西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初16948号原告：陕西宏盛实业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：杨振，该公司总经理。委托代理人：马晨，陕西洪振律师事务所律师。被告：陕西亚特体育俱乐部股份有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：符鹏，该公司总经理。委托代理人：刘楠，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托代理人：崔帆帆，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。原告陕西宏盛实业有限公司（以下简称宏盛公司）诉被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司（以下简称亚特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告宏盛公司委托代理人马晨、被告亚特公司委托代理人刘楠、崔帆帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏盛公司诉称，原、被告双方就原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX层及XX号楼10201商铺签订了《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。合同约定租赁期为10年，即2017年11月1日至2027年10月31日，租金交付方式按照每6个月租金到期前30日内预缴纳租期内下6个月租金，自2018年5月1日至2019年4月30日被告共计欠缴租金500000元，被告于2018年12月26日缴纳租金50000元，截止起诉之日合计欠缴租金450000元。依据双方《租赁合同》第七条7.1款之约定：“乙方逾期缴纳租金，每逾期一日按平均月租金的百分之一向甲方支付违约金”。原告多次向被告催要，被告并未按照合同约定支付相应租金及逾期支付租金违约金，严重损害原告合法权益，无奈之下，原告向被告寄送了《解除协议通知函》，同时按照合同第七条7.4款之约定被告应当向原告支付经营补偿金。因被告原因导致合同解除后，被告拒绝支付租金及违约金，严重损害原告合法权益，故原告诉至本院，请求判处：1.请求确认原被告双方签订的《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除；2.被告立即向原告返还租赁房屋；3.被告支付自2018年5月1日起的房屋租金450000元；4.被告每日按平均月租金1%向甲方支付延迟支付租金的违约金至实际履行之日，暂计至起诉之日为123884.13元；5.被告支付至占用房屋实际返还之日的房屋占用费，暂计至起诉之日为13889元；6.被告支付原告经营补偿金135000元；7.被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告述称案涉房屋被告已返还，故放弃第二项诉讼请求。被告亚特公司辩称，1.原、被告双方签订的《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》及《补充协议》已于2019年3月11日经原告发出解除通知函而解除；2.被告欠付原告租金总额应为330137元，而非450000元。合同约定的年租金为50万元，租赁合同已于2019年3月11日解除，故被告欠付租金应为430137元（500000÷365天×314天＝430137元）。被告已于2018年12月26日向原告支付50000元房租。2017年6月16日被告向原告交付总价值为5万元的72张不记名门店通用健身年卡作为合同履约保证金，现合同已经解除，履约保证金应当冲抵租金，故被告尚欠原告租金为330137元（430137元-50000元-50000元＝330137元）；3.租赁合同第七条7.1款约定的违约金过高，被告有权依法请求人民法院予以减少，认为参照民间借贷相关司法解释按照年利率6%的标准承担资金占用利息更为合理；4.原告要求被告支付房屋占用费的请求没有事实依据，原告向被告发出解除通知函后，被告曾与原告协商搬离租赁房屋的事宜，但原告表示只有被告付清房租后才能搬离，同时，原告采取断水断电的方式阻止被告的正常经营，导致被告的店面无法正常营业，故被告不应承担房屋占用的费用；5.原告要求被告支付经营补偿金无事实依据和法律依据，原告作为房屋出租方，其经营收益即租金，对于未付原告部分租金的事实被告予以认可，并同意承担一定比例的违约金，已经足以弥补原告的经营损失，现原告另外要求支付经营补偿金对被告明显不公平，且原告无任何证据证明其实际的经营损失。综上，请法院查清事实，准确核准被告欠付原告的租金总额，被告愿意积极筹措资金，及时支付欠付的租金，并承担合法合理的违约金，驳回原告不合理的诉请。原告宏盛公司围绕诉讼请求提供以下证据：1.《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》、《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同补充协议》、2.催告函及公司函、3.《解除通知函》、《房屋移交确认单》，被告亚特公司对上述证据真实性均予以认可，对证据1和证据3的证明目的不予认可，认为合同约定的违约金过高，经营补偿损失没有事实依据，占用房屋的责任不在被告，不应承担房屋占用期间的租金及违约金。被告亚特公司围绕答辩意见提供1.关于解除《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》及《补充协议》通知函、2.《收条》、3.《国内支付业务付款回单》、4.微信视频截图、5.《大寨路店盘点表》等证据,原告宏盛公司除对证据4微信视频截图真实性不认可外，对被告其余证据真实性均予以认可，对证据2、证据3和证据5的证明目的不予认可。对于原、被告提供的上述证据真实性没有异议的,本院予以确认并附卷佐证。经审理查明，2016年9月，原告宏盛公司（出租方）与被告亚特公司（承租方）签订《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》，合同约定被告向原告承租位于雁塔区XX路XX段XX社区XX层、XX＃-10201商铺（房屋建筑面积1310.58㎡），租赁期限为10年，自2017年3月1日至2027年2月28日，装修免租期为2016年10月1日至2017年2月28日；合同签订7日内，被告支付总价值为5万元的不记名健身年卡（72张）作为合同履约保证金，支付的履约保证金将充抵最后一期的房租；10年房屋租金总金额为6174000元，合同期前两年（2017年3月1日至2019年2月28日）租金为年租金500000元；被告按6个月预付租金，应于每6个月到期前30日内付清下6个月租金，交付时间及金额为2017年9月1日、2018年3月1日、2018年9月1日，金额均为250000元，2019年3月1日金额为300000元…；被告逾期缴纳租金，每逾期一日按平均月租金的百分之一向原告支付违约金，如在此合同履行期间因任意方单方面原因违约，提前终止合同，需支付对方租赁期总租金的30%违约金，作为经营补偿。2017年6月5日，原告宏盛公司（出租方）与被告亚特公司（承租方）签订《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同补充协议》，双方对房屋免租期、租期、租金支付时间等约定如下：装修免租期为2017年5月10日至2017年10月31日，租赁期限为2017年11月1日至2027年10月31日，租金交付时间及金额为2017年5月20日、2018年5月1日、2018年11月1日、2019年5月1日，金额均为250000元，2019年11月1日金额为300000元…，补充协议与原签订的《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》具有同等法律效力，补充规定与本合同有条款不一致处，则以补充规定为准。2017年6月16日，原告向被告出具《收条》，载明原告收到被告不记名门店通用健身年卡72张（按照双方租赁合同约定作为合同履约保证金）。被告自2018年5月1日起未按时向原告支付房屋租金，原告多次向被告发函催告要求其按时支付租金，被告多次回函表示正积极筹款。2018年12月26日，被告向原告支付租金50000元。2019年3月11日，原告向被告发出关于解除《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》《补充协议》通知函，明确告知被告双方所签合同自本通知书送达之日起解除，被告认可于2019年3月11日收到该解除通知函。2019年7月12日，被告从原告处承租的房屋搬离，将案涉房屋交还原告。以上事实，有《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》、《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同补充协议》、催告函、《解除通知函》、《收条》、《国内支付业务付款回单》、《大寨路店盘点表》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》、《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自的义务。一、关于房屋租赁合同、补充协议是否解除及解除时间问题：原告于2019年3月11日向被告发出解除通知函，该通知中明确解除合同的理由为被告逾期30天未缴纳租金，且明确告知被告自通知书送达之日起合同解除，被告确认于当日收到该解除通知函，因被告未按期缴纳租金，原告解除合同的理由符合双方合同约定，故双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年3月11日解除。二、关于未付房屋租金数额问题：根据双方签订的补充协议，2018年5月1日至2019年4月30日案涉房屋租金应为500000元，因双方合同于2019年3月11日解除，故被告应付2018年5月1日至2019年3月11日期间房屋租金430137元（500000元÷365×314天＝430137元），扣减被告2018年12月26日已付租金50000元，故被告应付剩余房屋租金为380137元。三、关于被告延迟付款违约金及标准问题：合同虽约定逾期缴纳租金，每逾期一日按平均月租金的百分之一支付违约金，但依该约定计算逾期付款违约金明显过高，根据被告实际受损情况，结合公平合理原则，本院酌定每逾期一日按平均月租金的1‰支付违约金。四、关于解除合同后被告占用房屋期间费用问题：被告占用案涉房屋期间为2019年3月12日至2019年7月12日，原告要求被告按每月租金支付占用费，但原告应给予被告合理腾房期限，结合占用期间因双方纠纷被告未能正常营业，本院酌情认定房屋占用费为100000元（500000元÷12×4×0.6＝100000元）。五、关于被告是否应支付原告经营补偿金问题：原告作为房屋出租方，其经营收益即房屋租金，被告已承担逾期付款违约金及占用房屋期间费用，足以弥补原告的经营损失，现原告另外要求支付经营补偿金对被告明显不公平，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。六、关于是否应折抵被告已缴纳总价值为5万元的履约保证金问题：缴纳履约保证金的目的是为督促被告能按约履行其义务，因被告未按期缴纳租金已属违约，被告违约行为是导致双方租赁合同解除的根本原因，故该5万元履约保证金不予折抵。因依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陕西宏盛实业有限公司与被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司签订的《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同》、《宏府麒麟山社区商业房屋租赁合同补充协议》于2019年3月11日解除；二、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陕西宏盛实业有限公司2018年5月1日至2019年3月11日期间剩余房屋租金380137元（500000元÷365×314天－50000元＝380137元）及延迟付款违约金（违约金以平均月租金41667元为基数，按照每日1‰为标准，自2018年5月1日起计算至实际清偿之日止）；三、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陕西宏盛实业有限公司2019年3月12日至2019年7月12日期间房屋占用费100000元（500000元÷12×4×0.6＝100000元）；四、驳回原告陕西宏盛实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费55107元，由被告承担。因原告已预交，故被告应于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审判长 王 华审判员 李多萌审判员 李 漾二〇一九年十二月十二日书记员 陈 涵打印：相丽华校对：焦阳宁2019年月日送达1