北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65262号原告：北京正达嘉业物业管理有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区关东店28号3号楼1层108室。法定代表人：韩邈，经理。委托诉讼代理人：胡斌，北京市元泓律师事务所律师。被告：北京众泰胡同餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区关东店28号3幢1层107室。法定代表人：王俭。原告北京正达嘉业物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称原告）与被告北京众泰胡同餐饮有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡斌到庭参加诉讼。被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》及相关《补充协议》于2019年6月1日解除；2、被告向原告支付租金635375．84元及滞纳金220421．61元、水费1740元、房屋占用费37466．88元；3、被告支付原告违约金518008元。事实和理由：2016年4月8日，原告与案外人众泰鑫诚投资管理（北京）有限公司（以下简称众泰鑫诚公司）签订《房屋租赁合同》，约定众泰鑫诚公司承租原告位于北京市朝阳区关东店28号宫霄国际1层106、107、108号房间（以下简称涉案房屋）用于办公使用，面积851．52平方米；租赁期限5年，自2016年8月15日起至2021年8月14日止；付款方式为押二付二，押金518008元。合同履行过程中，众泰鑫诚公司提出变更主体，故原告与众泰鑫诚公司、被告签订《协议书》，约定众泰鑫诚公司在《房屋租赁合同》中的全部权利义务均由被告承继，合同继续履行。后被告未依约足额缴纳租金及滞纳金，原告于2019年6月1日向被告送达《房屋租赁合同解除通知》，同年6月4日被告自涉案房屋搬离，至今未支付租金及滞纳金，故原告起诉至法院。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年4月8日，原告（甲方）与众泰鑫诚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋租赁给乙方用于商业，面积851．52平方米；租赁期限为5年，自2016年8月15日起至2021年8月14日止；乙方付款方式为押三付一，押金777012元；在本合同租赁期满，乙方付清所有费用，并腾清物品，经甲方确认所租用房间完好并安全退出房间后，甲方五日内将租房押金本金不计利息退还乙方；乙方应按本合同规定及时支付房屋租金和有关费用，如逾期支付，每拖延一天，向甲方支付应缴金额千分之五的滞纳金；拖延付款达十五天，视为乙方单方解除合同；甲方除有权对乙方保证金（押金)全部进行扣罚外，还有权要求乙方及时支付拖欠的款项；如乙方未能及时在甲方要求时间内支付拖欠的款项及滞纳金，乙方同意其留存于所租房屋内或甲方处的所有财产立即抵押予甲方，甲方有权无须通知乙方自行清理乙方财产，腾空租占房屋，并有权依据本合同对乙方财产进行留置、折价或变卖；由此所发生的所有处分费用概由乙方承担，处分所得款项扣除处分费用及抵做乙方欠款后，如有剩余退还乙方，如仍不足继续追索；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。后，双方签订《补充协议》及《补充协议二》，对押金、租金标准、租金支付期限等进行了补充约定，将押金变更为518008元。2017年5月14日，原告（甲方）与众泰鑫诚公司（乙方）、被告（丙方）签订《协议书》，约定：甲方同意甲乙双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《补充协议二》中乙方的全部权利和义务一并转让给丙方，由丙方承继乙方在原合同中的全部权利和义务；丙方同意作为原合同中的乙方当事人继续履行合同，享有合同权利并履行合同义务，且承担相应责任；乙方就原合同的履行所产生的相关费用已支付至2017年5月14日，自2017年5月15日起之后的相关费用由丙方按原合同约定向甲方支付；合同还对各方的其他权利义务进行约定。2017年8月10日，原被告签订《补充协议三》，对租金标准进行了调整，变更为每月259004元。2019年1月14日，原被告签订《补充协议四》，对租金标准进行了调整，并重新约定各期付款时间。2019年4月28日，被告向原告发送《关于房租拖延付款及房屋转让的说明》，对已欠租金数额进行了确认，并申请将涉案房屋转让给第三人。庭审中，原告另提交如下证据：1、《违约告知函》，证明被告在转让房屋期限内仍拖欠租金；经核，函件显示原告确认被告截至2019年5月9日仅支付租金93667．2元，仍欠付当期租金476141．6元，要求被告于2019年5月9日17:30前补足拖欠费用，否则原告将视被告单方违约，租赁合同解除；2、《房屋租赁合同解除通知》及照片、原被告法定代表人的微信对话记录，证明原告于2019年6月1日向被告送达解除通知，被告工作人员王波签收通知；3、《携物出门单》，证明被告于2019年6月4日自涉案房屋搬离。经询，原告认可押金518008元尚未退还被告。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》、《关于房租拖延付款及房屋转让的说明》、《违约告知函》、《房屋租赁合同解除通知》、微信对话记录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》及各项补充协议不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵照执行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》约定被告拖延付款达十五天，视为被告单方解除合同。现有证据能够证明被告应于2019年3月15日交纳下期租金，但截至2019年4月28日时被告仍未交纳，其虽在此后向原告支付93667．2元租金，但仍未足额交纳。原告于2019年5月9日函告被告至迟于该日17:30前补足拖欠费用，被告仍未补足；原告又于2019年6月1日向被告送达解除通知，确认合同于当日解除。现原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及各项补充协议于2019年6月1日解除，本院对此不持异议。现有证据能够确认被告搬离涉案房屋的时间为2019年6月4日，原告要求被告支付搬离前欠付的租金及房屋使用费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持；欠付租金及房屋使用费的具体数额，本院根据被告实际使用房屋天数进行核算。关于水费，被告使用涉案房屋期间确会产生水费，双方虽未对用水量进行确认，结合涉案房屋面积及用途，本院对原告主张的水费数额予以采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告迟延支付租金构成违约，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求具有事实及法律依据，本院依法予以支持；关于违约金的标准，双方《房屋租赁合同》约定的标准过高，原告亦未就其因被告违约受有损失进行举证，本院依法酌减为259004元。另，《房屋租赁合同》第七条第一款中关于滞纳金及违约金的约定是并列条款，并不能同时适用；如被告迟延支付租金但事后补齐、合同继续履行的，原告可依约向被告主张滞纳金；现被告拖欠租金至今且导致双方合同解除，此种情形应适用合同第七条第一款中的违约金条款；原告要求同时适用滞纳金及违约金条款的主张缺乏法律依据，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。原告自认被告支付的押金尚未退还，本院按照违约金、租金及房屋占用费、水费的顺序自押金中进行抵扣，不足部分被告再行支付原告。被告经合法传唤无正当理由未到庭，本院现依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告北京正达嘉业物业管理有限公司朝阳分公司与被告北京众泰胡同餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》于二〇一九年六月一日解除；二、被告北京众泰胡同餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京正达嘉业物业管理有限公司朝阳分公司租金三十七万六千三百七十一元八角四分、房屋使用费二万八千一百元一角六分、水费一千七百四十元；三、驳回原告北京正达嘉业物业管理有限公司朝阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告北京众泰胡同餐饮有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件受理费17517元，由原告北京正达嘉业物业管理有限公司朝阳分公司负担4475元（已交纳672元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京众泰胡同餐饮有限公司负担13042元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 蒙 镭人民陪审员 何 剑人民陪审员 赵俊英二〇一九年十二月二十四日法官 助理 李 青书 记 员 刘 欢