江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0382民初5238号原告：徐州刘氏物业服务有限公司，住所地邳州市涌金花苑小区物业服务中心。法定代表人：刘国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭凤启，江苏好佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙会，江苏好佳律师事务所律师。被告：邳州汇宸置业有限公司，住所地邳州市官湖镇周家村金色家园小区。法定代表人：徐彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：周广旭，江苏恒久律师事务所律师。原告徐州刘氏物业服务有限公司（以下简称“刘氏物业公司”）与被告邳州汇宸置业有限公司（以下简称“汇宸置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理。依法适用简易程序，于2017年9月7日第一次公开开庭进行了审理。原告刘氏物业公司的法定代表人刘国平及其委托诉讼代理人郭凤启、孙会，被告汇宸置业公司的委托诉讼代理人周广旭到庭参加诉讼。后适用普通程序，于2019年5月30日第二次公开开庭进行了审理，原告刘氏物业公司的法定代表人刘国平及其委托诉讼代理人孙会，被告汇宸置业公司的委托诉讼代理人周广旭到庭参加诉讼；于2019年12月27日第三次公开开庭进行了审理，原告刘氏物业公司的法定代表人刘国平及其委托诉讼代理人孙会，被告汇宸置业公司的委托诉讼代理人周广旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘氏物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付原告物业服务费260849.69元、滞纳金239140.18元（滞纳金计算至判决确定的实际履行之日止，暂计算至2017年4月12日）、启动资金38000元及利息（以38000元为基础，从2013年5月30日，按照年利率6%计算至实际给付之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告汇宸置业公司系金色家园住宅小区的开发商。2012年7月9日，原、被告双方签订《金色家园物业前期托管合同书》，约定由原告为被告开发的上述小区提供物业服务，从被告通知业主办理上房手续之日起两个月，原告开始对被告尚未出售或尚未交付给买受人的房屋收取物业费，该费用由被告全额缴纳。具体标准为，多层住宅每平方米0.35元/月，商业区0.5元/月，被告在原告接管之日一次性付清物业管理的启动资金78000元，本合同期限3年。2013年5月3日，原告接管并进驻涉案小区，进行业主上房前的物业管理工作。2013年5月30日，业主在接到被告上房通知后陆续上房，原告按约提供物业服务，但被告仅支付4万元启动资金，拒付剩余启动资金及物业费。2016年10月12日，双方终止物业服务合同。被告汇宸置业公司辩称，原告与被告签订物业托管合同属实，但原告在管理物业过程中，未尽到应尽的管理义务，给被告造成了重大损失，并且多次造成业主上访闹事，其造成的损失已经远远大于其应收取的物业费。在2015年，由于原告看管不善，未按照合同中第三条、第四项约定的执勤义务，导致多套商品房内已经穿插完毕的电力线路被盗，后被告支出修复费用134400元。根据原告所提供的收取电费明细，尚有88648.89元费用未向被告缴纳，该全部电费被告已经向电力部门缴纳完毕，应由原告向被告支付。原告应交付的水泵电费由被告代为缴纳，并且向被告借支了电费，共计7000元。由于原告在被业主反映撤离时拒不提交已收取的商品房钥匙，导致更换110把房门的门锁钥匙，共计支出费用7700元。由于原告在管理期间向业主发错上房的钥匙，导致2户业主装修错房屋，由被告支付赔偿款共计27500元。由于原告未尽到所承诺的24小时执勤义务导致小区业主失盗，后经多方协调由被告赔偿业主5000元。原告所诉启动资金系被告提前支付的费用，但在计算总物业服务费用时应予以扣除，原告自认已经收取了4万元，对于该数额应从原告诉请总额中扣除。对于原告主张的物业费用数额不认可，被告方计算金额为206640.25元。对于原告主张的滞纳金问题无法律依据。综上，请法庭在查明事实扣除被告的相关损失后依法判决。本院经审理认定事实如下：2012年7月9日，被告汇宸置业公司作为甲方，原告刘氏物业公司作为乙方，签订金色家园物业前期托管合同书，约定甲方选聘乙方对其开发的金色家园小区提供前期物业管理服务，金色家园建筑面积52370㎡，住宅面积44170㎡，商铺面积8200㎡。物业服务费收费标准为：多层住宅0.35元/月·㎡，商业区0.5元/月·㎡，从通知业主办理上房手续之日起两个月，开始对尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。业主办理入住手续后未入住或未使用的，物业服务费由业主按不低于规定标准的70%收缴。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应从甲乙双方交清下年度的各项服务费，逾期不交，乙方可以从逾期之日起按日加收应缴费用的千分之一滞纳金并给于不同方式的处理。业主装修期3个月以上的可收取不超过200元的装修服务费，住宅生活垃圾清运处理费按36元/年·户收取，商户生活垃圾清运处理费按建筑面积1元/㎡·月收取。甲方和业主装修房屋时应事先告知乙方，乙方应当将装修中的禁止行为和注意事项告知业主。甲方和业主应向乙方交纳600元装修履约保证金。物业管理的启动资金为78000元，甲方应于接管验收之日一次性向乙方付清，主要用于购置办公用品、安全器材、绿化保洁器材、维修工具和补充管理费用。在物业接管验收之日起将所有房屋的钥匙交给乙方统一管理存放，以利配合业主看房、上房。乙方经验收接收钥匙后应加强保管，不得私自外借给他人，如出现无损杂乱现象应及时改正，不得错发钥匙，因此造成的后果由乙方负责解决。甲乙双方因违约给对方造成损失的，违约方应向对方赔偿损失。本合同期限为3年（自上房之日起计算）。原、被告签订物业前期托管合同书后，被告向原告支付4万元启动资金，原告于2013年5月2日进驻金色家园小区开始履行物业服务管理合同，于2016年10月12日撤离金色家园小区。原告提供物业服务期间，向上房业主胡萍提供房屋钥匙错误，造成胡萍误将冯秀萍房屋进行装修，被告为此赔偿业主胡萍19500元、赔偿业主冯秀萍8000元，同时原告向冯秀萍交付房屋钥匙时，未同业主一同前往。2015年底及2016年春节期间，金色家园小区部分房屋遭到盗窃，被告为此赔偿业主5000元从购房款中予以抵扣，同时被告还重新对部分房屋损坏线路进行维修支出134400元。2016年底及2017年初，周继生为金色家园更换110把锁，被告支出7700元。2016年8月25日，刘国平向被告汇宸置业公司出具2000元借条一张。原告刘氏物业公司在撤离金色家园小区前有部分业主缴纳装修保证金未进行退还，后被告支付业主装修保证金52800元。在诉讼过程中，原告申请对被告位于官湖镇金色家园小区房产两套，支出保全费3270元。后被告提供55万元现金予以反担保，并申请解除对其所有的房产的查封。以上事实，有物业服务企业资质证书、合同书、营业执照、照片、收据、协议、维修费发票、证人证言及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告刘氏物业公司与与汇宸置业公司司签订的前期物业合同是双方真实意思表示，对双方具有约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告主张的物业费问题。按照合同约定，从通知业主办理上房手续之日起两个月，对尚未出售或尚未交给买受人的房屋物业费由被告全部承担，经计算在原告提供物业服务期间尚欠物业服务费为260849.69元。被告辩称物业服务费为206640.25元，证据不足，辩解意见本院不予采纳。关于物业费的滞纳金问题。原、被告双方在合同中约定的滞纳金系约束业主或使用人，即金色家园房屋购买者或使用人，而被告汇宸置业公司作为金色家园开发商，合同约定的滞纳金并不能约束被告，故原告主张的滞纳金，本院不予支持。关于原告主张的剩余启动资金问题。原、被告双方签订的合同约定金额为78000元，双方均认可已经支付4万元，尚欠38000元。被告辩称启动资金系提前支付的费用，在计算总物业费时应予以扣除。本院认为，原、被告双方在合同中约定被告应于接管验收之日一次性向原告付清启动资金，主要用于购置办公用品、安全器材、绿化保洁器材、维修工具和补充管理费用，并未约定在计算总物业费用中予以扣除，故原告主张被告支付启动资金38000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张启动资金的利息，合同约定启动资金自接管验收之日一次性付清，被告未按约履行，应当承担相应的违约责任。原告验收之日为2013年5月2日，即被告自2013年5月2日未付清启动资金已构成违约，原告主张自2013年5月30日起按照年利率6%计算利息，本院予以支持。关于钥匙发放错误，造成胡萍误将他人房屋装修问题。原告负责向金色家园小区上房的业主发放钥匙，且合同约定错发钥匙造成的损失由原告负责解决，被告因原告错误发放钥匙，赔偿了27500元应由原告承担。原告主张系被告安装房屋门牌错误造成，证据不足，本院不予支持。且从业主冯秀萍证言可知原告在业主上房时并未陪同前往，未尽到合理的物业管理义务，因此原告在进行物业管理活动中存在过错。关于原告撤离时，剩余房屋钥匙是否交接问题，应当由原告负责任举证。本院认为原、被告签订的合同约定“在物业接管验收之日起将所有房屋的钥匙交给乙方统一管理存放，以利配合业主看房”，原告作为物业管理公司其在入驻后即负责了上房业主的钥匙发放，且其在管理期间确实从事了钥匙发放这项工作，在原告未对收到全部钥匙提出异议的情况下，按照合同约定应当视为其已经收到了全部房屋钥匙，其应当提供撤离金色家园小区时相关交接手续，用以证明其将剩余房屋钥匙交还被告，而原告并未对此举证证明，故对于被告重新更换锁产生的7700元应由原告负担。关于被告退还原告收取业主的装修保证金问题。被告作为金色家园小区开发商，其与原告签订前期物业托管合同，由原告负责金色家园小区物业管理事宜，原告在合同到期后撤离金色家园，被告对原告未退还的装修保证金向业主偿还并无不当，因此被告偿还业主的52800元装修保证金并无不当。故被告辩称在原告主张的物业费中扣除52800元装修保证金，本院予以采纳。关于被告辩称的电费问题。被告无证据证明原告负责收取电费，因此原告并无义务向被告交纳电费。关于原告主张金色家园遭受盗窃的损失，原告已履行合同约定的巡查义务，且对他人的盗窃行为并无不过错，被告辩称其因盗窃造成的损失由原告承担，抗辩意见本院不予采纳。关于被告辩称的原告曾借支其7000元交电费问题。因仅有2000元借据为证，应认定为2000元；其余5000元没有证据证明，本院不予支持。综上，被告辩称应当抵扣的金额为9万元，从原告主张的物业服务费260849.69元中予以扣除后，被告还应支付原告物业服务费170849.69元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邳州汇宸置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告徐州刘氏物业服务有限公司物业管理服务费170849.69元。二、被告邳州汇宸置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告徐州刘氏物业服务有限公司启动资金38000元及利息（以38000元为本金，按照年利率6%，自2013年5月30日起计算至实际给付之日止）。三、驳回原告徐州刘氏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9271元，保全费3270元，合计12541元，由被告邳州汇宸置业有限公司负担4915元，原告徐州刘氏物业服务有限公司负担7626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王国权审 判 员  徐 松人民陪审员  高永贵二〇一九年十二月三十一日书 记 员  张 娇