江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初5342号 原告：张琦，男，1987年8月17日生，住江西省赣州市于都县。 原告：谢薇，女，1987年9月12日生，住址同上。 委托诉讼代理人：袁利明，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：蒋浩亮，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：赣州市旺达房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区客家大道181号三楼。 统一社会信用代码：91360700613010383P。 法定代表人：赖东望，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：邹涛，江西凯莱律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 被告：赣州市富智商业运营管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区张家围58号。 统一社会信用代码：91360700MA35FRB96A。 法定代表人：刘宏艳，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张龙铭，江西凯莱律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告张琦、谢薇与被告赣州市旺达房地产开发有限公司（以下简称为旺达公司）、赣州市富智商业运营管理有限公司（以下简称为富智公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张琦、谢薇的委托诉讼代理人袁利明、被告旺达公司委托诉讼代理人李建、被告富智公司委托诉讼代理人张龙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1?依法解除原告与被告旺达公司签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、依法解除原告与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》；3、由被告旺达公司退还原告支付的购房首付款176000元及双倍返还购房定金4万元，并自2017年7月1日起按同期银行贷款基准利率支付利息至返还所有款项之日止；4、由被告富智公司对第三项诉讼请求承担连带责任；5、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年6月6日，原告与被告旺达公司签订《商品房认购协议》1份，约定由原告认购被告旺达公司开发的位于赣州市章贡区张家围路58号的旺达中心广场一期商业xx-xx#商铺，并接受由被告旺达公司指定的商业运营管理公司对所购商铺进行统一经营管理。2017年6月6日，原告与被告旺达公司签订《赣州市商品房买卖合同》1份，约定由原告购买上述商铺，并且被告旺达公司应当在2017年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告。同日，原告根据被告旺达公司的指定与被告富智公司签订了《委托经营管理合同》。被告旺达公司之前也对外发布广告称2017年12月17日旺达广场将盛大开业，2018年11月5日被告富智公司向全体业主出具的《回复函》中也再次承诺旺达广场将于2019年5月1日前试营业。但截至原告起诉之日，旺达广场仍未完成开业的前期工作。原告认为，被告旺达公司及被告富智公司未能按照合同约定和对外承诺完成商场开业，其行为已经构成违约，且属于多次、严重违约，因此导致原告对于商场能否开业持严重怀疑态度。而原告与被告旺达公司签订的《赣州市商品房买卖合同》及与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》虽为两份不同内容的合同，但基于原告购买商铺时，被告旺达公司对外宣传由专业的运营公司统一运营商铺，原告可获得较大收益，并承诺了具体开业时间，而商铺的按时开业与原告购买商铺的目的有直接的关联和对原告的购房选择有重大影响，因此两被告对商铺开业负有连带义务。现因被告在涉案商铺项目开业事项已经多次、严重违约，导致原告签订《赣州市商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》的合同目的已经不能实现，原告遂起诉。 被告旺达公司答辩称，一、原告将二个不同法律关系的案件合并共同诉讼，不符合民诉法第五十二条的规定。本案原告与被告旺达公司的是商品房买卖合同关系，与被告富智公司的是委托经营合同关系，二个关系当事人不同，诉讼标的不同，法律关系不同，不能作为共同诉讼合并起诉和审理。二、原告要求解除商品房买卖合同没有依据。合同一经生效，除有法定理由或者符合约定条件外，任何一方不能随意解除合同。被告旺达公司作为商品房售让人，主要义务是出售和交付合格的房屋，在双方的买卖合同中并没有关于该商品房使用和开业时间的约定，被告旺达公司没有保证房屋何时开业的义务，被告旺达公司不存在任何违约行为。原告作为购买人，主要义务是支付房款，在合同实际履行中，原告至今没有按约付清购房款，仍欠被告旺达公司购房款180000元，违反了合同的付款义务。因此，无论是从合同法规定的法定解除条件，还是双方合同约定的解除条件，原告均不具备行使的权利。三、被告富智公司是独立的法人，其行为产生的法律后果由其独立承担，与被告旺达公司无关，其与原告之间的委托经营管理合同是被告旺达公司处分物业的一种独立的物业管理合同，与被告旺达公司的商品房买卖合同没有互相依存的主从关系。综上原告诉请解除商品房买卖合同没有法律依据和事实依据，请驳回其诉讼请求。 被告富智公司答辩称，一、原告将二个不同法律关系的案件共同诉讼，不符合民诉法第五十二条的规定。本案原告与被告旺达公司的是商品房买卖合同关系，与被告富智公司的是委托经营合同关系，二个关系当事人不同，诉讼标的不同，法律关系不同，不能作为共同诉讼合并起诉和审理。二、原告无权要求解除《委托经营管理合同》。该合同是原告与被告富智公司自愿签订，合法有效，在合同中，双方并未对委托管理的商铺必须何时开业作出期限性约定。在2018年11月的回复函中，提到大润发公司表示争取在2019年5月1日前正式营业，天虹百货力争在2019年8月1日正式营业，均为预测性的估算，并不构成被告富智公司必须履行的义务。被告富智公司没有任何违反法律和合同义务之处，没有任何违约行为，且到目前为止，原告的利益并未受到任何损害或损失，其担心物业无法开业完全系其个人臆想，与事实不符。三、连带责任的承担需有法律的明确规定或当事人的约定，原告与被告富智公司没有约定被告富智公司需对旺达公司对原告的债务承担连带责任，而法律也并未规定本案所涉债务被告富智公司需承担连带责任。故原告要求被告富智公司承担连带责任没有法律和事实依据。综上，请驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月6日，原告谢薇与被告旺达公司签订《商品房认购协议》1份，约定：被告旺达公司出售的商品房项目位于赣州市××家××号（河套老城区V-H、K地块）旺达中心广场（东地块），项目名称为旺达中心广场（一期），预售审批机构为赣州市房地产管理局，预售许可证号为（赣市）房预售证第2015-075号，原告谢薇向被告旺达公司认购该项目（一期）商业xx-xx#商铺，建筑面积12.14m²，套内面积8.54m²，分摊面积3.6m²，单价30971.99元/平方米，总价376000元，付款方式为按揭付款，签订本认购协议时，原告向被告旺达公司支付认购定金20000元，作为原告与被告旺达公司签订《赣州市商品房买卖合同》的担保，签订《赣州市商品房买卖合同》后，认购定金转为房价款。原告若选择按揭付款方式应事先向银行咨询个人信用状况能够符合银行按揭贷款的条件，不论何种原因导致银行贷款额度不足或拒贷，原告应在通知之日起15日内补足首付款的差额或在30日内补足全款。原告同意由开发商指定的商业运营管理公司统一管理，且原告同意在开发商指定的日期签订由开发商指定的商业运营管理公司拟定的《委托经营管理合同》。协议还就其他事项进行了约定。同日，原告谢薇与被告旺达公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：201xx691）及《补充协议》1份，约定：原告向被告旺达公司购买坐落于河套老城区V-H、K地块（东地块）旺达中心广场（一期）xx-xx#商铺，建筑面积12.14m²，套内面积8.54m²，分摊面积3.6m²，单价30971.99元/平方米，总价376000元，签订本合同前，原告已向被告旺达公司支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，原告应当于2017年6月6日前支付首期房价款196000元，占全部房价款的52.12%，余款180000元，向银行（贷款机构）申请贷款支付。如原告的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，原告应在银行、公积金中心审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，原告承担逾期付款的违约责任。原告逾期付款超过180日后，被告旺达公司有权解除合同。被告旺达公司不解除合同的，原告按日向被告旺达公司支付逾期应付款万分之五的违约金。被告旺达公司解除合同的，原告一次性按总购房款的10%向被告旺达公司支付违约金，解除合同产生的一切注销费用均由原告承担。被告旺达公司应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房，逾期超过180日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告旺达公司应当自原告解除合同通知到达之日起15日内退还合同全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。如合同约定的交付期限届满时，原告仍未能依约向被告旺达公司支付全部到期款项，被告旺达公司可据实予以延期交付时间。原告选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，原告的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭款未划入监控账户），交楼期限顺延。合同还就其他事项进行了约定。 2017年6月6日，原告张琦、谢薇（甲方）与被告富智公司（乙方）签订《委托经营管理合同》1份，约定：甲方系赣州市章贡区张家围路58号旺达中心广场（一期）商铺的购买者，乙方系专业从事商业运营管理的公司，甲方委托乙方统一运营管理甲方购买的商铺，乙方同意接受甲方的上述委托。甲方购买的商铺位于赣州市章××区××中心广场（××）xx层xx#号铺，建筑面积为12.14平方米。本委托为不可撤销唯一授权委托，甲方不得就该商铺委托其他第三方代理租赁、经营管理事宜或自行租赁、自行经营。委托期限：自甲方收房起算（以甲方收房手续资料时间为准），须向乙方提供六个月的装修及经营推广期（为免租期），期满后，甲方将委托商铺给乙方运营管理计120个月。委托对外租赁的基本租金是甲方委托乙方对外招租的底限租金，基本租金全部由甲方享有，并各自按国家规定承担相关税费。A、甲方双方确认：委托期内前三年，即2018年1月1日至2020年12月31日，甲方同意将所委托商铺的前三年内的经营权免租给乙方作为养商期；B、委托期内2021年1月1日至2021年12月31日的租金按实际成交价的5.5%为年租金回报，每月租金合计2027元；C、委托期内2022年1月1日至2022年12月31日的租金按实际成交价的6.05%为年租金回报，每月租金合计2230元；D、委托期内2023年1月1日至2023年12月31日的租金按实际成交价的6.655%为年租金回报，每月租金合计2453元；E、委托期内2024年1月1日至2027年12月31日的租金按照市场实际租金9：1比例分成，即租金按甲方90%，乙方10%的比例进行分配。本合同约定的委托期限内，任何一方不得单方解除合同，如因一方原因而导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此所遭受的相关损失。合同还就其他事项进行了约定。 上述合同签订后，原告向被告旺达公司支付了购房首付款176000元（含定金20000元），但原告申请银行贷款未能取得银行的审批同意，原告至今未向被告旺达公司交付余款18万元。2018年6月28日，旺达中心广场（一期）取得竣工验收备案表【赣建备第（18185）号】。2018年11月5日，被告旺达公司针对收到部分业主交来的《关于旺达中心广场（一期）就有关开业等问题请求书面答复的函》向包括原告在内的业主发送了《关于旺达中心广场（一期）有关开业问题的回复函》。2019年4月30日，被告旺达公司向赣州市旺达中心广场（一期）业主发送《承诺函》，载明：被告旺达公司承诺赣州市旺达中心广场（一期）项目地上1至3楼于2020年6月30日整体开业，并承诺：一、被告旺达公司对业主与“富智公司”签订的《委托经营管理合同》中第三条“委托对外租赁的基本租金、增值收益和管理服务费”中第1款A至E项及第四条“基本租金的支付”条款作全程兑现担保，如未按期支付应付租金，被告旺达公司除继续支付应付租金外，另按日向业主支付逾期应付款万分之五的违约金。如富智公司出现违约行为，由被告旺达公司承担相应连带法律责任。二、如赣州市旺达中心广场逾期开业，被告旺达公司无条件与所有愿意解除合同的业主解除《商品房买卖合同》，并在约定开业日起三个自然月内办结所有手续，全额退还业主已付款项及因购房所产生的税费、银行利息等，解除合同过程中产生的所有费用均由被告旺达公司负责。如被告旺达公司造成逾期，则按日向业主支付应付未付款的万分之五的违约金。三、原购房合同及附件中相关条款如有与承诺函不一致的，以承诺函为准。承诺函与原购房合同具有同等法律效力。2019年4月28日，被告旺达公司向原告发出《关于按时缴纳购房款的通知》，载明：原告欠购房款18万元，请原告于2019年5月31日前向被告旺达公司支付剩余购房款。 以上事实有原告提交的原告身份证复印件、被告旺达公司、富智公司企业信息打印件、《商品房认购协议》、《赣州市商品房买卖合同》、收据、《委托经营管理合同》、《关于旺达中心广场（一期）有关开业问题的回复函》、《承诺函》等证据，被告旺达公司提交的被告旺达公司营业执照复印件、法人代表身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、《关于按时缴纳购房款的通知》、《承诺函》等证据，被告富智公司提交的被告富智公司营业执照复印件、法人代表身份证复印件等证据及原、被告庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原告谢薇与被告旺达公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，原告张琦、谢薇与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于原告提出的几点解除合同的理由：1、被告未在承诺的时间内开业并拖延至今，导致原告合同目的不能实现，构成根本违约，原告可主张解除合同。原告谢薇与被告旺达公司签订的商品房买卖合同中并未对旺达中心广场（一期）开业时间作出明确约定，原告提交的相关广告宣传，并非商铺销售广告，不是针对作为购房人的原告购房进行的广告宣传，而是商铺对外招商租赁的广告，不宜认定为商品房买卖的要约，不应当视为商品房买卖合同内容；原告与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》约定：2018年1月1日至2020年12月31日前，原告所委托的商铺的经营权免租给被告富智公司作为养商期，自2021年1月1日开始原告才享有相关的租金回报，从这一约定来看，被告并未承诺原告在2017年12月17日开业，且原告在2020年12月31日前并没有经营收益。因此，原告以被告未在承诺的时间内开业，构成根本违约，原告购买商铺获得经营收益的根本目的无法实现为由，要求解除《赣州市商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》没有事实和法律依据；2、被告在本案中存在变相售后包租的行为，将商品房销售与出租捆绑违反了《商品房销售管理办法》，原告可依法解除合同。首先，案涉旺达中心广场（一期）已取得预售许可证；其次，《商品房销售管理办法》是原建设部发布的行政规章，不属于法律和行政法规，《赣州市商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效。故原告不能据此要求解除《赣州市商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》；3、被告在签订合同时明知涉案项目不具备交房条件就向原告承诺无法履行的交房时间，构成欺诈，原告可依法解除合同。首先，根据合同法的相关规定一方以欺诈手段订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，而不是请求解除合同；其次，被告旺达公司此后已取得《竣工验收备案表》，不宜认定为欺诈，且原告因银行贷款未能取得银行的审批同意，尚未付清购房余款，被告旺达公司交楼期限依合同约定应当顺延。因此，原告也不能据此要求解除《赣州市商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》；4、原告提出的现实危险，原告中止合同的履行拒绝交付尾款有正当理由，同时可依法解除合同。原告提交的证据不足以证明被告经营状况不佳，丧失了履行债务能力，原告以此要求解除合同没有事实依据。另《委托经营管理合同》约定任何一方不得单方解除合同。综上，原告要求解除合同没有法定或合同约定的理由，对原告要求解除与被告旺达公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》的诉讼请求，本院不予支持；对原告要求被告旺达公司退还购房首付款176000元、双倍返还购房定金4万元、支付利息的诉讼请求及被告富智公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张琦、谢薇的诉讼请求。 案件受理费4540元，由原告张琦、谢薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，按照规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  吴芬 人民陪审员  宁巧 人民陪审员  廖芬 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  周琦