甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民终756号上诉人（原审被告）：田桂香。委托诉讼代理人：王军，系田桂香丈夫。被上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司武威市分行，住所地甘肃省武威市凉州区文昌路2号。负责人：梁伟业，该分行行长。委托诉讼代理人：谢卫，该分行员工。委托诉讼代理人：李养红，甘肃时睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃长城麦芽有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区工业园区。法定代表人：周文存，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：兰州中大置业发展有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区中山路59号401室。法定代表人：汪其仁，该公司董事长。上诉人田桂香因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司武威市分行（以下简称邮储银行武威分行）、甘肃长城麦芽有限公司（以下简称长城麦芽公司）、兰州中大置业发展有限公司（以下简称中大置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服武威市中级人民法院（2019）甘06民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。田桂香的委托诉讼代理人王军，邮储银行武威分行的委托诉讼代理人谢卫、李养红到庭参加诉讼。长城麦芽公司及中大置业公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。田桂香上诉请求：一、依法撤销武威中院(2019)甘06民初29号民事判决书；维持武威中院(2018)甘06执异49号民事裁定；二、依法驳回邮储银行武威分行的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一)田桂香与中大置业公司在2015年10月21日签订商品房买卖合同，合同经双方签字后生效。合同签订当日，田桂香向中大置业公司支付了全额房款，中大置业公司以收据形式向田桂香出具了票据，并在收款事由栏内注明“转付赵国发工程款”，该款的收款事由及用途均表明了由于中大置业公司欠赵国发工程款，田桂香支付中大置业公司开发的5-1-6号商铺款转付了赵国发的工程款，中大置业公司对此事实也予以证实，此事实无需再举证，也不存在判决认定的存在矛盾之处。(二)至于一审认定的“合同备案”问题，并非合同的生效要件，亦非田桂香应尽的义务，即便要备案，也是中大置业公司应该履行的义务，田桂香也无法强迫其备案。(三)至于一审认定的“非正式税务发票”的问题，估计全国大多数的房企在收取房款后出具的均是收款收据，而非税务正式发票。只有在办理房产证前，房产开发企业才向房屋买受人出具正式税务发票。故一审判决以“备案”“非正式发票”“关联性无据证实”这些细枝末节的情节来否定房屋买卖合同的真实性，系认定事实错误。二、一审判决适用法律不当。正确认定案件事实是准确适用法律的前提。本案中田桂香持有与中大置业公司签订的商品房买卖合同、房款收据、物业费缴费收据、房屋租赁合同等证据，足以证明在武威中院2018年3月22日查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在查封之前已合法占有该不动产，已支付商铺全部价款，因中大置业公司的原因未办理过户登记，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，足以阻却执行。田桂香与中大置业公司的商品房买卖合同签订于2015年10月21日，并于当日支付了全部房款。而中大置业公司采取欺诈手段，隐瞒案涉商铺已出卖的事实，于2016年4月27日，将出卖给田桂香的商铺又抵押给了邮储银行武威分行向其借款500万元，从时间上看，买卖合同早于抵押合同，田桂香虽未办理产权登记但具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的物权期待权，符合此规定的立法意图和精神。就本案而言，田桂香是通过合同约定善意取得了案涉商铺，在时间上也早于商铺被抵押登记的时间，只是由于出卖人中大置业公司的原因而未办理过户登记，如果按照一审错误的判决执行给邮储银行武威分行，势必会造成一系列的社会矛盾和诉累。另外，邮储银行武威分行在给中大置业公司办理审批贷款过程中也存在过错，对抵押物的审查没有尽到应该尽的审查义务，没有遵守《中国邮政储蓄银行房地产抵押个人商务贷款业务操作规程》。从实际情况看，中大置业公司隐瞒真相违规抵押与邮储银行武威分行违规贷款结出的毒树之果，应由该二者共同承担责任，而不应由善意买受人田桂香承担责任。邮储银行武威分行答辩称：一、一审法院认定事实正确。1.田桂香与中大置业公司之间的房屋买卖合同未经备案登记。2.无正式的房屋销售发票。3.田桂香向赵国发付款的行为与本案的关联性无据证实。4.无物业费发票。基于以上已经查明的事实，一审法院认定田桂香与中大置业公司之间的房屋买卖关系的真实性无法确定是正确的。一审法院认定田桂香不享有对案涉房屋的物权期待权也是正确的。二、一审法院适用法律正确。首先，由于田桂香与中大置业公司之间房屋买卖关系的真实性不能确定，所以一审法院认定田桂香不享有物权期待权，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除法院强制执行，适用法律正确。其次，案涉房屋为商铺，一审法院认定田桂香不享有住房消费者的物权期待权，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行，适用法律也是正确的。长城麦芽公司、中大置业公司未提交答辩意见。邮储银行武威分行向一审法院提出诉讼请求：1.判决继续执行位于武威市××区商铺；2.本案诉讼费用由田桂香、长城麦芽公司、中大置业公司负担。一审法院认定事实：2016年4月27日，邮储银行武威分行与长城麦芽公司签订《小企业流动资金借款合同》，约定邮储银行武威分行给长城麦芽公司借款500万元，借款期限为12个月，自2016年5月10日起至2017年5月9日止。同日，邮储银行武威分行与中大置业公司签订《小企业最高额抵押合同》，约定中大置业公司以其位于××区的商业用房(房产证号：XXX)为上述借款提供抵押担保，并办理他项权登记。合同签订后，2016年5月10日，邮储银行武威分行向长城麦芽公司借款500万元。借款到期后，长城麦芽公司未按约定偿还借款本息。邮储银行武威分行向武威中院提起诉讼，武威中院作出(2017)甘06民初70号民事判决书，判决长城麦芽公司于判决生效起10日内偿付邮储银行武威分行借款本息，邮储银行武威分行对中大置业公司提供的抵押房屋(武威市××区幢，房产所有权证号：XXX)享有优先受偿权。判决生效后，长城麦芽公司仍未按期偿还借款本息。2018年2月，邮储银行武威分行向武威中院申请强制执行，武威中院依法查封了上述抵押房屋。2018年11月，田桂香提出执行异议，认为其于2015年10月20日与中大置业公司签订了《商品房买卖合同》，购房款431494元已一次性支付完毕，涉案商铺交付占有使用至今，故申请法院对涉案商铺解除查封。2018年11月15日，武威中院根据田桂香的执行异议申请作出(2018)甘06执异49号民事裁定，认定田桂香从中大置业公司购买位于武威市××区商铺，裁定解除了对上述商铺的查封。邮储银行武威分行认为涉案房屋已向其抵押，法院生效判决已确定邮储银行武威分行对涉案房屋享有优先受偿权，田桂香不属于涉案房屋权利人，武威中院作出的(2018)甘06执异49号民事裁定缺乏事实及法律依据，请求予以撤销。另查明，中大置业公司于2015年12月7日将位于武威市××区幢楼房办理房屋产权证，房产所有权证号为XXX，田桂香购买的该幢商业用房一层6号商铺未予办理房屋产权证。一审法院认为，本案争议的焦点为田桂香对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，除法律另有规定的除外。”据此，我国不动产物权的变更、转让采取登记生效主义原则。本案中，案涉房屋目前尚登记在中大置业公司名下，在不动产登记办理完成之前，田桂香对案涉房屋仅享有物权期待权，并不享有实际所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据查明的事实，邮储银行武威分行于2016年4月27日取得涉案房屋的抵押权，生效的武威中院(2017)甘06民初70号民事判决确认邮储银行武威分行对案涉房屋的折价、拍卖、变卖所得款享有优先受偿权。田桂香欲排除该抵押权的执行，需举证证明其具有上述规定中“法律、司法解释另有规定”的除外事由。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”从该司法解释的制定目的看，前述二条司法解释规定的请求权基础均为物权期待权。第二十八条为无过错不动产买受人的物权期待权，该项权利足以阻却普通债权的执行。第二十九条为住宅房屋消费者物权期待权，结合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，该项权利优先于建设工程优先受偿权、抵押权、普通债权等。本案中，田桂香主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其权利能够排除执行。田桂香所出具的其与中大置业公司的三份商品房买卖合同未经过房管部门备案，加盖有中大置业公司财务专用章、抬头为长城麦芽公司的房款收据又非正式的税务发票，且从房款收据记载内容看，收款事由为5号1-6号商铺款转付新宇赵国发工程款，田桂香在案外人执行异议请求中称“因中大置业公司拖欠赵国发的工程款，故将涉案商铺抵顶给赵国发，案外人(田桂香)向赵国发支付商铺价款之后，中大置业公司于2015年3月16日出具了收取涉案商铺价款431494元的三份收据，并将涉案商铺交付案外人占有使用至今。”而在案件审理过程中，无论是田桂香还是中大置业公司均未提交证据证明中大置业公司与赵国发之间存在建设工程合同关系及欠赵国发工程款或田桂香向赵国发支付了相应工程款，即中大置业公司欠赵国发工程款与田桂香向赵国发支付工程款及后由中大置业公司出具收取房款收据之间的关联性无据证实。据上，田桂香及中大置业公司提交的证据间存在矛盾，缺乏关联性，无完整证据链证明田桂香在案涉商铺抵押或人民法院查封前已实际控制、支配和使用该商铺，田桂香与中大置业公司之间的房屋买卖合同关系的真实性难以确认，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之情形，田桂香不享有对案涉房屋的物权期待权，不能排除执行。另，本案所涉房屋为商铺，即使田桂香的物权期待权成立，也不符合上述司法解释第二十九条所设定的条件，即田桂香并不享有住宅房屋消费者的物权期待权来排除强制执行。邮储银行武威分行要求继续执行位于武威市××区商铺的请求成立，应准许执行该执行标的。综上，邮储银行武威分行的诉讼请求成立，田桂香就案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项、第三百一十四条第二款的规定，判决：准许执行位于武威市××区商铺。案件受理费7772元，由田桂香、长城麦芽公司、中大置业公司负担。本院二审中，田桂香提交了四组证据，第一组证据为中国邮政储蓄银行房地产抵押个人商务贷款业务操作规程，拟证明：邮储银行武威分行未履行规定的调查义务，违规向中大置业公司发放贷款。第二组证据为武威新宇节能技术有限公司与武威市第二建筑工程有限责任公司合同协议书、武威市建设工程施工招标中标通知书、武威新宇节能技术有限公司向武威市第二建筑工程有限责任公司付款发票，拟证明：1.因中大置业公司拖欠赵国发的工程款，故将中大置业公司开发的5-1-6号商铺暂顶给赵国发，田桂香向中大置业公司支付了商铺价款后，中大置业公司出具了收取5-1-6号商铺价款431494元的三份收据，并将案涉商铺交付田桂香占有使用至今的真实性；2.证实田桂香与中大置业公司在涉案商铺抵押之前签订房屋买卖合同的真实性。第三组证据为李鸿不动产权证书、住房购房收款收据（2015年10月20日长城麦芽公司和中大置业公司法人代表为同一人周文存），拟证明：1.田桂香与中大置业公司在案涉商铺抵押之前签订买卖合同的真实性；2.收取房款后出具长城麦芽公司收据加盖中大置业公司财务专用章是中大置业公司的通用作法。第四组证据为省委书记信箱举报材料、武威市自然资源局凉州分局信访事项处理意见书，拟证明：中大置业公司未缴清税款，无法开具购房发票，导致商铺无法办理产权证，过错方为中大置业公司。邮储银行武威分行质证认为：第一组证据与本案不具有关联性，因本案是企业流动资金借款合同，不是个人商务贷款，对证明目的也有异议；第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明田桂香已交清房款并实际占有该房屋；第三组证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性；第四组证据无异议。本院经审查认为，因第一组证据、第三组证据、第四组证据与本案的事实不具有关联性，故不予采信；对第二组证据，本院结合其他已查明的事实综合认定。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条则规定了排除强制执行所需同时具备四个具体要件，即：在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、合法占有该不动产及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从田桂香提交的现有证据分析，其为证实已向中大置业公司缴纳所购买房屋的全部房款，向法院提交了中大置业公司出具的收据。经本院审查，田桂香提交的收据是由与本案处理有直接利害关系的中大置业公司出具，且该收据上载明付款方式为转账，田桂香应提供其通过银行转账向中大置业公司支付全部房款的付款凭证，但其未能提供相关证据予以证明。在二审庭审中，田桂香述称其向中大置业公司缴纳全部房款系一次性现金交付，但其未提供该款项来源及取款凭证等相关证据予以佐证，对于其陈述的付款方式与收据记载不一致的原因，田桂香亦不能作出合理解释。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人田桂香应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，且需证明同时符合上述四个具体要件。故仅以田桂香提交的现有证据，不能证实田桂香已向中大置业公司付清了全部购房款，应由田桂香承担举证不能的不利后果，田桂香认为其已向中大置业公司付清全部购房款的主张不能成立。基于前述分析，由于田桂香主张已付清全部购房款的证据不足，即使符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其他三个情形，但由于不能满足阻却执行的全部法定条件，仍然无法认定其享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人田桂香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7772元，由田桂香负担。本判决为终审判决。审判长 王军瑞审判员 景琛辉审判员 牛 婧 二〇一九年十二月三十一日书记员 董晓蕾