云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1394号上诉人（原审被告）：云南怡道置业有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：施云祥，男，1967年6月6日生，汉族，教师，住玉溪市江川区。被上诉人（原审原告）：张晓昕，女，1973年1月15日生，汉族，教师，住住玉溪市江川区。被上诉人（原审原告）：施祈，女，1994年12月12日生，汉族，公务员，住玉溪市江川区。上诉人云南怡道置业有限公司（以下简称怡道公司）因与被上诉人施云祥、张晓昕、施祈商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡道公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人第一项诉讼请求为行使债权，而第二项诉讼请求为行使物权，并非同一法律关系，不应在本案中一并予以处理，故一审违反法定程序，理应发回重审。二、一审部分事实认定错误，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。虽然商品房买卖合同载明商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件等，但这不是上诉人真实意思表示，应按法定交付条件执行，本案中政策冲突致使不能及时取得工程竣工验收备案证明文件是客观存在的事实，故一审认定有失偏颇。2019年3月20日，上诉人已取得竣工验收备案证明，而被上诉人一直拒不接房，导致其损失扩大，上诉人不应承担2019年3月21日后的逾期交房责任。三、上诉人无须承担更换单层玻璃为中空玻璃、安装金属楼梯栏杆、楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工的责任。上诉人的真实意思是小高层临街面的窗采用双层中空玻璃，且已进行安装，根据建筑设计规范，单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功能，被上诉人以合同中载明窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），便认为涉案商品房的全部窗都采用双层中空玻璃为重大误解；无论是楼梯间的双飞粉还是楼梯金属栏杆都只是针对高层住宅，并非案涉商品房的交付标准。施云祥、张晓昕、施祈答辩称，同意驳回上诉，维持原判。施云祥、张晓昕、施祈向一审法院起诉请求：1.判令怡道公司赔偿逾期交房违约金即自2019年1月1日至2019年4月1日计算为90天×10元/天=900元；2019年4月2日至顺利交房前一日的违约金按照该房屋总价款的0.02%乘以逾期天数计算支付；2.判决怡道公司继续全面履行合同，将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空玻璃铝合金玻璃窗，将该商品房楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆，将车库进户门的普通金属门更换为品牌防盗门。一审法院认定事实：怡道公司成立于2016年8月2日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人张斌，经营范围为房地产开发经营，市政工程建设及投资，项目投资开发，土地开发，住宿和餐饮，物业管理，园林园艺，商业及购物，旅游及其关联产业的投资开发和管理，旅游商品的研发投资生产，文化、体育和娱乐服务，物资供销，建筑材料，农副产品的批发、零售，广告业服务。2016年12月30日，怡道公司取得不动产权证书[云（2016）江川区不动产权第0000604号]，确定权利人怡道公司，坐落玉溪市江川区大街街道江中路东侧，权利类型国有建设用地使用权，面积35911.9平方米。同日，怡道公司取得不动产权证书[云（2016）江川区不动产权第0000605号]，确定权利人怡道公司，坐落玉溪市江川区大街街道江中路东侧，权利类型国有建设用地使用权，面积86206.54平方米。2017年5月18日，怡道公司取得建设用地规划许可证（玉江地字第20170518002号），确定用地单位怡道公司，用地项目名称怡道·云福山居，用地位置江通路以西、宁海路以南，用地性质城镇住宅、商服，用地面积122118.44平方米,建设规模238518.37平方米；经审核，本用地项目符合城乡规划要求，颁发此证。2017年6月19日，怡道公司取得建设工程规划许可证（玉江建字第20170619002号），确定建设单位怡道公司，建设项目名称怡道·云福山居，建设位置江通路以西、宁海路以南，建设规模总建筑面积237507.97平方米；经审查，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证。2017年8月2日，怡道公司取得建筑工程施工许可证（玉江建许字编号5304212017080201010110号），确定建设单位怡道公司，工程名称怡道·云福山居（Ⅰ期），建设地址区城宁海民居西侧，建设规模122645.56平方米；经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工。2017年12月26日，怡道公司取得商品房预售许可证（预许江政字035号），确认房地产开发企业怡道公司，售房单位怡道公司，项目建设地点江川城区，预售房屋面积121552.84平方米,批准预售栋号A1-19、B1-13、C1、D1-24共57幢；怡道·云福山居（一期）项目，经审查符合商品房预售条件，准予预售。2018年1月19日，施云祥、张晓昕、施祈作为买受人与怡道公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）（合同编号201802100028）》，约定：出卖人以出让方式取得坐落于江川城区地块的建设用地使用权，土地使用权面积为86206.54平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为城镇住宅用地和商服用地，土地使用权终止日期为2086年12月12日。出卖人经批准，上述地块上建设的商品房项目核准名称为怡道·云福山居（一期）。该商品房为B12幢1层B12-09号，房屋规划用途为住宅，建筑物结构为框剪，建筑总层数为3层（地上3层、地下1层），预测建筑面积共301.47平方米（其中套内建筑面积289.56平方米,分摊共有建筑面积11.9平方米）。出卖人与买受人按照商品房建筑面积计算房价款，该商品房单价为每平方米6776.53元,总价款为2042920元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人应当于2018年1月19日前支付首期房价款742920元，占全部房价款的36%；余款1300000元向江川县农村信用合作联社营业部申请贷款支付。商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。交付时间和手续：出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件的，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；本条所称的书面送达，是指出卖人以邮寄（包括挂号信、特快专递）、在当地媒体刊发公告（包括当地电视台、广播、报纸）等方式将查验、交付商品房通知送交买受人的行为；如买受人未按出卖人书面通知载明的日期办理商品房查验、交接手续，则该商品房于书面通知载明交付日次日起视为已经交付给买受人，该商品房的毁损灭失风险由买受人承担，物业服务费由物业服务企业自该日起开始计算，出卖人承担的商品房质量保修责任自该日起算；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。查验房屋：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自出卖人通知房屋交付之日起，该房屋毁损灭失风险由买受人承担，物业服务费由物业服务企业自该日起开始计算，出卖人承担的商品房质量保修责任自该日起算；（2）买受人逾期接房的，逾期未超过90日的，买受人按每天人民币10元向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，且出卖人有权选择继续履行合同或单方面解除合同。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，自本合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交付之日止，逾期90日以内的，出卖人按每天人民币10元向买受人交付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人按每天人民币20元向买受人支付违约金，合同继续履行。装饰装修及设备标准：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六；附件六约定：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理，出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰视为无条件赠送给买受人；双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：外墙瓷砖，起居室（内墙涂料、顶棚涂料、室内地面大理石），厨房（地面水泥抹灰、墙面耐水腻子；怡道·云福山居（一期）多层，外墙为涂料，起居部分（地面混凝土结构面、墙面水泥砂浆抹灰、顶棚混凝土结构面），厨房（墙面迎水面设0.9米高防水层及其余墙面上贴防水层、顶板混凝土结构面），卫生间（墙面设1.8米高防水层、地面铺贴防水层），楼梯（地面及踏步为水泥石屑地坪、顶板及墙面为双飞粉、安装金属栏杆），窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），内门预留门洞、入户门为品牌防盗门，阳台门为铝合金玻璃门，阳台临空面安装型材栏杆。预售合同登记备案：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。同日，施云祥、张晓昕、施祈作为乙方与怡道公司作为甲方签订《商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定：乙方所购房屋用途为住宅、商服，甲、乙双方的权利、义务均以《商品房买卖合同（预售）》及本补充协议约定为准。甲方可按《商品房买卖合同（预售）》约定自行向乙方履行房屋交付义务，也可以委托物业服务企业代为履行房屋交付义务，乙方对此无异议；如有共同买受人，甲方或其委托的物业服务企业将房屋交付给其中任何一位买受人的，应视为甲方已履行了房屋交付义务，但买受人应当具备完全民事行为能力；乙方有权在办完房屋交接手续后对房屋进行实地检查，如乙方提出房屋质量瑕疵、设备缺损等问题而要求修复的，甲方确认后应进行修复，修复期间不视为甲方逾期交房；甲方修复时，乙方应积极配合，否则造成损失扩大的，应由乙方承担因此造成的全部责任；鉴于甲方在房屋交付前，已委托具有法定资质的测绘机构出具了房屋面积测绘报告，乙方同意以该报告的测绘结果作为房屋总价款结算和房屋所有权申请办理的依据，乙方未委托具有法定资质的测绘机构出具房屋面积测绘报告的，不应以面积差异为由拒绝办理房屋总价款结算和房屋所有权申办等房屋交接手续。合同签订后，施云祥向玉溪市住房公积金管理中心江川管理部贷款1000000元、自筹300000元，施云祥、张晓昕、施祈向怡道公司支付了房款2042920元。2018年12月20日，玉溪精诚测绘有限公司对怡道·云福山居建筑面积进行测绘，确定B12-09号商品房套内建筑面积291.25平方米,分摊建筑面积10.96平方米,产权面积302.21平方米。2018年12月28日，玉溪市规划局江川分局出具怡道·云福山居（一期）项目规划意见，确定怡道·云福山居于2017年6月19日办理了建设工程规划许可证（玉江建字第20170619002号），审批总建筑面积237507.97平方米；经2018年12月28日上午现场踏勘和查阅规划审批资料，怡道·云福山居（一期）项目共完成总建筑面积121600.59平方米(地上112202.84平方米、地下9397.75平方米)，所完成的怡道·云福山居（一期）项目与审批的规划方案相符。同日，本案诉争房屋通过竣工验收合格。怡道公司出具房屋质量保证书、房屋使用说明书，对该房屋保修情况作出保证及房屋结构构造等进行说明。怡道公司在履行合同过程中，将B12-09号商品房的窗按铝合金玻璃窗子施工，楼梯顶板及墙面未进行双飞粉施工及楼梯未安装金属栏杆，商品房前门安装了步阳牌防盗门，后门（车库进户门）安装了思达品牌门。2018年12月28日，怡道公司以通过江川电视台发布交房通知的方式，通知怡道·云福山居（一期）的施云祥、张晓昕、施祈办理接房手续。施云祥、张晓昕、施祈因怡道公司未取得建设工程竣工验收备案证，且该商品房未达到《商品房买卖合同（预售）》附件六约定的交房标准为由拒绝接房。2019年3月20日，玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证（备案号2019-05），确定工程名称怡道·云福山居（一期），工程地址玉溪市江川区江通路以西、宁海路以南，建筑面积121573.94平方米，结构类型剪力墙、框架剪力墙；本工程已于2019年3月20日竣工验收备案。2019年7月2日，怡道公司以邮寄形式向施云祥、张晓昕、施祈发出接房催告接房函。同日，施云祥、张晓昕、施祈收到怡道公司发出的接房催告函。2019年8月8日，施云祥、张晓昕、施祈接收了怡道·云福山居（一期）B12幢1层B12-09号商品房。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”本案中，施云祥、张晓昕、施祈与怡道公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。施云祥、张晓昕、施祈按照约定向怡道公司支付了房屋价款，怡道公司应当按照约定向施云祥、张晓昕、施祈交付房屋。本案交房条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，涉案房屋虽然于2018年12月28日竣工验收合格，但怡道公司在约定的交房时间之前未取得竣工验收备案证明文件，因此，预售房屋仅通过竣工验收合格，尚不符合双方约定的交房条件。怡道公司未在约定的交房时间向施云祥、张晓昕、施祈交房的行为，已构成违约，故施云祥、张晓昕、施祈提出怡道公司逾期交房应承担违约责任的主张，有事实和法律依据，予以支持。关于怡道公司抗辩未能及时取得建设工程竣工验收备案证明文件系政府不同部门之间的政策冲突所致，系不可归则于其原因的主张。因双方在约定房屋交付条件和时间时，应当充分考虑房屋建盖至竣工所需时间、办理竣工验收及取得竣工验收备案证明文件所需要时间，怡道公司未在双方约定的交房时间之前取得竣工验收备案证明文件并非因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因所致，不能免除怡道公司延期交房的违约责任，故怡道公司上述主张，不予支持。关于施云祥、张晓昕、施祈要求怡道公司支付违约金的问题，怡道公司虽于2019年3月20日取得建设工程竣工验收备案证，符合双方约定的交房条件，但怡道公司未提供证据证实其在符合交房条件后按照合同约定通知施云祥、张晓昕、施祈接房的事实，逾期交房时间应计算至2019年7月2日施云祥、张晓昕、施祈收到怡道公司发出的接房催告函时止，确定逾期交房时间自2019年1月1日至2019年7月2日共计183天。因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定“逾期90日以内的，出卖人按每天人民币10元向买受人交付违约金；逾期超过90日的，出卖人按每天人民币20元向买受人支付违约金”，故怡道公司应向施云祥、张晓昕、施祈支付逾期交房违约金为90天×10元∕天+93天×20元∕天=2760元。关于施云祥、张晓昕、施祈提出自2019年4月2日之后的逾期交房违约金每天按照20元计算与逾期付款违约金每天按照房屋总价款的0.02%计算，两者差距20倍显失公平，且约定的违约金过份低于实际损失，主张提高违约金标准并按照逾期接房违约金标准，即每天按照房屋总价款的0.02%计算违约金至交付房屋时止的主张。因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已对逾期付款违约金及逾期交房违约金进行了约定，虽然双方对逾期接房违约金与逾期交房违约金约定存在差异，但施云祥、张晓昕、施祈对上述事实主张未提供证据证实，无事实和法律依据，不予支持。关于施云祥、张晓昕、施祈要求怡道公司将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空铝合金玻璃窗，楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，怡道公司未按照约定施工及安装相关设备的行为已构成违约，施云祥、张晓昕、施祈对本案不符合约定部分选择更换、重作的主张，有事实和法律依据，予以支持。关于施云祥、张晓昕、施祈要求怡道公司将车库进户门更换为品牌防盗门的问题，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》附件六约定“入户门为品牌防盗门”，且双方均陈述入户门为一道，故对双方合同约定入户门为品牌防盗门一道的事实予以确认。另怡道公司在合同履行过程中，已在该商品房前门安装了步阳牌防盗门，后门（车库进户门）安装了思达品牌门，因双方对入户门是前门还是后门未作具体明确约定，根据合同约定及怡道公司安装防盗门等情况，确认怡道公司已依合同约定履行了相应义务，故施云祥、张晓昕、施祈要求怡道公司将后门（车库进户门）更换为品牌防盗门的主张，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：“一、云南怡道置业有限公司于本判决生效后15日内支付施云祥、张晓昕、施祈自2019年1月1日至2019年7月2日的违约金2760元；二、云南怡道置业有限公司于本判决生效后30日内将施云祥、张晓昕、施祈购买的怡道·云福山居（一期）B12-09号房屋的单层铝合金玻璃窗子更换为双层中空铝合金玻璃窗子；将该房屋楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆；三、驳回施云祥、张晓昕、施祈的其他诉讼请求。”二审中，当事人未提交新证据。经审理，本案二审查明的案件事实与一审认定事实相一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，怡道公司与施云祥、张晓昕、施祈签订的《商品房买卖合同（预售）》真实且合法有效，本院予以确认。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”因本案双方合同明确约定，怡道公司应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给施云祥、张晓昕、施祈，但怡道公司至2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，此时房屋才具备交房条件，而现有证据表明，2019年7月2日，施云祥、张晓昕、施祈收到怡道公司所发接房催告函，据此，自2019年1月1日起至2019年7月2日止为怡道公司迟延履行交房期间，怡道公司构成违约，应向施云祥、张晓昕、施祈支付违约金，原判按合同约定确定自2019年1月1日至2019年7月2日的违约金2760元符合双方合同约定，本院予以维持。怡道公司上诉主张其公司不存在违约行为，与查明的事实不符，本院不予支持。对于交付房屋窗子等是否符合条件的问题，因双方合同附件五中约定“窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，“楼梯……顶板、墙面为双飞粉”，“楼梯栏杆为金属栏杆”等，上述约定明确，具体，而怡道公司交付的商品房上述争议部位，不符合约定，怡道公司已属违约，原判确定由怡道公司进行更换、重作并无不当，本院予以维持。怡道公司上诉主张合同对上述争议内容的约定系重大误解，不是公司的真实意思表示，该上诉主张因无任何证据证实，本院不予采信。对于怡道公司上诉认为一审违反法定程序，应发回重审的主张，经查，本案系商品房销售合同纠纷，施云祥、张晓昕、施祈一审所提诉讼请求均未超出该法律关系，其中要求更换窗子等诉求也属合同履行中承担违约责任的方式之一，并非上诉人所称行使物权，据此，原判程序并无不当，怡道公司该上诉理由不能成立，本院也不予采信。综上所述，怡道公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由云南怡道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 段 娟二〇一九年十二月十八日书记员 吕晓娟