内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1701号 上诉人（一审被告）：内蒙古金河房地产开发有限责任公司，所在地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市希办白音街世纪嘉园小区。 法定代表人：刘某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：张某1，内蒙古理想律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：杜某，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古义翔律师事务所律师。 上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司（以下简称金河公司）因与被上诉人杜某确认合同有效纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金河公司的委托诉讼代理人张某1，被上诉人杜某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金河公司上诉请求：1.请求二审法院撤销锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初366号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案应当追加张某2、张某3、吉治强作为当事人参加诉讼。2012年6月22日《溪林湾内部订购单》签名为购房人杜某，由案外人张某4签，注明抵顶D18、D19号车库工程款。2012年8月2日《购房协议》甲方为吉治强，乙方为张某2、杜某、张某3，杜某代签名的仍然是张某2。2012年11月21日在《购房协议》第二页空白处的四方协议中，开发商、甲方吉治强、乙方张某2、杜某、张某3，杜某代签名的为张国强。2015年11月7日《欠条》签名为张某2，对案涉房屋杜某欠款101704元进行确定，写明“因杜某不在本地，代其签字”。2015年11月7日《证明》写明涉案房屋交付所附条件为“待杜某将27#-1-1501房款补清，并且内蒙古金河房地产溪林湾项目部与吉治强之间的工程款结算完毕后方可领取27#-1-1501的房屋钥匙”，业主签字处注明由张某4杜某签字。由此可见张某2、张某3、吉治强与本案有法律上的利害关系，一审法院在上诉人提出追加当事人申请，却未予追加是错误的。二、张某2的签字行为构成表见代理，所附条件未成就，不应得到支持。从上述签订的各个协议内容看出，从最初的2012年6月22日内部订购单、同年8月2日购房协议均是由张某4杜某签名，直到最后2015年11月7日的证明，张某4杜某签字，三年多时间杜某作为购房人一直未出现，均是由他人代办，均没有杜某的授权委托书办理的。从上诉人来说，签订的购房合同代签名既然有效，有理由相信之后的代签名行为仍然有效，构成表见代理。故一审法院的认定不能令人信服。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的请求。 杜某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，维护被上诉人合法权益。关于委托这里补充一点。一审也提交过代理词。就这个委托因为当时签合同的时候，杜某是委托张某2，但是不能因为一次委托，就始终认为这个张某2有代理权限。一审也提交过司法判例，就这个委托的效力的起止时间也有相关的法律规定，也有生效的法律判决。 杜某向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告之间签订的《溪林湾内部订房单》合法有效；2.判令被告立即交付锡林浩特市溪林湾小区27号楼1单元15层21号房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年6月22日原告杜某与被告金河公司（原锡林浩特市金河房地产开发有限责任公司）签订一份《溪林湾内部订房单》，约定：原告购买被告位于锡林浩特市××区房屋，建筑面积153.47平米，单价3510元，总房款538680元。该合同落款处乙方杜某的签名为案外人张某4签。同日，被告向原告出具一份收款收据，载明“交款单位：杜某，收款方式：顶账，人民币（大写）：伍拾叁万捌仟陆佰捌拾元整，538680，收款事由：27-1-1501（付现金）（顶D18#D19#车库工程款吉某）”。2012年8月2日，本案原告杜某、案外人张某2、案外人张某3与案外人吉某签订了一份《购房协议》，张某2、杜某、张某3三人分别购买了被告顶账给吉某的三套楼房，其中杜某购买了吉某位于××区，首付款250645元，2012年8月2日前付清，于楼房施工至第15层时支付第二笔款项200000元，于楼房施工至验收完毕时，支付剩余款项91104元。该购房协议落款处也是由张某4杜某签名。2015年11月7日，案外人张某2向被告出具了一份《证明》，内容为“2012年张某2购买了溪林湾27#1单元1701室房屋，面积为156.49㎡，单价为3550元/㎡，房屋总价为555540元，至今仍欠内蒙古金河房地产溪林湾项目部房款91104元（玖万壹仟壹佰零肆元整）。杜某购买了溪林湾27#1单元1501室房屋，面积为156.49㎡，单价为3510元/㎡，房屋总价为549280元，至今仍欠内蒙古金河房地产溪林湾项目部房款101704元（壹拾万壹仟柒佰零肆元整）。现张某2先行领取27#-1-1701房屋钥匙，待杜某将27#-1-1501和27#-1-1701的房款补清，并且内蒙古金河房地产溪林湾项目部与吉某之间的工程款结算完毕后方可领取27#-1-1501的房屋钥匙。特此证明。业主签字：张某2，日期：2015.11.7，电话：151XXXXXXXX代杜某签”。原告杜某认可授权于张某4其签订了《溪林湾内部订房单》及《购房协议》，但对于2015年11月7日张某2签名的《证明》并不认可，称其对于张某2出具的该《证明》并不知情。原告认可仍欠付被告房屋尾款101740元。 一审法院认为，本案中，被告用涉案房屋向案外人吉某抵顶工程款，而原告购买了该房屋，原告与被告之间签订的《溪林湾内部订房单》系双方真实意思表示,该约定合法有效。被告为原告出具了房款收据,证明被告对于将该争议房屋作为工程款抵顶给吉某且原告购买了该涉案房屋的事实知情且认可。该合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,系合法有效合同，被告应当承担向原告杜某交付涉案房屋的义务。被告抗辩2015年11月7日张某4原告出具的《证明》中约定的条件未成就，对此，一审法院认为，在原告杜某否认其授权张某4其在该《证明》上签名的情况下，被告以其与吉某之间存在工程款结算上的纠纷而拒绝交付房屋的抗辩理由,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、原告杜某与被告内蒙古金河房地产开发有限责任公司于2012年6月22日签订的《溪林湾内部订房单》有效；二、本判决生效后三十日内,由被告向原告杜某交付位于锡林浩特市××区房屋,同时原告杜某支付被告内蒙古金河房地产开发有限责任公司房屋尾款101740元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由被告内蒙古金河房地产开发有限责任公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，杜某在2015年度、2016年度、2018年度向供热公司办理了涉案房屋供热用户报停、交费的相关手续。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，金河公司将涉案房屋抵顶给案外人吉某，经三方协商达成合意，案外人吉某将涉案房屋出售给杜某。2012年6月22日，金河公司与杜某签订《溪林湾内部订房单》，同日，金河公司给杜某出具一份收款收据，并注明“交款单位：杜某，收款方式：顶账，人民币（大写）：伍拾叁万捌仟陆佰捌拾元整，538680，收款事由：27-1-1501（付现金）（顶D18#D19#车库工程款吉某）”。上述协议签订后，杜某将大部分购房款交付于案外人吉某，吉某也给杜某出具收条。诉讼中，杜某出示的2015年度、2016年度、2018年度涉案房屋热用户报停申请单以及交费收据亦能印证金河公司将涉案房屋出售给杜某的事实。据此，一审认定金河公司与杜某签订的《溪林湾内部订房单》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效正确。在合同履行过程中，双方应本着遵循合同的约定，行使权利和履行义务。对于金河公司上诉主张，本案应当追加张某2、张某3、吉治强作为当事人参加诉讼，因张某2、张某3、吉治强不是本案必要的共同诉讼参加人，加之金河公司与杜某及吉治强就涉案房屋已办结了房屋抵顶事宜，房屋买卖合同的相对方为金河公司与杜某，故张某2、张某3、吉治强是否参加本案诉讼均不会影响本案的实体处理结果，故金河公司上诉主张本案遗漏当事人的上诉理由，本院不予采纳。关于交付涉案房屋的条件是否成就的问题。针对案外人张某2出具的证明“张某2先行领取27#-1-1701房屋钥匙，待杜某将27#-1-1501和27#-1-1701的房款补清，并且内蒙古金河房地产溪林湾项目部与吉某之间的工程款结算完毕后方可领取27#-1-1501的房屋钥匙。特此证明。业主签字：张某2，日期：2015.11.7，电话：151XXXXXXXX代杜某签”。因该证明张某2事先未征得杜某的同意，事后杜某亦未追认，张某2的行为不构成表见代理，该证明对杜某不具有法律约束力。金河公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，金河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由内蒙古金河房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  杨树平 审判员  吴春林 二〇一九年十二月二十七日 书记员  王 磊 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；