河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0402民初3835号 原告:石敏,女,1985年5月5日生,回族,住邯郸市邱县。 被告:武建民,男,1979年10月22日生,汉族,住邯郸市邯山区。 被告：耿阳,女,1982年7月15日出生,汉族,住邯郸市邯山区。 第三人：严海峰，男，1985年1月12日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：崔怡晨，河北浩博律师事务所律师。 原告石敏与被告武建民、耿阳、严海峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理，原告石敏、被告耿阳、被告严海峰的委托诉讼代理人崔怡晨到庭参加诉讼。被告武建民经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。 石敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金103000元；2.判令被告继续履行合同，在房屋具备办理房屋产权证书条件时，配合原告办理万聚凯旋城2号楼2单元2801号房屋产权转移登记手续；3.被告承担本案保全费、诉讼费用。事实和理由：2017年7月5日，石敏、武建民、耿阳及中介方严海峰三方签订房屋买卖合同(合同编号:NO.00077549)，约定被告将其所有的邯郸市邯山区万聚凯旋城2号楼2单元2801号房屋出卖给石敏，且保证该房产无任何抵押、查封及产权纠纷；房屋总价款为515000元，自签订合同时，石敏一次性向武建民支付25万元，武建民负责将房屋产权更至石敏名下，且承担所有更名相关的费用，剩余265000元待房屋的产权更至石敏名下后，一次性支付给武建民。同时，该房屋买卖合同补充条款约定，自石敏先期支付25万元之日起，武建民同意由石敏实际占有该房屋，并保证不以任何理由干涉占有；武建民若违约，应承担总房款20％的违约金。石敏于合同签订当日，将250000元转付到武建民指定的严海峰账户。武建民确认无误后，出具了收款条。同时，武建民向石敏交付了房屋。石敏对房屋进行了装饰装修后，将房屋出租给朋友居住，租期2年。2018年6月28日，武建民坐地涨价，并干扰租户的正常居住，导致租户提前终止房屋租赁合同。武建民多次纠结社会不明身份人员到房屋闹事，在屋内圈养一头猎犬，破坏房子的装修，一直霸占房屋近一年之久。武建民串通其假离婚的妻子，恶意提起房屋买卖合同效力之诉，致使其提起的买卖合同纠纷诉讼被终止审理。武建民不主动履行肥乡区法院判决，致使本案争议房屋被该法院执行保全。综上，武建民的种种行为构成严重违约，故诉至法院，诉请如前。 耿阳辩称，一、其不是涉案房屋买卖合同的相对人，石敏起诉其没有法律依据。石敏未与其就涉案房屋的买卖进行过协商，其根本不知晓涉案房屋买卖一事，无房屋买卖的合意。该合同的签订不涉及答辩人，其不受该合同的约束。二、其没有违约行为，石敏向其主张违约金没有事实依据。2015年3月，答辩人就已经和武建民离婚，按照双方签订的《离婚协议》，涉案房屋归其所有，武建民负责办理产权变更手续及承担相关费用，由于客观因素造成涉案房屋一直未能办理房产手续。2018年7月，石敏起诉武建民后，其才知道武建民将原本约定为其所有的房屋买卖，因此进行了诉讼维权，这是答辩人的权利，而并非违约。石敏未提交证据证明假离婚，石敏疏于审查、没有尽到谨慎合理的注意义务，所有的损失都应由其自身承担。合同约定石敏对房屋只有占有权，而无处分权。石敏将房屋出租给他人使用的行为，是占有权和处分权的行使，石敏出租行为是违约在先，不应让其承担违约责任。石敏诉状中所称的涉案房屋出租、闹事、圈养恶犬等事情，其既不知情、也未参与、实施。三、石敏索要违约金数额于法无据。其并没有收到房款25万元，也没有委托他人代收，且石敏也没有支付房屋全款，以购房全款为基数计算违约金数额不符合法律规定。四、石敏的诉讼请求第二项不具体、不明确，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，应当依法驳回其诉求。 严海峰辩称，其承认收到石敏购房款，之所以代收是因为武建民之前欠其债务约25万元左右，且本次购房款中包含房屋更名费用。 武建民未答辩，未到庭参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 石敏提交证据如下：1、视频及录音光盘一份，证明耿阳全权委托武建民出卖万聚凯旋城2号楼2单元2801房产，武建民收到首付款25万元；2、商品房买卖合同一份，证明武建民是涉案房屋的权利人，有权出卖；3、房屋买卖合同及补充条款两份，证明武建民将房屋卖给石敏，并约定应当向石敏支付总房款的20%的违约金；4、银行入账汇款业务凭单一张，证明石敏已经按照合同约定向武建民指定账号转款25元；5、收款条一份，证明武建民实际收到25万元，并为石敏出具了收款条；6、收条一份及银行入账汇款业务凭单一张，证明石敏向严海峰转款3000元，武建民同意从尾款中扣除；7.房屋买卖合同附加条款一份，证明武建民保证及时办理房产证后积极配合完成过户手续，并承担所有过户费用；8.（2018）冀0402民初2860号民事判决书和（2019）冀04民终1858号民事判决书，证明石敏与武建民签订的房屋买卖合同真实有效；9.开庭笔录一份，证明武建民当庭陈述阻碍我方占有房屋；10.（2019）冀0407执异34号执行裁定书、（2018）冀0407执119号之二执行裁定书各一份，证明涉案房屋已被解封；11.（2019）冀0402财保147号民事裁定书一份，证明涉案房屋由邯山区人民法院诉前保全;12.（2018）冀0402民初2458号民事裁定书一份，证明石敏于2019年7月30日向本院提出撤诉申请。 耿阳对上述证据质证意见为：对证据1有异议，我录制该视频是因武建民骗我是说要更名到我的名下，我才录的该视频，录音不能证明原告的证明目的；证据2、8、10、11、12无异议；证据3、4、5、6、7没有我的签字，与我无关；证据9与我无关。 严海峰对上述证据质证意见为：证据1、10、11与我无关；证据2、3、4、5、6、7、8、12无异议。 耿阳提交证据如下：离婚证一份、离婚协议一份，证明我与武建民已经离婚，涉案房屋归我所有。 石敏、严海峰对上述证据质证意见为：对真实性无异议，证明目的有异议。 严海峰提交证据如下：武建民向严海峰出具的9张欠条，证明2017年至今武建民连续向严海峰借款25万元，现有的9张欠条能证明的部分本金为102000元，以此证明武建民指定严海峰账号收到原告首付款25万元，系其所偿还严海峰的借款。 石敏对上述证据质证意见为：对借条的真实性无异议，借条证明的借款与原告没有法律关系。 耿阳对上述证据质证意见为：跟我没有关系。 武建民未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，在此后审理部分依法予以综合分析和认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月5日，石敏与武建民签订了《房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将自己万聚凯旋城2号楼2单元28层2801(合同编名N000077549）此房屋卖给乙方,并保证，此房屋为70年产权合格商品房，没有任何抵押，及父母、兄弟姐妹之间的财产纠纷。二、甲方保证合法妻子对此次买卖没有任何异议,如以后甲方妻子对此次买卖有任何异议便视为甲方违约，并承担总房屋款一半的违约金。三、甲乙双方不得以任何理由违约，违约方承担总房款20%的违约金。五、总房款515000元，自签订此合同后乙方一次性给付给甲方250000元，剩余265000元，在甲方把此房屋产权顺利变更到乙方名下后将一次性付给甲方。石敏于2017年7月5日，向严海峰转款250000元，武建民向石敏出具收款条，收款条载明：今收到石敏购买万聚凯旋城房屋款250000元、贰拾伍万元整。收款人武建民，证明人严海峰。收款条下方有收款人武建民签字，证明人严海峰签字。后双方达成补充条款，自首付25万之日起，甲方同意乙方实际占有此房屋，甲方保证不会以任何理由干涉乙方占有，如违反此条款，愿承担本协议第三条违约责任。2018年5月31日，武建民（甲方）与石敏（乙方）、严海峰(丙方)签订房屋买卖合同附加条款，约定由于此次交易更名受到阻碍，因甲方包更名而附加此条款，若甲方更名期间，此房屋可以办理房产证了，甲方保证及时办理房产证后积极配合完成过户手续，并承担所有过户费用，直到此房屋更到乙方名下。现石敏占有涉案房屋。石敏庭审中陈述，现在涉案房屋仍不能办理房屋产权证。我只要求武建民承担违约金，不要求耿阳承担。 另查明，原告耿阳与被告武建民、石敏确认合同效力纠纷一案，原告耿阳诉请判令确认被告石敏与被告武建民签订的《房屋买卖合同》无效，本院于2018年11月15日作出（2018）冀0402民初2860号民事判决书，判决驳回原告耿阳的诉讼请求。后耿阳不服该判决，向邯郸市中级人民法院提起上诉，邯郸市中级人民法院于2019年4月3日作出（2019）冀04民终1858号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 再查明，原告石敏与被告武建民、严海峰房屋买卖合同纠纷一案，本院公开开庭进行了审理。庭审中武建民陈述：我先委托严海峰出卖该房屋，2017年7月5日，严海峰联系的我，在7月5日之前我不认为石敏，我没有将房屋交付给石敏，只将钥匙与购房合同交付给了严海峰，但我不清楚严海峰是否将钥匙和购房合同有没有交付给石敏，今年具体不知道几月份，我发现房屋已经被他人占有，故将其居住房屋的人撵走。后石敏于2019年7月30日向本院提出撤诉申请。 再查明，2018年5月11日，邯郸市肥乡区人民法院依据已经发生法律效力的（2017）冀0428民初1245号民事判决书，以（2018）冀0407执119号执行裁定书将该房屋予以查封。2019年9月3日，邯郸市肥乡区人民法院作出（2018）冀0407执119号之二执行裁定书，裁定解除被执行人武建民名下的位于邯山区万聚凯旋城2栋2单元28层2801号房产的查封。2019年9月4日，邯郸市肥乡区人民法院于作出（2019）冀0407执异34号执行裁定书，裁定准许案外人石敏撤回执行异议申请。 本院认为，武建民经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃质证、抗辩等权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同义务。石敏与武建民签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行各自义务。在合同签订后，石敏已向武建民支付首付款250000元，因涉案房屋仍能办理不动产权证，故待涉案房屋具备办理不动产权证条件时，武建民亦应按照合同约定将涉案房屋的所有权变更登记至石敏名下。《补充条款》约定，武建民同意石敏实际占有此房屋，武建民保证不会以任何理由干涉石敏占有，如违反此条款，愿承担本协议第三条违约责任，武建民在另案中当庭陈述其发现房屋已经被他人占有，故将其居住房屋的人撵走，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，当事人在庭审中，或者起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。故本院采信武建民于已不利的陈述，认定武建民违反合同约定。双方约定违约金过高，石敏未提交证据证明其损失，故本院酌定武建民支付石敏违约金50000元。严海峰不是本案适格主体，石敏诉讼请求其承担责任，于法无据，故对该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、待位于邯郸市邯山区万聚凯旋城2号楼2单元2801号的房产具备办理不动产权证条件时，武建民、耿阳协助石敏办理上述房产的过户手续； 二、武建民于本判决书生效后十日内支付石敏违约金50000元； 三、驳回石敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2360元，减半收取计1180元，保全费3095元，由武建民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 李 靓 二〇一九年十二月二十六日 书记员 韩培良 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。