四川省阿坝县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3231民初208号 原告：扎西罗，男，1971年8月5日出生，藏族，住四川省阿坝藏族羌族自治州马尔康市。 委托诉讼代理人：俄周，男，藏族，1972年4月18日出生，藏族，住四川省马尔康市，代理权限：特别授权。 被告：四川西蜀恒盛投资有限公司，住所地四川省成都市郫县，统一社会信用代码：9151012456719677X4。 法定代表人：** 委托诉讼代理人：刘炳东，男，汉族，1965年8月8日出生，现住成都市郫都区，系公司员工。代理权限：特别授权。 被告：阿坝州万祥人力资源管理咨询有限公司，住所地：阿坝州马尔康市团结街127号，统一社会信用代码：91513200345739564B。 法定代表人：罗继锐 委托诉讼代理人：白晓燕，男，藏族，1991年5月21日出生，住四川省马尔康市。代理权限：一般授权。 扎西罗诉四川西蜀恒盛投资有限公司（以下简称：西蜀公司）关于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序由审判员仁真姐独任审判。本案在审理过程中，被告西蜀公司向本院提出追加阿坝县菩提树下茶餐厅、四川省江油市第五建筑工程有限公司、阿坝万祥人力资源管理咨询有限公司的申请。本院经审查，依法追加阿坝万祥人力资源管理咨询有限公司（以下简称：万祥公司）作为本案共同被告。本案于2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告扎西罗及委托诉讼代理人俄周、被告西公司委托诉讼代理人刘炳东、被告万祥公司委任诉讼代理人白晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告扎西罗诉称，2016年7月26日，原告因经营藏式餐饮需要，与被告西蜀公司达成房屋租赁协议，租期三年，并签订了《房屋租赁合同》，在合同中明确约定了双方的权利义务。合同签订后，原告按照合同的约定向被告西蜀公司支付了保证金5318元，并花费共计106000元对房屋进行了装修，购买餐具花费25000元，支付两年房租65411元。然而该房屋在承租不到半年时，房屋开始漏水，致使餐厅无法经营。被告万祥公司作为物业公司进行了多次修缮都未能处理好。期间，原告多次找被告西蜀公司，被告都怠于处理问题，眼看漏水越来越严重，不时有外墙贴砖脱落，原告考虑到餐厅客人的安全未再继续经营餐厅。被告西蜀公司的不作为给原告造成了重大的经济损失，原告为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告西蜀公司向原告赔偿装修费106000元，返还房租费65411元及购买餐具25000元，返还保证金5318元、人工损失42000元，以上合计243729元；2、本案诉讼费由被告西蜀公司承担。 为证实自己的诉讼主张，原告扎西罗向本院提交了以下证据： 1、原告扎西罗与被告西蜀公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明原告扎西罗与被告西蜀公司之间存在商铺租赁合同关系的事实，被告西蜀公司与被告万祥公司对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议； 2、《房屋装修合同》复印件一份，拟证明原告为装修商铺花费了75000元的事实，被告西蜀公司对该组证据的真实性不予认可。被告万祥公司未发表质证意见。 3、商铺照片一张，拟证明严重漏水餐厅无法经营的事实。被告西蜀公司对该组证据的真实性与合法性无异议，但认为难以据此认定漏水的严重程度。被告万祥公司未发表质证意见。 4、租赁费收据两张、保证金收据一张、物业费收据一张，拟证明原告于2016年7月26日支付租金31908元，于2018年1月3日支付租金33503元，于2016年7月26日支付保证金5318元，于2018年4月25日支付物管费1117元的事实。被告西蜀公司与被告万祥公司对以上证据的真实性、合法性和关联性均无异议。 5、阿坝县雅拉藏餐厅营业执照复印件及《阿坝淘》电子商务网站给餐厅授予的奖状复印件各一份，拟证明餐厅在开业期间的经营收益好，因被告的违约行为使其造成的可得利益损失重大的事实。被告西蜀公司认为该证据难以达到原告的证明目的。被告万祥公司未发表质证意见。 6、请求处理函复印件一份，拟证明商铺漏水时，原告给被告西蜀公司发函申请协助处理的事实。被告西蜀公司认为难以达到原告的证明目的。被告万祥公司对该组证据无异议。 被告西蜀公司辩称，一、承认原告承租的商铺有漏水情况，但漏水是因施工过程中防水问题造成的，该房屋还在质保期，应该由施工方四川省江油市第五建筑工程有限公司（以下简称：江油五建）承担最终赔偿责任，西蜀公司仅有协助义务；二、原告扎西罗未缴纳2019年1月至今的租金，如果被告西蜀公司有赔偿责任，那么请求法院依法用我方应收租金对赔偿款进行抵销。 被告西蜀公司为证实自己的主张向本院提交了西蜀公司与江油五建签订的《建设工程施工合同》和竣工验收报告复印件各一份，拟证明该商铺因还在质保期，损害赔偿的责任人是江油五建的事实。原告扎西罗对该组证据的关联性提出异议。被告万祥公司未发表质证意见。 被告万祥公司辩称，原告在被告西蜀公司处承租的商铺确实有漏水情况，经物业公司多次安排专业人员处理均未能防止。诉讼中，证人尕尔玛甲到庭证实：其作为被告万祥公司的职工负责处理维修事项，2017年5月份左右就开始给原告扎西罗处理漏水事项，前后陆陆续续维修过7、8次，漏水期间原告还在营业，但确实对客人有影响，后来因漏水越来越严重就没能处理下来。 经庭审举证、质证，对原、被告提交的证据认证如下： 原告提交的证据1、4因被告并无异议，予以采信；证据3、5的真实性和合法性予以认可，但就其证明效力而言，单凭照片和奖状难以认定房屋漏水给原告造成的具体损失状况，损失情况应当结合其他证据综合认定；证据2因被告有异议，亦没有其他证据相印证，其真实性、合法性难以认定，故不予采信；证据6其真实性、合法性予以认定，但只能证明原告及时通知出租方的事实。 被告西蜀公司提交的证据真实性与合法性予以认可，但与本案不存在关联性，不予采信。 被告万祥公司证人证言，因原告与被告西蜀公司均未提出异议，予以采信。 经审理查明，2016年7月26日，原告扎西罗与被告西蜀公司签订《房屋租赁合同》，约定被告西蜀公司将金幡银座9-1-3商铺出租给原告使用，租赁面积53.18㎡；租赁期限为3年（2017年1月1日至2019年12月31日止），交房日期为2016年9月30日，免租期为2016年9月30日至2016年12月31日止，第一年租金为31908元，第二年租金为33503元，第三年租金为35179元；房屋租赁保证金5318元；物业管理费为1.6元/㎡。合同签订当天，原告扎西罗依约向被告西蜀公司支付了保证金5318元及第一年租金31908元。被告西蜀公司交付房屋后，原告扎西罗对房屋进行了装修并投入运营。2017年5月份原告承租商铺发生漏水，原告及时通知物业公司（万祥公司）处理，万祥公司进行多次修复施工，但未能解决漏水问题。之后，原告扎西罗与被告西蜀公司多次交涉均未果。2018年1月3日，原告扎西罗向被告西蜀公司支付了第二年租金33503元。2019年3月8日，原告扎西罗致函被告西蜀公司，称因漏水问题房屋存在安全隐患，餐厅无法正常经营，提出要退还房屋并要求被告西蜀公司承担原告的经济损失。 另查明，被告万祥公司于2018年4月15日进驻阿坝县金幡银座商住小区提供物业管理服务工作，于2019年4月退出。原告扎西罗于2018年4月25日向万祥公司支付了物管费1117元。 再查明，证人尕尔玛甲自2016年12月以来在阿坝县金幡银座商住小区担任物业管理员。 本院认为，本案争议的焦点：一、对原告的违约赔偿责任主体问题；二、原告应否支付2019年1月至今商铺占用租金；三、原告经济损失数额的确定问题。 针对第一个争议焦点，首先，本院认为原告扎西罗与被告西蜀公司签订的租赁合同系双方当事人自愿、平等协商签订，系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告扎西罗承租商铺的目的在于经营，故提供原告可供正常经营之房屋是被告西蜀公司最根本之合同义务。现商铺存在漏水现象且影响原告正常经营，被告西蜀公司对此并无证据可证实漏水系因原告扎西罗装修所致。因此，被告在履约过程中实际未能提供符合合同要求及原告租赁目的之房屋，被告西蜀公司该违约导致原告租赁目的无法实现，现原告请求被告西蜀公司承担违约赔偿责任，与法不悖，本院予以支持。其次，原告按约向万祥公司支付物业管理费，被告万祥公司与原告扎西罗之间成立物业服务合同关系，被告万祥公司应当按合同约定对房屋进行维修、保养。本案中，被告万祥公司多次对房屋进行施工维修，尽了积极协助维修的合同义务。据此，被告万祥公司不存在不作为等违约行为，故无需承担赔偿责任。最后，针对被告西蜀公司主张的房屋漏水是因防水问题造成，应当由房屋施工方江油五建承担赔偿责任的答辩意见，本院认为本案系基于房屋租赁合同关系提起的诉讼。根据合同相对性原则，该租赁合同关系仅在原告扎西罗与被告西蜀公司之间发生合同关系，江油五建非合同关系当事人，故不能产生合同上的义务。据此，被告西蜀公司要求通知江油五建参与本案诉讼并承担赔偿责任的答辩意见，本院不予支持。综上，本案中，对原告扎西罗违约赔偿责任主体应当是被告西蜀公司。 针对第二个争议焦点，被告西蜀公司要求原告扎西罗支付2019年至今商铺占用租金35179元，原告扎西罗称因房屋漏水严重，房屋未能正常使用，被告西蜀公司构成根本违约，因此拒绝支付第三年租金，并要求其返还已经支付的租金65411元。本院认为原告扎西罗与被告西蜀公司因同一合同（租赁合同）互负债务，被告西蜀公司应提供符合合同约定的房屋，原告扎西罗按约支付租金，在履行上存在关联性，形成对价关系。因此，原告扎西罗行使的是后履行抗辩权，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告西蜀公司要求扎西罗继续支付租金并用租金抵销违约赔偿款的请求，本院不予支持。 针对第三个争议焦点，原告提出以下赔偿请求：1、赔偿装修装饰残值106000元；2、房租费65411元及购买餐具25000元；3、保证金5318元；4、人工损失42000元。 （1）针对第一项返还装修费用的诉请，本院认为原告扎西罗向本院提交了《房屋装修合同》复印件一份，上面记载装修费用合计75000元，但由于该证据系复印件，无法与原件核对，亦无其他证据相印证，其真实性难以认定，本院不予采信。本院经实地勘察，并结合阿坝县当前装修行业市场价综合判断，酌情认定原告扎西罗对商铺（53.18㎡）的装修装饰残值为40000元； （2）针对第二项返还房租费及餐具费用的诉请，本院认为虽然原告扎西罗与被告西蜀公司对餐厅正常经营时长问题各执一词，但由于房屋本身的瑕疵问题影响原告扎西罗不能对房屋进行使用和收益，被告西蜀公司可以适当减少租金。现原告扎西罗要求被告西蜀公司全额退还租金的诉请，于法无据，本院不予以支持。但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”之规定，并结合被告西蜀公司在此期间的违约责任及原告的经济损失等综合因素，本院酌情认定被告西蜀公司向原告扎西罗退还租金28000元。另外，原告扎西罗要求被告支付25000元餐具的诉请，由于餐具系装修装饰物中未构成附和部分，原告还可以用于他处，故本院不予支持； （3）针对第三项返还保证金5318元的诉请，由于被告西蜀公司无异议，本院予以支持。 （4）针对第四项要求支付人工费42000元的诉讼，原告扎西罗并未向法庭提交相关证据，应当承担举证不力的后果，本院不予支持。 综上，依据《民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下： 一、被告四川西蜀恒盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扎西罗支付装修装饰残值费40000元； 二、被告四川西蜀恒盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扎西罗返还房屋租金28000元； 三、被告四川西蜀恒盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扎西罗退款保证金5318元； 四、驳回原告扎西罗的其他诉讼请求。 本案诉讼费用2478元，由被告四川西蜀恒盛投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  仁真姐 二〇一九年十二月四日 书记员  谢尔准