黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初2382号原告（反诉被告）：宋美环，女，1968年6月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：乔亚男，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：白羽，男，1980年8月12日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省绥滨县。委托诉讼代理人：孟祥锴，黑龙江玉朗律师事务所律师。原告宋美环（反诉被告）与被告白羽（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋美环委托诉讼代理人乔亚男与被告（反诉原告）白羽委托诉讼代理人孟祥锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋美环向本院提出诉讼请求：1.判令白羽给付宋美环2018年9月30日至2018年11月13日期间的租金11780元；2.判令白羽支付宋美环违约金2.25万元；3.判令白羽赔偿宋美环房屋装修及屋内设施设备损失合计2.5万元；4.判令白羽承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月1日，宋美环委托其儿子张力夫将位于大庆市湖滨教师花园××号房屋租赁给白羽，并与白羽签订了《房屋租赁合同》，约定了房屋租赁用途、租赁期限、租金、违约责任等条款，关于租金约定为每年年租金在合同签订日期前一个月一次性给付出租方。2018年9月1日，白羽应当给付下一年房租时，经宋美环催要，白羽表示不再继续租赁该房屋且不再给付房租，又拒绝与宋美环交接房屋。2018年11月13日，白羽才与宋美环交接涉案房屋。双方在交接过程中，宋美环发现白羽已经搬离，但房门未上锁，室内装修壁纸和棚顶损坏严重，一楼空调丢失，二楼窗户掉在地上，玻璃碎了一地，房屋存在诸多损毁情形。白羽应给付宋美环交接房屋前的租金，赔偿损失（以鉴定结论为准），并按合同约定支付违约金。宋美环与白羽协商未果，故诉至法院。白羽辩称，其不存在欠付租金情形，白羽在承租期间的租金已经全部结清；白羽在履行房屋租赁合同期间不存在违约情形，不应承担违约责任支付违约金；白羽没有对宋美环的房屋造成损害，没有损失不应进行赔偿。综上，请求驳回宋美环诉讼请求。白羽向本院提出反诉请求：1.判令宋美环支付白羽违约金128571元；2.判令宋美环承担诉讼费用。事实与理由：2016年10月1日，白羽与宋美环签订《房屋租赁合同》，约定租期5年，2016年10月1日至2021年8月31日，租金为前二年每年9万元，后三年每年10万元，每年租金在合同签订日期前一个月一次性付清，即在每年的9月份交清下一年租金。宋美环违约应向白羽支付违约金，违约金的计算方式是退还全年租金并补偿三个月租金。白羽已经付清2018年10月1日前的租金，2018年9月份是白羽交付下一年租金的时间，宋美环在2018年8月底和9月初，以实际行为拒绝履行合同，属于违约行为，依法应承担违约责任，向白羽支付违约金，故白羽提出反诉。宋美环对白羽提出的反诉辩称，宋美环不存在违约，是白羽明确表示不再租赁房屋，而且也未向宋美环缴纳租金，属白羽违约，宋美环不应当承担违约责任及本案反诉费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。宋美环就其主张向法院提交如下证据：1.房屋所有权证1份、大庆高新区法院（2018）黑0691民初2646号民事裁定书1份（均系出示原件，提交复印件），欲证明宋美环对涉案房屋具有所有权，是本案适格主体；白羽质证称，对证据无异议；本院认为，上述证据系与原件核对无异的复印件，符合法律规定的证据构成要件，本院对其真实性予以确认。2.房屋租赁合同（出示原件，提交复印件）1份、微信截屏照片（打印件，实际经营者徐芷莹与宋美环爱人之间的微信聊天，徐芷莹是白羽的店长或次承租人）1页，欲证明白羽于2018年9月1日前应当缴纳下一年房租时，表示不再继续租赁该房屋，按合同约定应承担违约责任，向宋美环支付2.25万元的违约金；白羽质证称，对证据微信截图真实性有异议，该证据是打印件，无法核实真实性；微信截图中微信号不是白羽本人，房屋租赁合同之外第三人观点和想法不能代表白羽本人，即使该份证据是真实的，也不能证明白羽有解除房屋租赁合同的意思表示，对房屋租赁合同的真实性无异议，证明问题有异议，按合同约定，白羽每年9月1日至9月30日之间缴纳全额租金就不存在违约情形；本院认为，对房屋租赁合同系与原件核对无异的复印件，符合法律规定的证据构成要件，本院对其真实性予以确认，对于微信截屏照片，未出示原始载体，且无其他证据佐证其真实性，对该证据不予确认。3.大庆市公安局接处警综合单1页、出警执法录像光碟（当庭播放）1张、大庆市高新区（2018）黑0691民初2646号法庭审理笔录1份，欲证明执法录像中白羽美容师确认徐芷莹为店长，其也自认是受白羽委托，表示不再租赁涉案房屋，并承认是己方违约，但可以通过法律解决，在（2018）黑0691民初2646号案件中，白羽称徐芷莹不能代表白羽，所述不实，与执法录像中显示的自相矛盾，且在2018年9月1日前，白羽也未缴纳下一年房租，属白羽违约，应当承担违约责任；白羽质证称，对证据真实性无异议，证明问题有异议，徐芷莹身份为合伙经营人或次承租人，对本案都没有任何影响，宋美环与白羽签订的房屋租赁合同，对于合同的履行、解除或终止，应由双方共同确认，现有证据不能证明白羽授权徐芷莹代替其行驶房屋租赁权利和义务，宋美环证明的问题与事实不符；本院认为，白羽对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。4.视频光碟（当庭播放）1张，欲证明白羽交房时间为2018年11月13日，应当补交2018年9月30日至2018年11月13日的房屋租赁费，共计11780元，房屋损毁情况，根据合同约定，该损失2.5万元应由白羽承担；白羽质证称，对证据真实性无异议，证明问题有异议，白羽在2018年9月30日前已经搬离宋美环房屋，在此期间向宋美环交付钥匙，宋美环拒绝接收，直到双方诉讼到法院在2018年11月13日，双方才完成交接，但是在2018年10月1日之后，宋美环已经收回房屋，宋美环拒绝终止合同行为应当自行承担后果，白羽没有义务支付2018年10月1日至2018年11月13日的租金，关于屋内设施损失，白羽认为在合同中没有约定，承租时的状态以及退租后房屋应有的状态，录像中出现的瑕疵应当属于正常的房屋租赁过程中应当出现的情形；本院认为，白羽对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。5.户口本（复印件）4页，欲证明宋美环与张胜武系夫妻，张力夫系宋美环儿子，宋美环授权张力夫与白羽签订租赁合同；白羽质证称，对证据无异议；本院认为，该证据虽系复印件，白羽对此无异议，本院对该证据的真实性予以确认。白羽就其主张提交如下证据：1.房屋租赁合同（出示原件，提交复印件）1份，欲证明房屋租赁期限为五年，自2016年10月1日至2021年8月31日，擅自改变房屋使用用途，转租合租需提前征询甲方同意，没有约定合同终止或解除时房屋应恢复的状态，也没有对合同签订时房屋内状态及物品进行确认；宋美环质证称，对证据真实性无异议，证明问题有异议，合同中对房屋状态是有明确约定的，所以应当按照合同约定履行；本院认为，上述证据系与原件核对无异的复印件，符合法律规定的证据构成要件，本院对其真实性予以确认。2.录像光盘（当庭播放，出示原始载体，为白羽爱人录制）1份，欲证明2018年8月30日、31日，宋美环将白羽承租房屋大门上锁，直到2018年9月1日早上也没有打开，白羽工作人员上班之后，宋美环在合同履行过程中属于根本性违约，使白羽无法正常经营，继续履行合同，所以宋美环应该承担违约责任；宋美环质证称，对证据真实性无异议，当时是宋美环与徐芷莹联系，徐芷莹表示不再租赁房屋，并要求共同对房屋进行管理，双方把门锁好，是经过白羽允许，宋美环锁门的，宋美环不存在违约情况；本院认为，上述证据系与原件核对无异的复印件，符合法律规定的证据构成要件，本院对其真实性予以确认。根据当事人的当庭陈述及所举证据，认定本案事实如下：宋美环系大庆市湖滨教师花园××号房屋的所有权人。2016年10月1日，宋美环委托其儿子张力夫将位于大庆市湖滨教师花园××号房屋租赁给白羽，并与白羽签订了《房屋租赁合同》，约定租期5年，2016年10月1日至2021年8月31日，2016年10月1日至2018年9月30日每年的租金为9万元，2018年10月1日至2021年8月31日每年的租金为10万元，每年年租金在合同签订日期前一个月一次性付清；租赁期内，宋美环不得无故收回房屋，如收回房屋视为宋美环违约，应退回白羽全年租金并补偿三个月租金作为违约金；白羽在租赁期内出现违约，宋美环除不退回剩余租金外，白羽应支付宋美环一个季度的租金作为补偿，如白羽拖欠租金和其他费用，宋美环可立即终止合同并收回房屋。合同签订后，白羽向宋美环交付了2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金。2018年8月31日，宋美环将涉案房屋的门锁上。2018年9月1日，白羽的工作人员将宋美环的锁自行打开，双方均报警处理，经公安机关调解无效后，白羽继续使用承租房屋至2018年9月30日，双方就是否解除该租赁合同未达成一致意见。2018年“十一”期间，涉案房屋内白羽的物品已经搬出。另查明，2018年10月11日，宋美环儿子张力夫对白羽提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，并要求白羽给付违约金2.25万元，该案民事起诉状于2018年10月24日送达白羽。2018年11月13日，白羽将房屋的钥匙交付宋美环，完成对涉案房屋的交接。又查明，2019年8月16日，宋美环向本院提出鉴定申请，申请对涉案房屋的窗户、壁纸、棚顶及空调修复费用进行鉴定。2019年10月18日，黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司出具《退鉴说明》，因宋美环未交纳修复费用的鉴定费用1万元，退回鉴定委托。2019年10月23日，宋美环向本院提交变更诉讼请求申请书，请求将第三项诉讼请求变更为判令白羽将涉案房屋损毁部分恢复原状。本院认为，本案为租赁合同纠纷，宋美环与白羽签订的签订书面的租赁合同，系双方意思表示真实，且不违反法律及行政法规强制性规定，租赁关系合法有效，双方均应履行相应的义务。宋美环向白羽交付了租赁物，白羽应按合同约定向宋美环支付租金。关于违约行为的认定，因租赁合同约定的租金交付方式为合同签订日期前一个月一次性付清，合同签订日为10月1日，则白羽交付下一年度租金的时间为2018年8月31日24时前，宋美环在2018年8月31日将该房屋上锁构成违约，影响了白羽承租房屋的正常经营，应承担相应的违约责任。2018年9月1日，白羽将将宋美环的锁自行打开继续使用至2018年9月30日，在此期间未向宋美环交付下一年度的房租，且双方就租赁合同的解除未达成一致意见，白羽的行为亦构成违约，应承担相应的违约责任。依照《合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院根据双方的违约原因、违约性质，违约程度以及本案的实际情况，酌定由双方对合同违约产生的违约金各自承担50%的责任，因白羽不要求调整宋美环主张的违约金2.25万元，故白羽应给付宋美环违约金11250元，因宋美环认为白羽主张的违约金过高，要求减少，白羽主张违约金并未举证证明其实际损失数额，且合同中约定宋美环违约的违约金标准高于白羽，本院以宋美环主张的违约金数额22500元为基准，在此基础上上浮30%，为29250元，故宋美环应给付白羽违约金14625元，双方主张违约金的超出部分，本院不予支持。关于租赁合同的解除，因白羽拖欠租金，宋美环有权依据合同行驶单方解除权，宋美环儿子张力夫曾向白羽提起诉讼，要求解除合同，解除权作为形成权，通知到达即发生效力，故应自本案起诉状副本送达白羽时合同解除，该租赁合同的解除时间为2018年10月24日，合同解除后，宋美环应积极收回出租房屋，且其已经知道白羽搬离该房屋的事实，白羽应就租赁合同解除前所发生的租金承担给付责任，本院支持白羽给付宋美环2018年10月1日至2018年10月24日期间的租金5918元，超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。关于宋美环主张的房屋装修及室内设施设备损失，因宋美环未按时交纳鉴定费，导致该项请求无法确定数额，且证据不足，该诉讼请求，本院不予支持。宋美环提出变更诉讼请求的申请，因其在法庭辩论终结后提出，本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告白羽于本判决生效后十日内给付原告宋美环违约金11250元；二、被告白羽于本判决生效后十日内给付原告宋美环房屋租金5918元；三、反诉被告宋美环于本判决生效后十日内给付反诉原告白羽违约金14625元；四、驳回原告宋美环的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告白羽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费641元（已减半收取），反诉受理费1436元（已减半收取），被告（反诉原告）白羽负担1468元，原告（反诉被告）宋美环负担609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员  孟范亮二〇一九年十二月三十一日书记员  侯海涛附法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。