北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初19089号原告（反诉被告）：齐建海，男，1971年1月18日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杜旭，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：王帅，男，1989年2月18日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）齐建海与被告（反诉原告）王帅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐建海的委托诉讼代理人杜旭，被告（反诉原告）王帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐建海向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方于2007年2月28日签订的协议书无效，被告立即腾退并将房屋返还给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年2月6日，原告与齐相国签订《房产买卖契约》。2007年2月28日，原被告双方签订《协议书》，约定原告将北京市昌平区××镇××村××号宅院以7万元的价格转卖给被告，现有北房4间半。经原告核实，被告并非××村农民。根据《合同法》第52条之规定，该房屋买卖合同违反法律强制性规定应属无效合同。后经原被告多次协商未果。王帅辩称，被告认可双方之间的合同无效。被告不同意腾退房屋，被告要求鉴定机构对房屋价值及附属物重置成新价、土地区位补偿价鉴定完毕之后，原告把补偿款给付被告并退还被告购房款之后，被告可以腾退房屋。现在被告没有腾退义务。王帅向本院提出诉讼请求：1.被反诉人退还反诉人于2007年2月28日用于购买北京市昌平区××镇××村××号宅院购房款7万元；2.反诉人申请对涉案房屋及院落进行评估鉴定，要求评估的是院内房屋及附属物重置成新价、土地区位补偿价；3.涉案房屋反诉人已出租给第三人，违约金由被反诉人承担；4.鉴定费、诉讼费由被反诉人负担。事实与理由：2007年2月28日，反诉人与被反诉人经人介绍签订《房屋买卖协议书》，约定被反诉人将自家位于北京市昌平区××镇××村××号的宅基地及房屋以70000元的价格卖给反诉人，并约定在特殊情况下，根据社会公共利益需要或遇有国家征占土地情形，国家对地上物赔偿及土地赔偿均归反诉人所有。合同签订后，反诉人全额支付了购房款，被反诉人收款后将房屋交付给反诉人。反诉人购买房屋后对房屋进行装修改造及加盖房屋，并正式入住。现被反诉人看到房价大涨，受利益驱动出尔反尔，要求退房。被反诉人的行为违反了双方的合同约定，违反了诚实信用原则，使反诉人丧失了交易机会，造成了严重的经济损失。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。齐建海辩称，在被告返还原告涉案院落及房屋的前提下，原告同意返还7万元购房款。如房屋及院落不能返还，原告不同意返还7万元购房款。原告同意进行评估鉴定。原告不同意被告的第三项诉讼请求。经审理查明：2001年2月6日，齐相国（卖房人）与齐建海（买房人）签订《房产买卖契约》，约定齐相国将自有瓦房3.5间、院落一所，坐落在昌平区××镇××村西街卖予本村村民齐建海，价款为17000元；宅院面积及房屋四至均以房产使用证为准。2007年2月28日，齐建海（卖方、甲方）与王帅（买方、乙方）签订《协议书》，约定甲方自愿将2001年2月6日购买的北京市昌平区××镇××村××号宅院以70000元卖给乙方（现有北房4间半）。齐建海的“户别”为“农业家庭户”，“住址”为“北京市昌平区××镇××村346号”。王帅表示自己是农业户口，但户籍不在北京市昌平区××镇××村。昌集建（95宅地）字第××号《集体土地建设用地使用证》登记的“土地使用者”为“齐相国”。在本案审理过程中，王帅向本院申请对位于北京市昌平区××镇××村××号院落及房屋土地价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号选定北京华信房地产评估有限公司（以下简称华信公司）为本案鉴定机构。2019年4月22日，华信公司出具《退案函》，主要内容为估价人员通过向有关职能部门申请调查，未能调查到关于估价对象所在区域的关于宅基地区位补偿价公开的标准或规定，鉴定机构无法对估价对象的院落及房屋土地价值进行评估，可单独对地上房屋重置成新价进行评估，故退函。之后，经北京市高级人民法院再次摇号选定北京中鼎联合房地产评估有限公司（以下简称中鼎公司）为本案鉴定机构。2019年11月7日，中鼎公司出具《不予受理通知书》，主要内容为由于所评估标的物涉及的土地目前不在国有出让土地流转范围内，鉴定机构暂无法评估其土地价值，只能评估其房屋价值，根据当事人申请要求，房屋土地需一起评估，根据合理、合法原则，鉴定机构觉得不予受理，并退还相关鉴定评估材料。庭审中，双方当事人一致认可涉案买卖合同为无效合同。王帅表示自己购买涉案房屋及院落后对原有房屋进行了装修和新建，并坚持要求涉案房屋及院落土地一起进行评估；涉案房屋及院落现用于出租，自己与承租人的合同中约定有违约金，现违约金并未实际发生；齐建海表示不清楚王帅对涉案院落及房屋的装修、建设情况。在告知当事人现有鉴定情况后，双方当事人对鉴定机构的选择、土地价值的确定等问题均无法达成一致意见。上述事实，有《房产买卖契约》、《协议书》、户口本、《集体土地建设用地使用证》、《退案函》、《不予受理通知书》及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村房屋买卖合同，因在买卖房屋的同时，根据我国农村房地一体的基本原则，必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，依照有关规定村民个人不得擅自处分，因此农村房屋买卖合同是否有效，与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。本案中，王帅并非北京市昌平区××镇××村集体经济组织成员，因此其与齐建海签订的《协议书》违反了法律的强制性规定，应当无效。农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。处理此类案件，要综合权衡双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。本案中，因涉案房屋土地将来的利用情况及相应政策尚未明确，本院先后两次委托鉴定机构对涉案土地及房屋进行鉴定亦均被退回，依现有证据情况本院无法明确买受人，即王帅的具体损失，无法确定齐建海理应给付王帅的补偿数额，在此情况下单纯判决腾退房屋、返还购房款可能造成买卖双方利益失衡。综上，返还房屋、购房款问题与补偿问题应待相关政策明确后一并处理为宜，暂时尚不具备条件，本院对双方的相关诉讼请求均不予处理。对于王帅要求齐建海承担的违约金问题，因相关损失尚未实际发生，具体数额亦无法确定，本院对此亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、齐建海与王帅于2007年2月28日签订的《协议书》无效。二、驳回齐建海的其他诉讼请求。三、驳回王帅的其他反诉请求。本诉案件受理费1550元，由齐建海负担1085元，已交纳；由王帅负担465元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费775元，由王帅负担232.5元，已交纳；由齐建海负担542.5元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  陈长勇人民陪审员  冯静春二〇一九年十二月十一日书 记 员  李 杰