广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25797号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市**********世纪新城3期165幢1卡、166幢1卡，统一社会信用代码914***********669E。负责人：钟锦绣，该司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：邓少姬，女，1960年10月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********，公民身份号码440************589。被告：杨桂荣，男，1953年12月12日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********，公民身份号码440************531。被告：杨升亮，男，1985年5月4日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********，公民身份号码442************21X。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐雅生活沙溪分公司）与被告邓少姬、杨桂荣、杨升亮物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活沙溪分公司委托诉讼代理人梁添福，被告杨升亮到庭参加诉讼,被告邓少姬、杨桂荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活沙溪分公司向本院提出诉讼请求：判令被告邓少姬、杨桂荣、杨升亮向原告雅居乐雅生活沙溪分公司支付2019年2月至2019年6月期间共5个月的物业服务费1655元及违约金99元，合计1754元（违约金计算方法：以每月物业服务费331元为基数，分别从欠费当月10日起按逾期金额每日1‰的标准计算至清偿之日止，暂计至2019年6月30日为99元）。事实与理由：被告邓少姬、杨桂荣、杨升亮拖欠原告雅居乐雅生活沙溪分公司物业服务费未按时支付。被告杨升亮辩称：其不承认前期物业管理协议的有效性，该协议没有签字、公章、没有房号；因漏水问题，其搬出了涉案物业，2019年1月中旬明确告知原告雅居乐雅生活沙溪分公司若不处理漏水问题，则其不会缴纳物业管理费，且1月-6月一直催促物业处理漏水问题，直至2019年8月才处理好。其拒交物业管理费的原因：1.原告雅居乐雅生活沙溪分公司对漏水问题长期不处理，对其日常生活造成严重影响；2.漏水现象涉及到原告雅居乐雅生活沙溪分公司的管理责任问题，因1003房的当前的厨房有部分位置属于原入户阳台位置，该装修改动属于违法改建；物业管家调查漏水原因，其曾要求查处竣工图纸，但原告雅居乐雅生活沙溪分公司无法提供竣工图；漏水的部位是一颗拉爆螺丝，该螺丝遗留在天花，破坏房屋楼板结构，且没有对该部位做好防水处理；物业管理处监督人员对装修商品房都有每两个星期至少2次的定期现场检查，厨房改动并非一两天可以施工完成的事情，原告雅居乐雅生活沙溪分公司知道此事不制止违法装修行为，且在楼下发生天花漏水依然不去管理，纵容事情拖延。3.原告雅居乐雅生活沙溪分公司处理事情态度怠慢，一个施工只需要一个小时不到的问题，拖了整整7个多月才处理完成。故其要求原告雅居乐雅生活沙溪分公司赔偿其1天的工资300元（修补失信0.5天+被起诉出庭0.5天）。被告邓少姬、杨桂荣在法定期限内没有提出书面答辩意见，在举证期限内亦没有提供证据，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审查认定的事实如下：雅居乐雅生活沙溪分公司成立于2007年12月3日，经营范围：家庭服务、物业管理服务等。2010年6月2日，雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（甲方）与邓少姬、杨桂荣、杨升亮（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司对中山市世纪新城小区提供前期物业管理服务；乙方于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；小区的物业管理服务费用的收费标准是：小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；别墅按建筑面积每月每平方米2.8元；商铺按建筑面积每月每平方米2.5元，饮食商铺按建筑面积每月每平方米4元，已售车位管理费每月40元/个；乙方不按规定时间及标准缴纳物业管理费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰支付滞纳金。协议还约定了其他事项。2012年6月9日，杨升亮签署业主文件/钥匙签收表。协议签订后，雅居乐雅生活沙溪分公司开始为世纪新城小区提供物业服务，后邓少姬、杨桂荣、杨升亮拖欠2019年2月至2019年7月期间共6个月的管理费1971.9元及滞纳金99元。雅居乐雅生活沙溪分公司经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市**********世纪新城3期162幢903房的权利人为邓少姬、杨桂荣、杨升亮，该房建筑面积131.46平方米，登记时间为2012年10月24日。雅居乐雅生活沙溪分公司称邓少姬、杨桂荣、杨升亮自2019年2月起拖欠物业服务费，至2019年7月，累计拖欠6个月物业服务费未交纳，邓少姬、杨桂荣、杨升亮应缴物业管理费131.46平方米×2.5元/平方米×6个月为1971.9元及滞纳金（自逾期之日起，每天按应交物业服务费的1‰计算至清偿之日止）。杨升亮确认物业费标准，只承诺到6月30日，因前期服务协议无效，不确认滞纳金。又查：杨升亮称上述前期服务协议中没有签字、公章、房号，故不承诺该协议的有效性，其确认协议上的签名是真实的。另，杨升亮提交照片及聊天记录拟证明雅居乐雅生活沙溪分公司存在管理不足的问题。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。雅居乐雅生活沙溪分公司与邓少姬、杨桂荣、杨升亮签订的前期物业管理服务协议合法有效。虽然杨升亮不确认该协议的有效性，但其确认协议上的签名是真实的，故本院对杨升亮的该辩解不予采纳。雅居乐雅生活沙溪分公司依照上述协议对涉案物业进行物业管理服务，邓少姬、杨桂荣、杨升亮作为中山市**********世纪新城3期162幢903房业主，理应向雅居乐雅生活沙溪分公司交纳物业管理费。邓少姬、杨桂荣、杨升亮未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为131.46平方米，雅居乐雅生活沙溪分公司的主张的物业管理费按每月每平方米2.5元计算，即每月的物业管理费为328.65元，现雅居乐雅生活沙溪分公司主张邓少姬、杨桂荣、杨升亮应支付2019年2月至2019年7月共6个月的物业费为1971.9元符合双方约定，本院予以支持。关于违约金问题，雅居乐雅生活沙溪分公司主张的滞纳金实际是违约金性质。前期物业管理服务协议约定若邓少姬、杨桂荣、杨升亮未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰缴纳违约金，该标准明显过高，且杨升亮不予确认。故本院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至清偿之日止。至于杨升亮称因雅居乐雅生活沙溪分公司对漏水问题长期不处理，存在管理不足，对其日常生活造成严重影响，其才拒交该段时间物业费。本院认为小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。杨升亮所称的漏水问题，与本案属于不同的法律关系，亦非本案审查的范围，不应成为拒交物业费的理由。至于杨升亮要求雅居乐雅生活沙溪分公司赔偿一天工资300元，于法无据，本院不予采纳。邓少姬、杨桂荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告邓少姬、杨桂荣、杨升亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司支付2019年2月至2019年7月期间的物业管理费1971.9元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司已预交），由被告邓少姬、杨桂荣、杨升亮负担并于本判决生效之日起七日内直接返还原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司。本判决为终审判决。审判员  廖鑑财二〇一九年十二月二十八日书记员  梁宝兴刘衍燊