北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初19972号原告：国洪新，男，1966年12月14日出生，汉族，自由职业，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区。被告：北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路106号院5号楼3层311室。法定代表人：李铭，董事长。委托诉讼代理人：刘艳，女，1986年3月15日出生，汉族，北京金罗马物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：高长春，男，1964年11月11日出生，汉族，北京金罗马物业管理有限公司职员。原告国洪新（以下简称原告）与被告北京金罗马物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告，被告之委托诉讼代理人刘艳、高长春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告对原告书面赔礼道歉；2．判令被告无权终止2018年1月5日签署的《xx地下停车位租赁协议》；3．判决确认原告有权在小区内地面车位停车，被告不得无故阻拦。事实和理由：北京市朝阳区xx号房屋（以下简称xx号房屋）的登记所有权人为冯秀荣，原告系冯秀荣的儿子。冯秀荣已经死亡。原告一直租用北京市朝阳区xx小区（以下简称xx小区）地下停车场的xx号车位，至今已经有18年，且按时交纳停车费至今。2017年被告就曾以物业费纠纷问题不给原告办理停车位续租，原告将被告诉至法院，后被告承诺不以物业费问题为原因妨碍原告承租停车位。现被告违反当时的承诺，又以物业费问题为原因不给原告办理停车位的续租，原告与被告商量无果后将被告诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为原告无权代表冯秀荣参与诉讼，原告的主体身份不明确。根据北京市住建委的相关文件，物业合同到期后，如果没有解除即视为合同继续延续。xx小区现在有两种停车位，一种是地下有产权的，另一种是地上不固定的车位，因为小区内停不了那么多车，所以只能给一部分车辆办理停车手续。原告围绕其诉讼请求及所主张的事实向本院提交了如下证据：1．（2017）京0105民初55027号民事调解书，欲证明原告在xx小区承租停车位；2．《关于收取2019年车位费的通知》；3．加盖有北京金罗马物业管理有限公司xx项目管理处印章的落款日期为2019年1月4日的《告知书》；4．被告作为乙方与北京xx物业管理委员会作为甲方于2001年12月12日签署的《xx物业管理委托合同》；5．冯秀荣的北京市死亡医学证明书。被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1至证据4的真实性均予以认可，并称根据相关规定《xx物业管理委托合同》继续履行。被告向本院提交了如下证据：1．被告的xx物业管理处代表被告作为甲方与原告之妻魏巍作为乙方于2018年1月5日签署的《xx地下停车位租赁协议》；2．北京市建设委员会给被告的《批复》；3．被告与xx小区其他业主签订的《xx地面机动车停车服务协议》和《xx地下停车位租赁协议（单车位）》4．京（2018）朝不动产权第0112556号的房屋所有权证复印件，欲证明坐落于北京市朝阳区xx号地下车位xx号的商品房（用途车位）的所有权人系北京金宏和泰物业管理有限公司。原告对被告的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可；对证据2的真实性未提出异议，但称根据法律规定，合同已经到期消灭，北京市建设委员会也无权修改私人之间的合同，原告认为这份批复的目的是为了维持物业正常管理，对此原告不加置评；对证据3的真实性不认可，并称原告认为被告无权管理并对外出租车位；对证据4的真实性无异议，并称原告就是租赁的该停车位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院依法确认如下事实：被告系依法登记注册的有限责任公司（自然人投资或控股），其经营范围为：物业管理（含出租房屋）；机动车公共停车场服务；小区供暖；房地产经纪。原告系冯秀荣之子。冯秀荣除原告之外还有其他子女。冯秀荣于2012年3月16日死亡。xx号房屋的现登记产权人为冯秀荣。被告系xx号房屋所在的xx小区的物业管理企业。2018年1月5日，被告的xx物业管理处代表被告作为甲方与魏巍（薇）作为乙方签署了《xx地下停车位租赁协议》，约定由甲方向乙方提供地下车位的租赁使用及管理工作，并收取车位管理费及车位租金；乙方租用甲方地下停车位租期为12个月，自2018年1月1日至2018年12月31日止；地下车库车位租金，本协议时间内每车位每月600元，按年交纳，本协议签定（应为“订”）之日预付一年租金7200元，之后租金交纳方式以此类推；地下车库车位管理费，本协议时间内每车位每月100元，按年交纳1200元；每个车位合计金额8400元；车位号为66号。该协议到期后，被告未与魏巍（薇）续签协议。坐落于北京市朝阳区惠新西街18号地下车位-1层66号的停车位的登记所有权人为北京金宏和泰物业管理有限公司，该车位的建筑面积为20．73平方米。庭审中，原告就其要求被告赔礼道歉的依据表述为，被告不提供基本的物业服务，原告给被告发出书面申请要求被告签收，但是被告连签收都不肯。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于原告被告对原告书面赔礼道歉的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，故本院对原告该诉讼请求不予支持。关于原告要求判令被告无权终止2018年1月5日签署的《xx地下停车位租赁协议》的诉讼请求，因与被告签署租赁协议的合同相对人并非原告，且该租赁协议已经到期，故原告的该项诉讼请求亦缺乏事实与法律依据，故本院亦不予支持。《北京市机动车公共停车场管理办法》第十条规定，居住区公共停车场的管理由该居住区物业管理部门或者其委托的专业停车管理企业负责。关于原告要求判决确认原告有权在小区内地面车位停车，被告不得无故阻拦的诉讼请求，被告作为xx小区的物业管理企业，其有对xx小区包括车辆停放在内的各项事务的管理权利和义务，被告有权对停放在xx小区内的车辆进行管理，而原告与被告并未签订有书面的停车位租赁协议，故原告该项诉讼请求，本院亦无法予以支持。需要指出的是，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。为了避免争议的发生，物业公司应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。同时，业主亦应配合物业公司的管理，在合理限度内依法行使权利。被告所管理的xx小区客观上确实存在车辆多，车位少的停车难问题。为了解决停车难题，政府鼓励兴建立体停车设施或采取合理合法的方法增加停车位。《北京市机动车停车管理办法》第十一条规定，既有居住区配建的停车场不能满足业主停车需求的，按照物业管理的规定经业主同意，可以统筹利用业主共有场地设置临时停车场；居住区不具备场地条件的，区、县人民政府可以组织相关部门按照规定在居住区周边街坊路或者胡同设置临时停车场。《北京市机动车停车条例》第十二条规定，既有居住小区内配建的停车设施不能满足业主停车需求的，按照物业管理相关法律法规并经业主同意，可以统筹利用业主共有场地设置临时停车设施。被告作为物业管理企业应当拓宽思路，依托现有的法律法规的规定，创造更多的停车条件亦可以寻求相关部门的支持，从实际上解决业主的停车难问题。被告作为xx小区的物业服务公司，要充分挖掘和整合小区停车等公共资源，所得收益经业主共同决定后可用于改善停车条件，以进一步解决停车难的问题，并将停车等所获得的收益用途在显著位置向业主公示，进而得到业主们的理解和信任。被告应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为业主着想，采取的服务措施涉及个别业主权益时，应充分评估实施方案的合理性并加强与业主之间的沟通，考虑业主的感受，听取业主的诉求，并予以积极回应及改进，以期提高自身物业管理服务水平，为业主提供更优质的物业服务，营建和谐的物业管理与服务关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告国洪新的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告国洪新负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 史 震人民陪审员 杜 丹人民陪审员 张桂珍二〇一九年十二月十八日书 记 员 邓嘉男