山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终12004号上诉人（原审被告）：山东景和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕晓强，总经理。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈继文，男，1978年10月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张雪瑞，山东国熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐明珠，山东国熙律师事务所律师。上诉人山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）因与被上诉人陈继文商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景和置业公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决并改判驳回陈继文诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由陈继文承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应当予以撤销并改判。1.一审没有认定因政府原因所导致的工期延误免责天数属于事实认定不清。2.一审在陈继文没有任何证据证实已经发生实际损失的情况下，根据同类案件的评估结果计算陈继文的损失，且无视景和置业公司与陈继文在合同中对于违约金限额的约定属于认定事实错误，适用法律错误。综上，请求支持景和置业公司的上诉请求。陈继文辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈继文向一审法院起诉请求：1.判令景和置业公司向陈继文支付逾期交房违约金至景和置业公司交付房屋达到法定标准之日止（以905219元为基数，按每日万分之一点五计算，自2017年6月1日暂计算至2019年2月26日为86222.11元；以210000元为基数，按年利率6%计算，自2018年8月1日暂计算至2019年2月26日为7175元；以上共计93397.11元）；2.判令景和置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：陈继文（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2015年7月15日签订《济南市商品房买卖合同》一份（合同编号：销售（字）xxx）约定：陈继文购买景和置业公司开发的xx山庄一期xx号楼x单元xx号房屋，该商品房建筑面积123.34平方米，合同总价款为905219元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年5月31日前交付房屋，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）如未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买受人应履行收房义务，正常房屋维修不计入逾期交房时间。买受人不得以此为由拒绝接收房屋，由此产生的责任由买受人承担。如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，陈继文向交纳了约定的购房款。景和置业公司已于2019年1月6日向陈继文交付涉案房屋，且景和置业公司已向陈继文支付逾期交房违约金8328.01元。景和置业公司（出卖人）与陈继文（买受人）签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）xxx）一份，该合同约定陈继文购买xx山庄x号车库x单元x层xx号车位，总价21万元。第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1.买受人于2017年8月16日前一次性付清全部房价款210000元。第八条交付期限约定：出卖人应在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，陈继文支付了约定的车位价款。截至辩论终结之日，景和置业公司未向陈继文交付涉案车位。双方当事人争议的事实和证据如下：一、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？陈继文主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》一份；3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》，证据1、2、3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，已经就因日气温超过37℃需要停工及政府因大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令；4.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份，拟证明2016-2017年，2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；5.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的时间为51天。证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工合计472天，其中，因日气温超过37℃致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018供暖季，要求停工120天；2018-2019年供暖季要求停工181天。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从陈继文主张的逾期交房天数中予以扣除；6.济南市历城区工程质量与安全生产监督站出具的《建设工程竣工验收备案办理通知单》一份，拟证明该栋楼已经通过竣工验收，达到了交房标准；7.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天。xx山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。经质证，陈继文辩称对证据1真实性不予认可，从该证据载明的事项来看，与景和置业公司延期交房没有必然的联系，该工程暂停令载明的时候是2015年7月13日，此时景和置业公司和陈继文还没有签订商品房买卖合同，与本案无关。最后一份暂停令的时间是2017年11月15日，该份证据与景和置业公司提交的政府文件中其想说明的停工时间不合，即在市政府有文件之后并没有相应的工程暂停令。以此说明景和置业公司提交的工程暂停令与本案没有关联性，而且就记载的内容也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。对证据2的真实性陈继文无法确认，该份监理合同记载的服务期限并没有覆盖景和置业公司欲证明的停工期限。该监理合同的内容是规定监理单位从事工程监理的权利和义务，监理合同中没有规定监理单位出具证明的权利，所以不具有法律效力。对证据3的真实性无异议。通过合同记载的内容可以显示合同竣工的时间暂定为2016年11月24日，再次证明了景和置业公司逾期交房的事实。对证据4两份文件系复印件，真实性无法确认，即使上述文件是真实的，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。陈继文、景和置业公司合同约定的交房时间是2017年5月31日，而《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》当中所指的时间为2017年11月15日至次年的3月15日，从时间就可以看出，该份文件对景和置业公司交房没有实际的影响。对于相关的采暖季，停工措施并不是全部停工，而是经过行政主管部门审核以及市扬尘治理与渣土整治行动工作办公室等同意后仍然可以施工，因此景和置业公司的抗辩理由不能成立。《山东省落实实施细则》发布的日期为2018年11月7日，而合同约定的交房时间为2017年5月份，该份证据与景和置业公司延期交房也没有关系。对证据5的真实性无法确认，且该证据载明的发布日期为2018年7月23日，与本案无关。不能免除景和置业公司延期交房的违约责任。从证据记载的内容上该证据载明“经执法人员落实，因环保创城致使开发商建设停工，造成交房延迟的问题不存在”，再次说明该证据不能证明景和置业公司的主张。对证据6的真实性无法确认，该通知单并不能证明涉案房屋已经取得了分期综合验收备案证明。对证据七真实性无法确认，景和置业公司提交的证据为复印件，即便真实，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。二、涉案房产的交付标准是什么？陈继文是否有权主张实际收房后的逾期交房违约金？陈继文主张涉案商品房的交付条件应为分期综合验收合格。景和置业公司辩称，根据双方签订的附件五《补充协议》第五条第一款的约定，交付房屋的条件为该商品房取得竣工验收备案证明，而非陈继文主张的分期综合验收合格。在陈继文实际接收房屋后，逾期交付房屋的事实已经不再延续。因此，陈继文无权主张实际收房后的违约金。一审法院认为，双方签订的《补充协议》约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，《补充协议》与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在《补充协议中》约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。故涉案房产的交付标准为取得取得竣工验收备案证明。截至一审法庭辩论终结前，景和置业公司未按合同约定取得竣工验收备案证明，未达到合同约定的交房条件。虽然出卖人已经交付商品房，亦不能免除出卖人逾期交房的违约责任，故应以竣工验收备案证明取得时间作为计算逾期交房违约金的截止日期。综上，合同约定的交房为2017年5月31日，逾期交房天数应为2017年6月1日至景和置业公司取得竣工验收备案证明。三、景和置业公司是否存在逾期交付车位的事实？陈继文主张车位违约金是否合理？陈继文提供车位收据，证明其已经全额支付车位款项，景和置业公司未在《商品房买卖合同》约定的期限（2018年7月30日）前交付车位。陈继文主张该《商品房买卖合同》是景和置业公司的格式合同，约定的景和置业公司违约金过低，显失公平。违约金应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按年利率6%计算。景和置业公司认为,其一，陈继文虽与景和置业公司签订了关于车位的《商品房买卖合同》，但合同约定的交付时间均早于合同签订时间，且合同第二十三条约定“本合同自双方签订之日起生效”，故合同约定的车位交付时间在合同生效之前，因此合同关于交付时间的约定根本无法履行，应为无效约定，对景和置业公司没有约束力，不能作为逾期交付车位的依据。另，无论陈继文何时支付车位款，都不能推翻双方签订正式合同的时间及合同生效时间，并且陈继文未提交其要求景和置业公司交付车位的任何证据，也未提供证据证明因未交付车位而遭受的损失。故陈继文主张逾期交付车位违约金既无合同依据，也无事实依据，应当依法驳回该项诉讼请求。其二，陈继文提供的车位款收据显示的时间也均晚于合同约定的车位款支付时间，退一步即使计算逾期交付车位天数也因当顺延陈继文逾期付款的相应天数。其三、在未实际入住房屋前，不存在使用车位的情况，也就不存在因未能使用车位而产生损失的情况，陈继文主张逾期交付车位违约金无损失基础，而且更无权按照年利率6%主张违约金。一审法院认为，陈继文提交的POS刷卡凭证及车位收据可以证实其已经按照合同约定的时间内支付了车位款项。《商品房买卖合同》是买卖双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议，对双方产生约束效力，其中约定的违约金总额累计不应超过已付房款2%的条款已通过标注下划线方式予以提示，合法有效，一审法院予以支持。根据合同约定，景和置业公司应于2018年7月30日将涉案车位交付陈继文使用。景和置业公司逾期交付该车位，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五，出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。景和置业公司未于上述期限内交付车位，构成违约，应按照合同约定支付逾期交付车位违约金。陈继文主张按照年利率6%主张逾期交付车位违约金无合同依据。本案中，按照日万分之一点五计算车位违约金为：210000元×万分之一点五/日×316天（自2018年7月31日至2019年6月11日即一审法庭辩论终结前）=9954元，按照合同约定的违约金限额为210000元×2%=4200元，故景和置业公司于应向陈继文支付逾期交付车位违约金4200元。另，一审法院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。一审法院认为，陈继文与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。陈继文已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向陈继文交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。本案争议焦点为违约金标准的确定，陈继文要求景和置业公司双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准，即按日支付已付房款万分之一点五作为违约金，景和置业公司辩称该请求超出了陈继文的实际损失，要求予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，按照鉴定结论中的租金标准，损失数额为：0.48元/平方米/日×建筑面积123.34平方米×741天（自2017年6月1日至2019年6月11日即一审法庭辩论终结前）=43869.57元，43869.57元×1.3=57030.44元。陈继文按照合同约定请求的违约金为905219元×万分之一点五/日×741天=100615.09元），该数额超出了实际损失的1.3倍，故应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减，因景和置业公司的违约行为一直在持续中，故本案逾期交房违约金应按租金标准计算至取得竣工验收备案证明之日止，同时还应扣减景和置业公司已经实际向陈继文支付的违约金8328.01元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限山东景和置业有限公司于判决生效之日起10日内向陈继文支付违约金（建筑面积123.34平方米×0.48元/平方米/日×1.3×逾期交房天数，逾期交房天数自2017年6月1日至取得竣工验收备案证明之日止），在该基础上扣除已付违约金8328.01元。二、山东景和置业有限公司于判决生效之日起10日内向陈继文支付逾期交付车位违约金4200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1067元，由陈继文负担506元，山东景和置业有限公司负担561元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，景和置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。因迟延交付房屋给购房者造成的损失应以房屋租金为标准进行认定，一审法院以迟延交付期间房屋租金数额为基础对违约金进行调整并无不当。关于景和置业公司主张的迟延交房的免责事由，本院认为，政府因环境治理发布的限制施工政策和高温降雨天气等原因，并非法定的免责事由，本案商品房买卖合同中的相关免责条款系景和置业公司提供的格式条款，该条款减轻了开发商的违约责任，限制了购房者的权利。景和置业公司作为房地产开发经营者，对政府环境治理政令与天气条件等可能影响施工的外界因素应有所预期，在订立商品房预售合同对房屋交付期限进行约定时，应当将上述因素考虑在内。在商品房预售合同中，由于购房者先期交纳购房款，政府政令和极端天气条件为房地产开发企业所应承担的正常经营风险，该风险不应转移给购房者。并且，本案景和置业公司提交的证据不足以证明迟延交房确实仅因外界因素所造成，因此对于景和置业公司的抗辩主张，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，景和置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2134元，由上诉人山东景和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月十七日书记员  刘 红