上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初12946号原告：上海聚燕实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严志清，执行董事。委托诉讼代理人：**，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海明翼文化传播有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：苏飞。原告上海聚燕实业有限公司(以下简称聚燕公司)与被告上海明翼文化传播有限公司(以下简称明翼公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚燕公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告明翼公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告聚燕公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年4月22日签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除；2、判令被告将位于上海市陆翔路1018弄《宝山龙湖北城天街商业中心》项目的第5幢6号楼2层第202室房屋(以下简称系争房屋)恢复原状并返还给原告；3、判令被告支付自2019年5月1日起算至实际搬离之日止的占有使用费(按每月人民币49,120元的标准，以下币种均为人民币)；4、判令被告支付自2018年12月1日起算至2019年4月30日止的租金245,600元(按每月49,120元的标准)；5、判令被告支付自2018年11月1日起算至实际搬离之日止的物业管理费用(按23.8元每平方每月的标准)；6、判令被告支付水、电费合计18,280元(其中水费55元、电费18,225元)；7、判令被告支付违约金10万元。事实与理由：2018年4月22日，原、被告签订《租赁合同》约定被告承租系争房屋用于经营舞蹈，租期自2018年8月1日起至2024年7月31日止。合同签订以后，原告依约交付了系争房屋，被告按约支付了押金，但未支付第一期的租金。合同履行过程中，双方口头就租金起算日期进行了变更，实际租金起算日期变更为2018年12月1日。按合同约定，被告应在合同签订时支付第一期租金，于2018年2月19日支付第二期租金，但被告一直拖延没有支付，原告多次催讨未果。2019年4月17日、4月24日，原告两次向被告发函要求解除合同，被告未予理睬。故，原告提出上述诉请。被告明翼公司未作答辩，未提交证据材料。原告聚燕公司围绕诉讼请求依法提交了情况说明、租赁合同、水电费登记表、租赁合同解除通知函、回函等证据，本院对上述证据材料进行了核对，对上述证据的真实性予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、聚燕公司受权利人上海颜岭实业发展有限公司委托，处理陆翔路1018弄宝山龙湖北城天街商业中心招租、管理等事宜。2、2018年4月22日，聚燕公司(甲方)与明翼公司(乙方)签订《租赁合同》，约定，甲方将陆翔路1018弄宝山龙湖北城天街商业中心项目的第5幢6号楼2层第202室房屋，租赁给乙方使用，乙方已现场查看该房屋的现状，并同意承租该房屋；房屋建筑面积约403.73平方米，乙方租赁该房屋用于经营舞蹈，品牌为明翼舞蹈，乙方不得擅自改变用途；甲方应于2018年5月1日将房屋交于乙方装修至2018年7月30日，此段时间不计算场地租金，为乙方装修期，但装修期间乙方需支付物业管理费给物业管理方；租期自2018年8月1日起至2024年7月31日止；每平每天租金4元，支付方式为付三押二，于每期的前10日交纳，先付后用；押金98,240元，该押金在合同期满结清所有费用后由甲方一次性无息退还；该房屋租金以每两年8%的幅度递增，即2018年8月1日至2020年7月31日期间每月月租金为49,120元，……；乙方在规定时间内交纳物业管理费，物业管理费为23.8元每平每月；经甲乙双方协商，开业日期为2018年8月1日，乙方如需延迟开业需得到甲方书面同意；甲方需为乙方提供办理营业执照的相关手续，如因营业执照无法办理导致乙方不能正常经营，需承担违约责任；在合约期内，甲乙双方任何一方如未按照本合同条款履行，或未经对方同意中途终止合同，则视为违约，违约金为10万元；2018年7月1日为二、三楼开业时间，2018年7月1日至2018年7月30日为免租期，如因甲方原因导致2018年7月1日不能开业，则乙方1个月的免租期顺延。审理中，聚燕公司确认于2018年7月10日收到明翼公司支付的押金5万元，于2019年4月2日收到明翼公司支付的押金48,240元。3、2019年4月17日，聚燕公司向明翼公司寄送解除通知函，主要内容为：按合同约定明翼公司应在2018年11月20日前支付2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金，聚燕公司的催款通知函已当面交于明翼公司的苏飞先生，期间也多次电话催促缴纳房租，但明翼公司一直不予理会，现正式通知因明翼公司的根本违约行为，双方签署的房屋租赁合同自2019年4月30日解除；因明翼公司的根本违约，聚燕公司将没收履约保证金，并按合同约定的标准向聚燕公司支付违约金10万元；于2019年4月30日前将店铺内物品清空，并将店铺恢复至毛坯状态交还聚燕公司，如明翼公司逾期没有撤离和交还商铺的，视为放弃商铺内的一切物品及装饰装修的所有权，聚燕公司有权自行处分，因处理店铺内物品产生的一切费用和开支由明翼公司承担等。次日，明翼公司收悉上述函件。2019年5月16日，明翼公司向聚燕公司出具说明，主要内容为：关于明翼公司租用聚燕公司场地，因明翼公司做了装修投入和前期人员招聘推广筹备投入，故明翼公司希望该场地是被延续经营的，不希望被投入的装修等都白投入。2018年9月场地装修完工，明翼公司于2018年10月进行了一波推广，由于明翼公司当时在商场最里面位置，被所有的围挡围住，推广了350多人，但是发现办卡就28个会员，成交率极低，经调查是店门四周都是不开业的门店，围挡围着，会员担心装修味，或开不久，想等等再办，故同聚燕公司交涉希望加大招商，最后协商至游乐场开业为商场开业期，我方再继续经营，并承诺现行商铺不关门，确保开灯运营状态。鉴于当前游乐场项目进入不了，聚燕公司也已拆除周边围挡，明翼公司希望10月收了28个会员时期支付房租，因为那时明翼公司确实有营收进入，后来就在等待游乐场进场，未做推广和招会员，没有一分营收进入，所以别的时期租金希望减免，物业费、水电费正常支付没有问题，希望聚燕公司理解并支持。4、根据龙湖物业服务集团有限公司上海分公司出具的水电费登记表记录，明翼公司截止至2019年5月24日的水费共计55元、截止至2019年5月24日的电费共计18,225元。5、为证明己方主张，聚燕公司另向本院提供了下列证据：证据1、2019年4月3日催款函复印件，证明聚燕公司催讨租金，并当面将催款函交给明翼公司。证据2、2019年4月4日物业管理费缴费通知单原件及邮寄凭证复印件，证明聚燕公司向明翼公司催讨物业费67,261.4元，明翼公司已签收。6、审理中，聚燕公司表示，合同约定2018年8月1日开业并起租，当时因消防许可证没有办出来，聚燕公司口头告知各商户待消防许可证办出来后再对外营业。后消防许可证于2018年10月15日办出，聚燕公司出于照顾考虑，口头约定开业时间定于2018年12月1日，租金自2018年12月1日开始起算。实际上，明翼公司是经营舞蹈培训，2018年8月已开始营业，并且做了一波推广，但是因为客流量的问题，之后停止推广了一段时间，那个期间明翼公司已收的学员也是正常上课的，是在营业的。2019年1月、2月也是陆陆续续营业状态，2019年3月初明翼舞蹈就关铺了，把主要经营物品搬掉了，留了前台和饮水机等一些小物件，并将商铺用U型锁锁住，未通知聚燕公司，也未向聚燕公司交还钥匙和办理交还手续。实际是明翼舞蹈的相关店铺发生了和学员之间的纠纷，大规模关铺了。2018年5月1日至2018年7月31日是免租期，根据合同约定，应当支付物业费，聚燕公司出于照顾考虑，口头约定只需支付一个月物业费，由聚燕公司代收代缴。截止至目前，聚燕公司只收取了押金，未收取租金、物业管理费。聚燕公司另表示，第二项诉讼请求中的恢复原状是要明翼公司清腾，撤回第三项关于占有使用费的诉请，对第四项关于租金及第五项关于物业管理费的诉请，均主张至2019年4月30日止，押金应抵扣欠付费用。本院认为，聚燕公司与明翼公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，当属合法有效，双方均应恪守。明翼公司承租系争房屋后进行了装修，做了推广，收了学员，开业并运营，明翼公司理应向聚燕公司支付租金。现明翼公司除支付押金外，未向聚燕公司支付租金，已构成违约，聚燕公司据此主张解除租赁合同，符合法律规定。聚燕公司于2019年4月17日向明翼公司发送解约通知函，通知双方之间的租赁合同于2019年4月30日解除，明翼公司于次日收悉上述函件，故聚燕公司要求确认涉案租赁合同于2019年4月30日解除，可予准许。合同解除后，明翼公司理应清腾并返还系争房屋。明翼公司虽搬走了大部分经营物品，未在该址营业，但关铺上锁后，未与聚燕公司办理交还手续，也未将钥匙交还给聚燕公司，结合明翼公司于2019年5月的回函内容来看，明翼公司仍希望继续履行涉案租赁合同，也可见明翼公司并未向聚燕公司返还系争房屋，现聚燕公司要求明翼公司清腾并返还系争房屋，可予准许。关于租金问题。根据合同约定，租期自2018年8月1日起算，2018年5月1日将房屋交于乙方装修至2018年7月30日，此段时间不计算场地租金。现聚燕公司主张在系争房屋消防验收通过前不收取租金，租金从2018年12月1日起计租，可以采纳。审理中，聚燕公司表示租金主张至2019年4月30日止，本院予以认可。租金标准按合同约定每月49,120元的标准计算。关于物业管理费问题。根据合同约定，2018年5月1日将房屋交于乙方装修至2018年7月30日，为明翼公司装修期，但装修期间明翼公司需支付物业管理费。根据上述约定可见，明翼公司并非从开业之日支付物业管理费，现聚燕公司主张明翼公司支付自2018年11月1日起的物业管理费，可予准许。同理，物业管理费算至2019年4月30日止。据聚燕公司所述，物业管理费由聚燕公司代收代缴，且根据明翼公司的回函对支付物业管理费并无异议，故聚燕公司要求明翼公司按合同约定的每月每平方23.8元的标准支付自2018年11月1日起至2019年4月30日止的物业管理费，本院予以准许。关于违约金问题。根据合同约定，双方任何一方未按合同条款履行，或未经对方同意中途终止本合同，则视为违约，违约金为10万元。明翼公司已经违约，聚燕公司要求明翼公司支付违约金10万元，符合约定，本院予以准许。关于押金问题。根据合同约定，押金在期满后结清所有费用后由聚燕公司一次性无息返还。聚燕公司主张明翼公司已付押金抵扣明翼公司的欠费，本院予以采纳。该押金可以在双方最后结算相关欠费时一并抵扣。关于水电费问题。根据相关证据并结合明翼公司的回函，本院对聚燕公司要求明翼公司支付水电费18,280元的诉讼请求，予以准许。聚燕公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利，应自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海聚燕实业有限公司与被告上海明翼文化传播有限公司就上海市宝山区陆翔路1018弄第5幢6号楼2层第202室房屋签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除；二、被告上海明翼文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋清腾并交还给原告上海聚燕实业有限公司；三、被告上海明翼文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海聚燕实业有限公司自2018年12月1日起至2019年4月30日止的租金245,600元；四、被告上海明翼文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海聚燕实业有限公司自2018年11月1日起至2019年4月30日止的物业管理费57,652.64元；五、被告上海明翼文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海聚燕实业有限公司水电费18,280元；六、被告上海明翼文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海聚燕实业有限公司违约金10万元；七、原告上海聚燕实业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告上海明翼文化传播有限公司押金98,240元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3,811元、财产保全费3,019元，均由被告上海明翼文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一九年十二月六日书记员 董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。