济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初5521号原告：刘如东，男，1968年11月12日出生，汉族，户籍所在地济南市，住济南市。委托诉讼代理人：魏喜，济南槐荫志荣法律服务所法律服务工作者。被告：济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会，住所地济南市。法定代表人：刘治强，主任。委托诉讼代理人：刘树礼，男，1962年11月7日出生，汉族，该村党支部书记，住济南市。委托诉讼代理人：贾怀志，山东尽善律师事务所律师。原告刘如东与被告济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会（以下简称刘家庄村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告刘如东及委托诉讼代理人魏喜，被告刘家庄村委会法定代表人刘治强及委托诉讼代理人刘树礼、贾怀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘如东向本院提出诉讼请求：1.判令刘家庄村委会退还刘如东土地租赁费用80640元；2.判令刘家庄村委会支付刘如东土地补偿费783360元；3.诉讼费用由刘家庄村委会负担。事实与理由：刘如东系刘家庄村民。2003年5月20日，刘如东与刘家庄村委会签订土地租赁合同，约定将村北头约5.76亩土地租赁给刘如东使用，租赁期限为50年，每亩租赁费为2万元，租赁费用11.52万元。合同签订后，刘如东分别于2003年5月26日、2007年10月16日、2008年9月20日三次将约定的租赁费交付给刘家庄村委会。2018年因国际医学城项目，需占用刘如东租赁土地，致使刘如东所租赁的土地无法继续使用。因此刘家庄村委会应当退还刘如东所支付的剩余的35年的租赁费用80640元。依据合同约定：“如遇上级征用土地，超出甲方的管理权限，按照国家规定的现实政策由征用部门或单位给乙方经济补偿；征用部门或单位给甲方的土地补偿费归乙方所有。甲方不提取与其有关的任何费用，乙方也不能向甲方追加其他损失费”，涉案土地属于二类地区，补偿标准为13.6万元一亩。土地被征收后，刘家庄村委会既不向刘如东支付土地补偿费，也不向刘如东返还剩余的土地租赁费。刘家庄村委会辩称，1.涉案土地租赁合同超过20年租赁期限的部分属于无效合同。2.涉案土地租赁合同根据1998年村民组织法第19条规定，未进行村民会议讨论，违反法律强制性规定，属于无效合同。3.涉案土地租赁合同第四条严重侵害刘家庄村委会集体利益，且违反《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”的强制性规定，涉案土地补偿费明确规定归集体经济组织所有，合同第四条属于无效的合同条款。4.济南市国土资源局于2009年9月14日向刘如东下达了责令停止违法行为的文书，并于2010年3月4日向刘如东下达了行政处罚决定书,其原因系刘如东违反土地管理法相关强制性规定,违规使用土地,涉案的土地租赁协议属于无效协议,因涉案租赁协议已造成刘家庄村委会实际损失支付村民损失727102元,刘如东应当按照过错比例承担责任,刘家庄村委会保留上述权利。5.涉案土地租赁协议约定租赁期限50年，到期后自动续租50年，而且后50年为免费租期，明显是对集体经济组织全体成员利益的损害，且合同所约定的土地补偿款归刘如东所有，印证了租赁合同明显是以合法行为掩盖非法目的，实质上就是用每亩2万元的价格将涉案土地未来的征地补偿费给予刘如东而签订的合同。6.经过济南市国土资源局实际测量，刘如东实际占地为5.82亩，刘如东应当按照实际占地面积缴纳租赁费或占地使用费。7.涉案租赁协议租金标准明显过低。本院经审理认定事实如下：2003年5月20日，刘家庄村委会（甲方）与刘如东（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：为加快发展繁荣地方经济的步伐，根据村委会99年8月作出的“对济齐路沿线部分地段采取一次性交费、长期使用的决定”的安排，制定租赁合同如下：一、乙方一次性交纳50年的租赁费，每亩单价2万元，使用期限50年，期满自动延期50年土地使用权，甲方不再收取后50年租赁费。双方应续签后50年租赁合同；如甲方不与乙方续签，本合同自动延期50年使用权，条款自动生效。二、乙方所租赁甲方土地面积共计5.76亩，一次性向甲方缴纳租赁费11.52万元，此租赁费必须在签订合同时乙方一次性向甲方付清。三、乙方租赁甲方土地，由甲方统一规划，乙方投资修建建筑物。四、如遇上级征用土地，超出甲方的管理权限，按照国家规定的现实政策由征用地部门或单位给乙方经济补偿；征用地部门或单位给甲方的土地补偿费归乙方所有。甲方不提取与其有关的任何费用，乙方也不能向甲方追加其他损失费。并约定：村委会换届，不影响此合同的有效执行。刘家庄村委会于2003年5月26日向刘如东出具8万元收据，于2007年10月16日出具1.44万元收据，2008年9月20日出具2.08万收据，共计11.52万元。2018年3月21日，刘如东作为乙方与济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会（以下简称刘家庄村委会）、济南市槐荫区人民政府吴家堡街道办事处、济南市槐荫区住房保障和房产管理局作为甲方签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：一、甲方需拆除乙方所有的位于吴家堡办事处刘庄的非住宅房屋。1.甲方向乙方支付房屋补偿款总计2442795.56元。2.甲方向乙方支付搬迁费。补偿标准：按该建筑物补偿费总额的20%予以补偿，补偿费总计：488559.11元。3.甲方向乙方支付地上附属物补偿款总计95663.36元。4.以上补偿款合计3027018.03元。二、奖励。自正式动迁之日10日内签订协议的给予100元每平方米的奖励，奖励费278531元。刘如东已将涉案土地交付征收部门，并已经领取补偿款3027018.03元，土地被征收后，土地补偿费为每亩13.6万元，刘家庄村委会已经收取土地补偿费，其中包含涉案土地的土地补偿费。在审理过程中，刘家庄村委会提交济国土责停字（2009）113号文书复印件、《关于刘如东违法占地行为的处理情况》复印件，欲以此证明涉案土地的出租与刘如东的占地行为违反土地管理法第四条、第四十四条强制性法律规定，依法应当认定涉案土地租赁合同无效。刘如东提出异议，认为上述材料只是对其改变了租赁土地用途，违规建房的处罚决定，处罚决定是针对于违规建房的，且在信访答复意见一栏中没有答复内容。刘家庄村委会提交2019年10月25日刘家庄村民代表表决会议记录、2019年9月30日刘家庄党支部、村委会、监委会三委会会议纪要，欲以此证明涉案土地的土地补偿费根据法律规定及村民群众代表表决，土地补偿费用当归集体所有。刘如东提出异议，称决议内容侵犯了村民个人利益，应属无效决议。刘家庄村委会提交本院（2019）鲁0104民初2129、2134、2204号民事判决书复印件，内容显示：本院查明，刘家庄村委会占用谢春、谢传信、井德山的土地，未支付相应补偿；遂判决刘家庄村委会给付谢春、谢传信、井德山菜园地补偿款及利息。刘家庄村委会欲以此证明涉案无效的协议已经给刘家庄村委会造成实际损失，相同案件共计61件，未起诉案件为50件，涉及村民371人，刘家庄村委会补偿经济损失共计727102元，上述损失刘如东应当按照过错比例承担责任。刘如东提出异议，称上述证据与本案无关。刘家庄村委会提交鲁价费发（1999）314号《山东省物价局、财政厅关于调整征用土地年产值和地面附着物补偿标准的批复》打印件、鲁政办发（2004）51号《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》打印件、2005年统计数据打印件，并辩称根据相关规定，在2003年签订合同时土地补偿费标准为每亩7200元，2004年时涉案土地最低的补偿标准不低于每亩1.36万元，2005年济南市区征收补偿平均标准为57531元，刘如东与刘家庄村委会于2003年签订的合同时，土地补偿费的最低标准接近合同50年每亩2万元的租赁价格，欲以此证明合同约定的租赁费用明显过低，并且明显严重损害了刘家庄集体经济组织的利益，明显是以合法形式掩盖非法目的且存在恶意串通的情形。刘如东提出异议，认为刘家庄村委会所提交的证据都是关于土地征收补偿费的，与合同约定租赁费不是同一法律关系。刘家庄村委会提交（2019）鲁0104民初5824号民事起诉状复印件及传票复印件，起诉状内容为：诉讼请求：1.刘家庄村委会支付刘如东土地使用费2.25万元；2.诉讼费用由刘家庄村委会负担。事实与理由：刘如东系刘家庄村民。2009年11月30日，刘家庄村委会因新农村建设修公路、厕所改造，租用刘如东场地放置物料、搅拌混凝土。刘家庄村委会出具使用场地占用费的凭证，欠款2.25万元一直未付。刘家庄村委会认为该案件系刘如东向刘家庄村委会主张土地使用费22500元，根据5824号案件中刘如东庭前所提交的证据，刘如东主张2006年、2007年土地使用费标准每日150元，该土地即本案涉案土地，本案中涉案土地的租金标准每亩不足1.3元每日，而刘如东在另案中主张2006、2007年土地使用费价格为每日150元，综合两案的租赁费标准，可以看出有巨大的差额，明显是对集体利益的损害，证明了涉案租赁协议存在无效情形的事实。刘如东提出异议，称其所起诉的5824号案件是刘家庄村委会在新农村建设中占用刘如东所租赁的涉案土地进行施工，而向刘如东出具的相关单据，并不能证实刘如东与刘家庄村委会之间所签订的土地租赁协议无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。结合本案，刘如东与刘家庄村委会签订的《土地租赁合同》中约定租赁期限为50年，违反法律规定，超过20年的部分无效。在合同履行过程中，涉案土地被征收，刘如东已经签订房屋拆迁协议，并在领取拆迁补偿款后交付土地，双方合同已经终止履行。刘如东已经向刘家庄村委会支付50年租赁费11.52万元，刘如东实际使用15年，尚未使用期间的租赁费用，刘家庄村委会依法应当予以返还。经核算，刘家庄村委会应返还刘如东土地租赁费80640元。关于刘如东主张的土地补偿费。刘如东诉称《土地租赁合同》第四条约定：如遇上级征用土地，超出刘家庄村委会管理权限，按照国家规定的现实政策由征用地部门或单位给刘如东经济补偿；征用地部门或单位给刘家庄村委会的土地补偿费归刘如东所有。刘家庄村委会不提取与其有关的任何费用，刘如东也不能追加其它损失费，且根据拆迁补偿协议，每亩地按13.6万元予以补偿，刘如东使用土地为5.76亩，补偿款共计783360元。刘家庄村委会提出异议，认为《土地租赁合同》第四条的约定严重侵犯了刘家庄集体利益，且违反了相关规定，应属无效。经审查，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，依据上述规定，土地征收补偿费应归村集体经济组织所有。本案中，刘如东与刘家庄村委会于2003年签订《土地租赁合同》，合同第四条约定：如遇上级征用土地，超出甲方的管理权限，按照国家规定的现实政策由征用地部门或单位给乙方经济补偿；征用地部门或单位给甲方的土地补偿费归乙方所有，甲方不提取与其有关的任何费用，乙方也不能向甲方追加其他损失费，双方约定土地征收的补偿费归刘如东所有。《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年11月4日公布实施）第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项；《中华人民共和国村民委员会组织法》（2018年12月29日公布实施）第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理:（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;（四）土地承包经营方案;（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。依据上述规定，涉案土地补偿费的使用、分配属于涉及村民利益的事项，应由刘家庄村委会提请村民会议讨论决定，方可办理。双方当事人均未提供证据证实2003年签订《土地租赁合同》时已经提请村民会议讨论决定，且根据刘家庄村委会提交的2019年10月25日村民代表表决会议意见载明：刘庄村占地款应该归村集体经济组织所有，不该归个人所有。综上，刘如东要求刘家庄村委会将土地补偿费支付给其个人，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会于本判决生效之日起十日内返还刘如东土地租赁费80640元。二、驳回刘如东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12440元，减半收取6220元，刘如东负担4000元，济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会负担2220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李子萍二〇一九年十二月十三日书记员  查传芳