文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民再32号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王守明，男，1955年7月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：伍庆明，重庆市南岸区峡口法律服务所法律工作者。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王成艺，女，汉族，1982年8月27日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：伍庆明，重庆市南岸区峡口法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街128-1号A座。法定代表人：吴怀昭，总经理。委托诉讼代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凤霞，重庆道润律师事务所律师。再审申请人王守明、王成艺因与被申请人重庆昭军房地产开发有限责任公司（简称昭军公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终6118号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月21日作出（2018）渝民申1855号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审理了本案。再审申请人王守明、王成艺的委托诉讼代理人伍庆明，被申请人昭军公司的委托诉讼代理人曾玉龙、刘凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王守明、王成艺申请再审称：一、二审法院认定事实不清、适用法律错误。1.昭军公司没有举证证明“拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数”，且本案车位全部在A栋楼下，A栋楼下车位属于商铺的配套，而A栋商业用房数与其底层车库数量并未查清。2.昭军公司没有向法院举证证明王守明、王成艺的购买行为影响了小区其他业主的权利且其他业主提出了异议；3.案涉合同签订于2012年7月18日，而《重庆市国土房管局关于规范商品房配套车位销售有关问题的通知》（简称《通知》）发布于2014年11月27日，不能适用该通知；4.本案不属于“法律上不能履行”的情形，一、二审法院引用《重庆市物业管理条例》第六十三条明显不当。并据此请求，撤销二审判决，支持其一审诉讼请求。昭军公司辩称，再审申请人只购买了朝阳花园小区的2个门面，根据相关法律规定其购买15个车位的行为远远超过法律规定的个数。朝阳花园小区住户、商业户共500多户，规划的车位根本无法满足一户一车位的需求，且案涉小区的车位以及房屋因为多年涉诉被冻结的关系均未正式对外公开进行销售。再审申请人在购买2个商业门面的前提下购买15个车位的行为不仅不符合相关法律规定，而且损害了其他业主的权益，对其再审请求应予驳回。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2016年8月3日，王守明、王成艺向重庆市九龙坡区人民法院起诉请求：1.昭军公司向王守明、王成艺交付重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园负2-47车位；2.昭军公司协助王守明、王成艺将重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园负2-47车位的产权过户登记至王守明、王成艺名下。重庆市九龙坡区人民法院一审查明，2006年4月14日，昭军公司取得高新区渝州路128号朝阳花园小区项目《建设工程规划许可证》，许可朝阳花园小区修建A、B、C、D栋建筑，规划停车位234个，其中地上69个，地下165个。2007年2月，重庆市房屋勘测院出具朝阳花园小区D幢《商品房预售面积预测绘报告书》，载明：D幢房屋19层，1至17层平层住宅共236套，1层卫生所、活动中心共2套，18至19层跃层住宅共10套。2008年4月，重庆市房屋勘测院出具朝阳花园小区A、B、C座《商品房预售面积预测算报告书》，载明：A座负1至3层为商业用房共76套，负2层及负2夹层为车库；B座负2层、负2夹层及负1层为车库，负1层至3层有商业用房共计40套，4至29层为住宅共计182套；C座住宅4至30层共计216套。2008年4月30日，重庆市国土资源和房屋管理局向昭军公司颁发《重庆市商品房预售（预租）许可证》，准予预售九龙坡区渝州路128号朝阳花园A幢负2层车位（建筑面积4080.08平方米）。2011年12月27日，王守明、王成艺（乙方）与昭军公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买朝阳花园A栋负一层8、9号商铺、负一夹层车库（8号商铺实际建筑面积141.89平方米，9号商铺实际建筑面积139.84平方米，车库建筑面积445平方米，划分为15个车位）。2012年7月18日，双方就上述15个车位分别签订《重庆市商品房买卖合同》共计15份，约定：乙方向甲方购买重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园A幢负2-44～58号共计15个预售停车用房，单个车位价格106667元；乙方于签合同时支付房款的70%，余款于办理房产证时付清；甲方应在2012年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，并取得登记受理单。合同签订当日，重庆市九龙坡区国土资源管理分局受理了上述车位的期房买卖联机预备案登记。2014年6月23日，王守明与昭军公司签订《补充合同》，载明：按双方2011年12月27日购房合同相关约定，乙方所购车库在负二层；车库527.9平方米产权登记在乙方户上之日，甲方即当日交房，乙方当日付款；结算以房产证产权面积进行找补。2015年3月20日，王守明、王成艺（乙方）与昭军公司（甲方）签订《门面接房调解协议》，载明：甲、乙双方于2011年12月27日签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买朝阳花园A栋负一层8、9号商业门面、负二层车库。现乙方已付门面款410万元、车库款30万元。门面已达成交付条件，双方就门面交付尾款支付达成如下协议：按照买卖合同约定，8号门面建面141.89平方米，9号门面建面139.84平方米，门面总价为647.979万元。关于乙方提出的面积误差比超过6%的部分房屋差价由甲方双倍返还乙方中的一倍房价问题，乙方已向法院起诉，由法院判决后执行。双方求同存异，这部分争议双方的权利暂不纳入本协议解决。甲方延期交房和办证违约金及甲方交房后的楼内等问题，双方确认在总房款中扣除23万元，另外按本协议约定付款则再优惠乙方购房款5万元，乙方应付甲方购房尾款209.979万元。本协议签订当日，乙方向甲方付清门面尾款209.979万元，甲方同时交付8、9号门面钥匙给乙方（车库问题双方另行解决）。2015年，昭军公司向一审法院起诉王守明、王成艺，认为双方的车位买卖合同违反相关规定，事实上无法过户，请求解除双方签订的15个车位买卖合同。2015年9月21日，一审法院作出判决：驳回昭军公司的诉讼请求。昭军公司不服，提出上诉，该案二审判决：驳回上诉、维持原判。2015年10月30日，重庆市九龙坡区科园二街121号附11号停车用房（名义层负2夹层，物理层第2层，房屋建筑面积2077.56平方米）登记至昭军公司名下。一审中，双方一致认可如下事实：王守明、王成艺在案涉小区购买了2个门面及15个车位；案涉车位所在小区车位数低于房屋（住宅和商业）套数；案涉15个车位现登记在昭军公司名下，没有抵押查封等限制过户情况，尚未交付给王守明、王成艺。王守明、王成艺称，已向昭军公司支付每个车位2万元，剩余款项按约定在办理产权过户当日付清，现可以随时支付；昭军公司称，王守明、王成艺在购买门面时留了30万元作为购买车位的款项，昭军公司要求退还，王守明、王成艺不同意。王守明、王成艺称，不清楚案涉小区是否存在非住宅配套车位，住宅和商业门面停车位都包含在规划的停车位总数内；昭军公司称，案涉小区不存在非住宅配套车位，没有规划商业专门的车位，王守明、王成艺购买的是小门面，适用一房一车位的政策。王守明、王成艺称，不清楚昭军公司有无向小区业主公告出售车位，当时并无规范性文件要求出售车位需向小区业主公告；昭军公司称，没有公告。王守明、王成艺称，双方的车位买卖能否过户属于行政审查范围，不属于法院审查范围，法院应根据合同约定确定昭军公司的过户义务，能否实际履行由行政机关审查；昭军公司称，合同能否实际履行的事实依据及法律依据属于法院审查范围，司法审查未代替行政审查。王守明、王成艺称，不同意选择15个车位中的2个车位过户，坚持要求15个车位过户；如法院认定车位买卖合同不能履行，不在本案中主张解除车位买卖合同。重庆市九龙坡区人民法院一审判决［（2016）渝0107民初14652号］：驳回王守明、王成艺的全部诉讼请求。案件受理费80元，由王守明、王成艺负担。一审判决后，王守明、王成艺上诉请求：撤销一审判决，改判昭军公司立即履行商品房买卖合同约定的交房和办理产权登记的义务。二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议。重庆市第五中级人民法院二审认为，王守明、王成艺与昭军公司所签15个车位的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，双方所签15个车位的商品房买卖合同有效。通常情况下，合同有效的场合，合同当事人应当严格履行，但在合同履行过程中，存在着不能履行的情形，《中华人民共和国合同法》第一百一十条指出，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行等情形除外。小区车位属于小区配套，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。王守明、王成艺上诉所称案涉车位全部在A栋楼下、A栋楼下的车位属商铺配套的理由没有依据，一审双方认可案涉小区车位数低于房屋（住宅和商业）套数，即便每户业主只购买一个车位，也无法达到完全“满足业主需要”的要求，向王守明、王成艺履行交付15个车位，势必影响其他业主的利益且违反《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定。该合同“由于法律上的原因不能履行”。《重庆市物业管理条例》第六十三条与《中华人民共和国物权法》第七十四条关于车位、车库应“首先满足业主需要”的规定精神一致，《重庆市物业管理条例》在“首先满足业主需要”的前提下，对每户业主购买车位数的问题进行了细化，但并未背离“首先满足业主需要”的精神。一审关于15个车位买卖合同在法律上不能全部履行的论述首先援引的是《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，在阐述相关观点的时候，引用了《重庆市物业管理条例》和《通知》并进行进一步的论述。一审关于15个车位买卖合同在法律上不能全部履行的结论正确。一审判决在最后适用法律条款部分漏引《中华人民共和国物权法》的相关规定，但判决结果正确，应予维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王守明、王成艺负担。再审中，昭军公司法定代表人吴怀昭向本院出具关于卖王守明车库的书面意见称，“同意在朝阳花园小区A栋负二层车库中买贰个车位。”再审中，王守明、王成艺向本院提交《情况说明》称，王守明、王成艺自愿选择在原购买的朝阳花园小区A幢负二层44-58号车位中的47号、48号2个车位进行过户（本案诉讼所涉车位为朝阳花园A幢负二层47号车位），其余13个车位按政策、法律、法规依法解决。另查明，昭军公司在一审中称，同意向王守明、王成艺交付2个车位，并协助办理2个车位的产权过户手续，2个车位的位置可由王守明、王成艺在15个车位中自由选择。再审查明的其他事实与二审一致。本院认为，王守明、王成艺虽在朝阳花园A幢购买了负一层8号、9号2个商铺，但案涉小区车位数低于房屋（住宅和商业）套数。据此，根据《中华人民共和国物权法》《重庆市物业管理条例》的相关规定，王守明、王成艺在朝阳花园小区现只能购买2个车位（即停车用房）。再审中，王守明、王成艺向本院提交《情况说明》，自愿选择在其所购15个车位中的案涉47号车位及另案中的48号车位2个车位进行过户，其余13个车位按政策、法律、法规依法解决，不违反法律规定。鉴于王守明、王成艺在再审中对过户车位进行了选择，其中1个车位为本案商品房买卖合同所涉车位，且诉讼中昭军公司亦作出了相关意思表示，故对王守明、王成艺的一审诉讼请求，本院予以支持。综上所述，鉴于再审中出现了新情况，原二审判决应予改判。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《重庆市物业管理条例》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终6118号民事判决和重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初14652号民事判决；二、重庆昭军房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助王守明、王成艺将重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园A幢负2-47号停车用房产权登记至王守明、王成艺名下，并于产权登记之日将该停车用房交付给王守明、王成艺。本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由重庆昭军房地产开发有限责任公司负担80元，王守明、王成艺负担80元。本判决为终审判决。审判长  李兴华审判员  彭四川审判员  刘战平二〇一九年十二月三十一日书记员  黄映雪