广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1081民初1352号 原告：广西云天置业有限公司，住所地：广西靖西市新靖镇城中路西延长线靖西云天城营销中心。 法定代表人：谢春原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁贤培，男，汉族，住广西南宁市青秀区，该公司员工。 原告：靖西冠成商业管理有限公司，住所地：靖西市新靖镇城中路西延长线D-3-1地块。 法定代表人：陈奇，男，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：黄永麟，男，住广西靖西市，该公司员工。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陆洋，男，1983年10月9日出生，住广西柳州市柳南区。 被告：黄志兵，男，壮族，1980年12月4日出生，户籍地：广西靖西市。 原告广西云天置业有限公司（以下简称“云天公司”）、靖西冠成商业管理有限公司（以下简称“冠成公司”）与被告黄志兵租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冠成公司的委托诉讼代理人黄永麟及原告冠成公司、云天公司的共同委托诉讼代理人陆洋以及被告黄志兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云天公司与冠成公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原、被告于2016年9月19日签订的四份《商铺租赁合同》于2019年5月21日解除；2.请求人民法院判令被告向原告冠成公司支付提前解除合同的违约金29,568元；3.请求法院判令被告向原告云天公司支付尚欠的租金56,713.87元，向原告冠成公司支付尚欠的租金22,013.9元；4.请求人民法院判令被告向原告冠成公司支付房屋占用费27,407.28元；5.请求人民法院判令被告向原告冠成公司支付1001号商铺的逾期租金违约金29,066.63元，向原告云天公司支付除1001号商铺外其他租赁商铺的逾期租金违约金114,914.66元；6.请求人民法院判令被告向原告冠成公司支付尚欠的商业管理费37,809.35元；7.请求人民法院判令被告向原告冠成公司支付商业管理费的违约金82,343.36元。事实与理由：原告云天公司、原告冠成公司与被告于2016年9月19日签订三份《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告云天公司开发建设的位于靖西市延长线“中越边境中药材商贸物流中心百色市项目”（简称靖西云天城），A3栋1002号整间商铺，A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号二楼商铺，A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号三楼商铺，以上商铺均约定有租金和商业管理费，租金和商业管理费的比例为6:4。另外原告冠成公司与被告就A3栋1001整间商铺签订一份《商铺租赁合同》，仅约定租金，未约定商业管理费。以上租赁商铺均用于经营惠多利卫浴，均约定租赁期限为3年，自2016年10月10日起至2019年10月9日止。原告云天公司全权委托原告冠成公司经营管理上述租赁商铺，包括但不限于代为办理商铺的移交手续、代为收取租金、审批装修方案等。被告应在《商铺租赁合同》签订时向原告冠成公司交纳租赁保证金共9，856元，第一期租金共70,964元，第一期商业管理费共47,309元。原告依照合同约定将租赁商铺移交给被告经营使用，但被告在合同签订时仅交纳了租赁保证金9,856元，之后陆续交清了第一期租金和商业管理费合计118,274元。 根据《商铺租赁合同》的约定，第二期（即A3栋1003号至1007号商铺二楼和三楼商铺的第二期2017年10月10日起至2018年10月9日）租金26，814元、商业管理费17,876元，合计44,690元，被告应当在A3栋1003号至1007号商铺二楼和三楼商铺的第二期租期开始前30天即2017年9月10日前付清。被告尚欠原告云天公司的A3栋1003号至1007号商铺二楼和三楼商铺第二期租金为26,814元，尚欠原告冠成公司的A3栋1003号至1007号商铺二楼和三楼商铺商业管理费17，876元。 根据《商铺租赁合同》的约定，第三期（即A3栋1002号整间商铺第二期、A3栋1003号至1007号商铺二楼和三楼商铺的第三期，自2018年10月10日起至2019年10月9日）租金49，159元、商业管理费32,773元，被告应当在第三期租期开始前30天即2018年9月10日前向原告云天公司付清租金49,159元、向原告冠成公司付清商业管理费32,773元。另A3栋1001号整间商铺第二期（自2018年10月10日起至2019年10月9日）的租金36,342元，被告应当在2018年9月10日前向原告冠成公司付清该租金36,342元。但被告至今尚欠原告云天公司第三期租金30，169元、尚欠原告冠成公司租金22,303元和商业管理费20,113元（自2018年10月10日计算至合同解除之日2019年5月21日共224天）。 经原告多次催促，被告仍以各种理由拒不交清第二期租金和商业管理费。根据《商铺租赁合同》第10.2条的约定，被告逾期交纳租金和商业管理费的，每逾期一天按应付而未付金额的5‰向原告支付违约金。被告本应当在合同签订时即2017年9月10日向原告交清第二期租金和商业管理费，2018年9月10日向原告交清第三期租金和商业管理费根据《商铺租赁合同》第10.3条第（4）项的约定，被告逾期交纳租金、商业管理费超过15天的视为被告严重违约，原告有权解除合同。第10.4条约定因被告违约导致租赁合同解除的，被告交纳的租赁保证金不予退还，且应当按照当期3个月租金和商业管理费的总额向原告冠成公司支付违约金。 根据《商铺租赁合同》第11.4条、11.5条的约定，被告应当在租赁合同终止后5天内结清各项欠款并搬离租赁商铺，逾期搬离应当按照当期租金标准的3倍向原告冠成公司支付房屋占用费。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告黄志兵辩称：涉及到本案的商铺租赁合同问题，应该还有黄志勇、黄仁、黄云芳还有我。现在出问题了他们几个人就跑掉了，现在我是被人骗了，他们不来承担。原告云天公司说怎么样就怎么样了，既然我按了手指，我就为我的行为负责。但是我本人能力有限，我只能给50,000元，分十年还款，家里有几个孩子要吃饭。如果云天城不满意的话可以一并追究那几个人一起参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及证实的内容，本院认定如下：被告提交的证据《商铺租赁合同》编号：20161220051，合同丙方署名是农桂皮，而与原告提交的原件同样是《商铺租赁合同》编号：20161220051，合同丙方署名为黄志兵，并摁有指印，答辩中被告黄志兵承认为自己所摁指印。故对被告黄志兵提交的证据《商铺租赁合同》编号：20161220051，其真实性，本院不予采信。 经审理，本院认定案件事实如下：原告云天公司全权委托原告冠成公司经营管理原告云天公司开发建设的“中越边境中药材商贸物流中心百色市项目”（简称靖西云天城），A3栋1001整间商铺，A3栋1002号整间商铺，A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号二楼商铺，A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号三楼商铺，包括但不限于代为办理商铺的移交手续、代为收取租金、审批装修方案等。2016年9月19日，原告冠成公司与被告黄志兵签订《商铺租赁合同》合同编号：2016122050，约定由被告黄志兵承租靖西云天城A3栋1001号商铺，用于经营卫浴洁具零售兼批发，租赁期限三年，自2016年10月10日起至2019年10月9日止；合同第三条、第四条、第五条分别约定:被告应在本合同签订时向原告冠成公司交清租赁保证金3,028.5元、第一期租金（2016年10月10日至2018年10月9日）36,342.00元，第二期租金（2018年10月10日至2019年10月9日）36,342.00元。合同还约定了原、被告双方的权利、义务及违约责任，即第9.2条约定被告（乙方）未能按时足额交纳租赁保证金、租金、商业管理费的，每逾期一天按应付而未付金额的日5‰向甲方支付违约金；第9.3条第（4）项约定拖欠租金、商业管理费、等费用超过15天或累计超过30天的，视为被告严重违约，两原告冠成公司有权解除本合同；第9.4条约定了被告（乙方）无故解除合同或被告（乙方）因其违约而被甲方解除合同的，被告（乙方）已交纳的租赁保证金、租金不予退回，被告（乙方）还应当期3个月租金额向甲方支付违约金；第10.5条约定被告在租赁合同终止后5天内未将租赁商铺及装修完好整洁地退还或未办理移交手续，则视为违约继续使用租赁商铺，被告须按当期租金标准的3倍向原告支付房屋占用费。 2016年9月19日，原告云天公司和冠成公司与被告黄志兵三方签订三份《商铺租赁合同》合同编号：2016122051，2016122052，2016122053，合同均约定由被告黄志兵承租合同所指定的商铺，用于经营卫浴洁具零售兼批发，租赁期限三年，自2016年10月10日起至2019年10月9日止；《商铺租赁合同》合同编号：2016122051，承租的是A3栋1002号整间商铺，合同第三条、第四条、第五条分别约定:被告应在本合同签订时向原告靖西冠成商业管理有限公司交清租赁保证金3,103.50元;第一期租金（2016年10月10日至2018年10月9日）22,354.20元，第二期租金（2018年10月10日至2019年10月9日）22，345.20元;第一期商业管理费（2016年10月10日至2018年10月9日）14,896.80元，第二期商业管理费（2018年10月10日至2019年10月9日）14,896.80元；《商铺租赁合同》合同编号：2016122052，承租的是A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号二楼商铺，合同第三条、第四条、第五条分别约定:被告应在本合同签订时向原告靖西冠成商业管理有限公司交清租赁保证金2,069.00元；第一期租金（2016年10月10日至2017年10月9日）14,896.80元，第二期租金（2017年10月10日至2018年10月9日）14,896.80元，第三期租金（2018年10月10日至2018年10月9日）14,896.80元；第一期商业管理费（2016年10月10日至2017年10月9日）9,931.20元，第二期商业管理费（2017年10月10日至2018年10月9日）9,931.20元，第三期商业管理费（2018年10月10日至2018年10月9日）9，931.20元；《商铺租赁合同》合同编号：2016122053，承租的是A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号三楼商铺，合同第三条、第四条、第五条分别约定:被告应在本合同签订时向原告靖西冠成商业管理有限公司交清租赁保证金1，655.20元；第一期租金（2016年10月10日至2017年10月9日）11，917.40元，第二期租金（2017年10月10日至2018年10月9日）11,917.4元，第三期租金（2018年10月10日至2018年10月9日）11,917.40元；第一期商业管理费（2016年10月10日至2017年10月9日）7,945.00元，第二期商业管理费（2017年10月10日至2018年10月9日）7，945.00元，第三期商业管理费（2018年10月10日至2018年10月9日）7,945.00元；上述三份《商铺租赁合同》均约定了原、被告双方的权利、义务及违约责任，即第10.2条约定被告（丙方）未能按时足额交纳租赁保证金、租金、商业管理费的，每逾期一天按应付而未付金额的日5‰向甲方支付违约金；第10.3条第（4）项约定拖欠租金、商业管理费、等费用超过15天或累计超过30天的，视为被告严重违约，两原告有权解除本合同。第10.4条约定了被告（丙方）无故解除合同或被告（丙方）因其违约而被甲方解除合同的，被告（丙方）已交纳的租赁保证金、租金商业管理费不予退回，被告（丙方）还应当期3个月租金和商业管理费向甲方支付违约金，甲方或乙方尚有其他损失的，被告（丙方）仍应赔偿。第11.4条约定了被告应当在租赁合同终止后5天内结清各项欠款；第11.5条约定被告在租赁合同终止后5天内未将租赁商铺及装修完好整洁地退还或未办理移交手续，则视为违约继续使用租赁商铺，被告须按当期租金标准的3倍向原告冠成公司支付房屋占用费。 原告与被告的上述《商铺租赁合同》签订后，原告将指定的商铺移交给被告经营使用，被告交纳了租赁保证金9,856元，并交清了第一期的租金和商业管理费合计118,274.00元，由于被告未按时交清第二期、第三期租金和商业管理费，原告多次催缴无果，原告即于2019年5月18日向被告发出“关于解除《商铺租赁合同》的通知”，被告于2019年5月21日收到解除合同通知，对原告的解除合同没有提出异议，也没有履行解除合同手续。2019年7月10日原告遂向本院起诉，要求本院判如所请。 本院认为，原告广西云天置业有限公司、靖西冠成商业管理有限公司与被告黄志兵三方签订《商铺租赁合同》，是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定将租赁商铺交给被告经营使用，但被告并未按合同约定按时、足额向原告交清第一期租金和商业管理费，逾期交纳租金及商业管理费已经大大超过约定的15天，其行为已构成严重违约，符合合同约定的解除条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定,原告已向被告发出解除合同的通知，被告也于2019年5月21日收到，但并未提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人依照第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，原、被告所签订的《商铺租赁合同》已经解除，被告应按约定搬离租赁商铺。故原告提出的“确认2016年9月19日签订的四份《商铺租赁合同》于2019年5月21日解除”的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告尚欠的租金、商业管理费的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告尚欠1001号商铺租金：36,342元÷365天×222天（2018年10月10日至2019年5月21日）=22,013.90元；1002号商铺租金：22,345.20元÷365天×222天（2018年10月10日至2019年5月21日）=13,590.77元；尚欠A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号二楼商铺租金：（2017年10月10日至2018年10月9日）14,896.80元+14,896.80元÷365天×222天（2018年10月10日至2018年5月21日）=23,957.31元；尚欠A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号三楼商铺租金：（2017年10月10日至2018年10月9日）11,917.40元+11917.40元÷365天×222天（2018年10月10日至2019年5月21日）=19,165.79元，以上尚欠租金合计：78,727.77元。尚欠商业管理费：1002号商铺14,896.80元÷365天×222天（2018年10月10日至2019年5月21日）=9,060.51元；尚欠A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号二楼商铺商业管理费：（2017年10月10日至2018年10月9日）9,931.20元+9,931.20元÷365天×222天（2017年10月10日至2018年5月21日）=15,971.54元；尚欠A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号三楼商铺商业管理费：（2017年10月10日至2018年10月9日）7,945元+7,945元÷365天×222天（2017年10月10日至2018年5月21日）=12,777.3元；以上尚欠商业管理费合计37,809.35元；综上，原告请求被告支付尚欠租金78,727.77元（其中尚欠云天公司的租金为56,713.87元，尚欠冠成公司租金22,013.90元）和尚欠冠成公司商业管理费37,809.35元有事实和法律依据，本院予以支持。 关于房屋占用费的问题，原、被告在合同约定“被告在租赁合同终止后5天内未将租赁商铺及装修完好整洁地退还或未办理移交手续，则视为违约继续使用租赁商铺，被告须按当期租金标准的3倍向原告冠成公司支付房屋占用费”，本院认为，该项房屋占用费的约定实质包含有租金及违约金的内容，即租金及租金2倍违约金。原告诉称的A3栋1001整间商铺，A3栋1002号整间商铺，A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号二楼商铺，A3栋1003、1003a、1005、1006、1007号三楼商铺等4个商铺的违约继承使用的房屋占用费为27,407.28元(自2019年5月22日至2019年6月30日，计39天)。按当期计租金为9，135.76元，违约继续使用的违约金为18,271.52元。被告使用房屋应当支付费用，故原告诉求相当于当期租金的该占用费9,135.76元，本院予以支持，高于相当于当期租金的占用费部分属于违约金性质的约定，但原告在计算逾期支付租金及商业管理费的违约金时已经计算至2019年6月30日，故该过高部分的占用费，本院不予支持。 关于违约金问题，原、被告在合同中约定：被告未能按时足额交纳租赁保证金、租金、商业管理费的，每逾期一天按应付而未付金额的日5‰向原告支付违约金；又约定：被告无故解除合同或被告因其违约而被甲方解除合同的，被告已交纳的租赁保证金、租金商业管理费不予退回，被告还应当期3个月租金和商业管理费向甲方支付违约金；以上各项违约金包括：解除合同的违约金29,568元、逾期支付租金违约金143,981.29元、逾期支付商业管理费违约金82,343.36元，共计255,892.65元。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”被告拖欠租金及商业管理费的原因是被告承租商铺后并未全部自己一个人经营，而是合伙经营，且一些商铺是交由其他人经营的，故迟延了租金及商业管理费的交纳，没有恶意违约，庭审中，被告一再表示原告诉请过高，原告也没有提交证据证明自己的预期利益损失。商铺的租金及管理费被告总计累欠为116,537.12元，而各项违约金总计高达255,892.65元，显然违约金约定过高，根据公平原则和诚实信用原则，违约金按照尚欠的租金及商业管理费的30%计算，即被告因违约应支付原告云天公司的违约金为尚欠租金56,713.87元×30%=17,014.16元，应支付冠成公司的违约金为尚欠的租金及商业管理费（37，809.35元+22，013.90元）×30%=17,946.98元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告靖西冠成商业管理有限公司与被告黄志兵签订的《商铺租赁合同》（合同编号：2016122051），原告广西云天置业有限公司、靖西冠成商业管理有限公司与被告黄志兵签订的三份《商铺租赁合同》（合同编号：2016122051、2016122052、2016122053，）于2019年5月21日解除； 二、由被告黄志兵给付原告广西云天置业有限公司租金56,713.87元及违约金17,014.16元； 三、由被告黄志兵给付原告靖西冠成商业管理有限公司租金22,013.90元，商业管理费37,809.35元，房屋占用费9,135.76元，违约金17,946.98元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 本案受理费3,904元（原告已预交），由被告黄志兵负担1,952元，原告广西云天置业有限公司、原告靖西冠成商业管理有限公司共同承担1,952元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  蒙泽峰 审 判 员  梁蓬勃 人民陪审员  黄 璐 二〇一九年十二月十九日 法官 助理  王道真 书 记 员  吕 敏