北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36520号原告：北京阳光达尔汽车销售有限公司，住所地北京市通州区经济开发区东区靓丽三街9号-779。法定代表人：张宝霞，总经理。委托诉讼代理人：雷云华，北京市达奥律师事务所律师。被告：刘加元，男，1962年2月12日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：毛成林，北京市大洋律师事务所律师。原告北京阳光达尔汽车销售有限公司（以下简称阳光达尔公司）与被告刘加元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告阳光达尔公司的委托诉讼代理人雷云华，被告刘加元及其委托诉讼代理人毛成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光达尔公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年8月15日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告赔偿装修装饰损失611245元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年8月15日签订《房屋租赁合同》，约定由原告自被告处承租37号房屋用于经营；期限为2016年8月15日至长期；租金为38万/年；合同还就其他事项进行约定(详见合同内容)。合同签订后，双方依约履行。直至2019年6月，涉案房屋因被认定违法建筑而部分拆除，因涉案房屋不能满足经营所需，双方欲对《房屋租赁合同》协议解除，但是对于原告就涉案房屋装饰装修损失赔偿事项未能达成一致意见，双方产生纠纷。在合同履行期间，原告就涉案房屋进行了全面装饰装修，投入资金611245元，因涉违法建筑而解除租赁合同，被告不同意赔偿原告此部分损失，给原告造成巨大损失。据此，原告为维护己方权益，特依《合同法》《民事诉讼法》等相关法律法规起诉至人民法院，望法院依法判决。被告刘加元辩称，一、不认可阳光达尔公司的全部诉讼请求。1、关于解除房屋租赁合同，2019年8月23日双方签订了房屋交接单，阳光达尔公司将涉案房屋腾空退还给我，我亦将租赁押金和多收的租金退还了阳光达尔公司，双方签订的房屋租赁合同自2019年8月23日已解除，现阳光达尔公司请求解除房屋租赁合同的事实已消失，诉讼请求不成立；2、关于赔偿装饰装修损失，首先，房屋租赁合同对涉案房屋装修装饰损失责任承担没有约定，其次，房屋租赁合同第九条约定，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。依此约定，我有权要求阳光达尔公司承担恢复原状的义务，所以，阳光达尔公司对承租的房屋装修装饰发生的费用和损失应由其自己承担。二、关于涉案房屋是否合法。1、我已向人民法院提交了涉案房屋产权证书，证明涉案房屋产权清晰，合法，不存在违法事项；2、阳光达尔公司在承租了涉案合法房屋后，未经有关机关批准，对涉案房屋外墙壁进行商业化装修装饰，违反了有关规定并被依法拆除。本次拆除的违法部分不在房屋租赁合同范围内，系其装修装饰的违法部分。所以，阳光达尔公司将前后混淆一起，企图将责任转嫁给我。三、关于我提出解除房屋租赁合同。1、我根据房屋租赁合同第三条、第十三条约定，于2019年7月18日向阳光达尔公司发出解除合同通知书，要求于2020年1月17日解除涉案房屋租赁合同。我的通知和要求符合合同约定，合法有效；2、阳光达尔公司收到解除合同通知后，即与我联系并协商有关解除合同事宜，双方于2019年8月23日达成一致并签订房屋交接单，我依据房屋交接单约定，于当日向阳光达尔公司退还押金2万元和多收取的租金3万元，合计5万元。阳光达尔公司于当日将涉案房屋交给我。关于房屋租赁事宜已交接完毕，双方并未约定其他事项，更不存在装修装饰赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月15日，刘加元（甲方）与阳光达尔公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）约定：甲方将位于37号一层的7间房屋出租给乙方用于商业办公。租赁期限自2016年8月15日至年月日，第一年租金人民币38万元，每三年递增房租费3万元。第九条关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第十条关于房屋租赁期间的费用：1、水、电费；2、煤气费；3、供暖费；4、物业管理费；在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。第十三条提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍然有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。合同还就其他事项作出约定。合同签订后，刘加元如期交付房屋，阳光达尔公司按约定支付租金，并对房屋内外进行了装修。2019年7月18日，刘加元向阳光达尔公司发出解除合同通知书，通知阳光达尔公司房屋租赁合同将于2020年1月17日解除。2019年8月23日，双方签订了房屋交接单，当日阳光达尔公司将涉案房屋腾空退还给刘加元，双方确认水费、电费、物业费、暖气费、燃气费于2019年8月23日结清，刘加元将租赁押金和多收的租金退还了阳光达尔公司，但该交接单未对装饰装修部分进行处理。庭审过程中，阳光达尔公司陈述租赁合同签订后其公司于2016年先后投入459245元进行房屋装修，2019年6月投入152000元进行违建拆除后修复并在修复前通知了刘加元，同时提供汽车展厅修复施工合同、施工合同、工程量补充协议、发票、收据及支付凭证等予以证明，阳光达尔公司认为从房屋租赁合同看出，双方对于租房期限一致意见应是大于三年，现刘加元对其进行解除合同，导致其对涉案房屋装修和修复投入资金形成浪费，刘加元应当承担赔偿责任。刘加元表示对以上装修和修复均不知情，不应当对装修和修复承担责任。阳光达尔公司主张承租前刘加元未告知其涉案房屋存在违法建筑部分，承租期间违建部分被相关部门拆除，导致其无法正常使用涉案房屋，认为刘加元在本案中有重大过错，应当承担责任，并提供微信聊天记录予以证明。刘加元认可该微信聊天记录的真实性，但表示其收取阳光达尔的租金不包括违建部分，为此其提供了房屋产权证书予以证明。关于房屋现状问题，刘加元称房屋已经出租他人，装修部分已被他人拆除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同生效后，当事人就租赁期限没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同的解除问题，刘加元提出解除合同，双方于2019年8月23日签订了《房屋交接单》，完成了房屋交接，应视为双方已于该日解除了合同。阳光达尔公司称系由于房屋违建部分被拆除导致其无法经营实现不了合同目的，但根据查明的事实，双方签订的合同标的范围系以房屋所有权证书为准的，且阳光达尔公司并未提供充分有效的证明若仅有房屋产权证书范围内的房屋则无法满足其经营所需，故对其该解除合同的事由本院不予采纳，本院确认双方的合同于2019年8月23日解除。关于装饰装修损失的赔偿问题，阳光达尔公司的诉讼请求中包括两部分，一部分为阳光达尔公司在合同签订后进行的装饰装修部分，一部分为2019年6月违建部分被拆除阳光达尔公司进行修复而产生的费用部分，对于第一部分，双方签订的合同虽然未明确约定具体期限，结合阳光达尔公司承租房屋的目的、租金标准等表明双方具有长期租赁使用涉案房屋一致意见，对于装饰装修部分，刘加元要求按照合同第九条的约定处理，按照该条款的字面意思并结合合同其他条款的约定，本院认为该条款适用的情形仅为乙方违约导致合同解除或乙方提前要求终止合同或合同期满等情形，而不包括甲方违约导致合同解除或甲方要求提前终止合同的情形，结合合同第十三条的约定，现在刘加元提前终止合同，装饰装修部分未处理的情况下刘加元即转租他人导致该装修部分灭失，故对于该部分损失，刘加元应予以赔偿，具体数额，本院结合使用的时间、交接时的现场情况酌情确定为15万元，对于阳光达尔公司主张的过高部分，本院不予支持。对于第二部分费用，根据合同法的规定，出租人对租赁物有维修的义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。在违建部分被强制拆除后，对于损坏的房屋部分，刘加元作为出租人有维修的义务，现阳光达尔公司进行了修复并支付了相关费用，故对于该部分损失刘加元应予以赔偿，具体数额，本院结合违建部分在承租前即已存在、阳光达尔公司的占有使用情况以及对修复的范围及支出情况酌情确定为10万元，对其主张的过高部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第二百二十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京阳光达尔汽车销售有限公司与被告刘加元签订的《房屋租赁合同》于2019年8月23日解除；二、被告刘加元赔偿原告北京阳光达尔汽车销售有限公司装修装饰损失共计25万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京阳光达尔汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4956元，由原告北京阳光达尔汽车销售有限公司负担2929元（已交纳），由被告刘加元负担2027元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐宪龙二〇一九年十二月二十六日书记员  杨月兰