济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初4254号原告：于泽,男，1968年5月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：管延茂，山东华剑律师事务所律师。被告：李秀兰，女，1929年6月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵荣斌，男，1988年9月29日出生，汉族，住济南市。被告：宋士亮，男，1961年3月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于莉，山东德衡（济南）律师事务所律师。原告于泽与被告李秀兰、被告宋士亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，原告于泽向本院提出诉讼保全申请，本院于2019年8月13日作出（2019）鲁0104民初4254号民事裁定书：冻结被申请人李秀兰、宋士亮银行存款2376320元或查封相应价值的财产。因案情复杂，本院依法于2019年10月8日作出（2019）鲁0104民初4254号之一民事裁定：本案转为普通程序。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于泽委托诉讼代理人管延茂，被告李秀兰委托诉讼代理人赵荣斌、被告宋士亮委托诉讼代理人于莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于泽向本院提出诉讼请求：1.判令李秀兰、宋士亮返还位于济南市槐荫区段店镇油牌赵庄53号房屋的拆迁补偿款、搬迁费、奖励等款项暂定2376320元；2.本案诉讼费用、保全费、律师费由李秀兰、宋士亮承担。事实与理由:于泽与宋士亮系朋友关系，宋士亮与李秀兰系母子关系。2016年8月18日，于泽与宋士亮签订了关于济南市槐荫区段店镇油牌赵村53号的房屋买卖协议，共计28万，但未办理过户手续，双方约定宋士亮不承担将来的任何拆迁补偿，李秀兰也同意将房屋出卖给于泽，该房屋系李秀兰、宋士亮翻建，后于泽进行装修装饰，并加盖了房屋面积，居住至搬迁之时。2017年该涉案房屋拆迁，于泽在拆迁办测量房屋时签字且在拆迁安置协议上签字，后李秀兰、宋士亮欺骗于泽拆迁协议退回，只能李秀兰签拆迁协议，2017年12月23日由李秀兰与拆迁办签订拆迁补偿协议，于2018年2月7日李秀兰、宋士亮给付于泽40万元拆迁补偿款，而剩余部分至今没有再给付。在审理过程中，经本院释明，于泽变更其诉讼请求为：1.确认于泽与李秀兰、宋士亮于2016年8月18日签订的房屋买卖合同无效；2.判令李秀兰、宋士亮返还于泽位于济南市槐荫区段店镇油牌赵庄53号房屋拆迁补偿款161万元；3.判令李秀兰、宋士亮返还搬离拆迁费、奖励等款项766320元；4.本案诉讼费用由李秀兰、宋士亮承担。事实与理由：因法院在审理过程中释明购房合同系无效合同，于泽申请变更诉讼请求。虽然涉案房屋买卖合同无效，该合同中第二条“甲方不承担将来的任何拆迁补偿”是有效的，说明李秀兰、宋士亮已经对涉案房屋的拆迁补偿作出处分，李秀兰、宋士亮系母子关系，根据常理不可能不知道宋士亮卖房子，且拆迁之前李秀兰都是宋士亮照顾，涉案房屋全部的拆迁补偿款为322万元，于泽认为双方均有过错，只要求房屋补偿款的一半。关于拆迁补偿款是基于房屋面积计算出来，与是否是集体经济组织成员无关；关于第三项请求，由于766320元都是给实际居住人的，于泽一直居住到搬迁时，法院应予支持。李秀兰辩称，1.涉案《购房合同》无效。2016年8月18日，于泽与宋士亮签署《购房合同》，就位于济南市的农村宅基地进行买卖。李秀兰认为农村房屋依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权不可分割，上述《购房合同》对房屋和宅基地使用权进行了处分。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相连，非集体经济组织成员无法取得。于泽不具备油牌赵庄集体经济组织成员的身份，亦不能通过买卖方式取得涉案土地上的房屋所有权，且房屋未办理权属证书，合同应属无效合同。李秀兰未与于泽签订购房合同，涉案房屋的产权人系李秀兰，宋士亮无权将该房屋进行出售，宋士亮对外出售房屋没有取得李秀兰的书面授权，且李秀兰事后未对宋士亮的行为进行追认。对于《购房合同》约定的28万元，并未转入李秀兰账户，李秀兰对此并不知情。宋士亮擅自将李秀兰所有的房屋进行处分侵害了李秀兰的权益。2.李秀兰不负责返还诉讼请求中的2376320元。于泽在起诉状中要求返回拆迁款、搬迁费、奖励等款项2376320元，李秀兰对此不予认可。首先，于泽要求返回上述款项没有事实和法律依据。李秀兰并未与于泽签订房屋买卖合同，根据物权法规定，于泽不享有涉案房屋的所有权，于泽的主张没有依据；其次，李秀兰与拆迁部门签订的拆迁协议与于泽无关，拆迁协议所约定的拆迁款、搬迁费等费用都是基于拆迁政策进行计算，于泽与涉案房屋的拆迁无关，于泽亦不能提供直接证据证明房屋的拆迁款应当归其所有；再次，于泽在起诉状中陈述李秀兰和宋士亮欺骗其将拆迁协议退回，与事实不符。涉案房屋产权人系李秀兰，拆迁部门不会与非产权人签署拆迁协议；最后，对于2018年2月7日宋士亮转给于泽40万元，该笔款项李秀兰并不清楚款项性质。3.于泽在缔约合同期间存在一定过错，应当承担法律责任。于泽明知宋士亮不是涉案房屋的所有权人，仍与其签订合同，根据合同法第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4.于泽变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，于泽在开庭审理后变更诉讼请求没有依据，不应支持。5.于泽变更后的诉讼请求与原诉讼请求不一致，本案不应处理。6.对于变更请求的事实与理由缺乏事实和法律依据，不应支持。购房合同效力问题已经释明，于泽无需作为新的诉讼请求进行提出。在合同无效的情况下，于泽的第二项请求亦属无效。对于于泽主张的766320元的性质并非属于于泽所有，不应支付给于泽。李秀兰不承担返还于泽任何款项的法律责任。宋士亮辩称，1.宋士亮与于泽签订的《购房合同》无效，于泽的诉讼没有事实和法律依据。首先，根据于泽的户籍显示，于泽并非济南市槐荫区油牌赵庄村民，与涉案房屋所有人李秀兰不是同一集体经济组织成员。根据房地一体的原则，该合同违反法律的强制性规定，合同当属无效；其次，涉案房屋的所有权人为李秀兰，于泽与宋士亮签订合同时无李秀兰授权，且李秀兰得知此事之后，明确向宋士亮和于泽表示不同意出售该房屋。宋士亮签订合同时属于无权代理，且未得到李秀兰授权或事后追认，合同无效；再次，2017年10月5日，于泽出具给宋士亮的《欠条》显示：今欠宋士亮油牌赵庄53号购房款8万元，备注：一周内没有付清，购房协议作废。于泽至今未向宋士亮支付上述房款8万元，按照欠条约定，双方的购房协议已经解除。2.宋士亮支付给于泽的40万元，其中20万元是因为双方签订的购房合同无效，宋士亮返回给于泽的合同价款，剩余20万元是基于朋友关系和签订《房屋买卖合同》无效给于泽造成的不便和损失的补偿。3.涉案购房合同第二条是涉及到双方实体权利义务分配的条款，合同无效，本条款自然无效。宋士亮签订涉案购房合同属于无权代理，取得涉案房屋拆迁款的是所有人李秀兰，与宋士亮无关。4.宋士亮除返还合同价款外向于泽支付20万元过错赔偿，该笔赔偿数额远高于因签订合同造成的实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李秀兰与宋士亮系母子关系。李秀兰系济南市槐荫区油牌赵庄集体经济组织成员，于泽、宋士亮均非济南市槐荫区油牌赵庄集体经济组织成员。2016年8月18日，宋士亮（甲方）与于泽（乙方）签订了《购房合同》，约定：原济南市槐荫区段店镇油牌赵村民宋士亮将本庄里住宅一处（门牌号为53号）卖给乙方于泽，乙方一次性付清购房款28万元整；甲方不承担将来任何拆迁款补偿；本合同自签字付款后生效。后宋士亮将房屋交付于泽使用。后涉案房屋遇拆迁，李秀兰已经领取拆迁安置补偿款项。2017年5月16日，宋士亮出具收条1份，载明：收到条；房屋购买现金20万元，房屋坐落济南市槐荫区油牌赵村53号。2018年2月7日，宋士亮向于泽银行账户转账存入40万元。在审理过程中，于泽提交：1.2017年12月23日，李秀兰作为乙方与济南市槐荫区兴福街道办事处油牌赵庄村民委员会（以下简称油牌赵庄村委会）、济南市槐荫区人民政府兴福街道办事处（以下简称兴福办事处）、槐荫区住房保障和房产管理局作为甲方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件，载明：一、甲方需拆除乙方所有的位于兴福办事处油牌赵庄的住宅房屋。二、乙方选择按宅基地面积进行货币安置补偿。乙方现有宅基地面积230平方米，乙方现有安置人口1人，甲方向乙方提供安置房屋建筑面积230平方米，按市场评估价1.4万元每平方米，总计322万元。三、甲方向乙方支付房屋补偿费、院落包干费、搬家费和过渡安置费。甲方向乙方支付房屋补偿费，总计155520元。住宅院落地上附着物包干补偿费3万元。甲方按照每人600元标准，向乙方发放搬家费600元。甲方按照每月每人1000元的标准向乙方一次性发放6个月过渡安置费6000元。四、奖励。在规定时间内签订协议的每处独立院落给予拆迁奖励3万元。根据联合工作组实际测绘结果，住宅房屋面积不足260平方米的，不足部分按照每平方米1050元给予奖励，奖励费68880元。自正式动迁之日起10日内签订协议的给予每平方米100元的奖励，奖励费19440元。以货币安置补偿价格每平方米1.4万元为基数给予奖励，自正式动迁之日起10日内签订协议的，给予每平方米上浮20%的奖励，奖励费64.4万元。逾期不签订协议的，不予奖励。对住宅房屋完成协议签订并交验空房的，给予每人4000元搬迁奖励，计4000元。五、以上二、三、四条款共计人民币4178440元；2.《以宅基地方式安置的申请人证明（一）》复印件，载明：申请人李秀兰，申请人提出以宅基地方式进行安置申请，经工作组审核认定，李秀兰可以按照宅基地拆迁安置方式进行。名单表格中载明：李秀兰。以上家庭人员由本人提供，真实有效，均按宅基地方式进行安置补偿，申请人李秀兰，2017年12月20日。有关部门人员在该证明中签名。3.房屋所有权证书复印件，载明：油赵53号房屋7间所有权人为李秀兰，房屋建筑面积115.47平方米；4.房屋认定表复印件，载明：油牌赵李秀兰，砖混平194.4平方米；5.房屋表二（房屋认定面积260平方米以内，补偿明细）复印件，载明：砖混平，面积194.4平方米，每平方米800元，补偿款155520元；6.宅基地面积调查认定表（177号）复印件，载明：申请人李秀兰，证载使用人李秀兰，宅基地拆迁实际申请人李秀兰，宅基地拆迁面积认定230平方米；7.油牌赵村委会、兴福办事处出具《证明》复印件，载明：此院落调查、测绘摸底时登记为于泽。经宅基地认证后，此宅基地使用人为李秀兰所有。于泽放弃签订济南国际医学科学中心项目的房屋拆迁补充安置协议书，由李秀兰签订济南国际医学科学中心项目的房屋拆迁补偿安置协议书。于泽欲以上述证据证实李秀兰签订拆迁补偿手续且拆迁部门将涉案房屋的拆迁补偿款项支付给李秀兰。李秀兰、宋士亮对上述证据的真实性无异议。在审理过程中,宋士亮提交《欠条》，载明：今欠宋士亮（油牌赵庄53号）购房款8万整。（注：一周内没有付清，该购房协议作废）；于泽；2017年10.5。于泽对该证据的真实性提出异议，认为没有给宋士亮出具过该份欠条。宋士亮未提交其他证据加以证明。对于购房款，于泽诉称其支付给宋士亮20万元后，宋士亮将房产证交付于泽，之后双方约定剩余8万元在办理房产登记后予以支付。宋士亮提出异议，认为因于泽未能支付全部购房款，合同已经解除。于泽诉称其收到房屋后，进行装饰装修，并加盖门厅后入住至拆迁之时，加建面积为数十平方米。李秀兰表示不清楚。宋士亮提出异议，认为于泽对房屋外部进行了整修，内部是否装修没有提供证据，是否加建房屋不清楚。于泽对此未提供任何证据予以证实。本院认为,农村房屋依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权不可分割，故于泽与宋士亮所签订的《购房合同》在处分房屋的基础上对宅基地使用权也进行了处分。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无法取得。于泽不具备油牌赵庄集体经济组织成员的身份，亦不能通过买卖方式取得涉案土地上房屋的所有权，宋士亮与于泽签订的买卖合同违反了法律规定，系无效合同。于泽要求确认合同无效的请求符合法律规定，予以支持。李秀兰、宋士亮以宋士亮无权代理为由认为合同无效的辩称理由于法无据，不予采信。关于于泽主张的拆迁补偿款161万元及搬离搬迁费、奖励等款项766320元。于泽诉称李秀兰获得拆迁补偿款322万元，双方当事人均有过错，于泽要求分得一半；因于泽对房屋进行加建、装修并实际居住使用，因按时搬迁，奖励费应归于泽所有。李秀兰、宋士亮提出异议。经审查，当事人对于泽提交的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《以宅基地方式安置的申请人证明（一）》真实性均无异议，根据该协议及证明，本院认为，李秀兰与相关单位签订《房屋拆迁补偿安置协议书》后并获得合同所约定的款项，根据《房屋拆迁补偿安置协议书》中“乙方现有安置人口1人”的约定和《以宅基地方式安置的申请人证明（二）》记载的名单可以看出，涉案房屋的被安置人为李秀兰；按宅基地面积进行货币补偿系被安置人选择的拆迁补偿计算标准和安置方式，因此所获得的收益应归被安置人李秀兰所有，同时因按规定时间签订协议并交验空房及因选择货币安置所获得的奖励费用，亦归被安置人李秀兰所有；以人口数量为标准计算的搬家费、过渡安置费应归被安置人李秀兰个人所有；对于房屋补偿费、住宅院落地上附着物包干补偿费，系对于地上房屋物权及附属物的补偿费用，应归权利人所有。于泽诉称其购买房屋系权利人并对已房屋进行了加建，宋士亮提出异议。经审查，于泽与宋士亮签订的《购房合同》无效，且于泽对其诉称的加建行为未提供任何证据加以证明，其诉称加建的理由依据不足，不能采信。综上，于泽要求分得前述款项的请求不予支持。依照《中国人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中国人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、于泽与宋士亮于2016年8月18日签订的《购房合同》无效。二、驳回于泽的其他诉讼请求。案件受理费25811元，于泽负担25711元，宋士亮负担100元；保全费5000元，由于泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李子萍人民陪审员  焦守娟人民陪审员  林志辉二〇一九年十二月二十四日书 记 员  查传芳