北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初39049号原告：乔国民，男，1955年12月10日出生，汉族，宁夏青铜峡市教育局退休教师，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：程思，女，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：赵妍，女，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告乔国民诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告乔国民，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人程思、赵妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乔国民向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还多收取的房款共计18454．06元；2、判令被告赔偿原告被侵占面积所付款项的贷款利息（自2014年6月29日计算至款项实际退还之日）;3、判令被告赔偿被占用面积已付物业费218．39元、供暖费305．95元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年8月25日签订的《北京市商品房预售合同》，合同约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X单元XX层1XXX，建筑面积为57．37平方米，其中本层住房分摊公共卫生间平均每户1．055平方米。2014年5月30日原告入住后，发现合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间已出售给了第三方，被告的行为已严重侵害了原告的实际利益，为了维护原告的利益，原告向法院提起诉讼，要求被告予以相应的赔偿。龙源地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我公司不存在侵占原告公摊面积的行为，原告没有提供相应证据证明；2、即使存在侵占公摊面积，原告主张的供暖、物业费也不应由我公司承担；3、我公司收取原告的房款是按照套内面积收取的，不包括原告主张的走道及公摊，故不应该由我公司承担退还房款的则责任。本院经审理认定的事实如下：2013年8月24日，乔国民（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层X单元-1XXX……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为57．31平方米，其中套内建筑面积为43．18平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14．13平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米23216．12元，总价1002472元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50．12%，其余价款可以向渤海银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3．16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层X单元-1XXX（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层共有三个单元，每单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“X#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分为卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明12层办公分摊的共有共用面积包括卫生间34．53平方米、走道411．39平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2013年8月26日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50．12％作为首期房款，即502472元（含定金100000元）……其余房款500000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。乔国民共向龙源地产公司支付了涉诉房屋房款1007115元，其中500000系其通过银行按揭贷款方式支付，该笔款项于2014年6月29日开具发票。涉诉房屋所在原X号楼现已变更为X号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为57．37平方米、套内建筑面积为43．38平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3010．65平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计73．19平方米。乔国民收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。通往卫生间的走道，均由龙源地产公司在建设房屋时进行封闭，并设置了门及门锁，门的上方设置有门牌号，被封闭的部分成为西边户房屋的一部分。根据乔国民所提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了物业费13052．2元、供暖费13170．82元。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，双方一致认可，每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的套内建筑总面积乘以每户业主房屋的套内建筑面积。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房款发票、物业费票据、供暖费票据、不动产权证书、视频、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有6间公共卫生间、6条通往公共卫生间及西边户的走道。根据当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及西边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成西边户的一部分，对于乔国民来说其被占用的公摊面积应为1．05平方米（73．19平方米/3010．65平方米×43．38平方米≈1．05平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给乔国民。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出乔国民被占用的1．05平方米对应房款为18432．47元（1007115元/57．37平方米×1．05平方米≈18432．47元）。对于乔国民主张的退还并赔偿的房款，本院仅支持退还房款18432．47元，其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了乔国民房款18432．47元并占用多年，必然造成乔国民相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。乔国民主张利息计算期间以其办理涉诉房屋按揭款之日起（2014年6月29日）至龙源地产公司实际退还上述房款之日并无不妥，但鉴于自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行业同业拆解中心公布贷款市场报价利率，故利息应当以18432．47元为基数，自2014年6月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于乔国民主张的物业费以及供暖费，因龙源地产公司将乔国民所应分摊的公共卫生间及走道交予他人使用，而乔国民却支付了相应的物业费、供暖费，故龙源地产公司应当赔偿相应的物业费、供暖费，其中应当赔偿乔国民物业费238．78元（13052．2元/57．37平方米*1．05平方米≈238．88元）以及供暖费241．06元（13170．82元/57．37平方米*1．05平方米≈241．06元）。因乔国民主张的物业费218．39元未超出本院核实的数额，故以其主张的为准；对于乔国民主张多于241．06元的尚无证据证明交纳的供暖费，本院不予支持，其可待确定产生后另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告乔国民房款18432．47元并赔偿原告乔国民相应利息（以18432．47元为基数，自2014年6月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），均于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告乔国民物业费218．39元、供暖费241．06元（合计459．45元），于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告乔国民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，由原告乔国民负担1元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担136元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年十二月二十日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨