山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初5260号原告：徐金成，男，1975年9月23日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：山明，山东隆泰律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，经理。委托诉讼代理人：张希锋，男，该公司员工。原告徐金成与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐金成的委托诉讼代理人山明、被告荣盛公司的委托诉讼代理人张希锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐金成向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告违约金311444.01元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于临沂市兰山区城新区香醍荣府35号楼113、213房间，商品房价款为1316888元，“买受人于签约当日一次性付清总房款”，约定交付期限为2014年6月30日前，逾期交房的违约责任为“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金”。产权登记部分约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已支付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告于2012年11月22日支付总房款，被告于2015年11月18日交付房屋，合同约定交付日期最迟至2014年6月30日。根据合同约定，以已支付购房款总额为基数，自2014年7月1日至2015年11月18日（共计505日），按照每日万分之三计算违约金，逾期交房违约金为199508.53元（1316888×0.0003×505=199508.53元）。根据合同约定，买受人应当于出卖人应当在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书，即最后期限为2016年2月16日，不动产权证书记载为2017年7月10日。根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。涉案合同对未按时办取得房地产权属证书约定的违约金过低。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款的规定，合同没有违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以已付购房款为基数，自2016年2月17日至2017年7月10日（共计509日），按照每年6%计算违约金，逾期办理产权登记违约金为111716.00元（1316888×6%/360×509=111716.00）。综上所述，逾期交房违约金为199508.53元，逾期办理产权登记违约金为111716.00元，两项违约金合计为311224.53元，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告荣盛公司答辩称，一、对于逾期交房涉案房屋，被告已经于合同约定的交房之日前办理处涉案房屋的综合验收，已经具备交房条件，且原告已经去被告售楼处领取交房通知，不存在逾期交房；二、对于逾期办证，原告因自身原因迟延收房，涉案房屋所在小区业主私搭乱建导致涉案房屋规划验收及综合验收迟迟未能通过，是因小区业主的原因导致涉案房屋权属证书办理迟延，请求法庭依法查明事实驳回原告诉讼请求。相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供以下证据：1、商品房预售合同和补充协议，拟证明双方依法签订的商品房预售合同及补充协议合法有效及合同中明确约定了被告违约的责任；2、购房发票及收据，拟证明原告已依照约定支付了全额的购房款；3、领取资料、钥匙证明，拟证明被告交房实际日期为2015年11月18日，逾期交房日期505日；4、不动产权证书，拟证明涉案房屋不动产的登记日期为2017年7月10日，逾期509日；5、原告身份证复印件，拟证明原告具有独立的诉讼主体资格；6、企业信息公示报告，证明被告具有诉讼主体资格。被告荣盛公司质证后，对六组证据的真实性、合法性无异议，但对于证明目的有异议，关于逾期交房，原告已经在合同上约定的交房期限之前领取交房通知书，被告不应当承担逾期交房的违约责任；关于逾期办证，原被告之间签订的商品房买卖合同中第十五条约定出卖人应在出卖交付90日内办理房屋权属证书，该约定属于事实和法律上的不能，该约定是山东省临沂市房产和住房保障局提供的格式版本，被告实际能办理处房屋的权属证书按照常理应在交房之日起365日内。该做法已经为被告其他所销售的房屋办理房屋权属证书所印证。被告荣盛公司提供以下证据：鲁（2017）临沂市不动产权第0014458号不动产权证书，拟证明涉案房屋已经于2017年5月10日具备办理不动产权转移登记条件。原告徐金成质证后，认为该证据为复印件无法证实其真实性，该证据不能证实被告依照合同约定将原告办理不动产证书所需要的资料已经提供给产权登记机关，可以办证与被告实际是否办证不存在必然关系。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院综合评判认定如下：原告对于被告荣盛公司提供的不动产证书虽提出异议，但未提供相反的证据予以反驳，本院不予采纳，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告荣盛公司登记成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2012年11月28日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：YS244907。约定原告购买由被告开发的位于兰山区北城新区三和五街和沂蒙十八路交汇处暂定名为荣盛?香醍荣府的35号楼113室、213室商品房，房屋代码分别为1742655、1742669，该商品房的用途为商业用房。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“1.……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金。2.此项无约定。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.此项未约定。”合同签订后，原告徐金成向被告交付房款1334725元，被告出具销售不动产统一发票。被告于2015年11月18日向原告交付涉案房屋。因该小区的其他业主存在违法建设的情况，导致被告未能及时办理大产权证书。原告不存在私搭乱建行为。2017年5月10日，被告办理了包括涉案房屋在内的不动产权证书（证书号：鲁（2017）临沂市不动产权第0014458号）。2017年7月10日，原告办理了涉案房屋不动产权证书（证书号：鲁（2017）临沂市不动产权第0022878号）。因办理产权证等问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有三个：一是被告荣盛公司是否承担逾期交房的违约责任；二是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记的违约责任；三是如被告需承担违约责任，违约金如何计算。关于焦点一：根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2014年6月30日将涉案房屋交付原告徐金成，而荣盛公司于2015年11月18日才将涉案房屋交付原告，被告荣盛公司存在逾期交房的事实，应当承担逾期交房违约责任。故被告认为不存在逾期交房的答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。对于焦点二：荣盛公司于2015年11月18日将涉案房屋交付原告，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年2月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系。对于荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建等情况导致该小区规划验收迟迟未能通过的意见，本案中，荣盛公司未提供相关证据证明原告存在私搭乱建的事实；《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。对于焦点三：首先，对于被告逾期交房违约金的数额，买卖合同第九条对于违约金的计算方式已经作出明确约定，应按此约定计算违约金的数额，被告违约的天数自2014年6月30日至2015年11月17日，原告徐金成主张的违约金199508.53元（1316888元×0.0003×505天），符合法律规定，本院予以支持；其次，关于逾期办证违约金的数额，买卖合同第十五条对于违约金的计算方式已经作出明确约定；原告虽提出“涉案合同对未按时办取得房地产权属证书约定的违约金过低”的主张，但并未提供相应证据予以印证，本院不予支持，应按照双方在买卖合同中的约定比例计算违约金；原告徐金成以1316888元作为计算基数，符合法律规定，本院予以支持，被告荣盛公司应当向原告支付的违约金数额为13168.88元（1316888元×0.01）。原告徐金成的诉讼请求中超出上述数额总和的部分，本院依法不予支持。关于被告荣盛公司所提“依法查明事实驳回原告诉讼请求”的答辩意见，本院部分予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司向原告徐金成支付逾期交房违约金199508.53元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司向原告徐金成支付逾期办证违约金13168.88元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告徐金成的其他诉讼请求。案件受理费5971元，减半收取计2985.50元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  夏春鸿二〇一九年十二月二十日书记员  刘大龙