山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11540号上诉人（原审原告）：宋晓波，女，1982年11月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马春霞，山东海蔚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。上诉人宋晓波因与被上诉人华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋晓波上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判支持宋晓波在一审中提出的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由华润公司承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。1.《补充协议》内容违反山东省、济南市政府规范性文件，应当认定无效。在国务院层级未对是否需要进行综合验收强制性要求的情况下，地方政府制定相关规定对行业进行约束、管理是合法有效的。《补充协议》中关于“商品房经单体验收合格，即具备交付条件”的约定违反了地方政府的规范性文件，当属无效条款。华润公司应按照双方合同约定向宋晓波支付违约金。2.《补充协议》中关于交付条件的约定构成格式条款，应当认定无效，华润公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。二、一审认定事实不清。1.一审认定华润公司延期交付房屋的原因是宋晓波拒绝接收房屋错误。2017年6月22日华润公司向宋晓波邮寄《交付使用通知书》时，尚不符合交付条件，宋晓波有正当理由拒绝接收房屋，且此后华润公司未再向宋晓波发出过任何交房的通知，华润公司构成逾期交房。2.《补充协议》关于交付时间的约定不明确，不应作为认定案件事实的依据。3.华润公司逾期交房系因自身违法行为所造成，应当承担逾期交房的责任。华润公司因造成扬尘污染被济南市城乡建设委员会先后多次通报，作出停工、约谈、经济处罚的处理。因而延误工期，直至2018年4月25日才完成竣工综合验收。综上，一审认定事实不清、适用法律错误，请求支持宋晓波的上诉请求。华润公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。宋晓波向一审法院起诉请求：判令华润公司向宋晓波支付逾期交房违约金60047.17元，本案的全部诉讼费用由华润公司承担。一审法院认定事实：2015年12月10日，宋晓波（买受人）与华润公司（出卖人）签订编号为销售（字）xx的商品房买卖合同，该合同约定：宋晓波购买华润公司开发的位于济南市xx区xx片区xx南路南侧xxx小区xx地块xx号楼x单元xx号房屋，建筑面积113.89平方米，金额987618元。该合同第八条约定，华润公司应当在2017年6月30日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的房屋交付宋晓波使用。同日，宋晓波（乙方、买受人）与华润公司（甲方、出卖人）签订商品房买卖合同补充协议，该协议约定：“……7、关于交房期限：7.1因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件……、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工等非甲方原因导致该商品房无法按时交付的，除双方同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。7.2……甲方逾期交房，逾期超过180日的，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。……8.5乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件。如甲方向乙方交付的商品房已经验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；如乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务，且本商品房的交付时间为主合同及本补充协议约定或甲方《入住通知书》中约定的交付期限届满之日。……21.2乙方保证主合同首页所示地址为乙方真实、有效的通讯地址，保证甲方按上述地址向乙方邮寄的文件或物品均会送达乙方。若出现乙方拒收、第三方代收、被退回等情形，均视为甲方已有效送达。……26.2本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准。”上述合同及补充协议签订后，2017年6月15日华润公司向宋晓波出具的发票载明宋晓波已交纳购房款987700.86元。2017年4月1日，济南市公安消防支队向华润公司出具编号为济公消竣复字（2017）第xx号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，载明：“华润置地（山东）发展有限公司：你单位申报并被确定为竣工验收备案抽查对象的xx片区xx南路南侧xx地块14-23号楼；南区车库及配套商业（复验）（备案编号：济公消竣备字2017第xx号。工程位于济南市xx区xx片区二环南路南侧，……16号楼地上建筑面积8116.32平方米，地下建筑面积944.23平方米，地上18层，地下2层，建筑高度52.585米，……使用性质为住宅、车库及配套商业，复查申请材料收悉，经对整改情况进行现场检查测试，情况如下……。根据《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2016）规定，工程复查合格，你单位可以恢复使用……”。2017年6月16日，济南市城乡建设委员会对华润公司所开发建设的xx片区xx南路南侧xx小区xx地块xx号楼进行了房屋建筑工程竣工验收备案，并向华润公司出具了编号为201724078-6号《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该备案单备案意见处载明：“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。”2017年6月23日，济南市市政公用事业局为华润公司所建xx片区xx南路南侧xx地块14-23号楼出具编号为济公用检[2017]036号《建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表》，该表“市政公用设施分项验收备案意见”栏内载明：“由华润置地（山东）发展有限公司开发建设的xx片区xx南路南侧xx地块项目（含14#-23#楼、南区车库及配套商业），位于xx区xx片区xx南路南侧，总建筑面积123122.86㎡。该项目已取得规划红线内节水、排水及供水、供气、供热设施单项验收证明。经审核，基本符合市政公用设施综合验收备案条件。”2017年6月22日，华润公司通过特快专递（EMS）向宋晓波邮寄《16-1-702交付使用通知书》，次日，由他人代收。宋晓波称未收到华润公司邮寄的交付通知书。经核对，华润公司向宋晓波邮寄的特快专递（EMS）上所书写的名字、电话及邮寄地址与宋晓波与华润公司所签订的济南市商品房买卖合同上确实所留地址一致。2018年4月25日，华润公司取得xx片区xx南路南侧xx地块项目房地产开发项目竣工综合验收备案证明，编号为：济综验第xx号。2018年5月1日，宋晓波华润公司签订房屋结算移交协议书，双方办理了涉案房屋交接手续，宋晓波补交面积差异处理87元，宋晓波实交房款总计为987705元。宋晓波、华润公司签订涉案商品房买卖合同前，华润公司已于2015年7月23日取得由济南市城乡建设委员会颁发的编号为济建预许xxx号《商品房预售许可证》。一审法院认为，宋晓波、华润公司所签商品房买卖合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应当作为认定本案事实和处理本案争议的依据。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从补充协议第8.5项关于“乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件”和第26.2项关于“本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定看，该补充协议系宋晓波、华润公司在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意，符合上述我国合同法规定的变更合同条件。故在主合同约定的交房条件为取得《分期综合验收备案证明》，而补充协议约定的交房条件为“经单体验收合格”的情况下，除补充协议的此项约定违反法律和行政法规的效力性强制性规定外，应当按照补充协议的约定执行。因根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故宋晓波、华润公司在补充协议中将交房条件变更为“经单体验收合格”，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效，应当作为认定华润公司向宋晓波交付房屋是否达到约定交付条件的衡量标准和认定华润公司是否存在违约交房或逾期交房行为的依据。华润公司于2017年6月22日通知宋晓波交房时，涉案商品房所在16号楼已在济南市城乡建设委员会办理了房屋建筑工程竣工验收备案手续，取得了该委出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，并通过济南市公安消防支队的消防验收和济南市市政公用事业局的建设项目竣工市政公用设施综合验收，达到了宋晓波、华润公司双方约定的经单体验收合格的交房条件和《中华人民共和国消防法》规定的建设工程投入使用的强制性条件，故华润公司的交房行为属依法依约履行，并不构成违约。华润公司通过特快专递（EMS）向宋晓波邮寄交付使用通知书，华润公司在邮寄时所填写的宋晓波的名字、电话和地址与宋晓波在双方的商品房买卖合同首页所留内容完全一致，该邮寄单由他人代收，根据双方合同约定，应视为宋晓波已收到华润公司向其邮寄的交付通知书。宋晓波在收到华润公司交房通知后，拒绝接收，导致涉案房屋延期交付，现起诉要求华润公司支付逾期交房的违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于宋晓波主张的“补充协议8.5应当属于格式条款，华润公司未尽到提示和告知义务，对于宋晓波有失公平”的问题。一审法院认为，涉案补充协议虽系华润公司提供的格式协议，但该协议对交房条件的变更并未免除华润公司的责任、加重宋晓波的责任和排除其主要权利，故并不影响该补充协议的效力。故对宋晓波此主张，一审法院不予认定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条、第七十七条第一款和第一百三十八条的规定，判决：驳回原告宋晓波的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告宋晓波负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，开发商在房屋已经具备交付条件的情况下通知购房人收房，购房人无正当理由拒绝接收的，可视为房屋交付。本案华润公司曾通知宋晓波收房属实，但对于房屋在通知时是否已经具备交付条件，双方存在争议。关于房屋交付条件，双方签订《商品房买卖合同》第八条约定商品房应当取得分期综合验收备案证明，但在同日签订的《商品房买卖合同补充协议》8.5条款中，将交付条件变更为经单体验收合格即可。本院认为，建设工程竣工验收合格后，建设单位应当在规定期间到建设主管部门进行备案，“单体验收合格”的交付标准应解释为完成建设工程竣工验收备案。华润公司2017年6月22日通知宋晓波收房时，房屋已经取得竣工验收备案单，应认定已经具备交付条件，宋晓波拒绝接收房屋，应视为房屋已经交付。由于华润公司在合同约定期限内完成了交付房屋的义务，宋晓波向华润公司主张逾期交房违约责任，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，宋晓波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人宋晓波负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月十九日书记员  盖玉滢