北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6733号原告：邹也彦，男，1996年3月23日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：赵翔宇，北京市承光律师事务所律师。被告：北京远洋信诚物业管理有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷东街8号一层A11。法定代表人：赵现锋，经理。原告邹也彦与被告北京远洋信诚物业管理有限公司（以下简称远洋信诚物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹也彦及其委托诉讼代理人赵翔宇，被告远洋信诚物业公司的法定代表人赵现锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹也彦向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2017年6月25日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月25日解除；2、判令远洋信诚物业公司退还房屋租金及押金13180元；3、判令远洋信诚物业公司赔偿房屋装修损失69000元；4、判令远洋信诚物业公司赔偿违约金3420元。事实及理由：2017年6月25日，双方签订房屋租赁合同，约定我自远洋信诚物业公司租赁北京市京汉铂寓小区负x层47号房屋，面积38平方米，年租金13800元，押金800元，租金支付方式为年付，租赁用途为音乐排练室，租赁期限为3年。合同签订后，我支付远洋信诚物业公司租金16600元，押金800元，并将房屋进行了装修，花费69000元。我使用房屋两个月后，远洋信诚物业公司以租赁房屋系人防工程不能出租等理由断水断电要求我搬离，并拒绝赔偿我的损失。我认为远洋信诚物业公司明知上述房屋不允许出租，仍然与我签订租赁合同，属于故意欺骗，为维护合法权益，故诉至法院。被告远洋信诚物业公司辩称：我公司自京汉铂寓小区的物业公司承租了包括涉案房屋在内的房屋，并签订了10年的租赁合同，开始我们自用，后来我们将空置房屋租给了邹也彦，用于做音乐。邹也彦使用涉案房屋过程中，产生较大噪音，物业公司管不了还报过警，后来人防局要求将地下室清空，并对涉案房屋进行了查封，邹也彦于2018年12月才从涉案房屋彻底将东西搬走，给我公司造成了很大的损失。我公司认为合同解除时间应该是2018年12月，因邹也彦违约造成合同解除。关于房屋租金，我公司愿意退还一部分房租6900元和押金800元。关于装修损失，邹也彦自行对房屋进行装修，我公司及物业公司的人员都没有见过有装修公司的人员进行装修，且邹也彦也给我公司造成了损失，我认为相互抵消了，不同意赔偿邹也彦的装修损失；关于违约金，我公司也不同意赔偿，因为邹也彦也给我造成了损失。综上，我公司不同意邹也彦的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2017年4月1日，远洋信诚物业公司自乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司（以下简称乐生活公司）承租京汉铂寓小区1号楼地下2层房屋。后远洋信诚物业公司于2017年6月25日将北京市京汉铂寓小区负x层47号房屋转租给邹也彦，并签订《房屋租赁合同》，约定甲方远洋信诚物业公司，乙方邹也彦，租赁房屋的面积为38平方米，租用该房屋的用途为音乐，乙方不得使用或允许他人使用该房屋从事任何损害社会公共利益或其他违法犯罪活动；租赁期限为2017年6月25日至2018年6月24日止，租金每月人民币1140元，一共合计13800元，押金800元，租金支付方式为年付；租期内，如遇甲方出租地点进行整体规划，需要调整的，则由甲方负责为乙方安排相应面积条件相等的其他地点但不承担由此给乙方带来的损失；租期内，甲方、物业公司会定期对乙方房屋内消防、给排水、违章进行检查，乙方必须配合。合同签订后，邹也彦向远洋信诚物业公司缴纳了租金及押金，远洋信诚物业公司将诉争房屋交付给邹也彦使用。邹也彦对诉争房屋进行了装修。2017年9月18日，门头沟区民防局向京汉铂寓物业服务中心送达《人防工程限期整改通知书》，“简要情况”一栏显示“接群众举报，现场检查发现该处工程地下室存在物业保安、保洁人员居住情况，私设音乐小吧情况”，处理意见为“1、立即停止住人，音乐小吧停止使用；2、自接到本通知后5日内将人防工程内一些私用物品腾空，接受民防部门复查”。同日，京汉铂寓物业服务中心于2017年9月18日张贴通知，要求于2017年9月20日前对地下室进行清理，逾期将视为放弃使用，公司将进行清理封闭工作。2017年12月29日，门头沟区民防局对诉争房屋张贴封条。2017年12月29日，乐生活公司（甲方）与远洋信诚物业公司（乙方）签订《合同解除协议书》，约定双方就解除于2017年4月1日签署的《房屋使用管理协议》达成如下一致：甲方于2017年4月1日将位于京汉铂寓小区1号楼地下x层500平方米出租给乙方，租赁期间为2017年4月1日起至2027年3月31日止；乙方在承租期间经甲方同意后将租赁物的47号房屋出租给第三方用于音乐使用，并告知第三方在使用期间不许扰民，不允许居住，但第三方承租后，甲方多次接到小区内的居民投诉，经甲方调查发现，第三方在使用期间，违反第三方与乙方签署的《房屋租赁合同》及法律规定，经常在此居住、深夜敲击音乐，严重扰乱小区内居民的正常生活，且至今未缴纳过水电费；因此，根据双方签署的协议约定，第三方的私自居住、严重扰民、拖欠水电费等行为致使乙方严重违反了双方签署的《房屋使用管理协议》，甲方有权单方解除本协议，并由乙方承担由此造成的一切损失，包括拖欠的水电费、搬运费等。双方对以下事实和证据存有争议：邹也彦主张，其向远洋信诚物业公司交纳16600元，其中以微信转账形式给付6600元，其余10000元系直接以现金形式存入远洋信诚物业公司法定代表人赵现锋的账户，包括租金13800元、押金800元，其余费用系远洋信诚物业公司要求其缴纳的用于处理与物业沟通事宜的费用，远洋信诚物业公司还要求其对房屋进行隔音装修，其找装修公司花费六万余元进行了装修。因人防局发通知说涉案房屋属于人防工程，不能对外出租，远洋信诚物业公司又将其东西强行搬出，属于违约，并导致双方租赁合同的目的无法实现，故其于2017年9月25日搬出涉案房屋，双方的合同应于该日解除。为证实其主张，邹也彦提交如下证据：1、收条，显示系张立东出具，内容为收到租金人民币16500元、押金800元，壹万陆仟伍佰元，押金捌佰元。2、微信转账截图，显示转账时间为2017年6月22日，详情为向赵现锋微信转账6600元。3、录音资料，用于证实远洋信诚物业公司的工作人员张立东与其签订合同，并由乐生活公司进行见证，签合同之初邹也彦曾询问是否违规出租，张立东与乐生活公司工作人员均称没有问题，后来远洋信诚物业公司承认其违规及违法行为，威胁其强行腾退，其装修也经过物业公司允许。其中2017年6月22日的录音资料，涉及谈话人员为邹也彦及其同伴尹阳、乐生活公司物业经理钱琨等，其中尹提到“装修我们有师傅，装修垃圾我们自己处理，水电不用改，房屋结构也暂时不动，装修押金我们需要交吗”，钱“你们这个属于自装，跟他们公司那些装修不太一样，押金不用交”，邹“那我们这个装完了是不是还要验收一下”，钱“对，装完了我们师傅肯定要验收一下，看一下”；2017年9月19日的录音资料中，涉及谈话人员为远洋信诚物业公司工作人员刘红霞及邹也彦，其中刘“你东西什么时候拉啊”，邹“我东西啊，我东西得等段时间才能拉呢，我那东西一天也拉不完啊，对不对”，刘“嗯，你得尽快拉，这消防检查的，人防检查的不行，不行我这说往楼上给你找个屋子，怎么把这事咱们也得解决了，不能像这样”；2017年9月12日的录音资料中，涉及谈话人员为远洋信诚物业公司法定代表人赵现锋及邹也彦，其中邹“赵总您为什么给我们强制断电，咱们什么事都要有个解决方法对不对”，赵“谁让你们在那里撒尿啊，你觉得合适吗”，邹“撒尿这个问题真不是我们造成的，谁尿的您找谁去，而且咱们凡事都要讲证据”……赵“我怎么违约了我说”，邹“第一您多收我房租钱，第二您无故断我电，这个事还不违约？”；2017年11月3日的录音资料中，涉及谈话人员为乐生活公司物业经理钱琨、承租方邹也彦及其同伴尹阳，其中钱“那小子也搬走了知道吗”，邹“张立东啊”，钱“嗯”，邹也彦等承租人“那他们合同跟你们怎么着了”，钱“跟我们解除了”，邹“什么时候给解除的”，钱“9月27、28”……“不是，给他们退钱了，这边不让他们用了”……邹“他们说他们验收对不对，是这样说的吧钱总，他当时不是说让我们花200块钱押金在咱们物业这租一个装修许可证，证明咱们在这装修了那个证据嘛，当时您不是说不用了嘛”，钱“你说那个什么啊，装修许可证？”，邹“对”，钱“嗯，不用了嘛，他说这个没有用，我现在装修了那是事实”，邹“而且我们也按照他要求装修的，而且他也验收了”，钱“对”，邹“他是不是验收了我们才能干”，钱“对，他现在不可能不认可你装修，肯定认你装修”。4、照片及施工合同、收款证明及预算明细，主张其曾对墙体和房顶进行防潮、刮腻子刷漆、隔音及铁艺，铺设木地板，安装隔音门，搭建舞台，重做电线及音箱电缆等。其中，施工合同显示发包方负责人为邹也彦，承包方为北京晟艺恒达装饰工程设计有限公司，工程名称为京汉铂寓x单元x-47号排练室，建筑面积38平方米，工程造价为69000元，工程期限为自2017年6月29日至2017年7月18日；收款证明显示北京晟艺恒达装饰工程设计有限公司分别于2017年6月30日、2017年7月8日、2017年7月22日出具证明收到工程款分别为34500元、27600元、6900元。经询问，邹也彦称无法提供装修费发票。经质证，远洋信诚物业公司对证据1的真实性不认可，称张立东是其公司的员工，不清楚收条是否张立东出具，其公司实际只收到租金13800元、押金800元；对证据2的真实性认可；对证据3的真实性认可，但称邹也彦在录音中称属于自己装修，所以邹也彦提交的装修合同属于虚假合同；对证据4中照片的真实性认可，对施工合同、收款证明及预算明细的真实性不认可，称邹也彦并没有实际委托装修公司进行装修。经询问，远洋信诚物业公司认可邹也彦在诉争房屋安装了铁网和一般的木门，在部分墙壁上粘贴了薄的海绵，不清楚是否隔音，称电力线路是原有的，邹也彦没有改动主线，可能又铺设过部分电线和旧的木地板，不认可对墙壁刮腻子刷漆，也不认可对房顶进行过装修。邹也彦称在搬走时将可以移动的东西带走，撤了部分灯、音箱线和隔音棉，卸了部分铁艺，但是隔音门、地板、舞台和隐蔽的电线都没有拆。远洋信诚物业公司主张，因邹也彦在出租房屋内产生很大噪音，而且违反规定住人，邹也彦在贴完封条以后还在继续使用涉案房屋，于2018年12月29日才搬走，故双方合同解除的时间为2018年12月29日。为证实其主张，远洋信诚物业公司提交如下证据：1、乐生活公司出具的书面说明，内容为“根据法律法规及协议约定，承租人若在承租期间对租赁物进行装修的，需将装修方案报我单位审批后方可实施。在远洋信诚物业公司及同意承租的第三方（47号房屋）承租京汉铂寓小区1号楼地下x层500平方米期间，从未向我单位递交过装修方案，我单位亦未出具过同意装修的文件”，落款日期为2018年4月25日。2、乐生活公司出具的诉讼说明，内容为“关于47号库房装修一事，物业在询问原告装修时，原告告知物业自装，物业公司并未收取任何装修公司缴纳押金，也未对装修情况进行验收。关于搬离47号库房一事，在人防工程查封后原告找过我司要求打开封闭空间搬离物品，我司告知先通过人防工程科经过同意后才能打开封闭空间进行搬离。具体时间记不清楚了，大概在2019年初”，落款日期为2019年11月29日。3、乐生活公司出具的情况说明，显示其公司分别于2017年8月30日、2017年9月1日、2017年9月12日接到业主投诉5单元B2地下室噪音扰民，安排人员现场查看“音乐教室”正在排练；于2017年9月18日接区民防局通知5单元B2“音乐教室”立即停止使用，其公司责令其“音乐教室”立即搬出私人物品，“音乐教室”均未配合，其公司将此情况上报区民防局并报警。4、照片打印件，主张邹也彦承租诉争房屋后在地下室墙壁随意喷涂、随意大小便等。远洋信诚物业公司还提交乐生活公司工作人员接业主举报的微信截屏等证据，主张因邹也彦在诉争房屋敲击乐器产生噪音被业主多次投诉。经质证，邹也彦对书面说明和诉讼说明的真实性不予认可，对情况说明，认为能够体现双方合同解除的时间是2017年9月，对照片打印件认为不是原件，不予质证。对上述争议的证据和事实，本院认定如下：针对邹也彦提交的证据，远洋信诚物业公司对微信转账截图、录音资料、照片的真实性认可，故本院对上述证据的真实性予以确认。远洋信诚物业公司虽不认可收条的真实性，但认可收条上显示的出具人张立东系其公司的工作人员，其公司并未提供相反证据反驳收条的真实性，故本院对收条的真实性予以采信。邹也彦虽主张其向远洋信诚物业公司交纳16600元，但其提交的收条显示张立东收到16500元，且经询问，邹也彦同意按照16500元予以认定，故本院确认邹也彦向远洋信诚物业公司交纳款项16500元。因双方合同约定租金13800元、押金800元，远洋信诚物业公司未对收取的其余款项做出了说明，故本院对邹也彦所述剩余款项系远洋信诚物业公司要求其缴纳的用于处理与物业沟通事宜的费用的意见予以采信。关于施工合同、收款证明及预算明细，远洋信诚物业公司对真实性不予认可，因邹也彦并未提供交费发票等付款凭证，且经本院核实，上述证据中载明的装修公司现已经注销，无法就具体情况进行核实，故本院对上述证据的真实性无法确认。但从邹也彦提交的照片可以看出，邹也彦对诉争房屋进行了装修，包括木地板的铺设、墙壁的处理及隔音棉、铁艺的安装、舞台的搭建、音箱电缆的铺设等。针对远洋信诚物业公司提交的证据，本院经向乐生活公司核实，远洋信诚物业公司提交的说明均属实，故本院对该证据的真实性予以确认。照片打印件缺乏与本案关联性，本院不予确认。经询问，乐生活公司的工作人员表示，因诉争房屋属于人防工程，当时未办理人防工程使用登记证，且只能用于仓储或停车，违反了北京市人民防空管理的相关规定，故被民防部门贴了封条；后来民防部门要求对诉争房屋进行清理，其单位又拆除了部分隔音棉，原房屋具体是如何装修的其单位不清楚。经询问，邹也彦称其搬离诉争房屋时撤走了部分隔音棉、铁艺、灯和音箱线，隔音门、地板、舞台和隐蔽的电线都没有拆除，因诉争房屋的装修原状已经改变，已无法勘查，故不再申请对装修损失进行鉴定。根据上述证据，本院确认如下事实：邹也彦向远洋信诚物业公司交纳款项16500元。包括租金13800元、押金800元及用于处理与物业沟通事宜的费用。邹也彦对诉争房屋进行过装修，包括木地板的铺设、墙壁的处理及隔音棉、铁艺的安装、木门的安装、舞台的搭建、音箱电缆的铺设等，其在搬离诉争房屋时撤走了部分装修。本院认为：关于租赁合同的效力及后果。根据相关规定，使用人防工程，应当按照主管部门批准的要求使用，应当符合人民防空工程使用规划，并依法申请人民防空工程使用许可。远洋信诚物业公司将人防工程出租给邹也彦用于音乐用途，该使用用途未经相关人防主管和规划等部门批准，属擅自改变人防工程用途，且未取得《人防工程使用证》，故该合同应属无效。邹也彦虽主张其于2017年9月25日搬出涉案房屋，但未提供证据证实，远洋信诚物业公司对此也不予认可，故本院对邹也彦主张的搬离时间不予采信。远洋信诚物业公司虽称邹也彦于2018年12月29日将物品彻底搬离，双方于当日解除租赁合同，但其公司已于2017年12月29日与乐生活公司解除租赁合同，故本院对远洋信诚物业公司的主张亦无法采信。因双方并未办理房屋的交接手续，门头沟区民防局于2017年12月29日对诉争房屋张贴封条，故本院确定邹也彦使用诉争房屋至2017年12月29日。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同虽被认定无效，但邹也彦占用诉争房屋，故应给付相应的房屋使用费。邹也彦已经给付了一年的房屋使用费13800元、押金800元，远洋信诚物业公司应退还邹也彦剩余期限的费用。鉴于远洋信诚物业公司同意退还邹也彦房屋使用费6900元及押金800元，本院不持异议。关于用于处理与物业沟通事宜的费用，因邹也彦系自愿交纳，其主张返还缺乏依据，本院不予支持。关于邹也彦主张的装修损失，因其提供的证据不足以证实装修费用，故本院对其主张的装修损失不予支持，本院综合考虑装修情况、邹也彦对诉争房屋的使用期限、双方陈述及各自过错等因素予以酌情确定。邹也彦要求违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京远洋信诚物业管理有限公司与邹也彦于2017年6月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京远洋信诚物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还邹也彦房屋使用费6900元、押金800元，共计7700元；三、北京远洋信诚物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿邹也彦装修损失10000元；四、驳回邹也彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，由邹也彦负担770元，已交纳；由北京远洋信诚物业管理有限公司负担200元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张 恒二〇一九年十二月十六日书记员 李梦琪