广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14635号上诉人（原审被告）：深圳市宝安区青少年服务中心，住所地：广东省深圳市宝安区宝城新安二路105号，统一社会信用代码：1244030645576850XH。法定代表人：陈宝生，主任。委托诉讼代理人：彭顺英，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君华，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：崔敏田，女，汉族，1951年10月28日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：曹广辉，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪腾锋，广东知明律师事务所律师。上诉人深圳市宝安区青少年服务中心（以下简称宝安青少年中心）因与被上诉人崔敏田房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初16238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宝安青少年中心上诉请求：1、依法改判驳回崔敏田的全部诉讼请求；2、判令崔敏田承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院查明事实存在错误，依法应予纠正。(一）一审法院分析认为“原告支付12万元价款以后，可取得房屋的使用权,并在一定条件下可将房产过户至原告名下，根据上述内容，协议书虽然名称为《集资统建楼协议书》，视为房屋买卖合同，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案存在案由认定错误。《集资统建住宅楼协议书》（下称“涉案合同”）已明确约定崔敏田在支付价款后取得的是房屋的使用权，其能否获得房屋产权是附条件的。因此，涉案合同并不具备房屋买卖合同的性质，不能认定为房屋买卖合同，具体理由如下：第一，涉案合同并非商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”从涉案合同的标的来看，在合同订立时，涉案房产并非预售的商品房，也非竣工在售的商品房。根据涉案合同，包括涉案房产在内的集资楼房属于由“宝安县建设局划拨给县青少年活动中心青年服务部”的集资统建房。集资统建房是由国家划拨土地进行建设，由国家给与土地出让金、税费等优惠政策的政策性住房。关于集资统建房的集资单位和集资对象，国家均有严格的政策规定。集资单位需事先获得国家的行政批准，且集资的对象应为集资单位的职工，因此，涉案房产兼具福利房性质。从涉案的集资对象来看，崔敏田从来不是宝安青少年中心的职工，已然不满足取得集资统建房的先决条件。并且，在双方签订涉案合同时，崔敏田亦意识到其并非宝安青少年中心职工，清楚地认识到在集资统建后，其仅能获得涉案房屋50年的使用权，而不是涉案房产的所有权。另外，从签约的主体看，宝安青少年中心既非有销售许可的房地产开发商，也非已取得房屋产权的业主，可见，涉案合同根本不具备商品房买卖的交易主体性质，故涉案合同并非商品房买卖合同。第二，涉案合同也非合同法意义上的买卖合同。首先，从涉案合同订立的背景来看，双方当事人订立合同的合意并不是转让房产的所有权。宝安青少年中心作为国有事业单位，在拥有行政划拨土地集资建房的机会后，因其自身单位的职工无力集资建房，为筹集资金把房子建成，在奉经上级部门许可况下，私自与崔敏田签订涉案合同。当时，宝安青少年中心订立合同的目的是筹集资金建房，其虽以自身的名义委托第三方建房，但并未拥有未建成房产的处分权。至于崔敏田，其并非宝安青少年中心的职工，不具备集资建房的资格，自然知道集资建房后能获得的仅仅是房产的使用权而非所有权，其根本不可能办理集资房产的产权证书。但是，在深圳市商品房房价飞涨的今天，崔敏田居然抱有侥幸心理，试图通过诉讼方式来谋取涉案房产的所有权，而一审法院在没有查明涉案合同及涉案房产性质的情况下，居然支持了崔敏田的全部诉讼请求。一审的判决结果，直接导致了国有资产的流失，甚至，因宝安青少年中心无权处分该国有资产而无法配合办理过户，使得该判决结果根本无法实际履行。其次，从双方当事人的真实意思表示来看，双方从未达成涉案房产的所有权自宝安青少年中心转移至崔敏田的合意。涉案合同并未约定崔敏田取得房产的所有权，相反，合同双方明确约定，崔敏田获得的仅为房产50年的使用权。可见，双方达成的合意是崔敏田集资款的缴纳是以取得房产的使用权为对价，而非房产的所有权。最后，根据《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”从涉案合同的内容看，涉案合同只是集资协议，其合同内容仅约定集资建房的位置等，并未约定涉案房产(401房）即为合同的标的。涉案401房是集资统建楼建好后，宝安青少年中心根据涉案合同将房产分配给崔敏田使用的房产（使用权50年），而一审法院却错误认定“买卖的房产是401房”。并且，在涉案合同签订时，宝安青少年中心并未实际拥有涉案房产的所有权，对于涉案房产并无权处分。根据涉案合同的约定，集资人支付集资款，获得的合同标的仅为房产的“使用权”。因此，涉案合同无论从形式上还是内容上看，都不是买卖合同，更不是房屋买卖合同，而是在特定的历史条件下，因受政策的约束而订立的，由集资单位向非单位职工集资，集资人出资建房以换取相应的房产使用权的集资建房合同。综上，一审法院忽视了合同订立时的背景、双方的真实意思表示以及合同的主要内容及性质、政策背景等因素，无视合同关于“使用期限50年”这一核心条款，在偏离事实的情况下，将涉案合同认定为房屋买卖合同，存在严重错误，应该予以纠正。(二）一审法院偏离合同事实，认为宝安青少年中心“有义务将涉案房产登记在原告名下”是错误的。首先，自合同签订以来，双方都严格按合同履行义务，不存在违约行为。一审法院认为“被告已将房产交付原告占有使用达20余年之久，此间未对原告占有使用房屋提出异议，被告应该履行将涉案房产登记至原告名下的义务”是错误的。宝安青少年中心未对崔敏田占有使用房屋提出异议，不代表崔敏田就拥有房屋的产权，也不是宝安青少年中心对崔敏田拥有房屋产权权利的认可，而事实恰恰相反，这正是宝安青少年中心按合同的约定，将集资房产交付崔敏田使用，是履行合同义务的表现。根据涉案合同的约定，涉案房产的使用期限为50年，时至今日期限未至，宝安青少年中心无需提出异议。相反，崔敏田占有、使用涉案房产已超过20年，期间从未向宝安青少年中心及有关部门提出办理产权证的主张，可见其也是认可并遵守涉案合同关于“50年使用权”的约定。其次，涉案合同自始至终未约定宝安青少年中心有义务将已取得产权的涉案房产再过户至崔敏田名下。即使涉案房产可以转换成商品房性质，宝安青少年中心亦无义务将涉案房屋的所有权转让给崔敏田并协助崔敏田办理产权过户手续。合同约定的“协助过户”条件，房子交付使用后一直未达到，现在崔敏田也未就条件成熟提供合理证据，应承担举证不能的后果。(三）一审法院遗漏查明案件事实，认为涉案房产只要能转换为商品房性质就能转让给崔敏田这一事实认定及逻辑存在严重错误。首先，涉案合同第五-3条载明“房产交付使用后，在政策条件许可和征得有关部门的批准，协助乙方办理产权证，所需费用由乙方承担。”崔敏田要获得屋产权，需同时达到“政策条件许可”和“征得有关部门批准”两个条件，缺一不可。其中，政策条件许可，不单只涉案房产“可补交地价变更房产性质”的政策，更应当考虑宝安青少年中心作为国有事业单位处置国有财产的特殊政策；“有关部门”并不特指国土资源等部门，亦泛指宝安青少年中心的上级主管部门和实际拥有房产产权的“有关部门”。一审法院漏查了这部分事实，作出了错误的认定，从而导致了判决的严重错误。其次，宝安青少年中心是国有事业单位，登记于宝安青少年中心名下的所有资产，均属于国有资产。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》等相关法律法规的规定：第一，国有资产的转让处置必须经过严格的审批程序；第二，国有资产的转让处置应当遵循公开、公正、公平的原则；第三，国有资产的转让必须通过拍卖等市场竞价方式进行公开处置，任何人不得私自处置，损害国家利益。因此，涉案房产属于国有资产，虽然登记在宝安青少年中心名下，但宝安青少年中心仅有占有、使用权，国家才是真正的产权人，宝安青少年中心没有权利及义务将国有资产转移登记到崔敏田名下。一审法院遗漏查明涉案房产的所有权性质，忽视了将涉案房产转让登记至崔敏田名下，需符合相关政策及获得国有资产管理部门的批准这一重大事实。再次，就有关政策来说，涉案房产按政策应归类为经济适用房的范畴，需受特殊政策和法规制约。《经济适用住房管理办法》第三十五条“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”《深圳市经济适用住房管理暂行办法》[深国房发（2008)37号]第十二条“经济适用住房的房源归集渠道主要包括：……(七）各单位利用自用土地建设的，按规定纳入经济适用住房计划配售给本单位职工的住房”。参照上述规定，宝安青少年中心名下的集资统建房，亦已纳入经济适用房的管理范畴，相关的处分、转让均需按有关规定和政策办理。可见，宝安青少年中心根本无权利随意转让和处分该类型房产。此外，因为涉案房产是国有单位集资房，是由国家划拨土地进行建设，由国家给与土地出让金、税费等优惠政策的政策福利性质的住房，其在补交地价、缴纳税费等方面肯定比同期市面上的商品房更低。如果以宝安青少年中心的名义补交地价后再转让予崔敏田，则有利用行政划拨土地变相建设、销售商品房的嫌疑。《经济适用住房管理办法》第十二条规定：“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。”第三十九条规定：“已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。”可见，这种利用优惠政策处置国有资产、损害国家利益的行为，是国家明令禁止的。一审法院判决书所判决宝安青少年中心履行的义务，将导致宝安青少年中心违背法规和政策，而无法实际履行。综上，时至今日，涉案房产虽然登记于宝安青少年中心名下，但房产权证仍是绿本性质，属于限制转让、不可交易的国有财产。一审法院根据深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局出具的复函确认涉案房产可申请缴纳地价后转为商品房性质，居然判决要求宝安青少年中心协助崔敏田办理涉案房产的过户登记手续。需要重点强调的是，即便涉案房产根据有关部门的政策可以转变成商品房，并不代表宝安青少年中心有合同义务、有权利将涉案房产过户登记到崔敏田名下。按照涉案合同的约定，崔敏田仅能获得涉案房产的50年使用权，而非所有权，宝安青少年中心无任何合同义务配合办理产权过户手续。同时，不管涉案房产为非商品房性质或商品房性质，其产权均属于国有所有，即便现在涉案房产可变更为商品房性质，也不意味着宝安青少年中心有义务、有权利予以变更。若宝安青少年中心私自配合办理涉案房产的过户登记手续，将会导致国有资产流失，损害国家的利益。二、一审法院存在严重程序违法事宜，其认定本案主要事实的证据未组织。双方当事人进行质证：(一）一审法院依法调取的深圳市规划和自然资源局宝安管理局作出的《深规土宝函（2019)305号复函》未组织双方当事人进行质证，剥夺了宝安青少年中心发表质证意见的权利。根据一审判决书可知，深圳市规划和自然资源局宝安管理局作出的《深规土宝函（2019)305号》复函为一审法院认定本案主要事实的依据，但截至宝安青少年中心收到一审判决之日，宝安青少年中心才知道《深规土宝函（2019)305号复函》的存在。在此之前，宝安青少年中心对《规土宝函（2019)305号复函》的相关情况一无所知，且一审法院也未通知宝安青少年中心对《深规土宝函（2019)305号复函》进行质证，剥夺了宝安青少年中心发表质证意见的权利，严重影响本案的实体公正。(二）关于深圳市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，一审法院未依法组织双方当事人进行质证，剥夺了宝安青少年中心发表质证意见的权利根据一审判决可知，崔敏田是否具有购房资产为认定其是否符合深圳市住房限购政策的主要依据。但截至宝安青少年中心收到一审判决之日，宝安青少年中心才知道《购房资格证明》的存在。在此之前，宝安青少年中心对《购房资格证明》的相关情况一无所知，且一审法院也未通知宝安青少年中心对《购房资格证明》进行质证，剥夺了宝安青少年中心发表质证意见的权利，严重影响本案的实体公正。三、一审判决书本身的表述出现较多的错误。(一）一审判决书案号有误。一审判决书中的案号为（2018)粤0306民初16328号，但本案案号应为（2018)粤0306民初16238号，请予以纠正。(二）一审判决书中载明的委托代理人有误。本案一审阶段的委托代理人为彭顺英律师与吴泽滨律师，并未授权黄君华实习律师，请予以纠正。宝安青少年中心补充事实与理由：一、一审法院遗漏查明涉案房产实际上为职工福利房（安居房：准成本房）的政策性住房这一重大事实。（一）案涉房产实际上为职工福利房—安居房中的准成本房。首先，从历史背景来看,合同签订时，涉案房产的性质为职工福利房（准成本房）。1988年12月20日，宝安县人民政府印布了《关于印发宝安县住房制度改革实施细则的通知》[宝府[1988]176号]（下称“176号文”），该细则第二十九条规定：“住房商品化实行双规供求制。一是国家财政投资建房，出售的对象是党政机关、事业单位的职工以及需要扶持的企业职工，其特点是免地价、不盈利；二是房地产专业公司投资建房，出售对象是企业单位职工，企业要承担地价和房产利润”。据此，在1992年3月25日，宝安青少年中心其与宝安县建设委员会房管科（下称“房管科”，宝安县建设委员会即现深圳市宝安区住房与建设局）签订《宝安县干部、职工住宅代建统建合同》，约定：“宝安青少年中心以准成本价向房管科购买14套干部、职工住宅。宝安青少年中心在合同签订之日起十五日内将土地开发费、县城建基金费以及其他综合费合计286974.8元一次性付清。住宅准成本建筑造价付50%即349195元，余款349195元在工程竣工交付使用时一次性全部付清”。随后，宝安青少年中心与房管科均按合同约定履行相应义务，宝安青少年中心获得了14套职工福利房的使用权。因此，从历史背景来看，上述14套房产（包括涉案房产）均为1988年176号文所指的职工福利房—准成本房。其次，从目前行政规章来看，涉案房产的性质为安居房。根据深圳市人民政府发布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》[深圳市人民政府令第88号]（下称“深圳市88号文”），该若干规定第二条、第三条明确规定：“本规定所称的安居房是指按本规定出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。参加房改的人员包括深圳市、区属国家机关事业单位有户籍户口、暂住户口的职工。列入房改的住房包括市、区住宅局和其他国家机关事业单位拥有的住房以及已出售或出租的安居房”。由于宝安青少年中心作为事业单位，其所名下的住宅是向房管科购买的准成本房，因此，涉案房产属于深圳市88号文中的列入房改政策的安居房—准成本房。再次，从深圳市宝安区住房和建设局的复函看来，涉案房产出租、出售受到安居房政策的限制。2019年5月28日，深圳市宝安区住房和建设局出具的《关于崔敏田、梁红芳与宝安青少年中心集资统建房产权纠纷案件的情况说明及相关问题咨询的复函》[深宝住建函[2019]435号]（下称“435号复函”），该435号复函回复：根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》[深圳市人民政府令第88号]第十四条第一款“各单位可按规定通过自建房和合作建房的渠道来解决本单位员工的住房问题”和第十四条第二款“未转成市场商品房的自建房、合作建房和按社会微利价购买的住房，产权单位只能按房改政策出售、出租给本单位职工”的规定，宝安青少年中心与非单位职工（崔敏田、梁红芳）签订集资协议违反相关政策规定，不满足在该局办理涉案房产的房改审批手续。据此可知，由于涉案房产未转成市场商品房，产权单位只能按照房改政策出售给本单位职工，故涉案房产为职工福利房，属于安居房范畴。最后，据宝安青少年中心联系深圳市不动产登记中心工作人员。其反馈：若涉案房产当年是由事业单位向住建局以准成本价购买的，那么涉案房产为福利房，福利房对外转让必须通过房改政策获得房产的全部产权，否则无法在市场上流通。在本案中，宝安青少年中心于1992年向宝安县建设委员会房管科以准成本价购买了包括涉案房产在内的14套住宅，即涉案房产为深圳市不动产登记中心工作人员所述的福利房，单位职工必须通过房改政策获得房产的全部产权后，才能上市交易。综上，我们可的出结论是涉案房产为职工福利房—安居房中的准成本房，必须通过房改政策获得全部产权后才能在房地产市场上流通，但一审法院遗漏查明这一重大事实，导致一审判决存在重大错误。二、一审法院遗漏查明个人若想取得涉案房产的产权，必须为宝安青少年中心单位正式职工且需要通过房改政策获得涉案房产的这一重大事实。第一，根据深圳市88号文第十四条的规定：“各单位可按规定通过自建房和合作建房的渠道来解决本单位员工的住房问题。未转成市场商品房的自建房、合作建房和按社会微利价购买的住房，产权单位只能按房改政策出售、出租给本单位职工”。并且，深圳市住房和建设局发布的《产权单位政策性住房房改办事指南》的第四条第1款第2项的规定：“申请人须为住房单位的职工”。因此，案涉房产的产权单位即宝安青少年中心，其只能按照房改政策将案涉房产出售、出租给本单位职工。第二，根据深圳市88号文第二十一条的规定：“各产权单位可根据本单位的实际情况制订具体的住房分配办法。各产权单位分房后，在申请办理房改手续时，必须严格按本规定审查申请人的购、租房资格”。因此，通过房改政策获得案涉房产产权除了符合必须为单位职工的前提条件外，必须经过严格的资格审核。第三，根据深圳市88号文第三十九条的规定：“职工按准成本房价或全成本房价购房并没有考虑面积差价系数及考虑面积差价系数没有增加房价的，只能取得住房的占有权和使用权，办理准成本房或全成本房《房地产证》。如按本规定第三十五条规定进行补差并付清房款的，取得住房的全部产权”。因此，不管是宝安青少年中心还是宝安青少年中心的职工，若按准成本房价购房的，只能取得住房的占有权和使用权，并非住房的全部产权。在此，宝安青少年中心也仅具有案涉房产的占有权和使用权，崔敏田获得的仅仅为案涉房产50年的使用权，不存在将涉案房产全部产权转让给其一说。第四，根据涉案合同第五-3条载明“房产交付使用后，在政策条件许可和征得有关部门的批准后，协助乙方办理产权证，所需费用由乙方承担。”即崔敏田要获得涉案房屋产权，需同时达到“政策条件许可”和“征得有关部门批准”两个条件，缺一不可。但深圳市宝安区住房和建设局出具435号复函，明确回复：宝安青少年中心与非本单位职工（崔敏田、梁红芳）签订集资协议违反相关政策规定，不满足在该局办理涉案房产的房改审批手续。因此，涉案合同第五-3条约定的前提条件并未成就，崔敏田无法获得案涉房产的产权。综上，崔敏田不符合获得职工福利房的资格条件，其无法获得案涉房产的产权，并且涉案合同也明确规定只有在政策条件许可和征得有关部门的批准，宝安青少年中心才有义务协助其办理产权证，但事实是崔敏田不具有获得职工福利房的资格，其无权要求获得案涉房产的产权。职工福利房必须通过房改政策获得房产的全部产权，即通过房改成为市场商品房后，权利人才依法享有占有、使用、收益及处分权，而补缴地价及税费转将职工福利房转变为商品房只是获得房改审批许可后的其中一个环节，涉案房产并不是单单通过补缴地价及税费后即可转变为可对外转让的商品性住房。此外，根据深圳市88号文第三十九条的规定，若职工取得住房的全部产权的，应当按照深圳市88号文第三十五条的规定补清全成本微利差价。并且根据深圳市88号文第五十四条、第五十条的规定，安居房交易时，交易价明显低于市场评估价的，以市场评估价计收税费；市场评估价由市政府住宅管理部门招标确定的评估机构评估。其他上市行为，按有关法律、法规、规章的规定缴交税费；缴费基数以市场评估价为标准。换领市场商品房《房地产证》后再交易的，其计算增值费的基价以换领市场商品房《房地产证》时的市场评估价为标准。在本案中，涉案房产于1995年已办理了《房地产证》，若崔敏田为符合房改政策、具有获得安居房资格的职工，其除了需要按照法律法规的规定补缴地价外，仍需要按房产以换领市场商品房《房地产证》时的市场评估价为标准的基价缴纳税费、补清全成本微利差价及法律法规规定的其他费用。三、一审法院遗漏审查崔敏田个人是否是事业单位职工或公务员的身份，其本人及家庭成员（配偶、未成年子女及同一户口其他家庭成员）名下房产情况，其本人及其家庭成员是否具有获得职工福利房的资格的重大事实。第一，在合同签订时，如若崔敏田为非国家公职人员，其根据政策将不能分配或购买任何福利房。第二，在合同签订时，如若崔敏田的身份为事业单位职工或公务员，根据宝安县人民政府于1988年12月20日印布的176号文的相关规定，本人或配偶名下若已分配或购买任何福利房性质的一套房产，将不能再购买相同性质的房产。并且，176号文第六条第4款的明确规定，准成本商品房每对夫妻（家庭）只能买或租一套。买后若自行出售，不能申请再购买准成本商品房。因此，若合同签订时，崔敏田或配偶已经分配或购买了福利房，其任何时候都将不能获得涉案房屋的产权，也不符合涉案合同第五.4条约定的“获得政策许可”和“有关部门批准”的要求。但一审法院并未查明此项重要事实。第三，就目前的政策来说，根据深圳市住房和建设局发布的《产权单位政策性住房房改办事指南》，第一条的“受理范围”及第四条的“许可条件”，明确规定办理单位政策性房改手续，需同时符合下列条件:1、申请人应符合下列条件之一：（1）夫妻双方具有深圳市常住户籍，或购房申请人一方具有深圳市常住户籍，另一方办理了深圳市居住证（或人才居住证）；夫妻结婚至提交本申请时已满两年；（2）有深圳市常住户籍的单身职工，与有深圳市常住户籍并具有抚养、赡养关系的人组成一户的家庭；（3）有深圳市常住户籍的年满35周岁的单身职工；（4）有深圳市常住户籍的军人、烈士的配偶。2、申请人须为住房产权单位的职工。3、申请人家庭成员没有购买政策性住房，也没有领取过未购房住房补贴（未购房补差款）。4、夫妻双方结婚前已各自购买了政策性住房的，不作为对方原自购政策性住房的共有人。5、申请购买的房产属市场购得商品房的，产权单位的购房合同需于2003年6月6日前签订，在本申请提交前已办理了单位《房地产证》或《不动产权证书》；申请购买的房产属单位自建房的，该房产已办理单位《房地产证》或《不动产权证书》并已纳入我市《政策性住房建设计划》。6、申请人的职务与申请购买房产的面积符合《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）第十八条的规定。7、申请购买的房产已办理单位《房地产证》或《不动产权证书》，申请购买的房产没有产权争议，没有被抵押、查封或以其他形式限制房地产权利。8、房价计算符合政策性住房管理的规定。9、原产权单位已被注销、撤销、吊销营业执照的，申请人应当已同原产权单位签订了购房合同并且已交清购房款。10、原产权单位已改制重组的，可由管理企业国有股权的深圳市投资控股有限公司依照本指南提出申请。11、原产权单位已被注销、撤销、吊销营业执照的，申请人需先将本房产办理房改购房手续事宜进行公告且公告期满30日。12、申请家庭名下无自建私房和私人住宅用地。13、符合深圳市限购令的要求。但在本案中，不管是一审法院还是崔敏田均未调取、提供过崔敏田及其家庭是否具有深圳市住房限购区域内的住房购买资格的相关证明及是否具有获得政策性住房产权资格的相关证明。并且在一审阶段，宝安青少年中心曾多次通过电话联系一审经办法官，咨询崔敏田家庭是否有提供符合深圳市限购令的要求的证明或法院是否有发函到不动产登记中心咨询相关问题，但一审法院截止一审判决做出前的反馈均为崔敏田方未提供相关证明及法院也未依职权调取相关证据。更重要的是，一审法院遗漏查明崔敏田及其家庭成员是否符合深圳市限购令的要求，及是否符合按房改政策获得职工福利房（安居房）产权的条件，从而导致错误判决的产生，严重损害了国家利益。崔敏田辩称，一、结合双方签订的《集资统建住宅楼协议书》的内容，以及宝安青少年中心在2015年10月8日出具的产权证明，足以证明涉案双方存在的是房屋买卖合同关系，并且崔敏田已经按照合同约定履行了相关的付款等基本的合同义务。《集资统建住宅楼协议书》第二条约定了统建集资的12万元包括基础工程费、建筑费、设计报建费等，这些费用显然是与房屋的产权是密切相关的费用。该协议第5.3条特别约定，宝安青少年中心负有协助崔敏田办理涉案房屋产权证书的义务。该协议第5.4条虽然约定了住宅的使用期限为50年，一年后的房屋保养由业主负责，这里特别强调了“业主”两个字，该条主要是从保养的角度强调了住宅的使用期限，但是强调使用期限并不能当然否认房屋的所有权，众所周知，所有权其中之一的权能就包括使用权。同时，该条中的“业主”也表明了双方之间是一种房屋买卖合同关系。宝安青少年中心在2015年10月8日出具了一份证明，更是进一步直接、明确的确认了崔敏田对涉案的房产拥有产权，而非宝安青少年中心所称的使用权。二、本案是崔敏田基于集资统建住宅楼的协议，要求宝安青少年中心履行合同义务，本案中的《集资统建住宅楼协议书》是双方关于房屋买卖的真实意思表示，合法、有效，没有违反法律或者行政法规有关效力性的强制性规定，因此，宝安青少年中心必须按约定履行。宝安青少年中心所称的涉案房产涉及国有资产转让受限等情况与客观事实不符。根据宝安青少年中心提供的深圳市宝安区住房和建设局的复函，该函已经明确表明深圳市规划和自然资源局宝安管理局是涉案房产办证的主管机关，也就是说，涉案房产能否办证，相关的主管机关是深圳市规划和自然资源局宝安管理局，而非住房建设局。而根据一审法院依职权向深圳市规划和自然资源局宝安管理局调取得到的答复，其权威的意见是：涉案房产可以申请缴纳地价后转为商品房性质。该主管权威部门的复函同时也表明在涉案房产同一宗地内已有缴纳地价后转为商品房的先例，因此宝安青少年中心所称涉案房产转让受到限制的说法与事实和主管部门的权威意见不符。本案中，崔敏田是依据双方的约定以及《合同法》的相关法律规定诉请宝安青少年中心履行合同约定的办证义务，并非宝安青少年中心所称的行政部门的房改，因此，针对崔敏田的诉请，只需要审查涉案合同的性质、合同是否合法有效、双方有无履行合同义务即可，而一审法院也已经查明了涉案合同是双方的真实意思表示，未违反法律或行政法规的效力性强制性规定，双方均应当依约遵守。因此，一审基于《合同法》等基本法律查明的事实，以及一审判决对崔敏田基本财产权益的保护是完全正确的。三、宝安青少年中心所称的国有资产转让受限，以及所谓的房改等种种说法，与本案基于《合同法》以及双方的真实约定、基本事实不符。宝安青少年中心作为涉案房屋的集资统建方，在签订涉案《集资统建住宅楼协议书》当时，对宝安青少年中心现在出于毁约目的所称的种种情况是完全知情的，在自己明知的情况下，宝安青少年中心仍然清楚的约定或者说承诺协助崔敏田办理房屋产权证书，并通过此种方式向崔敏田集资建房，现在宝安青少年中心在集资建房成功后，并且根据政府主管权威部门的意见，相关的办证条件具备后，宝安青少年中心又借口反悔、不讲诚信。一审法院作为中立的裁判机关，针对本案中崔敏田的购房资格以及涉案房产转让的条件等专业性问题，已依职权向相关部门进行了调查，而调查的结果是存在肯定和否定等可能的，一审法院根据调查的客观结果据此依法进行认定，完全是公正、合法的。因此，一审法院基于双方的合同约定、政府主管部门的相关回复支持崔敏田的一审诉请是完全正确的。崔敏田向一审法院起诉请求：1、宝安青少年中心履行合同，立即协助崔敏田办理涉案的宝安区18区5幢B座第401号房登记至崔敏田名下的手续（房屋建购价款87668.81元）；2、宝安青少年中心承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1992年5月10日，宝安县青少年活动中心青年服务部作为甲方，崔敏田作为乙方，签署了《集资统建住宅楼协议书》，约定如下：1、宝安县建设局划拨了县城18区5幢B座的统建住宅楼给县青少年活动中心青年服务部，为了解决住宅楼的建设资金，就集资统建住宅楼达成如下协议；2、统建的住宅位置安排为18区5幢B座401号，建筑面积为90.07平方米；双方另约定了建筑装饰标准；3、统建的住宅每户总价为12万元（包括基础工程费、建筑费、室内外排水费、电路安装费、设计报建费等）。乙方签订本协议时即交10万元，余下2万元待房屋交付使用时一次性交清；4、甲方责任：（1）委托县建设局施工部按照约定的装饰标准进行施工；（2）统建住宅楼竣工后按上述的装修标准及位置安排交付乙方使用；（3）住宅交付使用后，在政策许可和征得有关部门批准，协助乙方办理房屋产权证书，而所需费用由乙方负责；（4）住宅使用期限为五十年，甲方负责交付使用后一年内的保养维修。一年后的保养由各业主负责；5、乙方责任：按协议约定交付房款，超过一个月不付款，作终止协议处理，房屋另作安排。签订协议后提出退房，乙方补偿甲方损失5000元；6、房屋交付使用时间为1993年5月。上述合同中未载明统建住宅的具体房号。1992年4月2日，宝安青少年中心向案外人单恂出具《收据》，载明：今收到单恂交来房款10万元；1993年4月21日，宝安青少年中心向案外人单恂出具《收据》，载明：今收到单恂交来房款2万元；1994年9月16日，宝安青少年中心向崔敏田出具《收据》，载明：今收到崔敏田18区5幢401房交来住房结算款17285.60元；三份收据先后加盖了“宝安县青少年活动中心”、“深圳市宝安区青少年活动中心”财务专用章。1997年1月30日，案外人单恂、崔景英向崔敏田出具《收据》，载明：今收到崔敏田、隋卫国购宝安十八区五栋401号房款137300元。崔敏田、隋卫国拥有该房屋的完全产权。崔敏田于庭审中主张案外人单恂系崔敏田的姑父，崔景英系崔敏田的姑母。崔敏田提交了一份由深圳市宝安区青少年活动中心出具的《证明》，载明：兹证明崔敏田女士，身份证号，拥有宝安区18区5栋401房屋产权。崔敏田、宝安青少年中心确认以下事实：1、涉案房产于1992年4月开工建设，1992年12月底建成，宝安青少年中心于1993年5月将房产交付集资人，此后房产一直由崔敏田使用至今，目前由崔敏田用于出租；2、深圳市宝安区18区5幢B座401号房即十八区锦竹苑五栋401房。崔敏田于庭审中表示自愿承担涉案房产绿本转红本需补交的地价，以及涉案房产过户至崔敏田名下产生的税费。为查明本案情况，一审法院向深圳市规划和自然资源局宝安管理局函询涉案房产的情况，深圳市规划和自然资源局宝安管理局向一审法院作出“深规土宝函(2019)305号”复函，内容如下：一、基本情况：经查，Ａ010-××5宗地位于新安，现状已建成，未与我局签订过相关出让合同。经查该宗地初始登记档案，该宗地用地面积为17511.4平方米，权属来源为行政划拨，地价全免，土地使用期限为50年自1991年4月3日起至2041年4月2日止，总建筑面积为31521.6平方米，含商业、住宅。经查不动产登记系统，Ａ010-××5宗地已办理房地产初始登记，宝安区18区锦竹苑5栋401号已核发7200824号《房地产证》，记载的权利人为深圳市宝安区青少年活动中心，该房房屋性质为非商品房，房屋用途为住宅；该证无有效抵押、查封记录。二、相关法律法规规定：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的有关规定，上述房地产需经土地主管部门批准并补足地价款后，方可办理转移登记。上述房地产的转移登记还应符合《深圳经济特区房地产登记条例》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知[深府办(2016)28号]等相关法律法规的条件和程序。根据深圳市人民政府印发《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场决定的通知》[深府(2001)94号]第七条“为推进土地”全面市场化，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价”。市政府于2018年7月10日印发了《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》[深府规(2018)11号]，明确《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定的通知》(深府(2001)94号)自本意见公布之日起废止。根据《市规划国土委2018年第14次主任办公会议纪要》，会议审议了土地利用处《关于94号文废止后已建成房地产申请上市问题处理意见的请示》，同意对非商品性质用地，2018年7月10日前已依据深府(2001)94号文件第七条办理过非商品性质转商品性质手续的，各管理局可予以办理同宗地上其余部分房地产转商品性质手续。三、关于房地产非商品性转商品性问题：2016年3月15日，深圳市宝安骏原丰实业发展有限公司来文申请办理Ａ010-××5宗地内锦竹苑六栋102、302、402、502、702房地产的非商品性转商品性手续；2017年12月15日，深圳市华林达实业有限公司来文办理18区锦竹苑(A栋三座301房，宗地号：Ａ010-××5)非商品房地产转商品房用地手续，上述房地产已依据《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府(2001)94号）第七条及相关规定办理了转商品性手续，并签订了相应协议书。2018年7月10日前已依据深府(2001)94号文第七条办理过非商品性质转帝品性质手续的，可予以办理同宗地上其余部分房地产转商品性质手续。位于Ａ010-××5宗地内的锦竹苑5栋401号房符合上述主任办公会议纪要中可办理转商品性手续的前提条件。四、地价测算：非商品房转为商品性按我市地价测算规则的相关规定缴纳地价。综上，按目前政策，Ａ010-××5宗地内的锦竹苑5栋401号房可申请按我市地价测算规则的相关规定缴纳地价后转为商品房性质。另查，2018年9月10日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，经核查，2018年9月10日，崔敏田家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。又查，宝安青少年中心确认宝安县青少年活动中心现已更名为深圳市宝安区青少年宝安青少年中心即宝安青少年中心，但主张签订《集资统建住宅楼协议书》的甲方为宝安县青少年活动中心青年服务部，其作为宝安县青少年活动中心的一个部门，不是独立的法人主体无权与崔敏田签订合同处置集资房产，该合同亦未得到宝安青少年中心的追认，故该合同存在效力瑕疵，并未生效。一审法院认为，综合崔敏田、宝安青少年中心双方的诉辩意见可知，双方对于涉案的《集资统建住宅楼协议书》效力存在争议。崔敏田诉请宝安青少年中心履行上述合同，将涉案房产过户至其名下，宝安青少年中心辩称崔敏田仅拥有房屋的使用权，涉案房产系转让受到限制的国有资产，崔敏田要求宝安青少年中心协助转让过户的诉讼请求没有事实及法律依据，且宝安县青少年活动中心青年服务部与崔敏田签署的《集资统建住宅楼协议书》效力未得到宝安青少年中心追认，该协议书未生效。对此，一审法院分析如下：首先，《集资统建住宅楼协议书》约定，崔敏田支付集资款12万元后，可取得涉案房产的使用权，并在一定条件下可将房产过户至崔敏田名下。根据上述内容，该协议书虽名为“集资统建住宅协议书”，视为房屋买卖合同，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。其次，宝安县青少年活动中心青年服务部与崔敏田就集资统建18区5幢B座住宅签署《集资统建住宅楼协议书》，约定由崔敏田支付12万元，宝安县青少年活动中心青年服务部应向崔敏田交付房产，并在政策许可和征得有关部门批准后，协助崔敏田办理房屋产权证书。宝安青少年中心（前身为宝安县青少年活动中心）虽未在上述《集资统建住宅楼协议书》上加盖公章，但其在崔敏田支付购房款后出具了相应收据，且于2015年10月8日出具了证明，确认了崔敏田拥有涉案房屋的产权，宝安青少年中心虽然对该《证明》持有异议，但是未提供任何证据证明其主张，故一审法院对宝安青少年中心的抗辩不予采纳。以上事实表明，宝安青少年中心已追认了其内设的青年服务部与崔敏田签署的《集资统建住宅楼协议书》的效力，认可崔敏田、宝安青少年中心之间存在房屋买卖合同关系，并进一步确认了崔敏田购买的房产为上述住宅的401房。再次，经一审法院向行政主管部门查询可知，涉案房产现为非商品房性质，经土地主管部门批准补足地价款后，方可办理转移登记，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局已复函确认涉案房产可申请缴纳地价后转为商品房性质。故宝安青少年中心关于涉案房产为转让受到限制的国有资产的主张，与一审法院查明的事实不符，其亦未举证证明涉案房产交易存在其他违反法律效力性强制规定之情形。综上，涉案的《集资统建住宅楼协议书》系崔敏田、宝安青少年中心的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同履行。崔敏田已依约支付了购房款及住房结算余款，履行了全部付款义务，目前具备在深圳市限购区域内的购房资格，而宝安青少年中心已将涉案房产交付崔敏田使用二十余年，此间未对崔敏田占用使用房屋提出异议，宝安青少年中心应当履行将涉案房产转移登记至崔敏田名下的义务，即由宝安青少年中心向行政主管部门申请缴纳涉案房产的地价，将该房产转为商品房性质，再将涉案房产转移登记至崔敏田名下。崔敏田已表示自愿缴纳须补交的地价及房产转移登记至崔敏田名下产生的税费，属于崔敏田自行处分权利的范畴，一审法院予以支持。一审法院判决：一、宝安青少年中心于本判决生效之日起五日内向行政主管部门补交深圳市宝安区锦竹苑5栋401号房的地价，将该房产转为商品房性质，所应支付的地价由崔敏田承担；二、宝安青少年中心于将深圳市宝安区锦竹苑5栋401号房转为商品房性质后五日内，将涉案房产转移登记至崔敏田名下，由此产生的过户税费由崔敏田承担。本案受理费996元，由宝安青少年中心负担。案件受理费崔敏田已预交。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《集资统建住宅楼协议书》约定崔敏田支付集资款后可取得涉案房产的占有使用，并在条件成就后办理产权登记，符合前项所规定的买卖合同之定义，一审认定本案案由为房屋买卖合同纠纷并无不当，本院予以认可。从合同签订及履行的情况看，涉案《集资统建住宅楼协议书》是本案双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现二审争议的焦点在于：崔敏田诉请办理涉案房产的权属登记是否需以其符合房改条件为前提。宝安青少年中心以崔敏田并非其职工，不符合房改条件为由，拒绝配合崔敏田办理房地产权属变更登记。但从查明事实看，双方在签订《集资统建住宅楼协议书》之时，宝安青少年中心就已知道崔敏田并非其职工，其亦未要求崔敏田需符合其他福利房申请条件，故崔敏田与宝安青少年中心签订《集资统建住宅楼协议书》并非因其职工身份或经福利房分配途径，仅为普通的房产购买人。从房产价款看，崔敏田在1992年为购置90平方米的涉案房产支付价款12万元，每平方米单价达到1333元，远高于宝安青少年中心委托代建所支付的每平米776元建筑造价，可见宝安青少年中心并未就该房屋建设负担费用。在崔敏田承担应补交地价及相应过户税费的前提下，涉案房产办理转商品房手续后过户登记至崔敏田名下，并不存在国有资产流失问题。根据深圳市规划和自然资源局宝安管理局向一审法院所作复函内容，涉案房产现已具备办理转商品房性质手续的前提条件，且符合相关法律法规规定，可在缴纳地价后转为商品房性质，故涉案房产办理不动产变更登记不存在履行障碍。宝安青少年中心主张涉案房产无法办理转让登记，显与相关部门的回复不符。本案中，崔敏田并非基于职工分配福利房购买涉案房产，其也没有通过涉案《集资统建住宅楼协议书》的履行以低价享受职工分房的福利，其依约支付款项并占有使用房产至今，涉案房产现已具备办理转商品房性质后变更登记的条件，其诉请宝安青少年中心依约配合办理产权登记至其名下的手续，符合合同约定，一审予以支持并无不当，本院予以维持。宝安青少年中心以崔敏田不符合房改条件为由拒绝履行过户义务，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，宝安青少年中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1992元，由上诉人深圳市宝安区青少年服务中心负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十二月二十六日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。