济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4112号 原告：卫超，男，1984年10月5日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：吴治国，山东济西律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪伟忠，山东济西律师事务所律师。 被告：冯春焦，女，1988年9月27日出生，汉族，住山东省济阳县。 委托诉讼代理人：何登启，山东诚信人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩绘，山东诚信人律师事务所实习律师。 第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：高春慧，总经理。 委托诉讼代理人：王海龙，男，1988年2月23日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 原告卫超与被告冯春焦、第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告卫超及其委托诉讼代理人吴志国、被告冯春焦的委托诉讼代理人何登启、韩绘、第三人链家公司的委托诉讼代理人王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卫超向本院提出诉讼请求：1.判令冯春焦支付剩余房款44万元；2.判令冯春焦支付违约金17.6万元；3.判令冯春焦支付律师费1万元；4.诉讼费、保全费、诉讼保单费等费用由冯春焦承担。 事实和理由：我与冯春焦、链家公司三方于2018年11月11日签订了《房屋买卖合同》及《经纪服务合同》，并于2019年6月6日签订了补充协议，《房屋买卖合同》第九条第三项约定了出卖人构成根本违约的条件及违约责任，并在补充协议中约定了冯春焦需积极配合办理抵押手续且保证在非乙方自身原因外顺利放款，我需在冯春焦配合办理完毕抵押手续后当日支付同意给付冯春焦的1万元税费，若后期因为银行，房管局等其他方面因素需要冯春焦配合才能放款的，冯春焦需在接到相关部门通知后5个工作日内办理完毕，否则视为冯春焦违约。现我已将房屋交付冯春焦并办理了房屋所有权变更手续，并已过户到冯春焦名下并交付使用，冯春焦也办理了他项权。2019年7月9日，冯春焦在接到银行通知放款签字时拒绝去银行办理放款签字手续，现已超过补充协议约定的5个工作日，并在电话中强调在2019年9月1日前拒绝办理，恶意拖延。我现已购买了其它房屋，因冯春焦的恶意拖延行为已导致我面临购房违约和无法顺利购买车位的事实。冯春焦的行为已构成根本违约，我可按《房屋买卖合同》第九条的约定主张违约金，并要求其赔偿损失。为维护我的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 诉讼过程中，卫超撤回第一项诉讼请求，明确违约金的计算方式为：1.冯春焦未按期支付尾款44万元，应自2019年7月15日至2019年7月29日按总房款日万分之五计算违约金6600元。2.冯春焦未按时支付首付款42万元，应自2019年1月17日至2019年3月16日按总房款日万分之五计算违约金25960元。3.冯春焦未按时办理税费，应自2019年4月10日至2019年6月6日，按总房款日万分之五计算违约金25080元。 冯春焦辩称，1.银行于2019年7月9日通知放款，我于2019年7月29日收到尾款，不存在根本违约的事实，卫超以我构成根本违约为由，要求我承担房屋总价款20%的违约金，没有事实和法律依据；2.卫超主张的律师费，是基于我构成根本违约的前提，律师费的计算依据是原起诉的尾款44万元、违约金17.6万元，共计60多万元，本案中，卫超已经撤回了第一项诉讼请求，其仍按照原来的涉案标的产生的律师费数额主张，明显与事实不符；3.2019年6月26日办理抵押贷款时，我已经与中介和银行沟通，要在2019年7月1日去西安，当时中介和银行都说没问题，不会耽误，结果我又等了一个周的时间仍未通知放款。因我对象在西安有工程，如再不去会导致工程延期违约，遂于2019年7月8日前往西安，到达西安后的第二天也就是7月9日下午，银行就通知签字放款。因我对象有工程赶工期，也是刚到西安，且我当时患有重度抑郁，无法自行回济南，因此导致未能在原协议约定的时间内办理完银行签字放款。但之后，我也是尽快赶回济南，于2019年7月29日办理完了签字放款。所以放款时间晚于合同约定的时间不完全是我的过错。 链家公司述称，我方配合法庭调查。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括卫超提供的《房屋买卖合同》、房屋权属状况信息、补充协议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月11日，卫超作为出卖人，与作为买受人的冯春焦签订《房屋买卖合同》，约定卫超将坐落于济南市槐荫区经十路28988号乐梦公寓4号楼1单元xxxx号房屋（以下简称xxxx号房屋）出售给冯春焦，总房款为88万元；合同第三条第一款第二项约定：买受人于2018年11月11日支付定金2万元；该款第三项约定：买受人于出卖人办理完毕产权证后且银行审批贷款通过后10个工作日内支付第一笔购房款42万元；该条第二款约定：出卖人与买受人于出卖人取得不动产权证后10个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额44万元；合同第七条税、费相关规定约定：乙方承担的税种为契税、增值税及附加、个人所得税、登记费、交易手续费、土地增值税、共有证费、印花税、抵押费，合同履行中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房屋总价款20%的违约金，合同履行过程中因政策原因使原有税费金额增加的，双方友好协商解决；合同第八条第一款约定：在出卖人取得不动产所有权证后，买卖双方应于出卖人解除银行抵押后10日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同第九条违约责任第一款约定：出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；该条第三款约定：买受人申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的，以及逾期履行本合同约定的义务超过三十日的，构成根本违约，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；该条第六项约定：买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方需承担守约方所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。合同还对其他事项进行了约定。同日，卫超、冯春焦与链家公司签订《经纪服务合同》，约定由链家公司为房屋买卖提供居间服务。 卫超于2019年1月4日取得xxxx号房屋的所有权证。冯春焦于2019年3月16日向卫超支付购房首付款42万元。 2019年6月6日，卫超、冯春焦与链家公司签订了补充协议，约定：由于过户税费增加，卫超同意承担1万元税费，须在过户前支付给链家公司代为保管，冯春焦须积极配合办理抵押手续且保证在非冯春焦自身原因外顺利放款，卫超须在冯春焦配合办理完毕抵押手续后当日支付，若后期因为银行、房管局等其他方面因素需要冯春焦配合才能放款的，冯春焦须在接到相关部门通知后5个工作日内办理完毕，否则视为冯春焦违约。 另查明，2019年6月14日，xxxx号房屋的所有权转移登记至冯春焦名下。银行于2019年7月9日通知冯春焦签字办理放贷手续，冯春焦于2019年7月29日到银行签字，卫超于该日收到银行贷款44万元。 又查明，卫超与山东济西律师事务所签订《委托代理协议》，约定该所委派吴治国、汪伟忠律师在本案中担任其委托代理人，律师代理费为1万元。诉讼过程中，吴治国律师代理卫超参加了诉讼。卫超向该所支付了律师费1万元。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.卫超向本院提交录音光盘及文字稿，拟证明冯春焦于2019年7月9日接到银行通知，其应当在2019年7月14日签订放款协议。冯春焦对录音真实性没有异议，但质证称按照合同约定其应在银行通知放款后5个工作日之内签字放款，也就是在7月16日之前放款，而非卫超主张的7月14日，中间间隔法定休息日。链家公司对证据无异议。 对此本院认为，补充协议约定的是冯春焦须在接到相关部门通知后5个工作日内办理完毕，而工作日不应包括休息日，银行于2019年7月9日通知冯春焦签字办理放贷手续，其应当于7月16日前办理，故冯春焦的质证意见有理，本院予以采纳。 2.卫超主张按照约定应于2019年4月10日办理税费，但因冯春焦的原因到2019年6月6日才办理，为此向本院提交微信聊天截图为凭。冯春焦对微信截图真实性有异议，质证称因当时链家公司计算有误，实际办理税费时远远超出预期，因此针对该问题三方经协商于2019年6月6日达成了补充协议，不存在违约的问题。链家公司对证据无异议。 对此本院认为，卫超与冯春焦在补充协议中明确记载“过户税费有所增加”，说明在合同履行过程中发生了税费增加的情况，那么买卖双方就增加的税费进行协商是履行合同的表现，并不违反合同约定，协商期间也不能算作违约期间，且协商结果卫超同意承担1万元税费，也说明双方已就增加部分达成了一致。另外，双方于2019年6月6日签订补充协议，冯春焦当日即进行了办理，并未拖延，因此对卫超主张冯春焦拖延办理税费的意见，本院不予采纳。 3.冯春焦向本院提交病历及抑郁自评量表各一份，拟证明其当时患有重度抑郁，2019年7月9日收到银行放款通知时身处西安，虽然想回来，但因自身疾病原因无法自行回济南，但是其也尽快于2019年7月29日赶回济南处理。卫超对病历真实性没有异议，对抑郁自评量表的真实性有异议，质证称表中没有医师的签名，也无指导意见，该组证据并不能证明冯春焦无法履行合同义务。链家公司质证称无法判断冯春焦是否存在抑郁。 对此本院认为，单凭病历及抑郁自评量表无法证明冯春焦的患病程度，亦不能证明冯春焦不具备履行合同的行为能力，故本院对该组证据的证明目的不予采纳。 4.关于逾期支付首付款违约金，卫超主张其2019年1月4日取得房屋所有权证后，冯春焦应于1月7日向银行提交贷款资料，1月17日支付首付款，但是冯春焦于2019年2月27日才去银行提交资料，2019年3月6日银行审批通过，3月16日支付首付款42万元，冯春焦逾期办理银行贷款手续应支付违约金。冯春焦辩称其没有违约，不应支付违约金。 5.关于违约金数额，冯春焦认为约定的违约金过分高于造成的损失，应当予以减少，应按照未付款数额的同期贷款利率计算。 6.关于律师费及保全保险费，冯春焦辩称其应该按照实际承担的数额产生的律师费承担责任，计算律师费的标的应减去其已付的尾款44万元。本案卫超并没有申请保全，不存在保全保险费。 本院认为，冯春焦与卫超签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方均应按照约定履行义务。卫超应当按照合同约定及时办理所有权变更登记、交付房屋，冯春焦亦应当按照约定按时支付购房款。本案双方争议的焦点问题在于：一、冯春焦是否构成违约；二、违约金是否过高；三、律师费、保全保险费应否由对方承担。针对上述焦点，本院认定如下： 一、冯春焦是否构成违约，本院认为，卫超要求冯春焦支付违约金的理由有三个，分别是：1.逾期支付首付款；2.逾期支付尾款；3.逾期办理税费。根据谁主张谁举证的原则，卫超应就冯春焦的违约行为负举证责任。 关于逾期支付首付款，《房屋买卖合同》第三条第一款第三项约定，买受人于出卖人办理完毕产权证后且银行审批贷款通过后10个工作日内支付首付款42万元，另该条第二款约定，出卖人与买受人于出卖人取得不动产所有权证后10个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续。经本院审理查明，卫超于2019年1月4日取得所有权证，双方应于此后10个工作日内（即2019年1月18日前）办理贷款手续，但冯春焦于2019年2月27日才向银行提交贷款材料，逾期了40天，在此期间冯春焦存在违约行为，应当承担违约责任。但是，卫超主张银行审批贷款通过是2019年3月6日，而冯春焦支付首付款是3月16日，系在银行审批贷款通过后的10日内支付，并未超出合同约定，此期间冯春焦并不存在违约行为。卫超要求冯春焦自2019年1月17日至2019年3月16日支付违约金的期间计算不准确，应支付自2019年1月19日至2019年2月27日期间的违约金，对超出此期间的违约金本院不予支持。 关于逾期支付尾款，根据本院已认定的事实，银行于2019年7月9日通知冯春焦签字办理放贷手续，其应当于7月16日前办理，但是其于2019年7月29日才办理放贷手续，自2019年7月17日至2019年7月29日期间，冯春焦违反合同约定，应当承担违约责任，支付违约金。对卫超超出此期间的请求，本院不予支持。 关于逾期办理税费，根据本院认定的事实和证据，对卫超主张冯春焦拖延办理税费的意见，本院未予采纳，对其提交的微信聊天截图未予采信，故卫超以此为由要求冯春焦支付违约金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 二、关于违约金是否过高，本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于损失’”。冯春焦逾期支付购房款，卫超未提供有效证据证明其实际损失，故其实际损失即为资金被占用期间的利息损失。卫超要求按照合同约定的计算方式主张违约金确实过高，本院酌定违约金以逾期支付的首付款42万元为基数，自2019年1月19日起至2019年2月27日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍计算；以逾期支付尾款44万元为基数，自2019年7月17日起至2019年7月29日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍计算。对卫超该项请求中的超出部分，本院不予支持。 三、关于律师费应否由对方承担，本院认为，《房屋买卖合同》第九条第六款明确约定律师费由违约方进行赔偿，且卫超委托的律师实际到庭参加了诉讼，诉讼费收取标准亦在合理范围内，在冯春焦存在违约的情况下，卫超要求其支付律师费的请求，于法有据，于事有理，本院予以支持。因冯春焦是在卫超向本院提起诉讼以后才支付的尾款，故其要求承担减去尾款44万元后再计算的律师费的意见，于法无据，本院不予采纳。 四、关于保全费、保全保险费应否由对方承担，因本案诉讼过程中，卫超未申请保全，故不存在保全费和保全保险费，故对卫超的该项请求，没有事实依据，本院不予支持。 五、诉讼过程中，卫超申请撤回要求冯春焦支付尾款44万元的诉讼请求，系卫超对权利的自由处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、冯春焦自本判决生效之日起十日内向卫超支付违约金，以42万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍，自2019年1月19日起计算至2019年2月27日止；以44万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍，自2019年7月17日起计算至2019年7月29日止； 二、冯春焦自本判决生效之日起十日内向卫超支付律师费1万元； 三、驳回卫超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4020元，减半收取计2010元，由卫超负担1310元，由冯春焦负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 斌 二〇一九年十二月九日 书记员 裴立红