重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初2929号原告：徐双，女，1989年11月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：罗建中，重庆扬义律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭军，重庆扬义律师事务所律师。被告：王凤，女，1986年12月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张思强，重庆百君律师事务所律师。第三人：重庆盛拓房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞街道化龙南街116号-7#，统一社会信用代码91500113MA5UCA3218。法定代表人：孙杉杉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张思强，重庆百君律师事务所律师。原告徐双与被告王凤、第三人重庆盛拓房地产经纪有限公司（以下简称盛拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐双的委托诉讼代理人谭军，被告王凤及第三人盛拓公司的共同委托诉讼代理人张思强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐双向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告所签订的认购协议书；2.判令被告返还原告支付的10万元购房定金；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因居住和孩子上学需要，想在重庆市沙坪坝区大学城购置房产，通过中介介绍和推荐，看中了重庆市沙坪坝区大学城南路XX号富力城项目X栋的一套房产，在中介方工作人员的游说下于2018年10月8日签订了认购协议书，并于当日缴纳了10万元购房定金。在签订合同时中介方告知该房屋已经出租，带有租约，购买房屋后可以按约收取租金，当时原告要求看租赁合同，但中介人员说签正式合同时才能看到租赁合同。2018年11月29日当原告到中介方洽谈正式购房合同并要求看租赁合同时，被告知原告所认购的大学城南路XX号富力城项目X栋XX-XX号房尚未出租，需要原告在签订买卖合同并且房屋产权过户后才和案外第三方另行签订租赁合同，且租赁合同的具体条款不能变更。原告遂对此提出异议，要求对涉及租赁合同的事项作出变更，中介方不予同意，原告要求和卖方直接沟通签订买卖合同的事宜，中介方也不同意，因此双方就签订正式买卖合同的事宜多次沟通未能达成一致。原告认为，被告及中介方在签订认购协议书时故意隐瞒了相关事实，存在欺诈，并且被告在该楼盘有多套房产存在炒房行为，原告不同意也不接受被告提出的无理购房条款，被告不愿意协商的行为导致原告的购房行为无法继续履行。认购协议书约定经原被告双方签字生效，但被告未签字，也未与原告签订正式买卖合同，说明双方对合同内容并未达成一致意见，根据合同法第四十五条规定，认购协议书仅成立但并未生效。同时根据认购协议书相关约定，合同的通知、变更、解除均由原被告双方亲自履行，被告并未授权第三人履行相关义务，因此被告称其通过第三人发送解除通知，已经解除认购协议书的理由不成立。认购协议书并未实际解除，因为原被告双方对合同条款产生争议，被告也拒绝履行合同义务，致使原告购房无法实现，因此原告要求解除合同，并返还10万元定金。即使认购协议书被认定为合法有效，也应被视为预约性合同，由于各方对带租约销售的理解不同，被告陈述是房屋在出售后另行出租，该解释不符合常理，也将导致原告要么损失定金，要么被迫接受合同内容，被告可以借此获利，对原告显失公平，应当理解为房屋已经出租。同时房屋总价款为39万多元，原告支付的定金为10万元，超过了担保法第九十一条中关于定金不得超过合同标的额20%的法律规定，超出部分20908元也应当予以退还。被告王凤辩称，原告在诉状中提到的欺诈、隐瞒等事实均不成立。原告与被告、第三人签订的认购协议书合法成立，在2018年10月8日生效，第三人提交了王凤、孙杉杉在2018年9月21日出具的包括案涉房屋在内的总计336套房屋的委托书，证明第三人有权代为出售该房产，并有权办理关于房屋出售等与房产交易有关的手续，包括房产的合同签订、解除等手续。认购协议书中的合同条款合法有效，对原、被告及第三人有法律约束力，原告辩称对带租约销售有不同理解，仅是原告对其违约行为的辩解。根据现有证据，原告的辩解不成立。原告没有提供证据证明在签订认购协议书当时其获知的信息是已经签订了房屋租赁合同，认购协议书约定的是本物业为带租约销售，乙方知晓并接受，不得因此拒绝本协议。房屋销售现场专门放置了空白的房屋租赁合同及装修合同，明确告知原告包括案涉房屋在内的336套房屋是整体出租给重庆维集酒店管理有限公司。同时原告在购买房屋后需要确认房屋的装修，因此原告称不知带租约销售的含义仅是原告违约的借口，不能成立。空白房屋租赁合同关于转租的约定，更有利于购房人房租的实现，该条约定转租的前提是不损害出租方利益。案涉房屋是属于商业用房，原告购买该房屋也是出于投资用途，因此原告应当完全按照认购协议书的约定履行其相应的义务。现由于原告拒不签订正式房屋买卖合同的行为，该房屋认购协议书已经在2018年12月13日依法解除，原告缴纳的10万元定金应当作为对被告的违约责任。同时10万元定金也不违反法律规定的禁止性规定。请求驳回原告的全部诉讼请求。第三盛拓公司述称，原告在诉状中提到的欺诈、隐瞒等事实均不成立。原告与被告、第三人签订的认购协议书合法成立，在2018年10月8日生效，第三人提交了王凤、孙杉杉在2018年9月21日出具的包括案涉房屋在内的总计336套房屋的委托书，证明第三人有权代为出售该房产，并有权办理关于房屋出售等与房产交易有关的手续，包括房产的合同签订、解除等手续。认购协议书中的合同条款合法有效，对原、被告及第三人有法律约束力，原告辩称对带租约销售有不同理解，仅是原告对其违约行为的辩解。根据现有证据，原告的辩解不成立。原告没有提供证据证明在签订认购协议书当时其获知的信息是已经签订了房屋租赁合同，认购协议书约定的是本物业为带租约销售，乙方知晓并接受，不得因此拒绝本协议。房屋销售现场专门放置了空白的房屋租赁合同及装修合同，明确告知原告包括案涉房屋在内的336套房屋是整体出租给重庆维集酒店管理有限公司。同时原告在购买房屋后需要确认房屋的装修，因此原告称不知带租约销售的含义仅是原告违约的借口，不能成立。空白房屋租赁合同关于转租的约定，更有利于购房人房租的实现，该条约定转租的前提是不损害出租方利益。案涉房屋是属于商业用房，原告购买该房屋也是出于投资用途，因此原告应当完全按照认购协议书的约定履行其相应的义务。现由于原告拒不签订正式房屋买卖合同的行为，该房屋认购协议书已经在2018年12月13日依法解除，原告缴纳的10万元定金应当作为对被告的违约责任。同时10万元定金也不违反法律规定的禁止性规定。请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月14日，王凤与广州富力地产（重庆）有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买重庆市沙坪坝区大学城南路XX号X幢XX-XX房屋。2018年10月25日，王凤取得重庆市沙坪坝区大学城南路XX号X幢XX-XX房屋的权利登记，不动产权证书载明房屋用途为商务金融用地/办公，建筑面积39.55平方米。2018年9月21日，王凤、孙彬彬向盛拓公司出具《委托书》，委托盛拓公司代为出售重庆市沙坪坝区大学城南路XX号X栋X-XX楼、X-XX号合计336套房屋，代理权限包括但不限于与买受人商谈交易价格及买卖合同的各项条款、签署有关协议、代为收取售房款项等。2018年10月8日，甲方王凤、乙方徐双、丙方盛拓公司签订《认购协议书》，约定乙方通过丙方认购甲方位于重庆市沙坪坝区大学城南路XX号富力城项目X幢XX-XX号房，出售建筑面积为39.55平方米（以产权登记面积为准）；乙方选择全款付款方式，按证载建筑面积认购，成交单价为9999元每平方米，合计总价为叁拾玖万伍仟肆佰陆拾元整；乙方签订本协议书当日交纳定金80000元，余下20000元3日内补齐（10万定金当日已付清）；接到甲方通知3日内签订正式购房合同并同时支付全部剩余房款或办理按揭贷款手续；乙方须于本协议约定的时间内，携本人身份证等身份证明文件、本协议书及定金收据，与甲方签订正式房屋买卖合同，同时交纳本协议书约定的足额房款及相关费用，逾期不交纳上述房款者或不履行本协议书中任何条款时，则视为乙方违约，甲方有权对该物业另行出售，乙方无权要求返还定金；本物业为带租约销售，乙方已知晓并接受，不得因此拒绝履行本协议，否则视为乙方违约，并无权要求返还定金；各方同意，甲方应收取的款项由丙方代为收取，并出具相应手续；本协议书一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力，经双方签字或盖章后生效。该协议书落款处有徐双签字及盛拓公司盖章，无王凤签字。同日，徐双向盛拓公司交纳了定金100000元，盛拓公司向徐双出具了收据。2018年11月21日，盛拓公司工作人员通过微信图片向徐双发送了《酒店租赁合同》，徐双回复好的、收到。2018年11月29日，盛拓公司工作人员向徐双在《认购协议书》中预留的手机号码发送短信，通知徐双于2018年12月4日之前前往维也纳国际销售中心签订正式购房合同并同时支付全部剩余房款或办理按揭贷款手续。2018年12月1日，徐双回复短信称上周四过来店里准备过户的，仔细看了下合同，发现有些合同条款还需要双方再协商一下，周一有时间吗。2018年12月12日，盛拓公司向徐双在《认购协议书》中预留的地址邮寄《解除合同通知书》，以徐双未按约定在2018年12月4日完成签约或办理按揭手续为由，解除双方在2018年10月8日签订的《认购协议书》，支付的定金拾万元整不予返还，预定的重庆市沙坪坝区大学城南路XX号富力城项目X幢XX-XX号房收回另行出售。该邮件于2018年12月13日由他人签收。审理中，盛拓公司申请证人刘婵娟出庭作证。刘婵娟在庭审中陈述：我是盛拓公司的置业顾问，徐双是通过链家带到盛拓公司来的。来看房屋的时候徐双只要这一个房号的房屋，因此在盛拓公司等了一下午，当天就签订了认购协议书。本来应当在2018年10月签订正式的买卖合同，但徐双说资金有问题一直没有来签，一直拖到11月份，资金到位后徐双纠结按揭还是全款，我们又在帮她咨询按揭问题。在此期间徐双曾表达过不想买房子了，我又把房屋带的租赁合同、装修协议发给她看了，她也没说什么，但一直拖延不来签订正式合同。2018年11月29日徐双又到售房部，过来说租赁合同有问题，拒绝签订租赁合同和办理房屋过户。当天我就让盛拓公司后台的谢佳凌给徐双发短信，催她来签订正式合同，但徐双一直没有过来。之后盛拓公司又向徐双发了解除合同通知书。本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，王凤虽未在《认购协议书》中签字，但其向盛拓公司出具了《委托书》，盛拓公司在《认购协议书》中盖章不仅可以代表自身的意思表示，也可以代表王凤的意思表示，且王凤对此予以认可。徐双在《认购协议书》中签字并按约支付了定金，也表明其在王凤未签字的情况下原意受《认购协议书》的约束。因此，王凤、徐双、盛拓公司签订的《认购协议书》系各方当事人真实意思表示，除约定的定金高于主合同标的额百分之二十之外的部分无效，其余内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《认购协议书》明确约定“本物业为带租约销售，乙方已知晓并接受，不得因此拒绝履行本协议”，结合盛拓公司工作人员于2018年11月21日通过微信图片向徐双发送《酒店租赁合同》及徐双回复的情况，徐双应当知晓该房屋是购买后再出租用于经营酒店且对租赁合同条款不得提出异议。2018年11月29日，盛拓公司通知徐双于2018年12月4日之前签订正式购房合同并支付剩余房款或办理按揭贷款手续，徐双未遵照履行。盛拓公司遂于2018年12月12日向徐双邮寄《解除合同通知书》。关于盛拓公司通知的效力，本院认为，《认购协议书》虽然约定为“接到甲方通知3日内签订正式购房合同并同时支付全部剩余房款或办理按揭贷款手续”，但合同履行中的通知并非应当由本人亲自实施的民事法律行为，盛拓公司作为王凤的代理人，向徐双发送的通知可视为王凤发送的通知，且王凤对此予以认可。徐双未按约签订正式购房合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。《解除合同通知书》系向徐双在《认购协议书》中预留的地址邮寄并于2018年12月13日经人签收，应视为已送达徐双，故《认购协议书》已于2018年12月13日解除，无需再判决解除。《认购协议书》系因徐双违约而解除，故徐双无权要求返还定金中符合法律规定的部分，超过法律规定部分的20908元应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王凤于本判决生效后立即向原告徐双返还定金20908元；二、驳回原告徐双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1150元，由原告徐双负担989元，被告王凤负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇一九年十二月二十六日书记员  杨婷