北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初14563号原告:龙湾（北京）物业服务有限公司，住所地北京市顺义区，注册号110113013099329。法定代表人陈海涛，总经理。委托代理人谷婧，北京中勉律师事务所律师。委托代理人郭海华，北京中勉律师事务所律师。被告:张健为，男，1973年3月14日出生，汉族，户籍地北京市石景山区，现住北京市顺义区。原告龙湾（北京）物业服务有限公司（以下简称龙湾物业公司）与被告张健为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙湾物业公司的委托诉讼代理人郭海华，被告张健为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担物业管理费用等其他费用共计人民币41237.83元；2.请求判令被告承担上述费用的滞纳金162.17元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为北京市顺义区的物业服务企业，被告为北京市顺义区的业主。根据原告签订的《前期物业服务合同（龙之湾项目）》（以下简称“前期物业服务合同）的约定，由原告提供物业服务管理，并收取物业服务费。根据前期物业服务合同第七条“业主应于所购买的物业交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）”、“物业费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应当在每年所交纳物业费到期前1个月内履行交纳义务”的规定，原告依约为提供了物业管理、服务，被告作为的业主，应当依约交纳物业服务费、水费、工程维修费等各种费用。事实上，虽经原告多次催讨，但被告至今仍未履行交费义务，未按规定支付2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费、工程维修费共计人民币41237.83元。另外，根据合同第三十一条“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按照千分之三的标准向乙方支付违约金”的规定，因此，被告还应向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金暂定为人民币162.17元，上述费用共计人民币41400元。被告的行为已经给原告造成了损失，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼，请人民法院在查清事实的基础上，依法公断，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告张健辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一、我方在购买x的别墅时，我的朋友、我与兰春（龙湾集团的总裁）谈过减免物业费的事宜（当时答应同意另外减免我2年的物业费）。后来更换了物业公司（凯来物业公司变更为了龙湾物业公司），在物业公司向我催缴物业费时，我派同事多次去物业公司沟通，协助解决物业费的事宜，但物业公司员工一直没有予以配合。此后的3至5年内，物业费争端一直没有得到解决。在2016年12月份，物业公司的负责人王某找到我（截至此时已经有4年的物业费没有交）。王某当时告诉我，让我把后两年的物业费交了，并且告诉我如果把后两年的物业费交了，前面两年的物业费就搁置起来了，因为物业费没有跨年度收的。王某承诺我说，搁置起来前两年物业费的意思就是前两年的物业费不收了，因此我不同意交纳本案的物业费。第二、我方多次请求物业公司的工作人员找兰春协商解决这两年物业费的事宜，但物业公司工作人员一直没有配合我，致使物业费争端迟迟得不到解决。第三、2016年12月份，王某去我家时曾经允诺我，交了2015年4月1日至2016年12月31日的物业费之后，2013年4月1日至2015年3月31日的物业服务费、水费、工程维修费等各种费用就不用交了（对此我有录音和人证）。第四、其余期间的物业费我们一直没有拖欠，可以证明我们不是故意拖欠物业费的，而是物业公司确确实实答应减免我方物业费我们才不缴纳的。经审理查明：被告张健为系北京市顺义区业主。该小区开发商北京英才房地产开发有限公司（以下简称英才公司）通过招标方式选聘龙湾物业公司为该小区提供前期物业服务，并于2010年11月30日与龙湾物业公司签订《前期物业服务合同龙之湾项目》。该合同部分内容如下：“第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第贰种方式：……2、酬金制物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅：5.8元/月.平方米;高层住宅：元/月.平方米;别墅：6.90元/月.平方米;办公楼：元/月.平方米;……第七条业主应于所购买的物业交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售。或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按年（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每年所交物业费到期前1个月内履行交纳义务。第八章违约责任第二十九条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。……第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。”原告龙湾物业公司以诉称理由向本院提起诉讼，要求被告张健为偿还其欠付物业费并按照《前期物业服务合同龙之湾项目》的约定交纳滞纳金。为此，龙湾物业公司提交了《前期物业服务合同龙之湾项目》、房屋买卖合同、业主登记表、住户登记表、物业费催缴单、费用催缴通知单、北京龙湾别墅工程维修工作及收费单、x别墅园区欠费明细表，用于证明被告张健为系顺义区区业主，《前期物业服务合同龙之湾项目》约定了物业费的交纳标准、计算依据，以及违约金的计算方式，原告就被告欠缴其物业费一事一直向被告主张权利。被告张健为对《前期物业服务合同龙之湾项目》、房屋买卖合同、业主登记表、住户登记表的真实性和证明目的均予以认可，认可其是顺义区业主，认可《前期物业服务合同龙之湾项目》约定了物业费的交纳标准、计算依据，以及违约金的计算方式等；认可物业费催缴单、费用催缴通知单的真实性，但是对欠付物业费一事不认可，称不是其故意拖欠物业费，而是物业公司内部的问题导致其不能及时缴纳该期间的物业费，并提交《x别墅物业费情况说明》用以证明其诉讼请求；原告对该份《x别墅物业费情况说明》的真实性不认可，关联性不认可，证明目的不认可，称因为没有原件，无从核实，且与本案主张的物业费缴纳期间对应不起来，与本案无关。经查，该份《x别墅物业费情况说明》的内容为“x别墅业主张健为，于2009年5月16日签署商品房预售合同并购买x别墅，于2010年3月29日办理入住，入住后物业费计算时间为2010年4月1日。由于入住时，业主提供两张物业费减免单(共计减免3年物业费)，新的物业费计费时间为2013年4月1日，日后龙湾物业对张健为先生进行多次催缴物业费，业主拒绝缴纳相关费用，业主张健为陈述称:①在购买x别墅房屋时，为其销售部带来另外3个客户(均已成交)，当时和x别墅销售员谈定每带一个客户减免一年物业费，一共三年，并由销售专员彭靓确认给予三年减免证明;②另为达到购房优惠目的，业主请开发商兰春的朋友一起约谈，当时约定无法给予房价的优惠，但可以另外减免2年物业费，业主己于去年向物业提供当事人的联系电话和相关说明，由于物业公司找不到以上两年物业费减免单证明，并且龙湾物业已经更换，致使一时无法办理和确认物业费减免手续。针对业主阐述情况，龙湾物业经过与业主多次沟通后，双方达成一致意见，由于该2年物业费减免单事宜时间己久，龙湾物业无法对其真实及准确性进行进一步核实及判定，目前双方的意见如下:1、业主暂缓缴纳自2013年4月1日至2015年3月31日期间的2年物业费，但该期间物业费业主未缴纳，此期间的物业管理费账目正常生成;2、业主同意协助及配合龙湾物业对上述2年相关费用的落实，直至有相关结果为止;3、业主同意缴纳自2015年4月1日至2016年12月31日期间的物业管理费共计金额:35838.12元。”上述事实，有《前期物业服务合同龙之湾项目》、房屋买卖合同、业主登记表、住户登记表、物业费催缴单、费用催缴通知单、北京x别墅工程维修工作及收费单、x别墅园区欠费明细表、《x别墅物业费情况说明》等以及本案庭审笔录在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告张健为虽然称物业公司已经答应减免其2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费用，但未能提供相应证据予以证明，故本院对其辩称意见不予采纳。英才公司与龙湾物业公司签订的《前期物业服务合同龙之湾项目》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。龙湾物业公司作为涉诉小区的物业服务单位，张健为应及时足额向龙湾物业公司支付2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费用。现原告龙湾物业公司要求被告张健为向其支付该期间的物业费，于法有据，本院予以支持。因张健为并非恶意拖欠，故对龙湾物业公司要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张健为于本判决生效之日起七日内给付原告龙湾（北京）物业服务有限公司二○一三年四月一日至二○一五年三月三十一日期间的物业服务费四万一千二百三十七元八角三分；二、驳回原告龙湾（北京）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告张健为未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百三十五元，由被告张健为负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 娇人民陪审员  刘彩云人民陪审员  杜万荣二〇一九年十二月四日法官 助理  倪永坤书 记 员  姚武男