福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6292号 原告：福安市世纪万豪大酒店有限公司，住所地福建省福安市城关新华南路65号。 法定代表人：许洋洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林景华，福建人文律师事务所律师。 被告：中国邮政集团公司福建省福安市分公司，住所地福建省福安市城关新华南路65号。 法定代表人：吴向福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：缪丹宏，福建平达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰细贤，福建平达律师事务所律师。 原告福安市世纪万豪大酒店有限公司（以下简称万豪大酒店）与被告中国邮政集团公司福建省福安市分公司（以下简称福安邮政公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告万豪大酒店的委托诉讼代理人林景华，被告福安邮政公司的委托诉讼代理人缪丹宏、兰细贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万豪大酒店向本院提出诉讼请求：福安邮政公司支付万豪大酒店装饰装修余值18608778元。事实和理由：万豪大酒店使用福安邮政公司所有的坐落于福安市锅炉房及附属场所、设施设备用于酒店经营并投入巨资装修。现福安邮政公司收回上述经营场所，但未就装修余值与万豪大酒店协商，造成万豪大酒店财产损失。 福安邮政公司辩称，一、基于《房屋租赁合同》的约定，万豪大酒店的诉请没有事实和法律依据。1.根据《房屋租赁合同》第九条、第十条违约责任条款，在已生效的福安邮政公司诉福安市恒盛工贸有限公司（以下简称恒盛公司）、万豪大酒店房屋租赁合同纠纷一案一、二审判决书中，均已认定恒盛公司拒付租金已构成根本性违约，福安邮政公司可依据《房屋租赁合同》第十条约定解除条件解除合同；此外，恒盛公司未按约定支付租金，且经福安邮政公司催告后在合理期限仍未支付租金，已构成根本违约，符合合同解除的法定条件，福安邮政公司也得以依据该法定条件解除合同。根据上述合同约定，因案涉房屋租赁合同解除所造成的损失由责任一方（即恒盛公司和万豪大酒店）承担，该损失自然包含其装修装饰物残值损失，如果因解除合同造成福安邮政公司损失的，恒盛公司和万豪大酒店还应承担赔偿责任。因此，本案根本不存在福安邮政公司赔偿万豪大酒店装修装饰物残值损失的事实基础。2.本案《房屋租赁合同》于2012年6月29日签订，与福安邮政公司签订该合同的承租方是恒盛公司，万豪大酒店于2014年5月19日才注册成立，故案涉装修装饰物并非万豪大酒店所投入装修，其权利主体应为恒盛公司，万豪大酒店并不能举证其权利的继受取得之依据，故其主张显然缺乏事实依据。二、基于相关司法解释规定，万豪大酒店的诉请缺失事实和法律依据。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)款规定，案涉房屋租赁合同的解除系因恒盛公司和万豪大酒店拒付租金构成根本性违约所造成，福安邮政公司通过诉讼程序解除合同及主张损失赔偿，并申请法院依强制执行程序收回出租房屋，且恒盛公司和万豪大酒店已形成附合的装修装饰物对福安邮政公司并没有任何利用价值，福安邮政公司不同意利用。因此，万豪大酒店要求赔偿装修装饰物残值损失没有任何依据。2.万豪大酒店的诉请中（评估报告金额）中，既包含有已形成附合的装修装饰物残值，还包含有未形成附合的装修装饰、设备、家居用品等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，恒盛公司和万豪大酒店不仅应当自行拆除该些设备、家居用品等，而且若因拆除造成房屋损毁的，还应承担赔偿责任。三、基于诚实信用原则和基本的公平正义，万豪大酒店的诉请也不应得到支持。由于恒盛公司和万豪大酒店长期拒付巨额租金，已构成根本性违约，福安邮政公司为维护合法权益和避免国有资产流失不得已才提起（2017）闽0981民初5712号房屋租赁合同纠纷案诉讼。在该案一、二审诉讼过程中，福安邮政公司也表示如果恒盛公司和万豪大酒店能补清拖欠的租金及违约金并保证今后能依约履行支付租金的义务，房屋租赁合同可以继续履行。然而，恒盛公司和万豪大酒店不仅未能补清拖欠的租金和违约金，而且恒盛公司还通过规避法院直接或邮寄送达法律文书的方式，使该案自一审立案到二审判决生效历时长达16个月之久，在此期间，恒盛公司和万豪大酒店依旧未支付分文租金。截至目前，恒盛公司和万豪大酒店累计拖欠的租金、设施设备年运行成本费、相关资产设备租赁费、房屋占有使用费、违约金等已高达一千五百多万元。如果，像本案这样因恒盛公司和万豪大酒店构成根本性违约而导致合同解除，出租人福安邮政公司还要赔偿其装修装饰物残值损失的话，那法律的诚实信用原则和基本的公平正义将被践踏而淡然无存。四、万豪大酒店诉请的装修装饰余值18608778元缺乏客观、科学依据。1.万豪大酒店的诉讼请求与其据以主张的基本证据（评估报告）不一致，其诉讼请求不应得到支持。万豪大酒店的诉请为“判令支付装饰装修余值18608778元”，而其提供的基本证据（即评估报告）的评估范围却包含了“酒店的二次装修、设备、家具用品的资产价值”（既包括了装修装饰残值，也包含了可自行搬走的设备、家具用品），显然其诉讼请求与所依据的事实与理由不一致。2.万豪大酒店提供的评估报告存在诸多违法性，不能作为有效证据使用，福安邮政公司已在举证期限内向法院申请重新评估，现特再次请求法院委托有资质的第三方机构进行重新评估。（1）该《评估报告》系万豪大酒店没有经过福安邮政公司同意单方自行委托居安公司评估，缺失合法、公正的程序确定评估机构，福安邮政公司对该《评估报告》不予认可。该评估公司都没有评估资质，该评估被告不予认可。（2）该《评估报告》的评估过程中，万豪大酒店和居安公司均没有通知福安邮政公司到现场共同监督评估过程，有关评估项目没有得到福安邮政公司的确认，福安邮政公司甚至有理由怀疑居安公司的评估人员都没有到过现场进行勘察。（3）本案租赁合同纠纷解除后，双方争议应当仅限于已形成附合的装修装饰物残值损失部分是否存在赔偿的问题，对于冰箱、空调、电视等设备以及未形成附合的装修装饰物承租人应当自行拆除，根本不存在是否应当赔偿的问题，故《评估报告》将设备、家居用品以及未形成附合的装修装饰物也列入评估范围，不仅没有法律依据，也没有实际意义。（4）《评估报告》明确评估目的仅为“为委托人拟了解已投入福安市世纪万豪大酒店二次装修及设备资产价值提供参考”，故该评估结论不能作为定案依据使用。（5）评估人员对案涉房屋没有采取现场勘查、实验、检测等科学手段，只是以目测方式就贸然做出《评估报告》，显然是对科学、客观、公正的严重不负责任。（6）福安邮政公司与恒盛公司签订《房屋租赁合同》的期限为10年，房屋租赁合同纠纷中的装修装饰物使用年限应当按租赁期限来确定成新率，然而，《评估报告》却以“装修工程尚可使用年限以耐用年限为准，不受合同租赁期限影响”来确定成新率，故该《评估报告》对本案已经没有任何实际使用意义。综上所述，万豪大酒店的诉讼请求及所依据的事实与理由均没有充分的事实和法律依据，恳请依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2012年6月29日，福安邮政公司与恒盛公司签订一份《房屋租赁合同》，将其所有的坐落于福安市新华南路65号邮政大楼1-6层、8-13层（1层包括酒店大堂、美容厅、茶座）以及16层锅炉房总计建筑面积9213平方米出租给恒盛公司用于经营酒店客房、餐饮、娱乐及办公使用（KTV只能在五层以下）；租期120个月，即从2012年7月6日起至2022年7月15日止；租金按季结算，恒盛公司应于每季度的第一个月的10日前支付；任何一方未能履行本合同约定的条款或法律相关规定的，另一方有权提前解除本合同；若恒盛公司逾期支付租金，每逾期一日按月租金的0.3%支付违约金；若恒盛公司拖欠租金连续30天或累计50天的，福安邮政公司有权终止合同、收回房屋等。（其它与本案争议无关内容略）。合同签订后，福安邮政公司将租赁物交由恒盛公司使用。自2014年5月份起，恒盛公司将涉案房产的场地及相关设施设备转由万豪大酒店实际经营使用；租金及水电费用亦有万豪大酒店实际支付。2016年7月28日，恒盛公司、万豪大酒店共同向福安邮政公司出具了一份《房屋租赁合同补充协议》，载明使用涉案租赁物的经营者为万豪大酒店；剩余租赁期限内的承租方由恒盛公司变更为万豪大酒店，恒盛公司在原“房屋租赁合同”中所享有的权利及应承担的合同义务一并转由万豪大酒店相应及承担；租金转由万豪大酒店向福安邮政公司支付，福安邮政公司在收取租金的同时，应将相应的增值税专用发票直接开具给万豪大酒店。当日，恒盛公司也向福安邮政公司出具了一份《关于签订房屋租赁合同补充协议的申请报告》，载明涉案租赁物的实际经营使用人为万豪大酒店，希望福安邮政公司同意将承租主体变更为万豪大酒店。此外，恒盛公司亦有向福安邮政公司出具一份《关于直接向实际经营者万豪大酒店出具房屋租金增值税专用发票的申请报告》，希望福安邮政公司将交付租金主体的增值税专用发票直接出具给万豪大酒店。恒盛公司、万豪大酒店已向福安邮政公司支付清了2012年7月16日起至2015年7月15日止的租金、水电费。自2015年7月16日起，恒盛公司亦或万豪大酒店开始未按合同约定的时间支付租金、水电费，且从2017年4月1日起完全拒付租金及水电费。截止至2017年6月15日止，已累计拖欠福安邮政公司租金2875993.14元。福安邮政公司向恒盛公司、万豪大酒店催讨拖欠租金未果，于2017年6月15日向本院提起对恒盛公司、万豪大酒店的起诉，本院于2018年2月28日作出（2017）闽0981民初5712号民事判决，判决解除了福安邮政公司与恒盛公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议，恒盛公司、万豪大酒店返还案涉租赁物，并共同支付拖欠的租金。万豪大酒店不服该份判决，向宁德市中级人民法院提起上诉，宁德市中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）闽09民终989号民事判决，判决驳回万豪大酒店的上诉，维持原判。目前，该判决已发生法律效力，福安邮政公司已就本院（2017）闽0981民初5712号《民事判决书》申请强制执行。目前万豪大酒店尚未将案涉租赁物交还给福安邮政公司。 2.万豪大酒店委托福建居安资产评估房地产土地估价有限公司对其已投入的二次装修及设备资产价值进行评估，福建居安资产评估房地产土地估价有限公司于2019年1月25日作出闽居（2019）资评字第0107号《资产评估报告》，评估物评估价值为20825500元。福安邮政公司不认可该份《资产评估报告》，向本院申请对装修饰品残值损失进行重新评估，本院委托福州名实资产评估房地产土地估价有限公司进行重新评估，但福安邮政公司未缴纳评估费，福州名实资产评估房地产土地估价有限公司于2019年8月20日将本院送检委托的评估材料退回。 另，2019年10月22日，福安邮政公司向本院出具《确认函》，承诺不同意利用万豪大酒店场所的装饰装修残值。 万豪大酒店要求福安邮政公司支付装饰装修余值未果，诉至本院提出上述诉讼请求。 本院认为，虽然万豪大酒店并非福安邮政公司与恒盛公司签的《房屋租赁合同》的当事人，但万豪大酒店自2014年5月份七实际使用涉案租赁物并以自己的名义支付租金及水电费用，且发函要求福安邮政公司向其直接出具租金发票，此系以实际行为履行涉案租赁合同中承租人义务的行为。此外，万豪大酒店在2016年7月28日向福安邮政公司出具的《房屋租赁合同补充协议》中同意承担涉案租赁合同义务。故万豪大酒店以其意思表示及实际行为对承租人恒盛公司所欠租赁合同债务构成了债务加入，万豪大酒店与福安邮政公司之间的关系可以参照租赁关系的相关规定处理。 关于万豪大酒店要求福安邮政公司支付装饰装修余值的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。”根据生效裁判认定，本案中合同解除的直接原因为万豪大酒店及案外人恒盛公司未按期交纳租金，且庭审中福安邮政公司明确承诺不利用万豪大酒店场所内的装饰装修残值，据此，万豪大酒店要求福安邮政公司支付装饰装修残值的诉讼请求，于法无据，不予支持。福安邮政公司的辩解，予以采信。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回福安市世纪万豪大酒店有限公司的诉讼请求。 案件受理费133453元，由福安市世纪万豪大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  陈明丽 审 判 员  张志杰 人民陪审员  李 明 二〇一九年十二月二十八日 法官助理周昀 书记员郑靖文 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 －2－