北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初8407号原告：佟美福，女，1965年7月27日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张翠翠，北京智勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊鹏，北京智勇律师事务所律师。被告：乔志军，男，1976年6月24日出生，汉族，户籍所在地河南省安阳市文峰区，住北京市大兴区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：朱彬彬，男，1970年7月1日出生，汉族，住北京市大兴区。原告佟美福与被告乔志军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佟美福及其委托诉讼代理人张翠翠，被告乔志军及其委托诉讼代理人朱彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟美福向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租房押金650880元；2.判令被告返还原告租金1267010.6元；3.判令被告赔偿原告装饰装修损失18万元；4.判令被告赔偿原告室内物品被强拆毁损的经济损失60万元；5.判令被告按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付原告自2016年8月5日至生效判决确认的履行期限届满的利息损失；6.诉讼费由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.判令原、被告于2016年5月5日签订的《房间承包合同》无效；2.判令被告返还原告租房押金650880元及利息（以650880元为基数，按照年利率6%的标准自2016年8月5日至实际付清之日止）；3.判令被告返还原告租金2645970元（包括452间房屋全年租金2603520元、门面房全年租金32850元，两间超市租金9600元）及利息（以1334610元为基数按照年利率6%的标准自2016年8月5日至实际付清之日止，以1311360元为基数按年利率6%标准自2017年3月2日至实际付清之日止）；4.判令被告赔偿原告装修损失18万元；5.判令被告赔偿原告室内物品被强拆毁损的经济损失60万元；6.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年5月5日，原告承租被告位于北京市顺义区×××，双方签署了《房间承包合同》，约定：“1.租赁期限十年，2016年5月8日至2026年5月7日;2.租赁用途：公寓、办公，2016年7月8日前为免租期：3.第一年每间房每月480元”。合同签署后，原告向被告共计租赁452间房屋，已交纳一年（即：2016年7月8日至2017年7月7日)的租金共计2603520元；原告向被告支付押金650880元；原告向被告交纳门面房一年的租金32830元。2017年3月18日，案涉房屋全部被被告及相关部门强制清除，用铁板封闭了全部的房屋、院落，同时派驻一百多名保安拉警戒线，禁止原告搬出任何的室内物品。2017年5月，案涉房屋及室内物品被强拆。此时，原告方才知晓，案涉房屋系违法建筑，未取得相关的规划审批手续。综上，原告认为：原、被告签署的案涉房屋的租赁合同无效，且被告隐瞒了该点重要事实，与原告签署十年的租赁合同，被告存在重大过错，对于原告已交纳的租金、押金、投入的装修、投入的动产损失应承担返还及赔偿责任。经双方协商未果，为了维护原告的合法权益故起诉。乔志军辩称：1.原、被告主体不适格，案由及法律关系错误，原告恶意隐瞒与被告公司就房屋租赁合同解除签订协议的事实，存在虚假诉讼，原、被告自2017年4月1日起即不存在租赁关系。2017年4月1日在天竺镇人民政府的见证下，原告与被告公司达成协议并已经解除了2016年5月5日签订的房屋租赁合同关系。同日原告与原告的丈夫蔡志民现场与被告签订了退款协议。依法成立的合同，自成立时生效，原告丈夫代表原告就解除租赁关系签订的房租退还协议是双方真实意思表示，合法有效。至此，合同的相对方以及法律关系已经发生了本质上的变化由原租赁关系转变为债权债务关系。2.原告诉求于法无据，违背诚实信用原则，恶意隐瞒2017年4月1日确认并签订的退款协议，以为以不同主体、不同案由就同一事实恶意进行重复诉讼、试图利用不同的法律关系达到其重复索要退费的违法行为做准备。2017年4月1日，原告丈夫蔡志民代表原告就解除合同后退还租金押金等事项在相关政府部门的见证下，签订了协议。签订协议后原告与原告丈夫就同一事实，原告与原告丈夫分别拿着租赁合同，退款协议，多次向被告以及被告公司提出重复退费的无理要求。这就是原告在本案中隐瞒2017年4月1日签订的退款协议的真实目的。3.根据（2017）京0113民初16049号民事判决书认定，涉案标的物不属于违法建设，并有合法的房屋所有权证以及土地使用证，被告代表公司与原告签订的房屋租赁合同合法有效，造成合同无法履行的原因，原、被告以及被告公司不存在过错或违约行为，被告有证据证明原告对上述事实明知，原告丈夫曾代表被告公司办理过消防手续，本案中原告对涉案标的物属于违法建设的主张完全是为了达到其和其丈夫恶意以两份不同法律关系的协议，就同一事实对原告进行敲诈、重复索要退款的目的。4.原告没有给过被告押金，被告不同意退还押金。综上，有被告公司与原告丈夫签订的退款协议以及收取被告退费的证据作为佐证，本案中原告主体不适格、被告主体错误，案由及法律关系错误，违反了解除合同后不得再请求赔偿的法律规定，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于×××登记在北京空港华伟物流有限公司（以下简称华伟公司）名下，房屋使用用途为办公用房。2015年9月6日，乔志军与华伟公司签订《合作协议》，约定由乔志军使用并装修改造上述房屋，用途为公寓宿舍，合同期限自2016年3月22日至2036年3月21日止。乔志军系北京瑞和盛物业管理有限公司（以下简称瑞和盛公司）的法定代表人，瑞和盛公司将上述楼房进行装修改造为公寓，分成不同的楼号。2016年5月5日，佟美福（承租人，甲方）与乔志军（出租人，乙方）签订《房间承包合同》，乔志军将上述房屋中的三号楼转租给佟美福，用于盛达公寓的经营，租赁期限为10年，从2016年5月8日至2026年5月7日，2016年7月8日前为免租期。关于租金，双方约定第一年为每间房每月480元，第二年为每间房每个月530元，第三年每间房每个月580元，第四年每间房每个月580元，第五年每间房每个月580元。第六年至第十年租金价格甲乙双方友好协商价格。第一年年付，以后半年付，房租提前40天缴付。关于押金，双方约定乙方交纳押金3个月，合同期满后无息返还给承租方（乙方)。约定出租方负责提供水、电设施，保证承租方正常经营，出租方将此房交给承租方，甲乙双方验收，出租方提供水、电、电表、水表、卫生间洁具齐全、吊顶、窗套、地板砖、插座，其余房间设备空调、床、衣柜、热水器等设备由承租方投资。原告承租房屋452间，后又增加了门脸房以及两间超市。2016年8月5日，被告向原告出具收据，记载收到原告半年租金1301760元及三个月押金650880元，收门面房款32850元，共计收款1985490元。2016年12月，被告向原告出具收据，记载收到二十里堡佟美福3号楼房租交来2017.1.8日-2017.7.7日1301760，超市2间（2016.9.1日-2017.7.7日）租金9600元。庭审中，被告称虽然给原告打了收到650880元押金的收条，但原告实际上并没有交付全部押金。合同履行过程中，2017年3、4月份，天竺镇政府告知乔志军涉诉房屋系违建，将予以拆除，要求其做好承租人的清退工作。2017年4月1日，乔志军（合同甲方）与蔡志民（佟美福之夫，合同乙方）达成《房租还款协议》，约定：“位于北京市顺义区×××经甲乙双方友好协商，达成以下还款协议。甲方退还乙方1351504元房租，甲方于2017年3月18日退还乙方（蔡志民）280000元。甲方应退还1351504元，减去已给乙方280000元，还差乙方1071504元。（1）甲方于2017年7月1日还款乙方200000元；（2）甲方于2017年12月30日还款乙方400000元；（3）甲方于2018年5月1日还款乙方200000元；（4）甲方于2018年11月1日还款乙方271504元。”乔志军、蔡志民在该协议上签字。该协议上另书写：乔志军再给蔡志民8000元。备注：1071504-（2017.4.2日乔给蔡志民5万元）=还差1021504元。乔志军、蔡志民在协议上签名捺印。庭审中，原告认可没有使用期间的房租应退金额为1021504元，因房屋一直由原告丈夫蔡志民管理，所以由蔡志民与乔志军签订了还款协议。原告主张协议应该建立在合同有效的基础上，因房屋租赁合同无效，所以上述退款协议也无效。2017年5月4日，天竺镇人民政府下发《通知书》：“北京空港华伟物流办公网络基地（京林公寓、盛达公寓）：根据规划部门的认定，北京空港华伟物流办公网络基地（京林公寓、盛达公寓）为违法建设，我镇计划于2017年5月中旬依法拆除，请于7日内搬出京林公寓、盛达公寓内的所有物品，如未搬出，我镇将视同无主物品，依法予以处置。”2017年5月中旬，天竺镇政府拆除了涉诉房屋的内部装修等，仅余主体框架架构。原告称其承租后对房屋进行了装修还购置了室内用品，因房屋被拆除，要求被告赔偿其装修和室内用品的损失。原告称其承租后在每个房间内打了隔断门、安装窗户和窗户护栏，购置了床及床垫、衣柜、电脑桌、橱柜、抽油烟机、热水器等。其提交2016年4月12日与王明签订《装修合同》，约定王明为原告3号楼共计456间房进行装修，安装隔断门（将厨房和居住空间隔开）及窗户、护栏，工程款为119600元，并书写收条收到上述款项。原告另提交购买材料的单据合计9万余元，欲证明在装修过程中发生的材料费。被告不认可原告有装修。原告称政府发出拆违通知后，房屋和院落全被铁板封闭，保安拉警戒线，禁止原告搬出任何室内物品，导致在拆除房屋时室内物品受到损失。上述事实，有庭审笔录、《房间承包合同》、《房租还款协议》、收据、合作协议、产权证书、政府通知等在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《房间承包合同》系租赁合同性质。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告对涉案的楼房进行了改造，改变了房屋的规划用途，因此被告与原告就违反规划使用用途的房屋签订的《房间承包合同》应属无效，原告要求确认双方合同无效的诉讼请求本院予以支持。根据庭审查明，原告承租房屋后主要由其丈夫蔡志民进行日常经营管理，在天竺镇政府拆除违建期间，原告丈夫蔡志民与被告签署的《房租还款协议》应系代表原告和被告就上述房屋租赁事宜达成的纠纷解决方案。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，虽然双方的《房间承包合同》被认定为无效，但不影响有关解决争议方法的条款。因此，原、被告之间有关租金返还的问题应按照《房租还款协议》的约定履行。双方一致认可原告未使用期间的租金为1021504元，虽然双方的租赁合同被认定无效，但被告作为出租人可以按照合同约定的租金标准要求承租人支付使用费，且被告亦明确要求从应退租金中扣除使用费，故结合双方有关争议解决条款的约定及上述法律规定，本院确认被告应退原告的租金数额为1021504元，原告主张过高部分本院不予支持。应当指出，上述《房租还款协议》仅是对于租金退还达成的协议，并非一次性解决所有争议，双方有其他纠纷的可以再行解决。关于押金，因被告已出具收据明确认可原告交纳了押金650880元，其未提交证据证明原告未全额支付押金，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，被告应退还原告押金650880元。原、被告签订的《房间承包合同》无效，被告作为出租人对合同无效承担主要过错，原告作为承租人未尽审慎审查义务，应承担次要过错。因原告对合同无效亦有过错，其要求被告支付押金利息及租金利息本院不予支持。关于装饰装修损失，双方合同约定被告仅为原告提供窗套，经本院现场勘验，房屋安装有窗户和护栏，故原告确实对涉诉房屋进行了部分改造，具有一定损失，被告应在其过错范围内赔偿原告的装修损失，本院酌定为10万元。原告主张因房屋被强拆造成的室内物品的损失，因天竺镇政府在发出公告时明确告知房屋的使用人在7日内搬出所有物品，原告即使有物品损失也属其未在政府指定期间自行搬出造成，其要求被告赔偿本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告佟美福与被告乔志军于二〇一六年五月五日签订的《房间承包合同》无效；二、被告乔志军于本判决生效之日起七日内退还原告佟美福租房押金六十五万零八百八十元；三、被告乔志军于本判决生效之日起七日内退还原告佟美福租金一百零二万一千五百零四元；四、被告乔志军于本判决生效之日起七日内赔偿原告佟美福装修损失十万元；五、驳回原告佟美福其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十七万一千八百元，由原告佟美福负担五万一千五百四十元（已交纳），由被告齐志军负担十二万零二百六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  冷志成人民陪审员  曹德芹二〇一九年十二月二十六日法官 助理  郭文攀书 记 员  王梦伟