北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初5702号原告：刘良友，男，1990年10月23日出生，汉族，安徽省马鞍山市×××居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。原告兼原告刘良友之委托诉讼代理人：刘明田（刘良友之父），1967年11月4日出生，汉族，安徽省马鞍山市×××居民，住北京市朝阳区,身份号码×××。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生，汉族，绿地集团北京京坤置业有限公司员工。被告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201，统一社会信用代码911101058019986912。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：陈志鹏，男，1995年10月28日出生，汉族，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司职员，住北京市顺义区。原告刘良友、刘明田与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告刘良友之委托诉讼代理人刘明田，被告绿地公司的委托诉讼代理人卢承书，被告长城公司的委托诉讼代理人陈志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘良友、刘明田向本院提出诉讼请求：1.判决二被告赔偿原告房屋损失费106285元（装修费及空调维修费95035元、房租损失11250元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月10日，二原告购买被告绿地公司地址在北京市顺义区×××房屋一套，该房屋建筑面积111.19平方米、套内建筑面积75.25平方米、共用部位与共用房屋分摊面积35.94平方米，按房屋套内建筑面积每平方米28862.14元，总价款2171876元。被告绿地公司于2016年9月22日交房，原告同日收房。原告收房后于2016年10月20日开始对该房屋进行装修，装修接近收尾阶段的2016年11月26日，属被告绿地公司所有的×××房屋水管爆裂，大量水流入原告即将装修完备的房屋内，致使原告房屋严重受损。后经与被告绿地公司多次协商，也多次找被告长城公司进行维修，二被告互相推诿。至今未妥善处理原告房屋严重受损问题。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国侵权责任法》，向人民法院提起诉讼。被告绿地公司辩称：不同意原告的诉讼请求。涉诉房屋于2015年6月30日完成竣工验收备案，质量合格不存在工程质量问题。原告称漏水时间部位原因不清楚，原告需要举证，漏水现场已经不存在，无法确定漏水原因和财产损失金额，原告于2018年6月4日起诉，但是撤诉，本次起诉没有新的事实理由，属于滥用诉权。被告长城公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求。原告电话通知物业漏水了，我方就去现场查看，发现是楼上×××室漏水将原告家浸泡，我方去×××室查看，清理积水，×××室没有隔断是开间，屋里有一个消防管损坏跑水，是室内管道，不是公共管道，怎么损坏我方不清楚。我方清理后，联系施工单位将消防管维修，修完后没有再漏水，×××室房屋没有人居住，是否卖出不清楚。楼上漏水积水浸漏到楼下，×××室也是我方清理的，原告房屋主要是屋顶和墙面都被泡，当时没有提空调，涉诉房屋刚刚装修完，整个室内都被浸泡，阴湿程度不同，有的地方轻一些，有的地方严重。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告刘良友、刘明田提交的房屋买卖合同复印件一份、照片10张、收据原件一张、工程量清单原件一张、情况说明函原件一张、房屋租赁合同及补充协议原件各一份、情况说明函原件一份，被告绿地公司提交的竣工备案表复印件一份，本院现场勘验笔录和照片，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年3月10日，刘明田、刘良友（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（编号为×××），合同约定：第一条、项目建设依据……建设工程施工合同约定的开工日期为2013年10月31日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2016年6月13日……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共111.19平方米。其中，套内建筑面积75.25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.94平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米28862.14元，总价款2171876元……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年12月31日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同还约定其他权利义务。涉诉房屋所在楼栋于2015年6月30日完成竣工备案。刘良友、刘明田于2015年年底收房，2016年9月、10月份开始装修。2016年11月，涉诉房屋于装修过程中因楼上漏水被泡，刘良友、刘明田通知长城公司检修，长城公司排查发现系楼上1003室室内一处消防管道损坏漏水导致涉诉房屋被泡。经长城公司联系施工单位进行了维修，之后没有再漏。该1003室房屋漏水时为毛坯房，尚未出售，产权属绿地公司。后双方就赔偿事宜无法达成一致，刘良友、刘明田自行将涉诉房屋修复，并就赔偿事宜诉至本院。庭审中，长城公司表示漏水当时我方先处理的漏水所以没有出具派工单，当时涉诉房屋正在装修，没有完成，吊顶已经完成，墙体记不清了，空调情况不清楚，后来协商时没有提过空调损坏情况，当时我方帮忙约谈绿地公司和施工单位协调赔偿和维修事宜，协商时来的都是施工单位的人，表示能够出2000-3000元维修费，但是刘良友、刘明田不予认可，双方没有达成一致，之后维修情况不清楚。绿地公司表示漏水后长城公司有通知过我方，当时查看过，现场状况不清楚，对于涉诉房屋没有维修过，认可长城公司陈述的漏水原因及协商过程。刘良友、刘明田表示入户门厅、厨房、卫生间、客厅、卧室的吊顶均被泡，客厅的墙面损坏、东西两个卧室，卫生间的瓷砖当时只铺了一半，墙面也受损，另外中央空调也被泡；被泡后我方找长城公司对涉诉房屋进行修复，长城公司表示让找绿地公司，绿地公司表示让找施工方，施工方一直推脱，我方于2016年12月16日自行找装修公司进行了维修，认可长城公司陈述的协商过程，我方最开始是要求5万元，因为是在不耽误施工和租房的进度的情况下，不认可施工方说的2000元的补偿，之后没有再协商过；我方为此花费91557元，修了一个月左右，第二次空调维修花费3478元，因我方已经与北京欣雅特建筑工程有限公司（以下简称欣雅特公司）签订租赁合同，房屋预计2016年12月5日完成装修，2016年12月10日交付欣雅特公司，房屋漏水导致我方逾期交房一个半月，造成我方租金损失11250元，共计损失106285元。刘良友、刘明田为证明其主张提交证据如下：1、照片10张，是2016年11月26日漏水当天拍摄，证明涉诉房屋被泡情况。2、收据原件一张及装修赔偿工程量清单一张，证明装修损失情况，该装修清单上是所有的修复内容，空调我方安装的是中央空调，安装在客厅的西墙屋顶上，也被浸泡，空调维修后又坏了，所以又进行了二次维修支出3478元。装修赔偿工程量清单记载：1、项目名称：造型吊顶，单位：平方米，数量：56.5，单价：370元，合计：20905元，备注：投影面积。2、项目名称：石膏、腻子、乳胶漆墙面，单位：平方米，数量：140，单价：85元，合计：11900元。3、项目名称：拆除吊顶，单位：平方米，数量：45，单价：61元，合计：2745元。4、项目名称：铲除墙面，单位：平方米，数量：93，单价：18元，合计：1674元。5、项目名称：二次吊顶，单位：平方米，数量：56.5，单价：370元，合计：20905元，备注：投影面积。6、项目名称：地面清理，单位：平方米，数量：78，单价：26元，合计：2028元。7、项目名称：墙面二次装修，单位：平方米，数量：140，单价：85元，合计：11900元。8、项目名称：垃圾外运，单位：项，数量：1，单价：3000元，合计：3000元。9、项目名称：中央空调损坏维修费，单位：顶，数量：1，单价：6500元，合计：6500元。10、项目名称：延误工期赔偿损失费，单位：项，数量：1，单价：10000元，合计：10000元，备注：施工及管理人员待滞工资（20天）。11、合计：91557元。落款为施工单位北京创豪建诚建筑装饰工程有限公司公章，刘明田、刘良友手写签名，日期为2016年12月16日。收据出具时间为2016年12月29日，记载：今收到×××刘明田交来空调换压缩机、维修费、人工费3478元，收款单位为北京荣轩恒制冷空调维修中心。3、情况说明函二张、房屋租赁合同及补充协议原件各一份，证明租金损失情况。该《北京市房屋租赁合同》记载：出租人（甲方）为刘明田、刘良友，承租人（乙方）为欣雅特公司，居间人（丙方）为北京众盈联行房地产经纪有限公司（以下简称众盈公司），合同写明了房屋地址、建筑面积，并记载：出租状态为精装；租赁期限为2017年2月1日至2023年1月31日，共计6年（此处原为2016年12月24日至2022年12月23日，后经修改，并加盖了众盈公司公章），未约定免租期，房屋应当于2016年12月24日交付欣雅特公司，月租金为7500元，年租金为90000元等内容；合同落款时间为2017年2月1日。《补充协议》为刘明田、刘良友与欣雅特公司、众盈公司签订，内容为：刘明田、刘良友与欣雅特公司协商一致，欣雅特公司承租北京市顺义区×××，刘明田、刘良友承诺于2017年12月24日将房屋精装修交付给欣雅特公司，但刘明田、刘良友在装修即将结束后由于物业原因楼上漏水，造成此房屋被破坏，导致欣雅特公司无法使用此房屋，刘明田、刘良友给欣雅特公司免租期至2017年1月24日，后双方协商一致刘明田、刘良友又送欣雅特公司八天免租期并将合同第三条（租赁期限）（一）条日期进行变更为：房屋租赁期自2017年2月1日至2023年1月31日，共计6年。该补充协议签订日期为2017年2月1日。2018年10月24日《情况说明函》为欣雅特公司出具，内容为：我司于2016年12月24日与刘明田、刘良友正式签订《北京市房屋租赁合同》，搬入后发现房屋漏水，经与刘明田、刘良友沟通，同意减免一个半月租金（即租期起止日期往后推一个半月）。2019年6月3日《情况说明函》为欣雅特公司、众盈公司出具，内容为：欣雅特公司于2016年11月15日与刘明田、刘良友正式签订《北京市房屋租赁合同》，根据租赁合同要求于2016年12月15日交房，但由于房屋漏水原因，在12月15日无法将房屋交付，三方经过多次沟通后，将2016年12月15日与刘明田、刘良友签订的《北京市房屋租赁合同》作废。并于2016年12月24日与刘明田、刘良友重新正式签订《北京市房屋租赁合同》，刘明田、刘良友同意减免一个半月租金（即第一份租赁合同起租日期开始往后推一个半月）。关于租赁合同和补充协议签署日期为同一天，刘明田、刘良友表示我方最早和欣雅特公司签署合同是2016年11月15日，但因为没有办法按期交付房屋，故原合同作废，于2016年12月24日重新签订租赁合同，第二份租赁合同实际签署日是2016年12月24日，但是落款处写的2017年2月1日，与补充协议写的同一天，租期是2017年2月1日起算，欣雅特公司实际自2017年2月1日开始使用，本应2016年12月15日交付，但是迟延至2017年2月1日交付，此前要重新翻修被水泡过的房屋，给欣雅特公司一个半月免租期，我方是按照租户要求进行装修，欣雅特公司于2017年2月1日直接使用，故造成我方租金损失。对于刘明田、刘良友提交的证据，绿地公司的质证意见为：证据1真实性不认可，不能证明是在涉诉房屋拍摄；证据2-3真实性、关联性、证明目的均不认可，情况说明函无法说明漏水原因及损失的数额。长城公司的质证意见为：证据1真实性认可，照片是2016年11月26日拍摄，应该是我方去现场的第二天拍摄，我方看时墙体就是有水印，没有砸开的痕迹；证据2-3我方不发表意见，我方不清楚刘明田、刘良友与维修公司及承租方的情况。经本院现场勘验：涉诉房屋为两室一厅一厨一卫，房屋东侧为一间卧室，卧室西侧为客厅，客厅西侧有一间西卧室，客厅西南侧有一间卫生间，东卧室南侧为厨房，厨房和卫生间中间是入户门和入户门厅，除卫生间和厨房外其他房间均有吊顶，客厅吊顶西南角安有中央空调一个；卫生间面积约5平方米，厨房约5-6平方米，房屋套内面积75.25平方米，厨房和卫生间墙体均铺设墙砖，其他房间墙体现铺有墙纸，涉诉房屋漏水前后刷漆面积即是铺有墙纸的面积约106平方米；涉诉房屋现为欣雅特公司使用。刘明田表示漏水之前吊顶及墙体刷漆均已完成，因漏水导致吊顶和墙体均被泡，进行二次施工，故我方报的清单是两次吊顶、一次拆除以及两次墙面的费用，因房屋当时正在装修，故第一次装修和二次装修是混在一起支付的，不是分开付的，有转账支付也有现金支付，没有手续。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，涉诉×××室房屋与楼上×××室系楼上楼下相邻关系，通过审理查明情况，可以确认2016年11月涉诉903室房屋吊顶及墙体等被泡造成损失系楼上×××室消防管道损坏漏水所致，该×××室房屋在漏水时产权人为绿地公司，绿地公司对该房屋未尽到相应的管理义务，造成刘明田、刘良友财产损失，绿地公司已经构成侵权，应当对此承担赔偿责任。关于绿地公司应赔偿刘明田、刘良友的具体金额，本院综合本案案情，依据庭审双方陈述、现场勘验情况以及刘明田、刘良友提交的证据情况酌情确定，对于刘明田、刘良友请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于刘明田、刘良友主张长城公司承担赔偿责任的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第六十六条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司自本判决生效之日起七日内赔偿原告刘明田、刘良友装修及租金损失共计五万元；二、驳回原告刘明田、刘良友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千四百二十六元，由原告刘明田、刘良友负担一千三百七十六元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担一千零五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  勘柏松人民陪审员  么 立二〇一九年十二月十九日书 记 员  常思宇