河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终13567号 上诉人（原审被告）：李忠义，男，1952年2月12日生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：李建发，男，1978年3月22日生，汉族，住新乐市，系上诉人之子。 委托诉讼代理人：孙丽静，女，1977年1月11日生，汉族，住新乐市，系上诉人之儿媳。 被上诉人（原审原告）：李文虎，男，1975年11月2日生，汉族，住石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：李拉宽，石家庄市井陉新城法律服务所法律工作者。 上诉人李忠义因与被上诉人李文虎房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李忠义上诉请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人的起诉或发还重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。首先，上诉人于1994年购买位于石家庄市井陉矿区，并办理了相关房屋手续，2019年3月13日，上诉人办理不动产权证书，根据《物权法》第十三条、第十七条的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，所以不动产证书系上诉人单独所有,故该楼房所有权人系上诉人。其次，上诉人根本就没有将楼房卖给被上诉人，被上诉人也没有任何书面证据证明上诉人和被上诉人存在买卖关系，其在庭审中出庭的证人均系被上诉人的亲属，与被上诉人存在利害关系，证人证言相互矛盾，且作证内容不是其亲眼所见，故证人证言均系伪证，法院不应采信。被上诉人除了证人证言再无其他证据，故法院在被上诉人提交的证据不充分的情况下支持其主张是错误的。再次，关于上诉人和被上诉人是否存在买卖关系，上诉人在一审中提交了缴纳取暖费、卫生费、维修费等证据，证明上诉人至今未将楼房发生买卖，如发生买卖关系上述费用应当由购买方缴纳，而上诉人缴纳就恰恰证明上诉人没有卖楼房。现在该楼房仍然登记在上诉人名下也是证明上诉人没有出卖房屋的凭证，根据《物权法》第九条的规定，不动产设立、变更、转让经依法登记的发生法律效力，未经登记，不发生法律效力，所以不论被上诉人陈述的买卖行为是否存在，根据该法律规定，未经登记，故不发生法律效力，也就是说买卖行为未经登记，假设有买卖行为也是无效行为，所以，本案一审法院适用法律错误。最后，一审法院使用推论和逻辑判决本案是错误的，关于租赁费是上诉人和被上诉人协商的价格，不论多少，是双方协商的结果，不违反法律规定，应当受到保护，一审法院认为不当，但未出示合理合法的依据，故难以令上诉人信服，请求中级法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李文虎辩称，一、原审法院认定是在事实清楚，证据充分的基础上作出的，上诉人的上诉理由不能成立。1、答辩人认可上诉人在1994年以5567元取得该涉案房屋，2004年，经说合人老乡介绍，上诉人以8000元价格卖给答辩人，协议达成交款后，上诉人按约定时间腾出房屋，并将房门钥匙、房屋使用证、三矿住房证原件交给答辩人（因当时不具备过户条件）,由答辩人居住、维护、使用至今。在庭审过程中，答辩人提供的证人证言和矿市街街道办事处段家楼居委会出具的证明，足以证实房屋属于买卖性质，且由答辩人居住使用至今长达15年。2、上诉人在办理不动产登记时隐瞒事实，谎称房屋使用证、住房证丢失，骗取不动产权证，以此抗辩，理由不能成立。上诉人是在2019年3月办理不动产登记，并以《物权法》第9条规定以登记发生效力。物权法第15条还规定，“当事人之间订立不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，所以上诉人的上诉理由不能支持。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应当依法驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人辩称涉案房屋是租赁，8000元是10年租赁费，无事实根据。一是不符合当地租赁市场行情和本地区的经济收入及消费水平。二是不符合当地租赁市场的交易习惯，是上诉人无中生有的抗辩理由。2、退一万步讲，假如8000元是租赁费，截至2013年底十年租赁期满，作为上诉人（出租方）至今6年时间从未向承租人主张续签合同和收取租赁费等任何权利。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，实体公正，上诉人的上诉请求与事实不符，于法无据，恳请二审法院再次查清事实，依法驳回上诉，维持原判。 李文虎向一审法院起诉请求：1、依法判令被告将已经转让给原告的房屋履行房屋过户事项；2、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告双方系新乐市老乡。1994年，被告李忠义优惠价购买位于石家庄市井陉矿区公有住房使用，井陉矿务局第三矿住房委员会向被告颁发了井局房Ｃ字第××号房屋使用证（载明购买公有住房使用人为李忠義）及井陉矿务局三矿住房证（记载的姓名为李忠义）。2004年，原告李文虎经中间人介绍向被告支付8000元，被告妻子同时向原告交付了井局房Ｃ字第××号房屋使用证及井陉矿务局三矿住房证的原件，当时双方未就案涉房屋办理房屋过户手续。2019年3月13日，石家庄市国土资源局为李忠义办理了冀（2019）石家庄矿区不动产权第××号不动产权证书，载明坐落于井陉矿区的房屋权利人为李忠义，共有情况为单独所有。2019年3月25日，被告李忠义补交位于石家庄市井陉矿区房屋的暖气费、卫生费、个人维修基金共计5655元。2019年7月18日，原告以被告李忠“義”向其出售房屋后未按约定履行房屋过户手续为由向原审法院提起诉讼，要求被告履行房屋过户事项并承担案件诉讼费用。原告的起诉状中列明了被告的性别、住址等基本信息及身份证号码。以上事实，有井局房Ｃ字第××号房屋使用证、井陉矿务局三矿住房证、冀（2019）石家庄矿区不动产权第××号不动产权证书、井陉三矿内部统一收据、冀中能源井陉矿业集团有限公司一矿社区管理处收据、石家庄市井陉矿区矿市街道办事处段家楼社区居委会出具的证明、证人安某、陈某、张某、焦某当庭作证的证人证言及原审法院的开庭笔录在案为凭，可以采信。 一审法院认为，关于本案被告的主体是否错误的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零九条的规定，原告起诉时提供被告的姓名或者名称、住所等信息具体明确，足以使被告与他人相区别的，可以认定为有明确的被告。本案中，原告在起诉时除在起诉状中写明被告姓名李忠“義”外，还提供了被告的住址，身份证号码等基本信息，足以使被告与他人相区别，故对被告所述本案属于被告主体错误的抗辩意见不予支持。本案双方当事人争议的焦点是：原被告双方就案涉石家庄市井陉矿区的房屋成立的是买卖关系还是租赁关系。本案诉讼过程中，原告主张双方之间就案涉房屋成立买卖合同关系，被告主张双方之间成立房屋租赁关系，双方均认可未形成书面合同，但被告认可于2004年收到原告给付的8000元。原审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。合同的成立包括以下几个要件：订约主体存在双方或多方；当事人对主要条款达成合意；合同的成立应具备要约和承诺阶段。其中，当事人对主要条款达成合意是合同成立的根本标志。本案中，原告主张其于2004年向被告支付8000元系购买案涉房屋的购房款项，结合本案中双方提交的证据、证人出庭作证的证言及本地区当时的物价及消费水平，可以认定原告支付该8000元款项系出于购买案涉房屋的本意，被告在当时不具备办理房屋过户的条件下将本案案涉房屋的住房证及房屋使用证原件交予原告方，该住房证与使用证明确记载了房屋的坐落位置、权利人等足以与其他标的相区分的特性，因此可以确定合同双方当事人就买卖合同的标的、数量等主要条款达成了合意，原被告双方就买卖本案案涉房屋成立买卖合同关系。对于被告主张原告于2004年交付的8000元系一次性交付该房屋10年的租金，不符合本地区居民当时的经济收入情况及消费水平，也不符合房屋租赁的交易习惯，且被告在其主张的十年租期届满后未就该房屋与原告进行过协商，也未向原告主张过租金，因此被告主张的原被告就案涉房屋形成租赁关系，原审法院不予采信。综上所述，对原告主张的双方之间就案涉房屋成立买卖合同关系，予以采信，现原告李文虎已履行了交付购房款的义务，而房屋产权过户是房屋买卖出售方的主要义务之一，故被告李忠义应协助原告李文虎办理案涉房屋不动产权证的变更。关于本案中被告李忠义在办理不动产权证书时补交的案涉房屋的暖气费、卫生费、个人维修基金共计5655元，因原告李文虎已于2004年就该房屋的买卖向被告支付购房款项并已经实际入住该房屋，对于该房屋拖欠的各项费用，原告理应偿付，故原告李文虎应向被告李忠义支付上述暖气费、卫生费、个人维修基金共计5655元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零九条的规定，判决如下：一、被告李忠义于本判决生效之日起十日内协助原告李文虎办理涉案房屋产权转移登记手续，将石家庄市井陉矿区房屋过户至原告李文虎名下，全部税费由原告李文虎负担；二、坐落于石家庄市井陉矿区房屋转移登记至原告李文虎名下之日，原告李文虎向被告李忠义支付李忠义代缴的该房屋的暖气费、卫生费、个人维修基金共计5655元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告李忠义负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，被上诉人主张双方之间系房屋买卖合同关系，上诉人主张双方之间系房屋租赁合同关系，均无书面合同，但上诉人承认其在2004年收到被上诉人给付的8000元。对于该笔款项，被上诉人主张系购房款，上诉人主张系被上诉人一次性交付的10年的房屋租金。根据被上诉人提供的证据、当地当时的物价和消费水平，以及案涉房屋当时不具备办理过户条件，上诉人之妻在被上诉人给付该笔款项的同时将案涉房屋的房屋使用证和住房证原件交给被上诉人，10年后上诉人从未主张过租金，上诉人在二审中称其不清楚房屋现在谁居住等事实，被上诉人的主张符合情理。反观上诉人，其主张不符合当地当时的居民收入情况、物价和消费水平，给付租金年限不符合房屋租赁的交易习惯，租赁期满后多年不向租房人主张租金、不清楚是谁在居住房屋以及将房屋使用证和住房证原件交给租房人，均不符合情理。综合以上事实，可以认定该笔款项系购房款，而非租金，双方之间系房屋买卖合同关系，而非房屋租赁合同关系，原审判决认定事实和所做处理并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇一九年十二月十六日 书记员  崔娇娇