广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终8030号上诉人（一审被告）：东莞市金色家园开发建造有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇袁山贝环城路誉景名居管理楼。法定代表人：黄锦湖，经理。上诉人（一审被告）：东莞市鸿联置业发展有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇袁山贝村誉景名居22栋、23栋商铺36。法定代表人：黄锦湖，经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：叶松盛，广东众达律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘智聪，广东众达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：方舰，男，汉族，1979年5月3日出生，住址为广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：廖显堂，广东国律律师事务所律师。上诉人东莞市金色家园开发建造有限公司（以下简称金色家园公司）、东莞市鸿联置业发展有限公司（以下简称鸿联公司）因与被上诉人方舰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方舰向一审法院提起诉讼，请求：1.请判令金色家园公司及鸿联公司从2011年11月26日起按照3380730元的房款每日万分之二支付逾期交房违约金计算到本案件生效时止（计算至2018年1月25日止为2252天，违约金为3380730元×0.2‰×2252=1522680元）；2.请判令金色家园公司及鸿联公司应退还房款3380730元的20%即为676146元，并从2011年10月26日方舰交清款项之日起按照方舰银行贷款利率6.465%计付利息至金色家园公司及鸿联公司履行完毕时止（计算至2018年1月26日止为51个月，利息为676146×6.465‰×51＝222935元，本息合计899081元）；（以上两项合计：2421761元）；3.一审案件诉讼费用由金色家园公司及鸿联公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、东莞市金色家园开发建造有限公司及东莞市鸿联置业发展有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向方舰支付逾期交房违约金（按案涉《商品房买卖合同》的约定，从2011年11月26日起以房价款3380730元为基数按每日万分之二的标准计付；如方舰对此项判决不服提起上诉，则逾期交房违约金应计至方舰提起上诉之日止，如东莞市金色家园开发建造有限公司及东莞市鸿联置业发展有限公司对此项判决不服提起上诉，则逾期交房违约金应计至本案终审判决生效之日止，如双方均服从此项判决则逾期交房违约金计至最后一方当事人的上诉期限届满之次日止；暂计至2018年1月25日止逾期交房违约金为1522680元）；二、东莞市金色家园开发建造有限公司及东莞市鸿联置业发展有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向方舰一次性补偿338073元；三、驳回方舰的其他诉讼请求。一审案件受理费26174元（方舰已预交），由方舰负担6063元，由东莞市金色家园开发建造有限公司及东莞市鸿联置业发展有限公司共同负担20111元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初2919号民事判决书。上诉人金色家园公司、鸿联公司向本院提起上诉，请求：1．撤销一审判决第一项;2．依法驳回方舰要求金色家园公司、鸿联公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；3．诉讼费用由方舰承担。事实与理由如下:（一）案涉房屋已经经过竣工验收，金色家园公司、鸿联公司也已经按照合同约定完成交付义务，不存在逾期交房的行为。一审法院的认定，存在事实认定错误。1.案涉房屋完全按照设计图纸施工、已经经过竣工验收备案并且取得了《竣工验收备案证书》，并不存在房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重以致影响正常使用的情况。案涉房屋完全符合交付的条件。根据《商品房买卖合同》补充协议第九条明示事项约定方舰了解并接受涉及的状况，且金色家园公司、鸿联公司完全按照设计图纸施工，案涉房屋亦与方舰参观的样板房一致。2.金色家园公司、鸿联公司已经完全按照合同的约定通知方舰收房，但方舰除了否认收到收房通知外还一直无理拒绝收房。根据(2014)东中法民一终字第2330号民事判决书查明的事实可知，金色家园公司、鸿联公司已经按照合同约定在2011年11月25日前通知方舰收楼，且方舰亦于2011年11月25日到案涉房屋验房。3.根据《商品房买卖合同》的约定，方舰没有正当理由拒绝收房，视为金色家园公司、鸿联公司已经交付房屋。根据《商品房买卖合同》补充协议第七条的约定，除房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重以致影响正常使用外，买受人不得拒收房屋，否则视为出卖人已交付房屋。（二）一审法院认为金色家园公司、鸿联公司在方舰“提出异议后至今，既未对案涉房屋进行整改也未对方舰作出补偿，导致案涉房屋至今实际未完成交付使用”，从而判决金色家园公司、鸿联公司承担逾期交房违约金，该片面的认定及判决属于事实认定错误及法律适用错误。1.案涉房屋的层高根本无法进行整改，正是因为方舰客观上亦认同该无法整改的情况才在本案中提出补偿，而一审法院认为“未整改”亦“未补偿”从而判决金色家园公司、鸿联公司支付逾期交房违约金，存在严重的逻辑错误。2.收房与提出补偿，并不需要同时进行，方舰完全可以先对案涉房屋进行收房，再向金色家园公司、鸿联公司提出补偿要求。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，方舰一直拒绝收房，造成的逾期收房损失，应当由其自行承担，无权向金色家园公司、鸿联公司要求赔偿。（三）方舰要求违约金又要求赔偿损失，不符合法律的规定，一审法院不应当对方舰的两个请求都支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十八条的规定，违约金与损失赔偿不能同时主张。在本案中，案涉房屋的层高已经无法整改，方舰已经向金色家园公司、鸿联公司主张赔偿，一审法院亦已经判决金色家园公司、鸿联公司需要向方舰补偿损失。自此，方舰的合法损失已经得到赔偿，而一审法院仍然判决金色家园公司、鸿联公司需要支付违约金，属于严重的事实认定错误及法律适用错误。（四）金色家园公司、鸿联公司交付的房屋完全按照设计施工，除了方舰外没有其他业主提出过异议，方舰一直在拒绝收房，意图从此方式来谋取高额的逾期交房违约金，一审法院不应当支持其非法主张。（五）金色家园公司、鸿联公司在二审法庭调查中补充以下上诉理由：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、第十三条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，只要是房屋主体结构合格，不影响居住，购房者应当收楼，而且收楼行为与主张权利不存在冲突，方舰应当收楼，而且法院在2014东中法民一终字第2330号案件中没有认定逾期交楼，而是以合同目的不能实现为由认定方舰享有解除权，但是该解除权已过了除斥期间，故驳回方舰的诉请。2.方舰主张的层高问题不可能整改，其是清楚的，因方舰怠于行使权利，导致解除权消灭，在解除权消灭的案件生效后，方舰应当进行收楼，在方舰拒不收楼的情况下导致损失的扩大，依法应当由方舰承担。被上诉人方舰向本院答辩称：（一）竣工验收问题与不符合合同约定是两回事，通过竣工验收但存在质量问题也需要进行赔偿。（二）属于瑕疵交付，达到解除合同的标准的，方舰完全可以拒绝收楼。（三）房屋价值的贬损以及迟延交房的违约责任可以同时主张，方舰没有同时主张迟延交房的租金损失和迟延交房的违约责任，不存在重复主张的问题。（四）方舰没有认可不能修复，金色家园公司、鸿联公司愿意修复的话可以修复，因为金色家园公司、鸿联公司无法修复，所以方舰要求房屋价值补偿。（五）金色家园公司、鸿联公司一直没有就不符合合同约定的房屋提供处理方案，是修复还是作价，所以造成方舰没办法收房，相关损失也应当由金色家园公司、鸿联公司承担。（六）其他人对房屋没有异议与本案无关。如果金色家园公司、鸿联公司的陈述成立，应当由金色家园公司、鸿联公司询问其他业主是否有异议。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2011年11月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另，（2014）东中法民一终字第2330号民事判决书于2016年2月24日发生法律效力。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕金色家园公司、鸿联公司提起的上诉，本案二审的争议焦点：金色家园公司、鸿联公司是否应向方舰支付逾期交房违约金，若应支付，逾期交房违约金如何认定。对此，本院分析如下：首先，（2014）东中法民一终字第2330号生效民事判决已认定案涉房屋的层高不符合案涉《商品房买卖合同》第三条第二款的约定，故金色家园公司、鸿联公司的行为违反案涉《商品房买卖合同》第八条约定，已构成逾期交房。金色家园公司、鸿联公司主张其不存在逾期交房的行为缺乏依据，本院不予支持。其次，一审法院判决金色家园公司、鸿联公司向方舰支付一次性补偿款是对房屋价值贬损的补偿，金色家园公司、鸿联公司以此为由主张其不应再承担逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。最后，前述生效判决认为虽然案涉房屋不符合合同约定，但因金色家园公司、鸿联公司提出解除合同已超过解除权的行使期间，故对于方舰请求解除合同不予支持。该判决已确定案涉合同应继续履行,方舰在收到该判决书后，理应及时收楼以免造成损失进一步扩大,但方舰至今仍未进行收楼，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，方舰应就其扩大损失部分承担责任。据此,本院酌定前述民事判决生效（即2016年2月24日）之后的逾期交房违约责任由方舰自行承担。根据案涉《商品房买卖合同》第九条第1项的约定，逾期交房违约金应以总房款3380730元为基数按每日万分之二的标准，从2011年11月26日计至2016年2月24日，为3380730元×0.0002×1551天=1048702.45元，一审法院对逾期交房违约金的计算时间认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人金色家园公司、鸿联公司的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持。一审法院对逾期交房违约金的计算时间认定有误，本院予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初2919号民事判决第二项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初2919号民事判决第三项。三、变更广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初2919号民事判决第一项为：东莞市金色家园开发建造有限公司、东莞市鸿联置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向方舰支付逾期交房违约金1048702.45元。四、驳回方舰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26174元（方舰已预交），由方舰负担11255元，由东莞市金色家园开发建造有限公司、东莞市鸿联置业发展有限公司负担14919元；二审案件受理费21510元（东莞市金色家园开发建造有限公司、东莞市鸿联置业发展有限公司已预交），由东莞市金色家园开发建造有限公司、东莞市鸿联置业发展有限公司负担11830元，由方舰负担9680元。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年十二月十二日书记员  吴俏虹