福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初11916号 原告（反诉被告）：厦门市诚森电脑系统工程有限公司，住所地厦门市电子城后座，统一社会信用代码913502006122867088。 法定代表人：王荣辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋晓飞，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琛，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门安达翔电子科技有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路69号2-57单元，统一社会信用代码91350203798061709Y。 法定代表人：黄明忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨文辉，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董红梅，福建天翼律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门市诚森电脑系统工程有限公司（以下简称诚森公司）与被告（反诉原告）厦门安达翔电子科技有限公司（以下简称安达翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日作出（2018）闽0203民初16182号民事判决书，安达翔公司不服，提出上诉。厦门市中级人民法院于2019年5月16日作出（2019）闽02民终1306号民事裁定书，将本案发回重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。诚森公司的委托诉讼代理人宋晓飞、王琛，安达翔公司的委托诉讼代理人董红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚森公司向本院提出诉讼请求：1.确认诚森公司、安达翔公司签订的关于厦门市思明区店面的租赁合同关系于2018年5月31日终止；2.安达翔公司立即向诚森公司支付拖欠的租金44800元、管理服务费1075.2元（自2017年4月1日起计至2018年5月31日）及相应滞纳金（租金滞纳金每日按月租金1%计算，管理服务费滞纳金每日按应交费用1%计算，自2017年4月1日起计至实际付款之日止）；3.安达翔公司向诚森公司支付房屋占有使用费（按月租金3200元和管理服务费每月76.8元的标准计算，自2018年6月1日计至2018年9月30日）；4.安达翔公司赔偿诚森公司因财产保全支付的保函费用1000元；5.本案诉讼费、保全费由安达翔公司承担。事实和理由：2014年12月25日，诚森公司与安达翔公司签订一份《租赁合同书》（编号：2014Ａ15），约定安达翔公司向诚森公司承租位于厦门市思明区店面（以下简称Ａ15店面），租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日，租赁面积为25.6㎡（含公摊面积），月租金125元／㎡，管理服务费76.8元／月。双方约定每半年应缴交一次租金，缴款日期为前次租金到期截止前10天，且安达翔公司必须按时缴纳租金和管理服务费，不得无故拖延缴纳上述费用，否则，租金滞纳金每天按月租金1%计算，管理服务费滞纳金每天按应交费用的1%计算，拖欠上述费用满15天诚森公司有权提前终止租赁合同。2016年12月31日租赁期限届满后，安达翔公司继续承租上述租赁店面，且仍按原租赁合同约定的租金向诚森公司支付2017年1月至3月的费用。但自2017年4月1日起，安达翔公司无故拖欠租金及管理服务费，截至2018年5月31日，安达翔公司已拖欠诚森公司租金44800元、管理服务费1075.2元及相应的滞纳金。诚森公司多次催促安达翔公司付清拖欠款项未果，于2018年6月5日发函通知安达翔公司，解除双方之间关于Ａ15店面的租赁合同关系，安达翔公司于2018年6月6日收到该通知。安达翔公司拖欠诚森公司租金等费用的行为已构成违约，并对诚森公司的合法权益造成了侵害，诚森公司遂诉至本院，提出如上诉讼请求。 安达翔公司辩称，一、诚森公司提供的租赁店面面积不符合《租赁合同书》的约定，构成违约。安达翔公司于2018年7月18日委托厦门闽矿测绘院对承租店面进行现场测量，经测量套内建筑面积17.992㎡，按套内建筑面积20%公摊推算，建筑面积为22.49㎡，该面积远小于租赁合同约定的租赁面积25.6㎡。诚森公司主张讼争店面的公摊面积为7.5㎡，缺乏依据，也未能证明讼争店面的实际面积与合同约定面积相符。此外，其有能力证明讼争店面的实际建筑面积资料、公摊面积分摊情况及公摊面积标准，但拒绝提供相关证据，应承担不利后果。二、安达翔公司在双方就讼争店面实际建筑面积达成一致意见之前有权拒付租金、管理服务费。2017年4月1日至2018年5月31日期间的租金和管理服务费应按实际租赁面积计算，诚森公司应返还多收取的租金。三、《租赁合同》约定，有关租金及管理服务费滞纳金每天按应缴费的1%计算，则每月高达30%以上，明显过高，应按不超过应交纳的费用月2%计算，且诚森公司违约在先，故安达翔公司不同意支付滞纳金。四、诚森公司无权要求安达翔公司支付2018年6月1日起讼争店面的占有使用费及管理服务费。诚森公司系向厦门市公房管理中心（以下简称公房中心）承租厦门市思明区天湖路28-36号一层房屋后，分割成多个店面进行转租。2018年6月1日起，诚森公司与公房中心已不存在租赁关系，此后是安达翔公司与公房中心之间成立事实租赁关系，诚森公司无权收取租金、房屋占有使用费及管理服务费用。 安达翔公司向本院提出反诉请求：1.诚森公司立即返还多收取的租金44140.23元；2.诚森公司承担测量费用1400元。事实与理由：2004年8月至2016年12月期间，安达翔公司向诚森公司承租A15店面，并签订相应的《租赁合同书》，约定承租的A15店面面积25.6㎡，每平方米租金105元，租金按合同约定递增。合同签订后，安达翔公司依合同约定的面积（25.6㎡）按时足额支付租金至2017年初，后因部分商家反映诚森公司租赁店面面积与租赁合同约定的面积不符，安达翔公司找诚森公司协商要求委托测量机构对承租店面面积重新测量，双方多次协商未达成一致意见。安达翔公司于2018年7月18日自行委托厦门闽矿测绘院对承租店面进行现场测量，测量套内建筑面积17.992㎡，按套内建筑面积20%公摊推算，建筑面积为22.49㎡，远小于租赁合同约定的租赁面积25.6㎡。安达翔公司认为，诚森公司提供的租赁店面面积不符合《租赁合同书》约定，其行为已属违约，安达翔公司有理由拒绝按合同约定的租赁面积支付租金，并有权要求诚森公司返还自2007年3月至2017年3月期间多收取的租金。 诚森公司辩称，一、安达翔公司提交的测量报告书系其自行委托测绘的结果，且显示A15与B01两个店面的合计面积，并未单独测量A15店面的面积大小；安达翔公司提供的关于A15店面的建筑面积属于其估值，并非准确数据，故该测绘结果不足以构成本案事实认定的依据。二、《租赁合同书》约定面积与实际无异，诚森公司有权要求安达翔公司按合同约定的面积缴纳相应租金及管理服务费。A15店面所处商场公共区域面积较大，加之店面所处地理位置为商场的黄金位置，人流量较大，故而确定公摊面积为7.5㎡。签订合同时，诚森公司已向安达翔公司告知A15店面的公摊面积为7.5㎡，安达翔公司未提出异议，且双方已履行租赁合同多年，若确如安达翔公司所言面积存在巨大差异，其应在合同签订之初提出，而非在欠缴租金及管理服务费时才提出。综上，诚森公司交付的租赁店面符合《租赁合同书》约定，并无任何违约行为，安达翔公司的请求无事实和法律依据，应予以驳回。 双方当事人围绕诉辩主张依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 讼争店面厦门市思明区的店面系诚森公司向公房管理部门承租的直管非住宅房屋。2013年5月18日，诚森公司（承租方、乙方）与案外人原厦门市公房管理中心（出租方、甲方）就位于厦门市思明区房屋签订一份《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》（下称《非住宅租赁协议》），约定租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日止；租赁期间，乙方承担并按时缴交租赁房屋所产生的水、电等所有费用，租赁房屋位于物业管理区域内的，乙方承担物业服务、公摊水电等费用，并接受物业服务单位的统一管理、按时交纳各项费用。 2014年12月25日，诚森公司（出租方、甲方）与安达翔公司（承租方、乙方）签订一份编号为2014A15的《租赁合同书》，约定：乙方向甲方承租A15店面，租赁面积25.6㎡（含公摊面积），租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日，租金标准为月租金125元/㎡，首次交款日期为2015年1月1日，一次性交清1个月租金计3200元，第二次及以后每半年缴交一次，交款日期为前次租金到期截止前10天；本合同签订之日乙方交付甲方2816元作为承租押金，另需暂交店面隔段及装修押金2500元；乙方必须按时缴纳租金，不得无故拖延缴纳租金，否则必须每天按月租金1%作为滞纳金交给甲方，拖欠租金等满15天甲方有权提前中止租赁合同，收回出租店面，并以乙方所交的全部押金抵扣租金；乙方应按期缴交有关费用，诚森电脑市场的管理服务费由甲方每个月收取一次即76.8元；逾期缴交或不交者，每拖延一天甲方有权按应交费用的1%加收滞纳金，超过15天，停止水、电供应，直至解除合同并追究乙方违约责任。上述合同签订后，诚森公司交付房屋，安达翔公司也依约按时缴交租金及相关服务管理费等款项。 讼争合同约定的租赁期限届满后双方未再续签合同，安达翔公司继续使用讼争店面，并按原合同约定的租金标准于2018年4月4日向诚森公司支付了2017年1月1日至2017年3月31日期间讼争店面与其承租的相邻店面B01的租金及服务费共计20774.4元（其中，讼争店面租金及服务费为9830.4元）。2018年6月22日，安达翔公司向诚森公司转账支付6163.2元，并在该款项的业务回单上注明“租赁费2018年6月”。此后，安达翔公司未再支付费用，并于2018年11月1日搬离讼争店面。 2018年5月18日，诚森公司就安达翔公司拖欠讼争A15店面及相邻店面B01的租金、管理服务费及滞纳金等事宜向安达翔公司邮寄《律师函》，载明：截至2018年5月31日，安达翔公司拖欠诚森公司租金94675元、管理服务费2272.2元，滞纳金62323.2元，上述费用共计159270.4元。 2018年6月5日，诚森公司向安达翔公司邮寄《解除合同通知书》，载明：安达翔公司向诚森公司承租讼争店面及相邻B01店面，自2017年4月1日起开始拖欠租金94675元、管理服务费2272.2元，并产生相应的滞纳金；经多次催告安达翔公司拒绝支付，故诚森公司特此通知，自收到本函件之日起解除双方之间的租赁合同，并要求安达翔公司立即付清所拖欠的款项、搬离讼争店面及相邻B01店面，将上述房屋交付给诚森公司。 2018年7月18日，厦门闽矿测绘院受安达翔公司委托，就天湖路28-36号1层A15、B01店面情况出具一份《房屋建筑面积现状测量报告书》，载明：天湖路28-36号1层A15、B01店面的套内建筑面积合计38.021㎡、套内使用面积合计36.184㎡。为此，安达翔公司支付测绘费用3000元。 前述公房管理部门与诚森公司签订的《非住宅租赁协议》租赁期限届满后，诚森公司与公房管理权利义务承接者厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）签订一份《协议书》，就址于厦门市天湖路28-36号1层的公房租赁合同期满后公开招租等事宜达成协议，约定：诚森公司自愿参加上述房屋的公开竞价活动，若其竞得上述房屋承租权，则应在竞价结果公告之日起30天内腾退房屋。若存在未腾退房屋、未成功注销或销户、未缴清相关费用情形之一的，保开公司有权按新竞得人的竞得价或市场评估价的三倍294003元向诚森公司主张上述房屋的占有使用费，并有权采取其他措施收回房屋。 2018年11月12日，保开公司委托律师向诚森公司发出《腾房告知函》，载明：保开公司于2015年9月1日起全面承接公房中心的经营管理权。厦门市天湖路28-36号1层公房通过公开竞价招租，竞价结果已于2018年9月27日公示，诚森公司未获得该公房的承租权，并且从2018年6月1日起未向保开公司支付任何费用，也未依照双方约定腾空房屋，构成违约，故诚森公司应在收到该函件之日起7日内，办理退房手续并按照双方约定的房屋占用使用费标准支付自2018年6月1日至实际腾房之日的房屋占用费。此后，保开公司因诚森公司未支付上述房屋占有使用费向本院提起民事诉讼，经本院主持调解，诚森公司同意向保开公司一次性支付2018年6月1日至2018年9月30日期间的占用费411908元。我院作出（2019）闽0203民初6787号民事调解书对上述调解协议予以确认。 另查明，安达翔公司自2004年8月18日起即持续向诚森公司承租讼争店面，并分别于2004年8月18日、2008年5月5日、2010年7月1日、2012年7月1日、2013年1月1日就讼争店面签订五份租赁合同，约定的租赁面积均为25.6平方米（含公摊面积），每月管理服务费标准均为76.8元。约定的租金标准分别为，2004年8月18日至2008年6月19日期间为1800元/月，2008年7月1日至2012年6月30日期间为2816元/月，2012年7月1日至2016年12月31日期间为3200元/月。前述租赁合同期限内的租金，安达翔公司均已按照合同约定履行完毕。安达翔公司主张，讼争店面面积与合同约定的面积不符，根据测绘显示，即便按照公摊面积占比20%计算，讼争店面的面积也仅为22.49平方米，面积差额为3.11平方米，诚森公司应当返还2007年3月至2017年3月该面积差额的租金合计44140.23元。 审理过程中，本院向诚森公司委托代理人签发调查令，准许其前往厦门市自然资源和不动产权属档案中心调取厦门市思明区天湖路28-36号一层店面房屋权属登记信息及档案材料，本院亦前往厦门市自然资源和不动产权属档案中心调取讼争店面相关档案测绘资料。厦门市自然资源和不动产权属档案中心经查询，并无该址的不动产登记信息。 根据诚森公司的申请，本院依法对安达翔公司名下财产采取保全措施，诚森公司为此支付保全担保的保险费1000元及保全费670元。 本院认为，诚森公司与安达翔公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格予以履行。本案中，鉴于讼争店面系诚森公司向公房中心承租，双方所签《非住宅租赁协议》约定的租赁期限于2018年5月31日届满终止，诚森公司与安达翔公司对双方之间的事实租赁关系已于2018年5月31日终止的事实均无异议，本院予以认定。 （一）关于讼争店面的面积是否符合《租赁合同书》的约定 诚森公司主张，合同已明确约定出租房屋面积包括公摊面积，该公摊面积是根据一层店面所有的公共楼道面积再结合讼争店面的位置（讼争店面在商场入口，门口区域较大可以堆放很多物品），由诚森公司自行计算的，该公摊面积并非测绘意义上的公摊面积，安达翔公司在此后合同履行过程中也从未提出过异议。 安达翔公司认为，讼争店面面积与合同约定的面积不符，根据测绘显示，即便按照公摊面积占比20%计算，讼争店面的面积也仅为22.49平方米，面积差额为3.11平方米。 本院认为，首先，诚森公司与安达翔公司在讼争的租赁合同中明确约定店面的租赁面积包含了公摊面积，因此，不能仅以厦门闽矿测绘院出具的《房屋建筑面积现状测量报告书》中所测定的套内面积作为认定讼争店面面积的依据。在我国法律、行政法规并未对非住宅用房的公共分摊面积比例的上限作出具体要求的情形下，安达翔公司主张应以20%作为公摊系数推算讼争店面面积为22.49㎡的抗辩意见，缺乏相应依据。 其次，在案查无讼争店面所在的天湖路28-36号1层店面的计量测绘资料，而安达翔公司在承租之时对于讼争店面系自行隔断的事实充分知晓，其亦应清楚讼争店面的相关面积及公摊面积的计数并非正式的房地产测量数据。其在了解案涉店面现状的情形下自愿与诚森公司签订租赁合同，并约定了租赁面积含公摊面积以及相应的租金标准，且在长达十几年的时间内均未就店面面积事宜提出过异议，应当认为合同约定的公摊面积系双方认可的。安达翔公司在已经履约十几年且开始拖欠租金等费用后，再以讼争店面的面积不符合合同约定为由主张租金返还，显然有悖诚信。 综上，诚森公司虽未能举证证明讼争店面的套内面积及公摊面积计量的数据，但从双方合同的约定、合同的履行情况以及我国法律、行政法规并未有对于公摊面积的上限规定的情形出发，本院认定双方订立合同之时，安达翔公司对于合同约定的公摊面积比例不持异议。因此，安达翔公司以公摊系数应为20%为由要求诚森公司返还多收取的租金44140.23元的反诉请求，依据不足，本院不予支持。 （二）关于租金、管理服务费及滞纳金的计算 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故2017年4月1日至2018年5月31日期间，诚森公司与安达翔公司之间存在事实租赁关系。安达翔公司拖欠诚森公司2017年4月1日至2018年5月31日期间的租金及管理服务费，双方当事人对此均无异议，对诚森公司要求安达翔公司支付2017年4月1日至2018年5月31日期间租金44800元及管理服务费1075.2元的诉讼请求，本院予以支持。诚森公司在庭审中同意，安达翔公司于2018年6月22日转账支付的款项6163.2元在A15店面欠付的租金费用中予以扣除，本院予以照准。 双方合同约定，逾期缴纳租金每天按月租金的1%加收滞纳金，逾期缴纳管理服务费每拖延一天按应交费用1%加收滞纳金。本案中，安达翔公司未按时缴纳相关费用，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。庭审中，安达翔公司抗辩称双方约定的滞纳金过高，结合本案的实际情况，本院依法予以调整，酌定按月利率2%的标准计算滞纳金。此外，该合同还约定，租金每半年缴交一次，缴款日期为前次租金到期截止前十天，管理服务费按月收取。据此，2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金应于2017年3月21日前缴交，2017年10月1日至2018年3月31日的租金应于2017年9月20日前缴交，2018年4月1日至2018年5月31日的租金应于2018年3月21日前缴交，管理服务费应于当月月底前缴交。诚森公司主张租金及管理服务费的滞纳金均从2017年4月1日起算，应予调整，相应租金滞纳金的起算时间应分别自2017年3月22日、2017年9月21日、2018年3月22日起算，相应管理服务费的滞纳金应从次月1月1日起算。 （三）关于诚森公司是否有权收取房屋占有使用费及管理服务费 本案中，讼争租赁合同终止后，安达翔公司继续占有讼争店面，导致诚森公司须为此向保开公司支付2018年6月1日至2018年9月30日期间的房屋占用费，因此，诚森公司要求安达翔公司按照合同约定的租金及管理服务费标准支付2018年6月1日至2018年9月30日期间的房屋占有使用费与管理服务费符合法律规定，应予支持。 此外，诚森公司支付的保险费1000元，系其为诉讼保全提供担保所需，该费用应由诚森公司自行承担。 综上分析，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市诚森电脑系统工程有限公司与厦门安达翔电子科技有限公司关于厦门市思明区店面的租赁合同关系于2018年5月31日终止； 二、厦门安达翔电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市诚森电脑系统工程有限公司支付2017年4月1日至2018年5月31日期间的租金44800元及相应滞纳金（以19200元为基数，自2017年3月22日起按月利率2%的标准计算至实际还款之日止；以19200元为基数，自2017年9月21日起按月利率2%的标准计算至实际还款之日止；以6400元为基数，自2018年3月22日起按月利率2%的标准计算至实际还款之日止）； 三、厦门安达翔电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市诚森电脑系统工程有限公司支付2017年4月1日至2018年5月31日期间的管理服务费1075.2元及相应滞纳金（以应付款项为基数，从次月1月1日起按月利率2%的标准分段累加计算至实际付款之日止）； 四、厦门安达翔电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市诚森电脑系统工程有限公司支付2018年6月1日至2018年9月30日期间的房屋占有使用费及管理服务费共计13107.2元（安达翔公司已支付的6163.2元从中予以抵扣）； 五、驳回厦门市诚森电脑系统工程有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回厦门安达翔电子科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1426元，由诚森公司负担133元，安达翔公司负担1293元；反诉案件受理费939元，由安达翔公司负担。保全费670元，由诚森公司负担62元，安达翔公司负担608元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （刘远萍） 人民陪审员 （陈慧玲） 人民陪审员 （曾华鲜） 二〇一九年十二月十八日 法官助理（王昕） 代书记员（ 蔡奇 特） 附件一： 管理服务费滞纳金的计算 租赁期间管理服务费滞纳金计算期间计算标准 2017年4月76.82017年5月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2017年5月76.82017年6月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2017年6月76.82017年7月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2017年7月76.82017年8月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2017年8月76.82017年9月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2017年9月76.82017年10月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2017年10月76.82017年11月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2017年11月76.82017年12月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2017年12月76.82018年1月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2018年1月76.82018年2月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2018年2月76.82018年3月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2018年3月76.82018年4月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2018年4月76.82018年5月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 2018年5月76.82018年6月1日起计算至实际还款之日止月利率2% 管理服务费的滞纳金总数为上列项目之和 附件二：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。