湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初1061号 原告（反诉被告）：黄铁军，男，1965年9月18日出生，汉族，住湖南省。 被告（反诉原告）：湖南宝强文化旅游有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道白芙塘社区兴邦花城1栋209号。 法定代表人：张鑫，执行董事。 委托诉讼代理人：周媞娟，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。 第三人：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司，住所地长沙市望城区铜官街道铜官窑路1号铜官窑古镇游客服务中心2楼。 法定代表人：张春华，董事长。 委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄铁军诉被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司（以下简称宝强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案，2019年3月12日宝强公司提起反诉，本院依法予以受理；同日，宝强公司向本院申请中止对本案的审理，本院依法裁定予以准许。而后，本院于2019年12月6日恢复本案审理，并依职权追加长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司（以下简称新华联公司）作为第三人参加诉讼。本案于2019年12月19日、2019年12月31日对该案公开开庭进行审理。原告（反诉被告）黄铁军、被告（反诉原告）宝强公司的委托诉讼代理人周媞娟、第三人新华联公司的委托诉讼代理人李巨星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄铁军向本院提出诉讼请求：1、解除黄铁军与宝强公司签订的租赁合同；2、宝强公司退还黄铁军所交租金和押金共计14.7万元；3、由宝强公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月6日，黄铁军与宝强公司签订租赁合同，宝强公司将滨湖休闲街A01-09-03-02、A01-09-03-01（2F）铺位出租黄铁军进行专业经商，租赁期限为五年。合同签订后，黄铁军按合同约定全部履行了合同义务，并投入了大量资金进行装修和经营。2018年9月11日，新华联公司函告黄铁军，称宝强公司未经该公司书面批准的情况下，存在大面积商铺转租行为，认为宝强公司在未享有转租权的前提下与实际承租人签订转租或联营合同，存在严重违约行为，新华联公司作为商铺所有权人将依据《租赁合同》约定解除与宝强公司之间的租赁关系，要求黄铁军与新华联公司重新签订《租赁合同》，致使黄铁军与宝强公司签订的合同无法继续履行，根据合同的约定，由于宝强公司的原因致使合同的目的无法实现或者合同无法履行的应解除合同，因故酿成本案纠纷。 宝强公司辩称：1、同意解除合同；2、黄铁军在支付首期租金时存在延付和拖欠租金的违约行为，黄铁军诉请解除合同依据不足，宝强公司已提出解除合同的反诉请求；3、黄铁军交纳的租金，宝强公司已转交给新华联公司，黄铁军实际使用房屋，即使宝强公司与新华联公司的合同解除，宝强公司也无需退还租金和保证金。 宝强公司向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的租赁合同并腾房；2、没收黄铁军交纳的履约保证金36750元；3、黄铁军支付补缴应缴而未交的租金164000元（暂计算至2019年3月27日，其中2018年8月28日至2018年11月27日的租金17000元，2018年11月28日至2019年3月27日的租金147000元）；2019年3月28日的场地占用费按双倍租金的标准支付至腾房之日。4、黄铁军支付宝强公司违约金36750元。5、判令本案诉讼费由黄铁军承担。事实与理由：双方当事人于2018年7月6日签订租赁合同，合同约定租金标准为105元/月/m2，计租面积350m2，支付方式为按季度进行支付，交纳履约保证金36750元。计租日（即开业日）为2018年8月28日。按合同约定黄铁军在签订合同的当日应交纳租金和履约保证金共计 147000元，但黄铁军实际交纳的费用为130000元，故尚欠 17000元。根据银行流水显示有迟延交付行为。第二季度（2018年11月28日至2019年2月27日）按合同约定应在2018年11月8日前支付，但黄铁军一直未支付，第三季度的租金也未支付。黄铁军的行为已构成严重违约，故而成诉。 黄铁军辩称，1、同意解除合同；2、商铺装修花了巨额费用，腾房将会造成经济损失无法承受，不同意腾房；3、由于宝强公司与新华联公司产生纠纷，新华联公司对商铺采取粘贴封条、停水、停电等措施，宝强公司的行为严重违约致使交付的商铺无法正常经营，宝强公司提出的所有反诉请求应予驳回。 关于本诉与反诉新华联公司称，宝强公司确实存在大量转租行为，新华联公司依法提起诉讼，望城区人民法院已认定宝强公司违约，确认双方的合同于2018年9月11日解除，宝强公司亦未提起上诉，故新华联公司认为与宝强公司之间的租赁合同已经解除。 经审理查明：2018年7月6日，宝强公司（甲方）作为出租方，黄铁军（乙方）作为承租方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方将滨湖休闲街A01-09-03-02、A01-09-03-01（2F）铺位出租给乙方使用，乙方作为清吧业态的专业经营商，同意承租该场所，计租面积为350平方米；租赁期限为3个租约年，自计租日起算；约定进场日为2018年4月15日，开业日暂定为2018年8月28日；合同期内起始月租金为105元/平方米/月，月租金=月租金单价*计租面积，租金按季度进行支付，首付租金应于本合同签订当日内支付3个月的租金，甲方在收到该笔款项后有义务向乙方交付房屋。如果计租日不是该月第一天，则当月租金按实际天数计算。签约按自然月及自然年份计算，未满月份按日计算租金，自第二个自然月开始按季度结算租金。此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳36750元的履约保证金，甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据；租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。如果乙方认为自己利益收到侵害，乙方有权在交纳上述费用后与甲方协商，协商不成可以通过司法途径解决纠纷；如果乙方未按约定向甲方支付或者补交租金、物业服务费、履约保证金等或其他应付款项，则每迟延一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不支付或补交的，甲方有权单方解除本合同，乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权解除合同；双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或者拖延缴纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气等费用或其他应当由乙方承担的费用。即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行合同项下各项缴费义务；租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正，若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业服务费；经双方协商一致，可以解除本合同。甲方有权在下列情形下解除合同：乙方未能在合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金，逾期达到5日的，履约保证金中被扣除的费用达到50%时，乙方迟延进场进行装饰装修超过10日的，乙方逾期开业超过30日的，乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或乙方延迟缴纳资金或其他费用累计超过3次的等等。乙方有权在下列情况下解除合同：因甲方原因导致乙方无法合法独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法独占使用权的，由于甲方原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形，法律规定的其他情形；甲方依照约定行使解除权或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴未缴的租金、其他费用以及违约金。乙方依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方应向乙方退还多收款项；因租赁期限届满，甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费，但因乙方违约导致合同提前终止或解除在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括本合同约定乙方应当承担的违约金等其他费用。 上述合同签订后，黄铁军于2018年7月6日缴纳履约保证金、租金共计147000元。而后，黄铁军装修涉案商铺于2018年8月28日开始营业。2018年9月11日，第三人新华联公司向转租商户发出告知函，主要内容为：新华联公司与宝强公司于2018年4月25日签订《租赁合同》，宝强公司未经新华联公司书面批准，存在大面积商铺转租行为，新华联公司将依据《租赁合同》约定解除与宝强公司之间的租赁关系。鉴于部分商户已进驻并已对店铺进行装修、运营，为保障商户实际利益、减少商户实际损失，同意在依法合规，并符合新华联公司招商业态的前提下，按照优惠价格与实际承租人重新签订《租赁合同》，函告商户于收到此《告知函》后七日内与新华联公司招商运营部联系确认。如无法重新签订《租赁合同》达成一致或承租业态不符合新华联公司招商业态要求，将收回商铺，由此产生的所有经济损失由商户及宝强公司自行承担。 庭审中，黄铁军陈述新华联公司在2018年9月中旬封住涉案店铺，黄铁军的合伙人徐兴与新华联公司于2018年9月经协商重新签署租赁合同后又重新开业，后涉案店铺处于关关停停状态，仅在新华联公司要求节假日必须开门的情况下才进行营业。新华联公司向本院提交《租赁合同》一份，签订日期为2018年9月8日，约定出租商铺为涉案商铺即A01-09-03-02、A01-09 -03-01（2F）铺位，徐兴作为承租人在该合同尾部处签名，但出租人新华联公司并未签字盖章。2019年11月7日，新华联公司向徐兴发出租金催款函，该函件中载明：徐兴与新华联公司于2018年9月18日签订租赁合同，由徐兴租赁A01-09-03-02、A01-09-03-01（2F）铺位，租金支付为按季度结算，租金为80元/平方米/月，自2018年10月至2019年8月期间，徐兴已拖欠111171.2元。 另查明，2018年4月25日，新华联公司与宝强公司分别签订了编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017001、ＴＧＹ-ＢＨ-2017003、ＴＧＹ-ＢＨ-2017006、ＴＧＹ-ＢＨ-2017007、ＴＧＹ-ＢＨ-2017010的《租赁合同》五份，其中编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017007号租赁合同约定宝强公司承租新华联公司位于长沙市望城区房屋，租赁面积为2104.25平方米（涉案商铺在内），租赁场所的租赁用途为经营品类及具体产品（酒吧及餐饮），租赁期限为10个租约年，自计租日起算。合同期内起始月租金单价为60元／平方米／月。2018年10月25日，第三人以宝强公司违约转租为由将宝强公司起诉至本院，诉请：1、确认合同编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017007的《租赁合同》已依约解除；2、判令宝强公司立即腾空承租场地并交还给新华联公司，并自2018年10月2日起至实际交还房屋之日止，按2元／天／平方米的双倍标准支付违约交还房屋的场地占用费（计算截止至2018年10月9日为5.8919万元）；3、判令宝强公司向新华联公司支付解除合同违约金303.012万元，5万元履约保证金不予退还；4、由宝强公司承担本案全部诉讼费用。2018年12月24日，本院作出（2018）湘0112民初3846号判决：确认编号为ＴＧＹ-ＢＨ- 2017007号《租赁合同》已于2018年9月11日解除，判令宝强公司将全部租赁场地退还给新华联公司及支付场地占用费，同时对宝强公司应承担的违约责任也作出判定。上述判决作出后，宝强公司未提起上诉，新华联公司上诉至长沙市中级人民法院，该案二审判决对确认合同已于2018年9月11日解除的判项予以维持。 以上事实有黄铁军提交的《租赁合同》、收据、《关于湖南宝强文化旅游有限公司转租商户告知函》、《股东合作协议书》、《租金催款函》，宝强公司提交的（2018）湘0112民初3846号民事判决书，新华联公司提交的其与徐兴的《租赁合同》等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实，本院依法认定并在卷佐证。 本院认为，宝强公司与新华联公司签署《租赁合同》后，在承租期内与黄铁军签订《租赁合同》，将其从新华联公司处承租的商铺转租给黄铁军。新华联公司系出租人，宝强公司系承租人，而黄铁军系次承租人。宝强公司未经新华联公司同意转租，新华联公司诉至本院，现（2018）湘0112民初3846号民事判决书判决宝强公司与新华联公司就涉案商铺签订的《租赁合同》已于2018年9月11日解除，宝强公司并未对此提起上诉，二审判决对该判项亦予以维持。由于宝强公司违约转租导致其与新华联公司签订的合同解除，承租人与出租人之间的租赁关系消灭，宝强公司丧失租赁权，导致黄铁军已不能通过其与宝强公司之间的租赁合同实现其合同目的，该转租合同因其赖以存在的基础不复存在应予终止。本案中黄铁军与宝强公司都诉请解除该合同，对双方提出解除《租赁合同》的诉请，本院均予以支持。 《中华人民共和国合同法》九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。根据本院查明的情况，因宝强公司丧失租赁权，涉案店铺所有权人新华联公司已于2019年9月18日与黄铁军的合伙人徐兴重新签订租赁合同，双方就租金标准、付款方式等权利义务作出约定。虽新华联公司并未在该租赁合同上签字盖章，但通过催款函件内容可知新华联公司对双方订立合同关系进行了确认。新华联公司在与徐兴订立合同前即已实现对涉案商铺的实际占有使用，现黄铁军承租涉案商铺系基于徐兴与新华联公司订立的租赁合同关系，宝强公司无需要求黄铁军腾房，对宝强公司诉请黄铁军腾房的诉讼请求，本院不予支持；关于黄铁军已向宝强公司缴纳的147000元费用的处理，该费用包含履约保证金36750元及租金110250元，其中履约保证金的作用是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，促使承租人及时履行租金给付义务，现涉案租赁合同因宝强公司无出租权而解除，履约保证金应退还给黄铁军；至于租金，涉案租赁合同解除均因宝强公司的过错造成，本院结合实际情况，确认黄铁军应向宝强公司支付涉案合同的计租日2019年8月28日起至2018年9月17日止的租金，后段租金，因宝强公司并无出租权，多收取的相关费用应予以退还。经计算，宝强公司应向黄铁军退还租金84525元（350×105/30×21=25725元；110250-25725=84525元），共计应退还121275元（84525+36750=121275元），综上，对黄铁军诉请宝强公司退还147000元的诉讼请求，本院予以部分支持；对宝强公司诉请没收黄铁军交纳的履约保证金36750元及承担违约金36750元的反诉请求，既无事实依据，亦无法律支撑，本院不予支持。 关于宝强公司诉请黄铁军补缴应缴未交的租金164000元（其中2018年11月28日至2019年3月27日的租金17000元，2018年11月28日至2019年3月27日的租金147000元）后段场地占用费按双倍租金标准支付至腾房之日的诉讼请求，宝强公司在庭审中陈述系因为“在新华联公司诉宝强公司案件中，未追加黄铁军作为案件当事人参加诉讼，实际使用商铺的系黄铁军，而生效法律判决确认宝强公司自2018年11月28日起按4元/平方米/天标准支付场地占用费直至将场地返还给新华联公司之日止”，故在本案中向黄铁军提出上述主张。本案审理过程中，本院已依法向新华联公司释明，因实际占用场地的仅为一方主体，无论新华联公司系依据其与宝强公司之间的合同向宝强公司主张场地占用费，还是依据与徐兴之间的合同向徐兴主张租金，新华联公司仅能择一进行，不能重复主张权利。在本案中，黄铁军交纳的履行保证金和首期租金应以宝强公司于2018年7月6日出具的收据上注明的大写金额“壹拾肆万柒仟元”为准，黄铁军不存在违约行为，涉案租赁合同因宝强公司的过错解除，宝强公司既非涉案商铺所有权人，亦非合法出租人，且黄铁军的合伙人徐兴已与新华联公司重新订立合同关系，其诉请黄铁军支付后期租金及后段场地占用费并无依据，对宝强公司该项反诉请求，本院不予支持。 黄铁军于2019年12月31日庭审辩论阶段提出请求宝强公司赔偿损失，因即无明确赔偿金额，又无证据支持，故该项请求本案不予处理，由黄铁军另行主张。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黄铁军与被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司签订的《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄铁军退还121275元； 三、驳回原告（反诉被告）黄铁军的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3240元，因适用简易程序减半收取计1620元，由原告（反诉被告）黄铁军负担221元，由被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司负担1155元；反诉受理费2431元，由被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  周月 二〇一九年十二月三十一日 书记员  谭蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。