江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初8618号 原告（反诉被告）：张述科，男，1966年12月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：倪尔谋，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗倩，江苏序阳律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）郑道芹，女，1966年12月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告（反诉原告）：沭阳县中小企业融资担保有限公司,统一社会信用代码913213227140035960,住所地沭阳县沭城街道苏州中路（姑苏花苑1号楼）。 法定代表人：黄剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人:戴号，江苏名典律师事务所律师。 被告：张述宇，男，1971年12月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：叶建康，江苏勤辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张智，江苏勤辉律师事务所律师。 原告（反诉被告）张述科与被告（反诉原告）沭阳县中小企业融资担保有限公司（以下简称“中小企业担保公司”）、被告张述宇抵押合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张述科及其委托诉讼代理人倪尔谋、被告中小企业担保公司的委托诉讼代理人戴号到庭参加诉讼。诉讼中，原告撤回对被告张述宇的起诉，本院依法追加郑道芹作为共同原告。本案现已审理终结。 原告张述科、郑道芹向本院提出诉讼请求：被告中小企业担保公司协助二原告涂销沭阳县房权证沭城字第××号、01××71号、01××72号、01××73号、01××74号的抵押登记手续。事实和理由：2012年7月30日，借款人宿迁通用塑钢有限公司（以下简称“通用塑钢公司”）在江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行（以下简称“昆山银行”）贷款8000000元，沭阳县金桥信用担保有限公司（以下简称“金桥担保公司”）为上述借款提供担保，二原告以涉案的房产向金桥担保公司提供抵押反担保。贷款到期后，被告通用塑钢公司未按约归还贷款本息，因金桥担保公司与被告中小企业担保公司合并，被告为通用塑钢公司代偿了贷款本息，后借款人通用塑钢公司向被告付清了代偿款。但被告至今未涂销案涉房屋的抵押登记手续。 被告中小企业担保公司辩称：2012年12月21日金桥担保公司与被告中小企业担保公司合并，其债权债务由被告中小企业担保公司承担。本案的实际情况是金桥担保公司为通用塑钢公司向昆山银行最高余额为8000000元的借款提供担保，二原告提供包括涉案房屋在内的房屋作为抵押担保，并依法办理了抵押登记。后昆山银行向通用塑钢公司发放贷款8000000元。借款到期后，因通用塑钢公司没有归还借款，被告于2013年2月1日、2月20日、3月20日、8月9日为通用塑钢公司分别代偿了2000000元、1000000元、1000000元、4008800元，合计8008800元。2013年11月8日、12月24日，通用塑钢公司向被告支付代偿款7712000元、300000元，合计8012000元。因通用塑钢公司仅向被告支付了代偿款，但根据合同约定，通用塑钢公司还应当支付违约金。因通用塑钢公司以及原告等反担保人未付清违约金，被告有权不办理涂销抵押登记手续。综上，请求法庭驳回二原告的诉讼请求。 被告中小企业担保公司向本院提出反诉请求：1、判令张述科、郑道芹支付中小企业担保公司违约金962924元；2、中小企业担保公司就上述款项对张述科、郑道芹提供抵押的位于沭阳县、2幢106、109室，3幢109、112、113、116室，4幢103、112室、7幢108室房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2012年7月30日，通用塑钢公司为向昆山银行借款，与金桥担保公司签订《最高额贷款担保合同》，约定金桥担保公司为通用塑钢公司，在昆山银行处形成的主债务最高余额8000000元的借款提供担保，并约定通用塑钢公司不能按保证合同约定期限归还贷款，应按逾期贷款万分之8.3/日支付违约金，因双方约定的违约金标准过高，反诉原告现调整为按年利率24%计算。 同日，反诉被告张述宇、郑道芹与金桥担保公司签订《最高额抵押反担保合同》两份，其中一份约定张述宇、郑道芹以其所有的位于沭阳县，2幢106、109室，3幢109、112、113、116室，4幢103、112室，7幢108室房屋，为通用塑钢公司借款向金桥担保公司提供抵押反担保，并办理了抵押登记。另一份约定张述宇、郑道芹以其所有的位沭阳县房屋提供抵押反担保。后昆山银行按约向通用塑钢公司发放了贷款8000000元。贷款到期后，通用塑钢公司没有按约偿还借款本息。2012年12月21日，金桥担保公司与中小企业担保公司合并，其债权债务由反诉原告承担。2013年2月1日、2月20日、3月20日、8月9日，昆山银行从中小企业担保公司账户共扣划8008800元用于代偿通用塑钢公司所欠的借款本息。后通用塑钢公司仅向中小企业担保公司支付了代偿款，未支付其逾期支付代偿款产生的违约金。 针对被告的反诉请求，张述科、郑道芹辩称：1.对中小企业担保公司陈述的事实与理由部分无异议，但双方签订的抵押反担保合同约定张述科的反担保最高余额为人民币2400000元，在中小企业担保公司为通用塑钢公司代偿8008800元后，该数字已超过2400000元，中小企业但被告是对张述科提供的案涉抵押房屋已不享有优先受偿权；2.中小企业担保公司代偿案涉款项后至原告起诉前，中小企业担保公司未向原告主张过权利，其主张的抵押权已经超过法定的诉讼时效。 本案的主要争议焦点为：被告中小企业担保公司主张的违约金是否超过诉讼时效。如超过诉讼时效，原告张某1要求涂销案涉房屋抵押权登记有无依据；如未超过诉讼时效，被告中小企业担保公司主张的违约金金额是多少，其对案涉房屋是否享有优先受偿权。 针对上述争议焦点，中小企业担保公司向本院提供了如下证据： 1.《最高额贷款担保合同》一份，该合同中约定了违约金为日万分之八点三，被告已调整为按年利率24%计算； 2.2018年9月份会议记录一份，证明因为本案反诉被告多次到反诉原告的单位协商解除对涉案房屋的抵押，双方一直就违约金的问题进行沟通，反诉原告一直向反诉被告主张涉案的违约金。 3.证人张某2证言，主要内容为：我是中小企业担保公司的员工，我是原告办理案涉房产抵押贷款时的经手人。2013年10月、11月，我经常打电话给张述宇要求其支付原告代偿款，没找过张述科索要过代偿款，后来的情况我就不清楚了。 4.证人李某,4证言，主要内容为：我是中小企业担保公司的员工，2014年、2015年左右，张述科与张述宇因为房屋解除抵押的事情到我们公司，当时我在场，因张述宇、张述科欠我公司违约金问题，双方发生争执，且争执比较厉害，对于公司是否向张述宇、张述科主张过权利我不清楚。 5.证人陈某证言，主要内容为：我是中小企业担保公司的员工，专门负责清收账款的。案涉的代偿款当时是我经手向张述宇索要的。因担保合同中约定了违约金，经计算大概900000元。2012年至2017年期间，我多次通过电话方式找张述宇索要违约金，还有公司的其他员工也通过电话方式找张述宇索要过，但具体时间记不清了。我们每次找张述宇索要违约金，他就到我们公司找领导，但具体时间记不清了。 6.证人殷某证言，主要内容为：我原是中小企业担保公司的法定代表人，案涉的贷款原是金桥担保公司担保，2012年8月，金桥担保公司与中小企业担保公司合并后，案涉贷款后来由中小企业担保公司代偿，本息共计8008800元。代偿后，我让原金桥公司的经办人陈某催要代偿款。2014年春天，张述宇、张述科找我说代偿款已经还清了，要求解除案涉房屋的抵押并让我签字，我就找陈某问问情况，陈某称他们还有90多万元的违约金未支付。我就告知张述宇、张述科必须把违约金支付了才能解除抵押或者让他们写申请找县里的领导审批，否则我没有权利解除抵押。2014年6月份我就调走了，之后的情况我就不清楚了。 原告张述科对被告中小企业担保公司提供证据的质证意见：对证据1真实性无异议，但合同的相对方系中小企业担保公司与通用塑钢公司，中小企业担保公司不能以此要求张述科承担违约责任；即使张述科应该承担违约责任，也应该依据张述科与中小企业担保公司签订的抵押担保合同中的约定承担。对证据2的真实性不予认可。对证据3的真实性不发表意见，证人证言不能达到被告的证明目的。对证据4的真实性不予认可，证人对张述宇、张述科与中小企业担保公司争吵的内容不清楚，不能作为定案的依据。对证据5中证人陈述的2014年春天，原告找证人殷某商谈代偿款并要求其签字解除抵押认可，但殷某称等过段时间再说，让我们先回去。对证人陈述的让我们支付违约金或写申请报告找县领导审批不予认可，即使证人证言真实，其主张违约金的时间也是在2014年6月之前，达不到被告的证明目的。对证据6真实性不予认可，原告与陈某不认识，陈某也没有向原告主张过违约金，其是否向张述宇主张过权利原告不清楚。同时，被告提供的证据3、4、5、6中的证人均系被告公司的员工，与被告存在利害关系，其证言不能作为定案依据。 本院认证意见：原告对证据1的真实性无异议，对证据1的真实性本院予以确认。证据1中的合同相对人虽非原告，但案涉担保合同系原告与中小企业担保公司签订的最高额抵押担保合同的主合同，合法有效，且与本案具有关联性，对该证据的证明效力，本院予以认定。原告对证据2的真实性不予认可，证据2系被告公司自己制作，且仅能反映张述科要求被告公司解除抵押后被告公司谈论相关解决方案，并不能达到其向张述科主张违约金的证明目的，对其证明效力，本院不予认定。证据3、4、5、6中的证人均与被告存在利害关系，同时，证据3、4、6中证人陈述的主张违约金情形均发生于2014年6月之前，证据5中证人虽陈述2012年至2017年期间向张述宇主张过违约金，但在本院限定的期限内未提供证据证实，其证人证言无其他证据相印证，达不到被告的证明目的。对证据3、4、5、6证人证言的证明效力，本院不予认定。 结合原告张述科、郑道芹陈述，被告中小企业担保公司答辩；反诉原告中小企业担保公司陈述，反诉被告张述科、郑道芹答辩以及双方提供的证据，本案认定事实如下： 2012年7月30日，金桥担保公司（甲方）与通用塑钢公司（乙方）签订《最高额贷款担保合同》，合同约定乙方要求甲方为其提供最高额保证担保，甲方同意为乙方自2012年8月3日至2012年8月2日止，在债权人处办理的贷款业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保。主债务的最高余额限定为人民币（金额大写）捌佰万元整。上述最高余额指债务本金的最高余额；乙方向甲方提供私有房地产作为最高额抵押反担保；乙方不能按合同约定期限归还贷款，应按逾期贷款万分之8.3/日支付违约金。同时，乙方应偿还甲方代偿款，并承担赔偿金、律师费、诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费等甲方为实现债权的一切费用。 2012年7月30日，反诉被告张述宇、郑道芹与金桥担保公司签订《最高额抵押反担保合同》两份，其中一份约定张述宇、郑道芹以其所有的位于沭阳县，2幢106、109室，3幢109、112、113、116室，4幢103、112室，7幢108室房屋，对自2012年7月30日起至2013年10月29日止，在最高余额人民币2400000元范围内金桥担保公司为通用塑钢公司借款提供的最高额保证提供抵押反担保。抵押反担保范围为金桥担保公司代通用塑钢公司偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、违约金、其他费用金额损失等），贷款担保合同中约定的通用塑钢公司应向金桥担保公司支付担保手续费、违约金及其他费用和损失，金桥担保公司为实现债权所发生的费用（包括但不限于差旅费、律师费、公证费等一切费用）。另一份约定张述宇、郑道芹以其所有的位于沭阳县房屋提供抵押反担保，并约定了抵押反担保的最高余额、担保范围等内容。上述合同签订后，原告张述科、郑道芹与被告在沭阳县房地产管理处就位于沭阳县，2幢106、109室，3幢109、112、113、116室，4幢103、112室，7幢108室房屋办理了抵押预告登记，就沭阳县房屋办理了抵押登记。 同日，金桥担保公司（甲方）与张述科（乙方）签订《最高额反担保保证合同》，约定甲方依据其与贷款人签订的合作协议，为通用塑钢公司向贷款人提供最高额连带责任保证。为保证甲方利益，应借款人要求，乙方自愿为甲方上述担保行为提供最高额反担保。合同第一条约定甲方同意为乙方自2012年8月2日起至2013年8月2日止，在最高余额人民币（大写）捌佰万元以内（含）甲方为借款人借款提供的最高额保证提供最高额抵押反担保，在此期限和最高限额以内，借款人按照《最高额贷款担保合同》规定，循环使用银行信贷资金，甲乙双方不再逐笔办理反担保合同手续；上述最高余额指债务本金的最高余额。合同第三条约定反担保的保证范围为：1、甲方履行保证义务代借款人偿还的全部款项，包括但不限于贷款本金、利息、违约金、其他费用和损失等；2、最高额贷款担保合同中约定的借款人应向甲方支付的担保手续费、违约金及其他费用和损失；3、甲方为实现债权所发生的费用，包括但不限于差旅费、律师费、公证费等一切费用。第四条约定担保方式为连带责任保证，乙方反担保保证期间为本合同生效之日起至甲方履行担保义务即代偿之日后两年为止。第五条约定如主合同项下除本保证外又有物的担保的，乙方自愿就所担保的全部债务先于或同时于物的担保履行连带保证责任。 2012年8月2日，昆山银行（贷款人）与通用塑钢公司（借款人）、金桥担保公司（保证人）签订《最高额保证合同》，合同第一条约定自2012年8月2日起至2013年8月1日止，在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保。主债务的最高余额限定为人民币（金额大写）捌佰万元正。合同约定的保证责任为连带责任保证。同日，通用塑钢公司与昆山银行签订《流动资金借款合同》，合同第3.1约定借款金额为4000000元；3.2约定本合同项下最长借款期限为12个月，自2012年8月3日起至2013年8月1日止。4.1约定按月结息，结息日为每月的20日；4.2本合同项下的借款利率按4.2.1方式确定：4.2.1年利率为7.2%的固定利率，合同期内不调整。合同4.4.1约定逾期贷款罚息利率为本条4.2约定的贷款利率水平上加收50%。2012年8月3日，昆山银行向通用塑钢公司发放贷款4000000元。2012年8月3日、8月20日、9月20日、9月27日，通用塑钢公司分别与昆山银行签订《银行承兑汇票承兑合同》，约定向通用塑钢公司支付承兑汇票2000000元、1000000元、500000元、500000元。后昆山银行按约向通用塑钢公司支付了上述金额的承兑汇票。 上述贷款到期后，通用塑钢公司未按约归还贷款本息。2013年2月1日、2月20日、3月20日、8月9日，昆山银行从中小企业担保公司账户共扣划8008800元用于代偿通用塑钢公司所欠的借款本息。2013年11月8日、12月24日，张述科及通用塑钢公司向被告中小企业担保公司支付了7712000元、300000元，合计8012000元。 另查明：2012年12月21日，金桥担保公司与沭阳县中小企业信用担保有限责任公司合并，金桥担保公司的权利义务由沭阳县中小企业信用担保有限责任公司承继。2019年7月17日，沭阳县中小企业信用担保有限责任公司变更为沭阳县中小企业融资担保有限公司。 再查明，诉讼过程中，被告陆续涂销了部分房屋的抵押登记，尚有原告张某1、郑道芹名下的位于沭阳县商铺处于抵押登记状态。2019年8月19日，中小企业担保公司（抵押权人，甲方）与张述科、郑道芹（抵押人，乙方）又签订了《房屋抵押合同》，约定：甲乙双方因违约金纠纷，乙方愿意以其有权处分的房屋作抵押担保，甲方经审查，同意接受乙方的房屋抵押担保。第一条，乙方自愿将其享有处分权的房屋抵押给甲方，作为偿还违约金的担保，并保证承担法律责任，抵押房屋所有权证号沭阳县房权证沭城字第××号，抵押物坐落沭阳县南京路商业小区4幢103、112商铺；抵押房屋所有权证号沭阳县房权证沭城字第××号，抵押物坐落沭阳县南京路商业小区7幢108商铺。第二条，本合同项下抵押房屋暂作价962924元，实际抵押额为962924元。第四条，抵押担保范围为本合同项下的违约金、实现债权的各项费用。第五条，本合同不视为乙方对甲方诉讼（2019苏1322民初8618号）主张的违约金的认可，具体结果以法院判决为准，本合同仅用于办理抵押登记使用。第六条，若上述违约金经法院判决最终由乙方承担，则甲方有权在本合同约定的3套房屋拍卖、变卖所的价款范围内优先受偿；若经法院审理判决乙方不承担违约金，则甲方应在判决生效后的10日内无条件解除上述3套房屋的抵押登记。该合同还约定了其他相关内容。后双方就上述抵押房屋办理了苏（2019）沭阳县不动产证明第0032139号不动产登记证明。该证明载明，房屋坐落于沭阳县商铺，不动产权证书号为沭阳县房权证沭城字第××号、沭阳县房权证沭城字第××号、沭国用（2014）第31124号、沭国用（2014）第31123号，抵押方式为一般抵押，抵押顺位为第二顺位抵押，被担保主债权数额为962924元。 诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求被告协助二原告涂销位于沭阳县商铺的抵押登记手续。 被告变更反诉请求为：判令张述科、郑道芹支付中小企业担保公司违约金962924元；2、中小企业担保公司就上述款项对张述科、郑道芹提供抵押的位于沭阳县商铺拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 本院认为：原告张述科与金桥担保公司之间的《最高额抵押反担保合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。2012年12月21日，金桥担保公司与沭阳县中小企业担保公司信用担保有限责任公司合并，金桥担保公司的债权债务由沭阳县中小企业担保公司信用担保有限责任公司承继。后沭阳县中小企业担保公司信用担保有限责任公司又变更为沭阳县中小企业担保公司融资担保有限公司，沭阳县中小企业担保公司融资担保有限公司作为本案的诉讼主体适格。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第二款规定，保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，沭阳县中小企业信用担保有限公司于2013年2月1日、2月20日、3月20日、8月1日陆续为通用塑钢公司向昆山银行归还了贷款8008800元，其应当自代偿之日起两年内向债务人通用塑钢公司或反担保人主张权利。 《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，张述宇及通用塑钢公司于2013年11月8日、12月24日向被告支付了代偿款，诉讼时效中断，诉讼时效应从张述宇、通用塑钢公司支付代偿款之日起重新计算两年。虽然中小企业担保公司与张述科、郑道芹于2019年8月19日重新签订了《房屋抵押合同》，但双方明确约定本合同不视为乙方对甲方诉讼（2019苏1322民初8618号）主张的违约金的认可，被告仍应就其向债务人或反担保人主张违约金承担举证责任。被告虽提供了相关证据以证明其向张述宇主张了违约金，但结合本院的认证意见，其提供的证据不足以证实其辩解理由及反诉主张，达不到诉讼时效中断或在2017年1月1日未超过两年的诉讼时效的目的。 综上所述，被告中小企业担保公司在主债权诉讼时效届满未行使抵押权，二原告在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，本院予以支持；对被告的反诉请求，本院不予支持。诉讼中，二原告撤回对被告张述宇的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第二款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告沭阳县中小企业融资担保有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张述科、郑道芹涂销苏（2019）沭阳县不动产证明第0032139号不动产登记证明项下的位于沭阳县商铺的抵押权登记； 二、驳回被告沭阳县中小企业融资担保有限公司的反诉请求。 案件受理费80元（二原告已预交40元），反诉费6715元，合计6815元，由被告沭阳县中小企业融资担保有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6815元。 审 判 长  张磊娟 人民陪审员  刘兴亮 人民陪审员  仲其亚 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  华 婕 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第二十一条主债务诉讼时效期间届满，保证人享有主债务人的诉讼时效抗辩权。 保证人未主张前述诉讼时效抗辩权，承担保证责任后向主债务人行使追偿权的，人民法院不予支持，但主债务人同意给付的情形除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。