云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1266号上诉人（原审被告）：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧社区居委会（澄华路9KM处）。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：苏欣瑶，女，1990年6月26日生，汉族，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：庞莲菊，女，1964年8月16日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：严朝，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈刚，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）因与被上诉人苏欣瑶、庞莲菊房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2016）云0422民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博与被上诉人苏欣瑶、庞莲菊的共同委托诉讼代理人严朝、陈刚到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。湖畔圣水公司上诉请求：将本案发回重审或查明案件事实后改判驳回苏欣瑶、庞莲菊的诉讼请求。事实及理由：1.本系列租赁合同系其公司与不同出租人签订的相互独立的租赁合同，一审法院以需另一案审理结果为依据，裁定中止本案诉讼，但未明确另一案为何案及审理结果作为本案何种依据，另一案亦不属因本案涉嫌刑事犯罪需要等待刑事案件审理结果的情形，且另案涉及多个案件，存在两种审理结果，一审恢复诉讼后，未选择有利于其公司的审理结果，而是照抄玉溪市中级人民法院判决中支持对方主张的审理内容，脱离事实，不符合法律规定，故一审法院中止诉讼程序违法，应发回重审。2.一审判决中所谓另一案审理的是其公司的解除行为是否恰当，即2016年7月1日租赁合同是否解除，并未审理2016年7月1日至2019年6月27日期间租赁合同是否还能履行、还在履行。因此，对方主张租赁合同解除后2016年7月1日至2019年6月27日的租金，法院应围绕这三年租赁合同是否继续履行进行审查。但一审未审查该段期间合同是否能够履行或还在履行，将不发生解除效力的合同等同于合同可以继续履行。该批租赁房屋中有13套已于2016年7月29日通过公证机关现场封存并向出租人交还了钥匙以及邮寄了《租赁房屋交还说明》，说明其公司已将租赁房屋交还相应的出租人，未再使用租赁房屋，抚仙湖悦椿度假酒店也未再经营。承租人给付租金的前提是使用、收益租赁房屋，对方并未提交有效证据证明2016年7月1日至2019年6月27日期间合同尚在履行，即其公司或抚仙湖悦椿度假酒店尚在使用、经营租赁房屋，应承担举证不能的法律后果，故其公司不应承担给付租金的义务。即使其公司发出的《解约通知书》不发生解除合同的效力，该解约通知书也表明其公司自2016年7月1日起不再履行租赁合同，对方可依据合同法主张违约赔偿，而不能要求履行合同支付租金。3.苏欣瑶、庞莲菊与湖畔圣水公司签订《确认书》后收回了出租房屋，双方合同已解除，苏欣瑶、庞莲菊又起诉要求支付房屋租金及违约金，涉嫌虚假诉讼。苏欣瑶、庞莲菊辩称，虚假诉讼是伪造证据，捏造事实，其的确接收了房屋，但没有伪造任何证据，只是对法律的理解不同，其主张能否得到支持，由法院依法裁决。苏欣瑶、庞莲菊向一审法院起诉请求：1．判决湖畔圣水公司继续履行《湖畔圣水租赁合同》；2.判决湖畔圣水公司支付其2016年7月至12月的租金16175元；3.判决其享有抚仙湖悦椿度假酒店2016年度免费入住30天的权利；4.判决湖畔圣水公司支付其违约金12940元;5.本案诉讼费、保全费由湖畔圣水公司承担。诉讼中，苏欣瑶、庞莲菊增加诉讼请求，将请求固定为：1.判决湖畔圣水公司支付其2016年7月至12月的租金16175元；2.判决其享有抚仙湖悦椿度假酒店2016年度免费入住30天的权利，诉讼过程中，苏欣瑶、庞莲菊将该项诉讼请求变更为：要求湖畔圣水公司赔偿其不能提供免费入住的损失18000元（600元/天×30天）；3.判决湖畔圣水公司支付其违约金12940元（包括2015年逾期支付租金以及2016年未支付租金的违约金，按照每年度应付租金总额的20%计算）；4.本案诉讼费、保全费由湖畔圣水公司承担。一审法院认定事实：湖畔圣水公司系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由湖畔圣水公司成立的下属分公司。2010年10月16日，苏欣瑶、庞莲菊与湖畔圣水公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，购买湖畔圣水公司开发的湖畔圣水第1幢第A座第4层03A10号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为40.10平方米，房屋总价款为475738元。合同签订后，苏欣瑶、庞莲菊分期向湖畔圣水公司支付了全部购房款。同年11月6日，苏欣瑶、庞莲菊作为甲方、湖畔圣水公司作为乙方签订《湖畔圣水租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水第1幢第A座第4层03A10号商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……二、租赁期限：自2010年11月6日至2019年6月27日……四、租金回报：1.在租赁期间，乙方每年度按照编号：湖畔圣水租赁2010-269号的《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担）。在每次租金支付前，乙方应置备关于甲方应得租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。甲方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其它税款或收费等，乙方有权代扣代缴。乙方代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2010年11月6日至2010年12月31日的租金4963元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于当年度1月1日前10日内支付给甲方，每年度下半年固定租金，乙方应当于当年度的7月1日前10日内支付给甲方。乙方应当先付租金后使用租赁房屋……七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。业主免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有，甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿。甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》《抚仙湖悦椿度假酒店管理规定》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求。因乙方或酒店管理方原因，导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金……十一、其他：……2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任……4.……本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方……”合同还约定了双方当事人的其他权利义务。另外，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》中的《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定：“……因承租方或酒店管理方原因，导致出租人不能完整使用免费入住时间时，经出租人提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延。”合同签订后，苏欣瑶、庞莲菊将房屋交由湖畔圣水公司管理使用。在房屋租赁期间，湖畔圣水公司按合同约定向苏欣瑶、庞莲菊支付了合同签订之日至2016年6月30日的租金，并提供了截止2016年3月31日的免费入住点卡，苏欣瑶、庞莲菊使用截止日期为2016年6月30日。2016年3月，湖畔圣水公司通过EMS向苏欣瑶、庞莲菊寄送了《解约通知书》，通知苏欣瑶、庞莲菊自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月30日，湖畔圣水公司在《云南信息报》上公告通知包括苏欣瑶、庞莲菊在内的业主，自2016年7月1日起到湖畔圣水公司处办理领取租金、违约金、接收房屋等手续，但苏欣瑶、庞莲菊未到湖畔圣水公司处办理上述手续。2016年7月5日，苏欣瑶、庞莲菊收到湖畔圣水公司支付的税后租金30732.50元。另查明，苏欣瑶、庞莲菊于2016年12月6日向澄江县人民法院起诉后，因本案的审理须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，2017年1月6日，澄江县人民法院裁定将本案中止诉讼。澄江县人民法院对另一案作出一审判决后，另一案的双方当事人不服，均向玉溪市中级人民法院提起上诉。2017年9月12日，玉溪市中级人民法院对另一案作出二审判决。判决生效后，湖畔圣水公司对二审判决不服，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2018年9月17日作出民事裁定，指令玉溪市中级人民法院再审。2019年5月29日，玉溪市中级人民法院作出再审判决。2019年6月14日，再审判决向双方当事人送达生效后，本案恢复诉讼。苏欣瑶、庞莲菊于2017年3月20日向澄江县人民法院提出财产保全申请，要求对湖畔圣水公司的银行存款或相当于29115元的其他财产予以查封、扣押或冻结，并提供保单保函作为担保。澄江县人民法院作出(2016)云0422民初1015号之一民事裁定，在29115元的价值范围内对湖畔圣水公司的财产或银行存款予以查封、扣押或冻结。2019年6月22日，苏欣瑶、庞莲菊申请继续对湖畔圣水公司的财产予以查封、扣押或冻结。澄江县人民法院在29115元的价值范围内继续对湖畔圣水公司的财产或银行存款予以查封、扣押或冻结。诉讼中，苏欣瑶、庞莲菊明确要求湖畔圣水公司按《商品房购销合同》约定购房价款的6.8%支付固定租金，所产生的税费由其自行向税务部门缴纳。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、双方签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除；二、湖畔圣水公司应否支付苏欣瑶、庞莲菊2016年7月至12月的租金及违约金？如应支付，租金及违约金如何确定；三、湖畔圣水公司应否赔偿苏欣瑶、庞莲菊不能提供免费入住的经济损失？如应赔偿，损失如何认定。关于焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定：“本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任。”湖畔圣水公司依据该条约定提出因公司在合同履行过程中连年亏损，属巨大商业风险，解除合同条件已成就。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。湖畔圣水公司主张抚仙湖悦椿度假酒店自开业后每年都是亏损，但并没有提供证据证明在合同履行过程中实际发生了什么商业风险，故本案现有证据不能认定湖畔圣水公司主张符合双方合同约定的出现巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营的情形，故湖畔圣水公司主张的巨大商业风险依据不充分，其行使单方解除权的条件并未成就。综上，苏双方签订的《湖畔圣水租赁合同》未于2016年7月1日解除。关于焦点二，（一）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《湖畔圣水租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。依据合同约定，湖畔圣水公司应在约定期限内向苏欣瑶、庞莲菊支付租金，故对于苏欣瑶、庞莲菊要求湖畔圣水公司向其支付自2016年7月至12月的租金共计16175的诉讼请求，予以支持；（二）根据双方合同约定，湖畔圣水公司应于2015年7月1日前10日内支付苏欣瑶、庞莲菊2015年7月1日至2015年12月31日的租金16175.09元（475738元×6.8%÷2），应于2016年1月1日前10日内支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金16175.09元，而湖畔圣水公司于2016年7月5日才向苏欣瑶、庞莲菊支付了上述两期的税后租金30732.50元，其行为已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的义务。至于违约金的计算方式，苏欣瑶、庞莲菊主张逾期超过60天的违约金应按当年度应得租金的20%乘以违约期数及年数，因双方约定的字面表述为“逾期支付超过60日时，湖畔圣水公司还应向苏欣瑶、庞菊莲支付当年度应得租金的20%作为违约金”，湖畔圣水公司于2016年7月5日支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金时，逾期已远远超过60日，对该违约行为，除应承担逾期付款利息外，还应支付当年租金的20%作为违约金，而苏欣瑶、庞莲菊每年应得租金是固定的，故对湖畔圣水公司逾期支付租金超过60日的行为，应承担的违约责任是一年租金的20%，而不应以违约期数为单位计算，故对苏欣瑶、庞莲菊按违约期数计算违约金的主张，不予支持。违约金分两部分计算，第一部分自逾期之日起按银行同期贷款利率分段计算，第二部分以当年度应得租金的20%计算。其中第一部分自逾期之日起按银行同期贷款利率计算：2016年7月5日支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金，逾期天数为370天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.25%计算为860.82元（16175.09元×5.25%÷365天×370天）；2016年7月5日支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金，逾期天数为186天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率4.75%计算为391.53元（16175.09元×4.75%÷365天×186天）；以上分段计算的违约金共计1252.35元（860.82元＋391.53元）。第二部分按苏欣瑶、庞莲菊当年应得租金的20%计算违约金，该部分违约金为6470元（475738元×6.8%×20%）。以上两部分违约金合计7722.35元（1252.35元＋6470元）；（三）对于苏欣瑶、庞莲菊向湖畔圣水公司主张自2016年7月1日以后逾期支付租金产生违约金的诉讼请求，因双方的纠纷一直在诉讼，无法确定《湖畔圣水租赁合同》是否继续履行，湖畔圣水公司是否要继续向苏欣瑶、庞莲菊支付租金尚不确定，在此情况下，湖畔圣水公司没有故意拖欠苏欣瑶、庞莲菊租金的恶意，所以对苏欣瑶、庞莲菊的该部分请求，不予支持。关于焦点三，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》约定：湖畔圣水公司每个公历年度向苏欣瑶、庞莲菊免费提供与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间），苏欣瑶、庞莲菊在一个公历年度内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。本案中，根据湖畔圣水公司提交的向苏欣瑶、庞莲菊提供2015年4月1日至2016年3月31日的免费入住点卡充值情况，可确认湖畔圣水公司已向苏欣瑶、庞莲菊履行了提供免费入住的义务，同时湖畔圣水公司将使用的日期截止至2016年6月30日，苏欣瑶、庞莲菊未在一个公历年度使用完则不再享有，故对苏欣瑶、庞莲菊要求湖畔圣水公司赔偿2016年6月30日前未享有或未入住造成的损失,不予支持。对于苏欣瑶、庞莲菊应享有2016年6月1日以后免费使用相同档次的酒店客房，现因双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已届满，且现湖畔圣水公司已没有经营悦椿度假酒店，根据《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项的约定，苏欣瑶、庞莲菊也不能向湖畔圣水公司申请延期，已不能实现免费入住相同档次酒店的合同目的，因此，湖畔圣水公司应承担由此给苏欣瑶、庞莲菊造成的损失，可参照相同地段相同档次酒店客房的价格进行支持，但因苏欣瑶、庞莲菊未在限期内缴纳该项请求的案件受理费，故不予支持。综上，一审判决：“一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告苏欣瑶、庞莲菊支付2016年7月至12月期间的租金共计16175元；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告苏欣瑶、庞莲菊支付违约金7722.35元；（判决主文第一、第二共计23897.35元，限本判决生效之日起二十日内支付）。四、驳回原告苏欣瑶、庞莲菊的其他诉讼请求。”二审中，湖畔圣水公司提交两组证据：一、玉溪市人民检察院通知书、云南省人民检察院通知书各13份，欲证明：1.一审法院裁判依据的玉溪市中级人民法院13案再审判决，检察院已启动法律监督程序。2.本案系效仿该13案判决作出，导致本可查清的案件事实未予查明。二、《确认书》《湖畔圣水1幢海景公寓退租房屋室内物品交付签收确认表》，中国建设银行网上银行电子回执，变更、增加诉讼请求申请书各7份，欲证明：1.苏欣瑶、庞莲菊等7案业主先后于2017年9月至2018年10月期间分别与湖畔圣水公司签署《确认书》并接收租赁房屋，同意湖畔圣水公司不再负担2016年7月1日至2019年6月27日的租金，同时湖畔圣水公司支付完毕相应违约金，双方债务已经全部结清。2.2019年6、7月，苏欣瑶、庞莲菊等7案业主故意隐瞒债务已清偿及房屋已回收的事实，分别向一审法院提出变更、增加诉讼请求的申请，向湖畔圣水公司主张2016年7月1日至2019年6月27日租赁房屋收回后的租金，该行为涉嫌虚假诉讼刑事犯罪，湖畔圣水公司已向澄江县公安局报案。一审判决支持相应请求错误，应当全部驳回。3.玉溪市中级人民法院再审13案判决未能查明客观事实、准确适用法律。经质证，苏欣瑶、庞莲菊对第一组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可，认为仅能证明启动抗诉程序；对第二组证据的真实性无异议，认可苏欣瑶、庞莲菊确与湖畔圣水公司签过确认书，但认为湖畔圣水公司未在一审诉讼中提出，且因时间过长，苏欣瑶、庞莲菊起诉时记不清签过该确认书，所以湖畔圣水公司主张涉嫌虚假诉讼不应得到支持。本院经审查认为，上述证据客观、真实，本院对真实性予以采信；本院再审审理的13件案件已经生效，对湖畔圣水公司认为事实不清的证明目的不予采信。经审理，除一审认定湖畔圣水公司按合同约定向苏欣瑶、庞莲菊支付了合同签订之日至2016年6月30日的租金不当，应为湖畔圣水公司向苏欣瑶、庞莲菊支付了合同签订之日至2016年6月30日的租金外，其余二审查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。二审庭审中，苏欣瑶、庞莲菊口头申请撤回起诉，但湖畔圣水公司不同意。另查明，庞莲菊与湖畔圣水公司于2017年9月28日签订《确认书》，确认《湖畔圣水租赁合同》自2016年6月30日解除。同日，双方签订《湖畔圣水1幢海景公寓退租房屋室内物品交付签收确认表》，确认庞莲菊收到湖畔圣水公司返还的房屋及相关物品，湖畔圣水公司向庞莲菊支付了《确认书》确认的违约金7408.80元。本院认为，本案二审的争议焦点为：湖畔圣水公司应否支付苏欣瑶、庞莲菊2016年7月1日至12月31日的租金及2015年7月1日至2016年6月30日逾期支付租金的违约金？《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除……”经审查，涉案《湖畔圣水租赁合同》约定的租赁期限虽至2019年6月27日，但双方已于2017年9月28日签订《确认书》明确该租赁合同于2016年6月30日解除，湖畔圣水公司亦向庞莲菊支付了2016年6月30日之前的租金及相应违约金，且庞莲菊接收了湖畔圣水公司返还的房屋及相关物品。至此，双方就涉案租赁合同的权利义务已终止。现苏欣瑶、庞莲菊要求湖畔圣水公司支付2016年7月1日至12月31日的租金及2015年7月1日至2016年6月30日逾期支付租金的违约金，无事实及法律依据，一审判决支持不当，本院予以纠正。至于湖畔圣水公司上诉主张一审中止诉讼不当的问题，因双方已签订《确认书》解除了《湖畔圣水租赁合同》，且湖畔圣水公司二审才提交该《确认书》，故本院不作评析。综上，湖畔圣水公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省澄江县人民法院（2016）云0422民初1015号民事判决；二、驳回苏欣瑶、庞莲菊的诉讼请求。一审案件受理费528元，保全费311元,由苏欣瑶、庞莲菊负担；二审案件受理费397元，由苏欣瑶、庞莲菊负担。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  龚 辉审判员  殷红珍二〇一九年十二月二十七日法官助理龚旭书记员张静