北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50790号原告：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街1号310室（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。法定代表人：刘琪，总经理。委托诉讼代理人：魏广林，北京云亭律师事务所律师。被告：北京晋商联合投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路8号院78号楼2层2-D。法定代表人：苑存弟。原告便利蜂商贸有限公司（以下简称原告）与被告北京晋商联合投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人魏广林到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未按时到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告分别于2016年12月6日、2018年1月19日、2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》《租赁合同之补充协议》《租赁合同之补充协议（二）》于2019年1月30日解除；2.判令被告退还原告已付租金266325.8元；3.判令被告向原告支付利息（以266325.8元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，计算自2019年1月30日起至实际支付之日止）；4.判令被告支付原告违约金124193.55元。事实和理由：2016年12月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的位于北京市朝阳区东四环中路78号楼1层1-D房屋转租给原告使用；租期5年零31天，租期从实际交付之日起算。合同签订后，原告如约履行义务，交纳租金至2019年8月11日。但是，2019年1月30日，案外人冯丹突然持租赁房屋的产权证找到原告，明确表示不认可原告与被告之间的租赁合同关系。此时，原告才得知租赁房屋的原所有权人张继红因与冯丹有债务纠纷，租赁房屋经法院强制执行，已经以物抵债给冯丹，冯丹已经取得租赁房屋的所有权。至此，原告与被告之间的房屋租赁合同已经无法继续履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》第2条之约定，被告应当保证其对租赁房屋拥有完整、合法的出租权利，在合同租期内对租赁房屋享有合法用益权。原告认为，被告的行为已经违反了上述合同约定，致使原、被告之间的租赁合同无法继续履行。根据《房屋租赁合同》第30条之约定，原告有权解除合同并要求被告支付三个月租金的违约金。另，由于原告已经向被告预付了2019年1月30日至2019年8月11日期间的租金266325.8元，被告应当将该笔租金返还给原告。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人张继红原系北京市朝阳区东四环中路78号楼1层1-D号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2016年12月6日，被告作为甲方（出租方）、原告作为乙方（承租方），就涉案房屋出租事宜，签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定原告承租涉案房屋，租赁期限为五年零三十一天。甲方向乙方承诺，其对租赁房屋拥有完整、合法的所有权或出租权利，并保证乙方在本合同租期内对租赁房屋享有合法用益权，租赁房屋在本合同生效时未设定任何抵押、地役权，且不存在任何未办理迁出手续的公司注册登记。第一租赁年度中，前三个月为本合同首期租金的租赁期限，后9个月为本合同第二期租金的租赁期限。除第一租赁年度外，本合同项下的租金每六个月支付一次，具体租金金额见附件5的《租金明细表》。如甲方违反本合同的条款致使乙方不能正常使用租赁房屋经营，并经乙方书面通知后5日内仍不改正的，乙方有权单方面解除合同，合同自乙方发出解除书面通知之日起解除。此种情况下，甲方应当向乙方支付相当于三个月租金的违约金。附件五《租金明细表》载明：第一租赁年度首期租金124193.55元、第二期租金372580.64元。第二租赁年度每期租金248387.1元。2017年11月30日，案外人张继红签署《转租确认函》，载明：本人系涉案房屋产权人。2015年10月9日，本人与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期限从2016年5月1日至2026年4月30日。现本人同意被告在上述租赁期限内将涉案房屋转租给原告开设24小时便利店之用，租赁条件由原、被告自行协商，并另行签署租赁合同。2017年12月11日，原告向被告转账124193.55元。2018年1月17日，原告向被告转账372580.64元。2018年1月19日，被告作为甲方（出租方）、原告作为乙方（承租方），签订《租赁合同之补充协议》，约定：因涉案房屋实际交付日为2018年1月13日，故双方一致确认涉案合同附件五中的租赁期限及租金为，租赁期限自2018年2月12日至2023年2月11日。第一租赁年度（2018年2月12日至2019年2月11日）首期租金124193.55元、第二期租金372580.64元，第二租赁年度（2019年2月12日至2020年2月11日）每期租金248387.1元及其他内容。2018年3月6日，被告作为甲方（出租方）、原告作为乙方（承租方），签订《租赁合同之补充协议（二）》，约定：租赁期限自2018年2月12日至2023年2月11日。第一租赁年度（2018年2月12日至2019年2月11日）首期租金124193.55元、第二期租金372580.64元，第二租赁年度首期（2019年2月12日至2019年8月11日）租金248387.1元及其他内容。2018年12月3日，我院出具2015年度朝执字第20109号执行裁定书，裁定：一、准予申请人马丹以物抵债的申请；二、自本裁定生效之日起，涉案房屋归申请执行人冯丹所有。2019年1月29日，原告向被告转账248387.1元。2019年1月30日，案外人冯丹取得涉案房屋的所有权。2019年3月19日，原告作为乙方（承租人）、案外人冯丹作为甲方（出租方），签订《房屋租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，租赁期限为2019年1月30日至2025年1月29日。2019年5月24日，原告向被告发送《解除租赁合同返还租金告知函》，载明：因涉案房屋已经查封，且产权变更为案外人冯丹，被告严重违反合同关于“对租赁房屋拥有完整、合法的出租权”之约定，故原告依法行使单方解除权，并要求被告退还剩余租金266325.8元、支付违约金124193.55元。该函于2019年5月26日被被告签收。经询，原告表示，2019年1月30日，案外人冯丹持涉案房屋产权证要求原告腾退房屋。原告为继续经营，故与案外人冯丹重新签订了《房屋租赁合同》。另查，2015年4月14日，涉案房屋设立一般抵押，抵押人为案外人张继红，抵押权人为案外人冯丹。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》《租赁合同之补充协议（二）》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。根据现有证据可以看出，被告未按合同约定保障租赁期间涉案房屋处于无查封、抵押状态，相反，涉案房屋现已变更产权人，故被告的上述行为构成根本违约，原告有权单方解除合同。因被告已于2019年5月26日签收原告向其发送的解约通知书，故合同应于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就原告主张的各项损失，本院分项论述如下：关于租金一节，因涉案房屋产权人于2019年1月30日收回涉案房屋，故被告应退还原告自该日至2019年8月11日期间的租金。关于违约金一节，因被告构成根本违约，故原告有权依据合同约定向被告主张相当于三个月租金数额的违约金。关于利息一节，因双方未在合同中对此予以约定，且被告承担的违约金已足以弥补原告的损失，故对于原告要求被告支付利息之诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告便利蜂商贸有限公司与被告北京晋商联合投资管理有限公司分别于二〇一六年十二月六日、二〇一八年一月十九日、二〇一八年三月六日签订的《房屋租赁合同》《租赁合同之补充协议》《租赁合同之补充协议（二）》于二〇一九年五月二十六日解除；二、被告北京晋商联合投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告便利蜂商贸有限公司房屋租金二十六万六千三百二十五元八角；三、被告北京晋商联合投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告便利蜂商贸有限公司违约金十二万四千一百九十三元五角五分；四、驳回原告便利蜂商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7158元，由被告北京晋商联合投资管理有限公司负担（原告便利蜂商贸有限公司已预交3579元，被告北京晋商联合投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告便利蜂商贸有限公司；余3579元于本判决生效之日起七日内交至本院）。公告费560元，由被告北京晋商联合投资管理有限公司负担（原告便利蜂商贸有限公司已交纳，被告北京晋商联合投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告便利蜂商贸有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  赵春喜人民陪审员  耿绍武二〇一九年十二月十六日法官 助理  高 磊书 记 员  胡琪汶