江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0702民初5591号 原告（反诉被告）：杜春平，男，1978年2月16日生，汉族，身份证住址：江西省吉安市新干县，现住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：周婷，江西理公律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：赣州中创晟业资产管理有限公司，住所地：江西省赣州市章江新区长征大道十龙聚龟东南侧中创国际城营销中心一楼。 统一社会信用代码：91360700MA35FJ2700。 法定代表人：张丰年，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘媛媛，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：徐俊，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告（反诉第三人）：花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司（原名称为深圳市花万年商业管理有限公司），住所地：深圳市南山区蛇口街道南海大道以西花样年美年广场1栋10楼。 统一社会信用代码：91440300359919398M。 法定代表人：潘军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟宗海，男，汉族，1983年8月31日出生，住江西省赣州市章贡区，系该公司职员，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：谢晋，男，1985年4月24日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系该公司职员，代理权限为一般代理。 原告（反诉被告）杜春平与被告（反诉原告）赣州中创晟业资产管理有限公司（以下简称为中创公司）、被告（反诉第三人）花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司（以下简称为花样年公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜春平及委托诉讼代理人周婷，被告（反诉原告）中创公司的委托诉讼代理人潘媛媛、徐俊，被告（反诉第三人）花样年公司的委托诉讼代理人钟宗海、谢晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜春平向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2018年9月21日签订的《中创花生唐商铺租赁合同》及其补充协议；2、依法判令被告中创公司向原告返还租赁保证金及装修押金共计40000元；3、依法判令两被告共同向原告赔偿各项损失1549114元（详见赔偿清单）；4、本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中原告增加部分诉讼请求，将第3项诉讼请求：依法判令两被告共同向原告赔偿各项损失1549114元（详见赔偿清单），增加为依法判令两被告共同向原告赔偿各项损失1589114元（详见赔偿清单）。事实与理由：原告系180。C酸菜鱼餐厅加盟商，2018年起，原告在被告官网、公众号以及各种招商平台看到被告发布的关于中创花生唐商场招商广告。原告鉴于该商场地理位置的确具有一定优势，再加上被告发布的招商广告的诱人规划，原告于2018年9月21日到被告处咨询商铺租赁事宜，被告告知原告相关招商广告内容均属实，且剩余商铺不多，极力劝告原告尽快承租。因此，原告于当日与被告签订了多份由被告提供的格式合同，包括《商铺租赁意向书》、《商铺租赁合同》、《补充协议》等，之后被告向原告交付了填写完整以及盖章的合同等文书，合同约定:原告承租被告经营管理的中创花生唐F2-23号商铺用于经营1800C酸菜鱼餐厅，承租期限为5年，自原告装修期届满(2018年11月22日)之次日起算，第一租赁年度月租金为15246元，合同还约定租赁保证金、装修押金、管理费等费用，关于商铺交付验收、装修、管理以及双方权利义务等均做了详细约定。合同签订后，原告陆续按合同约定向被告交付了相关保证金，并按约定如期完成了装修并与被告预定的商场整体开业时间正常开业，也如约缴纳了相关营运费用。另合同约定商场预定2018年11月22日整体开业，但是原告承租后，在装修期间并未发现商场内部的店铺全面装修迎接开业，甚至开业当日也有诸多店铺未开业经营。开业至今半年有余，商场整体的商铺开业率不到一半，前期招商宣传所说的诸多品牌商家并未如约进驻，商场内部装修、消防、设施设备根本不具备一个商业综合体应当具备的条件，原告在经营期间发生多次屋顶漏水、跳闸、被盗等状况，也曾发生数次消费者受伤、被困等意外事件，导致整个商场至今人迹寥寥、经营惨淡，原告因前期已经投入了大量人力、物力和财力，期待中创花生唐后续经营状况能够改善而勉强维持经营，但是无奈一直亏损至今。原告及部分商户多次要求被告解决现状，履行招商承诺。但被告根本无视承租人的经济损失，只是一味的收取租金，鉴于被告长时间的不作为以及严重违约行为，原告遂起诉。 被告中创公司辩称，一、原告主张解除《中创花生唐商铺租赁合同》及其补充协议，无任何事实及法律依据，依法不能成立，应当予以驳回。案涉租赁合同及补充协议是在三方意思表示真实的基础上签订的，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。被告中创公司经营管理的中创花生唐商场是在消防、电梯等设备经验收合格、满足合同约定的交付条件后，按照合同约定的交付时间交付原告使用的，并不存在原告所说的商场现状、电梯、消防等设施设备不符合正常商业综合体的要求的情况。被告中创公司在合同签订后积极履行合同义务，不存在任何违约行为。原告提供的证据并不能证明案涉租赁合同及补充协议在履行过程中有出现法定或约定解除事由，也未提供证据证明其与被告中创公司有过协商解除合同的过程，被答辩人主张解除合同不能成立，应当予以驳回。二、原告主张要求被告中创公司返还租赁保证金、装修押金以及赔偿损失的诉讼请求无任何事实及法律依据，应当予以驳回。原告缴纳的费用是根据三方协议缴纳的，且原告拖延支付租金的行为，已构成违约，根据三方协议，因原告违约，被告中创公司有权不予返还其已缴纳的费用。相反，原告应向被告中创公司支付拖欠的租金以及承担支付店铺使用占用费和违约金的违约责任。原告主张的经济损失应由原告自行承担，与被告中创公司无关，被告中创公司无需支付其损失。综上所述，原告与被告之间签订的《中创花生唐商铺租赁合同》及其补充协议合法有效，理应受到法律保护，原告的主张无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求 被告花样年公司辩称，1、原告与被告三方于2018年9月21日签暑《商铺租赁意向书》《商铺租赁合同》及其补充协议，三方就商铺租赁条件在平等公平的基础上协商一致，合同属于三方真实表示，合法有效。原告在签约前对项目现状已进行考察，三方签署的租赁合同中并未约定项目开业率，也未约定以其他商户进驻作为合同生效条件，原告作为成熟的市场经营者，应当对合同签约后的履约风险有预判能力和承受能力，然而遗憾的是，原告在商铺经营状况不佳时，不是与被告共同努力改善商铺经营状况，而是将经营亏损的原因完全归结为被告方，拒不履行自己作为商铺承租人应承担的合同义务，自始未支付任何租金、管理费等合同应付费用，给被告造成巨大经营压力，原告的行为严重违反合同约定。2、合同签暑后，被告二按租赁合同第24条授权条款如约履行合同义务，包括:(1)完成商铺交付义务:按照租赁合同6.1条约定，被告二与原告于2018年9月22日将商铺交付于原告，并签署《交付确认书》，《交付确认书》载明的交付日期为2018年9月22日。(2)履行商户管理义务:按照合同补充协议第一条约定，起租日为装修期届满之次日；按照合同补充协议第二条1.1款约定，自商铺交付日起60日为装修免租期。从上述条款约定可知，原告商铺自2018年9月22日交付起算30日至2018年11月21日装修期届满，原告应当自2018年11月22日开业并开始交纳租金、管理费等各项费用，而原告自2018年11月22日开业起至今未交纳任何租赁费用，被告多次沟通催缴无果。(3)自项目开业以来，持续制订并开展各类推广活动。综上，原告解约理由不成立，请求法院判令驳回原告所有诉求。 反诉原告中创公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告立即向反诉原告支付租金215406.60元及逾期利息143.60元（以215406.60元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日2019年8月31日起计算至实际支付完毕之日止，暂计算至2019年9月3日）；2、请求判令反诉被告立即向反诉原告支付店铺使用占用费60000元、违约金104687.61元；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告支付的律师费30000元；以上三项共计410237.81元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年9月21日，反诉原告、反诉被告、反诉第三人签订了《商铺租赁意向书》、《中创花生唐商铺租赁合同》、《补充协议》，协议约定:“1、反诉被告向反诉原告租赁坐落于江西省××章××新区××大道南段“十龙聚龟”正南侧的F2-23号商铺;2、第一个租赁年度的月固定租金为15246元，月管理费为7916元;3、租赁期限自装修期届满之次日起60个月，租赁期限暂定为2018年11月22日至2023年11月21日;”。协议还对被告逾期支付本合同所列任何费用时，应承担的违约金、律师费等合理费用以及采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施作出了约定。2018年9月22日，反诉原告按照合同约定将租赁房屋交付给反诉被告。然自2018年11月22日起，反诉被告开始拖欠支付租金及管理费等其他费用，反诉原告经多次催收，仍催收无果。反诉原告遂提起反诉。 反诉被告杜春平辩称，一、反诉原告要求反诉被告支付租金215406.6元及逾期利息不符合事实也不符合合同约定。首先,反诉被告未及时缴纳租金的行为不应认定为违约行为，而是由于反诉原告违约在先而行使债务人的不安抗辩权。其次,即便反诉被告拖欠租金，反诉原告起算租金的时间也不符合合同约定，根据当初反诉原告招商部向答辩人所做的承租政策以及《商铺租赁意向书》的约定，对方对于免租期做了明确约定，即装修期间免租，装修期满之次日为起租日，此外反诉被告还有六个月的免租期，这与反诉原告的“内部意向审批单”中关于“免租期”的审批意向也是一致的，而反诉原告在《租赁合同》中在没有明确告知反诉被告的情况下却删除了这一约定，这明显是排除了反诉被告的重要权利，根据《合同法》第40条的规定，反诉原告这一变更是无效的。那么自2018年11月22日起至2019年5月21日止反诉被告尚处于6个月的营运免租期内，在此期间，反诉被告本就无需向反诉原告支付租金，真正计算租金的时间是2019年5月22日。最后,反诉原告声称自2018年11月22日向反诉被告多次催收没有事实根据。反诉被告于2019年7月19日才在微信上收到反诉原告方发送的一份《催款通知书》，当时由于对催款金额有异议，与反诉原告协商不成故迟迟未交，在此之前反诉被告从未收到反诉原告的催收行为。二、反诉原告要求反诉被告支付60000元店铺占用费没有事实及法律依据不予支持，违约金主张明显过高，不符合客观事实。首先，反诉原告要求反诉被告支付店铺占用费与第一项支付租金的诉请属于重复请求。其次，对于占有使用费的约定在于补充协议第二条第1.2款之约定，但反诉被告认为，该条关于占有使用费的约定是无效的，不能在本案中直接适用。再次，补充协议对于占用使用费的约定以及占有使用费的计算标准均不符合法律规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，只有在房屋租赁合同被认定为无效时，当事人才有权请求参照合同约定的租金标准支付占用使用费，而本案租赁合同本身不存在法律规定的无效情形，合同即为有效，那么根据《合同法》的诚实信用原则，既然双方已经约定了免租期，且已履行，那么各方均不能以对方行使了合同解除权而想当然的变更合同。另结合该《房屋租赁合同司法解释》第十八条规定，在房屋租赁合同解除时，反诉原告仅有权要求负有腾房义务的反诉被告支付逾期腾房的占有使用费，反诉原告要求反诉被告支付免租期内的房屋占有使用费不符合法律规定。最后，反诉原告要求反诉被告支付10万余元违约金与事实不相符，即便反诉被告确实存在违约行为，相比于反诉原告的违约行为，其过错显然较小，违约金应当根据反诉被告真实的欠缴租金为基数按照法律规定不超过其损失的30%酌情减低。三、反诉原告要求反诉被告支付律师费、诉讼费的诉求没有法律依据，不予支持。综上，反诉被告认为，本案租赁合同整整达29页，反诉原告要求反诉被告同时签订租赁意向书、租赁合同以及补充协议的情况下，根本无法仔细阅读三份合同中的每一条款，对于合同中加重其义务的条款也根本不知情，因此对于合同中所有加重反诉被告责任、排除反诉被告权利以及免除反诉原告责任的条款在反诉原告没有举证证明其向反诉被告履行提示告知、说明义务的前提下均应当认定为无效，在处理本案纠纷时不应当适用。反诉被告认为反诉原告的起诉没有事实及法律基础，依法应予驳回。 反诉第三人花样年公司辩称，对反诉原告中创公司的反诉没有意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月21日，杜春平（乙方）与中创公司（甲方）、深圳市花万年商业管理有限公司（以下简称为花万年公司）（丙方）签订《商铺租赁意向书》，约定：乙方意向承租甲方有权出租的位于赣州市××大道“十龙聚龟”转盘正南侧的中创花生唐商铺，乙方同意按本意向书之约定内容承租该商铺（最终应以正式《商铺租赁合同》的约定为准），商铺号：中创花生唐项目F2-23号商铺，建筑面积439.76平方米，乙方租赁用途为商业经营，经营类别和品牌为：180。C酸菜鱼。商铺交付日暂定2018年9月22日，租赁期5年，自装修期届满之日起算，第一个租赁年度为自装修期届满之日起向后推算满12个月的期间，其他租赁年度以此类推。装修期自商铺交付日起2个月，装修期内乙方不需支付租金，但须支付管理费、推广费、装修押金及正式《商铺租赁合同》约定的其他费用。起租日/计租日：装修期届满之次日（暂定2018年11月22日），免租期：自装修期届满之日后6个月乙方按照月固定租金方式计付租金。租金标准为月固定租金，第一、二个租赁年度的月固定租金标准为52/平方米/月；第三个租赁年度月固定租金标准为54.6元/平方米/月；第四个租赁年度的月固定租金标准为57.33元/平方米/月；第五个租赁年度的月固定租金标准为60.2元/平方米/月。管理费每月每平方米18元，该商铺每月的管理费为7915.68元，乙方应于《商铺租赁合同》签订时向甲方支付租赁保证金，租赁保证金的金额为30000元。管理费及推广费由乙方按照交纳租金的时间支付给甲方或甲方指定的管理公司，乙方应于签订本意向书之时支付30000元给甲方，作为乙方租赁该商铺的诚意金，在《商铺租赁合同》签订后，诚意金可直接ХХ冲抵租赁保证金中同等金额的部分。乙方同意由甲方拟定与本意向书实质条款无冲突、但更为具体、详细的商铺租赁合同。本意向书自《商铺租赁合同》生效时自动终止。合同还就其他事项进行了约定。 同日，杜春平（乙方）与中创公司（甲方）、花万年公司（丙方）签订《中创花生唐商铺租赁合同》1份，约定：甲方出租给乙方的商铺为坐落在中创花生唐F2-23号的商铺，建筑面积为439.76平方米，乙方向甲方承诺，租赁该商铺作为经营餐饮之用途，乙方经营的品牌为180。C酸菜鱼。租赁期限自交付日之次日起60个月，租赁期限暂定2018年11月22日至2023年11月21日，不论任何原因，有关该商铺租赁登记备案的租赁期限及条款如与本合同条款所确定的租赁期不一致的，则应按照本合同确定的期限条款为准。租金标准：月固定租金=单位建筑面积月固定租金标准Х该商铺建筑面积，第一个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为34.67元/平方米/月，即月固定租金为15246元；第二个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为43.33元/平方米/月，即月固定租金为19055元；第三个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为54.6元/平方米/月，即月固定租金为24011元；第四个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为57.33元/平方米/月，即月固定租金为25211元；第五个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为60.2元/平方米/月，即月固定租金为26474元。乙方就在起租日前5个工作日内支付首月租金，以后乙方应于每月的25日之前支付次月租金。乙方应于签订本合同之日起5日内，向甲方支付租赁保证金。租赁保证金30000元，甲方收到上述款项后应向乙方出具收据，乙方无权以上述保证金抵扣本合同项下任何乙方应付之费用（包括但不限于租金、违约金等）。乙方应于该商铺交付时或之前向甲方支付装修押金10000元，由甲方开具收据。乙方装修结束后应通知甲方，在乙方通过相关政府部门二次消防验收且经甲方验收确认合格后，甲方应在其确认验收合格之日起30个工作日内将装修押金一次性无息退还乙方。但如乙方装修该商铺使甲方遭受任何损失的，甲方有权在结算装修押金时进行相应的抵扣，装修押金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额。租赁期管理费按照建筑面积18元/平方米/月计算，即租赁期该商铺每月的管理费为7916元，租赁期的管理费由乙方按照交纳租金的方式和时间随租金一并支付给甲方。甲方暂定于2018年9月22日将该商铺交付乙方，具体以甲方向乙方发出的交付通知书载明的期限为准，在办理该商铺的交接手续之前，乙方应付清根据本合同规定于该商铺交付时或之前应支付的租赁保证金、质量保证金、各类押金等所有款项，否则甲方无义务将该商铺交付给乙方，且无义务与乙方办理商铺交接手续，由此产生的所有责任和后果由乙方承担。甲、乙双方同意，甲方违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，乙方可书面通知甲方解除本合同，乙方根据本条约定向甲方书面发出解除通知的同时，需将解除通知同步抄送丙方。非本合同规定的情况，乙方擅自提前解除本合同的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔。因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还。如乙方届时并未向甲方缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金，且甲方有权要求乙方按月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额为标准补付免租期内所免去的所有租金。在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。因乙方违约导致甲方为实现权利而产生的律师费、诉讼费等全部费用由乙方承担。甲方同意授权丙方对中创花生唐进行独家经营管理，主要授权事项如下：全面负责中创花生唐整体招商工作，负责与乙方接洽租赁条件及合同条款，三方最终订立本合同；依照本合同约定向乙方催收拖欠租金和费用。合同还就其他事项进行了约定。 同日，杜春平（乙方）与中创公司（甲方）、花万年公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙、丙三方于2018年9月21日签署《中创花生唐商铺租赁合同》及补充协议，现三方在原合同的基础上达成以下补充协议：原合同第1.4条款“起租日”：即为商铺的交付日，变更为：“起租日”指装修期届满之次日。原合同第1.16款：“租赁年度”：即商铺的交付日（起租日）起满12个月为第一个租赁年度，其后以此类推。变更为：“租赁年度”：指自装修期届满之次日（起租日）起满12个月为第一个租赁年度，其后以此类推。甲方同意给予乙方自该商铺交付日起60日的装修期，该期限内乙方不需支付原合同第4.1款约定的租金。如该期限结束时，中创花生唐尚未对外正式营业，则装修期顺延至开业日前一日，该装修顺延期内，乙方需缴纳实际发生的水电费、垃圾清运费等费用，中创花生唐暂定2018年11月22日开业。若乙方实际租赁该商铺时间少于原合同或本协议规定的租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为原合同约定的租赁保证金的数额。乙方承诺于装修期届满之次日开业，非因甲方原因，乙方未能在前述日期正式营业，每逾期1日，甲方有权以租赁保证金的1%的标准向乙方收取违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除原合同并按照第17.2款之约定追究乙方违约责任。装修期管理费按照该商铺建筑面积3元/平方米/月计算，即装修期该商铺每月的管理费为1320元，装修期的管理费由乙方于该商铺交付时或之前支付。协议还就其他事项进行了约定。 上述合同签订后，2018年9月22日，中创公司向杜春平交付了案涉商铺。2018年9月25日，杜春平向中创公司缴纳了案涉店铺租赁保证金30000元，2018年10月8日，杜春平向中创公司缴纳了装修押金10000元。2018年10月21日，中创公司向杜春平发送《关于加快装修进度的通知书》、《开业通知书》。2018年11月22日中创·花生唐开业。后杜春平未向中创公司支付租金及管理费。2019年7月18日，中创公司向杜春平发出催款通知书。2019年9月28日，中创公司向杜春平发出解除租赁合同通知书，载明：杜春平与中创公司于2018年9月21日签订了《中创花生唐商铺租赁合同》和《补充协议》，约定杜春平租赁中创公司坐落于赣州市章××新区××大道南段“十龙聚龟”正南侧中创花生唐2幢F2层23室商铺。杜春平应按合同约定按时开业并支付款项，中创公司已于2019年7月18日向杜春平发送了《关于缴纳租金催款通知的函》，杜春平仍未支付款项。杜春平的违约行为已严重违反了租赁合同的约定，现中创公司根据租赁合同的约定正式通知杜春平，中创公司自2019年9月30日起解除租赁合同；杜春平于收到通知书后三个工作日内支付上述拖欠费用，238568.6元及逾期付款违约金126436.73元；杜春平已支付的各项款项，中创公司不予退还；杜春平于收到通知书后三个工作日内补付装修期内所免去的所有租金60000元；杜春平于收到通知书后三日内将该商铺交还给中创公司，并与中创公司办理书面交还手续，否则视为杜春平已自动搬离，中创公司有权按照租赁合同进入该商铺并进行清理，由此产生的责任及费用由杜春平自行承担。 另查明，深圳市花万年商业管理有限公司成立于2016年1月19日，2019年4月24日变更名称为花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司。 上述事实，有原告（反诉被告）杜春平提交的杜春平身份证复印件、中创公司企业信息、花样年公司企业信息报告、《商铺租赁意向书》、《中创花生唐商铺租赁合同》、《补充协议》、诚意金（店铺押金）及装修押金报销单、《关于加快装修进度的通知书》、《开业通知书》等证据，被告（反诉原告）中创公司提交的《商铺租赁意向书》、《中创花生唐商铺租赁合同》、《补充协议》、交付确认书、催款通知及微信送达截图、律师代理费合同、律师费发票等证据，被告（反诉第三人）花样年公司提交的《商铺租赁意向书》、《中创花生唐商铺租赁合同》、《补充协议》、交付确认书、催款通知书及微信送达截图等证据及当事人庭审陈述在案佐证。 本院认为，杜春平与中创公司、花样年公司签订的《商铺租赁意向书》、《中创花生唐商铺租赁合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同的约定，全面履行自己的义务。关于解除《中创花生唐商铺租赁合同》、《补充协议》的问题，杜春平提出中创公司整体商铺的开业率不高，内部装修、消防设施设备不具备商业综合体条件，数次发生消费者受伤、被困等意外事件，导致整个商场经营惨淡，原告一直亏损至今，原告签订合同的目的无法实现，故要求解除合同。首先，杜春平提交的证据不足以证明中创花生唐内部装修、消防设施设备不具备商业综合体条件，数次发生消费者受伤、被困等意外事件；其次，杜春平提交的证据也不足以证明中创公司向其承诺过商家进驻情况等，合同中也没有约定相关的权利义务；再次，杜春平租赁商铺从事经营系商业行为，应承担相应的经营风险。本院对杜春平提出的解除合同的理由不予认定。但鉴于杜春平提出解除合同的诉讼请求后，在本案诉讼过程中，中创公司以杜春平逾期支付租金、管理费为由向杜春平发出了解除租赁合同通知书，花样年公司也无异议，因此，本院对杜春平要求解除《中创花生唐商铺租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求，予以支持，合同解除的时间为2019年9月30日。协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和协议性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因违约解除合同，合同约定的违约金条款继续有效。自中创公司向杜春平交付租赁商铺后，杜春平就未向中创公司支付租金及管理费，应当承担违约责任。杜春平针对中创公司的反诉提出《商铺租赁意向书》约定了六个月的免租期，但《中创花生唐商铺租赁合同》中却没有了这一约定，变更无效，即自2018年11月22日至2019年5月21日，尚处于免租期，杜春平无需向中创公司支付租金的抗辩。意向书是正式签订合同之前，对涉及的事宜初步达成的合议，本案中已明确最终应以正式《商铺租赁合同》的约定为准，意向书自《商铺租赁合同》生效时自动终止，且《中创花生唐商铺租赁合同》及其补充协议，虽然只约定了2个月装修免租期，但同时约定第一个租赁年度租金标准为34.67元/平方米/月，远低于《商铺租赁意向书》约定的第一、二个租赁年度租金标准为52元/平方米/月，并非单方面加重了杜春平的义务，限制了杜春平的权利。因此，杜春平针对中创公司反诉提出的该项抗辩，本院不予采纳。中创公司有权要求杜春平支付尚欠的租金及管理费，因中创公司反诉时仅要求杜春平支付2018年11月22日起至2019年8月31日的租金（含管理费）215406.6元，故本院仅就该期间的租金予以处理。中创公司同时提出了逾期利息、支付店铺使用占用费、违约金（截止2019年8月31日）的诉讼请求，虽然合同已约定：若杜春平实际租赁该商铺时间少于约定的租赁期限，应支付免租期内的商铺占用使用费（月收费标准为合同约定的租赁保证金的数额）；杜春平逾期支付合同所列的任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金，但上述约定的商铺使用占用费、违约金及中创公司反诉另行主张的逾期利息均具有违约金的性质，不宜同时适用，且杜春平提出中创公司主张的违约金明显过高，应予调减。本院酌定仅支持以所欠租金、管理费为基数，按月利率2%，自逾期之日起计算至2019年8月31日止（中创公司在本案中主张的违约金计算截止时间）。另合同约定因杜春平违约导致中创公司为实现权利而产生的律师费等由杜春平承担，中创公司主张杜春平赔偿律师费30000元，并提供了相应发票，结合本案案件事实及法律关系，本院予以调整，酌定为10000元。关于租赁保证金的问题，杜春平已向中创公司交纳租赁保证金30000元，但中创公司提出反诉时因未同意解除合同而未提相关诉求，中创公司可另行主张权利，故在案涉租赁商铺的租金及相关权利尚未全部处理的情况下，杜春平尚无权要求对租赁保证金作出处理。关于装修押金的问题，中创公司应在杜春平装修验收合格之日起30个工作日内向其返还，虽然合同还有关于因杜春平原因导致合同提前终止，一切费用不予退还的约定，但该约定亦属于违约责任，不宜与前述违约责任同时适用，故中创公司应向杜春平返还装修保证金。关于杜春平要求中创公司、花样年公司共同向其赔偿损失的问题，因本案并非因中创公司、花样年公司违约解除合同，故杜春平无权要求中创公司、花样年公司赔偿损失。 综上所述，原告杜春平要求解除原告与被告于2018年9月21日签订的《中创花生唐商铺租赁合同》及其补充协议的诉讼请求，本院予以支持；原告杜春平要求被告中创公司返还装修保证金的诉讼请求，本院予以支持；原告杜春平要求被告返还租赁保证金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告中创公司要求反诉被告杜春平支付租金（含管理费）215406.6元的诉讼请求，本院予以部分支持；反诉原告中创公司要求反诉被告杜春平支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持；反诉原告中创公司要求反诉被告杜春平支付律师费的诉讼请求，本院予以部分支持；反诉原告中创公司要求反诉被告杜春平支付逾期利息、店铺使用占用费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杜春平与被告赣州中创晟业资产管理有限公司、花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司于2018年9月21日签订的《中创花生唐商铺租赁合同》、《补充协议》； 二、由被告赣州中创晟业资产管理有限公司于本判决生效之日起七日向原告杜春平返还装修押金10000元； 三、驳回原告杜春平的其他诉讼请求； 四、由反诉被告杜春平于本判决生效之日起七日内向反诉原告赣州中创晟业资产管理有限公司支付租金、管理费215406.6元； 五、由反诉被告杜春平于本判决生效之日起七日内向反诉原告赣州中创晟业资产管理有限公司支付违约金（以每月累计实际拖欠租金、管理费为基数，自每期逾期之日起，按月利率2%分段计算至2019年8月31日止）； 六、由反诉被告杜春平于本判决生效之日起七日内向反诉原告赣州中创晟业资产管理有限公司支付其因本案支出的律师费10000元； 七、驳回反诉原告赣州中创晟业资产管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19462元，由原告杜春平负担17462元，由被告赣州中创晟业资产管理有限公司负担2000元；反诉案件受理费3727元（已减半收取），由反诉原告赣州中创晟业资产管理有限公司负担1727元，由反诉被告杜春平负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。 审 判 长 吴 芬 人民陪审员 宁 巧 人民陪审员 胡腊梅 二〇一九年十二月三十日 书 记 员 周 琦