太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初4443号原告：上海彼上投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：郝洁，执行董事。委托代理人：卞波，上海日盈律师事务所律师。被告：太原绿地新悦房地产开发有限公司，住所地太原市。法定代表人：方东兴，董事长。委托代理人：王强，山西德为律师事务所律师。原告上海彼上投资管理有限公司与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海彼上投资管理有限公司的委托代理人卞波，被告太原绿地新悦房地产开发有限公司的委托代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海彼上投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付佣金983253元；2、判令被告以892482元为基数，从2017年11月1日起计算至实际付款之日止，以90771元为基数，从2017年12月1日起计算至实际付款之日止，均按中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，向原告支付违约金，暂计算至2019年8月31日为85120元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2017年5月30日，原告与被告签订《太原绿地中央广场项目招商代理服务合同》，合同约定被告聘请原告担任太原绿地中央广场项目的独家招商代理，服务有效期为9个月，即自2017年3月1日起至2017年11月31日止。服务费用分为招商月费和佣金，其中佣金标准为合作经营及扣点店铺按400元/m2收取，一般店铺按两个月租金标准收取，支付方式为在商户正式签约并缴纳合同押金后的15个工作日内，甲方支付应付乙方佣金的30%，商户缴纳首期租金后的15个工作日内，甲方支付应付乙方佣金的50%，项目整体开业比例达到75%以上后，甲方一次性支付给乙方剩余20%佣金。合同签订后，原告按照合同约定开展相关招商工作，截止到2017年10月31日，完成签约的商户为42家，根据合同约定的佣金支付方式，被告需向原告支付的佣金金额为892482元。原告多次要求被告支付相应的佣金，但被告总以各种理由进行推脱，一直未予支付。另外，根据原告了解的情况，在原告介绍的商户中，后来还有福库寿司、半天妖、耐克与被告签订了租赁合同，被告应向原告支付相应佣金90771元，但被告亦未向原告支付。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。太原绿地新悦房地产开发有限公司辩称：1、我方认为原告的诉讼请求与事实不符，其佣金主张应核减432254元，利息主张应当不予支持。2、原告与被告之间建立的是居间合同法律关系，原告就居间不成功的部分，无权要求居间报酬。2017年2月28日原告与被告签订合同，约定由原告居间促成商户在被告经营管理的“绿地中央广场”商场中租赁开设商铺，达到商场正常开业时能够正常经营的目的。在9个月内原告共介绍40多家商户，其中原告所主张的2017年10月31日前签约的42家商户有20家已经退铺，所交的款项也已全部退还商户，因此这部分商铺并不能保障商场的正常开业。在原告与被告签订的合同中，约定的居间报酬分为月费（即固定报酬）和佣金（即风险报酬）两部分，其中月费每月14万元，共126万元，我方已经全部支付给原告。原告的居间行为已经取得基本报酬，理应由居间人共担风险，即如果不能达到居间的目的，居间人不应享有佣金报酬，因此前述20户商户不再计入佣金的范畴，原告的诉请应核减353528元。对于原告所主张的福库寿司、半天妖、耐克三家商户，半天妖在2017年10月已经退铺，在原告居间服务期间已经退铺。被告只认福库寿司相应的30%的佣金，即12045元，因此就这三家商户，应相应核减78726元。3、目前仍然存在的商铺租金只有721216元，但按原告的主张，现在我方应支付其983253元，加上此前已经支付的126万元，共计224万元，原告的主张远超过我方的收益，违背经济逻辑和法律秩序。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月30日，原告与被告签订《太原绿地中央广场项目招商代理服务合同》，合同约定被告聘请原告担任太原绿地中央广场项目的独家招商代理，服务有效期自2017年3月1日起至2017年11月31日止。服务费用分为招商月费和佣金，招商月费标准为每月140000元，佣金标准为合作经营及扣点店铺按400元/m2收取，一般店铺按两个月租金标准收取，支付方式为在商户正式签约并缴纳合同押金后的15个工作日内，甲方支付应付乙方佣金的30%，商户缴纳首期租金后的15个工作日内，甲方支付应付乙方佣金的50%，项目整体开业比例达到75%以上后，甲方一次性支付给乙方剩余20%佣金。合同签订后，原告按照合同约定开展相关招商工作，截至2017年10月31日，共有42家商户正式签约并缴纳合同押金。2017年10月31日，原告向被告发出结算签收函，42家商户的佣金金额为892482元，被告对结算签收函进行签收确认。2017年11月3日，原告向被告开具892482元的佣金发票。2018年2月9日，被告向原告发出企业询证函，对双方账目进行复核，确认截止到2017年12月31日，被告欠原告1012482元。2018年4月26日，被告向原告支付120000元，该款项为被告与原告签订的《中央广场商业项目改造及设计优化服务合同》中的改造及设计优化费。42家商户签约后，陆续有20家商户申请退铺，出具了《退铺申请》和《退铺情况说明》，并与被告签订《商铺租赁合同终止协议》，约定解除商铺租赁合同，被告将20家商户的交纳款项退回，出具了《付款凭证》。上述事实，有太原绿地中央广场项目招商代理服务合同、结算签收函、企业询证函、中国建设银行网上银行电子回执、中央广场商业项目改造及设计优化服务合同、上海增值税普通发票、退铺申请、退铺情况说明、商铺租赁合同终止协议、付款凭证及双方当事人的陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的代理服务合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，原告开展招商工作，共有42家商户正式签约并缴纳合同押金，招商结束后原告向被告发出结算签收函，42家商户的佣金金额为892482元，并开具发票，原告已按约定履行合同义务。被告对结算签收函进行签收，又向原告发出企业询证函，对双方账目进行复核，被告欠原告1012482元，后被告向原告支付120000元，未支付剩余款项，已构成违约。被告以20家商户退铺为由拒绝支付相应佣金，根据合同的相对性，退铺行为是被告与第三人的约定，不能对抗合同相对方，20家商户已正式签约并缴纳合同押金，合同约定的第一阶段付款条件已成就，故原告要求被告支付42家商户佣金的诉讼请求，本院予以支持。结算签收函中泳康健身、永辉超市两家商户的月租金与租赁合同中的月租金不同，佣金金额以实际签订的租赁合同为准，故两家商户的佣金应分别核减54.6元、1334.4元，核减后被告应支付原告的佣金为891093元。原告认为半天妖、耐克两家商户与被告签订了租赁合同，但未提供充足的证据证明两家商户是在原告招商期间与被告正式签约并缴纳合同押金，本院不予支持。庭审中，被告认可福库寿司的佣金12045元，本院予以支持。双方当事人在结算签收函和企业询证函中未约定佣金支付时间，原告主张被告向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海彼上投资管理有限公司佣金903138元。二、驳回原告上海彼上投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7208元，由原告上海彼上投资管理有限公司负担1114元，被告太原绿地新悦房地产开发有限公司负担6094元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王 建 二〇一九年十二月十九日书记员 薛南南