广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20144号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：程志强，男，1978年3月25日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：陈建平，江西浩儒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：罗纯畅，男，1983年7月25日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。被上诉人（原审被告）：广州国众房地产代理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区南村镇万博四路20号1座（1座）506房。法定代表人：林文山，职务：董事长。委托诉讼代理人：邹富，该公司股东。上诉人程志强因与被上诉人罗纯畅、广州国众房地产代理有限公司（以下简称广州国众中介公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人程志强向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判并支持程志强一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由罗纯畅、广州国众中介公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。既然一审法院认定程志强与罗纯畅于2018年6月12日签订的合同为各方真实意思表达。那么，合同第四条第7款约定“本合同签订之后，甲方需在2018年7月15日前完整提供商品房买卖合同、产权人身份证复印件等产权资料复印件给乙方，并协助乙方办理营业执照申请及出租屋备案登记手续”是合法有效的。罗纯畅理应自觉履行提供上述资料及辅助办证义务，而不是程志强主动向罗纯畅主张该方面的请求。程志强与罗纯畅前后交涉近2个月没有结果，导致委托的办证公司无法继续办证。程志强于2018年10月30日向南村派出所报案，并曾到南村派出所和办证公司要求出证，因客观原因无法调取，如有必要，申请二审法院调取上述证据。二、罗纯畅在签订合同时能具体标明出租房屋的面积，后又向一审法院提供了涉案房屋的相关产权证明，并不代表罗纯畅在约定的时间内履行了合同义务。三、一审法院以罗纯畅出租房屋的目的在于盈利，认定其没有故意不提供涉案房屋资料的理由，显然是主观臆断。如前所述，罗纯畅在签订合同时无法提供产权资料，却在开庭时才提供，说明罗纯畅的行为构成违约是既定事实。综上，程志强请求二审法院查明事实，依法予以改判并支持其请求。被上诉人罗纯畅答辩称，签约当天，罗纯畅已提供了完整的产权证、分户图、产权人身份证等产权资料复印件给程志强。被上诉人广州国众中介公司答辩称，罗纯畅在签约当日已向程志强提供了产权资料，产权人身份证，程志强当场有核实，广州国众中介公司不存在违约，已收取的中介费不同意退还。程志强向一审法院起诉请求：1、罗纯畅返还程志强租赁押金总计32196.00元；2、罗纯畅返还程志强4个月房租67632.00元；3、罗纯畅返还程志强物业和水电费4079.36元；4、广州国众中介公司返还程志强中介费8000元；5、罗纯畅返还程志强装修装饰等费用22105.00元（含装修15000元、地毯3000元、屋顶花艺3500元、锁205元、电卡和充电费400元）；6、罗纯畅赔偿程志强4个月工资损失80000元；7、罗纯畅支付程志强搬运家私家电费用1000元；8、本案诉讼费用由罗纯畅承担。罗纯畅向一审法院提起反诉请求：1、程志强应支付罗纯畅租金，自2018年11月起至其撤走该物业内所属家具之日为止，现暂计至2019年3月的租金为人民币80490.00元(16098*5=80490)。2、程志强应支付罗纯畅物业管理费，自2018年11月起至其撤走该物业内所属家具之日为止。现暂计至2019年3月的物业管理费为人民币3521.25元(1173.75*3=3521.25)。3、程志强应支付罗纯畅公共摊销费，自2018年11月起至其撤走该物业内所属家具之日为止。现暂计至2019年3月的公共摊销费用为人民币1486.20元（27.04+270.2*5=1486.20）。4、程志强应支付罗纯畅违约金，自2018年11月起至其撤走该物业内所属家具之日为止。现暂计至2019年3月其应缴费用的违约金为人民币38644.85元（根据《房地产租赁合同》的第五条第1点所约定内容，每日0.5%的违约金，计算方式请查看附表9）。5、撤销三方所签署的《房地产租赁合同》及《补充协议》。6、程志强即时撤走其所属家具。7、本案反诉费用由程志强承担。一审法院经审理查明：1、涉案物业情况。位于广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）382号2610房、2611房、2612房（以下简称案涉房屋），建筑面积均为67.0746平方米，合计建筑面积201.2238平方米，产权人为案外人刘国辉，其于2015年9月取得上述案涉房屋的产权证书。2、合同签订情况。2018年6月12日，程志强（乙方，承租方）、罗纯畅（甲方，出租方），广州国众中介公司（经纪方）签订一份编号为0000938的房地产租赁合同（以下简称涉案合同），约定罗纯畅将案涉房屋出租给程志强，出租单位建筑面积201.22平方米（以房地产权证为准）。租期自2018年7月1日至2021年5月24日，租赁保证金（押金）32196元。其中，2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月租金16098元，租金于每月5日前支付到罗纯畅尾号为8425的中国银行账户。案涉房屋以带装修附家私电器方式提供给乙方使用。合同约定甲方应支付中介代理费和咨询费5000元，乙方应支付中介代理费和咨询费8000元。合同第四条第7点约定，本合同签订之后，甲方需在2018年7月15日前完整提供商品房买卖合同、产权人身份证复印件等有关产权资料复印件给乙方，并协助乙方办理营业执照申请及出租屋备案登记手续。合同第五条在租赁期内，乙方承担下列责任，第1点，依时交纳房屋租金、物业管理、水电费等杂费。逾期交付租金及费用的，每逾期一日，按所欠金额的0.5%向甲方支付违约金。如果逾期缴纳租金或拖欠管理费、水电费等杂费达一个月以上（含1个月）的视为乙方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，并没收保证金。3、程志强诉称的各项损失情况。2018年6月12日，程志强向罗纯畅支付保证金（押金）32196元及2018年7月租金16098元，向广州国众中介公司支付中介代理费8000元。2018年8月5日、2018年9月5日、2018年10月5日，程志强分别向罗纯畅转账支付2018年8月、9月、10月租金各16098元。2018年10月26日，程志强通过刷卡方式向案外人大连万达物业管理有限公司番禺分公司支付公摊水费95.04元、公摊电费1166.32元、物业管理服务费2818元，合计4079.36元。程志强主张有支付15000元装修费，并提供案外人广州市尚颐装饰有限公司提供的落款日期为2018年6月21日、6月21日的收据两张，金额分别为10000元、5000元。程志强为证实上述费用支出，还提供与案外人广州市尚颐装饰有限公司签订的一份装修合同，显示落款日期为2018年6月20日。程志强主张支出屋顶花艺装饰费用3500元，提供案外人广州凡间园艺花艺文化有限公司2018年7月20日出具的金额为3500元的收据一张。程志强主张换锁支出205元，提供两张收据，合计金额205元。程志强主张支出地毯费用3000元，并提供2018年7月23日订货单一张，显示预付订金1000元。程志强提供同日的招商银行刷卡单，显示刷卡消费1000元。2018年6月22日，程志强支出电卡押金200元，2018年8月1日，充电费支付200元。程志强主张有四个月工资收入损失80000元，提供案外人广州市海珠区德志贸易商行，于2018年5月15日出具的工作收入证明，拟证实程志强近一年的月均税后收入为35000元。4、双方对合同履行的争议。程志强表示罗纯畅、广州国众中介公司未提供产权人身份证据及案涉房屋的产权证书复印件，导致其无法办理营业执照。程志强提供的证据中，有2018年11月8日，通过微信发给罗纯畅的一份声明，表示罗纯畅、广州国众中介公司拒绝提供上述证件复印件。罗纯畅、广州国众中介公司对此予以否认。罗纯畅、广州国众中介公司均表示在签订合同时，已经向程志强提供上述证件复印件，且在合同履行过程中，程志强从未以口头或书面方式，要求罗纯畅、广州国众中介公司提供上述证件。罗纯畅提供证据显示，2018年10月31日，程志强向罗纯畅发送微信，表示罗纯畅“……但合同订立后，你方未能依约提供出租房产产权凭证或购房合同资料或业主同意您转租之证明等资料，令我及合作伙伴丧失继续承租该物业的信心，且该租赁合同有无效之嫌或您至少亦有违约之行为，双方并有终止合同之口约，双方无法继续维持租赁关系……，为此我已决定不再承用涉租房产，请你于即日收回该租赁房产，并从今日起，我对该房产不承担任何法律责任。特此通知！程志强2018年10月31日”。2018年11月1日，程志强将案涉房屋的钥匙、电卡、空调遥控器强行留置在广州国众中介公司处，并通过微信告知罗纯畅。之后，罗纯畅询问程志强什么时候搬走案涉房屋内家具，程志强未予回复。罗纯畅再次询问程志强家具是否还要，程志强仍不予回复。庭审中，程志强表示存放在案涉房屋内家具等均为专门定制，搬走后无法在其他地方使用，请求罗纯畅按照购置价进行折价或补偿。罗纯畅不同意折价补偿，要求要求搬走案涉房屋内家具。罗纯畅制作一份案涉房屋内家具清单，程志强予以确认，表示除清单外，尚有吸顶灯几盏未在清单内。5、罗纯畅反诉主张的各项损失情况。（1）租金损失。每月租金16098元，自2018年11月计算至程志强搬走家具之日止。（2）物业管理费损失。案涉房屋每间每月物业管理费234.75元，有缴费通知书为证（2018年11月1日至2019年3月31日，每间物业管理费均为1173.75元，1175.75/5，等于234.75元）。案涉房屋合计每月物业管理费704.25元，自2018年11月计算至程志强搬走家具之日止。（3）公摊费用损失。案涉房屋的2610房、2611房、2612房2018年10月1日至2018年12月31日，公摊水费均为27.04元，合计81.12元，公摊电费均为270.2元，合计810.60元。有缴费通知书及相关发票予以证实。庭后，罗纯畅表示为减少自身损失及程志强的责任，于2019年5月14日已自行将程志强留置在案涉房屋内家具搬走另行放置。以上事实有双方提供证据及庭审笔录为证。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人于2018年6月12日签订的涉案合同为各方真实意思表示，各当事人均应按照合同约定履行义务。合同约定甲方（罗纯畅）需在2018年7月15日前完整提供商品房买卖合同产权人身份证复印件等有关产权资料复印件给乙方（程志强），甲方应协助乙方办理营业执照申请及出租屋备案登记手续。罗纯畅应当履行上述提供资料及辅助办证义务。双方争议焦点为罗纯畅是否已履行提供产权资料及辅助办证义务。程志强诉称罗纯畅未履行上述义务，导致其合同目的无法实现，要求罗纯畅、广州国众中介公司承担违约责任。罗纯畅、广州国众中介公司则表示已履行上述义务。一审法院经审查双方证据并结合双方合同履行过程，确认罗纯畅、广州国众中介公司已履行上述义务。理由如下：（一）罗纯畅、广州国众中介公司均表示在合同签订时向程志强出示案涉房屋的房产证及业主身份证，且涉案合同中载明出租房屋建筑面积201.22平方米，而三间出租房屋的建筑面积均为67.0746平方米，建筑面积合计201.2238平方米，四舍五入后建筑面积为201.22平方米，与合同中记载面积一致。程志强作为承租人，对合同面积应在签订合同时予以核实，而广州国众中介公司能够准确记载三间房屋的合计建筑面积，也从侧面印证签订合同当时，各当事人有核对案涉房屋的产权资料。（二）合同签订后，程志强分别在2018年8月5日、2018年9月5日、2018年10月5日通过转账方式向罗纯畅支付2018年8月、9月、10月的租金，并通过微信方式告知罗纯畅，在此期间，程志强从未通过微信方式向罗纯畅要求其提供案涉房屋的产权资料及产权人身份资料。如罗纯畅超过合同约定的2018年7月15日拒绝提供上述资料，程志强至少应在合同履行中提起或向罗纯畅主张该方面的请求。程志强的表现与其所诉称的事实明显存在不合理之处。程志强在2018年10月26日交纳案涉房屋的公摊电费1166.32元、公摊水费95.04元、物业管理费2818元时，也并未向罗纯畅、广州国众中介公司通过任何口头或书面方式要求其提供上述资料。程志强证据显示的最早表示罗纯畅未提供上述资料的内容出现在2018年10月31日其向罗纯畅发送的要求解除合同终止履行的微信短信息中。该微信内容仅单方表示罗纯畅未提供合同约定资料，但未能证实程志强之前提出过相关主张。程志强的行为明显不合常理。（三）在本案诉讼中，罗纯畅、广州国众中介公司均及时提交案涉房屋的产权资料及产权人身份资料，显示其从案涉房屋产权人处取得上述资料并无障碍。罗纯畅转租案涉房屋的目的在于盈利，其无理由故意不提供上述资料而导致程志强无法经营。综上，一审法院确认罗纯畅已经履行了向程志强提供案涉房屋产权资料及产权人身份资料的义务，程志强对该事实的陈述不合常理，一审法院不予确认。罗纯畅在反诉中请求解除涉案合同及补充协议。程志强自2018年10月31日即多次向罗纯畅表示不再承租涉案物业，并要求罗纯畅收回房屋，且在2018年11月1日强行将案涉房屋的钥匙、电卡等资料留置在广州国众中介公司处并微信通知罗纯畅，程志强不继续履行涉案合同的意思表示明确而强烈，在庭审中程志强也确认不再承租案涉房屋，一审法院依法解除涉案合同及补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。程志强虽表示不再承租案涉房屋并通过留置钥匙在广州国众中介公司的方式将房屋交回罗纯畅，但程志强并未将留置在房屋内的自有家具搬走，且在罗纯畅多次要求其搬走时仍拒绝搬走，在罗纯畅询问其家具是否还要时，也不予答复。程志强的上述行为导致罗纯畅无法将案涉房屋再次出租他人，产生租金损失及物业管理费、公摊水电费用损失。罗纯畅上述损失应当由程志强承担。根据罗纯畅的反诉请求及双方提交证据的审核，一审法院确认罗纯畅存在下列损失：1、租金损失96588元。合同约定每月租金16098元，从2018年11月1日计算至2019年4月30日，6个月。罗纯畅在接受案涉商铺后，为避免家具折价赔偿问题，在与程志强协商处理前暂不处理家具并无不妥。但在程志强明确不取回家具，要求罗纯畅对家具进行折价补偿后，罗纯畅应及时妥善处理家具减少损失。在本案2019年4月29日庭审中，程志强再次明确不搬走家具时，罗纯畅应即时对家具进行处理。故对罗纯畅关于2019年5月1日至2019年5月14日期间的租金损失请求，一审法院不予支持。2、物业管理费损失4225.50元。物业管理费每月704.25元（234.75元*3），自2018年11月1日计算至2019年4月30日，6个月。理由同租金损失。3、公摊水电费891.72元。公摊水费81.12元，公摊电费810.60元，有缴费通知书及发票为证。至于2019年1月1日以后的公摊水电费，罗纯畅并未提供相应证据支持，公摊水电费应据实收取，不能直接按照之前的公摊水电费金额推定。一审法院仅确认罗纯畅提供证据部分的公摊水电费，其余公摊水电费部分，由罗纯畅自行承担举证不能的不利后果。在本案中，罗纯畅、广州国众中介公司无违约行为。相反，程志强无故不交纳租金及其他费用，并强行交回案涉房屋，程志强存在明确的违约行为。按照合同约定，程志强违约中途退租，罗纯畅有权没收租赁保证金。一审法院驳回程志强要求罗纯畅退回租赁保证金（押金）32196元的请求。至于罗纯畅诉请的违约金，合同约定的每日0.5%计算违约金，换算年利率约为182.5%，明显过高。因一审法院已支持罗纯畅不返还租赁保证金的抗辩意见，该租赁保证金已可弥补罗纯畅的相关利息(违约金)损失，故不再支持罗纯畅的违约金请求。程志强自身违约不履行合同，无权要求罗纯畅返还已交纳租金及所承担物业费及水电费，也无权要求罗纯畅承担其各项装饰装修费用，更无权要求罗纯畅承担其所谓工资损失。程志强至本案庭审辩论结束，仍拒绝搬走案涉房屋内家具，尚未实际产生搬运费用，却要求罗纯畅承担上述搬运费用，明显不合逻辑，且程志强违约在先，其是否产生搬运费用，都无权要求罗纯畅承担。广州国众中介公司在本案中并无违约行为，其已履行居间服务义务，无需向程志强退还中介费用。罗纯畅已自行将案涉房屋内家具搬出另行放置，对罗纯畅的该项诉讼请求已无处理必要。程志强应及时联系罗纯畅强接收另行放置的家具，拒不接收或搬走家具的，应自行承担家具损毁、灭失的风险。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、解除程志强与罗纯畅于2018年6月12日签订的《房地产租赁合同》及补充协议（合同及补充协议涉及的居间合同关系由当事人另行依其他法律途径处理）；二、程志强应于本判决发生法律效力之日起七日内向罗纯畅支付2018年11月1日至2019年4月30日期间的租金96588元；三、程志强应于本判决发生法律效力之日起七日内向罗纯畅支付2018年11月1日至2019年4月30日期间的物业管理费4225.50元；四、程志强应于本判决发生法律效力之日起七日内向罗纯畅支付公摊水电费891.72元；五、驳回罗纯畅的其他反诉请求；六、驳回程志强的全部诉讼请求。案件受理费4526元，反诉受理费3052元，均由程志强负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案双方争议的焦点为罗纯畅是否向程志强履行提供案涉房屋产权资料及产权人身份资料的义务。一审法院对此争议焦点从三方面进行了论述，经查，一审法院对此论述正确，本院对此予以确认，对此不再进行赘述。程志强虽然对此不服，并提起上诉，但其在二审并未提供新的证据、事实，程志强的上诉并无相应的依据，本院对其上诉不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2334.1元，由上诉人程志强负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十二月十七日书记员  李苇镟