广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初1301号 原告：桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行。住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇三台路（兴龙购物城7号楼）。 负责人：向明兰，该支行行长。 委托代理人：朱月芳，该支行副行长。 委托代理人：蒋青云，兴安县诚信法律服务所法律工作者。 被告：孙满仔，男，1976年7月29日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区兴安县，经常居住地：广西壮族自治区兴安县。 被告：文艳琴，女，1977年7月7日出生，汉族，住址同上。 二被告的委托代理人：梁锋，广西灵湖律师事务所律师。 被告：蒋洪，男，1970年1月27日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被告：蒋敏，女，1956年7月7日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行（以下简称“国民银行”）诉被告孙满仔、文艳琴、蒋洪、蒋敏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋青云、朱月芳、被告孙满仔、文艳琴的委托代理人梁锋及被告孙满仔到庭参加了诉讼，被告蒋洪、蒋敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国民银行向本院提出如下诉讼请求： 1、准许对被告蒋洪、蒋敏位于兴安县不动产权第××号五楼的执行； 2、诉讼费用由被告负担。 事实和理由如下： 2018年4月8日,兴安县人民法院(2017)桂0325民初1510号对原告桂林国民村镇银行有限公司兴安支行诉被告(被执行人)蒋洪、蒋敏金融借款合同纠纷一案,作出民事判决:一、被告蒋洪归还原告桂林国民村镇银行有限公司兴安支行借款本金900000元,并支付利息、罚息(利息、罚息计算:以本金900000元为基数,利息自2017年6月22日起按月利率7.916%，罚息自2017年7月30日起按约定月利率的50%即每月3.958%。分别计付至实际清偿之日止):二、原告桂林国民村镇银行有限公司兴安支行对被告蒋洪、蒋敏用于上述债务抵押的房产享有优先受偿权;三、被告蒋敏对上述债务并互负连带责任。2019年3月18日,被告(案外人)孙满仔、文艳琴对执行标的提出书面执行异议,兴安县人民法院于2019年6月17日作出了兴安县人民法院(2019)桂0325执异12号《执行裁定书》:中止2019年3月5日作出(2019)桂0325执恢20号执行裁定，裁定拍卖被执行人蒋洪、蒋敏名下产权证号为(2016)兴安县不动产权第××号的位于兴安县的拍卖。申请人认为:1、被告(案外人)孙满仔、文艳琴与刘甫荣、李红星于2014年12月28日签订的《售房协议》、2012年3月14日签订的《合同》均无效,因为刘甫荣、李红星不是位于桂(2016)兴安县不动产权第××号的产权人，无权处分该房屋,所产生的法律后果应由购买人、出售人承担责任。2、依据《合同法》第51条规定,共有财产人蒋洪、蒋敏并未对房屋出售追认和事后确认,在原告与被告(被执行人)蒋洪、蒋敏办理房屋抵押登记的行为,明显证明房屋共有人蒋洪不存在追认或确认的事实,更不可能推论其对房屋买卖合同的默认。3、依据有关法律规定,产权是否过户,是无权处分情形认定房屋买卖合同是否有效的关键条件,共有房屋买卖未过户是导致合同无效的重要原因。4、本案被告(案外人)孙满仔、文艳琴明知买卖房屋不是刘甫荣、李红星所有，其于2014年3月3日与刘甫荣、李红星签订《房屋买卖协议》是无效的,应由其自行承担。5、被告(案外人)孙满仔、文艳琴与刘甫荣、李红星于2014年3月3日签订的《房屋买卖协议》属无效民事行为,不符合能够排除执行的条件的法律依据。综上,依据《民诉法》第二百二十七条和《合同法》、《民法通则》等有关的条款规定,请求贵院支持原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提供的证据如下： 证据1、营业执照副本、负责人身份证明书、负责人身份证复印件各一份，证明原告的主体资格。 证据2、（2017）桂0325民初1510号民事判决书，证明原告对被告蒋洪、蒋敏用于抵押的房屋享有优先受偿权。 证据3、（2018）桂0325执849号执之一执行裁定书，证明该案已进入执行程序。 证据4、（2019）桂0325执恢20号执行裁定书，证明该案已进入执行程序。 证据5、被告蒋洪、蒋敏向原告借款的抵押资料一套，证明涉案房屋进行了抵押登记。 证据6、《房屋买卖合同》，证明该合同无效。 证据7、被告孙满仔、文艳琴的执行异议申请书，证明《房屋买卖合同》无效。 证据8、原告的执行异议答辩状，证明《房屋买卖合同》无效。 证据9、（2019）桂0325执异12号执行裁定书，证明原告起诉的原因。 被告孙满仔、文艳琴辩称，被告孙满仔、文艳琴与刘甫荣、李红星签订的《房屋买卖合同》属无效民事行为。原告如此诉称,是非常错误的。被告孙满仔、文艳琴与刘甫荣李红星签订《房屋买卖合同》是在2014年3月3日,而原告与蒋洪、蒋敏签订《个人循环借款合同》及《最高额抵押合同》是在2016年8月30日。该《最高额抵押合同》虽然约定了蒋洪、蒋敏以桂(2016)兴安县不动产权第00000号的房屋进行了抵押贷款,但在贷款时,蒋洪、蒋敏是明知涉案房屋已经出售给了被告孙满仔、文艳琴的,蒋洪、蒋敏为了获得高额贷款,隐瞒了这一事实,而原告在贷款时没有尽到审查义务,故受到了蒋洪、蒋敏的欺骗。实际上,2016年8月30日蒋洪、蒋敏与原告签订的《个人循环借款合同》及《最高额抵押合同》所涉及的抵押房屋,并不包含本案涉案房屋。另外,被告孙满仔、文艳琴与刘甫荣、李红星签订《房屋买卖合同》及被告孙满仔、文艳琴交纳了15万元购房款和装修居住该房屋的事实,蒋洪、蒋敏都是明知的,但他们却一直没有提出任何异议,在2017年4月10日,蒋敏还收取了被告孙满仔、文艳琴5000元办证费,进步对该《房屋买卖合同》予以认可。根据《物权法》第十五条规定，当事人之间签订有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。据此,被告孙满仔、文艳琴与刘甫荣、李红星签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,金钱债务执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(1)人民法院在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(2)在人民法院查封之前己合法占有该不动产的;(3)已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(4)非因买受人自身原因未办理过户登记的。本案中,被告孙满仔、文艳琴已按照合法有效的房屋买卖合同的约定支付了15万元房款及5000元办证费用,在原告与蒋洪、蒋敏执行案件中,也同意将剩余房款6万元交付给人民法院作为原告的执行款,另外,被告孙满仔、文艳琴已长期占有、使用该涉案房屋,没有办理房屋过户手续不是被告孙满仔、文艳琴的过错造成。被告孙满仔、文艳琴的这些情形,完全符合上述规定。 综上所述,原告的起诉无事实和证据证实,其诉讼请求不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告孙满仔、文艳琴为其辩解向本院提供的证据如下： 证据1、《房屋买卖合同》，证明以下事实：涉案房屋的位置；价款210000元；房屋价款分二次支付；合同合法有效。 证据2、收据，证明被告孙满仔于2014年3月3日支付购房款150000元。 证据3、收条，证明被告文艳琴于2017年4月10日向被告蒋敏支付办证费5000元。 证据4、《共同出资建房合伙协议书》，证明刘甫荣、李红星与被告蒋敏是合伙关系，刘甫荣、李红星有权代表合伙人对外签订合同。 证据5、收款收据，证明被告孙满仔、文艳琴从2015年开始居住涉案房屋。 被告蒋洪、蒋敏未到庭，也未提交书面答辩意见。 本院依职权调取的证据如下：《共同出资建房合伙协议书》、《土地买卖协议书》、《建房包工协议书》、《房屋粉刷合同》，证明刘甫荣、李红星与被告蒋敏是合伙关系。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告孙满仔、文艳琴对原告提供的证据质证意见如下： 对证据1、2、3、4、9无异议。 对证据5的真实性、合法性无异议，认为抵押物不包括涉案房屋。 对证据6、7、8的真实性、合法性无异议，对证明的目的有异议，该证不能证明《房屋买卖合同》无效。 对证据10的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，此证据只能证明涉案房屋的一部分。 对本院依职权调取的证据的三性无异议。 原告对被告孙满仔、文艳琴提供的证据质证意见如下： 对证据1有异议，认为刘甫荣、李红星不是涉案房屋的产权人，其与被告孙满仔、文艳琴签订的《房屋买卖合同》无效。 对证据2的真实性、合法性有异议，没有银行的流水支撑，刘甫荣、李红星与被告孙满仔、文艳琴签订的《房屋买卖合同》与本案无关联性。 对证据3有异议，此证据无法证明与涉案房屋有关。 对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，该协议没有注明具体位置。 对本院依职权调取的证据的真实性无异议，对关联性有异议。 本院对当事人提供的证据认证如下： 对当事人均无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对证据证明的内容存有异议的证据，本院将结合庭审和其他证据综合分析认证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2010年7月3日，刘甫荣向唐志购买位于兴安县约70平方米的土地一宗，同日，被告蒋敏及刘甫荣、李红星在该处又向龚桂军购买约40平方米的土地一宗。上述宗地取得后，被告蒋敏及刘甫荣、李红星于2010年7月3日签订一份《共同出资合伙建房协议书》，约定，上述两宗地由被告蒋敏及刘甫荣、李红星共同出资合伙修建房屋一栋。2010年7月3日，涉案房屋承包给唐祖河、黄桂成修建，并以刘甫荣个人名义与唐祖河、黄桂成签订《建房包工协议》。涉案房屋竣工后，2014年3月3日，刘甫荣、李红星与被告孙满仔、文艳琴签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定，刘甫荣、李红星将涉案房屋五楼作价210000元出售给被告孙满仔、文艳琴；签订协议时支付购房款150000元，刘甫荣、李红星将房屋产权证交付给被告孙满仔、文艳琴后，被告孙满仔、文艳琴向刘甫荣、李红星支付剩余的购房款，办证费由刘甫荣、李红星负担。合同签订后，被告孙满仔、文艳琴后向刘甫荣、李红星支付购房款15万元，刘甫荣、李红星收到上述购房款后，给被告孙满仔、文艳琴出具了收据一份。刘甫荣、李红星将涉案房屋五楼交付给了被告孙满仔、文艳琴后，被告孙满仔、文艳琴于2014年对涉案房屋装饰装修后，居住至今。2016年8月12日，被告蒋洪、蒋敏将涉案房屋的产权【产权证号：桂（2016）兴安县不动产权第××号】办理到自己名下，至今未过户给被告孙满仔、文艳琴。2016年8月29日，被告蒋洪向原告借款900000元，以涉案房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。因被告蒋洪未偿还该笔借款，本案原告曾于2017年9月22日向本院提起诉讼，本院作出（2017）桂0325民初1510号民事判决书确认本案原告对涉案房屋享有优先受偿权。该案生效后，本本案原告向本院申请执行，本院于2019年1月7日作出（2018）桂0325执849号之一执行裁定书，裁定查封了涉案房屋，又于2019年3月5日作出（2019）桂0325执恢20号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋后所得价款用以清偿被告蒋洪的到期债务。被告孙满仔、文艳琴（案外人）以涉案房屋五楼为其购买为由，向本院提出异议。本院经审查认为，案外人提出的执行异议成立，于2019年6月24日作出（2019）桂0325执异12号执行裁定书，裁定停止对涉案房屋的拍卖。为此，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明，2017年4月10日，被告蒋敏收取被告文艳琴房屋分证费5000元。在庭院中，被告孙满仔、文艳琴同意将剩余的购房款交付执行。 根据诉辩双方的意见，本院归纳本案争议的焦点是：原告是否享有对涉案房屋的强制执行的权益。针对上述争议的焦点，本院分析评议如下： 本院认为，涉案房屋是被告蒋敏及刘甫荣、李红星共同出资修建，有被告蒋敏与刘甫荣、李红星签订的《共同出资合伙建房协议书》等证实。据此，本院认定，被告蒋敏及刘甫荣、李红星系合伙关系。2014年3月3日，刘甫荣、李红星与被告孙满仔、文艳琴签订的《房屋买卖合同书》，是代表全体合伙人实施合伙事宜。虽然被告蒋敏、蒋洪未在该合同书上签名，但被告孙满仔、文艳琴已于2014年开始占有、使用涉案房屋，在2017年4月10日向被告孙满仔、文艳琴收取分证费5000元时，其未提出异议，表明被告蒋敏、蒋洪对该合同已追认。由于该合同是双方当事人意思的真实表示，且合同的内容，不违反我国法律及现行行政法规等强制性规定，故双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效。合同签订后，被告孙满仔、文艳琴向刘甫荣、李红星支付部分购房款后，刘甫荣、李红星向被告孙满仔、文艳琴交付了涉案房屋，被告孙满仔、文艳琴并从2014年开始居住、使用涉案房屋至今。被告孙满仔、文艳琴向刘甫荣、李红星支付部分购房款后，又向合伙之一即本案被告蒋敏交纳分证费5000元，其已履行了合同约定的义务。刘甫荣、李红星至今未能为被告孙满仔、文艳琴办理涉案房屋的过户登记，违反了合同约定，构成违约。因此，本院认定，涉案房屋至今未办理过户登记的过错方是刘甫荣、李红星。在庭审中，被告孙满仔、文艳琴同意将剩余的购房款交付执行。综上所述，由于涉案房屋于2016年8月29日设定抵押权和2019年1月7日被本院查封的时间，均在刘甫荣、李红星与被告孙满仔、文艳琴签订《房屋买卖合同书》之后；涉案房屋设定抵押权和被本院查封之前，被告孙满仔、文艳琴已合法占有；涉案房屋的价款被告孙满仔、文艳琴已按合同约定支付了部分价款，剩余的价款被告孙满仔、文艳琴同意交付执行；涉案房屋至今未办理过户登记并非被告孙满仔、文艳琴自身的原因造成的。因此，原告国民银行要求对涉案房屋的强制执行之诉请，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行的诉讼请求。 本案收案件受理费100元，公告费560元，合计660元，由原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐称豪 人民陪审员  杨贞莲 人民陪审员  邹玉群 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  邓凌艺