重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0114民初4863号原告：重庆壹唐地产有限公司，住所地重庆市黔江区城东街道长征北路北门农贸市场二楼，统一社会信用代码91500114781556377N。法定代表人：郭荣生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊刚，重庆纵深律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。被告：杨秀安，男，土家族，1967年9月11日出生，住重庆市黔江区。被告：罗华林，女，土家族，1966年4月14日出生，住同上。原告重庆壹唐地产有限公司（以下简称壹唐公司）与被告杨秀安、罗华林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告重庆壹唐地产有限公司的委托诉讼代理人熊刚，被告杨秀安到庭参加诉讼，被告罗华林经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告壹唐公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即向原告支付2015年2月至2018年8月14日止尚欠的物管费2107.62元、公摊电费212.26元、垃圾处置费121.6元、公共小修基金212.26元、电梯费1571.26元、水费1123.4元等共计5348.4元；2.二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年8月18日，二被告购买黔江区XXX商品房一套，并与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，该套房屋实际建筑面积为110.3平方米，交房时间为2010年2月28日前。其中合同第二十一条载明:“乙方(被告)同意因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即将所购房屋交甲方(原告)在《前期物业管理合同》中委托的物管企业统一进行管理并遵守房屋使用公约”；《补充协议》三十二条至三十四条载明：买方根据本协议的约定办理交房手续时，应与卖方委托的小区物业管理单位签订物业管理服务合同，缴纳物业管理费及公共维修金，买方没有及时与小区物业管理单位签订服务合同不免除买方应当缴纳物业管理费的义务，业主委员会成立前，小区的物业管理单位由卖方指定……2008年7月1日，原告与重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司签订《书香门第小区前期物业服务合同》，约定由重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司负责书香门第小区前期物业服务。2011年初，重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司因所收物管费用不能维持书香门第小区的物管支出而退场。由于原告具有物业服务资质，为了让该小区业主正常居住，继续接手该小区的物业管理服务，并按照《书香门第小区前期物业服务合同》和《管理规约》的收费项目和标准收取相关费用，其中包括物管费0.45元/平方米/月、电梯费25元/月(二层以上每层加收一元)、垃圾处置费6.4元/月、公共小修基金5元/月、公摊水电费5元/月、水费4.1元/吨(含二次供水0.75元/吨)，原告多次对上述标准进行公示，没有任何业主向原告或有关单位提出拒绝接受原告的物业服务。二被告自2015年2月至2018年8月14日止尚欠的物管费2107.62元、公摊电费212.26元、垃圾处置费121.6元、公共小修基金212.26元、电梯费1571.26元、水费1123.4元等共计5348.4元。原告多次催收，被告至今未予缴纳。综上所述，二被告拖欠物业服务费、垃圾处置费等费用的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》的相关规定和我国《民事诉讼法》第119条规定，原告特提起民事诉讼。被告辩称：物管服务不力造成我的损失，如果适当调整，我愿意缴纳一部分，除公摊费用外，对其他费用无异议。1.厕所门窗从接房后就有问题，多次向物管公司请求处理，一直未处理，后面掉下去打碎了，被告自费880元进行了维修处理；2.2017年10月我家小车停靠在小区门口，晚上被人把挡风玻璃锤坏，我报警后，城东派出所来调查取证，发现小区的监控全部停用，没有找到线索，被告自费花了3000多元修好；3.2017年10月我儿媳妇在家午休，突然听到防盗门被人打开，她起来出声看见有人跑了，门被打开了，报告了物管查了全部监控，一无所获，监控没有起到作用；4.小区平时不三不四的人进入，物管没有管理，外面的野狗进入小区来，电梯里面臭气熏天，没有人打扫，有时候只好走楼梯；5.电梯停电，里面关了小孩、大人，没有人及时来处理，存在安全隐患；6.业主公摊区域被壹唐地产长期占用，没有跟任何业主达成协议，没有交一分钱，他们的售房部占用业主公摊面积上千平方，公摊区域内到处张贴广告牌，他们收了费用，这些费用应该属于业主，账目没有公开。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定事实如下：重庆市黔江区城东街道长征北路682号“书香门第”小区系原告壹唐公司开发，至今尚未开发完毕，该小区的物业服务仍属于前期物业服务。从2008年7月1日至2011年初，恒帝物业公司为小区提供物业服务。从2011年3月12日至2018年8月14日，“书香门第”小区的物业服务由壹唐公司内设的物业管理部进行前期物业服务，原告壹唐公司与其物业管理部签订《前期物业管理服务委托协议》，约定了物业服务收费标准等内容。原告壹唐公司的经营范围包含物业管理服务，其具有三级物业管理企业资质。二被告系“书香门第”小区XXX（房屋建筑面积110.3平方米）的业主。壹唐公司与“书香门第”部分业主签订了《书香门第小区前期物业服务协议》，在协议中约定由原告提供前期物业服务，对物业服务内容、收费标准、装修管理、缴费方式等进行了约定。双方在协议中明确约定物管费0.45元∕平方米∕月、电梯费基价25元／月每上升一层楼加收1元、城市生活垃圾处置费6.4元／月、公共小修基金5元／月；物业费中未计入的共同设施设备（如：水泵、公用车库、可视对讲、楼道灯、路灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实际发生向甲方分摊；公共水电费为无偿代收缴项目，按每期实际发生费用计算分摊公共水电费，并予以公布。“书香门第”小区原来未实行“一户一表”，原告壹唐公司已经向重庆市黔江区泰来宏达自来水有限公司缴纳了“书香门第”小区的水费及城市生活垃圾处置费（199户），城市生活垃圾处置费6.40元／月•户，2016年8月31日，二被告居住房屋进行了一户一表改造。至2016年8月31日，二被告未缴纳水费计量为274立方米。另查明，被告杨秀安与罗华林系夫妻关系。被告杨秀安对原告壹唐公司起诉的尚欠物管费2107.62元、垃圾处置费121.6元、公共小修基金212.26、电梯费1571.26元、水费1123.4元等无异议，对公摊电费有异议，认为没有用到原告起诉那么多。另查明，原告壹唐公司在进行物业管理过程中，存在管理服务不到位、不到边的问题，确实需要对小区公共部分的环境卫生、绿化和公用设施设备的管理维护等进行进一步的整改和完善。再查明，2019年3月18日原告壹唐公司向被告杨秀安、罗华林进行过催收。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。“书香门第”小区业主委员会尚未成立，现小区的物业服务属于前期物业服务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，在业主委员会成立之前，小区的物业管理单位暂由卖方指定，原告壹唐公司具备物业管理服务的三级资质，实际上也为被告在内的小区业主提供了物业服务，故对原、被告之间属于物业服务合同关系的事实本院予以确认。壹唐公司物业管理部不具有法人资格，更无从事物业管理服务的资质，其与原告壹唐公司签订的《前期物业管理服务委托协议》无效。壹唐公司物业管理部为“书香门第”小区提供物业服务的行为应视为原告壹唐公司的行为，由此产生的权利义务应由原告壹唐公司承担，在壹唐公司物业管理部为“书香门第”小区提供物业服务后，原告壹唐公司有权向“书香门第”小区的业主收取物业管理费。对于原告壹唐公司主张的物业管理费等各项费用是否合法，应否得到支持，本院作如下评析：二被告作为“书香门第”小区业主，在享受原告壹唐公司提供的物业服务后，应当缴纳物业费，二被告应当缴纳的费用为：1.物业管理费。被告对主张物业管理费2107.62元无异议，本院予以确认。2.电梯费。被告对原告主站1571.26元无异议，本院予以确认。3.公共小修基金及公摊电费。原告主张的公共小修基金属于物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费产生的费用，参照《重庆市物业服务收费管理办法》及《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》等规定，公共小修基金本属于物业服务成本范围，不应当单独收取。对原告的该项主张，本院不予支持。4.城市生活垃圾处置费。城市生活垃圾处置费按月计收，居民按户计征，由环境卫生行政主管部门负责征收管理，其可以委托供水供气企业代收。根据物价部门规定，黔江区的城市生活垃圾处置费每月每户为6.4元，由重庆市黔江区泰来宏达自来水有限公司代为收取。在原告代被告缴纳城市生活垃圾处置费后，被告应向原告支付其代付的费用，截止2016年8月31日，共计121.6元（6.4元／月×19月）。5.水费。根据黔江区税务局于2011年出具的回复和黔江疾病预防控制中心于2015年出具的检验报告书，均证明“书香门第”小区的生活用水不存在质量问题，二被告也没有举示证据证明该小区的饮用水存在质量问题。故二被告应当向壹唐公司支付水费。壹唐公司主张二被告应当支付二次加压造成的二次供水费，但根据2015年黔江区卫生和计划生育委员会作出行政处罚决定书，对壹唐公司无二次供水卫生许可证从事制、供水活动，给予行政处罚，故对壹唐公司主张的二次供水费用不予支持。本院认定被告应缴纳的水费以自来水公司收取的未加压供水水费3.35元∕吨为准。被告应当缴纳的水费为917.9元（3.35元／吨×274吨）。综上，二被告尚欠原告壹唐公司2015年2月至2018年8月14日的物业管理费为4718.42元。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业物业服务的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告壹唐在对二被告房屋所在小区进行物业管理、服务过程中存在一定的瑕疵，应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减15%的物管服务费较为合理。被告杨秀安、罗华林从2015年2月1日至2018年8月14日期间应当缴纳物业服务费为4718.42元，按15%实行抵减后，二被告实际应向原告壹唐缴纳物业服务费为4010.66元（4718.42元×85%）。对原告重庆壹唐公司主张超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗华林、杨秀安于本判决生效后五日内支付原告重庆壹唐地产有限公司2015年2月至2018年8月14日期间的物业服务费、电梯费、生活垃圾处置费、水费等合计4010.66元；二、驳回原告重庆壹唐地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理50元，减半收取25元，由被告罗华林、杨秀安负担。本判决为终审判决。审判员  刘磊二〇一九年十二月三十一日书记员  郭鑫