山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初813号原告（反诉被告）：滕州日报社。地址：滕州市。统一社会信用代码：12370481493330445L。法定代表人：王传伟，社长。委托诉讼代理人：司品华，山东滕国律师事务所律师。被告（反诉原告）：王永启，男，1981年9月23日出生，汉族，住滕州市。反诉原告王永启委托诉讼代理人：王慧（王永启之妹），女，1988年2月10日出生，汉族，住滕州市。被告：滕州市善园千奇顺裤业。地址：滕州市。经营者：王永启。原告（反诉被告）滕州日报社与被告（反诉原告）王永启、被告滕州市善园千奇顺裤业房屋租赁合同纠纷一案，原告滕州日报社于2016年11月1日诉至本院，本院于2017年11月8日作出（2016）鲁0481民初6226号民事判决，王永启不服该判决，提出上诉。山东省枣庄市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）鲁04民终1467号民事裁定，裁定撤销本院（2016）鲁0481民初6226号民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月25日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滕州日报社委托诉讼代理人司品华，被告王永启原委托诉讼代理人吕雪莲，反诉原告王永启委托诉讼代理人王慧到庭参加诉讼。被告滕州市善园千奇顺裤业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕州日报社向本院提出诉讼请求：1.判令被告王永启交付租赁房屋（位于滕州市府前中路67号最东头一间）；2.判令被告王永启交付房屋占用费与赔偿损失共计133942.46元及2017年4月12日之后房屋占用费按每年65000元计算至被告王永启将房屋交付给原告之日止；3.被告善园千奇顺裤业承担连带责任。事实和理由：被告因经营服装需要租赁原告门面房屋，双方就租房事宜达成一致，同意以合作经营的方式签订租赁协议。2013年3年8月，双方签订了合作经营协议书，被告具体经营服装销售等，约定双方合作经营二年，合作经营期间被告王永启每年向原告交纳经营管理费65000元，已经交纳给原告两年租金。合同期满后原告要求被告返还租赁房屋，被告至今未返还，因此应承担房屋占有期间的费用，赔偿原告经济损失。房屋占用费与赔偿损失计算方式和时间、具体数额计算如下:1、协议内房屋租赁费两年被告已缴纳，从2013年3月12日起至2015年3月11日止。2013年3月9日被告依协议缴纳第一年租金65000元，2014年5月6日被告依协议银行汇款缴纳第二年租金65000元，合计130000元。2、从2015年3月12日起房屋租赁期满，被告占用原告房屋仍然按照年租金65000元计算赔偿原告损失，算至2017年4月11日，合计2年零30天；按照每年365天计算，日房屋占用费为178.08元。被告两年房屋占用费为130000元，30日为5342.46元，合计135342.46元。3、2015年12月17日被告缴纳房屋占用费10000元。4、原告为被告垫付电费8600元，按照赔偿原告损失进行计算。2017年4月11日前被告应支付给原告房屋占用费135342.46元-10000元＝125342.46元，支付垫付电费8600元，合计133942.46元。2017年4月12日之后，原告要求按照每年65000元给付原告房屋占用费，计算到被告搬出房屋交付给原告之日。被告王永启辩称，原告所诉不成立，被告并不拖欠原告房租。理由：1、原告为被告提供的房屋自2013年开始使用时便出现屋顶墙体多处漏雨，墙面反潮，存在严重安全隐患，造成被告货物和店内物品损毁。由于原告提供租赁物存在缺陷，已严重违约。因此，被告要求原告承担违约责任并依法行使先履行抗辩权。2、涉案房屋因出租时房屋漏雨存在严重缺陷，给被告造成巨大经济损失，自2015年至2016年期间，因为原告维修管道影响了被告的正常经营，基于上述二个原因，被告多次与原告关于涉案房屋减免房租一事进行协商，双方最终约定自2015年3月12日起涉案房屋已变更为每年10000元直至房屋完全修复完毕，被告损失由原告赔偿完毕为止，2015年3月12日开始房屋变更为每年10000元，因此被告不拖欠原告房租。3、被告于2013年4月19日交纳房租65000元，2014年5月6日交65000元房租，2013年3月9日交房租65000元，2015年12月17日交房租10000元，被告已向原告交纳房租205000元。由于涉案房屋存在严重缺陷，原告违约在先，被告要求原告依法返还已交纳房租。4、本合同自两年定期履行完毕之后，已变更为不定期合同，在不定期合同履行期间，被告依据法律规定因涉案房屋不符合安全标准，不能实现合同目的，要求依据双方约定将固定价格变更为每年10000元执行，应依法得到支持。5、原告主张为被告垫付8600元电费不属实，被告已在房屋租赁期间按时依据合同约定交纳电费，不拖欠任何电费。原告存在违约行为，被告要求减免租金。被告滕州市善园千奇顺裤业未答辩。反诉原告王永启向本院提出诉讼请求：1.判令滕州日报社返还租金165000元；2.判令滕州日报社赔偿王永启各项经济损失共计290000元。事实和理由：2013年3月8日，王永启因经营服装生意与滕州日报社签订《合作经营协议书》，合同约定双方利用坐落于府前路67号的门面房进行经营合作，合同期限为二年。合同签订后，王永启依据约定交纳经营管理费，并入住房屋开始经营。自入住以来，王永启发现，滕州日报社提供房屋出现屋顶、墙体多处漏雨，每逢下雨地面严重存水，墙面出现多处霉变，造成王永启货物、经营设施损失严重损毁，王永启因房屋漏雨经常停工歇业，无法正常经营。对于房屋漏雨造成的损失，王永启多次要求滕州日报社给予赔偿，至今未果。王永启已交205000元，最终协商每年10000元，四年去掉40000元，还剩余165000元，要求返还。反诉没有超过诉讼时效。各项经济损失明细：一、王永启案赔偿明细货物损失133950元。自2013年至2016年期间，每年遇到雨雪天气，均在十次以上，每次下雨都损坏60-70条裤子，毁损情况:1、2013年货品损失约600件，51000元;2、2014年货品损失约650件，55250元;3、2015年货品损失约670件，56950元;4、2016年货品损失约595件，50575元。损坏的裤子进货价70-110元/条之间，平均价85元/条，四年共计毁损裤子213950元，其中亏本处理掉约1600条，每条价格差价约50元，总计80000元。总价赔偿213950元减去80000元，剩余总计133950元。二、电器的损坏损失12175元。因漏雨造成的电路潮湿、连电、断电，经营屋内电路、电线、电器，全被连电烧坏，无法经营使用，换灯、换线，维修数次，电脑、空调直到现在也未修好，灯线、电路、电器、空调、监控等曾维修更换:1、2013年损坏灯69个，每个灯45元，电路空调修理545元，合计3650元;2、2014年损坏灯56个，每个灯45元，电路、显示屏等修理700元，合计3220元;3、2015年损坏灯46个，每个灯45元，电路、空调、监控等修理800元，合计2870元;4、2016年损坏灯43个，每个灯45元，电路、电脑灯修理500元，合计2435元。四年共计赔偿12175元。三、无法正常经营的营业损失:136000元。1、每逢雨雪天气约有2个月时间，雨雪期间，王永启需要抢水救灾，清理货物，无法正常经营，每天的费用400元，每年的费用24000元，四年共计96000元;2、滕州日报社强行故意断电、停电5次，第一次停19天，第二次停27天，第三次停31天，第四次停16天，第五次停7天，最后一次连电表都卸走，共计断电100天，造成王永启的无法正常经营，营业损失为30000元;3、因滕州日报社涉案房屋内安放水表，维修房屋、维修水管道、门口挖水管道，严重影响王永启正常经营四年共计30天，赔偿经营损失10000元。四、间接损失:货品损坏，严重影响信誉，营业额直线下滑，酌情主张10000元。以上共计:2921125元，主张290000元。反诉被告滕州日报社辩称，王永启的反诉不符合法律的规定。王永启主张的损失和返还租金与滕州日报社要求交付房屋或返还房屋没有实质上的牵连性，应为独立的诉。王永启反诉认为2013年3月8日签订合同，构成侵权造成损失，诉讼时效应从王永启主张的时间进行起算，该诉讼时效应执行二年，已超诉讼时效。原告的房屋不存在漏雨现象，王永启进行了装修，因此所出现的商品的瑕疵与滕州日报社没有关联。不同意王永启的反诉请求，应驳回其反诉。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月31日，由滕州市财政局监督，中国人民政治协商会议山东省滕州市委员会办公室与滕州日报社签订“市政协原办公地交接书”，将滕州市府前中路67号场地交与滕州日报社管理使用，其中包含有原、被告双方订立租赁合同中的门面房1间（滕州市府前中路67号最东头门面房一间）。2013年3月8日，滕州日报社（甲方）与王永启（乙方）签订“合作经营协议书”一份，双方达成协议：“甲乙双方利用坐落在府前中路67号门面房1间（中国银行西邻）进行合作经营。期限为两年，从2013年3月12日起至2015年3月11日止。合作经营期间，乙方向甲方每年交纳陆万伍仟元整（65000.00元）作为经营管理费。第一年协议生效之日（2013年3月12日）交清全款。第二年于2014年3月12日交清全款。乙方如不按时交纳管理费，甲方有权终止协议。”协议签订后，王永启使用房屋至今，王永启按年度分别向滕州日报社交纳上述合同期内的2年房屋租金各6.5万元，共计13万元。合同到期后，王永启继续使用该房屋，双方未再签订合同，王永启于2015年12月17日交滕州日报社10000元（滕州日报社出具收据，注明交款单位王磊，现金1万元，收款事由：房租金）。滕州日报社采取断电措施催促王永启搬离。王永启提供证据：1.照片。王永启主张于2015年至2017年拍摄的涉案房屋的照片。证明：涉案房屋多处漏雨、返潮以及货物变质，涉案房屋存在重大缺陷，原告存在严重违约行为，给王永启造成重大损失。2.视频资料。王永启主张于2018年7月6日拍摄。证明：涉案房屋全貌以及具体部位出现漏雨、返潮以及货物变质，涉案房屋存在重大缺陷，原告存在违约行为，给王永启造成重大损失。3.裤子实物。证明：2013至2017年因涉案房屋多处漏雨、返潮，从而导致发霉的部分裤子实物，涉案房屋存在重大缺陷，原告存在违约行为，给王永启造成巨大损失，此类实物在涉案房屋中存有大约800条左右。4.60张单据。2013到2015年的部分裤子票据。5.二份视频。2015年和2017年的两份视频。滕州日报社质证意见：对照片和主张的时间及证明目的均有异议，房屋没有漏雨。视频资料的真实性和证明目的均有异议，滕州日报社是2016年11月1日起诉，2018年拍摄的视频与本案没有关联性。裤子本身变质、损坏与原告没有关联性。原告的房屋没有漏雨，被告在经营过程中负有对商品保管义务。被告对租赁的房屋进行了简装，因此形成的商品缺陷或商品有瑕疵与原告的房屋之间没有因果关系。对60张单据真实性有异议。对二份视频资料真实性有异议，滕州日报社与王永启2015年就没有租赁关系，所形成的视频与滕州日报社无因果关系也无关联关系。王永启申请证人朱某出庭作证，证人朱某证：我与滕州日报社没有关系。善园千奇顺裤业是王永启开的店，我跟王永启在店里打工，2013年4、5月份开始干，在那干了三年。房屋漏雨，有一次漏得很厉害，我刚去上班没多久的2013年夏天，漏雨的时候接水，来不及就用布擦，把裤子弄潮了，把包装拆开了晒晒。经常漏雨。房屋漏雨之后，房租协商一万元租金，是在我干的后期。房屋剐了墙，装修了。房屋漏雨的部位是进门东墙漏水，西边有一个门，门往北往东一点上面也漏，门再往南。（原代：你刚才说商量租金的事项，你能说清是谁和谁商量吗？证：我也不知道，反正是报社里面的人去。审：你是如何知道租金是一万元？证：报社里的人到我们店里说话我听到的。审：什么时候报社的人到店里？证：他们经常去。审：是哪一年？证：记不清了，应该是我快走的时候吧。）下一点雨应该不漏水，夏天下大雨的时候漏，化雪的时候也漏。王永启质证意见：可以证实涉案房屋存在重大缺陷，原告存在严重违约行为。原告的违约行为给被告造成重大损失。同时也证实了原、被告双方自2015年开始因房屋漏雨，经协商将涉案房屋房租变更为每年10000元。滕州日报社质证意见：对朱某证言有异议。朱某与王永启是雇佣关系，有法律上的利害关系。其所陈述的内容与本案证据证明的事实不相符。王永启申请证人张某出庭作证，张某证：我与滕州日报社没有关系。我与王永启是朋友关系。千奇顺裤业是王永启开的店。我给王永启的千奇顺裤业接过电，大约是2016年，时间太长回忆不起来了具体时间，前期接过五六回。滕州日报社把他的电停了，后期借别人的电给王永启接的电。屋角是渗水，前期跳闸连电，基本是这样，墙体脱落，房屋漏水。房屋装修了，有吊顶。前期是渗水接电，后期是滕州日报社停电接电。因渗水接电记不清多少次，基本是在雨天，进完水导致线路老化连电。王永启质证意见：可以证明涉案房屋因漏水漏雨经常停电，同时也可以证明滕州日报社将涉案房屋的电停掉，不存在拖欠电费的情况。滕州日报社质证意见：证人张某与王永启有利害关系，证明渗水是2016年渗水，且有吊顶，渗水与事实不符。停店里电的原因是让被告走被告不走，所以停电。原审2017年4月11日庭审中，王永启陈述：欠原告房租属实，因从2013年租原告房屋后，房屋一直漏水至今，多次督促原告给我维修，每次都是敷衍。……原告起诉的签订房屋租赁协议属实。按协议约定，欠原告一年房租。原审2017年9月18日庭审中，王永启陈述：不同意原告诉讼请求，数额不实。我只欠原告半年租金32000元，共交了14万元租金。诉讼中，王永启申请委托司法鉴定机构对王永启所有的位于涉案房屋内的因房屋漏雨导致货物损失价值、营业损失、涉案房屋实际租金进行司法鉴定。2019年4月23日庭审中，被告王永启的委托诉讼代理人陈述：（审：2016年之后是否还营业？）被代：还营业，但是不能正常经营。庭审后，王永启、山东宁泰律师事务所协商一致解除委托，自2019年4月25日起，山东宁泰律师事务所吕雪莲不再担任王永启的委托诉讼代理人。王永启、吕雪莲提供说明称：2019年4月23日庭审后经与王永启核实后得知，由于滕州日报社与王永启和滕州市善园千奇顺裤业一直处于纠纷中，因纠纷一直不能正常营业。自2017年底开始关门。原庭审笔录中与本次情况不一致的以本次说明为准。庭审后，王永启提供书面反诉意见：滕州日报社违反约定，交付存有严重瑕疵缺陷的涉案房屋未声明违背真实意思，隐瞒事实真相，欺骗王永启，套取租金。违约后不积极维修，迟延履行，不及时采取补救措施，停止侵害的发生，造成王永启人力、物力、财力长时间耗损，无法正常经营，毁约。滕州日报社强行收费，胁迫王永启催缴协议约定的对价租金，三番五次给涉案房屋断电、停电数次，最后一次连电表都拆走，带人堵门不让顾客进店等违约行为，严重构成根本性违约。滕州日报社违约在先，未履行义务，无权依据原协议约定的每年65000元胁迫强制王永启支付履行。滕州日报社违反协议，未按诚实守信原则全面履行自己的义务，导致合同无法履行。因滕州日报社交付的涉案房屋存在严重瑕疵，王永启已不再认可涉案房屋每年65000元租金的支付履行，只认可双方协商协议到期变更后已实际履行的10000元租金继续履行。自签订协议起，就出现严重漏雨、连电、断电、房电不安全的事情发生，每逢雨雪连阴天，王永启都抢水救灾，翻、晒、凉、换包装、维修更换电器，关门、停业歇业，清理漏雨带来的麻烦、损失、困难及滕州日报社强行断电、停电带来的损失、纠纷、诉讼等，2017年4月11日以后王永启已关门停业，等待处理赔偿。滕州日报社无权主张王永启关门以后的租金。滕州日报社的违约行为导致协议无法履行，协议约定无效，无理由主张依据原合同每年65000元的租金，应按实际履行的10000元公平合理履行才符合诚实守信原则。追租时效一年已过期，主张要求支付租金不成立。滕州日报社违约应赔偿王永启合同履行后的可得利益损失。本院认为，滕州日报社接受并管理滕州市府前中路67号的房产，具有合法依据，有管理、使用的权利，其有权出租涉案房屋。原、被告双方订立的合同名为“合作经营协议书”，合同条文具备房屋租赁合同的主要条款内容，实为房屋租赁合同。原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。证人朱某、张某与王永启有利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据。王永启辩称滕州日报社的诉讼请求已过诉讼时效，无事实和法律依据。原审中，王永启认可已交纳租金14万元。重审中，王永启主张已交租金205000元，未提供有效证据证明，不予认定。重审中，王永启主张双方协商租金每年1万元，滕州日报社不认可。王永启原审中先陈述按协议约定欠一年房租，后又称只欠半年租金32000元，王永启在原审中亦未提出双方协商变更租金为每年1万元。王永启关于双方协商变更租金为每年1万元的主张，未提供有效证据证明，不予认定。承租人应当按照约定的期限支付租金。原合同约定租期2年，关于租金的交付，合同约定在每年租期开始日交付当年租金，王永启已按年交付2年租金，合同于2015年3月11日租期届满后，承租人王永启继续使用租赁物，但未按原租赁合同约定交付租金，直至2015年12月17日交纳1万元，该1万元滕州日报社出具的收据记载为“房租金”，滕州日报社主张为房屋占用使用费，结合滕州日报社采取断电措施催促王永启搬离，并主张2年合同期满即要求王永启搬离，该1万元收据注明“房租金”并不是与王永启达成继续租用的合同，而是收取王永启占用房屋的房屋占用使用费。王永启未提供证据证明双方续订租赁合同，滕州日报社的上述主张，予以认定。滕州日报社要求王永启返还垫付电费，王永启不认可，滕州日报社亦未提供相关证据证实，不予支持。滕州日报社要求滕州市善园千奇顺裤业承担连带责任，无事实、法律依据，不予支持。王永启以停业为由免责的主张，没有法律依据。滕州日报社要求王永启交付租赁房屋（位于滕州市府前中路67号最东头一间），交付房屋占用费与赔偿损失共计133942.46元及2017年4月12日之后房屋占用费按每年65000元计算至王永启将房屋交付给之日止的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。王永启已支付的10000元予以扣除。滕州日报社与王永启2年租赁合同已履行完毕，之后，王永启与滕州日报社未续签合同，滕州日报社亦催促王永启搬离，双方未形成不定期租赁合同，王永启主张先履行抗辩权无事实和法律依据，王永启未提供有效证据证明二年合同期内的损害事实，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”王永启申请对涉案房屋内的因房屋漏雨导致货物损失价值、营业损失、涉案房屋实际租金鉴定，没有意义，不予准许。王永启在合同到期后不返还租赁房屋，违反合同约定和法律规定，王永启反诉要求滕州日报社返还租金165000元、赔偿各项经济损失共计290000元，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条第一款规定，判决如下：一、被告王永启于本判决生效后三十日内腾空搬离位于滕州市府前中路67号最东头门面房一间并将房屋返还原告滕州日报社;二、被告王永启于本判决生效后十日内赔偿原告滕州日报社房屋占用使用费损失（房屋占用使用费按65000元/年计算，自2015年3月12日起计算至被告王永启搬离并返还租赁房屋之日止，王永启已支付的10000元予以扣除）；三、驳回原告滕州日报社的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王永启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，由原告滕州日报社负担50元、由被告王永启负担5210元。反诉案件受理费4060元，由反诉原告王永启负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长  赵曰涛审判员  侯成文审判员  蒋继伟二〇一九年十二月十二日书记员  陈 琛