四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初944号 原告：刘星，男，1988年10月3日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：周文才，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟芳萍，四川思良律师事务所律师。 被告：成都世龙实业有限公司，住所地成都市高新区天府大道中段279号成达大厦11、12楼。 法定代表人：肖苗苗，董事长。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠敏，四川喜年律师事务所律师。 原告刘星与被告成都世龙实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘星的原委托诉讼代理人吴佩炫（四川思良律师事务所律师），被告成都世龙实业有限公司的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加了诉讼。庭审后，原告刘星将委托诉讼代理人吴佩炫变更为牟芳萍。本案现已审理终结。 原告刘星向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金34290.78元；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金11776.67元，违约期内物业费1031.57元。事实与理由：2016年1月17日，原告刘星与被告成都世龙实业有限公司签订《商品房买卖合同附件及补充协议》约定：1.原告刘星购买被告开发的预售许可证为11050号下第2幢2单元21楼06号房屋一套，价款为547752元；2.被告在2016年10月1日前向原告交付商品房，商品房交付时已取得建设工程竣工验收合格证明；3.逾期交房超过60日的，自约定交付时间届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；4.因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，被告按照5%的年息计算给付利息至实际取得商品房的房屋所有权证书。 合同签订后，原告按照约定支付了购房款，被告于2016年10月21日向原告交付了案涉商品房。被告在交付房屋时并未向原告出示房屋竣工验收报告。交付的房屋不符合约定条件，属于违法交付。根据法律法规及合同约定，商品房应该在取得竣工验收报告后才能交付。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。被告在2016年8月12的验收违反了规划法的强制性规定，是违法验收，该验收是无效的。被告于2017年3月17日才取得成都市规划管理局颁发的《建设工程规划合格证》。案涉房屋实际竣工验收日期为2017年5月4日，即被告就案涉房屋所属工程向成都高新区规划国土建设局进行竣工验收备案的时间。被告应当承担2016年10月1日至2017年5月4日期间的逾期交房违约责任。由于在上述违约时间内，案涉房屋不具备交付条件，相应时间段内原告已缴纳的物业费应由被告承担。另外，根据双方合同的约定，被告应该在2017年10月1日向原告交付房屋的所有权证书，但截至起诉之日，被告并未向原告交付房屋的所有权证书，被告应按照年息5%赔偿2017年10月1日至原告实际取得房屋所有权证书期间的逾期交房违约金。 被告成都世龙实业有限公司辩称：（一）被告并未违反合同约定逾期为原告办理房屋所有权证书，不应承担违约责任。1.在原被告双方约定的办理房屋所有权证书的期限届满前，成都市便实行不动产统一登记，因政策原因，已无法办理房屋所有权证书，被告并无逾期行为。2.原告未按合同约定向被告提供办理案涉房屋所有权证书所需的相关资料，被告不应承担违约责任。（二）被告并未逾期交房，不应当承担逾期交房的违约责任。被告已于2016年10月21日向原告交付了案涉房屋，且被告所交付的房屋于2016年8月12日经验收合格，符合合同约定及法定的交付条件。（三）即使被告需承担逾期交房和逾期办证的违约责任，原告主张的违约责任标准亦过高，应予以调低。1.原告在2016年10月21日已取得对案涉房屋的占有、使用、收益等权益，原告并未遭受任何损失。2.即使被告需承担逾期交房的违约责任，违约金也仅应计算至2016年10月21日即房屋实际交付之日。 本院经审理查明：2016年1月17日，原告刘星与被告成都世龙实业有限公司签订《四川省商品房买卖合同》(预售)及《商品房买卖合同附件及补充协议》。《四川省商品房买卖合同》(预售)约定：1.原告购买被告开发的预售许可证为10660号下第2幢2单元21层2106号房屋一套，房屋总价为547752元(第四条、第八条)。原告采取一次性付款方式付款（第九条）。2.被告应在2016年10月1日前向原告交付商品房，商品房交付给原告时应取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书(第十五条、第十八条)。商品房达到约定的交付条件后，被告在交付日期届满前15日，书面通知原告查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。商品房交付时，被告需向原告出示满足商品房买卖合同第十五条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第十五条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。3.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。因被告的原因未达到使用标准的，合同继续履行，被告在60日内整改完毕，若逾期未完成,被告自第61日起至实际整改完毕按原告已付房款的万分之一每日向原告支付违约金(第十六条、十七条)。4.逾期交房超过60日的，自约定交付时间届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已支付房价款万分之一的违约金(第十九条)。5.自该商品房按合同约定交付使用之日起365日内，原被告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。原告委托被告申办该商品房所有权转移登记的，原告自该商品房初始登记之日起，将依法由原告缴交的税费、专项维修资金等委托被告代收代缴，被告向原告出具相应的收款凭证（第二十七条）。因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，被告按照5%年息计算给付利息至实际取得商品房的房屋所有权证书。因原告怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由原告承担(第二十八条)。6.前期物业服务时间从2016年10月1日起，物业服务期间，物业服务计费方式为2.6元/月·平方米（第二十九条）。 《商品房买卖合同附件及补充协议》约定：1.在商品房达到交付使用条件后，被告在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，并按原告在合同中预留的地址以信函方式通知原告有关交房的具体信息。如原告在合同约定的该房屋交付的最后期限仍未接到被告通知的，原告应当在合同或其他文件约定的最后期限日主动到项目现场（交付地点）办理房屋交接手续。除房屋交付时存在质量缺陷的，被告应按照合同约定的交付条件及时进行整改维修，但除下列情形外，不影响交付：（1）房屋主体结构存在安全隐患；（2）其它严重质量缺陷致使房屋不能正常居住、使用（第七条）。2.原告委托被告代办房屋转移登记的，原告应在办理房屋交付手续时向被告提供书面委托手续及申请办理房屋所有权的全部申请资料。原告采取贷款或分期付款方式支付房款的，必须委托被告办理房屋权属转移登记（第十条）。 上述合同签订后，原告按照约定支付了购房款。 2016年8月12日，由建设单位成都世龙实业有限公司、施工单位中国华西企业股份有限公司、勘察单位中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、监理单位四川三信建设咨询有限公司五家一起对世龙公馆1-4号楼及地下室工程进行了竣工验收，并形成了《竣工验收报告》。 2016年8月24日，被告取得面积实测报告。被告向原告在内的各业主发出的交房通知书载明通知交付时间为2016年10月1日至2016年10月7日。被告于2016年9月21日在华西都市报公告的交房日期也是2016年10月1日至2016年10月7日。2016年10月21日，被告向原告交付了案涉商品房，并向原告交付了业主手册、住宅质量保证书等材料。2017年3月17日，成都市规划管理局向建设单位成都世龙实业有限公司颁发了《建设工程规划合格证》。2017年5月4日，成都世龙实业有限公司就案涉房屋所属工程向成都高新区规划国土建设局进行竣工验收备案，备案表上载明的竣工验收日期为2016年8月12日。竣工验收备案时间为2017年5月16日。2018年3月5日，被告取得案涉房屋大产权证。2018年12月26日，原告取得案涉房屋的不动产权证书。 2019年8月18日，成都上实锦绣物业服务有限公司世龙公馆物业服务中心出具《情况说明》，载明案涉房屋每月物业服务费147.63元，刘星已交纳2016年10月7日至2019年6月30日期间的物业费。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 以上事实有原告陈述及其举证的《商品房买卖合同》及其补充协议、购房款发票、契税发票、不动产权证书、交房通知书、房屋交接验收单、华西都市报交付公告、交房程序表、竣工验收报告、竣工验收备案表、建设工程规划合格证复印件、房屋面积测绘报告、住宅工程质量分户验收结果表、情况说明、物业费发票、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告刘星与被告成都世龙实业有限公司签订《四川省商品房买卖合同》(预售)及《商品房买卖合同附件及补充协议》系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.被告是否应当承担逾期交房的违约责任及违约责任的具体数额；2.被告是否应当对逾期办理房屋所有权证承担违约责任；3.被告是否应当承担逾期交房期间的物业费。针对上述争议焦点，本院逐条评述如下： 一、关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任及违约责任的具体数额问题 原被告双方在合同中约定，被告在2016年10月1日前向原告交付商品房，商品房交付给原告时已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故竣工验收合格系法定的交房条件。涉案房屋2016年8月12日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位竣工验收合格。2016年8月24日，被告取得房屋面积实测报告书。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，被告应当先取得规划验收合格证后再组织竣工验收。被告在2017年3月17日取得《建设工程规划合格证》。被告在未取得《建设工程规划合格证》的情况下，擅自组织竣工验收，有违《中华人民共和国城乡规划法》的规定。如果支持被告的违法行为产生阻却违约责任的法律后果，将变相鼓励被告继续实施违法行为。根据竣工验收备案表，五方主体于2017年5月4日确认工程竣工验收，故本院认为，被告完成竣工验收满足交房条件的时间应为2017年5月4日，被告存在逾期交房的情形，应按合同约定承担支付违约金的违约责任。被告提出原告请求的违约金约定过高，请求调低。本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性的性质，合同约定按原告已付购房款日万分之一的标准计算违约金，该违约金标准以年利率计仅有3.65%，违约金的约定并不过高。故本院对被告提出调低违约金的意见，不予采纳。 综上，对原告主张被告应支付2016年10月2日起至2017年5月4日期间的逾期交房违约金11776.67元的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告是否应当对逾期办理房屋所有权证承担违约责任的问题 本院认为，根据合同约定，被告应于交房后365日内为原告办理房屋所有权证，案涉房屋交付时间为2016年10月21日。成都市相关部门自2016年11月17日17：00起已停止受理两证的办理业务，并自2016年11月23日起开始受理不动产权证的办理业务。实施不动产权证统一登记政策后，被告客观上已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书。合同关于办理房屋产权证书的约定因国家政策原因无法继续适用，此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。《商品房买卖合同》及其补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定。故本院对原告诉请被告承担逾期办证的违约责任的诉讼请求，不予支持。 三、关于被告是否应当承担原告物业费损失问题 本院认为，原告已实际占有使用案涉商品房，即应根据原告与物业服务公司签订的物业合同承担相应的物业费用。故本院对原告诉请被告承担物业费损失的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告成都世龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘星支付逾期交房的违约金11776.67元； 二、驳回原告刘星的其它诉讼请求。 如果被告成都世龙实业有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费978元，由原告刘星负担733元，被告成都世龙实业有限公司负担245元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱方丽 人民陪审员  李月华 人民陪审员  廖云潇 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  王艺洁 书 记 员  覃 月