北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79223号原告（反诉被告）：哈尔滨市和置房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区哈平路副85-1号404号，统一社会信用代码91230104300835536G（1-1）。法定代表人：高玮，经理。委托诉讼代理人：段荣梧，北京履厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟，女，1983年5月1日出生，汉族，该公司职员。被告（反诉原告）：常青，男，1960年4月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙丽媛，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：田韶卿，北京市兰台律师事务所律师。第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层，统一社会信用代码91110105600024399J。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，1992年9月26日出生，汉族，该公司法务。原告（反诉被告）哈尔滨市和置房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨和置公司）与被告（反诉原告）常青（以下称其姓名）、第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人刘娟、段荣梧，常青及其委托诉讼代理人孙丽媛、田韶卿、中原地产公司委托诉讼代理人邢宇飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨和置公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求常青、中原地产公司共同返还房屋质量保证金100万元；2、要求常青支付逾期交付房屋的违约金2463300元；3、要求常青赔偿房屋修复费用损失100万元。事实和理由：2018年11月26日，徐健民、沙美玲与常青经由中原地产公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买常青名下位于北京市朝阳区景林路9号院26号楼-2至2层02房屋，总价款9660万元。后，合同所列买受人徐健民、沙美玲等变更为哈尔滨和置公司，并与常青等签订主体变更协议作为补充协议。依约定，常青应当保证本合同签订之日起至房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装修装饰保持良好状况。常青在房屋交付前在涉案房屋院落内违法私自开挖地下室，并且将房屋排污系统全部损毁，同时对地源热泵造成根本损坏，已无法修复。常青还改变了房屋内部的主体结构。同时，常青还承诺在交付房屋时清理原装修施工所留下的剩料垃圾均未清除。常青的行为已导致房屋质量存在严重问题，影响正常居住使用。直至2019年2月25日，涉案房屋院内的剩余材料才清理完毕，之后，我司又对受损的排污管线进行修复，花费甚多。故提出本诉。常青辩称：不同意哈尔滨和置公司的全部诉讼请求。一、我不存在违约行为，不应承担违约金。我已将涉案房屋卖与哈尔滨和置公司，且已交付、过户完毕，哈尔滨和置公司应依约支付剩余购房款。涉案房屋售卖时，哈尔滨和置公司进行过现场考察，我也明确告知过房屋的基本情况，包括院内开挖的地下室和排污管道改变走向的事实，但是哈尔滨和置公司表示地下室将来不使用，还说自己会填平，不需要我来处理。我对房屋主体结构并没有任何改动，房屋质量没有问题。我为了配合完成房屋交付，甚至额外垫付了30万元的施工费，专门解决涉案房屋相邻的E54交界处隔离墙砌墙问题。地源热泵没有质量问题，如果修复，只需要很少的费用就可以。涉案房屋售卖给哈尔滨和置公司时已经低于最初的购买价，双方都详细办理了房屋查验手续，而且，我负责开挖的地下室花费上百万元，当时哈尔滨和置公司表示自己不会使用，我才降价卖房，若其表示还会继续使用，我也不会以如此低价卖房。二、不认可哈尔滨和置公司所述的房屋修复费用，涉案房屋没有质量问题，而且，哈尔滨和置公司实际使用了我之前开挖的地下室，关于修复费用，哈尔滨和置公司也未举证。据了解，在交付房屋时，地源热泵的修复费用只需要2万元左右，排污管道的修复费用也只需要4万元左右，哈尔滨和置公司主张100万元的损失明显过高。第三人辩称：涉案房屋的质量保证金在我司留存，我司同意配合法院判决的履行。常青向本院提出如下反诉请求：1、要求哈尔滨和置公司、中原地产公司给付常青100万元购房款；2、要求哈尔滨和置公司支付逾期付款违约金150500元。事实和理由：2018年11月29日，经由中原地产公司提供居间服务，徐健民、沙美玲、徐榕蔓、历艳微与常青签订《北京市存量房屋买卖合同》及其附件1《存量房自有交易资金划转协议》、《交易资金托管协议》，约定购买常青名下位于北京市朝阳区景林路9号院26号楼-2至2层02房屋，总价款9660万元。约定剩余100万元房屋交接保证金在房屋交付之日起1个工作日内由中原地产公司转付给常青指定账户。后，合同所列买受人徐健民、沙美玲等变更为哈尔滨和置公司，并与常青等签订主体变更协议作为补充协议。根据双方所签协议，房屋交接保证金的条件仅为保证房屋交付，现已完成交付，该款项应向常青给付。但是，哈尔滨和置公司种种理由推脱，拒不给付该款项。哈尔滨和置公司针对反诉辩称：不同意常青的全部反诉请求。涉案房屋交付手续存在很大的问题，房屋质量也有问题，所以，不应给付常青，我司也不存在逾期付款的责任。第三人针对反诉述称：同意法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。涉案房屋系常青于2016年9月28日自北京东隆房地产开发有限公司处购买所得，登记在常青名下，购房款120000005元。2018年11月26日，常青（出卖人）、徐健民、沙美玲、徐榕蔓、历艳微（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房自有交易资金划转协议》、《交易资金托管协议》、，约定由徐建民等四人购买常青名下位于北京市朝阳区景林路9号院26号楼-2至2层02房屋，建筑面积1267.87平方米，成交价格9660万元，其中100万元为房屋交接保证金在房屋交付之日起1个工作日内由中原地产公司转付常青指定账户。出卖人应当在房产过户后10日内将房屋交付给买受人，交付房屋时，双方履行如下手续：1、双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数；2、双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交房门钥匙；4、门禁卡。涉案房屋风险责任自房屋转移占有之日起转移给买受人。出卖人逾期交房的，逾期在三十日内，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，合同继续履行；若逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人应自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，合同继续履行。买受人逾期付款的，违约责任与出卖人逾期交房的违约责任相同。常青（甲方、出卖方）、徐健民等四人（乙方、原买受方）、哈尔滨和置公司（丙方、新买受方）另签订《主体变更协议》，徐健民等四人的购房权利义务转由哈尔滨和置公司享有。签约后，哈尔滨和置公司累计已付常青9560万元，剩余100万元也已付至中原地产公司，现由中原地产公司持有。2018年12月26日，涉案房屋过户至哈尔滨和置公司名下。2019年2月25日，常青、刘娟（哈尔滨和置公司委托代理人）针对涉案房屋交接事宜签订《物业交验单》、《房屋附属文件物品交接确认书》，列明双方交接涉案房屋、燃气卡、电卡、房屋附属文件物品。本案争议事实如下：一、常青是否如约完成了涉案房屋的交付。哈尔滨和置公司认为，依约定，涉案房屋应于2018年12月26日完成权属转移登记，所以，常青应在2019年1月6日完成房屋交付，但直到2019年2月25日才交接了涉案房屋的燃气卡、电卡、钥匙及涉案房屋相关附属物品，而且由于常青之前委托的施工队私自开挖地下室，房屋虽交付哈尔滨和置公司，但院内仍堆积了常青聘请的施工队留存的建筑材料，直至2019年4月份上述堆积建筑材料才撤离涉案房屋。哈尔滨和置公司认为常青逾期交付房屋、交付房屋后仍在院内堆积残留建筑材料的行为均构成未完全履行合同，可以认定为逾期交房，应承担违约责任。就此事实，刘娟提交与常青的微信聊天记录佐证。常青认为，2018年12月28日，常青即已告知涉案房屋的入户密码，配合哈尔滨和置公司入户测量进行装修设计，于2019年1月4日将室内个人物品全部搬离，并通知哈尔滨和置公司售房，后因哈尔滨和置公司代理人刘娟出差，直到2019年1月8日常青才将涉案房屋钥匙交付给中原地产公司员工冯少光。为证明上述事实，常青提交2019年1月8日冯少光手写的一份字据，内容为“今收到远洋E53张女士施工合同、工人伤员承诺书、伤员身份证复印件、与施工方结算协议、施工伤员诊断证明书、房子发票、燃气卡2张，以上材料除房子发票、燃气卡外，均为复印件各一份。”经询，冯少光系中原地产公司员工。中原地产公司称冯少光签收上述文件和材料后，向常青出具上述字据，后将材料移交刘娟。常青、中原地产均表示，因常青雇佣的施工队在涉案房屋院内施工期间发生人员受伤事件，所以，哈尔滨和置公司在购买涉案房屋后，要求常青提供已与伤者纠纷处理完毕的材料作为房屋交付的条件之一。常青另提交2019年2月25日己方（甲方）与邻居刘辉（乙方）、远洋Lavie物业服务中心（丙方）签订的《交接协议》，提交己方与刘娟的微信聊天记录，佐证应哈尔滨和置公司要求，常青负责处理涉案房屋因室外地下室工程修复方面的问题，常青向乙方支付30万元费用，双方别无其他纠纷。上述《交接协议》签订后，常青通过微信向刘娟送达了协议照片。二、常青售卖涉案房屋时，是否向哈尔滨和置公司如实披露了涉案房屋的情况。哈尔滨和置公司称购买涉案房屋时，常青未如实详细告知涉案房屋基本情况，隐瞒了私自开挖地下室可能给主楼造成的质量影响，隐瞒了污水管道改造未修复的问题，隐瞒了地源热泵损坏的事实，导致其收房后无法有效使用，无法按预期方案装修，而且为修复上述损坏花费数百万元。常青认为经由中原地产公司提供居间服务，哈尔滨和置公司在购买涉案房屋时已有了非常明晰的认识和了解，常青并未隐瞒房屋的情况，还积极配合提供设计图样等文件。经询，中原地产公司已无法提供带领哈尔滨和置公司实地查看涉案房屋的系统登记信息，但中原地产公司认可常青的意见。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，哈尔滨和置公司与常青签订的房屋买卖合同及相关文件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，现哈尔滨和置公司已如约支付了全部购房款，虽有100万元交房保证金在中原地产公司处持有，但中原地产公司已明确表示同意根据本院判决履行付款义务，所以，难以认定哈尔滨和置公司存在拒付购房款的行为。围绕双方第一个争议焦点：常青是否如约完成了房屋交付的合同义务。结合双方的微信聊天记录，可以看到，2018年12月28日，常青即已向其告知涉案房屋的入户门密码，之后双方又就涉案房屋户外地下室开挖可能对邻居产生影响、地下室开挖涉及的工人受伤赔偿纠纷处理事宜进行了交涉，常青均根据哈尔滨和置公司的要求消除了上述事由对其购房的影响，双方还签订了《物业交验单》、《房屋附属文件物品交接确认书》。所以，本院认为，双方虽然在合同中约定了房屋交付的细分内容，但在实际办理房屋交接过程中，仍然存在多次的会商，会商的内容既包含了入户门密码锁的告知、房屋的腾空交付，也包括了与涉案房屋相关的诸如建筑工人受伤问题的处理、开挖地下室对邻居权利的赔偿等问题，对于上述新出现的情况，常青并未拒绝履行哈尔滨和置公司提出的请求，所以，本院认为，双方就房屋交付的细分内容有了新的合意，对此，常青均积极配合处理，所以，本院认定常青履行了房屋交付的义务，并对哈尔滨和置公司提出的逾期交房主张不予支持。至于双方因涉案房屋院内留存的建筑材料是否可以认定常青构成违约的问题，首先，结合双方的微信聊天记录，可以将该问题列为双方就房屋交付重新达成的细分内容之一，但在涉案房屋已交付给哈尔滨和置公司的情况下，院内堆积部分建筑材料并不构成对哈尔滨和置公司实际使用房屋的本质影响，难以据此认定常青存在逾期交房的违约责任。但也应该看到，常青在微信聊天记录中多次提及同意配合清理上述建筑材料，但直至2019年4月才予以清退，哈尔滨和置公司据此主张不予给付100万元交接保证金并不违反合同义务。关于争议焦点二、哈尔滨和置公司是否在购房时已充分知晓房屋基本情况的问题，本院对常青的意见予以采纳。结合双方微信聊天记录，可以看到，常青配合提供了与涉案房屋有关的装修设计图样，提供了入户门密码，未拒绝哈尔滨和置公司审核房屋现状，未隐瞒存在户外地下室的事实，而且积极协调处理开挖地下室产生的不良影响。所以，本院认为常青尽到了充分告知的合同义务，并对哈尔滨和置公司提出的主张不予采信。如前所述，哈尔滨和置公司并不存在欠付购房款的行为，常青之所以未得到房屋交接保证金，系双方就房屋交付方面存在的争议。而结合现有证据可以认定，双方在交付房屋环节曾就具体的交付细节进行过一系列的合意，重新达成了诸多新的交付意见，所以，难以认定哈尔滨和置公司存在违约。所以，本院对常青提出的逾期付款违约金请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）哈尔滨市和置房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）常青购房款一百万元，该款项由第三人北京中原房地产经纪有限公司协助向被告（反诉原告）常青给付；二、驳回原告（反诉被告）哈尔滨市和置房地产开发有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）常青的其他反诉请求。本诉案件受理费21253元，由哈尔滨和置公司负担（已交纳）。反诉案件受理费7578，由常青负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十二月二十日书记员  李雅雯