贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初5835号原告：中国农业银行股份有限公司清镇市支行，住所地贵州省清镇市云岭东路红枫御水铭都A幢1单元1层3号。负责人：胡期敏，行长。委托诉讼代理人：张立新，男，1967年12月6日生，汉族，系该支行员工，代理权限为特别代理。被告：陈东北，男，1971年6月23日生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。被告：王亚平，女，1969年9月22日生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。被告：贵州立祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路401号（凯福商住楼）8单元，统一社会信用代码91520100798822678T。法定代表人：徐强。委托诉讼代理人：胥志娟，女，1989年6月3日生，汉族，系公司员工，代理权限为特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司清镇市支行（以下简称农行清镇支行）与被告陈东北、王亚平、贵州立祥房地产开发有限公司（以下简称立祥房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行清镇支行的委托诉讼代理人张立新、立祥房开的委托诉讼代理人胥志娟到庭参加诉讼，被告陈东北、王亚平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行清镇支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈东北、王亚平归还原告贷款本金111510.52元及利息3390.54元（暂计算至2019年10月20日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利；二、判令原告对被告陈东北、王亚平于2015年7月14日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号52020120150034682）项下的抵押物（位于清镇市地块中央公园建设项目2幢（2）2单元21层3号的房屋）享有抵押优先受偿权；三、判决被告立祥房开对被告陈东北、王亚平所欠借款本息承担连带担保责任；四、本案的诉讼费和原告为实现债权所支付的其他必要费用由被告承担。事实和理由：被告陈东北、王亚平因购房需要，向原告申请贷款，双方及立祥房开于2015年7月14日签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告贷款16万元，借款期限10年，还款方式为按月等额本息还款，被告陈东北、王亚平以所购房屋作抵押，并办理抵押预告登记。借款发放后，自2019年3月起，陈东北开始不依约履行还款义务，经原告多次催收未果，陈东北未按约按期足额偿还借款已达8个月，根据合同约定，原告有权提前收回已发放的贷款，有权行使担保物权。2014年11月14日，原告与立祥房开签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，原告为立祥房开“中央公园”项目提供最高不超过22500万元的个人住房贷款，立祥房开对自贷款发放之日起至购房人取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续之日止，为借款人提供阶段性保证担保。由于陈东北、王亚平用于抵押的房屋尚未办妥持证抵押，因此立祥房开对陈东北、王亚平在原告处所借贷款仍将承担连带保证责任。综上，特提出如前诉请。原告为支持其主张，向本院提交证据：营业执照、法定代表人身份证明、身份证、户口册、结婚证、一手住房贷款业务银企合作协议、个人购房担保借款合同、个人信贷业务申请表、借款凭证、商品房预售合同备案登记表、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、贷款合约基本信息、还款明细清单。被告陈东北、王亚平未到庭参加诉讼，提交书面意见称：房屋于2017年7月5日卖了，买家居住房屋，被告还贷不公平，故未还贷，让银行找买家。被告陈东北、王亚平提交证据：购房协议书（复印件）。被告立祥房开辩称：陈东北、王亚平已将案涉房屋转让给案外人金梅，申请追加金梅参加诉讼，也希望原、被告继续履行合同。被告立祥房开未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院确认以下事实：被告陈东北、王亚平于2012年5月29日登记结婚。2014年11月14日，原告（甲方）与被告立祥房开（乙方）签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，就乙方开发的“中央公园”1期项目（合作项目）进行个人住房贷款业务合作，约定：1、合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与甲方签订的个人购房担保借款合同为准；2、乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用；3、乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续等内容。2015年7月11日，被告陈东北、王亚平向原告提出借款申请。2015年7月14日，被告陈东北（借款人、抵押人）、王亚平（抵押人）、立祥房开（保证人）、原告（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：1、原告向被告陈东北发放贷款160000元，用于购买清镇市地块中央公园建设项目2幢（2）2单元21层3号房屋，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2、借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。3、还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为借款发放日对应日。4、合同项下借款由阶段性保证人立祥房开提供保证担保和抵押人提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人以清镇市地块中央公园建设项目2幢（2）2单元21层3号房屋为借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费等提供担保。5、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。6、借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。7、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利等内容。后原告与被告陈东北、王亚平就清镇市地块中央公园建设项目2幢（2）2单元21层3号房屋办理抵押预告登记。2015年7月30日，原告向被告陈东北、王亚平发放贷款160000元，《借款凭证》载明年利率5.4%，逾期年利率8.1%，借款日期2015年7月30日，到期日期2025年7月29日，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为每月30日。截至2019年10月20日，被告陈东北尚欠原告借款本金111510.52元，利息3390.54元。另，被告陈东北、王亚平向本院邮寄《购房协议书》复印件，内容为：甲方陈东北，乙方金梅，甲方将清镇市云岭东路中央公园2栋2单元21层3号房屋以39万元出售给乙方，尾款15万元于双方办理完毕房屋产权转移手续后支付等内容。本院认为，原告与被告陈东北、王亚平、立祥房开签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，系合法有效协议，对各方均具有拘束力。关于原告诉请判令被告陈东北、王亚平归还贷款本金111510.52元及利息的主张，经查，原告陈东北、王亚平作为夫妻，拟用共同购买的清镇市地块中央公园建设项目2幢（2）2单元21层3号房屋作为抵押担保，共同向原告提出借款申请，原告依双方签订的《个人购房担保借款合同》约定，向被告陈东北、王亚平发放贷款160000元，双方约定按约等额本息还款，被告陈东北、王亚平自2018年10月起未按约每月归还贷款本息，已构成违约，原告依“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款”约定，要求被告陈东北、王亚平归还借款本金及利息符合合同约定，故对原告诉请被告陈东北、王亚平偿还原告借款本金111510.52元及截至2019年10月20日的利息3390.54元的主张，本院予以支持。关于原告诉请对被告陈东北、王亚平名下的清镇市地块中央公园建设项目2幢（2）2单元21层3号房屋享有优先受偿权的主张，因该房屋至今未办理产权及正式抵押登记，故对该主张，本院不予支持。关于原告诉请被告立祥房开对借款本息承担连带保证责任的主张，经查，原告与被告陈东北、王亚平、立祥房开签订的《个人购房担保借款合同》，约定立祥房开在借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，现尚未办理房屋抵押登记，故立祥房开应依约对案涉借款本息承担连带保证责任，故对该主张，本院予以支持。关于被告立祥房开辩称本案应追加案外人金梅参加诉讼的主张，因被告陈东北、王亚平未到庭参加诉讼，未提交《购房协议书》原件核实，即便被告陈东北将案涉房屋转让给金梅，金梅与本案金融借款合同纠纷案件亦无法律上的利害关系，故对立祥房开辩称追加金梅参加诉讼的主张，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、被告陈东北、王亚平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司清镇市支行借款本金111510.52元及截至2019年10月20日的利息3390.54元，2019年10月21日至借款本金清偿之日止期间利息、复利按《个人购房担保借款合同》约定计算；二、被告贵州立祥房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司清镇市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2598元，减半收取1299元，由被告陈东北、王亚平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 程 丹二〇一九年十二月十五日书记员 秦海彬