河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初2585号原告：廊坊金远房地产开发有限公司。住所地：固安县固安镇大龙堂村。统一社会信用代码：911310226760072458。法定代表人：赵汉祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴泽锋，该公司法律事务部主任。被告：王伶宇，女，1992年4月10日出生，汉族，山西省吉县人，现住吉县。原告廊坊金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）与被告王伶宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金远公司的委托诉讼代理人吴泽锋到庭参加诉讼，被告王伶宇经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。廊坊金远房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关协议；二、依法判令被告给付原告违约金95649.60元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告将自己开发建设位于固安县商品房出售给被告。购房总金额为478248元；付款方式为首付款148248元，贷款330000元。同日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》（附件4）第二条第5项约定“如乙方采用银行按揭贷款方式支付部分购房款，在甲方承担保证责任期间，若因乙方未能按时足额归还按揭贷款银行上述款项，致使甲方被相关按揭贷款银行追索的，或因被相关按揭贷款银行要求甲方承担连带担保责任而导致甲方被相关按揭贷款银行划款或扣款的，在甲方向相关贷款银行承担相应担保责任后7日内，乙方应立即归还甲方所垫付的全部款项并赔偿甲方因此造成的一切经济损失，乙方承诺若乙方累计3个月不向银行按时归还按揭贷款本息或因其他原因被银行提前解除贷款合同时，则：在乙方尚未取得所购买商品房的房屋产权证书，甲方有权通知乙方解除双方签署的商品房买卖合同，解约通知按照乙方预留的通讯地址送达乙方生效，甲方有权另行处置商品房。乙方在签署商品房买卖合同之前向甲方交纳的定金不予返还，乙方并应按房屋总价款的20%支付违约金，甲方可在办理退房手续时直接扣除定金、损失赔偿金及向银行结算的剩余贷款本息。”合同生效后，原告于2017年4月28日将“商品房买卖合同”到房屋产权管理部门备案，被告按约支付了首付并与中国银行股份有限公司固安支行签订了《个人一手住房贷款合同》，原告为其履行贷款合同义务承担了保证责任。由于被告未履行贷款合同义务，中国银行股份有限公司固安支行解除了与被告签订的贷款合同，将剩余贷款收回并从原告保证金账户划扣。事后，原告多次联系被告解决此事，至今未果。综上所述，由于被告不履行合同义务，严重侵犯了原告的合法权无。为维护合同的严肃性，原告不得不诉至人民法院，恳请贵院依法判准所求。王伶宇未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，原、被告签订“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议”，合同约定：原告金远公司为出卖人（甲方），被告王伶宇为买受人（乙方）。原告将其开发建设的位于固安县商品房卖与被告。该商品房建筑面积为60.40平方米，单价每平米7918.02元，总价款478248元；付款方式为银行按揭，首付款148248元，贷款330000元。原告应于2017年12月31日前将已取得“建设工程竣工验收备案表”的商品房交付被告。补充协议第二条第5款约定：“如乙方采用银行按揭贷款方式支付部分购房款，在甲方承担保证责任期间，若因乙方未能按时、足额归还按揭贷款银行上述款项，致使甲方被按揭贷款银行追索的，或因被相关按揭贷款银行要求甲方承担连带担保责任而导致甲方被相关按揭贷款银行划款或扣款的，在甲方向相关按揭贷款银行承担相应担保责任后7日内，乙方应立即归还甲方所垫付的全部款项并赔偿甲方因此造成的一切经济损失，乙方承诺若乙方累计3个月不向银行按时归还按揭贷款本息或因其他原因被银行提前解除借款合同时，则：在乙方尚未取得所购买商品房的房屋产权证书，甲方有权通知乙方解除双方签署的商品房买卖合同，解约通知按照乙方预留的通讯地址送达乙方生效，甲方有权另行处置该商品房。乙方在签署商品买卖合同之前向甲方交纳的定金不予返还，乙方并按房屋总价款的20%支付违约金，甲方可在办理退房手续时直接扣除定金，损失赔偿金及向银行结算的剩余贷款本息”。商品房买卖合同及补充协议另对逾期交房违约责任、逾期付款违约责任、产权登记、付款方式等作了具体约定。遂后，原、被告与中国银行股份有限公司固安支行（以下简称中国银行固安支行）签订“个人一手住房贷款合同”，合同约定：被告为借款人（抵押人），中国银行固安支行为贷款人，原告为保证人、抵押；贷款人根据借款人申请向其发放住房购置贷款，贷款金额330000元；贷款用于购买涉案房屋；贷款方式为保证、抵押；贷款利率按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为等额本息；…借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用属于违约，贷款人有权采取“宣布本合同项下贷款本息全部或部分提起到期、终止或解除本合同、要求保证人承担保证责任”等系列措施。关于保证责任，保证人承担连带责任保证。保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。…如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。…合同另有其他约定。另查明，被告交纳购房首付款并办理了银行按揭贷款，原告于2018年1月1日向被告交付涉案商品房，被告尚未取得不动产权证书。中国银行固安支行依约向被告发放借款，但被告未能按期还本付息。直至2018年9月10日，中国银行固安支行依据借款合同要求原告承担担保责任，随即中国银行固安支行在原告保证金账户相应扣划了被告逾期归还的借款本金、利息及罚息等共计329793.36元（324559.17元+5234.19元=329793.36元）。被告未能按期偿还原告代偿款，原告多次向被告追偿未果，故诉至本院，请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关协议；判令被告给付原告违约金95649.60元。以上事实有被告提交的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）”、“个人一手住房贷款合同”、中国银行客户借记回单、贷款还款回单以及原告的陈述予以佐证。本院认为，原告与被告签订的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）系双方自愿签订，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有约束力。依据商品房买卖合同补充协议的约定，被告累计三个月不向中国银行固安支行按时归还贷款本息且被告尚未取得涉案商品房的不动产权证书的，原告有权解除双方签署的“商品房买卖合同”。本案中被告因未能向银行按时还本付息，中国银行固安支行解除了贷款合同，提前收回借款本息，原告为此承担了连带保证责任，清偿了剩余全部借款本息；原告代偿借款后，被告仍未能立即归还原告，已构成根本违约，原告请求解除原、被告签订的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）”的条件成就，故该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉求，补充协议另有约定解除合同的同时，被告并按房屋总价款的20%向原告支付违约金，但从原告资金占用的利息损失，以及合同的性质、当事人的预期利益等综合因素考虑，根据公平原则衡量，其双方约定的违约金计算标准过高，本院酌定以代偿借款金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%为标准，支持自银行扣划款项之日起至判决之日的违约金，为20431.16元[5234.19元×4.75%÷365天×479天+324559.17元×4.75%÷365天×476天=20431.16元]。合同解除，原告扣减代偿的贷款本金、利息及罚息、违约金后，被告剩余已付购房款，原告应当返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告廊坊金远房地产开发有限公司与被告王伶宇签订的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）。二、被告王伶宇于本判决生效后七日内给付原告廊坊金远房地产开发有限公司违约金20431.16元。三、驳回原告廊坊金远房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2292元，公告费600元，合计2892元，由被告王伶宇负担（于本判决生效后七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。审 判 长  张炳烨人民陪审员  徐广立人民陪审员  李海强二〇一九年十二月三十日法官助理顾雪书记员王东玲