四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18871号 上诉人（一审被告）：杨建，男，1979年3月25日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：胡志东，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：孟昕来，男，1979年5月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：尹朝阳，四川高扬（郫都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婷，四川高扬（郫都）律师事务所律师。 一审第三人：交通银行股份有限公司成都成华支行，住所地：四川省成都市一环路东三段58号。 负责人：赵萍，行长。 委托诉讼代理人：刘子骏，公司职员。 上诉人杨建与被上诉人孟昕来、一审第三人交通银行股份有限公司成都成华支行（以下简称交行成华支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨建上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回孟昕来的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由孟昕来承担。事实与理由：一、一审判决杨建协助孟昕来将本案诉争的房屋过户到孟昕来名下，属事实不清、适用法律不当，应依法改判。1.孟昕来提交的《房屋买卖合同》不能作为认定房屋买卖关系成立的证据使用。该证据部分内容模糊不清，签订时间模糊不清，双方签名都完全不能识别，从形式上还是内容上均不具备作为证据的要件，不具备证据的三性；2.孟昕来提交的《欠条》不能证明双方存在房屋买卖合同关系。该《欠条》不具备房屋买卖合同的形式要件，能证明双方存在500000元的借贷关系，转售房屋不是双方真实意思表示；3.孟昕来称2013年3月8日杨建以《欠条》的方式将诉争房屋出售给孟昕来，2019年1月委托律师催告过户，这是不符合房屋买卖的交易习惯，不合常理；4.依据双方本在就存在的借贷关系，在结合杨建提交的双方在成都市不动产登记中心办理的借款协议和抵押担保合同，完全可以证明双方存在借贷关系，而非房屋买卖关系。二、一审法院判决孟昕来代杨建偿还交行成华支行的按揭贷款以及杨建偿还孟昕来的代偿款属于适用法律错误。杨建按时每月归还按揭款已达12年，按交行成华支行的本金和利息计算方式，提前还款必然损害杨建的利益，孟昕来代杨建提前偿还交行成华支行的按揭贷款的行为，属于债务转让，应征的交行成华支行的同意。双方并没有约定提前偿还按揭，杨建也没有提前偿还贷款的合同义务。 孟昕来辩称：《房屋买卖合同》具备完整性，可以作为证据使用。《欠条》实质内容就是房屋买卖合同，已经明确杨建自愿将案涉房屋以60万元的价格出售给孟昕来。孟昕来与杨建是多年的朋友、同学关系，孟昕来多次与杨建沟通关于房屋过户的事宜，杨建都置之不理，孟昕来没有办法才委托律师催告。借款协议和抵押担保都是为了孟昕来的利益，杨建并没有按照约定办理过户手续，同时案涉房屋抵押给交行成华支行。一审判决适用法律正确，请求驳回杨建的上诉请求。 交行成华支行陈述：杨建与孟昕来发生纠纷交行成华支行并不知晓，交行成华支行是与杨建签订的合同，请法院依法判决。如要判决解除抵押权，首先保全交行成华支行的权利。 孟昕来一审诉讼请求：1.判令杨建拥有的位于武侯区房屋（权证号：权12××30）归孟昕来所有，杨建在十日内为孟昕来办理过户手续；2.判令孟昕来代杨建向交行成华支行偿还欠付的案涉房屋按揭贷款，杨建在孟昕来偿还该按揭贷款后10日内向孟昕来偿还。 一审法院审理查明：一、位于四川省成都市武侯区房屋（权证号：权12××30）登记物权所有人为杨建，该房屋由杨建向交行成华支行办理了抵押按揭贷款，抵押按揭贷款期限自2007年5月29日至2027年5月28日，登记抵押人为交行成华支行，根据个人贷款放款凭证记载，交行成华支行于2007年5月29日向杨建发放了按揭贷款34万元，并办理了他权证书，抵押权人为交行成华支行。截止2019年6月21日，杨建尚欠交行成华支行按揭贷款余额178381.21元。另，该时段贷款之时，上述房屋评估价48.6万元。 二、根据孟昕来提交的其与中国农业银行成都成华支行（以下简称农行成华支行）签订的《房地产抵押合同》，孟昕来于2007年6月26日向农行成华支行贷款250000元，孟昕来以其位于成都市武侯区房屋（权证号：权12××77）作贷款抵押。 2007年6月29日，杨建向孟昕来出具借条1份，载明：今借到孟鸿林人民币现金250000元。 孟鸿林系孟昕来父亲，孟昕来主张该笔借款250000元来源于上述孟昕来以其房屋向农行成华支行办理的抵押贷款250000元，贷款取得后孟昕来以父亲孟鸿林名义出借给杨建，杨建为此出具上述借条。 根据孟昕来提供的农行成华支行银行卡交易明细，载明2007年6月29日至7月2日，该账户分五次分别取现49990元，共计提取现金245000元。孟昕来主张，该笔借款在杨建出具上述借条之后，孟昕来即将上述贷款的银行卡交给杨建自行提取了上述现金借款，杨建提取借款之后向孟昕来的农行成华支行银行卡账户归还了部分贷款本息，因杨建中途逾期还款违约，孟昕来自行向农行成华支行还款并结清了剩余贷款本息，并在房屋解除抵押后变卖他人。 根据孟昕来提交的房屋买卖合同、农行成华支行银行卡交易明细显示，2012年8月19日孟昕来与案外人张炎签订房屋买卖合同，将其所有的上述房屋以615000元的价格出售给张炎，之后孟昕来于2012年9月10日向农行成华支行其银行卡账户归还了贷款22万元，结清上述贷款本息。 三、根据孟昕来提交的《房屋买卖合同》，该合同因存放久远保存不当，其内容部分模糊不清，载明的内容主要有：合同编号为第00XX27号，销售方为杨＊（甲方），身份证号为5101211979××××××××，购买方为孟昕来（乙方），身份证号为5101071979××××××××；甲方现有116㎡的房屋，位于武侯区的房屋，权证号为权12××30，自愿出售给乙方，售价为600＊元（甲方净收价），乙方第一次支付购房定金30万元，余款待办完过户手续后，乙方拿到房屋和新产权证的同时付清30＊元等。该合同落款处甲乙双方签名均已模糊不清，不能识别甲乙双方的签名。同时，根据孟昕来提供的建设银行转账凭条，孟昕来于2010年2月5日向杨建转账支付30万元。 根据一审法院查明的事实，上述房屋已由杨建实际交付孟昕来居住使用，孟昕来至今在该房屋居住生活达八、九年。根据孟昕来提交的房屋完税证，孟昕来接受该房屋后即对房屋进行装修，其在2010年3月17日为房屋装修一事向税务机关缴纳了一般营业税900元、个人所得税300元、其他企业城市维护税63元、教育费附加收入税27元、地方教育附加收入税9元，共计1299元，同时根据孟昕来提供的收据，孟昕来在2010年3月22日向物业公司交纳了房屋装修出入证押金20元，以及孟昕来入住该房屋之后以杨建名义向物业公司交纳物业管理费用的事实。 四、2013年3月8日，杨建向孟昕来出具欠条：本人杨建于2010年至2012年两年间共计向孟昕来借款500000元，经友好协商，本人杨建把名下位于成都市武侯区（权证号：权12××30）以600000元转售给孟昕来，在房屋过户后由孟昕来向杨建支付房屋尾款100000元。之后，孟昕来于2019年1月期间委托代理律师向杨建催告履行房屋过户义务，并向杨建快递《律师函》进行催告。 五、根据杨建提交的成都市武侯区房屋（权证号：权12××30）档案查询资料，反映杨建与孟昕来在2014年8月1日签订借款协议、抵押担保合同，约定孟昕来向杨建出借700000元，借款时间12个月，杨建以其所有的上述房屋向孟昕来提供连带抵押担保，并且双方在2015年7月1日又签订《变更协议》，约定杨建和孟昕来在成都市房管局办理了他项权利证号为12XX1的抵押登记中，将债务履行期限变更为2014年8月1日至2016年7月31日。 根据上述房屋信息查询资料，载明以杨建作为债务人的抵押信息为：1、2007年5月29日设定以交通银行股份有限公司成都成华支行为抵押权人的抵押状态为有效，债务履行期限为2007年5月29日至2027年5月28日；2、2014年8月1日设定以孟昕来为抵押权人的抵押状态为审核，债务履行期限为2016年7月31日至2021年7月30日；3、2014年8月1日设定以孟昕来为抵押权人的抵押状态为有效，债务履行期限为2014年8月1日至2016年7月31日。 针对上述事实，孟昕来主张系基于杨建不能及时揭按办理上述房屋产权过户手续，为保障孟昕来的利益，双方假以一个700000元的借款关系对上述房屋轮候设立了一个抵押权。 六、庭审中，杨建提交了1份借条，载明孟昕来于2009年3月8日向其借款10万元，因该借条系复印件，孟昕来对此不予认可。 一审法院认为，孟昕来以其房屋向银行抵押贷款250000元的事实清楚，其将该笔银行贷款资金出借给杨建的事实，杨建于2007年6月29日已出具借条予以确认。虽然该份借条所载明的出借人为孟鸿林，但基于孟鸿林与孟昕来系父子关系，孟昕来诉称当年仅仅是以其父亲名义出借借款的解释具有合理性，且孟昕来以其房屋抵押取得的贷款资金，再以此方式出借给杨建，其本身并不因此而加重借款人的债务负担，故一审法院对孟昕来主张的该笔借款事实予以采信。同时，根据孟昕来提供的银行转账凭证，孟昕来于2010年2月5日向杨建转账支付了300000元，结合上述杨建向孟昕来借款250000元，双方之间涉及借款关系的本金共计550000元。 本案中，位于成都市武侯区房屋登记于杨建名下，孟昕来主张杨建已将该套房屋出售给孟昕来，上述涉及借款用于抵扣相应的购房款。对此争议事实，孟昕来举示了房屋买卖合同一份，因该份合同所载明的内容已经部分模糊不清，难以充分反映孟昕来与杨建之间就案涉房屋建立了买卖合同关系，但是该份合同中较为清楚的内容部分反映了交易标的为案涉房屋，载明了房屋位置、面积、权证号、交易价、购房定金，同时根据2013年3月8日杨建向孟昕来出具的欠条，一是杨建确认共计向孟昕来借款500000元，该确认行为则是双方当事人对上述涉及借款关系的债权债务金额的最终结算确认，二是杨建确认将案涉房屋以600000元的价格转售给孟昕来，孟昕来在房屋过户后向杨建支付购房尾款100000元，该确认行为则是双方当事人进一步明确实际发生的房屋买卖关系，并确认以上述借款500000元抵扣部分购房款。因此，结合杨建在2010年2月5日收到上述30万元之后，即将案涉房屋实际交付给孟昕来居住使用至今的事实，应当认定孟昕来与杨建之间就案涉房屋存在真实的房屋买卖合同关系，该合同关系应属双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，一审法院依法予以保护。 在2013年3月8日杨建向孟昕来出具欠条确认房屋买卖合同关系事实之后，孟昕来与杨建在2014年8月就案涉房屋设立了一个以700000元为借款债务金额的抵押登记，将该房屋顺位抵押给了孟昕来。针对该房屋抵押事实，孟昕来主张系因杨建未能揭案解押及时办理房屋过户，双方假以一个借款债务关系对房屋设立了一个轮候抵押，其目的是为了保障自己的购房利益。对此，一审法院认为，由于案涉房屋系杨建向银行抵押按揭贷款所购，其至今尚未揭案解押，因此房屋不具备产权变更过户的条件。杨建将房屋出卖并交付孟昕来之后，基于杨建一方的原因不能及时办理房屋产权过户，对孟昕来而言，其出资购房的利益将因杨建的债务风险而得不到切实的保障，双方当事人为此协商假以一个借款债务关系为孟昕来设立一个轮候抵押权，显然并非双方当事人真实的意思表示，完全是基于杨建一方的责任原因，孟昕来作出的无奈之举。因此，杨建于本案中以此借款抵押关系抗辩否认双方存在房屋买卖合同关系的理由不能成立，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院认为，孟昕来与杨建之间就案涉房屋建立买卖合同关系的事实清楚，约定的房屋购买价为600000元，双方结算确认以借款500000元抵扣部分购房款后，孟昕来尚应支付杨建购房尾款100000元。案涉房屋已由杨建实际交付孟昕来，孟昕来接收房屋并长期居住使用生活至今长达数年，杨建作为出卖人应当为其办理不动产权变更登记，将案涉房屋过户登记至孟昕来名下。由于杨建自身原因至今尚未向银行揭案解押，导致案涉房屋物权变更过户的条件至今不能成就，杨建为此应当承担违约责任。故，孟昕来诉请杨建为其办理案涉房屋过户手续的理由成立，一审法院予以支持。一审庭审中，孟昕来表示涉及房屋产权过户变更登记所发生的税费由其自行承担，对此一审法院予以准许。 本案系房屋买卖合同纠纷，并非房屋产权本身不明晰而发生的权属争议，双方之间虽然建立合法有效的房屋买卖合同关系，但是在合同关于出卖人办理产权过户手续义务尚未履行完毕之前，基于产权的公示效力，不动产权人仍然是出卖人杨建，孟昕来只有在产权过户变更登记之后才享有相应的所有者权利。因此，孟昕来于本案中诉请确认案涉房屋为其所有，一审法院不予支持。 根据上述，杨建向银行揭案解押是房屋物权变更过户的前提条件，杨建至今不履行揭案解押义务，其违约行为已经损害孟昕来的合同利益，孟昕来为此于本案中提出由其代杨建向银行揭案解押以成就房屋变更过户条件，是其维护自身合同权利的正当合理要求，且不损害按揭贷款债权人的利益，交行成华支行作为按揭贷款银行对此也未提出异议，即表明不同意由孟昕来代为杨建揭案解押，故孟昕来诉请由其代为杨建向交行成华支行偿还剩余房屋按揭贷款的理由成立，一审法院予以支持。 截止2019年6月21日，杨建尚欠银行按揭贷款余额为178381.21元，由于杨建自身在按月按约偿还银行月供款，上述按揭贷款余额数据将处于变化之中，当孟昕来代杨建向银行偿还剩余按揭贷款之后，杨建理应偿还孟昕来实际代偿的垫付款，其代偿金额以孟昕来代行还款义务之时，交行成华支行所确定的按揭贷款余额为准。同时，为减少当事人讼累，根据2013年3月8日欠条约定，孟昕来在房屋过户后向杨建支付房屋尾款100000元，对此一审法院一并处理，由孟昕来在房屋办理完毕不动产权变更过户登记手续之后向杨建支付房屋尾款。至于一审庭审中杨建提交的载明孟昕来于2009年3月8日向其借款100000元的借条，因借条系复印件，孟昕来也对此不予认可，本案不予审理，若杨建仍认为对孟昕来享有该笔借款的权利，杨建可就该借款关系另案讼争。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、杨建在消除房屋抵押（以交通银行股份有限公司成都成华支行为抵押权人设立的抵押，以孟昕来为抵押权人设立的抵押）后十五日内，协助孟昕来办理位于成都市武侯区房屋（权证号：权12××30）的不动产权变更登记手续（将该房屋过户至孟昕来名下）；二、孟昕来于判决生效之日起十五日内代杨建偿还在交行成华支行的按揭贷款余额（余额以孟昕来代行还款义务之时，交行成华支行确定的剩余按揭贷款金额为准），并办理解除房屋抵押的手续；三、杨建在判决第一项义务履行完毕之日起十日内偿还孟昕来代偿款（代偿款金额以孟昕来按照本判决第二项履行代偿义务实际发生的垫付金额为准）；四、孟昕来在杨建履行完毕判决第一项义务之日起十日内支付杨建购房尾款100000元；五、驳回孟昕来的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由杨建负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，孟昕来与杨建之间存在合法的民间借贷关系，对于借款金额双方于2013年3月8日进行了结算，确定杨建共向孟昕来借款500000元，并且杨建向孟昕来出具欠条一份载明：“本人杨建于2010年至2012年两年间共计向孟昕来借款500000元，经友好协商，本人杨建把名下位于成都市武侯区（权证号：权12××30）以600000元转售给孟昕来，在房屋过户后由孟昕来向杨建支付房屋尾款100000元。”，对此孟昕来主张杨建将案涉房屋出售给孟昕来用于抵偿借款，现双方属于房屋买卖合同关系的事实应予确认。根据杨建出具的上述欠条及孟昕来提交的《房屋买卖合同》，虽然该合同中部分内容模糊不清，但买方孟昕来的信息、房屋的位置、房屋产权证号、交易价、购房定金是清晰可见的，并结合2010年2月5日至今孟昕来一直居住于案涉房屋中的事实，一审法院认定孟昕来与杨建之间存在真实、合法的房屋买卖合同关系并无不当，本院予以维持。 杨建与孟昕来以房抵债而形成的房屋买卖合同关系不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应履行各自义务。孟昕来已通过借款履行了支付购房款的大部分义务，杨建亦应协助孟昕来办理房屋过户手续，因案涉房屋杨建至今未向银行消除抵押，孟昕来为此提出由其代杨建向银行涤除抵押以成就房屋变更过户条件，属于其维护自身合同权利的合理要求，且不损害按揭贷款债权人的利益，交行成华支行对此也未提出异议，故一审法院支持孟昕来代杨建向交行成华支行偿还剩余房屋按揭贷款并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，但判决主文所确定的履行顺序不利于执行，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、孟昕来于本判决生效之日起十五日内代杨建偿还在交通银行股份有限公司成都成华支行的按揭贷款余额本息（余额以孟昕来代行还款义务之时，交通银行股份有限公司成都成华支行确定的剩余按揭贷款金额为准）； 二、交通银行股份有限公司成都成华支行在孟昕来履行完本判决第一项确定的内容后三十日内协助杨建办理解除房屋抵押的手续： 三、杨建在房屋解除抵押登记后十五日内，协助孟昕来将位于成都市武侯区房屋（权证号：权12××30）的不动产权变更登记手续过户至孟昕来名下； 四、杨建在本判决第三项义务履行完毕之日起十日内偿还孟昕来代偿款（代偿款金额以孟昕来按照本判决第二项履行代偿义务实际发生的垫付金额为准）； 五、孟昕来在杨建履行完毕本判决第三项义务之日起十日内支付杨建购房尾款100000元； 六、驳回孟昕来的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由杨建负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅