广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初2638号 原告：刘洲涛，男，汉族，1967年7月20日生，住广西南宁市青秀区，职业：无业。 原告：李艳邵，女，壮族，1972年12月25日生，住广西南宁市青秀区，职业：广西教育厅职工。 委托诉讼代理人：刘文，广西桂宁律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李静霞，广西桂宁律师事务所律师，一般代理。 被告：廖杰，男，汉族，1979年2月19日生，住桂林市，职业：桂林水电建筑工程公司技术工人。 委托诉讼代理人：刘庆才，广西诚瑞律师事务所律师，一般代理。 被告：桂林市佳美房地产经纪有限责任公司（以下简称佳美公司），住所地：桂林市象山区瓦窑路一巷兴进臻园一栋一层103号，统一社会信用代码：91450304MA5LAAU24F。 法定代表人：张小江，经理。 原告刘洲涛、李艳邵与被告廖杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，根据被告廖杰的申请，依法追加桂林市佳美房地产经纪有限责任公司为被告参加诉讼，并依法适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人与被告廖杰及其委托诉讼代理人、被告佳美公司法定代表人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘洲涛、李艳邵向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金34104元（以拖欠房款人民币98万元为基数，按照每日万分之四利息计算，自2018年12月16日计至2019年3月13日止，共87天）；2、判决被告承担原告已支出的中介费人民币10226.3元（以9800为基数按照同期银行贷款利率4倍，时间自2018年12月16日计至2019年3月13日止计算，以3个月计算）；3、判决被告承担原告支出的律师代理费4000元。共计：48330.3元；4、判决本案诉讼费由被告承担；5、确认原、被告之间的房地产买卖及居间合同已解除。 事实与理由:2018年11月5日，原被告双方经中介方桂林市佳美房地产经纪有限责任公司(下简称经纪公司)居间介绍，以原告作为第一方、被告作为第二方、经纪公司作为第三方签订了房地产买卖及居间合同一份，约定将原告坐落于桂林市象山区同心路58号加洲花园14栋1单元6-2号出售给被告。双方约定的房屋成交价为人民币98万元。原被告双方签订协议时，被告支付给原告定金人民币2万元，该定金暂时由于经纪公司保管。原被告签订协议时，还约定了双方各自应负担的中介费用，在一方违约后由违约方承担。合同订立后，原告已向经纪公司支付了9800元中介费。另，双方还就合约的违约责任做了明确规定，一方逾期交房与逾期支付房价款的按照所拖欠房价款的万分之四向对方支付违约金：因本协议发生的纠纷，协商不成的，各方按照合约关系向本次交易房屋标的所在地城区管辖人民法院提起诉讼，法院诉讼所产生的费用以及对方处理纠纷所支付的所有费用最终由违约方承担(包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等)。原被告之间订立的买卖合同意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原告多次催促卖方以及经纪公司尽快履行合同，但被告明确表示拒绝支付房款，其行为已构成根本违约。原告遂于2019年3月12日向被告以及经纪公司发送律师函明确表示三方之间的合同解除，但被告在同意解除合同后拒绝承担相应的责任。原告无奈之下，只能诉至法院。 综上所述，原被告合同解除后，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告廖杰辩称，2018年11月5日，原、被告签订买卖合同时，该房屋是有抵押的，抵押期间未经抵押权人同意，该房屋是不能转让的。故该转让是无效的。即使转让有效，也是原告和被告佳美公司的原因导致合同不能履行，因为该房屋的抵押权转让前未解除，致使本人无法过户，故原告与被告佳美公司未将抵押权涤除，是违反物权法的行为，也违反合同义务，导致合同目的无法实现。本人未缴纳后续房款的行为是对合同进行抗辩，因原告和被告佳美公司违约在先，违反合同法相关规定，本案原告的诉请不应获得支持。现违约的造成和扩大完全是由原告造成，原告与被告佳美公司知道本人购房需银行贷款，但到2019年2月15日被告佳美公司才接收本人的贷款资料，故该损失应由被告佳美公司承担。即使本案认定违约，原告的房产依旧存在，原告的房贷仍需偿还。原告已收本人的定金，现又主张违约金是无法律依据的。原告要求本人承担居间合同的损失也是不合理的。原告在无损失的情况下主张违约金、主张律师费用无合同和法律依据。请求法院驳回原告的诉请。 被告佳美公司辩称，我公司已按合同要求履行义务，不存在导致无法交易的问题，在合同签订后我公司催促被告廖杰去打征信。2019年7月2日我公司还将催办函交到被告廖杰，合同上都注明不得隐瞒信用问题。原告的诉请与我公司无关，我公司对此不发表意见。 综合全案证据和庭审查明的情况，本院确认本案事实如下： 2018年11月5日，原告刘洲涛、李艳邵（为卖方），被告廖杰（为买方），被告佳美公司（为经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》，约定了卖方将其位于桂林市象山区房屋（建筑面积：206.30㎡）以人民币98万元出售给乙方；签约当天买方须向卖方一次性支付定金2万元，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档，定金买卖双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付卖方；第二部分房款（首付款）40万元（含定金）于2018年12月15日前支付，第三部分房款（尾期款）50万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方及该物业处于抵押无查封状态，由卖方向抵押权人申请还款，并承诺在产权转移登记日期之前还清贷款，承担所产生的违约金、罚息等手续费用、不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，办好注销抵押登记等相关手续，买方愿待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；该物业处于已验收合格并交付，尚未办理房屋产权证状况与开发商签署《商品房买卖合同》已在房管部门办理备案及办证阶段中和卖方支付居间服务佣金9809元，买方支付居间服务佣金19600元。一方逾期交房或逾期支付房价款，每逾期一日，按所拖欠房款的万分之四向对方支付违约金，并最终由违约方承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户费等）等内容。 2018年11月5日，被告佳美公司出具“收案”，记载了佳美公司收到廖杰购买象山区加州花园14栋一单元602号房定金2万元。并注明了中介方监管1万元，于解压当天交付卖方等内容（庭审时，原告表示其已收到定金2万元）。同日，被告佳美公司分别出具收到原告李艳邵中介佣金9800元及被告廖杰中介佣金19600元的“收款收据”各一份。此后，因被告廖杰的个人银行征信出现问题，致其无法贷款交付“房地产买卖及居间合约”约定的第二部分房款（首付款）40万元，三方当事人为此进行多次协商仍无法沟通。原告为此于2019年3月12日向被告廖杰发出“律师函”，记载了被告廖杰未按上述合约约定于2018年12月5日前支付房屋的首付款，已构违约，两原告告之被告廖杰，二手房买卖合同就此解除等内容。2019年7月2日，被告佳美公司向被告廖杰出具“催办函”，记载了双方约定于2018年12月15日前开始办理该房屋银行按揭撤押流程，但至2019年3月佳美公司多次催促廖杰配合卖方进行撤押流程，而廖杰一再推诿拒绝。现因廖杰征信问题，合约不能履行，廖杰须承担定金及买方中介费不退和卖方的相关损失的违约责任等内容。 2019年8月29日，广西桂宁律师事务所出具广西增值税普通发票，记载了收到李艳邵律师代理费4000元等内容。 本案在审理过程中，本院要求原告于庭审之日起，三日内提交涉案房屋的权属证明及其转让涉案房屋的行为已通知了抵押权人的相关证据，但原告至今未提交其转让涉案房屋的行为已通知抵押权人的证据。 以上事实，有原告提交的《房地产买卖及居间合约》、律师函、中介费收据、律师费发票等证据和被告廖杰提交的收条、收款收据、个人贷款客户置业及收入证明、银行交易流水明细清单、个人信用报告等证据及被告佳美公司提交的催办函等证据与本案庭审笔录所证实。 本院认为，我国《物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将抵押所的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不的转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。原告刘洲涛、李艳邵在与被告廖杰及佳美公司签订《房地产买卖及居间合约》时，涉案房屋处于抵押状态，对此，合约已有明示。但原告并未明确告知两被告，谁是涉案房屋的抵押权人及抵押金额、抵押期限和其已偿还抵押权人的具体款项，原告也未提交其转让行为已告知抵押权人，并得到抵押权人同意的证据，可见，原告转让涉案房屋的行为与上述法律规定相悖。我国《担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。现原告至今未提交其转让抵押物（即涉案房屋）的行为已通知抵押权人并取得抵押权人同意的证据，为此，本院依法认定上述《房地产买卖及居间合约》为无效合约。对此，原告应负主要责任，两被告负次要责任。故本院对原告解除上述合约的诉请予以支持，但原告的其他诉请只能依法驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告刘洲涛、李艳邵与被告廖杰及被告桂林市佳美房地产经纪有限责任公司于2018年11月5日签订的《房地产买卖及居间合约》。 二、驳回原告刘洲涛、李艳邵其他诉讼其请求。 本案受理费1008元（原告已预交），由原告刘洲涛、李艳邵自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉状案件受理费1008元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  刘海鹏 二〇一九年十二月三十一日 书记员  唐戈平