四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0723民初2102号 原告：贾斌，男，1988年10月18日出生，汉族，居民，住四川省盐亭县。 特别授权委托诉讼代理人：范玉梅，女，汉族，生于1960年5月11日，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：刘安伏，盐亭县金剑法律服务所法律工作者。 被告：盐亭县华油房地产开发有限责任公司，住所地：盐亭县云溪镇文同路217号。 法定代表人：熊俊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵鹏飞，绵阳市盐亭县云溪法律服务所法律工作者。 原告贾斌与被告盐亭县华油房地产开发有限责任公司（以下简称华油公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾斌的特别授权委托诉讼代理人范玉梅、委托诉讼代理人刘安伏到庭参加了诉讼，被告华油公司的委托诉讼代理人赵鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告履行《商品房买卖合同》,立即向原告交付合同约定的中央大城1号楼第12层12-7号商品房并交付该房屋不动产登记证书;2.判令被告按照《商品房买卖合同》第十三条约定向原告支付逾期交房违约金,计算方法为:按照已交付总房款30万元为基数,以日万分之二为标准,从2018年6月1日起计算至房屋交付之日止(暂计算至2019年10月30日,总天数为508天,金额为30480元);3.请求判令被告按照《商品房买卖合同》第二十条约定向原告支付逾期办理转移登记违约金,计算方法为:按照已交付总房款30万元为基数,以日万分之一为标准,从2018年8月1日起计算至产权转移登记证书移交至原告之日止(暂计算至2019年10月30日,总天数为455天,金额为13650元);上述两项合计44130元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年11月27日签订了《商品房买卖合同》,合同约定:商品房项目名称为“中央大城”，该商品房为项目中1号楼第12层12-7号,建筑面积为87.39平方米,其中套内面积69.90平方米;计价方式按照套内建筑面积计算,单价为每平方米4138.38元,总价为人民币289273元;第十一条(一)约定出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房;第十三条约定逾期交房的责任“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金,并于该商品房交付之日起60日内向买受人支付”;第二十条第(二)款第2项约定如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起310日内住的房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:“买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之1的违约金,并于买受人取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”。《合同》第十一条及附件六均约定了房屋交付条件。合同签订后,原告分别于2017年7月25日和2018年6月4日共向被告交付购房款及各项费用合计人民币30万元。被告拒不按照合同约定向原告交付房屋和产权证书,经原告数十次催告和多次从西藏专程盐亭前往被告公司要求交付房屋和房产证无果。2019年10月15日,在原告的严厉要求下,被告向原告出具《接房通知》,原告前往现场查看,该房屋进户防盗门被严重破坏,当即要求被告修复并达到合同约定交付条件后接房,被告不但置之不理,而且态度极为恶劣,2019年10月22日,原告委托代理人前往被告售楼部送达《联系函》,请求签收并转交被告公司妥善处理,遭售楼小姐严厉拒绝。《商品房销售管理办法》第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。被告应当在约定的房屋交付之日即2018年5月31日前向原告交付商品房,并在此60日内,向原告办理产权转移登记。逾期应当承担违约责任。被告的行为,严重违反了诚实信用的契约精神,已经给原告造成了重大经济损失和精神损害。为维护原告的合法权益,特诉至人民法院,请依法判决。 被告盐亭县华油房地产开发有限责任公司辩称，第一，被告按照商品房买卖合同的约定通知原告接房，不存在逾期交房的责任，同时原告应当承担逾期接房的责任；第二，被告按照合同约定已经向原告办理的不动产的登记证，被告保留向原告追究逾期接房的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告贾斌为买受人与被告华油公司为出卖人与2017年11月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号2017002824），该合同主要载明：一、买受人所购商品房的基本情况：该商品房所在中央大城1号楼第12层12-7号，该商品房为预售商品房，预测建筑面积共87.39㎡，其中套内建筑面积69.90㎡，共有部位与共用房屋分摊建筑面积17.49㎡；二、计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4138.38元，总价款人民币贰拾捌万玖仟贰佰柒拾叁元整（大写）；三、付款方式及期限，贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的65%，其余价款可以向盐亭县农村信用合作联社银行或住房公积金管理机构借款支付；四、逾期付款责任：买受人未按约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过30日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部己付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限属满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出买人支付逾期应付款万分之2(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照该合同第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；五、交付条件：（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.该商品房经竣工验收合格；4.如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。（2）遭遇不可抗力，可根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；六、逾期交房责任：除不可抗力外,出卖人未按照合同约定的交付期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1.按照逾期的时间，分别处理[（1）和（2）不作累加](1)逾期在30日之内（该期限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实价交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金;六、交接手续：（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：（1）出卖人不承担第十三条逾期交房的违约责任；（2）买受人应承担未按期接房期间的物业管理费用和其他相关费用；（3）买受人逾期在30日内未按出卖人通知的时间接房屋的，买受人应按日计算向出卖人支付万分之2的违约金；七、转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起310日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；八、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。本合同及附件共22页，一式8份，具有同等法律效力。被告盐亭县华油房地产开发有限责任公司在出卖人处盖章，原告贾斌在买受人处签字捺印，该合同的签订时间为2017年11月27日。同时，该合同附件四计价方式于房款的其他约定：按建筑面积计价，以盐亭县房管所实测确认并登记的产权面积为准，实行多退少补；附件五对购房付款方式及期限约定：买受人于2017年7月25日付购房款189273.00元，余款100000.00向银行申请按揭贷款；附件六装饰、设备标准中约定进户门为钢质防护门，室内预留门洞，客厅与休闲阳台之间为塑钢推拉门，厨房与生活阳台之间为塑钢玻璃门。 原告贾斌之母范玉梅于2017年7月25日代原告贾斌向被告华油公司支付首笔房款，被告华油公司于2017年7月25日出具收据一张，该收据主要载明：“入帐日期：2017年7月25日，交款单位：范玉梅1-12-7，收款方式存入建行，人民币（大写）贰拾万元整，收款事由：购房定金200000元整。”该收据落款时间为2017年7月25日，被告华油公司在单位处盖章。被告华油公司于2018年6月4日出具收据一张，该收据主要载明：“入帐日期：2018年6月4日，交款单位：贾斌1-12-7，收款方式刷卡信合，人民币（大写）壹拾万元整，收款事由：购房款100000元整。”该收据落款时间为2018年6月4日，被告华油公司在单位处盖章。被告华油公司于2018年6月4日出具收据一张，该收据主要载明：“入帐日期：2018年6月4日，交款单位：贾斌1-12-7，收款方式现金，人民币（大写）柒佰肆拾叁元整，收款事由：面积补差717元，大修基金18元，契税11元，装让费1元。”该收据落款时间为2018年6月4日。盐亭县自然资源局于2019年10月28日颁发涉案商品房不动产权证，不动产权证号为川（2019）盐亭县不定产权第0007980号，权利人为贾斌，共用情况为单独所有，土地使用权面积：30.37㎡，房屋建筑面积：87.62㎡。被告华油公司于2019年10月15日向原告贾斌出具接房通知一份，该接房通知载明：“中央大城1-12-7号房，面积87.62㎡，业主姓名贾斌，现按《购房合同》前来完善接房手续并签领《接房通知书》，确认接房。”原告贾斌于2019年10月21日委托刘安伏前往被告华油公司接洽商品房有关事宜及送达相关法律文书，刘安伏于2019年10月13日向四川省盐亭县公证处申请对其以邮政特款专递的方式向华油公司邮寄送达《完善商品房交付条件联系函》及附件的内容及过程进行保全证据，四川省盐亭县公证处于2019年10月23日出具（2019）川绵盐证字第1019号公证书。《完善商品房交付条件联系函》主要载明：“盐亭县金剑法律服务所受贵公司商品房买受人贾斌委托，前来贵公司接洽委托人购买的贵公司开发的中央大城1-12-7号商品住宅交付事宜。我所指派代理人前往现场查看，该房屋进户门防盗门被破坏，不符合商品房交付条件。现书面联系贵公司，请尽快更换该房屋进户防盗门，更换完毕并使该商品房各项指标符合交付条件后，书面通知买受人贾斌的代理人刘安伏，以便尽快完成商品房交付，使买受人尽快入住。如果贵公司对我所陈述的进户防盗门被破坏的事实持有异议，请在收到本联系函后2日内书面联系我所指派代理人，否则视为贵公司认可该事实。附：1-12-7号住宅进户门被破坏现场照片一组共3张。”盐亭县金剑法律服务所在该联系函上盖章，落款时间为2019年10月23日。因原、被告双方未就交房事宜达成一致意见，遂发生本案诉讼，在本院2019年11月14日开庭后，原告贾斌的母亲范玉梅于2019年11月15日领取涉案房屋的不动产权证及涉案房屋的房门钥匙，并向物业管理公司支付物管费和装修垃圾清运费。 上述事实，《商品房买卖合同》、接房通知、公证书、收据、庭审笔录等证据在卷证实。 本院认为，原告贾斌与被告华油公司于2017年11月27日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。结合原、被告诉辩意见、举证情况以及庭审查明的事实，本案争议的焦点：1.原告是否按照《商品房买卖合同》约定履行付款义务；2.被告华油公司是否应承担逾期交房的违约责任；3.被告华油公司是否应当承担逾期取得房屋所有权证书的违约责任。 焦点一、原告是否按照《商品房买卖合同》约定履行付款义务。根据原、被告签订《商品房买卖合同》及被告华油公司向原告贾斌出具的购房收据，原告贾斌于2017年7月25日向被告支付人民币200000元，其中购房首付款189273元，又于2018年6月4日支付购房余款100000元，在同日向被告支付面积补差购房款717元、大修基金18元、契税11元、转让费1元。涉案商品房的购房款价款总额为289990元（189273+100000+717=289990元），原告贾斌已经按照合同约定支付购房首付款189273元，对于购房余款100000元，《商品房买卖合同》仅约定：“余款100000.00向银行申请按揭贷款”，未对该笔购房余款的付款期限进行明确约定，同时被告华油公司也未提供证据证明其向原告催收过该笔购房余款，且结合被告华油公司于2018年6月4日向原告出具了收到购房余款100000元的收据，该收据可推知被告华油公司认可了原告支付购房余额100000元。至于面积补差款的支付按照《商品房买卖合同》附件四仅约定“按建筑面积计价，以盐亭县房管所实测确认并登记的产权面积为准，实行多退少补”，也未对面积补差购房款支付时间进行明确的约定，且原告贾斌已于2018年6月4日支付了面积补差款717元，被告华油公司也向贾斌出具了收据，该收据可推知被告华油公司认可了原告支付购房补差款717元。综上，在购房余款、面积补差购房款的付款期限未明确约定的情况下，结合原告付款情况及被告出具收据的交易行为，原告贾斌按照《商品房买卖合同》约定履行付款义务，未逾期付款。 焦点二、被告华油公司是否应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十一条交付条件的约定，被告华油公司应当在2018年5月31日前向被告交付涉案商品房，原告贾斌向本院提交了被告华油公司于2019年10月15日向其出具接房通知一份，证明被告华油公司在2019年10月15日才通知原告接房，被告违约逾期交房，被告华油公司在庭审中主张该接房通知系原告强迫要求下出具的，但被告华油公司未提供充分、合法的证据证明该主张。被告华油公司也未提供充分、合法的证据证明涉案商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的条件后，被告华油公司在交付日的7日前书面通知原告贾斌办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。原告贾斌的母亲范玉梅于2019年11月15日领取涉案房屋的不动产权证及涉案房屋的门钥匙，应当认定2019年11月15日被告华油公司已向原告交付了涉案房屋。故，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定：“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，被告华油公司应该向原告支付从2018年6月1日起按照实际交付的购房款金额分段计算至2019年11月15日止逾期交房的违约金。 焦点三、被告华油公司是否应当承担逾期取得房屋所有权证书的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十一条交付条件的约定，被告华油公司应当在2018年5月31日前向被告交付涉案商品房。根据《商品房买卖合同》第二十条产权登记的约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起310日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”本院认为，本案约定房屋所有权证的取得应以房屋交付为条件，2019年11月15日被告华油公司已将涉案商品房实际交付给原告，且盐亭县自然资源局于2019年10月28日颁发涉案商品房不动产权证，故对原告主张要求被告承担逾期取得房屋所有权证的违约责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决如下： 一、被告盐亭县华油房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内向原告贾斌支付逾期交房违约金30832元（该违约金计算方式为：按日以购房款189273元的万分之二从2018年6月1日起计算至2019年11月15日，按日以购房余款100717元的万分之二从2018年6月5日计算至2019年11月15日）； 二、驳回原告贾斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费903元，减半收取452元，由原告贾斌负担167元，被告盐亭县华油房地产开发有限责任公司负担285元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 任 格 二〇一九年十二月十二日 书记员 罗富云 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。