广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初1149号 原告：广西融水桂龙大药房有限责任公司，地址：广西融水苗族自治县。统一社会信用代码：。 法定代表人：王宗良，男，汉族，1964年10月26日出生，住广西融安县。 被告：刘洋，女，1999年12月16日出生，侗族，地址：广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。 原告广西融水桂龙大药房有限责任公司（以下简称桂龙公司）与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，于2019年8月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，2019年9月27日本院作出裁定，本案转为普通程序。2019年11月18日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人王宗良、被告委托诉讼代理人韦华忠到庭参加诉讼。被告刘洋未到庭。本案现已审理终结。 桂龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年3月20日签订《转租合同》已于2019年2月16日解除并停止转租。2、判令被告立即将上述《转租合同》第一条中被告租赁的房屋恢复原状并返还给原告。3、判令被告向原告支付房屋租金41500元(从2018年8月20日起至2019年3月20日，以每个月房屋租金4000元，2019年3月20日起至2019年6月20日，以每个月房屋租金4500元，计至2019年6月20日，此后仍按每个4500元计至被告将上述房屋恢复原状并返还给原告之日止)，并按合同约定，向原告支付每天逾期未交租金10%的滞纳金，合计340000元，但原告只请求被告支付60000元违约滞约金。4、判令被告原交给原告的租金押金12000元作为被告应向原告交纳房租或滞纳金予以抵减。5、判令被告缴交水电费240元。以上第3至第5项合计：101740元。事实和理由：2018年3月20日原告与被告签订了一份《转租合同书》约定将原告享有使用权的位于门面约24平方、二楼三间约110平方、三楼一间约24平方加阳台12平方，总计约170平方平方米转租给乙方作商业经营场所使用，租赁期限为二年，即从2018年4月1日至2020年3月31日止，其中2018年4月1日至2019年3月21日止为每个月房屋租金4000元，2019年4月1日至2020年3月31日止为每个月房屋租金4500元。乙方签订合同之日交清当月租金，以后必须在当月的29日或30日前交清下一个月的房屋门面租金。并于签订之日乙方向甲方支付12000元作为租房押金。此外，双方还在违约责任条款中约定：乙方如未按时向甲方缴清应交租金，逾期不交的，每逾期一天，乙方应按约定向甲方缴纳10%的违约滞纳金。乙方如有违约行为，甲方有权终止合同。合同签订之后，原告依约履行合同，并向被告提供了符合要求的房屋给被告使用，以及提供了相关证件给被告办理了营业执照，但被告却未能依约履行支付房租的义务。被告从2018年9月份至今，一直拖欠原告的房屋租金，至2019年6月20日已拖欠了10个月的房屋租金41500元、以及未交水电费240元。被告的行为己经构成了严重违约。鉴于被告严重违约并已给原告造成严重损失，原告多次打电话通知被告，要求被告前来协商解决，但被告却置之不理。鉴于此，原告遂于2018年12月12日向被告发出了《关于解除转租合同的通知》，要求被告方于2018年12月20日前来解除上述《转租合同》，该通知是通过邮政特快专递送达给被告，但被告拒绝签收。2019年1月6日原告再次通过邮政特快专递将《关于解除转租合同的通知》和一份房租催款《通知》送达被告，2019年2月16日又通过微信和邮政特快专递发出了《关于停止转租门面通知》，被告签收后既末对屋告解除合同或停止转租的通知提出异议，也未前来协商缴交房屋租金等，且至今仍未将其所租赁的房屋交还原告。综上，原告认为：原告被告双方签订了《转租合同》均应依约履行合同，但被告从2018年9月份至今，一直未按合同约定向原告交付房屋租会，己构成了根本性的违约。据此，为了维护原告的合法权益，依据《合同法》第九十六条等法律的相关规定，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 刘洋辩称：原告与被告签订的转租合同无效。原告承租广西储备物资管理局四七九处（下称四七九）的房屋后，未经四七九处同意擅自转租给被告，属无权出租，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，所签订的《转租合同书》无效。原告无权要求被告按照《转租合同书》的约定支付租金。转租合同因违反合同法的规定无效，转租合同关于租金数额的约定同样无效，被告实际使用房屋期间，可以参照原告向四七九处缴纳租金的标准向原告支付房屋占用费。2018年4月至8月，被告已经按每月4000元向原告支付租金，并交纳有押金12000元，超出原告向四七九处支付的部分，原告应予退还。原告要求被告支付2018年10月以后的房屋占用费（租金），没有事实根据。2018年9月，双方因原告多收被告水电费起争议，被告要求原告退还多收的电费，原告拒绝，被告为此停付租金；2018年10月上旬，原告强行锁门，以实际行为终止了转租合同，被告无法使用房屋，故无需支付房屋占用费。原告要求被告按照《转租合同书》的约定支付违约金没有法律依据。转租合同因违反合同法的规定属无效合同，转租合同关于违约责任的约定同样无效。假设违约责任条款的约定有效，但约定的违约金过高，应以人民银行同期贷款利率计算。原告存在重大过错，原告未经四七九处同意擅自将房屋转租给被告，导致转租合同无效，原告有过错；2018年2月1日至6月1日期间，原告向电业公司缴纳的电费是2128.77元，包括原告药房自用电、被告用电和原告药房门前水果摊用电在内，然而原告向被告收取2018年3月21日至5月26日期间的电费竟然收了3900元，除了强行要被告为原告和水果摊用电买单以外，还骗取了被告1770元，原告有过错；被告要求原告退还多收的电费时，原告不但不退，反而强行锁门，致使被告无法使用房屋，无法开展业务，造成了被告巨大损失，原告有过错。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 一、桂龙公司提供的证据：1、2019年1月19日被告的母亲打开门面拿取物品和图片（7张），证明被告母亲于2019年1月19日进门面拿取营业执照。2、2019年1月19日陈爱华、吴卯菊的证明，证明被告的母亲于2019年1月18日进店取走证件。刘洋对上述证据1提出被告的母亲确于2019年2月发现原告将门面的铁链锁解除以后，到过门面去拿营业执照；对证据2提出证人应当出庭作证，才能作为证据来采纳。本院认为，上述证据1、2证明的事实被告无异议，本院予以采信。 刘洋提供的证据：照片一张，证明原告因租金和水电费纠纷于2018年10月上旬将被告使用的门面用铁链上锁，以实际行为终止了原告与被告之间的转租合同。桂龙公司认为该证据是假的，不是原告上锁的。本院认为，刘洋提供的上述证据与证人王某、兰某、滚志行的证人证言证明的事实相符，本院予以采信。 证人王某、兰某、滚志行的证人证言，均证明2018年12月，兰某、滚志行因需要租房，是房东打开铁链上的锁才能进入看房。桂龙公司认为三个证人都是被告的同伙，所言不是事实。本院认为，证人王某、兰某、滚志行的证人证言证明的事实与刘洋提供的照片相符，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年10月10日，广西融储金钱果业有限公司为甲方与桂龙公司为乙方签订《仓储租赁合同》，双方约定：甲方将位于房屋约500平方米出租给乙方，租赁期间乙方除自用外，可将剩余部分转租；租赁期限为2015年11月10日至2018年11月10日止。2018年10月30日，双方续签《仓储租赁合同》，仍约定租赁期间乙方除自用外，可将剩余部分转租，租赁期限为2018年11月10日至2020年11月9日止。2018年3月20日，桂龙公司为甲方与刘洋乙方签订《转租合同书》，双方约定的主要内容为：甲方将位于门面约24平方米、二楼三间约110平方米、三楼一间约24平方米总计约170平方平方米转租给作商业经营场所使用；租赁期限为二年，即从2018年4月1日至2020年3月31日止；房屋租金第一年按每月4000元支付，第二年按每月4500元支付；乙方向甲方支付租房押金12000元；租金逾期不交，每逾期一天，乙方应向甲方缴纳10%的滞纳金。《转租合同书》当天，刘洋通过张建林向桂龙公司交了押金12000元。从2018年4月至8月，刘洋按月4000元向桂龙公司支付了租金。在转租期间，桂龙公司从2018年3月1日至6月1日的电费为：491.32元+502.76元+653.18元=1647.26元，而桂龙公司于2018年6月11日向刘洋收取的电费为3970元，刘洋发现桂龙公司多收其电费后，经与桂龙公司交涉，桂龙公司仅承认多收电费560元，而刘洋认为桂龙公司收取的电费3970元包括桂龙公司药房自用电、刘洋用电和桂龙公司药房门前水果摊用电在内，还骗取了刘洋1770元，双方为此发生争议，产生纠纷。2010年10月上旬，因刘洋逾期未向桂龙公司支付2018年9月份的租金4000元，桂龙公司法定代表人王宗良将刘洋租赁的一楼门面大门用铁链强行锁门，导致刘洋无法继续使用该房屋而被迫离开至今。2018年12月初，兰某、滚志行与王宗良洽谈租房，王宗良将该房屋大门铁链上的锁打开，进入该房屋看房，双方洽谈未果。纠纷发生后，桂龙公司于2018年12月12日通过邮政特快专递向刘洋发出了《关于解除转租合同的通知》，该通知于次日送达融水镇新国村于七下屯20号刘洋住处时，邮递员在邮政特快专递邮件上签字：“12.13电本人拒收”。桂龙公司分别于2019年1月6日和2019年2月16日通过邮政特快专递向刘洋发出催款通知和《关于停止转租门面的通知》，均未送达刘洋。2019年2月，刘洋的母亲曾悄悄进入租赁房屋取走证照等物。桂龙公司向本院提起诉讼后，2019年9月3日，刘洋派人进入租赁房屋欲拆除空调等物，桂龙公司发现后进行阻止，并将大门用红纸和透明胶封住。2019年11月14日，本院组织双方进行现场勘查，租赁房屋现场计有沙发、棹子、椅子、空调、冰箱等物。在诉讼中，桂龙公司放弃第5项诉讼请求即判令被告缴交水电费240元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。广西融储金钱果业有限公司与桂龙公司签订《仓储租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。桂龙公司与刘洋签订《转租合同书》，亦是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，双方均应恪守。桂龙公司与刘洋在履行合同的过程中，由于双方因电费问题发生纠纷，刘洋虽然逾期未向桂龙公司支付2018年9月份的租金4000元，但是刘洋向桂龙公司支付的押金12000元足以抵扣三个月的租金，不存在一方迟延履行债务致使不能实现合同目的之情形，在这种情况下，桂龙公司却于2018年10月上旬用铁链强行锁门，导致刘洋无法继续使用其租赁的房屋，双方签订的转租合同因桂龙公司的单方行为已实际解除，桂龙公司强行解除合同，纯属违约，应当承担违约责任。因此，双方既已不能继续履行合同，本院确认双方签订的转租合同于2018年10月上旬已实际解除。本院对桂龙公司提出确认解除《转租合同》的诉讼请求予以支持，但对其请求合同解除的时间不予认可。桂龙公司提出的判令被告将《转租合同》第一条中被告租赁的房屋恢复原状的诉讼请求，因其不能举证证明刘洋租赁时存在改变原状的事实依据，因此该项诉讼请求，本院不予支持。刘洋从2018年10月至今已不能使用该房屋，并且刘洋从该房屋欲拆除空调搬走其物品，亦被桂龙公司阻止，桂龙公司从2018年10月至今已实际上管控该房屋，可见刘洋不存在返还该房屋的问题，因此，桂龙公司提出被告将租赁房屋返还给原告的诉讼请求，本院亦不予支持。对于桂龙公司提出的判令被告向原告支付房屋租金41500元和支付60000元滞纳金的诉讼请求，桂龙公司与刘洋约定的“滞纳金”实际上是违约金，双方约定的“租金逾期不交，每逾期一天，乙方应向甲方缴纳10%的滞纳金”，远远高于造成的损失的30%，属于合同法规定的“过分高于造成的损失”，应当予以适当减少，根据本案实际，以每月租金4000元为损失基数计算为宜，违约金以30%计算，即1200元，刘洋尚欠桂龙公司2018年9月份的租金4000元+违约金1200元=5200元，应由刘洋向桂龙公司支付，其余应予驳回。对于桂龙公司提出的判令被告原交给原告的租金押金12000元作为被告应向原告交纳房租或滞纳金予以抵减的诉讼请求，桂龙公司可在押金12000元中将租金和违约金5200元扣除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决如下： 一、确认原告广西融水桂龙大药房有限责任公司与被告刘洋于2018年10月上旬已实际解除合同。 二、驳回原告广西融水桂龙大药房有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费2335元，由原告广西融水桂龙大药房有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  李若柳 人民陪审员  何龙飞 人民陪审员  赵桂荣 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  黄粲杰 康赴支持。现，一婚诉讼，没有张，有责任提供证据，没有提供果。现 附证据如下： 桂龙公司提供：1、2018年3月20日《转租合同书》复印件；2、被告身份证复印件；3、2018年12月12日关于解除转租合同的《通知》及催收房租的2018年11月30日《通知》、2019年1月6日《通知》、2019年2月16日《通知》 复印件；4、2018年11月6日《通知》、2018年11月6日《通知》复印件；5、2018年12月13日中国邮政国内标准快递（拒收）、2019年1月19日中国邮政国内标准快递、2019年2月16日中国邮政国内标准快递，该组证据证明原告邮寄《关于解除转租合同的通知》和催收房屋的《通知》复印件；6、2018年3月20日收条复印件；7、原告身份证、营业执照、法定代表人证明书复印件；8、2015年10月10日仓库租赁合同、2018年10月30日仓库租赁合同；9、2019年9月3日照片9张。 刘洋提供：1、2018年3月-7月电费清单（5份）复印件；2、王宗良与张建林的微信记录截图（2份）、王宗良2018年6月11日出具的收条一份复印件；3、王宗良2018年7月8日出具的收条一份、2018年6月11日出具的收条一份复印件。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。