黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）黑01行终668号 上诉人（一审被告）哈尔滨市双城区房产住宅局，住所地哈尔滨市双城区迎宾路56号。 法定代表人张凯，局长。 委托代理人李荣昌，哈尔滨市双城区房产住宅局副局长。 上诉人（一审第三人）王雪晶，女，1974年12月23日出生，汉族，黑龙江省煤炭产品质量监督检查站第三部干部，住鹤岗市工农区。 委托代理人刘磊峰，黑龙江海天庆城律师事务所律师。 委托代理人朱淑华，黑龙江海天庆城律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）董洪刚，男，1950年1月20日出生，汉族，退休，住哈尔滨市香坊区。 委托代理人李景荣，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）董轶欣，男，1978年7月6日出生，汉族，职员，住哈尔滨市香坊区。 委托代理人李景荣，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）高春玖，男，1963年6月15日出生，汉族，退休，住哈尔滨市南岗区。 委托代理人徐凤云（高春玖妻子），女，1960年1月15日出生，汉族，退休，住哈尔滨市南岗区。 被上诉人（一审原告）徐作平，男，1958年10月16日出生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。 委托代理人李景荣，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）刘慧燕，女，1957年8月30日出生，汉族，退休，住哈尔滨市南岗区。 委托代理人李景荣，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）白桦，女，1952年6月19日出生，汉族，退休工人，住哈尔滨市南岗区。 委托代理人李景荣，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）陈玉伟，男，1976年8月10日出生，汉族，无业，住哈尔滨市双城区。 委托代理人李景荣，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）董凯，男，1974年1月3日出生，汉族，无业，住辽宁省朝阳县。 委托代理人李景荣，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 一审第三人双城市龙升购物中心有限公司，住所地哈尔滨市双城区奋斗街2委。 法定代表人张贵升，董事长。 一审第三人黑龙江省新龙基建筑安装有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区台北路68号。 法定代表人王立权，董事长。 上诉人哈尔滨市双城区房产住宅局（原双城市房产住宅局，以下简称房产局）、王雪晶因他项权登记一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2016）黑0113行初41号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定，2007年5月24日双城市龙升购物中心有限公司（以下简称龙升公司）与王雪晶签订借款合同，并以涉案房屋作为抵押，于2007年5月25日向房产局申请办理抵押登记。房产局于当日为王雪晶颁发双房他字第10997号他项权证。 另查明，本案原告徐凤林于2018年11月2日死亡，其长子董轶欣于2019年6月20日向黑龙江省哈尔滨国信公证处申请公证，公正机关确认董洪刚、董轶欣为其法定继承人，故其二人以徐凤林继承人的身份向本院申请参加本案诉讼，符合法律规定。 一审法院认为，房产局是依法授权的负责本行政区的房屋登记管理部门，依法对城市房屋他项权利进行登记、制作并核发《房屋他项权证》，具有法定职权。 董洪刚、董轶欣、高春玖、徐作平、刘慧燕、白桦、陈玉伟、董凯（以下简称董洪刚等八人）提供与龙升公司签订的涉案房屋购房合同以及购房款票据能够证明与本案诉争的行政行为有法律意义上的利害关系，故具有本案诉讼主体资格。王雪晶主张不具有本案诉讼主体资格不予支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”依据上述规定房屋抵押权应当凭房屋所有权证书办理。本案中房产局主张在建房屋预登记证书与房屋所有权证书效力等同且依据在建房屋预登记证书为王雪晶办理并颁发双房他字第10997号他项权证于法无据，属违反法定程序，不予支持。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十九条第二款、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（三）项的规定，判决撤销房产局于2007年5月25日向王雪晶颁发双房他字第10997号他项权证。 上诉人房产局上诉称，一审法院认定事实不清。庭审中，龙升公司法定代表人张贵升当庭承认其隐瞒真实情况向房产局提交申请登记的是虚假材料。房屋登记也要求申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料，骗取登记。一审法院适用法律错误。不应以违反法定程序为由予以撤销，因当时工程尚未完工，属在建工程，无法办理房屋产权证书，只能按照当时正在施行的《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第二十六条的相关规定，为其预先初始登记核发房屋在建工程预登记证。取得预登记证后，也就意味着申请人真正变成了房屋的权利人，继而在此基础上，权利人是完全有权利对其依法取得的房屋设定抵押权等他项权利。登记机关也是依据该地方性法规规定的程序为申请人办理房屋在建工程抵押登记，并未违反法定程序。虽然该地方性法规的效力层级低于《中华人民共和国城市房地产管理法》，但其与该法并不发生冲突。该条例是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本行政区域内的实际情况制定的。一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定，片面的强调只有取得房屋所有权证书，才能办理抵押登记，否则就是违反法定程序办理。而为在建工程核发预登记证也是起到了申请人依法取得物权的效力，只不过因是在建工程而无法核发房屋所有权证书而已。综上，一审法院以登记机关违反法定程序为由撤销房屋他项权证，属适用法律错误，应依法予以撤销原判。 上诉人王雪晶上诉称，一、一审判决偏向董洪刚等八人，对董洪刚等八人提供的主体资格的证据予以采纳，而对于房产局提交的关于董洪刚等八人主体资格不适格的证据，仅以“具体行政行为是否合法”为本案审理焦点为由不予认定，损害了王雪晶的诉讼权利，使董洪刚等八人得以凭借虚构的事实进行虚假诉讼。王雪晶提供的证据足以证明，董洪刚等八人所称龙升公司将涉案房屋抵押给王雪晶之前就出售给董洪刚等八人的情况不属实，董洪刚等八人无权以涉案房屋购买人的身份提起诉讼。董洪刚等八人证明其具备主体资格的核心证据是其自行编造的。董洪刚等八人并未支付房屋价款，在龙升公司和王雪晶办理涉案房屋抵押登记前，直到鹤岗市中级人民法院执行局对涉案房屋采取执行措施期间，董洪刚等八人均未以购买人身份实际使用涉案房屋。且一审判决撤销的2007年5月25日颁发的双房他字第10997号他项权证是己经作废、失效的权证。一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条的规定错误，该法律对本案涉及的2007年和2008年两次办理抵押登记和颁发他项权证的行为都不适用。本案中王雪晶的抵押权基于下述事实而建立，龙升公司对涉案房屋的所有权依法确立，属于《物权法》第三十条规定的不需登记、因合法建造而设立物权的情形，相关房屋在抵押给王雪晶时己经建成，因此龙升公司的房屋所有权依法确定，并在房产局办理了房屋初始登记、记载于私有房屋登记台账；王雪晶对龙升公司的债权是毋庸置疑的，而这笔债权正是以龙升公司提供抵押为前提形成的，龙升公司用来抵押的是其享有所有权的房屋，并且就相关抵押事宜在房产局进行了登记，这一系列行为，均符合物权法和担保法关于抵押权的规定，合法有效。《物权法》第一百零六条第三款规定，包括抵押权在内的物权都适用善意第三人制度，假设房产局向王雪晶颁证的行为真的存在违法的情况，依法也不能否定王雪晶的抵押权的效力、不应撤销他项权证。最高人民法院在《关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》第二条规定，第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定，房屋登记行为违法，“但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。上述司法解释重申了物权法定的原则，不能因行政行为违法而剥夺当事人合法取得的物权。综上，根据上述法律和司法解释的规定，结合本案事实，即使相关行政行为违法，也不应被撤销王雪晶的他项权证。王雪晶认为，一审判决违反了物权法和相关司法解释的规定，适用证据倾向董洪刚等八人，认定事实错误，房产局颁发他项权利证行为合法有效，王雪晶取得的涉案房屋他项权证系善意取得，其房屋抵押权依法应予保护。故请求撤销一审判决，依法驳回董洪刚等八人的诉讼请求。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。本案中，房产局认为在建房屋预登记证书与房屋所有权证书效力等同，且依据在建房屋预登记证书为王雪晶办理并颁发他项权证于法无据，属违反法定程序，一审法院不予支持适当。一审判决撤销房产局于2007年5月25日向王雪晶颁发双房他字第10997号他项权证正确，本院予以维持。房产局、王雪晶的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人哈尔滨市双城区房产住宅局、王雪晶各负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  范晓军 审判员  王福民 审判员  刘 颖 二〇一九年十二月二十三日 法官助理陈晓玲 书记员徐畅