湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初4054号 原告：熊俊杰，男，1963年1月17日出生，汉族，住长沙县。 委托诉讼代理人：钱晓蓉，湖南平康律师事务所律师。 被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住址湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇，统一社会信用代码：914300006850121184。 法定代表人：沈宏波，董事长。 委托诉讼代理人：李幼德（系被告公司员工），男，汉族，1976年9月28日出生，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：戴一山，湖南华湘律师事务所律师。 被告：张雷敏，男，1979年5月11日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：戴一山，湖南华湘律师事务所律师。 原告熊俊杰与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称：奥莱置业公司）、张雷敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告熊俊杰的委托诉讼代理人钱晓蓉，被告奥莱置业公司的委托诉讼代理人李幼德、戴一山，被告张雷敏的委托诉讼代理人戴一山出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊俊杰向本院提出诉讼请求：1、两被告退还原告154521元；2、两被告支付原告利息9271.26元（以154521元为基数，按年利率6％，从2018年7月19日暂计算至2019年7月18日）；3、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月原告得知奥莱置业公司有商品房出售，原告察看房屋后，决定购买奥莱置业公司开发的位于长沙市望城区房屋，房屋建筑面积85.94㎡，由于原告不符合按揭购房的政策要求，选择分期付款方式购买。2018年7月19日交纳定金30000元，应奥莱置业公司要求向奥莱置业公司董事兼总经理张雷敏账户转账154521元，2018年9月13日签订合同编号为201403031103的《长沙市望城区商品房买卖合同》，并付房款313931元。合同中约定购房价为4001.99元／㎡（网签价），房屋总价为343931元。原告共计交付房款498452元，奥莱置业公司只向原告出具343931元的发票，原告要求奥莱置业公司财务开具全额发票被拒绝。原告认为，奥莱置业公司与张雷敏相互串通，隐瞒真实房价，不按实际交款数额开具发票，又拒不退还原告154521元房款，损害了原告的合法利益，两被告应承担连带退还责任并承担相应的利息损失。 被告奥莱置业公司辩称：1、奥莱置业公司收取备案价之外的补充房款，名义上是服务费，实际上是房款。奥莱置业公司与原告在签订商品房买卖合同之前，对房价进行了充分的协商，双方已明确房屋成交价为5800元/㎡，总价为498452元，双方在签订《裕田.奥莱小镇定购书》时，在定购书中双方明确约定了房屋单价为5800元/㎡，总价为498452元，原告已签字确认。奥莱置业公司在其内部的《网签申请表》中，明确写明该房屋备案价为4001.99元/㎡，房屋差价154521元以服务费形式支付。按照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款的规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，原告与奥莱置业公司在置业计划表、网签申请表、订购书上，双方形成了两个意思表示，一个是真实的房屋价格、价款意思表示，一个是以虚假的房屋价格、价款、服务费去隐藏真实的房屋价格、价款意思表示。以服务费的名义收取房款是双方真实意思表示，服务费是名义上的，房款是实质上的，表面意思与实质意思不一致，双方都有以服务费的名义收取房款的故意，故意的形成经过了充分的协商，该故意不是任何一方单独的故意，是双方的共同故意，是双方通谋后实施的故意，本案应按商品房买卖合同的真实价格、价款来处理。2、奥莱置业公司收取备案价之外的房款不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效行为。《中华人民共和国价格法》第三条规定，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。根据国家发展和改革委员会第29号令、湖南省发展改革委员会《湘发改价调[2017]1237号》文件，商品房价格既不是政府定价（中央定价商品与地方定价商品），也不是政府指导价，而是属于市场调节价商品，经营者有权自主制定并通过市场竞争形成价格。本案中，原告出售的房屋属于商品房，属于市场调节价商品，奥莱置业公司有权自主定价，在商品房市场上与买受人协商定价基础上确定最终售价。奥莱置业公司与买受人的协商定价不违反任何法律法规，是法律赋予的合法权利。3、关于商品房买卖合同备案价的问题。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与预购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。从以上规定可以知道，商品房买卖合同的备案，本质上不是要管制交易价格，也无权管制交易价格，买卖合同备案的目的是防止开发商一房多卖，赋予商品房买卖合同准物权的效力。备案合同中的价格，既不是政府定价，也不是政府指导价，该规定没有剥夺开发商根据市场行情自主定价的权利，不能以备案价否定、推翻双方的协商定价。双方协商一致的房屋价格，尽管高于备案价，但是没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。同时，根据市场行情自主定价，是市场经济的核心价值观，维护企业的自主定价权，保护企业的合法经营权，是发展市场经济的需要，是建设法治国家的需要，也是民事审判中应当坚持的基本原则。4、原告的主张违背诚实信用原则。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。社会主义核心价值观第三点：爱国敬业诚信友善。原告的起诉，违背了社会主义核心价值观，违背了民法总则的基本原则。原告在签订商品房买卖合同和交付涉案房款时，已明确将预约合同中的总房款分为两部分签订合同,一部分为备案合同中房款343931元,另一部分以服务费154521元的形式出现。奥莱置业公司已按照合同约定交付房屋,原告又出尔反尔，认为原告支付的154521元房款没有法律依据，要求退还，实际上是一种反悔行为，也是一种不诚信的行为。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当全部驳回。 被告张雷敏辩称：张雷敏是代奥莱置业公司收取房款，并非个人收款，原告要求张雷敏退还房款没有事实和法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。2018年7月18日，原告与奥莱置业公司签订了《认筹协议》，对该房屋的出售价格及房款的付款方式等内容进行了约定。原告将房款154521元转入张雷敏账户，张雷敏已将房款交给奥莱置业公司，原告于2018年9月13日与奥莱置业公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，并将剩余房款一并支付。由此可知，张雷敏接收原告的房款并立即将原告房款交给奥莱置业公司，是根据原告与奥莱置业公司商定的房款支付方式进行的。张雷敏接收的154521元是房款的一部分。张雷敏是受托人，奥莱置业公司是委托人，该行为的法律后果应当由作为委托人的奥莱置业公司承担，与张雷敏本人无关，张雷敏与原告之间不存在法律上的利害关系。原告要求张雷敏退还原告已经支付的房款没有法律依据。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。社会主义核心价值观第三点是：爱国敬业诚信友善。公司已将符合合同约定的房屋交付给原告，原告没有理由在接收了房屋一年后又要求公司退还该房屋的部分房款，更没有理由向张雷敏主张退还。原告的所作所为，完全与诚信友善原则背道而驰，毫无诚信。这种行为，违背了社会主义核心价值观，违背了民法总则的基本原则。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当全部驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，原、被告对证据的三性均未提出实质性异议，本院予以采信并在卷佐证。本院查明的事实如下：2014年10月30日奥莱置业公司取得裕田奥莱小镇Ａ区第10号栋《商品房预售许可证》，2018年7月18日，原告与奥莱置业公司双方签订《裕田奥莱小镇定购书》。双方约定：原告购买奥莱置业公司开发的位于长沙市望城区房屋，房屋建筑面积85.94㎡，房屋单价5800元／㎡，房屋总价498452元。2018年7月19日原告交纳定金30000元，原告应奥莱置业公司要求向奥莱置业公司董事兼总经理张雷敏账户转账154521元。2018年9月13日双方就签订房屋买卖合同进行协商，在订购时约定的价格、价款不变的情况下，将房屋价款分为两部分，一部分为备案房屋买卖合同中的房屋价款343931元，另一部分以服务费154521元的形式出现，经原告同意后签订备案合同编号为201403031103的《长沙市望城区商品房买卖合同》，备案合同约定房屋单价为4001.99元／㎡，房屋总价为343931元,并于当日原告支付房款313931元。另查，在原告起诉前，奥莱置业公司已交付房屋。原告转账张雷敏账户的154521元已转给奥莱置业公司，原告要求奥莱置业公司出具154521元不动产转让的增值税发票，奥莱置业公司无法出具，双方产生纠纷，原告向长沙市望城区市场监督管理局信访，2019年6月21日长沙市望城区市场监督管理局作出《信访事项处理意见书》，认为原告信访所涉房源于2014年10月30日办理预售登记，当时政府未实行均价监管和“一房一价”备案的商品房调控政策，没有违反当时的房地产价格相关政策。原告未对信访事项处理意见提出复查申请，于2019年7月19日向本院起诉，要求奥莱置业公司退还服务费154521元。 本院认为，2018年7月18日，原告与奥莱置业公司双方签订的《裕田奥莱小镇定购书》属预约合同，预约合同是否有效成立，需具备主体适格、内容合法、意思表示真实、合同形式合法四个条件。从《裕田奥莱小镇定购书》的订立目的、约定内容来看，主体适格，是双方当事人的真实意思表示，是为将来订立商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的是通过订立定购书来约束双方承担在将来订立商品房买卖合同的义务，其合同内容与形式均合法。本案关键在于约定房屋价格5800元/㎡是否发生房屋价格效力。2018年奥莱置业公司对2014年10月30日已取得商品房预售许可证的房屋进行销售，对于该房屋买卖虽可不适用均价监管和“一房一价”备案的商品房调控政策，但奥莱置业公司出售房屋时与预售房屋备案时相比，行情发生了重大变化，政策也发生了变化。如不适用新的调控政策，开发商可能脱离行政监管；如实用新的均价监管和“一房一价”备案的商品房调控政策，那么行政机关应当允许开发商对房屋销售价格再次备案或申请限价。奥莱置业公司并未向行政机关再次备案或申请限价，直接将预约合同中的总房款分为两部分后去适用房屋均价监管政策，一部分为备案合同中的房屋价款343931元，另一部分以服务费154521元代替约定的房款，备案合同已发生效力，以服务费代替政策变化后的房屋价款，即隐藏的房屋价款，该价款不可能发生房屋价款效力；原告明知奥莱置业公司将约定的房款分为两部分隐藏房屋真实价款是规避行政监管的行为，原告仍然按奥莱置业公司的指引交纳154521元房款作为服务费，导致该房款不发生房款效力，奥莱置业公司无法出具房屋契税发票，双方均存在过错。接受行政监管是奥莱置业公司的义务，奥莱置业公司未主动向行政机关申请调价或限价，调价后也未及时报告，以服务费代替房款，规避行政监管，奥莱置业公司应承担主要责任，原告配合奥莱置业公司规避行政监管应承担次要责任，故原告要求奥莱置业公司退还房款154521元的请求，本院支持120000元，其余部分由原告自行承担，被告张雷敏不承担责任。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司在本判决生效之日起15日内退还原告熊俊杰房款120000元。 如被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告熊俊杰的其他诉讼请求。 案件受理费3576元，适用简易程序减半收取1788元，由原告熊俊杰负担478元，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担1310元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  彭小斌 二〇一九年十二月二十日 书记员  陈 田 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。