福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0402民初641号 原告（反诉被告）：福建闽亚餐饮管理有限公司,统一社会信用代码913504005709836785，住所地三明市梅列区沪明新村63幢205室。 法定代表人：陈连全，经理。 委托诉讼诉讼代理人：张健超、黄海，福建枫桦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：三明市林业局,统一社会信用代码11350400003729331M，住所地三明市梅列区绿岩新村1幢。 法定代表人：刘小彦，局长。 委托诉讼代理人：林银香、季素珍，福建海山律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建闽亚餐饮管理有限公司（以下简称闽亚公司）与被告（反诉原告）三明市林业局（以下简称林业局）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闽亚公司及其委托诉讼代理人张健超、黄海，被告（反诉原告）林业局的委托诉讼代理人林银香、季素珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闽亚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除闽亚公司与林业局于2016年11月1日签订的《承包合同书》；2.判令林业局退还闽亚公司的押金50000元；3.判令林业局赔偿闽亚公司林业宾馆三、六、七楼的装修费用及添置物品支付费用234713元；4.林业局承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月27日，林业局机关食堂和宾馆对外承包招标项目二次招标予以公告，闽亚公司知悉后有意以宾馆为依托，以住养餐的经营模式而参与竞标，并于2016年10月11日以年租金148000元中标。同年11月1日与林业局签订了承包合同。2016年11月1日，闽亚公司即进驻林业局机关食堂和宾馆进行大量的装修和采购。在工程完工时，林业局却未能把宾馆消防证书等消防合格方面的相关材料移交给闽亚公司，造成闽亚公司无法正常经营。由于不能按期经营，闽亚公司前期的投资全部浪费，损失惨重。2017年2月22日开始，闽亚公司自行联系三明市梅列消防大队，但仍无法补办相关消防证件。至2017年5月份，经过努力，宾馆仍无法营业，闽亚公司遂决定自己向三明市梅列消防大队重新申请消防证件，并把相关消防要求上报林业局，却因消防要求中的蓄水池要达到250吨的水量而林业局因场地限制没有办法解决，故消防仍达不到要求。综上，林业局先是将不符合消防要求的宾馆对外招标，而后又因自身原因无法进行改造，致使宾馆达不到消防要求，造成闽亚公司无法经营，承包合同无法继续履行，而过错在林业局，林业局应承担违约责任。诉讼过程中，闽亚公司变更第一项诉请求为：判令确认闽亚公司与林业局于2016年11月1日签订的《承包合同书》于2017年8月4日已解除；第三项诉讼请求变更为：判令林业局赔偿闽亚公司对林业宾馆三、六、七楼的装修费用及添置物品支付费用234713元，及可得利益损失316488元。此后闽亚公司撤回要求林业局赔偿可得利益损失316488元的诉讼请求。 林业局辩称，1.答辩人与闽亚公司在2016年11月1日签订的《承包合同书》（合同号：SMGX2016-069#-1）已于2017年8月18日解除。答辩人与闽亚公司就答辩人单位机关食堂和宾馆对外承包项目于2016年11月1日签订《承包合同书》，合同第五条约定：“合同签订生效后的一周内全额支付第一年的租金人民币148000元；”，即闽亚公司应当在2016年11月8日前支付租金148000元，但闽亚公司至今拖欠分文未交，已构成根本性违约。现闽亚公司于2017年8月3日向答辩人提出解除《承包合同书》，并于2017年8月18日将诉争食堂和宾馆移交给答辩人。故答辩人与闽亚公司在2016年11月1日签订的《承包合同书》在2017年8月18日已解除。2.诉争承包保证金50000元不应退还给闽亚公司。2016年11月1日，答辩人与闽亚公司签订《承包合同书》后，即将诉争食堂和宾馆依约交付给闽亚公司，闽亚公司也实际占有、使用、经营了诉争食堂和宾馆。根据《承包合同书》第二条第（三）点的约定，承包保证金50000元在承包期满、闽亚公司无违反承包合同条款规定的情况下，无息予以退还。本案中，闽亚公司实际占有诉争食堂和宾馆近一年，但却始终未按合同约定向答辩人缴交承包租金148000元，已构成根本性违约，因此，该笔款项应当由答辩人予以没收。若法庭不支持由答辩人没收承包保证金，那么该笔款项也应当用于抵扣闽亚公司拖欠的承包租金。自2016年11月1日《承包合同书》签订之日起至2017年8月18日《承包合同书》解除之日止，闽亚公司实际占有使用诉争宾馆和食堂，其应当向答辩人支付租金117166元，但闽亚公司至今未支付。故诉争承包保证金50000元无需退还。3.闽亚公司请求判令答辩人赔偿三、六、七楼的装修费用和添置物品支出费用共计234713元没有事实和法律依据。《承包合同书》第二条第（五）点约定“承包者如需重新装修食堂和客房等设施，需事先征得市林业局同意”，但闽亚公司对诉争宾馆进行重新装修并未征得答辩人的同意；另，该条款中亦约定“厨房、餐厅、客房需添置设备的费用由承包者承担”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”因此，闽亚公司要求答辩人赔偿其在诉争宾馆三、六、七楼的装修费用及添置物品支出费用共计234713元没有事实和法律依据。闽亚公司因诉争宾馆无法申请消防证件而无法经营并不归责于答辩人。答辩人在对外公开招标时，邀标书和承包合同均对承包条件作出明确约定：在现有场地和设施设备的基础上，诉争宾馆和食堂实行整体承包。闽亚公司对于诉争宾馆的实际情况是清楚的，且《承包合同书》第二条第（四）点约定，闽亚公司应自行办理工商营业执照、卫生许可、消防安全等经营许可证件。再说，闽亚公司自2016年11月1日起实际占有、装修、经营诉争宾馆长达10个月之久，诉争宾馆无法办理消防证件答辩人到2017年6月26日才知悉。因此，答辩人不存在违约。闽亚公司装修及添置物的损失应当由闽亚公司自行承担。装饰装修应区分已形成附着的装饰装修物和未形成附着的装饰装修物，未形成附合的装饰装修物也应由闽亚公司自行拆除处理。 林业局向本院提出反诉请求：1.请求判令闽亚公司按合同约定的租金标准支付自2016年11月1日起至2017年8月18日止的承包租金117166元；2.判令闽亚公司向林业局支付代缴的讼争宾馆和食堂的水电费16039.6元；3.判令闽亚公司承担本案诉讼费用。 闽亚公司辩称，林业局要求答辩人支付租金缺乏事实依据。签订合同后，林业局未能将消防相关证件交由答辩人，所以无法经营，答辩人于2017年3月28日向三明市梅列区消防大队进行申报，消防大队做出了消防安全检查不予受理凭证，其理由是该场所在1995年的《消防安全竣工验收合格证明书》中四至七层为招待所，现场所申报范围为地上六至七层，答辩人才得知是因林业局只将六至七层对外进行招投标，宾馆本身无法达到消防标准，答辩人中标后，答辩人无法解决消防问题，无法经营，是林业局违约在先。 闽亚公司围绕诉讼请求依法提交了《三明市政府采购货物和服务项目承包合同书》、福建招标与采购网关于三明市机关食堂和宾馆对外承包招标项目二次招标公告、投资一览表（一）及记账凭证、投资一览表（二）及记账凭证、资产评估报告书、消防安全检查申请受理凭证、营业执照、消防安全检查申报表，消防安全检查不予受理凭证、《关于要求解除承包合同关对承包方投资予以补偿的函》、食堂盈亏表、宾馆可行利润表等证据。林业局围绕诉讼请求依法提交了证《承包合同书》、催收函、回复函、《关于要求解除承包合同关对承包方投资予以补偿的函》、双方确认水电费便函、承诺书、三明市林业宾馆餐厅易耗品、物料用品交接清单等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年9月14日，林业局机关食堂和宾馆对外承包招标项目二次招标在福建招标与采购网上公告，闽亚公司于2016年10月11日以年租金148000元中标。 2.2016年11月1日，闽亚公司与林业局签订了《承包合同》,主要约定：机关食堂位于西楼和北楼第三层,面积781.37平方米,林业宾馆位于西楼和南楼,包括一层接待厅、二层办公室3间、六层和七层客房25间及设施设备，面积825.92平方米。承包者实行独立核算、自主经营、自负盈亏，可以对外经营；承包经营期一订五年，租金按年计算，以中标金额148000元交纳，签订合同时先交一年，其余按年交纳；承包者如需重新装修食堂和客房等设施，需事先征得市林业局同意；承包者应自行办理工商营业执照、卫生许可、消防安全等经营许可证件等。合同签订后，闽亚公司交纳保证金50000元。 3.2016年11月1日，闽亚公司进驻林业局机关食堂和宾馆进行装修和采购。装修后，闽亚公司将林业局机关食堂投入使用。 4.2017年3月23日,三明市林业宾馆向三明市公安消防支队梅列区大队递交消防安全检查申请表,三明市公安消防支队梅列区大队于同日受理该申请。2017年3月28日，三明市公安消防支队梅列区大队经审查决定不予受理。理由是：该场所在1995年的《消防安全竣工验收合格证明书》中四至七层为招待所，现场所申报范围为地上六至七层，根据福建省公安消防总队文件《关于办理公众聚集场所名称、消防安全责任人变更备案事项的补充通知》（闽公消[2015]48号）第三项第二条：“对发现的除场所名称、消防安全责任人外的其他事项变更的，在依法查处的同时，不予受理变更备案申请。 5.2017年6月20日，林业局向闽亚公司催收拖欠的租金148000元。闽亚公司答复：因消防问题和宾馆的消费问题建议林业局适当补偿并减免租金。 6.2017年8月3日，闽亚公司发函给林业局，要求解除合同、返还保证金、免除租金、补偿投资。次日，林业局答复：同意解除合同，交接手续办完后即终止，其他事项另行解决。 7.2017年8月18日，闽亚公司与林业局办理林业宾馆（餐厅）固定资产交接手续。 此后,双方就补偿问题进行协商。为此，林业局委托三明恒宇资产评估有限公司对林业宾馆三层、六层、七层的家具家电、室内装饰装修等资产进行评估。经评估上述资产总评估价值为141316元。 9.目前，林业宾馆三、六、七楼的装修及添置的物品现已被林业局利用。 本院认为，闽亚公司与林业局签订的《承包合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，对双方具有约束力。从《承包合同》看，双方约定“承包者实行独立核算、自主经营、自负盈亏，可以对外经营”，说明林业局是将机关食堂位和林业宾馆的一层接待厅、二层办公室、六层和七层客房及设施设备交给闽亚公司使用，闽亚公司获得一段时间的使用权，符合租赁的特征，因此，本案系租赁合同法律关系，闽亚公司提出本案系承包经营权法律关系的意见，不予支持。闽亚公司提出解除合同，林业局同意解除合同，并表示交接手续办完后即终止，双方于2017年8月18日办理固定资产交接手续，因此，确认双方签订的《承包合同》于2017年8月18日解除。案涉房屋消防安全检查经三明市公安消防支队梅列区大队审查决定不予受理。理由是：该场所在1995年的《消防安全竣工验收合格证明书》中四至七层为招待所，现场所申报范围为地上六至七层。由此可见，林业局提供的租赁物不符合开设宾馆的要求，闽亚公司不能实现合同的目的，林业局应承担相应的责任。但闽亚公司在得知租赁物不能用于开设宾馆后仍继续占有使用租赁物，而不是及时提出解除合同，闽亚公司亦存在过错。因此，所产生的租金双方应按比例承担，考虑到闽亚公司已将食堂用于实际经营，故酌定闽亚公司承担55%的租金。闽亚公司从2016年11月1日至2017年8月18日占有使用租赁物，产生租金117166元，闽亚公司应承担64441.3元。闽亚公司在租赁期间产生水电费16039.6元，已由林业局代缴，闽亚公司应将该款支付给林业局。根据《建筑工程施工许可管理办法》的规定，工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程，应申请办理施工许可证；应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。案涉房屋面积显然已超过此规定，但闽亚公司未办理施工许可证和消防设计备案的情况下就进行装修，存在过错，应承当相应的责任。林业宾馆三、六、七楼的装修及添置的物品现已被林业局利用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定林业局应在利用价值范围内予以适当补偿。林业宾馆三、六、七楼的装修及添置物品所产生的费用双方在调解时林业局已委托三明恒宇资产评估有限公司进行评估，经评估资产总评估价值为141316元，若重新评估势必增加当事人的负担，因此，在确定林业局补偿金额时参照该评估报告。酌定林业局按评估资产总评估价值141316元的90%补偿给闽亚公司，即127184.4元。闽亚公司购买的布草亦被林业局利用，闽亚公司主张该金额为30000元，但未提供有效发票予以证明，故酌定林业局补偿给闽亚公司20000元。闽亚公司拒交租金的原因是消防不能通过审批，无法开设宾馆，致使合同的目的不能实现，并非闽亚公司恶意拖欠，现双方合同已解除，林业局应将保证金50000元退还给闽亚公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认三明市林业局与福建闽亚餐饮管理有限公司2016年11月1日签订的《承包合同》于2017年8月18日解除； 二、福建闽亚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给三明市林业局租金64441.3元； 三、福建闽亚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给三明市林业局代缴的水电费16039.6元； 四、三明市林业局应于本判决生效之日起三日支付给福建闽亚餐饮管理有限公司林业宾馆三、六、七楼的装修及添置的物品的补偿金127184.4元； 五、三明市林业局应于本判决生效之日起三日支付给福建闽亚餐饮管理有限公司布草的补偿金20000元； 六、三明市林业局应于本判决生效之日起三日返还给福建闽亚餐饮管理有限公司保证金50000元； 七、驳回福建闽亚餐饮管理有限公司、三明市林业局的其他诉讼请求。 本诉案件受理费11200元，由三明市林业局负担7759元,福建闽亚餐饮管理有限公司负担3441元;反诉案件受理费1486元，由福建闽亚餐饮管理有限公司负担898元，三明市林业局负担588元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  傅炳林 人民陪审员  宁 慧 人民陪审员  杨炳华 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  张 炎 附：本判决所依据的具体法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。