江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)苏12执复138号 复议申请人（案外人):胡含，男，汉族。 复议申请人(案外人):黄国珍，女，汉族。 复议申请人(案外人)：陈俊华，男,汉族。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司泰州海陵支行. 负责人：黄涛，行长。 被执行人：泰州东升薄板科技有限公司,住所地江苏省泰州市姜堰区。 法定代表人：王田福，董事长兼总经理。 被执行人：陈骏柏，男，汉族。 被执行人：陈璐，女，汉族。 被执行人：陈来喜，男，汉族. 被执行人：李秀琴，女，汉族。 被执行人：泰州市东升钢结构工程有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区。 法定代表人：陈来喜，执行董事兼总经理。 复议申请人胡含、黄国珍、陈俊华不服江苏省泰州市海陵区人民法院（以下简称海陵法院）（2019）苏1202执异57号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 海陵法院经审查查明，中国工商银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称工行海陵支行）与被执行人泰州东升薄板科技有限公司（以下简称东升薄板公司）、陈骏柏、陈璐、陈来喜、李秀琴、泰州市东升钢结构工程有限公司（以下简称东升钢结构公司）金融借款合同纠纷一案，海陵法院于2018年5月29日作出（2018）苏1202民初1083号民事判决，已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，工行海陵支行向该院申请执行，该院于2018年8月24日以（2018）苏1202执1875号立案执行。在执行过程中，该院于2018年8月30日作出（2018）苏1202执1875号执行裁定，冻结、扣划被执行人东升薄板公司、陈骏柏、陈璐、陈来喜、李秀琴、东升钢结构公司银行存款人民币21827847元，或查封、扣押、提取相应价值的财产。2018年9月11日，海陵法院向泰州市姜堰区不动产登记中心送达（2018）苏1202执1875号之三协助执行通知书，停止办理被执行人东升薄板公司名下的位于泰州市××区××镇××房屋及土地［证号：姜房权证华港字第××号、姜房权证华港字第××号、姜国用（2012）第3361号、姜国用（2013）第6009号］，查封期限三年，自2018年9月11日起至2021年9月10日止，查封期间停止办理上述房屋及土地的产权转让、变更、抵押、赠与等相关手续。因申请执行人工行海陵支行向海陵法院提出申请，要求对被执行人东升薄板公司名下设定抵押的上述房地产依法进行评估、拍卖。2018年10月10日，海陵法院向被执行人东升薄板公司发出（2018）苏1202执1875号限期履行通知书，责令其于2018年10月18日前向申请执行人工行海陵支行履行完毕（2018）苏1202民初1083号民事判决所确定的义务。逾期不履行，法院将依法拍卖上述查封的房地产。2019年4月18日，海陵法院作出公告，限令被执行人及占有房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出该房屋，交由法院处置。占有房屋的案外人胡生荣、陈俊华向海陵法院提出执行异议。 另查明，案外人为证明其主张提交被执行人东升薄板公司与案外人于2017年7月28日签订的协议书，约定东升薄板公司将其位于泰州市××区××镇龙溪工业园区内8258平方米的厂房、819.14平方米的办公楼及部分附属设施、机械设备租赁给案外人使用，租期15年，自2017年8月1日起至2032年7月31日止，每年租金60万元。 再查明，涉案的泰州市××区××镇××房屋及土地［证号：姜房权证华港字第××号、姜房权证华港字第××号、姜国用（2012）第3361号、姜国用（2013）第6009号］，所有权人为东升薄板公司。上述房地产于2016年1月13日设定抵押，抵押权人为申请执行人工行海陵支行，抵押期限自2016年1月13日起至2021年1月12日止。 胡生荣、陈俊华向海陵法院提出书面异议称，申请执行人工行海陵支行申请执行，法院拟对被执行人东升薄板公司厂房进行拍卖。案外人与被执行人东升薄板公司于2017年7月28日签订厂房、办公楼租赁合同，约定东升薄板公司将其约8258平方米的厂房、819.14平方米的办公楼出租给案外人使用，租期15年，自2017年8月1日起至2032年7月31日止。东升薄板公司用租金偿还案外人到期借款270万元，案外人按照该租赁合同已经支付完毕全部租金，并实际占有使用该厂房。请求确认案外人对东升薄板公司厂房有租赁使用权，带租拍卖该厂房。 海陵法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权。本案中，抵押人东升薄板公司于2016年1月13日将涉案房地产抵押给工行海陵支行，并依法办理了抵押登记。即便案外人胡生荣、陈俊华与被执行人东升薄板公司之间的租赁合同成立，根据案外人所称，其于2017年7月28日与被执行人东升薄板公司签订租赁合同，可确定租赁关系在涉案房地产设立抵押权之后。因此，案外人胡生荣、陈俊华与被执行人东升薄板公司之间的租赁关系不得对抗申请执行人工行海陵支行已登记的抵押权，案外人胡生荣、陈俊华请求阻止迁出其占有涉案房屋的，不应予以支持。据此，海陵法院作出（2019）苏1202执异57号执行裁定，驳回胡生荣、陈俊华的异议请求。 胡含、黄国珍、陈俊华不服上述裁定，向本院申请复议称，原异议申请人向原审法院提交了相关的协议书，协议书约定东升薄板公司将其位于泰州市××区××镇龙溪工业园区内的8258平方米的厂房，819.14平方米的办公楼及部分附属设施、机械设备租赁给申请人使用，租期15年，自2017年8月1日起至2023年7月31日止，每年租金60万元。申请人认为虽然上述厂房部分在申请人与东升薄板公司签订租赁合同前就已经抵押给工行海陵支行，工行海陵支行并没有提交相关证据证明在抵押期间所涉厂房只可以由东升薄板公司使用，不能对外出租等事项。一审法院仅以厂房租赁在抵押权之后，就认为租赁合同无效，没有事实和法律依据。退一步讲，工行海陵支行仅对厂房部分享有抵押权，对办公楼及附属设施、机械设备没有抵押权，复议申请人与东升薄板公司租赁合同中还涉及819.14平方米的办公楼租赁问题，一审法院全部驳回申请人所有的申请，属于认定事实不清、适用法律错误。请求撤销海陵法院（2019）苏1202执异57号执行裁定。 本院另查明，原一审异议人胡生荣在2019年8月10日因交通事故去世，复议申请人胡含系胡生荣之子，复议申请人黄国珍系胡生荣配偶。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，法院有权将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。本案涉案房屋，工行海陵支行于2016年1月13日办理了抵押登记，案外人胡生荣、陈俊华向执行法院提供的其与被执行人东升薄板公司于2017年7月28日签订的《租赁合同》，显然，其主张的租赁合同订立时间在涉案房屋设立抵押登记之后，其应承担所租赁标的物被处分给其造成的不利法律后果，故复议申请人所主张的租赁关系不得对抗在先成立的房屋抵押权，亦不能对抗法院对涉案房屋的执行。鉴于涉案房屋及土地是一个整体，不能分割或分割将导致财产价值明显减损，执行法院可以整体处置，因此，执行法院将整体范围内的租赁权涤除后再依法拍卖是恰当的。 综上，复议申请人胡含、黄国珍、陈俊华的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回胡含、黄国珍、陈俊华的复议申请，维持江苏省泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202执异57号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟