湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2532号上诉人（原审被告）：怀化市旺盛房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路正旺巷46号。法定代表人：张慧。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢永成，男，汉族，1970年5月13日出生，户籍住址湖南省沅陵县，现住鹤城区。上诉人怀化市旺盛房地产开发有限公司因与被上诉人谢永成商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化市旺盛房地产开发有限公司上诉请求为：1、撤销原判第一、二项；2、请求改判上诉人不向被上诉人返还代为收取的费用9120元；3、请求改判上诉人不向被上诉人支付资金占用利息5428元；4、判令由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：上诉人已经履行了代被上诉人办理不动产生权证书的义务，不应该向被上诉人返还代收费用，亦不应承担代收费用的资金占用利息。故特提起上诉。谢永成二审答辩称：一审判决事实清楚，判决正确，应驳回上诉，维持原判。谢永成向一审法院所提诉讼请求为：1、判决解除委托代办约定，由被告返还原告预交契税、土地使用权证代办费和其他费用共计9120元及资金占用利息9118.57元（以24585元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2012年11月10日暂计算至2019年6月26日）；2、由被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月8日，原、被告签订了一份编号为20120149802-2号《怀化市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的商品房，房屋建筑面积136.61平方米，购买价格为2830.16元／平方米，房屋总价款386628元，原告以银行按揭方式支付购房款，该房屋价款已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，其中交易契税按照房屋交易额的2%税率征收，办理土地使用权证费用，依物价主管部门公布的收费标准收取等；被告应在2013年10月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定将合同约定的商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》等，上述《怀化市商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款386628元。在签订此合同前被告已经于2012年11月10日因接受原告委托预先收取原告契税10052元、维修基金7733元、土地使用权证代办费1200元及其他费用5600元，共计24585元。2014年10月30日案涉房屋交付使用。直至2019年，因被告未能积极履行代为办证义务，也未将代收费用交至办证及相关部门，原告遂于2019年7月12日自行交纳案涉房屋契税、维修资金等相关费用后取得案涉房屋不动产权证。2019年7月15日被告退还原告契税7733元及维修资金7732元。2019年7月23日原告将案涉房屋转让给第三人谢邓。原告认为被告长期占有代收代办费用却未履行代办义务，故诉至法院，形成纠纷。一审法院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告约定由被告代为原告办理房屋权属证书，并由被告预先收取契税、维修资金、办理房产证和土地使用权证的费用及代办费，被告在收取相关费用后，应当按照双方约定积极履行委托代办事项，但是房屋交付使用至今，被告一直未履行代为办证事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在没有对办理房屋权属证书期限有特别约定的情形下，被告应当在原告接收房屋之日起90日，即在2015年1月30日前将案涉房屋办理权属证书，已经构成违约，现原告已自行将案涉不动产权证办理至其名下并取得不动产权证，双方之间就委托事项的履行已经成为不必要，原告主张解除委托，符合法律规定，一审法院予以支持。因被告未履行委托事务，其收取原告的相关费用应当退还原告，扣除被告已经退还的契税及维修资金15465元，还应退还原告9120元。根据法律规定,有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。被告因其不履行委托行为造成原告资金占用利息的损失，应当予以赔偿，计算时间应自2015年1月30日起至被告退还占有款项之日止，计算标准参照中国人民银行同期同类贷款利率予以确定。原告主张赔偿占用利息计算至2019年6月26日，系其对权利的自由处分，符合法律规定，一审法院予以认可。结合前述，被告应当支付原告资金占用利息为24585元×6%÷365天×336天＋24585元×4.75%÷365天×1272天＝5428元。原告诉讼请求中的其他超出部分的主张依据不足，一审法院不予支持。被告抗辩称其为原告代缴水电增容费、有线电视开户费、管道煤气安装费，水、电、气、有线电视等均开通，已履行代办事项，不应退还代办费。根据合同约定，房屋价款实际已经包含上述费用在内，故上述费用的交纳及相关手续的办理不属于原告委托内容，该抗辩理由一审法院不予采纳。案涉房屋不动产权发生转移，房屋受让人拥有房屋转让后的物权权利，对此前原、被告之间就商品房预售合同所产生的权利不产生当然承继的法律后果。根据合同相对性原则，原告基于合同约定向被告主张权利，符合法律规定，故被告认为原告主体不适格的抗辩主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第四百零六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告谢永成9120元；二、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告谢永成资金占用利息损失5428元；三、驳回原告谢永成的其他诉讼请求。案件受理费643元，减半收取321.5元,由被告怀化市旺盛房地产开发有限公司负担。二审期间，怀化市旺盛房地产开发有限公司提交不动产房地产权情况证明1份，证明产权证办下来的时间是2019年6月12日。谢永成发表质证意见为：三性都不认可，办证费用是我后面自己交的，他们还没有达到办证的条件。本院认为，因本案房屋不动产权证系谢永成自行向有关部门交纳相关办证费用后所办，怀化市旺盛房地产开发有限公司提交不动产房地产权情况证明1份不能达到证明的目的，故不予采信。一审法院对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。上诉人应当在被上诉人接收房屋之日起90日，即在2015年1月30日前将案涉房屋办理权属证书，但实际未能按此时间办理权属证书，构成违约，应承担违约责任。现被上诉人已自行向有关部门交纳相关办证费用后将案涉不动产权证办理至其名下并取得不动产权证，上诉人原来已经收取被上诉人的相关费用应当退还，扣除上诉人已经退还的契税及维修资金15465元，还应退还被上诉人9120元。上诉人因违约行为造成被上诉人资金占用利息的损失，应当予以赔偿。原审确认上诉人构成违约，并判令上诉人返还上述相应代收费用及承担资金利息并无不当。上诉人所提其不应返还相应代收费用及不应承担资金利息的上诉主张及理由不能成立。综上，怀化市旺盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由怀化市旺盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一九年十二月二十三日法官助理颜利华书记员张宝珍