重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初20997号 原告：曾敏，女，1984年10月3日出生，汉族，住重庆市江北区。 被告：南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号4幢17-10号，统一社会信用代码91500107MA5YTB0057。 负责人：夏云祥。 被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室，统一社会信用代码91320106MA1MLLLG58。 法人代表人：姜千。 原告曾敏与被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司（以下简称乐伽重庆分公司）、南京乐伽商业管理有限公司（以下简称南京乐伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、王先容组成合议庭，适用普通程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告曾敏到庭参加诉讼。被告乐伽重庆分公司经本院依法传票传唤，被告南京乐伽公司经本院依法公告传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾敏向本院提出诉讼请求：1.解除曾敏与乐伽重庆分公司的房屋出租委托代理合同，并由乐伽重庆分公司立即返还曾敏的房屋；2.南京乐伽公司赔偿曾敏合同违约金10000元；3.南京乐伽公司赔偿曾敏2019年10月至2019年11月的租金损失3500元；本案诉讼费由乐伽重庆分公司和南京乐伽公司承担。事实及理由：曾敏于2019年3月3日与乐伽重庆分公司签订了《房屋出租委托代理合同》，约定曾敏将坐落于重庆市渝北区XX街道黄龙路XX号XX中心X-X-X的产权房在2019年3月3日至2022年3月31日期间交由乐伽重庆分公司代理出租，乐伽重庆分公司按季向曾敏支付租金，合同还约定了违约责任等内容。2019年8月7日，南京乐伽公司通过其微信公众号“乐伽公寓”发出公告，称“公司经营不善，无力履行合同，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无力偿还客户欠款”，“我司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任”。曾敏看到公告后，曾多次与电话联系进行协商，均无人接听，南京乐伽公司和乐伽重庆分公司也人去楼空。曾敏为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。 被告南京乐伽公司、被告乐伽重庆分公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：曾敏是渝北区XX街道黄龙路XX号XX中心X-X-X房屋的所有权人。 2019年3月3日，曾敏（委托书、甲方）与乐伽重庆分公司（租赁代理方、乙方）签订了一份《房屋出租委托代理合同》，主要约定：房屋坐落于重庆市渝北区XX街道黄龙路XX号XX中心X-X-X，房型1室1厨1卫，面积30平方米；第三条出租代理权限及期限，（一）乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜，代甲方签署、变更或解除房屋租赁合同，代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，其他约定见补充协议，（二）出租代理期自2019年3月3日至2022年3月31日，共计36个月30天，甲方应于2019年3月3日前将房屋交付给乙方，房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，《房屋交接清单》见附件，（三）自甲方交付房屋起至2019年4月1日止为空置期（乙方装修房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间），空置期为30天，此期间乙方不承担房租，但承担空置期期间产生的其它费用（如物业、水电等），第一次房租及其他费用在空置期结束后支付；第四条租金及押金，（一）甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金（壹个月租金）1750元，出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由乙方或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，（二）租金标准1750元，（四）乙方将租金划入甲方账户的方式为季付，第一次支付房租时间为2019年4月1日，第二次支付房租时间为2019年7月1日；第八条违约责任，1.出租代理期内任一方单方提前终止合同，即构成违约，违约方须向守约方支付违约金，6.甲乙双方约定，违约方应向守约方支付的违约金金额为10000元。合同还约定了其他内容。 同日，曾敏向南京乐伽公司出具《授权委托书》一份，主要载明：本人全权授权并委托南京乐伽公司办理位于渝北区龙塔街道黄龙路28号朗俊中心4幢11-10房屋的出租事宜（包括但不限于：出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络；签署与房屋租赁相关的任何协议、合同文件；向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；处理与承租人之间所有纠纷；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务等）。 同日，曾敏还向南京乐伽公司出具《收条》一张，主要载明：今收到南京乐伽公司垫付的XX中心X-X-X房屋的押金1750元。 2019年8月7日，南京乐伽公司通过微信公众号“乐伽公寓”发布了《乐伽公司公告》，主要载明：近期因公司经营不善，无力履行合同……目前我司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款……鉴于我司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任，我司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任，自本公告发出之日起即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知。 曾敏称其收到了南京乐伽公司转账支付的2019年7月至9月共计3个月的租金5250元，并举示了短信记录截图打印件予以证明。该打印件主要载明：金额为5250元，类型为支付平台汇款入账，附言XX中心X-X-X，时间7月2日13时23分。 庭审中，曾敏称，案涉房屋由乐伽重庆分公司转租给了第三人，现仍由第三人占用房屋；第三人称其向乐伽重庆分公司已经支付租金至2021年4月4日；曾敏无法要求第三人还房；合同第八条第6款约定的违约金10000元是解除合同的违约金。 上述事实，有《房屋出租委托代理合同》、微信公众号截图、短信记录截图打印件、201房地证2015字第00XXXX号产权证复印件以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。 本院认为：曾敏与乐伽重庆分公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 虽然合同名为《房屋出租委托代理合同》，但内容上涉及租期、租金等，实际是租赁合同，双方建立了租赁合同关系。 关于解除合同、返还房屋。依据南京乐伽公司通过其微信公众号发布的公告，其称“鉴于我司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意”。乐伽重庆分公司是南京乐伽公司的分支机构，南京乐伽公司的陈述可以代表乐伽重庆分公司。合同现因南京乐伽公司的原因无法继续履行，故对曾敏要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本院于2019年11月12日向乐伽重庆分公司的注册地址邮寄了诉状副本、传票等法律文书，该邮件于2019年11月20日因“原址查无此单位”被退回。故本院判决于2019年11月20日解除曾敏与乐伽重庆分公司签订的《房屋出租委托代理合同》。合同解除后，乐伽重庆分公司应向曾敏返还案涉房屋，故对曾敏要求乐伽重庆分公司返还渝北区XX街道黄龙路XX号XX中心X-X-X房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金、租金损失。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故曾敏可以要求南京乐伽公司承担合同责任。因南京乐伽公司原因导致合同无法继续履行，属于其根本违约，依据合同第八条第6款约定，对曾敏要求南京乐伽公司支付违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持。乐伽重庆分公司作为支付租金的义务人，应对其按合同约定支付租金承担举证责任，其未对此举证证明，故对曾敏主张其仅支付租金至2019年9月30日、欠付2019年10月1日之后的租金的事实予以认可。曾敏主张的租金损失，即包括欠付的租金及合同解除后的房屋占用费。故南京乐伽公司应向曾敏支付2019年10月1日至合同解除之日即2019年11月20日的租金1750元/月×1.67个月＝2922.5元以及参照租金标准计算的2019年11月21日至2019年11月30日的房屋占用费1750元/月×0.33个月＝577.5元。 被告南京乐伽公司、被告乐伽重庆分公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于2019年11月20日解除原告曾敏与被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司签订的《房屋出租委托代理合同》； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司于本判决生效后立即向原告曾敏返还渝北区XX街道黄龙路XX号XX中心X-X-X房屋； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效后立即向原告曾敏支付违约金10000元； 四、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效后立即向原告曾敏支付2019年10月1日至2019年11月20日期间的租金2922.5元； 五、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效后立即向原告曾敏支付2019年11月21日至2019年11月30日期间的房屋占用费577.5元。 如果被告南京乐伽商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1110元，由被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司和南京乐伽商业管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  王先容 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  陈 实