文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初6591号原告：重庆科达投资有限公司，住所地重庆市渝中区八一路238号7F-02，统一社会信用代码91500103762675936G。法定代表人：赵中富，总经理。委托诉讼代理人：王杰，男，公司员工。委托诉讼代理人：杜江涌，重庆志和智律师事务所律师。被告：肖丹，女，1986年6月14日出生，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：苏剑，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝宏伟，上海段和段（重庆）律师事务所律师。原告重庆科达投资有限公司（以下简称科达公司）与被告肖丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告科达公司的委托诉讼代理人杜江涌，被告肖丹的委托诉讼代理人苏剑、郝宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告科达公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年1月14日解除；2.判令被告向原告支付2019年1月1日起至2019年2月15日止的租金90296元、管理费35100元，合计125396元；3.判令被告向原告支付违约金501582元（月租金60197元/月×6个月＋月物管费23400元/月×6个月）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：根据2014年6月3日签订的《商铺租赁合同》及《合同主体变更协议》，被告租用重庆市渝中区八一路250号81广场第四层第404号商铺，用于经营餐饮。合同签订后，原告按照约定履行了义务。2018年10月23日，被告向原告提交商铺撤场申请。2018年11月22日，原告回函被告，告知被告如提前撤场，必须履行双方签订的相关合同的约定，履行相关合同的违约责任，望被告谨慎抉择，请及时函复，但被告未函复，并于2019年1月4日起无故停业。被告自2019年1月4日起连续无故停止营业已达7天，严重违反《81PLAZA商铺租赁合同》相关约定，原告依据合同约定，于2019年1月14日向被告发出《关于解除的函件》。基于友好合作关系，原告多次向被告催要欠缴的租金及管理费，以及合同约定被告承担的违约金和商铺还原费等费用，但被告一直不配合。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望贵院依法判决。被告肖丹辩称，被告已于2019年1月4日撤场，被告拖欠的租金及物管费应从2019年1月1日计算至2019年1月4日。从2019年1月4日之后，被告未再占有使用租赁房屋，不应承担撤场之后的租金及管理费。关于原告要求被告支付以6个月租金及管理费计算的违约金，因被告撤场后未使用租赁房屋，不存在管理的问题，故租赁合同约定的违约金标准明显过高，被告只应按照原告的实际损失承担违约责任，即从2019年1月4日被告撤场至2019年2月15日原告重新将房屋出租期间的租金损失计算违约金。因保证金的性质是一种担保合同履行的方式，目的是为了保证合同的履行，保证金与违约金不能同时并用，故租赁合同解除后，被告承担了违约责任，原告应当退还给被告保证金。另原告应当返还被告在租赁房屋内的物品，因被告在撤场时要求搬离租赁房屋内自己的物品，因原告工作人员的阻止，导致被告至今不能搬离。至于原告提出被告承担本案律师费的问题，因合同中无约定，被告不应承担。本院经审理查明事实如下：2014年6月3日，重庆佰益百商业管理有限公司（甲方）与肖丹（乙方）签订《商铺租赁合同》约定：履约保证金指承租方在签订本合同时，为保证履行本合同及其附件所约定的各项义务和责任，交付给出租方的保证金，该保证金不被作为预付的场地租赁费，仅为承租方忠实履行本合同所约定义务的保证，该保证金由出租方保管，不计利息；甲方将位于重庆市渝中区八一路250号81广场第四层第404号租赁单元（计租面积520平方米）租赁予乙方用于经营餐饮，品牌为两岸咖啡（卡卡国王），租赁期限共5年，自甲方通知交房，乙方接房，即租赁单元交付日起算；双方约定计算场地租赁费标准以保底场地租赁费为当月适用场地租赁费，第一年至第二年（自2014年10月1日至2016年9月30日）保底月场地租赁费52000元，第三年（自2016年10月1日至2017年9月30日）保底月场地租赁费（递增5%/年）54600元，第四年（自2017年10月1日至2018年9月30日）保底月场地租赁费（递增5%/年）57330元，第五年（自2018年10月1日至2019年9月30日）保底月场地租赁费（递增5%/年）60197元；场地租赁费按季度支付，乙方应于本合同签署后5个工作日内支付首期保底场地租赁费，……；管理费为45元/平方米/月（按计租面积计算），包括物业管理费、空调使用费和营销推广费，自租赁单元物业交付之日开始起算，按季度支付，租赁单元管理费每月总计23400元，支付时间与场地租赁费支付方式同步；乙方同意按履约保证金200000元向甲方支付，乙方应在签订合同后三个工作日内支付履约保证金，……；本合同期满或合同解除并实际退还租赁单元后三个月内，在乙方无违约行为、无消费者违约纠纷，并结清其他应缴纳费用，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务注销或变更手续的前提下，甲方应将履约保证金全额无息归还乙方；租赁期内甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，乙方已支付的所有场地租赁费及履约保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的场地租赁费和六个月的管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……；9.未经甲方书面同意，乙方在一个租赁年度内无故停止营业累计达14日或连续停止营业达7日的，但非因乙方原因或不可抗力导致的除外；……；（六）、甲方依据前条约定解除合同的，应采用书面方式，合同自解除通知到达乙方时即解除，在解除通知到达乙方后7日内，乙方应撤离并腾空租赁单元，履约保证金作为违约金不予退还，如给甲方造成损失且乙方支付的违约金不足弥补损失的，乙方还应予以赔偿，如果乙方未在7日内撤离并腾空租赁单元，甲方可自行采取措施腾空房屋，并可以向公证机关提存乙方的物品，由此产生的一切费用和开支由乙方承担；合同解除或终止后（无论基于何种原因），乙方应自费将租赁单元内的所有物品搬离该租赁单元，并将租赁单元恢复至毛坯状态（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外），经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建（以下称不可移动的物品）无偿归甲方所有，甲方对此不予任何补偿或赔偿，同时乙方须办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务注销或变更手续。2014年6月4日，肖丹向重庆佰益百商业管理有限公司交纳了商铺租赁保证金200000元，同时重庆佰益百商业管理有限公司向肖丹出具了收据。事后，重庆佰益百商业管理有限公司将租赁房屋交付给肖丹承租使用。2014年11月15日，重庆佰益百商业管理有限公司（甲方）与肖丹（乙方）、科达公司（丙方）签订《合同主体变更协议》约定：鉴于甲方和乙方2014年6月3日签订的《商铺租赁合同》，该合同附于本文后，简称为“既有合同”，经甲乙丙三方协商一致同意，丙方取代甲方成为“既有合同”中的一方；甲方和乙方签订的原“既有合同”的主体甲方，变更为本协议丙方，自本协议生效之日起，甲方在“既有合同”中的所有权利、义务全部转移给丙方，丙方全面受让甲方在“既有合同”中所有权利、义务，正式成为“既有合同”的合同主体；自本协议生效之日起，丙方基于履行“既有合同”对乙方所负的一切债权债务，由甲方承担连带担保责任，保证期为合同有效期；除本协议约定的情形外，“既有合同”的其他内容不变；本协议自甲、乙、丙三方签字盖章后正式生效。该协议签订后，肖丹向科达公司交纳房屋租金至2018年12月31日。2018年10月23日，肖丹向科达公司授权管理商场的重庆佰益百商业管理有限公司提交撤场申请，因该公司认为该撤场申请只有肖丹签名未按捺手印，故将该撤场申请退还给肖丹。2018年11月22日，重庆佰益百商业管理有限公司向肖丹送达《卡卡国王撤场申请回函》，告知肖丹因商铺租赁合同未到期，不同意肖丹于2018年12月31日撤场的申请，如未履行商铺租赁合同相关约定，将追究肖丹的商铺租赁合同违约责任。2019年1月4日，肖丹停止卡卡国王商铺的营业。2019年1月14日，科达公司向肖丹送达《关于解除的函件》，载明：贵商户于2018年10月23日向我司提交L404卡卡国王商铺的撤场申请，但申请书未盖章（盖手印），我司于2018年11月22日回函贵商户，告知贵商户如提前撤场必须根据贵我双方签订的相关合同约定，履行合同相关违约责任，望贵商户谨慎抉择并及时函复，但贵商户至今仍未函复，并于2019年1月4日起无故停业，……，目前贵商户自2019年1月4日起连续无故停止营业已达7天，严重违反《81PLAZA商铺租赁合同》相关约定，现我司依据合同约定，于本通知发出之日解除与贵商户的商铺租赁合同，并追究贵商户的合同违约责任及法律责任；现向您做如下告知，1.按照合同约定，贵商户应于2018年12月25日之前缴纳2019年1月1日至2019年1月14日共计37753元租金及物管费，租金物管费滞纳金截止2019年1月14日共计2643元，违约金501582元，贵商户应于2019年1月19日之前缴纳以上费用，……；2.请严格依照双方合同约定，于2019年1月21日前撤离腾空租赁单元并还原清水状态，如果贵商户未在此期限内搬离腾空租赁单元，我方可自行采取措施腾空房屋，并可以向公证机关提存乙方的物品并由我司还原清水状态，由此产生的一切费用和开支由乙方承担，预计腾空租赁单元人工费用20000元，还原清水费用56000元；……。同日，肖丹收悉《关于解除的函件》。2019年2月15日，科达公司将本案涉案房屋出租给新的租赁户承租使用。上述事实，有《商铺租赁合同》《合同主体变更协议》《卡卡国王撤场申请回函》《关于解除的函件》等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与被告《商铺租赁合同》及《合同主体变更协议》系合同当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同当事人均应按照约定履行各自义务。现对本案原告的诉求作如下评析：一、关于《商铺租赁合同》是否已于2019年1月14日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告未经原告同意，自2019年1月4日起开始停止营业，时至原告向被告送达解除商铺租赁合同通知时，已连续停止营业达11天的情形，符合双方商铺租赁合同中约定原告有权单方解除合同的条件，而原告向被告发出的解除合同通知，自被告于2019年1月14日收悉时，双方签订的《商铺租赁合同》予以解除。据此，现原告要求确认其与被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年1月14日解除的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。二、关于原告要求被告支付2019年1月1日至2019年1月15日期间的租金、管理费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年1月14日解除，从2019年1月15日起，双方已不存在租赁合同关系，被告也未承租使用租赁房屋，即便是被告未将租赁房屋内的物品腾空搬离，也属于被告违反合同约定应承担赔偿责任的违约责任范围，不属于被告应当支付房屋租金的范围。在原、被告履行商铺租赁合同期间，被告已向原告交纳租金及物管费至2018年12月31日，被告从2019年1月1日起未再向原告交纳租金及物管费。据此，现原告要求被告支付2019年1月1日至2019年1月14日期间欠付租金27185.74元（月租金标准60197元/月÷31天×14天）、物管费10567.74元（月管理费标准23400元/月÷31天×14天），合计37753.48元的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付2019年1月15日至2019年2月15日期间租金及物管费的请求，因不属于租赁合同租金支付范围，本院对原告的该部分损失金额在本案被告应承担的违约责任中予以处理，故本院不予支持。三、关于原告要求被告支付违约金501582元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原、被告虽然在签订的《商铺租赁合同》中，约定非因被告原因或者不可抗力导致的情形外，被告未经原告同意，连续停止营业达7日的，原告有权单方解除租赁合同，并由被告承担已交履约保证金及其他费用不退、支付6个月的场地租赁费和6个月管理费的违约责任，原告选择主张被告支付以6个月租金及物管费计算的违约金，但根据本院查明的事实，即原告于2019年1月14日解除双方签订的《商铺租赁合同》后，于2019年2月15日又将本案涉案租赁房屋出租给新的租赁户承租使用的事实，能够确认被告的违约行为，给原告造成的实际损失为2019年1月15日至2019年2月14日期间的租金63109.76元（月租金标准60197元/月÷31天×17天＋月租金标准60197元/月÷2月份28天×14天）、物管费24532.26元（月管理费标准23400元/月÷1月份31天×17天＋月管理费标准23400元/月÷2月份28天×14天），合计87642.02元的收益损失，且原告在庭审中也未举示证据证明因被告违约还存在前述收益损失外的其他实际损失，故按照上述法律规定，原、被告在《商铺租赁合同》中约定因违约产生的损失赔偿额，过分高于原告的实际损失。据此，被告请求调减合同约定违约金的理由成立，本院依法确定因被告违约，被告应向原告支付违约金的金额为113934.63元（实际收益损失87642.02元上浮30%），对原告要求被告支付的违约金超过前述金额部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、原告重庆科达投资有限公司与被告肖丹签订的《商铺租赁合同》已于2019年1月14日解除；二、被告肖丹在本判决生效后立即支付原告重庆科达投资有限公司2019年1月1日至2019年1月14日期间租金27185.74元、物管费10567.74元，合计37753.48元；三、被告肖丹在本判决生效后立即支付原告违约金113934.63元；四、驳回原告重庆科达投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9220元，减半收取4610元，由被告肖丹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  彭重波二〇一九年十二月二十九日书记员  戴紫竹