北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初50973号原告：吴震，男，1976年7月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩京粉，北京和易律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华荣，北京和易律师事务所实习律师。被告:北京大钟寺国际广场物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号4号楼二层2059号。法定代表人：焦青，执行董事。委托诉讼代理人：王英，女，北京大钟寺国际广场物业管理有限公司员工。被告：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。法定代表人：焦青，执行董事。委托诉讼代理人：李亚茹，女，北京中坤长业房地产开发有限公司员工。原告吴震与被告北京大钟寺国际广场物业管理有限公司(以下简称大钟寺物业公司)、北京中坤长业房地产开发有限公司(以下简称中坤长业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴震及其委托诉讼代理人韩京粉、李华荣，被告大钟寺物业公司的委托诉讼代理人王英，被告中坤长业公司的委托诉讼代理人李亚茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴震向本院提出诉讼请求：1、判令大钟寺物业公司、中坤长业公司退还物业费102628元(2019年2月16日至7月15日)；2、判令大钟寺物业公司、中坤长业公司支付经济损失费970549．32元。本案的诉讼费由大钟寺物业公司、中坤长业公司负担。事实和理由：我与中坤长业公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中约定大钟寺物业公司作为我所购房屋的前期物业服务企业，履行提供物业服务的义务。合同签订后，我一直按照约定履行支付物业费的义务，但自2018年10月开始，大钟寺物业公司存在消防验收不合格、间隙性的电梯停运、经常性的断水断电，导致我的租户无法正常经营，进而促使租户在合同期限未届满前退租，同时导致我的房屋无法继续出租，给我带来严重的经济损失，故我诉至法院。大钟寺物业公司辩称，我公司是受中坤长业公司委托，对大钟寺中坤广场进行物业管理。吴震作为该项目的业主，理应向我公司缴纳物业费，物业费是保证该项目持续运营以及我公司正常运转的收入来源，不管吴震的房屋是否空置，或者有无租户，都应该正常缴纳物业费。我公司已经向业主提供了物业服务，现场内的写字楼用户仍有多家正常办公，我公司也不停水停电，电梯也正常运行。吴震目前已经欠缴2019年7月15日以后的物业费，这是对其他全体业主利益的损害，无权要求我公司返还物业费，我公司也不应承担赔偿责任。吴震也没有提交证据证明其承担了任何损失，即使有损失产生，也不是我公司造成的。综上，我公司不同意吴震的诉讼请求。中坤长业公司辩称，我公司作为开发商，已经履行完毕房屋买卖合同的义务，吴震已经取得了房屋产权证。涉案房屋由大钟寺物业公司进行物业管理，吴震的诉讼请求与我公司无关，吴震也没有提供证据证明其主张。综上，我公司不同意吴震的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：吴震系北京市海淀区北三环西路甲x号院x号楼x层x号房屋(建筑面积1026．28平方米)的业主。吴震与中坤长业公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中约定：中坤长业公司依法选聘的物业服务企业为大钟寺物业公司；前期物业管理期间，物业服务费价格为每建筑平方米每月20元，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、共用部分共用设施设备的日常运行费用、共用部位共用设施设备的保险费用、物业管理公司酬金、经业主同意的其他费用；物业费按照年收取，业主应当在每年12月21日前缴费。同时，该合同附件中还对于物业服务内容、物业服务质量进行了约定。在本案审理过程中，吴震与大钟寺物业公司确认物业费缴纳至2019年7月15日。吴震主张，2018年10月开始，大钟寺物业公司不让进场装修；2019年5月，空调制冷不达标；2018年10月开始，只运行2部电梯，其余电梯未运行，2019年1月开始只运行1部电梯，其余3部电梯未运行；2018年9月开始，经常性停水停电；2019年1月开始，大楼四周做了围挡，进出不方便；消防不达标。由于上述情况，致使其租户提前退租，造成房屋空置，给其造成损失。吴震为证明其主张，提供退租书面通知。该通知显示涉案房屋租户以大厦物业管理不善导致电梯停运、经常性断水断电、大厦周围地面凹凸不平等环境问题为由提出退租。大钟寺物业公司不认可上述证据的真实性。吴震提供现场照片。该照片包括围挡的照片、电梯停运的照片、地面凹凸不平的照片。大钟寺物业公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。吴震提供(2019)京0108民初36708号、42638号民事判决书。上述判决书显示：北京市海淀区北三环西路甲x号院x号楼x层x3-x3、x1-x1号房屋的租户以物业公司将其赶出来，无法入住及装修，亦无法办理注册及正常办公为由提出解除租赁合同，吴震同意解除租赁合同，吴震退还了租金及押金。大钟寺物业公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。吴震提供视频光盘。吴震称视频是其委托的房屋管理人与大钟寺物业公司的人员谈话的情况。该视频显示：地下停车场无法停放车辆；房屋管理人提出装修x2号房屋，拆除隔断及入住，物业公司人员答复需要请示领导后答复。大钟寺物业公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的，同时表示该证据不足以证明租户是因其公司原因退租，也不能证明其公司提供的物业服务影响对涉案房屋的正常使用。大钟寺物业公司主张，不存在不让进场装修的情况；不存在空调制冷不达标的情况；楼宇一共有8部电梯，自2019年6月开始只运行2部电梯，其余停用；不存在经常停水停电的情况；写字楼未设立围挡，可以正常通行，其公司只是在未经营的区域设立了围挡；消防系统不存在问题。其公司作为物业管理方，有权利而且也只能根据项目的现状包括使用率、空置率、物业费收入的情况等，制定适用项目现状的更为有效、经济、合理的物业管理方案，比如按照实际使用情况停用部分电梯、部分地下停车场。大钟寺物业公司为证明其主张，提供建筑消防设施检测报告。该报告显示大钟寺中坤广场东区写字楼6-10层的消防设施综合检测结果为合格。吴震认可该证据的真实性，但不认可证明目的。大钟寺物业公司提供现场照片。该照片显示：写字楼门前未设立围挡。吴震认可该证据的真实性，但不认可证明目的。大钟寺物业公司提供搬家申请，该申请显示708的商户上海轻轻信息科技有限公司北京分公司申请2019年7月27日用货梯搬家。吴震对该份证据的真实性不予认可。本院认为，吴震与大钟寺物业公司虽未签订书面物业服务合同，但大钟寺物业公司提供物业服务，吴震支付相应的物业费，双方已经形成事实上物业服务合同关系。现吴震主张大钟寺物业公司提供的物业服务不达标，但其提供的证据不足以证明大钟寺物业公司存在不让进场装修、空调制冷不达标、经常停水停电、消防不达标的情况，故本院对于吴震的上述主张，不予采信。关于电梯停运问题，从双方陈述及举证情况看，确实存在停运大部分电梯的情况，该情况必然对于业主的出行造成影响，降低了物业服务的质量。关于围挡问题，吴震提供的证据虽不足以证明进出口处设有围挡，但大钟寺物业公司确认其在未经营区域设立了围挡，上述围挡虽不足以造成业主无法进入楼宇，但势必对于业主通行造成不利影响，同样也降低了物业服务的质量。鉴于上述情况的存在，本院对于吴震返还物业费的诉讼请求，予以支持。至于返还的具体金额，本院酌情予以判定。关于赔偿经济损失一节。现吴震所提供的证据不足以证明由于大钟寺物业公司提供的物业服务不达标，导致租户退租、房屋空置，在此情况下，吴震要求大钟寺商业公司赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。另，吴震是基于物业服务合同纠纷提起的诉讼，而吴震建立物业服务合同关系的相对方为大钟寺物业公司，故吴震要求中坤长业公司返还物业费、赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、北京大钟寺国际广场物业管理有限公司于本判决生效后10日内返还2019年2月16日至7月15日期间的物业费68000元。二、驳回吴震的其他诉讼请求。如果北京大钟寺国际广场物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14459元，减半收取计7230元，由吴震负担6772元(已交纳)，由北京大钟寺国际广场物业管理有限公司负担458元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 喜二〇一九年十二月二十六日书记员 王凤怡