北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58461号原告（反诉被告）：贾倩倩，女，1987年1月5日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：任箴，北京恒理律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡宇翔，男，1968年8月24日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区元朗区，往来内地通行证号码。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。原告（反诉被告）贾倩倩（以下简称原告）诉被告（反诉原告）蔡宇翔（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人任箴，被告及委托诉讼代理人杜洵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原告与被告于2018年8月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；2.要求被告返还房屋押金74158.89元、装修押金1万元、电费押金500元；3.要求被告返还剩余租金（2019年4月16日至2019年6月7日）43886元；4.要求被告赔偿装修损失10万元；5.要求被告赔偿经营损失2万元。事实和理由：2018年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的“某某”二层XX房屋转租给原告经营使用，租赁期限自2018年10月1日至2020年9月30日，第一年季租金74158.89元，逐年递增，押三付三。原告为经营使用支出装修款12万元。但是直到2018年底该楼层都在装修中，无法营业，原告与被告协商从2019年1月1日起算租金。刚刚经营两个多月，2019年3月12日，房屋出租方某公司（以下简称某公司）告知原告等商户，因被告违约，已勒令其于2019年3月15日撤离；2019年4月8日，某公司再次告知原告等商户2019年4月15日前完成撤离并在2019年4月16日对原告等商户进行断水断电清场处理，导致原告装修及商品经营损失巨大。原告就以上事实与被告多次协商未果，故诉至法院。被告答辩并反诉称：不同意原告诉讼请求。不同意原告第一项诉讼请求，原告无权单方解除合同，在2019年4月16日后原告还在继续经营，5、6月份才关门，屋内还有她的物品，且一直没有与我做交接。4月16日某公司断水断电的情况我不清楚，原告通知过我某公司给他们发过函，但是我与某公司的纠纷已经在3月份起诉了，判决还没有做出，案件没有审结之前，我认为某公司也没有权利要求我的租户腾退。不同意返还房屋押金，被告尚欠租金未付，房屋押金我们冲抵了租金。装修押金和电费押金金额无异议，是我方代收，押金已经转交给某公司管理该房屋的物业公司，物业公司要求我方代收装修押金和电费押金。房屋是我从某公司租来的，租期自2018年3月1日至2028年2月28日。房屋交给原告的时候是毛坯状况，没有装修，原告承租的部分没有隔断，需要自行安装隔断和门。不同意原告的第三项诉讼请求，房租原告交到了2019年5月15日，但是原告持续使用房屋，不应该退还房租。不同意原告的第四项诉讼请求，装修损失不应由我方赔偿。不同意原告的第五项诉讼请求，经营损失没有依据。实际上原告没有证据证明他们确实无法继续经营，在同一栋楼3楼有一个租户，某公司进门强行拆除，后来租户报警了，将某公司的负责人拘留了7天，还由某公司赔偿了50万元损失，说明某公司的行为是违法的。我方与某公司的合同目前还未解除，我方仍享有合法的承租权和转租权。我方提出反诉，反诉请求为：1.要求解除原告与被告的租赁合同；2.要求原告将北京市朝阳区xx路x号某某二层XX号房屋腾空并交还给我方；3.要求原告支付欠付租金，自2019年6月8日起至房屋腾空并交还我方之日止，按照月租金24719元计算。反诉事实与理由：双方《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金或者其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。合同签订后被告将房屋交付给原告，原告使用该房屋进行商业活动，但原告自2019年5月6日开始拒不交纳房屋租金，一直拖欠至今。根据合同被告可以行使单方解除合同的权利，并要求原告支付拖欠的房屋租金。原告对被告反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年4月16日解除，2019年3月12日某公司已经要求各商铺于3月15日前撤离，后又于4月8日通知在4月15日前清场，所以自4月16日起，商铺已经无法处于原告控制之下，租赁合同在4月16日已经无法实际履行，被告提出的返还房屋是无法实现的，是无理要求，因合同已经事实解除，原告不存在拖欠租金的情况，原告已自房屋撤离，并且通知了被告，被告也向原告发送了通知，要求各商铺保留证据，留待以后向某公司索赔，说明他对我方已不控制房屋、房屋已交还给某公司的事实是明知的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市朝阳区xx路x号“某某”二层XX号房屋（以下简称涉案房屋）系被告自某公司承租而来。2018年8月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告，租赁期限自2018年10月1日至2020年9月30日，免租及免租装修期30天，即2018年9月1日至2018年9月30日，乙方无需承担该免租装修期内的租金。第一年年租金为296635.5元（月租金24719.63元），第二年年租金310761元，押三付三，交款日期及交款金额如下：2018年9月16日74158.89元，2018年12月16日74158.89元，2019年3月16日74158.89元，2019年6月16日74158.89元，2019年9月16日77690.25元，2019年12月16日77690.25元。乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方一次性支付相当于3个月房屋租赁保证金74158.89元，如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还。甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋，甲方不得对乙方正常合理使用房屋进行干扰或妨碍。乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。乙方未依上述约定交还房屋、逾期满7日的，甲方有权选择由公证人员、律师、无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将房屋腾空收回。庭审中，双方确认，租金实际自2018年12月8日起算，原告交纳了押金74158.89元及六个月租金，租金交至2019年6月7日。2019年3月12日，某公司向被告租赁区域租户发出《商户告知函》，称其于2018年2月1日与被告签订“某某”商铺《房屋租赁合同》，被告自签约起未履行合同约定，没有按时缴纳相应租金及其他相关费用并在经营期间涉及违反合同约定超范围经营现象，已造成被告单方面的严重违约，且在日常管理中一直处于无序状态，根据其与被告双方合同约定，其已于2019年3月12日终止与被告的合作，并已发函告知被告本人，同时要求被告在3月15日完成相关撤场交接事宜。2019年3月29日，被告向原告发送《告知书》，就某公司前述《商户告知函》进行解释，称因某公司原因给各商户造成损失，某公司为推卸责任，无理由单方面解除合约，其已提起诉讼。2019年4月8日，某公司向被告租赁区域租户发出《关于商铺自行清退的通知》，称被告欠缴租金超过30日，且明确表示不会再支付任何房屋租金，故其将从2019年4月16日起将被告承租的租赁商铺的全部物品搬离，将该场地腾空收回，为避免不必要的损失，望广大商户在2019年4月15日前做好租赁商铺的自行清退工作。2019年4月17日，被告向原告发出《告知书》，称收到租户反映2019年4月16日上午某某物业公司对租户采取了强制停电措施，请各位租户留好证据，统计好相关损失，以便追讨，有鉴于此，其决定免除自2019年4月16日起至物业公司重新供电期间的租金。原告表示，2019年4月16日涉案房屋被断电，其无法经营，4月18日将货品搬离，店铺锁门至今，因找不到被告故未与被告进行交接，就提出与被告进行交接一事，原告未提供证据。就涉案房屋装修情况，原告表示涉案房屋原系毛坯的大场地，其根据承租的号码加装隔断和门，进行装修；原告提交了装修合同书（附预算单，均为打印版）及收据、支付凭证，以证明其装修花费。被告认可其向原告交付的房屋系毛坯大场地，无装修，需自行安装隔断及门，进行装修；被告对原告证据不认可。另，原告向被告支付了1万元装修押金及500元电费押金。被告认可收取了装修押金及电费押金一事，但称系应物业公司要求代为收取，不应由其退还。就经营损失，原告表示系估算的。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。根据庭审中双方证据，可以看出系因被告与其前手出租人某公司发生争议，影响原告使用涉案房屋，自3月起经过多次沟通被告均未能解决相关问题。在某公司明确将采取断电措施、强制清场的前提下，原告自知无法经营，其合同目的无法实现，故而要求解除合同，其主张符合法律规定，本院对此予以支持，双方合同于2019年4月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告收取的房屋押金及剩余租金应予返还，房屋租金每日812.7元，经核算，剩余租金为43073.1元，原告计算有误，本院予以纠正。就装修押金，被告虽称系代收，但款项系被告实际收取，故原告现向被告主张返还本院予以支持。就电费押金，原告未与被告进行交接，就电费押金可待双方确认电费明细后另行解决，对原告要求退还电费押金的诉讼请求本院不予支持。就装修损失，合同提前解除系因被告原因所致，被告应对原告装修损失进行赔偿，本院根据装修内容及原告支付款项，酌情判决被告支付装修损失4万元。就经营损失原告未提交任何证据，本院无法支持。就被告反诉请求，鉴于前述情况，对被告第一项反诉请求不予支持。合同解除后，原告应将房屋交回给被告，对被告第二项反诉请求，本院予以支持。就第三项反诉请求，原告在2019年4月16日前仍使用房屋，应按照合同约定支付相应租金。2019年4月16日开始，原告已无法经营，但未与被告进行交接，仍实际占用房屋，就其主张因被告原因未进行交接未提交任何证据，原告应支付房屋占有使用费。就占有使用费标准，考虑到合同解除原因、被告亦未采取合理措施收回房屋降低损失的实际情况，本院酌情判定被告按照每月1.2万元标准支付占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贾倩倩与被告（反诉原告）蔡宇翔于二〇一八年八月十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年四月十六日解除。二、被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）贾倩倩剩余房租四万三千零七十三元一角、押金七万四千一百五十八元八角九分、装修押金一万元。三、被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）贾倩倩装修损失四万元。四、原告（反诉被告）贾倩倩于本判决生效后十五日内将北京市朝阳区xx路x号“某某”二层XX号房屋腾空并交还给被告（反诉原告）蔡宇翔。五、原告（反诉被告）贾倩倩于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）蔡宇翔支付房屋占有使用费（自二〇一九年四月十六日起计算至贾倩倩实际将北京市朝阳区xx路x号“某某”二层XX号房屋腾空并交还给蔡宇翔之日止，按照每月一万二千元的标准计算）。六、驳回原告（反诉被告）贾倩倩其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）蔡宇翔其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百七十五元，由原告（反诉被告）贾倩倩负担六百五十五元（已交纳），由被告（反诉原告）蔡宇翔负担一千七百二十元[原告（反诉被告）贾倩倩已预交，被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效后七日内支付给原告（反诉被告）贾倩倩]。反诉案件受理费一千六百五十元，由被告（反诉原告）蔡宇翔负担五百五十元（已交纳），由原告（反诉被告）贾倩倩负担一千一百元[被告（反诉原告）蔡宇翔已预交，原告（反诉被告）贾倩倩于本判决生效后七日内支付给被告（反诉原告）蔡宇翔]。如不服本判决，原告（反诉被告）贾倩倩可在判决书送达之日起十五日内、被告（反诉原告）蔡宇翔可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇一九年十二月十三日书记员 秦雅维