江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初797号原告：邳州仁慈医院有限公司，住所地邳州市中央佳地写字楼三层。法定代表人：张峰，该医院院长。委托诉讼代理人：高庆松，江苏徐淮律师事务所律师。被告：徐州金泽置业有限公司，住所地邳州市运河街道银杏大道（天山北路东侧）。法定代表人：王建伟，该公司经理。委托诉讼代理人：朱兴雷，邳州市碾庄法律服务所法律工作者。原告邳州仁慈医院有限公司（以下简称邳州仁慈医院）与被告徐州金泽置业有限公司（以下简称金泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告邳州仁慈医院的委托诉讼代理人高庆松、被告金泽公司原委托诉讼代理人王伟、郭建到庭参与证据交换。2019年11月12日，被告金泽公司提交撤销委托授权书，解除与王伟、郭建的委托代理关系。原告邳州仁慈医院的委托诉讼代理人高庆松、被告金泽公司的委托诉讼代理人朱兴雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邳州仁慈医院向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告的《解除合同通知书》无效，并判令被告履行合同；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月，被告将其开发位于邳州市整幢出卖给原告（其中包括涉案NO.P101500号合同项下的商品房）。原被告双方因此于2016年10月17日签订NO.PZ101500号《商品房买卖合同》。次日，双方就2号楼整幢房产的买卖（包括涉案房产）签订了房产买卖《协议书》。该协议第三条双方约定了支付购房款的期间。另外，该协议第七条约定：“甲方（被告）与乙方（原告）签订的制式《商品房买卖合同》具有同等法律效力，有关条款与本协议不一致的以本协议为准。”协议签订后，原告依约履行了相应的合同义务，但被告没有将依规验收合格的标的房按约定的时间交付原告进行装修。2016年12月16日，应原告要求被告向原告作出《履约承诺书》。该承诺书第4条：“甲方(被告）确保于2016年I2月31日前房屋验收合格，确保乙方能够进入装修实施房屋装修工程”。第5条同时约定：“如果甲方（被告）在上述承诺期限不能履约，乙方(原告）有权不按约定支付余下房款。”就此，虽然原告没有将余下购房款100万元交付被告，但这是由于被告没有按《履约承诺书》第4条约定的时间，将验收合格的标的房交付原告实施装修。原告不支付被告余下购房款是依约行使先履行抗辩权。因此，原告未付清被告售房余款不构成违约。为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告金泽公司辩称，1、原告不但严重违反了合同法关于合同解除法定条款，也严重违反了双方签订的《商品房买卖合同》关于合同解除的约定条款。被告解除涉案合同具有充分的法律依据。2、原被告之间签订NO.P101500《商品房买卖合同》，主体、客体、责任合法具体。3、原告自始至终存在严重的欺诈行为。4、原告诉状本身存在多处自相矛盾之处。综上，请求驳回原告起诉。经审理查明，2016年10月17日、18日，原告邳州仁慈医院与被告金泽公司签订《商品房买卖合同》64份（合同编号：NO.PZ101485-PZ101544、PZ101650、PZ101651、PZ58583、PZ58585）。原告邳州仁慈医院购买被告金泽公司开发的位于邳州市铁路专用线东侧、嵩山路西京杭家园小区2号楼房屋64套，商品房规划用途商服，房屋总价款为21000008元。其中，NO.P101500号《商品房买卖合同》签订日期为2016年10月17日，约定：位置为邳州市铁路专用线东侧、嵩山路西京杭家园小区2号楼1单员101铺，总价款为3765400元，付款方式及期限为2016年10月17日前一次性付款，交付时间为2016年12月28日前。2016年10月18日，原告邳州仁慈医院（乙方、买受人）与被告金泽公司（甲方、出卖人）、案外人王伟等（丙方、保证人）签订《协议书》一份，约定：经甲、乙、丙三方协商，乙方购买甲方开发的位于邳州市，丙方作为保证人。协议第一条约定，乙方所购商品房的实际情况：乙方购买的2号楼，其房屋平面图及房号布局见本合同附件一、二。地上层套内面积为4453.84平方米，建筑面积为5901.31平方米。地下一层（储藏室而非防空工程）套内面积943.46平方米，建筑面积1009.46平方米。协议第二条约定，计价方式及价款：按建筑面积计算：该商品房平均单价为3044.52元/平方米【2100万元/（6910.77平方米-13.13平方米）】,总价款为2100万元。协议第三条约定，本协议及网签备案《商品房买卖合同》签订当日，乙方支付甲方购房款1200万元，余额900万元，于本协这签订后一年内分六次付清，具体还款日期为2016年12月17日前付款150万元、2017年2月17日前付款150万元、2017年4月17日前付款150万元、2017年6月17日前付款150万元、2017年8月17日前付款150万元、2017年10月17日前付款150万元。若乙方任何一期逾期付款，甲方有权一并要求乙方支付所有未付房款，同时乙方按月利率2%支付逾期利息。甲方给乙方出具2号楼全额销售发票2100万元。协议第五条第三项约定,2号楼北侧甲方出资建设的板房作价40万元转让给乙方（40万/160=2500平方米）。该款项于本协议签订时支付，乙方明知该板房无规划手续，不能办理房产登记。协议第七条约定，甲方与乙方签订的制式《商品房买卖合同》具有同等法律效力，有关条款与本协议不一致的，以本协议为准。协议还对2号楼设计变更、交付条件等进行了约定。2016年12月16日，被告金泽公司给原告出具《履约承诺书》一份，内容为：1、消防工程具体完工时间定于2016年12月17日，并确保消防验收一次性合格，确保最短时间完成验收。2、关于水电使用问题，被告金泽公司确保自本承诺书起六个月内由临时用电、用水过渡到正规用电、用水。3、办公电梯定于2016年12月19日前安装完毕，医用电梯确保按原双方协议履行。4、被告金泽公司确保于2016年12月31日前房屋验收合格，确保原告能够进入装修，实施房屋装修工程。5、如果被告金泽公司在上述承诺期限不能履约，原告有权不按约定支付余下款项。王建设在该承诺书中签名并在协议上方书写“本人同意本协议各项承诺”。2019年1月9日，被告金泽公司向原告邳州仁慈医院出具《解除合同通知书》一份，载明“邳州仁慈医院有限公司：我公司与你公司于2016年10月17日、18日分别签订NO.PZ58583、5858、101485-101544、PZ101650、101651商品房买卖合同。上述合同约定你公司应当于签订合同当日一次性付清全部购房款。我公司多次向你公司催要房款，并于2017年11月28日向你公司发函，解除双方签订的上述合同。鉴于你公司至今仍然有数百万购房款及违约金未付，因你公司已经交付的购房款没有特别之标注，为此，再一次郑重致函如下：解除我公司与你公司签订的NO.P101500号商品房买卖合同。特此函告！”原告邳州仁慈医院支付购房款情况：⑴2016年10月18日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托徐州达尔特机械设备制造有限公司（以下简称达尔特公司）收取其收到的邳州仁慈医院购房款500万元。同日，原告分两次向达尔特公司账户转款460万元、40万元。⑵2016年10月21日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款100万元。同日，原告向达尔特公司账户转款100万元。⑶2016年11月2日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款600万元。同日，原告分两次向达尔特公司账户转款500万元、100万元。⑷2016年11月21日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款40万元。同日，原告向达尔特公司账户转款40万元。⑸2016年12月19日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款150万元。同日，原告向达尔特公司账户转款25万元；2016年12月20日，原告向达尔特公司转款125万元。⑹2017年3月31日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款60万元。同日，原告向达尔特公司账户转款60万元。⑺2017年4月18日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托江苏友安消防工程有限公司邳州分公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款45万元。2017年5月2日，原告向江苏友安消防工程有限公司邳州分公司账户转款45万元。⑻2017年5月2日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托邳州市农电技术服务有限公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款180万元。2017年5月3日，原告向邳州市农电技术服务有限公司账户转款180万元。⑼2017年5月5日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款15万元。同日，原告向达尔特公司账户转款15万元。⑽2017年6月21日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款30万元。2017年6月22日，原告向达尔特公司账户转款30万元。⑾2017年9月15日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托邳州市农电技术服务有限公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款130万元。2017年9月18日，原告向邳州市农电技术服务有限公司账户转款130万元。⑿2017年11月3日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款30万元。2017年11月3日，原告向分别向王建伟、杨秀清、董琪琨账户转款2万元、20800.5元、38960元；2017年11月6日，原告向汤宁宁账户转款5000元；2017年11月13日，原告分别向厉威、王建伟账户转款72100元、3万元；2017年11月28日，原告向袁夫亮账户转款1万元；2017年12月5日，原告分别向杨秀清、汤宁宁账户转款11232元、96138元；2017年12月11日，原告向杨秀清账户转款3120元；2017年12月15日，原告向王建伟账户转款1万元；2017年12月18日，原告向赵红军账户转款12900元。⒀2017年12月14日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款10万元。2017年12月29日，袁夫亮出具收到京杭家园2号楼通风管材料及安装费29790元（已电汇付1万元、付现金19790元）收条一份；2018年1月25日，原告向王家内账户转款8200元；2018年2月13日，王建伟出具4万元收条一份；2018年4月9日，厉威出具收到电料费4040元收条一份。⒁2018年7月5日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托南京泰屹源建筑设计咨询有限公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款44000元、委托江苏铭城建筑设计院有限公司徐州分公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款10万元。2018年7月5日，原告分别向南京泰屹源建筑设计咨询有限公司、江苏铭城建筑设计院有限公司徐州分公司账户转款44000元、10万元。⒂2017年12月18日，被告金泽公司出具说明一份，因被告金泽公司给王建设借聂丽民现金20万元及利息16000元提供担保，王建设无力还款，因此金泽公司作为担保人向聂丽民偿还该笔款项，由原告直接向聂丽民支付216000元，该款抵扣原告欠金泽公司购房款。2017年12月18日，聂丽民出具216000元收条一份。上述事实，有《商品房买卖合同》、《协议书》、《履约承诺书》、《解除合同通知书》、说明、转款凭证、收条及开庭笔录等证据予以证实。本院认为，原告邳州仁慈医院与被告金泽公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案NO.P101500号《商品房买卖合同》应否解除的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。被告金泽公司在解除合同通知书中载明的解除理由为原告至今仍然有数百万购房款及违约金未付。本院认为，双方签订的《协议书》第七条约定，原告邳州仁慈医院与被告金泽公司签订的制式《商品房买卖合同》具有同等法律效力，有关条款与协议不一致的，以协议为准。故涉案购房款应当按照《协议书》第三条的约定支付，即原告应于2016年10月18日支付购房款1240万元（包括板房40万元）、2016年12月17日前付款150万元、2017年2月17日前付款150万元、2017年4月17日前付款150万元、2017年6月17日前付款150万元、2017年8月17日前付款150万元、2017年10月17日前付款150万元。从原告提供的支付凭证可以看出，原告于2016年10月18日支付500万元、10月21日支付100万元、11月2日支付600万元、11月21日支付40万元、12月19日支付150万元，该几笔款项的支付虽晚于协议书的约定，但从被告于2016年12月16日出具的《履约承诺书》可以看出，被告愿意继续履行合同，且承诺如果被告在承诺期限不能履约，原告有权不按约定支付余下款项。因被告未按照承诺履行义务，故根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告有权不按约定支付余下款项，被告金泽公司无合同解除权，其向原告出具的解除合同通知书不对原告发生解除合同的效力，被告金泽公司应按合同约定继续履行。鉴于原告要求继续履行合同的诉讼请求，已经（2018）苏0382民初10083号案件判决，系重复起诉，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、确认被告徐州金泽置业有限公司出具的《解除合同通知书》对原告邳州仁慈医院有限公司不发生法律效力；二、驳回原告邳州仁慈医院有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元，由被告徐州金泽置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 吴 丹人民陪审员 韩 静人民陪审员 甘晓山二〇一九年十二月二十四日书 记 员 刘书良