山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终12173号上诉人(原审原告)：济南顺兴食品有限公司，住所地山东省平阴县。法定代表人：张令河，总经理。委托诉讼代理人：孙霖，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东济寿堂阿胶有限公司，住所地山东省平阴县。法定代表人：高昭旺，总经理。被上诉人（原审被告）：高昭旺，男，1974年6月17日出生，汉族，住山东省平阴县。上诉人济南顺兴食品有限公司（以下简称顺兴公司）因与被上诉人山东济寿堂阿胶有限公司（以下简称济寿堂公司）、高昭旺买卖合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2019）鲁0124民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺兴公司上诉请求：1.撤销(2019)鲁0124民初1808号民事判决，依法予以改判；2.一、二审诉讼费用均由济寿堂公司、高昭旺承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误，案涉《厂房设备转让协议》无效。根据高昭旺作为权利人与东阿镇政府的《合同书》，高昭旺作为招商引资的主体，应按照规划开工建设，申办项目用地土地证，项目总投资额五千万元，总建筑面积贰万贰仟平方米，且应按照土地使用条件使用土地，不得改变土地用途，在使用年限内转让必须经过东阿镇人民政府同意。而案涉《厂房设备转让合同》的主体为济寿堂公司，转让时济寿堂对案涉土地没有合法的使用权，也并非厂房的权利登记方，未取得权属证书。因此，济寿堂公司并非合法的房屋所有权人和有权处分人，无权转让案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分；《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉讼厂房不具备房产权属证书或者建筑报建、规划、验收资料，不具备交付使用的条件，属于禁止流通物，因此，案涉《厂房设备转让协议》无效。二、济寿堂公司应返还顺兴公司支付定金10万元，高昭旺承担连带责任。案涉《厂房设备转让协议》违反了《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。根据第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。济寿堂公司、高昭旺辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。顺兴公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认顺兴公司与济寿堂公司、高昭旺签订的《厂房设备转让协议》无效；2、判令济寿堂公司返还顺兴公司支付款项10万元及逾期还款利息损失（自起诉之日起至实际给付之日止，以本金10万元为基数，中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；3、判令高昭旺对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费由济寿堂公司、高昭旺承担。一审法院认定事实：2018年9月28日，顺兴公司（乙方）与济寿堂公司（甲方）签订《厂房设备转让协议》，协议的主要内容为：第一条，甲方将其位于济南市平阴县东阿镇孟庄村（土地为甲方租赁平阴县东阿镇人民政府的）甲方自建的厂房（未办理土地出让及地上建筑物产权登记）及厂内设备生产机器连同附属物件（详见清单）全部出卖给乙方。第二条，厂房连同附属建筑物及设备作价280万元，合同签订当日乙方支付甲方定金10万元，后乙方自行办理土地出让手续，若需甲方协助，甲方应无条件协助办理相关手续。第三条，乙方应于签订本协议的90日内办理土地出让手续，乙方于办理完结土地出让手续的3日内或签订本协议的100日内支付甲方200万元（含定金10万元）。次日甲方将上述厂房地上附属建筑物、设备（见清单）交给乙方。余款80万元在签订本协议的240日内付清。第四条至第十二条内容（略）。合同签订当日，顺兴公司在协议上盖章并由法定代表人张令河签字；济寿堂公司未在协议盖章，协议由高昭旺签字。合同签订当日顺兴公司向高昭旺支付10万元定金。2018年10月22日平阴县规划局对涉案土地出具《规划设计条件通知书》一份，同意平阴县国土资源局对涉案土地进行的规划，建设用地面积为17285平方米，用地使用性质为工业用地。2018年11月16日平阴县国土资源局对涉案土地进行网上挂牌出让，竞买日期2018年11月16日9时至2018年12月14日16时，起拍价284万元。但因无人竞买，该宗土地于2018年12月17日9时流拍。2018年10月18日，济寿堂公司与案外人山东新龙腾商贸有限公司协商解除了2018年5月16日双方签订的涉案土地上的《厂房租赁合同》。一审法院认为，2018年9月28日，顺兴公司与济寿堂公司签订《厂房设备转让协议》时，济寿堂公司虽未在协议上加盖公章，但协议中明确约定转让方（甲方）为济寿堂公司，受让方为顺兴公司，高昭旺作为济寿堂公司的法定代表人在转让方（甲方）处签字的行为，应认定为职务行为，其法律后果应由济寿堂公司承担，故顺兴公司要求高昭旺在本案中承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。双方在签订上述《厂房设备转让协议》时，对涉案厂房的土地及地上建筑物尚未取得权属证明，已进行了明确说明和约定，需要顺兴公司于签订本协议的90日内即2018年12月28日前自行办理土地出让手续，济寿堂公司给予配合，涉案土地也于2018年11月16日进行网上挂牌出让，但因无人竞买，该宗土地于2018年12月17日9时流拍。从以上分析可以看出，涉案土地及厂房在签订本协议时未办理产权登记手续，顺兴公司是明知的，签订该协议应系双方当事人的真实意思表示，且涉案的土地已在平阴县环保局、平阴县规划局和平阴国土资源管理局办理了相关审批手续，无违法之处，故涉案转让协议应为有效合同。酿成此纠纷，系顺兴公司未按合同约定及时办理土地出让手续所致，该行为违反了诚实信用的原则，现其主张济寿堂公司的厂房及附属建筑物系违章建筑，无证据予以证实，且《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效，故其主张协议无效并要求济寿堂公司返还10万元及逾期还款利息损失，于法无据，依法不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：驳回济南顺兴食品有限公司的诉讼请求。案件受理费1150元，保全费1070元，共计2220元，由济南顺兴食品有限公司承担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，顺兴公司主张《厂房设备转让协议》因违反法律规定而无效，济寿堂公司应返还10万元定金，高昭旺承担连带责任。根据一审中提交的证据可以证明涉案的土地已在平阴县环保局、平阴县规划局和平阴国土资源管理局办理了相关审批手续，涉案厂房设备并非违法建筑。虽然协议签订时涉案厂房设备未取得权属证书，但协议并不存在法定无效事由。在合同合法有效的情况下，顺兴公司未按合同约定及时办理土地出让手续导致合同无法继续履行，顺兴公司要求济寿堂公司返还定金缺乏依据，其应当承担不履行合同义务的相应后果。因此，顺兴公司的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，顺兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人济南顺兴食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王农泽审 判 员 刘永刚审 判 员 宋海东二〇一九年十二月二十七日法官助理 孙 鹏书 记 员 韩卓典