广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4292号上诉人（原审原告）：莫文姬，女，1971年8月5日出生，汉族，住广东省中山市东区。上诉人（原审原告）：雷键瑶，女，1999年1月11日出生，汉族，住广东省中山市东区。上诉人（原审原告）：雷汉彬，男，1968年4月16日出生，汉族，住广东省中山市东区。上述三名上诉人共同委托诉讼代理人：陈南栋，广东枫晟明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市市政机械施工有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路，统一社会信用代码91442000774006035C。法定代表人：江国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：丘越，广东凯行律师事务所律师。上诉人莫文姬、雷键瑶、雷汉彬因与上诉人中山市市政机械施工有限公司（以下简称市政机械公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。莫文姬、雷键瑶、雷汉彬上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.依法改判市政机械公司立即向莫文姬、雷键瑶、雷汉彬支付逾期交房的违约金322736.26元（以购房款1372178元为基数，按每日万分之二计算，从2015年10月23日起计至涉案房屋交付之日2019年1月11日止）。事实和理由:一审法院认定事实错误。一审庭审中，业主已提供市政机械公司物业管理公司要求业主交纳不合理物业管理费的缴费通知单以及相关的录音证据，均足以证明市政机械公司物业管理公司单方面设置障碍，明确要求业主从涉案房屋单体验收合格后开始交纳物业管理费。而市政机械公司此时尚未办理综合验收备案手续，不具备交楼条件，一审判决也已作出上述认定。同时，市政机械公司在一审庭审过程中也明确承认这一事实。市政机械公司物业公司强行要求业主必须交纳不合理的物业管理费后才同意向业主交楼，直接导致业主无法如期收楼。业主认为，延期收楼的全部责任和扩大损失部分属于市政机械公司自身原因所导致。一审法院无视业主所提供的相应证据，也无视市政机械公司当庭自认，认定业主未能提供证据证明双方就物业管理费产生纠纷而未办理收楼手续是错误的。请求二审法院改判支持业主全部上诉请求。市政机械公司对莫文姬、雷键瑶、雷汉彬的上诉二审辩称：1.市政机械公司已经于涉案房屋达到单体验收和综合验收后多次通知业主收楼，业主无故拒绝收楼，扩大损失应当自己承担，在通知期限届满之日视为已经交付。2.根据合同第14条关于产权登记的约定，以及买卖合同司法解释第18条规定，办理产权证书的期限是从房屋交付之后算起，市政机械公司一审提交的证据可以证明业主明知办理不动产权证需要先收楼，仍向市政机械公司提交办证材料和交纳办证费，应当视为业主已经于2017年收楼。3.收取物业费的不是市政机械公司，故是否足额交纳物业费与市政机械公司交付涉案房屋无关，业主于2019年1月11日收楼后只缴纳了半年物业费，对于2019年1月份之前的物业费没有缴纳。由于业主没有足额缴费的情况已经收楼，这与其陈述的事实不符。综上，是业主故意延迟收楼，请求驳回业主的上诉请求。市政机械公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回莫文姬、雷键瑶、雷汉彬一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认为应以办理综合验收备案手续作为交付标准并认定市政机械公司存在逾期交楼情形有误。1.国务院于2018年4月4日颁布了第698号国务令《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，其中第六条明确规定将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后方可交付使用”，并删去第十八条。根据《立法法》第九十二条“新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”规定，一审法院适用废止的法规明显违反了民法“从新”原则。2.根据《城市房地产开发经营管理条例》（2018年3月19日修订版）第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款之规定，商品房交付标准应为单体竣工验收。本案双方在涉案商品房买卖合同第八条约定的房屋交付使用条件为涉案商品房经单体竣工验收合格，并未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，应按此约定履行。涉案商品房建筑工程于2014年6月25日经勘察、设计、施工、监理等单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据合同第八条约定，此时涉案房屋已经具备了交付条件。3.双方在合同中没有约定以涉案房屋取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，且《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发【2004】16号，自公布之日起施行）已取消了住宅小区等群体房地产行政审批。可见，以建设单位自行组织进行竣工验收制度已取代了建设行政主管部门组织的竣工验收制度。莫文姬、雷键瑶、雷汉彬对市政机械公司的上诉二审辩称，请求驳回市政机械公司的上诉请求。市政机械公司交付房屋时存在逾期事实，业主认同一审判决对于第二个争议焦点的认定。莫文姬、雷键瑶、雷汉彬于2018年10月24日向一审法院起诉请求：1.市政机械公司向莫文姬、雷键瑶、雷汉彬交付位于中山市××××房的房屋；2.市政机械公司向莫文姬、雷键瑶、雷汉彬支付逾期交房的违约金300506.98元（以购房款1372178元为基数，按每日万分之二计算，从2015年10月23日起计至案涉房屋实际交付之日止。暂计至2018年10月22日的违约金为300506.98元）。一审法院认定事实：1.2013年1月27日，莫文姬、雷键瑶、雷汉彬（买受人）与市政机械公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市××××房，建筑面积217.39平方米，总价款为1372178元，付款方式为买受人以现金方式于2013年1月27日支付522178元、以商业贷款方式支付850000元；出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格交付，验收合格是指该商品房经出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位单体竣工验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，（1）遇到不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，（2）因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由，（3）若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理导致的延误，（4）政府有关部门的市政配套工程或其他工程施工安装的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，出卖人不承担违约责任;出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日不足90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日而不足180日的，买受人可要求出卖人按日向其支付已付房款的万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续；买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行，出卖人根据买受人的该通讯地址或经出卖人确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含七天）视为已送达该函件给买受人。合同还约定了其他内容。2.合同签订后，莫文姬、雷键瑶、雷汉彬依约向市政机械公司付清全部购房款。2013年2月4日，市政机械公司就涉案商品房买卖合同办理了登记备案。3.2014年6月25日，涉案商品房所属的恒隆豪苑（二期）商住小区工程15#楼经建设单位即市政机械公司、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位单体竣工验收合格。同年6月30日，市政机械公司通过挂号信方式向莫文姬、雷键瑶、雷汉彬前述商品房买卖合同中注明的地址邮寄收楼通知书、收楼须知，告知莫文姬、雷键瑶、雷汉彬于2014年7月15日至20日期间办理涉案商品房的收楼手续。4.2017年6月23日，市政机械公司就恒隆豪苑（二期）商住小区工程办理了综合验收备案手续。市政机械公司于2017年7月19日、2018年6月19日通过挂号信方式通知莫文姬、雷键瑶、雷汉彬前往办理收楼手续。庭审中，莫文姬、雷键瑶、雷汉彬称其收到该两次收楼通知后均有前往办理收楼手续，但市政机械公司要求其自2014年10月开始缴纳物业管理费，因就物业管理费起算时间存在争议而未能收楼。市政机械公司辩称，该两次收楼通知发出后，莫文姬、雷键瑶、雷汉彬均未前往收楼。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。莫文姬、雷键瑶、雷汉彬与市政机械公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。结合诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、涉案商品房何时具备交付使用条件及市政机械公司是否存在逾期交房；二、如市政机械公司存在逾期交房，有关逾期交房违约金的诉求是否已超过诉讼时效。关于焦点一。商品房买卖合同约定房屋验收合格的标准是出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程验收报告，即单体竣工验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，“国家实行建设工程质量监督管理制度。……县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量事实监督管理。”在国务院于2018年4月4日颁发决定对《城市房地产开发经营管理条例》修订之前，根据国务院2011年1月8日修订实施的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请；房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。由此可见，商品房买卖合同签订时（2013年1月27日）直至涉案房屋办理综合验收备案（2017年6月23日），商品房经验收合格唯一有效的法定证明文件是建设工程竣工验收备案登记证。在市政机械公司办理综合验收手续之前，商品房买卖合同约定的交付标准低于前述法定的交付条件，涉案商品房应以市政机械公司办理综合验收备案手续作为交付标准，故市政机械公司向莫文姬、雷键瑶、雷汉彬发出的收楼通知均不构成有效通知，莫文姬、雷键瑶、雷汉彬有权拒绝收楼。一审法院认定市政机械公司自2014年7月1日起存在逾期交付涉案商品房的情形。关于焦点二。商品房买卖合同约定，市政机械公司逾期交付涉案商品房超过180日，莫文姬、雷键瑶、雷汉彬要求继续履行合同，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，市政机械公司按日向莫文姬、雷键瑶、雷汉彬支付已付房款万分之二的违约金，即双方约定以日为单位累计计算违约金，应当按每个个别债权分别计算诉讼时效。自2017年10月1日起开始实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，现莫文姬、雷键瑶、雷汉彬主张自2015年10月23日起的逾期交房违约金诉讼时效尚未届满，一审法院对市政机械公司有关诉讼时效届满的答辩意见不予采纳。市政机械公司在办理综合验收手续后已于2017年7月19日以挂号信方式向莫文姬、雷键瑶、雷汉彬送达通知收楼，根据商品房买卖合同约定在挂号回执上注明的邮寄日期七天后即2017年7月26日视为已送达该收楼通知给莫文姬、雷键瑶、雷汉彬。莫文姬、雷键瑶、雷汉彬陈述市政机械公司因与其就物业管理费产生纠纷而未予办理收楼手续，但未能提供证据予以证明，一审法院认定莫文姬、雷键瑶、雷汉彬因自身原因导致延迟收楼的扩大损失部分应由其自行负担，逾期交房违约金应计算至2017年7月26日。因此，市政机械公司应支付2015年10月23日至2017年7月26日期间（643天）的逾期交房违约金共计176462.09元（1372178元×2/10000/天×643天）。综上所述，莫文姬、雷键瑶、雷汉彬诉讼请求合理部分一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、市政机械公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向莫文姬、雷键瑶、雷汉彬支付逾期交房违约金176462.09元；二、驳回莫文姬、雷键瑶、雷汉彬的其他诉讼请求。案件受理费5808元，减半收取2904元（莫文姬已预交），由莫文姬、雷键瑶、雷汉彬负担1199元，市政机械公司负担1705元(市政机械公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付莫文姬)。莫文姬、雷键瑶、雷汉彬二审期间向本院提交如下证据：1.刘崇锦的缴费单据6份，拟证明物业公司要求业主交齐物业费才能收楼；2.莫文姬、雷键瑶、雷汉彬的中山紫园物业2017年06月缴款通知单、未收费用明细、物业公司收费系统截图（皆为复印件），拟证明对方要求业主交清不合理物业费才允许业主收楼，才交付涉案房屋给业主；3.杨平、涂艳的中山紫园物业2017年06月缴款通知单（复印件），拟证明内容同前两份证据。上述缴纳通知单等单据载明：刘崇锦（涉案小区14栋2202房业主）欠缴从2014年10月开始计付的物业管理费；莫文姬、雷键瑶、雷汉彬（涉案小区15栋102房业主）欠缴从2014年10月开始计付的物业管理费；杨平、涂艳（涉案小区12栋1001房业主）欠缴从2015年7月开始计付的物业管理费。业主称，上述缴纳通知单等单据系业主前往紫园物业管理处办理收楼时，物业管理处向业主出具并要求业主必须结清物管费等费用作为收楼条件，因市政机械公司持续要求业主结清物管费用作为收楼条件，不符合法律规定，故业主提起维权诉讼。市政机械公司对上述证据质证如下：以上证据皆是发生在一审期间或之前，不是新证据，市政机械公司不予质证，法院不应采纳。业主在未足额交纳物业费的情况下已经收楼，因此是否足额交纳物业费与是否交付商品房无关。市政机械公司二审期间未向本院提交新证据。本院另查明：二审诉讼期间，莫文姬、雷键瑶、雷汉彬自认已于2019年1月11日办理收楼手续。除上述事实外，对一审查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。市政机械公司与莫文姬、雷键瑶、雷汉彬签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的上诉意见，本院具体分析如下：首先，关于交楼标准问题。涉案业主主张市政机械公司向其交付的涉案商品房应已办理工程竣工验收备案登记手续，而市政机械公司主张涉案商品房的交付应以单体竣工验收合格为准，即经过勘察、设计、施工、监理等单位进行质量竣工验收合格。对于交楼标准，双方在涉案中山市商品房买卖合同中虽然约定，市政机械公司应当将具备“该商品房经验收合格交付，验收合格是指该商品房经出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位单体竣工验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付业主使用。但依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条，以及《住房和城乡建设部房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条的规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用，因此取得工程竣工验收备案表是房屋交付使用的法定条件。故一审法院支持业主的主张，认定涉案商品房应以市政机械公司办理综合验收备案手续作为交楼标准，并无不妥，本院予以维持。市政机械公司关于商品房交付应以单体竣工验收合格为准的主张不能成立，本院不予支持。其次，关于逾期交房违约责任。市政机械公司未按合同约定期限即2014年6月30日前将取得工程竣工验收备案表、符合法定交楼标准的商品房交付业主，该行为已构成违约。由于涉案商品房所属的恒隆豪苑（二期）商住小区工程至2017年6月23日才办理综合验收备案手续，此后市政机械公司最早于2017年7月19日才通过挂号信方式通知涉案业主收楼，故市政机械公司构成逾期交房违约情形的起算时间应为2014年7月1日，故一审法院支持涉案业主起诉要求市政机械公司自2015年10月23日起计算逾期交房违约金的主张，并无不当，本院可予维持。即市政机械公司应向莫文姬、雷键瑶、雷汉彬支付自2015年10月23日起至2017年7月26日期间共计643天的逾期交房违约金共计176462.09元（1372178元×0.2‰×643天）。另外，关于莫文姬、雷键瑶、雷汉彬上诉称2017年7月后延期收楼系因物业管理公司强行要求业主交纳不合理物业管理费后才同意向业主交楼的主张。本院认为，即使业主在诉讼中提交的缴纳通知单、缴费单据及相关录音等可以印证其与涉案商住小区物业管理公司存在物业管理费的缴付争议，但该属于业主与物业管理公司之间的物业服务合同关系纠纷范畴。根据本案双方的商品房买卖合同，约定交楼义务主体是市政机械公司，与业主上诉主张与物业管理公司发生的物业管理费纠纷是不同的法律关系。而业主并没有充分举证证实市政机械公司有同样以拖欠物业管理费等不合理事由明确拒绝向业主交付房屋的事实，或者存在授意物业管理公司据此阻拦业主收楼等情形。故莫文姬、雷键瑶、雷汉彬的上诉主张，证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人莫文姬、雷键瑶、雷汉彬与市政机械公司的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，判决结果正确，本院可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9033元（莫文姬、雷键瑶、雷汉彬已预交3225元，中山市市政机械施工有限公司已预交5808元），由莫文姬、雷键瑶、雷汉彬负担3225元，由中山市市政机械施工有限公司负担5808元。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十二月二十三日书记员  廖博睿