安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0523民初3081号 原告：许峰，男，1963年4月15日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。 原告：余建洋，女，1962年7月16日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。 两原告共同委托诉讼代理人：凌桂峰，江苏信棠律师事务所律师。 被告：安徽和县碧桂园房地产开发有限公司，住安徽省马鞍山市和县石杨镇石杨街道如方山路66号，统一社会信用代码91340000641434201U。 法定代表人：张志佳，总经理。 委托诉讼代理人：管玲玲，该公司员工，女，汉族，1994年1月22日出生，住江苏省建湖县。 原告许峰、余建洋诉被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告许峰、余建洋的共同委托诉讼代理人凌桂峰和被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人管玲玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告许峰、余建洋向本院提出诉讼请求：一、要求解除原告许峰、余建洋与被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司订立的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》；二、要求被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司返还购房款1401665元，并自2017年7月10日起按430665元为基数，按年利率6%给付原告利息，至款项付清为止，自2017年12月1日起，按970000元为基数，按年利率6%给付原告利息，至款项付清为止；三、要求被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司给付违约金210249.75元；四、要求被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司赔付原告缴纳的契税损失20023.78元及维修资金损失14017元；五、要求被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司承担本案的保全费用和保险费用3600元以及诉讼费用。事实与理由：2017年7月9日，原告与被告签订了一份合同编号为HX17004576的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》（以下简称“合同”），同日签订了《补充协议》一份。约定原告向被告支付1401665元用于购买被告建设项目“山湖翠柳苑”的二街3幢3号联体住宅商品房一套。商品房付款方式为首付款和银行按揭分期付款。原告于2017年7月9日向被告支付定金与首期房款共430665元，于2017年12月1日，通过中国农业银行和县支行按揭方式支付其余房款970000元；于2017年9月15日原告缴纳了房屋契税20023.78元；与2017年9月15日向安徽和县房地产管理局缴纳专项维修资金14017元。合同第十二条第（一）款约定被告应于2017年9月9日前向原告交付该商品房，并在合同第十二条第（三）项约定，在房屋交付前，对房屋查验时有屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题时，被告应于查验次日起180日内（后被补充协议第四条第3项修改为360日）负责维修，修复后再行交付。并在合同第十三条约定若被告逾期交付，逾期在90日内，自2017年9月9日开始被告按日计算向原告支付全部房款万分之三的违约金，若逾期超过90日，则原告有权解除合同，同时被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照6%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的15%向原告支付违约金。2017年12月3日原告在收房前查验房屋，发现商品房存在卫生间漏水，山墙地基下沉等十五个质量问题，被告承诺在30日内完成整改，直至2018年3月16日对整改事项均未完成，在原告向相关政府监管部门进行反映、投诉后，被告又承诺30日内完成整改，2019年1月25日，被告仍未完成墙面、楼道渗水问题的整改修复。远超合同补充协议第四条第3项规定的360日内修复并交付的规定，导致原告所购房屋长达一年半不能交付，原告的合同目的不能实现。原告于2019年6月9日向被告送达了要求解除合同并退还房款，承担违约责任的律师函，但被告对此置之不理。被告的行为违反合同契约精神，给原告带来了巨大的利益损失，为维护原告合法权利，特诉请贵法院判允前列诉讼请求。 被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、我方请求法庭驳回原告的诉请。被告在原告提出商品房存在质量问题后，严格按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，进行修复，并积极联系原告方进行收楼，因此不存在违反合同的行为，不应当承担违约责任及原告所说的各项费用。 原告许峰、余建洋为证明其主张提供的证据有：证据一、原告与被告签订的商品房买卖合同及附件以及原告支付1401665元的购房款发票，证明：双方存在合法的商品房买卖合同法律关系以及交付了1401665元购房款。证据二、被告收取的原告的首期购房款的收据复印件以及原告的个人购房担保借款合同、借款凭证复印件，证明：原告购房款的组成。证据三、契税完税情况证明原件一张，证明：原告缴纳了房屋契税。证据四、专项维修资金专用收据原件一张，证明：原告缴纳了专项维修资金。证据五、2017年12月3日工程整改通知单及工程量草签单、2018年3月16日工程整改通知单及工程量草签单（该份证据上面除有被告方的工作人员吕东、周全军签字外，尚有市场监督管理局的工作人员卜敏在现场见证签字）、2019年1月25日工程整改通知单及工程量草签单（该份由被告工作人员维修部周全军签字），证明：从整改通知单中反映如漏水在2017年12月3日的整改通知单就有三楼卫生间渗水，在2018年3月16日整改通知单中第七项所有卫生间渗水需修复，到2019年1月25日在整改通知单中仍然存在卫生间和卧室墙面渗水，被告违反合同约定，对案涉房屋质量问题，迟迟不予维修，并超出合同约定的交房期限，未能交房。证据六、照片2组，证明：第一组照片是19页38张证明案涉房屋存在漏水的质量问题，第二组照片是2页2张证明原告为敦促被告尽快修复房屋并交付，以被告工作人员进行交涉以及原告向市场监管局投诉后，市场监管局工作人员到现场的照片。证据七、2017年12月3日视频光盘一张，证明：原告与被告客户关系部负责人张帝就房屋质量问题进行交涉，被告承诺20天之内修复好。证据八、原告于2019年6月9日向被告发出的律师函及物流单号，证明：原告要求解除合同退还房款并承担违约责任。 被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司质证认为：证据一的三性无异议，证据二中的借款凭证为复印件无法核实真实性，对原告的个人购房担保合同无异议，对于收据真实性无法核实。证据三契税完税证明无异议。证据四专项维修资金专用收据无异议。证据五真实性无异议，但是认为无法证明原告的证明目的，因为第一份显示的时间是2017年12月3日，第二份是2018年3月16日，中间间隔时长并未超过合同约定的360日，第三份的时间为2019年1月25日距今也未超过360日且业主于第一次查验后，并没有提出商品房无法正常居住使用，其第二份、第三份单据的正常签署也证明业主对第一份、第二份单据上面记载的施工完成是予以认可的，且第三份单据距今也未超过合同约定的360日，且上面的报销内容已经于今年春节前全部完成。证据六无法确定其形成时间，其上面所载的质量问题，我方已经全部修复。证据七的光盘内容无异议，并认为证据七证明了我方在严格按照合同履行修复义务。证据八是复印件，无法核实真实性，律师函没有编号无法证明函件的内容与快递业务存根上面的解除买卖合同律师函有确切的联系，因此对证据八不予认可。 被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司举证：证据一照片一组（由我公司工作人员张帝于2019年9月18日拍摄的），证明：案涉房屋现状与原告举证的照片不符。 原告许峰、余建洋质证：证据一该组照片不能证明被告是在合同约定的维修期限内整改完成，在原告向被告发出解除合同以后，被告如再对房屋继续进行整改与原告无关。 本院对原、被告提供的证据组织了当事人证据交换及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷，对双方有争议的证据，本院将结合查明的事实进一步予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 2017年7月9日出卖人安徽和县碧桂园房地产开发有限公司与买受人许峰、余建洋签订一份《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》（合同编号HX17004576），合同约定，买受人购买安徽和县碧桂园房地产开发有限公司开发的和县碧桂园山湖翠柳苑二街3幢3号，建筑面积为211.92平方米，房价为1401665元。付款方式为银行按揭分期付款，具体付款为买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付431665元，并向贷款银行办理按揭申请手续；须在2017年9月9日前付97万元（银行按揭款项）。合同第十条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该栋房屋的《新建住宅符合交付使用条件证明书》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年9月9日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。合同第十三条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金的比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同行期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十四条商品房质量：（一）地基基础和主体结构，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，合同继续履行，除本合同附件十二《补充协议》第四条第3款约定外，买受人不要求出卖人给予其他任何赔偿。（二）其他质量问题，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，合同继续履行，除本合同附件十二《补充协议》第四条第3款约定外，买受人不要求出卖人给予其他任何赔偿。（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合同的建筑用材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（3）90日内整改到位，出卖人承担更换费用，如逾期按每日30元补偿买受人房屋使用损失，但出卖人无需承担逾期交付责任。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件七。第二十二条送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发送文件均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同签订后，许峰、余建洋按照合同约定交付了首付款，并向贷款银行办理按揭申请手续，银行按揭款项业已到账。 2017年12月3日《工程整改通知单及工程量草签单》载明涉案房屋存在问题：1、门前围栏破损；2、门前地面砖下空、破损；3、门厅前地砖污损，无法清理干净需更换；4、所有窖井盖待更新，劣质和破损；5、大门需更新（售楼时建成）；6、电机破损；7、后院围墙开裂为危墙；8、门窗需清洁剂矫正；9、三楼卫生间渗水；10、四楼平台恢复平整；11、外墙出新；12、山墙地基下沉；13、后院矮墙下沉；14、一楼卫生间随地大小便；15、顶层平台地砖地面开裂。以上需维修更新项目保证在30天之内完成施工，每拖延1天处违约金1000元。 2018年3月16日《工程整改通知单及工程量草签单》载明涉案房屋存在问题：1、门前围栏破损需修复；2、门前地砖污损、下空、破损需更换；3、大门更新；4、配电箱、部分开关、插座破损需更新；5、后院矮墙须推倒重做；6、门窗需清洁及矫正；7、所有卫生间渗水需修复；8、楼顶平台需重新做防水恢复地砖；9、外墙西侧地基下沉需做护坡及修复；10、所有窖井需修复加盖；11、所有室内卫生清理。以上维修项目保证在30日内完成，每拖延1天交付违约金1000元（工程期限以吕东短信为准）。 2019年1月25日《工程整改通知单及工程量草签单》载明涉案房屋存在问题：1、四楼卧室墙面渗水；2、三楼卧室墙面渗水；3、三楼楼道渗水；4、四楼卫生间墙面渗水。 2019年6月6日许峰、余建洋的委托代理人向安徽和县碧桂园房地产开发有限公司邮递一份解除买卖合同的《律师函》。邮件全程跟踪查询结果显示2019年6月9日由他人签收。 诉讼中，因许峰、余建洋提出保全申请，本院依法裁定冻结、查封安徽和县碧桂园房地产开发有限公司的银行存款180万元或其他等值的财产。 本院认为，安徽和县碧桂园房地产开发有限公司与许峰、余建洋之间的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》是双方在平等自愿的基础上签订的，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应完全履行。许峰、余建洋按照合同约定交清的购房款。安徽和县碧桂园房地产开发有限公司即应按照合同约定在2017年9月9日前向许峰、余建洋交付经验收合格的商品房。合同约定，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。案涉商品房在2017年12月3日《工程整改通知单及工程量草签单》中载明存在诸多质量问题，安徽和县碧桂园房地产开发有限公司答应在30天内完成维修，2018年3月16日《工程整改通知单及工程量草签单》中仍然载明涉案房屋存在诸多问题，安徽和县碧桂园房地产开发有限公司保证在30日内维修完成，至2019年1月25日《工程整改通知单及工程量草签单》载明涉案房屋存在：四楼卧室墙面渗水；三楼卧室墙面渗水；三楼楼道渗水；四楼卫生间墙面渗水问题。从上述事实可以看出安徽和县碧桂园房地产开发有限公司在经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人许峰、余建洋有权依照合同约定要求解除合同。合同约定买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。2019年6月6日许峰、余建洋委托代理人向安徽和县碧桂园房地产开发有限公司邮递一份解除买卖合同的《律师函》，虽然邮件全程跟踪查询结果显示2019年6月9日由他人签收，但原告方是依照合同约定的通讯地址邮递，应视为安徽和县碧桂园房地产开发有限公司收到。合同约定出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，故安徽和县碧桂园房地产开发有限公司应按照合同约定于2019年6月24日前退还全部购房款。逾期不退，应自2019年6月25日起按年利率5.5%计算给付利息。许峰、余建洋未主张其他损失，涉案商品房只是除地基基础和主体结构外质量问题，不属于合同第十三条逾期交付责任的情形，故对许峰、余建洋要求安徽和县碧桂园房地产开发有限公司给付违约金210249.75元的诉讼请求，本院不予支持。在解除合同后，许峰、余建洋所缴纳的契税及维修资金，其可以自行到相关机构办理退税、退费，其缴纳的契税及维修资金不属于损失范畴，故对许峰、余建洋要求安徽和县碧桂园房地产开发有限公司赔付原告缴纳的契税损失20023.78元及维修资金损失14017元的诉讼请求，本院不予支持。许峰、余建洋主张保险费用3600元于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告许峰、余建洋与被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》； 二、被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司应于判决生效之日起三日内退还原告许峰、余建洋购房款1401665元，并承担利息（以本金1401665元，按年利率5.5%自2019年6月25日起计算至给付之日止）； 三、驳回原告许峰、余建洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31180元，保全费5000元，合计36180元，由原告许峰、余建洋负担16840元，被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司负担19340元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  欧大才 人民陪审员  芮明洲 人民陪审员  陈寿珍 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  孙亚军 附：本案援引的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。