云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2707号上诉人（原审被告）：曲靖中熙置业有限公司。统一社会信用代码：915303005631594613。法定代表人：熊敏。地址：曲靖市。委托诉讼代理人：吴丹，曲靖中熙置业有限公司员工。（特别授权代理）被上诉人（原审原告）：原告：李德麟，男，汉族，1942年12月27日生（身份证号码532223194212270037），住曲靖市麒麟区西苑小区玉康花园223-1-701号。被上诉人（原审原告）：陈一虹，女，汉族，1947年2月22日生住曲靖市麒麟区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王俊丽，云南慧滇律师事务所律师。（特别授权代理）原审被告：恒大地产集团昆明有限公司。统一社会信用代码：915301005577879047。法定代表人：熊敏。地址：昆明市西山区。上诉人曲靖中熙置业有限公司因与被上诉人李德麟、陈一虹及原审被告恒大地产集团昆明有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院(2018)云0302民初5433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曲靖中熙置业有限公司上诉请求：改判一审判决第二项，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人以一般质量问题为由拒绝接受房屋，属于对合同理解错误，由此造成的延误交房责任应由原告自行承担。《商品房购销合同》第七条及补充协议第四条约定了商品房交付条件为：经相关单位建设工程竣工验收及消防验收合格；《合同补充协议》第九条对第十一条补充为：“1、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做，并在45日内解决，此段期间不视为延期交房。2、买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。”被上诉人以装饰、设备不符合标准为由拒绝接房，未申请有资质的鉴定部门进行鉴定确认房屋质量不符合标准，其拒绝接房不符合合同的约定。导致相关损失的扩大，其应自行承担责任。3、本案房屋并不存在主体结构质量不合格不能交付使用等情形，依照最高法院审理商品房买卖合同司法解释的规定，本案不符合法定拒绝接房的条件。4、本案诉讼时效已经经过。被上诉人辩称：1、本案案涉房屋是以样板房的装修质量作为标准的特定物买卖合同，本案没有如期交房是因为装修质量不符合样品约定，完全是因为上诉人的原因所致，出卖人应依照商品房买卖合同相关司法解释第十八条的规定向买受人支付违约金。2、《商品房购销合同》第11条及补充协议第6条规定，从合同约定出卖人交房的最后期限即2012年12月30日起至实际交房日止，要按照已付房款的万分之一支付逾期交房违约金。且因房屋质量问题一直未整改，上诉人的违约行为一直处于持续状态，不存在诉讼时效已过的问题。一审中上诉人未提出诉讼时效的问题，并参加应诉答辩，在二审中提出时效问题不符合法律规定。李德麟、陈一虹一审起诉请求：一、解除原告与被告曲靖中熙置业有限公司签订的《商品房购销合同》，并由二被告连带支付自签订合同之日起至诉讼终结之日止的违约金（暂计算至起诉之日止为141381元）。二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李德麟、陈一虹（乙方）与被告曲靖中熙置业有限公司（甲方）于2011年5月14日签订《曲靖.恒大名都楼宇认购书》、《商品房购销合同》（合同编号为恒滇昆契合字11[0.21-2-1]0044），约定乙方购买甲方开发的曲靖.恒大名都一期104幢501号房，房价412192元；交楼标准为豪华装修；乙方应于2011年11月8日前付清房款；甲方应于2012年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该房屋交付给乙方；若甲方未按约定时间交房，乙方有权要求解除合同或继续履行合同，要求继续履行合同的，自约定交房时间的次日起至实际交房之日止，由甲方按已交房款的日万分之一计算违约金支付。合同签订后，二原告按照合同约定全额支付了房款。2014年10月13日，曲靖恒大名都首期主体及配套建设工程103#、104#工程消防验收完毕，2014年10月15日，上述工程竣工验收备案登记完毕。2013年1月28日，被告中熙置业有限公司通知二原告接房，原告看房后提出装修质量存在瑕疵拒绝接房并要求整改。2013年2月3日，被告中熙置业有限公司工作人员对涉案房屋需要整改的项目做了登记。2014年8月28日被告中熙置业有限公再次通知原告接房，原告因装修质量问题未全面解决仍拒绝接房，当日，被告曲靖中熙置业有限公司针对原告提出的问题填报了维修调度单。另查明，被告恒大地产集团昆明有限公司与中熙置业有限公司之间均系恒大集团下属子公司，双方之间财务、人事等均相互独立。一审法院认为，原告李德麟、陈一虹与被告中熙置业有限公司签订的《曲靖.恒大名都楼宇认购书》、《商品房购销合同》（含《补充协议》）是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案在庭审中，被告中熙置业有限公司认可针对原告提出的涉案房屋装修存在的问题，其公司确实整改过几次，再结合本院庭审中认证的证据，可以认定被告中熙置业有限公司确实存在逾期交房的情形。二原告已按合同约定支付了全部购房款，被告中熙置业有限公司却未按约定时间履行交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。二原告要求继续履行合同并由被告中熙置业有限公司支付违约金的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，双方签订的《商品房购销合同》及补充协议已对逾期交房违约金做了明确约定，即自约定交房时间的次日起至实际交房之日止，由被告中熙置业有限公司按已交房款的日万分之一计算违约金支付，该约定未超过法律规定上限，本院予以支持。但关于本案违约金的计算期间，本院认为，原告及中熙置业有限公司均认可因涉案房屋装修问题产生纠纷，涉案房屋至今未交付原告，但二原告与中熙置业有限公司对涉案房屋装修整改完成、符合接房条件的时间陈述不一致，双方均未提交证据证实，故本院结合本案实际扣除合理期限，依法确定计算违约金期间为三年，即违约金依法计算为45135元（412192元×0.0001×1095天）。被告恒大地产集团昆明有限公司与曲靖中熙置业有限公司财务、人事独立，原告未提交证据证实被告恒大地产集团昆明有限公司与本案有关联，故原告主张由恒大地产集团昆明有限公司连带支付其违约金的诉请，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十四条之规定，判决：一、原告李德麟、陈一虹与被告中熙置业有限公司继续履行双方于2011年5月14日签订的《曲靖.恒大名都楼宇认购书》、《商品房购销合同》（含《补充协议》），并由被告中熙置业有限公司于本判决生效后三十日内将曲靖.恒大名都一期104幢501号房交付给原告李德麟、陈一虹。二、由被告中熙置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告李德麟、陈一虹逾期交房违约金45135元。三、驳回原告李德麟、陈一虹的其余诉讼请求。案件受理费3128元（原告已预交），由被告中熙置业有限公司承担940元，原告李德麟、陈一虹承担2188元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，被上诉人方提交一份物业服务中心工作单，用以证明该房屋在2018年3月21日依然存在维修的情况，一审判决支持三年的违约金，希望二审增加违约金。上诉人质证后对该证据三性均不予认可，该工作单上没有签章，并且即使依照被上诉人主张属于物业公司出具，但当时如何维修的情况我方不知晓。本院认为，该物业服务中心工作单并无物业公司签章，不能证实其主张，本院依法不予采信。本院二审审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。双方在合同中约定的交房日期为2012年12月30日。因案涉房屋系经精装修进行出售，上诉人曲靖中熙置业有限公司作为商品房的出售方，理应确保出售房屋装修部分符合合同约定及相应档次的质量标准。从本案看，上诉人并未提交证据证实在双方争议过程中对房屋装修质量进行过评定符合相应质量标准并通知过被上诉人方。上诉人提交的手写整改记录、维修调度单能够证明房屋装修质量确实存在问题，且上诉人亦认可对装修部分进行过整改。关于上诉人提出合同约定被上诉人不得以房屋装修不符合标准为由拒绝接房的主张，因上诉人出售的房屋为经过精装修的房屋，该约定单方排除被上诉人享有的权利，上诉人并未提交证据证实在双方在签订合同时已就该约定对被上诉人进行过充分释明，因此，其以该约定为由主张被上诉人方应对拒绝接房自行承担责任的理由本院依法不予支持。本案双方对案涉房屋经整改符合交房条件的时间陈述不一致且均无证据予以证实，一审结合案件实际认定上诉人应承担逾期交房三年的违约金并无不妥，本院依法予以维持。另外，本案现有证据能够证明双方在房屋交接争议过程进行过多次沟通，上诉人认为本案纠纷已经过诉讼时效的主张，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3128元，由上诉人曲靖中熙置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 孙靖然审判员 刘招银二〇一九年十二月二十日书记员 亢 波