江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再239号抗诉机关：江苏省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：张向，女，1977年12月16日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人:翟永波（张向丈夫），住江苏省南京市浦口区。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：南京天华百润投资发展有限责任公司，住所地江苏省南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。法定代表人：张康黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善军，江苏新高的律师事务所律师。申诉人张向因与被申诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2619号民事判决，向检察机关申请监督，江苏省人民检察院作出苏检民（行）监[2018]32000000309号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年2月20日作出（2019）苏民抗8号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察官何丽、检察官助理郭华江出庭履行职务。申诉人张向的委托诉讼代理人翟永波、被申诉人天华百润公司的委托诉讼代理人刘善军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律错误，根据张向与天华百润公司签订的《商品房买卖契约》所附平面图，以及设计规划，天润城第一街区有一地下车库及地上停车位，因此天华百润公司未建地下车库的行为构成违约。虽然此后天华百润公司在临近街区补建，但是相邻街区的地下车库和本小区的地下车库还是有区别，势必给业主带来生活不便。即使在临近街区补建，天华百润公司也应承担相应的补偿责任，弥补业主的损失。张向同意检察院抗诉意见，请求撤销原审判决，再审改判。天华百润公司辩称，地下车库属于小区公众设施，所涉权利纠纷应由小区业主委员会作为诉讼主体行使权利，张向个人不是适格诉讼主体。天华百润公司经规划部门同意变更规划后已在第八街区补建地下车库，故公司不违约。况且，商品房买卖合同中也未约定天华百润公司应当为此承担什么责任。综上，检察机关抗诉意见及理由不能成立，原审判决应当予以维持。张向向南京市浦口区人民法院起诉称，其向天华百润公司购买位于，并于2005年5月18日签订《南京市商品房买卖契约》。2006年5月天华百润公司交付房屋时，张向发现所交付房屋存在重大问题。故提起诉讼，请求法院判决天华百润公司：1.按照规定对张向房屋的朝南向窗户设置遮阳设施；2.安装防盗设施；3.退还多收取合同约定以外的面积4.39平方米的房款，并支付相应赔偿金；4.交付第一街区的地上停车位及地下车库；5.更换不符合约定的电梯；6.天华百润公司承担地下车库延迟交付违约金（按总房价的万分之一计算）。天华百润公司承担诉讼费。一审查明，张向（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年5月签订《商品房买卖契约》，约定张向购买天华百润公司开发的坐落于南京市浦口区房屋，该房屋建筑面积为137.81平方米，单价2375元/平方米，房款合计327298.8元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2、计入共有公用公摊面积的共有部分，1）、分隔墙；2）、外墙体一半；3）、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，张向按约付清了房款，天华百润公司亦按约将房屋交付张向。天润城第一街区规划有一地下车库及地上停车位，地下车库面积为4418平方米，该车库及车位尚未建。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。另查明，张向所购房屋中所使用的电梯为博林特电梯，电梯中所贴标签注明的厂家为沈阳博林特电梯有限公司江苏分公司，该公司系沈阳博林特电梯有限公司的分支机构，沈阳博林特电梯有限公司为中外合资经营企业。在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、电梯井及机房、管道井及通风井、水箱间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。一审法院认为，第一、张向要求安装遮阳措施的诉请，因未提供相关证据证实确需安装，不应得到支持。第二、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；张向、天华百润公司双方在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但张向主张的多计入面积为4.39平方米，未能举证证实其计算依据；同时，张向亦未能举证证实上述共用部位的不一致，致使张向所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化，导致张向所依据该合同应得到的利益受损，张向要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。第三、契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，法院酌定天华百润公司于本判决生效后六个月内将该车库交付使用。张向要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第四、张向所主张的地下车库延迟交付违约金的诉请，因当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含张向所主张的该事项，双方对此并没有约定违约金，且张向亦未能举证证实上述的地下车库延迟，确已给张向造成损失，故对张向主张天华百润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。第五、天华百润公司所提供的电梯为中外合资经营企业所生产，故该电梯应视为合资品牌，张向就此提出重新配置主张没有道理，不予支持。第六、张向所购房屋非为底层，张向所主张安装防盗设施，无合同约定及法律依据，故对其该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、天华百润公司于本判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；二、驳回张向其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由天华百润公司负担。张向不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。江苏省南京市中级人民法院二审查明事实与一审判决认定事实基本一致。二审法院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于张向要求天华百润公司设置遮阳设施的问题，因双方当事人在合同中对此未作约定，且涉案商品房系经验收合格交付使用，符合设计要求及国家标准，故张向要求天华百润公司安装遮阳设施的理由不能成立。关于张向要求天华百润公司退还多收取的房款的主张，因天华百润公司申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且张向未提供充分证据证明共用部位的不一致，致使张向所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致张向为此超额支付了购房款，故一审判决未予支持张向该项诉请并无不当。关于张向要求天华百润公司按约定和规划要求补建地下车库问题，天华百润公司虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现张向要求天华百润公司按规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。关于张向的房屋是否应当安装防盗设施问题，双方对此无合同约定亦没有法律强制性规定，张向亦没有提供相应的证据证明确需安装，故不予支持。关于张向要求天华百润公司安装合资品牌电梯的主张，天华百润公司所提供的证据能够证明其安装的电梯为中外合资经营企业所生产，应当认定该电梯为合资品牌，故张向的该项主张，依据不足，不予支持。关于张向以天华百润公司未按约定和规划建地下停车库、房屋质量不合格等为由，要求天华百润公司承担逾期交房违约金的主张，缺乏事实与合同依据，不予支持。关于张向主张一审法院违反审限规定，程序违法问题，一审期间根据案件情况曾中止审理，故张向的该上诉主张，不予采纳。综上，张向的上诉事由均不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。二审法院作出（2013）宁民终字第2619号民事判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由张向负担。本院再审查明，原审判决认定事实准确有据，现予确认。再审另查明，张向（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年5月18日签订《商品房买卖契约》，双方当事人在《商品房买卖契约》附件10《补充协议》中特别约定：“乙方购房范围及房价中不含地上、地下车库及具有独立使用功能的附属设施设备”。再审还查明，天华百润公司开发建设的天润城第一街区原规划建设两个地下车库，但该公司仅建造其中之一并于2006年8月17日在南京市浦口区工程质量监督机构通过竣工验收备案，对本案所涉面积为4418平方米的地下车库虽领取了规划许可证但未予建造。2006年5月16日，南京市浦口区建设局向天华百润公司发出浦规验改（2006）1号《建设工程规划验收整改意见通知书》，要求该公司对未按规划建造地下车库等问题进行整改。2007年4月30日，南京市浦口区建设局向天华百润公司发出浦规审定（2007）47号《建设工程规划设计方案审定意见通知书》，告知经审查该公司申报的“天润城第八街区”项目的规划设计调整方案，原则同意规划总平面方案，且明确“本方案3号车库作为天润城第一街区补建车库”。2009年12月31日，南京市浦口区规划局在对包括3号地下车库及第八街区其他楼栋的建设工程规划进行验收后发放了《建设工程规划验收合格书》。2014年9月17日，建设单位天华百润公司对其在天润城第八街区紧邻第一街区处为第一街区补建的面积为5336平方米的3号地下车库组织了竣工验收，同年10月24日通过南京市浦口区建筑安装工程质量监督站工程竣工验收备案。上述事实有当事人原审业已提交的《商品房买卖契约》、南京市浦口区建设局、南京市浦口区规划局相关文件等证据证明。经双方当事人确认，本案再审争议焦点归纳为：天华百润公司除补建同等面积地下车库之外是否还应额外补偿张向损失。本院认为，鉴于天华百润公司已为天润城第一街区有效补建地下车库，且双方当事人在《商品房买卖契约》中就地下车库权属问题已作明确约定，故天华百润公司在本案所涉纠纷中对张向无需承担额外补偿损失的法律责任。具体理由为：1.天华百润公司补建车库行为系对其未建第一街区相关地下车库问题的有效补救。天华百润公司未按照《商品房买卖契约》所附总平面图所示规划建设内容在第一街区建造相应地下车库，该公司应当采取有效补救措施。原审及本院再审查明事实表明，天华百润公司根据相关行政主管部门为此所作整改要求和处理意见，已在紧邻第一街区的第八街区建造了同等面积的3号地下车库作为第一街区的补建车库，且已通过行政主管部门的工程规划验收和工程竣工验收备案。鉴于补建车库系经行政主管部门规划批准而建且已通过规划和竣工验收，已满足为第一街区建设配套车库的规划目的和承担原未建地下车库的使用功能，故天华百润公司采取的补建地下车库的补救措施有效。原审法院判令天华百润公司于规定时限内将补建车库交付第一街区使用，而未支持张向要求在第一街区再建地下车库的诉请，具有事实和法律依据。2.张向基于《商品房买卖契约》相关约定对第一街区地下车库并不享有所有权或专属使用权利。虽然《商品房买卖契约》所附总平面图中有地下车库标识，显示地下车库系建筑区划配套设施，但根据《商品房买卖契约》附件10中“乙方购房范围及房价中不含地上、地下车库及具有独立使用功能的附属设施设备”的约定，张向作为案涉房屋购买人，对于第一街区地下车库的全部或部分并不享有所有权或专属使用权。其无权基于《商品房买卖契约》而主张因使用不便等因素要求天华百润公司赔偿其损失。3.检察机关相关抗诉意见超出张向原审诉讼请求范围。张向一审诉请法院判令天华百润公司“交付第一街区地上停车位及地下车库，承担地下车库延迟交付违约金（按总房价的万分之一计算）”，其诉求内容是要求天华百润公司在第一街区建设地下车库，并承担建设竣工之前的延期履行违约金。而检察机关抗诉认为天华百润公司在邻街区补建车库的补救措施不足以弥补损失，天华百润公司对此还应承担赔偿责任的抗诉意见超出了张向原审诉请范围。综上所述，申诉人张向的再审请求缺乏事实和法律依据，不能成立。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2619号民事判决。本判决为终审判决。审判长  俞旭明审判员  刘 刚审判员  傅志成二〇一九年十二月三十一日书记员  江 静