河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终10810号 上诉人（原审原告）：孙青引，女，1955年1月17日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：闫修桥（孙青引丈夫），男，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：可娇莎，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安文志，男，1955年7月2日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘强，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：袁树芬，女，1961年7月25日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：李健，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 上诉人孙青引因与被上诉人安文志、袁树芬案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙青引及其委托诉讼代理人闫修桥、可娇莎，被上诉人安文志及其委托诉讼代理人刘强,被上诉人袁树芬的委托诉讼代理人李健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙青引上诉请求：1、请求撤销石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初855号民事判决书；2、请求依法发回重审或依法改判；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、孙青引与袁树芬系双方协商一致签订的《房屋买卖合同》，且争议房产在双方签订《房屋买卖合同》时产权清晰，该合同系有效合同。1、《房屋买卖合同》系孙青引与袁树芬终止借款合同关系，将借款本金转化为已付购房款，双方经协商一致，建立房屋买卖合同关系。该《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该《房屋买卖合同》具有法律效力。2、争议房产产权清晰，早在2013年争议房产的具体房号就已经在《城市房屋拆迁产权调换协议书》确定。袁树芬系争议房产的原所有权人，2013年12月29日袁树芬与河北德融房地产开发有限公司、石家庄市土地储备中心签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》约定拆迁原有房产，调换为石家庄市新华区红星街62号1-1-2301室房产。因此，2014年12月16日，袁树芬与孙青引签订《房屋买卖合同》时，袁树芬作为争议房产的所有权人，有权对自己的房产进行处分。二、本案争议房产的所有权在安文志申请贵院查封之前已经由孙青引实际占有。1、孙青引交付了水、电、暖气、物业费、垃圾清运费等费用，并收到房产钥匙，争议房产在石家庄市裕华区人民法院查封之前处于上诉人的实际控制之下。在河北德融房地产开发有限公司交房时，向所有业主发放了《天鸿红星里业主手册》、《天鸿红星里装修手册》和《天鸿红星里房屋使用说明书、住宅质量保证书》，所有业主收到的上述手册中业主签字及时间栏均为空白。2018年1月27日，孙青引向河北德融房地产开发有限公司支付了购房差价款、地下室款、燃气管网建设费、暖气管网建设费、维修基金、契税、产权登记费，同时又向石家庄安悦物业服务有限公司支付了临时出入证费、2018-2019年度取暖费、水费、电费、物业费、垃圾清运费、建设设施备保证金后，从物业处取得争议房产房屋钥匙。从前述票据的出具时间可以证明，开发商交房时间为2018年1月27日。后孙青引向物业办理装修备案，准备装修入住。但由于该小区相关配套设施不完备，高楼层住户始终处于临水临电的状态，无法进行装修。2018年7月20日，孙青引将争议房产委托中介公司出租。物业公司将房屋钥匙交给孙青引即表示已经交付房产，孙青引作为房屋所有权人，对房屋已具有实际控制权和管理权，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于孙青引是否实际入住并不是房屋占有的必要条件。孙青引取得对争议房产的实际控制权是在2018年1月27日，而石家庄市裕华区人民法院的查封日期为2018年4月25日，孙青引实际占有争议房产早于法院查封。2、争议房产未办理过户登记手续并非原告自身原因造成的，是由于开发商证件不全，无法办理房产过户登记手续，但这并不能作为无法认定房屋产权的依据。 根据《最高人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第九条、第十条之规定，查封不动产的，法院应张贴封条或公告，并可以提取保存有关财产证照。查封尚未进行权属登记的建筑物时，法院应当通知其管理人或该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。根据前述司法解释，张贴封条公告和有关机关办理查封登记都是对查封行为的公示。因此法院采取查封措施时，应当采取法律规定的合适方式进行公示。2015年5月8日，石家庄市裕华区人民法院在查封涉案房产时，仅向房产开发商及物业送达查封法律文书，并未在现场张贴送达公告，也没有张贴查封公告和封条，并未对查封行为进行公示，存在瑕疵。该院于2018年10月30日才张贴查封公告，对查封进行公示。因本案涉案财产为没有权属登记的不动产。根据前述司法解释的规定，应当以张贴封条或公告为查封的生效条件。因此裕华法院对涉案房产的查封生效时间应为2018年10月30日，在此之前，孙青引已实际占有涉案房产，并委托房产经纪公司对外出租。 安文志答辩称，一、被答辩人孙青引与被上诉人袁树芬没有真实的房屋买卖关系。涉案房屋的买卖以及孙、袁之间的借款事实没有真实性。1.“以房抵债”的起诉事由与买卖合同内容相矛盾。《房屋买卖合同》约定房屋转让的方式是“买卖”，并约定了“价格为100万；房款在合同签订后5日内付至袁树芬名下尾号为8110的农行账户；如逾期付款，每逾期一日按照应付房款1‰支付违约金”等内容。但孙青引不能提供履行上述合同约定的证据，故起诉时又称涉案房屋系以房抵债的形式进行转让，买卖关系不真实。2.孙青引提供的“100万的借条”、“转账记录”、《房屋买卖合同》证据之间存在矛盾，不能共同证明以房抵债的事实。其一，借条约定的借款形式为“现金”与银行转账记录的转账方式相矛盾；其二，借条约定的借期为3-6个月，借款时间是2014年9月16日，房屋买卖合同签订的时间是2014年12月16日，在借款未完全到期的情况下签订房屋买卖合同不合常理，两证据之间也有矛盾；其三，即便认定借条为三个月到期，在债权已经到期，双方已经达成以房抵债的合意下，房屋买卖合同不明确约定房款的支付是以债权抵销，而约定签约后5日内付款至指定账户，且约定逾期付款的责任，不合常理；其四，转账记录显示的袁树芬收款账号尾号为8460与房屋买卖合同约定的收款尾号8110相矛盾。3.孙青引、袁树芬之间经常性的多笔资金往来，足以证明本案100万借款没有真实性。根据袁树芬的银行流水证明，袁树芬在2014年9月16日“向孙青引借款100万”之前，曾经向孙青引转款累计321万。那么2014年9月16日孙青引又向袁树芬转款100万，究竟是袁树芬向孙青引的借款，还是孙青引偿还袁树芬的款项，性质无法说明，也没有证据证明。另外，2014年9月16日以后，袁树芬还曾向孙青引转款47万，向孙青引的女儿闫建玲转款85万余元，究竟是何种性质的款项无法查明。综合上述证据分析，孙青引没有确凿的证据证明孙、袁之间就涉案房屋存在买卖关系。二、涉案房屋在被执行人袁树芬名下，属于袁树芬所有，孙青引没有实际占有该房屋。1.孙青引在一审中提交的水、电、暖、物业费等收据可以证明：过渡费的收款主体，双气建设费、购房差价、维修资金等交款主体，物业费、水电费的交款主体，均是袁树芬，不是孙青引。2.答辩人安文志向本案房屋所在的物业公司调取的房屋钥匙领取记录、入伙文件等材料，证明2018年1月27日涉案房屋钥匙领取人是袁树芬，而不是上诉状中所称的孙青引从物业处取得了争议房屋的钥匙。3.自2016年3月2日石家庄桥西区人民法院即查封了涉案房屋产权调换前的原房屋。根据法律规定，查封的效力及于被查封财产的替代物、赔偿款，也就是说在2018年1月27日，涉案房屋交付之前，该房屋已经处于查封状态，孙青引不可能占有使用该房屋。4.2018年5月8日裕华区人民法院向河北德融房地产开发有限公司发出了协助执行通知并查封该房屋。一审中安文志已经向法院提交了2019年5月4日房屋状态的照片，入户门仍处于被法院封条查封的状态，入户门的保护膜完好无损。涉案房屋的水、电表刻度均为零度，该房屋一直处于毛坯房状态，袁树芬并没有使用该房屋，孙青引更没有占有使用。5.孙青引提交的《房屋委托租赁合同》不能证明其占有使用房屋的事实。其一，该合同签订的时间是2018年7月20日，是涉案房屋被裕华法院查封两个多月以后签订的，从交易习惯看，房产经纪公司不可能会接受委托去出租已经被法院查封的房屋，该合同不具有真实性；其二，只有孙青引证明了其是该房屋的合法产权人，才能证明该租赁合同的合法性，而不能通过该证据反证孙青引合法占有房屋的事实，该证据违反了证明逻辑。6.孙青引强调涉案房屋因临水临电不能装修的事由不成立，临水临电是指小区项目因为证件问题，现使用的水、电尚未在水力、电力部门办理正式的使用备案手续，不是无水无电。该小区现有的水电完全满足业主装修以及日常使用。三、孙青引与袁树芬之间存在亲戚关系，双方是为逃避对涉案房屋的执行，刻意制造虚假债务，试图通过以房抵债的方式转移房屋所有，逃避执行。综上，孙青引、袁树芬为转移被执行房产，签订了虚假的《房屋买卖合同》，又因缺乏履行买卖合同的证据，为满足法律要件，从众多资金往来中有针对性地选择一笔伪造为借贷关系，制造“以房抵债”的法律关系，意在逃避执行。二审法院应当驳回孙青引的上诉，维持一审判决。 袁树芬答辩称，一、上诉人与袁树芬之间存在真实的借款关系，房屋的以房抵债，是当时从网上下载了一个合同版本，就这么签订了；二、房屋交付以后，由于开发商的原因，未能办理更名。因此，需要答辩人配合去接房和领钥匙的时候，答辩人只是出了个面；三、房屋的后续交款和租赁装修等，答辩人不清楚。据答辩人了解，现在该小区应该还处在水和电不能正常使用的情况，入住率非常低。 孙青引向一审法院起诉请求：1.终止对石家庄市新华区房屋的执行，并解除相关执行措施；2.确认位于石家庄市新华区的房屋归原告所有（房产价值为100万元）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：安文志诉袁树芬、董略、孙敏、河北益民担保有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年5月10日作出（2017）冀0108民初字899号民事判决书，判决“一、被告袁树芬于判决生效之日起十日内，偿还原告安文志借款本金100万元及利息（利息按照月息2%计算自2015年2月1日至清偿之日止）。二、被告孙敏、被告董略对本判决书第一项确定的袁树芬的给付义务承担连带清偿责任”。判后孙敏、董略不服，提起上诉，石家庄市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）冀01民终11647号终审判决，判决：一、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初899号民事判决书第一项即“被告袁树芬于判决生效之日起十日内，偿还原告安文志借款本金100万元及利息（利息按照月息2%计算自2015年2月1日至清偿之日止）”；二、变更河北省石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初899号民事判决书第二项内容为“被告孙敏、被告董略共同对本判决第一项确定的被告袁树芬的给付义务承担赔偿责任”。二审判决生效后，各被告未履行生效判决所规定的义务，安文志向本院申请执行，执行案号为（2018）冀0108执1144号。案件执行过程中，本院于2018年5月8日作出（2018）冀0108执1144号协助执行通知书，由河北德融房地产开发有限公司协助查封袁树芬名下位于石家庄市新华区，查封期限三年，自2018年5月8日至2021年5月7日。涉案房屋查封后，案外人孙青引向本院提出执行异议，本院于2018年12月18日作出（2018）冀0108执异137号执行裁定书，裁定：驳回案外人孙青引的异议申请。孙青引对该裁定不服，提起本案诉讼。 另，原告称，第三人袁树芬于2014年9月16日向原告孙青引出具《借条》，载明：今借到孙青引现金1000000元，壹佰万元整，借期3-6个月，到期一并归还。原告孙青引提供银行《资金往来（全渠道）信息结果表》欲佐证上述借款事实。2014年12月16日，第三人袁树芬与原告孙青引签订《房屋买卖合同》，约定：袁树芬将位于石家庄市新华区以每平米8112元，总价款100万元价格出售给原告孙青引。另，该房产系第三人于2013年12月以第三人名下位于石家庄市桥东区房屋（以下简称置换前房屋）拆迁置换所得，该房产目前手续尚不齐备，且置换前房屋已被桥西区人民法院于2016年3月2日查封。2018年1月27日，原告向石家庄锐松商贸有限公司支付135311.85元，原告主张该费用系代替第三人袁树芬代缴购房差价、购买地下室156820.6元；维修基金、契税、产权登记费13830.62元；燃气管网建设费、暖气管网建设费4928.28元，水电、物业、建筑垃圾清运费3175.6元，公共设施保证金3000元，临时出入证、2018-2019年度取暖费2768.16元，并扣减过渡费49211.41元后，就涉案房屋应支付的费用。但以上费用（除过渡费）的收据上交款单位栏均载明“袁树芬”。就涉案房屋石家庄安悦物业服务有限公司出具了《天鸿·红星里业主手册》《天鸿·红星里装修手册》《天鸿·红星里房屋使用说明书、住宅质量保证书》，但三份手册中业主签字及时间栏均为空白。2018年7月20日，原告孙青引与河北房咖房地产经纪有限公司就涉案房屋签订的《房屋委托租赁合同》，原告将涉案房屋委托该公司对外出租。截止2019年5月14日，涉案房屋入户门有本院封条及公告，水表及电表均显示为零。以上事实，有（2017）冀0108民初字899号判决书、（2017）冀01民终11647号判决书、（2018）冀0108执1144号立案信息表、（2018）冀0108执1144号协助执行通知书、（2018）冀0108执异137号执行裁定书、石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104执异196号执行裁定书、原告提交的《借条》、银行流水、缴费单据、《业主手册》《装修手册》《房屋使用说明书、住宅质量保证书》、被告提交的涉案房产照片等证据在卷佐证，足以证实。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利不能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。结合本案，第一、2014年9月16日，原告孙青引向第三人袁树芬出具资金100万元，借期3-6个月。2014年12月16日，第三人袁树芬与原告孙青引签订《房屋买卖合同》。结合以上事实可知，原告与第三人签订《房屋买卖合同》系在借款到期未还的情况下签订，该合同是否具有买卖房屋的合意，存在争议。另，第三人名下置换前房屋被桥西区人民法院查封的时间是2016年3月2日，即截至2016年2月29日前本案所涉房产的产权尚未明确。而第三人袁树芬与原告孙青引于2014年12月16日签订《房屋买卖合同》对产权尚未明确的财产予以处分，故该买卖合同不能视为有效合同。第二、原告虽提交《天鸿·红星里业主手册》、《天鸿·红星里装修手册》、《天鸿·红星里房屋使用说明书、住宅质量保证书》和《房屋委托租赁合同》，主张原告对涉案房产已先于法院的查封之前占有使用。但《天鸿·红星里业主手册》《天鸿·红星里装修手册》《天鸿·红星里房屋使用说明书、住宅质量保证书》三份手册中业主签字及时间栏均为空白，不能确认涉案房产的交付对象和交付时间。另，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本案中涉案房产的产权尚未确认的情况下，原告基于所有权所签订的《房屋委托租赁合同》属于效力待定合同，并不具备对涉案房屋占有的证明效力。而且被告提交的现涉案房产状态的照片显示，涉案房产仍处法院查封状态，并无实际使用迹象，因此，原告对涉案房产已先于法院的查封之前占有使用的主张，无事实依据，本院不予支持。判决：驳回原告孙青引的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告孙青引负担。 本院二审期间，上诉人孙青引围绕上诉请求依法提交了一组照片,证明目前涉案房产仍处于临水临电的状态，每天供水只能供两个小时，仍然不能正常居住，该小区目前住入住率极低。本院组织当事人进行了证据交换和质证，安文志对该证据的质证意见为：对真实性、合法性没有异议，对于证据的关联性不认可。该证据不能证明上诉人的证明目的，该证据反映了目前小区有一部分人入住，说明它符合居住条件，可以日常装修使用。另外，小区现有的居住状态，并不代表小区不具备入住条件，水电达不到装修标准等上诉人所主张的事实。小区入住率不低，小区入住率不能以某一个时间点，业主的在家状态来衡量。袁树芬对该证据的质证意见为：对真实性、合法性、关联性没有异议，据我所知，因该小区不具备正常的生活和居住条件，我们当时拆迁的这些邻居们好多都没有去入住。 被上诉人安文志围绕答辩意见依法提交了两份证据，证据一：2013年12月-2015年2月期间袁树芬与孙青引的银行流水，该证据是在桥西区调取复印的。证明在此期间，袁树芬和孙青引存在大量的多笔的资金往来，本案当中孙青引和袁树芬所谓的100万借款只是其中的一部分，所以该100万的借款不真实。证据二：钥匙、涉案房屋钥匙领取表以及签收承诺书。来源是从涉案房屋的物业部门调取的。证明该房屋的所有人是袁树芬而非孙青引。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人孙青引对证据一的质证意见为：对银行流水的真实性没有异议，但该证据恰恰证明了上诉人与袁树芬存在多笔经济往来，但该银行流水并不完整，不能完整证明上诉人转给袁树芬更多的借款，不能由此来证明袁树芬与上诉人之间的100万借款不真实；对证据二的真实性不认可，因为安文志无法提供证据原件，无法核实该证据的真实性，不能证明是袁树芬所签。退一步讲，即使是袁树芬的签字，也是由于开发商的原因，不能办理房产过户，并且应开发商的要求，必须由房屋登记的本人过来签字才能办理交房等相关手续。因此，上诉人只能要求袁树芬来配合办理交房手续。被上诉人袁树芬对证据一的质证意见为：对该证据的真实性没有异议。这只是袁树芬跟孙青引借贷关系中的一笔，并不是全部。被上诉人袁树芬对证据二的质证意见为：关联性、真实性不认可。因为应开发商要求必须由原房屋登记的所有权人签字，并不代表是袁树芬接收了房屋。 对当事人二审争议的事实，本院认定同一审法院认定事实。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。本案中，涉案房屋系被上诉人袁树芬拆迁原有房产调换所得，系涉案房产的所有权人。上诉人孙青引主张因袁树芬欠其100万元的借款，遂在2014年12月16日与袁树芬签订《房屋买卖合同》，袁树芬以涉案房屋抵顶孙青引100万元的欠款。但双方在《房屋买卖合同》中未约定双方存在以房抵债的合意，而是约定孙青引应按合同约定的期限将100万购房款打入袁树芬在农行开具指定账户。根据上诉人提供的证据，其未按房屋买卖合同约定时间和方式付款，其《房屋买卖合同》真实性存疑。孙青引与袁树芬在《房屋买卖合同》签订时间前后均有多笔资金往来，上诉人主张袁树芬以涉案房屋抵顶其中100万元债务的主张，亦不能认定。上诉人后续提供的一系列证据中，均显示是以“袁树芬”的名义办理的涉案房屋的各项手续，2018年1月27日的转账记录虽显示是从孙青引银行账户向石家庄锐松商贸有限公司缴纳135311.85元，但开发商有关该笔款项出具的各项收款收据中显示交款单位亦为“袁树芬”，仅凭该转款记录，不能证明孙青引系涉案房屋的合法所有权人，上诉人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，孙青引的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人孙青引负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年十二月九日 书记员  史 暹 ——