江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初16899号原告：张冬月，女，1971年12月18日生，汉族。委托诉讼代理人：吴宇，江苏君伴行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴媛媛，江苏君伴行律师事务所律师。被告：钱卉，女，1987年5月17日生，汉族。委托诉讼代理人：李丽玲，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白少辉，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。第三人：南京汉宇置业顾问有限公司，统一社会信用代码91320115080253381B，住所地南京市江宁区麒麟街道东麒路777号东郊小镇邻里5幢114室。法定代表人：成正新，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿强，该公司员工。原告张冬月与被告钱卉、第三人南京汉宇置业顾问有限公司（以下简称汉宇置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张冬月及其委托诉讼代理人吴宇、吴媛媛，被告钱卉及其委托诉讼代理人李丽玲、白少辉，第三人汉宇置业公司的委托诉讼代理人耿强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张冬月向本院提出诉讼请求：判令1.解除其与被告钱卉签订的《房地产买卖中介合同》；2.钱卉协助其办理房屋权属变更登记手续并返还房屋；3.钱卉赔偿其相应的损失（其中以385万元为基数，自2018年5月1日至同年5月31日，按每日万分之五的标准计算共57750元，自2018年6月1日至同年10月9日100天，按每日万分之八的标准计算共计308000元，2018年10月10日至返还房产之日，延期交付房屋损失以房屋市场价550万元为基数，按照同期银行贷款利率的标准计算）。事实和理由：2017年11月17日，其与钱卉、第三人汉宇置业公司签订《房地产买卖中介合同》，约定其将位于南京市江宁区房屋出售给钱卉，价款550万元（净得价），签约当日，钱卉给付定金5万元，2017年12月20日给付160万元，余款385万元由钱卉办理贷款于2018年4月30日前下款至其账户，同时约定，若钱卉在2018年4月30日前未支付385万元，从2018年5月1日至2018年5月31日，每天支付贷款金额万分之五作为利息，从2018年6月1日起，每天支付贷款金额万分之十作为利息。钱卉于2017年12月30日支付首付款160万元，其协助钱卉办理房屋权属变更登记至钱卉名下，并交付房屋。后来，由于钱卉单方面原因，未通过银行贷款审批手续，2018年4月30日前钱卉未能给付385万元。2018年9月10日，双方经协商签订补充协议，钱卉于2018年9月17日将部分款项付清，其中违约金529375元，二成房款110万元（贷款差额），共计1629375元付清后，其协助钱卉办理银行贷款手续。直至2018年10月7日，钱卉仍未能按约履行上述给付义务。被告钱卉辩称，其同意解除双方签订的房地产买卖合同，同意将房屋变更登记并返还；房屋目前已经涨价，其不同意赔偿原告张冬月要求其赔偿的诉讼请求。第三人汉宇置业公司述称，对于原告张冬月陈述的事实没有异议，2018年2月送件办理过户手续，其一直在协助双方办理贷款手续。本院经审理认定事实如下：2017年11月17日，张冬月（甲方）与被告钱卉（乙方，李虓为其代理人）及第三人汉宇置业公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》1份，约定张冬月将坐落于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）出售给钱卉，价款为550万元；甲乙双方在签约当日，乙方支付甲方购房定金5万元，于2017年12月20日前办理房屋产权过户手续，并于当日乙方支付甲方部分款160万元，甲乙双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款额385万元，甲方收到乙方贷款自动转为乙方支付的部分房款；甲乙双方于2017年12月20日办理物业及房屋交接手续；三方商定，甲乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的，2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的，3.……；三方商定，上述违约行为方，约定违约金10万元分别支付给各守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。该合同的尾部有手写的内容：甲乙双方协商约定，乙方贷款不足部分须以现金方式于过户当天补齐，若乙方贷款在2018年4月30日前未下款到甲方账户上，乙方须先行支付385万元给甲方，待银行下款当日甲方全额退还给乙方，若乙方于2018年4月30日前未支付385万元给甲方，从2018年5月1日起至2018年5月31日，每天支付贷款金额万分之五作为利息，从2018年6月1日起每天支付贷款金额万分之十作为利息。三方还对其他事项作出约定。签订合同当日，钱卉支付给张冬月5万元，此后，钱卉又给付张冬月160万元。2018年1月，案涉房屋变更登记至钱卉名下。张冬月亦将房屋交付给钱卉，钱卉对房屋进行装修。钱卉向银行申请贷款，但未能通过审批，钱卉亦未能用其他方式支付张冬月剩余价款。2018年9月10日，钱卉（甲方）与张冬月（乙方）签订协议1份，约定甲方于2017年11月17日签订关于购买乙方位于锦绣花园茶花园266幢房产，因故未能按合同约定时间付款，经双方友好协商，现定于2018年9月17日将部分款项付清，具体构成：违约金529375元，二成房款110万元，共计1629375元，付清后，乙方协助甲方办理相关银行贷款手续，若甲方未能于2018年9月17日按此协议付款，乙方将按原合同之协定诉诸法律。此后，钱卉仍未能支付张冬月价款。2019年10月，张冬月向本院提起诉讼。审理中，各方当事人同意以2018年10月10日作为案涉《房地产买卖中介合同》、2018年9月10日协议的解除时间。张冬月变更第一项诉讼请求为确认相关的合同于2018年10月10日解除。钱卉认为张冬月要求赔偿损失的标准过高。经本院向房地产中介机构询问，案涉房屋的月租金5000元至6000元。张冬月同意在扣除钱卉应赔偿的损失后，将钱卉已给付的购房款165万元的剩余部分返还钱卉。钱卉曾提起反诉，要求张冬月返还购房款，并赔偿损失，后钱卉撤回了反诉。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、协议、调查笔录及当事人陈述等证据材料证实。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告张冬月、被告钱卉及第三人汉宇置业公司之间签订的合同合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。钱卉未能按照合同的约定履行支付购房款的义务，系违约行为，应承担违约责任。现各方当事人一致同意案涉相关合同于2018年10月10日解除，本院予以确认。钱卉应当将案涉房屋返还给张冬月，并协助其办理房屋变更登记手续。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方当事人约定如钱卉2018年4月30日前未能支付385万元价款的违约金计算方式，现张冬月要求以385万元为基数，自2018年5月1日至同年5月31日按每日万分之五的标准，自2018年6月1日至同年10月9日按每日万分之八的标准计算损失，该违约金计算标准明显超过钱卉的违约行为给张冬月造成的损失，应当予以适当减少，本院酌定合同解除前即2018年5月1日至同年10月9日的违约金均以385万元为基数，按年利率10%的标准计算，共计172180.56元。合同解除后即自2018年10月10日起至钱卉实际返还房屋之日止，可按案涉房屋租金5500元/月（取询价的中间值）的标准计算损失。张冬月自愿在扣除钱卉应赔偿的损失后，将钱卉已给付购房款的剩余部分返还给钱卉，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、原告张冬月、被告钱卉、第三人南京汉宇置业顾问有限公司2017年11月17日签订的《房地产买卖中介合同》、原告张冬月、被告钱卉于2018年9月10日签订的协议于2018年10月10日解除。二、被告钱卉于本判决发生法律效力之日起10日内将坐落于南京市江宁区房屋返还给原告张冬月，并协助将该房屋变更登记至原告张冬月名下，变更登记产生的税费均由被告钱卉承担。三、被告钱卉支付原告张冬月违约金172180.56元，并支付原告张冬月房屋相应的损失（自2018年10月10日起，按每月5500元的标准计算至钱卉将案涉房屋实际返还给张冬月之日止）。四、扣除本判决第三项确定的款项后，原告张冬月将被告钱卉支付的165万元价款的剩余部分返还给被告钱卉，于被告钱卉返还案涉房屋之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53075元，财产保全费5000元，合计58075元，由被告钱卉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  乔 华人民陪审员  吴宝生人民陪审员  韩春付二〇一九年十二月四日书 记 员  吴 甜