江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初2206号原告：刘光鸿，男，汉族，1950年11月19日出生，湖南衡阳县人，住南昌市西湖区，原告：孟彩丽，女，汉族，1958年8月1日出生，湖南衡阳县人，住址同上，系原告刘光鸿的妻子。委托诉讼代理人:刘志伟，江西白鹭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:李机灵，江西白鹭律师事务所律师，特别授权代理。被告:抚州三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）。住所地抚州市若士路学府名门8幢2单元1103室。法定代表人李兆发，董事长。委托诉讼代理人：钱孝伟，安徽天贵律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李亮，男，汉族，1990年6月22日出生，安徽省芜湖市人，系原告员工，住芜湖市镜湖区，特别授权代理。第三人：黄斌斌，男，汉族，1973年3月27日出生，抚州市临川区人，住抚州市，第三人：全文桂，女，汉族，1975年1月10日出生，抚州市临川区人，住抚州市，系黄斌斌的妻子。原告刘光鸿、孟彩丽诉被告三江公司，第三人深圳市香江物业管理有限公司（以下简称香江公司）、黄斌斌、全文桂不当得利纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，原告于2019年5月10日向本院申请撤回对第三人香江公司的起诉，本院依法于2019年6月10日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟彩丽、刘光鸿及其委托诉讼代理人刘志伟、李机灵，被告三江公司及其委托诉讼代理人钱孝伟、李亮，第三人黄斌斌到庭参加诉讼，第三人全文桂经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘光鸿、孟彩丽向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告将第三人金文桂、黄斌斌支付的购房款82万元返还给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻，且系深圳市香江物业管理有限公司的实际控制人。2010年9月19日，被告与深圳市香江物业管理有限公司（以下简称香江公司）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定被告将其开发建设的福达园住宅小区委托给香江公司管理，物业管理服务期限为5年，自2011年1月16日起至2016年1月16日止。为解决物业开办期间员工的住宿问题，由原告代表香江公司与被告约定从被告处购买商品房（福达园小区5号楼1103室包括楼上夹层）壹套供物业管理员工居住。为此双方另签署了《购房清单》一份，明确房款总额为44万元人民币，其中14万元购房款用被告应支付给香江公司的相关费用冲抵，另30万元应于2010年9月27日支付，房屋的产权归原告孟彩丽所有。2010年10月14日，原告向被告支付了剩余的购房款30万元，该房屋后一直由原告使用。2011年1月23日原告与被告又签订了一份《福达园定购协议》对原告购房事宜再次进行了约定，为便于日后转让，当时双方口头约定暂不办理房产证，暂不进行合同备案。后原告于2017年12月1日将该房屋以82万元的价格转让给了第三人金文桂、黄斌彬，双方签订了一份《福达园5栋1单元1103室房屋产权转让合同》。为便于直接办证，经协商，被告同意由其按照一手房的买卖程序与受让人金文桂、黄斌斌签订《商品房买卖合同》，并约好由金文桂、黄斌斌将购房款82万元先付至被告银行账户（实为过账），之后再由被告将此款返还给原告。原告向全文桂、黄斌斌交付房屋后，被告却未按照之前约定将该82万元购房款返还给原告，并以各种理由进行推诿，试图将该82万元占为己有。为维护自身合法权益，原告诉至法院提出上述诉讼请求。被告三江公司辩称，1、本案是合同纠纷，经原告申请且双方协商后，被告将作为物业管理服务的质量及信誉保证房的福达园5号楼1103室进行出售，并且也签订了《补充协议》，《补充协议》约定房款用于小区物业维修。现原告未履行福达园小区设备、设施的维修义务，故被告未将房款支付给原告，同时被告也将房款办理了银行托管。故本案被告未将房款支付给原告是有《补充协议》作为依据的，而不是非法占有；2、原告认为福达园小区的物业管理机构是抚州市香江公司，而抚州市香江公司与原告是不同的主体，与原告无关；原告应当履行福达园小区维修义务，在原告未履行因管理不善导致的福达园小区设备、设施的维修义务时，被告可以按照三方签订的《补充协议》不支付房款；3、被告、原告、抚州市香江公司、担保人孟彩丽、刘光鸿签订的《补充协议》不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方当事人应根据该协议约定履行各自的义务；综上所述，原被告协商一致，涉案房屋的房款为专款专用，是用于福达园小区因物业管理不善导致的设施、设备补齐和维复费用。房屋销售后，原告一直不作为，不履行维修义务。第三人黄斌斌述称，总购房款是102万元，其中20万元给了原告，另外82万元是分两次44万元、38万元打给了被告。房产证已经办理了，已经交付了房屋。第三人全文桂未作述称。经审理查明：2010年9月19日，三江公司作为甲方，香江公司作为乙方，双方签订一份《前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将坐落于江西省抚州市环城北路（街道）58号的福达园住宅小区委托乙方实行物业管理服务；委托管理期限五年自2011年1月16日至2016年1月16日；合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务内容为制定并组织实施物业管理服务工作计划，建立物业管理的各项制度，遵守国家相关物业管理法规并严格履行，房屋建筑共用部位、共用设施设备、共同设施和附属建筑物及构筑物、共同绿地花木建筑小品的日常维修、维护、养护、管理，公共环境卫生按物业管理方案内容实施，维持公共秩序，维持物业区域内车辆行驶秩序并对车辆进行管理，消防管理服务，电梯的运行和日常维护管理，房屋装饰装修管理服务，接受业主委托对其专有部分进行维修养护，其他委托事项根据实际发生实施等十三项内容；物业办公用房，甲方按规定向乙方提供位于环城北路58号福达园小区100平方米办公用房，60平方米工具房作为物业管理用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途；业主向乙方交纳物业服务费后由乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或负担；乙方应以法人代表名义购买住宅小区5＃1103室（包括夹层）一套住宅作为物业管理服务的质量及信誉保证，管理期间乙方不得将该房屋抵押、转让，可以自用；乙方应在抚州成立二级分公司等内容。2010年9月19日当天，三江公司作为甲方，香江公司作为乙方，双方签订一份《购房清单》，清单约定：香江公司向三江公司购买福达园住宅小区5＃1103室（包括楼上夹层）约230平方米供物业服务；房款约定为44万元；甲方给予包干物业服务管理人员工资和其他费用共计8万元付给乙方冲抵房款，甲方支付给乙方开班费6万元冲抵房款，剩余房款30万元由乙方于2010年9月27日付到甲方账户，该房屋产权归乙方孟彩丽（）所有；该清单与双方于同日签订的《前期物业管理委托合同》具有同等法律效力等内容。后孟彩丽、刘光鸿支付了余款30万元，三江公司于2010年10月14日开具了30万元收款收据。后两原告成立抚州市香江物业管理有限公司（以下简称抚州香江公司），该公司于2011年11月24日成立后（成立时法定代表人为刘光鸿）从香江公司处接管福达园小区物业。2015年7月19日，抚州市福达园小区业主委员会与抚州香江公司签订一份《物业管理合同》，约定由该业主委员会委托抚州香江公司对福达园小区提供物业管理服务。2017年1月17日，福达园小区业主委员会向抚州香江公司送达告知函，告知需启动维修程序对相关设备设施予以修缮，后抚州香江公司予以复函并建议将孟彩丽所购买的物业用房予以出售以保障维修资金。后三江公司法定代表人李兆发作为甲方，抚州香江公司代表张献民（此时法定代表人是张献民）作为乙方，孟彩丽作为乙方担保人，三方于2017年12月9日签订一份《补充协议》，协议约定乙方于2017年12月20日前向甲方和业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属于甲方和业主委员会所有的其他资料并办理交接手续对需要维修和维护的设施设备分类记录，房屋设备在维修基金范围内的记录一类、原施工单位质量遗留问题记录一类、由于乙方交接和前期管理导致的损坏记录一类、自然损坏和其他情况的记录一类；福达园5＃楼1103室对外销售，所得销售款用于租员工住宿房一套、乙方义务范围内的维修、为解决物业问题支付22万元、余款双方办理银行托管（按银行要求签订托管合同，物业管理达到正常标准后解除托管，余款全部汇到原购房人账户）。同日，孟彩丽与三江公司以书面方式确定了物业整改检查标准，1、按照周围小区比如滨江1号、山水人家等，可以看3个楼盘，基本相同，视为正常；2、收入账、付出帐检查，收付明白清晰。管理表格和相关证件、物业资料齐全，视为正常；3、尊重业主委员会的评价，基本满意，视为正常。以上3条如未达到正常标准，检察人员给予书面通知，限期整改，整改合格也视为正常。连续三个月，每月检查一次，整改期间除外。2017年12月18日，孟彩丽、刘光鸿作为甲方，全文桂、黄斌斌作为乙方，双方签订一份《福达园房屋产权转让协议》，约定甲方以102万元（甲方纯收房款，不含产权办理过程中产生的税费，甲方协助乙方到开发商办理产权登记，将原甲方购房改为乙方名义，再由开发商办理该房屋产权给乙方）将其拥有的名下福达园5栋1单元1103室房屋转让给乙方，乙方在本协议签订后向甲方一次性付清转让费102万元即领取甲方该房屋钥匙并可进场装修等内容。同日，甲方在协议上备注于当日收到第一笔购房款20万元。同日，余款82万元黄斌斌分两次向三江公司银行账户转账汇入38万元、44万元。2017年12月19日，三江公司作为甲方，孟彩丽作为乙方，黄斌斌、全文桂作为丙方，三方签订《商品房买卖协议》，协议约定甲乙丙三方协商确定福达园5幢1103房屋定价82万元转让给丙方，其中38万元作为乙方86个月利息款由乙方用于物业义务范围内的维修和物业补贴资金专款专用，由甲方负责提供相关证件、资料给丙方办理房产证（若不能正常办理房产证给丙方，甲方如实将82万元退还给丙方），房产证办理正常后，由乙方负责交房，交房后乙方有权利到甲方办理退房款等内容。后三江公司协助第三人全文桂、黄斌斌办理了产权登记手续，原告也按约将该房屋交付第三人全文桂、黄斌斌使用。2018年5月22日，福达园业主委员会向抚州香江公司下发要求完善配套设施的要求函。2018年5月至2019年2月，三江公司将上述收到的82万元房款先后委托董睿、李亮通过银行予以管理。2018年6月26日，三江公司再次向孟彩丽寄发《要求执行2017年12月9日补充协议的函》，要求抚州香江公司履行双方于2017年12月9日签订的补充协议。庭审中，本院裁定准许原告撤回对香江公司的起诉。以上事实，有原告提交的两原告身份证、被告企业信息、《前期物业管理委托合同》、《购房清单》、三江公司收款凭证、《福达园5栋1单元1103室房屋产权转让合同》、抚州香江公司与福达园业主委员会签订的物业管理合同；被告提交的被告营业执照、《前期物业管理委托合同》、购房清单、收款凭证、2013年8月21日通知、2017年1月7日告知函、抚州福达园设备修复清单及关于福达园设施设备维修的复函、2017年12月9日《补充协议》及抚州福达园物业整改检查标准、2017年12月18日福达园房屋产权转让协议、2017年12月9日商品房买卖协议》、2018年5月22日要求函、2018年5月9日《委托协议》、2018年6月26日《要求执行2017年12月9日补充协议的函》；本案庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，香江公司与三江公司于2010年9月19日签订为期五年的《前期物业管理委托合同》，根据该合同的约定，香江公司在抚州成立抚州香江公司对福达园小区提供物业管理服务，现双方已经履行完毕。根据该合同第二十五条，物业公司方法人代表孟彩丽购买本小区5＃1103房屋作为物业管理服务的质量及信誉保证。该合同签订后，双方还以书面的《购房清单》、《福达园定购协议》确定了该房屋房款44万元以及房款支付方式。扣除14万元的物业管理费用折抵房款，刘光鸿、孟彩丽于2010年10月14日付清房款余额32万元，至此时，孟彩丽付清了所有房款但未办理房产登记手续。该合同履行完毕后，抚州市福达园小区业主委员会于2015年7月19日另行与抚州香江公司签订一份《物业管理合同》，约定由该业主委员会委托抚州香江公司对福达园小区提供物业管理服务。在该合同履行过程中，三江公司、抚州香江公司（此时法定代表人是张献民）于2017年12月9日签订《补充协议》，约定将福达园5＃1103室房屋出卖、出售所得款如何支付等内容，孟彩丽个人是该协议的物业方担保人。该协议以及福达园物业整改检查标准确认物业管理达到正常标准（与附近的楼盘基本相同、业主委员会基本满意、出入收付帐清晰且物业资料齐全）后，所售的房款用于租一套员工宿舍、义务范围内维修、为解决物业而支付22万元后的余款全部汇到原购房人孟彩丽账户。补充协议签订后，孟彩丽、刘光鸿于2017年12月18日将该房屋以102万元转让给第三人全文桂、黄斌斌。次日，三江公司、孟彩丽、黄斌斌及全文桂三方再次以书面的《商品房买卖协议》确认房屋转让、三江公司提供资料协助办理房产证、孟彩丽腾房将房屋交付黄斌斌使用、交房后孟彩丽有权办理退房款的事实。该协议是三方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按约全面履行。2017年12月9日补充协议及双方所约定的整改检查标准在前，三方签订的《商品房买卖协议》在后，当事人应以后面形成的《商品房买卖协议》约定的内容享受权利、履行义务。《商品房买卖协议》签订后第三人全文桂、黄斌斌办好了房产证，也接管了房屋。但三江公司以抚州香江公司、孟彩丽没有按照2017年12月9日补充协议和整改检查标准对福达园小区的设施设备进行维修、维护等为由没有将收取第三人的房款82万元退还给孟彩丽，有违三方《商品房买卖协议》的约定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”三江公司继续占有82万元房款的行为符合不当得利的构成要件。故原告孟彩丽、刘光鸿要求三江公司将其收取第三人全文桂、黄斌斌收取的房款82万元予以退还的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于三江公司或福达园小区业主委员会与孟彩丽、刘光鸿或者抚州香江公司的物业服务合同纠纷，是另一个法律关系，可提供证据另案主张，本案不作处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告抚州三江房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内向原告刘光鸿、孟彩丽返还房款82万元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元由被告抚州三江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  艾志芳人民陪审员  曾惠士人民陪审员  武贞娥二〇一九年十二月二十九日书 记 员  周宏琳