北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初58692号原告:北京法研天下教育科技有限公司，住所地北京市海淀区蓟门里小区1幢1层107室。法定代表人：金伟，执行董事。委托诉讼代理人：王重，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兆成，北京市一法律师事务所律师。被告：吕刚强，男，1962年3月10日出生，汉族，住北京市东城区。原告北京法研天下教育科技有限公司（以下简称法研天下公司）与被告吕刚强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法研天下公司之委托诉讼代理人王重、周兆成，被告吕刚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。法研天下公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令吕刚强退还我公司已支付租金36000元中的11638.34元；2、请求法院判令吕刚强退还我公司已给付的6000元押金；3、请求法院判令吕刚强承担因其违约给我公司造成的直接损失19067元；4、请求法院判令吕刚强给付违约金6000元；5、判令吕刚强承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月25日，我公司通过我爱我家房地产经纪公司和吕刚强签署《房屋租赁合同》，承租坐落于北京市海淀区蓟门东里6号楼2单元X号，年租金69600元，租金支付方式为押一付六，租期自2017年3月25日至2018年3月24日。合同正常履行完毕。2018年3月24日，我公司与吕刚强续签租赁合同，年租金调整为72000元，租金支付方式为押一付六，租期自2018年3月25日至2019年3月25日，合同正常履行完毕。2019年3月25日，我公司与吕刚强再次续签租赁合同，年租金维持72000元，租期2019年3月25日至2020年3月24日，租金支付方式为押一付六。我公司于2019年3月27日通过转账向吕刚强支付6个月的租金36000元。由于房屋老旧，设施老化，卫生间漏水。根据合同约定，房屋维修维护应由吕刚强负责，我公司积极主动与吕刚强协商维修事宜，但吕刚强拒绝协商。吕刚强于2019年7月28日晚上带领维修人员到房屋后，把我公司住宿人员强制驱除并换掉门锁。我公司不得不另行承租其他房屋安置住宿人员。期间产生搬家费317元，租房中介费6750元，新承租房屋月租金7500元，由于吕刚强的违约导致我公司合同期内的居住成本为1500元*8个月=12000元，上述直接损失共计19067元。吕刚强的行为违反双方签订的《房屋出租合同》，违反《合同法》的规定。故诉至法院，请求判如所请。吕刚强辩称，同意返还剩余59天的租金11581元，其他诉讼请求均不同意。因为合同签的是只让住5人，实际住了7人，并且承租人在未经我本人同意的情况下转租给学生，每月2000元，水电费都由学生负担。7个孩子洗澡，水漏出了卫生间台阶外面，导致房屋漏水给楼下淹了。楼下是新装修的婚房，我还要赔偿人家损失。后来7月28有一个在厨房边上的洗衣机，因为排水管没有插到排水的地方，就又漏水了，楼下说是故意的，所以要报警。我就去了出租的房屋内，跟孩子们商量，孩子们说可以走，我还给孩子们找了住处。后来我做涉诉房子卫生间的防水和楼底下装修修复，总共花了37997元。双方并没有约定违约金的相关内容，法研天下公司的主张无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月20日，佟德芹（甲方）与高平（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市海淀区蓟门东里X号。（二）……房屋所有权人姓名或名称：佟德芹。第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：居住；如租赁用途为居住的，居住人数为4，最多不超过5人……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2017年3月25日至2018年3月24日，共计一年零个月。甲方于2017年3月25日前将房屋按约定条件交付给乙方……第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：5800元（半年），租金总计人民币陆万玖仟陆佰元整（69600）。支付方式，押1付六，各期租金支付日期：2017年3月25日，2017年9月25日。（二）押金：人民币伍仟捌佰元整（5800），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第七条（二）2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。出租人（甲方）签章：佟德芹承租人（乙方）签章：高平居间人（丙方）签章：北京我爱我家房地产经纪有限公司经纪职业人员签字：陈璐、邓莉达。2018年3月25日，吕刚强（甲方）与高平（乙方）签订《房屋出租合同》，约定：一、房屋基本情况，房屋坐落于海淀区蓟门东里X号；二、租赁用途，只能居住，居住人员不能超过5人；三、租赁期限，2018年3月25日至2019年3月25日前，将房屋按约定条件交给甲方……租赁期满后或合同解除后，甲方收获房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品设备设施……。四、租金及押金：租金6000/月，半年支付，年租金是72000元。大写：柒万贰仟元，支付方式转账，押一付六，上半年支付租金2018年3月25日，下半年支付2018年9月25日，押金是大写陆仟元，租赁期满后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应返还乙方。七、合同解除2、双方协商一致，可以解除合同……4、擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或破坏房屋主体结构的，乙方保管不当或不合理使用导致附属品设施损坏拒不赔偿的……5、乙方不能利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨害他人正常生活。落款处有吕刚强签名及法研天下公司的盖章。经询问，佟德芹为吕刚强小区的管理员，高平为法研天下公司工作人员，双方对此前房屋租赁合同的履行情况无异议，吕刚强称收到了法研天下公司的6000元押金。2019年3月25日的租赁合同为吕刚强与法研天下公司签订，2018年9月22日，法研天下公司向吕刚强支付了36000元租金。2019年7月28日，吕刚强以房屋中居住人数超过合同约定以及屋内人员使用房屋不当导致房屋漏水、影响他人正常生活为由解除合同，要求房屋内人员当日搬离房屋。同日，吕刚强为屋内人员在北京东润宾馆安排一日住宿，并向法庭提交了写有住户姓名的发票。双方共同主张《房屋出租合同》于2019年7月28日解除，并于次日出具清退房屋的交接手续一张，上记载北京法研天下公司于2019年7月29日，放置在蓟门里小区X的学生私人物品、公司物品（7张床，桌椅等物全部搬出）；空调2个（损坏）；门窗部分损坏；经办人：苏杰、刘阳。法研天下公司代理人对此不予认可，表示需要庭后核实。后法研天下公司对此给予书面答复，认为该证据未盖有公司公章，内容亦未经公司确认，该证据并不能证明租赁房屋中实际居住人数。吕刚强主张屋内存在超过合同约定人数居住，造成房屋多次漏水，导致楼下住户房屋受损，吕刚强多次派人维修。庭审中，经吕刚强申请，证人何某出庭作证。何某称，2018年5月购买了吕刚强楼下的房屋并进行了装修，第一次发现房屋漏水为2019年7月，此前房屋没有问题，发现漏水问题后吕刚强对房屋进行了修缮，对屋内实际居住人数无法确认。就漏水问题，法研天下公司认为系房屋本身问题，但并未提交相关证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吕刚强与法研天下公司签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，故该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。2019年7月28日，吕刚强要求法研天下公司租住在屋内的住户搬离房屋，并于次日填写了房屋交接手续，且在庭审中吕刚强与法研天下公司共同确认《房屋出租合同》于2019年7月28日解除，应视为双方均对解除《房屋出租合同》的时间达成一致意见。现就法研天下公司要求吕刚强返还其已支付的租金，吕刚强表示同意返还，但就实际返还天数，吕刚强主张计算日期应当截止到2019年9月25日。但根据合同约定，2019年9月25日为法研天下公司应当交纳下半年租金的日期，而此前交纳的36000元租金为半年租金，故返还天数应当计算至2019年9月30日。对于法研天下公司退还剩余租金的诉讼请求，本院予以支持。法研天下公司主张退还押金，于法有据，数额准确，本院予以支持。鉴于2019年7月28日双方协商解除了房屋租赁合同，故法研天下公司主张要求吕刚强向其支付经济损失，于合法依据，本院不予支持。就法研天下公司主张的违约金，合同未有约定，且无证据证明存在违约事实，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、吕刚强于本判决生效后7日内返还北京法研天下教育科技有限公司剩余租金11638.34元及押金6000元；二、驳回北京法研天下教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元，由北京法研天下教育科技有限公司负担217元，已交纳；由吕刚强负担217元，本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王实二〇一九年十二月二十三日书记员  董玫