四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初6104号 原告：巴中市万佳物业管理有限责任公司。 法定代表人：何永东，该公司总经理。 委托诉讼（特别授权）代理人：张力（公司员工），男，汉族，生于1985年4月6日，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：高显平，巴中市巴州区平梁法律服务所法律工作者。 被告：鲜耀辉，男，汉族，生于1984年10月20日，户籍地：四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 原告巴中市万佳物业管理有限责任公司（以下简称“万佳物业公司”）与被告鲜耀辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳物业公司之委托代理人张力、高显平、被告鲜耀辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告万佳物业公司诉称：被告于2015年6月30日入住位于巴中市巴州区住房一套，面积为100.71平方米。按照物业服务合同约定的每平方米1元／月的标准，被告应当支付自2015年6月30日起至2019年6月30日止的物业管理费4836元。经原告公司多次催收无果，酿成纠纷。故请求依法判令：1、被告及时支付拖欠的物业服务费4836元；2、判令被告承担欠费总额的15%的违约金；3、本案受理费由被告承担。 被告鲜耀辉辩称：1、拖欠原告物业公司物业费金额属实；2、门禁一直未使用过，门卫对所有进出人员不登记、不管理。加之物业管理服务没有到位，有其他业主占用公摊面积乱搭乱建不制止，车乱停乱放不管理，门岗虚设进出小区无登记，小区内无安保人员巡逻、楼道通风口被占用，严重影响消防安全不管理等，情况反映了多年未处理，所以拒绝缴纳物业管理费；3、虽物业公司今年进行了整改，但以前未整改，故不认可缴纳以前的物业服务费用；如果原告物业公司把我们所提出的问题解决了，我们从现在起愿意缴纳物业管理费。 经审理查明：原告公司提供的《企业法人营业执照》和《中华人民共和国物业服务企业资质证书》证实原告万佳物业公司具有从事物业管理服务的资格，其资质等级为三级。巴中市巴州区物价局、巴中市巴州区房产管理局颁发巴区价（2015）13号文件，对巴中城区物业管理服务等级标准以及物业服务等级政府指导价进行了规定，三级物业服务收费标准为：电梯住宅每平方米≦1.35元。 2011年6月14日，以巴中市江南房地产开发有限公司为甲方，以原告公司为乙方签订了《江南水乡前期物业管理服务委托合同》，约定：将“江南水乡”小区物业服务交由乙方管理；委托管理事项：1、负责建筑物公用部分的维修、养护和管理；2、负责公用设施设备的日常运行、维护和管理，包括：上下水管道、落水管、雨污水管道、公用照明、楼内消防设施设备、电梯、门禁及监控系统；3、负责小区附属配套建筑物、构筑物的维修养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、地下车场；4、物业公用部分、公共区域部位、公共区域清洁卫生、垃圾收集、清运；5、负责公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责公共秩序维护、安全防范，包括：安全监控、巡视、门岗执勤等事项；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、负责物业法档案的建立和管理，负责装饰装修的管理。并约定物业管理服务质量：1、房屋外观：完好、整洁。外立面装饰统一、美观；2、设备运行：运行正常，保证业主正常生活、定期检查、保修；3、公用部位、设施的维护和管理：定期检查、保养、相关指标符合国家标准；4、公共绿化、环境卫生：修剪维护及时、绿地无纸屑、烟头等杂物垃圾日产日清、定期进行卫生灭杀，公用部位保持清洁、按规定巡逻；6、公共交通秩序与车辆停放：车辆行驶畅通、停放有序；7、消防：消防设施设备完好无损，随时可以启用，消防通道畅通。在物业管理服务质量中该约定：1、房屋外观：完好、整洁、外立面装饰统一、美观；2、设备运行：运行正常、保证业主正常生活、定期检查、保养；3、共用部分、设施设备的维护和管理：定期检查、保养、相关指标符合国家标准；4、公共绿化、环境卫生：修剪养护及时、绿地无纸屑、烟头等杂物，垃圾日产日清，定期卫生杀灭，公用部分保持清洁、无乱贴乱画；5、公共安全护卫：小区出入口实现24小时值勤、按规定巡逻；6、公共交通秩序与车辆停放：车辆行驶畅通、停放有序；7、消防：消防通道设施设备完好无损，随时可以启用、消防通道畅通；8、房屋公用部分、公用设施设备的小修和急修：小修白天接报后30分钟内到达维修，急修工作量：按国家有关标准执行。 按照《巴中市物业服务标准》中的三级以上物业服务标准。收费标准为住宅服务费1元/平方米/月。约定了物业服务费包括：物业服务费包括人员费用、物业公用部分设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业公用部分公用设施设备及公众责任保险费用、管理费用分摊、固定资产折旧费用、法定税费以及乙方合理的利润。 被告于2015年6月30日入住位于巴中市巴州区住房一套，面积为100.71平方米，按照物业服务合同约定的每平方米1元／月的标准，被告未缴纳自2015年6月30日起至2019年6月30日止的物业管理费4836元，原告公司采取电话催收、上门催收、书面催收等方式催缴物业费用。被告以“房屋外墙渗水未整改，物业服务不到位”为由，拒绝支付酿成纠纷。 审理中，针对被告的答辩，原告公司陈述：1、外墙渗水的事实存在的，但不是我公司的责任，我公司已经多次给开发企业报告并请求处理，尽到了反映、报告的责任；2、由于车位严重不足，未规划非机动车停放区域造成车辆停放、非机动车辆停放不规范的现象是存在的，但我公司已经规划了专门的临时停车区域；3、个别业主在通风采光的通道上加装栏杆门锁挤占消防通道的现象是存在的，但并不影响通风采光；4、小区内业主乱搭乱建的现象是存在的，但我公司已经向社区以及执法局进行了汇报，社区、执法局已经到小区内进行过违建拆除，但收效不大；5、针对业主提出的意见，我公司已经进行了整改。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩、《江南水乡前期物业管理服务委托合同》、照片、庭审笔录等，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，对业主具有约束力。 《江南水乡前期物业管理服务委托合同》，是开发商与原告公司签订的，是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，对全体业主均有约束力，本院予以确认；该合同对物业服务内容、服务标准、服务费用以及缴纳的时间进行了约定，双方当事人应当按照该约定全面履行权利和义务。 国务院颁布的《物业管理条例》规定：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催缴，业主无正当理由拒不缴纳或者在催告的合理期间内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告按照《江南水乡前期物业管理服务委托合同》的约定对该小区履行了物业服务，应当收取物业服务费用，但由于原告未完全按照合同提供物业服务，应当酌情扣减业主应缴纳的物业服务费，本院酌定扣减10%较为适宜。由于被告对所欠费用4836元未提出异议，本院予以确认，经折算二被告应当支付原告自2015年6月30日起至2019年6月30日止的物业管理费4352.4元。 由于原告未完全按照合同提供服务，也存在违约行为，故其主张的违约金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告鲜耀辉在本判决书发生法律效力后15日内向原告巴中市万佳物业管理有限责任公司缴纳2015年6月30日起至2019年6月30日止的物业管理费4352.4元。 二、驳回原告巴中市万佳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如义务人未在上述期限内履行金钱支付义务，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告鲜耀辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院 审判员  陈娟 二〇一九年十二月十三日 书记员  胡瑞