广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初14356号原告：东莞市多彩生活汇商业服务有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道岗贝星河传说聚星岛A区二栋一楼，统一社会信用代码：91441900MA4UK2XW87。法定代表人：陈英，总经理。委托诉讼代理人：银希刚，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：黄志坚，男，1969年10月25日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区，委托诉讼代理人：周聚江，广东冠杰律师事务所律师。原告东莞市多彩生活汇商业服务有限公司诉被告黄志坚租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人银希刚、被告黄志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院诉请：一、确认原被告签订的多彩生活汇场地使用协议于2019年4月9日解除，被告向原告支付提前解除协议的违约金16905.9元；二、确认原告无需向被告退还场地使用保证金7000元及电费保证金5500元；三、被告向原告支付2018年9月1日至2019年4月8日的场地使用费27055元；四、被告支付2018年7月6日至2019年4月8日的逾期付款违约金6561.38元；五、被告自2019年4月9日起每日按27055元的2‰的标准计算违约金至实际付清之日为止；六、被告自2019年4月9日起按照3675元/月的标准支付场地使用费至被告实际搬离租赁物业之日为止；七、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：东莞市联华物业管理有限公司系雍华庭的物业服务公司，2015年12月1日东莞市联华物业管理有限公司与原告签订《场地资源和客户资源经营权外包协议》，约定东莞市联华物业管理有限公司将其管理范围内的场地和服务客户的经营权包给原告经营管理，原告的权利范围包括场地的出租经营。2017年7月1日原告与被告签订多彩生活汇场地使用协议，约定被告向原告租用东莞市××风情步行街内指定处作儿童游乐设施经营之用，期限为2017年7月1日至2020年6月30日，首年费用为3500元/月，第二年起每年在上一年基础上递增5%。被告应于每月5日前付清当月场地使用费，逾期支付的，每逾期一天，被告应按应付金额的2‰的标准支付违约金。起初，被告尚能依约付款，但自2017年7月起开始违约。截止至2019年4月8日，被告欠付2018年7月及8月递增金额合计350元及2018年9月至2019年4月8日的全部场地使用费26530元。被告长期拖欠场地使用费的行为已经严重违反合同约定，被告的违约行为属于根本违约并符合多彩生活汇场地使用协议第六条第一款（即6.1）约定的合同解除条件。被告辩称：案涉场地使用协议是被告所签，但被告在2015年后已经将案涉场地转给案外人黄成，而黄成又于2017年转让给案外人谭延芳，故2015年后案涉场地实际使用人是案外人黄成和谭延芳，被告不再是合同的相对方，且被告与案外人黄成的协议中约定了黄成使用案涉场地时产生的相关责任由黄成承担，与被告无关。经审理查明，案涉场地位于东莞市××风情步行街内，属于雍华庭各业主共同所有，因雍华庭尚未成立业主委员会，该物业由东莞市联华物业管理有限公司代为管理、经营。后东莞市联华物业管理有限公司将其管理范围内的场地和经营权全部包给原告全权经营管理，双方签订了场地资源和客户资源经营权外包协议，约定协议有效期为2015年12月1日至2035年11月30日。原告与被告在2017年7月1日签订案涉多彩生活汇场地使用协议，约定将案涉场地建筑面积210平方米予以被告作为小区服务配套之用，用于经营儿童游乐设施，该场地使用期限为2017年7月1日至2020年6月30日；约定场地使用费为3500元/月，第二年起，每年在上一年基础上递增5%，其中2017年7月1日至2018年6月30日向原告支付3500元/月，2018年7月1日至2019年6月30日向原告支付3675元/月，2019年7月1日至2020年6月30日向原告支付3859元/月，每月支付一次，每月5日前到原告财务部缴交场地使用费、电费及其它代收费用。若被告迟延支付任一费用的，每逾期一天，被告应按付款项的2‰向原告支付违约金，逾期一个月的，原告有权解除本协议；约定被告向原告支付场地使用保证金7000元及电费保证金5500元；约定未征得原告书面同意，不得转让、分租、借用或与第三方共用该场地；协议还约定被告逾期支付场地使用费、电费或其他任何应付款项超过一个月的，原告可以书面通知被告解除本协议，有权没收被告场地保证金并就所发生的损失向被告索赔；在合同期内若因被告自身原因提前解除本协议的，原告除有权没收被告保证金外，还有权要求被告支付合同期限内所有可预见场地使用费总和的30%作为违约金。原告主张案涉场地长期由被告承租，上述协议是在前合同到期后续签的；被告确认案涉场地的使用协议都是其与原告签订的，因为合同不能转让，但实际使用人是案外人黄成和谭延芳。被告提交的2017年6月12日的转让协议显示，甲方为黄成，乙方为谭延芳，甲方把雍华庭步行街的儿童游乐场以100000元整转让给乙方（包括所有设备）；本场合同已过期，后期合同由乙方自行办理，甲方可协助乙方；前期合同名字是用甲方姐夫名字黄志坚转让后给乙方，此场地也与黄志坚无关，由乙方自行承担一切，落款处有甲方黄成、乙方谭延芳的签名。被告确认未向原告告知转让案涉场地的事项。原告已经收到被告支付的场地使用保证金7000元、电费保证金5500元，被告主张上述费用是案外人谭延芳交给原告的，原告则主张案外人谭延芳是以被告员工名义缴纳的。被告提交的两份保证金的收据均显示为收到雍华庭步行街（黄志坚）交来的保证金。原告主张被告只支付案涉场地使用费至2018年8月，且2018年7月、8月的租金仍按照3500元/月支付，存在差额部分共计350元，之后的场地使用费没有支付。被告则主张其转给案外人黄成、谭延芳后，由黄成、谭延芳自己向原告缴纳相关费用，其不清楚场地使用费的缴交情况。被告主张案外人谭延芳向其陈述2018年9月起不再经营，但相关儿童游乐设施仍在案涉场地，系原告不让其搬离。另查明，本院于2019年8月16日向被告送达本案起诉状及应诉材料。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同及其补充协议、场地资源和客户资源经营权外包协议、多彩生活汇场地使用协议、情况说明、律师函快递单、案涉场地照片，被告提交的转让协议、保证金收据两张、2017年8月和9月场地使用费收据，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，围绕原告的诉讼请求及被告的答辩意见，本院分析如下：关于黄志坚是否为本案适格的被告的问题。案涉多彩生活汇场地使用协议由原告与黄志坚在2017年7月1日签订，该时间晚于案外人黄成、谭延芳于2017年6月12日签订的转让协议。黄志坚亦确认案涉场地前期的使用协议也是其与原告签订的。黄志坚作为案涉多彩生活汇场地使用协议的相对方，在协议中与原告约定场地使用费、使用期限、违约责任等权利义务，并约定了未征得原告书面同意，不得转让、分租、借用或与第三方共用该场地，黄志坚亦确认其转让行为未向原告告知。综上，黄志坚应承担其作为案涉多彩生活汇场地使用协议相对方的责任，其作为本案被告适格。关于案涉多彩生活汇场地使用协议解除的问题。原告主张被告只支付案涉场地使用费至2018年8月，且2018年7月、8月的租金仍按照3500元/月支付，存在差额部分共计350元，之后的场地使用费没有支付。被告确认相关儿童游乐设施仍在案涉场地，但对场地使用费的支付情况未提出抗辩，亦未能提交证据予以反驳，故本院对原告的主张予以采纳。根据双方案涉协议“被告逾期支付场地使用费、电费或其他任何应付款项超过一个月的，原告可以书面通知被告解除本协议”的约定，原告有权解除与被告签订的场地使用协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院认定双方场地租赁协议自被告收到起诉状之日即2019年8月16日解除。关于保证金及提前解除协议的违约金的问题。本案属于被告逾期支付场地使用费、电费或其他任何应付款项超过一个月的，原告通知被告解除案涉协议的情形，根据双方案涉协议的约定，该情形下原告有权没收被告场地保证金并就所发生的损失向被告索赔，故对于原告主张的不予退还场地保证金7000元，本院予以支持，对于不予退还电费保证金5500元，本院不予支持。原告主张按照案涉协议“在合同期内若因被告自身原因提前解除本协议的，原告有权没收原告保证金，还有权要求被告支付合同期内所有可预见场地使用费总和的30%作为违约金”的约定，被告应向其支付提前解除协议的违约金，但该条款与原告依据解除案涉协议的条款属于对案涉协议解除的并列条款，且该条款不适用于原告提出解除的情形，原告据此主张提前解除协议的违约金缺乏依据，本院不予支持。关于场地使用费及逾期付款的违约金问题。根据原告起诉状中的附表，可知原告请求的场地使用费27055元对应的是2018年7月至2019年4月8日期间，结合双方案涉多彩生活汇场地使用协议于2019年8月16日解除及原告的诉请，被告应向原告支付2018年7月至2019年8月16日的场地使用费为42672元（175元+175元+3675元/月×11个月+3675元/月÷31天×16天），被告并从2019年8月17日起按照3675元/月的标准向原告支付占有使用费至实际搬离案涉场地之日止。对于逾期付款的违约金问题，双方在案涉多彩生活汇场地使用协议中约定若被告迟延支付任一费用的，每逾期一天，被告应按付款项的2‰向原告支付违约金，该项有关逾期付款违约金的约定过高，本院予以调整为按年利率24%的标准支付，结合原告的诉请，本院认定被告应向原告支付2018年7月6日至2019年4月8日的逾期付款违约金为2157.16元，并从2019年4月9日起，以2018年7月6日至2019年4月8日期间的场地使用费27055元为基数，按照年利率24%支付至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市多彩生活汇商业服务有限公司与被告黄志坚2017年7月1日签订的多彩生活汇场地使用协议已解除；二、被告黄志坚应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市多彩生活汇商业服务有限公司支付2018年7月至2019年8月16日的场地使用费为42672元；三、被告黄志坚应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市多彩生活汇商业服务有限公司支付2018年7月6日至2019年4月8日的逾期付款违约金为2157.16元，并从2019年4月9日起，以2018年7月6日至2019年4月8日期间的场地使用费27055元为基数，按照年利率24%支付至实际付清之日止；四、被告黄志坚应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市多彩生活汇商业服务有限公司支付占有使用费（按照3675元/月的标准，自2019年8月17日至实际搬离案涉场地之日止）；五、原告东莞市多彩生活汇商业服务有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向被告黄志坚退还电费保证金5500元；六、确认原告东莞市多彩生活汇商业服务有限公司无需向被告黄志坚退还场地使用保证金7000元；七、驳回原告东莞市多彩生活汇商业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1375.55元（原告已预交），由原告东莞市多彩生活汇商业服务有限公司负担489.04元，被告黄志坚负担886.51元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  王彩华人民陪审员  刘灯高人民陪审员  钟景棠二〇一九年十二月十日书 记 员  黄婉婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。