四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1725民初3622号 原告：四川地旺企业管理有限公司渠县分公司。 法定代表人：邓超琼。 委托诉讼代理人（特别授权）：段小芳，渠县天星法律服务所法律工作者。 被告：周群，女，1971年4月25日出生，汉族。 原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司（以下简称地旺公司）与被告周群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段小芳，被告周群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告地旺公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告终止《商铺租赁管理合同》，被告应立即搬离租赁商铺；2、判令被告立即支付从2017年10月17日至2019年10月16日所欠原告租金、商家综合管理费、营运杂费68201元；并从2019年10月17日起按原合同支付各项费用至被告实际归还商铺之日止；3、判令被告立即支付截止2019年9月30日前所欠电费1524元及至其实际归还商铺之日所拖欠的水电费；4、判令被告应承担违约金11156元（从2017年10月17日起按年利率8%计算至付清之日止，现暂计算至2019年10月16日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月23日签订了《商铺租赁合同》，原告将XX装饰城负X层第1XX号商铺租赁给被告，租期限为36个月，从2015年11月18日起至2018年11月17日止，免租期18个月。合同最终租赁起始日以原告公开公示商场正式开业时间为准，截止日依次顺延，原告公开公示商场正式开业时间为2016年10月17日，合同到期日为2019年10月16日，现租赁期限已届满，被告拒不支付所欠的租金、商家综合管理费、营运杂费，电费，又不与原告签订续租合同，也不搬离租赁商铺，经原告多次向被告催讨各项费用的缴纳及让被告搬离租赁商铺，被告均无理推诿。综上事实，被告未按期支付租金、综合管理费、营运杂费、电费等费用，按合同第七条约定，已构根本性成违约，且租赁期限已届满。故原告根据《合同法》的相关规定，诉至人民法院，请求依法判决。 被告周群辩称，欠租金属实，已支付租金15000元，所欠电费已完善到十月份的。因答辩人有病，确实困难，想分期陆续支付租金。 原告地旺企业渠县公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原告的工商登记信息和被告身份信息，拟真实原被告系本案适格诉讼主体；2、甲方四川三禾房地产开有限发公司与乙方成都博美亿达企业管理有限责任公司、丙方原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司签订的《合作协议书》，拟证实原告对案涉租赁商铺有出租、经营管理等权利；3、2015年8月23日原告与被告签订的《商铺租赁管理合同》，拟证实双方形成租赁法律关系，租赁期限为三年，已于2019年10月16日届满；4、被告欠租金明细单，拟证实被告现欠原告租金68201元及电费1524.7元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年8月23日，原告地旺公司（甲方）与被告周群（乙方）签订《商铺租赁管理合同》，主要约定：租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价：“甲方将XX装饰城（渠县商场）第X层第1XX号商铺经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品或服务，租赁期限为36个月,从2015年11月18日起至2018年11月17日止，免租金期18个月。合同最终租赁起始日以甲方公开公示的商场正式开业时间为准，截止日依次顺延。商铺使用面积为96平方米，共用面积按使用面积的25%进行公摊，公摊面积为24平方米，商铺计价面积为120平方米。租金单价为44元／平方米／月；商家综合管理费单价3元／平方米／月。租金（单价×商铺计价面积）5280元／月，计18个月，共计95040元；商家综合管理费（单价×商铺计价面积）360元／月，计36个月，共计12960元；营运杂费2992元／年，计3年，共计11976元，商家履约及质量保证金10000元。乙方应向甲方交纳费用共计129976元。交款方式为执行先付费后使用模式，场地租金、商家综合管理费按每12个月计收，营运杂费按一年期收取，商家履约及质量保证金由新入场商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转，付款时间及金额均进行了具体约定。乙方各阶段合同费用必须于合同约定付款日一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，先付后用。”权利和义务“甲方负责商场共用部分装修、维护、维修。乙方应每月按时向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费，若逾期不支付，甲方将每天按乙方应缴纳总金额的千分之三收取乙方滞纳金。”违约条款“如乙方未能在本合同约定的期限内及时足额向甲方支付本合同约定的各项费用的，每逾期一天，则应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；如逾期超过30天，乙方仍不缴纳的，甲方即有权解除合同，并不退还已交费用及商家质量保证金。乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的一切费用。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下的各项缴费义务。”租赁合同签订后，被告向原告缴纳商家履约及质量保证金10000元，原告将约定的商铺交给被告经营使用，因商场实际开业时间延后，原被告签订的租赁合同的起止时间向后顺延了一年，即从2016年10月17日起至2019年10月16日止，至原告起诉前，租赁期限已届满。被告按约定支付了第一年的租金，支付2018年度租金及经营服务费15000元(含因租用商铺漏水给被告造成了部分损失，原告给予被告赔偿5000元在内)，下欠21086元，2019年度租金及经营服务费47115元，共计68201元未支付。2019年11月25日前的水电费被告已缴纳。后因被告一直未支付下欠租金及经营服务费，故原告诉至法院。 另查明，案涉商铺系三禾公司所有，2015年1月26日，三禾公司作为甲方与成都博美亿达企业管理有限责任公司（以下简称博美公司）作为乙方、四川地旺广场企业管理有限公司作为丙方签订合作协议书，约定，XX装饰城由丙方拥有相关商业物业的唯一租赁权，由丙方负责设立新的项目管理分公司租赁经营甲方的XX装饰城.渠县商场的相关物业，自行管理商场，可以采取出租门面或者柜台、联营等多种经营形式，联营方、承租人需要对商场物业及其场地、空间作广告位使用的，由项目管理分公司统一规划安排并与使用人直接签订协议实施。同年2月12日，商场地旺广场企业管理有限公司设立渠县分公司即原告负责XX装饰城渠县商场的营运管理。 本院认为，原告通过与三禾公司、博美公司签订合作协议取得XX装饰城.渠县商场的租赁权，对该商场进行统一营运管理，享有与被告签订租赁合同的权利、义务。原、被告签订的《商铺租赁管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。依据原告与被告签订《商铺租赁管理合同》的约定，案涉租赁合同的履行期限在原告起诉前已于2019年10月16日届满，双方也未续签租赁合同，原租赁合同自然终止，根据《中华人民共和国合同法》第二百五十条“出租人与承租人可以约定租赁期限届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人”的规定，原告要求被告归还案涉商铺的理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，原告按合同约定将商铺交给被告使用,被告就应当按照合同的约定时间支付租金及经营服务费等。被告虽然支付了2018度部分租金及经营服务费15000元，并在诉讼中结清了2019年11月25日前的水电费，但至今未支付2018度下余租金及经营服务费和2019年度租金及经营服务费用共计68201元，故原告要求被告支付所欠租金及经营服务费68201元的理由成立，本院予以支持。被告至租赁合同期限届满后仍未按约向原告全额支付租金及相关管理费用，不能实现租赁商铺的目的，已构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对原告主张的违约金予以支持；原告认为合同约定的每日千分之三的违约金过高，要求给予调整，其主张本院予以支持，本院酌定按年利率6%计算支付违约金。 综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百五十条的规定，判决如下： 一、被告周群在本判决生效后十日内将承租的XX装饰城（渠县商场）第X层第1XX号商铺归还给原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司； 二、被告周群在本判决生效后十日内支付自2017年10月17日至2019年10月16日所欠原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的租金、商家综合管理费、营运杂费共计68201元，扣除被告缴纳的保证金10000元后，尚应支付58201元；并支付从2019年10月17日起至实际归还商铺之日止的租金、商家综合管理费、营运杂费（租金、商家综合管理费、营运杂费每月标准按照原租赁合同约定缴纳）。按年利率6%支付拖欠费用的违约金（2019年10月16日前的欠费58201元从2018年11月18日起计算至归还商铺之日止；2019年11月17日后的欠费逐月以所欠当月费用为基数计算至归还商铺之日止）； 三、被告周群在本判决生效后十日内向原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司支付2019年11月25日后所欠水电费； 四、驳回原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1822元，减半收取911元，由被告周群承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王金平 二〇一九年十二月十日 书记员  李建刚