北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初25774号原告：赵丞，男，1984年12月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张翠翠，北京智勇律师事务所律师。被告：史婷婷，女，1981年2月20日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈美竹，北京嘉观律师事务所律师。被告：北京万信房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区葆台北路1号院内办Z套楼一层104室。法定代表人：白尚滨，董事长。委托诉讼代理人：马方圆，女，1990年4月27日出生，北京万信房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：邓慧杰，女，1995年9月18日出生，北京万信房地产开发有限公司职员。原告赵丞与被告史婷婷、北京万信房地产开发有限公司（以下简称万信公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵丞的委托诉讼代理人张翠翠，被告史婷婷及其委托诉讼代理人陈美竹，被告万信公司的委托诉讼代理人马方圆、邓慧杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丞向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年12月25日签订的编号为Y1816551的《北京商品房预售合同》中约定的所有合同权利义务由赵丞概括承受；2、判令史婷婷、北京万信房地产开发有限公司配合赵丞办理北京市丰台区华润城一期××号房屋的入住手续，并协助赵丞办理该房屋权属转移登记手续，将该房屋产权转移登记至赵丞名下；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：赵丞与史婷婷于2010年10月10日登记结婚。2015年12月25日，二人与万信公司签订了《北京市商品房预售合同》，其中载明：赵丞、史婷婷购买位于66-4#限价商品房住宅楼××号，建筑面积66.7平方米，房屋总价款人民币1147240元。另外，该合同附件十《补充协议》记载：乙方选择一次性付款，于签署本合同当日向甲方缴纳购房款人民币1147240元；2018年3月30日之前，主合同及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户二十五个工作日以上的，甲方在2018年3月30日前交付房屋。上述全部房款全部由赵丞父母于2015年12月25日出资。2015年12月26日，赵丞与史婷婷签署了《夫妻房屋产权及使用权约定协议》，约定所购房屋为赵丞独有，史婷婷放弃该房屋一切产权及使用权。2018年3月，万信房地产发布书面《房屋交付通知书》，通知该房屋定于2018年3月30日办理入住手续。赵丞起诉史婷婷离婚，生效法律文书确认准许赵丞与史婷婷离婚，案涉房屋另案处理。因史婷婷拒绝配合赵丞办理案涉房屋入住及产权登记手续，导致案涉房屋至今未办理入住，未办理产权证书。原告认为《夫妻房屋产权及使用权约定协议》所约定的内容是双方真实意思表示，因此该协议合法有效，对双方具有约束力，案涉房屋应属赵丞个人单独所有，双方应按照该协议的约定全面履行。虽然案涉房屋尚未办理权属登记手续，目前尚处于合同债权债务范围，但案涉已经具备交付条件，已经具备办理权属登记条件，故有关案涉房屋的债权债务，均应当由赵丞概括承受。同时，史婷婷和万信房地产均应当协助赵丞办理相关入住手续及权属登记手续。综上，现因史婷婷及万信房地产均无法协商，故为了维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告史婷婷辩称：1、商品房预售房合同中约定的权利义务并不能由赵丞一人概括承受，因为作为申请人之一为赵紫雯，实际也是合同相关方之一，只是因其是未成年人，才由原、被告作为法定代理人签署的购房合同，所以权利义务无法由赵丞一个人概括承受；2、第二项诉讼请求不予认可，同第一项诉讼请求的意见，且该项诉讼请求也不属于人民法院的受案范围。被告与赵丞结婚后生育女儿赵紫雯，在女儿出生后按照两限房的规定，由三人共同申请了诉争房屋，正是由于女儿的存在才申请了此种面积和户型的房屋，如果没有女儿的存在，也无法申请该户型和面积的房屋，故认为合同项下的权利义务不能由赵丞一人概括承受。被告万信公司辩称：商品房预售合同是原告与史婷婷共同跟我方签订的，根据合同相对性原则，该协议仅在赵丞和史婷婷之间发生效力，并不具有直接转移预售合同及相关协议约定的权利义务的效力。根据合同法第80条规定，我方收到法院传票的时候，并没有收到史婷婷发出的将其合同权利义务转移给赵丞的有关通知。因为他们之间关于房屋产权及使用权转让的约定不对我方发生效力，没有史婷婷配合的情况下，我方拒绝为原告办理相关入住手续和产权登记是符合法律和合同约定的。合同只有赵丞和史婷婷，我们也不确定申请人是否有赵紫雯，现在房屋产权只能办理到赵丞和史婷婷名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告赵丞与被告史婷婷原系夫妻关系，2010年10月10日登记结婚，婚后于2014年6月26日生育一女赵紫雯。2018年赵丞起诉离婚，本院于2018年12月20日出具（2018）京0106民初27072号民事判决书，判决赵丞与史婷婷离婚，赵紫雯由赵丞抚养等，后赵丞上诉，二审维持原判。2015年12月25日，赵丞、史婷婷（买受人）与万信公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品房）》，约定购买位于丰台区花乡东苑4号楼2单元2706号房屋，房屋总价款为1147240元。同日，赵丞、史婷婷（乙方）与万信公司（甲方）签订《补充协议》，关于交付双方约定如下：2018年3月30日前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户25个工作日以上的，甲方在2018年3月30日前交付房屋。在乙方向甲方付清全部房款（含实测面积结算款）、该房屋专项维修资金、代垫款（如有）和违约金（如有）、与甲方签订确认实测面积的补充协议，缴纳办理产权所需的契税和房屋登记费等全部产权税费和资料（买受人需不可撤销的委托甲方译代收代缴契税等全部税费；委托甲方办理产权过户的买受人还需不可撤销的委托甲方代收代缴契税等全部税费，提交、签署委托出卖人代办房屋产权证及他项权利登记的1各项手续、资料（如有））、按主合同及本协议约定在“业主一卡通”内预存12个月的物业服务费、交纳供暖费（如有）、违约金（如有）等费用并签订《前期物业服务合同》后方可办理入住手续，否则，出卖人有权拒绝将该房屋交付给买受人，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。原告赵丞提交2015年12月26日赵丞与史婷婷签订的《夫妻房屋产权及使用权约定协议》，约定史婷婷放弃诉争房屋一切产权及使用权，由赵丞独有。被告史婷婷认为还涉及赵紫雯的利益，并提交2015年12月26日赵丞书写的《补充协议》复印件，约定1、赵丞无论任何情况下，必须保证并承诺该房屋产权在赵丞拥有其女赵紫雯抚养权的情况下，赵紫雯有该房屋最低50%的产权，并在其满18周岁时，赵丞自动将该房屋50%产权过户给赵紫雯；2、如该房屋转让或出售，赵丞保证赵紫雯拥有最低50%的收益。原告赵丞要求出示原件，并认为财产约定明确房屋归赵丞个人所有，补充协议是赵丞和其女儿的抚养关系，与该案无关。被告史婷婷另提交开庭笔录一份，证明赵丞在离婚案件中曾认可《补充协议》，原告赵丞对开庭笔录的真实性、关联性及证明目的均不予认可。另，原告赵丞提交房屋入住及交付通知及入住结算费用清单，办理入住应交费用合计为21371.72元。经本院询问，被告万信公司称办理入住手续需要补交房屋差价、公共维修基金及物业费。原告赵丞表示同意交纳上述费用。本院认为，原、被告签订的《北京市商品房预售合同（限价商品房）》及《补充协议》，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效协议，应按照协议约定履行。该协议约定的涉案房屋系以赵丞、史婷婷家庭名义申请的限价商品房，该协议中明确约定赵丞与史婷婷为诉争房屋的购买方，万信公司为诉争房屋的出售方，现原告赵丞起诉要求概括承受《北京市商品房预售合同（限价商品房）》项下的权利义务并将房屋产权转移登记至其个人名下，涉及到房屋买卖合同主体的变更。赵丞持其与史婷婷婚姻关系存续期间签订的夫妻房屋产权及使用权约定协议中，虽约定了史婷婷放弃诉争房屋一切产权及使用权，由赵丞独有，但该约定仅为二人之间的约定，对其二人发生法律效力，对其他人不必然发生法律效力。现被告万信公司作为合同相对方，认为赵丞与史婷婷之间的约定对其公司不发生效力，拒绝变更合同相对方为赵丞一人，史婷婷对此亦不予认可。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。现被告万信公司、史婷婷均不同意合同主体的变更，故对原告赵丞要求概括承受所有合同权利义务，并将房屋产权转移登记至其个人名下的请求，本院不予支持。原告赵丞作为诉争房屋购买方之一，对诉争房屋有居住使用的权利，且诉争房屋已具备办理入住的条件，赵丞亦同意交纳相关费用，故对其要求办理入住手续的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决如下：一、被告史婷婷及被告北京万信房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告赵丞办理位于北京市丰台区花香东苑××号房屋的入住手续；二、驳回原告赵丞其他诉讼请求。案件受理费15125元，由原告赵丞负担10125元（已交纳），由被告史婷婷负担5000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏亚南人民陪审员  贺友华人民陪审员  马新民二〇一九年十二月十六日书 记 员  岳 婷