福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7532号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司福州华林支行，住所地福建省福州市鼓楼区华林路177号，统一社会信用代码913501008544046902。 负责人：胡丽生。 委托诉讼代理人：兰润芳、郑荞，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈林，男，1992年8月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：福建中庚置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处四楼，统一社会信用代码91350000798351845N。 法定代表人：梁衍锋。 上诉人中国农业银行股份有限公司福州华林支行（以下简称“农行华林支行”）因与被上诉人陈林、福建中庚置业有限公司（以下简称“中庚公司”）金融借款合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初4889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 农行华林支行上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求（即陈林赔偿上诉人律师费13696元；中庚公司对诉请一、二项债务承担连带清偿责任；上诉人有权以陈林提供的位于福州市仓山区西侧中庚城31＃305单元房产及相应土地使用权折价或拍卖、变卖所得款项优先受偿；2.本案二审受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审依据《物权法》第187条内容，以案涉房产仅办理预购商品房抵押预登记为由，认定上诉人对案涉房产不能享有优先受偿权，属于适用法律错误，应当予以改判。二、案涉房产在办理预购商品房抵押权预告登记后，亦已办理了房屋所有权登记，但因陈林自身原因而客观上无法完成抵押权正式登记的情况下，应赋予上诉人对案涉房产享有优先受偿权。三、一审以上诉人未提交律师费发票为由，对上诉人要求陈林赔偿律师费13696元的诉讼请求不予支持，缺乏相应的法律依据及事实依据。四、案涉房产即陈林名下位于福州市仓山区西侧中庚城31＃305单元房产，上诉人与陈林已于2017年9月1日办理了正式抵押登记，本案债权项下抵押权已符合《物权法》187条之内容规定，上诉人对本案抵押物享有优先受偿权。 陈林、中庚公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。 农行华林支行向一审法院起诉请求判令：一、陈林向农行华林支行清偿借款本金674504.81元及利息、罚息、复利5289.83元（暂计算至2018年4月25日，之后的利息、罚息、复利仍按双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算至被告陈林还清所有欠款本息之日止）；二、陈林赔偿农行华林支行律师费13696元；三、中庚公司对上述债务承担连带偿还责任；四、农行华林支行有权以陈林提供的位于福州市仓山区西侧中庚城31＃305单元房产（榕房预ＹＲ字第××号）及占用范围内的土地使用权折价或以拍卖、变卖所得款项优先受偿；五、陈林、中庚公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年4月25日，陈林因购买福州市仓山区西侧中庚城31＃305单元房产，向农行华林支行申请贷款，由中庚公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），约定：农行华林支行向陈林发放贷款990000元，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本借款利率相应调整。中庚公司为陈林提供阶段性连带责任保证担保，即在借款人取得房地产权利证，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前承担保证责任。陈林以其所购的位于福州市仓山区西侧中庚城31＃305单元房产提供抵押。上述保证和抵押的担保范围均包括《借款合同》项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务的利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、仲裁费等贷款人实现债权的一切费用。此外，《借款合同》第12.1条款约定，如借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；第12.4条款约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。第四十条约定，本合同争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼，《借款合同》还约定了其它相关条款。《借款合同》签订后，陈林与农行华林支行向福州市房地产交易登记中心办理了预购商品房抵押预登记手续。农行华林支行依约于2012年4月27日向陈林发放了贷款990000元，但是陈林未按合同约定履行还款义务，自2018年3月20日开始逾期还款，累计已拖欠贷款2个月未还。自2018年3月20日起，陈林未按合同约定履行还款义务，暂计至2018年4月25日，陈林违约拖欠本金674504.81元，利息（含罚息、复利）5289.83元。 一审法院认为，农行华林支行与陈林、中庚公司之间签订的合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。农行华林支行已向陈林发放贷款，履行了义务，陈林未按约还款，已构成违约。截止至2018年4月25日，陈林违约拖欠本金674504.81元，利息（含罚息、复利）5289.83元。农行华林支行要求陈林返还上述款项（暂计至2018年4月25日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际还款之日）的主张，有事实依据，予以支持。因农行华林支行未向法院提交律师费发票，故农行华林支行要求陈林赔偿律师费13696元的诉讼请求不予支持。农行华林支行与陈林、中庚公司在《借款合同》中约定，中庚公司为陈林提供阶段性连带责任保证担保，即在借款人取得房地产权利证，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前承担保证责任。陈林以其所购的位于福州市仓山区西侧中庚城31＃305单元房产提供抵押。上述保证和抵押的担保范围均包括《借款合同》项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务的利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、仲裁费等贷款人实现债权的一切费用。因而，对农行华林支行请求中庚公司对上述债务承担连带偿还责任的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记只具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来抵押权登记的实现。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条在规定，建筑物或者正在建造的建筑物设定抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，农行华林支行仅与陈林办理了预购商品房抵押预登记。而陈林至今未办妥抵押房产的所有权证。因而，农行华林支行与陈林关于陈林以其所购的位于福州市仓山区西侧中庚城31＃305单元房产的抵押权未设立。农行华林支行依据商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋及其占用范围内的土地使用权折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。根据三方在《借款合同》项下的约定，上述保证和抵押的担保范围均包括《借款合同》项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务的利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、仲裁费等贷款人实现债权的一切费用。陈林、中庚公司经公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 一审判决：一、陈林于判决生效之日起十日内向农行华林支行支付借款本金674504.81元及利息、罚息、复利5289.83元（暂计至2018年4月25日，之后的利息、罚息、复利仍按双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算至被告陈林还清所有欠款本息之日止）；二、中庚公司对上述第一项债务承担连带偿还责任；三、驳回农行华林支行的其他诉讼请求。本案案件受理费10834元，公告费560元，由陈林、中庚公司共同负担。 二审中，农行华林支行向本院提交一份证明材料：1、不动产登记证明、不动产登记信息查询结果。经审查，前述证明材料有原件以供核对，真实性可予确认，可以作为本案认定事实的依据。 根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。另查明，案涉房产（陈林名下位于福州市仓山区西侧中庚城31＃305单元房产）已于2017年9月1日办理了正式抵押登记（他项权证号：闽2017福州市不动产证明第9155039号）。 本院认为，根据农行华林支行二审提交的新证据显示，案涉房产已于2017年9月1日办理了正式抵押登记，抵押权已合法成立并生效，农行华林支行作为抵押权人有权对案涉房产行使优先受偿权。同时，根据案涉《借款合同》约定，中庚公司所提供的是阶段性连带担保责任，即在陈林取得房地产权证，并办妥以农行华林支行为抵押权人的抵押登记手续之前承担保证责任，案涉房产的抵押登记手续已办妥，则中庚公司提供的阶段性担保责任已经解除，农行华林支行诉请中庚公司对案涉借款承担连带偿还责任，于约无据，本院不予支持。关于农行华林支行提出陈林向其赔偿律师费13696元的诉请，因农行华林支行仅提交了委托代理协议，并未提交相应的律师费发票及支付凭证，且委托代理协议上载明的受托律所、律师均非本案一、二审实际受托的律所、律师，无法证明农行华林支行有实际支出该笔律师费，故对农行华林支行的该项诉请，本院不予支持。另需说明的是，农行华林支行作为抵押权人对于案涉房产的抵押情况应属知情，但其在一审阶段却未提交相应的抵押登记材料，导致一审对该部分事实未能查明，农行华林支行对其具有明显过失，应自行承担本案二审案件受理费。 综上，农行华林支行的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初4889号民事判决； 二、陈林应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司福州华林支行偿还借款本金674504.81元及利息、罚息、复利5289.83元（暂计至2018年4月25日，之后的利息、罚息、复利仍按双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算至陈林还清所有欠款本息之日止； 三、中国农业银行股份有限公司福州华林支行有权以陈林提供的抵押物即坐落于福州市仓山区西侧中庚城31＃305单元房产（他项权证号：闽2017福州市不动产证明第9155039号）拍卖、变卖所得的价款，对本判决第二项所确定的债权优先受偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司福州华林支行的其他诉讼请求。 本案二审案件受理费10834元，由农行华林支行负担；一审案件受理费10834元，由陈林负担。 本判决为终审判决。 审判长  林秀榕 审判员  魏 昀 审判员  陈 青 二〇一九年十二月二十五日 法官助理陈曦 书记员江焰星