北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0113民初27953号原告：冯强，男，1957年4月20日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京市裕鑫房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区办事处南侧，统一社会信用代码91110113102562514R。法定代表人：朱泽洪，董事长。被告：北京民益房地产开发中心，住所地北京市顺义区后沙峪镇马头庄村委会西500米，统一社会信用代码9111011373346497XG。法定代表人：周帅，经理。二被告共同委托诉讼代理人：黄丹，北京市致知律师事务所律师。原告冯强与被告北京市裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫房地产公司）、北京民益房地产开发中心（以下简称民益开发中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯强、被告裕鑫房地产公司及被告民益开发中心之共同委托诉讼代理人黄丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯强向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告房屋面积不足的损失71200元；2．被告赔偿采暖费及利息400元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系北京市顺义区×××村被拆迁安置人，二被告系×××村拆迁回迁房即××××的开发商。2007年9月23日，原告购买了位于××××47号楼2单元301号的回迁房，约定房屋建筑面积为103．31m2，原告支付了全额购房款。后原告购买了位于××××44号楼1单元502号的回迁房，约定房屋建筑面积为103．17m2，原告支付了全额购房款。2017年7月6日，被告通知原告更换购房增值税发票，原告拿到购房增值税发票后发现，发票上显示的房屋实测面积少于原告所购买的回迁房面积，××××47号楼2单元301号房产实测面积为102．35m2，比购买的面积少0．96m2；××××44号楼1单元502号房产实测面积为102．35m2，比购买的面积少0．82m2；经原告反映，二被告认可房屋面积不足。原告购买涉诉房屋时，涉诉房屋已经建成，系现房，但二被告却隐瞒房屋面积不足的事实，致使原告未能实际获得应有的房屋面积，给原告造成了损失。另，自2007年入住开始原告均按购买面积缴纳采暖费，因为二被告交付的房屋实际面积不足，原告额外支出了面积不足部分的采暖费。为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告裕鑫房地产公司、民益开发中心共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的房款和利息由出卖人返还买受人，被告已经根据相关法律规定在给原告换发票的同时退还了面积差对应的房款，原告已经接受并领取了新的发票，将原来发票交回，有部分业主签订了商品房现房买卖合同，办理了房本，双方关于面积差不存在争议。采暖费的请求原告起诉主体错误，原被告双方之间不存在提供采暖服务合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对冯强提交的发票、××××优惠价商品房购房确认单，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年9月23日，冯强签订××××优惠价商品房购房确认单，购买××××47号楼2单元301号房产（即23号楼2单元301号），房屋现状为现房。销售单价按每建筑平米计算。该房屋建筑面积103．31m2，其中优惠价面积103．31m2，优惠面积单价2250元/m2。该房屋总价款232448元，优惠面积剩余76．69m2。人均不超过9平方米的优惠购房面积剩余36m2。购房人在签订本确认单后当日一次付清购房款，否则视为购房人自动放弃购买该房屋。所选房屋不再保留。本确认单双方签字后当日生效。购房人处有冯强签字摁印，出卖人处有裕鑫房地产公司盖章及法定代表人、业务员签字。冯强支付购房款232448元。2017年7月6日，裕鑫房地产公司为冯强更换增值税发票，更正后的发票金额为230288元。双方当事人一致认可涉诉房屋实测面积为102．35m2。冯强表示未办理房屋产权证书。2007年10月13日，冯强签订××××优惠价商品房购房确认单，购买××××44号楼1单元502号房产（即7号楼1单元502号），房屋现状为现房。销售单价按每建筑平米计算。该房屋建筑面积103．17m2，其中优惠价面积76．69m2，优惠面积单价2020元/m2。该房屋总价款228528元，优惠面积剩余0m2。人均不超过9平方米的优惠购房面积剩余9．52m2。购房人在签订本确认单后当日一次付清购房款，否则视为购房人自动放弃购买该房屋。所选房屋不再保留。本确认单双方签字后当日生效。购房人处有冯强签字摁印，出卖人处有裕鑫房地产公司盖章及法定代表人、业务员签字。冯强支付购房款228528元。2017年7月6日，裕鑫房地产公司为冯强更换增值税发票，更正后的发票金额为226248元。双方当事人一致认可涉诉房屋实测面积为102．35m2。冯强表示未办理房屋产权证书。二被告称北京民益投资管理中心是××××开发、投资、筹建单位，回迁房2002年11月开始筹建，2006年10月完工。完工时北京民益投资管理中心无销售房屋资质，故经×××镇政府协商委托裕鑫房地产公司负责清岚小区项目的回迁工作并代开发票、代缴税款，出卖方和责任承担人应为北京民益投资管理中心。购房指标如放弃则平价面积以2900元/平方米回购，半议价以2200元/平方米回购，冯强回退9．52平米，按照每平米2200元回退。2007年为保证顺利给回迁居民分房，每套房面积必须清晰，但项目相关手续滞后，顺义区建委测绘所对回迁房进行了初步测量。随着手续进一步完善，经北京市建委审核，顺义区建委测绘所出具了房屋实际面积，导致部分居民当初选房时面积与实际面积产生了差额。北京民益投资管理中心于2017年9月4日名称变更为民益开发中心。对此，原告冯强表示剩余半议价面积不允许再买新房，迫于无奈只能回退。回迁房早在拆迁之前就盖好了，不是为×××村拆迁盖的房，平米数应该早就量出来了，时隔十年才告知原告，要求按照现在市场价格进行补偿。民益开发中心和裕鑫房地产公司一个是盖房子的，一个是卖房子的，都应该承担责任。双方共同确认，购房时超过优惠购房面积部分的商品房面积单价为5980元/平方米。本院认为：冯强与裕鑫房地产公司签订的××××优惠价商品房购房确认单系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同权利义务。根据查明的事实可知，冯强在2007年购买×××地区××××23号楼2单元301号回迁安置房时按照约定房屋建筑面积支付了全部购房款，而房屋实测面积比回购时约定建筑面积少了0．96m2。同样原告购买的7号楼1单元502号的回迁安置房的实测面积比回购时约定建筑面积少了0．82m2。房屋出卖人交付给买受人使用的房屋建筑面积与签订回购确认单时约定面积不符，在双方当事人对此没有约定如何处理的情况下，应按照《最高人民法院院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，由房屋出卖人退还房价款及利息给房屋买受人。现主要争议焦点即为按照何种标准退还房价款。在签订××××优惠价商品房购房确认单时，存在优惠面积单价、半议价单价和商品房面积单价三个价格。在出卖方未与原告协商一致情况下，非因原告原因导致房屋面积的减少，房屋出卖人应以签订确认单时房屋的市场价格支付差额房款及利息以维护原告的合法权益。原告要求按照现在市场价格支付房价款，无法律依据，本院不予支持。裕鑫房地产公司系购房确认单的出卖方，民益开发中心亦认可其为商品房合同的出卖方，双方共同行为导致原告面积受损，应共同承担赔偿责任。二被告关于面积差额款已经退还、双方不存在争议的辩解意见，本院不予采信。2017年7月6日裕鑫房地产公司退还原告301号房屋2160元房款之后，剩余未退还的房款3580．80元也应予以退还，房款利息，本院予以核算并确定。502号房屋的房款及利息计算方法同301号房屋一致。原告冯强并未实际支付采暖费，对其要求赔偿采暖费及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告北京市裕鑫房地产开发有限公司、北京民益房地产开发中心于本判决生效之日起七日内共同支付原告冯强顺义区××××23号楼3层2单元301房屋面积差房价款三千五百八十元八角及利息（以三千五百八十元八角为基数，自二〇一九年八月二十日起至付清全部房价款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、二〇〇七年九月二十三日至二〇一九年八月十九日期间房价款利息三千六百零一元零八分；二、被告北京市裕鑫房地产开发有限公司、北京民益房地产开发中心于本判决生效之日起七日内共同支付原告冯强顺义区××××7号楼5层1单元502房屋面积差房价款二千六百二十三元六角及利息（以二千六百二十三元六角为基数，自二〇一九年八月二十日起至付清全部房价款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、二〇〇七年十月十三日至二〇一九年八月十九日期间房价款利息三千零一十四元七角七分；三、驳回原告冯强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百九十五元，由原告冯强负担六百五十二元（已交纳），被告北京市裕鑫房地产开发有限公司、北京民益房地产开发中心共同负担一百四十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇一九年十二月十七日书记员 孙建伟