湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初13153号原告：石海军，男，1974年5月23日出生，汉族，住湖南省醴陵市。原告：易林，男，1977年12月30日出生，汉族，住湖南湘乡市。委托诉讼代理人：石海军，男，1974年5月23日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告：张良中，男，1972年7月23日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄昔文，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师。原告石海军、易林（简称两原告）与被告张良中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石海军、被告张良中的委托诉讼代理人黄昔文、郑丽仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石海军向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告因停电影响公司正常经营造成的经济损失共计10万元；2.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：不解除原、被告于2017年6月4日签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：因被告在2017年5月向原告交付租赁房屋时未告知公共用电和办公用电的线路，原告在房屋装修时需要用电，而物业应承担的公共用电部分没有送电，装修师傅只好把公共用电暂时接到了原告租赁房屋所在的私有办公电表上，在装修完工数月后，原告发现整层的公用电费都是计算在租赁房屋的私有办公电表内，多次找到了物业公司要求及时调整更改，但物业公司却一直拒绝整改，导致两年半来本应该物业公司承担的公共用电费用一直由原告承担。原告同时还找了被告，要求被告与物业公司沟通解决，但被告也置之不理。在2019年4月16日，原告向物业公司交纳了5000元物业费，并说明在公用电路整改结束后会补交剩余物业费，而被告却以原告没有交物业费为由经常不准原告充电费，造成公司停电无法正常经营以及员工离职。原告名下注册的是一家物联网公司，没电是无法办公的。原告找被告协商并写下承诺书，要求被告把电路改了，物业费和被告2万元租金就在2019年7月29号交齐，但被告一直未解决，承诺书也未收回。因被告拒绝与物业公司沟通整改电路，且阻止原告充电费，导致原告经营的公司在近六个月来一直无法正常办公，给原告造成了巨额的经济损失以及恶劣的社会影响。原告为此提起诉讼，请求判如所请。被告张良中辩称，1、原告私自改装电路，其与物业公司之间的纠纷，被告不清楚。截止开庭之日，原告仍未向被告支付2019年4月18日至2019年7月17日之间剩余的房租2万元，以及欠缴的物业费、水费。同时，在房屋、租赁合同履行期间，原告多次拖延支付被告租金，不履行约定义务。2、被告向原告发出了解除合同通知，合同已于2019年7月23日解除，双方之间已不存在合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据,本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：原告提供了停电记录、原被告的微信聊天记录、公司员工到物业公司充值电费卡的视频，拟证明因为被告原因，物业公司拒绝为原告充值电费卡导致其经营的公司经常停电。本院经审查，视频中物业公司的工作人员称只针对业主（被告张良中）才给予充值。本院认为由于充值电费卡涉及物业公司是否按约定或规定履行义务，而原告经本院释明后不同意追加物业公司参加诉讼，故原告提供的视频无法证明原告未能充值电费是原告还是物业公司的原因、或是双方共同原因造成。且被告提供了物业公司出具的售电报表作为反驳证据，售电报表显示原告2019年1月至6月期间，或多或少都有在物业公司充值电费。同时，原告亦认可因公共线路改造的问题与物业公司、被告之间多次协商未果，拖欠物业管理费。故根据现有证据及双方当事人陈述仅能认定：原告与被告、物业公司之间因物业费缴纳、电费充值、公共用电线路改造等原因存在纠纷，导致原告未能根据需要及时在物业公司充值电费。2、原告提供了员工考勤表及工资发放凭证、公司损失统计表，拟证明因停电造成其公司经营的重大损失，本院经审查，上述证明均系原告自行加盖公章证明，无其他证据印证，对其真实性本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月4日，被告（甲方）与原告易林、石海军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落在长沙市雨花区金海路77路中豪南苑1栋2004、2005、2006的房屋（简称该房屋）出租给乙方，该房屋建筑面积为723.87平方米，毛坯房，房屋用途为写字楼。甲方于2017年5月18日向乙方交付该房屋，装修期为2017年5月18日至7月18日，装修费用由乙方自行承担；装修期间，乙方如需对房屋进行改造，需经甲方同意；租赁日期自2017年7月l8日起至2022年7月17日止；在2017年7月18日至2019年7月17日，该房屋月租金为20000元；2019年7月18日至2020年7月17日，该房屋月租金为21600元……，房租每季度一付，乙方应于房租到期前三个月向甲方支付租金，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金40000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通信、有线电视、物业管理、网络宽带费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。双方还就违约责任进行了约定。上述合同签订后，被告将房屋交给两原告使用，两原告支付了保证金4万元，对房屋进行了装修，用于经营湖南智慧生活物联网服务管理有限公司的办公用房。两原告在对租赁房屋进行装修时，因公共用电尚未开通，两原告聘请的装修工作人员将公共用电线路接到租赁房屋的电表里面，此后，两原告自行找物业公司和要求被告找物业公司沟通，请求把公共线路改回去。但直至2019年11月8日，物业公司才将公共用电线路改回。在租赁合同履行过程中，2019年5月，两原告本应支付5月至7月的租金6万元，但仅支付了4万元，剩余2万元未予支付，且拖欠物业管理费、水费。2019年6月28日，原告石海军向被告出具《承诺书》，承诺：欠张良中中豪南苑1栋2004、2005、2006房2019年4月18日—2019年7月17日剩余房租两万元于2019年6月30日前付清，欠物业费18412元和水费1969元7月15日之前付清，到期没付清，所有违约责任全部由本人承担（包括停电、解除房租合同等），同时本人承诺以后按期交纳房租和各项应缴费用。因原告石海军未履行承诺，2019年7月23日，被告委托湖南怀治律师事务所律师曾繁荣向两原告邮寄了《合同解除通知书》，告知两原告：其拖欠房屋租金及物业管理费、水费的行为，严重损害了被告张良中的利益，构成了根本违约。双方签署的《房屋租赁合同》予以解除，请在收到通知函后7日内付清房屋租金、物业管理费、水电费等一切费用，并在收到本函件7日内搬离租赁的房屋，办理交接手续。2019年7月29日，被告代两原告垫付了拖欠的物业管理费19270元、水费1969元。另查明，2019年10月9日，被告就两原告拖欠租金向本院提起诉讼，诉讼请求为：1.请求确认原被告之间签订的房屋租赁合同于2019年7月24日解除，被告将租赁原告的房屋退还给原告；2.两被告支付拖欠原告的2019年6月17日至8月16日房屋租赁41600元，剩余未付租金计算至两被告实际退还原告房屋日止；3.两被告偿还原告垫付的水电费21239元；4.请求确认原告收取的两被告已交保证金40000元不予退还；5.由两被告承担案件诉讼费。本院已受理该案，案号为（2019）湘0111民初10997号。原告在该案中提起反诉，本院认为原告的反诉请求有可能与物业公司有法律上的利害关系，向原告释明，告知原告另案处理，故原告提起本案诉讼。但原告拒绝追加物业公司为诉讼参与人。本院认为，两原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定切实履行各自的义务。本案双方争议的焦点在于：1、涉案租赁合同是否应当解除；2、被告应否赔偿因停电造成原告的损失。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，两原告未按合同约定时间支付租金的行为已构成违约，虽然双方在合同中约定承租方不支付租金累计超过一个月，出租方可书面通知解除合同，但鉴于合同约定的租金为2万元每月，且两被告在签订合同后支付了保证金4万元，故被告以原告“拖欠租金一个月零五日之久”为由解除合同，尚未达到前述法律规定的“合理期限”要求，考虑到双方在履行合同过程中确实存在纠纷，两原告明确表示愿意履行债务，对于被告向原告发送《合同解除通知书》的有效性，本院不予确认，原告诉请不解除合同，在本案中，本院予以支持。但如果两原告恶意拖欠，不影响被告后续依法行使解除权。关于争议焦点二。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告诉请被告承担因停电造成公司不能正常经营的损失，但本院查明的事实是原告正常用电必须向物业公司缴费充值点卡，而原告因为不按时缴纳物业管理费，与物业公司之间原本存在纠纷，同时原告因为不按时支付租金，与被告之间亦存在纠纷。原告未能提供充分的证据证明其无法购电系因被告行为所致，故原告的诉请缺乏事实和法律依据。关于原告提出被告拒绝与物业公司沟通公共用电线路改造问题、不准原告充电费等行为在履行合同过程中存在过错，本院查明起因是原告自行对用电线路进行改造，且即便被告未及时配合与物业公司沟通改造线路，亦不能成为原告拒不缴纳物业管理费和租金的理由，故原告不履行合同义务违约在先，对其赔偿损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告石海军、易林与被告张良中2017年6月4日签订的《房屋租赁合同》暂不予解除；二、驳回原告石海军、易林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，因适用简易程序减半收取计1150元，由原告石海军、易林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  林湘邕二〇一九年十二月二十日书记员  朱冬玲附：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。