贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终2391号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：余鑫刚，男，1974年12月9日生，汉族，住贵州省独山县。上诉人（原审被告，原审反诉原告）：余黔勇，男，1971年2月14日生，汉族，住贵州省都匀市。上诉人（原审被告，原审反诉原告）：李正琼，女，1949年9月7日生，汉族，住贵州省独山县。上诉人（原审被告，原审反诉原告）：余玲佳，女，1973年1月29日生，汉族，住贵州省都匀市。上诉人（原审被告）：兰立萍，女，1985年8月29日生，汉族，住贵州省都匀市。上诉人余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳、兰立萍共同委托诉讼代理人：程剑，贵州契正律师事务所律师。上诉人余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳、兰立萍共同委托诉讼代理人：王有燕，贵州契正律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：独山县城郊花中花时尚酒店，住所地贵州省独山县百泉镇东环北路（教师新村路口），注册号522726600046669。经营者:蒙加琴，女，1976年7月10日生，住贵州省独山县。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：华灿楼，男，1974年1月1日生，住贵州省独山县。被上诉人独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼共同委托诉讼代理人：刘永梅，贵州良华律师事务所律师。被上诉人独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼共同委托诉讼代理人：吴大宇，贵州良华律师事务所律师。上诉人余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳、兰立萍因与被上诉人独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼房屋租赁合同纠纷一案，不服独山县人民法院（2019）黔2726民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳、兰立萍上诉请求：1、撤销独山县人民法院（2019）黔2726民初264号民事判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费、保全费等全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定的部分事实错误或者遗漏部分事实。1、一审认定被上诉人按酒店业的设计对租赁房屋进行了改造装修和添置设施等错误。登记在上诉人余鑫刚名下的租赁房屋办证时间为2010年6月7日，但该房屋在2000年就已建成，在租赁给被上诉人前，上诉人已经按照酒店业进行了设计装修并投入使用，并取名为“永鑫酒楼”。因此，在2011年7月1日租赁给被上诉人时，上诉人并未按酒店业进行重新设计装修，而仅在原有基础上进行了部分改动和添加，其用于装修的实际投入不大，故一审认为系被上诉人租用房屋后才改为酒店经营错误。2、一审遗漏了租赁协议明确的部分事实。租赁协议第七条（一）甲方责任明确为“合同期内，甲方擅自中止合同，甲方需赔偿乙方的装修及室内设施款360000元”，但一审法院遗漏了该事实，从而导致裁判结果不公。3、一审法院完全忽视了租赁合同已履行的时间，且现在仍然在实际使用的事实。双方签订《租赁合同》约定的租赁期为10年，即2011年7月1日至2021年7月1日，在上诉人领取相关费用时，被上诉人实际使用时间已经超过了八年，根据《租赁合同》“如合同期满后，乙方不继续签约续期，合同终止时，室内装修的固定件不得拿走和损害…..”的约定来看，房屋被征收并未给被上诉人造成实际损失。4、一审法院未查明被上诉人的实际装修情况。根据民事诉讼法的规定，在被上诉人没有举证证明情况下，应承担不利的法律后果，一审法院没有查明被上诉人的实际装修情况，故作出错误的判决。二、一审法院判决室内装修补偿款、室内装修上调费、附属设施及附属物补偿款、搬迁过渡费属于上诉人与被上诉人共同共有没有事实和法律依据。1、附属设施及附属物补偿款系上诉人所有，与被上诉人无关联，一审进行分割错误。附属设施及附属物属于房屋不可分割的部分，根据上诉人与被上诉人的合同约定，租赁合同中止后，可移动的物品被上诉人可以自行移除，也就是说，本次拆迁与被上诉人有关的部分仅限于其未能移除的部分，故对附属设施和附属物的补偿款与被上诉人毫无关联性，不能如一审法院认定的按共同共有进行分割。2、一审法院按共同共有进行分割，没有事实和法律依据。根据物权法规定，本案中设计的装修补偿款系上诉人与被上诉人各自对装修的投入得到，依法应按照按份共有进行处理，但一审法院在未查明事实的情况下，认定双方属于共同共有关系，缺乏事实和法律依据。三、一审法院按照共同共有进行分配，对上诉人显失公平。1、被上诉人租赁房屋后对装修的投入不超过36万元。从租赁协议第七条（一）甲方责任明确约定“合同期内，甲方擅自终止合同，需赔付乙方装修及室内设施款36万元”看，该约定系被上诉人为了保障自身交易安全和自身无装修等损失而设立，故不管上诉人在租赁期间内何时单方无条件解除合同，只需赔偿被上诉人装修款36万元即可，因此一审法院判决上诉人给付被上诉人432127.7元显失公平。2、被上诉人已经实际使用了9年多时间，需结合被上诉人实际使用年限来确定分配才公平。租赁期间即将结束，其几乎无损失。根据租赁合同“如合同期满后，乙方不继续续约，合同终止时，室内装修的固定件不得拿走和损坏……”的约定来看，如果租赁到期后，房屋内的装修等不再与被上诉有任何关系。本案中，合同终止的原因系征收，非双方原因造成，在对房屋室内装修价值认定为726055.2元、室内装修上调10%，即72605.52元，足以说明上诉人在租赁房屋前对房屋装修进行了大额投入，结合被上诉人对装修投入的的使用年限考虑，该装修投入几乎全部为上诉人的投入，一审法院将上诉人的投入分配给被上诉人，对上诉人不公平。独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼辩称：一、一审认定事实符合客观事实，并无不当。二、上诉人上诉理由不成立。1、针对“一审认定被上诉人按酒店业的设计对租赁物房屋进行改造和添置设施等错误、一审法院未查明被上诉人的实际装修情况”的上诉理由。根据本案在卷证据显示，一审庭审中为了证明被上诉人对酒店业进行装修，申请了证人华某、蒙某出庭作证，证明了被上诉人进行装修的事实。同时，根据从独山县房地产管理局调取的19份《房屋丈量装修登记表》，详细载明了案涉装饰装修物的具体明细。上诉人提及的原装修作为“永鑫酒楼”使用的房屋，原来的酒楼装饰装修风格特征与现在的酒店明显不同，这点从19份《房屋丈量装修登记表》载明的明细即可得知。而且，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释等民事法律关于举证证明责任“谁主张谁举证”的规定，被上诉人在一审庭审中已经提供证据予以证明，而上诉人对其进行过装饰装修的主张，未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。2、针对“一审遗漏了租赁协议明确的部分事实”上诉理由。根据上诉人提出的协议约定“甲方需赔偿乙方装修及室内设施款360000元”的适用前提是“合同期内，甲方擅自终止合同”。而本案的客观事实是国家征收征用，在法律上属于情势变更，根本不属于甲方擅自终止合同，因此一审判决并无不当。3、针对“一审法院完全忽视了租赁合同已履行的时间，且现在仍然在实际使用的事实”的上诉理由。一审判决的裁判理由：“被告辩称装修的补偿应按以剩余的租期计算，因征收时是在租赁期限内，且征收部门已按现有价格对装修装饰及设施项目全额计算，故该辩称理由不充分，不予支持”对上述上诉理由予以回应，说理充分，上诉人以此作为上诉理由无任何事实及法律依据。二、一审适用法律正确，并无不当。一审判决中“本院认为”部分已经对判决理由进行了充分说理，审理法官适用了《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等法律判决上诉人余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳、兰立萍向被上诉人独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼返还室内装修补偿款、附属设施及附属物补偿款、搬迁过渡费人民币432127.7元适用法律正确。综上所述，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求，维持一审判决。独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告连带支付原告租赁门面和房屋装饰装修及浮动、附属设施补偿、搬迁过渡费总计707328.73元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳向一审法院提出反诉请求：判令原告向被告支付自2018年11月至2019年1月的租金18150元（以每月6500元计算）及滞纳金，反诉费由原告承担。一审法院认定事实：原告华灿楼与原告独山县城郊花中花时尚酒店的经营者蒙加琴是夫妻关系；被告李正琼与余亚芳是夫妻关系，共同生育被告余黔勇、余鑫刚、余玲佳，被告余鑫刚、兰立萍是夫妻关系，余亚芳已去世。2011年7月1日，原告华灿楼与余亚芳签订《租赁协议》，主要内容为：“1、甲方（余亚芳）自愿将房屋权属登记人为余黔勇位于独山县，门面两间及二、三、四层住房，建筑面积约700平方米出租给乙方（华灿楼）；2、租赁期限从2011年7月1日至2021年7月1日止，共10年；3、第1-3年每年租金60000元，以后租金逐年递增；4、租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定，爱护并正确使用该门面及内部设施，不得擅自改变该门面房屋结构及用途。如需改动，须与甲方协商同意后方可改变。5、如合同期满后，乙方不继续签约续期，合同终止时，室内装修的固定件不得拿走和损坏。例如，水管道、电气线路及灯具、装饰板等。可移动物件归还乙方，如甲方需要可双方协商；6、如遇国家征收拆迁等，所剩下的房租费应退还乙方”。协议签订后，余亚芳将该房屋移交原告华灿楼使用，原告华灿楼在原存在的装饰基础上并经出租人同意，按酒店业的设计对该租赁房屋进行了改造装修和添置设施，办理相关经营手续，开设名为独山县城郊花中花时尚酒店，经营者登记人为蒙加琴，并进行了经营管理，原告依约向余亚芳及被告李正琼、余鑫刚、余玲佳交纳房屋租赁费。2017年，独山县房地产管理局根据独山县城镇化建设的需要，实施对被告的房屋进行征收，并入户对该房屋的面积、装修、不能拆除的设施进行调查登记，制作了《房屋丈量装修登记表》清单19份、《独山县棚户区改造房屋征收补偿安置登记表》一份，主要载明：“室内装修补偿款726055.2元、室内装修上调10%费用为72605.52元、附属设施及附属物补偿款54709.95元、搬迁过渡费10884.72元，共计864255.39元”，同年3月20日，独山县房地产管理局分别与被告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳、兰立萍签订《独山县国有土地上房屋征收补偿安置协议》16份，2018年9月30日前，被告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳、兰立萍全部领取了该被征收房屋的室内装修补偿款、室内装修上调10%费用、附属设施附属物补偿款、搬迁过渡费共计864255.39元。独山县房地产管理局支付征收补偿款后，尚未对该房屋进行拆除，原告仍继续使用该房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涉案位于独山县产权登记人虽为被告余黔勇，但从余亚芳和被告李正琼、余鑫刚、余玲佳向原告收取的房屋租金及五被告与独山县房地产管理局签订的《独山县国有土地上房屋征收补偿安置协议》来看，足以认定该房屋系余亚芳和五被告共同共有。2011年7月1日，以余亚芳为代表与原告华灿楼就该房屋的使用签订《租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效，对双方具有约束力，因城镇建设的需要，独山县房地产管理局对被告的房屋进行了征收，《租赁协议》的权利义务随即终止，协议终止后，双方应对协议约定的权利义务条款进行清算。原告华灿楼承租该房屋后，在该房屋原存在装饰基础上按酒店业的设计进行了改造装修和添置设施，办理相关经营手续，开设名为独山县城郊花中花时尚酒店，由经营者蒙加琴经营管理；按双方约定及法律规定，原告在租赁期间增加装修装饰及添置设施部分的财产权应属原告所有，被告在房屋出租前原有的装饰及设施属被告所有。2017年，独山县房地产管理局对该房屋征收，入户对房屋的面积、装修装饰、不能拆除的设施进行核查登记时，原、被告双方未能确认各自的装修装饰、设施等项目，且双方亦未提供证据证明哪些部位是自己出资改造和装修，结合原告是在原有装修设备的基础上装修和拆旧补新的装修习惯，应视为征收部门所核查并计算的室内装修补偿款726055.2元、室内装修上调10%费72605.52元、附属设施及附属物补偿款54709.95元、搬迁过渡费10884.72元，共计864255.39元，属原、被告双方共同共有，各应享有50%的份额，即原告方应享有432127.7元；五被告已全部领取了该房屋的装修、附属设施及附属物补偿款和搬迁过渡费，且征收是在租赁期间，五被告有返还原告应得补偿款的共同责任。被告于2018年9月30日领取该房屋的征收补偿后，已丧失对该房屋的占有、处分、收益权利，被告反诉原告支付2018年11月之后的房屋租赁费，不予支持。原告主张补偿款707328.73元，无证据证实，不予支持。被告辩称原告独山县城郊花中花时尚酒店不具备本案诉讼主体资格，于法无据，不予采信；被告辩称装修的补偿应按以剩余的租期计算，因征收时是在租赁期限内，且征收部门已按现有价格对装修装饰及设施项目全额计算，故该辩称理由不充分，不予支持；被告辩称《房屋拆迁后装修分配协议》无效，该协议是否有效，与本案的处理结果无实际意义。综上，涉案房屋被征收后，室内装修、附属设施及附属物补偿款和搬迁过渡费共计864255.39元，按比例原告应享有432127.7元（864255.39元×50%），五被告依法应共同返还原告。被告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳的反诉请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳、兰立萍在本判决生效后十日内向原告独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼返还室内装修补偿款、附属设施及附属物补偿款、搬迁过渡费人民币432127.7元。二、驳回原告独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳的诉讼请求。案件受理费10873元、反诉案件受理费254元、财产保全申请费4055元，共计15182元，由原告独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼负担5182元，被告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳、兰立萍负担10000元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审理，二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人是否应当支付被上诉人租赁门面和房屋装饰装修及浮动、附属设施补偿、搬迁过渡费及其费用如何确定的问题。首先，2011年7月1日，被上诉人华灿楼与余亚芳签订《租赁协议》，约定甲方（余亚芳）将房屋权属登记人为余黔勇位于独山县，门面两间及二、三、四层住房，建筑面积约700平方米出租给乙方（华灿楼），租赁期限从2011年7月1日至2021年7月1日止，共10年。协议签订后，余亚芳将该房屋移交被上诉人华灿楼使用，被上诉人华灿楼在原存在的装饰基础上并经出租人同意，按酒店业的设计对该租赁房屋进行了改造装修和添置设施，办理相关经营手续，开设名为独山县城郊花中花时尚酒店，经营者登记人为蒙加琴，并进行了经营管理，被上诉人依约向余亚芳及上诉人李正琼、余鑫刚、余玲佳交纳房屋租赁费。2017年，独山县房地产管理局根据独山县城镇化建设的需要，实施对上诉人的房屋进行征收，并入户对该房屋的面积、装修、不能拆除的设施进行调查登记，制作了《房屋丈量装修登记表》清单19份、《独山县棚户区改造房屋征收补偿安置登记表》一份，主要载明：“室内装修补偿款726055.2元、室内装修上调10%费用为72605.52元、附属设施及附属物补偿款54709.95元、搬迁过渡费10884.72元，共计864255.39元”。2018年9月30日前，上诉人李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳、兰立萍全部领取了该被征收房屋的室内装修补偿款、室内装修上调10%费用、附属设施附属物补偿款、搬迁过渡费。经查，被上诉人华灿楼租用该争议房屋后，对房屋室内进行了装修，对此，上诉人表示认可，但是对于室内装修的投入情况，双方各持主张，但均无证据予以证实。一审根据本案实际确定双方共同共有，酌定各自享有50%的份额并无不当。其次，上诉人主张被上诉人进行房屋装修投入价值不超过360000元，且根据《租赁协议》第七条的规定，“合同期内，甲方擅自终止合同，甲方需赔偿乙方的装修及室内设施款360000元”，一审法院判决给被上诉人432127.7元无法律依据。对此，本院认为，《租赁协议》第七条成就的前提是甲方，即上诉人擅自终止合同，但本案出现合同终止的事由是国家征收，不符合该条款的约定，故对于上诉人该项主张，不予支持。第三，对于上诉人主张被上诉人使用该房屋实际已经超过九年，应该结合被上诉人实际使用年限来确定分配问题。因双方对房屋装修部分及具体投入未提供充分证据证实，且征收部门按照现有价格对室内装修装饰设施全额计算，故对于上诉人该项主张，不予支持。综上所述，余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳、兰立萍上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7780元，由余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳、兰立萍负担7780元。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  熊元伦审判员  倪 安二〇一九年十二月二十五日法官助理卢超书记员齐雯