上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初13280号原告：上海坤熵资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱静，董事。委托诉讼代理人：陈银。委托诉讼代理人：毛伟疆。被告：张益军，男，1974年5月7日生，汉族，户籍地河南省。原告上海坤熵资产管理有限公司(以下简称坤熵公司)与被告张益军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤熵公司的委托诉讼代理人陈银和毛伟疆、被告张益军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤熵公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2016年12月27日签订的《商铺租赁合同》于2019年2月2日解除；2、判令被告腾退上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争商铺)，恢复原状后返还原告；3、判令被告支付原告2017年9月1日至2019年2月2日期间的租金133,423元(按合同约定分段计算)；4、判令被告支付原告拖欠租金的滞纳金(以当期应付租金为本金，按照日万分之五的标准，自应付未付之日计算至实际清偿之日)；5、判令被告支付原告物业管理费(按照每月3,484元的标准，自2017年9月1日计算至实际返还系争商铺之日止)；6、判令被告支付原告拖欠物业管理费的滞纳金(以当期应付物业费为本金，按照日万分之五的标准，自应付未付之次日计算至实际清偿之日)；7、判令被告支付原告房屋占有使用费(按照日租金的两倍，即522.54元/日的标准，自合同解除次日即2019年2月3日计算至实际返还之日止)；8、被告已支付的保证金22,862元不予退还；9、判令被告支付原告逾期付款的违约金15,894元(按月租金7,947元的2倍计算)。事实和理由：原、被告于2016年12月27日签订《商铺租赁合同》，约定原告将系争商铺出租给被告使用，原告依约将房屋交付给被告，但被告自2017年9月1日起一直拖欠原告租金、物业费等费用，原告多次催告未果，于2019年1月向被告发函解除合同，故提出诉请如上。被告张益军辩称，订立租赁合同时原告曾口头承诺一些招商引资的措施，但是均未兑现，造成系争商铺所在的商业体整体不景气，故被告开业不久后就出现经营困难的状况，2018年5月已经停止营业，商铺内被告的物品至今未搬离，装修未拆除，商铺门外被告还上了锁。现同意双方《商铺租赁合同》于2019年2月2日解除，同意将系争商铺返还原告，但被告处理商铺内物品需要一段时间且目前亦无资金拆除装修。被告确认租金和物业管理费均支付至2017年8月31日，之后未再支付过。被告认可后续租金和物业费都应当支付，但是目前无力支付。滞纳金、房屋占有使用费、逾期付款违约金标准都过高，要求法院予以调整。被告另交过22,862元保证金，还交过5,000元装修保证金，要求予以返还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坤熵公司经各业主授权对包括系争商铺在内的上坤购物广场进行统一出租和经营管理。2016年12月27日，坤熵公司(甲方)与张益军(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，建筑面积共计145.15平方米，房屋租赁期限自2017年2月10日起至2022年12月31日止。自2017年2月10日至2018年2月9日，年租金为71,523元；自2018年2月10日起至2019年2月9日止，租金为1.8元/平方米/天，即月租金为7,947元；自2019年2月10日起至2021年2月9日止，租金为2元/平方米/天，即月租金为8,830元。租赁期内第一年的物业管理费为每月建筑面积每平方米24元，即每月3,484元，但甲方和物业管理公司有权根据其实际运作成本合理协商调整该费用。租金、物业管理费每2个月为一个支付期，先支付后使用。乙方在每个支付月的第10日之前支付下一期的租金、管理费。乙方另需支付保证金22,862元。乙方应在本合同的租期届满或提前终止后的七日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，在与原状一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交给甲方。返还时，应经甲方验收认可，乙方结清其应当承担的所有费用。同时，须将通向该广场及该房屋各部分的钥匙交还甲方。若乙方违约，甲方有权不予退还乙方已付的保证金。乙方逾期支付租金、物业管理费累计超过30天，经甲方书面催告仍未缴纳的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金，同时守约方有权书面通知违约方解除本合同。若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方还可要求乙方就其延迟支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、保证金、管理费之滞纳金按每日0.5%计收。合同签订后，张益军支付租金及物业管理费至2017年8月31日，另支付保证金22,862元，装修保证金5,000元。2017年9月起坤熵公司多次向张益军发送缴费通知、催款函、告知函等，要求张益军缴纳拖欠的租金等费用并返还系争商铺。2019年1月，坤熵公司通过邮寄形式向张益军发送解约函，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。审理中，坤熵公司表示解约函实际于2019年1月31日邮寄，其认为张益军在2019年2月2日前能收到，故要求确认《商铺租赁合同》于2019年2月2日解除。对此，张益军表示其未收到过解约函，但同意《商铺租赁合同》于2019年2月2日解除。坤熵公司认可已收取张益军保证金22,862元，因张益军违约，不同意返还。审理中，坤熵公司表示因多次催促张益军搬离无果，为了避免双方损失进一步扩大，2019年10月23日坤熵公司对系争商铺内张益军的物品进行了清点并制作了物品清单后，将张益军的物品搬离至坤熵公司其他空余铺位内，于10月25日清空了所有物品，并在搬离过程中进行了拍照和摄像。鉴于坤熵公司已经搬离了系争商铺内物品并收回了系争商铺，故对于第二项诉讼请求不再主张，房屋占有使用费主张至2019年10月25日，为137,950.56元，物业管理费亦主张至2019年10月25日，扣除张益军之前多支付的6,305元，主张87,182元。对于张益军的物品，在张益军结清相关费用后同意返还。因搬迁过程中，坤熵公司产生了相关搬迁及拆旧的费用，故装修保证金不同意返还。对此，张益军表示确实收到过坤熵公司要求尽快搬离的短信，当时张益军人在外地没有过来，搬离当天也接到了坤熵公司告知搬离的电话，对物品清单予以认可，相关物品要求坤熵公司予以返还。对于房屋占有使用费、物业管理费的计算方式均认可，但认为标准过高。装修保证金同意抵扣坤熵公司搬迁及拆旧过程中的相关费用，不要求予以返还。本院认为，坤熵公司与张益军就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，张益军存在拖欠租金行为的，坤熵公司有权行使合同的单方解除权。现坤熵公司根据解约函邮寄时间，要求确认《商铺租赁合同》于2019年2月2日解除，张益军亦同意合同于该日解除，本院予以确认。合同解除后，张益军应支付拖欠的租金，根据合同约定的租金标准及拖欠的天数，本院酌情支持125,279元。坤熵公司于2019年10月25日收回了系争商铺，其要求张益军支付至2019年10月25日止的房屋使用费，本院予以支持，但双倍租金的标准过高，本院依照合同解除时的租金标准酌情支持68,975元。关于物业管理费，本院按每月3,484元的标准并根据拖欠天数酌情支持83,698元。关于逾期付款违约金15,894元，坤熵公司主张符合合同约定，本院予以支持。关于逾期支付租金及物业管理费的滞纳金，坤熵公司主张标准过高，鉴于本院已经支持了同一责任种类的逾期付款违约金，故对于滞纳金，本院不再予以支持。坤熵公司要求没收保证金22,862元，符合合同约定，可予支持。关于装修保证金5,000元，现双方均同意抵扣搬迁及拆旧费用，不予返还，本院予以确认。张益军在系争商铺内的全部物品，坤熵公司应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告上海坤熵资产管理有限公司与被告张益军就上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2019年2月2日解除；二、原告上海坤熵资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告张益军返还原在上述房屋内属于张益军的物品(具体内容以上海坤熵资产管理有限公司提供的物品清单为准)；三、被告张益军于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司租金125,279元；四、被告张益军于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司房屋占有使用费68,975元；五、被告张益军于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司物业管理费83,698元；六、被告张益军于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司逾期付款违约金15,894元；七、原告上海坤熵资产管理有限公司收取的保证金22,862元、装修保证金5,000元，均不予返还；八、驳回原告上海坤熵资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取2,894元，由被告张益军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郑霄含二〇一九年十二月二十一日书记员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。