北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初527号原告（执行案外人）：王暖达，女，1993年1月14日出生，汉族，住北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号2层245号。委托诉讼代理人：翟启超，北京律众律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳，北京律众律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：昆仑信托有限责任公司，住所地宁波市鄞州区和济街180号1幢24-27层。法定代表人：肖华，董事长。委托诉讼代理人：孟圆，国浩律师（北京）事务所律师。第三人（被执行人）：北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人：李贵杰，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，北京华亿安顺企业管理有限公司法务。第三人（被执行人）：北京泰和翔装修工程有限责任公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街13号东楼234。法定代表人：杜娟。第三人（被执行人）：北京光耀东方商业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路100号18层2-1802。法定代表人：李贵斌。第三人（被执行人）：李贵杰，男，1971年10月17日出生，汉族，住山东省冠县振兴东路349号-158。原告王暖达与被告昆仑信托有限责任公司（以下简称昆仑信托公司）、第三人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）、第三人北京泰和翔装修工程有限责任公司（以下简称泰和翔公司）、第三人北京光耀东方商业管理有限公司（以下简称光耀东方公司）、第三人李贵杰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王暖达及其诉讼代理人翟启超和闫艳、被告昆仑信托公司的诉讼代理人孟圆、第三人华亿安顺公司的诉讼代理人程宁宁到庭参加诉讼，第三人泰和翔公司、光耀东方公司、李贵杰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王暖达向本院提出诉讼请求：1.请求法院停止执行北京市朝阳区高碑店兴隆西街×号×层245号房屋；2.本案诉讼费用由昆仑信托公司承担。事实和理由：一、王暖达对北京市朝阳区高碑店兴隆西街×号×层245号房屋（以下简称245号房屋）享有的物权期待权，可以对抗抵押权，足以排除强制执行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，应当判决停止执行245号房屋。2017年7月3日，王暖达与华亿安顺公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王暖达购买245号房屋，并支付完毕全部购房款2768132元，随后即办理了房屋交接手续并入住该房屋，至今245号房屋仍由王暖达全家人共同居住使用。另经北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的书面材料显示，245号房屋办理抵押登记的时间为2017年8月，系在王暖达签订合法有效买卖合同之后。此外，王暖达在购买房屋后，一直积极向出卖人主张办理过户登记，未曾怠于行使自己的权利，非王暖达自身原因导致未办理过户。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，王暖达对245号房屋享有足以排除强制执行的民事权利，应当停止对该房屋的强制执行。同时，华亿安顺公司系从事房屋销售与出租的房地产开发企业，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，王暖达与华亿安顺公司在245号房屋被法院查封之前已签订合法有效的《北京市存量房屋买卖合同》，并支付完毕全部价款，且该房屋是王暖达名下唯一住房，王暖达享有的消费者的物权期待权亦能对抗强制执行申请人的抵押权，排除执行。综上，王暖达享有的物权期待权足以排除对245号房屋的强制执行，应当停止对245号房屋的强制措施。昆仑信托公司辩称，不同意王暖达的诉讼请求，同意原执行裁定的内容，请求对245号房屋继续采取执行措施。245号房屋已于2017年8月在北京市朝阳区不动产登记中心办理抵押登记，昆仑信托公司就担保物权享有优先受偿权，足以对抗王暖达提出的所谓物权期待权，故本案应当继续执行。华亿安顺公司述称：同意王暖达的诉讼请求、事实和理由。华亿安顺公司与王暖达于2016年1月7日就245号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，且王暖达已于2017年7月3日付清全部房款，同日245号房屋实际交付给王暖达使用，王暖达一直占有该房屋。泰和翔公司、光耀东方公司、李贵杰均未到庭参加诉讼，其向本院提交书面意见称，与华亿安顺公司的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、本次诉讼的形成过程。2019年5月6日，北京市高级人民法院作出（2019）京执44号执行裁定书，裁定：北京市中信公证处（2019）京中信执字00542号执行证书由北京市第三中级人民法院执行。2019年5月9日，本院作出（2019）京03执573号执行裁定书，载明：“北京市中信公证处（2017）京中信内经证字75956-75959号、（2019）京中信内经证字08206号公证书及（2019）京中信执字00542号执行证书已经发生法律效力，申请执行人昆仑信托公司向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院指定本院执行……”，裁定：一、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰的银行存款四亿一千四百八十四万四千二百四十六元五角八分；二、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应支付的违约金（以尚未清偿的回购价款本金四亿元为基数，自2019年4月12日起至欠款清偿之日止，按年利率24%计算）；三、冻结、拍卖、变卖泰和翔公司持有的华亿安顺公司100%的股权；四、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应负担的申请执行费四十八万四千八百七十四元及执行中实际支出费用；五、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应支付的迟延履行期间的债务利息；六、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法扣留、提取被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其它财产。2019年5月13日，本院在（2019）京03执573号执行案件中向北京市朝阳区不动产登记事务中心送达《协助执行通知书》，查封了华亿安顺公司名下位于北京市朝阳区高碑店兴隆西街×号兴隆小区综合楼-2至6层的部分房产，其中包括245号房屋，查封期限自2019年5月13日至2022年5月12日。在本院执行昆仑信托公司与华亿安顺公司等公证债权文书一案中，王暖达提出书面异议，请求解除对245号房屋的查封。2019年8月21日，本院作出（2019）京03执异500号执行裁定书，裁定：驳回案外人王暖达的异议请求。另，根据北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的书面材料显示，245号房屋的竣工时间为2007年5月29日，2014年7月17日登记在华亿安顺公司名下；2017年8月14日，245号房屋办理抵押登记，抵押权人：昆仑信托公司，抵押人、债务人：华亿安顺公司，抵押方式：一般抵押，被担保主债权数额：40000万元，不动产登记证明号：京（2017）朝不动产证明第0063400号，债务履行期限：2017年8月9日-2020年11月8日。二、关于王暖达与华亿安顺公司签订房屋买卖合同及履行情况。（一）关于房屋买卖合同签订情况。2016年1月7日，华亿安顺公司作为出卖人、王暖达作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《518号房屋买卖合同》），约定：出卖人所售房屋为518号房屋，规划设计用途为综合，该房屋所在楼层为5层，建筑面积59.24平方米；该房屋成交价格为2294842元，买受人已于签署购房认购书的同时交纳定金10万元，并于2016年1月7日前向出卖人支付该商品房总房款2294842元（含买受人已缴纳的定金）；在买受人支付完毕全部购房款的前提下，出卖人于2016年1月30日前向买受人交付房屋；在买受人支付完毕全部购房款之日后360个工作日内，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记且使买受人取得房产证。该合同甲方（签章）处盖有华亿安顺公司合同专用章，乙方（签章）处写有“王暖达（刘慧荣代）”。2017年7月3日，华亿安顺公司作为甲方、王暖达作为乙方签订《协议书》，载明：鉴于甲乙双方于2016年1月7日签订了《518号房屋买卖合同》，约定乙方购买518号房屋，乙方已支付房款及各项费用共计人民币2284842元。由于近期国家政策调整变化，现乙方不具备办理网签相关手续及办理房产证的资格，导致该房屋暂时无法办理产权转移登记至乙方名下。现甲乙双方就房屋买卖事宜，签订如下条款，以资共同遵照执行：一、因目前国家政策原因导致乙方个人不能办理购房手续，甲乙双方一致同意：乙方不再购买518号房屋，而按照43813.42元/平方米的标准购买面积为63.18平方米的245号房屋；在本协议签署之日，甲乙双方按照前款规定的购房标准签署购买245号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《245号房屋买卖合同》）及相关法律文件，约定交房及办理房屋产权证等事项；就《518号房屋买卖合同》履行事宜甲方应向乙方支付赔偿款115431元，乙方以甲方应支付的赔偿款冲抵相同金额的245号房屋购房款115431元；乙方应在本协议签署后15日内支付245号房屋剩余购房款和税费共计452718.49元。二、按照北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）第五条规定，乙方名下在京无住房和商办类房产记录且在京连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的，即具备购房资格条件。现乙方承诺截至2023年12月即达到购买房屋、办理网签备案手续及房产证的条件。三、甲乙双方一致同意，在乙方具备第二条所述条件前，甲方将245号房屋抵押给乙方，甲乙双方共同办理245号房屋的抵押登记手续。四、在乙方具备第二条所述条件之日后7个工作日内，甲乙双方共同办理完毕245号房屋的解除抵押、网签备案及房屋所有权转移登记手续。五、若由于政府原因或政策改变导致245号房屋最终无法过户至乙方名下的，乙方有权解除《245号房屋买卖合同》，甲方无需承担违约责任。该合同甲方（签章）处盖有华亿安顺公司合同专用章，乙方（签字）处写有“王暖达（刘慧荣代）”。2017年7月3日，华亿安顺公司作为出卖人、王暖达作为买受人签订《245号房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为245号房屋，该房屋所在楼栋建筑总层数为14层，该房屋所在楼层为2层，建筑面积63.18平方米；该房屋规划设计用途为综合；该房屋性质为商品房，成交价格为2768132元，买受人已于签署购房认购书的同时交纳定金10万元，应于2017年7月3日前向出卖人支付该商品房总房款2768132元（含买受人已缴纳的定金）；在买受人支付完毕全部购房款的前提下，出卖人于2017年7月5日前向买受人交付房屋等。该合同甲方（签章）处盖有华亿安顺公司合同专用章，乙方（签章）处写有“王暖达（刘慧荣代）”。另，根据王暖达提供的廊坊市公安局北门外派出所开具的《亲属关系证明》，刘慧荣系王暖达之母。王暖达称2017年7月3日签署《协议书》和《245号房屋买卖合同》时其在国外读书，故由其母亲刘慧荣代为签署上述合同，华亿安顺公司对此表示认可。（二）关于房屋买卖合同的履行情况。王暖达和华亿安顺公司均认可：《518号房屋买卖合同》签订后，王暖达依约支付了518号房屋的全部房款2294842元，但华亿安顺公司未按《518号房屋买卖合同》约定的时间向王暖达交付该房屋。关于未交付518号房屋的原因，华亿安顺公司称签订《518号房屋买卖合同》时，518号房屋还未建完，无法取得单独的房本给王暖达办理过户，整个工程延期。王暖达主张其已付清245号房屋的房款2768132元并支付相关税费，其中，王暖达支付的518号房屋的购房款2294842元、华亿安顺公司应付王暖达的518号房屋的违约金115431元冲抵245号房屋的部分款项，剩余房款及税费通过刘慧荣的银行账户转账支付。为此，王暖达向本院提交了相应银行转账凭证及收据，上述证据显示：2015年11月24日至2015年12月2日，刘慧荣通过其银行账户向北京光耀东方投资管理有限公司转账7笔款项，金额合计133万元；2016年1月7日，刘慧荣通过其银行账户向华亿安顺公司转账8笔款项，金额合计964842元；2017年7月3日，刘慧荣通过其银行账户分2笔向华亿安顺公司转账357859元，华亿安顺公司为王暖达开具3张收据，显示收到245号房屋定金、房款合计2768132元；2017年7月12日，刘慧荣通过其银行账户分2笔向华亿安顺公司转账94859.49元，华亿安顺公司开具3张收据，显示收取245号房屋契税79089.49元、印花税1384元、登记费550元、公维费12636元、代办费1200元。华亿安顺公司和昆仑信托公司均认可上述证据的真实性，亦认可王暖达已付清全部房款并支付了相关税费。另，王暖达和华亿安顺公司认可未按《协议书》约定办理245号房屋的抵押登记手续。王暖达称其在245号房屋查封前已占有并实际使用该房屋，并向本院提交了《通知函》、《治安、消防责任协议书》、《房屋验收表》、《入住证明》、《缴费确认单》、水电费收据，华亿安顺公司和昆仑信托公司认可上述证据的真实性，华亿安顺公司亦认可其已于2017年7月3日交房且245号房屋由王暖达实际使用，昆仑信托公司不认可王暖达实际占有该房屋。（三）关于王暖达的购房资格和华亿安顺公司的经营范围及企业性质。1.关于王暖达的购房资格。根据昆仑信托公司提供的245号房屋的房屋产权登记信息以及当事人的陈述，245号房屋的性质为商用商品房，规划用途为综合。王暖达称，其于2019年3月取得北京市户籍，截至2019年10月其在北京市缴纳社保未满两年，其在签订《245号房屋买卖合同》时已经知道自己不具备购房条件，但是考虑到其已经交纳了518号房屋的购房款且华亿安顺公司承诺其符合购房条件时可为其办理过户，故补交部分款项购买了245号房屋，现其名下无其他房屋。华亿安顺公司称，按照现在的购房政策，王暖达仍不符合购买245号房屋的条件。经查，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局于2017年3月26日发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告（京建发【2017】第112号）》，公告中规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。2.华亿安顺公司的经营范围及企业性质。根据华亿安顺公司的营业执照显示，其经营范围为：企业管理；物业管理；机动车停车场管理；打字、复印；批发纺织品、服装、日用品、化妆品、箱包、五金交电、首饰、工艺品、文具用品、电子产品、通讯设备（不含卫星、电视、广播地面接收设备）、花草及观赏植物；餐饮管理；限分支机构经营：出租商业用房。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）针对华亿安顺公司是否系房地产开发企业，华亿安顺公司称：其系开发商性质的企业管理公司，营业执照上虽没有开发商性质的相关描述，但是其属于光耀东方公司旗下的公司，对涉案房屋所在的楼宇主要从事的就是开发商性质的行为。昆仑信托公司认为华亿安顺公司并非房地产开发企业，华亿安顺公司仅是买受人，通过对房屋进行改造、装修，分割出售。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，王暖达请求停止执行245号房屋，其应举证证明其对245号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、王暖达在本案中属于一般不动产买受人还是商品房消费者；二、王暖达就245号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一，王暖达主张华亿安顺公司系房地产开发企业，其系245号房屋的商品房消费者，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。华亿安顺公司亦称其系开发商性质的企业管理公司，系光耀东方公司旗下公司，对涉案房屋所在的楼宇从事开发商性质的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。根据华亿安顺公司的工商登记信息，华亿安顺公司的经营范围并不包括房地产开发，仅有物业管理，且华亿安顺公司认可其未取得房地产开发资质等级证书，其从案外人处购买了涉案房屋所在楼宇，然后分割、装修、销售。因此，华亿安顺公司并非房地产开发企业，王暖达主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二，因王暖达在本案中系一般不动产买受人，故本案可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，王暖达签订《245号房屋买卖合同》并支付款项后，因其权利未公示，其享有的只是要求华亿安顺公司交付房屋、办理过户手续的请求权。昆仑信托公司的抵押权登记时间虽在王暖达签订合同、付款之后，但其抵押权经过登记公示，成为具有对抗效力的物权。因此，王暖达主张其对245号房屋享有的权利能够对抗昆仑信托公司的抵押权，于法无据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王暖达虽在人民法院查封245号房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产并已支付全部价款，但根据在案证据及当事人陈述，在北京市住房和城乡建设委员会等五部门于2017年3月26日联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》后，王暖达在明知其不符合购房条件的情况下，仍与华亿安顺公司签订《245号房屋买卖合同》并支付购房款，系其自身对政策限制的忽略，故其不符合上述规定第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。因此，王暖达对245号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，王暖达要求停止执行涉案245号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回王暖达的诉讼请求。案件受理费70元，由王暖达负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 巴晶焱审 判 员 咸海荣审 判 员 曹 炜二〇一九年十二月二十日法官助理 田子阳法官助理 仉亭方书 记 员 刘怡然书 记 员 李星月