安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1823民初1951号原告：叶苏红，女，1962年1月16日生，汉族，居民，住安徽省泾县。原告：叶兰英，女，1950年2月5日生，汉族，居民，住安徽省泾县。原告：叶军，男，1973年11月20日生，汉族，居民，住安徽省泾县。以上三原告共同委托诉讼代理人：翟鹏飞，安徽皖盛律师事务所律师。被告:叶光平，男，1957年1月11日生，汉族，居民，住安徽省泾县。委托诉讼代理人：陈南江，男，1965年8月21日生，汉族，居民，住安徽省泾县。第三人：俞根生，男，1971年2月6日生，汉族，居民，住安徽省泾县。委托诉讼代理人：赵林林，安徽泾川律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翔，安徽泾川律师事务所实习律师。原告叶苏红、叶兰英、叶军与被告叶光平、第三人俞根生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月11日和12月6日两次公开开庭进行了审理。原告叶苏红、叶军及共同委托诉讼代理人翟鹏飞，被告叶光平及其委托诉讼代理人陈南江，第三人俞根生及其委托诉讼代理人赵林林到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。叶苏红、叶兰英、叶军向本院提出诉讼请求：1、确认叶苏红、叶兰英、叶军对泾县泾川镇杨树湾2号3幢房屋享有继承权，并依法分割该房屋；2、确认叶光平与第三人俞根生于2018年11月12日签订的房屋买卖协议无效；3、第三人俞根生立即搬离案涉房屋，腾空案涉房屋将房屋返还叶苏红、叶兰英、叶军。事实和理由：叶德润与刘素衡系夫妻关系,两人育有三个子女,分别为叶光南、叶苏红、叶光平,叶兰英系叶光南妻子,叶军系叶光南独子。叶德润系原泾县百货公司职工,上世纪90年代购得位于泾川镇杨树湾的单位一套房改房即案涉房屋,该房屋于2002年7月9日取叶德润名下。叶德润于2001年2月2日去世,刘素衡于1984年1月20日去世,叶光南于2001年3月2日去世。叶德润去世后,案涉房屋一直出租给他人使用。第三人俞根生的房屋位于案涉房屋隔壁,其一直居住在该房屋内。2018年下半年,叶光平与第三人俞根生就案涉房屋买卖一事达成一致,但两人并未事先告知叶苏红、叶兰英、叶军,直至2018年11月8日,叶光平与第三人俞根生准备签订房屋买卖协议时,叶光平才短信通知叶军等人到泾县公证处去办理相关公证手续。叶苏红、叶兰英、叶军与叶光平及第三人俞根生在泾县公证处未达成一致意见,叶苏红、叶兰英、叶军不同意叶光平将案涉房屋出售给第三人俞根生,并拒绝办理放弃继承案涉房屋的公证手续。近期,泾县人民政府拟对泾川镇杨树湾房屋进行预征收,因案涉房屋在征收范围内,叶苏红、叶兰英、叶军才得知,叶光平于2018年11月12日以叶德润的名义将案涉房屋以9.5万元的价格出售给了第三人俞根生,两人并签订了《房屋买卖协议》,现案涉房屋由第三人俞根生占有使用,但未办理产权过户手续。叶苏红、叶兰英、叶军认为,叶光平不顾叶苏红、叶兰英、叶军的反对,执意出售案涉房屋,第三人俞根生既明知被告叶光平无权处分案涉房屋且叶苏红、叶兰英、叶军又不同意出售,又知晓案涉房屋即将被征收,仍然执意购买。叶光平与第三人俞根生的上述行为显然属恶意串通,极大的损害了三原告的合法权益。综上,叶苏红、叶兰英、叶军为了维护自身合法权益,起诉至法院。叶光平辩称：1、案涉房屋属于福利分房，父亲叶德润93年患老年痴呆症，生活不能自理，是叶光平长期照顾其生活，养老送终；2、1994年5月10日，由叶光平出资全额支付购房款654.50元，房屋面积为28.83平方米；3、2018年11月12日，叶光平与第三人俞根生签订房屋买卖协议，叶苏红、叶兰英、叶军全部知情；案涉房屋属共有财产，叶光平私自出售，侵犯了叶苏红、叶兰英、叶军的合法权益，故同意叶苏红、叶兰英、叶军的诉讼请求，卖房款95000元由其退还给第三人俞根生；4、案涉房屋现面积约40平方米，超出11平方米不属于遗产范围。第三人俞根生辩称：1、叶苏红、叶兰英、叶军称事先不知房屋买卖协议不是事实，叶光平与俞根生在2018年10月16日达成口头协议，收取定金5000元，便将房屋钥匙交付，俞根生便拆房扩建，第二天，叶苏红与叶军便到了现场，之后，俞根生、叶光平与叶苏红、叶兰英、叶军一同多次到房管部门咨询房屋过户手续，后又一起到公证处咨询放弃继承事宜，说明叶苏红、叶兰英、叶军知情并同意出售案涉房屋；2、叶苏红、叶兰英、叶军在得知房屋被拆迁补偿较高的情况下，谎称自己不同意卖房，并诉至法院，显然是利益驱使，违背了公平诚实信用的原则，该行为不应受法律保护；3、叶光平与俞根生不存在恶意串通的行为，双方买卖房屋的信息叶光平通知了叶苏红、叶兰英、叶军，叶苏红、叶兰英、叶军到了案涉房屋现场，且俞根生按协议支付了全部价款，并取得了房屋实际居住使用权；4、俞根生与叶光平签订房屋买卖协议时，双方及叶苏红、叶兰英、叶军均不知晓案涉房屋即将拆迁，政府预征收决定的公告时间为2019年8月27日，正式征收的公告时间是2019年9月26日，所以不存在第三人俞根生与叶光平恶意串通的行为；综上，请求驳回叶苏红、叶兰英、叶军的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对双方无异议由叶苏红、叶兰英、叶军递交的身份证复印件4份、收款收据复印件、房屋产权登记证书复印件、墓碑照片打印件、死亡证明、结婚证复印件、独生子女证复印件、房屋产权证收条复印件及俞根生提交的改造征收补偿计算清单复印件等证据的证明效力，本院依法予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的由叶苏红、叶兰英、叶军提交的房屋买卖协议及第三人俞根生递交的照片6张、地籍调查表和宗地图复印件、预征收决定公告和预征收补偿方案照片打印件、正式征收公告照片打印件及本院依职权调取的国有土地上房屋征收协议书1份等证据，本院将结合其他相关证据、案件事实及法律进行综合阐述。本院经审理认定事实如下：叶德润与刘素衡系夫妻关系,两人育有三个子女,分别为叶光南、叶苏红、叶光平,叶兰英系叶光南妻子,叶军系叶光南独子。叶德润系原泾县百货公司职工,上世纪90年代购得位于泾川镇杨树湾的单位一套房改房即案涉房屋,该房屋于2002年7月9日取叶德润名下。叶德润于2001年2月2日去世,刘素衡于1984年1月20日去世,叶光南于2001年3月2日去世。叶德润去世后,案涉房屋一直由叶光平出租给他人使用；第三人俞根生的房屋位于案涉房屋隔壁,其一直居住在该房屋内。2018年10月16日，叶光平与俞根生就案涉房屋买卖达成口头协议，出售价款为95000元，俞根生当天通过微信转账5000元定金给叶光平，叶光平将案涉房屋的钥匙交给俞根生，俞根生便对房屋进行了扩建，并对房屋重新进行了装修，后一直居住至今。协议签订之后，因办理房屋过户手续，叶苏红、叶兰英、叶军曾与叶光平、俞根生两次到房地产管理部门办理产权过户未果，五人又于2018年11月1日到泾县公证处办理相关事宜未果，期间，俞根生将剩余购房款9万元陆续支付给叶光平；2018年11月12日，叶光平与俞根生签订房屋买卖协议1份，约定案涉房屋由叶光平（全权处理）出售给俞根生，房屋价款为9.5万元，并注明已全部付清。2019年1月6日，俞根生出具收条1张，叶光平将房屋产权证交给俞根生。2019年8月14日，泾县城市建设与管理指挥部决定对案涉房屋所在的杨树湾棚户区实施预征收，并于同月27日发出预征收公告及补偿安置方案。俞根生与泾县城市建设与管理工作指挥部于2019年9月7日签订国有土地上房屋征收协议书1份，并在泾县杨树湾区域棚户区改造征收补偿计算清单上签名确认，补偿清单：1、房屋面积为44.57平方米，补偿212710元，2、装饰装潢评估价格31827元，3、临时过渡补偿8557元，4、搬迁补助1000元，5、一次性奖励30000元，共计284094元，并将上述补偿款打入记名为俞根生的银行卡。2019年10月26日，泾县人民政府对杨树湾棚户区进行正式征收，并张贴公告，同日，叶苏红、叶兰英、叶军诉至法院。另查明，由于叶苏红、叶兰英、叶军与叶光平、第三人俞根生为房屋买卖发生纠纷，并起诉至法院，俞根生没有将征收的房屋交付给泾县城市建设与管理工作指挥部，所以该指挥部也没有将国有土地上房屋征收协议书正本和银行卡交付给俞根生。本案在审理中，本院于2019年11月14日对案涉房屋进行了现场勘验，通过现场测量，案涉房屋原来长8.6米、宽3.4米，俞根生与叶光平签订房屋买卖协议之前增加了长2.6米、宽3.4米，俞根生购买后扩建了长1.1米，宽3.4米，总面积为41.82平方米，并对房屋进行了装修。本院认为：一、本案事实解决的是拆迁安置补偿款的分配纠纷，而争议的焦点问题是叶光平与俞根生于2018年11月12日签订的房屋买卖协议效力的问题？俞根生与叶光平从2018年10月16日开始口头协议买卖案涉房屋，到2018年11月12日双方签订买卖协议时止，期间叶苏红、叶兰英、叶军曾三次与叶光平、俞根生到房地产管理部门和泾县公证处办理产权过户事宜，叶苏红、叶兰英、叶军作为案涉房屋产权所有人之一，完全可以与叶光平和俞根生签订房屋买卖合同，并直接可办理房屋产权变更事宜，但叶苏红、叶兰英、叶军都没有以实际行动来履行自己的权利，也没有明确放弃自己的权利，且俞根生明知叶苏红、叶兰英、叶军对案涉房屋属于共有关系，最后仍与叶光平私自签订了房屋买卖协议，事后，叶苏红、叶兰英、叶军也没有进行追认，所以，俞根生关于叶苏红、叶兰英、叶军同意叶光平出售案涉房屋，其与叶光平签订的房屋买卖协议合法有效的陈述，没有事实和法律上的依据，该房屋买卖协议应当对叶苏红、叶兰英、叶军没有约束力，结合本案事实上解决的是拆迁安置补偿款的分配纠纷，且叶苏红、叶兰英、叶军与叶光平对俞根生与泾县城市建设与管理指挥部签订的国有土地上房屋征收协议书的内容和改造征收补偿款均没有异议，双方当事人发生的争议并不影响房屋征收协议的效力。综上，本院对叶光平与俞根生之间签订的房屋买卖协议的部分效力予以确认，也就是该协议对叶光平具有法律效力，案涉房屋拆迁安置补偿款扣除俞根生装修费用和扩建面积外，由俞根生，叶苏红、叶兰英和叶军按共有关系予以分割。俞根生关于叶苏红、叶兰英、叶军利益驱使，违背了公平诚实信用原则的陈述，因叶苏红、叶兰英、叶军一直没有实际同意出售案涉房屋，且起诉时并不清楚拆迁房屋的具体面积及补偿款，故俞根生的该陈述本院依法不予采信。二、案涉房屋原来面积为28.83平方米，产权登记在叶德润名下，叶德润于2002年2月2日去世，该房屋应由其三个子女即叶光南、叶光平与叶苏红继承，故案涉房屋应为共同共有关系，叶光南死亡后，其份额应由其妻叶兰英及子叶军继承。案涉房屋在叶光平与俞根生交易时的面积为38.08平方米，增加了9.25平方米，叶光平主张是其添加的，因叶光平没有提交证据予以证明，没有事实和法律依据，本院依法不予采信。叶光平与俞根生签订房屋买卖协议，被本院认定部分合法有效，也就是确认其所有的份额已出售给俞根生的有效，叶兰英与叶军和叶苏红共有的两份份额属无效，所以，叶光平收取了俞根生房款95000元，只能收取自己份额的房屋款，收取叶苏红、叶兰英、叶军共有份额的房屋款63333元，应当退回俞根生。三、案涉房屋拆迁安置补偿款的分配为：房屋拆迁补偿款总计为284094元，应扣除俞根生装修款31827元、临时安置补偿费8557元和搬迁补偿费1000元，剩余242710元，还应扣除俞根生扩建的面积1.1米×3.4米﹦3.74平方米，因泾县城市建设与管理指挥部测量的案涉房屋面积为44.57平方米，没有测量俞根生扩建面积，所以，以本院现场实际测量面积计算为宜，案涉房屋除俞根生扩建以外的面积为（8.6米+2.6米）×3.4米﹦38.08平方米，拆迁的房屋总面积为38.08平方米+3.74平方米﹦41.82平方米，按242710元计算每平方米为5803.68元，扣除俞根生扩建面积的补偿款21705.76元，余款221004.24元，按共有关系三份计算为73668.08元，俞根生应分得房屋拆迁安置补偿款计31827元+8557元+1000元+21705.76元+73668.08元﹦136757.84元，叶兰英与叶军和叶苏红两户各分得73668.08元。因房屋拆迁安置补偿款目前在泾县城市建设与管理指挥部，故本院对该款各当事人所得的份额进行确认。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第九条、第十条第一款、第十三条第一款之规定，判决如下：一、泾县泾川镇杨树湾70号房屋拆迁安置补偿款总计284094元，原告叶兰英和叶军分得73668.08元，原告叶苏红分得73668.08元，第三人俞根生分得136757.84元。二、被告叶光平于本判决生效后十五日内退还第三人俞根生购房款63333元。三、驳回原告叶苏红、叶兰英、叶军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取为40元，由原告叶苏红、叶兰英、叶军承担10元，被告叶光平承担20元，由第三人俞根生承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  唐晓明二〇一九年十二月二十四日书记员  黄明菁附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国继承法》第九条继承权男女平等。第十条第一款遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第十三条第一款同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。