湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终2987号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称：湘中房地产公司），住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312201410289342。委托诉讼代理人：杨犇，男，汉族，1997年8月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许维，女，汉族，1980年11月13日出生，住所地：湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）律师事务所律师。上诉人湘中房地产公司因与被上诉人许维商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院做出的（2019）湘1202民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判第一项，维持第二项；2、改判驳回许维的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由许维承担。上诉理由：湘中房地产公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。1、双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题没有约定；2、在没有约定的前提下，则应按照相关法律法规规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务；3、被上诉人必须举证证明曾要求上诉人承担协助义务而上诉人拒绝，上诉人才会构成违约。本案中被上诉人举证不能。相反，上诉人曾多次通知被上诉人收房办证。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成。被上诉人辩称：一、根据合同约定，交房具有两个基本条件：一是书面通知买受人；二是向买受人出示房屋竣工验收备案表。上诉人未按照合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。二、合同约定了上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，不适用《城市房地产开发经营管理条例》第32条。上诉人2018年12月才完成产权初始登记，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证违约责任。三、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人向一审法院起诉请求：1、湘中房地产公司赔偿许维逾期交房的损失2085元；2、请求湘中房地产公司赔偿逾期办理房产证的损失83370元(以347511元为基数，自2016年1月14日起暂计算至2019年5月28日，计算至湘中房地产公司为许维实际办理房屋所有权证之日为止)；3、请求湘中房地产公司为许维办理房产证；4、诉讼费用由湘中房地产公司承担。原审法院认定事实：2015年6月2日，许维与怀化湘中房地产开发有限公司签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：许维购买湘中房地产公司四中新苑第2幢4层404号房，总购房款347511元；建筑面积123.21平方米，每平方米2820元，总购房款347511元，首付款310000元于合同签订日支付，余款37511元交房时付清；湘中房地产公司应当在2015年6月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付给许维，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该《商品房买卖合同》对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等，但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记条款中对出卖人完成初始登记的时间、办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定，双方亦无补充协议对此进行补充约定。合同签订后，许维付清了总购房款347511元。2015年10月14日，许维与怀化市兴泰物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，许维收房。2015年8月13日，许维缴纳了契税6950.22元，2017年5月30日缴纳了专项维修资金12075元，2018年9月10日，许维所购房屋所在楼栋取得了《竣工验收备案表》，期间，湘中房地产公司多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但许维未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给湘中房地产公司相关资料。另查明，四中新苑2栋楼于2018年12月12日完成了初始登记。2019年8月，许维自行办理好了四中新苑2幢404号房的不动产权证书。原审法院认为：许维与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。商品房买卖合同约定湘中房地产公司应在2015年6月28日前将符合约定的合格商品房交付给许维使用，许维已于2015年10月14日办理了收房手续，虽此时湘中房地产公司尚未取得合同约定的竣工验收备案表，但许维的实际收房行为视为认可湘中房地产公司现有交房条件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，许维2015年6月28日已收房，但许维晚至2019年7月20日才向本院主张权利，已超过诉讼时效期限，因此，对许维要求湘中房地产公司赔偿逾期交房违约损失的诉讼请求本院不予支持。关于许维主张的逾期办证损失。《商品房买卖合同》中对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但许维与湘中房地产公司双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，且许维未能向本院举证证明其向湘中房地产公司缴纳了办证等相关费用，故就该《商品房买卖合同》的约定而言，不能认定已确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司负有的是协助办证义务。许维虽提交湘中房地产公司办证《通知》和通知短信，拟进一步证实湘中房地产公司负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定湘中房地产公司办证的情况下，湘中房地产公司就其办理权属证书发出的要约，而许维并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托湘中房地产公司负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在许维已自行缴纳契税和专项维修资金之日起至许维能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，湘中房地产公司应承担期间的逾期办证违约责任，但其中因许维未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由许维自行承担。逾期办证损失的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为湘中房地产公司按许维已付购房款的每日万分之一计算，为20434元｛347511元×0.0001×588天（自2017年5月3日起至2018年12月12日止）｝，故对许维请求湘中房地产公司支付逾期办证损失的诉讼请求予以部分支持，湘中房地产公司辩称许维主张已过诉讼时效的理由不能成立。因许维已于2019年8月自行办理好了四中新苑4幢404号房的不动产权证书，故许维要求湘中房地产公司办理房产证的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给许维逾期办证损失20434元；二、驳回许维的其他诉讼请求。案件受理费1936元，减半收取968元，由许维负担812.5元，由怀化湘中房地产开发有限公司负担155.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：许维与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。商品房买卖合同约定湘中房地产公司应在2015年6月28日前将符合约定的合格商品房交付给许维使用。许维已于2015年10月14日办理了收房手续。虽此时湘中房地产公司尚未取得合同约定的竣工验收备案表，但许维的实际收房行为视为认可湘中房地产公司现有交房条件，湘中房地产公司交房义务已履行完毕。据此，许维主张追究其收房后湘中房地产公司的违约责任，缺乏事实依据。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，许维2015年10月14日已收房，但许维晚至2019年7月20日才向本院主张权利，已超过诉讼时效期限。故原审法院对许维要求湘中房地产公司赔偿逾期交房违约损失的诉讼请求不予支持并无不当。关于逾期办证，双方在《商品房买卖合同》中对此并无明确约定。不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在许维已自行缴纳契税和专项维修资金之日即许维能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在该期间内，湘中房地产公司应承担逾期办证违约责任。许维因未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而迟延的期间，责任应由许维自行承担。原审法院根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准为许维已付购房款的每日万分之一，即为20434元｛347511元×0.0001×588天（自2017年5月3日起至2018年12月12日止）｝是合理的。许维对该损失的主张在诉讼时效期间范围内，湘中房地产公司辩称许维主张已过诉讼时效的理由不能成立。因许维已于2019年8月自行办理好了四中新苑4幢404号房的不动产权证书，故原审法院不支持许维要求湘中房地产公司办理房产证的诉讼请求是恰当的。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费311元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十二月二十七日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……