陕西省洛川县人民法院民事判决书（2019）陕0629民初2579号原告：孙建辉，男，汉族，洛川县居民，住该址。委托诉讼代理人：武晓宣，陕西云德律师事务所律师。被告:曾成林，男，汉族，洛川县村民，现住洛川县邮政储蓄后排第三家。被告:郭晓育，男，汉族，洛川县村民，现住洛川县。被告:李复成，男，汉族，洛川县居民，现住洛川县。被告:张芳林，男，汉族，洛川县文化路广播电视局院内居民，现住洛川县。被告:郭永升，男，汉族，洛川县居民，住该址。原告孙建辉与被告曾成林、郭晓育、李复成、张芳林、郭永升合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告曾成林、郭晓育、李复成、张芳林、郭永升均到庭参加诉讼，原告未到庭。本案现已审理终结。孙建辉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告曾成林向原告支付房屋维修补偿款，共计人民币450000元。2.请求依法判令被告曾成林按照年利率6％向原告支付逾期未付150000元房屋维修补偿款所产生的资金占用费(暂自2018年11月1日计算至2019年9月11日共计7850元)直至付清日止;并按照月利率2％向原告支付逾期未付300000元房屋维修补偿款所产生的利息(暂自2018年11月1日计算至2019年9月11日共计62800元)直至付清日止。3.请求依法判令被告曾成林向原告偿还借款本金100600元，并按照月利率2％向原告支付借款本金产生的利息(暂自2014年11月12日计算至2019年9月11日共计118305.60元)直至付清日止。4.请求依法判令被告曾成林向原告支付原告西侧三层外墙及三间住宅后背墙墙面抹灰拉毛产生的材料费及人工费共计27760元。5.请求依法判令被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升对上述第一项至第四项款项向原告承担连带偿还责任。6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年8月15日签订了《协议书》，并约定:1.被告1向原告支付房屋维修补偿款45万元，因被告1资金紧张，被告2、被告3、被告4、被告5以南侧702房子抵押给原告;2.被告1负责完成原告三层西侧一间房子的后续工程，并将西侧三层外墙及三间住宅后背墙墙面抹灰拉毛;3.房子建成后，由被告1负责付清原告45万元房屋维修补偿款，并及时将702号房子归还给郭永升;4.原姚会元借孙建辉的款项(以法院裁决为准)由被告1负责，因被告1资金紧张，所以被告1再以南侧一套房(1703号房)抵押给原告，房子建成后以实售价格长（多）退少补;5.被告1于10底付给原告15万元。剩余30万元于房子建成后付清，并从11月1日起以2％的利率计息。若付不了款，造成一切后果由被告1自负。被告2、被告3、被告4、被告5以担保人身份在协议上签字。原姚会元借原告的款项于2017年7月26日由陕西省洛川县人民法院作出(2017)陕0629民初904号《民事调解书》，该调解书确定由姚会元于2017年8月2日之前一次性偿还原告借款本金100600元及利息(月利率按照2％计算，从2014年11月12日起计算至该笔借款本金清偿之日止)，后姚会元一直未履行调解书，并将该笔借款本金及利息一并转让给被告1，被告1与原告在《协议书》第三条确定了被告1代姚会元偿还该笔借款本金及利息，但被告经原告多次催促一直未按《协议书》约定履行代偿还该笔借款本金及利息的义务。由于被告1一直未按《协议书》第四条约定将原告西侧三层外墙及三间住宅后背墙墙面抹灰拉毛，原告迫不得已自行采购原料、委托工人将该西侧三层外墙及三间住宅后背墙墙面抹灰拉毛，并因此已花费了27760元。房子建成后，被告也一直未按协议约定向原告支付任何一笔房屋维修补偿款。截至起诉日，原告向被告多次催要上述费用无果。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规、司法解释的规定，诉至贵院，望判如所请，以维护原告的合法权益。被告曾成林辩称，姚会元是新印象大厦的开发商，我是建筑商。剩下的四被告是原土地主人，经法院调解姚会元欠孙建辉的钱大概22万。孙建辉从2015年就挡工地和售楼部，加上因为开发导致孙建辉房子造成裂缝，后来无奈被强迫的情况下2018年8月15日我和孙建辉写了协议。协议就是我强迫的写的。协议有具体约定，楼如果修成，钱收回来给孙建辉钱，如若没钱给孙建辉房子。被告李复成、郭晓育、张芳林、郭永升辩称，姚会元将答辩人李复成、郭晓育、张芳林的小院拆除开发，郭永升是郭晓育的儿子。姚会元又找的曾成林作为建筑队修建。在修建过程中，孙建辉是我们的东邻居，由于地基或者回填出现问题，2015年造成孙建辉房子裂缝，姚会元在的时候就说这件事，因为当时孙建辉说的数字有点大，姚会元赔不起，2016年孙建辉就把售楼部工地的门锁了，姚会元就走了跑了，一直放到2018年。2018年曾成林就修建房子，孙建辉说要修要给他赔偿45万元，还提条件说姚会元欠孙建辉近30万元，若要修房子则要曾成林承担。再另外我们三家房主拿我们房子作抵押，就这样才出具了这份协议。现具体意见如下：1、答辩人郭晓育、李复成、张芳林用南侧702号房屋抵押给孙建辉，用于担保曾成林欠孙建辉的45万元。除抵押财产外，我们不承担其他担保责任。2、担保法规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人未办理了抵押物登记的，担保合同无效。本案抵押的房屋产权不明，又未办理抵押登记，担保合同应认定无效。3、郭永升未在合同上签名，孙建辉起诉郭永升没有法律依据。被答辩人郭晓育、李复成、张芳林、郭永升不承担责任。请求依法驳回被答辩人孙建辉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求原告提交了证据一、《协议书》原件一份，证明：1、《协议书》是原、被告在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的强制性规定，协议书合法有效。2、原告有权要求被告曾成林向原告支付房屋维修补偿款45万元。被告曾成林应于2018年10月底前付给孙建辉150000元，剩余300000元于房子建成后付清。3、原告有权要求被告曾成林承担姚会元对原告的欠款，并有权要求被告曾成林以“新印象大厦”商住楼1703室房屋作为抵押。4、原告有权要求被告曾成林承担完成原告三层西侧一间房子的后续工程及将西侧三层外墙及三间住宅后背墙墙面抹灰拉毛所产生的费用27760元。5、被告郭晓育、李复成、张芳林对原告对曾成林1-4项债权承担连带担保责任，郭永升将其位于陕西省洛川县陕西新新印象房地产开发有限公司开发的“新印象大厦”商住楼702室房屋作为抵押，承担担保责任。证据二、（2017）陕0629民初904号民事调解书原件一份，证明：1、经陕西省洛川县人民法院出具的（2017）陕0629民初904号民事调解书确认，姚会元应向原告支付借款本金100600元并按照月利率2%向原告支付借款本金产生的利息，利息暂计算自2014年11月12至2019年9月11日为118305.60元，直至付清日止。截止2019年9月11日，借款本息共计：218905.6元。综上，被告曾成林应对上述姚会元对原告的欠款承担还款责任，其他三被告郭晓育、李复成、张芳林应对上述欠款承担连带担保责任。证据三、照片和证人杨某某证明。杨某某当庭证言证明：1、她是姚会元给新印象楼聘任的监理，是本案《协议书》的中间人，曾成林给孙建辉赔45万元是她说合成的；2、郭晓育、李复成、张芳林、郭永升是用郭永升702号房子抵押担保的物保而非人保；3、协议书第七条约定2018年10月底；4、楼房至今还未建成。证明目的：15万元是2018年10月底应支付，另外被告曾成林向其支付房屋维修费45万元的条件已成就，原告有权要求被告曾成林向其支付房屋维修费45万元。被告曾成林向法庭提供证人出庭高红伟、李发财当庭作证，证明孙建辉到曾成林的工地挡了几次，工地不能正常施工。被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升提供证据《反抵押协议书》及《不动产中心证明》各一份，证明郭晓育、李复成、张芳林、郭永升是用702号房子担保，曾成林用1703号房子向郭晓育、李复成、张芳林、郭永升反担保；不动产中心证明702号房子未在房产部门登记。被告曾成林对原告的证据一质证意见为：协议是被迫情况下达成的，再是这些没有办理抵押登记。物保是郭永升，人保是郭晓育、李复成、张芳林在协议上签了字。对原告要求的27760元费用不承担不认可，1703号房子我同意孙建辉抵押，至于姚会元同意不同意，那是孙建辉自己的事情。对原告的证据二质证意见为：不承担债务；对原告的证据三杨某某当庭证言无异议。被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升对原告的证据三杨某某当庭证言认可，认为郭晓育、李复成、张芳林是用郭永升的702房子进行物的担保，而非人保。原告对被告曾成林提供的证人证明目的不认可，认为均系在曾成林干活的员工，存在利害关系，出庭作证的证人对协议书签订过程不知情，无法证明协议书在何种背景下签订，对真实性及证明目的不认可。被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升对被告曾成林提供的的证人证明目的认可。原告对被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升提供的证据真实性予以认可，证明目的不认可。，认为反抵押担保证据内容仅为反抵押担保，与原告和五被告签订的协议无关。对不动产登记中心证明真实性予以认可，证明目的不予认可，尽管本案中，被告郭晓育、李复成、张芳林提供的702室房屋作抵押，未办理产权登记，导致物保效力有瑕疵，但被告李复成、张芳林、郭晓育在协议书中担保人处签字，并非物保，也是人保，根据最高院关于担保解释第38条规定，该证据不能免除上述三人承担担保责任的义务。被告曾成林对被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升证明目的认可，亦认为属无效担保。本院对于原告提供的证据一《协议书》中并证据三中杨某某的证言关于原告与曾成林签订的45万元赔偿协议，认为原告与曾成林属双方合法自愿予以采纳；对于郭晓育、李复成、张芳林、郭永升用郭永升购的该楼702房用于抵押属物的担保予以采纳，对于郭晓育、李复成、张芳林个人担保的证明目的不予采纳。本院对于原告提供的证据一《协议书》中以及原告提供的证据二关于姚会元与原告之间的债务，由曾成林清偿的清偿的约定因曾成林不同意，本院不予采纳原告该部分证据的证明目的。本院对被告曾成林提供的证人证言予以采纳。本院对被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升提供证据《反抵押协议书》因未办理相关产权登记本院采纳；对被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升提供的《不动产中心证明》予以采纳。经审理查明，2015年被告郭晓育、李复成、张芳林将自己的院宅与陕西新新印象房地产开发有限公司的法定代表人姚会元达成开发置换协议，交给陕西新新印象房地产开发有限公司建设“新印象大厦”，随后被告曾成林承建了该“新印象大厦”。“新印象大厦”东邻原告孙建辉的房屋。2016年修建该大厦时对孙建辉的房屋的地基及房屋有所损害，原告孙建辉与姚会元关于损害部分的赔偿未达成协议。该工地因种种原因停工。2018年8月15日在杨某某作为中间人的情况下，原告与被告曾成林以及被告郭晓育、李复成、张芳林达成《协议书》，《协议书》曾成林（甲方）与孙建辉（乙方）约定：1、曾成林支付孙建辉房屋维修补偿款45万元，因曾成林资金紧张，故郭晓育、李复成、张芳林以南侧702房子抵押给孙建辉，建筑面积139平方米。2房子建成后，由曾成林负责付清孙建辉45万元，并及时将702号房子归还给郭永升。若补偿款归还不了，702号房子归孙建辉所有。3、原姚会元借孙建辉的款项（以法院裁决为准）由曾成林负责。因曾成林资金紧张所以曾成林再以南侧一套房（1702号房）抵押给孙建辉，房子建成后以实售价格长退少补。4、曾成林负责完成孙建辉三层西侧一间房子的后续工程，并将西侧外墙及三间住宅后背墙墙面抹灰拉毛。5、孙建辉同意曾成林拆除外彩钢棚，原孙建辉搭设彩钢瓦棚产生的一万元费用已包括在肆拾伍万元之内，不再另行向孙建辉支付。6、二次结构完成，外架拆除后拆除彩钢棚，并用3:7灰土填铺夯实15公分厚，灰土上用细石混凝土找平并做防水面层，以确保孙建辉房屋安全。7、曾成林于10月底付给孙建辉拾伍万元整。剩余叁拾万元于房子建成后付清，并于11月1日起以2%的利息计息。若付不了款，造成一切后果由曾成林自负。曾成林在甲方签名、孙建辉在乙方签名、郭晓育、李复成、张芳林在担保方签名、杨某某均在中间方处签名。《协议书》签订后，郭永升补签名并确认同意将702号房子（郭永升从姚会元开发的“新印象大厦”意向购买房子）抵押给孙建辉。到协议第七条约定的2018年10月底应付给孙建辉15万元时，曾成林未履行。庭审中该协议中间方杨某某当庭证明“新印象大厦”的房子至今尚未建成，并认为协议中约定房子建成的标准是完成图纸工程内的所有项目。本院认为，2018年8月25日被告曾成林经中间人杨某某与原告孙建辉达成了给孙建辉房屋维修补偿款45万元的协议，属双方合法自愿行为，故本院对原告孙建辉要求被告曾成林按协议履行补偿款的请求，本院予以支持。由于被告曾成林修建“新印象大厦”未完成图纸工程内的所有项目属尚未建成，本院对原告要求被告曾成林按协议约定的给付15万元的请求予以支持，对要求的利息因合同未约定，不予支持；对剩余的30万元应根据本案案情的实际情况应酌情给付期限在2020年6月20日一次性给付，对原告自2018年11月1日起以2%的利率计算利息至付清30万元为止的请求予以支持。原告要求被告曾成林承担姚会元欠其款的请求，因曾成林不愿承担，债务不能达到转移的目的，且属另一法律关系，本院不予支持原告的请求。原告认为的1702号房屋抵押属被告曾成林抵押给其以履行姚会元的债务的请求，以及认为被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升用郭永升702房屋抵押并本案中被告曾成林用1703号房屋反抵押给被告郭晓育、李复成、张芳林均因未到相关房地产部门办理抵押登记予以公证公示不起法律意义上的抵押作用，属无效抵押；另中间人杨某某认可被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升对原告仅以郭永升702房子担保并非保人，故本院对原告要求被告郭晓育、李复成、张芳林、郭永升承担连带责任的请求不予支持。原告请求被告曾成林向原告支付原告西侧三层外墙及三间住宅后背墙墙面抹灰拉毛产生的材料费及人工费共计27760元，因无证据予以佐证，本院不予支持。依照 《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、在本判决生效后十五日内，由被告曾成林一次性给付原告孙建辉房子维修补偿款15万元。二、由被告曾成林于2020年6月20日前一次性给付原告孙建辉房子维修补偿款30万元及相应利息（以30万元为基数，利息自2018年11月1日起以2%月利率计算至30万元付清日止）。三、驳回原告其它诉讼请求。     如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11473元,减半收取5736.5元，由被告曾成林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。      审  判  员    常忠民    二〇一九年十二月二十七日书  记  员    宋晨阳    1