广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0307民初819号原告：深圳市龙岗区布吉德福花园第三届业主委员会，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉德福花园内。负责人：孙石平，主任。委托诉讼代理人：熊更新，广东一龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶浪浪，广东一龙律师事务所实习律师。被告：钧X房地产开发（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道西环路德福广场，统一社会信用代码：91440300xxx3298X。法定代表人：马xxx，总经理。委托诉讼代理人：吴上杰，广东时文律师事务所律师。第三人：深圳市龙岗区住房和建设局，住所地：深圳市龙岗区中心城行政路2号建设大厦12楼。法定代表人：李振宁。委托诉讼代理人：文鑫诚，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟澄，广东盛唐律师事务所实习律师。原告深圳市龙岗区布吉德福花园第三届业主委员会诉被告钧x房地产开发（深圳）有限公司、第三人深圳市龙岗区住房和建设局业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人孙石平及委托诉讼代理人熊更新，被告委托诉讼代理人吴上杰，第三人委托诉讼代理人文鑫诚、钟澄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将尚未缴交的德福花园首期归集的专项维修资金2890914.73元及利息缴交至原告的深圳市物业专项维修资金管理中心专户（利息以未缴金额为基数，按2.75%的存款利率计算、从2004年1月1日开始计算至被拖欠维修资金缴清为止，暂计算至2018年12月31日的利息为1192502元）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更请求为利息按5年期以上银行贷款利率4.9%的标准计算。事实与理由：德福花园位于深圳市龙岗区布吉街道××号，宗地号为Ｇ060203-××1，是由被告1998年后开发建设的。1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》第三十二条第二款规定：物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共有。广东省深圳市人民政府发布的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》（深府[2006]40号）第九条规定：有关开发建设单位在房屋竣工交付时，应当按规定将专用基金划拨到市、区主管部门指定的银行专户。专用基金交纳标准按以下规定执行：特区外凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设（物业）总投资百分之二的比例执行。第二十二条规定：专用基金自存入银行专户之日起按银行活期利率计算，利息分别计入业主个人帐户。管理机构可以依法对专用基金进行增值运作，增值方式限于购买国债和组合存款，不得用于其他投资。被告开发建设的德福花园于2003年前即已经竣工交付给业主。该工程总造价合计为120564808.50元，地价为45980928元，故被告应当在住宅移交时缴纳3330914.73元首期物业专项维修资金。2018年11月8日，原告向深圳市龙岗区物业专项维修资金管理中心的申请公开被告缴纳专项维修资金的数额及利息，深圳市龙岗区物业专项维修资金管理中心书面函告原告，截至2018年11月9日，被告仅仅缴纳44万元，还有2890914.73元专项维修资金未缴纳。广东省深圳市人民政府制订的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》（深府[2006]40号）第二十三条第二款规定：本规定实施前尚未交纳专用基金的房屋项目，由市主管部门统一组织全市专用基金的清缴工作。市规划、建设、财政、工商、税务及其他相关部门应当配合专用基金的清缴工作。第三款规定：区主管部门应当对本辖区内的房屋项目进行全面清理，对未按规定交纳专用基金的开发建设单位，应当下达限期交纳通知；开发建设单位逾期仍不交纳的，区主管部门可依法申请人民法院强制执行，清缴专用基金本金和滞纳金。情节严重的，区主管部门可提请市主管部门依法暂停有关单位房地产开发资质。此后，深圳市人民政府制订的深府[2010]121号《深圳市物业专项维修资金管理规定》第九条第一款规定：首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前交清。第二十七条规定：物业专项维修资金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息转入物业专项修资金滚存、使用。第三十三条第一款规定：条例实施前，建设单位按照原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定划拨房屋公用设施专用基金的，以建安工程造价和地价为计算基数（其中原特区内1999年6月30日以后竣工交付的房屋项目专用基金收取的计数不含地价）。因原告曾于2018年5月19日、7月16日、8月12日多次要求被告缴纳首期专项维修资金，但被告均以各种理由推脱。原告请求龙岗区住房和建设局要求依法追缴，龙岗区住房和建设局回函称被告尚有2890914.73元首期物业专项维修资金没有缴纳，将继续开展相关追缴工作。综上所述，原告认为，按照《中华人民共和国物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有”及有关法律的规定，首期归集的专项维修资金，属于原告全体业主共有，原告有权依法追缴。根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》第三十三条第二款“未划拨的，经业主大会或业主委员会申请，由区主管部门予以追缴或协助追缴”及《民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”之规定，作为主管部门的第三人龙岗区住房和建设局应依法向被告追缴或协助追缴，故第三人为有独立诉讼请求权的利害关系人，应参加本案诉讼。现因被告拒绝缴纳该2890914.73元专项维修基金及利息，为此，原告为维护德福花园全体业主的合法权益，提起诉讼。被告辩称，一、被告已缴存完毕首期维修资金；二、首期维修资金是一种额外义务，必须依法处理，相关法律没有规定开发商逾期缴存需要支付利息，原告主张利息请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，一、关于本案所涉事实问题，第三人基本认可原告在起诉状中的陈述。涉案德福花园位于深圳市龙岗区布吉街道凤凰社区，坐落于布吉街道××号，分二期建设，分别竣工于1998年和2003年，小区共1745户，总建筑面积11.45万平方米，由被告开发建设，由深圳市港新物业服务有限公司负责物业管理。2010年深圳市龙岗区物业专项维修资金管理中心通过查询相关资料确定首期维修金的标的额为3330914.73元，于2011年发出缴交通知书，之后也多次通过各种形式追缴，截止2018年11月20日，该项目首期维修金现已累计追缴到账940000元整，尚欠2390914.73元。二、涉案物业专项维修资金属于原告代表的全体业主所有，原告有权向被告追缴欠缴的专项维修资金。《中华人民共和国物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。第76条规定，下列事项由业主共同决定：…（五）筹集和使用专项维修资金；…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修”。2018年修正的《物业管理条例》第6条规定：“业主在管理活动中，享有下列权利：…（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用”，第53条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。2008年修订的《广东省物业管理条例》中也有相同规定。2007年《住宅专项维修资金管理办法》[中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令（第165号）]第9条规定“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”。第12条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。第22条和第23条分别规定了住宅专项维修资金划转业主大会前和业主大会后，使用住宅专项维修资金的程序，前者须向政府建设主管部门申请列支，后者须报政府建设主管备案，政府享有监督和责令改正的权力。2010年《深圳人民政府关于印发深圳市物业专项维修资金管理规定的通知》（深府[2010]121号）中也有相同规定。2019年新修订的《深圳市经济物业管理条例》第七十条明确规定，物业专项维修资金属于业主共有资金。综上，第三人认为在我国现行法律框架下，住宅维修资金属于住宅小区全体业主共有，由政府房屋行政主管门代管或监督使用的动产。第三人有权支持原告向被告追缴首期维修金的诉讼行为，愿意为查明相关问题提供协助，被告所欠维修金应当依法交纳到第三人的代管专项账户中。三、第三人对原告享有的维修金有行政服务的义务，但与本案没有民事法律利害关系，没有独立请求权。目前的法律、行政法规、部门规章均未授予房屋主管部门追缴物业维修资金的权力，仅有2007年《深圳经济特区物业管理条例》第91条规定：“本条例实施前，建设单位未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定划拨公用设施专用基金的，应当按照该条例有关规定继续缴交。未按规定缴交的，由区主管部门予以追缴。”《深圳市人民政府关于印发深圳市物业专项维修资金管理规定的通知》（深府[2010]121号）也作出了相同的规定。然而，由于维修金的所有权在全体业主，而不在第三人，实践中，第三人仅能通过通知等方式催缴，无法通过司法途径强制实施。故第三人认为，从2007年《深圳经济特区物业管理条例》规定的角度，第三人与本案存在行政法上的利害关系，但无论从法理上、法律上还是实践上均无法独立提出诉讼请求，本案是民事案件，第三人更无权提出独立请求。综上，请求法院支持原告的诉讼请求，并认定第三人在本案中无独立请求权。经审理查明，被告系深圳市龙岗区布吉德福花园开发商。1996年7月29日，深圳市规划国土局龙岗分局与被告、案外人广州军区深圳企业管理局、（香港）钧xx集团有限公司签署《土地使用权出让合同书》，将涉案花园小区所在土地进行出让，建设商业、居住楼。1998年5月12日，原深圳市规划国土局颁发《建设工程规划许可证》，被告对涉案花园小区进行开发建设。2018年11月9日，深圳市龙岗区物业专项维修资金和管理中心向原告出具一份《关于德福花园首期物业专项维修资金情况说明》，内容为：经查德福花园项目建安工程总造价为120564808.50元，地价为45980928元，应缴交房屋公用设施专用基金为3330914.73元，截至到2018年11月9日，该公司已向深圳市物业专项维修资金管理中心专户缴交房屋公用设施专用基金44万元，仍有2890914.73元尚未缴交。2018年11月15日，被告向深圳市物业专项维修资金管理中心账户转账支付50万元专项维修资金，本案诉讼过程中，被告又于2019年1月23日向该账户支付50万元、2019年4月18日支付60万元、2019年4月23日支付60万元、2019年4月28日690914.73元。2019年5月8日，深圳市龙岗区物业专项维修资金管理中心向被告出具一份《缴交物业专项维修资金（首期）证明》，确认被告已足额缴存德福花园项目的专项维修资金。另查明，涉案德福花园小区业主大会总票权数为1745票，建筑面积为114440.86平方米。2018年3月30日，原告发出公告召开第三届第二次业主大会，2018年5月5日至11日对修改业主大会议事规则等5个事项进行表决投票。2018年6月11日，原告发布《关于德福花园第三届二次业主大会补充公告》，根据公告显示，投票结果为：录入总票数1133票，录入总面积数76388.74平方米，其中对于“是否授权业主委员会通过法律途径（诉讼）维护全体业主的合法权益”事项的投票结果为同意票数1110票、面积74690.73平方米，不同意票数10票、面积840.97平方米，弃权13票、面积857.04平方米。2018年9月10日，原告发布公告召开第三届第三次业主大会。2018年10月8日至13日对是否同意聘用现有物业等6个事项进行表决投票。2018年10月14日，召开第三次业主大会进行开箱验票。2018年10月16日，原告发布《关于德福花园第三届第三次业主大会投票结果公告》，根据公告显示，投票结果为：录入总票数1114票，录入总面积75906.91平方米，其中对于“是否同意授权业主委员会选聘律师事务所及确定委托代理方案，为全体业主争取合法权益，产生的诉讼（应诉）费、律师费及对物业的审计费等从公共收入中支付”事项的投票结果为同意票数986票、面积67564.02平方米，不同意76票、面积5085.23平方米，弃权票52票、面积3257.66平方米。再查明，原告确认前述两次业主大会均未对授权原告起诉追缴本案所涉的专项维修资金进行表决，仅是依据前两次业主大会的表决事项“是否授权业主委员会通过法律途径（诉讼）维护全体业主的合法权益”、“是否同意授权业主委员会选聘律师事务所及确定委托代理方案，为全体业主争取合法权益，产生的诉讼（应诉）费、律师费及对物业的审计费等从公共收入中支付”的授权提起本案诉讼。而原告依据前述两项授权，另向本院提起了（2019）粤0307民初722号案件和（2019）粤0307民初16221号案件，该两案的诉讼请求分别涉及向本案被告主张物业管理用房权利、向案外人深圳市港新物业服务有限公司主张日常收取的物业专项维修资金权利。在（2019）粤0307民初722号案件审理过程中，包括德福花园10余名业主向本院提交原告不具有主体资格的意见书，称两次业主大会的前述两项表决事项并未提及诉讼或维权的具体内容，小区业主也都抱着信任的态度投票通过了上述表决内容，但此后原告依据上述表决结果向法院提起了多起诉讼，并对诉讼的具体内容、诉讼目的、诉讼方案、委托律师、以及律师费用和维权支出等问题拒绝向业主进行解释，尤其是本案涉及物业管理用房的问题，诉讼标的价值大，律师费用高，但至今对具体细节，原告对业主进行保密，该行为已经严重侵犯了业主的权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，建筑区划内有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。也就是说，业主委员会应当依法在有关共有和共同管理权利的重大事项以及相关具体问题上维护业主的合法权益、为业主争取合法权利。并通过业主大会的形式，向业主阐明情况、理由以及处理方案，并由业主进行表决。本案中，原告虽经两次业主大会，对“是否授权业主委员会通过法律途径（诉讼）维护全体业主的合法权益”以及“是否同意授权业主委员会选聘律师事务所及确定委托代理方案，为全体业主争取合法权益，产生的诉讼（应诉）费、律师费及对物业的审计费等从公共收入中支付”事项表决，并获占建筑物总面积过半数及占总人数过半数通过，但是，该两项表决内容均系对原告作为业委会基本职责的确认，并非对具体事项进行授权表决。该两项表决事项的授权过于宽泛，授权的具体事项不明，侵犯了业主对于具体事项的知情权和表决权，同时也可能造成原告对于该授权的滥用。而事实上，截止目前，原告已依据该表决事项的授权，向本院提起三个诉讼，部分业主也已经向本院提出对于具体诉讼事项的异议。因此，本院认为，原告在本案的起诉事项未获得业主大会的合法授权，其诉讼主体资格不符合法律规定，故本院对原告的起诉予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,第一百四十二条之规定，裁定如下：驳回原告深圳市龙岗区布吉德福花园第三届业主委员会的起诉。本案受理费19734元（原告已预交），由本院予以退回。如不服本裁定，当事人可在本裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘国旺二〇一九年十二月十日书记员  谢雅琴