北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京执异99号异议人（案外人）：北京露熙服装服饰有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路106号2号楼11层1103。法定代表人：袁华姣，董事长。委托诉讼代理人：唐鑫，男，该公司总经理。申请保全人：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，营业场所地北京市西城区阜成门内大街293号。负责人：张健，总经理。委托诉讼代理人：宁鸣阳，北京市汉韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘焱鑫，北京市汉韬律师事务所律师。被申请保全人：北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：邹立伟。被申请保全人：北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司，住所地北京市朝阳区鼎成路九号裙房三层1－6内3019。法定代表人：王子华。被申请保全人：北京紫乔房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街36号。法定代表人：唐勇凡。被申请保全人：北京嘉禾远东置业有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。法定代表人：王子华，总经理。委托诉讼代理人：王凤领，山东雷泽律师事务所律师。被申请保全人：王子华，男，1962年1月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：熊伟，女，1977年12月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：北京京奥港集团有限公司，住所地北京市朝阳区鼎成路9号裙房。法定代表人：王子华。被申请保全人：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号。法定代表人：王子华。被申请保全人：南京京奥港房地产开发有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区公园路42号805－807室。法定代表人：赵亮。被申请保全人：北京京奥港房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区鼎成路九号裙房1－6内3层3051。法定代表人：王子华。被申请保全人：王晗琪，女，1989年9月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：郭亚芳，男，1975年2月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称中国华融北京分公司）与北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳借款合同纠纷一案财产保全过程中，于2019年1月2日查封了被申请保全人嘉禾公司名下的位于北京市通州区新海南里272号楼[不动产权属证号：X京房权证通字第XXXX号]项下的103号房屋（以下简称103号房屋）。案外人北京露熙服装服饰有限公司（以下简称露熙公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。露熙公司向本院提出异议称：一、2017年1月24日，我方与嘉禾公司签订了《商品房现房买卖合同》，购买了103号房屋，并于2016年10月至2016年11月间，以现金方式陆续支付购房款981万元（含定金50万元），并在北京市住房和城乡建设委员会办理了103号房屋备案登记。我方与嘉禾公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。二、购房合同签订后，嘉禾公司于2017年1月24日交付了103号房屋，我方在贵院保全查封之前已入住。三、我方向嘉禾公司缴纳了专项维修资金、印花税、产权代办费、登记费等一系列与办理房屋产权相关费用，嘉禾公司一直未履行办理103号房屋产权转移登记的义务。103号房屋是袁华姣以公司的名义购买的，袁华姣于购房后出国，2018年曾找嘉禾公司办理该房产权过户手续，但未找到嘉禾公司的人，房屋管理部门告知我方因嘉禾公司未向其交齐相关材料，暂不能办理。因此，未办理产权转移登记并非全是我方的过错。贵院保全查封措施侵犯了我方的合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求贵院解除对103号房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。中国华融北京分公司辩称，露熙公司当前提供的证据仍然不能证明其已经支付完毕全部购房价款，也不符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。露熙公司提供的证据也不能证明在贵院查封之前已经合法占有103号房屋。露熙公司在庭审时陈述“其未办理过户登记系因其法定代表人袁华姣在其签署《商品房现房买卖合同》后即出国，未及时办理过户登记事宜，后了解到法院已查封103号房屋，遂提起执行异议”，可见，露熙公司自认未办理过户登记系出于其自身原因。即便露熙公司主张因房屋已办理抵押登记而未能办理过户登记，据嘉禾公司陈述，103号房屋所涉抵押登记已于2017年5月12日注销，此后至贵院查封103号房屋之前，露熙公司完全可以办理过户登记，其未办理过户登记系由上述自身原因导致。综上，请求贵院依法驳回露熙公司的异议申请。嘉禾公司称，认可露熙公司的异议请求，103号房屋实际所有权人为露熙公司。房屋权属未办理过户登记的原因如露熙公司自诉，即由露熙公司自身原因没有及时办理。本院经审查查明，本院在审理中国华融北京分公司与北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、嘉禾公司、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳借款合同纠纷一案过程中，依据申请保全人中国华融北京分公司提出的财产保全申请，于2018年11月26日作出（2018）京民初223号民事裁定，裁定冻结北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、嘉禾公司、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳的银行存款或者查封、扣押其相应价值的财产，限额人民币1166576397元。2018年12月27日，本院向北京市通州区不动产登记事务中心送达（2018）京民初223号民事裁定和（2018）京民初223号协助通知书，保全查封了嘉禾公司名下的102号、103号两套房屋所有权，其中包括103号房屋所有权，查封期限为三年，自2018年12月27日至2021年12月27日。该中心于2019年1月2日签收上述民事裁定、协助通知书。另查，X京房权证通字第XXXX号不动产权属证书显示：房屋所有权人为嘉禾公司，房屋坐落于北京市通州区新海南里272号楼，登记时间为2011年3月30日，房屋属性为商品房，建筑面积为2040平方米，总层数为3（-1），有101、102、103、105、106、107房屋。该不动产权注销抵押登记日期为2017年5月12日。其中，103号房屋建筑面积为336．91平方米。再查，露熙公司与嘉禾公司于2017年1月24日签订了《商品房现房买卖合同》。该买卖合同约定：露熙公司购买嘉禾公司名下的103号房屋；103号房屋的建筑面积为336．91平方米，购房总价款为981万元（含定金50万元）。露熙公司一次性支付购房款；嘉禾公司应当在该房全款到账15个工作日内向露熙公司交付103号房屋；露熙公司同意委托嘉禾公司或其指定的第三方为其办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。当日，露熙公司在北京市住房和城乡建设委员会办理了上述合同备案登记（经房管局备案的合同编号为691668）。露熙公司于2016年10月至2016年11月间，以现金方式陆续支付购房款981万元（含定金50万元）。嘉禾公司于2017年2月6日出具了购房款发票。露熙公司于2017年1月24日缴纳了专项维修资金、印花税、产权代办费、登记费，并与嘉禾公司进行了103号房屋交接验收。后露熙公司入住103号房屋并缴纳了房屋物业费等相关费用。但嘉禾公司未按约定办理103号房屋所有权转移登记。本院认为，根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程中查封、扣押、冻结的财产，主张实体权利请求排除对该财产的保全执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。财产保全案件执行中，买受人对登记在被申请保全人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。财产保全案件执行中，本院于2019年1月2日对嘉禾公司名下的103号房屋所有权采取查封措施，查封的效力及于103号房屋所有权相对应面积的土地使用权。本院查封103号房屋所有权之前，露熙公司已与嘉禾公司签订了购房合同，已实际占有使用房屋，并全额交纳了购房款，未办理过户登记并非露熙公司自身原因。露熙公司对103号房屋及相对应面积土地享有的权利可以排除执行。故露熙公司所提异议理由，本院应予支持。中国华融北京分公司在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，本院应当自期限届满之日起七日内解除对103号房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除本院根据（2018）京民初223号民事裁定及（2018）京民初223号协助执行通知书对位于北京市通州区新海南里272号楼103号房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审判长  齐立新审判员  禹明逸审判员  王 峰二〇一九年十二月十九日书记员  闫 玥