海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初11046号   原告（反诉被告）：游新民，男，汉族，1960年10月30日出生，公民身份号码×××，住北京市海淀区。   原告（反诉被告）：李新国，男，汉族，1959年12月6日出生，公民身份号码×××，住北京市丰台区。   游新民、李新国的共同委托诉讼代理人：王小京，河南君信合律师事务所律师。   游新民、李新国的共同委托诉讼代理人：李燕玲，女，汉族，1955年12月31日出生，公民身份号码×××。   被告（反诉原告）：林桂寿，男，黎族，1943年7月10日出生，公民身份号码×××，住三亚市。   被告（反诉原告）：林明晓，男，黎族，1975年10月6日出生，公民身份号码×××，住三亚市，系林桂寿儿子。   被告（反诉原告）：林莉晶，女，黎族，1992年11月6日出生，公民身份号码×××，住三亚市，系林桂寿女儿。   林桂寿、林明晓、林莉晶的共同委托诉讼代理人：颜伟华，海南三和元律师事务所律师。   原告（反诉被告）游新民、李新国与被告（反诉原告）林桂寿、林明晓、林莉晶合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序分别于2018年12月28日、2019年1月7日、2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）游新民及其委托诉讼代理人王小京到庭参加诉讼，被告（反诉原告）林桂寿、林明晓、林莉晶的委托诉讼代理人颜伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告游新民、李新国向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2013年11月23日签订的合作建房协议无效；2.判令被告返还原告基于上述无效协议的投资款3759200元（其中拆除原宅基建筑物补偿款43万元，被拆迁游新民、李新国所建造的房屋建筑面积1664.6㎡的建筑成本及装修成本每平方米2000元计算共计3329200元）以及资金占用期间的利息676656元（以3759200元为基础从2015年10月31日按年利率6%计算至2018年11月1日止），剩余利息计算至执行完毕之日止。3.判令各被告对上述款项承担连带清偿责任；4.诉讼费由各被告承担。事实及理由：经人介绍原告游新民、李新国以及合伙人孙军、孙月、鲁宏宇五人与被告林桂寿、林明晓相识，并于2013年11月23日签订了合作建房协议。协议约定甲方（林桂寿、李明晓）提供宅基地一处面积400平方米（位于三亚市××区），由乙方（游新民、李新国以及合伙人孙军、孙月、鲁宏宇）出资建房。合同第二条约定：由乙方补偿甲方老宅（二层面积250平方米）的拆除补偿费43万元；合同第四条约定：住宅楼分为两栋形式建设，甲乙双方各一栋，如遇政府征用拆迁，国家赔偿，甲乙双方一切同等共享，双方各享受50%。协议签订后，开始建设时原告方合伙人孙军、孙月、鲁宏宇因资金出现问题，无力出资，自动退出了原告方的合伙协议行为，该协议乙方的权利、义务全部转归合伙人中的游新民、李新国行使，此后游新民、李新国组织资金为被告建造了协议约定的两栋房屋（房屋门牌编号：138、140两栋），并对两栋房屋进行了装修。然而2018年双方合作建造的房屋遇到三亚市人民政府的征用拆迁，三亚市人民政府认为原被告双方签订的合作建房协议中的条款违背法律规定，遂将该两栋房屋（拆迁编号为：4-7-148和4-7-150）确权登记在林桂寿一家名下（其中一栋登记在林桂寿及其林明晓名下，一栋登记在林桂寿之女林莉晶名下）。现三被告已依据原被告双方签订的合作建房协议建造的房屋获得了政府的拆除补偿和回迁安置（含建筑成本及装修费），但原告的投资款被告却没有进行任何返还。原告认为：本案原、被告所签订的协议因违背法律规定，系无效协议，房屋已属于被告所有，被告基于该协议无效建造的房屋已经获得了国家赔偿，那么被告理应返还原告基于该无效协议所付出的投资款，且被告应承担原告该投资款占用期间的利息。   被告林桂寿、林明晓、林莉晶辩称：1.认可第一项诉求，双方签订的合作建房协议是无效的；2.本案原告主张的诉求没有事实和法律依据，没有权利向被告主张，涉案房屋属于违建房屋，造成的损失应由原告自行承担，原告并未提交关于投资款项的证据证明投资款项是3759200元，也没有任何证据及法律依据证明该投资款项与被告有关系，本案被告林莉晶非合作建房中的当事人，其并未在合作建房协议中签字确认，不应承担相应的责任。   反诉原告林桂寿、林明晓、林莉晶向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告游新民、李新国向反诉原告支付涉案土地的占有使用费，暂计每年5万元，自2013年11月至2018年11月，共五年，总计25万元（以实际鉴定为准）；2.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告林桂寿、林明晓与反诉被告游新民、李新国于2013年11月23日签订《合作建房协议》，约定林桂寿、林明晓提供位于三亚市××区的宅基地给游新民、李新国使用，使用面积先200平方米。之后，游新民、李新国在涉案土地兴建房屋。2018年涉案土地被三亚市政府列为拆迁范围，游新民、李新国使用原告涉案土地至今有5年，但未支付占有使用费。游新民、李新国应向反诉原告支付占有期间的使用费用暂计25万元(以实际鉴定为准）。望贵院支持反诉原告的诉讼请求。   反诉被告游新民、李新国辩称:建房协议用了三年时间房子才建成，用了五年没错，实际用了两年时间，2013年11月23日签合同，开始盖，到2016年7月份盖成。占用到拆房子，实际只占用两年，应该主张占用两年的费用。   双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月23日，原告游新民、李新国以及合伙人孙军、孙月、鲁宏宇五人作为乙方与被告林桂寿、林明晓作为甲方签订《合作建房协议》，约定甲方提供位于三亚市××区甲方危房所属宅基地面积400平方米，由乙方出资兴建2栋5层框架结构房屋。合同第二条约定，乙方同意给甲方补偿43万元，(作为)甲方老宅（二层面积250平方米）被拆除所造成损失补偿费。第四条约定，住宅楼分为两栋形式建设，甲乙双方各一栋，即甲方转让给乙方宅基地175平方米及乙方在其宅基地上建造的房屋乙方据有永久所有权，乙方在甲方175平方米宅基地上建造的房屋归甲方所有；如遇政府征用拆迁，国家赔偿甲、乙双方一切同等共享，双方各享受50%。在房屋开始建设时原告游新民、李新国的合伙人孙军、孙月、鲁宏宇自动退出《合作建房协议》，《合作建房协议》乙方的权利、义务全部转归原告游新民、李新国行使。原告游新民、李新国出资将两栋房屋承包给案外人陈某建造和装修，陈某向被告林桂寿、林明晓支付房屋拆除补偿款43万元，并按协议的约定建造两栋房屋，该两栋房屋于2016年7月建成（总面积约1600平方米）。由原告方占有使用一栋，被告方占有使用一栋，直至2018年10月，三亚市吉阳区人民政府以该两栋房屋属违章建筑为由予以拆除，将其中一栋登记在林桂寿名下，一栋登记在林莉晶名下。并签订两份《三亚市吉阳区临春棚户区改造项目1-5类安置对象房屋房屋征收补偿协议书（货币补偿和回迁安置相结合）》，其中一份三亚市吉阳区人民政府与林桂寿签订协议书确定房屋征收补偿包括一部分是安置房置换货币，另外一部分是拆迁补偿的费1289344元，总额为3021544元，该协议已履行。另一份三亚市吉阳区人民政府与林莉晶签订协议书尚未履行。   在本案审理中,原告游新民、李新国申请对其与林明晓、林桂寿于2013年签订《合作建房协议》建造的房屋成本及其中编号为138号房屋的内部房屋成本进行造价评估，海南东来房地产评估工程咨询有限公司对该申请作出无法鉴定，终结该案委托的结论。反诉原告林桂寿、林明晓、林丽晶申请对游新民、李新国从2013年至2018年五年期间占有使用涉案土地费的价值进行鉴定，海南政和资产评估土地房地产估价有限公司作出以条件受限，无法对该项目进行鉴定为由退案。   本院认为：原告（反诉被告）游新民、李新国以及合伙人孙军、孙月、鲁宏宇五人与被告（反诉原告)林桂寿、林明晓于2013年11月23日签订的《合作建房协议》，后林孙军、孙月、鲁宏宇在建房动工前退出该建房协议，将该建房协议的权利、义务全部转归游新民、李新国行使。从双方签订的《合作建房协议》约定林桂寿、林明晓提供宅基地，游新民、李新国出资金负责建成2栋5层楼房，双方各分一栋。双方的真实意思是游新民、李新国用一栋楼的价值购买林桂寿、林明晓的宅基地及房屋，由此可见，双方实际上是非法变相购买土地、房产，合同名为合作建房实为集体土地使用权及房屋转让，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。我国实行的是房地一体主义，涉案楼房所占用的土地为农村集体土地，游新民、李新国不是该土地所在农村集体的成员，游新民、李新国使用农村集体土地建设楼房，游新民、李新国建设涉案房屋必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，违背了上述法律的效力性强制性规定。另外，建房也未取得土地房屋权证和建设工程规划许可证。因此，依据上述法律的规定，双方签订的《合作建房协议》应认定无效。   本案争议焦点是，一、关于林桂寿、林明晓、林莉晶是否应当返还游新民、李新国支付的投资款及利息，数额是多少的问题。游新民、李新国主张的包括原宅基建筑物补偿款43万元和所建造、装修的房屋价值两部分。（一）、关于林桂寿、林明晓、林莉晶是否应当返还游新民、李新国43万元及利息的问题。在双方合作之前，涉案土地上已有林桂寿、林明晓使用的房屋。游新民、李新国依据《合作建房协议》支付的43万元，是针对涉案土地上原有房屋及房屋拆除后新房建好前期间的过渡安置租住房费用。游新民、李新国已经将林桂寿、林明晓、林莉晶原有的房屋拆除，不能返还林桂寿、林明晓、林莉晶原有房屋，建房期间的租房安置过渡费用也实际发生。因此，游新民、李新国主张返还43万元及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）、关于林桂寿、林明晓、林莉晶是否应当返还游新民、李新国所建造、装修的房屋价值及利息的问题。首先，本案中，游新民、李新国将建成的两栋楼房中的一栋交由林桂寿、林明晓使用，《合作建房协议》被确认无效后，林桂寿、林明晓、林莉晶不能向游新民、李新国返还房屋，是由于游新民、李新国建设的房屋系违法建筑而被政府拆除，而并非是由于林桂寿、林明晓一方的过错所导致。并且，双方当事人签订《合作建房协议》、合同是否履行以及林桂寿、林明晓是否存在过错，均和涉案房屋被拆除没有因果关系，故林桂寿、林明晓、林莉晶不负有返还房屋或折价赔偿的义务，对游新民、李新国因房屋被拆除所遭受的损失亦不承担赔偿责任。其次，双方在《合作建房协议》第四条约定如遇政府征用拆迁，国家赔偿双方一切同等共享，双方各享受50%。由此可见，即使政府给付林桂寿、林明晓、林莉晶补偿费，也应各自归其所有，因此，即使依据双方合同的约定，游新民、李新国主张林桂寿、林明晓、林莉晶折价补偿两栋楼房及装修的价值，亦不能得到支持。因此，游新民、李新国主张林桂寿、林明晓、林莉晶返还两栋楼房及装修的折价补偿款及利息，无法律及事实依据，本院不予支持。   二、关于游新民、李新国是否应当向林桂寿、林明晓、林莉晶给付土地占有使用费的问题。林桂寿、林明晓、林莉晶为证明其主张，申请对游新民、李新国从2013年至2018年五年期间占有使用涉案土地费的价值进行鉴定，海南政和资产评估土地房地产估价有限公司作出以条件受限，无法对该项目进行鉴定为由退案。故林桂寿、林明晓、林莉晶未能提供有效证据对其主张予以证明,本院依法不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）游新民、李新国与被告（反诉原告）林桂寿、林明晓签订的《合作建房协议》无效；   二、驳回原告游新民、李新国的其他诉讼请求；   三、驳回反诉原告林桂寿、林明晓、林莉晶的诉讼请求。   本诉案件受理费42286元、财产保全费5000元，共计47286元（原告游新民、李新国已预交），由原告游新民、李新国负担；反诉案件受理费2525元（驳回反诉原告林桂寿、林明晓、林莉晶已预交），由反诉原告林桂寿、林明晓、林莉晶负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 吴雄文   人民陪审员 王 优   人民陪审员 吉丽鸳     二〇一九年十二月二十七日   书 记 员 孙艳妮   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利；   （2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （3以合法形式掩盖非法目的；   （4损害社会公共利益；   （5违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国土地管理法》   第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。