北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初22005号原告：王新良，男，1967年1月6日出生，汉族，山东集翔劳务工程有限公司职员，住丰台区。委托诉讼代理人：高圣道，北京明科律师事务所律师。被告：李如海，男，1966年8月1日出生，汉族，北京康宝养老中心法定代表人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李贵山，北京市翔龙律师事务所律师。原告王新良与被告李如海合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新良及其委托诉讼代理人高圣道、被告李如海及其委托诉讼代理人李贵山，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新良向本院提出诉讼请求：1、李如海返还建房投资款1020700元；2、李如海给付租金收益457518元；3、李如海给付利息损失，以1020700元为基数，自2016年5月11日至2017年11月30日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；4、李如海承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月9日，我与李如海签订合同，合同约定我与李如海在位于朝阳区南四环东路90号院（以下简称90号院）合资建设公寓150间，由我出资，建成房屋收到租金后李如海先返还我出资建房款，李如海向我支付每年总租金的18.5%。合同签订后，我共投资建房款1520800元，2016年4月21日，李如海将房屋出租取得租金，按照合同约定李如海应返还我投资建房款并给付租金收益，但李如海未履行上述义务，仅返还我建房款500000元。综上，我诉至法院提出上述诉讼请求。被告李如海辩称：不同意王新良的诉讼请求。王新良认为投资1500000元，但只有300000元有付款凭证。协议约定投资收回了才进行收益分配，现双方的投资都还没有收回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年3月9日，王新良（乙方）与李如海（甲方）签订《合作协议》，双方约定：1、甲乙双方于2015年11月5日在90号院合资建设小公寓出租150间（应按照甲方意愿享总建设220间房），如以后在建设70间房屋仍由乙方出资，仍按照本协议规定，甲方出地乙方出资。建成房屋收到租金后甲方先返还乙方出资的建房款。2、房屋建成出租后，由甲乙双方共同管理，每年的租金除去管理人员工资，房屋维修等必要开支外，甲方向乙方支付每年总租金的18.5%……4、在房屋出租期间，甲乙双方应公平公正透明管理资金，如有一方贪污和隐瞒资金，一经发现，有责任方向无责任方赔偿贪污款和隐瞒十倍资金。5、房屋管理人员在管理期间应每月向甲乙双方公开租金收入及开资账目，如贪污和隐瞒资金，一经发现对其开除，扣罚本月工资，如数额较大将其交于司法部门处理，如果房屋整体出租第4和5条不存在。……2016年3月10日，王新良（乙方）与李如海（甲方）签订《补充协议》，双方约定：一、甲乙双方关于2016年3月9日所签90号院合资建设小公寓未经事宜进行补充。1、甲方安装空调工程款为450000元，已付施工队150000元，剩余300000元由租金支付；2、因建房电用电不够，增加变压器250000元，由租金支付；3、待房屋出租后甲方可先还上两笔投资费用，共计550000元，剩余房屋租金全部支付乙方的房屋投资。二、乙方投资的房屋金额以甲方和李守青（与后文李守东为同一人）施工队所签的工程合同和增项协议合同金额为准。三、待工程全部完工后，甲乙双方要各自出具房屋投资金额证据，由甲乙双方共同签字方才生效，为房屋建设的总成本，收到租金后先还乙方投资，再还甲方投资，待还清甲乙双方投资建房成本后，按3月9日甲乙双方所签比例分摊租金。四、如遇政府拆迁和土地合同到期，甲方因各种原因不能或不再续租，乙方所投资金并未从房屋租金内全部收回，由甲方自己出资在七天内一次性付清乙方所投资的剩余欠款。五、甲乙双方必须遵守以上条款，如有违约，可向法院起诉，并向无责任方支付利息和误工费等一切费用。2016年4月21日，李如海（甲方）与案外人吴某（乙方）签订《公寓整租租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的座落在北京市朝阳区南四环东路90号院中院一号公寓和三十六间公寓出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的三层楼房屋149间，该房屋租赁期6年，自2016年4月21日起至2022年6月20日止，每三年乙方递增10%的租金。该房屋每间房第一年租金为人民币1100元，第一年149间房租金为1966800元，第二年每间房屋租金为1050元（租金：1877400元），第三年……租金一年一付。甲乙双方合同签订后于2016年4月26日之前乙方付给甲方一年半租金18个月为：2905500元。……在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方自从租赁甲方房屋之日起，对所承担的房屋及附属设施，如乙方使用用途不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或给予以经济赔偿，由乙方负责修缮房屋。乙方负责安装电缆和变压器，手续由甲方协助办理，安装费用由乙方缴纳300000元。甲乙双方在合同签订日起，甲方给予乙方招租期到2016年7月1日，乙方房租从2016年7月1日开始计算。2016年9月2日，李如海（甲方）与李守东（乙方）签订结算单，双方就90号院中建公寓事宜，经双方友好协商，于2014年至2015年签订的合同作废，工程款按照2050000元计算。支付清单如下：甲方于2015年度向乙方支付工程款350000元。投资人王新良出资1300000元，已付乙方。剩余款由甲方支付给乙方，合计金额400000元。甲方于2016年9月21日支付乙方200000元。于2016年12月31日付乙方200000元。该文件有王新良、李如海等人签字。审理过程中，双方均认可王新良系2016年3月加入进来，其加入时房屋主体结构已经建成，就差装修，2016年5月房屋完工。双方均认可90号院建成后对外出租的收益应当先返还王新良的投资、后返还李如海的投资、再扣除房屋管理开支，剩余的部分王新良取得18.5%。王新良据此主张自出租之日起至2017年11月21日的租金收益应为2905500元，应当先返还王新良的出资1520700元，现李如海已给付500000元，故应当继续返还投资款1020700元，剩余的部分扣除李如海的投资后，要求给付收益457518元。同时，王新良称因李如海未及时返还投资款，故要求给付利息。李如海认可返还王新良投资款500000元。但李如海称自出租之日至2017年11月21日的租金收益本应为2905500元，但因房屋质量少收租金，故实际收取租金2134070元。李如海对上述主张申请承租人吴某出庭作证。吴某到庭称“因房屋质量问题，给我造成经济损失，故与李如海协商一致租金减少775430元”。王新良对吴某的证言不予认可，并称即使因房屋质量问题需要减租，亦应当由李如海自行承担。王新良主张其投资1520700元，主要包括建安费用1300000元、空调费用200000元、杂项费用20700元三个部分，并提交支付款证明、投资证明、证明等证据予以佐证。经核对，上述证据上均有李如海签字。其中有李守东签字的支付款证明、投资证明上的金额相加为1300000元。其余证明上的金额相加为220700元，项目为门窗、空调、逃生楼梯费用。李如海对上述证据证明目的不予认可，称除空调200000元认可以外，其余项目并没有付款凭证予以佐证。李如海称其除建安费用外还支付空调费用350000元、变压器费用350000元、维修费用193512元。李如海对上述主张提交空调费用收据、部分转账凭证、证人证言、租赁合同及票据、维修费用支出凭单等证据予以佐证。收据载明“今收到李如海公寓安装空调机组款550000元，其中包括王新良工程款200000元”。证人吴某称“我与李如海系租赁合同关系，我承租90号院。承租过程中，因电不够使，我出资350000元左右，让李如海去申请安装，这样我用电也会便宜点。这笔费用没有抵、免的情形，退租时无偿留给李如海。李如海认可钱是吴某出的，但称之后会返还给吴某。维修费用支出凭单载明“2016年1月11日支付修理公寓一期卫生间地面渗水费用102592元、2016年7月18日支付修换120间水管、坐便器费用61920元、2016年7月30日支付修理公寓房间墙面费用29000元”。王新良仅认可李如海支付空调费用250000元，对其他费用不予认可。王新良称修理地面的时间早于竣工时间，明显有悖常理。李如海对此解释称上述票据系笔误。审理过程中，本院组织双方就90号院全部建安费用进行核对，双方在先后两次谈话中均明确认可双方在90号院投入的建安费用共计2050000元。另，双方均认可90号院系整租给吴某。另，本案系发回重审案件。2017年9月14日，王新良就原审案件诉至法院。2017年9月21日，本院向李如海送达起诉状。本院认为：《合作协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。依据《补充协议》第三条并结合当事人陈述，本院认定李如海收取90号院租金后应先返还王新良的投资，后返还李如海的投资，再扣除房屋管理开支后李如海给付王新良剩余租金的18.5%。关于租金：双方均认可李如海截至2017年11月21日应收取租金2905500元，本院予以认定。但李如海作为出租人与吴某作为承租人均称上述期间因其他原因实际收取的租金数额为2134070元，本院予以认定。王新良对吴某所述内容不予认可，但并未提交证据予以佐证，本院不予支持。同时，王新良与李如海系合作关系，故王新良所述租金收入减少的责任应当由李如海一人承担，本院不予采信。综上，本院认定租金数额为2134070元。关于王新良的投资数额，依当事人陈述本院主要从建安费用、空调费用、杂项费用三个方面来认定。因李如海与李守东签订的《结算单》上已注明“投资人王新良出资1300000元，已付乙方（李守东）”，且上述情形与李如海签字的支付款证明等文件上所载金额一致，故本院对王新良所主张的建安费用为1300000元，予以采信。因李如海对王新良支付的空调费用200000元予以认可，故本院对该部分予以认定。因李如海对杂项费用签字认可，故本院对该部分亦予以认定。综上，本院认定王新良的投资数额为1520700元。如前，李如海收取租金后应当先返还王新良的出资，因双方均认可李如海已付500000元，故李如海应当继续给付剩余1020700元。关于李如海的投资数额：依当事人陈述本院主要从建安费用、空调费用、维修费用、变压器费用四个方面来认定。因双方当事人均认可90号院建安费用共计2050000元，而前文认定王新良负担的建安费用为1300000元，故本院认定李如海负担的建安费用为750000元。虽然李如海称空调费用总额为550000元（含王新良负担的200000元），但一方面双方在《补充协议》中曾约定空调费用为450000元；另一方面李如海仅提交李宽路出具的收据用于证明空调费用变更，故本院对李如海所称空调费用总额为550000元，不予支持。考虑到李如海认可王新良负担200000元，而王新良认可李如海负担250000元，即空调费用总额450000元与《补充协议》一致，故本院在现有证据下认定李如海负担的空调费用为250000元。因李如海提交的维修费用的证据仅为支出凭单，并没有其他证据予以佐证，而凭单从内容上看系李如海内部记账所用，故仅凭上述证据不足以令本院认定存在维修费用支出。依据吴某的证言以及李如海所述，变压器费用系吴某支出，故本院不认定该笔费用属于李如海投资。综上，本院在现有证据下认定李如海投资数额为1000000元。关于房屋管理开支：依据《合作协议》，房屋管理开支主要指管理人员工资、房屋维修等必要开支。依据《合作协议》第五条并结合双方均认可90号房屋系整租，故本院认定不存在管理人员工资情形。房屋维修开支部分已在李如海投资中予以认定，故不再赘述。如前所述，本院计算后认定截止至2017年11月30日的租金尚不足以返还王新良、李如海的投资，故在以该租金作为基数的前提下不存在按照约定比例给付投资收益的情形。本院对王新良要求给付投资收益的诉讼请求，不予支持。因双方在《合作协议》、《补充协议》中均未明确返还王新良投资的具体期限，故本院仅对自原审案件向李如海送达之日起至2017年11月30日的投资款利息予以支持，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：一、李如海于本判决生效之日起十日内给付王新良投资款1020700元；二、李如海于本判决生效之日起十日内给付王新良利息，以1020700元为基数，中国人民银行同期贷款利率为标准，自二〇一七年九月二十一日至二〇一七年十一月三十日；三、驳回王新良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18284元，由王新良负担5660元（已交纳）；由李如海负担12624元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  高 原人民陪审员  曹静波人民陪审员  刘 坤二〇一九年十二月二十四日书 记 员  辛明明