北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初32122号原告（反诉被告）：北京三益祥锅炉安装有限公司，住所地北京市海淀区知春路罗庄东里20号。法定代表人：赵玲香，执行董事。委托诉讼代理人：呼爱姝，男，1971年8月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：彭素芬，北京厚大合川律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京大道农联科技股份有限公司，住所地北京市海淀区梅所屯村白水洼路北京华防西北侧450米。法定代表人：孙加勋，董事长。委托诉讼代理人：李静茹，女，1983年12月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蔡余盛，北京市嘉和律师事务所律师。原告（反诉被告）北京三益祥锅炉安装有限公司（以下简称三益祥公司）与被告（反诉原告）北京大道农联科技股份有限公司（以下简称大道农联公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三益祥公司的委托诉讼代理人呼爱姝、彭素芬、被告（反诉原告）大道农联公司的法定代表人孙加勋、委托诉讼代理人李静茹、蔡余盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）三益祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告三益祥公司与被告大道农联公司签订的《基地合作协议》自2017年5月20日解除；2、判令被告大道农联公司立即从原告三益祥公司经营管理的海淀区上庄镇梅所屯村东白水洼路的果园腾退；3、判令被告大道农联公司立即向原告三益祥公司支付自2016年4月1日至2017年5月20日止未付的租金（保底收益）638888元；4、判令被告大道农联公司按照保底收益标准支付自2017年5月20日起至完全腾退之日止的场地使用费（暂计至2017年7月20日止为166666元）；5、判令本案诉讼费由被告大道农联公司承担。事实和理由：三益祥公司合法承包经营位于北京市海淀区上庄镇梅所屯村村东的果园期间，在该果园范围内搭建了数座木屋、大量果树大棚以及与之相关的厂房、餐厅以及其他配套建筑和设备设施。2016年3月，大道农联公司经魏永建介绍向三益祥公司提出希望对承包经营的果园进行合作经营，合作经营的模式为三益祥公司以土地、房屋等固定资产以及相关配套投入，大道农联公司须向三益祥公司支付人民币100万每年的固定合作费用，双方合作经营的收益五五分成。根据以上合作基本条件的协商，三益祥公司与大道农联公司签订了《基地合作协议》（以下简称《协议》）。《协议》第二条第一款约定：甲乙双方合作经营现有场所，用作乙方的项目基地，经营内容是种植、养殖、餐饮、住宿、活动、培训等；甲方以土地使用和现状投入，用于经营和改造升级、宣传的所有费用由乙方投入；第六款约定乙方每年支付甲方100万元租金，合同签订一周内先付50%，其余50%在年底（次年3月底）付清；收益分成另计。《协议》第三条约定了甲方对合作项目的财务事项的知情权和监督权，以及每月一次的账目对接权；《协议》第五条对于收益分配约定为每个财务年度的年底（次年3月底）进行账务盘点后，双方按照各50%的利润分成比例进行基地营收利润分配，该分红需要双方确认收益分红后的一周内支付到甲方提供的资金账户内；《协议》第六条第一项明确了如乙方未按约定时间支付租金以及收益分成，此合同将自动失效。《协议》签订后，胡迎庆作为大道农联公司该项目的实际负责人和管理人，长期进驻项目基地开展项目的开发、建设和经营工作，同时负责与三益祥公司进行具体工作的对接和接洽。大道农联公司在向三益祥公司支付首笔50万元租金后至今未按照约定支付剩余租金，且拒不按照《协议》约定配合三益祥公司知情权和监督权的行使，拒不配合三益祥公司对项目基地的财务盘点工作。为此，三益祥公司多次与大道农联公司进行盘点协商。2017年4月20日，三益祥公司的负责人呼爱姝与大道农联公司作为该基地项目负责人的胡迎庆以及撮合三益祥公司与大道农联公司签订合作协议的中间人魏永建，就三益祥公司与大道农联公司之间的纠纷以及处理方式进行深入协商，各方签订《欠款协议书》，胡迎庆代表大道农联公司承诺在2017年5月20日之前付清所欠的2016年4月1日-2017年3月31日的保底收益50万元，并承诺到期不能付清的，《协议》自愿解除。上述《协议》以及《欠款协议书》签订后至今，大道农联公司未履行付款义务，且拒不配合三益祥公司对基地项目的财务进行盘点工作。三益祥公司多次试图与其协商均未果。大道农联公司的违约行为已经导致三益祥公司签订、履行合同的目的不能实现。三益祥公司多次通知大道农联公司明确双方《协议》已经失效，要求其立刻退场、支付欠款并赔偿损失，但大道农联公司拒不退场且多次违法入侵三益祥公司场所。故三益祥公司诉至法院。被告（反诉原告）大道农联公司辩称，三益祥公司的诉讼请求没有事实及法律依据，法院应予驳回。因三益祥公司违约已经给大道农联公司造成经济损失。一、三益祥公司作为履约的先义务人，未交付约定的全部面积和建筑物，属于严重违约。大道农联公司依法有权行使履行抗辩权，停付下期租金。故三益祥公司要求解除协议和要求大道农联公司腾退没有合同和法律依据。双方协议约定基地面积240亩，但大道农联公司后来才发现，三益祥公司当年承包他方的果园只有220亩，根本不足240亩。而该220亩的面积，三益祥公司也仅交付大道农联公司一部分，其始终占用另一部分面积和建筑未交付。园区最中心最关键的处于园区中心位置的院落一直被三益祥公司占用，另有两处重要院落也被三益祥公司占用，没有按照协议约定交付给大道农联公司经营。不仅如此，三益祥公司还一再追索下期租金，并采取各种手段妨碍施工，迫使现场施工人员胡迎庆为了敷衍三益祥公司以便能够继续施工，不得不在三益祥公司写好的《欠款协议书》上签了名。大道农联公司得知后当即表示该个人不能代表大道农联公司。但三益祥公司后来又出动黑社会势力约六、七十人，驱赶大道农联公司人员，强行断水断电，占领了全部场地和大道农联公司的施工成果。本案纠纷完全是三益祥公司违约所致，现其又请求解除合同毫无道理，依法不应支持。二、三益祥公司占领经营场地，不让大道农联公司运营、停止《基地合作协议》的履行，严重侵犯了大道农联公司的经营权和所有权，给大道农联公司造成了直接经济损失25万元、经营损失50万元，此损失应由三益祥公司赔偿。三益祥公司以武力占领场地后，还致使冷库中的几吨高档猪肉全部损失；几千只处于产蛋高峰期的实验鸡被迫屠宰；饭店被迫关停；鱼塘经营被迫停止等等。大道农联公司人员至今无法进入，更无法经营。三、大道农联公司至少已投入760万元资金，三益祥公司若主张解约必须赔偿大道农联公司投资损失。四、《协议》是由双方进行合作的协议，合同第二条第2款表明三益祥公司用土地投入，大道农联公司用资金投入。第五条对收益分配有约定，双方是联营协议，联营协议又约定了租金是违法的，该租金就是保底收益，联营合同的保底条款无效，三益祥公司的主张没有法律依据。五、第六条合同自动无效的约定是无效的，合同法第52条对合同无效有约定，合同约定的是自动失效不适用此条，法律没有规定合同自动失效，也规定不能自动失效，故第六条第1款是无效的。大道农联公司提出反诉。大道农联公司提出以下反诉请求：1、因三益祥公司根本违约，继续履行《基地合作协议》已无可能，同意于本反诉请求申请之日起解除《基地合作协议》（2017年9月30日）；2、判令三益祥公司赔偿大道农联公司直接经济损失145万元；3、判令三益祥公司承担违约责任，赔偿自2017年6月15日起至2017年9月30日止的经营损失170万元；4、判令三益祥公司赔偿投资损失381．9万元；5、判令三益祥公司支付合理利润15万元；6、判令三益祥公司归还建筑中的所有物品，包括十张床、十套衣柜、十套沙发、十台电视、一台冰箱、三十套自助餐具、二十副油画；7、本案的本诉费用、反诉费用由三益祥公司承担。原告（反诉被告）三益祥公司对被告（反诉原告）大道农联公司的反诉答辩称，双方目前对于《协议》的解除已无争议，但三益祥公司认为《协议》的解除时间应是2017年5月20日。三益祥公司不同意赔偿大道农联公司的直接经济损失。大道农联公司不能证明其存在直接经济损失，即使存在也不是由三益祥公司造成的。大道农联公司不能证明其存在经营损失，经营不能的原因在于大道农联公司自身，因为大道农联公司已无力经营，欠付数月电费。对于大道农联公司的投资损失，三益祥公司不认可。根据《协议》约定，大道农联公司对于项目的投资建设都应经过三益祥公司同意，在三益祥公司同意的情况下才能进行投资。大道农联公司没有证据证明其兴建的建筑经过三益祥公司的同意。关于大道农联公司的第五项反诉请求，大道农联公司没有证明其项目存在利润，经营不能的原因在于大道农联公司，与三益祥公司无关。对于大道农联公司的第六项反诉请求，因为涉案房屋已被上庄镇政府强行拆除，在没有双方在场的情况下将物品拉走，该物品的返还需要上庄镇政府配合。故三益祥公司不同意大道农联公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，三益祥公司（乙方）于1999年10月19日与北京市海淀区西郊农场梅所屯第一农工商合作社（甲方）签订《果园土地承包合同》，约定乙方承包甲方的220亩果园，承包期限大约三十年，果园土地转包他人，须经甲方同意。2016年3月，三益祥公司（甲方）与大道农联公司（乙方）签订《基地合作协议》。一、基地详情。1、位置：北京市海淀区上庄镇梅所屯村东。2、面积：240亩。二、基地使用。1、甲乙双方合作经营现有场所，用作乙方的项目基地，经营内容是种植、养殖、餐饮、住宿、活动、培训等；甲方以土地使用和现状投入，用于经营和改造升级、宣传的所有费用由乙方投入。2、乙方对基地享有全面经营权，对此地块上的建筑物享有使用权，并将在不改变基地主体建筑和设施的基础上进行规划和建设；规划和建设费用需经甲方认可；如对现有的建筑进行改造，必须征得甲方同意。3、乙方将视经营情况，分批规划为客户活动区和种植、养殖区。并视经营不同阶段，陆续进行资金投入，包含餐厅、木屋、大道农联文化展示中心、亲子活动中心、培训中心、迷你动物园、果园、种植展示区、养殖展示区等。4、乙方在基地上投入的所有活动设施（如活动房），所有权归乙方所有。5、乙方投资的设施、农产品、养殖种植产品、迷你动物园等，乙方享有100%的经营权。在没有经过双方协商的情况下，不得委托和引进第三方对基地进行经营活动。6、乙方每年支付甲方100万元租金，合同签订一周内先付50%，其余50%在年底（次年3月底）付清，收益分成另计。7、乙方初步拟定基地名称为“***公社”，乙方享有此品牌所有权，并享有对甲方基地进行品牌形象建设的权利。8、合作期内，如遇到拆迁之不可抗力，甲方须退还乙方在基地上的所有经营投入；如拆迁发生在三年内，甲方还将返还在此时间内的所有收益。在合作期间，如果甲方与第三方进行基地合作养老业务，则甲方亦须按以上退还乙方资金，或者在征得甲方同意后，乙方可以视情况盘点基地投入及产出折算成股本，在此项目中跟投。9、双方合作期限2016年4月1日-2021年3月31日，合作期满，双方再另行协商、续约。三、甲方权利和义务。1、保证基地承租合同的真实有效，并提供所有自投基础设施的合法使用权。2、保证乙方的经营活动在合法情况下正常开展，并维护其基地品牌形象。3、甲方对基地财务事项享有知情权和监督权，甲方财务人员可与基地每月一次进行账目对接。四、乙方权利和义务。1、乙方针对该基地经营需求，配置相关岗位，对基地进行营销活动、行政后勤等一系列及软硬件投入。2、乙方负责基地运营，包括派驻农业种植养殖人员、工人以及基地场长。3、乙方负责基地改造，在和甲方充分协商的情况下，负责投入资金对基地陆续进行功能区改造、建设和运营。4、乙方须每月提交财务报表给甲方。五、收益分配。1、每个财务年度的年底（次年3月底）进行账务盘点后，双方按照各50%的利润分成比例进行基地营收利润分配，该分红需于双方确认收益分红后的一周内支付到甲方提供的资金账户中。2、基地由乙方全权运营，乙方在基地投入养殖及动植物产品所有权归乙方所有，其收益在扣除成本因素之外，甲方享有50%，乙方享有50%，基地成本按当年投入成本总额计算。六、违约责任。1、如乙方未按约定时间支付租金以及收益分成，此合同将自动失效。2、在健康运营且正常分成的前提下，双方协议合同期限不低于五年。如任意一方原因导致违约，并在没有达成双方协议谅解的情况下，可采取正常诉讼途径解决纠纷。七、未尽事宜。1、合同期满，乙方享有优先续约权。《基地合作协议》签订后，大道农联公司向三益祥公司支付了50万元费用。三益祥公司将基地交给大道农联公司管理。之后，大道农联公司委托胡迎庆在基地进行改造、管理。三益祥公司人员呼爱姝的父母尚占用基地西区一个院落。三益祥公司的负责人雇佣李霞居住在西区院落内，看园子、养猫狗。2016年5月30日，大道农联公司与北京雅玛美艺体育场馆工程有限公司签订《北京市建设工程施工合同》。大道农联公司委托北京雅玛美艺体育场馆工程有限公司对基地进行改造，工程承包造价3819044．69元，工期约300天。2016年6月10日，大道农联公司与北京永坤育农科技推广有限公司签订《技术委托开发及合作服务合同》，大道农联公司委托北京永坤育农科技推广有限公司就农业种植养殖项目进行专业技术指导。北京永坤育农科技推广有限公司提供的服务内容有多项，其中一项是开心农场的场圈改造、畜禽引种、养殖方案的制定、养殖管理的指导，大道农联公司每年的技术服务费是20万元。大道农联公司对基地进行了规划改造，拆除了木屋前面的温室棚，整修道路，将三栋木制别墅改造成会所，库房做成宴会饭店，设有餐饮区、小足球场，饲养了猪、鸵鸟、灰燕、鸡等动物，还有蔬菜种植区。大道农联公司将基地于2017年春节左右对外开放，基地对外经营的名称是“拉勾公社”。2017年4月20日，呼爱姝代表三益祥公司（甲方）与胡迎庆（乙方）签订一份《欠款协议书》。协议写明：乙方欠甲方2016年保底收益50万元，乙方保证于2017年5月20日前一次性付清，如果到期不能如数还清，乙方违约，自愿解除协议，所有果园的经营权，交给甲方自行管理。保证人魏永建在协议下方签字。此后，大道农联公司未向三益祥公司支付第二笔租金。2017年4月23日，胡迎庆与周延房签订一份租赁协议，胡迎庆将农场内的鱼塘出租给周延房使用，期限九年。2017年6月15日，三益祥公司组织多人占领基地，驱赶大道农联公司人员，有人持有曲棍球棒打碎玻璃。大道农联公司在三天后失去了对基地园区的控制。后因基地被断水断电，大道农联公司饲养的牲畜、动物大量死亡。国网北京市电力公司海淀供电公司上庄供电所向“北京开心快乐农场有限公司”发出《欠费客户停限电通知书》：“我公司已于2017年6月27日通过《电费催交通知书》向你户进行了电费催收，你户至今仍未交清，我公司决定依法于2017年7月3日10时起对你户采取停止供电措施……”2017年6月27日，呼元祥与郭万会签订《承包收购合同（草议）》，就“郭万会承包收购北京三益祥锅炉安装公司签定的北京市海淀区上庄镇梅所屯村东果园一事”，约定呼元祥收到郭万会合同订金20万元时，本草议及正式合同生效。2017年8月1日，三益祥公司（甲方/委托方）与郭万会（乙方/被委托方）签订《委托经营协议》。协议主要内容：一、基地果园详情1．果园详细位置：北京市海淀区上庄镇梅所屯村东。2、上述基地面积为220亩。3、委托期限五年，从2017年8月1日至2022年7月31日。郭万会每年向三益祥公司支付140万元年收益。2017年10月2日，郭万会又与北京郎来了家家送商贸有限公司签订《土地租赁合同》及《补充协议》，郭万会将梅所屯东果园内220亩土地给北京郎来了家家送商贸有限公司使用。2018年7月13日，郭万会至本院起诉三益祥公司委托合同纠纷一案，案件号（2018）京0108民初39430号。郭万会要求解除其与三益祥公司签订的《委托经营协议》，判令三益祥公司返还经营收益100万元，并赔偿垫付的费用和各项经济损失。三益祥公司在该案件中提出反诉，要求郭万会支付拖欠的收益款70万元、违约金84万元。2019年1月上旬，本院就（2018）京0108民初39430号案件作出一审判决，三益祥公司对判决不服提出上诉。2019年1月25日，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局向海淀区上庄镇政府发出市规划国土海函[2019]41号《北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局关于尽快整改农业园区非农设施的函》。公函指出：北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局根据农业农村部、自然资源部及市政府工作安排，自2018年6月以来，开展了大棚类农业设施项目的排查整改工作，涉及上庄镇政府有八宗农业园区纳入非农利用项目中，包括北京尚庄金地农业观光园、呼爱舒农业种植园，非农设施严重超标，存在餐饮、住宿、木屋、别墅等农地非农化的问题，请上庄镇政府进行整改。2019年6月6日，北京市第一中级人民法院对（2018）京0108民初39430号案件作出终审判决，确认三益祥公司与郭万会的《委托经营协议》于2018年5月19日解除，郭万会再向三益祥公司支付40万元，驳回郭万会和三益祥公司的其他诉讼请求。2019年6月、7月左右，基地内的木制别墅被上庄镇政府拆除。大道农联公司兴建的足球场恢复为种植区。现基地园区大门外挂有“中国农业科学院现代农业创新园”字样的牌子。诉讼中，本院至北京市公安局海淀分局上庄派出所调取了110接处警记录。接处警记录显示：2017年6月15日11：36，一男子报在上庄拉勾公社多人持械打人，反馈情况是民警到现场了解到报警人因租房合同与人发生纠纷，现场有三四个人，无持械行为，也没有人员受伤；2017年6月15日21：25，马女士报在白水洼村东拉勾公社门口与门卫发生纠纷，反馈情况是民警到现场了解到，报警人为拉勾公社生产租户，与公社大院所有人有租赁纠纷，门卫人员担心发生冲突不愿开门；2017年6月16日15：11，闫东宝报在上庄拉勾公社被打，反馈情况是民警到现场了解到，报警人称昨日报警被打，今日电话报警称没有钱看病；2017年6月17日17：05，李霞报在上庄拉勾公社有人用汽车撞她家大门，反馈情况是民警到现场了解到，因倒车发生纠纷，民警正在现场调解。诉讼中，三益祥公司向本院提出追加被告申请，要求追加胡迎庆为本案共同被告。三益祥公司的主要理由是，胡迎庆作为涉诉基地的实际经营人之一，同意承担大道农联公司的债务，构成债务加入，应当与大道农联公司共同承担《基地合作协议》项下的债务。经本院就案情向胡迎庆作出调查，胡迎庆陈述的主要内容是：胡迎庆与大道农联公司的孙加勋经理是朋友。胡迎庆从魏永建那里得知三益祥公司的呼爱姝经理有块地要出租，胡迎庆便介绍孙经理做此事。胡迎庆参与了签订合同的过程，并帮忙组织了施工队在现场进行施工。胡迎庆并不是大道农联公司的工作人员，只是帮忙做事。当初胡迎庆在施工的时候，呼爱姝以各种借口让停工，胡迎庆不同意，之后呼爱姝让写个欠条来对付他父亲，才写了2017年4月20日的《欠款协议书》。胡迎庆认为自己不是大道农联公司的人员，又不欠三益祥公司的钱，不会承担什么责任，当时魏永建也在场。胡迎庆在签完欠条后将此事告知孙经理，孙经理表示不同意。胡迎庆称曾向呼经理介绍过自己与孙经理的关系。胡迎庆一直在基地待到2017年夏天，三益祥公司用武力将大道农联公司的人员赶走。大道农联公司后来发现三益祥公司交付的基地面积不对，呼经理的父母占了一个大院落。胡迎庆建议孙经理将基地内的鱼塘出租，胡迎庆与承租人签订了租赁协议，魏永建也在合同中签过字，代表呼经理同意了。三益祥公司对胡迎庆陈述的内容不认可，并称当初胡迎庆介绍自己是大道农联公司的股东。诉讼中，三益祥公司称其在与大道农联公司签订《基地合作协议》之前对基地重新圈了围墙，园区大致面积是240亩，并已将此情况告知过大道农联公司，大道农联公司表示认可，事后大道农联公司从未提出过基地面积不对；三益祥公司与大道农联公司合作的事情已经过场地使用权人的认可；三益祥公司曾向大道农联公司出示过其与场地使用权人的承包合同。大道农联公司否认见过原始承包合同，并称进驻基地后三个月左右发现园区面积不对，并以口头方式向三益祥公司提出过异议。三益祥公司未能交付的院落位于园区进门后大路西侧，大道农联公司的经营场所主要位于园区东北侧、西北侧。就三益祥公司未能交付的院落面积问题，本院组织双方当事人到基地现场进行勘察和测量。三益祥公司认为其计算的面积为826．50平方米，占总面积的千分之五。大道农联公司认为其计算的面积为1704．95平方米，大约2．56亩。大道农联公司与三益祥公司的计算方法不同。诉讼中，大道农联公司提交的反诉证据中投资损失证据包括，施工合同、施工投标总价、收条，证明其投资总损失为382万元。大道农联公司提交的直接经济损失155万元的证据包括：（一）养殖损失130万元，有技术开发委托合同、鸡雏送货单、鸡苗屠宰、买小猪款收据、猪肉库存等；（二）种植损失13万元，有采购收货单、支出凭单、收据等；（三）种养殖设备投入12万元，有发票、支付回单、冷库销售与安装合同、收据、互联网接入服务合同等。大道农联公司提交的经营损失170万元的证据包括：基地零散支出、基地员工工资损失等。上述事实，有原告三益祥公司提交的《基地合作协议》、《欠款协议书》、《欠费客户停限电通知书》、出租协议书、《北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局关于尽快整改农业园区非农设施的函》、被告大道农联公司提交的基地照片、视频资料、《北京市建设工程施工合同》、《技术委托开发及合作服务合同》、北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初39430号民事判决书等证据及本院调取证据、拍摄的照片、开庭笔录在案佐证。本院认为，三益祥公司与大道农联公司签订的《基地合作协议》，未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。三益祥公司与大道农联公司均应严格履行合同义务。三益祥公司的主要合同义务是向大道农联公司交付协议中约定的场地。三益祥公司称其在签订《基地合作协议》前曾向大道农联公司出示过与场地使用权人的承包合同，大道农联公司对此予以否认。本院认为，大道农联公司作为商业签约主体，对于土地的来源、使用期限、面积等重要信息不可能不予考察，故本院对三益祥公司的主张予以采纳，大道农联公司应当知道基地的面积为220亩。三益祥公司已履行了交付场地的合同义务。本案的主要争议焦点之一是，大道农联公司拖延交纳租金是否构成违约、《基地合作协议》是否已解除。《基地合作协议》第二条第6项约定，大道农联公司的年租金为100万元，合同签订一周内先付50%，其余50%在年底（次年3月底）付清。大道农联公司在协议签订后交付了50万元租金，剩余租金未能在2017年3月底交纳，已经构成违约。大道农联公司虽然主张三益祥公司未交付基地西侧的院落，但经实地测量，该院落面积占园区面积较小，所处位置不影响大道农联公司经营使用，大道农联公司亦无证据证明曾向三益祥公司提出过场地交付方面的质疑，故该院落的未交付使用不能成为大道农联公司拒绝交纳剩余租金的法定事由。2017年4月20日，三益祥公司的负责人与大道农联公司的现场管理人胡迎庆签订《欠款协议书》，就欠款支付的时间和协议的解除进行了书面约定。大道农联公司虽否认胡迎庆的签约代理权，但基于胡迎庆在基地园区内的管理行为，三益祥公司有理由相信其可以代表大道农联公司作出对于解约的意思表示，《欠款协议书》应属有效。大道农联公司未能在2017年5月20日前支付欠款，解除协议的条件已成就，《基地合作协议》应在2017年5月20日解除。胡迎庆在协议中签字的行为，并不能构成债务加入，本院对三益祥公司要求追加胡迎庆为本案被告的申请，不予准许。大道农联公司应当向三益祥公司支付自2016年4月1日至2017年5月20日的未付租金636986元。三益祥公司要求大道农联公司支付自2017年5月20日之后产生的土地占用费，并且进行腾退场地。本院认为，大道农联公司已于2017年6月15日双方发生冲突后撤离基地，并不存在再次腾退的必要。大道农联公司撤离后，三益祥公司又在2017年6月底找到合作方郭万会，通过与郭万会的合作取得了经济利益。三益祥公司在本案中要求大道农联公司支付2017年5月20日之后的土地占用费，有失公平，并且三益祥公司对于场地的腾退存在不当行为，本院对此项诉讼请求，不予支持。本案争议焦点之二是，三益祥公司以非正常手段收回基地应否向大道农联公司承担财产损害赔偿责任。《基地合作协议》解除条件成就后，在大道农联公司未自行腾退基地的情况下，三益祥公司可采取法律手段维护自己的权益。通过大道农联公司提交的照片、视频以及报警记录证明，2017年6月15日，三益祥公司组织人员进入基地，与大道农联公司人员发生了冲突，大道农联公司迫于压力，撤离基地。三益祥公司以非正常手段收回基地，显属不当，侵害了大道农联公司的财产权益，应对大道农联公司的经济损失进行赔偿，但损失的赔偿范围仅限于基地园区内的牲畜、动物以及其它不易处理的肉类。鉴于大道农联公司损失的牲畜和动物的数量已无从查证，参考大道农联公司的买入价，本院酌定由三益祥公司赔偿大道农联公司直接经济损失20万元。大道农联公司反诉请求的经营损失、投资损失、合理利润、返还物品等，由于大道农联公司拖欠租金违约在先，并且其经营行为违反了土地利用政策，本院对其反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京三益祥锅炉安装有限公司与被告（反诉原告）北京大道农联科技股份有限公司于二○一六年三月签订的《基地合作协议》已于二○一七年五月二十日解除；二、被告（反诉原告）北京大道农联科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京三益祥锅炉安装有限公司租金六十三万六千九百八十六元；三、驳回原告（反诉被告）北京三益祥锅炉安装有限公司其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）北京三益祥锅炉安装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）北京大道农联科技股份有限公司经济损失二十万元；五、驳回被告（反诉原告）北京大道农联科技股份有限公司其他反诉请求。如果被告（反诉原告）北京大道农联科技股份有限公司、原告（反诉被告）北京三益祥锅炉安装有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千八百五十六元（原告北京三益祥锅炉安装有限公司已预交），由原告北京三益祥锅炉安装有限公司负担一千六百八十六元（已交纳），由被告北京大道农联科技股份有限公司负担一万零一百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费四万零九百元（被告北京大道农联科技股份有限公司已预交），由被告北京大道农联科技股份有限公司负担三万六千六百元（已交纳），由原告北京三益祥锅炉安装有限公司负担四千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张建文人民陪审员  吴春彤人民陪审员  崔文宇二〇一九年十二月二十日书 记 员  刘金霞书 记 员  王致君