江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初4620号原告：盱眙天瑞物业服务有限公司，统一社会信用代码9132083055713062XX。住所地盱眙县盱城街道办事处新世纪广场。法定代表人：吕志超，该公司董事长。委托诉讼代理人：李孝堂，该公司员工。被告：盱眙新泗州汽车销售服务有限公司，注册号320830000171378。住所地盱眙县盱城街道办事处机动车保姆城2-101.102.103室。法定代表人：戴军辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈静，该公司经理。被告：丁健全，男，1962年8月10日出生，汉族，住盱眙县。原告盱眙天瑞物业服务有限公司（以下至判决主文前简称天瑞物业公司）与被告盱眙新泗州汽车销售服务有限公司（以下至判决主文前简称新泗州公司）、丁健全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天瑞物业公司委托诉讼代理人李孝堂、被告新泗州公司委托诉讼代理人陈静、被告丁健全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天瑞物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳2018年5月12日至2020年5月11日期间物业服务费26482元（689.63平方米×1.6元/月/平方米×24月）、经营垃圾处理费5793元（689.63平方米×0.35元/月/平方米×24月），上述共计34139元，扣除被告新泗州公司已经缴纳的4965元，尚欠29174元，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2014年5月12日起为盱眙县盱城街道办事处机动车保姆城小区提供物业服务，被告新泗州公司承租了2-101、2-102商业用房，面积为689.63平方米，其接受了服务，但自2018年11月11日起至今一直没缴纳物业费及相关费用，原告多次上门催缴，被告以房屋漏水未及时维修造成其广告物污损为由，要求少交费用，原告无法接受，为维护原告权益，故具状法院，请求判决如上所诉。被告新泗州公司辩称：我公司经与原告协商，一直是半年缴纳一次物业费及垃圾费，半年的费用是4965元，目前已经缴纳了截至2018年11月11日的物业费，此后的没有缴纳，现要求原告将房屋漏水问题予以解决后，同意按此前标准支付相关费用。被告丁健全辩称：被告不同意缴纳物业服务费，另房屋有损失也不可能全额缴纳。经审理查明，2013年1月9日，盱眙广宏置业有限公司（甲方）与原告（乙方）订立《盱眙县机动车保姆城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汽车保姆城提供前期物业管理服务，双方对物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、使用与维护等方面均进行了约定，其中服务费用中约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准暂定如下：最终收费以相关部门核定或备案为准。商业物业1.60元/月/平方米，其他费用经营垃圾处理费0.3元/月/平方米，公用水电费、二次供水泵运行电费，污水提升系统电费、维保年检等公共费用按实单独列账,按户合理分摊，按月公示”，第六条约定：业主应于收房之日起预交一年物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年度缴纳，业主或物业使用人应积极履行缴纳义务。合同第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每天百分之五标准加收滞纳金。2017年4月26日，盱眙广宏置业有限公司与丁健全、施惠珍订立《商品房买卖合同》，由丁健全、施惠珍购买盱眙广宏置业有限公司开发的盱眙机动车保姆城小区第2号楼101号房，建筑面积293.22平方米，102号房，建筑面积396.41平方米，共计689.63平方米。2017年4月30日，丁健全以盱眙三农农业装备有限公司（甲方、出租方）与新泗州公司（乙方、承租方）订立《租房协议》一份，约定甲方将盱眙县盱城镇天鹅湖1号机动车保姆城2幢101.102室出租给乙方使用，租期三年，协议第三条约定“乙方在租赁期间，应服从物业管理。水电费自理，各种业务服务费以及相关费用由乙方交纳”。2017年5月26日、2017年12月19日、2018年7月11日新泗州公司分别向原告缴纳物业费4965元，其公司抗辩上述缴纳的系截至2018年11月11日前的费用，包括物业服务费及经营垃圾处理费。原告庭审中认可截至被告新泗州公司已经缴纳了2018年11月11日前的物业费用。被告新泗州公司多次向原告报修其经营房屋漏水问题，原告在其“业主报修记录”中也载明在2014年7月25日被告新泗州公司曾报修屋顶漏水、2015年8月19日，报修顶部靠东墙南墙处漏水、2016年3月9日，报修屋面漏水、2016年4月16日报送外挂漏水、2016年6月21日报修漏水厉害，2017年3月26日报修南侧门边上漏水严重、2018年8月17日报修楼顶漏雨、2019年4月23日报修顶部漏水，上述报修原告在其报修记录上载明的处理意见均为报开发商维修。另查明，2003年6月9日，盱眙县人民政府印发《县政府关于印发盱眙县城镇垃圾处理费征收管理暂行办法的通知》，该通知上明确500-10000平方米的商店、门市等每月每平方米经营垃圾处理费为0.25元。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋漏水问题能否成为被告拒交物业服务费的正当事由及物业服务费标准的确定。对于房屋漏水问题，从原告提供的报修记录看，自2014年起截至2019年4月，案涉房屋一直有漏水问题，新泗州公司应当依法确认责任主体并及时主张权利，以修复房屋恢复正常经营，其在未明确责任主体的情况下就拒绝缴纳物业费无依据，故该问题不能成为新泗州公司拒交物业费的正当事由。对于物业服务费标准问题，被告新泗州公司抗辩与原告上门收费人员协商确定每半年缴纳一次物业费（含经营垃圾处理费）共计4965元，事实上，被告也按此标准进行了给付，原告对此并无异议，故应当确定被告新泗州公司所述事实，对于原告主张的截至2020年5月11月间物业费及经营垃圾处理，被告新泗州公司应予给付14895元。对于原告主张的违约金，被告确有延期给付物业费用的行为，依法应当承担相应的违约责任，但一则前期物业服务合同违约金标准约定过高，二则被告虽拒绝缴纳物业费，但物业公司作为服务单位，在物业使用人长达五年对于房屋漏水诉求的处理过程中，就事办事，未能积极主动引导业主或物业使用人正确行使权利，化解矛盾，导致双方纠纷产生，也不能说完全没有责任，故对于违约金，本院酌情调整为200元。希望双方借此机会，相互检视各自不足之处，物业公司能够提高自身服务水平和服务能力，业主或物业使用人能够合法合理维权，双方相互理解、支持，共同建设和谐的小区氛围。上述给付责任，业主丁健全依法应承担连带给付责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盱眙新泗州汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内给付原告盱眙天瑞物业服务有限公司自2018年11月12日至2020年5月11日物业服务费、经营垃圾处理费、违约金共计15095元；二、被告丁健全对上述第一项承担连带给付责任。三、驳回原告盱眙天瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费529元，减半收取264.5元，由原告盱眙天瑞物业服务有限公司负担127.5元，被告盱眙新泗州汽车销售服务有限公司、丁健全负担137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  王云云二〇一九年十二月十七日书记员  魏 晨相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。