北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初6113号原告（反诉被告）：杨佰清，男，1953年11月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨莉（杨佰清之女），1979年1月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：辛晓君，北京倡恒（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨坤，男，1964年2月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李诗茵，北京梓榆律师事务所律师。原告（反诉被告）杨佰清（以下简称姓名）与被告（反诉原告）杨坤（以下简称姓名）农村建房施工合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨佰清及其委托诉讼代理人杨莉、辛晓君，杨坤及其委托诉讼代理人李诗茵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨佰清向本院提出诉讼请求：1、判令解除我和杨坤在2017年3月20日口头达成的农村建房施工合同并依法结算工程款；2、杨坤赔偿我租金损失17500元。事实和理由：2017年3月20日，我和杨坤达成口头协议，由杨坤承建坐落在北京市朝阳区金盏乡小店村X号的房屋。双方口头约定，杨坤将上述地址原有旧房拆除并建二层楼房，工期从2017年3月20日到6月18日，包工包料每平方米720元。开工当天我付给杨坤10万元，后我陆续给杨坤工程款共计77万元，但杨坤直至2017年9月才将房屋建好。我入住后发现吊顶塌陷，房屋层高由3米变为2.6米，且垫层、地面垫层、西山墙抹灰、开天井等项目杨坤没有做，此外，应该由杨坤支出的自住房门7套材料款以及电料款也是由我垫付的。杨坤迟延交付房屋给我造成了租金损失，按照两个月计算损失数额17500元。就以上争议经与杨坤协商未果，故起诉。杨坤辩称，我不同意解除合同，双方合同已经履行完毕，房屋也已经交付，杨佰清实际入住了房屋，合同没有解除的理由。我同意结算，也认可合同价款为720元每平方米，但包含的项目和杨佰清所述不一致；确认收到杨佰清所述已付工程款数额，但合同项目中的项目我都已经做完了，不存在没有完成的项目；对杨佰清主张的租金损失不认可。杨坤提出反诉请求：杨佰清支付我建房款（含增项）241363元。事实及理由：在给杨佰清建房过程中，增加了27个项目，增加项目工程款合计153843元，连同本合同项下剩余工程款，要求杨佰清支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此，本院认定事实如下：杨佰清和杨坤于2017年3月20日达成口头协议，约定由杨坤为杨佰清在朝阳区金盏乡长店村X号院内建造二层楼房，双方约定的工程款单价为720元每平方米。合同达成后，杨坤带领人员进场施工，杨佰清陆续支付工程款77万元。杨坤于2017年9月向杨佰清交付了房屋。杨佰清称杨坤建好的房屋存在不符合约定及规定的地方，包括地板松动、有异味等，经询问，其未对所建房屋是否存在主体结构问题或安全隐患提出鉴定申请。杨坤称施工中有增项，具体包括：1、二层地板，应杨佰清要求将单价由12元每平方米增至38元每平方米，该项增加材料款3900元；2、垫付地暖安装费8000元、地暖垫层施工费12000元；3、楼顶二次做地面，增加面积548.6平方米，按照每平方米80元计算，共计43888元；4、杨佰清居住房屋的吊顶150平方米，每平方米60元计算，合计9000元，PVC吊顶10000元，自用房的PVC吊顶1000元；5、一层门脸房玻璃门两个4608元；6、门脸房卷帘门两个4800元；7、三层楼梯5000元；8、防盗门增加两子共24个共计2400元；9、两个防盗门安装共计1000元；10、外廊防盗门400元、自用窗户6个540元；11、增加六个窗户3689.6元；12、隔断中加窗户、房屋加一个窗户1000元；13、楼梯间安装门和工料费2000元；14、二层自住房客厅增大增加7.6米楼板8块材料费5000元；15、改客厅加隔断共计12006.4元；16、加装排风扇4个共计800元；17、加装石膏线100米共计2000元；18、门脸房外墙刮腻子刷漆共计819.8元；19、入户主线更换、加装电表多支出4000元；20、安装自吸泵回水井500元；21、超市二次安装下水人工费4800元；22、硬化停车场房前地面1600元；23、垫付马桶款260元；23、搬家人工费4000元；25、二层墙檐抹灰6828元；26、隔断墙使用钢筋的材料费1200元。杨佰清对此不予认可。杨坤未提交双方洽商记录或增项确认表。经本院现场勘验，杨佰清于勘验时确认地砖由12元每平方米更换成了38元每平方米，并承认价格单加；关于地暖，杨佰清也承认系增加的项目，但称和商家谈好了45元每平方米，不认可杨坤主张的价格。对于杨坤提到的其他增项，杨佰清确认被告做过，并确认“我们自己住的范围二层大客厅的墙是重新粉刷的、还有外沿出来那块防漏雨的是我们自己加的，其他变化不大”，对其他项目认为都包括在总合同项下，且认为部分项目的使用没有按照要求做。对以上争议事项，杨坤申请了工程量及造价（含增项）的鉴定，在鉴定过程中，杨佰清与杨坤因对杨坤建房使用的钢筋规格及数量、混凝土强度、预制板新旧等发生争议，杨佰清提出质量鉴定，工程造价单位退回了本案鉴定。双方对已完工的工程量发生争议，杨佰清称其测量的工程量为1145.81平方米，杨坤则称工程量为1191平方米，对此，经杨坤申请，本院委托北京建基业工程管理有限公司对朝阳区金盏乡小店村X号院内房屋进行了面积测算，鉴定意见为1154.54平方米。杨坤称，鉴定单位对二层阳台按二分之一计算，少算了30多平米，故对鉴定意见不认可，但未申请重新鉴定。杨坤预交鉴定费27745.6元。就其主张的增项工程，杨坤提交了如下证据：1、证人王某1、王某2、梁某的证言，其中王某2经传唤未出庭，王某1出庭作证称，杨坤找证人买楼板，以前定的3米多的，后来说大厅改打了，所以要买更大的楼板，多加了5000块钱，钱已经由杨坤给自己了，自己送楼板到房东家，并负责了楼板安装，当时房东也在场；梁某出庭作证称，证人给杨佰清家盖过房，是在杨坤的带领下建的，建好后还帮房东搬了家；地板是普通的地板，建房过程中房东提出要普通地板换成好一点的，因为之前说要出租，后来他们打算自己住二层了，就将二层部分换成了好的地板，还安装了地暖，这也是之前没有说而后来加进去的；关于防水，原来说的是一层，后来又加了一层；关于门窗，换了一部分，一层门脸和二层原告自住的房屋都换成了质量更好的；以前没有说要做防盗窗，也没有说建楼梯，后来在二楼到三楼楼顶加建了楼梯，增加了防盗窗；2、收据五张，显示，杨坤向王x支付吊顶款22000元，向蔡x支付陶粒、粗沙、水泥款、石硝分别为3840元、9000元、21000元和6400元，王x、孟x和宋x经传唤均未出庭。杨坤也未举证证明上述材料均系增加的项目所用。3、王x、孟x、宋x书写的证言和收条，孟x的书面证言内容为：“我经杨坤介绍给房东（杨佰清）做窗户、防盗门的，”王x的书面证言内容为：“我是经杨坤介绍给杨佰清家吊顶子的，经三方商议吊大石膏板每平方60元，石膏线每延米20元，出租方用PVC，厨房卫生间因房间小每间需加钱，按间计算共48间共10000元，自住房20㎡,1000元，石膏线100m，共计收贰万贰仟元整”，杨佰清对上述证据均不予认可。因上述证据相互之间有印证，结合其他证据及勘验笔录，本院对上述证据予以采信。杨佰清提交票据等证据，称施工中自己垫付了电料款和室内门的钱，认为包工包料的建房合同中应当包括以上，要求从应付工程款中抵扣，杨坤对此不予认可。杨佰清自行列举了部分项目，包括二层阳台玻璃、一层护栏、护窗、楼梯扶手等，称系合同内杨坤未完成的项目，要求扣除部分工程款，杨坤确认部分项目非自己完成，但认为不包括在合同以内。杨佰清称，因杨坤迟延交付房屋，主张二个月的房租损失，就工期问题，杨坤承认迟延不到两个月时间，对此解释称，迟延的原因主要包括：1、村委会在施工期间曾经因为村里基础设施建设要求停工；2、完成增加的工程项目导致时间延长；3、部分施工需要等待供货方备料。对此，杨坤提交了录音一份，内容为杨坤和小店村委会主任的对话，其中有：村长：“17年停了半个月，半个月应该有通知”，“大队有通知，有，肯定有，有发文的，肯定给你了，有张贴”，“道路施工是五月份开始的”等内容，杨坤对该证据真实性不予认可，但未申请相关人员出庭或进行声像资料鉴定。审理中，杨佰清承认其房屋建造时，村里在进行天然气等管道施工，但认为该施工对自己建房没有影响。根据双方就该争议问题的举证、质证情况，本院对杨坤提交的录音真实性、关联性及合法性予以认定。本院认为，根据双方陈述，可以认定杨佰清和杨坤之间成立口头的农村建房施工合同。杨佰清作为委托方，已经支付了77万元的建房款，杨坤作为建设方，也已经完成了房屋建造和交付。双方争议的问题主要在于：1、是否存在增项工程及如果有，对应的增项工程款。审理中及勘验中，杨佰清承认属于增加的部分，本院不持异议，将结合杨坤提交证据情况及双方陈述，对相应部分的增项款予以核算；对于杨佰清承认有，但认为属于合同项下的部分，本院认为，相关项目是否包括在建房合同项下，应当结合生活常理，根据合同法第六十一条的规定予以确定。本案双方为建房合同，故除有特别约定，房屋建成以后设计到装修、安装的部分应当不包括在建房合同的施工内容之内，考虑到杨坤申请鉴定过程中，主要是杨佰清提出异议导致退回鉴定的原因，结合杨坤提交的相关证据，本院认为杨坤主张的有证据支持的部分应当认定为增项，本院根据现有证据，对增项部分对应的工程款酌情予以确定。2、原合同项下施工内容是否完成以及杨佰清垫付的款项是否属于双方合同施工、代购材料的范围之内；杨佰清未举证证明双方合同具体约定的施工范围，其主张的电料等材料款本院难以认定是建房合同施工的组成部分，故其要求扣除的该部分意见本院不予采纳。杨佰清所称未完成项目，依照常理很多都是房屋建成以后装修、安装部分，难以认定系建房合同的必要组成部分。因已经收房，其于接收工程以后，再主张部分工程未完成缺乏依据，本院不予采纳。3、施工是否迟延。双方未明确约定完工时间，审理中杨坤虽承认迟延完工不到两个月，但根据双方陈述及杨坤提交的证据，本院认为工程中有部分增加项目，且施工中确实存在过村委会基础设施建设导致部分时间无法施工的情形，杨坤在施工中不存在主观上拖延的情形，杨佰清主张两个月迟延交付的租金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨佰清于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）杨坤工程款十八万三千五百一十二元六角；二、驳回原告（反诉被告）杨佰清的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨坤的其他反诉请求。如原告（反诉被告）杨佰清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，由原告（反诉被告）杨佰清负担（已交纳），反诉案件受理费2460元，由原告（反诉被告）杨佰清负担1985元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）杨坤负担475元（已交纳）；鉴定费27745.6元，由被告（反诉原告）杨坤负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈建斌人民陪审员  封璐晨人民陪审员  陈敬玲二〇一九年十二月二十四日书 记 员  唐 哲