上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初16141号原告：上海龙山宾馆，住所地上海市松江区。投资人：李玉明，总经理。委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海车墩房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：金海林。委托诉讼代理人：周叔达。委托诉讼代理人：吴海松，上海全程律师事务所律师。原告上海龙山宾馆与被告上海车墩房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序，并于2019年10月29日、2019年11月8日两次公开开庭进行了审理，原告上海龙山宾馆的投资人李玉明和委托诉讼代理人吴全明参加了两次庭审，被告上海车墩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周叔达参加了两次庭审、吴海松参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿原告各项损失共计1,865,952元。事实与理由：2011年6月，原被告签订了一份《房屋租赁合同》(当时原告投资人为周大勋)，合同约定被告将其合法拥有的房屋坐落于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX-XXX号楼的四至，及1号、2号楼的(一楼、二楼)，16号楼后半间作为消防出口，出租给原告，总面积为2,606平方米。租赁期限分为二阶段，第一阶段10年，第二阶段为合同延续四年，签订合同后被告给予乙方在2006年9月30日前免租金、装潢设计和进程准备工作以及施工装潢和试营业期，租金计算从2006年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期满被告同意原告续租四年，从2016年10月1日起免租三个月装修。同时，在合同尾部注明了每户小业主的姓名与户号。2013年7月1日，原告现投资人李玉明与前投资人周大勋协商一致，周大勋将其持有龙山宾馆的资产以3,260,000元的价格转让给李玉明，同时将2011年原被告签订的《房屋租赁合同》交付给了李玉明。2016年12月5日、2017年11月28日、2018年3月1日，薛某某等小业主多次致函原告，要求原告搬离租赁房屋并结清费用，因协商未果，薛某某等小业主向松江法院起诉，要求原告返还租赁房屋并支付房屋使用费，最终法院判决原告搬离租赁房屋并支付房屋使用费。原告认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》对双方具有法律约束力，现因被告的代理行为未获得房屋权利人的追认，导致双方签订的租赁合同无法继续履行，被告应赔偿原告因其违约造成的经济损失。原告第二项诉讼请求的构成是：其一，李玉明支付周大勋的转让费损失1,397,143元(3,260,000÷7×3)。因法院判决原告搬离并返还房屋，导致原告仅使用房屋4年，剩余合同期3年无法再使用房屋造成的损失；其二，2019年6月，原告支付3、4号业主许静怡的房租167,928元。因1-16号是一个整体，用来经营宾馆，法院判决原告搬离并返还相邻房产后，3、4号也无法使用造成的损失；其三，79,581元。2019年7月31日，原告按照生效判决支付给案外人薛某某的房屋占有使用费79,581元(系付2016年9月1日起至2019年7月31日的房屋占有使用费)损失；其四，221,030元。因周大勋作为原告代表与被告签订的《房屋租赁合同》约定，从2016年10月1日开始免租装修三个月，原告向顾蕴霞转账了221,030元，后顾蕴霞转给了其他小业主，用以支付2016年10月1日至12月31日免租期的租金，原告虽支付了租金，但没有享受到免租期，故该部分租金系其损失。被告上海车墩房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋租赁合同是无效的，当时签订该合同是为了配合原告办理变更手续，不是双方的真实意思表示，所以合同无效，且原被告签订合同时原告明知房屋产权已转成小业主，故不同意赔偿原告损失。本院经审理认定事实如下：2006年11月2日，案外人陈光崇作为投资人设立了上海龙山宾馆，住所地为上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX-XXX号。被告系上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX-XXX号楼的开发商。从2006年开始，薛某某等小业主陆续与原告签订《商铺租赁协议》，约定各个小业主将位于上海市松江区新桥镇新南街XXX-XXX号楼的部分租赁给原告，租赁期限至2016年8月31日或9月30日止，合同另对其他事项作了约定。上述合同履行期间，原告投资人发生了多次变更。另外，原告前投资人周大勋曾作为原告代表与被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，被告将其合法拥有的房屋坐落于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX-XXX号楼的四至，及1号、2号楼的(一楼、二楼)，16号楼后半间作为消防出口，出租给原告，总面积为2,606平方米。租赁期限分为二阶段，第一阶段10年，第二阶段为合同延续四年，签订合同后被告给予乙方在2006年9月30日前免租金、装潢设计和进程准备工作以及施工装潢和试营业期，租金计算从2006年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期满被告同意原告续租四年，从2016年10月1日起免租三个月装修。同时，在合同尾部注明了每户小业主的姓名与户号。关于该《房屋租赁合同》的签署时间，原告称在2011年6月，被告称在2009年或2010年，庭审中原被告双方确认此时薛某某等小业主关于上海市松江区新桥镇新南街147弄的产证均已办好。2013年7月1日，原告现投资人李玉明与前投资人周大勋协商一致，周大勋将其持有龙山宾馆的资产转让给李玉明，同时将2011年原被告签订的《房屋租赁合同》交付给了李玉明。关于宾馆转让价格，原告认为是3,260,000元，被告则提交了原告在工商部门被告登记的资料，资料显示当时登记的宾馆转让价格为500,000元。因认为自己与原告之间签订的合同已到期，2016年12月5日薛某某等小业主(许静怡除外)致函原告并至涉案房屋处交涉，要求原告搬离租赁房屋并结清费用，原告则认为周大勋代表原告与被告所签订的《房屋租赁合同》尚未到期，且该合同应约束薛某某等小业主，故不应搬离租赁房屋。因协商未果，部分小业主向松江法院起诉，要求原告返还租赁房屋并支付房屋使用费，最终法院认定小业主与原告之间所签订合同已到期，周大勋代表原告与被告签订的租赁合同对各小业主不发生法律效力，故判决原告搬离租赁房屋并支付房屋使用费，2019年7月31日，原告支付薛某某79,581元租金，并在2019年8-10月间，将其原来承租的上海市松江区新桥镇新南街147弄房产(除3、4号外)返还给各小业主。审理中原告陈述，因小业主多次到涉案房屋处吵闹，从2017年10月开始原告不再经营,但原告未提供相关证据。根据(2018)沪01民终11667号、(2019)沪01民终8891号等判决书所认定的事实，原告停业并非由小业主导致。本院又查明，2008年5月28日原告与上海市松江区新桥镇新南街147弄3、4号业主许静怡签订的租赁合同于2016年9月30日到期后，许静怡并未要求原告搬离并返还承租房产，原告也继续使用承租房屋，双方于2017年1月16日签订了一份《商铺续租合同》，约定许静怡将房产继续租赁给原告，期间从2016年10月1日起至2022年9月30日止。2019年6月，原告向案外人许美琪支付了167,928元，原告称许美琪是许静怡指定的收取房租的人，该款项系付2017年1月1日起至2020年6月的租金。本院再查明，2017年1月12日，原告向案外人顾蕴霞账户打入49,999.99元，2017年1月13日，原告投资人李玉明向案外人顾蕴霞账户打入50,000元，2017年3月10日，原告投资人李玉明向案外人顾蕴霞账户打入100,000元，共计199,999.99元。原告称该款项系支付2016年10月1日至2016年12月30日免租期的房租，案外人顾蕴霞收到该款项后按照租赁面积计算后转交给了其他小业主。审理中，顾蕴霞来院述称，其确实收到了原告转账的三笔共计199,999.99元房租，收到后其按照各位小业主的租赁面积计算后分别交给了各位小业主。以上事实，由原告提供的转让协议1份、收据1份、房屋租赁合同1份、(2018)沪0117民初5650号民事判决书1份、证明函1份、不再代收房租通知1份、房屋交接书9份、纪良文建设银行交易明细1份、农业银行现金存款客户存单1份、李玉明农商银行交易明细1份、龙山宾馆付房租明细1份、短信记录1份、李玉明建行交易明细1份、续租商铺合同1份、各业主收款明细2份、被告提供的房屋租赁合同2份、商铺租赁协议8份等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，周大勋作为原告代表与被告签订的《房屋租赁合同》，系原被告双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照该合同履行义务。从查明的事实来看，2016年9月底，因各小业主与原告签订的租赁合同均已到期，各小业主(除3、4号外)均要求原告搬离并返还租赁房屋，后部分小业主诉至法院，法院判决原告搬离并返还租赁房屋，并支付从租赁期满的次日起开始计算的房屋占用费，其后原告陆陆续续将上海市松江区新桥镇新南街147弄房产(除3、4号外)返还给各小业主。因此，从事实上看，周大勋作为原告代表与被告签订的《房屋租赁合同》对原被告而言，已无法履行，故对于原告要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持，本院确定该合同解除时间为被告收到起诉状副本之日2019年10月25日。被告认为该合同因未经房屋产权人授权而签订，故合同无效的主张，因无法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告第二项赔偿损失的诉讼请求，本院分别阐述如下：第一项损失是李玉明支付周大勋的转让费损失1,397,143元。2013年周大勋通过转让协议将宾馆转让给李玉明，李玉明向周大勋支付了转让费。如果之后周大勋违反转让协议的约定给李玉明造成损失，李玉明可以向周大勋主张。本案中原告与其投资人李玉明并非同一民事主体，原告也没有向被告支付转让费，故原告向被告主张转让费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。原告在庭审中要求追加周大勋为被告，因周大勋与本案诉请无关，故对其该项请求，本院不予支持。第二项损失167,928元。原告与许静怡于2017年1月16日签订了一份《商铺续租合同》，依该合同约定原告支付了3、4号房屋从2017年1月1日起至2020年6月的租金167,928元，因相邻房屋无法使用，导致3、4号房屋也无法正常使用，故该租金支出系其损失。本院认为，2016年9月底，各小业主与原告签订的租赁合同已经到期，且大部分业主多次向原告提出要求原告搬离并返还租赁房屋，在此种情况下，原告应当能够预料到如果与其中部分业主签订续租合同很可能导致其目的难以实现，但仍然在2017年1月16日与许静怡签订《商铺续租合同》，且原告支付租金的同时仍占有着3、4号及其它1-16号房产，故该款项不能视为原告的损失，如果是损失，也应由原告自己承担。第三项损失79,581元。原告依据生效裁判向薛某某支付了房屋占有使用费79,581元，系因原告在其与薛某某签订的租赁合同于2016年9月1日到期之后继续使用薛某某名下房屋，故其支付了占有使用期间的房屋占有使用费，所以该笔款项并非原告损失。第四项损失221,030元。原告在审理中仅提供证据证明，其在2017年1月12日、1月13日、3月10日共转给顾蕴霞199,999.99元，原告陈述该款项系支付2016年10月1日至12月31日免租期的租金。其一，原告提供的证据仅能证明其向顾蕴霞支付了199,999.99元，无法证明其支付了221,030元；其二，原告没有证据证明该款项系支付2016年10月1日至12月31日期间的租金；其三，根据现有证据，原告并无证据证明其他小业主曾委托顾蕴霞收取该款项，故该款项无法认定为原告向各小业主支付了相应的房屋租金；其四，即使原告没享受到免租期，也不代表其一定会产生损失，因原告在支付上述款项时一直占有使用相应的房屋，故该款项难以认定为原告的损失。综上所述，对于原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告上海龙山宾馆与被告上海车墩房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月25日解除；二、驳回原告上海龙山宾馆的其他诉讼请求。案件受理费22,034元，减半收取11,017元，由原告上海龙山宾馆负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  白志中二〇一九年十二月二十七日书记员  姚 悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。