上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24002号原告：柏明，男，1970年8月19日出生，汉族，户籍地天津市。原告：慎睿哲，女，1976年8月26日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孙欢成，上海市远东律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑俊，上海市远东律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代理人：孙元元。委托诉讼代理人：孙娜娜，女。原告柏明、慎睿哲与被告上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告柏明、慎睿哲委托诉讼代理人孙欢成到庭参加诉讼。被告上海源涞实业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。柏明、慎睿哲向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间的房屋租赁合同于2019年9月12日解除；2.被告支付两原告2019年7月6日至2019年9月12日止的租金30,106.85元；3.被告赔偿两原告40,000元；4.被告支付两原告自2019年9月13日至实际付款之日止的逾期付款违约金(按照本金30,106.85元，年利率24%计算)；5.被告返还两原告位于上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋；6.被告支付两原告自2019年9月13日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费,按照月租金13,500元标准计算。审理中，原告撤回第三项、第五项和第六项诉讼请求。事实和理由：2017年1月，两原告通过买卖取得上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权。2017年3月6日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将该房屋租于被告使用，租期自2014年12月6日起至2020年12月5日止，月租金13,500元，还约定了租金支付时间以及逾期付款违约责任等。合同履行过程中，被告多次出现拖欠支付租金的情形，例如2018年11月原告委托律师发函催讨2018年10月和11月租金。2019年5月起，被告拖欠租金不付，6月至今的租金未付。8月底，原告至房屋了解情况，房屋内租客称被告经营陷入困境，并要求租客不再支付租金。原告9月初至被告处了解情况，被告承认已无力支付租金，无法继续履约。原告认为被告拖欠租金，构成严重违约，侵害原告合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。源涞公司辩称要求原告放弃租金。本院经审理认定事实如下：因房东变更，2017年3月6日，两原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给被告。租赁期限自2014年12月6日至2020年12月5日，每月租金13,500元。若乙方因该房屋向次承租方收取的租金及其他款项之和高于前款约定的租金，则甲方同意将该超出部分归乙方所有；若该房屋的转租价格低于前款约定的租金的，则损失由乙方自行承担。付款方式：首次押一付三，以后每月付，付款日期5号。保证金为13,500元。在合同规定的租赁期内，该房产的一切使用、转租的权利均由乙方全权、独家、独立行使，甲方无权再行转租、使用该房屋。如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付月租金的3%作为逾期违约金。逾期超过一个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于12个月的租金。乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的3%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2019年9月12日，原告至本院提起本案诉讼，在诉前调解阶段，法院向被告寄送起诉状副本，被告于2019年9月29日收到诉状副本。2019年10月15日法院组织双方进行调解，被告委托诉讼代理人孙娜娜到庭，表示同意解除合同，但要求原告放弃租金等其余诉请，原告不同意，故未调解成功。审理中，原告表示被告从2019年6月开始至今没有支付租金，原告用押金抵扣了一个月租金，故从2019年7月开始计算租金；房屋现有次承租人使用，但原告表示不要求将实际使用人加入本案诉讼，相关法律风险原告自行承担；关于逾期付款违约金，按照合同约定违约金标准为30%，现原告自行调整为年利率24%。以上事实，除原告庭审中的陈述外，另有不动产权证书、房屋租赁合同等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。原告提交律师函两份，拟证明被告曾拖欠租金，原告在2018年11月19日、11月30日发函催讨；本院认为，被告是否拖欠2018年10月-11月的租金与本案诉请无关，故对律师函的证明力不予认定。原告提交免责申明一份，2019年8月19日被告书面通知所有租客不要再支付租金，拟证明被告经营陷入困难；本院认为原告未提供该证据原件，真实性无法确认，本院对该证据不予认定。本院认为，原被告签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。被告自2019年6月起开始未付租金，在收到本案起诉状副本后，被告仍未支付租金，2019年10月15日被告提出的调解方案为不付租金，综上，本院认为，被告不支付租金的意图已十分明显，被告以实际行为表明不支付租金，已构成解除合同的法定事由，故本院认定双方租赁合同在2019年9月29日被告收到起诉状之日解除。合同解除，押金应予返还，现原告主张以押金抵扣6月份租金，未免诉累，本院予以认可，现原告仅主张被告支付2019年7月6日至起诉之日2019年9月12日止的租金30,106.85元，符合租赁合同约定，本院予以支持。关于逾期付款违约金的诉请，原告主张以2019年7月6日至2019年9月12日未付的租金30,106.85元为本金，按照年利率24%，自2019年9月13日起计算至实际付款之日止。被告未支付2019年7月6日至2019年9月12日的租金，根据合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日应支付月租金3%作为违约金，现原告自行调整为年利率24%，低于合同约定的违约金计算标准，本院予以准许，故对原告逾期支付违约金的诉请，本院予以支持。原告自行放弃部分诉讼请求，系自行处分的权利，于法无悖，本院予以准许。被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、柏明、慎睿哲与上海源涞实业有限公司于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月29日解除；二、上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内向柏明、慎睿哲支付自2019年7月6日至2019年9月12日止的租金30,106.85元;三、上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内向柏明、慎睿哲支付逾期付款违约金(以30,106.85元为本金，按照年利率24%，自2019年9月13日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计316元，由上海源涞实业有限公司负担。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一九年十二月十八日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。