中华人民共和国山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1952号上诉人（原审原告）：叶潍萍，女，1972年11月28日出生，汉族，御茶园老茶店店主，住山东省潍坊市。委托诉讼代理人：张坤明，山东普瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈衡芝，山东普瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：御华国际有限公司，住所地香港特别行政区鰂鱼涌英皇道663号泓富产业千禧广场10楼1008室。代表人：梁元正，董事长。原审第三人（被执行人）：刘月霞，女，1954年11月26日出生，汉族，个体，住山东省潍坊市奎文区。原审第三人（被执行人）：郑悦云，女，1960年7月9日出生，汉族，个体，住山东省潍坊市潍城区。上诉人叶潍萍因与被上诉人御华国际有限公司、原审第三人刘月霞、原审第三人郑悦云案外人执行异议之诉一案，不服山东省东营市中级人民法院（2019）鲁05民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶潍萍上诉请求：1.撤销一审判决，作出公正裁决；2.一审、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一、适用“买卖不破租赁”原则，利害关系人叶潍萍对案涉房屋的租赁权、优先购买权及御茶园老茶店的经营权，可以对抗申请执行人御华国际有限公司。法院查封之前，案涉房屋已出租给张继文。张继文以刘月霞的名义与叶潍萍签订房屋租赁合同，实际是租赁合同项下承租人权利义务的概括转移。租赁合同第六条约定：“甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效”。叶潍萍对案涉房屋的租赁权、优先购买权及御茶园老茶店的经营权，均始于查封之前，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（三）项、第（五）项、第三十一条第一款之规定，可以对抗申请执行人御华国际有限公司。一审判决对该事实予以回避，并错误适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，依法应予纠正。二、叶潍萍对案涉房屋装修物享有足以排除强制执行的实体权益。租赁合同第五条第二款约定：“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。”显然，租赁期内叶潍萍对案涉房屋装修物享有足以排除强制执行的实体权益。同时，房屋与其装修物也不是主物与从物的关系。一审判决错误适用《中华人民共和国物权法》第一百一十五条之规定，否定叶潍萍对装修物的所有权不能成立。三、御华国际有限公司与刘月霞互负到期债务，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十九条之规定相互抵销后，本案应终结执行。综上，叶潍萍作为案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，具有充分的事实和法律依据。被上诉人御华国际有限公司未到庭答辩。原审第三人刘月霞、郑悦云未到庭陈述意见。叶潍萍向一审法院起诉请求：1.确认潍坊市高新技术产业开发区福寿东街4935号创业中心大厦一层房屋装修部分归叶潍萍所有，叶潍萍与刘月霞签订的房屋租赁合同合法有效，并将该房屋拍卖价款中包含的装修部分款项（暂定100万元）支付给叶潍萍；2.案件诉讼费用由御华国际有限公司承担。一审期间，叶潍萍围绕其诉讼请求提交了下列证据：1.叶潍萍与刘月霞签订的《房屋租赁合同》1份。证明：经刘月霞同意，张继文以刘月霞的名义将涉案房屋租赁合同的权利义务于2014年8月11日转让给叶潍萍，租赁期限6年。叶潍萍承租涉案房屋实际是承继了张继文与刘月霞之间早已签订并履行的租赁合同的权利义务，涉案房屋尚在租赁期限内并由叶潍萍一直租赁使用至今。2.潍坊高新技术产业开发区洁明物业管理发展中心出具的《证明》1份。证明：涉案房屋于2014年8月11日由叶潍萍进行茶店经营，且该茶店装修是叶潍萍自行装修。3.潍坊凯得设计咨询有限公司出具的《装修证明》1份。证明：叶潍萍对涉案房屋进行高档装修，仅该公司进行的装修部分就花费97.5万元。4.茶店内部装修照片9张，大约拍摄于2017年。证明：叶潍萍经营的御茶园老茶店内部装修豪华，与《房地产估价报告》确认为高档装修一致。5.《房地产估价报告》打印件1份，来源于淘宝网司法拍卖附带的公示信息。证明：涉案房屋评估对象包括高档装修，评估结果为总价值3932253元，该价值包括装修价值但并未将装修价值予以区分。6.东营市中级人民法院执行裁定书1份。证明：叶潍萍就涉案房屋已于2018年12月17日提出书面异议，2019年1月7日，东营市中级人民法院作出（2019）鲁05执异2号执行裁定书，裁定驳回叶潍萍的异议请求。7.房租交纳证明材料3组。证明：叶潍萍按照潍坊市中级人民法院履行到期债务通知书的要求，分别将2017年1月8日-9月1日、2017年9月1日-12月31日、2018年1月1日-3月31日的房租，支付给刘月霞的其他申请执行人赵文元，金额共计103583元。即潍坊市中级人民法院在执行过程中，实际认可叶潍萍的承租人地位且租赁合同合法有效。8.潍坊市中级人民法院（2017）鲁07民初120号民事判决书和最高人民法院（2018）最高法民申4626号民事裁定书复印件各1份。证明：经潍坊市中级人民法院判决，御华国际有限公司应赔偿刘月霞、郑悦云32132312.52元，而本案执行依据中刘月霞仅欠股权转让款1606万元，御华国际有限公司与刘月霞属互负债务，且刘月霞亦同意抵销，本案已无实际执行依据，应当主动予以撤销而不是继续执行。御华国际有限公司、刘月霞、郑悦云均未向一审法院提交证据。一审法院认为，叶潍萍提交的证据1的签订时间晚于涉案房屋的抵押时间、晚于人民法院查封的时间，不足以证实叶潍萍因承租涉案房屋而享有排除强制执行的权利，对其证明目的不予采信；证据2、3、4均系叶潍萍就其对涉案房屋进行装修而提交的证据，但因其装修损失不属于本案审理范围，一审法院不予审查；证据5虽系打印件，但与一审法院（2019）鲁05执异2号执行裁定书所认定的数额一致，故对其真实性予以确认；证据6系一审法院作出的执行异议裁定书，对其真实性予以确认；证据7系叶潍萍协助人民法院履行到期债务的相关证据，对其真实性予以确认；证据8中的潍坊市中级人民法院（2017）鲁07民初120号民事判决书，未能在中国裁判文书网上查询核实，故对其真实性暂不予确认，证据8中的最高人民法院（2018）最高法民申4626号民事裁定，经在中国裁判文书网上查询核实，对该证据的真实性予以确认。一审法院认定事实：叶潍萍提交的签订时间为2014年8月11日的《房屋租赁合同》的主要内容为，刘月霞系出租方（甲方），叶潍萍系承租方（乙方），出租房屋位于潍坊市高新技术产业开发区创业大厦××层，租赁期共6年，自2014年10月10日起至2020年10月9日止，租赁房屋仅作为经营茶店使用。该房屋前三年每年租金为人民币85000元，自第四年开始房租每年递增3%。合同第五条“房屋修缮与使用”第二款约定，“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。”第六条“房屋的转让与转租”部分第1条约定，“租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，如违约乙方可选择解除合同，如乙方选择解除合同甲方应当赔偿乙方所有装修费用（双方按比例协商解决），返还剩余房租。装修费用为叁拾万元整。”叶潍萍主张在2014年8月11日接收涉案房屋，此后进行了装修，用于经营御茶园老茶店。2017年8月28日、2018年1月25日、2018年6月25日，山东省潍坊市中级人民法院分别向叶潍萍送达履行到期债务通知书、协助执行通知书，要求叶潍萍将到期应支付的租金汇至法院账户或直接支付给申请执行人赵文元。叶潍萍分别将租金54001元、28332元、21250元直接支付给赵文元，赵文元向叶潍萍出具了收条。另查明，一审法院（2017）鲁05执恢144号案卷材料显示，2011年3月10日，刘月霞作为借款人，兴业银行股份有限公司潍坊分行作为抵押权人，以涉案房屋设定抵押。后兴业银行股份有限公司潍坊分行就借款向潍坊高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，该院判决兴业银行股份有限公司潍坊分行对包括涉案房产在内的抵押财产享有优先受偿权。再查明，御华国际有限公司与刘月霞、郑悦云、潍坊青翔实业有限公司股权转让纠纷一案，山东省高级人民法院于2013年4月23日作出（2012）鲁民四初字第3号民事判决，判决：一、刘月霞向御华国际有限公司支付股权转让款人民币1606万元以及该款项自2011年12月25日起至判决生效之日止按照日万分之三计算的滞纳金；二、郑悦云向御华国际有限公司支付股权转让款人民币14372061元以及该款项自2011年12月25日起至判决生效之日止按照日万分之三计算的滞纳金；三、驳回御华国际有限公司的其他诉讼请求。后御华国际有限公司、刘月霞、郑悦云均提起上诉，最高人民法院于2013年12月18日作出（2013）民四终字第37号民事判决，判决驳回上诉维持原判。后山东省高级人民法院裁定由山东省潍坊市中级人民法院执行申请执行人御华国际有限公司与被执行人刘月霞、郑悦云股权转让纠纷一案。2014年2月12日山东省潍坊市中级人民法院立案执行，2014年2月25日山东省潍坊市中级人民法院作出（2014）潍执字第44-3号执行裁定书，查封了刘月霞所有的位于高新技术开发区创业大厦1层、13层（证号：潍房权证高新字第××号）房屋所有权以及位于潍城区和平路4289号1-3层（证号：潍房权证潍城字第××号）房屋所有权。2015年1月4日，因山东省高级人民法院指定执行，一审法院立案执行（2012）鲁民四初字第3号民事判决书，案号为（2015）东指执字第1号。一审法院于2017年12月25日作出（2017）鲁05执恢144号执行裁定书，裁定拍卖包括涉案房屋在内的刘月霞名下的多处房产。2018年3月30日，山东弘裕土地房地产评估有限公司对涉案房屋出具了《房地产估价报告》，报告认定估价对象已被法院查封，房屋所有权人为刘月霞，确定估价对象价值为3932253元。2018年11月17日，案外人刘永昌在淘宝网拍卖被执行人刘月霞名下位于潍坊市高新技术开发区××创业中心大厦××层的房产中以3147319.39元最高价竞得。2018年12月5日，一审法院作出（2017）鲁05执恢144号之二执行裁定书，裁定被执行人刘月霞名下位于潍坊市高新技术开发区××创业中心大厦××房产的所有权归刘永昌所有。2018年12月7日一审法院作出要求叶潍萍限期迁出涉案潍坊市高新技术开发区××创业中心大厦××层的公告，叶潍萍对此不服，向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年1月7日作出（2019）鲁05执异2号执行裁定书，驳回了叶潍萍的异议请求。一审法院认为，御华国际有限公司的住所地在香港特别行政区，其是一审法院（2015）东指执字第1号执行案件的申请执行人，叶潍萍因不服一审法院（2019）鲁05执异2号执行异议裁定而向一审法院提起执行异议之诉，故本案属于涉港案外人执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”的规定，一审法院对本案有管辖权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条规定：“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。”本案中，叶潍萍以其从刘月霞处租赁涉案房屋、对房屋进行了装修、装修部分归其所有为由，请求排除强制执行，涉案的执行标的属于不动产。各方争议的装修部分所附着的执行标的物在山东省潍坊市内，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用我国内地法律作为处理当事人争议的准据法。关于叶潍萍对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉，请求停止执行的，应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”从已查明的事实来看，刘月霞就涉案房屋在2011年3月10日即已设立了抵押权，而叶潍萍与刘月霞签订租赁合同的时间是2014年8月11日，即抵押权设立在先，租赁关系设立在后，因此租赁关系不得对抗抵押权的实现。一审法院对涉案房屋的执行虽非基于抵押权的实现，但执行过程中仍需保留抵押权人的优先受偿部分，故同样应当适用该规定。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”2014年2月25日，潍坊市中级人民法院就已对涉案房屋进行了查封，早于叶潍萍与刘月霞签订房屋租赁合同的时间，刘月霞在人民法院查封之后所作的设定权利负担行为不能对抗本案的执行。叶潍萍在签订合同之时，未对涉案房屋的实际权利状态进行查询，未尽到审慎的注意义务，应自行承担由此带来的风险。故本案中所争议的房屋不仅抵押权设定在先，而且法院查封在前，叶潍萍租赁合同签订在后，无论该租赁合同是否合法有效，叶潍萍的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对涉案房屋予以执行的法律效果。关于叶潍萍主张的装修物所有权以及向其支付房屋拍卖价款中包含的装修部分款项。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定，“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”本案叶潍萍主张的装修部分相对于其附属的不动产而言，属于从物，依据法律规定随着不动产的合法转让而转移，涉案房屋及其附属物随着法院合法拍卖，所有权已经转移，叶潍萍在本案中主张其对于装修物的所有权，没有法律依据。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”故对其中未形成附合的装饰装修物，可由叶潍萍拆除。关于涉案房屋拍卖价款中包含的装修部分款项，一方面，针对涉案房屋的估价报告中并未就装修部分单独进行估价，无法区分装修部分的估价数额；另一方面，本案为执行异议之诉，围绕案外人对执行标的是否享有排除强制执行的权益展开，不涉及具体执行行为的实施，故叶潍萍该项诉讼请求不属于本案审理的范围，叶潍萍对于其装修损失可依据租赁合同另行主张权利，对于叶潍萍提出的对涉案房屋的装修价值数额进行评估的申请不予准许。关于叶潍萍请求确认其与刘月霞签订的房屋租赁合同合法有效的诉讼请求。一审法院认为，案外人执行异议之诉是围绕当事人提出的执行异议能否阻却执行进行审查，如果案外人同时提出确认权利的诉讼请求可以一并作出处理，而叶潍萍提出的确认其与刘月霞签订的房屋租赁合同合法有效并非本案的审理范围，对其该项诉讼请求应予驳回。御华国际有限公司、刘月霞、郑悦云经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其相应诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条、第五百五十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，判决：驳回叶潍萍的诉讼请求。案件受理费13800元，由叶潍萍负担。二审中，上诉人叶潍萍提交如下证据：1.（2019）鲁潍坊奎文证民字第1470号《公证书》，证明涉案工程装修情况及装修价值。证据2.涉案装修工程的审计报告，证明经审计，涉案御茶园老茶庄装修工程价值1261502.24元。证据3.御茶园老茶庄现场照片10张，证明御茶园老茶庄属于高档装修。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。从上述规定看，合法有效的租赁合同成立于查封、抵押设立之前的，根据买卖不破租赁原则，承租人租赁权具有排除其他债权执行的效力。本案中，就涉案房屋刘月霞在2011年3月10日即已设立了抵押权，2014年2月25日，潍坊市中级人民法院就已对涉案房屋进行了查封，而叶潍萍与刘月霞签订租赁合同的时间是2014年8月11日，即抵押权设立与法院查封均早于叶潍萍与刘月霞签订房屋租赁合同的时间。故本案中所争议的房屋不仅抵押权设定在先，而且法院查封在前，叶潍萍租赁合同签订在后，无论该租赁合同是否合法有效，叶潍萍的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对涉案房屋予以执行的法律效果。本案为执行异议之诉，应围绕案外人对执行标的是否享有排除强制执行的权益展开，如果案外人同时提出确认权利的诉讼请求可以一并作出处理，不涉及具体执行行为的实施。故叶潍萍关于涉案房屋拍卖价款中包含的装修部分款项，不属于本案审理的范围，叶潍萍对于其装修损失可依据租赁合同另行主张权利。而叶潍萍提出的确认其与刘月霞签订的房屋租赁合同合法有效并非本案的审理范围，对其该项诉讼请求应予驳回。综上所述，叶潍萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由叶潍萍负担。本判决为终审判决。审判长  李守军审判员  栾建德审判员  陈 浩二〇一九年十二月二日法官助理付文文书记员郭玉淼