江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初4136号原告江西省武夷源茶业股份有限公司，住所地：瑞金市日东乡观音岽茶场，统一社会信用代码：91360781789749974F。法定代表人谢明进，任该公司董事长兼总经理。原告瑞金市京阿壹网络科技有限公司，住所地：瑞金市沿江路锦江名城锦绣园C组团113号商铺，统一社会信用代码：91360781332913885D。法定代表人谢明进，任该公司执行董事。两原告委托代理人钟元平，江西华瑞律师事务所律师。被告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司，住所地：江西省瑞金市红都大道2号，统一社会信用代码：91360781751135109E。法定代表人黄锋，任该公司执行董事。委托代理人刘继荣，广东南天星律师事务所律师。委托代理人曾子明，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。原告江西省武夷源茶业股份有限公司（以下简称“武夷源公司”）、瑞金市京阿壹网络科技有限公司（以下简称“京阿壹公司”）与被告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司（以下简称“康居公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武夷源公司、京阿壹公司的委托代理人钟元平、被告康居公司的委托代理人刘继荣、曾子明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告武夷源公司(原名赣州市武夷源实业有限公司)与原告京阿壹公司(原名瑞金市京阿壹贸易有限公司)合作在锦江名城共同经营武夷源茶庄。2014年10月24日，原告京阿壹公司与出租人周海兰、刘水清、周冬兰签订了《租赁合同书》，约定，租赁锦江名城锦绣园C组团112、113号商铺用于经营茶叶、酒，租期5年（自2014年11月10日起至2019年11月10日止）。2014年11月7日，原告武夷源公司与被告康居公司签订了《租赁合同书》，约定，租赁锦江名城锦绣园三组团C121、C122、C123号商铺(与C组团112、113号商铺前后相邻)用于武夷源茶庄经营，租期3年（自2014年11月7日至2017年11月6日止）。案涉所有商铺的开发商为被告康居公司，且由被告康居公司组建物业公司进行物业管理。租赁合同签订后，两原告对上述案涉商铺前后贯通成一个整体店进行了装潢装修，并经营武夷源茶叶等。2017年7月至9月期间，被告康居公司开发建设的所有二楼房屋大面积漏水，导致原告所承租商铺天花板和墙壁被水浸泡损失严重，为此，原告曾多次要求被告维修，但被告未尽维修之义务，因经营所需，原告不得不对商铺进行维修，产生维修费99043.3元，而且因商铺漏水严重导致原告无法经营，截至2018年4月10日造成了原告的经营损失700685.7元、员工工资损失52936元、租金损失138471元，共计经济损失991136元。原告多次要求被告履行维修及赔偿义务，并赔偿原告的上述经济损失，但被告拒不履行维修及赔偿义务，为此，诉请法院判令：1.被告康居公司赔偿两原告自2017年7月11日至2018年4月10日期间遭受的经济损失合计人民币991136元(具体以评估鉴定结论为准)；2.本案诉讼费由被告承担。原告提交的证据有：1、两原告营业执照复印件、法定代表人身份证明各一份，被告企业信息打印件一份；2、《合作经营协议》复印件，证明两原告共同租赁案涉商铺合作经营武夷源茶庄；3、《赣州市商品房买卖合同》《租赁合同书》复印件各一份，《锦江名城商铺租赁合同书》复印件三份，证明原告与被告及案外人周海兰、刘水清、周冬兰间存在案涉商铺租赁关系；4、（2018）赣0781民初1066号、（2018）赣07民终3571号《民事判决书》复印件各一份，现场照片打印件11页，证明2017年7月-9月期间，被告所有的二楼商铺严重漏水，导致原告所承租商铺天花板和墙壁被水浸泡损失严重并长期无法经营、原告要求被告履行维修义务、原告因经营所需进行重新装修的事实；5、装修材料、装修费凭据、增值税票据、工资证明等复印件。被告康居公司辩称：1、答辩人出租给原告武夷源公司三间店面维修责任由原告自己承担，且该店面自2017年5月份开始已超过保修期间，答辩人没有维修责任；2、原告武夷源公司主张的损失缺乏事实及法律依据；3、原告京阿壹公司与答辩人不存在任何合同关系，无权向答辩人主张损害赔偿；4、原告武夷源公司与答辩人签订的租赁合同已经法院判决解除，原告武夷源公司已无权要求被告赔偿相关损失。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告提交的证据有：1、《锦江名城商铺租赁合同书》复印件三份，证明（1）原告武夷源公司与被告签订的租赁合同约定租赁期限为三年，到2017年11月6日期满；（2）原告武夷源公司自2017年7月份后一直拖欠被告的租金，至今未缴纳；（3）合同约定被告交付租赁商铺给原告武夷源公司后，所有的商铺养护、维修、维护均应由其自行承担，与被告无关。2、（2018）赣0781民初1066号、（2018）赣07民终3571号《民事判决书》，证明原告武夷源公司与被告签订的租赁合同已经法院判决解除，2017年11月6日合同期满即为解除日，原告武夷源公司应自判决生效之日起10日内搬离租赁的商铺。因被告提交的证据1、2与原告提交的是一致的，故庭后已准许被告将该证据领回。查明：2014年10月24日，赣州市武夷源实业有限公司与出租人周海兰、刘水清、周冬兰签订了《租赁合同书》，约定，租赁锦江名城锦绣园C组团112、113号商铺用于经营茶叶、酒，租期5年（自2014年11月10日起至2019年11月10日止）。2014年10月31日，赣州市武夷源实业有限公司又与被告康居公司签订了《锦江名城商铺租赁合同书》三份，分别约定：赣州市武夷源实业有限公司租赁锦江名城锦绣园三组团C121、C122、C123号商铺(与C组团112、113号商铺前后相邻)用于武夷源茶庄经营，租期3年（自2014年11月7日至2017年11月6日止）；承租方必须对租赁商铺进行相应装修，装修费用均由其自行负责投资，合同期满或解除、终止后，装修部分能够移动的归承租方所有，不可拆除或拆除后将影响商铺正常使用的无偿归出租方所有。装修方案须经出租方书面同意并报有关部门书面批准后方可动工。商铺装修前承租方应与出租方或物业服务部门另行签订《锦江名城小区房屋装饰装修协议》。二次装修须经消防验收合格。后来赣州市武夷源实业有限公司更名为江西省武夷源茶业股份有限公司（即“武夷源公司”）。2016年12月8日，原告武夷源公司与京阿壹公司签订《合作经营协议》一份，约定在锦江名城锦绣园共同合作经营武夷源茶店。因原告武夷源公司未及时交纳房屋租金，被告康居公司于2018年3月提起诉讼，瑞金市人民法院于2018年6月15日作出（2018）赣0781民初1066号《民事判决书》判令武夷源公司将所租赁康居公司的商铺腾空退还并支付租金及腾空前的占有使用费，同时该判决也认定“2017年7月至9月间，被告经营的茶庄临街面商铺天花板和墙壁以及后面承租原告的商铺天花板和墙壁因为原告所有的二楼房屋大面积漏水导致被水漫泡损失严重，为此，被告曾多次打电话和发短信给原告相关负责人员要求维修，但原告在接到被告短信后并没有积极进行维修，造成被告因营业需要而重新装修花费一定数量的装修费用”（注：“被告”为武夷源公司，“原告”为康居公司）。武夷源公司提起上诉后，赣州市中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）赣07民终3571号《民事判决书》，维持原审判决。该判决书认定“案涉租赁物是一楼的商铺，虽然该一楼商铺本身并未漏水，但是二楼的商铺仍归康居公司所有，而影响一楼商铺经营的原因正是二楼和三楼漏水，一楼漏水的位置刚好是天花板。对于康居公司来讲，其负有维修二楼商铺的义务，也有保证一楼商铺按照合同约定正常使用的义务，现正因二楼商铺的房屋质量问题，才导致武夷源公司承租的一楼商铺漏水，故在租赁合同的履行上，康居公司并未尽到租赁期内保证租赁物符合约定用途的出租人的义务，其应当承担违约责任。另一方面，根据双方租赁合同约定，武夷源公司确未严格按照约定支付租金，也存在违约行为。根据合同约定，承租人未支付租金，不应享受免租期的相关权利，但是出租人在本案合同履行过程中也存在瑕疵履行，根据《中华人民共和国合同法》第百一十一条的规定，武夷源公司可以要求康居公司承担减少租金的违约责任，一审法院根据合同履行情况，以免除武夷源公司承担逾期支付租金的违约责任(支付免租期期间的租金)的方式，来冲抵康居公司应承担的违约责任。在武夷源公司并未就其损失提起反诉并且证明其具体损失数额的情况下，一审法院该判决，考虑了双方当事人的利益，处理妥当……康居公司所有的二楼商铺漏水的位置系二楼消防管道破裂以及三楼平台伸缩缝漏水，对于该漏水的具体原因可能是康居公司人为造成，也可能系建筑物本身的质量问题，这就导致康居公司在本案租赁合同中既可能存在违约行为，也可能存在侵权行为，且侵权主体有可能不止康居公司一个，因武夷源公司因漏水造成的损失赔偿问题，其并未在本案中提起反诉，一审法院不予审理，处理妥当。如果武夷源公司认为其损失远大于康居公司承担的上述违约责任，其可以另行主张相关权利”。本案诉讼中，原告武夷源公司提交了上述两份判决书及现场照片打印件和装修材料、装修费凭据、增值税票据、工资证明等来证明因所租赁商铺漏水而造成的维修损失99043.3元、所经营的茶庄的经营损失700685.7元、员工工资损失52936元、租金损失138471元。同时，原告向本院提交了“评估鉴定申请书”要求对造成原告的维修损失、经营损失、员工工资损失及租金损失进行鉴定。本院认为：一、本案案由应为财产损害赔偿纠纷。理由为（1）原告武夷源公司与被告康居公司之间虽然存在租赁合同关系，但双方间的租赁合同纠纷已经法院作出生效判决，不具有再诉的条件；（2）原告的诉讼请求是要求被告赔偿经济损失。二、根据法院已生效判决书，可以认定原告所租赁的商铺漏水，被告可能存在侵权行为，且侵权主体可能不止被告公司一个。而根据原告的举证，也不能证明原告的所有损失均为被告造成。三、原告要求被告承担商铺装修的维修损失99043.3元，本院不予支持。理由为（1）无法确定损失仅由被告造成；（2）合同约定装修方案须经出租方书面同意并报有关部门书面批准后方可动工。原告在未经被告同意的情况下，擅自对商铺进行全面重新装修，不符合合同约定；（3）原告虽主张的是维修费用，但根据原告的“证据目录”及在法庭上的陈述，其实际主张的是重新装修的费用。重新装修的费用与因商铺漏水造成的损失是不可以等同的。而实际造成的损失已因原告进行了重新装修而无法进行估算，也无法进行评估鉴定；（4）根据原告陈述，其重新装修在2017年7、8月份，此时距离合同到期日（2017年11月6日）不到四个月，在这种情况下还花费近10万元去进行装修，不合情理；（5）原告提交的众多开支票据并非是2017年7、8月份的支付费用。四、原告未举证证明因商铺漏水造成其经营茶庄的经营损失达700685.7元、员工工资损失达52936元，且未提供鉴定所需资料，也未具体主张对哪个期间内的损失额度进行鉴定，即使同意其进行鉴定，也无法得出准确、合理的数据，故对原告的这一主张，本院不予支持。五、原告无证据证明因商铺漏水造成其租金损失138471元，故对原告的这一主张，本院不予支持。退一步说，即使原告有相应损失，亦应于前述的租赁合同纠纷案中主张。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江西省武夷源茶业股份有限公司、瑞金市京阿壹网络科技有限公司要求被告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司赔偿2017年7月11日至2018年4月10日期间遭受的经济损失计991136元(具体以评估鉴定结论为准)的诉讼请求。案件受理费13712元，由原告江西省武夷源茶业股份有限公司、瑞金市京阿壹网络科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  钟永平人民陪审员  邹小竹人民陪审员  李小英二〇一九年十二月一日书 记 员  钟 璇