达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初3802号 原告（反诉被告）：达州房地集团有限公司，住所地达州市通川区会仙桥55号（原建设大厦五楼）。 法定代表人：黎明，董事长。 委托诉讼代理人：陈光健，四川奥飞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川恒瑞丰国际贸易有限公司，住所地达州市达川区河市镇阁溪村二社。 法定代表人：滑绍振，总经理。 委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。 第三人：达州创丰汇人力资源有限公司，住所地达州市通川区凉水井88号。 法定代表人：廖均，总经理。 第三人：达州市通川区尚书坊教育培训学校，住所地达州市通川区徐公祠巷150号4楼。 法定代表人：王禅。 委托诉讼代理人：李花，女，1991年1月10日出生，汉族，该学校工作人员。 第三人：达州新软科技有限公司，住所地达州市通川区凉水井88号附1号。 法定代表人：邓洪松。 第三人：四川文理博大电子商务有限公司，住所地达州市通川区塔石路519号。 法定代表人：苟延杰，总经理。 第三人：四川新稻田网络科技有限公司，住所地达州市通川区中心广场滨江.名都城B幢7楼9号。 法定代表人：王超，总经理。 第三人：达州亿城购网络科技有限公司，住所地达州市通川区朝阳西路488号。 法定代表人：魏小娟，总经理。 第三人：达州市餐饮烹饪行业协会，住所地达州市滨江名苑。 法定代表人：李建，主任。 第三人：达州宏福建筑劳务分包有限公司，住所地达州市通川区城市中心广场负1层S69号。 法定代表人：王国金，总经理。 第三人：银联商务股份有限公司四川分公司，住所地成都市锦江区红照壁街27号百川大厦A座12、13、14、15、17楼。 负责人：***，总经理。 第三人：四川天天想农业发展有限公司，住所地达州市通川区柴市街徐公祠150号7楼。 法定代表人：练容均，总经理。 原告（反诉被告）达州房地集团有限公司、被告（反诉原告）四川恒瑞丰国际贸易有限公司、第三人达州创丰汇人力资源有限公司、达州市通川区尚书坊教育培训学校、达州新软科技有限公司、四川文理博大电子商务有限公司、四川新稻田网络科技有限公司、达州亿城购网络科技有限公司、达州市餐饮烹饪行业协会、达州宏福建筑劳务分包有限公司、银联商务股份有限公司四川分公司、四川天天想农业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）达州房地集团有限公司的委托诉讼代理人陈光健、被告（反诉原告）四川恒瑞丰国际贸易有限公司的委托诉讼代理人李威、第三人达州市通川区尚书坊教育培训学校的委托诉讼代理人李花到庭参加了诉讼。诉讼过程中，原告达州房地集团有限公司撤回对第三人达州新软科技有限公司、四川文理博大电子商务有限公司、达州亿城购网络科技有限公司、达州市餐饮烹饪行业协会、达州宏福建筑劳务分包有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许。第三人达州创丰汇人力资源有限公司、四川新稻田网络科技有限公司、银联商务股份有限公司四川分公司、四川天天想农业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）达州房地集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《联营合作协议》及《补充协议》，并判令被告在判决生效后七日内腾退租赁房屋和场地；2.判令被告向原告支付拖欠的租赁费用1495304元（计算至2019年10月9日）及利息（按银行同期贷款基准利率计算），并支付2019年10月9日至租赁房屋、场地腾退之前的租赁费和占用使用费；3.判令被告向原告支付违约金100万元；4.判令上列所有第三人在判决生效后七日内腾退租赁房屋和场地，并按原、被告签订的前述租赁协议约定的租赁费用标准支付逾期腾房占有使用费直至腾出房屋时止；5.判令被告承担原告因本案所产生的诉讼费、财产保全费、律师代理费等全部费用。事实与理由：2013年9月11日、9月16日，原、被告分别签订了《联营合作协议》、《补充协议》，约定原告将其位于通川区院内露天停车场（总面积约为4706平方米）租赁给被告使用，租赁期限为2013年9月10日至2024年3月9日，共计十年六个月（其中六个月为装修期）；约定前三年租金为133万元／年，从第四年起，租金在上年度的基础上每年递增5%，并约定了每年租金的支付时间。同时，原、被告双方还约定，任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金100万元，并赔偿由此给守约方造成的其他损失。自2013年度起，被告开始拖欠原告租金。截止2018年11月30日被告拖欠原告租金970790元，2019年4月，被告向原告支付了拖欠的租金80万元，后向原告出具书面《承诺书》，承诺下欠的170792元租金在2019年5月30日前全部付清；2018年12月1日至2019年10月10日的租金严格按照租赁协议（即《联营合作协议》）约定的时间交纳，否则，被告自愿承担违约责任，且原告有权随时单方解除租赁关系。但被告并未按照《承诺书》、《联营合作协议》的约定支付拖欠的2018年11月30日前的租金以及2018年12月1日后的租金。截止2019年10月9日，被告共拖欠原告租金1495304元未支付，原告多次催交无果。原告为维护其合法权益，遂诉讼来院。 被告（反诉原告）四川恒瑞丰国际贸易有限公司辩称，原、被告并非租赁关系，本案是因联营合同的履行发生的经济纠纷，应根据联营和合伙规则进行认定，原告若坚持退出联营，应先行清算，至今双方尚未清算，所以原告不具备起诉资格，其诉讼请求应予驳回。 第三人达州市通川区尚书坊教育培训学校陈述，我方与被告存在租赁关系，与被告签订了租赁合同，2015年开始，租赁场地为第4楼整层，第一年租金190000元，第二年租金201400元，之后年租金是213484元，按照6%在递增。2019年租金业已支付。 被告四川恒瑞丰国际贸易有限公司向本院提出反诉请求：1.请求法院确认反诉原告与反诉被告签订的《联营合作协议》合法有效；2.请求法院判决反诉被告立即与反诉原告按照《协议》内容进行清算，反诉被告返还反诉原告已支付的分红款；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2013年9月11日签订《联营合作协议》，后又签订《补充协议》，约定联营反诉被告位于柴市街徐公祠150号内总面积约4706平方米的房屋，期限为2013年9月10日至2024年3月9日，反诉原告每年向反诉被告支付固定分配利润。截止2018年10月10日，反诉原告已向反诉被告支付分配利润共计600万余元。另外，因反诉被告向反诉原告联营的办公楼没有基础消防验收手续，也给反诉原告造成了巨大的损失。为了维护自己的合法权益，故提起本次反诉。 原告（反诉被告）辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，理由是双方虽签订了《联营合作协议》，但2013年9月16日又签订了《补充协议》，2019年4月28日反诉原告出具的承诺书，以上三组证据可以证明双方是租赁合同关系而非联营合作关系。 第三人达州市通川区尚书坊教育培训学校未发表意见。 第三人达州创丰汇人力资源有限公司、四川新稻田网络科技有限公司、银联商务股份有限公司四川分公司、四川天天想农业发展有限公司未作陈述和向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于通川区徐公祠巷150号办公用房系达州房地集团有限公司单独所有【产权证号：川（2018）达州市不动产权第0013701号】。2013年9月11日，达州房地集团有限公司与四川恒瑞丰国际贸易有限公司签订了《联营合作协议》，该协议主要约定：“1.合作期限2013年9月10日至2024年3月9日，其中6个月为装修期；2.合作经营项目商务写字楼；3.合作经营形式，甲方将柴市街徐公祠150号内，原办公大楼二层至九层房屋、家属院底层文化厅、伙食团、院内露天停车场一个以现状作为合作入股资本投入。乙方根据经营项目需要，全额投入对甲方入股资产进行装饰、装修打造、办理相关手续及日常经营运作。此投入作为乙方合作入股资本。双方各持该项目50%的股份，乙方在经营项目范围内，自主经营，自负盈亏。甲方不参与具体经营活动也不承担乙方在经营过程中的任何债权和债务。甲方按保底分红收取回报；4.双方按投资比例分红，但无论经营损益状况如何甲方每年按保底分红获得回报，具体份额如下：2013年10月10日至2016年10月10日，甲方每年保底分红份额为133万元。2016年10月11日至本合同期满前合营年度，甲方以第一年度保底分红份额为基数，每年在上年度实际分红份额的基础上逐年递增5%获得分红；5.付款方式及时间，协议签订第一年（至2014年10月9日），乙方按季度付款足额转账预支分红，从第二年开始，每半年乙方向甲方足额预支分红；6.甲方不得干涉乙方在合作项目范围内合法的自主经营活动；7.协议期内，乙方不得单方解除本协议。如乙方协议履行期间因经营需要所安装的电梯，在协议履行完毕时或履行期间因甲方违约导致协议终止的，其电梯按照使用残值作价补偿乙方，因乙方单方违约导致协议终止或不可抗力原因造成解除协议时，电梯的所有权将自动作为甲方的固定资产且对乙方不予补偿；8.甲乙双方应严格履行本协议内容，任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金100万元，并赔偿由此给守约方造成的其他损失。次日，达州房地集团有限公司将上述房屋以现状移交四川恒瑞丰国际贸易有限公司，四川恒瑞丰国际贸易有限公司对房屋进行装修后，对外招商、招租，之后本案第三人达州创丰汇人力资源有限公司、达州市通川区尚书坊教育培训学校、达州新软科技有限公司、四川文理博大电子商务有限公司、四川新稻田网络科技有限公司、达州亿城购网络科技有限公司、达州市餐饮烹饪行业协会、达州宏福建筑劳务分包有限公司、银联商务股份有限公司四川分公司、四川天天想农业发展有限公司租赁了案涉场地。后达州新软科技有限公司、四川文理博大电子商务有限公司、达州亿城购网络科技有限公司、达州市餐饮烹饪行业协会、达州宏福建筑劳务分包有限公司撤离了案涉场地。 2013年9月16日，双方签订了《补充协议》，该协议主要约定：1.双方于2013年9月10日签订的《联营合作协议》名为联营合同实为租赁合同。该协议约定甲方每年向乙方收取的保底分红份额实为乙方每年向甲方所交纳的年租金，甲方不再参与乙方的经营利润分红，同时甲方也不承担乙方在经营过程中的亏损风险。2.在实际的租赁协议履行期间，乙方不得以任何形式及理由拖欠甲方租金，否则甲方有权立即解除《联营合作协议》及本补充协议并收回租赁物。 2014年10月22日，双方再次签订了《补充协议》，该协议主要约定：原合作协议中，2014年10月10日至2015年10月10日期间，乙方应每半年一次向甲方支付分红金，现协商为乙方按季度向甲方支付分红金，此期间每季度支付金额亦予以调整。2016年至2017年期间，瑞丰人力资源公司多次向达州房地集团有限公司支付“投资收益分红款”，达州房地集团有限公司出具了收据，收据中备注投资收益分红款，部分收据备注欠账。 2019年4月28日，四川恒瑞丰国际贸易有限公司向达州房地集团有限公司出具了承诺书，主要内容：“鉴于我公司于2013年10月以现状租赁了贵公司柴市街原公司办公大楼2-9层等，除达州创丰汇人力资源有限公司（变更前为达州瑞丰人力资源有限公司）代我公司交纳的租金外，截止2018年11月30日我公司尚下欠贵公司租金170792元，此刻承诺在2019年5月30日前支付给贵公司。我公司下欠的2018年12月1日至2019年10月10日的租金，我公司承诺严格按照租赁合同（即《联营合作协议》约定的时间交纳，否则，我公司自愿承担违约责任，且贵公司有权随时单方解除租赁关系）”。 另查明，截止2018年11月30日，四川恒瑞丰国际贸易有限公司欠达州房地集团有限公司租金970790元，2019年4月，四川恒瑞丰国际贸易有限公司支付达州房地集团有限公司80万元，之后，四川恒瑞丰国际贸易有限公司未向达州房地集团有限公司支付租金。 本案争议焦点一、关于达州房地集团有限公司与四川恒瑞丰国际贸易有限公司于2013年9月11日签订的《联营合作协议》性质、效力及是否应当解除的问题。本院认为，1.合同的性质应根据双方各自享有的权利和履行的义务来确定，本案双方签订的《联营合作协议》名为联营，但达州房地集团有限公司向四川恒瑞丰国际贸易有限公司提供房屋，并向其收取保底收益，实则并未参加四川恒瑞丰国际贸易有限公司对外招商、招租等该联营的经营管理，双方之间符合租赁合同关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的特征，因此应认定为租赁合同关系。2.从合同的履行情况看，双方于2013年9月16日签订的《补充协议》明确了上述协议名为联营，实为租赁，四川恒瑞丰国际贸易有限公司于2019年4月出具的承诺书，亦明确其若未按约定交纳租金，达州房地集团有限公司即可有权解除合同，双方从未谈及经营损益状况、亏损共担方式等，由此进一步明确了双方应系房屋租赁合同关系。3.最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的通知第四条第一款规定：“联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此应当确认无效。……”具体到本案中，双方当事人签订的《联营合作协议》约定在合作期限内无论经营损益状况如何达州房地集团有限公司每年均按保底分红获得回报，明显不符合联营法律关系的共负盈亏、共担风险的特征，协议同时约定了四川恒瑞丰国际贸易有限公司自担风险、自负盈亏。综上，双方签订的《联营合作协议》，虽名为联营，实为租赁合同。4.《联营合作协议》效力问题，虽名为联营，实则为租赁合同关系，但该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，故依法成立的租赁合同应受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，据此，达州房地集团有限公司主张解除《联营合作协议》及《补充协议》的请求，符合协议约定及法律规定，本院依法予以支持。 焦点二、被告四川恒瑞丰国际贸易有限公司下欠原告达州房地集团有限公司租赁费的认定问题，本院认为，截止2018年11月30日，被告下欠原告租赁费970790元，后被告已于2019年4月支付原告租赁费80万元，被告实际下欠原告170790元租赁费；从2018年12月1日起至合同解除之日的租赁费按《联营合作协议》约定的计算标准另行计算； 焦点三、关于原告主张被告应支付其下欠租赁费利息和违约金100万元的问题。本院认为，根据《联营合作协议》第三条约定原告将其柴市街徐公祠150号内，原办公大楼二层至九层房屋、家属院底层文化厅、伙食团、院内露天停车场一个以现状作为合作入股资本投入。乙方根据经营项目需要，全额投入对甲方入股资产进行装饰、装修打造、办理相关手续及日常经营运作。此投入作为乙方合作入股资本。双方各持该项目50%的股份，乙方在经营项目范围内，自主经营，自负盈亏等内容及合同履行情况看，被告将原告提供的房屋装饰、装修后再行出租他人，其收益来源主要系出租后的租金收入。但因该房因消防及市场因素等问题，原有五家承租人中途退租致大部分房屋空置，其经营收益来源必然减少。然被告未及时与原告协议或将空置房屋交还原告等采取相应补救措施，因而本院对原告主张的租赁费（包含其空置房屋部分）均予以了支持。但被告确因经营租金收益来源减少而未及时支付租赁费，并不存在恶意违约，故根据公平原则，本院对原告主张的违约金不予支持，但对其下欠租赁费余额从其结算之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 焦点四、关于反诉原告四川恒瑞丰国际贸易有限公司提出的反诉请求是否成立的问题。本院认为，1.本院前述已确认《联营合作协议》合法有效；2.本院前述已确认双方签订《联营合作协议》及《补充协议》所载明的权利和义务内容看，原、被告双方名为联营实为租赁，反诉原告支付反诉被告的是租赁费而非分红款，故反诉原告请求反诉被告与反诉原告按照《协议》内容进行清算，并返还反诉原告已支付的分红款的理由缺乏事实和法律依据，其该项请求本院不予支持。 焦点五、关于第三人实际使用案涉部分房屋的处置问题。本院认为，根据《联营合作协议》约定，甲方不得干涉乙方在合作项目范围内合法的自主经营活动，且多年来达州房地集团有限公司从未提出异议，因此四川恒瑞丰国际贸易有限公司将房屋转租第三人的行为应为有效。但四川恒瑞丰国际贸易有限公司未按约交纳租金，达州房地集团有限公司有权解除合同，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”规定，四川恒瑞丰国际贸易有限公司及第三人均负有腾退房屋的义务。合同解除后，达州房地集团要求第三人参照前述协议约定向其支付腾房费用的主张，依照最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”规定，本院予以支持。对第三人因腾退房屋造成的损失可另行向四川恒瑞丰国际贸易有限公司主张权利。第三人达州市通川区尚书坊教育培训学校、达州创丰汇人力资源有限公司、四川新稻田网络科技有限公司、银联商务股份有限公司四川分公司、四川天天想农业发展有限公司于上述合同解除后分别应从其占有的通川区徐公祠巷150号办公用房腾退。 综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）达州房地集团有限公司与被告（反诉原告）四川恒瑞丰国际贸易有限公司于2013年9月11日签订的《联营合作协议》及2013年9月16日、2014年10月22日签订的《补充协议》。 二、被告（反诉原告）四川恒瑞丰国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）达州房地集团有限公司支付所下欠2018年11月30日前的房屋租赁费170792元及利息（其息2018年12月1日起至付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告（反诉原告）四川恒瑞丰国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于达州市通川区租赁房屋及场地，并从2018年12月1日起至腾退之日止按《联营合作协议》约定标准支付原告（反诉被告）达州房地集团有限公司租赁费； 四、第三人达州市通川区尚书坊教育培训学校、达州创丰汇人力资源有限公司、达州亿城购网络科技有限公司、银联商务股份有限公司四川分公司、四川天天想农业发展有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于达州市通川区租赁房屋及场地； 五、驳回原告（反诉被告达州房地集团有限公司）的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）四川恒瑞丰国际贸易有限公司的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26762元，反诉费13381元，合计40143元，由被告（反诉原告）四川恒瑞丰国际贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  侯学全 人民陪审员  曲绍菊 人民陪审员  吴让菊 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  李红秀