广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初24801号原告：中山市创拓物业管理有限公司，住所地广东省中山市大涌镇岚田村沙岗新堡路西三街15号首层（李振明房产），统一社会信用代码91442000071941609P。法定代表人：林金珍，该司总经理。委托诉讼代理人：蒲焕菊，该公司员工。被告：杨政，男，1969年10月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：张声弘，广东真利律师事务所律师。原告中山市创拓物业管理有限公司（以下简称创拓物业公司）与被告杨政物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创拓物业公司委托诉讼代理人蒲焕菊，被告杨政委托诉讼代理人张声弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创拓物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告杨政立即向原告创拓物业公司支付2014年1月1日至2019年6月30日物业管理服务费22044元；2.被告杨政立即向原告创拓物业公司支付2014年1月1日至2019年6月30日的水费501元；3.被告杨政按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费止，截止2019年6月30日应支付滞纳金36372.6元。事实与理由：被告杨政是中山市大涌镇岚田社区盈晖雅苑迎晖阁1栋9卡的业主，被告杨政与中山市汇发房地产开发有限公司于2010年5月24日签订《管理公约》，2016年6月23日盈晖雅苑小区业主委员会与原告创拓物业公司签订物业服务合同，协议约定由原告创拓物业公司向小区及商铺提供物业管理服务，并按约定标准收取相应的物业服务费。物业服务费按商铺建筑面积2.2元每平方米的标准向业主或非业主使用人收取、且约定缴纳物业服务费时间为每月5日前。签订协议后，原告创拓物业公司按协议约定向中山市大涌镇岚田社区盈晖雅苑派驻了物业管理人员，提供了优质、全面的物业管理服务，但被告杨政作为盈晖雅苑业主在享受原告创拓物业公司对小区提供的物业管理服务的同时却从2014年1月起一直拖欠物业管理服务费不予缴纳。甚至在原告创拓物业公司多次发出催收通知、催款函的情况下，被告杨政仍然不予理会，至今仍共计拖欠物业服务费22044元未予缴纳。为此，原告创拓物业公司特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告创拓物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.管理公约；2.物业服务合同；3.业主收楼交接表；4.住户资料登记表；5.催收证明、照片；6.中山市不动产登记资料查询结果。被告杨政辩称：1.其自2015年2月1日其将涉案物业租赁给廖伦辉、肖端容使用，约定租赁期为2015年2月1日至2018年1月30日，但租赁期届满，廖伦辉、肖端容并未将涉案物业归还其，即涉案物业自2015年2月1日起，实际使用人为廖伦辉、肖端容，按照租赁合同约定，水电费、物业服务费等公共费用由廖伦辉、肖端容承担，故其无需向原告创拓物业公司支付上述费用；2.原告创拓物业公司主张从2014年至今的物业服务费，其认为原告创拓物业公司未能在法定期间对2014年的物业服务费主张权利，现期间届满，其获得相应抗辩权不再支付该笔款项，综上所述，请求法院驳回原告创拓物业公司的诉讼请求。被告杨政对其辩解向本院提交证据如下：1.租赁合同；2.民事起诉状；审理上诉案件通知书。本院经审理认定事实如下：创拓物业公司成立于2013年7月3日，经营范围为：物业管理、施工和保养服务等。杨政于2010年5月24日对中山市大××镇××大街×××卡进行收楼，成为盈晖雅苑的业主。同日，杨政与中山市汇发房地产开发有限公司签订大涌盈晖雅苑管理公约约定：业主应在每月5日前按月缴交物业管理费，业主不按规定缴纳应交物业管理费等，管理公司将收取每日应交金额的千分之三的滞纳金；本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力等等。2016年6月23日，盈晖雅苑业主委员会作为甲方，创拓物业公司作为乙方签订盈晖雅苑物业服务合同约定：甲方代表物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，创拓物业公司为本业主大会选聘提供物业管理的企业；创拓物业公司按如下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商铺按每月每平方米2.2元收取，每次收取物业服务费的时间为每月5日前（法定节假日顺延）；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；服务期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；该合同还约定了其他事项。盈晖雅苑业主委员会、创拓物业公司分别在甲方、乙方处盖章、并有代表人签名捺印确认。创拓物业公司称其从2010开始入驻盈晖雅苑进行并为小区提供了物业服务，杨政开始能按时交纳物业服务费，但杨政自2014年1月1日起未按时交纳物业服务费。创拓物业公司经催收未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，坐落于中山市大××镇××大街×××卡的权利人为杨政，建筑面积为152平方米，登记时间2010年9月29日。创拓物业公司称杨政自2014年1月1日起拖欠物业服务费，至2019年6月30日，累计拖欠66个月物业服务费未交纳，杨政每月应缴物业服务费334元（152平方米×2.2元/平方米），故杨政共计拖欠物业服务费22044元（按创拓物业公司主张算）、滞纳金36372.6元（按每日千分之一计算）、水费501元。杨政认为2016年7月15日之前的物业服务费已经超过诉讼时效，即使不靠考虑时效，创拓物业公司提供服务的时间为2016年7月1日开始，2014年1月1日到2016年7月1日的物业服务与创拓物业公司没有关系；滞纳金其不同意缴纳，创拓物业公司没有资格收取滞纳金；水费其不确认，创拓物业公司无证据证明其有为杨政代付水费。又查：诉讼中，创拓物业公司提交张贴有缴费通知书的照片拟证明其从2015年1月开始有向杨政催缴物业费等。杨政对此不予确认，其没有收到催缴通知。并提交租赁合同及民事起诉状拟证明涉案商铺已租赁给案外人廖伦辉、肖端容，租赁期间的相关公共费用应该由廖伦辉、肖端容承担。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。杨政是大涌镇鸭祥岭大街2巷1号盈晖雅苑迎晖阁××幢××卡商铺的业主，创拓物业公司与大涌镇盈晖雅苑业主委员会签订的盈晖雅苑物业服务合同合法有效，对杨政具有约束力。创拓物业公司依照上述合同对涉案物业进行物业管理服务，杨政作为业主，理应向创拓物业公司交纳物业管理费。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。本案的焦点杨政应交纳物业服务费期间的问题。关于杨政应交纳物业管理费的问题。杨政称创拓物业公司主张2016年7月15日前提出要求支付物业管理费已经超过诉讼时效，且2015年2月1日起其将涉案物业租赁给案外人廖伦辉、肖端容使用，相关费用约定由承租人廖伦辉、肖端容承担，故其无需缴纳物业管理费。创拓物业公司则认为其一直有向杨政催收物业管理费（并提交催收照片佐证），所以不存在已过诉讼时效问题。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁;（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定。故民事权利的诉讼时效为三年。本案中，创拓物业公司虽然提交照片证明其从2015年起一直有向杨政催收物业管理费，但杨政对此不予确认。此外，创拓物业公司并无提交其他证据予以佐证，本院审查后认为从照片上看无法证实创拓物业公司曾经向杨政催收物业管理费。而创拓物业公司于2019年9月18日向本院提起诉讼，故对创拓物业公司主张2016年9月18日以后的物业管理费本院予以支持。创拓物业公司已向盈晖雅苑小区提供物业服务，杨政作为中中山市大××镇××大街×××卡的业主，在已实际享用了创拓物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。现杨政拖欠2016年9月18日至2019年6月30日共34个月期间物业服务费11369.6元（152平方米×2.2元/平方米、月×34个月=11369.6元），已构成违约。故杨政理应向创拓物业公司支付2016年9月18日至2019年6月30日期间的物业管理费11369.6元，对创拓物业公司主张超出部分，本院不予支持。至于杨政辩称物业管理费应该由案外人廖伦辉、肖端容承担的问题。本案中杨政作为涉案物业的业主，理应承担缴纳物业管理费。至于杨政与廖伦辉、肖端容之间的其他纠纷，基于不同的法律事实与本案无关，亦不是本案审查的范围，本院对杨政该辩解不予采纳。关于滞纳金问题，创拓物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。物业服务合同约定业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准缴纳违约金。创拓物业公司主张违约金从欠费之日起按每日千分之一的标准计算，本院认为创拓物业公司所主张的违约金标准明显过高，应予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。因前述费用均系按月支付，故杨政逾期未付部分亦应自逾期之日即当月6日起计付违约金。关于创拓物业公司主张杨政支付欠缴水费501元的问题，创拓物业公司并未提交证据予以证实，杨政亦不同意支付。故创拓物业公司该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。创拓物业公司如有证据，可另行主张。综上所述，创拓物业公司的诉求合理部分，本院予以支持。杨政辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨政于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市创拓物业管理有限公司支付从2016年9月18日起至2019年6月30日期间的物业服务费11369.6元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠金额为基数，从欠费的当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍标准分别计至支付之日止）；二、驳回原告中山市创拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1272元，减半收取636元（原告中山市创拓物业管理有限公司已预交），由原告中山市创拓物业管理有限公司负担436元，被告杨政负担200元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市创拓物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖鑑财二〇一九年十二月十七日书记员  梁宝兴梁嘉丽