内蒙古自治区太仆寺旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2527民初1154号 原告：刘某1，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：刘某2，北京市盛廷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵某，北京市盛廷律师事务所律师。 被告：太仆寺旗大益房地产开发有限责任公司。 法定代表人：郝某。 委托诉讼代理人：高某。 委托诉讼代理人：彭某。 原告刘某1与被告太仆寺旗大益房地产开发有限责任公司（以下简称“太旗大益房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1及其委托诉讼代理人刘某2、赵某，被告太旗大益房地产公司委托诉讼代理人高某、彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某1向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告依《平改楼房屋置换协议书》约定履行房屋交付义务（即向原告交付万和家园小区面积为120㎡的商业楼一套）或其市场价值549600元（4580元/㎡×120㎡），找被告差价80000元；2.依法判令被告为原告办理协议备案登记手续和房屋登记手续；3.判令被告赔偿原告房屋租金39000元（7200元/年×5年+600元/月×5月）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，原、被告签订了《平改楼房屋置换协议书》，合同约定根据城镇规划需要，被告取得房屋拆迁许可证，对包括原告所有的的位××镇的房屋实施拆迁，回迁安置楼名称为万和家园，置换90㎡商住楼一套。合同约定交楼期限为18个月，自原告腾房交钥匙起计算。签约后，原告及时腾空了房屋，履行了协议约定的义务。协议书第十三条对违约责任进行了明确约定。被告依约本应在2013年前向原告履行交付全部房屋义务，但直到2014年1月11日才交付了住宅楼。在住宅楼交付后，原、被告就尚未交付的商住楼收回原合同重新签署了《平改楼房屋置换协议书》，协议约定欠商住楼90㎡一套，另购商业楼30㎡，须找甲方差价捌万元整，此款在甲方交楼时一次性结清或办理贷款。本应在2013年交付的安置商住楼现刚建成，但建成后的安置房面积均超过约定安置房面积的50%以上，并附有地下室。2019年4月9日，被告发布了《回迁安置方案》，方案中被告要求原告接受现有房屋面积，并按照现在的市场价格购买，原告认为被告未按照协议约定的18个月期限向原告交付安置房屋已属违约，现被告未经原告同意擅自将安置房屋面积扩大，并要求原告按现在的市场价格购买属于强迫交易。为此，原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。 被告太旗大益房地产公司辩称，对原告的诉讼请求有异议，原告的诉讼请求要有明确性，原告与被告签订的房屋置换协议书约定了房屋的置换事项，原告对该协议中约定的内容进行主张，但在诉讼请求中以债权的方式主张回迁所产生的价格，明显违背民诉法的相关规定，第二项诉求与第一项诉求中的债权主张存在对抗性，需要原告明确诉求再进行答辩。现有房屋的面积比较大，并且有规划的地下商业用房，相应回迁方案有明确的规定。现万和小区还有后期工程将要开工，可以按照回迁户的平米数进行建设。因现在房屋没有具体位置和房号，不具备办理房屋产权手续的条件，故原告的第二项诉讼请求主张的办理手续不成立。原告所主张的租金不符合国有土地上房屋征收补偿条例中33条的规定，因此不予支付。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据材料：1.2014年1月11日签订的平改楼房屋置换协议复印件一份（与原件核对无异），合同编号142，证明被告未依约履行120㎡商业楼的置换，被告构成违约；2.2010年11月1日拆迁安置方案、拆迁公告复印件各一份（与原件核对无异），证明安置方案第八条确定了安置房屋交付的标准，第七条确定了超出面积部分的计算方法，但是该条内容与所签订的协议第十六条有冲突，应当以双方签订的协议为准；3.2019年4月9日被告出具的回迁安置方案复印件一份（与原件核对无异），证明2019年4月9日被告告知有安置房可供安置，原告有理由相信被告清单当中所列的房屋存在，方案中第三条确定的楼房价格和地下室的价格，超出安置房面积的部分要求按照市场价格4580元/㎡计价原告不同意，关于地下室的面积定价为2800元/㎡不合理，地上面积超过10%以内为2800元/㎡，地下室不能与楼上面积相符，规划的是地下商城现在建成地下室，显然违反公告。 被告太旗大益房地产公司的质证意见为，对1号证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，第一，原告和被告于2014年1月11日所签订的合同编号为142号平改楼房屋置换协议书已把原置换协议书替换，原协议已经废止，不具法律效力。对2号证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，第七条约定的找差方式和面积约定方式均为住宅楼而非商业楼，该安置方案出具后原告与被告签订了平改楼房屋置换协议书重新约定了安置补偿面积、权利义务以及相应的附属条款，具体的回迁方案应当按照万和家园棚户区拆迁改造安置方案以及签订平改楼房屋置换协议书相结合后进行确定；房屋拆迁公告只能证明拆迁的位置和拆迁事实，无法证明原告的证明目的。对3号证据的真实性认可，对原告证明的目的不认可，该证据是公司公布的回迁安置方案，无法印证原告的证明目的。 本院的认证意见为，对原告提交的证据本院予以采信。 被告太旗大益房地产公司提交了以下证据材料：1.回迁安置方案原件一份以及公告照片两张，证明公司发布公告督促被拆迁人进行回迁，同时根据宝昌镇城（棚户区）拆迁改造指导意见综合确定了回迁方案；2.收据复印件一份（与原件核对无异），证明原告与公司协商后确定了一次性补偿回迁安置违约金及房租款等共计4000元，公司为其办理了相应的抵扣手续，因此不存在原告方再次向我公司主张房屋租金的事实。 原告的质证意见为，1号证据中公告照片内容不具有合法性，安置方案内容不合法，属于单方定价，原告不同意。对2号证据的真实性、合法性、关联性认可，但对被告方证明的目的不认可，该收据只是解决了安置住房问题，同日签订了新的置换协议书，上面明确显示欠商业楼一套，是对之前居住房屋交付的一种结算行为，不是对此时间点之后的权利的处置，被告应当对逾期交付商业用房行为承担责任。 本院的认证意见为，对被告提交的1号证据予以采信，对2号证据的证明目的本院不予采信。 本院依职权调取了太仆寺旗万和家园小区房产计税基准价打印单一份，证明该小区住宅楼计税基准价为2100元/㎡、商业楼计税基准价为4800元/㎡、车库计税基准价为4000元/㎡。 原告刘某1的质证意见为：对该证据认可。 被告太旗大益房地产公司的质证意见为：对该价格不认可，按安置方案，超出部分10㎡以内按2800元/㎡计价，超出10㎡不超过20㎡按4122元/㎡，超过20㎡才按4580元/㎡计算，并且当时拆迁都是以平房住宅置换的商业房，已经给予了优惠，不能再按这么高的价格计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，原告刘某1作为乙方与被告太旗大益房地产公司作为甲方签订了《平改楼房屋置换协议书》，协议约定原告以位于××路的自有房屋以产权调换的方式置换被告太旗大益房地产公司开发的万和家园小区房屋，协议签订后，原告刘某1按约定及时履行了自己的义务。2014年1月11日，原告刘某1与被告太旗大益房地产公司签订了《平改楼房屋置换协议书》，合同编号为142，协议第二条约定“主房已分，现欠18㎡车库1个，欠商住楼90㎡一套，到分配时，继续按先签先选的原则，原合同收回。乙方另购甲方商业楼30㎡，须找甲方差价80000元整，此款在甲方交楼时一次性结清或办理贷款”。同日，原告刘某1向被告太旗大益房地产公司出具收据一张，其上载明“今收到大益房地产开发公司一次性补偿回迁安置违约金及房租款等4000元，款项在回迁安置应交款中扣除”。被告太旗大益房地产公司于2019年4月10日发布公告正式开始对万和家园商业楼进行回迁安置。被告太旗大益房地产公司至今未向原告刘某1交付商业房屋。 另查明，太仆寺旗宝昌镇万和家园小区商业房屋的房产计税基准价为4800元/㎡。 本院认为，原告刘某1与被告太旗大益房地产公司签订的《平改楼房屋置换协议书》系双方的真实意思表示，合同内容真实有效，受法律保护。双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。原告刘某1已按照合同的约定履行了自己的义务，被告太旗大益房地产公司应当按照协议约定向原告交付置换的房屋，现被告未按约定交付商业房屋，并在协议书中确认欠商住楼90㎡一套，其开发的万和小区现有房屋没有符合约定面积规格标准的商业房可供交付，且原、被告之间未能就选定现有条件房屋回迁置换达成一致调解意见，合同目的不能实现，被告太旗大益房地产公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。因原告要求判令被告依协议约定履行房屋交付义务的诉求无法继续履行，故本院对原告要求判令被告按照市场价值给付房屋折款的诉讼请求予以支持。关于房屋折款的数额，因双方当事人议价不成，以太仆寺旗宝昌镇万和家园小区商业房屋的计税基准价4800元/㎡为价格衡量标准，原告主张以低于该基准价的价格4580元/㎡，并按照双方签订的置换协议书确定的置换面积90㎡计算总价款412200元，并无不妥，本院予以支持。关于原告主张另购的商业楼30㎡价款，因原、被告之间对此的约定为“乙方另购甲方商业楼30㎡，须找甲方差价80000元整，此款在甲方交楼时一次性结清或办理贷款”，其虽然同是在置换协议书中进行的约定，但是该30㎡商业楼并非回迁置换所得，实质为原告向被告购买的房屋面积，该条款具有房屋买卖合同性质，不属于本案审理范围，原告可另案主张权利。关于原告要求判令被告赔偿原告租房费用的诉讼请求，因2014年被告太旗大益房地产公司向原告安置交付了住宅房屋，原告已有符合住用条件的房屋居住，无产生租房费的必要性，故本院不予支持。关于原告要求判令被告办理协议备案和房屋登记手续的诉讼请求，因该项诉求的实现依托于房屋的现实交付，现因交付房屋无法继续履行，故该请求不能实现，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告太仆寺旗大益房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告刘某1房屋折款412200元； 二、驳回原告刘某1的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4172元（原告已预交），由原告刘某1负担510元，由被告太仆寺旗大益房地产开发有限责任公司负担3662元（于本判决生效之日起十五日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审判员  徐景明 二〇一九年十二月十六日 书记员  邬溦敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。