安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1203民初4490号原告：徐继林，男，1988年3月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。原告：姜敏敏，女，1987年6月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。上述二原告共同委托诉讼代理人：程振东，安徽宝诚律师事务所律师。被告：安徽阜阳建工集团有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河办事处一道河中路696号。法定代表人：梁玉岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：师博,安徽仲天律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩文慧，安徽仲天律师事务所律师。原告徐继林、姜敏敏诉被告安徽阜阳建工集团有限公司（以下简称“阜阳建工公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐继林、姜敏敏及其委托诉讼代理人程振东，被告阜阳建工公司委托诉讼代理人师博、韩文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、解除《按揭贷款合同》；2、判令被告返还原告己付房款人民币199009.58元及装修款120000元，停车位款38000元，支付原告违约金人民币21026.52元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息41287元（暂计至起诉日，并实际支付至付款之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年10月19日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于阜阳市颍东区长青路18号城建祥瑞4#住宅楼1804室商品房一套。该商品房建筑面积105.28平方米，其中套内建筑面积86.26平方米，公摊面积19.02平方米，商品房总价款人民币525663元。原告以按揭方式付款，首付房款人民币165663元，已交付。剩余房款人民币360000元办理按揭贷款，每月支付1964元，已交付17个月，计款33346.58元。原告还向被告交付了装修款120000元，停车位款38000元。该合同同时约定被告应在2019年6月30日前将商品房交付原告使用。被告逾期交房超过136日后，原告有权解除合同，并退还全部已付款，同时解除按揭贷款合同，按原告总房款的4%支付违约金，并按同期银行贷款利率向原告支付利息。综上，原告为维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告阜阳建工公司辩称，在工程建设过程中，发生了被告无法预料到的客观情况的变化，因建设工程消防合格验收机关的职能移交，导致建设工程消防未及时得到验收，无法按照双方《商品房买卖合同》的约定取得建设工程竣工验收备案证明文件，致使出现逾期交房，并非被告的过错，系不可归责于被告的原因导致，不应由被告承担违约责任。为贯彻落实国务院关于住房和城乡建设部职责机构编制的调整，住房和城乡建设部在2019年3月27日下发《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，通知确定2019年3月27日至2019年6月30日为建设工程消防设计审查验收责任移交承接期。但安徽省住房和城乡建设厅在2019年8月22日才发布通知明确了关于建设工程消防职责主体及验收的相关问题，将建设工程消防设计审查验收职责由原消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交。而阜阳市消防支队颍州区大队为完成移交承接工作，自2019年6月10日起不再受理建设工程消防设计审查验收工作，同时阜阳市住房和城乡建设委员会自移交承接工作以来，又经历机构更名（原阜阳市住房和城乡建设委员会调整为阜阳市城乡建设局）、职责调整、人员调整等，致使业务范围一直限于只受理一类高层住宅建筑（一类高层住宅建筑指建筑高度大于54m或19层和19层以上的住宅建筑）的消防验收申请。而被告所建案涉工程及相关基础设施的竣工验收正赶上这次的国家机构职能调整，而城建祥瑞小区因不属于一类高层住宅建筑不在前期消防验收受理范围，直到2019年9月29日，阜阳市城乡建设局才受理城建祥瑞小区的消防验收工作，并一次性通过了消防验收程序并发出《建设工程消防验收意见书》，评定涉案工程消防验收合格。在被告取得《建设工程消防验收意见书》后，才可以取得人防工程竣工验收备案和建设工程竣工验收备案证明文件，具备房屋交付的条件。上述一系列的政府政策调整、机构职能变动以及政府部门的决定等一系列客观情况的变动，并不是被告与原告在签订合同时或履行合同过程中能够预见和避免的，显然也并不属于商业风险的范围，对于合同无法按期履行的结果当然也就不能归责于被告，应按照《合同法司法解释二》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。按合同法公平原则的规定，认定被告不应承担违约责任，驳回原告的诉讼请求。在对被告的交房日期以及竣工验收期进行核算时，应当将施工期间因天气原因导致的施工停工期予以扣除，扣除施工停工期间后，被告并不存在逾期交房。本案涉案工程施工期间，安徽省以及阜阳市多次发布重污染天气省级或市级蓝色及红色预警，要求建筑工地、渣土运输以及混凝土搅拌站停止作业，该预警一旦发布，各市在建工程必须立即停工，答辩人所建工程也多次因这一预警出现停工，据不完全统计，2017年到2018年间，就停工达43天，停工相应的会导致被告所建工程工期延误，在对被告交房时间以及竣工时间进行核算时，应扣除这段时间。同时，这一行政行为足以影响到被告履行合同的结果，对于这一禁止施工的通知，也是被告无法提前预估的，应相应的免除被告的责任。综上，本案所涉合同在履行过程中发生了被告无法预估到的，且足以影响到合同履行结果的不属于商业风险的情况，按照合同法相关法律的规定，不应由被告承担违约责任，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护法律的公正实施；原告要求解除按揭贷款合同漏列当事人，本案中原告未将按揭贷款合同的贷款机构列为被告；原告要求返还装修款和车位款，却没有要求解除装修合同和车位有偿使用合同。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、原告的身份证复印件。证明原告的主体资格。证据二、商品房买卖合同及收据、装修合同及收据、地下停车位有偿使用协议书及收据。证明原、被告签订的有关合同的事实。证据三、按揭贷款、抵押合同。证明原告与银行签订的按揭借款的事实。证据四、还款清单。证明原告偿还贷款的事实。证据五、退房申请书。证明原告已申请退房的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据质证如下：对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但原告没有证据支持被告逾期交房的事实；对证据三，被告不是该合同的当事人，就本案而言，原告漏列按揭贷款机构；对证据四无异议；对证据五，该证据仅是原告单方提出的退房申请，并未经被告同意，对被告不具有约束力。被告为证明其答辩主张举证如下：证据一、被告安徽阜阳建工集团有限公司营业执照。证明被告的诉讼主体资格。证据二、建设工程施工许可证、工程竣工验收报告。证明原告购买的阜阳城建祥瑞小区4#住宅楼在2019年6月9日就已经竣工验收。证据三、安徽省防雷装置竣工检测评价报告。证明原告购买的阜阳城建祥瑞小区4#住宅楼在2019年6月10日取得防雷装置竣工验收。证据四、住房和城乡建设部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》、阜阳市城乡建设局《转发省住房城乡建设厅关于做好当前建设工程消防设计审查验收有关工作的通知》。证明因国家机构改革，住房和城乡建设部在2019年3月27日下发《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，安徽省住房和城乡建设厅在2019年8月22日发布通知明确了关于建设工程消防职责主体及验收的相关问题，将建设工程消防设计审查验收职责由原消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交。证据五、阜阳市城乡建设局《建设工程消防验收意见书》。证明原告购买的阜阳城建祥瑞小区4#住宅楼在2019年9月29日取得建设工程消防验收。证据六、人防工程竣工验收质量保证资料。证据七、阜阳市人防工程竣工验收备案表。证明在取得建设行政主管部门颁发的建设工程消防验收意见书后，才可以进行人防工程竣工验收备案；原告购买的阜阳城建祥瑞小区4#住宅楼在2019年10月23日取得人防工程竣工验收备案。证据八、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案申请表。证据九、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明在取得建设行政主管部门颁发的建设工程消防验收意见书和人防工程竣工验收备案后，才能申请工程竣工验收备案；原告购买的阜阳城建祥瑞小区4#住宅楼在2019年11月12日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。证据十、阜阳市重污染天气预警信息通报（24份）。证明本案涉案工程施工期间，安徽省以及阜阳市多次发布重污染天气预警，要求建筑工地停止作业，被告所建工程也多次因这一预警出现停工，据不完全统计，2017年到2018年间，就停工达43天。原告对被告提供的证据质证如下：对证据一无异议；对证据二至九的证明目的有异议，明确6月30日前交房，被告迟迟未交房；对证据十，只是提到停工43天，不能作为延期交房的理由。经审理查明：2017年8月27日，原告向被告阜阳建工公司缴纳城建·祥瑞4#1804室毛坯房定金20000元，2017年9月1日，原告缴纳城建·祥瑞4#1804室毛坯房房款145663元。2017年10月19日，原告徐继林（买受人）与被告阜阳建工公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，载明：“……第三条：商品房基本情况。商品房位于颍东区长青路18号楼城建祥瑞4#住宅楼1804室。……第六条：计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4993元，总价款人民币525663元。第七条：付款方式及期限。贷款方式付款：买受人应当于2017年10月10日前支付首期房价款人民币165663元，占全部房价款的31.52%，余款人民币360000元向阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司奎星支行申请贷款支付。……第九条：商品房交付条件。1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出面人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”原告徐继林与阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司奎星支行签订《按揭贷款合同》，原告每月偿还房贷1964元，已交付17个月，计款33346.58元。2017年10月10日，原告徐继林（委托方、甲方）与被告阜阳建工公司（受托方、乙方）签订《装修合同》，约定：“房屋装修由乙方包工包料完成，甲方应向乙方支付的装修费为人民币120000元。”2017年10月21日，原告徐继林向被告阜阳建工公司缴纳车位款38000元。2018年2月4日，原告徐继林（乙方）与被告阜阳建工公司签订《城建·祥瑞小区地下停车场有偿使用协议书》，载明：“本车位使用费用为人民币38000元。”另查明：2016年12月6日，阜阳建工公司取得建筑工程施工许可证。2019年3月27日，住房和城乡建设部下发《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，要求切实做好消防救援机构向住房建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，各地应于6月30日前全部完成移交承接工作。2019年6月9日，城建·祥瑞小区4#住宅楼工程竣工验收。2019年6月10日，取得防雷装置竣工验收。当天，阜阳市消防支队颍州区大队不再受理建设工程消防设计审查验收工作。阜阳建工公司向阜阳市城乡建设局申请办理建设工程消防验收，因安徽省住房建设厅没有明确的文件通知，阜阳市城乡建设局没有受理。2019年8月22日，安徽省住房和城乡建设厅下发《关于做好当前建设工程消防设计审查验收有关工作的通知》，明确关于建设工程消防职责主体及验收的相关问题，将建设工程消防设计审查验收职责由原消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交。2019年8月30日，阜阳市城乡建设局转发《省住房城乡建设厅关于做好当前建设工程消防设计审查验收有关工作的通知》。之后，阜阳建工公司向城市建设局申请办理建设工程消防验收，于2019年9月29日取得建设工程消防验收。2019年10月23日，城建·祥瑞小区4#住宅楼取得人防工程竣工验收备案。2019年11月12日，城建·祥瑞小区4#住宅楼取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年11月13日，阜阳建工公司通知原告交房。再查明：在施工期间，阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室于2017年11月14日、11月15日、11月17日、11月18日发布《阜阳市重污染天气预警信息通报》，要求建筑工地停止作业，被告停止作业4天；2017年11月27日、11月29日、12月3日、12月5日、12月8日发布《阜阳市重污染天气预警信息通报》，被告停止作业6天；2017年12月22日、12月24日发布《阜阳市重污染天气预警信息通报》，被告停止作业2天；2017年12月28日、2018年1月1日发布《阜阳市重污染天气预警信息通报》，被告停止作业5天；2018年1月15日、1月23日发布《阜阳市重污染天气预警信息通报》，被告停止作业8天；2018年11月1日、11月5日、11月8日、11月13日发布《阜阳市重污染天气预警信息通报》，被告停止作业8天；2018年11月24日、12月4日发布《阜阳市重污染天气预警信息通报》，被告停止作业10天。以上共计停工43天。以上事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、装修合同、收据、地下停车位有偿使用协议书、安徽阜阳建工集团有限公司营业执照、建设工程施工许可证、工程竣工验收报告、安徽省防雷装置竣工检测评价报告、住房和城乡建设部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》、阜阳市城乡建设局《转发省住房城乡建设厅关于做好当前建设工程消防设计审查验收有关工作的通知》、阜阳市城乡建设局《建设工程消防验收意见书》、人防工程竣工验收质量保证资料、阜阳市人防工程竣工验收备案表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案申请表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、阜阳市重污染天气预警信息通报等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，各方当事人均应按约定履行。一、《商品房买卖合同》约定：“第九条：该商品房交付时应当符合下列条件：1、应当取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。”但是在履行合同期间，国家对建设工程消防职责主体及验收工作进行重大的政策调整，将建设工程消防设计审查验收职责由原消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交。因政府政策调整、机构职能变动、机构更名、人员调整等客观原因，直到2019年9月29日，阜阳市城乡建设局才受理城建·祥瑞小区4#住宅楼的消防验收工作，取得《建设工程消防验收意见书》，于2019年11月12日，取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。这一系列客观原因的变动是被告无法预料也无法避免的，不归责与被告也不属于商业风险的范围，应属情势变更。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因无法预见的客观原因发生，导致被告无法按照合同约定按期履行交房义务，而且在被告取得建设工程竣工验收备案及商品房测绘报告之后，也及时通知原告交房，被告主观上并不存在过错。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。二、阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室在该工程施工期间多次发布《阜阳市重污染天气预警信息通报》，要求建筑工地、渣土运输、混凝土搅拌站停止作业。在涉案工程建设施工期间，因天气污染等不可预估的因素一定程度上导致了工期延误，足以影响到被告按期交付房屋。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐继林、姜敏敏的诉讼请求。案件受理费7590元，减半收取3795元，由原告徐继林、姜敏敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张满军二〇一九年十二月二十三日书记员  来 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。