北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35284号原告：于少国，男，1985年4月21日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张凯，北京履厚律师事务所律师。被告：王红军，男，1971年2月28日出生，汉族，住北京市通州区。原告于少国（以下简称原告）与被告王红军（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于少国及其委托诉讼代理人张凯，被告王红军到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年4月14日签订的《租房合同》无效；2、判令被告退还原告已支付的房屋租金7万元；3、判令被告赔偿原告房屋装修损失106800元；4、判令被告支付原告购买空调损失12800元；5、判令被告支付原告货架损失7000元；6、判令被告支付原告购买鱼缸及制冷器损失15800元；7、判令被告向原告退还已缴纳的押金5万元；8、判令被告支付原告租赁房屋替代性损失225000元；9、判令被告支付原告货物损失2万元；10、判令由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月14日，原告与被告签订了《租房合同》，被告将其位于北京市通州区中山街门面（以下简称涉案房屋）出租给原告用于经营水果店，租赁期限为6年，每年租金45万元。合同签订后，原告即向被告支付租金25万元、押金5万元，并对涉诉房屋进行了必要的装修和购买相关物品。2019年6月19日，涉案房屋因违建被强制拆除。被告在签订合同时故意隐瞒涉案房屋为违建这一重要事实，给原告造成严重经济损失。此后，原告找被告协商相关赔偿事宜，被告只退还了18万元租金。因涉案房屋系违建，故双方《租房合同》应属于无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称，签订合同及房屋拆除都属实，但已退还原告部分租金，并且两份合同都撕毁了，事情已解决完了，故不同意原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月14日，原告与被告签订《租房合同》，主要内容约定：被告将涉案房屋出租给原告使用；租赁期限为6年，自2019年4月14日至2025年4月23日止；2019年4月14日至2022年4月13日年租金为45万元，以后每三年递增10%。原告需交纳押金5万元，被告验收房屋合格退还押金。先行支付30万元，余款20万元于一年内付清，2019年6月17日开始每月给付被告1668元利息；租金按年支付，需提前一个月缴纳，不按时缴纳房租按违约处理（押金不退）；租赁期间，原告不得损坏房屋主体设施。如需装修或改造，需先征得被告认可，并承担装修改造费用；项目经营期间，如因修路、市政改造规划调整、拆迁、征地、军队国防建设等不可抗拒因素，致使项目不能继续经营的，合同自动终止，无条件腾退，互不补偿。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告。原告于2019年4月18日通过转账方式支付被告28万元。2019年6月17日，北京市通州区城市管理综合行政执法监察局发布京通城管强拆告字【2019】第030001号《强制拆除公告》，主要内容为：涉案房屋未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件等规划文件，属违法建设。涉案房屋的建设人、管理人应在收到本决定之日起1日内组织腾退并拆除该违法建设。逾期仍未履行，将依法于2019年6月19日9时后依法予以强制拆除。由于被告未按期主动履行拆除义务，该涉案房屋于2019年6月19日被强制拆除。此后，经原告催要，被告于2019年6月28日退还原告18万元。在本案诉讼过程中，被告对原告提交的《租房合同》中第一页、第三页中甲方位置中“王红军”签字的真实性不予认可，但其未在法院限定的时间内申请鉴定。原告称除转账付款28万元外，在签订合同时另付被告现金2万元，其跟被告说过要装修涉案房屋，对此被告均不予认可。原、被告双方均认可2019年6月28日被告退还原告18万元时扣除了原告三个月租金。上述事实，有租房合同、银行账户交易明细、强制拆除公告以及当事人在法庭上的陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告对原告提交的《租房合同》中“王红军”签名真实性予以否认，但其未在法院限定的时间内申请鉴定，故本院对该《租房合同》的真实性予以确认。被告依据《租房合同》将涉案房屋出租给原告，而涉案房屋因未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件等规划文件，被相关部门认定为违法建设并予以强制拆除，故原、被告签订的《租房合同》应属无效。双方因该合同取得的财产，应当予以返还。由于涉案房屋已被强制拆除，故无返还的必要。原告已实际占有使用租赁物，其占用期间应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。被告收取原告的款项，在扣除上述占有使用费后，余款应予返还。关于原告支付租金及押金数额问题，原告主张在28万元转账付款之外还另行支付被告2万元现金，被告否认收到原告2万元现金，但其承认2019年6月28日退还原告18万元时扣除了原告三个月租金。按照双方《租房合同》约定的租金标准计算，三个月租金即为112500元。由此可以看出，该两笔款项之和远远超出被告认可收到的28万元。结合双方对租金及押金数额、付款时间的约定以及房屋已经交付、被告退款数额等实际履行情况，本院确认原告支付租金及押金总额为30万元。根据双方合同约定标准计算，至涉案房屋被拆除之日止，原告应付占有使用费数额为81250元。扣除该笔占有使用费后，被告应返还原告租金及押金总额为218750元。鉴于被告已退还原告18万元，故本案中被告还应返还原告38750元。对于合同无效，原告未尽到审慎审查的义务，被告未尽到交付适格租赁物的义务，双方存在同等的过错，故对原告要求被告支付替代性损失的诉讼请求，本院不予支持。原告承租涉案房屋后，未经被告同意进行装修、装饰，其装修费用应自行承担。原告购买的空调、货架、鱼缸及制冷器等，属可移动财产，其可在拆除公告限定的时间内搬离涉案房屋，故对原告主张的该项损失，本院亦不予支持。关于被告主张在2019年6月28日退还原告18万元后，双方就此事已解决完毕的意见，原告不予认可，被告亦未提交有效证据予以证明，故对该意见本院不予采纳。综上所述，原告主张《租房合同》无效、被告返还部分租金及押金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。但退还的具体数额以本院核对数额为准，超出该数额的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿其他损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告于少国与被告王红军于2019年4月14日签订的《租房合同》无效；二、被告王红军于本判决生效之日起七日内退还原告于少国租金及押金共计38750元；三、驳回原告于少国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4437元，由原告于少国负担4052元（已交纳）；由被告王红军负担385元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇一九年十二月二十四日书记员  王 哲