西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                （2019）陕0116民初11040号 原告西安仲瑞物业管理服务有限公司。委托代理人魏小琪，该公司项目经理。委托代理人周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。被告王阳。 原告西安仲瑞物业管理服务有限公司（以下简称仲瑞物业公司）与被告王阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仲瑞物业公司的委托代理人周蔷薇与被告王阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仲瑞物业公司诉称：王阳系聚福苑小区1幢3单元2403室的业主，其公司系王阳所在小区的物业管理服务单位。2017年2月22日，原告入住该小区时，其公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》。双方在合同中对物业服务范围、收费标准、各自的权利义务、违约责任等均有详细约定。合同签订后，王阳仅向其公司缴纳了2017年1月至2017年6月的物业费860.4元，自2017年7月至今被告以各种理由拒绝缴纳物业服务费。故诉至法院，请求判令王阳支付2017年7月1日至2019年6月30日的物业费4461.60元、公摊电费780元、电梯运行费1636.80元、生活垃圾费144元、违约金19076.01元，合计人民币26098.41元。本案诉讼费用由王阳承担。被告王阳否认原告所述事实，辩称原告违反国家法律的强制性法律规定，主张的收费标准没有法律依据，且原告没有证据证明其按二级物业服务资质标准收费的合法性。另外，涉案合同存在严重瑕疵，原告并没有按合同约定履行其义务，其拒绝缴纳物业费是在行使先履行抗辩权。原告给其断水、断电，导致无法正常居住生活期间的物业费用应当予以扣减。故以原告存在乱收费、重复收费、价格欺诈等行为为由，不同意原告诉讼请求。 经审理查明，王阳系聚福苑小区1号楼3单元2403号房屋的业主，仲瑞物业公司系聚福苑小区的物业服务单位。2017年2月22日，仲瑞物业公司与王阳签订了《前期物业管理服务合同》一份。合同约定的收费标准为“物业服务费按房屋总面积（涉案房屋建筑面积为154.92平方米）交纳，住宅物业1.2元/平方米/月，电梯费0.44元/平方米/月，公摊电费0.21元/平方米/月”。就物业费的交纳约定为“王阳从2017年1月1日起计交物业服务相关费用，并在办理入住手续时预交三个月物业费。以后物业服务相关费用在每季首月15日前按季交纳，逾期不交者，从逾期之日起须支付4‰/天的违约金”。同时，双方在合同中就相关事项及各自的权利义务均有约定。合同签订后，王阳按约定给仲瑞物业公司将物业费用交至2017年6月30日止。自2017年7月1日起，王阳认为仲瑞物业公司收费标准较高，与其营业执照载明的服务资质不符，且存在乱收费、重复收费等事由拒绝缴纳相关费用。2019年1月11日，仲瑞物业公司相关人员拆除了王阳家所使用的水表，切断了王阳家所使用的电路。王阳在无法正常居住生活的情况下即搬离在外居住，并以仲瑞物业公司侵权为由诉于本院请求恢复原状、赔偿损失。就王阳起诉的案件，经本院审理后于2019年5月29日作出（2019）陕0116民初3448号民事判决书，判决“仲瑞物业公司给王阳恢复供水、供电设施，保证王阳正常用水、用电，支付王阳电信服务费222.4元并自2019年1月23日起至实际恢复供水、供电之日止，按每月1700元的标准向王阳赔偿经济损失，同时驳回了王阳其余诉讼请求”。宣判后，仲瑞物业公司提出上诉，经西安市中级人民法院审理后于2019年11月6日作出（2019）陕01民终9483号民事判决书，其中第三项为“变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3448号民事判决书第三项为：西安仲瑞物业管理服务有限公司自2019年1月23起至2019年8月26日止，按每月1700元的标准向王阳赔偿相应的经济损失”。仲瑞物业公司在就上述案件上诉期间，又于2019年7月5日以王阳长期拖欠物业费为由向本院起诉了物业服务合同纠纷，并坚持其诉讼请求。本案在审理过程中，仲瑞物业公司为支持其主张，向本院提交的证据有：1、前期物业管理服务合同，证明双方之间存在物业服务关系，合同对物业收费标准进行了约定；2、收款收据，证明王阳的物业费交至2017年6月份，至2017年7月份开始一直没有缴纳物业费；3、物业服务资质证书（手机照片），证明原告的服务资质是三级；4、政府文件及合同附件，证明自2019年9月22日开始政府部门已经取消物业资质等级的核定，认可其公司之前系三级物业资质，但提出合同附件约定按二级资质标准进行收费，其公司收费是有合同依据的。就原告提交的上述证据经被告质证后，被告对证据1、2的真实性及证明目的均不认可；对证据3资质证明有异议，提出陕西省规定物业服务是四个等级收费标准，原告提供资质证明没有原件，不应该是手机图片，无法证明该证件是否适用于本小区；对证据4政府文件提出是在涉案合同签订后出台的，认为该小区至今处在在建状态，应适用双方签订的《前期物业管理服务合同》，故不认可该组证据的关联性及有效性。就合同附件以从未见过，且原告存在合同欺诈为由不认可其证明目的。被告王阳就其辩称理由向本院提交的证据有：1、收款收据，证明原告存在乱收费的事实，具体表现为原告在收取电梯运行费的同时还收取装修电梯运料费，系重复收费。原告违法收取涉案房屋的大修基金，且对其交付的装修押金至今不予退还；2、照片，证明涉案小区目前属于在建小区，原告未按合同约定履行义务，存在违约行为，不具备物业服务的基础条件。还证明签订物业服务合同的时候原告提供的是二级资质服务标准，原告存在价格欺诈行为；3、给物业的告知函，证明原告限购水、电的违法行为，导致其无法正常生活居住；4、民事判决书及购电的收款收据，证明原告的侵权行为导致其无法在涉案房屋正常居住生活，原告侵权事实一直存在。就被告提交的上述证据经原告质证后，原告对收款收据的真实性无异议，证明目的不认可。提出装修电梯运料费是装修期间的费用，装修完成以后就不再收取，并非重复收费。电梯运行费是物业服务合同约定的费用。装修保证金的退还需要业主申请，经验收后如没有对公共部分造成损害的同意全额退还。提出大修基金与本案没有关系，并表示政府部门已经对其进行了处罚，现已解决完毕；对被告提供的照片提出仅有三张有时间，其余均无法证明系涉案小区的照片。还提出涉案小区的房屋交付时间不一致，被告不能以未交付的楼房证明涉案小区是在建小区，故不认可该组证据的真实性及证明目的；对告知函的三性均不认可，提出其公司在2019年8月26日已经给原告恢复了供水、供电。对民事判决书真实性无异议，提出购电的收款收据被告在侵权案件中已经提交，且已经处理完毕。表示被告如果认为侵权行为至今存在，还可以另案处理。随后，就本案纠纷，经本院主持调解，原、被告各自坚持其诉辩及质证意见，调解未能成立。上述事实有《前期物业管理服务合同》、收款收据、照片、（2019）陕0116民初3448号民事判决书、（2019）陕01民终9483号民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：本案争议的焦点之一为“本案合同效力的问题”。合同系双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同签订后双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务，一方不能或者不能完全履行约定义务，应当承担相应的责任。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案的《前期物业管理服务合同》系原、被告在平等自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，具有法律约束力。物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力。《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业管理服务合同》的效力。故被告提出涉案合同存在未及时备案、未经过招投标程序签订等多项违反法律法规强制性规定的情形，系无效合同的主张，缺乏法律依据，本院不予采信；本案争议的焦点之二为“原告主张的各项费用如何认定问题”。在涉案合同有效的前提下，被告理应按合同约定的标准给原告缴纳物业费。被告以原告未经物价部门备案、未公示、未全面履行合同义务等事由拒绝缴纳物业费的行为与法相悖。原告基于物业服务行为有权向被告收取相关费用。庭审中，原、被告对被告自2017年7月1日起至今未交付物业费的事实及被告自2019年1月23起至2019年8月26日止未在涉案房屋居住的事实均无异议，本院予以认定。故对被告提出其未居住期间的费用应予扣减的辩称理由，本院予以采信。因原告在本案诉请的物业费起止时间为2017年7月1日至2019年6月30日，即24个月。故就原告主张的费用应扣减被告未居住的时间段的费用（为方便计算，扣减时间从2019年2月1日起算至2019年8月30日，即为7个月），结合到本案原告主张的截止时间即2019年6月30日，故本案暂扣5个月的费用。自2017年7月1日至2019年8月30日期间应扣减部分本案暂不涉及。综上，截止到2019年6月30日，被告应给原告交付19个月的物业费3532.10元、公摊电费617.5元、电梯运行费1295.80元、生活垃圾费114元，合计人民币5559.4元。就原告主张被告支付其违约金19076.01元的诉请，因原、被告在涉案合同履行期间产生的民事纠纷一直未能妥善解决，且原告对被告实施的断水、断电行为系引发双方纠纷的主要原因。综合考虑本案事实及各自过错程度，对原告该项诉请本院依法不予支持。另外，就被告在庭审中提出原告未退还装修押金、违规收取其大修基金、乱收费、重复收费、涉案房屋存在质量问题等，均与本案不是同一法律关系，双方可以私下协商处理，或者通过诉讼方式另案解决，本案不予涉及。被告在本案的其余辩称理由，因无事实及法律依据，本院依法不予采信。为维护公民、法人合法的民事权利，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十一条及相关的民事法律、法规之规定，判决如下：一、本判决生效10日内，王阳支付西安仲瑞物业管理服务有限公司物业费3532.10元、公摊电费617.5元、电梯运行费1295.80元、生活垃圾费114元，合计人民币5559.4元。 二、驳回西安仲瑞物业管理服务有限公司要求王阳支付其违约金19076.01元的诉讼请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费452元，原告已预交，由原告承担252元，被告承担200元（被告承担的该部分费用，在本判决书生效后10日内，由被告连同上述款项一并给原告支付）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长     王爱茹人民陪审员     郭  勇人民陪审员     赵立升二O一九年十二月三十日书  记  员    杨 丹丹