北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初43724号原告：北京市城市河湖管理处，住所地北京市海淀区万寿路街道翠微路甲3号。统一社会信用代码：12110000400638804B法定代表人：易忠，主任。委托诉讼代理人：罗丹，北京市中银律师事务所律师。被告：北京瑞君阁商务服务有限公司，住所地北京市海淀区北洼路26号平房。统一社会信用代码：911101086723803414法定代表人：李淑君，经理。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。第三人：北京市海淀区东方悦稚幼儿园，住所地北京市海淀区双槐树电站392号。统一社会信用代码：52110108MJ0252901C法定代表人：白云，园长。委托诉讼代理人：李驰，男，该幼儿园副园长，住单位宿舍。第三人：北京东方悦稚艺术培训中心，住所地北京市海淀区双槐树电站392号。统一社会信用代码：91110108318198029W投资人：白云，总经理。第三人共同委托诉讼代理人：张健，北京市信达立律师事务所律师。原告北京市城市河湖管理处（以下简称河湖管理处）诉被告北京瑞君阁商务服务有限公司（以下简称瑞君阁公司）、第三人北京市海淀区东方悦稚幼儿园（以下简称东方幼儿园）、北京东方悦稚艺术培训中心（以下简称东方中心）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河湖管理处委托诉讼代理人罗丹，被告瑞君阁公司委托诉讼代理人郑瑞，第三人东方幼儿园及东方中心委托诉讼代理人张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。河湖管理处向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除我方与瑞君阁公司之间的《房屋土地置换使用协议》;2、请求判令瑞君阁公司自行承担费用拆除位于海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站院内的5处违章建筑，包括：1号建筑是电站西院院内约900平米的四层房屋、4号建筑电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋、5号建筑是电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋、8号建筑是电站东院院内西侧约386平米的二层房屋、9号建筑是电站退水渠北侧约220平米的二层房屋；3、请求第三人协助腾退其占有使用的四处房屋及院落，包括：1号建筑是电站西院院内约900平米的四层房屋、4号建筑电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋、5号建筑是电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋、8号建筑是电站东院院内西侧约386平米的二层房屋；4、判令瑞君阁公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年6月1日，我方与瑞君阁公司签订了《房屋土地置换使用协议》（以下简称“协议”），协议约定将位于北京市海淀区北洼里48号西南侧建筑面积900平方米的房屋提供给我方作职工食堂使用，并以此置换我方位于海淀区双槐树电站院内的管理房，置换使用期限为三十年，瑞君阁公司置换我方的房屋后可根据自己的需求自行改造，所有的建设手续自行完善。协议签订后，瑞君阁公司在未取得相关必要的合法建设手续的前提下，私自搭建了逾5000平方米的违章建筑。因其违法建设行为，致使北京市规划委员会于2011年8月向我方出具《责令停止建设通知书》，北京市海淀区城市管理监察大队于2011年12月向我方出具了京海城管罚字（2011）180181至180186号等六份《限期拆除决定书》，要求拆除违章建筑。就此问题，我方数次与瑞君阁公司沟通协商，要求瑞君阁公司依约履行协议，尽早按监管机构的要求拆除违章建筑，但瑞君阁公司至今仍未全部拆除。2017年10月16日，北京市严厉打击违法用地建设指挥部办公室针对此问题作出了专项行动会议纪要，要求对瑞君阁公司的违法行为依法予以查处，消除违法建设状态。其后，我方再次要求瑞君阁公司拆除违法建筑，但瑞君阁公司仍未予以拆除。我方认为，瑞君阁公司在未取得规划许可的前提下私搭乱建，在数次接到我方通知后仍不拆除违法建设，严重违反了协议约定，其违约行为导致双方所签协议已无法履行，故为了维护我方合法权益，诉至贵院。瑞君阁公司辩称，同意解除河湖管理处与我公司之间的房屋土地置换协议，腾退问题希望与河湖管理处进行协商。由于涉及第三人，如果协商不成，若法院裁决拆除，那么我公司自行拆除，拆除费用我公司自行负担。东方幼儿园述称，一、河湖管理处诉请要求解除《房屋土地置换使用协议》，不符合合同约定和法律规定。按照河湖管理处与瑞君阁公司双方签署的《房屋土地置换使用协议》第二条约定，瑞君阁公司置换河湖管理处的房屋后，有权根据自己的需求自行改造，所有建设手续自行完善。现瑞君阁公司虽未完善建设手续，但双方协议中并未约定河湖管理处据此享有解除权。同时，双方之间的《房屋土地置换使用协议》一直是在持续履行状态中，瑞君阁公司的行为也未导致合同目的不能实现。因此，河湖管理处诉请要求解除《房屋土地置换使用协议》，即不符合合同约定，也不符合法律规定。二、河湖管理处认可并参与了系争房屋的违章建设行为，无权要求拆除双槐树电站违章建筑。2011年1月13日，河湖管理处出具《房屋产权（确认）证明》，自行（确认）证明在田村电站有12635平方米建筑面积的房屋；经查询，2011年9月2日，人民网曾披露田村电站的违建行为，建设的主体是河湖管理处。河湖管理处当时的单位负责人李柱主任因该建设行为涉嫌伪造规划委文件被抓捕并被判处刑罚。据此可知，河湖管理处认可并参与了系争房屋的违章建设行为。因此，河湖管理处无权要求瑞君阁公司拆除双槐树电站的违章建筑。三、河湖管理处书面同意我方使用双槐树电站的房屋和场地，无权要求我方腾退。2017年6月28日，河湖管理处曾出具《证明》及提供盖章的《房屋所有权证》给我方，同意提供北京市海淀区双槐树电站392号给我方开办幼儿园使用。因此，河湖管理处无权要求我方腾退使用的房屋和场地。我方开办的幼儿园是为儿童服务的机构，幼儿园在办理办学许可证前要取得产权方的场地使用证明，通过消防、卫生、教委等系统的查验，我方已使用系争房屋取得幼儿园的合法经营许可。在接到法院通知之前，河湖管理处和瑞君阁公司都明知我方使用系争房屋开办幼儿园多年，甚至河湖管理处和河湖管理处的上级单位的领导多次来园巡查，从无一人告知我方所使用的房屋是违章建筑。幼儿园的前期投资巨大，投资周期长，我方在取得系争房屋的使用权后，对该房屋进行了设计、维修、装修，花费超千万余元。开办之初，第一学期仅有9名孩子，前一两年也不过40多个孩子。我方因使用系争房屋所支出的装修、租金、人力资源等各项成本，已超过2000余万元。幼儿园的举办者、投资人为了办好这座幼儿园也抵押了个人房产。综上所述，我方认为，河湖管理处诉请要求解除《房屋土地置换使用协议》，即不符合合同约定，也不符合法律规定；河湖管理处认可并参与了系争房屋的违章建设行为；同时，河湖管理处向我方出具了同意使用的《证明》，认可我方对系争房屋的使用；并且，事先也未告知提供的房屋是违章建筑，现在河湖管理处不能说让腾退就腾退，在对幼儿园300多个在园孩子和教职员工没有任何交代的情况下，在不考虑我方的投资和付出的情况下，直接要求腾退，是一种极其不负责任的行为，严重违背诚实信用原则。作为系争房屋的实际使用人，希望审判长充分考虑幼儿教育的公益性质，考虑幼儿园的存在能为孩子、为家长和为社会奉献一点绵薄之力，依法维护我方的合法权益。东方中心述称，与东方幼儿园意见一致。不同的是河湖管理处曾和我方签订过房屋使用合同，约定的使用期限到2035年，因此，河湖管理处无权要求我方腾退房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：河湖管理处主张2010年6月1日与瑞君阁公司签订了《房屋土地置换使用协议》（以下简称置换协议），河湖管理处提交的置换协议为复印件，未能提供原件，置换协议复印件载明：瑞君阁公司将位于北京市海淀区北洼里48号西南侧建筑面积900平方米的房屋提供给河湖管理处作职工食堂使用，并以此置换河湖管理处位于海淀区双槐树电站（以下简称田村电站）院内的管理房；瑞君阁公司置换河湖管理处的房屋后，根据自己的需求自行改造，所有建设手续自行完善；在建设工程时，瑞君阁公司须按河湖管理处要求对双槐树电站现有的部分管理用房、设施、设备用房进行改造，改造后交河湖管理处使用，改造费用由瑞君阁公司承担；置换期限原则定为三十年，2010年6月1日至2039年5月31日。本案审理中，瑞君阁公司亦未能向本院提交该置换协议原件。河湖管理处主张置换协议签订后，瑞君阁公司在未取得相关必要合法建设手续的前提下，私自搭建了逾5000平方米的违章建筑，河湖管理处就此提交了北京市规划委员会于2011年8月向河湖管理处出具《责令停止建设通知书》，北京市海淀区城市管理监察大队于2011年12月向河湖管理处出具了京海城管罚字（2011）180181至180186号等六份《限期拆除决定书》，要求拆除违章建筑。河湖管理处另提交了2017年10月16日北京市严厉打击违法用地违法建设指挥部办公室针对此问题作出的专项行动会议纪要，载明：鉴于永引河海淀段双槐树电站管理站周边违法建设，属于市水务部门管理范围内，请市水务局按照全市严厉打击违法用地违法建设专项行动要求，解除合同，依法予以查处，消除违法建设状态。北京市水务局2017年11月10日的会议纪要，载明：“一，按照2017年10月16日北京市严厉打击违法用地违法建设指挥部办公室工作会议纪要的要求，北京市城市河湖管理处依法解除与北京瑞君阁商务服务有限公司签署的房屋土地置换使用协议；…….三、针对北京瑞君阁商务服务有限公司的转租行为，北京市城市河湖管理处要了解清楚出租、转租情况，依法依规要求当事人限期腾退出租、转租的房屋，要求当事人限期自行拆除并明确拆除时限。”2015年12月1日，东方中心与瑞君阁公司的受托方北京圣鼎物业管理有限公司（以下简称物业公司）签署房屋租赁合同，约定物业公司将双槐树电站东院B座约3000平方米房屋及约500平方米户外面积出租给东方中心，租赁期限自2015年12月1日起至2035年5月31日止。2017年4月6日，东方中心与物业公司签署房屋租赁合同，约定物业公司将双槐树电站西院约1200平方米房屋出租给东方中心，租赁期限自2017年7月1日起至2035年6月30日止。2018年12月1日，物业公司、东方中心与东方幼儿园签署补充协议，将上述房屋的承租人由东方中心变更为东方幼儿园。东方幼儿园主张在签订租赁合同时，物业公司曾向其提供河湖管理处出具的《证明》及盖章的房屋所有权证，同意提供涉案房屋用于开办东方幼儿园。东方幼儿园提交的2011年1月13日房屋产权（确认）证明载明“坐落在北京市海淀区四季青乡田村电站的房屋，建筑面积12635平方米，属城市河湖管理处所有”；2017年6月28日的证明载明“我单位北京市城市河湖管理处将位于北京市海淀区双槐树电站392号无偿提供给北京市海淀区东方悦稚幼儿园使用”；房屋所有权证载明房屋坐落为“北京市海淀区四季青双槐树电站392号”，建筑面积2343平方米，所有权人“北京市城市河湖管理处”。上述证据均加盖有“北京市城市河湖管理处”字样公章。培训中心提交了房屋使用合同，载明河湖管理处无偿提供北京市海淀区双槐树电站392号房屋给培训中心用于办理幼儿园和提供教育培训使用；在房屋使用期间，培训中心每年无偿提供50名儿童在幼儿园学习的名额；房屋使用期限自2016年6月1日起至2035年5月31日止。河湖管理处对上述公章真实性不予认可，主张其自2017年1月启用现印章，印章中有编码，其从未向东方幼儿园提供过该证明；对房屋所有权证，经其向海淀区不动产登记事务中心查实，该地址并无房屋所有权证，该证显示的测绘日期是1995年3月1日，但当时根本没有392号这座建筑，对应的房产位置是玉渊潭公园附近，且392号已经被确认为违建，根本不可能取得房产证。就上述问题，东方幼儿园提出调查取证申请，本院向海淀区教委进行了调查，调查结果显示海淀区教委档案中确实留存有上述房屋产权（确认）证明、证明及房屋使用合同。庭审中，瑞君阁公司认可房屋产权（确认）证明系其与河湖管理处签署协议时河湖管理处向其出具，但现在无法找到原件；瑞君阁公司不认可本院自海淀区教委调取的加盖河湖管理处印章的材料系该公司法定代表人李淑君或物业公司向东方幼儿园提供。另查，东方幼儿园及东方中心主张因使用涉案房屋所支出的装修、租金、人力资源等各项成本已超过2000余万元，并就此提交了装修费清单及支付凭证、发票等证据，用以证明为开办幼儿园及培训机构，投入了大量费用。东方幼儿园主张其自2017年开始筹备并招收入学儿童，现有大中小班大约310名入学儿童，租金一直按照合同约定交给物业公司。本院认为，置换协议系本案纠纷的核心证据，但河湖管理处及瑞君阁公司均未能向本院提交该置换协议原件，导致基础法律关系缺少证据原件予以证明。此外，涉案房屋目前由东方幼儿园及东方中心承租使用，投入大量费用开办了幼儿园及培训机构，且现有大中小班众多入学儿童，故本案涉及东方幼儿园、东方中心及众多入学儿童的利益，在上述问题未得到妥善解决的情况下，本院对河湖管理处的各项诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:驳回北京市城市河湖管理处的全部诉讼请求。案件受理费70元，由北京市城市河湖管理处负担，已交纳35元，余款35元于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  庞 松人民陪审员  方雪丽人民陪审员  陈 婕二〇一九年十二月二十六日书 记 员  丁 珊