贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初4421号 原告：王一，男，1990年4月11日出生，汉族，贵州省黔西县人。 委托代理人：王德富，男，1963年5月4日出生，汉族，贵州省黔西县人。系原告王一的父亲，委托权限为特别授权。 被告:黔西新城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城8号楼2楼。 法定代表人:刘川，系该公司董事长。 委托代理人：田鹏，男，汉族，1976年9月26日出生，贵州省黔西县人。系该公司办公室员工，委托权限为特别授权。 委托代理人：刘玉芸，女，汉族，1967年11月7日出生，贵州省黔西县人。系该公司员工。 原告王一与被告黔西新城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称黔西新城地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王一的委托代理人王德富、被告黔西新城地产公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原、被告双方于2019年9月30日向本院提出和解申请，请求本院给予和解期限三个月，本院依法予以准许。 原告王一诉称：2013年11月30日，原告与被告黔西新城地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的黔西县城关镇（现莲城街道）黔龙新城31幢1单元13层1号预售商品房屋，房屋建筑面积为106.07平方米，套内面积为84.16平方米，房屋总价款为343513元。该合同第八章房屋登记约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但没有约定办理商品房转移登记的有关文书交付的具体日期；约定日期起30日以后，被告仍不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交购房款0.02%的违约金。合同签订后，原告已付清全部价款，被告于2015年3月30日交付案涉房屋给原告使用，但被告至今未办理案涉商品房转移登记，未将不动产权属证书交付给原告。为维护原告的合法权益，原告诉至法院请求判决：1、被告在十日内为原告办理黔龙新城31幢1单元13层1号房屋不动产权属登记证；2、被告从2015年7月1日至实际交付之日止逾期办理不动产权登记证违约金，截止起诉时违约金101461.79元；3、本案诉讼费由被告承担。 为支持自己的诉讼请求，原告王一于举证期限内向法庭提交了下列证据： 1、原告王一的身份证复印件，证明原告身份信息及诉讼主体适格； 2、《商品房买卖合同》原件一份，证明原、被告双方签订合同并约定标的物价款、违约金计算标准等内容的事实； 3、《个人购房担保借款合同》原件一份、销售不动产统一发票原件一张、收据原件8张，证明原告已按约定付清房款的事实； 4、短信记录复印件、增值税普通发票原件一张，证明原告已按照约定缴纳物业费，被告公司确认为原告未缴纳物业费，故意推诿不给原告办理房屋产权证书； 5、贷款还款明细，证明原告按揭款还款情况。 被告黔西新城地产公司辩称：一、原告诉请被告十日内为其办理并交付案涉房屋不动产权属登记证，而案涉房屋商品房买卖合同没有约定办理不动产转移登记的具体时限（即双方合同约定的是非限定办证时限），其诉请与合同约定事实不符，该诉请应不予支持。原告诉讼请求主张的不动产权属登记证，具体到其诉状事实及理由陈述中第2页第5、第6行主张为被告至今未办理不动产转移登记违约，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款：转移登记（一）“出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”之约定，被告是有办理商品房转移登记有关文书交付给原告的合同义务，但本条约定时间处均为斜线，即并未约定被告为原告办理转移登记的具体时间，即该条约定的是非限定办证时限，该办证时限约定原告在签订案涉房屋商品房买卖合同时已知晓并同意，且原告在其诉状第一页最后两行陈述中也提到并认可了的，既然为双方均认可的非限定办证时限约定，现原告诉请被告十日内为其办理案涉房屋不动产转移登记，该诉请于双方签订的商品房买卖合同约定办证时限事实不符，原告的诉请无事实依据。且案涉房屋《商品房买卖合同》第二十二条第三款：转移登记（四）：“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”之约定，案涉房屋转移登记合同明确约定由双方共同办理，被告没有义务也不能为原告包干办理，因为办理不动产转移登记需要原告持本人身份证、结婚证等相关原件，配合被告到按揭银行、不动产登记中心及相关部门面签有关资料，原告的诉请不尊重案涉房屋商品房买卖合同约定共同申请办证的义务，且严重违背了申办不动产转移登记程序要件事实，依法不予支持。二、原告诉请以案涉房屋已交付购房款为基数，按日以0.02%从2015年7月1日至起诉之日止计算由被告支付违约金，于事实不符，于法无据。遵照案涉房屋《商品房买卖合同》第二十二条第三款：转移登记（一）“出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：2（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。”之约定，因该合同第二十二条第三款转移登记（一）、（二）项内容是相互关联的，（一）项的内容是（二）项的内容的前提，（一）项的内容约定案涉房屋办理转移登记的时间为非限定时限，（二）项中关于违约金的约定即不能成就，因合同约定事实本身均为双方认可的非办证时限的特殊约定，遵照该事实，首先不能认定被告违约，其次根据合同约定违约金不能超过实际损失的30%，本案中原告并未提供其实际损失的类项及金额，按照最高院关于商品房买卖合同纠纷的解释，违约金应按照实际损失的30%参照计算，本案原告并未举证违约金损失的证据，诉状中提到的违约金没有事实依据，且过高，请求依法不予支持。其次不能确认违约起算时间，所以在该条（一）项内容的前提下，（二）项的内容不成就。因此现原告主张以0.02%从2015年7月1日起计算违约金，属断章取义、混淆合同约定事实，颠倒合同条款本意，其诉请无半点事实依据。三、原告的起诉已超过诉讼时效。原告主张于2015年7月1日前办理涉案房屋初始登记，但原告的起诉日期为2019年7月17日，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，该起诉已超过诉讼时效。再依据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）第2条“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。”之规定，本案被告主张起诉已超过诉讼时效应依法得到支持，原告的诉讼请求也应依法驳回。综上，原告的诉求违背合同约定事实，于法无据，且已超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 为支持其答辩理由，被告黔西新城地产公司向本院提交下列证据： 1、被告黔西新城地产公司营业执照、法定代表人身份证复印件及法定代表人身份证明书，证明被告的诉讼主体适格； 2、《商品房买卖合同》原件一份，证明合同24页第二十二条第三款第一项关于案涉房屋转移登记时间约定，该条款并未约定出卖人即被告为买受人即原告办理案涉房屋转移登记的具体时间，即为非限定办证时限，被告何时能争取办理均未违约；同时，该条款第三款第四项约定案涉房屋办证为双方共同申请，所以被告没有立即并单方为原告办理案涉房屋转移登记的义务，既然未违约，也就没有支付违约金的事实及法律依据，原告诉请主张依法不予支持； 3、情况说明原件一份，证明案涉房屋贷款系被告担保银行才放款，进而证明原告主张以被告担保且至今仍存在连带责任的全房款为基数计算违约金，于事实无依据，于法律显失公平； 4、贵州省不动产登记受理单原件，证明被告积极争取并履行了商品房买卖合同第二十二条约定的义务； 5、黔西县人民法院（2019）黔0522民初2110号民事判决书原件一份，证明本案适用诉讼时效法律条款，原告的起诉已经超过诉讼时效，应依法驳回； 6、案涉房屋不动产权证书原件，证明被告已按合同约定履行了办理转移登记的义务，不存在任何违约。 经庭审举证、质证，被告对原告提交的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，但认为达不到原告主张的被告违约及违约金计算标准的证明目的，恰恰该合同证明了双方约定的办理转移登记的办证时限为非限定时限，详见合同第二十二条第三款转移登记（1）的内容，被告没有违约，原告主张的违约金计算标准不尊重合同约定的事实，属断章取义，详见合同第二十二条第三款（1）及（2）的内容，（1）的内容系（2）的内容的前提，（2）明确的约定了出卖人不能在前款约定期限内即（1）办理转移登记时间的约定期限，办理并交付商品房转移登记有关文书，双方才同意按照下列违约金约定的方式，而（1）没有约定具体时间，违约金起算时间无法认定，且（1）为非限定办证时限的前提下（2）约定的内容不能成就；对第3组证据个人购房担保借款合同的三性无异议，但认为达不到原告证明目的，相反该借款合同证明了案涉房屋为被告担保银行才予以放款，详见合同第16页保证人及被告的签章及授权代理人的签字，因此原告主张以全房款计算违约金于法律显失公平，因为案涉房屋被告至今仍然存在担保连带责任。对发票及收款收据的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，且代收费的收据系黔西县盛达物业有限公司，与原告诉请的被告主体不一致，该证据被告认为不予采纳；对第4组证据短信记录及物业收费发票的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，相反短信记录及收据证明了原告一年多时间均未按约定缴纳物业管理费，而不动产登记中心办证的所有相关信息是关联相通的，需要购房业主交清了有关税费才予以办理不动产权登记证，具体到本案中原告的物业管理费是2018年9月1日至2019年10月30日的费用，即原告自2018年9月份就拖欠物业费，本案原告的诉状时间为2019年7月1日，原告在起诉之前早已拖欠了物业费，已事先违约，所以达不到原告的证明目的；对第5组证据真实性无异议，但达不到原告的证明目的，相反证明了案涉房屋系被告担保至今按揭贷款仍未还清，按揭房屋抵押权持续存在，原告不能自由处置案涉房屋，进而证明原告没有任何损失。 原告对被告提交的第1、2、3、4、6组证据均无异议；对第5组证据有异议，认为判决书的当事人不是原告，与原告无关。 经本院认证，原、被告双方均无异议的证据客观真实，来源合法、与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院均予以确认。 经审理查明，2013年11月30日，原告王一与被告黔西新城地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城小区第31幢1单元13层1号住宅房屋出售给原告，房屋建筑面积为106.07平方米，套内建筑面积为84.16平方米，按套内建筑面积计算，房屋总价款为343513元，付款方式为首付103513元和公积金贷款240000元。合同约定交房时间为2015年3月30日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房首付款103513元；2014年1月22日，原告通过中国农业银行按揭贷款240000元用于支付剩余购房款。2017年4月21日，黔西县盛达物业有限公司收取了原告王一的装修保证金2000元、二次垃圾清运费265元、装修出入证30元、物业费2416.6元；2015年3月30日，被告将案涉房屋交付原告使用。2019年10月16日，案涉房屋办理了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产登记证书。 本案的争议焦点：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证的情况，原告起诉要求逾期办证的违约金能否得到支持。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，应根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释进行调整。首先，原告王一与被告黔西新城地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，原告王一依约向被告支付了购房款，房屋已交付使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理商品房权属登记的义务，因案涉房屋于2019年10月16日已办理了不动产权登记证书，故对原告要求被告十日内办理涉案房屋不动产权属登记证书的诉讼请求，本院不予支持。 其次，对于原告诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告黔西新城地产公司应于案涉房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案中，被告实际于2015年3月30日向原告交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应于2015年6月28日前为原告办理案涉房屋商品房所有权初始登记，因此被告违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2015年6月29日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因原告提起诉讼的日期为2019年7月17日，故2016年7月17日前的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。由于本案被告已于2019年10月16日办理了涉案房屋不动产权证，被告依约完成了办理涉案房屋转移登记的义务，故本案违约金的起止日期应为2016年7月17日至2019年10月16日。 最后，对于原告主张的违约金是否合理合法、能否调整的问题。本案中，被告并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，故对被告辩称其未存在违约的抗辩主张，本院不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。在案件审理期间，被告于2019年10月16日办理了案涉房屋不动产权证，同时，案涉房屋已按期交付原告使用，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告抗辩其未违约，且原告诉求违约金过高，结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，本院酌情判决被告以购房款343513元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故被告应支付原告2016年7月17日至2019年10月16日的违约金为12222.19元（343513.00元×0.03‰×1186天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王一逾期办证违约金12222.19元； 二、驳回原告王一的其他诉讼请求。 案件受理费1165元（已减半收取），由原告王一负担1020元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担145元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  刘芸 二〇一九年十二月二十九日 书记员  熊娟