北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初19471号原告：北京旭科置业有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店736室。法定代表人：董毅，董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许敬新，北京泓聚律师事务所实习律师。被告：陈剑锋，男，1986年4月3日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。原告北京旭科置业有限公司（以下简称旭科公司）与被告陈剑锋商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭科公司的委托诉讼代理人王国鹏、许敬新到庭参加诉讼。被告陈剑锋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭科公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除双方于2013年11月14日就位于房山区拱辰街道17-01-03地块×#楼×层×号商品房签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1552543）及补充协议、附件；2．判决陈剑锋协助旭科公司办理《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1552543）的联机备案登记（联机备案编号：12498497）解除手续；3．判决陈剑锋支付旭科公司解除合同违约金65897．3元（总价款10%）；4．判决陈剑锋支付旭科公司延迟办理预售合同备案解除手续违约金658.97元（每日按该商品房总价款的千分之一，自起诉之日至预售合同备案手续解除之日止，暂时计算至立案时）；5．判决本案诉讼费、律师费、保全费由陈剑锋承担。事实和理由：2013年11月14日，旭科公司与陈剑锋签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及附件并办理了网签，约定陈剑锋购买旭科公司开发的位于房山区拱辰街道17-01-03地块×#楼×层×号商品房，建筑面积35．77平方米，套内建筑面积25．32平方米，合同总价658973元。附件五付款方式及期限的约定第二条第一款、第二款约定：陈剑锋应于2013年11月14日前支付首付款338973元，剩余房款32万元通过贷款方式支付；附件五付款方式及期限的约定第二条第三款第二项第八目约定：陈剑锋未履行还款义务致使旭科公司承担保证责任的，旭科公司承担保证责任后，有权要求陈剑锋清偿担保债务，且有权解除本合同，陈剑锋还应按照商品房总房价款10%向旭科公司支付违约金；附件八补充协议第十五条合同的变更和解除的补充约定第二款、第五款约定：合同解除的，陈剑锋应配合旭科公司办理预售合同备案登记的注销、抵押登记注销等手续；逾期办理该手续的，每逾期一天，陈剑锋应按照房屋总价款的千分之一支付违约金。旭科公司作为保证人与陈剑锋及案外人北京银行股份有限公司房山支行（以下简称北京银行房山支行）签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，为陈剑锋购买涉案房屋提供连带担保责任，陈剑锋借款32万元。2018年8月8日，因陈剑锋未履行涉案房屋按揭还款义务，案外人北京银行房山支行以金融借款合同纠纷为由，将旭科公司、陈剑锋诉至北京市房山区人民法院，要求旭科公司承担连带责任。北京市房山区人民法院已判决旭科公司承担连带责任，且旭科公司已经实际代偿。后，旭科公司向陈剑锋发出律师函，告知其及时偿还涉案房屋的按揭款、利息及相关费用，但陈剑锋至今仍未履行还款义务。陈剑锋未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月14日，陈剑锋（买受人）与旭科公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1552543），约定陈剑锋购买旭科公司开发的位于房山区拱辰街道17-01-03地块×#楼×层×（公安机关核准后坐落为：房山区书院南街13号院×#楼×层×），该房屋预测建筑面积为35．77平方米，总价款为658973元。陈剑锋采取贷款方式付款：在2013年11月14日前付清房款338973元，剩余房款32万元以贷款方式支付。旭科公司应在2015年12月31日前向陈剑锋交付房屋。附件五“付款方式及期限的约定”第二条第三款第二项第八目约定，“买受人应当根据其与贷款机构签署的借款合同的约定，严格履行，并按时还本付息。买受人未履行还款义务致使出卖人承担保证责任的，出卖人根据贷款机构要求承担保证责任后，有权要求买受人清偿担保债务，担保债务包括全部代付款项、资金占用费（按全部代付款项的10%计算）、实际债权费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费、通讯费等），买受人应当在出卖人通知的期限内清偿上述担保债务，逾期清偿的，出卖人有权要求买受人按下列约定承担逾期清偿的违约责任：8-1）如买受人逾期付款在30日以内的，买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向贷款机构行承担的担保责任而支付的款项（含应向贷款机构支付的利息、罚息等）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额千分之五的违约金。（本条所述违约金可与前述资金占用费累加追究）。8-2）如买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权单方解除双方所签订的购房合同及其补充协议，并要求买受人向出卖人支付相当于总房价款10%的违约金。双方签订的购房合同及补充协议自出卖人解除购房合同及补充协议的书面通知送达买受人时解除。如买受人能够及时弥补出卖人因承担担保责任而产生的一切损失并征得出卖人同意后，双方可协商继续履行购房合同及补充协议。（本条所述违约金可与前述资金占用费累加追究）。”附件八“补充协议”第十五条为合同变更和解除的补充约定，其中第五款约定，在该商品房预售合同由于任何原因而提前解除或终止的情形下，合同解除后，买受人应在5日内与出卖人共同办理或自行办理有关合同及房屋的登记备案解除手续（包括但不限于预售合同联机备案解除手续、买受人在预购商品房设定的贷款抵押登记注销手续等），每迟延一日，买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款千分之一的违约金。附件八第十六条第七款“关于通知和文件送达的约定”约定：出卖人发出的所有通知书或文件有四种送达方式：传真方式、挂号信方式、快递方式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以快递方式，本市以快递邮寄之日起的第二日视为送达日，外地以快递邮寄之日起的第五日视为送达日。出卖人发出的所有通知或文件的通讯地址均以买受人在本合同中所留通讯地址为准，如买受人通讯地址发生变更，买受人应在变更后三日内以书面形式通知出卖人。否则，由买受人承担因此引起的相关不利的法律后果。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。预售合同签订后，陈剑锋依约向旭科公司支付首付款338973元。2015年12月30日，北京银行房山支行（贷款人）与陈剑锋（借款人）、旭科公司（保证人）签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定陈剑锋向北京银行房山支行申请贷款32万元，贷款期限120个月，贷款利率为放款日的同期贷款基准利率上浮10%；借款用途为购买涉案房屋；借款人以其所购房产向贷款人设定抵押，并由旭科公司为借款提供阶段性担保。2015年12月30日，北京银行房山支行将陈剑锋的贷款32万元支付至旭科公司指定账户。陈剑锋至今未实际收房，亦未办理产权转移登记。因陈剑锋未按期还款，北京银行房山支行以金融借款合同纠纷为由，将陈剑锋及旭科公司起诉至本院，要求清偿借款本金、利息等。2018年10月15日，本院作出（2018）京0111民初15288号民事判决：一、陈剑锋于本判决生效之日起十日内偿还北京银行房山支行贷款本金266306．39元；二、陈剑锋于本判决生效之日起十日内支付北京银行房山支行贷款利息、罚息（利息、罚息计算标准为：以266306．39元为基数，自2018年2月28日起至实际清偿之日止按照《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的标准计算）；三、旭科公司就上述第一项、第二项确定的陈剑锋应付款项承担连带清偿责任；四、旭科公司承担上述债务后有权向陈剑锋追偿。案件受理费2702元、保全费1888元，由陈剑锋、旭科公司负担。该判决已生效。2018年12月17日，旭科公司作为保证人向北京银行房山支行承担连带清偿责任，支付借款本金、利息、罚息、案件受理费、保全费共计284180．65元。旭科公司称其代偿全部款项后，曾通过电话告知陈剑锋代偿事宜、通知陈剑锋向旭科公司还款。后因无法电话联系陈剑锋，旭科公司于2019年4月29日按照陈剑锋于预售合同中预留地址向陈剑锋邮寄律师函，要求其收到函件30日内向旭科公司还款。该邮件未妥投。2019年7月9日，旭科公司再次按上述地址向陈剑锋发出内容相同的律师函，该邮件于2019年7月14日由他人代收。另查，在郭志君诉陈剑锋民间借贷纠纷一案的执行过程中，北京市丰台区人民法院预查封了涉案房屋。本院认为，根据合同法第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方预售合同附件五“付款方式及期限的约定”第二条第三款第二项第八目的约定，买受人未履行还款义务致使出卖人承担保证责任的，出卖人根据贷款机构要求承担保证责任后，有权要求买受人清偿担保债务，买受人应当在出卖人通知的期限内清偿上述担保债务，逾期清偿的，如买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权单方解除双方所签订的购房合同及其补充协议，并要求买受人向出卖人支付相当于总房价款10%的违约金。本案中，陈剑锋未按时向银行还款，致使旭科公司实际向银行承担了担保责任，此后，旭科公司通知陈剑锋还款，陈剑锋未在通知的期限内清偿，且逾期清偿担保债务已超过30日。在此情形下，旭科公司有权行使解除权，故对于旭科公司要求解除预售合同并要求陈剑锋按照合同约定支付违约金65897．3元的诉讼请求，本院予以支持。根据预售合同的约定，合同解除后，买受人应当配合出卖人办理预售合同联机备案解除手续，故对于旭科公司要求陈剑锋协助办理预售合同联机备案解除手续的诉讼请求，本院予以支持。因旭科公司以起诉方式行使合同解除权，配合办理预售合同联机备案解除手续的期限未届满，对于旭科公司要求陈剑锋支付延迟办理预售合同备案解除手续违约金的诉讼请求，本院不予支持。陈剑锋经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除北京旭科置业有限公司与陈剑锋于2013年11月14日就位于房山区拱辰街道17-01-03地块×#楼×层×号商品房签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1552543）及补充协议、附件；二、陈剑锋于本判决生效后十日内支付北京旭科置业有限公司违约金65897．3元；三、陈剑锋于本判决生效后五日内协助北京旭科置业有限公司办理《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1552543）的联机备案解除手续；四、驳回北京旭科置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10390元，由陈剑锋负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由陈剑锋负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李欣宇人民陪审员  舒玉玲人民陪审员  夏家宏二〇一九年十二月二十三日书 记 员  窦振京