北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35332号原告：田新虎，男，1983年10月9日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：汤晨，北京方谨律师事务所律师。被告：北京市通县永乐印刷厂，营业场所：北京市通州区永乐店镇半截河村，统一社会信用代码：91110112102461481R。法定代表人：刘俊霞，总经理。委托诉讼代理人：王超，北京市天安律师事务所律师。原告田新虎诉被告北京市通县永乐印刷厂（以下简称印刷厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告田新虎的委托诉讼代理人汤晨，被告印刷厂的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田新虎向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租金合同》；2、被告印刷厂退还租金35万元；3、被告印刷厂支付违约金17．5万元；4、本案诉讼费由被告印刷厂承担。事实与理由：原、被告于2019年3月26日签订了《租赁合同》，约定我承租印刷厂位于北京市通州区永乐店半截河村永乐印刷厂共计15400平方米的厂房、仓库、住房、办公室等用于生产经营使用，年租金为70万元。合同签订后，我于2019年3月26日及4月1日向印刷厂共计支付了35万元租金。随后我便准备进场进行装修，然而印刷厂却迟迟不对租赁场地进行清理，经我多次催告后，印刷厂的负责人张九浦才告诉我，租赁场地将进行拆迁，已经有两栋房屋进行了拆除，因此无法进行清理，也无法继续租赁。在了解此消息后，由于我尚未入场进行装修，也未实际使用，因此我便与印刷厂商议解除合同，并退还我全部租金，然而印刷厂却不同意退还租金，亦不同意对租赁场地进行清理。印刷厂的这一行为导致我即无法拿回租金，又无法实际使用租赁场地，严重损害了我的合法权益，为此，我特向贵院提起诉讼，望贵院依法裁判，维护我的合法权益。印刷厂辩称，我厂同意解除合同，但不同意原告田新虎其他诉讼请求，我厂并无任何违约行为，田新虎陈述租赁物涉及拆迁不属实，实际情况是涉案的厂房始建于1980年，从建厂到2008年院内形成了11个完整的库房，2019年3月左右，永乐店镇政府通知将拆除修建于2018年之后的两个棚子，对于该情况我厂工作人员于2019年4月11日及时短信告知了田新虎，且在签订租赁合同时这两个棚子也未记入租赁面积，我厂对此不收取租金，田新虎对此是明知的，后政府拆除了这两个棚子的顶子，但是两个棚子的钢结构仍然存在。田新虎所述我厂将涉案场地另租他人，我厂未进行腾退也不属实，实际情况是在将租赁物租给田新虎之前，我厂将东南角仓库租给了案外人，田新虎对此明知，双方协商由田新虎向案外人收取租金。另外，田新虎在进场后将其中一个库房的吊顶拆除，并且损坏了原有的道路，不存在涉案房屋无法使用的情况。综上，我厂没有违约行为，反而是田新虎方由于经营困难不想继续履行合同，其才是违约方。田新虎曾经在2019年4月4日将我厂诉至法院，但又在8月7日撤诉，我厂不清楚其撤诉原因，当时如果田新虎坚持诉讼并解除合同，我厂本可以将租赁物转租以减少损失，我厂认为田新虎的行为造成了我厂的损失，故不同意退还租金和承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：印刷厂于1999年12月28日取得了坐落于北京市通州区柴厂屯乡半截河村土地的集体土地使用证，土地用途为工业用地，使用权面积为15400平方米。2019年3月26日，印刷厂作为出租方（甲方）与田新虎作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定印刷厂将其位于北京市通州区永乐店半截河村印刷厂的整体园区建筑面积15400平方米的厂房、仓库、住房、办公室等（以下简称租赁物）出租给田新虎，用于混配保洁清洁剂和保洁用品、保洁设备及仓储服务，租赁期限为10年，自2019年7月1日起至2029年7月1日止，其中2019年4月1日至2019年7月1日为免租期，期满次日开始收取租金，第1年至第5年年租金为70万元，第6年至第10年年租金为109万元，租金每半年支付一次，印刷厂应在本出租合同生效之日起10日内将租赁物清理干净交付田新虎使用。合同第八条就“违约责任”约定：“8．1甲方应保证租赁物处于适于租赁的状态，并保证本次出租行为符合相关法律的规定，不会被第三方主张任何权利或被行政机关进行处罚，如因非乙方原因（如产权问题、水电问题、营业执照问题等）导致乙方无法正常使用租赁物或无法正常经营的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付3个月租金的违约金，并赔偿乙方因此造成的经营损失、搬迁费用及装修费用……”合同第九条第9．3款约定：“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”合同另就转租等进行了约定。当日，印刷厂负责人张久浦还出具一张字据，写明：“补充备注：如果在五年内涉及拆迁问题，甲方需额外给予乙方七万元补偿款（包括素有赔偿费用）。”上述合同签订后，田新虎于当日支付租金20万元，又于2019年4月1日支付租金15万元。后田新虎进场，拆除了其中一个库房的吊顶，并挖开了库房外路面，后田新虎撤场。双方均认可此后印刷厂接到有关部门通知将对部分租赁物进行拆除，2019年4月11日，印刷厂负责人张久浦向田新虎发送短信，称：“田总库房可能就拆除两个，剩下的你先用吧。”后有关部门实际拆除了其中两座库房。从拆除后照片来看，该两座库房无独立围墙，地面未经硬化和清理，长有杂草，库房顶部已被拆除。田新虎未再进场。另查：2019年4月4日，田新虎向本院递交了起诉材料，称租赁物涉及拆迁，故要求印刷厂退还已付租金并按字据约定给付七万元补偿款。本院于2019年6月20日组织双方进行了庭审。在该次庭审中，田新虎称印刷厂仅依约向其交付了其中一个库房，印刷厂对此不予认可，称其已交付全部租赁物，且租赁物具备正常使用条件，要求继续履行合同。2019年8月7日，田新虎撤诉。本案审理过程中，田新虎主张依照合同第八条第8．1款之约定解除合同，称印刷厂有以下违约行为：1、部分租赁物签约后被有关部门拆除；2、部分租赁物被案外人租用，无法正常交付使用；3、租赁物较为破旧，不能满足正常使用条件。为证明以上事实，田新虎向本院提交了一份其与张久浦的电话录音予以佐证，在该份录音中，张久浦就部分租赁物被拆除及出租给案外人均未予否认，其表示可以就拆除部分减收租金，且可以就案外人腾退问题与案外人协商确认腾退时间，田新虎要求延长免租期，后双方协商未果。印刷厂对上述录音内容的真实性表示认可，称被拆除库房不具备正常建筑结构，不在租赁面积内，且出租他人之事发生于《租赁合同》签订之前，田新虎对此知情，双方曾协商一致由田新虎向案外人收取租金。田新虎对印刷厂之主张不认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案双方签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务，现双方均同意解除合同，本院不持异议。本案争议焦点是本案双方是否有违约行为，以及该违约行为是否可致合同解除的问题。就此，本院具体分析如下：一、印刷厂是否有违约行为。本院认为，在租赁合同关系中，出租人的主合同义务为按照合同约定期限向承租人腾清并交付符合租赁用途的租赁物。本案庭审中，田新虎称涉案租赁物在合同约定的交付期限届满时存在以下不适租情形：1、部分租赁物被有关部门拆除；2、部分租赁物被案外人租用，无法正常交付使用；3、租赁物较为破旧，不能满足正常使用条件。对第3项理由，系租赁物在承租前即存在的情况，田新虎自愿签订《租赁合同》，即表明其愿意接受租赁物现状，故该项理由依据不足，本院不予支持。就第1项和第2项情形，印刷厂亦认可该情形存在，且该情形至今未消除，故印刷厂作为出租人已构成违约。二、田新虎是否享有合同解除权。本院认为，在确认印刷厂首先违约的情况下，还应区分其行为仅为一般违约，还是已构成法定解除或者约定解除情形。经查，本案双方于2019年3月26日签订《租赁合同》，2019年4月4日承租人田新虎即向本院递交起诉材料要求解除合同，解除理由为租赁物涉及拆迁。如前所述，印刷厂确有部分租赁物在租赁期间被拆除和将部分租赁物出租他人的违约行为，但应当指出，本案中合同约定的全部租赁物面积达到15400平方米，且租赁物包含了多座建筑物，不同建筑物在建筑结构上各自独立，表明部分建筑物不适租并不会导致全部建筑物不适租，而被拆除和被案外人租用的仅为其中较小一部分租赁面积，故上述违约情形的存在尚不能达到致使田新虎合同目的无法实现的程度，故印刷厂之违约行为从违约程度上而言仅属于一般违约，此时，合同第八条第8．1款约定的解除权条件尚不成就，田新虎亦不享有法定的合同解除权，田新虎在不享有解除权的情形下起诉要求解除合同亦不妥。纵观全案，印刷厂首先违约，其行为是双方发生纠纷的起因，此后，田新虎提起诉讼要求解约，是导致合同解除的原因，此时距双方订立合同不足10日，印刷厂亦有责任采取适当措施避免损失扩大。综上，本院根据双方实际损失情况，兼顾合同的具体约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定印刷厂应退还租金291667元，对于田新虎再要求印刷厂赔偿违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告田新虎与被告北京市通县永乐印刷厂于二〇一九年三月二十六日签订的《租赁合同》于二〇一九年十一月二十日解除；二、被告北京市通县永乐印刷厂于本判决生效之日起七日内退还原告田新虎租金291667元；三、驳回原告田新虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，由原告田新虎负担1687元（已交纳），由被告北京市通县永乐印刷厂负担2838元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一九年十二月二十三日书记员  张佳怡