广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19984号原告：周育风，男，1982年10月1日出生，汉族，住广东省惠东县，委托代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。被告:李和，男，1958年2月14日出生，汉族，住广州市海珠区，原告周育风诉被告李和租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾斐及被告李和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月26日，被告承租原告位于广州市海珠区革新路90号一楼的物业用于经营按摩店，依照《房屋租赁合同》约定，2018年10月10日至2019年10月9日期间，每月租金为11907元，被告应于每月的第一日向原告缴纳当月租金。而被告自2018年11月起，一直未按合同约定按时履行租金缴纳义务，多次拖延欠缴租金，截止起诉之日，被告共拖欠2018年11月至2019年3月的租金合计59535元。被告拖欠租金的行为已构成严重违约，除主张拖欠的租金外，原告有权按照合同第八条约定，逾期每日按月租金的3%承担违约金，没收被告预交的押金32400元，并要求收回场地。原告就租金支付问题多次催促被告，并于2019年1月16日向被告发出《律师函》，但被告收到函件后仍拒不履行，应承担相应违约责任。故起诉请求判令：1、原告与被告之间的《房屋租赁合同》解除；2、被告向原告支付拖欠的广州市海珠区革新路90号一楼物业从2018年11月1日至2019年4月12日的租金（每月按11907元计算）；3、被告向原告支付从迟延支付租金的违约金（租金每月交一次，违约金从当月2日起算，每日按租金的百分之三收取，最终以不超过所欠租金的本金为限）；4、没收被告缴纳的保证金32400元；5、本案全部诉讼费用由被告承担；上述请求标的额合计119070元。被告辩称：原告与被告签订的《房屋租赁合同》应是无效的。其租用涉案房屋到2019年1月31日止，原告已经在2月将场地交给他人做民宿使用，被告不存在违约。2018年8月，其接到海珠区龙凤街道及居委会通知，其承租的场所不能作为按摩经营场所使用，并在10月通知城管来拆除本店户外招牌灯箱。由此其对所签合同产生疑问，追问原告所租场所是否能作为按摩经营场所，因合同列明是可以作为商业用途的，原告亦清楚其是用作按摩经营场所，签订合同时原告也答应协助其办理牌照，原告一直拖着不提供相关资料协助办理。收到街道通知后，广州市政府有一份出租民宅不得用于经营按摩场所使用的通知，故属于本合同不可抗力因素要结束营业，其以微信及电话口头通知原告，其将在2019年1月前结束营业，之前所支付的三个月押金作为2018年11月至2019年1月的租金抵扣；其已于2018年8月开始多次通知原告面谈结束合同及交接事宜，一直未得到原告回应，原告主张其违约没有依据。原告在2019年2月破开门锁，安排中介出租，并在3月进场装修，已出租给案外人。本案纠纷责任不在被告，诉讼费不应由被告承担。经审理查明：据房产权记载，海珠区革新路90号的产权人为原告，建筑面积197.5平方米，规划用途住宅。2016年9月26日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方的联系地址为海珠区革新路117号甫2号门402房，甲方同意将坐落在海珠区革新路90号一楼的房屋出租给乙方作商业使用，建筑面积约130平方米；租赁期限从2016年10月10日至2019年10月9止，其中2018年10月10日至2019年10月9日期间的月租金为11907元；租金按月结算，由乙方在每月的第1号前缴付本期租金给甲方；押金相当于3个月租金即32400元，甲方应在租赁期满或解除合约乙方缴清所有费用后，将押金本金无息退回给乙方；租赁期内，乙方依约按时交纳租金，不得改变或损坏该物业及用途，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如逾期五天不交租，双方未续订合约或解除合约的，乙方逾期不交出承租房屋的，占用期间租金外，还要按月租金额百分之十收取违约金，并及时迁出，甲方有权立即解除合同，收回该铺，该房保证金不予退还；租赁期内，乙方必须遵守国家的有关法规和有关部门的各项规定，办理经营证件，经营合法的产品，如有违反，由此引起的所有责任由乙方负责，与甲方无关；如因不可抗力的原因，造成本契约无法履行的，双方互免承担违约责任；等。同日，被告向原告支付了押金32400元。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2019年1月16日催促被告支付租金及违约金的《律师函》、邮寄凭证，显示邮寄地址为海珠区革新路117号甫2号门402房、妥投情况截图，显示邮件2019年1月17日本人签收；2、原告与案外人就涉案房屋2019年3月23日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限从2019年4月13日至2022年4月12日。被告质证认为：证据1律师函其没有看见；证据2合同真实性没有异议，其在涉案房屋附近居住，现涉案房屋由案外人租用。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、广州市商事主体住所（经营场所）自主承诺申报负面清单；2、收据、证明。原告质证认为证据1不认可，证据来源不清晰；证据2不确认，收据、证明大部分是后补，为应付本案出具的，且与本案无关。诉讼中，双方确认被告租赁涉案房屋用于经营按摩店，城管于2018年8月底拆除被告按摩店的招牌。原告表示：其要求被告合法合规经营，如果被告需要任何材料，其也愿意配合；涉案房屋是住宅办理了临商许可，庭后提交证明，现在出租给案外人经营民宿；2019年3月份收回场地，与案外人房屋租赁合同签订时间一致，房屋是找到开锁师傅开锁进门。被告表示8、9月份已经与原告沟通，但原告一直不来，钥匙没有还给原告，原告本来就有钥匙。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。原、被告均确认涉案房屋被告用于经营按摩店，后城管于2018年8月将按摩店招牌予以拆除。原告声称涉案房屋办理了临商许可但并未向本院提交。涉案房屋已由原告自行收回，原、被告之间的租赁合同实际也无法履行，故原告要求解除与被告之间的租赁合同的诉讼请求本院予以支持。被告称其就结束经营事宜与原告进行沟通，要求提前结束营业，但原告一直未予回复。即使被告因房屋无法做按摩店使用要提前与原告解除合同，也应征得原告同意，与原告协商一致。从原告向被告发出《律师函》可看出，原告对被告拒付租金，想以押金抵扣租金的行为并不认可。作为承租人，按照合同约定交付租金是应尽义务，被告逾期交租明显构成违约，应当承担相应违约责任。被告以其的按摩店经营不能为由拒付租金无理，意图以押金抵扣租金无理，也不符合合同约定，本院不予采纳。若因相关政策使得被告不能经营按摩店，但租赁期限并未届满，被告并不享有提前解除租赁合同的权利，被告辩称房屋不能作按摩店使用是合同约定的不可抗力的意见依据不足，本院不予采纳。被告自认并未与原告办理房屋交接手续，原告自认其于2019年3月23日与案外人签订租赁合同时收回房屋，但原告向被告发出《律师函》时被告已逾期交租两个月，而涉案租赁合同约定被告逾期交租五天原告即可行使合同解除权，原告早应及时解除合同收回商铺，不应令自己的损失继续扩大，被告陈述其使用房屋至2019年1月底，故本院酌情判令被告按照合同约定的租金标准向原告交纳2018年11月1日至2019年1月31日的租金为宜。至于违约金问题。根据合同约定，被告逾期五天不交租原告可解除合同，保证金不予退还。故原告要求没收被告的保证金32400元符合合同约定，本院予以支持。合同的解除即是因为被告逾期交租导致，没收保证金已是合同解除的一种违约责任，已足以弥补原告损失，且原告也已将房屋另行出租给他人。原告同时还要求被告按每日百分之三的标准再支付逾期交租的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周育风与被告李和就广州市海珠区革新路90号一楼签订的《房屋租赁合同》；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2018年11月1日至2019年1月31日的租金（每月按11907元计算）；三、被告向原告交纳的保证金32400元原告不予退还；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2681元，由原告负担1340元，由被告负担1341元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李敬钊黄晓钧