四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初11951号 原告：张建华，男，19XX年X月X日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告：覃万芳，女，19XX年X月X日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：张锐,四川公生明律师事务所律师。 被告：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 原告张建华、覃万芳与被告四川中德世纪置业有限公司（以下简称“中德世纪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建华及其委托诉讼代理人张锐、被告中德世纪公司的委托诉讼代理人叶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金32042.5元；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金，违约金的计算方法为：自2016年10月31日起，以原告已付购房款640850元为本金，按照日万分之一计算至原告实际取得房屋所有权证书之日止（暂计算至2019年10月22日为69596.31元）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年6月29日，二原告与被告签订商品房买卖合同，约定二原告购买被告开发的中德.英伦联邦商品房。合同约定被告应当在2015年10月30日前向原告交付商品房，交付时商品房应当取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书等，商品房达到交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，交接时，被告应当出示合同约定的证明文件等；合同还约定，被告应当在2016年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，被告按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付完毕全部购房款，但至今，被告也未书面通知原告办理商品房交接手续和出示合同约定的证明文件等，也未承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依《民事诉讼法》之规定诉至贵院，请求秉公裁判。 中德世纪公司对原告诉状中陈述的事实无异议，但认为原告逾期交房的诉讼请求已过法律规定的诉讼时效，逾期办证的起算时间应当是满足交房条件即2018年6月3日往后计算365天，即2019年6月3日。因受双证合一政策的影响，计算办理所有权证书时间应当以买卖合同补充协议约定的办理国土证的时间往后推2年，即2021年6月3日。中德世纪公司不应承担逾期办证的违约责任。 本院经审理查明：原被告双方于2013年6月29日签订商品房买卖合同。合同第十条约定的交付条件是：（一）出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当取得规划验收合格证和面积实测报告。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照上述时间向买受人交付该商品房的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付条件期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买手人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。合同第十九条（一）关于初始登记的约定：出卖人应当于2016年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第十九条（二）关于转移登记的约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。因初始登记原因造成逾期的，本条初始登记的违约责任和转移登记的违约责任不能重复记取，买受人只能选择其中的一款约定追究出卖人违约责任。 庭审中，原告自认在2015年10月30日拿到案涉商品房的钥匙。原被告双方一致认可被告取得规划验收合格证的时间为2018年5月18日，取得面积实测报告的时间为2018年6月3日。 以上事实，有原告当庭举示的商品房买卖合同、付款票据、原被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。 被告在庭审中未举示证据。 对原被告双方均无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应当忠实、全面地履行合同义务。对于违反合同约定的行为，应当承担相应的违约责任。 一、关于逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题 合同第十二条约定逾期交付的违约金计算至“实际交付之日止”。关于如何认定实际交付之日，本院认为，中德世纪公司交付时应当符合合同约定的交付条件，如交付条件未成就，应确保买受人知晓，保障买受人可以自由选择是否行使合同第十四条约定的拒收权利，否则中德世纪公司不能免除在买受人如果拒收的情况下仍要承担的逾期交付责任。中德世纪公司未提交证据证明在实际交付时原告知晓交付条件未完成，本院认定满足交付条件之日为交付之日。中德世纪公司未在约定期限前向原告交付符合约定条件的商品房，应当支付逾期交付的违约金。 逾期交房违约金的诉讼时效期间，应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。原告在接收商品房时并也不知道交付条件未完成，彼时原告尚不知道权利受到损害。故诉讼时效期间应当自原告知道交付不符合条件之日起计算，中德世纪公司未主张和证明原告何时知道交付不符合条件，其诉讼时效抗辩不成立。 综上，逾期交房违约金应自2015年10月31日起计算至被告实际取得面积实测报告之日止，即2018年6月3日，按每日万分之三计算。原告诉请的逾期交房违约金金额为32425元，未超过合同约定，本院予以支持。 二、关于逾期办理房屋所有权证书的诉讼请求是否能够成立 原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，该商品房交付时应当取得规划验收合格证和面积实测报告。商品房交付使用后，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。如上所述，商品房实际交付之日为满足交付条件之日，即2018年6月3日，原告应当取得房产证的截止时间为2019年6月3日。被告办证的时间在实施双证政策之后，故本院对被告提出的因为政策原因导致办证迟延的抗辩理由，不予支持。被告应按照原告已付房款日万分之一的标准支付逾期办证的违约金。 关于原告诉请逾期办证违约金计算至实际办证之日的问题。本院认为，1.诉讼请求应当具体、明确，具有可执行性。原告诉请违约金按日计算至实际办证之日，因违约金的数额系随违约行为的连续发生而处于不断变化的状态中，由于原告诉请的金额不能够最终确定，这导致人民法院的生效判决无法立即得到执行；2.违约金的主要目的是填补损失。在损失尚未实际发生之时，原告就将来才会发生的损失预先提出诉讼请求，缺乏法律依据；3.原告诉请违约金按日计算至实际办证之日，然后续迟延办证的原因，存在多种可能性，是否仍系被告违约所致，仍需经过审理后方能确定。基于上述原因考虑，本院对原告诉请逾期办证违约金计算至实际办证之日，不予支持。对于被告后续违约行为所产生的违约金，原告可待损失确定或违约行为终了后，另行提起诉讼，主张权利。 依原告诉状所确定的暂计算日期，自2019年6月4日起至2019年10月22日，按原告已付房款日万分之一的标准计算，被告应支付的逾期办证违约金为9036元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张建华、覃万芳支付逾期交付房屋的违约金32425元； 二、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张建华、覃万芳支付截止至2019年10月22日的逾期办证违约金9036元。 三、驳回原告张建华、覃万芳的其它诉讼请求。 如被告四川中德世纪置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1166元，由原告张建华、覃万芳负担666元，被告四川中德世纪置业有限公司负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十二月六日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅