北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15825号原告：许斌，男，1965年8月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：郭金山，北京明旗律师事务所律师。被告：孟凡顺，男，1939年6月23日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孟秀云（孟凡顺之女），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孟祥水（孟凡顺之子），住北京市昌平区。原告许斌与被告孟凡顺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许斌及其委托诉讼代理人郭金山，被告孟凡顺之委托诉讼代理人孟秀云、孟祥水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许斌向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告拆迁补偿款180854．5元以及退还租金18000元；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月10日原、被告签订租房协议，约定将南口xx村的平房21间及二层楼房、鱼池归原告使用，建筑面积1300平米，租期10年，到2021年12月10日，租金4万元，押金5000元。该房产于2019年5月23日被停业、拆迁，取得拆迁补助70余万元。原告认为被告违反合同约定，给原告造成损失，双方多次协商未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告孟凡顺辩称：原告主张的分款明细中只有监控设备补偿6160元和暖气片补偿4433元是原告的，其余附属物都是我们的。停损补助和搬迁补助、搬迁奖金不同意给原告，拆的是我们的房子，这些应该给我们。租金部分，被拆除的部分占租赁总面积的三分之一，所以这部分同意退6000元。但是对于xx号院宅基地的部分原告是11月3日才给的我们钥匙，所以只能退最后一个月的租金2000元。另外，同意退还电费1090元。本院经审理认定事实如下：2011年12月10日，孟凡顺（甲方、出租人）与许斌（乙方、承租人）签订《租房协议》，主要约定：甲方同意将位于昌平xx村xxx的平房21间其中将上院东房106房间甲方自己居住，二层小楼上下10间，停车场一个，养鱼池一个，租给乙方使用，总面积约1300平方米及其设施（包括家具和电器），在良好和可租赁的状态下租给乙方为农家院经营使用；租赁期限拾年2011年12月10日至2021年12月10日止；租金每年4万元，乙方交纳租金每年支付一次，押金5000元；每年提起一个月交下年房租，以现金方式支付；房屋在租赁期内发生的水、电费、取暖费、电话费、卫生费均由乙方承担;自签约之日起，甲乙双方不得借故解除合同，但乙方因特殊情况要求退租必须提前三十天通知甲方并支付一个月房租作为补偿，甲方应退还乙方未满期约租金，如甲方确需要收回房屋自用，必须提前三十天通知乙方退还乙方未满租约租金，并向乙方支付一个月的租金作为补偿。《租房协议》还约定了其他内容。《租房协议》后附了物品清单（包括太阳能、音响、被褥、备用床单、大厅电扇、大木桌、椅子、小铁桌、台扇、单人床、双人床、单人床单、双人床单、炕单、高压锅、炒锅、盘子、碗、茶杯、勺、大铝锅、电饼铛、铁托盘、冰柜、冰箱、电视、空调、热水器）。《租房协议》签订后，孟凡顺向许斌交付了房屋，许斌依约支付租金并交纳了押金5000元。为经营便利，许斌以孟凡顺的名义办理了名称为北京南口顺英农家乐旅游观光园的营业执照。庭审中，双方均认可《租房协议》约定的租赁房屋包括两部分，即昌平区xx村xxx院（以下简称xx号院）的房屋和靠近水库边的二层小楼。双方均认可，二层小楼的建筑面积约占《租房协议》中全部租赁房屋面积的三分之一。因二层小楼位于响潭水库保护区范围内，南口镇xx村按照《南口镇响潭水库饮用水水源地清理整治方案》以及《北京市昌平区南口镇2019年集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》的规定于2019年5月18日发出腾退通知。2019年6月，案涉的二层小楼被腾退，腾退前许斌、孟凡顺就二层小楼内的物品进行了交接。2019年11月3日，许斌将xx号院的钥匙交还孟凡顺。本案审理中，双方就xx号院内的物品进行了清点交接，对于交接中发现缺失的物品以及房屋瓦片的损坏，双方均同意用押金5000元直接抵扣。另查，因二层小楼被腾退，腾退人与孟凡顺达成了腾退补偿协议，约定给予腾退补偿款744607元，其中建筑物重置成新价247622元、设备及附属物补偿363264元、停损补助90460元、搬迁补助7804元、5%的奖励费35457元。《北京市房屋腾退评估价格通知单（华源2019估字第190057号-237）》（以下简称评估单）中“设备及附属物部分、装修部分”列明了各附属物的补偿价。本案中，许斌主张其经营期间添加了部分设备，具体包括评估单中的“不锈钢池子479元、院墙12929元、院地10000元、院门3120元、大棚29503元、烟罩1440元、监控设备6160元、暖气片4433元、橱柜700元”，许斌主张分得上述设施的补偿；孟凡顺仅认可“监控设备6160元、暖气片4433元”属于许斌，其余不认可。庭审中，许斌提交了二层小楼期间的变化对比照片，用以证明其改建了院门、院墙、院地，加建了大棚。孟凡顺则辩称其交付时原本就有院门、院墙和院地以及大棚。许斌提交了北京市昌平区南口双亮黑白铁加工部出具的收据，证明“烟罩、橱柜、不锈钢池子”等厨房设施系由其安装。孟凡顺则表示其厨房原来就有橱柜、陶瓷池和烟罩，但并未提交相关证据。另，许斌主张分得停损补助90460元以及一半的搬迁补助和奖励；孟凡顺则辩称停损补助、搬迁补助、奖励均属于自己。再查，案涉的二层小楼未取得建设工程规划审批手续。孟凡顺亦表示无法提交xx号院内大部分加建房屋的建房审批手续。上述事实，有《租房协议》《北京市昌平区南口镇人民政府关于响潭水库饮用水水源地保护范围内孟凡顺房屋拆除情况的说明》、集体土地建设用地使用证、评估单、营业执照、照片以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。许斌与孟凡顺签订的《租房协议》涉及的二层小楼未取得建设工程规划审批手续，xx号院内增建的大部分房屋亦未取得建房审批，故《租房协议》应认定为无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方的争议焦点有三个：一是附属物归属的认定以及相应补偿款的分配；二是停损补偿、搬迁补助和奖励费的分配；三是剩余房屋使用费及电费的退还问题。一、附属物归属的认定以及相应补偿款的分配本案中，孟凡顺认可“监控设备6160元、暖气4433元”属于许斌，本院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于双方争议的“排烟罩1440元、橱柜700元、不锈钢池子479元”，双方《租房协议》附属清单中较为详细的列明了交接物品，但却并未记载有“烟罩、橱柜和不锈钢池子”，孟凡顺虽辩称厨房设备本来就有，但清单中既未载明，孟凡顺亦未提交相应证据，许斌却提交了安装厨房设备的收据。综合双方陈述及本案证据，本院认定“烟罩、橱柜和不锈钢池子”属于许斌添加，相应的腾退补偿2619元应由许斌分得。对于双方争议的“院墙补偿12929元、院门补偿3120元、院地补偿25555元、棚补偿29503元”，因双方的《租房协议》以及交接清单并未详细记载院墙、院地、院门和棚的情况，孟凡顺辩称院墙、院地、院门以及棚均属于原有，但并未提交证据。同时，根据许斌提交的前后对比照片，可以认定院墙、院门、院地以及棚在经营期间确实存在改建变化。在双方均未能举证“院墙、院地、院门、棚”完全归属于一方的情况下，虑到许斌的改扩建是在孟凡顺原有的基础上进行，故本院按照公平原则，酌情确定院墙、院门、院地、棚的补偿由许斌分得30%即21332元，孟凡顺分得70%即49775元。双方的《租房协议》无效，因合同取得的财产应当予以返还，许斌添加的部分设施因被腾退已经折价为补偿款，孟凡顺应当返还补偿款。经计算，孟凡顺应支付许斌“不锈钢池子、排烟罩、橱柜、监控设备、暖气片”的补偿款以及“棚、院门、院墙、院地”的部分补偿共计34544元。许斌主张过高的部分，依据不足，本院不予支持。二、停损补偿、搬迁补助和奖励费的分配孟凡顺明知其房屋未取得建设工程规划许可，仍将房屋出租，许斌承租房屋时亦未审慎审查房屋是否具备建设工程规划许可，故双方对于《租房协议》无效均具有过错。对于损失应各自按照过错承担相应责任。本案中，营业执照虽登记在孟凡顺名下，但许斌是实际经营者,故对于停产停业损失、搬迁损失，应当综合双方过错情况以及营业执照的情况，合理分配。本院酌定许斌、孟凡顺分得停损补偿、搬迁补助的50%。许斌主张全部停损补偿，依据不足，本院不予支持。对于奖励费，腾退奖励是对顺利腾退的奖励，出租人、承租人对于顺利完成搬迁均有贡献，现许斌主张分得奖励费的50%，理由正当，本院予以支持。关于孟凡顺辩称的停损补偿、搬迁补助、奖励费系根据房屋面积而来，所以不应分给许斌的观点，因参照房屋面积计算只是补偿款数额的计算方法，并不改变补偿款的性质，故本院对孟凡顺的该项辩称观点，不予采信。根据上述认定，经计算，孟凡顺应支付许斌停损补偿45230元、搬迁补助3902元、搬迁奖励17728．5元，合计66860．5元。三、剩余房屋使用费及电费的退还问题《租房协议》虽无效，但许斌占有使用房屋期间仍应支付占有使用费。二层小楼于2019年6月被腾退拆除，多交的使用费应退还。xx号院的房屋于2019年11月3日退还，该部分11月3日之后使用费应退还。庭审中，双方均认可被拆除的二层小楼占总租赁面积的1/3，19号院房屋面积占总租赁面积的2/3,孟凡顺表示同意退还二层小楼部分的剩余使用费6000元，19号院11月3日之后的使用费约2000元，计算合理，本院予以采信。许斌主张过高的部分，本院不予支持。另，孟凡顺同意退还剩余电费1090元，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、孟凡顺于本判决生效后十五日内支付许斌腾退补偿款101404．5元，退还房屋使用费及电费9090元，两项合计110494．5元；二、驳回许斌的其他诉讼请求。本诉案件受理费4278元，由许斌负担1768元，已交纳；由孟凡顺负担2510元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李国栋人民陪审员  邢全江人民陪审员  刘建强二〇一九年十二月十六日书 记 员  郑蝶宜-8--1-