中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019)最高法民再304号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：曾福元，男，1969年5月13日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：向育元，湖南娄星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬美玉，湖南娄星律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：湖南新国置业发展有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区新星南路园林大厦8楼。 诉讼代表人：李菊明，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：欧阳文财，湖南骏熙律师事务所律师。 再审申请人曾福元因与被申请人湖南新国置业发展有限公司（以下简称新国公司）合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（以下简称二审法院）（2018）湘民终797号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月9日作出（2019）最高法民申2000号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人曾福元及其委托诉讼代理人向育元，被申请人新国公司委托诉讼代理人欧阳文财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾福元申请再审称，（一）原判决将民间借贷合同和担保合同两者割裂，明显错误。借贷合同是主合同，担保合同是从合同，主合同是当事人真实意思表示，不违反法律规定，且已实际履行，合法有效；从合同名为买卖实为担保，借贷和担保方式的选择都是当事人的真实意思表示，从合同不应无效。且曾福元并非主张案涉车位的所有权，而是主张借款债权的优先受偿权，没有侵犯业主的实际购买权和使用权，业主可以使用或买卖，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应当认定《商品房买卖合同》有效。（二）案涉合同名为《商品房买卖合同》，实为担保合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷规定）第二十四条规定限制性地确认了让与担保的效力，确认了让与担保中名为买卖实为担保的合法有效性，还确认了出借人对让与担保标的物拍卖后享有优先受偿权的合法性。原判决认定本案买卖合同是虚假合同而无效显然是错误的。虽然我国立法并未规定让与担保制度，但实践中“名为买卖，实为担保”的交易行为大量存在。因此，让与担保合同在不违反《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定的情形下即可认为合法有效。（三）案涉车位预购商品房预告登记具有限制物权转让的公示作用。本案中，湖南新地企业集团有限公司（以下简称新地公司）与曾福元2013年3月28日签订的《借款协议》第三条关于“若甲方不能按期归还借款，以甲方未售楼房作为抵押”的约定以及新国公司与曾福元2014年1月27日签订的《借款协议》第二条关于“以公园一号车位120个作为抵押”的约定，系借贷关系形成后，双方发现只有案涉车位未售完，故约定以案涉车位作为抵押并办理相关手续。但《湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》（湘政办发［2017］39号）规定，对于国有建设用地使用权出让时规划许可和土地出让合同对地下空间利用没有作出规定的，可在完善地下空间利用相关手续后申请地下空间不动产登记。由于地下车位没有办理所有权登记，也无法办理抵押登记，房屋产权登记部门建议办理预购商品房预告登记，双方才以案涉车位预购商品房预告登记代替其抵押登记，起到对案涉车位限制转让的公示作用。（四）我国司法实践中，已有相关案例认可了后让与担保的效力。综上，曾福元依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条第六项规定，请求本院：1.撤销湖南省娄底市中级人民法院（2018）湘13民初29号民事判决和湖南省高级人民法院（2018）湘民终797号民事判决；2.改判驳回新国公司的诉讼请求。 新国公司辩称，（一）新国公司与曾福元之间没有买卖案涉车位的合意，双方签订《商品房买卖合同》的真实意思是为借款债权提供担保。2017年11月12日，因新国公司进入破产重整程序，曾福元向新国公司破产管理人提交了破产债权申报的申请，明确表示案涉《商品房买卖合同》项下车位是对案涉借款债权担保的抵押物。因此，新国公司与曾福元之间只存在借贷合同法律关系，不存在案涉车位的买卖合同关系，案涉《商品房买卖合同》名为商品房买卖，实为对借款的担保。（二）《商品房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的，客观上损害了第三人的合法权益，违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。1.根据民间借贷规定第二十四条以及《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，因案涉《商品房买卖合同》是对借款的担保，《商品房买卖合同》不能实际履行，双方之间的债权债务关系不能转化为《商品房买卖合同》项下车位的物权法律关系。2.在新国公司及其法定代表人对外拖欠债务，并已涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事立案的情况下，如确认《商品房买卖合同》有效，会造成新国公司资产流失，客观上损害了其他债权人的合法权益。（三）本案民间借贷的担保不具有法律效力。1.双方没有签订书面抵押担保合同，以买卖合同形式为债务担保违反法律规定，不具有法律效力。2.新国公司及其法定代表人因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事立案，如查明其行为构成犯罪，则其与曾福元之间的担保不具有法律效力。3.新国公司已经进入破产程序，曾福元曾向破产管理人申报债权但又撤回债权申报，曾福元在原审过程中也并未对其债权和担保权利提起反诉。4.案涉担保不符合担保法定形式，未进行登记，不具有优先权，无法对抗善意第三人。本案所涉车位带有公共配套设施性质，法律明确规定车位买卖须优先保障本小区业主的需要，若曾福元进行了购买，会侵害小区其他业主的合法权益。（四）本案所涉车位已经办理了《预购商品房预告登记》，该预告登记是基于新国公司与曾福元签订的《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》无效的情形下《预购商品房预告登记》应予注销，曾福元作为该登记权利人，应向房屋产权登记管理部门申请注销上述登记。 新国公司向湖南省娄底市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.确认新国公司与曾福元签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号为201312240008）无效；2.判令曾福元至房屋产权登记部门办理上述《商品房买卖合同》项下所涉房屋的《预购商品房预告登记》注销手续，注销上述预购商品房预告登记（预告登记证号为：娄房预娄底字G201401270001）；3.由曾福元承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年3月28日，新地公司与曾福元签订《借款协议》约定:曾福元于2013年3月28日借给新地公司肆佰万元(小写400万元),收据号No:0005706，借期一年，月利率3%，按季付息，本金到期一次付清。...三、若新地公司不能按期归还借款，以新地公司未售楼房作为抵押。当日，曾福元分两次转账共计400万元至新地公司法定代表人周向鲁的账户，新地公司向曾福元出具一张金额为400万元的收款收据（编号0005706），并加盖了新地公司财务专用章。 2014年1月25日，新国公司与曾福元签订《商品房买卖合同》（备案编号201312240008）约定：曾福元购买新国公司开发的公园1号地下室0008幢101号房，建筑面积10128.79平方米，套内建筑面积9725.64平方米，分摊面积403.15平方米，用途为车位；按建筑面积计算，购买单价为每平方米1184.7417元，总价为1200万元。2014年1月27日，新国公司与曾福元签订《借款协议》约定：曾福元向新国公司借款300万元，为期半年，月利率4%，按季付息，本金到期付清，以新国公司开发的公园1号车位120个作为抵押。当日，曾福元向新国公司法定代表人周向鲁的账户转账200万元，新国公司向曾福元出具一张300万元的收据（编号9500347），并加盖新国公司财务专用章。同日，双方到娄底市城镇房屋产权产籍管理处办理了预购商品房预告登记。一审庭审过程中，双方当事人均认可签订案涉《商品房买卖合同》实质是以案涉车位作为民间借贷合同中债权的担保。但新国公司认为仅是对本案2014年1月27日的《借款协议》所涉债权担保，曾福元则认为是对2013年3月28日和2014年1月27日的两份《借款协议》所涉债权担保。 另查明，2017年8月22日，一审法院作出（2017）湘13破9-20号民事裁定，受理债权人曾盾、谢初艳、王跃峰、王志品、梁红彬、阳逢春、姚小勇、彭怡谋、袁乐清对新地公司、新国公司等12家企业的破产重整申请。2017年11月27日，曾福元委托其妻子唐美凤就本案两份《借款协议》的本金及利息债权进行了破产债权申报。2018年5月7日，曾福元撤回前述破产债权申报。 新国公司系新地公司的关联公司，两公司的法定代表人均为周向鲁。2018年5月9日，娄底市公安局娄星分局以新地公司涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查。 一审法院判决：1.确认新国公司与曾福元签订的《商品房买卖合同》(合同备案编号为201312240008)无效；2.曾福元在判决生效后十日内协助新国公司办理201312240008号《商品房买卖合同》所涉房屋注销预告登记的相关手续(预购商品房预告登记号为娄房预娄底字G201401270001)。 曾福元不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新国公司的起诉。 二审法院对一审法院查明的事实予以确认。 二审法院认为，曾福元上诉提出案涉《商品房买卖合同》是后让与担保合同，并办理了预告登记，应认定有效的理由不能成立。理由是：双方当事人均认可案涉车位系民间借贷合同的担保，根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百四十六条规定，《商品房买卖合同》是双方虚假意思表示所为，属于无效合同。至于双方隐藏在《商品房买卖合同》之下的真实意思即担保，根据民间借贷规定第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，这种以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保行为，人民法院并不承认其效力。案涉车位虽办理了预告登记，但新国公司将全部案涉车位作为担保或者出让给曾福元，违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，侵犯了业主的权益。故一审判决认定案涉《商品房买卖合同》无效，并无不当。根据民法总则第一百五十七条关于“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还……”的规定，曾福元负有协助新国公司办理预购商品房预告登记注销手续的义务。故曾福元上诉主张《商品房买卖合同》合法有效，其享有优先受偿权的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当。依照民事诉讼法第一百七十条第一款规定，判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，根据曾福元的再审请求以及新国公司的答辩意见，本案争议焦点为：曾福元与新国公司通过签订《商品房买卖合同》的方式为借贷法律关系设立担保的民事法律行为的效力问题。 本院认为，根据本案已查明事实以及当事人的起诉请求及陈述，案涉《商品房买卖合同》签订的背景及真实目的，系曾福元与新国公司之间存在借贷合同法律关系，为担保新国公司债务的履行，由新国公司以其开发建造的车位通过办理预购商品房预告登记手续由曾福元作为登记权利人的形式进行担保。曾福元与新国公司之间并无商品房买卖合意，双方的真实意思表示系通过由新国公司将案涉车位办理预告登记至曾福元名下作为新国公司履行债务的担保，当且仅当新国公司不履行到期债务时，曾福元有权就案涉车位处置后所得价款受偿。对此，双方当事人明知且均不持异议。根据民法总则第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，曾福元与新国公司之间关于商品房买卖的意思表示并非双方的真实意思表示，属于虚假的意思表示，对双方不具有法律约束力。但是，曾福元与新国公司双方之间隐藏的、以形式上转让所有权的方式设定担保的意思表示并不当然无效，应根据合同法的相关规定认定其效力。 本院认为，债务人与债权人订立合同，约定由债务人将其特定财产形式上转移至债权人名下，作为债务人履行债务之担保，债务清偿后，债权人将该特定财产之所有权返还给债务人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对特定财产进行拍卖、变卖、折价以偿还债权的，应当认定合同有效。本案中，曾福元与新国公司通过签订《商品房买卖合同》的方式为双方之间的借贷法律关系设立担保的民事法律行为，未违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有约束力。理由如下： 第一，曾福元与新国公司成立借贷法律关系后另行以《商品房买卖合同》办理预购商品房预告登记之行为，实质构成让与担保合同法律关系。让与担保系指债务人或者第三人为担保债务的履行，将担保标的物转移给担保权人，于债务不履行时，担保权人可就担保标的物受偿的一种非典型担保。因让与担保系担保人通过转移担保物的所有权为债务人履行债务提供担保，故在让与担保法律关系中，既存在设立让与担保的合同行为，一般表现为让渡担保物所有权的合同行为，如股权转让协议、房屋买卖合同等，亦存在转移担保物所有权的物权行为。《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第3条规定，依法认定新类型担保的法律效力，扩宽中小微企业的融资担保方式。除符合合同法第五十二条规定的合同无效情形外，应当依法认定新类型担保合同有效；符合物权法有关担保物权规定的，还应当依法认定其物权效力。本案中，就设立让与担保合同行为的法律效力而言，让与担保虽非物权法规定的有名担保，但现行法律并未明确规定禁止该类型担保方式，且其亦属在法理以及司法实践中得到广泛确认的非典型担保。故在让与担保合同本身不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形下，依契约自由原则以及原因行为与物权变动行为相区分原则，应予承认设立让与担保的合同效力。同时，就转移担保物所有权的物权行为而言，债权人与债务人双方虽因缺乏让渡担保物所有权的真实合意，债权人不得基此主张享有担保物的所有权。但若担保物已经实际交付予债权人或担保物已经变更登记至债权人名下，完成了财产权利变动公示，则根据“举重以明轻”的解释规则，否认债权人的所有权人地位，有限度承认让与担保的担保物权效力，支持债权人关于将担保物拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿的权利，既系对当事人意思自治的尊重，亦未对债务人之其他债权人利益造成损害，体现了衡平双方利益的让与担保合同的核心价值。 第二，担保法及物权法设置禁止流质、流押之规定，旨在避免债权人滥用优势地位，乘债务人之危压低担保物价值并免除自身清算义务，以谋取不当利益，造成不公。本案中，为担保新国公司履行债务，曾福元与新国公司在《借款协议》中约定：以新国公司开发的公园一号车位作为抵押，如不能按期归还，出借人有权对借款人资产进行资产保全，申请法院冻结。故案涉《借款协议》及《商品房买卖合同》均未约定新国公司未能清偿债务时，作为担保物的案涉车位的所有权直接由曾福元取得，以消灭双方的债权债务关系。案涉车位以预购商品房预告登记代替办理抵押权登记的目的，系为限制新国公司对该车位进行转让或作其它处分，并非为了确保曾福元取得案涉车位的所有权。因此，新国公司关于本案存在违反担保法第四十条禁止流押规定的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，承前所述，曾福元与新国公司之间并不存在商品房买卖意思表示，亦不存在案涉车位买卖意思表示，其既非案涉车位的实际买受人，亦未向人民法院提出要求新国公司向其交付案涉车位所有权的主张，故新国公司关于曾福元依据《商品房买卖合同》取得案涉车位所有权将侵害其他业主合法权利的抗辩理由，不能成立。原判决认定《商品房买卖合同》违反物权法第七十四条规定应为无效合同，适用法律错误，本院予以纠正。 第三，民间借贷规定第二十四条虽规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”但本案中，原告新国公司系借款人，并非出借人，且其提起本案诉讼之目的系请求人民法院确认《商品房买卖合同》无效并请求注销基于该合同已办理的预购商品房预告登记，因此，本案不属于适用民间借贷规定第二十四条规定之情形。原判决依据民间借贷规定第二十四条规定认定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保行为不具有法律效力，适用法律错误，应予纠正。曾福元再审主张原判决认定《商品房买卖合同》无效属于适用法律错误的再审理由，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。 第四，承前所述，新国公司与曾福元通过签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，新国公司应当依据承诺，以案涉车位为限，承担担保责任。现新国公司在进入破产重整程序后，以其与曾福元之间并无商品房买卖合意为由，请求确认《商品房买卖合同》无效，既有违诚信原则，亦将导致曾福元与新国公司双方之间合法有效的让与担保意思表示一并无效，不利于债权人合法利益的保护。且案涉车位的预购商品房预告登记具有限制物权所有人对担保标的物进行物权处分的效力。在新国公司处于破产重整状态、案涉车位已办理的预告登记仍然有效的情形下，一旦注销该预告登记，将导致双方设立担保物权的合同目的落空，亦会致使借款债权的清偿缺乏相应担保。故原判决认定案涉《商品房买卖合同》无效，曾福元负有义务协助新国公司为案涉《商品房买卖合同》项下所涉房屋的预购商品房预告登记办理注销手续，缺乏事实和法律依据，亦有失公平。因本案再审审理期间，经本院释明但直至再审庭审程序结束，新国公司并未变更诉讼请求。故新国公司主张的其与曾福元双方基于虚假意思表示而办理预购商品房预告登记所生之障碍或风险，新国公司可依法另遁法律途径予以解决。 综上，案涉《商品房买卖合同》系《借款协议》之从合同，系以借贷法律关系之产生为前提，伴随着新国公司债务的清偿而消灭，为让与担保既有法律特征的有机组成部分。原判决未行甄别，仅依据新国公司诉请直接认定《商品房买卖合同》无效并判令注销预购商品房预告登记，适用法律错误，且处理结果有违担保制度发展之情势，亦有失于案涉双方当事人合法权益的平等保护，本院予以纠正。 综上所述，曾福元的再审请求成立。原判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省高级人民法院(2018)湘民终797号民事判决和湖南省娄底市中级人民法院(2018)湘13民初29号民事判决； 二、驳回湖南新国置业发展有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，由湖南新国置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张颖新 审判员  江显和 审判员  肖 芳 二〇一九年十二月二十六日 法官助理孙茜 书记员崔佳宁