辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14953号上诉人（原审原告）：董豪杰，男，1976年11月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：辽宁万祥置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白街27-1号。法定代表人：史志勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人董豪杰与被上诉人辽宁万祥置业有限公司（以下简称“万祥置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初15327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。董豪杰上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人向被上诉人购买的是车库产权，支付的是产权价款，其中包括土地出让价款。按照合同约定，被上诉人负有对上诉人办理权属证书的义务，无需上诉人在另行补缴土地出让费用，原审法院适用《管理办法》第十一条的认定，与有效的合同约定相悖；二、《管理办法》不构成不可抗力，原审法院将《管理办法》的条款内容认定为不可抗力，从而使被上诉人免除办证义务并免于违约责任的承担，是对开发商的偏袒，缺乏事实和法律依据；三、在《管理办法》出台之前，小区内已有300名业主办理了车库房产证，由于被上诉人与施工企业产生纠纷，加上工作人员责任心不强，导致上诉人至今不能办证；四、上诉人与被上诉人在合同中明确约定，若被上诉人违反合同，则按上诉人已付房价款的日万分之一向上诉人支付逾期办证违约金，该约定合法有效，法院应当依法支持上诉人的诉求。原审法院仅判决被上诉人承担违约责任至2018年11月30日止，后续的违约责任不再承担，明显缺乏法律依据。上诉人认为原审法院剥夺了业主要求办证和继续主张违约金的权利。万祥置业公司辩称，目前《商品房买卖合同》无法继续履行关于办理产权登记的合同内容，其根本原因是沈阳市出台的新政策无后续实施细则，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。理由如下：1.沈阳规划国土局颁布《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》（下称办法）后，办法中提及的补缴土地出让价款的标准及具体办理程序，至今也未实际制定，导致产权登记备案手续无法履行，继续履行合同失去可能性。2016年11月21日，沈阳市规划国土局出台办法，规定新建项目的非人防地下车位如需办理产权证的，需要缴纳土地出让金（按照原规定，地下车库所占用土地无需支付土地出让金）。第十一条规定，对于办法实施时，已经办理预售许可证、实际入住的项目（本案即属于这种情况），经业主申请，确认权属清晰，缴纳土地出让金后即可按程序办理，缴纳土地出让金的标准和办理程序另行规定。但办法实施后，另行规定直到目前也未制定出台，答辩人根本无法补缴相应的土地出让价款，客观上无法继续履行合同，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。原审判决关于业主申请、缴纳出让金等内容，仅是引述办法的内容，不存在与合同相悖的问题;2.办法明确规定了对于办法实施时，已经办理预售许可证、实际入住的项目应补缴出让金等相关内容，就是本案车库的情况，该办法适用于本案没有任何问题。并且，沈阳市出台办法之前已经有业主办理车库房产证，但已经办理车库房产证的业主均在2016年11月21日办法出台之前办理下来的，此情况足以说明，并非答辩人主观上不想办理而是沈阳市规划局出台新政策导致无法继续办理;3.答辩人未迟延履行合同，在能办理手续的车库均按约第一时间办理了相关手续。未办理产权的车库位于东一、东三，这两个区域有部分由于总包单位不配合办理验收手续，导致答辩人从根本上无法办理产权备案手续，最终工程在2017年末、2018年初才取得竣工备案，而此时沈阳市办法早已颁布，因此并不属于答辩人迟延履行。完成竣工备案后答辩人第一时间进行房屋面积测算审核，积极履行了合同义务;4.因不可抗力导致答辩人无法继续履行合同，在答辩人无论如何都不能履行合同的情况，如继续要求答辩人持续承担违约金，不符合公平交易原则，一审法院判决承担违约金确认截止日期正确;5.一审判决后，部分业主未提起上诉，判决已经生效，答辩人按照判决确定的金额已经支付完毕相应款项。可以证明业主对于一审判决是认可的。如果二审判决结果与一审不同，将造成违约金标准的不一致，引发不必要的矛盾。综上所述，答辩人并非主观上不办理产权证书，而是沈阳市国土局出台的办法导致不能办理，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当维持判决。董豪杰向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告继续履行合同，协助原告办理位于沈阳市和平区长白街19-4号106门车库的房地产权属证书；2.判令被告给付逾期办理房地产权属证书违约金，按每日24.56元计算，从2015年11月5日起，至被告协助原告办理完毕房地产权属证书之日止（暂计至2018年9月10日为25,562.48元）；3.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实:2013年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区长白街19-4号106门，建筑面积20.79平方米的地下一层车库，总价款245,557元。出卖人应当在2013年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付购房款245,557元，被告于2013年11月14日交付涉诉车库。另查明：2016年11月21日沈阳市人民政府办公厅印发《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》，第十一条规定对于已办理建筑工程施工许可证、商品房预售许可证或已完工入住的项目，本着“谁主张、谁举证”的原则，由业主自愿申请，在经过法律、公证等方式确定非人防部分地下停车位所有权关系清晰、无争议的基础上，补缴相应的土地出让价款，按规定程序办理停车位不动产登记手续。补缴土地出让价款的标准及具体办理程序另行规定。2018年10月19日，被告完成涉诉房屋建筑面积测算审核，产权登记机关未受理需由出卖人提供的备案材料。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已交付全部车库款，被告于2013年11月14日交付涉诉车库，按照合同约定被告应于2015年11月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但被告直至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，系违约，应承担相应的违约责任。因政府出台新法规，现双方未能实现合同约定的办理权属登记的目的，系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力，故被告对此不应承担民事责任，但《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》系2016年11月21日出台，被告直至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，故被告延迟期间亦应承担违约责任，计算违约金的期间为2015年11月5日至2018年11月30日。关于违约金的支付标准，合同中已作出明确约定，本院从其约定，被告应支付原告2015年11月5日至2018年11月30日期间违约金27,527元（245,557元×1?×1121天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告辽宁万祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董豪杰违约金27,527元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的利息。案件受理费2,492元，退还原告董豪杰2,004元，由被告辽宁万祥置业有限公司负担488元。二审期间，当事人未提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案中，因案涉《商品房买卖合同》约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人按日支付已付房价款万分之一的违约金”，据此，万祥置业公司应于2015年11月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但直至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，已构成违约，其应承担该期间的违约责任。另，由于沈阳市政府出台《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》，对已办理建筑工程施工许可证、商品房预售许可证或已完工入住的项目的停车位不动产登记作出了新规定，但尚未出台补缴土地出让价款的标准及具体办理程序，导致案涉车库产权登记暂无法办理。此情况并非由于万祥置业公司原因导致，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。后一审法院经多方调查，认定本案存在不可抗力因素，并无明显不当之处。2018年10月19日，万祥置业公司完成涉诉房屋建筑面积测算审核，但产权登记机关未受理需由出卖人提供的备案材料。此时万祥置业公司已积极履行义务，但由于产权登记机关未受理原因导致产权证不能继续办理，并非万祥置业公司原因所致。鉴于此，一审法院认定万祥置业公司应承担2015年11月5日至2018年11月30日期间的违约责任，按合同约定标准支付违约金，并无明显不当之处，本院予以维持。综上所述，董豪杰的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费488元，由上诉人董豪杰承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇一九年十二月五日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。