浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3260号 上诉人（原审被告）：天台县晶鼎和汽车用品有限公司，住所地天台县坦头镇工业区。 法定代表人：沈平其。 被上诉人（原审原告）：天台亿佳企业管理服务有限公司，住所地天台县坦头镇工业园区。 法定代表人：陈琳。 上诉人天台县晶鼎和汽车用品有限公司（以下简称晶鼎和公司）因与被上诉人天台亿佳企业管理服务有限公司（以下简称亿佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天台县人民法院（2019）浙1023民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 晶鼎和公司上诉请求：1、请求贵院撤销一审判决第一项，改判减少给付金额11721元（其中8721元为上期租赁结转租赁保证金，3000元为上诉人代被上诉人垫付安装增压水泵费用）；利息损失计算标准应降低为按人民银行同期同类贷款利率标准。2、一、二审诉讼费用依法分担。事实和理由如下：被上诉人诉上诉人租赁合同纠纷一案已经浙江省天台县人民法院以（2019）浙1023民初4253号民事判决书做出判决，上诉人认为一审判决遗漏查明事项，涉案事实未予全部查清，导致判决结果不公。一、上诉人2019年1月8日租赁厂房属于续租，在上个租赁周期内被上诉人收取了上诉人租赁保证金8721元，该租赁保证金应当退还或者冲抵本次房租，上诉人要求冲抵本次房租之请求正当，应予采纳。二、上诉人在租赁期间为被上诉人垫付房屋设施维修费用3000元，应当冲抵租金。租赁期间由于楼顶消防水池主水管压力不够水池无水，上诉人在被上诉人确认之下为被上诉人垫付了安装增加水泵费用3000元，被上诉人亦予认可，并应从房租中扣除，一审判决未予考虑属于错误，请求依法改判。三、一审判决按照年利率6%计算利息损失高于人民银行同期同类贷款利率标准，应予降低。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实依法改判。 亿佳公司答辩称，晶鼎和公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 亿佳公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付房屋租金128443.5元并赔偿损失（损失按照月利率0.5%自2019年1月1日开始计算至款项付清之日止）；2.判令被告支付物业管理费5962.5元并赔偿损失（损失按月利率0.5%从2019年1月1日开始计算至款项付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告要求对2019年1月1日之前的租金及2019年11月开始的物业管理费另行主张，诉讼请求变更为：1.判令被告立即支付房屋租金121176元并赔偿损失（损失按月利率0.5%从2019年1月1日开始计算至款项付清之日止）；2.判令被告支付物业管理费4590元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月8日，原告亿佳公司与被告晶鼎和公司签订房屋租赁合同一份，该租赁合同约定：原告将坐落于天台县坦头镇亿佳创业园3号厂房五层房屋租赁给被告晶鼎和公司，租赁面积为918平方米，每月租金10098元；租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；采用先付租金后使用房屋方式，合同签订同时应支付第一年租金，另应支付一个月的租金作为租赁保证金，第二个年度起，每年应在使用前二个月支付下一年度的租金；租赁期间，被告每月应向原告支付每平方米0.5元的物业管理费，用于门卫、公共卫生、公共管理等费用；合同并对其他事项作了约定。合同签订以后，被告未支付租金、保证金以及物业管理费。 另查明：沈平其诉亿佳公司合同纠纷一案，一审法院已于2019年10月11日立案受理，沈平其起诉要求解除其与亿佳公司签订的《亿佳公司部分房屋转让协议》，并要求亿佳公司返还转让款100万元及赔偿相应损失。 一审法院认为，原、被告于2019年1月8日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法成立并已实质生效，双方当事人均应严格按照合同履行义务。原告已按约将房屋交付被告使用，但被告未按约支付租金、物业管理费等费用，已构成违约，应承担相应民事责任。根据合同约定，2019年租金应于合同签订之日支付，即被告应于2019年1月8日支付2019年度租金计121176元，故原告要求被告支付租金121176元的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持；因被告未支付租金之违约行为，现就未付租金，原告主张按年利率6%计算逾期付款利息损失，符合法律规定，但应以付款期限截止之日的次日即2019年1月9日作为损失起算点。根据合同约定，租赁期间，被告每月应支付物业管理费459元，现被告在2019年度租赁已十月有余，故原告要求被告支付十个月物业管理费4590元的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。关于被告提出本案应与沈平其诉亿佳公司合同纠纷一案一并处理问题。因2019年1月8日的《房屋租赁合同》与《亿佳公司部分房屋转让协议》所涉及的合同主体、内容等均不相同，属不同的民事法律关系，被告要求一并处理，缺乏事实与法律依据，对此抗辩，一审法院不予采纳。至于被告提出其安装水泵花费3000元应折抵租金，但并未提供相应证据予以证明，对此抗辩，一审法院亦不予采纳。诉讼过程中，原告要求对2019年1月1日之前的租金及2019年11月开始的物业管理费另行主张，系诉讼权利的处分行为，不违反法律规定，一审法院予以准许，对该部分诉讼请求亦不再进行审查处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、限被告晶鼎和公司于判决生效之日起十日内支付原告亿佳公司租金121176元，并赔偿逾期付款利息损失（逾期付款利息损失自2019年1月9日开始按年利率6%计算至判决债务履行完毕之日止）；二、限被告晶鼎和公司于判决生效之日起十日内支付原告亿佳公司物业管理费4590元。本案受理费3000元，减半收取1500元，由被告晶鼎和公司负担。 本院二审期间，上诉人晶鼎和公司提交袁春山书写的《证明》一份，拟以此证明袁春山在受被上诉人亿佳公司委托从事亿佳厂房租赁及物业管理期间，因3幢5楼顶消防水池缺水、主水管压力不够，由晶鼎和公司垫资3000元安装了增压水泵一台。经质证，被上诉人亿佳公司提出异议，认为这是袁春山与上诉人之间的事，与亿佳公司无关。本院认为，上诉人晶鼎和公司仅提交落款处签有“袁春山”名字的《证明》，而无袁春山的身份信息，该证据的真实性无法得到确认。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。故上诉人晶鼎和公司在本案二审期间提交的证据不属于新的证据，本院对上诉人提交的证据不予采纳。 被上诉人亿佳公司没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：1、承租人可否从租金中扣减11721元（其中8721元为上期租赁结转为本期租赁保证金、3000元为上诉人代被上诉人垫付的安装增压水泵费用）。2、逾期支付租金的损失计算标准是否要降低为按人民银行同期同类贷款利率标准。 对于争议焦点1，承租人可否从租金中扣减11721元（其中8721元为上期租赁结转为本期租赁保证金、3000元为上诉人代被上诉人垫付的安装增压水泵费用）。本院认为，上诉人晶鼎和公司与被上诉人亿佳公司在2019年1月8日订立租赁合同时明确约定预先支付1个月租金（8721元）作为租赁保证金，到年底租赁期满、房屋验收完好时予以退还。本案租赁合同现在还处在履行期间内，上诉人晶鼎和公司要求提前返还保证金，没有合同依据，一审法院未支持其请求，并无不当。对于安装增压水泵费用（3000元），上诉人晶鼎和公司在一审判决作出后提交了袁春山写的一份证词，拟证明该3000元系上诉人垫付的款项，应由被上诉人亿佳公司予以偿还。本院认为，上诉人晶鼎和公司提交的袁春山书写的证词的真实性无法得到确认，并且上诉人该项主张与本案因房屋租赁引起的租金和物业管理费纠纷不属同一个法律关系，故一审法院对上诉人要求从租金中直接扣减安装增压水泵费用的请求不予支持，亦无不当。 对于争议焦点2，逾期支付租金的损失计算标准是否要降低为按人民银行同期同类贷款利率标准。上诉人晶鼎和公司主张，租金逾期支付的损失按照年利率6%计算利息损失高于人民银行同期同类贷款利率标准，应予降低。本院认为，上诉人晶鼎和公司未按合同约定支付租金，构成违约。被上诉人亿佳公司因上诉人的违约行为造成了一定损失。对于违约责任，双方当事人在租赁合同中约定不明，一审法院按年利率6%计算逾期付款利息损失，并无不当。上诉人晶鼎和公司主张利息损失计算标准不应高于人民银行同期同类贷款利率标准，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，晶鼎和公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费93元，由上诉人天台县晶鼎和汽车用品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 童明强 审 判 员 徐黎明 审 判 员 陈永领 二〇一九年十二月二十七日 代书记员 鲍园园