黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初4350号原告：马晓东（执行申请人），男，1967年10月8日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：韩东旭，吉林翔韵律师事务所律师。被告：韩英翠（执行案外人），女，1996年9月30日出生，汉族，吉林省温馨鸟集团有限公司市场部经理，住黑龙江肇源县。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告：黑龙江坤源房地产开发有限责任公司（被执行人），住所地黑龙江省肇源县新曙光街02-015-1369（虹泽佳苑8#B区H栋商服1-2）。法定代表人：王立梅，职务：经理。委托诉讼代理人：贾洪杰，女，1978年4月10日出生，汉族，该公司职员，住吉林省松原市宁江区。原告马晓东与被告黑龙江坤源房地产开发有限责任公司（以下简称坤源公司）、韩英翠申请人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马晓东的委托诉讼代理人韩东旭，被告坤源公司委托诉讼代理人贾洪杰、被告韩英翠的委托诉讼代理人鲍俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马晓东向本院提出诉讼请求：1.判令准予原告对坐落于肇源县肇源镇XXX街XXXX小区X号楼X单元XXXX室房屋继续查封、执行；2.案件受理费等费用由被告承担。事实与理由：原告与被告坤源公司因建设工程施工合同纠纷一案，在黑龙江省肇源县人民法院受理后，依法申请法院采取诉讼保全措施。在提交诉讼保全申请前，原告向肇源县房产交易中心进行查询，将未进行网签的房屋予以记录，从中选出46套请求法院予以查封，查封的房屋均未进行网签。肇源县人民法院依法作出（2019）黑0622民初1248号民事裁定书对该46套房屋进行查封。在查封经过7个月后，被告韩英翠提出异议，请求解除该裁定，中止执行该裁定。鉴于肇源县人民法院未召开听证会，原告根据（2019）黑0622执异171号执行裁定书内容，认为该裁定认定事实、适用法律、裁定结果均错误，被告韩英翠的异议请求于法无据。理由是被告韩英翠在2019年1月29日与被告坤源公司签订《XXXX房屋定购协议》，并提交收据2张，电费收据1张、热费收据1张，收据显示已经交纳部分购房款，交纳装修保证金及入住费。2016年10月27日，被告坤源公司取得X号楼商品房预售许可证。然而该房屋均未进行网签，不符合常理，且未进行网签不具有对抗本案原告对案涉房屋进行依法查封的效力。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告韩英翠辩称，被告韩英翠于2019年1月29日与坤源公司签订的订购房屋协议，当时交款15000元，与2019年1月30日与韩英翠签订了首付分期借款合同，除交15000元以外再交付18000元，后由坤源公司办理住房公积金贷款，签订分期借款合同同时坤源公司同意韩英翠进行装修入住，待公积金办理成功放款与开发商将最后款项交齐，韩英翠因在长春工作后将办理公积金贷款的征信报告等手续报上来后，坤源公司正在给韩英翠办理公积金贷款同时该房屋被查封具体时间为2019年4月。因被查封之后韩英翠进行公积金贷款一直办理不了所以入住后一直没有交过资金，一直在等公积金贷款。原告进行申请诉讼保全按照规定应该在保全的标的物张贴公告、回执或者通知该房屋的实质占有人，没有通知。为此后来得知该房屋被查封。韩英翠入住时间是2019年5月13日正式入住。所以没办理公积金贷款和最后结算房款主要责任人不在韩英翠，请法院驳回原告诉讼请求。被告坤源公司辩称，韩英翠为我公司购房客户于2019年1月29日签订的定购协议，缴纳房款1.5万元。2019年1月30日签订的分期合同，在合同中约定其首付款剩余的18000元在办理完公积金放款至我公司账户后一起交齐。我公司首付分期为一种促销的销售形势，就是为购房客户交付少量首付款即可入住房屋。在分期合同内我公司同意韩英翠先行对其首付的房屋进行装修，我公司有专门的公积金贷款人员与韩英翠进行公积金贷款沟通，但由于其购房为春节期间并且韩英翠在异地长春工作，所以其公积金贷款超期，未在本案查封前办理完毕，以致该房屋在房产备案中心无备案登记。现状是该房屋已在2019年3月份已经入住。庭审中，原告马晓东举证情况如下：出示肇源县人民法院（2019）黑0622执异171号裁定书原件一份，证明原告基于该裁定提起异议之诉。（2019）黑0622民初1248号裁定书复印件一份，证明原告与被告坤源建设施工合同纠纷一案，原告在诉讼期间对案涉房屋进行查封保全。被告均质证称对上述证据无异议。故对该证据，本院予以确认。庭审中，被告韩英翠举证情况如下：证据一、出示XXXX定购协议一份，交款票据1张，首期付款借款合同一份。证明被告韩英翠购买案涉房屋向坤源公司交付15000元，第二天与坤源公司签订了首付分期借款合同一份主要证明实际上交了15000元，18000元在协议约定坤源公司办理公积金贷款完毕时一起给齐。原告马晓东质证称，定购协议的真实性、关联性、合法性均不认可。该协议第一条规定在本定购协议7个工作日内补清剩余款项，从被告的证据看，被告韩英翠已经构成违约，该协议已经取消。因此不符合关于办理执行异议和复议案件的相关规定，该规定的28、29条，在查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，因此对该证据不予认可。借款合同的三性不予认可，因为该合同并不能对抗原告查封房屋的效力。票据的三性不予认可，因为该收据没有经办人出纳签字，即使票据为真实且并非是购房款而应是定金。被告坤源公司质证称，无异议。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据二、票据6张，包括电费、入网费、大修基金等，证明被告入住后缴纳其他费用，补缴的2018年至2019年的取暖费。取暖费票据原件丢失提供复印件。原告马晓东质证称，真实性、合法性、关联性均不认可，其中电费票据出具的时间为2019年5月13日、2019年7月19日、2019年9月24日，案涉房屋在2019年3月12日就已经查封，因此电费票据在查封之后。其中入住票据显示其缴纳入住费的时间为2019年5月13日在其物业费实缴明细中也体现出这一日期，因此证明被告韩英翠都是在法院查封后实施的上述行为，不具有排除法院查封的效力。取暖费票据为复印件不符合证据形式不予认可。被告坤源公司质证称，无异议。热费票据可以以我公司名义去供热公司调取。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据三、韩英翠个人信用报告原件、职工住房公积金缴存证明及银行流水共计14张。上述证据证实上述房屋已被保全，以致韩英翠不能及时办理贷款。韩英翠符合公积金贷款的条件。原告马晓东质证称，真实性无异议，对其证明问题有异议，该份证据只能证明韩英翠是否有按揭贷款的条件，其关系是与坤源公司之间是否能按揭购房的关系与原告查封房屋并没有关系，不具有对抗法院查封的效力。被告坤源公司质证称，无异议。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据四、出示XXXXX栋X单元XXXX室房屋现状照片3张，证明被告韩英翠购买房屋后交费使用，居住至今。该房屋的居住现状标明很清晰。原告马晓东质证称，真实性、合法性、关联性均不认可该组证据不能证明是案涉房屋，不能说明该组照片形成的时间。被告坤源公司质证称，无异议。因无法确定拍摄地点是否是案涉房屋，又无其他证据相佐证，故对该证据本院不予采信。庭审中，被告坤源公司无证据出示。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：被告坤源公司系肇源县XXXX小区项目工程的开发商。2016年10月27日，被告坤源公司取得该小区X期X号楼商品房预售许可证。原告马晓东与被告坤源公司建设施工合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，原告马晓东于2019年3月11日向本院提出财产保全申请，本院于2019年3月12日作出（2019）黑0622民初1248号民事裁定，查封位于肇源县XXXX小区房屋46套（包含本案所涉房屋）。在该裁定实施执行后，被告韩英翠不服该保全查封行为，向本院提起执行异议，本院于2019年10月18日作出（2019）黑0622执异171号执行裁定书，裁定中止对本案所涉房屋的执行。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。审理中，被告韩英翠提供了《XXXX定购协议》一份，载明：被告韩英翠向被告坤源公司定购房屋一套，定购日期为2019年1月29日，定购房屋为X栋X单元XXXX室，建筑面积为49.72平方米，单价为每平方米3197.7元，房屋总价款165000元，购房定金15000元，付款方式为首付分期。定购当日，被告韩英翠交纳定金15000元,被告坤源公司为其出具收据一份。2019年1月30日，被告坤源公司与被告韩英翠签订首付分期借款合同，约定韩英翠向坤源公司借款，购买房屋。韩英翠分期借款总金额为18000元。分期期限，于公积金贷款办理结束并成功房款至开发商账户后交齐。借款用途，仅限于购买肇源县XXXXX号楼X单元XXXX室房屋，不得将借款挪用。之后被告韩英翠未缴纳过房款，亦未办理公积金贷款。另查明，被告韩英翠提交的用于办理住房公积金的个人信用报告的查询时间为2019年4月26日，职工住房公积金缴存证明出具的时间为2019年12月11日。被告韩英翠提交的电费收据记载的缴费时间为2019年5月13日、2019年7月19日、2019年9月24日，加盖XXXX物业专用章，入住费收据出具时间为2019年5月13日加盖XXXX物业专用章。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案涉房屋在查封前，被告韩英翠与被告坤源公司签订了定购协议，但其仅向被告坤源公司交纳了15000元购房定金，并未支付全部价款。被告韩英翠抗辩称其未交付购房款的原因是需办理住房公积金贷款，因案涉房屋被查封所以无法办理贷款。经庭审查明，被告韩英翠与被告坤源公司签订定购协议时间为2019年1月29日，本院于2019年3月12日作出（2019）黑0622民初1248号民事裁定查封案涉房屋，而被告韩英翠为办理住房公积金贷款提交的个人征信等材料的出具时间均在案涉房屋查封之后，即被告韩英翠在案涉房屋查封之前怠于办理住房公积金贷款交纳房款，故对被告韩英翠的抗辩理由本院不予支持。原告提交的入住费用、电费等相关票据的缴费时间均发生在案涉房屋查封之后，亦无法证实被告韩英翠在查封之前已合法占有使用案涉房屋，且韩英翠自认其于2019年5月13日入住案涉房屋。庭审时，被告韩英翠及坤源公司均认可，双方签订定购协议时，案涉房屋已具备办理产权登记手续的条件，而被告坤源公司称，未能办理产权登记手续的原因系购房时在春节期间，韩英翠在长春工作所以公积金贷款超期，未能在查封前办理。但从被告韩英翠提交的个人征信、职工住房公积金缴存证明出具的时间看，均系案涉房屋查封后出具，即韩英翠因自身原因怠于办理产权登记手续导致。故被告韩英翠的不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能够排除本案所涉房屋的执行。原告马晓东要求判令准予其对案涉房屋继续查封、执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：对坐落于肇源县肇源镇XXX街XXXX小区X号楼X单元XXXX室房屋继续查封、执行。案件受理费3600元，由被告黑龙江坤源房地产开发有限责任公司、被告韩英翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  魏艳琦人民陪审员  张镁妍人民陪审员  杨淑娟二〇一九年十二月二十八日书 记 员  邹玥琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。