贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6268号原告：贵州贯龙物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路205号16栋1-3号。法定代表人：刘雅芳，职务董事长。委托诉讼代理人：李正秀、吴艳琼，系该公司员工。被告：余丽飞，女，1989年8月1日生，汉族，户籍地贵州省正安县，现住贵州省贵阳市。被告：郑继亮，男，1988年10月29日生，汉族，户籍地贵州省贵阳市云岩区。共同委托诉讼代理人：潘飞，贵州典正律师事务所律师。原告贵州贯龙物业管理有限公司（以下简称：贯龙物业公司）与被告余丽飞、郑继亮物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，在诉讼过程中，被告余丽飞、郑继亮申请将本案与原告贯龙物业公司分别诉被告王升、余平会、郭娅、李燕、别晓东与王占朋、刘素明、马琴、刘清海、郭凤与王庭华、李霞、李树炜、张明全、严涛、龙尚学、安树琴、张洪柱、宋广、王天财、邱忠樑与谢华芬、吴玉春与王登民、姚敏、刘英、周菁物业服务合同纠纷二十三案〔（2019）黔0115民初6269号、6560号、6042号、5876号、5785号、5784号、5725号、5724号、5722号、5675号、5674号、5586号、5585号、5584号、5362号、5360号、5358号、5356号、5352号、4660号、4659号、4644号、4622号〕合并审理，原告贯龙物业公司亦同意，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贯龙物业公司的委托诉讼代理人李正秀、吴艳琼，被告余丽飞、郑继亮的委托诉讼代理人潘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贯龙物业公司诉称，观山湖区康乃馨路29号金海苑小区4号楼2单元2楼1号业主余丽飞、郑继亮（以下简称被告）于2015年购买了贵州贯龙房地产开发有限公司（以下简称：贯龙房开公司）开发的金海苑小区物业一套，房号为（4）2-2-1，面积94.18平方。根据被告同原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2016年4月1日起便无故拖欠物业管理费用，至2018年8月31日止共计4096元。为维护原告合法权益，特提起诉讼。请求判令：1.被告立即支付物业管理费4096元；2.被告立即按每天千分之五支付违约金11969元；3.本案诉讼费由被告承担。被告余丽飞、郑继亮辩称，原告提供的物业服务不符合前期物业服务协议，存在消防不合格、公共设施设备维护严重不达标、未全面履行公共秩序的维护义务、保洁服务和配合服务不到位，被告不支付物业费系依法履行先履行抗辩权的合法行为；服务不到位，服务费应依法扣减；原告违约在先，被告依法不应支付任何违约金；原告撤离退出时，未履行与新接管物业企业交接工作。综上所述，原告没有先行履行前期物业管理协议，被告有权拒绝履行交纳物业费的义务，不承担任何违约责任及诉讼费。原告提供的服务内容、质量，物业费1.5元/㎡的过高，应按0.8～1元/㎡补缴比较合理。恳请法院依法作出判决。经审理查明：2014年6月11日，贯龙物业公司以中标价每月1.81元/㎡中标贯龙房开公司开发的《碧海花园十组团“金海苑”》前期物业服务。次日，贯龙房开公司（甲方）与贯龙物业公司（乙方）签订《“碧海花园十组团·金海苑”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对碧海花园十组团·金海苑的房屋管理、公用设施设备维修养护、保洁服务、绿化养护管理等提供前期物业管理服务。第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.5元/月·㎡；第三十一条约定物业管理服务期限暂定5年，自甲方将房屋交付业主之日予以起算，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。余丽飞、郑继亮为观山湖区康乃馨路金海苑小区4号楼2单元2楼1号的业主。贯龙物业公司具有三级物业管理资质。2015年9月12日，贯龙物业公司（甲方）与郑继亮（乙方）签订《前期物业管理协议》，约定甲方为乙方坐落金海苑小区的94.18㎡房屋提供物业管理服务。第四条约定乙方交纳物业公共服务费周期一年，住宅按建筑面积每月1.5元/㎡，每年的4月1日交纳，交房日期为2015年4月1日；第九条约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。协议签订，郑继亮、余丽飞交纳了自交房之日起一年物业服务费。2018年9月6日，贯龙物业公司向碧海社区管委送达《退出管理“金海苑小区”报告书》，称公司自2014年8月开展物业服务四年多，收取的物管费仅为376户的三分之一，年年亏损，现因地下停车场收费与业主发生冲突，决定自2018年9月起自动退出该小区，不再提供物业管理服务。因贯龙物业公司决定退出，小区内垃圾清运、电梯维护等无人管理。经社区、居委会、小区业主委员会候选人、物业公司多方商定，为确保小区卫生、公共用电、用水、用气及电梯等日常工作的正常运行，由贯龙物业公司临时管理小区三个月进行过渡。金海苑小区业主委员会、贯龙物业公司于2018年9月29日就过渡期间每月各项开支清单发布《金海苑小区临时过渡成本核算的公告》。同年10月11日，金海苑小区业主委员会发布《公告》称贯龙物业公司临时为我们服务已一个多月，测算每平方米收取过度管理费0.8元，业委会代收三个月的过渡管理费。过渡期结束，2018年12月3～25日期间，贯龙物业公司将该小区物业管理服务移交给清镇福贵安居物业管理有限公司，后撤离该小区。因余丽飞、郑继亮2016年4月1日至2018年8月31日的物业管理费4096元未交纳，贯龙物业公司遂向本院诉讼，并提出如前诉请。另查明，贯龙物业公司提供物业管理服务期间，小区存在消防设施、器材、消防安全标识未保持完好有效，室内消火栓内灭火器材丢失等管理、维护、服务不到位；水箱水泵设备免费质保期2018年5月30日届满后，变频器配件损坏，未交费维护的情形。上述事实，有原、被告陈述，前期物业服务合同、管理协议，照片，物业管理企业资质证书，责令限期改正通知书，退出管理金海苑小区报告书，金海苑小区临时过渡成本核算的公告等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的前期物业管理协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方应按约定履行各自的义务。原告作为有资质的物业服务提供者，其对所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场所进行维修、养护、管理等，经费来源主要是业主交纳的物业服务费，依约为小区提供了相应的物业服务，被告应依约向原告支付物业服务费。虽然原告提供的物业服务存在消防方面等服务不到位的不足之处，被告依约有权要求原告限期改正、承担相应的法律责任，而不能以此为由拒绝交纳物业服务费及调整收费标准，否则，不利于小区物业服务维修、养护、管理，同时也侵害已依约交纳物业服务费的其他业主的合法权益。被告对原告主张的欠交物业服务费期间、金额亦无异议，故原告诉请被告支付4096元物业服务费，符合协议约定和法律规定，予以支持。翔升物资设备有限公司出具的通知、说明，仅证实小区电梯使用维保2018年7月31日到期，退出电梯维保工作；道路坑洼、成堆垃圾未清理、安保状况等照片，拍摄视频，仅证实小区客观状况，不能确定是原告提供物业服务期间还是撤离实际状况，故被告称原告在此方面提供的物业服务不符合前期物业服务协议的辩解理由不成立，不予采信。被告称未支付物业服务费系依法履行先履行抗辩权的辩解理由不成立，不予采纳。原告提供的物业服务存在不足，应努力提高物业服务质量，加强与业主的沟通，改善物业服务关系，因物业服务存在不足，对造成被告拒绝交纳物业服务费亦有一定的过错，故原告诉请被告支付违约金，不予支持。前期物业管理协议约定管理服务质量未达目标，造成损失的，承担相应的法律责任。原告提供的物业服务存在不足，被告或小区业委会另行主张权利。原告提供的物业服务存在不足，被告或小区业委会另行主张权利。被告称用其交纳给原告的装修保证金抵扣部分物业服务费，原告不同意抵扣，且属不同的法律关系，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告余丽飞、郑继亮于本判决生效之日起三日内向原告贵州贯龙物业管理有限公司支付物业管理费4096元；二、驳回原告贵州贯龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由原告贵州贯龙物业管理有限公司负担40元，被告余丽飞、郑继亮负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴家林二〇一九年十二月十日书记员  田晨晨