广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1512号 上诉人（原审原告）：陈彩连，女，1967年5月30日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：李凤，女，1981年8月8日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：覃志华，男，1984年11月22日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：林礼庆，女，1985年8月5日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：梁彦朋，男，1988年3月1日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：唐晓婷，女，1966年6月29日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：吴发东，男，1981年11月10日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：谢月连，女，1978年11月6日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：谢道生，男，1983年8月13日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：徐庆健，男，1973年1月21日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：莫芝英，女，1989年4月24日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：唐航明，男，1990年4月25日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：黄永柱，男，1985年8月16日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：唐坤宗，男，1966年4月12日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：莫北华，男，1979年6月27日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：陈春丽，女，1989年12月25日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：何春丽，女，1987年6月7日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：何海媚，女，1964年1月8日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：吴大坚，男，1980年5月7日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：聂桂琼，女，1965年10月20日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：覃丽芳，女，1980年5月25日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人（原审原告）：黄天德，男，1978年9月17日出生，汉族，居民，住广西藤县。 上诉人的共同委托诉讼代理人：谢景泰、谢子荷，广西益远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：藤县信和顺物业服务有限公司，住所地:藤县藤州镇民安路21号二楼。统一社会信用代码：914504225951405035。 法定代表人：周天祥，董事长。 委托诉讼代理人：黄柱彬，广西合以园律师事务所律师。 原审第三人：梧州市城大房地产开发有限公司，住所地：藤县藤州镇民安路21号二楼。统一社会信用代码：91450422695350831B。 法定代表人：黄展荣，执行董事。 上诉人陈彩莲、李凤、覃志华、林礼庆、梁彦朋、唐晓婷、吴发东、谢月连、谢道生、徐庆健、莫芝英、唐航明、黄永柱、唐坤宗、莫北华、陈春丽、何春丽、何海媚、吴大坚、聂桂琼、覃丽芳、黄天德因与被上诉人藤县信和顺物业服务有限公司（以下简称“信和顺公司”）、原审第三人梧州市城大房地产开发有限公司（以下简称“城大公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2019）桂0422民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理本案后，依法组成合议庭，并于2019年11月29日公开开庭对本案进行了审理，上诉人陈彩莲等22人的委托诉讼代理人谢子荷、被上诉人信和顺公司的委托诉讼代理人黄柱彬到庭参加了诉讼，原审第三人城大公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 陈彩莲等22人上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判信和顺公司停止收取上诉人公摊电费20元、电梯维护费20元以及垃圾清运费10元，共计50元；3、改判信和顺公司退还多收取上诉人的费用共12260元。事实和理由：1、上诉人只与被上诉人签订《前期物业管理规约》，原审第三人城大公司并未参与签订，故信和顺公司与城大公司之间不具合同约束力；2、被上诉人信和顺公司向上诉人代收的生活垃圾费没有用于运输垃圾到指定地点及购买小区垃圾桶；3、信和顺公司重复收取物业。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。 信和顺公司答辩称，同意一审判决。 城大公司述称，一审判决正确，请求依法维持原判。 陈彩莲等22人向一审法院起诉请求：1.判令信和顺公司停止收取每位原告每月公摊电费20元，电梯维护费20元及垃圾清运费10元，合计50元；2.判令信和顺公司退还2017年1月至2019年4月期间向原告22人多收取的公摊电费20元，电梯维护费20元及垃圾清运费10元等共计30,800元；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：第三人为广西梧州藤县时代华府商住小区(下称时代华府)的开发商；原告陈彩连等22人均为该小区的业主；被告为具有相应的物业管理资质的物业管理服务公司。从2013年起，原告林礼庆、徐庆健、唐航明等3人先后分别与被告签订《前期物业管理服务协议》（下称前期协议），并与被告及第三人签订《前期物业管理规约》（下称前期规约）；除上述3原告外的其他19位原告亦先后分别与被告签订《物业管理服务协议》（下称协议），并与被告及第三人签订《管理规约》（下称规约）。上述协议及规约均约定被告为时代华府小区提供物业管理服务。其中，前期规约及规约第四章物业管理费用约定：“…（3)管理者可从物业管理费中支付有关管理该住宅小区之一切支出费用。上述提出的支出费用包括但不限于：A、保养及修理该小区外墙、电梯…；F、该住宅小区公共地方适当照明费用；J、清理垃圾费”。前期协议及协议第一条所约定的甲方(被告)的权利义务有“…8.定期向乙方(业主)公布物业管理费用收支账目；…”第十条违约责任约定：“一、甲方(被告)违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方(业主)有权要求甲方限期改正。”被告入驻时代华府小区后，依约为小区提供物业管理服务，并在其物业部墙上公示物业合同附件上物业管理服务费的收费项目及标准，即物业服务费（0.8元/平方米/月）、电梯维护费（20元/月/户）、公摊电费（20元/月/户）及垃圾清理费（10元/月/户），同时按上述标准向包含原告22人在内的时代华府小区业主收取物业管理服务费。2017年1月至2019年4月期间，林礼庆等17位原告向被告缴纳的部分电梯维护费、公摊电费、垃圾清理费等三项费用共计12260元，原告认为，按规约（含前期规约）第四章物业管理费用约定，被告所收取的物业服务费已包含有电梯维护费、公摊电费、垃圾清理费，被告存在重复收费行为，并以此为由诉至该院。庭审中，原、被告双方确认，时代华府小区至今尚未成立有业主委员会。另查明，2019年6月28日，藤县环卫站出具证明称，该站已收到被告交来的时代华府小区2017年1月至2019年6月代收的7元/户/月的生活垃圾费，该部分费用不包含垃圾统一由小区门口运输到环卫站指定收集地点的运费及小区收集垃圾的垃圾桶费用，该部分费用由被告自行向住户收取。被告在管理时代华府小区期间，因小区停电而支出用于发电的柴油费；因保养小区电梯而支出了相关的电梯专业维护、检测、修理、年检及电梯零配件费用。再查明，原告（买受人）及第三人（出卖人）签订的格式《藤县商品房买卖合同》（下称商品房买卖合同)第十七条约定“双方可以就下列事项约定：…5.在业主委员会未委托新的物业管理公司之前，买受人认可出卖人委托的物业管理；…”。第十九条前期物业服务约定“1.出卖人依法选聘物业服务企业，并负责监督物业服务企业按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务；2.买受人已详细阅读《前期物业服务合同》中的条款，认可并接受出卖人依法选聘的物业服务企业提供物业管理服务，并同意遵守相关管理约定。具体《物业管理合同》及《业主公约》须在房屋交接前签订”。2013年5月8日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《物业管理服务合同书》(下称物业合同)约定，由被告承包时代华府小区的物业管理，承包期限10年，自2013年6月30日起到2023年6月29日止；物业管理的各项收费标准详见附件。合同第四条约定：“受甲方委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）…”。合同附件收费项目及标准表共列明的收费项目有：1.物业服务费0.8元/平方米/月；2.电梯维护费20元/月/户（包干）；3.公摊电费20元/月/户（包干）；4.生活垃圾费（代收）10元/月/户。2018年2月8日，藤县住房和城乡建设局（下称住建局）出具备案证明，同意对被告送来的备案证明资料进行备案，要求被告按规定做好小区的物业管理。2018年6月8日，藤县物价局作出《对藤县信和顺物业有限公司关于物业管理服务收费标准的申请的复函》，复函称，经调查时代华府小区2013年开始交房，并自2013年至今一直执行被告与第三人签订的《物业管理服务合同书》的物业服务收费标准；时代华府小区曾经成立有小区业主委员会，今年3月县住建局撤销原业主委员会备案证明并责令时代华府小区业主大会限期改正；…鉴于上述原因，该局认为对被告公司物业收费标准暂不适宜调整，被告服务的时代华府前期物业收费标准暂按被告与第三人签订的《物业管理服务合同》的物业服务收费标准执行。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.本案讼争的物业服务合同是否合法有效？2.被告每月向业主收取的电梯维护费、公摊电费及垃圾清理费是否属于重复收费？前期物业管理是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业或其他管理人之前这一期间的物业管理。《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。时代华府小区从2013年开始交房，但至今仍未成立正式的业主委员会，该小区的物业管理应属于前期物业管理阶段。原、被告及第三人基于时代华府小区的物业管理而形成的规约（含前期规约）、协议（含前期协议）及被告与第三人所形成的物业合同，构成了时代华府小区的前期物业服务合同，该合同是各方当事人在协商一致基础上自愿签订的，合同内容没有违反法律禁止性规定，且其中的物业合同已经相关政府部门同意并备案，故讼争的物业服务合同均是合法有效的。《物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”；第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。本案中，原告及第三人所签订商品房买卖合同中就时代华府小区的前期物业管理进行了明确约定，该约定符合上述法律规定，应是合法有效的，原告认为其在与第三人签订商品房买卖合同时没有注意查看合同内容，第三人没有履行提示义务及物业服务合同应该是原告与物业公司签订，而不是与被告及第三人签订的主张，不符合上述法律规定，该院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，被告与第三人所签订并经政府相关部门备案的时代华府小区物业合同，依法对作为该小区业主的22位原告均具有法律约束力，原告以其不是合同相对人而对物业合同予以否认的主张，与上述司法解释相违背，该院不予采纳。物业合同明确约定被告可收取的物业管理服务费项目有物业服务费、电梯维护费、公摊电费及生活垃圾费，被告按此收费项目向包含22位原告在内的时代华府小区业主收取物业管理服务费，并未违反相关法律规定，该院予以支持。规约（含前期规约）约定的“管理者可从物业管理费中支付有关管理该住宅小区之一切支出费用，支出费用包括但不限于：A、保养及修理该小区外墙、电梯…；F、该住宅小区公共地方适当照明费用…；J、清理垃圾费…”，应是管理者即被告可从已收取的物业管理服务费中支付相关管理小区费用的约定，这些支出中就包括有讼争的电梯维护费、公摊电费及生活垃圾费，原、被告在庭审中亦确认上述条款为被告支出物业管理服务费的约定。原告起诉认为上述约定为物业管理服务费收费项目的主张，与其庭审确认相矛盾，亦与物业合同中所约定的收费项目不符，该院不予采纳。原告庭审中承认，原、被告对物业管理服务费收费项目及标准并无书面约定，原告是按被告在物业部单方上墙公示的物业管理服务费的标准进行交费的，这与被告所主张的原、被告双方约定以物业合同作为收费项目及标准是一致的，而物业合同约定的物业管理服务费的收费项目及标准已经相关政府部门同意备案，并不存在重复。原告将物业管理服务费收费项目与物业管理服务费支出项目混为一谈，以此来认定被告存在重复收取电梯维护费、公摊电费及生活垃圾费的主张，自相矛盾，既与物业合同约定不符，亦于法无据，该院不予采纳。综上所述，时代华府小区属于前期物业管理阶段，讼争的物业服务合同合法有效，其中的物业合同与规约（含前期规约）是对物业管理服务费的收取及支出项目的分别约定，二者不存在冲突，被告按物业合同约定向包括22位原告在内的该小区业主收取物业管理服务费不存在重复收费行为，原告要求被告停止收取电梯维护费、公摊电费及垃圾清理费，并按50元/月/户的标准退回从2017年1月至2019年4月期间所收取的原告上述三项费用30,800元的诉讼请求，与本案查明事实不符，亦于法无据，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回原告陈彩连、李凤、覃志华、林礼庆、梁彦朋、唐晓婷、吴发东、谢月连、谢道生、徐庆健、莫芝英、唐航明、黄永柱、唐坤宗、莫北华、陈春丽、何春丽、何海媚、吴大坚、聂桂琼、覃丽芳、黄天德的诉讼请求。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，时代华府小区自2013年交房至今未有成立正式的业主委员会，其物业管理属于前期物业管理阶段。原审第三人开发商城大公司、被上诉人物业服务企业信和顺公司与上诉人李彩莲等22名业主在协商一致基础上，自愿签订前期物业服务合同，该合同内容没有违反法律禁止性规定，一审法院据此认定讼争的物业服务合同合法有效，对各方当事人均具备法律约束力的依据充分，本院予以确认。被上诉人信和顺公司将物业收费项目及收费标准已经政府相关部门同意并备案，其向上诉人李彩莲等22名业主收取的物业管理服务费未有超越合同约定的范围。李彩莲等22人称信和顺公司擅自扩大收费范围、提高收费标准及重复收费，主张信和顺公司应退还多收取的费用12260元，理据不足，一审法院对此不予支持是正确的，本院应予维持。 综上所述，李彩莲等22人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费570元，由上诉人陈彩莲、李凤、覃志华、林礼庆、梁彦朋、唐晓婷、吴发东、谢月连、谢道生、徐庆健、莫芝英、唐航明、黄永柱、唐坤宗、莫北华、陈春丽、何春丽、何海媚、吴大坚、聂桂琼、覃丽芳、黄天德共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇一九年十二月十七日 法官助理  朱思华 书 记 员  黄诗媚