广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5496号上诉人（原审被告）：中山领美房地产有限公司，住所地广东省中山市板芙镇金钟村古神公路拆迁安置区陈华添建筑物首层，统一社会信用代码914420006964754416。法定代表人：焦健鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王成军，男，1966年6月9日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：闫佩霞，女，1971年8月15日出生，汉族，住北京市东城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人中山领美房地产有限公司（以下简称领美公司）因与被上诉人王成军、闫佩霞商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。领美公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回王成军、闫佩霞要求双倍返还定金300000元的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误。1.根据涉案认购书第九条第5点的约定“本认购书条款与《商品房买卖合同》条款有抵触之处，以《商品房买卖合同》为准”。在商品房买卖合同补充协议中已对涉案房屋的花园面积作出说明，以实际交付时的实测面积为准，即无论是认购书还是商品房买卖合同中注明的花园面积都不是确定的。一审法院把两个不确定的花园面积进行对比，得出领美公司根本违约的结论是错误的。2.涉案房屋是按套计价，花园面积不计入产权面积，属于赠送面积，故商品房买卖合同的正式条款中没有对花园面积进行约定。花园面积的改变不影响商品房的实际交付面积以及销售价格，也不影响被上诉人对房屋主体建筑的正常使用。虽被上诉人称花园面积大幅减少足以影响合同目的的实现，但其未就此举证或具体说明。故即使商品房买卖合同上注明的花园面积比认购书上的减少了，若商品房没有卖给第三人，也不影响双方就花园面积的分歧继续洽谈，以便签订正式买卖合同，即实现预约合同认购书的法律目的。故领美公司不构成根本违约。3.被上诉人无视解除认购书这一形成权送达即生效的法律性质，在违约解除后，又出尔反尔，违反法律的基本逻辑，没有请求法院确认解除合同的效力并返还定金，而是以根本违约为由向法院提出解除合同并双倍返回定金的诉求，这是没有法律和法理依据的。4.退一步，就算不追究被上诉人的违约行为，鉴于商品房买卖和建设的特殊性，在预约、正式签约时都无法准确确定合同标的物的面积，况且花园的面积、形状都要根据商品房主体建筑的建设情况、地形条件来确定。最终出现面积差异，是由不可归责于双方的原因导致，领美公司不应承担双倍返还定金的义务。综上，由于被上诉人无理单方拒签商品房买卖合同，导致认购书解除，虽然领美公司基于公平原则同意向被上诉人退回首期款，但领美公司不存在违约行为，无需退还定金。王成军、闫佩霞二审辩称：1.认购书第九条第5款应为无效。该条款是领美公司提供的格式条款，剥夺了被上诉人在签订商品房买卖合同过程中平等协商、意思自治的基本合同权利，属于免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款。2.商品房买卖合同未生效。领美公司提供的商品房买卖合同对双方认购书中确认的花园面积作出重大变更，导致双方未就该合同达成一致并签署，该合同未生效不能作为确定双方权利义务的依据。3.认购书中关于花园面积的约定清晰明确，没有任何歧义，也没有“赠送”或“不计入产权面积”等标注或说明。领美公司在销售中心公示的销售备案价显示，涉案房屋所在项目的各套别墅花园面积与销售单价成正相关，即花园面积越大，销售单价越高。同样为独栋别墅且均位于小区中心位置，被上诉人为了拥有认购书中承诺的花园面积，多承担了约77.87万元购房款。领美公司在商品房买卖合同中将认购书确认的花园面积减少了50平方米，意味着花园面积向内收缩5米左右，主要活动院落少了近一半，对被上诉人使用、销售商品房将产生重大影响。被上诉人认购涉案房屋时愿意承担更高单价主要考量的就是花园面积大小。4.花园面积减少是合同标的的重大事项变更，领美公司不能按照认购书承诺的花园面积提供涉案房产属于根本违约。在认购书履行中领美公司未有对花园面积减少事项作出任何洽谈的意向或行为，其所谓的洽谈就是在其违约在先的情况下，不提供任何解释、说明及补偿的情况下，要被上诉人无条件接受花园面积减少的事实，以及与其签订未提及花园面积的商品房买卖合同及将花园面积变更为122平方米的补充协议。综上，领美公司单方违反认购书的约定，强行要求被上诉人签订已经实际变更商品房实际交付面积的商品房买卖合同及补充协议，违反诚实信用及公平原则，构成根本违约。王成军、闫佩霞于2019年2月20日向一审法院起诉请求：1.确认王成军、闫佩霞与领美公司于2017年4月4日签署的《商品房认购书》（编号“0000006”）于2019年1月28日解除；2.领美公司立即双倍返还王成军、闫佩霞已经支付的定金，即300000元；3.领美公司立即返还王成军、闫佩霞已经支付的首期楼款845149元。一审法院认定事实：2017年4月4日，出售方（甲方）领美公司与认购方王成军、闫佩霞（乙方）签定《商品房认购书》，主要载明：乙方向甲方购买位于中山市××号，自编领美江畔豪苑二期31幢1房，建筑面积223.57平方米，套内建筑面积223.57平方米，另有花园面积171平方米，总价3195149元；定金150000元，须于签署本认购书时付清，首期楼款845149元，须于2017年4月30日或之前付清；剩余扣款2200000元，须于2017年4月30日前办妥银行按揭申请手续。合同还约定了其他条款。合同甲方落款处加盖领美公司销售合同专用章，乙方落款签王成军、闫佩霞名并捺印。2017年4月4日、30日，王成军、闫佩霞分别向领美公司支付定金150000元、首期房款854149元。2018年12月11日，领美公司销售主管李玉娴向王成军发送微信，告知其可以网签。2019年1月23日，领美公司向王成军发函，主要载明：领美公司已与2018年12月7日通知其前往销售中心签约，但王成军以不接受合同条款为由拒不履行签约义务，现请王成军在接到领美电话或微信通知3天内到领美公司销售中心签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续。2019年1月28日，王成军、闫佩霞委托广东中元（中山）律师事务所向领美公司邮寄《律师函》，邮单号为1077641279631，主要载明：2018年12月11日，领美公司通知委托人商品房已经开放网签，要求委托人于12月23日前前往销售中心签订《商品房买卖合同》及补充协议。委托人按要求前往签约时发现，《商品房买卖合同》中未提及花园面积，《合同补充协议二》中对商品房花园面积表述变更为122平方米。对此重大变更，领美公司未进行任何解释说明或提供任何补偿方案。故委托人拒绝签署《商品房买卖合同》及其补充协议。2019年1月26日，领美公司向委托人寄发《关于签订的催告函》，来函中不但对《商品房买卖合同》及补充协议对《商品房认购书》中关于花园面积重大变更只字未提，反而以解除《商品房认购书》、没收定金并将物业收回另行出售为由胁迫委托人前往签署《商品房买卖合同》及补充协议……领美公司在合同履行过程中严重违反诚实信用原则及公平原则，极大地损害了委托人合法权益，已构成根本违约。为此，王成军、闫佩霞委托中元律师事务所函告领美公司，一、解除与领美公司于2017年4月4日签订的《商品房认购书》（编号“0000006”），本函寄送之日为解除之日。二、领美公司自收到本函之日起三日内向委托人返还已经收取的全部定金及房款。否则，本律师将代理委托人采取法律诉讼途径维护委托人合法权益。同日，领美公司签收上述《律师函》。一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。王成军、闫佩霞与领美公司签订的《认购书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方应恪守履行。关于王成军、闫佩霞要求确认与领美公司于2017年4月4日签署的《商品房认购书》（编号“0000006”）于2019年1月28日解除的诉讼请求，双方在认购书中明确载明花园面积171平方米，但在王成军、闫佩霞接到领美公司的网签通知，准备与其签订商品房买卖合同时发现在《商品房买卖合同补充协议二》中花园面积载明为122平方米，与双方于2017年4月4日签署的认购书中载明的花园面积171平方米相比减少了近50平方米。而领美公司提交的《商品房买卖合同补充协议二》中中载明“该商品房所带花园面积以最终实测面积为准”。王成军、闫佩霞有理由认为花园面积的大幅度减少，足以影响商品房买卖合同的签订，最终导致无法实现合同目的。王成军、闫佩霞已于2019年1月28日向领美公司发送《律师函》，当日领美公司签收后未提出异议。故对王成军、闫佩霞要求确认认购书于2019年1月28日解除的诉讼请求予以支持。领美公司根本违约，应承担违约责任。合同解除后，双方应相互返还财产，违约方领美公司应向王成军、闫佩霞返还首期楼款845149元及双倍定金300000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认王成军、闫佩霞与领美公司于2017年4月4日签署的《商品房认购书》（编号“0000006”）于2019年1月28日解除；二、领美公司于一审判决生效之日起七日内向王成军、闫佩霞返还首期楼款845149元；三、领美公司于一审判决生效之日起七日内向王成军、闫佩霞双倍返还定金共300000元。如果领美公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15107元，减半收取为7553元（王成军、闫佩霞已预交）；由领美公司负担。领美公司应于一审判决发生法律效力之日起七日内支付王成军、闫佩霞。二审期间双方当事人未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：一审期间，王成军、闫佩霞向法院提交了《中山市商品房买卖合同》截图及合同附件六《合同补充协议二》截图。其中，《中山市商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：“买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经中山市规划部门批准……）该商品房座落为：板芙镇滨江四路9号领美江畔豪苑二期31幢01房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.3.米，建筑层数地上3层，地下0层。……该商品房合同约定建筑面积共223.57平方米，其中，套内建筑面积223.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。……”《合同补充协议二》第一条中约定：“一、买受人向出卖人购买的商品房位于广东省中山市板芙镇‘领美江畔豪苑’项目31幢01房商品房（以下简称：该商品房）。套内建筑面积为223.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0，即该商品房的房屋建筑面积共223.57平方米，该商品房的花园面积约122平方米”。领美公司对上述证据质证认为：该证据关联性体现在商品房买卖中没有提及花园面积，花园面积属于赠送的，补充协议二是不完整的，还有一页，无论是170平方米还是150平方米都不是最终的面积。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。领美公司与王成军、闫佩霞于2017年4月4日签订的《商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现领美公司上诉认为，王成军、闫佩霞单方无理拒签商品房买卖合同导致认购书解除的行为构成违约，领美公司无须向其退还定金。而王成军、闫佩霞则认为，领美公司违反认购书关于花园面积的约定并强行要求其签订花园交付面积已变更的商品房买卖合同及补充协议，领美公司构成根本违约。故本案二审争议焦点为认购书的解除应归责于何方。对此本院认为，相对于商品房预售合同来说，认购书是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。本案中，领美公司及王成军、闫佩霞已在涉案《商品房认购书》中明确约定涉案房屋的“建筑面积223.57平方米，套内建筑面积223.57平方米，另有花园面积171平方米”。该条款表达清晰，不存在歧义，即领美公司向王成军、闫佩霞交付的涉案房屋应是套内建筑面积为223.57平方米且花园面积为171平方米的商品房。但王成军、闫佩霞在领美公司的通知期限内前往该公司处签约时发现，由领美公司制作并要求其一方签名确认的《中山市商品房买卖合同》中仅载明涉案房屋套内面积而未载明花园面积，而上述合同附件《合同补充协议二》中载明的花园面积仅约122平方米，与双方此前已经签订的涉案《商品房认购书》中约定的花园面积171平方米相比，花园面积减少将近三分之一。尽管在一般的商品房买卖交易中，合同约定面积与实际测量面积之间常存有一定误差，且即使如领美公司所述涉案花园面积为赠送面积、不计价，但本案中接近三分之一的面积差异已明显超出合理范围，也远超出一般正常人对面积差异的合理预期，足以影响王成军、闫佩霞作出是否继续与领美公司进行磋商并最终订立本约即商品房买卖合同的意思表示。领美公司作为专业的房地产开发企业，以其无法准确确定合同标的物面积为由否认其在《商品房认购书》中所作出的花园面积承诺，该行为已构成违约。故一审法院确认涉案《商品房认购书》于王成军、闫佩霞向领美公司寄送《律师函》当天即2019年1月28日已解除，判决领美公司向王成军、闫佩霞返还首期楼款845149元并双倍返还定金300000元，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人领美公司的上诉请求均不成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元（中山领美房地产有限公司已预交），由中山领美房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十二月二十四日书记员  廖博睿