安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖11民终3425号 上诉人（原审被告）：安徽意弘置业有限公司，住所地安徽省滁州市全椒火车站广场东侧（意大利商贸城）,统一社会信用代码91341124677592490H（1-1）。 法定代表人：徐峰，公司总经理。 委托诉讼代理人：姜华，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄旭，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘星，男，1985年10月22日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被上诉人（原审原告）：陈洁，女，1987年7月7日出生，汉族，住江苏省南京市高新技术开发区。 上述两被上诉人的共同委托代理人：王琴，江苏森远律师事务所律师。 上诉人安徽意弘置业有限公司因与被上诉人刘星、陈洁商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2019）皖1124民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 安徽意弘置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回刘星、陈洁的诉讼请求（争议金额87000元）；2.刘星、陈洁承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、本案不存在延期办证的情形，一审判决要求安徽意弘置业有限公司承担延期办证的违约责任，事实认定错误。安徽意弘置业有限公司与刘星、陈洁签订的《全椒县商品房预售合同》第十四条约定的办证时间为“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向全椒县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”，而本案案涉商铺的初始登记办证时间为2019年8月1日。根据双方所签订的合同第十四条约定，安徽意弘置业有限公司并未违约。一审法院以安徽意弘置业有限公司与刘星、陈洁签订的《全椒县商品房预售合同》第十一条约定认定安徽意弘置业有限公司违约不符合法律规定。因安徽意弘置业有限公司与刘星、陈洁签订的《全椒县商品房预售合同》第十一条是普通条款，而该合同第十四条是特别条款，由于该两条款存在冲突，根据“特别条款优于普通条款”原则，本案中房屋交付时间应适用合同第十四条约定。二、案涉楼栋新建设商品房房地产初始登记手续（大产权证）未能及时办理是客观原因，属情势变更，安徽意弘置业有限公司不存在违约行为。安徽意弘置业有限公司提供的全椒县城乡规划委员会办公室第70期《会议纪要》、县督导室的《回复》、《意大利商贸城二期修规方案审定意见书》三份证据，可证明由于全椒站前广场意大利商贸城二期规划方案经过政府审批进行调整，导致一期工程土地分摊系数发生变化，所以，一期项目当时暂不能办证。这不是安徽意弘置业有限公司主观原因所致，而是政府规划调整导致，应当属于情势变更，安徽意弘置业有限公司不存在违约行为，无需承担违约责任。一审法院并未认定安徽意弘置业有限公司提供的三份证据的效力，没有认定情势变更这一客观事实，显然认定错误。理由如下：二份证据来源于全椒县城乡规划委员会，一份证据来源于人民网政府网站的政府留言板，证据的来源显然合法，一审法院仅以对方认为证据系复印件不认可真实性，不符合法律规定。且一审法院有义务查明证据的真实性，而《会议纪要》也抄送至一审法院，一审法院客观上应知悉其真实性。该三份证据对本案的判决结果起到决定性作用，一审法院直接对三份证据不予采信，过于草率，并直接影响了本案的判决。三、一审判决适用法律错误，安徽意弘置业有限公司不应承担违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人的原因造成逾期办证的情况下出卖才承担违约责任。而本案是因政府规划调整原因致使案涉商铺所在楼栋大产权证未能及时办理，导致案涉商铺产权证无法办理，该情形是签订合同时无法预料的，完全符合情势变更原则，并非安徽意弘置业有限公司存在违约行为，也并非安徽意弘置业有限公司在具备办证条件下而故意拖延不办。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定显然错误。 刘星、陈洁辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但是，刘星、陈洁对于房屋交付时间的认定是有异议的。根据合同约定安徽意弘置业有限公司应当在2017年9月30日前交付房屋，而安徽意弘置业有限公司至2017年12月11日才交付房屋，这种交付是不符合交付条件的。2.刘星、陈洁与安徽意弘置业有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》第十一条明确约定交房时间为2017年9月30日前，该条款对安徽意弘置业有限公司具有法律约束力。至于安徽意弘置业有限公司提出的普通条款优于特别条款属于对法律概念的错误理解，普通条款指的是合同主要条款以外的条款，其欠缺与否不影响合同的成立。本案房屋的交付时间是房屋买卖合同不可或缺的主要条款，不应当被错误理解为普通条款。根据《全椒县商品房预售合同》第十四条约定安徽意弘置业有限公司应当在新建商品房初始登记手续取得房地产权证后90日内签署房屋交接书，也就是说签署房屋交接书的时候，安徽意弘置业有限公司应该完成初始登记和大产权证的办理。但是安徽意弘置业有限公司在交付房屋的时候并未完成初始登记和大产权证办理义务，只是将钥匙交给刘星、陈洁。正因为不符合交付条件，致使安徽意弘置业有限公司办证不能。因此，刘星、陈洁延期办证的责任归责于安徽意弘置业有限公司，一审将办证时间确定在房屋交付的90日内符合合同本意，也符合法律规定。一审判决将交接完成认定在2017年12月11日已经减轻了安徽意弘置业有限公司将近两年的迟延交付的责任。现安徽意弘置业有限公司仍然坚持自己不存在迟延办证，不符合情理和事实。安徽意弘置业有限公司在一审中提交的有关证据系复印件，一审法院以提交系复印件为由否定证据效力的做法是合法的，且并无不当。因为提交证据原件供法院审查是当事人的证明责任和义务，无法提供原件所带来的不利后果安徽意弘置业有限公司应当知晓。所以，安徽意弘置业有限公司在上诉中提到法院没有尽到提醒的义务是不正确的。因为法院在审理中不能变被动为主动，代替任何一方完成调查举证。安徽意弘置业有限公司主张的事由也不能作为其办证不能的理由，二期规划方案的审批调整导致一期工程土地分摊系数的变化而无法办证，不属于情势变更。不动产登记证书中所含的土地面积是按照已经建成的整栋楼所占地面积再根据总面积分摊，所以任何的变化是不影响产权证的办理。如果安徽意弘置业有限公司认为存在情势变更，应该将情势变更情形告知刘星、陈洁，并且向法院请求变更或者解除合同。但是安徽意弘置业有限公司从未向刘星、陈洁发过书面函件告知此事。一审法院判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定没有错误，办证不能责任在于安徽意弘置业有限公司，与政府无关，不存在不可抗力的情形。 刘星、陈洁向一审法院起诉请求：1.判决安徽意弘置业有限公司赔偿延期过户造成的损失115951.5元（以1200000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2018年3月11日起计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日）；二、判决安徽意弘置业有限公司赔偿逾期交房造成的损失8640元（从2017年10月1起至实际交付之日止，以120万元为基数，按日万分之一计算至2017年12月11日）；三、判决安徽意弘置业有限公司赔偿因其违约行为给刘星、陈洁造成的其他损失136553元（按2.5元/平方米/日的租金标准，自2017年12月12日起计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日）；四、安徽意弘置业有限公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年10月26日，安徽意弘置业有限公司（甲方）与刘星、陈洁（乙方）签订了《全椒县商品房预售合同》。该合同约定：乙方向甲方购买位于全椒县意大利商贸城二期1幢129号商铺；乙方购买该房屋的总房价款为人民币1200000元，乙方首付600000元，银行贷款600000元；第十条，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；甲方对该房屋设定的抵押已注销。贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方承诺在年月日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除本合同。叁、该房屋通过竣工验收备案。第十一条，甲方定于2017年9月30日前该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。贰、甲乙双方继续履行合同，甲方应当向乙方支付房款日万分之一的违约金，违约金按本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止本合同继续履行。第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为付清应由乙方交纳的相关费用并签署房屋交接书。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供《商铺质量保证书》和《商铺使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90日内，由乙方依法向全椒县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。双方在签订《全椒县商品房预售合同》后，刘星、陈洁按约给付安徽意弘置业有限公司首付款600000元，按揭贷款600000元，计1200000元。2017年12月11日双方交付房屋，并计算了2017年9月30日-2017年12月11日迟延交房的违约金8640元，扣除房屋差价面积款1796元，安徽意弘置业有限公司支付给刘星、陈洁6844元，刘星、陈洁在房屋验收表中签字。当日在交房时应安徽意弘置业有限公司要求刘星、陈洁向滁州市同盛房地产经纪有限公司全椒分公司交纳办理不动产权证费用69601元。在房屋交付刘星、陈洁后，安徽意弘置业有限公司即进行二期工程建设，刘星、陈洁也无法正常使用该房屋，之后刘星、陈洁多次与安徽意弘置业有限公司联系，要求办证，安徽意弘置业有限公司均无回应。 另查明，2019年2、3、4月刘星、陈洁没有足额偿还银行按揭款，全椒县农村商业银行股份有限公司从安徽意弘置业有限公司公司保证金账户扣除13061.23元，刘星、陈洁对此也认可。2019年8月19日安徽意弘置业有限公司办理好大证，在办理好大证前提下，刘星、陈洁才具备转户办证资格。因刘星、陈洁认为安徽意弘置业有限公司未能及时为其办证，交房后该房不能使用，引起诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘星、陈洁与安徽意弘置业有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容合法，属于有效合同，双方当事人应全面履行该合同。该合同约定的交房日期是2017年9月30日，因迟延交房后，安徽意弘置业有限公司于2017年12月11日与刘星、陈洁协商并计算了迟延交房费用，刘星、陈洁领取了迟延交房违约金。故刘星、陈洁与安徽意弘置业有限公司交房日应为2017年12月11日，此交房日有安徽意弘置业有限公司提交的刘星、陈洁签字的交房验收表为证。在交房当日刘星、陈洁又交了办证费用69601元。根据《全椒县商品房预售合同》第十四条约定，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90日内，由乙方依法向全椒县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。根据该条约定，在交付房屋后90日内予以办证，但安徽意弘置业有限公司未能在2018年3月12日前具备办证条件，应承担违约责任。关于安徽意弘置业有限公司应承担违约金计算问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。应承担违约金。违约金计算期限，起算点从2018年3月12日，因安徽意弘置业有限公司于2019年8月19日才办理好大证，只有在大证办理好的前提下，刘星、陈洁才能办理产权证，故确认违约金截止日期为2019年8月19日，计算期限从2018年3月12日-2019年8月19日，违约金87000元（1200000元×4.35%÷12×20）。关于刘星、陈洁诉请第二项，判决安徽意弘置业有限公司赔偿逾期交房造成的损失8640元（从2017年10月1起至实际交付之日止，以120万元为基数，按日万分之一计算至2017年12月11日）。该逾期交房损失8640元，双方已计算并履行完毕，故对刘星、陈洁该项诉请不予支持。关于刘星、陈洁第三项诉请，判决安徽意弘置业有限公司赔偿因其违约行为给刘星、陈洁造成的其他损失136553元（按2.5元/平方米/日的租金标准，自2017年12月12日起计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日）。虽然安徽意弘置业有限公司在交付房屋后又进行了二期施工，影响了刘星、陈洁房屋的正常使用，但安徽意弘置业有限公司已在迟延办证当中承担违约金损失，不再重复计算刘星、陈洁的租金损失，故对该项诉请也不予支持。关于安徽意弘置业有限公司辩称，安徽意弘置业有限公司1幢楼新建商品房房地产初始登记手续（大产权证）未能及时办理是客观原因所致，依据情势变更原则，不属于安徽意弘置业有限公司违约行为。庭审中，安徽意弘置业有限公司提供了《会议纪要》、县督导室的《回复》、《意大利商贸城二期修规方案审定意见书》来证明上述理由。刘星、陈洁质证不认可三份证据。一审法院认证认为，安徽意弘置业有限公司提供的证据来源不明，不能证实存有情势变更的情形，故对安徽意弘置业有限公司提供的《会议纪要》、县督导室的《回复》、《意大利商贸城二期修规方案审定意见书》这几份证据不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽意弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘星、陈洁违约金87000元；二、驳回刘星、陈洁的其他诉讼请求。案件受理费5217元，适用简易程序减半收取2608.5元，由刘星、陈洁承担1000元，安徽意弘置业有限公司承担1608.5元。 本院二审期间，安徽意弘置业有限公司为印证其提供的《会议纪要》的合法来源，提供了打印的“会议纪要”为红色字体的《会议纪要》，证明未能及时办证不是安徽意弘置业有限公司主观原因，系因政府规划调整导致的。刘星、陈洁质证认为：对证据的真实性不予认可，虽然说会议纪要这四个字是红色的，但是会议纪要无任何一方的签字，也无发文单位全椒县城乡规划委员会办公室相应的盖章，所以无法认定该份会议纪要的真实性。本院认证认为：由于安徽意弘置业有限公司提供的该份证据无其他证据相互印证的情况下，无法确定该证据的真实性。即使该证据内容真实存在，规划调整也是应安徽意弘置业有限公司的要求进行，并非因整体规划需要而由政府依职权进行调整。故安徽意弘置业有限公司提供该证据无法达到其证明目的，本院对该证据不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：刘星、陈洁要求安徽意弘置业有限公司支付迟延办理过户手续违约金87000元的请求能否成立。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具有下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。由于安徽意弘置业有限公司与刘星、陈洁均具有签订涉案合同相应民事行为能力，且合同的签订也是双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制规定或违背公序良俗。故安徽意弘置业有限公司与刘星、陈洁签订的《全椒县商品房预售合同》为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于安徽意弘置业有限公司未按其与刘星、陈洁所签订的《全椒县商品房预售合同》约定的内容履行其在2018年3月12日前使涉案房屋具备办证条件，故安徽意弘置业有限公司应按《全椒县商品房预售合同》约定承担延迟办证的违约责任。一审法院根据安徽意弘置业有限公司与刘星、陈洁签订的《全椒县商品房预售合同》约定及法律规定，判决安徽意弘置业有限公司因迟延办证支付刘星、陈洁违约金87000元符合合同约定和法律规定，本院予以确认。虽然安徽意弘置业有限公司上诉称迟延办证是因政府规划调整造成的，不是安徽意弘置业有限公司存在违约造成的。但因安徽意弘置业有限公司提供的证据只能证明政府应安徽意弘置业有限公司申请同意安徽意弘置业有限公司的规划设计方案调整，并无证据证实规划调整系因政府部门的主动行政行为进行调整。故安徽意弘置业有限公司以情势变更为由上诉请求不承担延迟办证的违约责任的理由不能成立，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。根据该条规定，举证系当事人的诉讼义务与责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对人民法院调查收集证据的范围进行了明确规定：涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项；当事人依法申请人民法院调查收集证据。而本案在一审法院审理期间并无证据证实有上述事实情况出现，故一审法院按当事人所举证据依法进行认定并无不当。安徽意弘置业有限公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，安徽意弘置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1975元，由上诉人安徽意弘置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇一九年十二月十一日 书记员  曹琰玲 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。