重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7691号上诉人（原审被告）：倪剑，男，1990年3月17日生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：张芹芳，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆齐美家网络科技有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路5号附10号2-12，统一社会信用代码91500106MA5YWX8B2R。法定代表人：雷福德，职务总经理。委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆杨华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小娟，重庆杨华律师事务所实习律师。上诉人倪剑因与被上诉人重庆齐美家网络科技有限公司（以下简称齐美家公司）居间合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初5449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人倪剑及其委托诉讼代理人张芹芳，被上诉人齐美家公司及其委托诉讼代理人贺奥梦、吴小娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。倪剑上诉请求：撤销原判，改判倪剑不承担或少承担居间服务费。事实及理由：1.齐美家公司在提供居间服务过程中，没有做到尽职尽责。齐美家公司作为具有房地产专业知识和经验的机构，应当对案涉房屋的权利来源、是否抵押、有无权利限制等进行调查并做好书面记录。但齐美家公司并没有举示相关证据证实其做了相关调查并书面告知了委托人。2.齐美家公司没有如实的向倪剑告知案涉房屋存在违建的事实，存在过错。倪剑与齐美家公司签订了《居间服务合同》及《交易服务合同》，两份合同涉及标的总额为37600元，即倪剑为了更好更放心的购买房屋，需要向专业的齐美家公司支付上述费用。但齐美家公司仅提供了一般性的服务，对案涉房屋存在违建都未核实清楚，导致倪剑准备过户时才得知需要缴纳罚款，超过了倪剑购房成本的预期。3.齐美家公司在自身存在主要过错的情况下，还要求齐美家公司支付居间费用，于法无据。虽然最终案涉房屋过户到了倪剑名下，但系倪剑重新委托的其他中介公司办理且实际缴纳了违建罚款，这些损失都是齐美家公司未尽职尽责调查所致。齐美家公司答辩称：一审判决事实查明正确、判决结果正确，应当予以维持。1.齐美家公司向倪剑提供交易机会，倪剑也实际看房、了解了房屋现状，齐美家公司最终也促成了倪剑签订《房屋买卖合同》。根据双方《居间服务合同》的约定，齐美家公司已履行了合同约定的义务，倪剑应当按约支付对价。2.齐美家公司在促成合同订立过程中已经恪尽职守，也不存在故意隐瞒或提供虚假信息等过错行为。在《房屋买卖合同》签订前，齐美家公司向案外人核实过房屋是否存在违建等情况并在合同中确认，后期履行中发现存在违建也系案外人故意隐瞒信息所致。齐美家公司查询到相关情况后积极联系倪剑，并与案外人协商处理此事，是倪剑拒绝后期齐美家公司的服务，也拒绝支付相应的中介服务费。齐美家公司向一审法院起诉请求：1.倪剑支付居间服务费24200元；2.本案律师费、诉讼费由倪剑承担。一审法院认定事实：2018年11月24日，案外人陈静嵘与倪剑签订房屋买卖合同，合同载明双方通过齐美家公司居间介绍成交，由倪剑购买陈静嵘位于重庆市九龙坡区白马凼房屋。同日，甲方（案外人陈静嵘）、乙方（倪剑）、丙方（齐美家公司）三方签订居间服务合同，该合同载明：鉴于甲乙双方已在丙方的居间服务下就甲方出售房屋与乙方签订了《房屋买卖合同》，三方在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守，合同第一条居间服务及标准第（三）、（四）项约定：当丙方促成甲乙双方的《房屋买卖合同》成立时，丙方居间服务完成，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费24200元。一审另查明，2019年3月涉诉房屋已过户至倪剑名下。以上事实，有各方当事人提交并经庭审质证的交易各方及房屋信息留存表、房屋买卖合同、居间服务合同、房屋登记信息查询证明及当事人陈述等证据证实，足以认定。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，倪剑与案外人在齐美家公司的居间下已签订房屋买卖合同，且涉诉房屋产权已登记至倪剑名下；依据三方签订的居间服务合同，齐美家公司在促成双方房屋买卖合同成立时，齐美家公司居间服务已经完成，齐美家公司主张倪剑按照合同约定支付居间服务费24200元的诉讼请求正当，应予支持。另外，齐美家公司主张倪剑负担本案律师费用，没有事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条、四百二十六条之规定，判决：“一、被告倪剑于本判决生效之日起十日内给付原告重庆齐美家网络科技有限公司居间服务费24200元。二、驳回原告重庆齐美家网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，由被告倪剑负担。”二审中，倪剑提交《解除协议》《房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》各一份，拟证实倪剑与案外人陈静嵘于2018年12月16日协商解除了经齐美家公司居间介绍签订的房屋买卖合同，并另行由案外人重庆到家了网络科技有限公司科城路分公司作为居间方签订了房屋买卖合同。齐美家公司质证称，认可倪剑提交新证据的真实性、合法性、关联性，但不认可倪剑与陈静嵘签订的《解除协议》中关于因齐美家公司没有查档以及双方一致认可原合同无效的内容；且这组证据可以佐证是由于倪剑为了减少其应承担的费用而与其他中介另行签订了居间服务合同，在倪剑与齐美家公司合同未解除的情况下，倪剑的行为已构成违约。本院对倪剑二审中提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院二审查明，在倪剑（乙方）、齐美家公司（丙方）与案外人陈静嵘（甲方）签订的《居间服务合同》中载明：“第一条居间服务及标准……（二）丙方向乙方提供的居间服务包括：……5.带领乙方实地看房并协助了解该房屋现状，包括装修、户口、房屋权属登记状态……第二条权利义务……（二）丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，不得隐瞒虚构与该房屋交易相关的事实。”2018年12月16日，倪剑与案外人陈静嵘签订《解除协议》，载明：“甲方双方与（应为“于”的笔误）2018年11月24日签订位于九龙坡区白马凼房屋买卖合同，由于签订合同之日没有查产权，签合同后查档发现该房屋存在违章搭建，已处于冻结状态，预计费用一万贰仟元整，双方不能达成共识出这个钱，经双方友好协商一致同意该合同无效，自愿解除协议，互不追责任。”同日，倪剑与案外人陈静嵘、重庆到家了网络科技有限公司科城路分公司签订了《房屋买卖合同》《居间服务合同》及《补充协议》，倪剑仍以同样价格向陈静嵘购买案涉房屋，因违建产生的费用约一万贰仟元由倪剑承担，倪剑需向重庆到家了网络科技有限公司科城路分公司支付居间服务费12100元。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”本案中，倪剑与齐美家公司及案外人陈静嵘签订的《居间服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定全面履行义务。齐美家公司作为专业的房屋经纪公司，具备为房屋买卖双方提供经纪服务的专业知识和能力，应当在提供居间服务时更为审慎的履行义务，特别是协助需承担居间服务费的购房人全面了解房屋现状，并协助买卖双方顺利完成交易。审理中，双方当事人均认可在签订《房屋买卖合同》之前及当日均未对案涉房屋的产权登记状况进行查询。齐美家公司辩称，在签订合同之时，公司作为居间方核实了陈静嵘的产权证，证上并无房屋被冻结的相关记载；按操作惯例一般是在解押或过户前对房屋的产权登记状况进行查档，因此齐美家公司在本案中已全面履行了自己的合同义务。倪剑认为，根据二手房交易的惯例，一般是在合同签订前或合同签订当日对房屋的产权登记状况进行查档。本院认为，“房屋现状”所指的装修、户口、房屋权属登记状态中尤以房屋权属登记状态与买卖合同能否顺利履行之间的联系最为紧密。一旦交易指向的房屋存在抵押、查封或冻结等状况，将会直接导致房屋的过户登记不能顺利完成，买卖双方的交易目的、特别是买方想取得房屋产权的目的将无法得到实现。虽然居间服务合同系三方共同签订，但实际最终要支付居间服务费的是买方，即买方在交易过程中需要承担更大的交易成本。如果房屋存在可能影响过户登记的状况，买方虽然也可能通过合同中的违约条款追究卖方的违约责任，但在正式签订合同前准确掌握房屋权属登记状态且顺利完成交易才更符合买方支付居间服务费的初衷和本意。且房地产居间服务所形成的法律关系为复合法律关系，即居间人除向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务外，还包括帮助委托人签约、贷款、办理房屋产权过户等多项服务。而齐美家公司举示的证据并不能充分证实其在提供居间服务的过程中尽到了审慎注意义务，在买卖双方发生争议后积极居间协调解决争议。且结合二审新证据可以证实，倪剑与陈静嵘确因无法就违建罚款的负担一事达成合意而协商解除了2018年11月24日的《房屋买卖合同》，倪剑是另行通过其他房屋经纪公司、在不增加交易总额的情况下购得了案涉房屋。本院认为，齐美家公司虽促成倪剑与案外人签订了买卖合同，但确未完全尽到审慎注意义务，在双方发生分歧后客观上也未实际完成后续的相关服务。故倪剑上诉要求减少居间服务费的理由成立，本院予以支持。结合本案实际，倪剑需向齐美家公司支付的居间服务费以15000元为宜。综上所述，根据二审新证据，倪剑的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初5449号民事判决；二、倪剑于本判决生效之日起十日内给付重庆齐美家网络科技有限公司居间服务费15000元；三、驳回重庆齐美家网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。一审案件受理费203元，由倪剑负担；二审案件受理费405元，由倪剑负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇一九年十二月十日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅