宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终1088号上诉人（原审原告）：赵某1，住宁夏银川市贺兰县。上诉人（原审原告）：吴某，住址同上，。被上诉人（原审被告）：胡某，住宁夏银川市。被上诉人（原审被告）：赵某2，住宁夏银川市。上诉人赵某1、吴某因与被上诉人胡某、赵某2房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院（2019）宁0323民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵某1、吴某到庭参加诉讼。被上诉人胡某、赵某2经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵某1、吴某的上诉请求：1.请求撤销原审判决并依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决事实和法律认定错误。1.合同解除条件已经成就。一审时二上诉人向法庭提交宁夏回族自治区宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市国信公证处《公证书》一份，该《公证书》所附《房屋买卖合同》中明确约定，在签订该买卖合同时涉案房屋产权已经过户登记于被上诉人胡某和其丈夫赵吉军名下，其二人书面承诺房款分四次付清，2016年12月1日前付592000元，2017年9月1日前付800000元，2018年9月1日前付800000元，2019年9月1日前付400000元。双方还约定若逾期二十日，被上诉人仍不能将该房款付清，上诉人有权收回房屋。由此证实涉案房屋系过户在先，买卖合同签署在后，付款时间约定明确，二上诉人主张未付款的证据已经完成。开庭前一审法院依法向被上诉人送达了应诉通知书及开庭传票，被上诉人却拒绝到庭应诉，视为对自己权利的放弃，依据合同约定及证据举证规则应当认定被上诉人胡某确实未付房款，存在违约行为的事实。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现该房屋产权早在2016年5月23日就已经登记在被上诉人胡某和其丈夫名下，被上诉人胡某却分文未付房款，致使上诉人无法实现合同目的，结合双方《房屋买卖合同》中关于迟延付款的规定，本案已经具备解除合同的条件，故一审判决认定上诉人提出解除合同不符合《合同法》规定解除合同的情形的理由不能成立；2.抵押事实并不影响合同的解除。一审判决认为涉案房屋已设定抵押，二上诉人主张解除合同不能成立，不予支持。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权全部消失。受让人清偿债务后可以向抵押权人追偿。该条蕴含的法律意义是抵押物的处分行为不影响抵押权的追及效力，即关于抵押物的合同行为的效力有无撤销或终止不影响抵押权的追及效力。据此，依据“可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务可以向抵押人追偿”的规定，抵押事实的存在并不能成为阻碍合同解除权行使的障碍，一审判决适用法律错误。被上诉人胡某、赵某2经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料，视为对自身答辩权利的放弃。赵某1、吴某作为原告一审时的诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签署的《房屋买卖合同》，被告胡某返还原告位于宁夏××县、213铺，芙蓉园21号楼114、214铺营业房，即盐房权证花马池镇字第XXXX号、盐房权证花马池镇字第XXXX号营业房返回原告所有；2.请求判令被告胡某等人立即配合原告将涉案房屋产权手续全部变更至原告名下，被告赵某2对此承担连带责任；3.请求判令该涉案房屋租赁期间所得租金收益归原告所有；4.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2016年6月30日，原告赵某1、吴某与赵吉军、被告胡某、赵某2签订《房屋买卖合同》，合同约定：赵吉军、胡某购买赵某1、吴某位于宁夏××县、213号，114、214号上下两层两套营业房（已经于2016年5月23日实际过户并交付给赵吉军、胡某），每平方米7200元，房屋总价2592000元，分期支付，2016年12月1日前支付592000元，2017年9月1日前支付800000元，2018年9月1日前支付800000元，2019年9月1日支付400000元。被告赵某2对赵吉军、胡某所欠上述房款承担连带清偿责任。《房屋买卖合同》第六条违约责任第二项约定“若逾期二十日，乙方仍不能将该期房款付清给甲方，甲方有权收回房屋……”。第七条约定，在赵吉军、胡某将所有购房款结清之前，两套营业房对外出租的事宜由赵某1、吴某办理，并且租金归赵某1、吴某收取。同日，赵某1、吴某、赵吉军、胡某、赵某2就上述签订的《房屋买卖合同》，在宁夏回族自治区宁夏回族自治区宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市国信公证处进行了公证。2018年5月25日，赵吉军与赵永钰签订了《商业房租赁合同》，约定赵永钰租赁赵吉军的上述两套营业房，租期三年，自2018年6月1日至2021年6月1日，年租金为60000元，每年6月1日支付当年租金，房租租赁押金为10000元。原告赵某1、吴某实际收取2018年租金60000元。另查明，赵吉军于2018年10月11日在石嘴山市平罗县发生交通事故，经抢救无效死亡。上述两套房屋目前均为抵押状态。一审法院认为，原告赵某1、吴某与赵吉军、被告胡某、赵某2之间签订的《房屋买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，三方主体适格，且内容不违反国家法律的强制性规定，是合法有效的合同，三方当事人均应按照合同约定严格履行各自的权利义务。关于本案《房屋买卖合同》是否可以解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，买卖双方转让的房屋总价值为2592000元，房款分期支付，截止目前为止，赵吉军去世，被告胡某、赵某2缺席且经一审法院多次联系，至今不予配合，一审法院无法核实买方是否履行了支付房款的义务，原告也未提交证据证明被告胡某存在违约行为，现二原告提出解除合同，不符合上述法律规定的情形，且二原告为完全民事行为能力人，其在赵吉军、胡某未支付房屋对价的情况下，自愿将涉案房屋过户给赵吉军，二原告应当对此自行承担风险，现涉案房屋已经设定抵押，原告主张解除买卖合同不能成立，不予支持。被告胡某、赵某2经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，一审法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于》第三十条第一款之规定，判决：驳回原告赵某1、吴某的诉讼请求。案件受理费200元，因适用简易程序审理减半收取100元，由原告赵某1、吴某负担。二审期间，上诉人赵某1、吴某均未提交新的证据。被上诉人胡某、赵某2经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交相关证据材料，视为对自身举证质证权利的放弃。一审认定事实有双方当事人提交并经质证确认的证据在卷佐证,二审予以确认。二审另查明，涉案房屋2018年、2019年的房租（每年60000元），已由二上诉人收取。本院认为，二上诉人主张解除房屋买卖合同并返还房屋的请求不能成立，理由如下：首先，涉案房屋的买卖行为不符合交易习惯，有悖常理。本案中，双方签订合同时间为2016年6月30日，而在签订合同之前即2016年5月23日，房屋已经过户至被上诉人胡某及其丈夫赵吉军（已死亡）名下，二上诉人作为完全民事行为能力人，均具有大专文化，且上诉人赵某1有长期的经商经验，对于房屋过户至他人名下的法律后果应当是知晓的，按二上诉人当庭所述，双方仅是通过被上诉人赵某2介绍认识，并不存在亲戚关系或者业务往来，在被上诉人没有支付任何房款的情形下，先行将房屋过户至被上诉人名下，明显不符合房屋买卖合同先付房款后办理过户手续的交易规则，亦不符合常理。其次，二上诉人起诉时间距离合同约定的付款时间已相距两年之多，明显超出行使解除权的合理期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，二上诉人以被上诉人未支付房款为由主张解除合同，经审查，涉案房屋总价款为2592000元，双方约定分四期付款，其中首期付款时间为2016年12月1日，同时合同约定如逾期付款20日，二上诉人即有权收回房屋，现按照合同约定的付款时间，如被上诉人未按期付款，已距上诉人起诉日期相距两年之多，明显超出了法律规定和合同约定的合同解除期限，二上诉人虽主张其一直在向被上诉人催要房款，但并未提交相关证据予以证实。另外，在二上诉人起诉之前，已有三期付款时间届至，被上诉人是否按期履行了前三期的付款，无法核实，亦无法确定被上诉人是否存在合同约定的违约行为，故二上诉人要求解除合同的主张无事实和法律依据，不予支持。再次，涉案房屋已登记在买受人名下并办理合法抵押，存在解除合同的事实障碍。本案中，对于涉案房屋的现状，一审依法到盐池县国土资源局调取了不动产登记信息，信息显示涉案房屋登记权利人为赵吉军，并已办理抵押，二上诉人亦当庭陈述，于2017年年初即知道赵吉军以涉案房屋办理抵押的事情，但其并未到办理抵押贷款的银行提出异议。按照常理，在赵吉军没有支付房款却以房屋办理抵押贷款，二上诉人基于房屋买卖所享有的物权和债权均受到严重侵害时，二上诉人应当及时向赵吉军主张权利，或者向抵押权人提出抵押异议，使自己的合法权利受到保护，二上诉人因怠于行使权利致使自己的合法利益受到侵害，应当自行承担不利后果。现涉案房屋登记在赵吉军名下，具有对外公示效力，赵吉军作为所有权人以涉案房屋设立抵押的行为符合法律规定，抵押合法有效，抵押权人的权利应受到法律保护，二上诉人认为抵押不能成为合同解除权行使障碍的主张不能成立，不予支持。二上诉人对涉案房屋的权利可通过房屋买卖合同约定的债权请求权得以实现。综上，赵某1、吴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵某1、吴某共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 王祺祺审判员 马 媛 二〇一九年十二月二十五日书记员 苗晓荣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……