四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民初180号 原告（案外人）：尹伟明，男，汉族，1994年4月3日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：李少云，四川环峰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国华西企业股份有限公司，住所地四川省成都市金牛区解放路二段95号。 法定代表人：杨斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张霜，该公司员工。 委托诉讼代理人：邹丽，四川时代经纬律师事务所律师。 被告（被执行人）：德阳市星月房地产开发有限公司。住所地四川省德阳市长江西路106号国际商务大厦C幢7-1号。 法定代表人：宋光明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢均彦，该公司员工。 第三人（案外人）：德阳市凯江社区七组业主委员会。住所地四川省德阳市龙泉山北路162号。 负责人：黄光隆，该业委会主任。 委托诉讼代理人：赖珂吉，四川联坤律师事务所律师。 第三人（案外人）：王清荣，男，1954年2月15日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：赖珂吉，四川联坤律师事务所律师。 原告尹伟明与被告中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）、德阳市星月房地产开发有限公司（以下简称星月房产公司）、第三人德阳市凯江社区七组业主委员会（以下简称凯江社区七组业委会）、王清荣案外人执行异议之诉一案。本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告尹伟明及委托诉讼代理人李少云，被告华西公司的委托诉讼代理人邹丽、星月房产公司的委托诉讼代理人谢均彦，第三人凯江社区七组业委会、王清荣的委托诉讼代理人赖珂吉、第三人王清荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹伟明诉讼请求：1.请求依法判决立即停止对德阳星月望龙东郡3-1-32-1号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，房屋价值50万元。2.请求确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认德阳星月望龙东郡3-1-32-1号房屋所有权归原告所有。3.本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2019年9月25日，原告收到德阳市中级人民法院送达的（2019）川06执异71号执行裁定书。原告认为贵院驳回原告的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。1.原告系涉案房屋权利人，该权利真实合法，足以排除执行。2019年7月1日，原告对执行提出异议，向贵院提交《执行异议申请书》说明了该房屋的归属并提交相关证据，但法院对原告提出的异议不予采纳，该行为损害了原告对上述财产的所有权。案涉房屋系被告德阳市星月房地产开发有限公司与第三人德阳市凯江社区七组业委会签订的《望龙东郡项目返迁户交房补充协议》中用于担保返迁费用支付的47套房屋其中一套，星月房产公司同意以出售该房屋价款支付拆迁户过渡费，第三人德阳市凯江社区七组业委会已获全体业主授权，第三人王清荣经德阳市凯江社区七组业委会授权出售该房屋。原告作为案外人在查看上述一系列文书及协议后，购买本案房屋，并无任何不妥，系典型的善意第三人。有《业主大会决议》、《望龙东郡项目返迁户交房补充协议》、《委托书》为证。2.案涉房屋原告全额支付购房款，购买该房屋后已装修入住，并依法按时足额缴纳物业管理费，有《房屋买卖合同》、收条、取款凭证及《独生子女优待证》、物业管理费收据为证。3.由于本案涉及的望龙东郡3-1-32-1号房系拆迁安置房屋，至今未办理房屋过户手续并非原告的原因造成。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。 华西公司辩称，原告的诉讼请求不应得到支持应依法予以驳回。理由为：原告所购买的涉案房屋系登记在星月房产公司名下的商品房，并非登记在业委会或王清荣名下的商品房。原告从王清荣或业委会处购买房屋是建立在业委会或王清荣无权处分的前提下，所以原告与王清荣所签署的房屋买卖合同是个无效协议。原告与王清荣所签署房屋买卖合同时间是2018年的2月12日。华西公司查封该套房屋的时间是2016年8月4日，房屋买卖的行为发生在查封冻结之后，作为原告购买该套房屋的时候，应当知晓这套房屋处于查封冻结的状态。按照物权法的司法解释，原告并非善意的购房者。无论是业委会还是王清荣，对法院查封冻结的房屋进行处置都是违法行为。按照以上事实，原告所提的主张不具备排除执行的效力。综上，原告的诉请应依法予以驳回。 星月房产公司辩称，原告起诉是事实，我们在2016年6月份至7月欠拆迁户的过渡费，所以用47套房和600多个车位作为支付过渡费的保障。业委会通过协商委托王清荣就卖了这一套房子作为全体业主支付一个月的过渡费，我们是同意的，我们认可这个事实。 凯江社区七组业委会辩称，本案涉案房屋在被华西公司查封之前，已经约定作为返迁居民过渡费房屋决算补差的担保，并且已经交付。凯江社区七组业委会对涉案房屋具有处分权。在2018年2月14日原告支付了购房款，该款作为凯江社区七组业委会全体返迁居民2016年4月15日到2016年5月14日一个月的过渡费，这笔钱主要用来支付星月房产公司所差的全体返迁居民的过渡费用，出售案涉房屋系经过星月房产公司同意。在签订房屋买卖合同过程当中，凯江社区七组业委会对王清荣进行了授权委托，由王清荣与尹伟明签订的房屋买卖合同是真实合法有效的。 王清荣辩称，当时我是凯江社区业主委员会的成员，当时卖案涉房子是为了发放过渡费。星月房产公司欠我们过渡费，就用房子和车位给我们作抵押担保。我们卖自己的房子根本就不违法，土地也是我们自己的。 经审理查明，2009年9月30日，德阳市凯江社区七组业主大会作出决议：由本社区业主委员会代表全体业主与相关方就房屋拆迁置换的相关事宜进行磋商谈判，并代表业主以本社区业主委员会的名义对外签署房屋拆迁置换的相关事宜的相关合同、协议等决议。由本社区业主委员会代表全体业主以本社区业主委员会的名义聘请律师事务所律师就房屋拆迁置换的相关事宜进行磋商、谈判、诉讼。由本社区业主委员会代表全体业主以本社区业主委员会的名义起诉、应诉、和解、调解。 2009年12月25日，东湖乡凯江社区七组业主委员会（甲方）与德阳市荣森房地产有限公司（乙方）签订《东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议》，该协议载明“本组小二楼共28栋于5.12汶川大地震后经有关部门鉴定为危房必须拆除。报经各级政府相关部门批准，纳入灾后重建城中村改造项目。项目名称：东湖乡凯江社区七组灾后重建小二楼改造项目。居民点现有房屋28栋，建筑面积约4万平方米，占地24876.5平方米。乙方拆迁现有旧房，拆迁补偿按原分有宅基地人员计算一、二楼67平方米以240元/平方米，三楼33平方米以160元/平方米。所有拆迁费在乙方通知甲方拆房之日打入甲、乙双方的共建账户，待甲方全体搬迁完毕后，乙方一次性付与甲方；乙方按甲方每人每月300元的支付过度费的标准，以拆迁通知之日至甲方新房交付日为止，且按半年付于甲方，乙方在前5日准时交付甲方，再由甲方统一发放；乙方按甲方每人搬出300元搬回200元的标准的搬迁费在甲方拆除所有房屋后，乙方一次性付与甲方；乙方实施原址整栋、整单元集中返建，返建面积以甲方实有人口按各种享受标准合计为准；乙方对甲方还建标准有宅基地的且统转的居民按建筑面积70平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证；乙方对甲方无宅基地但是享受统转的居民按建筑面积30平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证；乙方对甲方统征统转后正常新增加的居民按建筑面积20平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证房屋所有权证；乙方对甲方除上述原因迁入的但符合认可的居民按建筑面积8平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证”。此外该协议还对双方的其他权利义务作出了约定。 2009年12月25日，转让方德阳市荣森房地产有限公司（甲方）与受让方德阳市星月房地产开发有限公司（乙方）签订房产开发权转让协议。协议约定“至本协议生效之日起，乙方即独立拥有德阳东湖乡凯江社区二组和七组小二楼改造工程项目的开发权、经营权和政策受惠权。同时由乙方独立承担改造项目开发经营活动中的一切法律责任和经济责任”。此外该转让协议还对双方的权利义务作出其他约定。 2009年12月25日，东湖乡凯江社区七组业主委员会（甲方）与星月房产公司（乙方）签订《东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议》，该协议内容与东湖乡凯江社区七组业主委员会（甲方）、德阳市荣森房地产有限公司（乙方）签订的《东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议》内容一致。庭审中，华西公司、星月房产公司、凯江社区七组业委会对案涉星月望龙东郡项目实际由星月房产公司开发均予以认可。 2010年12月22日，德阳市人民政府拆迁安置办公室作出关于同意东湖乡凯江社区七组“小二楼”改造拆迁建设项目转让的批复，批复载明：“德阳市荣森房地产有限公司：你公司申请东湖乡凯江社区七组‘小二楼’改造拆迁建设项目转让申请收悉，经研究，批复如下：同意你公司将该项目转让给德阳市星月房地产开发有限公司。根据《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第305号第19条，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意。原拆迁补偿安置协议中有关权利义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告之规定办理”。 2016年6月27日，东湖乡政府邀请德阳市住建局、旌阳区业委会就返建房入住召开协调会并形成会议纪要。会议确定了返建房交房时间从2016年7月1日起组织入住。针对返建居民过渡费、房屋结算补差均在2016年8月30日前完成。纪要第三条第三项载明：“用返建房地下车库的60个车位和47套未售商品房作为担保，并在五个工作日内与业主委员会签订正式协议”。2016年6月28日，凯江社区七组业委会与星月房产公司达成协议于2016年6月29日正式交房，并定于2016年8月31日前进行结算找补差额。 2016年7月2日，星月房产公司与凯江社区七组业委会签订《望龙东郡项目返迁户交房补充协议》，该协议明确，由于星月房产公司交付的房屋，返迁户反映出房屋存在大量质量问题、必备生活设施不健全、补助费用资金不到位、正式交房、办证日期不确定等原因。为维护社会稳定，解决返迁户的实际生活困难，双方再次协商，特就返迁户相关事宜签订补充协议。双方质量问题的解决期限、支付拆迁户过渡费金额、卫生简装费、天然气开通费用、自来水安装费用、办证费用及遗留问题费用等约定了具体金额。同时双方还约定，星月房产公司将未出售的47套住房和60个车位作为保证上述各项费用准时交纳和支付的担保。本案所涉的德阳星月望龙东郡3-1-32-1号房屋系上述47套房屋之一。2016年7月10日，星月房产公司向凯江社区七组业委会交付了用于担保的47套商品房钥匙。后凯江社区七组业委会告知星月房产公司将出售作为担保的47套房屋中的案涉3-1-32-1号房屋，星月房产公司表示同意。 2016年7月12日，华西公司向德阳市仲裁委员会申请仲裁，请求裁决星月房产公司支付工程款。华西公司申请仲裁时一并申请财产保全。德阳仲裁委员会于2016年8月3日将财产保全申请提交德阳市旌阳区人民法院。德阳市旌阳区人民法院于2016年8月3日作出民事裁定（2016）川0603财保113号。查封了星月房产公司开发的位于德阳市，1-15-5、1-2-6，2栋1-32-6、1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-31-6、1-30-6、1-29-6、1-29-2、1-28-6、1-27-6、1-25-6、1-22-6、1-20-6、1-13-5、1-2-1，3栋1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-32-1、1-31-6、1-31-3、1-30-6、1-27-6、1-24-6、1-17-6、1-14-6、1-13-1、1-12-6、1-4-6、1-3-6，5栋1-7，6栋2-26-3、2-25-4、1-26-4、1-26-3、1-26-2、1-14-4、1-14-2、1-5号房屋及地下车位（-1）-216至479号、（-2）-1至45号共679个。德阳仲裁委员会作出（2016）德仲调字第101号调解书确认星月房产公司应付工程款69877581.7元。同时德阳仲裁委员会作出（2016）德仲调字第101号裁决书裁决：申请人中国华西企业股份有限公司对被申请人德阳市星月房地产开发有限公司开发的星月望龙东郡1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃楼及地下室工程在折价或拍卖所得价款并在69877581.7元的额度内享有优先受偿权。 华西公司依据已经发生法律效力的德阳仲裁委员会作出的（2016）德仲调字第101号调解书，于2018年4月16日向本院申请执行，申请执行标的2000万元。本院于2018年4月24日作出（2018）川06执212号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人星月房产公司的银行存款20000000元或查封、扣押其等值财产。因星月房产公司至今仍未履行法律文书确定的义务，2019年8月2日，本院作出（2018）川06执212号之四执行裁定书裁定：继续查封被执行人德阳市星月房地产开发有限公司开发的位于德阳市，1-15-5、1-2-6，2栋1-32-6、1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-31-6、1-30-6、1-29-6、1-29-2、1-28-6、1-27-6、1-25-6、1-22-6、1-20-6、1-13-5、1-2-1，3栋1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-32-1、1-31-6、1-31-3、1-30-6、1-27-6、1-24-6、1-17-6、1-14-6、1-13-1、1-12-6、1-4-6、1-3-6，5栋1-7，6栋2-26-3、2-25-4、1-26-4、1-26-3、1-26-2、1-14-4、1-14-2、1-5号房屋及地下车位（-1）-216至479号、（-2）-1至45号共679个。 凯江社区七组业委会在2018年2月13日出具委托，委托书载明：“特委托业委会成员王清荣，用业委会与开发企业签订的交房补充协议内容中给全体居民做保证的47套住房和60个地下车位向外借钱为全体居民发放一个月过渡费，借款金额以实际金额为准，并出具收款收据”。 2018年2月12日，王清荣（甲方）与尹伟明（乙方）在房屋中介处签订《房屋买卖合同》，将本案所涉的德阳星月望龙东郡3-1-32-1号房屋出售给尹伟明。该合同约定，尹伟明首付购房定金为464284元。商品房买卖合同备案成功后，乙方支付甲方购房款人民币10万元。合同对双方的其他权利义务进行了约定。2018年2月13日，尹伟明母亲彭淑琼向中介黄选玲转款444284元。同时黄选玲、王清荣向尹伟明出具收到尹伟明现金464284元的收条。王清荣收到尹伟明所支付的案涉房屋的房款后用于发放凯江社区七组全体返迁居民2016年4月15日至5月14日一个月的过渡费。本案所涉的德阳星月望龙东郡3-1-32-1号房屋尹伟明已装修入住。 本院在执行申请人华西公司申请执行被执行人星月房产公司（2016）德仲调字第101号调解书执行一案中。尹伟明不服，向本院提出书面执行异议。本院于2019年9月20日作出（2019）川06执异71号执行裁定书，驳回尹伟明的异议请求。 以上事实有德阳仲裁委员会裁决书、旌阳区人民法院（2016）川0603财保113号民事裁定书、入住协调会议纪要、返迁户交房协议、交房补充协议、收条、凯江社区七组小二楼改造发放过渡费签字单、原告身份证复印件、被告工商营业登记信息、业主大会决议、委托书、房屋买卖合同、收条、取款电汇凭证、物业管理费收据、本院（2019）川06执异71号执行裁定书等证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住其买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在华西公司申请法院查封案涉房屋之前，虽然星月房产公司与凯江社区七组业委会签订了《望龙东郡项目返迁户交房补充协议》，将包括案涉房产在内的47套房屋作为其支付返迁费用的担保，但双方并未办理抵押登记手续，案涉房屋的抵押权也未设立。凯江社区七组业委会虽取得星月房产公司同意并授权王清荣与尹伟明签订了《房屋买卖合同》，但该《房屋买卖合同》系在人民法院查封案涉房屋之后签订。相关执行案件进入执行程序后，人民法院也继续查封涉案房屋。案涉房屋一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。尹伟明在购买该房屋前，旌阳区人民法院已经对该房屋进行了保全查封并在房屋管理部门办理了查封登记，但尹伟明对案涉房屋的权属及是否存在查封等情况并未尽到合理的注意义务，其主观上存在过错，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。综上，尹伟明对案涉房屋的请求，不能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告尹伟明的诉讼请求。 一审案件受理费8800元，由尹伟明承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年十二月十八日 书记员  张 晶