四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0681民初3164号 原告：陈忠新，男，汉族，1972年12月15日生，住四川省广汉市。 原告：刘得兰，女，汉族，1969年1月28日生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人： 二原告共同委托诉讼代理人：谢帮伍，四川万寿律师事务所律师，一般授权。 被告：西南城控股有限公司，住所地广汉市经济开发区（深圳路东一段）。 法定代表人：周伟，总经理。 委托诉讼代理人：陈小东，四川和创律师事务所律师,特别授权。 原告陈忠新、刘得兰与被告西南城控股有限公司（以下简称西南城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈忠新、刘得兰的共同委托诉讼代理人谢帮伍、被告西南城控股有限公司的委托诉讼代理人陈小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金，以247096元为基数，从2014年6月28日起每日按万分之二的标准计算至交房之日止，暂计算至2019年10月25日止的违约金为96120.92元；2、请求判令被告支付原告逾期办理产权违约金，以247096元为基数。自2015年6月30日起按每日万分之二的标准计算至办证之日止，暂计算至2019年10月25日止的违约金为77983.97元，两项合计174104.89元。事实与理由：原、被告双方于2014年3月3日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于广汉市商业房屋,按照建筑面积计算，房屋单价为每平方米8688.34元，房屋建造面积为29.01平方米，套内建筑面积为28.44平方米，总价为247096元。合同约定被告应当在2014年6月28日前向原告交付该商品房，办证时间为2015年6月30日，同时约定了逾期被告应当承担的违约责任。合同签订以后，原告已向被告支付全部购房款247096元。但截至目前，被告仍未向原告交付房屋和办理产权。原告为此诉至本院。 被告西南城公司辩称，原告购买的房产已经符合交房条件，且根据《测绘报告》，原告应当向被告支付房产面积补差款。为减少诉累，请求在本案中一并解决。原告的违约责任计算错误，原告购买的房产对于逾期交房和办证有明确的违约责任约定。逾期交房和逾期办证都是竣工延迟造成的，只能由原告任选其一，不能双重主张。被告已经在房款中给了原告优惠，在这种情况下，对于违约金，应按每日万分之零点二进行计算，才符合真正的补偿性原则。我们认为逾期交房和逾期办证，原告仅可主张逾期交房违约金，标准为按日万分之零点二计算。原告主张的逾期办证违约金，由于原告没有接房，尚未开始计算转移登记办理期间，无权向被告主张逾期办证违约金。综上，原告主张的违约金应当按已付房款每日万分之零点二计算，且只应当计算逾期交房违约金，不能同时计算逾期办证违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告陈忠新、刘得兰与被告西南城控股有限公司在2014年3月3日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广汉市经济开发区营业用房，单价为每平方米8688.34元，为预售商品房，房屋建筑面积共29.01平方米，其中套内建筑面积28.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为0.57平方米，总价247096元。原告已向被告支付购房款247096元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年6月28日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件。1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理……，逾期超过90日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据…，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第二种方式处理…根据实测建筑面积结算房价款面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款…。合同第十五条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的违约交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理…。双方同意按照下列第二种方式缴纳税费…。买受人同意委托出卖人代交专项维修期资金、契税、办理房产证的其他相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十条约定，初始登记，出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理…，买受人不退房，自2015年6月30日次日起至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。转移登记。商品房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理，买受人同意委托西南城控股有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。…如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理…。买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。 2、案涉房产已经于2018年4月25日竣工验收。德阳市精诚房地产测绘有限责任公司于2016年7月15日就案涉房产进行测绘，形成测绘报告,案涉房产套内建筑面积为28.44平方米，共有分摊面积为3.94平方米，产权面积为32.38平方米。2019年2月26日，被告就本案涉及建设项目所在楼栋完成初始产权登记。 3、被告于2018年10月24日向原告发出收房通知书，书面通知原告办理房屋交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。但原告至今未办理收房手续。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主张的逾期交房和逾期办证违约金是否可同时主张的问题；2、违约金是否予以调整的问题。关于原告主张的逾期交房和逾期办证违约金是否可同时主张的问题，原告与被告在2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当依约履行合同义务。被告未在2014年6月28日前按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付案涉房产，直到2018年10月24日才通知原告办理交房手续，被告逾期交房，已构成违约。但被告于2018年10月24日通知原告收房，原告至今未收房，应自行承担后期未收房所产生的扩大损失，故本院认定原告主张的逾期交房违约金从2014年6月29日起按每日按万分之二的标准计算至2018年10月24日，对原告主张的其余逾期交房违约金，本院不予支持。关于逾期办证违约金，根据双方《商品房买卖合同》第二十条第二项“转移登记”的约定，被告应当在商品房交付使用后，由原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。现原告接到被告交房通知后，没有前往被告处及时履行交接房产的义务，被告办理房屋权属转移登记中需由被告提供的资料报产权登记机关备案的起始时间尚未开始，故原告提出的要求被告支付逾期办理产权违约金的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金是否予以调整的问题，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过90日后，原告有权退房，原告也可以选择不退房而继续履行合同，两种不同的选择，原被告之间约定了不同的违约责任。在被告逾期交房超过90日后，原告选择继续履行合同，以请求支付违约金的形式弥补其损失，双方签订《商品房买卖合同》对该违约金的计算方式不违反法律的规定，应根据合同约定优先原则适用合同中关于违约金的约定。故对被告提出的违约金过高、要求按房款总价每日万分之零点二计算逾期交房违约金的辩解意见，本院不予采纳。 至于被告主张的原告购买的房产已经符合交房条件，且根据《测绘报告》，原告应当向被告支付房产面积补差款，为减少诉累，请求在本案中一并解决，但被告在庭审中明确表示不提起反诉。本院认为，房产面积补差为原告办理产权时需履行的对应义务，该义务与本案无涉，故对房产面积补差款本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下： 一、被告西南城控股有限公司在本判决生效后十日内支付原告陈忠新、刘得兰逾期交房违约金，逾期交房违约金的计算方式：以247096元为基数，按每日万分之二的标准，自2014年6月29日起计算至2018年10月24日止； 三、驳回原告陈忠新、刘得兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费1891元，由原告陈忠新、刘得兰承担1200元，被告西南城控股有限公司承担691元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  杜天鹏 二〇一九年十二月二十五日 书记员  徐 静