北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初5596号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：白淼，该公司员工。被告：陈媛，女，1970年3月30日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈明晓，陈媛之妹，住沈阳市大东区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告陈媛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司委托诉讼代理人白淼与被告陈媛委托诉讼代理人陈明晓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2009年8月1日至2009年9月30日、2009年11月1日至11月30日期间拖欠的物业服务费494.34元；2、判决被告向原告支付2010年1月1日至2018年12月31拖欠的物业费17549.24元；3、判令被告支付垃圾清运费350元（2009年8月1日至2018年12月31日）；4、判令被告支付2009年8月1日至2009年9月30日、2009年11月1日至11月30日、2010年1月1日至2018年12月31的违约金18043.58元，总计欠费金额36437.16元；5、判决本案的相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年10月1日至2008年9月30日，原告与华岳原林投资（北京）有限公司签订《东北旺工具厂住宅小区前期物业服务合同》，2009年1月1日至2018年12月31日与润千秋佳苑小区业主委员会签订物业服务合同，为小区提供物业管理服务工作。2005年10月1日至2008年9月30日合同约定物业费为2.35元/平方米/月，2009年1月1日至2013年12月31日合同约定物业费为2元/平方米/月，2014年1月1日起至今合同约定物业费2.35元/平方米/月，原告按年度预先收取物业费；如业主违反合同约定，未按时足额缴纳物业服务费，欠费业主应按逾期每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告是润千秋佳苑×号楼×号房屋业主，房屋面积82.39平方米。被告2009年起拒不交纳物业费及相关费用。原告多次催收未果，故提起诉讼。被告陈媛辩称：第一，我家地下室储藏间从2009年开始连续三年被盗，第一次被盗损失惨重价值万元，后两次由于第一次被盗经历所以未放置贵重物品，仅是一些杂物。被盗后，我及时与物业公司沟通协商，双方签字，被盗损失金额按1.2万元计算，可以抵扣物业费，这也是我住了10年之久物业公司从未有过任何形式的催缴费情况发生的主要原因。地下室被盗一是因为物业管理不善，将一层地下室储藏间被侵占，只能安排位于人防位置的地下二层储藏间；二是物业公司将人防地下室出租。第二，2016年物业公司保安失职致使我的车辆在小区被划，加上前述原因，物业公司从未以任何形式催缴过物业费。我担心总这样拖着也不是办法，我父亲为此也多次找物业公司协商解决，物业公司答应帮我协调调整一个地下一层的储藏间，但至今未果。第三，物业公司物业服务存在问题，业主家里被盗、业主车辆被划、被扎轮胎，垃圾经常被堆在地下室，臭气熏天。第四，物业公司的起诉超过了诉讼时效，对于超过诉讼时效的，我不同意交纳；对于未过诉讼时效的，因物业公司服务不好，我同意补交一部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无异议的证据，本院认定事实如下：2009年3月2日，润千秋佳苑业主委员会（委托方、甲方）与北京市均豪物业管理有限责任公司（于2011年变更为现均豪物业公司）（受托方、乙方）签订润千秋佳苑物业服务合同，约定均豪物业公司为润千秋佳苑小区提供物业服务，期限为两年，自2009年1月1日至2010年12月31日，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅：2元/平方米/月；商业物业：3.8元/平方米/月；储物间按200元/间/年向使用人收取；本物业半年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费。也可以与乙方协商一次性缴纳两个以上基本交费期物业费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。本合同期满前一个月内，甲方未通知乙方续约或解聘的，乙方视甲方同意此合同自动延续，合同为一个整年度。2011年，润千秋佳苑业主委员会（委托方、甲方）与均豪物业公司（受托方、乙方）签订润千秋佳苑物业服务合同，约定均豪物业公司为润千秋佳苑小区提供物业服务，期限为一年，自2011年1月1日至2011年12月31日，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅：2元/平方米/月；商业物业：3.8元/平方米/月；储物间按200元/间/年向使用人收取；本物业半年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费。也可以与乙方协商一次性缴纳两个以上基本交费期物业费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。本合同期满前一个月内，甲方未通知乙方续约或解聘的，乙方视甲方同意此合同自动延续，合同为一个整年度。2012年3月2日，润千秋佳苑业主委员会（委托方、甲方）与均豪物业公司（受托方、乙方）签订润千秋佳苑物业服务合同，约定均豪物业公司为润千秋佳苑小区提供物业服务，期限为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅：2元/平方米/月；商业物业：3.8元/平方米/月；储物间按200元/间/年向使用人收取；本物业一年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费。也可以与乙方协商一次性缴纳两个以上基本交费期物业费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。2012年12月31日，润千秋佳苑业主委员会（委托方、甲方）与均豪物业公司（受托方、乙方）签订润千秋佳苑物业服务合同，约定均豪物业公司为润千秋佳苑小区提供物业服务，期限为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅：2元/平方米/月；商业物业：3.8元/平方米/月；储物间按200元/间/年向使用人收取；本物业半年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费。也可以与乙方协商一次性缴纳两个以上基本交费期物业费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。2013年12月7日，润千秋佳苑业主委员会（委托方、甲方）与均豪物业公司（受托方、乙方）签订润千秋佳苑物业服务合同，约定均豪物业公司为润千秋佳苑小区提供物业服务，期限为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅：2.35元/平方米/月；商业物业：3.8元/平方米/月；储物间按200元/间/年向使用人收取；本物业半年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费。也可以与乙方协商一次性缴纳两个以上基本交费期物业费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。2015年1月，润千秋佳苑业主委员会（委托方、甲方）与均豪物业公司（受托方、乙方）签订润千秋佳苑物业服务合同，约定均豪物业公司为润千秋佳苑小区提供物业服务，期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅：2.35元/平方米/月；商业物业：3.8元/平方米/月；储物间按200元/间/年向使用人收取，代收垃圾清运费每户40元/年向业主收取；本物业半年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费。也可以与乙方协商一次性缴纳两个以上基本交费期物业费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。本合同期满前一个月内，甲方未通知乙方续约或解聘的，乙方视甲方同意此合同自动延续，合同为一个整年度。2016年12月31日，润千秋佳苑业主委员会（委托方、甲方）与均豪物业公司（受托方、乙方）签订润千秋佳苑物业服务合同，约定均豪物业公司为润千秋佳苑小区提供物业服务，期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅：2.35元/平方米/月；商业物业：3.8元/平方米/月；储物间按200元/间/年向使用人收取，代收垃圾清运费每户40元/年向业主收取；本物业一年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。2018年，润千秋佳苑业主委员会（委托方、甲方）与均豪物业公司（物业服务企业、乙方）签订北京市物业服务合同，约定均豪物业公司为润千秋佳苑小区提供物业服务，期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，标准为2.35元/平方米/月（高层住宅）、3.8元/平方米/月；储物间按200元/间/年向使用人收取，代收垃圾清运费每户40元/年向业主或使用人收取；本物业一年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。2019年，润千秋佳苑业主委员会（委托方、甲方）与均豪物业公司（物业服务企业、乙方）签订北京市物业服务合同，约定均豪物业公司为润千秋佳苑小区提供物业服务，期限为三年，自2019年1月1日至2021年12月31日，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，标准为2.35元/平方米/月（高层住宅）、3.8元/平方米/月；代收垃圾清运费每户60元/年向业主或使用人收取；本物业一年为一个交费期，业主应于每个交费期到期满前缴纳下一年度物业费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。陈媛系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为82.39平方米。庭审中，均豪物业公司对于陈媛提出的诉讼时效抗辩，提交住宅小区缴费通知单复印件。陈媛对此表示没有原件，对上述证据的真实性不认可，均豪物业公司这十几年从未向其催缴过物业费，也从未张贴过催缴通知单。均豪物业公司称采取过打电话、向租户催费的方式进行催缴，但未向本院提交证据。陈媛主张其与均豪物业公司达成物业费抵扣赔偿以及物业服务不达标，就此未向本院提交充分证据佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。均豪物业公司受润千秋佳苑业主委员会委托为该小区提供了物业服务，其与陈媛之间形成物业服务合同关系，陈媛作为业主应履行支付相应物业费及垃圾清运费的义务。向人民法院请求保护民事权利的，应当遵守诉讼时效的相关规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，陈媛辩称均豪物业公司的部分诉求“超过起诉时效”。对此本院认为，诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利，稳定法律秩序和维护交易安全。物业服务虽具有一定的持续性，在诉讼时效期间上不宜过于苛刻，但并不等同于在本类案件中不适用诉讼时效期间的规定。均豪物业公司主张的欠费期间为2009年8月1日至2009年9月30日、2009年11月1日至11月30日、2010年1月1日至2018年12月31日，现均豪物业公司提交的证据不足以证明2016年之前的物业费及垃圾清运费在诉讼时效期间届满前向陈媛主张过权利，均豪物业公司亦未举证证明存在诉讼时效中止、中断的其他法定事由，故根据本案现有证据，应当认定2016年1月1日之前的诉讼时效期间已经届满，陈媛关于诉讼时效的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。均豪物业公司要求陈媛交纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业费及垃圾清运费，于法有据，本院对此予以支持；要求陈媛支付违约金，因陈媛拖欠相应费用系因家中储物间被盗等问题未能解决产生的误解所致，并非出于故意，故本院对于均豪物业要求陈媛支付违约金的诉求，不予支持。陈媛关于双方达成以物业费抵扣赔偿以及物业服务不达标之辩称，缺乏充分证据佐证，本院对此不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、陈媛于本判决生效后7日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业费6970.19元及垃圾清运费120元，共计7090.19元；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果陈媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元（北京市均豪物业管理股份有限公司已预交），由北京市均豪物业管理股份有限公司负担330元，已交纳；由陈媛负担25元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  **鸽二〇一九年十二月十二日书记员  罗 莎