江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初835号原告（反诉被告）：**美,女,1971年5月8日出生,汉族，住南京市栖霞区。被告（反诉原告）：顾安华,女,1962年2月28日出生,汉族，住南京市玄武区。被告（反诉原告）：韦雅青,女,1990年8月8日出生,汉族，住南京市玄武区。被告（反诉原告）：韦永生,男,1958年8月23日出生,汉族，住南京市玄武区。三被告共同委托诉讼代理人：周志云，江苏袁胜寒律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：金梦，江苏袁胜寒律师事务所实习律师。原告**美与被告顾安华、韦雅青、韦永生房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，顾安华、韦雅青、韦永生提起反诉，本院经审查后予以准许。后依法转为普通程序，组成合议庭进行了审理。原告（反诉被告）**美，被告（反诉原告）顾安华、韦雅青、韦永生的共同委托诉讼代理人周志云、金梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**美向本院提出诉讼请求：1.判令三被告赔偿原告损失752684元；2.判令三被告承担本案诉讼费及评估费16200元；事实与理由：被告出售房屋给原告，应当出具并交付签收的《南京市经济适用住房购买通知书》、《南京市经济适用住房买卖契约》或相关申购材料给原告告知房屋性质为经济适用住房，但其没有出具，隐瞒实情、未履行告知该房屋为经济适用房的行为存在过错。因被告违法出租、出售行为，并违法收取原告相应的购房定金10000元，而后在交付钥匙时再次收取228000元存在过错。被告把经济适用房当做可进行交易的商品房在网上出售，并提供不动产信息向他人介绍并表明可以出售，在交易过程中，故意隐瞒其经济适用房性质，没有履行必要告知义务，以当时出租状态及出租协议，且提供身份证信息地址证明其有多套房，处置多余的商品房产，欺骗他人说是闲置房屋、有实际产权。结果，经生效判决认定案涉房屋为低收入人群经济适用房，禁止出售交易，并不是拆迁安置房，故被告有无法推脱的责任，应当对其不当处置造成原告的损失承担全部赔偿责任。故具状起诉。被告顾安华、韦雅青、韦永生辩称：被告作为普通百姓在签订案涉房屋买卖合同时候不具有过错，且作为善良诚信的公民在履行涉案房屋买卖合同中，被告也不存在过错，涉案房屋买卖合同系原告方拟定，原告方对涉案房屋性质清楚知晓，原告在履行合同过程中存在违约行为，没有继续履行房屋买卖合同，即在涉案房屋具备办理房屋过户条件时候被告方通知原告办理房屋过户手续并交付剩余房款，原告方以暂时无资金支付房款为由拒绝与被告办理房屋过户手续，其行为存在违约，故对于房屋买卖合同没有继续履行并被人民法院判决为无效，原告有着不可推卸的责任，其自身存在重大过错。原告方主张的房屋市场价已达1500000元没有事实依据，根据被告方的查询与询问，涉案房屋所在小区的同类型房屋价格为1000000元左右，同时原告方主张购房差价损失时，其购房房款除438000元外应当扣除由原告方承担的政府出让金以及各种税费暂计200000元，另原告方所主张的室内装修损失没有事实依据，在被告方将房屋交付原告后，原告方只是将房屋由2室隔断为3室进行出租，并未进行其他装修，且自2015年4月，被告将房屋交付给原告后，原告即对外出租赚取收益，其并未发生任何损失，故原告方要求被告方向其支付赔偿金1090000元无相关事实和法律依据。反诉原告顾安华、韦雅青、韦永生向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告房屋自2017年4月26日起至2018年6月9日止按1800元/月计算的房屋占有使用费24240元；2.反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：2015年4月15日，反诉原告与反诉被告签订《摄山星城房屋买卖合同协议书》，将其名下案涉房屋出卖给反诉被告。后因反诉被告存在违约行为，反诉原告于2017年6月26日与反诉被告解除合同，并诉至法院要求反诉被告归还房屋，一审法院审理后，判决反诉被告于判决生效之日起20日搬离涉案房屋，后反诉被告不服提起上诉，经过二审后，维持了该判决。现反诉被告提起诉讼，要求反诉原告支付赔偿金，然而反诉被告却迟迟不归还房屋，该行为严重损害了反诉原告的合法权益，故提起反诉。反诉被告**美辩称：1.反诉被告不存在迟迟不归还房屋的情况，事实上是反诉原告存在违反约定及未按判决书及时履行支付房款义务的情形。反诉原告于2015年4月15日将该处房屋使用权交于案外人徐道荣，并让徐道荣出具了收条，**美仅签字但并未经手，仅表明婚内使用权共有、知情。反诉原告于2017年6月26日与反诉被告产生争议，要求解除双方协议，诉至法院。现法院判决解除协议，支付房款、归还房屋，在2018年2月22日，反诉被告已经告知反诉原告，要求履行支付房款238000元义务，可以转账、邮汇或交至法院转交。关于法院判决归还房屋一事，因为反诉原告当时并未将房屋交付给反诉被告，反诉被告也从未占有案涉房屋，不存在要搬离的说法，当时已经告知产权所有人，可以去法院处理，也可以申请强制执行。2.反诉原告于2015年4月15日收取相应房款，签订协议，同时将房屋使用权交出，索要该期间占有使用费无法律依据。而发生争议期间，因合同效力并未认定，故也不应当支付占有使用费。判决后的房屋占有使用费，因反诉被告已经履行及时告知义务，且民警也已告知通过法院处理。依据当初的约定或公平原则，反诉原告并未履行归还房款义务，存在过错，且反诉原告没有相关证据证明该期间房屋为反诉被告占有，并收取过相关利益，故亦不应当支付。本院经审理认定事实如下：2015年4月15日，韦永生、顾安华、韦雅青（出售方、甲方）与**美（买受方，乙方）签订《摄山星城房屋买卖合同协议书》（简称《房屋买卖合同》）1份，主要约定：第一条，乙方以438000元购买甲方名下位于南京市栖霞区房屋（即涉案房屋）。乙方支付238000元作为房款，待甲方在规定时间（五年）双证办下来，房屋可以买卖交易，将房屋过户给乙方后，乙方再行支付购房余款200000元。第四条，甲乙双方如有一方不能遵守本协议约定的条款，视为违约，需要承担责任，并支付赔偿金：1.甲方若违约，导致双方买卖不成功，则应退还乙方已付的房款238000元，并按一赔十标准赔付，约定为赔偿金2380000元，并约定退还已支付房款及付清赔偿金后，乙方才搬出、交还涉案房屋；2.乙方若违约，导致双方买卖不成功，则同样按以上标准支付赔偿金2380000元。第五条，双方其他约定事项：1.最终成交价438000元，现预估（一般情况下）各项税收费用总和在200000元，协商约定甲方承担40000元，乙方承担160000元；无论房价升降，最终房款为438000元，甲方不得更改价格。同日，双方还签订《补充说明》1份，载明：1.双方约定房价国家税收超出50%以上部分由甲方承担，不管税收多少，超出多少承担多少；2.双方约定各种税收总和超出160000，甲方承担，差多少承担多少，最多不超过40000元，但税收因大于50%征收的原因，甲方不受40000元限定。上述合同签订当日，**美支付给韦永生、顾安华、韦雅青房款238000元，韦永生、顾安华、韦雅青将涉案房屋交由**美使用。韦永生、顾安华、韦雅青于2017年6月14日向**美邮寄过户通知，要求**美于6月19日至南京房改办办理购房证明，快递单查询显示：“他人收家人”；韦永生、顾安华、韦雅青又于2017年6月25日向**美邮寄解除房屋买卖合同通知书，通知解除合同并要求**美收通知之日起十日内清空并交还房屋，该信件快递查询显示：“他人收家人”。后因韦永生、顾安华、韦雅青未收到**美回复，遂向本院提起诉讼，请求判令**美向韦永生、顾安华、韦雅青归还涉案房屋并支付赔偿金238000元、承担诉讼费用。该案审理过程中，**美否认收到韦永生、顾安华、韦雅青邮寄的上述信件。本院经审理后，认为因案涉房屋系经济适用房，双方签订的《房屋买卖合同》无效，于2017年9月28日作出（2017）苏0113民初3836号（简称3836号）民事判决书，判决：一、**美于判决生效之日起二十日内搬离位于南京市栖霞区房屋，并将此房返还给韦永生、顾安华、韦雅青；二、驳回韦永生、顾安华、韦雅青的其它诉讼请求。案件受理费4950元，减半收取计2475元，由双方当事人各负担一半。**美不服该判决，上诉至南京市中级人民法院（简称南京中院）。南京中院审理期间，**美要求韦永生、顾安华、韦雅青返还购房款238000元，韦永生、顾安华、韦雅青亦同意返还**美238000元购房款。故南京中院经审理后，于2018年1月29作出（2017）苏01民终9523号（简称9523号）判决书，判决：一、维持3836号民事判决第一、二项；二、韦永生、顾安华、韦雅青于本判决生效之日起二十日内返还**美购房款238000元。二审案件受理费4950元，由上诉人**美负担。在南京中院审理期间，**美还主张28000元装修损失及1500000元购房差价损失，因其在一审期间未就此提出诉讼请求，二审期间韦永生、顾安华、韦雅青亦对此不予认可，故南京中院在该案中未予理涉，告知**美可依法另行主张。南京中院判决后，**美提起本案诉讼，韦永生、顾安华、韦雅青亦提起反诉。2018年5月5日，韦永生、顾安华、韦雅青将238000元房款汇至本院，6月9日，韦永生、顾安华、韦雅青通过本院强制执行收回案涉房屋，6月16日左右，**美收到本院拨付的238000元。本案审理过程中，经**美申请，本院依法委托：1.上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对案涉房屋2018年1月29日（即南京中院作出9523号民事判决书之日）的市场价值进行估价，该公司于2019年1月25日作出宁八达估字（2019）NJDF0101号《房地产司法估价报告》，认定该价值时点案涉房屋的市场价值为1174600元（包含出让方应向政府缴纳的土地收益，具体金额以交易时相关部门核定的金额为准），单价17821元/平方米，**美为该次估价缴纳评估费8200元。2.江苏象仁土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋室内装修及配套设施等资产2018年1月29日的市场价值进行评估，该公司于2019年2月22日作出苏象仁资评报字（2019）第0002号《评估报告书》，认定该价值时点案涉房屋内装修及配套设施等资产的价值为16084元，**美为该次评估缴纳评估费8000元。上述两份评估报告作出后，**美将其诉讼请求变更为：1.判令韦永生、顾安华、韦雅青赔偿**美损失752684元（1174600元-438000元+16084元）；2.案件受理费及保全费均由韦永生、顾安华、韦雅青负担。另查明，涉案房屋系韦永生、顾安华、韦雅青于2011年以其都属于低收入人群为名，向街道申请获得的经济适用房。案涉房屋不动产权证载明的建筑面积为65.91平方米，购买时的单价为2748.27元/平方米，2018年1季度的上市指导价为8200元/平方米。根据宁房管（2008）298号《关于贯彻〈南京市经济适用住房管理实施细则〉、〈南京市廉租住房保障实施细则〉的若干规定》第四条第一项第二款规定，受让方的家庭为不符合经济适用住房申购条件的，转让方应将超出原购买价部分的50%收益上交政府，受让方取得的房屋不再为经济适用房，差价收益的计算公式为：（本次转让计征契税单价-该经济适用住房原购买单价）×50%×建筑面积。因**美不符合经济适用住房的申购条件，故韦永生、顾安华、韦雅青若转让该房屋给**美，2018年1月29日时应缴纳的收益金至少为179661.76元[（8200元/平方米-2748.27元/平方米）×50%×65.91平方米]。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因韦永生、顾安华、韦雅青将属于经济适用房的案涉房屋在五年交易限制期内转让给**美，违反了相关规定，破坏了经济适用房的管理秩序，还损害了国家利益和公共利益，被依法认定无效，且经南京中院判决双方同时返还对方房屋或已支付房款，现双方在该判决生效后均未及时履行各自义务，后返还时间基本相当，即双方占有对方房屋或已支付房款的时间基本相当，双方均无需支付对方相应孳息，故对韦永生、顾安华、韦雅青要求**美支付其占有案涉房屋期间占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于**美主张韦永生、顾安华、韦雅青赔偿其案涉房屋差价损失及装修损失问题，本院认为首先韦永生、顾安华、韦雅青在交易限制期内出售其申购的经济适用房，存在明显过错，其后在2017年6月交易限制期限已经届满，双方可以通过就案涉房屋的买卖另行达成一致意见以履行过户手续时，主张解除双方之间的房屋买卖合同，亦有违诚实信用原则，故其应当对**美的差价损失及装修损失予以赔偿，但**美在签订合同时对案涉房屋系经济适用房系明知，且其仅支付了略超50%的房屋价款便占有使用案涉房屋，在可以办理过户手续时，未积极主动要求过户及支付尾款并交纳相应税费、收益金，亦存在过错，应当适当减轻韦永生、顾安华、韦雅青的赔偿责任，综合考虑合同的履行情况及双方的过错程度，本院酌情确定就差价损失部分，由韦永生、顾安华、韦雅青承担80%的赔偿责任。关于差价的认定问题，本院认为，因双方约定的房屋价格低于2018年1月29日的上市指导价，故如若合同有效继续履行，案涉房屋应当缴纳的收益金应当以上市指导价为基数，为179661.76元，因韦永生、顾安华、韦雅青未能举证证明应当缴纳的税费及收益金超出200000元，根据双方签订的房屋买卖合同及补充说明，**美应当支付的税费及收益金为160000元，即如双方能继续履行合同，**美应当支出的购房成本为598000元（438000元+160000元），案涉房屋评估价1174600元，两者的差价为576600元，韦永生、顾安华、韦雅青应赔偿**美该差价的80%即461280元。而关于室内装修及配套设施损失部分，因该室内装修及配套设施部分已经随房交付给韦永生、顾安华、韦雅青，宜归韦永生、顾安华、韦雅青所有为宜，其应当按照评估价16084元赔偿给**美，故韦永生、顾安华、韦雅青共计应当赔偿**美477364元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告韦永生、顾安华、韦雅青于本判决生效之日起七日内赔偿原告**美各项损失合计477364元；如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告**美的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告韦永生、顾安华、韦雅青的全部诉讼请求。本诉案件受理费11327元（**美预缴14610元，变更诉讼请求后减少案件受理费3283元），由原告**美负担2867元，被告韦永生、顾安华、韦雅青负担8460元。被告韦永生、顾安华、韦雅青应负担的8460元限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××69），逾期不缴本院将依法强制执行；原告**美预缴的案件受理费中的11743元（3283元+8460元），本院予以退还。评估费16200元，由原告**美负担3240元，被告韦永生、顾安华、韦雅青负担12960元（限于本判决生效之日起七日内直接支付给原告**美）。反诉案件受理费155元，由反诉原告韦永生、顾安华、韦雅青自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  黄春霞人民陪审员  殷明美二〇一九年十二月二十八日法官 助理  程 洁书 记 员  葛 菁