山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11377号 上诉人（原审原告）：青岛信泰科技有限公司。住所地：青岛市黄岛区滨海大道以南、204国道以东、横河西路以西。 法定代表人：徐桂华，总经理。 委托诉讼代理人：杨蕙宁，女，1990年1月6日出生，汉族，系该公司法务人员，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：郭振中，山东颐衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛恒阳顺达物流有限公司，住所地：青岛市黄岛区泊里镇旺山小区。 法定代表人：于晓峰，总经理。 委托诉讼代理人：王锡春，山东晨鸿律师事务所律师。 上诉人青岛信泰科技有限公司因与被上诉人青岛恒阳顺达物流有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初14144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人青岛信泰科技有限公司上诉请求：一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初14144号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人支付租金（土地使用费）57750元及违约金17325元，共计75075元。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人诉请57750元租金（土地使用费）及17325元违约金有事实基础和合同依据。二、被上诉人作为被告未就电缆线问题提起反诉，一审法院就电缆线问题做出判决程序违法。三、本案中的围栏不是上诉人围筑的，是政府围筑的。因此就被上诉人目前出入问题上原审判决认定事实错误。 被上诉人青岛恒阳顺达物流有限公司答辩称：1、上诉人在上诉状中自己认可2016年7月份因为政府征收原因，上诉人和被上诉人之间的租赁合同已经解除。2、被上诉人租赁土地原来是23.35亩，被政府征用后仅剩余了2.82亩，无法满足被上诉人的经营需求，因为被上诉人是做物流的，剩余的土地是一条带状，物流车辆无法进入场地，故被上诉人无法实现租赁该合同的租赁目的。3、本案涉案的土地已被围栏围住，无论是上诉人设定还是政府设定，导致无法进入租赁场地内。4、2016年4月25日之后涉案土地已经没有水电，没人占有使用。5、电缆线是租赁合同的内容，在租赁合同结束后，被上诉人有权索要电缆。 青岛信泰科技有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告从原告享有使用权的土地上搬离，并拆除其搭建的板房。并支付该地块自2016年至起诉之日的租金223708元和违约金6300元，总计230008元及利息；2、判令被告承担本案全部诉讼费用及律师费。庭审过程中，原告变更诉讼请求，将原请求中的租金和违约金部分变更为由被告支付自2016年7月至2019年3月之租金57750元、违约金17325元，总计75075元。 一审法院认定事实：2014年6月1日，青岛信泰高分子材料有限公司（以下简称高分子公司）与被告顺达公司签订1份《土地租赁合同》，合同编号:20140527-1。合同的主要内容为：出租方:高分子公司(以下简称甲方)；承租方:顺达公司(以下简称乙方)。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。一、甲方将位于，204国道以东，横河西路以西23.35亩土地使用权出租给乙方使用，土地使用性质为:汽车修理、物流停车、堆存货物、洗车。若乙方超出上述经营范围从事其他合法经营活动的，应事先征得甲方同意否则视为乙方违约。另外，乙方不得建设实体厂房。若确需建设临时构筑物，则乙方应事先征得甲方同意后，乙方可以建设少量临时活动板房但应自行办理相应的审批手续。二、乙方承租本宗土地必须按照土地使用性质进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同，已付租金不予退还。三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征的甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同，已付租金不予退还。四、乙方在征得甲方同意的情况下，可以借用甲方电力线路，并根据实际用电及时与甲方结算电费。乙方也可自行与电力公司联系接入电力线路，但具体收费事宜由乙方与供电提供方协商，所有费用由乙方承担。五、乙方在租用期间，如需改造租赁土地或在租赁土地上增建活动板房等设施，应事先征得甲方的书面同意;对相关设施的增建、改动或扩增设备时所需办理的相关手续，由乙方办理，甲方应根据实际情况给予协助，所需费用乙方承担。六、乙方租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。有关国家针对土地行政性收费，由甲方负担，其他行政性收费由乙方负担。七、土地租赁期间，因乙方经营需要所涉及的与政府职能部门的对接及产生的费用全部由乙方自行承担；因乙方原因所发生所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。八、合同约定的租期限届满之时，或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续；交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租货范围内的垃圾等杂物清理干净，否则甲方有权利对乙方遗留物品进行处理，场地清理费等由乙方承担，除此之外乙方还应承相在此期间实际占用土地的租货费，直至乙方彻底腾清该土地为止。九、本合同项下土地的租赁期限10年(每五年为一个价格协商周期)，从2014年6月1日至2024年5月30日。十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付、先付后用的方式，前五年为每年每亩7000.00元(柒仟元整)，五年为一周期，每周期结束前一个月，甲乙双方就下一周期租金标准进行协商定价、签订租金变更补充协议，租金由乙方于每年5月30日前交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内(含30日),乙方除应补交所欠租金外还应向甲力支付年租金日千分之五的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同、收回土地，乙方应向甲方支付年租金百分之三十的违约金。(每周期价格协商时，乙方有同等价格优先权，如果双方协商不成，双方可同时终止该合同的执行)。十一、甲方应给乙方开具租赁费收款收据。十二、土地使用税由甲方承担。十三、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。十四、在租赁期限内，因不可抗拒的原因、政府行政性行为或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成经济损失双方互不承担责任。但甲方应退还乙方未履行期间已付的租赁费用，征收、征用单位支付的经营性损失补助费、搬迁费、地上附着物及建筑物补偿费由甲、乙双方共同享有，如何分配另行协商。十五、若乙方违反上述合同规定，除乙方应承担给甲方造成的全部损失外，还应承担由此产生的律师费、调查取证费、鉴证费等与之相关的全部费用。十六、争议解决方式:凡与本合同有关之争议，由双方协商解决；协商不成的，提交租资土地所在地人民法院裁决。十七、双力协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十八、本合同自双方签字盖章后生效。十九、本合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。高分子公司（盖有公章印文），顺达公司（盖有公章印文）及于晓峰的签字及个人印章，2014年6月1日。 2016年5月26日，原青岛信泰高分子材料有限公司变更为青岛信泰科技有限公司。 被告顺达公司提交现金交款单据2份，1份为2014年6月16日向原告交付土地租赁费177071.00元；1份为2016年1月6日向原告交付土地租赁费151725.00元，共计328796.00元，予以证明其交了两年土地租赁费，对此原告认可被告将租赁费交至2016年6月30日。 2019年3月6日14时，为查明案件事实，原审法院组织双方当事人对涉案土地进行了现场勘查，合同约定的23.35亩土地，其中20.53亩系因政府建设规划而列入的搬迁地，剩余2.82亩土地未被列入搬迁对象。被告对20.53亩土地上的所有设施及临时搭建的板房已拆除，现为空地；未被列入搬迁对象的2.82亩土地上有活动板房5处，里面无人居住且板房内的物品大部分已搬走，四周有原告用栅栏围挡，无出入门，另被告租赁时在地下铺设了1000余米电缆线，现由原告在电缆线上面种植了各种树木。 本案争议的是未被列入搬迁对象的2.82亩土地，该宗土地系工业用地，证号：（2016）青岛市黄岛区不动产权第0059592号，权利人为青岛信泰科技有限公司，土地使用权面积：1881.6㎡。 双方当事人对下列证据存有争议： 原告为证明涉案租赁土地于2016年7月，因政府征收原因，原、被告签订的租赁合同解除，提交其与政府签订的《横河西岸临时停车场搬迁项目补偿协议》1份，该协议主要内容：甲方:青岛市黄岛区泊里镇人民政府；乙方:青岛信泰科技有限公司。横河西岸停车场项目位于信泰科技厂区北，规划地类为坑塘水面及零星土地，因该宗土地港城总规为绿地，且不符合土地利用总体规划，需对该临时停车场进行搬迁。根据青岛董家口经济区管委专题会议纪要[2016]第17次要求，经甲乙双方友好协商，达成协议如下:第一条、乙方将临时停车场用地收回，根据评估报告将有关款项扣除保证金(保证金:人民币拾万元整)退出该场地，甲方将对该区域进行回填整平。第二条、根据中介机构出具的房地产评估报告书，青岛信泰怡和公司回填土地面积75.51亩，回填土石方73469.6立方米，回填费用222.7598万元，建设的围墙及终止的绿化树木补偿费用33.8587万元，合计256.6185万元;测绘、勘察、评估费用1.7401万元，以上费用共计258.3586万元，大写:贰佰伍拾捌万叁仟伍佰捌拾陆元整。第三条、甲方把该宗土地回填费用补偿给乙方后，由乙方负责协调解决该项目前期施工建设及土地租赁、补偿等有关的一切纠纷。约定清场日期于2016年7月15日前完成。第四条、保证金在乙方清场完毕后，经甲方验收合格后7日内，一次性拨付乙方。如乙方未能在规定时间内完成清场任务，则甲方可用保证金进行清场。第五条、本协议一式六份，甲乙双方各执三份，经双方盖章后生效，具有同等效力。甲方：青岛市黄岛区泊里镇人民政府（盖有公章印文）并由单位负责人签字，乙方：青岛信泰高分子材料有限公司（盖有公章印文）及单位负责人签字，2016年7月6日。被告称该份证据系复印件，不予质证。 被告为证明原告主张的合同解除时间2016年7月1日不正确，其合同履行时应到2016年4月25日，即便解除也系因合同目的不能实现而解除，提交青岛董家口经济区管理委员会出具《青岛恒顺达物流有限公司用地搬迁情况说明》1份，该说明上的主要内容为：“顺达公司承租青岛信泰怡和科技有限公司位于泊里镇滨海公路以南、横河西路以西土地，用途停车场使用。该宗土地系青岛信泰怡和科技有限公司租赁泊里镇东庄村委会转租给顺达公司。2016年3月底，为了降尘降噪，减少污染，提升董家口经济区环境景观绿化，经董家口管委研究决定，实施顺达公司易地搬迁，该项目已于2016年4月25日将位于青岛信泰怡和科技有限公司项目边界外的设施搬迁完毕。青岛董家口经济区管理委员会（盖有公章印文）并由负责人签字，2019年3月6日。”。原告质证意见为：即便该情况说明经核实后是真实的，也不能成为被告所谓多支付租金的理由，因为租金交付的双方系被告针对原告，原、被告双方之间的租赁合同在2016年4月25日之前并未解除，故该时间点以后的被告应当依照合同约定足额支付，并且按照泊里镇人民政府对原告的要求，涉及租赁土地的清场日期是要求于2016年7月15日之前完成，故被告主张所谓的2016年4月25日即搬迁完毕的说辞与客观事实不符。 原审法院认为，原告诉状中陈述的“2016年7月，因政府征收原因，原、被告上述租赁合同解除。”与原告庭审中自认的解除时间为2016年7月份及原告提交的其与政府签订的《横河西岸临时停车场搬迁项目补偿协议》所载内容相吻合，故原、被告于2014年6月1日签订的《土地租赁合同》于2016年7月1日前因政府征收已解除，虽原告提交了青岛董家口经济区管理委员会出具的《青岛恒顺达物流有限公司用地搬迁情况说明》证明1份，但该说明上所载明的被告搬迁完毕的时间与原告持有的其与政府签订的协议所载明的内容相矛盾，并且其亦未提交就涉案土地与原告的交接手续，故对被告主张的实际解除之日为2016年4月25日不予采纳。本案争议的焦点为涉案2.82亩土地原告是否应缴纳后续租赁费及违约金，对此认定如下：1、被告与原告签订土地租赁的目的是为从事物流经营，现因政府征用，仅剩余2.82亩土地无法正常经营，因合同目的无法实现已解除；2、原告已认可双方租赁费交至合同解除之日即2016年6月30日，后续租赁费因租赁合同已解除，其无权继续主张租赁费及违约金；3.从法院组织双方当事人进行的现场勘察来看，剩余的2.82亩土地里面无人居住且大部分物品已搬走，四周有原告用栅栏围挡，无出入门，被告早已不在此处经营，且原告也未给被告提供水、电、道路等保持租赁物符合约定用途的设施。综上，原告主张就本案剩余2.82亩土地由被告支付自2016年7月至2019年3月之租金57750元、违约金17325元，总计75075元，无事实和法律依据，不予支持。因合同已解除，原告主张被告从原告享有使用权的土地上搬离并拆除其搭建的活动板房予以支持，但被告因租赁涉案土地经营时铺设的电缆线，原告在该埋设电缆线的土地上面栽植了各种苗木，为防止因挖取电缆线而损坏树木等产生其他不必要的纠纷，接合本案实际情况，原告应取出被告埋设的电缆线并予以返还被告。原审据此判决：一、原告青岛信泰科技有限公司于本判决生效后十日内将被告青岛恒阳顺达物流有限公司铺设在其院墙外的地下电缆线取出并交付被告青岛恒阳顺达物流有限公司；二、被告青岛恒阳顺达物流有限公司于本判决生效后十日内自行将在涉案2.82亩土地上的5处活动板房拆除搬离并将该2.82亩土地交付原告青岛信泰科技有限公司；三、驳回原告青岛信泰科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4750元，由原告青岛信泰科技有限公司负担4650元，被告青岛恒阳顺达物流有限公司负担100元，因原告已预交，由被告青岛恒阳顺达物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛信泰科技有限公司100元。 经审理查明，原审认定事实基本属实。 本院认为，综合本案证据，原审法院认定上诉人、被上诉人于2014年6月1日签订的《土地租赁合同》已于2016年7月1日前因政府征收而解除基本正确。此外，原审法院认定剩余2.82亩涉案租赁土地因政府征用剩余面积较小且因筑有围栏交通不便，确认合同目的无法实现而认定对上诉人的租金诉讼请求不予支持也基本正确。另，为减少当事人讼累，原审法院对于被上诉人铺设在院墙外的地下电缆线问题一并解决也基本正确。 综上，上诉人之上诉理由不能成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1677元，由上诉人青岛信泰科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇一九年十二月二十四日 书记员  侯小凡