北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37847号原告：北京市方圆公证处，营业场所：北京市东城区东水井胡同5号楼1层108，统一社会信用代码：121100004005675677。法定代表人：***，副主任。委托诉讼代理人：焦阳，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王轩，北京瀛和律师事务所实习律师。被告：北京必洁仕环保新技术开发有限责任公司，营业场所：北京市通州区马驹桥镇小周易村（工业园区），统一社会信用代码：91110112101593132Q。法定代表人：郑利民，总经理。委托诉讼代理人：李凤兰，女，1962年12月28日出生，北京必洁仕环保新技术开发有限责任公司员工。原告北京市方圆公证处（以下简称公证处）诉被告北京必洁仕环保新技术开发有限责任公司（以下简称必洁仕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告公证处的委托诉讼代理人焦阳、王轩，被告必洁仕公司的委托诉讼代理人李凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公证处向本院提出诉讼请求：1、被告必洁仕公司退还档案楼自2019年5月1日起至2019年8月31日止的租金137810元和平房办公室自2019年5月1日起至2019年8月31日止的租金12666.67元，共计150476.67元；2、本案诉讼费由被告必洁仕公司承担。事实与理由：2015年8月21日，我公证处与必洁仕公司签订《房屋租赁合同》，约定我公证处承租必洁仕公司院内平房办公室2间(以下简称平房办公室)，用于开展档案电子化工作，租用期限自2015年7月1日至2016年8月31日止，一次性支付租赁费40833元。后我公证处与必洁仕公司续订《房屋租赁合同》，租用期限自2016年7月1日至2019年8月31日止。2018年8月10日，必洁仕公司向我公证处发送付款通知，告知我公证处交付2018年9月1日至2019年8月31日的房屋租金，其中，档案楼房租按约较上一年应上涨5%，为人民币413430元，平房办公室两间租金40833元/年，折后价为38000元/年，共计451430元。2018年9月3日，我公证处向必洁仕公司支付上述房租。2019年3月18日，我公证处收到北京市通州区马驹桥镇规划建设办公室的《腾退通知》，根据市委市政府关于开展工业大院、散乱污企业拆迁腾退的有关要求，我公证处需在2019年5月底前完成档案迁移、房屋腾退。我公证处积极配合，于2019年4月30日完成了档案库房的腾退，将档案楼和平房办公室交付给必洁仕公司。2019年6月28日，我公证处与必洁仕公司签订了《租赁终止协议》，明确了我公证处已向必洁仕公司支付了2018年8月1日至2019年7月31日(系笔误，实际为2018年9月1日至2019年8月31日)租金人民币413430元，确认我公证处于2019年4月30日完成了档案库房的腾退，并且档案楼与平房办公室租赁合同于2019年4月30日终止。我公证处已经支付2018年9月1日至2019年8月31日的房租，但由于房屋租赁合同已于2019年4月30日终止，我公证处也将房屋退还给必洁仕公司，2019年5月1日至2019年8月31日的租金未实际发生，因此，必洁仕公司应当向我公证处返还档案楼剩余租金137810元，平房办公室剩余租金12666.67元，共计150476.67元。在租赁合同终止后，我公证处对于上述已支付但未使用房屋的金额向必洁仕公司提出返还，但必洁仕公司拒绝向我公证处退还。必洁仕公司此种行为有失诚信，且严重侵害了我公证处的合法利益。综上，我公证处根据《合同法》及相关法律法规规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告必洁仕公司辩称，我公司不同意原告公证处的诉讼请求，理由如下：1、双方在2012年8月28日签订协议书，约定由我公司按照公证处的要求在院内新建二层档案楼，以满足公证处保管档案等需求，我公司为该档案楼的修建投入了大量成本，后按照政府要求腾退，我公司认为此情形属于不可抗力，房屋的腾退给我公司造成了巨大损失，公证处再要求退还租金，我公司难以接受。2、协议书约定公证处应当继续承租院内东侧四间平房，但在协议签订后第二年公证处即表示不再承租该平房，此后公证处并未实际腾退该房屋，也未支付租金。综上，我公司认为不应退还租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年8月28日，公证处作为甲方与必洁仕公司作为乙方签订《协议书》，载明：甲方自2006年以来长期租用乙方住所地内的平房用于存放本单位档案，经长期合作，双方建立了平等互信的关系。2011年至2012年，乙方根据甲方档案保管的实际需求，为甲方在乙方住所地院内建造了符合国家标准的二层档案楼，供甲方存放公证档案使用。现经双方友好协商，达成以下协议：一、甲方租用乙方上述二层档案楼的四分之三（使用面积约900平方米，见后附平面图，具体面积以实测为准，以下简称档案楼），用于本单位相关档案的存放，同时甲方继续承租乙方住所院内东侧四间平房（见后附平面图）用于存放档案。二、租用期限：自2012年9月1日至2022年7月31日，共计十年。协议第四条约定：档案楼年租金为37.5万元，每满三年递增一次，递增幅度为前一年租金的5%……协议另就租金支付期限等进行了明确约定。2015年8月21日，公证处作为甲方与必洁仕公司作为乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同1），约定由公证处再承租必洁仕公司的办公室两间（以下简称涉案办公室），用于开展档案电子化工作，租赁期限自2015年7月1日至2016年8月31日，公证处应于2015年8月31日前一次性支付租赁费40833元。2016年，双方续签《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2），约定将涉案办公室的租期顺延至2019年8月31日，原有租金标准不变。2018年8月10日，必洁仕公司向公证处发出《付款通知》，载明：自2018年9月1日起至2019年8月31日止，公证处应付档案楼租金413430元及办公室租金38000元。2018年9月3日，公证处向必洁仕公司支付了上述全部租金共计451430元。2019年3月18日，北京市通州区马驹桥镇规划建设办公室向公证处发出《腾退通知》，载明根据市委市政府关于开展工业大院、散乱污企业拆迁腾退的有关要求，涉案房屋所在院落属于应腾退大院，故要求公证处于2019年5月底前完成档案迁移。2019年4月30日，公证处按上述通知要求腾退搬离档案楼和涉案办公室。2019年6月28日，公证处作为甲方与必洁仕公司作为乙方签署《租赁终止协议》两份，载明双方均同意确认《协议书》、《租赁合同2》于2019年4月30日终止。本案审理过程中，经本院释明，必洁仕公司表示暂不就其主张的损失和欠付租金提起反诉。另必洁仕公司自认档案楼与涉案办公室的建设未取得建设工程规划许可证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，公证处所承租的房屋系由必洁仕公司所建，且未取得建设工程规划许可审批手续，故涉案《协议书》、《租赁合同1》、《租赁合同2》均属无效。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经查，公证处已向必洁仕公司支付了2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金，因所涉档案楼和涉案办公室被列入腾退范围，公证处实际于2019年4月30日即腾退搬离了上述房屋，故必洁仕公司理应退还2019年5月1日之后的已付租金，经核实，其中所涉档案楼的应退租金为137810元，所涉办公室的应退租金为12666.67元，以上共计150476.67元，公证处之诉求并无不妥，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京市方圆公证处与被告北京必洁仕环保新技术开发有限责任公司于二〇一二年八月二十八日签订的《协议书》无效；二、原告北京市方圆公证处与被告北京必洁仕环保新技术开发有限责任公司于二〇一五年八月二十一日签订的《房屋租赁合同》无效；三、原告北京市方圆公证处与被告北京必洁仕环保新技术开发有限责任公司于二〇一六年签订的《房屋租赁合同》无效；四、被告北京必洁仕环保新技术开发有限责任公司退还原告北京市方圆公证处自二〇一九年五月一日起至二〇一九年八月三十一日的房屋租金150476.67元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1655元，由被告北京必洁仕环保新技术开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一九年十二月十日书记员  张佳怡-8--1-