湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0982民初1837号原告（反诉被告）：湖北涢德商业管理有限公司，住所地湖北省安陆市太白大道56号。法定代表人：秦忠奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁珂萌（该公司员工），男，1973年10月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：陈鹰，湖北浩法律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北爱梓教育科技有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路紫松教师公寓第C幢15层04房。法定代表人：李绍琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡金叶，湖北朴诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭诗琴，湖北朴诺律师事务所律师。原告湖北涢德商业管理有限公司与被告湖北爱梓教育科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，被告湖北爱梓教育科技有限公司于2019年9月20日向本院提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理。2019年9月20日、2019年10月21日，本院适用普通程序两次对本案公开开庭进行了审理。原告湖北涢德商业管理有限公司的法定代表人秦忠奎及其委托诉讼代理人梁珂萌、陈鹰、被告湖北爱梓教育科技有限公司委托诉讼代理人胡金叶、郭诗琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告湖北涢德商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令原、被告于2018年6月6日签订的《商铺租赁合同》依法解除；2.请求依法判令被告向原告支付2019年1月23日至2019年7月22日期间的下欠租金65000元，物业管理费48000元，统一经营管理服务费48000元，以上合计161000元。欠缴租费逾期付款违约金48234元。租费及逾期付款违约金合计209234元；3.请求依法判令被告向原告支付截止2019年6月30日欠缴电费17700元、欠缴水费655.2元及逾期付款违约金3744.5元，共计22099.7元；4.请求依法判令被告向原告支付合同违约金312000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于安陆市太白大道71号东大时代广场集中商业街三楼4000平米的商铺，用于经营教育培训。合同租期为7年90天，租赁期间自2018年10月1日起至2025年12月31日止，装修免租期120天（2018年9月30日止）。其中第一、二个租赁年度（2018年10月1日至2020年9月30日）期间的租金为每月每平方米14元。截止到2019年7月17日，被告仍下欠租金65000元，物业管理费48000元，统一经营管理服务费48000元，以上各项总计161000元；截止到2019年6月30日，被告仍下欠电费17700元，欠缴水费655.2元，合计18355.2元。根据《商铺租赁合同》第十三条第3款、第6款第（1）项约定被告拖欠租金、统一经营管理服务费、物业管理费、各项保证金及其他款项的，原告可以解除合同及向被告要求赔偿不低于3个月的租赁费用标准的违约金。另根据《商铺租赁合同》第六条约定，被告拖欠租金、统一经营管理服务费、物业管理费、各项保证金及其他款项的，应向原告每日按欠费总额的千分之三支付违约金。截止到2019年6月30日，被告应支付租赁费用逾期付款违约金48234元。被告应支付水电能源费用逾期付款违约金22099.7元。为此，特依法起诉，请求人民法院判如所请。本诉原告湖北涢德商业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告公司营业执照、法人身份证明书各1份，拟证明原告诉讼主体资格。证据二、《商铺租赁合同》1份，拟证明：1.原、被告之间系租赁合同关系；2.合同对租赁标的、租赁期限、租金、物业管理费、统一经营管理服务费、违约责任以及其他权利义务进行了约定。证据三、租费催缴通知函2份，拟证明原告依照合同约定向被告催缴租金，水电费等事实。证据四、收据及银行回执，拟证明被告已经缴纳部分费用，没有按照合同约定足额交纳首期相关费用，欠缴75000元费用的事实。本诉被告湖北爱梓教育科技有限公司辩称，本诉原告违约在先，在与本诉原告协商无果的情况下，本诉被告才扣留商铺租金。本诉被告不同意解除双方签订的商铺租赁合同，具体理由在本诉被告的反诉中予以陈述。请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告湖北爱梓教育科技有限公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告湖北涢德商业管理有限公司赔偿反诉原告因迟延交房导致的直接经济损失合计2777881元；2、本案诉讼费用由被反诉被告湖北涢德商业管理有限公司负担。事实和理由：反诉原告主要从事儿童教育培训工作，在儿童培训市场享有良好的声誉。2018年，反诉原告物色相关地产物业，打造一批精品旗舰店。2018年5月，鉴于反诉被告招商引资的政策和招商人员的宣传，双方于2018年6月4日签订了《东大时代广场商铺租赁合同》，租赁面积4000平方米，合同约定租赁期间为2018年10月1日起至2025年12月31日止，免租期120日（至2018年9月30日止），同时约定反诉原告必须于2018年10月1日开业经营。合同签订后，反诉原告马上投入大量的人力、财力、物力进行广告宣传，积极筹备十一期间开业活动，售出99抵1000优惠劵（99元/张）1146张，凭该劵可以在十一开业时折抵优惠1000元，最低可享受实付1999元购买爱梓教育课程。但反诉被告却迟迟不交付商铺，多次与反诉被告沟通，反诉被告均告知反诉原告可以马上交房，直至2018年11月23日，反诉被告才将商铺交付给反诉原告进行装修。反诉被告迟延交房半年，加上装修时间，导致反诉原告于2019年3月才开始营业，不仅导致反诉原告错过招生旺季，而且导致大量前期学员流失（学员未兑换优惠券、报名后未开业要求退费），还承担大量人员物资等费用，损失惨重。自合同签订后，反诉原告组建专业团队，积极开展招生工作，力图将安陆项目打造成示范项目、标杆门店。无论是交房前还是交房后，反诉被告对反诉原告协商延期交房赔偿事宜采取拖延、回避的态度，在明知反诉原告投入二百多万元装修，至今已有1500多名学员报名参加课程的情况下，反复发函以解除合同相要挟，对相关损失赔偿置之不理。反诉被告违反合同在先，给反诉原告造成巨额损失，反诉原告依法有权拒付租金，并要求反诉被告承担相应的赔偿责任。为维护自身的合法权益，特请求依法判如所请。被告（反诉原告）湖北爱梓教育科技有限公司就其本诉抗辩及反诉主张，共同向本院提交了如下证据：证据一、①《东大时代广场商铺租赁合同》、②湖北省孝感市公安消防支队建设消防验收意见书、③装修公司工期延误证明。拟证明：①双方约定2018年10月1日开始营业，并提前给予反诉原告120天装修期；②反诉被告于2018年11月23日才向反诉原告交付商铺，迟延交付长达5个月；③反诉被告因消防验收延迟交房，加上临近春节等原因，导致反诉原告装修延期34天。该组证据拟证明反诉被告违反合同约定，迟延交付商铺5个月，导致反诉原告无法于2018年10月1日正常开业，直至2019年3月才试营业，错过了反诉原告招生培训的旺季，损失惨重的事实。证据二、①工商查询一览表、获奖证书；②99抵1000优惠卷（抢书包）；③定制书包购买凭证；④活动收款凭证；⑤实际报名人数和客户单价。拟证明：①反诉原告在全国开设100余家分店，爱梓教育在儿童教育中具有广泛的知名度和美誉度；②客户支付99元购买优惠劵（抢书包），可报名课程抵扣1000元活动；③为活动定制书包1070个；④该活动一共出售优惠劵1146张；⑤因延迟开业，实际参加抵扣报名学员115人，学员最低单价1999元/人，学员流失1031人。该组证据证明反诉原告系知名的教育培训机构，在安陆市打造旗舰店，投入大量的人、财、物进行宣传，开业前期获取的客户为1146人，因延期交付商铺，导致客户流失1031人，一个客户最低单价1999元，直接客源流失损失2060969元的事实。证据三、①延期开学退费学员清单及凭证；②开业前期支付的员工工资；③开业前期支付的物料、宣传费用。拟证明：①学员因延期开学要求退还学费85人，退费金额335255元；②延期开业期间人员工资损失195463元；③为筹备、挽回延迟开业损失，反诉原告投入大量的宣传费用共计186194元，该组证据拟证明反诉原告因无法按时开业，导致学员退费，前期损失合计716912元的事实。证据四、①律师函、回函；②装修合同、支付凭证、押金、预付租金、人员工资开支等凭证。拟证明：①反诉原告因反诉被告违约，多次与反诉被告交涉，反诉被告均置之不理；②反诉原告对租赁商铺投入的装修费及各项费用1836333元，及大量员工入职工资合计614043元。该组证据拟证明反诉原告多次与反诉被告协商要求赔偿延期交房的损失，反诉被告不仅置之不理，明知反诉原告巨额资金投入的情况下，仍要挟解除合同，本案是反诉被告违约在先，导致反诉原告巨额经济损失拒不赔偿。反诉被告湖北涢德商业管理有限公司辩称，1.反诉被告已经按照合同约定于2018年8月30日前向反诉原告交付租赁商铺，反诉原告已经正常进场装修，反诉原告诉称迟延交付商铺根本不符合事实，反诉被告不存在违约的情形；2.反诉原告已经按照其对外宣传的时间即2018年12月18日正式开业，亦按照其对外宣传的时间即2019年1月23日开课，各类班级基本处于满员状态，反诉原告诉称的因延期开课造成学员退费与事实不符；3.反诉原告对双方合作事宜一直认可，从未提出异议，直到反诉被告索要租金等费用，才提出无理要求，反诉请求与事实不符，纯属拖欠租金的借口。综上所述，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告湖北涢德商业管理有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、反诉被告公司营业执照、法人身份证明书各1份，拟证明反诉被告诉讼主体资格。证据二、商铺租赁合同、租费催缴通知函2份，拟证明合同双方对租赁标的、租赁期限、租金、物业管理费、统一经验管理服务费、违约责任以及其他权利义务的约定，及反诉被告向反诉原告催缴租费的事实。证据三、①商铺交付通知函；②2018年8月30日开具的凯撒商铺交付通知函，2018年9月27日交保证金20000元，2018年9月28日交出入证押金750元，2018年8月30日开具海角网咖商铺交付通知函，2018年9月27日交保证金10000元，出入证押金400元，2019年1月12日交第一笔电费8741元；③2018年8月13日安陆市孝房网发布沃尔玛进场装修报道（已公证-01591413涢德2）；④反诉原告2018年8月16日办公申请表、交铺装修统计表、商家进场时间安排表、反诉原告2018年9月28日开窗书面申请及图纸，东大时代广场2018年9月5日消防验收申请受理凭证；⑤2018年10月4日掌上安陆发布东大时代广场重返侏罗纪活动的报道（已公证-01591413涢德3）；⑥收据及银行回执[2018年10月18日缴纳部分租金47000元、租赁合同保证金70000元(2018年4月9日缴纳30000元，共计100000元)、经营管理保证金3000元，共计120000元]，水电费欠费明细；⑦反诉原告2018年12月2日广告位申请表及合同；⑧反诉原告分公司营业执照、负责人变更信息证明。拟证明：①反诉被告已于2018年8月30日通知反诉原告交付租赁商铺；②同楼栋、同楼层各商家同期进场装修，具备装修、进场交付条件，主力商家商铺正常交付及进场装修，宣传中的主力商家接铺和装修时间，均在合同约定时间内；③沃尔玛同反诉原告都为公司同期宣传重点商家，也处于同一栋楼，沃尔玛已于2018年8月13日接铺并装修，说明反诉被告具有交房条件，商家可以进场装修；④反诉原告进场装修工作在合同约定的期限内已如期进行，消防验收不影响其装修；⑤报道内容包含主力商家进场装修宣传，包括反诉原告，表明2018年10月4日已经对外公告进场装修；⑥反诉原告已经缴纳履行保证金及部分费用，对交铺时间认同，对合同履行无异议，以及反诉原告未按其缴费违约，并欠缴装修保证金等；⑦反诉原告已正常进场装修及开业准备；⑧反诉原告的分公司负责人变更情况。该组证据拟证明反诉被告按期交铺，反诉原告进场装修的事实。证据四、①孝感日报2018年11月13日刊登东大时代广场路演活动、孝感日报2018年12月10日刊登东大时代广场，2018年12月15日开业黄金周；②孝房网2018年10月22日公开报道主力商家招聘会（已公证—01591413涢德1）、2018年10月23日活动申报审批表、领秀报纸、领秀合同、盛世吉祥收据和现场照片；③商家动员大会、掌上安陆2018年11月16日公开报道、现场照、签到册；④反诉原告官网2018年12月29日公开报道爱梓2018年12月18日开业（已公证-01345790）、吉阳酒店2018年开业庆典收据、⑤爱梓教育盛大开业回馈、爱梓99元抢购超值大礼包、爱梓恩吉拉国际早教中心、爱梓宣传页；⑥反诉原告老师微信朋友圈微信截图（已公证-01591414）。该组证据拟证明反诉原告正常开业的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本诉原告提交的证据二，本诉被告对证据的真实性、关联性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为该协议系原告单方提供的格式合同，其中针对本诉原、被告的权利义务加重了本诉被告的义务，并限制了本诉被告的权利。所有条款系单方约定，并未对本诉被告方进行提示，故该约定应该依法认定无效。对本诉原告提交的证据三，本诉被告质证认为，认可收到该通知函，但对内容不认可，在收到该通知函及时联系原告并回复，主张本诉被告并非主动拖欠租赁，而是本诉原告迟延交付房屋半年，应该系本诉原告违约在先。对本诉原告提交的证据四，本诉被告质证认为，真实性、合法性、关联性没有异议，该证据正好证明本诉被告没有违约的事实。本诉被告已经按照合同约定履行交纳义务，欠缴系本诉原告未向本诉被告方交付商铺，其未按时交付商铺，导致本诉被告未及时开业，损失惨重。对被告（反诉原告）提交证据一，反诉被告质证表示，《东大时代广场商铺租赁合同》真实性没有异议，证明目的有异议，合同约定装修期120天，可以顺延，2018年10月1日不是装修截止日。湖北省孝感市公安消防支队建设消防验收意见书未见原件，对真实性无异议，对证明目的有异议，反诉被告在2018年9月5日申请的消防验收，在2018年11月13日验收合格，该证据不能证明本案的反诉原告进场装修系11月23日，反诉被告交铺时间为2018年8月30日前。装修公司的工期延误证明上没有相关负责人签字，不具有合法形式要件，所陈述的内容与事实不符，与本案反诉原告提交的证据二前后不符。对被告（反诉原告）提交证据二，反诉被告表示，工商查询一览表、获奖证书与本案没有关联性。对99抵1000优惠卷的真实性没有异议，证明目的有异议，上面明确注明使用时间系2018年11月30日至2019年10月30日，可以反证延期交铺、延迟开业是有预计的，故，客户要求退费不真实。定制书包购买凭证真实性没有异议，对关联性有异议，即使购买，现在依然可以使用。对活动收款凭证的真实性无法认可，没有相关的当事人的签字，也没有反诉原告经办人的签字，不认可其证明目的。实际报名人数和客户单价真实性和完整性无法认可，其证明目的不予认可，优惠劵的使用时间至今可以使用。对被告（反诉原告）提交证据三，反诉被告表示，对延期开学退费学员清单及凭证，不能认可其真实性，其注明的是开学前不满意可以全额退费，如反诉原告的其他责任也推卸至反诉被告，反诉被告是不予认可的。退费凭证缺乏真实有效性。对开业前期支付的人员工资，不认可其真实性、关联性。反诉被告不认可反诉原告雇请多少人与反诉请求之间的关联性。对开业前期支付的物料、宣传费用，该费用的大小，反诉被告无法核实，仅仅从报销日期，反诉被告认为可以反证反诉原告如期开业的事实。对被告（反诉原告）提交的证据四，反诉被告表示，对律师函、回函真实性没有异议，证明目的有异议，律师函、回函系2019年4月6日及5月16日，是催缴租赁费用后才发出的，在此之前反诉原告从未提出异议，这是拒交租赁费用的借口。对装修合同，真实日期系2018年9月22日，为了诉讼的方便改成10月22日，涂改痕迹明显，可以印证反诉被告在2018年8月底已交铺。支付明细不具有证据要件，预付租金、人员工资开支等凭证无相关人员签字，不认可其关联性及证明目的。对反诉被告提交的证据二，被告（反诉原告）质证表示，对证据的三性没有异议，证明目的有异议，这是单方通知，不能证明被告（反诉原告）欠缴的事实。对反诉被告提交的证据三，被告（反诉原告）质证表示，对该证据的三性不予认可，需进行当庭核实，商铺交付通知函并没有邮寄给反诉原告，因合同约定原告（反诉被告）提交的所有文件需要反诉原告进行签字确认，反诉原告未收到该通知函。2018年8月30日开具的凯撒商铺交付通知函、2018年8月30日开具海角网咖商铺交付通知函及文件的三性有异议，与本案无关，其与事实不符，系复印件，且据反诉原告提交交费凭证，时间也是9月底。对2018年10月4日掌上安陆发布东大时代广场重返侏罗纪活动的报道（已公证-01591413涢3）真实性没有异议，证明目的有异议，进场装修需要满足消防验收，在此之前是不能进场装修的，故对其证明目的、内容均有异议。办公申请表是在8月16日递交的，但在10月份之前反诉原告未收到商铺，反诉被告未交付。对交铺装修统计表的三性有异议，该证据没有来源，也没有商铺签字确认，没有反诉被告签章，不予认可。对开窗申请的真实性没有异议。其证明反诉原告已收房与事实不符，该申请可以说明反诉原告未进场进行装修。消防验收申请受理凭证载明的2018年9月5日是申请时间，消防验收未通过，反诉被告不可能交付商铺，不认可其证明目的。对2018年10月4日掌上安陆发布东大时代广场重返侏罗纪活动的报道（已公证-01591413涢德3）真实性没有异议，证明目的有异议，该活动不能证明反诉原告已经进场办公。对收据及银行回执的证据三性没有异议，证明目的有异议，其中有两份系反诉原告缴纳押金30000元，证明反诉原告已履行合同，在反诉原告未交纳保证金的情况下，反诉被告是不可能向反诉原告交付商铺的，交房日实际在11月23日。对广告位申请表及合同没有异议，证明目的有异议，该证据显示时间为2018年12月2日，反诉原告收房实际时间为11月23日，该证据是不能证明反诉原告已经开业。对公司营业执照、负责人变更信息证明没有异议，上面的人员信息系反诉原告在安陆的负责人。对反诉被告提交的证据四，被告（反诉原告）质证表示，对孝感日报2018年11月13日刊登东大时代广场路演活动、孝感日报2018年12月10日刊登东大时代广场2018年12月15日开业黄金周的证据三性没有异议，根据宣传报道2018年12月15日开业不能证明反诉原告收到交房通知及入场装修的事实。在消防验收未通过情况，反诉原告不能进场进行装修。对孝房网2018年10月22日公开报道主力商家招聘会（已公证—01591413涢德1）、2018年10月23日活动申报审批表、领秀报纸、领秀合同、盛世吉祥收据和现场照片的三性没有异议，对证明目的有异议，截止2018年10月23日前所有商家未开业。对商家动员大会、掌上安陆2018年11月16日公开报道、现场照、签到册也可以证明2018年11月16日前，反诉被告未向反诉原告交付商铺。对反诉原告官网2018年12月29日公开报道爱梓2018年12月18日开业（已公证-01345790）、吉阳酒店2018年开业庆典收据真实性没有异议，证明目的有异议，2018年12月13日收房后，反诉原告必须进行前期开业宣传，此前反诉原告未开课营业。对爱梓教育盛大开业回馈、爱梓99元抢购超值大礼包、爱梓教育恩吉拉国际早教中心、爱梓宣传页均没有异议，从宣传单可以看出是反诉原告进行开业前的活动宣传，活动时间2019年2月18日与反诉原告陈述的开业时间一致。上面均显示开业前的活动，也刚好证明反诉原告在开业前进行大量准备。宣传卡可以反证反诉被告的违约导致反诉原告滞后开课。对微信截图真实性没有异议，证明目的有异议，2019年2月16日前反诉原告的所有活动均未开展。2018年9月份，反诉原告在反诉被告提供的一楼临时办公地点进行筹备，恰好证明延期交付商铺给反诉原告造成的巨大经济损失。该截屏也显示，反诉原告无法进行开业导致学员流失。上面的课程时间系2019年1月16日，也与装修日期一致。上面的图片可以看出开业前做活动的客户转化率仅有10%。按照惯例在春季进行培训情况少见。对上述有争议的证据，本院认为，本诉原告提交的证据二，系双方签订的商铺租赁合同，该合同具有的真实性、关联性，本院予以认定。本诉原告提交的证据三，租费催缴通知函具有客观性、真实性，能够作为本案的定案依据，故本院对该证据予以认定。本诉原告提交的证据四，本诉被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院对该证据予以认定。反诉原告提交的证据一，《东大时代广场商铺租赁合同》、湖北省孝感市公安消防支队建设消防验收意见书、均具有客观性、真实性和关联性，本院依法予以认定。武汉品烁装饰设计有限公司出具的工期延误证明属于单位出具的证明，因该证明上面仅加盖了武汉品烁装饰设计有限公司的印章，没有该公司的负责人及制作该证明材料的人员的签名，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，故本院对该证据不予认定。反诉原告提交的证据二，因工商查询一览表、获奖证书与本案不具关联性,本院不作认定。反诉被告对99抵1000优惠劵（抢书包）、定制书包购买凭证无异议，该证据具有客观性，本院予以认定。因活动收款凭证、实际报名人数和客户单价均系反诉原告单方制作，且没有相关证据辅证，本院对该证据不予认定。反诉原告提交的证据三，延期开学退费学员清单及凭证系反诉原告单方制作，但不能证明退费原因，故本院仅对部分客户退费的事实予以认定。开业前期支付的人员工资、开业前期支付的物料、宣传费用是反诉原告应支付的聘请人员的工资、购买相关财物的费用及作宣传的费用，不能作为反诉原告主张赔偿的损失，故本院对该证据不予认定。对反诉原告提交的证据四，本院认为，律师函、回函具有证据的真实性、客观性，本院予以认定、对反诉原告提交的装修合同，因该合同签订时间有涂改瑕疵，且反诉原告未能举证说明涂改的原因，结合反诉原告工作人员施珍珍向反诉被告提交的装修开窗申请载明的时间来看，在2018年9月28日前装修公司应该已介入商铺装修事宜，因此，对装修合同的签订时间应确定为2019年9月22日。支付凭证、押金、预付租金，具有客观性，本院予以认定。对人员工资开支等凭证，因该证据系被告内部制作的清单，其证明效力较低，且对反诉原告雇请人员的多少及报酬标准的确定，是反诉原告自主确定的事项，如果将该部分费用作为损失进行赔偿，显然存在不合理的因素，因此，本院对该费用不予认定。对反诉被告提交的证据二系本诉原告在支持其本诉主张时提交的证据二、证据三，本院已予以评判。反诉被告提交的证据三，因对爱梓教育的商铺交付通知函，有同楼层的海角网咖商铺交付通知函和四楼层的凯撒俱乐部商户交铺通知相互印证，说明反诉被告在2018年9月份存在向商户交付商铺的事实，故本院对该通知予以认定。2018年8月13日安陆孝房网发布沃尔玛进场装修报道已经相关部门公证，该报道应具有客观性、真实性，本院予以认定、反诉原告2018年8月16日的办公申请，具有客观性，本院予以认定。对交铺装修统计表、商家进场时间安排表，因系反诉被告单方制作，并没有各商户的签字确认，因此其证明效力较低，且反诉被告并无其他证据辅证，故本院对该证据不作认定。对反诉原告2018年9月28日提交的开窗申请及图纸，因反诉原告对此并无异议，本院予以认定。东大时代广场2018年9月5日消防验收申请受理凭证，具有客观性，本院予以认定。对2018年10月4日掌上安陆发布东大时代广场重返侏罗纪活动的报道已经相关部门进行公证，该报道具有客观性，真实性，本院予以认定。对收据及银行回执[2018年10月18日缴纳部分租金47000元、租赁合同保证金70000元(2018年4月9日缴纳30000元，共计100000元)、经营管理保证金3000元，共计120000元]，水电费欠费明细等证据，因反诉原告对其真实性无异议，本院予以认定。反诉原告于2018年12月2日的广告位申请表及合同均符合证据的三性，本院予以认定。反诉原告分公司营业执照、负责人变更信息可以证明反诉人分公司负责人的变更情况，本院予以认定。对反诉被告提交的证据四，孝感日报2018年11月13日刊登东大时代广场路演活动、孝感日报2018年12月10日刊登东大时代广场盛大开业2018年12月15日开业黄金周广告，均具有证据的客观性，真实性，本院予以认定。孝房网2018年10月22日公开报道主力商家招聘会已经相关部门公证，该报道应具有客观性、真实性，本院予以认定。2018年10月23日推广活动申报审批表、领秀报纸、领秀合同、盛世吉祥收据和现场照片，均可证明反诉被告对包括反诉原告在内的主力商家进行广告宣传的事实，本院对该事实予以认定。商家动员大会在掌上安陆2018年11月16日公开报道、现场照、签到册，均具有证据的客观性，本院予以认定。反诉原告官网2018年12月29日关于爱梓教育于2018年12月18日开业的公开报道已经相关部门公正，该报道应具有客观性、真实性，本院予以认定。吉阳酒店2018年开业庆典收据与爱梓教育官网于2018年12月18日开业的报道相印证，本院予以认定。反诉原告对爱梓教育盛大开业回馈、爱梓99元抢购超值大礼包、爱梓恩吉拉国际早教中心、爱梓宣传页等证据的真实性无异议，该组证据与本案相关联，本院予以认定。反诉原告聘请的老师微信朋友圈微信截图具有客观性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月6日，原告湖北涢德商业管理有限公司与被告湖北爱梓教育科技有限公司作为甲乙双方签订《东大时代广场商铺租赁合同》，合同主要约定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方承租甲方东大时代广场（下称“商业街”)商铺(下称“商铺”)及物业管理等相关事宜达成如下条款：第一条：商铺的位置、面积和用途。1.商铺的位置：乙方同意承租安陆市太白大道71号东大时代广场集中商业街第三层部分面积的商铺。2.商铺的面积：乙方承租的该商铺建筑面积约为4000平方米。租金、物业管理费等款项、费用均以建筑面积为计算基数，该建筑面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，或以双方共同核定为准。3.商铺的用途：乙方承租的该商铺用于经营教育培训；未经甲方书面同意，乙方不得更改该商铺的租赁用途。乙方承租的该商铺所经营的品牌为爱梓教育。第二条：租期、装修免租期及商铺的交付。1.租期：本合同租期为7年90天，租赁期间为2018年10月1日起至年2025年12月31日止。2.商铺的交付：甲方应不迟于2018年9月30日前交付商铺给乙方。甲方向乙方发出书面商铺交付通知，乙方不接收商铺的，在甲方书面商铺交付通知中载明的接受期届满之次日视为甲方交付商铺给乙方之日。甲方书面商铺交付通知中载明的接受期届满20天仍未办理交接手续的，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并依照第十三条第3款规定处理，并向乙方主张给甲方造成的全部损失。因甲方自身原因延迟交铺的，乙方的装修免租期相应顺延，顺延天数与实际延迟交铺天数相等。3.装修期。甲方书面商铺交付通知中载明的接受期届满次日起算装修免租期，乙方享有装修期120天(至2018年9月30日止），免除相应租金及物业管理费。乙方进场装修期间产生的水、电、气等能源费用由乙方承担。第三条约定了营业时间与开业。其中，2.乙方承租的商铺应于合同约定的租期起始之日开业经营。如由于乙方自身原因，未于租期起始之日开业经营的，不影响甲方按本合同约定自租期起始之日起计收租金、统一经营管理服务费和物业管理费用；如乙方实际开业经营日期晚于合同约定租期起始之日一个月以内的，甲方有权向乙方收取其承租面积的一个月的租金、统一经营管理服务费及物业管理费作为赔偿金，乙方对此不持异议。第四条：租金、物业管理费、统一经营管理服务费等费用及其支付。1.商铺租金、物业管理费及统一经营管理服务费：从第一个租赁年度起，乙方在租赁期内各租赁年度按建筑面积为基数向甲方支付租金如下:（1）第一、二个租赁年度（2018年10月1日至2020年9月30日）的租金为每月每平方米14元。（2）第三个租赁年度（2020年10月1日至2021年9月30日）的租金每平方米15.3元。（3）第四个租赁年度（2021年10月1日至2022年9月30日）的租金每平方米16.67元。（4）第五个租赁年度（2022年10月1日至2023年9月30日）的租金每平方米18.67元。（5）第六个租赁年度（2023年10月1日至2024年9月30日）的租金每平方米20.82元。（6）第七个租赁年度（2024年10月1日至2025年12月31日）的租金每平方米23.12元。合同租期内，以建筑面积为计算基数，该商铺物业管理费为每月每平方米6元，该项费用由乙方在计租期内与租金同时支付。物业管理费包含该商铺应分摊的集中商业体及商业街公共区域的水、电能源费及保安费、保洁费、绿化和环境秩序维护费、公用设施设备的维修保养、物业管理人力资源及办公费用等。在合同租赁期间内，以建筑面积为计算基数，收取每月每平方米6元统一经营管理服务费，该项费用由乙方在计租期内与租金同时支付。若商铺延迟交付，则每个租赁年度的起始时间顺延，结束时间不顺延，顺延天数与实际延迟交付的天数相等（例如：第一个租赁年度为2018年3月6日至2019年3月5日（原租赁年度〉，若商铺延迟交付40天，则顺延后第一个租赁年度为2018年4月16日至2019年3月5日，其他租赁年度依此类推），顺延后的各租赁年度的租金、统一经营管理服务费和物管费计费标准与其原租赁年度保持一致。2.其他费用：（1）乙方承租商铺（非公共区域）所消耗的水、电等能源费采取分户计量，由乙方自行承担。水、电能源的收费标准如下：a.电费根据电表读数按1.25元/度（含电损）收取；b.水费根据水表读数按4.2元/吨收取。……3.租金、物业管理费、统一经营管理服务费的支付期限：租金自合同约定的租期起始之日起计租，装修期届满之次日即为租金起始日，亦即计租日。甲乙双方约定：租金、统一经营管理服务费及物业管理费一般按季支付(租赁月三个月为一季度，租赁月六个月为半年，租赁月十二个月为一年)，支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15天内预付下季的费用。第一个计租期租金、统一经营管理服务费及物业管理费，在签订本租赁合同时向甲方一次性缴清。4、租金、统一经营管理服务费、物业管理费及其他费用等的支付方式：甲乙双方共同确认，乙方可以用现金或银行支票或银行汇款的方式向甲方（或经甲方授权的运营管理公司）支付租金、统一经营管理服务费及物业管理费等费用。双方确认，甲方对物业管理费部分为代收代付性质。乙方在甲方交付商铺同时与提供物业管理服务的物业企业签订物业管理服务协议，甲方在收到乙方的上述费用后将其中的物业管理费代为支付给物业企业，并由物业企业直接向乙方开具票据。第五条：保证金。1.为确保本合同各款项、费用按时足额交纳，保证乙方接受甲方统一管理，乙方同意向甲方缴纳租赁保证金和经营管理保证金。2.乙方在签订本租赁合同的同时须向甲方一次性缴纳叁个月的租金、统一经营管理服务费和物业管理费为标准的租赁保证金，共计：100000元人民币。若乙方逾期缴纳租金、统一经营管理服务费、物业管理费、中央空调使用费或其他约定费用的，甲方有权从租赁保证金中直接扣抵，不足部分仍有权向乙方追索。逾期交纳出现三次的，甲方有权解除租赁合同。保证金因扣抵而减少的，乙方应在接到甲方通知后的7日内补足租赁保证金；不按期补足的，甲方有权解除租赁合同。3.乙方在本合同签订的同时须向甲方一次性交纳经营管理保证金3000元人民币，作为乙方遵守《经营管理制度》的保证金。第六条：逾期付款违约金。乙方若拖欠租金、统一经营管理服务费、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。第十一条：甲方的权利和义务。1.甲方有权向乙方收取租金、统一经营管理服务费、物业管理费、各项保证金及本协议约定的其他费用款项等以及按《经营管理制度》的规定收取相关费用和行使管理权利。2.甲方负责对商业街进行统一管理，维护并改善商业的整体形象。……第十二条：乙方的权利和义务。1.乙方对其租赁的店铺，享有经营使用权。2.……3.乙方应保证按时缴纳租金、统一经营管理服务费、物业管理费、各项保证金及其他应缴费用。……13.乙方承诺在签订本合同后应及时关注甲方在东大时代广场发布的所有与乙方有关的经营及法律事项，并视同甲方已履行了通知义务。……第十三条：合同终止与解除。1.除本合同另有约定外，双方不得提前解除本合同。2.本合同租期届满，本合同自动终止。3.因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权立即收回商铺，不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方赔偿不低于三个月租赁费用（含租金、统一经营管理服务费、物业管理费）的违约金（以违约时所在的租赁年度乙方应缴纳的月租赁费用为标准），乙方应在合同解除后7日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方加收逾期付款违约金。4.因甲方违约导致本合同解除的租金、统一经营管理服务费按实际租期结算，物业管理费据实结算且按约退还保证金；乙方有权要求甲方赔偿不低于相当于三个月租赁费（含租金、统一经营管理服务费、物业管理费）的违约金（以违约时所在的租赁年度乙方应缴纳的月租赁费用为标准），甲方应在合同解除后7日内向乙方支付该违约金和相关费用。……第十八条约定了争议的解决，因执行本合同或本合同相关事宜所发生的一切争议，甲乙双方通过友好协商解决，若协商不成，应向甲方住所地的人民法院提起诉讼。第十九条约定了合同生效和其他事项。1.本合同自甲乙或双方授权的代表签字和盖章之日起立即生效。……5.本合同履行过程中的相关通知、函件，必须采用书面形式，其送达地址为本合同中记载的法定地址或者本合同附件中营业执照或身份证等证件中载明的地址为准任何通知、函件，凡是邮寄送达的，送达日期均以邮件寄出地邮政部门（包括投递公司）收件日期为准。第二十条：非格式条款。双方确认本合同的各条款均为双方协商和谈判达成，不构成任何一方的格式条款。其它补充条款：1.免租期6个月（分三次，交一免二执行）。2.广告位支持。3.所有教育培训机构对接爱梓教育。合同签订后，被告向原告交纳租赁合同保证金10万元及3000元统一经营管理保证金及三个月（交一免二）部分租金47000元。2018年8月16日，本诉被告向本诉原告申请临时办公地点，本诉原告公司对该申请予以解决。2018年8月30日，本诉原告向东大时代广场综合商业体部分承租户下达了商铺交付通知函。2018年9月28日，为了采光规范，本诉被告的工作人员施珍珍向本诉原告申请递交申请书，申请在集中商业三楼东边开窗三个并附有开窗规格及剖面图。2018年9月5日，湖北省孝感市公安消防支队受理了本诉原告对安陆市东大时代广场集中商业建设工程的消防验收申请。2018年10月4日，掌上安陆发布东大时代广场重返侏罗纪活动的报道，对时代广场的主力商家进场装修的事实进行宣传。2018年11月15日，湖北省孝感市公安消防支队向湖北涢都置业有限公司出具建设工程消防验收意见书一份，该意见书载明，你单位报送的安陆东大时代广场集中商业建设工程及一层、三层装修工程竣工消防验收，经综合评定，该工程消防验收合格。2018年12月2日，被告为了广告宣传向原告申请并签订了广告位租赁合同。2018年11月13日，孝感日报刊登东大时代广场路演活动的报道，宣传东大时代广场于2018年12月15日开业。2018年12月10日孝感日报刊登广告宣传，东大时代广场于2018年12月15日开业。2018年10月22日，孝房网公开报道本诉原告举办招聘会为各商家进行招聘宣传，本诉被告的代表亦参加了该活动。2018年11月16日，掌上安陆报道东大时代广场开业在即，商户动员大会圆满举办的报道。该报道主要载明，2018年11月13日下午，湖北涢都置业有限公司和140余家品牌商户在诗轩国际酒店隆重举行了开业商家动员大会，大会决定12月15日作为东大时代广场开业日。本诉被告的代表参加了该动员大会。2018年12月29日，湖北爱梓教育科技有限公司的官方网站公开报道湖北爱梓教育科技有限公司安陆素质教育城东大店于2018年12月18日盛大开业。本诉被告在开业前期及开业时进行了一些营销宣传活动。其中，有99元抵1000元优惠劵（抢购书包）活动（活动时间为：2018年11月30日-2019年10月1日）、爱梓教育安陆素质教育城东大店盛大开业回馈宣传单、99元抢购超值大礼包活动（时间；2018.12.15-2019.2.18）、爱梓教育恩吉拉国际早教中心入驻安陆开业活动宣传（活动时间：2018年12月15日-2019年2月18日）等活动。本诉被告的上述活动已在被告的部分教职员工微信朋友圈宣传。开业后，本诉被告向部分要求退费的学员办理了退费手续。同时查明，湖北爱梓教育科技有限公司为装修爱梓教育安陆东大店室内装修工程与武汉品烁装饰设计工程有限公司签订了《爱梓教育安陆东大店室内装修工程施工合同》，合同约定为：本合同自合同签订之日起3日内开工，于2018年12月16日竣工，总工期为50天。合同签订时间为2018年9月22日。本诉被告在湖北爱梓教育科技有限公司安陆东大店开业前及开业后向工作人员支付了一定的工作报酬，为进行相关的开业宣传及营销支付了部分费用。2019年6月8日，本诉被告因本诉原告催缴租金等费用向本诉原告发出了回复函。2019年6月20日，本诉被告因本诉原告迟延交付商铺向本诉原告发出了律师函。现原告（反诉被告）认为，根据《商铺租赁合同》第十三条第3款、第6款第（1）项约定被告拖欠租金、统一经营管理服务费、物业管理费、各项保证金及其他款项的，原告可以解除合同并向被告要求赔偿不低于3个月的租赁费用标准的违约金。另根据《商铺租赁合同》第六条约定，被告拖欠租金、统一经营管理服务费、物业管理费、各项保证金及其他款项的，应向原告每日按欠费总额的千分之三支付违约金。截止到2019年6月30日，被告应支付租赁费用逾期付款违约金48234元。被告应支付水电能源费用逾期付款违约金22099.7元。反诉原告认为，反诉被告逾期交付商铺，违反合同在先，给反诉原告造成巨额损失，反诉原告依法有权拒付租金，并要求反诉被告承担相应的赔偿责任。本院认为，本案系原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在履行房屋租赁合同过程中产生的权利义务纠纷，双方形成房屋租赁合同关系。被告（反诉原告）未充分举证证明租赁合同非其意思表示或意思表示存在瑕疵的情形，且租赁合同内容又不违反法律的强制性规定，应当合法有效。关于双方对于合同的履行问题，双方均认为对方存在合同违约行为，因此，如何界定双方是否存在违约是本案争议的焦点，具体到本案，即双方对交付商铺时间的认定问题。对此，本诉原告认为，本诉原告于2018年8月30日书面通知被告交付商铺，被告应在2018年9月已实际接收商铺并进行装修。本诉被告认为，案涉商铺于2018年11月15日经消防验收合格，交付商铺的时间应为2018年11月23日。为此，双方对交付商铺的时间产生分歧。本院作如下评判：一、虽然本诉原告未能举证证明已将书面交付商铺的通知送达给被告，但根据双方的举证，本诉原告在2018年9月份向本诉被告租赁的商铺同楼层商户及其他楼层商户存在交付商铺及商户接收商铺的事实，说明本诉原告此时已具备交付商铺的条件。从本诉被告工作人员申请装修情况看，本诉被告的工作人员施珍珍于2018年9月28日向本诉原告提交的商铺开窗申请报告及详细的开窗定位图纸，因开窗定位图的制作并非本诉被告的一般工作人员能够完成的，必须由具有专业装修人员到商铺现场先行测量、设计等装修活动才能完成，结合本诉被告工作人员提交申请的时间是2018年9月28日的实际情况，应认定最迟在2018年9月28日本诉被告已接收了租赁商铺。同时，也印证了本诉被告聘请的装修公司应该在9月28日前已介入了商铺的装修设计活动，本诉被告与武汉品烁装饰设计工程有限公司签订的装修合同的时间应为2018年9月22日，并非2018年10月22日。二、从消防验收情况看，本诉被告认为商铺于2018年11月15日经消防验收合格，应该以2018年11月23日作为实际交付商铺日期。本院认为，《中华人民共和国消防法》第二十五条明确规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。该条款明确说明未经消防检查或者经消防检查不符合安全要求的，不得投入使用、营业。本诉被告在使用、营业前对商铺进行装修活动并非对公众进行营业使用商铺，故被告认为2018年11月15日前原告无法将商铺交付本诉被告的主张，不符合客观事实，本院对被告的该主张不予采纳。由此可以看出，商铺租赁合同第二条约定了租赁期间为2018年10月1日起至2025年12月31日止，同时亦约定了甲方应不迟于2018年9月30日前交付商铺给乙方。本诉原告在2018年9月28日前已向本诉被告交付商铺没有违反合同约定，不存在违约行为。故本院对被告（反诉原告）关于原告（反诉被告）迟延交付商铺，违约在先的主张不予采纳。关于原告主张支付租金、统一经营管理服务费、物业管理费等计算时间起点的确定问题。因双方在租赁合同中约定了交付商铺后有120天的免装修期，结合本院认定原告实际交付商铺的最迟时间为2018年9月28日来计算，扣除免装修期120日后，2019年1月26日应作为计算租赁费用的起算点，故本诉原告主张本诉被告支付所欠租金及统一经营管理服务费、物业管理费及交纳水、电费符合合同约定，本院予以支持。关于本诉原告主张解除双方租赁合同及要求本诉被告承担因逾期支付租金、统一经营管理服务费、物业管理费、各项保证金等违约责任问题。因双方对交付商铺存在认识上的分歧，导致双方沟通不畅，一定程度上影响了合同的履行，尽管双方约定了合同解除的条件，但本诉被告未交纳租金及其他相关费用并不对合同履行构成根本性违约，且本诉被告租赁商铺后投入了大量资金，为了维护合同的稳定性和交易安全，本院对本诉原告要求解除双方的租赁合同的请求不予支持。鉴于本诉被告迟延支付租金等相关费用是因与本诉原告对交付商铺时间沟通未形成共识所致，本诉原告对此应承担相应的不利后果，故本院对本诉原告要求本诉被告支付违约金的请求亦不予支持。关于反诉原告的反诉请求问题，因反诉被告在履行租赁合同中不存在迟延交付商铺的违约行为，故反诉原告反诉事实及主张失去了事实依据，诉讼主张及请求均不能成立，故本院对反诉原告的反诉请求不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖北爱梓教育科技有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）湖北涢德商业管理有限公司支付2019年1月26日至2019年7月25日期间下欠的租金65000元、统一经营管理服务费48000元、物业管理费48000元，共计161000元；二、被告（反诉原告）湖北爱梓教育科技有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）湖北涢德商业管理有限公司支付截止2019年6月30日所欠的电费17700元、水费655.2元，共计18355.20元；三、驳回原告（反诉被告）湖北涢德商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖北爱梓教育科技有限公司的反诉请求。本诉案件受理费9234元，由原告湖北涢德商业管理有限公司负担6186元，被告湖北爱梓教育科技有限公司负担3048元。反诉案件受理费14511.5元，由反诉原告湖北爱梓教育科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长  胡宝鸿审判员  胡学鹏审判员  胡柏松二〇一九年十二月二十日书记员  谈宏亮附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。