四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14815号 上诉人（原审原告）：四川省轻工集体资产管理中心，住所地：成都市锦江工业园区209号火炬动力港A区5栋。 法定代表人：潘晓岚，主任。 委托诉讼代理人：蒋俊镇，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨冉，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：骆贵生，男，1984年8月7日出生，汉族，住成都市天府新区。 上诉人四川省轻工集体资产管理中心（以下简称轻工资管中心）因与被上诉人骆贵生房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 轻工资管中心上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求改判骆贵生向其支付租金及服务费402500元（2018年12月19日至2019年3月27日），并支付逾期违约金120750元（按欠付租金及违约金的30%计算）；三、请求改判骆贵生向轻工资管中心赔偿逾期可得利益损失497500元（计算方式：空置期21天损失87500元+给新承租人装修免租期3个月损失375000元+计算至原合同到期日月租金损失35000元），并支付违约解除房屋租赁合同的违约金149250元（按逾期可得利益损失的30%计算）。四、本案的一、二审诉讼费由骆贵生承担。 事实与理由：一、一审法院认定“案涉租赁合同是双方协商一致解除”系事实认定不清。从骆贵生未付拖欠租金及服务费、经轻工资管中心的多次催告仍未予答复以及骆贵生向轻工资管中心递送的单方解除合同的通知可知，骆贵生拖欠租金及服务费系属恶意，且以腾退房屋的行为表示将不再履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，轻工资管中心作为守约方，负有止损的义务，为了防止损失的扩大，只好被动收回房屋。从轻工资管中心出具的《房屋交接书》中也已可得知在骆贵生承担赔偿经济损失的违约责任的前提下，轻工资管中心才同意收回房屋，故轻工资管中心与骆贵生对于案涉合同的解除并非协商一致解除，而是轻工资管中心处于及时止损的目的而解除的。 一审法院在案涉合同中有违约金条款的情况下，认定轻工资管中心未举证证明自身损失，故未支持其主张的逾期付款违约金、擅自解除合同违约金和预期可得利益损失，系举证责任分配错误，导致事实认定不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百十四条之规定，当事人可对违约金的数额作出真实意思表示，且违约责任系严格责任，违约金的给付不以实际损失为条件。本案中，轻工资管中心按照双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第（一）款计算违约金金额，还主动将迟延支付租金及服务费的违约金调减至欠付租金及服务费金额的30%，将擅自解除合同违约金调减至逾期可得利益损失的30%，骆贵生也未对此项违约金计算方法提出异议。一审法院以轻工资管中心未举证证明损失为由，未支持逾期付款违约金、擅自解除合同违约金和预期可得利益损失，系举证责任分配错误。 一审法院未支持轻工资管中心诉请的逾期可得利益损失，系适用法律错误。根据四川省高级人民法院《关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》（川高法【2016】149号）第二十三条“合同因一方违约解除后，守约方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当支持”之规定，因此，轻工资管中心所诉称的预期可得利益损失497500元（计算方式：空置期21天损失87500元+给新承租人装修免租期3个月损失375000元+计算至原合同到期日月租金损失35000元）理应得到支持。 骆贵生未参加二审组织的调查，亦未提交任何答辩意见。 轻工资管中心向一审法院起诉请求：1.判令骆贵生向轻工资管中心支付租金及服务费406666.67元（按月租金125000元从2018年12月19日计算至2019年3月27日），逾期支付租金及服务费的违约金122000元（按欠付租赁费的30%计算）；2.判令骆贵生向轻工资管中心赔偿因单方解除房屋租赁合同给轻工资管中心造成的可得利益损失497500元（计算方式：空置期21天损失87500元+给新承租人装修免租期3个月损失375000元+计算至原合同到期日月租金损失35000元），并向轻工资管中心支付违约解除房屋租赁合同的违约金149250元（预期可得利益损失额30%）；3.判令骆贵生向轻工资管中心赔偿保全保险费1500元；4.本案诉讼费由骆贵生承担。 一审法院认定事实如下：2016年11月18日，轻工资管中心（出租方）与张修武（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.轻工资管中心将位于成都市的二层5轴到19轴之间斜线阴影部分房屋（附件一）、二层与相邻用户共用的18轴到19轴和Ｂ轴到Ｅ轴之间斜线阴影部分房屋（附件二）、一层7轴到8轴之间斜线阴影部分房屋（见附件三，7轴与Ｃ轴交叉处消防门不能封闭）、二层1轴到5轴和Ａ轴到Ｂ轴之问与相邻用户共用的斜线阴影部分房屋（见附件四）、一房1轴到3轴之间和Ａ轴到Ｂ轴之间与相邻用户共用的斜线阴影部分房屋（见附件五）租赁给张修武使用；2.租赁期限为3年，自2016年11月19日起至2019年11月18日止；3.租赁范围内房屋设计用途为商业，张修武用于办公和建材产品展示；4.租赁期间，张修武除交纳房屋租金外，还应交纳服务费等相关费用，服务内容为公共环境卫生，附属公共建筑物、构筑物的维修、养护和管理，房屋本体公用部位维修、养护和管理，公共秩序维护，报刊邮件收发，水电运行管理，以及相关各方或部门的协调服务等；5.租金及服务费标准：2016年11月19日起至2017年3月8日止，为免租金和服务费期，租赁期内按年度计算租金和服务费，每一年度租金和服务费为1500000元，其中，年度租金为900000元，年度服务费为600000元；6.租金及服务费的支付方式：按先支付租金及服务费后使用原则，每二个月度为一支付单位（租金及服务费数额按照年度租金及服务费总额折算）提前15日向轻工资管中心支付一次，即2017年3月19日起至2017年5月18日止的租金及服务费250000元（其中，租金150000元，服务费100000元），于2017年3月5日前支付；2017年5月19日起至2017年7月18日止的租金及服务费250000元（其中，租金150000元，服务费100000元），于2017年5月5日前支付；以后付款均以此类推；7.房屋交付：在张修武按时足额支付房屋租赁保证金的前提下，轻工资管中心应于2016年11月19日起将租赁范围内的房屋按现状（即交房标准）交付给张修武：8.房屋返还：租赁期满或合同解除、终止后，张修武应在5日内清腾并搬离租赁房屋，返还该房屋及其附属设施给轻工资管中心并结清其应承担的费用，在此期间产生的费用（包括但不限于租金、使用房屋产生的费用等）仍由张修武承担；9.张修武逾期30日以上（含本数）仍未足额支付房屋租金或服务费，轻工资管中心有权单方面解除合同，并收回该房屋；10.经双方协商一致，同意轻工资管中心提前收回或张修武提前退交部分或全部该房屋；11.张修武未按时足额支付租金或服务费，每逾期一日，应按未付金额的千分之五向轻工资管中心支付违约金，若张修武逾期30日以上（含本数）仍未足额支付房屋租金或服务费导致轻工资管中心解除本合同的，张修武除按上述比例向轻工资管中心支付应支付违约金之日起至轻工资管中心解除合同之日止的逾期付款违约金外，还应另行额外按年度租金及服务费总额的100%向轻工资管中心支付违约金；12.本合同履行之日起除不可抗力因素外，张修武租赁期内擅自解除合同的，租赁保证金不退还，且张修武按当年度租金及服务费总额的100%另行向轻工资管中心支付违约金。 2018年8月16日，轻工资管中心、张修武与骆贵生签订《变更合同协议书》，就张修武将原合同项下权利义务概括转移给骆贵生事宜，约定如下：1.张修武将原合同项下权利义务概括转移给骆贵生，骆贵生保证严格执行原合同，轻工资管中心同意该转让；2.本协议生效后，张修武退出原合同，骆贵生承继原合同项下张修武全部权利义务；3.张修武依据原合同缴纳的房屋租赁保证金300000元之权利义务也一并由骆贵生承继，张修武不得就此向轻工资管中心主张任何权利；4.本合同生效前，张修武已经将房屋交付给骆贵生使用，各方不再另行办理房屋交付手续，骆贵生不得就此提出任何抗辩。 2019年2月22日，轻工资管中心向骆贵生发出《催告函》，载明“骆贵生：……根据原合同及变更合同的约定，你方应于2018年12月5日前支付2018年12月19日至2019年3月18日期间的租金365000元。截至本催告函出具之日，我中心仍未收到你方应支付的前述租金。你方行为已经违反了原合同及变更合同的约定。请在2019年3月10日前将上述应付租金支付至我中心账户……骆贵生在该份《催告函》上署名。 骆贵生向轻工资管中心支付租金至2018年12月18日，自2018年12月19日起骆贵生除支付租金10000元后未再向轻工资管中心支付租金。 2019年3月17日，骆贵生向轻工资管中心发出《通知》，载明“轻工资管中心：本人承租贵单位位于成都市房屋一处，现因公司经营问题，特通知贵单位于2019年3月19日起解除贵我双方签订的该房屋租赁合同”。 2019年3月26日，轻工资管中心与骆贵生签订《房屋交接书》，载明“鉴于骆贵生拖欠房租已达三个月以上，且骆贵生已明确通知轻工资管中心于2019年3月19日解除房屋租赁合同并交回房屋。出租人同意于2019年3月27日收回房屋。因承租人拖延房租及单方解约的违约行为给出租人造成的损失，双方进一步协商或诉讼解决”。骆贵生于2018年3月27日将案涉房屋交还给轻工资管中心。 另查明，诉讼过程中，轻工资管中心为申请财产保全而提供担保，向天安财产保险股份有限公司成都中心支公司支付诉讼财产保全责任保险费1500元。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《变更合同协议书》、《房屋产权证》、《催告函》、骆贵生发出的《通知》、《房屋交接书》、《承诺书》、发票及当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为，轻工资管中心与张修武签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效。轻工资管中心与张修武、骆贵生签订《变更合同协议书》后，张修武在上述合同中的权利义务概括转让给骆贵生。对于骆贵生主张轻工资管中心未向其提供房产证的意见，因《房屋租赁合同》并未约定轻工资管中心须向骆贵生提供房屋产权证，而房产证的提供义务也并非骆贵生有权拒绝支付租金的对待给付义务，故对于骆贵生以轻工资管中心未提供产权证为由拒付租金的意见，一审法院不予支持。对于《房屋租赁合同》解除的问题，虽然骆贵生在没有合同解除权的情况下向轻工资管中心发出解除合同的《通知》，但轻工资管中心通过签署《房屋交接书》同意于2019年3月27日收回案涉房屋，并当庭主张其与骆贵生之间的租赁合同关系于2019年3月27日解除，故一审法院认为，轻工资管中心与骆贵生之间的《房屋租赁合同》于2019年3月27日因双方协商一致而解除。根据庭审查明的事实，骆贵生于2018年12月19日起除向轻工资管中心支付10000元外，未再向轻工资管中心支付租金，故骆贵生应当自2018年12月19日起至2019年3月27日止，按照月租金125000元的标准向轻工资管中心支付租金402500元（125000元/月×3个月+125000元+30天×9天-10000元）。 对于轻工资管中心主张骆贵生支付逾期支付租金及服务费的违约金122000元的诉讼请求，骆贵生不予认可。骆贵生未如约向轻工资管中心支付租金已经构成违约，应当承担相应的违约责任。对于违约金标准，轻工资管中心并未就骆贵生逾期支付给其造成损失向法庭举证，一审法院按照公平原则，酌情判令骆贵生以402500元为基数，从2018年12月5日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率向轻工资管中心支付违约金至租金付清时止。 对于轻工资管中心请求骆贵生赔偿因单方解除房屋租赁合同给其造成的预期可得利益损失497500元并支付违约解除房屋租赁合同的违约金149250元的诉讼请求，因轻工资管中心与骆贵生之间的《房屋租赁合同》经双方协商致而解除，且对于骆贵生未依约支付租金给轻工资管中心造成的损失，一审法院已通过判令骆贵生承担逾期支付租金的违约金得以填补，故对轻工资管中心的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于轻工资管中心请求骆贵生赔偿保全保险费1500元的诉讼请求，因无合同约定亦于法无据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、骆贵生于判决生效之日起十日内向轻工资管中心支付租金402500元；二、骆贵生于判决生效之日起十日内向轻工资管中心支付违约金，计算方式：以402500元为基数，从2018年12月5日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至租金付清时止；三、驳回轻工资管中心的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8418元，减半收取计4209元，保全费2892.5元，合计7101.5元，由骆贵生负担。 本案二审期间，双方均未提交新证据。轻工资管中心除对以下事实认定有异议外，对一审法院认定的其他事实无异议。轻工资管中心主张一审法院认定“案涉租赁合同是双方协商一致解除”系事实认定不清。从骆贵生未付拖欠房租、轻工资管中心的多次催告仍未予答复以及骆贵生向轻工资管中心递送的单方解除合同的通知可知，骆贵生拖欠租金系属恶意，且以腾退房屋的行为表示将不再履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，轻工资管中心作为守约方，负有止损的义务，为了防止损失的扩大，只好被动收回房屋。且从轻工资管中心出具的《房屋交接书》中也可得知骆贵生在承担赔偿经济损失的违约责任的前提下，轻工资管中心才同意收回房屋，故轻工资管中心与骆贵生对于案涉合同的解除并非协商一致解除，而是轻工资管中心处于及时止损的目的而解除的。 本院对双方当事人无异议的事实部分予以确认。另查明，张修武在案涉租赁合同签订后，向轻工资管中心支付300000元保证金。轻工资管中心与骆贵生签订租赁合同的年度租金和服务费为1500000元，月租金为125000元；轻工资管中心与新承租人成都望子成龙外语培训学校（以下简称望子成龙学校）签订的新租赁合同的租期为2019年7月18日起至2024年4月17日止，租金为每月度租金和服务费为120000元。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、应以何种标准来计算逾期支付租金及服务费的违约金？二、骆贵生是否应支付预期可得利益损失和支付违约解除房屋租赁合同违约金及金额认定？现将以上问题分述如下： 关于应以何种标准来计算逾期支付租金及服务费违约金的问题。轻工资管中心认为其按照双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第（一）款计算违约金金额，还主动将迟延支付租金及服务费的违约金调减至欠付租金及服务费金额的30%，骆贵生也未对此项违约金计算方法提出异议，应按此种计算方式计算逾期支付租金及服务费的违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，骆贵生自2018年12月19日除支付租金10000元后未再向轻工资管中心支付租金，已违反案涉合同第四条第（二）款之约定，骆贵生应当承担相应的违约责任。鉴于轻工资管中心未举证证明骆贵生逾期支付租金及服务费所造成的损失，一审法院按酌情判令骆贵生以402500元为基数，从2018年12月5日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率向轻工资管中心支付违约金至租金及服务费付清时止，足以填补轻工资管中心因骆贵生逾期支付租金的损失，于法有据，应予支持。 关于骆贵生是否应支付预期可得利益损失和支付违约解除房屋租赁合同违约金及金额认定的问题。本院认为，预期可得利益损失与违约解除合同的违约金均属违约方违约导致合同解除后，对守约方弥补合同解除损失的方式，性质均属于违约解除合同违约金，故本院对轻工资管中心关于支付预期可得利益损失和支付违约解除房屋租赁合同违约金综合予以认定。首先，骆贵生逾期未支付租金且在租期内向轻工资管中心提出不再继续履行案涉租金合同，骆贵生存在违约行为。其次，根据案涉租赁合同第十三条第一款“乙方（骆贵生）未按时足额支付租金或服务费……未及时向甲方（轻工资管中心）支付费用的，每逾期一日，应按未付金额的千分之五向甲方支付违约金，若乙方以及30日以上（含本数）仍未足额支付房屋租金或服务费……导致甲方解除本合同的，乙方除按上述比例向甲方支付应支付违约金之日起至甲方解除合同之日止的逾期付款违约金外，还应另行额外按年度租金及服务费的100%向甲方支付违约金”之约定，可知双方约定骆贵生违约导致合同解除后，骆贵生除支付逾期付款违约金外，其负有的其他违约责任不受影响，且骆贵生也未举证证明轻工资管中心在同意解除租赁合同的情况下，同意免除骆贵生因违约导致合同解除应承担的相应违约责任。最后，从损失填补原则来看，仅支持轻工资管中心逾期支付租金的违约金的请求，实难以补偿守约方实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，本院对轻工资管中心诉请骆贵生应支付违约解除合同的违约金的主张予以支持。 二审中轻工资管中心陈述，在案涉租赁合同签订后轻工资管中心收到张修武300000元保证金，该保证金尚未返还，张修武亦通过《变更合同协议书》将该保证金的权利义务转让给骆贵生，轻工资管中心对此予以认可。根据案涉租赁合同第十三条第（七）款之约定，在双方约定骆贵生违约须没收保证金的情形下，此处的保证金系具有担保性质的违约金，为减少双方当事人的诉累，应将双方约定的保证金与另行承担的违约解除房屋租赁合同违约金一并作为违约金予以考量。本院认为，综合考量轻工资管中心的实际损失和案涉租赁期限共三年已履约两年零四个月的实际情况，该保证金300000元足以弥补轻工资管中心因骆贵生违约导致合同解除的其他各项损失，本院认定将300000元保证金与违约解除房屋租赁合同违约金品跌，于法有据。 综上所述，轻工资管中心的上诉请求不成立。一审法院认定骆贵生承担逾期支付租金及服务费的违约金可以填补轻工资管中心实际损失确有不当，但案件处理结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8418元，由四川省轻工集体资产管理中心负担4209元，骆贵生负担4209元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月三日 书记员 丁昱凡