河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2145号上诉人（原审原告）：刘剑钊，男，1973年2月28日出生，汉族，住址：河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：王玉良，河北衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北德佑房地产开发有限公司，住所地：河北省深州市泰山东路南侧（兴泰小区西侧）。统一社会信用代码：911311825689460776。法定代表人：李小若，经理。委托诉讼代理人：韩丽琴，女，1980年9月3日出生，汉族，住址：河北省石家庄市裕华区，系该公司职工。委托诉讼代理人：白荣喜，男，1963年12月26日出生，汉族，住，该公司职工。上诉人刘剑钊因与被上诉人河北德佑房地产开发有限公司（以下简称：德佑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省深州市人民法院（2018）冀1182民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘剑钊及委托诉讼代理人王玉良、被上诉人德佑房地产公司委托诉讼代理人韩丽琴、白荣喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘剑钊上诉请求：1.撤销（2018）冀1182民初字第2781号判决，依法改判被上诉人立即交付给上诉人位于深州市泰山东路北侧中通御景江山小区东区50-2-501室的房屋，并继续履行原预定协议、签订规范的商品房买卖合同书；2.所有诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审法院事实认定存在错误，未查清案件事实。第一，上诉人与被上诉人之间签订的房屋预定协议是否属于商品房买卖合同的范畴一审法院并未查清。事实上，双方之间签订的房屋预定协议，就其所载内容位置、面积、价格、付款方式等来看，该协议在实质上应为商品房买卖合同，且上诉人已经履行了合同义务，被上诉人应当履行按期交付房屋等合同义务。另上诉人系于2017年11月28日即提出要求全款购房，并非是2018年3月22日。第二，一审法院认定事实错误。涉案房屋存在两份协议，上诉人在一审中主张所签订合同的权利，请求人民法院判决被上诉人履行合同义务。一审法院却判决解除合同，其根据是涉案第三人与上诉人签订合同效力优先于上诉人与被上诉人合同的效力。实属没有法律依据，一审判决不支持上诉人请求的法律依据为“根据相关法律规定”。第三，被上诉人与第三人签订的涉案房屋预订协议是否合法有效，该第三人是否确实存在、该协议是否确以履行并未查清。退一步讲即便是第三人属于善意第三人，但在上诉人与被上诉人合同有效期限内，用另一合同的效力来否定上诉人与被上诉人之间的合同效力没有法律依据。涉案房屋在被上诉人已经出卖给上诉人之后，是否又另卖给了第三人并未查清。上诉人欲通过人民法院维护自己的权利，没有得到支持，相反，未参与到诉讼中来的第三人，却被确认为被上诉人已经将房屋出卖给了该“第三人”。上诉人认为于法无据。一审法院适用法律不正确，其依据《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条，上诉人不属于该条规定的“无法取得房屋的买受人”。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人德佑房地产公司答辩称：一审判决认定基本事实正确，上诉人预定了我公司在深州市泰山东路北侧中通御景小区东区的50-2-501号房屋，但上诉人要求的是用公积金贷款，网签以后，这个房屋没有办法给上诉人办理公积金贷款，为此，上诉人不签合同导致后来的结果，事后合同不能继续签订，最后我们只能出售给别人。一审判决对该基本事实的认定是正确、真实的，适用法律正确，程序合法，判决正确，请求二审法院维持一审判决。刘剑钊向一审法院起诉请求：1.判令被告将出售给原告的位于深州市泰山东路北侧中通御景小区东区50-2-501室房屋交付原告；2.判令被告与原告签订以上第一条所述房产《商品房买卖合同》。事实和理由：2016年7月20日，原告购买被告位于深州市泰山东路50-2-501室商品房，涉案商品房建筑面积119.8平方米，单价3132.22元/平方米，总价款375240元。当时原告选择按揭贷款方式购房，被告要求原告首付款达到20%，2016年7月20日，原告向被告支付首付款75240元，后被告通知原告首付款需增至总房款的30%，于是原告于2017年11月28日又支付给被告47298元，并向深州市住房和城乡建设局支付住宅维修金5496元，满足了按揭贷款要求。原被告约定交房日期为2018年6月30日前，因被告不能按期交房，双方签订《赔偿协议书》，将交房日期延期至2018年10月30日，被告赔偿原告违约金925元，现工程已经竣工，双方约定的交房日期已至，原告多次要求与被告签订涉案小区50-2-501室商品房买卖合同，并交清剩余房款，被告履行交房义务，但被告推脱不办理交房手续，为此起诉，要求法院支持原告的请求。一审法院认定事实：2016年7月20日，原、被告双方签订《房屋预订协议》，约定原告刘剑钊购买被告开发的中通御景江山项目50-2-501室商品房，建筑面积119.8平方米，单价3132.22元/平方米，总价款375240元，交款方式为按揭贷款，交房时间为2018年6月30日。协议签订后，原告向被告交付房款122538元。之后，因被告不能按协议约定的期限交房，2017年11月28日，原被告签订赔偿协议书一份，将交房日期改为2018年10月30日，被告支付原告违约金925元，同日，原告向深州市住房和城乡建设局缴纳住宅维修金5496元。自2017年12月13日至2018年3月19日，原告多次与被告方工作人员韩利乐联系签订正式购房合同，韩利乐一直推拖，未给予明确答复。另查明，原告于2018年3月22日提出，不再办理按揭贷款，要求全额支付余款，被告未表示是否同意。被告于2018年4月1日制作解除购房协议通知书，解除2016年7月20日与原告签订的房屋预订协议，但未送达原告，于2018年4月7日，将涉案房屋卖出。一审法院认为：原、被告签订房屋预订协议，当事人应严格依照执行，协议履行期间发生纠纷，双方应妥善协商、合理解决，本案中，原告与被告方工作人员联系签订正式购房事宜，被告方未予答复，该事实有原告提交的微信记录为证，尽管被告在第一次开庭时对微信中乐乐（韩利乐）的身份质疑，但在本院第二次开庭时又确认了其身份，故对原告提交的微信记录应予采信，应认定原告有履行合同的诚意。本案被告于2018年4月1日制作解除购房协议通知书，但未送达原告，被告提出已经由原告微信的乐乐（韩利乐）电话通知原告爱人，但未提供证据支持，原告否认，故对其陈述本院不予采信，对被告辩称与原告解除房屋预订协议的主张本院不予支持。被告在未解除与原告签订的房屋预订协议情况下，将涉案房屋转卖他人，导致与原告签订的房屋买卖协议目的不能实现，实属违约，原告请求判令被告将位于深州市泰山东路北侧中通御景小区东区50-2-501室房屋交付自己的诉讼请求，因被告已将涉案房屋卖出，根据相关法律规定，本院不予支持，但被告应赔偿因自己的违约行为给原告造成的经济损失并承担违约责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第第六十条、第一百零七条、《最高人民法院(关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释）》第八条的规定，判决：一、解除原、被告2016年7月20日签订的房屋预订协议；二、驳回原告要求被告交付位于深州市泰山东路北侧中通御景小区东区50-2-501室房屋的诉讼请求；三、被告于本判决生效后5日内归还原告购房款122538元并支付利息（其中65240元自2016年7月21日开始计算，47298元自2017年11月29日开始计算，至还款之日止，利率按同期银行贷款利率计算）；四、被告赔偿原告经济损失122538元。案件受理费6928元由被告负担。二审中，上诉人提交：1.2019年9月3日深州市自然资源和规划局政府信息公开答复意见，证实上诉人向深州市自然资源规划局申请信息公开不属于该行政机关负责公开的范围，该局无法提供，其可向深州市住建局提出申请，其提出的案涉房屋买卖备案信息，经检索，该政府信息不存在；2.2019年9月9日深州市住房和城乡建设局对刘剑钊政府信息公开申请的答复，中通御景江山东区50号楼2单元501室房屋有刘剑钊网签信息，但未进行商品房买卖合同备案登记。被上诉人质证后称：对二审中的证据没有异议，住建局的答复意见和一审核实的情况是一致的，案涉房产在住建局有网签信息，但没有进行备案登记，因此，不能证实相应事项。经本院调查核实，深州市住房和城乡建设局对刘剑钊政府信息公开申请的答复属实，案涉房屋于2017年12月30日网签，买受人是刘剑钊，房屋买卖合同未备案登记。本院经审理查明：2016年7月20日，双方签订《房屋预订协议》后，2017年11月28日，刘剑钊共向德佑房地产公司交纳购房款122538元、交纳维修基金5496元。双方根据德佑房地产公司不能在2018年6月30日前交房的情况，约定将交房日期变更为2018年10月30日，并签订了赔偿925元违约金的赔偿协议书。根据上诉人之妻与被上诉人工作人员韩利乐的微信聊天记录显示，此后，上诉人之妻多次过问和催促被上诉人工作人员何时能签订正式合同，并表示了交纳全款的意思，直到2017年12月30日合同网签，但未进行商品房买卖合同的备案登记。2018年1月19日、3月5日、3月13日、3月17日，上诉人又多次追问被上诉人签订合同的时间以及交纳尾款的时间，但被上诉人一直未予明确答复。一审法院查明的其它事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋预订协议》，约定了房屋坐落位置、房号、建筑面积、单价、总价款、付款方式以及交房期限、违约责任等内容，还约定了双方签订《商品房买卖合同》的时间和条件，是双方当事人的真实意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定了房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同应明确的主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等。本案中，双方签订的《房屋预订协议》，内容约定明确、具体，上诉人依约交纳了部分购房款、房屋维修基金等款项，且一、二审诉讼中上诉人明确表示同意交纳全款，双方还约定了交房的具体日期等，具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，双方签订的《房屋预订协议》应为本约合同，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。另外，双方在合同履行过程中，就案涉中通御景江山东区50号楼2单元501室房屋进行了网签，住建管理部门网上对外公示的购房权利人是上诉人刘剑钊。被上诉人称案涉房屋已另行出售，依据本案双方合同约定，且也进行了网签，在双方合同解除之前，被上诉人再行出售对买受人刘剑钊不具有效力，如其所述属实，由此产生的纠纷应自行处理。综上，上诉人刘剑钊的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实虽无不当，但适用法律和判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河北省深州市人民法院（2018）冀1182民初2781号民事判决；二、双方于2016年7月20日签订的《房屋预订协议》合法、有效；三、河北德佑房地产开发有限公司向刘剑钊交付位于深州市泰山路北侧中通御景江山东区50#楼2单元501室房屋及办理产权登记所需手续；刘剑钊按双方《房屋预订协议》约定，交清房屋剩余尾款；均于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费6928元、二审案件受理费2903元，共计9831元，均由被上诉人河北德佑房地产开发有限公司负担（均系上诉人预交，待执行时，由被上诉人径付给上诉人）。本判决为终审判决。审判长  高永胜审判员  张 晓审判员  安 君二〇一九年十二月二十日书记员  刘 珍