四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14714号 上诉人（原审被告）：范莉，女，1970年11月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：尧福安，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈显见，男，1987年2月20日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：李朝春，四川英济律师事务所律师。 上诉人范莉因与被上诉人陈显见房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范莉上诉请求：1、依法撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初966号民事判决；2、依法改判驳回陈显见的全部诉讼请求。事实和理由：1、范莉在合理的期限内行使了《预约合同》的解除权，并于2018年10月24日书面向陈显见送达了《解除合同通知书》，其一直在行使合同解除权，一审法院错误认为“范莉没有在合理期限内行使合同解除权，系以实际行为与陈显见继续履行合同，从行为上放弃了合同解除权”；2、陈显见多达10次违约，造成范莉信用严重受损，导致范莉置换房屋居住投资的卖房目的不能实现，陈显见系根本严重违约，一审法院错误认定陈显见违约行为轻微，不属于根本违约，不影响合同继续履行；3、范莉依据双方签订的《预约合同》，行使合同解除权，符合合同约定，一审法院判决继续履行合同，违反当事人意思自治的基本原则；4、一审法院错误认为陈显见要求继续履行合同是对《解除合同通知书》的积极对抗，陈显见没有正确行使法律规定的诉讼权利，未在三个月内提起确认范莉《解除合同通知书》无效的诉讼，应当认为其没有行使异议权，其诉求应当予以驳回；5、范莉在取得房屋权属证书前出卖该房屋，《预约合同》的效力待定，现双方发生争议，范莉仍未取得房屋权属证书，《预约合同》应认定无效；6、一审法院认定范莉有过错而判决其承担诉讼费、保全费用不能成立，一审法院认定陈显见违约，上述费用应当由陈显见承担。 陈显见辩称，1、现在没有证据证明由于陈显见的逾期还款导致范莉银行信誉严重受损，且范莉也没有解除权；2、即使范莉有解除权，由于在实际履行过程中，范莉用其行为表明放弃解除权而要求陈显见继续履行合同，因此范莉的解除权即使有，也消灭了。 陈显见向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认范莉《解除合同通知书》无效；2、范莉承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：《商品房买卖合同摘要》载明：成都铁路地区旧城改造中心将青羊区房屋出售给范莉，房屋按揭信息为公积金贷款。 2012年6月12日，范莉（借款人）与中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（贷款人）就案涉房屋签订《个人住房公积金借款合同》，主要载明：贷款金额为116000元，借款期限为144个月（自2012年7月13日至2024年7月13日），还款方式为等额本息还款法，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日。 2012年7月20日，范莉作为甲方和乙方陈显见签订《预约合同》，约定：“一、房地产基本情况1、甲方于二〇一一年十二月九日与成都铁路地区旧城改造中心（以下简称房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，购买取得了位于成都市青羊区房屋（《商品房买卖合同》合同签约备案号：1XX0，具体地址、面积以房屋产权部门登记为准）。2、乙方知悉甲方拟转让的房屋权属状态为协议房并实地查看了上述房产。……二、甲方承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权证按本合同约定过户给乙方。届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同。三、甲乙双方在正式合同内容中对此合同约定的房屋转让价款、方式及过户时间、过户登记手续及费用承担等内容不得作任何变更。1、该房屋转让价款为442155元，第一次付款：乙方已向甲方支付购房款计223655元，甲方表示已收到上述购房款；第二次付款：乙方在本合同签订后当日内以现金或转账方式向甲方支付房款102500元；第三次付款：由乙方出资为甲方偿还银行按揭贷款116000元，该贷款是由甲方名义按揭乙方支付月供形式交易，未结清之前，乙方须按时还款，包括在取得产权证后一次性结清尾款，该款作为购房款的尾款。乙方支付给甲方的所有房款依据均已甲方出具的收条为准……六、违约责任……如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；合同被甲方解除，甲方有权向乙方要求按总房款20%的违约金……1、如乙方未能按照合同约定支付各次房款，任意一次逾期达十日以上的，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同……3、乙方未能按时向银行缴纳甲方的按揭尾款，导致甲方在银行信誉造成影响，甲方有权解除合同……”。该合同经四川省成都市蜀都公证处出具（2012）川成蜀证内民字第23704号公证书公证。 2011年8月20日，陈显见支付第一笔首付款70000元；2011年8月22日，陈显见支付首付款101655元；2012年4月11日，陈显见支付52000元；2012年7月31日，陈显见支付尾款104000元。 2018年8月28日的范莉“个人信用报告”载明，案涉公积金贷款在2016年8月至2018年7月还款记录中存在7次逾期，最近一次逾期为2018年1月。 范莉分别于2017年1月13日、2017年8月14日、2017年9月14日、2018年1月17日、2018年3月11日等通过短信和微信催促陈显见向公积金贷款账户转账偿还按揭款，陈显见回复“昨天转了、收到、马上”等，并向该账户转款。 2018年9月11日至10月15日期间，陈显见与范莉就案涉房屋办理产权证办理事宜通过微信多次联系沟通。 2018年10月24日，范莉向陈显见发出《解除合同通知书》，载明：“你与我于2012年7月20日签订的关于成都市青羊区房屋转让的《预约合同》，合同签订后，你多次未按合同约定履行付款义务，多次未按《预约合同》约定偿还该房按揭款项，你的违约行为已经对我方个人信用造成严重伤害，影响我个人贷款，造成重大经济损失。根据合同法及我们双方签订《预约合同》第六条违约责任相关规定……特通知你我方解除与你签订的房屋买卖《预约合同》，请收到通知后十日内来我方协商解除合同后的善后事宜”。 另查明，陈显见自2015年开始入住使用案涉房屋。陈显见于2018年11月9日诉至一审法院。 上述事实有各方当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《个人住房公积金借款合同》、（2012）川成蜀证内民字第23704号公证书、（2019）川成蜀证内民字第7687号公证书、《预约合同》、收条、个人信用报告、银行流水、支付宝转账电子回单、《解除合同通知书》、短信记录、微信聊天记录等证据及庭审笔录在案佐证。 一审法院认为，范莉与陈显见签订的《预约合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按协议约定履行义务，享有权利。《预约合同》约定，如陈显见未能按时向银行按揭尾款，导致范莉在银行信誉造成影响，范莉有权解除合同，因预约合同中并未约定解除权行使期限，范莉应当在陈显见发生逾期情形后的合理期限内行使该权利，但根据微信聊天记录，范莉最后一次催告陈显见还款时间为2018年3月11日，此后陈显见继续偿还贷款，范莉直至2018年10月24日才发出解除合同的通知，范莉并未在合理期间内行使解除权，系以实际行为与陈显见继续履行合同，从行为上放弃了合同解除权，且陈显见在经范莉催收后均及时还款，其合同履行过程中虽然出现了合同解除的约定事由，但其违约行为显著轻微，不属于根本违约，不影响合同的继续履行，且陈显见自2015年就已入住案涉房屋至今。范莉辩称，其于2018年10月25日向陈显见送达《解除预约合同通知书》，陈显见收到该通知书后，并未在法律规定三个月内向法院提出确认《解除合同通知书》无效的诉讼，该通知书已经产生效力。陈显见于2018年11月9日向一审法院提交了诉状，虽然其最初的诉讼请求是要求范莉继续履行合同，而非确认《解除合同通知书》无效，但是该诉请本身也是对《解除合同通知书》效力的积极对抗，属于在法律规定的期限内提出了异议。故陈显见要求确认范莉发出的《解除合同通知书》无效的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。综上，陈显见的诉讼请求，一审法院给予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：范莉发出的《解除合同通知书》无效。案件受理费100元，减半收取50元，诉讼保全费5000元，合计5050元，由范莉负担。 二审中，当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，范莉围绕上诉请求依法提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。范莉于二审中向本院提交证据：1、征信报告。拟证明因陈显见迟延还贷导致范莉银行征信受损；2、银行交易记录。拟证明陈显见于2019年4月13日出现迟延还款情况。陈显见对前述两份证据真实性均予以认可，但认为征信报告内容无法得出范莉银行信誉受损事实，陈显见确实在2019年4月13日出现迟延付款，但经范莉催促后，已经于当天及时还款。本院对前述证据予以确认，依法予以采信。 本院认为，本案二审争议焦点为：范莉于2018年10月25日向陈显见送达《解除预约合同通知书》，是否能够产生合同解除的法律效力。 本案二审中，范莉向本院明确其主张解除的合同依据为合同第六条第一款、第三款。其中合同第六条第一款约定内容为：“如乙方未能按照合同约定支付各次房款，任意一次逾期达十日以上的，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同……”，第六条第三款约定内容为“乙方未能按时向银行缴纳甲方的按揭尾款，导致甲方在银行信誉造成影响，甲方有权解除合同……”。结合本案查明事实，陈显见从2016年8月至2018年7月期间，存在7次逾期未按时向银行归还按揭尾款情形，其行为后果显然足以对范莉的银行征信造成重大影响，而非一审判决所认定的违约行为显著轻微结论。据此，范莉于2018年10月25日向陈显见送达《解除预约合同通知书》，其行为符合双方《预约合同》约定及《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、九十六条第一款之规定，本院依法予以支持。 综上所述，范莉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十三条、九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初966号民事判决； 二、驳回陈显见全部诉讼请求。 一审案件受理费50元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费100元，由陈显见负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十二月六日 书记员  马 莉