北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20235号原告：张建华，男，1986年5月31日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：杨伟婷，四川韬世（天津）律师事务所律师。被告：李玉会，男，1974年7月15日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区。被告：李玉民，男，1970年3月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：齐琦，北京忠恕律师事务所律师。原告张建华与被告李玉会、被告李玉民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张建华及其委托诉讼代理人杨伟婷，被告李玉民及其委托诉讼代理人齐琦到庭参加诉讼。被告李玉会经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建华向本院提出诉讼请求：1.判令李玉会和李玉民向张建华赔偿经济损失143973元；2.本案全部诉讼费由李玉会和李玉民承担。事实与理由：2018年12月4日，张建华与李玉会和李玉民签订《商铺租赁合同》，约定张建华承租北京市大兴区黄村镇狼垡二村四条九号一层房屋及二层宿舍，以及李玉民将其个人经营的“北京芦城大志商店”的经营权转让给张建华。房屋使用面积为464平方米，其中承租李玉民的房屋面积为222平方米，承租李玉会的房屋面积为242平方米。承包费每年550000元。合同签订后，张建华向李玉会和李玉民依约支付租金，并且开始对所承租的房屋进行装修、为超市开业进行备货。之后政府相关部门即告知张建华上述房屋涉及违章建筑（房屋共六层，二层以上为违章建筑），需要将违章建筑进行拆除，之后政府开始进行相应拆除工作。2019年2月20日在拆除违章建筑过程中，施工机器发生坠落导致人员伤亡并造成房屋主体结构严重损坏。因李玉会和李玉民在与张建华签订《商铺租赁合同》时故意隐瞒房屋涉及违章建筑的事实，导致张建华至今无法正常使用该房屋。同时，现本案所涉房屋出现主体结构损坏，李玉会和李玉民所提供的房屋存在严重质量问题，导致张建华承租上述房屋的合同目的无法实现。经过协商，李玉民已返还张建华向其支付的租金。同时，因李玉会和李玉民存在上述情形，张建华于2019年4月22日向李玉会和李玉民邮寄解除商铺租赁合同通知书，李玉会和李玉民于2019年4月23日收到张建华邮寄的通知书。之后，张建华向贵院提起诉讼，要求李玉会返还租金，经法院调解，双方达成调解协议，约定李玉会于2019年6月15日前返还张建华租金132400元。同时，贵院出具（2019）京0115民初13667号民事调解书，该案件未涉及张建华要求李玉会和李玉民赔偿损失问题。因李玉会和李玉民存在上述缔约过失以及违约情形，给张建华造成了严重经济损失。因此，张建华为维护其合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院支持张建华的诉讼请求。李玉会未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。李玉民辩称，张建华在本次租赁的过程中，没有任何损失。租赁合同第四条第一款明确约定了由承租方自行投资装修，而且也是经过其同意之后，自行装修。拆除违建的过程中出现伤亡事件后，是张建华不愿意继续租赁，而主张与其解除合同，其不存在任何的缔约过失以及违约情况，其并非本次事件的侵权主体。而且张建华已经与侵权方或者帮拆单位达成了赔偿协议，张建华也收到了赔偿，其损失已经完全填平了。本次诉讼和之前调解的案件，其认为属于同一事实同一理由，之后张建华撤销了部分的诉讼请求，现在又来诉讼，违反一事不再理的原则，浪费司法资源，应该不予受理。而且张建华本次诉讼是恶意的，虚假诉讼，给其在村内、镇内造成非常不良的影响。张建华承租李玉民的房屋只有222平米，面积范围内由其负责，其他的242平米是承租的李玉会的房屋，该房屋内的事宜由李玉会自行负责，与其无关。拆除违建的过程中，虽然有机器的坠落，但是房屋主体结构并未遭到损坏，目前的房屋也在正常使用中，适于出租居住，不存在质量问题，所以也不存在张建华主张的无法正常使用的情况，实际的违约方是张建华。综上所说，张建华的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回张建华的全部诉讼请求；张建华提交的租赁合同是一份已经被变更的合同，在这份合同签订之后，张建华又分别与李玉民、李玉会签订了商铺租赁合同，租金都是分别履行的。张建华在承租其房屋部分没有产生任何的损失。发生吊车掉落以及伤亡事件也是发生在李玉会的房屋范围之内，与其无关。本院经审理认定事实如下：2018年12月4日，李玉会和李玉民（甲方）与张建华（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将该房屋使用面积大约464平方米经营权发包给乙方，乙方则按时定期向甲方交纳承租费。承包期限自2019年1月10日至2024年1月10日止（乙方享有40天免租期）。承包费及支付方式为：承包费为每年550000元，支付方式为：前半年为季度付，剩余时间为每六个月交付一次。乙方提前30日向甲方交下一季度租金。该合同第四条约定：乙方如根据经营需要装修时，以书面或口头形式向甲方提出申请，经甲方审核同意后，乙方可以自行投资装修。落款处有李玉会和李玉民、张建华签名。同日，张建华分别与李玉会和李玉民签订商铺租赁合同，向李玉民租赁222平方米房屋，向李玉会租赁242平方米房屋，其他合同内容与总合同一致。之后，涉案房屋三层及以上被政府部门认定为违章建筑，需要将违章建筑进行拆除。2019年2月20日，在拆除违章建筑过程中，施工机器发生坠落导致人员伤亡，并造成房屋屋顶损坏。2019年4月3日，施工方向张建华补偿100000元。张建华出具收条，载明：本人张建华，今收到北京芦城大志商店（黄村镇狼垡二村4条9号超市）损坏物品补偿款100000元。至此，北京芦城大志商店与黄村镇及帮拆单位无任何关系。落款处有张建华签名按印。并由张建华本人书写：本人张建华不再向上述单位及其他第三方进行任何主张。2019年4月22日，张建华向李玉民和李玉会邮寄解除《商铺租赁合同》通知书，载明：2019年2月20日在拆除违章建筑过程中，因施工机器发生坠落导致人员伤亡并造成房屋主体结构严重损坏。本人认为，因您们在与本人签订《商铺租赁合同》时故意隐瞒房屋涉及违章建筑的事实，导致本人至今无法正常使用该房屋。同时现本案所涉房屋出现主体结构损坏，您们所提供的房屋存在严重质量问题。另外您们也表示同意与本人解除《商铺租赁合同》，因此现本人承租上述房屋的合同目的无法实现，为了减少本人的损失，本人特此通知如下：本人与您们（李玉民、李玉会）2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》自本通知书到达之日起解除。该邮件于2019年4月23日签收。2018年11月30日及2018年12月4日，张建华共向李玉民支付租金65786元，李玉民于2019年4月15日返还张建华70000元；张建华向李玉会支付租金132400元，后经大兴法院出具（2019）京0115民初13667号调解书，协议为：李玉会返还张建华租金132400元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李玉会经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张建华与李玉会和李玉民签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，但法院对租赁合同的效力认定不影响有关行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。关于被告主体问题。因张建华的装饰装修系针对整个商铺进行，无法进行分割，故其起诉李玉会和李玉民本院无异议。李玉会和李玉民在所出租的房屋面积范围内按比例承担责任。关于装饰装修损失问题。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，张建华与李玉民均认可《商铺租赁合同》已经解除，本院无异议。张建华主张因李玉会和李玉民故意隐瞒房屋涉及违章建筑的事实，且房屋主体结构损坏，导致涉案房屋无法正常使用，合同目的无法实现。本院认为，因涉案房屋第一、二层并非违建，故李玉会和李玉民并不存在隐瞒房屋系违章建筑情形，且房屋主体结构损坏并非李玉会和李玉民导致的，故本院对张建华的主张不予采信。本案《商铺租赁合同》系因不可归责于双方的事由解除的，故对于剩余租赁期内的已形成符合的装饰装修物的损失，按照公平原则进行分担。李玉民主张张建华已经收取拆迁施工方给的损坏物品补偿款100000元，其装饰装修损失已经得到补偿。该补偿款系施工机器坠落给张建华造成的物品损失，并非因合同解除而产生的装饰装修损失，故本院对张建华的装饰装修损失予以支持。根据公平原则，本院依法酌情支持张建华的装饰装修损失40000元。根据李玉会和李玉民出租房屋的面积比例，由李玉会承担20864元和李玉民承担19136元。因李玉民在返还张建华租金时多返还了4214元，故李玉民还应承担14922元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、李玉会于本判决生效后十日内支付张建华装饰装修损失20864元；二、李玉民于本判决生效后十日内支付张建华装饰装修损失14922元；三、驳回张建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元、公告费560元，由张建华负担2300元（已交纳），由李玉会负担1000元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李玉民负担440元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕审 判 员  刘 青人民陪审员  武成燕二〇一九年十二月二十日法官 助理  李玮唯书 记 员  赵宝维