福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异297号 案外人：阮克敏，男，1984年8月2日出生，住福建省霞浦县。 申请执行人：平安银行股份有限公司福州分行，住所地：福建省福州市鼓楼区五四路109号东煌大厦1-4层。 负责人：何宏，职务：行长。 被执行人：王奶玲，男，1984年10月22日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：叶巧玉，女，1986年7月23日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：魏朝龙，男，1954年6月15日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：王玉修，女，1962年9月24日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：阮方吉，男，1954年9月5日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：董兆清，男，1964年5月13日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：张益廷，男，1968年7月14日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：福建盛昌物流有限公司，住所地：福建省宁德市霞浦县松港街道赤岸大道火车站货站内。 法定代表人：张益廷。 被执行人：霞浦县中廷水产专业合作社，住所地：福建省宁德市霞浦县松港街道东兴社区太康路602号汇隆新村（商住1号楼）L108号房。 法定代表人：张益廷。 本院在执行（2017）闽0102执1741号申请执行人平安银行股份有限公司福州分行（以下简称平安银行福州分行）诉被执行人王奶玲、叶巧玉、魏朝龙、王玉修、阮方吉、董兆清、张益廷、福建盛昌物流有限公司、霞浦县中廷水产专业合作社金融借款合同纠纷执行一案【执行依据为（2018）闽0102民初34号民事判决】，案外人阮克敏向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人阮克敏的执行异议请求：1、法院确认案外人阮克敏自2016年7月17日至2031年7月17日属于案涉不动产的承租人并享有位于的不动产福建省宁德市××城街道××社区龙××号不动产（所有权证号：松城2010793、2010／1793）的优先购买权；2、请求中止对阮方吉所有的位于的不动产福建省宁德市××城街道××社区龙××号不动产（所有权证号：松城2010793、2010／1793）的腾房工作；3、请求法院允许案外人合法租用案涉不动产直至租赁期届满。 事实与理由：法院于2019年1月30日立案受理（2019）闽0102执1741号执行案件，2019年2月1日向阮方吉等人发出执行通知书，2019年1月30日查封了阮方吉所欲的位于福建省宁德市××城街道××社区龙××房产，但案外人早于2016年7月17日与阮方吉签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年7月17日至2031年7月17日止，并已于签订租赁合同当天，依据合同约定以银行卡转账的方式向阮方吉支付租金11万元。后案外人于2016年8月11日与阮方吉、兰陵宾馆补充签订《宾馆承包经营合同》，确定将兰陵宾馆承包给案外人阮克敏继续进行经营，系对于上述《房屋租赁合同》的补充。且于2016年8月12日依据《承包经营合同》约定以银行转账的方式向阮方吉支付承包费30万元。即案外人早于2016年7月17日核发承租案涉不动产，在此期间一直用于宾馆经营。平安银行福州分行诉被执行人王奶玲、叶巧玉、魏朝龙、王玉修、阮方吉、董兆清、张益廷、福建盛昌物流有限公司、霞浦县中廷水产专业合作社金融借款合同纠纷一案中，阮方吉是以担保人的身份对案涉债务承担担保责任，不存在抵押案涉不动产的情况。且申请执行人是在2017年份起诉阮方吉等人，要求其还款。法院于2019年1月30日进行执行立案，并查封案涉不动产。而案外人早于2016年7月17日便合法承租案涉不动产，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，承租人即案外人阮克敏在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人阮方吉签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按月支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人阮克敏应享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则。根据《商品房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权”，案外人阮克敏身为合法承租人，应当享有对案涉不动产的优先购买权。综上，案外人认为，案外人在案涉不动产查封前便已针对案涉不动产签订了合法有效的房屋租赁合同，且依据合同条款支付了租金，并一直占有使用案涉不动产。因此，案外人有权向法院申请确认案外人为案涉不动产的承租人，并享有优先购买权。在租赁期限届满前，案外人有权租赁适用案涉不动产，法院不得强制案外人搬离案涉不动产。 案外人阮克敏为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据A1、《房屋租赁合同》； 证据A2、《存款明细单》； 证据Ａ1-Ａ2证明案外人阮克敏于2019年7月17日与阮方吉签订《房屋租赁合同》，租赁下其所有的位于福建省宁德市××城街道××社区龙××号不动产，并于签订租赁合同当日向阮方吉支付租金； 证据A3、《宾馆承包经营合同》； 证据A4、《银行转账记录》； 证据A3-A4证明案外人阮克敏于2016年8月11日与阮方吉签订《宾馆承包经营合同》，并于签订合同后第二日向其支付承包费。此后一直以经营宾馆的方式占有使用案涉不动产； 证据A5、《水、电、宽带费缴费记录》，证明案外人自租赁合同签订之日起至今一直占有使用案涉不动产。 本院查明：申请执行人平安银行福州分行诉被执行人王奶玲、叶巧玉、魏朝龙、王玉修、阮方吉、董兆清、张益廷、福建盛昌物流有限公司、霞浦县中廷水产专业合作社金融借款合同纠纷执行一案，本院于2019年1月30日立案执行。执行依据为（2018）闽0102民初34号民事判决：“一、被告王奶玲、叶巧玉、魏朝龙于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司福州分行借款本金624505.44元，并支付相应的利息、罚息、复利（暂计至2017年9月22日利息、罚息和复利合计人民币79776.5元，之后的利息、罚息、复利按照双方合同约定的标准计至实际还清欠款之日止）； 二、被告王奶玲、叶巧玉、魏朝龙于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司福州分行支付律师费1000元；三、被告阮其冬、阮方吉、董兆清、张益廷、福建盛昌物流有限公司、霞浦县中廷水产专业合作社对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告平安银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。”诉讼过程中，本院依据（2018）闽0102民初34号民事裁定查封了阮方吉名下的坐落于福建省宁德市××城街道××社区龙××房产。 本院认为,虽然案外人阮克敏提交了《房屋租赁合同》及转账凭证用于证明租赁关系，但从租赁合同的约定看，涉案房产的面积为364.61平方米，租赁期期长达15年,其提交的《宾馆承包经营合同》显示涉案房产用于经营宾馆，用于商业经营的房产15年的租金仅为11万元，约定的租金明显低于当地租金标准，双方的约定不符合常理，且被执行人阮方吉与案外人阮克敏系父子关系，存在通过恶意串通阻止对案涉房产执行的嫌疑。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持”之规定,对阮克敏的异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定,裁定如下: 驳回案外人阮克敏的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。