四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18139号 上诉人（原审被告）：罗漪杉，女，1980年12月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：余洛，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周汝国，男，1978年8月17日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：张权，四川及第律师事务所律师。 原审第三人：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。 法定代表人：李瑞军。 委托诉讼代理人：陈贤德，四川德颂霖律师事务所律师。 上诉人罗漪杉因与被上诉人周汝国、原审第三人成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新产业技术产业开发区人民法院(2019)川0191民初6904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗漪杉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回周汝国的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判周汝国支付罗漪杉2018年10月1日至2019年3月7日的租金290136元；3.维持一审判决第二项、第三项。事实和理由：1.签订《商铺租赁合同》的合同主体是周汝国，而实际经营商铺的主体是成都名域轩羿汽车服务有限公司。罗漪杉未将房屋出租给成都名域轩羿汽车服务有限公司，不对成都名域轩羿汽车服务有限公司的经营行为承担任何合同义务及责任。周汝国未就此与罗漪杉达成相关补充协议，罗漪杉对该公司的经营行为不予认可。周汝国与成都名域轩羿汽车服务有限公司是独立的法律主体，二者不能直接划等号，正如罗漪杉也不可以隨便用一个自己入资的公司来承担法律责任一样。而一审在审理时未就合同的主体与经营主体进行区分，更将承担法律责任的主体混同；2.《商铺租赁合同》免责条款第2条约定有违公平原则、不合理，应排除适用。罗漪杉将房屋租赁给周汝国，只需要提供合格的房屋即完成了合同义务，就应当收取相应的租金。租金是整个房屋市场经济中的最低收益环节，是罗漪杉一次性支付了五六百万元的代价换取的。周汝国在经营中是否符合法律法规规定的条件，以及是否符合所在小区的外部因素，取决于周汝国自身，罗漪杉完全没有参与经营、不是合作经营，因此不应分担经营风险。罗漪杉只能获取固定的较低利润收益，因而也不应承担额外的风险。周汝国起诉中明确陈述，签订《商铺租赁合同》之前是取得了物业的同意，知晓物业许可经营汽车美容行业。罗漪杉并非将不许可经营汽车美容诈称许可经营来骗取租金，那么，罗漪杉的义务是交房即履行完毕，至于后来出现物业公司规范其行为，是周汝国自身的行为导致，与罗漪杉没有关系，且事情不受罗漪杉控制、也不是罗漪杉出力协助即可解决的问题。因此，不应将后期发生新变化产生的风险转嫁罗漪杉。如按一审所判，假设周汝国在经营二三年后，物业公司不再允许周汝国经营了，那仍应按免责条款第2条约定判决退还全部租金，承租人赚的盆满钵满，然后在租赁期结束前故意找事让物业公司阻止其经营，还可以依合同条款要求出租人退还几年租金，这将是一审理论带来的难以想象的司法恶果。全部租金退还，总金额高达456456元，这个金额对罗漪杉极为不公平。周汝国装修的总金额才50万元，除设备等可移动物品撤离后，其不能搬走固定装修部分远不到50万元，相较之下，罗漪杉损失反而超过了周汝国的损失。一审不考虑罗漪杉的合同义务、风险和应有收益是否相符，判决全额退还其租金严重不公平；3.一审认定“被上诉人在执法部门进行了备案，具备经营条件”属于事实认定错误。周汝国在庭审中申请了证人出庭作证，证人证实行业中除了环评许可外，还需要到城管部门进行临时占道经营的备案。而周汝国根本就未到城管部门进行备案，一审仅以高新区桂溪城管执法中队对业主投诉的回复中提及“该项目已在高新区执法局完成备案手续”即认定完成了备案，而周汝国在第三次庭审后继续补充证据时仍然未证明已经备案了，所以一审对该事实在没有查实的情况下草率认定符合营业条件。事实上，周汝国并未办理证人所述去城管部门备案的手续，经营不符合行业行规；4.周汝国威胁、恐吓小区业主，导致小区业主强烈抗议在小区经营，其根本责任在于周汝国自身。如不是因为周汝国的不当行为导致小区业主反对，周汝国完全可以在完善备案手续后继续经营。正如周汝国申请的证人所证，汽车美容行业都在小区商铺开设、都将临时使用公共场所，那么为什么别人能正常经营，唯独周汝国刚刚装修好新店就被闹停，说明纠纷的最根源问题仍在于周汝国自身，因此其损失应当自行承担，不应由罗漪杉承担租金损失；5.一审认定纠纷系不可归责于双方的事由导致合同解除，按照公平原则处理，需综合考虑双方各自的损失，是适用法律错误。本案纠纷因周汝国与万科物业公司之间的协调不畅引起，其责任要么归咎于周汝国、要么归咎于万科物业公司，总之与出租人没有关系，不应适用公平原则来分配损失承担。 周汝国答辩称，1.周汝国的起诉主体适格。周汝国租赁罗漪杉的商铺用途是汽车美容业务，周汝国作为投资人注册公司并投资经营是正常商业行为，无须区分合同主体和经营主体，根据合同相对性原则，周汝国以自然人名义起诉并无不当；2.免责条款的约定是双方真实意思表示，合法有效，不存在违背公平情形；3.周汝国一审诉请的装修损失7万元，一审法院认定双方均由损失，按照公平原则分担，即便是需要补偿也是罗漪杉向周汝国补偿；4.周汝国通过注册公司进行环评许可及到相关部门备案，经营行为合法，同时手续的办理情况不影响免责条款的适用。 万科物业公司陈述，1.同意罗漪杉的上诉意见；2.案涉房屋的经营主体是成都名域轩羿汽车服务有限公司，且万科物业公司在租赁合同履行过程中并没有实施任何的阻扰或者限制对房屋的使用，实际经营人成都名域轩羿汽车服务有限公司使用业主共有场地必须基于小区业主的同意，万科物业公司采取措施也是基于其没有获得业主的同意。万科物业公司采取的管控措施完全符合相关规定，并没有在法定义务外增设条件限制对场地的使用，且经营场地的使用与租赁合同履行没有关联性。 周汝国向一审法院起诉请求：1.罗漪杉向周汝国退还租金166320元，保证金55440元共计221760元；2.罗漪杉向周汝国补偿经济损失7万元。 罗漪杉向一审法院反诉请求：1.周汝国支付罗漪杉2018年10月1日至2019年3月7日的房屋租金290136元；2.周汝国赔偿物业服务费4900元；3.周汝国支付违约金55440元。 一审法院认定事实：周汝国（承租方、乙方）与罗漪杉（出租方、甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方出租的商铺房坐落地址：成都，建筑面积252平方米。租期6年，自2018年7月1日至2024年6月30日，租金按月计算，每月为55440元，以合同生效日期起计算按季支付一次，租金提前3天支付。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第31天开始甲方有权向乙方加收取每天按租金的3‰收取。物业管理费租赁期间乙方自行向物业管理公司缴纳。保证金约定双方至签订本合同之日起一次性支付甲方55440元作为履约保证金。并以此作为乙方按时交纳房屋水电气、物业费等相关的费用，在合同期内，保证金发生任何以此扣除后，乙方须在30天内予以补足。合同期满后，双方清算完相关费用后甲方须于15天内足额退还给乙方履约的保证金。违约约定：若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除本合同或者转租给第三方的视为甲方违约，需赔偿乙方的装修费及转让费并全额退还乙方所余房租和双倍保证金。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除本合同的视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金双倍保证金。免责条款约定如甲方房屋的物业管理公司不允许乙方经营：汽车维修、钣金、美容、装饰等与汽车后续维修的相关业务，甲方全额退还乙方所有房租及保证金并解除本合同。合同签订后，周汝国向罗漪杉支付了三个月房租和保证金共计221760元，一审庭审中罗漪杉认可收到了上述款项。 2018年6月15日，周汝国经营的成都名域轩羿汽车服务有限公司取得了营业执照。2018年6月1日，周汝国与成都景峰兰庭装饰工程有限公司签订了《成都市装饰装修工程施工合同》，开始对案涉房屋进行装修装饰。周汝国出具了装修费转账的聊天记录和转账截屏，证明其装修费用为50万元。万科物业公司对周汝国店铺装修情况在《装修现场监控记录表》进行记录。《成都高新区环境保护与城市综合管理执法局关于对成都名域轩羿汽车服务有限公司“轩羿汽车服务连锁项目”的批复》，载明：“项目建设符合国家产业政策和高新区发展规划，在落实报告表中提出的各项环保措施后，污染物可做到达标排放。我局同意你公司按照报告表中所列建设项目的性质、规模、地点、环境保护对策措施及下述要求进行该项目建设。”万科物业公司出具的投诉网站打印件和业主微信聊天记录表明，周汝国经营的轩羿洗车场受到了案涉房屋小区业主的投诉，其中投诉网站打印件载明，案涉房屋小区业主对周汝国经营的轩羿洗车场的装修行为进行投诉，其中办理结果载明“经调查，2018年11月26日10时27分，高新区桂溪城管执法中队与您联系，已告知您该项目已在高新区执法局完成备案手续，您表示知晓。”110接处警登记表和周汝国出具的视频资料载明，周汝国停放在案涉房屋门口空地上的车辆曾被上锁，从街道公路到案涉房屋门口空地的必经路面被打桩，庭审中万科物业公司认可上车锁和路面打桩系物业公司所为，认为该路面系小区业主共有区域，不得停放车辆，未经过小区业主同意时不得通行。庭审中周汝国和罗漪杉均认可双方自行协商解除了《商铺租赁合同》，且于2019年3月8日将案涉房屋退还给了罗漪杉。《商业房屋租赁合同》载明，罗漪杉将案涉房屋于2019年3月26日出租给他人，租赁期从2019年5月15日至2024年5月14日。 一审另查明，2017年5月3日，罗漪杉与成都万科南城置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定罗漪杉购买案涉房屋。罗漪杉缴纳了2019年1月至3月7日期间的物业服务费。 一审法院认为，周汝国与罗漪杉签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的相关规定，双方均应按照合同内容全面履行各自的义务。按照合同约定将案涉房屋交付给周汝国使用，履行了其合同义务。周汝国在使用案涉房屋经营汽车美容、维修等业务时，取得了营业执照和《成都高新区环境保护与城市综合管理执法局关于对成都名域轩羿汽车服务有限公司“轩羿汽车服务连锁项目”的批复》，并在执法部门进行了备案，具备经营成都名域轩羿汽车服务有限公司的营业条件。庭审中当事人均认可，在周汝国试营业期间，万科物业公司对周汝国停放在案涉房屋门前空地上的车辆实施了上锁，并在进出该空地的必经路口打桩的行为。双方争议的焦点为万科物业公司对周汝国停放在案涉房屋门前空地上的车辆进行上锁，并在进出该空地的必经路口打桩的行为，是否构成《商铺租赁合同》中免责条款第2条约定的“如甲方房屋的物业管理公司不允许乙方经营：汽车维修、钣金、美容、装饰等与汽车后续维修的相关业务”的行为。经一审法院现场勘验和查看小区图纸，案涉房屋门口的空地为小区公共区域。万科物业公司认为该区域为全体小区业主共有，周汝国不得随意使用的主张，因罗漪杉为该小区业主，其将案涉房屋出租给周汝国，即已将该房屋上所属的使用、收益权益在租赁期间转移给了周汝国，周汝国也应当享有罗漪杉享有的小区公共部分的使用权。且该空地位于案涉房屋门口，系车辆进入案涉房屋的必经路面，根据《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”周汝国可以在空地临时通行。虽万科物业公司称其并未阻挠周汝国在案涉房屋内从事汽车美容等业务，但万科物业公司在进入该空地的必经路口打桩的行为，实质上阻碍了车辆进入案涉房屋，导致周汝国无法经营汽车美容等业务，符合《商铺租赁合同》中免责条款第2条约定的行为，双方应当按照该条款履行各自义务。根据该条款的约定，罗漪杉应当全额退还周汝国所有房租及保证金并解除合同，由于双方的《商铺租赁合同》已实际在2019年3月8日解除，故对周汝国要求罗漪杉退还其已交纳的租金166320元、保证金55440元共计221760元的主张，符合双方合同约定，一审法院依法予以支持。 对周汝国要求罗漪杉适当补偿经济损失7万元的主张，由于双方在《商铺租赁合同》免责条款第2条中只约定了解除合同，未约定解除合同后的处理内容。周汝国主张的损失主要为装修装饰损失50万余元，其自行撤除的残值部分并未包含在该损失内，该50万元装修包括本案案涉房屋和另一案面积为85.54平方米的房屋（已另案处理），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系不可归责于双方的事由导致合同解除，按照公平原则处理，需综合考虑周汝国、罗漪杉双方各自的损失。罗漪杉的损失为适用合同约定的免责条款后，全额退还的所有房租和因解除租赁合同而致房屋空置期间的租金损失。周汝国的损失实际为扣除自行拆除装修装饰中残值价值后的装修装饰损失，根据本案双方各自的损失大小，按公平原则进行分担后，周汝国要求罗漪杉补偿7万元的主张，一审法院依法不予支持。 对罗漪杉要求周汝国支付2018年10月1日至2019年3月7日的房租290136元的主张，根据双方《商铺租赁合同》的约定，周汝国应当按时支付租金，周汝国未按约定按时足额支付租金，构成违约，应当支付租金和承担违约责任。但由于本案《商铺租赁合同》的解除系不可归责于双方的原因所致，且该原因符合《商铺租赁合同》中免责条款第2条的约定，根据该约定，罗漪杉需全额退还周汝国所有房租，故此时周汝国交付前述未缴纳的租金给罗漪杉后，罗漪杉根据该约定应当全额退还给周汝国，为了减少当事人的诉讼成本，考虑到更方便的支付方式，品迭双方的应缴纳和应退还的金额后，周汝国可不支付其未缴纳的2018年10月1日至2019年3月7日的房租290136元为宜，故对罗漪杉的该项反诉请求，一审法院不予支持。对罗漪杉要求周汝国赔偿物业服务费4900元的主张，根据《商铺租赁合同》的约定，租赁期内的物业服务费应由周汝国支付，故周汝国应支付2019年1月至3月7日的物业服务费，罗漪杉计算有误，根据物业服务费收款收据，2019年1月至3月7日的物业服务费应为3820.64元（1716.52元×2月+1716.52元÷31天×7天），予以支持。对罗漪杉要求周汝国支付违约金55440元的主张，由于双方合同解除适用免责条款而非违约条款，已适用免责条款的，不再适用合同解除的违约条款。故对罗漪杉根据违约条款约定而主张的违约金，不符合双方合同约定，一审法院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第八十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，一审法院判决：一、罗漪杉于判决生效之日起十日内向周汝国退还房屋租金166320元、保证金55440元共计221760元；二、周汝国于判决生效之日起十日内向罗漪杉支付物业服务费3820.64元；三、驳回周汝国的其他诉讼请求；四、驳回罗漪杉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2864元，由罗漪杉承担2314元，周汝国承担550元；一审反诉案件受理费减半收取3279元，由周汝国承担25元，罗漪杉承担3254元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，当事人均没有异议，本院予以确认。 二审中，万科物业公司陈述不同意周汝国经营车辆通行的原因是未得到其他业主授权同意，并未就周汝国是否取得行政审批手续进行审查。 关于罗漪杉上诉主张责任主体混同的问题，本院认为，租赁合同的签约主体是周汝国，投资成立成都名域轩羿汽车服务有限公司本身即系周汝国为经营汽车美容业务而进行的正常市场行为，租赁合同的主体并未发生变更，周汝国以自然人名义起诉并无不当，也不存在罗漪杉主张的法律责任混同的问题。 本院认为，二审中的主要争议焦点是案涉租赁合同免责条款第2条的约定是否适用？ 首先，罗漪杉上诉认为该约定有违公平原则、不合理，主张罗漪杉的合同义务、风险和应有收益不相符，全额返还租金严重不公平，应排除适用该条款。对此，本院认为，审查该条款是否显失公平，依据《最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知》第七十二条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”的规定，结合罗漪杉的抗辩意见，应从该合同条款的权利义务是否明显违反公平、等价有偿原则来进行认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，罗漪杉与周汝国磋商签订合同时明确知晓案涉商铺系用于经营汽车美容等业务，即在案涉租赁合同关系中，周汝国的主要权利是获得适宜经营汽车美容业务的租赁房屋，罗漪杉的主要权利是获得租金。免责条款第二条的具体内容为“如甲方房屋的物业管理公司不允许乙方经营：汽车维修、钣金、美容、装饰等与汽车后续维修的相关业务，甲方全额退还乙方所有房租及保证金并解除本合同”，该条款的适用前提是周汝国无法利用租赁物经营汽车美容等相关业务，所排除的是周汝国基于租赁合同的主要权利，相对应的也正是罗漪杉收取租金的主要合同权利，故该条款中双方的权利义务对等，并非显失公平，本院对罗漪杉的该项上诉理由不予支持。 其次，罗漪杉认为万科物业公司不允许周汝国经营汽车美容等相关业务的原因在于周汝国自身，周汝国未在城管部门办理备案手续，威胁、恐吓小区业主，导致小区业主强烈抗议其在小区经营，因此其损失应当自行承担。对此，本院认为，根据生活常识，在外来车辆无法进入的情况下，汽车美容业务是无法正常经营的。根据本案查明的事实，在没有得到小区业主同意的情况下，万科物业公司不允许周汝国临时使用场地，并在车辆进出的必经路口打桩，故万科物业公司客观上阻止了周汝国经营汽车美容相关业务，该行为与周汝国是否在城管部门办理备案手续无关联性。同时，现有证据只能表明存在小区业主反对周汝国经营汽车美容业务的情况，没有证据证明周汝国采取了不正当地手段促使该免责条款的成就，故罗漪杉的此项抗辩理由亦不能成立。 综上所述，本案应适用合同约定的免责条款，罗漪杉应当按约全额退还周汝国所有房租及保证金，罗漪杉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8919元，由罗漪杉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  赵 韬 审 判 员  袁晟翔 二〇一九年十二月十一日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡