山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0103民初5381号 原告（反诉被告）：赵春燕，女，1978年11月11日出生，汉族，无业，住济南市 委托诉讼代理人：刘欣，山东元邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：史琳，女，1981年9月17日生，汉族，无业，住济南市 委托诉讼代理人：耿丽娜，山东海蔚律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵春燕与被告（反诉原告）史琳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵春燕的委托诉讼代理人刘欣，被告（反诉原告）史琳及其委托诉讼代理人耿丽娜到庭参加了诉讼。后依法转为普通程序，于2019年11月26日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵春燕的委托诉讼代理人刘欣，被告（反诉原告）史琳及其委托诉讼代理人耿丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵春燕向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；二、请求依法判令被告向原告支付违约金xxxxx元；三、请求依法判令被告向原告支付房屋占有使用费（以年租金xxxxxx元为基数，自2019年5月10日起计算至实际交付房屋之日）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定由被告承租原告所有的位于济南市市中区三箭如意苑二期xx-x-xxx商铺，租赁期限自2017年5月10日至2022年5月25日，同时，合同第五条约定：“1、租金金额为第一二年17万元、第三四年18万元、第五年19万元。2、付款方式：第一年房租半年支付，剩余房租按年支付，提前一个月支付下次房租。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万元整。”第十条第二款约定：“若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失。房租押金不予退还。”原、被告双方签订合同后，原告依约向被告交付房屋。2019年4月，被告委托律师向原告发出律师函，告知原告其不再租赁房屋，双方合同解除。但截止至原告起诉之日，被告一直占有使用涉案房屋，且未向原告支付租赁费用。原告认为，在原告不存在任何违约行为的前提下，被告无权单方解除合同。另根据合同约定，被告迟延交付房屋租金，应当赔偿原告违约金10万元；并且被告在履行期限届满后明确告知原告不再履行合同义务属严重违约，应当赔偿原告因此造成的全部经济损失。综上所述，被告的行为已严重违反合同约定及法律规定，现原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定要求解除《商铺租赁合同》，同时要求被告支付违约金并赔偿原告因此造成的全部经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 被告史琳辩称：答辩人史琳与被答辩人赵春燕于2017年5月10日签订商铺租赁合同，租赁位于济南市市中区三箭如意苑二期xx-x-xxx商铺，用于经营婴幼儿游泳馆，租期五年：2017年5月10日至2022年5月25日。租赁金额：第一二年17万，第三四年18万，第五年19万。合同签订后，答辩人按约支付了xxxxx元保证金及租金。并对房屋进行了专业装修（装修费xxxxxx元），购买了所有设备（108350元）。答辩人经营的近两年时间中，双方未发生过争议，一直合作顺利。但2019年3月起被答辩人即以各种不合理要求阻止我方正常营业。后又于2019年3月28日对我方租赁的上述房屋断电，我方找其协商，对方不接听电话，不回复微信，致使我方无法经营，停业期间会员纷纷要求退费，给我方造成巨大经济损失，合同目的无法实现。我方于2019年4月10日以邮寄方式向被答辩人发出律师函，要求解除上述租赁合同。但4月12日被答辩人拒收该函，并于当日通过微信要求我方交纳下一年度的租金，我方见对方有了回应又将律师函通过微信发给被答辩人，告知其解除双方租赁合同，并于2019年4月16日腾出了上述租赁房屋。综上，我方并无违约行为，反而是被答辩人违约在先，无故停电，迫使我方解除合同，因此不同意被答辩人的诉讼请求，请求贵院依法驳回被答辩人诉讼请求。 反诉原告史琳向本院提出反诉请求：一、依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的商铺租赁合同；二、依法判令反诉被告退还反诉原告租金20493元、租赁保证金1.5万元；三、依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失xxxxxx.xx元；四、本案一切诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年5月10日签订协议书，约定反诉被告将其位于济南市市中区三箭如意苑二期xx-x-xxx号商铺租给反诉原告用于经营婴幼儿游泳馆。租期至2022年5月25日止，租金第一二年17万，第三四年18万，第五年19万，合同签订后反诉原告交纳保证金1.5万元，并按约支付了前两年的租金。2019年3月，反诉被告无故让物业给我方租赁的房屋进行断电，致使我方无法正常营业，给我方造成巨大损失。反诉被告的违约行为造成双方租赁合同无法继续履行，并因此给反诉原告造成巨大损失。故为维护反诉原告的合法权益提起反诉，望判如所请。 反诉被告赵春燕辩称：一、答辩人不存在任何违约行为，反诉原告单方解除协议系严重违约。答辩人与反诉原告于2017年5月10日签订《商铺租赁合同》，约定由反诉原告承租答辩人所有的商铺。在合同履行期间，反诉原告即存在逾期支付租金、拖欠物业费、水电费等行为，但答辩人本着友好协商的原则，并未追究反诉原告的违约责任。同时，因反诉原告经营婴幼儿游泳馆，曾多次就房屋漏水事宜与一楼商铺发生纠纷。2019年3月19日，反诉原告在未通知答辩人的情况下，私自搬离商铺，但被一楼商铺阻拦。鉴于双方矛盾尖锐，济南市市中区七里山派出所出警调解。在调解过程中，反诉原告明确表示不再租赁商铺。随后，反诉原告在未通知答辩人的情况下趁夜将个人物品搬离商铺，但未向答辩人交付商铺钥匙，一直占用商铺。2019年4月，反诉原告委托山东海蔚律师事务所向答辩人出具律师函，告知答辩人解除合同。纵观合同履行过程，并结合双方提交的证据，答辩人并未存在任何违约行为。首先，反诉原告无证据证明确存在断电的事实；其次，纵使存在断电事实，也无证据证明系答辩人指示物业实施；再次，反诉原告在商铺门内张贴了“店内装修、暂停营业”的告知牌，证明反诉原告未经营商铺系其个人原因，并非答辩人所致；最后，根据《商铺租赁合同》第十条第二款约定：“若甲乙双方在没有违反合同的情况下提起解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。房租押金不予退还。”反诉原告在答辩人不存在任何违约行为的情况下，单方解除合同已严重违约。反诉原告无权要求答辩人退还租金、保证金，而反诉原告所谓的经济损失亦应由其个人承担。二、反诉原告已严重违约，应当赔偿答辩人的经济损失。第一，反诉原告在答辩人不存在任何违约行为的情况下单方解除合同已严重违反合同约定。第二，根据合同约定，反诉原告迟延交付房屋租金，应当赔偿原告违约金10万元。第三，反诉原告虽将个人物品搬离商铺，但一直未向答辩人交付商铺。截止至庭审之日，反诉原告一直占用着商铺，应当向答辩人支付房屋占用费用。综上所述，答辩人不存在任何违约行为，反诉原告单方解除合同已构成严重违约，请求贵院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 赵春燕系三箭如意苑二期xx-x-xxx商铺的业主。2017年5月10日，赵春燕（出租方，甲方）与史琳（承租方，乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁三箭如意苑二期xx-x-xxx商铺，租期五年，自2017年5月10日至2022年5月25日。合同第四条约定的租赁保证金为xxxxx元，在合同签订之日一次性支付，甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。合同第五条约定：1、租赁金额：第一二年壹拾柒万元，第三四年壹拾捌万元，第五年壹拾玖万元。2、付款方式：第一年房租半年支付，剩余房租按年支付，提前一个月支付下次房租。3、乙方必须按照规定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金壹拾万元整。合同第六条约定：1、承租区域内设施的使用：乙方向甲方或第三方物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。……3、租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。合同第七条约定：1、出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。合同第八条约定：……6、在乙方没有违反使用水电时，甲方应保证商铺正常用水用电。同日，史琳向赵春燕交纳了半年房租8.5万元及保证金1.5万元。此后史琳对涉案房屋进行装修并用于经营婴幼儿游泳馆，史琳共实际支出装修费182620元。 2019年3月20日，史琳通过手机向赵春燕发送三条短信，第一条内容为：“姐，我们本来就想今天给你们打电话说不再续租这个事情，那天听哥说防水要做到一米二，否则就不租给我们了，但是做到1.2米孩子们根本进不去了，太高了。我们没法营业了。如果我们想跑的话晚上就跑了还用白天来么。解释的话你们根本听不进去。我们租期还差两个半月才到期，我们满可以继续营业，然后赚钱到时候再跑，为什么非要提前这么久跑呢？你们分析一下是不是这样子。”第二条内容为：“明天有时间的话咱们见个面吧，商量下怎么处理？”第三条内容为：“怎么回事啊？你们电话不接短信不回？不是你们给我打电话说要协商么？”2019年3月26日至2019年3月27日，律师李民与史琳通过手机微信就涉案房屋租赁问题进行协商，史琳在与李民的微信聊天中说：“麻烦李律师转告下孔宪忠大哥，我们准备后天继续营业通知他一下，实在是耽误不起营业损失。”李民在微信聊天中说：“孔大哥不同意营业。”史琳回复说：“明天我和朋友联系哈。孔大哥那边情绪波动还很大么？你说要不要您劝劝他让他爱人出面啊？也就是和我签订合同的赵春燕姐姐来谈，是不是更好协商呢？您觉得呢？”李民回复说：“我是想你找个律师朋友，我们聊聊，能调解更好。如果不能调解就再说。”史琳回复说：“他不同意营业那我们怎么办呢？这都给会员说了我的天。他这是真不想租给我们了看来。为这点事至于么。”李民回复说：“他的意见是让你们先谈维修，再谈其他的。”史琳回复说：“我还想着明天就动工把新买的水暖机安上赶紧的开业，我们本来想换成水暖机的，省电还制暖快。那天运走空调他还拦着我们不让我们运走，你说至于么。还有李律师，那都不让我们开工不租给我们了，那我们的经营损失谁承担啊？还有会员找我们我们怎么说？”2019年3月28日，赵春燕指示物业公司工作人员对涉案商铺断电。2019年3月29日，史琳通过手机向赵春燕发送短信询问：“姐，你为什么让物业给我停电？我没法正常营业了！物业说是你授权的他们给我停的电！有事请解决事情没必要这么极端吧？我又没欠你房租又不欠你水电费，我还替你们交了水电费，你们这是什么意思？！不想让我干了？！让会员都找我算账？？”2019年4月10日，史琳委托山东海蔚律师事务所向赵春燕发出一份律师函，载明赵春燕自2019年3月起以各种不合理要求阻止史琳正常营业，后又于2019年3月28日对租赁的房屋断电，造成客户要求退款，承租方无法正常经营，承租房屋的目的无法实现，为此告知赵春燕于该律师函送达之日起解除上述商铺租赁合同。该邮件因拒收被退回。2019年4月12日，赵春燕通过手机短信要求史琳交纳下一年房租。2019年4月13日，史琳通过手机短信向赵春燕发送上述律师函的照片。2019年3月28日前，史琳已按时足额交纳水电费。史琳已交纳房租至2019年5月9日。 在2019年7月19日的庭审中，原、被告均表示同意解除双方所签订的《商铺租赁合同》。2019年7月22日，史琳将涉案商铺的钥匙交至本院。2019年7月25日，赵春燕从本院将该房屋钥匙领走。 本院认为，原、被告所签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当严格依约履行。因原、被告均在庭审时表示同意解除该合同，故本院认定该合同于2019年7月19日解除。关于合同解除的原因，从原、被告双方的协商过程来看，主要是因为赵春燕在双方就涉案房屋的防水维修问题协商过程中指示物业公司对涉案房屋断电，导致史琳无法继续经营。因此赵春燕的该行为构成违约，史琳并不存在违约行为。由于赵春燕的单方面断电行为，造成史琳所承租的商铺不能正常营业，故史琳有正当理由自2019年3月28日起不再缴纳房租或房屋占有使用费。原告赵春燕要求被告史琳支付违约金和房屋占有使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因赵春燕的违约行为，导致史琳无法继续使用涉房房屋进行经营，故史琳存在房屋装修费用的损失。根据史琳实际支出的装修费用及其使用涉案房屋的时间占合同约定租赁期限的比例，本院酌情认定反诉被告赵春燕应当赔偿反诉原告史琳装修费损失11万元。赵春燕应当将2019年3月28日至2019年5月9日的房租20027.40元及保证金xxxxx元返还给史琳。史琳所主张的客户退卡费和广告费，并非其实际利润损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告赵春燕与被告史琳所签订的关于三箭如意苑二期xx-x-xxx商铺的《商铺租赁合同》于2019年7月19日解除。 二、反诉被告赵春燕于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告史琳装修费损失11万元。 三、反诉被告赵春燕于本判决生效之日起十日内退还反诉原告史琳租金20027.40元及保证金xxxxx元。 四、驳回原告赵春燕的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告史琳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，原告赵春燕负担2250元，被告史琳负担50元;反诉费2590元，反诉原告史琳负担1310元，反诉被告赵春燕负担1280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  姜光军 人民陪审员  戚一飞 人民陪审员  王 健 二〇一九年十二月二日 书 记 员  杨雯雯