四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1102民初5710号 原告：成都众恒物业服务有限责任公司，住所地：四川省成都市双流区。 法定代表人：曾戈，行政总监。 委托诉讼代理人（特别授权）：王婉丽，女，汉族，1992年6月18日出生，公司员工，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄俊虎，男，汉族，1954年5月7日出生，公司员工，住四川省乐山市市中区。 被告：周小超，男，汉族，1994年4月29日出生，住四川省乐山市市中区。 原告成都众恒物业服务有限责任公司（以下简称成都众恒物业公司）与被告周小超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告众恒物业服务有限公司的委托诉讼代理人王婉丽、黄俊虎，被告周小超均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告众恒物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告支付原告物业服务费849元（2018年1月至2019年7月）、垃圾清理费72元（2018年1月至2018年12月），共计921元；2、请求判决被告按照《物业服务委托合同》的约定支付违约金276元；3、请求判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与流水庭院小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定：小区业主的物业管理服务费收费标准为：花园洋房别墅按建筑面积每月每平方米1元，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.50元，别墅车库每月收管理费10元，并约定业主和物业使用人每月必须按时缴纳物业服务费。合同第十章违约责任：第6条约定业主或物业使用人逾期交纳的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费30%加收违约金（见物业服务委托合同约定）。被告系小区25-1-402号业主（多层已入住），物业面积89.4平方米。根据物业服务委托合同约定，被告每月应缴物业服务费44.7元，垃圾清运费6元，从2018年1月1日起，被告就拒绝缴纳，到2019年7月共欠物业服务费和垃圾清运费共计921元。在这期间我公司多次对该欠费业主进行电话催缴，并将催费通知贴在被告的房屋门上进行催交，还通过邮局邮寄催费通知进行催缴，被告都置之不理拒不履行自己的缴费义务。被告的行为违反了《合同法》《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，违反了《物业服务委托合同》的约定，给我公司的管理和服务造成了很大困难。现原告依据《物业管理条例》第六十七条的规定向人民法院起诉，维护原告的合法权益。 被告周小超辩称：被告周小超系四川省乐山市市中区的业主，房屋面积89.38平方米。对原告主张要求被告缴纳物业费的时段、物业费金额、垃圾处理费的金额均无异议，认为被告主张的违约金过高，且垃圾清理费是代收，不应该收取违约金。没有缴纳物业费的原因如下：1、小区单元楼道停放很多非机动车，阻碍出行，堵塞消防通道，向原告反映，原告并未妥善处理，存在失职；2、被告房屋漏水，希望物管出面协调处理，即使费用由业主承担，然而原告不予理睬；3、小区过道消防通道经常被占用，存在安全隐患，物业管理失职；4、小区车位使用规则不公平。先入住的业主租用停车位后一直租用，后入住的业主完全不能使用小区停车位，物业公司在车位规划使用问题上处理得不公平。 本院经审理认定事实如下：原告系物业管理服务企业，于2017年12月6日与乐山市中心城区流水庭院业主委员会签订《物业服务委托合同》,约定物业名称为流水庭院小区，坐落位置为乐山市中区龙游路189号，委托期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止；物业管理费：多层按每月0.5元／平方米向业主按月收取。小区业主或物业使用人每月必须按时交纳物业服务费、停车费、垃圾清运费。生活垃圾处理费（代环卫局收取）按每户6元／月向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车费、车库管理费、垃圾清运费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用30%加收违约金。第三章委托物业管理服务内容中约定物业管理区域车辆（机动车和非机动车）行驶、停放管理；在小区闲置空地规划设置机动车停车车位。物业管理区域日常安全巡查服务、门岗保安的安全保卫，第四章物业服务的要求中约定小区保安巡查间隔不超过一小时。原告签订合同后向乐山市中心城区流水庭院小区提供物业服务至今。 被告周小超系乐山市市中区龙游路北段189号25幢1单元4楼2号业主，建筑面积89.38平方米，其2018年6月购买该房屋，被告对原告要求其从2018年1月1日起缴纳物业费的主张无异议。从2018年1月起至2019年7月未交纳物业服务费849元、从2018年1月起至2018年12月未交纳生活垃圾处理费72元。原告经书面催收未果，遂于2019年11月8日向本院提起诉讼，主张前述请求。 另查明，乐山市市容环境卫生管理局与原告签订《授权委托书》，委托原告代为收取流水庭院小区2018年7月1日至2018年12月31日期间的生活垃圾处理费。 该小区的停车位管理办法系先入住的业主可以一直先租用公共停车位，如果没有剩余的停车位，后入住的业主就无法租用车位。原告陈述该办法系业委会制定，没有形成书面材料。 被告提交其所在单元的入口过道停放机动车堵塞过道的照片，原告对此予以认可，并且原告表示在该小区的过道、楼道停放了大量的非机动车，严重堵塞道路，物业公司对此积极予以处理，与业委会商议后设想通过搭建非机动车停车棚，结果因业主们强烈反对而作罢，故原告认为不搭建车棚就无法处理这个问题。 审理中，被告认为原告主张的30%违约金过高，且垃圾处理费系代收不应收取违约金。 上述事实，有当事人的陈述，营业执照、物业服务委托合同、催缴通知书、邮寄回执、照片、授权委托书、小区照片、房屋信息摘要等证据予以证明。 本院认为，原告与乐山市中心城区流水庭院业主委员会签订的《物业服务委托合同》是原、被告双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。该合同对作为业主的被告周小超具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务。 关于被告提出其房屋漏水的问题，不属于物业服务的范围，被告可另案主张。关于被告认为原告未尽到物业服务义务的问题，本院认为物业服务合同属于继续性合同，其特殊性在于合同的履行不是一次性完毕，而是随着时间的推移而持续进行，且物业服务综合性较强，被告提出的原告提供的物业服务质量很差、卫生状况不好等一系列问题，属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的“不完全履行物业服务合同约定义务”，结合本案，根据物业服务合同的约定，原告应该对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修的及时维修、管理小区绿化等。根据物业服务合同的约定，原告应管理区域车辆，包括机动车和非机动车的行驶、停放管理，从庭审查明来看，原告认可小区内道路及单元楼过道的非机动车停放混乱，堵塞消防通道的情况十分严重，同时原告陈述物业公司与业委会积极协商处理该问题，设想通过搭建非机动车停车棚来解决该问题，然而因业主强烈反对作罢。诚然原告因小区车辆停放混乱，设想通过上述办法解决，因故作罢，然而本院认为解决乱停乱放并非只有搭建停车棚一条途径可行，该办法无法实施之后，原告也不能对非机动车辆乱停放的问题疏于管理，原告应对小区内的车辆停放负有引导和管理的责任，保证消防通道畅通。另一方面根据物业服务合同的约定原告在小区闲置空地规划设置机动车停车位，并对车辆的停放进行管理，然而该小区的机动车公用车位的租用办法明显有失公平，虽原告抗辩该办法系业委会制定，然其亦陈述没有相关的书面材料，故本院根据物业合同的约定，认为原告管理机动车停放的办法不够妥当，管理方面存在疏漏。 综上，故本院认为原告提供的物业服务有一定的瑕疵，故原告不完全履行合同亦构成违约，但是原告的违约并未达到严重违反合同约定的程度，被告也不能据此完全拒绝履行自己按约交纳物业服务费及垃圾处理费的义务。综合考虑本案所涉小区老旧、物业服务费的标准等情况，免除被告交纳10%的物业服务费的义务较为妥当。至于生活垃圾处理费，属于原告代收费的范畴，不能免缴。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，原告亦有违约行为，故对该项诉讼请求不予支持。综上，被告应该向原告缴纳的费用为从2018年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费764元（89.38m2×0.5元／m2／月×19月×90%）；生活垃圾处理费72元（6元／月×12月） 需要说明的是，物业服务合同异于其他服务合同在于该合同是继续性合同，持续时间较久，同时与业主的起居生活息息相关，本院作出如此裁决，是希望原告能严格履行物业服务合同，提高物业服务质量，让业主入住的安心、服务费交的甘心。同时希望被告也积极履行缴纳服务费的义务，唯有如此，才能形成一个良好的服务与被服务的关系，营造舒适的居住环境。 综上，依照、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告周小超在本判决生效后十日内支付原告成都众恒物业服务有限责任公司从2018年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费764元、从2018年1月1日至2018年12月31日的垃圾费72元； 二、驳回原告成都众恒物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告周小超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  杨春霞 二〇一九年十二月十二日 书记员  江明霞