广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6324号上诉人（原审被告）：远洋地产（中山）开发有限公司，住所地广东省中山市东区街道博爱六路28号远洋广场2幢办公楼23楼，统一社会信用代码91442000783891240B。法定代表人：赵建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢盼，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄云枫，男，1985年8月11日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：**，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋公司）因与被上诉人黄云枫商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。远洋公司上诉请求：撤销一审判决关于远洋公司向黄云枫支付赔偿款43242.51元的内容，驳回黄云枫赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定远洋公司违约属于事实认定错误，远洋公司不存在违约情形。（一）商品房买卖合同中没有对远洋公司为黄云枫办理的土地使用权证期限作出约定，故远洋公司不存在违约。（二）商品房买卖合同中记载的土地证及使用权期限均属实。二、一审判决认定远洋公司怠于履行办理延长土地使用年限的义务属认定事实错误，远洋公司没有办理延长土地使用年限的义务，故远洋公司不存在怠于履行合同义务的情形。三、远洋公司对涉案商品房土地使用证期限比涉案地块土地使用证期限短没有过错，期限变短系政府原因所致。四、无论远洋公司是否违约，本案也不符合赔偿条件。（一）物权法规定住宅的土地使用权期限届满时自动续期，黄云枫不存在期限缩短的损失。（二）本案关于存在损失及损失数额的举证责任在黄云枫，但其未能提交损失已实际发生的证据。客观上，黄云枫主张的损失尚未实际发生。一审判决酌定黄云枫按购房价的3%进行赔偿，没有依据。五、本案类似案例不支持购房人的赔偿请求。黄云枫辩称，一、中山市商品房买卖合同中关于土地使用年限的约定属于合同内容，是合同的具体条款，土地使用年限是远洋公司对黄云枫的告知义务。既然是合同约定的义务，应由远洋公司履行该义务条款。二、除中山市商品房买卖合同第一条外，该合同及补充协议均没有其他约定，远洋公司也没有额外提醒和告知黄云枫有关土地年限的其他情况。三、不动产权证是关于土地的描述，根据交易习惯，不动产权证应由远洋公司代为黄云枫办理，土地产权证关于土地年限的描述应与合同约定保持一致。四、在本案的第一轮诉讼之前，已经有业主在远洋公司的协助下将不动产权证土地使用权证办理至2073年。再者，本案案涉土地仅涉及一个地块，并非补充协议第七条第七款载明的跨越两个地块的情形，显然本案不适用该条款。远洋公司应向黄云枫进行赔偿或补偿。五、远洋公司的违约势必损害黄云枫利益。众所周知，开发商购买的土地使用年限关于住宅用地为70年，其缴纳的土地出让金是针对70年缴纳的。在我国立法没有定论的情况下，远洋公司没有理由牺牲黄云枫的利益，在其本身违约的情况下，让黄云枫承担相应的风险。显然不符合民事责任归责原则。再者，根据企业注册局信息中心公布的全国内资企业生存时间分析报告，企业的平均寿命为6年，无法保证远洋公司70年后是否存续。远洋公司无理由因其过错对黄云枫造成的损失不予赔偿，并让黄云枫承担相应的时间风险及经济损失的风险。六、赔偿应参照补充协议第六条第三款的约定，既然双方合同及补充协议均没有针对土地使用年限违约的相关约定，则应按照该条款进行赔偿。黄云枫为维权支付重大的时间及经济成本，一审判决按照购房价的3%进行判决，是相对比较低的赔偿比例，二审法院没有调低的理由。黄云枫向一审法院起诉请求：远洋公司立即协助黄云枫办理远洋城万象花园28幢401房土地使用权证记载的使用年限延长至合同约定的年限的手续。一审诉讼中，黄云枫变更其诉讼请求为：要求远洋公司赔偿黄云枫损失54892.51元。一审法院认定事实：2011年5月26日，黄云枫（即买受人）与远洋公司（即出卖人）签订中山市商品房买卖合同以及补充协议，约定：出卖人以出让方式取得位于东区××村的地块的土地使用权，取得土地使用权证书，土地使用权证书号为中府国用（2008）第易212678号，该地块土地面积为21413.6平方米，土地用途为商业住宅，土地使用年限至2073年9月1日止；买受人购买的商品房为预售商品房，坐落于中山市东区××路××城××房商品房，建筑面积168.2平方米，套内建筑面积135.66平方米；总价为1441417元，其中441417元以现金方式支付，约定付款时间为2011年5月24日，1000000元为商业贷款。该合同以及补充协议还约定了其他事项，由黄云枫签名，远洋公司盖章确认。后案涉房屋办理了权属证书[土地证号：中府国用（2013）第易2103756号]，土地使用权终止日期载明是2068年3月28日。远洋公司提交名称为中山市东区××村的土地使用权证[证号：中府国用（2008）第易212678号]，土地使用终止时间为2073年9月1日。2015年7月9日，黄云枫以案涉房屋的土地使用权终止日期与国有土地证号记载的日期不一致导致使用年限缩短为由，以远洋公司为被告诉至一审法院，一审法院予以立案受理，案号为（2015）中一法民一初字第2305号。该案中黄云枫提出的诉讼请求为：要求远洋公司立即赔偿黄云枫损失150000元。一审法院经审理作出判决：“一、远洋公司于一审判决发生法律效力之日起五日内向黄云枫支付赔偿款43242.51元；二、驳回黄云枫的其他诉讼请求”。远洋公司不服该判决，上诉至中山市中级人民法院，案号为（2016）粤20民终1386号，法院经审理查明：“中山市国土资源局于2015年8月18日发出《关于土地使用年限有关事项的通知》（中土字[2015]133号），明确延长土地使用年限的适用范围包括已销售的商品房，房地产开发企业与买受人约定的土地使用年限超过土地证记载的土地使用年限。已销售的商品房是指2015年8月10日（含）前已签订商品房买卖合同且经市房地产交易登记管理所备案的商品房，可将土地使用年限延长至合同约定的土地使用年限。延长土地使用年限应由房地产开发企业提出申请。该通知还规定了补交土地出让金标准。为核实该通知目前是否执行，一审法院向中山市国土资源局发函咨询，中山市国土资源局复函（中土函[2016]1545号）称：我局于2016年1月出台《关于进一步明确土地使用年限有关事项的通知》（中土字[2016]13号），文件有效期至2017年8月9日，若文件执行期间国家出台相关规定的，则按国家规定执行。案件所涉商品房办理确权登记年限与签订的商品房买卖合同年限不一致，属于房地产开发企业与业主就合同履行所产生的民事纠纷问题，如涉及延长土地使用年限的，可按照上述文件规定执行。经查，中土字[2016]13号文与中土字[2015]133号文主要内容基本相同。为进一步了解办理延长土地使用年限的流程，一审法院再次发函至中山市国土资源局，该局复函（中土函[2016]2255号）称：涉及延长土地使用年限的，由房地产开发企业提出申请，我局按照《关于进一步明确土地使用年限有关事项的通知》（中土字[2016]13号）的规定进行审核，并根据申请办理延长土地使用年限时点所评估的土地市场价格，核定应补交的土地出让金标准报市政府，经批准后签订土地使用权出让合同，补交土地出让金，并办理土地登记。建议对万象花园商品房办理确权登记年限与签订的商品房买卖合同年限不一致的问题进行集中统一处理，由房地产开发企业申请将涉及土地的使用年限延长至合同约定的土地使用年限。”二审法院认为，黄云枫取得的土地使用权证记载的使用年限与合同约定不一致，远洋公司未完全履行合同义务按合同约定年限办理土地使用权证，已构成违约。基于中山市国土资源局的相关文件已经明确可以将涉案的土地使用年限延长至合同约定的土地使用年限，远洋公司亦明确表示愿意协助黄云枫办理相关的土地使用权延期手续，故黄云枫主张的土地使用权使用年限可以通过继续履行和采取补救措施得以实现，在此情形下不宜直接判令远洋公司就涉案商品房土地使用权年限缩短承担赔偿损失的违约责任。故二审予以改判：“一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2305号民事判决；二、驳回被上诉人黄云枫的诉讼请求。”。前述二审判决生效后，远洋公司未主动向国土管理部门提出申请办理案涉房屋土地使用权的延长使用年限手续。黄云枫再次诉至一审法院，主张前述实体权利。本案审理过程中，一审法院发函至中山市自然资源局咨询目前关于办理延长土地使用年限手续的相关政策，该局函复{中山自然资函[2019]240号}：“经市政府同意，我局于2016年1月18日出台《关于进一步明确土地使用年限有关事项的通知》（中土字[2016]13号），文件第三条载明有效期至2017年8月9日。目前延长土地使用年限业务已停止办理。”基于该事实，黄云枫变更其诉讼请求为要求远洋公司赔偿损失54892.51元。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。黄云枫与远洋公司之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。黄云枫与远洋公司双方均应全面履行各自的权利义务。黄云枫与远洋公司双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。黄云枫依合同约定支付了购房款，依法应取得所购买的房屋的产权，房地产权证上所登记的土地使用权终止日期与商品房买卖合同的约定不符，土地使用权年限比合同约定缩短，是远洋公司未按约定完全履行合同的表现，远洋公司的行为已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。对于远洋公司应承担的违约责任，针对本案的实际情况，截至本案一审法庭辩论终结前中山市自然资源局已停止办理延长土地使用年限业务，因远洋公司怠于履行其应尽义务，确给黄云枫造成了损失。现黄云枫要求远洋公司赔偿损失，一审法院予以支持。对于赔偿数额如何确定问题，黄云枫与远洋公司双方所签订的商品房买卖合同并没有对土地使用权年限缩短的违约责任进行明确约定。另外，虽然《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，但是对于收费标准如何等问题，并无相应的办法和具体规定。结合本案实际情况，一审法院酌定远洋公司按购房价的3%对黄云枫进行赔偿，即43242.51元（1441417元×3%=43242.51元）。超出前述赔偿数额，一审法院不予支持。综上，黄云枫诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、远洋公司于一审判决发生法律效力之日起五日内向黄云枫支付赔偿款43242.51元；二、驳回黄云枫的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1172元，黄云枫已预交1172元，由远洋公司负担（远洋公司于一审判决发生法律效力之日起五日内迳付黄云枫）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。远洋公司与黄云枫签订商品房买卖合同，将涉案预售商品房出售给黄云枫。根据合同约定，该商品房所在土地地块的土地使用年限至2073年9月1日止。即买卖双方对于出售标的物的土地使用年限进行了明确的约定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”后远洋公司协助黄云枫办理涉案房屋的土地使用权证土地使用权终止日期为2068年3月28日，与双方合同约定的土地使用年限并不相符。根据合同法的相关规定，对其违约责任的归责原则应适用严格责任原则，故远洋公司应当对黄云枫承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”远洋公司履行的合同义务不符合约定，且根据中山市自然资源局的复函，该瑕疵履行亦难以采取补救措施，故远洋公司应当向黄云枫承担赔偿损失的违约责任。涉案房屋土地使用年限的缩短，对涉案房屋市场交易价格造成影响，亦给黄云枫于该房屋土地使用年限届满后申请续期增加负担。故黄云枫于本案中的损失显而易见。鉴于双方当事人在商品房买卖合同中并未对土地使用年限不符合约定导致违约如何处理进行约定，购房业主亦未就土地使用年限不足致其实际损失数额进行举证，一审法院在既无法律规定又无合同约定情形下，根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及涉案房屋土地使用年限缩减比例、房价及本案合同约定的其他违约责任条款等因素，依法行使自由裁量权，酌定远洋公司按照购房款的3%向购房者（业主）赔偿土地使用年限缩减的违约损失并无不当，本院予以维持。综上所述，远洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1172元（远洋地产（中山）开发有限公司已预交），由远洋地产（中山）开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年十二月四日书记员 郭燕婷