北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初23907号原告：杨淑玲，女，1975年6月26日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。被告：王维秀，女，1951年4月5日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙习善（王维秀之夫），1952年9月25日出生，汉族，北京市西城区居民，住北京市顺义区。原告杨淑玲与被告王维秀农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨淑玲、被告王维秀及其委托诉讼代理人孙习善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑玲向本院提出诉讼请求:1．判令被告赔偿原告经济损失300万元；2．判令被告承担本案诉讼费及评估费。事实和理由：被告在九四年将其×××50号院卖给案外人孙贵英，孙贵英又转卖给案外人张继权，张继权于2001年又以十六万元价格卖于原告，原告买受后居住至今并对房屋进行了翻建装修，二零一四年被告与孙贵英隐瞒基本事实，以虚假诉讼方式确认了双方之间的买卖合同无效，又以此为基础诉原告买卖合同无效并腾退房屋，该案现已终审但未处理因合同无效后的赔偿事宜，故原告诉至法院。被告王维秀辩称，涉诉宅院经过判决归还到被告名下。原告此前对涉诉宅院申请过评估，在2017年9月4日已经做出评估报告，原告对评估结果不满意，先后几次找评估公司，评估公司均认为评估结果没有问题。被告不同意原告要求赔偿300万元的诉讼请求，被告同意赔偿原告80万元。原告是居民，无权购买涉诉房屋，结合原告的购房款以及此前的评估报告，原告的购房款翻了30倍。评估报告过期是原告拖延造成的，拖延期间原告将房屋出租获取收益。本院经审理认定事实如下：2016年，王维秀作为原告，以杨淑玲为被告，以孙贵英、张继权为第三人在本院提起（2016）京0113民初5420号诉讼。该案经审理认定的事实如下：“王维秀与孙习善系夫妻关系，二人于1977年12月17日登记结婚，婚后在北京市顺义区×××50号宅院内共同出资建造了北房（二层楼房，每层六间），东、西厢房各三间以及西南侧的厕所、油库，宅院开东门。王维秀表示宅院内北房于1989年建造，东、西厢房及厕所、油库、大门均于1990年建造。1993年11月28日，孙习善将涉诉宅院卖给其姐姐孙贵英，孙贵英系城镇户口，非×××村村民。孙贵英购买该宅院后未新建、翻建或拆除房屋，宅院保持原样。1994年12月17日，孙贵英委托孙习善与张继权签订买卖房屋草契，将涉诉宅院卖与张继权，张继权系城镇户口，非×××村村民。张继权缴纳了契税，办理了北京市房屋契证。张继权表示其购买房屋后修葺了房顶和房屋散水，没有新建、翻建和拆除房屋，购买房屋时没有提供集体土地建设用地使用证。2001年4月15日，张继权与杨淑玲签订了房屋买卖协议，张继权将涉诉宅院以36000元价格出售给杨淑玲。杨淑玲购买该房屋后使用至今。2014年，王维秀将孙习善、孙贵英诉至本院，请求确认孙习善、孙贵英于1993年11月28日签订的房屋买卖合同无效。本院作出（2014）顺民初字第15510号民事判决书，判决确认孙习善与孙贵英于1993年11月28日签订的农村房屋买卖合同无效。该判决现已生效……审理中，杨淑玲表示2001年购买房屋后，其将原有的东、西厢房各三间拆除，重新建了东、西厢房各四间，拆了厕所、油库、大门，修了五间南房，并在宅院内建了一圈回廊，南房东数第一间和西数第一间上各修建了两间小房；买房时张继权没有向杨淑玲提供集体土地建设用地使用证。王维秀表示：1、其出售房屋时宅院内有东、西厢房各三间，具体现在的情况不清楚；2、出售给孙贵英时，×××村村委会还未向王维秀发放集体土地建设用地使用证，后与×××村委会了解，称集体土地建设用地使用证已经被领取，具体领取人不清楚，在×××村，登记在王维秀名下的只有涉诉该块宅基地，王维秀丈夫孙习善名下无其他宅基地；3、在本案诉讼中，杨淑玲对涉诉房屋进行装修，在法院告知杨淑玲停工后，杨淑玲仍继续施工，因此对杨淑玲明知宅院存在纠纷却仍进行装修，造成扩大损失，此部分的装修损失应由杨淑玲自负。经本院释明，如本案存在合同无效情形，杨淑玲是否就损失赔偿反诉一并处理，杨淑玲坚持认为本案涉诉合同有效，请法院先就合同效力进行确认，不申请反诉。”本院对该案作出（2016）京0113民初5420号民事判决书，判决：“一、第三人孙贵英与第三人张继权于一九九四年十二月十七日签订的房屋买卖草契无效；二、第三人张继权与被告杨淑玲于二○○一年四月十五日签订的房屋买卖协议无效；三、被告杨淑玲于本判决生效之日起十五日内将位于北京市顺义区×××50号宅院（包括院落、房屋及附属设施）腾退并返还给原告王维秀。”杨淑玲不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，该院作出（2016）京03民终14140号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决本院认为部分载明：至于因合同无效导致杨淑玲的经济损失，因杨淑玲保留诉权，故本案不作处理。涉诉宅院宅基地登记卡中载明的建房时间为82年3月。本案中，杨淑玲主张因涉诉宅院腾退给了王维秀，故其要求王维秀赔偿包含房屋及附属物的重置成新价、购房款、宅基地土地市场价在内的全部损失。杨淑玲申请对顺义区×××50号宅院内房屋及附属物重置成新价以及该宅院土地的市场价（如不能评估市场价则评估以评估之日为时间基点的×××地区实际宅基地区位补偿价）进行评估。王维秀不同意杨淑玲的评估申请，表示此前诉讼中2017年已经有评估结果，但认可该评估结果已经失效。鉴于本案情况，本院对杨淑玲的评估申请予以准许，经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司进行评估，杨淑玲为此交纳评估费5000元。该公司出具《房地产估价报告》，认定：区位补偿价351000元，房屋重置成新价693635元，装修、设备及附属物价款110800元，评估总价1155435元。杨淑玲对评估结论不认可，称涉诉宅基地是1982年前批准的（宅基地登记卡中载明的建房时间为82年3月，表明此时房屋已经建好了，而1982年2月23日是正月结束，冬季不可能建房，故建房应是年前动工，村委会审批宅基地的时间是动工之前，故申请宅基地及获批是1981年），应按此进行评估，且评估依据的区位补偿价标准过低。针对杨淑玲提出的异议，北京宝孚房地产评估事务所有限公司出具了《复函》，认定：本次评估宅基地批准时间以宅基地登记卡村委会盖章时间为准；认定宅基地区位补偿价依据为《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》（顺政法[2006]12号），该文件为有效文件；根据《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》及宅基地登记卡，估价对象用地面积标准最高不得超过0．3亩（200㎡）；假设估价对象用地合法批准时间为1982年以前，估价对象区位补偿价为564066元。杨淑玲坚持认为宅基地区位补偿价计算标准应按照23000元每平方米计算。王维秀对《房地产估价报告》中的评估结论认可，要求杨淑玲将该报告中涉及的房屋、装修、设备及附属物全部留给王维秀。关于涉诉宅基地的来源，王维秀表示：涉诉宅基地此前是村委会的一块空地，1989年审批给王维秀的；王维秀是1990年盖房的，但1993年确权时村委会将盖房时间错误的登记为82年3月；关于宅基地审批手续无法提交，当时没有审批手续；王维秀及其夫都是×××村的人，是在七几年的时候给王维秀之夫审批了一块宅基地，王维秀及其夫想在该宅基地上建二层，但村里有规划，不让在该审批的宅基地上建二层，村里就说重新给批一块地，让在新批的宅基地上建二层，但是要把原先批的宅基地转给他人，大概在89年的时候，所以就给新批了涉诉的宅基地。上述事实，有本院庭审笔录、（2016）京0113民初5420号民事判决书、（2016）京03民终14140号民事判决书、宅基地登记卡、《房地产估价报告》、《复函》、评估费发票等证据在案佐证。本院认为，杨淑玲购买涉诉宅院的房屋买卖协议已经经过人民法院生效判决确认无效，且法院亦已判决杨淑玲将涉诉宅院（包括院落、房屋及附属设施）腾退并返还给王维秀，故杨淑玲有权就此要求王维秀赔偿损失。考虑到王维秀作为出卖人在出卖时即明知其所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，故对此行为所造成的后果，王维秀应承担主要责任。杨淑玲不是北京市顺义区×××村的集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。涉诉宅院宅基地登记卡中载明的建房时间为82年3月，该建房时间并不等同于宅基地审批时间，结合房屋建设的一般生活法则及王维秀陈述的涉诉宅基地系将七几年获批的宅基地转出才获批的情况，本院认定涉诉宅基地是1982年以前审批的，在此情况下，本院参考《房地产估价报告》、《复函》，同时结合房屋、土地市场价格等综合因素，对杨淑玲主张的经济损失合理部分予以支持，过高部分不予支持。王维秀主张宅基地登记卡中载明的建房时间登记错误，但就此并未提交证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：一、被告王维秀于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨淑玲经济损失一百九十五万元；二、驳回原告杨淑玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万零八百元（已交），由原告杨淑玲负担八千四百五十元（已交纳），由被告王维秀负担二万二千三百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费五千元，由原告杨淑玲负担一千七百五十元（已交纳），由被告王维秀负担三千二百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 益人民陪审员  刘晓萌人民陪审员  龚 未二〇一九年十二月十二日书 记 员  白 晶