广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初8835号原告：林国敏，男，汉族，1987年9月14日出生。委托诉讼代理人：李红伟，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任君妍，北京市盈科（珠海）律师事务所律师助理。原告：陈佳妮，女，汉族，1988年8月24日出生。委托诉讼代理人：李红伟，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任君妍，北京市盈科（珠海）律师事务所律师助理。被告：方正家，男，汉族，1969年9月25日出生。原告林国敏、陈佳妮与被告方正家房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林国敏及两原告的共同委托诉讼代理人李红伟、任君妍到庭参加诉讼。被告方正家经本院公告送达应诉材料及开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还购房定金10万元；2.被告向原告返还预付购房款28万元；3.被告向原告支付违约金35.2万元（合同约定的房屋买卖总价的20%即176万×20%＝35.2万）；4.被告支付律师费3万元及其他诉讼费用。事实和理由：2018年12月23日，原告林国敏和妻子陈佳妮与被告协商后，林国敏与被告签订了一份房地产买卖合同，同日原告向被告支付了购房定金10万元，被告出具了定金收据。合同履行过程中，被告没钱偿还房屋贷款，于是在2019年2月22日，被告向原告借款28万元以银行赎出交易房产，并出具了借条，同时说明成功过户后该款项自动转为购房房款。现因交易房产被查封，合同无法正常履行，原告请求被告承担违约责任。根据房屋买卖合同第十二条约定：“买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任。如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等等）”。合同中同时约定成交总价为176万元，因此被告应向原告支付违约金35.2万元、律师费3万元及其他诉讼费用。为维护原告自身合法权益，根据中国人民共和国民事诉讼法的相关规定，特提起诉讼，请依法作出判决。原告提交以下证据：1.身份证、结婚证;2.房地产权证;3.房地产买卖及居间合同、合同补充协议、楼宇垫款服务协议;4.定金、银行转账记录;5.同意贷款通知书;6.民事委托代理合同和发票;7.房产查询登记表;8.转账说明。经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2018年12月23日，原告林国敏（买方）、被告方正家（卖方）、珠海市世华房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市XX区XX单元XX房；成交总价为176万元，定金为10万元于签署合同当日支付；办理过户手续递件前，缴纳合同税费后，买方需将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的记过进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方；买卖双方需于2019年2月15日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》，并办理过户递件手续；如买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任；如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等等）；双方同意办理楼房按揭及房产登记的人为陈佳妮（）；等等。合同签订后，原告向被告支付定金10万元，被告于2018年12月23日出具收据。2019年1月19日，原告林国敏与被告方正家签订《合同补充协议》，第三条约定买方同意在银行未审核通过的《同意购房抵押贷款意向书》之前，愿意在原有定金10万元，再多加金额9万元。同日，原告林国敏通过银行转账向被告方正家支付30000元；2019年1月29日，转账支付60000元。2019年2月15日，中国建设银行股份有限公司珠海市分行作出《同意贷款通知书》，同意陈佳妮购买珠海市XX区XX路XX号X栋X单元XX贷款审批，贷款金额138万元，期限30年。2019年2月22日，原告林国敏（乙方）与被告方正家（甲方）签订一份《楼宇垫款服务协议书》，约定：由于甲方需过户之物业仍抵押在银行，现乙方自愿为甲方提供垫款赎楼，垫款的数额约为28万元（以银行实际收款为准）；乙方代为垫款后，甲方应积极协助乙方办理赎楼、过户和按揭贷款手续，确保乙方在约定期限内收回垫付的款项，双方约定，过户的期限为20工作日，自乙方垫款之日起至成功更名过户到买家为止；等等。2019年2月19日，原告林国敏向被告转账35000元；2019年2月22日，原告林国敏向被告转账15.5万元。原告林国敏庭审中陈述，催过被告几次去过户，但被告一直拖，后面就直接不接电话，原告去过被告家里和公司找过被告，但都不在，然后被告手机停机，微信把原告拉黑，原告也找过中介联系被告，中介也说联系不上。2019年5月中介和我说没办法过户，叫我去不动产登记中心查，得知房产已被查封。珠海市不动产登记中心于2019年6月13日出具的《珠海市不动产登记情况查询结果》显示，位于前山金鸡路687号1栋2单元203房登记在被告方正家名下单独所有，其上有抵押权登记及查封登记，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，被担保主债权数额149万，债务履行期限2019年9月11日至2025年9月11日；查封法院为本院，限制文号为（2019）粤0402民初3138号，限制时间为2019年3月12日至2022年3月11日。另查明，2019年6月10日，两原告与北京市盈科（珠海）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托北京市盈科（珠海）律师事务所处理与被告方正家买卖合同纠纷，律师费为30000元。2019年6月11日，北京市盈科（珠海）律师事务所向林国敏开具30000元律师费发票。本院认为，案涉《房地产买卖及居间合同》为有效合同，原告林国敏与被告方正家应恪守诚信，依约履行。原告陈佳妮与林国敏系夫妻关系，且合同中约定以陈佳妮名义办理贷款及过户，即陈佳妮与林国敏系共同购买人，应为上述房地产买卖合同的购买方，与林国敏共同享有上述合同权利，承担合同义务，作为本案中的共同原告提起诉讼，符合法律规定。被告收取原告定金以及垫资赎楼款后，未在约定期限内涂销抵押权，且案涉房产于2019年3月12日因另案被查封导致合同无法继续履行，构成根本违约。原告请求被告返还购房定金及已付的28万元款项，事实和法律依据充分，本院予以支持。关于原告请求被告支付按照合同总金额20%的违约金，本院认为，综合考虑本案合同的履行情况，被告违约的过错程度以及给原告造成的实际损失等因素，该违约金金额过高，本院酌定调整为20万元。原告请求被告支付律师费30000元，符合双方合同的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：—、被告方正家于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林国敏、陈佳妮返还购房定金100000元；二、被告方正家于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林国敏、陈佳妮返还款项280000元；三、被告方正家于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林国敏、陈佳妮支付违约金200000元；四、被告方正家于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林国敏、陈佳妮支付律师费30000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11420元，保全费4020元，共计15440元，由原告负担3080元，被告负担12360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  陈育胜人民陪审员  杨大奉二〇一九年十二月三日书 记 员  卓嘉聪何倩