云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初2343号原告：王珍，女，1970年4月5日出生，汉族，农民，住弥勒市。委托诉讼代理人：刘凤秀，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：丁怡，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南金鼎房地产开发有限公司，住所地蒙自市文澜镇淡水路天城花园小区1-3层。法定代表人：陶金，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张慧敏，系该公司员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭伟，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告王珍与被告云南金鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王珍及其委托诉讼代理人刘凤秀、丁怡，被告云南金鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张慧敏、彭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王珍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即为原告办理弥勒金辰时代广场第4幢第2层14号商铺的《不动产权证书》；2.由被告支付自2014年12月25日至2019年6月25日逾期办理上述商铺权属证书的违约金147965.231元；3.判令被告每日按总房款的0.02%向原告支付自2019年6月26日起至办理完毕《不动产权证书》之日止的逾期办理《不动产权证书》的违约金；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系弥勒金辰时代广场第4幢第2层14号商铺的购房人，被告系弥勒金辰时代广场项目的开发商。2012年11月28日，经原、被告双方协商，由原告认购被告开发的弥勒金辰时代广场第4幢第2层14号商铺，签订了《商品房购销合同》《合同补充协议》(合同编号：云金鼎销字2017第167号)。合同约定房屋建筑面积为30.93平方米(实际建筑面积30.37平方米)，总价470000元(实际总价461490元)，被告于2014年3月28日前交房。另外合同还对产权登记做了明确约定：在原、被告双方办理房屋交接手续，原告向被告支付全部房款，配套设施等费用，双方签订原告委托被告办理房产证的委托书，原告向被告支付办理产权证的相关资料后的90个工作日内协助原告办理房屋权属证书。与此同时，原告还与弥勒金辰物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定商铺交付期限届满后直接出租给弥勒金辰物业管理有限公司管理使用，租期三年，自2014年6月28日至2017年6月27日止。原、被告还签订了上述商铺的《房屋租赁合同》，约定商铺交付期限届满后直接出租给被告管理使用，租赁期限为三年，自2014年6月28日至2017年6月27日止，租金折抵为购房款直接予以扣除。合同签订后，原告于当日一次性向被告付清了全部购房款，被告向原告出具购房款收据由原告收执。原、被告双方约定的交房期限届满后，被告向原告交付了弥勒金辰时代广场第4幢第2层14号商铺，原告按照与弥勒金辰物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》的约定将商铺出租给了弥勒金辰物业管理有限公司管理使用。2014年9月25日，原告向被告交纳了契税费、办证费15333元，配套费300元，维修基金1671元等费用，同时按照被告要求提交了办理房屋权属证书的相关材料并与被告办理了代办房屋权属证书的相关手续。按照双方合同约定被告应于2014年12月25日前为原告办理商铺权属证书，但被告至今迟迟不为原告办理。按照双方签订的《商品房购销合同》第十二条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告不但应及时为原告办理商铺权属证书，且应向原告支付逾期办理商铺权属证书的违约金。为维护合法权益，原告只有起诉至法院。被告云南金鼎房地产开发有限公司辩称，一、原告的诉求无任何事实依据。原、被告自2012年11月28日签订《商品房购销合同》后，被告按照约定履行合同义务，未曾有过任何违约行为。原告并未向被告提交齐全办证所需的材料，至今未向被告签署办证委托书，最终导致被告无法履行协助办证义务。被告在2014年9月25日向原告收取的维修基金、契税、办证费等，是依据双方签订的《合同补充协议》第十条、第十六条的约定代收相关费用，这是双方履行合同义务的具体行为，原告并不能以此为由，将办证主体及义务认定为被告。办理不动产权证的主体系原告，被告仅有配合协助义务，原告自身的主观原因，才是至今未能办理不动产权证的根本原因。二、被告不存在任何违约行为。（一）依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，原告是办理房屋权属证书的法定义务人。（二）办理商品房权属证书的合同义务人是原告。原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条明确约定：“在乙方(原告)达到以下4个条件后，甲方(被告)承诺在90个工作日内协助乙方办理房屋权属证书……”。根据上述合同约定，办理房屋权属证书是原告的合同义务。被告已全面履行了《商品房购销合同》约定的义务，不存在任何违约行为。被告既不是办理商品房权属证书的法定义务人，也不是办理商品房权属证书的合同义务人。原告的诉讼请求无事实及法律依据，不应得到支持。原告王珍围绕诉讼请求，依法提交了以下证据：1.《商品房购销合同》《合同补充协议》各1份、告知书复印件1份，欲证明：①原告向被告购买弥勒金辰时代广场第4幢第2层14号（4-2-14）商铺，约定房屋建筑面积为30.93平方米（实际建筑面积30.37平方米），总价470000元；原告于2012年11月28日前一次性支付购房款470000元。被告应于2014年3月28日前将竣工验收合格的商品房交付原告，并在办理完毕房屋交接手续后90个工作日为原告办理产权登记；②被告未按商品房购销合同约定按时办理房产登记应当承担违约责任。2.收款结算表、发票各1份，收据4份，欲证明原、被告于2014年9月25日经核实结算，原告应付购房款实为461490元，被告退还原告房款8510元、退还维修基金30元，原告向被告交纳配套费300元，契税、办证费15330元，维修基金1671元。3.《房屋租赁合同》1份，欲证明被告将商铺交付给原告后，原告将商铺出租给弥勒金辰物业管理有限公司，租期三年，自2014年6月28日至2017年6月27日。经质证，被告对原告提交的证据1的客观性、合法性、关联性无异议，对证明力部分有异议，认为双方约定被告是协助原告办理权属证书，不是为原告办理；不能证明被告有违约责任，办证的义务人是原告，原告未委托被告办理，是登记机关不为原告办理。证据2、3，无异议。被告云南金鼎房地产开发有限公司为证明自己的主张和反驳原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：1.资料清单2份，办证所需的资料打印件6份，办证所需的资料复印件1份，欲证明2017年7月1日前房管所办理房屋所有权证书所需的资料；2017年7月1日后不动产登记中心办理不动产权证所需的资料。2.商铺交接通知单、商铺交接确认书、物业服务合同、准予变更登记通知书各1份，欲证明：①原告的接房时间为2017年7月25日；②2013年5月14日，红河永清物业管理有限公司更名为弥勒金辰物业管理有限公司。3.房屋所有权证书、不动产权证书复印件各1份，欲证明被告所开发的项目，在办理权属证书过程中，用途自始至终能办理为商铺。经质证，原告对被告提交的证据1中的资料清单的客观性、关联性、合法性无异议，对该组其他证据的客观性、关联性、合法性有异议，对该组证据的证明力有异议，认为双方在签订《商品房购销合同》时，原告已向被告提交办理房屋所有权证所需要的相关资料，在原告向被告方缴纳维修基金和办证费等过程中，原告与被告办理过委托手续。证据2，对客观性、合法性、关联性无异议，对证明力部分有异议，认为第一次交房的时间是2014年6月28日，2017年7月25日是返租期限届满以后被告将商铺返还给原告的时间，实际交房的时间以合同租赁的时间为准，对其余无异议。证据3，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，不能以其他个别的购房人办理了权属证书而推定原告是办理权属证书的义务人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院认定如下：原告提交的证据1，来源合法、内容真实，能证明原告向被告购买弥勒金辰时代广场第4幢第2层14号（4-2-14）商铺，双方经协商后确定了购房合同及补充协议，对双方的权利义务进行了约定，对该事实予以确认。被告提交的证据1，能证明被告欲证明的事实，予以采信。证据2，能证明原告于2014年6月28日至2017年6月27日将商铺出租给弥勒金辰物业管理有限公司（原红河永清物业管理有限公司）。房租到期后，弥勒金辰物业管理有限公司于2017年7月4日向原告发出《商铺交接通知单》，于2017年7月25日将所租商铺退还原告。原告于2017年7月25日与弥勒金辰物业管理有限公司签订《弥勒金辰时代广场物业服务合同》的事实，对该事实予以确认。证据3，能证明2018年8月，弥勒金辰时代广场10-1-02、12-2-C-03号已办理房屋权属证书，登记用途为商业服务或商铺，对该事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年11月28日，原告王珍认购被告云南金鼎房地产开发有限公司开发的弥勒金辰时代广场第4幢第2层14号商铺，被告作为甲方与原告作为乙方签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》。《商品房购销合同》第一条记载：被告取得的地块的土地使用权，土地规划用途为住宅用地。第四条记载：商铺建筑面积30.93平方米，单价每平方米15195.603元，总金额470000元。第六条记载：乙方于2012年11月28日前支付全部房款470000元。第七条记载：甲方应于2014年3月28日前将商品房交付给乙方。第十二条记载：在乙方达到以下4个条件后，甲方承诺在90个工作日内协助乙方办理房屋权属证书：1.甲乙双方办理房屋交接手续；2.乙方向甲方支付全部房款，配套设施等费用；3.甲乙双方签订乙方委托甲方办理房产的委托书；4.乙方向甲方交付办理产权证的相关资料。合同签订后，原告于当日向被告支付购房款470000元。2013年1月10日，双方到弥勒市房管所进行了房屋备案登记。被告向原告交付商铺后，原告与红河永清物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将商铺出租，租期三年，自2014年6月28日至2017年6月27日止。2014年9月25日经核实结算，原告应付购房款实为461490元，被告退还原告房款8510元、退还维修基金30元，原告向被告交纳配套费300元，契税、办证费15330元，维修基金1671元。房租到期后，弥勒金辰物业管理有限公司于2017年7月4日向原告发出《商铺交接通知单》，于2017年7月25日将所租商铺退还原告。2017年7月25日，原告与弥勒金辰物业管理有限公司签订《弥勒金辰时代广场物业服务合同》，约定由弥勒金辰物业管理有限公司就原告的商铺为其提供物业服务。另查明，2013年5月14日，红河永清物业管理有限公司更名为弥勒金辰物业管理有限公司。2018年8月，弥勒金辰时代广场10-1-02、12-2-C-03号已办理房屋权属证书，登记用途为商业服务或商铺。经（2019）云25民终1501号案件核实2018年6月24日起类似金辰时代广场12幢A区2层03号商铺可以登记用途为商业服务，被告已于2018年3月20日完成涉案房屋不动产首次登记。本院认为：一、被告是否存在逾期办理房屋权属证书的问题。原告与被告自愿协商签订的《商品房销售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《商品房销售合同》第十二条约定，在乙方达到4个条件后，甲方承诺在90个工作日内协助乙方办理房屋权属证书。因双方均不能提交证据证明合同约定购房人应交付的具体资料，且对是否签订过委托办证手续各执一词。结合被告于2014年9月25日代收原告公共维修基金、契税、办证费、配套费等事实，原告向被告交付办理房屋权属证书所需相关材料的概然性大于其未交付相关材料的概然性。故，被告应自2014年9月25日后90个工作日内，即截至2014年12月24日前为原告办理完毕房屋权属证书，被告已构成违约，依法应承担相应的违约责任。二、迟延办理房屋权属证书违约金的计算标准。经核实，涉案房屋符合相关政策性文件，可以将不动产权证用途登记为“商业服务”。原告依据《商品房购销合同》记载商铺要求在获得不动产权证的基础上登记为商业用途的合同目的能够完全实现。按照双方《商品房购销合同》的约定，被告应于2014年12月24日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，被告未在相应期限内履行义务且未能举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，被告须承担迟延办理房屋权属证书的违约责任。本案涉案房屋已实际交付原告使用，原告亦未提交证据证明其因被告逾期办理房屋权属证书而给其造成的损失。综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素考虑，对被告延迟办理房屋权属证书的违约责任予以酌情调整，即按交易房屋总价款每日0.05‰计付较为公平合理。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，诉请按照房屋总价款以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于违约金计算期间的问题，《不动产登记暂行条例》实施后，不动产登记中心将原土地使用权证与房屋产权证合二为一，统一办理为不动产权证书，原办理房屋产权证的材料已发生变动，在被告已完成不动产首次登记的情况下，原告应按照不动产登记中心的要求重新提供相关申请材料。因此，自2018年3月20日至今未能将涉案不动产权证变更至原告名下系因法律法规调整所致。现原告尚未按现办理不动产权证的要求完善相关申请材料，故被告不应承担2018年3月20日后的违约责任。本案违约金计算期间应从被告逾期办证之日即2014年12月24日起计至2018年3月20日止，共计1182天。原告主张由被告支付违约金147965.231元，并按总房款的0.02%向原告支付自2019年6月26日起至办证完毕的违约金的诉讼请求，本院支持由被告向原告支付迟延办理房屋权属证书应承担的合理违约金为27274.06元（461490元×0.05‰×1182天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、由原告王珍于判决生效之日起十五日内向被告云南金鼎房地产开发有限公司提供办理不动产权证所需的相关材料；被告云南金鼎房地产开发有限公司收到材料后十五日内交由办证机关为原告王珍办理弥勒金辰时代广场第4幢第2层14号商铺转移登记手续。二、由被告云南金鼎房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内一次性向原告王珍支付违约金27274.06元。三、驳回原告王珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3260元，减半收取计1630元，由原告王珍负担1330元，被告云南金鼎房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  解雯璇二〇一九年十二月十八日书记员  余红亮