贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初3959号原告：翟花荔，女，1978年11月05日出生，汉族，小学文化，住贵州省水城县陡箐乡茨冲村花泥巴组，现住六盘水市水城县双水新区。被告：李明海，男，1983年11月19日出生，汉族，中专文化，住贵州省水城县滥坝镇小山社区，现住水城县。原告翟花荔诉被告李明海确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟花荔向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年4月20日签订的房屋买卖协议有效；2、诉讼费用由原告承担。事实及理由:原被告双方于2018年4月25日签订房屋买卖协议，双方约定，被告将位于双水新区双水明硐棚户区安置房一套(总面积为98平方米，单价为人民币1800元/平方米，共计人民币176000.00元)整转卖给原告，转卖的安置房不指定楼号、楼层和单元号，最后以政府分房时抓阉选中的为准，分房时的互补差价由原被告双方共同完成。(注:此套房屋实际平方面积以政府为准，平方面积差价由原被告双方协商，多退少补)。原被告双方签订房屋买卖协议之日，原告支付被告购房款人民币￥100000.00元整，剩余的￥76000.00元整，被告承诺等原告分得房屋之后付清余款。于是原告于2018年4月至2018年11月中间原告微信支付了被告购房款Y10000.00元，于2018年12月底，原告共计支付被告购房款￥110000.00元整，由于被告在签订协议时口头承诺原告，大约在2018年6月至8月政府可以分房，但是由于政府方面原因，导致该时间段原告尚未分配到房屋。原被告双方再次口头约定，待政府通知被告分房时，被告将该房屋分到了原告手里，原告将余下的款项￥66000.00元一次性付清给被告。被告承诺过渡房租金打到原告户头上。目前一直未得到过渡房租金，被告承诺分得房屋时过渡房租金从余款里面扣除。原被告双方约定了，若分房时，被告无条件提供相关过户手续并负责把户名改成原告的户名，过户产生的费用由原告负责。合同第三条第1款、第2款、第3款、第4款约定了被告对该房屋的承诺及保证。合同第四条明确约定，原被告双方签订协议之日起，任何一方不得违约，如其中一方违约，违约方将支付守约方总房款四倍的违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告李明海辩称，原告所述属实。经审理查明，2013年6月3日，被告李明海（作为被拆迁人，乙方）与水城县滥坝镇人民政府（作为拆迁单位，甲方）签订了《水城县明硐安置区项目建设房屋及附属物拆迁补偿安置协议》编号MDAZQ20130603020，该协议约定：“因水城县明硐片区项目建设需要，甲方需拆除乙方位于滥坝镇小山社区小箐组的房屋及附属物。拆迁人对被拆迁实物进行丈量数据后，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、拆迁补偿：1、拆迁集体土地上的合法建筑物、构筑物和附着物补偿的标准，拆迁人按照水府发（2016）36号、水府发（2011）17号和水府办发（2012）41号文件规定对已丈量的被拆迁实物进行补偿给被拆迁人。拆迁补偿金额56902.10元。2、拆迁国有出让土地上的合法建筑物、构筑物和附着物补偿的标准，由拆迁人与被拆迁人共同委托评估中介机构进行评估，评估中介服务费由拆迁人承担，按评估价进行补偿。3、签订协议后，甲方收回原建筑物的相关产权手续，并送有关部门注销。如被拆迁物有产权、债务纠纷，由乙方自行解决，甲方概不负责。二、搬家补助费及拆迁奖励：1、搬家补助费及拆迁奖励标准：……。2、甲方一次性支付乙方6个月的过渡房租金（按拆迁主体房安置面积计算，4.2元/㎡/月）……。3、在规定时限内主动配合拆除的两违建筑物，按主体房面积给予50元/平方米的拆除奖励。三、安置方式：被拆迁人自愿选择以下第2种安置方式:2、建还安置方式。县政府委托相关部门统一修建明硐安置区。被拆迁主体房屋与统建安置房屋的面积折算标准和安置面积置换原则，由滥坝镇人民政府按照《水城县明硐片区开发建设土地征收及房屋拆迁补偿安置方案》规定进行安置。被拆迁人自愿选择在明硐安置区安置，其中：拆迁主房面积18.33平方米，根据安置系数，应置换安置房18.33平方米，安置协议约定的面积与实际修建的安置房面积不符时，按以下原则办理；安置协议约定的面积大于安置房面积，拆迁人以实际超出面积按评估砖混结构价格的标准补偿给被拆迁人；安置协议约定的面积小于安置房面积的，在20平方米内（含20平方米），互补差价1300元/㎡，超过部分按购房当时市场价格执行。安置房底层有商业用房的，按整栋楼住户数平均计算底层商业用房面积，按签订安置协议编号的先后顺序选择商业用房，价格为2500元/㎡。”2018年4月20日，原告翟花荔（作为乙方）与被告李明海（作为甲方）签订了《房屋买卖协议》，该合同约定：“乙方因居住需要购买甲方房屋被征用置换的明硐棚户区安置房一套，经甲、乙双方友好协商，在公平、公正、互利的前提下，达成以下房屋买卖协议:一、甲方自愿将自己的房屋置换房在明硐棚户区安置房一套（总面积为98平方米，单价为人民币￥1800元/平方米，共计人民大写：壹拾柒万陆仟元整，小写:￥176000.00元)整转卖给乙方，转卖的安置房不指定楼号、楼层和单元号，最后以政府分房时抓阉选中的为准，分房时的互补差价由甲方和乙方完成。(注:甲方承诺，政府分房后，由甲方负责将此套房屋换成120平方米，多余20平方米单价以政府收取为准，由乙方补给政府。)二、乙方分期支付购房款，签订协议之日乙方付给甲方人民币壹拾万元(小写:￥100000.00元)整，剩余柒万陆仟元整(小写￥76000.00元)整待甲方把此套房屋换成120平方米后交给乙方，乙方一次性付清尾款。若甲方不能兑现承诺，剩余房款乙方不再支付。三、甲方将安置房屋转卖给乙方后，就不得以任何借口或理由干涉乙方使用和处置该房屋；该房屋的使用权和处置权永久性归乙方所有，如今后出现第三方干涉乙方使用及处置该套房屋，因此给乙方造成的一切经济损失由甲方全权承担。三、甲方保证:1、甲方不得隐瞒与转卖此套房屋相关的重要事实；必须保证其对转卖的此套房产拥有完整的所有权。2、甲方保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。除补充协议另有约定外，有关按揭抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。3、甲乙双方签订协议之日起，甲方必须提供相关资料把户名过成乙方户名，乙方配合甲方办理。未交房期间政府所补贴过渡房租金归乙方领取:交房后老房屋的附属物费及搬家费用由乙方领取交给甲方；如有商铺，乙方无条件让给甲方，费用由甲方支付。四、甲、乙双方签字之日起，任何一方不得违约，如哪一方中途违约，将支付守约方总房款的基础上的4倍违约金。”原告已向被告支付了购房款共计110000元。上述事实，有当事人陈述，原告身份证复印件、被告身份证复印件、《房屋买卖协议》、收条、《水城县明硐安置区项目建设房屋及附属物拆迁补偿安置协议》编号MDAZQ20130603020等相关证据在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告翟花荔与被告李明海签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，签约主体适格，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，该协议应属合法有效。对于原告请求确认原告与被告于2018年4月20日签订的房屋买卖协议有效的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：原告翟花荔与被告李明海于2018年4月20日签订的《房屋买卖协议》合法有效。案件受理费3820元，因本案适用简易程序审理,减半收取1910元，由原告翟花荔负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力。审判员 张 艳二〇一九年十二月十日书记员 程晶晶