辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终13358号上诉人（原审被告、申请执行人）：中国银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路253号。负责人：贾天兵，该分行行长。委托诉讼代理人：孟庆峰，辽宁盛恒（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：蒋晓光，男，1963年1月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审第三人、被执行人）：诚添大厦（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街389号。法定代表人：傅毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵刚，男，1975年3月28日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审第三人）：沈阳鸿铭公司开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北二经街40号。法定代表人：赵晓军，系该公司总经理。上诉人中国银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称中行辽宁省分行）因与被上诉人蒋晓光、原审第三人诚添大厦（沈阳）有限公司（以下简称诚添大厦）、沈阳鸿铭公司开发有限公司（以下简称鸿铭公司）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初6676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人中行辽宁省分行上诉请求：1.请求二审法院依法改判；2.判令准予对案涉房产的执行；3.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。案涉房屋现在仍然登记在诚添大厦名下，案外人对于该房屋不享有所有权或足以排除强制执行的民事权利，且在一审裁决程序中已经查明，案外人另有一套住房的情况下，一审法院仍支持案外人请求，明显错误。一审法院认可案外人对案涉房产不享有所有权，即使案外人所主张的其已经向开发商交付部分购房款属实，案外人仅能依据债权关系向开发商主张返还购房款，案外人已经将开发商起诉至和平区人民法院，要求解除合同，并查封了案涉房产，据此，案外人已经就损失向法院另行主张权利，因此案外人对房产不享有任何优于上诉人的权利，上诉人作为房产的首封权利人，有权要求法院处置房产。案涉房产设计用途为公建，并非为住宅，不应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，该规定针对的是住宅，本案应驳回案外人的异议请求。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定案外人支付了超过50%的购房款属于事实认定错误。2011年8月8日交付的3万元，是交付给赵刚个人。同年8月27日交付的280120元，案外人仅能提供三联据，真实性无法认可。案外人提供的银行流水，一审法院并未到银行进行核实，真实性不予认可。三、一审判决由上诉人承担诉讼费不当。被上诉人蒋晓光答辩：同意一审判决。诚添大厦辩称：同意一审判决。蒋晓光向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决撤销（2015）辽0102执2025号执行裁定书，并解除对沈阳市和平区太原街389号1幢13层2号房屋的查封；2、请求法院依法判决原告与第三人诚添大厦签订的《商品房买卖合同》有效，并确认涉案房屋归原告所有；3、请求法院依法判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月27日，原告蒋晓光与第三人诚添大厦签订了《商品房买卖合同》一份（该合同至今未备案），约定原告蒋晓光购买第三人诚添大厦开发并销售的位于沈阳市和平区太原南街389号1幢13层2号、建筑面积60.62平方米的房屋，房屋单价8580元/平方米，房屋总价款为520120元。合同第六条付款方式及期限约定，2011年8月27日交付首付款280120元，余额24万元买受人以商业贷款方式付清。……该房屋为精装房，合同后附装修材料清单。合同签订之前，原告蒋晓光于2011年8月8日向第三人诚添大厦支付购房定金3万元，合同签订当日，原告蒋晓光依约交付购房首付款280120元。2013年5月17日，原告蒋晓光通过赵刚支付第三人诚添大厦2万元购房款。2013年5月20日，第三人诚添大厦向原告蒋晓光发出业主入住通知单。2013年5月28日，原告蒋晓光要求第三人诚添大厦将该房屋原设计的半复式改为全复式，原告蒋晓光为此订购楼梯一部。2013年6月9日，原告蒋晓光再次通过赵刚支付第三人诚添大厦2万元购房款。2013年6月19日，因该房屋由半复式改为全复式，增加工程量，原告蒋晓光给付第三人诚添大厦增加部分的工程款1万元（第三人诚添大厦于诉讼中明确表示该款系工程款，不属于购房款）。2013年9月4日，原告蒋晓光支付第三人诚添大厦购房款2万元。至今，该房屋的物业费及电费一直由原告蒋晓光缴纳。2017年8月份，因电业局对涉案房屋所在的诚添大厦停电，为恢复供电，经业主与开发商协商，由业主自筹资金，按200元/每平方米的标准，原告蒋晓光分摊正式电认购款12000元。原告蒋晓光现已将涉案房屋出租他人。被告中行辽宁省分行因其与第三人诚添大厦商品房销售合同纠纷一案，申请对第三人诚添大厦名下的房产进行查封。一审法院作出（2013）沈和民二初字第1485号民事裁定，于2013年8月13日查封了包含涉案房屋在内的第三人诚添大厦名下的房产。原告蒋晓光对查封涉案房屋提出案外人异议，一审法院作出（2019）辽0102执异43号执行裁定，驳回了案外人蒋晓光的异议请求。原告蒋晓光对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另，2013年5月17日，第三人诚添大厦向原告蒋晓光出具承诺书，内容如下:1、蒋晓光已于2011年8月7日交齐首付款人民币260120元，剩余房款人民币26万元整甲方办理银行按揭贷款；2、蒋晓光给诚添大厦沈阳有限公司在再交购房款4万元，在银行按揭贷款额中扣除，首付款变为人民币300120元整，贷款额为人民币22万元整；3、蒋晓光所交4万元，先交2万元，装修到一半的时候交1万元，装修完毕是交1万，如果不按时付剩余款，装修工程停工；4、诚添大厦（沈阳）有限公司于2013年5月18日开工装修，45日前完工，按房屋销售合同配置清单装修。一审法院认为，首先，关于涉案《商品房买卖合同》的效力。原告蒋晓光在其与第三人诚添大厦签订《商品房买卖合同》之前，于2011年8月8日向第三人诚添大厦支付购房定金3万元，并于签订合同当日即2011年8月27日交付首付款280120元，后又陆续支付部分购房款，截至2013年9月4日，共计支付房款30余万元，且第三人诚添大厦也已向原告蒋晓光交付涉案房屋，说明双方已实际履行《商品房买卖合同》，即双方之间存在真实的房屋买卖关系，故该《商品房买卖合同》真实、合法、有效。被告中行辽宁省分行关于该《商品房买卖合同》系在涉案房屋被查封之后补签的抗辩，因证据不足，不予采信。其次，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为案外人蒋晓光对位于沈阳市和平区太原街389号1幢13层2号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告蒋晓光与第三人诚添大厦于2011年8月27日签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款520120元，在签订合同之前，原告蒋晓光于2011年8月8日向第三人诚添大厦支付购房定金3万元，并于合同签订当日交付购房首付款280120元，又于2013年5月17日交付购房款2万元，再于2013年6月9日交付购房款2万元，即涉案房产于2013年8月13日被法院查封之前，原告蒋晓光已支付的房款超过合同约定总价款的50%。同时，结合原告蒋晓光提交的第三人诚添大厦于2013年5月17日出具的承诺书、业主入住通知单、购买楼梯订单、物业费及电费收据等证据，足以证明原告蒋晓光在涉案房屋被查封之前已经实际入住该房屋。又根据第三人诚添大厦在庭审中的陈述，即涉案《商品房买卖合同》未备案的责任在于第三人诚添大厦，而非原告蒋晓光。因此，原告蒋晓光对登记在第三人诚添大厦名下的位于沈阳市和平区太原街389号1幢13层2号房屋提出不予执行，符合上述法律规定的情形，其享有的权利能够排除执行。原告蒋晓光的该项诉讼请求理由成立，予以支持。最后，涉案《商品房买卖合同》至今尚未备案，原告蒋晓光亦未能进行产权登记，其能否实现该权利属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。故对原告蒋晓光主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、不得执行沈阳市和平区太原街389号1幢13层2号房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9002元，由被告中国银行股份有限公司辽宁省分行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人中行辽宁省分行提供房产登记证明，用以证明除本案案涉房产外，被上诉人蒋晓光另有一套住宅。被上诉人蒋晓光对该证据真实性有异议。被上诉人诚添大厦对该份证据没有异议。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为蒋晓光对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权利。案涉房产于2013年8月13日被人民法院查封，2011年蒋晓光与诚添大厦签订商品房买卖合同，从2011年8月8日至2013年6月9日，先后四次向诚添大厦支付购房款，累计交付金额超过购房款的50%，上述合同签订时间及款项交付时间均在人民法院查封之前。上诉人虽对蒋晓光交付购房款提出异议，但因其并未提供证据否认蒋晓光交款事实，因此本院对上诉人的该项上诉主张不予采信。被上诉人蒋晓光出具证据，证明其已经于查封日期之前入住案涉房屋。由于房屋至今尚未备案，因此无法进行产权登记，案外人蒋晓光对此没有过错。上诉人虽出具材料，在蒋晓光名下另有一处住宅，但无法证明其已经实际入住使用。故一审法院判决不得执行案涉房屋并无不当。综上所述，上诉人中国银行股份有限公司辽宁省分行上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9002元，由上诉人中国银行股份有限公司辽宁省分行负担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  杨帆审判员  王虹二〇一九年十二月十二日法官助理唐屾书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。