湖南省常德市鼎城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0703民初3742号 原告：彭晋平，男，汉族。 委托诉讼代理人：钟润初，代理权限为特别授权。 被告：宋才红，男，回族。 委托诉讼代理人：阳家道，代理权限为一般授权。 原告彭晋平与被告宋才红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭晋平及其委托诉讼代理人钟润初，被告宋才红及其委托诉讼代理人阳家道均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 彭晋平向本院提出诉讼请求：1、判令被告按约定支付租金（面积440.68㎡，每月每平米XX元，自2018年X月X日起，至解除《租房协议》时止，截止2019年X月X日，应付租金105763.2元）；2、判令被告自2018年2月20日起，至解除《租房协议》时止，按月利率0.5%支付逾期利息（截止2019年10月19日应支付逾期利息9518.69元）；3、判令解除《租房协议》；4、判令被告腾出租赁房屋。 事实与理由：因常德农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与案外人常德市XX印务有限公司（以下简称XX公司）金融借款及抵押合同纠纷一案，常德市鼎城区人民法院依法拍卖XX公司位于鼎城区XXXXX社区的土地及地上附着物。2018年X月X日，原告以5723570元的价格竞买取得了该标的物的所有权。2018年9月25日，鼎城区人民法院作出了（2017）湘0703执888号之二执行裁定书，彭晋平持本裁定到登记机关办理相关产权过户手续。2018年10月20日，鼎城区人民法院下达了通知，要求原承租人30日内搬出房屋，但宋才红作为原承租人未腾房。宋才红与XX公司签订的租房协议约定：租期10年，月租金X元/㎡。综合大楼一楼房屋面积440.68㎡。双方租金一年一交，每年年初一次性清，先交租金后用房。自2018年2月20日起被告就没有交纳租金。2019年9月4日，彭晋平向宋才红邮寄了《房屋租金催收函》，要求宋才红收到催收函7日内将欠付租金支付给彭晋平，但宋才红签收后未支付租金。2019年10月16日，彭晋平再次邮寄了《房屋租金催收函》，宋才红仍未按要求支付租金。故诉至法院。 宋才红辩称，1、宋才红与原房屋所有权人XX公司签订的《租房协议》合法有效，合同约定的租赁期限截止日为2025年2月20日，彭晋平要求解除合同应予驳回。2、彭晋平尚未取得租赁物的所有权，要求宋才红向其支付租金的诉讼请求应不予支持。彭晋平虽经人民法院拍卖取得涉案房屋，但未办理产权变更登记，不发生物权变动的效力；即使彭晋平取得了房屋所有权，因宋才红与XX公司的合同约定为每年年初一次性交纳租金，2018年初已经支付了租金，故彭晋平只能收取2019年2月21日以后的租金，即使2018年的租金未及时交纳，也只是宋才红与XX公司结算的问题，而不属于拒付租金行为。3、宋才红租用期间，因租赁房屋漏水，造成的损失彭晋平应当赔偿或应当冲抵租金。包括：宋才红支出维修费3500元，漏水问题一直没有处理导致约50平方米的面积不能使用，应折算租金损失7000元，造成商品损失费约5000元。4、彭晋平在租赁房屋外强行焊门，阻塞通道，对租赁物的使用造成严重影响，应当排除妨害并赔偿宋才红的损失4000元。 根据当庭采信的证据、双方当事人的陈述及现场勘验情况，本院认定以下事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、2014年2月20日，宋才红与XX公司签订了一份《租房协议》，XX公司将其位于XXXXXXXXX社区的办公楼一楼整体出租给宋才红，约定：一、租期：2014年2月20日至2025年2月20日止；二、租金：年租金为49800元整，12元/㎡。合同签订后，XX公司将涉案房屋交付给宋才红使用，宋才红分别于2015年1月30日、2016年2月5日、2017年1月24日向XX公司交纳了该年2月20日至次年2月20日的房屋租金49800元，即房租已付至2018年2月20日。宋才红至今仍租用该房屋。 2、因XX公司向农商行的贷款未及时清偿，农商行向本院起诉并申请强制执行。执行过程中，本院对涉案房屋进行拍卖，彭晋平以5723570元的价格竞得。2018年9月25日，本院作出（2017）湘0703执888号之二执行裁定书，裁定涉案房屋所有权归彭晋平所有，自裁定送达彭晋平时起转移，2018年10月11日，本院将该裁定送达给彭晋平。但该房屋至今未办理产权变更登记。 3、2019年10月17日，宋才红收到了彭晋平邮寄送达的《房屋租金催收函》，依据该催收函，彭晋平认为宋才红与XX公司签订的租房协议约定的月租金为12元/㎡，该房屋的面积440.68㎡，要求宋才红按每月租金5288.16元的标准支付自2018年9月11日起至2019年10月10日的租金，共计68746元，彭晋平要求宋才红将上述租金自收到催收函之日起7日内支付至指定银行账号。宋才红收到上述催收函后未向彭晋平支付租金。 4、经本院组织双方当事人对租赁房屋现场查看，该房屋坐南朝北，北面共有四扇卷闸门。原告取得所有权后，将东面卷闸门封闭，其余三扇卷闸门均可正常出入。房屋存在漏水现象，浸水面积约30㎡，存放货物主要为洗衣机、冰箱。 二、双方当事人有争议的事实 宋才红是否向XX公司支付了2018年2月20日以后的租金。宋才红主张，因XX公司尚欠宋才红借款未偿还，2018年2月20日至2019年2月20日的租金已抵借款，并向XX公司出具了条据，只是尚未结算。彭晋平主张，宋才红尚未支付2018年2月20日以后的租金。双方均未向本院提交证据。本院认为，宋才红未提供相应证据证实双方就租金和借款达成了债务抵销的一致意思表示，不能证实宋才红已向XX公司支付了2018年2月20日以后的房屋租金，故对宋才红主张的该事实本院不予认定。 经本院释明，彭晋平将诉讼请求中租金计算的截止时间变更为2019年12月31日。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、宋才红是否应向彭晋平支付房屋租金及逾期利息；二、彭晋平是否有权要求解除《租房协议》。 关于焦点一，宋才红是否应向彭晋平支付房屋租金及逾期利息问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，本院作出（2017）湘0703执888号之二执行裁定书，裁定涉案房屋所有权归彭晋平所有，该文书已于2018年10月11日送达给彭晋平时生效，故彭晋平已于该日取得了涉案房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依据上述规定，彭晋平可以按照XX公司与宋才红的签订的《租房协议》约定的标准收取租金。《租房协议》约定的年租金为49800元，彭晋平主张按440.68㎡、每月12元/㎡的标准计付租金与合同约定不符，本院不予认可。因宋才红未提供证据证实已支付2018年2月20日以后的租金，依据合同约定，宋才红应按年租金49800元（即4150元/月）的标准向彭晋平支付2018年10月12日以后的房屋租金。宋才红还主张租赁房屋存在漏水，造成实际使用面积减少，应降低租金，且自行维修支出的3500元应冲抵租金。本院认为，根据本院现场查看及测量情况，涉案房屋确实存在漏水情况，浸水面积约30㎡，造成房屋使用面积减少应当适当降低租金。根据租房协议的约定可推算，房屋的使用面积约为346㎡，扣减因浸水不能使用的30㎡，每月租金应按3790元/月计付（316㎡÷346㎡×4150元/月）；关于房屋开始漏水的时间，根据原告提交的证据，应当认定为2019年8月4日以后；宋才红主张因维修支出了费用应冲抵租金，因证据不足，本院不予支持。综上，宋才红应向彭晋平支付2018年10月12日以后的租金，其中，2018年10月12日至2019年8月4日的租金应按4150元/月计算，租金为：40546元（9.77个月×4150元/月），2019年8月5日至2019年12月31日的租金按3790元/月计算，租金为18306元（4.83个月×3790元/月），合计58852元。彭晋平还要求宋才红支付逾期利息，因合同未约定逾期给付租金的违约责任，且彭晋平向宋才红发出的催收函中要求支付的租金与合同约定不符，亦未向宋才红出示取得租赁房屋所有权的相关法律文书，不应认定宋才红存在恶意违约，故对彭晋平的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二，彭晋平是否有权要求解除《租房协议》的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，彭晋平作为涉案房屋的买受人，有权要求宋才红按原租赁合同的约定支付租金，但其送达给宋才红的催收函，要求支付的租金高于合同约定，且涉案房屋存在漏水的情形，彭晋平当庭陈述：“在买房子后，听说XX公司给他（宋才红）修理房屋漏水”，应认定彭晋平对租赁物漏水知情，应当履行维修义务，在彭晋平主张的租金高于合同约定且未履行维修义务的前提下，应认定宋才红未支付租金有正当理由，故彭晋平以未付租金要求解除租赁合同、要求宋才红腾出租赁房屋均没有事实和法律依据，该两项诉讼请求本院均不予支持，原租赁合同应当继续履行。 宋才红要求彭晋平赔偿堵门及房屋漏水造成的损失，应另行主张权利，本案中不予审理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、宋才红于本判决生效后三日内向彭晋平支付房屋租金 58852元（2018年10月12日至2019年12月31日）； 二、驳回彭晋平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2606元，减半收取1303元，由彭晋平负担638元，宋才红负担665元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 王志超 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 张灿红 书 记 员 王 琼 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一） 第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行为由义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物应向承租人使用的，应当相应减少租赁或者延长租期。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。