广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民初97号 原告：游某某，女，1988年11月17日出生，汉族，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：覃某某，男，1989年10月8日出生，汉族，住广西蒙山县。系原告游某某丈夫。 被告：桂林银行股份有限公司梧州分行，住所地：广西梧州市新兴三路83号。 法定代表人：李树森，该银行行长。 委托诉讼代理人：黄永祥，该公司员工。 委托诉讼代理人：周智韬，广西益远律师事务所律师。 被告：梧州市保盈投资有限公司，住所地：广西藤县藤州镇津北区碧水湾。 法定代表人：王捷，董事长。 原告游某某与被告桂林银行股份有限公司梧州分行（以下简称桂林银行梧州分行）、被告梧州市保盈投资有限公司（以下简称保盈公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月20日受理后，依法组成合议庭，并于2019年10月22日公开开庭审理了本案。原告游某某的委托代理人覃某某，被告桂林银行梧州分行的委托代理人周智韬、黄永祥到庭参加诉讼。被告保盈公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告游某某诉称：1.请求人民法院停止对藤县房屋的强制执行，并解除对该房的查封。2.请求法院依法确认原告是藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块A1地块7号楼7D号的所有权人。3.本案的全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告游某某与被告保盈公司签订了《保盈碧水湾认购书》，以按揭的方式向被告保盈公司购买位于藤县房屋并支付了2万元，被告保盈公司出具了收款收据。交付第一期房款时，被告保盈公司以其他理由推托，称待签订书面购房合同时再缴纳。2016年8月6日，原告与被告保盈公司签订《碧水湾·业主收楼确认书》，从即日起被告保盈公司将该商品房交付给原告使用，并支付物业使用费至今，虽然尚未正式签订书面《商品房买卖合同》，但是商品房买卖合同的权利与义务已经履行，被告保盈公司已经履行交房义务，目前原告已经装修入住，行使了占有使用的权利。虽然产权尚未办理过户登记手续，并不归责于原告自身原因，原告也不存在过错行为，不影响原告取得了该房屋的权属。 被告保盈公司与被告桂林银行梧州分行于2015年6月18日签订《最高额抵押合同》将房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告根本不知情。被告桂林银行梧州分行以实现债权为由向法院申请执行被告保盈公司名下的原告已经居住事实存在的房产，原告对此提出异议，2019年5月27日梧州市中级人民法院作出（2019）桂04执异11号执行裁定书，驳回原告的异议申请，这无疑是剥夺购房者的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告按照《保盈碧水湾认购书》支付了2万元购房款，被告保盈公司于2016年8月6日交付了房屋给原告使用至今，因被告保盈公司的原因没有办理过户手续，不影响原告对该房屋合法占有使用，且该房屋是原告唯一居住的房屋，足以排除强制执行的民事权益。请求人民法院停止执行该房产，并解除查封。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1.（2019）桂04执异11号执行裁定书，拟证明原告对被告保盈公司将藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块7号楼7D房屋抵押给银行，原告不知情； 2.（2016）桂民初28号民事调解书，拟证明原告对被告保盈公司将藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块7号楼7D房屋抵押给银行，原告不知情； 3.（2019）桂04执恢13号公告，拟证明法院将藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块7号楼7D房屋列入拍卖范围侵害了原告的合法权益； 4.《保盈碧水湾认购书》，拟证明原告与被告保盈公司签订了《保盈碧水湾认购书》，原告支付了2万元购房款，被告保盈公司交付房屋给原告使用的事实，商品房的买卖行为已经履行完毕，原告对该房屋享有合法的物权； 5.收款收据，拟证明原告与被告保盈公司签订了《保盈碧水湾认购书》，原告支付了2万元购房款，被告保盈公司交付房屋给原告使用的事实，商品房的买卖行为已经履行完毕，原告对该房屋享有合法的物权； 6.《碧水湾·业主收楼确认书》，拟证明被告保盈公司交付房屋给原告使用的事实，商品房的买卖行为已经履行完毕，原告对该房屋享有合法的物权； 7.证明，拟证明被告保盈公司交付房屋给原告使用的事实，商品房的买卖行为已经履行完毕，原告对该房屋享有合法的物权； 8.照片，拟证明原告已经对涉案的A1地块7号楼7D装修完毕并入住的事实。 被告桂林银行梧州分行辩称，1.原告与被告保盈公司签订《保盈碧水湾认购书》，只是预约签订《商品房买卖合同》的协议，并非购房合同本身，更没有取得涉案商品房的所有权，因而无权对抗和排除法院的强制执行。2.被告桂林银行梧州分行对涉案的房屋依法享有抵押担保物权，优先受偿权依法应受到保护。原告预约签订《商品房买卖合同》是债权，不具备对抗被告桂林银行梧州分行抵押物权的效力。3.原告提供的材料可以看出，被告桂林银行梧州分行是抵押在前，根据物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意的，不能转让财产。由于涉案房屋是抵押在前，被告保盈公司转让在后，转让合同依法无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定，原告提起的执行异议之诉无事实与法律依据支持。原告在起诉状中要求确认涉案房屋归原告所有的请求，因本案是案外人执行异议之诉，原告该请求与本案无关。故原告所提出的案外人执行异议之诉没有事实与法律依据支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告桂林银行梧州分行对其辩称的事实在举证期限内提供的证据有： 1.（2016）桂民初28号民事调解书，拟证明经过广西壮族自治区高级人民法院生效的法律文书确认，法院确认被告桂林银行梧州分行对涉案房屋享有优先受偿权； 2.（2019）桂04执异11号执行裁定书，拟证明原告申请执行异议没有依据支持； 3.他项权证复印件，拟证明涉案房屋在2015年7月30日已经抵押给被告桂林银行梧州分行，证实涉案房屋是抵押在前，原告与被告保盈公司签订房屋买卖合同在后。 被告保盈公司没有到庭也没有提交书面答辩意见。 经开庭举证质证，被告桂林银行梧州分行对原告提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，对其证明内容有异议，该执行裁定书足以证明原告提起的执行异议无依据支持。对证据2、3真实性无异议，但证明内容不予认可。对证据4三性有异议，上面的盖章不是被告保盈公司的公章，只有一个销售合同章，并且甲方处也没有合同日期签署。对证据5收款收据三性有异议，原告没有提供交易记录。并且这里备注写明不是转到被告保盈公司的账户，是转到覃甲勇的账户，对该款项真实性不予认可。对证据6真实性、合法性有异议，这里没有被告保盈公司的公章确认，只有物业公司盖章。对证据7、8三性有异议，物业公司证明没有原件，三性有异议。照片不能证明就是涉案的房屋。原告对被告桂林公司梧州分行提供的证据经质证后认为：对证据1真实性不清楚，对证据2-3，没有异议。 综合双方的质证意见，本院认为：对双方无异议的证据作为认定本案事实的依据，对有异议的证据，作为认定本案事实的参考。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告与被告保盈公司于2016年6月25日签订《保盈碧水湾认购书》，认购藤县津北区碧水湾A1地块7号楼7D房。认购书约定，原告以单价3563.19元/平方米购买藤县津北区碧水湾A1地块7号楼7D房，建筑面积为143.13平方米，总价为510000元。定金2万元，第一期楼款为153000元，在2016年7月25日付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，原告须同时办妥按揭申请手续；剩余357000元在2016年10月25日付清。2016年6月25日原告支付定金2万元到覃甲勇的银行账户，被告保盈公司出具了收款收据给原告。被告保盈公司于2016年8月6日将藤县津北区碧水湾A1地块7号楼7D房交付给原告使用，与原告签订《碧水湾·业主收楼确认书》及《碧水湾·区域消防安全防火责任书》、《碧水湾·业主收楼之文件、资料、物品签收表》，随即，原告对上述房屋进行装修并搬入居住至今。原告从2016年8月10日起至今，向广西梧州碧水湾物业服务有限公司缴纳房屋物业服务费。原告没有支付剩余的490000元购房款给被告保盈公司。 2015年6月18日，被告桂林银行梧州分行与被告保盈公司签订《综合授信合同》约定被告桂林银行梧州分行为被告保盈公司提供授信额度为4.66亿元的银行贷款，授信期限为2015年6月23日至2019年6月22日。2015年6月18日，被告保盈公司与被告桂林银行梧州分行签订《最高额抵押合同》，约定被告保盈公司以其自有的土地使用权、房产、车位、在建工程等财产为借款合同项下之债权及实现债权之费用提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，被告桂林银行梧州分行陆续与被告保盈公司签订相应的《流动资金借款合同》，被告桂林银行梧州分行先后共向被告保盈公司发放贷款465634071.15元。截止到2016年8月17日止，贷款余额本金449598869.88元，利息15795339.41元。因被告保盈公司涉及重大诉讼纠纷，被告桂林银行梧州分行为了资金安全，在债权未到期的情况下向广西壮族自治区高级人民法院提出诉讼，要求被告保盈公司偿还上述贷款本金利息。在诉讼中，双方达成调解，广西壮族自治区高级人民法院作出（2016）桂民初28号民事调解书，确认被告桂林银行梧州分行对藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块7号楼7D房享有优先受偿权。 被告桂林银行梧州分行依据（2016）桂民初28号民事调解书申请执行，本院对包括本案争议房屋在内的42套房产、103个车位进行拍卖。本院于2019年4月2日发出拍卖公告，将涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块7号楼7D房列为被告桂林银行梧州分行享有优先受偿权的抵押物进行拍卖。原告获得信息后，向本院提出执行异议，本院受理后作出（2019）桂04执异11号执行裁定书，认为原告提供的证据不足以证明其是讼争房屋的所有权人，驳回原告的执行异议。原告于2019年6月20日向本院提出本案案外人执行异议之诉。 另查明，《保盈碧水湾认购书》所表述的“藤县津北区碧水湾A1地块7号楼7D房”与（2016）桂民初28号民事调解书表述的“藤州镇津北区碧水湾A1地块7号楼7D房”、（2019）桂04执恢13号公告表述的“藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块7号楼7D房”为同一标的，原告与被告桂林银行梧州分行都没有异议。 本院认为：本案的争议焦点是：原告对涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块7号楼7D房是否有排除强制执行的权利？ 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，要排除执行必须符合上述四种情形。本案中，原告与被告保盈公司没有签订书面买卖合同，原告支付了2万元定金后没有再支付购房款，不符合上述法律规定可以排除强制执行的条件。且被告桂林银行梧州分行与被告保盈公司签订抵押合同在前，原告与被告保盈公司签订《保盈碧水湾认购书》在后，虽然原告目前占有使用涉案房屋，但是原告既没有缴纳过购房款也没有签订书面买卖合同，原告要求确认对涉案房屋享有所有权的请求没有事实及法律依据，也不符合排除强制执行的条件。 综上，原告游某某的诉讼请求没有法律及事实依据，本院依法予以驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，判决如下： 驳回原告游某某的诉讼请求。 本案案件受理费8900元，由原告游某某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户银行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的; (二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。