北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56541号原告：北京欢购商业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：杨卫东，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：北京姐夫的小菜通罗餐饮有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：陈峰，经理。委托诉讼代理人：王涌，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。原告北京欢购商业管理有限公司（以下简称欢购公司）与被告北京姐夫的小菜通罗餐饮有限公司（以下简称姐夫的小菜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欢购公司之委托诉讼代理人郝伟，被告姐夫的小菜公司之委托诉讼代理人王涌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。欢购公司向本院提出诉讼请求：1、判令我司与姐夫的小菜公司双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令姐夫的小菜公司向我司支付拖欠租金、物业管理费及市场推广费：120655.87元、水电费45295.8元、广告位租金8326.10元、设备租赁费81.90元，共计174359.67元；3、判令姐夫的小菜公司已向我司支付的房屋租赁保证金434078.34元、装修保证金128982.38元和公共事业费保证金62841.6元，共计625902.32元不予退还；4、判令姐夫的小菜公司向我司支付房屋占用费1369946.88元；5、判令姐夫的小菜公司向我司支付违约金773894.28元；6、判令姐夫的小菜公司向我司支付水电、电费自拖欠之日至实际给付之日的滞纳金。事实与理由：2017年11月3日，姐夫的小菜公司与我司签订了《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》，合同约定由姐夫的小菜公司承租我司位于海淀区翠微路12号“凯德MALL·翠微路”04层01号房屋，该房屋面积为523.68平方米，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日。合同签订后，我司按照约定交付了房屋。但该公司自2018年11月4日起擅自停止营业并欠付租金、物业管理费、市场推广费、水电费等费用，我司多次催告姐夫的小菜公司按照合同约定恢复营业，姐夫的小菜公司仍无开业意向。根据合同约定，姐夫的小菜公司的行为已经构成严重违约。自2018年12月7日，我司向姐夫的小菜公司发出《解约函》，通知姐夫的小菜公司《租赁合同》于2018年11月27日解除，要求姐夫的小菜公司支付各项欠付费用并承担违约责任，但姐夫的小菜公司至今未支付各项费用。根据《租赁合同》10.2条之规定，姐夫的小菜公司还应按照逾期款的0.1%支付逾期滞纳金7214.92元。此滞纳金暂计算截至到2019年7月1日。欠缴2018年10月水电费逾期165天的滞纳金以37912.5元为基数，按照每日千分之一的标准；2018年11月水费、电费及运营服务费逾期134天的滞纳金以7383.3元为基数，按照每日千分之一的标准。因姐夫的小菜公司的单方违约行为导致《租赁合同》解除，根据《租赁合同》第12.2条，姐夫的小菜公司已付的房屋租赁保证金434078.34元、装修保证金128982.38元和公共事业保证金62841.6元，共计625902.32元不予退还。同时，根据《租赁合同》12.2条，姐夫的小菜公司应当向我司支付相当于6个月的租金、6个月的物业管理费和6个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计773894.28元。综上所述，姐夫的小菜公司擅自停止营业，拖欠租金、物业管理费、市场推广费等费用的行为已构成严重违约。我司为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》之规定，具状诉请贵院依法审理。恳请贵院在查清事实的基础上依法支持我司的诉讼请求。姐夫的小菜公司辩称，一、欢购商业主张的租金、物业费及市场推广费金额有误。截至2018年11月27日，我公司应支付的租金为63627.12元、物业费44963.1元、市场推广费7493.85元。二、欢购商业应向姐夫的小菜公司返还装修保证金128,982.38元。三、欢购商业应向姐夫的小菜公司返还将扣除欠付电费、水费后的公共事业保证金余额17,545.80元。四、欢购商业应向姐夫的小菜公司返还灯箱和刀旗押金15,000元。五、因欢购商业怠于行使权力导致损失扩大部分的房屋占用费不应由姐夫的小菜公司承担。六、欢购商业主张的136万余元房屋占用费标准过高，并超过姐夫的小菜公司合理预期，请求法院参照案涉合同约定租金标准予以调整。七、欢购商业主张的合同违约金金额过高，请求法院依法予以调整为一个月租金。八、欢购商业主张的滞纳金标准过分高于法律保护的上限标准，请求法院依法予以调整。综上，姐夫的小菜公司认为：欢购商业因合同解除的实际损失应为租金收益和物业收益，损失的最长期限为姐夫的小菜公司停业时间2018年11月起至撤场时间2018年3月4日止共计5个月的时间，欢购商业的实际损失和预期可得利益最多应为5个月的租金收益、物业费收益和市场推广费收益，即128,982.38*5=644,911.90元，而欢购商业的诉讼请求中有关违约金性质的款项高达2,647,976.02元（包括租赁保证金、公共事业保证金、房屋占用费、违约金、滞纳金），恳请法院酌情调减违约金金额。另外，姐夫的小菜公司于2018年2月进场装修筹备，投入的装修、设备、人员开资等费用已经达377万余元，开业经营7个多月，每月营业额均在40万元左右，虽然在提供的菜品上、店内环境、服务品质等方面都做了提升和改进，但仍难以维持经营，最终不得不面对闭店的这个现实，作为餐厅的经营者，除了遗憾更多的是辛酸，姐夫的小菜公司接受投资失败的事实，但在合同违约责任承担方面，着实是无奈之举，姐夫的小菜公司已伤痕累累，不仅要承担前期装修筹备费、设备与人工投入的成本，经营不善带来的损失，还有闭店员工的遣散成本，欢购商业超过实际损失和预期可得利益的高额损失赔偿更是对姐夫的小菜公司经营状况的雪上加霜，是姐夫的小菜公司无法承受的负担。望法院能给姐夫的小菜公司一个机会，请法院酌情调低姐夫的小菜公司违约责任的金额。恳请法庭体谅姐夫的小菜公司的实际经营状况，体谅姐夫的小菜公司经营的艰辛与困顿，支持姐夫的小菜公司的答辩意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年11月13日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（甲方）和姐夫的小菜公司（乙方）签订了《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同第一条至第十八条是通用条款。合同第四条约定了租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等乙方应向甲方交纳的费用类型。合同约定各月预付的租金、物业管理费、市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。合同9.2条约定“甲乙双方特此明确同意：合同期内甲方有权完全自主地出售该房屋或整个商场、抵押该房屋或整个商场，并有权在不违反国家法律法规的前提下完全自主地与抵押权人协议以折价或变卖或其他方式处分该房屋。在发生上述甲方处分该房屋的情况下（除甲方抵押该房屋或整个商场的情况），甲方须在合理期限内通知乙方。”合同10.2条约定“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”合同12.2条约定“甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。合同13.1约定“乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。”13.2约定“乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。”合同第十九条至第二十二条是专用条款。合同19.1条约定“甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区翠微路12号凯德Mall·翠微路二层被称为‘凯德MALL·翠微路’04层01号。”合同19.2条约定“甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为523.68平方米。”合同20.1条约定“该房屋的租赁期为2018年4月1日至2023年3月31日。”合同21.1.1.1条约定“第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米人民币135.00元。含税月保底租金为人民币70696.8元。”合同21.2条约定“乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金434078.34元。”合同21.3条约定“甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月95.4元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币49959.07元。”合同21.5条约定“乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币27.25元的标准支付逾期期间的房屋占用费。”合同21.9条约定“甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15.9元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币8326.51元。”合同21.10条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为人民币128982.38元（即壹拾贰万捌仟玖佰捌拾贰元叁角捌分）。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。”合同21.13条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金人民币62841.6元。”合同签订后，姐夫的小菜公司向欢购公司支付了房屋租赁保证金434078.34元、装修保证金128982.38元和公共事业费保证金62841.6元，共计625902.32元。2019年2月28日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司更名为欢购公司。现欢购公司与姐夫的小菜公司认可双方的合同自2018年11月27日解除。自2018年11月1日起至2018年11月27日，姐夫的小菜公司未依合同约定向欢购公司支付租金为63627.12元、物业费44963.1元、市场推广费7493.85元、设备租赁费81.9元，2018年10月-11日的水电费45295.8元、共计161461.77元。欢购公司放弃对广告位租金的主张。现欢购公司按照合同约定每日每平米27.25元的标准主张2018年11月28日至2019年3月4日（实际腾退之日）的房屋占有使用费。姐夫的小菜公司认可欢购公司收回房屋的时间为2019年3月4日，但表示该公司依据合同约定应于2018年12月4日就强制收回房屋，欢购公司自行扩大的损失部分，即2018年12月4日以后的房屋占用费不应由其承担。同时关于每日每平米27.25元的租金标准系每日保底租金的六倍，有失公平原则，应按照月保底租金70696.8元的标准计算房屋占用费。另，欢购公司主张姐夫的小菜公司未按期支付上述费用，根据合同约定，应按日千分之一的标准支付水电费的滞纳金。同时要求姐夫的小菜公司支付解除合同的违约金，并主张姐夫的小菜公司已支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金不予退还。姐夫的小菜公司认为双方约定的违约金及滞纳金标准均远远高于欢购公司的损失，应予以调整。租赁保证金可不予退还，但是装修保证金应予以退还，公共事业保证金在扣除欠付的水电费后也应予以退还。本院认为，欢购公司与姐夫的小菜公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，因为姐夫的小菜公司逾期支付租金，欢购公司有权解除合同，现双方确认合同解除时间为2018年11月27日，本院不持异议。合同解除后，姐夫的小菜公司应向欢购公司支付合同解除前拖欠的租金等各项费用。现欢购公司主张的租金、物业管理费、市场推广费数额较高，具体金额以双方在庭审中核对的为准。欢购公司主张的水电费、设备租赁费，理由正当，本院予以支持。欢购公司主张的水电费的滞纳金，因合同并未约定给付时间，本院不予支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，双方合同明确约定，租赁合同于2018年11月27日解除后满7日，即2018年12月4日，欢购公司就可以将房屋腾空。但该公司自2019年3月4日才收回房屋，属于未采取适当措施防止损失扩大的情形，故本院对其主张2018年12月5日至2019年3月4日的房屋占用费的诉讼请求，不予支持。对于2018年11月28日至2018年12月4日的房屋占用费，应按照合同约定每日每平米27.25元的标准计算房屋占用费。按照租赁合同第12.2条约定，因姐夫的小菜公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，姐夫的小菜公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。该条款中的其他费用应是指为保证合同正常履行而由姐夫的小菜公司支付的费用，而不应当包括在合同履行过程中本应退还给姐夫的小菜公司的费用。根据合同约定，姐夫的小菜公司应于交付日或之前向欢购公司支付装修押金128982.38元，装修押金于该房屋之二次装修工程经欢购公司验收合格后60日内无息返还。因此，装修押金在合同履行中本应由欢购公司退还。现姐夫的小菜公司已实际经营，欢购公司亦未对装修事宜提出异议，故欢购公司收取的装修押金应当退还姐夫的小菜公司，其他费用依据合同约定不予退还。按照租赁合同第12.2条约定，除了前述解除后果外，姐夫的小菜公司还须承担支付给欢购公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和作为违约金。现姐夫的小菜公司主张该违约金标准过高，本院认为法院已经判令姐夫的小菜公司向欢购公司支付拖欠款项、滞纳金并确认欢购公司不再退还姐夫的小菜公司已经交纳的房屋租赁保证金、公共事业保证金，该款项已能弥补欢购公司的损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，故对于欢购公司再行要求违约金之请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认北京姐夫的小菜通罗餐饮有限公司与北京欢购商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年11月27日解除；二、北京姐夫的小菜通罗餐饮有限公司于本判决生效后七日内向北京欢购商业管理有限公司支付租金、物业管理费、市场推广费、水电费、设备租赁费共计161461.77元；三、北京姐夫的小菜通罗餐饮有限公司于本判决生效后七日内向北京欢购商业管理有限公司支付房屋占用费99891.96元;四、北京姐夫的小菜通罗餐饮有限公司已向北京欢购商业管理有限公司支付的房屋租赁保证金434078.34元、公共事业保证金62841.6元不予退还。五、驳回北京欢购商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15205元（北京欢购商业管理有限公司已预交），由北京欢购商业管理有限公司负担9514元，已交纳；由北京姐夫的小菜通罗餐饮有限公司负担5691元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王利丹二〇一九年十二月二十日书记员  汤思淼