北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32547号原告：北京家家乐纸业有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇齐善庄村。法定代表人：谷群，总经理。委托诉讼代理人：刘志宝，北京市致宏律师事务所律师。被告：吴广林，男，1960年9月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨凤利，女，1959年11月29日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京家家乐纸业有限公司（以下简称“家家乐公司”）与被吴广林租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家家乐公司的委托诉讼代理人刘志宝，被告吴广林及其委托诉讼代理人杨凤利，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告家家乐公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付原告拆迁补偿款1872482元；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告因公司经营需要承租了被告有权出租的位于北京市通州区张家湾镇齐善庄村东的院落，双方签订了租赁协议，约定租赁期限自2005年3月1日至2025年3月1日，合同中还对双方的权利义务进行了详细约定。上述合同签订后，原告即投入经营，且为生产需要建造车间、办公室、库房、门房、厕所等等。2018年10月后，因北京市城市副中心的发展需要，政府陆续发布《腾退公告》、《交房通知》等，原告遂按照相关要求配合进行了腾退。按照腾退相关政策，原告应当得到相应的补偿，但是被告却私自领取并拒绝向原告支付。被告的行为侵害了原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告吴广林辩称：第一，原始合同是2005年我和吴春林签订的合同，租期到2010年，当时我所有的厂房已经形成规模了。双方合同明确约定合同终止时院内所有建筑物归我方所有；第二，原告翻建厂房并出租和我一点关系都没有，即使没有原告翻建，我也获得这些补偿；第三，原告差我半年租金，我认为原告是自动解除了合同。综上，对于原告要求我给钱，我一分钱都不能给原告。因为在2010年和这个厂子签订协议的时候我的厂房已经形成规模了，原告翻建我原有厂房也就这个有点费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对双方没有争议的事实，本院认定如下：2005年3月1日，案外人吴春林（乙方）以自己的名义代家家乐公司与吴广林（甲方）签订《租房协议》，约定：“经甲乙二方协议，甲方处于通州区张家湾镇齐善庄村东（齐善庄小学对面张凤路西）院落二座租给乙方使用，并达成如下协议：一、二座院落分为东院和西院两处，以下简称为两院：1、东院300平方米左右，大门向南，院内北边有库房一间150平米左右，库房有铁门，三相电进库房，自来水进院，院内西侧有四间小平房，东侧有一间平房；大院有铁门；2、西院1330平方米左右，大门向南，内有平房一排，西南侧有厕所两间，三相电进院，自来水进院，其余空间为空地，大院有铁门；二、租房说明。1、甲方所有的两院租给乙方使用，因西院不适合经营需要，由乙方出资在西院进行改建；2、乙方所建房屋归乙方所有，在改建之前乙方必须提前通知甲方后方可改动；3、在合同期内甲方在没有得到乙方同意的情况下，不允许将两院租给其他人使用；4、乙方自行投资改建，因此在合同期内乙方有权将两院转租给其他人使用，甲方不得干涉；5、租金，每年25000元，乙方按季度提前交给甲方，此租金价格在5年之内各方不能随便更改，如遇特殊情况需提前半年二方协商；6、租赁期限：20年（从2005年3月1日到2025年3月1日），如果乙方在合同期满后仍需继续使用该院时，可以与甲方协商，乙方应有优先使用的权利；7、合同终止时院内所有建筑物双方协商解决（A、归甲方所有，B、归乙方所有）；8、如遇国家政策拆迁等各种甲方无法处理而使乙方无法继续使用该两院的情况下，甲方必须按乙方实际使用的时间长短计算，多余的租金在乙方离开前必须全部退还给乙方，如因乙方中途退出不再使用该院时，需付清甲方的损失并多支付甲方一个月租金；9、违约责任，如果没有按以上条款执行而违约的一方，必须承担所有责任及相关费用”，双方在第7条约定的“A、归甲方所有”上划“√”。合同签订后，吴广林将涉案院落交付给家家乐公司使用，家家乐公司按照合同约定向吴广林支付租金。2010年3月1日，吴广林（甲方）与家家乐公司（乙方）签订《租房补充协议》，约定：“甲方在北京市通州区张家湾镇齐善庄村有院落一座现承租给乙方使用，因乙方对院落进行重新改造，为了明确双方的责任对原协议进行修改，签订如下协议：1、甲方原院内情况：原有库房一间150㎡，办公室二间计60㎡，现有院墙南边离村建的小路距离4米，院内所有面积约为2000㎡的院落全部租给乙方使用，院内所有面积为工业用地；2、甲方院内所有房屋如不适合乙方生产使用时，乙方可以自行改建，甲方不得干涉。但改造后的所有房屋在租赁期满时，乙方不可以对厂房进行任何拆除，现有穿过厂区上部的高压线已经对乙方的生产形成障碍，双方协商由甲方近期内负责移走，如果乙方自行协调移走高压线，所出费用由甲方负责；3、在合同期内，甲方不能将院内和院南墙外的所有土地和房屋租给其他任何单位和个人使用；但乙方可以根据自身经营情况将改造后的厂房租给他人使用；4、每年租金60000元，每五年期满双方按现实情况协商年租金，如有价格变动时双方必须提前一年协商，如果租金再次发生新的变化，双方可以补充新的租赁协议，如果协商没有结果仍按本协议执行；5、租赁期为20年（2005年3月1日起至2025年3月1日），从2010年3月1日以后双方执行本补充协议的租金，如果合同期满时，乙方愿意继续使用，可以与甲方协商，甲方应优先承租给乙方使用；6、如遇国家拆迁，双方按国家政策法律法规执行；7、违约责任，如不按以上条款执行的情况，必须承担对方所有损失和相关费用，如无法协商解决可以通过通州区人民法院裁决；8、本补充协议一式两份，自签字之日起生效。”2018年，北京市通州区开展城市副中心环城景观生态林建设工程，涉案院落在该项目范围内，家家乐公司于2018年11月将涉案院落腾退。2019年5月18日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方、腾退人）与吴广林（乙方、被腾退人）签订《城市副中心环城景观生态林建设工程（张家湾镇）集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》（以下简称“补偿协议”），约定主要内容如下：“第一条、被腾退房屋及经营面积。甲方因城市副中心环城景观生态林建设工程（张家湾镇）项目（以下简称“本项目”），需要腾退本项目范围内张家湾镇齐善庄村用于工业生产用途的乙方的房屋及地上附着物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅占地面积为2334.86平方米，因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积在2008年1月1日（不含）之前建成的1319.74平方米、在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建及翻改扩建增加的279.41平方米、在2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）新建及翻改扩建增加的182.96平方米；第二条、被腾退房屋货币补偿明细。2、被腾退房屋的拆除配合费，因历史原因形成的无相关批建手续的被腾退房屋，乙方在奖励期内签约并按时腾房的拆除配合费为2459359元；第五条、合同总金额。上述第二条、第三条、第四条非住宅腾退补偿补助费、拆除配合费及奖励费总金额共计人民币2459359元，甲乙双方一致认可，外审审计报告确认的非住宅腾退补偿补助费、拆除配合费及奖励费总金额为最终甲方应付补偿金额”。双方还对其他权利义务进行了约定。现吴广林已收到上述补偿款的80%。“城市副中心环城景观生态林项目评估（一标段）腾退结果通知单”（以下简称“腾退结果通知单”）载明涉案院落中各房屋的建筑面积、单价及总额，除编号PFI的地上物外，其他获得补偿的地上物均为砖混、砖木结构。原被告双方有争议的事实为：1、《租房补充协议》的租金标准是否变更；2、腾退时涉案院落中家家乐公司建设的地上物范围。关于租金标准是否变更的问题，家家乐公司称租金系按照《租房补充协议》约定从每年3月至次年3月按照每年6万元的标准支付，现2018年3月至2019年3月这一年度的租金家家乐公司已经支付了5万元。吴广林认可家家乐公司2018年支付了5万元租金，但称双方在2017年已经事实上将租金标准变更为每年10万元，而且虽然合同约定的年度为每年3月至次年3月，但为了租金支付便利双方在实际履行合同中系按照每年1月至当年12月为一年度计算租金。关于腾退时涉案院落中家家乐公司建设的地上物范围。吴广林主张所有房屋都是其所建，家家乐公司系在其建设地上物基础上进行了翻建，并提交平面示意图一份用以证明其所建地上物情况，该示意图上对“房子”、“车间”进行了标注，载明日期为2010年10月27日，并有吴广林签字，村委会代表人的签字，但未加盖村委会公章。家家乐公司对该证据的质证意见为，该平面图显示的形成时间为2010年10月27日，双方在2010年3月1日签订《租房补充协议》时已经形成了该格局，是2005年从家家乐公司开始使用一直在建设至2010年10月形成的格局，且补充协议中约定了吴广林原有地上物的情况，应以合同约定为准。关于庭审中询问的“吴广林自2005年开始将涉案院落出租给家家乐公司，在租赁期间内是否还在涉案土地上进行过地上物建设，如有，是否有证据可以证明”的问题，吴广林称“我们属于扩建，现在也没有什么证据了”。家家乐公司以《租房补充协议》第1条约定了“甲方原院内情况：原有库房一间150㎡，办公室二间计60㎡”为由，主张腾退时涉案院落测绘成果图中编号1、2、3、7、8、9、13、14的房屋均为家家乐公司所建，编号6、12的房屋为吴广林所建。吴广林则主张编号为1、13、14的地上物位置原来都有石棉瓦房，编号为3的地上物位置原有一小库房和厕所，家家乐公司系在上述地上物的基础上进行了翻建；家家乐公司认可涉案院落原有石棉瓦房，其将石棉瓦房拆除后新建地上物，但称现在无法确认当初石棉瓦房的具体位置。本案在审理过程中，家家乐公司于2019年10月25日向本院提出保全申请，申请冻结吴广林名下银行存款100万元或查封、扣押其相当于100万元的其他财产，并提交保函进行担保，本院于2019年10月30日作出（2019）京0112民初32547号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人吴广林名下的银行存款1000000元，期限一年”。北京农商银行张家湾支行于2019年11月5日出具协助冻结存款通知书（回执），载明已冻结吴广林名下存款9091.22元，未冻结990908.78元，原因账户余额不足。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，虽然《租房协议》中的承租方为吴春林，但在签订合同后涉案院落实际交付给家家乐公司承租使用，也一直由家家乐公司向吴广林支付租金，且家家乐公司在庭审中认可吴春林系代家家乐公司与吴广林签订租赁合同，故《租房协议》的合同主体应为吴广林与家家乐公司。补偿协议中确认涉案院落无“取得合法手续房屋的建筑面积”，吴广林与家家乐公司签订《租房协议》、《租房补充协议》，将没有任何建设手续的房屋出租给家家乐公司用于经营，违反了法律的强制性规定，故本院依法认定吴广林与家家乐公司于2005年3月1日签订的《租房协议》无效，双方于2010年3月1日签订的《租房补充协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案场地虽无规划审批手续，但在拆迁时腾退人就地上物向吴广林进行了补偿，吴广林应将涉及家家乐公司利益的补偿款支付给家家乐公司。关于家家乐公司应获得的补偿款分析如下：吴广林称涉案院落上的地上物均为其所建或家家乐公司在其原建地上物基础上进行翻建，但除原告认可测绘成果图中编号为6、12的地上物为吴广林所建、涉案院落原有石棉瓦房外，吴广林未提供其他证据证明其他地上物系其所建，其所提交的平面示意图载明的时间处于家家乐公司的租赁期间内，经本院询问其主张在租赁期间内仍对涉案院落进行地上物建设是否有证据时，其称现并无证据，故对于吴广林的上述辩解意见，本院不予采纳。关于涉案院落的地上物归属及补偿，由本院综合案件审理情况进行确认。在吴广林没有就自己建设地上物提供证据的情况下，根据双方签订《租房补充协议》中对于吴广林在涉案院落内原有租赁物的确认为原有库房一间、办公室二间，双方在庭审中对上述地上物均为吴广林所建没有异议，且家家乐公司对该部分地上物未主张补偿，本院对此亦不持异议。关于家家乐公司主张测绘成果图中编号1、2、3、7、8、9、13、14的地上物为其所建，其中，吴广林未对编号2、7、8、9的地上物提出异议，本院确认上述地上物为家家乐公司所建，根据腾退结果通知单，上述地上物的补偿总价为274088元，就该部分地上物损失，吴广林应给付家家乐公司。吴广林对编号1、3、13、14的地上物提出异议，主张上述地上物所在位置原有其所建的石棉瓦房、库房及厕所，家家乐公司认可涉案院落内原有石棉瓦房且其系拆除原有石棉瓦房后重新建设地上物，但称现在无法确认当初石棉瓦房的具体位置；对于上述四处地上物的损失赔偿，本院考虑到确实存在吴广林所建的石棉瓦房，家家乐公司也存在拆除吴广林所建石棉瓦房进行地上物建设的情形，再结合家家乐公司所建地上物的结构性质，就编号1、3、13、14的地上物的损失，由吴广林向家家乐公司支付50%的地上物补偿款进行赔偿，根据腾退结果通知单，上述地上物补偿款总价为1598394元，吴广林应赔偿家家乐公司799197元。因此，吴广林应赔偿家家乐公司地上物损失共计1073285元。关于吴广林主张双方租赁合同中约定遇到拆迁时地上物归其所有据此不同意家家乐公司诉讼请求的辩论意见，因无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，本案中，在双方签订的《租房协议》被认定为无效的情况下，双方在合同第二条关于“7、合同终止时院内所有建筑物双方协商解决A、归甲方所有”的约定并不属于有关解决争议方法的条款，该约定亦应归于无效，对双方不发生法律效力；另外，该约定中的“合同终止时”按照通常的文字理解应当解释为合同债务按照约定履行完毕时，即按照合同约定履行合同至租赁期限届满时家家乐公司建设的地上物方归吴广林所有，故即使在合同有效的情况下，该条约定亦不属于双方关于遇到拆迁时的利益分配的约定；吴广林以该约定主张涉案院落在遇到拆迁时的所有补偿均归其所有，依据不足，本院对其该辩解意见不予采纳。关于双方争议的租金支付标准的问题，因双方均未就租金提出主张，本院在本案中不再就该问题进行处理，若双方存在争议可以协商解决或另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴广林给付原告北京家家乐纸业有限公司拆迁补偿款1073285元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京家家乐纸业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10826元，由原告北京家家乐纸业有限公司负担3596元（已交纳），由被告吴广林负担7230元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由被告吴广林负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇一九年十二月十四日书记员 杨娴婷