广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终778号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市富润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇长安南路42号首层第一卡，统一社会信用代码91442000688660647P。法定代表人：苏照文，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦途燕，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，广东载信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾爽德，男，1976年3月26日出生，瑶族，住广东省中山市西区。上诉人中山市富润房地产开发有限公司（以下简称富润公司）因与被上诉人曾爽德商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。富润公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除涉案《中山市商品房买卖合同》（合同编号：HTN2015090421，合同条码：1501090418）；3.改判注销曾爽德名下的《中山市商品房销售登记备案表》（合同编号：HTN2015090421，合同条码：1501090418）；4.改判富润公司无需向曾爽德支付迟延交房违约金3200元；5.改判曾爽德向富润公司支付违约金6400元。事实和理由：1.本案所涉商品房交易，名为买卖，实为借贷，案涉《中山市商品房买卖合同》非双方真实意思表示，不能认定为有效合同。根据合同约定，涉案商品房售价为2800元每平米，明显低于同期市场价格，不符合市场交易的规律。2.即使案涉《中山市商品房买卖合同》未能认定为无效合同，富润公司亦因为曾爽德严重违约而有权解除双方的合同关系，并要求曾爽德支付违约金。根据涉案合同第六条，曾爽德应在2015年9月30日将商品房预售款320000元直接存入该商品房项目预售款专用账户，但曾爽德一直未按照国土备案合同约定，将相应的购房款支付至指定账户。曾爽德已严重违约，富润公司有权依据合同第七条解除合同，并要求曾爽德按累计应付款的2%向富润公司支付违约金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销改判。曾爽德二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回富润公司的上诉请求，维持原判。富润公司所述的事实和理由只是单方的主观臆测，无任何证据予以证明，富润公司为逃避责任寻找理由，该公司现在的控制人已不是原来的控制人，本案的上诉不是富润公司的真实意思表示。曾爽德于2018年4月20日向一审法院起诉请求：1.曾爽德与富润公司于2015年9月30日签订的合同条码1501090418《中山市商品房买卖合同》有效；2.富润公司在符合商品房交付条件时向曾爽德交房；3.富润公司在符合办理产权登记条件时为曾爽德办理产权登记；4.富润公司向曾爽德支付迟延交房违约金3200元。一审诉讼中，曾爽德撤回第2项请求富润公司在符合商品房交付条件时向曾爽德交房的诉求及第3项请求富润公司在符合办理产权登记条件时为曾爽德办理产权登记的诉求。富润公司向一审法院提出反诉请求：1.解除富润公司与曾爽德签订的《中山市商品房买卖合同》（合同编号：HTN2015090421,合同条码：1501090418）；2.注销曾爽德名下的《中山市商品房销售登记备案表》（合同编号：HTN2015090421,合同条码：1501090418）；3.曾爽德向富润公司支付违约金6400元。一审诉讼中，富润公司变更第1项诉求为富润公司与曾爽德签订的《中山市商品房买卖合同》无效，撤回请求曾爽德向富润公司支付违约金6400元的诉求。一审法院认定事实：2015年9月30日，曾爽德与富润公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定曾爽德购买富润公司开发的位于中山市××市场路××号星悦新天1幢3座302房的预售商品房，总金额320000元，双方约定付款方式为一次性付款，该款转入富润公司的专用账户；富润公司应当在2017年8月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。富润公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向曾爽德支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则曾爽德有权解除合同。富润公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价1%。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。同年10月8日，富润公司与曾爽德签订《补充协议》，载明：富润公司指定以下账户（账户名：梁润全，账号：62×××32，开户行：工行横栏支行）为售房款的收款账户，曾爽德将购房款直接划入上述账户即视为曾爽德已履行购房款的给付义务；如富润公司在2015年11月30日前（含当日）向曾爽德支付342400元解约保证金，则富润公司立即拥有单方面解除上述《商品房买卖合同》的权利；本补充协议约定与《商品房买卖合同》约定不一致的，应按补充协议约定执行。双方在补充协议中还详细约定了其他权利义务。同年10月8日及10月12日，曾爽德合计向富润公司指定的上述账户转账支付1280000元。中山市房地产交易登记管理所已于同年10月12日对上述商品房买卖合同办理登记备案。2018年4月20日，曾爽德以富润公司逾期未交付上述商品房，存在违约为由诉至一审法院，提出以上诉请。富润公司主张曾爽德与其签订的合同无效，向一审法院提起反诉，认为本案名为商品房买卖实为借贷关系，本案的买卖合同实际是作为梁润全的借贷担保，不符合交易原则且价格明显低于市场交易价，曾爽德亦未按约定支付房款。一审法院另查明：除本案的涉案房屋外，曾爽德还向富润公司购买另外三套房屋，曾爽德已经收回其中两套房屋的相关退房款及解约金并注销相关的商品房备案登记。一审法院认为，关于曾爽德与富润公司签订的《中山市商品房买卖合同》是否有效的问题。首先，富润公司辩称曾爽德与其签订的《商品房买卖合同》约定的价款明显过低，但未能举证证明上述事实；其次，富润公司未能举证证明案外人梁润全与曾爽德恶意串通签订上述合同而损害其利益，亦未能提供证据证明曾爽德与案外人梁润全之间存在借贷关系；最后，虽然曾爽德与富润公司签订《补充协议》后，其购买的四套房屋中的其中两套，曾爽德于2016年收到相关退房款及解约金后，已经办理相关注销商品房备案登记手续，故曾爽德解释购房的目的是为了投资的说法比较合理，至于富润公司与梁润全之间是否还存在其他债权债务关系，属于富润公司与梁润全之间的法律关系，富润公司可另行主张权利。综上所述，一审法院认为富润公司主张本案为借贷关系，双方签订的合同无效缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持，故本案应为商品房预售合同纠纷。曾爽德与富润公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，故曾爽德请求确认与富润公司签订的《中山市商品房买卖合同》有效理据充分，一审法院予以支持，富润公司请求确认上述合同无效缺乏理据，一审法院不予支持。曾爽德已按约定向富润公司指定账户支付房款且一审法院已经认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》有效，故富润公司请求注销曾爽德名下的《中山市商品房销售登记备案表》缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。富润公司未按期向曾爽德交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任，合同约定富润公司应于2017年8月31日前交付涉案商品房，按约定每逾期一日富润公司应向曾爽德支付每日万分之一的违约金至实际交付之日止，但富润公司至今仍未交付涉案商品房，违约已经超过一年，故曾爽德请求富润公司支付逾期交房违约金3200元理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、确认曾爽德与富润公司于2015年9月30日签订的《中山市商品房买卖合同》有效（合同编号：HTN2015090421，合同条码：1501090418）；二、富润公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向曾爽德支付延迟交房违约金3200元；三、驳回富润公司的反诉诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由富润公司负担；反诉案件受理费25元，由富润公司负担（本诉案件受理费用曾爽德已预交，一审法院不作退还，富润公司于履行中迳付曾爽德）。本院二审期间，富润公司向本院提交星悦新天1幢3座502房、602房的《中山市商品房销售登记备案表》复印件各一份，拟证实富润公司、曾爽德之间是民间借贷关系，富润公司向曾爽德借款，并通过办理涉案两套房屋及502、602房备案登记方式作借款抵押；由于部分借款已还清，故富润公司、曾爽德此前协商一致解除了502、602房的合同及备案登记，富润公司也已经另向案外人出售502、602房。曾爽德确认上述两份证据的真实性，并表示：其在一审期间也说过，其当时是一次买了四套房，就是涉案两套房屋及星悦新天1幢3座502、602房，当时四套房屋都签了一样的商品房买卖合同和补充协议，但该证据不能证实双方之间是民间借贷关系。曾爽德二审期间未向本院提交新证据。本院另查明：富润公司（甲方）与曾爽德（乙方）于2015年10月8日签订的《商品房买卖合同》补充协议中另约定：甲方解除合同后解约保证金直接用于抵扣退还乙方的购房款人民币320000元和应支付给乙方的资金占用费人民币22400元；《商品房买卖合同》自甲方或甲方所委托人在2015年11月30日之前（含当日）的任意日将解约保证金全部划入指定账户时立即自动解除，划款时请注明“解约保证金”字样；合同解除后合同立即终止并失效，乙方有义务配合甲方办理相关手续以恢复原状。本案诉讼中，曾爽德、富润公司称，双方曾签订了含涉案商品房在内的四份《中山市商品房买卖合同》及相对应的《商品房买卖合同》补充协议，约定曾爽德分别向富润公司购买星悦新天1幢3座302房、402房、502房、602房共计四套商品房，每套商品房交易价格均为320000元，合同签订后四套商品房均已办理销售登记备案手续。2016年5月，双方协商解除502房、602房合同。2016年5月12日富润公司通过由关权文向曾爽德转账的方式向曾爽德退还400640元并备注“代富润公司退房款和解约金”。2016年5月30日，富润公司又通过关权文向曾爽德转账409600元。曾爽德称：房子解约时已过了补充协议的时间，且当时已是六个月之后了，当时房价已经上涨，无法出房产证无法转让，因曾爽德急需用钱，想抽取差价，曾爽德按89600元收取解约金，该房产转手差价，只由富润公司和关联人收取，曾爽德不知情。本院再查明：2015年10月10日，曾爽德向梁润全工商银行账户62×××32转账支付640000元；当天，梁润全将上述640000元全部转账支付至其名下另一工商银行账户62×××85，后又通过后一银行账户将上述款项全部转账支付给谭卫东。2015年10月12日，谭卫东向曾爽德转账支付640000元；当天，曾爽德向梁润全工商银行账户62×××32转账支付640000元；同日，梁润全先将上述640000元款项全部转账支付至其名下另一工商银行账户62×××85，后又通过后一银行账户将其中的410000元转账支付给谭卫东。一审期间，曾爽德称：谭卫东曾向曾爽德借款220万元，因买这四套房子共128万元，曾爽德当时只有70万元左右，所以就只支付了两套房子的购房款，曾爽德也告知谭卫东其要买房，要谭卫东还钱给曾爽德，谭卫东就还了64万元给曾爽德，该款项用来支付余下两套房子；谭卫东转账给曾爽德账上的钱是还给曾爽德之前出借给他的款项，谭卫东和他老板是做资金生意，他们为赚取差价，经常在他人那里调取相对廉价资金，然后得到4分-5分的利息。富润公司则回应称：银行流水能证明梁润全转账给谭卫东，谭卫东在次日将该笔款项协助清偿给曾爽德；该借贷关系并非富润公司与曾爽德之间的借贷关系，款项也并非由富润公司清偿给曾爽德，因梁润全的儿子梁权辉为富润公司的股东之一，故富润公司推断前两套房子是梁润全协助注销登记备案，而后两套房子则无从得知，不排除梁润全与曾爽德存在某种利益关系，以损害富润公司利益；根据梁润全的银行转账可知，曾爽德确实是按照其所提供补充协议的约定将相应的款项汇入梁润全的银行账户中，而梁润全通过两次转账（第一次转到梁润全名下的另外一个账户中，第二次是梁润全通过其另外一个账户转到谭卫东名下），另通过曾爽德所提交的银行流水可知，谭卫东在收到梁润全款项后的次日，已将款项全数返还给曾爽德，完成了补充协议上的走账手续，从而符合所声称的支付方式。本案二审期间，曾爽德称：2015年7月27日，曾爽德借给谭卫东220万元，银行流水有显示；2015年7月28日，谭卫东通过赖瑞兴还了70万元；8月8月，再通过赖瑞兴还了45万元；总共还了115万元；2015年10月12日，谭卫东还款64万元、41万元，正好把所有借款本金全部还清；曾爽德同一天所购四套房子，两套是用自己账上的款项支付购买的，另外两套是通过谭卫东所还的款项支付的，合同约定款项全部均已支付完毕。除上述事实外，一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。现二审争议焦点为涉案《中山市商品房买卖合同》是否有效问题。曾爽德提起本案一审诉讼的主要诉求是确认涉案《中山市商品房买卖合同》有效，但案涉《中山市商品房买卖合同》双方当事人对其间真实意思表示和法律关系性质的主张并不一致，故判断该合同约定的内容本身是否当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。本院应当结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。首先，曾爽德与富润公司于2015年9月30日签订《中山市商品房买卖合同》，约定曾爽德向富润公司购买涉案商品房，富润公司应在2017年8月31日前向曾爽德交付涉案房屋。但双方其后又于2015年10月8日签订《补充协议》，约定曾爽德将320000元直接划到富润公司指定的梁润全个人账号即视为已经支付购房款，而富润公司则可在2015年11月30日前向曾爽德支付342400元解约保证金，即拥有单方面解除上述《商品房买卖合同》的权利，且解约保证金直接用于抵扣应退还曾爽德的购房款320000元和应支付给曾爽德的资金占用费22400元。另外，从本案查明以及双方当事人确认的事实反映，曾爽德除向富润公司购买本案星悦新天1幢3座302房外，也同样与富润公司签订买卖合同和补充协议，以同样价格向富润公司购买该幢建筑的402房、502房、602房三套商品房，其后由富润公司向曾爽德支付了退房款和解约金后，解除了502房、602房的买卖合同，并注销了相关的合同备案登记手续。从双方上述约定解约的权利、期间及情形、收款账号、由富润公司向曾爽德回报固定资金占用费以及案外其他相同交易的实际履行情况等反映，富润公司与曾爽德之间就涉案等商品房买卖交易中的相关约定内容、合同履行方式和实际履行情形，明显有悖于正常的商品房买卖交易习惯，也与一般商品房买卖交易中业主向开发商支付相应对价用于获得商品房所有权的交易目的明显不一致。其次,从曾爽德主张支付有关购房款的情况以及银行流水的资金走向反映，2015年10月10日，曾爽德向梁润全转账640000元，梁润全于当天将该640000元转账至其名下另一银行账户后，即又将该640000元转账给谭卫东。2015年10月12日，由谭卫东向曾爽德转账640000元，曾爽德收款后于当天向梁润全转账640000元。同日，梁润全又先将640000元转账至其名下另一银行账户后，即又将其中的410000元转账支付给谭卫东。曾爽德于本案二审期间自认收到谭卫东于2015年10月12日向其转账支付的上述410000元。曾爽德虽然称谭卫东是从事资金运作生意，之前曾爽德有出借款项给谭卫东，现曾爽德因购买房屋的资金不够，要求谭卫东还款，故此其中两套房款是通过谭卫东所还的款项支付。但曾爽德的主张，明显不能合理解释其上述与谭卫东之间的资金走账过程和事由。另外，曾爽德与富润公司约定的收款人梁润全之身份问题，曾爽德主张梁润全系富润公司股东梁权辉的父亲，富润公司则在诉讼中也承认梁润全与其股东梁权辉之间系父子关系，但确认梁润全并非富润公司的法定代表人或股东。如是房地产开发企业的正常经营和销售商品房行为，富润公司与曾爽德约定将全部购房款项支付至与富润公司无关的自然人的个人银行账户，有违常理，也不符合一般房地产开发企业销售商品房的交易惯例。另外，曾爽德如果是普通和真实的购房消费者，其既同意向房地产企业之外的自然人支付购房款，也同意房地产企业享有合同的任意解除权，该情形亦有违日常生活经验法则。结合上述查明的曾爽德陈述其与谭卫东的关系、双方之间的资金走账过程等，富润公司主张本案并非真实商品房买卖关系，以及梁润全的账号存在为走账之用的陈述，具有一定的合理可信性。最后，曾爽德向富润公司购买涉案的商品房与另外的三套商品房后，在约定的交房期限届满后，双方并没有任何的真实交付房屋事实，且其中的两套更在约定交付期限前已经由富润公司以向曾爽德返还房款并回报资金占用费形式，与曾爽德解除了相应买卖合同。由此可见，曾爽德的真实目的显然是基于获取资金占用费即款项的利息，这与其在诉讼中称购房的目的是为了投资的说法并不矛盾。另在本案曾爽德提起诉讼时，已经超出约定的交房期限近8个月时间，但未有任何证据显示此前曾爽德有向富润公司主张交房或者追究逾期交房违约责任的行为。上述相关情形，与一个正常购房消费者的通常做法并不相符。综上事实和分析，足可认定涉案《中山市商品房买卖合同》买卖商品房的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，曾爽德与富润公司签订涉案《中山市商品房买卖合同》的真实目的是以涉案商品房担保曾爽德本金为320000元、借款期限至2015年11月30日、资金占用利息为22400元债务的履行。故此，涉案《中山市商品房买卖合同》系名为房屋买卖，实为借款非典型担保，即当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将涉案商品房作为借款关系的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项关于民事法律行为应当具备“意思表示真实”条件的规定以及第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”规定，本院认定涉案《中山市商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐匿行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定在当事人之间的合同效力。因此，曾爽德请求确认其与富润公司于2015年9月30日签订的涉案《中山市商品房买卖合同》合法有效，并要求富润公司向其支付迟延交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因涉案《中山市商品房买卖合同》无效，故富润公司要求注销商品房销售登记备案的诉讼请求合理有据，本院予以支持。但富润公司另外关于解除涉案《中山市商品房买卖合同》、曾爽德向富润公司支付违约金6400元的上诉请求，因富润公司已经在一审期间撤回上述诉求，现上诉再次提出，已超出其一审最终的明确反诉请求范围，本院对此不作审理。综上，上诉人富润公司的上诉请求部分成立。一审对合同效力认定有误，实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4502号民事判决；二、确认中山市富润房地产开发有限公司与曾爽德于2015年9月30日签订的《中山市商品房买卖合同》（合同编号：HTN2015090421，合同条码：1501090418）无效；三、曾爽德于本判决发生法律效力之日起十五日内协助中山市富润房地产开发有限公司办理注销位于广东省中山市横栏镇市场路30号星悦新天1幢3座302房的销售登记备案；四、驳回曾爽德的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费50元（曾爽德已向一审法院预交），由曾爽德负担；一审反诉案件受理费25元（中山市富润房地产开发有限公司已向一审法院预交），由曾爽德负担（曾爽德于本判决发生法律效力之日起三日内迳付中山市富润房地产开发有限公司）；二审案件受理费50元（中山市富润房地产开发有限公司已向本院预交），由曾爽德负担（曾爽德于本判决发生法律效力之日起三日内迳付中山市富润房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十二月二十日书记员  严贝贝