江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣1030民初961号 原告：揭小明，男，1959年10月4日出生，汉族，住江西省广昌县。 委托诉讼代理人：周文明，江西赣东律师事务所律师，一般授权代理。 被告：广昌县投资发展有限责任公司，住所地江西省广昌县旴江镇解放南路61号，统一社会信用代码91361030741959163D。 法定代表人：付建群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：饶贤武，男，公司职工，一般授权代理。 委托诉讼代理人：王福圣，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，一般授权代理。 原告揭小明与被告广昌县投资发展有限责任公司（以下简称广昌投资公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告揭小明及其委托诉讼代理人周文明，被告广昌投资公司委托诉讼代理人饶贤武、王福圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 揭小明向本院提出诉讼请求：1.因广昌投资公司改变店面结构，判令广昌投资公司按照双方执行的《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》约定，另外补偿店面面积37.5平方米并随安置房产一并交付给揭小明（即按1比2的比例补偿安置店面）；2.判令赔偿因更换揭小明店面地段给揭小明造成的租金经济损失57.6万元（以每个店面每月损失200元计算40年，6个店面租金损失200×12×40×6=576000元）；3.判令广昌投资公司赔偿揭小明一套住房装修损失50000元；4.本案受理费用由广昌投资公司承担。案件审理过程中，揭小明将诉讼请求变更为：1.因广昌投资公司改变店面结构，判令广昌投资公司按照双方执行的《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》约定，另外补偿店面面积37.5平方米并随安置房产一并交付给揭小明（即按1比2的比例补偿安置店面）；2.判令赔偿更换店面地段给揭小明造成的店面价值损失494385.6元；3.本案案件受理费及评估费5000元由广昌投资公司承担。 事实与理由：揭小明原有房屋坐落在广昌县解放北路104号，揭小明及家人也一直在此居住、生活、经营。2009年，广昌县人民政府决定对广昌路进行改造，需要拆迁揭小明的房产。2009年12月25日，为了配合广昌路道路改造，揭小明与广昌投资公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》一份。协议约定补偿方式为产权调换和货币补偿相结合的方式；产权调换房屋坐落地点位于广昌路与解放北路交汇处北面；产权调换的店面面积为152.9平方米、住宅面积261.63平方米，揭小明另外购买了一套住房，住房就变成了三套360平方米；协议还约定了其他事项。因双方签订的协议不完善，2009年12月份，广昌投资公司将一份《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》交给揭小明。补充协议约定店面采用框架结构，如不是框架结构，乙方则按1：2进行产权调换甲方店面的面积；从《房屋拆迁补偿安置协议》签订日起，在一年内保证将合格的住房和商店交付给乙方使用。甲方延期交房按《江西省城市房屋拆迁管理办法》第三十九条执行等其他事项。虽然揭小明因为水沟和挡土墙的补偿问题没有与广昌投资公司签订这份补充协议，但5户拆迁户都是适用这个版本的补充协议。在签订《房屋拆迁补偿安置协议》后，揭小明及时将原来的房产证、土地证交给广昌投资公司，完全履行了协议约定的义务，广昌投资公司也将揭小明的原房屋等拆除，但广昌投资公司却没有严格履行协议义务，只是将两套住房交给了揭小明，另外6间店面和一套住房到现在都没有交付，给揭小明造成了极大的经济损失。经过双方无数次沟通，广昌投资公司勉强补偿揭小明部分店面过渡费。按照两份协议约定，产权调换房屋坐落地点位于广昌路与解放北路交汇处北面，规划为三栋安置房沿街并列，位于广昌解放北路与广昌路交汇处紧挨广昌县最大的“好又多”超市，处于闹市区。但广昌投资公司在实施过程中擅自改变房屋施工地点，将包括安置揭小明房屋在内的三栋中的另外两栋做到几百米以外的地方，大大降低了揭小明店面的价值，每个店面的月租金最少减少了200元；另外，揭小明的6间店面共计有235.58平方米，广昌投资公司不仅将5个卫生间面积37.5平方米计算在内，还将5个卫生间做成砖混结构，违反了店面采用框架结构的约定。按照双方的协议约定，不是框架结构1比2置换店面。综上，在揭小明、广昌投资公司双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》和《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》后，揭小明全面履行了协议义务，广昌投资公司也全部拆除了揭小明的原住房、店面，但广昌投资公司却严重违约，不仅长时间延期交房，还擅自更换调换房屋地段，擅自改变房屋结构，给揭小明造成了极大的经济损失。揭小明遂诉至法院，望判如所请。 广昌投资公司辩称，1.房屋面积按1比2的比例补偿理由不充分，揭小明至今没有实际接收广昌投资公司安置的店面。地段差评估价格过高，揭小明并未造成那么大的损失，本案诉讼费应由揭小明承担，广昌投资公司不承担评估费；2.广昌投资公司会按照补偿协议安置揭小明152.9平方米框架结构店面。2号楼的框架结构给予安置，砖混结构不准备安置，框架结构超过拆迁户安置面积部分按照6500元/平方米计算，砖混部分不卖。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。广昌投资公司对揭小明提交的揭小明身份证、户口簿、广昌投资公司企业信用信息公示报告及《2009年广昌县“广昌路”项目建设房屋拆迁方案》无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.揭小明提交的《房屋拆迁补偿安置协议》、《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》，证明揭小明与广昌投资公司签订了两份协议，协议约定了产权调换的地段、面积、结构等，并约定了安置房产的交付时间等其他事项。广昌投资公司对《房屋拆迁补偿安置协议》真实性、合法性无异议，关联性有异议，对《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》三性有异议，提出只是一个空白的协议，双方均没有签字。本院对《房屋拆迁补偿安置协议》三性予以认定，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，且与本案相关联。《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》虽然双方未签字，但根据《房屋拆迁补偿安置协议》第九条后面手写的“若日后拆迁户在本协议外另有的优惠补偿，参照其补偿”及揭小明提交的中共广昌县委办公室于2019年2月1日作出的《关于网友反映要求补签广昌路拆迁补偿安置补充协议的申请问题的回复》，揭小明与其他性质拆迁户一视同仁的享受相关权益，故本案双方应遵照《广昌县广昌路拆迁补偿安置补充协议》约定的内容执行；2.揭小明提交的安置用房平面图一份，证明原规划安置房为三栋并列，地址为广昌路与解放北路交汇处北面，同时证明广昌投资公司改变了安置房的地段。广昌投资公司对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，提出广昌投资公司是按照协议安置的，揭小明未接收广昌投资公司安置的店面。本院对该证据三性及证明内容予以认定，对广昌投资公司质证意见不予采信；3.国宏信（赣·抚州）（价）字2019第0036号价格评估报告，证明广昌投资公司更换安置地段，与原来规划的安置地段产生了地段差是每平方米3048元。广昌投资公司对价格评估报告真实性、合法性无异议，关联性有异议，提出评估价格过高，存在瑕疵，但未申请对价格评估重新鉴定。国宏信价格评估有限公司具有鉴定资质，出具报告的人员具有鉴定资格，鉴定程序公正、合法，鉴定结论依据充分，本院予以采信；4.揭小明提交的广昌县委办官方微信回复，证明揭小明虽未签订补充协议，但与其他拆迁户享受同等待遇。广昌投资公司对该证据三性均有异议，认为不能证明揭小明所要证明的目的，没有县委办公章，广昌投资公司从未收到过县政府的决定。庭后揭小明向本院提交了中共广昌县委办公室于2019年2月1日作出的《关于网友反映要求补签广昌路拆迁补偿安置补充协议的申请问题的回复》，与广昌县委办官方微信回复相互印证，能够证明揭小明所要证明内容，故本院对该证据予以认定。5.广昌投资公司提交的2号楼一层平面设计图、基础层梁钢筋图，证明广昌投资公司是按照补偿安置协议安置揭小明的。揭小明对该证据三性均有异议，规划安置是政府有关部门的职责，该图纸上没有政府有关部门的签章，所以不合法，图纸上只表明了“广昌路”，没有具体的坐标。本院对该证据三性予以认定，对其证明内容不予认定。 根据审查确认的证据及双方法事人当庭陈述，本院认定事实如下： 1.2009年12月25日，广昌投资公司（以下简称甲方）与揭小明（以下简称乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，该协议载明：一、选择补偿方式：产权调换及货币补偿。二、房屋拆迁货币补偿……。三、房屋拆迁产权调换：㈠产权调换房屋坐落地点位于广昌路与解放路交汇处。㈡乙方符合产权调换的房屋面积为261.63m2（住房）、152.9m2（店面），选择产权调换的房屋建筑面积为360m2,安置房户型为三室二厅三套及店面，最后决算以房屋所有权证登记面积为准，多退少补。……六、违约责任：……七、本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。八、本协议自甲、乙双方签字之日起生效，所有条款具有同等法律效力。九、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，县房屋拆迁安置办公室一份。若日后拆迁户本协议外另有的优惠补偿，参照其补偿。广昌投资公司在甲方栏盖章，揭小明在乙方栏签字捺印。 2.双方均未签字的《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》载明：甲方：广昌县投资发展有限责任公司，乙方：揭小明。一、房屋产权调换①、店面采用框架结构，如不是框架结构，乙方则按1：2进行产权调换甲方店面的面积…③店面前面遮雨蓬长12.4米，宽1.5米，按实际面积50%进行产权调换，产权店面为9.3平方米…⑨、从《房屋拆迁补偿安置协议》签订日起，在壹年内保证将合格的住房和商店交付给乙方使用，甲方延期交房按《江西省城市房屋拆迁管理办法》第三十九条执行。⑩、置换店、住房竣工后，由质监单位验收合格，进行交付住房、店面使用，应同时交付该住房、商店的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，房、店款差价两清，以上两证均由甲方承担各种税款、契税和一切规费。根据户主自愿，可将店、住房分户给儿女其税费和规费一切免费。中国共产党广昌县委员会办公室于2019年2月1日作出的《关于网友反映要求补签广昌路拆迁补偿安置补充协议的申请问题的回复》主要内容为：广昌县投资发展有限责任公司交予您的《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》，当时因您个人未及时签订补偿协议，现已过近10年，补充协议不宜重新补签。针对您的问题，县政府特意召开了协调会，会议决定：为维护公民合法权益，按照公平平等原则，即使您当时未签订拆迁补偿安置补充协议，政府现同意您与其他同性质拆迁户一视同仁享受相关权益。 3.2009年4月24日，广昌投资公司制定《广昌县“广昌路”项目建设房屋拆迁方案》，方案载明：……六、补偿安置方式…㈡产权调换补偿方式：拆迁单位公房，不作产权调换，一律实行货币补偿；拆迁家族祠堂、单独厨房及附属房屋（含车库及储藏间等）不作产权调换，一律实行货币补偿。1、安置用房建设，由拆迁人按照统一选址、统一规划、统一配套、统一设计、统一建设、统一安置的原则实施，具体安置地点在解放北路与广昌路交界处北面。2、产权调换建筑面积（含住宅用房和店面用房）按1：1比例等面积产权调换。住宅用房产权调换的建筑面积大于被拆迁人房屋实际建筑面积部分并在20%以内的（含20%）由被拆迁人按1000元/m2进行购买，超出20%以上的部分按1428元/m2并乘以楼层系数进行购买；产权调换房屋建筑面积小于被拆迁人房屋实际建筑面积的部分由拆迁人按照被拆迁人房屋的评估价格标准给予货币补偿。店面用房产权调换的建筑面积大于被拆迁人店面用房实际建筑面积的部分由被拆迁人按6500元/m2进行购买；产权调换店面建筑面积小于被拆迁人店面实际建筑面积的部分由拆迁人按照被拆迁人店面的评估价格标准给予货币补偿。……。 4.广昌投资公司原规划在解放北路与广昌路交界处北面并排建设1#、2#、3#楼作为广昌路拆迁户安置用房。广昌路安置用房平面图标明拟补偿安置给揭小明的店面为2#楼的15-19号店面及3#楼的20号店面。后广昌投资公司未将安置用房2#、3#楼建设在约定的1#楼旁，而是建设在原约定地址向广昌二小方向上移250米处。2#楼所有店面卫生间为砖混结构，其他为框架结构，3#楼均为框架结构。从广昌路安置用房平面图看拟补偿安置给揭小明的15-20号的店面总面积约为235.58平方米，其中15-19号店面砖混结构的卫生间面积约37.5平方米，根据《房屋拆迁补偿安置协议》、《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》应补偿安置给揭小明的店面面积为162.2平方米。 5.2018年11月23日，揭小明向本院提出司法鉴定申请，申请本院委托鉴定机构对广昌投资公司补偿给揭小明的位于广昌县旴江镇广昌路安置房2#、3#楼17号店面以及10号店面(现为吉安佬烧烤）的单价进行鉴定。揭小明、广昌投资公司双方均同意采取选取参照物的方式进行评估。本院于2018年11月30日委托国宏信价格评估集团有限公司抚州分公司进行鉴定。2019年10月8日，国宏信价格评估集团有限公司作出国宏信（赣·抚州）（价）字2019第0036号《关于广昌县投资发展有限责任公司补偿给揭小明的位于广昌县旴江镇广昌路安置房2#、3#楼17号店面以及10号店面的单价价格评估报告》。价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的价格为12号店面单价为：￥13519.00（人民币壹万叁仟伍佰壹拾玖元整）；10号店面单价为：￥16567.00（人民币壹万陆仟伍佰陆拾柒元整）。揭小明支付评估费5000元。 6.庭审中，揭小明表示愿意接收广昌投资公司的补偿安置的店面，但应支持其第1、2项诉求。广昌投资公司表示其公司会按照补偿安置协议约定的面积和结构补偿安置给揭小明店面，框架结构超过拆迁户安置面积部分按照6500每平方米计算，砖混结构部分不安置也不卖给揭小明。 根据庭审及双方当事人提交的证据材料，本案的争议焦点是：一、广昌投资公司是否需另外补偿揭小明店面面积37.5平方米？二、广昌投资公司是否需赔偿因更换店面位置给揭小明造成的店面价值损失494385.6元？ 关于广昌投资公司是否需另外补偿揭小明店面面积37.5平方米的问题。揭小明提出广昌投资公司准备安置给其的15-19号店面的卫生间共37.5平方米系砖混结构，按照《广昌县“广昌路”拆迁补偿安置补充协议》约定店面采用框架结构，如不是框架结构，广昌投资公司则按1：2进行产权调换揭小明店面的面积，故广昌投资公司需另外补偿揭小明店面面积37.5平方米。广昌投资公司提出，2#楼店面大部分属框架结构，只有卫生间属砖混结构，广昌投资公司准备补偿安置给揭小明的6间店面框架部分的面积已超过其拆迁应补偿的店面面积，广昌投资公司拟补偿安置给揭小明的店面中砖混部分不安置也不出卖给揭小明，框架面积超过部分按6500元/平方米卖给揭小明，故无需另外补偿店面面积37.5平方米给揭小明。本院认为，揭小明与广昌投资公司未就超出应补偿安置店面面积部分签订购买协议，对该部分的购买面积未作约定，广昌投资公司拟补偿安置给揭小明的6间店面的框架结构部分面积已超出应补偿安置给揭小明店面面积，且广昌投资公司拟补偿安置给揭小明的15-19号店面的框架结构部分与砖混部分可以分割，广昌投资公司提出店面中砖混部分不安置也不出卖给揭小明的意见，本院予以采信。故揭小明要求广昌投资公司另外补偿店面面积37.5平方米，本院不予支持。揭小明要求广昌投资公司交付安置的店面，本院予以支持。 关于广昌投资公司是否需赔偿因更换店面位置给揭小明造成的店面价值损失494385.6元的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，揭小明与广昌投资公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方的真实意思表示，应属合法有效。《房屋拆迁补偿安置协议》、《广昌县“广昌路”项目建设房屋拆迁方案》载明具体安置地点在解放北路与广昌路交界处北面，根据广昌路安置用房平面图，原规划的安置用房1#、2#、3#楼应是并列的，而广昌投资公司未将安置用房2#、3#楼建设在约定的1#楼旁，而是建设在原约定地址向广昌二小方向上移250米处，显属违约，应承担违约责任，须赔偿揭小明因店面变更位置造成的店面价值损失。根据国宏信价格评估集团有限公司作出国宏信（赣·抚州）（价）字2019第0036号价格评估报告，因广昌投资公司店面建设地址变更给揭小明造成的店面价值损失为494385.6元〔（16567元-13519元）/平方米×162.2平方米〕。故广昌投资公司应赔偿揭小明店面价值损失494385.6元，且价格评估费5000元应由广昌投资公司承担。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十五条规定，判决如下： 一、广昌县投资发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将广昌路安置用房2#楼15-19号店面框架部分及3#楼20号店面交付给揭小明，超出安置补偿面积部分揭小明按6500元/平方米向广昌县投资发展有限责任公司购买； 二、广昌县投资发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内赔偿揭小明因更换店面位置造成的店面价值损失494385.6元； 三、价格评估费5000元，由广昌县投资发展有限责任公司负担； 四、驳回揭小明其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10060元，由揭小明承担2012元，由广昌县投资发展有限责任公司承担8048元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 长  邓明俊 审 判 员  曾恒兴 人民陪审员  刘国秀 二〇一九年十二月三日 法官助理程慕蓉 书记员杨金兰