北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初46330号原告：曹京生，男，1974年10月15日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张东明，北京立品律师事务所律师。被告：北京坤朋茶花家居用品有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5-B18号。法定代表人：许毅斌，总经理。委托诉讼代理人：胡振飞，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健松，男，1967年8月25日，汉族，北京坤朋茶花家居用品有限公司副总经理。原告曹京生（以下简称原告）与被告北京坤朋茶花家居用品有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张东明，被告之委托诉讼代理人胡振飞、李健松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《仓储用地租赁协议书》。2、请求判令被告支付房屋租赁费216090元，自2018年1月1日至2018年12月31日的租金共计162068元，2019年1月1日至2019年4月30日的租金共计54022元。3、被告支付原告违约金162068元。事实理由同起诉书一致。事实和理由：2010年12月20日原告与被告签订《仓储用地租赁协议书》，租赁期限自2011年1月1日至2025年12月31日，租金14.7万元/年，每3年增加5%，租金每年支付一次，乙方于租金到期前20天内交付甲方。乙方不按照预定支付租金达到30日甲方有权单方面解除合同，并应按年租金的100%向甲方支付违约金。被告至今未支付2018年租金及2019年1-2月租金，亦未退租并返还房屋，原告别无他法，特向贵院提出上述诉请，望判如所请。被告辩称：一、涉案“仓储用地”是案外第三人“肥城市环宇建筑安装有限公司”（以下简称环宇公司），从“北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店第一经济合作杜”承担，然后转租给被告使用的，本案租赁合同关系的相对方是环宇公司，而不是原告，原告主体不适格。2007年1月1日，环宇公司与大鲁店经济合作杜签订一份书面《租赁（补充）协议》，约定：环宇公司承租大鲁店经济合作社涉案仓储用地，租期20年（2006年1月1日至2025年12月31日）。第一年承租16.5亩，每亩租金为5000元；自第二年开始，承租土地面积调整为14.7亩，每亩租金为4000元，每年5.88万元。租赁期间，租金标准20年保持不变。2009年7月29日，环宇公司与被告签订《仓库用地租赁合约》，向被告转租4383平方米（东西90米，南北48.7米）仓储用地。包括1152平方米的地上建筑物，供被告作为生产厂房。租期15年（2009年7月29日至2024年7月28日），年租金为7万元（每5年递增20%）。结合以上两份书面合约，可知“环宇公司”才是本案租赁合同关系的相对方，原告主体不适格，无权以个人名义向被告主张任何权益。二、原告未经案外第三人环宇公司许可，私自以其个人名义与被告签署《仓库用地租赁合约》，属于无权处分行为，双方签署的合约无效。本案涉及的位于北京市朝阳区黑庄户大鲁店金鱼交易市场一条街路北前院原生产厂房（即租赁合同标的物），其所有权人为北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店村集体。使用权人（基于租赁合同）为环宇公司。原告个人既不享有所有权，也不享有处分权和收益权。《国务院批转国家经委、国家工商行政管理局、国务院经济法律研究中心关于执行经济合同法若干问题的意见的请示的通知》第51条规定：“无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权时，合同自始有效。行为人未取得处分权，权利人又不追认的，合同无效。”原告本人事前未经权利人同意，私自以个人名义与被告签订租赁协议，对涉案“仓储用地”进行处分，事后也未及时获得权利人的追认，现原告对此份合同的效力也不予认可。所以：原告以个人名义于2010年12月20日签署的《仓库用地租赁合约》无效。综上所述：原告并非涉案“仓储用地”的合法权利人，本案涉及的租赁合同关系相对方为被告与环宇公司，原告在本案中的诉讼主体不适格。请求人民法院依法裁定驳回原告的起诉。被告不构成违约，如果认为被告构成违约，要求酌减违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月20日，原告作为（甲方、出租方）与被告（作为乙方、承租方）签订《仓储用地租赁协议书》，约定：甲方将位于北京朝阳区黑庄户大鲁店金鱼交易市场一条街北（煤厂西侧路北）前院东西90.7米，南北52.75米（按7亩计算）（以下简称案涉土地），地上建筑为1152平米钢铁结构的原生产厂房提供给乙方存房“茶花”牌家居塑料产品。乙方向甲方支付租金。房屋租赁期自2011年1月1日至2025年12月31日。合同期内租金标准：2011年1月1日起年租金147000元。乙方于2011年1月1日交付63000元作为押金。租金每3年递增5%。乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按年租金100%向甲方支付违约金。该合同首部及落款签字载明的“出租人”均为原告。合同签订后，被告实际使用案涉土地。经询，双方认可案涉土地的2017年12月31日之前的租金均已支付给原告。另，原告自述其于2019年5月17日自行撬锁收回房屋，被告自述其已于2018年3月15日搬离涉案房屋，并交付环宇公司。又，2009年7月29日，环宇公司向原告出具《法定代表人授权委托书》，授权委托曹京生为该公司签署仓库用地租赁合约（以合同所签订的租赁地点、内容为准）的委托代理人，有效期限自2009年8月1日至2011年7月30日。同日，原告代表环宇公司、（作为甲方，出租方）与被告（作为乙方，承租方）签订《仓库用地租赁合约》，约定：甲方将位于北京市朝阳区黑庄户大鲁店金鱼交易市场一条街北（煤厂西侧路北）前院，东西90米，南北48.7米，地上建筑为1152平米钢结构的原生产厂房（以下简称涉案房屋）租给乙方使用。房屋租赁期自2009年7月29日至2024年7月28日，年租金7万元，每5年递增20%计算。甲方应于2009年9月1日前将该地块按约定条件交付乙方。庭审中，原告提交如下证据：1、落款日期为2003年6月26日、2006年1月1日、2007年4月17日、2010年12月10日的《租赁协议》《补充租赁协议》等原件，载明其与北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店第一经济合作社（以下简称大鲁店经济合作社）承租土地（位于大鲁店一村村西南，东至排水沟西侧、西至村西边沟东侧，南至马路北侧，北至韩松房前3米处，总占地面积为16.5亩），租期自2006年1月1日至2025年12月31日，用以证明原告自2003年开始和大鲁店经济合作社存在租赁关系，之所以用环宇公司名义签订，是被告要求用公司名义签署，但收款均由原告所收。租赁土地后转租给了被告。2、照片打印件数份，用以证明被告未与其搬离交接手续。被告未认可上述证据1、2的真实性。审理中，被告提交落款日期为2007年1月1日的《租赁协议》复印件一份，签约双方为大鲁店经济合作社与环宇公司，约定就环宇公司承租土地一事达成补充协议，租期自2006年1月1日至2025年12月31日。本院认为：本案争议焦点有二：其一，原告主体是否适格；其二，原告、被告之间所签署的合同是否有效。对于争议焦点一，原告与被告于2010年12月20日自愿签订《仓储用地租赁协议书》，该租赁协议书所约定的出租人为原告，原告作为合同相对方，享有诉的利益，其基于协议履行争议提起诉讼，主张其合同权利，主体适格；对于争议焦点二、被告辩解称原告未经环宇公司同意，擅自以个人名义与被告签署《仓库用地租赁合约》，属于无权处分行为，双方签署的合约无效。本院认为，被告与环宇公司于2009年7月29日签订的《仓库用地租赁合约》系双方真实意思表示，自成立时生效。但从现有证据来看，被告并未直接向环宇公司缴纳租金，而是将租金直接交付原告。虽然被告主张环宇公司授权原告收取相应款项，但原告的授权有效期限仅为2009年8月1日至2011年7月30日。被告于原告授权期限届满后，仍然向未授权的个人支付租金，与交易习惯相悖。因此，根据现有证据难以认定上述《仓库用地租赁合约》已经实际并持续履行。同时，原告与大鲁店经济合作社针对案涉土地存在土地租赁协议，原告有权承租案涉地块。故对于被告的辩解意见，本院不予采信。现原告与被告之间自愿签署《仓储用地租赁协议书》，约定内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。如前所述，原被告自愿签署《仓储用地租赁协议书》，自成立时生效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现被告未经原告同意，擅自搬离涉案土地，双方合同目的无法实现。原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持，解除时间以原告实际收回土地的时间即2019年5月17日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告支付租金，符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告承担违约责任，符合双方约定，本院予以支持，但其主张违约金数额过高，且并无任何证据证明其实际损失情况，故本院予以调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告曹京生与被告北京坤朋茶花家居用品有限公司与于二〇一〇年十二月二十日签订的《仓储用地租赁协议书》于二〇一九年五月十七日解除；二、被告北京坤朋茶花家居用品有限公司于本判决生效后七日内给付原告曹京生二〇一八年一月一日至二〇一九年四月三十日期间的房屋租金216090元；三、被告北京坤朋茶花家居用品有限公司于本判决生效后七日内给付原告曹京生违约金50000元；四、驳回原告曹京生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6417元，由原告曹京生负担1126元（已交纳），由被告北京坤朋茶花家居用品有限公司负担5291元（原告曹京生已交纳，被告北京坤朋茶花家居用品有限公司于本判决生效后七日内给付原告曹京生）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 赵 佳审判员 甄玉斌二〇一九年十二月二十三日书记员 贾宜臻