上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21646号原告：朱国兴，男，1970年9月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：曹云贺，上海辉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑金辉，上海源杰律师事务所律师。被告：倪建林，男，1973年11月19日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：严美红，女，1976年11月22日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。原告朱国兴诉被告倪建林、严美红宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告朱国兴及其委托诉讼代理人郑金辉、被告倪建林、严美红及两被告共同委托诉讼代理人蔡新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国兴向本院提出诉讼请求：1、两被告腾退位于上海市青浦区金家村XXX号房屋(原为青浦区夏阳街道金家村五队)；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年12月3日,原、被告签订购房协议，约定被告将位于青浦区夏阳街道金家村五队105号宅基地转让给原告并由原告建造房屋，转让价人民币34万元。原告支付了全部转让费并建造了房屋，房屋建造后原告将房屋交给朋友居住。至2018年12月，原告发现两被告于2015年左右将原告朋友赶出，强行居住在原告房屋内，原告要求两被告腾退，但两被告拒不配合，故原告诉至法院作如上诉请。被告倪建林、严美红共同辩称：不同意原告的诉请。双方签订购房协议是事实，原告建造系争房屋后由被告父母和被告倪建林居住使用，系争房屋是宅基地，批复单中的申请人是被告倪建林及父母。根据上海高院2004年4号文件，将房屋出售给非本乡镇以外的人员，未经过组织批准，如合同尚未实际履行，或购房人尚未实际使用该房屋的，或居住使用的，合同无效。原告从未使用过系争房屋，涉案协议因违反法律行政法规无效。根据合同法58条，合同无效，依据合同取得的财产予以返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿，被告可以折价补偿。协议约定的购房款是34万，实际被告只收到29万，1万交到村里作为建房押金，被告仅拿回来几千元，但被告同意退还原告30万转让款及房屋折价款。原告诉请无事实及法律依据，要求驳回。经开庭审理查明：涉案宅基地位于上海市青浦区夏阳镇金家村5队。2004年10月29日涉案宅基地的青浦区农村居民建房用地申请批复单中载明户主为被告倪建林，家庭人员为被告倪建林、父亲倪世祥、母亲付美红。现有住房占地48平米，场地占地96平米。建房申请各类情况中，结构为混合，层高2层，建筑占地90平米，建筑面积180平米。另查明，2005年12月3日，原告作为乙方、两被告作为甲方签订《购房协议》，约定甲方将青浦区夏阳街道金家村五队宅基(宅基两字系原告手写)出售给乙方，具体条款如下：一、未装修总价为叁拾肆万元。二、本协议签定之日后建造房屋的第一日起付20万元整，在建房过程中建造好一层在付壹拾肆万元整，至日付清全部售房金额。三、乙方应遵守国家政策、法令，如若违反则跟甲方无关。四、如若遇国家动迁，地基上的一切补偿款和权利归乙方所有，甲方应积极配合好乙方的动迁事项。五、为了做到公平、公正、自愿的原则，如若干年后产生矛盾，如甲方违约则甲方应四倍返还购房款，另双倍的利息返还(包括房屋)。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，证明人一份，签字生效。(如双方以后产生矛盾证明人有向法庭如实作证的义务)。本宅基地上只符建造房屋，不得转让其他人造，违约收取违约金。七、乙方必须在建造的过程中不得擅自超过前后所有建筑物的高度不得超过后有批之后违规的10M*11M的建造面积，如违约一切后果自负。八、建筑地基应处于北面房主倪世祥前面。等。2005年11月21日，被告倪建林出具收据，载明收到原告建房押金1万元。2005年12月6日，被告倪建林出具收据，载明收到原告支付的房屋基款20万元。2006年1月20日，被告倪建林出具收据，载明原告支付房屋宅基款9万元。协议签订后，被告将宅基地交付原告，由原告建造了涉案房屋并装修(现房屋门牌号码为金家村XXX号)，房屋结构为三上三下。又查明，原告的户籍地为上海市青浦区徐泾镇金云村XXX号。目前，被告及家人居住在涉案房屋内，原、被告因此致讼。以上查明的事实，由原、被告的陈述，批复单、购房协议、收据、照片等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、涉案协议已履行完毕，原告付清转让款34万元及建房款65万元。当时宅基地上有两间小房，但已经倒掉。转让款中除有收据的30万(29万宅基费和1万元建房押金)之外，另外5万元是原告在2006年1月6日上午在徐泾镇京华路农业银行门口当场交给被告严美红，因没有纸笔就未写收据。2、涉案协议是购房协议，包含了对房屋的使用权利，原告有权使用宅基地及地上房屋，被告认可系争房屋已经出售给原告，被告已经交付原告使用，所有权使用权应归原告。房屋建造后，原告交给徐某某免费居住，帮原告看房。2018年发现被告使用，之前是委托证人管理，原告未去房屋内看过。2014年7月后被告让徐某某搬离，被告入住。即使涉案协议无效，也坚持要求两被告腾退。涉案协议第5条约定如被告违约，应返还购房款及建房款两部分总和的四倍，并按银行双倍支付利息，产生矛盾是针对被告拿回房屋。协议第7条后果自负是行政意义上的，不是被告有权拿回房屋。审理中，原告提供了建房协议、送货单及部分付款记录，并申请证人朱某某出庭，欲证明房屋造价638,400元，单价1,680元，面积380平方米。原告已付清建房款，无具体支付凭证。证人朱某某到庭表示，建房及装修都是其施工，房屋造价65万原告已付清，原告的记账本有时证人签字有时不签，具体情况记不清。建房是包工包料，材料由证人购买，工程有变更，证人是按时完工，原告是现金支付工程款。被告对原告证据真实性不认可，建房协议是包工包料，原告付款记录系原告单方制作，远低于约定造价，还有部分支付给了朱某某以外的人员，2005年至2006年的造价在30万左右；证人朱某某对细节尤其付款情况陈述不清，未完全按照建房协议施工，难以证明当时造价，对其证言存疑。审理中，原告申请证人徐某某出庭，欲证明证人帮原告看房。证人徐某某到庭陈述：2007年1月起原告让证人看房，因证人在原告手下打工，原告就让证人免费居住在内，房屋建完半年后被告倪建林父母入住，在一楼东面，证人住在二楼西北一间。被告也在老人入住后不久入住，证人无法阻止，故证人与被告一家住在一起。2014年7月，被告多次让证人搬离，说要出租房屋，当时联系不到原告，证人就在2014年7月搬离。2008年原告来过房屋，后来无法联系原告，2014年之后联系不到原告。被告认为，2007年至2004年证人是居住在房屋内，但证人表示与原告无联系不符常理，不认可是原告让证人看房。被告表示：1、涉案协议未履行完毕，原告尚有5万元未付。2006年1月6日被告严美红未见过原告，严美红除了签订协议外，其余履行过程都是被告倪建林参与。当时宅基地上有三间房屋，已经出租出去，房屋能够使用。2、涉案房屋在2006年年底建造后一直由被告实际使用，村里也知晓。房屋建造好后徐某某是住在二楼。无论从法律还是实际情况看，都无实际履行的条件，被告家庭没有他处宅基地。涉案协议没有约定使用权利，宅基地使用权人是被告，房随地走，即使约定原告使用宅基地也是法律禁止而无效。协议第5条约定不明，协议无效，违约责任也无效，实际是原告违约，未足额支付购房款，原来批建二层，实际建造面积超出批复面积。原告违规建房，系违约。协议第7条约定了不得违规建造，后果自负包括被告可以入住房屋。审理中，原被告一致确认：涉案宅基地买卖未经有关组织和相关部门批准。根据庭审查明的事实，本院认为，系争房屋是农村宅基地房屋，两被告将房屋出售给本乡以外的原告，且未经有关组织和部门批准，涉案协议违反法律强制性规定，应属无效。从涉案协议履行情况看，双方对转让款是否付清存有争议，然，结合在案证据，即使按被告主张，在涉案协议签订后，原告也已支付了大部分转让款；且被告已将涉案宅基地交由原告建造了涉案房屋。从房屋居住情况看，房屋建造后原告交由证人徐某某使用，证人徐某某在2014年7月搬离；被告最晚自2014年7月开始入住涉案房屋，该现状维持至今。原告认为其购买了涉案宅基地使用权并建造房屋，有权使用宅基地及房屋，但鉴于涉案协议无效，原告要求被告腾退，缺乏法律依据，本院难以支持。经本院释明，原告不要求处理无效后果，故本案中对无效后果本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱国兴与被告倪建林、严美红在2005年12月3日签订的《购房协议》无效；二、驳回原告朱国兴的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告朱国兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇一九年十二月三十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。