江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏12执复122号 复议申请人（利害关系人）：郑立力，男，汉族。 复议申请人（利害关系人）：吴永胜，男，汉族。 上述两复议申请人共同委托诉讼代理人：竺启星，江苏公清律师事务所律师。 申请执行人：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区。 法定代表人：洪其华。 被执行人：泰州市申美五金物资市场有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区。 法定代表人：黄航。 被执行人：杨建珍，女，汉族。 被执行人：黄伟，男，汉族。 被执行人：王丹，男，汉族。 复议申请人郑立力、吴永胜不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）（2019）苏1204执异78号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年5月25日，姜堰法院对江苏姜堰农村商业银行股份有限公司诉泰州市申美五金物资市场有限公司、王丹、黄伟、杨建珍金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1204民初1415号民事调解书：一、被告泰州市申美五金物资市场有限公司所欠原告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司贷款本金12624909.82元及利息，由被告泰州市申美五金物资市场有限公司于2018年5月24日偿还本金50万元、2018年7月20日前偿还本金50万元、2018年10月20日前偿还本金50万元、2018年12月30日前偿还本金50万元、2019年4月20日前偿还本金50万元、2019年7月20日前偿还本金50万元、2019年9月30日前偿还本金9624909.82元、并结清所欠贷款本金12624909.82元按年利率6.955%计算的利息，双方以此结清；二、案件受理费107423元，依法减半收取53711.5元，财产保全费5000元，合计58711.5元，由被告泰州市申美五金物资市场有限公司负担，此款原告已预交，不需要法院退还，由被告泰州市申美五金物资市场有限公司于2018年7月20日前直接给付原告；三、如被告泰州市申美五金物资市场有限公司不按上述期限履行，则原告有权从被告泰州市申美五金物资市场有限公司逾期之日按本金12624909.82元（扣除已履行部分）申请人民法院执行，并有权要求被告泰州市申美五金物资市场有限公司支付本金12624909.82元自2016年6月21日起至实际清偿完毕之日止按年利率10.4325%计算的逾期利息；四、如被告泰州市申美五金物资市场有限公司不按上述期限履行，则原告有权对抵押的坐落于泰州市××室、××室、301室、401室、501室、601室的房屋以拍卖或变卖的价款优先受偿；五、被告王丹、黄伟、杨建珍对被告泰州市申美五金物资市场有限公司的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后，有权向被告泰州市申美五金物资市场有限公司追偿；六、如被告泰州市申美五金物资市场有限公司所有的土地和房屋在履行本案所涉贷款本息届满之前被征收，所征收的补偿款应优先用于偿还所欠原告贷款本息，如未用于偿还所欠原告贷款本息，则原告有权自被告泰州市申美五金物资市场有限公司收到征收补偿款后十五日后按本金12624909.82元（扣除已履行部分）申请人民法院执行，并有权要求被告泰州市申美五金物资市场有限公司支付按本金12624909.82元自2016年6月21日起至实际清偿完毕之日止按年利率10.4325%计算的逾期利息。 根据姜江苏姜堰农村商业银行股份有限公司的申请，姜堰法院于2019年2月27日立案强制执行，案号为（2019）苏1204执795号。在该案执行过程中，姜堰法院于2019年4月9日作出（2019）苏1204执795号之一执行裁定：一、拍卖被执行人黄伟、杨建珍所有的位于泰州市××室、××室的房屋；二、拍卖被执行人王丹所有的位于泰州市××室、××室、××室、××室的房屋。 利害关系人郑立力、吴永胜不服上述执行行为，向姜堰法院提出执行异议。该院查明，1、2016年11月27日，两异议人（受让方、乙方）与泰州市海陵区鲲驰酒店有限公司及被执行人黄伟（出让方、甲方）签订《经营权转让协议》，约定甲方将位于西仓路××海××区鲲驰（汉庭）酒店经营权转让给乙方，酒店房屋总面积3200平方米，转让价款400万元，以甲方欠乙方的借款抵扣，转让期限十年。2、2016年11月27日，异议人吴永胜（承租人、乙方）与泰州市海陵区鲲驰酒店有限公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定出租方将位于泰州市××号的商铺出租给承租方，商铺建筑面积3200平方米，租期十年，租金共400万元，以甲方欠乙方的借款抵扣。3、根据不动产产权情况表及不动产他项权证记载，泰州市××室、××室所有权人为被执行人黄伟、杨建珍，泰州市××室、××室、××室、××室所有权人为被执行人王丹，上述房产于2015年7月21日被合并抵押给申请执行人江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记。该院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款规定“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”，本案中，泰州市××室、××室301室、401室、501室、601室均已抵押给申请执行人，姜堰法院根据申请执行人的申请裁定拍卖上述抵押房产，符合法律规定。关于两异议人提交的转让协议以及租赁合同，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，即使转让协议及租赁合同成立，因其签订时间为2016年11月27日，均晚于本案执行标的抵押登记时间2015年7月21日，该协议及合同不能对抗本案申请执行人抵押权的行使。据此于2019年6月14日作出（2019）苏1204执异78号执行裁定：驳回异议人郑立力、吴永胜的异议请求。 郑立力、吴永胜不服上述裁定，向本院申请复议称，复议申请人对本案执行标的享有在先的租赁权，可以对抗登记在后的抵押权。2010年5月10日，本案被执行人黄伟、王丹作为出租方与泰州市海陵区琨驰酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，将各自名下的房屋即本案执行标的租赁给泰州市海陵区琨驰酒店有限公司，租赁期15年。2016年11月27日，复议申请人与泰州市海陵区琨驰酒店有限公司签订《经营权转让协议》，同日，复议申请人吴永胜与泰州市海陵区琨驰酒店有限公司签订《租赁合同》，约定将经营权、房屋等一并转让给复议申请人，复议申请人依法取得房屋的合法租赁权，并已依法缴纳了房租的税金。复议申请人认为，复议申请人的租赁权延续于此前的泰州市海陵区琨驰酒店有限公司的租赁权，故复议申请人的租赁权的租赁日期也应从2010年5月10日起算，早于本案申请执行人姜堰农商行的抵押登记时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，复议申请人具有排除执行的权利。请求：撤销姜堰法院（2019）苏1204执异78号执行裁定，中止对泰州市××室、××室301室、401室、501室、601室汉庭快捷酒店房屋的查封、拍卖。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，江苏姜堰农村商业银行股份有限公司于2015年7月21日前登记取得涉案房屋的抵押权，复议申请人郑立力、吴永胜主张的租赁合同订立时间在江苏姜堰农村商业银行股份有限公司对涉案房屋设立抵押登记之后，其应承担所租赁标的物被处分给其造成的不利法律后果，故复议申请人郑立力、吴永胜主张的租赁关系不得对抗在先成立的房屋抵押权，亦不能对抗法院对涉案房屋的执行。综上，对复议申请人提出的要求中止对涉案房屋拍卖的主张，依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回郑立力、吴永胜的复议申请，维持江苏省泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204执异78号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇一九年十二月三十日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青