四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9064号 原告：冯文春，男，1967年2月28日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：罗渠峰，男，1965年2月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：何传华，男，1962年9月22日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 共同委托诉讼代理人：段志强，四川得邦律师事务所律师。 被告：成都新成国际经济发展有限公司。住所地：成都市机场路新加坡工业园区标准厂房六楼。 法定代表人：周学惠。 委托诉讼代理人：何萍，四川致顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许宗婷，女，1987年6月3日出生，汉族，住四川省开江县，系公司员工。 原告冯文春、罗渠峰、何传华与被告成都新成国际经济发展有限公司（以下简称“新成国际公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2019年8月15日公开开庭进行了审理，原告冯文春、罗渠峰、何传华的共同委托诉讼代理人段志强，被告新成国际公司的法定代表人周学惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯文春、罗渠峰、何传华向本院提出诉讼请求：1.确认冯文春、罗渠峰、何传华与新成国际公司的房屋买卖合同有效；2.新成国际公司立即为冯文春、罗渠峰、何传华所购房屋向成都市房产和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，将成都市高新区新康南二路77号“新成国际”10栋314号、10栋316号、10栋318号房屋备案登记在冯文春名下，将10栋311号、312号、315号房屋登记备案在罗渠峰名下，将10栋313号、10栋317号房屋登记备案在何传华名下。事实与理由：位于成都高新区新康南二路77号“新成国际”系新成国际公司投资开发的楼盘。2014年7月24日，冯文春、罗渠峰、何传华与新成国际公司经协商后确定，冯文春、罗渠峰、何传华购买“新成国际”8幢301-320号房屋，合同总价款280万元。2017年7月22-24日，冯文春、罗渠峰、何传华通过转账方式陆续向新成国际公司付清了全部购房款，新成国际公司出具了相应的收款《收据》，并加盖了财务专用章，《收据》上注明了所购房屋房号。因新成国际公司内部原因，购房合同冯文春、罗渠峰、何传华签字后新成国际公司未加盖公司印章，也一直未将购房合同返还一份给冯文春、罗渠峰、何传华，后新成国际公司未经冯文春、罗渠峰、何传华同意无故将上述约定出售给冯文春、罗渠峰、何传华的房屋另售予他人，经冯文春、罗渠峰、何传华多次交涉，双方同意将所购房屋由“新成国际”8栋301-320号变更为10栋311-318号，同时冯文春、罗渠峰、何传华对所购房屋进行了分配，明确各自房号后，经新成国际公司负责人闫守北签字同意。但案涉房屋至今未在房管部门办理登记备案手续，权利处于不确定状态。根据相关法律规定，新成国际公司应在合同签订之日起30日内向房屋部门办理备案登记，现冯文春、罗渠峰、何传华早已交清房款，新成国际公司迟迟不履行法定义务，应承担相应的法律责任。 新成国际公司答辩称，1.公司确实与冯文春、罗渠峰、何传华签订了一份商品房买卖合同，只是由于公司原因，没有找到相应的资料，也确认收到了房款280万元；2.并非是新成国际公司不愿意办理备案，只是因为现在房屋被法院查封，新成国际公司还是愿意履行合同的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 冯文春、罗渠峰、何传华陈述其在2014年7月与新成国际公司协商一致，由冯文春、罗渠峰、何传华购买新成国际公司开发的成都高新区新康南二路77号“新成国际”8幢301-320号房屋，合同总价款280万元，并且在2014年7月22-24日，冯文春、罗渠峰、何传华陆续向新成国际公司付清了全部房款，并由新成国际公司出具了加盖财务专用章的《收据》，但双方并未签订书面的商品房买卖合同。后新成国际公司将上述8套房屋另售他人，故冯文春、罗渠峰、何传华与新成国际公司再次协商，为此双方签订“冯文春前期已交280万元签约房源信息确认”，确认将“新成国际”10幢311号、312号、313号、314号、315号、316号、317号、318号房屋售予冯文春、罗渠峰、何传华，合同总价款280万元，并明确将311号、312号、315号房屋分配给罗渠峰，将313号、317号房屋分配给何传华，将314号、316号、318号房屋分配给冯文春，并由新成国际公司原法定代表人闫守北签字确认：此表系成都新成国际经济发展有限公司在成都高新区开发新成国际楼盘的房屋，所列房号10-311至10-318房屋已出售给冯文春、罗渠峰、何传华。同时冯文春、罗渠峰、何传华在庭审中主张三人共同与新成国际公司建立合同关系。 庭审中，新成国际公司确认以下事实：1.冯文春、罗渠峰、何传华与新成国际公司签订了商品房买卖合同；2.新成国际公司共计收取冯文春、罗渠峰、何传华总房款280万元；3.认可“冯文春前期已交280万元签约房源信息确认”表中关于房屋的分配。 另查明：截止法庭辩论终结前，案涉8套房屋上仍存在司法查封。 以上事实有双方当事人身份信息、“冯文春前期已交280万元签约房源信息确认”、收据以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，根据双方在庭审中的陈述，对于冯文春、罗渠峰、何传华与新成国际公司就案涉8套房屋签订商品房买卖合同，新成国际公司收取相应房款，双方均没有异议，对于应该为案涉的房屋办理备案登记，新成国际公司也予以认可，并表示查封解除后，愿意继续履行合同。因此结合冯文春、罗渠峰、何传华的诉请以及审理查明的情况，本案的争议焦点为：1.双方的商品房买卖合同关系是否成立，合同是否有效；2.冯文春、罗渠峰、何传华诉请新成国际公司为其办理备案登记，是否能够得到支持。 一、双方是否成立商品房买卖合同关系，合同是否有效 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案的标的物为商品房，法律规定商品房买卖应当采用书面形式。本案中，双方就案涉房屋的买卖并未向法院提交正式的书面《商品房买卖合同》，但是双方对于买卖商品房的事实均予以认可，并且新成国际公司收取了冯文春、罗渠峰、何传华交纳的房款280万元，因此根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，双方之间的商品房买卖合同关系成立，且根据冯文春、罗渠峰、何传华的自认，三人是与新成国际公司共同建立的一个商品房买卖关系，同时，案涉的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，因此对冯文春、罗渠峰、何传华的第一项诉讼请求予以支持。 二、冯文春、罗渠峰、何传华诉请新成国际公司办理备案登记能否得到支持 现双方确认建立合法有效的商品房买卖合同关系且新成国际公司自认应该为冯文春、罗渠峰、何传华办理备案登记的情况下，新成国际公司就应该按照房源信息确认表将案涉房屋备案登记至冯文春、罗渠峰、何传华名下，但是由于案涉8套房屋上存在司法查封，无法进行备案登记的办理，属于法律规定的事实上不能履行的情形，因此对于冯文春、罗渠峰、何传华的第二项诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十七条、第四十四条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告冯文春、罗渠峰、何传华与被告成都新成国际经济发展有限公司就位于成都高新区新康南二路77号“新成国际”10幢311号、312号、313号、314号、315号、316号、317号、318号房屋建立的商品房买卖合同合法有效； 二、驳回原告冯文春、罗渠峰、何传华的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取14600元，保全费5000元，合计19600元，由被告成都新成国际经济发展有限公司负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年十二月三日 书记员  曾娜