上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66502号原告：王某1，男，1945年8月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王志权，上海沪灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：申毕乾，上海沪灿律师事务所律师。被告：金某某，女，1950年1月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王2，男，1973年6月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告王某1与被告金某某、王2确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1及其委托诉讼代理人申毕乾、王志权，被告金某某、王2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：要求判令两被告签订的关于上海市浦东新区周浦镇瑞意路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“涉案房屋”)的买卖合同(以下至判决主文前简称“涉案合同”)无效，并将涉案房屋所有权恢复至被告金某某一人名下。事实和理由：原告与被告金某某系夫妻关系，于1971年登记结婚，被告王2系二人之子。2009年，原告老房屋拆迁得到补偿，以其中28万元(人民币，下同)买下涉案房屋，登记在被告金某某名下。近几年，被告金某某身体欠佳，多次住院。在此期间，被告王2在原告不知情的情况下带被告金某某前往房地产交易中心，变更了涉案房屋的产权，现显示为被告金某某占51%产权份额、被告王2占49%产权份额。原告认为，涉案房屋系原告与被告金某某的夫妻共同财产，系共同共有，被告金某某无权单方处分，且被告王2明知涉案房屋系父母共有，仍带着被告金某某对房屋产权擅自进行变更，侵犯了原告的合法权利。故现原告诉至法院，要求判如所请。被告金某某辩称，涉案房屋来源系2009年原告户籍地本市杨浦区霍山路房屋拆迁、货币安置后，原告和被告金某某以其中28万元购得该房屋，登记在金某某一人名下。该房屋目前由其和原告居住。其去房地产交易中心与被告王2签署涉案合同一事，当时确未告知原告、未与原告协商过，合同上的姓名是亲笔签署的，但其与被告王2之间不存在真实的房屋买卖交易，未收到过所谓的购房款。故其认可原告的诉讼请求。被告王2辩称，前述霍山路房屋动迁时，原告、被告金某某等人瞒着其签订了动迁协议、取得了货币安置。被告金某某在生病期间自愿给予49%的产权份额，一方面是感激患病期间王2的照顾，另一方面是为了补偿前述动迁中王2未得到安置份额一事。其与母亲金某某之间系合法房屋交易，有正常的交易档案记录。被告金某某曾在第一次出院回家后，当着原告的面，表示涉案房屋要加上王2的名字。原告起先表示反对，后称“你要给，你给自己的”。办理涉案房屋产权变更登记手续前没有征询过原告意见，系两被告自行前往签订涉案合同。涉案合同上约定的价款是80万元，但经两被告协商，实际价格定为1万元，因此其在该合同附件三中书写了购房款为1万元的补充协议。其至今尚未支付上述1万元。其知晓涉案房屋为父母共同财产，但认为只是取得了母亲金某某名下的产权份额，并未侵犯到原告的权利。本院经审理认定事实如下：原告王某1与被告金某某系夫妻关系，于1971年6月11日登记结婚，被告王2系二人之子。涉案房屋于2009年10月14日核准登记于被告金某某名下，房屋性质系配套商品房。而后，两被告未明确征得原告同意，前往不动产登记中心办理涉案房屋产权变更登记手续，2019年5月5日，被告金某某为甲方、王2为乙方，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告金某某将涉案房屋49%的产权份额作价80万元转让给被告王2，双方“未通过经纪机构居间介绍”等。2019年5月13日，涉案房屋核准变更登记于两被告名下，产权显示为按份共有，王2占49%，金某某占51%。2019年8月，原告以两被告签订的合同侵犯其权利为由诉至本院，要求判如所请。审理中，被告王2陈述，因与被告金某某实际商议的房产份额购买价格为1万元，故其在涉案合同“附件三”页面上另外手写内容，言明支付1万元购买49%产权份额等。庭审中，被告王2、金某某一致确认，截至本案庭审当日，被告王2尚未支付该1万元。以上事实，由结婚证、户口簿、上海市不动产登记信息、《上海市房地产买卖合同》及原、被告的陈述等证据证实。本院认为，第一，涉案房屋系被告金某某在与原告王某1婚姻关系存续期间取得的配套商品房，未有证据表明二人就夫妻财产有特别约定或该房屋实质属于被告金某某一人所有。故涉案房屋依法应为原告与被告金某某的夫妻共同财产，产权共同共有。因此，对产权份额的变更，应经过全体共同共有人同意。第二，需要说明的是，根据共同共有的性质，各个共有人对共有财产系不分份额地享有共同的权利。因此，在原告王某1与被告金某某并未就双方在涉案房屋中的具体产权份额作明确约定的情况下，并不能当然地认为二人各占50%份额，即，不能认为被告金某某对于涉案房屋产权的50%份额享有当然的处分权。被告王2在庭审中辩称其只是得到了来自被告金某某的49%产权份额，该说法不具备事实和法律基础，本院依法不予采信。第三，依据查明的事实，被告王2与金某某在未明确征得原告同意的情况下，二人径行前往不动产登记部门签署《上海市房地产买卖合同》、办理涉案房屋产权变更登记手续。对此，本院认为，涉案房屋系原告与被告金某某共同共有，二人均无权单方将全部或部分房屋产权出售或赠与第三人；被告金某某擅自与被告王2签订关于转让涉案房屋49%产权份额的《上海市房地产买卖合同》，系无权处分行为，合同效力待定。现涉案房屋共同共有人原告王某1以提起本案诉请的方式明确表示对于被告金某某的无权处分行为不予追认，故无权处分人被告金某某与其子被告王2签订的《上海市房地产买卖合同》依法应归于无效。第四，根据法律的相关规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当返还。被告王2因涉案合同而取得涉案房屋49%的产权份额，现该合同经认定无效，被告王2应向原房屋产权人返还取得的产权份额。因被告金某某在审理中表示认可原告的诉请，并考虑到本判决生效后的相应产权变更登记手续需两被告共同办理，故对于原告要求将涉案房屋所有权恢复登记至被告金某某一人名下的诉请，本院确定由两被告承担该项产权变更登记的义务。第五，另外需要说明的是，根据查明的事实，被告王2明知父母即原告王某1、被告金某某共有涉案房屋产权，加之，其从被告金某某处受让涉案房屋49%产权份额并未支付合理对价。结合上述因素，被告王2亦无法依据物权法上的善意取得规则获得涉案房屋的产权份额。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认被告金某某与王2于2019年5月5日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告金某某、王2于本判决生效之日起三十日内，将上海市浦东新区周浦镇瑞意路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至被告金某某名下。案件受理费26,000元(原告王某1已预交)，减半收取计13,000元，由被告金某某、王2负担(于本判决生效之日起七日内交纳至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  钱伟兰二〇一九年十二月十九日书记员  黄朱红附：相关法律条文一、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。二、《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。