湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3179号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号。法定代表人：阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘明见，男，1983年4月4日出生，苗族，住怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：伍丽君，女，1987年2月5日出生，苗族，住洪江市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人刘明见、伍丽君商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1222民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。湘中房地产公司上诉请求为：1、撤销一审判决第一、二项，维持第三项；2、改判驳回刘明见、伍丽君的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，上诉人无需承担逾期交房责任。上诉人没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。刘明见、伍丽君辩称：上诉人未按合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。合同约定了上诉人为被上诉人办理房产证的义务，上诉人应承担逾期办证的违约责任。上诉人的上诉事实和理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。刘明见、伍丽君向一审法院起诉请求：1、请求被告赔偿原告逾期交房损失27216元（逾期324天）；2、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失60956元（以508573元为基数，自2017年9月19日起暂计算至2019年5月28日，实际计算至被告为原告办理房屋所有权证之日止）；3、请求被告为原告办理房产证；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月16日，原告刘明见、伍丽君与被告湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第5幢4层408号房，该商品房建筑面积140.18平方米，每平方米单价3628元，总计房款508573元，首付款158573元于签订合同日支付，剩余房款350000元采用银行按揭方式支付。被告应当在2016年7月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第六条约定买受人（业主）自行向房屋专项维修资金管理部门缴存。第七条第4项约定其他费用，对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。该合同第十八条关于产权登记的条款涉及对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，原告于2015年12月17日、2016年4月2日分两次付清全部购房款508573元。2016年4月27日，原告缴纳契税7628.6元及住房维修基金13738元。2017年6月19日，原告办理了收房手续。另查明：本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出通知及告示，告知购房业主可以办理权属证书及提交相关资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。再查明：本案立案时间为2019年8月8日，但原告向法院提交起诉材料及交费时间为2019年8月6日。一审法院认为，原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，关于逾期交房损失问题。双方约定被告应于2016年7月30日之前交房，原告于2017年6月19日收房，视为双方已改变收房条件，但被告逾期交房构成违约，应当向原告支付迟延交房期间的损失。鉴于被告提出诉讼时效抗辩，该逾期交房损失的诉讼期间为2016年8月7日至2019年8月6日，故对原告请求被告支付2016年8月7日至2017年6月19日期间316天的逾期交房损失，符合法律及双方约定，法院予以支持，超出部分不予支持。该逾期交房损失标准，参照本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，该损失计算为16071元（508573元×0.0001×316天）。关于逾期办证损失问题。双方在买卖合同第七条对如何办理权属证书提供了三种方式可供选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但双方并未选择任何一种办证方式，之后，双方也未就如何办理产权证书达成补充协议，应视为双方没有约定办证的方式，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办理权属证书的义务。另，被告发出办证通知，仅表明双方在没有约定如何办证的前提下，被告就办理权属证书发出要约，而原告并未提供证据证实其已按照通知要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。故对原告第三项要求被告办理房产证的诉讼请求，理由不充分，法院不予支持。虽然被告没有为原告办证的法定义务和合同义务，但是被告作为开发商负有办理该栋房屋初始登记的义务，而办理房屋初始登记为原告自行办证的前提条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任，被告直至2018年12月15日才完成该房屋初始登记，在原告已缴纳契税和专项维修资金的前提下，被告延迟办理房屋初始登记已构成违约，结合原告的诉讼请求，被告应承担2017年9月19日至2018年12月15日期间的逾期办证违约金。逾期办证违约金的标准酌定为按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证损失为22987元｛508573元×0.0001×452天（2017年9月19日至2018年12月15日）｝，故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以部分支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告刘明见、伍丽君逾期交房损失16071元；二、被告怀化湘中房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告刘明见、伍丽君逾期办证损失22987元；三、驳回原告刘明见、伍丽君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2004元，减半收取为1002元，由原告刘明见、伍丽君负担614元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担388元。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院对一审判决认定的事实予以认可。本院认为：刘明见、伍丽君与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。湘中房地产公司未按合同约定的条件和期限向刘明见、伍丽君交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。一审判决湘中房地产公司向刘明见、伍丽君支付相应的在诉讼时效范围内的逾期交房违约金并无不当。湘中房地产公司认为延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致的上诉理由不能成立。由于双方当事人在《商品房买卖合同》中对于逾期办证的内容无明确约定，故不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在刘明见、伍丽君已自行缴纳契税和专项维修资金之日即刘明见、伍丽君能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，湘中房地产公司作为出卖人因未完成销售商品房的初始登记应当承担相应的违约责任。在刘明见、伍丽君缴纳契税和专项维修资金之前未能办证的责任应由其自行承担，一审法院判决湘中房地产公司按刘明见、伍丽君已付购房款每日万分之一的标准，支付自刘明见、伍丽君缴纳契税和专项维修资金之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止期间的逾期办证违约金亦并无不当。湘中房地产公司认为其没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，湘中房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费776元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇一九年十二月三十一日代理书记员  潘佰炬