辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15525号上诉人（原审被告）：代涵胜，男，汉族，1970年4月18日出生，住址沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳天方物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区南十二西路19号3门。法定代表人：张志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李鑫，男，1978年10月28日出生，汉族，该公司职员，住沈阳市和平区。上诉人代涵胜因与被上诉人沈阳天方物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初9560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。代涵胜上诉请求：1.请求人民法院撤销原判决；2.发回重审或改判驳回被上诉人在一审中提出的诉讼请求。事实和理由：一、沈阳天方物业管理有限公司称“如约履行物业服务”与事实不符。1.没有签订规范的物业服务合同，在证据和诉讼过程中，分别出现2008年1月和2009年1月和2013年，没有明确的服务时间。2.承接物业时没有对3号楼的共用部位进行认真查验。3.管理人员没有资格证书和岗位证书。4.没有完善的管理方案质量管理，财务管理档案管理等制度。5.管理人员没有佩戴标志。6.报修根本不到现场，没有维修和报修记录。7.没有按规定公布物业服务费用和物业服务资金收支情况。8.没有规范使用住房专项维修资金，不按规定履行程序，该启动的不启动。9.没有征询业主服务意见。第二项房屋管理：1.没有对房屋共用部位进行日常管理和养护，没有检查记录和保养记录。2.对房屋共用部位没有小修，对大中修没有及时编制维修计划和维修资金使用计划，组织维修。3.每周没有巡查小区单元门，楼梯道及公用部位的门窗，玻璃等。4.小区已绝大部分进住。5.对私搭乱改没有管理。6.对单元，户的标志用于广告创收。第三项公用设施设备维修养护：如何履行不了解，路灯完好率低于标准时更换不及时。第四项协助维护公共秩序：1.小区没有24小时保安值勤。2.夜间没有巡查。3.小区停车无序，违规收费。4.消防通道经常乱停车辆，达不到消防标准。第五项保洁服务：没有按标准清扫。第六项绿化养护管理：1.没有对草坪进行养护，进行补种。2.没有定期清除绿地杂物。3.没有预防树木花草虫害。二、沈阳天方物业管理有限公司称“经多次催收未果”与事实不符。三、沈阳天方物业管理有限公司在上述物业服务中存在大量瑕疵履行。2.沈阳天方物业管理有限公司在2008年1月开始承接物业时，并没有向因受公共部位影响的我要物业费的想法，只是以为开发商解决麻烦为手段，来达到承接物业和启动专项维修资金获利的目的。3.我所在部位漏雨和渗漏，不但不履行维护责任，反而热衷于利用公共部位经营赢利，刨除道边不算，仅我单元的绿地和甬道上每月就收取320元，并对因停车受损的绿地和甬道不管不顾，收取我单元业主的物业费，不但不对公共部位进行维护，反而加以破坏，我只能每年自己出资几百元，对公共部位进行小修和维护。4.因公共部位的漏雨，渗透，给我室内的装修，电器，楼梯造成损害，我还因在楼梯上防雨摔伤住院治疗。综上，我从入住后，由于房屋公共部位建筑质量原因损坏和之后的损坏，装修都没结束，生活质量受到严重影响，财产和人身受到损失。沈阳天方物业管理有限公司答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈阳天方物业管理有限公司向一审法院请求：判令被告支付物业服务费7850元（2009年1月1日至2018年12月1日），诉讼费由被告承担。经审理查明：被告代涵胜系沈阳市铁西区南十中路“明择园”小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区南十中路55号561，建筑面积100.59平方米。原告于2009年1月1日至2019年3月29日为明择园小区提供物业服务。原告于2010年3月6日与沈阳市铁西区明择园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定原告为“明择园”小区提供物业管理服务，委托管理期限为2010年1月1日8时起至2012年12月31日5时止。又与2013年3月18日与沈阳市铁西区明择园业主委员会签订《物业管理委托合同》委托管理期限为2013年1月1日0时起至2018年12月31日24时止，以上合同约定物业服务费为住宅：0.65元/月/平方米。原告已提供了相关物业服务，被告拖欠2009年1月1日至2018年12月1日物业费，故原告来院诉讼。一审法院认为，原告与“明择园”小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。原告与业主委员会签订协议后，为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务应当履行交纳物业服务费的义务，故被告拒绝交纳物业费的行为显属不当。庭审中，被告提供证据证明，原告未完全依照《物业服务合同》的约定履行物业管理义务，即未对小区房屋建筑公共部位及时维修、养护；未及时对共用设施、设备维修、养护；未对车辆停放合理规划；未妥善维护包括安全监控、消防、巡视等公共秩序；未有效对公用绿地、花木等养护和管理。被告抗辩原告履行物业管理义务有瑕疵，可酌情减少物业服务费。关于被告抗辩房屋漏雨问题，因该问题涉及房屋质量与维修，原告并非房屋买卖的主体，对被告房屋并无质量担保的义务，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动和使用不是原告可自行为之，故被告的该项抗辩不能成为拒绝给付物业费的正当理由。关于被告抗辩原告诉讼请求已超过诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；被告在法庭辩论中所述“我家房子我也是在一直报修，每次来修房子都说不交物业费就不给我修，我以为是开玩笑的”，证明原告持续、多次向被告提出履行请求。故对被告该项抗辩不予支持。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不宜采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区整体质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张权利，但不应拒交物业费。同时原告作为园区的服务者，亦应努力提高服务质量，共同构建一个和谐的园区。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，判决：一、被告代涵胜于本判决生效后十日内给付原告沈阳天方物业管理有限公司2009年1月1日至2018年12月1日期间的物业服务费7780.64元的70%，即5446.45元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告代涵胜承担。（原告已垫付，被告直接给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1、光盘1张，证明：我家漏雨，我去报修，物业经理说要物业费的事情他说不清楚，说我家漏雨是开发商遗留问题；2、照片10张，证明：墙皮大面积脱落，物业没有给我维修，当时是我维修的墙面。物业开始收费和进入园区的时间。小区内都是荒草，回迁房的物业公司贴出的公示，保修期快到了，该维修的可以报修。小区消防通道违章停车问题。被上诉人质证：1、漏雨漏水是维修基金问题。园区物业经理说过什么话，其代表个人，不代表整个物业公司。2、一审我起诉的是上诉人没有缴纳物业费，不是上诉人起诉我物业不作为，上诉人所述的之后我方没有整改，没有依据。照片上的荒草按照时间来看，不是现在的，包括消防通道停车问题，偶尔有车辆停车，不代表长期占用，园区安保人员不能无时无刻盯着停车，照片存在异议。维修问题质保期内属于开发商，质保期后是用维修基金，与我方没有直接关系。本院对各方提供的证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”沈阳天方物业管理有限公司依据其与沈阳市铁西区明择园业主委员会签订的《物业管理委托合同》取得了涉案小区的物业管理服务权利，合同效力及于包括上诉人在内的全体业主。沈阳天方物业管理有限公司作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为园区业主，享受了沈阳天方物业管理有限公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判令上诉人履行缴纳物业费的义务并无不当。关于代涵胜提出沈阳天方物业管理有限公司的各项服务均不到位的主张，因代涵胜未提供明确证据证明其主张，且一个园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响，影响小区全体业主的利益。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如代涵胜认为沈阳天方物业管理有限公司存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，沈阳天方物业管理有限公司作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。关于代涵胜提出本案沈阳天方物业管理有限公司的诉讼请求已超过诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。代涵胜在一审法庭辩论中所述“我家房子我也是在一直报修，每次来修房子都说不交物业费就不给我修，我以为是开玩笑的”，可以证明沈阳天方物业管理有限公司持续、多次向代涵胜提出履行请求，故一审法院对代涵胜的该项抗辩不予支持并无不当。综上所述，代涵胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人代涵胜负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇一九年十二月二十日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。