江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1003民初9803号原告：郑某，男，1973年10月5日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：唐健华，江苏仁方律师事务所律师。被告：李某某，男，1975年11月20日出生，汉族，住扬州市邗江区。原告郑某与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理，依法适用简易程序于2018年12月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法适用普通程序又于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐健华，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某向本院提出诉讼请求：1、被告李某某支付原告拆迁补偿款25万元、房屋租金62500元、违约金5万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月22日，原告与被告签订《租房合同》，协议约定被告将位于邗江加油站西侧门面房约550平方米的门面房出租给原告作为汽车修理厂经营使用，租赁期限为2016年7月22日至2019年7月21日。房屋租金第一年14万元，第二年15万元，第三年17万元。合同还约定，若承租房屋于第二年全部拆迁，因原告投资的拆迁费和搬迁费的50%赔偿归原告所有，剩余的50%费用归甲方所有。如一方违约，应赔偿对方违约金5万元。合同签订后，原告对房屋进行了装修，装修费用约30万元。在《租房合同》履行的第二年，原告承租的房屋被列入拆迁范围内。原告从2017年3月起便因拆迁无法经营，本欲重新选址再经营，但被告请求原告帮助其争取拆迁补偿款，并一再承诺会按照合同约定与原告各半分割拆迁费用，原告这才一直逗留在拆迁房屋内不搬迁。被告在取得拆迁补偿款160万元之后，仅向原告支付了装修补贴款15万元，其余款项未再支付，严重违反《租房合同》的约定。原告向被告多次催款未果，为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告李某某答辩称：1、原告诉求被告支付补偿款25万元纯属无中生有。原告在诉状中的陈述与事实严重不符，按照拆迁补偿协议原告根本得不到补偿。案涉《租房合同》约定第三年拆迁原告仅能得到拆迁费用的20%。按此标准，原告最多只能得到1万元左右的补偿金。而且原告所租赁的房屋在原告租赁前是扬州4S店，该店租期届满搬离时完整遗留了店内外的装潢和设施。被告未收任何转让费用就直接让原告经营了，原告的所谓装修也就是在4S店装修的基础上部分地方砌了地砖，门面换了个LOGO，但因为原告多次向被告陈述家庭困难、孩子生病，这两三年生意也不好做，被告处于同情照顾的心理，才同意给付其拆迁补偿款。原告还叫他的父母和老婆多次到拆迁办找领导诉苦，要求政府给予其安置，并补助其经营损失。拆迁办梁主任告知原告，被告的房屋没有产权证，按规定不能享受拆迁补助，只能补偿房屋、附属物以及装修的费用。被告是2018年3月2日接到通知说可能要拆迁，要对房屋进行评估。当天晚上被告就微信联系原告，问原告有什么设备工具需要拖过来的，让原告抓紧弄，可以帮原告多争取一些补偿。2018年5月9日，被告接到通知要求抓紧做原告工作，尽快搬走。被告通知原告5月20日搬走，原告却说要到最后拆迁的时候再搬走，因为修车生意很好，也发出去了很多洗车卡。后来直到7月6日左右南部快速通道试通车，政府才又通知我们9月份要开省运会，如果再不搬走就要强拆了。因为原告仅租用了被告楼下一层的部分房屋，原告的修理厂也是在4S店基础上进行的部分改造，所以按照约定给原告的补偿仅仅算的是他改造的部分，之前的装修算被告的。装修评估一共只评估了8万元左右，按照合同也只有1万元是原告的。由于原告及其家人天天去拆迁办诉苦，拆迁办工作人员就与被告沟通，希望被告出于同情补助原告一些。被告经过政府工作人员的劝说，同意再补助原告2万元。原告家仍不知足，仍赖在加油站不肯搬迁，又向被告的岳父诉苦，说家庭困难、孩子生病且外面欠债较多，请求被告岳父帮助。经过岳父做工作，被告同意再增加2万元给原告。原告及其家人尝到甜头后，就天天坐在拆迁办，纠缠工作人员。2018年9月4日，拆迁办梁主任又打电话给被告，希望被告再增加3万元，共计给付原告15万元，说这样原告就同意搬迁了。因为补偿款要一个月才能下来，原告就要求拆迁办的工作人员帮双方起草一个欠条。被告经拆迁办梁主任和拆迁公司韩总口述，向原告出具了一张欠条，承诺拆迁后按期付款。被告2018年10月7日拿到了拆迁补偿款的支票，进账后于10月9日将15万元汇至原告的银行卡。原告向被告表示感谢，并表示钱已收到。谁知原告贪得无厌、言而无信，又向法院起诉被告。2、原告要求被告返还租金62500元没有依据。原告于2018年9月14日在拆迁办与拆迁办梁主任、拆迁公司韩总以及作为房东的被告达成协议，同意停止营业并搬迁，而原告的房租仅支付到2018年7月21日，尚欠被告房租25027元。被告要求原告支付房租25027元并承担违约金5万元。本院经审理认定事实如下：2016年7月22日，郑某（承租房，乙方）与李某某（出租方，甲方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将邗江加油站门面房约550平方米租给乙方使用，租用期限为三年，自2016年7月22日至2019年7月21日，房屋租金第一年为14万元，第二年为15万元，第三年为17万元，租房押金为3万元，如遇部分拆迁按面积比例缩减房租。付款方式为先付款后租，每年租金一次性付清，下年提前一个月付清当年全部房租。乙方在装潢中，如遇到破坏原结构要提前和甲方商量，统一意见后实施。到期后，如乙方不再续租，如结构改变的要恢复原结构，原装潢的材料不得随意拆除破坏，保持原貌。否则如有人为拆除破坏视为乙方违约，并赔偿甲方违约金。乙方在承租期内，如遇政府地块改造拆迁，双方约定接到拆迁通知单后乙方应在一个月内无条件搬出。拆迁费用补偿按以下时间段执行，第一年如遇部分拆迁，补偿款双方各得50%，全部拆迁因乙方投资的拆迁费和搬迁费的70%归乙方所有，30%赔偿归甲方所有；第二年全部拆迁因乙方投资的拆迁费和搬迁费的50%赔偿归乙方所有，剩余的50%费用归甲方所有。第三年及以后拆迁补偿费用甲方得80%费用，乙方得20%费用。如果第四年续租后如遇拆迁，全部费用归甲方所有，乙方不再享有任何补偿，并在规定期限内搬出。甲乙双方签订后，任何一方不得违约，应遵守各项条款，如一方违约，应赔偿对方违约金5万元。2018年9月4日，李某某向郑某出具欠条一张，载明：今欠到郑某店面拆迁装修补贴款15万元整，付款时间2018年9月30日前。审理中，原被告双方一致认可郑某于2017年7月预交了截至2018年7月21日的房租，上述欠条上的15万元补偿款李某某已经向郑某支付完毕，案涉房屋的拆迁工作已经完成。另查明，因扬州市城市南部快速通道建设需要，根据扬州市政府要求，邗江区委区政府工作部署需要征收加油站土地，拆迁实施单位为扬州高新技术产业开发区规划建设局拆迁安置办公室（以下简称高新区拆迁办）。2018年3月2日，扬州某房地产土地评估咨询有限公司（以下简称某评估公司）对加油站进行了评估，并于2018年3月10日出具了房屋评估表一份，载明扬州市邗江石油有限公司（李某某）（以下简称加油站）被拆迁房屋的评估金额为1574900元，包含1、房屋价格评估金额为843375元；2、定附着物补偿评估金额为261460元；3、房屋装修补偿评估金额为470065元。2018年7月14日，李某某（乙方）与高新区拆迁办（甲方）签订了《扬州市邗江某石油有限公司补充协议》，载明某加油站坐落于江阳西路和百祥路交叉口。因城市南部快速通道建设需要，根据市政府要求，区委区政府工作部署需要征收某加油站土地。高新区规划建设局拆迁办以及扬州市海天房屋征收服务有限公司（以下简称海天征收公司）相关工作人员共同努力，于2018年3月16日与某加油站签订了征收补偿协议，并在区政府要求的时间节点前完成了除新建部分房屋的拆除及交地工作。由于某加油站在2014年7月第一次土地征收后提出申请建房用于日常经营，但通过后期基础调查，此申建房屋实际投资人为李某某，经高新区规划建设局会办研究决定合计补偿李某某277.49万元，其中房屋评估价（含装修和定附着物）等补偿157.49万元，另外120万元补偿金由高新区负责补偿到位。自签订协议之日起，乙方承诺在15日内负责将房屋腾空交付拆除，甲方承诺在三个月内付清补偿款。李某某在补充协议上签名并注明：合同签订后一周内请政府先付100万赔偿金用于租房腾空前赔偿。本案争议焦点在于：一、租房合同第6条中“如遇政府地块改造拆迁”的日期节点；二、郑某主张的15万元欠条以外的补偿款应否支持。关于争议焦点一租房合同第三条第6条中“遇政府地块改造拆迁”的日期节点，房屋租赁合同约定“接到拆迁通知单后乙方应在一个月内无条件搬出”以及在不同时间“遇政府地块改造拆迁”情况下郑某投资部分的补偿分配方案，可见合同约定的“接到拆迁通知单”应指足以导致郑某需要在规定时间内搬离、对郑某继续使用所投资部分造成影响以致需要对其投资进行补偿的通知。2018年3月10日的评估表只是对于拟拆迁房屋的征收补偿价值进行评估，其出具时间不能作为通知拆迁时间。2018年7月14日，李某某与高新区拆迁办达成《补充协议》，对补偿金额作出最终确定，李某某承诺于15日内腾空房屋。2018年9月4日，李某某向郑某出具欠条，就补偿款中涉及郑某投资部分的补偿达成一致，可见至少在此之后才最终确定原、被告双方各自的拆迁补偿方案及搬迁时间。2018年9月3日的微信聊天记录中，李某某还和郑某说“郑总，拆迁老板打电话给我，请你把车挪一下，二层搬东西怕碰到你车”，足以证明截至此时郑某尚未完全搬离房屋，因此本院认定郑某投资部分补偿方式为租房合同第三条第6条第3种情形，即第三年及以后拆迁费用补偿分配方案。关于争议焦点二。郑某主张欠条载明的补偿款只是其中的装修损失补偿，并不是所有应得的补偿款，但李某某予以否认。本院认为，首先除了2016年7月22日的《租房合同》和2018年9月4日的欠条外，郑某未提供证据证明其还有其他的损失和赔偿。案涉租房合同第三条第6条中对补偿款分配的约定，其前提也是“因乙方投资的拆迁费和搬迁费”。郑某承租李某某的房屋的一楼开设汽车修理厂，在润辉4S店的基础上进行了部分装修，房屋评估表的评估总金额包含房屋补偿、定附着物补偿和房屋装修补偿。而房屋装修补偿金额总计470065元，即使按照该金额计算20%也低于2018年9月4日李某某出具给郑某的欠条数额。郑某也未有证据证明其对评估表上的其他资产享有权利。其次结合一般交易习惯，李某某在拆迁办和拆迁公司工作人员在场下向郑某出具欠条之目的一般在于就解除合同全部事宜进行约定，双方如需进一步确定其他损失或费用，则应另行予以约定。综上可以认定欠条中载明的15万元系因遇政府拆迁解除合同之全部补偿款，即该约定已包含合同解除的全部事宜。综上，本院认为，郑某自2016年7月起承租李某某建设的涉案房屋使用，双方签订了《租房合同》一份，双方之间存在房屋租赁合同关系。后涉案房屋因征收需要被列入拆迁范围，导致双方签订的《租房合同》提前终止。合同终止后，双方就拆迁补偿款问题应当按照双方合同约定处理。李某某已按约向郑某支付了欠条上载明的15万元补偿款，郑某诉求李某某再支付补偿款25万元并支付5万元违约金，无事实和法律依据，本院不予采纳。郑某的实际搬迁日期晚于2018年9月4日，而其仅交纳了截至2018年7月21日的租金，其主张李某某退还租金的诉求，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑某的诉讼请求。本案受理费6738元，由原告郑某负担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 禹人民陪审员  徐凤玲人民陪审员  姚梅琴二〇一九年十二月二十六日法官 助理  张佳佳书 记 员  谢 扬