重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0104民初7124号 原告：重庆中地物业管理有限公司，住所地重庆市杨家坪西郊三村（广厦经典小区），统一社会信用代码915001076220342721。 法定代表人：姜涵，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张栓，重庆志和智律师事务所律师，特别授权。 被告：秦洪伟，男，1982年3月16日出生，土家族，住址重庆市大渡口区。 原告重庆中地物业管理有限公司（以下简称“中地物业公司”）诉被告秦洪伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，由审判员曾继川独任审判，适用小额诉讼程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告中地物业公司的委托诉讼代理人张栓、被告秦洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中地物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年2月至2019年7月的物业服务费2170.8元；2、判令被告向原告支付2017年2月至2019年7月的水电费公摊173元；3、判令被告向原告支付2016年12月至2019年7月水费1614.8元；4、判令被告向原告支付违约金，以物业管理费2170.8元为基数，自2017年2月1日其按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至实际付清之日止（暂计50元）；5、判令诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告接受重庆中地置业发展有限公司的委托，对被告进行物业管理服务，每月每平方米物业服务费为0.93元，被告应在每月10日前缴纳物业服务费，水电费公摊根据合同约定分摊。但被告自2017年2月起以各种理由拒绝缴纳物业服务费与水电公摊费等费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告秦洪伟答辩称，1、被告不按时缴纳物业费，是因为原告没有按照合同约定履行合同以及未按相关物业管理条例提供服务，构成违约。2、根据《物业管理条例》第三十五条、四十六条规定，物业方应做好物业管理区域内的安全防范工作，翠湖龙庭小区的电梯从2015年就不间断出现故障，物业公司亦清楚电梯存在安全隐患，但未采取任何维护措施，未提供任何管理服务。3、2017年6月10日20点15分左右，被告刚进入电梯，电梯门关后，毫无征兆地往下掉，按救助铃、语音通话无任何反应，通过拍打电梯门呼叫，一个小时也没有物业方前来救助。无奈之下被告于21点19分通过拨打110、119求助，警察带着消防人员救出被告已经是22点10分。被告有幽闭恐惧症，关在电梯内2个小时，精神受到极度恐吓，直至凌晨4点才睡着，直接影响了第二天的公务员面试，面试成绩因0.2分没有考上。4、原告方明知电梯存在安全隐患，也明知求救铃、语音通话坏了，但未采取任何维护措施，导致被告被关长达2个小时，且事后没有管理人员对被告进行安抚，直至2018年8月才上门沟通，但未达成一致。5、对于水费，2017年1月抄水表时，发现水表度数增加了400多吨，向物业反映，可能水表有问题，但物业也未提供上门检查及其他帮助、解决措施，其后一直没解决。 本院经审理认定事实如下：被告秦洪伟系重庆市大渡口区新山村街道翠园路111号1-*-*号房屋的业主，房屋建筑面积为77.95平方米。2004年4月26日，原告中地物业公司作为乙方与广厦重庆置业发展有限公司作为甲方签订《前期物业管理服务合同》，主要约定：1、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将翠湖龙庭商住楼委托给乙方实行物业管理，订立本合同，委托服务期限暂定为三年，自2004年6月6日起至2007年6月5日止，合同期满或者业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自然终止；2、住宅物业服务费收费标准为0.8元/月/平方米（未含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收；3、业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用0.3‰的滞纳金等。2004年7月14日和2008年9月12日，重庆市物价局下发《重庆市物价局关于确定大渡口区翠湖龙庭商住楼物业服务收费试行标准的通知》和《重庆市物价局关于确定东海岸等物业服务收费标准的通知》，确定翠湖龙庭商住楼高层住宅按0.6元/平方米/月收取物业服务费，高层住宅电梯费可按月票或次票收取，其中月票中按户计算标准为达3人以上的每户每月30元，2人以下的户按每人10元计收。2012年5月1日起，原告经翠湖龙庭小区业主签字同意，住宅物业费收费标准从0.6元/平方米更改为0.8元/平方米。2016年12月，原告委托重庆市特种设备检测研究院评估，发现小区电梯存在软故障多、主机漏油严重等问题，建议改造。2017年5月22日，经业主代表大会达成共识，原告向新山村街道办事处申请对小区电梯进行改造。后经改造，于2017年11月28日经验收合格投入正常运行。 2017年6月10日晚上21点19分，被告秦洪伟报警称被困在翠湖龙庭小区电梯，后民警联合消防人员解救出被告。另翠湖龙庭小区的水费由原告代收代缴，2016年12月、2017年1月及2019年7月，被告秦洪伟的水表度数分别为666度、848度、1033度。原告中地物业公司向重庆市自来水有限公司交纳居民合表的水费单价为2.43元。 另查明，2012年5月24日，原告由广厦重庆第一物业管理有限公司变更为重庆中地物业管理有限公司。原告中地物业公司为翠湖龙庭小区提供物业管理服务至今，2017年2月起至2019年7月，被告秦洪伟未向原告中地物业公司交纳物业服务费、公摊水电费、水费，经原告催收，被告仍未交纳。 上述事实，有原、被告陈述、《前期物业管理服务合同》、户室详细情况、《重庆市电梯安全评估报告》、水表抄表记录、重庆市公安局案（事）接报回执、《重庆增值税专用发票》等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告中地物业公司与广厦重庆置业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告秦洪伟应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。对于被告秦洪伟提出在电梯被关的问题，经查证属实，因涉案小区使用年限较长，电梯出现故障属于正常老化现象，原告在2016年12月知道电梯存在问题的情况下，通过业主代表大会、申请使用大修基金整改等方式，对小区内的电梯进行改造，已尽到维修义务，故对被告秦洪伟以此提出不交纳物业服务费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。但考虑到被告秦洪伟在电梯内被关，原告亦未举示证据证明在已知电梯存在故障的情况下，在电梯内设置了温馨提示等方式及时提醒或帮助业主，存在一定的管理瑕疵，故对被告秦洪伟被关当月即2017年6月的物业服务费62.36元和电梯费10元共计72.36元予以调减，按80%收取为57.89元。若被告认为原告未采取相关解救措施导致被告产生精神损害等，可另行搜集证据向法院起诉主张权利。对于2017年2月至2019年7月的其余月份的物业服务费1808.44元、电梯费290元及公摊水电费173元，符合合同约定和相关规定，被告秦洪伟应予交纳。故对原告诉请被告支付2017年2月至2019年7月的物业服务费及电梯费合计2156.33元，公摊水电费173元，合理合法，予以支持。 对于被告秦洪伟应缴纳的水费，2016年12月到2017年1月，被告的水表度数从666度增加至848度，虽与一般的生活用水规律不符，但被告亦未及时向自来水公司进行反映查明原因，现增加原因不明，亦有可能是水管出现泄漏或其他原因；因原告中地物业公司只是对被告的水表进行抄录并对水费进行代收代缴，被告未举示证据证明原告抄录有误，故应按照原告抄录的水表度数对被告应交纳的水费计费。对于2016年12月至2019年7月，被告秦洪伟的用水度数为367度，结合原告中地物业公司向重庆市自来水有限公司交纳居民合表水费的单价2.43元，则被告应向原告交纳2016年12月至2019年7月的水费为891.81元，超出部分，不予支持。对于原告主张水费按单价4.4元收取，未举示相应证据予以证明，亦与原告交纳水费发票上的单价不一致，本院不予采纳。此外，原被告双方在日常抄录水表过程中，应及时核对相应度数，以免事后产生争议。 被告秦洪伟虽未交纳物管费，但被告未交纳费系因对原告物业服务存在不足引起，被告非恶意拖欠物管费用，故本院对原告关于支付违约金的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告秦洪伟于本判决生效之日起十日内向原告重庆中地物业管理有限公司支付2017年2月至2019年7月的物业服务费及电梯费合计2156.33元； 二、被告秦洪伟于本判决生效之日起十日内向原告重庆中地物业管理有限公司支付2017年2月至2019年7月的水电费公摊173元； 三、被告秦洪伟于本判决生效之日起十日内向原告重庆中地物业管理有限公司支付2016年12月至2019年7月的水费891.81元； 四、驳回原告重庆中地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 若被告秦洪伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费25元（已由原告重庆中地物业管理有限公司预缴），由被告秦洪伟负担（在支付上述款项时一并迳付原告）。 本判决为终审判决。 自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  曾继川 二〇一九年十二月二十五日 书记员  韩定芬