广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初1791号 原告：贺州市桂佳房地产开发有限责任公司。住所地：贺州市八步区钟山西路5号2-6室。 法定代表人：黄天庭，总经理。 委托诉讼代理人：黄伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹章妙，该公司员工。 被告：邱梅，女，汉族，1971年6月1日出生，住贺州市八步区。 原告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司（以下简称桂佳房地产公司）与被告邱梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法将本案转为普通程序并再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄伟、曹章妙，被告邱梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告补缴房屋销售差价款28719元；2.请求判令被告从2018年4月1日起以28719元为基数按日向原告支付逾期应付款万分之五违约金（暂计算至2019年5月1日的违约金为5672元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2011年5月6日签订了《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》（合同编号HTH-0000841），约定：原告将位于贺州市光明花园小区建筑面积102.55㎡的经济适用房第5幢1单元104号房出卖给被告（合同第三条）；经济适用房属于政府定价，建筑面积为每平方米暂定1420元，总价款为145621元，最终的价格以市政府批准为准，房款多退少补（合同第四条）；面积确认及面积差异处理：经济适用房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准（合同第五条）；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定时间付款按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间分别处理（不作累加）。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金（合同第七条）；交付期限：出卖人应当在2013年8月31日前，将符合本合同约定的经济适用房交付买受人使用（合同第八条）。 合同签订后，原告于2015年5月向被告交付房屋，被告房屋实际建筑面积为102.95㎡。2016年7月4日，根据贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局《关于贺州市光明花园项目经济适用房销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号），确定光明花园项目经济适用住房一期电梯房均价按1778元/㎡。被告房屋最终定价为1698元/㎡。根据上述规定，被告应向原告补缴的房屋销售差价款28719元（102.95㎡×1698元/㎡-146090元）。为此，原告于2018年1月25日向被告发出了补缴通知，要求被告在2018年3月31日前交清上述款项，原告还委托南宁市建业法律事务所于2018年12月15日去函通知被告补交上述款项，但被告收到通知及函后，并未按照规定期限补交。为此，原告诉至法院。 被告邱梅辩称，1.原告不是本案的适格原告，应驳回原告的起诉；2.即使原告适格，其提出的诉讼请求也没有事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求：第一，光明花园“先销售后定价”违反了国家关于经济适用住房价格管理的强制性规定；第二，贺价格〔2016〕18号批复仅仅确定了光明花园项目经济适用住房一期步梯房均价按1750元/㎡、电梯房均价按1778元/㎡价格内销售，该批复只说在均价内销售，并未明确确定案涉房屋的具体销售价格，原告无权擅自提价；第三，被告已经以“暂定价”为计税依据缴清了案涉房屋的契税，取得了税收通用完税证，因此，合同中的“暂定价”其实就是成交价；第四，本案不存在应付款，更不存在逾期应付款，被告在收到应诉材料前并未收到过原告发出的补缴通知及催告函，因此，原告诉请逾期付款违约金也没有事实和法律依据。 原告主张的事实有其提供的证据予以佐证，本院对原告主张的上述事实予以确认。 另查明，2016年7月4日，贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局于出具的《关于贺州市光明花园项目经济适用房销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号）的内容载明，根据国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格〔2002〕2503号）和《贺州市人民政府办公室关于印发贺州市经济适用住房管理办法（试行）的通知》（贺政办发〔2011〕106号）有关规定审核，并经贺州市人民政府同意，光明花园项目经济适用住房一期步梯房均价按1750元/㎡、电梯房均价按1778元/㎡价格内销售。 光明花园小区一期共开发建设房屋13栋，其中1、2、5、8、11栋为电梯房，电梯房共9层。2016年7月10日，桂佳房地产公司根据上述贺价格〔2016〕18号的批复内容，确定一期电梯房均价按1778元/㎡，并根据各楼层差异，制定了光明花园一期楼层价格收费标准，其中电梯房楼层价格标准，光明花园小区一期电梯房共9层，按一期电梯房最终定价均价为1778元/㎡。最佳楼层为5楼，5楼定为均价1778元/㎡，5楼以下楼层每层递减20元/㎡（即：4楼调整价为1758元/㎡、3楼调整价为1738元/㎡，以此类推）；5楼以上楼层每层递增20元/㎡（即：6楼调整价为1798元/㎡，7楼调整价为1818元/㎡，以此类推），此调整方案未改变均价。 被告邱梅购买的房屋为5栋1单元104号房，根据批复该房屋调整后的售价为1698元/㎡。被告实际已交购房款146090元，尚欠28719元。2018年1月23日，原告制作补缴通知，要求邱梅在2018年3月31日前补交房屋销售价格差价款为28719元，但原告并没有提供证据证明被告邱梅签收了该份通知。2018年12月17日，原告以EMS快递的方式向被告邱梅发出关于尽快缴纳房屋差价款的催告函，要求被告邱梅在收到催告函之日起15天内将上述款项全部补缴完毕。原告提供的快递单显示被告邱梅拒收该份快递，但并未载明拒收时间。 本院认为：原告与被告签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》是双方在协商一致的情况下订立的，意思表示真实，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。桂佳房地产公司是住房买卖合同的当事人，系本案适格的原告，被告辩称原告主体不适格，本院不予采纳。根据双方签订合同的第四条第1点“该经济适用房属于政府定价的经济适用房，该经济适用房单价为建筑面积每平方米暂定1420元”、第3点“该房屋所在楼宇均价暂定为建筑面积每平方米1500元，最终均价以市政府批准为准，房款多退少补”的约定以及贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局《关于贺州市光明花园项目经济适用房销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号），原告现按照各楼层差异，制定光明花园经济适用住房一期房屋楼层价格收费标准，确定一期电梯房1楼调整价为1698元/㎡，该调整方案未改变均价。原告调整的楼层价格收费标准，符合合同约定及交易习惯，本院予以支持。根据合同的约定及测算核定房屋的面积等情况，被告应向原告补缴的房屋销售差价款为：28719元（102.95㎡×1698元/㎡-146090元）。被告辩称“暂定价”即是“成交价”，无须补交房屋销售差价款，本院不予采纳。《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》第七条约定“买受人如未按本合同约定时间付款，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金”，原告提供的快递单显示原告于2018年12月17日寄出催告函，被告邱梅拒收该催告函，EMS同城一般三日可达，视为邱梅已于2018年12月20日收到催告函，催告函中载明在收到催告函之日起15日内将相关款项全部补缴完毕，故本院认为原告主张逾期违约金应以28719元为基数，从2019年1月4日起按每日万分之五计至付清之日止。被告辩称未收到过催告函，不应支付违约金，本院亦不予采纳。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告邱梅向原告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司补缴房屋销售差价款28719元并支付逾期违约金（违约金计算：以28719元为基数，从2019年1月4日起按每日万分之五计算至付清之日止）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费720元（原告已预交360元），由被告邱梅负担；财产保全费367元（原告已预交），由原告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  樊伟彩 人民陪审员  唐小红 人民陪审员  李运党 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  李 畅 书 记 员  何丽靓 陈怡扬