河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初11458号原告：郑州郑报凯夫教育咨询有限公司，住所地郑州市中原区工人路与颍河路交叉口东南角“学府一号”小区6号楼一至三层商业用房。法定代表人：郑东晖，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈曦，该公司员工。被告：河南慧学酷玩企业孵化器有限公司，住所地郑州市金水区花园路85号20层C号。法定代表人：陈卫奇，职务：总经理。原告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司诉被告河南慧学酷玩企业孵化器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司委托诉讼代理人陈曦，被告河南慧学酷玩企业孵化器有限公司法定代表人陈卫奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告应缴纳其所欠租金81310元、物业费5157.6元，电费1429元，合计应赔偿原告87896.6元；2、按双方合同第八条约定，被告未按时缴纳租金逾期一日按千分之五年租金收取违约金，共计应赔偿原告违约金182358元，3、被告应赔偿原告诉讼费4054元；以上共计应赔偿原告274308.6元。事实与理由：2019年4月19日原告把场地出租给被告公司经营培训教育机构，按照合同约定应交付半年房租101310元，半年物业费5157.6元，水电费1429元，原告工作人员一直联系被告公司法人陈卫奇应按照合同约定缴纳费用，且自2019年7月2日共计缴纳房租20000元后再没有收到任何费用，多次催缴无结果，已给我公司造成严重经济损失。被告公司收取多名家长上课费用却一直停课，多名家长多次到广场物业讨说法，已经严重影响广场物业正常运营，已经对广场及广场其他机构造成了影响，给广场直接造成了损失。到2019年10月15日为止，被告公司未开门营业，不按规定履行合同，为维护原告公司的合法权益，故起诉至法院。被告河南慧学酷玩企业孵化器有限公司辩称，1,原合同和新合同的关系界定,沿袭的是老合同,和河南慧学酷玩教育科技公司的合同没有解除，仍旧存在分歧和没有进行合同终止，押金交接、房屋所属权确认和物品转让、变更后续，再次和河南慧学酷玩企业孵化器有限公司签订新合同，合约企业属于不同的企业主体，资产属于不同的企业，虽然签铺人为两家的股东，但因为有纠纷，河南慧学酷玩企业孵化器有限公司视为合同不能履行，担心有后续合同纠纷，要求变更完原签铺公司手续和原告提供发票、房屋所有权证明及郑州晚报学府教育广场为合法教育综合体，符合教育类消防验收合格企业，但都不能按合同正常手续提供，视为新合同不能生效，同时原告迟迟没有把原告方盖过章的合同送达或通知我及公司人员去取。（有相关证据提供）。原租赁合同的租赁双方均为郑东晖和陈卫奇，租赁期限为2015年8月18日至2021年9月30日，首批支付房租从2015年9月30日计算房租，中间为装修期，总金额为壹佰陆拾玖万捌佰捌拾元整（1690880元），陈卫奇支付保证金贰万元整（20000元），退房时郑东晖的全部财产完好无损地无条件交换郑东晖，陈卫奇的陈卫奇有权处理。该活动中心开设为陈卫奇和合伙人任巧兰共同出资建设的，有河南慧学酷玩教育科技有限公司出面经营，前期租金和运营费用为两人的出资款，后卫为公司垫付，因原告方一直不开具房屋租赁发票和水电物业管理发票，公司不再承担费用支付，至2016年10月份开始由我个人承担，直至2018年11月份，原投资人听说广场方和慧学酷玩签订了合同，视为违约，要求撤资并赔偿损失造成矛盾后压力加大，我的时间不能保证公司正常运营时，公司要求退铺，在被告方建议（原告已找好新的租赁人）和协调下，被告方把原装修的房租让出两间给一个做语言培训的用户，但原告方除了我方的空调外，其他不允许对第三方转让和出售，引起矛盾。主要不能退铺的原因归结为原告方的三楼一直经营不善、房屋很难出租，他们自己开的小记者幼儿园2019年夜退费关闭，第二个他们不让我方转让和变卖资产，要求全部给他们留下，我们原投资了设备加装修近50万元，双方打不成一致意见，同时因为有合同纠纷，原告方迟迟不给最终说法和通知，一直都是员工推给郑老板，老板推给田经理或者韩经理或者陈会计。多方周旋和协商下，在2016年因原告方不允许店面转让和变卖资产的压力下，以及双方协商要求老公司和我本人交完2019年4月18日前的欠款下，可以采取新合同，我陆续交付完所欠的房租等费用后，我带上公章盖了下新公司和原告签订的新的全有原告拟定的律师合同，我方盖过章后，原告要求留下等他们盖章后交付给我们一份，但一直没有收到原告通知交付我的合同，公司也多次催要未果（今天上午在中原区法院见到了合同，今天看的租赁期限为2018年11月9日至2021年11月8日，每季度支付一次，但产生纠纷时原告说每半年支付一次）。再一个原告迟迟不提供发票，造成我方财务无法正常由公司支付费用，现签铺公司河南慧学酷玩企业孵化器有限公司为一般纳税人，所有支付的对企业的费用必须对方提供发票），公司不再承担，合同终止，由我个人出面解决。如果继续由我个人承担，我感觉压力太大，故提出如果该活动中心没有起色和发展，就不再租赁，校区停办。原告财务说汇报给我结果，但未果，期间被停电两次，合同视为未生效，但两个公司之间没有任何书面和电话来往说明情况，我视为还有我个人继续经营到六月底，期间几次和原告方协商。此过程中双方意思表示真实，属于平等自愿的协商行为，与订立合同并无二致，不存在乙方违约的情形，因此原告要求被告承担违约责任没有事实基础，更没有法律依据。2、公司对公司的租房合同，原告方迟迟不提供租赁发票。工人路中心前台和财务多次当面告知原告方均不提供租赁发票和物业管理发票，造成公司不再代工人路校区交房租，合同没法正常履行，公司的原则和存在偷税漏税的企业打交道，会存在非常大的法律风险，同时不能助长损害国家利益的企业偷税漏税，但原告方从未给过书面停止合作的说明，以不允许转让和搬迁物资未有让合同无条件继续，为日后造成违约事实营造时间，作出拖欠房租事实。（有我方财务及已经离职前台、及税务系统开具给我方发票证明请原告提供）3、停电等造成无法正常经营，合同无法正常履行。2017年7月1日开始，郑州晚报学府教育广场田经理要求交够，没办法筹够，没办法只有先打了两万元预付款活动中心继续有我个人打理该校区，但到7月份月底开始被长期停电一直处于停业状态，8月27日田经理问我这个活动中心不做了是吗，我说没有电没法做下去。9月份再次协商经协商可以再筹30000元，双方协商无效后（原告方说合同规定是半年一交房租，我坚持三个月一交，分歧较大）不再继续维系该校区，但停电造成的学员退费给我及校区造成了巨大的压力，员工离职学员投诉和退费，原告没有起到协调作用，通过贴条停电等行为推波助澜，根据物业管理法条列原告属于违规违法行为。从合同来看，租金的金额是约定的，对物业管理费没有约定。原告既是租赁房又是物业管理方，系格式合同，对方也未提示，再则被告方一次性缴纳三个月房租也未包括物业管理，但由于租赁合同是原告方提供的格式性合同，对免收物业费的口头约定未写入合同，按租赁市场的交易习惯，既是租赁房又是物业管理方的，物业管理费是免收的。（有我方因停电无法经营后仍拖欠工资离职人员及退费家长证明）。4、单方面扣押我方资产、锁门等让损失增加。（有警方提供出警证明和离职员工证明、图片证明等）在九月底我和离职员工就工资支付达成意见，员工几人要自己开校区拿产品和器材、课桌椅抵工资，同时原告方广场韩经理也要求我方提供钥匙给他们，他们要对外租赁，但活动中心任老师送钥匙时原告方突然又不要了。10月初我辞职员工去拿东西抵账时被阻拦和拦到屋内，造成纠纷，原告报警，出警人员到广场后要求原告让员工带走已经拿到三楼走廊上的物品，我也到了现场，但甲方田经理带领保安和我发生矛盾，把我衣服拉烂，警方出面制止他们的伤人打架行为，并给予严重警告，员工只带走了一小部分物资，不够约定的部分。但从此他们严加提防，贴条上锁，员工无奈，正在走法律手段处理，大致欠工资金额12万元左右。5、因为不给开具发票和开具证明已经交付过房租的正式证明，造成财务不清，到2019年下半年我们一直在和对方财物和原告管理人田经理对账，三方意见不统一，截止到2019年九月份不再经营后还在对账。（有和原告财务陈曦和原告管理人田卓的微信聊天记录为证）。6、合同本身为原告的格式合同，不合理性太多。从合同来看，租金的金额是约定的，对物业管理费没有约定。原告既是租赁房又是物业管理方，系格式合同，对方也未提示，再则被告方一次性缴纳三个月房租也未包括物业管理，但由于租赁合同是原告方提供的格式性合同，对免收物业费的口头约定未写入合同，按租赁市场的交易习惯，既是租赁房又是物业管理方的，物业管理费是免收的。合同约定的违约金条款均为违约条款，系以重复累加的方式，无端加重被告责任，本合同系原告提供的格式合同，原告方未在签订合同时对被告尽到合理提示及说明义务。合同法及相关法律规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，提供格式条款一方应对其尽合理提示及说明义务承担举证责任，原告未依法受到提示及说明的义务，多处违约条款依法对被告方产生效力。根据合同法解释二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。同时原告多次通过停电扰乱我方正常经营，造成学员退费员工流失等严重后果，违约责任早应该低于原告的恶意行为。（请法院主审法官看合同里面的格式条款和霸王条款）7、承诺要求多，兑现不了，造成广场三楼整体经营惨败。经营期间我们活动中心的广告门头在未接到通知时被单方拆除，同时原承诺的广场宣传活动因他们与市政管理关系不能协调处理好，宣传招生活动不能正常开展，三楼生意一直惨淡，租房的机构换了好几拨，他们自己开设的幼儿园也不干了。作为一个教育综合体的郑州晚报学府教育广场的管理人和发起人，不是为了商户着想，而是要求我们多自己少，比如我们的房间门必须是肯德基门，他们自己用木门，退铺时还要求送给他们，不允许拆卸和改装。（法院可以调查商户及到现场考察确认）。综上所述，因为新合同没有送达和不能提供增值税专用发票，河南慧学酷玩企业孵化器有限公司和原告方的合同不能生效，房屋租赁只能由我本人同原告协商解决，同时要求原告撤回无理诉讼，考虑由我个人资金紧张不能正常履行义务及广场停电、不能提供正常的招生运营客户服务，房屋租赁发票等原因，我个人考虑在一起合作四年了，虽然都有困难，但同意支付原告到7月底的租金和7月底的物业费和水电等，但我还交有20000元定金，加上前期支付的20000元保证金，共40000元，计算如下：房屋租赁金从2019年4月18日到2019年7月31日共计307×55÷30×（13＋31＋30＋31）=59097.5元，房屋物业费从2019年4月18日到2019年7月31日共计：307×2.8÷30×（13＋31＋30＋31）=3008.6元，按原告方的说的水电费1400元（具体金额因由公摊及电表等都有原告控制），共计总金额59097.5＋3008.6＋1400=63506.1元，扣除40000元后的23506.1元部分原告在同意变卖资产后我确保支付偿还。同时如果原告不同意我方搬迁、给原告腾地方方便继续出租，一直以合同要挟继续追加房租等恶意侵占行为、继续扣押产生的任何费用陈卫奇将不负责承担，并通过法律手段解决，并保留原告不开税票存在偷税漏税以及因原告违法物业无故停电造成学员退费、员工流失、业务停滞带来的损失。综上，原告的诉讼与事实不符，且无法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2018年11月9日，原告作为甲方与被告作为乙方签订房屋租赁合同，主要约定：甲方自愿将位于郑州市××工人路与××路交叉口东南角学府一号小区6号楼底商3层3-北8号商铺建筑面积307㎡分租给乙方使用，乙方对该房产做了充分了解，愿意承租该房产；用途教育培训；租赁期限自2018年11月9日起至2021年11月8日止；租赁期租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业及各类税费等费用）人民币陆拾肆万捌仟叁佰捌拾肆元，付款方式为现金或转账，付款周期按季度付；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业及由租赁业务产生的各类税费等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；本合同签订当日，乙方向甲方支付季度房租伍万零陆佰伍拾伍元，以后每季度租金须提前一个月支付，甲方收取房租后向乙方开具凭证，另外乙方需支付房屋租赁水、电、设备、消防、物业等及诚信经营履约保证金贰万元，该保证金合同到期没有违约全额无息退还；租赁期内，乙方应按时交纳房租；乙方如有违反约定的行为，甲方有权收取所欠租金及违约金，违约金标准为每逾期一日按千分之五年租金收取；物业费收费每半年提前一个月支付，按每月每平方2.8元收取。原告将房屋交付被告使用，被告拖欠原告2019年4月19日至2019年10月18日房租,原告将缴费通知通过微信及贴于被告公司告知被告，被告至2019年7月2日共缴纳房租20000元，尚欠房租81310元，物业费5157.6元（307㎡×2.80元/㎡/月×6个月）。上述事实，有房屋租赁合同、微信记录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,双方当事人应当按照约定履行自己的义务。被告应按约定支付房租，故原告请求被告支付尚欠房租81310元、物业费5157.6元，本院予以支持。对原告请求违约金，约定数额过高，违反了法律规定，本院予以调整，违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年7月2日开始计。对原告请求电费，未提供证据证明具体金额，故该请求证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南慧学酷玩企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司物业费5157.6元，房屋租金81310元及违约金（违约金以81310元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年7月2日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2707元，由原告郑州郑报凯夫教育咨询有限公司负担1854元，被告河南慧学酷玩企业孵化器有限公司负担853元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冯莹丽二〇一九年十二月二十四日书记员  张永忠