安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初1844号原告：滁州一九一二文化商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市育新东路158号（滁州1912文化商业街区）9幢塔，统一社会信用代码91341102062471270R。法定代表人：赵文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓秀，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。被告：陈守金，男,1964年11月12日出生，汉族,住安徽省滁州市南谯区。原告滁州一九一二文化商业管理有限公司（以下简称一九一二公司）与被告陈守金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告一九一二公司的委托诉讼代理人蒋少华到庭参加诉讼，被告陈守金经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一九一二公司向本院提出诉讼请求：一、解除一九一二公司与陈守金之间的租赁合同；二、陈守金归还一九一二公司所有的位于滁州市琅琊区育新东路158号“滁州1912”文化商业街区9号楼105、106、107、108店铺;三、陈守金支付一九一二公司租金(自2017年10月1日至2019年3月31日止为722840元,并自2019年4月1日起按照月租41817元支付至房屋实际归还之日止)、管理费(自2018年1月1日至2019年3月31日止为72180元，并自2019年4月1日起按照每月4812元支付至房屋实际归还之日止）、水电费（自2018年2月1日至2019年1月31日止为34882.2元,并按照实际产生的水电费支付至房屋实际归还之日止）；四、陈守金偿还免租期租金58543.8元；五、陈守金支付违约金167268元，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，一九一二公司撤回了第一项诉讼请求，变更第三项请求为：陈守金支付一九一二公司租金(自2017年10月1日至2019年3月31日止为722840元,并自2019年4月1日起按照月租41817元支付至房屋实际归还之日止)、管理费(自2018年1月1日至2019年3月31日止为72180元，并自2019年4月1日起按照每月4812元支付至房屋实际归还之日止）、水电费34682.2元（自2018年6月至2019年1月）；变更第五项请求为：陈守金支付违约金83634元。事实与理由：2014年9月26日，一九一二公司与杨孝松签订了《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》，约定一九一二公司将位于滁州市琅琊区育新路158号“滁州1912”文化商业街区9号楼105、106、107、108店铺出租给杨孝松经营“北京烤鸭馆”，租期自2014年10月10日至2019年10月31日止，并约定了租金及支付方式、管理费、履约保证金及违约责任等。2015年6月29日，杨孝松向一九一二公司发出《申请》，载明案涉店铺由陈守金全权代理，其业务经营、债权债务及全部合同权利等由陈守金承担。2016年4月26日、2017年5月16日一九一二公司分别与被告陈守金签订了两份《补充协议》。自2017年10月1日起，陈守金拖欠租金、管理费及水电等各项费用，经多次催要仍未支付。陈守金未作答辩。一九一二公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》复印件一份、补充协议（2014年12月15日和2015年4月1日）复印件两份。证明一九一二公司与杨孝松签订租赁合同，约定了租金等相关事项；证据二、祥瑞老北京烤鸭情况说明复印件、申请复印件各一份。证明杨孝松将涉案合同的权利及义务全部转让给陈守金，由陈守金继续履行租赁合同；证据三、2016年4月26日、2017年5月16日补充协议复印件各一份。证明涉案房屋租金一九一二公司给予陈守金优惠，约定若陈守金拖欠房租，则优惠条件取消，按合同执行；证据四、水电费票据十二份。证明截止到2019年1月31日陈守金拖欠水电费情况。陈守金未到庭，放弃了对上述证据的质证和辩驳的权利，亦未举证。本院认为：一九一二公司举证的证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2014年9月26日，一九一二公司（甲方）与杨孝松（乙方）签订一份《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》，约定：一九一二公司将位于滁州市琅琊区育新路158号“滁州1912”文化商业街区9号楼105、106、107、108店铺（面积654.67平方米）出租给乙方经营烤鸭、精品菜。8、履约保证金。8.1乙方为保证履行本合同及附件所约定的各项义务和责任，须缴纳给甲方履约保证金，该保证金不作为预付的租金、管理费及推广费，仅为乙方忠实履行合同所约定义务的保证。履约保证金具体数额见“附件2”。14、免租与装修。14.1甲方同意给予乙方“附件2”所列免租期，供乙方进行相关营业前准备，包括装修、装饰、物资进场、营业人员招聘培训等。免租期包含在租赁期限内。14.2免租仅限于店铺租金，本合同及附件中约定乙方的其他义务均须履行，如乙方仍需承担装修、管理、推广等其他费用。14.7在本合同履行期间，如出现因乙方违约行为导致终止，甲方有权按终止之日止原合同期满的时长所占原合同期的比率折抵免租期，并以合同终止前最后一个月租金的标准，向乙方追偿该租金。23.合同的变更和解除。23.1租赁期间如出现以下情形，双方可签订补充协议，变更或协商解除合同：（1）甲方或乙方有特殊原因或要求，经双方协商一致的。24、违约责任及赔偿。24.2因乙方原因导致合同终止或解除的，乙方需以合同解除当月租金的4倍为标准向甲方赔偿租赁房屋闲置期的损失。乙方已缴纳的租金、管理费及履约保证金、装修押金和其他费用不予退还。因乙方的违约导致甲方产生其他损失的，甲方有权追偿。27、合同的生效及其他。27.3本合同所列举的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有相同效力并同时生效，对双方具有同等约束力。附件2《滁州1912店铺租赁经营条件书》约定：租赁期间自2014年10月10日至2019年10月31日。租金从约定的免租期结束后次日起计算，租金按租赁面积计算，第一期2014年10月10日至2015年10月31日租金标准为1.5元/平方米/天，月租金为29869元；第二期2015年11月1日至2016年10月31日租金标准为1.7元/平方米/天，月租金为33852元；第三期2016年11月1日至2017年10月31日租金标准为1.8元/平方米/天，月租金为35843元；第四期2017年11月1日至2018年10月31日租金标准为2元/平方米/天，月租金为39826元；第五期2018年11月1日至2019年10月31日租金标准为2.1元/平方米/天，月租金为41817元；租金支付方式：季付，首期付款时间为2014年10月10日，之后每次缴付时间为每季度最后一个月的20日前缴纳下一个季度的租金（如遇节假日需提前）。管理费从约定的店铺交付日起计算，管理费按租赁面积计算，第一期2014年10月10日至2015年10月31日费用标准为7元/平方米/月，月费用为4583元；第二期2015年11月1日至2016年10月31日费用标准为7元/平方米/月，月费用为4583元；第三期2016年11月1日至2017年10月31日费用标准为7元/平方米/月，月费用为4583元；第四期2017年11月1日至2018年10月31日费用标准为7.35元/平方米/月，月费用为4812元；第五期2018年11月1日至2019年10月31日费用标准为7.35元/平方米/月，月费用为4812元；管理费支付方式：季付，首期付款时间为2014年10月10日，之后每次缴付时间为每季度最后一个月的20日前缴纳下一个季度管理费（如遇节假日需提前）。履约保证金89607元，合同签订后5个工作日付款。街区水费为3.3元/吨；电费为1.30元/度，7、8、9月价格为1.40元/度。店铺交付日为2014年10月10日。免租期限：第一期免租装修期2014年10月10日-2015年4月9日（合计6个月），第二期免租装修期2015年11月1日-2016年2月29日（合计4个月）。合同签订当日，一九一二公司交付了店铺。2014年12月15日，一九一二公司与杨孝松签订一份《补充协议》，约定将原第二批免租期：2015年11月1日至2016年2月29日止（合计4个月结束）改为第二批免租期：2015年11月1日至2016年3月31日止（合计5个月结束）。2015年4月1日，一九一二公司与杨孝松签订一份《补充协议》，约定：就双方签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》中约定的开业时间是2014年10月26日，由于街区开业时间调整，双方达成一致将原合同开业时间变更为2014年11月28日，…与商家协商达成一致将起租时间2014年10月10日顺延至2014年11月1日，同时合同的起租时间、租赁周期相应顺延，即具体周期如下：租金部分第一期2014年11月1日—2015年10月31日租金标准为标准：1.5元/平方米/天，月租金为29869；第二期2015年11月1日至2016年10月31日租金标准为1.7元/平方米/天，月租金为33852元；第三期2016年11月1日至2017年10月31日租金标准为1.8元/平方米/天，月租金为35843元；第四期2017年11月1日至2018年10月31日租金标准为2元/平方米/天，月租金为39826元；第五期2018年11月1日至2019年10月31日租金标准为2.1元/平方米/天，月租金为41817元；管理费部分第一期2014年11月1日至2015年10月31日费用标准为7元/平方米/月，月费用为4583元；第二期2015年11月1日至2016年10月31日费用标准为7元/平方米/月，月费用为4583元；第三期2016年11月1日至2017年10月31日费用标准为7元/平方米/月，月费用为4583元；第四期2017年11月1日至2018年10月31日费用标准为7.35元/平方米/月，月费用为4812元；第五期2018年11月1日至2019年10月31日费用标准为7.35元/平方米/月，月费用为4812元。实际经营过程中，乙方烟道按照甲方要求接入主烟道管道井中，但实际未能正常使用，因此乙方需将原烟道全部废除，重新制作烟道，制作费约4.5万元，甲乙双方协商一致，在原有免租期基础上增加一个月，即原《第二批免租期：2015年11月1日至2016年03月31日止（合计4个月结束）》改为《第二批免租期：2015年11月1日至2016年4月30日止（合计6个月）》。2015年6月29日，杨孝松、陈守金向一九一二公司发出《申请》，载明：“由杨孝松先生（祥瑞烤鸭店）与贵司签订的‘滁州1912文化商业街区商铺合作经营合同’，因个人原因无暇兼顾店铺内实际经营管理，现委托陈守金全权代理，其业务经营、债权债务及全部合同权利等全由陈守金承担。转让后将会继续经营北京烤鸭业态，同时我方表示会依照贵司的管理规范进行管理。今特申请贵司批准！”杨孝松、陈守金作为祥瑞北京烤鸭代表在《祥瑞老北京烤鸭情况说明》上签字，该说明上载明：杨孝松先生代表《祥瑞北京烤鸭》与我司签订9号楼1层106-108号的铺面，该店铺股东结构分为3个人合资经营，股东名单（杨孝松、杨连兵、陈守金）。该店铺自2014年11月28日营业至今，己经正常营业7个月，店铺运营己经进入正常状态。由于经营过程中杂项事项较多，有些情况下三个股东容易出现意见分歧。因此三方股东自行协商达成一致将该店所有权利义务转让给陈守金所有，特别是与我司签订的《租赁合同》约定的执行义务，权利都全部转由陈守金承担及享有。因此为该店铺未来都经营有序良性运转为目的，做以上变更，特此向公司说明情况。2016年4月26日、2017年5月16日，一九一二公司（甲方、出租方）与陈守金（乙方、承租方）分别签订《补充协议》，均约定了“根据国家有关法律、法规和滁州市有关规定，甲乙双方在平等自愿、诚实信用的基础上，经协商一致，在双方签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》的基础上订立本协议。”“以上优惠政策需要乙方在遵守优惠折扣付款约定的前提下，同时严格按照合同约定缴纳管理费和水电费后方可享受。如遇任何无理由且无书面申请并征得甲方同意的情况下出现拖欠任何一项费用现象，所有扶持政策一律取消。原优惠折扣金额由乙方在违约次月补充缴纳。”陈守金支付租金至2017年9月30日，支付管理费至2017年12月31日，2017年10月1日之后的租金及2018年1月1日之后的管理费均未支付。陈守金在2018年6月-2019年1月期间用水397吨，在2018年6月期间用电5702度，在2018年7月-2018年9月期间用电15139度，在2018年10月-2019年1月期间用电9750度，水费合计1310.1元（397吨×3.3元/吨），电费合计41282.2元（15452度×1.3元/度+15139×1.4元/度），水电费共计42592.3元，该费用未交纳。一九一二公司认可杨孝松交纳了履约保证金89607元。至今陈守金未返还房屋。本院认为：依法成立的合同应受法律保护。一九一二公司与杨孝松签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》、两份《补充协议》、与陈守金签订的两份《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。《祥瑞老北京烤鸭情况说明》中明确载明了租赁合同的所有权利和义务转让给陈守金，一九一二公司亦收取了陈守金租金并与陈守金签订了《补充协议》，故陈守金承接了一九一二公司与杨孝松签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》、两份《补充协议》约定的权利和义务。合同对租赁期限、租金物业费标准，违约责任等均明确约定，陈守金应按约履行。现租赁期限已满，陈守金应当返还一九一二公司所有的位于滁州市琅琊区育新路158号的滁州1912文化商业街区9号楼105、106、107、108店铺（面积654.67平方米）。租赁合同约定：2016年11月1日至2017年10月31日月租金为35843元，2017年11月1日至2018年10月31日月租金为39826元，2018年11月1日至2019年10月31日月租金为41817元；2017年11月1日至2018年10月31日月管理费用为4812元，2018年11月1日至2019年10月31日月管理费用为4812元。陈守金仅交纳租金至2017年9月30日、管理费至2017年12月31日，陈守金应当支付租金及房屋占有使用费（自2017年10月1日至2019年10月31日的租金为1015559元，自2019年11月1日起按月租金41817元计算房屋占有使用费至返还房屋之日止）、管理费（自2018年1月1日至2019年10月31日的管理费为105864元，自2019年11月1日起按月管理费4812元计算至返还房屋之日止）。陈守金共欠水电费42592.3元，应予以支付，一九一二公司要求陈守金支付水电费34682.2元不违反法律规定，本院予以支持。租赁合同约定：“在本合同履行期间，如出现因乙方违约行为导致终止，甲方有权按终止之日止原合同期满的时长所占原合同期的比率折抵免租期，并以合同终止前最后一个月租金的标准，向乙方追偿该租金”、“因乙方原因导致合同终止或解除的，乙方需以合同解除当月租金的4倍为标准向甲方赔偿租赁房屋闲置期的损失”，现租赁合同已经到期，且陈守金应当支付租金至返还房屋之日止，故本院对一九一二公司要求陈守金偿还免租期租金以及违约金（月租金的4倍）不予支持。陈守金未到庭参加诉讼，由此造成的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十四条、第八十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈守金于判决生效后十日内将位于滁州市琅琊区育新路158号的滁州1912文化商业街区9号楼105、106、107、108店铺返还给原告滁州一九一二文化商业管理有限公司；二、被告陈守金于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司房屋租金1015559元及房屋占有使用费（自2019年11月1日起按月租金41817元计算至返还房屋之日止）；三、被告陈守金于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司管理费（自2018年1月1日至2019年10月31日的管理费为105864元，自2019年11月1日起按月管理费4812元计算至返还房屋之日止）；四、被告陈守金于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司水电费34682.2元；五、驳回原告滁州一九一二文化商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14300元，公告费560元，合计14860元，由被告陈守金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  程凤华人民陪审员  夏 礼人民陪审员  曹绪宝二〇一九年十二月十三日代理书记员  万 雨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条合同当事人一方经对方同意将其在合同中的权利义务一并转让给受让人，对方与受让人因履行合同发生纠纷诉至人民法院，对方就合同权利义务提出抗辩的，可以将出让人列为第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。