广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初3507号 原告（反诉被告）：朱武凤，女，1985年2月22日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托代理人：吴祖新，玉州区玉城街道法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：陈基光，男，1973年9月12日出生，汉族，住玉州区。 委托代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱武凤诉被告（反诉原告）陈基光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2018年10月10日依法作出（2018）桂0902民初2883号民事判决书。被告（反诉原告）陈基光不服该判决，向玉林市中级人民法院提起上诉。2019年3月26日，玉林市中级人民法院经审理后依法作出（2019）桂09民终24号民事裁定书，裁定撤销玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初2883号民事判决，发回重审。本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月12日、2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱武凤及其委托代理人吴祖新、被告（反诉原告）陈基光及其委托代理人徐建海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉部分： 原告朱武凤向本院提出诉讼请求：1、被告承担擅自解除《房屋租赁合同》的违约责任，按原告所有投资的三倍赔偿违约金300456元，押金2000元给原告；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告打算在玉州区租用被告住宅举办“起点午托辅导中心”。2017年7月25日，经原、被告双方共同协商，当天签订《房屋租赁合同》，约定出租一、三楼，租期三年，从2017年9月1日起至2020年8月31日止，每月由原告支付1000元屋租、押金2000元给被告。合同签订后，原告支付2017年9月至12月屋租4000元和2000元押金给被告。2017年8月份原告预支4000元给被告安装本屋铝合金防盗窗使用，等于抵扣2018年3、4、5、6月的屋租，2017年10、11、12月份由原告以现金支付给原告。到2018年6月底原告要支付7、8、9三个月的屋租给被告，被告不愿意接收，原告打其手机其也不愿意接听，更甚恶劣的是被告更换该出租屋的大门锁匙，声称要终止租屋合同。原告自2017年7月租用被告的一、三楼使用后，购置了创维牌彩电1台，冰柜1台，美的风扇4台，松下空调1台，电饭锅1台，猛火炉1台，锅头1只，童床25张，方形桌台12张，铁凳50把，书台2张，双书台2张，窗帘12.5米(安装5个窗)，电热桶1只，压力锅1只，电磁炉1只，食堂炊具1批，竹薷50张，教学白板、簿册、粉笔等物品，共支付37752元。聘请厨师(朱宗玲)1人，每月工资800元，用工9个月已支付7200元;聘请护理教师4名(廖某、杨某、罗某、陈某)每人每月工资1200元×9个月×4人=43200元;支付2017年9月至2018年6月给10个月的屋租10000元，押金2000元，综上投资合计100152元。按照原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条约定，“如有中途随意终止合同等违约行为，要赔偿乙方(原告)所有投资的三倍违约金。”因此，将原告所有投资100152元×3倍=300456元，由被告赔偿给原告。另外按该合同第二条约定，水电(只包括一、三楼)费由原告负责缴纳。但被告在出租屋一楼私下使用水电，共同产生的水电费不知如何处置。从2018年3月至2018年6月30日共4个月的水电费，被告不抄电表和水表，原告不知水电费是多少，无法缴纳。2018年7月初，原告到承租屋办事，用原来的钥匙打不开一楼大门，问被告是怎么回事，被告回答，你不交清水电费，我单方有权终止合同，不租给你使用了。原告愿意交清一、三楼水电费，被告拒收，也不愿打开该出租屋大门给原告搬迁。然后原告向当地名山街道腾扬村委会投诉，亦向名山街道司法所投诉，被告拒绝接受调解处理，显然被告违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。 原告朱武凤对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》复印件一份，欲证明原、被告双方2017年7月25日签订房屋租赁合同的事实；3、《购货清单》复印件十一份、《收据》复印件四份，欲证明原告租到被告的一、三楼房屋后，购置设备、聘请护理教师、厨房人员、缴交房租和押金，总共投资94552元的事实；4、玉林市玉州区人民调解会《调解处理》复印件一份、玉林市玉州区名山街道人民调解会《人民调解告知书》复印件一份，欲证明原、被告的租房合同纠纷经腾杨村调解委员会和名山街道调解委员会调解，双方达不成一致的协议的事实；5、《收据》复印件四十五份，欲证明原告给教师、厨师发放工资总共43200元的事实。 原告朱武凤于2018年9月11日提供证据如下：1、《手机账单》复印件一份，欲证明2017年8月26日原告借支1000元和3000元合计4000元给被告安装其本宅的铝合金窗使用，表示作为2018年3、4、5、6共四个月的房租；2、《手机账单》复印件一份，欲证明原2017年9月12日原告转账1000元给被告作为2017年9月的租金，2017年10-12月现金支付房租给被告，2018年1、2月因临近春节也是现金支付给被告；3、《转账过期通知单》复印件一份，欲证明原告于2018年6月30日转账3000元给被告作为交付2017年7-9元的房租，被告不接受，后于2018年7月1日网络银行退回3000元给原告；4、《电表照片》复印件一份，欲证明该电表是被告安装在其本宅一楼供原被告使用，2018年2月开学到6月28日放假该表使用电度为633度，因双方共同使用，不知电度及电费如何分担，被告也无口头或书面通知原告应交电费数据，导致无法清算交纳电费；5、《电表照片》复印件一份，欲证明原告租用被告本宅上来，于2017年9月到6月该表使用电度为69度，因不知电费如何计数，被告也无口头或书面通知原告应交电费数据，导致无法清算交纳电费；6、《水表照片》复印件二份，欲证明被告安装水表在其住宅物背，供1、2、3楼住户使用，被告本户住在二楼也从水表后拉水管通入二楼使用，因不知水费如何计数，被告也无口头或书面通知原告应交水费数据，导致无法清算交纳水费；7、《房屋照片》复印件一份，欲证明该住宅三层楼房是被告的私有财产，从2017年9月1日起租给原告举办托管幼儿园使用，2018年7月3日被告更换一楼大门钥匙，拒绝原告方的幼师和幼儿使用该出租屋；8、《手机信息截图》复印件一份，欲证明原告于2018年6月-7月打电话给被告，其不接听传呼租屋相关事宜；9、《录音光盘》一份，欲证明原被告双方对房屋租赁问题发生争议，被告承认原告已经交清十个月的租金，2018年7、8、9月的租金被告以时间太迟拒收，关于水电费的问题被告表示待原告搬出后再结清，原告当时表示当场结算，但是被告不愿意当场结算，要求原告十天后搬出出租房屋，被告换门锁事先没有通知原告，换门锁的问题明显是被告采取强制的措施，关门拒绝原告出入的情况。 被告陈基光辩称，第一，本案违约责任在于原告，原告从2018年1月开始已经欠交租金，构成违约，被告根据合同的约定行使不安抗辩权，要求原告交清租金后再进行经营，被告并没有解除本案的租赁合同，所以原告所提出的诉讼请求没有事实和法律依据；第二，原告所诉讼的所谓的投资损失的三倍，投资损失的计算和主张明显是错误，所谓的投资损失只能因本案合同履行投入的固定的资产导致的损失，而且原告把发放工资、生活开支都计算到投资损失内是欠妥的，假如法院认定被告违约，需要承担违约责任，那么原告所提出的赔偿请求明显超过实际损失，应当以实际损失为准。综上所述，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 被告陈基光于2019年8月30日向本院提供证据如下：《玉林市中级人民法院询问记录》复印件一份，欲证明在二审时，询问笔录里提到的4000元是安装防盗网的，原告主张4000元是冲抵2018年3月至6月四个月的租金，但冲抵时间不符合逻辑；原告主张在2018年1、2月交了2000元现金给被告，被告否认了，原告并没有拿出相应的证据进行佐证。 被告陈基光于2019年9月12日向本院申请证人陈某出庭作证，证人证言：2017年被告叫其到被告在名山腾扬村出租的房屋内安装防盗网，听被告说承租方经营午托辅导中心，为了安全起见而安装的，承租方愿意出钱安装。 反诉部分： 被告（反诉原告）陈基光向本院提出诉讼请求：1、解除双方2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》;2、反诉被告搬离其物品，把租赁房屋归还给反诉原告;3、反诉被告支付租金给反诉原告(租金计算办法:以每月1000元为基数，自2018年1月1日起计算至反诉被告搬离其物品归还房屋给反诉原告之日止。暂计算到2018年9月31日止为9000元);4、反诉被告支付电费182元、水费176元给反诉原告;5、反诉被告支付违约金2000元给反诉原告。事实与理由：2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》约定，反诉被告应当每月支付租金1000元给反诉原告。但是，其仅支付2017年9月至12月的租金共4000元，其余租金至今没有支付。2018年1月至9月已经拖欠9个月共9000元。2018年3月份至今的水电费，反诉被告也没有支付，其中电费182元、水费176元。不但如此，反诉被告无理提起诉讼，表明其不再履行合同。综上所述，反诉被告的行为已经构成根本性违约。反诉原告根据合同第四条约定，提前终止合同，请求其付清租金、水电费并承担违约责任。请法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第232条关于“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，受理反诉并与反诉一并审理。 被告（反诉原告）陈基光向本院提供证据与本诉中所提供证据一致。 原告（反诉被告）朱武凤针对反诉辩称，因反诉原告擅自解除合同，按合同第五条约定，按反诉被告朱武凤所有投资的三倍赔偿违约金300456元、押金2000元给反诉被告。因反诉原告于2018年7月自行将出租房屋的门锁更换，致使反诉被告无法继续履行租赁合同，导致无法进行经营午托辅导，从2018年7月起至今共一年多，造成收入损失及财物如电器等折旧和损坏也不能及时维修的损失，反诉被告保留要求反诉原告赔偿的权利。反诉被告已交了从2018年1月起至6月的房租，也以证据列出投资的细数及总额。综上所述，请求法院驳回反诉原告的反诉请求，支持反诉被告的本诉请求。 原告（反诉被告）朱武凤在反诉的举证期间内未向法院提供证据。 经过开庭举证、质证，本院对各方当事人均无异议的证据予以确认，对各方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，以及双方当事人在庭审中陈述和抗辩的事实进行分析，本院确认以下法律事实：2017年7月25日，原告朱武凤作为承租方（合同乙方），与出租方（合同甲方）即被告陈基光经协商一致后，签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁属被告所有的位于玉林市玉州区，经营“起点午托辅导中心”，其实际用途为原告租用于开办午托辅导中心以提供服务给幼儿。租金每月1000元，每季度交一次租金，先交租金后使用，租金收取被告陈基光开具收款收据，押金2000元，租期为3年，从2017年9月1日起至2020年8月31日；水、电由原告负责，并向被告缴纳，原告经营期间所发生的一切费用由原告负责；在租用期间双方必须认真履行本协议，若一方违反协议，对方有权提前终止协议，并扣除违约金2000元；在租用期内，被告不得干涉原告合法经营自主权，不得随意终止合同，不得转租他人，如有中途随意终止合同等违约行为，要赔偿原告所有投资的三倍违约金，等等。《房屋租赁合同》签订的当日，原告即向被告交付押金2000元，被告收取后押金后在合同左下方予以签字确认。2017年8月26日，原告通过微信转账方式，两次向被告转账合计4000元，原告原计划预支4000元给被告安装承租房屋铝合金防盗窗使用（庭审中表示该费用用于抵扣2018年3、4、5、6月的房屋租金）。2017年9月12日，原告通过微信转账方式，向被告转账1000元作为2017年9月的房租，并向被告支付3000元现金作为2017年10月-12月的房租，被告没有开收款收据给原告，但被告在庭审中予以确认收到。2018年6月30日，原告通过微信转账方式，向被告转账3000元拟支付2018年7-9月的房租，但被告未收取，而后微信网络银行于2018年7月1日将该3000元自动退回原告的微信银行账户。不久，被告在未通知原告的情况下，自行将出租房屋的门锁更换。同日，原告到玉州区人民调解委员会请求调解处理，但被告未到人民调解委员会以致调解未果。2018年7月11日，玉州区名山街道人民调解委员会召集原、被告双方进行调解，被告明确表示拒绝调解，故该名山街道人民调解委员会出具《人民调解告知书》一份，建议原告收集相关证据，通过法律诉讼维护其合法权益。而后原告于2018年7月20日向本院提起民事诉讼。 另查明，原告租赁被告的房屋用于开办午托辅导中心后，共花费29867元购置教学及生活用品，支付员工工资43200元。 还查明，对于出租房屋的水、电费分摊问题，因被告没有妥善安装各楼层的水、电分表，存在原、被告混用水与电的情况，但双方另行达成口头协议分摊水、电费，再由被告将整栋房屋的水电费统一集中向水电部门交纳。2018年2月，原告以学生寒假期间未进行辅导教学为由没有使用水电，故未向被告支付水电费。之后，因双方就水、电费分摊问题协商未果，原告一直拖欠被告的水、电费。2018年7月，被告自行将出租房屋的门锁更换，原告与被告及他人一起协商解决问题，现场录音可证实：被告没有提及原告的房屋租金问题，只提及原告拖欠水、电费而致被告要求终止合同。庭审中，原告明确表示同意支付电费182元、水费176元给被告。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。被告陈基光本着自愿、公平原则，于2017年7月25日与原告朱武凤签订了《房屋租赁合同》，该份合同成立有效，在租赁期间，原、被告双方应依约履行该租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，原、被告双方对于原告已支付2017年9月至12月的房屋租金的事实均予确认。原告主张其于2018年春节前向被告支付现金2000元作为2018年1-2月的房租，被告没有开收款收据给原告；2018年8月26日，原告通过微信向被告转账4000元，原告原计划预支4000元给被告安装承租房屋铝合金防盗窗使用（庭审中表示该费用用于抵扣2018年3、4、5、6月的房屋租金），上述存在争议的房屋租金2018年1月至6月合计6000元，虽然被告不予确认，但根据双方的交易习惯，及证据《录音》可证实：被告没有提及原告的房屋租金问题，只提及原告拖欠水、电费而致被告要求终止合同；故可推定之前原、被告双方曾经协定预支防盗窗费用4000元已抵扣2018年3月至6月的房屋租金，及被告已收到原告支付的2018年1月至2月租金2000元；综上所述，原告合计共向被告支付2017年9月-2018年6月共10个月的房租10000元。综合本案案情及证据，原、被告对《房屋租赁合同》中对水、电费的分摊约定不够具体精细，事实上存在被告没有妥善安装各楼层的水、电分表，致使出现原、被告混用水与电的情况，虽然双方另行达成口头协议分摊水、电费，但容易存在争议，最终造成双方协商无效而原告长期拖欠水、电费，被告于2018年7月被逼采取强制措施更换门锁，因此，原、被告均有违约行为，现双方均同意解除合同，是双方的真实意思表示，没有违反国家的法律法规，本院予以支持；原、被告双方均有违约行为，违约责任相当，应自行承担各自的损失。因被告没有安装水、电分表而致无法清楚分摊原、被告的水、电费，被告却采取更换门锁的过当方式，最后造成原告无法正常开展午托服务，承租房屋存放的物品无法搬离，为此，自2018年7月始至原告搬离物品之日止，原告物品占用被告出租房屋所产生的损失（租金损失），由被告自行承担。被告反诉中要求反诉被告（即原告）支付租金的主张，理由不足，证据不充分，本院不予支持。原告虽然花费了大量的资金投入开办午托服务，但大部分已转化为相对固定的物品，完全可以从承租的房屋内搬离，目前无证据证明原告购置的物品遭受被告的损毁；原告花费资金聘请午托老师及员工，但其已通过开办午托服务收取相应的服务费用，且因长期拖欠承租房屋的水、电费存在违约行为，为此，原告在本诉中要求被告赔偿违约金300456元，理由不充分，于法无据，本院不予支持。押金不等同于违约金，押金是担保物权的一种，属于质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行。原、被告在《房屋租赁合同》中对押金没有约定一方违约时，另一方可用押金抵扣，因此，本案的押金性质上属于担保履行，现双方均同意解除合同，被告因合同先期取得原告的押金2000元应予返还给原告，原告在本诉中要求被告返还押金2000元的主张，合理合法，本院予以支持。 原告长期拖欠被告水、电费是事实，被告在反诉中要求反诉被告（即原告）支付尚欠水费176元、电费182元，反诉被告（即原告）在庭审中表示同意，因此，被告在反诉中该项诉请，合理合法，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告朱武凤与被告陈基光于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告朱武凤将置放于租赁房屋（被告陈基光所建的位于玉林市玉州区的物品搬出； 三、被告陈基光返还押金2000元给原告朱武凤； 四、驳回原告朱武凤的其他诉讼请求； 五、反诉被告朱武凤支付水费176元、电费182元给反诉原告陈基光； 六、驳回反诉原告陈基光的其他诉讼请求； 本案本诉受理费5837元，由原告朱武凤负担5798元，被告陈基光负担39元(该款原告朱武凤已预交，由被告陈基光支付上述款项时一并支付给原告朱武凤)；本案反诉受理费84元，由反诉原告陈基光负担81元，反诉被告朱武凤负担3元(该款反诉原告陈基光已预交，由反诉被告朱武凤支付上述款项时一并支付给反诉原告陈基光)。 上述第二、三、五项义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  何 洪 人民陪审员  钟范林 人民陪审员  黄章海 二〇一九年十二月二十九日 法官 助理  包智慧 书 记 员  吕玉凤