江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏民再36号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：扬州揽月房地产开发有限公司，住所地江苏省扬州市江都区江淮路100-2号。法定代表人：赵汝春，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈岭，江苏钟山明镜（扬州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈爱梅，女，1970年9月16日生，汉族，住江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人：姚海嵩，上海市天华律师事务所律师。再审申请人扬州揽月房地产开发有限公司因与被申请人陈爱梅房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院(2017)苏10民终3349号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月31日作出（2018）苏民申3623号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人揽月公司的委托诉讼代理人陈岭，被申请人陈爱梅及委托诉讼代理人姚海嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。揽月公司申请再审称，请求撤销一、二审判决，依法裁判，诉讼费按照陈爱梅的诉讼请求支持比例合理分配。事实与理由：一、本案一、二审判决按房屋价款的银行同期同档贷款利率计算逾期办证违约金，缺乏证据证明，适用法律错误。1.本案合同约定了逾期办证违约金，合同合法有效，该约定对双方均有约束力。合同约定的逾期办证违约金是否过低，根据谁主张谁举证的原则，应由陈爱梅举证证明其实际损失。如约定的违约金过低，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。一、二审期间，陈爱梅主张“因揽月公司未能办理权属证书，造成了户口不能迁入、就医和上学遇到困难、房屋不能再次买卖、不能成立业主委员会、不能聘请新物业公司进行管理服务及到相关部门协商解决问题花费大量精力和金钱等损失”，陈爱梅仅是列举了几种可能性，没有对实际损失进行实质性举证。因为仅逾期办证，不影响工作和就医，也不影响物业管理服务，逾期办证可能对买受人有实质性影响的是户口迁入，子女入学等有困难及房屋不能上市交易这三方面，但仅是可能，陈爱梅并未举证证明有上述方面损失。逾期办证与逾期交房对购房者的损失有很大区别，逾期办证不影响陈爱梅最基本的居住功能。且经过揽月公司努力，已可以办理产权证。现该区域的房价年涨幅达10%以上。2.本案一、二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定错误。适用上述规定前提之一是合同没有约定违约金或损失数额难以确定。而本案合同约定了违约金，不存在逾期办证损失数额难以确定的问题。一、二审法院将上述规定强加给揽月公司，严重违背了立法本意和合同自治原则。本案不应适用上述规定，而应根据合同自治原则，对合同中的违约金条款优先适用。二、陈爱梅提出违约金诉求已超过诉讼时效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分)纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”本案当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按约定履行办证义务时就已确定，故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。本案所涉房屋于2014年9月23日交付，本案的诉讼时效应自2015年3月22日起计算二年，陈爱梅2017年4月18日起诉主张违约金已过诉讼时效。三、本案诉讼费应按陈爱梅诉讼请求的支持比例分配由双方负担，陈爱梅主张的违约金仅有小部分获支持，一、二审判决由揽月公司承担全部诉讼费错误。陈爱梅辩称，本案一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确、责任厘定清晰。陈爱梅提起诉讼直至二审判决作出时涉案房屋仍不能办理产权证。如果无一、二审判决，揽月公司仍会将无法办证责任推卸给政府，不会补办相应手续，陈爱梅现在也无法办理产权证。一、二审判决与最高人民法院公开网站所披露的案例是一致的。根据本次审理中的举证，揽月公司未按期履行办理产权证的义务，在履约过程中存在欺诈，其应根据合同法和消费者权益保护法的相关规定承担责任。陈爱梅存在损失，且损失数额难以确定。由于无法办理产权证，给陈爱梅造成户口不能迁入、孩子无法到该区域学校上学、无法享受相关社会福利待遇、涉案房屋不能交易或进行抵押融资、个人转让住房的税收优惠要迟延、不能成立业主委员会、不能选聘和监督物业公司进行管理服务等损失。合同约定的逾期办证违约金为已付购房款的0.1%，明显偏低，陈爱梅主张按逾期贷款利率标准计算违约金，实质是要求对合同约定违约金予以增加，一、二审法院将违约金调整为按中国人民银行同期同档贷款利率计算，符合法律规定。综上，请求依法公正裁判。陈爱梅向一审法院起诉请求：1.揽月公司立即配合陈爱梅办理过户手续；2.揽月公司承担违约金806263.432元；3.本案诉讼费由揽月公司承担。审理中，陈爱梅将第1、2项诉讼请求变更为：1.揽月公司继续履行合同，协助办理权属证书；2.揽月公司按照房屋价款1005316元及年利率9%计算逾期办证违约金，时间自2015年3月29日起至房屋权属证书办理完毕止。一审法院认定事实：2013年1月29日，陈爱梅、揽月公司订立《商品房买卖合同》一份，约定：陈爱梅购买揽月公司开发的房屋一套，地址位于扬州市江都区，价款1003488元；2014年7月1日前交房；揽月公司在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因揽月公司原因，陈爱梅不能在规定期限内取得权属证书的，陈爱梅不退房，揽月公司按已付价款的0.1%向陈爱梅支付违约金。后陈爱梅支付了房款1005316元。2014年9月底，揽月公司向陈爱梅交付了房屋。审理中，陈爱梅以合同系格式合同，约定的逾期办理权属证书违约金过低为由，要求揽月公司按年利率9%支付违约金。一审法院认为：陈爱梅、揽月公司之间订立的房屋买卖合同合法有效。陈爱梅已付清全部房款，揽月公司未履行协助陈爱梅办理房屋权属证书变更登记手续的义务，故陈爱梅要求揽月公司协助其办理坐落于扬州市江都区权属证书登记手续的主张，应予以支持，办理上述手续过程所产生的税费由陈爱梅负担。揽月公司还应向陈爱梅支付逾期办理权属证书的违约金，但合同约定的标准太低，不能弥补陈爱梅客观存在的损失，故酌定参照中国人民银行同期同档贷款利率计算，并自揽月公司交付房屋后180日开始，即自2015年4月1日起，计算至权属证书办理完毕之日。一审法院判决：一、揽月公司于本判决生效之日起十日内，协助陈爱梅办理坐落于扬州市江都区房屋的权属证书，登记至陈爱梅名下；相关税费由陈爱梅负担;二、揽月公司向陈爱梅支付逾期办理权属证书违约金（以1005316元为基数，自2015年4月1日，按照中国人民银行同期同档贷款利率，计算至权属证书办理完毕之日）；三、驳回陈爱梅的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2231元，由揽月公司负担。揽月公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，并依法予以改判。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审法院认为：揽月公司与陈爱梅所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均应按合同约定履行其义务。在陈爱梅按约付清全部房款后，揽月公司应按约积极协助办理房屋权属证书变更登记手续，将房屋所有权转移给陈爱梅。现揽月公司至今未履行此协助义务，依法应承担逾期办证的违约责任。揽月公司称该逾期办证系政府有关部门原因造成，但其未能提供相关证据予以佐证，故对此不予采信。依据双方合同约定，揽月公司应向被陈爱梅支付逾期办理权属证书的违约金，但双方合同约定的违约金太低，不能弥补陈爱梅客观存在的损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，一审法院酌定参照中国人民银行同期同档贷款利率计算，并自揽月公司交付房屋后180日开始，即自2015年4月1日起，计算至权属证书办理完毕之日，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4462元，由揽月公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。围绕涉案房屋办理产权证问题，揽月公司提交第一组证据：2018年3月19日江都有线电视工程竣工验收报告、2018年5月16日城镇污水排入排水管网许可证、2018年7月11日扬州市江都区环境卫生管理所出具的住宅小区查勘证明、2018年7月9日揽月公司请求向江都区仙女镇人民政府办理社区用房移交的申请、2018年10月10日扬州市江都区城乡建设局出具的江都区商品住宅小区交付使用备案公示、2018年11月2日扬州市江都区不动产登记中心出具的收到揽月公司办证材料的收件单，以证明揽月公司积极准备办证资料。第二组证据：揽月公司于2018年12月17日张贴在小区里的办理产权证通知、于2019年2月15日向陈爱梅邮寄的办理产权证通知，以证明揽月公司已通知业主办理产权证。第三组证据：曹慧和张家俊的产权证原件，以证明2019年2月1日涉案小区已有业主办理并领取了产权证。陈爱梅质证认为，对交付使用备案公示、收件单、产权证真实性予以认可。涉案小区里张贴的办理产权证通知上未加盖揽月公司印章。陈爱梅已收到通知办理产权证的特快专递。揽月公司提交的上述证据表明该公司在履行房屋买卖合同中欺诈业主，将未办理竣工验收手续的房屋进行了交付。一、二审时涉案房屋尚不能办理产权证，故一、二审判决正确。围绕逾期办证造成的损失问题，陈爱梅提交第一组证据：从网上下载的山东省某法院案例，该案与本案案情基本一致，合同约定了出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付逾期办证违约金，但法院判决违约金按年利率6%计算。第二组证据：1.涉案房屋抵押合同和个人住房借款合同原件，证明其购买涉案房屋有贷款要偿还。因无产权证不能出售涉案房屋。如能出售就不需还房贷，售房款可用于购买二手房，多余资金可用于做生意。2.其朋友徐兴红出具的证明原件及徐兴红的身份证复印件，证明其计划和朋友徐兴红合资开美容院，由于涉案房屋无产权证不能用于贷款，导致其无资金参与美容院合作。3.其朋友杭燕出具的证明原件及杭燕身份证复印件，证明其朋友杭燕计划与其一起开酒店，由于涉案房屋无产权证不能用于贷款，其失去了合作开酒店的机会。4.向其朋友魏业民借款20万元的借条复印件及魏业民的身份证复印件，证明其2015年5月1日向朋友魏业民借款20万元。揽月公司质证认为，对第一组证据的真实性无法确认，网页上案例当事人所遇情况与本案不同。且违约金过低如何调整，法律有明确规定，并不需参考其他案例。第二组证据中：证据1房地产抵押合同真实性认可。但仅能证明陈爱梅系贷款买房，即使因未按时办产权证影响其转让房屋，因涉案房屋房价上涨，并未损害陈爱梅利益，且从陈爱梅的陈述看其系以炒房为目的购房，不是一般消费者。证据2、证据3即徐兴红和杭燕出具的证明是否为本人亲笔签名不能确认，且属证人证言，因证人未出庭作证接受双方质询，故对该两份证据效力不予认可。证据4魏业民借条的原件即使无法出示，也应出示20万元银行转账记录，故对该20万元借条真实性不予认可。本案再审期间，揽月公司还提交11户业主所交房款及贷款金额表，其中陈爱梅交房金额1005315.60元，按揭贷款40万元，以证明即使按期办理产权证，因存在按揭货款，陈爱梅能用房屋抵押贷款的数额亦有限。陈爱梅质证认为，对该金额表的真实性无异议，因无房产证提前还贷无意义，其未提前还贷，系按照贷款合同逐月还款。揽月公司于2019年10月23日向本院提交书面意见：揽月公司考虑到陈爱梅等11户业主经历一、二审和再审，诉讼时间较长，花费时间与精力较多，同意将逾期办证违约金由按原先约定的已付房款0.1%调整到2.7%。此赔偿标准仅适用于该11户业主，不适用于其他业主，其中陈爱梅已付房款1005316元，揽月公司认可赔偿逾期办证违约金为27143.53元。本院再审查明，揽月公司于2018年12月17日在涉案小区张贴办理产权证通知。涉案小区的曹慧和张家俊已于2019年2月1日办理并领取了产权证。本案再审争议焦点为：一、陈爱梅提出的违约金诉请是否已过诉讼时效；二、双方约定的逾期办证违约金标准是否需要调整；如调整，标准应如何确定；三、本案一、二审案件受理费如何承担。一、关于陈爱梅提出的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题本院再审认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”经查，揽月公司未在一、二审期间提出诉讼时效抗辩，根据上述法律规定，揽月公司对陈爱梅的违约金诉请以诉讼时效期间届满为由提出再审抗辩，本院不予支持。二、关于双方约定的逾期办证违约金标准是否需要调整；如调整，标准应如何确定的问题本院再审认为，揽月公司认可其存在逾期办证的违约行为，双方现争议的是合同约定的违约金标准是否需要调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定可知，关于逾期办证违约金双方有约定的，按约定承担责任；没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记部分约定，如因揽月公司责任，陈爱梅不能在商品房交付使用后180日内取得房产权属证书的，陈爱梅不退房，揽月公司按已付房价款的0.1%向陈爱梅支付违约金。因双方对逾期办证违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。陈爱梅主张约定的违约金低于造成的损失，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，陈爱梅应对其主张提交证据予以证明。一、二审期间，陈爱梅未就其损失提交相关证据材料。本案再审审理中，陈爱梅虽提交了情况说明、营业执照等证据，但上述证据不能证明逾期办理产权证给陈爱梅造成的损失超过了合同约定的违约金。根据本案实际情况，现揽月公司自愿将合同约定的逾期办证违约金标准调增到按已付房款的2.7%，本院予以准许。陈爱梅所购房屋价款为1005316元，合同约定的违约金为1005.316元，揽月公司自愿承担违约金27143.53元。对此，本院予以确认。三、关于一、二审案件受理费如何承担问题本院再审认为，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，陈爱梅诉讼请求并未得到全部支持，属于部分胜诉、部分败诉的情形。虽然陈爱梅关于违约金的诉讼请求仅小部分获得支持，但逾期办证的全部责任应在揽月公司一方。故本院根据案件的具体情况，决定由揽月公司负担本案一、二审案件全部受理费。揽月公司主张按陈爱梅诉讼请求支持比例分担，本院不予支持。综上所述，揽月公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市中级人民法院（2017）苏10民终3349号民事判决及江苏省扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初2568号民事判决第三项；二、维持江苏省扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初2568号民事判决第一项，即扬州揽月房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，协助陈爱梅办理坐落于扬州市江都区房屋的权属证书，登记至陈爱梅名下；相关税费由陈爱梅负担;三、变更江苏省扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初2568号民事判决第二项为扬州揽月房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈爱梅支付逾期办理权属证书违约金27143.53元。四、驳回陈爱梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2231元，二审案件受理费4462元，均由扬州揽月房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  葛晓明审判员  薛爱娟审判员  陈 皓二〇一九年十二月三十日书记员  朱亚萍