湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终3002号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：向四妹，女，1974年10月20日出生，汉族，住所地湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）律师事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人向四妹商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院作出的（2019）湘1202民初4331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判第一、二项，维持第三项；2、改判驳回向四妹的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由向四妹承担。上诉理由：一、延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，上诉人无需承担逾期交房责任；二、湘中房地产公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。1、双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题没有约定；2、在没有约定的前提下，则应按照相关法律法规规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务；3、被上诉人必须举证证明曾要求上诉人承担协助义务而上诉人拒绝，上诉人才会构成违约。本案中被上诉人举证不能。相反，上诉人曾多次通知被上诉人收房办证。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成。被上诉人辩称：一、根据合同约定，交房具有两个基本条件：一是书面通知买受人；二是向买受人出示房屋竣工验收备案表。上诉人未按照合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。二、合同约定了上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，不适用《城市房地产开发经营管理条例》第32条。上诉人2018年12月才完成产权初始登记，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证违约责任。三、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人向一审法院起诉请求：1、请求被告赔偿原告逾期交房的损失14784元(逾期224天)；2、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失61561元(以423877元为基数，自2017年5月14日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止)；3、请求被告为原告办理房产证；4、诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2015年8月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第5幢1301号房，建筑面积110.27平方米，总购房款423877元，首付款203877元于合同签订日支付，余款220000元采用公积金方式支付；被告应当在2016年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后原告于2015年8月18日和2016年5月31日付清了全部购房款，双方于2017年2月14日办理了房屋交付，原告于2015年8月19日缴纳契税8477.54元，2018年7月20日缴纳了专项维修资金11424元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。原审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。商品房买卖合同约定被告应在2016年6月30日前将符合约定的合格商品房交付给原告使用，原告于2017年2月14日办理了收房手续，虽此时被告尚未取得合同约定的竣工验收备案表，但原告的实际收房行为视为认可被告现有交房条件，原告不愿放弃其实际收房前被告应承担的逾期交房违约责任，故被告实际交房前的违约责任仍不能免除，被告逾期交房229天，现要求按逾期224天计算，予以准许。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，原告主张被告赔偿逾期交房损失尚未过诉讼时效期限，因此，对原告要求被告赔偿逾期交房损失的诉讼请求予以支持，逾期交房损失根据本地经济发展状况和本案具体情况，确定为由被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，核定为9494.84元（423877元×0.1‰×224天）。关于原告主张的逾期办证损失。《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９0日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９0日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约责任，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。逾期办证损失的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款的每日万分之一计算，为6273.53元｛423877元×0.1‰×148天（自2018年7月20日起至2018年12月15日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证损失的诉讼请求予以部分支持，被告辩称原告主张逾期办证损失已过诉讼时效的理由不能成立，不予采信。因本案已具备原告自行办理权属证书的条件，原告应自行按相关要求办理权属证书，故原告要求被告办理房产证的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告湘中房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告向四妹逾期交房损失9494.84元；二、被告湘中房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告向四妹逾期办理房产证损失6273.53元；三、驳回原告向四妹的其他诉讼请求。案件受理费1709元，减半收取854.50元，由原告向四妹负担754.50元，由被告湘中房地产公司负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：向四妹与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。商品房买卖合同约定湘中房地产公司应在2016年6月30日前将符合约定的合格商品房交付给向四妹使用。向四妹已于2017年2月14日办理了收房手续。虽此时湘中房地产公司尚未取得合同约定的竣工验收备案表，但向四妹的实际收房行为视为认可湘中房地产公司现有交房条件。向四妹现不愿放弃其实际收房前上诉人应承担的逾期交房违约责任，上诉人逾期交房的违约责任不能免除。而且，向四妹的起诉未超过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定的诉讼时效期限，故原审法院对向四妹要求湘中房地产公司赔偿逾期交房违约损失的诉讼请求予以支持并无不当，核定的逾期交房违约金9494.84元符合本地经济发展状况以及本案的实际情况，本院予以确认。关于逾期办证，双方在《商品房买卖合同》中对此并无明确约定。不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在向四妹已自行缴纳契税和专项维修资金之日即向四妹能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在该期间内，湘中房地产公司应承担逾期办证违约责任。向四妹因未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而迟延的期间，责任应由向四妹自行承担。原审法院根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准为向四妹已付购房款的每日万分之一，即为6273.53元｛423877元×0.0001×148天（自2018年7月20日起至2018年12月15日止）｝是合理的。向四妹对该损失的主张在诉讼时效期间范围内，湘中房地产公司辩称向四妹主张已过诉讼时效的理由不能成立。因本案已具备自行办理权属证书的条件，向四妹应自行按照相关要求办理权属证书，故原审法院不予支持向四妹要求湘中房地产公司办理房产证的诉讼请求是恰当的。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇一九年十二月二十七日法官助理颜利华书记员张宝珍