江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0411民初3316号 原告：丁君伟，男，1996年10月31日生，汉族，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：吴文伟，北京市盈科（常州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常超，北京市盈科（常州）律师事务所律师。 被告：常州嘉腾置业有限公司，住所地常州市新北区高新科技园创新科技楼南区B2座常州国际商务中心406-3号。 法定代表人:裴丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王世良，江苏良筑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱涛，江苏良筑律师事务所律师。 原告丁君伟诉被告常州嘉腾置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理，依法组成合议庭进行公开开庭审理。原告丁君伟及其委托诉讼代理人吴文伟、常超，被告常州嘉腾置业有限公司的委托诉讼代理人王世良、钱涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁君伟诉称：2016年1月4日，原告与被告签订了商品房买卖合同并缴纳了购房款5615982.96元。依照合同约定，被告需在2016年1月31日前将标的房屋及附属设施交付给原告。但2016年1月31日到期后，原告发现被告所要交付的房屋存在严重质量问题。为此，原、被告各自委托了专业检测机构对房屋质量进行检测。根据原告委托的检测机构出具的检测报告，原告发现标的房屋存在多处空鼓、裂缝、渗漏、混凝土标号不达标及建筑平整度偏差等质量问题；根据被告委托的检测机构的检测报告，显示标的房屋存在严重的孔洞，孔洞内钢筋外露、混凝土标号不达标、锈蚀等外观缺陷。对于上述质量缺陷，原告多处催促，但被告却迟迟不予修复，导致房屋完全不能满足原告的居住使用的需求，致使合同的目的无法实现。现提出诉讼，要求：1，判令被告赔偿原告对房屋维修费用399742元，并对鉴定报告中8.1,8.2,8.4项进行维修；2，判令被告支付原告鉴定费用80800元及为鉴定而支出的铲墙费用8000元；3，判令被告赔偿原告租金损失250000元；4，本案诉讼费用由被告负担。 被告常州嘉腾置业有限公司答辩称，1，原告未按照公司通知办理案涉房屋交付手续，按照合同约定，被告有权解除合同，并要求原告承担合同约定的违约金；2，如合同解除，本案原告的诉请均不成立，如不解除，应从2016年1月31日开始计算保修期，被告只应在保修范围内承担保修责任，而本案所有的内容均已过了保修期，被告不应承担保修责任；3，出具本案鉴定报告的单位参与了讼争房屋工程建设，其采用施工验收规范进行鉴定不符合鉴定要求，鉴定的依据错误；4，修复方案系单方报价，明显高于其他报价及同行报价，且其为鉴定机构的全资子公司，其报价不应予以采信；5，原告没有向被告发出书面维修通知，故被告应在收到维修通知后在保修范围内承担维修责任；6；如原告认为没有交付案涉房屋，其诉请应为交付符合合同约定的标的物，不存在租金损失，且该租金并未实际发生。故被告认为原告的诉请均不能成立，应依法予以驳回。 经审理查明：2016年1月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的位于常州市新北区龙湖原山5幢101号别墅。签订合同后，原告向被告支付购房款5615982.96元。合同约定交付期限为2016年1月31日前。双方还就其他事项进行了明确约定。至案涉房屋交付期限，原告发现案涉房屋存在严重质量问题，与被告发生争议。被告对案涉房屋进行了部分修复整改，原告不予认可。2016年4月20日，原告领取了案涉房屋不动产证书。期间，原告委托常州丁渤房屋质量检测有限公司进行检测，该公司在2016年5月28日出具苏常（DB）字2016第0004381号检测报告，指出涉房屋存在多处空鼓、裂缝、渗漏及建筑平整度偏差等质量问题，并提出整改方案。被告委托常州市建筑科学研究院股份有限公司对案涉房屋进行检测，该公司在2016年12月16日出具JJ11160250号检测报告，认为案涉房屋存在严重孔洞，孔洞内钢筋外露、锈蚀等外观缺陷，严重影响承载能力，并建议采取加固或重新浇筑等措施。双方因上述质量问题及修复意见分歧，原告向本院提起诉讼。审理中，原、被告均表示同意由常州市建筑科学研究院集团股份有限公司对案涉房屋工程质量进行鉴定，并同意由本院委托鉴定。常州市建筑科学研究院集团股份有限公司于2019年3月12日出具常建科（2018）建鉴字第050号司法鉴定意见书，就装饰、水电、门窗、结构承载力、混凝土梁、柱露筋、疏松及裂缝、房屋渗漏水等质量问题提出检测鉴定意见及修复方案。原、被告对此不持异议，并同意由本院委托江苏鼎达建筑新技术有限公司依据该检测鉴定意见及修复方案制定修复工程专项施工方案。2019年5月，该公司出具专项施工方案。原、被告均予以认可，并同意由本院委托其对专项修复方案提出报价。2019年8月29日，该公司出具报价单，该报价单确认本加固工程预算总造价为399742元。原告为此支付铲墙费用8000元，鉴定检测估价费用80800元。被告对该报价持有异议，经本院组织原、被告进行质证，并由出具报告单位专业人员当庭就被告持有异议部分逐一进行陈述说明。庭审中，双方均表示同意调解解决纠纷，但因存有差距未能达成一致意见。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国相关法律规定，案涉房屋买卖合同合法有效。原告依据合同缴纳了全部购房款，被告理应按照合同约定交付案涉房屋。原告在合同约定的交付房屋期间内对案涉房屋验房，发现案涉房屋存在的质量问题与被告进行交涉，并委托相关检测机构进行检测；被告也委托相应的检测机构进行质量问题检测，对有关部位进行修复，但未能取得原告的认可。因此，双方就案涉房屋存在质量问题进行交涉，该行为并非是双方进行解除房屋买卖合同或者原告拒绝接受房屋的行为。虽然原告在此期间办理了案涉房屋的产权登记，领取了不动产证书，但该登记领证行为并不能表明原告实际接受占有案涉房屋。被告认为其已经书面通知原告交付案涉房屋，其仅仅提供了通知及邮寄凭证自留件，但其未能举证证明实际送达原告或原告签收，故被告抗辩原告拒绝办理交付案涉房屋手续的意见，本院不认可。因案涉房屋客观上存在相应的质量问题，致使原告不能按时正常对该房屋进行装饰装修并达到入住目的，被告负有交付标的物存有严重瑕疵的违约责任，理应承担相应的违约责任，该责任的承担可参照合同第十八条关于质量问题的违约金标准即按照合同总价5%承担违约金。故原告主张按照租金250000元计算损失没有超出合同约定金额，本院予以支持。鉴于案涉房屋存在的质量问题，经原、被告双方同意，并由本院委托相关机构进行鉴定并出具相关鉴定报告及修复加固专项施工方案，对相应的费用也作出了造价预算，根据本案实际情况及原、被告的意见，由第三方进行加固修复较为合理，加固修复费用则由被告承担。关于原告为检测案涉房屋质量问题和对修复加固制作专项施工方案及报价而支出的费用，依法应由被告承担。关于检测报告中涉及其他部位的瑕疵，并不构成严重质量问题而对原告使用产生影响，且该部分瑕疵在原告日后装修中也可以进行弥补，故原告该项诉请，本院不予支持。被告在本案中的其他抗辩意见，因未能提供相应的证据加以证实，本院依法不予采信。本案的诉讼费用，应当按照“谁败诉谁承担诉讼费”的原则承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下： 一、被告常州嘉腾置业有限公司赔偿原告丁君伟房屋维修费用399742元。 二、被告常州嘉腾置业有限公司支付原告丁君伟鉴定费用80800元、铲墙费用8000元，合计88800元。 三、被告常州嘉腾置业有限公司赔偿原告丁君伟其他损失250000元。 上述款项在本判决生效后十日内付清。 四、驳回原告丁君伟的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，由被告常州嘉腾置业有限公司负担。（该款原告已预交，原告同意由被告承担部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 毛 见 人民陪审员 林 莉 人民陪审员 曹 洁 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员 蒋沁君