江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民终750号上诉人（原审原告）：刘征建，男，1968年4月3日出生，汉族，住江西省鹰潭市信江新区。上诉人（原审原告）：詹谷华，女，1971年1月8日出生，汉族，住址同上。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：宋鸣，江西华星律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：汤庆斌，江西华星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：恒大地产鹰潭有限公司，住所地：江西省鹰潭市月湖区林荫东路101号一层。法定代表人：汪浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：车良岐，男，1990年1月12日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县，系该公司员工。原审被告：江西省建筑设计研究总院，住所地：江西省南昌市东湖区省政府大院北二路66号。法定代表人：许秋华，该院副院长。委托诉讼代理人：王玲媛，女，1960年6月21日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系该院职工。委托诉讼代理人：支建华，男，1968年11月13日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系该院职工。原审被告：江西省建工集团有限责任公司，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路956号。法定代表人：周才柬，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐健，该公司律师事务部律师。原审被告：深圳广田集团股份有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路2098号。法定代表人：范志全，该公司董事长。委托诉讼代理人：李倩云，女，1990年4月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。上诉人刘征建、詹谷华因与上诉人恒大地产鹰潭有限公司（以下简称恒大公司）、原审被告江西省建筑设计研究总院（以下简称设计总院）、江西省建工集团有限责任公司（以下简称建工公司）、深圳广田集团股份有限公司（以下简称广田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘征建、詹谷华上诉请求：一、请求增加（2019）赣0602民初719号民事判决书第一项判决金额至759514.5元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实清楚，但对损失承担比例划分不符合规定，应当予以改判。一、被上诉人恒大公司存在重大违约情形，应当承担本案所有责任。1、被上诉人交付房屋不符合双方合同约定。上诉人与被上诉人虽在《商品房买卖合同》中并未明确交付阳台高度，但在双方签订买卖合同前，上诉人参与被上诉人开展的“以老带新”活动，上诉人根据该活动，实地考察了老业主房屋，对老业主房屋设计、规格、装饰进行考察，也确实认可，上诉人基于对老业主房屋的设计、规格、标准等认可后，才决定购买涉案房屋，而老客户房屋的安全标准（阳台高度标准）是两上诉人是否购买该房屋重要参考。被上诉人开展的“以老带新”活动，实质上就是通过老客户，以其已经购买的房屋对新购房业主进行展示、宣传、推销，让新客户对新购房的设计、规格及各项标准现场认知、认同，从而促进新客户购买房屋。在此情形下，老客户房屋就作为被上诉人销售的重要宣传手段、展示平台，新客户也必然会认为自己新购的房屋与展示给新客户现场考察的老客户房屋的各项标准是一致的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。从上述法律规定可以看出，被上诉人通过“以老带新”营销活动展示给上诉人考察的老客户的房屋各项标准（含阳台栏杆高度）就是买卖双方约定的上诉人新购房屋的标准。上诉人参与“以老带新”中11楼老客户（第11栋2单元1101室）的房屋阳台栏杆高度标准为1.2米，视为上诉人与被上诉人约定了新购房屋19楼的阳台栏杆高度最起码也要达到1.2米，被上诉人交付的比老客户楼层高的房屋阳台高度仅为1.1米，交付房屋不符合双方约定的1.2米阳台高度。因此被上诉人交付的涉案房屋不符合双方约定的合同标准。2、被上诉人交付的房屋不符合约定，降低了安全防护标准，是导致上诉人女儿不慎坠楼死亡的直接原因，被上诉人应当承担本次事故全部责任。上诉人女儿身高1.67米左右，正因为阳台护栏高度1.1米较低，才造成上诉人女儿不慎滑倒并摔出阳台。上诉人虽对涉案房屋阳台进行改装，加装了铝合金窗台，但并未降低阳台护栏高度，相反防护高度还相应提高了3.5厘米，进一步加强了阳台防护性。虽然将仿古砖改造成了抛光砖，但如被上诉人提供的楼房阳台高度能够达到1.2米标准，则完全可以避免本次事故的发生。上诉人女儿虽然作为成年人，但该起事故并不是上诉人女儿是成年人就能够避免的，且上诉人女儿从阳台摔下后，求生欲致使其抓住了阳台栏杆并呼救，数分钟后因体力不支而坠楼，而不是其他外界因素的参与导致本次事故的发生。因此，被上诉人降低阳台高度、降低安全防护标准是造成上诉人女儿死亡的唯一原因，被上诉人应当承担全部责任。3、上诉人作为消费者，因经营者提供的房屋不符合约定导致受到损害的，经营者依法应当赔偿全部损失。（1）消法明确规定了加强对消费者全面保护，对经营者侵害消费者合法权益造成的损失，应当以保护消费者权益作为处理原则。（2）消法明确规定了经营者应当按约定履行义务，负责赔偿由此造成消费者的损失。（3）消法明确规定了经营者虚假宣传侵害消费者合法权益时，应当承担赔偿责任，并应当受到行政乃至刑事处罚。4、被上诉人违反诚实信用原则，依法应承担全部赔偿责任。二、一审法院适用法律错误，被上诉人应当赔偿精神损失及安装防护措施的合理费用。1、被上诉人存在虚假宣传情形，提供的商品与约定不符、降低了安全防护标准，上诉人有权要求被上诉人承担精神损害赔偿。2、上诉人所安装的防护网系必要措施，被上诉人应当予以赔偿。被上诉人交付房屋护栏现仍然只有1.1米高，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现被上诉人并未采取补救措施，上诉人不得已自己采取补救措施，被上诉人应当支付补救措施费用。综上，一审法院对该事故责任划分不符合事实与法律规定，适用法律也不当。被上诉人交付房屋不符合合同约定，违背诚实信用原则，且对上诉人存在虚假宣传，欺诈消费者的情形，应当承担本次事故全部责任。恒大公司辩称，我方与上诉人刘征建、詹谷华签订的商品房买卖合同没有约定栏杆高度，但是我们的栏杆高度是符合国家规范的。因此我方交付的房屋是符合双方合同约定的。一审判决认定我方存在违约行为是属于适用法律、认定事实错误。上诉人虽然是“老带新”推荐购买的房屋，但是并不是以老业主的房屋进行的房屋展示和宣传，老业主只是推荐的作用，我方也在销售现场设置了样板房，所以一审判决以我方交付的房屋栏杆高度与老业主的不一致来认定是不合理的。我公司广告从来没有对阳台高度作出具体的说明或者允诺，阳台栏杆的高低也并不会影响房屋的价格，一审以此认定我方存在违约行为是与事实相违背的。我方交付的房屋符合国家规范要求，说明不具有人身危险性，正常人居住是不会产生危险的，因此上诉人的女儿坠楼死亡与阳台栏杆高度没有任何关联。各方在一审收到的材料都显示是生命权纠纷，一审原告也并未提出变更案由，在一审结束后上诉人要求我方承担违约责任是不符合法律规定的，本案的案由是侵权纠纷而不是合同纠纷。我方在本案中即不存在合同违约行为也不存在任何过错，上诉人的女儿的死亡与我方没有任何关系，因此我方不应承担任何责任。设计总院辩称，我们设计的图纸是符合要求的，都是根据国家规范设计的。建工公司辩称，我方按图纸施工且已竣工验收合格，我们也不是房屋买卖的相对人，不应承担责任。广田公司辩称，我方不应承担责任，根据我方与恒大签订的施工合同，不涉及阳台栏杆的施工，我们的施工是按图施工且验收合格。关于商品房质量问题，我们不是合同相对人，与我方无关。恒大公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘征建、詹谷华对上诉人的诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人刘征建、詹谷华承担。事实与理由：一、本案系生命权纠纷，一审判决适用法律错误。1、本案立案时被上诉人刘征建、詹谷华主张上诉人承担侵权损害赔偿，案由为生命权纠纷，故本案并非商品房销售合同纠纷。2、被上诉人刘征建、詹谷华如依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条变更要求上诉人承担违约责任应当在案件开庭前提出，而本案中被上诉人刘征建、詹谷华直至法庭辩论终结前均未提出变更要求上诉人承担违约责任。在此情况下，一审法院以被上诉人刘征建、詹谷华选择商品房销售合同法律关系请求上诉人承担违约责任为由变更案由并适用合同法相关规定对案件进行裁判明显与法律规定不符。3、被上诉人刘征建、詹谷华在审理过程中选择商品房销售合同法律关系请求上诉人承担违约责任这一情况，本案判决前上诉人均未收到任何通知。故本案案由不应确定为商品房销售合同纠纷，不应依据合同法相关规定进行裁判。二、一审法院认定事实错误，上诉人不存在任何违约行为。1、上诉人的销售广告或宣传资料中从未有过关于阳台栏杆高度的说明。本案中也没有任何证据表明上诉人的销售广告或宣传资料中有任何关于阳台栏杆高度的说明。2、阳台栏杆高度并非对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。首先，根据常识判断，正常购房人不会去关注阳台栏杆高度，阳台栏杆高度不会影响购房人是否决定购买房屋。况且，被上诉人刘征建、詹谷华收楼后自行对阳台进行了改造降低了阳台栏杆高度。其次，阳台栏杆高度并不会影响商品房销售价格。3、上诉人推出老带新政策，只是老业主可以推荐新业主购房，并给予相应优惠，上诉人在房屋销售过程中并没有将老业主的房屋作为对外宣传的样板。至于老业主是否将自己的房屋作为宣传手段与上诉人无关，不能代表该行为系上诉人的意思表示或承诺。4、双方签订的购房合同中未约定阳台栏杆高度，依据法律规定应按国家规范要求作为标准。上诉人交付给被上诉人刘征建、詹谷华的房屋阳台栏杆高度不低于1.1米符合国家规范要求。5、被上诉人刘征建、詹谷华已经收楼，且收楼时未提出任何异议。故一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定及老业主房屋设施的标准认定上诉人交付的房屋不符合合同约定明显与法律规定及事实不符。三、被上诉人刘征建、詹谷华的损失与上诉人没有任何关系。1、上诉人交付给被上诉人刘征建、詹谷华阳台栏杆高度符合国家规范要求，即说明上诉人交付给被上诉人刘征建、詹谷华的房屋符合居住安全需要，不具有安全隐患。因此被上诉人刘征建、詹谷华女儿刘畅坠楼死亡的结果与上诉人没有任何因果关系。2、上诉人刘征建、詹谷华对阳台进行改造后，致使阳台栏杆高度不满足国家规范要求，才导致具有一定的人身危险性，且事发前被上诉人刘征建与其女儿刘畅发生了激烈的争吵，才导致其女儿刘畅发生意外，况且其在事后也没有采取科学合理的救助手段。故被上诉人刘征建、詹谷华损失与上诉人没有任何关系，不应由上诉人来承担任何责任。刘征建、詹谷华辩称：1、我方一审起诉并未以侵权进行起诉，我们是以恒大公司不符合合同约定、偷工减料、虚假宣传的违约行为进行的起诉，一审法院定的案由不影响我方的诉讼请求，恒大公司认为的程序问题是不存在的。2、恒大公司此前有多个死亡事故，其承担死亡赔偿责任在市中院及省高院已经有判例，法院都是判决了赔偿。3、恒大公司交付给我方的房屋的栏杆高度不符合合同约定，存在违约行为。虽然在合同中没有直接涉及栏杆的高度，但是并不表明合同条款没有约定就视为双方未做合同约定，根据法律规定，在合同之外的恒大具有要约性质的广告宣传以及承诺均应作为合同约定的补充条件。恒大公司以老带新的方式提供了实物样品进行展示，根据《消费者权益保护法》第四十八条规定实物样品是作为合同约定的组成部分，其商品与提供的实物样品不一致的应当承担责任。老带新的模式不仅仅只是老客户的推荐，这是一种营销模式，是以老客户购买的房屋作为样品和展示平台，对消费者进行展示宣传，让新客户认可恒大的房屋，进而产生购买的意愿，代表其已经把老客户的房屋作为其销售的实物样品。阳台作为房屋居住的重要区域，其栏杆高度是很重要的，显然在其展示的范围内。恒大公司的大量广告宣传也让消费者认为恒大公司的房屋标准是统一的。恒大公司交付的房屋阳台虽然符合国家标准，但这只是其不应承担刑事责任的法律保障，并不能免除其应承担的民事责任，阳台栏杆最低1.1米是强制要求。我方认为恒大公司交付的房屋是不符合合同约定的，因此要求恒大公司承担相应的民事责任。设计总院辩称，没有意见，我们就是依法依规进行设计。建工公司辩称，没有意见。广田公司辩称，没有意见。刘征建、詹谷华向一审法院起诉请求：1、判令被告恒大公司赔偿原告损失（包括死亡赔偿金676380元、丧葬费31534.50元、精神抚慰金50000元、安全防护网费用1600元）759514.5元；2、判令被告设计总院、建工公司、广田公司对原告损失承担相应责任；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月12日，被告恒大公司与被告设计总院签订了《鹰潭恒大绿洲二期单体建筑施工图设计合同（民用建设工程设计合同）》。合同约定，被告恒大公司委托被告设计总院承担鹰潭恒大绿洲二期单体建筑施工图设计工程；被告设计总院应按国家技术规范、标准、规程及被告恒大公司提出的设计要求，进行工程设计，按合同规定的进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责等内容。被告设计总院采用《住宅建筑规范》、《民用建筑设计通则》标准进行设计，案涉房屋阳台栏杆顶至阳台结构面设计高度为1.20米（不包括装修厚）。2012年12月11日，被告恒大公司（发包人）与江西建工集团公司（承包人，以下简称建工集团公司）签订《鹰潭恒大绿洲四期（12#、16#、18-20#楼及恒大剧场）主体及配套工程施工合同》。合同约定，工程名称为鹰潭恒大绿洲四期（12#、16#、18-20#楼及恒大剧场）主体及配套工程；具体项目包括阳台铁艺栏杆安装工程；以发包人代供代扣代付材料包括阳台铁艺栏杆，具体按发包人与承包人与材料供应商签订的材料供货合同执行等内容。2013年3月8日，江西省建工集团公司（甲方）、广州恒大材料设备有限公司（乙方）与被告恒大公司（丙方）签订《代付代扣材料物资款三方协议》。协议约定，就鹰潭恒大绿洲四期（12#、16#、18-20#楼及恒大剧场）主体及配套工程项目，甲方与丙方签订施工合同，甲方与乙方签订材料采购合同等内容。2015年2月5日，被告恒大公司与建工集团公司及被告建工公司签订《合同权利和义务转让三方协议》。协议约定，被告恒大公司与建工集团公司已于2012年12月11日签订《鹰潭恒大绿洲四期（12#、16#、18-20#楼及恒大剧场）主体及配套工程施工合同》；被告建工公司系建工集团公司改制后由江西省国有资产监督管理委员会投资设立并控股的国有建筑工程施工企业，根据该委员会对企业改制的有关规定，被告建工公司将逐步承继建工集团公司的主营业务；现建工集团公司欲将上述合同中的权利和义务一并转让给被告建工公司等内容。2015年12月25日，被告建工公司承建的鹰潭恒大绿洲四期-18#楼竣工验收合格并备案。2013年11月1日，被告恒大公司与被告广田公司签订了《鹰潭恒大绿洲四期（16#、18#）住宅套内及公共配套装修工程施工合同》。合同约定，承包范围为鹰潭恒大绿洲四期（16#、18#楼）的住宅内、首层住户大堂及电梯间、标准层电梯间精装修工程的施工；具体内容包括各区域地面、天棚、墙面的装修等内容。被告广田公司在案涉阳台铺设仿古地面砖，阳台地面装修后阳台地面与客厅地面有高差。2014年11月21日，鹰潭恒大绿洲四期18#楼住宅套内及公共配套装修工程中墙地砖工程验收合格。2016年1月20日，鹰潭恒大绿洲四期18#楼住宅套内及公共配套装修工程验收合格。被告恒大公司在鹰潭恒大绿洲四期楼房未建成前，推出项目的宣传册，声称：“横跨欧美多国精装品牌，6000条标准严格把关，精致奢华溢于言表。……鹰潭恒大绿洲集万千奢华于一身……，经过6000道标准层层把关……极致奢华、绿色健康的精装洋房”。两原告根据被告恒大公司“以老带新”购房政策，经老业主鹰潭恒大绿洲11栋2单元1101室詹久祥、姚世芳的推荐，并对老业主所购房屋进行实地参观考察后，原告詹谷华、刘征建（买受人）与被告恒大公司（出卖人）于2013年9月16日签订了《鹰潭市商品房买卖合同》。合同约定，商品房位于鹰潭市信江新区滨江东路8号恒大绿洲18栋01单元1901室；商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为5666.03元，总价款为744346元；一次性付款的，买受人应于2013年9月16日前，一次性支付商品房全部价款744346元；商品房竣工，经竣工验收合格并在当地主管部门备案后，方可交付；出卖人于2015年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定，未达到国家规定标准的，出卖人应承担责任等内容。2016年，被告恒大公司向两原告交付房屋后，两原告对房屋阳台进行加装玻璃窗装修。在装修过程中，两原告将案涉房屋阳台地砖更换为抛光砖，并填平了客厅与阳台地面的高度差。装修完成后，两原告及家人入住案涉房屋。2019年2月12日晚上19时左右，两原告与其女儿刘畅在家中因刘畅是否参加家庭聚餐一事意见不一。谈话过程中，刘畅从客厅往阳台走，刚走到阳台时脚底打滑，整个人头部向前从阳台摔出去。摔出阳台后，刘畅反手抓住了阳台栏杆横条并呼救，两原告发现后一人抓住刘畅一只手试图解救，坚持3至5分钟后，刘畅终因体力不支摔至18#楼一楼店面平顶而死亡。事故发生后，经鹰潭市公安局信江分局现场勘验，案涉房屋阳台玻璃窗高为1.135米，紧靠玻璃窗外栏杆高为0.96米。两原告认为刘畅死亡是由于案涉阳台栏杆过低，诉至一审法院，要求四被告承担赔偿责任。另查明，詹久祥、姚世芳所有的坐落于鹰潭恒大绿洲11栋2单元1101室房屋阳台栏杆高度为1.20米。案涉恒大绿洲18栋01单元1901室房屋同栋同单元同户型3001室房屋（被告恒大公司交房后，业主未入住，亦未进行重新改造装修）阳台栏杆高度为1.12米。本案在审理过程中，两原告以被恒大公司交付的房屋标准不符合双方约定的标准为由，明确选择商品房销售合同法律关系请求被告承担违约责任。一审法院认为：两原告与被告恒大公司双方已建立商品房销售合同关系，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。本案中，两原告选择按商品房买卖合同要求被告方承担违约责任，一审法院依法按照合同法的相关规定予以审查。故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。所涉法律关系是合同法律关系，两原告要求被告承担责任的基础是双方签订的商品房买卖合同，其请求权基础在于双方合同中对被告恒大公司所交付的商品房的具体约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告恒大公司广告宣称“横跨欧美多国精装品牌，6000条标准严格把关，精致奢华溢于言表。……鹰潭恒大绿洲集万千奢华于一身……，经过6000道标准层层把关……极致奢华、绿色健康的精装洋房”。两原告根据被告恒大公司“以老带新”购房政策，经对老业主所购房屋进行实地参观考察，且两原告是基于对被告恒大公司广告宣称的内容和老业主房屋设施的标准，才愿意购买案涉商品房，由此可以认为，老业主房屋设施的标准对于两原告决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，鹰潭恒大绿洲11栋2单元1101室老业主房屋阳台栏杆高度1.20米的标准应该视为两原告与被告恒大公司签订的购房合同内容，即双方对房屋阳台栏杆高度的标准约定为不低于1.20米。两原告虽在被告恒大公司交房后对房屋阳台进行了装修改造，已无法查实交房当时阳台栏杆的具体高度，但从原、被告提供的设计图纸和被告设计总院答辩陈述的“案涉房屋阳台栏杆设计高度由阳台结构面到阳台栏杆顶为1.20米，减去装修厚度，净高应不低于1.10米”的事实，以及案涉房屋同栋同单元同户型3001室交付后未作改造的房屋阳台栏杆高度亦为1.12米的事实，可知被告恒大公司向两原告交付的案涉房屋阳台低于1.20米，不符合合同约定。因被告恒大公司交付给两原告的房屋降低了阳台栏杆高度，从而降低了防范风险的作用，增加了意外坠楼的风险，被告恒大公司违反了合同的约定，故其违约行为与两原告女儿刘畅坠楼死亡的结果具有一定的因果关系，其依法应当承担相应的民事责任。两原告的实际损失，应参照最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的有关赔偿范围及数据相关规定确定赔偿数额为宜，又因两原告选择了商品房销售合同法律关系要求被告赔偿，故两原告对精神损害赔偿的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。两原告因女儿刘畅死亡造成的损失为死亡赔偿金676380元（33819元/年×20年）、丧葬费31534.50元（按照江西省上一年度职工月平均工资标准计算六个月），合计707914.50元。因受害人刘畅系完全民事行为能力人，其对自己的安全应有足够的认知能力和尽到相应的注意义务，故酌定被告恒大公司承担本案损失20%的责任为宜。两原告要求被告恒大公司赔偿安全防护网安装费用的诉请，因该费用不属于直接损失，且两原告亦未提供相应证据佐证该费用系为加强案涉房屋阳台防护措施所支出的合理和必要费用，故一审法院不予支持。被告设计总院对案涉房屋的设计符合与被告恒大公司的约定且符合国家相关标准规范，被告建工公司、广田公司对案涉房屋的施工、装修亦符合与被告恒大公司的约定，并均已竣工验收合格，被告设计总院、建工公司、广田公司亦不是两原告商品房买卖合同的相对人，且两原告亦未提供证据证明被告设计总院、建工公司、广田公司在本案中存在过错，故上述三被告依法不应承担本案赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告恒大地产鹰潭有限公司于判决生效之日起七日内赔偿原告刘征建、詹谷华损失141582.90元；二、驳回原告刘征建、詹谷华的其他诉讼请求。案件受理费11395元（两原告已预交），由原告刘征建、詹谷华负担8231元，由被告恒大地产鹰潭有限公司负担3164元。本院二审期间，刘征建、詹谷华向本院提交了钥匙托管委托书一份，拟证明交房的时候阳台地板不合格，恒大公司正在维修。恒大公司质证称：该证据是一审就已经有的证据，不属于二审的新证据，作为新证据提交不符合法律规定。该证据是刘征建、詹谷华单方面作出的，没有其他单位的盖章，对其真实性有异议。该证据没有与阳台地板有关联的任何字眼，并不能达到其证明目的。原审被告设计总院质证称：由法院进行认定。原审被告建工公司质证称：该证据与本案无关。原审被告广田公司质证称：真实性由法院认定，没有看到物业的签字，只有上诉人刘征建、詹谷华本人的签字。从证据文字表述上看不出与本案有关。本院认为，该证据并未载明阳台地板有问题需要修葺，不能达到刘征建、詹谷华的证明目的，对该证据的证明目的本院不予认定。恒大公司、设计总院、建工公司、广田公司均未向本院提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、本案案由定为商品房销售合同纠纷是否正确？2、上诉人恒大公司是否应承担违约责任及责任如何承担？关于第一个争议焦点。恒大公司上诉称在一审立案时刘征建、詹谷华主张恒大公司承担侵权损害赔偿，案由为生命权纠纷，案由不应确定为商品房销售合同纠纷，不应依据《中华人民共和国合同法》相关规定进行裁判，一审判决适用法律错误。本院认为，一审法院在审理中发现刘征建、詹谷华提出的赔偿请求所依据的法律关系不明确，向刘征建、詹谷华予以释明，要求其明确所主张的法律关系的性质，符合法律规定。一审法院根据确认的事实，变更立案案由并无不当，故上诉人恒大公司提出的上述上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，上诉人恒大公司采取“以老带新”销售方式对外销售房屋，上诉人刘征建、詹谷华经老业主推荐在察看老业主所购房屋后购买了案涉房屋，可见老业主所购房屋的装修设计、安全设施等标准对其是否决定购买案涉房屋具有重大影响。虽然恒大公司和刘征建、詹谷华签订的商品房买卖合同中未约定阳台栏杆高度，但房屋阳台栏杆作为保护人们人身安全的重要设施，根据上述法律规定，一审判决认定老业主所购房屋阳台栏杆高度1.2米的标准应视为双方购房合同约定的内容，并无不当。上诉人恒大公司向上诉人刘征建、詹谷华交付的案涉房屋阳台栏杆高度低于1.2米，不符合合同约定，已构成违约，其向刘征建、詹谷华交付的案涉房屋阳台栏杆高度虽符合国家标准，但低于双方合同约定的高度1.2米，一定程度上降低了防范安全风险的功能，故上诉人恒大公司的违约行为与刘征建、詹谷华的女儿刘畅坠楼死亡的结果具有一定的因果关系，其应承担相应的民事责任。受害人刘畅作为完全民事行为能力人，其对自身安全未尽到注意义务，对损失的发生存在过错。一审法院结合本案实际酌定恒大公司对刘征建、詹谷华因其女儿刘畅死亡产生的损失承担20%的赔偿责任，并无不当。上诉人恒大公司主张其不存在违约行为，不应承担任何责任的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人刘征建、詹谷华主张恒大公司应承担全部赔偿责任的上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，刘征建、詹谷华、恒大公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13110.66元，由上诉人刘征建、詹谷华负担9979元，上诉人恒大地产鹰潭有限公司负担3131.66元。本判决为终审判决。审判长  汪富华审判员  徐永荣审判员  汪福庚二〇一九年十二月二十四日书记员  蒋慧卿