重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终9661号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐亮，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵平，四川天称律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张佳妮，女，19xx年x月x日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘建波，重庆新申律师事务所律师。上诉人徐亮因与被上诉人张佳妮房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初14538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐亮及其委托诉讼代理人赵平，被上诉人张佳妮的委托诉讼代理人刘建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐亮上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；2.改判驳回张佳妮的全部诉讼请求；3.改判张佳妮向徐亮支付违约金164000元；4.改判张佳妮向徐亮支付代理费10000元、交通费1000元及住宿费300元；5.本案一、二审诉讼费及其他费用由张佳妮承担。事实和理由：1.原判认定徐亮的行为构成根本违约错误。根据双方房屋买卖合同约定，张佳妮应提前向徐亮支付200000元购房款用于涉案房屋还款解押，双方于2019年3月31日前办理张佳妮的贷款申请手续，于2019年5月31日前办理完徐亮的还款解押手续并取回房产证。在2019年5月21日至23日合同履行期间，张佳妮通过短信、微信等方式昼夜打扰徐亮，故徐亮心生怨气，说出“你去买其他房屋”的气话，并非真实意思表示，且在2019年6月2日徐亮就明确告知张佳妮愿意继续履行合同和出卖房屋，徐亮仅延迟两天履行义务，属于轻微违约，不导致张佳妮的合同目的无法实现，故不构成根本违约，张佳妮于2019年6月10日起诉要求解除合同，解除条件未成就。2.张佳妮明确表示其不再购买涉案房屋的行为导致双方合同目的不能实现，属于根本违约。3.在合同可以继续履行的情况下，张佳妮通过诉讼的方式解除合同，为此额外产生的代理费、诉讼费及保全费等属于其故意扩大的损失，应自行承担。4.为应对张佳妮的起诉和保护自身合法权益，徐亮委托律师参与诉讼并提起反诉，为此产生的代理费、诉讼费等属于合理开支，应由构成根本违约的张佳妮承担。张佳妮辩称，1.一审法院认定徐亮根本违约正确，其怠于履行合同，以实际行为表明不履行合同，通过微信明确表示让张佳妮去买其他房屋；2.张佳妮并没有违约，其根据合同约定及金额支付房款，同时通过微信和电话督促徐亮履行合同，但徐亮并没有按照合同约定履行相关义务，本案一审判决的代理费等费用不属于故意扩大的损失，以上费用是依法维权产生的合理费用；3.徐亮的反诉请求不成立，一审法院驳回其请求是正确的，证据能够显示是徐亮根本违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张佳妮向一审法院起诉请求：1.解除徐亮与张佳妮于2019年3月9日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》（编号：100003281940）、《关于合同（编号：100003281940）的补充协议》及《关于合同（编号：MM100003281940）的补充协议》；2.判决徐亮返还张佳妮购房定金30000元；3.判决徐亮支付张佳妮违约金164000元；4.判决徐亮支付张佳妮因购房支付的居间代理费16400元、贷款服务费8550元、权证代办费500元；5.判决徐亮支付张佳妮因诉讼维权支付的律师费20000元；6.本案诉讼费及其他费用由徐亮负担。徐亮向一审法院反诉请求：1.判决张佳妮向徐亮支付违约金164000元；2.判决张佳妮向徐亮支付律师代理费10000元、交通费1000元、住宿费300元；3.本案的诉讼费及其他费用由张佳妮负担。一审法院认定事实：张佳妮提供并经徐亮确认的房地产权证复印件显示：坐落于重庆市沙坪坝区房屋登记的权利人为徐亮，房屋建筑面积为87.56平方米，套内建筑面积为70.04平方米（徐亮称涉案房屋的贷款抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆沙北街支行）。2019年3月9日，张佳妮作为购买方（乙方）与作为出售方（甲方）的徐亮签订《重庆市存量房屋买卖合同》（合同编号：100003281940），约定：甲、乙双方交易的房屋坐落在重庆市沙坪坝区，建筑面积87.56平方米（具体面积以产权证为准），房屋产权性质为商品房，房屋所有权人为徐亮，房地产权证号为104-2013-17943，房屋占用的国有土地使用权以出让方式取得，房屋已经设定抵押，房屋抵押权人为中国工商银行重庆沙坪坝支行。甲乙双方确认系通过重庆链家房地产经纪有限公司的居间达成涉案房屋交易，房屋成交价格为820000元（含房屋及家具家电、装饰装修和配套设施），具体付款方式为：乙方应在签订本合同当日支付定金30000元（甲乙双方一致同意通过理房通专用账户划转方式支付定金），首付款220000元由乙方在过户递件完成后当日内直接支付给甲方，尾款570000元通过商业银行贷款由贷款机构直接支付甲方（实际贷款金额和放款时间以贷款机构通知为准，若实际贷款金额低于该金额的，则由乙方在过户递件当日补足，若实际贷款金额高于该金额，则差额部分直接从首付款中扣减）。合同第七条关于房屋交易具体事宜的约定为：甲乙双方应于2019年3月31日前，前往贷款机构办理贷款申请手续；该房屋目前处于抵押状态，甲方应在2019年5月31日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）；甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在7个工作日内共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。双方还约定甲方应当在收齐房款（不含物业交割保证金5000元）3日内将涉案房屋交付乙方，但物业交割保证金5000元应当由乙方于房屋交付之日支付甲方。合同第十条违约责任约定：1.逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交价的0.5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。2.逾期交房违约责任：甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交价的0.5‰向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。3.逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价0.5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。4.甲方出现下列第（1）种情形中任一情形之一的或乙方出现下列第（2）种情形中任一情形之一的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。5.守约方因维护自身权益（或者追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。6.在本合同履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。双方还约定，若因政策原因导致甲方不具备售房资格，原合同无法正常履行的，双方协商一致解除合同，甲方退还乙方已支付的所有款项，双方均不承担责任；若因政策原因导致乙方不具备购房资格，原合同无法正常履行的，甲乙双方协商一致解除合同，甲方退还乙方已支付的所有款项，双方均不承担责任。上述《重庆市存量房屋买卖合同》（合同编号：100003281940）签订当日，徐亮与张佳妮还签订了两份关于该合同的补充协议，其中一份名称为《关于合同（编号：MM100003281940）的补充协议》约定：买卖双方在平等自愿的基础上，就原合同（编号：MM100003281940）作如下补充约定：1.为使卖方的按揭贷款房（该房屋的产权证号为：104-2013-17943）具备过户条件，买方同意在卖方结按当日（以卖方预约结按时间为准）将首付款（或其中一部分）¥200000.00元（大写：贰拾万元整）支付给卖方的银行还款账户用于卖方办理银行结按，卖方不得将首付款用于其他用途，否则给买方造成经济损失的，由卖方承担全部赔偿责任。2.首付款支付给卖方结按之前，若有贷款，则需在买方贷款审批通过后再进行结按；结按当日卖方须陪同买方对房屋进行第二次查档，卖方须确保房屋产权清晰可正常交易，否则因此产生的风险由买卖双方自行承担。3.买方支付该首付款后，若因非买方原因造成不能取得注销了抵押登记的房产证或因法院查封等原因致使该房屋买卖交易无法进行时，或首付款被卖方挪用，则卖方应立即退还买方已支付的房款；每延退还款一天，卖方应支付买方己支付房款总额5‰的赔偿金。4.本协议与原合同有不相符之处，以本协议为准。另外一份名称为《关于合同（编号：100003281940）的补充协议》约定：1.如乙方贷款由于银行审批未通过导致无法购买此房，双方协商一致和平解约，甲方己收取的定金退还给乙方，双方互不承担违约责任(若贷款审核银行通过乙方主动放弃购买除外)。前期己经产生的交通费和误工费双方自行承担。2.如本协议与《重庆市房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以本协议为准。2019年3月9日，徐亮作为甲方（出售方）、张佳妮作为乙方（购买方）与作为丙方（经纪方）的案外人重庆链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》，其中《居间服务合同》约定：甲乙双方已在丙方的居间服务下就坐落于重庆市沙坪坝区的房屋，签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，基于丙方提供的居间服务，且丙方已经促成甲乙双方签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，丙方的居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的佣金，其中甲方（出售方）应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费人民币0.00元，乙方（购买方）应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费人民币16400元。《过户、按揭代理合同》约定：鉴于甲乙双方已在丙方的居间服务下就坐落于重庆市沙坪坝区的房屋，签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，甲乙双方同意：由甲方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记（过户手续）等相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项。由乙方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记（过户手续）等相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项；委托丙方代办按揭贷款，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。房屋登记管理机关核发新的房屋所有权证之时，丙方代为办理过户手续事宜完成；贷款银行审批通过之时，丙方代为办理贷款手续事宜完成。乙方（购买方）同意在签本合同当日内向丙方支付权证代办费500元、贷款服务费8550元，如乙方未能获得相应贷款的，丙方应退还已收取的相应费用。上述合同及补充协议签订当日，张佳妮即按约通过“理房通账户”支付了购房定金30000元，案外人重庆链家房地产经纪有限公司也向张佳妮出具《重庆链家房地产经纪有限公司专用收据》，载明：确认收到张佳妮支付的用于购买徐亮位于重庆市沙坪坝区合同号为100003281940的居间代理费16400元、贷款服务费8550元、权证代办费500元，合计25450元。之后，徐亮与张佳妮就涉案房屋买卖合同履行问题通过微信方式多次进行联系沟通。2019年5月7日至2019年5月23日期间，张佳妮多次催促徐亮按约办理涉案房屋的提前还款解押手续，但徐亮均以各种理由推脱（理由包括资金未凑齐、有事走不开等），其中：2019年5月7日，张佳妮催问徐亮什么时间去预约提前还款解押，徐亮称“不好意思啊。上次我是过来了的，但是钱不够就回来了。这个月我做得装修陆陆续就交工了。十号两家十五号一家。我也不是刻意在拖，说好的接款节点他们不付钱，整得我也没法了”，“我尽快答复你确切时间”。2019年5月10日，张佳妮问徐亮“徐老师，今天十号了，你时间确定了吗”；徐亮答“刚刚在忙”，“我在跟客户谈，等会回你”，“今天收了四万多，十五号有个三万多。差不多够了。我16号一定过来”；张佳妮表示“那我就请16号的假，上次你已经放我一次鸽子了，我请假也是要扣工资的……我很多计划都被打乱了，如果你觉得可以，我们就定16号”。2019年5月14日，张佳妮问徐亮“徐老师，我们再确认一下，你16号一定过来的吧”；徐亮答“16号要过来”；张佳妮问徐亮何时到沙坪坝，徐亮答“最早都是中午才到。坐第一班动车都要中午才到”。2019年5月16日，徐亮并未按双方之前的约定前往办理涉案房屋的提前还款解押手续，张佳妮问徐亮“明天你看行不”，“明天就周五了，再拖就下个星期了”；徐亮答“明天不行，这几天我妈没在，一是没人带孩子，二是车位排号要收钱”；张佳妮问徐亮“徐哥，你跟我说个实话，这个房子你到底想不想卖，我也不是非要买你这个房子，如果你不想卖我们有不卖的做法，处理好了我好买下一套房，如果你想卖的话就给我句准话，什么时候跟我去做担保”；经张佳妮多次催问，徐亮均无应答后终于表示“这几天来不了”。2019年5月16日，张佳妮表示“今天周五，那我明天再和你联系哈，中介这边我已经联系过了，可以在你们当地做担保，做好了就不用麻烦你两边跑了，剩下的我和这边中介就可以搞定”，“你觉得可以吗，可以的话，我喊中介把具体流程告诉你”；徐亮称“什么流程，可以。但是也要下周三才行，这几天的确很忙”；张佳妮称“好，下周三去就行，那我喊中介和你说一遍”。2019年5月21日，张佳妮多次与徐亮微信语音、视频通话，徐亮均未应答。2019年5月23日下午，徐亮说：“你别给我发视频可以吧。有什么事你直接发文字嘛”；张佳妮答：“上面那么多字你都没回，我看你眼睛不好，所以才给你发语音”，“你现在卖不卖嘛，不卖就过来解约。”徐亮：“怎么说话的呢”；张佳妮：“我怎么说你还不是当耳边风”，“你怎么做事的”，“说好了周三一个信息都没回”，“这都几次了，不是迟到就是爽约现在是失联”，“电话都打不进去，你们是这样做生意的吗”；徐亮：“行吧，你去买其他房子吧。你先去和中介谈谈违约赔偿的事。合理的话我陪给你就是了”；张佳妮：“徐哥，觉得委屈的应该是我。前前后后跑了多少次？赔偿你和我谈就行了，咱们都有合同。按照合同你要赔房屋总价20%，你觉得不合理，那你觉得怎么样合理？”；徐亮：“你先去跟中介沟通吧”；张佳妮：“合同解除是我们两个人的事情，和中介说他就是说按合同来”，“你先去跟中介沟通吧”；徐亮：“我没什么跟他们沟通的，他们估计都是法盲”；张佳妮：“你也可以找你身边懂法的朋友咨询，快点解决了。拖起对我们都没好处，耽误我买新的，耽误你出租”，“你什么时候有空？直接过来面谈”；徐亮称“没法跟你和解，开口20%。我建议走法律程序”，“怎么判怎么赔”，“你杂不说我比市场价低十万呢？你还是起诉吧。法院判我陪20%我就陪20%”。之后，双方就徐亮对张佳妮进行赔偿的事宜通过微信多次进行协商，但均未能达成一致，徐亮也曾表示将定金退还张佳妮，然后再由张佳妮走法律程序，张佳妮随后将自己的银行卡拍照发给徐亮，但徐亮一直未退还张佳妮前述定金。2019年6月2日，徐亮通过微信向张佳妮提出愿意继续履行合同，徐亮称：“当初我说不卖房子了是在我并不知道房价涨了的情况下说的，现在如果房价真的涨了，对两方都是损失，所以这几天我和家人商量了一下，我们决定继续履行合同。至于你觉得我们耽搁了你时间，要续租房子，我们可以补偿你半年房租。我不怕打官司，但我怕没时间往那边跑。好多情况我最初准备和中介说清楚，但他们都是成交第一，我也没办法。明天把公证办了，流程走完了就寄过来”；张佳妮回复：“徐哥，买房子是大事，现在不是房价涨跌的问题。主要是这个房子买的太折腾，自己也不想住，感觉太不顺。根据合同，你现在想卖也太迟了，已经超过期限。还有一点，这么多次我们越好各种事情你都没有去履行，你在我这里已经失去信用度了，我不想后面继续经历这样的事情，就像今天我们说好面谈，你还是没过来。我也不是非要打官司，如果你之后不想跑过来，你今天还是过来一趟，我们面对面把事情谈一谈”。之后，徐亮一直就双方继续履行合同与张佳妮进行协商，但均未能获得张佳妮明确表示同意，张佳妮要求徐亮进行赔偿也未获得徐亮表态同意，双方最终未能达成一致。2019年6月3日，张佳妮为解决与徐亮之间的纠纷作为甲方与作为乙方的重庆新申律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派刘建波为甲方与徐亮就房屋买卖合同一案中提供法律服务，担任代理人，律师服务费为20000元。合同签订后，张佳妮向重庆新申律师事务所支付律师代理费20000元，重庆新申律师事务所向张佳妮开具了重庆增值税普通发票一张。之后，张佳妮为维护其自身合法权益，遂提起本案诉讼，要求法院依法判如所请。另查明，2019年7月15日，徐亮作为甲方与作为乙方的四川天称律师事务所签订《诉讼案件代理合同》，约定：甲方因与张佳妮房屋买卖合同纠纷一案，委托乙方律师担任代理人，律师费为10000元，由甲方在订立合同时支付乙方。合同签订后，徐亮向四川天称律师事务所支付10000元，四川天称律师事务所向徐亮出具四川增值税普通发票一张。徐亮举示的劳动合同书显示：徐亮与四川广元机械（集团）股份有限公司于2018年3月19日签订了《劳动合同书》，合同期限为2018年3月19日起至2021年3月18日止，工作岗位为销售经理，工作地点为用人单位指定的地点（徐亮拟据此证明其工作地点在四川省广元市，离重庆市路途遥远，前期未能如期办理相关手续确系客观原因导致）。徐亮坚持认为涉案房屋买卖合同无法继续履行的责任在张佳妮，张佳妮应当承担相应的违约责任，遂提起反诉，要求法院依法判如所请。一审审理中，徐亮与张佳妮一致确认张佳妮已向银行申请了购房按揭贷款并获审批通过。徐亮认可其没有向涉案房屋抵押权人申请过提前清偿贷款和涤除抵押权。张佳妮为证明其主张的关于徐亮存在怠于履行合同违约行为的事实，还举示了据称系徐亮与涉案房屋买卖交易经纪方工作人员的微信聊天记录图片为证，但徐亮否认该微信聊天记录的真实性；张佳妮坚持认为徐亮根本违约，要求法院依法判如所请。徐亮在反诉状中表示同意张佳妮提出的解除合同的请求，但坚持认为徐亮并不存在根本违约，并且张佳妮主张的违约金过高，依法应当予以调低，不同意张佳妮的诉讼请求，相反，本案房屋买卖交易未能顺利进行是由于张佳妮的违约行为造成，张佳妮依法应当承担相应的违约行为，徐亮作为反诉原告坚持要求法院依法判决支持其反诉请求。由于双方分歧较大，该院调解未成。一审法院认为，徐亮与张佳妮签订的《重庆市存量房买卖合同》（合同编号：100003281940）、《关于合同（编号：MM100003281940）的补充协议》、《关于合同（编号：100003281940）的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行相应义务，否则依法应当承担相应的违约责任。本案中，徐亮与张佳妮在合同履行过程中是否存在违约行为应系双方当事人争议的焦点，针对本案争议焦点，并结合双方当事人的诉讼请求，该院评判如下：（一）关于张佳妮提出的解除徐亮与张佳妮于2019年3月9日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》（编号：100003281940）、《关于合同（编号：100003281940）的补充协议》及《关于合同（编号：MM100003281940）的补充协议》的诉讼请求。该院于2019年7月15日对本案开庭审理时，徐亮针对张佳妮的该项请求答辩表示不同意解除合同，要求继续履行合同，并当庭提出反诉和提交民事反诉状，但徐亮在民事反诉状中明确表示“对于反诉被告解除合同房屋买卖合同的意思表示反诉原告同意”，该院当庭向张佳妮送达了民事反诉状副本，徐亮的该项意思表示一经送达张佳妮即发生法律效力。因此，该院认定徐亮与张佳妮于2019年3月9日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》（编号：100003281940）、《关于合同（编号：100003281940）的补充协议》及《关于合同（编号：MM100003281940）的补充协议》已经于2019年7月15日当庭解除。至于徐亮关于继续履行合同的主张，因徐亮的陈述前后矛盾，且与其提出的关于张佳妮根本违约的违约金请求明显相悖，该院依法不予支持。（二）关于徐亮与张佳妮是否存在违约行为及主张的违约金是否得到支持的问题。本案中，徐亮与张佳妮签订重庆市存量房屋买卖合同及补充协议后，张佳妮已经按约支付定金30000元，并履行了申请购房按揭贷款的义务，以实际行动积极推进合同履行、促成本次交易顺利进行。根据双方约定，“该房屋目前处于抵押状态，甲方应在2019年5月31日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）”，但是，在2019年5月7日至2019年5月23日期间，张佳妮多次催促徐亮向涉案房屋抵押权人申请提前还款解押，徐亮均以各种理由推脱，甚至在双方就一起前往办理提前还款的时间达成一致后，徐亮也再次反悔，直至2019年5月23日，徐亮在微信对话中明确向张佳妮表示：“行吧，你去买其他房子吧。你先去和中介谈谈违约赔偿的事。合理的话我陪（赔）你就是了”。之后，徐亮与张佳妮就赔偿问题进行了多次协商但均未果，张佳妮要求徐亮到重庆面谈也未获得徐亮响应，显然徐亮已不再有继续履行合同的意思。即便根据双方合同约定的2019年5月31日之前“到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用……”，徐亮也并未按期履行，既未预约还款，也未涤除涉案房屋的抵押权，徐亮拒绝出售涉案房屋的行为已经构成根本违约。根据双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》第十条违约责任第4项的约定，“甲方出现下列第（1）种情形中任一情形之一的或乙方出现下列第（2）种情形中任一情形之一的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的”，张佳妮通过提起诉讼方式解除合同，并主张徐亮承担违约责任，该院予以支持。至于张佳妮主张的违约金问题。张佳妮依据《重庆市存量房买卖合同》第十条第4项的约定向徐亮主张房屋成交价20%的违约金，徐亮辩称该违约金约定标准过高，请求该院予以调减。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现该院综合考量徐亮的过错程度、张佳妮的实际损失等因素，将违约金标准下调至房屋成交价的10%即82000元（总房款820000元×10%）。因此，该院认定徐亮应当支付张佳妮违约金82000元。徐亮关于其不存在根本违约行为的辩解意见，无事实和法律依据，该院不予支持。至于徐亮关于张佳妮于2019年6月明确表示不再履行房屋买卖合同，且张佳妮向该院提起诉讼要求解除合同，张佳妮构成根本违约的主张。该院认为，张佳妮向法院提起诉讼，系张佳妮在双方纠纷经多次微信对话且要求徐亮面谈无果的情况下维权的合理手段，要求解除合同也是基于徐亮的根本违约行为（拒绝出售房屋），针对徐亮根本违约情况下提出的继续履行的主张，张佳妮并无“必须同意”的义务，且并无证据显示张佳妮已经明确放弃其已经取得的合同解除权。因此，徐亮关于张佳妮根本违约的主张不能成立，该院不予支持。徐亮主张的违约金，无事实和法律依据，该院不予支持。（三）关于张佳妮要求徐亮返还定金30000元的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因徐亮与张佳妮之间的房屋买卖合同及补充协议已经解除，张佳妮支付给徐亮的购房定金30000元理应由徐亮予以返还。因此，对于张佳妮要求徐亮返还定金30000元的诉讼请求，该院依法予以支持。（四）关于张佳妮要求徐亮支付其维权支出的律师费20000元的诉讼请求。依据徐亮与张佳妮签订的《重庆市存量房买卖合同》第十条第5款的约定，守约方因维护自身权益（或者追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。现张佳妮基于该约定并提供了民事法律事务委托合同、发票为证，主张徐亮支付其产生的律师代理费20000元，该院予以支持。徐亮关于该费用过高等辩解意见，无事实和法律依据，该院依法不予支持。（五）关于张佳妮要求徐亮支付其因购房支出的居间费16400元、贷款服务费8550元、权证代办费500元的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此可知，我国合同法规定乃至整个契约法的精神和传统，违约金均系补偿性质，主要在于弥补因违约给守约方造成的损失，除非法律有特别规定，对于违约金的校准基准系实际损失情况，违约金既不能超过实际损失，也不能在违约金之外再行要求赔偿损失。本案中，因该院已支持了张佳妮主张违约金的诉讼请求，张佳妮并未举证证明其实际损失高于该违约金的事实，张佳妮应当对此承担相应的不利后果。因此，该院对于张佳妮的该项诉讼请求，依法不予支持。（六）关于徐亮的其他反诉请求。因该院前述已经认定徐亮系违约方，徐亮主张的反诉请求，均于法无据，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、原告张佳妮、被告徐亮2019年3月9日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》（编号：100003281940）、《关于合同（编号：100003281940）的补充协议》及《关于合同（编号：MM100003281940）的补充协议》于2019年7月15日解除；二、限被告徐亮于本判决发生法律效力后五日内返还原告张佳妮定金30000元；三、限被告徐亮于本判决发生法律效力后五日内支付原告张佳妮违约金82000元；四、限被告徐亮于本判决发生法律效力后五日内支付原告张佳妮律师费20000元；五、驳回原告张佳妮的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告徐亮的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费12000元，减半交纳6000元，诉讼财产保全费1717元，反诉案件受理费1903元，合计9620元（原告张佳妮已预交7717元，被告徐亮已预交1903元），由原告张佳妮负担3000元，被告徐亮负担6620元。被告徐亮负担部分，限被告徐亮于本判决发生法律效力后五日内支付原告张佳妮4717元。二审中，双方均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于徐亮上诉所涉及的问题，一审法院已详细评述并作出了明确的处理意见，在二审未出现新事实、亦无新证据的情形下，本院认可一审法院的处理意见及具体理由，在此不再赘述。综上所述，徐亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由徐亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 赖生友二〇一九年十二月十八日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮