海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初862号原告（反诉被告）：彭友华，男，1975年2月14日出生（公民身份号码：×××），汉族,现住三亚市。原告（反诉被告）：郑红玲，女，1978年8月11日出生（公民身份号码：×××），汉族,现住三亚市。共同委托诉讼代理人：王婧，海南同玺律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈惠明，海南同玺律师事务所律师。被告（反诉原告）：李志清，男，1972年11月11日出生（公民身份号码：×××），汉族,现住三亚市。被告（反诉原告）：谢喜贵，女，1972年4月6日出生（公民身份号码：×××），汉族,现住三亚市。共同委托诉讼代理人：张雪荣，海南云帆律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：徐雯，海南云帆律师事务所实习律师。原告（反诉被告）彭友华、郑红玲诉被告（反诉原告）李志清、谢喜贵合作建房协议纠纷一案，本院于2019年01月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭友华、郑红玲及其共同委托诉讼代理人王婧，被告（反诉原告）李志清、谢喜贵及其共同委托诉讼代理人张雪荣、徐雯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭友华、郑红玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告于2011年7月15日签订的《协议书》无效；2.依法判令被告按市场价值对争议房屋二层天面以上部分（含内部设备及装修）给予原告折价补偿（以鉴定为准）；3.依法判令被告赔偿原告无法出租第三层房屋的损失56000元；4.本案诉讼费及鉴定费用由被告承担。事实和理由：2011年7月15日，原告彭友华与被告李志清签订《协议书》，约定由原告彭友华出资在被告李志清的宅基地已建好的二层楼房顶上加盖一层房屋，第三层建好后归原告彭友华所有。因原告不是被告所在的村集体经济组织成员，无法要求被告排除妨害，恢复原告对合建房屋第三层的实际占有和使用。现根据《合同法》第五十八条规定，基于《协议书》无效，双方应相互返还已取得的财产，本案中争议房屋第二层天面以上部分的房屋及实现入住条件的必要设施、室内装修等均为原告的添附，被告无法实际返还给原告，基于公平原则被告应按现在的市场价值折价补偿给原告。另原告对于第二层以上实际出资，本应具有占有使用及收益的权利，由于被告的过错导致原告无法出租，遭受实际损失，被告应当予以赔偿。为维护原告的合法诉求，请人民法院支持为盼。被告李志清、谢喜贵共同辩称，1.对第二次庭审结束后变更诉求不认可，根据民事诉讼法司法解释第323条的规定，原告变更诉求应该在辩论结束前提出。2.本案第三层房屋属于原告的自愿添附，在修建第三层房屋时原告就已经知道其本人是没有权利在此修建房屋的，但仍然愿意在原告的第二层房屋上加建第三层房屋，应该认为是原告的自愿添附行为，且第三层房屋建好后，也是由原告长期控制和使用，被告并没有享受过任何第三层房屋带来的利益，且第三层房屋在修建的时候也是基于原告自行居住的目的，被告并没有将第三层房屋对外出租的意图，修建的楼梯是对内使用的，不方便对外出租，即以后被告也不能将第三层房屋出租，本案发生纠纷之前或之后，第三层房屋都对被告没有任何使用价值，所以对于原告的自愿添附行为不应当由被告支付相应的对价，且原告作为普通的职工，收入不高，也无法向原告承担按市场价值鉴定出来的费用。3.原告要求赔偿因第三层房屋无法出租的56000元没有事实和法律依据，被告并未同意原告将该房屋出租给第三人，亦从未见过出租人与承租人签订协议，原告提供的租赁合同及相关收据被告均不知情，其损失56000元不应当由被告承担。反诉原告李志清、谢喜贵向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉原告与反诉被告于2011年7月15日签订的《协议书》无效；2.请求判令反诉被告将位于海南省三亚市××区房的第三层房屋交还给反诉原告，反诉原告以建设成本价100000元（以鉴定为准）折价补偿给反诉被告；3.本案诉讼费、鉴定费等全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年，反诉原告经申请在海南省三亚市××区自家宅基地上建了两层自用房。因反诉被告想获取政府拆迁补偿款，多次向反诉原告表示希望在反诉原告已建成两层的房屋上多加一层居住。开始反诉原告不同意，但因其与反诉被告有远房亲属关系，而且又让多位亲戚上门求情，反诉原告碍于情面不得不同意在反诉原告已建成的二层楼上加盖一层，但强调，只能自行居住，不得对外出租。反诉原告于是在2011年7月15日在反诉被告准备好的《协议书》上签字。反诉原告因文化水平不高，且对亲戚的信任，因此没有注意《协议书》未将不得出租的约定写上。三层房屋建好后，三楼一直闲置。2018年10月，反诉被告自己不居住却告知反诉原告欲将其转租他人。反诉原告非常不满，告知反诉被告双方早已说好不得对外出租，因为三楼通道是内设的，没有对外通道，只能从反诉原告家穿过。三楼对外出租很不安全，也不方便。反诉被告置之不理，还将反诉原告诉至法院。反诉原告建设居住的藤海居委会宅基地证书（第044号）的地块为农村集体组织宅基地性质，依法不得转让。反诉原告非本村村民，不具有本案使用宅基地的权利。本案双方2011年7月15日签订的《协议书》事实上是部分宅基地变相转让，显然违反法律强制性规定。根据《合同法》第五十八条的规定，双方基于该《协议书》取得的财产应当相互返还。根据上述法律规定及本案实际情况，只能由反诉被告将该房屋返还反诉原告，反诉原告按照反诉被告建设涉案第三层房屋建设成本折价补偿。为维护国家法律尊严及反诉原告生活的正常进行，现依法提起反诉，请人民法院支持为盼。反诉被告彭友华、郑红玲共同辩称，反诉原告认为第三层属于原告的自愿添附，事实上二者的合作建房事实是由协议书中体现出来的，即便协议无效，但双方的意思表示是真实的，即反诉被告出资建造第三层，反诉原告为反诉被告提供必要的条件（楼梯），且反诉原告同意反诉被告对于第三层有使用的权利，双方签订合同时，反诉原告也明确合同存在的风险，其作为地主方过错更大，不能因反诉被告自愿添附第三层而免除反诉原告返还反诉被告第三层使用价值的义务，否则反诉原告属于不当得利。本院经审理认定如下事实：2011年7月15日，李志清、谢喜贵作为甲方与彭友华、郑红玲作为乙方签订了一份《协议书》，协议约定：1.甲方提供第二层天面给乙方建房；2.乙方在甲方已建好两层楼房顶上再加一层，乙方负责帮甲方底层地面的石材装修，卫生墙面瓷砖，楼梯瓷砖、大门前面瓷砖，大门柱子瓷砖的装修，水泥、沙由甲方提供；3.如遇国家或企事业单位征用，甲方负责出面拿到整栋楼的相应赔偿金，并按照甲乙双方的比例付给乙方应得的第三层的赔偿金；4.除遇不可抗力外，甲方不得以任何理由要求乙方或自行拆除乙方所建房屋；5.第三层建成后，第三层房屋所有权归乙方；6.甲方无偿提供乙方上第三层的楼梯通道。2011年11月15日，李志清向藤海社区居委会提交了三亚市村镇私宅建设申请表，申请对位于藤海社区居委会西村的旧房屋进行改造扩建，经居委会同意，建设占地面积为112.7平方米，建筑总面积为338.3平方米。申请批准后，李志清、谢喜贵出资在该地上建了两层楼房，彭友华、郑红玲出资在李志清、谢喜贵所建设的两层楼房上加盖了第三层楼房。2015年8月10日，李志清取得了位于三亚市××区内宅基地一块，宅基地证书第044号，总面积122.26平方米。2019年1月21日，原告彭友华、郑红玲诉至本院，请求判如所请。2019年3月1日，反诉原告李志清、谢喜贵提起反诉，请求判如所请。另查，彭友华、郑红玲并非三亚市海棠区藤海居委会西村村民。庭审中，彭友华、郑红玲提供了租赁合同一份及收款收据4张，证明其造成损失56000元；还提交了协商现场录音光盘一份，证明其支付了加层费用25000元。本案在审理过程中，经双方申请，本院对外委托，2019年11月14日，北京京评价格评估有限公司海南分公司作出京海评（涉）字2019第1010号和京海评（涉）字2019第1011号《价格评估报告书》，报告结论为：三亚市海棠区腾海社区西村三小组89-2号房屋第二层天面以上部分建设成本（造价）为236039元；三亚市海棠区腾海社区西村三小组89-2号房屋第二层天面以上部分（含内部设备及装修）市场价值为220229元。以上事实，有协议书、照片、申请表、宅基地证书、租赁合同、收款收据、录音光盘及原、被告的庭审陈述予以证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。被告（反诉原告）李志清、谢喜贵与原告（反诉被告）彭友华、郑红玲签订的《协议书》，虽系双方真实意思表示，但李志清、谢喜贵取得宅基地使用权的土地属于农村集体所有，彭友华、郑红玲并非涉案土地所有权集体的经济组织成员，双方签订协议约定由彭友华、郑红玲出资加盖第三层房屋的行为，属于变相进行集体土地的转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，双方签订的协议书属于无效协议。合同无效后，因合同取得的财产应互相返还。李志清、谢喜贵与彭友华、郑红玲签订《协议书》时，明知该涉案土地系农村集体所有，不得转让，但双方仍然签订了协议书，变相转让集体所有土地，双方签订协议过程中均存在过错，应各自承担相应的责任。由该协议无效造成各自的损失，由各自自行承担。因此，原告彭友华、郑红玲诉求被告李志清、谢喜贵赔偿损失56000元，本院不予支持。北京京评价格评估有限公司海南分公司作出京海评（涉）字2019第1010号和京海评（涉）字2019第1011号《价格评估报告书》，程序合法，本院予以采信。李志清、谢喜贵与彭友华、郑红玲签订的《协议书》无效后，彭友华、郑红玲出资建设的涉案土地上的第三层楼房应返还给李志清、谢喜贵，李志清、谢喜贵取得该第三层房屋的占有和使用权后，对出资建设的成本应返还给彭友华、郑红玲。经鉴定，三亚市海棠区腾海社区西村三小组89-2号房屋第二层天面以上部分建设成本（造价）为236039元，所以，被告李志清、谢喜贵应向原告彭友华、郑红玲返还房屋建设成本236039元。彭友华、郑红玲主张支付了加层费用25000元，李志清、谢喜贵予以否认，且彭友华、郑红玲并未提供有效证据予以证实。彭友华、郑红玲提供的录音光盘系在诉讼中，双方进行协商的录音，本院对该证据不予采信。彭友华、郑红玲主张返还加层费用25000元，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五)项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）彭友华、郑红玲与被告（反诉原告）李志清、谢喜贵于2011年7月15日签订的《协议书》无效；二、反诉被告彭友华、郑红玲应于本判决生效之日起三十日内，将位于三亚市××区房屋第二层天面以上部分房层及附属建筑返还给反诉原告李志清、谢喜贵；三、被告李志清、谢喜贵应于本判决生效之日起三十日内，将位于三亚市××区房屋第二层天面以上部分房层及附属建筑的建设成本236039元返还给原告彭友华、郑红玲；四、驳回原告彭友华、郑红玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费600元（原告已预交），已减半收取，由原告彭友华、郑红玲负担；反诉受理费1150元（反诉原告已预交），由反诉原告李志清、谢喜贵负担；鉴定费17901元（原告彭友华、郑红玲预交10820元，反诉原告李志清、谢喜贵预交7081元），由原告彭友华、郑红玲负担10820元，反诉原告李志清、谢喜贵负担7081元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 沈相法 二〇一九年十二月三十日法官助理 刘泉秀书 记 员 符婷婷附相关法律条文：中华人民共和国土地管理法第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。