江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1291民初1545号原告：刘佳，男，1968年4月18日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被告：江苏易租房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321202MA1NLYGF1N，住所地泰州市青年北路178号二层。法定代表人：王昊，执行董事。原告刘佳与被告江苏易租房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告刘佳于2019年6月3日向江苏省泰州市海陵区人民法院提起诉讼。江苏省泰州市海陵区人民法院于2019年6月6日作出（2019）苏1202民初2896号民事裁定，将本案移送本院审理。本院受理后依法由审判员袁伯民适用简易程序进行审理，因无法向被告送达民事诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律手续，本案转入普通程序进行审理。本院于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告刘佳到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达，既未在公告期内应诉，亦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起的诉讼请求为：一、请求判令被告给付拖欠的房租47040元及利息、违约金，解除合同，收回房屋；二、请求判令被告返还收取原告的押金2000元；三、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告系委托代理关系，委托期限共计36个月。原、被告双方通过合同订立租金、佣金及交付方式。但被告自从2019年3月开始未能按约定时间支付房租，并停机失联。请求支持原告的诉讼请求。被告未答辩。原告为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1．《易租网房屋出租托管合同》、《易租网资产委托服务合同》共计3份，证明原告将相关房屋委托被告对外出租。2.《住宅使用说明书》以及《住宅质量保证书》各3份，证明房屋归原告所有。3．被告出具的《情况说明》1份，证明被告收取原告2000元的押金。4．被告支付租金的记录，用以证明被告拖欠租金的情况。本院经审理查明，2018年4月1日，原告与被告签订《易租网房屋出租托管合同》，约定原告将其位于泰州市凤凰曦城26号楼101室自2018年4月1日起交付给被告托管，至2021年4月1日收回，其中免租期从2018年4月1日至2018年7月1日；房屋租金每月1800元，付款方式为月付，首次支付日期从2018年7月1日开始，此后顺延每月的1日打款（休息日往后顺延至工作日支付）；被告拖欠租金15天，原告有权终止合同并收回房屋，被告除了补交所欠租金外，应按应付额及实际天数向原告支付银行利息；若一方违约导致合同不能继续履行，守约方可解除合同，违约方应按合同约定一个月租金给守约方支付违约金；双方还对其他事项进行约定。2018年8月1日，原告与被告签订《易租网资产委托服务合同》，双方约定，原告将其所有的位于泰州市凤凰曦城（西苑）26栋102室于2018年8月1日托管给被告，至2021年8月1日收回，其中免租期从2018年8月1日至2018年11月1日；房屋租金：每月1830元，付款方式为月付，首次支付日期从2018年11月1日开始，此后顺延每月的1日打款（休息日往后延续至工作日支付）；被告支付房租达十五个工作日的，原告有权单方解除合同；如被告存在双方约定的违约情形之一的，应按相当于月租金的200%或者年租金以执行月剩余总和的30%，向原告支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。2018年9月1日，原告与被告签订《易租网资产委托服务合同》，约定原告将其位于泰州市凤凰三居苑43幢2702室从2018年9月1日起交付被告托管，至2021年9月1日收回，其中免租期从2018年9月1日到2018年12月1日；房屋租金每月2000元；其他条款与上述资产委托服务合同的条款一致。2018年10月31日，被告向原告出具《情况说明》，载明：“易租网金桂飘香送富到，易租房东专享，房屋财产保险免费送啦！具体流程：当月先扣除2000元保证金，后每月返10%，如托管期不足10个月，则最后交接退房剩余押金全部返还，易租网即免费赠送托管期间房屋财产保险，保单卡将于30个工作日内送达给您！现在乙方（原告）同意投保房屋财产保险—安租保，甲方将按照以上流程打款（给）乙方。”为此被告收取了原告2000元，按上述流程返还了二个月的10%即400元后，被告未能继续返还。自2019年3月开始，被告一直未能向原告支付相应的房屋租金。庭审中，原告放弃要求被告结清水、电费的诉讼请求。本院认为，原告分别与被告签订的《易租网房屋出租托管合同》、《易租网资产委托服务合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原、被告签订的《易租网资产委托服务合同》名为服务合同，实为房屋出租托管合同。原、被告双方均应全部履行合同约定的义务，被告应当分别按照合同约定按时支付房屋租金。被告在案涉房屋出租并收取次承租人租金的情况下，拖欠原告2019年3月之后的房屋租金，违反了双方的合同约定，构成违约，原告要求解除合同，符合合同约定，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。被告未能按照合同约定支付房屋租金，原告要求被告分别按照合同的约定支付房屋租金及拖欠的房屋租金的银行利息损失，与法有据，本院予以支持。因双方未约定拖欠房屋租金银行利息的标准，本院确定按照中国人民银行同期贷款基准利率进行计算。至于合同解除后至交付房屋之日期间的房屋使用费，因原告未主张，本院不予理涉。被告未能按照合同的约定按时支付房屋租金，根据合同的约定，应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因原告未能提供证据证明被告违约给其造成的实际损失，本院根据合同履行情况，确定原告未能按时收取房屋租金造成的上述银行利息为其实际损失，故被告应承担原告银行利息损失的百分之三十的违约金。关于被告收取原告的2000元押金，不符合法律规定，应予返还。原告自认被告已返还400元，应予扣减。被告经本院公告送达，既未在公告期内应诉，亦未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，不影响本院的缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘佳分别与被告江苏易租房产经纪有限公司于2018年4月1日、2018年8月1日、2018年9月1日签订的《易租网房屋出租托管合同》、《易租网资产委托服务合同》。二、被告江苏易租房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将泰州市凤凰曦城26号楼101室、泰州市凤凰曦城（西苑）26栋102室、泰州市凤凰三居苑43幢2702室交还给原告刘佳。三、被告江苏易租房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘佳房屋租金合计47040元及利息、违约金（利息、违约金合计的具体计算方法为：自2019年3月2日起至实际给付之日止，本金分别按照每月1800元逐月累加至14440元止、每月1830元逐月累加至14640元止、每月2000元逐月累加至18000元止，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算）。四、被告江苏易租房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘佳押金1600元。五、驳回原告刘佳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026元，公告费600元，合计1626元，由原告负担50元，由被告易租网房产经纪有限公司负担1576元（被告负担部分的案件受理费976元，原告已垫付，本院于本判决生效之日起十五日内退还给原告，被告于本判决生效之日起五日内向本院缴纳；公告费600元，原告已垫付，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费1026元。审 判 长  袁伯民人民陪审员  李灯兰人民陪审员  袁 震二〇一九年十二月五日书 记 员  刘 炣附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。