云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2397号上诉人(原审被告)：宣威市浩发物业服务有限公司。法定代表人：孟宝珍，职务：总经理。统一社会信用代码：915303813435730895。地址：宣威市西宁街道西宁路小河边俏佳人楼上。委托诉讼代理人：刘远清，云南榕峰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宣威市交通金城业主委员会。负责人：张聂，职务：主任。地址：宣威市振兴街北延长线交通金城小区内。委托诉讼代理人：刘媛，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高世惠，男，汉族，1959年9月18日生，系宣威市交通金城业主委员会副主任，特别授权代理。上诉人宣威市浩发物业服务有限公司（以下简称浩发物业公司）因与被上诉人宣威市交通金城业主委员会（以下简称交通金城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服宣威市人民法院（2019）云0381民初2558号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。浩发物业公司上诉请求：撤销一审判决，给予发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实存在严重错误。1、一审认定“2018年10月14日，宣威市交通金城小区召开业主大会”是错误的，实际上是只有少数人参加的所谓业主代表大会。2、一审判决对签名表的真实性上诉人不予认可，在存在大量相同笔迹的情况下仍认可其作为判决的事实根据是严重错误的。法律规定，一人购买同一个小区多个物业的，只能作为一个业主，同时在被上诉人提交的签名表中，大量商铺系经营户向开发商租用的，租户无权进行表决。一审判决对户数及面积的认定显然错误。3、一审认定被上诉人主体资格是错误的。《民法总则》第一百零三条规定，非法人组织应当登记。组织机构代码是进行相关民事活动所必须的前提条件和通行证。二、非依法律规定，不得解除上诉人与小区的物业关系，一审基于错误事实认定进而作出错误判决。上诉人接手案涉小区物业服务后，做了大量的工作。依照上诉人了解和掌握的情况，大量业主并未要求解聘上诉人，仅系业主委员会个别成员及少量业主以业主委员会实施的行为，大量业主均未参加物业服务企业的选聘或解聘活动，大量业主仍积极支持上诉人精细管理和服务。个别人别有用心、弄虚作假，事实上根本未召开过业主大会或经业主共同决定，也没有真正“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。三、一审判决程序存在违法情形。一审采信庭审当天被上诉人才逾期提交的《物业服务合同》，却未按照民诉法第六十五条的规定处理。被上诉人交通金城业委会辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、一审判决认定本案被上诉人主体适格是正确的。经过选举程序并报经宣威市住建局房管股申请备案，且宣威市住建局房管股已回复：交通金城业主委员会成立符合相关规定，程序合法，予以备案。因此被上诉人成立程序合法，已在住建局备案，是本案适格的诉讼主体。根据最高法院相关司法解释，业主委员会是业主大会的执行机构，可以作为民事主体参加诉讼，法律也没有规定业主委员会需要有统一的社会信用代码才能参加诉讼。3、被上诉人于2018年10月14日召开业主代表大会，对是否由上诉人继续提供物业管理还是另行选聘物业公司作出表决。并于2018年10月24日将业主大会测评结果告知上诉人。一审判决将2018年10月14日召开业主代表大会误写为召开业主大会，该笔误并非判决解除交通金城小区与上诉人之间物业服务关系的依据，不影响判决结果的正确性。业主大会的测评结果才是本案判决的依据，一审认定事实及适用法律均正确。4、上诉人对签名表的真实性不认可，其虽提出质疑，但上诉人并未提交证据证实其质疑的成立。5、《物业管理条例》并未对业主大会的表决权作出规定。对开发商出租商铺的表决权问题，上诉人并未提交证据证实有多少签名是经营户代替开发商进行的表决，其代签商铺所占专有面积是多少。6、被上诉人交通金城业委会在一审中提供了足够的证据证实被上诉人召开业主大会，并书面征求意见的形式对选聘和解聘事项进行表决，上诉人并未提出相反证据予以反驳被上诉人的主张。7、《宣威市交通金城物业服务合同》与本案基本事实有重大关联，虽系当庭提交，但与本案基本事实有重大关联，上诉人亦作了质证，因此一审采信上述证据是正确的。交通金城业委会一审起诉请求：1、请求判令解除与浩发物业公司之间的物业服务关系；2、判令被告移交物业服务用房和小区的公共设施，包括：监控设备，消防设备、收取电费的电脑及密码、配电室、水泵房、门禁系统、岗亭等；3、判令被告移交物业管理资料包括：业主的各项信息资料；停车位明细；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图、竣工验收单及验收资料，设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料、交通金城小区业主物业相关的水电费、物业费用等缴费账目；4、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：宣威市交通金城小区系宣威同洲房地产开发有限公司开发的房地产，2015年6月3日，宣威同洲房地产开发有限公司与本案被告浩发物业公司签订《物业管理移交协议书》，由浩发物业服公司为该小区提供物业管理服务，约定合同期限从2015年6月1日起至2020年5月31日止。之后，浩发物业公司在该小区进行物业管理服务。2018年9月，交通金城小区申请成立业主委员会，并于同年10月17日向宣威市住建局申请备案，10月22日宣威市住房和城乡建设局准予备案。2018年10月14日，宣威市交通金城小区召开业主大会，对是否由被告浩发物业公司继续为小区提供物业管理服务还是另行选聘物业公司作表决。2018年10月24日，原告交通金城业委会向被告浩发物业公司发出通知，告之宣威市交通金城小区经过业主代表大会投票测评，90%以上业主要求另聘物业管理公司，要求浩发物业公司于2018年11月20日前与交通金城业委会办理相关移交手续。2018年11月25日，交通金城业委会与宣威市平安物业服务有限公司签订物业服务合同，并向全体业主公示，要求对解聘被告以及选聘宣威市平安物业服务有限公司作为小区物业管理公司进行表决，表决结果为案涉小区总户数为2670户，同意解聘的人数为1575户，小区所占建筑面积为325549平方米，表决户数占建筑面积189327.17平方米，同意解聘被告业主人数占总人数比例为59%，专有部分占总面积为58.2%。2019年5月8日，原告向本院起诉，提出如上诉讼请求。庭审中，被告以原告没有办理统一社会信用代码主体不适格，解聘被告和另行选聘物业公司不确定是否是业主的真实意思表示，原告与新的物业公司签订的合同是否真实不能确定，被告坚持按前期合同管理到2020年5月30日止等为理由抗辩不同意解除。调解时，双方各持己见，未能达成协议。另查明，被告认可现管理的公共设备有监控室4个、变压器16台、水泵房4个、值班岗亭15个。一审法院认为，关于原告主体是否适格问题。业主大会系业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，本案原告已经在当地的住房和城乡建设局进行登记备案，确认其具有合法性，根据相关法律规定，业主委员会有权提起诉讼，法律并没有明确规定业主委员会必须要有统一信用代码证才能参加诉讼，故原告主体适格。关于原告要求解除宣威市交通金城小区与被告之间的物业服务关系能否成立问题。本院认为，根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”而本案被告于2015年6月3日，与宣威同洲房地产开发有限公司签订的《物业管理移交协议书》，其性质为前期物业服务合同。交通金城小区成立业主委员会后，经业主大会投票表决是否同意解除与被告的物业管理服务关系，是否同意选聘平安物业公司为交通金城小区提供物业服务，投票结果已符合法律法规规定的选聘和解聘物业服务企业需经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，且业主委员会于2018年11月25日与平安物业公司签订了《物业服务合同》，该合同已经生效，故原告要求解除与被告的物业服务关系的主张成立，该院予以支持。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”因庭审中，被告认可的设施设备有监控室4个，变压器16台，水泵房4个，值班岗亭15个，故本院只确认上述设备予以移交，其余原告要求被告移交的材料和设备没有证据证实被告持有，故对原告要求被告移交的主张该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十六条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、解除宣威市交通金城小区与宣威市浩发物业公司之间的物业服务关系。二、由被告宣威市浩发物业服务有限公司于本判决生效后十五日内搬离宣威市交通金城小区，并向原告移交监控室4个，变压器16台，水泵房4个，值班岗亭15个。案件受理费人民币100元，由被告宣威市浩发物业服务有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审经审理查明，对一审判决书中“2018年10月14日，宣威市交通金城小区召开业主大会”的事实认定依法更正为：“2018年10月14日，宣威市交通金城小区召开业主代表大会”。其余查明事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人浩发物业公司依照与宣威同洲房地产开发有限公司签订的《物业管理移交协议书》，成为案涉小区的物业管理服务企业，与案涉小区形成事实上的物业管理服务关系。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”国务院颁布的《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”该条例第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，交通金城业委会依照程序选举成立业主委员会，并经宣威市住建部门予以备案，交通金城业委会为全体业主的实体利益主张权利，在本案物业服务纠纷中作为诉讼主体并不违反法律的规定。其通过书面征求意见的方式在小区业主中对选聘和解聘物业服务企业进行表决，依照被上诉人在一审中提交的证据，该表决有占专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意解除与上诉人之间的物业服务关系，并选聘宣威市平安物业服务有限公司为案涉小区开展物业服务，且签订了《宣威市交通金城物业服务合同》。在被上诉人已经完成基本举证的情况下，上诉人浩发物业公司虽对签名表签字真实性、户数及面积提出异议，并认为其中部分房屋的业主系开发商，承租户无表决权，但其并未提交证据证实其主张，也未提交证据证实开发商所占物业的面积数量。因此，对上诉人关于业主大会表决并未达到半数业主及专有部分占建筑物总面积过半数业主同意的主张，本院依法不予支持。根据《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”一审判决解除双方之间的物业服务关系并无不当。一审开庭审理时，被上诉人提交《宣威市交通金城物业服务合同》，该证据经上诉人在庭审中质证，一审法院审查后对此采信并未违反法律规定。对本案浩发物业公司应移交的设施设备，一审判决说理部分已依法予以确认，双方二审中均未提出异议，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实存在瑕疵，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人宣威市浩发物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 孙靖然审判员 刘招银二〇一九年十二月二十日书记员 许津碧