四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民初179号 原告（案外人）：德阳市凯江社区七组业主委员会,住所地：德阳市龙泉山路162号。 负责人：黄光隆，该业委会主任。 委托诉讼代理人：李少云，四川环峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖珂吉，四川联坤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国华西企业股份有限公司，住所地：四川省成都市金牛区解放路二段95号。 法定代表人：杨斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张霜，该公司员工。 委托诉讼代理人：邹丽，四川时代经纬律师事务所律师。 被告（被执行人）：德阳市星月房地产开发有限公司，住所地：四川省德阳市长江西路106号国际商务大厦C幢7-1号。 法定代表人：宋光明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢均彦，该公司员工。 原告德阳市凯江社区七组业主委员会（以下简称凯江社区七组业委会）与被告中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）、德阳市星月房地产开发有限公司（以下简称星月房产公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告凯江社区七组业委会主任黄光隆及委托诉讼代理人李少云、赖珂吉，被告华西公司的委托诉讼代理人邹丽、星月房产公司的委托诉讼代理人谢均彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 凯江社区七组业委会诉讼请求：1.请求依法判决立即停止对德阳星月望龙东郡地下负一层60个车位（见明细）的强制执行，并解除对上述车位的查封，车位价值共计360万元。2.本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：德阳市凯江社区七组业主大会经表决通过以业主委员会代表全体业主，以本社区委员会的名义就望龙东郡项目返迁房相关事宜进行起诉、应诉、和解、调解等。2009年底，为贯彻德阳市人民政府关于市区城中村改造及进入灾后重建体系的文件精神，在相关政府部门的动员及全体业主的支持下，将凯江社区七组的28幢小二楼进行了拆除，涉及超过160户，615人的拆迁安置回迁工作。为维护社会稳定，东湖乡人民政府邀请德阳市住建局、旌阳区建设局于2016年6月27日协调，确定返建房交房时间以及在建期间被告星月房产公司拖欠返迁业主过渡费、厨卫简装费、办证费、房屋维修基金等的处理办法。2.房屋建成后，业主接房期间，发现房屋有大量质量问题，必备生活设施不健全，补助费用资金不到位、正式交房、办证日期不确定等，后原告与被告星月房产公司达成《“望龙东郡”项目返迁户交房补充协议》，被告星月房产公司以未售的47套房屋和60个车位作为支付相关费用的担保，见《“望龙东郡”项目返迁户交房补充协议》。3.在拆迁补偿安置中，以房换房的产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，应当给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。案涉60个车位系整个拆迁安置项目的一部分，也是被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价为满足城市建设等社会公共利益的需要而修建，根据相关事实与法律规定，应当赋予其物权的优先效力。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。 华西公司辩称，1.原告与星月房产公司形成的拆迁安置协议是以土地出让为性质的房地产联合开发协议，是商业拆迁，按照现在的法律规定只有以政府为组织，政府作为拆迁人才能是法律意义上的拆迁安置。协议应定性非拆迁安置无产权调换的意思表示，业委会合作的条件只是提供土地使用权。2.原告和星月房产公司是房地产的联合开发，是要对项目的债权人承担连带责任。华西公司作为施工企业有权利追加执行人，现在以所谓的权利人和债权人的身份来瓜分施工者的利益，与法律精神相违背。3.无论诉状中的会议纪要或是补充协议都不具有合法性，也不具有真实性，不能达到证明原告是该项目权利人的作用，即使按照其补充协议的约定也不享有排除强制执行的效力，综上，原告的诉请于法无据，请求予以驳回。 星月房产公司辩称，本案拆迁时间跨度大，停工也有多次，在这个情况下，我们公司努力把楼盘建起，但是我们没有钱来支付业委会如过渡费等费用。鉴于这种情况，群众进行了上访维权，相关政府也在协商，后来我们进行了交房，但是大多数的群众因为费用问题不办理接房。所以我们将60个车位作为凯江社区返迁户的保障。后面华西公司和星月房产公司因为工程纠纷，将资产进行了冻结。其中有部分是给凯江社区七组作为保障的资产。 经审理查明，2009年5月，核工业西南勘察设计研究院有限公司德阳分公司对东湖乡凯江社区七组房屋安全进行鉴定并出具鉴定报告，报告载明“由于历史原因，该工程无设计施工图，私自加层现象严重，房屋结构无抗震措施，无地勘报告、无施工记录，结构存在重大安全隐患，抗震能力不满足现行规范要求，无消防设施，震后墙体多处裂缝，楼盖有较大损坏。故加固价值不大，建议拆除。 2009年9月8日，《德阳市规划和建设局对东湖乡人民政府关于凯江社区二、六、七、八组城中村改造的请示的回复》载明：“…，具备以上两种情况之一的，由依法成立的村组业主委员会到市规划局申请确定规划建设条件后，由业主委员会与开发企业协商一致或通过公开招标方式选择有实力的开发企业参与改造，并在灾后住房重建优惠政策范围内与开发企业签订拆迁安置补偿方案，再由业委会将拆迁安置补偿方案和前期资料报德阳市人民政府拆迁安置办公室审查，同意进行后续工作的，由拆迁办书面通知住基办。村组业委会持有街道办、乡镇签署同意进行拆除安全鉴定的申请，到住基办申请受损房屋安全鉴定，住基办凭拆迁办通知和业委会申请受理安全鉴定，发出房屋安全鉴定受理通知书，业委会选择鉴定机构并与鉴定机构签订房屋安全鉴定协议书，鉴定机构在约定的时间内向业委会作出鉴定报告，业委会将房屋安全鉴定协议书和鉴定报告各一份报备案…。街道办、乡镇、旌阳区相关职能部门按照《德阳市旌阳区汶川地震灾后城镇住房重建工作实施细则审查》。市区城中村小二楼灾后住房重建优惠政策，按照德市旌府发（2009）6号和《德阳市规划和建设局、德阳市国土资源管理局、旌阳区人民政府关于对有旧城改造任务的市区住房重建和棚户区改造项目实施政策支持的请示执行》。 2009年9月30日，德阳市凯江社区七组业主大会作出决议：由本社区业主委员会代表全体业主与相关方就房屋拆迁置换的相关事宜进行磋商谈判，并代表业主以本社区业主委员会的名义对外签署房屋拆迁置换的相关事宜的相关活动。由本社区业主委员会代表全体业主以本社区业主委员会的名义聘请律师事务所律师就房屋拆迁置换的相关事宜进行磋商、谈判、诉讼。由本社区业主委员会代表全体业主以本社区业主委员会的名义起诉、应诉、和解、调解。 2009年12月25日，东湖乡凯江社区七组业主委员会（甲方）与德阳市荣森房地产有限公司（乙方）签订《东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议》，该协议载明“本组小二楼共28栋于5.12汶川大地震后经有关部门鉴定为危房必须拆除。报经各级政府相关部门批准，纳入灾后重建城中村改造项目。项目名称：东湖乡凯江社区七组灾后重建小二楼改造项目。居民点现有房屋28栋，建筑面积约4万平方米，占地24876.5平方米。乙方拆迁现有旧房，拆迁补偿按原分有宅基地人员计算一、二楼67平方米以240元/平方米，三楼33平方米以160元/平方米。所有拆迁费在乙方通知甲方拆房之日打入甲、乙双方的共建账户，待甲方全体搬迁完毕后，乙方一次性付与甲方；乙方按甲方每人每月300元的支付过渡费的标准，以拆迁通知之日至甲方新房交付日为止，且按半年付于甲方，乙方在前5日准时交付甲方，再由甲方统一发放；乙方按甲方每人搬出300元搬回200元的标准的搬迁费在甲方拆除所有房屋后，乙方一次性付与甲方；乙方实施原址整栋、整单元集中返建，返建面积以甲方实有人口按各种享受标准合计为准；乙方对甲方还建标准有宅基地的且统转的居民按建筑面积70平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证；乙方对甲方无宅基地但是享受统转的居民按建筑面积30平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证；乙方对甲方统征统转后正常新增加的居民按建筑面积20平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证；乙方对甲方除上述原因迁入的但符合认可的居民按建筑面积8平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证”。此外该协议还对双方的其他权利义务作出了约定。 2009年12月25日，转让方德阳市荣森房地产有限公司（甲方）与受让方星月房产公司（乙方）签订房产开发权转让协议。协议约定“此本协议生效之日起，乙方即独立拥有德阳东湖乡凯江社区二组和七组小二楼改造工程项目的开发权、经营权和政策受惠权。同时由乙方独立承担改造项目开发经营活动中的一切法律责任和经济责任”。此外该转让协议还对双方的权利义务作出其他约定。 2009年12月25日，东湖乡凯江社区七组业主委员会（甲方）与星月房产公司（乙方）签订《东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议》，该协议内容与东湖乡凯江社区七组业主委员会（甲方）、德阳市荣森房地产有限公司（乙方）签订的《东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议》内容一致。庭审中，华西公司、星月房产公司、凯江社区七组业委会对案涉星月望龙东郡项目实际由星月房产公司开发均予以认可。 2010年5月4日，德阳市人民政府作出《关于规范市区城中村及棚户区改造的会议纪要》，纪要明确“市区城中村及棚户区改造工作要按照确保完成灾后重建任务的总体要求，进一步规范旧城改造中的拆迁行为，完善相关审批手续，有序推进市区城中村及棚户区改造工作。会议议定以下事项，已纳入政府确定改造的灾后城镇住房重建的16片城中村小二楼…凯江社区7组。享受灾后城镇住房重建有关政策。市规划和建设局负责，督促改造单位尽快完善拆迁、改造相关报批手续”。 2010年12月22日，德阳市人民政府拆迁安置办公室作出关于同意东湖乡凯江社区七组“小二楼”改造拆迁建设项目转让的批复，批复载明“德阳市荣森房地产有限公司：你公司申请东湖乡凯江社区七组‘小二楼’改造拆迁建设项目转让申请收悉，经研究，批复如下：同意你公司将该项目转让给德阳市星月房地产开发有限公司。根据《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第305号第19条，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意。原拆迁补偿安置协议中有关权利义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告之规定办理”。 2012年8月20日，东湖乡凯江社区七组业主委员会（甲方）与德阳市荣森房地产有限公司（乙方）签订补充合同，约定：本组的小二楼改造重建工作由乙方主办、乙方合作单位德阳市星月房地产公司具体实施，本组新增的正常婚嫁人员凭结婚证和户口迁入证明享受20平方米的还建房和每月300元的生活补助费。 2016年6月27日，东湖乡政府邀请德阳市住建局、旌阳区业委会就返建房入住召开协调会并形成会议纪要。会议确定了返建房交房时间从2016年7月1日起组织入住。针对返建居民过渡费、房屋结算补差均在2016年8月30日前完成。纪要第三条第三项载明“用返建房地下车库的60个车位和47套未售商品房作为担保，并在五个工作日内与业主委员会签订正式协议”。2016年6月28日，凯江社区七组业委会与星月房产公司达成协议于2016年6月29日正式交房，并定于2016年8月31日前进行结算找补差额。 2016年7月2日，星月房产公司与凯江社区七组业委会签订《望龙东郡项目返迁户交房补充协议》，该协议明确，由于星月房产公司交付的房屋，返迁户反映出房屋存在大量质量问题、必备生活设施不健全、补助费用资金不到位、正式交房、办证日期不确定等原因。为维护社会稳定，解决返迁户的实际生活困难，双方再次协商，特就返迁户相关事宜签订补充协议。双方质量问题的解决期限、支付拆迁户过渡费金额、卫生简装费、天然气开通费用、自来水安装费用、办证费用及遗留问题费用等约定了具体金额。同时双方还约定，星月房产公司将未出售的47套住房和60个车位作为保证上述各项费用准时交纳和支付的担保。 2016年7月12日，华西公司向德阳市仲裁委员会申请仲裁，请求裁决星月房产公司支付工程款。华西公司申请仲裁时一并申请财产保全。德阳仲裁委员会于2016年8月3日将财产保全申请提交德阳市旌阳区人民法院。德阳市旌阳区人民法院于2016年8月3日作出民事裁定（2016）川0603财保113号。查封了星月房产公司开发的位于德阳市，1-15-5、1-2-6，2栋1-32-6、1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-31-6、1-30-6、1-29-6、1-29-2、1-28-6、1-27-6、1-25-6、1-22-6、1-20-6、1-13-5、1-2-1，3栋1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-32-1、1-31-6、1-31-3、1-30-6、1-27-6、1-24-6、1-17-6、1-14-6、1-13-1、1-12-6、1-4-6、1-3-6，5栋1-7，6栋2-26-3、2-25-4、1-26-4、1-26-3、1-26-2、1-14-4、1-14-2、1-5号房屋及地下车位（-1）-216至479号、（-2）-1至45号共679个。德阳仲裁委员会作出（2016）德仲调字第101号调解书确认星月房产公司应付工程款69877581.7元。同时德阳仲裁委员会作出（2016）德仲字第101号裁决书裁决：申请人中国华西企业股份有限公司对被申请人德阳市星月房地产开发有限公司开发的星月望龙东郡1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃楼及地下室工程在折价或拍卖所得价款并在69877581.7元的额度内享有优先受偿权。 华西公司依据已经发生法律效力的德阳仲裁委员会作出的（2016）德仲调字第101号调解书，于2018年4月16日向本院申请执行，申请执行标的2000万元。本院于2018年4月24日作出（2018）川06执212号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人星月房产公司的银行存款20000000元或查封、扣押其等值财产。因星月房产公司至今仍未履行法律文书确定的义务，2019年8月2日，本院作出（2018）川06执212号之四执行裁定书裁定：继续查封被执行人德阳市星月房地产开发有限公司开发的位于德阳市，1-15-5、1-2-6，2栋1-32-6、1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-31-6、1-30-6、1-29-6、1-29-2、1-28-6、1-27-6、1-25-6、1-22-6、1-20-6、1-13-5、1-2-1，3栋1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-32-1、1-31-6、1-31-3、1-30-6、1-27-6、1-24-6、1-17-6、1-14-6、1-13-1、1-12-6、1-4-6、1-3-6，5栋1-7，6栋2-26-3、2-25-4、1-26-4、1-26-3、1-26-2、1-14-4、1-14-2、1-5号房屋及地下车位（-1）-216至479号、（-2）-1至45号共679个。 2017年4月28日，凯江社区七组业委会诉星月房产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，经德阳市旌阳区人民法院调解，作出（2017）川0603民初1729号民事调解书载明“一、被告德阳市星月房地产开发有限公司自愿于2017年5月15日前向原告德阳市凯江社区七组业主委员会支付过渡费和简装费共计4637337元；二、原告德阳市凯江社区七组业主委员会自愿于收到被告支付的上述费用后5日内向各业主发放，不得截留、挪用；三、被告德阳市星月房地产开发有限公司自愿于2017年7月30日前为原告德阳市凯江社区七组业主委员会方业主开通水电气等五通配套设施及办理432户返迁房屋的不动产登记，并由被告承担相关所有费用；四、原告自愿放弃其他诉讼请求。” 证人杨某陈述，我是东湖乡的正式干部，是灾后重建的办公室主任，负责小二楼改造的事宜。凯江社区七组望龙东郡这个项目是08年后的灾后重建，属于灾后重建项目。凯江社区七组是属于二次安置，是用原来土地换取开发企业的修建，是二次安置，不属于联合开发，和联合开发的合同是不一致，是没有一个利益分摊，是用土地换回应得的返建房。开发商和业主签订的合同，在拆迁以前，过渡费这些都是约定了的。这些费用，在拆迁之初是说好的。事先说好才会拆除，这也是要确保一个安定，保证老百姓利益。2016年5月份，房屋修建完了，老百姓想入住，但是有很多的问题，设施不完善，就又不想入住，后面和政府协调，形成了这个会议纪要，这个纪要是政府为了解决这一些列的问题，内容当时我写的，内容真实。当时开发企业差老百姓的过渡费，为了老百姓有保障，我们在调解后，和开发商有一个协议，让47套房子和车位作为一个抵押担保。返迁户的补充协议，这上面是落实这个会议纪要，星月房产为了解决设施、过渡费等问题，用47套住房和车位做担保。这个补充协议当时是为了稳定，但是现在星月公司没有给老百姓兑现。过渡费、办证费等费用在开发之初在安置时就确定的权利。在协调会的时候，谈到了这些问题，业主原来灭失的房屋，应当得到的权利，应该优先满足。这个项目最初不是星月房产开发，是荣森公司。当时有荣森公司有两个项目，一个木村、一个望龙东郡，后面因为荣森公司的资金问题，将项目转给了星月公司，相关政府部门是对此有批复的。4、5栋是一个整体安置，但在其他楼盘还有一个零星的业主需要安置，在其他地方也有很多类似的情况。 本院在执行申请人华西公司申请执行被执行人星月房产公司（2016）德仲调字第101号调解书执行一案中，凯江社区七组业委会不服，向本院提出书面执行异议。本院作出（2019）川06执异72号执行裁定书，裁定驳回案外人德阳市凯江社区七组业主委员会的异议请求。 以上事实有德阳仲裁委员会裁决书、本院执行裁定书、查封财产告知书、德阳市规划和建设局回复、房屋安全鉴定报告、德阳市人民政府会议纪要、德阳市人民政府拆迁安置办公室批复、东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议、补充合同、业主大会决议、入住协调会议纪要、返迁户交房协议、返迁户交房补充协议、收条、房产开发权转让协议、原告身份证明、被告工商营业登记信息、德阳市旌阳区人民法院民事调解书、证人证言等证据证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，《望龙东郡项目返迁户交房补充协议》中虽明确约定案涉的60个车位是作为准时交纳和支付拆迁户过渡费、卫生简装费、天然气开通费用、自来水安装费用、办证费用及遗留问题等费用的担保，但并未对该60个车位进行抵押登记，原告对案涉的60个车位并不享有抵押权。同时原告也未提交对该60个车位具有所有权的相关证据，原告请求星月房产公司支付过渡费等费用系普通债权，该债权不能对抗华西公司就案涉车位享有的优先受偿权，故凯江社区七组业委会的主张不能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告德阳市凯江社区七组业主委员会的诉讼请求。 一审案件受理费35600元，由德阳市凯江社区七组业主委员会承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年十二月十七日 书记员  马 涛