河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7525号上诉人（原审被告）：刘淑凤，女，1960年8月4日出生，汉族，住河北省，现住河北省黄骅市迎宾大街东、学院路一栋四层综合楼格林豪泰酒店。委托诉讼代理人：齐延升，男，1952年3月17日出生，汉族，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：贾更全，河北齐誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈凤福，男，1967年2月1日出生，汉族，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：张桂英（沈凤福之妻），女，1966年10月24日出生，汉族，住河北省黄骅市委托诉讼代理人：韩文武，河北福鑫律师事务所律师。上诉人刘淑凤因与被上诉人沈凤福房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初4050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘淑凤上诉请求：一、撤销一审判决，驳回沈凤福的诉讼请求；诉讼费用由沈凤福承担。事实与理由：一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。1、一审法院立案时定的案由为租赁合同纠纷案，而沈凤福起诉的是侵权纠纷案，这是两个不同的案由，不同的程序。即使沈凤福起诉刘淑凤侵权，也要首先进行解除租赁合同的诉讼，这是一个前置程序，否则无从谈起是否侵权。2、对该观点沈凤福也认可，沈凤福的起诉书及在庭审中多次明确表示“双方的租赁合同早已解除，解除后才提起的侵权之诉”，但就庭审沈凤福举证的情况来看，沈凤福没有任何证据证实双方已解除了租赁合同。3、从双方的实际履行来看，虽然双方存在租金交纳等分歧，但沈凤福在长达2年多的时间里，一直默认刘淑凤继续租赁，未向刘淑凤发出任何解除租赁合同的通知，充分说明双方的租赁合同一直延续，并未解除。一审法院认定事实不清，适用法律错误。实际情况是：1、刘淑凤于2015年8月份以400万的价格从案外人胡铂、胡雯宴处购置格林豪泰宾馆经营权和物品的所有权，接管后，刘淑凤按照胡铂、胡雯宴与沈凤福所签租赁合同的约定履行，这一事实在沧州市中级人民法院（2019）冀民终537号民事判决书中已确认。2、关于宾馆后院8米以外的争议：实际当时是因为8米以外不能使用，8米内已平整好，所以才签订了8米内归乙方（刘淑凤）使用，但8米外也并未写明归甲方（沈凤福）使用，因为当时8米外堆有废砖头、瓦块、土堆等杂物，这一事实一审开庭时沈凤福是认可的。刘淑凤接管后，经与沈凤福协商，并签订了后院租赁合同，刘淑凤自己花费十几万元做了清理、平整、硬化，后院方可使用。3、虽然后院刘淑凤与沈凤福只签订了一年，时间是2016年5月1日至2017年4月30日，交费金额和时间是按每月6万元交纳，并没有后院单独交纳10万元，说明后院与宾馆为一个整体。虽然2017年4月30日没有续签合同，是刘淑凤与沈凤福双方商谈还是宾馆与后院按每月6万元延续交纳，这一时间是从2017年4月30日后一直到2018年8月份，每月刘淑凤按时交纳，沈凤福按月收取，在这一年多时间里，沈凤福并未提出过索要后院和增加租金，这一客观事实充分说明沈凤福对宾馆和后院交纳的租金认可，虽然后院租赁合同没再签，但交租金的事实证明了合同的延续和执行。4、后院是刘淑凤自己花钱清理和平整的，也是沈凤福协商同意的，依照谁投资谁受益的规定和原则，后院八米外应由刘淑凤享有受益的权利，并非其他人，不能说成是侵占。5、刘淑凤到2018年9月份未交纳租金，是因为一审法院2018年9月出具（2018）冀0983民初3227号民事判决书后，支持沈凤福解除合同的诉讼请求，沈凤福不顾刘淑凤提起的上诉，想以次此判决索回宾馆，对刘淑凤正常经营的宾馆进行锁门，挖沟，张贴转租广告，致使刘淑凤正常经营的宾馆无法经营，并给其造成了极大的损失与伤害，此种情况下才出现了未交纳租金的现象，现刘淑凤也提起了诉讼，要求沈凤福赔偿损失。6、沈凤福诉讼解除租赁合同，属恶意诉讼的行为，沈凤福的目的是以原签定合同人胡铂己判刑为由，更无视刘淑凤花400万元转租来的宾馆，解除合同后会产生严重后果，只顾自己的利益，想以法院诉讼来达到自己的目的。综上，双方之间纯属合同租赁纠纷案，根本构成不了侵权，一审法院按侵权审理无事实依据，该判决确有错误，请二审法院予以撤销，驳回沈凤福的诉讼请求。沈凤福答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1、本案是一起因租赁合同引起的侵权纠纷，无论一审法院以何案由立案，最终要根据案件事实认定刘淑凤是否存在侵权的客观事实，双方之间的租赁合同早已到期，已经自行终止，并不需要解除，解除合同是指双方合同尚未到期的情形，本案不属于这种情形。2、在双方履行租赁合同时，根本没有就合同的内容进行过任何变更和协商，刘淑凤在合同到期后没有与沈凤福续签合同，更没有缴纳租金，其所缴纳的租金连前面宾馆的租金都不够何谈后院的租金，即使刘淑凤承租后院后对后院进行了清理那也是为了其自己使用方便，而不能仅仅因为对后院进行过整理就永远享有使用权。3、刘淑凤在租赁合同到期后，占有沈凤福的租赁物拒不退还，已经给沈凤福造成严重的经济损失，一审判决刘淑凤返还沈凤福租赁物并赔偿沈凤福损失认定事实清楚。沈凤福向一审法院起诉请求：1、依法判令刘淑凤停止侵权，返还沈凤福租赁物（宾馆后院、警卫室、电动门以及食堂），并赔偿沈凤福损失250000元；2、本案诉讼费由刘淑凤承担。事实与理由：2016年5月1日，在刘淑凤经营经胡铂、胡雯晏租赁沈凤福所有的一栋四层商业综合楼及8米后院加盟的格林豪泰酒店期间，与刘淑凤签订了租赁合同，沈凤福将宾馆的8米以外的后院、警卫室、电动门及食堂租给刘淑凤使用，租期一年，租赁费100000元。2017年5月1日合同到期后，双方没有续签合同，但刘淑凤拒不返还上述租赁物，仍强行占用。刘淑凤的行为严重侵犯了沈凤福的合法权益，给沈凤福造成了严重经济损失。故诉至法院。刘淑凤辩称，沈凤福诉求理由不能成立：一、因为刘淑凤在2015年8月份花费4000000元从案外人胡铂处购买格林豪泰宾馆经营权和物品的享有权；二、后院靠近宾馆的里侧8米之内是平整的，可以停车使用，8米之外没平整不能使用，才写下8米以内归乙方使用，但合同中并未写明8米之外归甲方使用。刘淑凤接手后，花费10余万元整理后院，才与刘淑凤在2016年5月1日签订了后院租赁合同，由原来每月缴纳50000元租金变为60000元每月，虽然合同签订了一年，但刘淑凤一直交到2018年8月份，且沈凤福认可，也是明知的，双方约定宾馆和后院归刘淑凤使用，递增不再外加，每年由原来的530000元变为600000元，由平整土地的工头出庭作证；三、由于沈凤福恶意诉求，以刘淑凤不是经营人为由向法院起诉，利用采取非法活动为最终目的要求解除租赁合同。2018年9月3日黄骅市人民法院出具判决书，后沈凤福无视刘淑凤正在上诉期间，给宾馆堵门、张贴转租、停业广告等侵权行为，给刘淑凤正常经营的宾馆造成巨大经济损失。刘淑凤2018年9月没有缴纳租金，现在刘淑凤已经向法院提出诉讼请求，要求赔偿损失；四、在沧州市中级人民法院，刘淑凤上诉审理期间，刘淑凤以诉求宾馆与后院为整体，沧州中院出具（2019）冀09民终537号民事判决书，已载明上诉人及理由成立，改判一审判决，驳回沈凤福要求解除合同的诉求，撤销了黄骅市人民法院（2018）冀0983民初3227号民事判决书，这一事实充分说明宾馆和后院为一体，不能分割，沈凤福诉讼侵权理由不能成立；五、双方存在缴纳租金纠纷，但至今为止，沈凤福并没有证据证明双方已经解除合同，所以沈凤福应提起解除合同之诉。一审法院认定事实：2014年4月16日沈凤福与案外人胡铂、胡雯晏签订了《楼房租赁合同》，沈凤福将坐落于黄骅市迎宾大街东、学院路北一栋四层商业综合楼（建筑面积3500平米及延伸部分）租赁给胡铂、胡雯晏，租赁期限为九年，自2014年5月1日至2023年4月30日止，共分两期，第一期为2014年5月1日至2017年4月30日，第二期为2017年5月1日至2023年4月30日。前三年年租金为人民币530000元整，为乙方（胡铂、胡雯晏）交付水费之后的净租金，甲方（沈凤福）不再开具税票，前三年内租金不调整。后六年年租金为630000元，为乙方（胡铂、胡雯晏）交付水费之后的净租金。租金的交付期限及方式为：乙方（胡铂、胡雯晏）于2014年5月1日前缴纳第一年租金，于2015年5月1日前交清第二年租金，以此类推。合同第十四条合同解除条件约定为：乙方（胡铂、胡雯晏）不交付或者不按约定交付甲方（沈凤福）租金，延迟达到三十日时。胡铂因欠刘淑凤借款，便将以本案租赁物为经营场所的宾馆经营权及宾馆中的物品转让与第三人刘淑凤经营。2016年5月1日，沈凤福与刘淑凤就格林豪泰8米以外的后院等又签订了一份租赁协议，协议约定：甲方（沈凤福）与乙方（刘淑凤）就迎宾大街北段、路东格林豪泰宾馆房后向东延伸8米以外后院、警卫室、电动门、食堂租赁事宜，达成如下条款：租赁期限为一年，2016年5月1日至2017年4月30日，租赁费用为100000元，租赁警卫室、电动门、食堂，后院不得作为其他用途。租赁期间乙方对承租的后院及设施只有使用权，没有所有权，乙方无权对所租赁的后院及设施进行出售、转让、转租、抵押。乙方自行承担租赁期间的所有费用。租赁期间，乙方承担所租赁后院及设施的维修、保养义务。刘淑凤租赁后，对后院及设施进行了维修、使用。租赁合同到期后，双方未签订新的书面租赁合同，但刘淑凤一直对租赁物进行占有使用。2017年3月31日沈凤福为刘淑凤出具收条：今收到刘淑凤（胡铂）交来2016年5月1日至2017年4月30日楼房租金530000元及后院租金100000元。刘淑凤提供了2017年3月31日后租金交纳表，该表显示自2017年5月23日至2018年3月29日刘淑凤按月给付沈凤福租赁费共计540000元，每月60000元；自2018年5月19日至2018年8月16日，刘淑凤交纳租金240000元，每月60000元。沈凤福对刘淑凤租金交纳情况庭后核实无异议。在（2019）冀09民终537号沧州市中级人民法院判决中，已确认刘淑凤按月交纳租金的方式，沈凤福、刘淑凤均认可。刘淑凤认为自2017年5月1日后，沈凤福的8米以外的后院及设施已与格林豪泰宾馆及延伸部分成为一体一并出租给了刘淑凤，从其按月交纳租金及537号判决书可以证明，是一体出租的，刘淑凤一直租赁并按照双方口头约定按月交纳租金60000元，所以沈凤福起诉侵权无依据。刘淑凤认为在程序上，沈凤福应先解除租赁合同，再诉侵权。对刘淑凤主张沈凤福不认可，认为沧州市中级人民法院的判决并未确认刘淑凤主张，判决书中只是陈述了刘淑凤这一主张，并未确认。沈凤福在租赁合同到期后也未与刘淑凤达成口头协议，减少租金，继续租赁。沈凤福要求自2017年5月1日起按照租赁合同约定的租金计算损失至2019年7月1日止，租赁费每年上浮20%，为250000元。2019年7月1日后，按照上浮20%的租金标准赔偿损失至归还租赁物止。刘淑凤对沈凤福损失主张不认可，认为宾馆与后院为一体，沈凤福主张损失没有依据，且刘淑凤对后院维修已付出维修费，因此其享有使用权。上述事实有当事人陈述、生效判决书、租赁合同、收条、证人证言等在案佐证。一审法院认为：沈凤福与刘淑凤之间签订的租赁合同是双方真实意思的体现，并不违反法律强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行双方的义务。合同约定租赁期限一年，合同到期后，双方并未续签合同。刘淑凤称双方口头约定减少租金，将宾馆与后院一体出租，但刘淑凤提交的证据不能证实其主张，且沈凤福不予认可，因此对刘淑凤的主张一审法院不予支持。由于刘淑凤主张合同到期后，口头约定继续租赁不能成立，因此刘淑凤关于在程序上应首先解除租赁合同的主张一审法院不予采信。根据合同约定及法律规定，租赁合同到期后，承租人应将租赁物返还沈凤福，刘淑凤占有、使用租赁物给沈凤福造成的损失应由刘淑凤承担。损失计算按照双方租金标准计算至刘淑凤搬离房屋为止，沈凤福主张租金每年上浮20%理据不足，一审法院不予支持。2017年5月1日至2019年7月1日损失共计216667元，以后损失按照每年100000元标准计算至刘淑凤返还租赁物之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决：一、刘淑凤在本判决生效之日停止侵害，并返还沈凤福租赁物（沈凤福、刘淑凤双方于2016年5月1日签订的租赁合同中涉及的租赁物品，即迎宾大街北段、路东格林豪泰宾馆房后向东延伸8米以外后院、警卫室、电动门、食堂）；二、刘淑凤给付沈凤福2019年7月1日前占用租赁物期间的损失216667元；三、刘淑凤给付沈凤福2019年7月1日之后占用租赁物期间的损失（按照沈凤福与刘淑凤之间房屋租赁合同约定的租金标准，每年租赁费100000元计算，自2019年7月1日至刘淑凤返还沈凤福租赁物之日止）；四、驳回沈凤福的其他诉讼请求。以上给付内容第二、三项限判决生效后五日内将款汇至黄骅市人民法院，开户行：中国民生银行黄骅支行；户名：黄骅市人民法院；账号：69×××58。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2525元，由沈凤福承担250元，刘淑凤承担2275元。二审审理中，刘淑凤申请证人穆某出庭作证，同时提交2018年8月1日沈凤福通过其妻子张桂英退还1万元租赁费的明细，证明：本案涉及的后院等租赁物，已经与宾馆及8米以内的场地，合为一体。1.2017年5月之后虽然本案涉及的后院双方没有续签书面合同，该部分租赁物与宾馆主体租赁物一体出租，租赁费一起支付或收取。2.主租赁物宾馆租期已经有生效判决确定，于2023年4月30日届满，本案涉及的后院附属租赁物，与主租赁物一体并未到期。3.从2017年5月后，主租赁物与本案涉及的附属租赁物，年租金总共为60万元，原因一是刘淑凤为本案涉及的附属租赁物平整、修缮等付出许多，二是2017年5月之后黄骅宾馆市场非常不景气，有近一半宾馆倒闭，鉴于这个原因双方有调解人多次调解才形成的对原合同租期以及费用的变更。4.2018年8月1日刘淑凤支付当期租金7万元，鉴于以上双方的协商结果，每期6万元，每年60万元，所以当天沈凤福通过其妻子将多收取的1万元予以退回，以此证明本案涉及的附属租赁物没有租期届满，而且该租赁物与主租赁物合计租金为年60万元，最为明显的是到2018年8月1日刘淑凤不欠沈凤福租赁费，否则沈凤福不可能于当日予以返还1万元。证人穆某证言内容：“2019年3月中旬，我与齐延升调解沈凤福与刘淑凤租金的纠纷。沈凤福夫妇说的理由就是从2016年5月1日刘淑凤开始租宾馆到2017年5月1日宾馆和后院的租金是63万，刘淑凤给清了。2017年5月1日至2018年5月1日的租金是60万，刘淑凤也付清了。2018年5月1日之后刘淑凤只支付了4个月的租金24万元，等于刘淑凤还欠下半年租金36万。当时沈凤福老板夫妇二人要求的两个条件就是：刘淑凤如果想干宾馆就把36万元租金交齐，到2019年5月之后将5月份的租金交齐。2019年一次交清60万元连宾馆带后院。谈的就是租金一年60万元，如果一次交清还可以让10万元。第二个条件是刘淑凤的宾馆不干了，36万元的租金就不要了，还退还20万元的损失费。说明宾馆和后院没有分开，全年租金60万元就是在一块了。我们回去告诉了刘淑凤沈老板的条件，让刘淑凤考虑一下，结果刘淑凤不同意，刘淑凤说：我花了400万元转租来的宾馆，我这样走了损失太大，后院我又花了十多万元投资平整了，因为环保不让烧煤，又盖了存油的库，盖了食堂还有警卫室。还有一个案子在中院上诉了。等中院判决回来再谈这个事情。当时这个事情没有调解好，这个事情就过去了，结果时间不长中院的判决就下来了，就接着打官司了，别的事情我就不清楚了”。刘淑凤对证人证言质证称：证人说的情况是客观的，双方虽然有涉及宾馆的主合同以及本案涉及的后院、警卫室等附属租赁物合同，但该两份合同约定的内容包括租期租金都是基于签订当时的客观情况协商一致的，根据后面的市场变化或情势变更，法律是允许对原合同包括书面合同进行变更的，证人陈述的正是这种变更的实际情况，将原两合同经双方协商合并为一体，租金也合并为一体总计年60万。沈凤福质证称：证人证言不客观不真实，双方签订的租赁合同中可以看出警卫室、食堂本来就是原先存在的，而证人说是刘淑凤后盖的，是不客观的，包括刘淑凤答辩时称2019年的租赁费交了一部分，实际情况是2019年没交一分钱。证人陈述的调解也是不存在的，调解是双方认可的，证人所说的去沈凤福处是给刘淑凤求情，他所说的内容是刘淑凤的想法根本没得到沈凤福认可，所以没有书面确认内容。光宾馆的租金是每年63万元，加上后院是73万元，我们不可能无缘无故少要13万元。对证人证言法庭不应采信。本院经审理查明，对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈凤福与刘淑凤对2016年5月1日双方就格林豪泰8米以外的后院等签订的租赁合同真实性、合法性、关联性均无异议，双方应按租赁合同约定履行权利义务。2017年3月31日沈凤福为刘淑凤出具的收条载明：“今收到刘淑凤（胡铂）交来2016年5月1日至2017年4月30日楼房租金530000元及后院租金100000元”，该收条记载的内容说明宾馆的租金和后院的租金是分别交纳的，且能证明刘淑凤已按租赁合同约定履行了交纳2016年5月1日至2017年4月30日后院租金100000元的义务。租赁合同中约定了租赁期限为一年，即自2016年5月1日至2017年4月30日；沈凤福起诉状中主张2017年5月1日租赁合同到期后，双方没有续签合同，刘淑凤拒不返还上述租赁物，请求判令停止侵权，返还租赁物；刘淑凤应举证证明双方已续签合同或已经向沈凤福交纳2017年5月1日之后租金的事实。刘淑凤上诉主张双方就本案所涉租赁物后院与前院格林豪泰宾馆合为一体，年租金60万元，不再区分后院和宾馆各多少钱，即双方已经协商一致变更了租赁合同；二审审理中刘淑凤申请证人穆某到庭作证，刘淑芬委托诉讼代理人齐延生亦对调解沈凤福与刘淑芬之间的纠纷进行了陈述。沈凤福对刘淑凤主张的上述租赁合同变更的事实不予认可，对证人证言亦不认可，且穆某证言中也有“当时这个事情没有调解好”的内容；故根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，即刘淑凤提交的证据不足以证明其上诉主张“双方已达成协议，本案所涉后院与前院格林豪泰宾馆合为一体，年租金总计60万元，不再区分后院和宾馆各多少钱”的事实；二审的诉讼过程中，上诉人刘淑凤未就该争议的事实提交新的证据材料，据此，本院对该项事实提起的上诉主张不予支持。综上所述，刘淑凤的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4550元，由刘淑凤负担。本判决为终审判决。审判长  范秉华审判员  胡希荣审判员  王兰英二〇一九年十二月十三日书记员  靳 雪