济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4122号 原告（反诉被告）：李高军，男，1978年5月18日出生，汉族，住陕西省渭南市富平县。 委托诉讼代理人：刘继柱，山东统河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洪力，山东统河律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李国红，女，1968年10月1日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张金军，山东齐州律师事务所律师。 原告（反诉被告）李高军与被告（反诉原告）李国红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李高军的委托诉讼代理人刘继柱和刘洪力、被告（反诉原告）李国红及其委托诉讼代理人张金军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李高军向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告向原告返还剩余租金和押金共计8.25万元；2.请求人民法院依法判决被告返还屋内原告所有物品和设备；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月1日，原被告双方就位于济南市槐荫区北园大街以南兴济河以西恒生望山项目5号楼1单元113室租赁事宜签订了房屋租赁合同，约定自合同签订日起原告租赁被告上述房屋，租期十年。合同签订后，原告向被告支付了第一年租金和2万元现金的押金。2019年3月1日，经双方协商同意解除租赁合同，房屋内所有物品和设备均留给被告使用，但没有就折价款金额达成协议，也没有对租金和押金进行清算。2019年3月4日双方正式办理了房屋的交接，后经多次沟通、交涉，双方对上述事宜始终无法达成一致意见，为维护自身合法权益，现原告依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法裁决。 李国红辩称，双方于2018年4月1日签订的书面协议，协议第二条约定为租期十年，2018.4.1-2028.5.31，第五条第二项约定原告违约承担百分之三十房租总额的违约金，协议第六条第一项补充协议有同等法律效力，2018年5月6日，双方签订补充条款，约定原告如果不再承租房屋，需在承租租金到期之前九十天通知甲方，并且在九十天前恢复房屋原状，违反该约定被告方有权收回房屋，并且已交房租不予退还，造成的经济损失由原告方承担，根据上述约定，被告将合法房产交付原告使用，原告支付房租押金是两万元，支付一年的房租25万元，2019.3.4原告将房屋钥匙交还被告，不再继续承租房屋，其行为属于单方解除房屋租赁合同，系根本违约行为，另外原告未按约定对房屋恢复原状，也属于违约行为，因此原告应承担支付违约金、对房屋恢复原状以及支付被告垫付的水电费的法律责任。并且被告方已经对原告提出反诉，所以被告对原告的诉讼请求不予认可，请法院驳回原告的诉讼请求。 李国红向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付违约金30万元，并对房屋恢复原状；2.本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年4月1日，双方订立“房屋租赁合同”，反诉被告承租反诉原告位于济南市北园大街以南兴济河以西恒生望山项目5号楼1单元113室用于酒店经营，合同约定租期十年，十年租金总额300.66万元，同时约定反诉被告违约致合同无法履行应承担合同总价30%的违约金，以弥补反诉原告的损失。为经营需要，反诉被告同时租赁了相邻的另案当事人钱建和、钱斌的112室，合同内容相同。合同签订后，反诉被告按其餐饮经营项目对112室和113室楼梯、卫生间、隔墙、楼面、外墙雨棚钢化玻璃、门窗、水电线路等进行了拆除。反诉被告经营一年，单方提出解除合同，也未对房屋恢复原状，并且拖欠水费、电费、物业费，造成反诉原告的房屋无法使用，给反诉原告造成租金损失、房屋维修费用损失、水电物业费损失等经济损失。因反诉被告已经因房屋租赁合同纠纷起诉反诉原告，为维护合法权益，反诉原告依据合同约定的违约责任条款和我国合同法的相关规定，依法提起反诉，请人民法院判令反诉被告支付违约金，以弥补反诉原告的经济损失。 李高军针对李国红的反诉辩称，被反诉人与反诉人签订了房屋租赁合同及补充协议后，投资近50万元进行房屋装修，并花费近50万元购买家具设备，但事与愿违，饭店经营惨淡，迫于无奈于2019.3.1晚同反诉人李国红及钱建和、钱斌进行协商，依据补充协议被反诉人有权在承租租金到期之日前九十天通知房东解除合同，并将房屋恢复协议规定的原状。经过三方友好协商，反诉人同意现状接收房屋，考虑到保持家具设备能够租个好的价钱，决定物品暂不移走拆除，由后承租人决定是否留用。若留用则折价7万余元补偿原告。不留用则原告可自行拆走。3月4日李国红受钱建和、钱斌委托，与被反诉人进行了房屋交接，之后反诉人进行房屋租赁，由新租户开设饭店等一系列行为完全可以印证，三方是友好依据约定解除协议。钥匙交接后，房屋管理权、控制权皆转移，租赁合同解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院将依法作出认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月1日，出租方（以下简称甲方）：李国红，承租方（以下简称乙方)：李高军签订《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋位置、面积及用途：甲方将位于济南市北园大街以南兴济河以西恒生望山项目5号楼1单元113室的房屋，建筑面积为182.16平方米，租赁给乙方酒店使用。第二条租赁期限为10年，从2018年4月1日起至2028年5月31日止。2018年4月1日至2018年6月1日为免租期；租赁期届满，乙方需继续承租的，应于租赁期届满日前30天向甲方提出，经甲方同意后，甲乙双方对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先承租权。第三条租赁费用及相关事项（一）甲乙双方议定房屋租赁费每年为人民币25万元整。（二）签订合同后一次性现金支付一年度的租赁费，以后租赁费到期日30天一次性现金支付下一年度的租赁费。支付押金一个月。租赁费总额：300.66万元。第一年度第二年度租金人民币：25万元整每年，第三年租金人民币：26.25万元整，第四年租金人民币：27.56万元整，第五年租金人民币：28.94万元整，第六年租金人民币：30.39万元整，第七年租金人民币：31.91万元整，第八年租金人民币：33.5万元整，第九年租金人民币：35.18万元整，第十年租金人民币：36.94万元整。第五条违约责任（一）在租赁期内甲方未经乙方同意，提前收回房屋，甲方应按照本合同租赁费总额的百分之三十向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方承担赔偿责任直至达到弥补乙方全部损失为止。（二）在租赁期内，乙方违反本合同约定，致使本合同无法履行、终止，乙方应按照本合同租赁费总额的百分之三十向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方承担赔偿责任直至达到弥补甲方全部损失为止。第六条其它条款（一）本合同未尽事宜，依照相关法律法规执行。经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议和本合同具有同等法律效力。（二）在履行本合同发生争议双方无法协商一致时，任何一方可向人民法院提起诉讼。双方在合同上签字并按捺手印，并指定了房租缴纳账户为：李国红，6228490258003383975农业银行济南东城支行。双方还对其他事项进行了约定。 2018年4月24日，李国红出具收条一份，载明：今收到李高军的112室、113室第一年度全年租金500000元整。于同日，出具收条一份，载明：今收到李高军的113室押金20000元整，退房时退还。 2018年5月6日，双方签订《合同补充条款》，约定：在合同有效期内或者合同到期日后，乙方如果不再承租的，因乙方餐饮经营过程中对承租房屋有改造，须在承租租金到期日前90天通知甲方，并且在90天前恢复房屋原状：1、楼梯恢复，按照113标准恢复楼梯。（112-113原钢质楼梯切割后钢材已由甲方自行处理，乙方不再恢复）。2、112，113必须有独立使用卫生间（格式或者样式无规定）。3、112、113房间原有房屋楼面有切割或者破坏的，必须恢复正常。对于乙方合同到期前90天未恢复的，甲方有权立即收回房屋并且已交房租不予退还，收回房屋对乙方造成的经济损失由乙方承担。于同日，钱建和出具收条一份，载明：今收到112号房租押金30000元。 2019年3月1日，李高军与李国红、钱建和等人就2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》进行协商。李高军提交当天的录音载明： 李高军：今天是3月1号么，我点赶紧和你一说，然后事情就定下来，要不拖下去就耽误时间了，明天早上打印出来，写个转让，写上你的手机。 李国红：那行，把我的手机写上就行。 李高军：钱总不要写你的手机么? 钱建和：不要，不要写我的，写李总的就行。 李国红：写我的就行。 钱建和：写他的就好了，她租出去，我们在碰碰头就好了。我们之间没事，这样一弄，就开始想办法了。 李国红：咱们争取用一两个月租出去。 李高军：等于说星期一我就给你交房，交钥匙。 李国红：星期一交房吧。 牛总：你也向外租着。 钱建和：行，我也找找。 李国红：星期一开始过来收房交房吧。 李高军：星期一交房，合约也点签，我们现在终止这个合同。 牛总：终止合同先不签，等找到了在同你签。 钱建和：我们收房子不是接管你的事，而是想办法把房子租出去的事，对不对？ 李国红：我们找到房客就主动找你解除合同。 牛总：我们讲个道理，我们先停了损失，再帮你解决这个问题，明白吧，你别看着合同能够终止，你就终止，我们也不会赖你的，我们赖你，你桌子椅子什么都拉不走，这么说，咱已经是朋友了，对吧？ 李高军：对，咱们先把合同终止，无论几月份把房子租出去，咱们的合同就终止了，手续就停了，我就不参与这个事情了。 牛总：我明白你那意思，不是还有3个月么，肯定我们尽力去找，等找到了，不是你提出个7.2万么，要是用到肯定给你。 2019年3月4日，李国红出具收条一份，载明：今收到李高军交来艾特公寓商铺5-112室，5-113室卷闸门钥匙2把、玻璃门钥匙1把。 后双方因合同解除、租金、押金返还等问题，发生纠纷，诉至本院要求处理。 本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”2018年4月1日，钱建和、钱斌、李国红与李高军分别签订的《房屋租赁合同》及其后的《合同补充条款》不违反法律的强制性规定，均系双方真实意思表示，本院认定合同真实有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”租赁合同履行过程中，李高军一方发生经营困难。2019年3月1日，双方就合同解除等问题进行协商，结合原告提交的录音证据，其中李国红陈述：星期一过来收房交房吧、我们找到房客就主动找你解除合同以及牛总关于7.2万元的表述。上述双方当事人的表述系对合同解除的真实意思表示，通过双方的交谈内容及涉案房屋已经由他人经营使用的情况，本院认为，双方已经就合同解除问题协商一致，即李高军向钱建和、钱斌、李国红一方交还房屋钥匙，出租人一方接收房屋，并继续对外出租房屋。对于剩余房屋租金、押金双方并无约定。对于涉案房屋内的桌椅、板凳等设施设备，新的承租人若继续使用，出租人支付该部分设施设备费用7.2万元给李高军，但对于新承租人不使用该部分设施设备的情况，双方并未约定及达成一致意见。 其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于原告主张被告应返还租金及押金8.25万元。本院认为，双方2019年3月1日的协商内容及结果，并未涉及到租金及押金的退还问题，但双方在谈话中涉及到了“咱们争取用一两个月租出去”、“不是还有3个月么”、“我知道，找是要找的”等内容，且仅提到了房屋内物品如何处理的问题，并未提及租金和押金的处理，结合原告李高军承租的房屋租期为10年，现合同履行期不足1年，即使解除合同，原告也应给予被告一定的赔偿，并对涉案房屋进行的改造予以恢复原状，而被告在未要求原告赔偿和恢复原状的情况即同意收回房屋、终止合同等情况，可以推定当时双方对租金、押金等达成了明示或默示的意见。故对原告返还租金、押金的请求不予支持。对于原告主张被告应返还房屋内原告所有的物品和设备的请求。本院认为，双方于2019年3月1日达成的一致意见，包括新的承租人若继续使用该部分设施设备，出租人支付7.2万元给李高军。现房屋内的设施设备已由案外人即新承租人实际使用，原告坚持要求返还设施设备，不符合双方达成的一致意见。且双方签订租赁合同后，原告对涉案房屋112室、113室进行了打通、改造、装修，涉案房屋内的桌椅等设施设备根据现有证据无法区分是由钱建和、钱斌一方还是李国红一方实际控制。因此，对于原告要求被告李国红返还涉案房屋内原告所有物品和设备的请求，本院不予支持。 最后，对于反诉原告李国红的反诉请求，上述本院已经认定，双方已于2019年3月1日进行协商一致，且反诉原告一方接收涉案房屋钥匙、收回房屋，并继续对外出租房屋，至现在房屋已被案外人承租使用的一系列行为，实际上已经对2019年3月1日后的合同解除等问题与承租人李高军达成了一致意见。因此，双方已合意解除合同，对于反诉原告关于违约金及涉案房屋恢复原状的请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、驳回原告李高军的诉讼请求； 二、驳回反诉原告李国红的反诉请求。 案件受理费1963元，由原告李高军承担。反诉案件受理费4400元，由反诉原告李国红承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘扬军 人民陪审员  尹志建 人民陪审员  周立波 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  王薇洁