广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初453号原告：杨小玲，女，1965年2月27日出生，汉族，住广东省连州市，委托代理人：罗卫权，广东畅崎律师事务所律师。委托代理人：廖莉思，广东畅崎律师事务所律师。被告：广东连州农村商业银行股份有限公司。地址广东省连州市番禺路260号（1栋）。法定代表人：黄汶桥。委托代理人：唐富强，男，系被告员工。委托代理人：邵翁，男，系被告员工。第三人：连州市金泰矿冶有限公司。地址连州市连州镇湟川北路199号吉大名居A幢101室。法定代表人：陈吉章。委托代理人：陈杰，男，1985年6月13日出生，汉族，身份证地址广东省连州市。系连州市金泰矿冶有限公司员工。原告杨小玲诉被告广东连州农村商业银行股份有限公司、第三人连州市金泰矿冶有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告代理人、被告代理人、第三人代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告申请执行第三人名下的连州镇××××路金泰名居A栋305号房的所有权归原告所有；2、判令停止对连州镇××××路金泰名居A栋305号房的执行；3、本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年12月12日，原告与第三人签订一份《广东省商品房买卖合同》，由原告购买第三人坐落于连州市××湟××路154号金泰名居A幢305号商品房，该商品房建筑面积136.11㎡，套内面积为108.88㎡，该房屋总售价为399926元。付款方式：一次性付款；该合同约定买受人在签署本合同时一次性支付房款399926元整。合同签订后，原告按约定通过转账划入第三人商品房预售专用专户(连州市农村信用社80020000003535706)，支付全部房款399926元。第三人已将原告购买的商品房交付了给原告使用，原告入住至今，证明原告是金泰名居A栋305号房屋的实际占有人。原告购买第三人名下连州镇××××路金泰名居A栋305号房屋，都是通过银行转账方式支付房款，转到第三人在被告银行的账户。被告称对第三人与原告的房屋买卖行为毫不知情，更从未同意，存在不合理性。房款都是转到被告银行，被告不可能不知情，第三人作为开发商也不可能不出售商品房，到连州市人民法院查封日期2017年7月18日，该商品房已出售了四年多了。上述情况，应视为被告知情第三人与原告的房屋买卖行为，但被告没有向第三人提出异议行为，应视为同意出卖抵押物（连州镇××××路金泰名居A栋305号房），被告同意出卖抵押物应视为对抵押物放弃优先受偿权，这时被告抵押权因抵押权的放弃而消灭。因此，被告不享有对连州镇××××路金泰名居A栋305号房的优先受偿权。根据原告与第三人签订《广东省商品房买卖合同》约定，第三人应在商品房交付使用后90日内到房产局备案取得房产证手续，但第三人一直拖延未办，原告多次要求第三人办理房产证手续，第三人均以各种理由推脱，甚至欺骗原告“在办证中”拖延至今。原告已向连州市人民法院提起诉讼，要求第三人办理不动产登记证，尚未作出判决，案号为(2019)粤1882民初218号。原告不仅支付了全部价款并实际占有房屋，且对房屋产权分割登记未完成办理并非原告的过错，其作为善意不动产买受人的合法权益应当得到保护。同时，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”的规定，原告购买房屋的行为本质上是一种生活消费行为，原告对房屋享有的消费者权益与其生活联系程度密切，涉及原告的生活性民事权益。当被告因商业行为取得抵押权势必损害原告的消费者权益时，应当优先保护原告买受人的消费者权益。基于生存权高于债权的原则，在消费者已经支付了购买不动产全部价款后，即使未完成过户登记，因商业行为取得的抵押权不能对抗消费者合法权益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的答复，建设工程价款优先受偿权优于抵押权，已支付商品房全部或大部分款项的消费者买受人的权利又优于建设工程价款优先受偿权，所以，原告作为买受人的权利优于被告的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原告已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但原告对此没有过错，法院不得查封原告实际占有的连州镇××××路金泰名居A栋305号房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告与第三人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面《广东省商品房买卖合同》，在人民法院查封之前已合法占有该房屋。2012年12月12日，原告已向第三人付清全部房款，虽未办理过户登记手续，但非因原告（买受人）自身原因未办理过户登记，异议人对此没有过错，法院不得查封原告实际占有的连州镇××××路金泰名居A栋305号房。而且，被告与第三人之间的金融借贷纠纷属于金钱债权执行，因此，原告对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请法院停止执行。据上所述，法院将原告的财产予以执行，明显错误，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条（一）的规定，请依法判决不得执行该房屋，切实维护原告的合法权益。本案诉讼中，原告变更诉讼请求：1、确认连州镇××××路金泰名居A栋305号房的所有权归原告所有，并协助原告办理房产变更登记手续；2、判令停止对连州镇××××路金泰名居A栋305号房的执行；3、本案全部诉讼费用由被告负担。原告提供证据材料如下：1、原告身份证复印件；2、认购书、《广东省商品房买卖合同》、广东省连州市商品房预售许可证；3、电子发票联；4、《金泰名居A幢收楼书》、《住宅专项维修资金缴存通知书》、存折对账薄、物业管理费收据；5、办证费、土地分割费收据；6、连州市不动产登记中心查询结果；7、《执行裁定书》；8、《借款合同》、《抵押担保合同》；9、《连州市不动产登记中心查询结果证明》。被告答辩称：1、涉案房地产属第三人即被执行人连州市金泰矿冶有限公司名下财产，且已于2012年3月9日抵押给答辩人，并己依法办理法定的抵押登记手续，并经连州市人民法院作出的生效判决确认，答辩人享有的抵押权及由此享有的优先受偿权依法应受保护。连州市人民法院据此依法执行第三人上述名下房地产合法有据。2、答辩人对原告与第三人的房屋买卖行为毫不知情，更从没有同意。且该行为发生于抵押登记之后，根据担保法及物权法规定，未经抵押权人同意，抵押人无权转让、处分抵押物。因此，该房地产买卖行为无论是否属实，均属无效，依法不受保护。对于原告将款转入第三人开设于答辩人的账户的行为，答辩人仅依法提供银行服务，对该资金涉及的房屋买卖具体事项并不知情，原告与第三人同样没有将相关事实告知答辩人，更没有征得答辩人同意。原告据此认为视为答辩人已同意出卖抵押物及对抵押物放弃优先受偿权毫无根据，更不符合事实。答辩人在没有收回贷款前亦不可能同意出卖抵押物及对抵押物放弃优先受偿权。3、根据物权法规定，物权的设立、变动、转移。只有办理法定登记手续后才生效，未经登记，不发生物权效力。原告与第三人的房屋买卖即使属实，因未经法定登记手续，且未经抵押权人同意，依法不受保护。该买卖关系仅属第三人与原告之间的债权债务关系，与答辩人无关，应由原告与第三人另行解决。4、答辩人享有的抵押权属法定权利，也是答辩人发放贷款的和保障金融资产安全的前提条件。如对金融机构的法定抵押权不予以保护，房地产市场及金融秩序乃至整个社会经济均将会因此受到严重影响，依法应受到保护。综上，原告的诉讼请求理由不成立，亦不适用相关司法解释规定，依法应驳回其诉讼请求。对原告变更请求，被告答辩称：1、根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力。2、物权的确权登记依法属行政部门的法定职能，应依法定登记程序办理，原告直接请求法院确认房屋归其所有属于以司法权代替行政权，明显违反物权法及相关法律规定。3、涉案房地产属第三人即被执行人连州市金泰矿冶有限公司名下财产，且已于2012年3月9日抵押给答辩人，依法办理了法定的抵押登记手续，并经连州市人民法院作出的生效判决确认，答辩人享有的抵押权及由此享有的优先受偿权依法应受保护。如法院对本案作出确权判决，因该确权结果导致答辩人无法对涉案房屋享有优先受偿权，将与上述生效判决存在冲突。在没有依审判监督程序撤销原生效判决的前提下，依法不能作出损害答辩人抵押权及优先受偿权的判决。4、根据最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。因此，即使原告经法定确权程序取得房屋所有权，亦属于仅取得包含有抵押权的所有权，不属于完全的所有权。只有依法先行清偿债务，使抵押权消灭后才能取得完全的所有权。由于被执行人至今未偿还所欠答辩人借款，原告亦没有替其清偿债务，故原告依法不能取得涉案房屋的完全的所有权。5、答辩人享有的抵押权属法定权利，也是答辩人发放贷款的和保障金融资产安全的前提条件。如对金融机构的法定抵押权不予以保护，房地产市场及金融秩序乃至整个社会经济均将会因此受到严重影响，请法院作出确权判决时能充分考虑上述意见。综上所述，原告请求法院确认涉案房屋属其所有有违物权法及担保法及相关司法解释规定，依法应驳回原告的诉讼请求。被告提交证据有：1、（2017）粤1882民初765号民事判决书复印件；2、粤房地建抵登（连州字第0100000963号）。第三人辩称：对原告起诉状事实理由、诉讼请求没有异议。对原告变更的诉讼请求无异议。第三人未提交证据。经审理查明：第三人于2012年2月13日取得连州市房产管理局颁发的编号为(2012)第001号《广东省连州市商品房预售许可证》，项目名称为金泰名居A幢，项目座落为连州市××湟××路金泰名居，预售房屋栋号及层数分别为A幢、十二层。被告与第三人签订了《借款合同》，约定向第三人发放贷款2100万元，同时签订《抵押担保合同》，约定以第三人名下坐落于连州市××湟××路金泰名居A幢在建工程305室、706室、906室、1003室、1006室、1102室、1104室、1105室、1202室作抵押，并于2012年3月13日办理抵押登记手续（编号分别为：粤房地建抵登连州字第0100000963、0100000983、0100000991、0100000994、0100000998、0100000999、0100001001、0100001002、0100001005号），抵押日期：2012年3月9日至2015年2月20日。合同签订后，被告向第三人发放2100万元贷款。原告与第三人于2012年12月12日签订《广东省商品房买卖合同》，由原告购买第三人坐落于连州市××湟××路154号金泰名居A幢305室预售商品房，该合同约定买受人在签署本合同时一次性支付房款399926元整，出卖人应当在2013年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同已经连州市住房和城乡规划建设局进行了备案登记。合同签订后，原告向第三人支付了全部房款共399926元整。第三人于2013年将房屋交付给原告，原告对该房屋进行装修装饰后于2013年入住该商品房至今。截至今日，涉案商品房尚未办理权属登记转移手续，仍登记在第三人名下。因第三人未能按期偿还贷款，广东连州农村商业银行股份有限公司（即本案被告）向本院提起诉讼，本院作出(2017)粤1882民初765号民事判决书，判决：一、被告连州市金泰矿冶有限公司应当在本判决发生法律效力之日起三十日内归还原告连州市农村信用合作联社借款本金12110000元及利息3143808.19元（利息暂计至2017年7月11日止，后息按照双方签订的借款合同约定计至借款本金清偿之日止）。二、连州市吉大房地产开发有限公司、陈吉章、黄春彬对上述借款本息承担连带清偿责任。三、原告连州市农村信用合作联社对被告连州市金泰矿冶有限公司名下的坐落于连州市××湟××路金泰名居A幢在建工程（9套商品房）在折价、拍卖或变卖的价款在上述借款本息范围内享有优先受偿权。四、原告连州市农村信用合作联社对被告连州市小北江置业有限公司名下的坐落于连州市连州镇城西规划小区猫岭地段的土地在折价、拍卖或变卖的价款在上述借款本息范围内享有优先受偿权。判决生效后，因义务人未能按期履行判决义务，广东连州农村商业银行股份有限公司向本院申请执行，本院以(2018)粤1882执135号立案受理，但至今仍未履行，本院作出(2018)粤1882执135号之二《执行裁定书》，依法拍卖被执行人（即本案第三人）位于连州市××湟××路××居××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套房屋。2019年2月20日原告向本院提出书面异议，请求：1、对连州镇××××路154号金泰名居A幢305室解除查封；2、停止拍卖连州镇××××路154号金泰名居A幢305室；3、中止执行该房产的程序，保护异议人合法权益。本院作出（2019）粤1882执异13号执行裁定书裁定“驳回异议人杨小玲的异议请求”。原告不服裁定而向本院提起本案诉讼。2019年2月2日原告以连州市金泰矿冶有限公司为被告，向本院提出诉讼请求：1、请求法院证实广东省商品房买卖合同的有效性，该房产价值399926元；2、请求法院判决被告办理原告所购房产位于连州市××湟××路金泰名居A栋305号房的不动产登记证；3、判令被告承担诉讼费用。本院追加广东连州农村商业银行股份有限公司（即本案被告）为第三人，同年4月26日本院作出（2019）粤1882民初218号民事判决书判决“一、原告杨小玲与被告连州市金泰矿冶有限公司于2012年12月12日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告杨小玲的其他诉讼请求”。判决后，各方当事人无提出上诉，判决已发生法律效力。连州市不动产登记中心出具的《连州市不动产登记中心查询结果证明》（编号20180529457）主要载明：“经我中心档案库查询结果如下：至2018年5月29日止，连州市金泰矿冶有限公司名下坐落于连州市××湟××路××居××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室【查封单位：连州市人民法院(2017)粤1882民初641号、(2017)粤1882民初641号之二，查封日期：2017年7月18日】，已抵押，已查封。抵押权利人：连州市农村信用合作联社，抵押日期：2012年3月9日至2015年2月20日。”连州市农村信用合作联社于2019年1月4日更名为广东连州农村商业银行股份有限公司。再查明：本案标的物A幢305室所属建筑物尚未经竣工验收备案。本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷，是以排除对特定标的物的执行为目的。围绕原告诉求及被告抗辩理据、第三人意见，本院评析如下：首先，原告请求确认连州镇××××路金泰名居A栋305号房的所有权归原告所有，并协助原告办理房产变更登记手续。根据本院作出已生效（2019）粤1882民初218号民事判决书判决“原告杨小玲与被告连州市金泰矿冶有限公司于2012年12月12日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效”，且原告依合同约定向第三人支付了全部房款，第三人于2013年将房屋交付给原告，原告对该房屋进行装修装饰后于2013年入住该商品房至今。即人民法院查封案涉房产前，原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同，并于2013年入住而实际占有管理使用该商品房。原告系该商品房消费者，所购案涉商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，原告并非经营或投资需要，系消费者的本质特征。商品房消费者的权利优先于抵押权人，原告主张案涉房产归其所有，于法有据，本院予以支持。原告请求“并协助原告办理房产变更登记手续”，原告在（2019）粤1882民初218号案请求事项中已提出，该案中已评述不予支持的理据，并作出“驳回原告杨小玲的其他诉讼请求”实体判决项，判决已生效，故本案不再审理。第二、原告请求判令停止对连州镇××××路金泰名居A栋305号房的执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。再根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法予以支持。因此，原告此项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，第三百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告杨小玲与第三人连州市金泰矿冶有限公司于2012年12月12日签订《广东省商品房买卖合同》标的物位于连州市连州镇湟川北路金泰名居A栋305号，该房屋产权属原告杨小玲所有。二、停止对上述连州市连州镇湟川北路金泰名居A栋305号房产执行。三、驳回原告杨小玲其他诉讼请求。本案受理费7298.89元，由被告广东连州农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  唐彬诚人民陪审员  谢耀东人民陪审员  唐崇杰二〇一九年十二月六日书 记 员  吴亚桐本案适用法律及司法解释条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。