贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初6388号 原告：杨静亚，男，1961年9月8日出生，汉族，贵州省黔西县人。 原告：罗桂芝，女，1962年7月9日出生，汉族，贵州省黔西县人。 被告:黔西新城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城8号楼2楼。 法定代表人:刘川，系该公司董事长。 委托代理人：田鹏，男，汉族，1976年9月26日出生，贵州省黔西县人。系该公司办公室员工，委托权限为特别授权。 委托代理人：刘玉芸，女，汉族，1967年11月7日出生，贵州省黔西县人。系该公司员工。 原告杨静亚、罗桂芝与被告黔西新城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称黔西新城地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨静亚、罗桂芝，被告黔西新城地产公司的委托代理人刘玉芸、田鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨静亚、罗桂芝诉称：2012年7月19日，原告与被告签订购买被告开发的黔龙新城小区第19幢3单元12层4号（房号为19-3-12-4）一套住房的合同，约定原告罗桂芝、杨静亚银行按揭分期付款，并于同日向被告交付房屋契税及维修基金，被告于2014年3月30日前交房，后被告如期交房。2015年1月27日，原告罗桂芝、杨静亚结清所有房款叁拾壹万伍仟壹佰叁拾元整（315130元）。原告先后敦促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告一方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告要求办理房屋所有权证手续，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据相关规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证，并向原告支付违约金315130×（360日×5年－63日－90日）×0.02%＝103803.82元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院请求判决：1、被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金103803.82元；3、本案诉讼费由被告承担。 为支持自己的诉讼请求，原告杨静亚、罗桂芝于举证期限内向法庭提交了下列证据： 1、原告罗桂芝、杨静亚身份证复印件，用以证明原告诉讼主体适格； 2、《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票（自开）一张，用以证明原告向被告购买涉案房屋且交付购房款的事实； 3、2012年7月18日收据一张，证明被告应当为原告办理房屋所有权证，因为，原告已经缴纳了所有办证费用。 被告黔西新城地产公司辩称：一、原告诉请被告立即为其办理房屋所有权证，该诉请与合同约定事实不符，不予支持。房屋所有权证，即转移登记证，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款：转移登记（一）“出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”之约定，被告是有争取尽快办理商品房转移登记有关文书交付给原告的合同义务，但本条约定时间处均为斜线，即并未约定被告为原告办理转移登记的具体时间，即为非限定办理转移登记时限，该约定系双方签订的合同时真实意思表示，被告何时能争取办理案涉房屋转移登记均未逾期，因此原告诉请被告立即为其办理房屋所有权证，于合同约定事实不相符，不予得到支持。《商品房买卖合同》第二十二条第三款：转移登记（四）：“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”之约定，案涉房屋转移登记合同明确约定由双方共同办理，被告没有义务也不能为原告包干办理，原告的诉请严重违背合同约定的权利与义务。二、原告诉请被告支付逾期办理房屋转移登记违约金，于事实不符，于法无据。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款：转移登记（一）“出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：2（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。”之约定，因该合同第二十二条第三款转移登记（一）、（二）项内容是相互关联的，（一）项的内容是（二）项的内容的前提，（一）项的内容并未约定被告为原告办理转移登记的具体时间，（二）项的内容即不能成立，因首先何时争取办证均未逾期，其次逾期的起止时间无认定事实及法律依据，原告主张的按日0.02%从合同订立之日起计算违约金，想当然的胡乱计算，无丝毫事实依据，且其主张的违约金过高，应当调整为零。《商品房买卖合同》第八条约定：案涉房屋首付95130元，银行按揭220000元。因涉案房屋的银行按揭款系被告担保，银行才予借款，若答辩人不担保并负担保责任，案涉房屋银行按揭款肯定不能成就，因此原告主张以被告持续存在担保连带责任的全房款为基数计算事实上根本不存在的违约金，于事实无据，于法不公。案涉房屋在按揭款未还清之前，抵押权一直存续，原告不能自由处置涉案房屋，何时办证不存在侵害买受人任何权利，况且案涉房屋按时交付使用，买受人至今没有任何损失发生，按合同法确定的违约金弥补损失赔偿原则，无损失即无赔偿，原告的主张同样不应支持。三、原告的起诉已超过诉讼时效。原告诉讼请求主张自合同订立之日后90日起计算违约金，但其起诉日期为2019年11月4日，其主张办理房屋所有权证起始日期至起诉之日早已超过3年，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，该起诉已超过诉讼时效。依据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）第2条“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。”之规定，本案被告主张起诉已超过诉讼时效应依法得到支持。综上，原告的诉求属无理诉求，不尊重合同约定事实，于法无据，且已超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 为支持其答辩理由，被告黔西新城地产公司向本院提交下列证据： 1、被告黔西新城房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明书及其身份证复印件，证明被告诉讼主体适格； 2、《商品房买卖合同》一份，证明合同24页第二十二条第三款第一项关于案涉房屋转移登记时间约定，该条款并未约定出卖人即被告为买受人即原告办理案涉房屋转移登记的具体时间，即为非限定办证时限，被告何时能争取办理均未违约；同时，该条款第三款第四项约定案涉房屋办证为双方共同申请，所以被告没有立即并单方为原告办理案涉房屋转移登记的义务，既然未违约，也就没有支付违约金的事实及法律依据，原告诉请主张依法不予支持； 3、情况说明一份，证明案涉房屋贷款系被告担保银行才放款，进而证明原告主张以被告担保且至今仍存在连带责任的全房款为基数计算违约金，于事实无依据，于法律显失公平； 4、不动产权证书一份，证明被告履行了《商品房买卖合同》第二十二条约定的义务； 5、黔西县人民法院（2019）黔0522民初2110号民事判决书一份，证明本案适用诉讼时效法律规定，原告的起诉已经超过诉讼时效，应依法驳回； 6、贵州省安顺市中级人民法院（2018）黔04民终954号民事判决书一份，证明原告主张的违约金过高，完全脱离本案根本无任何实际损失这一事实，按照无损失事实应调整为零。 经庭审举证、质证，被告对原告提交的第1组证据无异议；对第2组证据合同和发票的真实性无异议，但是原告证明交了款与原告的诉讼请求无关，达不到原告证明目的；对第3组证据的真实性无异议，但是达不到原告证明目的，因为该收据的收款单位是黔西县盛达物业管理有限公司，而不是黔西新城房开公司，不适用本案的法律关系，其次该收据的收费内容是代收费，并不是办理案涉房屋初始登记及转移登记的费用，达不到其证明目的。 原告对被告提交的第1、3、5组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该合同中第22条对办证时间没有约定，按照合同的规定被告应当于房屋交付使用之日起90日内为原告办理初始登记，但是被告没有办理，构成违约；对第4组证据的真实性无异议，原告也一直在催被告办理，催办无果后原告才起诉的；对第6组证据因原告不清楚，不了解，故不发表质证意见。 经本院认证，原、被告双方均无异议的证据客观真实，来源合法、与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院均予以确认。 经审理查明，2012年7月19日，原告杨静亚、罗桂芝与被告黔西新城地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城小区第19幢3单元12层4号住宅房屋出售给原告，房屋建筑面积108.63平方米，套内建筑面积88.33平方米。按套内面积计算，房屋总价款为315130元，付款方式为首付95130元加公积金贷款220000元。合同约定交房时间为2014年3月30日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房首付款95130元。2012年7月18日，黔西县盛达物业有限公司收取了原告交纳的购房代收费（契税、大修基金、合同印花税、权证印花税、转移登记费、房产证手续费、水电闭路电视入户费、测绘费）共计18149元；2015年3月30日，被告将案涉房屋交付原告使用。2019年12月5日，案涉房屋办理了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产登记证书。现原告诉至法院请求判决被告立即为原告办理房屋不动产权登记证书及支付逾期办证违约金。 本案的争议焦点：1、原告诉请的违约金是否过高，是否需要调减，被告是否存在违约办理房屋不动产登记手续； 2、本案是否已过诉讼时效。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，应根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释进行调整。首先，原告杨静亚、罗桂芝与被告黔西新城地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，原告杨静亚、罗桂芝依约向被告支付了购房款，房屋已交付使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理商品房权属登记的义务，因案涉房屋于2019年12月5日已办理了不动产权登记，故对原告要求被告立即为其办理房屋不动产权登记证书的诉讼请求，本院不予支持。 其次，对于原告诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告新城公司应于案涉房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案中，被告已按合同约定的交房时间2014年3月30日向原告交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应于2014年6月28日前为原告办理案涉房屋商品房所有权初始登记，因此被告违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2014年6月29日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因二原告提起诉讼的日期为2019年11月4日，故2016年11月4日前的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。由于本案被告已于2019年12月5日办理了涉案房屋不动产权证，被告依约完成了办理涉案房屋转移登记的义务，故本案违约金的起止日期应为2016年11月4日至2019年12月5日。 最后，对于原告主张的违约金是否合理合法、能否调整的问题。本案中，被告并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，故对被告辩称其未存在违约的抗辩主张，本院不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。在案件审理期间，被告于2019年12月5日办理了案涉房屋不动产权证，同时，案涉房屋已按期交付原告使用，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告抗辩其未违约，认为原告无任何实际损失，违约金应调整为零，应当认定为被告已经提出违约金过高的抗辩理由。结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，本院酌情判决被告以购房款315130元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故被告应支付二原告2016年11月4日至2019年12月5日的违约金为10645.09元（315130元×0.03‰×1126天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨静亚、罗桂芝逾期办证的违约金10645.09元； 二、驳回原告杨静亚、罗桂芝的其他诉讼请求。 案件受理费1188元（已减半收取），由原告杨静亚、罗桂芝负担1066元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担122元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  刘芸 二〇一九年十二月二十九日 书记员  熊娟