贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初6383号 原告:黄祖坤，男，1981年4月24日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告：李连菊，女，1988年9月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，贵州省黔西县。 被告:黔西新城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城8号楼2楼。统一社会信用代码：91520522761382859P。 法定代表人:刘川，系该公司董事长。 委托代理人：刘玉芸、田鹏，系该公司员工。 原告黄祖坤、李连菊与被告黔西新城房地产开发有限公司（下称黔西新城地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄祖坤、李连菊、被告黔西新城地产公司的委托代理人田鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄祖坤、李连菊诉称：2012年7月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县预售给两原告，房屋建筑面积134.35平方米，套内建筑面积109.25平方米，房屋总价款401955元，付款方式为首付加银行按揭贷款。合同约定交房日期为2014年3月30日前，迟延办理商品房转移登记有关文书的违约金为按日支付已付房价款的0.02%。合同未对被告应为两原告办理商品房转移登记有关文书的日期作约定。合同签订后，两原告按约定向被告付清了全部房款，被告于2013年12月30日将涉案房屋交付两原告使用，但至今未办理涉案房屋不动产权属登记证交付给两原告，致使两原告购买的商品房物权不能确认。根据相关法律规定，开发商为房屋买受人办理房屋产权转移登记的时限，为商品房交付使用之日起90日内，因此，被告早已违约，且违约行为一直持续至今，严重损害两原告的合法权益。原告诉至法院请求判决：1、被告及时为两原告办理涉案商品房的产权登记手续，并将产权登记证书交付两原告；2、被告自2014年7月1日起以两原告购房款401955元为基数，按日0.02%的标准计付逾期办理商品房产权登记手续的违约金至房屋产权登记证书实际交付二原告之日止（截止起诉时按401955元×0.02%×1970天暂计为158370.27元）；3、案件受理费由被告负担。 原告黄祖坤、李连菊于举证期限内向法庭提交下列证据： 1、黄祖坤、李连菊本人身份证、结婚证复印件，用以证明两原告诉讼主体适格。 2、《商品房买卖合同》及购房发票，证明原、被告双方签订商品房买卖合同，对房屋面积、价款及付款方式，房屋交付及交付时间等内容进行约定，并约定被告逾期办证的违约责任等内容。 3、收据一张，证明被告向两原告实际收取了契税、大修基金、权证手续费、转移登记费、水、电、闭路电视入户费等代收费计22645元的事实。 4、个人住房公积金贷款结清证明，证明两原告所办用于购房的按揭贷款已全部还清。 5、商品房住房质量保证书，证明涉案房屋已于2013年12月30日交付使用的事实。 被告黔西新城地产公司辩称：原告起诉与事实不符，双方在合同中并未约定被告办理转移登记的时限，被告不存在违约的事实。根据《城市房地产开发经营条例》第三十三条之规定，在商品房交付使用之日起90日内申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务主体是购买人，被告作为房开企业，并无此法定义务。同时，按照合同约定，向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的共同义务，被告也无为两原告办理房屋转移登记的单方义务，因此，两原告关于由被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求，并无事实依据。原告方要求被告方支付逾期办证违约金，也与事实不符，于法无据，《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋售价401955元，首付241955元，银行按揭贷款160000元，因涉案房屋的银行贷款系被告提供担保，银行才予以放款，因此原告要求以被告承担连带担保责任的全房款为基数计算违约金，于事实无据，于法不公，且涉案房屋在未偿还完毕贷款之前，原告依法不能自由处置房屋，何时办证不存在侵害买受人权利，买受人的权利未实际受损，无损失即不应当赔偿。最后，原告主张自2014年7月1日起开始计算违约金，但是其起诉时间为2019年10月28日，早已超出诉讼时效期间，依法也不应支持。综上，两原告的诉求无事实及法律依据，请求法庭查明事实予以驳回。 被告黔西新城地产公司向法庭提交下列证据： 1、《营业执照》、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明被告主体身份信息。 2、《商品房买卖合同》，证明合同并未约定被告为原告办理房屋转移登记的具体时间，即为非限定办证时限，原告的违约金主张无相应的事实依据，不应得到支持。 3、农行黔西支行出具的《情况说明》，证明涉案房屋按揭贷款系被告提供担保银行才同意放款，进而证明原告主张以被告担保至今仍承担连带担保责任的全放款为基数计算违约金，于事实无依据，与法律显失公平； 4、黔（2019）黔西县不动产权第××号《不动产权证书》，证明被告已办理不动产转移登记，不存在违约。 5、贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初2110号《民事判决书》，证明本案已经超过诉讼时效。 6、贵州省安顺市中级人民法院（2018）黔04民终954号《民事判决书》一份，证明原告主张违约金过高，应调整为零。 经庭审质证，被告对两原告提交的第1、3组书证无异议；对其余书证的真实性无异议，对关联性或证明目的有异议。两原告对被告提交的第1组无异议，对其余书证的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。 经审查，两原告提交的书证来源合法、内容真实，并能相互印证其主张的证明目的，可作为定案依据予以采信。被告提交的第2至6组书证虽来源合法，但不能证明其主张的证明目的，故对其证明目的不予采信。 本案的争议焦点：1、被告提出的时效抗辩理由是否成立；2、被告是否承担继续履行合同的违约责任；3、两原告的违约金诉求是否合理合法。 经审理查明，2012年7月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发位于黔西县预售给两原告，房屋建筑面积134.35平方米，套内建筑面积109.25平方米，按套内面积计算，房屋单价为3679.22元／平方米，房屋总价款为401955元。付款方式为首付加公积金贷款支付，交房日期为2014年3月30日前。合同第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；第三项转移登记第（四）约定：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，两原告按约定向被告付清全部购房款，并向被告交纳契税、大修基金、权证手续费、转移登记费、水、电、闭路电视入户费等代收费计22645元。2013年12月30日，涉案商品房交付使用。因被告一直未能交付办理商品房转移登记的有关文书，两原告经催问无果，现依法诉至法院，请求如上所判。 另查明，本案审理期间，被告黔西新城地产公司已于2019年12月5日办理了涉案房屋的《不动产权证书》。 本院认为，被告作为有房地产开发、销售资质的企业与作为自然人的原告签订《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。关于焦点一，即被告提出的时效抗辩理由是否成立的问题，本案中，两原告提出了由被告为其办理房屋产权登记及支付逾期办证违约金两个诉求，由于商品房已交付两原告实际占有使用，被告的主合同义务已经完成，办理产权登记的请求仅是原告基于合同的约定，为其所购商品房取得法律意义上的物权而提出，该请求权具有物权属性，故不适用诉讼时效规定，被告对此提出的时效抗辩理由不成立，不应采信；逾期办证违约责任属于单纯的债权性质义务，当然适用诉讼时效之规定，但应当根据当事人的起诉时间、主张的债权类型并结合现行法律关于诉讼时效之规定进行区分判断。具体到本案，根据双方合同约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的合同义务。涉案房屋的交付时间是2013年12月30日，被告应当自该日起90日内（2014年3月30日前）履行上述合同义务而未履行，结合双方当事人在合同中约定是以日为单位累计计算违约金等事实，两原告主张的违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据被告的上述违约情况，原则上应从2014年3月31日起开始计算违约金，但两原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，且两原告在本案中也未举证证明其主张的违约金存在时效中止、中断或延长等情形，故自两原告向本院起诉之日（2019年11月1日）回溯三年的违约金应予保护，超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。据此，被告提出的时效抗辩理由部分成立，本院对该部分抗辩予以采信。 关于焦点二，即被告是否承担继续履行合同义务的问题，鉴于被告在本案审理期间已主动向权属登记机关提交申请资料，且权属登记机关已于2019年12月5日办理涉案房屋的不动产权属证书，故两原告关于办理并交付房屋产权证书的诉求，目前已无事实依据，本院不予支持。 关于焦点三，即两原告主张的违约金是否合理合法、应否调整的问题，本案中，双方原约定的违约金系由被告按日向买受人支付已交付房价款的0.02%予以计算，被告于庭审中认为该约定标准过高并要求调整。目前，黔西县城辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同，考虑到涉案房屋已按期交付原告使用并已经办理了不动产权证，两原告的合同目的已经实现，且两原告也未举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失数额，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百四十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，酌情由被告以两原告已付房价款的0.03‰按日予以计算。根据前述分析，被告自2016年11月1日起至2019年11月1日原告起诉时止，共计违约1095天，故应向两原告支付违约金13204元（401955元×0.03‰×1095天）。由于同类型案件起诉后，经被告提交申请资料，权属登记机关才于2019年12月5日办理涉案房屋的不动产权属证书，至此，不动产权证书的办理时间已确定，从两原告起诉日起至实际办证日计34天，被告仍应向两原告支付该段时间逾期办证的违约金410元（401955元×0.03‰×34天）。据此，被告应向两原告支付违约金13614元（13204元+410元）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄祖坤、李莲菊逾期办证违约金13614元； 二、驳回原告黄祖坤、李莲菊的其他诉讼请求。 案件受理费1734元（已减半收取），由被告黔西新城房地产开发有限公司负担70元，原告黄祖坤、李莲菊负担1664元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇一九年十二月三十日 书记员  张 瑜