四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14926号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：安芷苇，女，1986年4月17日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：林迪黎，四川元众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：成都致方置业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路63-113号商业A区一层。 法定代表人：史立同，总经理。 委托诉讼代理人：钟林江，四川致高律师事务所律师。 上诉人安芷苇因与被上诉人成都致方置业有限公司（以下简称致方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初4439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 安芷苇上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、依法改判致方公司向安芷苇返还保证金4735元，向安芷苇支付违约金4725元并赔偿安芷苇经济损失52559元；三、驳回致方公司全部诉讼请求；四、本案一、二审诉讼费由致方公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，举证责任分配不当；一审法院认定“房屋漏水情况应当已经得到改善”缺乏证据，要求安芷苇承担房屋漏水情况尚未得到解决的证明责任，系对举证责任的错误分配。从安芷苇提供的照片及视频证据，加上案涉房屋在租赁期间存在漏水系双方自认的事实，可以认定案涉房屋在租赁期间的漏水情况持续存在，未有改善，致方公司未履行“持续提供符合约定的租赁物”这一法定义务，已构成根本违约，安芷苇有权解除合同并要求致方公司赔偿损失。二、一审判决中关于租金及违约金的计算违背双方当事人约定，缺乏法律依据。首先，按照双方约定，租金从案涉房屋交于安芷苇时开始起算，即从2017年2月24日起算，且交房后的前6个月只收取1个月的租金；一审法院仅依靠《租赁合同》中预设的租赁时间（2016年10月20日起）计算租金，与事实相违背。其次，根据法律规定，致方公司在对租赁房屋进行维修期间的租金应予扣除，且维修后房屋仍无法达到约定的适用标准，故在维修期间外的租金也应酌定减少；在此基础上确定租金金额后，安芷苇已缴纳的保证金应予抵扣租金。最后，由于致方公司未能履行租赁物维修义务，安芷苇依法享有先履行抗辩权，故不存在逾期支付租金的行为，也不应承担任何违约金。三、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条认定双方合同解除系适用法律错误。安芷苇以致方公司根本违约为由主张解除合同，致方公司也未要求主张解除合同，双方也未协商一致解除合同，一审法院仅以致方公司同意解除合同为由解除合同，系适用法律错误。四、一审法院在第二次开庭审理反诉时，无审判人员参加，仅由书记员主持，相关反诉证据未经质证，存在程序违法的情况。五、一审判决认定的电费及物管费系事实认定错误，物管费无相关票据证明，电费只提供了一个总的材料，未减去安芷苇已支付的费用，且上述证据未进行质证。 致方公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决结果。一、一审法院认定“房屋漏水情况应当已经得到改善”的事实清楚,安芷苇从2017年2月24日到2018年3月22日起诉之日的时间里一直正常营业，说明致方公司交付的案涉商铺符合合同的约定，且安芷苇主张致方公司根本违约应由安芷苇付举证责任，但其所提供的照片及聊天记录的真实性与关联性均无法核实，无法达到证明致方公司根本违约的证明目的。二、关于安芷苇应支付的租金及违约金问题，案涉房屋的实际交房时间为2017年2月24日，虽比之前约定的晚4个月，然致方公司并未就2016年10月20日至2017年4月19日的租赁费1575元提起诉求，一审判决的起算时间也是从2017年5月1日开始，已扣除晚交房时间，故一审法院计算的租金及违约金金额符合合同约定；三、关于一审法院适用法律的问题，致方公司在反诉中虽未提出判令解除，但其同意解除合同。且安芷苇是违约方，不享有合同的解除权，故不存在适用法律错误的问题。四、关于程序违法问题，由法官助理主持案件对证据进行质证，事先得到双方同意，故不存在程序违法的问题。五、安芷苇所主张的装修损失不存在，一审法院驳回安芷苇装修损失，事实认定清楚。 安芷苇向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的商铺租赁合同；2.判令致方公司返还安芷苇保证金4735元；3.判令致方公司向安芷苇支付违约金4725元、经济损失52559元；4.判令致方公司支付诉讼费用。 致方公司提出反诉请求：1.判令安芷苇立即向致方公司支付所欠房屋租金20475元(租金暂计2017年5月至2018年5月共13个月)，该项应支付违约金17199元。(违约金每日按所欠租金的0.4%计算，)；2.判令致方公司立即支付所欠电费195元、物管费5250元（物管费从商品交付日起计算,暂计2017年2月24日至2018年5月31日共15个月)，支付违约金5040元；3.判令安芷苇支付全部诉讼费用。 一审经审理认定如下事实：2016年9月23日，致方公司(甲方)与安芷苇(乙方)签订《商铺租赁合同)》，约定：乙方租赁甲方商铺（建筑面积35平方米)，租赁期限60个月(自2016年10月20日至2021年10月19日)，自计租日起，租赁费（2016年10月20日至2017年4月19日期间，总租赁费为：1575元；2017年4月20日至2017年10月19日期间，租赁费标准为45元/月·平方米，月租赁费为1575元；2017年10月20日至2018年10月19日期间，租赁费标准为45元/月·平方米，月租赁费为1575元，租赁费合计为18900元；2018年10月20日至2019年10月19日期间，租赁费标准为48元/月·平方米，月租赁费为1680元，租赁费合计为20160元；)，租金递增起始时间为2017年10月20日。商场管理费自交付日起按租用面积10元/月·平方米计算，即应按月缴纳350元，乙方租赁房屋内水、电、天然气(或煤气)等能源费用按月抄表核算，乙方须自行负担自交付之日起至甲方收回该房屋期间的上述费用，该费用由乙方按甲方或物业服务公司的收费通知单所约定的日期向甲方或物业服务公司支付。乙方应于本合同签订后向甲方缴纳相当于该物业三个月的租赁费作为乙方履行本合同的保证，保证金共计4725元。若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其它各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若乙方延迟缴纳前述款项超过7日，甲方有权单方解除本合同。甲方应保持物业良好状态，甲方负责公共设施设备的管理和维护。租赁费用按照先付款后使用的付款原则于每月25日支付下一月度租赁费用；物管费、电费由乙方按甲方或物业服务公司的收费通知单所约定的日期向致方公司或物业服务公司支付;在商铺交付后，非本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法履行而提前收回商铺的，甲方应向乙方无息退还保证金和已缴纳的租赁费、推广服务费、商场管理费，并赔偿乙方三个月租金作为违约金，除此之外，乙方与该商铺运营产生的一切费用均由甲方赔偿。在租赁期内，若乙方拖欠甲方租赁费、保证金、商场管理费、水电气任一费用或拖欠滞纳金，或因乙方违约或由于乙方的过错给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在10天内补足所扣除部分。合同签订后，安芷苇缴纳了保证金4725元。 2016年11月30日、2017年8月22日、2017年9月27日、2017年11月9日商铺漏水，安芷苇曾与致方公司的工作人员进行沟通。 致方公司于2017年2月23日将商铺(消防物品)移交给安芷苇，安芷苇于2017年2月24日向四川新东原物业服务有限公司（以下简称东原物业公司）申请店铺装修。装修期限为2017年2月24日至4月23日。同日，安芷苇签署了承诺书、封铺形象维护标准、安全生产与消防安全责任书等。 2017年12月1日，东原物业公司发函载明:成都市青羊区房屋累计拖欠2017年3月1日至2017年11月30日期间应缴纳物业服务费29520元、代缴电费4986元，由此产生的违约金28339.2元。 致方公司于2017年10月20日、12月20日向安芷苇送达《付款通知单》，要求其支付拖欠租金。 2018年2月13日，致方公司向东原物业公司支付物业费100万元。 2016年12月22日、2017年1月22日、2017年2月20日、2017年2月24日、2017年3月30日、2017年4月21日、2017年5月25日、2017年6月23日、2017年7月25日、2017年8月22日、2017年9月25日、2017年10月24日、2017年11月27日、2017年12月25日、2018年1月25日、2018年2月26日、2018年3月27日，致方公司分别向四川省电力公司成都市高新供电分公司缴纳电费141472.5元、141695.57元、224600.10元、133467.28元、176575.97元、211006.92元、209298.58元、238615.34元、329808.11元、444341.53元、298984.59元、278424.85元、231275.79元、230552.41元、339200.99元、434632.18元、304129.26元。 一审庭审中，安芷苇还提交以下证据：1.商铺漏水照片及视频、与东原物业公司工作人员的微信聊天记录，拟证明案涉商铺漏水现象，导致房屋不能正常经营使用。致方公司对该组证据的三性均不予认可。2.安芷苇与成都视爵图像设计有限公司签订的设计合同以及与陈其茂签订的装修工程合同协议书、收据、收条、各类支付凭证，拟证明安芷苇为案涉房屋装修支付装修设计费20000元，装修费134000元，中央空调设备款22000元，木地板、地胶、监控设备等装修款项共计271640元。致方公司对该份证据三性不予认可。3.广告费、加盟费收据、收条，安芷苇拟证明推广服务费损失70980。致方公司对该份证据三性不予认可。4.学员退费支付凭证73690元。致方公司对该份证据三性不予认可。5.告知函，拟证明2018年2月12日已经通过邮寄方式通知致方公司解除租赁合同。致方公司对该份证据三性不予认可。 致方公司还提交以下证据:《竣工验收报告》《竣工验收备案表》等，证明反诉人出租的商铺质量合格。安芷苇对该组证据的关联性有异议。 根据安芷苇的陈述，其已于2018年3月份实际停止经营；致方公司的陈述，安芷苇所租赁商铺于2018年5月31日已经实际停止经营，同意解除《商铺租赁合同》。 一审法院认为，致方公司与安芷苇签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。安芷苇诉称商铺存在严重漏水，致方公司已经构成根本违约要求解除合同。一审法院认为，从本案证据来看，安芷苇在进场装修之前已经发现漏水情况，经过致方公司整改后，安芷苇才进场进行装修，房屋漏水情况应当已经得到改善。安芷苇认为在经营期间房屋漏水严重，导致其无法正常经营，但安芷苇仅提交了部分视频及照片，无法全面充分证明经营期间的漏水情况，亦未提交相应的报修记录，亦未及时向致方公司主张解除合同，而是经营至2018年2月后才向致方公司发出解除通知的函件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款关于“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，安芷苇未举证证明因致方公司改变规划建设或致方公司交付房屋时存在质量问题导致漏水，亦未就房屋质量问题严重影响正常经营使用，致使合同目的不能实现提供相关证据证明，应当承担相应的不利后果，故一审法院对其主张致方公司违约要求解除合同、退还保证金并赔偿损失的诉讼请求不予支持。但鉴于致方公司亦同意解除《商铺租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，可以认定案涉《商铺租赁合同》已经解除。 关于致方公司主张安芷苇支付拖欠租金《商铺租赁合同》中约定的2016年10月20日至2017年4月19日期间，总租赁费为：1575元。2017年4月19日后，安芷苇须按先付款后使用的付款原则在每月25日前付款。但安芷苇一直逾期支付房租，已经构成根本违约。现致方公司主张安芷苇支付2017年5月1日至2018年5月31日期间的房租20475元(1575元/月×13个月)，于法有据，一审法院予以支持。关于致方公司主张安芷苇每日按所欠费用0.4%收取滞纳金，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，结合安芷苇的违约情节、过错大小、致方公司的实际损失，一审法院认为约定的滞纳金计算方式过高，一审法院酌定为按欠付费用的按日万分之三计算。截止2018年5月31日，2017年5月的租金的滞纳金为：1575元×401天2017年4月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=189元；2017年6月的租金的滞纳金为：1575元×371天（2017年5月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=175元；2017年7月的租金的滞纳金为：1575元×340天(2017年6月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=161元；2017年8月的租金的滞纳金为：1575元×310天（2017年7月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=146元；2017年9月的租金的滞纳金为:1575元×279天(2017年8月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=132元；2017年10月的租金的滞纳金为：1575元×248天(2017年9月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=117元；2017年11月的租金的滞纳金为：1575元×218天(2017年10月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=103元；2017年12月的租金的滞纳金为：1575元×187天(2017年11月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=88元；2018年1月的租金的滞纳金为：1575元×157天(2017年12月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=74元；2018年2月的租金的滞纳金为：1575元×126天(2018年1月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=60元；2018年3月的租金的滞纳金为：1575元×95天(2018年2月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=45元；2018年4月的租金的滞纳金为：1575元×67天(2018年3月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=32元；2018年5月的租金的滞纳金为：1575元×36天(2018年4月25日至2018年5月31日期间)×0.0003=17元；以上合计1339元。2018年6月1日之后滞纳金，以20475元为基数，以日万分之三计算至实际付清之日止。 关于致方公司要求安芷苇支付欠缴电费、物业费及违约金的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》的约定，商场管理费用10元/平方米·月，即每月350元，承租期间的水、电、气等能源费用由安芷苇自行承担，按致方公司或物业服务公司的收费通知所约定的日期向致方公司或物业服务公司支付;若安芷苇未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方公司有权每日向安芷苇按所欠费用的0.4%收取滞纳金。致方公司提交了其向东原物业公司支付物业管理费的转账凭证及2016年12月至2018年3月期间的电费缴费发票，并且东原物业公司出具了《安芷苇欠租欠费清单》，其中载明：安芷苇欠电费195元、欠2017年3月至2018年5月的物管费5250元、欠物管费滞纳金5040元（欠交一日应交物业费的0.4%)，合计10485元。致方公司代安芷苇缴纳的电费、物管费在安芷苇承租期间应由安芷苇承担，且上述电费、物业费损失已经实际发生，故致方公司要求安芷苇赔偿其代缴的电费195元、物管费5250元损失一审法院予以支持。关于致方公司主张的欠付物管费滞纳金5040元，致方公司并未提交证据表明已经实际垫付，故一审法院不予支持。 综上，安芷苇的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。致方公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除安芷苇与致方公司于2016年9月23日签订的《商铺租赁合同》；二、安芷苇于判决发生法律效力之日起十日内向致方公司支付房屋租金20475元及截止到2018年5月31日的违约金1339元；三、安芷苇于判决发生法律效力之日起十日内向致方公司支付违约金（以20475元为基数，从2018年6月1日起以日万分之三计算至实际付清之日止)；四、安芷苇于判决发生法律效力之日起十日内向致方公司赔偿代缴的电费195元、物管费5250元；五、驳回安芷苇的其余诉讼请求；六、驳回致方公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1350元，由安芷苇承担。反诉案件受理费1004元，由安芷苇承担683元，致方公司承担321元。 本案二审期间，致方公司未提交新证据，安芷苇提交八组新证据：证据一、截止2018年1月27日案涉租赁房屋现状照片6张、安芷苇与东原地产马巧的微信聊天记录截图4张、安芷苇与员工李曦微信聊天记录截图2张、与员工周新微信聊天记录截图2张，拟证明致方公司交付的租赁物存在持续渗水的情况，不符合双方合同的约定，导致安芷苇无法实现合同目的。证据二、安芷苇与东原地产张英婷微信聊天记录截图，致方公司收到安芷苇商铺租赁保证金44280元（4725元+39555元）收据一张，银行转账账户明细一张，拟证明安芷苇所租商铺的免租期系5个月，致方公司收到安芷苇缴纳房屋3个月押金44280元（4725元+39555元），案涉租赁商铺在租给安芷苇前有改造，安芷苇在接房前就发现房屋漏水问题，故延期接房。证据三、东原地产改造大楼前的照片与改造时的照片7张，拟证明案涉租赁房屋有过大规模改造，且改造的地方为安芷苇所租商铺上，因改造的防水及地面排水沟处理不当，导致案涉商铺漏水及下水管堵塞。证据四、安芷苇与东原物业公司朱经理微信聊天记录截图3张，拟证明安芷苇接房前，2011商铺电表被邻居“水鸭子”所接，一直未收到物管的电费详细使用清单。证据五、水费缴纳截图3张，拟证明安芷苇所租商铺的水费已全部缴清。证据六、“黑猫轩儿童绘画群”微信聊天记录截图8张、“黑猫轩绘馆”微信聊天记录截图2张，拟证明安芷苇在2018年2月8日向东原地产递交回函后对方即刻断电，导致安芷苇不能正常运营并退款给学员。证据七、视频光盘1张，拟证明断电后，2018年11月27日安芷苇回案涉商铺的现状。证据八、东原物业公司物管费收款收据2张，拟证明安芷苇已缴纳2017年2月26日至2017年4月30日期间的物管费。 致方公司质证称：一、对房屋现状照片6张证据的真实性、关联性不予认可，无法确定拍摄的时间和地点，安芷苇主张持续漏水不符合合同约定，但其使用案涉商铺达一年零一个月，故不存在漏水的问题；对安芷苇与东原地产马巧的微信聊天记录截图4张的真实性无法确认，不能达到安芷苇的证明目的，从致方公司一审中举出的安芷苇给致方公司的《告知函》可知，安芷苇自认致方公司于2017年10月20日、2017年12月20日向其送达了付款通知单。二、认可安芷苇已交付商铺租赁保证金44280元（4725元+39555元），对安芷苇与东原地产张英婷微信聊天记录截图证据的真实性不予认可，案涉商铺的交房时间是2017年2月23日，与合同中约定的交付时间迟延交付4个月，确系延期交付，案涉租赁合同中也说明以实际交房为准，故致方公司并未主张2016年10月20日至2017年4月19日的租赁费13185元，一审法院认定租金的起算时间亦是2018年5月1日。三、对东原地产改造大楼前的照片与改造时的照片7张证据的关联性均不予认可。四、对安芷苇与东原物业公司朱经理微信聊天记录截图3张证据的真实性、关联性不予认可，如果真实存在漏水严重影响经营的情况，安芷苇应正式向公司提交说明或保修通知，而安芷苇通过微信聊天在说，说明案涉商铺漏水并不严重。五、对水费缴纳截图3张证据的关联性不予认可，致方公司在诉讼中并未起诉水费。六、对“黑猫轩儿童绘画群”微信聊天记录截图8张证据所述的断电情况，根据案涉合同第8.1条，致方公司有权利对案涉商铺断电；对“黑猫轩绘馆”微信聊天记录截图2张证据的真实性、关联性不予认可，其中聊天的对象无法确认，聊天内容的真实性也无法确认。七、视频光盘1张证据，致方公司主张其并非无故断电。八、对于物管费的问题，致方公司在诉讼中并未请求。 对上述证据，本院认为：证据一中案涉房屋现状照片、安芷苇与东原地产马巧的微信聊天记录截图和证据三东原地产改造大楼前的图片与改造时的照片，安芷苇在一审中已提交，不属于法律规定的“新证据”的情形，本院不作为新证据进行认定。证据一中的安芷苇与员工李曦的微信聊天记录截图，安芷苇未提交关于“李曦”身份的证明文件，无法查明“李曦”的身份，本院对该份证据不予采信；证据五中水费缴纳截图，因致方公司在诉讼中未请求水费，该份证据与本案无关联性，本院不予采信；本院对除上述证据外的安芷苇提交的其他证据予以确认。 经审理，双方当事人对一审法院查明事实部分无异议，本院对双方当事人无异议的部分事实予以确认。二审另查明：《商铺租赁合同》14.2条约定在租赁期内，因安芷苇原因解除合同或因安芷苇严重违约导致致方公司解除合同，致方公司有权不予退还安芷苇已缴纳的所有款项（包括但不限于保证金及其他安芷苇已缴款项），并且将其作为违约金处理。2016年9月23日，安芷苇向致方公司支付商铺租赁保证金44280元（4725元+39555元）。2017年2月24日，致方公司将商铺（消防物品）移交给安芷苇。2017年2月25日，安芷苇向东原物业公司缴纳了2017年2月26日至2017年4月30日2010号、2011号、2012号、2013号案涉商铺物业管理费6911.42元。商铺名为“11栋负2010”、电表号为“14005062”2017年2月的读数为“1”,2018年2月读数为“128”，2018年5月的读数为“138”；商铺名为“11栋负2011”、电表号为“14031377”2017年2月的读数为“27”，2018年2月的读数为“2361”，2018年5月的读数为“2361”；商铺名为“11栋负2012”、电表号为“14005062”2017年2月的读数为“2”,2018年2月的读数为“2529”，2018年5月的读数为“2529”；商铺名为“11栋负2013”、电表号为“14031383”2017年2月的读数为“1”，2018年2月的读数为“865”，2018年5月的读数为“865”。 本院认为，双方当事人所签的《商铺租赁合同》是双方当事人在自愿、平等、等价有偿的原则下签订的，系当事人真实意思表示，未违反我国法律、法规强制性规定，合同真实、合法、有效，双方当事人均应按合同履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、致方公司向安芷苇提供的案涉租赁房屋是否适租，即致方公司是否因房屋漏水构成根本违约？二、安芷苇是否应向致方公司支付租金、租金违约金及支付租金的起止时间？三、安芷苇是否应向致方公司支付物业费、电费？四、致方公司是否应返还安芷苇保证金及赔偿安芷苇经济损失？现将以上问题分述如下： 关于致方公司向安芷苇提供的案涉租赁房屋是否适租，即致方公司是否因房屋漏水构成根本违约的问题，安芷苇认为从其提供的照片及视频证据，加上案涉房屋在租赁期间存在漏水系双方自认的事实，可以认定案涉房屋在租赁期间的漏水情况持续存在，未有改善，致方公司未履行“持续提供符合约定的租赁物”这一法定义务，已构成根本违约。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》之规定，违约导致合同目的不能实现系构成根本违约的前提条件。本案中，从案涉租赁合同3.2条“乙方（安芷苇）租赁商铺用于经营培训类黑猫轩绘馆品牌……”可知，安芷苇签订案涉合同的根本目的为开黑猫轩绘馆，然从安芷苇提供的“黑猫轩儿童绘画群”、“黑猫轩绘馆”微信聊天记录截图和其在二审中的自认可知，截止2018年2月8日，安芷苇所开办的黑猫轩绘馆都处于正常营业的状态。其次，安芷苇所提供的案涉租赁房屋现状照片的拍摄时间不明，亦无法看出漏水的原因系何所致，在致方公司已对漏水进行过处理的情况下，安芷苇有义务提供证据证明案涉房屋漏水系致方公司的责任，本案中安芷苇未举出有效证据予以证明。最后，安芷苇在2017年2月24日接房时，未向致方公司提出房屋严重漏水的问题，后也未提交相应的保修记录，亦未及时向致方公司主张解除合同。故本院对安芷苇认为致方公司向其提供的案涉租赁房屋不适租，致方公司构成根本违约的主张不予支持。 关于安芷苇是否应向致方公司支付租金、租金违约金及支付租金的起止时间的问题，安芷苇认为，首先，按照双方约定，租金从案涉房屋交于安芷苇时开始起算，即从2017年2月24日起算，且交房后的前6个月只收取1个月的租金。其次，根据法律规定，致方公司在对租赁房屋进行维修期间的租金应予扣除，且维修后房屋仍无法达到约定的使用标准，故在维修期间外的租金也应酌定减少。最后，由于致方公司未能履行租赁物维修义务，安芷苇依法享有先履行抗辩权，故不存在逾期支付租金的行为，也不应承担任何违约金。本院认为，根据安芷苇在二审中陈述及安芷苇向致方公司递送的《解除通知函》可知，安芷苇已于2018年2月向致方公司传达解除案涉合同的意愿，但由于安芷苇不享有合同解除权，故其单方解除案涉合同的行为不产生解除合同的效力，致方公司在知晓安芷苇有解除案涉合同的意愿后，为防止房屋空置损失的扩大，于2018年6月1日收回房屋，故致方公司主张的租金终止时间为2018年5月31日本院予以支持。且根据案涉租赁合同第5.2.1条“2016年10月20日至2017年4月19日期间，总租赁费为：1575元（大写：壹仟伍佰捌柒拾伍元整）……”之约定，双方亦未就交房后的前6个月只收取1个月的租金达成补充协议，故一审法院认为安芷苇应向致方公司支付2017年5月1日至2018年5月31日期间的租金20475元（1575元/月×13个月）于法有据，应予支持。关于安芷苇主张致方公司在对租赁房屋进行维修期间的租金应予扣除的问题，安芷苇未提供证据证明致方公司具体维修的时间及维修致使其无法营业，亦未提供有效证据证明致方公司提供的商铺无法达到约定的使用标准，故本院对安芷苇要求扣除维修期间的租金以及减少租金的主张不予支持。根据案涉租赁合同5.2.1条、8.1条、14.2条、14.3条、14.4条之约定，自2017年2月24日接房后，安芷苇未向致方公司支付租金，已构成违约，应支付逾期支付租金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，一审法院结合安芷苇的违约情节、过错大小、致方公司的实际损失，认为约定的滞纳金计算方式过高，酌定为按欠付租金的按日万分之三计算并无不当，应予支持。 关于安芷苇是否应向致方公司支付物管费、电费的问题，安芷苇认为物管费无相关票据证明，电费只提供了一个总的材料，未减去其已支付的费用。本院认为，关于物业费，根据案涉租赁合同6.1条“商场管理费自交付日起按租用面积10元/月·平方米计算，即该商铺在租用期间按月应当缴纳商场管理费为人民币350元（大写：叁佰伍拾元整）”之约定，安芷苇自2017年2月24日接房后至2018年5月31日，实际享有物业公司为其提供的物业服务，应支付物业公司为其提供物业服务的对价，因安芷苇已缴付2017年2月26日至2017年4月30日的物管费6911.42元（746.67元+6164.75元），且致方公司未对安芷苇已缴付的物管费金额提出异议，故安芷苇仍应向致方公司支付的物管费为4503.33元（5250元-746.67元）。关于电费，2017年2月至2018年5月，11栋负2010案涉商铺用电137度，每度电1.41元，安芷苇使用案涉商铺应支付的电费金额为193.17元，东原物业公司已代安芷苇向国网四川省电力公司高新供电分公司缴付了上述电费，本院对致方公司请求安芷苇支付所欠电费193.17元的主张予以支持。 关于致方公司是否应返还安芷苇保证金及赔偿安芷苇经济损失的问题。本院认为，关于保证金，根据案涉租赁合同14.2条之约定，因安芷苇原因解除合同或因安芷苇严重违约导致致方公司解除合同的，致方公司有权不予退还安芷苇所缴纳的保证金，本案中，安芷苇逾期未付租金致使合同解除，不属于致方约定退还保证金的情形。故本院对安芷苇要求致方公司应返还安芷苇保证金和支付违约金的主张不予支持。关于致方公司是否应赔偿安芷苇经济损失的问题，安芷苇未举出充分的证据证明其损失与致方公司的关系和具体的损失的大小，故本院对安芷苇要求致方公司赔偿其经济损失的主张不予支持。 综上所述，安芷苇的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中出现新证据，关于物管费金额应予调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院(2018)川0105民初4439号民事判决第一项“解除安芷苇与成都致方置业有限公司于2016年9月23日签订的《商铺租赁合同》”、第二项“安芷苇于本判决发生法律效力之日起十日内向成都致方置业有限公司支付房屋租金20475元及截止到2018年5月31日的违约金1339元”、第三项“安芷苇于本判决发生法律效力之日起十日内向成都致方置业有限公司支付违约金（以20475元为基数，从2018年6月1日起以日万分之三计算至实际付清之日止）”； 二、变更成都市青羊区人民法院(2018)川0105民初4439号民事判决第四项“安芷苇于本判决发生法律效力之日起十日内向成都致方置业有限公司赔偿代缴的电费195元、物管费5250元”为“安芷苇于本判决发生法律效力之日起十日内向成都致方置业有限公司赔偿代缴的电费193.17元、物管费4503.33元”； 三、驳回安芷苇的其余诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费2354元，由安芷苇负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月五日 书记员 丁昱凡