广东省广州市荔湾区人民法院                                                                           执行裁定书                                                                                                                      （2019）粤0103执异295号 异议人（案外人）：卢敬锋，男，1968年10月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托代理人：蔡鸣野，广东骤韵律师事务所律师。 委托代理人：蔡丽敏，广东骤韵律师事务所实习人员。 申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行，住所地在广州市天河区黄埔大道西路78号首层01、02号铺。 负责人：李镇驿。 委托代理人：褚耀基，男，1984年9月3日出生，汉族，该公司职员，联系地址。 委托代理人：吴迪，男，1990年10月26日出生，汉族，该公司职员，联系地址。 被执行人：广州市美成印务有限公司，住所地在广州市白云区龙归镇永兴村永兴东路新建厂房。 法定代表人：庄清恩。 被执行人：庄清恩，男，1971年8月31日出生，汉族，住广州市荔湾区。 被执行人：庄幼虹，女，1979年9月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。 被执行人：詹振辉，男，1965年4月29日出生，汉族，住广州市番禺区。 本院在执行广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行与广州市美成印务有限公司、庄清恩、庄幼虹、詹振辉金融合同纠纷一案【案号：（2019）粤0103执恢451号】中，案外人卢敬锋于2019年10月14日对本院执行广州市荔湾区世纪中路619号1301房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人卢敬锋称，一、荔湾法院（2019）粤0103执恢451号执行裁定书及拍卖公告，裁定查封、拍卖的广州市荔湾区xxx房，尚处于有效租赁合同期内，法院的查封拍卖将损害租赁人的租赁权之实现。xxx房出租人为庄清恩、庄幼虹，承租人为卢敬锋，自2012年起一直处于租赁状态，租期至2032年8月4日止，由案外人卢敬锋实际占有、使用、管理，该房屋租赁合同为双方真实意思表示，不违背法律的强制性规定，因此该房屋租赁合同合法有效，案外人享有的该房屋的相关权利受法律保护。根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，承租人仍有权继续占有该房屋并正常居住。《中华人民共和国合同法》第229条、《商品房屋租赁管理办法》第12条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，案外人的请求有上述法律依据。二、先租赁合同可对抗后抵押合同，租赁权可对抗抵押权继续存在。其理由仍然是上述合同法第229条的规定。即xxx房的《房屋租赁合同》继续有效，不因申请执行人和被执行人签订了抵押合同而失效，也不因执行人和被执行人存在金融合同纠纷而失效。案外人与该金融合同纠纷无事实上和法律上的联系。三、申请执行人在与被执行人签订金融合同时有过错。申请执行人在向被执行人签订金融合同发放贷款前，未尽注意义务，既未了解抵押物的租赁状况、也未征求租赁人的意见。申请执行人应承担未尽注意义务之后果。（2019）粤0103执恢451号民事裁定书及拍卖公告，提出腾空房屋、贴封条之举。将使案外人无法行使合法的租赁权。因此，案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定提出异议，请立即中止执行，维护案外人的合法权益。为此，请求法院中止（2019）粤0103执恢451号案的执行，租赁权可对抗抵押权而继续存在；停止查封广州市荔湾区xxx房。案外人不向拍卖受让人移交涉案房产，案外人可占有、使用涉案房产至2032年8月4日。 案外人因此向本院提供证据如下：1、房屋租赁合同、房屋交付确认书，证明双方合意租房，xxx房一直处于案外人租赁、居住、管理的状态。2、粤房地权证、房屋平面图，证明涉案房屋租赁给案外人时还未办理涉案的抵押登记。3、收条、个人网上银行交易凭证，证明案外人已经支付了租赁合同的价款，该租赁合法有效。4、（2019）粤0103执恢451号执行裁定书，5、执行询问笔录。证据4—5证明涉案房屋很快拍卖，且案外人需搬出涉案房屋。6、中国建设银行个人客户账户明细清单，证明案外人在2012年签署租赁合同时交付房屋租金的资金来源情况，涉案房屋的租赁真实发生。 7、证明，8、收费专用发票。证据7—8证明案外人2012年7月25日签订了《房屋租赁合同》从2012年8月1日至今一直租赁庄清恩、庄幼虹的房屋；该房屋需缴纳的管理费、水费、公用电费、垃圾处理费等费用，均已缴清，证明租赁是真实的。 申请执行人广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行称：一、涉案房产没有办理租赁备案登记，不能对抗申请执行人实现抵押权。根据卢敬锋提供的证据清单，卢敬锋与庄清恩签订的《房屋租赁合同》，并未在房管局租赁中心办理租赁备案登记，极有可能是卢敬锋和庄清恩倒签合同时间至抵押时间之前，真实性无法确定，而抵押权登记时间为2012年10月31日。这种没有办理租赁备案登记的租赁关系，理应无法产生对抗效力，不应对抗申请执行人实现抵押权。案外人异议请求所主张的“买卖不破租赁”原理完全不适应本案。二、卢敬锋没有提供租赁房屋日常使用相关的费用单据，不能证明卢敬锋实际居住在xxx房。卢敬锋提供的证据清单中并没有租赁房屋日常使用相关的费用单据，如水电费、物管费等，无法证明卢敬锋实际居住在xxx房。卢敬锋自称在2012年开始租赁该房产，极有可能是企图取得优先于抵押权的受偿顺位而进行的倒签行为，其长租约并非真实的，是一种民间借贷的“担保手段”，以虚构或倒签的租赁合同，或“以租还贷”，向债务人庄清恩追收其欠款，或讹诈抵押权人补偿其本应由债务人承担的民间借贷，或“假占有，真对抗抵押权人变现抵押物”，也属于是以合法形式，损害第三方主体权益的无效合同。此类行为在执行领域司空见惯，请依法查实，予以驳回。三、卢敬锋是否承租xxx房，不影响该房拍卖，卢敬锋只享有优先购买权。本案卢敬锋即使存在租赁合同，且不论该租赁合同时间是先于抵押权还是晚于抵押权，卢敬锋只享有对xxx房的在同等价值条件下的优先购买权。卢敬锋的租赁权不影响该房产拍卖，因为法律并未禁止房产带租赁瑕疵拍卖，仅需要对此予以公示即可。卢敬锋以房产存在租赁为理由要求停止拍卖，于法不合。四、抵押人庄清恩已签署了《抵押情况告知书》，其配偶庄幼虹亦签署了《配偶同意抵押声明书》，该房产在抵押时并没有出租。抵押人庄清恩在2012年10月29日在申请执行人处签署了《抵押情况告知书》，明确了该房产使用状况为自住，不存在产权和租赁纠纷；而且其配偶庄幼虹亦在同一天签署了《配偶同意抵押声明》，同意将房产抵押给申请执行人。根据卢敬锋提供的《房屋租赁合同》表明，由庄清恩、庄幼虹和卢敬锋在2012年7月25日签署，双方约定租赁期限为2012年8月5日至2032年8月4日。假设该租赁成立，庄清恩在明知有租赁的情况下，于2012年10月29日在申请执行人处签署了《抵押情况告知书》，于2012年10月31日在房管局办理了房产抵押登记来向申请执行人申请抵押贷款，实则庄清恩严重违反合同规定，卢敬锋有无合谋，请法院查明并严惩。综上，申请执行人认为应该继续加快推进拍卖进程，加强执行力度，捍卫债权人合法权益，对案外人拖延、阻碍拍卖行为进行惩处。 申请执行人因此向本院提供证据如下：1、广州市不动产登记查册表，证明涉案房屋抵押给申请执行人。2、抵押物情况告知书，证明庄清恩在办理贷款时声明涉案房产是自住，不存在任何产权纠纷及租赁纠纷，任何人对该物业抵押给申请执行人不存在任何异议，并且庄清恩本人对真实性负责，并承担法律责任。3、配偶同意抵押声明，证明庄清恩的配偶庄幼虹也同意将涉案房屋抵押给申请执行人。 本院查明：申请执行人广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行与广州市美成印务有限公司、庄清恩、庄幼虹、詹振辉金融合同纠纷，经中国广州仲裁委员会以（2015）穗仲案字第2113号裁决书作出处理。因被执行人没有履行文书义务，申请执行人向广州市中级人民法院申请强制执行，要求被执行人履行上述法律文书义务。广州市中级人民法院指定由本院执行，2016年3月22日本院依法立案执行，案号为（2016）粤0103执785号。在执行过程中，被执行人没有履行法律文书确定的义务，轮候查封了被执行人庄清恩名下位于广州市荔湾区xxx房的房产，因上述房产是轮候查封，暂未能对房产进行处理，未发现被执行人有其他可供执行的财产线索，2016年9月19日裁定终结本次执行。2019年4月18日案件恢复执行，案号为（2019）粤0103执恢451号，2019年9月16日，本院裁定拍卖被执行人庄清恩所有的广州市荔湾区世纪中路619号1301房，2019年10月28日裁定终结本次执行。 另查，（2015）穗仲案字第2113号裁决书中查明的事实有：2012年10月29日，广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行与广州市美成印务有限公司、庄清恩签订《抵押合同》，约定：庄清恩以其所有的位于广州市荔湾区xxx房的房产为其在主合同项下的债务提供抵押担保。（2015）穗仲案字第2113号裁决书的第三项裁决内容为：广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行对庄清恩所有的位于广州市荔湾区xxx房的房产拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿。 申请执行人提交的《抵押物情况告知书》，是庄清恩于2012年10月29日以抵押人名义向广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行出具的，其主要内容为：“鉴于借款人广州市美成印务有限公司向贵行借款人民币伍佰万元整，本人愿意将位于荔湾区xxx房的房产作为抵押物为该笔借款提供抵押担保。现该物业使用状况为□出租、□空置、√自住（用），不存在任何产权纠纷和租赁纠纷，任何人对该物业抵押予贵行不存在任何异议。本人对以上声明的真实性负责并承担法律责任”。 案外人提交的《房屋租赁合同》显示的主要内容有：出租人为庄清恩、庄幼虹，承租人为卢敬锋，房屋基本情况为广州市荔湾区xxx室，租赁期限为二十年，自2012年8月5日至2032年8月4日，租金标准约定：前五年每月4500元，第六年至第十年每月5500元，第十一年至第十五年每月7000元，第十六年至第二十年每月10500元，总计165万元，租金支付方式为合同签订当天支付15万元、合同签订一个月内支付50万元、合同签订三个月内支付100万元，落款时间为2012年7月25日。 听证时，案外人陈述称，案外人已经支付了租赁合同的价款。2012年8月至2013年1月涉案房屋由案外人居住使用，从2013年2月至2014年8月出租给他人使用，2014年9月至2015年1月由案外人居住使用，2015年2月至2019年8月出租给他人使用，2019年9月至今由案外人居住使用。案外人在广州有产业。 本院认为，案外人现以其为涉案房屋的实际使用人为由要求中止对涉案房屋的执行，实质是案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，本院依据已经发生法律效力的文书对被执行人庄清恩名下的广州市荔湾区xxx房的产权进行执行符合法律规定；被执行人庄清恩在2012年10月29日出具给申请执行人广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行的《抵押物情况告知书》载明当时涉案房屋使用状况为自住，而非出租，这与案外人主张的涉案房屋已出租相悖；《房屋租赁合同》反映涉案房屋的租赁期限长，租金分阶段递增，总计165万元，而案外人已于2012年10月24日前支付了全部租金，案外人在本市有产业，在涉案房屋居住的时间短，以上情形不合常理。案外人现提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除执行的权利。综上，案外人要求中止对涉案场地房屋执行等的主张，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第一项、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人卢敬锋的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  何文仪 人民陪审员  陈建芬 人民陪审员  钟利民 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  江一品 吴培微