江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏民再35号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：扬州揽月房地产开发有限公司,住所地江苏省扬州市江都区江淮路100-2号。法定代表人：赵汝春，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈岭，江苏钟山明镜（扬州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：方庆根，男，1969年3月2日生，汉族，住江苏省扬州市江都区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄梅，女，1975年6月26日生，汉族，住江苏省扬州市江都区。以上两被申请人共同委托诉讼代理人：姚海嵩，上海市天华律师事务所律师。再审申请人扬州揽月房地产开发有限公司（以下简称揽月公司）因与被申请人方庆根、黄梅房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院(2018)苏10民终189号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月31日作出（2018）苏民申4575号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人揽月公司的委托诉讼代理人陈岭，被申请人方庆根、黄梅及其共同的委托诉讼代理人姚海嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。揽月公司申请再审称，请求撤销一、二审判决，依法裁判，诉讼费按照方庆根、黄梅的诉讼请求支持比例合理分配。事实与理由：一、本案一、二审判决按房屋价款的银行同期同档贷款利率计算逾期办证违约金，缺乏证据证明，适用法律错误。1.本案合同约定了逾期办证违约金，合同合法有效，该约定对双方均有约束力。合同约定的逾期办证违约金是否过低，根据谁主张谁举证的原则，应由方庆根、黄梅举证证明其实际损失。如约定的违约金过低，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。一、二审期间，方庆根、黄梅主张“因揽月公司未能办理权属证书，造成了户口不能迁入、就医和上学遇到困难、房屋不能再次买卖、不能成立业主委员会、不能聘请新物业公司进行管理服务及到相关部门协商解决问题花费大量精力和金钱等损失”，方庆根、黄梅仅是列举了几种可能性，没有对实际损失进行实质性举证。因为仅逾期办证，不影响工作和就医，也不影响物业管理服务，逾期办证可能对买受人有实质性影响的是户口迁入，子女入学等有困难及房屋不能上市交易这三方面，但仅是可能，方庆根、黄梅并未举证证明有上述方面损失。逾期办证与逾期交房对购房者的损失有很大区别，逾期办证不影响方庆根、黄梅最基本的居住功能。且经过揽月公司努力，已可以办理产权证。现该区域的房价年涨幅达10%以上。2.本案一、二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定错误。适用上述规定前提之一是合同没有约定违约金或损失数额难以确定。而本案合同约定了违约金，不存在逾期办证损失数额难以确定的问题。一、二审法院将上述规定强加给揽月公司，严重违背了立法本意和合同自治原则。本案不应适用上述规定，而应根据合同自治原则，对合同中的违约金条款优先适用。二、方庆根、黄梅提出违约金诉求已超过诉讼时效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分)纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”本案当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按约定履行办证义务时就已确定，故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。本案所涉房屋于2014年9月23日交付，本案的诉讼时效应自2015年3月22日起计算二年，方庆根、黄梅2017年4月18日起诉主张违约金已过诉讼时效。三、本案诉讼费应按方庆根、黄梅诉讼请求的支持比例分配由双方负担，方庆根、黄梅主张的违约金仅有小部分获支持，一、二审判决由揽月公司承担全部诉讼费错误。方庆根、黄梅辩称，本案一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确、责任厘定清晰。方庆根、黄梅提起诉讼直至二审判决作出时涉案房屋仍不能办理产权证。如果无一、二审判决，揽月公司仍会将无法办证责任推卸给政府，不会补办相应手续，方庆根、黄梅现在也无法办理产权证。一、二审判决与最高人民法院公开网站所披露的案例是一致的。根据本次审理中的举证，揽月公司未按期履行办理产权证的义务，在履约过程中存在欺诈，其应根据合同法和消费者权益保护法的相关规定承担责任。方庆根、黄梅存在损失，且损失数额难以确定。由于无法办理产权证，给方庆根、黄梅造成户口不能迁入、孩子无法到该区域学校上学、无法享受相关社会福利待遇、涉案房屋不能交易或进行抵押融资、个人转让住房的税收优惠要迟延、不能成立业主委员会、不能选聘和监督物业公司进行管理服务等损失。合同约定的逾期办证违约金为已付购房款的0.1%，明显偏低，方庆根、黄梅主张按逾期贷款利率标准计算违约金，实质是要求对合同约定违约金予以增加，一、二审法院将违约金调整为按中国人民银行同期同档贷款利率计算，符合法律规定。综上，请求依法公正裁判。方庆根、黄梅向一审法院起诉请求：1.揽月公司协助方庆根、黄梅将坐落在扬州市江都区江淮路100-2号揽月国际广场3幢1单元1503号房屋所有权证登记在方庆根、黄梅名下；2.揽月公司承担延迟办证违约金841671.142元；3.揽月公司赔偿损失6000元；4.诉讼费由揽月公司承担。审理中，方庆根、黄梅放弃第3项要求赔偿损失6000元的诉讼请求，将第2项诉讼请求变更为揽月公司支付延迟办理房产证违约金（以价款1044257元，按年利率9%计算，自2015年3月29日起至房产权属证书办理完毕之日止）。一审法院认定事实：2013年1月31日，双方签订《商品房买卖合同》（合同备案号为：124EE953D17C）一份。合同约定：“方庆根、黄梅购买揽月公司开发的位于扬州市江都区江淮路100-2号揽月国际广场3幢1单元1503号商品房一套；房屋建筑面积148.25平方米；总价款1042359元；交房期限为2014年7月1日前；交房后揽月公司应在180日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，如因揽月公司的原因，方庆根、黄梅不能在规定的期限内取得房屋产权证书，方庆根、黄梅不退房，揽月公司按已付房价款的0.1%向方庆根、黄梅支付违约金。”后方庆根、黄梅依约支付了房款1044257元，揽月公司依约交付了房屋。但方庆根、黄梅至今未取得房屋产权证书。一审另查明：方庆根与黄梅系夫妻关系。审理中，方庆根、黄梅以合同为格式合同约定逾期办理权属证书违约金过低为由，要求按年利率9%支付违约金。一审法院认为：双方之间订立的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。方庆根、黄梅已付清全部房款，揽月公司未履行协助方庆根、黄梅办理房产证变更登记手续的义务，故方庆根、黄梅要求揽月公司协助其办理坐落于扬州市江都区江淮路100-2号揽月国际广场3幢1单元1503号房屋权属登记手续的主张，庆予以支持。办理上述手续过程中所产生的税费由方庆根、黄梅负担。揽月公司还应向方庆根、黄梅支付逾期办理权属证书的违约金，由于合同约定的违约金标准太低，不足以弥补方庆根、黄梅客观存在的损失，故酌定参照中国人民银行同期同档贷款利率计算利息，并自被告交付房屋后180日开始，即自2015年1月1日起，计算至权属证书办理完毕之日。一审法院判决：一、揽月公司于判决生效之日起十日内，协助方庆根、黄梅办理坐落于扬州市江都区江淮路100-2号揽月国际广场3幢1单元1503室房屋的权属证书，登记至方庆根、黄梅名下；相关税费由方庆根、黄梅负担；二、揽月公司向方庆根、黄梅支付逾期办理权属证书违约金（以实际交房款1044257元为基数，自2015年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款利率计算利息，至权属证书办理完毕之日止）；三、驳回方庆根、黄梅的其他诉讼请求。一审案件受理费12275元，由揽月公司负担。揽月公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，并依法予以改判。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审法院认为：揽月公司与方庆根、黄梅所签《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均应按合同约定履行其义务。在方庆根、黄梅按约付清全部房款后，揽月公司应按约积极协助办理房屋权属证书变更登记手续，将房屋所有权转移给方庆根、黄梅。现揽月公司至今未履行此协助义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。至于揽月公司称逾期办证系政府有关部门原因造成，但其未能提供相关证据予以佐证，况且揽月公司的该抗辩事由也并非法定免责事由，故揽月公司的抗辩理由不能成立。依据双方合同约定，揽月公司应向方庆根、黄梅支付逾期办理权属证书的违约金。由于双方合同约定揽月公司按已付房价款的0.1%向方庆根、黄梅支付逾期办理权属证书的违约金，按此约定，揽月公司向方庆根、黄梅支付的违约金仅为1044.257元，明显偏低,不足以弥补方庆根、黄梅的实际损失。现方庆根、黄梅以户口不能迁入，工作、就医、子女入学等遇到困难，房屋不能上市交易、获利等为由，主张违约金应按年利率9%的标准进行调整。结合本案具体情况，揽月公司未能协助方庆根、黄梅办理房屋权属登记，会给方庆根、黄梅的家庭生活带来不便，并造成其损失，而方庆根、黄梅的损失确实难以确定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，一审法院酌定方庆根、黄梅的损失参照中国人民银行同期同档贷款利率计算，并自揽月公司交付房屋后180日开始，即自2015年1月1日起，计算至房屋权属证书办理完毕之日，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12275元，由揽月公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。围绕涉案房屋办理产权证问题，揽月公司提交第一组证据：2018年3月19日江都有线电视工程竣工验收报告、2018年5月16日城镇污水排入排水管网许可证、2018年7月11日扬州市江都区环境卫生管理所出具的住宅小区查勘证明、2018年7月9日揽月公司请求向江都区仙女镇人民政府办理社区用房移交的申请、2018年10月10日扬州市江都区城乡建设局出具的江都区商品住宅小区交付使用备案公示、2018年11月2日扬州市江都区不动产登记中心出具的收到揽月公司办证材料的收件单，以证明揽月公司积极准备办证资料。第二组证据：揽月公司于2018年12月17日张贴在小区里的办理产权证通知、于2019年2月15日向方庆根、黄梅邮寄的办理产权证通知，以证明揽月公司已通知业主办理产权证。第三组证据：曹慧和张家俊的产权证原件，以证明2019年2月1日涉案小区已有业主办理并领取了产权证。方庆根、黄梅质证认为，对交付使用备案公示、收件单、产权证真实性予以认可。涉案小区里张贴的办理产权证通知上未加盖揽月公司印章。方庆根、黄梅已收到通知办理产权证的特快专递。揽月公司提交的上述证据表明该公司在履行房屋买卖合同中欺诈业主，将未办理竣工验收手续的房屋进行了交付。一、二审时涉案房屋尚不能办理产权证，故一、二审判决正确。围绕逾期办证造成的损失问题，方庆根、黄梅提交第一组证据：从网上下载的山东省某法院案例，该案与本案案情基本一致，合同约定了出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付逾期办证违约金，但法院判决违约金按年利率6%计算。第二组证据：1.四份营业执照，证明其做生意。2.2015年10月26日农业银行贷款申请、贷款合同，农业银行贷款系通过第三方贷款平台所贷。3.付款金额一览表，显示其每月要承担借款利息1.4分左右。4.2016年10月18日其向南京银行贷款10万元的合同，约定月利率13%，同年11月8日左右其通过第三方平台贷款15万元的合同，表明其需要大额资金。5.佳源城市广场商铺租赁合同一份、江苏江都农村商业银行股份有限公司最高额保证担保借款合同一份，证明2018年项目所需资金30万元，其系通过第三方所借，银行贷款利率较高。6.案外人通过支付宝平台于2018年9月7日、2019年3月5日转账借给其5万元、9.6万元。第二组证据说明其严重缺资金，需用涉案房屋进行贷款，其用别的方式借款比其用房屋抵押贷款利率要高，贷款数额也少，影响了其正常经营。揽月公司质证认为，对第一组证据的真实性无法确认，网页上案例的当事人所遇情况与本案不同。且违约金过低如何调整，法律有明确规定，并不需参考其他案例。第二组证据中：证据1营业执照真实性无异议，认可黄梅属于个体工商户身份。证据2、3、4、5里面的银行贷款合同，因为未提供原件，真实性不予认可。陆金所截图，真实性无法确认，方庆根、黄梅在第三方平台陆金所的借款显示贷款年利率为8.4%，江都农村商业银行贷款年利率为8.6%，这两笔银行贷款利率属正常，表明无房产证未导致方庆根、黄梅贷款利息增加。南京银行贷款10万元月利率为千分之十三，南京银行贷款时间是2016年10月18日，截止到可办理产权证时间2018年12月17日，该10万元的贷款利息比前面8.4%和8.6%年利率的两笔贷款仅多支出利息10560元。方庆根、黄梅的贷款行为，可证明其他业主关于因涉案房屋无证而无法贷款造成损失的主张不能成立，可像方庆根、黄梅一样通过其他途径贷款。方庆根、黄梅的房款为1044257.39元，按揭贷款金额65万元，即使其可用涉案房屋产权证抵押贷款，贷款额度也相当有限。对证据6支付宝回单证据的质证意见包含在对前面证据的质证意见内。涉案房屋的产权证问题并未增加方庆根、黄梅的贷款利息负担。本案再审期间，揽月公司还提交11户业主所交房款及贷款金额表，其中方庆根、黄梅交房金额1044257.39元，按揭贷款65万元，以证明即使按期办理产权证，因存在按揭货款，方庆根、黄梅能用房屋抵押贷款的数额亦有限。方庆根、黄梅质证认为，对该金额表的真实性无异议，因涉案房屋无证不能用于贷款，故没有提前还贷，一直按照贷款合同约定逐月还贷。揽月公司于2019年10月23日向本院提交书面意见：揽月公司考虑到方庆根、黄梅等11户业主经历一、二审和再审，诉讼时间较长，花费时间与精力较多，同意将逾期办证违约金由按原先约定的已付房款0.1%调整到2.7%。此赔偿标准仅适用于该11户业主，不适用于其他业主，其中方庆根、黄梅已付房款1044257元，揽月公司认可赔偿逾期办证违约金为28194.94元。本院再审查明，揽月公司于2018年12月17日在涉案小区张贴办理产权证通知。涉案小区的曹慧和张家俊已于2019年2月1日办理并领取了产权证。本案再审争议焦点为：一、方庆根、黄梅提出的违约金诉请是否已过诉讼时效；二、双方约定的逾期办证违约金标准是否需要调整；如调整，标准应如何确定；三、本案一、二审案件受理费如何承担。一、关于方庆根、黄梅提出的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题本院再审认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”经查，揽月公司未在一、二审期间提出诉讼时效抗辩，根据上述法律规定，揽月公司对方庆根、黄梅的违约金诉请以诉讼时效期间届满为由提出再审抗辩，本院不予支持。二、关于双方约定的逾期办证违约金标准是否需要调整；如调整，标准应如何确定的问题本院再审认为，揽月公司认可其存在逾期办证的违约行为，双方现争议的是合同约定的违约金标准是否需要调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定可知，关于逾期办证违约金双方有约定的，按约定承担责任；没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记部分约定，如因揽月公司责任，方庆根、黄梅不能在商品房交付使用后180日内取得房产权属证书的，方庆根、黄梅不退房，揽月公司按已付房价款的0.1%向方庆根、黄梅支付违约金。因双方对逾期办证违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。方庆根、黄梅主张约定的违约金低于造成的损失，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，方庆根、黄梅应对其主张提交证据予以证明。一、二审期间，方庆根、黄梅未就其损失提交相关证据材料。本案再审审理中，方庆根、黄梅虽提交了营业执照、贷款合同等证据，但上述证据不能证明逾期办理产权证给方庆根、黄梅造成的损失超过了合同约定的违约金。根据本案实际情况，现揽月公司自愿将合同约定的逾期办证违约金标准调增到按已付房款的2.7%，本院予以准许。方庆根、黄梅所购房屋价款为1044257元，合同约定的违约金为1044.257元，揽月公司自愿承担违约金28194.94元。对此，本院予以确认。三、关于一、二审案件受理费如何承担问题本院再审认为，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，方庆根、黄梅诉讼请求并未得到全部支持，属于部分胜诉、部分败诉的情形。虽然方庆根、黄梅关于违约金的诉讼请求仅小部分获得支持，但逾期办证的全部责任应在揽月公司一方。故本院根据案件的具体情况，决定由揽月公司负担本案一、二审案件全部受理费。揽月公司主张按方庆根、黄梅诉讼请求支持比例分担，本院不予支持。综上所述，揽月公司的再审请求部分成立，本院予以支持。关于一审案件受理费，方庆根、黄梅在法庭调查终结前放弃了第3项要求赔偿损失6000元的诉讼请求，变更了第二项诉讼请求即由原来的要求揽月公司承担延迟办证违约金841671.142元变更为要求揽月公司支付延迟办理房产证违约金（以价款1044257元，按年利率9%计算自2015年3月29日起至房产权属证书办理完毕之日止）。本案一审案件受理费应按照变更后的诉讼请求数额收取，故应为4938元。相应的二审案件受理费为4938元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市中级人民法院（2018）苏10民终189号民事判决及江苏省扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初2561号民事判决第三项；二、维持江苏省扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初2561号民事判决第一项，即扬州揽月房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，协助方庆根、黄梅办理坐落于扬州市江都区江淮路100-2号揽月国际广场3幢1单元1503室房屋的权属证书，登记至方庆根、黄梅名下；相关税费由方庆根、黄梅负担;三、变更江苏省扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初2561号民事判决第二项为扬州揽月房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向方庆根、黄梅支付逾期办理权属证书违约金28194.94元；四、驳回方庆根、黄梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4938元，二审案件受理费4938元，均由扬州揽月房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  葛晓明审判员  薛爱娟审判员  陈 皓二〇一九年十二月三十日书记员  朱亚萍