广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22416号原告：董爱荣，女，1976年11月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：王丽平，女，1977年1月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：刘祥健，系广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：王大资，男，1954年1月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告董爱荣诉被告王丽平、第三人王大资租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董爱荣、被告王丽平及其委托诉讼代理人刘祥健、第三人王大资到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董爱荣诉称：2019年3月27日，合富置业保利心语分行中介蔡文钊带原告到中海花城湾xx栋xxx室看房后，多次致电催问，并于3月29日下午以有客约谈为由，催促原告从单位临时回家取了身份证，仓促间与王大资签订了中海花城湾A1栋xxx房三方租赁合同。依据该合同约定原告当场预付给王大资人民币39078元（两押一按租金37800元，煤气费1278元）。合同签署后到房屋详细察看家私情况时，发现电视遥控器、灯等坏损，王大资拒绝维修。原告征求被告同意代为修理灯具和摇控器。当晚原告安排保洁人员做清洁时又发现儿童房卧室门口的地砖断裂松动，木地板翘起存在安全隐患，原告通知王大资后，王大资不同意维修，考虑到出租方怠于提供修缮义务，且原告目前有两套小户型房屋在合富置业放售，期待尽快卖出后买入自住用房，当晚原告与王大资沟通，可否租期满一年后转为不定期或者同意转租，王大资表示自己作不了主，原告要求联系业主本人，王大资一会表示说房屋是女儿的，一会又说是女婿的，坚持以对方一直在浙江生活不便联系为由，拒绝提供业主联系方式。原告就合同事由咨询律师后得知，因此合同无业主委托函，且在签约过程中，出租方代理人王大资未提供有效身份证明，签字时将代理人签名写成王丽平隐藏在印刷文字中间，在合同和收款证明上都签了王丽平的名字，又用了王大资本人的指纹确认，不具有法律效力。原告遂致电询问王大资是否有业主全权委托，王大资答复说房屋是他亲生女儿的，不需要委托，原告转而要求合富置业中介蔡文钊追索业主委托函，蔡文钊告知业主是他熟客，拒绝提供委托函，出示了王大资的身份证明复印件，向原告解释说王大资身份证地址和业主相同可证明是一家人。蔡文钊坚持向原告承诺此租赁合同的合法性和保障效力，并承诺若原告仍不安心，他可以协商出租方解约，合富置业可以全额退还中介费。蔡文钊还告知，2018年6月王大资和上一个租客签约时就未提供业主委托书，他曾陪同租客一同去物业查询过，该房屋确实是一直由王大资在打理，而上述情况在签约前未曾提及。依据中介提供的合同可推定该租户为提前退租，原因不详，原告担心搬入该房屋后会面临业主王丽平随时可以现身否认合同，限时要求退租且押金无法追回的风险，遂不顾订单违约和搬迁用工损失，于搬家前一天晚上紧急取消了搬家订单。经过慎重考虑，原告在起租当日2019年4月1日通过微信向中介蔡文钊下达了撤销合同的通知，要求其通知出租方退还预付款，配合交接房屋。蔡文钊通知王大资后，王大资要求扣除原告20000元的预付款才配合，原告当即拒绝，并表示如果业主有诚意合作，应尽快出具真实合法的业主委托函，委托函可以远程视频提供，三方可以重新签订租赁合同，起租期顺延，中介通知被告方后遭到拒绝。2019年4月3日，原告再次通过微信催促安排办理撤销合同手续，中介告知出租方不予配合。2019年4月4日，原告将问题投诉到合富监督部，监督部表示合富愿意退回中介费用，但不负责追索预付款，建议原告与业主王丽平面谈协商，因赶时间回山东祭祖原告无法安排时间，当天晚上蔡文钊又告知，王丽平本人亲自到门店提供了一份手写的业主委托函，要求继续履行原合同，委托函落款日期写成了2019年3月29日，此举表明王大资之前所说的业主因不在广州，不方便提供委托书和联系方式等说辞均为恶意欺骗，后来中介又提供两个王丽平的联系电话。因租赁关系存在长期交互行为，原告有权利选择诚信友好的合作方，因出租方王丽平在合同订立前未提供有效委托，合同签署后经原告反复催促，其无权代理人王大资仍编造借口推脱，蛮横拒绝联系业主提供委托书追认，在原告通知撤销合同，被告王丽平又出面提供一份伪造日期的委托书。依据合同法第四十八条，未经有效委托的代理合同在被追认前，善意相对人有撤销权，撤销以通知的方式作出，一经通知即已撤销。在原告已经先行使撤销权的情况下，业主王丽平出具的追认函只能确认此撤销结果对王丽平产生效力，应尽快配合退还预付款交接房屋。经原告致电反复催促，被告王丽平一直拒绝配合。2019年4月11日，原告只好要求在合富置业保利心语店负责人蔡文娟见证下将钥匙房卡交还王大资，而被告王丽平至今拒绝退还预付款项。另补充，违约金的计算标准根据租赁合同第8条第1、6点的约定。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告返还原告租赁押金25200元、首月租金12600元、煤气费1278元及支付迟延返还上述费用的违约金44155元（从2019年4月11日起计至2019年6月26日，按照每日3%的标准）；2、诉讼费由被告承担。被告王丽平答辩称：一、原告董爱荣诉求被告王丽平赔偿原告预付费及滞纳金及承担诉讼费均是没有事实及法律依据，应予以驳回。1、关于王大资是否属于无权代理的问题。首先，签订《房地产租赁合同》前，代理人王大资已向原告董爱荣出示涉案出租屋的房产证原件及所有权人王丽平的身份证原件，并告知其是受王丽平全权委托处理涉案房屋的出租事宜，原告董爱荣予以认可，签订《房地产租赁合同》时未提出异议，包括未对王大资以‘王丽平名义签字，广东合富房地产置业有限公司亦认可该授权。其次，原告董爱荣签订《房地产租赁合同》时向王大资以现金方式支付了《房地产租赁合同》约定的保证金人民币25200元，王大资当场以王丽平名义向原告董爱荣出具收取保证金的《收款收据》，及向王大资本人微信账号支付了煤气费人民币1278元，并于2019年3月29日同意与王大资进行房屋验收交付，董爱荣均未对王大资身份及收款及房屋交付行为提出异议，其同意向王大资付款的行为及验收房屋的行为均表明其认可王大资代理权，且广东合富房地产置业有限公司收取了原告及王大资以王丽平名义支付的中介代理费，并向王大资出具了王丽平为名义的中介代理费收据，证明广东合富房地产置业有限公司认可王大资代理权，且王丽平将涉案房产证及房屋钥匙及王丽平本人身份证原件在签订该合同前已交付王大资，证明王大资并非无权代理，也认可王大资的收款方式，王丽平已出具了委托书，确认王大资授权，也在《房地产租赁合同》签字确认，要求继续履行该合同。因此，王大资签订《房地产租赁合同》不属于无权代理。2、《房地产租赁合同》是否已被原告董爱荣撤销的问题。首先，原告董爱荣主张通过微信方式撤销《房地产租赁合同》，但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，行使撤销权应以起诉或仲裁的方式，通过邮寄通知方式行使撤销权的，不产生撤销的效力，所以对原告董爱荣已行使撤销权撤销了《房地产租赁合同》的主张没有法律和事实依据。综上，王大资签订《房地产租赁合同》系有权代理，且被告王丽平已出具委托书及在《房地产租赁合同》签字，不存在是否需要被代理人王丽平追认的问题，及原告董爱荣亦不属于善意方，《房地产租赁合同》也不存在原告董爱荣所称的催告与撤销问题，原告董爱荣主张已撤销《房地产租赁合同》的理由不能成立。3、原告董爱荣强制退还涉案房屋，已构成根本违约，被告有权没收保证金及追究原告违约责任。2019年4月11日原告董爱荣强制将涉案房屋提前退还王大资，根据《房地产租赁合同》第八条第3项约定，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金，故被告有权没收全部保证金人民币25200元，及有权收取承租期间的租金，不构成违约。在被告出具委托书及在《房地产租赁合同》签字后，原告主张的王大资无代理权的事实根本不存在，原告完全可依据《房地产租赁合同》继续承租使用，但原告依旧以王大资无权代理或其他不合理事由强制要求退房，显然是不合常理。经被告事后了解，原告承租涉案房屋是为了其小孩在体育东路小学读书，而涉案房屋是有该学校学位名额且签订《房地产租赁合同》时未使用，原告应是持有已签订的《房地产租赁合同》原件去该学校办理其孩子入学申请，原告在本案起诉状中亦陈述其目前有两套小户型房屋在放售，证明其承租涉案房屋目的并非居住使用，而是为了其小孩在体育东小学读书之目的，原告持有已签订的《房地产租赁合同》并向该学校提交后其目的即将实现，其继续承租涉案房屋显然已无必要。因此，原告在被告王丽平已在《房地产租赁合同》签字确认后继续承租该房屋已不存在原告主张的障碍，但原告仍然以王大资无代理权或其他不合理事由强制被告退房，企图取回已支付的保证金，故原告不是善意一方，其行为均不符合一个正常承租房屋的表现，完全不合常理，原告违反诚信守信原则，涉嫌滥用诉权，其本案诉求不应得到支持。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。被告同意退还原告已支付的煤气费，租金部分可以扣除律师费后再退还剩余款项给原告，但押金不同意退还。第三人王大资述称：涉案房屋的出租是我方一手经办的，据我方了解原告是为了让孩子在体育东路小学读书才与我方签订合同，在其将合同提交到小学后就与我方解除合同。经审理查明：2019年3月29日，王大资以王丽平（出租方）的名义与董爱荣（承租方）、案外人广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称《合同》），约定将广州市天河区花城大道86号之一1203房（以下简称“涉案房屋”）出租给承租方作居住使用，租期从2019年4月1日至2022年3月31日止，免租期2019年3月29日至2019年3月31日；保证金25200元；租金每月12600元；签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年3月29日；出租方提供家私电器（详见《家私电器清单》）予承租方在租赁期间使用；出租方应负的修缮责任，出租方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生、环保等方面的安全条件，不得危及人身安全；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损坏，甲方应及时修复，甲方应在接到乙方通知后3个工作日内启动维修，逾期不启动维修的，乙方可代为维修，维修方案经甲方同意后，费用由甲方承担；租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月以书面通知另一方，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额3%支付滞纳金等。《合同》末尾出租方签章处显示有上下两个“王丽平”签名，各方当事人均确认其中靠上方的“王丽平”签名为王大资代签，王丽平另表示其中靠下方的“王丽平”签名为中介工作人员于2019年4月5日找到其补签的。另，董爱荣于2019年3月26日实地察看了涉案房屋，在看房签约过程中董爱荣明确知晓王大资并非涉案房屋的业主，王大资同时出示了涉案房屋的房产证、业主身份证原件及其本人的身份证原件，董爱荣并未就此提出异议。同日，王大资以王丽平的名义向董爱荣交付涉案房屋，双方签署《家私电器清单》，董爱荣并向王大资支付租赁押金25200元、首月租金12600元及煤气费1278元，王大资以王丽平名义出具《收款收据》确认收到上述租赁押金及首月租金。2019年4月11日，董爱荣向王丽平交回涉案房屋。本院另查明，王大资及王丽平为父女关系。现董爱荣以《合同》已被撤销，王丽平应退还其相关预付款项为由提起本案诉讼。董爱荣为证明其相关主张向本院提交如下证据：1、微信聊天记录（已出示原始载体，董爱荣称聊天双方为其本人与中介方工作人员蔡文钊，以下简称“蔡”），其中载明如下内容，2019年3月31日，董爱荣要求蔡提供王丽平的委托书以及王叔的身份证明，蔡表示“好的”，董爱荣还表示“房子的灯和电视遥控器也就算了，次卧地砖破了，活动，报给他，他又说不能修”；2019年4月1日，董爱荣表示“法律上直系亲属也无权代理……我还是心不安，业主至今音讯全无，我们不想惹麻烦，还是退了，你帮我们另找其他吧！”，蔡回复称“业主说，王丽平本人后天到广州！到时候约个时间再补个名字！收据拿回来回收重新本人写给你！”，董爱荣则表示“这和他之前关于女儿的说法矛盾重重，还直接是跟他说退了吧……我要求撤销合同，此信通知到你。”2019年4月3日，蔡回复称“好的，我再跟出租方沟通，这个要出租方同意才行。”2019年4月4日，蔡发出“今天下午我们与业主王丽平见面，已将您强烈要求退租一事转达给她，但业主始终认为合同的签署是她本人的意愿，并出示了一份手写《委托书》，解除您的不安，请您看看”，董爱荣回复称“你应该向对方解释清楚。此委托书同时存在伪造日期问题。因你与出租方均存在诚信问题，微信留言足以提供全部证据，请汇报公司尽快补偿我相关损失”；2019年4月7日，蔡发出“今天早上中海花城湾A1-1203业主王丽平给我致电说，最近她本人都在广州，需要沟通什么事情可以直接联系她本人……”；2019年4月8日，董爱荣回复称“我已回到广州，不需要沟通王丽平了，请合富退还中介费用，并督促王大资立即退还预付款两押一按37800元和煤气费1378元”；2、房屋地砖断裂部分图片。经质证，王丽平及王大资对上述证据的真实性无异议。关于本案相关问题，各方发表如下意见1、王丽平称其于2019年4月5日向中介工作人员提交了授权书，当时根据工作人员的要求其并未书写落款日期，董爱荣表示中介工作人员于该日将王丽平出具的授权书拍照发给了她，但授权书的落款日期为2019年3月29日；2、董爱荣表示涉案《合同》的出租方应为王丽平，王大资为王丽平的委托代理人，相关费用由王大资代王丽平收取；3、各方均确认涉案《合同》已经解除。本院认为：《合同》涉及王丽平与董爱荣就涉案房屋成立的租赁合同关系及其分别与广东合富房地产置业有限公司成立的居间服务合同关系，本案就其中王丽平与董爱荣就涉案房屋成立的租赁合同关系进行审处。该租赁合同关系是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案《合同》，王丽平作为出租人的主要合同义务为将涉案房屋交付承租人董爱荣使用和收益，而董爱荣已于2019年3月29日实际接收涉案房屋，即王丽平已完成其作为出租人的主要合同义务，另结合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定可知，董爱荣于2019年4月1日要求撤销《合同》并不符合该条款的规定，故其上述行为不产生撤销《合同》的效力。本案审理过程中各方均确认《合同》已解除，本院予以采信，但就《合同》解除的归责问题，根据本院查明事实可知，虽《合同》的签订及相关费用收取和房屋交付均是由王大资进行，但其在此过程中已出示涉案房屋的房产证、业主身份证原件及其本人的身份证原件，董爱荣并未就此提出异议，其后王丽平亦在《合同》末尾进行补签并出具相应的授权以表示对于《合同》的确认，故董爱荣以王丽平及王大资拒绝重新订立租赁合同及出具授权委托书等为由要求退租的行为实质为要求提前解除《合同》，且该提前解除的行为缺乏事实和合同依据，亦明显有违诚信原则，故《合同》提前解除应归责于董爱荣，结合《合同》中的相关约定，董爱荣诉请要求王丽平返还租赁押金25200元缺乏事实依据，本院不予支持。关于首月租金12600元的返还问题，涉案房屋的起租时间为2019年4月1日，董爱荣于2019年4月11日向王丽平交回涉案房屋，故其应承担涉案房屋于2019年4月1日至2019年4月11日期间的租金4620元（12600元÷30日×11日），剩余租金7980元（12600元－4620元）王丽平应予以返还，对于董爱荣超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于煤气费1278元的问题，王丽平表示同意返还，本院予以照准。关于迟延返还上述费用的违约金问题，因本案《合同》的提前解除应归责于董爱荣，故其要求王丽平支付迟延返还上述费用违约金缺乏事实及合同依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王丽平于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告董爱荣返还广州市天河区花城大道86号之一1203房租金7980元及煤气费1278元；二、驳回原告董爱荣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1880元，由原告董爱荣负担1670元，被告王丽平负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  张黛乔人民陪审员  刘香玲二〇一九年十二月二日书 记 员  谢丽军宋春艳