内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终5757号上诉人（原审被告、申请执行人）：赤峰盈创商贸有限公司（原名赤峰创艺装饰有限公司）。住所地内蒙古自治区赤峰市红山区长青街东段千禧建材批发市场内。法定代表人：王某1，经理。委托诉讼代理人：赵某。委托诉讼代理人：王某2，内蒙古原法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：李振明，男，1958年4月29日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市红山区哈达街东段红旗小区二号楼二单元2022室。原审被告（被执行人）：赤峰天民房地产开发有限责任公司。住所地不某。法定代表人：郑某（现羁押于赤峰监狱），其他情况不某。原审被告：赤峰市军队离退休干部休养所，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区桥北镇贡格尔大街。负责人：不某。原审被告：陈某，男，1964年1月31日出生，职业不某，住辽宁省沈阳市大东区。上诉人赤峰盈创商贸有限公司（以下简称盈创公司）因与被上诉人李振明、原审被告赤峰天民房地产开发有限责任公司（以下简称天民公司）、赤峰军队离退休干部休养所（以下简称军干所）、陈某案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初3037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。盈创公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李振明一审的起诉或诉讼请求；2、由李振明承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2005年5月26日，李振明与案外人沈阳市北方建筑股份有限公司江泽分公司签订了购买涉案房屋的协议书，并称交付了全部购房款。虽然李振明称其后又与涉案房屋的销售单位天民公司签订了《预售合同》，但其并非房屋买卖合同，且其购房款也未交于天民公司。因此，李振明和天民公司签订的《预售合同》无效。案外人沈阳市北方建筑股份有限公司江泽分公司不是涉案房屋的所有权人及销售单位，其出售涉案房屋系无权处分，在联合开发涉案房屋的天民公司和军干所无明确追认的情况下，李振明与案外人沈阳北方建筑股份有限公司江泽分公司签订的涉案《协议书》应属无效。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人的诉求不应得到支持。二审接待时，盈创公司增加诉讼理由：一、李振明不具有法律规定所要求的“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的充要条件。1、天民公司同军干所合作开发，是合同法上的合作开发主体，并非物权法意义上的建造主体，并不能依照物权法第三十条的规定原始取得涉诉房屋所有权。天民公司与军干所即使有关于房屋分配的协议，也是基于合作开发房地产利润分配而进行的合同法律行为，况且，合作开发需要对财产的分配等最终进行清算才能确定财产权益。涉案不动产如何分配因没有登记而未产生物权效力。更为重要的是，2004年后涉案房屋被明确登记在军队干休所名下。所以，李振明同案外人沈阳市北方建筑公司江泽分公司签订《协议书》，因案外人沈阳市北方建筑公司江泽分公司不具有涉案不动产的处分权利，该买卖协议无效，或需要由军干所做为权利人对无权处分行为进行追认。其后同天民公司签订的《预售合同》，同样因天民公司并非涉案房屋登记所有权人，属于无权处分，其处分行为同样无效。2、涉案房屋未经竣工验收不得交付使用违反法律强制性规定，预售合同因违反强制性规定无效。3、未全部完成涉案房产初始登记，不具备入住条件，不得买卖交易；以及未经依法登记领取权属证书，不得转让，使得转让或交付行为无效。4、处分不动产物权，未经依法登记，不发生物权效力。5、预售合同的形式要件和内容上，不具备房屋买卖合同的合法有效性。不能满足“签订合法有效的书面买卖合同”的要求。二、关于案外人沈阳市北方建筑公司江泽分公司能否取得物权期待权的问题。根据（2017)最高法民申1769号和（2017)最高法民终356号最高院指导案例所描述的裁判理由，“案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭债权，基础法律关系并非房屋买卖关系，而是债权债务关系。双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然地引起房屋权属的变动。不属于法律规定的应予保护的物权期待权的情形。以房抵债只产生请求被执行人过户的权利，该权利并非物权期待权或所有权，该权利并不优先于申请执行人的普通债权，且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，因此，以房抵债协议并不享有能够排除执行的实体权益。”可以说，李振明的上游权利来源，也就是案外人沈阳市北方建筑公司江泽分公司都不具有利害关系人所拥有的实体权利。退一步讲，假定本案涉及的抵顶协议有效，那么抵顶后，基于抵顶协议取得涉案房产物权或财产权益的权利承受人也是案外人沈阳市北方建筑公司江泽分公司，李振明不具有诉讼的原告主体地位。更需要注意的是本案证据中显示，案外人沈阳市北方建筑公司江泽分公司出具的收款收据写明“陈某交转工程款购房102419元……”。可见李振明没有过对天民公司的任何交款行为，并非商品房的实际消费者。所以，从证据证明内容上李振明也并非提起案外人执行异议的利害关系人。更无证据显示李振明如何对涉案房产拥有实际权力。三、直至二审，李振明也没有提交非因买受人自身原因未办理过户登记的证据。况且，李振明同样没有提交任何证据证明，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条要求的对于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需要符合下列情形，其中包括“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。综上，请二审法院查明事实，维护盈创公司的合法权益。李振明、军干所、天民公司、陈某未答辩。李振明向一审法院起诉请求：1、终止对李振明所有的赤峰市××区的执行；2、撤销（2017）内0402执异219号和（2006）红民初字第2028号的裁定书；3、解除对涉案房屋的查封。一审法院认定事实，2004年1月17日，天民公司（甲方）与原赤峰创艺装饰有限公司（以下简称创艺公司）（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方将向秀丽商场三楼办公区及服装区的装饰、装潢工程已承包给乙方施工，现已施工完毕。经结算，甲方应给乙方施工费总计人民币贰拾叁万捌仟叁佰零陆元柒角伍分；二、乙方以上述施工费折抵购房款，从甲方开发的××旗购买住宅楼及仓库。其中住宅为××楼东侧面积91.5平方米、3单元二楼西侧67.65平方米、2单元二楼东侧62.88平方米、仓库一个；三、乙方所购住宅楼按每平方米1100元与甲方结算（楼层差价不再另计），所购一层仓库按每平方米900元与甲方结算。该住宅及仓库的面积以相应房产证登记记载的面积为准，按上述约定单价计算购房总款额，以上述施工费抵付房款后，多退少补。待乙方入住、使用该房屋及仓库并办理完房产证后，双方一并结算；四、乙方所购上述住宅及仓库，甲方承诺验收合格后于2004年10月30日前向乙方交付使用。每逾期交付一天，则甲方以上述施工费千分之五的比例为计算方法，向乙方赔偿损失；五、甲方向乙方承诺，在向乙方交付以前，甲方保证不以任何方式将此房及仓库出售他人，也不将此房及仓库设定任何抵押。否则，乙方有权要求退房。甲方将按上述施工费额双倍返还购房款；六、乙方在入住、使用该房及仓库前，可将该房及仓库转让或转售他人。甲方为乙方的转让及转售出具相关的手续；七、如施工协议与此协议有异议时，以此协议为准。本协议甲、乙双方签章后生效。案涉红旗小区是天民公司和军干所联合开发，针对红旗小区项目成立了赤峰市军干所综合楼联建办公室。2004年9月15日，赤峰市军干所综合楼联建管理办公室向赤峰市房地产管理处申请将涉案房屋备案登记在军干所名下。2005年5月26日，李振明作为乙方与案外人沈阳市北方建筑股份有限公司江泽分公司（甲方）签订《协议书》，约定：一、乙方购买甲方的住××区（军干休所院内）楼号为2号楼2单元2022室，建筑面积89.06；二、此住宅楼室户是甲方为天民公司施工顶为工程款的楼房，甲方自愿以一次性每平方米售价为1150元卖给乙方。此价含楼层上浮价、契税、大修基金及办证费用由乙方承担；三、乙方购房手续及过户手续均由甲方负责，同乙方一起到房产公司办理；四、甲乙双方签订协议后，乙方一次性交清房款，同时并产生法律效益，如果此楼房出现转卖或外卖给其他方，视甲方为诈骗行为，并承担法律责任，退还全部购房款除外，并付30%违约金。五、此协议一式二份，签字盖章生效。同日李振明（乙方）与天民公司（甲方）又签订了《预售合同》，约定天民公司将坐落于红山区东城办事处哈达街第2号楼2单元2022室89.06平方米住宅出售给乙方，每平方米1150元，总金额102419元。乙方于签订合同之日起一日内预付给甲方预售款人民币壹拾万另贰仟肆佰壹拾玖元……。李振明于2005年5月26日向案外人沈阳市北方建筑股份有限公司江泽分公司交纳购房款102419元，该公司为李振明出具收款收据一枚，写明：“陈某交转工程款购房102419元，2022号89.06×1150元”。此后该房交付李振明居住至今。2006年5月29日，创艺公司更名为盈创公司。2006年8月15日盈创公司以创艺公司的名义向一审法院提出财产保全申请，一审法院依法作出（2006）红民初字第2080号民事裁定书，裁定对位于赤峰市××街（建筑面积89.06平方米）、2022室（建筑面积89.06平方米）、3021室（建筑面积89.06平方米）、2021室（建筑面积89.06平方米）、2031室（建筑面积89.06平方米）五套住宅以及4014号（建筑面积18.51平方米）、3018号（建筑面积18.51平方米）两间车库予以查封。后创艺公司将天民公司诉至一审法院，一审法院于2006年9月8日作出（2006）红民初字第2080号民事判决，判决天民公司自坐落于赤峰市××区竣工验收合格后立即将该楼2单元二楼东户、3单元二楼西户、5单元二楼东户及仓库一个交付创艺公司；并于本判决生效后立即向创艺公司支付违约金250000元。2006年11月23日，创艺装饰公司向本院申请执行，形成一审法院（2007）红法执字第16号执行案件。执行中一审法院于2017年1月3日作出（2007）红法执字第16号之一执行裁定，裁定查封天民公司开发的登记在军干所名下的坐落于赤峰市××区房屋（备案号：10096016）、2022号（备案号：10096018）、3021室房屋（备案号：10096019）、2021室房屋（备案号：10096017）、2031室房屋（备案号：10096031）、4014号车库（备案号：10096003）、3018号车库（备案号：10095999）。李振明针对该裁定向一审法院提出异议，请求依法撤销红山区法院（2007）红法执字第16号之一执行裁定书，立即停止对涉案房屋的执行并解除对该房屋的查封。一审法院于2017年11月1日作出（2017）内0402执异219号执行裁定书，裁定驳回李振明请求。李振明在法定期限内提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，李振明与案外人沈阳市北方建筑股份有限公司江泽分公司于2005年5月26日签订的协议书写明系天民公司抵顶工程款的楼房，且向该公司交纳了购房款，同日李振明又与天民公司签订了《预售合同》，确定了涉案房屋出售给李振明的事实。该买卖行为的发生先于盈创公司申请的保全行为，且该房屋未包含在天民公司与盈创公司协议范围内。因此李振明应该享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院应依法对李振明合理的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行赤峰市红山区哈达街东段红旗小区2号楼2单元2022室房屋。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，根据上诉请求及答辩意见，本案当事人二审争议焦点是：李振明是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产的问题首先，本案中，李振明在赤峰市红山区人民法院查封案涉房屋之前已经与天民公司签订了预售合同，并办理了备案登记，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。备案登记证明书载明销售单位是赤峰市军干所综合楼联建管理办公室，该联建管理办公室有权处分案涉房屋，盈创公司称未经军干所同意，案涉买卖合同无效请求不成立，本院不予支持。其次，盈创公司认可该房屋现由李振明居住，李振明已经取得案涉房屋的物权期待权。（二）关于李振明是否已经支付价款的问题本案中，李振明与赤峰市军干所综合楼联建管理办公室签订房屋预售合同，约定本案所涉房屋出售给李振明，总价款为102419元。沈阳市北方建筑股份有限公司江泽分公司已经向李振明出具了购房收据，李振明已经按约定支付了全部购房款。（三）关于是否非因李振明自身原因未办理过户登记的问题。本案所涉房屋因未竣工验收，不能办理初始登记，李振明作为买受人，对于房屋不能办理过户登记并无过错，应当认定非因李振明自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记。本案中，在赤峰市红山区人民法院查封本案所涉房屋之前，李振明与赤峰市军干所综合楼联建管理办公室就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了备案登记，依照合同约定支付了全部购房款，李振明已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因李振明自身的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，李振明就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由盈创公司承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○一九年十二月二十七日书记员 范春阳