上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初45576号原告：上海莘盛发展有限公司。法定代表人：叶某某。委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。被告：上海辰轩餐饮管理有限公司。法定代表人：冒国淳。被告：冒国淳。两被告共同委托诉讼代理人：张磊，远闻(上海)律师事务所律师。原告上海莘盛发展有限公司(以下简称莘盛公司)与被告上海辰轩餐饮管理有限公司(以下简称辰轩公司)、被告冒国淳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序。并于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告莘盛公司的委托诉讼代理人陈愔，被告辰轩公司及被告冒国淳的共同委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莘盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》自2019年6月4日解除;2、判令被告支付原告商铺清理、拆除、还原施工费人民币(以下币种下同)13,455.40元;3、判令被告向原告支付延误归还物业的违约金101,807.15元(2019年6月5日起至2019年8月27日止);4、判令被告支付原告2019年4月1日至2019年6月4日期间的租金39,667.20元，2019年4月1日至2019年6月4日期间物业管理费5,472元，2019年2月7日至6月6日电费3,474元，2019年2月7日至5月6日水费286.52元，以上共计48,899.72元;5、判令被告支付原告租金滞纳金2,710.61元、物业管理费滞纳金373.92元，电费滞纳金200.95元，水费滞纳金18.30元，前述滞纳金共计3,303.78元(均暂计至2019年10月31日，并按被告实际支付日止计取)；6、判令被告支付原告违约金55,782元；7、本案诉讼费由被告承担。以上诉讼请求，根据房屋租赁合同权利义务转让协议的第二条约定，故明确要求被告辰轩公司承担，被告冒国淳对此承担连带责任。事实与理由：2018年8月31日，原告与被告冒国淳签署了《房屋租赁合同》，该合同约定：由被告冒国淳租赁原告名下位于上海市闵行区莘庄XX路XXX号A商城位于地上X层XXXX号商铺，计租的建筑面积为42.16平方米，从事以XXXX茶为品牌的商业经营，租赁期为2年，租金按固定租金和提成租金两者取高计算。被告冒国淳应于当月的5日前支付租金及物业管理费；如被告冒国淳延迟支付义务，每延误一日，应按银行同期贷款利率的3倍支付滞纳金；被告冒国淳归还物业时，应就其违约行为导致的延误向原告支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍；任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。2018年10月23日原告与两被告签订了房屋租赁合同权利义务转让协议，该协议约定被告冒国淳将其在上述租赁合同项下的一切权利、义务和责任转让给被告辰轩公司，如被告辰轩公司未按租赁合同履行义务的，被告冒国淳对此承担连带责任。合同签订后初期，被告辰轩公司尚能履行合同主要义务，但自2019年4月1日起，被告辰轩公司开始拖欠租金及物业费。原告多次向被告辰轩公司书面催讨，均无果。2019年5月27日，原告书面告知被告双方的房屋租赁合同于2019年6月4日解除，并再次要求被告支付全部欠款及违约金并及时完成商铺复原交还手续。但时至今日，被告仍未履行上述义务。后原告自行出资委派第三方进行了商铺复原工作。为维护原告的自身合法权益，原告特提出上述诉请。被告辰轩公司、被告冒国淳辩称，两被告意见一致，对于诉请1合同解除无异议。对于原告主张的违约金，被告认为过高，希望法庭根据双方履行合同的情况，予以调整。对于诉请2如原告能提交发票，被告认为拆除及还原费比较高，希望法庭在合理的金额范围内处理。对于诉请3依据合同主张的延误归还物业违约金不同意支付，要求法庭驳回，原告依据合同的35条3.3条款，该条约定的违约金不适用被告主张的情形，原告在2019年5月27日向被告发送解约函，明确了双方在2019年6月4日解除合同，并且被告当时店铺的状态是开放式的状态，没有门锁的，原告是可以进入随时查看或者清理的，其具有随时控制店铺的条件，基于这样的情况，原告是在8月23至8月27日进行商铺的清理工作，在6月5日至8月23期间，原告对店铺实际控制权，不存在被告延误归还物业店铺的行为，故该笔违约金没有法律和事实依据的。对于诉请4租金和物业费无异议，对于原告主张的电费和水费鉴于原告未能提交相关的证据，对于该水费和电费的金额无法确认。对于诉请5中电费和水费的滞纳金无法确认，租金和物业费的滞纳金不同意支付，原告重复要求支付违约金，不符合合同法的规定。对于诉请6违约金，对于该笔违约金过高，要求法庭予以调整，被告在原告商城中经营果茶铺的过程中，2019年1月经营状况差及时跟管理方提出解除合同，无法继续经营，之后双方沟通解除后的事宜未能达成一致，被告为了避免损失的扩大，被告积极寻找租户。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日由原告作为出租方(甲方)、被告冒国淳作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一章通用条款第十条、履约押金。本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的(如有)、撤销天然气原登记(如有)，若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金余额。第十二条、租金的支付：1、上述固定租金每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期固定租金应当在当月的5日前支付。免租期届满次日，乙方应当按照当月剩余天数与当月日历天数的比例支付当月“固定租金”；2、上述“提成租金”每月支付一期，“提成租金”应于再下一个月的5日前支付。乙方应按本合同第十四条约定的方式在下一个月的10日前向甲方提供上一个月的税前营业额。免租期届满起，若第一期不满一个月的，乙方应当按照本期剩余期间计算营业额，并于本合同约定期限提供税前营业额和支付“提成租金”；第十三条、物业管理费、广告推广费乙方应当按照本合同“专用条款”中的约定自免租期届满起向甲方支付“物业管理费”。上述款项应于每月5日前支付。免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴物业管理费，并于免租期届满次日支付。第十八条、水、电、燃气、通讯以及空调等费用的支付：经甲方同意，供气单位根据申请为乙方租赁物业设置单独的燃气计量仪表、分支管道以及报警装置的，乙方应当依照供气单位的定价标准支付上述费用。供电、供水单位无法为乙方租赁物业设置单独的水、电计量仪表的，乙方应当根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的公共系统损耗率向甲方支付上述费用。甲方应当保证其设置的计量仪表的精度符合相关国家的技术标准。甲方以及甲方委托管理方有权根据实际情况调整上述公共系统损耗率。对于前述费用，甲方应当根据政府有关部门的规定，对符合条件的租户，甲方应配合该租户向相关单位申请开具增值税发票，无法开具增值税发票的由甲方或甲方委托管理方出具代缴凭证；乙方可以在租赁物业配套设施预设能力范围内独立申办开通通讯线路，独立承担相应费用。若乙方用量超过上述预设范围的，应当按照甲方要求支付相应的占用费；第三十五条、违约责任：3、一方当事人存在如下违约行为的，应当承担约定的违约责任：3.1乙方延迟支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费(若有)以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；3.3乙方归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃物业内所有财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。其间，清理、拆除、还原费用应当由乙方承担；乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍；3.6任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。第三十六条、解约条款：除双方当事人协议解约及法定解约事项外，发生如下事项，合同相对方有权单方解除本合同：2.乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项(包括但不限于租金)超过20日的，甲方无须催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同。第二章专用条款：补充第六条交付日：甲方暂定于2018年9月17日前向乙方交付租赁物业，实际交付日以甲方发出的书面通知为准；补充第七条租赁物业及附属权利：本合同租赁物业位于地上X层XXXX号商铺，计租的实际面积为42.16平方米，具体位置参见本合同附件4“XXXX果茶商铺租赁物业平面图”。补充第九条租赁期限：乙方对于租赁物业以及附属权利的租赁期为二年。补充第十条履约押金及首期租金、物业管理费：乙方应当支付履约押金63,477元；乙方应当支付首期租金18,594元，首期物业管理费2,565元；补充第十一条租金：双方商定的租金方式为：固定租金和提成租金两者取其高的方式支付租金：1、固定租金方式：第一年：18,594元/月；第二年19,877元/月。2、提成租金方式：本合同双方当事人按照如下约定计算“提成租金”。每1个月计算并支付一次提成租金。第一年营业额12%，第二年营业额12%。补充第十三条物业管理费、广告推广费：乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为2,565元；补充第十五条免租期本合同免租期为30日；补充第十七条免租期营运管理费本合同免租期内的营运费为843元，由甲方在应付租赁物业前一次性收取。上述租赁合同签订后，双方按约履行合同，至2018年10月23日时，原告(业主方、丙方)与被告冒国淳(转让方、甲方)、被告辰轩公司(受让方、乙方)签订《房屋租赁合同权利义务转让协议》，约定：2、甲方拟将其在租赁合同项下的一切权利、义务和责任转让给乙方；3、乙方完全了解租赁合同的全部内容，并同意受让该协议，继承并履行甲方在该协议下的一切权利、义务和责任；4、丙方同意上述转让。为明确各方在租赁合同转让后的权利义务，各方达成如下一致协议：一、甲方同意将其在租赁合同项下的一切权利、义务和责任转让给乙方。二、乙方完全了解租赁合同的全部内容，并同意受让租赁合同项下甲方的全部权利、义务和责任。如乙方未按租赁合同履行义务的，甲方对此承担连带责任。三、丙方同意乙方继承和履行甲方在租赁合同项下的全部权利、义务和责任。四、甲方同意其根据租赁合同已经向丙方支付的合同保证金全部转让给乙方，租赁合同到期后丙方将保证金退还至乙方账户。被告辰轩公司自2019年4月1日起开始拖欠租金及物业管理费等，故原告于2019年5月27日向被告发送解约函，函件载明：被告自2019年4月起未按《房屋租赁合同》约定向原告支付包括租金、物业管理费等应付款项，经多次催缴均无果。根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告的行为已构成严重违约，原告现书面通知被告，双方《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定于2019年6月4日解除。望被告自本函寄出日起七日内付清所有应付款项以及按《房屋租赁合同》约定的违约金，并办理商铺内属于被告物品的搬离工作及手续等。被告未在七日内完成上述事项的，不影响双方签订的《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定的解除。被告未在七日时间内完成上述事项的，根据《房屋租赁合同》，原告可将商铺恢复原状，且被告遗留在商铺内的物品视为被告的遗弃物，原告有权处理而不承担任何责任，且由此产生的后果以及一切费用(包括但不限于保管费、恢复原状的费用)均由被告承担等。被告对此函件表示已收到，但具体何时收到不能确定。庭审中，原告称被告未按时支付相关费用，也未搬离，且无法取得联络，故在发送解约函后自行委托案外人B有限公司，对涉案商铺实施拆除工程。原告与案外人B有限公司于2019年9月27日签订商铺拆除工程施工合同，合同约定：工程名称：上海A商城4F04B店铺拆除工程。承包方式：包工包料。工期：5天，自2019年8月23日至2019年8月27日止。合同价款：13,455元。原告于庭后向本院提交了相应的拆除复原费用凭证以证明支付费用12,927.10元。被告称因涉案商铺经营不善，故于2019年1月开始至3月期间一直在寻找第三方转让店铺，但未转让成功，也未与原告方就退租事宜协商一致，被告还陈述其于2019年5月下旬不再经营，离开涉案商铺时未与原告办理交接手续。对被告的上述陈述，原告均不予认可。另，对于原告主张电费、水费的该项诉请，原告称小商铺的电费是在一个大表上，电费金额均通过原告自行计算所得，无直接主张电费、水费的凭证。对于被告庭审中提出所付押金为63,477元，要求在本案中一并处理，对此，原告认为被告所付押金确为63,477元，但应按双方签订的租赁合同相关约定条件成就时归还。针对以上事实，原告莘盛公司向本院提供了如下证据：1、2018年9月1日原、被告冒国淳签订房屋租赁合同一份，证明合同约定了双方解约条件，租金、物业费及违约金的相关约定。2、2018年10月23日原、两被告签订房屋租赁合同权利义务转让协议一份，证明被告冒国淳将权利义务转让给了被告辰轩公司，合同约定如被告辰轩公司不履行就由被告冒国淳承担连带责任。3、2019年5月27日原告向被告辰轩公司发送解约函及邮寄凭证一组，证明原告向被告辰轩公司发函要求于2019年6月4日解约，另要求其来搬离物品及复原店铺。4、2019年9月27日D公司与B有限公司签订商铺拆除工程施工合同一份，证明原告拆除涉案商铺费用，费用已经支付。5、委托书、发票、银行贷记凭证一组，证明原告就复原涉案商铺向案外人B有限公司所支付复原费用12,927.10元。被告辰轩公司、被告冒国淳对原告莘盛公司所提供的证据经质证后认为：对证据1-2真实性无异议；对证据3真实性无异议，解约函确实收到了，但是具体何时收到了无法明确。解约函中提及了被告应当在6月4日之前对于商铺的物品搬离并恢复原状，如逾期原告可自行处理，对于这点被告是无异议的，被告认为原告应当在6月5日之后，为避免损失的扩大，原告应当第一时间将被告的物品搬离及商铺复原，合理的费用被告也愿意承担，但是原告实际是在8月23日才开始复原商铺，故6月5日之后的费用不应该由被告承担。对证据4支付凭证和发票均未提交，待原告提交后，被告希望交由法庭审核，另对于具体的复原金额希望法庭给予合理的调整。被告辰轩公司、被告冒国淳针对其上述辩称，向本院提供了如下证据材料：1、借记卡账户历史明细清单一份，证明被告租赁涉案商铺在2018年9月18日支付了合同约定的履约押金，合同的补充条款第十条的履约押金，同日支付给D商场装修保证金10,000元，被告希望在本案中一并处理，要求原告返还押金和保证金。2、服务协议一份、C服务合同一份、转店服务合同一份，证明被告为了减少损失，于2019年1至3月开始寻找第三方进行店铺转让，支付了3,000元的服务费，但是最后未找到合适的受让方，故未转让成功。3、被告和D管理招商负责人姚某某的微信聊天记录一组，2018年底被告的果茶生意就很差，当时就提及无法继续经营，提交的1月14日开始的聊天记录，被告一直和原告进行协商沟通。原告莘盛公司对被告辰轩公司、被告冒国淳所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，63,477元原告是收到的，依据合同的第十条结清所有的债务，3个月内原告归还，故不适合本案处理，应该是被告结清了债务之后，可以另案主张，且归还的时间未到。另10,000元装修保证金与原告无关，金额也无法确定。对证据2真实性不认可，但认为与本案无关。对证据3认为不符合证据的形式，是电子证据未公证过，故对真实性不认可，对于关联性亦不认可，不能因为被告无法经营而提及解约，不符合合同法的相关规定，也不符合契约精神。本院结合原告莘盛公司、被告辰轩公司、被告冒国淳对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告莘盛公司、被告辰轩公司及被告冒国淳所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告莘盛公司与被告冒国淳所签订的《房屋租赁合同》以及原告莘盛公司、被告辰轩公司、被告冒国淳三方签订的《房屋租赁合同权利义务转让协议》系各方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。根据本案庭审查明事实，被告辰轩公司在履行过程中自2019年4月1日起未能按照约定支付相应的费用，被告辰轩公司的行为显然构成违约，原告有权提出合同解除权，现原告于2019年5月27日向被告辰轩公司发出解除合同的通知函，并明确涉案租赁合同于2019年6月4日予以解除，对此被告辰轩公司亦予以认可，故关于该项诉请本院予以支持，本院确认原告与被告辰轩公司之间的租赁合同于2019年6月4日予以解除。上述租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告辰轩公司的逾期支付租金的违约行为导致合同解除，原告有权依据合同约定向被告辰轩公司主张合同解除违约金，现被告辰轩公司辩称认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整。对此本院结合被告辰轩公司的逾期付款的违约行为及违约程度，以及由于其违约给原告造成的实际损失，兼顾到被告辰轩公司在实际合同履行中的情况，也考虑到违约金主要是补偿性的补偿功能，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定解约违约金以18,594元计。基于上述房屋租赁合同已经解除，为避免诉累，作为被告辰轩公司已经向原告缴付的押金理应在本案中一并予以处理，故被告辰轩公司已经缴纳的合同押金63,477元原告理应按照合同的约定予以退还。关于原告的第2项诉讼请求，本院认为，被告在未与原告办理交接手续的情况下即自行撤离，且未将涉案商铺按合同约定返还给原告方，而原告为复原涉案商铺支付了相关费用，该费用金额以本院收到的原告付款凭证上记载金额为准，尚属合理，本院予以确认，故被告辰轩公司应向原告支付商铺复原费以12,927.10元。关于原告的第3项诉讼请求，本院认为，虽然被告辰轩公司辩称其于2016年6月5日之后的费用不应支付，但被告辰轩公司在自行离去之时，未与原告及时办理交接手续，且客观上涉案商铺内仍存放其物品，存在逾期返还租赁物的违约行为，虽然租赁合同中对于该违约行为约定了两倍租金的计算标准，但究其性质应为房屋占有使用费，对此本院认为被告在租赁过程中有主动协商的行为，也有避免损失进一步扩大的法定减损义务，考虑到其违约行为给原告造成的损失已有违约金予以弥补，对此，结合被告辰轩公司的过错程度以及给原告所造成的实际损失，根据公平原则与诚实信用原则，本院对于原告所主张的2019年6月5日至2019年8月27日期间的房屋占有使用费酌情调整为以50,000元计。关于原告的第4-5项诉讼请求，被告辰轩公司违反了双方合同所约定应承担相应的付款义务，故对于本案中原告主张的自2019年4月1日起至2019年6月4日止的租金39,667.20元及物业管理费5,472元，上述费用被告辰轩公司应按约向原告支付。关于原告要求被告支付拖欠水、电费以及相应滞纳金的诉讼请求，庭审中原告陈述水、电费主张的依据是自行计算金额所得，并无直接反映水、电费金额的凭证，也未提供原告为被告缴纳上述水电费的基础证据，故本院对水、电费及水、电费相对应滞纳金的诉请均不予支持。关于租金及物业管理费的滞纳金，本院认为该滞纳金的性质实为违约金，现原告目前所主张的上述违约金已足以弥补其损失，原告重复主张显然不妥，对此诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告上海莘盛发展有限公司与被告上海辰轩餐饮管理有限公司、被告冒国淳就上海市闵行区XX路XXX号A商城地上X层XXXX号商铺签订的《房屋租赁合同》及《权利义务转让协议》于2019年6月4日解除；二、被告上海辰轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘盛发展有限公司支付自2019年4月1日起至2019年6月4日止的租金39,667.20元及物业管理费5,472元；三、被告上海辰轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘盛发展有限公司支付自2019年6月5日起至2019年8月27日止的房屋占有使用费以50,000元计；四、被告上海辰轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘盛发展有限公司支付商铺复原费以12,927.10元计；五、被告上海辰轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘盛发展有限公司支付违约金以18,594元计；六、原告上海莘盛发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海辰轩餐饮管理有限公司押金63,477元；七、被告冒国淳对被告上海辰轩餐饮管理有限公司的上述第二项至第五项之付款义务承担连带付款责任；八、驳回原告上海莘盛发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,324.36元，原告上海莘盛发展有限公司负担1,162.18元，由被告上海辰轩餐饮管理有限公司、被告冒国淳负担1,162.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年十二月二十六日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。