福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9655号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈秀妹，女，1985年10月1日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑和，男，1976年3月17日出生，汉族，住福建省闽侯县。 俩上诉人共同诉讼委托代理人：罗景伟，北京天驰君泰(福州)律师事务所律师。 俩上诉人共同诉讼委托代理人：陈建青，北京天驰君泰(福州)律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林莺，女，1973年4月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所律师。 上诉人陈秀妹、郑和与上诉人林莺因房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019)闽0104民初2708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈秀妹、郑和上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费用由林莺承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决并未查清首付款是否实际支付的情况下，仅凭收条就推定林莺履行了付款义务，属于事实认定错误。本案中林莺声称以现金方式支付首付款，又未提供证据证明其现金来源途径，在现金交易的过程中往往是收款人先出具收条，付款方在收到收条后再支付款项。2.关于收条的法律效力。现如今收条的法律意义仅能作为证明交易双方在交易过程中的环节，不能作为实际款项支付的凭证。本案中的“收条”并未写明收到现金，收条中未写明付款方式，一审推定林莺支付首付款系对案件基本事实认定错误。二、本案法律适用错误。可以从本案的交易过程中确定系分期付款买卖，分期支付购房款的过程为林莺支付首付款后按期将每个月的按揭款汇入陈秀妹的还款账户。则本案应当适用《合同法》第一百六十七条，而不是适用《合同法》第九十四条的规定。 林莺辩称，一、林莺已向陈秀妹、郑和支付了房屋的首付款592095元，已履行了付款义务。1.陈秀妹、郑和已向林莺出具了收到上述款项的收条。2.林莺付款后，陈秀妹、郑和才会把房屋权利证明材料交给林莺。3.林莺也依照合同约定按期偿还贷款，房屋也由林莺使用至今。4.陈秀妹、郑和主张林莺未付款，却没有任何催款的证据。二、收条具有确认收款的法律效力。陈秀妹、郑和出具收条后却否认收到款项，但未提出任何有效证据予以证实。三、本案房屋买卖不符合分期付款合同特征，不属于分期付款买卖合同。 林莺上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持林莺的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由陈秀妹、郑和负担。事实与理由：一、陈秀妹、郑和违约情节严重，根据法律规定和合同约定，其应当承担违约责任。一审法院以合同未约定违约责任为由，驳回林莺的反诉请求，适用法律错误。本案房屋买卖中，开发商通知林莺案涉房屋及车位已具备不动产权属登记相关手续的条件，可办理产权转移登记。此后林莺催促陈秀妹、郑和配合，在催促无果后，林莺向人民法院起诉要求陈秀妹、郑和履行配合办理过户手续，但其不仅不履行，时隔一年后，反而起诉要求解除合同，已严重违约。二、法律和司法解释对买卖合同未约定违约金或损失金额难以确定下如何确定赔偿损失有明确规定，本案完全可以适用法律规定判处陈秀妹、郑和违约金。根据法律规定，林莺诉请违约金，已包含要求陈秀妹、郑和承担因其逾期办证给林莺造成损失的违约责任的诉讼请求。人民法院完全可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行计收逾期贷款利率标准确定陈秀妹、郑和的违约责任，对林莺遭受违约进行救济。 陈秀妹、郑和辩称，一、讼争房屋不具备过户登记的条件，陈秀妹与郑和并未违反合同约定。二、一审法院以未约定违约责任为由未判陈秀妹、郑和承担违约金适用法律正确。三、林莺虽持有陈秀妹、郑和出具的收条，但在陈秀妹与郑和出具收条后林莺并未按照合同约定支付592095元首付款。 陈秀妹、郑和向一审法院起诉请求：1.判决解除《房产买卖协议书》；2.判决林莺从2016年3月2日起至判决生效之日止以592095元为基数按同期银行贷款利率计算违约金；3.判决林莺将房屋移交给陈秀妹、郑和并向其返还《房屋预告登记证》、《商品房买卖合同》、《发票》、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、《福州市不动产（购买商品房）登记交易表》、《预购商品房抵押权预告登记转不动产抵押登记申请报告》、《收条》原件；4.判决林莺2017年3月17日起至房屋实际返还之日止按每月3500元向陈秀妹、郑和支付标的物使用费直至房屋返还陈秀妹、郑和，使用费暂计至2019年1月16日共计77000元；5.判决林莺承担本案全部本诉费用。 林莺向一审法院反诉请求：1.判令陈秀妹、郑和向林莺支付逾期过户违约金（违约金以房屋和车位总价款1697095元为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率上浮50%的标准，自2017年12月1日陈秀妹、郑和将讼争房屋和车位过户自林莺名下之日止，暂计至起诉之日止为185407.63元）；2.本案的诉讼费用由陈秀妹、郑和承担。 一审法院认定事实：2016年3月8日，林莺作为乙方，陈秀妹、郑和作为甲方，双方签订《房产买卖协议书》一份，约定，甲方将其已购买的坐落于福州市仓山区城门镇三江路南侧三江城7座3004单元房产及地下一层0568号车位转让给乙方，其中，3004单元转让价为1512095元，0568号车位转让价为18500元，协议签订之日，乙方付清房屋和车位首付款492095元和截止至2016年3月1日的房贷、车贷本息共计10000元，合计592095元。甲乙双方同意，协议签订之日该房产原甲方的银行按揭贷款，由乙方向银行支付，乙方付款后，将出售的上述房源所有权利书面包括购房买卖合同、不动产发票、房屋预告登记证明等相关材料手续委托给乙方。同日，郑和在协议的甲方落款处签名。同日，陈秀妹、郑和出具收条一张，内容体现“兹收林莺购房款伍拾玖万贰仟零玖拾伍（592095）”。合同签订后，林莺按月将款项汇入陈秀妹的银行按揭扣款账户进行还款。另查，讼争房屋及车位分别于2014年5月13日、2015年12月24日办理了预告登记，预告登记权利人均为陈秀妹。上述房屋及车位现均由林莺占有、使用。陈秀妹、郑和向林莺交付了《房屋预告登记证》、《商品房买卖合同》、《发票》、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、《福州市不动产（购买商品房）登记交易表》、《预购商品房抵押权预告登记转不动产抵押登记申请报告》、《收条》原件。 一审法院认为，林莺与陈秀妹、郑和于2016年3月8日签订的《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同的义务。陈秀妹、郑和以林莺未支付首付款为由主张解除合同，然而，陈秀妹、郑和作为完全民事行为能力人，其出具收条确认收到首付款，而且从后续合同履行包括交房以及交付购房的原件材料，配合林莺缴纳按揭贷款等一系列行为，难以认定林莺未向陈秀妹、郑和支付首付款。退一步说，即使陈秀妹、郑和未收到首付款，其应当履行法律规定的催告义务，林莺经催告后仍未履行方可解除合同，在案证据不足以证明陈秀妹、郑和其履行了催告义务，其时隔多年在林莺要求履行过户后才径行提出解除合同，不符合法律规定的合同解除条件，故陈秀妹、郑和诉请解除合同及相关的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。林莺反诉请求陈秀妹、郑和支付逾期过户违约金，但《房产买卖协议书》未约定相关的违约责任，林莺以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条为据，要求按中国人民银行同期同类逾期贷款利率上浮50%的标准主张逾期过户违约金，但林莺提出的主张基于房屋买卖合同纠纷中逾期过户而非逾期付款问题，不适用上述司法解释，故该诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回陈秀妹、郑和的诉讼请求；二、驳回林莺的诉讼请求。本诉案件受理费20074元，由陈秀妹、郑和负担；反诉案件受理费2004元，由林莺负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，陈秀妹、郑和与林莺签订的《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效。现陈秀妹、郑和主张林莺并未实际支付购房首付款构成违约，要求解除合同；但结合合同签订当日陈秀妹、郑和向林莺出具收条确认收到购房首付款，以及陈秀妹、郑和将讼争房屋的《房屋预告登记证》、《商品房买卖合同》、购房发票等相关材料交给了林莺，并向林莺交付讼争房屋由其居住使用，讼争房屋的贷款现由林莺偿还等情况，可以认定双方已经按约实际履行了合同。陈秀妹、郑和在合同签订之后时隔三年才主张林莺未支付首付款、要求解除合同，缺乏事实和法律依据，一审法院对陈秀妹、郑和的诉讼请求不予支持并无不当。 关于林莺诉请陈秀妹、郑和支付逾期过户违约金。根据《房产买卖协议书》约定，双方约定于陈秀妹、郑和领取办理至其名下的房屋所有权证和土地使用权证之后15个工作日内办理过户手续。由于讼争房屋的产权证现尚未办理到陈秀妹名下，且合同中未对逾期过户的违约责任进行约定，故一审法院对林莺的诉讼请求不予支持并无不当。 综上所述，陈秀妹、郑和与林莺的上诉请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22078元，由陈秀妹、郑和负担20074元，由林莺负担2004元。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇一九年十二月二十六日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰