江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初1869号原告：徐海涛，男，1982年3月22日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩宇，江苏焯燃律师事务所律师。被告：马燕，女，1987年1月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：李鑫，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春波，江苏高的律师事务所律师。原告徐海涛与被告马燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告徐海涛的委托诉讼代理人郁苏宁，被告马燕及其委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房定金100000元并按照银行同期贷款利率承担自2016年5月15日起至实际还款之日止的利息损失；2.判令被告赔偿因违约导致的房屋差价损失960000元；3.判令被告支付原告自2016年9月11日至2017年8月16日期间1200000元同期银行贷款利息67068元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告经南京拓源房产中介公司居间，于2016年5月签订了《房地产买卖中介合同》（简称《买卖中介合同》），约定：被告向原告出售南京市栖霞区某某大学某某品苑X幢X单元XXX室（简称案涉房屋），面积98.42平方米，总价2540000元。原告于签约当日（2016年5月14日）即向被告支付了100000元定金，合同另约定2016年6月15日支付首付款，同时预付20000元给中介方作为房屋交接保证金，原告于2016年8月25日前以贷款的方式支付剩余房款1240000元办理房屋交付事宜。原告支付定金后多次与被告联系办理首付款交接，被告称工作和家庭事务繁忙，拖延导致未能在约定时间办理首付款交接手续。原告将自己的房屋出售来购买案涉房屋，故为继续履行案涉房屋买卖合同，原告于2016年6月21日向南京市栖霞区人民法院（简称栖霞法院）提起民事诉讼，请求继续履行合同。被告于2017年9月6日提起反诉要求解除案涉房屋买卖中介合同，并表示系因原告未按时支付首付款构成根本违约。经法院开庭审理后，被告未能证明其提供过银行账户给原告，要求原告将1200000元通过支付宝转入被告账户，因支付宝系网络金融无法短时间汇款1200000元，故原告于2016年9月11日将购房款1200000元交至法院账户，并要求继续履行合同。综合本案情况，被告以原告未按约支付首付款为由要求解除买卖中介合同，其根本目的是因房屋涨价而不愿按原价卖给原告，被告的违约行为属于恶意违约情形，违反诚实信用原则，原告购房本来就是打算按揭贷款，但被告一直拖延接受首付款且拒绝配合办理抵押贷款手续，导致原告无法一次性支付全部涉案房款，合同实际履行不能，原告的购房目的无法实现，再次购房成本提高，依据合同法相关规定，被告应当向原告赔偿所有损失，故具状起诉。被告马燕辩称：原被告双方之间的买卖中介合同在栖霞法院经过相应的审判，审理中原被告双方就买卖中介合同的形成背景，以及被告后来不同意卖给原告的原因进行了调查，事实上在2016年3、4月之间原告就以他的母亲徐某甲和妻子贾某的名义与被告协商过购买案涉房屋事宜，但因双方分歧较大，未能达成一致。此后由于原告的妻子与母亲和被告发生言语冲突从而形成手机短信的谩骂，双方还现场发生过冲突并有相应的出警记录，在此情况下被告明确表示不同意卖房给原告一家。2016年5月14日原告通过另一个中介告知被告希望购买案涉房屋，被告经经办中介确认不是原告一家才同意卖房子，被告在不知情原告家庭成员情况的情形下签署的合同，并非被告真实意思表示，此后在过户前期，被告发现购买的人仍然是原告一家，于是发生本案的纠纷，因此被告认为原告是造成合同不能履行的主要过错方。被告对于原告要求返还100000元定金没有意见，但认为原告所主张的损失不应当由被告承担，原告在2016年5月24日就已经知道被告不会卖房给他，即便计算差价损失也应当以被告明确表示不卖房的时间为节点；而原告在被告明确拒绝的情形下，在诉讼期间自愿将款项打入法院，其损失也不应当由被告承担。本院经审理认定事实如下：2016年4月左右，原告徐海涛的母亲徐某甲与妻子贾某曾在南京分之众新房经纪有限公司（简称分之众公司）的经纪人卢某,4的居间介绍下，与马燕协商购买案涉房屋事宜。后双方因分歧较大，未能达成一致意见，马燕进行了道歉。2016年5月12日，卢某,4通过手机短信对马燕进行了谩骂；5月13日，徐某甲通过手机短信对马燕进行辱骂，其短信内容包括“你们这一对狗男女”、“人长得丑就算了”、“脑残”、“生出来的小孩也是跟你俩一样脑残”、“老天爷会惩罚你俩的”等，并威胁要去马燕上班的地方讨要说法。5月14日，徐海涛通过另一中介人员潘某,4到案涉房屋处看房，马燕在不知晓徐海涛家庭成员的情形下，当天即在看房现场，由潘某,4喊人送了加盖了南京拓源房产经纪有限公司第一分公司（以下简称拓源公司）的合同到场，由马燕作为甲方与徐海涛（乙方）及中介方拓源公司（丙方）签订了《买卖中介合同》，主要约定：1.甲方将案涉房屋（面积98.42平方米）以2540000元的净得价售予乙方。2.乙方于签约当日支付定金100000元；于2016年6月15日前支付首付款1180000元,同时预付20000元给丙方作为房屋交接保证金,同时将由丙方代缴的契税、交易服务税、增值税、个人所得税及佣金约计185000元交予丙方；于2016年8月25日前以贷款的方式支付剩余房款1240000元办理房屋交付事宜。3.甲乙双方于2016年6月30日前共同向主管部门申请办理权属转让手续，为保证交易顺利进行，甲乙双方必须在约定的时间内各自提供完备的交易所需证件及资料。4.甲乙双方分别于合同签订当日按房价的1%即25400元支付佣金并按房价的0.2%即5080元支付代办费给丙方；甲、乙任何一方不履行本合同，或不完全履行致本合同终止的，违约方须在违约行为发生之日起3日内向丙方支付本合同约定的全部佣金，每逾期1日，按约定佣金的5%支付违约金。5.甲方逾期交付房屋超过十日的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方承担上述房屋交易所产生的所有相关税费并按照总房价款的5%支付违约金；甲乙任何一方未按约定提供各自完备的交易所需证件及资料或未在2016年6月30日前共同向主管部门申请办理权属转让手续的，逾期超过十日，守约方有权解除合同，并要求违约方按照总房价的5%支付违约金；违约方给各守约方造成的其他经济损失，由各守约方按照法律、法规的有关规定追偿。6.甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已实地看房并充分了解该房屋的具体状况，并自愿买受该房屋；房屋售价包括房屋内现有配套的水电气、固定装修及设施（详见房屋设施清单）；办理上述房产过户手续应当缴纳的税费由乙方承担。签订合同当日，徐海涛向马燕支付定金100000元。合同签订后，马燕通过拓源公司了解到潘某,4并非该公司员工，以及了解到徐海涛与徐某甲、贾某的家庭成员关系，遂认为中介公司与徐海涛恶意串通，隐瞒买房人的真实情况，进而与中介方及徐海涛发生纠纷，并于2016年5月23日、24日两天拨打110电话报警，警察告知其通过法律途径解决。此后因马燕拒不配合徐海涛履行收款义务，徐海涛于2016年6月21日诉至本院请求：1.判令马燕继续履行房屋买卖合同，配合徐海涛办理银行贷款及房屋过户手续；2.马燕赔偿徐海涛定金损失100000元；3、诉讼费由马燕承担。该案审理中，徐海涛于2016年9月11日将购房款1200000元交至一审法院要求继续履行合同。马燕明确表示不同意继续履行合同，并提起反诉，请求解除双方所签订的购房合同、收取的定金不予返还。因马燕拒不配合徐海涛办理房屋过户及抵押贷款手续，徐海涛无法向银行申请抵押贷款支付剩余1240000元房款，故徐海涛于2017年7月5日向本院申请撤回了起诉，而马燕未撤回反诉，故本院对马燕的反诉请求继续审理。该案审理过程中，徐海涛申请证人卢某,潘某,4到庭作证，卢某,4陈述：其为分之众公司房产经纪人，曾于2016年5至6月接待一位姓徐的老太太和一位年轻女士与马燕商谈购买其房屋，后双方并未达成一致意见，并在协议过程中产生了争执；经其了解另一经纪人潘某,4并非分之众公司的员工，其为独立经纪人，可以在每家中介公司成交买卖协议。徐海涛对该证人证言无异议，马燕认为证人证言前后矛盾，不予认可。证人潘某,4陈述：我是独立房产经纪人，可以挂靠任何一家中介公司谈业务，我曾经服务过两家中介公司，一个是拓源公司，一个是分之众公司；关于徐海涛购买马燕房屋的事情，是徐海涛打电话给我，他在网上看到了我的号码，请我帮他找仙林附近的房源，我是在网站上看到的马燕房子出售的信息，就打电话给马燕确认，带了徐海涛去看房子；因徐海涛跟我讲他因卖房急着换房子，看中了马燕的房子以后当天就与马燕谈签合同的事情，马燕提出要100000元定金，徐海涛说可以从支付宝转钱过去，马燕说她赶时间，要签就今天上午签合同，然后我就打电话给朋友让他送了一份房屋买卖合同过来，我朋友把合同送过来，他们在家中就签署了合同，签了合同以后马燕急着有事就走了；第一次去华侨路办贷款审批，马燕说她出门了，但是我等了很久马燕没来，她说她房子不想卖了，说她卖亏了，我就做两人的调解工作，但是具体卖还是不卖就一直拖着，马燕从来没有给过徐海涛或者中介方银行的汇款账户，问她要，她不给。徐海涛对证人证言无异议。马燕对证人证言不予认可，认为证言不属实，其就是分之众公司员工，冒用了拓源的公章和资质，与马燕签订了本案的买卖中介合同，潘某,4描述的独立经纪人的说法不符合法律的规定，证言不能采信。另，潘某,4当庭对马燕庭审中提交的与其电话录音真实性认可，其中第4段录音即2016年5月21日10时52分开始的录音显示，潘某,4称：我给客户打过电话了，客户说他没看过这个房子，我说是你们家什么人看的，客户讲是他妈跟他老婆看过你的房子，但是他没有跟我讲，我不知道，你们之间发生什么，今天我才知道，上次问我我也觉得很奇怪，后来呢，我的确以21世纪名义上，因为为什么呢，我是在21世纪办公的，我是不固定经纪人，哪边都可以，他说我不要跟分众，我要跟21世纪走，然后我就跟21世纪看了，客户是我自己带的。本院经审理后，认为马燕所称因中介经纪人冒用了拓源的公章和资质，与徐海涛恶意串通，隐瞒案外人贾某、徐某甲与徐海涛的亲属关系的事实，导致其作出不真实的意思表示的意见，依据不足，不予采信；并认为徐海涛已经积极履行了合同义务，其行为并不构成违约，马燕无正当理由，拒不配合徐海涛办理首付款交接手续，其行为构成违约。遂于2017年8月11日作出（2016）苏0113民初3554号（简称3554号）民事判决书，判决：一、解除马燕与徐海涛于2016年5月14日就案涉房屋所签订的《买卖中介合同》；二、驳回马燕的其他诉讼请求；案件受理费7035元，由马燕负担。2017年8月16日，本院将徐海涛汇至本院的1200000元退至徐海涛账户。判决后马燕不服，向南京中院提起上诉。南京中院经审理后，认为马燕在尚不享有合同解除权时单方要求解除合同，构成根本违约，遂于2018年5月18日作出（2018）苏01民终3512号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在南京中院（2018）苏01民终3512号案件审理期间，徐海涛提起本案诉讼，本案审理过程中，本院综合考虑到3554号案双方本诉和反诉意见以及本院就该案的判决情况，以及2017年8月16日本院的退款情况，确定原告主张损失的房屋价值时点为2017年8月11日，即本院作出3554号判决书之日，原被告就该价值时点无异议，但未能就该时点的房屋价格达成一致意见，故原告申请进行价值鉴定。后本院依法委托江苏淮海房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋2017年8月11日时的市场价值进行了评估，该公司作出苏淮房估字（2019）第32号《房地产司法鉴定估价报告》，确定该估价时点案涉房屋的总价为3114100元，单价为31751元/平方米，本次鉴定费用为23100元。后原告根据该估价报告将第二项诉讼请求变更为主张差价损失574100元。另查明，案涉房屋于2016年5月16日登记至马燕名下，至原被告签订合同时，马燕购得该房屋未满两年，交易需比满两年的房屋多交增值税及附加，计算方式为：核税价/（1+5%）×5.6%，经计算为135466.67元（2540000元÷1.05×5.6%）。还查明，在上述案件审理过程中，拓源公司于2016年6月24日亦以马燕违反上述《买卖中介合同》为由，以马燕为被告，向本院提起诉讼，要求：1.判令马燕向拓源公司支付佣金50800元、代办费10160元，合计60960元；2.判令马燕按照年利率6%支付立案之日即2016年6月24日起至实际支付之日止的逾期付款利息；3.判令马燕承担该案诉讼费用。本院经审理后于2018年11月12日作出（2016）苏0113民初3630号民事判决书，判决：马燕于该判决生效之日起十日内支付拓源公司佣金35560元（2540000元×1%×2×70%），并按照年利率6%支付自立案之日即2016年6月24日起至实际支付之日止的逾期付款利息；二、驳回拓源公司的其他诉讼请求。判决后，马燕不服，向南京中院申请再审，南京中院经审查后，于2019年3月8日作出（2019）苏01民申34号民事裁定书，裁定：驳回马燕的再审申请。本案审理过程中，经本院多次调解，原被告未能达成一致调解意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述法律规定，结合本案合同的订立及履行情况，本院认为，本案中，原告徐海涛的母亲及其妻子于2016年4、5月间曾与被告马燕就案涉房屋在分之众公司的居间下磋商买卖事宜，在双方磋商不成后，分之众公司的中介人员卢某,4及原告徐海涛之母徐某甲分别于2016年5月12日、13日对被告马燕进行了谩骂或辱骂，而2016年5月14日原告徐海涛即通过事后自称曾分别于分之众公司及拓源公司有过合作的独立经纪人潘某,4找到被告马燕看房，并当场通知拓源公司带合同到现场签订了案涉买卖中介合同，其后，被告在了解到潘某,4并非拓源公司员工以及原告徐海涛的家庭成员情况后，产生合理怀疑，再结合潘某,4在2016年5月21日与被告马燕的通话录音中称“客户说他没看过这个房子，我说是你们家什么人看的，客户讲是他妈跟他老婆看过你的房子，但是他没有跟我讲，我不知道，你们之间发生什么，今天我才知道，上次问我我也觉得很奇怪，后来呢，我的确以21世纪名义上，因为为什么呢，我是在21世纪办公的，我是不固定经纪人，哪边都可以，他说我不要跟分众，我要跟21世纪走，然后我就跟21世纪看了，客户是我自己的”，被告马燕有理由认为徐海涛对其母亲及妻子曾与被告协商购买案涉房屋知情，并刻意隐瞒知情情况通过更换中介公司以及购房人的方式另行与原告签订案涉买卖中介合同，同时结合2016年5月23日、24日被告马燕两次报警情况来看，彼时距离签订案涉买卖中介合同不足10日，应当认为被告马燕拒绝履行合同的原因系其认为受到了欺骗以及不愿意将案涉房屋出售给不久前才对其进行过辱骂的徐某甲家人，而非原告徐海涛诉状中所称的被告马燕拒绝履行合同的“根本目的是因房屋涨价而不愿按原价卖给原告，被告的违约行为属于恶意违约情形”。但根据合同相对性原则，案涉买卖中介合同系原被告双方签订，被告马燕未能提交充分证据证明该合同具有无效或可撤销情形，亦未提出相应主张，且无证据表明案涉买卖中介损害了其合法利益，故其要求解除合同构成根本违约，并经生效判决已经认定，现原告徐海涛要求被告马燕承担违约责任，本院予以支持，但综合考虑合同的订立情况，被告马燕实际仅收取了10万元定金及其收取定金后即明示不愿继续履行案涉合同等具体合同履行情况，以及被告马燕赔偿了拓源公司原被告双方应承担的佣金总额的70%即35560元的情况，本院认为应当酌情减轻被告马燕的赔偿责任，具体以减轻20%为宜。综上，针对原告的诉讼请求，本院认为：一、对于原告徐海涛主张被告马燕返还10万元购房定金并承担自2016年5月15日（即交付定金次日）起的利息问题，本院认为，因被告马燕构成根本违约，且其当庭明确表示愿意返还定金，故对于原告徐海涛关于定金返还的诉讼请求本院予以支持；关于利息，本院认为，该定金系原告徐海涛按照合同约定支付的履行款，合同解除后被告马燕才有义务返还该款，结合本案中本院认定的案涉房屋价值评估时点为2017年8月11日即3554号判决书作出之日，本院酌定该10万元定金的利息自2017年8月12日起算。二、对于原告徐海涛主张差价损失574100元问题，本院认为案涉合同约定的合同不能履行的违约金为总房价的5%即12.7万元，现案涉房屋经鉴定在3554号案判决解除时即2017年8月11日的价值为3114100元，与合同价的差价超过该违约金约定，原告徐海涛主张按差价作为其实际损失要求被告马燕赔偿，本院予以支持；但结合案涉买卖中介合同约定来看，合同约定2540000元为被告马燕的净得价，过户产生的费用均由原告徐海涛承担，并在合同中明确约定了原告徐海涛应在2016年6月15日前将由中介方代缴的契税、交易服务税、增值税、个人所得税及佣金约计185000元交予中介方，而签订合同时被告马燕购买案涉房屋未满两年，故原告徐海涛应支付的税费比满两年的房屋应多缴增值税及附加135466.67元，该多缴部分亦应认定为原告徐海涛的购房成本，即原告徐海涛的实际购房成本为2675466.67元（2540000元+135466.67元），对比2017年8月11日时的差价损失应当为438633.33元（3114100元-2675466.67元），该损失由被告马燕赔偿80%即350906.66元。三、关于原告徐海涛主张其汇至法院的120万元的利息问题，本院认为其在被告马燕明示违约后坚持将该款汇入法院，后又撤回要求继续履行的起诉，被告马燕实际并未收到该款，且该款的性质实质为原告徐海涛为继续履行合同的保证款，即便已支付给被告马燕，马燕也应当在合同解除后返还，现原告徐海涛在3554号案件于2017年8月11日判决后，于2017年8月16日即已收到本院的退款，其履行合同的损失已经主张被告马燕赔偿房屋的差价损失，再主张合同履行款的利息损失属于重复主张，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马燕于本判决生效之日起七日内返还原告徐海涛购房定金10万元及利息（自2017年8月12日计算至实际返还之日，其中：自2017年8月12日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告马燕于本判决生效之日起七日内赔偿原告徐海涛损失350906.66元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告徐海涛的其他诉讼请求。案件受理费11212元（原告徐海涛预缴14944元，变更诉讼请求后减少的案件受理费3732元），保全费5000元，合计16212元，由原告徐海涛负担3148元，被告马燕应负担13064元。被告马燕应负担的费用限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××66），逾期不缴本院将依法强制执行；原告徐海涛预缴的案件受理费及保全费中的16796元（13064元+3732元），本院予以退还。本案原告徐海涛预交的鉴定费23100元，由原告徐海涛负担4620元，被告马燕应负担18480元，此款由被告马燕于本判决生效之日起七日内直接给付原告徐海涛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  丁爱萍人民陪审员  于翠萍二〇一九年十二月二十七日法官 助理  程 洁书 记 员  葛 菁