辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14398号上诉人（原审原告）：纪小付，男，1966年6月23日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：吴红海，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，辽宁正直律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓德池，男，1963年8月15日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：徐晓峰，辽宁凯临律师事务所律师。上诉人纪小付因与被上诉人邓德池房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。纪小付上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项、第三项，发回重审或者依法改判；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，损害上诉人合法权益。租满一年后，续交租金时，被上诉人提出涨租每年13万元，且一次交两年，被上诉人违约在先。随行就市不等于漫天要价，一年上涨5万元已超过原租金的50%，明显超出合理范围，不符合市场行情规律。上诉人带合同约定8万元房租，准备交给被上诉人，被上诉人拒收称不同意涨房租就搬走，并让其家人将电表砸坏、停止供电，为此被上诉人为达到解除合同目的不择手段，双方在合同中明确约定租期五年，被上诉人未依约履行，应承担不利法律后果。二、一审程序严重违法。评估报告不能作为证据使用，该份证据未经双方质证，鉴定意见不客观、不真实，关联性存在严重问题。三、一审法院遗漏被上诉人赔偿上诉人损失的诉讼请求。被上诉人砸坏电表、停止供电，致使上诉人无法正常经营，停电后电动卷帘门无法关闭，屋内货品存在丢失风险，这些都给上诉人造成极大损失，且至今不让上诉人进场经营，上诉人损失仍继续扩大。原审对该诉讼请求未予查明和处理，遗漏上诉人的诉讼请求。邓德池辩称，一审认定事实和判决结果正确，请求驳回上诉请求。上诉人为拖延给付租金上诉，从2018年11月1日至今上诉人一直未付租金，一直占用房屋。被上诉人没有任何违约行为。2018年10月应当支付下一年租金时，上诉人声称儿子升处长，家里生孙子，不能两头跑，所以不租了，后上诉人反悔，被上诉人不同意其反复行为，上诉人既不腾房也不付租金，被上诉人一审起诉解除合同。上诉人提出不租是口头，被上诉人未保存证据，一审认定继续履行。双方合同约定租金“随行就市”，鉴定前双方在一审笔录均同意按鉴定结果确定租金价格。鉴定程序和人员合法，鉴定程序双方均到场。上诉对鉴定提出的异议一审也提过，鉴定机构已经答复，异议未得到支持。鉴定报告经过质证，上诉人称未质证不属实。上诉人声称因被上诉人造成其停止经营并发生损失一审主张过，一审法院并未支持其主张。停止营业不属实，被上诉人一审提交上诉人正常营业的照片，双方同在一个市场内，被上诉人看见上诉人正常经营，上诉人声称被上诉人不让其进场经营更不属实，房屋至今没有返给被上诉人。纪小付向一审法院起诉请求：1.判令邓德池继续履行与纪小付签订的《房屋租赁合同》；2.判令邓德池赔偿纪小付经营损失50,000元；3.本案诉讼费用由邓德池承担。同时，邓德池在（2019）辽0106民初1378号民事案件向一审法院起诉请求：1.判令解除邓德池、纪小付签订的《房屋租赁合同》；2.判令纪小付支付拖欠的租金，按照每月10,000元的标准从2018年11月1日起支付至将房屋返还给邓德池之日止；3.判令纪小付将房屋腾空返还给邓德池；4.由纪小付承担诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于沈阳市铁西区F2-188，面积84.91平方米，房屋所有权为邓德池与孙国芬共同共有(双方为夫妻关系，孙国芬同意以邓德池名义签订合同和参加诉讼)。纪小付、邓德池于2017年9月28日签订《房屋租赁合同》租期暂定五年，自2017年11月1日至2022年10月31日止。第一年总租金8万元，纪小付一次性付给邓德池租金(上纳租)，纪小付如拖欠房租按每天5%交纳滞纳金，如长期不交，邓德池有权终止合同。租金随行就市。合同签订后，纪小付向邓德池交付首年房屋租金8万元。现双方就第二年度租金数额等事宜未能达成一致意见，遂促成本次诉讼。本案在审理中，纪小付申请对涉案房屋2018-2019年度市场租金价格进行评估鉴定，一审法院依法委托辽宁天衡房地产与土地评估有限公司，该司于2019年6月18日作出《房地产估价报告》鉴定意见：涉案房屋2018-2019年度房地产市场租金为116,157元/年。纪小付对上述鉴定报告提出质疑(详见《重新鉴定申请书》)，其申请的是2018年10月31日-2019年10月31日期间涉案房屋的房地产市场租金价格，但贵司以2019年5月9日实地查勘日作为价值时点是否影响本案的评估结果，故一审法院针对纪小付提出的异议发出《工作联系函》，该司出具《关于当事人对辽天衡评(2019)E291房地产评估报告提出异议的回复》：根据委托书显示对位于沈阳市铁西区滑翔五金城二期F2-188房屋的2018-2019年度的市场租赁价格进行评估，根据行业惯例将勘察现场的日期2019年5月9日作为价值时点，本次评估采用比较法所选案例均为2018-2019年时间段的交.易案例，所以价值时点为2019年5月9日不影响本次评估的评估结果，本次评估的评估结果符合办案要求。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律行政法规规定，合法有效，当事方应按合同全面诚信履行各自权利义务，不得擅自变更或解除合同。因双方在租赁合同中对第二年的年租金价格约定不明，仅约定“租金随行就市”，双方在庭审中均认可“以司法鉴定结果为准”现一审法院依法委托的鉴定机构鉴定结论明确：涉案房屋2018-2019年度房地产市场租金为116,157元/年，纪小付虽以鉴定有人为因素干扰为理由申请重新鉴定，但因没有证据证明，且本次鉴定程序和人员均符合法律规定，故对其抗辩一审法院不予采信。综上，针对原告主张继续履行合同的诉求一审法院予以支持，其应向被告支付涉案房屋2018-2019年度房地产市场租金116,157元/年。另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案案情、纪小付、邓德池所举证据及当庭陈述，纪小付所举证据不足以证实其已停业及造成实际损失，邓德池所举证据亦不足以证实双方已构成解除合同的条件，故针对邓德池主张的解除合同、腾空房屋等诉求，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条、第七十二条、第七十六条之规定，一审法院判决：一、纪小付与邓德池继续履行双方于2017年9月28日签订的《房屋租赁合同》；二、纪小付于判决生效之日起十日内支付邓德池自2018年11月1日起至2019年10月31日的房屋租金(沈阳市铁西区腾飞二街58-8号F2-188)116,157元；三、驳回纪小付、邓德池其他的诉讼请求。如纪小付未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2623元，减半收取1312元，鉴定费3000元，均由纪小付承担；另案案件受理费8900元，减半收取4500元，由邓德池承担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交证明材料，用以证明市场内其他铺位的租金价格，主张案涉铺位年租金平均单价为718.91元，合同约定随行就市，年租金应为61,042.65元。被上诉人提交照片，用以证明上诉人至今仍占用案涉铺位正常经营。上诉人发表质证意见称：对证据真实性没有异议，对关联性、证明内容有异议。照片证明案涉铺位没有供电，上诉人照明设备是临时用电灯，被上诉人将电表箱砸坏，不具备经营条件一年有余，照片不能证明上诉人经营，仅能证明被上诉人在没有正常供电的情况下，将案涉铺位作为仓库使用，并不是经营所用，不能实现合同租赁经营目的。被上诉人发表质证意见称：对证据的真实性、合法性和关联性有异议，除了证言外，其他证据均为复印件，证人未出庭，且位置、面积与案涉铺位不同，即使真实也是上诉人挑选租金较低铺位。铺位租金因面积、位置不同有较大差异。鉴定机构对市场实地勘查和走访，应以评估报告为准。另外，租金价格由房主自行确定，掺杂个人因素，不代表市场价格。双方在本院告知的期限内补充提交证据，上诉人发表质证意见称：对证据的真实性、关联性和合法性均有异议，被上诉人提供协议书是复印件，银行交易明细时间节点与协议书关联性无法确定，一审法院及鉴定机构均未要求提供对比检材，检材应作为质证焦点。照片证明电表及灯箱被砸坏，可以看出因为无法供电上诉人仅能用帘子作为防盗措施，照明设备是上诉人为防止货物丢失安装的应急灯，从照片能够看出因无法供电上诉人无法正常经营。上诉人一审提供经营发票证明停电前有多笔销售收入，停电后无法经营给上诉人造成实际经营损失，一审对上述事实没有查清。被上诉人发表质证意见称：对证据真实性有异议，部分证据虽为合同原件，常理房主不可能愿意将原件提供配合上诉人，上诉人一审未提交，被上诉人怀疑证据系伪造，无法看出与案涉铺位相同或者类似。对于当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：双方于2017年9月28日签订《房屋租赁合同》约定租期五年，自2017年11月1日至2022年10月31日止。第一年租金8万元，此后每年租金“随行就市”。由于双方对“随行就市”的理解不同，对判定依据存在争议，故未能就第二年租金给付数额达成一致，双方产生纠纷并均向法院提起诉讼。虽然上诉人一审诉请继续履行合同，被上诉人诉请解除合同，一审法院判决合同继续履行，被上诉人并未提起上诉。但二审中，上诉人表示如果每年租金多于8万元，其要求解除合同。由于双方签订的租赁合同对于租金数额这一重要租赁事项约定不明，在本院释明的情况下，双方同意如果不能就第二年起的租金给付达成一致，均要求解除合同。据此，本院二审改判解除双方签订的租赁合同。对于上诉人提出被上诉人擅自提高租金价格，以及对评估报告提出异议等上诉主张。首先，上诉人陈述“随行就市”是其主动提出。由于双方对“随行就市”的理解不同，对判定依据存在争议，一审法院在双方同意按照市场行情对案涉商铺2018至2019年度的租金进行评估的情况下，根据上诉人申请委托鉴定机构进行评估。上诉人对评估报告提出复议申请，鉴定机构予以答复，并未改变评估意见。虽然上诉人二审提交新证据，主张根据其他铺位的租金价格，案涉铺位租金价格低于评估意见。但是铺位地点、位置、租赁期限不同，均会影响租金价格，且在其他铺位业主并未到庭说明的情况下，对于相关证据的真实性难以认定。仅以上诉人自行收集的上述证据，并不能作为排除或者否定评估意见的合法依据。其次，考虑到第一年租金8万元是在五年租赁期限的情况下约定，所以租金标准可能低于按年租赁的情况，如果以租金8万元作为标准，以案涉铺位所在市场铺位租金市场价格在第一年和第二年的涨幅情况作为参考，可能更加符合双方约定“随行就市”的本意。故此，本院二审向当事人释明，是否对第一年租赁期限内的市场租金价格补充鉴定评估。上诉人作为申请方要求符合其对于检材选择要求的情况下才同意补充评估，并要求重新对评估意见提出复议要求鉴定机构答复。本院认为，上诉人一审在法定期限内申请复议，鉴定机构已经做出答复，现二审再次申请复议超过法定期限，本院不予支持。鉴定机构具有合法资质，其对于委托事项有权按照鉴定规则确定估价依据选择估价方法。上诉人要求在确认检材情况下补充鉴定评估，实际上是要求鉴定机构选择哪些与案涉铺位类似的租赁案例作为比较需要经过其同意，而本案并不是文检鉴定，上诉人的该项要求并不符合鉴定程序，本院无法支持。由于上诉人在告知期限内，仍提出检材范围需要经过其确认的要求，未能提交补充评估申请，故视为上诉人作为申请方不提出此项申请。在二审改判解除双方签订的租赁合同情况下，对于第二年租金数额，应由上诉人按照市场租金价格给付被上诉人。对于市场租金价格的确定，现有证据不足以否定评估报告的合法效力。因此，一审法院按照评估报告出具的意见认定案涉铺位2018年11月1日至2019年10月31日的租金价格并无不当，本院予以维持。对于上诉人提出一审遗漏其损失诉请的问题，一审判决对上诉人要求赔偿经营损失的诉请进行了相关论述未予支持，并未遗漏诉请，上诉人的主张不能成立。上诉人以被上诉人砸坏案涉铺位电表为由，主张给其经营造成损失。根据被上诉人提供的照片，上诉人在铺位内自行采取照明措施，并无其所述一直无法经营或者被上诉人阻止其经营的情况，故一审法院认定现有证据不足以证明上诉人停业并无不当。考虑到被上诉人以将电表砸坏的做法解决纠纷欠妥，且事后并未积极为案涉铺位重新安装电表，虽然上诉人并未停止经营，但客观上给上诉人的经营造成一定不利影响。据此，本院二审判决案涉铺位2018年11月1日至2019年10月31日的房屋租金酌减1万元，即上诉人应当向被上诉人支付2018年11月1日至2019年10月31日的房屋租金106,157元。对于2019年11月1日至案涉铺位实际腾退之日的房屋租金，被上诉人可另行诉讼。另，由于双方签订的租赁合同约定不明，法院委托鉴定机构对租金价格进行评估，故鉴定费应由双方共同负担。综上所述，上诉人纪小付的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初1030号民事判决第一项、第三项；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初1030号民事判决第二项为纪小付于本判决生效之日起十日内向邓德池支付2018年11月1日至2019年10月31日的房屋租金106,157元；三、解除纪小付和邓德池于2017年9月28日签订的《房屋租赁合同》；四、纪小付于本判决生效之日起十日内将其占用的位于沈阳市铁西区F2-188面积84.91平方米案涉铺位腾退给邓德池；五、驳回纪小付、邓德池的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2623元，减半收取1312元，由纪小付承担。鉴定费3000元，由纪小付承担1500元，邓德池承担1500元。另案案件受理费8900元，减半收取4500元，由邓德池承担。二审案件受理费2623元，由纪小付承担2423元，邓德池承担200元。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇一九年十二月二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；