北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初14789号原告（反诉被告）：张永刚，男，1976年7月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：杨洪伟，女，1979年5月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告之共同委托诉讼代理人：魏欣华，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：范晶，女，1981年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：刘为华，男，1977年5月27日出生，汉族，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。原告(反诉被告)张永刚、杨洪伟（以下简称二原告）与被告（反诉原告）范晶、刘为华（以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永刚、杨洪伟及其委托诉讼代理人魏欣华，被告范晶、刘为华之共同委托诉讼代理人郑瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付拖欠款项10万元；2.二被告支付违约金44万元；3.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，二原告变更第1项诉讼请求为：判令二被告支付拖欠款项10万元及利息，利息以10万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年1月8日至实际支付之日止。事实和理由：房屋买卖合同及协议书约定：张永刚将位于北京市海淀区上庄三嘉信苑×号楼×层×单元×经济适用房（以下简称涉诉房屋）出售给范晶、刘为华，出售价格为2200000元，2018年6月30日前办理过户手续。2017年4月18日，张永刚收齐房款2200000元，将原房产证及发票等全部购房资料给予了范晶、刘为华，并交付房屋。根据相关规定，已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可按市场价格出售所购住房。由于当时该房本未满5年，需要到2018年6月5日之后才能办理过户手续。为了尽快过户，张永刚于2018年5月23日办理了该房屋的解抵押手续。2018年6月4日及2018年6月14日，张永刚、二被告、中介周博共同去上地首农蓝海中心三层海淀区住保办办理“放弃回购证明”，均被明确告知，由于家庭房产不唯一无法办理“放弃回购证明”，这表示没有该项证明，房屋无法完成过户手续。自2018年6月5日至2018年6月26日，二被告多次和张永刚电话沟通过户的途径。2018年6月26日，二被告和中介周博找到张永刚再次商讨过户的方法及途径，二被告提出离婚析产的方法来过户，即杨洪伟先把其名下房产过户到张永刚名下，张永刚把涉诉房屋过户到杨洪伟名下，张永刚再和杨洪伟办理离婚手续，这样即可满足满五唯一的过户出售条件。张永刚表示手续复杂，且涉及到离婚手续会慎重考虑。2018年8月3日，二被告及中介刘柱再次找张永刚商讨过户的方法及途径，这次二被告言辞激烈，要求无论如何要过户，并表示：把办理满五唯一节省的税返给张永刚，同时房价也涨了，可以给我10万元补偿。张永刚表示其正在办理招商银行的经营性贷款，放款时要夫妻双方带结婚证面签，离婚也得等办完贷款后再办理，同时杨洪伟不同意离婚，还要说服其配合过户，时间大约2个多月，二被告表示同意，时间超点也没有关系，并要求签署协议，无奈之下张永刚同意签署了第二份补充协议，约定2018年10月30日前办理完产权过户，产权过户完成之日二被告支付张永刚人民币10万元整，并约定以上事项不得拖延，如果拖延按违约处理，违约金为总房款的20%，并注明非主观原因除外。2018年10月中下旬，招商银行郭枫打电话通知贷款出现问题，暂时批不了，张永刚考虑到过户时间临近，再补贷款资料会很耽误时间，因此通知二被告邮寄房本办理住房唯一手续。张永刚10月25日收到房本，26号办理更名，31号办理了离婚手续，一刻都没有耽误。接下来均按照中介指示办理，用时总共68天。按照2018年8月3日签订的补充协议，产权过户当天二被告应支付我方10万，2019年1月7日办理过户时，二被告表示过完户马上给。等过完户后却说要去查户口，在去海淀上庄派出所的路上，二被告说开车自己去，10多分钟后给中介王子瑞发了一条短信说去不了。打电话联系就说没有时间，再打电话就不接了。此后张永刚和中介都试图联系协商解决，二被告都表示不付款。我们认为二被告的行为已经构成违约，为维护我们合法权益，特向法院提起诉讼。二被告辩称，我们不同意二原告的全部诉讼请求，合同履行过程中，是二原告违约，没有按照补充协议第2条约定的时间完成过户义务。由于房价上涨，二原告不愿意履行合同，为了继续履行合同，双方签订了补充协议，我方为了尽快办理过户而同意额外支付10万元。但是二原告没有按照补充协议中约定的时间完成过户，故二原告不应当主张该款项及违约金。请法庭驳回其全部诉讼请求，且我方提出反诉。二被告向本院提出反诉请求：1.判令张永刚、杨洪伟支付违约金人民币44万元；2.判令张永刚、杨洪伟赔偿契税损失4.5万元；3.张永刚、杨洪伟承担本案反诉费用。事实和理由：2017年4月11日，范晶与张永刚签订北京市存量房屋买卖合同，购买涉诉房屋，合同交易金额为220万元整，支付方式为全款，我方已经依约付清。双方约定于2018年6月30日前完成过户手续，后因房价上涨，张永刚、杨洪伟以各种理由不配合我方办理过户事宜，在多次电话沟通无果后，于2018年6月26日与金曦伟业中介周博到张永刚公司协商按时过户事宜。张永刚、杨洪伟以各种理由告知不能按时办理过户，协商未果。8月3日，我方再次与金曦伟业中介人员刘柱来到张永刚公司协商尽快过户事宜，因张永刚、杨洪伟在协商过户事宜时多次提出自己的困难以及其他理由拖延过户时间，以自己有房子正在办理抵押贷款为由继续推脱。为促成张永刚、杨洪伟尽早办理房屋过户手续，我方于2018年8月3日与其签订补充协议，双方约定2018年10月30日前办理完成产权过户手续，我方承诺产权过户日期不得拖延，因张永刚、杨洪伟原因未能如期办理产权过户手续，按照违约处理，违约金为总房款的20%。2017年11月，刘为华的父亲将自己名下的北京市公有住房出售，根据北京市已购公有住房上市出售实施办法中第九条规定：居民上市出售已购公有住房一年内新购商品房的，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。其应交纳的营业税、契税、个人所得税，均由国土房屋管局代征，并开具完税凭证及房（地）产交易的发票，这笔网签价格完全可以冲抵我方和张永刚、杨洪伟交易中所产生的150万元计征的契税，我方为二套住房所交契税应为150万元乘以3%，即45000元，因张永刚、杨洪伟原因未按照双方签订的补充协议中产权过户完成的时间即2018年10月30日前完成过户手续，张永刚、杨洪伟已经违约，导致我方实质性的损失，应由其赔偿我方的经济损失。为维护我们的合法权益，故提起反诉。张永刚、杨洪伟对二被告的反诉辩称，不同意二被告的全部反诉请求。关于涉诉房屋，其性质为经济适用房，在交易时双方均明知房屋的属性，因此约定，按照当时的交易政策，在满五年即2018年6月30日后即可完成过户，在之后政策进行了调整，不仅需要“满五”还需要“唯一”，在我方去办理过户手续时被告之，由于该房屋不“唯一”，无法过户，交易无法进行。而2018年6月之前，诉争房屋已交付给二被告实际占有使用，二被告也已将合同约定的款项220万元支付给我。因房屋政策原因无法过户，二被告与中介商议对策，即向张永刚建议办理离婚手续，将诉争房屋变成杨洪伟名下唯一住房才能完成过户。张永刚对此表示无法接受。经二被告反复要求，双方于2018年8月3日签订补充协议，由二被告向我们另行支付10万元房款作为办理离婚析产过户手续的补偿费，但在签订协议时我们已明确向二被告及中介告知，因二人正在向招商银行办理经营性贷款审批手续，无法办理离婚，在过户时间上无法确定，二被告表示对时间上可以先写一个大概的时间，稍有逾期也并不介意。因此，张永刚在补充协议上加了一句因非主观原因除外，即不是由我方主观原因拖延办理过户手续不视为我方违约，在签订补充协议之前，我方已经多次向二被告告知我夫妻二人正在办理贷款事宜，婚姻状况不能变动，办理贷款的手续是二人共同申请。2018年7月9日至2018年10月9日期间，我们一直在招商银行办理抵押贷款手续，后未批贷成功，张永刚即将此情况于2018年10月9日告知刘为华，可以办理房产过户，但是张永刚在2018年10月21日、22日两天参加考试，准备复习，与刘为华协商待考试结束后办理过户手续，刘为华在微信中表示同意，2018年10月22日，张永刚考试结束，立即联系刘为华及中介，开始办理房产过户，而此前诉争房屋的产权证书一直在刘为华处保存。2018年10月22日至2019年1月7日期间，张永刚办理房本更名、离婚析产、变更房产证、调档、放弃回购证明、经转商等缴税过户手续并未耽搁时间。而在2019年1月7日过户当日，刘为华当面告知可以支付10万元款项，并表示过户完成即支付。过户之后又要求查清诉争房屋内户口是否迁出再支付，而在前往派出所的路途中刘为华驾车离开并未再出现过。因此，在本案中由于房屋政策性的属性而导致较一般房屋手续更为繁杂也是我方无法预料的。而二被告在自愿同意支付我方10万元房款的情况下，过户之后拒不支付。因此在本案中违约方是二被告。我方在诉争房屋能够过户时积极配合过户，并未耽搁时间，我方没有违约，无需向二被告支付违约金。关于二被告第二项反诉请求，我方认为房屋交易双方是刘为华的父亲与案外人刘娜，与本案无关，因此产生的契税费用也不应由我方承担。本院经审理认定事实如下：2017年4月11日，张永刚与范晶签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）涉诉房屋，建筑面积66.44平方米。第二条房屋权属情况（三）该房屋性质为下列选项中第3中情形：3、向社会公开销售的经济适用住房。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：220万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。第六条房屋的交付出卖人应当在2017年5月15日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1.2.3项手续。1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第七条违约责任（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。合同签订后，二被告依约将220万元房款支付给二原告，2017年5月，二原告将涉案房屋交付给二被告使用，2018年8月3日，张永刚和范晶签订《补充协议》：针对甲方张永刚将涉诉房屋出售给范晶，列出以下补充：1.出售价格为人民币贰佰贰拾万，此房款已全部结清；2.原定于2018年6月30日前办理完产权过户手续，由于业主客观原因，不能如期办理，经双方友好协商于2018年10月30日前甲乙双方办理完产权过户，丙方陪同。3.产权过户完成领取新房本当日乙方支付甲方人民币拾万元整。4.以上事项不得拖延，如有拖延按违约处理，违约金为总房款20%支付，。5.此补充协议甲乙双方自愿平等基础上签定，甲乙双方签字立即生效。6.如有冲突，均以本次协议为准。落款处有丙方北京金曦伟业房地产经纪有限公司经办人刘柱的签名字样。2018年10月31日，张永刚和杨洪伟签订《离婚协议书》，约定：三、夫妻共同财产的处理（2）涉诉房屋，原为张永刚单独购买，现值人民币400万元。经协商，双方确定住房的所有权归女方所有，房屋过户所产生的相关税费由甲方承担。放弃产权的一方自离婚之日起有义务协助得到产权一方办理产权过户、产权登记等手续。同日，张永刚和杨洪伟办理离婚登记。2019年1月7日，杨洪伟和刘为华就涉诉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，刘为华取得涉诉屋的房屋所有权证。庭审中，二原告向法庭提交张永刚与招商银行业务员郭枫的微信聊天记录以及张永刚与刘为华的微信聊天记录，证明在2018年7月至10月期间，二原告正在办理抵押经营贷款，婚姻状况不能发生变动。刘为华同意等到2018年10月21日张永刚考完试后，再办理房屋过户。经质证，二被告认为，张永刚与郭枫的微信聊天记录真实性无法核实，对张永刚与刘为华的微信聊天记录真实性认可，但是张永刚有考试不足以影响房屋过户的时间。庭审中，二被告向法庭提交北京市已购公有住房上市出售实施办法、二手房退税所需材料明细单、证明信、发票、网签合同；证明刘为华在签订合同后，刘为华的父亲将其名下房屋出售，如二原告按照合同约定在2018年10月30日前完成过户手续，二被告可享受150万元的3%的退税政策，因二原告未如约履行，导致二被告损失45000元。经质证，二原告对此关联性不认可，证明目的不认可。刘为华的父亲卖房是为了还清贷款，与本案无关。诉讼中，经本院释明，双方均认为《补充协议》约定的违约金过高，申请法院予以酌减。另查，二原告称其于2019年4月4日将涉诉房屋内的户口迁出。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张永刚和范晶签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应系合法有效，当事人均应据此履行。根据《补充协议》，范晶、刘为华应当在取得涉案房屋的不动产权登记证书当日，向张永刚、杨洪伟支付10万元，现张永刚、杨洪伟要求范晶、刘为华支付10万元之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约方的判定，本案争议焦点在于张永刚、杨洪伟迟延办理房屋过户是否属于“非主观原因”。根据本案查明的事实，2018年8月3日张永刚在和范晶签订《补充协议》时，已明确知道后续需要办理离婚、贷款审批等手续。作为具有完全民事行为能力的主体，张永刚对办理以上手续需要花费的时间应当有合理预期，故双方约定的完成产权手续的截止日，即2018年10月30日应视为已经涵盖了以上手续的办理时间。综上，二原告未能在2018年10月30日前将涉诉房屋过户给二被告，其行为已经构成违约，二被告反诉要求二原告支付违约金之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。经审查，双方约定的违约金数额过高，且二原告亦申请法院酌减，本院依法予以酌减，对于超出部分，本院不予支持。基于上述分析，二原告要求二被告支付利息及违约金之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二被告虽要求二原告赔偿契税损失45000元并提交了相应证据，但经审查，其提交的证据不足以证明其上述请求与本案具有关联性，故其上述反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、范晶、刘为华于本判决生效后7日内向张永刚、杨洪伟支付100000元；二、张永刚、杨洪伟于本判决生效后7日内向范晶、刘为华支付违约金110000元；三、驳回张永刚、杨洪伟的其他诉讼请求；四、驳回范晶、刘为华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由张永刚、杨洪伟负担6900元（已预交4600元），于本判决生效后7日内交纳；由范晶、刘为华负担2300元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费4363元（范晶、刘为华已预交4288元），由范晶、刘为华负担3113元，已交纳；由张永刚、杨洪伟负担1250元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘宝平人民陪审员  刘长生人民陪审员  郑东涛二〇一九年十二月二十三日书 记 员  沙雪妮书 记 员  张校嘉