文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2465号上诉人(原审被告、反诉原告)：彭笑笑，女，1987年1月6日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：高强，山东源诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王怀荣，女，1951年12月23日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：万美玉，山东滨渤律师事务所律师。上诉人彭笑笑因与被上诉人王怀荣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院(2018)鲁1602民初5039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭笑笑上诉请求:1.依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的所有诉讼请求，判令解除双方所签订的房屋买卖合同，由被上诉人支付上诉人违约赔偿金8万元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误，依法应予改判。涉案位于滨州市滨城区黄河五路彭家居民小区6号楼东1单元201室的房屋虽系“小产权”性质，但其所对应的土地使用权性质并非集体土地中的宅基地使用权性质，该房屋系滨州市滨城区原彭家村在“城中村”改造过程中依据国家政策、法律、法规，结合滨州市实际情况而整体旧村改造形成的安置用房，其土地性质为国有。根据2008年8月6日山东省滨州市人民政府所发布的《山东省滨州市人民政府关于加快城区“城中村”改造工作的意见(试行)》滨政发[2008]47号文件规定，其中第二条本意见所指“城中村”，是在市城区环城路范围内，以居民委员会、村民委员会为组织形式，并且其农(居)民已基本没有耕地的农(居)民居住村(居)。第三条城中村改造的相关政策中(二)土地和房产管理政策：1.“城中村”改造后原有集体土地依法转为国有土地。建设单位用地应依法办理用地手续。3.居民安置用地，可按经济适用住房的政策采取划拨方式供应，也可采取招标、拍卖、挂牌方式供应；6.“城中村”改造范围内，所建住宅、非住宅经登记、核发房屋产权证和国有土地使用证后，可进入房地产市场进行交易。居民安置用房上市交易执行现行国家和省、市经济适用房交易政策，补缴土地收益和相关税费。(四)“城中村”转制政策：1.“城中村”转制，是指“城中村”由村民自治管理体制转变为城市居民自治(居民委员会)的管理体制。转制后的“城中村”按城市管理体制统一管理。2.“城中村”改造、转制后，原有的集体土地依法转为国有土地，农村居民转为城市居民户口。综合以上，一审法院未依法查明事实，即凭主观臆断认定涉案房屋所对应的土地使用性质为集体土地中的宅基地，并认为该宅基地使用权仅应在本集体组织成员间予以转让，其他人员无权取得，并且借用《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”的规定，进而认定双方房屋买卖合同违反法律、法规强制性规定，判决合同无效，该判决明显错误。上诉人及涉案房屋所有权人现均系滨州市滨城区彭李办事处彭家居民委员会的居民，其户籍性质为城镇居民，其所在彭家小区房屋为城中村改造的安置用房，所涉土地性质为国有土地，所谓“小产权房”仅是当初安置时按经济适用住房的政策采取划拨土地方式供应而产生，如上市交易只要补缴土地收益和相关税费即可，根本不存在一审判决所确认的土地性质为集体经济组织所有，转让违法之说。二、退一步讲，假设涉案房屋买卖合同无效，一审判决亦存在确定损失及划分过错责任承担比例错误的情形。首先，由上诉人一审中所提交的证据：《房屋买卖合同》、中介公司出具的《证明》，可以清楚的证实被上诉人对涉案房屋性质为“小产权”系明知的，并且在签订合同之前、签订合同正式汇款前被上诉人均亲自到涉案房屋小区看房及至居委会予以了解情况，一审中其主张“支付首付款后即要求上诉人办理过户事宜，上诉人拒不办理，后其了解到该涉案房屋系小产权房，不能进行买卖，也无法办理相关手续的变更”纯属谎言，亦与合同所约定的交易程序不符。上诉人在整个出卖房屋过程中，对房屋的性质没有任何隐瞒、欺骗等足以导致违背购买人真实意愿的行为存在，无任何过错可言，而且其双方所确定的交易价格也明显低于可以正常办理产权过户的同区位房屋，无任何欺诈或损害他方利益的行为存在。然而，被上诉人不管是在诉状中还是当庭接受审判长询问时，均对该明显确认的事实予以回避，声称自己不知情，本案明显系被上诉人在恶意违约，法律应对其予以处罚，而非鼓励，在被上诉人明知房屋性质的情形下，其仍然购买因此而导致的利息、中介费用等损失应由其自行承担。其次，上诉人因为被上诉人单方违约，不再履行《房屋买卖合同》所确定的义务，导致同时期房屋无法对外转让，可得利益严重受损，并且由于诉讼导致相应诉讼费用、律师费用等财产损失。假设合同无效，被上诉人在此无效协议的签订中亦应承担全部过错，应当对上诉人因此而导致的损失予以全额赔偿。三、涉案房屋依法取得房屋所有权证，并非一审判决所认为的农村宅基地使用权证，该房屋不能认定属于农村宅基地房屋，其不属于农村村民专享的用益物权，涉案合同的签订未损害国家、集体和他人的合法权益，且双方已经开始履行，故合同应为有效。相应合同由于被上诉人的单方违约而导致履行不能，被上诉人应当依法承担违约责任，上诉人综合被上诉人行为而导致自己的损失，主张其承担合同约定的违约金8万元，并无不当。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均错误，导致根本错判，请求二审法院依法查明事实，公正裁决。王怀荣答辩称,一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果公正合理，请依法维持原判，驳回被答辩人的上诉。二、关于案涉房屋土地性质问题。被答辩人无论在一审中还是在上诉状中均认可案涉房屋系“小产权房”，即认可该房屋是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不会给予备案的事实。其所提出的《山东省滨州市人民政府关于加快城区“城中村”改造工作的意见（试行）》系滨州市人民政府于2008年发布，该类文件既非法律、规章，也非规范性文件，不具有法律效力，该类文件仅是上级领导机关对下级机关部署工作、指导下级机关工作活动的原则、步骤和方法，仅具有指导性作用，并非实际实施工作时所必要贯彻执行的强制性规定，其并未明确要求将案涉房屋所属土地变更为国有土地，亦未明确显示已将案涉房屋所属土地变更为国有土地，不能证实案涉房屋土地的性质。另外，该类文件一般仅在特定的时间内发生效力，该文件发布于2008年，而案涉房屋建造远早于该时间，故该文件的效力并不及于案涉房屋及其所属土地。被答辩人以此主张案涉房屋所属土地为国有土地性质明显于法无据，与事实不符，而其自认案涉房屋系小产权房的行为与其主张也自相矛盾。三、关于损失的责任承担问题。如一审所述，答辩人在签订房屋买卖合同前并不知该房屋性质，答辩人作为年近七十的老年人，也并不知道小产权房的含义，其在签订合同并支付首付款要求被答辩人进行房屋过户时遭到拒绝后，经询问才得知房屋无法过户，本身无过错。而即便答辩人购房前知晓房屋为小产权房仍签订合同，在合同无效导致无法办理过户时要求退还已付的购房款并无不当，被答辩人在明知房屋系小产权房且无法办理相关变更手续而答辩人要求退款的情况下，更是继续在网上公开发布房屋出售信息，以其行为表示了无法继续履行合同也不履行退款义务的意图，过错明显。因此造成的损失，答辩人认为被答辩人过错显著大于答辩人，其应承担大部分责任，一审认定由双方平分责任亦无不当。综上所述，答辩人认为案涉房屋性质为小产权房，其所属土地为集体所有，双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效，答辩人有权依法要求被告返还已付房款并支付房款占用期间的利息；对于中介费损失，出于平等原则，由双方平分亦可。答辩人认为被答辩人上诉无任何事实和法律依据，一审法院判决合理合法，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉，从而维护答辩人的合法权益。王怀荣向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令被告返还原告支付的购房款16万元及占用期间的利息（自2018年11月20日起至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由被告承担。彭笑笑向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令反诉被告支付违约金8万元；3.本诉及反诉费用均由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年11月19日，原告王怀荣（买方）、被告彭笑笑（卖方）、家之宜二手房中心（居间方）签订房屋买卖合同。合同约定，卖方将坐落在滨州市滨城区彭李办事处彭李居民楼小区6号楼东1单元201室的房产及附属设施按套出售给买方，该房屋为小产权房；买方对卖方所要出售的房产作了充分的了解，愿意购买该房屋，该房屋房权证号为滨州市房权证市属字第××号；该房屋最终交易价格40万元；经买卖双方协商，房款分两次付清，首次付款日期买方定于2018年11月19日将15万元打到卖方账户，第二次付款买方定于2019年1月31日前将剩余房款25万元打到卖方指定账户；该合同签订之日，基于经纪方提供服务，买方应支付10000元服务费；交房日期经买卖双方商议于交清所有房款后，卖方配合买方去大队开证明后交房。合同还对违约责任等事项进行了约定。被告彭笑笑在合同抬头卖方处签署了彭西庆（应为彭锡庆）、彭笑笑（代）字样。2018年11月19日、20日，原告分三次向被告转款16万元，其中购房款为15万元，另10000元作为中介费，由被告转交至居间人。涉案房屋登记所有权人为彭西庆（应为彭锡庆），系彭锡庆与耿美荣夫妻共同财产。彭锡庆于2006年7月31日去世。其子女均自愿放弃对该房产的继承。耿美荣于2019年1月8日出具证明证实，系其委托其孙女即被告彭笑笑对外出售涉案房产。原告属于城镇居民，非涉案房屋所在地的集体经济组织成员。一审法院认为，涉案房屋系小产权性质。集体土地宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原被告之间所签订的房屋买卖合同的标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》在总则部分规定，在中华人民共和国城市规划区属国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称的房屋、房地产开发、房地产交易等是指土地上的房屋等建筑物及构筑物是依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋建设，其行为包括房地产转让、抵押、租赁等。由此可见，本案中原被告交易的房屋其建设用地使用权的性质属集体土地使用权，不属于本法调整范畴。原告属于城镇居民。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，原被告所签订的房屋买卖合同，违反有关法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涉案合同无效，被告应将其收取的房款15万元退还原告。原告主张的房款16万元中，有10000元系中介费，即原告的实际损失，应当以各自的责任，相应承担。从本案查明的事实来看，该无效房屋买卖合同的签订，系原告明知该房产系小产权房而购买，被告明知该房产系小产权房而出卖给非本集体组织成员。因此，原被告均有过错。对该损失的产生，原被告应承担同等过错责任。故，该10000元损失，原被告各承担二分之一。即被告应赔偿原告经济损失5000元。原告主张的利息，应以15万元为基数，自其主张之日即起诉之日2018年12月12日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。因双方所签房屋买卖合同无效，反诉原告主张的违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第七项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：一、原告（反诉被告）王怀荣与被告（反诉原告）彭笑笑于2018年11月19日签订的房屋买卖合同无效；二、被告彭笑笑于本判决生效之日起十日内返还原告王怀荣购房款15万元及利息（以15万元为基数，自2018年12月12日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；三、被告彭笑笑于本判决生效之日起十日内赔偿原告王怀荣经济损失5000元；四、驳回原告王怀荣其他诉讼请求；五、驳回反诉原告彭笑笑的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由原告王怀荣负担109.38元，由被告彭笑笑负担3390.36元。反诉案件受理费1800元，减半收取900元，由被告彭笑笑负担。二审期间,上诉人提交彭家居委会出具的证明一份，证明我居委会由于旧村改造于1987年12月全村原村民整体户籍性质由农业转为城镇非农业户口。被上诉人质证称，对该证据的真实性有异议。该证据没有相关负责人签字，也没有证据能够证明该印章的真实性，其出具形式不符合单位出具证明的形式，另外对其所要证明的内容与上诉人的主张没有关联性。对当事人二审争议的事实本院认定如下：本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，涉案房屋所有人系滨州市滨城区彭李街道办事处彭家居民委员会居民，涉案房屋属集体土地宅基地使用权性质，集体土地宅基地使用权系是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，被上诉人不属于滨州市滨城区彭李街道办事处彭家居民委员会组织成员，其不应享有作为集体经济组织成员因集体土地宅基地使用权转让所应享有的权益。虽然上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，但因涉案房屋的性质导致该房屋买卖合同无效，原审判决认定房屋买卖合同无效正确。上诉人主张房屋使用土地为国有性质及涉案房屋买卖合同有效，没有事实和法律依据，不予支持。对于涉案房屋属集体土地宅基地使用权性质，双方当事人均明知，对导致买卖合同无效均具有过错，原审判决退还房款及支付自起诉之日同期银行利息正确。原审判决对损失按同等过错责任承担也无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人彭笑笑负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  孙兴春审判员  刘 洋            本件与原本核对无异      二〇一九年十二月十日书记员  张 智