广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4665号 上诉人（原审被告）：裴某，男，1955年10月17日出生，汉族，河北省唐山市人，广西科技大学退休教师，住广西壮族自治区柳州市。 被上诉人（原审原告）：柳州市某某物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳石路257号，统一社会信用代码：91450200794335821X。 法定代表人：兰飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王义勇，广西衡生律师事务所律师。 上诉人裴某因与被上诉人柳州市某某物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人裴某上诉请求：1、撤销柳州市鱼峰区人民法院(2019)桂0203民初1469号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:被上诉人在本案中提供的《物业管理服务合同》不是合同双方协商一致的结果，而是被上诉人强加给上诉人的，该合同不是上诉人的真实意思表示，该合同应为无效合同，对上诉人没有约束力。上诉人在接到房开公司领取交房钥匙的通知后，到桥园小区10栋1单元2号物业办公室，当时接待上诉人的是物业公司的负责人郑成芳，她对上诉人说领钥匙之前要签订物业服务合同，不签订合同就不给钥匙，而且该合同是物业公司制作的，业主不能对合同条款提出任何意见，必须接受。为了接收自己的房屋,上诉人被迫在物业公司拿出来的《物业管理服务合同》上签字，上诉人签字后物业公司就将合同收回，也不给上诉人一份。以上事实表明，被上诉人提起诉讼所依据的《物业管理服务合同》并非合同双方合意的结果，该合同虽然有上诉人的签名，但是该合同违反了合同法第三、四、五条规定的平等原则、合同自由原则和公平原则，而且上诉人在该合同上的签字是受到物业公司的胁迫所为，依照《民法通则》第五十八条的规定，上诉人的签字属于无效的民事法律行为，一审不应以该合同来处理双方的权利义务关系，被上诉人根据该《物业管理服务合同》要求上诉人交纳物业服务费不应得到人民法院的支持。二、一审以物业服务属于持续性服务，认为主张物业费的诉讼时效应当从最后一期物业费的履行期限届满之日起计算的观点是错误的，被上诉人对于2015年10月8日之前物业费的主张，已经超过诉讼时效。被上诉人对于物业费的主张属于普通的债权请求权，业主所缴纳的物业费属于定期支付不是分期支付，其性质属于不同笔债权，并非同一笔债务分期履行的情况，所以，物业公司向小区业主主张欠缴物业费的诉讼时效起算时间应从合同约定的每一次应交纳物业费的付费之日起计算，与物业服务的持续性没有关系。本案被上诉人提供的《物业管理服务合同》于2016年9月25日届满，双方没有续签新的物业服务合同，被上诉人也没有证据证明在2018年10月8日之前有诉讼时效中止或者中断的情形，故依照《民法总则》关于诉讼时效为三年的规定，对于2015年10月8日以前的物业费，被上诉人已经丧失了请求人民法院判决的权利。诉讼时效制度的规定是为了督促权利人及时行使权利，如果按照“最后一期物业费履行期限届满之日”作为诉讼时效起算点，物业公司根本不需要在物业服务合同履行期间催交物业费，只需等到合同履行完毕或解除或终止后再提起，这样物业公司就不需要依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定进行书面催缴，该条规定便成了摆设。因此，一审认为应当按照最后一期物业费的履行期限届满之日起计算的观点是错误的。三、被上诉人未尽到管理职责，上诉人有权拒绝交纳物业服务费。被上诉人在进驻桥园小区后，管理混乱、工作及其不认真，对于业主的反映意见不理睬、不处理，对于小区消防通道被破坏、监控设备损坏不进行维修、对于小区公共用地被侵占的情况不处置，安全防范工作不到位，小区屡屡发生被盗事件，导致桥园小区的业主怨声载道，十分不满。《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，由于被上诉人履行物业服务工作不符合相关规定，上诉人有权拒绝向被上诉人交纳物业服务费。 被上诉人柳州市某某物业服务有限公司辩称，上诉人的上诉请求和事实理由均不成立，请二审法院维持一审判决。 柳州市某某物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.裴某支付柳州市某某物业服务有限公司物业服务费13007.72元，违约金9365.56元，垃圾费547.5元，路灯费219元，律师代理费900元，合计24039.78元；2.诉讼费用由裴某承担。 一审法院认定事实：柳州市某某物业服务有限公司系具有三级资质的物业服务企业。2007年8月8日，柳州市农工商房地产开发公司与柳州市某某物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘柳州市某某物业服务有限公司对柳州市桥园小区提供前期物业管理服务事宜。裴某系位于广西壮族自治区柳州市房屋的所有权人和管理人，于2012年6月14日签署《柳州市农工商房地产开发公司交房单》，该交房单中载明：业主姓名裴某；位于柳州市柳石路257号的物业“桥园小区”43栋2号房于2012年6月14日正式交房，等等。同日，裴某(甲方)与柳州市某某物业服务有限公司(乙方)签订了《物业管理服务合同》。约定：甲方购买的房屋位于广西壮族自治区柳州市，建筑面积为296.98平方米；收费标准：按建筑面积计收，0.6元／平方米·月；物业管理服务费从2012年3月份开始收取，没入住的业主物业管理服务费按柳州市建委有关规定收取，物业管理服务费标准将按市场变化及政府指导意见作适当调整；物业管理服务费，由物业实际使用人或物业承租人承担；水电费标准按柳州市供水、供电公司的计价标准和实际使用量收取；公共照明公摊费标准按柳州市供电公司的计价标准和实际使用量公摊后收取；甲方应于每月的10日前到乙方财务部门交清物业管理服务费、专项维修资金、水电费、公共照明公摊费、经营垃圾清运费；甲方违反合同，未按约定交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期10日内交纳，并从逾期之日起，每天按应交金额的5%收取滞纳金；该合同即将期满时，甲方决定不聘请乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受聘请的，应提前三个月书面通知甲方；该合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面通知送达乙方，且没有选聘新的物业管理公司，乙方继续管理的，视为该合同自动延续；该合同终止后，在新的物业管理公司接管该物业前，乙方应当应甲方要求，继续为甲方提供物业管理服务，甲方应继续交纳相应的物业管理费用；该合同期限为5年，自2011年9月26日起至2016年9月25日止，合同期限届满时，该合同自行终止，等等。裴某还签署了《柳州市某某物业服务有限公司桥园小区业主公约》，同意接受柳州市农工商房地产开发公司委托柳州市某某物业服务有限公司对该小区实行物业管理服务。柳州市某某物业服务有限公司（甲方）与柳州市鱼峰区环境卫生管理所（乙方）签订《协议书》一份，该份《协议书》中约定：甲方委托乙方在桥园小区（含门面）范围内实行收运、处置垃圾服务；服务户数为300户，按收费标准7.5元/月/户计；甲方付给乙方垃圾费每12个月结算一次，乙方开具正规发票给甲方、甲方次月20日付款，逾期则甲方须另支付给乙方违约金（按应付款每天5‰计）；甲方应积极协助乙方解决服务过程中出现的问题；该协议自2014年1月1日起至2017年12月31日止，等等。2018年7月20日，柳州市鱼峰区环境卫生管理所出具《委托书》一份，载明：柳州市鱼峰区环境卫生管理所委托柳州市某某物业服务有限公司代收桥园小区各业主2018年1-12月份垃圾费，征收城市生活垃圾处理费标准调整至7.5元/月/户，等等。2016年3月1日、2017年3月13日、2018年4月2日柳州市某某物业服务有限公司向柳州市鱼峰区环境卫生管理所交纳了2015年1-12月的城市生活垃圾处理费、2016年1-12月商业垃圾清运费、2017年1-12月商业垃圾清运费分别为4770元、4815元、5215元。2018年7月10日、2018年8月9日、2018年9月10日广西电网有限责任公司柳州供电局开具了《广西壮族自治区国家税务通用机打发票》三份，该三份发票中均载明：用户名称：柳州市农工商房地产开发公司，行业分类：工业，用电类别：商业。分别载明：实收交纳电费5269.64元、6507.74元、3886.55元。由于裴某欠交物业费、公共照明公摊电费、垃圾清运费，柳州市某某物业服务有限公司于2018年10月8日向该院起诉，且柳州市某某物业服务有限公司向裴某发出书面通知，要求其交纳2013年1月1日起至2019年1月31日期间的物业费、生活垃圾清运费、公摊电费。裴某认可未交上述期间物业费等相关费用。柳州市某某物业服务有限公司认为，裴某未交纳物业费，构成违约，故诉至法院，提出前述请求。 一审法院认为，双方签订《物业管理服务合同》，未违反法律法规强制性规定，合法有效。裴某辩称，该合同系在被迫情况下签订，其未举证证实，该院不予采纳。虽《物业管理服务合同》中约定于2016年9月25日届满，但本案小区的业主未选聘新的物业公司，且柳州市某某物业服务有限公司仍为裴某提供物业服务，双方之间成立物业服务合同关系。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。虽《交房单》上载明的房屋位于广西壮族自治区柳州市柳石路257号桥园小区，该《交房单》上所载的交付房屋不能否定裴某为广西壮族自治区柳州市柳石路255号桥园小区业主。柳州市某某物业服务有限公司依约为裴某所在小区提供了物业服务，裴某作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。关于裴某提出的诉讼时效问题，因物业服务属于持续性服务,时效的起算应从最后一期物业费的履行期限届满之日起计算,且柳州市某某物业服务有限公司已于2018年10月8日向法院起诉主张权利，故柳州市某某物业服务有限公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。在合同期限届满后，双方未就物业服务费达成新的合意，则物业费的收费标准应参考合同约定的标准，故裴某应向柳州市某某物业服务有限公司交纳2013年1月1日至2019年1月31日期间的物业费13007.72元（296.98平方米×0.6元/平方米/月×73个月）。关于裴某认为柳州市某某物业服务有限公司物业服务不到位，亦未按法律法规规定以及相关行业规范确定的维修养护管理和维护的标准履行义务，裴某不应交纳物业服务费，但未提供证据予以证实，其抗辩的理由不足以作为其减免物业费的理由，该院不予采纳。关于公共照明公摊电费，柳州市某某物业服务有限公司未提供证据证实其该费用的支付情况，故柳州市某某物业服务有限公司主张裴某支付公共照明公摊费用，无事实依据，该院不予支持。关于垃圾清运费，柳州市某某物业服务有限公司与裴某在合同中约定了裴某向柳州市某某物业服务有限公司支付垃圾清运费，柳州市某某物业服务有限公司为裴某向有关部门代缴了2015年1-12月、2016年1-12月、2017年1-12月的垃圾清运费，且有关部门已负责将小区内的垃圾清运，裴某应向柳州市某某物业服务有限公司支付垃圾清运费270元（36个月×7.5元/月），对于柳州市某某物业服务有限公司主张超出的部分，无证据证实其已实际代缴，该院不予支持。关于违约金，柳州市某某物业服务有限公司与裴某因房屋质量、消防通道、安全防范等问题产生矛盾，裴某以此拒交物业费，理由虽不完全充分，但并非恶意拖欠，考虑双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，故柳州市某某物业服务有限公司要求裴某支付违约金，依据不足，该院不予支持。关于律师费，双方未对律师费承担进行明确约定，且裴某未系故意拖欠，故对柳州市某某物业服务有限公司主张裴某支付律师费，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决：一、裴某于本判决生效之日起十日内支付柳州市某某物业服务有限公司物业费13007.72元、垃圾清运费270元，合计13277.72元；二、驳回柳州市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费401元（柳州市某某物业服务有限公司已向该院预交），减半收取200.5元，由柳州市某某物业服务有限公司负担89.5元，裴某负担111元。 本院二审期间，裴某向本院提交了《报警回执单》复印件1份，证明小区多次被盗，对方提供的安保服务不到位。 被上诉人质证称，因为没有原件，所以不予以质证。 被上诉人在二审期间无新证据提交。 对于一审查明的事实，上诉人异议称：1、一审认定被上诉人具有三级资质不是事实，对方并无证据证实其具备相应资质。2、一审遗漏查明上诉人签订涉案公约和物业管理服务合同时受到被上诉人的胁迫，因为如果不签就不给钥匙。被上诉人异议称：1、一审遗漏认定案涉电费是用于小区的公共照明所产生的费用。2、一审认定“原告于2018年10月8日向本院起诉”有误，被上诉人实际递交诉状的时间是2018年5月16日。 本院对上诉人二审提交证据及双方异议事实的分析与认定：上诉人提交的证据无原件予以核对，且对方对证据的真实性不予认可，本院不予采信。对于上诉人的第1点事实异议，被上诉人提交的《物业服务企业资质证书》载明其资质等级为三级，一审的该项认定并无不当；对于上诉人的第2点事实异议，因其并无证据证实其签订涉案公约和物业服务合同时受到了被上诉人的胁迫，本院对其该项异议不予采信。对于被上诉人的第1点事实异议，被上诉人提交的电费发票的用户名称是柳州市农工商房地产开发公司，并未注明相关费用是涉案小区的公共用电所产生的费用，故一审不予认定并无不当；对于被上诉人的第2点事实异议，被上诉人一审举证（2018）桂0203民初3989号民事裁定书拟证实其曾于2018年5月向上诉人追讨物业费，上诉人对被上诉人的证明目的并无异议，故本院对被上诉人的该项异议予以采信。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 另查明，柳州市某某物业服务有限公司曾于2018年5月向裴某主张物业费，并于2018年10月8日向柳州市鱼峰区人民法院起诉，于2018年12月24日向该院撤诉。 本院认为，涉案的《物业管理服务合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。上诉人称该合同是在被胁迫的情况下签订的，但其并未举证证实，本院对其该项主张不予采信。虽然该合同的期限至2016年9月26日届满，但之后被上诉人仍继续为上诉人提供物业服务，上诉人也实际接受了被上诉人的物业服务，双方之间仍存在物业服务合同关系，双方的权利义务可参照前述合同履行。上诉人称被上诉人提供的物业服务质量未达到合同约定，存在诸多问题，被上诉人无权向其主张物业费。对此本院认为，虽然被上诉人提供的物业服务在某些环节及区域存在瑕疵，但并未构成根本违约，上诉人亦实际享受了被上诉人提供的基本的物业服务，根据权利义务对等原则，其仍应向被上诉人支付相应的物业费。一审法院认定上诉人仍需按照双方签订的《物业管理服务合同》约定的标准向被上诉人支付物业服务费，并驳回了被上诉人请求支付违约金的诉讼请求，与被上诉人的违约情形及本案的实际情况相符，也有利于物业服务合同的继续履行，故本院予以维持。但对于约定为按月计付的连续性债权，应以按月形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。双方签订的《物业管理服务合同》约定的交清物业管理费、垃圾清运费的期限为每月10日前，则上诉人应缴纳物业管理费、垃圾清运费的起始日为2012年7月10日，诉讼时效亦从该日开始按月各自起算，至民法总则2017年10月1日实施之日止，2015年10月之后的物业管理费、垃圾清运费的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，可按三年计算诉讼时效，但该月之前的物业管理费、垃圾清运费的诉讼时效期间已经超过民法通则规定的两年期间，不能按照三年计算诉讼时效，对被上诉人向上诉人请求支付该月之前的物业管理费及垃圾清运费的主张依法应予以驳回，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。因此，被上诉人于2018年5月向上诉人主张权利，其请求的2015年10月之后的物业管理费、垃圾清运费没有超过三年的诉讼时效，上诉人应向被上诉人支付2015年11月至2019年1月期间的物业费6949.33元（296.98平方米×0.6元/平方米/月×39个月），垃圾清运费195元（7.5元/月×26个月），以上共计7144.33元。 综上所述，上诉人裴某的上诉请求部分成立，本院对其有事实与法律依据的诉讼请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但对诉讼时效的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1469号民事判决； 裴某于本判决生效之日起十日内向柳州市某某物业服务有限公司支付物业管理费6949.33元，垃圾清运费195元，合计7144.33元。 驳回柳州市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求； 驳回裴某的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费401元（柳州市某某物业服务有限公司已预交），减半收取200.5元，二审案件受理费132元（裴某已预交），一、二审案件受理费共计332.5元，由上诉人裴某负担100元，由被上诉人柳州市某某物业服务有限公司负担232.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇一九年十二月九日 代书记员 廖靖康