四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17780号 上诉人（原审被告）：成都品元投资管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区同安街道办事处幸福路6号I层8号。 法定代表人：任玉会，总经理助理。 委托诉讼代理人：舒彦文，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林方平，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范国伟，男，1969年4月4日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审原告）：王凤蓉，女，1971年7月11日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李世隆，四川明炬律师事务所律师。 上诉人成都品元投资管理有限公司（以下简称品元公司）与被上诉人范国伟、王凤蓉商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人品元公司的委托诉讼代理人舒彦文、林方平，被上诉人范国伟、王凤蓉，被上诉人的委托诉讼代理人李世隆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 品元公司上诉请求：1.依法撤销四川省成都市龙泉驿区法院（2019）川0112民初1343号民事判决；2.本案所涉全部诉讼费用由范国伟、王凤蓉承担。事实及理由：1.品元公司并未以任何方式明确向范国伟、王凤蓉赠送12㎡面积；2.根据双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《面积补差协议》等协议，品元公司、范国伟、王凤蓉已对案涉房屋的面积做了明确的约定，并不存在任何争议；3.一审判决认定事实的依据是范国伟、王凤蓉提交的间接证据、传来证据，而并未依据品元公司提交的原始证据、直接证据；4.一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条的规定认定本案“宣传资料”属于要约，属于法律适用错误；5、一审法院在庭审过程中程序违法。 范国伟、王凤蓉辩称：1.品元公司就案涉房屋作出了赠送不计面积的说明和承诺，不计产权面积为12㎡；2.品元公司未按承诺交付12㎡，应承担违约责任；3.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，品元公司上诉请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。 范国伟、王凤蓉向一审法院起诉请求：1、判令品元公司向其赔偿损失223440元，并以223440元为基数，按年利率6%的标准计算自起诉之日至实际清偿日止资金占用利息；2、由品元公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：品元公司系林溪康城的开发商。其制作了林溪康城一楼商业平面图。该图以不同颜色标明了不计面积、计半面积部分，在该图上以手写字体的形式标明“XX8号铺，建面18㎡，外赠送改造空间12㎡，原价37989.58，总价683813，按揭优惠后一口价581241元，实得价19375，七日内签约即4月30日前付清首付款优惠1%，574403，周四之前”。 品元公司发布的1号商业楼房源价目表显示，XX8号房屋，建筑面积为18㎡，外送面积（不计面积）12㎡，单价为37989.58元。 2017年5月2日，范国伟、王凤蓉作为买受方，品元公司作为出售方，双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：kXX6）约定，品元公司将房屋出售给范国伟、王凤蓉。合同约定房屋的建筑面积为18平方米，其中套内建筑面积为14.9平方米，分摊的共有建筑面积3.1平方米，按建筑面积计算单价为31033.33元，总价款为558600元。同日双方签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第十三条第3项载明“凡对《买卖合同》及其附件、本《补充协议》和《林溪康城临时管理规约》所作的修改和添加以及任何个人所作的陈述或允诺等均必须经甲方加盖公章确认后才能生效，未经甲方盖章确认的任何资料、允诺、说明等，均不对甲方产生约束力”。 2017年5月8日，范国伟、王凤蓉支付了全部购房款558600元。2018年9月13日，范国伟、王凤蓉因案涉房屋的无赠送面积找品元公司的销售经理曹某协商未果。2018年9月19日，范国伟签订了“林溪康城”交房流程表，同意交接并已领取相关物品。后双方签署了《林溪康城〈商品房买卖合同〉面积差异补充协议》，品元公司应向范国伟、王凤蓉返还面积误差款2172元。 上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的合同、平面图、价目表、视频等证据在案佐证，足以认定。 一审法院认为：品元公司、范国伟、王凤蓉签订的合同不违反法律规定，属合法有效的合同，当事人应按合同约定全面履行义务。 关于事实的争议，范国伟、王凤蓉提供的平面图以及平面图上所作备注，1号楼商业房源的价目表以及视频资料等，可以形成证据链，足以证实品元公司作出了赠送12㎡不计产权面积的承诺。 本案双方争议的实质是品元公司所作的赠送12㎡不计产权面积的承诺，能否成为合同的组成部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，品元公司所对外公示的平面图上以不同的颜色标示了不计面积部分，且在平面图上以手写的方式明确了房屋单价、总价以及实得价等，该标示与1号楼商业房源所公示的内容完全一致，品元公司的上述说明明确具体，对范国伟、王凤蓉的购买足以产生重大影响，故一审法院认定品元公司的该说明为要约，范国伟、王凤蓉与之签订合同即为接受该要约，双方就购买案涉房屋并赠送相应的面积达成了一致意见，构成了合同的内容，品元公司未按合同约定交付赠送面积，已违反了双方的约定，应当承担违约责任。一审法院结合合同履行情况、房屋的价格等因素，酌情确定品元公司赔偿范国伟、王凤蓉100000元。对于范国伟、王凤蓉的其余请求，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：1.品元公司于一审判决生效后10日向范国伟、王凤蓉赔偿违约金100000元；2.驳回范国伟、王凤蓉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2326元，由品元公司负担。 二审期间，双方均无新证据提交。品元公司与范国伟、王凤蓉围绕上诉请求依法陈述了诉辩意见。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.品元公司是否向范国伟、王凤蓉做出了案涉房屋赠送不计面积12㎡的承诺；2.品元公司所做赠送不计面积12㎡的承诺能否认定为合同的组成部分，品元公司是否应当承担违约赔偿责任。具体评述如下。 关于品元公司是否向范国伟、王凤蓉做出了案涉房屋赠送不计面积12㎡承诺的问题。本案中，范国伟、王凤蓉提供的林溪康城一楼商业平面图能够证明该商业以不同颜色标明面积分为建筑面积、不计面积和计半面积三部分，提供的1号楼商业房源价目表能够证明其中有明显标识标明案涉房屋建筑面积为18㎡，外送面积（不计面积）12㎡。上述平面图和1号楼商业房源价目表放置于售楼部公共区域向公众宣传展示，有对该商业销售价格和面积等信息进行公示的效果。同时结合平面图上所作备注以及视频等证据资料，能够证明品元公司已将案涉房屋价格、建筑面积18㎡，外送面积（不计面积）12㎡等信息向特定买受人范国伟、王凤蓉进行了详细告知，进一步证实了品元公司事实上向范国伟、王凤蓉作出了赠送12㎡不计产权面积的承诺。 关于品元公司所做赠送不计面积12㎡的承诺是否能认定为合同的组成部分，品元公司是否应当承担违约损害赔偿责任的问题。根据品元公司所对外公示的平面图、1号楼商业房源价目表及平面图上所作备注等宣传资料，可以明确得出案涉房屋建筑面积为18㎡，建面单价37989.58元，外送面积（不计面积）12㎡，实得面积30㎡，实得单价19375元等相关销售信息，能够说明宣传资料对上述内容作了明确具体的规定和说明，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中“......出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的规定。另外，从1号楼房源价目表和一审庭审笔录可以看出，有外送面积的房屋单价最高达41198元，没有外送面积的房屋单价最高为16030元，最低为14527.97元，而案涉房屋属于有外送面积的房屋，建筑面积加上赠送的不计面积后总计为30㎡，实得单价为19375元，该房屋加上赠送面积后的实得单价是吸引范国伟、王凤蓉购买该涉案房屋的主要原因，对其作出购买决定和签订合同足以产生重大影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中“......对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”的规定。故上述宣传资料应当视为要约，虽未载入商品房买卖合同，但应视为合同组成内容的一部分。由于品元公司实际交付的案涉房屋所赠送的不计面积12㎡部分存在已被消防部门明确为不可改造的事实，范国伟、王凤蓉无法进行实际改造利用，造成其合同预期利益受损，品元公司应当承担相应的违约责任。故一审法院综合合同履行情况、房屋的价格等因素，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定酌情判定品元公司承担100000元的赔偿责任并无不当。品元公司的上诉请求、事实和理由均不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4652元，由成都品元投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石俊峰 审判员  冷雅民 审判员  李正泽 二〇一九年十二月十日 书记员  张 翔