广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5098号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商场四层B区402卡之六），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李克，男，1988年5月21日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：刘功荣，广东广健律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人李克商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定逾期办证违约金的起算时间有误。1.一审不支持补充协议第六条第1款关于产权登记期限的约定没有依据。该约定是双方真实意思表示及共同预期，且买受人已充分理解了补充协议的所有条款，故该约定合法有效，双方皆应恪守履行。2.上述条款是对涉案合同第十四条有关商品房产权登记起算时间的变更、补充及解释，属当事人意思自治范围，故双方有关产权登记起算时间的约定已非常明确，无需进一步的释明。3.根据上述约定以及一审判决，通大公司也可假设如果买受人选择早日收楼即可启动办理产权登记的起算时间，并未免除通大公司逾期办证的违约责任。故一审法院判决中的假设不能作为裁判依据，且通大公司逾期交楼也将承担相应的违约责任。预售商品房办证需要一定的合理期限，通大公司仅在双方达成合意的合理办证期限内不承担责任，并未免除通大公司怠于办证的违约责任。综上，逾期办证违约金的起算时间应以双方约定为准，合同约定的交房时间为2015年10月30日，实际交房时间为2015年12月27日，故应以实际交房时间2015年12月27日起算720个工作日为通大公司的办证期限，即至2018年11月20日止，故违约金的起算时间应为2018年11月21日。二、一审关于逾期办证违约金的截止时间认定有误。逾期办证违约金截止时间应扣除补充协议第六条第2款及第3款约定的未能办证情形的存续时间，以及买受人未及时提交办证资料或不配合办证手续的时间。三、一审不支持双方对于逾期办证违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.根据合同法第一百一十四条第一款的规定，双方对于逾期办证违约责任的约定是合法的，也通过添加下划线、加黑等方式进行了特别提示，买受人亦未就该条款申请变更或撤销，双方均应恪守该条款。2.一审法院在买受人未充分举证证明因逾期办证造成的损失高于约定的违约金的情况下，就认定约定的违约金与造成的损失失衡是没有依据的，显然对通大公司不公。3.涉案房屋已交付且房屋所在中山市的房价迅猛上涨，买受人只有获利而无损失。4.因多方因素影响，通大公司在涉案楼盘中逾期交楼、办证的几率高，且绝大部分业主都是在通大公司提供连带保证前提下通过按揭贷款购房，若业主在取得房产证前断供，通大公司就要承担连带责任。故，通大公司承担了逾期交房、逾期办证、金融借款三重诉累。四、一审判决通大公司七日内履行递件义务是履行不能的，因涉案房屋尚未办理首次确权登记，故不具备履行条件。即使具备条件，也需要买受人配合，故请求撤销该判项。李克辩称：一、违约金上限的问题。1.涉案合同关于买卖双方违反各自主要义务而应承担的违约责任显著不对等，通大公司逾期办证的违约金数额远低于买受人逾期付款的违约金数额，且通大公司的违约金数额以已付购房款的1%为限额、与逾期时间长短无关，因此该违约责任条款不符合公平原则，也不利于督促通大公司积极及时履行义务，不利于买受人实现对案涉房地产所享有的完整权益。2.涉案合同签订之后，买受人依约及时履行了合同义务，截至本案二审开庭之日，通大公司仍未按照合同约定履行办证义务，且履行时间无法确定，如果按照1%为限进行赔偿，则必然将造成双方权利义务不对等以及双方利益失衡。二、起算办证时间的问题。1.买受人订立合同的目的是为了享有对房产完整的物权，案涉楼盘至今仍同时存在逾期交房以及逾期办证的问题，如以实际交楼时间起算办证时间的话，将使得办证时间长期处于不确定状态，通大公司的办证义务将因其违约行为而得到不受任何约束的豁免，其将从逾期交房的违约行为中获益，给买受人造成双重损失，不符合公平原则，造成双方利益失衡，也不利于督促通大公司积极履行合同义务。2.收楼日期届满次日已视为实际收楼，据此起算办证日期。三、逾期办证违约金的截止时间问题。通大公司主张应当扣除买受人不及时或者不配合提交办证资料和办理手续的时间纯属主观臆测，也没有提供任何证据予以证实。事实上，案涉楼盘至今尚未通过竣工验收备案，也尚未达到办证条件，逾期办证完全是通大公司的原因。四、办证判项问题。通大公司依约负有协助办证义务，现办证期限已过，通大公司仍然没有履行，一审对此处理正确，买受人可以通过强制执行程序处理，不存在不能履行的问题。即使现在不符合办证条件，为避免符合条件时通大公司不履行，为了节约诉讼资源，一审处理也是正确的。综上，请求驳回上诉。李克向一审法院起诉请求：1.判令通大公司立即为李克办理涉案房产的房地产权属证书；2.判令通大公司立即向李克支付逾期办证的违约金（以购房总金额625000元为基数，自2018年9月12日起按每日万分之一计算至通大公司向李克交付李克名下的房地产权属证书之日止，暂计至2019年3月20日为11812.5元）。一审法院认定事实：2013年11月29日，李克（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），李克购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为625000元；付款方式为银行按揭方式，其中现金188000元约定付款时间为2013年11月29日，商业贷款437000元的约定付款时间为2013年12月29日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……合同及补充协议签订后，李克向通大公司支付购房款625000元，涉案房地产于2013年12月20日办理销售登记备案。通大公司分别于2014年1月12日、2015年12月27日盖章出具收据确认其收取李克就所涉房产交付的办证费用、住房维修基金、资料费以及自2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费。李克自认通大公司于2015年12月27日向其交付楼房，并称办证期间应自合同约定的最后交楼日期后720个工作日内（即2018年9月12日前）办理产权登记。双方确认涉案商品房至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所进行备案，上述商品房至今亦未办理房地产权属证书。双方就涉案房地产的权属办理问题未能达成一致意见，李克遂于2019年4月16日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经李克与通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。关于李克诉请通大公司办理涉案房地产的权属证书问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。作为出卖人的通大公司负有向产权登记机关递交涉案商品房办理权属登记所需资料的合同义务，但通大公司至今未将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房的房地产权属证书，通大公司没有履行递件办证的合同义务，其行为已构成违约。虽然涉案商品房至今尚未办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》等与产权登记所必备的资料，但涉案商品房现确实不具备办理产权证书条件，但该义务系作为出卖人的通大公司在商品房买卖合同中的约定义务亦是法定义务，通大公司当然不能以其未能履行其约定及法定义务作为抗辩理由，故通大公司辩解理由不成立。因此，通大公司应将涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料提交给政府职能部门供办理权属登记备案。关于逾期办证违约金的起算及截止时间问题。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，李克认为应从合同约定交楼之日起720个工作日后次日作为办证时间起算，通大公司则主张应从实际交楼之日起720个工作日后次日作为起算。双方关于前述条款约定的理解产生争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或者仲裁机构通过合同解释进行释明。对此，一审法院现分析如下：涉案合同约定交楼日为2015年10月30日，该时间是双方所共同预期的，约定交楼日之后开发商实际交楼时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。同时，虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论通大公司逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除通大公司怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与李克已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，因此，前述条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2015年10月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），也就是说通大公司应在2018年9月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。即便李克确实早于合同约定期限收楼，但因涉案商品房在交收时未满足取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的交付条件，出于公平合理及诚实信用原则，通大公司递件义务的起算时间仍应按合同约定最后办证之日起算。然而，通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然，通大公司已经违约，理应承担支付逾期办证违约金的责任。关于逾期办证违约金的计算标准及总额问题。虽然合同中约定“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期办证行为的违约时限相联系，通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。且因通大公司逾期办证的违约行为，导致买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使因对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论通大公司逾期办证的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期办证的封顶违约金过低，一审法院调整逾期办证违约金为从2018年9月13日起以李克已付房价款为基数按日0.01%的标准计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起7日内将办理位于中山市××镇旭日××房的权属登记需由通大公司提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所或其他政府相应职能部门办理产权登记备案；二、通大公司于一审判决生效之日立即向李克支付从2018年9月13日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所或其他政府相应职能部门备案之日止的逾期办证违约金（以625000元为基数按每日万分之一标准计算；其中，从2018年9月13日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向李克支付；从一审判决发生法律效力之次日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所或其他政府相应职能部门备案之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向李克支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所或其他政府相应职能部门备案之日后三日内向李克一次性支付）；三、驳回李克的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96元，减半收取48元，由通大公司负担（该款已由李克预交，一审法院不另收退，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内支付给李克）。当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.涉案合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）中约定“……如出卖人不解除合同，合同继续履行，但自买受人逾期之日起，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金。”2.二审期间通大公司称涉案楼盘尚未取得竣工验收备案登记证，亦无法确定何时能够取得。对于本案是否存在补充协议第六条约定的顺延办证期限情形，通大公司称本案存在政策变化以及业主可能不及时提交资料的情形，但未提供相应证据予以证明。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、逾期办证违约金的起算时间问题；二、逾期办证违约金的截止时间问题；三、逾期办证违约金的计算标准问题。对此，本院具体分析如下：关于焦点一。通大公司上诉主张应以实际交房时间2015年12月27日起算720个工作日为通大公司的办证期限，故逾期办证违约金的起算时间应为2018年11月21日。对此本院认为，涉案合同第十四条约定“通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”按该约定，出卖人应在商品房实际交付使用后720个工作日内履行递件义务。故，一审法院认定办证期限自合同约定的交房之日起算有误，本院予以纠正。经查，从实际交房时间2015年12月27日起算720个工作日办证期间即至2018年11月14日止，因此通大公司应向买受人支付的逾期办证违约金应从2018年11月15日开始起算。关于焦点二。通大公司上诉主张本案存在政策变化以及买受人可能不会及时提交资料的情形，故逾期办证违约金截止时间应扣除非其自身原因导致的迟延办证时间。对此本院认为，首先，通大公司称本案存在政策变化的情形，因其未提供相应证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果，本院对此不予认可。其次，通大公司在二审诉讼中仍未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，而取得此登记证是申请办理产权证的重要前提条件，因此通大公司上诉主张的应扣除非其自身原因导致的迟延办证情形亦属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，其具有不确定性。法院作为审判机关，所承担的审判职能具有被动性，是对已发生的事实而引起的且属于法院受理管辖的纠纷进行审理裁判，不是对将来尚未发生的可能存在的纠纷进行裁判。若将来确实发生了通大公司所称的非其自身原因而导致迟延办证的情形，通大公司可另循合法途径予以解决。本院对通大公司的该上诉理由不予支持。一审法院依合同约定，判决逾期办证违约金截止至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止并无不当，本院予以维持。关于焦点三。通大公司上诉主张坚持合同约定的封顶条款，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定可知，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。涉案商品房买卖合同中约定：如因通大公司原因延误办理产权登记的，则每日按已付房价款的万分之一支付违约金，且违约金累计总额不超过已付房价款的1%；而买受人如未按期付款、通大公司选择继续履行合同的，则买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金。前述逾期办证违约金的封顶条款并未与通大公司的违约时限相联系，且明显低于买受人逾期付款所产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在通大公司至今仍不能确定办理房产证时间的情况下，若按合同约定的房价款的1%为上限计算违约金，而该约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现通大公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，通大公司逾期办证的违约行为导致买受人不能完全行使物权的全部权益，买受人的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦远不足以弥补买受人作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的买受人有权以逾期办证违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信买受人关于合同约定的逾期办证违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相背，本院予以维持。另，通大公司上诉称一审法院判决通大公司七日内履行递件义务是履行不能的，故应撤销该判项。对此本院认为，递件义务是通大公司负有的合同义务，根据合同约定以及本案情况，该义务的履行期限早已届满，而通大公司尚未履行。故一审法院基于买受人的请求而判决通大公司履行该义务符合合同约定和法律规定，本院予以维持。通大公司所称的履行不能是其自身原因导致，应由其自己承担，而不能据此作为抗辩理由，故本院对该上诉意见不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人通大公司的上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。一审判决有误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4261号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4261号民事判决第二项为：中山市通大房地产有限公司向李克支付从2018年11月15日起至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（以625000元为基数按每日万分之一标准计算；其中，从2018年11月15日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向李克支付；从本判决发生法律效力之次日起至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向李克支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日后三日内向李克一次性支付）；如果中山市通大房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96元，减半收取为48元（李克已预交），由中山市通大房地产有限公司负担（中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内迳付李克）。二审案件受理费96元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范华清审判员  李少民审判员  赖晓筠二〇一九年十二月十九日书记员  廖博睿