广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7467号原告：余朋辉，男，1973年10月24日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：陈粤梨，女，1974年2月18日出生，汉族，住广州市番禺区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：宋炫光，广东一贯律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：廖丽娟，广东一贯律师事务所律师。被告：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。法定代表人：梁文纪，职务经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。原告余朋辉、陈粤梨与被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余朋辉、陈粤梨的共同委托诉讼代理人廖丽娟，被告沙湾地产公司的委托诉讼代理人梁泳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余朋辉、陈粤梨向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金394000元（以商品房总价款2000000元为本金，按每日0.05%的标准即每日1000元自2017年7月1日起计算至不动产权证书出证之日即2018年7月30日止共394天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月11日，被告与原告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为：201504143851）及《补充协议》，约定原告以总价2000000元用分期付款方式向被告购买位于广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号×座×房，并约定被告于2015年6月30日向原告交付房屋，在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。现原告已经向被告付清全部房款，被告于2015年6月30日向原告交付房屋，但却没有在规定的时间内办妥房地产权证，已经构成违约，侵害了原告的合法权益，为此，原告特依据民事诉讼法的规定以及上述商品房买卖合同的约定向法院提起诉讼。被告沙湾地产公司辩称，依法驳回原告的全部诉讼请求，本案受理费由原告承担。一、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条明确约定将《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更，其中变更后第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”。即收楼和交齐房价款均应满足，违约金应从两者最后（包括补房差）时间次日起计算，而不是原告所主张从收楼次日起计算，实际上应从最后交齐房屋价款的时间作为办证的起算时间。即使不考虑补房差，在已收楼且交齐房款的情况下，应以后者的次日为起算点，并不单纯以收楼时间作为起算点。二、《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更为附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。现原告依据变更前已没有约束的条款为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时原告主张的违约金标准严重过高，原告已实际接收房屋，是否按约定办妥产权证对原告不存在实质影响，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，并作出裁决”之规定，按照银行同类贷款利率计算较为公平、合理。三、退一步而言，即使不考虑补房差的情况，由于涉讼房屋是属于被告开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是被告无法预计。并且在2016年年初，被告要求对该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向被告出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于被告。四、原告诉称的收楼时间与实际收楼的时间不符合。从被告提供的《收楼验房意见表》及原告的《质量保证书》可知，原告于2015年7月10日前来验收房屋，确认房屋符合交付标准，同意并实际接收房屋，原告在收楼当天办理了银行代交费手续、与被告签订《前期物业服务补充协议》，因此，原告的实际收楼时间应为2015年7月10日。五、原告延误提交相关办证资料给被告。被告于2017年9月28日及2017年10月4日向原告发出办证通知，明确要求在2017年10月15日前提交相关办证资料给被告，但原告于2018年7月6日才提交相关资料，延误了265天。根据《本合同补充协议》第十二条的约定，原告延迟提交办证资料则免除被告的延迟办证责任以及由原告作为办证义务人，所以被告的办证义务已转移给原告，即免除了被告的全部办证义务（也包括逾期办证责任），故无论被告是否存在迟延办证，被告只是协助义务，依法无需再承担该责任。退一步而言，即使要计算逾期办证违约金，原告自身延误的265天提交办证资料的时间也应依法扣除。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年4月11日，沙湾地产公司作为甲方（卖方），与余朋辉、陈粤梨共同作为乙方（买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201504143851）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号×座×房（以下简称涉讼房屋），建筑面积共189.8157平方米，套内建筑面积159.345平方米，共有分摊面积约30.4707平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米12551.38元，总金额2000000元；甲方同意乙方采取分期付款方式，自本预售合同网上签订之日起支付房价款的50%即1000000元，在2015年5月30日前支付全部房价款的25%即500000元，在2015年6月30日前支付全部房价款的25%即500000元。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延；等等。2.余朋辉、陈粤梨分别于2015年3月9日、2015年4月11日、及2015年6月28日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的预售定金20000元、首期款980000元、尾期款1000000元。3.2015年6月12日，沙湾地产公司向余朋辉、陈粤梨发出《“金沙湾花园”四区商住小区收楼通知书》，请余朋辉、陈粤梨于2015年6月30日前前往销售中心办理收楼手续，如逾期，其司将视为已收楼。4.2015年7月10日，余朋辉、陈粤梨验收了涉讼房屋，并于《金沙诚筑收楼验房意见表》中业主声明内容“本人声明：上述物业单位经本人业主验收，符合合同约定的交付标准，同意收楼”的“业主确认签名”处签名，并签收了《质量保证书》《使用说明书》，同时与广州市番禺区美图物业管理有限公司签订了《“金沙湾花园”四区商住小区前期物业服务补充协议》，并委托了广州农商银行代扣管理费。5.2017年9月24日，广州市番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路263-279号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记。6.2017年9月28日及10月4日，沙湾地产公司分别向余朋辉、陈粤梨邮寄《办理通知》，请余朋辉、陈粤梨于收到该通知之日起五个自然日递交相关办证资料及费用以办理产权证。7.2018年7月6日，因涉讼房屋存在面积差异，余朋辉、陈粤梨与沙湾地产公司签订了《购房面积误差补充协议》。同日，余朋辉、陈粤梨向沙湾地产公司补缴了涉讼房屋的面积差价款36127元，并委托沙湾地产公司代办涉讼房屋的产权证。该日，余朋辉、陈粤梨向沙湾地产公司提交了业主身份证、《契税完税证》及《纳税申报表》办证联等相关办证资料，沙湾地产公司向余朋辉、陈粤梨出具了《申办收件回执》。8.2018年7月21日，广州市番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记。9.2018年7月30日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，其上载明涉讼房屋为余朋辉、陈粤梨共同共有。10.2019年6月14日，余朋辉、陈粤梨以沙湾地产公司逾期未办理涉讼房屋房地产权证为由向本院提起本案诉讼，要求沙湾地产公司承担逾期办证的违约责任。庭审过程中，余朋辉、陈粤梨与沙湾地产公司主要就以下问题产生争议：一、余朋辉、陈粤梨的收楼时间。余朋辉、陈粤梨称沙湾地产公司于2015年6月12日通知其应于2015年6月30日前收楼，逾期则视为已收楼，故主张其已于2015年6月30日收楼。沙湾地产公司则主张根据余朋辉、陈粤梨提交的《质量保证书》《使用说明书》及其司提交的《金沙诚筑收楼验房意见表》显示，余朋辉、陈粤梨于2015年7月10日前来验收涉讼房屋，确认涉讼房屋符合交付标准，同意并实际接收涉讼房屋，故余朋辉、陈粤梨的实际收楼时间为2015年7月10日。二、余朋辉、陈粤梨是否存在逾期提交办证资料的行为。沙湾地产公司主张其司已于2017年9月28日、2017年10月4日分别向余朋辉、陈粤梨发出提交办证资料的通知，明确要求余朋辉、陈粤梨在2017年10月15日前向其司提交相关办证资料，而余朋辉、陈粤梨直至2018年7月6日才提交契税完税证、纳税申报表等相关办证资料，故余朋辉、陈粤梨因自身原因延误提交办证资料达265天。余朋辉、陈粤梨则称因《广州市商品房买卖合同（预售）》约定“以套出售，按套内建筑面积计算房价”，而房产证中显示的套内面积与合同中约定的面积并无多大变化，其认为不应补房差额款，故其与沙湾地产公司就是否补差额款一直存在争议，直至2018年7月6日其才与沙湾地产公司就购房面积误差达成协议。而沙湾地产公司发出的《办理通知》明确办证需要提供全额购房发票原件，其以为完税必须在处理完购房面积误差补款之后方可办理，故其一直没有完税，直至2018年7月6日签署《购房面积误差补充协议》并缴款后才去办理了完税手续，并于当日向沙湾地产公司递交了办证所需的相关材料，故其认为其不存在逾期提交相关办证资料的行为。三、《补充协议》中的“房价款”是否包含面积差价款。沙湾地产公司主张“房价款”不单指《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的金额，还包括补、退房款在内，根据约定其司应在余朋辉、陈粤梨交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，而余朋辉、陈粤梨于2018年7月6日补缴了涉讼房屋的面积差价款，故应自该日起计730天作为办妥房地产权证的时间。而余朋辉、陈粤梨则认为《补充协议》中的“房价款”不包含面积差价款，交齐房价款的时间应以其缴交《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的2000000元房价款的时间为准。四、沙湾地产公司是否存在逾期办证的违约行为。沙湾地产公司主张其司不存在逾期办证的违约行为，涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，涉讼房屋亦于2018年7月21日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《广州市非税收缴款通知书》《初始登记告知书》及《受理回执》予以证明。另沙湾地产公司称即使存在逾期办证需承担违约责任，也只需按照银行同期同类贷款利率的标准计算，在不考虑政府原因导致延误的情况下，从2017年7月11日起算至回执注明的领证时间2018年8月1日，并扣除余朋辉、陈粤梨自身原因延误提交办证资料的265天。而余朋辉、陈粤梨则称涉讼房屋逾期办证是因沙湾地产公司未按政府的要求及时补缴土地出让金，是沙湾地产公司自身原因导致，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。另，在本案简易程序审理期限到期后，双方当事人均同意继续适用简易程序，故经本院院长批准，延长审理期限三个月。本院认为，余朋辉、陈粤梨与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，该商品房按套出售，总金额为2000000元，沙湾地产公司应当在余朋辉、陈粤梨交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因沙湾地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。就上述合同约定中的“房价款”应否包含面积差价款的问题，本院作如下分析：一方面，合同中明确约定涉讼房屋总金额为2000000元；另一方面，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况。因此，本院认为合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。而就办理收楼手续的时间，余朋辉、陈粤梨虽主张其于2015年6月30日收楼，但根据《金沙诚筑收楼验房意见表》《质量保证书》《使用说明书》等证据可知余朋辉、陈粤梨实际于2015年7月10日验收涉讼房屋并办理了收楼手续，故余朋辉、陈粤梨就收楼时间的主张，本院不予采纳，本院认定余朋辉、陈粤梨于2015年7月10日收楼。现余朋辉、陈粤梨已于2015年6月28日将合同约定的2000000元涉讼房屋总房价款缴交完毕，并于2015年7月10日接收了涉讼房屋，沙湾地产公司应在2015年7月11日起计730天内，即2017年7月9日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。虽然沙湾地产公司在庭审中辩称未办理涉讼房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减。然而，沙湾地产公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期。现沙湾地产公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故沙湾地产公司的该项答辩事由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现国土部门于2018年7月30日才核发了涉讼房屋的不动产权证书，该时间已超过了合同约定的前述办证期限386天。而在此期间，沙湾地产公司多次通知余朋辉、陈粤梨于2017年10月15日前提交办证所需的相关资料，但余朋辉、陈粤梨直至2018年7月6日才向沙湾地产公司提交契税完税证等办证资料，故余朋辉、陈粤梨延误提交办证资料的时间264天应予扣除。余朋辉、陈粤梨虽主张其不存在逾期提交办证资料的事实，称因其与沙湾地产公司一直就应否支付补差款存在争议，而其以为完税手续必须在处理完购房面积补差款之后方可办理，故才一直没有完税，然根据余朋辉、陈粤梨的陈述可知，余朋辉、陈粤梨系因自身原因而逾期提交办证资料，故就其主张本院不予采纳。经扣除后，沙湾地产公司仍逾期122天为余朋辉、陈粤梨办理产权证，故沙湾地产公司仍应就其逾期办证的行为向余朋辉、陈粤梨支付违约金。现余朋辉、陈粤梨主张该违约金应以2000000元为本金，按每日0.05%的标准计算，该主张符合合同约定，本院予以支持。因此，沙湾地产公司应向余朋辉、陈粤梨支付逾期办证违约金122000元（2000000元×0.05%×122天）。沙湾地产公司抗辩违约金应按照银行同类贷款利率计算及应计至产权证受理回执注明的房产证的出证时间为止，理据不成立，本院不予采纳。综上所述，本院对余朋辉、陈粤梨的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百五十八条第一款的规定，判决如下：一、广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向余朋辉、陈粤梨支付迟延办理不动产权证书的违约金122000元；二、驳回余朋辉、陈粤梨的其余诉讼请求。如果广州市番禺区沙湾房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3605元，由余朋辉、陈粤梨负担2235元，广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担1370元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇一九年十二月四日书记员  凌绮珊