江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0117民初3555号 原告：方柏坚，男，1961年8月19日出生，汉族，住南京市雨花台区。 原告：张杰，女，1962年4月26日出生，汉族，住址同上。 原告：方舟，男，1988年6月15日出生，汉族，住址同上。 三原告委托诉讼代理人：张学兵，江苏新高的律师事务所律师。 三原告委托诉讼代理人：刘智慧，江苏新高的律师事务所律师。 被告：南京德文房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝街道平安西路86号。 法定代表人：邵泽君，南京德文房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：戴悦，南京市鼓楼区方正法律服务所法律工作者。 原告方柏坚、张杰、方舟与被告南京德文房地产开发有限公司（以下简称德文公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年7月3日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人刘智慧，被告委托诉讼代理人戴悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方柏坚、张杰、方舟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告履行案涉房屋全部交付手续并将符合合同约定的房屋交付原告，同时承担迟延交付期间的违约金（自2011年1月1日起以1911575元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际交付之日止，暂计算至起诉之日合计709446.54元）。2、判令被告对案涉房屋的质量问题进行维修。3、判令被告承担迟延办证的违约金共计20640元。案件审理过程中，方柏坚、张杰、方舟明确第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告履行案涉房屋全部交付手续（房屋全款发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书、水卡、电卡、燃气卡、测绘表）并将符合合同约定的房屋交付原告，同时承担迟延交付期间的违约金（自2011年1月1日起以1911575元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际交付之日止，暂计算至起诉之日合计709446.54元），撤回第二项诉讼请求，明确第三项诉讼请求为：判令被告承担迟延办证的违约金共计20640元（自2011年4月1日起，按照10元/天的标准，计算至实际办理产权证之日止，暂计算至起诉之日）。事实和理由：2010年4月7日，原、被告签订《溧水县商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于南京市溧水区房屋，面积为233.57平方米，房屋总价款为1911575元。合同同时约定了被告应当于2010年12月31日前向原告交付该房屋，若被告迟延交付，则按照已收价款的中国人民银行同期贷款基准利率计算迟延期间的利息，向原告支付违约金。2010年12月27日，被告向原告发出《致歉函》，表明其不能按照合同约定的交付时间履行交房义务并将严格按照合同中相关违约条件承担责任。2012年10月18日，涉案房屋经过溧水区城区住宅及住宅小区竣工综合验收领导小组验收通过，同意交付使用。2014年7月19日，被告向原告发出《住宅交付通知书》，但原告前去涉案房屋时发现涉案房屋存在严重的质量问题，根本无法正常居住，在与被告进行交涉后，被告表示会对房屋进行维修，待全部修复之后办理全部房屋交付手续。此后原告反复沟通及催促，但被告一直怠于履行维修义务。现，距双方约定的交房时间已有近六年之久，因被告迟延交付和房屋质量存在严重问题导致原告购买房屋后迟迟不能实际收房并入住。被告的违约行为已对原告造成了重大不利影响。为维护原告合法权益，现诉至法院，要求判如所请。 德文公司辩称：原告所诉的诉请交付手续，关于发票，因为还有差额没有交清，所以发票没有开具。原告的房屋在2011年7月份我们已经具备交付条件，原告在2011年9月11日已经签收了交房通知书，因此原告要求支付逾期的违约金没有事实和法律依据。请求法庭驳回原告诉请。关于质量问题，没有经过相关问题的权威鉴定，因此对于原告所述的质量问题，只是主张，并没有事实根据。迟延办证是原告自身的原因造成的。质量保证书并不在合同范围之内。按照合同约定，被告实际交房时间是2011年9月11日，根据合同第6条的约定，我们在该日已经具备交房条件，且已经通知了对方，原告也承认已经收到交房通知。房屋只是施工质量缺陷，并不构成房屋质量问题。鉴定报告说明房屋只是有一定的缺陷，不代表房屋不能住人，不具备交付条件。由于原告方自身的原因拒绝接收房屋，因此不能认定为我们交付时间为2015年6月18日，责任在原告。如原告当时认为房屋质量问题，应当提出鉴定申请，而不能拖至2018年7月份才提出鉴定，这是原告有意恶意扩大损失，原告应当对其行为承担相应的法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院对本案事实认定如下：2010年4月2日，方柏坚、张杰、方舟与德文公司签订《商品房预售合同》，约定：1、德文公司将开发的位于溧水区房屋出售给方柏坚、张杰、方舟。2、房屋面积233.57平方米；单价8184.16元/平方米；房屋价款1911575元，方柏坚、张杰、方舟应于2010年4月2日前付771575元，贷款1140000元。3、德文公司应于2010年12月31日前交付房屋，交付房屋时应取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，德文公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4、如德文公司迟延交付房屋，按已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向方柏坚、张杰、方舟支付违约金。5、《房屋测绘成果》载明的该商品房实测面积与合同约定的面积发生误差的，按《建设部88号令》执行。6、德文公司承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。7、该商品房交付后90日内（应当不超过90日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记。德文公司应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送溧水县房地产管理所。因一方过错，导致房屋权证等手续迟延办理，经对方催告后仍未办理的，过错方应向对方按每迟延一天10元计算支付违约金。 上述合同签订后，双方于2010年4月7日办理了商品房预售合同登记备案。 方柏坚、张杰、方舟按合同约定支付了购房款1911575元。 2010年12月27日，德文公司向方舟发致歉函，内容为：原定于2010年12月31日前交房，现因公共配套项目等原因，按合同约定的交付期限尚不具备交付条件。对此德文公司深表歉意，将严格按照合同中违约条件承担责任等。 2011年7月21日，溧水建设工程质量监督站向德文公司出具了《竣工验收备案表》，内容：森湖溪谷一期14幢工程于2010年12月22日竣工验收合格，于2011年7月20日将备案文件送审，已收到备案文件18份，经审查符合要求，同意备案。 2011年8月9日，溧水住房和城乡建设局向德文公司出具《建设工程规划验收合格书》，内容：对森湖溪谷一期（5幢-19幢、22幢-33幢、36幢、37幢住宅楼），总建筑面积20048平方米进行了验收，该工程符合规划许可要求。 同日，南京明达房地产测绘公司接受委托，对案涉房屋进行测量，测得房屋面积为234.32平方米，与合同约定面积233.57平方米相比，超出0.75平方米，差价为6138元。 2011年9月11日，方柏坚在德文公司提供的《房屋验收交接表》上列明其认为的房屋存在的15项问题，并注明“暂不交房，希望修复后再验”。 2014年7月19日，德文公司向方舟发出《住宅交付通知书》，内容：森湖溪谷一期14幢-2住宅，自2011年9月已具备交付条件。在收房过程中，你暂缓收房，提出了一些不影响房屋主体结构安全及使用功能的质量问题。涉及的质量问题已修复，请于2014年7月30日前来办理入住手续。 2015年6月18日，方柏坚在德文公司提供的《房屋使用情况普查分户登记表》中列明其认为的房屋存在的多项问题。另，方柏坚、张杰、方舟认可，其于2015年6月18日领取了房屋钥匙。 张杰在《收房登记表》中注明，已收到南京市溧水县商品房初始登记证明（原件）、房屋权属登记申请书（原件）、房产分层分户平面图（原件）、委托书、土地分割转让证（原件）。 2018年7月2日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司接受本院委托，就案涉房屋质量作出鉴定报告，鉴定结论为：该房屋存在外墙渗水、墙体（含抹灰层）开裂、屋面起砂、混凝土构件混凝土剥落露筋、外墙瓷砖空鼓、脱落及地面下沉情况，以上情况属于施工质量缺陷。 另查明，2019年12月16日，方柏坚、张杰、方舟在（2017）苏0117民初5076号案件中，明确其诉请第二项为：判令德文公司赔偿维修期间的损失（自2015年6月18日至实际维修完毕之日止，按照每月2000元计算）。 德文公司在本案庭审过程中口头提出反诉，但在庭审辩论结束前，德文公司未能给出明确的反诉请求，也未提交有效的反诉材料，故本院在本案中对此不作处理。 本院认为，案涉的商品房预售合同依法成立，且合法有效，应依法予以支持。当事人应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。 方柏坚、张杰、方舟已按约向德文公司支付了购房款，德文公司应按约定期限交房，现德文公司逾期交房，构成违约，应按照合同约定及法律规定承担相应的违约责任。对于计算逾期交房违约金的起止时间，因合同约定德文公司应于2010年12月31日前交房，故起算时间应为2011年1月1日；因案涉房屋存在外墙渗水、墙体（含抹灰层）开裂、屋面起砂、混凝土构件混凝土剥落露筋、外墙瓷砖空鼓、脱落及地面下沉等施工质量缺陷，影响使用且尚未修复，故案涉房屋不符合交付条件，但方柏坚、张杰、方舟已选择主张要求德文公司承担自2015年6月18日起计算的房屋维修期间的损失，应视为其已认可收房，故本院认定违约金计算截止时间为2015年6月17日。对于违约金的计算标准，本院认为，案涉合同约定，如德文公司迟延交付房屋，按已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向方柏坚、张杰、方舟支付违约金，该计算标准过高，应依法予以调整。案涉房屋地段属休闲度假区，方柏坚、张杰、方舟不在该地工作，本院酌定参照同地区房屋租金标准的1.3倍处理，同期同地段的租金标准参照6元/月/平方米，计算期间自2011年1月1日起至2015年6月17日止计53.5个月，则逾期交房违约金计算为97782元（6元/月/平方米×234.32平方米×53.5月×1.3倍）。 根据双方合同约定，当实测面积与约定面积发生误差时，按照《建设部88号令》执行，案涉房屋实测面积比合同约定面积大0.75平方米，面积误差比在3%以内，故方柏坚、张杰、方舟需按约补交房价款6138元。 上述两项付款义务互相抵扣后，德文公司尚应向方柏坚、张杰、方舟支付违约金91644元。 对于方柏坚、张杰、方舟要求德文公司交付房屋的诉请，因其已认可于2015年6月18日收房，该部分诉请，本院不予支持。 因方柏坚、张杰、方舟已实际付款1911575元，且需补交的房价款也在本案中一并处理，则德文公司应向方柏坚、张杰、方舟开具全额房价款发票（金额为1917713元），并交付住宅质量保证书、住宅使用说明书。方柏坚、张杰、方舟另要求德文公司提供测绘表、水卡、电卡、燃气卡，因无合同约定及法律依据，本院不予支持。 方柏坚、张杰、方舟要求德文公司支付迟延办证违约金，本院认为，根据合同约定，案涉房屋交付后90日内（应当不超过90日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记；因一方过错，导致上述手续迟延办理，经对方催告后仍未办理的，过错方应向对方承担违约责任。案涉双方就房屋迟延交付、房屋质量问题产生纠纷至今，现有证据亦不能证明方柏坚、张杰、方舟曾要求德文公司共同申请房屋所有权转移登记以及曾向德文公司进行相应的催告，故方柏坚、张杰、方舟要求德文公司支付迟延办证违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京德文房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告方柏坚、张杰、方舟交付关于南京市溧水区洪蓝街道森湖溪谷路188号森湖溪谷14幢14-2室房屋的销售不动产统一发票（金额为1917713元）及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 二、被告南京德文房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告方柏坚、张杰、方舟支付逾期交房违约金91644元。 三、驳回原告方柏坚、张杰、方舟的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11101元，由三原告共同负担9010元，由被告负担2091元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  任 涛 人民陪审员  王承芳 人民陪审员  朱福康 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  方 霞