舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初2038号 原告：黄位群，男，1963年9月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 被告：山东拜登实业发展集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区井冈山路566号全栋，实际经营地上海市浦东新区碧波路912弄7栋。 法定代表人：魏普照。 委托诉讼代理人（特别授权）：李崟，女，系被告公司职工。 原告黄位群诉被告山东拜登实业发展集团有限公司（以下简称“拜登公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理，依法适用简易程序由审判员黄诗乔于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告黄位群、被告拜登公司的委托诉讼代理人李崟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄位群向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2018年6月9日至2019年6月8日经营托管期限有效，判令被告向原告支付该期间的托管房屋收入24185.72元；2.确认原、被告2019年6月9日至2020年6月8日经营托管期限有效，判令被告继续履行合同；3.判令被告支付2017年6月9日至2019年6月8日的物业费6820元；4.判令被告支付违约金及赔偿原告经济损失合计71000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年6月9日签订了《房屋经营托管协议》，约定原告将位于舟山市普陀区房屋由被告托管经营，期限为2015年6月9日至2016年6月8日，双方采用“分成+保底”的分配方式，该托管期内的保底金额为28000元，分成部分按各50%的比例按月分配。合同到期后，双方仍继续履行，后于2017年签订《补充协议》，约定合同期限延长至2018年6月8日，2017年6月9日起保底金额为每年30000元，物业费由被告承担，补充协议作为原合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力，原合同约定内容与补充协议冲突以补充协议为准。合同履行过程中，被告存在多处违约：1.未按约支付托管收入，根据被告发给原告的清单，2018年6月9日至2019年6月8日的托管收入为：2018年6月297.85元，7月1691.39元，8月3825.04元，9月1249.41元，10月1234.52元，2018年11月至2019年6月8日收入均为零，根据协议约定被告应按月将收入汇给原告，但被告仅支付了2018年6月、7月、8月的收入合计5814.28元，至今未将2018年9月、10月的收入合计2483.93元汇给原告，根据协议约定保底收入为30000元，扣除已经支付的5814.28元，被告还需支付给原告2018年6月9日至2019年6月8日的托管收入24185.72元。2.擅自解除合同，根据《房屋经营托管协议》约定，本合同履行期限届满后，若双方均未提前一个月提出书面解约申请，则合同履行期限自动延长至本合同相应年限。双方均未提出书面解约，合同继续履行，2019年6月9日至2020年6月6日的托管期限已经生效，但被告擅自解除合同，还将案涉房屋贴上了封条，对原告信誉造成严重损害，原告要求被告继续履行合同并按约交付托管收入。3.未按约支付物业费，根据《补充协议》约定，2017年6月9日起物业费由被告承担，被告未按约支付2017年6月9日至2019年6月8日的物业费6820元，该费用已经由原告实际支付，被告应赔偿给原告。根据《房屋经营托管协议》约定：本协议项下的违约金为20000元，违约方支付违约金后还应当依法承担继续履行、采取补救措施等，如给对方造成损失，还应承担赔偿责任。另外还约定被告迟延支付托管收入分成款超过15日的，从第16天起还应支付违约金每天100元，到目前为止被告还未将2018年9月、10月的托管收入支付给原告，粗略计算需支付违约金51000元。综上，被告严重违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 原告黄位群为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、房屋经营托管协议一份，拟证明原告将案涉房屋交给被告托管经营，双方对托管收入、违约责任等进行了约定的事实。 二、补充协议及邮件截屏一份，拟证明双方在补充协议中约定保底收入为30000元，物业费由被告承担的事实。 三、案涉房屋收入明细表一份，拟证明双方已实际履行合同的事实。 四、封条照片一张，拟证明被告将案涉房屋贴上封条，对原告信誉造成严重影响的事实。 五、委托书一张，拟证明原告曾委托案外人刘秋平代办房屋交接手续，被告不予配合的事实。 六、录音光盘一张，拟证明双方于2019年6月还在协商房屋交接事宜，合同并未解除的事实。 被告拜登公司答辩称，一、原、被告签订的《房屋经营托管协议》经双方协商一致已于2018年10月终止，因此原告要求被告继续履行合同并向其支付2018年6月9日至2019年6月8日期间的托管保底收益没有合同及法律依据。原、被告于2015年6月签订《房屋经营托管协议》，约定：托管服务期为2015年6月9日至2016年6月8日，托管期的年度保底收入为28000元；双方每月按托管房屋的实际收入进行分配，若在协议期内原告的实际收益低于保底金额，则被告应将托管收入差额补齐，若实际托管期不足一年，被告无需支付年度保底收益；本合同履行期限届满后，若双方均未提前一个月提出书面解约申请，则合同履行期限自动延长至本合同相应年限。2016年6月8日合同到期后，双方继续履行托管协议，为了让业主获得更多的利益，被告将保底金额从每年28000元提升到30000元。2018年5月，被告的客服人员与原告电话联系，询问是否续约，原告没有确定，2018年9月底，原告提出要收回房屋，被告的客服人员电话联系原告，原告表示已委托他人代办房屋交接手续，被告也同意原告收回房屋并终止协议履行。2018年11月，被告的客服人员再次电话通知原告尽快办理交接手续，但原告未予理会。直至2019年7月，原告仍未办理交接手续，被告于2019年7月4日向原告发出《交接通知函》，并向原告邮寄了房间钥匙及房间物资验收的视频，原告已于2019年7月8日签收该函件。《房屋经营托管协议》终止前的最后一个托管期限为2018年6月9日至2019年6月8日，由于双方协商一致于2018年10月终止了协议，因此该期间的实际托管期不足一年，按照上述约定，实际托管期不足一年的，被告无需支付年度保底收益。二、原告要求被告支付2017年6月9日至2019年6月8日的物业费没有合同及法律依据。《房屋经营托管协议》约定物业费由原告承担，原告主张被告通过邮箱向其发出的《补充协议》中列明物业费由被告承担，因此被告需支付该期间的物业费。实际上，原告提交的《补充协议》属于未成立未生效的协议，对双方不具有约束力。被告发出电子版《补充协议》时通知原告在收到邮件后应将协议打印出来签字并邮寄给被告，再由被告盖章，《补充协议》中也载明：本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。原告收到邮件后未签字并邮寄给被告，故《补充协议》因双方未签字盖章而未成立，被告无需承担物业费。《房屋经营托管协议》还约定：被告将当月托管收入于次月15日前汇给原告，同时以短信或电子邮件方式告知，原告自收到通知之日起三日内确认回复，若被告发出通知之日起三日内，原告未回复的，视为确认。事实上，被告每月均会将原告托管房屋的月结对账函通过电子邮件发送给原告，在以往的对账单中也显示了扣除物业费的情况，原告在收到函件后从未提出异议，表明其对物业费应由其承担的事实是认可的。三、被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金及赔偿经济损失没有事实及法律依据。自双方签订《房屋经营托管协议》到双方协商一致终止该协议期间，被告均按约履行合同义务，不存在任何违约行为，被告之所以尚未支付2018年9月及10月的分成收益，是因为原告未与被告办理交接手续，在交接事宜尚未处理完毕前，被告通常会暂停发放剩余的分成收益，待交接事宜处理完毕，相关费用结清后发放。原告称早在2018年10月便委托他人代收房屋并办理交接手续，被告也多次通知原告办理交接事宜，但原告迟迟拖延，因此导致被告无法及时向原告结算剩余的分成收益，因原告自身原因导致双方无法及时办理房屋交接手续而产生的后果应由原告自行承担，被告不存在任何违约，对此不应承担责任。综上，请求法院驳回原告的诉请。 被告拜登公司为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、被告的客服人员与原告的电话录音及文字摘录一份，拟证明被告客服人员曾于2018年9月、10月、11月电话联系原告，双方于2018年10月达成终止协议的一致意见的事实。 二、被告清点原告托管房间的物资并进行封房的视频一份，拟证明经被告多次催告，原告仍未办理房屋交接手续，为保障双方权益，被告于2019年7月自行对案涉房屋中的物资进行清点并封锁了房间的事实。 三、交接通知函、邮寄底单及邮件物流详情各一份，拟证明被告向原告邮寄函件，通知其房屋处理情况，并向原告邮寄了房屋钥匙及房间物资验收的视频的事实。 四、电话联系清单一张，拟证明被告多次联系原告通知其办理房屋交接手续，原告不予理睬的事实。 经原告申请，本院向证人崔荣璐询问，其陈述其曾是被告公司员工，从事朱家尖璞缇海小区内房屋的经营托管业务，现已离职，2018年9月底，原告曾到璞缇海小区表示要收回房屋，其询问被告（指公司上海总部），被告通知其暂不办理交接，客服部会联系业主，几天后刘秋平带委托书来办理交接，被告告知其暂不办理交接，客服部会联系业主，十一假期过后，被告让其联系原告办理交接手续，其多次电话联系原告，原告表示合同已经续签，不同意办理交接。 经质证，原、被告意见如下：被告对原告提交的证据一的真实性无异议；对证据二的真实性无异议，关联性有异议，因双方未签字，该协议未发生法律效力；对证据三的真实性无异议，对账单显示物业费一直是扣除的，说明物业费由业主承担，补充协议未生效；对证据四的真实性无异议，因原告一直不配合办理房屋交接手续，被告无奈只能将房间内物品清点后封锁大门贴上封条进行现场固定；对证据五的真实性不予认可，被告没有见过委托书；对证据六的证明目的有异议，被告多次联系原告办理交接，原告不予配合。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，原告于2018年9月底表示要收回房屋，10月初委托刘秋平去办理房屋交接手续，被告不肯办理，因此双方之间的合同并未解除，合同继续履行；对证据二、三的真实性无异议，原告收到过被告邮寄的函件和钥匙，但被告无权张贴封条，对原告的名誉造成严重影响；对证据四的真实性无异议，证明目的有异议，原、被告就合同解除以及交还房屋问题多次联系，始终没有达成一致意见，故合同并未解除。原告对崔荣璐的证言无异议，被告对崔荣璐的证言不予认可，被告公司无该名员工，且证人未到庭作证，证人证言不具有真实性。本院对当事人无争议的证据予以认定，对有争议的证据结合全案情况予以综合评判。 经审理查明，原告于2014年6月起委托被告经营管理位于舟山市普陀区房屋，双方于2015年6月签订《房屋经营托管协议》一份，约定：原告将其所有的位于舟山市普陀区房屋委托被告经营管理，经营托管服务期限为2015年6月9日至2016年6月8日；合同履行期满后，若双方均未提前一个月提出书面解约申请，则合同履行期限自动延长至本合同相应年限，且双方的责任仍按本合同执行；双方采用“分成+保底”的分配方式，按各50%的比例按月分配收入，保底金额为28000元，若在协议期内原告的年度实际收益低于年度保底金额，由被告在协议期下一期第一个月内将托管收入差额部分补齐，若实际托管期不足一年，则被告无需支付年度保底收益；被告将当月托管收入于次月15日前支付到原告指定账户，同时以短信、电子邮件方式告知原告，原告自收到通知之日起三日内确认回复，自被告发出之日起三日内未回复的，视为确认；经营期间，原告须按时交纳物业管理费用；本协议生效后，一方未全面履行其约定义务的，即构成违约，需向对方支付违约金20000元，无特殊原因且未经原告同意，被告迟延支付托管收入分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。上述合同到期后，双方仍继续履行托管协议，但经双方口头协商自2016年6月9日起年度保底金额提高到30000元。2017年7月19日，被告向原告发送电子邮件，邮件中载明被告将补充协议发送给原告，原告可下载打印两份，签名后邮寄给被告上海客服部，被告盖章后会将协议邮寄给原告。补充协议中约定合同期限延长至2018年6月8日，保底收入为30000元，物业费由被告承担等，本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。该份补充协议上双方均未签名盖章。合同履行过程中，被告一直按约将托管收入每月汇至原告账户，其中个别月份收入抵扣了物业费，被告至今未将2018年9月的托管收入1249.41元以及2018年10月的托管收入1234.52元支付给原告。原告于2018年9月底提出要求收回案涉房屋，被告同意解除合同，但希望等到十一假期之后交还房屋。2018年十一假期期间，原告委托案外人刘秋平办理房屋交接手续，但被告与受托人未能顺利办理交接。十一假期之后，被告多次联系原告办理房屋交接手续，被告未予理睬。2019年7月4日，被告将案涉房屋内的物品进行清点后封锁房屋，将整个过程录制了视频，并将交接通知函、视频以及房间钥匙一并邮寄给原告，告知原告双方之间的合同已经解除，被告无继续托管的义务。原告于2019年7月8日收到上述邮件。 本院认为，双方之间签订的《房屋经营托管协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效，双方应按约履行。本案的争议焦点为补充协议是否成立生效，托管协议是否已经解除，被告是否存在违约行为的问题。 关于《补充协议》是否成立生效的问题。从形式上看，《补充协议》中载明该协议自双方签字盖章之日起生效，但原告未能提交有双方签字盖章的《补充协议》，也未能提交其将《补充协议》打印后签字邮寄给被告的相应证据。从实际履行情况来看，《补充协议》与原先的《房屋经营托管协议》的区别主要体现在保底金额的调整和物业费的承担上，早在补充协议签订前双方已通过口头协议将保底收入调整为30000元，保底金额的调整并非基于《补充协议》的约定，而物业费在被告将《补充协议》发给原告后仍由原告自行负担，在原告提交的收入清单中显示被告将2018年3月至6月的收入基本都抵扣了物业费，原告也未对此提出过异议，由此可见双方并未实际履行《补充协议》。基于双方未在《补充协议》上签名盖章予以确认，也未实际履行该协议，故《补充协议》未成立并生效，双方之间的权利义务仍参照《房屋经营托管协议》履行。原告要求被告根据《补充协议》的约定承担物业费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。 关于双方之间的托管协议是否解除的问题。双方签订的《房屋经营托管协议》约定合同期限为2015年6月9日至2016年6月8日，本合同履行期满后，若双方均未提前一月提出书面解约申请，则合同履行期限自动延长至本合同相应年限。因双方均未在上一个合同履行期（2018年6月8日）届满前提出解约，故根据合同期限自动延长一年的约定，2018年6月9日至2019年6月8日的合同期已生效。在该合同履行期内，原告于2018年9月底提出解除合同，被告同意解除，希望十一之后交房，后原告于十一假期期间委托他人收房，被告于十一假期结束后通知原告收房，从双方的协商过程以及联系办理房屋交接的行为足以认定原、被告对合同解除已达成一致的意思表示，本院认定托管协议于2018年9月底已经解除，双方实际上是对房屋交接时间发生争议，故本院对原告要求确认2019年6月9日至2020年6月8日经营托管期限生效，合同继续履行的诉请不予支持。因托管协议经双方协商一致解除，2018年6月9日至2019年6月8日的合同期未履行完毕，托管期限不足一年，故本院对原告要求支付2018年6月9日至2019年6月8日的托管保底收入24185.72元的诉请不予支持。合同解除后，原告曾委托他人办理房屋交接手续，被告未予配合，后被告又多次联系原告办理，原告不予理睬，直至2019年7月8日被告将钥匙邮寄给原告，双方对合同解除后未能及时办理交接导致房屋空置损失均存在过错，本院参照保底收入标准，酌定被告赔偿给原告房屋空置损失10000元。2019年7月8日原告收到房屋钥匙，案涉房屋由原告控制，此后房屋的空置损失由原告自行承担。 关于被告是否存在违约行为的问题。被告至今未将2018年9月和10月的托管收入支付给原告，显属违约，被告应立即将上述两个月的托管收入2483.93元支付给原告。根据《房屋经营托管协议》约定，违约方需支付给对方违约金20000元，还约定被告应将当月托管收入于次月15日前支付给原告，如迟延支付，被告需支付给原告自逾期之日起按每天100元计算的违约金。合同条款中对未按约支付托管收入的违约行为存在违约责任竞合，原告不应合并主张。且根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上述协议约定的违约金远高于原告的实际损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的约定内容、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为5000元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、限被告山东拜登实业发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告黄位群房屋托管收入2483.93元、房屋空置损失10000元、违约金5000元，合计17483.93元。 二、驳回原告黄位群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1170元，由原告黄位群负担970元，被告山东拜登实业发展集团有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  黄诗乔 二〇一九年十二月十八日 书记员  赵 静 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。