安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0523民初4165号 原告：杨信红，女，1980年8月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。 被告：和县豪园房地产开发有限公司，住安徽省马鞍山市和县历阳镇海峰路碧桂园豪园综合楼。统一社会信用代码9134052334870678442。 法定代表人：张志佳，执行董事。 委托诉讼代理人：管玲玲，该公司员工。 原告杨信红与被告和县豪园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨信红的委托诉讼代理人李有超和被告和县豪园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人管玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨信红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告的房产买卖合同,并要求被告立即退还原告购房款805617元;2、从付款之日2015年11月24日，按照5.5%（因本合同系被告方提供的格式合同，合同中对于5.5%未确是日还是月或是年，根据格式条款应该做出对被告不利的解释，我方认为是日5.5%），计算至购房款实际退还之日。3、违约金是按照房款全部价值的1%计算，为8056.17元。4、诉讼费用由被告承担; 事实及理由:原被告于2015年11月24日签订了商品房买卖合同,原告从被告处购买了位于和县碧桂园小区1幢1单元105号门面房,购房款为805617元,原告已全数付清。交房后,原告进入门面房内发现,原本应当是平面的门面房地面,竟然从房屋中间至南面墙面,存在多层台阶,台阶总高度达1米多,严重占用门面房内空间以及房屋的使用。对于门面房内出现台阶,商品房买卖合同中未有注明和显示,原告购房时也未有任何人告知,询问被告,被告也未能解释说明台阶存在的意义和用途。原告认为,被告交付的房屋内出现多层台阶,改变了房屋原本的主体结构,对原告的使用造成严重影响,违反合同约定，原告要求被告解除合同并退还购房款,被告迟迟不予处理,无奈,原告只得诉至法院,请求法院支持原告诉请。 和县豪园房地产开发有限公司辩称：我公司自与原告方签订案涉商品房买卖合同之日起，忠实履行合同义务，并不存在违约行为，因此原告方提出的我公司违反合同约定要求解除合同，并要求我司支付违约金没有任何事实和法律依据，其援引的主合同第十四条、十五条、十六条中涉及的违约行为，与其诉状当中的表述没有任何关系，因此其主张不应当得到支持。 杨信红围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件。证明：原告主体的适格。证据二、商品房买卖合同。证明：原被告双方签订商品房买卖合同的事实以及合同中第十四条、十五条、十六条关于合同解除、利息承担违约金的约定。因被告在出卖房屋时未告知原告存在台阶，也未提供有关设计图纸给原告，购房合同中虽有图纸，但没有任何标注，无法看出原告购买的房屋存在台阶，当时销售人员根本没有进行任何说明，故原告在看到房屋后发现房屋内突然出现的台阶，只能够根据合同约定认为被告在原告购房后对房屋的规划和设计进行了调整且未通知原告，即使规划设计未变更，也因被告的原因导致房屋存在主体结构等严重质量问题，原告基于弱势方，根据合同十四、十五、十六条规定，解除合同，是符合合同约定的。被告作为房地产开发商，应当提供证据证明房屋的规划设计以及质量不存在问题，起码应当解释房屋内出现台阶的用处。证据三、购房发票3张。证明：被告于2015年11月24日、2016年4月5日开具正式发票。证据四、照片一张。证明：原被告签订合同所购买的案涉商品房内存在多层台阶，被告出售房屋时未告知，直接影响原告对房屋的使用，也改变了房屋原来的主体结构和地基。可由法庭现场勘查。 和县豪园房地产开发有限公司质证意见如下：证据一无异议。证据二商品房买卖合同真实性无异议，但认为达不到证明目的，合同中第十四条关于规划变更的约定，本案中不涉及任何的规划变更；第十五条，关于设计变更的约定，原告在未提出任何与其诉状中描述的问题存在设计变更的证据前提下，不适用此条款；最后本案也不涉及任何关于商品房质量的纠纷，自然不适用于合同第十六条的约定。我司提供的合同是按照政府提供的制式合同的要求，提供了房屋平面图，并且标注了方位和详细尺寸，案涉商品房台阶处明显标注了台阶的位置和“下”的标志，按照我司销售的规范流程，在客户对房屋平面图无异议之后由客户在该合同页签字，予以留作证据，原告方提供的合同原件，由原告本人的亲笔签字，原告作为完全行为民事能力人，应当对自己的签字负责。证据三三张发票真实性予以认可，是我司开具的，但是不认可其证明目的，2016年4月5日开具的金额为35万元的发票，我司实际收款时间2016年4月1日（该笔款系银行按揭款，直至2016年4月1日才打入政府指定的预售资金监管账户），因此不存在原告代理人所说原告于2015年11月24日已付清全部款项。证据四照片上没有注明拍摄地点和拍摄时间，无法确认该房屋系案涉商品房，对其真实性不予认可。同意由法庭现场勘查。 和县豪园房地产开发有限公司举证如下：证据建筑工程施工图一份。证明：我司系按图施工，不存在对方所说的设计变更。我方提供相关证据，只是协助法院依法查明事实，既然原告对房屋的布局结构有异议，应当自行证明被告的房屋与合同约定不符。其次，原告多次提出我方出售的房屋存在主体结构质量问题，但并未提出任何证据，对此，我方保留追究原告及原告代理人法律责任的责任。再次，原告代理人未对施工图进行审查，就表达我方提供的施工图中没有对台阶进行标注，是非常不负责任的行为，也与基本事实不符，最后施工图中对各类事物的标记，系国家社会与行业共同形成的，不存在我方进行单方解释的可能性，原告作为完全民事行为能力人，即使对一些标志有异议，也应当向被告方提出，要求解释说明，然后再进行签字确认，现原告既然已经对该图纸签字确认，在没有相反证据的前提下，应认定我司已尽到解释说明的义务。 杨信红质证意见如下：证据的真实性由法庭审查，因施工图的真实性应当与监管部门留存的施工图纸一致，才能达到被告的证明目的。除此之外，上述证据不能免除被告房屋存在主体结构质量问题，且施工图中对于案涉房屋存有台阶，如此重要的细节，也没有任何标注，被告主张的施工图中的横线和上下代表存在台阶，系被告单方事后解释，对于原告方没有约束。被告部分图纸是当庭提交，原告代理人作为非专业人士的确无法进行详细解释图纸，原告庭后会找专业人士对图纸进行全面审查并提供书面的质证意见，原告代理人之所以当庭质证意见，是方便案件审理，且原告对于图纸的意见也是看到图纸中对台阶的确没有标注，被告如认为图纸对台阶已经明确告知，那么请求被告当庭予以说明。关于房屋内为何会出现台阶，原告在发现后第一时间咨询被告，但截至目前，被告也未给出明确解释。买卖合同被告作为开发商以及出卖方，对于房屋内存在台阶如此重要的可能导致交易最终是否达成，都未向原告特别说明，显然被告没有尽到特别说明的义务，相关的格式条款和图纸未经过特别说明，应属于无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合其他证据及案件事实审核认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月24日，原、被告签订了一份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告从被告处购买了位于和县碧桂园豪园1幢1单元105号房，预测建筑面积63.29平方米；商品房单价为12728.98元，总价款为805617元；被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房。合同签订当日，原告支付定金50000元和预收购房款405617元，2016年4月5日，原告支付预收购房款350000元（按揭贷款），至此，原告支付了涉案商品房的全部价款。2017年6月30日前，被告按合同约定通知原告收房，但原告在收房现场查看后，发现室内存在台阶，遂未收房。原告于2019年9月4日曾向我院提起诉讼，要求本案被告立即停止侵害，排除妨碍，对门面房内的多层台阶进行拆除和平整，保证原告门面房的正常使用。 2019年12月30日，本院组织双方到涉案房屋的现场进行勘验，现场情况为：涉案商品房为门面房，室内设有六级台阶。 本院认为，综合当事人的诉辩主张和举证、质证意见，本案争议焦点为：1、《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》是否应该解除。2、被告是否应该退还原告购房款，并承担利息和违约金。对此本院分析如下：原、被告签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法、有效。涉案商品房为门面房，经现场勘查，室内设有六级台阶，中间有一立柱，而从《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》附件一房屋平面图，常人是无法辨明室内建有台阶以及台阶的高度等。虽然房屋平面图上有原告签名，对这有别于常人判断的情况，被告只是称销售人员已经告知，但没能提供其他证据佐证。原告对涉案商品房的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使其利益受到较大的损失，达不到其订立合同的目的。合同中约定了逾期付款的、逾期交付的、面积差异的、规划变更的、设计变更的、质量问题的等等合同解除权的行使期限，但涉及到“不能达到目的”的合同解除期限上，双方没有约定。2017年6月30日前，在被告按合同约定通知原告收房，但原告在收房现场查看后拒绝收房后，被告作为房地产开发商，应当及时向原告催告，催促原告行使自己的合同解除或者撤销、变更的权利，只有在催告后的合理期限内，原告仍不行使解除权，则原告无权再解除合同。从原告曾起诉被告要求立即停止侵害，排除妨碍，对门面房内的多层台阶进行拆除和平整，保证原告购买的门面房能正常使用的事实来看，原告是想继续履行合同，但因被告不能对门面房内的多层台阶进行拆除和平整，从而不能实现原告的合同目的，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据履行情况和合同性质，本案是原告主动解解除合同，没有证据表明被告实施了欺诈、胁迫或者有乘人之危的行为，故对原告要求退还购房款的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告承担利息和违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下: 一、解除原告杨信红与被告和县豪园房地产开发有限公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》。 二、被告和县豪园房地产开发有限公司应于判决生效之日起三日内退还原告杨信红预交购房款和定金805617元。 三、驳回原告杨信红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11856元,减半收取5928元，由被告和县豪园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  欧大才 二〇一九年十二月三十一日 书记员  彭龙梅 附：本判决援引的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。