山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初17540号 原告：青岛胶南富港湾商场,住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：王振臣，职务经理。 委托诉讼代理人：胡文平，山东翔鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海波，山东翔鸿律师事务所律师。 被告:陈宏，女，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘占先，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘静，山东理证律师事务所律师。 被告：高鹏，男，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘占先，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘静，山东理证律师事务所律师。 第三人:青岛市黄岛区商业总公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：程恩海，职务总经理。 委托诉讼代理人：张玉生，男，系公司职工。 原告青岛胶南富港湾商场与被告陈宏、高鹏，第三人青岛市黄岛区商业总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛胶南富港湾商场的委托诉讼代理人黄海波，被告陈宏，被告陈宏和高鹏的共同委托诉讼代理人刘占先、刘静，第三人青岛市黄岛区商业总公司的的委托诉讼代理人张玉生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛胶南富港湾商场向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2003年7月8日所签订的《房屋租赁合同书》租期超过二十年部分无效；2.判令被告自2019年度起，每租赁年度支付20万元租赁费；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年7月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，约定被告租赁原告大门北边三层综合楼其中的第三层，面积为1008平方米，租赁期限为30年，自2003年9月1日起至2033年8月31日止，租金前二十年租期每年3万元。原告认为，根据合同法规定，租期超过二十年的部分无效。合同约定的租金显著低于合同订立时的市场价格，显失公平，请求法院予以变更。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告陈宏和高鹏共同辩称，第一，《房屋租赁合同书》对于租金的约定是双方的真实意思表示，原告要求涨价至20万元的诉求不应得到支持。合同文本是原告提供的，当时约定每年租金3万元也高于市场价格。鉴于预见房租会上涨，将续租的10年中后5年租金调整至每年4万元，说明双方预见到合同风险。若合同订立时显失公平，原告也应在一年内申请法院撤销，但合同已履行16年，不应再撤销。第二，《房屋租赁合同书》对租期的约定有其特殊原因，后10年的租期是续期，并不属于合同法规定的租期超过20年的情况，不应被认定为无效。原告同意在20年租期届满后再续租10年，是对自己权利的处分，应受到法律保护。另，续租10年是因为原告用欠被告的20万元款项进行抵顶，故对合同约定应作出对原告不利的解释。另外，被告本身是原告的员工，缴纳的租金为原告解决了应当为职工交纳社保的全部资金，为原告解决了实际困难，故原、被告之间的合同名为租赁，实为内部承包关系，约定承包30年并不违反法律规定。第三，原、被告约定第二个租期是为了避免向原告偿还当年20万元的债务，若认定无效，对被告不公。被告基于相信用原告欠被告的20万元租金抵顶2023年9月1日至2033年8月31日的租金，相信可以实际使用房屋30年，才接受该约定。现原告毁诺，不讲诚信，不应得到支持。第四，被告已对案涉房屋投资近300万元，若权益得不到保护，将面临巨额损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人青岛市黄岛区商业总公司述称，原告所诉属实，第三人认可。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 1、青岛胶南富港湾商场由原胶南市商业总公司投资设立。原胶南市商业总公司已更名为青岛市黄岛区商业总公司。 原告及第三人称，胶南市商业总公司的下属单位是积米崖商场，后经营困难，职工自营职业，胶南市商业总公司又成立了原告。原告承接了积米崖港商场的部分义务，但设立时是单独设立。两被告称，积米崖港商场是原告的前身。 原、被告及第三人确认，2003年7月8日，胶南市积米崖港商场作为甲方，高鹏、陈宏作为乙方，签订《房屋租赁合同书》，约定乙方租赁甲方积米崖港商场大门北边三层综合楼其中第三层，面积1008平方米（含附属设施积米崖港商场办公室平房5间、办公室前边大院和大门接待室），租期20年，自2003年9月1日起至2023年8月31日止；前5年租金每年3万元，后15年每年4万元，于每年的8月31日前一次性付清。 2003年12月21日，胶南市商业总公司作为甲方，高鹏、陈宏作为乙方，签订《协议书》1份，约定乙方同意终止甲乙双方于1999年8月17日签订的积米崖港商场租赁经营协议，并由甲方对积米崖港商场进行拆迁开发改造，甲方一次性给予乙方各种损失补偿共计20万元，通过乙方购房、甲方付款等方式一次性结清；根据乙方提报，甲方确认借陈宏款项及应由甲方承担的款项共计25万元，对于其他款项乙方自担，此款由甲方一次性给付乙方现金5万元，余款20万元“采取通过调整核减乙方租赁富港湾商场大门北边三楼网点房租赁费的方式，一次性全部付清。即甲方将房屋租赁期限由原定的20年调整为30年，前20年每年租金3万元，合同到期后，合同内容不变，再续租10年，前5年每年租金3万元，后5年每年租金4万元，共核减租金20万元（具体事宜另见《房屋租赁合同书》）。后10年租期如不生效的话，由甲方赔偿乙方损失5万元。以上全部款项，自本协议签订之日起，已全部付清。” 同日，原告作为甲方，被告高鹏、陈宏作为乙方，签订《房屋租赁合同书》，合同落款日期是2003年7月8日，原、被告及第三人确认，是为了解决上述《协议书》核减20万元的问题，又签订该合同书，该日期实际是倒签日期。合同第一条约定，乙方租赁甲方胶南市富港湾商场大门北边三层综合楼其中第三层，面积1008平方米（含附属设施富港湾商场办公室平房4间、新建接待室1间，办公室前边大院可以无偿使用），租期30年，分为两个租期，前一个租期为20年，即自2003年9月1日起至2023年8月31日止，前租期到期后，合同内容不变，再续租10年，即自2023年9月1日起至2033年8月31日止。第二条约定，前20年租期每年3万元，后10年租期前5年每年3万元，后5年每年4万元，于每年的8月31日前一次性付清。第四条约定，租赁期间，水电费、物业管理费，以及房屋养护和维修等，均由乙方自行负担。 两被告已交纳房屋租金至2020年的8月31日，由原告或第三人出具收款凭证，记载收款项目多为“承包费”、“房屋承包费”，部分单据为“收款”。租赁房屋属于第三人所有。 2、对于《协议书》约定如何核减第三人欠两被告的20万元，第三人与两被告存在争议。 第三人认为，原来商定租赁合同租金前5年3万元，接下来的15年每年4万元，订立后一份原告作为出租人的《房屋租赁合同书》时，把从第6年到第25年的租金都改成了3万元，就是相应扣除的20万元。 两被告认为，为了第三人暂时不支付欠款20万元，原告给予被告承包房屋优惠，前20年每年租金3万元，合同到期后，合同内容不变，再续租10年，前5年每年租金3万元，后5年每年租金4万元，是用后10年的租金中另核减20万元。 3、2003年9月27日，高鹏与胶南市积米崖商场签订了《职工离岗自营协议书》。陈宏、高鹏曾是原告公司的职工，陈宏于2008年从原告公司处退休，高鹏于2013年从原告公司处退休。 4、被告称，在合同履行过程中，自己维修房屋，对商场大院进行硬化，以自己成立的个体工商户“海港颐和宾馆”名义对外经营；自2003年开始，向原告交纳约定的租赁费，此外未再交纳其他费用；在经营过程中，原告从未管理或指导过；在退休前，原告每月支付150元生活费，退休后，原告就不再管了；对于租金交纳事宜，均是与原告的商场经理王振臣沟通。 5、关于租赁价格变动，原告未提交证据。 6、两被告称，若合同被认定为无效，对合同无效造成的损失目前尚不能确定。 上述事实有原告提交的《房屋租赁合同书》、《职工离岗自营协议书》等证据，被告提交的《房屋租赁合同书》、收款凭证、银行卡交易明细、退休证等证据及原、被告的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以认定。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点是：1、原、被告签订的《房屋租赁合同书》是否属于公司内部承包关系？2、原、被告签订的《房屋租赁合同书》是否有效？超出20年期限的部分是否有效？3、原告请求自2019年起变更租赁费为每年20万元是否适当？综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定： 关于焦点1。内部承包是指企业作为发包方与其内部的生产职能部门、分支机构、职工之间为实现一定的经济目的，而就特定的生产资料及相关的经营管理权所达成的双方权利义务的约定。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同书》应为合同关系而非内部承包关系。理由是：第一，合同书指向标的为1008平方米房屋，不包括企业的其他生产资料和设施。第二，原、被告之间在订立合同后没有建立工作关系，原告仅为被告每月发放生活费，除此之外不存在管理、被管理的关系，不符合内部承包关系存在于不平等主体之间的特征。第三，两被告以自己新成立的个体工商户名义对外经营，不以原告企业名义对外经营，不符合承包的性质。第四，两被告的义务是每年支付房屋租金，自行维修租赁物，原告的义务是保证两被告正常使用租赁物，有权依据合同收取租金，符合租赁合同的特征。两被告提交的收款凭证，记载收款项目多为“承包费”、“房屋承包费”，仅是称谓上的不同，不影响原、被告实质权利义务的认定。综上，两被告主张与原告之间是内部承包关系，证据不足，对其抗辩本院不予采纳。 关于焦点2。原、被告签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，应为有效。原、被告虽对合同条款的理解存在分歧，但不影响对合同整体的认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，本案原、被告签订的《房屋租赁合同书》中约定期限超过二十年的部分依法应认定无效。至于在前二十年租赁期限届满后，原、被告是否再行续订合同，属于后续协商问题，不影响本案的判断。至于造成合同部分无效的过错分担及损失认定，因两被告称无法在目前确定损失的数额，故本案中不予处理，由原、被告另行主张为宜。 关于焦点3。本案合同中也体现了租金增长条款，说明合同双方在签订合同时对租金上涨有一定预期，现原告请求大幅度调高合同价格，未提交充分证据证明其依据，故其主张的证据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，判决如下： 一、依法确认原告青岛胶南富港湾商场与被告陈宏、高鹏签订的2003年7月8日《房屋租赁合同书》中租期超过二十年部分无效； 二、驳回原告青岛胶南富港湾商场的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由被告陈宏和高鹏共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘正品 二〇一九年十二月二十六日 书记员  侯衍玲