北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初27595号原告：王静，女，1979年8月16日出生，汉族，户籍地黑龙江省海林市海林农垦社区。委托诉讼代理人：魏鑫，北京市双利律师事务所律师。被告：北京新纪房地产开发有限责任公司，住所地北京朝阳区太阳宫临时519号。法定代表人：康兰晶，董事长。委托诉讼代理人：贾梅，北京市高科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建华，北京市高科律师事务所律师。被告：桑尼摩尔（北京）外贸商品交易中心市场有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：石向辉，总经理。原告王静（以下称原告）与被告北京新纪房地产开发有限责任公司（以下称新纪房产公司）、被告桑尼摩尔（北京）外贸商品交易中心市场有限公司（以下称桑尼摩尔公司，与新纪房产公司并称为二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人魏鑫、新纪房产公司委托诉讼代理人杨建华到庭参加了诉讼，桑尼摩尔公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令原告与桑尼摩尔公司签署的《北京市市场场地租赁合同》于2015年4月1日解除；2．要求二被告退还租金218930元、保证金5000元、赔偿金44920元。事实和理由：2014年8月19日，原告与桑尼摩尔公司签署《北京市市场场地租赁合同》，约定租赁期限自2014年5月27日至2018年5月26日，租金共计276540元。2015年3月30日，新纪房产公司发布公告，依据北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第×号《民事判决书》内容，承接了太阳宫中路十号商业中心地下二层至五层地产的经营管理权，并要求现租户进行登记及变更合同。原告根据公告约定的时间进行登记，新纪房产公司迟迟不履行更换合同义务，并怠于履行物业管理相关义务，使得原告无法继续经营，故诉至法院。新纪房产公司辩称，我方与原告之间不存在租赁合同关系，不是适格被告。原告要求退还保证金及租金的请求应当向实际收款人桑尼摩尔公司主张，我方未收到上述款项。违约金更需要依据合同条款主张，但我方与原告从未签署过合同。（2013）二中民初字第×号判决书认定因桑尼摩尔公司没有按照与我方的约定支付房租，我方解除了与桑尼摩尔公司之间的房屋租赁关系。在桑尼摩尔公司拖欠我方房租的情况下，我方完全有权利要求各租户（即次承租人）立即腾空房屋，但是我方从大局出发，为维护稳定和保证租户利益，同意已向桑尼摩尔公司交纳租金的租户可以继续在诉争房屋内经营至租赁期满。但这不是我方的法定义务，而是我方出于对企业对社会的责任感承担了本应由桑尼摩尔公司承担的义务。并不能成为原告要求我方退房租的理由。事实上，我方一直等到所有租户都自愿搬离才开始闭店升级改造，目前在改造过程中。桑尼摩尔公司未出庭亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：1．2014年8月19日，原告作为承租人（乙方）与桑尼摩尔公司作为出租人（甲方）签署《北京市市场场地租赁合同》，约定乙方承租甲方一层AXX场地（以下称涉案摊位），经营项目：珠宝，租金27．654万元/3年，保证金5000元；租赁期限为2014年5月27日至2017年5月26日，免租期为2017年5月27日至2018年5月26日；乙方交出摊位60日后，无客户索赔、投诉、欠租金等情况，甲方退还乙方保证金；本协议中未约定甲方违约的责任。2．原告提交收据，载明2014年3月11日、2014年5月28日、2014年8月19日桑尼摩尔公司收取原告租金9．218万元、9．218万元、9．218万元，上述款项为2014年5月27日至2017年5月26日期间的租金，2012年2月14日桑尼摩尔公司收取原告保证金5000元。3．原告提交（2015）高民终字第×号判决书，载明新纪房产公司为夏家园×号商业部分的权利人，2005年11月18日新纪房产公司与北京×集团有限公司（以下称×公司）就夏家园6号楼部分房屋即地下二层至地上五层总面积29300平方米的房屋（包含涉案摊位）签署《房屋租赁合同》，约定新纪房产公司将上述房屋出租给×公司。×公司与桑尼摩尔公司、桑尼摩尔（北京）国际儿童发展中心有限公司（以下称桑尼摩尔儿童中心）为关联公司；桑尼摩尔儿童中心与桑尼摩尔公司对上述房屋中的地上一层至五层（不含×公司占用的房屋）以各自名义对外招商出租。因租金问题，新纪房产公司将×公司、桑尼摩尔儿童中心、桑尼摩尔公司起诉至北京市第二中级人民法院，要求解除与×公司签订的上述《房屋租赁合同》，×公司、桑尼摩尔儿童中心支付拖欠租金、违约金、腾退后的占用费，将上述房屋中的地下一层至五层房屋交付给新纪房产公司等。诉讼中新纪房产公司称不追加上述房屋地下一层至地上五层的经营的商户为第三人，法院如果判决解除双方签订的合同，其会按照上述商户原租赁合同继续履行，涉及商户已经交纳给被告方的租金，其自行与×公司、桑尼摩尔×中心、桑尼摩尔公司具体结算。北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民初字第×号民事判决书，判令解除新纪房产公司与×公司签订的《房屋租赁合同》，×公司、桑尼摩尔儿童中心、桑尼摩尔公司将其各自占用的诉争房屋（不包含其已经出租给给商户、各商户尚在使用的房屋）腾空交付给新纪房产公司，并支付拖欠租金及占用费。×公司、桑尼摩尔×中心、桑尼摩尔公司对上述判决不服提起上诉，2015年3月19日北京市高级人民法院作出（2015）高民终字第×号判决书，判令驳回上诉，维持原判。原告以此证明新纪房产公司表示愿意继续履行原合同，新纪房产公司对上述证据真实性认可，不认可证明目的。4．原告提交《公告》，证明已经向新纪房产公司履行了备案义务，但是没有履行更换合同义务。《公告》系新纪房产公司发布，载明因新纪房产公司与×公司的《房屋租赁合同》经法院判决解除，各个商户需缴纳租金的，应直接向新纪房产公司交纳；商户应持原与×公司、桑尼摩尔×中心、桑尼摩尔公司签署房屋租赁协议及租金交付凭证至新纪房产公司确认备案，逾期未登记的，后果自行承担；登记结束十五日内，各商户持与×公司、桑尼摩尔儿童中心、桑尼摩尔公司签署房屋租赁协议与新纪房产公司换签租赁合同，否则视为不同意续租，相应损失自行承担；已向×公司、桑尼摩尔儿童中心、桑尼摩尔公司交纳租金并登记备案的，新纪房产公司不再收取该期间的租金。新纪房产公司认可上述证据真实性。5．原告提交《致商户一封信》，载明新纪房产公司承诺继续营造良好经营秩序和环境，保证商户的合法权益。新纪房产公司认可该证据真实性。6．原告提交联名信，证明要求新纪房产公司更换合同，新纪房产公司不予更换。新纪房产公司对该证据不认可。7．原告提交录音及照片（光盘），证明不具备经营条件，当时商户都搬走了。原告称录音系2016年、2017年录制的；图片无法核实时间，有一张系2017年5月、7月份的通知或公告。新纪房产公司称不认可该证据真实性、合法性、关联性。8．原告提交案外人王某、北京XX阁珠宝店与北京XX交易中心有限责任公司签订的租赁合同及发票，证明原告租赁其他场地的差价。新纪房产公司对上述证据的真实性和关联性不认可。9．原告称2015年4月1日就没法经营了，大概2015年4月1日搬出涉案摊位。新纪房产公司称不知道原告何时搬出涉案摊位，原告未办理交接手续；新纪房产公司一直提供适合经营的房屋给各个商户；新纪房产公司同意不再向桑尼摩尔公司主张涉案摊位2015年4月1日之后的使用费。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。桑尼摩尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与桑尼摩尔公司签订的《北京市市场场地租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应据此履行。根据原告提交的收据，原告已经交纳了租金及押金，桑尼摩尔公司应当保障原告正常经营。现因×公司、桑尼摩尔儿童中心、桑尼摩尔公司拖欠新纪房产公司租金，导致×公司与新纪房产公司之间签订的《房屋租赁合同》已解除；根据原告提交的《公告》及民事判决书，原告如要继续在涉案摊位经营，需要与新纪房产公司另行签订合同，如不与新纪房产公司签订合同将不能继续租赁涉案商铺，桑尼摩尔公司未提交证据证明其仍能保证原告继续租赁涉案摊位并正常经营；事实上原告并未与新纪房产公司签订新的租赁合同，不论何种原因导致原告未与新纪房产公司签订租赁合同，导致二原告不能继续租赁涉案摊位的根本原因在于桑尼摩尔公司未按期缴纳租金，导致继续履行合同的条件发生了变化，即桑尼摩尔公司已经无权对外出租涉案摊位，此时原告不能在合同原有条件下实现合同目的，原告有权要求解除合同；2015年3月19日作出终审判决，终审判决生效后桑尼摩尔公司已无权对外出租涉案摊位，原告与桑尼摩尔公司之间的签署的租赁合同已无法继续履行，原告主张2015年4月1日合同解除，合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中原告交纳了全部租金及保证金，但是合同期未满，合同解除后，桑尼摩尔公司应当退还剩余租金及押金；桑尼摩尔公司未证明原告撤出涉案房屋的时间，且新纪房产公司同意不再向桑尼摩尔公司收取涉案摊位2015年4月1日之后的占用费，故桑尼摩尔公司应当退还自2015年4月1日之后的租金；考虑有免租期的约定及中间有两个月未缴纳租金、过户费等情况，应退租金金额为218351．38元；桑尼摩尔公司未举证证明存在不予退还保证金的情形，故对于保证金应予以退还。关于租赁差价，首先签订新的租赁合同中乙方并非原告；其次，无法证明另行租赁场地与涉案摊位条件相同；再次，已经判令解除合同，桑尼摩尔公司退还租金，合同并未约定另行租赁场地差价由桑尼摩尔公司承担，该损失不是可预期的损失；上述合同签订时间在原告主张已经搬出涉案摊位后两年多，无法证明关联性；综上，对差价损失不予支持。关于新纪房产公司是否应当承担连带还款义务。虽新纪房产公司在（2015）高民终字第×号案件及《公告》同意继续履行原告与桑尼摩尔之间的租赁合同，但系附条件的，即原告需与新纪房产公司签订新的租赁合同；《公告》及在（2015）高民终字第×号中并未有明确具体的合同条款，特别是无清算条款，且仍需要签订书面合同，故应当视为要约邀请，而非要约；现原告未与新纪房产公司签订新的租赁合同，原告与新纪房产公司之间的合同关系未成立；原告提交证据不能证明未与新纪房产公司签约的原因系新纪房产公司造成，即便系新纪房产公司造成未签约，新纪房产公司亦只需要承担缔约过失的责任，而原告的损失并非新纪房产公司缔约过失直接造成，不应由新纪房产公司承担退款义务。综上，原告要求新纪房产公司承担连带还款义务，无法律及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告王静与被告桑尼摩尔（北京）外贸商品交易中心市场有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同》于二〇一五年四月一日解除；二、被告桑尼摩尔（北京）外贸商品交易中心市场有限公司于本判决生效后七日内向原告王静退还租金二十一万八千三百五十一元三角八分、保证金五千元；三、驳回原告王静其他全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5333元，由原告王静负担903元（已交纳），由被告桑尼摩尔（北京）外贸商品交易中心市场有限公司承担4430元（于本判决生效后七日内交纳）。案件公告费560元，由被告桑尼摩尔（北京）外贸商品交易中心市场有限公司负担[原告王静已预交，被告桑尼摩尔（北京）外贸商品交易中心市场有限公司于本判决生效后七日内给付原告王静]。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 峰人民陪审员 宋 怡人民陪审员 郝继忠二〇一九年十二月十八日书 记 员 马 赫