辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14808号上诉人（原审被告）：杜洪生，男，1968年9月2日出生，汉族，住址：沈驲市皇姑区.委托诉讼代理人：赵志义，辽宁迅雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔阔，女：1977年10月16日出生，汉族住址：沈园市沈河区先农坛路一巷21-13号2-4-2.被上诉人（原审被告）：沈阳德健物业管理有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-4号法定代表人：白宁，职务：总经理。委托诉讼代理人：于洋，男，1982年5月26日出生，汉族。该公司员工，住址：沈阳市皇姑区崇山中路56-24号141。被上诉人（原审第三人）：沈阳江胜金融大厦管理有限公司，住所地：沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：刘宏南，职务：经理。委托诉讼代理人：魏志海，男，1972年1月14日出生，汉族，沈阳江胜金融大厦管理有限公司经理助理，住址：沈阳市皇姑区。上诉人杜洪生因与被上诉人乔阔、沈阳德建物业管理有限公司、沈阳江胜金融大厦管理有限公司物权保护纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2018）辽0104民初13737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜洪生上诉请求：1、撤销一审判决；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人杜洪生在此合法居住。由于被上诉人拖欠工程款及材料款一直尚未还清，两份抹账协议中明确说明除抹账四套房屋之外，尚欠上诉人工程款三十余万元。另灯具汇总表中，被上诉人沈阳江胜金融大厦管理有限公司还拖欠上诉人亮化工程照明灯具款。沈阳江胜金融大厦管理有限公司于2008年底已经让上诉人合法入住房屋，并由被上诉人负责所有费用，录音及抹账协议足以证明上诉人取得房屋合法。二、上诉人有权合法占有案涉房屋。三、造成目前一房两卖局面是沈阳江胜金融大厦管理有限公司的责任和过错。沈阳江胜金融大厦管理有限公司和沈阳市德建物业管理有限公司其实是一个单位，实际控制人相同，法定代表人也相同，双方明知房屋已经抵账给上诉人。上诉人取得房屋的使用权，并且实际在房屋居住。四、案涉房屋是被上诉人乔阔父亲利用前区长的权势非法取得，不受法律保护，并且在一审开庭时该前区长到庭审现场，给法官暗示，该房屋价格远远低于市场价格。房屋是被上诉人乔阔非法取得。三个被上诉人相互勾结，用非法手段低价取得房屋，存在明显的利益输送。被上诉人乔阔辩称，同意一审判决。沈阳德健物业管理有限公司辩称：同意一审判决。沈阳江胜金融大厦管理有限公司辩称：同意一审判决。乔阔向一审法院起诉请求：1、请求判令被告一立即停上非法强占他人私有房屋的违法行为，腾出所占房屋(房屋价值24.9万元)；2.请求判令被告一或者被告二支付非法强占期涧的房屋租金及维权合理费用(房屋租金从2011年9月至2019年7月已拖欠103个月租金，每月1500元，物业给了裁19个月的程金，还差84个月金12.6万元)；3、请求判令被告二立即办理房屋入住手续，提供房屋钥匙，并承担相应法律责红；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告于2011年7月末购买沈阳市黄东区小东路1号(1603)房屋，并于2011年9月7日办理房屋产权登记，该房屋开发单位为沈阳江胜金融大厦管理有限公司，被告杜洪生于2011年8月占有使用涉案房屋，庭审中，被告杜洪生提供抹帐协议两份，签约方为辽宁省建设集国公司建安分公司、沈阳江胜金融大厦管理有限公司及被告德健物业，内容为：因欠付工程款，沈阳江胜金融大厦管理有限公司将大东区小东路1号1604、1606、1607、1620四套房屋抵给辽宁省建设集团公司建安分公司指定的赵学、杜逸伦。被告杜洪生与杜逸伦系父子关系。因涉案房屋被杜洪生占有使用，被告德快物业于2013年2月与原告签订租房协议一份，主要内容为德健物业以月租金1500元租用涉案房屋，协议签订后，被告德健物业支付原告19个月租金。一审法院认为：我国物权法第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案讼争房屋由原告购买并登记在原告名下，原告有权要求被告杜洪生搬离。被告杜洪生提交的两份抹帐协议均与涉案房屋无关，其未能提供占有使用涉案房屋的合法依据，故其抗辩理由不能成立。关于原告要求支付租金等费用的主张。虽被告德健物业与原告签订租房协议，但该协议实质是被告德健物业代表开发单位对原告未能及时入住涉案房屋的补偿，双方并未建立实质的租赁关系，德健物业在给付原告19个月租金后停止补偿，原告不能依据协议要求被告德键物业承担交付租金的义务。被告杜洪生实际使用涉案房屋，应对原告子以补偿，根据的客观实际情况，酌定被告社洪生给付原告房屋使用费每月按800元为宜。关于原告要求被告德健物业为其办理入住手续的请求.因本案系物权保护纠纷，该请求与本案不属同一法律关系，不予审理，原告可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，一审法院判决如下：一、被告杜洪生于判决书生效后十五日内将坐落于沈阳市大东区小东路1号(1603)房屋腾空，交还原告乔阔居住使用：二，被告杜洪生于判决书生效后十五日内给付原告乔阔房屋使用费61600元(计算至2019年7月)：如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照装中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债雾利息；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费6215元，由被告杜洪生承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、租赁合同，证明被上诉人同意上诉人居住房屋；2、录音，证明被上诉人允许上诉人居住房屋，害怕超过诉讼时效，让上诉人在房屋内居住，同时也证明居住不是杜逸伦及杜洪生的个人行为，是被上诉人及开发商的行为，被上诉人及开发商欠钱一直不还，本案是物权纠纷及物业纠纷。3、大东区人民法院及本院的民事裁定，证明在2006年原审被告杜洪生已经办理了入住，同一个案件，起诉两次不合法。被上诉人乔阔认为第一份证据的真实性有异议，上诉人提供的租金证据，签字名字为不同的人分别为郑凯和熊明莉，但笔体却完全一致，是造假。经在房产局查询，2006年房屋被冻结，2009年才解冻，解冻合理合法。且租赁协议上租金价格错误，租金写的每月500或600元，该租金连交物业费都不够。对证据二，乔阔认为，这是上诉人与开发商之间的纠纷，与上诉人没有关系，不知道他们之间的事情。2009年7月末，我父亲与物业人员及销售人员共四人一起去看房，当时如果房子内有东西我不可能买这个房屋，当时房子是空的，房子里面落灰了，是自然落灰，所以我们要求物业公司再帮我们粉刷房屋，在粉刷的过程中，房门就被撬开了。另外不知道对话发生的时间，不知道白经理说的房屋的事情是否包含我这个房屋，且不知道当时白经理是否为单位法定代表人。对证据三，被上诉人乔阔认为，不存在重复起诉，这个案件就是发回重审的案件，连起诉状都没有更改过。被上诉人沈阳德建物业管理有限公司、沈阳江胜金融大厦管理有限公司对第一份证据的有异议，认为该证据其没有看到过，这个房子2008年并没有由上诉人出租；对证据二，认为当时杜洪生找白总谈话只有十分、八分钟，没有说这么多的话，也不知道他当时录音；对证据三没有异议。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人合法权益应予以保护。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋已经办理房屋所有权证书，房屋所有权人为乔阔，乔阔有权要求上诉人杜洪生搬离自己房屋。案涉房屋是否存在利益输送和行贿受贿，并不是本案审理范围。如果上诉人有线索，可以交由相关部门处理。杜洪生提供的抹账协议，明确抹账房屋分别为1604、1606、1607和1620四套房屋，并不能证明其可以合法居住使用案涉1603号房屋，且被上诉人沈阳德建物业管理有限公司、沈阳江胜金融大厦管理有限公司在庭审中明确表示，不同意上诉人在该房屋居住。故上诉人主张其合法居住使用案涉房屋，本院不予采信。综上所述，上诉人杜洪生上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6215元，由上诉人杜洪生负担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  杨帆审判员  王虹二〇一九年十二月三十一日法官助理唐屾书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。