河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0681民初4247号原告：秦玉民，女，汉族，1960年10月19日出生，住北京市朝阳区。被告：涿州中农涿园科技开发有限公司，地址涿州市东城坊乡（中国农业大学教学实验场院内）。统一社会信用代码：911306815924879231。法定代表人苏洲，职务董事长。委托代理人孙红玫，河北路达律师事务所律师。原告秦玉民与被告涿州中农涿园科技开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦玉民，被告涿州中农涿园科技开发有限公司的委托代理人秦玉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行原、被告之间达成的原告购买被告“中国农业大学涿州人才家园项目"C19-1号房屋的协议;2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告在2014年开发了位于涿州市西部高新区的中国农业大学源州“人才家园”房地产项目,其中该项目专家公寓第二期房源认购单价为7880元每平方米。经过实地考察,原告决定购买该项目编号为专家公寓C19-1号房屋。原告于2014年4月8日向被告支付购房款30万元,于2014年4月9日向被告支付购房款20万元,被告向原告出具了购房确认单。在2015年3月份,C19-1号房屋还没有盖起来,被告告知原告可以调换盖好的专家公寓房屋,原告表示认可。被告未经原告同意,且在原告不知情的情况下,将原告已支付的50万元房款予以退回。但被告一直没有通知原告调换房屋。为此,原告多次给被告打电话,要求继续购买C19-1号房屋。在被告同意下,原告于2017年3月30日向被告支付购买C19-1号房屋房款50万元,于2017年4月10日向被告支付购买C19-1号房屋房款60万元。在2019年7月被告均以各种理由拒绝原告所交的购房款。原告认为原、被告之间达成的原告购买被告“中国农业大学涿州人才家园项目"C19-1号房屋的协议合法有效,被告应继续履行。故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告辩称：一、答辩人与被答辩人不存在商品房预售合同关系,也不存在商品房预约合同关系,被答辩人诉讼请求没有事实根据及法律依据,应予驳回。被答辩人诉状所述不是事实,其所述与答辩人达成了“中国农业大学涿州人才家园项目”C19-1号房屋购买协议的事实并不存在。2014年被答辩人得知“中国农业大学涿州人才家园项目”后,欲购买该项目第二期专家公寓,2014年4月15日被答辩人向答辩人交款50万元表明其欲购买C19-1号专家公寓的意愿,并在答辩人购房确认单上签字将其购房意愿予以确认,答辩人当场告知被答辩人应于2014年5月10日至2014年5月20日交纳第二笔款项60万元。后被答辩人认为该项目第二期专家公寓建房周期太长,不愿意购买了,且未在2014年5月10日至2014年5月20日内交纳第二笔款项60万元。后被答辩人于2015年主动提供自己名下的银行账号要求答辩人退款50万元,因为被答辩人2014年4月15日交款50万元的银行账号是李金生名下的账户,所以被答辩人2015年提供了自己名下的工商银行账号,要求答辩人将50万元退到她自己名下的这个工行账户内。2015年3月25日答辩人将50万元全部退还到被答辩人指定账户。两年后,2017年3月30日被答辩人擅自向答辩人账户打款50万元并要求认购C19-1号房屋,在答辩人未同意其认购的情况下,被答辩人于2017年4月10日又擅自向答辩人账户打款60万元。后被答辩人于2017年7月12日向答辩人申请退款110万元,答辩人于2017年7月16日向答辩人退回全部款项110万元。从以上事实可以得出,答辩人与被答辩人没有签订商品房预售合同,也没有签订商品房预约合同,答辩人购房确认单并不是商品房预售合同,也不具有商品房预约合同的属性。中国农业大学涿州“人才家园项目”购房确认单仅仅是对购房者购房意愿的单方意思表示的确认,该确认单上没有合同成立必备的主体、内容和条款,确认单上只有一方主体,且没有确定房屋的价格、付款的方式、付款时间、房屋交付时间以及双方最终签订房屋买卖合同的期限约定等要素,不具有预约合同的性质。因此,当被答辩人主动提出要求退款时,其购房意愿就自行撤销了,该购房意愿确认单就此失效,购房意愿金悉数退还后,答辩人与被答辩人就此了结,不存在继续履行的问题。综上,答辩人与被答辩人既不存在房屋买卖合同关系,也不存在商品房预约合同关系,被答辩人要求继续履行的诉讼请求没有事实根据及法律依据,应予驳回。二、被答辩人擅自向答辩人账户打款110万元,后又申请退款的行为,不应对答辩人产生合同义务或其他义务,其诉讼请求没有事实根据及法律依据,应予驳回。被答辩人本身并非中国农业大学的教职员工,根本不具备购房人资格,被答辩人2016年10月25日支付全款购买了“中国农业大学涿州人才家园项目"2-1-0101高层住宅,亦是被照顾所购。2017年3月30日被答辩人擅自向答辩人账户打款50万元并要求认购C19-1号房屋,在答辩人未同意其认购的情况下,被答辩人于2017年4月10日又擅自向答辩人账户打款60万元。被答辩人擅自向答辩人账户打款行为属其单方行为,仅具有要约的法律性质,且答辩人未承诺,对答辩人不产生合同义务或责任。且答辩人集中销售期限早已结束,遵照规定根本不可能为其办理认购手续。据此,答辩人未同意其认购的行为合理合法,并无不当。而且被答辩人于2017年7月12日向答辩人申请退款,答辩人于2017年7月16日向答辩人退回了全部款项110万元。因此,被答辩人擅自向答辩人打款、又申请退款的行为对答辩人不产生任何法律上的权利义务关系,其诉讼请求没有事实根据及法律依据,应予驳回。三、被答辩人不符合涿州市非涿州市户籍居民的购房条件,其诉讼请求不具有合法性、合规性,应予驳回。被答辩人起诉状上身份信息显示其为北京居民,非涿州市户籍居民。2016年10月25日被答辩人支付全款购买了“中国农业大学添州人才家园项目"2-1-0101高层住宅一套。根据2017年3月1日涿州市人民政府发布实施的涿政发(2017)14号《涿州市人民政府关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》中对非本市户籍居民家庭限购1套商品住房(含二手房)的规定,被答辩人已不符合购房条件了。被答辩人诉讼请求明显违背该规定,其诉讼请求不具有合法性、合规性,应予驳回。综上所述,答辩人与被答辩人不存在商品房预售合同关系,也不存在商品房预约合同关系,更不存在其他法律关系,被答辩人向答辩人账户打款,后又申请退款,在其全部款项被悉数退还后,答辩人与被答辩人的权利义务就已经了结,不存在继续履行的问题。被答辩人诉讼请求不具有合法性、合规性,且没有事实根据及法律依据,请人民法院依法予以驳回，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告出示购房确认单，主张原告购买了案涉房屋。被告质证意见为，对购房确认单真实性认可，关联性不予认可。专家公寓C19-1号不是现房，是公司在建项目，2014年该项目并未动工，购房确认单是原告交纳的购房意愿金后出具的确认其购房意愿的凭证，该确认单不是房屋买卖协议，也不是商品房预约协议，确认单上只有原告代理人李金生的签字，确认其购房意愿，并无被告公司印章，其仅是购房者对购房意愿的确认；2、原告出示个人转账凭证两张，主张原告给付50万元用于购买C19-1号房产。被告质证意见为，案涉转账50万元其并非购房款，而是购房意愿金；3、原告出示平安银行转账凭证2张，主张2017年经被告同意后我方将110万元打给被告，用于购买C19-1号房产，但被告于2019年7月16日、2019年7月17日将110万退还我方。被告质证意见为，对转账凭证真实性认可，但该转账并非购房款，仅是原告单方汇款行为；4、原告出示录音资料、补充说明、房屋位置图，主张原告已经购买案涉房屋，被告应当按约定向我方交付房产。被告质证意见为，不予认可，补充说明、房屋位置图不符合法定的证据形式且与本案无关，录音来源合法性不明确，其内容无法显示与我方有联系；5、被告出示付款人为李金生的汇兑转账凭证2张（金额共计50万元）、国内支付业务付款回单5份（金额共计50万元），证明被告已向原告退款50万元，从交款、退款的账户信息显示，2014年4月15日原告交付50万元的银行账户是李金生名下平安银行的账号，而被告退款到的账户是秦玉民名下的工商银行账号，如果不是原告主动提供其名下账户而要求退款，被告退款只能按原路径退回到李金生名下的账户，从而证实原告诉状中称被告在其不知情的情况下向其退款50万元为虚假陈述。原告质证意见为，不予认可，被告以给我调换房号名义向我要的账号，我对被告退款不知情，但我方已经收到了50万元；6、被告出示付款人为李金生的国内支付业务付款回单原件2张（共计110万元）、秦玉民亲笔签名的退款明细表原件1张、付款人为涿州中农涿园科技开发有限公司的国内支付业务付款回单原件11张（共计110万元），证明原告向被告打款110万元后又申请退款，被告已将案涉款项110万元全部退还给原告。原告质证意见为，我方经被告劝说，为避免损失才签字申请退款，50万元我方已收到；7、被告出示中国农大涿州“人才家园”2-1-0101高层住宅买卖合同、2-1-0101高层住宅国内支付业务付款回单2张、2017年3月1日涿州市人民政府发布实施的涿政发〔2017〕14号《涿州市人民政府关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，主张原告诉讼请求不具有合法性、合规性，原告已购买了“中国农业大学涿州人才家园项目”2-1-0101高层住宅一套，现不符合涿州市非涿州市户籍居民的购房条件。原告质证意见为，对中国农大涿州“人才家园”2-1-0101高层住宅买卖合同真实性认可，但与本案无关。本院认为，法律规定，商品房的认购、订购、预定等协议被认定为商品房买卖合同，需具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款。本案中，原告出示的购房确认单只有原告丈夫李金生签名，无被告涿州中农涿园科技开发有限公司签名盖章，亦未载明案涉房屋的基本情况（坐落位置、层次、大致面积等），该购房确认单不符合商品房买卖合同构成要件。对于原告主张继续履行购买“中国农业大学涿州人才家园项目"C19-1号房屋的协议的诉求，在原告仅出示购房确认单而无其他相关证据予以佐证，且被告涿州中农涿园科技开发有限公司已将案涉款项退还原告的情况下，原告诉求依据不充足、不充分，本院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：驳回原告秦玉民的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  马长军人民陪审员  赵春雨人民陪审员  赵孟希二〇一九年十二月二十九日书 记 员  汪 洋