北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初1125号原告：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号六层。负责人：杨毓，行长。委托诉讼代理人：陈豪俊，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李臻，北京市中银律师事务所律师。被告：刘煜，女，1981年12月31日出生，住北京市西城区。被告：北京名玉妆美容美发有限公司，住所地北京市石景山区玉泉西里二区29号楼1层29-10。法定代表人：王鹏。第三人：哈斯朝鲁，男，1968年3月15日出生，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与被告刘煜、北京名玉妆美容美发有限公司（以下简称名玉妆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告民生银行北京分行之委托诉讼代理人陈豪俊、李臻到庭参加诉讼，被告刘煜、名玉妆公司及第三人哈斯朝鲁经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民生银行北京分行向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告刘煜、名玉妆公司将位于北京市石景山区房屋腾退给原告；2、被告刘煜、名玉妆公司向原告支付自2014年12月19日至2019年6月30日的房屋租金1961126.57元以及自2019年7月1日至房屋实际腾退日的占有使用费（占有使用费按照年租金449440元/365日进行计算）；3、判令被告刘煜、名玉妆公司向原告赔偿违约金70000元；4、判令各被告承担本案诉讼费。事实与理由：位于北京市石景山区房屋曾归第三人哈斯朝鲁所有，2013年前哈斯朝鲁向原告申请贷款，将涉案房屋作为贷款的担保抵押给原告，并办理了抵押登记手续，原告自此时起成为涉案房屋的抵押权人。后哈斯朝鲁在债务履行期满后仍未归还欠款，经原告向法院起诉并经法院裁定后，原告于2014年12月19日依法取得涉案房屋的所有权。原告在申请法院强制执行过程中得知，哈斯朝鲁于2013年7月1日将涉案房屋出租给被告刘煜、名玉妆公司并签订北京房屋租赁合同。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告刘煜及被告名玉妆公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人哈斯朝鲁未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因二被告及第三人经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃质证及举证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月29日，中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行总行营业部）取得涉案房屋的X京房他证石字第XXXX号房屋他项权证，该证书记载，房屋所有权人为哈斯朝鲁，房屋所有权证号为X京房权证石字第XXXXX号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额为14200000元。2013年，民生银行总行营业部以借款合同纠纷为由，将吉仁尼格、哈斯朝鲁、红梅诉至法院。北京市海淀区人民法院于2013年3月21日出具（2013）海民初字第8123号民事调解书，各方当事人在法院主持下达成以下调解协议：一、被告吉仁尼格于2013年4月18日前偿还原告中国民生银行股份有限公司总行营业部借款本金400万元及利息（按《个人最高额抵押、保证额度借款合同》约定计算至实际付清之日止）；二、被告哈斯朝鲁对被告吉仁尼格的上述还款义务承担连带清偿责任；三、原告中国民生银行股份有限公司总行营业部有权对被告哈斯朝鲁、红梅的抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2013年4月19日，民生银行总行营业部就上述调解书申请强制执行。2014年12月19日，北京市海淀区人民法院作出（2013）海执字第5880-5885、8140号执行裁定书，裁定如下：一、准许申请执行人中国民生银行股份有限公司总行营业部的以物抵债申请，将被执行人哈斯朝鲁所有的坐落于北京市石景山区房产三套（评估价共计8940万元，三拍保留价共计6436.8万元），交付申请执行人中国民生银行股份有限公司总行营业部用于抵偿被执行人所欠的贷款本金、利息、罚息、双倍迟延履行金、诉讼费及保全费等共计人民币5723.8413006万元，抵债房产价款（三拍保留价共计6436.8万元）超出申请人债权总额部分，由申请执行人中国民生银行股份有限公司总行营业部于本裁定生效后三日内向本院交纳；二、自本裁定生效之日起，坐落于北京市石景山区房产归申请执行人中国民生银行股份有限公司总行营业部所有；三、申请执行人中国民生银行股份有限公司总行营业部可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2013年7月1日，哈斯朝鲁（甲方，出租人）与刘煜(乙方，承租人)签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于北京市石景山区房屋出租给乙方经营使用，建筑面积320平方米，租赁用途为美容美发，租赁期自2013年7月1日至2019年6月30日，共计6年2个月。租金标准为3.5元/平方米（季付），租金总计40万元，租金2年不变，自第3年起开始递增，递增幅度为：第一年至第二年递增0%，第二年至第三年递增6%，第三年至第四年递增0%，第四年递增6%，第五年递增6%，支付方式为押一付三；押金为33000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第八条第（四）项对违约责任作如下约定：甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定返还房屋的，应按月租金的200%标准支付违约金。该合同尾部为甲方哈斯朝鲁、乙方刘煜的签名，并盖有北京名玉妆美容美发中心的公章。根据北京市海淀区人民法院2013年12月30日谈话笔录显示，刘煜认可其向哈斯朝鲁支付了2013年7月至12月的涉案房屋租金437500元，并表示继续承租涉案房屋。同日，北京市海淀区人民法院向刘煜发放（2013）海民执字第5880-5885、8140号协助执行通知书，要求刘煜协助执行如下项目：一、自即日起，如刘煜继续按合同承租本院查封的被执行人哈斯朝鲁名下的房产，即应将房屋租金直接向本院交付，不得再向哈斯朝鲁支付；二、如刘煜不能按期向本院交付租金，或私自向哈斯朝鲁支付租金，本院将依法进行处罚。2014年6月5日和11月3日，刘煜向北京市海淀区人民法院分两次缴纳涉案房屋2014年1月至11月租金375000元。后法院将上述租金发还给民生银行总行营业部。2015年12月24日，民生银行总行营业部依据上述执行裁定书将涉案房屋的所有权变更登记至自己名下，产权登记证书为京（2015）石景山区不动产权第XXXXX号。2016年4月29日，民生银行总行营业部名称变更为民生银行北京分行。另查，根据企业信息登记显示，北京名玉妆美容美发中心成立于2012年12月17日，注册地址为北京市石景山区（即涉案房屋的坐落位置）。2013年7月15日，北京名玉妆美容美发中心名称变更为北京名玉妆美容美发有限公司，法定代表人变更为刘煜；2015年12月3日，法定代表人由刘煜变更为张春荣。2018年10月12日，民生银行北京分行向刘煜出具律师函，要求其支付欠缴的2014年12月19日至2018年10月11日期间的租金1594984.6元，该律师函通过EMS邮寄送达，物流信息显示该邮件于2018年10月13日由他人代收；2018年10月18日，民生银行北京分行向名玉妆公司出具律师函，要求其支付欠缴的2014年12月19日至2018年10月18日期间的租金1604154.6元，该律师函通过EMS邮寄送达，物流信息显示该邮件于2018年10月13日由他人代收。本案审理过程中，法庭依职权至涉案房屋现场调查，目前涉案房屋由名玉妆公司（店铺名称更名为飞雨言护肤造型会所）承租并实际经营使用。上述事实，有他项权证、民事调解书、强制执行申请书、裁定书、房屋所有权证书、名称变更通知、房屋租赁合同、国家企业信用信息公示系统记录、谈话笔录、协助执行通知书、案款收据、律师函、邮政物流信息等证据材料在案佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，根据房屋租赁合同上各方当事人签名盖章之情形及涉案房屋自签订租赁合同后的实际使用状况，可以认定刘煜、名玉妆公司与哈斯朝鲁之间的租赁合同成立并真实有效，双方应依照合同履行各自义务。因涉案房屋于2010年9月29日已设定抵押，故抵押人哈斯朝鲁于2013年7月将已进行抵押登记的涉案房屋进行出租时，抵押权应优于租赁权，该租赁合同关系不得对抗已登记的抵押权。在民生银行北京分行根据生效的民事调解书、执行裁定书实现抵押权，并取得涉案房屋的房屋所有权后，该租赁合同的出租人变更为民生银行北京分行，刘煜、名玉妆公司应继续向民生银行北京分行履行合同相应义务。刘煜经法院告知涉案房屋的实际情况及租金交纳义务后，除于2014年履行了两次交纳租金的义务后，未再履行任何租金缴纳义务，故民生银行北京分行要求刘煜及名玉妆公司支付自2014年12月19日至2019年6月30日的房屋租金1961126.57元之主张，本院予以支持。因2019年6月30日合同履行期满后，涉案房屋仍由承租人刘煜及名玉妆公司占有使用，故民生银行北京分行主张刘煜及名玉妆公司腾退并交付涉案房屋、支付自2019年7月1日至房屋实际腾退日的占有使用费之诉求，本院予以支持。因刘煜及名玉妆公司未能依照租赁合同履行按时交纳租金及在合同期满后及时返还涉案房屋的义务，故民生银行北京分行要求刘煜及名玉妆公司支付违约金之请求，符合合同约定，其数额未超过合理范围，本院予以支持。被告刘煜、北京名玉妆美容美发有限公司、第三人哈斯朝鲁经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席审理并作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、一百四十四条之规定，判决如下：一、判令刘煜、北京名玉妆美容美发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市石景山区房屋腾退并交付给中国民生银行股份有限公司北京分行；二、刘煜、北京名玉妆美容美发有限公司于本判决书生效之日起三十日内共同给付中国民生银行股份有限公司北京分行上述房屋2014年12月19日至2019年6月30日期间租金1961126.57元；三、刘煜、北京名玉妆美容美发有限公司于本判决书生效之日起三十日内共同给付中国民生银行股份有限公司北京分行上述房屋2019年7月1日至房屋实际腾退之日期间的占有使用费（占用使用费按每日44.944万元/365日计算）；四、刘煜、北京名玉妆美容美发有限公司于本判决书生效之日起三十日内共同给付中国民生银行股份有限公司北京分行违约金70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23049元，由被告刘煜、北京名玉妆美容美发有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由刘煜、北京名玉妆美容美发有限公司共同负担（于本判决生效后七日内给付中国民生银行股份有限公司北京分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  徐晓辉人民陪审员  汪淑华人民陪审员  杨尚云二〇一九年十二月二十六日书 记 员  曹 蕾