北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初32243号原告：华泰贝通软件科技有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：浦金莲，董事长。委托诉讼代理人：龙建冬，男，华泰贝通软件科技有限公司副总经理。委托诉讼代理人：韩兵，女，华泰贝通软件科技有限公司法务。被告：曹瑾，女，1975年4月21日出生，汉族，工作单位不详，户籍地山西省太原市。被告：曹建伟，男，1981年12月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：付振月，北京中根律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行，营业场所上海市徐汇区。负责人：徐劲松，行长。委托诉讼代理人：荣梅，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜国军，北京市中闻律师事务所律师。被告：中广卫星通信技术有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：李滢涛。原告华泰贝通软件科技有限公司（以下简称华泰贝通公司）与被告曹瑾、曹建伟、中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行（以下简称漕河泾支行）、中广卫星通信技术有限公司（以下简称中广卫星公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华泰贝通公司的委托诉讼代理人龙建冬、韩兵，被告曹建伟的委托诉讼代理人付振月，被告漕河泾支行的委托诉讼代理人荣梅到庭参加诉讼。被告曹瑾、中广卫星公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华泰贝通公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认华泰贝通公司因北京市丰台区莲花池南里23号办公大厦12层房产租赁事宜，与出租人中广卫星公司于2008年8月ll日至2009年8月10日签订的《融信大厦租赁合同》的效力延续至2012年11月10日；2.判决确认漕河泾支行在2010年3月22日至2010年10月15日期间承担租赁合同出租人义务，曹瑾、曹建伟在2010年10月15日至2012年11月10日期间承担租赁合同出租人义务；3.判决曹瑾、曹建伟返还房屋租赁押金250276元及自2012年11月11日起至实际返还之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息，漕河泾支行、中广卫星公司对此承担连带返还责任；4.本案诉讼费用由曹瑾、曹建伟、漕河泾支行、中广卫星公司承担。事实和理由：我公司系2000年4月注册成立的企业法人，自成立至2012年11月10日一直持续在北京市丰台区莲花池南里23号办公大厦（原称“亚视大厦”，曾称“融信大厦”，近称“永泰大厦”)内租赁稳定经营，期间租赁的房间面积及大厦层数略有变动，但是我公司始终按照租赁主合同及补充协议规定缴纳租金及物业管理费，实际承租并按约定用途使用租赁合同中约定的大厦出租房间。2008年8月，我公司与出租人续签租赁合同（2008年8月11日至2009年8月10日），继续承租大厦12层房产，是该租赁物的承租人。一、我公司为租赁物在2008年8月11日至2012年11月10日期间的唯一承租人。2009年7月，在续签下一年度租赁合同时，考虑到我公司关联企业北京中诚联讯科技有限公司（以下简称中诚联讯公司）变更营业住所之需要，经过与出租人协商，出租人同意我公司可以仅以中诚联讯公司的名义与出租人签订一份名义上的租赁合同，但不实际履行。我公司和出租人作为合同当事人，继续履行上一年度租赁合同，租赁押金未有变化。我公司作为实际承租人，实际缴纳相关租赁费用并使用该租赁物。因此，2009年8月11日至2010年8月10日我公司作为唯一承租人，履行了承租人的全部义务，也行使了承租人的权利，在此期间出租人按月接受我公司支付的租金及物业管理费，未提出任何异议，并向我公司开具了相应发票。因我公司已先期合法占用租赁物，故自2009年8月11日起，出租人和中诚联讯公司的名义租赁合同并未实际履行且双方没有异议，事实上已被解除。上述不定期合同，由我公司和出租人延续履行到2012年7月。2012年7月，曹瑾、曹建伟投资的北京永泰投资有限公司（以下简称永泰公司）在没有事先通知的情况下，通过法院的执行程序接管了大厦的出租权。2012年8月，我公司与永泰公司续签了租赁合同补充协议，使得我公司实际使用租赁物的期限延至2012年11月10日止，上述不定期合同的期限实际延续到2012年11月10日。2010年8月11日至2012年11月10日期间，我公司按照约定履行了承租人的全部义务(包括按约使用承租房间、缴纳租金及物业费等)，并行使了承租人的权利(实际使用了承租房间)，原出租人及后出租人永泰公司也依约向我公司开具了缴费发票。所以，我公司因房产租赁事宜与出租人在2008年8月11日至2009年8月10日签订的租赁合同的效力延续至2012年11月10日，我公司是自2009年8月11日起至2012年11月10日期间租赁房产的唯一承租人，这是确定的事实。二、曹瑾、曹建伟、漕河泾支行、中广卫星公司均未尽产权人及出租人的义务，未向我公司告知大厦产权变动及出租人权利变动情况。大厦产权人发生变动，产权人本应履行产权人和出租人义务，及时告知我公司大厦产权变动情况，但直至2012年8月我公司与永泰公司签订续租补充协议时，才知道大厦产权己经过两次变动：漕河泾支行于2010年4月27日依据上海市第一中级人民法院2010年3月22日作出的执行裁定，通过上海一中院的非现场执行程序，以并不存在的“三次流拍”为由，非法取得大厦的所有权，并办理了相应产权变更手续，取得大厦房屋所有权证书及土地使用权证书。上海一中院执行裁定中称委托中介机构对大厦进行评估、拍卖，经三次拍卖因无人竞买而流拍的描述并非事实，事实上从未有人向大厦包括我公司在内的承租人通知大厦要拍卖。漕河泾支行对上述产权变动过程没有通知我公司等承租人，并放任原出租人继续行使大厦出租权。永泰公司又于2010年10月15日以拍卖方式取得大厦产权，并办理相应产权变更手续，取得大厦房屋所有权证书及土地使用权证书。永泰公司对此次产权变动过程没有通知我公司等承租人，使得原出租人继续行使大厦出租权。根据大厦产权变动情况和相关法律规定，漕河泾支行在2010年3月22日至2010年10月15日期间应当承担租赁合同出租人的义务，曹瑾、曹建伟投资的永泰公司在2010年10月15日至2012年11月10日期间应当承担租赁合同出租人的义务。我公司作为大厦出租房间的合法承租人，享有大厦产权变更的知情权、优先购买权等承租人权利，但由于永泰公司、漕河泾支行没有及时履行出租人义务，从而使我公司丧失了行使法律所赋予的权利的机会。三、我公司因曹瑾、曹建伟、漕河泾支行、中广卫星公司不履行出租人义务，己遭受重大经济损失。2012年11月10日，我公司已将租赁房产交付永泰公司收妥，但截至我公司起诉之日，出租人仍没有返还我公司支付的房屋租赁押金。永泰公司己收回租赁房屋的使用权，应按租赁合同和续租协议返还我公司房屋租赁押金及因逾期返还押金产生的利息，漕河泾支行因不履行出租人义务，亦是致我公司不能收回房屋押金的重要原因，应承担连带责任。同时，中广卫星公司作为大厦的原产权人，在明知大厦发生产权变动的情况下未及时将上述情况告知我公司，致使我公司遭受重大经济损失，也应当依法承担相应的连带责任。故起诉。曹建伟辩称，不同意华泰贝通公司的诉讼请求，主要依据是北京市第二中级人民法院（2017）京02民终5049号民事判决书，该判决是终审判决。华泰贝通公司已经以同一案由、同一诉讼请求、相同被告向法院提起过诉讼，并经上述判决书判决驳回。虽然本案中的被告由永泰公司变更为永泰公司的股东，但因永泰公司已经注销，现华泰贝通公司起诉永泰公司原股东，实际上是同一被告。在上次诉讼中华泰贝通公司起诉的是永泰公司和漕河泾支行，曾要求追加中广卫星公司，在判决书中可以体现，华泰贝通公司诉讼请求除部分数额有变化外，本质上和上次诉讼一致，故我认为应驳回华泰贝通公司的起诉。原来的案件中永泰公司没有出席，是缺席审理的。华泰贝通公司陈述的大厦拍卖没有告知该公司不属实，事实上我们在大厦上张贴、也在各报纸上刊登了拍卖公告，2011年7月永泰公司曾在京华时报和北京晚报上分别发布声明，说明大厦产权变动情况并发布免责声明，并且我们是通过强制执行的方式取得大厦，华泰贝通公司所述对大厦情况完全不知情我不认可。我们没有收取过华泰贝通公司的押金，只收过三个月租金，让其搬离，双方当时也没有争议。漕河泾支行辩称，不同意华泰贝通公司的全部诉讼请求。针对诉讼请求第1项，由于《融信大厦租赁合同》已于2009年8月10日到期终止，其后已另行出租给案外人，华泰贝通公司并非合法有效租赁关系之相对方，无权主张合同延续至2012年11月10日。《融信大厦租赁合同》明确约定华泰贝通公司租赁期间为2008年8月11日至2009年8月10日，其租赁到期后并未续签，而系案外人中诚联讯公司另行签约承租。漕河泾支行在2010年5月6日至2010年12月23日期间为涉案房产的所有权人，但在此期间根据租赁合同约定及法院判决认定，承租人并非华泰贝通公司而为案外人中诚联讯公司。根据合同的相对性原则及公平自愿原则，华泰贝通公司不具有与租赁合同有关的任何请求权，无权要求已履行届满的合同效力自动延续。针对诉讼请求第2项，漕河泾支行并非《融信大厦租赁合同》的签约方，也不存在通过债权债务转让、加入等方式继承该合同权利义务的情况，该租赁合同对漕河泾支行没有约束力。漕河泾支行通过合法拍卖方式在2010年5月6日取得房屋产权后至2010年12月23日转移房屋所有权至永泰公司之前，作为出租人已经对包括华泰贝通公司在内的承租人充分履行了法定的通知、买卖不破租赁等义务，通过提前在大厦周围张贴拍卖公告、在北京晚报、解放日报等多家报纸刊登拍卖公告，进行提示告知，且允许承租人继续使用房屋。华泰贝通公司实际享受了承租涉案房产的利益，却未给付漕河泾支行任何押金、租金，谈何理由要求漕河泾支行承担所谓合同义务。针对诉讼请求第3项，连带责任作为一种法定责任、加重责任，产生原因本质上与债的发生原因相同，必须因法律明文规定或合同明确约定才能发生，漕河泾支行与曹瑾、曹建伟、中广卫星公司不存在任何承担连带责任的事实与法律基础；此外，漕河泾支行从未收到华泰贝通公司支付的押金，也未在出租过程中向华泰贝通公司收取租金或其他收益，一直无偿提供涉案房屋给华泰贝通公司使用，现华泰贝通公司任意要求漕河泾支行对押金返还承担连带责任，于法无据、于理难容。针对诉讼请求第4项，诉讼费用并非当事人请求事项，而是由法院裁量。华泰贝通公司就租赁事宜多次反复提起诉讼，浪费司法资源，应判令其承担全部诉讼费用。曹瑾、中广卫星公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月1日，华泰贝通公司（承租人，时名华泰贝通网络科技有限公司，2011年7月5日工商核准变更为现名）与出租方中广卫星公司签订《融信大厦租赁合同》，双方就北京市丰台区西客站南广场西区1幢12层租赁事宜约定：建筑面积1097.1平方米，租赁期1年，即2008年8月11日至2009年8月10日；租金760839元，支付方式月付；押金250276元，一次性付；物业管理费280309元，支付方式月付。在承租方全部忠实履行本租约各项条款规定的情况下，在合同到期和交还所租房间后，出租方须在合同到期后三日内将全部押金扣除未付电话费和核验损失预留款后退还承租方。每逾期一天承租方按所返押金数额的万分之二点一比例收取滞纳金；本合同期满后，承租方应按出租方通知的日期交还房间，…若此房间尚未租予他方，出租方则按承租方续租处理，此时，承租方应重新办理续租手续。2009年7月，中诚联讯公司与中广卫星公司就涉案房屋签订租赁合同,租期自2009年8月11日至2010年8月10日。庭审中，华泰贝通公司提交中诚联讯公司于2013年1月8日出具的《证明》（载明：我公司与华泰贝通公司存在管理人员关联；2009年我公司因营业住所变更之需要，征得出租人同意，代替华泰贝通公司签订涉案房屋的租赁合同，我公司未支付租金，也未实际使用房屋），表示中诚联讯公司实际并未使用租赁房屋，华泰贝通公司系唯一承租人。漕河泾支行对此不认可。曹建伟认可华泰贝通公司实际占有涉案房屋。经查，2010年3月22日，上海市第一中级人民法院依法裁定将被执行人中广卫星公司所有的位于北京市丰台区西客站南广场西区招商大厦主楼【房屋所有权证号京房权证丰股字XXXX号（遗失补发，原权证号京房权证丰股字XXXX号），面积为24311平方米】、裙楼第一层、楼上房和地下室【房屋所有权证号京房权证丰股字XXXX号（遗失补发，原权证号京房权证丰股字XXXX号）的房产及相应土地使用权作价人民币184300931.02元，交付申请执行人漕河泾支行抵偿相应债务。漕河泾支行于2010年5月6日取得涉案房屋所有权证。2010年10月15日，永泰公司以拍卖方式取得北京市丰台区莲花池南里23号大厦的所有权，并于2010年12月23日取得该大厦的所有权证，2011年3月11日取得该大厦土地使用权证书。另查，永泰公司于2017年5月注销工商登记，曹瑾、曹建伟系永泰公司自然人股东。庭审中，华泰贝通公司向本院提交2009年8月至2012年7月该公司向中广卫星公司支付租金、物业管理费的收据及发票若干，证明此期间该公司继续占有涉案房屋、履行承租人付款义务，未有第三人提出异议，租赁合同继续有效。曹建伟、漕河泾支行对此不予认可。另，华泰贝通公司提交2012年永泰公司（甲方）与华泰贝通公司（乙方）签订的《房屋续租协议》（载有：乙方补交房租款期限从2012年8月11日至2012年11月10日，合计90天，租赁面积1097.1平方米，租赁款合计394956元；乙方于2012年11月10日前搬离本大厦）及该公司据此向永泰公司支付相应租金、物业管理费的发票若干，表示此续租协议系2012年9月签订，故租赁合同效力延至2012年11月10日。曹建伟对证明目的不予认可，表示签订该协议系因当时华泰贝通公司实际使用房屋，永泰公司在通过强制执行实际占有房屋后给其合理期限限期搬离。另，华泰贝通公司向本院提交日期为2005年1月31日、显示房押375147元、加盖中广卫星通信技术有限公司北京分公司财务专用章的收据复印件1张，欲证明中广卫星公司实际履行了出租人义务，华泰贝通公司已实际交纳房屋租赁押金，并表示后因部分房屋退租，该公司曾以押金中的124871元抵扣房屋租金，故现主张应退押金为250276元。关于抵付租金一事现无相关证据。曹建伟、漕河泾支行表示无法确认该收据真实性及抵付租金事宜，且该笔押金非其收取，其并无退还义务。漕河泾支行向本院提交2010年10月合并拍卖公告、拍卖公告现场张贴图片资料、《解放日报》《新闻晚报》《北京晚报》刊登拍卖公告记录、合并拍卖成交确认书，证明漕河泾支行委托拍卖公司按规定提前公告并以多种渠道通知拍卖事宜，最终永泰公司购得涉案房产。曹建伟提交2011年7月《北京晚报》《京华时报》声明，证明永泰公司已经履行告知义务。华泰贝通公司表示上述报纸并非针对特定的承租人，故不认可上述证明目的。再查，华泰贝通公司曾以租赁合同纠纷为由起诉漕河泾支行、永泰公司至本院，诉讼请求为：确认华泰贝通公司与中广卫星公司签订的2008年8月11日至2009年8月10日的融信大厦租赁合同效力延续至2012年11月10日；确认漕河泾支行、永泰公司为租赁合同在2010年4月至2012年11月10日的相对方，履行出租人义务；判决永泰公司返还房屋租赁押金250276元及相应利息，漕河泾支行承担连带责任。经审理本院于2016年8月11日作出（2016）京0106民初1856号民事判决书，于本院认为部分载明：“买卖不破租赁”侧重于保护承租人对租赁物继续租赁使用的权利、保护交易秩序的稳定、阻却变动后的产权人对承租人使用租赁物之妨碍，并未明确该租赁合同的相对方，相关权利义务的转移应由原产权人、后产权人及承租人协商约定。且适用该条款依法应满足以下前提条件：存在合法有效的租赁合同；产权变动发生在该租赁合同约定租赁期间内。漕河泾支行通过执行程序、永泰公司通过公开拍卖方式先后取得本案租赁物之所有权。华泰贝通公司在2009年8月10日之前与当时产权人存在书面租赁合同，在2009年8月11日至2012年11月10日期间，据其自述实际占有涉案房屋并于2012年签订续租协议时得到现产权人永泰公司许可并支付相应对价。该占有虽因产权人追认许可属于合法占有，但双方对此并无口头或书面约定房屋租赁合同关系，即双方并不存在合法有效之租赁合同关系，更无租期之说。在该时间段发生租赁物产权变更，并不产生“买卖不破租赁”之法律效果。华泰贝通公司以“买卖不破租赁”为由，主张二被告承担租赁合同出租人义务，缺乏法律依据…。故判决驳回华泰贝通公司的诉讼请求。后华泰贝通公司针对上述判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年8月17日作出（2017）京02民终5049号民事判决书，于本院认为部分载明：“华泰贝通公司称涉案房屋一直由其使用，并提供2012年与永泰公司签订的《房屋续租协议》，主张其于2008年8月1日签订的租赁合同应当延续至2012年11月10日。本院认为，华泰贝通公司与永泰公司签订的《房屋续租协议》仅约定了2012年8月11日至2012年11月10日期间华泰贝通公司应当补交的房租金额及应当于2012年11月10日腾退涉案房屋，虽然协议名称有“续租”二字，但并未对2012年8月11日之前的租赁关系进行约定，更没有确认该协议是延续2008年8月1日华泰贝通公司签订的租赁合同。华泰贝通公司上诉主张《房屋续租协议》系将2008年8月1日签订的租赁合同延续至2012年11月10日，没有事实依据，本院不予支持。2008年8月1日华泰贝通公司签订的租赁合同已于2009年8月10日到期终止，涉案房屋产权人先后变更为漕河泾支行、永泰公司期间，华泰贝通公司未与漕河泾支行签订过租赁合同，与永泰公司签订的协议仅涉及2012年8月11日至2012年11月10日期间，因此，华泰贝通公司主张2010年4月至2012年11月10日期间漕河泾支行、永泰公司系租赁合同的相对方，亦缺乏事实依据，本院难以采纳。华泰贝通公司以上述主张为由要求永泰公司、漕河泾支行返还押金没有法律依据，本院难以支持…。”故终审判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，中广卫星公司在企业信息网显示为开业状态。经本院释明，华泰贝通公司坚持要求由曹瑾、曹建伟返还房屋租赁押金并支付利息，由漕河泾支行、中广卫星公司承担连带返还责任。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告曹瑾、中广卫星公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因永泰公司已注销，现华泰贝通公司以原永泰公司股东曹瑾、曹建伟与漕河泾支行、中广卫星公司为共同被告主张权利。综合前述内容，华泰贝通公司在本案中要求确认《融信大厦租赁合同》效力延续至2012年11月10日、漕河泾支行在2010年3月22日至2010年10月15日期间承担租赁合同出租人义务、曹瑾与曹建伟在2010年10月15日至2012年11月10日期间承担租赁合同出租人义务、曹瑾与曹建伟返还房屋租赁押金及利息并由漕河泾支行承担连带责任的诉讼请求均已由生效文书即（2016）京0106民初1856号、（2017）京02民终5049号民事判决书作出认定，现华泰贝通公司对已经发生法律效力的判决再以相同诉讼请求起诉，本院不予支持。根据权利义务相一致原则及本案现有证据，华泰贝通公司要求中广卫星公司承担返还房屋租赁押金及利息的连带责任，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，对华泰贝通公司的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回华泰贝通软件科技有限公司的诉讼请求。案件受理费6342元，公告费560元，均由华泰贝通软件科技有限公司负担（均已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  李锦平人民陪审员  朱金录二〇一九年十二月十三日法官 助理  焦语晨书 记 员  杨宜凡