江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再242号抗诉机关：江苏省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：李佳，男，1982年11月27日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：梁永宁，男，1958年3月20日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。申诉人（一审原告、二审上诉人）：李国民，男，1946年10月19日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张久龙，男，1956年9月23日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：南京天华百润投资发展有限责任公司，住所地江苏省南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。法定代表人：张康黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善军，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱先军，江苏新高的律师事务所律师。申诉人李佳、李国民因与被申诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2611号民事判决，向检察机关申请监督，江苏省人民检察院作出苏检民（行）监[2018]32000000305号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年2月20日作出（2019）苏民抗22号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察官姚广建、检察官助理郜双如出庭履行职务。申诉人李佳的委托诉讼代理人梁永宁、申诉人李国民的委托诉讼代理人张久龙、被申诉人天华百润公司的委托诉讼代理人钱先军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏省人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律错误。根据李佳、李国民与天华百润公司签订的《商品房买卖契约》所附平面图，以及设计规划，天润城第一街区有一地下车库及地上停车位，因此天华百润公司未建地下车库的行为构成违约。虽然此后天华百润公司在临近街区补建，但是相邻街区的地下车库和本小区的地下车库存在区别，势必给业主带来生活不便。即使在临近街区补建，天华百润公司也应承担相应的赔偿责任，弥补业主的损失。法院以相关行政部门对此已经作出处理及进行补建为由，驳回李佳、李国民要求天华百润公司对此承担违约责任的诉请，不符合事实及法律规定。李佳、李国民同意检察院抗诉意见，请求撤销原审判决，再审改判。天华百润公司辩称，地下车库属于小区公众设施，所涉权利纠纷应由小区业主委员会作为诉讼主体行使权利，李佳、李国民个人不是适格诉讼主体。天华百润公司经规划部门同意变更规划后已在第八街区补建地下车库，故公司不违约。况且，商品房买卖合同中也未约定天华百润公司应当为此承担什么责任。综上，检察机关抗诉意见及理由不能成立，原审判决应当予以维持。李佳、李国民向南京市浦口区人民法院起诉，请求判令天华百润公司：1.按照规定对李佳、李国民房屋安装防盗设施；2.按照合同和图纸要求交付第一街区的地下停车场供使用；3.按照合同约定退还多收的房屋面积1.315平方米，计3092.88元，并给付利息（按照同期银行贷款利息计算从李佳、李国民交付房款时起算至天华百润公司付款时止）；4.按照国家强制性规定，要求恢复规定房屋外墙体保温隔热层；5.天华百润公司承担上述自2005年5月至实际履行符合约定标准之日的违约金（按合同规定房款总价每日万分之一计算）。南京市浦口区人民法院一审查明，李佳、李国民（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年3月签订《商品房买卖契约》，约定李佳、李国民购买天华百润公司开发的坐落于本市浦口区房屋，该房屋建筑面积为89.7平方米，单价2352元/平方米，房款合210974.4元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2、计入共有公用公摊面积的共有部分，1）、分隔墙；2）、外墙体一半；3）、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，李佳、李国民按约付清了房款，天华百润公司亦按约将房屋交付李佳、李国民。天润城第一街区规划有一地下车库及地上停车位，地下车库面积为4418平方米，该车库及车位尚未建。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。另查明，在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。本案在一审审理过程中，同小区的相关业主申请对所购房屋保温层进行鉴定，有关鉴定部门认为，相关的技术标准均晚于该房屋的设计时间，现行检测方法不适用于该房屋，无法进行鉴定。一审法院认为，第一、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；双方当事人在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但李佳、李国民主张的多计入面积为1.35平方米，未能举证证实其计算依据；同时，李佳、李国民亦未能举证证实上述共用部位的不一致致使李佳、李国民所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化，导致李佳、李国民所依据该合同应得到的利益受损，李佳、李国民要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。第二、契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，一审法院酌定天华百润公司于判决生效后六个月内将该车库交付使用。李佳、李国民要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第三、李佳、李国民所主张的地下车库、延迟交付违约金的诉请，一审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含该事项，双方对此并没有约定违约金，且李佳、李国民亦未能举证证实上述的地下车库延迟，确已给李佳、李国民造成损失，故对李佳、李国民主张天华百润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。第四、李佳、李国民无证据证实天华百润公司在该房屋保温层的履行上存有瑕疵，故对李佳、李国民主张的补作保温层的诉讼请求，不予支持。第五、因李佳、李国民居住于底层，且天华百润公司亦未举证证明该公司已为其安装防盗设施，故对李佳、李国民主张的安装防盗设施的请求予以支持。结合李佳、李国民所在小区相关案件的处理情况，一审法院酌定天华百润公司在判决生效后三十日内为李佳、李国民安装远红外防盗装置。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、天华百润公司于判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；二、天华百润公司于判决生效后三十日内为李佳、李国民位于房屋安装远红外防盗装置；三、驳回李佳、李国民其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由天华百润公司负担。李佳、李国民不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。江苏省南京市中级人民法院二审查明事实与一审判决认定事实基本一致。二审法院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于李佳、李国民要求天华百润公司按约定和规划要求补建地下车库问题，天华百润公司虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现李佳、李国民要求天华百润公司按规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。关于李佳、李国民要求天华百润公司补做外墙保温层的主张，因双方在合同中对此未作明确约定，法律法规对此未强制性规定，故李佳、李国民的该项主张，依据不足。关于李佳、李国民要求天华百润公司退还多收取的房款的主张，因天华百润公司申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且李佳、李国民未提供充分证据证明共用部位的不一致致使李佳、李国民所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致李佳、李国民为此超额支付了购房款，故一审判决未予支持该项诉请并无不当。因双方在合同未约定迟延交付车库违约金，李佳、李国民要求天华百润公司承担迟延交付车库违约金的主张，缺乏合同依据，不予支持。因涉案房屋已取得竣工验收备案表，符合商品房交付条件，李佳、李国民以地下车库未建、商业中心、社区活动用房等公共配套设施交付均不达标为由要求天华百润公司承担逾期交房违约责任的主张，缺乏合同和法律依据，依法不予采信。因人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需当事人举证证明，故李佳、李国民有关一审法院未将生效法律文书出示并列明的主张，不予采信。关于李佳、李国民主张一审法院违反审限规定，程序违法问题，一审期间根据案件情况曾中止审理，故李佳、李国民的该上诉主张，不予采纳。综上，李佳、李国民的上诉事由均不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审法院作出(2013)宁民终字第2611号民事判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由李佳、李国民负担。本院再审查明，二审判决认定事实准确有据，现予确认。再审另查明，李佳、李国民（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年3月25日签订《商品房买卖契约》，双方当事人在《商品房买卖契约》附件10《补充协议》中特别约定：“乙方购房范围及房价中不含地上、地下车库及具有独立使用功能的附属设施设备”。再审还查明，天华百润公司开发建设的天润城第一街区原规划建设两个地下车库，但该公司仅建造其中之一并于2006年8月17日在南京市浦口区工程质量监督机构通过竣工验收备案，对本案所涉面积为4418平方米的地下车库虽领取了规划许可证但未予建造。2006年5月16日，南京市浦口区建设局向天华百润公司发出浦规验改（2006）1号《建设工程规划验收整改意见通知书》，要求该公司对未按规划建造地下车库等问题进行整改。2007年4月30日，南京市浦口区建设局向天华百润公司发出浦规审定（2007）47号《建设工程规划设计方案审定意见通知书》，告知经审查该公司申报的“天润城第八街区”项目的规划设计调整方案，原则同意规划总平面方案，且明确“本方案3号车库作为天润城第一街区补建车库”。2009年12月31日，南京市浦口区规划局在对包括3号地下车库及第八街区其他楼栋的建设工程规划进行验收后发放了《建设工程规划验收合格书》。2014年9月17日，建设单位天华百润公司对其在天润城第八街区紧邻第一街区处为第一街区补建的面积为5336平方米的3号地下车库组织了竣工验收，同年10月24日通过南京市浦口区建筑安装工程质量监督站工程竣工验收备案。上述事实有当事人原审业已提交的《商品房买卖契约》、南京市浦口区建设局、南京市浦口区规划局相关文件等证据证明。根据双方当事人陈述意见并经其确认，本案再审争议焦点归纳为：天华百润公司除补建同等面积地下车库之外是否还应额外赔偿李佳、李国民损失。本院认为，鉴于天华百润公司已为天润城第一街区有效补建地下车库，且双方当事人在《商品房买卖契约》中就地下车库权属问题已作明确约定，故天华百润公司在本案所涉纠纷中对李佳、李国民无需承担额外补偿损失的法律责任。具体理由为：1.天华百润公司补建车库行为系对其未建第一街区相关地下车库问题的有效补救。天华百润公司未按照《商品房买卖契约》所附总平面图所示规划建设内容在第一街区建造相应地下车库，该公司应当采取有效补救措施。原审及本院再审查明事实表明，天华百润公司根据相关行政主管部门为此所作整改要求和处理意见，已在紧邻第一街区的第八街区建造了同等面积的3号地下车库作为第一街区的补建车库，且已通过行政主管部门的工程规划验收和工程竣工验收备案。鉴于补建车库系经行政主管部门规划批准而建且已通过规划和竣工验收，已满足为第一街区建设配套车库的规划目的和承担原未建地下车库的使用功能，故天华百润公司采取的补建地下车库的补救措施有效。原审法院判令天华百润公司于规定时限内将补建车库交付第一街区使用，而未支持李佳、李国民要求在第一街区再建地下车库的诉请，具有事实和法律依据。2.李佳、李国民基于《商品房买卖契约》相关约定对第一街区地下车库并不享有所有权或专属使用权利。虽然《商品房买卖契约》所附总平面图中有地下车库标识，显示地下车库系建筑区划配套设施，但根据《商品房买卖契约》附件10中“件10中契约》所附总平面图中有地下车库标识，显示地下车库系建筑区划配套设的约定，李佳、李国民作为案涉房屋购买人，对于第一街区地下车库的全部或部分并不享有所有权或专属使用权。其无权基于《商品房买卖契约》而主张因使用不便等因素要求天华百润公司赔偿其损失。3.检察机关相关抗诉意见超出李佳、李国民原审诉讼请求范围。李佳、李国民一审诉请法院判令天华百润公司“按照合同和图纸要求交付第一街区的地下停车场供使用，承担上述自2005年5月至实际履行符合约定标准之日违约金（按合同规定房款总价每日万分之一计算）”，其诉求内容是要求天华百润公司在一街区建设地下车库，并承担建设竣工之前的延期履行违约金。而检察机关抗诉认为天华百润公司在邻街区补建车库的补救措施不足以弥补损失，天华百润公司对此还应承担赔偿责任的抗诉意见超出了李佳、李国民原审诉请范围。综上所述，申诉人李佳、李国民的再审请求缺乏事实和法律依据，不能成立。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2611号民事判决。本判决为终审判决。审判长  俞旭明审判员  刘 刚审判员  傅志成二〇一九年十二月三十一日书记员  江 静