苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6169号原告：苏州东和置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金枫南路1998号。法定代表人：平苏军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐建祥，江苏悦孚律师事务所律师。被告：常江。委托诉讼代理人：单文静，系被告常江配偶。被告：童军。被告：许磊。原告苏州东和置业有限公司（以下简称东和公司）诉被告常江、童军、许磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法由审判员史华松适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东和公司的委托诉讼代理人徐建祥,被告常江的委托诉讼代理人单文静，被告童军、许磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东和公司向本院提出诉讼请求：1、判令其与被告常江签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除，被告常江将苏州市吴中区木渎镇中山东路98号“花样城”4幢109室、114室、117室、119室二层房屋返还给其，并支付其“花样城”4幢109室、114室、117室、119室房屋自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；2、被告常江支付其截至2019年3月31日的租金935451元及逾期利息53118.45元，合计988569.45元；3、被告常江支付其截至2019年6月30日的逾期付款违约金59314.16元；4、被告童军、许磊对被告常江的上述第2项、第3项债务承担连带清偿责任；5、被告常江支付其2019年4月至同年6月的租金145610元；6、被告常江支付其代付的物业费40166.4元；7、被告常江承担律师费70000元。事实与理由：其与被告常江于2016年3月14日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告常江承租其位于苏州市吴中区，租用面积约1323平方米。合同对租赁期限、租金支付、违约责任等进行了约定。合同签订后，其按约将上述房屋交付被告常江使用，但被告未按约支付租金。其曾于2019年4月13日向被告常江发出“合同解除通知书”，但被告常江要求不解除合同并作出书面承诺，被告童军、许磊为被告常江做履约担保人承担连带保证责任。但被告常江一再失信，未按承诺书支付其租金，故要求解除合同并支付租金等。被告常江辩称，其同意《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除，并支付截至2019年3月31日租金935451元、逾期利息53118.45元、违约金59314.16元。但其经营的公司于2019年5月4日停止营业，涉讼房屋已于2019年5月4日开始被原告锁门，且涉讼房屋的一层经原告同意已转租案外人。物业费其不清楚，律师费由法院依法处理。请求依法判决。被告童军辩称，对原告主张的截至2019年3月31日租金935451元及逾期利息53118.45元承担连带责任无异议，但对违约金59314.16元承担连带责任不予认可。请求依法判决。被告许磊辩称，不同意承担连带责任，签字时未看承诺书内容。请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年3月14日，原告与被告常江签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市吴中区房屋（预测面积1323平方米）出租给被告常江经营“紫舞线舞蹈培训”，租赁期限自2016年8月1日至2024年7月31日。其中2016年8月1日至2018年7月31日，租金554707元/年，2018年8月1日至2020年7月31日，租金582442元/年，2020年8月1日至2022年7月31日，租金611564元/年，2022年8月1日至2024年2月29日，租金642143元/年，租赁期当季租金于起始月的5号前结算并支付。物业管理费每月每平方米5.06元，由被告常江自行缴纳。《房屋租赁合同》第五条第3款约定，被告常江延迟支付租金和管理费每年累计一个月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋，被告常江支付原告违约金；第七条约定，任何一方违约导致协议解除，应向对方支付违约金并且承担因此发生的诉讼费、律师费。另查明，由于被告常江未按约履行支付租金义务，2019年4月13日，原告向被告常江发出《合同解除通知书》，要求解除涉讼房屋的租赁合同。被告常江收到该通知后要求不解除合同。同年4月16日，被告常江出具承诺书一份，确认截止2019年3月结欠原告租金及利息988569.45元，承诺该款于2019年5月15日前支付100000元，6月15日前支付300000元，7月15日前支付300000元，8月15日前支付288569.45元，上述款项有任意一期无法履行，同意从欠款实际日期开始按24%的年利息支付违约金至实际付款之日止。被告童军、许磊作为担保人在承诺书上签字。又查明，涉讼房屋的权利人为苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社（以下简称灵岩村经济合作社），原告向灵岩村经济合作社承租涉讼房屋并取得权利人同意后转租给被告常江。再查明，原告为主张本案债权委托江苏悦孚律师事务所律师代理诉讼，律师代理费为70000元。原告向上海上房物业服务股份有限公司苏州分公司缴纳涉讼房屋自2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理费40166.4元。审理中，原、被告确认涉讼房屋的一层已由被告常江转租案外人，原告不要求被告常江腾空返还该部分房屋。涉讼房屋的二层已由被告常江于2019年11月12日腾退返还原告。审理中，原告表示，鉴于被告常江认可《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除，且涉讼房屋的二层已在审理中返还，故第1项诉讼请求中判令其与被告常江签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除及被告常江将苏州市吴中区木渎镇中山东路98号“花样城”4幢109室、114室、117室、119室二层房屋返还给其的诉讼请求不再主张，法院无需再在本案中作实体判决。审理中，原告还确认，涉讼一层房屋被告常江转租给现实际承租人后，其未向实际承租人收取过租金，认可被告常江收取租金、房屋占有使用费至2019年11月12日。以上事实，有《房屋租赁合同》、《合同解除通知书》、承诺书、委托代理合同、支付凭证、发票及本案谈话笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行合同义务。现作为承租人的被告常江未按约支付相应租金，原告提出解除涉讼《房屋租赁合同》，被告常江亦同意该合同于2019年6月30日解除，本院确认涉讼《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除。原告不在本案诉讼请求中主张解除合同和返还涉讼二层房屋，故本案判决主文不再理涉。现涉诉房屋的一层由被告常江转租案外人，涉讼房屋的二层已由被告常江于2019年11月12日返还原告,故被告常江应支付原告自2019年7月1日起至2019年11月11日止的房屋占有使用费。关于金额，本院结合涉讼房屋一层由被告常江转租案外人（原告认可被告常江收取租金、房屋占有使用费至2019年11月12日）、二层房屋在被告常江停业后原告未及时止损、被告常江也未及时办理房屋返还手续、一二层房屋实际面积不同等情况综合考量，酌情确定为106334元。关于涉讼房屋的租金及违约金，原告要求被告常江支付截至2019年3月的租金935451元、逾期利息53118.45元，符合当事人之间的约定和法律规定，本院予以支持。关于截至2019年6月30日的逾期付款违约金，本院结合当事人之间的约定，以逾期付款的实际损失为基础，兼顾债务人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定为27361.94元。被告童军、许磊在被告常江向原告出具的承诺书上以担保人身份签名，应对承诺书上所涉债务按约承担连带清偿责任。至于2019年4月至6月租金145610元，亦符合合同约定，本院予以支持。至于物业费，《房屋租赁合同》约定由被告常江自行缴纳，但被告常江并未缴纳，现原告已向上海上房物业服务股份有限公司苏州分公司缴纳了物业管理费40166.4元，原告有权要求被告常江支付，故对原告主张被告常江支付物业管理费40166.4元的诉讼请求，本院予以支持。另《房屋租赁合同》约定在被告常江违约的情况下应负担原告为实现债权产生的费用，原告为主张本案债权支出律师费，本院根据案件具体情况酌定为60000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告常江于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州东和置业有限公司截至2019年3月31日止的租金935451元、利息53118.45元、截至2019年6月30日止的逾期付款违约金27361.94元，合计人民币1015931.39元。二、被告童军、许磊对被告常江的上述第一项债务承担连带清偿责任。三、被告常江于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州东和置业有限公司2019年4月至同年6月的租金人民币145610元。四、被告常江于本判决生效之日起十五日内给付原告苏州东和置业有限公司自2019年7月1日起至2019年11月11日止的房屋占有使用费人民币106334元。五、被告常江于本判决生效之日起十五日内给付原告苏州东和置业有限公司物业管理费人民币40166.4元。六、被告常江于本判决生效之日起十五日内给付原告苏州东和置业有限公司律师费人民币60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16533元，财产保全费5000元，合计人民币21533元，由被告常江负担（被告童军、许磊与被告常江共同负担其中的18943元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 长  史华松人民陪审员  金福妹人民陪审员  马 静二〇一九年十二月三十一日法官 助理  吴 兵书 记 员  赵 霞