北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初48860号原告（反诉被告）：北京金域国际物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院9号楼1层101-1001。法定代表人：魏墨松，总经理。委托诉讼代理人：徐艳，北京亚欧雍文律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜文新，男，1968年5月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄晔，北京市东卫律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金域国际物业管理有限责任公司（以下简称金域公司）与被告（反诉原告）姜文新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金域公司之法定代表人魏墨松及委托诉讼代理人徐艳，被告（反诉原告）姜文新之委托诉讼代理人黄晔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金域公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告保证金46617.73元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月31日，北京航天达盛电子技术有限公司将坐落于北京市海淀区农大南路×1号，面积共计139.33平方米房屋出租给北京万宇房地产经纪有限公司使用，北京万宇房地产经纪有限公司于签订合同当日交纳21190元保证金，2013年10月17日，双方续签租赁合同，合同中约定合同保证金延用前期保证金，2016年1月29日出租方由北京航天达盛电子技术有限公司变更成北京航天达盛电子技术有限公司法定代表人姜文新，承租方由北京万宇房地产经纪有限公司变更为原告，2018年3月23日，原被告签订房屋《租赁合同》，租赁期限自2018年3月25日起至2019年3月24日止，签合同当日，原告交纳保证金25427.73元人民币。2019年3月24日，双方合同到期后，原被告未再续签租赁合同，原告将被告房屋交还给被告，但是保证金一直没退。原告认为被告的行为已严重损害原告利益，有鉴于此，原告为了维护自身合法权益，现根据相关法律规定和合同约定，向法院提起诉讼，请求判如所请。姜文新辩称，不同意金域公司的诉讼请求，1、金域公司并没有向我支付21190元保证金，因此我无此项金额的返还义务；2、金域公司尚欠付我租金31785元，金域公司向我支付的25427.73元保证金应用于抵偿欠付的租金。理由1、双方在2018年3月23日签订租赁代理合同，金域公司为乙方，我为甲方，双方约定保证金标准25427.73元，12条约定全部租赁保证金由甲方合同终止之日抵偿乙方欠付租金或其他杂费后无息返还给乙方，若不足抵偿金额由乙方继续支付。2、双方于2016年1月29日签订的合同于2018年2月9日到期，合同到期后，乙方继续使用该租赁房屋出租人没有提出异议，2018年3月23日双方签订租赁代理合同，在2018年2月10日至2018年3月24日期间乙方继续使用房屋但未支付租金。同时我提出反诉请求：1、请求判令金域公司向我支付拖欠租金31785元及其利息；2、请求判令金域公司承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费等费用。事实和理由：我为北京市海淀区农大南路×1号的房屋产权人，2016年1月29日我与金域公司签订《硅谷亮城租赁代理合同》，由金域公司承租我位于北京市海淀区农大南路×1号的房屋。双方约定租金为每月21190元，租赁期限自2016年2月10日至2018年2月9日。本合同终止后，金域公司并未将房屋交还我，且继续使用。并在2018年3月1日将案涉房屋转租给第三方北京童虎科技有限公司，收取租金。2018年3月23日，双方签订针对同一租赁房屋又签订《硅谷亮城租赁代理合同》，租赁期限自2018年3月25日至2019年3月24日。在2018年2月10日至2018年3月24日期间，双方虽未签订租赁（代理）合同，亦未进行租赁房屋交接，金域公司继续占用我的房屋并向第三人出租，但未向我支付租金。另外，从案涉房屋物业管理处查询得知，2018年2月份的物业费由金域公司缴纳，2018年3月份之后的物业费由北京童虎科技有限公司缴纳。金域公司利用拖延签订书面合同的空档期，赚取本该属于反诉我的租金，其行为侵犯了我的合法财产权益，其应当将该期间的租金归还案涉房屋产权人即我。因此，我请求贵院判令金域公司支付其使用案涉租赁房屋期间的租金共计31785元（计算方式：2018年2月10日至2018年2月24日计算半月租金10595元；2018年2月25日至3月24日计算一月租金21190元），并承担本案相关的诉讼费、保全费、鉴定费等相关费用。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市海淀区农大南路×1号房屋（面积为139.33平方米，以下简称涉案房屋）于2009年登记在北京航天达盛电子技术有限公司（以下简称航天达盛公司）名下，于2012年变更登记在航天达盛公司法定代表人姜文新名下。2012年1月31日，航天达盛公司与北京万宇房地产经纪有限公司（以下简称万宇公司）就涉案房屋签订《硅谷亮城租赁代理合同》，约定：航天达盛公司将涉案房屋委托万宇公司代理出租或以自己名义出租涉案房屋，万宇公司接受委托，将涉案房屋代理出租，并将房屋租金按照合同约定支付给航天达盛公司，出租代理时间为2012年2月10日至2014年2月9日，双方约定租金为每月人民币21190元。万宇公司于签订合同当日交纳21190元保证金。2013年10月17日，航天达盛公司与万宇公司再次就涉案房屋签订《硅谷亮城租赁代理合同》，约定：出租代理时间为2014年2月10日至2016年2月9日，租金仍为每月人民币21190元，租金保证金延用前期保证金。2016年1月29日，涉案房屋出租方由航天达盛公司变更为姜文新，承租方由万宇公司变更为金域公司，姜文新与金域公司签订《硅谷亮城租赁代理合同》，约定：姜文新委托金域公司代理出租或以自己名义出租涉案房屋，金域公司接受委托，将涉案房屋代理出租，并将房屋租金按照合同约定支付给姜文新，出租代理时间为2016年2月10日至2018年2月9日，双方约定租金仍为每月人民币21190元。2018年2月26日，金域公司（出租方）与北京童虎科技有限公司（以下简称童虎公司，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：金域公司将涉案房屋出租给童虎公司，房屋用途为办公，租赁时间为24个月，自2018年3月12日至2020年3月11日，每月房屋租金为21190元，免租期自2018年3月1日至2018年3月11日。2018年3月23日，姜文新（甲方）与金隅公司（乙方）就涉案房屋再次签订《硅谷亮城租赁代理合同》，约定出租代理时间为2018年3月25日至2019年3月24日，双方约定租金每月为25427.73元，约定签约当日支付租赁保证金25427.73元。该合同第十二条约定，全部租赁保证金由甲方合同终止之日抵偿乙方欠付租金或其他杂费后无息返还给乙方，若不足抵偿金额，由乙方另行支付。该合同第十四条约定，由于甲乙双方此前已经签订《硅谷亮城租赁代理合同》，该合同于2018年2月9日到期，本合同为双方继续合作而签订，因而视为甲方已经于2018年2月10日向乙方交付房屋钥匙，双方可按照交割清单清点房屋现状。签订合同当日，金域公司向姜文新交纳租房保证金25427.73元。2019年3月24日，双方合同到期后未再续签租赁合同，金域公司已将涉案房屋交还给姜文新，金域公司在双方约定的出租代理期间内未拖欠姜文新的房屋租金。2019年4月，姜文新起诉金域公司及第三人北京童虎科技有限公司（以下简称童虎公司），要求金域公司和童虎公司完全及时腾退涉案房屋并将房屋归还姜文新，并要求金域公司及童虎公司支付逾期腾房违约金及房屋维修费，并要求童虎公司支付逾期腾房占有使用费。本院经审理出具（2019）京0108民初28938号民事判决书，判决驳回了姜文新的全部诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，姜文新与金域公司于2016年1月29日及2018年3月23日签订的两份《硅谷亮城租赁代理合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格依约履行各自义务。现双方租赁合同已到期，金域公司已将涉案房屋返还姜文新，故根据合同约定姜文新理应退还金域公司交纳的租房保证金25427.73元。万宇公司于2012年1月31日交纳给航天达盛公司的租房保证金21190元，因该笔保证金并非金域公司支付，故金域公司无权要求姜文新退还该笔保证金。故金域公司要求姜文新退还租房保证金46617.73元的诉讼请求，部分具备事实及法律依据，本院在25427.73元范围内予以支持，其余21190元不予支持。姜文新与金隅公司于2018年3月23日签订的《硅谷亮城租赁代理合同》中约定“此前双方签订的合同已于2018年2月9日到期，本合同为双方继续合同而签订，因而视为姜文新已经于2018年2月10日向金域公司交付房屋钥匙”。根据该约定可知，姜文新在明知金域公司在2018年2月9日合同到期后未交回涉案房屋的情况下，仍明确约定出租代理时间自2018年3月25日开始，故双方在2018年2月10日至2018年3月24日期间不存在房屋租赁关系，故姜文新主张该期间双方存在租赁关系而要求金域公司支付该期间房屋租金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。即使金域公司在2018年2月10日至2018年3月24日期间将涉案房屋出租给案外第三人并收取了租金，如果姜文新认为金域公司收取租金行为构成不当得利，可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、姜文新于本判决生效后七日内退还北京金域国际物业管理有限责任公司租房保证金25427.73元；二、驳回北京金域国际物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回姜文新的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费483元（北京金域国际物业管理有限责任公司已预交），由北京金域国际物业管理有限责任公司负担265元；由姜文新负担218元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费297元，由姜文新负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年十二月六日书记员  陈雅楠