湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3003号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号。法定代表人：阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张成福，男，汉族，1963年7月15日出生，住址湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所兼职律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人张成福商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1222民初4432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湘中房地产公司上诉请求为：1、撤销一审判决第一、二项，维持第三项；2、改判驳回张成福的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，上诉人无需承担逾期交房责任。上诉人没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。张成福辩称：上诉人未按合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。合同约定了上诉人为被上诉人办理房产证的义务，上诉人应承担逾期办证的违约责任。上诉人的上诉事实和理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。张成福向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房的损失44839元（逾期628天）；2、判令被告赔偿逾期办理房产证的损失28000元（以426900元为基数，自2018年6月27日起暂计算至2019年5月28日，实际计算至被告为原告办理房屋所有权证之日止）；3、判令被告为原告办理房产证（庭审中变更为办理不动产权证）；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月20日，原告张成福与被告湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第5幢6层606号房，建筑面积119.65平方米，每平方米3567.91元，总购房款426900元，首付款226900元于合同签订日支付，余款200000元采用银行按揭方式支付；被告应当在2016年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因被告原因导致房屋逾期交接使用的，按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付违约金。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，原告于2016年4月2日付清了全部购房款，双方于2018年3月27日办理了房屋交付，原告于2018年7月24日缴纳契税6156.17元、专项维修资金11836元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知原告可以办理房屋交接、权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。关于逾期交房的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因此在被告所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，被告未达到约定的交房条件，不论被告是否通知原告交房，其已经构成逾期交房，故法院对被告提交的证据怀化日报交房公告，不予采信，对被告辩称其已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知原告办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任的抗辩意见，法院不予采纳。但原告已于2018年3月27日与被告办理了交房手续，应视为原告自愿放弃合同约定的交房标准，因此，被告仅应承担2018年3月27日前的延期交房违约责任。但原告于2019年8月8日才向法院提起诉讼要求被告支付逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告要求被告承担2016年8月8日以前的逾期交房违约金已过诉讼时效，法院不予支持。关于违约金的计算标准，法院酌情确定为已付购房款的每日万分之一，从2016年8月9日计算至2018年3月27日的逾期交房违约金应为：426900×595（天）×0.1‰=25400.55元。故对原告请求被告支付延期交房违约金25400.55元的诉讼请求，法院予以支持，超出部分不予支持。关于逾期办证的问题，上述《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约金，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。逾期办证违约金的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证违约金为6147.36元｛426900×0.0001×144天（自2018年7月24日起至2018年12月15日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证违约金6147.36元的诉讼请求予以部分支持，对超出部分，法院不予支持。被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。关于办理不动产权证的问题，因本案已具备原告自行办理权属证书的条件，原告应自行按相关要求办理权属证书，故原告要求被告办理房产证的诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张成福逾期交房违约金25400.55元；二、被告怀化湘中房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张成福逾期办证违约金6147.36元；三、驳回原告张成福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1621元，减半收取810.5元，由原告张成福负担459.5元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担351元。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院对一审判决认定的事实予以认可。本院认为：张成福与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。湘中房地产公司未按合同约定的条件和期限向张成福交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。一审判决湘中房地产公司向张成福支付相应的在诉讼时效范围内的逾期交房违约金并无不当。湘中房地产公司认为延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致的上诉理由不能成立。由于双方当事人在《商品房买卖合同》中对于逾期办证的内容无明确约定，故不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在张成福已自行缴纳契税和专项维修资金之日即张成福能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，湘中房地产公司作为出卖人因未完成销售商品房的初始登记应当承担相应的违约责任。在张成福缴纳契税和专项维修资金之前未能办证的责任应由其自行承担，一审法院判决湘中房地产公司按张成福已付购房款每日万分之一的标准，支付自张成福缴纳契税和专项维修资金之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止期间的逾期办证违约金亦并无不当。湘中房地产公司认为其没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，湘中房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费589元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇一九年十二月二十七日代理书记员  潘佰炬