北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初11372号原告于淑琴，女，1956年11月2日出生，汉族，北京市东城区居民，住北京市朝阳区。原告UNALDENIZ，女，1991年7月17日出生，住北京市朝阳区。原告UNALFILIZ，女，1991年7月17日出生，住北京市朝阳区。原告UNALDERYA，女，1990年4月9日出生，住北京市朝阳区。四原告共同委托代理人张静丽，北京市东友律师事务所律师。四原告共同委托代理人程元第，北京市东友律师事务所律师。被告北京华夏红阳居家养老服务有限公司，住所地北京市顺义区××镇地区××村××街××，统一社会信用代码：91110113327298929M。法定代表人李瑞清，董事长。原告于淑琴、UNALDENIZ、UNALFILIZ、UNALDERYA与被告北京华夏红阳居家养老服务有限公司（以下简称：华夏红阳公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于淑琴、UNALDENIZ、UNALFILIZ，四原告共同委托代理人张静丽、程元第，被告华夏红阳公司法定代表人李瑞清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于淑琴、UNALDENIZ、UNALFILIZ、UNALDERYA向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认《房屋转让合同》无效；2.请求法院依法判令被告返还原告购房款四十二万元，以四十二万元为本金，并以中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年10月12日起计算至被告偿还购房款之日止；3.请求法院依法判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月12日，原告与被告北京华夏红阳国际文化传媒有限公司（现北京华夏红阳居家养老服务有限公司）签订《房屋转让合同》，约定被告向原告转让北京市顺义区××镇地区××村××街××园区内××号楼××层××号房屋，同日原告按照合同约定向被告支付房款420000元，被告向原告出具收据。后，原告屡次催促被告办理房屋过户以及实际交付房屋，被告不予理会。2019年1月20日，原告获知小区门口张贴北京市顺义区××镇人民政府公告，认定位于××镇××村北侧的总建筑面积11094.47平方米的房屋违反有关法律的规定，存在重大的安全隐患，并要求住户限期搬离房屋，逾期将对该房屋进行强制拆除，原告购买的房屋恰处于此区域内。原告认为被告隐瞒事实的行为严重的侵害了合法权益，按照法律的相关规定，原被告之间的《房屋转让合同》应为无效合同。现原告为了维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告华夏红阳公司辩称：我方在2017年5月1日与北京怡阅水族玻璃制品厂签订租赁合同，合同期间到2037年4月30日。合同到期后自动延续二十年，到2057年4月30日。现在被告公司住所地现改造为居家养老住房。考虑到个人做养老投资，我方以四十万到五十万的租赁费用一次性出租。我方建完房后达成入住标准就转让给客户了。房屋我方是从水族玻璃制品厂租赁的，而水族玻璃制品厂是从村委会租赁的。我方精装修后又将房屋转让或租赁给客户，也签订有合同。房屋用于养老，因此合同应是有效的。被告公司取得了养老的营业执照。本院经审理认定事实如下：华夏红阳公司《营业执照》记载，公司成立时间2015年1月19日，营业期限2015年1月19日至2065年1月18日，经营范围有：居家养老服务；组织文化艺术交流活动（不含演出、棋牌室）；会议服务等。2017年10月12日，华夏红阳公司前身北京华夏红阳国际文化传媒有限公司为转让方（甲方），四原告为受让方（乙方）签订《房屋转让合同》，约定华夏红阳公司向四原告转让北京市顺义区××镇地区××村××街××园区内××号楼××层××号房屋，房屋用途为商住，使用期限40年，从2017年5月1日至2057年4月30日，合同价款420000元。四原告于签订合同当日支付房款420000元，华夏红阳公司为四原告出具收据。《房屋转让合同》载明：转让方根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、行政法规规定，依法取得北京市顺义区××镇××村××街××土地使用权和经营权；依照《中华人民共和国经济合同法》及有关法律法规，甲、乙双方在平等、自愿、公平的基础上，经友好协商，就转让××村××街××院内房屋所有权宜（已）达成一致意见，特签订本合同以资共同守信。第一条，转让方房屋基本情况（条款内容略，下同）。第二条，计价方式与价款。第三条，受让方逾期付款的违约责任。第四条，交付期限。第五条，保修责任。第六条，争议解决。第七条，合同附件效力。第八条，合同一式两份。第九条，合同生效日期。2018年12月27日，北京市规划和自然资源委员会向华夏红阳公司公司发放京规自（顺）分局听告字（2018）第4024号《国土资源行政处罚听证告知书》，内容为：你单位未经政府批准，擅自占用顺义区××镇××村集体土地建设房屋。经测量，占用集体土地14892.29平方米（村镇建设用地），建设房屋10977.58平方米，硬化地面7023.48平方米。此种行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，本机关拟对你单位作出如下行政处罚：1.责令你单位退还非法占用集体土地14892.29平方米；2.没收地上房屋10977.58平方米、硬化地面7023.48平方米；3.按照30元/平方米处罚标准，总面积数量14892.29平方米，处罚款共计人民币446768.7元。根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十二条和《国土资源行政处罚办法》第二十八条的规定，你单位享有要求举行听证的权利。如要求举行听证，请在接到本告知书之日起三个工作日内向本机关提出申请。逾期不提出视为放弃听证权利。2019年1月15日，北京市规划和自然资源委员会向华夏红阳公司公司发放京规自（顺）分局罚字（2018）第4023号《国土资源行政处罚决定书》，内容为：本机关于2018年11月19日对你单位在顺义区××镇××村非法占地一案立案调查。经查:你单位未经政府批准，擅自占用顺义区××镇××村集体土地建设房屋及硬化地面。经测量，占用集体土地4786.71平方米（一般农用地），建设房屋116.89平方米，硬化地面910.71平方米。此种行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定，属非法占地行为。上述违法事实有下列证据证实:1.询问笔录，2.现场勘测笔录，3.测量成果报告及现场勘测图，4土地利用总体规划图，5.土地利用现状图。本机关已于2018年12月27日依法向你单位进行了告知和听证告知，你未在规定期限内进行陈述、申辩也未要求举行听证会。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，决定处罚如下:拆除你单位在顺义区××镇××村非法占用的4786.71平方米土地上建设的房屋116.89平方米，硬化地面910.71平方米，恢复土地原状并退还土地。行政处罚履行方式和期限:你单位应当在本处罚决定书送达之日起十五日内履行本行政处罚决定，自行拆除上述违法建筑。本决定送达当事人，即发生法律效力。你单位如不服本处罚决定，可以在收到本处罚决定书之日起六十日内依法向北京市人民政府或国土资源部申请行政复议，或十五日内直接向北京市顺义区人民法院提起诉讼。逾期不申请行政复议，不提起行政诉讼，又不履行本行政处罚决定的，本机关将依法申请人民法院强制执行。华夏红阳公司自认，其未申请听证，亦未提起行政诉讼，相关机关未撤回相应行政处罚，处罚决定书的范围包括涉诉房屋，华夏公司尚未履行相应的处罚内容。2019年1月20日，北京市顺义区××镇人民政向广大租户发放《告知书》，内容为：经查，经北京市规划和国土资源管理委员会认定，位于××镇××村北侧的由冯海连（联）、李瑞清所建房屋，总建筑面积11094.47平方米房屋未依法取得乡村建设规划许可证，该违法行为违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》等有关法律规定，并存在重大安全隐患。根据区委、区政府关于“疏解整治促提升”专项行动工作部署、安全生产大检查工作总体安排，进一步消除安全隐患，现责令你户（单位）:一、限你于2019年1月23日前，搬离租住的房屋。2.2019年1月24日后，我镇将对该宗违法建设进行强制拆除、消隐工作，逾期未按要求搬离的租户，在拆除过程中产生的一切损失由你本人负责。同时，我镇将依法采取行政强制措施处理违法出租人员。双方存在分歧的证据及意见如下：一、涉诉房屋是否合法华夏红阳公司提供2007年4月25日顺义区××镇××村经济合作社与北京怡阅水族玻璃制品厂签订的《合作合同》，冯海联（北京怡阅水族玻璃制品厂法定代表人）与李瑞清（华夏红阳公司法定代表人）2017年4月30日签订的《租赁合同》及2017年5月1日《补充协议》，证明房屋来源合法有效的，房屋系华夏红阳公司自北京怡阅水族玻璃制品厂租赁的，而北京怡阅水族玻璃制品厂自村委会租赁。四原告的质证意见为：因未提供原件，不认可真实性，两份合同违反法律强制性规定，属无效合同，农村集体土地不能转让或出租的。即使可以提供合同原件，四原告仍认为涉诉房屋属于非法建筑房屋，华夏红阳公司没有出售房屋的权利基础。二、涉诉合同是否有效四原告认为：第一，房屋转让合同第一条约定该房屋用途为商住，根据法律相关规定，农民集体土地所有使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，华夏红阳公司辩称其权利取得来源于租赁，不符合法律的相关规定，其权利来源不合法，导致合同无效。第二，华夏红阳公司作为土地使用者，没有依法取得建设规划许可证，也没有依法办理建设用地使用权证，其非法占有、建造并销售房屋，取得非法利益。其与四原告签订的房屋转让合同违反了土地管理法及实施条例、城乡规划法等法律法规的强制性规定，合同应属无效。第三，华夏红阳公司虚构事实，在合同中写明其依法取得北京市顺义区××镇××村××街××土地使用权和经营权，误导原告与其签订了房屋转让合同，主观过错十分明显。第四，四原告购买的房屋位于被当地人民政府认为违建的区域，随时面临被强制拆除，房屋转让合同目的根本无法实现。故要求确认合同无效，并返还原告购房款并赔偿原告的损失。华夏红阳公司表示，租赁合同、合作合同、转让合同均是双方真实意思的体现，华夏红阳公司不存在虚构事实。房屋系2006年所建，华夏红阳公司已交纳了租金，并取得合法使用权，目前为止房屋还在使用。华夏红阳公司销售的不是房屋，而是房屋的使用权。政府只是向华夏红阳公司下发了通知，但不代表法律。华夏红阳公司营业执照是依法取得的。三、交付房屋的时间四原告表示，其于2008年5月收到房屋钥匙，签订合同时，房屋没有粘贴壁纸，没有铺好地暖和地板。华夏红阳公司表示，签订合同后就交付了合同和钥匙。上述事实，有双方当事人陈述，房屋转让合同，银行交易明细及收据，企业信用信息，国土资源行政处罚决定书，国土资源行政处罚听证告知书，××镇人民政府告知书，2007年4月25日合作合同，2017年4月30日租赁合同，2017年5月1日补充协议等在案佐证。本院认为：违章建筑是指违反国家关于城市规划、土地管理及房屋建设管理等各项法律规定，未经有关部门审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法或者没有按照批准的内容进行建造的建筑物或构筑物。违章建筑的认定,依法由有关行政部门处理。相关行政机关依法作出的行政决定，应受到当事人的尊重和重视。《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第七十七条第一款之规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。现相关行政机关已经责令退还非法占用集体土地、没收地上房屋及硬化地面，并处罚款。故现有情况下可知，根据京规自（顺）分局听告字（2018）第4024号《国土资源行政处罚听证告知书》、京规自（顺）分局罚字（2018）第4023号《国土资源行政处罚决定书》、××镇人民政府向租户发放的告知书，涉诉房屋已被相关行政机关认定为违章建筑，故涉诉房屋不合法。华夏红阳公司在庭审中辩称其转让的并非房屋，而是房屋的使用权，但双方《房屋转让合同》中载明“转让××村××街××院内房屋所有权宜达成一致意见”，合同的相关条款也是买卖房屋的相关条款，故双方签订的合同应属于房屋买卖合同。因涉诉房屋已被有关行政机关认定为违章建筑，故该房屋转让合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。四原告购买属于违章建筑的房屋同样存在过错，且已收到房屋钥匙，故对其要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第七十七条第一款之规定，判决如下：一、原告于淑琴、UNALDENIZ、UNALFILIZ、UNALDERYA与北京华夏红阳国际文化传媒有限公司于二〇一七年十月十二日所签《房屋转让合同》无效；二、被告北京华夏红阳居家养老服务有限公司返还原告于淑琴、UNALDENIZ、UNALFILIZ、UNALDERYA购房款四十二万元，于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告于淑琴、UNALDENIZ、UNALFILIZ、UNALDERYA的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千八百元，由被告北京华夏红阳居家养老服务有限公司负担，于本判决生效之日七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇一九年十二月十三日书记员  张亚男