济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3841号 原告：张春华，女，1962年9月1日出生，汉族，户籍所在地福建省武夷山市，现住济南市槐荫区恒大雅苑西区18号楼1单元xxx号。 委托诉讼代理人：王东强，北京市君致（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栗亮亮，北京市君致（济南）律师事务所实习律师。 被告：李军，男，1977年12月26日出生，汉族，住山东省菏泽市。 被告：济南嘉恒房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张洪庆。 第三人：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：廖嘉宁，董事长。 委托诉讼代理人：张志良，男，1980年5月27日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 第三人：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。 法定代表人：张本存，行长。 委托诉讼代理人：李军，男，1962年8月2日出生，汉族，该单位员工，户籍所在地济南市，现住济南市花园路99-1号。 原告张春华与被告李军、被告济南嘉恒房地产经纪有限公司（以下简称嘉恒公司）、第三人济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大公司）、第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，原告张春华向本院申请财产保全并提供担保，本院作出（2019）鲁0104民初3841号民事裁定，采取了相应的保全措施。本院依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告张春华的委托诉讼代理人王东强、被告恒大公司的委托诉讼代理人张志良、第三人农业银行的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。被告嘉恒公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告李军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张春华向本院提出诉讼请求：1.判令李军继续履行《房屋买卖合同》（房屋坐落：济南市槐荫区恒大雅苑西区18号楼1单元xxx室，建筑面积89.29平方米，合同编号：0000100），并将房屋过户至张春华名下；2.判令李军及恒大公司、农业银行协助张春华办理房屋产权过户手续；3.判令李军、嘉恒公司支付违约金100万元；4.本案诉讼费用由李军、嘉恒公司承担。 事实和理由：2015年6月11日，李军与恒大公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同编号：销售（字）201516004035，恒大公司将坐落于济南市槐荫区恒大雅苑西区18号楼1单元xxx室的房屋（以下简称xxx室房屋）出卖与李军并按照合同约定将该房屋予以交付。同年6月18日李军、恒大公司与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为464000元，恒大公司对上述贷款承担连带责任保证。2017年2月23日，张春华通过嘉恒公司与李军签订《房屋买卖合同》，李军将xxx室房屋出卖与张春华，约定总房款75万元。合同签订当日，张春华向李军支付定金5000元，于2017年2月24日支付购房款495000元，李军向张春华出具收条一张，同时将房屋交付张春华。现xxx室房屋已具备办理房屋所有权登记条件，经张春华多次催促但李军拒不配合办理。另，据张春华了解李军尚有部分首付款及贷款未偿还恒大公司、农业银行。为维护张春华的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。 诉讼过程中，张春华明确主张违约金的依据是《房屋买卖合同》第十条补充条款约定，出卖人违约应双倍赔偿买受人已付购房款；明确要求嘉恒公司对违约金承担连带赔偿责任，理由是嘉恒公司在提供买卖房源过程中未向买受人提供该房源的真实情况，即未能向张春华示明李军未能按照其与恒大公司签订的合同支付相应的首付款，造成xxx室房屋产权不明晰，存在其他债权人。 李军未作答辩。 嘉恒公司未作答辩。 恒大公司述称，xxx室房屋尚未办理产权登记，李军无权处分。根据我公司与李军签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第二条第一款第五项，因李军未按时偿还贷款导致我公司承担保证责任，我公司有权解除合同收回房屋，不予办理房屋产权证，且李军首付款尚有119437元未支付。 农业银行述称，截止到2019年9月18日，李军拖欠我行一手房贷款本金是434372.63元，拖欠正常利息3544.56元，未结清复利32.94元，未结清罚息12.86元。若法院判决张春华愿意代偿李军在我行的全部贷款本息，我行将予以配合结清李军全部贷款。实际结清数额以我行贷款系统显示的本息具体数额为准。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张春华提交的《个人购房担保借款合同》《济南市商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、完税证明、活期存款账户、收条、佣金确认单、委托代理合同、律师费发票，恒大公司和农业银行对与其相关的证据均无异议，对其他证据不发表质证意见。张春华对农业银行提交的业务凭证、银行系统截屏打印件、恒大公司提交的业务凭证均无异议。李军、嘉恒公司未到庭参加诉讼，亦未对上述证据提出反驳意见，经审查本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、房屋来源：2015年6月11日，恒大公司与李军签订《济南市商品房买卖合同》，约定李军自愿认购恒大公司开发建设的位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑18a号楼xxx室房屋，建筑面积89.29平方米，总价款为663539元；李军同意于2015年6月13日前支付首期房款199539元，余款464000元于2015年6月13日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续；出卖人应当在2016年12月31日前交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同还对其他事项进行了约定。 2015年6月18日，李军与恒大公司、农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定李军向农业银行贷款464000元，恒大公司作为保证人提供连带保证担保，李军提供xxx室房屋作为抵押担保，但未办理预抵押登记。当日，农业银行支付了该款项。 二、合同约定买卖情况：2017年2月23日，李军作为出卖人（甲方），张春华作为买受人（乙方），与作为居间人（丙方）的嘉恒公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿出售xxx室房屋给张春华，建筑面积89.29平方米；合同第四条成交总价格、付款方式、付款时间第一款约定：房屋总价款为75万元；该条第二款约定：乙方在买卖合同签订之日向甲方支付定金5000元；该条第三款约定：甲方自行出资解押；该条第五款第二项约定：乙方于合同签订后7个工作日前支付购房款495000元，于房屋所有权转移登记前支付购房款25万元；合同第六条房屋的交付约定：甲方收到首付购房款后3个工作日内交付给乙方；合同第七条税费相关规定约定：乙方承担房屋所有权/不动产登记转移产生的税和费以及银行贷款所需全部费用；合同第九条违约条款第四款约定：除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同的约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，如构成本合同情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定；合同第十条合同解除条款中的补充条款约定：甲方违约，甲方双倍赔偿乙方已付购房款，乙方违约，乙方已付购房款甲方不予退还，甲方若不积极办理房屋所有权证的，视为甲方违约；合同还对其他事项进行了约定。双方未明确约定李军办理xxx室房屋的所有权登记时间，亦未明确约定李军将该房屋的所有权转移登记至张春华名下的时间。 三、合同履行情况：张春华于2017年2月23日向李军支付定金5000元；于2017年2月24日向李军支付首付款50万元（包含定金5000元）。 诉讼过程中，张春华表示自愿代李军向农业银行清偿贷款本息，并已经代李军偿还了欠付恒大公司的首付款及恒大公司为李军垫付的贷款，张春华主张用代偿的贷款抵消剩余房款，并自愿代李军缴纳办理房屋所有权证产生的税费、维修基金。恒大公司认可李军的首付款已付清，同意协助张春华办理房屋产权过户手续。农业银行称如果张春华代李军清偿贷款，就同意协助张春华办理房屋产权过户手续。 四、张春华实际支出的费用：张春华与北京市君致（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，约定该所委派律师郑延海、王东强在本案一审阶段担任张春华的委托代理人，律师代理费为4万。诉讼过程中，王东强律师代理张春华参加了诉讼。张春华向该所支付了律师费4万元。 张春华主张损失的范围包括其代李军清偿银行贷款及相应的利息、罚息，代李军支付恒大公司的首付款及相应损失，律师代理费4万元，支付嘉恒公司中介费11200元，办理本案产生的交通费，办理房屋过户产生的税费、维修基金等。上述费用都包含在违约金之中，不另行主张损失，均计入违约金合计计算。 五、本院于2019年8月12日向李军公告送达起诉状副本等诉讼材料，于2019年10月11日公告期满视为送达。 诉讼过程中，本院向济南市不动产登记中心发出《问询函》，询问xxx室房屋是否具备分户登记条件。该中心向本院复函，称2019年8月23日，其向xxx室房屋所在楼房办理了房屋所有权首次登记，并颁发了不动产权证，经查询，该楼目前无特殊限制，可正常办理商品房转移登记（分户登记）手续。另张春华具备在济南市的购房资格。 本院认为，张春华与李军签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。李军应当保证其对xxx室房屋拥有处分权，并且使合同能够顺利履行。但李军作为出卖方，其只是对xxx室房屋进行了网签备案，尚未取得所有权证书，张春华要求李军将xxx室房屋过户给其的前提是李军先取得房屋所有权证书。经本院审理查明，张春华已经按时支付了定金及首付款，且xxx室房屋已经具备分户登记的条件。故张春华要求李军将xxx室房屋过户给其的诉讼请求，应当分三步：第一步是张春华代李军向农业银行清偿贷款；第二步是恒大公司、农业银行协助李军将xxx室房屋登记至李军名下；第三步是李军取得房屋所有权证书后再协助张春华登记至张春华名下，因张春华自愿承担上述登记过程中产生的税费，故以上两次登记所产生的税费均由张春华承担。 关于李军是否违约，首先，张春华按照合同约定及时支付了定金及首付款，那么李军也应当按照合同第九条的约定及时偿还银行贷款并办理房屋所有权证书。但是李军不但没有全部偿还银行贷款，而且逾期不还，导致恒大公司承担保证责任，且李军尚未向恒大公司付清首付款，导致《房屋买卖合同》难以继续履行。虽然合同没有明确约定具体的结清贷款时间及办理所有权转移登记的时间，但是经过张春华的催告后，李军应当在合理期限内办理。在李军存在上述欠付银行贷款及首付款的情况下，张春华有理由相信李军不履行合同的主要义务，尤其是在张春华向本院提起诉讼后，李军未到庭参加诉讼，说明在张春华催告其办证的情况下，李军仍怠于履行合同义务，明显存在违约，其应当承担相应的违约责任。但是张春华要求李军支付违约金100万元的请求，系按照《房屋买卖合同》第十条合同解除条款的约定进行主张，该条款适用的前提是解除合同，属于解约违约金，而本案中张春华要求李军继续履行合同，故不能适用该条款。张春华以此为依据要求李军支付违约金100万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，在李军违约的情况下，张春华可以要求李军继续履行合同并赔偿损失。诉讼过程中，张春华主张损失与违约金合并计算，其中损失包括如下几项：1.代李军偿还的银行贷款、向恒大公司支付的首付款；2.向嘉恒公司支付的佣金；3.将来办理所有权登记及转移登记过程中产生的税费、维修基金等；4.在本案中支付的律师费、交通费等。对此本院认为，1.张春华向农业银行偿还的贷款及向恒大公司支付的首付款，是其代李军支付的，其中一部分可以抵做其购买xxx室房屋的尾款，剩余部分其享有向李军追偿的权利，故代偿款不属于损失；2.嘉恒公司为张春华提供居间服务，张春华向嘉恒公司支付佣金，系张春华与嘉恒公司之间的居间合同关系，且其与李军在《房屋买卖合同》中并未约定违约方承担佣金，故张春华将支付的佣金作为损失来主张，于法无据；3.因《房屋买卖合同》第七条明确约定：张春华承担房屋所有权/不动产登记转移产生的税和费以及银行贷款所需全部费用，故张春华就应当承担该部分费用，该费用不是由于李军的违约所产生的，违约行为与产生的税费没有因果关系，张春华以此作为损失来主张，没有事实和法律依据；4.张春华主张本案诉讼过程中产生了交通费，但其并未举证证明，根据谁主张谁举证的原则，其主张的该项损失，缺乏事实依据，本院不予支持。但是其主张的律师费，有委托代理合同和律师费发票作为证据证明，且诉讼过程中张春华委托的律师实际到庭参加了诉讼，诉讼费收取标准亦在合理范围内，在李军存在违约的情况下，律师费与违约行为存在因果关系，故可以作为损失主张。 另外，张春华的实际损失还应当包括其已付购房款的资金被占用期间的利息损失，该损失应当自李军违约之日起算，至房屋所有权转移登记至张春华名下之日止。经本院问询，济南市不动产登记中心复函称，xxx室房屋自2019年8月23日起符合办理分户登记的条件，而本案向李军公告送达期满的时间为2019年10月11日，公告送达期满即视为送达，即视为张春华对李军办理房屋所有权登记事项进行催告。根据合同第九条违约条款第四款的约定，违约方应自守约方催告后15日内履行义务，也就是说，李军应当于2019年10月26日前办理所有权登记手续，但李军并未及时办理，故应当承担违约责任。李军应当支付的利息损失为以50万元为基数，自2019年10月27日起至房屋所有权转移登记至张春华名下之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于嘉恒公司应否承担连带责任，本院认为，嘉恒公司作为居间人，其主要义务是为买卖双方提供居间服务，对卖房人的资格进行初步审核，本案中李军购买了恒大公司开发建设的xxx室房屋，且双方进行了网签备案，那么李军有权利将该房屋进行处分，至于李军未付清首付款及逾期偿还银行贷款的事实，不影响其享有处分该房屋的主体资格，嘉恒公司已经尽到了基本的审核和告知义务。故张春华以嘉恒公司未向其示明李军未按时支付首付款，造成xxx室房屋产权不明晰为由，要求嘉恒公司对违约金承担连带赔偿责任的请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、张春华于本判决生效之日起十日内代李军向中国农业银行股份有限公司济南历城支行清偿位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑18a号楼xxx室房屋之上的按揭贷款债务，清偿数额以该行贷款系统显示的本息具体数额为准； 二、李军于上述银行贷款清偿后五日内办理位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑18a号楼xxx室房屋的分户登记手续，济南恒大西区置业有限公司、中国农业银行股份有限公司济南历城支行予以协助办理； 三、李军取得涉案房屋的所有权证书后五日内，将所有权转移登记至张春华名下； 四、在办理涉案房屋的分户登记及转移登记过程中产生的所有税费由张春华承担； 五、李军于本判决生效之日起十日内向张春华赔偿已付房款利息损失，以50万元为基数，自2019年10月27日起至房屋所有权转移登记至张春华名下之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 六、李军于本判决生效之日起十日内向张春华赔偿律师费损失4万元； 七、驳回张春华对李军的其他诉讼请求； 八、驳回张春华对济南嘉恒房地产经纪有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13900元，由张春华负担3900元，由李军负担10000元，保全费5000元，由李军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张 斌 人民陪审员  王兰霞 人民陪审员  禚春荣 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  官 静