山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1337号案外人：张弘，男，1963年11月26日出生，汉族，住济南市天桥区。申请执行人：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市历下区转山西路1号（奥体金融中心A栋）。法定代表人：马立军，董事长。被执行人：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市长清区五峰山镇政府院内。法定代表人：刘中胜，总经理。本院在执行申请执行人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被执行人济南凯利斯工贸有限公司（以下简称凯利斯公司）、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜金融借款合同纠纷一案，案外人张弘向本院提出书面异议，请求中止对所租赁房屋腾房的执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张弘称，请求中止（2018）鲁01执1178号对所租赁房屋限期腾房的执行。事实与理由：2013年7月1日，张弘与济南市大舜天成健身俱乐部签订房屋租赁合同，合同约定将涉案的大舜天成健身俱乐部泳池XXX平米及健身房XXX平米出租给张弘。租期为2013年7月1日至2023年6月30日。自合同签订之日起张弘一直按照约定支付租赁费及物业费，没有任何违约行为。（2018）鲁01执1178号限期腾房通知书中没有将与济南大舜天成物业管理有限公司签订房屋租赁合同的房屋列入限期腾房名单，也就是认可了以济南大舜天成物业管理有限公司为出租方签订的房屋租赁合同的有效性。济南大舜天成健身俱乐部与济南大舜天成物业管理有限公司都是大舜天成公司受托方，先后作为受托人代为签订房屋租赁合同，即前期签订的房屋租赁合同都是以济南大舜天成健身俱乐部为出租方签订房屋租赁合同，后期都是济南大舜天成物业管理有限公司为出租方签订合同。综上，张弘所签订的房屋租赁合同合法有效且已履行多年，现在房屋租赁合同还没有到期，作为新房主的济南市旭融达房产销售合伙企业不能单方解除房屋租赁合同，故请求贵院中止对所租赁房屋限期腾房的执行。为支持其主张，张弘提交了《房屋租赁授权委托书》、《游泳池承包合同书》、收据、发票等证据材料。济南农商行未提交答辩意见。本院查明，原告济南农村商业银行股份有限公司历下支行（以下简称农商行历下支行）与被告凯利斯公司、大舜天成公司、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月23日作出（2018）鲁01民初601号民事判决，判决：一、原告农商行历下支行与被告凯利斯公司签订的编号（济南农村商业银行股份有限公司历下支行）流借字（2017）年第X-XXX号《流动资金借款合同》于本判决生效之日起解除；二、被告凯利斯公司于本判决生效之日起十日内偿还原告农商行历下支行借款本金5460万元；三、被告凯利斯公司于本判决生效之日起十日内偿还原告农商行历下支行借款利息733398.03元（利息计至2018年3月20日，嗣后至实际给付之日止的利息，按《流动资金借款合同》约定另行计付）；四、被告凯利斯公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告农商行历下支行律师费损失190390元；五、原告农商行历下支行对被告大舜天成公司抵押的坐落于历下区山大路XXX号X#楼XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX，证号为济房权证历字第××号证下的41套房产在本判决第二项至第四项所确定的债权范围内享有优先受偿权；六、被告大舜天成公司、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜对本判决第二项至第四项所确定的被告凯利斯公司应承担的债务承担连带清偿责任；七、被告大舜天成公司、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜履行本判决义务后，有权向被告凯利斯公司追偿。2018年4月18日，本院作出（2018）鲁01民初601号民事裁定，冻结凯利斯公司、大舜天成公司、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜的银行存款5800万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月20日，本院作出（2018）鲁01民初601号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权证历字第××号证下历下区山大路XXX号X号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号的房产。查封期限三年，自2018年4月20日至2021年4月19日。该案于2018年12月6日立案执行，案号为（2018）鲁01执1178号。执行过程中，本院委托山东广和房地产土地评估咨询有限公司（以下简称广和公司）对大舜天成公司抵押的坐落于历下区山大路XXX号X#XXX－XXX、XXX－XXX、XXX－XXX，证号为济房权证历字第××号证下的41套房产进行评估。2019年3月8日，广和公司作出鲁广和估鉴字（2019）004号《房地产评估报告》，载明：大舜天成公司抵押的坐落于历下区山大路XXX号X#XXX－XXX、XXX－XXX、XXX－XXX，证号为济房权证历字第××号证下的41套房产评估总价为XXXX万元。2019年6月21日，本院作出（2018）鲁01执1178号执行裁定，变更济南农商行为该案申请执行人。经过第一次拍卖、第二次拍卖，济南市旭融达房产销售合伙企业（有限合伙）（以下简称旭融达合伙企业）以最高价XXXXXX元竞得。2019年6月28日，本院作出（2018）鲁01执1178号执行裁定，裁定：一、大舜天成公司名下证号为济房权证历字第××号证下历下区山大路XXX号X号楼XXX－XXX、XXX－XXX、XXX－XXX共计41套房产的所有权归买受人旭融达合伙企业所有。该房产的所有权自裁定送达买受人旭融达合伙企业时起转移。二、买受人旭融达合伙企业可持裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续，并自行缴纳有关税费。同日，本院作出（2018）鲁01执1178号协助执行通知书，载明：将被执行人大舜天成公司名下证号为济房权证历字第××号证下历下区山大路XXX号X号楼XXX－XXX、XXX－XXX、XXX－XXX共计41套房产的所有权过户给买受人旭融达合伙企业（证件类型：营业执照证件号码：XXXXXXXXXXXXXXX）所有。2019年7月31日，本院向济南市自然资源和规划局送达（2018）鲁01民初601号民事判决、（2018）鲁01执1178号执行裁定、协助执行通知。2019年10月15日，本院作出（2018）鲁01执1178号限期腾房通知书，通知各租赁户（XXX、XXX、XXX房间除外[因未到租赁期]）于2019年11月15日前将租赁的房屋腾空。在本院已作出的（2019）鲁01执异1332号（案外人济南优再社家具制造有限公司申请执行异议一案）执行裁定中查明事实部分载明，根据济南农商行提交的《流动资金借款合同》《抵押合同》《济房他证历字第××号他项权证》等证据材料认定以下事实：2011年9月16日，山东济南润丰农村合作银行文化东路支行（以下简称润丰银行文化东路支行）与凯利斯公司签订《流动资金借款合同》一份，约定：凯利斯公司向润丰银行文化东路支行借款5580万元，借款期限自2011年9月16日起至2012年9月10日止。担保方式为抵押担保，抵押人大舜天成公司。同日，大舜天成公司与润丰银行文化东路支行签订《抵押合同》一份，约定以编号XXXXXXXXX号《房地产抵押清单》的房地产为凯利斯公司上述债务提供担保。该清单载明：抵押财产名称：历下区山大路XXX号X号楼XXX－XXX、XXX－XXX、XXX－XXX共41套房产。《济房他证历字第××号他项权证》载明：房屋他项权利人为润丰银行文化东路支行，房屋所有权人为大舜天成公司，债权数额为5580万元，登记时间为2011年9月19日。《他项权证附页列表》载明上述41套房产，包括涉案房产在内。2013年1月4日，大舜天成公司（甲方、委托方）与济南市大舜天成健身俱乐部（乙方、受托方）签订《房屋租赁授权委托书》，大舜天成公司将其位于山大路XXX号X号楼X层的健身俱乐部委托乙方进行出租及管理。委托权限包括：1、房屋的出租和日常管理；2、房屋的物业管理；3、房屋的相关设施设备的维护与管理；4、法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项；5、此授权书自盖章之日起生效，有效期为永久。2013年7月1日，张弘与济南市大舜天成健身俱乐部签订《游泳池承包合同书》，将山大路XXX号大舜天成小区泳池XXX平方米及健身房XXX平方米承包给张弘经营。承包期限为2013年7月1日至2023年6月30日。张弘提交了2014年至今游泳池租金及水电费收据、发票等证据。经查，大舜天成小区游泳池不在本院腾房执行措施范围内。关于XXX平方米健身房的具体位置，从张弘提供《大舜天成物业管理收费收据》及房地产评估报告记载的房屋面积可以看出，该健身房坐落于历下区山大路XXX号X号楼X层XXX室，在上述41套房产中。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、《房屋租赁授权委托书》、《游泳池承包合同书》、租金、水电费收据发票等证据材料在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房产已于2011年9月19日办理了抵押登记，且本院（2018）鲁01民初601号民事判决也已确认济南农商行历下支行对涉案房产享有优先受偿权。因此，本院处置涉案房产符合法律规定。现涉案房产已通过司法拍卖程序被旭融达合伙企业竞得，本院向其送达拍卖成交裁定后，涉案房产所有权已经发生转移。而案外人张弘提交的游泳池承包合同（合同标的包含涉案游泳池和健身房）签订时间系在涉案房产办理抵押登记之后，对涉案健身房的租赁关系不得对抗申请执行人济南农商行的抵押权，故张弘请求本院解除对涉案健身房的腾房执行措施于法无据，本院不予支持。另外，本院未对涉案游泳池采取强制腾房执行措施，故张弘请求本院解除对涉案游泳池的执行措施缺乏事实依据。综上，案外人张弘的异议理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，裁定如下：驳回案外人张弘的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 李富建二〇一九年十二月二十七日法官助理尹逊航书记员范晓颖