江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11685号上诉人（原审被告）：昆山市铭欣达电子有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇前进村金通线路板厂内，统一社会信用代码91320583MA1Q51EJ7X。法定代表人：赵雪明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵磊，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市金通线路板有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇前进村，统一社会信用代码913205837325021292。法定代表人：汤金林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文九，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琴，江苏六典律师事务所实习律师。原审被告：肖志刚，男，1978年1月19日，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：邵磊，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。上诉人昆山市铭欣达电子有限公司(以下简称铭欣达公司)因与被上诉人昆山市金通线路板有限公司（以下简称金通公司）及原审被告肖志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2018）苏0583民初17371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铭欣达公司上诉请求：1.依法变更一审判决第一项为铭欣达公司于判决生效之日起十日内支付金通公司占有使用费29523.19元或依法改判；2.一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定上诉人的占有使用费的计算期间存在错误。金通公司出租给铭欣达公司的涉案房屋系前进村建造的，没有办理产证，未经报建批准。金通公司自昆山市千灯镇前进村处承租上述房屋后于2017年9月1日转租给铭欣达公司。2018年6月，涉案房屋部分由案外人前进村村委会强制拆除，铭欣达公司未能继续经营，事后铭欣达公司自2018年6月5日至2018年7月4日期间陆续搬离。以上事实一审法院已经查明，但一审法院计算的占有使用费从2017年9月1日计算至2018年7月4日系认定错误。涉案房屋的拆除是由于案外人前进村村委会实施的行为，现场拆除之前并没有通知金通公司和铭欣达公司，由于房屋部分遭强制拆除导致铭欣达公司未能继续经营，必然存在一个合理的搬离期，铭欣达公司实际于30日内搬离涉案房屋，而一审法院并没有对于该情形及时间加以认定和扣除。据此，一审判决认定上诉人的占有使用费的计算期间存在错误，占有使用费理应从2017年9月1日计算至2018年6月5日。金通公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由:一、租赁合同虽然无效，但上诉人实际占有使用涉案房屋的，使用期间应计算至上诉人实际返还之日止。上诉人至2018年7月4日才搬离涉案房屋的事实，有（2019）苏05民终880号民事判决书予以认定。另外，上诉人承租的标的物不仅有厂房还有被上诉人的全套生产流水线，上诉人需要搬离的仅为其自行购置的简单辅助办公用品，故上诉人称其搬离需要30天的时间并无根据。二、案外人拆除部分只是临时搭建的工棚，并不实质影响上诉人使用。三、上诉人称大雪导致屋顶坍塌造成其46天未能生产，一审法院综合考虑后酌情认定维修期1个月并从房屋占有使用期间中扣除，已经充分考虑上诉人的利益。肖志刚述称，其同意铭欣达公司的上诉意见。金通公司向一审法院起诉请求：1、请求判令原审被告支付占有使用费400000元；2、请求判令原审被告支付水费2784.25元、电费43245.79元、污水处理费1313.2元、垃圾焚烧费用2100元，合计49443.24元；3、请求判令原审被告支付违约金18000元；4、请求判令原审被告支付维修费用32000元；5、请求判令原审被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月１日，金通公司（出租方暨甲方）与铭欣达公司（承租方暨乙方）签订《工厂租赁合同》一份，约定：金通公司将位于千灯镇前进村的房屋及设备出租给铭欣达公司。具体设备如下：厂房相关配套设施，通风设施、废水处理设施、单面及双面线路板全流程生产设备以及水、电等相关配套设施。甲方所提供的设施、设备的一切运行、维护、保养等相关工作及费用由乙方承担；该房屋用途为工业厂房，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。该房屋用途为工业厂房，租赁期限自2017年9月1日起到2022年8月31日止，租期为五年，租金每年60万元，先付后租，租金每半年结算一次，承租押金10万元。在房屋租赁期间，乙方使用之水(包括废水处理)，电等相关费用由乙方负担。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商同意后方可终止合同。若未经对方同意，一方强行单方面提前终止合同，则强行终止合同一方应赔偿所造成的损失给对方。租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反本合同的约定，须按年度租金的3％赔偿违约金。由于水灾、地震、政府要求拆迁和禁止生产等不可抗力或其他双方不能预见并且不能控制的原因造成不能履行本合同所规定的义务，得免除遭受不可抗力的一方的不履行合同的责任，甲方不赔偿乙方任何损失，乙方不享受搬迁费用。但遭受不可抗力的一方应当及时将情况通知另一方，双方应当尽快协商解除合同、部分解除合同或延期履行合同。乙方在合同期间发生各种安全、环保事故、劳动纠纷，乙方违反国家、地方法律法规所产生的一切责任及费用，全部由乙方承担，与甲方无关。会计总账有甲方负责，乙方做自己的内部账。每月5号前乙方必须把相关税款和社保款等由于乙方经营活动所产生的费用转至甲方基本账户上来上缴国家。员工劳动合同自2018年1月开始转铭欣达公司。逾期未缴纳所造成一切后果由乙方承担与甲方无关。合同签订后，金通公司将房屋交付被告铭欣达公司租用。铭欣达公司于2017年8月七日向金通公司支付100000元，2017年8月25日支付200000元，2018年1月31日支付17820元，2018年2月1日支付40000元，2018年3月1日支付70000元，合计金额为427820元。上述合同签订后，金通公司（甲方）与铭欣达公司（乙方）又签订了一份《补充协议》，约定租赁期间，乙方应妥善做厂房、设备、消防等的一切运作、维护与保养，并做好生产过程中的安全保障措施，否则因此导致的一切责任由乙方承担，甲方因此遭受损失的，有权向乙方追偿。租赁期间，甲方为乙方生产提供必要便利，但乙方独立经营自负盈亏，乙方须自行招聘员工从事生产作业并以乙方名义与员工签订正式劳动合同，为员工办理社保手续。如发生劳动人事争议，一切责任由乙方承担，甲方因此遭受损失的，乙方应赔偿全部损失。未经甲方书面许可，乙方不得以甲方名义与任何第三方签订合同、收取或支付款项，不得以甲方名义要求任何第三方向甲方开具发票、收据，不得以甲方名义授权委托任何第三方从事任何民商事行为。否则，视为乙方严重违约，甲方有权要求乙方按年租金30%的标准支付违约金，甲方因此遭受其他损失的，乙方还应承担全部赔偿责任。考虑乙方承租甲方厂房、设备后需招聘员工方能正常投产，双方协商将甲方的11名员工转至乙方处工作，双方约定：2018年1月1日后该11名员工的工资及福利待遇等由乙方负责，2018年1月1日后有关该11名员工的全部劳动合同义务(包括但不限于支付工资、办理社保、承担工伤保险责任或人身、财产赔偿责任、支付经济补偿金、赔偿金等)均由乙方承担，2018年1月1日后如甲方因此遭到员工起诉或行政部门处罚的，乙方除应向甲方支付违约金外，还应承担一切赔偿责任。2018年6月，租赁房屋部分由案外人强制拆除，铭欣达公司未能继续经营，事后铭欣达公司自2018年6月5日至2018年7月4日期间陆续搬离。之后，双方就合同履行产生矛盾，协商未果，遂引起本案纠纷。一审法院另查明，2018年8月15日，铭欣达公司向一审法院提起诉讼，要求确认双方之间的租赁合同无效，并要求金通公司赔偿违约金、赔偿金等合计767712.86元以及预期利益损失79833.29元。一审法院经审理作出（2018）苏0583民初16315号民事判决，确认金通公司与铭欣达公司于2017年9月1日签订的《工厂租赁合同》无效，并判令金通公司赔偿铭欣达公司损失9000元。铭欣达公司不服该案判决，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院经审理作出（2019）苏05民终880号民事判决，维持（2018）苏0583民初16315号民事判决第一项，并将原判决第二项变更为金通公司赔偿铭欣达公司损失35000元。一审法院认为：金通公司与铭欣达公司之间的《工厂租赁合同》，已经过法院生效判决确认无效。租赁合同无效，金通公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于占有使用费的计算期间，应当按照实际使用时间计算，前案判决已经确认铭欣达公司自2018年6月5日至2018年7月4日期间陆续搬离，故占有使用费应自2017年9月1日计算至2018年7月4日；此外，在租赁期间因大雪造成屋顶塌陷，金通公司主张的维修时间为6天，铭欣达公司主张的维修时间为46天，双方对此均未提供充分证据予以证明，一审法院根据涉案房屋结构以及事发时的天气等因素，再考虑到临近春节的实际情况，酌定维修期限为一个月，该期限应当从上述计算占有使用费的期间内扣除。综合上述分析，铭欣达公司应当支付占有使用费460000元[600000元÷12÷30×（306天-30天）]。铭欣达公司共计已经支付金通公司427820元，金通公司称其中100000元为押金，200000元为占有使用费，14653.08元为员工社保费用，43245.79元为代付电费，2784.2元为代付水费，1313.2元为代付废水处理费，2100元为代付垃圾焚烧费，17820元为货款，但铭欣达公司对金通公司所称的上述员工社保费用、垃圾焚烧费及货款性质均有异议，金通公司并未提供充分证据证明上述款项的性质，故该三项金额合计34573.08元（14653.08元+2100元+17820元）应认定为铭欣达公司支付的占有使用费，电费、水费、废水处理费合计47343.19元在计算占有使用费时应当从总付款金额427820元中扣除。根据上述分析，铭欣达公司已支付的占有使用费金额应为380476.81元（427820元-47343.19元），铭欣达公司还应当支付金通公司占有使用费79523.19元（460000元-380476.81元）。上述金额中已经包含了押金100000元，一审法院对押金不再重复计算。关于金通公司主张的水费、电费、污水处理费，铭欣达公司对该费用金额均予以认可，并认为其已经支付给金通公司，金通公司在质证时也予以确认，故一审法院对金通公司的该项诉请不予支持。关于垃圾焚烧费用，金通公司未提供充分证据予以证明，一审法院对其该项诉请亦不予支持。关于违约金，双方之间的合同系无效合同，金通公司据此主张违约金依据不足，一审法院对此不予支持。关于维修费用，金通公司未提供证据证明损坏确实存在，也未证明损坏是由铭欣达公司造成，故对其该项诉请，一审法院亦不予支持。肖志刚并非本案合同主体，金通公司要求肖志刚承担责任依据不足，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决：一、昆山市铭欣达电子有限公司应于判决生效后十日内支付昆山市金通线路板有限公司占有使用费79523.19元。二、驳回昆山市金通线路板有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8312元，由昆山市金通线路板有限公司负担6912元，昆山市铭欣达电子有限公司负担1400元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案二审争议焦点在于铭欣达公司应向金通公司支付占有使用费的计算截止日期。对此本院认为，生效的(2019)苏05民终880号民事判决书已认定铭欣达公司自2018年6月5日至2018年7月4日期间陆续搬离涉案房屋，铭欣达公司未能提供证据证明其在2018年7月4日之前已将涉案房屋返还给金通公司。据此，一审法院认定铭欣达公司应支付房屋占有使用费至2018年7月4日正确，本院对此予以确认。综上，铭欣达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费538元，由昆山市铭欣达电子有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月二十六日法官助理  黄源榕书 记 员  徐菲移法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。