北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初12851号原告：刘叶，女，1962年8月9日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：唐朝启，北京卓浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：许荣，北京卓浩律师事务所律师。被告：刘牧溪，女，1985年4月1日出生，汉族，户籍所在地乌鲁木齐市天山区，公民身份号码×××。被告：喻明录，男，1968年4月12日出生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市经济开发区，公民身份号码×××。被告：利吾家健康管理有限公司，住所地北京市海淀区燕西台嘉苑甲15号楼二层2038、2039、2040室。法定代表人：喻康。原告刘叶诉被告刘牧溪、喻明录、利吾家健康管理有限公司（以下简称利吾家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘叶委托诉讼代理人许荣、唐朝启到庭参加诉讼。被告刘牧溪、喻明录、利吾家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘叶向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除刘叶与刘牧溪之间的房屋买卖合同；2.判令刘牧溪立即返还刘叶购房款542万元及逾期付款利息损失（以542万元为基数，按照年化利率24%，从起诉之日计算至实际给付日止）、支付违约金138万元及中介费6.9万元，以上共计686.9万元，喻明录与利吾家公司承担连带责任；3.本案一切诉讼费用，包括保全费5000元及保全保险费7700元由刘牧溪、喻明录、利吾家公司负担。事实与理由：2018年6月6日，刘叶与刘牧溪签订《房屋买卖合同》，刘叶购买刘牧溪名下的房屋（北京市顺义区×房屋，产权证号为：京（2017）顺不动产权第×号，以下简称房屋），购房款690万元。合同签订后，刘叶当天通过杜振高账户向刘牧溪缴纳定金200万元，约定该款用于刘牧溪对涉案房屋的解押。但刘牧溪对此款挪作他用。为了促成交易，刘叶又多次通过杜振高的账户陆续向刘牧溪转账支付购房款370万元（累计付款570万元），并由杜振高代表刘叶与刘牧溪先后签订多个补充协议，但刘牧溪一而再再而三的违反合同约定。因为卖方原因，涉案房屋迟迟不能正常办理房屋过户手续，于是在2018年9月30日，双方签订《补充协议》，约定如果甲方（卖方）未按照乙方（买方）同意的时间（2018年10月1日）内完成解抵押和房本未赎回，甲方按照总房款的人民币690万元的20%作为赔偿违约金，违约金总金额为138万元整。因为刘牧溪再次违反约定，于是买卖双方于2018年10月15日再次签订《补充协议》，确定刘牧溪应承担违约金138万元，并约定先支付违约金18万元且本补充协议生效即付款。双方同意过户日期延期至2018年11月10日。2018年10月17日，刘牧溪向刘叶支付违约金18万元，此时刘叶应付房款变为552万元，且已付清。2018年12月8日，双方再次签订《补充协议》，约定2018年12月13日前不能凑齐解押款导致本次交易终止，中介费由甲方（卖方）刘牧溪支付69000元，自行款转给乙方（买方刘叶）。因为刘牧溪不能履行2018年12月8日签订的《补充协议》，由喻明录为刘牧溪作担保，于是三方于2018年12月14日再次签订《补充协议》，协议约定由担保人喻明录出资450万元帮助甲方（卖方）还款解除涉案房屋的抵押，最迟解押日期为2019年1月31日止，否则喻明录作为担保人承诺退还刘叶女士人民币690万元（包含已付购房款552万元和甲方违约金138万元），另加购房中介服务费由担保人补给乙方（买方刘叶）人民币6.9万元。由于刘牧溪与喻明录未如约履行，于是刘叶、刘牧溪、喻明录及利吾家公司四方于2019年2月1日再次签订《补充协议》，约定由甲方担保人喻明录出资给甲方退还全部金额共计6969000元，并约定从2019年2月2日至2019年5月31日分五期付清。利吾家公司对甲方（刘牧溪）及甲方担保人（喻明录）应承担还款义务提供担保。喻明录于2019年2月1日支付刘叶10万元，后称自己为他人担保致使自己全部财产被查封，余款不能如约支付。利吾家公司也未履行担保义务。于是刘叶、刘牧溪、喻明录三方于2019年3月14日再次签订《补充协议》，再次约定涉案房屋解押问题，同时约定如三方未能按照本协议执行，三方签订的与刘牧溪房屋买卖相关协议继续有效。至今，刘牧溪等又一次违约，不能履行2019年3月14日三方签订的《补充协议》。刘叶多次让步，一次一次给予刘牧溪机会，但刘牧溪多次违反合同，没有信誉。加之其经营状况呈现恶化，丧失履行债务能力。刘叶无奈，特向法院提出诉讼。请求法院依法审理，判如所请。被告刘牧溪未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。被告喻明录未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。被告利吾家公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，出卖人刘牧溪与买受人刘叶签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定刘牧溪将顺义区×房屋出售给刘叶，成交价格6900000元。买受人应于2018年7月1日前分4期向出卖人支付全部房价款。首笔：买受人应当于签约当日向出卖人支付房价款人民币100000元；第二期：买受人应当于2018年6月7日前且房屋查验完毕当日向出卖人支付房价款人民币1900000元。第三期：买受人应当于2018年6月21日前提前一个工作日通知买受人且网签完毕向出卖人支付房价款人民币4500000元。第四期：买受人应当于2018年7月1日前且过户完毕当日向出卖人支付房价款人民币400000元。出卖人应当于2018年6月21日前办理抵押权注销手续。2018年6月6日，刘叶出具委托声明，声明其委托杜振高出面全权办理，包括但不限于与买方及担保人协商谈判、签约、支付购房款，均代表本人刘叶行为。2018年6月6日，杜振高分三笔向刘牧溪共转账2000000元。2018年6月20日，杜振高分两笔向刘牧溪共转账600000元。2018年6月28日，杜振高向刘牧溪转账2000000元。2018年8月21日，杜振高分两笔向刘牧溪转账700000元。2018年8月23日，杜振高向刘牧溪转账400000元。2018年10月17日，刘牧溪返还杜振高180000元2018年6月6日，杜振高向北京美联房地产经纪有限公司给付佣金69000元。2018年6月20日、2018年7月29日、2018年9月3日、2018年9月30日、2018年10月15日、2018年11月10日、2018年12月8日，甲方刘牧溪与乙方刘叶分别签订《补充协议》。2018年12月15日，甲方刘牧溪，甲方担保人喻明录，乙方刘叶签订《补充协议》，约定：经甲乙双方和甲方担保人协商约定，由甲方担保人喻明录出资还款人民币4500000元帮甲方还款给朱敬超先生用于解押甲方房产的房产证，最迟解押期限为2019年1月31日止，如没有按期解押甲方房产的房产证，甲方担保人喻明录先生承诺退还乙方刘叶女士人民币6900000元（包含已支付的购房款人民币5520000元和甲方违约金人民币1380000元），另加购房中介服务费由甲方担保人支付补给乙方已经支付的人民币69000元。2019年2月1日，甲方刘牧溪，甲方担保人喻明录，担保方利吾家公司签订《补充协议》，约定经甲乙双方和甲方担保人协商约定，关于补充协议七阐述的条款，如担保人喻明录先生于2019年1月31日前未按时间约定给甲方所卖房屋解抵押，次日开始退还乙方支付的总房款人民币5520000元和违约金人民币1380000元和中介服务费人民币69000元，双方约定由甲方担保人出资给甲方退还全部金额共计6969000元，甲、乙双方及甲方担保人约定付款时间如下：……利吾家公司对甲方及甲方担保人应承担还款义务提供担保。该协议签订后，喻明录共给付杜振高300000元，刘牧溪给付杜振高10000元。刘叶申请就刘牧溪及喻明录名下财产进行财产保全，交纳保全费5000元，保全保险费7700元。上述事实，有刘叶陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、转账记录等证据在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘牧溪、喻明录、利吾家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。刘叶与刘牧溪签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及刘叶、刘牧溪、喻明录、利吾家公司于2019年2月1日签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约履行协议。诉争《北京市存量房屋买卖合同》因刘牧溪原因履行不能，现刘叶诉请解除该合同，于法有据，本院予以支持。各方于2019年2月1日签订的《补充协议》约定了刘牧溪应于2019年5月31日前给付刘叶购房款、违约金、中介费等共计6969000元，喻明录、利吾家公司承担保证责任。签订协议后，喻明录、刘牧溪共给付刘叶310000元。据补充协议约定，刘牧溪还应给付刘叶购房款、违约金及中介费共计6659000元。因刘牧溪未依约于2019年5月31日前履行给付义务，其还应向刘叶给付自2019年6月1日就5420000元的产生的利息，喻明录、刘牧溪承担保证责任。但刘叶主张的利息标准过高，本院依法予以调整。就刘叶要求刘牧溪承担保全保险费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘叶与被告刘牧溪于二〇一八年六月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告刘牧溪于本判决生效之日起七日内给付原告刘叶购房款、违约金、中介费等共计六百六十五万九千元，被告喻明录、利吾家健康管理有限公司承担保证责任；三、被告刘牧溪于本判决生效之日起七日内给付原告刘叶利息（以五百四十二万元为基数，自二〇一九年六月一日起至被告刘牧溪实际给付五百四十二万元之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），被告喻明录、利吾家健康管理有限公司承担保证责任；四、驳回原告刘叶的其他诉讼请求。如果被告刘牧溪、喻明录、利吾家健康管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万九千八百八十四元，由原告刘叶负担八千三百零七元（已交纳），由被告刘牧溪负担五万一千五百七十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由被告刘牧溪负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告刘牧溪负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王竞隆人民陪审员  曹秀琴人民陪审员  李福旺二〇一九年十二月二日书 记 员  常 怡