福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初5823号 原告（反诉被告）：长乐两岸企业港服务中心，住福建省福州市长乐区鹤上物流园区五金家居建材市场A2-111号，统一社会信用代码91350182084345048B。 投资人：陈义灿，男，1961年10月15日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林婧，福建紫阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长乐市综艺家具广场（普通合伙），主要经营场所：福建省福州市长乐区航城街道西洋南路61-83，统一社会信用代码913501826740434102。 执行事务合伙人：陈晓辉。 被告：陈晓辉，男，1974年8月15日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被告：陈展榕，女，1974年4月25日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 以上三被告（含反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈声梁，福建建达（长乐）律师事务所律师。 以上三被告（含反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄秀燕，福建建达（长乐）律师事务所律师。 原告（反诉被告）长乐两岸企业港服务中心（以下简称两岸服务中心）与被告长乐市综艺家具广场（反诉原告）（以下简称综艺家具）、陈晓辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序。2019年9月18日，本院依两岸服务中心的申请追加陈展榕为本案被告参加诉讼，同年10月8日，综艺家具向本院提出反诉。本院于2019年11月5日公开开庭进行了审理。两岸服务中心委托诉讼代理人林婧，综艺家具、陈晓辉、陈展榕共同委托诉讼代理人陈声梁、黄秀燕到庭参加诉讼。2019年11月22日，原、被告共同申请延期一个月审理期间。本案现已审理终结。 两岸服务中心向本院提出本诉诉讼请求：1．解除两岸服务中心与综艺家具于2015年5月28日签订的编号为QYG2015（租）第R031《商铺租赁合同》；2．综艺家具立即向两岸服务中心偿还拖欠的租金以及违约金（租金计算至合同解除之日止；暂计至2019年7月31日拖欠租金214074元，违约金按照月利率2%从每一期应缴纳日的次日开始计算至租金还清之日止，暂计至2019年8月31日违约金合计72785.16元）；3．陈晓辉、陈展榕对前述债务中两岸服务中心不能清偿部分承担连带责任；4．诉讼费由综艺家具、陈晓辉、陈展榕共同承担。事实和理由：2015年5月28日，两岸服务中心与综艺家具签订一份合同编号为QYG2015（租）第R031号的《商铺租赁合同》，约定两岸服务中心将位于长乐五金家居建材市场内编号为21110、21111、21112、21113、21115、21116、21117、21118的商铺出租给综艺家具使用，租期五年，租期从2015年8月1日开始计算，月租金为23786元，前四年每年的第二、第四季度是免租期，月物业管理费1286元，电费由综艺家具自行承担；还约定若综艺家具未按照合同约定支付租金、物业费以及其他有关款项的，应当按照未付金额的千分之三支付日违约金以及两岸服务中心有权采取断电、断水等限制经营措施，且在综艺家具逾期七个工作日未支付前述款项，自两岸服务中心书面通知之日起五个工作日内，综艺家具仍未支付前述款项的情况下，两岸服务中心有权解除租赁合同等相关权利义务，以及双方履行合同发生争议协商不成任何一方可以向商铺所在地人民法院起诉。合同签订后，两岸服务中心交付商铺，综艺家具按约缴纳租金。2017年3月10日，两岸服务中心与综艺家具协商确认在合同期第一年至第四年年度期间，综艺家具可以先按照合同约定的租金的50%进行支付，剩余50%租金在合同期第五年度按月平均增加租金补交；若综艺家具未能够及时支付租金，则需按照《商铺租赁合同》约定履行义务。此后，综艺家具按约缴纳租金至2018年第四季度，但自2019年开始，综艺家具没有再支付任何租金，两岸服务中心多次催讨，综艺家具均拒付租金。2019年5月6日两岸服务中心向综艺家具发书面通知催讨欠缴租金，又在2019年8月5日发函给综艺家具，告知其《商铺租赁合同》解除等事宜。综艺家具未按约支付租金的行为已构成根本违约，两岸服务中心有权解除合同并要求综艺家具继续支付租金、承担违约责任。陈晓辉和陈展榕均系综艺家具的合伙人，应当对综艺家具的债务不能清偿部分承担连带清偿责任。 综艺家具辩称，1．对于签订商铺租赁合同的事实和条款约定的事实没有异议，但是《通知》的内容与真实情况不一致。当时两岸服务中心承诺如果综艺家具经营良好才需要补缴租金，如果经营不善不需要补缴租金。在两岸服务中心向综艺家具催讨租金的时候，综艺家具没有拖欠租金，本案两岸服务中心所起诉的租金的前提是在综艺家具经营良好且第五年度有经营的情况下才按月补缴；2．对于解除合同没有异议，但在两岸服务中心向综艺家具发函以及解除合同前，于2019年2月擅自对综艺家具的经营场所停水停电并将门锁住不让综艺家具正常经营，违反了合同约定。综上，综艺家具同意解除合同，但请求驳回两岸服务中心对于综艺家具的其他诉讼请求。 陈晓辉辩称，同意综艺家具的答辩意见，没有存在拖欠租金和违约金的情况，无须承担连带还款责任。 陈展榕辩称，同意综艺家具的答辩意见，没有存在拖欠租金和违约金的情况，无须承担连带还款责任。 反诉原告综艺家具向本院提出反诉诉讼请求：两岸服务中心向综艺家具返还押金71358元。事实与理由：2015年5月28日，两岸服务中心与综艺家具签订一份合同编号为QYG2015（租）第R031号的《商铺租赁合同》，约定两岸服务中心将位于长乐五金家居建材市场内编号为21110、21111、21112、21113、21115、21116、21117、21118的商铺出租给综艺家具使用，租期自2015年8月1日起至2020年7月30日止，月租金为23786元，合同押金为71358元。合同签订后，综艺家具按约支付租金，2019年8月5日，两岸服务中心单方面解除与综艺家具签订的上述《商铺租赁合同》，但未返还押金。 两岸服务中心辩称，对于合同约定内容无异议，但综艺家具没有缴纳押金，所缴纳的是履约保证金。在合同第2页第3条有约定，综艺家具没有缴纳租金已经违约，给两岸服务中心造成了损失，该履约保证金不应返还，请求驳回综艺家具的诉讼请求。 陈晓辉辩称，对综艺家具的诉讼请求和事实理由无异议。 陈展榕辩称，对综艺家具的诉讼请求和事实理由无异议。 本院经审理认定事实如下：2015年3月15日，两岸服务中心经与福建吉祥置业有限公司签订《商场租赁合同》，承租长乐五金家居建材市场B区19幢、21幢第一、二、三层整栋商铺，租赁期限自2015年5月1日起至2021年4月30日止，两岸服务中心对该商铺及建筑物专有部分享有占有、使用、转租、收益和处分的权益。2015年5月28日，两岸服务中心（甲方、出租人）与综艺家具（乙方、承租人）签订合同编号为QYG2015（租）第R031号长乐五金家居建材市场《商铺租赁合同》，合同约定乙方将承租位于长乐五金家具建材市场内编号为21110、21111、21112、21113、21115、21116、21117、21118的商铺，乙方承租该商铺用于经营家具CBD软床家具；甲方于2015年5月28日前，按商铺现状向乙方交付租赁商铺，商铺租赁期限为2015年8月1日起至2020年7月30日止，租赁期限届满，租赁合同自行终止；商铺使用权押金即以一次性缴纳押金，以押金使用费换取承租合同期内商铺的零租金使用权；履约保证金即合同定金（即为合同押金及首期租金）；签订五年合同的定金为押三付三（即相当六个月租金）；签定商铺使用权押金的以同一标准设定合同定金，乙方递交装修设计方案前，补齐押金余额，否则，应按3％支付滞纳金；乙方以承租商铺支付租金形式签订本合同，商铺平均租金每月为人民币92.5元/㎡，每月合计人民币23786元，本合同签定时，乙方应支付合同定金，合计142716元，合同定金为一次性支付，合同期满一个月内无息退还，乙方在租赁期内无故终止合同，其履约保证金即合同定金不予退还。乙方承诺于2015年8月1日前，完成对租赁商铺的装修并政策开业。租赁期间，乙方出现下列情况之一的，甲方有权解除商铺租赁合同：（1）乙方未按照商铺租赁合同约定支付租金、物业费和其它有关款项，逾期七个工作日的，经甲方书面通知之日起五个工作日内，乙方仍未支付全部租金和其它有关款项的；……；乙方未按商铺租赁合同约定，按时向甲方支付租金及其他款项的，应当向甲方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金，同时甲方有权采取断水、断电等限制经营措施；商铺租赁合同无论因何种原因解除或终止，乙方均应与甲方办理书面退租手续后方可撤场。如乙方欠付租金、违约金、赔偿款等款项的，乙方必须全额偿付上述款项，并向甲方办理书面退租手续后，乙方方可撤场；本合同期限为五年，免租两年，前四年每年均予免租两个季度（即每年第二季度和第四季度设为免租），合同起租期定为2015年8月1日。支付方式为：合同押金三个月，租金每季度交付一次，先交租后使用，中途退租，押金及租金不予退还。合同签订当天，两岸服务中心交付商铺。综艺家具于2015年7月17日向两岸服务中心支付142716元，两岸服务中心于当日开具两张《收款收据》，分别载明：“21#八间（一层）押金￥71358”，“21#八间（一层）租金￥71358”。2017年3月10日，两岸服务中心向承租商户发出《通知》：“根据第二次商户会议纪要精神，经研究决定：按《商铺租赁合同》条款减租期间的租金以50%预交（已交的不作退还），50%余额到合同期第五年度开始按月平均增加租金予以补交，但商家应积极组织促销活动，我方仍按原规定：单商家活动的以活动经费支出的50%及按时缴纳物业费50%双控标准予以补贴，五家以上商家（含）联盟活动的予以按总活动经费的20%补贴（由及时缴纳租金额中拨付），联盟活动相隔时间超过三个月（含）的不予补贴。（注：活动方案均需预先报批，若发现活动实施方案与审批的方案不符的不予补贴）。本通知发出七天内请广大商户按上述调整方案及时缴费，否则，按合同相关规定执行，务请大家认真对待”。陈晓辉代表综艺家具在该《通知》上签字。2015年8月1日至今，综艺家具共缴纳租金356790元（2015年8月1日至2015年10月31日季度租金71358元、2016年2月1日至2016年4月30日季度租金71358元、2016年8月1日至2016年10月31日季度租金71358元、2017年2月1日至2017年4月30日季度租金的50%即35679元、2017年8月1日至2017年10月31日季度租金的50%即35679元、2018年2月1日至2018年4月30日季度租金50%即35679元、2018年8月1日至2018年10月31日季度租金的50%即35679元）。2019年5月，两岸服务中心因综艺家具拖欠租金委托律师向综艺家具执行事务合伙人陈晓辉发出律师函，嗣后，综艺家具未还款。 另查明：1．综艺家具系普通合伙企业，陈晓辉、陈展榕系综艺家具合伙人；2．本案免租期分别为：2015年11月1日至2016年1月31日；2016年5月1日至2016年7月31日；2016年11月1日至2017年1月31日；2017年5月1日至2017年7月31日；2017年11月1日至2018年1月31日；2018年5月1日至2018年7月31日；2018年11月1日至2019年1月31日；2019年5月1日至2019年7月31日。 上述事实，由两岸服务中心、综艺家具共同提交的《收款收据》及两岸服务中心提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、企业信息查询单、内资企业登记表、QYG2015（租）第R031号长乐五金家居建材市场《商铺租赁合同》、《通知》、商户座谈会会议纪要及签到表、《商场租赁合同》、国有土地使用权证、土地使用权权属转移涉税证明、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、律师函、快递面单及原被告在庭审中的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，两岸服务中心与综艺家具作为本案租赁关系的双方当事人，主体适格，双方对租赁讼争商铺的意思表示真实，协议约定的内容未违反法律法规的禁止性规定，该租赁协议合法有效，双方均应按约履行各自的义务。两岸服务中心主张于2019年7月31日解除案涉《商铺租赁合同》，综艺家具表示同意解除但对解除时间提出异议，主张2019年2月两岸服务中心采取断水断电锁门的行为，已造成合同解除的结果，但未提供证据证明。本院认为，综艺家具作为承租方，自2019年2月起未按照约定期限支付租金，已构成违约，两岸服务中心在催讨租金未果后主张解除案涉《商铺租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。本院确认QYG2015（租）第R031号长乐五金家居建材市场《商铺租赁合同》于2019年7月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。综艺家具应向两岸服务中心支付欠付的租金至2019年7月31日（含按《通知》暂缓缴纳租金所剩余的50%应付余额）：35679元（2017年2月1日至2017年4月30日季度租金的50%）+35679元（2017年8月1日至2017年10月31日季度租金的50%）+35679元（2018年2月1日至2018年4月30日季度租金的50%）+35679元（2018年8月1日至2018年10月31日季度租金的50%）+71358元（2019年2月1日至2019年4月30日季度租金）=214074元。综艺家具关于其经营良好且第五年度有经营的情况下才需补缴租金，综艺家具不需要补缴2017年2月1日至2018年10月31日租金的辩称，综艺家具没有提供证据予以证明，应承担不利的法律后果，本院对综艺家具该辩解，不予支持。 关于综艺家具反诉要求两岸服务中心退还缴纳的押金71358元，两岸服务中心辩称该押金系履约保证金，由于综艺家具违约造成两岸服务中心损失，故该保证金不应予以返还。本院认为，根据案涉《商铺租赁合同》第三条第01款约定：“履约保证金即合同定金（即为合同押金及首期租金）”；第三条第05款约定：“合同定金为一次性支付，合同期满一个月内无息退还，乙方在租赁期内无故终止合同，其履约保证金即合同定金不予退还。”综艺家具缴纳的押金71358元属于合同定金，具有履约保证金性质，用于确保双方按约履行《商铺租赁合同》。现综艺家具在租赁期内未按约足额支付租金，造成合同无法继续履行，系本案合同解除的主要原因，应承担相应的违约后果，故其主张退还缴纳的71358元押金，于法无据，本院不予支持。关于两岸服务中心主张要求综艺家具支付违约金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”两岸服务中心在反诉中表示适用合同中的定金条款，不予退还定金，该条款不可与违约金共同适用，且综艺家具缴纳的71358元押金已足以弥补两岸服务中心的损失，对于两岸服务中心关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条规定：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”陈晓辉、陈展榕作为综艺家具合伙人，在综艺家具企业财产不足清偿上述款项的，应当承担无限连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百五十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定，判决如下： 一、长乐两岸企业港服务中心与长乐市综艺家具广场（普通合伙）签订的QYG2015（租）第R031号长乐五金家居建材市场《商铺租赁合同》于2019年7月31日解除； 二、长乐市综艺家具广场（普通合伙）于本判决生效之日起十日内向长乐两岸企业港服务中心给付欠缴的租金214074元； 三、陈晓辉、陈展榕在长乐市综艺家具广场（普通合伙）的财产不足以清偿本判决第一项的债务范围内承担无限连带责任； 四、驳回长乐两岸企业港服务中心其他诉讼请求； 五、驳回长乐市综艺家具广场（普通合伙）的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9522.9元，减半收取计4761.4元，由长乐市综艺家具广场（普通合伙）、陈晓辉、陈展榕负担3951.6元，长乐两岸企业港服务中心负担809.8元。反诉案件受理费792元，由长乐市综艺家具广场（普通合伙）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  李燕 二〇一九年十二月二十四日 法官助理邢颖晶 书记员王美美 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国合伙企业法》 第三十九条合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -11-