广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初11632号原告：陈奕云，男，汉族，1966年3月31日，住址：惠州市惠城区。委托代理人：龙喜福，广东金卓越律师事务所律师。委托代理人：黄少芳，广东金卓越律师事务所律师。被告：惠州市君易泰投资有限公司，住所地：惠州市鹅岭北路20号1层1号。法定代表人：巫样欣。委托代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托代理人：赖婉仪，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。原告陈奕云诉被告惠州市君易泰投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告陈奕云及其委托代理人黄少芳到庭参加诉讼，被告惠州市君易泰投资有限公司委托代理人赖婉仪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告陈奕云诉称：原、被告于2018年7月17日签订合同编号为XYH-0021号《商铺租赁合同》，约定被告出租、原告承租位于惠州市惠城区××喜悦××号商铺，用于经营鸭脖、酱板鸭、卤味。租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日，租金每月2730元，管理费350元，进场费30000元，保证金8190元。合同签订当日，原告向被告刷卡支付进场费30000元、保证金8190元、首月租金2730元、物业管理费350元，以上共计41270元。原告向被告交付上述款项后，被告至今未向原告交付商铺，被告的行为严重侵犯原告的合法权益。为此，我特向人民法院提起诉讼，望判如所请:“1、请求依法判令解除原、被告于2018年7月17日签订《商铺租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告返还进场费30000元、保证金8190元、首月租金2730元、物业管理费350元，以上共计41270元；3、请求依法判令被告向原告双倍返还保证金8190元；4、请求依法判令被告向原告支付经济损失60000元；5、本案诉讼费由被告承担。”被告惠州市君易泰投资有限公司辩称：一、被告同意解除双方签订的租赁合同；二、同意退还保证金8190元，首月租金2730元，物业管理费350元，但因涉案商铺至今未交付给原告的原因之一，是业主方百脑汇公司未向被告提交符合交付条件的商铺，被告与百脑汇公司的诉讼案件目前尚未了结，被告的银行账户等财产被百脑汇公司申请了查封冻结，故希望上述费用在被告与百脑汇公司的案件中了解，或解除查封冻结后支付；三、不同意支付进场费3万元，因在租赁合同签订之后，被告在2018年8月有通知原告进场，但原告希望被告交付的商铺在装修完毕后再交付，因双方无法达成一致意见，导致原告未按时到场，此后原告还向被告提出了更换承租商铺的位置，被告不同意。故原告未进场并非被告的单方原因所致，且双方在签订租赁合同前已口头约定了进场并非被告的单方原因所致，且双方在签订租赁合同前已口头约定了进场费不予退还，从被告没有向原告出具进场费的收据可以间接印证，所以被告不同意退还进场费3万元；四、原告称双倍返还保证金没有事实和法律依据，保证金并非定金，不适用定金罚则；五、原告所称的经济损失没有事实和法律依据。查明的案件事实经审理查明，根据原告提交的原告陈奕云与被告惠州市君易泰投资有限公司于2018年7月17日签订的《商铺租赁合同》载明：“甲方：惠州市君易泰投资有限公司；法定代表人：谭德军；（乙方）承租方：陈奕云；联系地址：惠州市惠城区河南岸麦科特大道78号802；……第2条【房屋租赁】2-1甲方同意安本合同约定将中国广东省惠州市惠城区鹅岭北路20号喜悦汇项目（以下简称“本项目”）商业规划分割注明之栋一层商铺（下称“商铺”）出租给乙方……4-1（1）商铺租赁期限为：2018年08月01日起至2021年7月31日止；租赁起始日：2018年08月01日；计租起算日：2018年08月01日；（如开业改期，则计租起算日顺延）（2）自计租起算日起，乙方须按合同约定，向甲方支付租金。……4-2（4）本合同签订之日起3日内，双方共同办理商铺移交手续及签署商铺交付确认书（该日期视为商铺交付日）。同时，乙方可进行装修、安装调试设备和其他营业准备工作;……5-3(固定租金方式下)固定租金金额以本合同约定的租赁面积为基数计算：从2018年8月1日前起租金按月交纳。……租赁商铺每平方米建筑面积的租金标准为：￥195/平方米（建筑面积）/月，每月商铺租金合计￥2730元（大写：人民币贰仟柒佰叁拾元/月）。（租金如有递增，以（3）为准。（1）乙方应于租赁年度内每月的第5日前向甲方支付当月商铺租金，如遇归家法定节假日，则实际履行日顺延至下一个工作日；（2）本合同所称“租赁年度”，指自租赁起始日起向后推算，连续每满十二个月为一个租赁年度。……7-7（1）乙方交付的物业管理费计费期限为2-18年8月1日至2021年7月31日，物业管理费标准为：￥25元/平方米（按租赁商铺建筑面积计算），按商铺建筑面积核算的物业管理费为350元/月（大写：人民币叁佰伍拾元/月）；（2）装修保证金为：￥3000元，大写：人民币叁仟元，乙方的装修保证进在进场装修前缴纳给甲方或甲方指示的机构，待装修验收合格及开业三个月后无息退还。7-8乙方英语商铺交付日起的每月的第5日（遇法定节假日顺延至下一工作日）前，向甲方或甲方指示的机构缴纳当月实际发生的物业管理费及上月自用的水费、电费、电话费等。第13条【履约保证金】13-1本合同一经签订，乙方应于三天内向甲方支付履约保证金￥8190元（大写：人民币捌仟壹佰玖拾元）及首月租金￥2730元（大写：人民币贰仟柒佰叁拾元）。该履约保证金不得作为乙方预付的租金和管理费，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证。……第13条【履约保证金】13-7如甲方提前终止合同，需向乙方赔偿双倍履行保证金。……第15条【合同解除】15-1甲乙双方协商一致，可以解除本合同。15-2除本合同其他条款约定解除权外，出现下列情况的，可以行使解除权。15-2除本合同其他条款约定解除权外，出现下列情况，可以行使解除权：（1）因政府要求拆除、拆迁或者由于不可抗力(包括自然灾害、战争、动乱、地震、水灾)或遇国家重大政策法规等因素，致使不能实现合同目的，且双方互不承担责任；（2）在履行期限届满之前，乙方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（5）法律规定的其他情形。”该合同有原告陈奕云的签名和捺印确认以及被告的盖章确认。根据原告提交的《中国建设银行支付凭证》载明：“原告于2018年7月17日向被告转账30000元和11270元，共计41270元。根据原告提交的被告于2018年7月18日出具给原告的《收据》载明：今收到陈奕云承租惠州市惠城区鹅岭北路20号喜悦汇项目一楼05B号铺三房屋保证金。金额大写：捌仟壹拾玖拾元零角零分整，￥8190。”该《收据》有被告盖章确认。根据原告提交的被告与2018年7月18日出具给原告的《收据》载明：“今收到陈奕云承租惠州市惠城区鹅岭北路20号喜悦汇项目一楼铺之首月租金（2018年8月1日至2018年8月31日），金额大写：贰仟柒佰叁拾元。”该《收据》有被告的盖章确认。根据原告提交的被告于2018年7月18日出具给原告的《收据》载明：“今收到陈奕云（）承租惠州市惠城区鹅岭北路20号喜悦汇项目一楼05B号铺之首期物业管理费（2018年8月1日至2018年8月31日）金额（大写）叁佰伍拾元，￥350。”该《收据》有被告的盖章确认。根据被告提交的被告与案外人百脑汇（惠州）电子信息有限公司于2017年11月23日签订的《房屋整体租赁合同》、《房产证》（粤房地权证惠州字第××号）证明原告承租的涉案商铺实际上为被告承租案外人百脑汇（惠州）电子信息有限公司的商场后转租，同时根据被告于2018年10月25日向案外人百脑汇（惠州）电子信息有限公司发出的《律师函》，因案外人百脑汇（惠州）电子信息有限公司未能提交符合交付条件的商场，被告于2018年10月25日向案外人百脑汇（惠州）电子信息有限公司发出的《律师函》，解除双方签订的《房屋整体租赁合同》。根据被告提交的《应诉通知书》，现被告与案外人百脑汇（惠州）电子信息有限公司的租赁合同纠纷在惠城区人民法院审理过程中。庭审期间，原告称：“双方于2018年7月17日签订了书面合同，被告不能提供商铺，合同无法履行，实际上以行动提前终止了合同。根据合同约定，被告需要双倍返还保证金。此外，原告多次催促被告交付商铺，被告也答复原告要终止合同，并让原告写了申请书即本案提交的证据。因原告之前在华脉经营煌上煌点，因被告无法及时交付商铺，导致原告不能及时搬迁，产生从小加盟的损失费故原告要求被告支付经济损失60000元。”被告称：“被告共收取了原告进场费30000元、保证金8190元、首月租金2730元，首期物业管理费350元，合计41270元。因被告承租的商铺在装修差不多后，商铺二楼以上存在漏水、楼梯宽度不符合验收标准等原因，被告一直在跟业主方即百脑汇公司洽谈，在谈的时候就暂缓向原告交付商铺，我们讨论如何将商铺完好地交付给原告，而因跟百脑汇公司无法谈拢，后百脑汇公司起诉了被告，并冻结了被告的账户，所以无法向原告交付涉案商铺。被告与案外人百脑汇公司签订的租赁合同还是跟业主百脑汇公司有约定可以转租。”裁判理由和结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，因此被告理应按照《房屋租赁合同》向原告履行相应的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了进场费30000元、保证金8190元、首月租金2730元，首期物业管理费350元，合计41270元，被告应按照合同约定向原告支付涉案商铺。根据我国《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定。本案中，因被告与案外人百脑汇（惠州）电子信息有限公司之间的诉讼，涉案商铺交付不能，在原告多次催促下，被告仍无法将涉案商铺交付给原告，合同目的已经不能实现，原告有权解除涉案合同，且被告对于解除涉案合同均无异议。故原告诉请请求依法判令解除原、被告于2018年7月17日签订《商铺租赁合同》，理据充足，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定。合同解除之后，被告理应向原告返还进场费30000元、保证金8190元、首月租金2730元、物业管理费350元，共计41270元。对于双倍保证金以及经济损失的问题，因双方在《房屋买卖合同》中约定：“甲方提前终止合同，需向乙方赔偿双倍履行保证金。”被告未依约向原告交付涉案商铺，被告的行为已经构成违约，故原告诉请被告另向原告双倍返还保证金8190元，理据充足，本院予以支持。至于经济损失，因原告未提交相关的证据予以证明，原告应承担举证不能的后果，且被告向原告承担了上述双倍保证金，被告已经承当了相应的责任，故原告诉请被告赔偿经济损失60000元，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈奕云与被告惠州市君易泰投资有限公司于2018年7月17日签订的编号为XYH-0021号《商铺租赁合同》；二、被告惠州市君易泰投资有限公司应在本判决生效之日起十日内被告向原告返还进场费30000元、保证金8190元、首月租金2730元以及物业管理费350元，共计41270元；三、被告惠州市君易泰投资有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告陈奕云支付另一倍保证金8190元；四、驳回原告陈奕云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2490元（原告已预交1245元），由原告陈奕云负担1370元，被告惠州市君易泰投资有限公司负担1120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  徐秀群审判员  贺晔晖审判员  段小林二〇一九年十二月二日书记员  周家琪附：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。