文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终1599号上诉人（原审原告）：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。诉讼代表人：徐丽霞，该公司管理人重庆丽达律师事务所负责人。委托诉讼代理人：吴凯，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟林，重庆丽达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马春蓉，女，1970年2月13日出生，住重庆市巴南区。上诉人重庆典雅房地产开发集团有限公司(以下简称典雅地产公司)因与被上诉人马春蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月13日进行了询问审理。上诉人典雅地产公司的委托诉讼代理人吴凯、孟林，被上诉人马春蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。典雅地产公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持该公司的全部诉讼请求，本案的诉讼费用由马春蓉负担。事实和理由：1.一审判决对案涉《房屋租赁合同》解除时间的认定有误。根据合同的相对性原则，马春蓉解除合同的意思表示应当向典雅地产公司作出，马春蓉向案外人重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司（以下简称典雅物管公司）作出解除合同的意思表示不能视为对典雅地产公司作出。马春蓉解除合同的意思表示直至本案一审开庭前均未到达典雅地产公司，故直至此时双方还未达成解除合同的合意。2.典雅地产公司于2017年10月31日向马春蓉送达交纳租金通知书时，马春蓉并未向典雅地产公司提出解除租赁合同，马春蓉应对其违约行为造成的损失承担违约责任。3.典雅地产公司的破产管理人接管资产后，已经在合理时间内通知马春蓉继续履行合同并催收租金，马春蓉至今未支付相应租金，典雅地产公司有权依约不予退还保证金。马春蓉辩称，一审判决正确，应予维持。事实和理由：2016年底，马春蓉等租赁户得知典雅地产公司面临破产的情形后，马春蓉多次去典雅地产公司联系退租事宜，但未找到处理相关事宜的人员。之后马春蓉因去其他地方开店，故腾退了案涉房屋并向物管公司交付了钥匙。马春蓉从2017年3月起就没有承租案涉房屋，故不存在拖欠租金的事实。典雅地产公司向一审法院起诉请求：1.判决解除2015年7月3日典雅地产公司与马春蓉签订的《房屋租赁合同》；2.判决马春蓉支付典雅地产公司房屋租金至合同解除之日止；3.判决马春蓉支付典雅地产公司违约金（违约金计算标准为欠付租金的30%）；4.判决典雅地产公司不退还马春蓉已交付的履约保证金1万元；5.本案所有诉讼费由马春蓉承担。一审法院认定事实：2015年7月3日，典雅地产公司（甲方）与马春蓉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于重庆市巴南区龙海大道5号7幢1-X商服用房40.54平方米出租给乙方使用，双方约定租赁期为五年，自2015年9月6日起到2020年9月5日止。2015年9月6日-2016年9月5日月租金为5676元、2016年9月6日-2017年9月5日月租金为6130元、2017年9月6日-2018年9月5日月租金为6620元、2018年9月6日-2019年9月5日月租金为7150元、2019年9月6日-2020年9月5日月租金为7722元。租金6个月支付一次，每次租金须提前30天支付，物业费等由乙方自行承担。乙方于合同签订之日向甲方交付履约保证金1万元。乙方未按合同约定支付水电费等，甲方有权从履约保证金中提取以上费用，提取后，乙方应补足保证金，否则承担违约责任。合同期满、终止或解除后，乙方按要求撤走和结清账务后，将物业完好归还甲方。甲方于10个工作日将履约保证金无息返还乙方。乙方若有费用未支付甲方，甲方有权从保证金中扣除。租赁期满或合同提前终止，乙方须在合同终止前15日内搬出，合同终止之日房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。乙方拖欠租金，每日应按年租金总额的千分之二向甲方支付违约金。拖欠租金超过15天的，甲方有权单方解除合同，不退还乙方已交付给甲方的租金及履约保证金，乙方承担甲方全部损失和赔偿责任。乙方确因特殊情况需解除合同，必须提前30天书面通知甲方，则乙方须支付甲方违约金，按三个月租金计算，并办理房屋交接手续。乙方拖欠水电费、物业费等乙方应承担的其他费用，乙方须承担违约责任，并按应交费用的双倍承担赔偿责任，超过30天未交上述费用，甲方有权单方解除合同。合同签订后，典雅地产公司按约向马春蓉交付了房屋，马春蓉承租房屋后经营“木易外贸衣饰店”。马春蓉向典雅地产公司支付了2017年3月6日前的租金，未支付2017年3月6日后的租金。2017年2月15日，典雅地产公司向一审法院提起破产重整的申请，一审法院于2017年6月1日作出（2017）渝05破申17号民事裁定书，裁定受理申请人典雅地产公司的破产重整申请。2017年6月30日，一审法院作出（2017）渝05破44号决定书，指定重庆丽达律师事务所担任典雅地产公司破产重整一案管理人。2017年10月31日，典雅地产公司管理人向马春蓉送达交纳租金通知书1份，前述裁定书、决定书复印件1份。马春蓉在典雅地产公司管理人的格式收条上签字。案涉租赁房屋的物业公司为典雅物管公司，该公司龙海港湾物业管理处物业收费台账显示，门牌号B51-42“木易外贸”2017年7-8月用电共33度，物业费405.4元。台账注明“从2017年9月起不租了”。马春蓉结清了以上费用，此后龙海港湾物业管理处物业收费台账未再有马春蓉的费用记录。该收费账簿还显示：2015年9月-2017年2月用电度数为848-136度不等，多数月份为200度左右。2017年3月为112度、2017年4月为101度、2017年5月至10月用电度数分别为30、2、19、95、20、10。马春蓉称，电费是次月度结算上一结算月度电费，能印证马春蓉3月即协商搬离租赁房屋之事实。之所以交2017年8月之前的费用，系因物业找到其要求支付，且费用也不多。龙海港湾物业管理处于2019年2月13日出具证明：“……承租人马春蓉于2017年8月31日将前述租赁房屋交还给我公司，自此不再租赁前述租赁房屋，并已结清租赁期间的物业服务费。”根据双方陈述、一审法院对涉案房屋的现场查看及对龙海港湾物业管理处的询问了解，马春蓉至迟于2017年9月5日前已腾空搬离涉案租赁房屋。一审法院认为，本案的争议焦点是：马春蓉是否应支付2017年3月6日之后的租金。一、关于合同解除及租金问题。马春蓉承租房屋后，虽称2017年3月起已终止合同履行并交还房屋，但马春蓉举示的2017年3月起即在别处经营的证据，一审法院无法确定其真实性。并且，即使马春蓉自2017年3月起未在租赁房屋经营，但马春蓉除其自述外并无确切证据证明双方已协商解除租赁关系，故一审法院对马春蓉关于2017年3月双方租赁关系已解除的意见不予采纳。根据龙海港湾物业管理处出具的证明，结合龙海港湾物业管理处物业收费台账记载的物业费、水电费结算及费用情况、马春蓉的陈述、物业现状，一审法院综合认定马春蓉已于2017年8月底结清物业费等费用后，已明确表示不再租赁案涉房屋并事实上不再占有使用该租赁房屋。现有证据虽只能证明马春蓉的意思表示只向管理案涉租赁房屋的物业公司送达，但因典雅地产公司在此期间处于破产阶段，马春蓉称其无法与典雅地产公司相关人员联系，具有合理性。在此情况下，马春蓉向与典雅地产公司密切关联的物业公司表达其不再租赁的意思，可以视为向典雅地产公司作出意思表示。典雅地产公司在马春蓉明确不再租赁的情况下，未依法行使权利确认马春蓉的解除合同通知不具有法律效力，亦未及时要求马春蓉继续履行合同，且在未通知马春蓉解除合同的情况下，事实上已经接管了案涉房屋，一审法院认定马春蓉关于不再租赁即解除合同的通知已生效。根据合同中租金交纳期的约定，一审法院确认双方租赁合同于2017年9月5日解除。马春蓉应当支付2017年3月6日至2017年9月5日的租金：6130元/月×6个月=36780元。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定：债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断。本案中马春蓉主张典雅地产公司对前述租金的请求权已过诉讼时效，但典雅地产公司于2017年6月1日经法院裁定进入破产重整程序，故一审法院对马春蓉的该抗辩意见不予采纳。二、关于违约金及保证金退还问题。典雅地产公司主张按欠付租金的30%标准计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院认为，本案中，在租赁关系并未明确解除的情况下，马春蓉本应依合同约定提前30日缴纳2017年3月6日至2017年9月5日的租金，马春蓉未按约支付租金构成违约。但至马春蓉应缴租金之时，并无证据证明典雅地产公司向其进行了催缴，马春蓉租赁房屋用电情况亦印证马春蓉自2017年3月起未正常使用房屋。综合马春蓉的违约情形及典雅地产公司在2017年3月已濒临破产之实际，根据公平原则及诚实信用原则，一审法院对典雅地产公司关于违约金的请求不予支持。同时，一审法院对典雅地产公司关于保证金不予退还的请求亦不予支持。综上所述，马春蓉应当向典雅地产公司支付2017年3月6日至2017年9月5日的租金36780元，扣除马春蓉交纳的1万元保证金，马春蓉还应支付租金26780元。典雅地产公司的诉讼请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、典雅地产公司与马春蓉2015年7月3日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月5日解除；二、马春蓉于该判决生效后十日内向典雅地产公司支付租金26780元；三、驳回典雅地产公司的其他诉讼请求。案件受理费4413元，由典雅地产公司负担3943元，马春蓉负担470元。二审审理期间，双方均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉《房屋租赁合同》是否已经解除以及解除时间；二、马春蓉欠付租金的金额；三、马春蓉是否应支付违约金。一、关于案涉《房屋租赁合同》是否已经解除以及解除时间的问题。《房屋租赁合同》第九条约定：双方一致同意提前终止本合同的，合同终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除是合同当事人权利义务终止的原因之一，故《房屋租赁合同》第九条所约定的双方一致同意提前终止合同即指经双方一致同意可以提前解除合同。本案中，因典雅地产公司于2017年2月15日向法院提起破产重整申请，马春蓉陈述在典雅地产公司破产期间联系不到该公司工作人员协商解除合同，该陈述具有一定的合理性。在此情形下，马春蓉于2017年8月底向龙海港湾物业管理处作出了解除房屋租赁合同的意思表示，并将钥匙交还给该物业管理处，由于龙海港湾物业管理处系典雅物管公司在案涉房屋所在小区提供物业服务的办理机构，典雅物管公司系典雅地产公司的关联公司，且其名称相近似，马春蓉在无法联系典雅地产公司且典雅地产公司在破产重整后未及时联系马春蓉的情况下，马春蓉有理由相信典雅物管公司龙海港湾物业管理处有权代表典雅地产公司处理合同解除事宜，事实上典雅物管公司龙海港湾物业管理处亦未对马春蓉提出解除合同的意思表示异议，还接受了马春蓉提交的钥匙，可以认定典雅物管公司龙海港湾物业管理处的行为构成表见代理，故马春蓉于2017年9月5日腾空搬离涉案租赁房屋后，双方的房屋租赁合同已解除。一审判决对此认定并无不当，典雅地产公司的上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于马春蓉欠付租金的金额问题。因马春蓉未支付2017年3月6日之后的租金，故至2017年9月5日案涉《房屋租赁合同》解除之日，根据合同约定的每月租金6130元的标准，马春蓉应支付的租金金额为36780元。一审判决对此认定亦无不当。三、关于马春蓉是否应支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，因马春蓉未支付2017年3月6日之后的租金，明显存在违约行为，故应当根据合同约定承担违约责任。案涉《房屋租赁合同》第八条第二款约定：“乙方拖欠租金，每日应按年租金总额的千分之二向甲方交付违约金。”典雅地产公司请求按照马春蓉欠付租金的30%支付违约金，未超过马春蓉依照合同约定应当承担的违约金数额，本院予以支持。因马春蓉拖欠的租金金额为36780元，故其应当向典雅地产公司支付违约金11034元（36780元×30%）。此外，对典雅地产公司起诉请求不退还马春蓉履约保证金的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2款约定：“乙方有下列违约行为，甲方有权单方终止本租赁合同，并不退还乙方已交付给甲方的租金及履约保证金。（1）乙方拖欠租金……”，履约保证金不予退还系典雅地产公司单方行使解除权的后果。本案中，马春蓉与典雅地产公司系协商解除合同，因此该履约保证金1万元应予退还。综上，因马春蓉欠付的租金为36780元，与履约保证金进行抵扣后，故马春蓉还应支付典雅地产公司的租金为26780元。综上所述，典雅地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初140号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初140号民事判决第三项；三、马春蓉于本判决生效后十日内支付重庆典雅房地产开发集团有限公司违约金11034元；四、驳回重庆典雅房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4413元，由重庆典雅房地产开发集团有限公司负担3619元，马春蓉负担794元。二审案件受理费4413元，由重庆典雅房地产开发集团有限公司负担4192元，由马春蓉负担221元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 贵审 判 员  谭振亚审 判 员  廖晓莹二〇一九年十二月十八日法官助理  陈青青书 记 员  **平