江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3027号上诉人（原审被告）：张群祥，男，1968年11月20日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。上诉人（原审被告）：王敏，女，1968年9月6日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：潘长城，江苏衡信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐希超，男，1973年9月30日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。被上诉人（原审原告）：张克宝，男，1941年7月11日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。被上诉人（原审原告）：徐诺，女，1995年10月8日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。被上诉人（原审原告）：徐犇，男，1997年6月30日出生，汉族，居民，住址同上。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：相入亮，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。原审第三人：连云港市赣榆区青口镇王楼社区居民委员会，住所地连云港市赣榆区青口镇王楼社区。法定代表人：朱玉山，社区主任。上诉人张群祥、王敏因与被上诉人徐希超、张克宝、徐诺、徐犇，原审第三人连云港市赣榆区青口镇王楼社区居民委员会（以下简称王楼居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张群祥、王敏上诉请求：1.依法撤销一审判决，并驳回被上诉人要求确认徐希超与上诉人于2010年11月12日签订的《土地转让协议》无效的诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。2.本案一审诉讼费用、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人于2010年11月12日签订的《土地转让协议》违反法律的强制性规定，属无效，是错误的，明显违反《合同法》第四十四条和第五十二条第（五）项等有关法律的规定。《土地管理法》第六十三条并没有规定因违反该规定将导致合同无效，该规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。违反该条规定，并不能认定合同无效。2.徐希超为了退伙于2010年11月12日与上诉人签订《土地转让协议》，上诉人也早已将退伙款交付给被上诉人徐希超，双方一直相安无事。上诉人进行的大量投资，现在涉案土地及房产等价格上涨，被上诉人受利益驱使，在时隔7年后起诉要求确认合同无效，有违诚信，不应支持。被上诉人徐希超、张克宝、徐诺、徐犇答辩称：我方认为上诉人的上诉请求依法不能成立，被上诉人租赁了第三人的土地，使用期限是20年，期间被上诉人与上诉人合伙使用了该土地，但由于双方合伙产生了分歧，而且上诉人也没有按照相关的合伙协议进行履行，所以2010年11月12日双方签订了土地转让协议，我方认为双方没有权利对农村集体土地使用权进行转让，一审法院根据被上诉人的请求依法根据合同法第五十二条第五款的规定以及土地管理法第六十三的规定对双方转让协议认定无效是正确的，对于上诉人提出双方的土地是流转，被上诉人不予认同，双方协议非常明确是土地转让协议，并非是对租赁土地进行流转，且该土地并不是建设用地，而是农村集体土地性质，所以我方认为一审判决正确，认定事实清楚，请二审法庭查明事实，依法驳回上诉请求，维持原判。原审第三人王楼居委会未到庭答辩亦未提交书面答辩状。徐希超、张克宝、徐诺、徐犇向向一审法院起诉请求：1.确认涉案双方签订的土地转让协议无效。2.本案诉讼费用由张群祥、王敏承担。一审法院认定事实：2007年5月20日，徐希超与王楼居委会签订《土地租赁合同》，合同约定：王楼居委会将位于县农开局残联西侧（闲置地），县人民法院后院西侧、农业科技推广站东侧（闲置地）租赁给徐希超使用，总面积23.8亩，租赁期限二十年，从2007年至2027年，承包费用为每亩承包费600元，计23.8亩×600元＝14280元，自签订协议之日起一次性交纳当年承包费用，每年的对应日交纳当年承包费。2007年4月10日，徐希超与张群祥签订《合伙协议书》，约定双方共同投资在位于县农开局西侧（闲置地），法院后院西侧，农业科技推广站东侧，面积23.8亩的土地修建停车场。经营期限自2007年5月至2027年5月。2008年夏天左右，因修义塘路需要占用县农开局残联西侧11.5亩土地，王楼居委会与徐希超对上述土地重新签订两份合同，时间均写为2007年4月8日。其中县农开局残联西侧11.5亩土地签订了《土地租赁合同》，合同约定：租赁期限二十年，从2007年至2027年，承包费用为每亩承包费800元，计11.5×800＝9200元，自签订协议之日起一次性交纳当年承包费用，每年的对应日交纳当年承包费；县人民法院后院西侧、农业科技推广站东侧12.3亩土地签订了《土地转让合同》，合同约定：每亩价格3.5万元，12.3亩×3.5万元＝43.05万元，合同签订后应付10万元，第二年的相应日交清全部余款。2008年5月7日，以徐希超的名义向王楼居委会交纳土地承包费9200元。2008年8月26日、8月30日、9月3日，以徐希超的名义分别向王楼居委会交纳购买土地款10万元、13万元、5万元，以上共计28万元。2010年11月12日，涉案双方对合伙期间投资、土地等结算后签订《土地转让协议》，由徐希超及张某（已去世）作为甲方与张群祥、王敏作为乙方，案外人姜建斌作为见证人在协议上签名。协议约定：甲方将位于县人民法院后院西侧、农业科技推广站东侧、残联后院12.3亩地转让给乙方，土地转让总价为140万元，在签订协议当日一次性付清，协议签订后，甲方在2007年4月8日与王楼村委会签订的土地转让合同所规定的权利和义务一并转嫁给乙方，之前的与乙方无关，双方签订协议后，各自按照协议条款履行义务，双方不得悔约，如甲方悔约，除按照签约时的转让价格支付给乙方外，另承担土地总价款140万元30%的违约金，如乙方违约，责任同上。一审法院另查明，徐希超及张某转让给张群祥、王敏的土地目前仍为农民集体土地性质。一审法院认为，本案案由应为确认合同效力纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据该规定，徐希超、王楼居委会于2007年4月8日签订的《土地转让合同》应属无效合同。徐希超、张群祥在对合伙期间的投资进行结算后，达成拆伙协议，双方签订《土地转让协议》，同样违反了法律、法规的强制性规定，也应属无效协议。综上所述，对徐希超、张克宝、徐诺、徐犇的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，一审法院遂判决：徐希超、张某与张群祥、王敏于2010年11月12日签订的《土地转让协议》无效。一审案件受理费80元，由张群祥、王敏负担。二审期间，上诉人张群祥、王敏向本院提交：1.2007年5月20日以徐希超的名义与第三人签订的协议书一份。证明：在上诉人与徐希超合伙期间由二人出资委托第三人对涉案土地建设围墙以及回填土工程，事实上该合同没有履行，建设围墙及回填土工程最终不是第三人施工，但是从该份证据可以看出，涉案土地原来是荒沟，并非是农用地，而且在合伙期间已经对该土地进行了回填土等；2.营业执照一份。证明：上诉人受让涉案土地使用权，是用于投资建停车场，已经得到了合法登记；3.赣榆区自然资源和规划局提供的图斑面积统计表及土地利用现状图。证明：涉案土地是国有建设用地，并非是农用地。被上诉人徐希超、张克宝、徐诺、徐犇质证称：对第一组证据，对真实性没有异议，但不能证明上诉人的证明观点，该协议是第三人与被上诉人签订，与上诉人没有关联性；对第二份证据，对真实性没有异议，也不能证明其证明目的，与涉案土地没有关联性；对第三份证据，对真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。该图标中显示名称为“青口镇河南社区”，而涉案土地是“青口镇王楼社区”，并非同一块土地，即使与涉案土地有关联性也不能证明上诉人的目的。第三人与被上诉人徐希超签订的是租赁协议，租赁期为20年，不管土地是什么性质，被上诉人与上诉人均无权买卖涉案土地。而且涉案土地没有审批时间，无法查清涉案土地起止年限。结合双方当事人的质辩意见，本院对上诉人徐希超、张克宝、徐诺、徐犇所举三组证据的形式真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决除土地性质之外查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案土地性质为国有土地使用权。本案二审争议焦点：涉案合同效力是否应认定为无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，从现有证据来看，涉案土地系国有土地。徐希超虽与王楼居委会签订《土地转让合同》，但其在一审诉讼之前未能获得土地使用权证书亦未获得有批准权的人民政府的同意，故徐希超、张某与张群祥、王敏签订的《土地转让协议》应认定无效。综上所述，上诉人徐希超、张克宝、徐诺、徐犇的上诉请求及理由均不能成立。因二审出现新证据，导致一审判决事实认定错误，适用法律错误，但实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元（张群祥、王敏已预交），由上诉人张群祥、王敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  严伟晏审 判 员  吴雪莹二〇一九年十二月六日法官助理  蒋 寻书 记 员  仇瑞庭法律条文附录《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。