福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8605号 上诉人（原审被告）：福州市台江区工业和信息化局（原福州市台江区经济和信息化局），住所地福建省福州市台江区苍霞街道双洲桥道6号。 法定代表人：叶杰，局长。 上诉人（原审被告）：福州市台江区工业局经理部，住所地福建省福州市台江区江滨路闽江花园4号楼6层。 法定代表人：陈可铭，经理。 俩上诉人共同委托诉讼代理人：李晓东，福建智君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州市恒坤建设发展有限公司，住所地福建省福州市台江区江滨西大道233号。 法定代表人：林勇，董事长。 委托诉讼代理人：张中成，北京大成（福州）律师事务所律师。 原审第三人：福州市城乡建设发展有限公司（原福州市城乡建设发展总公司），住所地福建省福州市台江区德榜路53号1、5、6、7层（福机新苑三区15#楼）。 法定代表人：毛祚财，董事长。 委托诉讼代理人：陈鹏，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘璐，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人福州市台江区工业和信息化局（以下简称台江区工业和信息化局）、福州市台江区工业局经理部（以下简称台江区工业局经理部）因与被上诉人福州市恒坤建设发展有限公司（以下简称恒坤建设公司）、第三人福州市城乡建设发展有限公司（以下简称城乡建设公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初4622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回恒坤建设公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由恒坤建设公司承担。事实与理由：一审法院将讼争租赁合同从拆迁安置协议书中分离出来单独作判断，忽略租赁合同真实意思表示，使城乡建设公司和恒坤建设公司作为拆迁人应承担的拆迁安置的义务灭失，导致判决结果违背客观事实和法律规定。一、本案租赁合同不能孤立判断，其根本原因系城乡建设公司受让福州市城市建设开发公司该拆迁建设项目的全部权利义务之后，依据拆迁安置协议书中对于福州市台江区工业供销公司履行就地回迁安置义务的前期附属合同。其目的是城乡建设公司为避免向福州市台江区工业供销公司支付高额的“超期安置过渡费”，而采取先提供讼争场所冲抵“超期安置过渡费”的周转性用房，直至城乡建设公司以通知办理产权登记的方式作出讼争场所转化为回迁安置场所，确认履行安置义务的具体意思表示而终止了该讼争租赁关系，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部依据协议书以及城乡建设公司的产权办理通知确认依法享有该讼争房屋的就地安置权益。1.1994年11月7日，福州市城市建设发展公司与福州市台江区工业供销公司签订了《拆迁安置协议书》，约定福州市台江区工业供销公司就地回迁安置。2.1998年城乡建设公司继受福州市城市建设发展公司该拆迁建设项目的权利义务，于2000年3月安排福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部就地安置讼争场所。3.2007年1月之后，城乡建设公司以通知办理产权登记方式告知福州市台江区工业供销公司，说明城乡建设公司依据《拆迁安置协议书》作出就地回迁安置房产的意思表示。据此，双方之间签订的以租抵费的租赁关系已经终结，租赁合同早已解除。二、恒坤建设公司基于闽江花园项目移交合同承继了城乡建设公司就上述拆迁项目的建设、开发、利用权利，同时亦应承担作为拆迁实施单位的拆迁补偿安置义务。拆迁人之间的权利义务转让，不能免除恒坤建设公司与城乡建设公司应共同向福州市台江区工业供销公司承担就地回迁安置义务。1.恒坤建设公司与城乡建设公司签订了闽江花园项目移交合同，说明恒坤建设公司负有履行就地安置的义务。2.恒坤建设公司抛弃对被拆迁人应尽的安置义务，仅接受对拆迁地块的开发利用权益，违背公平公正原则。3.恒坤建设公司在未尽安置义务的前提下，将本应安置被拆迁人就地回迁的房产办理登记在自己名下，存在不当得利。台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部作为福州市台江区工业供销公司的权利承受人，有权要求恒坤建设公司与城乡建设公司按照《拆迁安置协议书》履行义务。三、退一步说，即便依据一审法院的认定孤立看待《房屋租赁合同》，认为租赁关系明确，不认可系履行《拆迁安置协议书》项下的安置义务，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部亦享有不应当向恒坤公司腾房退出讼争场所的法定抗辩事由。1.福州市台江区工业供销公司有权取得安置和补偿权益。2.恒坤建设公司与城乡建设公司在未对福州市台江区工业供销公司履行就地回迁安置义务的情形下，要求台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部腾出安置房屋，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部有权拒绝履行。四、本案涉及国有资产拆迁、流转，因历史遗留以及相关政策、法律法规的适用和变更问题，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部实际是在维护避免国有资产流失的最后一道防线。 恒坤建设公司辩称，一、本案系房屋租赁合同纠纷，不是拆迁补偿安置协议纠纷，租赁合同与拆迁安置协议书相互独立，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部将讼争租赁合同定性为拆迁安置协议书的前期附属合同，没有事实与法律依据。讼争租赁合同约定了双方之间的租赁关系，除了房屋租金与过渡费可对抵外，其他事项未涉及拆迁安置事宜。二、生效裁判文书已经认定台江区工业局经理部只是案涉房屋承租人，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部主张案涉租赁房屋系其安置房没有事实与法律依据。关于城乡建设公司发出的通知，是当时向2007年前所有未安置单位统一发出的通知，通知并没有将案涉房屋安置给福州市台江区工业供销公司的意思。三、台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部以其未获得安置为由，行使拒绝腾退案涉租赁房屋的法定抗辩权，没有事实与法律依据。四、恒坤建设公司从2015年开始通过诉讼程序解决双方纠纷，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部借口各种理由拖延诉讼拒不腾退租赁房屋，严重侵害恒坤建设公司合法权益。 城乡建设公司辩称，一、台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部并不享有被拆迁房屋的所有权，1994年拆迁安置协议已明确其是租用政府的公房，仅享有使用权。二、台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部自认城乡建设公司在2000年3月的通知排房是到4号楼第二层，这个二层实际上是周转用房的用途，而不是回迁安置的。福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部与城乡建设公司签订了租赁合同，也充分证明城乡建设公司通知排房不是拆迁安置的行为，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部主张城乡建设公司的通知是回迁安置是错误的。三、涉案的闽江花园拆迁项目，政府已经明确提出该项目采取异地安置货币补偿的方式进行安置。因此台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部主张回迁安置没有事实依据，一审判决解除租赁合同，并无不当。 恒坤建设公司向一审法院起诉请求：1.判决解除恒坤建设公司与台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部之间就江滨西大道233号滨江半岛4#楼二层房屋的房屋租赁合同；2.判令台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部立即腾空、搬离滨江半岛4#楼二层的房屋并返还恒坤建设公司；3.判令台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部向恒坤建设公司支付滨江半岛4#楼二层面积为437.22平方米的房屋自2001年3月15日起至腾空搬离之日止的租金（其中，2001年3月15日至2004年3月14日，以合同约定的15.00元/平方米计租，月租金为人民币6558.30元，计236098.8元;2004年3月15日后的月租金以具有相应资质的评估机构出具的评估报告确认的数额为准）及每个月租金自应支付之日起至付清之日止按同期同类银行贷款利率计算的利息；4.判令台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部向恒坤建设公司支付其垫付的滨江半岛4#楼二层面积为437.22平方米的房屋自2001年3月15日起至腾空搬离之日止的物业管理费、使用的水电费和公摊的水电费（暂计至2017年9月15日止，物业管理费259708.68元；暂计至2017年9月10日使用水电费及水电公摊费105135.96元）及自垫付之日起至付清之日止的按同期同类银行贷款利率计算的利息；5.判令台江区经济和信息化、台江区工业局经理部承担本案全部的诉讼费用。 一审法院认定事实：位于福州市台江区东南侧的“闽江花园”建设项目的原立项审批等手续所确定的建设单位为福州市城市建设开发公司，福州市房地产管理局于1994年7月12日为福州市城市建设开发公司颁发了榕房拆许字（94）第046号《房屋拆迁许可证》，同时，规划、土地等部门亦相继为其办理了相关手续。但因多种因素，福州市建设委员会于1998年9月作出《苍霞小区项目建设协调会纪要》，确定将“闽江花园”建设项目移交给福州市城乡建设发展总公司。又因客观原因，2002年10月23日，以恒坤建设公司为受让方〈甲方〉,福州市城乡建设发展总公司为转让方〈乙方〉，双方签订《“闽江花园”项目移交合同》，合同约定：乙方将“闽江花园”项目移交给甲方继续开发，乙方负责办理将该项目权属转移至甲方名下，并协助办理规划、土地等相关项目变更手续，继续负责按原安置程序完成本项目的拆迁安置等遗留工作。2002年11月29曰，福州市建设委员会作出［一二二］《关于闽江花园项目移转问题的会议纪要》,会议议定:原则同意项目移转，尽快办理有关手续。2003年3月4日，福州市发展计划委员会作出榕计基［2003］035号《关于闽江花园项目业主变更等事宜的批复》，同意闽江花园建设单位由福州市城乡建设发展总公司变更为恒坤建设公司，项目名称变更为滨江半岛。12月25日，福州市人民政府作出榕政地［2003］453号《关于市城建公司“闽江花园＂建设用地转移给恒坤建设公司的批复》，同意将位于台江区江滨大道东南侧的原“闽江花园”建设用地转移给恒坤建设公司继续开发，项目移转严格按《“闽江花园”项目移交合同》履行。2001年2月6日，以福州市城乡建设发展总公司为租赁方，福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部为承租方，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方因业务经营需要，向甲方承租坐落于福州市台江区〈写字楼〉二层房屋，该房屋建筑面积为437.22平方米，租赁期限：自2001年3月15日至2004年3月14日止，租金按15.00元／平方米计租，月租金为6558.30元，租金计付方式为：根据双方权利义务关系，甲方应向乙方支付超期安置过渡费，经双方协商一致，乙方应付租金从甲方应付过渡费中直接扣除，余款待租赁期满，双方再行协商解决。合同第八条第二款约定，租赁期满，乙方应将租赁房屋完好地交还给甲方，如需继续承租，在同等条件下乙方有优先承租权。合同签订后，福州市城乡建设发展总公司将出租房屋交付福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部使用，但福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部未支付租金、物业管理费等费用。2004年前后，恒坤建设公司依项目名称变更批文将“闽江花园”项目更名为“滨江半岛”。之后，前述租赁合同所涉讼争房产闽江花园4＃〈写字楼〉亦更名为滨江半岛4＃楼。2012年10月23日，恒坤建设公司致函福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部，告知：你方与福州市城乡建设发展总公司订立的《房屋租赁合同》租期已届满多时，且自承租至今未交纳租金、物业管理费等相关费用，鉴于曾有过渡费抵扣租金的约定，以及福州市城乡建设发展总公司已将本项目的债权债务及合同履行的权利义务全部移交我司，而你方与福州市城乡建设发展总公司的拆迁过渡费也未结算，因此，请你方携带相关合同等于10月31日前到我司进行核对清算。对此，福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部未与恒坤建设公司办理结算手续，亦未交纳租金、物业管理费等相关费用。2014年6月20日、7月17日、8月15日，恒坤建设公司三次致函福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部，要求其携带有关合同、凭证等相关资料原件与进行结算，但福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部置之不理，恒坤建设公司遂将台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部诉至一审法院【案号：（2015）台民初字第341号一案】，诉讼中，一审法院追加福州市城乡建设发展总公司（现更名为城乡建设公司）为诉讼第三人，一审法院于2016年12月28日作出（2015）台民初字第341号民事判决，台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部不服该判决上诉至福州市中级人民法院。福州市中级人民法院经审理，认为恒坤建设公司未能提交案涉房产权属证书证明其对案涉房产享有所有权，无权向台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部主张权利，恒坤建设公司的起诉应予以驳回，遂于2017年7月4日作出（2017）闽01民终1433号民事裁定书，裁定：1.撤销一审法院（2015）台民初字第341号民事判决；2.驳回恒坤建设公司的起诉。恒坤建设公司遂于2017年10月13日提起本案之诉，并提交了案涉房产的榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》，该证载明：房屋所有权人为恒坤建设公司，房屋坐落台江区，规划用途为办公，建筑面积为624.11平方米。另查明，台江区工业局经理部经工商行政管理部门核准登记后于1985年11月12日成立，属集体所有制企业，其与福州市台江区工业供销公司均为原福州市台江区工业局下属集体所有制企业。福州市台江区工业局于2007年前后更名为福州市台江区经济贸易局，2015年又更名为福州市台江区经济和信息化局。2014年9月，福州市台江区经济贸易局出具《证明》，其内容为：福州市台江区工业供销公司于2002年前后被本局依法撤销，该公司所有名下的财产及债权债务均由台江区工业局经理部承受。对此，一审法院依职权向福州市区两级工商行政管理部门调取福州市台江区工业供销公司的工商登记资料，但工商部门的答复是无该公司的工商登记资料。（2015）台民初字第341号一案审理过程中，台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部提交了福州市台江区工业供销公司的《营业执照》复印件，该执照载明：编号榕台司副字0020号，发照机关福州市台江区工商行政管理局，时间87年2月14日，经济性质集体,核算形式独立核算。台江区经济和信息化局确认：其于2014年9月依职权将下属福州市台江区工业供销公司撤销后，未向工商行政管理部门办理企业注销手续。同时，恒坤建设公司与台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部双方确认，原福州市台江区工业供销公司和台江区工业局经理部均为原“闽江花园”建设项目征迁地块的被拆迁人，双方就拆迁安置事项现尚未了结。在本案诉讼中，恒坤建设公司与台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部双方确认对拆迁的过渡费补偿等事项至今仍未结算。另，一审法院根据恒坤建设公司的申请，经摇号确定委托中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司，对案涉租赁房产2004年3月15日至评估报告作出之日止的月租金标准进行评估。中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司于2017年12月25日作出闽中联房产评【2017】0151号《房地产估价报告》。 一审法院认为，台江区工业局经理部辩称其和原福州市台江区工业供销公司与城乡建设公司（原福州市城乡建设发展总公司）签订《房屋租赁合同》非其真实意思表示，系无效合同，但未充分说明理由，亦未提供相反的证据予以证明，故一审法院对其此答辩意见不予采纳。城乡建设公司（原福州市城乡建设发展总公司）与福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部订立的《房屋租赁合同》，以及恒坤建设公司与城乡建设公司（原福州市城乡建设发展总公司）签订的《“闽江花园”项目移交合同》,均系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。恒坤建设公司依行政批文及合同约定承受了城乡建设公司（原福州市城乡建设发展总公司）在租赁合同中的权利义务，台江区经济和信息化局作为福州市台江区工业供销公司上级主管单位依职权将其撤销而未办理注销手续，亦应承受福州市台江区工业供销公司在租赁合同中的权利义务，恒坤建设公司与台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部双方应依约履行。《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2001年3月15日起至2004年3月14日止，故合同约定的租赁期限已经届满，恒坤建设公司与台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部对续租租金等事项未能达成一致意见，恒坤建设公司不同意继续租赁给台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部，因此，作为案涉租赁物的所有权人，以及签订《房屋租赁合同》的当事人（出租方）恒坤建设公司有权提起本案诉讼，其要求解除与台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部之间的房屋租赁合同关系，要求其腾空并向恒坤建设公司返还福州市台江区江滨西大道233号滨江半岛4＃楼二层的房屋的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院依法予以支持。其有权要求讼争房屋的承租方支付租金及占有使用费。恒坤建设公司与城乡建设公司（原福州市城乡建设发展总公司）签订《“闽江花园”项目移交合同》，亦承受该合同中城乡建设公司（原福州市城乡建设发展总公司）作为拆迁人的义务，应对被拆迁人台江区工业局经理部的拆迁事宜予以处理，作出妥善安置。由于《房屋租赁合同》约定租金计付方式为：承租方应付租金从出租方应付承租方的过渡费中扣除，而双方就拆迁安置事项现尚未完结，双方在本案诉讼中对拆迁过渡费等补偿事宜至今未作结算，故恒坤建设公司可待与台江区经济和信息化局、台江区工业局经理部结算后，根据《房屋租赁合同》约定进行抵扣另行处理，恒坤建设公司诉请的租金及占有使用费在本案中暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除福州市恒坤建设发展有限公司与福州市台江区经济和信息化局、福州市台江区工业局经理部之间的房屋租赁关系；二、福州市台江区经济和信息化局、福州市台江区工业局经理部应于本判决生效之日起十日内将位于福州市台江区滨江半岛4＃楼二层的房屋腾空并交还福州市恒坤建设发展有限公司；三、驳回福州市恒坤建设发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18975元，由福州市台江区工业局经理部负担。 本院二审期间，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部提交以下证据：恒坤建设公司向福州市城市房屋拆迁管理办公室的报告以及福州市城市房屋拆迁管理办公室函复一份，证明：2014年11月15日，恒坤建设公司向福州市城市房屋拆迁管理办公室确认所有拆迁户已安置完毕，故讼争《房屋租赁合同》三年期届满之后已经正式转为安置房产，由福州市台江区工业供销公司使用至今；系城乡建设公司和恒坤建设公司基于《拆迁安置协议书》履行就地回迁安置义务。恒坤建设公司提交了拆迁非住宅排房通知单一份，证明：当时福州市闽江三桥房地产开发公司通知福州市台江区工业供销公司办理承租手续，签订房屋租赁合同，双方并不是安置的行为。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，对上述证据的真实性予以确认。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，福州市台江区经济和信息化局现已更名为福州市台江区工业和信息化局。 本院认为，原福州市城乡建设发展总公司与原福州市台江区工业供销公司、台江区工业局经理部于2001年2月6日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效。此后，恒坤建设公司基于《“闽江花园”项目移交合同》承受了原福州市城乡建设发展总公司在《房屋租赁合同》中的权利义务，台江区工业和信息化局作为原福州市台江区工业供销公司的上级主管单位承受了原福州市台江区工业供销公司在《房屋租赁合同》中的权利义务。《房屋租赁合同》的期限早已届满，现恒坤建设公司不同意将讼争房屋继续租赁给台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部，要求解除租赁关系并返还讼争房屋，系恒坤建设公司作为讼争房屋的所有权人和出租人行使其享有的权利，一审法院对恒坤建设公司的该诉讼请求予以支持符合规定。台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部主张《房屋租赁合同》是城乡建设公司和恒坤建设公司依据《拆迁安置协议书》对原福州市台江区工业供销公司履行就地回迁安置的前期附属合同，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部依据《拆迁安置协议书》和城乡建设公司的产权办理通知已享有讼争房屋的就地安置权益。对此，本院认为，诉讼中台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部提供了福州市城市建设开发公司和原福州市台江区工业供销公司签订的《拆迁安置协议书》、原福州市城乡建设发展总公司的通知等证据，可以说明原福州市台江区工业供销公司作为被拆迁人享有房屋拆迁安置权益，但到目前为止，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部与城乡建设公司（原福州市城乡建设发展总公司）或是恒坤建设公司并未就房屋过渡费、房屋产权面积的结算等相关安置事宜进行办理；《房屋租赁合同》系约定了租赁事宜及租金抵扣过渡费，并未就房屋安置等事项作出约定；且讼争房屋的产权已经登记在恒坤建设公司名下。在此情形下，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部的上述主张不能成立，对于其享有的拆迁安置权益，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部可另行向恒坤建设公司提出主张，恒坤建设公司亦有义务进行妥善处理。 综上所述，台江区工业和信息化局、台江区工业局经理部的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18975元，由福州市台江区工业和信息化局、福州市台江区工业局经理部负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇一九年十二月二十六日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰