北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60375号原告（反诉被告）：北京红星美凯龙家居市场有限公司，住所地北京市朝阳区高井村某。法定代表人：车建芳，总经理。委托诉讼代理人：刘畅，北京市大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京同心创思公司体育文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区金蝉北里7号楼7层5号。法定代表人：罗军，经理。委托诉讼代理人：梁广，北京市鼎鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：全红，北京市冠英律师事务所律师。原告（反诉被告）北京红星美凯龙家居市场有限公司（以下简称红星美凯龙）与被告（反诉原告）北京同心创思公司体育文化发展有限公司（以下简称同心创思公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。红星美凯龙之委托诉讼代理人刘畅，同心创思公司之委托诉讼代理人梁广均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。红星美凯龙向本院提出诉讼请求：1、要求同心创思公司支付拖欠的租金72044．38元、管理费18011．1元；2、要求同心创思公司赔偿逾期支付租金、管理费的违约金，以90055．48元为基数，按照每日千分之三的标准计算，其中8003展位自2018年4月1日起至实际给付之日止，8013展位自2018年3月1日起至实际给付之日止；3、要求同心创思公司支付展位占用费540924．36元，其中8003展位是自2018年4月1日至2018年11月30日，8013展位是自2018年4月1日至2018年4月30日，计算标准是按照每月租金及管理费之和的两倍计算的。事实及理由：我公司（管理方）与北京东方欧美时代家居广场有限公司（出租方）（以下简称东方欧美公司）、同心创思公司（承租方）于2017年4月1日、2017年7月15日，分别签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定同心创思公司承租位于北京市朝阳区高井村某综合馆负二楼H8003展位及H8013展位。同时，东方欧美公司授权我公司向同心创思公司收取租金。合同签订后，东方欧美公司如约交付了房屋，我公司亦按照合同约定履行了管理义务。但同心创思公司一直拖欠租金和管理费。故诉至法院，望判如所请。同心创思公司辩称并反诉称，红星美凯龙所述的与事实严重不符。在2018年1月中旬，我方已经告知红星美凯龙不再续租，红星美凯龙就开始对展位的门加锁控制，导致我方无法继续经营，物品至今被扣无法取出，包括电脑、训练用品、营业执照，财务资料等。红星美凯龙违约在先且有侵权行为，故我方没有交纳后续的租金。红星美凯龙主张违约金没有依据，红星美凯龙违约在先，且其是管理方，应提供管理服务，其无权对我方的经营活动设置障碍，因此，红星美凯龙收取违约金没有事实依据。红星美凯龙在我方的合同未到期时已经将场地出租给第三方小熊快跑公司。红星美凯龙在明确得知我方不再续租时，对我方擅自锁门强行扣押物品的行为，实际上是企图把展位的控制风险转嫁给我方，是有意的拖延腾退时间，从而以占位费收取不义之财。红星美凯龙主体不适格，其不具备起诉的资格，无权代表出租方提起本案的诉讼，也无权代表出租方向我方主张占用费及违约金。展位的出租方是东方欧美公司，根据合同约定，红星美凯龙只有代收一部分租金及管理费的权利，其无权向我方主张占用费及违约金。同时，我方就本案提出反诉请求：请求判令1、红星美凯龙退还2018年1月份租金和管理费45027．74元；2、红星美凯龙赔偿2018年1月-3月的经营损失25万元；3、红星美凯龙支付未开具发票的违约金，自2017年9月至2018年1月期间共计150天，按照9205．54元的日千分之三计算，共计4142．49元；4、红星美凯龙返还质量保证金20000元；5、红星美凯龙按照其提交的库存表上登记的项目及数量返还扣押的经营物品；6、红星美凯龙将出租方开具的租金发票交付给我公司，并为我公司开具2017年9月-12月管理费发票。红星美凯龙针对同心创思公司的反诉请求辩称，不认可第一项反诉请求，我公司没有理由退还租金及管理费，同心创思公司非正常撤场，应当由其自行承担相应损失，其主张没有任何事实及法律依据。不认可第二项反诉请求，同心创思公司主张的经营损失是估算的，没有任何依据，并且其没有提供任何证据证明遭受了经营损失。不认可第三项反诉请求，其主张没有任何合同依据，我公司没有任何违约行为，不应当承担违约金。关于第四项反诉请求，根据通用条款第18．3条的约定，退还质保金的前提是正常撤场情况下，况且同心创思公司还拖欠租金，所以不同意退还质保金。而且根据惯例在撤场后三年内才能退还质保金。关于第五项反诉请求，我方并没有扣押同心创思公司的任何物品，只是在其拖延清场情况下，代为拆除了剑道，并将部分剑包、剑道存放起来了，剑应当在剑包内。而同心创思公司主张的办公桌椅、电脑、营业执照、印章、打印机、财务资料、会员名册这些没有。关于第六项反诉请求，租金的发票在我方有部分领取的签字记录，但有部分月份没有同心创思公司的领取记录，同时根据我方提供的证据中已经提供了开具发票的票号，说明已经依照合同约定开具了发票，但是同心创思公司因为自身原因没有领取。关于管理费发票，2017年11月份的发票，其已经领取，但是9月、10月、12月的发票，同心创思公司没有领取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：红星美凯龙作为管理方与东方欧美公司作为出租方及同心创思公司作为承租方共订立了两份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定，出租人为东方欧美公司、管理方为红星美凯龙、承租人为同心创思公司。东方欧美公司将北京市朝阳区朝阳路高井村某综合馆负二楼H8003展位及H8013展位（以下分别简称H8003展位、H8013展位）租赁给同心创思公司用于经营教育培训，品牌及系列为天一击剑，其中H8013展位计租面积为241．94平方米；租金单价为42．4元每平米每月，承租方应付的租金首期为5471．07元，末期租金为10258．26元，期间每一期租金均为10258．26元，管理费单价为10．6元每平米每月，承租方应付的首期管理费为1367．77元，末期管理费为2564．56元，期间每一期管理费均为2564．56元。租赁期和服务期限均自2017年7月15日起至2018年3月31日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方，交付状态及相应的设施、设备清单见本合同附件二“交接清单”。租金、市场推广费及管理费的起算时间均为2017年7月15日，付款周期均为1个月。承租方应于本合同签订当日向管理方支付保证金，其中质量保证金2万元。其中H8003展位计租面积为607．64平方米；租金单价为42．4元每平米每月，承租方应付的租金首期为25763．94元，末期租金为25763．94元，期间每一期租金均为25763．94元。管理费单价为10．6元每平米每月，承租方应付的首期管理费为6440．98元，末期管理费为6440．98元，期间每一期管理费均为6440．98元。租赁期和服务期限均自2017年4月1日起至2018年3月31日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方，交付状态及相应的设施、设备清单见本合同附件二“交接清单”。租金、市场推广费及管理费的起算时间均为2017年4月1日，付款周期均为1个月。承租方应于本合同签订当日向管理方支付保证金，其中质量保证金1万元。上述两份合同均约定，出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金和市场推广费。根据出租方和红星美凯龙此前签订的委托建设装饰和经营合同，红星美凯龙有权向承租方直接收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同项下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至红星美凯龙账户、出租方仍应根据约定的租金和市场管理费金额向承租方开具发票。承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的15日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费。本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙向承租方返还质量保证金,关于返还的形式双方并未勾选。同时根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》通用条款约定，关于违约责任，19．1条约定若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。19．8条约定本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金。关于合同的变更、解除和终止，21．4在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，经红星美凯龙同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位。上述合同履行过程中，涉案两个展位由同心创思公司使用，同心创思公司就两个展位共向红星美凯龙支付了质量保证金2万元，并将H8013展位的租金及管理费交纳至2018年2月14日，将H8003展位的租金及管理费交纳至2018年1月31日。庭审中，同心创思公司表示根据合同约定，红星美凯龙没有收取租金、违约金及展位占用费的权利。红星美凯龙则称在双方签订的租赁合同中已经明确约定经东方欧美公司授权，其有权代收租金及市场推广费，且根据合同通用条款第19．8条的约定，其有权收取展位占用费。为此，红星美凯龙提交了东方欧美公司于2019年7月5日及7月10日为其出具的情况说明，内容为针对涉案两份租赁合同，东方欧美公司同意解除合同，并同意红星美凯龙向同心创思公司行使租赁合同项下出租方享有的一切权利，包括但不限于主张租金、市场推广费、展位占用费、违约金及其他相关费用等。同心创思公司对于该情况说明不予认可，其认为双方租赁合同中已经明确了红星美凯龙的权限，其在起诉时没有得到任何授权收取展位占用费及违约金，此外，该情况说明不能作为委托授权使用。红星美凯龙表示同心创思公司在2018年2月左右就不来展位了，不交纳费用也联系不上。其于2018年4月30日收回了H8013展位，于2018年11月30日收回了H8003展位。据此主张同心创思公司支付合同到期前的租金及展位收回前的占用费。同心创思公司对此不予认可，称因为红星美凯龙要涨租金，所以其于2018年1月明确告知对方不再续租，但红星美凯龙公司以要求我方处理学员问题为由在1月中旬时将两位展位加锁，之后一直没有再打开，导致无法经营，展位内的物品也一直未能取出。故要求红星美凯龙退还2018年1月的租金及管理费。就提出不再续租一节，同心创思公司未提交证据。就锁门一节，同心创思公司提交了其拍摄的H8003展位的照片，照片显示门已被上锁。红星美凯龙对于同心创思公司的上述说法不予认可，其称没有接到同心创思公司不再续租的通知也没有接到撤场的申请，根据合同约定，如果承租方需要提前解除合同不再续约，应提前两个月书面通知，但同心创思公司并未按照合同约定提前书面通知，也没有按照撤场流程提出撤场要求，通常商户撤场应向其提出撤场申请，经过批准之后签署相关文件、清退物品才能撤场，而同心创思公司直接搬走就找不到人了。两个展位在同心创思公司离开时并未上锁，是其给上的锁。就H8013展位再次出租一节，同心创思公司主张红星美凯龙明知其不再续租，故将该展位另行出租给小熊快跑东亿店，该店于2018年5月11日开始营业，为此同心创思公司提交了小熊快跑东亿店微信公众号截图。红星美凯龙称小熊快跑公司不是新招租的商户，而是在2018年5月由其他展位换过来的。红星美凯龙主张同心创思公司未按约支付租金及管理费构成违约，要求按照合同通用条款第19．1条的约定，按欠付费用总额的日千分之三支付逾期付款违约金。同心创思公司不同意支付违约金，其称因红星美凯龙于2018年1月中旬强行锁门，违约在先且有侵权行为，故而没有交纳剩余的租金。同时同心创思公司主张红星美凯龙上述行为，造成其1月至3月无法经营，故而主张红星美凯龙赔偿1-3月期间的经营损失25万元，但未就此举证。红星美凯龙亦不予认可。同心创思公司主张合同中对于质量保证金返还的条件双方并未进行勾选，故该条款无效，红星美凯龙应当无条件返还质量保证金。对于质量保证金的的退还，红星美凯龙表示听从法院判决。关于租金及管理费发票，红星美凯龙表示2017年12月之前的管理费发票已开具，同心创思公司未领取，发票在其处保管。2017年5月、9月、10月及12月的租金发票被告没有领取，在其处保管，同意将上述发票交付给被告。同心创思公司认可红心美凯龙所述，同时主张虽双方合同中并未约定未开具发票的违约金，但是根据对等原则，比照红星美凯龙主张的违约金标准，要求红星美凯龙支付未开具发票的违约金。关于物品返还，红星美凯龙认可同心创思公司还有物品未取走，并同意返还，为此提交了其制作的库存表，同心创思公司同意按照该库存表中所记载的物品项目及数量进行返还。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。红星美凯龙、同心创思公司及东方欧美公司签署的两份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。根据合同约定及东方欧美公司的情况说明，红星美凯龙有代为收取租金、展位占用费及违约金，并作为管理方直接收取管理费的权利。同心创思公司作为承租人有依照合同按时足额交纳租金及各项费用的义务。本案中，同心创思公司认可未交纳剩余的租金及管理费，其虽称系因红星美凯龙强行锁门致其无法经营，但其未能就此举证。其所提交的展位照片仅能显示拍摄时展位的状态，但并不能证明其离开展位时的原因。故本院对于同心创思公司的主张不予采信。红星美凯龙主张同心创思公司支付欠付的租金及管理费的诉讼请求，本院予以支持，具体金额本院依据双方认可的欠付期间予以核算。同时，同心创思公司主张红星美凯龙退还2018年1月租金及管理费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。对于同心创思公司主张的1月-3月的经营损失，其未能证明系因红星美凯龙原因导致不能经营，故对于该损失，本院亦不予支持。关于逾期付款的违约金，根据合同中付款周期及违约责任的约定，同心创思公司逾期支付租金及管理费，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。其中红星美凯龙主张的违约金计算有误，本院调整后予以支持。关于展位占用费，2018年3月31日两个展位的租赁合同到期，合同到期后，红星美凯龙应及时收回展位防止损失扩大，同时同心创思公司亦应及时清理展位并将展位交还。关于展位占用费的标准，红星美凯龙的主张符合合同约定，本院予以支持。现红星美凯龙就H8003展位主张的展位占用费计算期间过长，本院综合案件情况酌情确定同心创思公司向红星美凯龙支付2个月的展位占用费。关于H8013展位，根据同心创思公司提交的证据显示该展位已于2018年5月由其他租户开始营业，故该展位的占用费，本院不再予以支持。关于质量保证金，该保证金的性质系对服务质量的保障，现同心创思公司已不在涉案展位经营，该笔费用红星美凯龙公司应予退还。关于交付发票，双方对于未交付发票的月份无争议，且红星美凯龙公司同意交付，本院对此不持异议。对于同心创思公司主张的未开发票的违约金，双方就此并未有约定，故本院不予支持。关于物品返还，双方均同意按照红心美凯龙公司提交的库存表中所记载的物品项目及数量进行返还，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京同心创思公司体育文化发展有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京红星美凯龙家居市场有限公司支付H8003展位及H8013展位的租金共计六万六千九百一十五元二角七分、管理费共计一万六千七百二十八元八角、H8003展位占用费十二万八千八百一十九元六角八分；二、被告（反诉原告）北京同心创思公司体育文化发展有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京红星美凯龙家居市场有限公司支付H8013展位的逾期付款违约金，以一万九千二百三十四元二角三分为基数，按照日千分之三标准，自二〇一八年三月一日起计算至实际给付之日止；支付H8003展位的逾期付款违约金，以六万四千四百零九元八角四分为基数，按照日千分之三标准，自二〇一八年四月一日起计算至实际给付之日止；三、原告（反诉被告）北京红星美凯龙家居市场有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京同心创思公司体育文化发展有限公司退还质量保证金二万元；四、原告（反诉被告）北京红星美凯龙家居市场有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京同心创思公司体育文化发展有限公司交付H8003展位及H8013展位二〇一七年九月、十月、十一月、十二月的管理费发票以及二〇一七年五月、九月、十月、十二月的租金发票；五、原告（反诉被告）北京红星美凯龙家居市场有限公司于本判决生效后七日内按库存表中所记载的物品项目及数量向被告（反诉原告）北京同心创思公司体育文化发展有限公司返还物品；六、驳回原告（反诉被告）北京红星美凯龙家居市场有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京同心创思公司体育文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10110元，由原告（反诉被告）北京红星美凯龙家居市场有限公司负担6706元（已交纳5697元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京同心创思公司体育文化发展有限公司负担3404元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费3044元，由原告（反诉被告）北京红星美凯龙家居市场有限公司负担191元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京同心创思公司体育文化发展有限公司负担2853元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黄雪芹人民陪审员  陈玉华人民陪审员  丁洁颖二〇一九年十二月二十三日法官 助理  倪世欣书 记 员  秦欢欢