湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16045号原告:湖南均豪物业服务有限公司，住所地:长沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304号。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敬超，湖南炜弘律师事务所律师。被告：王铮，男，1991年3月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南均豪物业服务有限公司（以下简称“均豪物业”）与被告王铮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业的委托诉讼代理人马敬超，被告王铮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告均豪物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付物业管理费3940.18元，滞纳金1182元，共计5122.18元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告公司的曾用名是湖南鼎鸿物业管理有限公司，被告于2014年7月31日与富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司签订了《长沙商品房买卖合同》，购买了由该开发公司开发的海林.馨香雅苑小区8栋708房，成为该小区业主，合同同时约定了小区物业服务为原公司提供前期物业服务，前期物业管理服务协议自双方签字之日起生效，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止，收费起始时间为房屋交付之日。开发商按合同约定如期交房，原告按照《海林.馨香雅苑前期物业服务协议》在2016年6月3日开始就一直为被告提供相应的物业服务至2019年4月30日。协议约定乙方所购房屋建筑面积107.07平方米，收费标准为：1.6元／平方米/月，乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。被告己拖欠2017年5月31日至2019年4月30日的物业费，原告多次催缴，并向其发送了催费通知单，被告至今仍来支付，原告不得已遂诉至法院，现原告为了人性合理、小区和谐的原则自愿放弃部分违约金，仅按违约金总额的30%向被告追讨。请求法院判如所请。被告王铮辩称：一、该前期物业服务合同违反法律规定，属于无效合同。根据《物业管理条例》第24条“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业：投标人少于3个或者住宅规模较的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”之规定，只有经过招投标或政府部门批准程序的前期物业服务合同才有效，被答辩人未提交证据证明其是通过上述方式被选聘的，因此，根据《合同法》第52条之规定，该前期物业服务合同违反法律规定，属于无效合同。二、被答辩人未按照约定提供物业服务，造成业主财产损失，应当承担赔偿责任。被答辩人没有履行合同第二条约定的物业共用部位和相关场地的清洁服务义务，小区内雨天大面积积水，无法正常通行；地面严重损坏，多次要求物业服务公司做好维修疏通，却一直得不到解决，造成整栋楼外观变黯淡；业主放在门口外的垃圾和道路的垃圾，没有人进行清理。这些都证明被答辩人未履行合同义务。根据《物业管理条例》第三十五条：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”之规定，被答辩人未按约提供物业服务，给被答辩人造成了严重的损害，应当赔偿。三、被答辩人未履行安保义务。根据答辩人提交的证据可知，小区停车场内，业主车辆被砸坏，举报后，被答辩人一直未处理，小区内还出现电动车被偷事件，这些都证明被答辩人末履行安全防范工作，上述事件发生后，被答辩人一直没有进行安全防范的保卫工作，根据《物业管理条例》第四十六条：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作“之规定，被答辩人明显违反合同，属于不履行义务给业主造成了损失，被答辩人是有过错的。四、被答辩人提交的证据材料未能证明被答辩人提供了多长时间的物业服务，被答辩人提供的物业服务存在极大的瑕疵，对答辩人的生活造成了极其严重的影响，是答辩人拒交物业费的依据，被答辩人无权要求答辩人支付物业费和滞纳金，且应当承担相应的违约责任。被答辩人对小区管理存在极大瑕疵，对答辩人的日常生活质量产生重大影响，是答辩人拒绝交纳物业服务费的依据。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠，纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，故结合案件实际情况，被答辩人未履行物业服务合同约定的义务，无权要求答辩人支付管理费和滯纳金，并应当依法承担违约责任。综上所述，《前期物业合同》应依法被确认无效，且与本案无关。被答辩人提交的证据材料均未能证明被答辩人提供了多长时间的物业服务，且其提供的物业服务存在极大的瑕疵。所以，请依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：2016年6月3日，原告湖南鼎鸿物业管理有限公司（现均豪物业，以下简称“鼎鸿物业”，乙方）与被告王铮（甲方）签订了一份《前期物业服务协议》，由鼎鸿物业为馨香雅苑小区提供物业服务。协议第五条约定：物业管理服务费：住宅按1.6元/月/㎡收取；第八条约定：甲方逾期未交纳物业费的，乙方按照《临时管理规约》第五章第二十七条第五款约定之方式进行催缴，即“物业管理企业对违反本临时管理规约的业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费、按每日5‰收取滞纳金，直至通过法律程序处理直到缴款为止，并由甲方承担全部由此造成的违约责任”；第九条约定：本项目的物业服务费收缴采取预付费制，计费时间以业主与开发企业签署的《房屋买卖合同》所约定的交房时间开始计算。首次缴费为预付一年的物业费，以后的每个收费期末前15日开始缴纳下一个收费期的物业费，6个月为一个收费期。被告王铮系馨香雅苑小区8幢7层708号房屋业主，房屋建筑面积为107.07㎡，该房屋用途为住宅。从2017年5月31日起被告王铮以物业服务存在瑕疵为由拒交物业管理服务费，为此，均豪物业通过书面等方式向被告王铮了催缴了物业费。截至2019年4月30日，被告共欠缴物业管理服务费3940.18元。另查明：湖南鼎鸿物业管理有限公司于2017年9月4日经工商登记名称变更为原告均豪物业，原告均豪物业于2019年4月30日已撤离馨香雅苑小区，未再为该小区提供物业服务。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《前期物业服务协议》、《入伙会签单》、《长沙市商品房买卖合同》、原告工商信息等证据佐证，本院予以确认。本院认为，住宅物业的招投标规定并非合同法第五十二条所规定的效力性强制性规定。原告均豪物业与被告王铮之间签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律。行政法规的强制性规定，无法定无效情形，合同依法成立并生效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。原告均豪物业虽然为被告提供了物业服务，但未能按协议全面履行物业服务义务，在安保、卫生保洁、绿化、公共设施的维护等方面都存在服务瑕疵。被告与原告签订了物业服务协议，并接受了原告提供的物业服务，应当依约缴纳物业费。综上，对原告请求法院依法判令被告支付物业管理费3940.18元、滞纳金1182元的诉讼请求，考虑到原、被告双方均有违约的行为，结合本案实际情况，基于公平原则和相关法律规定，本院酌情确定被告需支付原告物业费3152.14元，对原告主张的滞纳金1182元，本院不予支持。被告抗辩案涉物业服务合同无效等主张，无事实和法律依据，本院对此不予采信。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告王铮于本判决生效之日起五日内向原告湖南均豪物业服务有限公司支付物业费3152.14元；二、驳回原告湖南均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告王铮负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年十二月二日法官助理蔡瑛书记员陈文凤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。