广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4829号 上诉人（原审被告）：谢某某,女,1982年8月22日出生,汉族,住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：张映财，广西银正（三江）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖某某,男,1980年11月20日出生,壮族,住广西融安县。 委托诉讼代理人：潘震，广西桂中天律师事务所律师。 原审被告：覃某某，男，1956年8月5日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：覃某某，女，汉族，1984年9月6日出生，住广西柳州市鱼峰区。系覃某某的女儿。 上诉人谢某某因与被上诉人肖某某、原审被告覃某某合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人谢某某上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、涉案房屋是租约房，所有权归国有，签订合同双方主体均知晓转让该房屋无法办理产权过户登记，双方约定交付的仅仅是涉案房屋的使用权，而非所有权，所有权变更的目的根本无法实现，因此也根本无法对国家利益造成损害。该合同转让的是房屋使用权，应当定性为租赁合同，适用租赁合同的法律规定进行审理裁决，使用权人莫宝珍未经甲方书面同意，擅自转让涉案房屋的使用权，所有权人可以进行追认，亦可以行使解除权，但并不构成合同无效。一审法院认定合同无效，没有事实与法律依据。二、涉案合同的签订主体是被上诉人肖某某与莫宝珍，上诉人仅仅是代理人，不是本案的当事人，不承担合同责任。涉案合同有效与否，不影响上诉人与莫宝珍成立委托合同关系，根据被上诉人的起诉状，其知晓涉案房屋的使用权人是莫宝珍，在签订合同时，上诉人也明确表示了自己仅仅是代理人，合同上也明确标注有“代”字，被上诉人认可并愿意与上诉人签署合同并实际给付房款，说明被上诉人已经明确知情莫宝珍委托上诉人的事实。且被上诉人作为从事房屋中介工作的人员，其十分了解房屋交易的有关事项，知晓签订合同的主体必须是房屋的权利人即莫宝珍，而不可能随便与其他无关人员或者是未取得莫宝珍授权的人员签订合同。也正因为上诉人取得了莫宝珍的授权，并将购房款实际交付给了莫宝珍，莫宝珍才会将自己居住房屋交付给被上诉人长达9年之久。因此，上诉人获得莫宝珍的授权是通过日常生活经验法则足以推断出的事实。三、本案被上诉人的诉讼是恶意诉讼，若如其所述权利受到侵害，其早在2010年就可以向法院起诉，为何要等到莫宝珍去世以后才来起诉呢？正是因为被上诉人既想贪图长期占有涉案房屋所带来的收益，又想在最后无法占有房屋时拿回购房款和利息，其隐瞒签订合同时和交付房屋时莫宝珍均在场并知晓的事实，又隐瞒了一份由上诉人交给其的莫宝珍签署的书面授权委托书，被上诉人贪婪之心昭然若揭。一审法院在审理时，被被上诉人的虚假陈述所蒙蔽，没有全面查清案件事实，才作出了违反法律规定、违背公平正义的错误判决。四、退一万步说，就算一审法院认定《房屋转让协议》是恶意串通损害国家利益而无效，又适用《合同法》58条的规定作出判决存在明显的适用法律错误。而应当适用《合同法》第59条的规定，将财产收归国家所有，不应当判决返还给被上诉人，同时还应当查清被上诉人在2010年10月至2018年9月期间所占用涉案房屋所取得的租金收益，一并没收归国家所有，以示法律对恶意串通损害国家利益的行为的惩戒。 被上诉人肖某某辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 原审被告覃某某述称，其没有参与该套房屋的买卖过程，所以不发表意见。 肖某某向一审法院起诉请求：1、请求判令谢某某返还肖某某购房定金及购房款40000元;2、请求判令谢某某以40000元为基数,每月按0.5%的利息支付占用肖某某资金的违约金20200元(2010年10月9日至2019年3月9日共计101个月),之后的利息也按此计算方式计算至购房定金、购房款、违约金至实际支付完毕止;3、本案的诉讼费由谢某某承担。 一审法院认定事实：2010年8月4日，作为甲方（转让方）的莫宝珍、谢某某与作为乙方（受让方）的肖某某签订一份《房屋转让协议》，约定：甲乙双方就柳州市秀山小区十四栋四单元1-2号租约房达成以下协议。1、该房转让总价为人民币伍万元整（¥50000.00）。2、该协议签定当日乙方支付人民币壹万元整（¥10000.00）做为定金。3、甲方在2010年8月8日前交房给乙方当日支付人民币叁万元（¥30000.00）。4、余款于该房转让过户完毕当日，乙方一次性支付给甲方人民币壹万元整（¥10000.00）。双方签字均有法律效力。甲方：莫宝珍谢某某代电话：137688625542010年8月4日乙方：肖某某电话：138772562582010年8月4日”。协议签订后，肖某某向谢某某交付了购房款40000元，其中10000元系以融宇房地产的名义交付给谢某某。后因案涉房屋未过户到肖某某名下，肖某某遂于2019年3月25日提起诉讼，请求判决谢某某返还购房款40000元并支付利息。 另查明，莫宝珍于2018年9月3日去世。覃某某在该院向其制作的谈话笔录中陈述称莫宝珍系其母亲，明确表示放弃对莫宝珍的财产继承权，不知晓莫宝珍卖房的事，不同意肖某某的诉讼请求。 再查明，柳州市房产管理局柳南管理所于2019年6月26日出具《关于秀山小区14栋4单元1-2号直管公房有关情况的说明》，载明：“秀山小区14栋4单元1-2号房屋为我所受市住建局委托管理的直管公房，房屋产权为国有。2007年7月13日至2011年6月30日，我所与莫宝珍签订了《柳州市直管公有住房租赁合同》（附件1），合同明确了莫宝珍为秀山小区14栋4单元1-2号房屋的合法承租人，无共住人。2011年7月1日至2014年6月30日，谢某某代莫宝珍与我所签订了《柳州市直管公有住房租赁合同》（附件2）。《柳州市直管公有住房租赁合同》（附件1）及（附件2）的第八条关于房屋使用权的转让、互换和转借中的第（一）款“未经甲方书面同意，乙方不得将承租房屋的使用权擅自转让、转租、转借或与第三方互换（公房的擅自转借、分租、合租等行为视为转租行为）”。2011年7月1日至2014年6月30日，我所没有收到莫宝珍等关于秀山小区14栋4单元1-2号房屋使用权变更的申请。鉴于上述，我所认为，2011年7月1日至2014年6月30日，秀山小区14栋4单元1-2号房屋使用权的转让、转租等的行为为违反我市直管公房管理政策的行为。” 庭审中，肖某某主张签订《房屋转让协议》时莫宝珍不在场，系谢某某在该协议上签了莫宝珍的名字，当时谢某某称莫宝珍有租约房出售，并自称与莫宝珍系母女关系，故与谢某某签订了转让协议。肖某某不认可谢某某系莫宝珍的代理人，认为案涉房屋买卖行为与莫宝珍无关，系谢某某的个人行为。谢某某辩称莫宝珍系其保姆，认可《房屋转让协议》上莫宝珍的签名系其代签，但主张因莫宝珍不识字，其作为莫宝珍的代理人身份在协议上代莫宝珍签名，收取的购房款也交给了莫宝珍，应由莫宝珍的继承人来承担责任，且肖某某的诉请已经过了诉讼时效。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，莫宝珍系案涉房屋的承租人，莫宝珍未在《房屋转让协议》上签名或捺印，谢某某也未提交证据证明莫宝珍授权其代理买卖案涉房屋，故谢某某主张系作为代理人签订《房屋转让协议》的理由不能成立。另根据柳州市房产管理局柳南管理所出具的《关于秀山小区14栋4单元1-2号直管公房有关情况的说明》，案涉房屋系直管公房，房屋产权为国有。肖某某在明知购买的房屋系租约房，谢某某在无权代理的情况下肖某某与其签订《房屋转让协议》买卖产权属于国有的直管公房，故其二人的行为属于恶意串通损害国家利益的行为，该《房屋转让协议》无效。肖某某诉请谢某某返还购房款40000元，该院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”谢某某向肖某某出具收条收取了肖某某的购房款40000元，根据法律规定，该款项应当返还给肖某某。肖某某诉请谢某某承担利息，该院认为，肖某某对合同无效自身存在过错，故对肖某某的该诉请，该院不予支持。对谢某某辩称肖某某起诉超过法定诉讼时效一节，该院认为，对于无效合同，人民法院可以主动确认合同无效，合同无效系自始无效。在合同经确认无效后，当事人请求返还财产及赔偿损失的，使用法律关于诉讼时效的规定。故本案肖某某要求返还财产及赔偿损失的诉请未超过诉讼时效，对谢某某的该辩称，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、谢某某返还肖某某购房款40000元。二、驳回肖某某的其他诉讼请求。案件受理费1305元（肖某某已预交），由肖某某负担438元，谢某某负担867元并迳付肖某某。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据： 《企业信息查询单》，证实被上诉人是房地产公司的工作人员，具有房地产销售和办理相关手续的工作经验，知晓买卖涉案房屋的行情。 2、《短信记录》，证明签订合同后由被上诉人管理涉案房屋，后其面临房屋将被收回才要求上诉人处理，但莫宝珍在世时被上诉人从未要求办理过户，其明显是恶意诉讼。 被上诉人质证称，对证据1的真实性没有异议，但该证据跟本案没有关系。对证据2的真实性没有异议，但该部分内容仅为双方对话内容的节选，不能客观反映案件事实，且该证据不属于新证据，二审法院不应采纳。原审被告质证称，其没有参与该套房屋的买卖过程，所以不发表意见。 被上诉人及原审被告均没有新证据提交。 各方当事人对一审查明的事实均没有异议。 本院对上诉人二审提交证据的分析与认定：上诉人提交的证据1与本案无关，本院不予采纳；被上诉人对证据2的真实性无异议，本院对证据2的真实性予以确认，但从短信内容看，被上诉人只是催促上诉人尽快去处理涉案房屋即将被收回一事，不能达到上诉人的证明目的。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案房屋是直管公房，房屋所有权为国有，上诉人与涉案房屋的承租人莫宝珍均没有出售该房屋的权利。现该房屋的管理人柳州市房产管理局柳南管理所已出具说明明确上诉人出售涉案房屋的行为违反我市直管公房管理政策，表明上诉人至今未取得涉案房屋的处分权，房屋的所有权人亦未对上诉人的行为进行追认，故其以莫宝珍的名义签订的《房屋转让协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人与被上诉人作为完全民事行为能力人，应当知道公租房不能买卖，故双方对合同的无效均有过错。上诉人认可其收到被上诉人支付的购房款40000元，一审判决其向被上诉人返还该款项并驳回被上诉人请求支付利息的诉讼请求符合法律规定并与双方的过错程度相当，本院予以维持。上诉人辩称其只是作为莫宝珍的代理人，所得款项已经全部交付给莫宝珍，返还义务应由莫宝珍的继承人承担，但其并未提交证据证实其签订涉案合同得到了莫宝珍的授权，也未提交证据证实其收到涉案款项后交付给了莫宝珍，故本院对其该项主张不予采信。 综上所述，上诉人谢某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人谢某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇一九年十二月二日 代书记员 廖靖康