河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初32120号原告徐，男，汉族，1968年4月9日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人黄云天，河南天纲律师事务所律师。委托诉讼代理人陈洋洋，河南天纲律师事务所律师。被告王某某，女，汉族，1975年12月16日出生，住郑州市金水区。被告邓某某，男，汉族，1987年12月16日出生，住河南省通许县。原告徐某某诉被告王某某、邓某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某某及其委托诉讼代理人黄云天、陈洋洋到庭参加诉讼，被告王某某、邓某某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告王某某自2007年10月份相识，2009年1月份，通过原告担保、被告王某某与杨某某签订借款协议，约定：被告王某某向杨某某借款80000元，约定月息三分，借款时间为2009年1月21日至2009年5月1日，期间利息共计8000元，被告王某某将自己名下、于2007年6月11日购买的、位于金水区某某号，面积为75.35平方米，契税证号0342191房产用作抵押，如到期不能归还借款，该房屋作价出售给杨某某。2009年5月份借款期限届满，被告王某某因无力偿还借款，原告即承担了每月2400利息的归还责任，具体利息款项的支付时间不等；该种垫付行为持续到2013年10月，被告王某某因原告代偿杨某某代偿了不少的利息，为解决上述借款的清偿，被告王某某和原告达成以上述房屋以每平方米7000元的价格，折价527170元出卖给原告的共识，原告以现金方式支付被告王某某217170元（含代偿杨某某的88000元、2009年5月1日至2013年10月的代偿杨某某利息127200元（2400/月×53个月），余款1900元以现金形式支付），银行按揭贷款180000元由原告继续归还，剩余130000元等办房产过户手续时一次性结清。之后被告王某某将房屋和钥匙交付原告，原告一直按月向银行偿还月供，并于2016年清缴了过往拖欠的物业费，对上述房屋进行了装修，继而入住至今。2018年元月下旬，原告决定还清月供，为此要求被告王某某配合共同委托郑州市伯爱房地产营销策划有限公司（以下简称“伯爱公司”）办理房屋贷款月供清偿过户手续，但在月供还清后被告王某某以房产证丢失为由拖延，为此原告要求被告王某某共同委托伯爱公司到产权登记部门完成了产权证补办手续，为了约束被告，原告和被告王某某将产权证收取凭证交给伯爱公司，以让其代办过户手续；但令原告意想不到的是被告王某某竟私自到产权登记机构取走产权证，导致过户手续无法办理；原告为此找被告王某某，要求其配合办理过户手续，但由于被告王某某的拖延及失联，导致过户手续一拖再拖；直至2019年8月27日，原告发现家中被别人以撬门别锁的方式进入，原告知悉后，通过报警、警察介入的方式，才知道被告王某某竟将房屋以买卖形式过户至被告邓某某名下。对此，原告认为，被告王某某签订《卖房协议》后未按照约定履行义务，而且在明知涉案房屋已出售给原告，原告业已入住多年的情况下，仍擅自与被告邓某某就同一房屋签订《郑州市存量房买卖合同》，并为被告邓某某办理了过户登记；而被告邓某某在不到现场看房、没有房屋钥匙这一系列重大违反常理的情况下，仍然以明显不合理的低价（每平方低于市场价5000元）购买该房屋，足以认定其与被告王某某构成恶意串通。根据《物权法》第15条、《合同法》第52条规定和最高人民法院对“一房二卖”纠纷物权保护顺位的相关规定，即使被告王某某为被告邓某某办理了房屋过户登记，但其恶意串通的行为损害了原告的合法权益，双方签订的《郑州市存量房买卖合同》应认定无效。综上，原告为维护合法权利，诉至法院，请求判令：依法认定二被告签订的《郑州市存量房买卖合同》无效并判令将涉案房屋产权登记恢复至被告王某某名下。被告王某某未答辩。被告邓某某未答辩。经审理查明：一、原告提交《商品房买卖合同》一份，内容显示：王某某（××）从河南恒升房地产开发有限公司（出卖人）处购买位于金水区畜牧路北、××国道西××单元××东××号房屋，建筑面积75.35平方米，总房款为271742元，合同签订日期为2007年6月11日。二、原告提交《借条》一份，内容显示：今借到杨某某现金大写捌万整（80000元）（月利息3%，每月2400元），担保人徐某某、借款人王某某，落款日期为2009年1月21日。原告提交《协议》一份，内容显示：甲方王某某，乙方杨某某，1、甲方向乙方借现金捌万元整，借款时间为2009年1月21日至2009年5月1日，到期甲方应归还本金利息共88000元，一次性还清。2、甲方借到乙方现金捌万元。用甲方的房产一处作抵押给乙方，房产地址为金水区畜牧路北，107国道西，恒升府第19号楼1单10层东3号，面积为75.35平方米，契税证号：0342191，及本房产的一切手续。3、如甲方到2009年5月1日，不归还借款，本房产按88000元计算归乙方所有，房主并负责给乙方办理过户手续。落款处有甲方王某某、担保人徐某某签字，落款日期2009年1月21日。三、原告提交《卖房协议》一份，内容显示：本人王某某，家住郑州市××号院2号楼12号，身份证号，将我名下的房产恒升府第19号楼1单元1003室，面积75.31㎡，每平方7000元，总房款为527170元卖给徐某某。已付现金217170元，银行按揭贷款180000元由徐某某承担，下欠130000元等办房产过户手续时一次性结清，过户费用由徐某某承担（2013年10月份协商价钱，不会变化）。卖方人王某某、买方人徐某某签字捺印，落款日期为2016年9月20日。四、被告王某某与被告邓某某签订《郑州市存量房买卖合同》一份，内容显示：王某某自愿将其房屋出售给邓某某，房屋坐落于郑州市××路××院××楼××号，房屋建筑面积74.56平方米，所有权证号为郑房权证字第豫（2018）郑州市不动产权第0033906号，房屋成交价款为890000元。合同签订日期为2019年4月19日。原告委托河南创泓房地产评估有限公司对位于郑州市××路××院××楼××号建筑面积为74.56平方米的成套住宅及其应分摊土地和装饰装修（不包含动产、特许经营权、债权债务等）于2019年4月19日的价值进行评估，河南创泓房地产评估有限公司于2019年12月5日出具《房地产估价报告》一份，评估结果显示位于金水区晨旭路10号院19号楼10层127号房屋于2019年4月19日价值时点的市场价值为1202700元，单价为16130元/㎡。五、郑州恒升物业管理有限公司恒升府第管理处出具《证明》一份，内容显示：兹证明郑州市金水区畜牧路北107国道西恒升府第19幢1单元10层东3户的房产与郑州不动产登记中心出具的金水区晨旭路10号院19号楼10层127号的房产属于同一处房产，徐某某及其家人自2010年至今居住在此，特此证明。落款日期为2019年11月27日。六、郑州市不动产登记中心于2019年12月11日出具的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示：豫（2019）郑州市不动产权第0136458号，产权人为邓某某，房屋坐落于金水区晨旭路10号院19号楼10层127号，面积为74.56平方米，该房屋于2019年5月7日设立抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司郑州分行，抵押金额880000元。七、原告在庭审中称，二被告是早就认识的生意合作伙伴，二被告之间存在恶意串通，涉案房屋交易价格明显低了市场价格三分之一，根据其委托河南创泓房地产评估有限公司对涉案房屋做出的2019年4月19日《评估报告》显示，该房屋当时价值1202700元，而二被告之间的交易价格为890000元，显然价格过低。作为价值在百十万元的房屋在正常买房的情况下，被告邓某某应当到涉案房屋内查看，而事实上没有。作为正常的买房，买房人应当从卖房人处取得房屋，并到物业处办理房屋交割手续，而被告邓某某并没有向被告王某某收取钥匙、办理物业交割手续，而是以撬锁的方式进入房屋，显然异于常理。作为正常的房屋购买行为，购买后急于入住、急于行使房屋产权人的权利，办理一系列手续，而邓某某却要在2019年8月27日才强行进入该房屋，显然其应该知道该房屋有人居住，其不能拿到房屋钥匙的。我方从2010年对该房屋进行装修，并在该房屋居住至今，根据相关法律规定，要求确认二被告签订的《郑州市存量房买卖合同》无效。本院认为，原告与被告王某某签订的《卖房协议》以及被告王某某与被告邓某某签订的《郑州市存量房买卖合同》均系当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应照约定履行相应的义务。原告认为二被告之间存在恶意串通且房屋交易价格明显低了市场价格三分之一，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，被告王某某与被告邓某某签订《郑州市存量房买卖合同》约定房屋价款为890000元，原告委托河南创泓房地产评估有限公司评估该房屋2019年4月19日该时点价值为1202700元，转让价格高于交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十，故不视为明显不合理低价，原告提供的证据不能证明二被告恶意串通，故原告要求确认二被告签订的《郑州市存量房买卖合同》无效，证据不力，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，本案所涉房屋现登记在被告邓某某名下，故原告徐某某要求确认被告王某某与被告邓某某签订的《郑州市存量房买卖合同》无效并将涉案房屋产权登记恢复至被告王某某名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告徐某某的诉讼请求。案件受理费减半收取4900元，由原告徐某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 何 萌二〇一九年十二月二十六日书记员 武晨晓