湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初4311号 原告：陈检平。 原告：徐水艳。 二原告共同委托诉讼代理人：张迪圣，株洲市芦淞区建宁法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别代理，即代为提起、变更、撤销诉求，和解，申请上诉，申请执行，收受司法文书。 被告：株洲万众房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区。 法定代表人：张慧常，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐锋，株洲市法学会法律服务中心法律服务工作者。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 原告陈检平、徐水艳与被告株洲万众房地产开发有限公司(以下称万众公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理，依法由审判员刘洋适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。谭美玲担任法官助理。胡冠毓担任书记员。张迪圣、唐锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈检平、徐水艳向本院提出诉讼请求：被告称万众公司向二原告支付延期交房违约金7103.56元（暂算至2017年8月17日止，要求计算至具备交房条件并通知二原告之日止）。事实与理由：二原告于2016年与被告签订商品房买卖合同，约定购买株洲市天元区黄山路1718号建设家园7栋1706号房屋，总价514751元，被告应于2017年3月31日交房。二原告依约交清了购房款，但被告延期交房，至今不具备交房条件，按合同约定应支付违约金7103.56元[514751元×138日（2017年4月1日至2017年8月17日）×0.01%/日]。被告在补充协议约定的“买受人依据逾期交房约定要求出卖人支付违约金的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知出卖人，否则视为放弃权利”系格式条款，依据合同法第39条、第40条、第52条之规定，限制、剥夺了二原告的合法索赔权益，却对被告索赔违约金未做任何限制，免除了自身责任，排除对方主要权利，属于以合法形式掩盖免除延迟交房责任的非法目的，是无效条款。 被告万众公司辩称：1、原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的，应受法律保护；2、被告按约定的形式向原告公告送达了交房通知，对原告产生通知及送达的效力，故按照约定，交房通知在刊登之日2018年1月31日起第七日即2018年2月7日视为已送达原告；3、答辩人逾期交房系不可抗力所致，答辩人不应对此承诺承担违约责任；4、原告诉求的逾期交房的违约金没有按照双方合同约定的时间和方式在交房之日起90日内以书面形式主张权利，故被告不应该承担违约金或其他违约责任。综上，被告已按照《商品房买卖合同》约定履行了合同义务，并未违反合同约定和法律规定，就算逾期交房成立，原告也未按补充协议的约定在规定的时间内向被告主张违约责任，视为放弃权利，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2016年，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000393451）约定：“买受人向出卖人购买位于株洲市天元区黄山路1718号建设家园7栋1706号房屋；总房价款暂定为514751元，买受人应于2016年12月16日前支付该商品房全部价款；买受人未按照约定时间付款，逾期在90日以内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第九条约定：该房屋的交付应当符合商品房已经取得建设工程竣工验收报告并经过相关部门联合验收合格、商品房已取得房屋实测报告的条件，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；第十条约定：出卖人应于2017年3月31日前将房屋交付给买受人。商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应在交付日期届满前10日将办理交房手续的时间、地点的通知书面送达买受人。买受人未收到通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付该商品房时，出卖人应当满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有的不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；本合同签订后5日内，买受人应到银行或公积金中心办理完按揭贷款合同的面签和其他所有手续并足额缴纳相关费用。买受人未依约履行该义务逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同，可将房屋另售，且买受人应以总房款的20%向出卖人支付违约金；合同附件十一补充协议约定：房屋预测平面图以外增加面积按2000元/㎡计费另外付给出卖人。合同第十条约定的该房屋“经验收合格”是指出卖人作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得“合格”结论。其他与该商品房有关的工程验收工作由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。买受人认可，商品房项目取得竣工验收合格，作为质量合格的依据，应按照本合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付。由于买受人原因未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，不承担由此造成延期交房的违约责任；买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担其他违约责任的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利；因合同履行所发生的通知等文件（以下统称为通知）均应采用挂号信、传真、EMS邮件或在本地报纸刊登等可供查询的方式送达。通知送达至买受人在签署买卖合同时预留的地址即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或者变更地址后未书面通知出卖人的，出卖人仍可向合同上注明的地址发出相关通知或本地报刊（株洲日报或株洲晚报）上刊登相关通知，通知自出卖人发出或刊登之日起第七日视为已送达买受人。出卖人采取多种方式向买受人送达通知的，以先到达或指定先到达的日期为通知送达日期……” 合同签订后，二原告共计支付购房款514751元。2017年5月19日，案涉房屋所属7号栋经被告组织施工、勘察、设计、监理单位完成五方竣工验收，工程质量验收结论为合格。2018年1月31日，被告在《株洲晚报》刊登《交房公告》，通知建设家园业主于2018年2月4日至6日办理1、2、3栋交付手续、2018年2月7日至8日办理4、5栋交付手续、2018年2月9日至10日办理6、7栋交付手续，并在办理交付时缴纳完毕购房款、维修基金、办证费等相关费用。二原告于2017年8月17日收房。 以上事实，有原、被告双方的陈述，二原告提供的二原告身份信息、被告工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》、付款凭据，被告提供的株洲晚报、竣工验收记录等证据予以证明。 本庭认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告争议的焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据。 本案中，原、被告系平等的民事主体，《商品房买卖合同（预售）》系原、被告双方自愿订立，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方由此形成的房屋买卖合同关系合法有效，受法律保护。合同约定交房条件之一为经相关部门联合验收合格，但由什么部门验收、验收什么项目均未明确，属于约定不明的情形，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”的规定，质量要求应按照补充协议中约定的“建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得合格结论”以及国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（编号：GB50300-2013）6．0．6“建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位项目负责人进行单位工程验收”确定，故本案所涉房屋交房条件应认定为五方验收合格，即本案所涉房屋符合约定的交付条件。本案中，房屋最后交付期限为2017年3月31日，原告已支付房款514751元，庭审中原被告双方均认可原告于2017年8月17日办理收房手续。故被告应向原告支付逾期交房违约金计算为7103.56元[514751×0.01%×138（2017年4月1日至2017年8月17日）]。另被告主张二原告未按合同约定在交房之日起90日内以书面形式向被告主张违约责任，故被告不应该承担违约金或其他违约责任，但因此约定条款系格式条款，不合理地加重了原告方的责任，排除了原告方的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，此约定的条款系无效条款，故本院对被告的主张不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲万众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈检平、徐水艳给付逾期交房违约金7103.56元； 二、驳回原告陈检平、徐水艳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告株洲万众房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 刘   洋 二〇一九年十二月十七日 实习法官助理 谭美玲 书 记 员 胡 冠 毓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条第一款第（一）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。