内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1835号 上诉人（一审原告）：郝某，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：袁某，锡林浩特市148协调指挥中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）：刘某1，现住内蒙古自治区。 被上诉人（一审被告）：刘某2，现住内蒙古自治区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李某，内蒙古理想律师事务所律师。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：马某，内蒙古理想律师事务所律师。 上诉人郝某因与被上诉人刘某1、刘某2房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区镶黄旗人民法院（2019）内2528民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郝某及委托诉讼代理人袁某，被上诉人刘某1、刘某2及委托诉讼代理人李某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人郝某上诉称，1、请求撤销镶黄旗人民法院一审部分判项，支持上诉人要求被上诉人赔偿逾期付款违约金按月息2分计算，自2015年9月30日至2019年3月1日止。2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：第一，被上诉人逾期支付购房款的行为构成违约。上诉人通过合法手续取得涉诉房屋后，被上诉人以27万元的价格赊购涉诉房屋，被上诉人并实际占有、使用涉诉房屋，上诉人并于2015年9月21日将涉诉房屋网签到被上诉人名下，至此，上诉人已履行完自己的全部义务，而被上诉人在仅交付3万元后即取得住房并享受到住房利益的情况下，理应履行给付房款义务，然而被上诉人却违背自己的承诺，并故意拖欠购房款的行为实属老赖之举，故被上诉人的行为构成违约，一审法院判决被上诉人不承担相应过错责任，无法律依据属错判。第二，上诉人不存在任何过错行为。案外人包某1早在2012年与开发商嘉联公司存在过购买涉诉房屋情况，但未实际成交，之后，嘉联公司于2015年7月将涉诉房屋抵偿给了案外人包某2，上诉人于2015年8月从案外人包某2手中购买涉诉房屋，因此，上诉人与包某1无任何关联，一审法院认定上诉人与案外人包某1存在纠纷实属认定事实错误，并判决被上诉人刘某1不承担违约责任的理由更是无稽之谈。第三，被上诉人应依法承担违约赔偿责任。被上诉人与上诉人签订《购房协议》时，并不存在欺诈、胁迫等情形，被上诉人完全是出于自愿签订的购房协议，双方于2017年4月6日签订购房协议时，被上诉人拖欠购房款已长达三年之久，当时涉诉房屋已大幅升值，故被上诉人自愿以2%月息对上诉人给予经济补偿，该购房协议并不违反法律强制性规定，属于有效协议，被上诉人应当全面履行协议约定的义务，故一审法院判决被上诉人不承担责任无法律依据，也违背当事人意思自治原则。综上所述，为维护社会正常的经济秩序，对不诚实不守约之人，决不能放纵其不守约之恶习，故根据双方协议约定，被上诉人应承担不严格履行协议给上诉人造成的全部经济损失。 被上诉人刘某1、刘某2辩称，请求二审人民法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。事实与理由：上诉人郝某要求被上诉人赔偿逾期付款违约金按月利息2分计算，自2015年9月30日至2019年3月1日止，无事实及法律依据，不应得到人民法院的支持。1、郝某违反诚实信用在先，存在缔约过失责任。郝某与案外人包某1就涉案房屋存在纠纷，这一情况在双方签订《购房协议》之前就已经存在，郝某却故意隐瞒这一情况与刘某1签订《购房协议》，事后怠于消除涉案房屋存在的纠纷，直至双方发生纠纷后的2019年2月28日，郝某返还案外人包某15万元定金后，包某1才明确表示放弃涉案房屋上的权利。郝某向刘某1出售存在权利瑕疵的合同标的物这一真实情况一审法院已经查明。刘某2未能按合同约定办理住房公积金贷款如期给付购房款，是因为涉案房屋与第三人存在纠纷造成，并非被上诉人违约。根据《合同法》第一百一十四条“（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的规定，郝某的行为构成缔约过失，应当承担违约责任。2、双方合同约定的违约责任条款系附成就条件的约定，所附条件没有成就，被上诉人不应当承担违约责任。《购房协议》第三条违约责任约定的是双方解除购房协议的违约责任，乙方无偿退房的基础条件没有成就，刘某1自然不应当承担购房款月利息二分的违约责任。综上所述，上诉人所述没有任何事实和法律依据，恳请贵院查明案件详情，依法驳回上诉人的上诉请求。 郝某向一审法院起诉诉讼请求：1．请求法院判令被告支付购房款20万元，并按月息2分计算支付逾期付款违约金，自2015年9月30日起至实际给付完毕止（暂计到起诉之日27万元×2％×45个月=24.3万元）；2．给付房屋租金损失8万元（每年2万元，共计4年），以上两项合计52.3万元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：镶黄旗嘉联策力小区是由镶黄旗嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）开发承建的。2015年7月20日嘉联公司将本案涉诉房屋即镶黄旗嘉联策力小区1.1-12-101-102号住宅以33.7497万元抵偿给了案外人包某2作为结算拖欠其工程款费用，包某2未办理过户手续。同年8月6日包某2将上述涉诉房屋抵偿给了本案原告郝某的借款30万元，同样未办理过户手续。之后，原告郝某又将涉诉房屋以27万元的价格出售给了被告刘某1，并于2015年9月21日通过镶黄旗房屋管理局签订了甲方为镶黄旗嘉联房地产开发有限公司，乙方为刘某1的《内蒙古商品房买卖合同》（合同编号为：2015-9001022），并网签到刘某1名下。另查明，被告刘某1于2016年9月支付房款3万元，2017年4月1日支付房款4万元，尚欠房款20万元。2017年4月6日，原告郝某与被告刘某1、被告刘某2签订《购房协议》，双方约定刘某2（担保人）在2017年9月30日前取得公积金贷款后一次性支付剩余房款20万元，届时未付清购房欠款，按月息2分计算，承担全部房款27万元自2015年9月起的违约金费用。再查明，2012年嘉联公司将涉诉房屋出售给案外人包某1，包某1交付了5万元定金后办理了网签合同，2013年8月28日开具了销售不动产统一发票。2019年2月28日原告郝某返还包某15万元，包某1出具了保证书，保证与涉诉房屋无任何纠纷。 一审法院认为，根据原被告陈述及举证情况，对双方争议的问题分析认定如下：一、关于原告郝某是否有主体资格的问题，案涉房屋系开发商策力小区项目部抵偿给案外人包某2，案外人包某2再将此房屋抵偿给原告郝某，上述转抵虽未办理登记过户手续，经合同相关人员确认为有效合同，对合同当事人具有约束力。原告郝某通过实现债权取得房屋所有权后，原被告在自愿平等的基础上签订购房协议，将涉诉房屋以27万元的价格约定买卖并已实际交付，在买卖过程中为了便于之后办理房屋的相关手续，通过镶黄旗房屋管理局签订了甲方为镶黄旗嘉联房地产开发有限公司，乙方为刘某1的《内蒙古商品房买卖合同》。综上，原告郝某已是涉诉房屋的所有人，且为合法取得，故其将涉诉房屋出售给被告刘某1后，作为合同相对人收取房款的权利应受法律保护；二、关于违约问题，根据双方协议约定，被告刘某1购买并实际占有涉诉房屋后未按约支付剩余房款，应属违约，但被告刘某1未能按约办理住房公积金贷款用以支付剩余房款系由于原告郝某所售房屋与案外人包某1存在纠纷尚未解决，案外人包某1于2019年2月28日才明确表示放弃该房屋上的权利，因此被告刘某1至2019年2月28日未支付房款的行为不认定为被告刘某1单方违约，即由此产生的不利后果由双方各自承担。涉诉房屋现已排除其他纠纷，故被告刘某1应支付原告郝某尚欠房款20万元并承担拖欠期间利息，利息按双方约定月利率0.02元自2019年3月1日起计算至实际支付之日止。对于上述支付义务被告刘某2作为担保人，应承担连带责任；三、关于重复起诉的问题，一审法院认为，原告郝某在本案中的诉讼请求与该院已生效的（2019）内2528民初124号民事判决的诉讼请求并不相同，不属于重复诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条第一款、一百二十条、一百五十九条、一百六十一条的规定，判决：一、被告刘某1于本判决生效后十五日内支付原告郝某剩余房款20万元及违约金（违约金按照二分钱计算自2019年3月1日起至实际支付完毕止）。二、被告刘某2对以上欠款承担连带责任。三、原告郝某的其他诉讼请求不予支持。案件受理费4515元，诉讼保全费3135元，由被告刘某1、刘某2负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年4月6日，上诉人郝某与被上诉人刘某1签订《购房协议》，约定由其姐姐刘某2（担保人）在2017年9月30日前取得公积金贷款后一次性支付给拖欠郝某的剩余房款20万元。双方约定违约责任：1.如果在2017年9月30日前，乙方刘某1尚未支付清购房欠款，甲方郝某有权将乙方所装修并居住使用的房屋收回，乙方本人自愿无偿退房，房屋由甲方另行出售，所造成的损失由乙方自行承担，甲方不负任何责任。2.乙方在无偿退房的基础上，同意并履行从2015年9月至本协议终止期间该房屋价款270000元的违约金费用赔付，按月息2分计算，用于给付甲方3年的房屋价款违约的经济补偿。另查明，郝某向一审法院起诉请求刘某1、刘某2承担无偿退房责任，支付购房款利息210600元及4年房屋补偿金80000元。2019年3月6日，一审法院立案受理后，于2019年5月6日作出（2019）内2528民初124号民事裁定，驳回郝某的起诉。该民事裁定书于2019年5月19日已发生法律效力。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人郝某与被上诉人刘某1、刘某2签订的《购买协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。协议签订后，双方当事人均应按照协议约定行使权利，履行义务。本案查明郝某已将涉案房屋交付给刘某1使用，并协助刘某1与房地产开发商签订《商品房买卖合同》，而刘某1、刘某2未按约定的付款期限履行付款义务，已构成违约，理应承担逾期付款的违约责任。对于违约金如何计算，双方虽在《购房协议》中约定违约责任，但双方是对解除合同返还涉案房屋违约金如何计算进行的约定，对继续履行合同逾期付款违约金未作约定。上诉人郝某上诉主张按照月利率2%计算逾期付款违约金，缺少合同依据，本院不予支持。关于违约金的起算点的问题，因付款期限决定逾期付款违约金的起算点，付款期限截止之日的次日，逾期付款违约金开始计算。本案双方在《购房协议》中明确约定最后付款期限是2017年9月30日前，故逾期付款违约金的起算时间应为2017年10月1日。鉴于双方对逾期付款违约金未作明确约定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，逾期付款违约金应以欠付款20万元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，上浮50％罚息利率标准从2017年10月1日开始计算至实际给付之日止。一审法院认定的利息按月利率2%自2019年3月1日开始计算不当，本院予以纠正。 综上所述，郝某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区镶黄旗人民法院（2019）内2528民初306号民事判决的第二项、第三项。 二、变更内蒙古自治区镶黄旗人民法院（2019）内2528民初306号民事判决的第一项为“刘某1于本判决生效后十五日内给付郝某剩余房款20万元，并以20万元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50％的标准从2017年10月1日开始计算至实际给付之日止。” 二审案件受理费9030元，由刘某1、刘某2负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  杨树平 审判员  吴春林 二〇一九年十二月六日 书记员  包媛媛 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；