广东省中山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤20民终4298号上诉人（原审原告）：陈柯桦，男，1972年9月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁毅娟，广东南鹏展法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈亮，男，1985年1月25日出生，汉族，住湖南省常宁市。上诉人陈柯桦因与被上诉人陈亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈柯桦上诉请求：撤销一审判决，改判陈亮双倍返还陈柯桦定金人民币40万元，扣除已返还20万元，陈亮仍应返还陈柯松定金人民币20万元。事实和理由:一、一审法院对案件事实调查不清。当事人双方虽未对房屋过户具体期限进行约定，但根据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人履行期限内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不有达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。按照交易习惯，不同银行贷款抵押解除时间一般是一个月到两个月之间。合同中同时约定，由陈柯桦贷款给陈亮完成以上房屋的贷款抵押解除。客观事实上陈柯桦在支付购房定金20万元时，同时为陈亮办理房产证而垫付缴交房屋契税及滞纳金，随后陈亮的涉案房屋因债权债务关系被他人查封，后中山房价上涨，于是陈亮开始反悔，不配合陈柯桦继续办理相关过户手续，陈亮存在故意不配合陈柯桦继续办理相关过户手续的行为，已构成违约。之后陈亮将涉案房屋高价转卖给他人并告知了陈柯桦。二、一审法院认定事实错误。在中山房价持续上涨后，陈亮不但不配合陈柯桦继续办理相关过户手续，反而将涉案房屋高价转卖他人，之后陈亮告知了陈柯桦，陈亮已明确其行为构成了违约，一审法院认定陈亮不存在违约行为是错误的。综上，陈亮的行为已构成根本违约，一审法院调查事实不清，认定事实错误，判决错误，请求二审法院予以改判。陈亮二审期间未发表答辩意见。陈柯桦于2019年1月25日向一审法院起诉请求：1.判令陈亮双倍返还陈柯桦定金人民币40万元，扣除陈亮已返还20万元，陈亮仍应返还陈柯桦定金20万元；2.判令陈亮返还陈柯桦已支付的购房款项45144元。一审法院认定事实如下：陈柯桦关于陈柯松、陈亮之间于2016年8月20日签订《二手房买卖合同》的陈述与其所提交的《二手房买卖合同》上载明的内容相一致。2016年8月20日，陈亮向陈柯桦出具借据，上载明“陈亮向陈柯桦借款￥：200000元（大写：贰拾万元正），等完成房产交易后归还。（定金）”，陈柯桦陈该借据内容系陈亮所书写，但其中手写内容“（定金）”为陈柯桦书写的。8月23日，陈柯桦向陈亮转账支付15万元，陈柯桦称该款项为前述《二手房买卖合同》约定的定金，其于签订合同当日另外以现金方式向陈亮支付了5万元定金，该两笔款项合计20万元，也即是前述“借据”中载明的20万元。2016年8月22日，陈亮为案涉房屋缴纳税收款15144元；同日，陈亮向陈柯桦出具借据，上载明“陈亮向陈柯桦借款壹万伍仟壹佰肆拾肆元（￥：15144元，备注：代交税￥15144）”。一审法院另查明：陈柯桦向一审法院提交一份落款时间为2017年1月26日的借条，上载明“陈亮向陈柯桦借款￥30000元”，陈柯桦称该款系陈亮向其借款，等交易完成后从购房款中扣除。一审诉讼中，经一审法院释明，陈柯桦坚持主张陈柯桦、陈亮之间就本案涉案房屋存在真实的房屋买卖合同关系。一审法院认为：陈柯桦坚持主张陈柯桦、陈亮之间就本案涉案房屋存在真实的房屋买卖合同关系，故本案为商品房买卖合同纠纷。陈柯桦以陈亮未为其办理过户交易为由主张陈亮构成违约，但根据陈柯桦提交的《二手房买卖合同》，该合同中并未约定办理过户交易的具体期限，陈柯桦亦未提交有效证据证明陈亮存在违约行为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，陈柯桦理据不足，一审法院对陈柯桦的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈柯桦的全部诉讼请求。案件受理费4977元，减半收取为2489元（陈柯桦已预交），由陈柯桦负担。二审期间，为证实陈亮存在因中山市房产开始涨价故反悔不同意向陈柯桦出售涉案房屋的违约行为，陈柯桦向本院提交中山市不动产登记资料查询结果。该查询结果中关于陈亮对涉案房屋的权属状态一栏载明为“历史”。本院二审查明：2016年8月20日，陈柯桦（乙方）、陈亮（甲方）签订《二手房买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的座落于中山市××区兴盛路××信海岸家园××区××房，建筑面积为129.1平方米；房产交易价格为单价人民币7000元/平方米，总价人民币900000元整；本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币200000元整作为购房定金；乙方自支付定金之日起，甲方应将房屋备案表（原件HTN2014084836），房屋销售合同（原件1401084697），房屋银行借款合同（编号：440786441-2012-20150796721）交由乙方保管；由于甲方房屋是按揭贷款购买，在完成买卖交易前需要由乙方贷款给甲方完成房屋在银行的贷款质押解除，乙方同意在完成房屋过户所有手续后即日支付尾款给甲方；甲方应于收到乙方全额购房款之日起将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将所有费用结清；税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费；经双方协商，交易税费由乙方承担，中介费及代办产权过户手续费由乙方承担；甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方；乙方在完成定金支付，不管之前或之后甲方都不以将该套房屋以任何形式租借、质押、出售给第三方，否则乙方有权利依法追究甲方责任并享有第一债权人向甲方追诉责任。二审期间，陈柯桦称：陈柯桦不懂法律，其出具20万元的借据也有注明是定金，陈柯桦出借给陈亮的3万元也是房款的一部分；当时双方想委托大信海岸家园附近的一家房屋中介公司办理二手房买卖交易，当时考虑到中介费用较高，后来只是拿了中介公司的合同版本双方即签订了涉案合同；陈柯桦于2016年8月之后得知涉案房屋被查封，具体时间不清楚；陈亮就涉案房屋向银行申请按揭贷款数额为56万元；对于陈亮的还款情况陈柯桦不清楚。对一审查明的其他基本事实，本院予以确认。本院认为，陈柯桦在本案中坚持主张其与陈亮之间系房屋买卖合同关系。结合陈柯桦在本案中的诉讼以及其所提交的《二手房买卖合同》、《借据》两份、《借条》等证据，本院作如下分析：首先，《二手房买卖合同》中约定，涉案房屋交易总价为900000元，陈亮应在收到陈柯桦全额房款之日起将交易的房产全部交付给陈柯桦使用。但上述合同中除对购房定金200000元的支付情况作了具体约定以外，即约定该200000元于签定合同之日支付，合同中对于剩余购房款的金额、支付期限、支付方式，均未作明确约定，而仅系笼统地约定为“由于甲方房屋是按揭贷款购买的，在完成买卖交易前需由乙方借款给甲方完成房屋在银行贷款质押解除，乙方同意在完成房屋过户所有手续后即日支付尾款给甲方”；另陈柯桦、陈亮未在上述合同中对涉案房屋的交付及办理过户手续事项作进一步详细约定。而在一般的房屋买卖交易中，购房款的支付、房屋的交付以及房屋过户手续的办理均直接关系到合同义务的完成，涉及双方基本合同利益的实现，系买卖双方在交易过程中极容易产生分歧并最终影响合同继续履行的事项。若本案中陈柯桦、陈亮之间确实存在真实的房屋买卖合同关系，则双方既未在涉案合同中对上述容易产生争议的事项作明确、具体约定，又未在合同履行过程中对此形成补充协议，实在有违常理。其次，陈柯桦主张其已向陈亮支付购房定金200000元以及购房款45144元。但从陈柯桦提交的经陈亮签名并捺指印确认上述款项收款事实的《借条》及两份《借据》分析，上述三份证据抬头名称为一般使用于民间借贷关系中的“借据”、“借条”，三份证据中记载的200000元、15144元、30000元款项性质均为“借款”，本就与一般的房屋买卖交易惯例不符，而其中2016年8月20日《借据》中关于“等完成房产交易后归还（定金）”的内容，该约定与房屋买卖关系中买方向卖方支付购房款用于获取房屋所有权的交易目的不符。对此陈柯桦辩称其不懂法律，但陈柯桦作为完全民事行为能力人，应当能够清楚辨别“借款”与“购房定金”、“购房款”用词之间含义上的区别。陈柯桦称其不懂法律，并非系对上述矛盾之处的合理解释。再次，陈柯桦上诉主张应按交易习惯即“不同银行贷款抵押解除时间一般是一个月到两个月之间”对本案房屋过户期限进行确定。本院认为，即使按照陈柯桦关于其与陈亮之间系真实房屋买卖合同关系的主张，但《二手房买卖合同》签订于2016年8月20日，陈柯桦至2019年1月25日才提起本案诉讼，称陈亮未协助其办理过户并已将案房屋另行出售予案外第三人的行为构成违约，要求陈亮返还定金及购房款，从时间上分析已相隔两年有余。而陈柯桦在本案中却从未举证其已按合同约定向陈亮出借了相应款项用于涤销当时涉案房屋上已设定的抵押，未对陈亮偿还涉案房屋按揭贷款的情况作合理说明，未举证其已足额向陈亮支付全部购房款900000元，也未举证其在两年多的期限内曾就房屋过户等合同继续履行事宜向陈亮提出异议、催促陈亮履行合同约定义务，陈柯桦上述行为明显不符合一般的房屋买卖交易习惯。因此，综合前面的论述，本院认为，陈柯桦虽提交《二手房买卖合同》用以主张其与陈亮之间应涉案房屋存在买卖合同关系，但其提交的《借据》、《借条》等证据以及其在诉讼期间的陈述，均与其主张的房屋买卖关系不相吻合，而交易习惯上分析更符合民间借贷关系的一般法律特征。经一审法院释明，陈柯桦坚持主张其与陈亮之间系真实的房屋买卖合同关系。故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”规定，本院对陈柯桦本案起诉予以驳回。综上所述，上诉人陈柯桦的上诉请求均成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2971号民事判决；二、驳回陈柯桦本案的起诉。一审案件受理费4977元，减半收取为2489元（陈柯桦已向一审法院预交），一审法院退回陈柯桦；二审案件受理费4977元（陈柯桦已向本院预交），本院退回陈柯桦。本裁定为终审裁定。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十二月二十三日书记员  易嘉璇