湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初8976号原告：匡斌，男，1984年2月20日出生，汉族，户籍地湖南省醴陵市，现住长沙市开福区。委托诉讼代理人：田新宇，湖南骏熙律师事务所律师。被告：江汶美，女，1964年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。第三人：刘娜，女，1986年9月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告匡斌（以下简称原告）与被告江汶美（以下简称被告）、第三人刘娜（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人田新宇到庭参加诉讼。被告、第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、第三人与被告签订的《二手房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还原告定金100万元；3.判令被告返还原告已支付的购房款16万元，以及之后原告代还的银行贷款478163.11元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与第三人一起欲购买被告名下位于长沙市雨花区（权证号:长房权证雨花字第××号，以下简称涉诉房屋）。2017年12月22日，原告向被告交付了定金50万元，随后原告、第三人和被告于2018年1月1日签订了一份《二手房屋买卖合同》，约定被告将上述房屋出售给原告与第三人，原告与第三人各支付定金50万元，剩余房款由原告向银行申请抵押贷款来支付。上述房屋在合同签订前即在光大银行新星支行办理了贷款，须每月偿还。合同签订后，原告申请抵押贷款前，为保证上述房屋不断供，原告应被告要求，陆续向被告转账16万元用于偿还光大银行贷款。由于原告的抵押贷款授信一直未获批，原、被告商议将光大银行贷款还款账户直接变更为原告。原告5月份起用自己的账户归还光大银行贷款，并在光大银行新星支行签订了《中国光大银行合同变更协议》，由原告直接向光大银行偿还贷款以作为购房款。之后原告一直正常还款，但被告因在外涉及其他纠纷电话失联。至2018年7月则完全杳无音讯。且原告了解到因被告的上述纠纷，涉诉房屋已被长沙市开福区人民法院查封，原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》面临合同目的无法实现的巨大风险。原告两次前往合同约定的送达地址寻找被告，均未果后停止继续偿还银行贷款。之后原告继续找寻被告依然杳无音讯。现原、被告双方签订的《二手房买卖合同》已无法实际履行，原告特提起诉讼。被告、第三人均未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明，原、被告系朋友关系，第三人系被告的儿媳。2018年1月1日，原告、第三人（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订一份《二手房屋买卖合同》（以下简称合同），约定：甲方将其所有的产权证号为长房权证雨花字第××号房屋出售给乙方；房屋建筑面积1076.79平方米，坐落于长沙市雨花区，规划用途为办公；现房屋已出租给案外人，甲方承诺此房产无任何权属或经济纠纷及司法冻结，除已设定的抵押权、租赁权外；房屋所有权证现抵押在中国光大银行长沙市新星支行，甲方剩余贷款以银行实际欠款金额为准；房屋成交价为850万元，乙方于合同签订之日向甲方支付定金100万元，乙方成员各支付50万元；乙方自行以乙方名义向银行申请抵押贷款，原告于申请银行授信获批之日支付甲方第二笔款项600万元，专项用于偿还甲方在光大银行本标的抵押贷款（贷款偿还不足部分由甲方自筹资金），甲方应在收到乙方前述款项之日还清原拖欠银行的全部贷款，并着手办理撤销抵押手续；上述撤销抵押后五个工作日内甲乙双方共同向长沙市不动产登记中心申请上述房产产权转移登记至乙方名下，乙方成员各50%产权；如乙方在本合同生效后六个月内尚不能获得银行授信的，则由甲方引进中介机构和融资性担保机构协助乙方申请银行授信办理前述事宜，所需费用由乙方承担；因甲方原因导致合同无法继续履行的，应双倍返还定金给乙方，因乙方原因毁约或导致合同无法继续履行的，乙方已支付的定金甲方不予返还；本合同首页中所明确的联系地址系双方所确认的唯一送达地址，该地址适用范围包括双方非诉时的各类通知、协议等文件以及发生纠纷时相关文件和法律文书的送达。合同还对其他事项进行了约定。原告于合同签订之前的2017年12月22日向被告转账支付了50万元购房定金。合同签订之后于2018年2月13日至2018年3月30日期间向被告转账支付了三笔购房款共计16万元。因原告银行贷款申请未获批准，双方与光大银行达成协议，将涉诉房屋贷款的借款人由被告变更为原告与被告，还款账户变更为原告的账户，由原告偿还的涉诉房屋贷款作为购房款。2018年5月25日至2018年9月21日期间，原告账户共计偿还涉诉房屋贷款478163.11元，其中17310元为被告支付。因被告涉及其他纠纷，涉诉房屋于2018年8月1日被长沙市开福区人民法院查封。原告于2018年8月2日向合同约定的被告地址向被告发送一份《函》，载明涉诉房屋已被法院冻结，在房屋未解冻，交付给原告之前，原告不会再向银行偿还按揭贷款，由此带来的损失由被告自行承担；被告应尽快联系原告商议上述事宜，否则原告要求解除合同。被告之子江浩龙签收了该《函》。之后，原告未再偿还涉诉房屋的贷款，被告亦未联系原告。原告遂于2019年8月8日诉至本院，请求判如所诉。本院于2019年8月20日向第三人送达了相关法律文书，于2019年8月22日向被告在合同中载明的联系地址送达了相关法律文书。另查明，涉诉房屋又于2019年4月25日被长沙市天心区人民法院查封，并已进入司法拍卖程序。本案审理过程中，第三人述称其同意解除合同，其为履行合同支付的相关款项在本案中不主张。以上事实，有当事人身份信息、《二手房屋买卖合同》、《收据》、《中国光大银行合同变更协议》、《函》、银行账户交易明细、不动产登记情况表、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告、第三人与被告签订的《二手房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除。涉诉房屋被查封前，原告一直依约偿还涉诉房屋的贷款。因被告涉及其他纠纷致使涉诉房屋被法院查封后，原告向被告发《函》要求协商解决涉诉房屋事宜，但被告一直未能积极处理。现涉诉房屋已被其他法院查封并进入司法拍卖程序，合同目的已然无法实现。原告诉请解除合同，符合法律规定，且第三人亦同意解除合同，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。当事人一方主张解除合同的，合同自解除合同的通知到达对方时解除，因原告未提交证据证明其向被告送达解除合同通知，故本院认定向被告送达起诉状副本之日为解除合同通知到达之日，原告、第三人刘娜与被告2018年1月1日签订的《二手房屋买卖合同》于2019年8月22日解除。关于定金的返还。根据合同约定，合同签订后原告应向银行申请贷款以支付被告第二笔购房款600万元，并用此款偿还涉诉房屋的贷款，双方再行办理产权过户手续。后因原告的贷款申请未获批准，导致双方未能如约办理产权过户手续。被告在因其涉及其他纠纷致使房屋被查封后，收到原告发《函》后仍置之不理，从而致使涉诉房屋再被查封并进入司法拍卖程序，导致合同目的不能实现。综合上述情况，原、被告双方在合同履行过程中均存在一定过错。合同解除后，被告应向原告返还已支付的定金50万元。原告要求被告返还双倍定金100万元的诉请，依据不足，本院不予支持。关于购房款的返还。根据本案查明的事实，合同签订后，原告除向被告转账支付了16万元购房款外，还代还了涉诉房屋贷款460853.11元（478163.11元-17310元）。因双方约定原告偿还的涉诉房屋贷款作为购房款，故原告共计向被告支付了购房款620853.11元（160000元+460853.11元）。合同解除后，被告应向原告返还该款，对原告要求被告返还购房款620853.11元的诉请，本院予以支持，超过部分本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告匡斌与被告江汶美、第三人刘娜2018年1月1日签订的签订的《二手房屋买卖合同》于2019年8月22日解除；二、被告江汶美于本判决生效后7日内返还原告匡斌定金500000元；三、被告江汶美于本判决生效后7日内返还原告匡斌购房款620853.11元；四、驳回原告匡斌的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19543元，保全费5000元，合计24543元，由原告匡斌负担7750元，被告江汶美负担16793元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王丽琴人民陪审员  朱楷人人民陪审员  王灵芝二〇一九年十二月四日书 记 员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。