湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6917号 原告：唐俊，男，汉族，1981年10月1日出生。 委托诉讼代理人：李宜羲（特别授权），男，汉族，1950年2月21日出生。 被告：怀化市海源房地产开发有限公司。 法定代表人：张顺元，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向开胜（一般授权），湖南鹤洲律师事务所专职律师。 原告唐俊诉被告怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李宜羲、被告海源公司的委托诉讼代理人向开胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐俊向本院提出诉讼请求：一、判令被告将多收的房款3026元退还原告；二、判令被告将多收的办证费1631元退还给原告；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、2015年1月29日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定购买被告开发的海源鑫园小区商品房：建筑面积136.94㎡，单价2533.09元/㎡。在合同第九条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，“据实结算”。原告在被告催促下，先后共交房款349882元。2018年9月18日，原告收到由被告统一办理、怀化不动产登记中心通过邮政快递寄来的《不动产权证书》，才知道房屋建筑面积是136.93㎡。据实结算，被告应退还原告3026元，但一直不退。二、2015年1月31日，被告工作人员通知原告到被告公司，以政府有文件规定为由，要求按其制定的《房款计算表》缴纳商品房“两证”办证费1711元。在原告要求被告退赔多收费用的诉讼中，鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1303号《民事判决书》认为“该费用因被告系代收，原、被告对于该费用金额存在争议，待办好两证后再由双方根据有效票据另行结算”。现不动产权证已办好，收费标准为每件80元，被告一直不退余款1631元。故原告提起诉请。 被告海源公司辩称，原告购买了被告的商品房，并签订了《商品房买卖合同》和《购房补充协议》。被告严格按照合同的约定，交付了房屋，办理了所有的权证，维护了购买人的合法权益，购买人住上了新房。可是原告得到新房后状告被告退还办证费用是没有道理的。一、合同第七条第4项第3款明确约定：“买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用证，由出卖人向房屋买受人按如下项目和标准代收费用，费用合计1711元，并由买受人于2015年1月31日前交清＂。由此可见，被告收取原告的办证费用是合同约定的，是双方自愿的。其次是约定的代办费用是合理合法的，实际发生的费用是：预售登记费80元，不动产权属登记费80元，测量图纸费800元，多次反复的代办人工费用500元，几项加起来共计人民币1460元。所以说被告基本上没有多收原告的办证费用。二、被告没有多收原告的购房款3026元。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，对原、被告的身份信息、《怀化市商品房买卖合同》、收据三份、不动产权证书、房款计算表、房屋交接单、收款收据、关于转发《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知、湖南省非税收入一般缴款书（以上证据均为复印件）等证据本院均予以确认并在卷佐证。对被告提供的发票因与本院不具有关联性本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年1月29日，原告唐俊与被告海源公司签订《怀化市商品房买卖合同》一份，合同载明的出卖人为海源公司、买受人为唐俊。该合同约定：被告以出让方式取得位于怀化市鹤城区顺天北路西侧、编号为怀国用（2013）第出1364号的地块的土地使用权（土地面积9.41亩），项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0007；原告购买“海源鑫园”项目中第*幢***号房，建筑面积136.94㎡，购房单价2533.09元/㎡（该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用），总购房价款346882元，付款方式为原告交付首付款99882元及公积金贷款方式支付250000元。合同还约定：原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告按如下项目和标准代收费用，费用合计1711元，并由原告于2015年1月31日前交清。代收费用的项目和标准为：办理房屋所有权证费用（依现行文件为准，如遇国家、省、市出台新的文件规定，从其规定）；权属登记费住宅80元每套（件）、非住宅550元每套（件）。2015年1月31日，被告出具收据收到原告支付的首付款99882元、办证费1711元，2016年4月3日收到原告房款25万元。2018年8月28日，被告为原告办理好不动产权登记证。庭审中被告提交怀化市不动产登记中心出具的编号为3160******号《湖南省非税收入一般缴款书》，该缴款书载明缴款人为裴美兰等57户、收入项目为住宅类不动产登记收费、金额为4560元。通过计算得出每户住宅类不动产登记收费为80元，原告对此予以认可。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，非经协商不得更改。一、关于被告多收的房款3026元是否应当退还的问题。依据原、被告双方签合同第四条、第九条约定，对原告要求被告退还多收取的房款3025元的诉求，本院予以支持，超过部分不予支持。二、关于原告是否有权要求被告退还多收取的办证费用的问题。原、被告双方在《怀化市商品房买卖合同》中约定代收费用的项目和标准为：办理房屋所有权证费用（依现行文件为准，如遇国家、省、市出台新的文件规定，从其规定）；权属登记费住宅80元每套（件）、非住宅550元每套（件）。根据该约定，被告仅代收办证费用，且办证费用如遇国家、省、市出台新的文件规定，将进行调整。在本案审理过程中，原告提交了被告出具的办证费收据，被告提交了住宅类不动产登记收费。上述住宅类不动产登记收费票据载明不动产登记费每件80元，符合收费标准，故本院认定被告已为原告代交不动产登记费80元。关于测量费问题，根据国家发展和改革委员会、财政部下发的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条“房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担；向购房人提供抵押贷款的商业银行，不得把办理抵押权登记的费用转嫁给购房人承担。”之规定，原告并非测量费的实质承受人，且测量费既不属办理涉案房屋转移登记所必要的费用，也不属于办理相关证件的代办费，故被告抗辩所称其收取的测量费800元应退还给原告。同时，被告提交的证据不足以证明其抗辩所称为原告办理不动产权证所需的抵押登记费80元已代为缴纳，亦不能证明原、被告之间约定了被告抗辩所称的500元人工费等其他费用。原、被告根据相关票据对办证费用据实结算，原告仅应承担不动产登记费80元的办证费用，对于多出的办证费用1631元（1711元-80元）被告应退还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告唐俊房款3025元、代收的办证费1631元，两项合计4656元； 二、驳回原告唐俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告怀化市海源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  田群 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  刘黎 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。