安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2750号原告（反诉被告）：莫正培，男，1972年1月22日出生，汉族，住安徽省郎溪县。原告（反诉被告）：蔡爱琴，女，1977年2月12日出生，汉族，住安徽省郎溪县。以上两原告共同委托诉讼代理人：吕燕，安徽明和律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠光集团郎溪房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县。法定代表人：李云青，该公司董事长。委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。原告莫正培、蔡爱琴与被告珠光集团郎溪房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“珠光公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年11月27日，被告珠光公司向本院提起反诉，本院立案后，将本案转为简易程序，对本诉和反诉进行了合并审理。2019年12月2日，本院依法公开开庭进行审理。原告(反诉被告)莫正培及原告(反诉被告)莫正培、蔡爱琴共同委托诉讼代理人吕燕、被告（反诉原告）珠光公司的委托诉讼代理人毛家云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。莫正培、蔡爱琴向本院提出诉讼请求：1、判令珠光公司支付莫正培、蔡爱琴逾期交房违约金9696.67元【517985元×156天（2019年5月2日-2019年10月4日）×万分之1.2】；2、判决珠光公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月4日，莫正培、蔡爱琴与珠光公司签订了《商品房买卖合同》，购买珠光公司开发的位于郎溪县建平镇珠光国际12幢1单元502室商品房，双方就相关事宜做了明确具体的约定。合同第八条明确约定珠光公司应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将案涉房屋交付给莫正培、蔡爱琴使用。第九条约定，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同签订后，莫正培、蔡爱琴按照约定支付了全部购房款。然而合同约定的交房期限届满后，珠光公司却迟至2019年10月4日才交房，逾期交付天数为156天。其后，莫正培、蔡爱琴多次找到珠光公司要求支付逾期交房违约金，珠光公司均以各种理由推诿。另，就面积差款，莫正培、蔡爱琴与珠光公司仅签订相关协议，珠光公司未将面积差款退给莫正培、蔡爱琴。故莫正培、蔡爱琴特具状本院，请求判如诉请。珠光公司辩称，1、珠光公司房屋施工过程中，由于项目设计商品混凝土标号过高，导致原材料匮乏，无法按期进行施工，造成了工期延长；2、省环保部门经常来郎溪县检查，政府令所建房屋停工，不允许建设，由此导致工期延长，对于上述两原因引起的工期延长的天数，在计算时应予以扣减；3、本案中，莫正培、蔡爱琴计算的逾期违约天数请法院依法确定。珠光公司向本院提出反诉请求：1、判令莫正培、蔡爱琴向珠光公司支付逾期付款违约金17064元【360000元×395天（2018年2月4日-2019年3月4日）×万分之1.2】；2、判令反诉案件诉讼费用由莫正培、蔡爱琴承担。事实与理由：2017年12月4日，莫正培、蔡爱琴与珠光公司签订《商品房买卖合同》，约定由莫正培、蔡爱琴购买珠光公司开发的珠光国际小区12幢1单元502室，建筑面积109.36平方米，总价517985元，合同第六条付款方式及期限约定：莫正培、蔡爱琴于2017年12月4日前付清首付款157985元，剩余房款360000元于2018年1月4日前办理银行按揭贷款。合同还对违约责任、交付期限等进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，莫正培、蔡爱琴虽然支付了首付款及办理了银行按揭贷款，但珠光公司直至2019年3月4日才收到贷款银行转账支付的360000元购房尾款。莫正培、蔡爱琴未按合同约定期限办理按揭贷款并支付购房款尾款的行为系逾期付款，构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超过90日后，合同继续履行的，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，莫正培、蔡爱琴应按日向珠光公司支付逾期应付款万分之1.2的违约金。本案中，双方约定于2018年1月4日前办理按揭贷款，办理按揭贷款后正常放款时间一般为一个月，因此，购房款全款到账时间应为2018年2月4日。贷款于2019年2月1日到莫正培、蔡爱琴账户后，于2019年3月4日才到珠光公司账户，逾期395天，按照日万分之1.2计算，应为17064元。另，贷款过程为：珠光公司与莫正培、蔡爱琴签订合同后，联系合作方银行，实际是由莫正培、蔡爱琴将材料交给珠光公司置业顾问，由置业顾问协助莫正培、蔡爱琴去银行办理贷款手续。珠光公司遂提出反诉，请求支持反诉请求。莫正培、蔡爱琴对珠光公司的反诉辩称，1、珠光公司要求莫正培、蔡爱琴支付逾期付款违约金没有事实和法律依据。莫正培、蔡爱琴按照《商品房买卖合同》的约定，于2017年12月4日支付购房首付款157985元，剩余房款也是按照双方合同约定，于2018年1月4日向珠光公司合作银行中国邮政储蓄银行郎溪支行申请办理银行按揭贷款；2、贷款过程为：莫正培、蔡爱琴交首付款之后去银行签字，贷款都是由珠光公司售楼部联系莫正培、蔡爱琴，让莫正培、蔡爱琴什么时候去，莫正培、蔡爱琴就什么时候去，银行也由珠光公司指定，在银行签字没有给任何材料。综上，莫正培、蔡爱琴不存在违约行为，请求驳回珠光公司的反诉请求。在本诉中，莫正培、蔡爱琴为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、莫正培、蔡爱琴身份证，证明：莫正培、蔡爱琴的身份情况；2、结婚证，证明：莫正培、蔡爱琴系夫妻关系；3、《商品房买卖合同》，证明：莫正培、蔡爱琴与珠光公司于2017年12月4日签订《商品房买卖合同》，就案涉房屋买卖的相关事宜作出了明确约定；4、收据两张，证明：莫正培、蔡爱琴于2017年11月25日订购案涉房屋，缴纳定金10000元整，并于2017年12月4日缴纳首付款147985元；5、发票一张，证明：莫正培、蔡爱琴按期缴纳案涉房屋房款517985元；6、《个人购房?购车借款及担保合同》，证明：莫正培、蔡爱琴与中国邮政储蓄银行股份有限公司郎溪县支行于2018年4月2日签订住房贷款合同，保证人是珠光公司，贷款金额360000元；7、税收缴款书一份，证明：莫正培、蔡爱琴购买案涉房屋拿房后缴纳契税7399元；8、《面积误差补充协议》，证明：双方于2019年8月22日达成《面积误差补充协议》，退莫正培、蔡爱琴面积差款58元；9、中国邮政储蓄银行交易明细，证明：中国邮政储蓄银行于2019年2月1日发放贷款；10、收据五份，证明：莫正培、蔡爱琴领到房屋后，于2019年10月6日缴纳物业管理费、文明装修保证费、装修垃圾清运费等费用；11、住宅专项维修资金专用收据一份、安徽农金现金支取单，证明：莫正培、蔡爱琴于2019年9月8日缴纳住宅专项维修资金10359元。珠光公司对莫正培、蔡爱琴在本诉中所举证据的质证意见为：对证据1-5、7-9的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议；对证据6的真实性无异议，但根据双方《商品房买卖合同》的约定，莫正培、蔡爱琴应于2018年1月4日前办按揭贷款，但实际签订按揭贷款合同日期为2018年4月2日，这也恰恰证明了莫正培、蔡爱琴存在逾期办理按揭贷款的事实；对证据10、11关联性有异议。在本诉中，珠光公司未提供证据。在反诉中，珠光公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、珠光公司营业执照，证明：珠光公司的主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明：双方合同第六条、第七条约定了由买受人承担办理按揭贷款义务及逾期付款违约责任；3、收据二张，证明：珠光公司在2017年12月4日前收到了莫正培、蔡爱琴支付的购房款157985元；4、结算账户收款凭证一份，证明：珠光公司于2019年3月4日收到银行划拨的购房尾款360000元。莫正培、蔡爱琴对珠光公司在反诉中所举证据的质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议，对证据4证明对象有异议，银行发放贷款时间晚不是莫正培、蔡爱琴导致。在反诉中，莫正培、蔡爱琴未向本院提交证据。本院对莫正培、蔡爱琴及珠光公司所提交的证据审核认定如下：莫正培、蔡爱琴所举证据1、2、3、4、9形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；证据5形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析；珠光公司对证据6真实性及该合同签订日期为2018年4月2日的证明对象均无异议，故本院分析认为该份证据具有证据资格，依法予以采信；证据7、10、11与本案主要待证事实无关，本院不予采纳；证据8的证明对象为“双方于2019年8月22日达成面积误差补充协议，退莫正培、蔡爱琴面积差款58元”，但莫正培、蔡爱琴在庭审中陈述仅签订相关协议，未退面积差款，珠光公司也未提交证据证明已将面积差款予以退还，故本院分析认为该份证据与本案审理不具关联性，依法不予采信。莫正培、蔡爱琴对珠光公司所举证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：珠光公司系郎溪县珠光国际小区的开发商。莫正培、蔡爱琴（买受人）于2017年12月4日与珠光公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向珠光公司购买郎溪县珠光国际小区12幢1单元502号商品房一套，合同约定房屋建筑面积为109.36㎡。该商品房总价为517985元。合同第六条约定，买受人于2017年12月4日前付清首付款157985元，剩余房款360000元于2018年1月4日前办理银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2019年5月1日之前将经分期综合验收合格及综合查验备案的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、规划设计变更或遇到重大技术问题而导致建设期延长的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同补充协议第二条关于按揭贷款的补充约定为：2、若买受人委托出卖人代办按揭审批手续，需于《商品房买卖合同》签订时向出卖人交齐所有相关资料及证明，银行批准买受人按揭申请后，买受人按银行或出卖人通知（但不限于电话或信息通知）三日内必须到指定银行签署《个人住房借款合同》，并向有关部门缴纳相关费用，否则买受人须承担逾期付款的违约责任。合同签订前，莫正培、蔡爱琴于2017年11月25日支付定金10000元；于签订合同当日支付首付款尾款147985元。合同签订后，莫正培、蔡爱琴将相关贷款资料交给珠光公司，由珠光公司代为协助办理按揭贷款。2018年4月2日，莫正培、蔡爱琴与中国邮政储蓄银行股份有限公司郎溪县支行签订《个人购房?购车借款及担保合同》，合同约定向中国邮政储蓄银行郎溪县支行申请办理购房贷款360000元，贷款期限为2018年4月2日-2033年4月2日，账户为62×××71，合同同时授权银行直接将贷款资金从贷款账户划付至珠光公司账户。2019年2月1日，中国邮政储蓄银行郎溪县支行将贷款360000元支付到莫正培、蔡爱琴账户。2019年3月4日，中国邮政储蓄银行郎溪县支行将贷款在上述账户划至珠光公司账户。2019年10月2日，珠光公司开具了增值税普通发票，开票金额517937元。另查，莫正培、蔡爱琴陈述珠光公司于2019年10月4日交房。本院认为，莫正培、蔡爱琴与珠光公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。莫正培、蔡爱琴依照合同约定完成了支付购房款义务，珠光公司应当依照合同，于2019年5月1日前将房屋交付莫正培、蔡爱琴使用。珠光公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。珠光公司抗辩系其他原因导致逾期交房，但未提供任何证据证明，对其抗辩意见，本院不予采信。现珠光公司未能举证证明交付案涉房屋时间，故本院以莫正培、蔡爱琴自认的2019年10月4日认定交付房屋时间，莫正培、蔡爱琴主张逾期日期自2019年5月2日计算到2019年10月4日，共计156天，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。依照双方合同第九条约定，珠光公司应当支付的违约金数额为9696.67元（517985元×0.12‰×156天）。关于珠光公司的反诉部分，根据双方合同约定，莫正培、蔡爱琴应当于2018年1月4日前申请办理银行按揭贷款，现经查明，莫正培、蔡爱琴将所有贷款资料交由珠光公司，由珠光公司代为协助办理。且实践中，办理商品房按揭贷款需要开发商、购房户相互协助配合并共同提供材料。莫正培、蔡爱琴虽在2018年4月2日签订合同，但案涉贷款系莫正培、蔡爱琴将材料交至珠光公司，由珠光公司代为协助办理，且根据双方补充合同约定，如莫正培、蔡爱琴在银行或珠光公司通知其到银行签署合同，莫正培、蔡爱琴在三日内不予签订，视为违约。故珠光公司主张莫正培、蔡爱琴违约，应当举证证明银行或该公司通知莫正培、蔡爱琴签订合同的具体日期，现珠光公司并未举证证明，应承担举证不能的责任。另珠光公司认为按揭贷款于2019年2月1日到莫正培、蔡爱琴账户后，2019年3月4日才到珠光公司账户，莫正培、蔡爱琴存在违约的意见，本院审查认为，案涉贷款合同已经明确授权贷款银行将贷款扣划至珠光公司，现延迟扣划并非莫正培、蔡爱琴导致，综上，珠光公司主张莫正培、蔡爱琴违约，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）莫正培、蔡爱琴逾期交付房屋违约金9696.67元；二、驳回被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担；反诉受理费120元（已减半收取），由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  乔瑞二〇一九年十二月十三日书记员  刘畅