云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1354号上诉人（原审原告）：李友林，男，汉族，1965年2月10日生，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：雷秉华，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马俊，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司昆明双龙支行。住所：云南省昆明市塘双路199号。负责人：刘海涛，该支行负责人。委托诉讼代理人：木志红，云南云鼎律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：杨明东，云南云鼎律师事务所律师，一般授权代理。原审第三人：云南和盛陶瓷有限公司。住所：云南省安宁市连然镇江浸厂村。法定代表人：林时营，该公司执行董事兼总经理。原审第三人：林时营，男，汉族，1964年11月26日出生，住云南省安宁市。原审第三人：林捧金，女，汉族，1965年12月4日出生，住福建省南安市。委托诉讼代理人：林时营，男，汉族，1964年11月26日出生，住云南省安宁市，系林捧金的丈夫，特别授权代理。上诉人李友林因与被上诉人中国农业银行股份有限公司昆明双龙支行（以下简称农行双龙支行）、原审第三人云南和盛陶瓷有限公司（以下简称和盛公司）、林时营、林捧金案外人执行异议纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1306号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭于2019年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人李友林及委托诉讼代理人马俊，被上诉人农行双龙支行的委托诉讼代理人木志红、杨明东，原审第三人林时营、和盛公司的法定代表人及林捧金的委托诉讼代理人林时营到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李友林上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持李友林一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：1.一审判决认定案件事实错误，上诉人已经实际占有涉案房地产并使用。一审中上诉人提交了2014年3月1日签署的《房地产移交清单》及2017年9月25日签署的《补充协议》，证明和盛公司已将涉案房产移交上诉人使用。至于在《房地产移交清单》及《补充协议》中约定租金及租期的起算的条件，只是上诉人为了维护自己的合法租赁权益而约定，该约定并不能否认上诉人已占有使用涉案房地产这一客观事实；2.一审判决遗漏上诉人已经支付五年5000万元租金这一主要案件事实，严重侵害了上诉人作为承租人的合法权益；3.一审判决认定案件事实自相矛盾，在一审法院发出的2017云01执恢38-45号公告中要求被执行人和承租人在公告之日起15日内搬出涉案房产，这一公告已经确认了承租人占有涉案房地产，否则法院为什么要发出腾房公告？因此一审判决认为上诉人没有占有涉案房产，明显与上述腾房公告的内容不一致。此外，涉案的房产没有办理过商品房预售登记证，也没有取得产权登记，根本不能进行预查封，因此一审法院就涉案房产进行预查封，违反法律规定。被上诉人农行双龙支行辩称，首先，在被上诉人申请法院查封的时候，涉案的建筑物并没有实际交付上诉人使用，因为涉案房屋不通水电且未完工，并不具备交付使用的条件，也没有取得相应的产权证，上诉人主张其占有租赁物不符合本案客观事实；其次，因涉案房产没有办理相关的备案登记，因此一审法院根据我方申请作出的预查封是符合法律规定的；第三，对于上诉人称交付过租金的事实不认可，这是上诉人与原审第三人之间另外的法律关系，应由他们之间另行解决。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人和盛公司、林时营、林捧金共同述称，和盛公司确实与李友林在涉案房产被查封之前就签订过房屋租赁合同。合同中5000万元的租金也已经支付给第三人用于支付工程款。但是在2014年3月2日交房的时候，涉案的房屋还没有接通水电，且至今为止也没有完工验收，李友林使用了几年，说房子不通水电就不能起算租金，要从2017年双方诉讼调解时才开始起算租金，请求法院依法判决。李友林向一审法院起诉请求：1.撤销云01执异639号民事裁定；2.在（2017）云01执恢38-45号执行案中中止对和盛公司名下位于安宁市连然街道办事处极乐村委会江浸厂村民小组[安国用（2013）第0762号]土地及地上建、构筑物的执行，并终止腾房的执行行为；3、在评估拍卖中就李友林和盛公司名下位于安宁市连然街道办事处极乐村委会江浸厂村民小组[安国用（2013）第0762号]土地及地上建、构筑物享有合法的租赁使用权等相关租赁信息进行披露；4.依法判令农行双龙支行承担本案案件受理费。原审庭审中李友林自愿放弃第三项诉讼请求。一审法院认定事实：在执行申请执行人农行双龙支行与被执行人和盛公司、林捧金、林时营金融借款合同纠纷一案中，经申请人农行双龙支行申请，一审法院于2014年8月26日作出（2014）昆立保字第211号民事裁定，裁定查封、冻结、扣押了被申请人和盛公司、林捧金、林时营价值人民币4850万元的财产。2014年8月27日，一审法院向安宁市住建局房管科发出（2014）昆立保字第208-211号协助执行通知，预查封被申请人和盛公司位于安宁市项目“港盛鞋业基地建设项目一期工程”，不得就该项目工程转让、变卖、抵押等，查封期限为二年，从2014年8月27日至2016年8月28日。2014年8月28日，一审法院向安宁市国土资源局发出（2014）昆立保字第208-211号协助执行通知，对被申请人和盛公司所有的土地证号分别为安国用（2001）第0139、0081号；（2007）第0570、0563号；（2010）第0441、0443号；（2011）第0760号；（2013）第0762号的土地使用权予以查封，查封期间不得办理转让手续，查封期限为2014年8月28日至2016年8月28日止。2014年12月15日，经调解，和盛公司、林捧金、林时营与农行双龙支行就双方的债权债务关系予以了明确，并就和盛公司、林捧金、林时营等履行支付义务的金额、方式、时限以及相应责任等问题达成了一致。一审法院于同日作出了（2014）昆民四初字第721号民事调解书。2016年8月22日，一审法院向安宁市住建局房管科发出（2015）昆民执字第430-433号协助执行通知，向安宁市国土资源局发出了（2015）昆民执字第430-433号协助执行通知，对之前查封的相关财产进行了续封，查封时限至2019年8月21日止。由于和盛公司等未能按期履行支付义务，经申请人农行双龙支行申请，2017年5月26日，一审法院作出（2017）云01执恢39号执行裁定，冻结、划拨被执行人和盛公司、林捧金、林时营在银行的存款68449614元及利息，或对被执行人和盛公司、林捧金、林时营价值68449614元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。2017年11月17日，一审法院发出（2017）云01执恢38-45号公告，决定对已查封的（2013）0762号土地使用权及地上建、构筑物进行评估、拍卖，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，要求被执行人或承租人在公告之日起十五日内搬出该房屋，否则法院将强制其搬出。李友林对一审法院执行位于安宁市连然街道办事处极乐村委会江浸厂村民小组[安国用（2013）第0762号]土地及地上建筑物不服提出书面异议，认为该地块及地上建、构筑物已经由其向和盛公司承租，租赁期为15年，自2013年12月1日至2028年12月1日，并提供了房地产租赁合同，公证书以及资金支付凭证5015万元。2018年4月14日，一审法院作出（2017）云01执异639号《执行裁定书》，认为李友林没有提交证据证实其实际占有使用涉案不动产，其主张不符合法律规定，裁定驳回李友林的异议请求。李友林不服，于2018年5月31日向一审法院提起执行异议之诉。经查明，2013年12月1日，李友林与和盛公司签订了《房地产租赁合同》，约定和盛公司将其拥有的位于安宁市连然接到办事处极乐村委会江浸厂村民小组[安国用（2013）第0762号]土地及地上建筑物租给李友林，租赁期限自2013年12月1日至2028年12月1日，租金每年人民币1000万元，约定交房日期为2014年3月31日。2013年12月3日，和盛公司与恒丰银行昆明分行签订了《最高额抵押合同》，约定由和盛公司以安国用（2013）第0762号土地使用权为2013年12月3日至2014年12月3日期间内因执行编号为2013恒银昆综字第002012050011号的综合授信额度合同提供最高额抵押担保。2014年3月1日，根据《房地产租赁合同》的约定，李友林与和盛公司签署了房地产移交清单，但是特别注明“逐步交付，最后交付时间从双方确定时间为准”。2013年12月20日、2014年2月26日、3月12日、3月28日、4月3日，李友林先后汇款5015万元给和盛公司。2014年8月27日，8月28日，一审法院根据农行双龙支行的申请，采取诉讼保全措施，发出了协助执行通知，对本案所涉房地产进行了查封。2014年9月17日，李友林与和盛公司就2013年12月1日签订的《房地产租赁合同》到昆明市明诚公证处进行了公证，公证处出具了（2014）云昆明诚证字第14341号公证书，明确签署合同双方主体均具有完全民事权利能力和行为能力，意思表示真实，签约行为符合法律规定。2014年12月24日，李友林向一审法院提起诉讼，称其与和盛公司签订租赁合同后，已尽付款义务，但是和盛公司仅移交了部分租赁房屋，未能完全履行交房义务，已经构成违约，要求确认合同合法有效，继续履行合同，并判令和盛公司赔偿经济损失。后，双方达成调解协议，明确双方将继续履行《房地产租赁合同》，和盛公司应当完善消防设施，并于2015年7月1日前将经消防验收合格并符合合同约定的交付、使用条件的租赁物交付李友林，并于实际交付之日起计算租金。2015年2月2日，一审法院据此作出（2015）昆民一初字第12号民事调解书。2017年9月25日，李友林与和盛公司又签订了《房地产租赁合同》补充协议，明确和盛公司已于2017年9月25日将租赁物交由李友林占管，但租赁物并没有竣工及通过消防验收，不具备合同约定的交付条件，因此，双方同意对李友林已经交付的租金不作任何扣减，待租赁物通过竣工及消防验收，并且具备合同约定的交付条件后开始起算租期和计收租金。另查明，在此之前，2017年6月30日、8月1日，李友林曾将所涉房地产的部分租赁物租赁给其他案外人，并收取了租金。一审法院认为，本案的争议焦点是涉案房地产是法院查封在先还是李友林实际占有在先的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。根据这一规定，不动产承租人以租赁权对抗执行权必须同时具备两个条件，第一是在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面租赁合同，第二是实际占有了使用该不动产。本案中，李友林与和盛公司签订《房地产租赁合同》的时间为2013年12月1日，并先后经过公证处的公证，并进行了一次民事诉讼，达成了调解协议，而人民法院据申请对涉案房地产进行首次查封的时间为2014年8月27日和8月28日，可以确认签订租赁合同的时间先于查封时间。但从实际占有和使用的情况来看，根据李友林提供的证据来看，2014年3月1日，李友林与和盛公司虽然签署了房地产移交清单，但是特别注明“逐步交付，最后交付时间以双方确定时间为准”，可以判定涉案房地产尚未完整移交。在法院已经查封了涉案房地产后，2014年12月24日，李友林在诉讼中也明确了和盛公司应当完善消防设施，并于2015年7月1日前将经消防验收合格并符合合同约定的交付、使用条件的租赁物交付李友林，并于实际交付之日起计算租金的要求，该要求证实了时至2015年2月2日，涉案房地产依旧不具备交付条件，没有完整而实际地交付给李友林占有使用。2017年9月25日，李友林与和盛公司又签订了《房地产租赁合同》补充协议，明确和盛公司已于2017年9月25日将租赁物交由李友林占管，但租赁物并没有竣工及通过消防验收，不具备合同约定的交付条件。因此双方同意对李友林已经交付的租金不作任何扣减，待租赁物通过竣工及消防验收，并且具备合同约定的交付条件后开始起算租期和计收租金，即使是在2017年9月25日之前，李友林也自认没有完全占有和使用涉案房地产。据此，一审法院认为，李友林实际占有和使用涉案房地产在法院依法查封之后，李友林诉求不能同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的法院应当支持的情形。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李友林的诉讼请求。案件受理费100元，由李友林负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审判决认定的案件事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。上诉人主张漏认了李友林已支付过5000万元租金和15万元押金的事实，对此本院将结合本案证据在下文中进行评述。本案二审中的争议焦点是：上诉人李友林对于涉案房产和土地是否享有足以对抗农行双龙分行执行权的权利？本院认为，李友林主张其系涉案土地的承租人，依法对涉案房产和土地享有承租权，足以对抗农行双龙分行的执行权。农行双龙分行主张，李友林与和盛公司签订的租赁合同在涉案房产和土地被查封之后，该承租权不能对抗农行双龙支行的执行权，且李友林事实上并没有实际占有涉案房产和土地。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，李友林与和盛公司签订《房地产租赁合同》的时间为2013年12月1日并经公证，在无相反证据否定的情况下，应确认签订租赁合同的时间先于本案查封时间。原审第三人认可收到过李友林支付的5015万元，至于该笔款是否为支付租金的用途，一审法院已生效的（2015）昆民一初字第12号民事调解书中并未就此作出确认，且租金的支付与否对李友林是否享有排除执行的权利不产生实质性影响，故本院对该笔款项的用途在本案中不予审查评判。对于上诉人李友林是否占有涉案房产和土地的问题，2014年3月1日，李友林与和盛公司签署的房地产移交清单中备注：“逐步交付，最后交付时间以双方确定时间为准”，可看出此时和盛公司尚未完成交付义务；且在另案诉讼中，双方在调解书中亦明确和盛公司须完善消防设施并经验收合格后，于2015年7月1日前将符合合同约定的交付、使用条件的租赁物交付李友林，并于实际交付之日起计算租金。二审中，李友林主张涉案房产仍未完善上述手续，可确认涉案房产至今仍不具备租赁合同中约定的交付使用条件，故李友林关于已实际占有和使用涉案房产和土地的主张不成立，其诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的条件，李友林并不享有足以排除强制执行的民事权利，其上诉理由均缺乏事实依据，不能成立，本院对其上诉请求不予支持。至于一审法院发出的腾房公告为告知李友林搬离诉争房产的通知，并不代表确认李友林对诉争房产享有合法占有使用权。综上所述，上诉人李友林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李友林负担。本判决为终审判决。审判长 潘 静审判员 孙少波审判员 张 伟二〇一九年十二月二十七日书记员 张艺严