江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初4708号原告：淮安市贺亮物业服务有限公司，住所地盱眙县盱城街道办事处金鹏大道天明厂宿舍1幢203室。法定代表人：贺晓亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立东，江苏法嘉德律师事务所律师。被告：翁福磊，男，1978年5月27日出生，汉族，住盱眙县。被告：涂孝仁，男，1963年1月16日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：安文武，江苏法之衡律师事务所律师。原告淮安市贺亮物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“贺亮物业公司”）与被告翁福磊、涂孝仁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告贺亮物业公司委托诉讼代理人刘立东，被告涂孝仁及其委托诉讼代理人安文武均到庭参加诉讼，被告翁福磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺亮物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告给付原告自2014年11月1日至2019年6月30日期间的物业费6838元，公摊电梯费1609元、公摊水电费965.5元，滞纳金4891.1元，合计14303.6元。审理中，对公摊电梯费及水电费部分，原告贺亮物业公司合并主张为1609元，系当事人权利的自由处分，不违反法律规定，亦不损害被告利益，本院予以准许。2、本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实和理由：两被告系翁女婿关系（涂孝仁系翁福磊岳父）。2012年，被告翁福磊购买了中央城市广场13幢1单元401室，房屋购买后相关交接、服务合约，装修申请消防责任等手续均由两被告共同分别与房屋开发商及前期物业管理公司签订办理。之后由被告涂孝仁夫妇长期居住该套房屋。涉案小区原物业为南京新鸿运物业管理有限公司。2014年底南京新鸿运物业管理服务有限公司向江苏通宁和泰置业有限公司提出退出中央城市广场小区管理服务，江苏通宁和泰置业有限公司同意其退出的要求。2015年1月1日江苏通宁和泰置业有限公司与淮安市贺亮物业服务有限公司签订了一份《盱眙中央城市广场前期物业管理委托合同书》。该合同对物业基本情况，服务内容与质量、服务费用收取标准、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、双方义务等都作出了明确约定。2015年1月15日南京新鸿运物业管理有限公司，江苏通宁和泰置业有限公司、淮安市贺亮物业服务有限公司，三方共同签订了一份《关于中央城市广场物业管理交接协议》。但被告以未与原告被告签订物业管理服务合同为由拒绝缴纳物业费，被告自2014年10月至2019年6月共欠原告物业费6838元、公摊水电费965.5元、公摊电梯费1609.0元，另按合同约定承担滞纳金4891.1元，合计14303.6元。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告翁福磊提交答辩状称：1、原告不具有适格诉讼主体资格，原被告之间没有物业服务合同关系。不认可开发商与原告签订的前期物业服务合同。2、原告与开发商签订的前期物业服务合同，未经过招投标程序，违反了法律强制性规定，系无效合同。3、原告按照南京新鸿运物业管理有限公司签订的收费标准计算，没有事实和法律依据。4、公共水电费收取应当据实收取，多退少补，原告主张按照产权面积收取，无事实和法律依据。5、原告主张律师费没有事实和法律依据。6、本案原告的部分诉请已经超过法定的诉讼时效。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告涂孝仁辩称：1、原告不是适格诉讼主体，被告翁福磊购房时与开发商签订前期物业服务协议，物业公司为南京物业服务公司并非原告，开发商2012年将房屋交付业主，原告陈述2015年与开发商签订物业服务合同，未经业主同意更换物业公司，且未经过招投标，违反法律规定，因此合同为无效合同，对全体业主无约束力。2、服务等级、收费标准也是被告并同开发商在购房合同中约定的，与南京新鸿运服务有限公司也签订的服务合约，即使业主同意更换物业公司，新的物业公司也应当与业主签订新的物业服务合同。3、公共水电费收取，被告与南京新鸿运物业公司签订的合同是暂收费用，年底公布结算，多退少补，原告按照面积收取无法律依据。4、被告涂孝仁不是本案适格被告。5、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：被告翁福磊为盱眙县盱城街道办事处山水大道89号中央城市广场楼13幢1单元401室业主，房屋建筑面积为143.66㎡，系小高层建筑。2012年10月，江苏通宁和泰置业有限公司向被告翁福磊发出入伙通知书，该通知书载明小高层物业费为0.85元/㎡/月，公共水电费0.12元/㎡/月，电梯费0.2元/㎡/月。2012年11月12日，被告领取涉案房屋，并签订业主临时管理规约。同日，被告翁福磊与南京新鸿运物业管理有限公司签订《物业管理服务合约》，合约中约定小高层物业管理公共服务费为0.85元/㎡/月，公共照明、水泵等公共运行水电费暂按0.12元/㎡/月交纳，电梯运行费按0.2元/㎡/月交纳。2014年12月26日，江苏通宁和泰置业有限公司向盱眙县住建局出具《关于中央城市广场小区选聘前期物业服务方的报告》，报告载明“2010年11月我公司通过公开招标形式，选定南京新鸿运物业公司为中央城市广场前期物业管理服务方，并签订合同。2014年12月南京新鸿运物业公司因自身原因申请退场并解约，并于2014年12月签订了解约协议。根据《物业法》和《物业管理条例》的有关规定，并多次请示有关部门，通过对多家物业公司走访、对比，我司决定选聘淮安市贺亮物业服务有限公司在业主委员会成立前接管中央城市广场前期物业管理服务工作，确保平稳过渡，为业主提供优质服务”。2015年1月1日，江苏通宁和泰置业有限公司（甲方）作为委托方与贺亮物业公司（乙方）签订《盱眙中央城市广场前期物业管理委托合同书》，合同约定甲方选聘乙方对中央城市广场项目进行前期物业管理服务，小区名称为中央城市广场，建筑面积约15万㎡。合同期限自合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务有限公司签订的物业服务合同生效时止。合同约定物业服务费用为按建筑面积交纳，小高层住宅物业服务费为0.85元/㎡/月，上述费用包含电梯年检费、维保费，二次供水设备的维保费、垃圾外运费用。代收代交费用：公用水电费0.12元/㎡/月交纳，电梯电费0.2元/㎡/月。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天万分之五缴纳滞纳金。合同还对物业服务的其他内容进行了约定。2015年1月10日，南京新鸿运物业管理有限公司出具告知书一份，告知业主其与江苏通宁和泰置业有限公司签订的前期物业管理合同，因工作需要并经双方协商同意其于2014年12月31日转场。现江苏通宁和泰置业有限公司选聘淮安市贺亮物业服务有限公司进行前期物业管理服务，并签订物业管理服务合同。经南京新鸿运物业管理有限公司与淮安市贺亮物业公司协商同意，南京新鸿运物业管理有限公司在盱眙中央城市广场小区的所有债权债务全部转让给淮安市贺亮物业服务有限公司中央城市广场分公司，所有欠缴物业费、水电费等有关费用的业主按原定缴费标准由淮安市贺亮物业服务有限公司中央城市广场分公司收取。2015年1月15日，南京新鸿运物业管理有限公司（甲方）与江苏通宁和泰置业有限公司（乙方）及淮安市贺亮物业服务有限公司（丙方）签订《关于中央城市广场物业管理交接协议》，三方办理了物业管理交接事宜，丙方正式接管小区。另查明，2016年4月27日，盱眙县发展和改革委员会及盱眙县住房和城乡建设局共同发布《关于规范普通住宅前期物业服务收费的通知》，该通知中载明核对普通住宅前期物业公共服务收费政府指导价标准为高层（小高层）每月每平方0.97元（含电梯维护保养、检测等费用；不含电梯、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水费用）。2016年5月23日，盱眙县住房和城乡建设局发布《盱眙县普通住宅物业服务收费一费制管理办法》，该办法明确普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金、垃圾清运处理费等实行政府指导价。特约服务费、代办服务费、商铺服务费等实行市场调节价。政府指导价标准为：多层每月每平方米0.48元，每月每平方米公摊水电费0.11元，一费制执行价格为每月每平方0.59元；高层（含小高层）每月每平方米0.97元，电梯、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水费用每月每平方米约0.22元，高层（含小高层）一费制执行价格为每月每平方米1.19元。2018年6月30日，盱眙县住房和城乡建设局再次发布《盱眙县普通住宅前期物业服务收费一费制管理办法》明确普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金、垃圾清运处理费等实行政府指导价。政府指导价标准：其中高层（含小高层）每月每平方米0.97元，电梯、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水费用每月每平方米约0.22元，高层（含小高层）一费制执行价格为每月每平方米1.19元。本案被告翁福磊自2014年11月1日起未按约交纳物业费及相关费用。经原告通过张贴物业费催缴通知及电话催收等方式催要欠款，被告仍未支付。2018年6月6日，原告通过挂号信的形式向被告涂孝仁工作单位盱眙县环保局邮寄工作联系函，载明涂孝仁居住中央城市广场小区13幢1单元401室，产权人为翁福磊，自2014年10月至今未缴纳物业服务费用，累计金额已达6000余元。同时，两辆私家车不租车位乱停乱放，引发业主投诉。小区物业通过电话催收，张贴通知、上门催缴沟通，被告均拒绝缴纳物业费。另涉案小区于2017年4月份成立业主委员会，共有五人组成，目前三人辞职，尚未重新选举新的业主委员会成员。2019年12月23日，本院依职权向盱眙县物业管理所调取相关资料，同日，盱眙县物业管理所出具情况说明一份，内容“中央城市广场原物业南京新鸿运物业因经营亏本于2014年12月解约退场，为维持小区秩序，开发单位临时选聘淮安贺亮物业服务有限公司提供基本服务，并将相关物业服务合同资料报我单位，一直持续至今”。本院认为，本案争议焦点是：一、江苏通宁和泰置业有限公司与贺亮物业公司签订的前期物业服务合同是否有效；二、涉案物业服务费收费标准有无事实和法律依据；三、本案部分欠款是否已过诉讼时效；四、贺亮物业公司向被告翁福磊、涂孝仁主张的物业服务费及相关费用欠费本金及逾期付款违约金的数额及责任承担问题。一、关于江苏通宁和泰置业有限公司与贺亮物业公司签订的前期物业服务合同是否有效的问题。根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。中央城市广场小区在涉案前期物业服务合同签订前未成立业主委员会，仍处于前期物业管理阶段，无法通过业主大会选聘物业服务企业。因此，江苏通宁和泰置业有限公司作为开发商在南京新鸿运物业管理有限公司申请退出涉案小区前期物业服务的情况下，依照上述法律规定另行选聘物业服务企业，并与之签订书面的前期物业服务合同，仍属于选聘的范畴，不违反法律规定，故双方签订的前期物业管理委托合同合法有效。至于选聘物业服务企业时未进行招投标程序是否导致涉案前期物业服务合同无效的问题。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，物业公司的选聘，国家倡导建设单位应当通过招投标的方式选聘，同时也规定经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务。根据该条例第五十七条规定，违反第二十四规定的法律后果是处以行政处罚，并未涉及前期物业服务合同效力的问题。同时，依据《中华人民共和国招投标法》第三条的相关规定，前期物业管理企业的选聘事项也不属必须进行招标的项目。综上，现行法律和行政法规并未强制建设单位在前期物业管理阶段选聘物业服务企业时，必须通过招投标的方式选聘物业服务企业。且原告贺亮物业公司在进驻小区提供物业服务，也经开发商即江苏通宁和泰置业有限公司向主管部门请示报告，并将选聘贺亮物业公司的相关物业服务合同资料报至盱眙县住建局。现两被告以原告进入涉案小区提供前期物业服务未进行招投标而无效的主张不成立，本院不予采纳。二、关于中央城市广场小区的物业服务费收费标准有无事实和法律依据。根据《国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”的规定，及《江苏省物业管理条例》第四十九条“普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定…”的规定，中央城市广场小区属于普通住宅前期物业，应实行政府指导价。根据盱眙县住房和城乡建设局发布的两份关于物业服务收费一费制管理办法，均明确普通住宅前期物业政府指导价标准为：高层（含小高层）每月每平方米0.97元，电梯、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水费用每月每平方米约0.2元，高层（含小高层）一费制执行价格为每月每平方米1.19元。中央城市广场小区收费标准为：小高层住宅物业服务费为0.85元/㎡/月，上述费用包含电梯年检费、维保费，二次供水设备的维保费、垃圾外运费用。公用水电费0.12元/㎡/月交纳，电梯电费0.2元/㎡/月。相比政府指导价，原告收取的物业服务费标准未超过政府指导价，现涉案费用，原告按照0.85元/㎡/月及0.2元/㎡/月的主张公摊水电费用，有事实依据和法律规定，本院予以支持。三、本案部分欠缴费用是否已过诉讼时效问题。原告向本院举证2016年12月份在涉案房屋门上张贴催缴通知，并在2017年10月份通过电话向被告翁福磊催缴物业费。虽被告予以否认，但根据日常生活经验，物业公司通过张贴催缴通知、电话及上门的方式向业主催收物业费，已为业内常识，亦为业主所熟知的事实。被告辩称原告从未催收物业费及相关费用，本院不予采信。原告的上述催收事实，构成诉讼时效的中断。原告有权依照合同的约定向被告主张相应权利。四、贺亮物业公司向被告翁福磊、涂孝仁主张的物业服务费及相关费用欠费本金及逾期付款违约金的数额及责任承担问题。本案欠交2014年11月1日至2019年6月30日期间费用数额为（以下计算均四舍五入）：6838元（143.66㎡×0.85元/㎡/月×56个月）；公摊水电费1609元（143.66㎡×0.2元/㎡/月×56个月），合计8447元。被告翁福磊自2014年11月1日起至今一直未缴纳物业服务费，其违约事实明显。因合同约定违约金计算标准为从逾期之日每天万分之五计算，明显过高，应予调整。考虑业主与物业公司的特殊关系，为减轻业主负担，化解业主与物业公司的矛盾，本院酌定按欠付物业费6838元的20%的比例计算违约金，为1368元，超出部分的违约金，本院不予支持。关于被告涂孝仁是否应当承担还款责任，其作为物业使用人，原告贺亮物业公司并未提供证据证明两被告之间约定由被告涂孝仁负担物业费，故原告主张对被告涂孝仁支付相关费用的请求，本院不予支持。同时，需要强调，小区公共设施、环境的维护、保养，需要每个业主的共同努力，在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情况下，业主如因个别原因长期不交物业费，必然导致物业服务无法正常开展进而阻碍双方合同目的的实现，最终将损害整个小区业主的利益，也影响小区的整体居住质量。物业服务单位在业主按照合同约定交纳物业费用后，应当按照合同约定提供高质量的物业服务，及时解决业主的诉求，形成双方之间良好互动。根据《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《物业管理条例》第二十四条、第五十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告翁福磊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告淮安市贺亮物业服务有限公司支付2014年11月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、公用水电费及违约金9815元。二、驳回原告淮安市贺亮物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，减半收取79元，由原告淮安市贺亮物业服务有限公司负担25元，被告翁福磊负担54元。本判决为终审判决。审判员  沈长春二〇一九年十二月二十四日书记员  吴 琼附：相关法律条文及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。