北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6615号原告（反诉被告）：张雁鸿，男，1969年12月30日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：周铭明，男，1994年1月17日出生，汉族，无业，住安徽省临泉县。被告（反诉原告）：黄虎，男，1996年8月22日出生，汉族，无业，住四川省简阳市。以上二被告（反诉原告）之共同委托诉讼代理人：马婷婷，北京驰晟律师事务所律师。原告（反诉被告）张雁鸿与被告（反诉原告）周铭明、黄虎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张雁鸿，被告（反诉原告）周铭明、黄虎的共同委托诉讼代理人马婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雁鸿向本院提出诉讼请求：1.判决解除我与周铭明、黄虎于2017年7月22日签订的《租赁协议书》；2.判令周铭明、黄虎返还房屋及防盗门钥匙五把、电卡一张；3.判令周铭明、黄虎赔偿损失5万元；4.判令周铭明、黄虎自2018年7月25日起至实际归还房屋之日止，按每日610元向我支付违约金；5.诉讼费全部由周铭明、黄虎负担。诉讼过程中，张雁鸿放弃第2项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为：判令周铭明、黄虎向我支付自2018年7月25日起至2018年9月29日止的违约金，按照每日610元计算，金额为39650元。事实和理由：2017年7月22日，双方签订房屋租赁合同，周铭明、黄虎收到自己认可的出租房屋五把大门钥匙及电卡一张。2018年7月24日，周铭明、黄虎既不退房，也不尽维修义务。故我向法院提起诉讼。周铭明、黄虎辩称，不同意张雁鸿的全部诉讼请求。我们已经将房屋钥匙及电卡交还给张雁鸿。合同正常到期后已终止，我们没有给张雁鸿造成任何损失。周铭明、黄虎向本院提出反诉请求：1.判令张雁鸿返还房屋押金12200元；2.反诉费用由张雁鸿负担。事实和理由：2017年7月22日，我们和张雁鸿签订了《租赁协议书》，约定张雁鸿将位于昌平区××镇××号楼××号的房屋出租给我们，租期一年，自2017年7月25日至2018年7月24日，月租金6100元，每半年支付一次，押金为12200元。合同签订后，我们按约定支付了租金和押金，也按约定到期返还了房屋。现张雁鸿已将上述房屋出租给第三方，却拒不退还房屋押金给我们。故我们提起反诉。张雁鸿对的周铭明、黄虎的反诉辩称，不同意反诉请求。周铭明、黄虎严重损坏房屋，给我造成了损失。合同到期后，周铭明、黄虎并没有搬离房屋，继续居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市昌平区××镇××号楼××层××单元××的房屋登记于张雁鸿与案外人王琦名下。2017年7月22日，张雁鸿（甲方）与周铭明、黄虎（乙方）签订《租赁协议书》。协议约定：甲方将位于北京市昌平区××镇××号楼××号的房屋出租给乙方居住使用，居住人数最多6人；租赁期限自2017年7月25日至2018年7月24日，计12个月；本房屋月租金为6100元，押金为12200元；合同到期，乙方不续租，也不退房，乙方每日违约金按本合同每日租金的三倍向甲方支付；乙方爱护甲方财产，保持室内整洁卫生；在承租期间，乙方负责维修全部设备、设施、电器，费用乙方自理；租赁期满，乙方不续租的，甲方有权收回房屋，甲方按房屋照片及财产清单验收；本合同是续接2016年7月甲方与张露萍之合同，张露萍与周铭明均是U鼎冒菜的店长。合同签订后，张雁鸿于2017年7月22日将房屋交付周铭明、黄虎，周铭明书面确认收到该房屋的防盗门钥匙五把、电卡一张。当日，张雁鸿与周铭明、黄虎签署《房屋交割清单》，该清单列明了房屋内的电器、家具等物品的名称及数量等。2017年7月25日，周铭明、黄虎向张雁鸿支付押金12200元及六个月租金36600元。2018年1月19日，周铭明、黄虎向张雁鸿支付六个月租金36600元。2018年6月17日，周铭明微信通知张雁鸿合同到期后不再续租，并于2018年7月21日要求张雁鸿与案外人杨鑫鹏办理房屋交接。2018年7月22日，张雁鸿与杨鑫鹏对房屋内物品进行了清点，双方对房屋现状签署书面确认单，载明冰箱冷藏损坏、电视和机顶盒不能用、洗衣机盖子（小把手）丢失、电路板翘起等22项。当日，张雁鸿将房屋现状书面确认单通过微信分别发送周铭明、黄虎，并于2018年7月24日5时许通知周铭明、黄虎，要求其办理房屋交接及落实购买、维修义务。2018年7月24日，张雁鸿、周铭明、杨鑫鹏到场，并经张雁鸿报警，派出所民警出现场，但双方经沟通后未能达成一致。诉讼过程中，张雁鸿称2018年7月24日双方并未办理房屋交接手续，之后承租人继续使用房屋，直至2018年9月29日张雁鸿将房屋收回，后其对房屋进行维修，共计花费63443元。周铭明、黄虎主张其已于2018年7月22日将房屋交还张雁鸿，但未提供证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张雁鸿与周铭明、黄虎签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。租赁期间届满后，周铭明、黄虎负有向张雁鸿返还房屋的义务，周铭明、黄虎主张其已于2018年7月22日返还房屋，但未提供充分证据加以证明，故对其陈述本院不予采信。张雁鸿主张其于2018年9月29日收回房屋，本院对此予以认定。根据本案查明的事实，张雁鸿对周铭明、黄虎继续使用房屋并未表示认同，故在此期间，双方之间并不形成不定期租赁关系，涉案房屋租赁合同已因租赁期间届满而终止，现张雁鸿诉请解除合同，本院不予支持。张雁鸿依据合同约定要求周铭明、黄虎支付逾期退房违约金，理由正当，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，本院酌情予以适当减少。合同终止后，张雁鸿应将已收取的房屋押金返还周铭明、黄虎。根据合同约定及相关法律规定，周铭明、黄虎在租赁期间，应合理使用租赁房屋，因未合理使用造成租赁房屋及室内物品受损的，应承担相应的赔偿责任。根据张雁鸿提供的证据，本院对其主张的周铭明、黄虎造成房屋受损的事实予以认定，周铭明、黄虎理应向张雁鸿赔偿损失。对于损失价值，因张雁鸿已经对涉案房屋进行了维修，无法通过评估鉴定等方式予以确定，故本院结合案件具体情况，对该损失酌情予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、周铭明、黄虎于本判决生效后十日内给付张雁鸿违约金17164元；二、周铭明、黄虎于本判决生效后十日内赔偿张雁鸿损失35000元；三、张雁鸿于本判决生效后十日内返还周铭明、黄虎房屋押金12200元；四、驳回张雁鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2041元，由张雁鸿负担937元（已交纳）；由周铭明、黄虎负担1104元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费53元，由张雁鸿负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉审 判 员  董闻昕人民陪审员  寇艳荣二〇一九年十二月三十日书 记 员  雷迎新