上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初20852号原告：上海益鑫房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈进兴，总经理。被告：龚蛟阳，女，1984年9月19日生，土家族，户籍地湖南省。原告上海益鑫房地产开发有限公司(以下简称“益鑫公司”)与被告龚蛟阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告益鑫公司的法定代表人陈进兴，被告龚蛟阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告益鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除与龚蛟阳就上海市宝山区宝林路XXX号XXX-XXX号楼下、21-24号楼上房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》，龚蛟阳将系争房屋返还给益鑫公司；2、判令龚蛟阳支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金人民币67,500元(以下币种均为人民币)；3、判令龚蛟阳按照每月11,500元计算，支付益鑫公司自2019年11月1日起至实际返还房屋之日止的租金；4、没收履约保证金2万元。事实和理由：2018年7月24日，益鑫公司与龚蛟阳签订《房屋租赁合同》，约定由益鑫公司将系争房屋出租给龚蛟阳，租期自2018年9月1日起至2023年8月31日。合同签订后，龚蛟阳付清了2018年9月的租金以及2019年4月1日至2019年10月31日的租金，另支付履约保证金2万元，但拒不支付2018年10月1日至2019年3月31日的租金。益鑫公司多次催讨无果，故提出诉请如上。被告龚蛟阳辩称，不同意益鑫公司的诉讼请求，不同意解除合同。系争房屋的产权人是学校，益鑫公司享有使用权。龚蛟阳承租系争房屋用于经营美容院，办理营业执照需要益鑫公司提供教育局的相关证明文件以证明学校同意将房屋出租用于商业用途。益鑫公司直到2018年11月底才提供该证明文件，龚蛟阳于2018年12月1日办理出营业执照。因美容院是从案外人处某让过来的，营业执照办出之前无法正常对外经营，只有之前办卡的客户过来消费，故未支付2018年10月1日至2019年3月31日的租金。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为上海市宝山区宝林路第二小学(以下简称“宝林二小”)。2000年6月15日，宝林二小与益鑫公司签订《联建合同书》，约定项目位于宝林二小内北侧，建成二层楼的商业用房和学校的食堂餐厅和职工之家用房；宝林二小以建成房屋所占的土地面积的使用权，包括所在范围内的原有房屋无条件的拆除为联建的投资资本；益鑫公司出资金建造扩初平面图上全部房屋面积的土建；房屋建成后分配比例按新建房屋的总面积划定，40%归宝林二小调配使用，60%归益鑫公司调配使用。2018年7月24日，益鑫公司(甲方)与龚蛟阳(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，月租金为11,500元，2018年9月1日至12月31日，每月11,000元；租赁期五年，甲方自2018年9月1日起将租赁房屋交付乙方使用，2023年8月31日收回；乙方有下列情形之一的，甲方有权没收履约保证金，解除合同，收回房屋：(1)乙方未按规定办理经营执照的，(2)乙方擅自将承租房屋转租或转借的，(3)乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，(4)乙方擅自破墙开门开窗、擅自占用场地堆物不听劝阻的，(5)拖欠租金十天以上的。上述合同签订后，益鑫公司交付了房屋，龚蛟阳付清了2018年9月1日至2018年9月30日的租金以及2019年4月1日至2019年10月31日的租金，另支付履约保证金2万元。审理中，益鑫公司表示，龚蛟阳于2018年7月要求益鑫公司提供教育局的证明文件办理营业执照，但当时租赁合同起租日期还未开始。益鑫公司于2018年10月14日第一次提供了相关文件，但工商所认为内容不对，要求重新提供。2018年11月初，益鑫公司提供了完整的材料，龚蛟阳于2018年12月初办出了营业执照。营业执照未办出期间，龚蛟阳也一直在开门营业。龚蛟阳表示，益鑫公司第一次提供证明文件是2018年10月14日，但文件内容不对，2018年11月底益鑫公司再次提供了相关材料，2018年12月1日龚蛟阳办出了营业执照。营业执照未办出期间，因与顾客产生纠纷，工商不让关门，让龚蛟阳继续经营。庭审中，益鑫公司自愿放弃没收保证金的诉讼请求，同意将履约保证金2万元返还龚蛟阳。本院认为，益鑫公司与龚蛟阳就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。龚蛟阳主张，益鑫公司直到2018年11月底才提供办理营业执照所需的相关证明文件，导致龚蛟阳于2018年12月初才办出营业执照，期间商铺无法经营，存在损失，故其有理由拒付益鑫公司主张的租金。本院认为，系争房屋为商业用房，益鑫公司明知龚蛟阳承租系争房屋用作商业经营，理应配合提供办理营业执照的相关证明文件。根据庭审调查的事实，2018年7月，龚蛟阳即要求益鑫公司提供教育局的证明文件以办理营业执照，益鑫公司于2018年11月才提供完整的材料，从而导致龚蛟阳于2018年12月初才办出营业执照。但龚蛟阳庭审中自述，营业执照未办出期间，其仍在继续经营，故其主张因营业执照未办出导致无法经营，相关主张本院难以采信。考虑到益鑫公司作为商业用房的出租方，有提供必要材料协助承租方办理营业执照的义务，而营业执照未办出期间确实对龚蛟阳正常合法经营产生一定影响，故本院综合考虑案件实际情况及营业执照对正常经营可能产生的影响程度，酌情确定2018年9月1日至2018年11月30日期间，由龚蛟阳支付益鑫公司两个月的租金。鉴于龚蛟阳已经支付了2018年9月的租金，故2018年11月30日之前，龚蛟阳还应支付益鑫公司租金11,000元。2018年12月1日起，龚蛟阳已经办出营业执照，正常合法经营不存在障碍，其仍不支付租金，显然构成违约。益鑫公司据此要求解除合同，并要求其支付2018年12月1日至2019年3月31日的租金45,500元，本院予以支持。合同解除合同后，龚蛟阳应将系争房屋返还益鑫公司。龚蛟阳付清了2019年4月1日至2019年10月31日的租金，益鑫公司要求其按照合同约定的租金标准支付2019年11月1日起至返还房屋之日止的租金及占有使用费，本院予以支持。益鑫公司同意返还履约保证金2万元，与法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海益鑫房地产开发有限公司与被告龚蛟阳就上海市宝山区宝林路XXX号XXX-XXX号楼下、21-24号楼上房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告龚蛟阳于本判决生效之日起十日内，从上述房屋内搬离并将房屋返还给原告上海益鑫房地产开发有限公司；三、被告龚蛟阳于本判决生效之日起十日内，支付原告上海益鑫房地产开发有限公司2018年10月1日至2019年3月31日止的租金56,500元；四、被告龚蛟阳于本判决生效之日起十日内，按照每月11,500元计算，支付原告上海益鑫房地产开发有限公司自2019年11月1日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的租金及占有使用费；五、原告上海益鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告龚蛟阳履约保证金20,000元；六、驳回原告上海益鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取888元，由原告上海益鑫房地产开发有限公司负担138元，被告龚蛟阳负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一九年十二月十日书记员  张紫嫣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。