山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初3503号 原告：宋×。 委托诉讼代理人：郭××。 被告：威海仙姑顶旅游开发有限公司。 法定代表人：吴瑛，执行董事。 委托诉讼代理人：于宝明，山东胶东律师事务所律师。 被告：陈××。 委托诉讼代理人：谭已晓，北京市盈科（威海）律师事务所律师。 原告宋×与被告威海仙姑顶旅游开发有限公司（以下简称仙姑顶公司）、陈××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋×及其委托诉讼代理人郭××，被告仙姑顶公司之委托诉讼代理人于宝明、被告陈××之委托诉讼代理人谭已晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋×向本院提出并确定诉讼请求：1.确认仙姑顶公司与陈××于2017年12月22日签订的《商品房卖合同（现售）》（合同编号：201700052426）无效；2.判令仙姑顶公司与陈××协助宋×办理位于威海市望岛名郡93号楼1001室房屋产权变更登记手续；3.仙姑顶公司支付宋×逾期办证违约金（以665472.8元为基数，自2016年1月1日至办证之日止，按日万分之一计算）。事实和理由：宋×与仙姑顶公司约定宋×购买仙姑顶公司开发的位于威海市望岛名郡93号1001室房屋，后宋×交付全部购房款并办理交接手续，随后宋×装修入住涉案房屋，但仙姑顶公司迟迟未协助宋×办理房屋产权变更登记手续。2016年，宋×向法院提起诉讼，要求仙姑顶公司为宋×办理房屋产权登记并支付逾期办证违约金。后法院作出（2016）鲁1002民初2137号民事判决书，判决仙姑顶公司向宋×支付逾期办证违约金，但以涉案房屋所在小区尚未综合验收合格，不具备办理产权登记条件，驳回了宋×要求办理房屋所有权登记的诉讼请求。现涉案房屋所在小区已通过综合验收，具备办理产权变更登记条件，但仙姑顶公司告知宋×，凡是发生诉讼纠纷的业主均不协助办理产权登记，需诉讼解决。后宋×得知涉案房屋已变更登记至陈××名下。涉案房屋纠纷经过法院一审、二审程序，且房屋已交付使用多年，仙姑顶公司将房屋变更登记至陈××名下，系二被告恶意串通，损害宋×权益行为，应属无效，故宋×诉至法院，望判如所请。 仙姑顶公司辩称，仙姑顶公司与陈××签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，并未损害他人的利益，该合同合法有效，故不同意变更涉案房屋的产权登记手续。关于逾期办证违约金的问题，原告在之前的诉讼中已主张，本案再次起诉属于重复诉讼，不同意支付逾期办证违约金。 陈××辩称，涉案房屋系威海仙姑顶旅游开发有限公司为向案外人王玉海支付施工工程款而抵顶的房屋。案外人王玉海在接收该房产时为了少交纳契税，在征求陈××同意的情况下，利用陈××的名义办理了房证，实际上该房屋产权人是王玉海。 本院经审理认定事实如下：2009年7月8日，仙姑顶公司与案外人威海环翠区总工会签订威海市仙姑顶旅游开发公司商品房销售委托书一份，委托书约定仙姑顶公司委托威海市环翠区总工会向环翠区区直机关工作人员集中销售商品房及房屋价款等内容。后宋×之母郭××遂经威海市环翠区总工会组织参与望岛名郡小区内房屋团购，仙姑顶公司为该小区开发建设单位，郭××认购房屋后陆续向仙姑顶公司支付房屋价款，后郭××将涉案房屋转让与宋×，仙姑顶公司于2012年9月21日统一向宋×出具收款收据两份，载明车位款68000元，房款665472.8元【望岛名郡93-1001（B10-901）】。2012年9月24日，宋×接收了望岛名郡93号1001室房屋。但双方一直未办理网签商品房买卖合同的手续。 2016年4月7日，宋×以仙姑顶公司违约为由，要求仙姑顶公司立即为宋×办理房屋产权登记手续，并支付延期交房及逾期办证违约金（以约定房屋价款为基数，自2012年6月16日起计算至办理房屋产权登记之日止，按照日万分之一计算，暂计算至2015年12月31日，其余部分保留继续追索权）。后本院于2016年7月4日作出（2016）鲁1002民初2137号民事判决书，认定，因宋×在该案中仅主张至2015年12月31日的违约金，其余部分在本案中暂不主张，系其对其权利的自行处分，不违反法律规定，故判令仙姑顶公司向宋×支付逾期办证违约金（以665472.8元为基数，自2012年12月23日起至2015年12月31日止，按照日万分之一计算）；以涉案房屋所在小区尚未综合验收合格，不具备办理产权登记条件为由，驳回了宋×要求仙姑顶公司协助办理房屋产权登记手续的诉请请求。后宋×及仙姑顶公司均不服，上诉至威海市中级人民法院。威海市中级人民法院于2017年12月27日作出（2016）鲁10民终2074号民事判决书，驳回了原、被告的上诉，维持原判。在该案二审审理过程中，仙姑顶公司于2017年3月9日起诉本案宋×及案外人郭××，要求确定郭××与其签订的认购协议书解除及郭××已付定金120000元仙姑顶公司不予退还。后仙姑顶公司于2017年10月24日撤回起诉，本院裁定予以准许。涉案房屋所在小区已经综合验收合格，具备办理房屋产权登记条件。2019年6月20日，宋×以要求协助办理产权登记及支付逾期办证违约金为由，诉至本院，要求处理。 仙姑顶公司为证实宋×与其合同已经解除，向法庭提交证据一、EMS全球邮政特快专递单复印件一份，证明仙姑顶公司通过中国邮政向宋×发出签订商品房买卖合同（预售）及逾期签订商品房买卖合同即解除双方签订的认购协议书的通知书，但被拒收。后仙姑顶公司工作人员与郭××电话联系，郭××称其知晓有快递，但拒收；证据二、2016年11月1日、11月4日、11月17日，仙姑顶公司通过威海晚报发布的公告各一份，证实在仙姑顶公司以公告形式通知宋×在规定期限内与其签订商品房买卖合同，逾期将解除双方间签订的认购协议，但宋×在限期内未与仙姑顶公司签订合同，根据上述公告，双方合同已经解除，被告无需支付原告预期办证违约金。证据三、仙姑顶公司与案外人威海辰宇建设工程有限公司签订的望岛名郡抵顶房认购书及威海辰宇建设工程有限公司出具的转让证明复印件各一份，证明威海辰宇建设工程有限公司同意仙姑顶公司以涉案房屋抵顶其部分工程款，后仙姑顶公司根据威海辰宇建设工程有限公司的指示将该房屋以1228801.6元的价格转让与陈××。对此，宋×对于证据一的真实性有异议，系复印件看不清楚，送达地址并非宋×收件地址，且其合同相对方为宋×，而非郭××；对于证据二真实性无异议，但宋×并未看到该公告；对证据三不认可。被告陈××对仙姑顶公司的上述证据真实性均无异议。 被告陈××称，王玉海以威海辰宇建设工程有限公司的名义与仙姑顶公司签订建设工程施工合同。王玉海为仙姑顶公司施工了住宅及地下车库的建筑、安装、室内外粗装修及委托部分配套工程。涉案房屋系仙姑顶公司向王玉海支付施工工程款对应的顶账房。王玉海接收房产时为少缴纳契税，在征求陈××同意的情况下，以陈××的名义办理房屋所有权证书，该房屋实际产权人为王玉海，其与涉案房屋没有任何关系。为证实其主张，向法庭提交望岛名郡收款收据一份，证明案外人王玉海以陈××的名义向山东明海物业缴纳涉案房屋2018年物业费。对此，宋×质证称，涉案房屋为宋×所有，对证据不发表意见。仙姑顶公司对该证据予以认可。 另查，2017年12月22日，仙姑顶公司与陈××签订《商品房卖合同（现售）》（合同编号：201700052426），约定，陈××以1158801.60元的价格购买仙姑顶公司开发建设的位于威海市望岛名郡93号1001室房屋。后涉案房屋办理不动产权证书，登记的权利人为陈××。陈××未支付购房款，其不了解涉案房屋状态，亦未至涉案房屋查看。 本院认为，涉案房屋虽由郭××向仙姑顶公司认购，但郭××转让涉案房屋给宋×时，已经经过仙姑顶公司的确认，涉案房屋已交纳全部购房款，仙姑顶公司也早已将涉案房屋交付给宋×实际占有使用，宋×已实际装修入住，故宋×与仙姑顶公司对涉案房屋的买卖已经达成合意，且履行了主要义务，对方亦均予以接受，仙姑顶公司与宋×间的房屋买卖关系已经合法成立，宋×亦据此享有涉案房屋的物权期待权，即在仙姑顶公司将房屋过户登记至宋×名下后，宋×对涉案房屋享有完整的所有权，仙姑顶公司事实上对涉案房屋已经丧失了处分权，故，涉案房屋买卖合同主要权利义务已经履行完毕，客观上已无法解除，仙姑顶公司主张通过邮寄通知书、报纸公告等方式已经解除了双方间合同关系，缺乏法律依据，本院不予采纳。在仙姑顶公司与宋×间房屋买卖合同关系未解除的情况下，仙姑顶公司将涉案房屋抵顶与案外人，并协助将涉案房屋过户至陈××名下，明显具有主观恶意，并非善良交易。陈××主张其与仙姑顶公司间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋系王玉海为少缴纳契税而登记至其名下，其与涉案房屋无关，该行为不宜认定为善良交易，且仙姑顶公司与陈××的上述行为明显侵害了宋×合法权益。综上所述，仙姑顶公司与陈××关于涉案房屋所签订的合同效力应属无效。 宋×已经支付了全部购房款并已合法占有使用涉案房屋，对涉案房屋享有物权期待权，有权要求仙姑顶公司及陈××协助将涉案房屋的产权变更登记至其名下。 在（2016）鲁1002民初2137号案件中，宋×要求仙姑顶公司支付逾期办证违约金计算至2015年12月31日，保留继续追索权利，本案中，宋×要求支付逾期办证违约金为自2016年1月1日起计算至实际办证之日止，不属于重复诉讼。仙姑顶公司并未证实其履行协助宋×办理产权变更登记的义务，故宋×要求逾期办证违约金的诉请，应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告威海仙姑顶旅游开发有限公司与被告陈××于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同（现售）》无效； 二、被告威海仙姑顶旅游开发有限公司与被告陈××于本判决生效后十日内协助宋×办理位于威海市望岛名郡-93号-1001室房屋产权变更登记手续； 三、被告威海仙姑顶旅游开发有限公司于本判决生效后十日内向原告宋×支付逾期办证违约金（以665472.8元为基数，自2016年1月1日起至本判决确定的履行之日止，按照日万分之一计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由威海仙姑顶旅游开发有限公司、陈××负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  宫伟丽 人民陪审员  林均彩 人民陪审员  荣志敏 二〇一九年十二月二十一日 书 记 员  邱 磊