海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5418号上诉人（原审被告）：孙胜来，男，1974年9月26日出生，汉族，现租住海南省，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：海南海航日月广场商业管理有限公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道8号海航日月广场，统一社会信用代码：91460100MA5RDBHT74。法定代表人：席伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓宇、林琳，海南法立信律师事务所律师。上诉人孙胜来因与被上诉人海南海航日月广场商业管理有限公司(下称日月广场管理公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙胜来上诉请求：撤销（2019）琼0107民初2825号民事判决书。事实与理由：判决书第一项所述确认房屋租赁合同于2017年8月14日解除与事实不符，首先日月广场管理公司隐瞒租赁场地为消防通道不符合消防规定作为店铺的事实（无消防验收证明），对孙胜来存在重大安全隐患和伤害，违法租赁给孙胜来。日月广场管理公司存在重大过错，此合同应属无效。另日月广场管理公司无法提供孙胜来7月1日至8月14日仍在经营的合法证据，故判决无法可依。请求撤销改判判决第二项，日月广场管理公司所述3月26日至8月14日孙胜来所欠相关费用为60255.49元金额与时间与事实不符。首先日月广场管理公司单方提供计算明细，时间金额自相矛盾，存在虚假陈述，不足为信。另外开业时间收取租金与合同时间相差长达18天严重违背事实。请求撤销改判判决第三项，因日月广场管理公司在管理过程中，多次因销售假冒伪劣过期商品被客户举报投诉，对相关部门惩处，造成商场客流严重缺失，对孙胜来经营造成重大影响。日月广场管理公司严重缺乏诚信，欺瞒自身合同相关违规行为，对孙胜来造成违法伤害，未按时将装修押金返还给孙胜来，违约在先。综合上述若干问题，日月广场管理公司要求孙胜来所付违约金存在不公正判决。请求撤销改判判决第四项，综合以上所述，日月广场管理公司隐瞒自身存在重大过错和问题，对孙胜来所造成的安全隐患视而不见，缺乏诚信，违背《合同法》，未依法依规将不符合安全要求的场地隐瞒孙胜来，违规租给孙胜来的事实。故日月广场管理公司要求孙胜来付给赔偿金无法可依。第五要求撤销改判案件受理费1086元由日月广场管理公司承担304元孙胜来负担782元的判决。第六要求本案上诉费2172元由日月广场管理公司承担。日月广场管理公司辩称，一、孙胜来与日月广场管理公司签订的《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同合法有效。孙胜来自愿选择与日月广场管理公司签订《房屋租赁合同》，是其经过自身考察评估决定的，在签订合同之时也仔细阅读了合同各项条款，并知悉各项权利、义务、责任的约定。《房屋租赁合同》不违反法律法规强制性规定，合法有效。且《房屋租赁合同》第13.3条、第14.5.2条已明确约定，孙胜来逾期向日月广场管理公司支付租金等费用构成违约，日月广场管理公司有权要求孙胜来支付补偿金、违约金，孙胜来称其不应支付补偿金、违约金，没有事实与法律依据。二、日月广场管理公司已按合同约定向孙胜来交付符合条件的铺面，孙胜来一直租赁使用至2017年8月14日，期间未提出异议。孙胜来称日月广场管理公司未交付符合条件的铺面给其使用，没有事实依据，且没有任何证据证明。日月广场工程项目整体均已通过验收合格才交付使用，不存在任何安全隐患，日月广场管理公司交付的铺面是符合约定使用条件的。三、孙胜来于2017年8月14日搬离铺面，原审法院判决孙胜来与日月广场管理公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月14日解除，认定事实清楚，适用法律正确。孙胜来自称其于2017年6月30日搬离铺面，并没有相关证据予以证明，并且在一审庭审过程中，孙胜来也承认自己于2017年7月或8月份才停止营业。日月广场管理公司作为管理日月广场众多商铺的公司，对于每家商铺何时进场开始营业、何时退铺停止营业，均会由工作人员进行登记记录。根据日月广场管理公司一审提交的证据五《缴费通知单》（欠款本金计算表）载明，涉案铺面租金等费用明确截止计算至2017年8月14日，再根据日月广场管理公司一审提交的证据七《催收欠款律师函》载明，“自2017年3月26日起，至闭店之日2017年8月14日止，贵方欠租长达142天”，均可证明孙胜来于2017月8月14日搬离铺面，而非孙胜来自称的2017年6月30日。因此，原审法院判决双方签订的合同于2017月8月14日解除，认定事实清楚，适用法律正确。四、日月广场管理公司计算的孙胜来拖欠的租金等各项费用共计为60255.49元有日月广场管理公司提交的《缴费通知单》予以证明，孙胜来自称拖欠金额与时间有矛盾没有事实依据，且没有举证证明。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙胜来的上诉请求没有事实与法律依据，请求人民法院依法驳回孙胜来的全部上诉请求，维持原判。日月广场管理公司向一审法院起诉请求：1.请求确认日月广场管理公司、孙胜来双方签订的《房屋租赁合同》于2017年11月17日该合同已经解除；2.请求判令孙胜来向日月广场管理公司支付拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费共计60255.49元；3.请求法院判令孙胜来向日月广场管理公司支付违约金25246.89元（以欠款本金为基数，按照年利率24%计算，现暂计至2019年2月19日）；4.请求判令孙胜来向日月广场管理公司支付补偿金9400元；5.判令本案的诉讼费用由孙胜来承担。一审法院认定事实：2016年年底，日月广场管理公司和孙胜来签订《房屋租赁合同》（合同编号：5918ht2016102）主要约定：孙胜来向日月广场管理公司承租海口市琼山区国兴大道8号海航日月广场铺位，铺位编号为B126-4，面积为32平方米；孙胜来租赁房屋仅作商业用途，商标或商号限于美眠康、风千儿；租赁期限2016年12月15日至2017年12月19日；交付日期为2016年12月15日，2016年12月15日至12月19日为装修期5天；铺位租金12800元/月、管理费1600元/月，推广宣传费160元/月；孙胜来须于合同签订后十日内，向日月广场管理公司交纳保证金28800元；为冲抵孙胜来欠付日月广场管理公司租金、物业管理费、其他约定费用和应由孙胜来赔偿日月广场管理公司损失或其他第三方损失，日月广场管理公司有权从保证金中直接扣除；孙胜来应将前述费用在当月25日前将下一个公历月应付各项费用款项支付至日月广场管理公司的银行账户内;在违约责任中约定孙胜来逾期支付租金、物管费、租赁保证金、公用事业费等孙胜来于本合同项下应当向日月广场管理公司支付的任何一项费用，则每逾期一日，孙胜来应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，违约金应当由孙胜来支付至本合同解除之日止；在解除合同条件中约定，日月广场管理公司有权在孙胜来逾期支付租金或及本合同约定的应由孙胜来向日月广场管理公司支付的任何一项费用超过十五日的，日月广场管理公司有权解除本合同并合法地收回房屋或其任何部分，同时孙胜来应另行按月租金及物管费的3倍金额补偿给日月广场管理公司。合同签订后孙胜来于2016年12月20日交纳保证金28800元、同年12月27日交纳装修押金5000元。孙胜来因经营持续亏损，无力支付房租。2017年4月的租金孙胜来仅支付8240元、物管费和推广费未支付；此后至孙胜来搬离铺位时的租赁金、物管费、推广费，孙胜来也未再支付。2017年6月1日，日月广场管理公司在孙胜来经营的店铺内粘贴费用催收函，要求孙胜来在三日内补交所欠费用，否则将停止物业管理服务、停止供应水电直至解除合同。2018年1月19日，日月广场管理公司委托律师向孙胜来寄出催收欠款律师函。日月广场管理公司出租的铺位场地是属于海航地产集团有限公司所有。海航地产集团有限公司委托日月广场管理公司作为日月广场项目的整体资产管理服务公司，全权负责广场项目整体招商及运营管理相关事宜，包括但不限于与商户签订商铺合同、财务结算等事项。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”孙胜来签订合同时并不清楚日月广场管理公司受海航地产集团有限公司委托管理日月广场的事实，租金也是支付到日月广场管理公司的银行账户，可以证明该合同只约束日月广场管理公司和孙胜来。日月广场管理公司作为日月广场管理公司起诉符合法律规定。日月广场管理公司要求孙胜来支付搬离铺位前拖欠的租金，但日月广场管理公司、孙胜来双方对孙胜来搬离铺位的时间各执一词。日月广场管理公司称孙胜来经营至2017年8月14日搬走，而孙胜来自称是2017年6月30日退出铺面。一审法院认为孙胜来在合同约定的租赁期限尚未届满时搬离铺位应当通知日月广场管理公司，并与日月广场管理公司进行交接，故对于搬离的时间应由孙胜来承担举证责任。孙胜来没有证据证明其在2017年6月30日搬走，则一审法院采信日月广场管理公司的主张，认定孙胜来于2017年8月14日搬走。日月广场管理公司主张在2017年11月15日向孙胜来发出解除合同函，但其提交的物流信息不全面导致不能证明日月广场管理公司向孙胜来发出该函件，以及孙胜来收到该函件的事实，故日月广场管理公司主张双方合同于2017年11月17日解除，一审法院不予支持。日月广场管理公司在6月初也曾催促孙胜来支付拖欠租金否则会解除合同的意思表示，而孙胜来未能支付自行搬离时，应已表明不再履行合同。鉴于该铺位是开放式的，并不影响日月广场管理公司继续收回使用，日月广场管理公司对孙胜来搬离并未表示异议，故一审法院认定双方合同于2017年8月14日解除。对于截止2017年8月14日孙胜来所拖欠的租金、物管费、推广宣传费共计60255.49元，孙胜来应向日月广场管理公司支付。合同约定孙胜来逾期支付各项费用应支付相应的违约金。孙胜来逾期支付租金等费用，主要给日月广场管理公司造成占用资金期间的利息损失，鉴于合同约定违约金只计算至合同解除之日（2017年8月14日），而孙胜来已经拖欠长达近两年的时间，日月广场管理公司自愿将违约金降低为按拖欠金额年利率24%计，也较合理，一审法院予以照准。孙胜来应于当月25日前支付下月租金等费用，故违约金计算期间应自当月26日至合同解除日止。孙胜来拖欠2017年4月份租金等费用所产生的违约金为920元，2017年5月的违约金为1048.32元，2017年6月的违约金为757.12元，2017年7月的违约金为465.92元，2017年8月的违约金为78.91元，合计违约金为3270.27元。合同约定因孙胜来逾期支付租金超过15日的，日月广场管理公司可解除合同，孙胜来应按月租金和物管费的三倍支付补偿金。虽然名为补偿金，其实质是合同解除后孙胜来需承担的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”自2017年8月14日合同解除之日至约定的租期届满日还差四个多月，合同解除虽然可能导致后期租金利益无法实现，但也客观上产生了提前免除其维修义务、物业服务义务，租赁物折旧成本负担等，并且日月广场管理公司在合同解除后也应积极寻找新的承租人，合同约定按三个月租金38400元作为补偿金，与通常所需寻租期亦相当，故一审法院予以支持。因合同解除后，日月广场管理公司无需要提供物业服务，故一审法院不支持三个月物业费的补偿金。补偿金抵扣孙胜来已支付了保证金28800元、装修押金5000元，孙胜来尚需向日月广场管理公司给付补偿金4600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认日月广场管理公司与孙来胜签订的《房屋租赁合同》于2017年8月14日解除；二、孙胜来应于本判决发生法律效力之日起十日内向日月广场管理公司给付拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费共计60255.49元；三、孙胜来应于本判决发生法律效力之日起十日内向日月广场管理公司给付违约金3270.27元；四、孙胜来应于本判决发生法律效力之日起十日内向日月广场管理公司给付赔偿金4600元；五、驳回日月广场管理公司的其他诉讼请求。案件受理费1086元，由日月广场管理公司负担304元，孙胜来负担782元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,孙胜来认为日月广场管理公司隐瞒租赁场地为消防通道不符合消防规定，对其存在重大安全隐患和伤害，日月广场管理公司存在重大过错；因日月广场管理公司在管理过程中，多次因销售假冒伪劣过期商品被客户举报投诉，被相关部门处罚，造成商场客流大量减少，对孙胜来经营造成重大影响，但孙胜来在本案中未提供任何证据加以证实。孙胜来主张日月广场管理公司未提供孙胜来7月1日至8月14日仍在经营的合法证据，所述3月26日至8月14日孙胜来所欠相关费用为60255.49元金额、时间与事实不符；开业时间收取租金与合同时间相差长达18天严重违背事实。从现有证据来看，上述相关事实的认定并无不当，而孙胜来未提供任何证据证明其主张，推翻原审判决认定的事实。对此，孙胜来的主张本院依法不予采纳。关于装修押金返还问题。由于租赁合同及附件对返还装修押金时间未约定，孙胜来在本案诉讼前亦从未向日月广场管理公司主张，故日月广场管理公司未构成违约。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法予以维持。孙胜来上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2172元，由上诉人孙胜来负担。本判决为终审判决。审判长 宋 泽审判员 赵 曼审判员 杨 曦 二〇一九年十二月二十七日书记员 吕冠宇速录员王妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。