云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初1882号原告：蔺以情，男，汉族，1969年6月20日出生，云南省瑞丽市人，小学文化，务农，住瑞丽市。原告：喊良信，女，傣族，1970年6月15日出生，云南省瑞丽市人，小学文化，务农，住瑞丽市。被告：德宏州房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码915331002190512912，住所地芒市人保路9号。法定代表人：李维忠，系德宏州房地产开发有限责任公司董事长。第三人：瑞丽市人民法院，统一社会信用代码11533102015271997N，住所地瑞丽市勐卯镇金泉路73号。负责人：董文宏，系瑞丽市人民法院院长。委托诉讼代理人：散座，男，傣族，1964年8月27日出生，云南省瑞丽市人，大学本科文化，系瑞丽市人民法院副院长，住瑞丽市。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：雷丹，女，汉族，1981年6月26日出生，四川省内江市人，大学本科文化，系瑞丽市人民法院民一庭庭长，住瑞丽市。代理权限为一般授权代理。原告蔺以情与被告德宏州房地产开发有限责任公司、第三人瑞丽市人民法院商品房预售合同纠纷一案，瑞丽市人民法院于2019年6月3日立案后，因该院在本案中被列为第三人，与本案有利害关系，故报请云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院指定管辖，云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）云31民辖43号民事裁定书，指令本案由芒市人民法院审理。本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。本院于2019年11月5日依法追加喊良信为本案原告参加诉讼，喊良信于2019年11月8日书面声明自愿放弃参加诉讼，并明确表示放弃本案实体权利，本院予以准许。原告蔺以情、第三人瑞丽市人民法院委托诉讼代理人散座、雷丹到庭参加诉讼，被告德宏州房地产开发有限责任公司经本院依法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告蔺以情向本院提出诉讼请求：1、判令被告完善办理产权登记相关条件，按照瑞房（2013）金泉花园第063号合同约定的产权登记义务将项目名称为金泉花园第1幢第7层706号房的房地产权属登记到原告名下；2、判令被告将原告按照合同补充协议支付给被告的契税、印花税、维修基金共计18164元退还原告；3、判令第三人将违规在金泉花园小区建盖的围墙拆除，协助被告办理房屋产权登记手续；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年第三人瑞丽市人民法院将位于金泉路73号的土地一块划出建盖职工住房，经过项目规划审批，由被告德宏州房地产开发有限责任公司建盖商品房进行出售。2013年8月6日，原、被告在瑞丽市签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买金泉花园706号商品房一套，该房屋销售价格为359685元。原告已分笔支付房款35000元、68000元、256685元，并根据《合同补充协议》将契税、印花税、房屋维修基金共计18164元一并支付到被告公司的账户内。根据《商品房购销合同》的约定，被告应于商品房交接后18个月内办理完成并交付该房屋的权属证书，并向相关政府部门代为交纳办理该套商品房所需的维修基金及房屋契税、印花税。2015年5月31日，原、被告约定的交付相关权属证书的期限已经届满，但被告公司既未按约交付权属证书，亦未对此作出合理说明，致使原告至今未能取得房屋权属证书。2015年，第三人瑞丽市人民法院在金泉花园小区原审批项目规划的地块上建盖了围墙，使金泉花园小区的房屋实际容积率几乎为零，绿地率为零，这也是金泉花园小区现无法办理房屋产权证的重要原因之一，请求判令第三人将违规围墙拆除，使金泉花园小区达到原项目审批的规划容积率，达到办理房屋产权证的条件。此外，被告由于经营不善，目前已有多处尚在开发中的房地产被债权人申请查封，故原告有充分理由相信被告公司已经处于资不抵债的境地；鉴于被告严重违约，若继续按照合同约定由被告代原告向相关部门支付办证所需的税费并保管房屋维修基金，则可能致使原告的上述合法权益被侵害。为了保障原告的合法权益不再受其他可能的侵害，保证房屋权属证书能顺利办理，原告认为被告应当将18164元的税费及维修基金款项退还原告，由原告自行向不动产登记机构缴纳税费并向有相应资格的第三方缴纳维修基金。原告认为，被告公司逾期不履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定义务的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，亦违背了诚实信用原则。该行为已经侵害原告的合法权益，若继续放任该行为，将会给原告造成更大的经济损失。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院。被告德宏州房地产开发有限责任公司未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提交书面证据材料，依法视为其自动放弃答辩、举证、质证的权利。第三人瑞丽市人民法院述称：围墙是建在第三人的划拨地上，不是建在被告开发商的开发土地上。办理产权证不是第三人职权范围，在办理产权证成熟条件下第三人愿意拆除围墙，考虑到第三人办公大楼的安全情况，目前不能提前拆除围墙。综合原告的诉讼主张及第三人的述称，本案应查明及解决的问题为：1、被告是否应按瑞房（2013）金泉花园第063号合同约定为原告办理房屋的不动产权证；2、被告是否应退还原告契税、印花税、维修基金共计18164元；3、第三人是否应拆除围墙，协助被告办理房屋产权登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告蔺以情提交证据：瑞房（2013）金泉花园第063号《商品房购销合同》一份、收据三份、中国农业银行取款业务回单及进账单各一份、住宅质量保证书一份、住宅使用说明书一份，欲证明原告向被告购房并支付契税、印花税、房屋维修基金、车库保证金事实及被告未办理涉案房屋产权证，应承担违约责任。本院认为，原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。第三人瑞丽市人民法院无证据向本院提交。本院依职权调取以下证据：1、瑞丽市自然资源局于2019年9月4日出具《关于芒市人民法院调取金泉花园相关规划资料通知书的复函》及总平面规划图、设计图纸；2、瑞丽市行政审批局建设审批股于2019年11月5日出具《瑞丽市行政审批局建设审批股关于云南省芒市人民法院协助调取证据通知书的回复》。经质证，原告及第三人对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：2011年第三人瑞丽市人民法院将位于瑞丽市的土地（总用地8934.30平方米）划出一块宅基地（占地面积912.60平方米）建盖职工住房。被告德宏州房地产开发有限责任公司以出让方式取得该块地的土地使用权，该土地位于瑞丽市，土地规划用途为城镇单一住宅用地。土地使用权证号：瑞国用（2012）第681号。被告经批准在该地块上建设商品房，项目名称：金泉花园。建设工程规划许可证号：建字第533102201200082号。案外人散座于合同签订前支付购房款68000元，于签订合同前将瑞丽市金泉花园单位团购房一套认购权转让给原告蔺以情、喊良信，合同签订前原告向被告支付35000元房款。2013年8月6日，原告蔺以情、喊良信与被告德宏州房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》（合同编号：瑞房[2013]金泉花园第063号）及《合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买金泉花园第1幢第7层706号商品房一套（建筑面积159.86平方米），该房屋单价为2250元每平方米，总价款为359685元；被告在办理商品房交接手续后18个月内办理房产证、土地证，原告负责提供办理产权相关的手续资料。原告蔺以情于签订合同当日通过中国农业银行向被告转账支付房款256685元，支付契税、印花税、房屋维修基金共计18164元，合计支付274849元。该商品房于2013年11月20日备案至原告蔺以情、喊良信名下。2014年2月25日原、被告双方办理了房屋交接手续。2015年，第三人瑞丽市人民法院在金泉花园其划拨地上建盖了一堵围墙，将办公区和住宿区分开。现原、被告双方约定交付相关权属证书的期限已经届满，但被告未按约定交付房屋权属证书。原告认为，被告逾期不履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定义务的行为违反相关法律规定，为维护自身合法权益，原告诉至法院要求：1、判令被告完善办理产权登记相关条件，按照瑞房（2013）金泉花园第063号合同约定的产权登记义务将项目名称为金泉花园第1幢第7层706号房的房地产权属登记到原告名下；2、判令被告将原告按照合同补充协议支付给被告的契税、印花税、维修基金共计18164元退还原告；3、判令第三人将违规在金泉花园小区建盖的围墙拆除，协助被告办理房屋产权登记手续；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方于2013年8月6日在平等自愿的基础上协商一致签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。原告已按合同约定向被告支付了房款、契税、印花税、维修基金等费用，且原告已向被告交付了办理产权证的相关资料，双方已办理了房屋交接手续，而被告德宏州房地产开发有限责任公司未能按合同约定时间为原告房屋办理不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”，故对原告要求被告按照合同约定办理房屋不动产权证的诉讼请求本院予以支持；因涉案商品房系第三人瑞丽市人民法院职工住宅楼，在金泉花园总规划范围内，故第三人有义务协助被告办理房屋相关不动产权证；原告按照合同补充协议支付给被告的契税、印花税、维修基金是办理房屋不动产权证的必要费用，故对原告要求被告退还契税、印花税、维修基金共计18164元的诉讼请求本院不予支持。综上，对原告诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告德宏州房地产开发有限责任公司自本判决书生效之日起九十日内为原告蔺以情办理瑞丽市金泉花园第1幢第7层706号房屋的不动产权证书，并于办理完毕之日起五日内交付给原告蔺以情；二、第三人瑞丽市人民法院协助被告德宏州房地产开发有限责任公司办理上述房屋的不动产权证书；三、驳回原告蔺以情其他诉讼请求。案件受理费254元，由被告德宏州房地产开发有限责任公司负担（未付），限于本判决生效之日一次性缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  罗乔文人民陪审员  张春林人民陪审员  张宗楼二〇一九年十二月三日书 记 员  孔亿蓉