福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初5860号 原告：林燕芳，女，1974年2月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：时磊，福建润金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：户颖，福建润金律师事务所实习律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，总经理。 委托诉讼代理人：郑陈然，男，系公司员工。 原告林燕芳与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林燕芳委托诉讼代理人时磊、户颖，恒大置业公司委托诉讼代理人郑陈然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林燕芳向本院提出诉讼请求：1.判令恒大置业公司立即向林燕芳支付逾期交房违约金64194.52元（违约金以房屋总价3209726元为基数，按照日万分之一的标准计算至恒大置业公司将符合《厦门市商品房买卖合同》约定条件的商品房交付之日止）；2.判令本案全部诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:2016年4月20日，林燕芳与恒大置业公司签订了《厦门市商品房买卖合同》，约定林燕芳购买恒大置业公司开发的厦门恒大帝景项目首期地块三2-2#楼19层1901室，建筑面积136.68平方米，房屋总价款为3209726元。 根据《厦门市商品房买卖合同》第八条、第九条的约定：恒大置业公司应于2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付给林燕芳使用，如恒大置业公司未按照本合同规定的期限将该商品房交付给林燕芳使用且逾期交房超过180日的，林燕芳要求继续履行合同的，合同继续履行，恒大置业公司应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向林燕芳支付已付款万分之一的违约金，本案现暂以购房总价的2%为标准计算违约金为64194.52元。林燕芳已按照合同的约定向恒大置业公司支付全部的购房款3209726元，但恒大置业公司至今未能交付符合交付条件的上述房产，已经严重违约。综上，林燕芳与恒大置业公司之间的《厦门市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且合法有效，双方应全面履行协议书项下的义务，但恒大置业公司的上述逾期交房的行为严重损害了林燕芳的合法权益，故林燕芳依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。 恒大置业公司辩称，一、厦门帝景首期项目已于2019年2月1日取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同出具的竣工验收报告、2017年9月1日取得电梯安全检验合格证、2019年3月18日取得《建筑工程消防验收意见书》，至此，厦门恒大帝景首期项目已符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。2019年11月11日帝景首期完成竣工验收备案，并已向业主发出书面交房通知书；二、恒大置业公司系因不可抗力因素和政府对验收及市政配套、安装延误导致逾期交房，因此在计算逾期天数时，对于上述因素导致的交房延误天数请求人民法院依法予以扣减，恒大置业公司无需承担违约责任。1.恒大置业公司提供的建筑工程施工许可证可以证实，厦门恒大帝景首期1-3号楼开工时间是2015年12月，在施工过程中由于受到台风“莫兰蒂”、“鲇鱼”台风等恶劣天气不可抗力因素的影响，导致工期延误26天。该情况属于不可归责于双方的原因，应对恒大置业公司免责，相应天数应予以扣减。2.2017年9月3日至9月5日2017年金砖国家峰会在厦门举行，为响应政府会议期间除尘降噪的要求，在此期间，项目工地暂停施工，交房延误天数应予以扣减。3.在帝景项目施工期间，按厦门市环境保护局、厦门市城市管理行政执法局关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通知、通告要求，恒大置业公司在2016年6月7日、6月8日高考期间、2016年5月21日、6月25日、6月26日中考期间，停工5天；在2017年6月7日、6月8日高考期间、6月23日、24日、25日中考期间，停工5天；在2018年6月7日、6月8日高考期间，2018年6月23日、6月24日、6月25日中考期间，停工5天，上述15天时间应予以扣减。4.集美新城开发建设指挥部专题[2018]24《关于现场调研白石片区项目相关问题的纪要》可以证实：涉及恒大置业公司恒大帝景项目交楼关键因素的白石片区市政道路及供水供电等管线、软件学院东西南路工程、支一路、文竹路等白石片区市政三期道路的建设，至今处于未完工的状态。根据《商品房买卖合同》附件六第五条约定：“政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人（恒大置业公司）可据实予以延期”的约定。因此，2018年6月30日约定交楼日期之后的延误天数应予以扣减，逾期交房的违约责任不应由恒大置业公司承担。三、《商品房买卖合同》第九条赋予林燕芳在恒大置业公司逾期交房情况下的多种选择权。1.《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条约定“双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。系双方真实意思表示，符合法律规定，同时符合违约金“以补偿为主、处罚为辅”的原则，属于合法有效条款。林燕芳选择继续履行合同，应受该条款的约束。2.包括附件六在内的《商品房买卖合同》在签约前经厦门市国土资源与房产管理局、工商行政管理部门的审查后进行了备案；林燕芳、恒大置业公司在签约后，又经过了厦门市国土资源与房产管理局登记备案，为保证合同的稳定性和维护交易安全，应认定合同合法有效。3.《商品房买卖合同》以附件六补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示，林燕芳如对补充协议内容有异议，应在合同签订前提出，否则应视为其认可了补充协议的相关内容，并愿意承担相应的法律后果。4.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。林燕芳若认为该违约金低于其实际损失，应当向法庭提交证据证明，但林燕芳并未对此提交证据证明，应承担举证不力的法律后果。5.《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条不属于免除一方责任，加重对方责任、排除对方主要权利义务的格式条款，且不具有合同法第五十二条、第五十三条约定的无效情形，应认定为合法有效。综上所述，厦门恒大帝景首期项目目前已达合同约定交房条件，并已向业主发出书面交房通知。对于不可抗力和政府部门市政配套延误导致的逾期交房天数，应据实予以扣减；恒大置业公司逾期交房违约金支付的上限为房屋总价的2%，请求法院查清事实，依法判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月20日，恒大置业公司（出卖方）与林燕芳（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由林燕芳向恒大置业公司购买厦门恒大帝景项目首期地块三2-2#楼19层1901室,建筑面积136.68平方米，总价款3209726元。合同第八条约定恒大置业公司应于2018年6月30日前交付符合合同约定的商品房。合同第九条约定恒大置业公司如果逾期交房，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同附件六补充协议第五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。补充协议第六条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。 法庭审理过程中，恒大置业公司确认林燕芳已按合同约定支付全额购房款3209726元，确认于2019年11月14日向林燕芳交付上述案涉房屋。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于： 一、合同补充协议第六条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”约定条款的效力问题。恒大置业公司主张该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。林燕芳主张该条款属于恒大置业公司单方制作、重复使用的格式条款，未经双方协商且未向买受人做出提示说明，免除了出卖方部分责任，限制了买受人权利，造成双方权利义务不对等，不符合公平原则，应属无效条款。本院认为，该条款属于双方对逾期交房违约责任的补充约定，不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有法律规定的无效情况，该条款为双方当事人真实意思表示，应为有效。 二、恒大置业公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1、关于莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间。恒大置业公司主张因莫兰蒂等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，恒大置业公司虽未提供在台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但台风天气确实会对恒大置业公司的施工造成实际影响，基于此，本院酌定予以扣减15天。2、厦门金砖会议。恒大置业公司主张2017年9月3日至9月5日金砖国家峰会在厦门举行，在此期间项目暂停施工，相应天数应予以扣减。本院认为，恒大置业公司并未提供金砖会议期间项目实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。3、中高考期间。恒大置业公司主张在2016年至2018年中高考期间停工，相应天数应予扣减。本院认为，恒大置业公司在庭审时自认案涉房屋周围100米无中高考考点，且其未提供在中高考期间实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。4、厦门集美白石片区改造。恒大置业公司主张案涉楼盘位于集美白石片区改造范围，因该片区市政道路、供水供电等项目施工影响，应扣除2018年6月30日之后的延误天数。本院认为，恒大置业公司按约定应于2018年6月30日前交房，恒大置业公司并未举证证明白石片区改造导致其延期交房之间的关联性，亦未举证证明在该期间实际停工的事实，对其主张，本院不予采纳。 综上所述，截至2019年11月14日，扣除莫兰蒂等原因造成施工延误的15天后，恒大置业公司逾期交房已超过180日，且双方未解除合同，根据前述对合同补充协议第六条的分析，该条款有效且对双方具有约束力，按照该条约定，恒大置业公司应支付给林燕芳的逾期交房违约金以合同总价款的2%计算为64194.52元（3209726元×2%）。若因恒大置业公司逾期交房给林燕芳造成其他损失，林燕芳日后可另诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林燕芳逾期交房违约金64194.52元； 二、驳回林燕芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1405元，减半收取703元，由厦门恒大置业有限公司负担，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪娟娟 二〇一九年十二月二十七日 法官助理黄月兰 书记员黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”