南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0118民初4225号原告：中国工商银行股份有限公司南京高淳支行，统一社会信用代码：913201188358458376,住所地南京市高淳区淳溪街道通贤路27号。负责人：顾夕骏，该行行长。委托诉讼代理人：周哲，江苏驰宏律师事务所律师。被告：马心怡，女，1997年3月17日生，汉族，江苏省南京市人，住南京市玄武区。被告：南京豪泽置业有限责任公司，统一社会信用代码：91320118085955104U，住所地在南京市高淳区经济技术开发区古檀大道3号。法定代表人：宋丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李培培，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司南京高淳支行（以下简称工行高淳支行）与被告马心怡、南京豪泽置业有限责任公司（以下简称豪泽公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行高淳支行的委托诉讼代理人周哲、被告豪泽公司的委托诉讼代理人李培培到庭参加诉讼，被告马心怡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行高淳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告马心怡立即归还原告贷款本金572707.57元及利息18369.27元（暂计算至2019年5月21日此后按合同约定计算至实际给付之日止）；2.判令被告用于抵押的位于南京市高淳区房屋折价或拍卖、变价款项享有优先受偿权；3.判令被告豪泽公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令由被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月6日，原告工行高淳支行与被告马心怡签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：被告向原告借款580000元用于购房，借款期限30年；贷款利率以贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款利率为基础上浮10%确定，还款方式为按月等额本息还款法；被告未能按照合同约定日期偿还贷款的，原告有权按照罚息利率按日计收罚息；如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布合同项下贷款立即到期，要求被告立即清偿全部款项及所产生的利息、罚息和其他费用。同日，原告与被告马心怡签订《南京市房地产抵押合同》，合同约定：被告以其名下位于南京市高淳区房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金及实现债权的费用等。后双方办理预告抵押登记手续，并领取了房屋他项权证。被告豪泽公司自愿为被告马心怡的上述借款承担连带保证责任。合同签订后，原告于2017年11月1日将贷款发放至被告指定的账户，但被告未能按约履行还本付息义务，截至2019年5月21日，被告共拖欠原告贷款本金572707.57元及利息18369.27元。现诉至本院，请求依法判决。被告马心怡未作答辩，亦未提供相应证据。被告豪泽公司辩称：原告已经拿到了不动产他项权利证书，被告豪泽公司的担保责任应当免除。原告工行高淳支行围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证各1份，证明原告与被告马心怡之间的贷款关系，原告已按约发放了贷款；2、《南京市房地产抵押合同》、不动产登记资料查询结果证明各1份，证明原告对被告马心怡提供的抵押房屋已办理了抵押登记，原告享有优先受偿权，并有权以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿，同时被告豪泽公司应承担连带保证责任；3、原告系统查询的自营历史明细列表1份，证明被告未按合同约定按期足额偿还贷款本息的事实，以及被告所欠贷款本息金额。被告马心怡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃举证质证的权利。经审查，原告工行高淳支行所举证据来源合法，内容真实，可以证明本案相关事实，本院依法对原告工行高淳支行提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月6日，原告工行高淳支行（贷款人、抵押权人）与被告马心怡（借款人、抵押人）、豪泽公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A字自营行高淳支行[2017]年721号）1份，合同对贷款利率及利率的调整、贷款内容、发放条件及支付方式、还款规则、保证、抵押、三方的权利和义务、违约责任等条款进行了约定。其中：被告马心怡购买的房屋位于南京市高淳区，贷款金额580000元，贷款期限30年，贷款当期年利率为5.39%（按基准利率4.9%上浮10%），利率变动周期为次年1月1日，逾期还款本息部分按照罚息利率计算（合同约定利率上浮50%）；贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，被告马心怡委托原告工行高淳支行在贷款发放后，将贷款资金以购房款名义从放款账户支付至交易对象被告豪泽公司账户；被告马心怡选择按月等额本息还款法；被告豪泽公司为本合同项下贷款提供阶段性连带保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期限为至贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时止；本合同项下的抵押物即为被告马心怡所购买的房屋，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人依法可以处理抵押物。2017年9月6日，原告工行高淳支行（乙方、抵押权人）与被告马心怡（甲方、抵押人）、豪泽公司（丙方、担保人）签订《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），抵押合同约定所对应担保的主合同是《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A字自营行高淳支行[2017]年721号），借款金额580000元；抵押房屋即位于南京市高淳区的房产，抵押担保范围为主合同项下借款本息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项。三方同意在本合同签订后办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。2017年9月8日，南京市高淳区不动产登记中心在合同登记机关处加盖不动产登记专用章。2017年11月1日，原告工行高淳支行向被告马心怡发放贷款580000元。合同履行过程中，被告马心怡自2018年9月以来发生多次未按期足额偿还贷款本息，其中2018年12月以来发生连续六个月以上未按期足额偿还贷款本息，构成违约，截止2019年5月21日，尚欠原告工行高淳支行贷款本金572707.57元，利息18369.27元。本院认为，原告工行高淳支行与被告马心怡、豪泽公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《高淳县房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）真实、合法、有效，应受法律保护。被告马心怡未按合同约定履行还款义务，且连续六个月以上未按期足额偿还贷款本息，构成违约；原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并得向借款人主张违约责任。被告豪泽公司为案涉借款合同项下被告马心怡的贷款提供阶段性连带责任保证担保，被告马心怡违约行为发生在保证期间，被告豪泽公司应按约定承担连带担保责任，担保人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告马心怡以其位于南京市高淳区的房产为其向原告工行高淳支行的购房借款提供抵押担保时，未取得该房产的所有权，但案涉《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）已办理了抵押预告登记，故在被告马心怡未能依约履行还本付息的义务时，原告工行高淳支行有权按约依法处分抵押房产优先清偿其贷款。综上，原告的诉请证据确凿、理由充分，符合合同约定和法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马心怡应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国工商银行股份有限公司南京高淳支行支付借款本金572707.57元及相应利息（截止2019年5月21日为18369.27元，此后按合同约定自2019年5月22日起计算至实际付清之日止）；二、如被告马心怡未能偿还上述款项，原告中国工商银行股份有限公司南京高淳支行有权对被告马心怡的抵押物位于南京市高淳区的房产，以折价或者拍卖、变卖所得价款优先清偿其债权；三、被告南京豪泽置业有限责任公司对本判决第一项中被告马心怡应支付款项承担连带清偿责任，担保人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9711元、财产保全费4270元，共计13981元，由被告马心怡、南京豪泽置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 赵跃辉二〇一九年十二月二日法官助理 杨欣然书 记 员 陈秋萍