北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49583号原告（反诉被告）：于雪元，女，1990年1月29日出生，满族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：刘畅，女，1989年6月29日出生，土家族。原告（反诉被告）：廖年好，女，1983年10月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。三原告共同委托诉讼代理人：白福东，北京市盈科律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：张凤梅，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓贺，男，1981年6月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谭建军，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲玉，北京银雷律师事务所实习律师。被告：黄鋆，女，1983年1月27日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：苏鹏飞（黄鋆之夫），男，1986年4月1日出生，汉族，住北京市西城区。原告于雪元、刘畅、廖年好与被告邓贺、黄鋆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日依法作出（2018）京0108民初17296号民事判决：一、被告邓贺于本判决生效后七日内向原告于雪元返还剩余租金60192元；二、被告邓贺于本判决生效后七日内向原告于雪元赔偿转让费66850元、诉讼费损失1413元；三、驳回原告于雪元的其他诉讼请求；三、驳回原告刘畅、原告廖年好的全部诉讼请求。宣判后，邓贺不服该判决，上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2019年5月28日依法作出（2019）京01民终5260号民事裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初17296号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院于2019年8月20日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖年好、刘畅及三原告共同委托诉讼代理人白福东、张凤梅，被告邓贺之委托诉讼代理人谭建军、李玲玉，被告黄鋆之委托诉讼代理人苏鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于雪元、刘畅、廖年好共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除于雪元、黄鋆、邓贺于2015年12月22日签订的《商铺转让协议》；2、判决解除邓贺与于雪元于2016年11月9日签订的《房屋使用协议》；3、判令邓贺和黄鋆向于雪元、刘畅、廖年好返还租金60192元；4、判令邓贺和黄鋆向于雪元、刘畅、廖年好赔偿转让费66850元、诉讼费损失1413元；5、二被告承担本案诉讼费。事实与理由：我们三人是合伙关系，2015年我们三人就北京市海淀区x小区x号楼x单元x号（以下简称涉案房屋）商铺签订《商铺转让协议》，约定转让费11万元，2016年1月3日至12月3日租金119200元，上述款项由刘畅交付给黄鋆；后三方确认2016年12月3日后继续由我们使用涉案房屋，我方也按约履行了付款义务，2017年1月3日黄鋆将涉案房屋腾空交付给于雪元使用。2016年11月9日，于雪元与邓贺就涉案房屋签订《房屋使用协议》，承租期限为2016年12月3日起至2017年12月2日止，租金130000元，同日于雪元和刘畅分别通过银行卡转账方式支付给邓贺上述租金。2017年1月22日，刘畅和金仙女签订《商铺转让协议》，将涉案房屋转给金仙女、曹铉红使用，转让期限为2017年2月3日至同年12月2日。2017年5月9日海淀区x地区环境整治小组下发《房屋腾退通知书》，此时我们才得知涉案房屋的性质是住宅，而非商业，属于破墙开门的违法现象。故2017年6月17日金仙女、曹铉红因整治小组强拆要求腾退房屋而停止经营并搬离涉案房屋。2017年4月25日金仙女、曹铉红因涉案房屋不能使用而起诉我们，后法院出具调解书由我们承担了相应的赔偿责任，于雪元和刘畅向金仙女、曹铉红退还商铺转让费56850元及剩余租金73150元。以上均系我们因被告的过错而遭受的损失，被告有保障涉案房屋符合约定商业用途的义务，现因被告过错导致租赁合同目的不能实现，被告已构成根本违约，故根据合同法94条第4项规定，我有权主张解除合同，二被告基于合同约定，应当对我们的损失共同承担责任。我们支付的商铺转让费性质是确保享有长期承租涉案房屋权利的对价，是我们因履行商铺使用协议发生的损失，故应当获得赔偿。且我们三人系合伙关系，故承租涉案房屋的权利义务由我们三人共同承担，故我们提起本诉，请求法院判如所请。邓贺辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告称要解除2015年12月22日签订的《商铺转让协议》请求不能成立，因我在该日签订的《商铺转让协议》中并不承担合同义务，该合同履行期限也已经届满，故不存在解除合同的事实及法律依据。第二，因双方于2016年11月9日签订的《房屋使用协议》合法有效，故在邓贺不存在违约行为的情况下，原告无权单方解除合同。赵喜春作为涉案房屋的房主，其依法取得房屋所有权，房屋用途为住宅。后经过北京时尚盛达科贸有限公司的申请，涉案房屋性质依法变更为经营性用房。2012年10月25日，我与房主签订租赁合同，租赁期限到2018年10月19日止。2016年11月9日，我作为甲方与于雪元作为乙方签订租赁合同，将涉案房屋出租给于雪元，期限自2016年12月3日至2017年12月2日，我方也依合同约定将涉案房屋交付于雪元，且涉案房屋就是经营性质用房，故我方不存在原告诉称的根本违约，原告无权单方解除合同，且现合同期限已经届满，原告无理由解除合同。第三，我方的权利义务为在合同期限内收取租金并将房屋交付乙方。原告的权利义务为排他性使用房屋并支付租金，我方已经按照合同约定履行了房屋交付义务，在合同租赁期限内，房屋确实一直由原告控制并使用，故原告理应承担房屋租金交付义务，现其主张返还缺乏依据。第四，原告主张的其他损失是基于其和金仙女之间的《房屋转让协议》，我并非该合同主体，故原告是否由此遭受损失均与我无关。且原告系在未得到我同意的情况下，将涉案房屋以更高的价格转租给金仙女，后金仙女得知其无转让权限后诉至法院要求解除合同并退还费用，由此双方在另案中达成调解协议，解除了双方签订的转让协议，并由原告向金仙女退还了转让费及剩余租金。由此可知，原告主张的其他损失是其违约与案外人签订商铺转让协议的后果，系由其败诉所致，合同解除后理应由原告承担合同解除的结果，与我无关。第五，刘畅和廖年好均非本案适格原告。因我系与于雪元签订的租赁协议，合同相对方为我和于雪元，刘畅和廖年好均非合同主体，故无权作为本案原告参加诉讼。综上，我不同意原告的全部诉讼请求，请法院依法驳回，并由原告自行承担本案诉讼费用。黄鋆辩称，我与原告之间的合同均已经解除，原告要求我承担《房屋使用协议》项下的损失及转让费损失没有合法依据；下一份合同没和我签，故与我无关，不同意原告诉讼请求。邓贺向本院提出反诉请求：1、判令三原告向邓贺支付违约赔偿金52000元；2、判令三原告赔偿邓贺律师费30000元；本案反诉费由于雪元负担。事实与理由：2016年11月9日，我作为甲方与于雪元作为乙方签订了《房屋使用协议》，由我向其出租涉案房屋的期限为2016年12月3日至2017年12月2日，协议第五条约定“乙方如转让第三方须和甲方协商转让，甲方必须在场且同意。乙方如私自转让，此合同立即终止。”2017年1月22日，于雪元在未经我在场且同意的情况下擅自授权刘畅将涉案房屋转租给金仙女，其转租行为违反了协议约定，应当承担合同终止的法律后果。根据协议第八条约定，因乙方违约造成合同终止时，乙方必须三日内即使腾退，逾期乙方不腾退时按逾期天数加租金两倍赔偿甲方，故在该合同终止条件成就时，于雪元未及时腾退房屋，其应当向我支付违约金52000元；此外于雪元在没有合同依据的情况下恶意提起诉讼，给我造成律师费损失3万元，故根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，于雪元应当赔偿我律师费损失。于雪元、刘畅、廖年好对邓贺反诉共同辩称，不同意邓贺的反诉请求。第一，邓贺所称的事实不存在，于雪元在转租涉案房屋前已经取得了邓贺的同意，邓贺当时在签订转租合同的现场，并对转租行为进行了确认，故于雪元不存在违约转租行为。第二，涉案房屋在政府出具违法告知书后，已经处于不能使用，不能由我们控制的状态，故涉案房屋已经实际转由邓贺控制使用，在案件审理过程中，邓贺也承认涉案房屋已经向其交付，故其接管涉案房屋的日期为2017年6月17日。另在金仙女、曹铉红起诉我们的案件中，曹铉红亦认可涉案房屋无法使用，故应当确认我们已经腾空了涉案房屋，故我们不存在未按时腾空房屋并交付的违约行为。第三，邓贺主张的律师费损失没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回邓贺的全部反诉请求。被告黄鋆对邓贺的反诉辩称，反诉状中陈述的情况我不知情，与我无关。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。北京市海淀区x小区x号楼x门x号房产为赵喜春所有，设计用途为住宅。赵喜春（甲方）于2012年10月25日与邓贺（乙方）签订《租赁协议》，约定赵喜春将涉案房屋出租给邓贺使用，双方合同第1条约定，乙方如转租他人须告知甲方，甲方有知情权。此后邓贺将该房屋出租给黄鋆使用。该房屋曾经北京市海淀区x街道x南区社区居民委员会出具证明，确认已经有利害关系的业主同意将该房屋改变为经营性用房。2015年12月22日，黄鋆作为甲方与于雪元作为乙方就涉案房屋签订《商铺转让协议》，约定：1、转让费11万元；2、2015（2016）年1月3日至2016年12月3日为期11月的租金为ll9200元，以上合计229200元，乙方于转让协议签订之日付给甲方。甲方务必在2016年1月3日晚清空店铺，交予乙方使用。甲方与乙方做好该店铺的交接，电费按实际使用计算。甲方、乙方与房主进行三方会面后，针对下年度租约达成以下共识：乙方承诺在2016年12月3日后继续使用该房，按合同提前30日于2016年11月3日向房主一次性缴纳该房屋下一年度租金，届时双方签订正式合同。本协议一式三份，甲方、乙方、房主各持一份。邓贺在该转让协议“房主”落款处签字。黄鋆于（2018）京0108民初17296号案件庭审中认可转让费由其收取，本案三原告认可租金交付给邓贺。2015年12月30日，于雪元、刘畅、廖年好签订《三人合伙经营协议书》，约定“运营位于北京市海淀区x小区x号楼x单元x号房之中的一件（间）13平米的门店，合伙期限自2016（原处空白）1月3日起。”2016年11月9日，邓贺作为甲方与于雪元作为乙方签订《房屋使用协议》，约定：甲方同意将已做好外门面装修的位于北京市海淀区x小区x号楼x单元x号房之中的一间13平米房交给乙方用于经营，租赁期1年，自2016年12月3日起至2017年12月2日止；上述房间年使用费人民币13万元；协议第5条约定，未经甲方同意乙方不得将上述房屋转租给他人。乙方交付一年房租才可转让该房屋。乙方如转让第三方须和甲方协商转让，甲方须在场且同意。乙方如私自转让，此合同立即终止。乙方如有其它违约甲方同样有权即时收回上述房屋另安排该房的使用；协议第8条约定，租赁期内，乙方如中途停租应提前三十日通知甲方，否则作违约论，双方约定违约金为一个月的房屋租金赔付给甲方。同日，于雪元、刘畅分别向邓贺银行账户转账65000元。2017年1月22日，刘畅作为甲方与金仙女作为乙方签订《商铺转让协议》，约定：双方通过友好协商，并征得房主同意就x小区x号楼x单元x号的商铺达成以下转让协议：1、转让费10万元；2、2017年2月3日至2017年12月2日止为期10个月租金133300元；3、自2017年2月3日至2017年12月2日止该店铺交由乙方使用；4；甲乙双方与房主进行三方会面后，针对下年度租约达成以下共识：若乙方承诺在2017年12月3日后继续使用该房，按照合同约定提前30日一次性向房主缴纳房屋下一年度租金，届时双方签订正式合同。2017年5月9日，海淀区x地区环境整治小组发出《房屋腾退通知书》，称拟定于2017年6月20日起对违法建设实施强制拆除，并对“破墙开门”现象进行封堵，要求在此之前自行腾空承租屋内物品。2017年4月25日，金仙女与其合伙人曹铉红因涉案房屋不能使用，将于雪元和刘畅诉至北京市朝阳区人民法院，请求判令解除金仙女与刘畅于2017年1月22日签订的《商铺转让协议》、判令刘畅、于雪元向其退还商铺转让费10万元和租金133300元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2017年1月22日起至实际付清之日止的利息。该案后因管辖问题移送本院审理。2017年11月24日，本院出具调解书，调解协议如下：一、解除金仙女与刘畅于2017年1月22日签订的《商铺转让协议》；二、刘畅、于雪元于2018年4月24日前向金仙女、曹铉红退还商铺转让费56850元及剩余租金73150元；三、双方就此事再无其他争议。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、三原告提供刘畅与金仙女签订的《商铺转让协议》及2017年1月22日刘畅与邓贺的通话录音，主张刘畅将涉案房屋转租给金仙女、曹铉红事前已经过邓贺确认同意；邓贺对该录音的真实性表示认可，但主张该协议签订并未征得其同意。本院认为，根据该录音内容，能够分辨刘畅与邓贺就刘畅向外转租事宜进行过沟通，双方间系就刘畅加价部分归于哪方存在争议，本院对邓贺知晓刘畅与金仙女签订商铺转让协议的事实予以认定。2、本案三原告主张已于2017年6月17日将涉案房屋交还邓贺、邓贺于庭审中称在合同期满后又过了大概2个月才收回房屋。经查，邓贺于原审中所提交答辩状中陈述：“2017年6月17日，金仙女因政府整治“拆墙开门”金仙女悄然撤离，再未露面，直至该（原审原告）于雪元签订的《房屋使用协议》到期，于雪元也没有露面洽商任何相关《房屋使用协议》事宜。属于合同履行完毕。我（邓贺）不再承担任何民事责任。”本院据此认定涉案房屋交由邓贺控制的时间为2017年6月17日。本院认为，本案的争议焦点在于：一、于雪元、刘畅、廖年好是否可以作为共同原告进行本案诉讼；二、涉案《商铺转让协议》及《房屋使用协议》的效力及约束期间如何认定、是否具有补充性，其二份协议是否应当由本院判决解除；三、黄鋆基于其与于雪元、邓贺所签《商铺转让协议》所收取的转让费11万元如何认定、是否负有返还义务；四、黄鋆是否应当与邓贺共同承担租金返还责任；五、于雪元、刘畅、廖年好是否有权向邓贺主张诉讼费损失；六、于雪元在履行与邓贺的《房屋使用协议》中是否存在违约行为，于雪元、刘畅、廖年好是否应当依据于雪元与邓贺签订的房屋使用协议承担违约责任。对于第一个争议焦点，于雪元、刘畅、廖年好三人虽签订合伙经营协议，但系其三人内部约定，仅能约束其三人而不具有对抗第三人的效力，不能使刘畅、廖年好成为于雪元对外所签协议的合同当事人，刘畅代为履行、沟通的行为后果应当由于雪元承担，其三人间权利义务应当依其约定另行处理，故刘畅、廖年好不具有本案原告资格，本院对其诉讼请求不予支持。对于第二个争议焦点，涉案房屋系赵喜春所有，赵喜春与邓贺间合同第1条约定，邓贺如转租他人须告知赵喜春，赵喜春有知情权。由该约定可见赵喜春对邓贺转租该房屋已有预见并仅要求得到告知，赵喜春亦未提出异议，本院认为邓贺有权转租房屋并在转租过程行使权利。黄鋆作为甲方与于雪元作为乙方就涉案房屋签订的《商铺转让协议》，其内容体现为黄鋆、于雪元经邓贺同意后，由于雪元使用黄鋆原从邓贺处承租的房屋，该协议实质系经出租人同意的房屋转租行为，因邓贺有权在转租过程中行使权利，本院认定该协议系各方真实意思表示，合法有效。于雪元与邓贺所签订的《房屋使用协议》亦系双方真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合法有效。该协议与《商铺转让协议》虽均指向同一房屋，但使用期间并无交叉而呈现为连续性，本院认为该二协议不存在补充性而为相互独立协议。鉴于该二协议时间连续性及指向同一房屋的基本事实，为避免当事人诉累，本院对该二份协议于本案中的争议一并给予审理解决。因本案三原告在原审中向本院提起诉讼的时间为2018年4月1日，而该时间《商铺转让协议》及《房屋使用协议》所约定的期限均已届满，故本院对于雪元要求解除前述二份协议的诉讼请求不予支持，基于该协议履行过程中各方所发生争议，由本院依法予以处理。邓贺与于雪元签订《房屋使用协议》，该协议未能正常履行完毕，是因涉案房屋因改变原房屋状态及用途被纠正，故不再具备房屋使用协议约定的使用功能。邓贺作为出租人对房屋性质应当明知并于签订合同时主动、如实告知承租人，而于雪元作为承租人亦应当于订立合同时积极审核所承租房屋性质，双方仅基于该房屋历史使用状况即确立租赁合同均有不当，结合于雪元此后采用转租方式将所承租房屋交由他人使用的处理方式，本院认为双方对之应承担同等责任。对于第三个争议焦点，由黄鋆、于雪元、邓贺所签《商铺转让协议》可见，该协议旨在由于雪元取代黄鋆的承租人地位与邓贺继续履行黄鋆已经订立的承租合同关系，而黄鋆原确定的承租期间至2016年12月3日，其各方同时约定该日期后由于雪元与邓贺另行签订合同，且于雪元应当知道黄鋆就该房屋而言仅系承租人，不存在保障其长期、稳定承租使用该房屋的能力和义务，故本院认为于雪元与黄鋆所约定之转让费本质在于于雪元为取代黄鋆承租人地位所支付的机会成本，故黄鋆依据该协议约定将所承租房屋交由于雪元使用、于雪元在黄鋆所原约定的承租期间内持续使用了该协议指向的房屋并与邓贺另行订立协议后，本院认为于雪元支付该使用费的合同目的已达到，其以已退还金仙女、曹铉红转让费为由要求邓贺、黄鋆赔偿转让费的主张没有事实及法律依据，对于雪元要求邓贺、黄鋆共同赔偿转让费的诉讼请求，本院不予支持。对于第四个争议焦点，金仙女自涉案房屋中撤出后，涉案房屋于2017年6月17日已由邓贺收回控制，鉴于双方对所签协议不能正常履行均负有责任，且此后于雪元并未使用该房屋，其不应当为该期间支付房屋使用对价，故邓贺应当将预先收取的房屋租金中于雪元未使用的部分退还，对于雪元本项诉讼请求，本院予以支持，邓贺应当退还于雪元房屋租金60192元。黄鋆不是该房屋使用协议的当事一方，亦未收取于雪元交付的租金，故本院对于雪元要求黄鋆承担退还租金的诉讼请求不予支持。对于第五个争议焦点，于雪元在自邓贺处承租房屋后转租由金仙女使用，其与金仙女间产生争议提请人民法院解决并产生诉讼费用。本院认为，邓贺作为出租人，对房屋性质应当明知并于签订合同时主动、如实告知承租人，而于雪元作为承租人亦应当于订立合同时积极审核所承租房屋性质，双方仅基于该房屋历史使用状况即确立租赁合同均有不当。该诉讼系因于雪元基于转出租人身份产生，其二人就此应当负有同等责任，故因诉讼产生的诉讼费损失本院确定由双方分担。对于第六个争议焦点，依据所查明事实，本院认为在案证据可以证明邓贺知道刘畅向金仙女转租房屋的行为，其协议所约定“到场”亦为表示同意的一种形式而非唯一条件，故本院对邓贺主张于雪元违约并主张于雪元支付违约金及赔偿律师费用的反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、邓贺于本判决生效后七日内向于雪元返还2017年6月17日至2017年12月2日期间未使用部分的租金60192元；二、邓贺于本判决生效后七日内赔偿于雪元诉讼费损失706.5元；三、驳回刘畅、廖年好的诉讼请求；四、驳回于雪元的其他诉讼请求；五、驳回邓贺的全部反诉请求。案件受理费1435元（于雪元已预交），由于雪元负担717.5元（已交纳），由邓贺负担717.5元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费693元，由邓贺负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  桂成玉人民陪审员  王全有二〇一九年十二月二十六日书 记 员  韩 筱