贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初2797号原告：陈天军，男，布依族，1987年4月1日生，贵州省人，住贵州省。原告：王兰兰，女，穿青人，1991年9月6日生，州省织金县人，住贵州省织金县。二原告委托代理人：谢忠俊，贵州跃达禾律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务执行董事。委托代理人：郝利民，该公司员工。代理权限为一般代理。第三人：贵州安顺润家物业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421063069830E。法定代表人：赵金伟，该公司总经理。原告陈天军、王兰兰诉被告贵州安顺精石房地产开发有限公司、第三人贵州安顺润家物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院缺席审理了本案。现已审理终结。原告陈天军、王兰兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即为原告办理安顺市平坝区乐平镇金街B2幢2层7号的所有权初始登记并交付给原告；2、请求法院依法判令支付原告违约金（暂计至2019年6月17日）25888元，实际赔偿数额计算至转移登记之日；3、请求法院判令被告返还原告违法收取的配套费4920元；4、本案诉讼费用其他费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2014年签订商品房买卖合同，合同约定相应的房屋价款、面积、交房时间、办证时间等，其中合同第二十二第三款约定：被告必须于2016年3月27日前取得涉案商品房的所有权初始登记，并将相关材料交给原告。如果超过约定日期90日未办理，应按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金，但被告并未按照协议的约定办理商品房初始登记及交付相关手续。同时合同第七条二项约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施安装费，被告不再向原告收取任何费用，但被告却依据合同第十四条第四项约定收取了原告水电开户费，但出具的票据又显示为契税及配套费，第三人替被告收取了配套费。综上所述，原告按照合同的约定支付了合同价款，但被告并未按照协议的约定完整的履行其义务，其行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告自身合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告安顺精石房地产开发有限公司辩称：1、原告的产权证已于2018年11月27日办理，原告诉请被告支付到2019年6月17日逾期办证违约金与事实不符；2、本案已过诉讼时效。恳请人民法院驳回原告诉讼请求；3、约定的违约金过高，请求人民法院依据《合同法》第114条之规定，降低违约金，参照安顺中院裁判思路，结合本地经济发展水平，物价收入等实际情况，酌情判决；4、对收取的4920元，与已原告方进行过结算，原告方已认可了该实事，所以原告的诉讼请求不存在。第三人贵州安顺润家物业有限公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见述称：1、我方无义务办理产权证，应以驳回，逾期办理产权证的违约金即便产生也不应由我方承担；2、收取的4920元是代被告收取的，用于办理预告登记、抵押登记、备案及产权办理，且该费用被告已与原告进行结算，原告也认可了该事实，请求驳回原告的请求。本院经审理认定事实如下：在2014年7月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定，原告购买被告开发的项目名称为金街的商品房一套，建筑面积50.33M2，房屋总价为214200元。同时约定，被告应当在2015年9月30日前向买受人（原告）交付该商品房，并于2016年3月27日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。逾期按日利率万分之一承担违约金。同日，双方又签订了补充协议，并在5.1条约定：“商品房的权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。并由买受人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付已付房价万分之二的违约金”；5.4条约定：“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记，在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证前提下，如非出卖人原告造成有时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。合同签订后，原告依约交付购房款，被告依约将房屋移交原告占有，但未按约定时间申请办理商品房所有权初始登记和转移登记。另查明，被告2018年11月27日为原告所购房屋办理了商品房转移登记并取得商品房权利证书（房产权证）。又查明，双方在签订的商品房买卖合同第七条中约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；在补充协议第1.1条中约定，被告向原告收取4920元，用于办理预告登记、抵押登记、备案及产权办理、印花税、房屋测绘及水电开户等，该笔费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补。协议签订后，被告向原告收取4920元的相关费用，并按约定为原告办理了预告登记、抵押登记、开通水电、缴纳印花税等税费。2015年8月6日，原、被告就该款进行结算。上述事实，有原、被告庭审陈述，双方提交的商品房买卖合同、告知书、承诺书、光盘、收据、转账凭证、房屋产权证、补退房款表格、补充协议、民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，1、关于原告要求办理商品房所有权初始登记，并交付给原告请求：依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定及双方签订的商品房买卖合同第二十二条约定，办理商品转移登记（房屋产权证书）的义务本应是原告，被告承担的是办理商品初始登记并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告的协助义务。由于双方又签订了补充协议，并在第5.1条中约定：“如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任”从该条内容来看，表明双方已对商品房买卖合同第二十二条进行了实质性的变更，将本来应由买受人承担办证（房屋产权证）主要义务，出卖人承担办证协助义务，变更为出卖人承担办证的主要义务，买受人承担办证的协助义务。由于该变更约定系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方变更办证主要义务及协助义务后，被告不再承担将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的协助义务。另外，初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记，该登记是不动产登记机构对出卖人建造的商品房权属的确认。出卖人在对建造的商品房进行初始登记后，才能为买受人办理商品的转移登记及房屋产权证。由此可看出，初始登记是不动产登记机构对出卖人建造的商品房物权归属和内容的确认，该确认与记载不动产物权的权利证书不同，不具有向原告交付的可行性。且被告已于2018年11月27日为原告所购房屋办理了商品房转移登记并取得商品房权利证书（房屋产权证），被告该项义务已履行完毕，故原告要求被告立即为原告办理安顺市平坝区乐平镇金街B2幢2层37号房的所有权初始登记并交付给原告的请求无理，本院不予支持。2、关于要求被告支付违约金请求：依照双方签订的商品房买卖合同第二十二条的约定，被告精石房开公司本应于2016年3月27日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但由于双方在补充协议第5.4条中约定，“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”，上述约定表明，双方已对商品房买卖合同第二十二的约定进行了实质性变更。因该约定系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,且该约定仅是对申请商品房所有权初始登记时限进行约定，并没有免除自身义务、加重对方责任或排除对方权利的情形，应属合法有效。故被告办理该商品房初始登记的日期不再是2016年3月27日前，而是在商品房交付的日期2015年9月30日后600个工作日，按约定被告应在2018年3月1日前申请商品房所有权初始登记。由于该日期是双方约定的申请日期，而非初始登记的取得日期，故被告在该日期前向相关部门申请办理初始登记后，相关部门办理初始登记需要一定的时间，因双方在补充协议中未约定取得初始登记的时间，结合双方的合同约定，本院酌定被告取得初始登记的时间为申请日后90日，即在被告应在2018年5月30日前取得商品房的初始登记。另外，因双方在补充协议第5.1条中约定，将商品转移登记（办理房屋产权证书）的义务转移给被告，因办理初始登记与转移登记具有时间上有顺序性，被告只有取得商品房初始登记，才能办理商品房的转移登记，由于双方在补充协议中未约定取得转移登记（房屋产权证）的时间，结合双方合同约定，本院酌定被告办理商品房转移登记并取得权利证书的时间为完成商品房初登记后的90日，即被告应在2018年8月28日是为原告办理并取得商品房转移登记（房屋产权证），逾期被告即构成违约，应按双方约定承担违约责任，因被告已于2018年10月9日为原告办理转移登记（房屋产权证），且原告要求被告承担违约金的日期也为办理转移登记之日。故本案被告应从2018年8月28日起，到为原告办理房屋转移登记的2018年11月27日止，按日向原告承担已交付房款总价万分之一的违约责任，即其应向原告支付的违约金为：214200×92（天）×0.1‰＝1790元。3、关于要求返还原告违法收取的配套费4920元请求：首先，被告收取原告的4920元并非双方签订的商品房买卖合同第七条中约定的水电安装费，而是双方在补充协议1.1条中另行约定应由原告承担预告登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等费用。水电安装费系建设工程的“三通”费用，属商品房建设的成本费用；而水电开户费、预告登记费、抵押登记费等费用是有关单位按法律法规收取的相关费用，该费用是商品房买受人为了保全其购买商品房，保障其将来实现物权，或者是为了其购买的商品房使用方便，便于生活，又或是为了使用其购买的商品房达到圆满状态而应由买受人应当承担的费用，该费用并不包含在商品房建设成本之内。两种费用的性质不同、承担主体不同，收费主体不同，用途不同，故被告收取原告的4920元的相关费用并未违反商品买卖合同第七条的约定；其次，被告收取该费用是依双方签订的补充协议中第1.1条的约定来收取的，而该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，且该约定只是对新事项的补充，并没有免除自身义务、加重对方责任或排除对方权利的情形，应属合法有效。双方应按该约定履行自己的义务，被告在收取该费用后，已按约定为原告办理了预告登记、抵押登记、开通水电等约定义务，故原告无权要求被告返还该费用；再次，原、被告已对该笔费用进行结算，并按约定履行了多退少补的义务。综上，原告要求被告返还该笔费用的请求于法无据，本院不予支持。4、关于被告超过诉讼时效的辩称：双方在补充协议第5.4条中约定，“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”。因此本案诉讼时效应自2015年9月30日后600个工作日加上被告取得初始登记、转移登记之日起算，故本案未过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安顺精石房地产开发有限公司于本判决生后五日内赔偿原告陈天军、王兰兰违约金1790元。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费570元，减半收取285元，由被告安顺精石房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起两年内向人民法院申请强制执行。审判员  刘尚军二〇一九年十二月二十日书记员  詹仁睿