北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初47822号原告：潘义，男，1973年6月11日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：郝庆新，女，1975年7月14日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：张成，北京市现代律师事务所律师。被告：董桂英，女，1967年5月6日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：赵桦，北京市鑫义律师事务所律师。被告：王跃进，男，1958年7月9日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵福，辽宁政德律师事务所律师。原告潘义、郝庆新与被告董桂英、王跃进确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2017年10月31日做出（2016）京0108民初28018号民事判决书，董桂英不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年6月27日做出（2018）京01民终5104号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘义、郝庆新之委托诉讼代理人张成，被告王跃进之委托诉讼代理人赵福、被告董桂英之委托诉讼代理人赵桦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘义、郝庆新向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认王跃进与董桂英签署存量房屋买卖合同无效；2．请求法院确认王跃进与董桂英2016年3月18日签署的房屋买卖合同无效；3．王跃进、董桂英承担本案诉讼费。事实和理由：我们系夫妻关系，王跃进与赵某系夫妻关系。2009年8月7日，我们与王跃进、赵某签署房屋买卖合同，王跃进、赵某将坐落于海淀区××号房屋出售给我们。双方约定房屋成交价为30万元，我们需在2011年8月10日前分两次付清房款，王跃进、赵某需在2009年8月10日将上述房屋交给我们使用，2010年4月12日，我们将全部购房款支付给王跃进、赵某，王跃进出具收条一张。我们自2009年9月起一直在诉争房屋内居住至今。2015年6月王跃进取得诉争房屋的所有权证后，我们数次要求王跃进、赵某办理房屋所有权转移登记手续，但他们拒绝配合办理，我们因此在2016年3月23日提起诉讼，要求他们办理房屋过户手续，诉讼过程中，王跃进在2016年6月16日与董桂英签署存量房屋买卖合同，将诉争房屋再次出售给董桂英，并办理了房屋所有权转移登记手续。王跃进取得诉争房屋所有权证后，明知我们一直要求其办理房屋所有权转移登记手续，但其一直拒绝办理，虽然王跃进与董桂英签署了房屋买卖合同，但在此期间，董桂英从未到诉争房屋内现场查看过，董桂英购买诉争房屋的行为明显不符合正常的交易习惯，我方认为王跃进与董桂英签署的存量房屋买卖合同、办理诉争房屋所有权转移登记的行为属于恶意串通行为，该行为已经严重侵害了我们的合法权益，故诉至法院。被告王跃进辩称，房屋买卖合同第四条明确约定了自2009年8月10日至2011年8月10日两年内若我不能办理产权证，则潘义享有条件退房或继续使用房屋。当初潘义购买房屋的时候就约定该房屋只有使用权，没有所有权。我方未能在2011年8月10日前办理下来产权证，潘义也没有选择退房而是继续使用房屋。在2010年4月12日双方签订房屋买卖补充合同，第一条对房屋办证时间重新约定，2010年4月12日至2013年4月12日三年内我方负责办理产权证，如果仍未办理下来，潘义仍执行房屋买卖合同第四条规定，既然该房屋买卖合同被法院确定有效，就应该严格执行合同条款，潘义购买的使用权房屋，而非所有权。潘义不能以其享有使用权来对抗所有权。房屋买卖合同对双方违约行为尽到明确约定，如果我方将房屋出售给他人或者不能取得所有权，我方应赔偿原告房屋装修费、30万元购房款等损失。这样，潘义应向我方主张违约责任，而无权要求确认我与他人签订的房屋买卖合同无效。被告董桂英辩称，王跃进没有在2013年4月12日取得产权证，因此潘义取得的是房屋使用权。我与王跃进没有损害潘义利益的恶意，也不是恶意串通。王跃进一直表示与潘义有经济纠纷，而且已经解决。恶意串通必须是合同双方共同实施故意损害第三人利益，王跃进书面向我方承诺涉案房屋所有经济债务由其个人承担，我方不具备恶意串通的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，潘义与郝庆新系夫妻关系。王跃进与赵某系夫妻关系，赵某于2015年2月28日去世，王跃进与赵某育有一子王宇，于2011年1月19日去世，赵某之母张淑贞死亡，于2010年7月29日注销户口，赵某之父赵某二死亡，于2017年7月23日注销户口。董桂英与毛某系夫妻关系。2009年8月7日，王跃进、赵某（甲方）与潘义、郝庆新（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋状况：甲方现有单位租赁给甲方的福利房一套位于海淀区××号。二、甲方承诺：如果上述房屋在两年之内，单位为甲方办理了房产证，即上述房屋的所有权归属甲方所有后，甲方将上述房屋以三十万元卖给乙方，并协助乙方办理房屋过户手续。三、甲乙双方商定成交价格为30万元，乙方在2011年8月10日前分2次付清。甲方在2009年8月10日将上述房屋物交付给乙方使用，并将该房屋的房租、煤、水、电、网络及其它所有费用结清。四、如果上述房屋在两年之内，甲方单位没有为甲方办理房产证，即甲方没有取得上述房屋的所有权：1、乙方可以选择无条件退房，甲方承诺将收取的乙方的三十万元的购房款无条件退还给乙方。乙方不用支付使用上述房屋的任何费用，包括租赁费等。2、乙方可以选择继续使用上述房屋，甲方承诺将上述房屋的使用权转移给乙方使用。五、在乙方没有取得上述房屋的所有权，而且乙方不选择退房时，如遇拆迁或者占地等，上述房屋的所有收益归乙方所有，甲方应当配合乙方得到上述利益。六、如果甲方违约，甲方应当将收取的乙方的三十万元的购房款无条件退还给乙方，并赔偿乙方装修上述房屋的装修费等费用，另外按照购房款的50%向乙方支付违约金。潘义于签订合同当日给付王跃进房款20万元现金。王跃进、赵某于签订合同后将××号房屋交付给潘义、郝庆新居住。潘义将剩余10万元房款与王跃进从其姐姐处购买藏獒所欠10万元相折抵，王跃进于2010年4月12日出具收据，内容：今收到海淀区××号房款叁拾万元整，全部房款已收齐。2010年4月12日，王跃进（甲方）与潘义（乙方）签订《房屋买卖补充合同》双方补充约定：一、现坐落于海淀区××室的房款已付清，经甲方乙方协商，甲方承诺自房款付清当日起三年内为乙方办理该房屋的房产证，如三年内仍未办理房产证，即乙方未取得该房屋的所有权，仍按照前订合同第四项规定办理。二、其他事宜仍按前订合同办理。王跃进于2015年6月12日办理房屋所有权证。潘义称其多次要求王跃进办理房屋所有权过户手续，但王跃进迟迟不配合，其于2016年3月向本院提起房屋买卖合同纠纷，要求王跃进、赵某为其办理房屋过户手续，后经查发现房屋所有权已经转移至董桂英名下撤诉。2016年3月18日，王跃进（甲方）与董桂英（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在海淀区××号房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为贰佰万元整；三、乙方在签订本合同时，支付定金肆拾万元整……七、乙方支付定金后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。王跃进于签订合同当日出具《承诺书》，内容：本人王跃进承诺董桂英所购买海淀区××室房屋以前的经济和债务纠纷跟董桂英没有任何关系，所有债务经济问题由本人王跃进承担。上述合同中“海淀区××号”与“海淀区××号”为同一地址。2016年6月24日，王跃进与董桂英签署的网签合同，其中王跃进的委托代理人为毛某。2016年6月28日，董桂英取得房屋所有权证。对于有争议的事实，本院认定如下：一、关于王跃进与董桂英之间是否存在恶意串通的问题。潘义、郝庆新主张董桂英之夫毛某在明知其与王跃进之间存在房屋买卖的情况下，仍与王跃进签订房屋买卖合同，其与王跃进之间存在恶意串通，故要求确认王跃进与董桂英之间签订的房屋买卖合同无效。潘义向本院提供了其与王跃进、毛某之间的通话录音。王跃进认可其与潘义之间录音的真实性，但不认可证明目的。董桂英认可毛某与潘义之间录音的真实性，但不认可证明目的。本院根据录音的时间顺序，摘录录音的主要内容如下：（1）2014年8月8日毛某与潘义第一次通话录音内容：毛：我买这房，这房最后得归我，因为咱俩是这种关系，所以兄弟，我跟你说了这么多，明白吗兄弟。潘（潘义）：嗯，嗯，所以到时候您把钱，把这88万，他把88万给了我以后，我就走了……毛：对，兄弟，这事咱会办，我这钱要给他，他再溜了……毛（毛某）：……你住你的，这事就说你也不用声张，我们办到哪步，我隔一段我给你打个电话，我告诉你到什么程度……潘：因为我当初买这房，我也不是特别愿意，后来我媳妇说看这人还挺实在，就说卖了吧……毛：确实你也倒霉，你也够倒霉的，这么多年。行，你还行，你还能住上房……（2）2014年8月19日毛某与潘义第三次通话录音内容：毛：大秃头这个房子他给买断那，你明白吗？你知不知道？潘：我知道。毛：这个钱得我拿，我就说什么呢，这个钱我得给垫，明白吗？潘：也得几万块钱。毛：几万块钱我得拿，拿完之后他给下一个什么证，你知不知道，说这个房卖给个人了。潘：对，房产证……潘：王跃进说给我88万，他给你说了吗？毛：跟我说了，千真万确，他没跟我说88万，他跟我说80万……毛：……交钱前我必须得让你在场，这个钱给完你，咱俩的手续，你好搬出去……毛：你放心，这个钱他一分钱都不会少你的，因为这个钱就我家的，交钱前，你们两口子全到位，包括你姐，咱们都到位。潘：对、对。毛：不通过别人，钱一给你，你往外一搬，完了咱哥俩，对不对……（3）2015年1月3日毛某与潘义第四次通话录音内容：毛：你俩联系吧，他（王跃进）不跟你联系，他老找我来。潘：我联系什么呀，我也没他电话，你也不告诉我。毛：他不让我告诉你，你说你一给他打电话，不是我告诉的吗……毛：哎呀，挺着吧，都交完了，你住你的吧，你说咋整呀。潘：他交的是太晚，就差他自己。毛：可不是咋的，你不交，别人找你，你不交。潘：不是取暖费，就说这个什么呀，申请这个。申请购房这个……毛：他也没有钱，谁给他垫，我都已经给他垫那么多了，他不得等着我吗？我从西藏回来，最后一个办的这事（办房产手续）。（4）2016年3月20日毛某与潘义第五次通话录音内容：毛：我劝大秃头，你也让步，他也让步……好好的把这事一解决就完事了，咱们哥们别伤了和气，我说你也让一步，他也让一步。潘：我怎么让步呀？我怎么让步毛：我就说你互相都得让点，他呀没告诉你吗，那些钱吧，他也不认可。你就是说也让点，他也别告诉你什么。我寻思跟你俩就是说和说和，咱们见面前，你知不知道，也别僵的太啥也没意思……毛:这么多年了，就说啥呢。早晚这些事得解决，你解决了，你乐呵呵的，是不是，钱一拿，咱们买新房子，是不是，不比住哪个破房子强吗，咱们说心里话。潘：首先你得让我满意吧，是不是，咱们都得满意吧……毛：你那协议你回家用手机给我拍一下子，你给我发过来，让我瞅一瞅。潘：什么协议呀？毛：你们俩不有个协议吗？你们俩不有个合同吗？潘：购房合同？毛：对呀，你俩不是有吗？潘：肯定有呀。毛：有，你搁手机，这有啥见不着面的，这东西。潘：不，这，这。我给你拍有什么意义呀。毛：有意义，就是说我给你俩和一下。潘：我跟你说，毛哥，协议就是这房是我买卖的，这房就是我的，他现在我为什么那时答应说88万，这房我不要给你了。你给我88万，就因为他说他媳妇身体不行，快不行了。说的挺可怜，我也可怜他，我才做出让步，要不这房我还要呢，你知道吗？……毛：他欠我钱。潘：不，毛哥，我跟你说。毛哥，他欠你钱，跟我真一点关系没有。毛：跟你一点关系没有，都收房了，没有关系？潘：房子是我的房，他有什么关系，房子是我的房。毛：房子是你的房，咋没写你的名呢？潘：没写我的名是因为他的原因。毛：你俩我跟你说，签的那些东西。我给你打电话啥意思呢，你愿意给我发你就发，你不愿意发就拉倒。啊，你给我发过来，我瞅一瞅，是不是像你说的那样。潘：我跟你说，哎，毛哥，我告诉你，我说的话一句假话没有，我跟你说所有的都是真的，没有一句掺假的……毛：那写的就是说房子你买下了？潘：对呀，就是这么的，房子开头就是购房合同，一点掺假的没有……毛：现在这房我跟你说，所有手续都在我手里。我就说什么呢，兄弟。我跟你实实在在说，过户都是过我名下，这房就是我的……潘：我跟他手里买了房了，最后房子升值了，他不干，然后他想收回，我不管他是欠你钱还是欠别人的钱，收回把房卖了，把钱还给你了，然后他自己再赚点。不是，你说这个……毛：从头至尾怎么回事，你也知道，他欠我钱，完事之后，我根本不打算要这房子，这是咱哥俩说。这事都是我一手找人帮着办的，这事我也跟你说了。你知不知道，都我垫的钱，包括你的物业费，你记不记得上次一千多块钱，咱俩我也说这事了。潘：取暖费、取暖费……毛：他不欠我钱，我不愿淌这浑水。他不欠我钱，我趟这浑水干啥呀，是不是，兄弟，对不对？潘：嗯……（5）2016年3月25日毛某与潘义第六次通话录音内容：潘：那时我还跟他（王跃进）说，办产权证的时候你跟我说，该花多少钱我花，到最后到现在办的时候，他也不给我打电话，我给他打电话也打不通，也找不到人，谁知道他跟你联系上了。毛：他跟我联系上，他欠我钱那。他跟我联系啥呀，他要不欠我钱，他跟我联系。潘：不，你说，他拿我的房给人抵债，你说他这人这么做对吗？毛：我不知道你俩的事，就是说我能知道一点，但就说什么呢。潘：不，哎，毛哥，你说这情况你也知道一点，你说他这么做对不对？毛：我跟你说什么，他肯定有不对的地方，他就说什么意思呢，兄弟。他无权处理这套房，为啥说呢，你俩写的这合同，这东西是共产党的房子公租房，你说他有啥权卖呀，对不对。你说这功夫是个人的了，他卖行。你说那功夫，他写的那协议，这是咱俩说啊，全无效的，知道吗？……潘：他不是该我钱的问题，现在他想把我的房给抵出去了，他想。到时候看看吧。毛：你呀，别说是你的房子了，我跟你说，兄弟。我指你这块没有用，为啥说没有用呢，是不是，你说我跟你俩掰持这事有啥用呀。告诉你呀，哥们，你懂不懂法，房本上是谁的名就是谁的。这不是我的，也不是你的，兄弟，你知道吧。就你俩签的那个，就无效，没有用。你就说你拿这个合同找个律师咨询一下。这是今天咱俩话说多点，它根本就不生效的……（6）2016年3月31日毛某与潘义第七次通话录音内容：毛：我要不照顾你的情绪，我跟你说啊。我早就砸门，让别人看房。你知不知道就完事，我这不告诉你吗，是不是，你俩谈完事之后，一配合、一看房，整吧整吧得了，是不是……毛：房本我跟你说，房本一切手续都在我手里，他就咋变都不好使，包括以前的事……（7）2016年4月1日毛某与潘义第八次通话录音内容：潘：他（王跃进）跟我电话联系有什么呀，你把他电话给我不就完了吗？毛：他不让我给你，他要是让我给你，我早就给你了，我就告诉你，你说这叫什么事，你说……毛：你要不这么着吧，兄弟，你配合我卖房子吧，等完事之后，买主给钱的那天，我告诉你，你俩能见面。实在不行了，咱就得走这招了……毛：你跟我说什么呢，你看，他不见面，你俩的事没头没脑，那我就想我的招，我提醒你，你要配合我卖房子，让别人瞅，啊，你该咋住咋住……潘：房款我都给他了，交清了，这是我的房。毛：他说，啊，他说你给他拿20，就是现钱、现金。潘：我给他多少？毛：他说你给他拿20。潘：啊、啊。毛：还有10万是狗钱……毛：我跟你说什么呢，兄弟。就咱哥俩说，你跟他想要多少钱。潘：八十多万。毛：他不会给你的，我就告诉你心就放肚子去把，他不会给你的。潘：那我见他也没必要了，没意义了。那我见他也没必要了，咱们直接找说理的地吧……毛：你就说心里有个数，你想啥招啥招，我也不管，明白吗？跟我也不发生关系。潘：不。毛：那我也得想招。潘：那你想的招是不就针对我了？毛：那我肯定想招，肯定冲着你了，知道吗？潘：不，那？毛哥，你想的招肯定是完全针对我，因为对他没有什么影响了。毛：那我跟你说，你不能阻拦我卖房子，他也欠我这么多钱呢？潘：你给我透露一个底，他欠你多少钱吧？毛：他欠我110。潘：110．……毛：我跟你说兄弟，你这么着得了，这房子你就留得了……潘：我留着我只能打官司了……毛：你看你咋打官司了，这房你留着得了，你给我钱。潘：我给你多少钱？毛：你给我钱，我就不管了，这完事之后。潘：我怎么，我给你多少钱？毛：你就说你欠我110，你给我110，完事这房就你的了。潘：嘿嘿，你说是我的，王跃进还没说是我的呢……毛：王跃进，我就明着跟你说，他已经把房子全写我名下了，这是咱哥俩说，已经都是我名下了，都在抵押公司名下押着呢，我告诉你。潘：那。毛：都在抵押公司押着呢……潘：你们已经私下过户了？毛：啊。潘：你们已经过户完了？毛：我跟你说我这是一个公司，他在我这拿钱，能没有手续吗？潘：不、不，毛哥，你这意思说把这房本已经过户到你名下了？毛：对呀……毛：我跟你说，就你俩的那协议，他也有，知不知道？完事之后，他手机都给我发过来了，我都找律师了，都问了，对我没有影响。潘：对你没影响，关键他属于一房二卖呀，而且毛哥你还知道这里面的事，你还跟他过户，等于你早就把我抛弃了。毛：我咋给你抛弃了？潘：你都过完户了……毛：我就告诉你，我要抛弃你就不给你打这些电话了，我是想你俩乐呵呵把这事一解决，互相都让一步，你也不让，他也不让，你俩啥时候是个头呀，我当初我跟你说，我借王跃进钱之前，房本刚下来，不能办这事，抵押公司了，抵押公司就得上哪去呀，就得上房管局、建委，知道吗？……潘：嗯，抵押给你了？毛：抵押给我们公司了，对呀……潘：我当初买房的时候，我是买的房，我是为了住。现在我要是走了，我连住的地都没有了。毛：你住不住地，我跟你说，我跟你说兄弟，你花30万不可能买一个楼吧？这事咱哥俩说。潘：50多万，三层楼、大产权的50多万，那时候……（8）2016年4月13日毛某与潘义第九次通话录音内容：毛：他（王跃进）的意思就说什么呢，他给你50万，你住房这么长时间了，知不知道，一折合。潘：折合，毛哥，你说咱们按正常的想，这房你不管多少钱是我买的，是不是？我已经买的房，我住了七年了，然后他告诉我得给他交房租，合情合理吗……潘：关键是他现在理都不理我，也不给我打电话，跟你要电话你也不给我。毛：我没法给你，我一给你他不生我气吗，朋友之间有这么办事的吗？……毛：你那合同是不生效的，再说你俩签多长时间了，你根本都不懂法律都，你知不知道？潘：我怎么不懂法律？毛：你懂啥法律呀？他跟你签合同那功夫，那房子是他的吗？……毛：他就打算给你50万。潘：他就给我50万。毛：你知不知道。潘：50万少点吧……（9）2016年5月16日，潘义与王跃进的第一次通话录音：王：咱俩的事你要说能商量就商量，不能商量人家拿着房本上你家找你去，找你谈事，你怎么处理都行了。潘：谁呀，老王啊……王：我要不想和你和和气气的解决这事，说句不好听的话，都互相吃点亏，要不然人家真的把这房子一弄走，就他在找你去，我怕他找麻烦，你跟他找不了麻烦，你就告我不告我，我该怎么办就怎么办。就人家那，你要跟人家怎么商量，咱俩商量好了，把这事处理好了就完了……潘：你刚才说什么？你把这房过户给别人。王：人家现在已经押在那了。潘：你押在那，押是押，你知不知道这房是我买的，你承不承认这是我买的……潘：是，咱们有没有这个买卖合同，买卖合同是不是完了？王：你要按那个算都是违法的……王：我为什么说跟你说一声，要不将来闹起来了你那也别扭，因为什么，人家这边跟我说这事，我不能说现在马上就给他过了这户，跟你一商量，等于你这差不多，我这把他的给你，我这一结账，这不就完事……王：我怎么给你拿88万，88万我弄不了这么多钱。要是富余，有这么多，我给你拿。潘：……把这钱你该给谁给谁，剩点再赏我们点，有你这么说话的吗？……王：我听听你的标准。潘：现在不是我的标准了，现在你既然这么说，咱们能谈的拢吗？王：那你要说谈不了就不谈了，因为我跟你说一声，你要不同意，我就按人家的办了……潘：怎么个赔偿法？你直接说……王：我赔你，你要直接走，我赔你30万就完事。潘：你就给我30万……潘：那你一共给我多少钱吧？王：给你60。潘：给我60万？……王：他要房卖的多，我还能给你，房要卖不多，我就没辙。潘：这房现在最低210万，你说你给我60万？王：210万的话，咱说白了，实打实的跟你说，那就给你65万。……潘：行吧，这两天你听我消息吧，我得商量商量，我自己做不了主……（10）2016年5月19日，潘义与王跃进的第二次通话录音：潘：你说的价钱我接受不了。王：那我就没辙，我跟你说的就是准数，你要接受不了我也没辙了，你知道吧。……潘：我已经上海淀法院东升法庭起诉了，已经立案了，你说不是我的房，然后咱们等法院判，反正现在法院已经立案了，我已经去了。王：行，那就行了，那你就让法院直接找我了，这就完事了，是吧？潘：咱们就等法院判吧，法院判吧。王：行，行了。（11）2016年7月20日毛某与潘义第十次通话录音内容：毛：这房子，我跟你说现在是我的了，户都已经更完了，卖我了，知道嘛？潘：王跃进卖你了？毛：户现在都已经是我的名字了，知道吗？潘：我查去了，这户不是你的呀？毛：我媳妇的名。潘：这人是你媳妇？毛：对、对、对……通过上述录音通话内容，可以看出毛某于2014年8月份即开始与潘义联系，其告知潘义其要购买诉争房屋。潘义告知毛某，王跃进说给其88万元补偿款（毛某从王跃进处得知的数额为80万元），其让毛某支付购房款时将其中88万元直接给自己，然后腾出诉争房屋，毛某表示同意。之后，毛某协助王跃进办理完毕房屋产权手续，且房产手续均由毛某持有。房产证下发后，潘义与毛某于2016年3、4月份多次联络，毛某告知潘义王跃进不同意支付88万元及其之所以要购买诉争房屋是因为王跃进无法偿还其欠款110万元，其后从中为潘义、王跃进协调房产争议，打算待二人解决争议后将房屋出售，用售房款偿还其欠款及支付潘义补偿款，在此过程中其获知潘义、王跃进之间签订的合同内容，但其认为该合同属无效合同。从通话录音中还可以看出，毛某一直作为中间人，从中与潘义、王跃进分别进行单方联络，潘义多次要求毛某提供王跃进的联系方式，毛某均表示不便提供。直至2016年5月份，潘义与王跃进取得联系，双方协商房屋事宜，但双方最终并未就补偿款数额协商一致，潘义告知王跃进其已向法院提起诉讼，此外，根据二人的对话并结合本案查明的案情，王跃进提到的“人家拿着房本上你家找你去”、“人家真的把这房子一弄走，就他在找你去，我怕他找麻烦”、“人家这边跟我说这事，我不能说现在马上就给他过了这户”“你要不同意，我就按人家的办了”中的人家系指毛某，从中可以看出王跃进已与毛某私下协商过房产过户事宜。后，王跃进与毛某于2016年6月办理房产过户，毛某作为王跃进的代理人将房屋产权办至其配偶董桂英名下，2016年7月，潘义与毛某联系，毛某承认房产过户至其配偶名下，毛某要求潘义一个星期内腾退房屋，二人发生争执。（二）关于董桂英是否支付200万元购房款的问题董桂英称其于2015年11月3日支付定金四十万元，剩余160万元房款抵偿王跃进欠付毛某的藏獒价款。为证明其主张，其提交证据如下：证据1、王跃进与毛某于2012年12月5日签订的协议，内容：今有王跃进在我狗厂拿走藏獒5条（当年红色母獒），包含5条母犬的配种费用，合计人民币160万元整。付款方式：2013年6月1日前付清。证据2、王跃进于2012年12月5日出具的欠条，内容：王跃进欠毛某人民币160万元整，还款日期2013年6月1日前还清全款。潘义、郝庆新对证据的真实性和证明目的均不认可，毛某对王跃进的经济状况非常了解，在王跃进连暖气费、房改钱都交不起的情况下，其同意王跃进不付一分钱就带走高达160万元的五条狗，明显不符合常理，且该欠条显示王跃进应该在2013年6月1日前还清160万元，但直到诉讼时效到期前，毛某都没采取任何手段主张自己的权利，不符合常理。证据3、王跃进（甲方、债务人）与毛某（乙方、债权人）于2015年10月25日签订的《协议书》，主要内容：甲方将××号房屋转让给乙方，上述房屋总价款为200万元，乙方应在本协议签订之日起15日内向甲方支付40万元，剩余160万元房款抵偿甲方欠付乙方的藏獒价款。潘义、郝庆新对证据2和证据3的真实性和证明目的不予认可，其称毛某在知晓王跃进将诉争房屋卖给潘义后，还主动购买诉争房屋不符合常理。证据4、王跃进于2015年11月3日出具的收条，内容：今收到董桂英买房定金四十万元整。潘义、郝庆新不认可该证据的真实性和证明目的。证据5、建设银行账户交易明细，从该明细中可以显示董桂英于2015年11月2日支取现金58万元，董桂英称其中40万元用于支付购房定金。潘义、郝庆新认可该证据的真实性，但对证明目的不认可，无法证明董桂英提取现金的用途是支付房屋定金。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据无法直接证明董桂英向王跃进支付了40万元定金，故对该证据的证明目的本院不予认定。对上述证据本院认定如下：由于本案中王跃进与董桂英存在利害关系，在无其他证据予以佐证的情况下，仅通过王跃进与董桂英之间的协议以及王跃进出具的收条，无法确认董桂英支付贰佰万元购房款的事实。此外，证据3《协议书》中约定的定金及剩余房款的支付时间及支付方式与双方于2016年3月签订的《房屋买卖合同》中的相关约定存在矛盾，董桂英称其于2015年11月向王跃进支付了定金40万元，但双方又于2016年3月约定在签订房屋买卖合同时支付定金40万元，前后内容矛盾。证据1与2中，毛某称王跃进于2012年欠其160万元，但在其与潘义的录音通话中，其称王跃进欠其110万，其前后所述内容相差较大。综合上述情况，董桂英提交的证据不能作为认定本案事实的依据。（三）关于董桂英是否实际看房的问题毛某称其与王跃进签订房屋买卖合同前曾在物业的带领下看过房，办完房产证又去过，而潘义对此不予认可，潘义称签合同前毛某并未看过房，办完房产证后虽然来过，但其并未让他进门。毛某并未就其在签订合同时看房事宜提供相关证据。2019年1月9日，王跃进诉至本院要求解除王跃进与潘义、郝庆新签订的房屋买卖合同，并判令潘义、郝庆新腾退房屋交还王跃进。本院于2019年5月6日作出民事判决，认定“王跃进、赵某与潘义、郝庆新签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、法规的强制性规定，应属有效。……双方间就××号房屋买卖所签署的一系列合同真实有效，且主要的义务已履行完毕，现王跃进以××号房屋作为其对潘义债务担保的理由不成立，其要求解除合同亦于法无据，本院不予支持。”最终判决驳回王跃进的全部诉讼请求。王跃进不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，王跃进、赵某与潘义、郝庆新签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。关于王跃进主张《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》中约定若王跃进不能在规定时间内取得房屋所有权证书，则潘义可以选择无条件退房或者选择继续使用房屋，现王跃进未能在规定时间内取得房产证，则潘义对涉案房屋现仅享有使用权。对此，本院认为，首先，两份合同名称即表明合同关系为房屋买卖关系，通观合同内容，合同标的为购买××号房屋。合同履行过程中，王跃进所出具的收据亦载明所收款项系购房款。其次，双方合同中关于王跃进未能如期办理房屋产权证的约定，是保障潘义、郝庆新在此种情况下仍对涉案房屋享有使用、收益的权利，并未改变双方买卖涉案房屋的意思表示。故本院对王跃进上述抗辩意见不予采纳。恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。根据本案查明事实，毛某明知潘义与王跃进之间存在房屋买卖合同，且在明知潘义与王跃进之间房屋买卖事宜未能协商解决的情况下，与王跃进私下协商以房抵债，在潘义不知情的情况下，毛某以其配偶董桂英之名与王跃进签订房屋买卖合同并办理房产过户，将诉争房屋过户至董桂英名下。另，董桂英提交的证据不足以证明其在购房时实际看房并支付了定金40万元，且剩余的房款系用于抵偿债务，亦未实际支付，董桂英与王跃进之间的交易不符合市场交易习惯。此外，董桂英提交的部分证据及部分陈述之间存在相互矛盾，让本院对其证据的真实性及所述内容产生合理怀疑。综合上述，本院认定王跃进与毛某之间存在恶意串通，损害了潘义、郝庆新的合法权益，故王跃进与董桂英之间于2016年3月18日签订的《房屋买卖合同》及双方于2016年6月16日签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：一、确认王跃进与董桂英于二〇一六年三月十八日签订的《房屋买卖合同》无效；二、确认王跃进与董桂英于二Ｏ一六年六月十六日签订的编号为CW344627号《房屋买卖合同》无效。案件受理费13800元，由王跃进、董桂英负担，于本判决生效后七日内缴纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙婉仪人民陪审员  任军鹰人民陪审员  **萍二〇一九年十二月二十日书 记 员  孟盼盼