济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初2325号原告：山东金鲁班物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：田光谱，董事长。委托诉讼代理人：孟凡媛，山东博翰源律师事务所律师。被告：张晓梅，女，1969年11月7日出生，汉族，住济南市。被告：邢玥嘉，女，1996年3月11日生，汉族，住济南市。两被告共同委托诉讼代理人：邢某某（与张晓梅系夫妻关系，与邢玥嘉系父女关系），男，1967年7月28日出生，汉族，住济南市。原告山东金鲁班物业管理有限公司（以下简称金鲁班公司）与被告张晓梅、邢玥嘉物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鲁班公司的委托诉讼代理人孟凡媛，被告张晓梅、邢玥嘉的共同委托诉讼代理人邢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鲁班公司向本院提出诉讼请求：1.判决张晓梅、邢玥嘉交纳2015年2月2日至2018年12月31日期间的物业费人民币6692.80元及违约金人民币200.78元；2.本案诉讼费用由张晓梅、邢玥嘉承担。事实与理由：张晓梅、邢玥嘉系万豪国际小区2号楼905、906号的业主，金鲁班公司系该房所属小区物业管理企业。根据金鲁班公司与万豪社区居委会签订的《物业服务合同》物业费收费标准为按法定房屋产权面积每月每平方米2元，该房屋建筑面积合计为71.20平方米；张晓梅、邢玥嘉应半年缴纳一次物业费，应于缴费当月5日前缴纳，金鲁班公司按约一直提供物业服务，张晓梅、邢玥嘉一直欠付物业服务费。金鲁班公司多次催要未果，故诉至贵院，请求法院判如所请。张晓梅、邢玥嘉共同辩称，自金鲁班公司进驻万豪小区以来，一直未交物业费，理由如下：1、2016年由于工作关系，张晓梅的外国朋友为张晓梅精心画了两幅油画，搬家时，工人怕碰坏油画，将画放在家门口，之后发现画不见了，据楼上邻居说看到小区物业公司保洁人员把油画拿走了，我们当即拨打了110报警电话，文东派出所民警出警并调出监控，监控里清晰的拍到了物业公司的保洁人员拿着两幅油画进了电梯，到一楼拿着两幅油画出电梯走了，之后保洁人员承认拿走了油画，称以为是垃圾给扔掉了，但并没有在垃圾箱周围找到，民警给物业公司张姓经理的保洁人员说：“业主的两幅油画一看就是贵重物品而不是垃圾，物业保洁人员没有权利随便扔掉业主的物品，这一点物业公司应该有相应的规定。”物业公司张姓经理当场就说：给工作人员都曾经讲过，是业主的东西要送到物业公司来留一留，不能个人随意处置。110民警让物业公司和我们协商处理此事，尽量把油画找到归还我们，如果找不到的话应当按油画的价值给予赔偿。张晓梅当场表态要油画。物业公司必须给一个说法，油画本身价值也很高，在没有返还油画之前先用物业费来顶，可至今天为止，金鲁班公司也没有给一个明确的答复。对此事一直不理不睬。2、2017年2号楼908的租客晚上醉酒回家，因未带钥匙就在门外把防火门砸坏，我们拨打110报警，文东派出所民警亦出警协调此事，要物业公司协调908业主更换防火门。可此后物业公司就没有过问过此事，现在908业主已将房产出售，我们考虑到业主自身的安全，自己更换了防火门。3、金鲁班公司按每平2元的标准收取物业费没有依据，也未做到物业规范和条例的标准。4、2号楼的电梯三天两头出现问题及困人在里面，110和119消防出警过多次。2号楼的南梯从5月初停用到今天，金鲁班公司就张贴了通知，到今天为止，快一个月的时间了，2号楼南梯依旧无法使用。5、我们买的地下车位不能使用，张晓梅曾多次打电话给物业公司，物业公司称处理不了，让我们去找政府。6、自从金鲁班公司进驻小区以来，我们家门口的灯泡坏了，物业公司没有换过一次，每次打电话都说没有灯泡让我们等等，这些年都是我们自己换的。7、前期长城物业公司负责的时候，每平米1.9元的物业费、管家式服务，保安24小时在一楼大堂里值班，这样业主最起码居住的也安全安心，每隔一两个月都会对小区的地面用高压水枪进行冲洗，地下停车位也能正常使用。而现在金鲁班公司进驻小区后，存在诸多问题，还有比如业主的住房维修基金公示问题，小区内路面破损下一步怎样解决的问题，以及小区内和电梯间的广告费用归属问题，还有楼道内的消防设备和业主的安全问题等等。故请求法院依法公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月，文东街道万豪社区居委会（委托方，甲方）与金鲁班公司（受托方，乙方）签订《万豪国际小区物业托管合同》，约定：甲方选聘乙方对万豪国际小区提供物业服务，管理期限自2015年2月2日起至2016年2月1日止；高层住宅物业费标准为2元/月/平方米，物业费按半年缴纳，业主或物业使用人应在交费当月5日前履行交纳义务；业务或物业使用人违反合同交纳物业服务费的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应交总额的3%向乙方支付违约金。2016年至2018年，双方续签了3份物业服务合同，物业费标准、交纳物业费的时间及逾期交纳物业费的违约责任沿用2015年的合同约定。2016年4月11日，金鲁班公司通过手机短信向张晓梅、邢玥嘉催缴2015年度物业费，并要求张晓梅、邢玥嘉缴纳2016年物业费。另查明，万豪国际小区2号楼905室面积为30.69平方米、业主为张晓梅与邢玥嘉，万豪国际小区2号楼906室面积为40.51平方米、业主为张晓梅。张晓梅、邢玥嘉拖欠万豪国际小区2号楼905室、906室2015年2月2日至2018年12月31日期间的物业费未付。万豪国际小区未成立业主委员会。本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，涉案房屋所在小区未成立业主委员会，文东街道万豪社区居委会作为涉案房屋所在地的居民委员会有权代行业主委员会职责，其与金鲁班公司签订的物业服务合同合法有效，该物业服务合同对业主具有拘束力。金鲁班公司已实际为涉案小区提供物业服务，张晓梅、邢玥嘉作为业主应按照物业服务合同的约定向金鲁班公司支付物业服务费，故对金鲁班公司的该项诉讼请求，本院予以支持。张晓梅、邢玥嘉辩称金鲁班公司的保洁人员拿走其两幅油画，在没有返还之前用物业费抵顶，本院认为，金鲁班公司对此予以否认，张晓梅、邢玥嘉未能针对其抵顶物业费的主张提供有效证据予以证实，故本院对其主张不予采信。张晓梅、邢玥嘉可针对丢失油画另行主张权利。同时张晓梅、邢玥嘉辩称金鲁班公司在物业服务过程中存在各种未履行到位的情形，但其亦未能向本院提交相关证据予以证实，故对于其主张，本院不予采信。因张晓梅、邢玥嘉拖欠物业服务费，还应向金鲁班公司支付违约金。综上，张晓梅与邢玥嘉应补交拖欠的万豪国际小区2号楼905室2015年2月2日至2018年12月31日期间物业费计2884.86元（30.69平方米×2元/平方米/月×47个月），并应支付违约金86.54元（2884.86元×3%）。张晓梅应补交拖欠的万豪国际小区2号楼906室2015年2月2日至2018年12月31日期间物业费计3807.94元（40.51平方米×2元/平方米/月×47个月），并应支付违约金114.24元（3807.94元×3%）。邢玥嘉并非万豪国际小区2号楼906室业主，金鲁班公司要求邢玥嘉支付该房屋物业费及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款,《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张晓梅、邢玥嘉于本判决生效之日起十日内向原告山东金鲁班物业管理有限公司支付万豪国际小区2号楼905室2015年2月2日至2018年12月31日期间的物业费共计2884.86元；二、被告张晓梅、邢玥嘉于本判决生效之日起十日内向原告山东金鲁班物业管理有限公司支付万豪国际小区2号楼905室违约金86.54元；三、被告张晓梅于本判决生效之日起十日内向原告山东金鲁班物业管理有限公司支付万豪国际小区2号楼906室2015年2月2日至2018年12月31日期间的物业费共计3807.94元；四、被告张晓梅于本判决生效之日起十日内向原告山东金鲁班物业管理有限公司支付万豪国际小区2号楼906室违约金114.24元；五、驳回原告山东金鲁班物业管理有限公司其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张晓梅、邢玥嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 秦 芳人民陪审员 丁世玉二〇一九年十二月二十八日书 记 员 耿 铭