安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初9698号 原告:徐燕,女,汉族，1974年3月12日出生，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：张朝明，阜南县鹿城镇法律服务所工作者。 被告：安徽鑫马置业有限公司，统一社会信用代码913412255770606574，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 原告徐燕与被告安徽鑫马置业有限公司（以下简称：鑫马置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐燕委托诉讼代理人张朝明、被告鑫马置业公司委托诉讼代理人庞金超、冷振初均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐燕向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金13801.20元（自2017年12月31日至2018年4月16日），支付逾期办证违约金50625.12元（自2018年7月16日至2019年9月16日），合计69396.60元，其中办证违约金计算至办到证为止；判令被告于判决生效后一个月内准备好办理房产证的所有手续书面通知原告办理；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将阜南县金马中央公馆1幢13层1304号商品房一套以总价款651000元出售给原告，原告按合同约定的贷款方式交了首付款和银行按揭贷款。被告应当在2017年12月31日前交房，交房之后90日内为买受人办理房屋所有权证书。合同签订后，被告于2018年4月16日才将房屋交付给原告，逾期106天，至今没有给原告办到房产证，逾期427天。原告多次与被告协商，被告不愿承担责任，致原告至今未办到房产证。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称,1、2016年至2017年，我公司开发的中央公馆小区1#、2#楼的施工全力推进。期间，全国各级政府开展环境污染治理大检查，2017年10月，安徽省政府发布重污染天气省级黄色预警，紧急通知我省合肥、阜阳等市在建项目停止，时间从2017年11月20日至2018年1月底，涉案1#楼被迫停止施工近3个月，加之2017年底至2018年初50年一遇两场大雪低温寒冷，工程施工无法进行，进度受到很大影响。故政府行政命令、恶劣的寒冷天气构成不可抗力，我公司依法应予免除违约责任。2、2017年11月26日，涉案小区1#楼取得了工程竣工验收报告符合交房条件后，我公司按合同约定，及时用快递邮寄方式将交房通知书送达原告。原告签收了交房通知书，却没有及时办理接收房屋的手续，故意拖延接收房屋的时间，是原告个人行为所致，被告公司无过错，不应承担逾期交房违约金的责任。3、案涉房屋的不动产物权于2017年9月1日登记在原告名下，并抵押给银行贷款520000元，我公司已尽到了所有义务，不存在因出卖人原因导致原告暂时未取得不动产登记证。原告主张按合同约定计算违约金无任何依据，不应得到支持。2017年11月26日取得工程竣工验收报告后，为了及时为业主办理不动产转移登记，我公司于2018年1月23日取得了规划核实测绘汇总表，并于2018年2月10日至2019年4月9日先后三次向阜南县规划局申请规划核实测绘，但阜南县规划局均以涉案小区售楼部未拆除为由，不予规划核实验收。我公司又于2019年8月26日再次写出专题报告，请求给予办理不动产权证登记，但依然没有获批准办理。阜南县政府职能部门不作为、慢作为的行为直接导致涉案房屋不动产权证转移登记的逾期，该情形符合商品房买卖合同纠纷“情势变更原则”，原、被告双方对此均不承担违约责任。2018年12月19日，我公司又在安徽新安晚报刊登公告，再次告知业主，办理房屋不动产权证转移登记不需要综合验收即可办理，原告仍未按公告要求前往办证，逾期办证是原告自己行为所致，我公司不承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发建设的位于阜南县，面积117.37平方米，总价款为651000元。合同第十一条关于交付时间和手续中约定：被告应于2017年12月31日前按约定的条件向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任中约定：除不可抗力，被告如未按合同约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 2016年9月30日，双方就合同中未约定或约定不明的内容，又分别签订附件十一补充协议、附件十二条补充协议特别约定。附件十一补充协议约定：…5、原告同意被告采用报纸公告或在本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知原告办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日，因原告原因延期办理房地产权证的，原告承担一切经济损失。 合同签订后，原告按合同约定向被告交付购房款131000元，余款520000元办理公积金贷款。 2018年3月20日，被告通过“EMS”快递向原告邮寄送达交房通知书。2018年4月16日，原、被告办理涉案房屋交房手续，填写《业主交房流转表》，该表第四栏中注明“由于国家开启环保大检查，工程工期顺延，现自愿接受房屋”，原告签名按印。 另查明:2017年11月26日，涉案房屋所在1#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》，至今未通过综合查验合格，未能取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 原告至今未取得涉案房屋产权证书。 本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议、特别约定，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 双方合同约定交房日期为2017年12月31日前，但被告于2018年3月20日才向原告邮寄送达交房通知书。原告实际于2018年4月16日与被告办理涉案房屋交房手续接收房屋，期间，未按约定交房责任在被告，依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，对原告主张逾期交房违约金，本院予以支持。从2018年1月1日至2018年4月16日，被告逾期交房106天，应支付原告违约金13801.20元（651000元×0.0002×106天）。被告辩称是因政府行政命令、恶劣的寒冷天气构成不可抗力致其逾期交房，应予免除违约责任，因被告提供的相关网站材料中显示的要求停工时间为2017年11月20日至2018年1月底，但涉案1#楼房于2017年11月26日即已竣工验收，即使存在相关部门发布停工要求，也对涉案楼房的施工进度未造成影响。对于是否存在恶劣天气影响工程进度，被告未举证证明。故对被告抗辩，本院不予采信。原告虽承诺自愿接收房屋，但并未明确放弃追究违约责任的权利，被告存在违约行为，原告要求支付违约金，本院予以支持。 涉案房屋所属的1#楼至今未取得综合验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。 原告于2018年4月16日实际接收房屋，因所在1#楼未通过综合验收，根据双方合同约定，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2018年7月16日起算。原告要求计算至2019年9月16日，本院予以支持。后期违约金，原告可根据违约行为实际发生情况另行主张权利。因原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），故逾期付款参照标准应为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。 办理房屋产权证应以涉案房屋通过综合查验，取得综合验收备案表为前提，能否取得综合验收备案表，具体时间应以通过相关部门的综合查验为前提，原告要求被告在判决生效后一个月内准备相关办证手续并通知原告办理，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐燕逾期交房违约金13801.20元（从2018年1月1日至2018年4月16日止）； 二、被告安徽鑫马置业有限公司以总房款651000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准支付原告徐燕自2018年7月16日至2019年9月16日期间的逾期办理房屋产权登记的违约金； 三、驳回原告徐燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计767元，由被告安徽鑫马置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李永静 二〇一九年十二月二十三日 书记员  肖文雅