贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2409号 上诉人（原审被告）：贵阳兴隆物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市小河区珠江路208号兴隆珠江湾畔诺丁山组团21栋负1层1号，统一社会信用代码9152010076137084XX。 法定代表人：黄源。 被上诉人（原审原告）：张梁，男，汉族，1986年10月25日生，住贵州省贵阳市南明区。 被上诉人（原审原告）：梁顺琴，女，汉族，1963年10月28日生，住贵州省贵阳市南明区。 原审被告：贵州中典置业有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道体育路，统一社会信用代码91522730072018859K。 法定代表人：陈辉，系公司董事长。 上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆公司）与被上诉人张梁、梁顺琴、原审被告贵州中典置业有限责任公司（以下简称中典公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服龙里县人民法院（2019）黔2730民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴隆公司上诉请求：一、撤销龙里县人民法院（2019）黔2730民初1279号民事判决的第一、二项；二、本案一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决事实认定错误与法律使用不当。1、一审法院简单的认定财产损害系因兴隆公司管理不善导致，而忽略了凝冻天气这一不可抗力造成水表爆裂漏水，系事实认定错误。根据《前期物业管理协议》兴隆公司对小区公共设施设备管理仅为维护，而不对设施设备本身质量问题负责。一审法院在认定致损原因时应充分考虑天气因素而不是概括归咎于兴隆公司管理不善。根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第53条的规定，既然存在不可抗力，一审法院在判令责任承担方面，应该考虑减轻上诉人的责任。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。庭审中，张梁、梁顺琴未对屋内电路、阳台柜子及木地板浸损事实提供相关的证据佐证，且张梁、梁顺琴提供的评估报告也未明确定损，张梁、梁顺琴应承担举证不能的法律后果，但一审法院却予以支持其主张，做出错误判决。3、依照《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第35条的规定，被上诉人实际受损的物品并不包括电路、柜子及木地板，而一审法院却将其纳入赔偿损失范围，并判令上诉人承担，明显错误。另张梁、梁顺琴所主张的租金赔偿于法无据，应不予支持，第一，租金并非为此次浸损而致的直接损失，亦非为浸水发生时预见或者可以预见的可得利益损失；第二，张梁、梁顺琴诉请8个月租金并按3000元/月计，缺乏事实依据。 张梁、梁顺琴、中典公司未作答辩。 张梁、梁顺琴向一审法院起诉请求：一、判令被告赔偿原告损失39055.42元（当庭增加为46879元）；二、被告支付原告房屋租赁费24000元；三、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告购买中典公司位于龙里县交汇处中铁悦龙南山一组团二期11-2-301房屋，兴隆公司系该房屋所在小区物业公司。2016年11月29日，二被告签订《中铁悦龙国际城一组团二期前期物业服务合同》，约定由兴隆公司作为前期物业在该小区与新选聘物业公司签订物业服务合同以前以包干制方式对中典公司开发的中铁悦龙国际城一组团二期小区进行物业管理；物业费用途（2）物业共用部位、共同设施、设备的日常运行、维护费用。2018年8月17日，中典公司将上述小区岗亭、水、电井钥匙移交兴隆公司。2018年8月30日，原告向兴隆公司交纳2018年9月1日至2019年8月31日的物业管理费3860.9元。2018年8月31日，案涉小区通过竣工验收。 2019年1月3日，中铁悦龙国际城一组团二期小区公共区域的水表爆裂漏水，水流进入原告位于该小区301号房中，将原告已装修好的家具及装修材料被水浸泡受损。2019年1月4日，原被告及水表厂家进行协商未果。2019年1月28日，原告报警处理，公安机关建议协商无果按法律程序处理。后原被告又多次自行协商，均无定论。原告遂于2019年6月3日诉至本院。并申请对案涉受损物品价值进行鉴定，本院依法委托贵州中联评估鉴定有限公司进行评估，该公司出具中联评字[2019]第0639号评估报告，结果为：经调查计算，采用成本法，取整确定贵州省黔南州龙里县中铁悦龙国际城一组团二期11-2-301号房屋被水浸泡造成的损失在价格评估基准日的评估价格取整为46879元，其中有4个项目双方存争议，争议项目的评估价格为8942元（1、客厅电路重新串线1500元，双方对电路是否受损存在争议，双方可组织专业电工对线路进行检测，若无损伤该项不列入补偿范围；阳台柜子3890元，靠近沙发背景渗水处，现场查勘时受损不明显，但该柜紧邻漏水处，因易被渗水损害；3、阳台摆放的柜子2877元，共三个小柜子；4、木地板675元；摆放于阳台，未开箱使用）。 另查明：经一审法院调查案涉受损房屋周边精装房100平方米租金约为3000元至3500元/月。 一审法院认为，原告房屋受水浸泡导致损失，系因兴隆公司管理不善导致，应由兴隆公司赔偿原告由此导致的损失。具体房屋内装修材料及家具损失为46879元，理由是依据评估报告无争议部分37937元，加争议部分8942元。该争议部分支持的理由为：电路能否继续使用双方均未举证，但因被水浸泡的电路如再使用，危险系数增加，为避免今后的危险应予支持；对于阳台柜子因靠近渗水处，理应支持；阳台存入的柜子及木地板均已被水浸泡，为避免变形、霉变，也予以支持；房屋租金损失支持24000元，理由为：基于原被告均同意以一审法院调查周边房屋租金情况加以计算；经调查该地段100平方米房屋每月租金在3000元至3500元，原告要求3000元/月计算8个月房租，考虑未及时装修所导致时间顺延支持8个月房租共计24000元。 兴隆公司认为“此次事故系凝冻天气引发水管爆裂，水流入原告房屋导致，其已尽到管理义务，不应承担赔偿”的主张。一审法院认为，原告房屋物品的水源来自公共区域的水表爆裂漏水，而兴隆公司未举证证实发生事故前的天气状况，应承担举证不能的法律责任；该爆裂水表安装于公共区域，而案涉房屋所在小区的设施、设备业经竣工备案后中典公司已交付兴隆公司管理维护，兴隆公司虽举证证实其提醒业主注意天气变化可能引起水管爆裂，但是该公共区域的水表房钥匙一直由兴隆公司在保管，在明知可能会出现水管爆裂的情况，兴隆公司也未采取其他防护措施（如包扎水管、水表等）防止水管爆裂,而要求由未持钥匙的业主来承担维护责任，与理不符；因此，兴隆公司的主张，不予采信。对于兴隆公司称中典公司交付给其的设备、设施存在质量问题，因其未举证证实该水表存在质量存在，而中典公司也提供了该水表的合格证，故兴隆公司的该主张，不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、被告贵阳兴隆物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁顺琴、张梁损失46879元；二、被告贵阳兴隆物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁顺琴、张梁房屋租赁费24000元；三、驳回原告梁顺琴、张梁其他诉讼请求。本案诉讼费786元（已按简易程序减半收取，由原告预付），由被告贵阳兴隆物业管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审理，二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人是否应当对被上诉人梁顺琴、张梁承担损害赔偿责任问题。首先，上诉人作为物业管理方，应对其所管理的区域负有管理责任。本案中，被上诉人梁顺琴、张梁的房屋遭受浸水损害是由于中铁悦龙国际城一组团二期小区公共区域的水表爆裂漏水，水流进入被上诉人梁顺琴、张梁房中，导致已装修好的家具及装修材料浸泡受损。上诉人主张是由于凝冻天气这一不可抗力原因造成水表爆裂漏水，且已通知业主做好防范措施，不应该归责于上诉人管理不善。对此，本院认为，公共区域的水表房钥匙一直由兴隆公司在保管，上诉人在能预见到凝冻天气可能导致水表爆裂，却没有提前做好防范措施，存在管理过失，对被上诉人梁顺琴、张梁应受到财产损害应承担赔偿责任。其次，上诉人主张被上诉人梁顺琴、张梁未举证证实“室内电路、木地板、阳台柜子”存在浸损事实，上诉人不应承担该部分财产损失的赔偿。经查，被上诉人梁顺琴、张梁房屋的柜子，木质地板和电路被水浸泡继续使用，电路在很大程度上会导致危险系数增加，柜子、木质地板存在发霉现象，该部分财产损失客观存在，上诉人应承担被上诉人梁顺琴、张梁该部分的损失。第三，被上诉人的房屋因上诉人管理不当导致水表爆裂漏水，致被上诉人梁顺琴、张梁房屋室内浸水、家具损毁、室内电路水浸泡，房屋居住安全存在隐患。被上诉人在外租房居住8个月产生租金损失，应由上诉人承担。 综上所述，贵阳兴隆物业管理有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费1572元，由贵阳兴隆物业管理有限公司负担1572元。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  熊元伦 审判员  倪 安 二〇一九年十二月二十五日 法官助理卢超 书记员齐雯