贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2731民再1号原告：郝丽青，女，1991年4月3日生，苗族，住贵州省惠水县。委托诉讼代理人：刘海,贵州良华律师事务所律师，代理权限为一般代理；委托诉讼代理人：郝江海，男，1994年2月3日生，苗族，住贵州省惠水县，代理权限为一般代理。被告：贵州兴百利商业管理有限责任公司；住所地：贵州省惠水县长田工业区（贵州神康原生态食品有限公司内）；统一社会信用代码：91522731322227646R；法定代表人：唐渝明，系公司总经理；委托诉讼代理人：王劲涛，四川元海律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司；住所地：贵州省惠水县涟江街道上马南路；统一社会信用代码：91522731569222660F；法定代表人：任奎宁，系公司总经理。委托诉讼代理人：康志勇，四川元海律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告郝丽青诉被告贵州兴百利商业管理有限责任公司（以下简称兴百利公司）、贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司（以下简称五月阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2017年4月11日作出（2017）黔2731民初81号民事判决，原告郝丽青不服，提出上诉。黔南州中级人民法院于2017年8月30日作出（2017）黔27民终1602号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告郝丽青不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2017）黔民申3173号民事裁定，指令黔南州中级人民法院再审。2019年3月25日，黔南州中级人民法院作出（2019）黔27民再12号民事裁定，撤销黔南州中级人民法院（2017）黔27民终1602号民事判决和本院（2017）黔2731民初81号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月12日立案受理后，依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郝丽青及其委托诉讼代理人刘海、郝江海，被告兴百利公司的法定代表人唐渝明及其委托诉讼代理人王劲涛、被告五月阳光公司的法定代理人任奎宇及其委托诉讼代理人康志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝丽青诉称：原告于2016年8月10日与兴百利公司签订《财富中心商铺租赁合同》，同年10月11日签订《补充协议》，双方约定被告兴百利公司将位于惠水县财富中心6号4层商铺出租给原告使用。经被告同意后，原告进场装修。但由于该房屋的消防设施等不达标，被消防部门责令停止装修，导致双方签订的合同无法履行，给原告造成巨大的经济损失。被告五月阳光公司系该房屋的所有人，其将不符合交房标准的房屋交给他人出租，理应承担连带责任。双方经多次协商未果，为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告兴百利公司签订的《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》；2、判令二被告共同返还原告保证金55000元、定金25000元、违约金160000元，共计240000元；3、判令二被告共同赔偿原告装修费损失192000元、装修搬运费损失11510元，共计203510元；4、判令二被告赔偿原告空调移机费7600元、空调移机一次性耗材费15820元、空调折旧费13900元，共计37320元；5、判令二被告共同赔偿原告装修费用评估费30000元；6、本案诉讼费用由二被告共同承担。被告兴百利公司辩称：1、原告郝丽青没有解除合同的法定解除权和约定解除权，被告兴百利公司亦不同意协商解除案涉合同。本案在先前审理过程中兴百利公司虽然同意解除，但因原判已被撤销而不发生效力，现兴百利公司不同意解除，在合同无法履行的情况下，应当追究郝丽青的违约责任；2、原告郝丽青没有尽到合理的交易注意义务而随意承租商铺，自身存在主观过错，整个过程中兴百利公司不存在欺诈行为，郝丽青在明知消防存在问题而进行装修，由此造成的损失，应由其自行承担。此外，兴百利公司保留另行起诉其归还先前支付的24万元和追究租金损失的权利；3、案涉补充协议虽然约定了赔偿损失、承担违约金的条款，但本案情形尚不满足该项条件，且约定的违约金过高，提请法院予以核查和纠正。综上，请求驳回原告郝丽青的全部诉讼请求。被告五月阳光公司辩称：和被告兴百利公司答辩意见一致。经审理查明：原告郝丽青于2016年8月10日与兴百利公司签订《财富中心商铺租赁合同》，同年10月11日签订《补充协议》，双方约定被告兴百利公司将位于惠水县财富中心6号4层商铺出租给原告经营摩地卡西餐厅，原告为此向被告兴百利公司交纳保证金55000元，定金25000元。经被告兴百利公司同意后，原告进场装修。因该房屋的消防设施等未经验收合格，导致双方签订的合同无法履行。双方经多次协商未果，要求判如所请。其中《补充协议》约定：甲方（被告兴百利公司）在2016年11月10日需达到以下条件：电梯安装使用、排水排污管道以及水电安装到位并能正常使用、消防通道门安装完毕，如未达到，视为甲方违约，甲方应付乙方（郝丽青）违约金16万元；如甲方达到前述要求，甲方承诺2016年11月10日乙方方可进场装修，乙方进场装修完毕后如因甲方消防问题以及其他甲方自身原因导致乙方不能正常开业营业，乙方应给予甲方20天的时间去解决问题。如果超过20天甲方还是不能解决问题则由甲方赔偿乙方的所有损失，包括：加盟费、装修费、项目考察费、人员管理费、商业损失费，另赔偿违约金16万元人民币。另查明：1、被告五月阳光公司系位于惠水县“财富中心”（楼盘名称）的开发者，亦系本案所涉商铺的权利人，被告五月阳光公司委托兴百利公司对“财富中心”所有的商铺进行管理，五月阳光公司为此出具担保函对兴百利公司承担连带保证责任；2、2016年10月12日原告郝丽青与案外人广州味极限餐饮管理有限公司（以下简称味极限公司）签订《合同书》，该合同约定味极限公司授权原告在惠水县财富中心6号4层商铺经营摩地卡西餐品牌；3原告郝丽青与被告兴百利公司签订《财富中心商铺租赁合同》后，于2016年10月22日原告与案外人惠水雅美装饰设计有限公司（以下简称雅美公司）签订《雅美装饰设计有限公司装修合同》，该合同约定雅美公司对本案所涉房屋进行装修，并购买部分电器设备，在装修过程中，因该房屋未能达到消防标准，被消防部门责令停止施工。又查明：经原告郝丽青申请，本院委托广州市新誉工程咨询有限公司对涉案装修损失进行了鉴定。2019年11月22日，该公司出具（2019）广州新益（基）字第（089）号报告书，财富中心租赁商铺工程审定金额为230539.84元（其中商铺装修工程审定金额为189657.84元、搬运损失费11510元、空调移机费29372元）。原告郝丽青为鉴定花费30000元。再查明：原、被告双方一致认可，原审经黔南州中级人民法院维持生效后，在执行时，被告已向原告郝丽青返还了保证金55000元、定金25000元，另支付了“违约金”160000元。共计支付款项240000元。本案有原、被告的陈述、《财富中心商铺租赁合同》、《补充协议》、《雅美装饰设计有限公司装修合同》、收款收据、《证明》、《担保函》、机票、住宿费发票、《装修合同》、（2019）广州新益（基）字第（089）号报告书、鉴定费收据等证据在卷，足以认定。2019年3月25日，黔南州中级人民法院作出（2019）黔27民再12号民事裁定，撤销黔南州中级人民法院（2017）黔27民终1602号民事判决和本院（2017）黔2731民初81号民事判决，发回本院重审。本案发回本院重审后，适用程序为一审普通程序，本案立案字号为民再字不当，而应为民初字。该问题庭审中已向双方当事人作出说明，双方当事人对此无异议。本院认为，一、关于《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》是否应当解除的问题，本案中，原告郝丽青要求解除其与被告兴百利公司签订的《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》，被告兴百利公司及五月阳光公司分别在2017年3月29日原审开庭及本案发回重审后的2019年7月25日第一次开庭时均无异议，在第二次2019年12月23日开庭后主张合同不应解除，结合合同履行情况及涉案商铺消防没有验收的情形，对原告要求解除其与被告兴百利公司签订的《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。二、关于本案责任主体及责任承担方式的确定问题，本案中，被告兴百利公司将未经消防验收合格的房屋出租给原告，并同意原告对该房屋进行装修，后原告被消防部门责令停止施工，已给原告造成损失，故被告兴百利公司的行为违反合同约定构成违约，应依法承担法律责任。被告兴百利公司辩称原告郝丽青在明知案涉商铺未办理消防验收的情况下签订租赁合同并进行装修，原告自身存在过错。经查，依据《补充协议》中：“原告进场装修完毕后如因被告兴百利公司消防问题以及其他该公司自身原因导致原告不能正常开业营业，原告应给予甲方20天的时间去解决问题。如果超过20天被告兴百利公司还是不能解决问题则由该公司赔偿原告的所有损失，包括：加盟费、装修费、项目考察费、人员管理费、商业损失费，另赔偿违约金16万元人民币”的约定可知，致使原告郝丽青在案涉商铺存在消防没有验收的情形下继续装修的原因在于被告兴百利公司所给予的承诺，即遇消防问题在20天内去解决，超过20天问题不能解决，自愿承担赔偿责任。故对被告兴百利公司辩称原告郝丽青自身存在过错的意见，本院不予采纳。被告五月阳光公司系本案所涉房屋的开发者及权利人，其在明知房屋未经消防验收合格的情况下，委托兴百利公司对所涉房屋进行出租，故五月阳光公司具有过错，应当承担相应的法律责任。本案中，五月阳光公司向兴百利公司出具《担保函》承诺为兴百利公司的行为承担连带责任，故本院将被告五月阳光公司与兴百利公司的责任承担方式确定为连带赔偿责任。三、关于本案赔偿范围的确定问题。1、保证金、定金的认定问题，本案中，原告与被告兴百利公司签订《财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》，原告按照约定向兴百利公司交纳保证金55000元、定金25000元，庭审中，二被告对此予以认可，在兴百利公司违约并解除合同的前提下，原告要求二被告返还保证金55000元、定金25000元的诉讼请求，本院依法予以支持。2、装修损失费、搬运损失费、空调移机费。有鉴定报告在卷，本院认定上述损失为230539.84元。其他费用无充分依据不予支持。3、鉴定费。有鉴定费收据在卷，本院认定为30000元。4、违约金。《补充协议》第2、3条约定甲方（兴百利公司）违约的应赔偿乙方（原告）违约金160000元。被告兴百利公司提出补充协议约定的违约金过高，应当根据合同法及司法解释的规定进行调整。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，结合本案合同履行情况、预期利益等因素，本院以本案装修实际损失为基础，酌情调整为：230539.84元×30%﹦69161.95元。上述费用共计409701.79元，原审经黔南州中级人民法院维持后生效，在原告申请执行后，被告已向原告郝丽青返还了保证金55000元、定金25000元，另支付了“违约金”160000元，共计已支付款项240000元。故二被告还需向原告郝丽青支付款项为409701.79元-240000元﹦169701.79元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六、第二百一十二条；《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条；最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告郝丽青与被告贵州兴百利商业管理有限责任公司于2016年8月10日签订的《财富中心商铺租赁合同》及2016年10月11日签订的《补充协议》；二、被告贵州兴百利商业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告郝丽青保证金55000元、定金25000元及装修损失费、搬运损失费、空调移机费230539.84元、鉴定费30000元、违约金69161.95元，上述款项总计409701.79元，被告已付款240000元，还需另行支付169701.79元。（原审经黔南州中级人民法院维持后生效，在原告申请执行后，被告已向原告郝丽青返还了保证金55000元、定金25000元，另支付了“违约金”160000元，共计已支付款项240000元。故被告贵州兴百利商业管理有限责任公司还需向原告郝丽青支付款项为409701.79元-240000元﹦169701.79元）；三、被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任；四、驳回原告郝丽青的其余诉讼请求。案件受理费11800元，原告郝丽青承担5800元，被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司及贵州兴百利商业管理有限责任公司共同承担6000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判长 乔 冰审判员 唐蜀惠审判员 赵灵丽二〇一九年十二月三十一日书记员 龚 瑜