四川省宁南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3427民初790号 原告（反诉被告）：宁南县新城丽景小区业主委员会，住所地：宁南县披砂镇兴盛路11号新城丽景小区。 负责人：陈树才。 被告：凉山州峰行物业管理有限公司（反诉原告），住所地：四川省宁南县披砂镇顺城东街法治广场小区。 法定代表人：徐德国。 委托诉讼代理人：李旭，该公司员工。 委托诉讼代理人：王强（特别授权），四川星亮律师事务所律师。 原告宁南县新城丽景小区业主委员会（以下简称新城丽景业委会）与被告凉山州峰行物业管理有限公司（以下简称峰行物业公司）物业合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，峰行物业公司提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告新城丽景业委会负责人陈树才与被告峰行物业公司委托诉讼代理人李旭、王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城丽景业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还其违规收取的物业管理费、停车费、水费等共计99,170元；2.归还七部电梯的《特种设备注册使用登记证书》及小区门禁管理员授权卡和小区商户2019年7月31日前的水表抄底记录；3.修复或更换小区存在安全隐患的1、2、3号电梯及全部消防设施设备；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2018年2月1日入驻新城丽景小区进行物业服务管理工作，合同期一年。合同到期后，双方未续签合同，但被告继续收取物业管理费、停车费、水费等。新城丽景小区业委会受小区业主委托，要求被告退还物业管理费82,926元、停车费9,260元、水费6,984元，共99,170元。 2019年8月3日，被告在未移交物业各项设备和档案资料的情况下自行离去。至今未移交《特种设备注册使用登记证书》及小区门禁管理员授权卡和小区商户2019年7月31日前的水表抄底记录。 被告未对小区公共设备进行妥善维护和保养，致使2号电梯因存在安全隐患被封停，1号、3号电梯存在安全隐患，消防设备处于瘫痪状态、消防管道缺水、灭火器装药过期未更换、消防应急灯和安全出口标志灯具各有90盏损坏或失灵。 被告峰行物业公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：2018年9月，原宁南县新城丽景小区的业主委员会集体辞职，致许多需要与业委会对接的物业管理工作停止。2018年7月，宁南县技术质量监督局对小区电梯进行检测，发现电梯存在安全隐患，要求维修，被告与业委会沟通，请求动用专项维修基金，但业委会告知准备集体辞职，被告只好垫支8,600元对4号电梯进行了维修。2019年1月31日合同到期后，由于没有业委会，小区物业管理无法移交，被告继续提供服务，并收取部分业主管理费159187元。2019年8月，业委会成立，要求解除合同，被告同意，在宁南县规建局的见证下，将小区全部资料移交给原告。电梯及消防设施的维修不是被告的义务。 反诉原告峰行物业公司向本院提出反诉请求：请求判令反诉被告新城丽景业委会支付峰行物业公司垫付的电梯维修费8,600元、集中供热维修费6,815元、供水管道维修费1,234元、下水道维修费5,195元，共计21,844元。事实和理由：2018年7月，宁南县技术质量监督局对小区电梯进行检测，发现电梯存在安全隐患，要求维修，被告与业委会沟通，请求动用专项维修基金，但业委会告知准备集体辞职，被告只好垫支8600元对4号电梯进行了维修。2018年9月，新城丽景小区原业委会正式辞职后，小区集中供热设备发生故障，峰行物业公司垫支6,815.3元进行了维修。另外，供水管道及下水道峰行物业公司也垫资维修。新城丽景新业委会成立后，反诉原告多次要求支付垫付费用未果。 反诉被告新城丽景业委会辩称：反诉被告不知道相关修理事宜，不同意支付。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.通知函照片复印件1份、通知函复印件1份、通知函回复复印件1份；2.退费业主名单1份及业主委托书63份；3.移交通知复印件1份；4.申请书1份；5.峰行物业公司移交新城丽景资料复印件1份；6.通知书、指令书复印件各1份；7.照片复印件4份；8.公示照片复印件1份。 被告质证，对前6组证据真实性无异议，对证明目的有异议。第1份通知函的时间是2019年7月25日，是由于部分业主不交物管费，致公司无法经营；前5组其他证据时间都在2019年8月以后；第6组证据证实电梯故障；第7组证据显示生产时间为2013年4月，其保质期早已过了；第8组证据不能证明是被告原因导致。 被告提交了如下证据：1.物业管理合同1份；2.业委会解散告知内容复印件1份；3.告知函复印件1份；4.电梯安全资料移交清单1份；5.回复函复印件1份；6.物业缴费情况清单15页；7.费用明细1份及各种费用开支票据复印件若干。 原告质证：对物业管理合同无异议；第2组、第3组证据不清楚；移交清单中8,650元的维修费不清楚，移交清单不是真实的，没有移交给我们。 反诉原告峰行物业公司提交证据收据3份、收条2份、销货清单2份、顺丰速运单1份（以上均为复印件，与原件核对无异）。 反诉被告新城丽景业委会质证均不认可，不清楚。反诉被告未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据除了部分业主委托原告退回被告多收取的物管费、停车费、水费的内容外，均不能达到其证明目的；被告提交的证据业委会解散告知内容不具有合法性，告知函系复印件，对方未予认可，本院不予确认；已收取费用的开支情况与本案无关，费用明细1份及各种费用开支票据本院不予确认。电梯安全资料移交清单有原告印章，原告虽不认可，但未作出合理解释，故本院予以确认。反诉原告提交的收据、收条非正规发票，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月26日，原告新城丽景业委会与被告峰行物业公司签订物业管理合同，合同期限1年，自2018年2月1日起至2019年1月31日止。合同到期后，因新城丽景小区前业主委员会已解散，新的业主委员会还未选举产生，被告便继续履行合同，至2019年8月3日止。期间，被告收取部分业主2019年2月1日至2020年2月1日的物管费、停车费、预收水费。 本院认为，原告未举证证明其将《特种设备注册使用登记证书》交与被告峰行物业公司，故其要求归还无事实和法律依据，本院不予支持。原告未举证证明小区门禁管理员授权卡系其财产，故其要求归还本院不予支持。原告提交的证据《峰行物业公司移交新城丽景资料》表明业主水表底度资料已于2019年9月3日移交，故其要求交付小区商户2019年7月31日前的水表抄底记录本院不予支持。原告要求被告修复或更换小区存在安全隐患的1、2、3号电梯及全部消防设施设备，现原、被告物业管理合同已解除，原告未举证证明前述电梯及消防设施系被告提供物业管理服务期间因被告原因损坏，若被告只是消极不作为，应于其提供服务期间提出，故该诉求本院亦不予支持。由于原告原因,被告在合同到期后继续履行合同,收取物管费、停车管理费等未违反法律规定。但被告停止服务后，应退还预收的物管费、停车管理费。2019年8月3日前的物管费、停车管理费，被告提供了物业管理服务，原告要求退还无法律依据，之后的物管费、停车管理费应予退还。 本案由于原告未提交2019年8月3日前业主实际用水费用的相关证据，预收的水费无法核算，由原告承担不利后果。 反诉原告要求反诉被告支付其垫付的费用21,844元，其作为证据提交的收条或收据非正规发票，反诉被告不认可，故其反诉请求本院不予支持。 依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，判决如下： 一、被告凉山州峰行物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁南县新城丽景小区业主委员会退还刘禄康等业主（具体名单及金额附后）2019年8月4日至2020年2月1日的物管费40,817.5元、停车管理费4,140元，共计44,957.5元，款交本院转付； 二、驳回原告宁南县新城丽景小区业主委员会的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告凉山州峰行物业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,140元，减半收取570元，由被告凉山州峰行物业管理有限公司负担；反诉案件受理费346元，减半收取173元，由反诉原告凉山州峰行物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 周  伟 二〇一九年十二月三十日 书记员 吉恩史聪 附：业主名单及退费金额 刘禄康：物管费662.5元，停车管理费50元； 朱莉：物管费645元； 邬仕鑫：物管费675元，停车管理费120元； 余凤祥：物管费645元，停车管理费170元 龙道金：物管费669.5元，停车管理费170元 秦志礼：物管费756.5元，停车管理费50元 刘玉敏：物管费669.5元 黄顺明：物管费592元，停车管理费120元 赵蓉：物管费669.5元，停车管理费50元 李开国：物管费669.5元 邓应杰：物管费519.5元(无发票,被告认可) 陈霞：物管费662.5元，停车管理费100元 周发林：物管费688元，停车管理费50元 毛剑顺：物管费644.5元，停车管理费100元 毛丽：物管费756元 杨友富：物管费669.5元，停车管理费100元 王敏：物管费644.5元，停车管理费50元 周武梅：物管费756.5元 阿基阿架莫：物管费683.5元，停车管理费50元 马德华：物管费644.5元 李国香：物管费683.5元 姚飞祥：物管费669.5元，停车管理费50元 普玉贵：物管费688元，停车管理费50元 李远国：物管费756.5元，停车管理费145元 **：物管费683.5元，停车管理费120元 费国涛：物管费683.5元(无发票,被告认可其缴纳物管费1367元,停车费无证据支持) 毕仕友：物管费645元，停车管理费100元 张应春：物管费685元，停车管理费120元 杨全顺：物管费519元 罗俊祥：物管费683.5元，停车管理费20元 尹荣江：物管费519元(提供的是2018年的发票,被告认可已缴物管费1038元,停车管理费无证据支持) 丁世云：物管费645元，停车管理费50元 王德洪：物管费644.5元，停车管理费170元 雷焕琼：物管费688元 刘光辉：物管费519元，停车管理费50元 刘晓：物管费662.5元，停车管理费50元 崔贵发：物管费685元，停车管理费120元 马永泉：物管费662.5元，停车管理费120元 田维玉：物管费644.5元，停车管理费100元 邓兴：物管费669.5元 罗先秋：物管费756.5元，停车管理费120元 杨明艳：物管费662.5元，停车管理费120元 高官发：物管费685元，停车管理费50元 林德清：物管费592元，停车管理费125元 胡芳燕：物管费645元，停车管理费50元 吴朝碧：物管费662.5元，停车管理费100元 张德文：物管费662.5元，停车管理费50元 魏凯勋：物管费519元，停车管理费50元 邹昆俊：物管费688元，(停车管理费票据不能识别) 吴茂生：物管费685元，停车管理费120元 魏明明：(提交的收据为2018-2019年物管费,被告认可其缴纳半年) 黄凤：物管费685元，停车管理费50元 赖宏旺：物管费662.5元，停车管理费100元 梁建容：物管费519元，停车管理费170元 周琴：物管费688元，停车管理费50元 黄日三：物管费685元，停车管理费120元 丰小平：物管费592元，停车管理费70元(停车管理费自2018年11月18日至2019年11月18日缴纳240元,退3.5个月) 宋金全：物管费519元，停车管理费100元 李龙：物管费755.5元 卢鲁窝：物管费688元，停车管理费100元 吴全寿：物管费688元 毛俊鸿：物管费662.5元，停车管理费100元 马安志：物管费755.5元，停车管理费50元 物管费共计40817.5元停车费共计4140元