宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终1072号上诉人（原审原告）：马明，男，1963年9月17日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。委托诉讼代理人：禹淑珍，宁夏矜群律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：吴忠市红寺堡区农业农村局，住所地：宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。法定代表人：王琳，系该局局长。委托诉讼代理人：施德，男，系该局干部，住宁夏回族自治区红寺堡区。特别授权代理。委托诉讼代理人：马家明，宁夏马家明律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：金大凯（曾用名金志凯），男，1964年9月13日出生，汉族，住甘肃省榆中县。上诉人马明因与被上诉人吴忠市红寺堡区农业农村局（简称“农业局”）、原审第三人金大凯返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡人民法院（2019）宁0303民初1252号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马明的上诉请求:1、请求贵院依法撤销宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院作出的（2019）宁0303民初1252号民事判决书，对本案予以改判，支持上诉人一审的诉讼请求。2、一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误，导致法律适用错误。具体认定事实错误如下：1、一审法院认定“经杨德昌与金志凯、马明协商，2005年8月25日，出具证明一份，内容为兹有马明红寺堡开发区同心路西侧马明商业楼3#187.96,4#187.61.5#206.37,6#209.85房间共计791.79平方米，用金兰（金志凯）商业楼1＃楼的3#、4＃、5＃、6＃房间倒换。马明3#,4#,5#,6＃楼房间一切产权证及二书一证丢失，产权归金志凯所有，与马明无关。随后，上诉人与第三人将上诉人的四套房屋与第三人的四套房屋进行了互换。”的事实错误。事实是上诉人与第三人没有互换房屋的事实。以上事实是一审法院以被上诉人提供的证明而认定，而签署该证明的落款处的签名并非马明所签，而且落款处的时间存在差异，证明人杨德昌签署日期是2005年8月25日，马明签署日期是2015年8月25日，在法庭上被上诉人对该处异议未作出合理解释，所以一审法院以此认定该事实缺乏法律依据。2、一审法院认定：“被上诉人提交的证据楼房买卖合同一份、红农发（2005)59号关申请购买办公楼的报告一份、(2005)10号红寺堡开发区管委会办公室会议纪要一份、国有土地使用权出让合同复印件一份、建设项目选址意见书复印件一份，能够证明被上诉人取得涉案房屋的经过，本院予以确认并在卷佐证。”的事实错误。一审法院仅凭借以上证据就认定被上诉人合法取得涉案房屋，明显违反事实及法律规定。根据《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”上诉人认为只凭借以上证据不能够证明被上诉人合法取得涉案房屋，被上诉人提交的上述证据只能证明其与第三发生买卖关系，但是房屋的所有权尚未取得，一审法院如此认定被上诉人取得涉案房屋，违反了物权法定的原则。3、一审法院认定：“证明一份、房屋转让合同四份产权产籍管理查询五份、通话录音二份、证人晁有铎证言与第三人提交的证据证明复印件一份、证人杨德昌出庭证言相互结合，对于上诉人与第三人之间有过房屋互换的行为予以认定。”的事实错误。该证据证明了杨德昌代第三人与晁有铎交易，将第三人所称的与马明互换的房屋出卖并为第三人办理物权变更手续的事实，不能直接的证明上诉人与第三人互换房屋后，由上诉人向晁有铎出卖的事实。且证人晁有铎与金志凯所有你的房屋系买卖关系，有法律上的有利害关系，故该证人证言不能作为直接认定案件事实的依据。如果互换房屋的行为属实，被上诉人就应当就该事实向上诉人予以确认，但是被上诉人从未确认过该事实，且作为行政机关应该能够认识到办理房屋产权证的重要性，但是一直没有办理过涉案房屋的房屋变更手续，至于是什么原因被上诉人也不能作出合理的解释。二、一审法院适用《物权法》第十五条规定确定了涉案房屋的所有权人系被上诉人并驳回上诉人的诉讼请求违反了物权法定原则。我国现行法律关于物权变动模式采取债权形式主义模式，又称意思主义与登记或交付之结合。换言之，物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有合意外尚需要登记或交付的法定方式。而此处基于法律行为移转物权而达成的合意，不是指所谓物权合同，“物权行为并没有形成一个独立的意思表示，我国物权立法也从未承认在债权合同之外存在着所谓物权合同”。此时，债权合同与物权变动之间的关系是合为一体的，也即是指单一的、不加区分债权行为和物权行为的合意。因此，我国《物权法》上的区分原则，即公示与交易原则的涵摄结构，是指单一的且不加区分债权合意与物权合意附加交付或登记而发生所有权移转。这也就说明我国物权在立法上否定了物权行为的独立性和无因性的物权行为理论的适用。本案中上诉人提交的的证据能够证明上诉人对位于宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区红寺堡镇银川路西侧（原同心路西侧）马明商业楼3、4、5、6号商业房享有物权，上诉人系涉案房屋的合法所有权人，一审法院仅以一份证明就认定被上诉人对涉案房屋享有物权，明显适用法律错误。双方签订的合同有效并不代表在没有办理房屋权属变登记的情况下就认定被上诉人对涉案房屋享有物权，所以一审法院依据《物权法》第十五条规定的判决明显适用法律错误。涉案房屋物权从未发生变动，房屋权属一直登记在上诉人名下，所以从始至终上诉人享有涉案房屋的物权。被上诉人称其与金志凯签订了涉案房屋的买卖合同，购买了涉案的4套房屋，因此取得了涉案房屋，其取得物权的法律行为不符合基于法律行为的不动产物权变动的规则（原则）。综上，在我国物权立法从未承认在债权合同之外存在着所谓物权合同时金志凯没有因互换房屋的行为取得涉案房屋的所有权，被告也不会因买卖合同取得涉案房屋的所有权，所以被上诉人应向上诉人返还原物。请求贵院依法查明案件事实后，支持上诉人的上诉请求。被上诉人农业局辩称，请求驳回上诉，维持原判。上诉人因与金大凯合伙建房，产生用房屋抵顶工程价款的问题，后金大凯将涉案房屋抵顶给上诉人作为工程款，2015年经过杨德昌的介绍，金大凯将涉案房屋北边的房屋欲转让给被上诉人作为办公场所，因上诉人抵顶所得的四套房屋与金大凯要转让的房屋相连为一个整体，故通过杨德昌的中介将金大凯的四套房屋与马明的四套房屋互换，并形成了互换协议，各方在互换协议上签字，在互换协议中称马明将四套房屋的房产证及两证一书丢失，但后来在本案审理过程中，被上诉人得知马明用该四套房屋的房产证向别人抵押并取得借款，所以向金大凯和杨德昌说房屋的房产证丢失，另外，金大凯在和被上诉人转让房屋时，金大凯的房屋未做登记，而马明的房屋做了登记，被上诉人确实疏忽查询登记情况，以无房产证的财产与被上诉人之间产生买卖关系，这期间上诉人在红寺堡从事房地产开发和经营活动，对被上诉人与金大凯之间的交易心知肚明。2008年后上诉人因在固原开发房地产时以一房二卖的行为构成诈骗被判刑，刑满释放后便拿着赎回的房产证向法院起诉主张其对房屋享有所有权，2005年金大凯的房子和马明的房子对换后，马明将金大凯的房屋出卖给晁有铎，晁有铎又将涉案房屋转让给他人，因此马明否认这一事实。对于其主张侵占的事实不存在，关于房屋产权证书是否能够代表自己真正对房屋享有权利，最高院相关司法解释明确规定，当事人对房屋进行买卖后未办理房屋过户手续，不影响合同效力，说明不办理过户登记并不影响买受人对房屋所有权的取得，在司法实践中如果房屋所有人将房屋一房二卖，先取得房屋并全部交付房款的人，取得房屋所有权，而后买卖房屋办理房屋所有权证的人并不取得房屋所有权。法律上认定两份买卖合同均有效，而不能取得房屋的当事人可以向出卖人主张一房二卖的欺诈行为的赔偿责任。由此，房产证并不代表是真实的房屋所有权，而是国家对房屋所有权的一种证明，它能够对抗未登记的房屋买卖行为，不能对抗善意取得，被上诉人本次买卖行为是一种善意取得，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。原审第三人金大凯述称，马明和我换房的事实存在，被上诉人陈述的都属实。马明向一审法院提出的诉讼请求：1.判令被告停止对原告享有物权的位于宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区红寺堡镇银川路西侧（原同心路西侧）马明商业楼3、4、5、6号商业房的侵害，并交付给原告；2.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：2002年，第三人金大凯建设位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇利民巷（原红寺堡开发区同心路西侧）的红寺堡区红寺堡镇和平清真寺及路边商品房，原告从第三人处承包房屋的建设工程。完工后，第三人将其建设商品房中的6套房屋作为工程款抵顶给原告。2003年6月20日，原告取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，建设位置为“A1西、西大寺东”。2003年6月20日，原告取得了《建设项目选址意见书》，建设位置为“A1西、西大寺东”。2003年8月12日，原红寺堡开发区建设与环保局出具了土地出让金专用票据，票据中显示“根据土地使用权出让合同（2003）第001号，出让A1路面、大寺东、36.6×17.5×5，金额为3200元，金志凯交款，归马明所有”。2004年5月9日，原告申请办理红寺堡开发区同心路西侧2幢3层商业楼房的产权，四至为“东至同心路、西至清真寺、南至1号商业楼、北至3号商业楼”。其中1号商业楼系金志凯1号楼，3号商业楼系金志凯3号楼。2014年5月1日，原告取得了吴忠市房权证红寺堡字第0002429号房产证，登记所有权人为原告，房屋坐落为红寺堡开发区同心路西侧马明商业楼。房屋状况为2幢3层砖混结构，建筑面积1148.59㎡。随后原告为6套房屋办理分户手续，并办理了房屋所有权证，1号房屋的产权证号为吴忠市房权证红寺堡字第0002430号，2号房屋的产权证号为吴忠市房权证红寺堡字第0002431号。本案中的房屋涉及6套房屋中的4套，即3号（产权证号为0002432）、4号（产权证号为0002433）、5号（产权证号为0002434）、6号（产权证号为0002435）房屋。2005年8月24日，原红寺堡开发区农牧局作出红农发[2005]59号文件，主要内容为该局向当时原管委会申请购买办公楼。2005年8月25日，原红寺堡开发区管委会办公室印发[2005]10号《会议纪要》，主要内容为“会议指出：根据农牧局目前建办公大楼资金紧、缺口大的实际情况，为及时有效解决这一问题，经与开发商金志凯充分协商，可以将银川路以西、和平清真寺北侧金志凯所建楼房以成本价购买暂作为农牧局新的办公用房”。经杨德昌与金志凯、马明三人协商，2005年8月25日，出具证明一份，内容为“兹有马明红寺堡开发区同心路西侧马明商业楼3#187.96、4#187.61、5#206.37、6#209.85房间共计791.79㎡，用金兰（金志凯）商业楼1#楼的3#、4#、5#、6#房间倒换。马明3#、4#、5#、6#楼房间一切产权证及二书一证丢失，产权归金志凯所有，与马明无关。特此证明。马明、金志凯签字，杨德昌作为证明人签字。随后，原告与第三人将原告的四套房屋与第三人的四套房屋进行了交换。2005年8月25日，原红寺堡开发区农牧局（甲方）与第三人金志凯（乙方）签订了《楼房买卖合同》，约定楼房核准面积为2429.81平方米，价款为450元/平方米，房款总价为109.3415万元，交付时间为2005年8月25日。被告自2005年8月至今，实际占有使用涉案的4套房屋。由于机构改革，原吴忠市红寺堡区农牧和科学技术局变更为吴忠市红寺堡区农业农村局。原告认为其为涉案房屋的所有权人，遂诉至法院。一审法院认为，本案争议焦点为原告马明与第三人金大凯之间是否存在房屋互换的行为。根据双方提交的证据及庭审陈述，特别是被告及第三人提交的证据证明，马明在（2019）宁03民终317号案件审理中申请对其签名进行笔迹鉴定，在本案发回重审后，经法庭询问，马明不申请笔迹鉴定，视为马明对其在证明上的签名予以认可，故原告马明与第三人金大凯之间存在房屋互换的行为。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，现涉案的4套房屋虽然登记在原告马明名下，但是由于2005年8月25日原告马明与第三人金大凯之间有过房屋互换的行为，只是没有办理房屋产权变更登记手续，但是双方互换房屋的合同行为具有法律效力。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回原告马明的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马明负担。二审期间，双方当事人均未向法庭提交证据。一审法院查明的事实有相关证据及双方当事人的陈述佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原审第三人提交的《证明》及收集在案的相关证据能够证实在2005年8月25日上诉人与原审第三人进行房屋置换是事实。虽然上诉人马明否认《证明》中的签字不是本人所签，但其又不申请进行司法鉴定，依照相关法律规定，上诉人马明应承担举证不能的责任，一审法院认定《证明》中的“马明”系马明本人的签名，符合法律规定，确认上诉人马明与原审第三人进行房屋置换的事实正确；上诉人马明虽然持有涉案房屋的产权证书，但其在2005年8月25日签字的《证明》中明确注明房产证丢失，现再出示房屋产权证书，存在欺诈嫌疑，且自2005年8月至今，在长达10多年的情况下，上诉人马明或其家属并未主张涉案房屋所有权，该行为明显不符合常理。综上所述，上诉人马明的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马明负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 何 芹 二〇一九年十二月二十六日书记员 李 丁附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。