江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1003民初5637号原告：李小华，女，1949年7月9日出生,汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：李静，江苏征远律师事务所律师。被告：李秀英，女，1954年10月20日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。被告：周瑶瑶,男,1986年8月11日出生，汉族，住浙江省三门县。委托诉讼代理人：薛少飞，江苏瀛乾线上律师事务所律师。第三人：卢锦州，男，1988年11月1日出生，汉族，住浙江省三门县。原告李小华与被告李秀英、被告周瑶瑶、第三人卢锦州确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小华及其委托诉讼代理人李静、被告李秀英、被告周瑶瑶的委托诉讼代理人薛少飞及第三人卢锦州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小华向本院提出诉讼请求：1.认定被告李秀英与被告周瑶瑶签订的《房地产买卖契约》无效；2.被告李秀英、周瑶瑶向原告返还黄金苑X幢X室房屋；3.本案诉讼费、保全费由被告李秀英、周瑶瑶承担。事实与理由：2017年8月21日，扬州市邗江区人民法院出具的《民事调解书》载明被告李秀英应协助原告办理房屋产权过户登记手续。2018年6月13日，原告申请法院强制执行时，法院查明被告李秀英已于2017年2月23日与被告周瑶瑶签订《房地产买卖契约》，将被告李秀英于2009年起实际交付给原告的黄金苑X幢X室房屋卖给被告周瑶瑶。被告李秀英与被告周瑶瑶以合法形式掩盖非法目，存在恶意串通侵害原告权利行为，故请求法院确认两被告签订的《房地产买卖契约》无效。被告李秀英辩称：1.其与原告之间是借贷关系，收到原告给付的借款17万元未予归还，双方以借款利息抵算房租，被告周瑶瑶不清楚其与原告之间的债权债务关系，双方并无恶意串通；2.之所以将案涉房屋过户至被告周瑶瑶名下是因其与第三人卢锦州达成以房抵债协议，结清了因第三人为其向案外人包世和代偿借款本息、给付借款中介费、缴纳解困房土地出让金、应偿还的第三人出借款等合计50余万元；3.原告在第三人现场查看房屋时在场且当时未有异议，后其过户房屋产权至被告周瑶瑶名下，现第三人为案涉房屋实际所有人。因此，其未与被告周瑶瑶、第三人恶意串通损害原告利益，愿意偿还尚欠原告的借款，原告诉讼请求应予驳回。被告周瑶瑶辩称：1.案涉房屋买卖是因被告李秀英无力偿还尚欠第三人卢锦州的款项而将房屋折价抵偿借款本息等形成，案涉房屋实际所有人为第三人卢锦州；2.其和第三人均不清楚原告与被告李秀英之间存在房屋买卖合同纠纷，两被告签订《房地产买卖契约》时存在合理对价、卢锦州补交了解困房税款，两被告依法办理过户登记。因此，其未与被告李秀英恶意串通损害原告利益，原告诉讼请求应予驳回。第三人卢锦州述称：1.其曾介绍案外人包世和向被告李秀英出借本金35万元；2.其为案涉房屋实际房主，同意被告李秀英以案涉房屋抵债是因其为被告李秀英向案外人包世和代偿了借款本息、垫付房屋土地出让金等，合计近50万元；3.在办理房屋产权过户登记前，其曾到房屋进行查看，原告李小华在现场，被告李秀英向其告知了原告为居住在此的亲戚，原告李小华并未提出异议。因此，其未与李秀英恶意串通损害原告利益，其以合理对价善意受让房屋，是案涉房屋的合法权利人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：1.案涉房屋属于经济适用房。李小华、李正贵与李秀英于2004年10月24日签订的《借款、借房协议书》约定:李秀英让空该房交付给李小华，李小华将15万元现金借给李小华，待2008年房屋交易更名后，李小华及时付给李秀英3万元；李小华居住房屋期间不付房租（以李小华借给李秀英15万元借款利息抵充房租，房屋已有证件包括房产证、住房说明书、质量保证书），暂由李小华保管；如该房上市时，政府所收取的房款差价或其它费用均由李秀英承担，李小华负责办理过户时的契税、交易费及相关费用；如政府收回房产，李秀英无条件退回所收房款，李小华及时让出该房；2008年房屋办理过户手续时，双方不得违约，若一方违约，由违约方支付违约金2万元给对方；2.2017年2月23日，李秀英与周瑶瑶签订备案合同《房地产买卖契约》，周瑶瑶于2017年2月28日取得案涉扬州市黄金苑X幢X室房屋所有权证；3.2017年5月23日，本院受理原告李小华与被告李秀英房屋买卖合同纠纷一案，2017年6月21日，双方在法院主持下达成调解协议，本院制作的（2017）苏1003民初5489号案件民事调解书载明：李秀英于2018年3月31日前协助原告李小华办理扬州市黄金苑X幢X室房屋过户手续……。在本院审理本案过程中，因发现李秀英在与李小华达成上述民事调解协议前已将案涉房屋过户至周瑶瑶名下，本院依职权对（2017）苏1003民初5489号案件审查后于2018年12月29日依法作出（2018）苏1003民监64号民事裁定，再审原审原告李小华与原审被告李秀英房屋买卖合同纠纷一案。再审审查期间，本院查明以下事实：2004年11月18日，李秀英出具的《借条》载明，借到李正贵人民币15万元（总房款18万元，欠3万元）（李正贵暂借李秀英黄金苑X幢X室居住）。李正贵出具的《说明》载明，李秀英在2004年11月18日《借条》中载明借到的15万元实际是购房款，是李小华给付的。2004年11月18日，李小华出具的《收条》载明，收到李秀英黄金苑X幢X室房产证一本、购房发票等。2004年11月18日，原告向被告李秀英出具《借条》，注明借到案涉房屋居住，自此时起至今，李小华一直居住在案涉房屋内，此后未办理房屋过户手续；4.2015年7月初，李秀英通过卢锦州介绍向包世和借款35万元，约定：借款期限自2015年7月6日起至2017年7月5日、借款利率为月息1.5%，李秀英与包世和签订以案涉房屋为抵押物的房地产抵押合同并办理了抵押登记。2015年7月7日，包世和向李秀英银行账户转账35万元。此后，李秀英除向包世和给付几个月利息（月息5250元/月）外，再无向包世和还本付息行为。2016年2月2日，李秀英按照卢锦州的要求与钱纤纤签订了借款合同和房地产抵押合同，约定李秀英向钱纤纤借款10万元，借款期限为2016年2月2日至2018年2月1日，李秀英以案涉房屋为钱纤纤债权设定抵押担保并办理了抵押登记，李秀英和卢锦州均称李秀英与钱纤纤之间未实际发生借贷往来。2016年3月至2017年1月间，钱纤纤向包世和银行账户共计转账57750元，卢锦州、李秀英、包世和均称此款为卢锦州向包世和代偿的李秀英借款利息。包世和银行账户于2017年2月23日曾发生一笔20万元存款，潘海飞于2017年4月18日向包世和银行账户转账15万元，卢锦州、李秀英、包世和均称上述两笔款项均为潘海飞按照卢锦州要求向包世和代偿的李秀英借款本金；5.关于李秀英以案涉房屋抵偿债务的金额，卢锦州在庭审中陈述由以下款项构成：卢锦州为李秀英代偿给包世和的借款本金35万元及利息7万余元、卢锦州出借给李秀英的借款2万元、卢锦州支付的土地补偿金48000元；李秀英在庭审中陈述其以房抵债金额中除上述款项外，还包括其尚欠卢锦州的借款10万元；6.卢锦州系扬州贷客邦投资信息咨询公司法定代表人，该公司业务范围包括投资信息咨询（不含证券、期货等需行政许可事项）等，包世和称其除经卢锦州介绍与李秀英发生案涉借贷往来外，另与卢锦州之间有其他经济往来。以上事实有当事人庭审陈述、当事人在本案中提供的《借款、借房协议书》、《房地产买卖契约》、《不动产产权调查结果证明》、《房地产抵押权设立登记申请书》、银行卡交易凭证及李小华在关联案件中提供的《借条》、《说明》、《收条》等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为原告主张确认被告李秀英与被告周瑶瑶签订的《房地产买卖契约》无效是否应予支持。对此，原告李小华认为两被告签订协议并进行房屋产权变更登记的行为构成恶意串通损害原告利益的情形，该协议应属无效。被告李秀英及被告周瑶瑶、第三人卢锦州均辩称第三人卢锦州基于以房抵债事实而指示被告周瑶瑶代持案涉房屋，其已支付房屋交易对价，取得房屋产权合法有效，应驳回原告诉讼请求。本院认为，原告关于认定案涉合同无效的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。理由是：第一，缔约双方以虚假意思表示达成的合同应属无效合同。本案中，被告李秀英、周瑶瑶及第三人卢锦州均称被告李秀英系按照第三人卢锦州指示与被告周瑶瑶签订《房地产买卖契约》，该合同经备案后，被告李秀英将案涉房屋过户至被告周瑶瑶名下，但被告周瑶瑶并非实际购房人，被告周瑶瑶亦不对此房屋主张任何权利。由此可见，被告李秀英与被告周瑶瑶仅为办理产权过户而签订的备案合同并非缔约双方的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，被告李秀英与被告周瑶瑶于2017年2月23日签订的《房地产买卖契约》属于无效合同；第二，依法成立的房屋买卖合同合法有效，买受人依约享有的物权期待利益受法律保护，出卖人与他人恶意串通实施侵害买受人利益的行为应认定无效。本案中，原告李小华与被告李秀英对双方签订的《借房、借款合同》性质存在争议。本院认为，从合同内容及合同履行情况来看，原告与被告李秀英具有明确的买卖案涉房屋的真实意思表示且该合同无违反法律、行政法规规定之情形，本案现有证据表明原告已支付绝大部分购房款并占有使用房屋多年，被告李秀英亦在庭审中认可原告曾对房屋进行装修，该《借房、借款合同》实为房屋买卖合同，双方虽未办理产权过户，但并不影响该合同性质及效力。被告李秀英关于该合同并非房屋买卖合同的抗辩主张不能成立，本院对其抗辩意见不予采纳。原告李小华与被告李秀英均应按约履行合同义务，现被告李秀英与第三人卢锦州合意以该房屋设定抵押，另以抵偿债务为由将房屋过户至被告周瑶瑶名下，且在与原告李小华达成民事调解协议时仍隐瞒房屋已过户之客观事实，被告李秀英的行为已严重违反合同缔约方应遵守之诚实守信义务，存在明显恶意，而被告李秀英与第三人均在本案中主张第三人基于以房抵债事实依法取得案涉房屋产权，二人行为已构成恶意串通损害原告利益情形。首先，第三人与被告李秀英之间是否存在合法的债权债务关系，是案涉房屋发生产权变动的基础法律关系，但二人均未能举证证明。被告李秀英与第三人对以房抵债这一重要事实的陈述存在矛盾，而且，第三人据以证明其向案外人包世和支付代偿款的证据均非其本人的直接支付凭证，被告李小华和第三人卢锦州亦未举证证明除代偿款之外的其他债权债务凭据。因此，结合第三人的身份、其与案外人包世和另有其他经济往来的客观事实，第三人关于以房抵债合法有效的主张，本院不予采纳。其次，第三人称其在取得案涉房屋产权前曾实地查看房屋且知晓原告居住在房屋内，但其与被告李秀英均未在本案中表示曾就现存房屋居住人如何安置进行过磋商，本案也无证据表明第三人或被告周瑶瑶曾对原告的居住行为提出过异议。自案涉房屋登记至被告周瑶瑶名下至今已两年有余，第三人卢锦州对于重大资产的处置态度显然过于随意，有悖常理，本院据此可以认定卢锦州作为房屋实际产权人在指示两被告签订《房地产买卖契约》前未尽到必要注意义务。因此，第三人关于其为案涉房屋善意受让人的主张，本院不予采信。第三，根据当事人的庭审陈述，自2015年7月以后，被告李秀英连续多次以案涉房屋设定抵押且均与第三人卢锦州有关。其中，在案外人钱纤纤与包世和发生资金往来前，被告李秀英即按照第三人指示将钱纤纤登记为抵押权人，以案涉房屋担保10万元债权，而本案并无证据显示因钱纤纤或第三人的支付行为而使第三人获享10万元债权。另外，按照第三人的陈述，其最后一次向包世和代偿被告李秀英借款本金的时间为2017年4月18日，但两被告早在2017年2月即完成备案合同的签订并办理产权过户手续，则李秀英在尚未最终确认抵偿债务金额的情况下即按照第三人指示配合办理产权过户手续，被告李秀英处置资产的行为明显有悖常理，其与第三人之间显有恶意串通嫌疑。综上，原告关于被告李秀英与第三人之间存在恶意串通的主张达到高度盖然性证明标准，应予采信，被告李秀英与第三人对案涉房屋进行的产权变更登记行为已对原告依法行使物权登记请求权形成妨害，故即使真实存在以房抵债协议，亦应认定无效。综上所述，被告李秀英与第三人未能以充分证据证明“以房抵债”事实存在。即使被告及第三人陈述属实，第三人先与被告李秀英合意虚构债权并将案涉房屋设定为抵押物，后被告李秀英在抵偿债务金额尚不明确的情况下即同意将房屋让与第三人，第三人在明知原告占有使用房屋的情况下却从未以产权人身份向原告主张权利，被告李秀英与第三人的以上行为均有悖常理，二人对此未能作出合理解释。而且，即使以房抵债真实存在，依据现有证据，仍不能认定第三人受让案涉房屋时支付了合理对价，基于以房抵债形成的协议因构成恶意串通损害原告李小华合法权益的情形，应依法确认无效，两被告以虚假意思表示达成的案涉《房地产买卖契约》，亦属无效合同。此外，原告诉请被告李秀英与被告周瑶瑶返还财产，但因原告尚未取得案涉房屋所有权，且案涉房屋现仍为原告占有、使用，故原告主张两被告返还财产，无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告李秀英与被告周瑶瑶于2017年2月23日签订的《房地产买卖契约》无效；二、驳回原告李小华的其他诉讼请求。案件受理费80元,保全费2520元，合计2600元，由被告李秀英负担（此款原告已预交，原告同意其预交的案件受理费由被告李秀英向其支付，本院不再退还，由被告李秀英在本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  谷 丹人民陪审员  庄加红人民陪审员  施元庆二〇一九年十二月二十五日书 记 员  吴 静