北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初15075号原告：北京高亿房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路1号。法定代表人：张方明，董事长。委托诉讼代理人：谭志宇，北京市鼎弘律师事务所律师。被告：北京睿众投资有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路1号1幢1单元401内03单元。法定代表人：李翔。被告：ARIAIRISGLOBALLIMITED1102，11/F，Tower1，LippoCentre，89Queensway。法定代表人：陈嘉楠，董事。原告北京高亿房地产开发有限公司（以下简称高亿公司）诉被告北京睿众投资有限公司（以下简称睿众公司）、被告ARIAIRISGLOBALLIMITED（以下简称环球公司）（合并简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。高亿公司之委托诉讼代理人谭志宇到庭参加了诉讼。睿众公司、环球公司经本院公告合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高亿公司向本院提出诉讼请求：1、二被告连带支付三个月租金即399255元解除合同赔偿金；2、二被告连带支付2016年2月1日至2016年3月3日租金146175.33元；3、二被告支付逾期付款违约金，计算方式2月份欠付租金133085元按每日万分之五计算自2016年2月2日起至实际给付之日止；3月份欠付租金13090.33元按每日万分之五计算自2016年3月2日起至实际给付之日止；4、二被告连带支付2016年3月4日至3月14日期间占用费143993.6元。5、被告已支付的押金418969.81元抵扣上述费用后不予退还。事实与理由：2014年7月16日，原告与环球公司签订《北京环球金融中心租赁合同》，约定环球公司向我公司租赁北京环球金融中心办公楼东楼X层X号单元，面积约为266.17平方米，租赁期自2014年8月1日至2017年8月31日，每月租金人民币133085元。后我公司与二被告于2015年7月23日签署《补充协议》，约定增加睿众公司为原租赁合同项下的共同承租人。现二被告于2016年2月份开始拖欠租金，经我公司多次催要未果，我公司于2016年2月29日按照合同约定向被告发函解除了租赁合同，被告于2016年3月3日签收函件。但二被告未向我公司支付相应款项，也未向我公司交还承租单元，我公司于2016年3月14日按照合同约定收回租赁房屋。现为维护我公司合法权益，特诉至法院。二被告均未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。高亿公司围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告未到庭质证。本院经审查认定如下：2014年7月16日高亿公司（出租人）与环球公司（承租人）签订《北京环球金融中心租赁合同》【合同编号：（X）租字第X号】，合同约定出租人同意出租及承租人同意承租位于北京市朝阳区东三环中路1号环球金融中心办公楼东楼X层X号单元。承租人于出租人签署租赁合同后5个工作日内支付押金，作为承租人忠实履行本合同各项条款的保证金。押金数额是按租赁期内月租金及物业管理费标准的三倍计收。出租人有权利但没有义务扣除全部或部分押金来冲抵到期租金、物业管理费、赔偿出租人或第三人的损失等。在出租人未按本合同约定用押金冲抵承租人应付的款项后，所持押金少于约定的数额时，承租人须在接到出租人书面通知后十日内将押金补足。在承租人全部履行本合同各项条款的情况下，在租赁期届满和承租人按约定交还已修缮好的该单元且已完成本合同14.5款中变更工商注册地址的义务后三十日内（以较后者为准），出租人将押金（因承租人未足额支付或补足而导致出租人所持押金数额低于本合同附件三约定标准的，以实际持有的数额为准）返还承租人，但不计利息。除本合同另有约定外，承租人应当自本合同租赁期的第一日起向出租人支付租金，详见本合同附件三。该单元的租金每月以30.5日计算。在租赁期内就某个公历月份而言，如果承租人实际承租的天数少于该月公历天数，则该月的租金应当是将以附件三约定的标准除以30.5，再乘以当月承租人实际承租的天数之和。第12.1条约定承租人未按本合同约定的方式和时间向出租人支付租金的，应当按逾期付款额的每日万分之五向出租人支付违约金。本条款不应被视为创设承租人支付租金的宽限期，出租人不应因要求或接受违约金而被视为负有逾期接受支付的承租人应付租金的义务，或同意承租人迟延支付租金。本款可与本合同第十三条中涉及赔偿金的条款同时适用。第13.2条约定，发现下列情况之一，出租人有权提前解除合同。自出租人解除合同的通知书送达承租人之日，本合同解除。承租人应当按本合同附件三约定的租金标准，向出租人支付相当于三个月租金的赔偿金或支付相当于租赁期未履行部分期间租金的赔偿金（二者以高者为准）。出租人因此受到的实际损失超过约定赔偿金的，承租人应当据实赔偿：……（3）承租人未按本合同约定支付租金，逾期达到十日仍未支付的；……第14.2条约定，本合同终止十日后，如该单元内还遗留有承租人的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其他任何物品，双方约定作为承租人的遗弃物处理，承租人同意永久放弃其于该等物品上的一切权利。出租人有权以任何方式处理前述物品，承租人不得提出异议，也不得追究出租人责任包括不得要求出租人赔偿。14.3条约定，本合同终止后，如承租人未按本合同约定交还该单元，则出租人（或物业公司）有权在本合同终止当日或按出租人指定的合理期限届满之日单方收回该单元和/或委托物业公司停止该单元的水、电供应。14.4约定，本合同终止后，如承租人未按本合同约定交还该单元，承租人应当向出租人支付自本合同终止的第二日起至实际向出租人交还或出租人（或物业公司）单方收回该单元之日的占用费（即使该单元被停止水电供应，仍照此执行），占用费数额等于同期按本合同附件三约定标准计算的租金的三倍和其他款项之和。出租人因此受到的损失（包括但不限于对该单元新的承租人的违约、赔偿责任和中介费）超过占用费的，承租人还应据实向出租人赔偿。第16.3条约定，承租人保证在本合同下提交的住所、地址、通讯地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的准确性及合法有效性。如有变更，应立即通知出租人，否则，如因资料不实而导致出租人通知送达不到的后果，其风险责任由承租人自行承担。因承租人下落不明或提供联络资料不实而致使出租人通知不到，只要能够证明已采取上述任一方式履行了通知义务，承租人于通知送达之日起五日内未予答复的，视为已收到。附件二约定租赁期2014年8月1日至2017年8月31日。附件三约定每月租金人民币133085元。上述租金不包含物业管理费和其他费用，除另有约定外，每月应付的上述款项，承租人应于当月的第一日前支付，但对于租赁期开始后承租人第一次应付的整月租金而言，承租人应当于本合同签订的同时支付。押金人民币424008.81元。2015年7月1日，甲方高亿公司、乙方环球公司、丙方睿众公司签署，约定甲方与乙方之间就北京市朝阳区东三环中路1号环球金融中心东楼X层X号单元于2014年7月16日签订的（X）租字第X号《北京环球金融中心租赁合同》，现经三方协商同意增加丙方为该租赁合同的共同承租人。高亿公司表示在上述租赁合同履行过程中，环球公司、睿众公司支付了押金424008.81元，租金支付至2016年1月底，自2016年2月1日起开始欠付租金；2016年2月29日高亿公司发送解除通知，二被告于2016年3月3日签收；2016年3月14日，高亿公司经物业公司见证收回涉案房屋；2017年7月高亿公司向环球公司发送通知要求从押金中抵扣5039元物业费用。庭审中，高亿公司为证明其主张，提交主要证据如下：1、高亿公司提交《北京环球金融中心租赁合同》和《补充协议》原件，证明高亿公司与环球公司和睿众公司存在房屋租赁关系。2、高亿公司提交了《重要通告》【主要内容根据我司于2016年2月20日发给贵租户催款通知书之规定，截至即日，贵租户仍未缴清所欠的租金（计至2016年2月共计133085元）及其他费用。因此按照贵我双方于2014年7月签署《租赁合同》第十三条第二款的规定，我司决定于即日解除贵我双方之租赁合同。请贵租户于本通知发出之日起三日内到我司办理有关解除合同手续（包括清缴欠租、欠费及腾空场地等）。逾期我司将采取法律行动收回该铺位，并向贵租户追讨所有欠款、滞纳金及一切赔偿费用】、快递单三张及快递回执，证明向二被告于2016年2月29日向对方发送上述通告且对方于2016年3月3日签收，证明《北京环球金融中心租赁合同》及《补充协议》于2016年3月3日解除。3、高亿公司提交了《立即付清欠款和腾空场地移交我司通知书》【要求租户于2016年3月6日中午12时前腾空占用场地移交，同时支付拖欠费用】、快递单三张及快递回执，证明向二被告于2016年3月4日向对方发送上述通知且其中一张于2016年3月7日签收。高亿公司提交了《最后通知》【表示2016年3月10日停止所有管理服务并要求租户于通知发出四日内到高亿公司办理解除合同手续并立即腾空房屋交回，逾期视为放弃房屋内全部物品的所有权】、快递单三张及快递回执，证明向二被告于2016年3月7日向对方发送上述通告且其中一张于2016年3月9日签收。4、高亿公司提交了《楼宇验收专案交接书》，证明其公司在2016年3月14日经物业公司见证收回了涉案租赁房屋。5、高亿公司提交了《抵扣押金通知书》及快递单和回执各一张，证明环球公司和睿众公司欠付物业管理费及能源费共5039元，证明2017年7月17日其通知二被告抵扣，该通知未妥投。6、高亿公司提交了公司2016年6月12日与他人签订的租赁合同，证明涉案租赁房屋于2016年7月1日再次出租，因被告违约给其公司造成巨大损失。针对上述证据，二被告未到庭质证。本院认为：高亿公司与环球公司签订的《北京环球金融中心租赁合同》以及高亿公司与二被告签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。现高亿公司提交证据相互佐证显示2016年2月1日起二被告欠付租金，故高亿公司于2016年3月3日单方解除合同，于2016年3月14日经通知后收回涉案租赁房屋。现高亿公司单方解除合同，并要求二被告按照《北京环球金融中心租赁合同》约定支付2016年2月1日至2016年3月3日租金，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。高亿公司要求二被告按照合同约定支付2016年3月4日至3月14日期间占用使用费，合法有据，本院予以支持。二被告在租赁期限内未按约定支付租金，构成违约，应当承担相应违约责任。高亿公司要求二被告按照合同约定赔偿三个月的违约金，合法有据，本院予以支持。另高亿公司要求按照合同约定三倍标准支付占用使用费以及支付三个月违约金均是基于二被告违约产生，高亿公司另要求二被告支付逾期付款违约金，违约金功能是用于弥补守约方损失，考虑高亿公司已经基于被告违约行为及时行使权利避免了损失且主张了上述诉求，另外被告亦有押金在高亿公司处作为被告履行合同之保证，故高亿公司仍要求按照日万分之五持续支付逾期付款违约金，该诉求过分高于其损失，故本院不予支持。另高亿公司主张押金抵扣了物业费5039元合法有据，本院不持异议。高亿公司要求押金折抵其主张诉求，本院亦不持异议。综上，二被告应支付高亿公司2016年2月1日至2016年3月3日租金146175.33元、2016年3月4日至3月14日期间占用费143993.6元、违约金399255元，二被告已付押金424008.81元，抵扣物业费用5039元，剩余金额418969.81元，该金额与上述租金、占用费、违约金抵扣后，二被告仍应支付高亿公司270454元（四舍五入）。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和举证质证权利，本院依法缺席判决。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京睿众投资有限公司、被告ARIAIRISGLOBALLIMITED已支付押金四十一万八千九百六十九元八角一分元，原告北京高亿房地产开发有限公司无需退还。二、被告北京睿众投资有限公司、被告ARIAIRISGLOBALLIMITED于本判决生效之日七日内支付原告北京高亿房地产开发有限公司二〇一六年二月一日至三月三日期间租金、二〇一六年三月四日至三月十四日期间占用使用费、违约金共计二十七万零四百五十四元。三、驳回原告北京高亿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。公告费3900元由被告北京睿众投资有限公司、被告ARIAIRISGLOBALLIMITED负担（于本判决生效之日起七日内支付给原告），案件受理费5954元，其中597元由原告北京高亿房地产开发有限公司负担（已交纳），5357元由被告北京睿众投资有限公司、被告ARIAIRISGLOBALLIMITED负担（于本判决生效之日起七日内支付给原告）。如不服本判决，原告北京高亿房地产开发有限公司、被告北京睿众投资公司可在判决书送达之日起十五日内，被告ARIAIRISGLOBALLIMITED可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  张凤霞人民陪审员  何雪妹二〇一九年十二月二十五日书 记 员  辛迎雪