杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初12411号 原告（反诉被告）：浙江天之林控股有限公司，统一社会信用代码91330109609301778X，住所地杭州市萧山区宁围街道市心北路817号。 法定代表人：王荣其，董事长。 委托代理人：何锡锋，公司员工。 被告（反诉原告）：张忠云，男，1962年11月13日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人：孔滨，浙江腾远律师事务所律师。 委托代理人：秦舒新，浙江腾远律师事务所律师。 被告：何宇，男，1983年2月15日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人：孔滨，浙江腾远律师事务所律师。 委托代理人：秦舒新，浙江腾远律师事务所律师。 原告浙江天之林控股有限公司（以下简称天之林公司）诉被告张忠云、何宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法由审判员王强适用简易程序进行审理。诉讼中，被告张忠云向本院提起反诉，本院经审查后决定予以受理，两案合并审理。经各方同意，本案继续适用简易程序，于2019年8月20日进行庭前证据交换，于2019年10月31日组织开庭审理。原告天之林公司的委托代理人何锡锋，被告张忠云、何宇及委托代理人孔滨、秦舒新到庭参加了庭前证据交换及庭审。原告天之林公司的法定代表人王荣其到庭参加2019年10月31日的庭审。期间，双方申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 原告天之林公司诉称：原告天之林公司与被告张忠云、何宇于2018年10月11日、10月23日分别签订《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》（以下简称《补充合同》）各一份，约定张忠云承租天之林公司位于萧山区部分房屋（即大厅），并由何宇为张忠云履行租赁合同义务提供担保。天之林公司于2019年4月9日将租赁房屋全部交付给张忠云，张忠云出具《交付租赁房屋接收单》。但此后，张忠云未按约履行合同义务，具体如下：1.依据《补充合同》第七条、第十四条、附件4的约定，张忠云应于2019年4月15日前支付第一期租金，逾期支付租金承担1‰/天的滞纳金，但张忠云至今未支付第一期租金和逾期支付租金所产生的滞纳金。2.依据《补充合同》第九条、第十四条、附件1第十二条的约定，张忠云应于2019年4月15日前支付第一期物业费，逾期支付物业费的，应向物业公司承担2‰/天的滞纳金。天之林公司为其垫付物业费则按《补充合同》第十四条约定由张忠云承担1‰/天的滞纳金，但张忠云至今未支付第一期物业费和逾期支付物业费所产生的滞纳金，天之林公司于2019年5月14日为其垫付物业费及滞纳金。3.根据《补充合同》第二十八条约定，何宇作为张忠云履行本合同义务的担保人，对张忠云的合同义务承担连带保证责任，直至张忠云履行全部义务之日止。综上，原告天之林公司起诉要求：1.被告张忠云支付原告自2019年7月24日起至同年10月23日止的租金2972435元，并承担该款自2019年4月15日起按年利率24%计算至实际履行之日止的滞纳金；2.被告张忠云支付原告垫付的物业费325174元（根据《补充合同》第9条的约定，3.1元/平方米/月×0.65折，物业期间自2019年4月9日起至2020年4月8日止）及原告垫付的滞纳金5772.95元（物业费应支付之日2019年4月15日起计算至原告垫付之日2019年5月13日止），合计330946.95元，并承担该款（物业费＋滞纳金）自2019年5月14日起按年利率24%计算至实际履行之日止的滞纳金；3.被告何宇对张忠云的上述债务承担连带责任。 被告张忠云、何宇共同答辩称：1.案涉租赁关系已经解除，根据《房屋租赁合同》的约定，承租方张忠云有3个半月的免租期，出租人天之林公司主张租金不应得到支持。在双方签订《房屋租赁合同》《补充合同》后，出租方天之林公司才向承租人张忠云提供租赁房屋的不动产权属信息，张忠云在了解房产实情后立即通知装修施工队停止施工，并于2019年4月29日向天之林公司发送解除租赁合同的通知，原告于次日收悉，双方租赁关系在2019年4月30日已经解除。同时，张忠云亦向物业公司告知了租赁合同解除的相关事宜。本案系因天之林公司的原因导致张忠云租赁合同目的无法实现，进而解除租赁关系，且解约时尚处在合同免租期内，故承租方张忠云无需支付租金和物业费。2.本案租赁房屋存在抵押和查封的情形，属于房屋租赁管理规定中不得出租的房屋，况且房产已被法院执行查封，处于司法处置的进程。而出租方天之林公司在合同签订前及整个签约过程中均未向承租方张忠云告知房产被法院查封的实情。承上，天之林公司交付的房屋不符合双方约定，张忠云的合同目的无法实现，依法享有合同解除权。3.租赁关系解除后，天之林公司至今未退还张忠云租房保证金300万元，已造成张忠云一定经济损失。为此，张忠云已另行提出反诉。4.关于天之林公司的诉讼请求，物业费和滞纳金的计算偏高，金额不合理，且物业公司与天之林公司系关联企业。根据租赁合同约定，张忠云交付给天之林公司的300万元保证金可以用于抵付物业费等各项费用，故不存在承担滞纳金的问题。综上，请求法院驳回原告天之林公司的全部诉讼请求。 反诉原告张忠云反诉称：2018年10月，反诉人张忠云与被反诉人天之林公司就位于萧山区房屋的租赁事项达成初步意向，张忠云向天之林公司指定的收款人支付租房保证金共计300万元。2019年4月17日，张忠云与天之林公司就房屋租赁的具体条款形成《补充合同》，并重签《房屋租赁合同》，约定天之林公司将其所有的上述房屋（面积合计13448.04平方米）出租给张忠云经营酒店，租期15年，即自2019年4月9日起至2034年4月8日止。2019年4月18日，天之林公司向张忠云出示了从不动产登记部门调取的房屋不动产权属登记信息，此时张忠云才发现天之林公司出租的部分房屋早在2016年因涉及多起重大经济诉讼被法院保全查封（包括轮候查封）。至2018年10月31日，张忠云承租天之林公司的全部房屋均被法院执行查封，随时可能被法院强制拍卖。而此时，张忠云在不知情的状况下已向天之林公司支付了300万元保证金，并安排了装修设计、进场施工。为减少损失，张忠云立即通知装修队停止施工。2019年4月22日，张忠云致函天之林公司要求其为履行合约提供担保，或者天之林公司的债权人出具上述查封房产许可出租的书面文件，但遭到天之林公司的拒绝。无奈之下，张忠云在2019年4月29日向天之林公司发出《解除租赁合同》的通知书，要求解除双方的租赁关系，并由天之林公司退还保证金。承上所言，张忠云承租天之林公司房屋的目的是开设酒店之用，天之林公司隐瞒涉及多起重大经济纠纷且房屋被法院查封的事实，致使张忠云在不知情的前提下签订了长达15年的租赁合同，并投入了前期费用。目前，案涉房屋已被法院查封，随时可能被强制拍卖，承租人随时可能因无法使用房屋而致合同目的不能实现。在此情形下，承租人有权解除合同。此外，天之林公司还应就张忠云的相关经济损失承担赔偿责任。故张忠云反诉要求：1.确认张忠云与天之林公司于2018年10月11日签订的《房屋租赁合同》及2019年4月17日签订的《补充合同》于2019年4月30日解除；2.判令天之林公司返还张忠云租房保证金300万元，并支付该款自2018年10月26日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息损失；3.天之林公司赔偿张忠云经济损失195.86万元（包含“桔子水晶酒店”加盟费、设计费等80万元；“亚朵酒店”加盟费、工程指导费等68.56万元；“亚朵酒店”酒店设计费2万元；支付上海芯木建筑设计咨询有限公司设计费5.3万元；“桔子水晶酒店”改造和装修费28万元；“亚朵酒店”结构改造和装修费12万元）。 反诉被告天之林反诉答辩称：《房屋租赁合同》《补充合同》合法有效，本案《房屋租赁合同》于2018年10月11日签订，而《补充合同》及其附件1-4于2018年10月23日签订，因签订《房屋租赁合同》时，出租房屋的上一家承租户尚未腾房，故双方在合同中约定如2019年2月28日前不能交房的，双方均可选择协商继续履行合同或解除合同。同时，在合同履行期间，张忠云要求调整租赁范围，减少租赁14层部分房屋，双方直至2019年4月最后修改完成《房屋租赁合同》和《补充合同》关于计租面积、租金的条款，其它约定内容不变，张忠云在签订《补充合同》时亲笔写明修改完成的最后时间为2019年4月19日。天之林公司认为，张忠云反诉提出要求解除《房屋租赁合同》《补充合同》的事实理由不能成立，无事实和法律依据，法院应予驳回，理由如下：1.天之林公司已将租赁房屋抵押贷款等情况告知张忠云，张忠云无异议。在签订租赁合同前，双方通过几个月时间进行沟通、洽谈和考察，天之林公司将租赁房屋的情况包括房屋公摊面积和设备、设施、结构、房屋抵押贷款等事项告知张忠云，张忠云也进行了实地勘察和了解，对上述事项已全部知情并无异议，故双方签订了《房屋租赁合同》及《补充合同》。2.如果案涉房屋因抵押贷款涉及诉讼给张忠云造成损失的，双方在《补充合同》中已有明确执行条款，天之林公司负责赔偿。《补充合同》第十二条第十三款“因甲方抵押房屋给乙方造成损失的，由甲方赔偿”，该条款亦可证明在合同订立时，双方已对抵押房屋涉及诉讼可能造成承租方损失的，由出租方天之林公司负责赔偿。3.张忠云庭审陈述“对租赁房屋产权涉及诉讼和查封不知情”与事实不符。《补充合同》第三条中明确载明：“乙方在签订本补充合同前已经对甲方出租的房屋情况实地勘察、进行了解，对所承租的房屋情况包括……房屋抵押贷款等已全部知情，并无异议”。2019年4月13日，张忠云在天之林公司法定代表人王荣其办公室里商讨调整租赁房屋面积和租金时，双方再次谈及租赁房屋涉及抵押借款及诉讼查封等一事，现场视频可以证明张忠云对房屋抵押借款涉及诉讼查封等情况全部知情，且无异议。同时，根据张忠云的要求，天之林公司于2019年4月18日为其办理了《承租人租赁房屋产调情况》及附件《杭州市萧山区不动产权属信息查询记录》，该产调情况及附件所记载的内容与天之林公司在合同订立前向张忠云介绍房屋的情况及合同内容相一致，双方在产调情况及附件上签字盖章（捺手印），并于次日修订完成《房屋租赁合同》及《补充合同》，张忠云亲笔写明修改完成的最后时间为2019年4月19日。以上事实证据足以证明在2019年4月19日即被告张忠云签署最后一份《补充合同》时，对租赁房屋产权涉及诉讼和查封的情况是完全知情且无异议的。4.张忠云租赁房屋能够正常使用，其反诉中所述合同目的无法实现的理由不能成立。张忠云只租赁了天之林公司的部分房屋，天之林公司名下的其他房产先后有出租给10多家承租户，具体包括2018年7月签订房屋租赁合同的邮政储蓄银行，2018年9月签订房屋租赁合同的杭州学海教育培训有限公司，2019年6月签订房屋租赁合同的张文慧等，都在正常经营使用。以上事实足以证明，张忠云反诉称租赁房屋不能使用无事实依据，合同目的无法实现的理由不成立。而张忠云提交的2019年4月22日函、2019年4月29日解除租赁合同通知书，是因为张忠云向天之林公司提出了合同条约之外的不合理要求未被满足，才提出解除房屋租赁合同的。综上，张忠云请求法院确认解除《房屋租赁合同》《补充合同》所依据的合同法第九十四条第（三）（四）款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第二十条并不适用本案，双方租赁关系合法有效，承租人应按合同约定履行，法院应当驳回反诉原告张忠云的全部反诉请求。 原告（反诉被告）天之林公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》（含附件1-4）各1份，欲证明原、被告于2018年10月11日签订《房屋租赁合同》，于同月23日签订《补充合同》及附件1（物业协议、声明）、附件2（平面图）、附件3（房产证复印件）、附件4（租金清单）；《补充合同》第三条第1款“乙方承租房屋位于萧山区房屋，萧山区宁围镇市心北路708裙房1层部分房屋（即大厅）”；《补充合同》第三条第2款“乙方在签订本补充合同前已经对甲方出租的房屋情况实地勘察、进行了解，对所承租的房屋情况包括房屋公摊面积和设备、设施、结构、房屋抵押贷款等已全部知情，并无异议”；补充合同第七条、第十四条、附件4约定“乙方于2019年4月15日前支付第一期租金，逾期支付租金承担1‰/天的滞纳金”；《补充合同》第九条、第十四条、附件1第十二条约定“乙方于2019年4月15日前支付第一期物业费，逾期支付物业费应向物业公司承担2‰/天的滞纳金，甲方垫付物业费等期间乙方承担1‰/天的滞纳金”；《补充合同》第二十八条约定“何宇为乙方履行本合同义务提供连带责任保证担保”；《房屋租赁合同》《补充合同》及附件对双方权利义务等作了明确的约定；租赁房屋产权为天之林公司所有等事实。 2.交付租赁房屋接收单1份，欲证明2019年4月9日，天之林公司按合同约定将租赁房屋交付给张忠云使用的事实。 3.温州银行业务申请书、综合业务申请及交易确认单（复印件）各2份、收款收据1份，欲证明天之林公司于2019年5月14日为张忠云垫付物业费及滞纳金合计330946.95元，天之林公司就上述款项向张忠云主张追偿的事实。 4.通知书1份、EMS邮寄面单2份，欲证明天之林公司于2019年4月12日向张忠云、何宇催收租金和物业费等相关费用。 5.承租人租赁房屋产调情况1份、杭州市萧山区不动产权属信息查询记录1组（复印件），欲证明张忠云在签订房屋租赁合同前已对天之林公司出租的房屋进行实地勘察和了解，对包括房屋公摊面积、设备、设施、结构及贷款抵押等内容全部知情，并无异议。该证据与《补充合同》第三条第2款能相互印证，证据内容与天之林公司在合同签订前向张忠云介绍的情况一致，故双方在产调情况及附件上签字、盖章（捺手印）。 6.视听资料【复印件，附书面的文字整理资料（部分）】1份，欲证明2019年4月13日，张忠云在天之林公司法定代表人的办公室里，双方商讨调整租赁合同的面积及租金时，再次谈及租赁房屋涉及抵押借款及诉讼查封等情况，表明张忠云对租赁房屋存在抵押借款并涉及诉讼查封等情况是知情的，且无异议。 7.《关于浙江天之林控股有限公司有关问题专题协调会议纪要》1份及（2016）浙01民初587号民事判决书、（2018）浙01执862号执行通知书、（2016）浙0103民初3597号民事判决书、（2018）浙0103执3506号执行通知书、（2016）浙01民初588号民事判决书、（2018）浙01执863号执行通知书、（2016）浙0103民初3600号民事判决书、（2018）浙0103执3504号执行通知书、（2016）浙0109民初8422号民事判决书、（2018）浙0109执8197号执行通知书、（2016）浙0109民初8412号民事判决书、（2018）浙0109执7716号执行通知书各1份（判决书和执行通知书均系复印件），欲证明本案租赁房屋涉及的诉讼查封为平安银行六个案件，通过萧山区供改办协调，本案租赁房屋可以正常经营使用。 8.天之林公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市分行签订的天林广场房屋租赁合同，天之林公司与黄艳丽签订的房屋租赁合同，天之林公司与黄艳丽、王观千签订的天林广场房屋租赁补充合同及天林广场物业管理（服务）协议，天之林公司与黄艳丽、王观千、郁文签订的房屋租赁合同主体增加协议书，天之林公司与张文慧签订的房屋租赁合同，天之林公司与张文慧、赵海青签订的天林广场房屋租赁补充合同及天林广场物业管理（服务）协议各1份（均系复印件），欲证明张忠云仅承租了天之林公司的部分房屋，其余涉及抵押及诉讼查封的房屋仍有10多家承租户先后承租，在正常使用中，故案涉租赁房屋可以正常经营使用。 对原告提供的上述证据材料，经庭审质证，两被告对证据1合同的真实性无异议，《房屋租赁合同》是2018年10月11日签订的，《补充合同》实际是在2019年4月17日签订的，合同落款处打印的2018年10月23日并非签订日期，该日期仅是双方达成初步意向的时间，最终商定的主要条款均是记载于《补充合同》中，张忠云在天之林公司提供的《补充合同》落款时间上笔误填了2019年4月19日，实际签约时间为2019年4月17日。此外，合同中仅就房产抵押情况有明确写明，这恰恰能够反证天之林公司没有将房产遭法院查封的事实告知张忠云一方。对证据2的“三性”无异议。对证据3的“三性”有异议，物业公司即杭州宁丰物业服务有限公司与天之林公司系关联企业，对物业收费的真实性有异议，金额偏高，不具合理性。证据4，张忠云一方没有收到，通知书与本案关联性不大。对证据5的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，反而能够证明天之林公司是在2019年4月18日才告知张忠云一方房产存在查封的事实，也印证了张忠云一方所述双方在2019年4月18日进行产调时，天之林公司要求张忠云在材料复印件上签字的事实。证据6，天之林公司未提交视频原始载体，视频内容存在变造、修改的可能，真实性、合法性有异议，而天之林公司制作的文字内容是对视频内容的曲解，且文字记录不完整。当日，张忠云一方前往天之林公司要求其提交房产的产调信息，了解房屋是否存在查封的情况。视频前半部分，天之林公司的法定代表人一直在强调要先签合同后给产调信息，此内容与4月17日先签合同后于4月18日才进行产调是符合的。对证据7的真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，恰好证明天之林公司存在大量诉讼，欠款金额巨大，已经足以影响天之林公司的正常经营和履行合同的能力。而天之林公司提交的数份判决书对会议纪要也未予以认可。目前，诉讼活动已进入执行程序。况且，如果这份会议纪要已经解决了天之林公司的实际问题，也就不应该存在相关执行案件。证据8，第三方未出庭作证，真实性无法确认，且与本案没有关联，对证据中的复印件均不予认可。退一步讲，即便天之林公司与第三方的租赁合同真实存在，也不能支持天之林公司的主张。本案张忠云解除合同的主要原因在于张忠云一方尚未大额投入，主张解除合同是不希望损失进一步扩大。 被告（反诉原告）张忠云为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》（部分）各1份，欲证明天之林公司与张忠云就案涉房屋租赁事宜达成意向后，在2019年4月17日签订《补充合同》，并重新签订《房屋租赁合同》，当时天之林公司仅说明房屋有抵押，并未告知房屋被法院查封的事实。需要说明的是，《补充合同》一共签订有6份，天之林公司留存有3份。 2.承租人租赁房屋产调情况1份，杭州市萧山区不动产权属信息查询记录1组（均系照片复印件，张忠云陈述照片是在双方共同前往登记机关调取房屋信息时偷拍的），欲证明天之林公司在2019年4月18日向张忠云出示了租赁房屋的不动产权属信息记录，此时张忠云才知道有部分租赁房屋在合同签订前已被法院查封，目前，全部租赁房屋均被法院查封的事实。 3.2019年4月22日《关于天林广场租赁房屋被抵押和法院查封，要求贵方对我的房屋租赁提供保障的函》、2019年4月25日回函、2019年4月29日《解除租赁合同通知书》、2019年5月5日《再次重申》通知书各1份，欲证明因法院查封了案涉房屋，张忠云要求天之林公司提供相应担保或出具债权人同意出租房屋的书面证明，但遭天之林公司拒绝，张忠云提出解除合同的事实。 4.2019年4月29日通知书、邮政快递面单及签收回单各1份，欲证明张忠云向天之林公司提出解除租赁合同的同一时间将合同解约的情况通知物业公司的事实。 5.台州银行付款回单4份，欲证明张忠云向天之林公司支付300万元租房保证金的事实。 6.品牌许可合同、台州银行网付款回单、付款通知（复印件）各1份，欲证明2018年11月29日，浙江依朋酒店管理有限公司（以下简称依朋公司，法定代表人张忠云）向华住酒店管理有限公司支付设计费等费用共计800000元。 7.台州银行付款回单、收据各1份，欲证明2018年12月26日，依朋公司向上海亚朵酒店管理有限公司支付酒店加盟费及其他各项费用共计685600元。 8.台州银行付款回单2份，欲证明依朋公司、杭州依致酒店管理有限公司（以下简称依致公司，法定代表人何宇）支出设计费73000元。 9.公司登记基本情况2份，欲证明张忠云系依朋公司的股东兼法定代表人，何宇系依致公司的股东兼法定代表人，该两家公司支付的费用系案涉纠纷中张忠云为开设酒店支出的费用。 10.建筑装饰工程施工合同书2份，欲证明张忠云为开设酒店，对承租房屋进行拆除和装修施工的事实。 11.申请证人於立群出庭作证，欲证明本案合同签订过程中，天之林公司未告知张忠云出租房屋已被法院查封，以及租赁合同签订时间的事实。 12.出示何宇手机中拍摄天林广场房屋租赁补充合同最后一页的照片1张，欲证明被告何宇在签订合同当天对《补充合同》进行了拍摄，手机显示的拍摄时间能够证明《补充合同》签订于2019年4月17日。 对被告张忠云提供的证据材料，经庭审质证，原告天之林公司对证据1的“三性”无异议，对证明对象有异议，《房屋租赁合同》于2018年10月11日签订，《补充合同》于2018年10月23日签订，张忠云未提交双方于同日签订《补充合同》的附件1-4。对证据2的“三性”有异议，对证明对象有异议，与天之林公司提交的证据5不一致，天之林公司提交的产调情况上有被告签字，以天之林公司提交的证据5为准。对证据3中2019年4月22日函、2019年4月29日解除租赁合同通知书的真实性无异议，对合法性、关联性和待证事实有异议，从该两份材料来看，张忠云提出解除房屋租赁合同，是因其向天之林公司提出了合同约定之外的不合理要求未被满足导致的；而2019年4月25日回函及2019年5月5日再次重申通知书中，天之林公司已明确要求张忠云和何宇履行房屋租赁合同，并催交租金、物业费及滞纳金等费用。对证据4的“三性”有异议，证明对象有异议，与本案无关。对证据5的“三性”无异议，该款是张忠云履行合同约定所交的保证金。对证据6、7、8的“三性”有异议，证明对象有异议。对证据9的“三性”有异议，该两家公司不是本案房屋承租人，天之林公司知情后，按照萧山区钱江世纪城楼宇清理的要求，对依致公司的住所地在工商行政管理部门办理了异议注销手续，证明对象有异议，依致公司、依朋公司向第三人支付的任何费用与天之林公司无关。对证据10的“三性”有异议，证明对象有异议。对证据11证人证言，“三性”有异议，系伪证，证人所述的《承租人租赁房屋产调情况》及附件《杭州市萧山区不动产权属信息查询记录》没有给张忠云与事实不符，从张忠云在《承租人租赁房屋产调情况》及附件《杭州市萧山区不动产权属信息查询记录》上签字捺印可以证实张忠云收到上述材料；证人所述的对租赁房屋因抵押贷款涉及诉讼查封一事不知情，与事实不符，证人在天之林公司职期间负责所有档案资料保管和公章保管，用印审核工作。对证据12的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，《补充合同》修改完成的最后时间为2019年4月19日，天之林公司提交的《补充合同》可予以证明，日期有标明是2019年4月19日，该日期是张忠云亲笔所写。被告何宇对张忠云提交的证据材料均无异议。 结合原被告举证、质证，本院认证如下：原告天之林公司与被告张忠云分别向本院提交了《房屋租赁合同》和《补充合同》各1份，其中双方提交的《房屋租赁合同》仅有打印的签约时间2018年10月11日，无书写的签约时间。而《补充合同》中的打印时间为2018年10月23日，双方书写的落款时间为2019年4月，区别在于天之林公司提交的《补充合同》中张忠云签署的落款时间为“2019年4月19日”，而张忠云提交的《补充合同》中其落款签字时间为“2019年4月17日”，除此外，其余内容无差异。目前，原被告对租赁合同的签订时间存在两点争议，一是《房屋租赁合同》的最终签约时间；二是张忠云最后签订《补充合同》的时间究竟是“2019年4月17日”还是“2019年4月19日”（注：天之林公司于2019年4月18日向张忠云出示租赁房产的登记信息，该信息上标注了房产被法院查封的内容，故合同是在“17号”还是“19号”签订是判断张忠云在签订合同前是否知悉天之林公司的房产已被法院查封的重要依据）。本院认为，从合同内容上看，《房屋租赁合同》仅涉及租赁场地的位置、期限、价款等，其他内容并不明确，系双方的框架性协议。而《补充合同》虽以“补充”冠名，但合同中实际包含了双方租赁关系的全部内容，是双方履行的主要依据。就《房屋租赁合同》而言，落款打印时间虽为2018年10月11日，但合同条款中有记载天之林公司已于2019年4月9日向张忠云交付承租场地等内容，表明该份合同并非形成于2018年10月11日，而是签订于2019年4月9日之后。结合本案庭审调查，能够确定2018年10月11日实际为双方早期达成框架协议的时间，但此后因天之林公司无法及时交付房产（天之林公司陈述其与前期租户的诉讼案件尚未处理完毕，导致房屋一直未被腾退）以及张忠云要求调整租赁面积等情由，更改协议内容后的《房屋租赁合同》最终于2019年4月签订，张忠云表述《房屋租赁合同》的最终版本系与《补充合同》在同一时间签订的说法具有一定合理性，本院予以认定。至于《补充合同》的签约时间，打印的2018年10月23日并非双方定稿的最终时间，理由同上，不予认定。天之林公司主张《补充合同》最终于2019年4月19日签订，理由为其持有的1份《补充合同》中由张忠云亲笔书写的落款时间为2019年4月19日。而两被告坚称原告提供的《补充合同》上的落款时间系张忠云笔误造成，并提供同样内容的《补充合同》，该份合同记载的时间为2019年4月17日。同时，被告指出原被告双方在2019年4月17日共计签订有6份内容完全一致的《补充合同》，目前只有原告处的1份《补充合同》存在笔误的情况，其余落款时间均为2019年4月17日，故原告主张双方于2019年4月19日签订合同不能成立。针对此异议，天之林公司仅是强调合同系张忠云在不同时间到公司签署，至于为何要在不同时间签署以及为何仅有一份落款时间为2019年4月19日的疑问，天之林公司未给出合理理由和解释。本院以为，原告主张《补充合同》签署于2019年4月19日的意见不能成立。理由如下：首先，租赁双方共计签署有6份内容完全一致的《补充合同》，按理应当是一次性完成，没有必要在不同时间签订，天之林公司解释称张忠云是隔三差五分别来公司签合同，即缺乏证据支持，亦有违常理。其二，案涉合同主要由张忠云与天之林公司进行洽谈、协商，何宇作为张忠云的担保人，常理应与张忠云一同前往天之林公司并在同一时间签署合约，本案无论是天之林公司提供的《补充合同》或是张忠云提供的《补充合同》，何宇签署的落款时间均为2019年4月17日。其三，《补充合同》实际包含了一份主合同和4份附件，张忠云除了在主合同上填写时间外，在附件2（平面图）中也有签过时间，即便是天之林公司提供的版本，张忠林在合同附件2（平面图）上签署的时间也是2019年4月17日，需要特别指出的是，附件2中的2019年4月17日实际是在“2019年4月19日”的基础上划去“19”后重新改成“17”，能够印证张忠云在签订主合同时确实存在笔误的情况，只是当时没有注意去修改主合同落款处的时间。其四，结合天之林公司提交的2019年4月13日租赁双方在天之林公司内的谈话视频，当时张忠云表示因品牌酒店授权规程的要求，希望天之林公司能够提供租赁房产的登记信息，但天之林公司的法定代表人明确指出双方必须先签订合同后再提供产调证明，该表述与案涉合同在2019年4月17日签订，后双方于2019年4月18日前往房产登记部门调取房产信息的过程高度契合，符合客观真实。承上四点分析，被告主张双方于2019年4月17日签订《房屋租赁合同》和《补充合同》符合证据高度盖然性的证明标准，本院予以认定。至于双方提供的其他证据材料，原告提供的证据2、5，被告对真实性无异议，本院予以认定；原告提供的证据3，本院对真实性予以认定；原告提供的证据4，经本院通过网络核查EMS的投送记录，显示为“退回妥投”，表明通知书未实际送达被告方，故不予认定；原告提供的证据6，被告虽辩称存在编辑的可能，但未提出司法鉴定申请，经本院审查，录像记录时间较短，仅能反映当事人谈话的部分内容，对原告的待证事实缺乏证明效力，至于原告制作的文字整理资料，存在断章取义的情况，本院不予认定；原告提供的证据7，真实性可予以认定，但会议纪要仅是协调各债权人给予天之林公司清偿债务的宽限期，债务本身并未消灭，天之林公司仍面临艰巨的偿债负担；原告提供的证据8，涉及原告与案外人之间的承租关系，原告据此证明案涉房屋可以正常出租，但本院要指出的是，本案被告并不否认原告出租的房屋具有使用价值，被告的异议在于原告在订立租赁合同时未如实告知租赁房屋存在瑕疵，且该瑕疵随时可能导致承租人利益受损，经被告催告后，原告亦无法消除房屋瑕疵对被告经营可能产生的影响和风险，被告有权行使不安抗辩权，据此该组证据材料与案涉争议缺乏关联性，本院不予认定。被告张忠云提供的证据2、3、5，符合有效证据要件，本院予以认定；被告张忠云提供的证据4，寄送对象并非原告，缺乏关联性，本院不予认定；被告张忠云提供的证据6-10，主要涉及张忠云为开办连锁酒店所涉品牌授权、场地设计、装修等前期投入，该部分费用是否构成实际损失以及是否应由原告承担，本院在以下裁判分析中予以详细阐述；被告张忠云申请证人到庭作证，证人陈述的内容既有天之林公司指派证人在2019年4月18日陪同张忠云等人前往产权登记部门调取产调信息的过程，也有证人自身对天之林公司名下房产被查封的个人认知，其中证人陈述的产调过程与张忠云等人的陈述及案涉有效证据能相互印证，本院予以认定，至于证人陈述单方面的认知，缺乏其他证据佐证，本院不予认定；被告张忠云提供的证据12，原告对真实性无异议，本院予以认定。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明如下事实： 被告张忠云为开办连锁酒店需要向原告天之林公司承租经营场地，经双方多轮谈判，于2018年10月达成初步租赁意向，并就主要事项订立合约。2018年10月25日、10月26日，张忠云根据天之林公司的要求交纳履约保证金合计300万元。此后，因上述房产的前承租户一直未腾退以及张忠云要求调整房屋租赁面积、租金等情由，天之林公司直到2019年4月9日才向张忠云交付承租场地。收房后，张忠云积极筹备加盟酒店授权以及场地设计、装修等工作。2019年4月13日，张忠云一方前往天之林公司，表示因品牌酒店授权方的要求，需要天之林公司提供出租房屋的产权登记信息，但天之林公司以双方必须先签订租赁合同为由予以拒绝。 2019年4月17日，天之林公司与张忠云签订《房屋租赁合同》及《补充合同》。内容包括：天之林公司将其位于萧山区部分房屋（即大厅）出租给张忠云开办酒店、精品酒店或酒店式公寓，总计面积13448.04平方米。租赁期限为15年，自2019年4月9日起至2034年4月8日止。房租自交付房屋时开始计算，其中2019年4月9日至同年7月23日为免租期，第一年租金11792813元/年（含税），第二年（即2020年4月9日）起每年在上一年租金的基础上递增3%。租金支付方式：2019年4月15日前支付第一期（2019年7月24日-2019年10月23日）租金2972435元，2019年9月23日前支付第二期（2019年10月24日-2020年1月23日）租金2972435元，2019年12月23日前支付第三期（2020年1月24日-2020年4月23日）租金2922356元，2020年3月23日前支付第四期（2020年4月24日-2020年7月23日）租金3028330元，2020年6月23日前支付第五期（2020年7月24日-2020年10月23日）租金3061608元，以此类推，每三个月支付一次，每期提前一个月支付下期租金。双方确认房屋交接时间为2019年4月9日以及承租方在签约前已经对房屋进行实地勘察，进行了解，对所承租房屋包括公摊面积和设备、设施、结构、抵押贷款等已全部知情，并无异议。同时，承租方自愿遵守出租方与杭州宁丰物业服务有限公司（原为杭州天之林物业服务有限公司）签订的物业服务协议，其中2019年4月9日至2024年4月8日期间的物业费按3.1元/平方米/月的6.5折收取325174元/年，2024年4月9日至2029年4月8日期间的物业费按4.2元/平方米/月的6.5折收取440558元/年，2029年4月9日至2034年4月8日期间的物业费按5.3元/平方米/月的6.5折收取555942元/年，一年一付，先付后用。第一笔物业费于交房之日起六日内支付，以后每期提前一个月支付。若承租方未按时交纳物业相关费用，出租方可根据物业公司要求予以垫付，垫付的全部费用（含按照2‰/天计算的滞纳金、违约金）由出租方向承租方追偿，并由承租方承担垫付期间的损失。水费按5元/度、电费按1.24元/度收取。承租方如未按补充合同之约定按时足额缴纳各项费用（包括出租方为承租方垫付的相关费用等）时，每逾期一日，承租方应承担应缴费用总额1‰的滞纳金，直至付清之日止。双方约定承租方向出租方支付物业各项费用保证金300万元，承租方拖欠物业公司各项费用超过15日的，该保证金作为逾期支付物业各项费用的违约金直接没收，且承租方仍需承担欠缴的各项费用及产生的滞纳金。另外，被告何宇作为张忠云履行《补充合同》项下义务的担保人，对张忠云的责任、义务承担连带保证责任，直至全部义务履行完毕之日止。本补充合同一式六份（含附件：1.出租方与物业公司签订的《天林广场物业（服务）协议》《声明》；2.双方确认的租赁房屋平面图；3.房产证复印件；4.各期租金支付时间及金额清单），出租方执3份，承租方执2份，担保方执1份，具有同等法律效力。 2019年4月18日，天之林公司派员与张忠云一方共同前往房产登记部门调取房产信息。经查询，案涉租赁房屋涉及抵押和查封情况如下： 1.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××号的房产。 抵押情况：2015年3月27日，房产抵押给平安银行股份有限公司杭州萧山支行，债权金额14500万元；2015年3月30日，房产余值抵押给杭州市萧山区金丰小额贷款股份有限公司，债权金额分别是800万元、1200万元。 查封情况：2016年6月17日，房产被杭州市中级人民法院诉讼查封，查封期至2019年6月16日止；2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止；2018年11月2日，房产被杭州市上城区人民法院执行查封，查封期至2021年11月1日止。 2.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××号的房产。 抵押情况：2016年3月29日，房产抵押给平安银行股份有限公司杭州萧山支行，债权金额1683万元；2016年3月30日，房产余值抵押给杭州市萧山区金丰小额贷款股份有限公司，债权金额350万元。 查封情况：2016年6月27日，房产被杭州市萧山区人民法院诉讼查封，查封期至2019年6月26日止；2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止。 3.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××、00××13号的房产。 抵押情况：2014年4月16日，房产抵押给交通银行股份有限公司杭州萧山支行，债权金额为1000万元；2014年10月13日，房产余值抵押给杭州市萧山区金丰小额贷款股份有限公司，债权金额400万元。 查封情况：2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止。 4.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××号的房产。 抵押情况：2016年3月29日，房产抵押给平安银行股份有限公司杭州萧山支行，债权金额1683万元；2016年3月30日，房产余值抵押给杭州市萧山区金丰小额贷款股份有限公司，债权金额分别是400万元。 查封情况：2016年6月27日，房产被杭州市萧山区人民法院诉讼查封，查封期至2019年6月26日止；2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止。 5.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××、00××33、00××34、00××38、00××41号的房产。 抵押情况：2018年8月16日，房产抵押给浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行，债权金额8375万元。 查封情况：2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止。 6.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××号的房产。 抵押情况：2014年3月13日，房产抵押给中信银行股份有限公司杭州萧山支行，债权金额1636.70万元。 查封情况：2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止；2018年11月2日，房产被杭州市下城区人民法院执行查封，查封期至2021年11月1日止。 被告张忠云知悉以上房产查封信息后，于2019年4月23日向天之林公司出具《关于天林广场租赁房屋被抵押和法院查封，要求贵方对我的房屋租赁提供保障的函》，函件载明：我张忠云（承租方）于2018年10月11日与贵方浙江天之林控股有限公司（出租方）签订了天林广场《房屋租赁合同》，双方又于2019年4月17日签订《补充合同》，合同签订前贵方未告知出租房屋已被多家法院查封，承租的房屋经营权利无法得到法律保障，要求出租方在收到函件后七日内提供相应担保，或债权人或抵押权人同意出租的相关文件，否则，承租方将解除租赁合同。 2019年4月25日，天之林公司《回函》称：确认已于2019年4月23日收悉《关于天林广场租赁房屋被抵押和法院查封，要求贵方对我的房屋租赁提供保障的函》，双方于2018年10月11日签订《房屋租赁合同》，于2018年10月23日签订《补充合同》，承租方于2018年10月25日、10月26日分别支付租房保证金100万元、200万元，出租方于2019年4月9日将房屋交付承租方使用，承租方已进场对原有装修进行拆除、重新装修，对承租方提出要求增加担保，与《补充合同》第十二条第十三项“因我公司抵押房屋给你造成损失的，由我公司承担”约定不符，故予以拒绝。并函告承租方按照《补充合同》约定支付第一期租金及迟延滞纳金。 2019年4月30日，张忠云向天之林公司出具《解除租赁合同通知书》，载明：双方在2018年10月11日签订《房屋租赁合同》，后于2019年4月17日就具体租赁事宜签订《补充合同》，重申在《补充合同》签订前出租方未告知租赁房屋已遭多家法院查封，直至2019年4月18日，出租方才向承租方提供租赁房屋的相关信息，承租方此时才知房屋已被多家法院查封，相关案件已进入执行程序。鉴于出租方未按2019年4月22日《关于天林广场租赁房屋被抵押和法院查封，要求贵方对我的房屋租赁提供保障的函》向承租方提供担保或债权人或抵押权人同意出租的文件，出租方无法提供可以解除查封的相关证据或能保障承租方正常行使租赁合同的权利，属于存在丧失履行合同能力的行为，致使承租方合同目的无法实现，故通知出租方在收到通知书之日起解除《房屋租赁合同》《补充合同》，并在收悉后三日内退还300万元保证金，并保留追究其他赔偿责任的权利。同时注明上述函件内容承租方已通过《通知书》的形式在2019年4月29日寄送给杭州宁丰物业服务有限公司。 2019年5月5日，天之林公司回函《再次重申》，确认于2019年4月30日收悉《解除租赁合同通知书》，重申了2019年4月25日《回函》的相关内容，并再次函告张忠云应在10日内支付第一期租金和迟延支付租金产生的滞纳金。 因双方纠纷不解，天之林公司向本院提起诉讼，要求张忠云承担房屋租赁合同项下的付款义务，包括2019年7月24日-10月23日止的租金2972435元、垫付物业费325174元及违约金，上述款项由何宇承担担保之责。 诉讼中，张忠云提出反诉，主张天之林公司对其包括品牌授权、酒店设计、场地装修等总计1958600元的前期投入损失承担赔偿责任。 本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》《补充合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点问题是承租方张忠云主张行使不安抗辩权是否符合法定条件、租赁合同关系能否解除。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。落实到本案，承租方张忠云系从事品牌酒店经营的投资者，租赁案涉场地也是为了开办连锁酒店，前期资金投入大，经营回报周期长，对租赁场地有较高要求，需要具备长期且稳定的租赁环境。然，本案天之林公司出租给张忠云的房产，在2016年6月27日至2018年11月2日期间陆续被多家法院查封，其中大部分查封形成于天之林公司与张忠云2018年10月的谈判早期，对此影响承租方重大利益的信息，天之林公司没有主动告知。此外，天之林公司也未能及时履行生效判决确定的义务，巨额债务长期无法清偿，被查封的房产随时可能被法院强制拍卖，在法院查封房产后形成的租赁关系无法得到有效保障。本案诉讼中，天之林公司一直强调两点，一是租赁合同已经记载房屋存在抵押，承租方应当清楚房产被查封的情况；二是租赁合同中已规定了出租方违约时应承担的法律责任，该合同条款能够满足对承租方承租利益的保护。但本院需要指出的是，抵押贷款本身是一种融资行为，是企业利用自身优良资产通过抵押借款进行资金融通的一种方式，抵押行为本身并不意味着企业运行出现了问题。但法院诉讼查封，特别是执行查封，与抵押行为存在着本质性差别。一旦企业资产被法院执行查封，就表明该家企业已经存在拒绝履行法院生效判决的情形，有可能丧失履行合同能力，存在交易安全的隐患。基于商事行为的诚实信用原则，房屋的出租方有义务将实情告知承租方，此为租赁合同订立前的先合同义务，出租方不得违反。但从本案双方的举证情况看，张忠云在2019年4月13日向天之林公司提出调取房产登记信息后，天之林公司坚持以先签订租赁合同为由拒绝提供产调信息，此后双方于2019年4月17日签订的租赁合同虽详尽写明承租方进行了实地勘察，对房屋包括公摊面积、设备、设施、结构、抵押贷款等已全部知情，但条款中唯独没有房产被查封的内容，加之天之林公司在租赁合同签订次日才派人为张忠云调取房屋登记信息等事实，足以证明天之林公司在租赁合同签订前未向张忠云告知租赁房屋已被法院查封的事实。而一旦出现天之林公司的房产被法院执行拍卖、发生资不抵债的情形，天之林公司所谓租赁合同中的违约条款能为张忠云的承租权利提供有效保障的表述，实则为一句空话。因此，即便合同关系已经成立，如一方存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉，以及有丧失或可能丧失履行债务能力的情形发生，另一方依法享有不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。根据天之林公司向本院提交的裁判文书及房屋产调信息，天之林公司长期对外负担巨额债务且无力清偿。同时，张忠云在2019年4月18日得知租赁房产被查封的信息后，于2019年4月23日向天之林公司提出履约担保请求或提供房产债权人同意抵押房产出租的函件，但出租方天之林公司明确予以拒绝，承租方张忠云在承租利益无法得到有效保障的前提下，于2019年4月30日向天之林公司送达《解除租赁合同通知书》的行为，能够产生合同解除的法律效果。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张忠云提出反诉请求，要求天之林公司承担其在租赁合同解除前投入的包括酒店品牌授权、规划设计、场地装修等在内的各项费用。对此，本院以为，本案天之林公司未如实履行告知义务确属实情，但张忠云作为一个有相当经验的经商业者，也负有审慎的注意义务。作为承租方，张忠林在合同签订前有权要求天之林公司提供出租房屋的产调信息，特别是在天之林公司无理拒绝后，更应该引起警觉。然，张忠云盲目与天之林公司签订合同，之后发现租赁房产存在瑕疵，又提出解除合同。目前，双方因合同履行产生矛盾且僵持不下，无形中浪费了双方为洽谈租赁事宜所付出的时间和精力，也导致案涉房屋被长期空置，不仅无法产生有效经济利益，还间接造成物业费等相关损失。张忠云对此也应当承担一定过错责任。况且，张忠云本身是从事连锁酒店经营的投资商，案涉授权亦可用于其开办的其他经营实体，最终是否存在损失尚无定数。至于装修部分，因装修改造工程刚刚起步即被张忠云叫停，目前大部分场地还处于原有装饰物的拆除阶段，损失相对较小。因此，本院在综合考量双方各自损失情况、过错程度，基于公平原则和诚实信用原则，以及矛盾纠纷一次性解决的角度，确认双方各自损失自行负担。至于张忠云为履行租赁合同交付给天之林公司的保证金300万元，该款天之林公司应当返还，并承担该款自2019年8月5日（本院立案之日）起的利息损失。综上，原告主张的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。反诉原告张忠云反诉请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、确认浙江天之林控股有限公司与张忠云签订的《房屋租赁合同》及浙江天之林控股有限公司与张忠云、何宇签订的《天林广场房屋租赁补充合同》于2019年4月30日解除； 二、浙江天之林控股有限公司返还张忠云履约保证金300万元，并支付该款自2019年8月5日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息损失，上述款项限浙江天之林控股有限公司于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回浙江天之林控股有限公司的诉讼请求； 四、驳回张忠云的其余反诉请求。 如浙江天之林控股有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费33716元，减半收取16858元，由浙江天之林控股有限公司负担；反诉案件受理费23234元，由浙江天之林控股有限公司负担14057元，由张忠云负担9177元。 张忠云于本判决生效之日起十五日内向本院申请退回多交的诉讼费；浙江天之林控股有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 王 强 二〇一九年十二月六日 书记员 吴钰红