浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初7586号 原告：赵云柱，男，1962年7月15日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：吴一、徐元宵，浙江潮乡律师事务所律师。 被告：庄孝顺，男，1963年1月24日出生，汉族，住海宁市。 被告：陈夏妹，女，1967年5月22日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：金筱玲、裴城佳，浙江康恒律师事务所律师。 原告赵云柱与被告庄孝顺、陈夏妹合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序于2019年11月14日及2019年12月18日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴一、两被告委托诉讼代理人裴城佳两次开庭均到庭参加诉讼；被告庄孝顺及两被告委托诉讼代理人金筱玲第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵云柱向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告庄孝顺于2019年2月28日达成的关于海宁中国皮革城B座三楼61号商铺租赁权转让协议已于2019年7月17日解除；2.判决被告庄孝顺支付原告违约金138万元；3.判决被告陈夏妹对被告庄孝顺的前述款项承担共同清偿责任。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求判决被告庄孝顺赔偿原告损失138万元。事实与理由：被告家庭拥有海宁中国皮革城B座三楼61号商铺租赁权。2019年2月28日，原告与被告庄孝顺就前述商铺租赁权转让事宜达成协议，被告庄孝顺自愿将商铺租赁权以180万元转让给原告，约定“定金30万元，商铺租赁权过户更名前付清全款并在2019年5月底前交付商铺，若违约则赔偿十倍定金”。2019年2月28日晚，原告依约向被告庄孝顺交付了定金30万元。 后被告庄孝顺表示因案涉商铺承租权登记人为其配偶被告陈夏妹，而陈夏妹不同意转让，遂反悔。原告认为被告庄孝顺反悔的真实原因系商铺价格上涨。同时原告认为被告庄孝顺应承担的违约责任属于夫妻共同债务，应由二被告共同承担。 双方在海宁市人民法院主持下对案涉商铺租赁权价值进行评估，根据嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司于2019年9月27日出具的嘉国估GSF（2019）字第0034号《房地产司法评估报告》，案涉商铺市场价值为318万元。据此，被告的行为给原告带来直接损失已达138万元。原告为维护自身合法权益，遂向法院起诉。 被告庄孝顺、陈夏妹共同答辩称，1.关于合同的解除双方均存在过错；2.原告主张的损失金额过高，双方应按实际损失进行分担；3.被告陈夏妹不应承担共同清偿责任。 经审理查明，双方当事人对以下事实无争议： 2019年2月28日，被告庄孝顺向原告出具收据1份，约定由原告向被告购买位于商铺承租权，转让金额为180万元，原告支付被告庄孝顺定金30万元，过户更名前付清全款，商铺在2019年5月底前转交原告，双方不得违约，否则追究法律责任，赔偿十倍定金。被告庄孝顺在收据的收款人处签名，同时由在场见证人陈某进行签名确认。当日，原告指令第三人以转账方式分两笔向被告庄孝顺支付了共计30万元定金。2019年3月1日，海宁中国皮革城经营管理有限公司发布通知1份，明确自2019年3月1日起，皮革城B座2-3楼商铺停止办理过户手续，恢复时间另行通知；2019年3月8日，海宁中国皮革城股份有限公司发布商铺业态调整通知，决定将皮革城B座皮装·鞋业广场2-3楼进行业态调整（案涉商铺属于业态调整范围），将经营业态统一调整为皮草服饰及其他非皮类服装（不含裘皮服装），并在通知的附件中对商户入驻资质条件作出规定（入驻商户需符合一定的经营规模、经营条件、设计开发能力等）。同日，被告庄孝顺通过微信告知原告业态调整的信息。2019年3月12日，被告庄孝顺以微信方式通知原告，称被告陈夏妹不同意双方的转让行为。2019年3月24日，被告庄孝顺将30万元定金退还原告。2019年4月1日，原告赵云柱向本院提起诉讼，要求被告庄孝顺返还30万元并支付违约金300万元。2019年6月11日，原告赵云柱撤回起诉。撤诉后，原告再次提起诉讼。经诉前程序，本院委托嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司对案涉商铺租赁权进行评估。评估过程中，经双方确认，案涉租赁权转让协议于2019年7月17日解除。 另查，被告庄孝顺与被告陈夏妹系夫妻关系，案涉商铺面积为98.5平方米，在海宁中国皮革城股份有限公司的原记载承租人为被告陈夏妹。2019年4月，被告陈夏妹与海宁中国皮革城股份有限公司、海宁中国皮革城经营管理有限公司签订《商铺租赁及市场管理综合服务管理合同》时，被告庄孝顺作为被告陈夏妹的委托代理人参与签订。同月，被告庄孝顺之子庄友林，向海宁中国皮革城经营管理有限公司交纳了2019年7月1日至2020年6月30日期间的案涉商铺租金、服务费、物业管理费，合计178790元。2019年5月10日，被告庄孝顺、陈夏妹与案外人签订《商铺租赁过户协议》，将案涉商铺租赁权以“280万元，大写贰佰叁拾万元”的价格转让他人，并在海宁中国皮革城经营管理有限公司进行了变更记载。 经向海宁皮革城管理人员核实，作出业态调整后，相关商铺的租赁权转让价格存在上涨情形。本案原、被告未曾向皮革城提交过商铺租赁权过户的申请资料，海宁皮革城也未审核过原告的入驻资质条件。 庭审中，原告自认在其与被告庄孝顺的交易过程中，被告陈夏妹未曾参与过，事后也未向原告作出过同意转让商铺租赁权的意思表示。 以上事实有原告提交的收据1份、交易明细及借记卡明细各1份、结婚证1份、商铺租赁过户协议（复印件）1份、微信聊天记录（复印件）5页，被告提交的皮革城通知2份（复印件）、（2019）浙0481民初2540号民事起诉状、民事裁定书各1份，法院依职权向海宁中国皮革城经营管理有限公司管理人员柴文涛所作的调查笔录，依职权调取的《商铺租赁过户协议》（两被告与案外第三人）、《商铺租赁及市场综合服务管理合同》、账户交易明细回单等材料1组等证据，在案佐证。 双方争议的事实及认定： 1.关于案涉商铺的市场价值。原告提交《房地产估价报告》1份，证明案涉商铺租赁权的市场价值为318万元。被告对评估结论持有异议，认为：一是皮革城商铺交易量很少，案涉商铺租赁权的转让价格无法用比较法进行评估，评估价值与实际价值不符；二是评估程序违法，评估参考的交易商铺未经被告质证，评估公司也未就实际成交价格进行核实。三是评估基准日定于2019年7月并不合理。在第二次庭审中，被告提供陈夏妹与案外人“沈小红”的电话录音，拟证明海宁皮革城的商铺租赁权转让经常存在阴阳合同的情况，而且皮革城备案的交易价格通常高于双方的实际交易价，故评估公司未在核实参考交易商铺的实际价格的情况下，其所作出评估结论缺乏客观性。审理过程中，本院组织双方当事人及评估公司就本次评估的相关事项交换了意见，评估公司对原、被告双方的有关问题作出答复。 本院认证认为：上述评估由本院委托嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司评估，评估所涉的评估对象、价值类型、评估基准日均由双方当事人协商后确定。评估意见作出后，评估人员就相关评估事项作了说明，并提交了相近时间期间、类似商铺的成交案例。被告所提供的电话录音，原告对其“三性”均提出异议，且明显缺乏证明力，本院不予认定。因此，被告虽对本次评估采取的比较法、案例的代表性等提出异议，但未能提供足以否定评估意见的依据，本院不予采信。本案案涉商铺的市场价格，应以评估报告作为认定依据。 2.关于被告将涉案商铺转让给案外人的原因。被告提交银行交易明细（复印件）1份、《商铺租赁及市场综合服务管理合同》（2018年度）1份、被告委托代理人金筱玲与海宁皮革城柴文涛的通话录音1份、电话通话详单4页、微信聊天记录6页、《B座2-3楼商户入驻资质条件》1份及自制材料3页，拟证明：在海宁皮革城发布业态调整的相关通知后，被告庄孝顺主动通过电话、微信等方式与原告联系，为能顺利履行双方的协议作努力，但原告在不符合皮革城入驻条件的情况下，态度消极。被告庄孝顺在向皮革城管理人员咨询商户入驻条件的具体标准后，认为原告不符合入驻要求，故在皮革城有关人员的主导下于2019年4月30日，以200万元的价格将商铺转让给案外第三人。第二次庭审中，被告庄孝顺陈述，其与案外第三人就案涉商铺租赁权交易的合同价为280万元，但该金额中包含了其已向皮革城交纳的当年度各类费用178790元以及其他装修、店内物品等作价金额。原告对上述被告提供证据的证明力或真实性均有异议。 经审查，被告的上述证据可以证明双方在履行合同中的相关过程，但不足以证明原告在交易过程中存在违约事实，更不能证明被告将案涉商铺租赁权另转他人系出于海宁皮革城影响所致。根据约定，双方履行付款及租赁权更名的届满期限为2019年5月底。在该期限届满前，被告庄孝顺将合同订立后出现的新情况，通过电话、微信等方式向原告进行告知，应属于履行合同附随义务。该义务的履行，属于依诚实信用原则而产生的法定义务，但并不因此增加一方的合同权利，或让对方产生新的合同义务。若在被告庄孝顺已履行告知义务的情况下，履行期限届满后由于原告自身原因导致合同不能履行，则自当由原告承担相应的不利后果，被告也无需承担因未履行附随义务而产生的法律责任。现被告庄孝顺以上述证据证实，其在履行通知后，原告态度消极即为违约，显然缺乏证明力，本院不予认定。 本院认为，海宁中国皮革城商铺的直接租赁权虽非法律规定的物权，但客观上存在市场流通和交易价值，双方将其作为合同交易标的，并不违反法律规定。本案原告与被告庄孝顺达成的商铺租赁权转让协议，也不存在合同法第五十二条规定的情形，应当认定合法有效。被告庄孝顺以其无案涉商铺租赁权的处分权为由主张合同无效，不符合最高人民法院关于买卖合同司法解释的规定，本院不予采信。现案涉商铺的租赁权已实际转让他人，且原、被告双方在评估时已协商确定2019年7月17日为合同解除日，本院应予确认。 3.关于导致双方合同未能实际履行而解除的原因，被告庄孝顺的抗辩意见为：双方合同签订后，海宁皮革城发出了租赁权禁止转让过户的通知，且原告不符合皮革城最新规定的商户入驻条件，即合同不能实际履行的原因在于皮革城的规定和原告自身不符合入驻条件，并据此认为不应承担违约责任。但被告庄孝顺的上述抗辩意见难以成立。第一，海宁中国皮革城经营管理有限公司于2019年3月1日的通知仅规定暂停办理商铺租赁权的过户手续，并非是永久性停止。事实上，在皮革城发出上述通知和业态调整通知后不久，即恢复了商铺租赁权的过户办理。第二，皮革城关于业态调整的规定作出后，被告认为原告的情况并不满足皮革城入驻条件，但原、被告在协议约定履行期间届满前并未前往皮革城办理过入驻手续。即便原告当时确实不符合入驻条件，被告庄孝顺也不能据此得出合同已无法履行的结论。根据本院就商户入驻条件向海宁皮革城所作的调查，商户是否符合入驻条件由皮革城作出认定，对通知发出时不符合入驻条件的商户，不能排除其事后通过其他途径达到入驻资质的可能。显然，被告庄孝顺认为原告当时不符合皮革城商户入驻条件，即意单方终止合同履行并将不能履行合同的原因归责于原告，理由不能成立。第三，双方约定租赁权转让的履行期限为2019年5月底前，但被告庄孝顺在2019年3月12日即告知原告要求停止转让商铺，于3月24日单方退还了原告已付的定金，并于5月10日将案涉商铺租赁权以明显高于180万元的价格转让他人。在合同履行期限届满前且商铺租赁权价格出现明显上涨的情况下，被告庄孝顺上述积极追求不履行合同的行为，显然违背诚实信用原则。因此，导致本案合同未能实际履行而解除的原因在于被告庄孝顺，应当由被告庄孝顺承担违约责任。 根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务应当承担赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告主张因被告庄孝顺违约所造成的损失为合同订立时与合同解除时的商铺租赁权市场价格的差价，即138万元。一般情况下，为填补非违约方的损失，上述差价应当作为合同可得利益由违约方作出赔偿。就本案而言，导致案涉商铺租赁权价格短时期内快速上涨的直接原因是海宁皮革城对相关商铺的业态调整，该业态调整完全取决于海宁皮革城的经营决策意志，确实难以让被告庄孝顺在订立合同时所能预见。但在皮革城作出相关商铺的业态调整后，被告庄孝顺在明知可能造成原告较大损失的情况下，再次以明显高于本案成交价转让租赁权，显属有意违约，故案涉商铺业态调整的特殊情况仅可作为确定赔偿责任的可考量因素。否则，无异于鼓励当事人通过积极违约而牟取不当利益。同时，本院注意到，本案双方约定的损失赔偿计算方式为定金的十倍，但该约定性质上仍属于违约金条款，且约定明显过高，不能作为确定损失或可预见损失的直接依据。另，原告现并未提供证据证明其确实符合皮革城商户的入驻条件，故出于原告自身原因，本案合同能否得以实际履行也存在一定的不确定性。综合本案商铺业态调整的时间和价格变化、原告自身入驻条件的不确定性、被告另行转让案涉商铺租赁权的实际以及平衡双方利益的需要等多方面因素，本院酌定由被告庄孝顺赔偿原告损失85万元。 4.关于原告要求被告陈夏妹承担连带责任的问题。本院认为，案涉商铺租赁权虽记载于被告陈夏妹名下，但该财产权益取得于两被告夫妻关系存续期间，故应当认定该财产权益属于两被告夫妻共同共有。根据婚姻法规定，夫妻对共同共有的财产享有平等处置权。现原告自认被告陈夏妹自始未参与本案合同交易，原告也无证据证明被告庄孝顺转让案涉商铺租赁权在事先征得了被告陈夏妹的同意，或者事后得到了其追认。同时，原告也未提供证据证明，被告庄孝顺的行为足以让原告相信其享有对被告陈夏妹的代理权。因此，根据现有证据不足以证明被告庄孝顺的行为系两被告的共同意思表示，应当认定为其个人行为，由此产生的责任由被告庄孝顺承担。原告依两被告系夫妻关系，要求被告陈夏妹承担共同责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，双方商铺租赁权转让协议于2019年7月17日解除，原告要求被告庄孝顺赔偿损失138万元的诉讼请求，本院对其中85万元部分予以支持。原告主张被告陈夏妹对被告庄孝顺上述付款义务承担共同清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告赵云柱与被告庄孝顺之间就海宁中国皮革城B座三楼61号的商铺租赁权转让关系于2019年7月17日解除。 二、被告庄孝顺于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失850000元。 三、驳回原告赵云柱其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17220元，减半收取计8610元，由原告赵云柱负担2460元、被告庄孝顺负担6150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  裘靖飞 二〇一九年十二月十八日 法官助理曹腾 书记员章周品 ? 附页： 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。