湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初6585号 原告：湖南百家汇投资有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段1555号，统一社会信用代码：91430122565911581X。 法定代表人：付胜龙，董事长。 委托诉讼代理人：王铀林，男，汉族，1979年10月12日出生，住湖南省双峰县，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：陈美英，湖南天地人律师事务所律师。 被告：鞠后贵，男，汉族，1983年4月10日出生，住址江西省高安市（现住长沙市望城区丁字镇湾田国际五金机电城Ａ区11栋128号）。 原告湖南百家汇投资有限公司诉被告鞠后贵商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告湖南百家汇投资有限公司的委托诉讼代理人王铀林、陈美英，被告鞠后贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南百家汇投资有限公司诉称：1、请求法院判决被告支付欠付购房款200000元。2、判决被告承担违约金60000元。3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月19日，被告与原告签订《望城区商品房买卖合同》【以下简称《买卖合同》】和《补充协议》（合同编号为：20140372109）。合同约定：原告将坐落于望城区普瑞西路南侧金桥国际市场集群第百货副食城3区建材1层109号房屋出售给被告。商品房建筑面积为35.75㎡，单价：11498.13元/㎡，房屋总价为411058元；合同签订时付首期房款为（含定金8万元）211058元，其中10万元向原告申请了一年免息贷款，剩余房款200000元以按揭贷款方式支付。2016年3月19日，被告已支付首付款211058元，但200000元银行按揭贷款至今未付。《买卖合同》第六、七条和《补充协议》第四条约定：“合同签订后买受人七日内提交银行按揭贷款资料，接到出卖人或贷款人通知后五日内办理贷款相关手续。未获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，收到通知之日起十五日内，买受人以自有资金支付。买受人逾期付款超过120日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。被告逾期付款早已超过120日，按此约定应向原告承担60000元的违约金。现经原告多次催告，被告均以多种理由进行搪塞。为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼。 被告鞠后贵辩称：被告欠原告购房款200000元属实。但原告要求被告支付违约金，被告不予认可。因被告在购买原告房屋时，被告没有其他外债，原告加快给被告办理按揭贷款，被告是可按合同约定付清原告的房款的，现被告有其他外债，不能到银行办理按揭贷款，也有原告的原因。 经审理查明：2016年3月19日，原、被告双方签订合同编号为20140372109号《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：原告将坐落于望城区普瑞西路南侧金桥国际市场集群第家具建材城C区1层109号房屋出售给被告。商品房建筑面积为35.75㎡，单价：11498.13元/㎡，房屋总价为411058元；合同签订时付首期房款为（含定金8万元）211058元，其中10万元向原告申请了一年免息贷款，剩余房款200000元以按揭贷款方式支付。合同还约定：“买受人应在合同签订后七日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人或出卖人认可的贷款人，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，贷款人认为需要补充资料的，买受人应按其要求及时补充”。如买受人未履行该义务或履行该义务后未获得贷款的，应按合同第七条约定支付违约金，即“买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期未超过120日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过120日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金”。补充合同约定：在合同签订之日起120日内未能获得银行贷款支付给原告的，被告同意在按揭贷款付款期限界满之日起90日内付清剩余房款，逾期未付清的，原告有权解除合同，收回该房屋另行处理，被告按总房款的20%向原告支付违约金。原告同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的按揭付款期限界满后第91天起，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。 2016年3月19日，被告向原告支付了购买房屋首付款211058元。至今，被告的银行按揭贷款200000元未办妥，被告也未以自有资金向原告支付剩余房款200000元。为此，原告向本院提起诉讼。 被告在庭审中认可欠原告购房款200000元的事实，只是对违约金提出异议。 上述事实，原告向本院提交了《金桥国际市场集群商业认购协议书》、《金桥国际置业计划书》、《望城区商品房买卖合同》、《收据》及当事人在庭审中的陈述等证据，在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应当依约履行。按照合同约定，被告未能在合同签订之日起120天内获得银行按揭贷款，则应当在90天内以自有资金支付；逾期未付即构成违约，应当承担违约责任。现被告未按协议向原告支付购房款，被告的行为已违约。故原告要求被告支付欠付房款200000元的诉讼请求和支付逾期付款违约金的理由，本院予以支持。被告无证据证实是因原告的行为导致被告不能办理银行按揭贷款，故被告提出不承担违约责任的理由，本院不予支持。 关于逾期付款的违约金计算标准和金额。合同约定逾期付款，被告应当按应付款万分之五每日的标准支付违约金。此前，原告已经向本院起诉了大批量同类型案件，本院裁判时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，考虑到房屋买受人逾期支付房款给原告造成的实际损失主要为资金占用的利息，故对原告主张的逾期付款违约金标准均调整为按“2018年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率4.75%的130%，即年利率6.175%”的标准计算，相关判决均已发生法律效力。虽然本案被告未向本院提出调整违约金标准的请求，但根据“类案同判”的原则，本院认为对该案原告主张逾期付款的违约金亦按上述标准计算为宜。从原告提供的证据可以确定，被告的银行贷款未获批准后，需以自有资金支付房款的最迟期限为合同签订后的210天内。原、被告于2016年3月19日签订涉案合同，被告应在2016年10月15日前向原告支付涉案购房款。原告要求被告支付违约金的截止日期为2019年10月15日，系其真实意思表示，没有违反法律规定和损害他人利益，本院予以支持。故被告向原告承担违约金的起止日期为2016年10月16日至2019年10月15日止。经计算，被告应向原告支付涉案的违约金为37530元（200000元×6.175%÷360天×1094天）。原告主张被告支付违约金金额超过本院计算的违约金金额部分，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告鞠后贵应于本判决生效之日起10日内支付原告湖南百家汇投资有限公司购房款200000元及逾期付款违约金37530元。 二、驳回原告湖南百家汇投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告鞠后贵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告湖南百家汇投资有限公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，因适用简易程序减半收取2600元，由原告湖南百家汇投资有限公司负担200元，被告鞠后贵负担2400元（本判决生效之日起7日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  补博霖 二〇一九年十二月十六日 书记员  余 羿 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。