辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0111民初4304号原告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。法定代表人：周俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。被告：王喜玲，女，1971年11月4日出生，汉族，户籍地沈阳市苏家屯区。第三人：中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行，住所地沈阳市苏家屯区塔柏路13号。负责人：胡亚楠，该行行长。原告沈阳奥园新城置业有限公司与被告王喜玲、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳奥园新城置业有限公司的委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼，被告王喜玲、中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。沈阳奥园新城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协。2.被告给付违约金190800元（按合同补充协议第3.6.2条款计算，应予计算至被告履行完毕商品房预告抵押登记注销、商品房备案合同撤销工作或实际腾退涉案房屋最终之日止，本案中按照总房款30%主张违约金）。3.被告给付原告房贷利息、罚息35226.45元及一审、二审案件受理费15072元。4.被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案手续并承担费用。5.被告及第三人协助原告办理注销商品房买卖合同预告抵押登记手续并承担费用。6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年1月19日签订商品房买卖合同及补充协议，双方在合同中约定：被告购买原告开发建设的位于沈阳市苏家屯区住宅一处，建筑面积131.56平方米，房屋总价款636000元，双方约定2013年1月19日前付清全部房款的31%，计196000元，余款2013年2月19日前付清全部房款的69%，计440000元“。2013年3月20日，被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，此后银行依约发放了贷款440000元。被告未能依约向第三人偿还贷款本息，截至2018年7月21日，被告未按借款合同约定偿还所欠本息数额达到443381.64元，另有一审诉讼和二审上诉费合计15072元，总计458453.64元。第三人于2017年8月25日将原告及被告诉至沈阳市苏家屯区人民法院，该院于2017年12月18日作出（2017）辽0111民初3988号民事判决，判令被告偿还第三人借款本金408155.36元及利息、罚息等费用（按本金408155.36元，基数按照合同约定方式计算，时间自被告未还款之日起至本判决约定的还款之日止）；第三人不服原判决，于2017年3月16日上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳中级人民法院于2018年6月14日作出（2018）辽01民终3397号民事判决书。维持沈阳市苏家屯区人民法院（2017）辽0111民初3988号民事判决第一项，判令我公司对被告的上述给付内容承担连带保证责任；承担保证责任后的保证人，就其实际清偿部分有权向被告追偿。一审案件受理费7536元，由被告及原告共同负担，二审案件受理费7536元，由原告负担。2018年3月13日我公司代被告向第三人偿还欠款459814.56元。依据原告与二被告签订的在商品房买卖合同补充协议3.6.2条约定，出卖人有权解除合同，并要求被告按照总房款636000元的30%给付违约金190800元。被告王喜玲未应诉答辩。第三人中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行未应诉述称。本院认定事实如下：原告与被告于2013年1月19日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区房屋，建筑面积131.56平方米，房屋总价款636000元，双方约定2013年1月19日前付清全部房款的31%，计196000元，余款2013年2月19日前付清全部房款的69%，计440000元。原、被告补充协议约定，如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款，或出卖人是否已向银行承担了连带保证责任，或银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的合同，合同解除后，出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请清偿全部剩余贷款本息及其他连带保证责任范围内的全部费用，买受人并应自合同签订之日起按总房价款每日万分之三的比例向出卖人支付违约金，出卖人有权自买受人已付的房价款中直接扣除上述代偿款项和违约金，不足部分出卖人有权依法追索，合同解除后，买受人已发生与购买该房屋所支出的第三方费用由买受人自行承担。商品房买卖合同签订后，被告向原告支付了首付款196000元，2013年3月20日，被告在第三人处办理按揭贷款，此后银行依约发放了贷款440000元。被告未能依约向第三人偿还贷款本息，截至2017年2月，被告开始拖欠贷款。第三人将原告及被告起诉至沈阳市苏家屯区人民法院，后上诉至沈阳市中级人民法院。最终判决被告偿还第三人贷款本金408155.36元及利息、罚息等费用（按本金408155.36元，基数按照合同约定方式计算，时间自被告未还款之日起至判决确定的还款之日止），原告对上述给付内容承担连带保证责任，承担保证责任后的保证人，应其实际清偿部分有权向被告追偿。2018年8月13日及2018年8月14日，原告共代被告向第三人偿还459814.56元，其中贷款本金408155.36、贷款利息36587.2元、一审诉讼费及二审上诉费15072元。本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王喜玲经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，双方均应受该合同约束。因被告未能按期偿还按揭贷款，导致银行解除了借款合同，原告承担了连带保证责任，按照双方补充协议约定，原、被告双方约定的解除条件已成就，对原告主张的解除商品房买卖合同的诉讼请求，应予以支持。商品房买卖合同解除后，被告已给付原告的房款227844.64元（440000元-408155.36元+196000元=227844.64元），原告应当予以返还，原告代被告偿还第三人的款项利息、案件诉讼费、上诉费合计51659.2元（36587.2元+15072元=51659.2元），被告应予以返还原告，被告应协助原告办理撤销本案涉案房屋的商品房买卖合同备案，被告及第三人协助原告办理本案注销该房屋之上的预告抵押登记，并且被告应承担相应的违约责任，原告与被告双方约定违约金的起算日期为合同签订之日，本案合同签订之日为2013年1月19日，本院认为追溯时间过长，调整为自2018年8月14日原告实际承担连带保证责任之日起算，按双方约定的总房价款每日万分之三的比例支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳奥园新城置业有限公司与被告王喜玲就位于沈阳市苏家屯区房屋签订的商品房买卖合同及补充协议；二、被告王喜玲于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告沈阳奥园新城置业有限公司违约金（违约金以总房款636000元为基数，按照日万分之三的比例，自2018年8月14日起计算至给付之日止）。三、被告王喜玲于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告沈阳奥园新城置业有限公司代其垫付的利息、案件诉讼费、上诉费合计51659.2元。四、被告王喜玲、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理本案注销上述第一项房屋之上的预告抵押登记，由被告王喜玲承担此项费用。五、被告王喜玲于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理本案撤销上述第一项房屋的商品房买卖合同的备案手续，由被告王喜玲承担此项费用。六、原告沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还被告王喜玲购房款227844.64元；七、驳回原告沈阳奥园新城置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4916元，保全费1725元，公告费650元，由被告王喜玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长 李 爽人民陪审员 律 丹人民陪审员 王秋月二〇一九年十二月二十日书 记 员 吴 姝