辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民初1519号原告（案外人）：辽宁誉达电器有限公司，住所地辽宁向阳有色金属工业园区朝阳街8号。法定代表人：张旭明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝峰，辽宁顺其然律师事务所律师。被告（申请执行人）：辽宁省中小企业信用担保中心，住所地沈阳市和平区抚顺路64号。法定代表人：苏文权，该中心主任。委托诉讼代理人：郝明浩，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，男，1979年1月21日出生，汉族，该公司工作人员，住北京市石景山区。第三人（被执行人）：辽阳欧泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省辽阳县首山镇朝阳街7栋2-9号。法定代表人：赵翊竹，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜超，男，1987年2月4日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市浑南区。第三人（被执行人）：辽宁铜业集团有限公司，住所地辽宁省辽阳县首山镇朝阳街5号。法定代表人：郑显伟，该公司董事长。第三人（被执行人）：郑显伟，男，1964年9月24日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。原告辽宁誉达电器有限公司（以下简称“誉达公司”）与被告辽宁省中小企业信用担保中心（以下简称“中小企业担保中心”）、第三人辽阳欧泰房地产开发有限公司（以下简称“欧泰房产公司”）、第三人辽宁铜业集团有限公司（以下简称“铜业公司”）、第三人郑显伟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院依法适用普通程序，对本案进行了公开开庭审理。原告誉达公司的委托诉讼代理人郝峰，被告中小企业担保中心的委托诉讼代理人郝明浩、王琳，第三人欧泰房产公司的委托诉讼代理人姜超均到庭参加诉讼。第三人铜业公司及郑显伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。原告誉达公司向本院提出诉讼请求：一、请求停止对原告购买的位于辽阳市，建筑面积为107.10平方米的房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。二、请求确认位于辽阳市，建筑面积为107.10平方米的房屋归原告所有。三、案件受理费由被告负担。事实和理由：沈阳市中级人民法院依据生效的（2017）辽01民初1026号民事判决书，在执行被告作为申请执行人与第三人作为被申请执行人的追偿权的（2018）辽01执172号执行案件中，于2018年3月30日查封了位于辽阳市，建筑面积为107.10平方米的房屋。2018年6月11日，原告对执行标的提出书面执行异议。2018年10月17日，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01执异1064号执行裁定书，驳回誉达公司（原告）的异议。原告认为，贵院作出的驳回原告执行异议的裁定，缺乏事实及法律依据。原告为欧泰房产公司建设的“襄平蓝庭”小区项目提供电力设备及工程施工服务，双方于2012年9月9日至2016年4月12日签订了15份《物质订货合同》，原告按照合同约定将约定的电力设备交与欧泰房产公司，双方工作人员进行了交接。由于辽阳电能发展有限公司等公司欠原告材料款，原告索要多次未果，同时欧泰房产公司欠辽阳电能发展有限公司等公司各项费用，因欧泰房产公司有房产，可以抵顶原告用收欠款以减少原告损失，在此基础上，原告同欧泰房产公司及辽阳电能发展有限公司等公司签订了《抹账协议》。欧泰房产公司给付原告货款420万元，原告开具了419万余元的相应发票。2017年1月11日，原告给欧泰房产公司发函对其所欠货款等数额进行了确认，原告对欧泰房产公司应收款项的数额为22,561,813.20元，欧泰房产公司在《企业往来确认函》上加盖公章予以认可。2017年1月12日，经原告同欧泰房产公司协商签订了《房屋买卖协议》，协议约定：原告与欧泰房产公司经对账确认欧泰房产公司欠原告款项22,561,813.20元转化为原告已付购房款，用于购买欧泰房产公司开发的“襄平蓝庭”小区24套房屋，双方对房源、房号、面积、单价、房屋总价均进行了约定。《房源明细表》中包括本案涉案房屋96-37栋1-2702号。2017年1月30日，原告接收包括本案涉案房屋在内的24套房屋的每户6把钥匙，至此原告已付清全部购房款并实际合法占有本案涉案房屋，已取得涉案房屋的所有权，原告已经按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对该房屋取得能够排除执行的权利。由于欧泰房产公司没有按照法律规定在不动产登记中心办理登记手续，致使原告未能办理过户登记，未办理过户登记的原因并不在原告方，贵院以原告自身原因未办理过户登记为由裁定驳回原告的执行异议缺乏法律和事实依据，与法律规定的精神相悖。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵犯，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，特向贵院提起执行异议之诉，请依法支持原告诉请。被告中小企业担保中心辩称，一、答辩人申请法院依法查封第三人欧泰房产公司房产符合法律规定。答辩人诉第三人追偿权纠纷一案，答辩人于2017年11月2日向沈阳市中级人民法院申请财产保全，沈阳市中级人民法院于2017年11月9日、2017年2月14日依法查封了第三人“欧泰房产公司”209套房产，包括原告提出执行异议的2套房产（分别是辽阳市南环街96-11栋2-701、96-38栋1-1801）。2017年12月15日沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民初1026号民事判决，因第三人未在履行义务期限内履行法律文书确定的义务，2018年2月11日，沈阳市中级人民法院立案执行，执行案号为（2018））辽01执172号，执行程序中法院另外查封了第三人“欧泰房产公司”201套房产,包括原告提出执行异议的6套房产（分别是辽阳市南环街96-37栋1-2702、96-32栋2-2803、96-30栋2-1602、96-8栋2-102、96-8栋2-101、96-7栋1-1602）。辽阳市不动产登记中心和辽阳市房屋交易和产权管理中心对上述查封房产裁定均给予回执，上述8套房产原告及其他案外人均未办理备案和预告登记。沈阳市中级人民法院查封上述房产符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第二百三十六条、第二百四十二条以及最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，合法有效。二、原告不是涉案房屋的所有权人。所有权作为物权的一种，其取得方式为继受取得和原始取得。假设本案原告与第三人“欧泰房产公司”之间存在材料款结算关系。在双方结算完毕后，第三人“欧泰房产公司”因欠原告材料款成为债务人，原告为债权人。原告主张其已经取得涉案房屋所有权的依据是其已经与第三人“欧泰房产公司”签订了《房屋买卖协议书》。依据该协议的性质，原告主张取得房屋所有权的方式应属于继受取得。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，原告主张的《房屋买卖协议书》即使成立和有效，也仅仅意味着债权人取得对债务人的债权请求权。依照上述法律规定，原告如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示义务，即将自己继受取得的不动产向不特定的第三人进行公示。同时，最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。可见，依据前述法律及司法解释的规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让方方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案事实来看，涉案房屋并没有登记到原告名下，亦没有办理合同备案和预告登记在原告名下。另外，原告提供的《房屋买卖协议书》明确载明对于案涉房屋誉达公司可以指定第三方个人与本案第三人“欧泰房产公司”签订《商品房买卖合同》，所以，原告不能成为物权法所指的涉案房屋所有权人。亦无权以房屋所有权人的身份提出执行异议。三、原告对案涉房屋也不享有足以排除执行的物权期待权。最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故依照前述司法解释的规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，必须四种情形全部具备，缺一不可。本案中，原告四种情形均不具备：1.原告与第三人“欧泰房产公司”没有签订合法有效的书面买卖合同，假设《房屋买卖协议书》有效，从内容看，是第三人“欧泰房产公司”向第三方销售房产，而不是原告向第三方销售房产，所以，《房屋买卖协议书》名为买卖，实为实现债权的担保，原告与第三人“欧泰房产公司”签订的《房屋买卖协议书》不是真实的买卖关系。2.原告没有合法占有不动产。原告未提供连续缴纳物业、采暖、水、电、气的凭证，仅凭开发商出具的交钥匙说明不能证明其对执行标的合法占有。3.原告没有支付全部价款。原告没有提供正规的销售不动产统一发票及税收完税证明，且原告陈述的欠款数额与其提供证据材料不一致。4.假设第三人“欧泰房产公司”存在欠原告材料款事实，也是原告自身原因怠于办理案涉房屋权属登记手续或者对外公示（合同备案、预告登记等）的手续，不利后果应当由原告承担。理由是：《房屋买卖协议书》第三条、第四条明确载明对于案涉房屋原告可以指定第三方个人与被执行人“欧泰房产公司”签订《商品房买卖合同》，以及原告可以委托被执行人“欧泰房产公司”进行代售，原告派员参与。据此，原告是其自身原因并无以其自身名义先行办理案涉房屋权属手续的意愿。综上所述，本案原告并没有取得案涉房产的所有权，原告的异议申请不具有法定支持的情形且其权利不能够排除执行，原告关于案涉房屋归其所有、停止对案涉房屋的执行、解除查封等诉请没有事实和法律依据，故请求法院依法维护答辩人的权益，驳回原告的诉讼请求。第三人欧泰房产公司辩称，同意原告意见。第三人辽宁铜业公司及郑显伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：誉达公司提供的15份《物资订货合同》中记载：辽宁誉达电器有限公司与辽阳欧泰房地产开发有限公司分别于2012年9月9日、2012年9月9日、2012年9月9日、2012年9月9日、2012年9月9日、2012年9月9日、2014年10月22日、2015年5月25日、2015年5月31日、2015年6月25日、2015年7月19日、2015年9月22日、2015年12月11日、2016年1月4日、2016年4月12日签订金额分别为115,577元（工程方向移动公司发射塔供电工程）、81,729元（工程方向为新华路南变台迁移工程）、81,603元（工程方向为售楼处北变台迁移工程）、2,845,780元（工程方向为三东线18-31#线路迁移）、3,781,394元（工程方向为兰西线66-81#线路迁移）、33,114元（工程方向为欧泰地产临时用电工程）、1,989,763元、3,903,178.70元、262,089.80元、3,139,477.60元、5,501,791元、877,108.10元、331,609.40元、1,136,249.60元、386,826.30元的合同。誉达公司提供的4份落款日期均标注为2017年1月11日的《抹账协议》中分别记载：（一）辽宁誉达电器有限公司承诺自愿替辽阳欧泰房地产开发有限公司支付其所欠国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司配套及线路分摊费用487,328元，又因辽阳电能发展有限公司拖欠辽宁誉达电器有限公司材料款，辽宁誉达电器有限公司同意此款由材料款中扣除，并由辽阳电能发展有限公司直接支付给国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司。（二）辽宁誉达电器有限公司承诺自愿替辽阳欧泰房地产开发有限公司支付其所欠辽宁襄平电力勘测设计有限公司设计费用298,000元，又因辽阳电能发展有限公司拖欠辽宁誉达电器有限公司材料款，辽宁誉达电器有限公司同意此款由材料款中扣除，并由辽阳电能发展有限公司直接支付给辽宁襄平电力勘测设计有限公司。（三）辽宁誉达电器有限公司承诺自愿替辽阳欧泰房地产开发有限公司支付其所欠辽宁襄平电力勘测设计有限公司辽阳监理分公司监理费用75,700元，又因辽阳电能发展有限公司拖欠辽宁誉达电器有限公司材料款，辽宁誉达电器有限公司同意此款由材料款中扣除，并由辽阳电能发展有限公司直接支付给辽宁襄平电力勘测设计有限公司辽阳监理分公司。（四）辽宁誉达电器有限公司承诺自愿替辽阳欧泰房地产开发有限公司支付其所欠辽阳电能发展有限公司工程尾款2,073,700元，又因辽阳电能发展有限公司拖欠辽宁誉达电器有限公司材料款，辽宁誉达电器有限公司同意此款由材料款中扣除。誉达公司提供的落款日期标注为2017年1月11日的《辽宁誉达电器有限公司襄平蓝庭项目往来账情况说明》中记载：2014年誉达签订合同额1,989,763元，2015年誉达签订合同额分别为3,903,178.70元、262,089.80元、3,139,477.60元、877,108.10元、331,609.40元，2016年誉达签订合同额分别为1,136,49.60元、386,826.30元、5,501,791元，售票处北变台工程材料81,603元、新华路南变台工程材料81,729元，移动公司发射塔工程材料115,577元，欧泰地产临时用电工程材料33,114元，三东线移迁移工程材料2,845,780元，兰西线移迁移工程材料3,781,394元，抹账款2,934,728元，已付材料款4,200,000元，已开对欧泰地产开具发票分别为4,197,295.70元、640,205.30元，欠款22,561,813.2元，应开发票12,690,592.50元。誉达公司提供了由誉达公司、铜业公司、欧泰房产公司加盖公章的情况说明一份，内容为：誉达公司于2016年12月20日向铜业公司购买铜材，价值640,205.30元，由于欧泰房产公司欠本公司材料货款，经铜业公司和誉达公司双方同意，此640,205.30元，购货款项由欧泰房产公司于誉达公司的欠款中扣除，并由誉达公司为铜业公司开具发票。此情况说明没有落款时间。同时，誉达公司提供了开票日期为2016年12月20日，购买方为铜业公司，销售方为誉达公司，金额为640,205.30元的辽宁增值税专用发票（NO.04432501）一张。誉达公司提供的落款日期为2017年1月11日的《企业往来确认函》中记载：辽宁誉达电器有限公司与辽阳欧泰房地产开发有限公司确认辽宁誉达电器有限公司对辽阳欧泰房地产开发有限公司的应收款项为22,561,813.2元。另查，誉达公司提供的落款日期为2017年1月12日的《房屋买卖协议书》中记载：辽阳欧泰房地产开发有限公司（甲方）与辽宁誉达电器有限公司（乙方）经对账确认甲方欠乙方的款项总额为22,561,813.20元，该款项转为乙方已付购房款，用于乙方购买甲方开发的襄平蓝庭小区的24套房屋。本合同签订后甲方立即将全部24户房屋及钥匙向乙方交付，由乙方接收归乙方所有。乙方取得上述房屋后有权指定第三方个人与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方负责协助办理相关手续，所产生的相关税费按规定各自承担。乙方可委托甲方作为代售，销售乙方购买取得的上述房屋。甲方代售时，乙方派员参与，同时决定销售价格，甲方代售所得房款归乙方所有。《房源明细表》中包括8#1-1-2。又查，誉达公司提供的由辽阳欧泰物业服务有限公司于2018年6月13日出具的《情况说明》中记载：该公司于2017年1月30日接收辽宁誉达电器有限公司的24户住宅手续并移交每户6把房门钥匙。欧泰房产公司对2015年8月之前贷款买房的业主进行了《商品房买卖合同》备案。因中小企业担保中心诉铜业公司、欧泰房产公司、郑显伟追偿权纠纷一案，本院作出（2017）辽01民初1026号民事判决书。中小企业担保中心向本院申请强制执行，本院于2018年3月30日查封了欧泰房产公司位于辽阳市，建筑面积为107.10平方米的房屋。誉达公司作为案外人向本院提出执行异议，本院作出（2018）辽01执异1064号执行裁定书，裁定驳回案外人誉达公司的异议。誉达公司不服提起本案案外人执行异议之诉，请求：一、请求停止对原告购买的位于辽阳市，建筑面积为107.10平方米的房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。二、请求确认位于辽阳市，建筑面积为107.10平方米的房屋归原告所有。三、案件受理费由被告负担。本院认为，第三人辽宁铜业公司、郑显伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃陈述及辩论的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案为案外人执行异议之诉纠纷，故审查的重点为誉达公司就案涉执行标的即位于辽阳市，建筑面积为107.10平方米的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中誉达公司虽于法院查封前与欧泰房产公司签订了《房屋买卖协议书》，约定誉达公司为欧泰房产公司襄平蓝庭项目提供电器设备及材料，欧泰房产公司欠誉达公司货款22,561,813.2元，将该笔款项转为誉达公司的购房款，购买包含案涉房屋在内的共24套住宅房屋。但该协议书亦同时约定对于案涉房屋誉达公司可指定第三人与欧泰房产公司签订《商品房买卖合同》，以及委托欧泰房产公司进行代售，表明誉达公司并无以自身名义购买案涉房屋的意愿，同时至法院查封前其亦未能指定第三人与欧泰房产公司签订《商品房买卖合同》，欧泰房产公司亦未予实际履行代售的行为。在案涉房屋可以办理合同备案手续的情况下，誉达公司亦未自行与欧泰房产公司签订《商品房买卖合同》并办理合同备案手续，故不能排除誉达公司对于未能办理备案登记自身存有过错。关于誉达公司是否实际占有案涉房屋的问题，誉达公司提供了辽阳欧泰物业服务有限公司出具的情况说明，该说明表述该物业公司于2017年1月30日接收了誉达公司24户住宅手续并移交了房门钥匙，从该物业公司表述的内容来看，该说明实则为证人证言，该说明无物业公司负责人的签字，誉达公司亦未提供其实际办理入住的相关手续及实际占有并已缴纳相关费用的凭证，仅凭该说明本院无法认定誉达公司已实际占有案涉房屋的事实。综上誉达公司所提供的证据不享有足以排除强制执行的民事权益。故对誉达公司提出的停止对其购买的位于辽阳市，建筑面积为107.10平方米的房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封及要求确认该房屋归其所有的请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告誉达公司的诉讼请求。案件受理费9112元，由原告辽宁誉达电器有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十二月五日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。