贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2235号上诉人（原审被告）：凯里市中心城置业有限公司。住所地：凯里市宁波东路5号纵横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，执行董事。被上诉人（原审原告）：黔东南州黔兴置业有限公司（原黔东南州黔兴农工商有限责任公司）。住所地：凯里市北京西路29号（大地明珠2楼）。法定代表人：杨国师，总经理。委托诉讼代理人：郑桂美、唐永浩，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）因与被上诉人黔东南州黔兴置业有限公司（原黔东南州黔兴农工商有限责任公司，以下简称：黔兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中心城置业公司上诉请求：请求撤销（2019）黔2601民初2611号民事判决书第二、三项，并依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人直接为被上诉办理备案登记手续及预告登记手续系错误的。1、一审法院判决上诉人为被上诉人办理《商品房买卖合同》登记备案手续错误。办理《商品房买卖合同》登记备案，只有国家行政机关才有其职权。而上诉人并非是国家行政主体，不具有为被上诉人办理《商品房买卖合同》登记备案手续资格。一审法院判决认定事实有误，依法应当予以撤销。2、如上所述，上诉人并非是国家行政单位，没有权利和资格直接为被上诉人办理房屋预告登记手续。办理房屋预告登记手续是国家行政机关行政事务，上诉人只能协助被上诉人向国家登记机构申请办理房屋预告登记手续。同时，根据《商品房买卖合同》约定，房屋预告登记由上诉人与被上诉人共同向房屋登记机构申请办理。一审法院判决上诉人将案涉房屋预告登记至被上诉人名下是错误的，依法应予改判。二、上诉人在另案中已承担支付巨额租金责任，故不应再承担支付违约金责任。因案涉房屋尚未竣工验收，暂不具备办证条件，未及时将房屋转移登记的有关文书交付给被上诉人并非上诉人主观故意导致的结果，加之上诉人已在另案中被判决承担支付巨额租金及利息责任，若再承担支付逾期交付办证文书违约金，则存在多重承担违约责任情形，加重了上诉人的义务。另外，未办理产权证并未另外导致被上诉人产生损失，被上诉人购买上诉人商铺，现阶段的可得利益即是租金收益，上诉人在承担支付租金的责任后，被上诉人事实上不会产生损失。因此上诉人在本案中不应再承担逾期办证违约金的责任。综上所述，一审法院判决适用法律有误，判决未体现公平，故向贵院提起上诉，请求二审依法改判支持上诉人的上诉请求。黔兴农公司二审答辩称：一、根据《城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”之规定，办理涉案《商品房买卖合同》登记备案手续是被答辩人的法定义务。另外，一审判决是判令被答辩人办理相应手续，属于被答辩人应当履行的法定义务,并没有要求被答辩人对该手续进行审批,所以一审判决第二项认定事实及适用法律正确。二、一审判决第三项实质是要求被答辩人履行办理预告登记的手续，而办理涉案房屋的预告登记手续也是被答辩人的法定义务。答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》后，答辩人已按约定付清了全部购房款，对此被答辩人已认可。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被答辩人应当按照合同约定履行相应的义务，即应当继续履行合同，立即为答辩人办理两份《商品房买卖合同》的登记备案，以及办理“中心城地下空间开发项目”第1幢-1层-1-423号、第1幢-1层-1-424号房屋预告登记至答辩人名下的手续等。对此被答辩人一审也无任何异议，同意继续履行合同并承诺尽早为答辩人办理相应手续。而本案被答辩人早就应当按照合同约定办理相应的预告登记手续，现一审判决被答辩人履行相应义务，适用法律正确。三、合同已明确约定了被答辩人逾期交付办证文书的违约责任，且本案是答辩人与被答辩人之间的独立合同纠纷，与其他案件无关。本案被答辩人自认至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付答辩人。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项“出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”、第二十二条第三款第二项“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关复文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金”之约定，以及《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，被答辩人应当按每日万分之零点二向答辩人支付违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书给答辩人之日止。一审判决第四项认定事实及适用法律正确。另外，被答辩人在上诉状中称己另案承担高额租金，不应承担本案违约金无事实及法律依据。本案与被答辩人所提的另一案件是两个不同的合同纠纷，本案为房屋销售合同纠纷，主体为答辩人与被答辩人；而另一案为房屋租赁合同纠纷，出租方为答辩人，承租方为凯里市中心城商业管理有限公司，被答辩人只是承担担保责任。因此被答辩人在另一案件承担担保责任并不能排除其在本案中违约需要承担相应的违约责任。综上所述，一审判决认定事实及适用法律正确，被答辩人的上诉请求无事实及法律依据。请人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审正确判决。黔东南州黔兴农工商有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行双方签订的两份《商品房买卖合同》；2、判令被告立即为原告办理前述两份《商品房买卖合同》的登记备案；3、判令被告立即将“中心城地下空间开发项目”第1幢-1层-1-423号、第1幢-1层-1-424号房屋预告登记至原告名下；4、判令被告立即将“中心城地下空间开发项目”第1幢-1层-1-423号、第1幢-1层-1-424号房屋转移登记的有关文书办结并交付给原告；5、判令被告支付原告2016年12月29日至2019年3月31日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金566388.60元；2019年4月1日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以已付购房款3441万元为基数，按每日万分之零点二继续计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；6、判令被告将原告购买“中心城地下空间开发项目”第1幢-1层-1-423、第1幢-1-424号房屋支付3441万元房款的购房发票交付给原告；7、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月27日，贵州省黔东南州永丰农工商总公司变更为黔东南州黔兴农工商有限责任公司。2014年1月23日，原告支付被告购房款100万元。2015年12月2日，原、被告以及凯里市人民政府三方签订《凯里市人民政府、贵州省黔东南州永丰农工商总公司、凯里市中心城置业有限公司关于2998.55万元债权债务转移抵销协议书》，原告将对凯里市人民政府的2998.55万元债权转让给被告，抵扣原告向被告购房的房款2998.55万元。2015年12月3日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中心城地下-1-423、-1-424号商铺，其中-1-423号房屋建筑面积447.38平方米，价款15184945元，-1-424号房屋建筑面积556.41平方米，价款19225055元，共计34410000元，约定交房日期为2015年12月28日。合同第二十二条房屋登记第一款预告登记约定：“（一）本商品房为[预售]商品房，双方约定由[出卖人与买受人]向当地房屋登记机构申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于[商品房买卖合同（预售）备案]之日起30日内申请登记。2016年12月28日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。”当日，原告支付购房尾款2424500元。至今被告没有为原告办理前述买卖合同的登记备案手续以及两套房屋的预告登记，也没有交付商品房转移登记的相关文书以及3441万元购房发票给原告。另查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告就涉案两间商铺签订的两份《买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。原告诉请继续履行与被告签订的两份《商品房买卖合同》，被告同意继续履行，故一审法院予以支持。原、被告双方在两份《商品房买卖合同》中约定签订《商品房买卖合同》之日起30日内申请预告登记。”而预告登记的前提是要先将涉案合同进行登记备案，故原告诉请被告为原告办理涉案两份《商品房买卖合同》的登记备案以及预告登记至原告名下，一审法院予以支持。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件以及交付3441万元购房款发票的条件，3441万元购房款发票也属于被告给原告办理房产转称登记的文书，现被告履行不了交付办证文书的义务。因此，原告主张被告立即交付办理房产转移登记文书目前客观无法实现，可待涉案工程竣工验收且办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。被告未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的民事责任。关于原告主张0.00002/日逾期交付办证文书违约金，符合双方的约定，一审法院予以支持。故原告应获得的2016年12月29日起暂至2019年3月31日的逾期交付办证文书违约金为565700元（34410000元×822天×0.00002/日），其后的逾期交付办证文书违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。关于被告抗辩因房屋尚未实际交付，不应当承担逾期办证违约金，一审法院认为，双方对交付办证文书的约定并不以房屋交付为前提条件，故应当遵循合同关于定期交付文书的约定，对其抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司与被告凯里市中心城置业有限公司于2015年12月3日签订的两份《商品房买卖合同》继续履行。二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司办理双方于2015年12月3日签订的两份《商品房买卖合同》的登记备案手续。三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将“中心城地下空间开发项目”第1幢-1-423号、第1幢-1-424号房屋预告登记至原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司的名下。四、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司2016年12月29日至2019年3月31日逾期交付办证文书违约金565700元，其后的逾期交付办证文书违约金以34410000元为基数，按0.00002/日的标准从2019年4月1日起计付至实际交付之日止。五、驳回原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的4731元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理另查明，2015年12月3日，被上诉人向上诉人支付了购房尾款3424500元。经黔东南州市场监督管理局准予，黔东南州黔兴农工商有限公司名称变更为黔东南州黔兴置业有限责任公司。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第一、我国法律规定商品房预售合同需要登记，旨在通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定：“……商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”结合本案，《商品房买卖合同》第二条“销售依据买受人购买的商品房为【预售】商品房。”，因此上诉人作为商品房预售人具有将涉案的《商品房买卖合同》办理登记备案的义务，一审判决第二项符合法律的规定。第二、根据《物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。……”的规定，结合本案《商品房买卖合同》第二十二条“房屋登记。一、预告登记。（一）本商品房为【预售】商品房，双方约定由【出卖人与买受人】向当地房屋登记机构申请预告登记。……出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告预告登记。……”由此可知，为防止双方互相就预告登记事宜发生推诿扯皮，出卖人应履行义务在前。因此，一审法院判决第三项判决上诉人将涉案房屋预告登记至被上诉人名下，符合法律规定和当事人约定，并无不当。第三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定“转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”由于出卖人的原因，未能依约如期取得该商品房所有权初始登记并向业主交付商品房转移登记的有关文书，则应当承担违约责任。综上所述，凯里市中心城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9462.00元，由凯里市中心城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年十二月二十五日法官助理张强书记员冯雨晴