贵州省江口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0621民初1383号 原告：汤雨婵，女，1980年2月13日出生，汉族，住贵州省江口县。 原告：袁峰，男，1978年9月28日出生，汉族，住贵州省江口县。 二原告共同委托诉讼代理人：欧阳举，贵州梵净山律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：贵州宝信实业有限公司，住所地：贵州省江口县双江街道杨澜桥。 法定代表人：胡晓林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵信子，贵州驰铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告汤雨婵、袁峰与被告贵州宝信实业有限公司（以下称宝信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁峰及二原告共同委托诉讼代理人欧阳举，被告宝信公司委托诉讼代理人赵信子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付二原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金18600元（该违约金现仅计至2019年8月31日，此后的违约金另行起诉主张）；2、判决案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年2月3日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发建设的位于江口县宝信锦**府一期的第1号楼16层16-2号房，建筑面积111.93平方米，二原告依照约定支付全部购房款310046元。双方在合同中约定：被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告方；若逾期，则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告至今未按照合同约定办证，根据合同的约定，被告应向原告方支付2017年12月31日至2019年8月31日期间的逾期办证违约金18600元（2019年8月31日以后的违约金另行起诉主张）。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。 被告贵州宝信实业有限公司辩称，被告虽逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但却是由于不可抗力因素造成，被告依法应当免责，且被告已积极履行办理不动产登记相关义务，未对原告造成任何损失。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记（即一期1、2号楼的大证）并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。然而，被告于2017年5月20日向江口县不动产登记中心递交办理不动产登记的申请及相关材料后，因陆续遇到坐标系变更、住建部门与国土部门的职能调整、不动产登记中心的工作人员驻村等不可抗力因素，导致被告于2019年2月28日才取得一期1、2号楼的初始登记。因此，被告依法应当免责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的1号证二原告身份证，2号证《商品房买卖合同》，4号证税收完税证明；被告提交的1号证被告营业执照、法定代表人身份证明及身份证，3号证《省国土资源厅关于进一步加快推进全省不动产统一登记工作的通知》、《省人民政府办公厅关于深入推进全省不动产统一登记工作的通知》，6号证《宗地测绘成果报告》、《不动产权籍调查表》、《不动产权证书》（宗地）、《不动产权证书》（1号楼），8号证原告签署的《确认书》、原告提交的《授权委托书》和《房屋移交证明》、《不动产权证书》（原告房屋），9号证《关于按揭贷款暂扣保证金的说明》本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据认定如下：原告提交的3号证《收据》及《结算明细》，原告拟证明被告代收了原告相关费用16892元（水表、电表、天然气、登记费、契税等费用），与本案审理的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金争议无关联性，本院依法不予确认。被告提交的2号证《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》，4号证不动产登记申请材料，5号证《国土资源部国家测绘地理信息局关于加快使用2000国家大地坐标系的通知》、《全面启用2000国家大地坐标系的公告》，7号证《江口县不动产登记事务中心关于“锦**府”办理不动产权登记有关情况的说明》内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。被告申请证人邱某证言，拟证实被告工作人员2019年2月27日电话通知原告袁峰领取办理不动产登记通知书及签收不动产转移相关文书，原告袁峰于2019年3月3日到被告售楼部领取不动产登记通知书，2019年4月18日签收不动产转移相关文书并提交办理不动产权证的资料。与被告提交的8号证原告签署的《确认书》、原告提交的《授权委托书》和《房屋移交证明》能够相互印证，本院依法予以确认。 根据当事人的有效陈述和经审查确认的证据，本院审理查明事实如下：原告汤雨婵、袁峰与被告贵州宝信实业有限公司于2016年2月3日签订《商品房买卖合同》。合同约定二原告购买被告开发的宝信锦**府一期第1号楼16层16-2号商品房，单价为套内面积每平方米3,377.41元、套内面积为91.8平方米，购房款共计310,046元，付款方式为首付150,046元，余款160,000元以银行按揭方式支付；房屋交付时间为2016年8月31日前。该合同第二十二条第三款转移登记约定“（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告足额交付购房款，被告向原告交付了房屋。 2017年5月20日，被告向江口县不动产登记事务中心提交不动产登记申请书及相关资料（营业执照、委托书、江口县人民政府关于江口县宝信·锦**府建设项目修建性详细规划方案的批复（江府函［2013］55号文件）、江口县基本建设投资项目备案通知（江发改备案［2013］20号文件）、建设用地土地使用权证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权出让合同、不动产权籍调查表申请商品房所有权初次登记的材料）。被告于2018年9月3日重新取得宗地测绘结果报告、于2018年12月28日重新取得不动产权籍调查表，于2019年1月7日在江口县国土资源局办理涉案楼盘宗地不动产权证书，于2019年2月28日取得一期1、2号楼不动产初始登记。后被告开始陆续通知购房户办理不动产登记，原告袁峰于2019年3月3日到被告售楼部领取不动产登记通知书，2019年4月18日签收不动产转移相关文书并提交办理不动产权证的资料，被告于2019年5月24日为原告取得涉案房屋的不动产权证书。 另查明，江口县不动产登记事务中心于2019年10月12日出具关于锦**府办理不动产权登记有关情况的说明，载明2017年5月20日被告向其申请项目落宗及相关不动产权登记，由于各种原因，该公司于2019年1月7日才完成土地换证，并于2019年2月27日起至2019年9月12日逐步完成项目一期各栋楼的首次登记，具体原因为：一、宗教界线调整。在权籍调查过程中，中心发现锦**府项目因建设需要，总共分为3期，土地于2014年分割为3宗，分别办理了江变国用（2014）第766号、江变国用（2014）第767号、江变国用（2014）第768号土地使用权证，由于登记平台和系统的更新，权籍落宗过程中发现地上建筑物存在跨宗问题，即同一栋建筑物同时占用了一期、二期土地，与现行登记规范不符，如需完善落宗程序，须重新开展宗地测绘并完善宗地合并事宜；二、坐标系的变化，根据原国土资源部、国家测绘地理信息局国土资发［2017］30号新闻文件精神，国土资源部门全系统须于2018年7月1日起全面起用2000国家大地坐标系，坐标系的变化对锦**府项目落宗造成一定影响；三、工作人员驻村，按照要求，江口县须于2018年完成脱贫攻坚出列工作，自2017年下半年起，不动产登记中心多数职工身为帮扶责任人，须下乡开展扶贫工作，自2018年3月起，须脱产驻村，扶贫工作的开展对不动产登记工作造成了影响。 再查明，国土资源部、国家测绘地理信息局于2017年3月10日发布关于加快使用2000国家坐标系的通知（国地资发［2017］30号），要求按照国家关于推广使用2000国家大地坐标系的有关要求，国土资源部确定，2018年6月底前完成全系统各类国土资源空间数据向2000国家大地坐标系转换，2018年7月1日起全面使用2000国家大地坐标系，并将有关事项作通知。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 原、被告合同约定被告应于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，事实上被告于2019年1月7日才在江口县国土资源局办理涉案商品房所在楼房的不动产权证书，确属违约。但被告于2017年5月20日已向江口县不动产登记事务中心提交不动产登记申请书及相关资料，由于宗地界线调整、坐标系的变化、不动产登记部门工作人员驻村三方面的客观原因，被告在2018年9月3日才重新取得宗地测绘结果报告，于2018年12月28日重新取得不动产权籍调查表，于2019年1月7日在江口县国土资源局取得涉案楼房宗地不动产权证书，于2019年2月28日取得涉案房屋的不动产初始登记，根据《中华人民共和国民法总则》一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的原因系政府行为造成的“不可抗力”因素所致，其并无过错，在“不可抗力”因素消灭后，被告积极主动联系购房户办理不动产权证书的相关事宜，并于2019年5月24日为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告主张对逾期交付办理商品房转移登记有关文书予以免责的辩称意见成立，本院依法予以采纳。对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告汤雨婵、袁峰的诉讼请求。 案件受理费265元，减半收取132.5元，由原告汤雨婵、袁峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员 杨 昆 二〇一九年十二月三日 书记员 朱昶燃