上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初17865号原告(反诉被告)：许冬志，男，1967年12月15日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：李爱红，1976年6月18日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈东生，男，1963年9月14日生，汉族，住上海市宝山区。被告：陈兼，男，1992年10月26日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)许冬志与被告(反诉原告)陈东生、被告陈兼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)许冬志的委托诉讼代理人李爱红、周思涵，被告(反诉原告)陈东生，被告陈兼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)许冬志向本院提出诉讼请求：1、要求解除陈东生与许冬志就上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)成立的房屋买卖合同关系；2、要求陈东生、陈兼返还购房款人民币224,400元(以下币种均为人民币)及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月1日计算至购房款返还之日)；3、要求陈东生、陈兼赔偿房价上涨的损失30万元。事实和理由：2013年8月3日，陈东生与许冬志签署《承诺协议书》，约定陈东生将系争房屋以120万元的价格出售给许冬志。2013年9月，许冬志装修并入住系争房屋至今。事后，许冬志陆续向陈东生支付购房款274,400元。之后，因陈兼反悔不同意出售房屋，许冬志无法取得系争房屋的所有权。许冬志认为，陈东生签订协议书时，也代表了陈兼，现陈东生、陈兼违约，故提出上述请求。被告(反诉原告)陈东生辩称并反诉称，同意解除房屋买卖合同关系。许冬志未向陈东生支付过任何房款，所以不同意返还房款和利息的诉请。原被告双方不存在房屋买卖合同关系，所以也不同意赔偿房屋上涨的损失。因许冬志于2013年9月入住系争房屋，并拿走房地产权证，故陈东生向本院提出反诉请求：1、要求许冬志返还系争房屋；2、要求许冬志返还房地产权证；3、要求许冬志赔偿房屋租金损失(按每月3,800元计算，自2013年9月1日至实际返还房屋之日止)；被告陈兼辩称，意见与陈东生一致。原告(反诉被告)许冬志针对反诉辩称，在陈东生、陈兼返还购房款并赔偿损失的情况下，同意返还系争房屋及房地产权证，前案已处理过房屋租金损失，本案中不应再重复处理。本院经审理认定事实如下：陈东生、陈兼系父子关系。系争房屋的房地产权利登记在陈东生、陈兼及陈美兴三人名下。2010年11月2日，经法院调解，陈东生与陈美兴自愿离婚，并确认系争房屋归陈东生、陈兼按份共有，陈东生占10%，陈兼占90%。2013年8月3日，陈东生与许冬志签署《承诺协议书》，主要内容为，向老板(许冬志)先拿卖房定金5万元，本人有系争房屋产权中的10%房价，根据我孩子的打算调房，我也可以用10%的房价中的钱来归还老板，允许我为老板打工三年，本人打算一定要把房尽早卖掉，还清债务，再为孩子选择好住房，也许本人在挂牌中，如我与孩子在二个月后存在房还不卖掉的情况下，本人愿意把房120万元交给您老板，今的5万元钱作定金，具体手续还得老板配合我，直至我孩子购到住房后，三个人户口迁出，我拿完房款。同时，陈东生将系争房屋的房地产权证交给许冬志。2013年9月，许冬志取得系争房屋的控制权。2018年7月4日，本院以(2018)沪0113民初13004号受理许冬志起诉陈东生、陈兼房屋买卖合同纠纷一案，许冬志在该案中要求陈东生、陈兼继续履行系争房屋买卖合同。本院经审理认为，陈东生与许冬志就系争房屋成立买卖合同关系，但陈东生的售房行为构成无权处分，在陈兼不同意履行以及许冬志自认限购的情况下，系争房屋买卖合同事实上无法履行，故于2018年8月23日作出民事判决，驳回了许冬志的诉讼请求。本院还在该判决中认定许冬志向陈东生支付购房款共计224,400元。陈东生、陈兼不服上诉，上海市第二中级人民法院于2018年12月7日作出(2018)沪02民终10102号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年2月7日，本院以(2018)沪0113民初3804号受理陈东生、陈兼起诉许冬志排除妨害纠纷一案，陈东生、陈兼在该案中要求许冬志迁出系争房屋，并按每月3,500元支付2013年9月1日起至实际迁出房屋之日的房屋占用费，返还产证原件。本院经审理认为，许冬志基于合同关系合法占有系争房屋，在房屋买卖合同未解除及相关解除后果未确定且履行的情况下，无法支持陈东生、陈兼的诉讼请求，故于2019年1月11日作出民事判决，驳回了陈东生、陈兼的诉讼请求。陈东生、陈兼不服上诉，上海市第二中级人民法院于2019年8月22日作出(2019)沪02民终4435号民事判决，驳回上诉，维持原判。审理中，许冬志表示，系争房屋目前的市场价最低300万元，目前的市场租金标准在3,800元至4,000元，2013年时的市场租金标准在3,000元左右。陈东生、陈兼表示，系争房屋目前的市场价为270万元，目前的市场租金标准在3,800元左右，2013年时的市场租金标准在2,300元至2,400元左右。本院认为，陈东生未经陈兼同意出售系争房屋，构成无权处分，陈东生与许冬志之间成立的房屋买卖合同关系，对陈兼不发生效力。许冬志要求陈兼承担合同责任的相关诉请，本院均不予支持。合同事实上无法履行，陈东生与许冬志对解除合同也达成合意，许冬志要求解除合同的请求，本院予以支持。本院在前案判决中已认定许冬志向陈东生支付购房款224,400元，合同解除后，陈东生应向许冬志返还该款及利息。同时，许冬志应将房地产权证原件归还给陈东生。许冬志从2013年9月起使用系争房屋，理应向陈东生支付房屋使用费。前案判决并未对房屋使用费进行处理，陈东生在本案中主张使用费不属于重复诉讼，本院应予支持。关于使用费的数额，本院根据当事人陈述的市场租赁行情，酌情确定许冬志向陈东生支付截至2019年9月30日止的使用费21万元，并按每月3,800元的标准支付2019年10月1日至房屋返还之日的使用费。许冬志返还房屋后，遭受房价上涨的差价损失，因陈东生与许冬志对合同无法履行均存在过错，应共同承担该项损失；而且，考虑到许冬志自始至终仅支付购房款224,400元的事实，本院根据案件事实及双方过错，兼顾公平原则，酌情确定陈东生赔偿许冬志房屋差价损失12万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)许冬志与被告(反诉原告)陈东生就上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的房屋买卖合同关系；二、原告(反诉被告)许冬志于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给被告(反诉原告)陈东生；三、原告(反诉被告)许冬志于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权证返还给被告(反诉原告)陈东生；四、被告(反诉原告)陈东生于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)许冬志返还购房款224,400元及利息(按中国人民银行同期同类贷款基准利率或贷款市场报价利率，自2017年5月1日计算至购房款还清之日)；五、被告(反诉原告)陈东生于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)许冬志赔偿房屋差价损失12万元；六、原告(反诉被告)许冬志于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)陈东生支付截至2019年9月30日止的房屋使用费21万元，并按每月3,800元的标准支付2019年10月1日至房屋返还之日的房屋使用费；七、驳回原告(反诉被告)许冬志的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)陈东生的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4,522元、财产保全费3,142元，合计7,664元，由原告(反诉被告)许冬志负担2,189元，被告(反诉原告)陈东生负担5,475元；反诉案件受理费减半收取2,730.50元，由原告(反诉被告)许冬志负担2,225元，被告(反诉原告)陈东生负担505.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一九年十二月三日书记员  陈霞君附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……