河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0123民初3788号原告：乔国良，男，1958年5月2日出生，汉族，群众，初中文化，无业，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：张少军，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亮，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。被告：河北旭远房地产开发有限公司，住所地正定县晨光路北107国道东，统一社会信用代码91130123762060317L。法定代表人：王治，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘瑞文，河北乾骥律师事务所律师。被告：河北高远红木城贸易有限公司（原名正定旭远家居建材城有限公司），住所地正定县晨光路北107国道东侧，统一社会信用代码91130123554454004C。法定代表人：王丽，该公司经理。委托诉讼代理人：王苏宁，河北韬然律师事务所律师。原告乔国良与被告河北旭远房地产开发有限公司（以下简称被告旭远公司）、被告河北高远红木城贸易有限公司（以下简称被告高远公司）为租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告乔国良的委托诉讼代理人张少军、周亮与被告旭远公司的委托诉讼代理人刘瑞文和被告高远公司的委托诉讼代理人王苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔国良向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告高远公司支付原告租金2万元及相应违约损失（自起诉日按银行贷款利率计付至偿还之日止）；2、请求判令被告旭远公司对上述债务承担补充赔偿责任；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年，原告与被告旭远公司签订了商品房买卖合同，购买了B区4层415、416号商铺。2012年9月，原告与正定旭远家居建材城有限公司签订了商铺租赁协议，约定原告自愿将其购买的正定国际小商品城二期B区4层415、416号商铺出租给正定旭远家居建材城有限公司，租赁期限由2012年10月1日至2014年9月30日止，年租金分别为14184元、14932元。合同签订后被告即占有租赁使用我方商铺，并给付我方部分租金；2014年11月10日应被告高远公司请求，双方签订续租协议，约定续租期限3年，第一年租金分别为428元、460元，后两年租金另行约定。租金交付为年交，协议签约之日前交清一年的租金。同时约定：甲方如果拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之三缴纳违约金。被告高远公司交付第一年租金后，一直继续占有使用租赁物至今，但以种种借口拒付租金。另查，被告旭远公司作为正定旭远家居建材城有限公司股东认缴出资额为500万元，持股比例为100%。2013年10月24日，正定旭远家居建材城有限公司将名称变更为河北高远红木城贸易有限公司。原告认为，原告与正定旭远家居建材城有限公司签订的商铺租赁协议合法有效，作为承租人的正定旭远家居建材城有限公司应当按照约定支付租金。租赁期间届满后，作为承租人的被告没有返还租赁商铺，相反却继续使用租赁物至今，根据法律规定，原租赁合同继续有效，故我方要求被告高远公司支付租金合法有据。租金数额应为2012年租赁协议约定的年租金×2加上2014年续签租赁协议约定的2014年至2015年的年租金÷3，取前3年平均值×4年，2015年10月1日至2019年9月30日，再加上2014年9月30日前被告欠付的租金（具体为2012年签订的租赁协议所约定的租赁费的27.5%）。上述拖欠租金共计数万元，但基于对自己权益的处分，本次诉讼中每个商铺只主张1万元，共计2万元。被告旭远公司在2019年6月6日之前是被告高远公司的唯一股东，未履行出资义务，应对被告高远公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。为保护原告的合法权益，特依法起诉，请支持我方的诉求。被告旭远公司辩称，一、本案是租赁合同纠纷，原告的诉求是租金和违约金。根据合同相对性，原告应根据与被告高远公司签订的《商铺租赁协议书》协商解决，与被告旭远公司无关。二、被告旭远公司作为被告高远公司的前股东已经于2010年4月12日全额履行完毕出资义务，已实缴到位。被告旭远公司现股东为两位自然人，有正定县行政审批局的档案为证。被告旭远公司与被告高远公司均为独立的法律主体，各自经营范围不同，人员管理不同，财务管理不同，两者为独立承担法律责任的法律主体。被告旭远公司不存在过错，因此，不应为被告高远公司的债务承担任何补充赔偿责任。被告高远公司辩称，一、被告高远公司与原告签订的《商铺租赁协议书》、《协议书》没有违反国家法律法规的禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效，双方已按该两份协议履行完毕。原告依据与被告续签的《协议书》，领取了2014年10月1日至2015年9月30日的租金460元、428元。由于2015年10月1日之后租金收益为0元，被告同时对原告进行了告知，原告认可，故原告没有领取2015年10月1日年度后的租金收益。原告诉求1主张被告支付租金2万元并赔付相应违约损失，没有合同依据、法律依据、事实依据且计算标准为无稽之谈，应予以驳回。首先，原告诉求不符合双方签订的《商铺租赁协议书》第五条的约定：“承租期满后，乙方可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润”。又不符合双方后续签订的《协议书》1、2、3条的约定即“1、原告委托被告高远公司管理并对外出租，2、委托管理并对外出租期限，3、后两年需要根据市场行情实际出租的情况另行约定”。其次，原告诉请不符合市场行情，更违反原告在《商品房买卖合同》中承诺的“统一定位、统一经营、统一租金”，的购铺附随义务，违反《商铺租赁协议书》当中约定的:租金收益为经营收入扣除成本和税金后的净利润的约定。再次，被告经过多次招商宣传，花费了大量的人力、财力，引进商户入驻商城，并出台了“免租招商”政策等，力图将商城做大做火，争取商城与业主利益的双赢，并与承租商户签订了《商铺租赁合同》，承租面积为套内面积。2014年10月1日至2015年9月30日，租金收益计算标准为一层15元/平/月，二层10元/平/月，三层5元/平/月，四层3元/平/月，计算方式为套内面积×各层租金价格。2015年10月至今租金收益为一层15元/平/月、二层10元/平/月，三层、四层处于免租期，故三层0元/平/月、四层0元/平/月。最后，被告依据市场行情及《商铺租赁协议书》约定的经营收入（扣除成本和税金）即商户承租的租金价格，已与商城大多数业主签订了《协议书》，大多数业主表示认可并领取了租金收益，同意被告继续代为经营管理，双方已约定续租租金收益为经营收入扣除成本和税金后的净利润，而非原租赁价格，该协议书约定的租金收益既符合《商铺租赁协议书》的约定，又符合商铺业主对租金为经营纯收益的预期，更符合市场行情。且原告在购买商铺时《商品房买卖合同》已同意其商铺由出卖人或出卖人指定的公司管理，并承诺遵守正定国际小商品城二期市场管理规定，不违反正定小商品二期统一定位，统一经营，统一租金标准。二、原告诉求主张的租金收益数额应为0元，被告高远公司不存在违约行为，不应支付违约金，且其诉求已过诉讼时效。依据双方签订的《商铺租赁协议书》中约定租金按季支付，实际的履行中均是季度末提前支付下一期租金，与广大业主续签的《协议书》约定签协议即支付年金为预付一年期年金，上述两份协议均是提前支付租金收益。被告与广大业主续签的《协议书》履行期间为2014年10月1日至2017年9月30日止，该《协议书》已经于2017年10月1日前履行完毕。根据协议的履行情况，原告请求支付2015年10月1日至2016年9月30日租金收益的时间应该在2015年10月1日，请求支付2016年10月1日至2017年9月30日租金收益的时间应该在2016年10月1日。根据《民法通则》第136条的规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年。原告超过4、5年的时间后要求支付上述期间的租金收益，显然其诉讼请求已经明显超过诉讼时效。且从2015年10月1日后，租金收益为0元，故被告高远公司不应向原告支付租金，被告高远公司不存在违约行为，不应支付违约金。三、被告高远公司与原告的租赁关系应在公平的原则下进行，双方应在商城“统一定位、统一经营、统一租金标准”下公平地履行。与原告的商铺同处于B区相同楼层商铺，甚至与其相邻的商铺均是按照铺内面积和该层的租金标准计算的，原告不应享有特权，而应依据市场行情、公平原则和统一租金标准与大部分业主平等的享受权利。四、原告要求被告高远公司返还扣除的租赁费不应得到支持，双方就该费用已签订《返租补充协议》，对原租金价格进行了变更，该协议是原告明确知悉市场不景气，商户撤场，为共同搞活商城，在双方协商一致的情况下签订的，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且于2014年9月30日前履行完毕。原告不能在被告付出大量人力、物力、财力将商城盘活，经过6年后，又要求返还，显然原告诉请没有事实依据，有违诚信，不应得到支持。综上，被告高远公司是后期市场的管理者，并不是承租人，原告不能将铺位投资的市场风险转嫁到管理者身上，要求按已履行完毕的2012年签订的《商铺租赁协议书》的租金标准支付租金收益及赔付相应违约损失，不符合合同约定、法律规定、公平原则、诚信原则、市场定位规则。请求贵院依法维护被告高远公司的合法权益，驳回原告不合理的诉讼请求。原告乔国良为证明自己的主张，提交了以下证据：第一组证据：房产证，证明原告对本案商铺拥有所有权和出租、收益权。第二组证据：《商铺租赁协议书》，证明被告高远公司（原正定旭远家居建材城有限公司）租赁使用原告本案商铺，进行统一经营管理，租赁期限是2012年10月1日至2014年9月30日，年租金为14932元、14184元。第三组证据：《协议书》(续租)，证明被告高远公司续租原告商铺，期限三年，第一年租金为460元、428元，后两年租金根据实际出租情况另行约定。租金交付期限为年交，协议签约之日前交清一年的租金。同时证明该续租协议书及其中条款是被告单方预先拟定的用以反复使用的格式合同、格式条款，进一步证明后两年的租金根据实际出租情况另行约定，是指原、被告双方签订前3年的实际出租情况，而不是指被告转租案外人的实际出租情况，故之后的租金应当按照原、被告双方之前3年的租金年平均值，来作为之后支付我方租金的标准，而不是被告说的扣除成本费用之后的利润。第四组证据：被告高远红木城工商档案资料，证明2013年10月24日被告名称由正定旭远家居建材城有限公司变更为河北高远红木城贸易有限公司，2019年6月6日前被告河北旭远房地产是被告高远红木城唯一股东，进一步证明两被告系关联公司，具有母子关系，财产混同，被告旭远房地产公司应承担补充还款责任。第五组证据：照片三张，证明被告转租使用占有原告商铺的事实，证明被告不仅与我方签订了租赁协议，从合同上租赁使用我方商铺，同时事实上被告也一直在租赁使用占有我方商铺。第六组证据：一张照片，证明被告高远红木城仍然在实际占有、使用3层商铺的事实。因庭审前业主提出有这样一张照片，在之前不知道是否有证明作用。现我方认为有证明作用，所以作为新证据提交。证据系原告吴丽丽在2019年11月17日拍摄于被告高远红木家具城，证明被告高远红木城继续占有使用我方商铺，并且照片中明确显示楼层为三楼。第七组证据：录音来源于业主杨保联2019年11月20日与被告高远红木城转租户老板梁某某的通话录音，证明被告至今不仅在继续占有使用我方商铺，同时证明被告辩称的三、四层零租金纯属虚构。因为该录音中梁某某明确表示向被告高远红木城交付了相当数额的租金。该录音作为新证据是开庭前原告杨保联提出的，我方认为该证据有利于法庭查明事实，故作为新证据提交法庭。被告旭远公司经质证，发表如下质证意见：第一组证据的真实性予以认可，原告已取得商品房所有权。原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，且已履行完毕，与原告方主张一致。第二组、第三组证据与被告旭远公司无关；对第四组证据真实性无异议，证明目的和证明内容有异议，被告旭远公司作为被告高远公司的前股东已实缴出资，有验资报告为证，不应为被告高远公司的债务承担任何补充赔偿责任。注册地址一致不能证明二被告地址混同，且现被告旭远公司已搬迁至石家庄市区办公，现股东王丽、李振生出资500万元，为实缴出资。对第五组证据真实性有异议，照片拍摄时间和拍摄地点均无法显示，不能证明原告的目的。对第六组、第七组证据，分别是原告方业主吴丽丽于2019年11月17日、杨保联于2019年11月20日取得，取得时间在双方交换证据前，并非为新证据。根据法律相关规定当事人应当在举证期限内向法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。原告超过举证期限提交证据，不属于新证据，不应予以采纳，对于证据内容不予质证。被告高远公司经质证，发表如下质证意见：第一组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，原告享有该铺位的所有权，且亦证明了该铺位的套内面积。依据该合同附件四的约定，原告同意由出卖人或出卖人指定的公司管理，且已承诺不违反小商品市场二期统一定位、统一经营、统一租金标准，同意遵守正定国际小商品市场管理规定，该约定是买受人购买该铺位的附随义务，原告作为买受人在签订商品房买卖合同时对该约定是明知的，并按手印予以确认，原告的收益权应符合商城的统一租金标准。第二组、第三组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明目的有异议。《商铺租赁协议书》约定的租赁期限已履行完毕，被告不欠原告任何费用，且双方亦续签了《协议书》，约定了使用期限为2014年10月1日至2017年9月30日，第一年年收益按套内面积×三层或四层的统一租金标准计算，后两年租金根据实际出租情况另行约定。被告已向原告支付了第一年即2014年10月1日至2015年9月30日的收益，2015年10月1日以后至今应按续签《协议书》的约定执行。2015年10月1日后商城三层虽有部分招商成功出租，但均处于免租状态，四层为空置，三、四层的经营收入为0元。从统一租金标准及公平原则出发，原告的收益亦为0元。上述两协议并非格式合同、格式条款，不符合法律规定的格式合同、格式条款的法律要件，该协议未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。原告铺位收益是不固定的，受市场环境等诸多因素影响，受统一租金标准的义务约束，受收益为经营收入扣除成本和税金后的净利润的义务约束，受商城三层、四层业主公平原则的约束。第四组证据，被告高远公司与旭远公司分别是独立法律主体，均独立承担法律责任，不能因注册地点一致而认定为关联公司进而承担补充责任，其他同旭远公司意见。第五组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，照片的拍摄地点、时间、楼层均无法显示，不能证明原告目的。其次，三层部分招商成功出租但处于免租期，经营收益为0元，并非原告主张的已经转租盈利。对原告提交的第六组、第七组证据不予质证，质证意见同旭远公司。被告旭远公司为证明自己的主张，提交了以下证据：一、正定旭远家居建材有限公司验资报告，证明被告旭远公司作为被告高远公司（原正定旭远家居建材有限公司）的前股东，已全部足额出资，其出资义务已经履行完毕。二、该公司的内资企业登记表，证明该公司现股份构成为王丽持股70%，李振生持股30%。两个公司是两个完全独立的法人，被告旭远公司不应为被告高远公司的任何债务承担补充赔偿责任。原告对被告旭远公司的证据发表质证意见：该证据不具有关联性、没有证明力，因为被告没有提供当年的账户流水凭证，不能证明其没有抽逃出资。更不能否认2019年6月6日之前被告旭远公司是被告高远公司唯一股东的事实，不能否认旭远公司应承担补充赔偿责任的义务。被告高远公司对被告旭远公司出示的证据发表质证意见：对旭远公司出示的证据予以认可。旭远公司与高远公司为两个独立主体，独立运营，独立承担法律责任。2019年6月6日高远公司两位新股东已实额出资并收购旭远公司股份，不存在出资不足情况。被告高远公司为证明自己的主张，提交了如下证据：第一组证据：《商品房买卖合同》和《商铺租赁协议书》，证明原告在购买铺位时，已同意由出卖人或出卖人指定的公司管理，且已承诺不违反正定国际小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准的约束。双方已就续租的租金价格进行了明确约定，即经营收入扣除成本和税金后的净利润。第二组证据：B区商城经理卢某的证人证言及卢某劳动合同、身份证复印件、被告与原告及商城其他业主签订续签《协议书》及原告套内确权面积、被告高远与商城招商来的租户签订的《商铺租赁合同》及同一商城商户的证言、B区业主王菊平的诉讼生效判决书，证明商城多次通知业主商铺租赁协议书已于2014年10月1日到期，到期后按套内面积实收实返，第一年一层为15元/平/月、二层为10元/平/月、三层为5元/平/月、四层为3元/平/月；因市场行情不好，三层部分商户撤场，新商户入驻免租金2年，2015年10月以后，三层没有租金收入，四层一直未启动，没有租金收入，上述内容均进行了电话通知，绝大多数业主办理了续签手续并领取租金收益。被告与商城其他业主续签《协议书》证明B区委托管理并对外出租的期限为3年，B区3层第一年租金数额（套内面积×5元/平/月），后两年租金根据实际出租情况另行约定。同为B区3层商铺业主王菊平，曾起诉被告支付2014年10月1日至实际给付之日的房屋租金，经审理正定法院认为，《商品房买卖合同》及《商铺租赁协议书》中约定的“承租期满后，乙方（原告）可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。”该约定不违反法律法规的强制性规定及市场公平合理原则。2014年9月30日《商铺租赁协议书》到期后，被告将原告商铺出租，第一年租金为每平方米每月5元，第二年自2015年10月起三楼为免租期，没有租金收入。王菊平上诉后，中级人民法院认为，商品房买卖合同附件四的相关约定能够证实商铺需统一经营管理，且商铺租赁协议书对租赁合同期满后的租金已明确为经营收入扣除成本和税金后的净利润，该约定与买卖合同附件四的相关内容具有承继性和延续性，与商铺市场价值相符。《商铺租赁协议书》第五条的约定当然适用于续租期间租赁费的给付标准等，上述事实已经正定县人民法院及石家庄中级人民法院审理查明并认定。第三组证据：《商铺交付协议》，证明原告已向被告提出交铺申请书，原、被告双方已结束代管权利义务，现铺位为空置，不再产生任何收益，被告不再代为管理。第四组证据：《返租函》及同一类业主闫秀兰的正定县人民法院（2016）冀0123民初1871号民事判决书及（2016）冀01民终8892号终审民事判决书，证明原告主张2014年9月30日前欠年租金的27.5%至今未支付没有事实依据和法律依据，未支付租金为原、被告双方签订补充协议对原租赁价格进行的变更，被告方不用继续支付。以上事实已得到一、二审法院判决认定，合法有效。原告主张诉请已过6年已久，诉讼时效已过。原告对被告高远公司的证据发表质证意见：第一组证据：1、商品房买卖合同附件四条款属于格式合同、格式条款，双方在该协议中约定的经营权归出卖人所有，并没有约定被告高远红木进行管理。该买卖合同中的约定与租赁协议书中约定的租赁收益的归属互相矛盾。第二条约定由出卖人指定的市场物业管理公司管理商铺，双方应另签物业管理协议而不是统一租金标准。该买卖合同附件四中约定，如果原告对被告的统一租金标准有异议，被告旭远公司有义务按照本合同原价收回商铺，那么作为出卖人的被告旭远公司也应按照附件四的约定按原价收回商铺，返还原告支付的商铺款。同时该买卖合同附件四约定，出卖人或指定的经营公司按买受人所购面积按统一标准支付租金，而非被告高远公司按套内面积支付租金。2、对《商铺租赁协议书》真实性无异议，对该合同第五条的合法性以及对该合同的证明目的有异议。该合同第五条约定的“续签后租金为收入扣除成本及税金后的净利润”属于格式条款，且双方续签了租赁协议并约定了租金的计算标准，应当按续签的租赁协议及实际出租情况计算租金。第二组证据：1、卢某证人证言、劳动合同书不具有真实性和合法性，证人卢某未到庭，且被告高远公司也没有提供证人的社会保险缴费和工资纳税证明，不能证明证人是被告的真实职工身份，且如果证人是被告员工，其与被告具有利害关系。且被告没有以任何方式告知原告2015年以后两年是免租的，依然强行占有原告商铺。2、根据合同的相对性，被告高远公司与其他业主签订的《协议书》与本案没有关联性，也不具有真实性，更没有证明作用，不应当用被告与他人的协议书来约束本案的原告。该协议书也不具有合法性，因为该协议书同样属于格式条款，并且条款内容有不同解释时，应作出不利于对方的解释，更不能否认被告租赁我方商铺的事实和应支付我方租金的义务。3、根据合同的相对性，被告提交的与商城租户签订的《商铺租赁合同》与本案没有关联性，也不具有证明力。因为我方与被告签订的是租赁合同，而不是委托代管。被告租赁我方商铺统一经营转租他人是被告的市场投资行为，应独自承担相应经营风险，其是否盈利，是否转租他人，租金多少，都与我方无关。故被告提交的该组证据不能否认被告租赁我方商铺的事实以及应支付我方租金的义务。被告与案外人的转租合同约定被告只收取物业费而免租金，涉嫌串通损害我方的利益，以该转租合同作为支付我方零租金没有依据，也不具有公平合理性。被告方提交的陆妙方证人证言，不具有合法性、真实性、关联性和证明力。4、王菊平的判决书与本案没有关联性。王菊平不是本案的当事人，该判决书所确认的事实只在被告与王菊平之间有效，不能约束本案的原告。且该判决所依据的房屋买卖合同附件四和商铺租赁协议第五条及续租协议第三条是典型的格式合同、格式条款，要么无效，要么应作出不利于被告的解释，故应认定原告有充分证据足以推翻上述判决书所确认的事实，且被告应对其是否采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款并对该条款予以说明的义务承担举证责任。第三组证据：因原告起诉的是之前被告拖欠的租金，收铺协议书尚未实际履行，被告并未实际返还我方商铺。依据合同法第236条的规定，被告与我方签订的原租赁合同继续生效，应当按原租赁合同约定的租金标准支付拖欠租金，原定期租赁变更为不定期租赁。我方在起诉时主张对方支付每个商铺租金1万元，不仅没有超过诉讼时效，而且合法有据。第四组证据：1、返租函不具有合法性、关联性和证明力，因为物业费是实际使用物业的人应支付的必要费用，但被告却在应给付原告的租金中强行扣除，违反公序良俗原则，应属无效。其扣除的费用视为拖欠我方的租金，我方有权追要。2、闫秀兰判决书同样不具有合法性、关联性和证明力。被告旭远公司对被告高远公司提交的证据发表质证意见：旭远公司对高远公司的全部证据予以认可。经审理查明：2009年10月20日，原告乔国良购买了被告旭远公司开发的正定县小商品市场二期B区4层415、416号商铺，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定415号商铺建筑面积为26.68平方米、套内面积12.80平方米；415号商铺建筑面积为25.34平方米。后经产权部门确定，415号商铺建筑面积为28.06平方米、套内面积为12.78平方米；416号商铺建筑面积为26.10平方米、套内面积为11.89平方米。合同附件四补充协议约定，买受人同意其购置的商品房由出卖人或出卖人指定的市场经营管理公司管理，根据《物业管理规定》双方应另行签订物业管理协议，并按照规定如期缴纳各种费用，物业管理实际收费按照有关规定收费。买受方不得违反正定小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准，遵守正定国际小商品城二期市场管理规定，否则赔偿因此造成的损失同时出卖人有权按本合同原价收回。2012年9月18日，原告与正定旭远家居建材城有限公司签订《商铺租赁协议书》，约定年租金为14932元（415号商铺）、14184元（416号商铺），期限为2012年10月1日至2014年9月30日。租金自租赁之日起计算，按季平均支付。该租赁协议第五条约定:“承租期满后，原告可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。”原告按商铺租赁协议书及之后双方签订的《返租函》领取了租期内的租金，合同期满已履行完毕。2014年11月10日，原告与被告高远公司续签了《协议书》，约定原告将该商铺委托被告高远公司管理并对外出租，套内面积12.78平方米（415号商铺）、11.89平方米（416号商铺），委托管理并对外出租的期限为3年，自2014年10月1日至2017年9月30日。第一年即2014年10月1日至2015年9月30日的年租金为460元（415号商铺）、428元（416号商铺），后两年租金根据实际出租情况另行约定。租金交付期限为年交，协议签约之日前交清一年的租金。原告已领取被告高远公司交付的第一年租金460元、428元，此后至今被告高远公司未给付原告租金。2016年至2019年期间被告高远公司与承租人（招商来的商户）签订了为期1年至3年不等的租赁合同，约定1至3年不等的免租期，年租金为0元。现原告起诉到法院要求支付自2012年原、被告签订租赁协议起截止至2019年9月30日期间的租金20000元及相应违约损失（自起诉之日起按银行贷款利率计付至偿还之日止），并要求被告旭远公司对高远公司债务承担补充赔偿责任。另查明，2010年4月12日，河北中君汇会计师事务所有限公司对正定旭远家居建材城有限公司出具验资报告，截止2010年4月12日，正定旭远家居建材城有限公司已收到被告旭远公司缴纳的注册资本（实收资本）500万元，实收资本占注册资本的100%。2013年10月24日，正定旭远家居建材城有限公司将名称变更为河北高远红木城贸易有限公司。2019年6月6日，被告高远公司的股东由被告旭远公司变更为王丽和李振生。上述事实由原、被告提供的证据及庭审记录为证。本院认为，2009年10月20日原告与被告旭远公司签订的《商品房买卖合同》、2012年9月18日原告与正定旭远家居建材城有限公司签订的《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》，以及2014年11月10日原告与被告高远公司续签的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同》附件四约定，原告同意由出卖人或出卖人指定的公司管理，且已承诺不违反小商品市场二期统一定位、统一经营、统一租金标准，承诺遵守正定国际小商品二期市场管理规定，该约定能够证实本案商铺需统一经营管理，符合本案所涉商铺的市场定位，以期实现业主投资价值并取得收益的目的；《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》约定，续签协议后的租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润，该约定与买卖合同附件四的相关内容具有承继性和延续性，与商铺价值相符。租赁协议到期后，原告与被告高远公司续签了《协议书》，约定后两年租金根据实际出租情况另行约定，该约定与商铺租赁协议书的上述约定并不矛盾，且该约定不违反法律法规的强制性规定及市场公平合理原则。原告续签协议之后收到被告高远公司给付的第一年即2014年10月1日至2015年9月30日的租金，被告高远公司未给付2015年10月1日之后租金的事实存在。对于原告为证明被告高远公司占用、使用并出租收益本案商铺而提交的照片及录音证据，经查，上述证据取得时间均为2019年11月，不能证实2019年9月30日前的商铺租赁及收益情况，故本院不予采纳，依据目前本案相关证据，2015年10月1日之后的租金收益为0元。2017年10月1日至2019年9月30日期间，双方未再续签书面合同，租金给付标准未有约定，原告与被告高远公司存在事实上的租赁关系，后续租赁期间的租金给付标准适用于《商铺租赁协议书》、《协议书》有关租金及净利润的约定符合本案案情，故此期间被告应付原告的租金亦为0元。原告要求被告高远公司返还2014年9月30日前扣除原告年租金27.5%的租金。经查，该部分费用系原、被告为商城发展达成的合意，就此双方签订了《返租函》对该事项进行了明确，有原告签字确认，且已履行完毕，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。故原告该部分诉求于法无据，本院不予支持。对于原告提出的被告旭远公司在2019年6月6日之前是被告高远公司的唯一股东，未履行出资义务，应对被告债务不能清偿部分承担补充赔偿责任的主张，经查，2014年4月12日，被告旭远公司以货币形式一次性出资到位，有被告旭远公司提供的河北中君汇会计事务所有限公司出具的验资报告为证，故原告该主张理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告乔国良的诉讼请求。本案诉讼费300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  石英颖审 判 员  杜 琳人民陪审员  刘清岩二〇一九年十二月十八日书 记 员  王 婷