上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12723号原告：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：张某，男，1987年10月6日出生，汉族，户籍地安徽省。原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司(以下简称宝龙公司)诉被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日以(2018)沪0118民初6143号立案受理，经审理后于2018年10月9日作出一审判决。被告张某不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为原审判决认定基本事实不清，于2019年5月15日以(2019)沪02民终83号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2019年8月21日公开开庭进行审理，原告宝龙公司的委托诉讼代理人程然，被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求判令：1、判令被告支付2017年8月至2017年12月租金人民币90,487.25元(其中8月欠付租金为2,992.63元，9月、11月、12月欠付租金均为21,692.88元、10月欠付租金为22,415.98元)及2018年1月、4月至6月租金(欠付月租金均为21,692.88元)共计177,258.77元；2、判令被告支付原告逾期付款违约金(2017年8月至9月欠付租金以24,685.51元为本金自2017年6月26日起算；2017年10月至12月欠付租金以65,801.74元为本金自2017年9月26日起算；2018年1月欠付租金以21,692.88元为本金自2017年12月26日起算；2018年4月至6月欠付租金以65,078.64元为本金自2018年3月26日起算，均按日千分之一为标准，计算至实际付清之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月8日，原、被告签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于上海市新府中路XXX号的虹桥宝龙城市广场7号楼第1-2层的编号为031/032-A的商铺(以下简称租赁场所)，租赁面积为301.29平方米，租赁期限为4个租赁年度，租赁起始日自2016年10月15日开始计算。租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。合同对逾期付款违约金等事项作了明确约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁场所，但被告在经营期间拖欠租金。故原告诉诸法院，作如上诉请。被告张某辩称：对欠付租金及支付时间无异议，但不同意原告诉请。原告是按301.29平方计算租金，但实际面积只有214.30平方米，原告自行找人进行了测量，存在面积差，因无资质，原审未采信该测量结果。后被告与原告当面协商，要求通过有资质单位测量，但原告拒绝。原审时被告也提出过，法院到现场勘验，32号是独立的，消防电梯安全通道都是独立的，电梯及楼梯直接从地下室通到三楼，经过一楼，二楼不停，被告租赁的是一二楼。当时招租是没有铺号，只有租赁位置，原审诉讼后原告才贴了铺号。合同是原告招租时签订，被告装修时发现面积有问题，原告说有公摊面积，装修二个月，免租期三个月，发现面积问题后，被告就未交租金，当时原告工作人员说让被告稍微交点。本案庭审前原告也打电话给被告要协商，但被告有事就没有去。被告也曾经找过有资质的测绘单位进行测量，只能出具报告不盖章，但原告拒绝配合。开庭一个月前，原告停止被告经营权，以欠租理由停止涉案商铺水电，导致被告无法经营。10天前没有通知被告的情况下，将系争商铺内被告物品变卖，价值在70万。希望法院协助进行测绘，确定租赁面积。经开庭审理查明：2016年8月8日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，合同1.1条约定：甲方将其位于上海市新府中路XXX号的虹桥宝龙城市广场7号楼第1-2层的编号为031/032-A的商铺出租给乙方。1.2条约定：租赁场所面积暂计为301.29平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积(以下简称计租面积)为准。1.3条约定：本合同所称“计租面积”是指附件1《租赁场所平面图》红线圈定范围内的面积，包括外墙中线内侧投影面积，以及租赁场所的玻璃门、店面、租赁场所范围内的建筑结构、设备设施所占面积、以及租赁场所与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半，租赁场所与公共区域的隔墙所占面积的全部等，乙方如有专用楼梯、专用消防通道、专用卫生间等专用设施的，该等面积也应计算在内。计租面积最终以甲方提交的有资质的测绘机构出具的建筑面积的测算结果为准；如果租赁场所有独立的产权证的，以产权证记载的建筑面积为计租面积。3.1条约定：租赁期限为4个租赁年度，租赁起始日自2016年10月15日起算。租赁起始日期为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。本合同所称租赁年度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满12个月为一个租赁年度。甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年8月15日。交付时，租赁场所应达到的交付条件为本合同附件2所述的交付条件。4.1.2条约定：租赁场所的租金标准如下：第一租赁年度月租金额为16,269.66元，年租金额为195,235.92元；第二租赁年度月租金额为21,692.88元，年租金额为260,314.56元；第三租赁年度月租金额为22,777.52元，年租金额为273,330.29元；第四租赁年度月租金额为22,777.52元，年租金额为273,330.29元。4.4.1、4.4.2条约定：乙方应按自然季度为一期支付租金，应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。4.4.3条约定：甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为21,692.88元。自第2个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.7条约定：如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的千分之五作为违约金。13.8.4条约定：如乙方拖欠甲方任何款项，则甲方有权将乙方遗留在租赁场所内的物品进行变卖，变卖所得收益用于支付乙方拖欠的租金、综合物业服务费及其他费用、违约金等一切乙方应向甲方支付的款项，乙方不得就甲方该行为向甲方主张任何权利。如有剩余款项，甲方将退还乙方，但如不足以弥补甲方损失的，甲方有权就不足部分向乙方追偿。合同另对其他事项进行了约定。另查明，涉案租赁场所坐落于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX-XXX号，共1-3层，建筑面积共582.53平方米，独用面积572.49平方米，于2016年11月30日核准登记在原告名下。又查明，张某认为实际承租面积与约定面积不符，涉案商铺面积仅有215.18平方米，合同约定的计租面积为301.29平方米，少86.11平方米(即031号商铺)，于2018年12月11日起诉宝龙公司要求退还多收取的租金、物业费、装修费、消防费、税费及相应利息损失，并支付违约金，本院以(2018)沪0118民初22565号案件(下简称22565号)予以受理。该案中，宝龙公司提出反诉要求张某支付2018年7月至2019年1月的租金及相应逾期付款违约金。该案除查明涉案租赁合同约定的内容外，还查明，在涉案租赁合同前张某进行实地勘察，签署了《华新虹桥宝龙城商户工程技术条件》；张某接收房屋后，对商铺进行装修后实际用作餐饮经营。在该案审理中，法院至涉案商铺进行实地调查并拍摄，当时商铺状况为：032的一楼与二楼为张某经营的“徽州食府”，三楼为案外人陈某某经营的“冒芽宝贝早教中心”。031的一楼为电梯及消防通道，二楼一部分为消防通道，一部分为张某所用，三楼为案外人陈某某所用，双方对该照片无异议。法院审理后认为：涉案合同约定如有专用楼梯、专用消防通道、专用卫生间等专用设施的，应当计算在计租面积内。宝龙公司提供的测绘报告显示031与032系合计测绘，经法院现场勘查与拍摄可以认定，031固有的电梯、消防通道等设施应属于032的专用设施；张某承租的031/032-A(共1间)的面积为301.29平方米，案外人陈某某承租的031、032-B(共1间)的面积为262.93平方米，可见031与032不可分割，031内设的电梯及消防通道面积由原告及案外人分摊；双方均确认张某在签订合同前进行现场实地勘查了解，而所涉商铺系现状交付，张某作为餐饮经营者，对031已有的电梯、消防通道等设施不可能不会注意到，若按原告所述实际交付的面积少了86.11平方米，应当是极易判断，而此后，双方签订房屋租赁合同，可见张某对承租商铺以现状接收并计算承租面积均不持异议。张某以宝龙公司交付的房屋面积未达到合同约定面积为由要求宝龙公司返还租金并赔偿损失，不予支持。遂判决：一、驳回原告张某的全部诉讼请求；……。该判决于2019年6月17日生效。以上查明的事实，由原、被告的陈述、商铺租赁合同、上海市不动产登记簿、房屋分套建筑面积计算成果表(实测)、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以审查确认。审理中，原告主张：1、原告承租和被告实际交付的都是031-032A，被告并非仅租赁了32号商铺一、二楼，31号商铺二楼的部分面积也由被告使用。31-32商铺的测绘面积是建筑面积，合同约定的是计租面积，建筑面积一般大于计租面积。虽公共部分是分摊计租，但31-32号只能一起测绘。根据测绘报告，7幢31-32号(1至3层)建筑面积为582.23平方米。其中，31号商铺中有电梯和消防安全通道，供32号商铺承租人使用，电梯不停靠二楼。根据商铺所在建筑情况，7幢31-32号(1至3层)的计租面积为564.22平方米。本案标的商铺铺号是7号楼第1-2层的031/032-A的商铺(对应测绘报告中7幢31-32号)，合同载明面积为301.29平方米。该7幢31-32号的其他部分由案外人陈某某承租(铺号为7号楼第3层的031、032-B商铺)，计租面积为262.93平方米。031号商铺中有电梯和消防安全通道，31、32号商铺消防通道是共用的，应该计算在被告租金内，陈某某承租的商铺中也包含了031号商铺。2、被告承租商铺时商铺已经建成，原告按现状交付，被告也查看了商铺现状。3、涉案商铺租赁面积差问题已经在22565号案件中解决，该案已申请执行。根据合同13.8.4条约定，如被告拖欠租金，原告有权变卖遗漏在场所内的物品。为此，提供了22565号民事判决书。被告对真实性及查明事实无异议，但不认可法院认为内容及判决主文内容。当时判决书在律师处，被告未看到，超过上诉期未上诉，也未申请再审。被告主张：1、被告承租和原告实际交付的都是32A商铺一、二楼，面积为214.26平方米，31号被告不需要用，31号的电梯在二楼不停靠、一楼也用不到，31号的电梯是三楼及室外共用，原告将31号的楼梯面积加在被告租赁面积中。当初被告对合同1.3条约定的计租面积包括楼梯消防等专用设施提出过异议，当时原告陈述是独立租赁。涉诉后被告调取产调才发现31、32是集体产证，无法单独测绘。33号与32号面积相同，被告找人测量面积是215平方。32、33号有单独楼梯，用不到31号楼梯。为此，提供了租赁合同附图部分，圈出部分原告加盖了公章，欲证明原告确认被告承租的是32号商铺的一、二楼。原告对真实性无异议，但认为难以看出被告仅租赁了32号商铺的一二楼。2、被告在租赁前未到租赁场地看过，31、32、33号被告都已测量，但原告及法院均不认可。3、在面积差尚未定论的情况下，被告不认可欠付原告租金。被告租赁商铺三年，多支付了100多平米面积的租金，也支付过押金。22565号案件判决后，原告对商铺断水断电，2019年6月30日至今无法经营。面积差尚未定论，原告无权私自停水停电、强制停业、变卖被告物品，被告产生损失，对此会另案诉讼，不在本案中主张。针对违约金，要求法院调整至银行同期存款利率。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案租赁合同系原被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。双方对原告是否按约交付面积存有争议，对此本院认为：合同已经约定的计租方式为如有专用楼梯、专用消防通道、专用卫生间等专用设施，系计租面积内，被告作为承租人理应对此约定知晓，031与032合计测绘、不可分割，故031内设电梯及消防通道面积由原告及案外人陈某某分摊。涉案商铺系现状交付，此后原被告签订租赁合同，故原告对涉案商铺以现状接收并计算承租面积均不持异议。22565号案件已就涉案商铺交付面积问题作出认定，驳回了张某基于面积差要求宝龙公司退还相应费用的诉请，张某表示不服该案，但未在法定期限内上诉，该案现已生效。综上，对被告主张原告未按约定面积交付涉案商铺，缺乏依据，本院不予支持。被告实际占有使用涉案商铺，理应按约支付租金。现被告欠付租金，显属违约，理应根据合同约定承担相应违约责任。针对逾期付款违约金，本院参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，调至未付款项的日万分之五。被告在本案中提出的在22565号案件判决后，原告断水断电等问题导致其损失，被告表示另案诉讼，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司2017年8月至12月、2018年1月、2018年4月至6月租金共计177,258.77元；二、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司逾期付款违约金(其中：以24,685.51元为基数，自2017年6月26日起计算；以65,801.74元为基数，自2017年9月26日起计算；以21,692.88元为基数，自2017年12月26日起计算；以65,078.64元为基数，自2018年3月26日起计算，上述均以欠付基数的日万分之五计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,845.10元，由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳审 判 员  岳明静人民陪审员  吴彩芳二〇一九年十二月三十一日书 记 员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。