汕头市金平区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0511执异70号 案外人：梁炜勇，男，汉族，1969年11月5日出生，住所地广东省汕头市龙湖区。 委托诉讼代理人：吉斌、纪龙杰，分别系广东普罗米修（汕头）律师事务所律师和实习律师。 申请执行人：郑喜钗，女，汉族，1966年6月19日出生，住所地广东省潮安县。 委托诉讼代理人：许耿才、陈敏华，均系广东泛尔律师事务所律师。 被执行人：林彬，男，汉族，1982年3月15日出生，住所地广东省汕头市金平区。 被执行人：李哲，女，汉族，1982年4月11日出生，住所地广东省汕头市金平区。 本院在执行申请执行人郑喜钗与被执行人林彬、李哲买卖合同纠纷一案中，案外人于2019年12月17日向本院提出书面异议，要求中止对汕头高新区科技中路11号602号房全套房产的执行。本院于2019年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，一、案涉房产在汕头市金平区人民法院查封之前，案外人已与被执行人林彬签订合法有效的书面买卖合同。 2017年5月5日，案外人与被执行人林彬签订了《汕头市房地产买卖居间合同》，约定案外人以每平方米4200元、总价款2121000元的价格受让其所有位于汕头高新区科技中路11号602号房一半（北面）房产（合同约定转让面积约505平方米，届时以交易过户时房产证为准，少补多退。涉案房产南面一半被执行人林彬已于2013年8月29日转让给了蔡悦珊）。合同签署的当日，案外人依约即向被执行人林彬支付了定金20万元及首期房款30万元，之后于2017年5月20日、29日分别支付了35万元、35万元。至此，案外人已履行合同之约定共向被执行人林彬支付购房款120万元，剩余房款921000元按照双方在购房合同的备注约定，需待被执行人林彬分拆完成交易过户当日支付。 二、案涉房产在汕头市金平区人民法院查封之前，案外人已合法占有并使用案涉房产。 在合同签署并支付定金及首期房款共50万元的当日（2017年5月5日），被执行人林彬已将案涉房产交付案外人占有、使用。 三、案外人已按照合同约定支付了逾总房款56%的购房款，同时，案外人同意将剩余房款按照法院的要求交付执行。 四、在案外人支付被执行人林彬120万元购房款之后，案外人催促被执行人林彬尽快分拆以便办理房产过户手续，但被执行人林彬以各种理由推脱，以致案涉房产至今未能分拆办理房产过户手续。 鉴于上，为维护自身合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人依法提出执行异议，请法院依法支持案外人的异议请求。 申请执行人辩称，一、案外人对涉案602号房一半（北面）房产所享有的民事权益，不足以排除法院对涉案602号房产全套的强制执行。 （一）案外人理应知道所购房产依法未经主管部门批准是不能分割转让、办理过户手续的，故案外人自身对未能办理过户登记存在过错。 涉案的602号房是一工业厂房，未经管理部门批准，是不能进行分割转让的。从案外人的自述可证，案外人与被执行人林彬签订涉案房产的买卖合同时，对其所购买的是602号房一半（北面）、602号房全套是分拆转让一事是明知的。案外人作为买受人，对于自身所购房产的情况理应事先进行充分了解，特别是对能否办理过户手续这种信息，更应特别关注。根据1990年5月19日实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”的规定，案外人理应知道工业厂房在未经主管部门批准的情况下，是无法分割转让、办理过户登记手续的，仍与被执行人林彬签订转让协议，购买了涉案602号房一半（北面），故案外人自身对未能办理过户登记存在过错。 （二）案外人对于所购房产无法过户的理由、情况是早就清楚知悉的，却仍于2017年向被执行人林彬购买了602号房一半（北面）房产，对于未能过户的现状案外人负有不可推卸的过错。 根据案外人自述，其与被执行人签订房产买卖合同是在2017年5月5日，其时602号房南面一半已被出卖。在此前的购房者未能办妥过户登记的情况下，案外人仍于2017年向被执行人林彬购买了602号房一半（北面）房产，并特别约定了过户需待分拆完成。案外人或被执行人至今无法提供任何证据证明，已经主管部门批准可对案涉602号房进行分拆。至法院在本案执行中查封涉案602号房时，该房产一直登记在林彬名下，物权一直未发生变动，也未有任何证据显示涉案的602号房正在办理过户手续。显见，案外人对于自己所购房产无法过户的理由、情况是早就清楚知悉的，因此，案外人自身对未能办理过户登记的现状负有不可推卸的过错。 （三）案外人因明知房产无法办理过户，故至今未支付完毕全部款项，并未以合理对价取得602号房一半（北面）房产。 案外人提交的房地产买卖合同显示，602号房一半（北面）房产的购房款为212.1万元，但案外人因明知房产无法办理过户，故至今未支付完毕全部款项，并未以合理对价取得602号房一半（北面）房产。 二、案外人梁炜勇与被执行人林彬之间的房屋买卖合同是无效合同，时至今日仍然无法进行物权变更登记，案外人实际上所享有的只是一个债权。 （一）案外人梁炜勇与被执行人林彬之间的房屋买卖合同是无效合同。 涉案的602号房产，其土地用途为工业用地，房屋用途为工业厂房，根据前述《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定，案外人与被执行人林彬约定将涉案602号房产分割转让，其分割转让未经批准单位审批，也未办理过户登记，该合同应是无效合同。案外人对涉案602号房不享有排除执行的权利。 （二）涉案的602号房全套至今客观上未分割成两套，整套仍是一个产权证，无法进行物权变更登记。 涉案的602号房全套的房产，自2014年6月6日经汕头市房产管理局登记的权属人即为被执行人林彬，至今一直没有变动。案外人虽称房产已交付，但不动产物权变动的生效要件是以不动产登记机关的登记为生效要件。时至今日，涉案的602号房客观事实上未分割成两套，整套仍是一个产权证，无法进行物权变更登记。因此，案外人实际上所享有的只是一个债权，其对涉案602号一半房产的权利不能排除法院对该房产的继续执行。 综上，申请执行人认为案外人梁炜勇主张对涉案602号房全套享有排除强制执行的民事权益缺乏依据，该房产的所有权人依法是被执行人林彬，请法庭依法驳回案外人的异议请求。 被执行人林彬辩称，同意案外人所提出的异议请求。 被执行人李哲没有答辩。 本院查明，在申请执行人郑喜钗与被执行人林彬、李哲买卖合同纠纷一案中，本院根据申请执行人的申请，于2019年10月23日作出了（2019）粤0511执1691号之一《执行裁定书》，裁定：“……十一、拍卖被执行人林彬名下的位于汕头高新区科技中路11号602号房全套房产（权证号粤房地权证汕字第××号）……。”案外人遂向本院提出执行异议。 另查明，2017年5月5日，案外人与被执行人林彬签订了《汕头市房地产买卖居间合同》一份。约定，被执行人林彬将位于汕头高新区科技中路11号602号房产一半（北面）卖给案外人，建筑面积约505平方米，产权性质工业厂房，权证号汕字第××号（待分拆），总房款2121000元。并约定案外人应于2017年5月5日先付给被执行人林彬购房定金20万元；同时案外人付首期房款100万元，被执行人林彬需移交房产给案外人使用；房产需待被执行人林彬分拆完成后再通知案外人到高新交易所进行交易登记；当被执行人林彬通知案外人可进行交易登记时，案外人需在五天配合办理手续，并将剩余房款一次性全部在登记时同时付清……。 嗣后，案外人支付定金及购房款共120万元给被执行人林彬。 另查明，汕头高新区科技中路11号602号房产权属人林彬，面积1009.84平方米。房屋用途工业厂房。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人在本院查封之前已与被执行人林彬就汕头高新区科技中路11号602号房产北面总建筑面积约505平方米的买卖签订了《汕头市房地产买卖合同》，并已支付了部分房款，但案涉房产至今仍登记在被执行人林彬名下，而该房产至今未能办理过户登记是否非因案外人自身原因，案外人也未能提供有效证据予以证明。故案外人对该房产不享有排除执行的权利。案外人所提出的异议理据不充分，本院依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人梁炜勇的异议请求。 案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈莉丹 审判员  姚允玉 审判员  林冬平 二〇一九年十二月三十日 书记员  王冠烁