云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1444号上诉人（原审被告）：唐华玲，女，1958年6月29日生，汉族，住通海县。被上诉人（原审原告）：通海县总工会工人俱乐部。住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道古城西路13号。法定代表人：王欣，主任。委托诉讼代理人：**，云南名邦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：可蓉，云南名邦律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：张杰，女，1976年4月7日生，汉族，住重庆市铜梁县。上诉人唐华玲因与被上诉人通海县总工会工人俱乐部（以下简称通海总工会）、原审第三人张杰房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2019）云0423民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐华玲上诉请求：一、撤销原判，改判驳回通海总工会一审的诉讼请求；二、由双方继续履行租赁合同；三、本案诉讼费由通海总工会承担。主要事实与理由：一、一审认定事实没有考虑到租户在租赁关系中天然的处于劣势地位。唐华玲在租赁期限没有届满之时就预交10万元垫付给通海总工会进行扩建改造，改造后通海总工会违背约定将预交的10万元直接扣划成租金。但是该笔款的本质是租赁房屋的扩建改造费，租金应当另算。《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，对扩建费用的处理应当由出租人负担。既然通海总工会不赔偿唐华玲改造的费用，唐华玲就有权继续承租铺面；二、一审遗漏通海总工会违规多收取电费的事实。一审审理过程中唐华玲多次提到通海总工会违规多收取电费的事实，但是在审查过程中对其遗漏，同类批次案件都对此进行了审查，应当对其进行审查并将多收取的电费进行返还。根据《侵权责任法》的规定，通海总工会在收取电费上对唐华玲的财产权利造成侵犯，应当进行返还。通海总工会向一审法院起诉请求：1、由唐华玲立即腾还坐落于通海县秀山街道古城西路13号-4号（1-48号）商铺并交付；2、由唐华玲按每日139元赔偿逾期腾房占有使用费，要求计算至实际腾还房屋之日止；3、唐华玲支付违约金5000元；4、通海总工会不返还保证金3000元；5、通海总工会因本案产生的律师费3000元及案件受理费由唐华玲承担。一审法院认定事实：2007年11月20日，通海总工会作为甲方（出租方）与唐华玲作为乙方（承租方）签订了书面的《房屋租赁合同》，通海总工会将座落于通海县秀山街道古城西路13号的商铺（房屋产权证号：通房权证秀字第××号，土地证号：通国用（1996）字第06-0854号）出租给唐华玲经营。《房屋租赁合同》主要内容：“一、租赁内容：1、经双方商定，甲方自愿将本单位自有铺面（座落于两间）铺面（1-47/48）壹间出租给乙方作为手机服务点使用，乙方对该房屋作了充分了解，自愿承租该房屋。2、租期自2007年11月5日至2008年11月4日止。3、每年租金为人民币（大写）壹拾万元（￥100000.00元）签字租赁合同时，乙方一次付给甲方壹年租金计币100000.00元整。二、双方的责任和义务。（一）甲方的责任和义务：1、上述房屋必须符合出租房屋使用要求。2、在租赁期内，乙方经营自主，应保证乙方的使用权，甲方不得以任何借口转移使用权。3、在租赁期内，乙方水电自理，甲方应给予方便，但乙方必须承担费用。4、房屋到期后，需提前一个月与甲方协商，并交足房租款，如到期不交或不与甲方联系的，甲方有权收回，重新出租。（二）乙方的责任和义务。1、乙方必须爱护甲方的房产，进行妥善的管理和维护，不得拆动或损坏。并切实做好安全用电防火工作，如因乙方不慎造成经济损失，乙方要负全部赔偿责任。2、乙方必须自觉遵守政策法令，正当经营，不得用租赁房屋从事违法活动，并管好门前三包，保持环境清洁。3、在租赁期内，乙方不得私自转移房屋使用权。确因特殊情况需转租第三者时，必须取得甲方同意，并办理租赁合同变更手续，经通海总工会单位同意后，收取房租3%的管理费，如私下自己交易者，甲方有权收回使用权或按房租总额的50%罚款。4、乙方需改造房屋或装修需得到甲方同意，但甲方不负责任何经济费用和其它损失。5、租期届满时乙方应将房屋无损交还甲方，如需继续承租，乙方必须提前一个月与甲方协商，在双方同意的情况下另签定租赁合同。6、房屋损坏经检查，必须照价赔偿。三、其他约定：1、如因自然灾害不可抗拒的原因而使房屋及其它损坏双方互不承担责任。租赁期内所需缴纳的税费，甲、乙双方按规定各自承担。2、甲、乙双方中任何一方违约或者违反国家及地方政府有关规定，另一方有权提前解除本租赁合同，并向违约方收取违约金20000.00元。”合同签订后，通海总工会按合同约定将租赁房屋交由唐华玲管理使用，唐华玲依约支付了租金，长期以来，双方均能按合同履行义务。2017年5月3日，双方另行签订了《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁内容：1、经双方商定，甲方自愿将本单位自有铺面（座落于铺面（1-48）号壹间出租给乙方作为手机服务点使用，乙方对该房屋作了充分了解，自愿承租该房屋。2、租期自2017年1月1日至2017年6月30日止。3、每年租金为人民币（大写）肆万伍仟陆佰元（￥45600.00元）签字租赁合同时，乙方一次付给甲方181天租金计币22613.00元整。三、其他约定：。2、甲、乙双方中任何一方违约或者违反国家及地方政府有关规定，另一方有权提前解除本租赁合同，并向违约方收取违约金5000.00元。”其余合同双方的权利义务与2007年签订的合同内容一致。租赁期限满后，双方未再签订书面《房屋租赁合同》，唐华玲于2017年10月27日向通海总工会交付了一年的租金45600元，继续承租该商铺。2018年7月13日唐华玲又向通海总工会交付了一年的租金50600元（租期2018年7月1日至2019年6月30日），继续承租该商铺。2019年4月19日，通海总工会通知唐华玲应在2019年7月1日前将商铺腾出，并完好的交给通海总工会。如不按时腾还商铺，通海总工会有权强制收回商铺。另查明，唐华玲，曾用名唐华宁。唐华玲在承租商铺期间将该商铺转租给第三人张杰，现该商铺系张杰在使用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日租赁期限满后，未再签订书面《房屋租赁合同》，根据上述法律规定，之后所形成的租赁应视为不定期租赁。唐华玲于2018年7月13日向通海总工会交付租金50600元，继续承租该商铺，租赁期限到2019年6月30日届满，现已届满。2019年4月9日，通海总工会向各承租户发出通知，对2019年6月30日租赁期限届满后不再续签《房屋租赁合同》一事已作出明确告知，已履行了告知义务，通海总工会与唐华玲之后所形成的不定期租赁合同已于2019年6月30日租赁期限届满时解除，故对通海总工会提出由唐华玲及第三人立即返还座落于秀山街道古城西路13号1-48商铺的诉讼主张，依法予以支持。现该商铺仍由第三人张杰在管理、使用，故合同相对人（即唐华玲）应向通海总工会支付相应的逾期腾房损失。一审确认逾期腾房损失自2019年7月1日起计算至实际腾还之日止，按每天139元（计算：租金50600元÷365天=139元）。通海总工会提出由唐华玲支付违约金5000元、不予退还保证金3000元、律师费3000元的诉讼请求，因无合同约定及相应的法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零八条第三款之规定，判决：“一、由被告唐华玲、第三人张杰及于本判决生效后三日内将坐落于通海县秀山街道古城西路13号1-48商铺一间返还原告通海县总工会工人俱乐部。二、由被告唐华玲于本判决生效后三日内支付原告通海县总工会工人俱乐部自2019年7月1日起至实际返还商铺之日止的逾期腾房损失（损失自2019年7月1日起按139元/天计算至实际腾还商铺之日止）。三、驳回原告通海县总工会工人俱乐部的其余诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对唐华玲主张要求继续履行合同的请求，经审查，因本案双方未签订书面租赁合同，属于不定期租赁，通海总工会于2019年4月19日已告知唐华玲2019年6月30日后不再续签《房屋租赁合同》，故双方的租赁关系于2019年6月30日终止，现双方未再订立新的租赁合同，故唐华玲要求继续履行合同的上诉意见缺乏事实依据，本院不予支持。对一审要求唐华玲及第三人张杰腾还房屋，并由唐华玲自2019年7月1日起开始支付逾期腾房损失的处理，经审查并无不当，本院予以维持。对唐华玲上诉提出的通海总工会将扩建改造费抵扣租金以及违规多收取电费等事实，因唐华玲在一审中并未提出反诉，本院二审不予处理。综上所述，唐华玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由唐华玲负担。本判决为终审判决。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 段 娟二〇一九年十二月十八日法官助理雷翔书记员李潇涵