公司作为转让方（甲方）与朱益江作为受让方（乙方）签订了《同科·汇丰国际储藏室使用权转让合同》，该合同约定，乙方所受让的同科汇丰国际地下储藏室编号为E8-1-02，建筑面积8.86平方米；转让期限同乙方所购房屋的土地使用期一致，即使用期自2018年12月31日起算；乙方在本合同签订时向甲方一次性支付转让金，共计49616元；乙方按本合同约定付清全部受让金后，在乙方所购商品房交付手续办理完结后，乙方持有效证件、储藏室转让合同及票据到甲方办理该储藏室的交接手续；乙方的电话、通信地址以合同载明的为准。乙方发生电话、通信地址变更，应在事实发生5日内书面通知甲方，否则，甲方以本合同载明的电话或通信地址进行联系，即为已进行了通知或送达，甲方免责。合同签订后，原告朱益江、沈萍按照合同约定支付全部购房款741486元，储藏室转让金49616元。2018年9月10日，同科·汇丰国际三期E-8#楼经设计、建设、监理、施工四方验收合格。2019年7月19日，被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2019年1月17日，被告按合同注明的原告地址向原告邮寄交房通知书，通知原告于2019年1月21日办理交房手续。原告不认可收到该通知。至今原告未办理交房手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《同科·汇丰国际储藏室使用权转让合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金计算标准，原告诉称，日万分之0.05的违约金明显低于原告的实际损失，要求调整为日万分之一。本院认为，合同约定的逾期交房违约金按照日万分之0.05计算，确实低于原告的实际损失，本院参照同地段同类房屋租金标准，将逾期交房违约金酌定为按照日万分之一计算。关于逾期交房违约金计算期间，被告抗辩交房时间以其通知为准，按照合同补充协议的约定，被告按合同约定的地址向原告邮寄交房通知书，通知原告于2019年1月21日收房，应视为原告收到该通知书，此时涉案房屋已符合双方约定的交付条件，原告未收房不符合双方合同约定，故逾期交房违约金应从2018年9月1日计算至2019年1月21日，共143日。因此，被告应支付原告逾期交房违约金10603.25元(741486元×0.01%/日×143日)。关于原告主张的逾期办证违约金，合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后180日内将资料提交备案，被告通知原告于2019年1月21日办理交房手续，被告于2019年7月19日将资料提交备案，未超出合同约定的180日，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告向被告主张的储藏室的违约责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏两淮盐化有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱益江、沈萍逾期交房违约金10603.25元；二、驳回原告朱益江、沈萍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费753元，由原告朱益江、沈萍负担688元，被告江苏两淮盐化有限公司负担65元（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被告执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 孟善业二〇一九年十二月二十四日法官助理 张 壤书 记 员 李小红法律条文和上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-006330