湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0581民初2272号原告：宜都市雅斯国际广场小区业主委员会，住所地宜都市长江大道50号。负责人：林芝，系该委员会主任。委托诉讼代理人：彭家旺，男，该业委会副主任。委托诉讼代理人：李军，湖北长青律师事务所律师。被告:宜昌雅斯商业物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区发展大道116号，统一社会信用代码91420500562731534E。法定代表人：肖红，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭正文，湖北诚弘律师事务所律师。原告宜都市雅斯国际广场小区业主委员会（以下简称“雅斯小区业委会”）诉被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司（以下简称“雅斯物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅斯小区业委会的代理人彭家旺、李军，被告雅斯物业公司的代理人郭正文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即退出宜都市雅斯国际广场小区商业部分物业服务区域；2.被告移交物业用房及相关设施；3.被告移交商业部分区域物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修资金；4.被告赔偿原告律师费5000元；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：宜都市雅斯国际广场小区位于宜都市区中心地带，小区分住宅和商业区域两部分。小区业委会成立之前，雅斯物业公司是前期物业的服务单位。2017年10月26日雅斯小区业委会成立，2018年7月10日业主大会投票选聘了宜昌合田物业有限责任公司（以下简称“合田物业公司”）为正式的物业服务单位。2018年7月15日原告通知被告撤离小区并办理移交；2018年8月10日原告与合田物业公司签订了物业服务合同，服务区域为住宅和商业区域，服务时间为2018年8月10日至2024年8月9日。2019年1月17日合田物业公司根据原告的要求再次致函被告，确认在2019年1月21日办理商业区域物业移交。2019年1月21日在宜都市陆城街办、宜都市房管局、清江社区及合田物业公司的见证下，被告同意在1月25日前办理交接。但是，到期后被告并未履行承诺，一直以各种理由拖延至今，致使商业区域内管理混乱，损害了业主的利益，引发了广大业主的不满。根据《物业管理条例》的有关规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将有关资料交还业委会；业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间还应当做好交接工作。同时，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。原告认为，小区物业的正常移交不仅关系到业主权益，也关系到社会稳定。被告作为开发商旗下的物业服务企业，却知法违法，毫无诚信，导致原告起诉，增加了律师费支出，应当承担相应责任。被告辩称：原告的诉请不够明确，部分请求没有事实和法律依据。1.被告不存在退出问题，而是办理交接，因为双发在交接过程中发生争议，导致原告方对没有争议的地方也拒绝接收，从而使被告方继续为雅斯国际广场商业区域部分提供服务至今；办理交接的过程中，原告应当对这期间发生的费用进行处理，同时应当给予合理的交接时间；双方因交接发生争议，导致被告方不得不聘用有关人员，被告方需要合理的时间进行处理；关于交接范围，原告方在成立过程中及成立后出现个别侵犯业主权益的事件，个别业主已经委托被告方对其专有区域进行服务，基于与业主的合同关系，被告方不存在全面退出商业区域的义务；2.被告方已经向原告方移交了物业用房和相关设施，不存在再次移交的问题；3.原告没有明确移交所需的相关资料的内容，也没有明确所谓代管专项维修资金的数额，且该部分资金目前由宜都市房管局代为管理，原告应向代管部门主张权利；4.原告在交接过程中存在过错，要求被告承担律师费和诉讼费没有事实和法律依据。双方当事人围绕着自己的主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。原告提交的业主委员会备案表、雅斯业委会2018年7月12日的公告、7月15日的《函告》、雅斯业委会与合田物业公司2018年8月10日签订的《物业服务合同》及签约照片、合田物业公司2019年1月19日《关于办理移交手续的函》、1月21日的《会议纪要》及签到表、照片，以及被告提交的2017年12月31日的《交接单》、2018年1月12日的《交接单》、《工作联系函》、2018年4月19日的交接单（2份）、4月26日雅斯物业公司的投标资料，宜都市房管、物价、不动产、公安四机关联合发布的《通告》、2018年6月30日的《函告》、8月20日的《复函》、9月13日的《函告》以及2018年7月8日的表决票复印件，对方当事人对其真实性无异议，本院予以采信。原告提交的2018年7月10日的雅斯国际广场小区投票汇总表，人民法院对其真实性仅做形式审查，被告对其提出异议，应向行政主管机关反映并要求处理，对该证据本院予以采信；原告因本案诉讼聘请律师出庭并支出律师费，相关的委托合同及律师费发票真实、合法，应予采信。经审理查明：雅斯物业公司是雅斯小区前期物业服务单位。2017年10月16日至26日，该小区召开业主大会选举了业主委员会，同年11月13日雅斯小区业委会在宜都市房管局备案。2018年7月7日至7月9日雅斯小区召开第二次业主大会，确定合田物业公司为该小区新的物业服务企业。7月20日雅斯业委会向雅斯物业公司发函，告知该小区已经确定新的物业服务企业的事实，前期物业服务企业的服务期截止7月20日，要求做好交接工作，并附有具体的交接清单。2018年8月10日合田物业公司与雅斯小区业委会签订了物业服务合同，约定由合田物业公司为雅斯小区提供物业服务。2019年1月19日合田物业公司向雅斯物业公司发函，要求后者协助办理交接手续。同年1月21日就雅斯小区商业区域物业管理的移交问题，宜都市房管局、宜都市陆城街道办事处、宜都市清江社区、雅斯小区业委会、湖北大地基置业有限公司、合田物业公司分别派出代表，共同在雅斯小区业委会办公室召开会议，形成的会议纪要确定：商业部分的物业实行逐步移交，列出交接清单，于1月25日前将可以移交的物品和资料全部移交，在政府职能部门的主导下移交给合田物业公司。另查明，自2017年12月31日起小区建设单位湖北大地基置业有限公司先后向雅斯小区业委会移交了办公用房及设施、地下车库备案证、小区业主房屋面积资料、物业用房资料、1-10号楼的图纸484张。还查明，2018年1月28日宜都市房管、物价、不动产登记、公安四部门共同发布《通告》，明确湖北大地基置业有限公司对雅斯国际广场地下车库已经依法登记取得房屋所有权。自2018年6月30日起，湖北大地基置业有限公司、湖北雅斯连锁商业有限公司、雅斯物业公司在先后发给雅斯小区业委会的一系列函件中表示：1.雅斯物业公司同意退出商业部分共有区域的物业管理，但对湖北大地基置业有限公司、湖北雅斯连锁商业有限公司专有部分的物业，将由雅斯物业公司进行管理，业委会聘请的物业公司无权进行管理，也不会移交有关资料；2.要求业委会尽快派员办理公共区域物业交接手续、划清区域界线；3.要求业委会协调欠费业主交清物业费。2019年7月25日原告与湖北长青律师事务所签订委托代理合同，湖北长青律师事务所接受委托，指派律师代理本案诉讼事务，收取律师服务费5000元。本院认为，被告雅斯物业公司系建设单位湖北大地基置业有限公司聘请的前期物业服务企业，为雅斯小区业主提供物业服务，原告雅斯小区业委会是小区全体业主的代表，原、被告之间形成物业服务合同关系。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”在案证据证实，雅斯小区2018年7月的第二次业主大会选聘了新的物业服务企业，小区业委会于同年7月20日书面通知了雅斯物业公司该事实以及撤离的时间，且业委会于同年8月10日与新的物业服务企业签订了物业服务合同，因此，建设单位与雅斯物业公司签订的前期物业服务合同于2018年8月10日终止；在案证据也能够证实，截至目前，被告仍在为雅斯小区商业区域提供物业服务，并未撤离。现小区业主委员会请求被告退出小区商业区域物业服务、移交物业服务相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，符合其前述法律法规的规定，对原告提出的第1项请求，本院予以支持。被告方在诉前提交给原告方的一系列书面函件中提出，对湖北大地基置业有限公司、湖北雅斯连锁商业有限公司专有部分的物业，将由其进行管理，业委会聘请的物业公司无权进行管理，其也不会移交有关资料；被告方在诉讼中也提出，个别业主已经委托其对专有区域进行服务。《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案雅斯小区业主大会已经做出决议，聘请了新的物业服务企业，该决定对全体业主具有约束力，即便湖北大地基置业有限公司、湖北雅斯连锁商业有限公司以及被告提到的“个别业主”委托其管理专有部分的物业属实，但此种委托违背了小区业主大会和业委会的决定，不具有法律效力。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”雅斯业委会既然已经与新的物业服务企业签订了物业服务合同，根据上述规定，新的物业服务公司就有权利和义务对整个物业管理区域即雅斯国际广场小区的全部物业实施管理，包括住宅区域和商业区域，业主对专有部分仍享有占有、使用、收益、处分的权利。故被告提出的抗辩理由不符合法律规定，本院不予支持。《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”第三十七条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”2017年12月31日雅斯小区业委会与建设单位湖北大地基置业有限公司办理的的《交接单》证实，小区业委会成立后，建设单位向雅斯小区业委会移交了办公用房及相关设施，但原告在本案中第2项诉请中要求移交的是物业管理用房，而非业委会办公用房，故被告辩称物业服务用房“已经移交、不存在再次移交的问题”，与事实不符，本院不予支持。原告在第3项诉请中提出移交商业区域物业服务所需相关资料的问题，物业管理法律法规对移交的内容均有明确规定，被告在诉前及诉讼中也陆续提交了部分资料；因该部分资料内容较多，专业性较强，对仍需移交而尚未移交的部分，原、被告双方及新的物业服务企业应结合法律法规的规定及行业惯例认真进行清点、核对，继续做好资料移交工作，具体移交内容不宜由人民法院在裁判文书中详细甄别并一一列举。在宜都市辖区内，已归集的住房维修专项资金，目前暂由房屋行政主管部门代为管理是惯例，原告在第3项请求中要求被告移交专项维修资金，不符合客观事实，本院不予支持。前期物业服务合同已于2018年8月10日终止，时至今日已一年有余，被告仍未能按照要求全面退出物业服务区域并办理交接手续，致使原告提起本案诉讼，由此支出的合理的律师费，可认定系被告的违约行为给原告造成的损失，对原告第4项请求要求被告赔偿律师费，本院予以支持。据此，依照国务院《物业管理条例》十二条第四款、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十三条、第三十七条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第一款的规定，判决如下：一、被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退出宜都市雅斯国际广场小区商业部分物业服务区域，并将物业服务用房和相关设施，以及该区域物业服务所必需的相关资料移交给原告宜都市雅斯国际广场小区业主委员会；二、被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司于判决生效之日起五日内赔偿原告宜都市雅斯国际广场小区业主委员会律师费5000元；三、驳回原告宜都市雅斯国际广场小区业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交），由被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  龚太阔二〇一九年十二月二十九日书记员  杨嫚嫚