广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21186号原告（反诉被告）：李珍垣，男，1949年12月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：林振，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炜标，男，1989年1月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告（反诉原告）：莫芝梅，女，1984年9月6日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：王海婷，广东诺标律师事务所律师。原告（反诉被告）李珍垣与被告（反诉原告）莫芝梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李珍垣的委托诉讼代理人林振、李炜标和被告（反诉原告）莫芝梅的委托诉讼代理人王海婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李珍垣诉称：2017年1月7日，李珍垣的儿子李炜标代李珍垣与莫芝梅签订《租赁合同》，合同约定李珍垣将坐落于广州市白云区人和镇矮岗陇庄七巷8号、10号房屋面积约1550平方米的整栋物业租给莫芝梅使用，租赁期限为18年，2017年5月7日至2035年11月6日，每月租金为28000元，李珍垣并于2017年6月15日已完成物业交接给莫芝梅使用，签订合同之日起莫芝梅向李珍垣支付了100000元作为合同保证金。租赁期间，莫芝梅提前解除合同的，所交的合同保证金不得退回，所交的剩余租金不得退回，不得拆除不动物体。根据合同第三条第6款的约定：“乙方应在每月15号前及时将房屋租金以转账的方式交付甲方，乙方必须按时向甲方支付租金，若逾期支付，每逾期一日，乙方须向甲方支付相当于应付租金的千分之五，若逾期两个月仍不付清租金，视为乙方违约。租赁期未满，乙方提前撤场，押金不予退还”。依据双方签订的《租赁合同》第五条的第一款：“如一方不履行合同约定的条款、责任和义务，或违反本合同约定的条款，守约方有权解除合同并向守约方索赔”。因莫芝梅未能按照合同约定履行合同的义务，莫芝梅自2018年12月15日之后一直拖欠租金已经逾期四个月，已经明显构成合同违约。2019年4月17日李珍垣经已委托律师发函催促莫芝梅限期尽快履行合同义务，莫芝梅收到函后一直拖延拒不支付所拖欠的租金及违约金。因莫芝梅违约，2019年4月28日李珍垣经委托律师再次向莫芝梅发出合同解除函，解除莫芝梅与李珍垣在2017年1月7日签订的《租赁合同》在律师函发出之日解除；因莫芝梅违约，李珍垣依约定没收莫芝梅缴纳的履约保证金人民币100000元，并要求莫芝梅收到律师函3日内向李珍垣支付拖欠的租金人民币112000元及违约金（暂计拖欠租金4个月为112000元，实际计算至物业归还完毕之日）。综上所述，李珍垣向莫芝梅追索租金无果，李珍垣与莫芝梅之间签订的《租赁合同》合法有效。为维护李珍垣的合法权益，现诉至法院请求判令：一、莫芝梅支付李珍垣租金112000元及违约金10000元（暂计租金4个月为112000元，实际计算至物业交还完毕之日）；二、解除李珍垣与莫芝梅于2017年1月7日签订的租赁合同；三、莫芝梅归还李珍垣租赁合同所涉的物业；四、本案的受理费全部由莫芝梅承担。被告（反诉原告）莫芝梅辩称：一、李珍垣诉讼主体不适格，签订合同的是李炜标，李珍垣并没有与莫芝梅签订任何合同，李珍垣没有出具授权书给李炜标。合同中出租方签名为李珍垣（代）李炜标，即是李炜标代李珍垣签的租赁合同。李珍垣没有提供授权李炜标代其签订租赁合同的授权书，也没有在事后进行追认。合同第三条第4点第（二）款约定“保证出租该物业给乙方并签署本合同是经过户主李珍垣同意的，如因李珍垣及其相关联人员的干预而导致乙方不能正常经营的，乙方有权拒付租金，因此造成乙方经济损失的，由甲方承担赔偿责任。”因李炜标并没有取得李珍垣的授权书就将涉案房屋租赁给莫芝梅使用，后续也因李珍垣的原因而使莫芝梅无法正常经营。因此莫芝梅有权拒付租金。二、李珍垣没有保障租赁用途为：公司办公、商铺、休闲娱乐、酒店公寓商业使用。因政策原因而无法办证，莫芝梅无法正常经营使用涉案房屋，不应由莫芝梅承担违约责任。合同第二条约定租赁用途：公司办公、商铺、休闲娱乐、酒店公寓商业使用。合同第三条第4点第（五）款甲方权利义务约定“甲方必须无条件配合乙方在使用中所需办理与该物业相关的证照手续。如果因甲方的原因延长了办理手续的时间，甲方赔偿乙方相应损失及因此造成的一切损失。”三、涉案房屋李珍垣没有履行装修义务，莫芝梅无法使用，合同目的不能实现，要求缴租没有依据。李珍垣没有按照双方约定装修好外墙及安装窗户交付莫芝梅使用，李珍垣违约在先无权要求解约且应赔偿莫芝梅损失并双倍返还保证金。四、李珍垣在起诉当日即2019年5月15日依然收取莫芝梅支付的租金28000元，表明以其实际行动默认合同继续履行。综上，请求驳回李珍垣的全部诉讼请求。被告（反诉原告）莫芝梅反诉诉称：莫芝梅和李珍垣的代表人李炜标于2017年1月7日签订《租赁合同》。李珍垣未能保障约房屋的约定用途：合同第二条明确约定租赁用途：公司办公、商铺、休闲娱乐、酒店公寓商业使用。合同第三条第4点第（五）款甲方权利义务约定“甲方必须无条件配合乙方在使用中所需办理与该物业相关的证照手续。如果因甲方的原因延长了办理手续的时间，甲方赔偿乙方相应损失及因此造成的一切损失。”从2018年10月中旬开始，根据穗府办函［2018］160号文件的精神，各工商管理部门为配合市政府拆迁整治工作，暂停80％注册业务。一定需要房产证复印件或者预购合同，临场证明跟备案证明一律无效。仅三类地址可以注册：商用房产证、商用房产预售合同、专业批发市场。根据上述合同约定、政府发文及相关法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。莫芝梅认为租赁合同已经约定租赁用途为商业，也约定了出租方无条件配合办证照的义务，现因为政府政策而无法办证，莫芝梅请求暂停缴纳租金直至涉案房屋可以按照约定的商业用途正常使用。李珍垣未能依约装修好涉案房屋交给莫芝梅正常使用，合同第四条约定：“外墙三面，正面由乙方负责，另外两面由甲方负责，质量、颜色需对称乙方正面效果，总体造价不超过70元/平方，溢价部分由乙方支付。……窗口由甲方负责，若采用特殊玻璃，造价不超过220元/平方，溢价部分由乙方支付。”按照对上述条款的理解，李珍垣需要将三面外墙及窗口都安装好给莫芝梅，只是正面部分的费用及溢价部分费用由乙方承担，施工还是由李珍垣进行施工。但截至目前，李珍垣并没有按照上述约定将外墙装修好及窗口安装好交付给莫芝梅使用。莫芝梅无法正常使用涉案房屋，无法达到合同目的。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。出租方没有按照双方约定装修好外墙及安装好窗口交付莫芝梅使用，其已经构成违约，莫芝梅请求暂停缴纳租金直至涉案房屋装修好可以正常使用。根据《租赁合同》第三条第6点的约定“甲乙双方均不得违约，如甲方违约需要赔偿乙方所有投入以内以外装修、安装设备等损失外，还应当赔偿乙方剩余租期的预期收益，按照提前解约前一年内月平均收益计算，并需双倍返还保证金给乙方。”因为李珍垣违约在先，未能办证及没有装修好交付使用，由李珍垣承担违约责任。莫芝梅从2017年11月7日起缴租至2019年5月15日合计缴付租金393020元，请求李珍垣按照合同全部退还，双倍返还保证金20万元给莫芝梅。综上，请求法院判令：一、李珍垣继续履行《租赁合同》；二、李珍垣装修好陇西庄7巷8号房屋的外墙及安装好窗口交付莫芝梅使用，暂停缴纳租金直至涉案房屋装修好可以正常使用；三、李珍垣退还莫芝梅已经支付的租金合计393020元；四、李珍垣双倍返还保证金给莫芝梅合计20万元；五、本案诉讼费用全部由李珍垣承担。原告（反诉被告）李珍垣反诉辩称：第一，不同意莫芝梅的请求，因为莫芝梅已经逾期拖欠交付租金长达十个月，逾期租金已经高达28万元，莫芝梅已经构成根本违约，应当解除涉案合同归还物业，涉案合同已经没有继续履行的合法基础。第二，李珍垣和莫芝梅在2017年1月7日签订合同已经约定好免租期，而且陇西庄七巷8号房屋内外墙门窗已经全部装修完毕，没有继续装修的必要，陇西庄七巷10号已按照莫芝梅的要求装修好门窗并交付给莫芝梅使用。因为涉案物业处于机场附近，莫芝梅租赁涉案物业是为了转租给他人经营酒店、公寓等并从中赚取差价，故莫芝梅在物业交收之后也没有对陇西庄七巷10号的正面外墙进行装修安装。第三点，莫芝梅提交的证据网页新闻既不是政府文件，与本案的租赁合同纠纷也没有任何的关联性，对于涉案的租赁合同没有任何的约束力，且本案为租赁合同纠纷，与是否能办理工商登记没有任何关联。双方在签订合同之初，及在合同第一条已经载明房屋的具体情况，并将房屋的情况、相关的证件、附件于租赁合同，双方在公平诚信原则情况下签订该租赁合同，由承租方自主经营，自负盈亏。综上，请求法院依法驳回莫芝梅提出的全部反诉请求。经审理查明：2017年1月7日，李珍垣的儿子李炜标（出租方、甲方）代其与莫芝梅（承租方、乙方）签订《租赁合同》，双方约定由李珍垣将其位于广州市白云区人和镇矮岗陇西庄七巷8号、10号房屋面积约1550平方米（宅基地证一：穗郊字第386334号，宅基地证二：穗郊字第386378号）的房屋出租给莫芝梅使用，租赁期限自2017年5月7日至2035年11月6日，免租期为6个月，按乙方正式承接双方签字确认后起免租六个月后起计租；租金标准为每月28000元，租赁期内，第一年至第三年的租金不变，第四年开始每满3年，按照现交租金的基础递增10%，第十年开始每满3年按照现交租金的基础继续递增15%，每月15日前交纳租金；签订合同之日起支付合同保证金100000元，莫芝梅对陇西庄7巷8号进行装修改造时需交纳装修保证金100000元，装修保证金在原有房屋内装修完成后，李珍垣无条件3天内全额退回莫芝梅；8号房屋除原有建设基础外，李珍垣需负责建设莫芝梅所需初步房屋套型结构与卫生间墙体结构并抹灰，以莫芝梅出画图纸为准，外墙三面，正面由莫芝梅负责，另外两面由李珍垣负责，窗口由李珍垣负责。10号房屋需要改造接通由莫芝梅负责改造，整栋房屋装修室内由莫芝梅承担，甲方提供给乙方安装2个合法电表和1个总水表。如莫芝梅需办理各类证件或申报其他设施，李珍垣无条件配合莫芝梅在使用中所需办理与该物业相关的证照手续。合同另就其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，2017年6月15日，李珍垣将涉案的房屋交付给莫芝梅使用并签订《物业交接证明》。莫芝梅按照合同约定以每月租金28000元的标准向李珍垣支付租金及水电费，截止至2019年5月15日共计支付租金364000元和水电费1020元。涉案广州市白云区人和镇矮岗陇庄七巷8号、10号房屋所在地块属宅基地。编号为穗郊字第386334号《农村（墟镇）宅基地使用证》载明宅基地使用人为李真垣，宅基地房屋座落于广州市白云区人和乡矮岗村四巷。宅基地面积为100.8平方米，建筑种类为水泥结构，层数为1层，发证机关为广州市白云区人和镇人民政府，发证日期为1990年10月20日。该证对应的宅基地情况表上备注显示审批更正：将姓名“李真垣”更正为“李珍垣”。编号为穗郊字第386378号《农村（墟镇）宅基地使用证》载明宅基地使用人为李真垣，宅基地房屋座落于广州市白云区人和区公所矮岗乡四生产队。宅基地面积为89.64平方米，建筑种类为砖木结构，发证机关为广州市白云区人和镇人民政府，发证日期为1984年12月30日。该证对应的宅基地情况表上备注显示审批更正：将姓名“李真垣”更正为“李珍垣”。2016年4月5日，广州市白云区人和镇人民政府出具的审批编号为村民原址拆建1862的《广州市白云区临小工程开工建设审批表》及《村民自建房施工信息铭牌》，载明：申请人李珍垣，地址矮岗陇西庄七巷10号，工程类别为村民原址拆建或建住宅，建设规模占地面积为100.8平方米，总建筑面积为700平方米，层数为5.5层，审批意见为同意。庭审中，李珍垣陈述陇庄七巷8号房屋是在拆除旧屋的基础上重新建设的，旧屋为瓦房，一层，建筑面积89平方米，新屋共五层，建筑总面积500多平方米，未取得建设工程规划许可证；陇庄七巷10号房屋也是在拆除旧屋的基础上重新建设的，旧屋为砖混结构，三层，建筑总面积280平方米，新屋于2016年建成，共五层半，建筑总面积1000平方米，上述两栋房屋靠在一起。莫芝梅对李珍垣的上述陈述无异议。双方在诉讼过程中均无提交涉案房屋的建设工程规划许可证，本院就无建设工程规划许可证的房屋签订的租赁合同的效力及相应法律后果向双方进行释明，李珍垣仍坚持己方诉讼请求。以上事实，有《租赁合同》、物业交接证明、农村（墟镇）宅基地使用证、宅基地情况表、村民自建房施工信息铭牌、广州市白云区临小工程开工建设审批表、租金收据、借记卡账户历史明细清单和当事人陈述等证据可以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，李珍垣将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给莫芝梅，双方签订的《租赁合同》应认定为无效合同。李珍垣依据涉案合同条款主张解除合同、支付违约金，以及莫芝梅依据涉案合同主张继续履行合同、装修房屋、暂停缴纳租金、退还已支付租金、双倍返还保证金等诉请，均缺乏理据，本院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在莫芝梅继续使用案涉标的物丧失正当依据的前提下，莫芝梅应当腾空交回涉案房屋给房屋权利人李珍垣。至于莫芝梅支付占用使用费的起止时间问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”李珍垣于2017年6月15日将涉案的房屋交付给莫芝梅使用，本案双方当事人在《租赁合同》中约定从莫芝梅接受房屋后起免租六个月后起计租，故莫芝梅应自2017年12月16日起按每月28000元的标准支付占用涉案房屋使用费至其将涉案房屋交回至李珍垣之日止，莫芝梅已经支付13个月租金364000元，即莫芝梅应自2019年1月16日起按每月28000元的标准支付占用涉案房屋使用费至实际交回房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，莫芝梅腾空其使用的坐落于广州市白云区人和镇矮岗陇庄七巷8号、10号的房屋交回给李珍垣；二、于本判决生效之日起十日内，莫芝梅向李珍垣按每月28000元的标准支付2019年1月16日起至实际交回租赁房屋时的房屋占有使用费；三、驳回李珍垣的其他诉讼请求；四、驳回莫芝梅的全部反诉请求。本案本诉受理费2740元，由李珍垣负担225元，由莫芝梅负担2515元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳；反诉受理费4865元，由莫芝梅负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  李仁洲人民陪审员  谢兰英二〇一九年十二月三十日书 记 员  李 岚胡嘉文