文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初5616号原告：冯裕，女，1975年4月18日出生，汉族，居民，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：李如霞、吴永强，重庆百哲千行律师事务所律师。被告：陈跃军，男，1974年6月13日出生，汉族，户籍地浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：赵兵，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。第三人：柳强，男，1990年4月24日出生，汉族，户籍地浙江省武义县。原告冯裕与被告陈跃军、第三人柳强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯裕的委托诉讼代理人李如霞，被告陈跃军的委托诉讼代理人赵兵、第三人柳强到庭参加了诉讼（第一次开庭陈跃军及柳强未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理）。本案现已审理终结。原告冯裕向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，由被告返还位于南川区xx街道xxx号xx幢第一至四至房屋，其中第一层由被告与第三人共同返还；2、从2019年3月18日起至合同解除之日起以12.5元/平方米×7668.06平方米支付租赁费；3、从合同解除之日起至房屋返还之日止按合同约定当年租金标准的二倍计算房屋占用费，占用费利息以实际发生的占用费为基数按月利率2%计算利息；4、向原告支付律师服务费3万元；5、向原告支付违约金50万元；6、从2018年9月19日起至交付房屋时止向原告支付物业服务费（每月2.1元/平方米×5885.56平方米），并以所欠金额按月利率2%计算利息至付清该款时止；7、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年9月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将位于南川区xx街道xxxx号xx幢第一至四层房屋（建筑面积7668.06平方米）租赁给被告经营使用，租赁时间从2018年9月18日起至2028年9月17日止，期限为10年，租金支付方式为先支付后使用，每半年交纳一次。合同签订后，被告只交纳了第一个半年租金，至今为止的租金未交纳。被告在租赁期间，未经原告同意擅自将租赁房屋的一部分转租给第三人柳强。被告的行为已构成违约，原告享有解除权，并追究被告的违约责任。请求支持原告的诉讼请求。被告陈跃军辩称,1、我与原告签订《房屋租赁合同》属实，我未违约，是原告违约。2、双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月8日解除，且原告已将房屋收回，我不应向原告支付租金和房屋占用费。3、因原告违约造成我重大经济损失，要求原告退还履约保证金50万元，并向我支付违约金50万元。第三人柳强称，我与陈跃军签订《房屋租赁合同》属实，我已将从租赁时起至2019年8月31日止的租金支付给了陈跃军。我愿意将房屋交给原告，希望与原告另行签约继续租赁该房屋。经审理查明，2018年8月15日，原告冯裕与重庆坤罡房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，重庆坤罡房地产开发有限公司将其开发建设的案涉房屋租赁给冯裕，租赁限为10年，即2018年8月15日至2028年8月14日止。该合同还约定了其他事宜。2018年9月18日，原（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就乙方租赁甲方所有的房屋事宜达成如下协议：第一条：租赁房屋的基本情况：1、租赁房屋坐落：位于重庆市南川区xx街道xxx号xx幢第一层、二层、三层、四层（以下简称该房屋）。2、该房屋的建筑面积合计为7668.06平方米。第二条：租赁期限：租赁期限为10年，从2018年9月18日起至2028年9月17日止。第三条：该房屋各种费用收取标准及支付方式：1、租金：租金标准按建筑面积计算，租金基础定价25元/月/平方米，第一年至第三年25元/月/平方米，其中前16个月减半收取，递增方式为：每三年递增5%计算，房屋租赁价格不含相关税费，为甲方的净收价。具体应付金额如下：（1）第一年：12.5元/月/平方米，月租金为95850.75元，年租金为1150209元；（2）第二年，年租金为1917015元，具体如下：1）2019年9月18日至2020年1月17日：租金按照12.5元/月/平方米，月租金98850.75元；2）2020年1月18日至2020年9月17日：租金按照25元/月/平方米，月租金为：191701.5元；3)第三年：25元/月/平方米，月租金为191701.5元，年租金为2300418元......。2、租金的支付方式：（1）采取先付后租的方式，每半年缴纳一次。（2）本合同签订之日起30日内，乙方应向甲方支付第一次租金575104.50元，以后每半年计租的租金，乙方应于每半年的计租起始日之前的30天前缴纳完毕。如：乙方应于2018年2月18日前支付下个半年（2018年3月18日至2018年9月17日）的租金，以此类推。3、履行保证金：签订本合同乙方应向甲方缴纳履约保证金50万元，分二次缴纳（签订本合同时支付20万元，签订本合同之日起3日内支付30万元）；如乙方违反本合同约定的任何一条约定，履约保证金不予退还。如本合同期限届满终止后，且乙方所租赁该房屋无结构改动、违规建筑的前提下，甲方退还保证金。6、物业管理费等其它相关费用：物业费、水、电、气、税费等费由乙方承担。第四条：双方的保证与承诺：8、乙方应按合同约定按时足额的支付租金、物业管理费、水费、电费、气费等费用，若乙方拖欠租金、物业管理费、水费、电费、气费等费用，甲方有权要求乙方承担自拖欠之日起按日加收欠交金额万分之五的滞纳金，以及承担自拖欠之日起，以欠交金额为基数，按照月息2%计算的利息损失，直至拖欠金额、滞纳金、利息付清为止。若乙方欠付租金、物业管理费、水费、电费、气费等费用任一项超过30日的，甲方有权单方解除合同，不退还履约保证金，收回该房屋，并要求乙方承担相应的违约责任。13、合同期满或解除、终止后，乙方自行的装饰应保持原样，不得毁损，归甲方享有。14、乙方将该房屋擅自转租，在装修和使用过程中给第三方造成损失的，由乙方自行负责。17、在租赁期限内，乙方不欠租金、物业等费，乙方向甲方书面申请，甲方应同意乙方转租该房屋。19、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同、收回房屋，并追究乙方的违约责任：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方拖欠租金超过15日或明确表示拒绝缴纳的；7、乙方不按时足额缴纳房屋租金和履约保证金的。21、按照合同约定，如因乙方违约或者合同期满，乙方逾期不搬迁，甲方有权要求乙方搬离，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿。第六条：甲方与乙方的权利与义务的变更：9、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的全部损失，并按照合同约定的当年租金标准的二倍计算房屋占用费及占用费利息，利息按2分计算，自应当腾退房屋之日起算至实际腾退之日止，作为支付给甲方的赔偿。第八条：违约责任：1、若乙方签订合同后，未按本合同约定按时足额的支付租金或者履约保证金或者其他费用的，每延期一日，按该合同期限总额的万分之五向甲方支付违约金，逾期15日未交齐的，甲方有权单方解除本合同，并将该房屋另行租赁，乙方所交保证金、已付租金不予返还，并向甲方支付50万元违约金。2、因乙方违约导致甲方解除合同或乙方违法解除本合同的，乙方已付保证金及租金不退还，并向甲方承担50万元违约金。3、因甲方违约导致乙方解除合同或者甲方违法解除合同，甲方应承担50万元违约金，并追究甲方的违约责任。4、乙方有其他违约行为的，应向甲方承担50万元的违约金。5、因履行本合同，任何一方为实现债权等权益而产生的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、保全费、保全担保费、公告费、鉴定费、评估费等）由违约方承担。该合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金50万元，并支付了2018年9月18日至2019年3月17日期间的租金。2019年3月6日，原告向被告送达了《关于解除的通知》，该通知载明：租赁合同第三条的约定，该房屋的物业费由被告交纳，被告应于2019年2月18日前支付2019年3月18日至2019年9月17日期间的房屋租金575104.5元。同时，第八条约定，逾期15日未交齐租金的，原告方有权单方面解除合同并将房屋另行租赁，被告所交保证金和已付租金不退还，并需支付违约金50万元。被告的行为已严重违约，正式通知：解除双方于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》限被告在接到本通知后在2019年3月18日前腾空房屋交还给原告，原告将另行租赁该房屋。被告于2019年3月9日收到该通知，并于当日给原告的委托人韩柱复函，告知：根据双方的约定，最迟在4月3日之前否则原告没有单方解除合同的权利，且原告恶意宣称已经与被告解除合同，导致已与被告洽谈达成房屋租赁事宜的其他商家不敢与被告签订合同，造成被告严重经济损失，要求原告赔偿损失。2019年3月15日，被告通过邮寄方式向原告送达了《关于冯裕解除坤罡龙都房屋租赁合同的处理意见及要求妥善处理后续事务的通知函》，并告知：原告方一再坚持单方解除租赁合同的行为，已经严重的违反了双方合同的约定，已构成违约，给其造成了重大经济损失及名誉损害，正式通知原告：既然原告执意单方解除合同，被告只有接受原告方单方解除合同的事实，并要求原告承担违约责任：1、退还保证金50万元，支付被告违约金50万元，赔偿被告经济损失100万元；2、原告单方面解除合同给被告造成负面影响，影响其声誉，要求公开以书面形式通过媒体赔礼道歉。3、已租赁的第一层和转租他人的合同仍有效，并保证在租赁期限内正常经营。2019年3月17日，原告给被告送达了《关于已经解除的告知函》，告知被告双方签订的租赁合同已于2019年3月8日解除，限被告于2019年3月18日上午9点将该房屋交还给原告，原告将另行出租该房屋，如被告在接到本通知后仍然不交还该房屋，所产生的一切经济、民事、法律责任均由被告承担。2019年3月18日，被告向南川区公安局报警，经该局出警核实：2019年3月18日10时许，报警人陈跃军称在坤罡龙都八届百果园门市，自己因为和房东韩柱存在合同纠纷，韩柱认为按照合同双方的租赁期限已截止，对方却用锁锁住门市不让其转租，于是就将陈跃军用于锁门的门锁夹断，报警人陈跃军认为双方存在纠纷还不能认定该门市使用权已经归还，还需要走司法途径解决此事，后经双方协商双方均认可先行到法院打官司解决双方的矛盾纠纷。2019年4月2日，重庆栋华律师事务所向被告发送《律师函》，告知：合同已于2019年3月8日解除，要求被告将房屋腾空后交还房屋。2019年4月10日，被告给重庆栋华律师事务所回函，告知:于2019年4月3日收到律师函，因原告违约，原告一再坚持单方解除租赁合同的行为，已经严重的违反了双方合同的约定，已构成违约，给其造成了重大经济损失及名誉损害，正式通知原告：既然原告执意单方解除合同，被告只有接受原告单方解除合同的事实，并要求原告承担违约责任：1、退还保证金50万元，支付被告违约金50万元，赔偿被告经济损失100万元；2、原告单方面解除合同给被告造成负面影响，影响其声誉，要求公开以书面形式通过媒体赔礼道歉。3、已租赁的第一层和转租他人的合同仍有效，并保证在租赁期限内正常经营。在事情未解决之前，不会归还已转租给他人的租赁房屋。另查明，2018年9月17日，被告与第三人柳强签订了《房屋租赁合同》，合同约定将案涉房屋中第一层（1400平方米）租赁给柳强经营超市，租金10年，租赁费50元/月/平方米计算，该层另382平方米（租赁房屋第一层共计1782.50平方米）由被告自行经营水果店。被告收取了柳强从租赁时起至2019年8月31日期间的租赁费。被告未交纳案涉房屋至今的物业管理费，原告也未向物业公司交纳。原告为实现本案相关权利，2019年8月13日，原告与重庆百折千行律师事务所签订了《法律事务委托合同》，交纳了律师费3万元，重庆百折千行律师事务所指派律师李如霞出庭参加了诉讼。在审理中，被告认为双方的租赁合同已于2019年3月8日解除，但原告在还未到支付租金的最后期限就向被告发出了解除合同的通知，原告已构成违约，并要求原告退还履约保证金、支付违约金和赔偿其损失。经本院释明，被告明确表示在本案中不提起反诉。原告对第三项诉讼请求变更为房屋占用费以合同约定的交纳租金所对应的房屋租金标准计算至被告交还租赁房屋时止。上述事实，有原告的陈述及被告的答辩、房屋租赁合同、关于解除房屋租赁合同的通知、律师函、回复函等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应按合同的约定履行各自的义务。一、关于租赁合同解除的时间问题。原、被告双方既在《房屋租赁合同》第四条第8款中约定了原告在被告欠付租金、物业管理费、水费、电费、气费等费用任一项超过30日的情况下享有合同的单方解除权，又在《房屋租赁合同》第四条第19款第3项和第八条第1款中约定原告在被告拖欠租金超过15日的情况下享有合同的单方解除权，因合同的不同条款对原告单方享有的合同解除权的时间约定不一致，导致原、被告对原告单方享有的合同解除权的行使时间产生了争议，此争议系原、被告在签订合同时均未尽合同审核义务所共同造成。由于原告对自己单方享有合同解除权的行使时间未尽到审核义务，同时被告拖欠租金超过15日时尚在上一半年的租赁期间，因此本院根据原、被告双方合同履行情况确定按照合同约定的欠付租金超过30日后的第一日作为原告单方享有合同解除权的起算之日。根据《房屋租赁合同》中租金的支付方式“乙方应于每半年的计租起始日之前的30天前缴纳完毕，例如乙方应于2018年2月18日前支付下个半年（2018年3月18日至2018月9月17日）的租金，以此类推”的约定，本案被告应当在2019年2月18日前支付下一半年租金，由于被告未按约定期限缴纳租金，超过30日后，原告从2019年3月21日起即享有合同的解除权。故，对于原告在2019年3月6日向被告发出《关于解除的通知》和2019年3月17日向被告送达的《关于已经解除的告知函》，由于当时原告并不具有合同的解除权，因此该通知和告知函均不具有解除合同的法律效力。被告虽然在2019年3月15日向原告发出《关于冯裕解除坤罡龙都房屋租赁合同的处理意见及要求妥善处理后续事务的通知函》，但从该函的内容上看，被告只是要求解除部分合同，由于原告未同意解除部分合同，同时被告要求解除部分合同，既不符合合同的约定，也不符合法律规定，因此该通知函亦不具有解除合同的法律效力。故，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》在2019年3月17日前尚未解除。原告于2019年4月2日向被告发送《律师函》，虽然该律师函中“合同已于2019年3月8日解除”的时间不成立，但从该函内容“要求被告将房屋腾空后交还房屋”的意思表示看，其实质就是行使自己所享有的合同解除权。由于此时原告已经依照合同约定享有了合同解除权，同时被告于2019年4月3日收到该《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力”的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年4月3日解除。二、关于原告主张的违约金50万元问题。由于被告在《房屋租赁合同》中约定的期限内未向原告交纳租金等的行为，已构成违约，被告应承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第四条第8款中约定的“若乙方欠付租金、物业管理费、水费、电费、气费等费用任一项超过30日的，甲方有权单方解除合同，不退还履约保证金，收回该房屋，并要求乙方承担相应的违约责任”和第八条第1款、第2款“......逾期15日未交齐的，甲方有权单方解除本合同，并将房屋另行租赁，乙方所交履约保证金、已付租金不予返还，并向甲方支付50万元违约金；因乙方违约导致甲方解除合同或乙方违法解除本合同的，乙方已付保证金及租金不退还，并向甲方承担50万元违约金”等的约定，被告应向原告支付违约金且不退还履约保证金，但履约保证金不退还和支付违约金均是因被告违约应承担的违约责任，且履约保证金50万元不退还已足以达到对被告违约行为的惩罚，故对原告主张的违约金50万元，本院依法不予支持。三、关于原告主张的房屋租金、房屋占用费的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》解除后，因被告继续占用房屋已造成原告的租金损失和房屋占用费的损失，故原告要求被告支付租金和按合同约定的交纳租金期间所对应的租金标准支付房屋占用费的请求，本院依法予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，被告所租赁的房屋建筑面积为7668.06平方米，租赁期限为10年，从2018年9月18日起至2028年9月17日止，租金按房屋建筑面积计算，租金的支付从2018年9月18日至2020年1月17日期间的租金按12.5元/月/平方米计算，2020年1月18日至2020年9月17日期间以及第三年的租金按25元/月/平方米计算，第四年至第六年的租金按26.25元/月/平方米，第七年至第九年的租金按27.56元/月/平方米，第十年的租金按28.97元/月/平方米计算。因此，在《房屋租赁合同》已于2019年4月3日解除的情况下，被告应从2019年3月18日起按《房屋租赁合同》约定的交纳租金期间所对应的租金标准予以计算房屋租金及房屋占用费至被告陈跃军交付上述租赁房屋时止。四、关于租赁房屋的返还问题。因原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除，被告负有向原告交还租赁房屋的义务，但被告至今未将租赁房屋交付给原告，故原告要求被告交还租赁房屋的请求，本院依法予以支持。因租赁房屋第一层有1400平方米由被告转租给了第三人柳强，故柳强应协助被告将租赁房屋返还给原告。对于被告提出房屋已交付给原告不应再计算房屋占用费的意见，因无充分的证据予以证明，本院依法不予采纳。五、关于原告主张的律师费问题。原告因本案支付了律师费3万元，根据《房屋租赁合同》中第八条第5款中“因履行本合同，任何一方为实现债权等权益而产生的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、促使费、保全担保费、公告费、鉴定费、评估费等）由违约方承担”的约定，原告因本案产生的律师费3万元应由被告承担。六、关于原告主张的物业服务费问题。由于原告陈述其向被告主张的物业服务费也未向物业公司交纳，故该费用在本案中不予审理，由原告另行主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告冯裕与被告陈跃军于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月3日解除。二、由被告陈跃军于本判决生效后立即将租赁的坐落于重庆市南川区xx街道xx号xx幢第一层、第二层、第三层、第四层房屋返还给原告冯裕；由第三人柳强协助被告陈跃军将其租赁的位于重庆市南川区xx街道xxx号xx幢第一层房屋中的1400平方米返还给原告冯裕。三、被告陈跃军于本判决生效后立即向原告冯裕支付房屋租金及房屋占用费（从2019年3月18日起按《房屋租赁合同》约定的交纳租金期间所对应的租金标准予以计算房屋租金及房屋占用费至被告陈跃军交付上述租赁房屋时止）。四、被告陈跃军于本判决生效后立即支付原告冯裕为实现本案权利而产生的律师费30000元。五、驳回原告冯裕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12360元，减半收取6180元，保全费2620元，合计8800元（原告已预交），由被告陈跃军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  张丽敏二〇一九年十二月十日书记员  计文天