广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18622号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：寇明茹，女，原告职工，联系地址同上。被告：冯香萍。委托代理人：易德贤（被告配偶），联系地址。委托代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。第三人：广州市东晓物业管理有限公司。法定代表人：梁树松，职务经理。委托代理人：梁平，男，该公司职员，联系地址同上。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告冯香萍、第三人广州市东晓物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇明茹、被告及其委托代理人易德贤、王汉彬，第三人的委托代理人梁平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：海珠区同××号地下及阁楼是原告辖内管理的直管公房，建筑面积为54.42平方米，月租金为7731.20元，性质为商业。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会下发《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》，撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处，其职能由广州市海珠区房屋安全和物业二所，即原告承接。根据市住建委发布的《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》穗建房管(2018)541号，第一条适用范围及有关定义：（一）本通知适用于市住房城乡建设委委托各直管房管理单位管理的非住宅性质直管房。（二）本通知所称直管房非住宅公开招租方式是指各直管房管理单位通过符合资质要求的产权交易机构招租，或根据实际采取网络竞价、现场报价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的市场化交易方式。根据该通知，案涉房屋的租赁需要通过公开市场方式出租。原告与被告协商，告知按照规定案涉房屋需要通过公开市场进行招租，如果被告想继续承租案涉房屋，可以在公开招租的时候参与竞投，但被告予以拒绝。2017年12月13日，原告向被告发出《承租人通知书》，告知被告，解除原被告之间的房屋租赁关系；同时，根据相关规定，案涉房屋将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租，如果被告有意承租案涉房屋，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权，否则，视为被告放弃承租房屋。被告对此仍不予理会。原告与被告冯香萍签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已于2014年10月31日届满。为此，原告广州市海珠区房屋安全和物业二所在2018年7月26日向被告冯香萍发出了《关于解除房屋租赁关系通知》，请其收到本通知5日内到我单位办理该房屋的退租手续，并腾空交回及缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用，但至今被告冯香萍仍未按通知要求办理。鉴此，为维护原告的合法权利，原告请求法院判令：1、解除原告与被告冯香萍关于海珠区同××号地下及阁楼房屋的租赁关系；2、被告在判决生效之日起10日内按现状腾空交付房屋给原告；3、被告按19591.2元/月的标准缴纳从2018年8月起至交付房屋之日止的房屋占有期租金；4、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：被告不同意原告提出的全部诉讼请求。理由如下：1、被告承租使用涉案商铺是长期合法形成的行为；2、被告在整个租赁过程中并无出现任何的违约行为，即使在原告认为的所谓租赁期满之后不向被告收取的租金的情况下，被告还是将有关的款项存在划账银行；3、最主要的是，原告的身份是代表国家的利益，其管束的涉案商铺为社会公共财产，被告为广州市居民，而且以此为物业租赁使用来作为自己生计的来源；4、原告向被告收取所谓的承租房屋租金，虽然在某种形式上通过了所谓的招标形式向社会进行有关的招租行为，但是其行为并非真正得以公开和公正，在此情况下，被告恳请法庭能根据被告承租使用的实际事实以及有关法律规定，本着维持社会稳定和社会公平原则，驳回原告的诉讼请求。回应原告的第三项诉讼请求，我方认为：原告该项诉讼请求没有事实和法律上的依据。理由如下：1、所谓的事实依据在于原告提供的证据，即所谓的《承租人通知书》，但是该《承租人通知书》只是原告单方面制作的，并非是原、被告之间民事行为合意的达成。虽然被告在上面有签字，签字内容是证明收到该函件，但不确认原告这种无理行为的存在，因此原告以该通知书在本案中要求被告支付加倍的房屋使用费，明显没有事实依据；2、没有法律上的依据：我方从原告的身份来看，其直属部门为房屋管理局，原告提出的租金标准也是其直属部门规定的，租金标准在本案中是值得质疑的，明显失去了公平性和公正性，自己作为房管部门对自己的物业作出租金标准，没有法律依据。如果逾期交还涉案商铺，造成的损失每月按照逾期租金评估价的两倍收取，该请求明显没有法律依据，故我方不同意原告提出要求被告支付毫不合理的相关费用。第三人述称：同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：查册时间为2019年4月8日的《广州市不动产登记查册表》记载，位于海珠区同××号1楼的单位名为广州市房地产管理局，建筑面积为45.69平方米，占有部分为全部（所有权人），使用性质为商业，结构为双隅（双木）；等。广州市房地产管理局于1990年6月29日核发房产证，记载坐落海珠区同××号地下的房屋所有权人为广州市房地产管理局，所有权性质为国家经租，备注：该房地委托海珠区房管局管理；等。2012年11月21日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方）与被告（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区同××号地下及阁楼部位的房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积54.42平方米；租赁期限从2012年11月1日至2014年10月31日，每月租金为7731.2元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；（第十六条）甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。自甲方交寄7天起，视为已送达；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收；经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2014年11月12日，原告与被告续签《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，租赁期限从2014年11月1日至2016年10月31日，租金每月为7800元；其他条款内容与上一份合同一致。根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》{海机编［2013］20号}，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务由原告接管。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室发出《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，主要内容为：设立广州市海珠区住房和建设水务局（简称区住建水务局），将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局；主要职责包括负责统筹和规范政府公房管理，负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，记载房屋地址为同××号，租用部位为地下及阁楼，租户姓名为冯香萍，计租标准为2017年广州市房屋租金参考价（其中同福东路租金为180元/平方米），面积为54.42平方米，单价为180元/平方米，评定月租金为9795.6元，起租日期为2018.8.1；2、原告于2017年12月11日向被告发出的《承租人通知书》，主要内容为：双方自2016年11月1日起为不定期租赁合同关系，通知：一，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如有意承租该房，请按广州产权交易所规定要求参与交易活动，否则视为放弃承租房屋；二、若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，双方之间的租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋给我方；三、贵方不能按时交回上述房屋的，自第2日起，对于贵方逾期占用的损失按当时月租金评估价的两倍按日折算收取逾期占用费等；被告的配偶易德贤于2017年12月13日签收该通知；被告配偶于2017年12月13日在《回函》上签字，该函主要内容为：《承租人通知书》已收悉，我方认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则承担由此而产生的全部责任；我方不放弃行使优先承租权等；3、原告于2018年7月26日向被告发出的《关于解除房屋租赁关系通知》及张贴在涉案商铺门口的照片，通知主要内容为现书面通知您方迁出，请您方自收到本通知5日内到原告处办理该房屋的退租手续等；4、穗财规字[2016]1号《广州市财政局文件》；5、穗建房管[2018]学习号《广州市住房和城乡建设委员会文件》。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，原告的身份，直属部门为房屋管理局，原告提出的租金标准也是其直属部门规定的，租金标准在本案中是值得质疑的，明显失去了公平性和公正性，自己作为房管部门对自己的物业作出租金标准是没有法律依据的；对证据2通知书的形式上的真实性予以确认，合法性和关联性不予确认，质证意见同答辩意见；对《回函》的真实性、合法性和关联性予以确认，也表明了被告的行为意思；对证据3的真实性、合法性和关联性不予确认，原告有权提出该要求，但是我方并没有收到该通知书，照片中涉案商铺内部的照片的真实性、合法性与关联性予以确认，但另两张照片的真实性、合法性与关联性不予确认；对证据4-5的真实性、合法性予以确认，关联性的意见为：这些文件是地方性法规，并非国家的法律法规。第三人质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。原告于2019年1月3日向法院提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：被告交租至2018年7月。本院认为：原告与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。现原告要求解除合同并收回涉案房屋的请求，合法有理，本院予以支持。但考虑到房屋搬迁需给予一定的期限，结合本案的实际情况，该期限以一个月为宜，原告要求被告在判决生效后十日内腾空交还房屋的意见，本院不予采纳。但被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。合同约定：合同解除时，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。原告要求被告按租金成本价的两倍缴纳房屋占用费，理据不足，本院不予采纳。被告抗辩其签收《承租人通知书》不代表与原告达成合意的意见有理，本院予以采纳。故按照上述合同约定，被告应按原租金标准向原告缴纳从2018年8月至判决确定的搬迁之日止的租金。被告逾期搬迁的，除应向原告支付房屋占用费（比照原租金标准）外，还需向原告支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整每月为占用费的20%计付。对于原告超出本院支持部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告冯香萍关于广州市海珠区同福东路529号地下及阁楼房屋的租赁关系。二、被告在本判决生效之日起30日内按现状腾空交付广州市海珠区同福东路529号地下及阁楼房屋给原告，被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2018年8月起至实际交还房屋之日止的房屋占用期租金（每月均为7800元）。四、被告逾期履行本判决第二项主文确定的内容时，应从逾期之日起至被告实际交付房屋之日止，在每月的月底前向原告支付违约金（每月按7800元的20%计）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费2249元，由原告负担472元，由被告负担1777元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  王君碧二〇一九年十二月三十日书 记 员  招佐文冯琬晴