广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初18196号原告：广州市志会企业管理服务有限公司，住所地广州市海珠区赤岗西路335号自编A16号之三。法定代表人：刘多健。委托代理人：胡成、骆颖，分别为广东百思威律师事务所律师、实习律师。被告：吴崇高，男，1983年10月25日出生，汉族，住湖北省黄梅县，原告广州市志会企业管理服务有限公司诉被告吴崇高租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡成、骆颖到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告对涉案房屋有合法的转租权。2017年5月8日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告将海珠区赤岗西路335号明通创意园第E201房租给被告作办公场所，面积107平方米，租赁期限从2017年5月9日至2020年5月8日止；租金为每月每平方米49元，管理费为每月每平方米6元，每月应缴租金及管理费合计5885元。合同还约定了违约责任等。合同签订后，原告按照约定向被告交付房屋，但自2019年3月起，被告未能按照合同约定支付租金，管理费及相关费用。原告于2019年4月29日向被告发出《律师函》，通知被告解除租赁关系，没收保证金要求被告缴清费用并于2019年5月9日前将房屋腾空交还，该函件已于2019年5月1日由被告本人签收。故起诉请求判令：1、确认原、被告就广州市海珠区赤岗西路335号明通创意园第E201房所形成的租赁关系已于2019年5月1日解除，原告不再退还被告缴纳的租赁保证金11770元；2、被告立即将案涉房屋腾空并交还原告；3、被告向原告支付拖欠的租金、管理费及电费5687元；4、被告向原告支付自2019年5月9日起至实际将房屋腾空交还原告之日止的占有使用费及相关费用（占有使用费及相关费用每月按照合同约定同期标准计付，暂计至2019年12月9日，共46931元）；5、被告按照占有使用费总额向原告支付违约金；6、本案诉讼费用由被告承担。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：据粤房地权证穗字第××号房产证记载，海珠区赤岗西路335号自编A16号的产权人为广州安通出租汽车服务有限公司（以下简称“安通公司”），登记时间2009年9月18日，建筑面积945.48平方米，层数5层，等。2019年7月18日，安通公司出具《同意转租证明》，载明：兹证明原告与被告于2017年5月8日就海珠区赤岗西路335号明通创意园第E201房（对应房地产权证号码：房地权证穗字第××号，房地产权证地址：海珠区赤岗西路335号自编A16号）签订《租赁合同书》已经过其司同意，作为房屋产权人，其司同意并认可上述《租赁合同书》的效力。2017年5月8日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同书》，约定：乙方地址为广州市海珠区赤岗西路335号，电话186××××6558；甲方提供给乙方租赁的场地位于广州市海珠区赤岗西路335号明通创意园第E201房，按面积（含公摊）计租，合计107平方米；租赁期限从2017年5月9日至2020年5月8日止；乙方承诺所租赁的场地将作办公用途；租金标准为每月每平方米49元，管理费为6元/㎡/月，乙方每月应缴租金及管理费合计为5885元；乙方应于每月的5日以前以现金或转账方式向甲方支付当月租金及管理费，甲方出具收据给乙方；租金及管理费从第二年起，每年递增6%；乙方应于本协议签订时向甲方支付两个月租金及管理费作为租赁保证金，同时还应支付第一个月租金及管理费，两项合计17655元；甲方同意按乙方实际用水、电量每度电1.5元、每吨水6元的标准向乙方收取水电费，公摊水电费按乙方承租面积每月分摊；乙方逾期支付任何需向甲方支付的费用，应向甲方支付违约金，违约金标准为乙方每逾期一日，则按应付而未付金额的千分之一向甲方支付违约金，任何款项逾期超过三十日，则甲方可解除合同，收回租赁场地；若乙方违反本合同约定提前终止本合同或因乙方违反本合同约定导致甲方提前终止本合同的，甲方可不再退还租赁保证金，且可另行要求乙方根据甲方实际损失承担赔偿责任；若本合同因各种原因终止时，乙方在三日内按本合同约定的标准交还租赁物业的，则甲方除有权限期乙方迁出、不再退还保证金和按合同约定的租金要求乙方补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%另行收取违约金；双方在合同记载的通讯地址，所有通知均可以特快专递方式送达该通讯地址，若有关通知以特快专递方式投送该地址后因任何原因被退回，则该通知投邮之日视为通知送达时间；等。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2019年4月29日向被告发出的《律师函》，载明：被告自2019年3月起未能按照合同约定支付租金、管理费及相关费用，被告构成根本违约，原告有权按照合同约定解除合同，被告交付的保证金11770元不再退还，要求被告支付拖欠的租金、管理费及相关费用并于2019年5月9日将场地交回给原告；2、1071945257631的EMS快递单，显示邮寄材料为上述《律师函》，邮寄地址为广州市海珠区赤岗西路335号，收件人为被告，电话为186××××6558，该邮件被退回；3、1071945256231的EMS快递单，显示邮寄材料为上述《律师函》，邮寄地址为湖北省黄梅县分路镇香世庵村三组，收件人为被告，电话为186××××6558，投递情况显示该邮件于2019年5月1日本人收；4、《缴费清单》，记载了被告每月的租金、电费、公摊、水表读数、电表读数、月管理费，等；5、原告自行制作的《被告欠缴费用统计表》，记载2019年3月9日-2019年4月8日应缴月租金为5558元/月，应缴月管理费为681元/月，电费合计123元；2019年4月9日-2019年5月8日期间被告应缴月租金为5558元/月，应缴月管理费为681元/月，电费合计86元，上述2019年3月9日-2019年5月8日期间欠缴费用总合计12687元。2019年5月9日-2019年12月9日期间电费总计647元。被告没有对上述证据发表质证意见。诉讼中，原告表示：在2019年5月1日被告签收了《律师函》后被告向原告支付了7000元，之后没有再支付过任何款项；2019年5月9日占用费开始是5891元/月，管理费是721元/月；每月将《缴费清单》塞到涉案房屋的门缝，涉案房屋有独立电表，原告工作人员在月底28日左右抄表然后制作清单；涉案房屋在二楼其中一块；E201房为原告自行标记的门号，现房屋上锁，被告没有向原告交还房屋，里面还有被告的景观盆栽等装饰物品。本院认为：原、被告签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。现原告主张被告拖欠2019年3月9日起的租金，被告没有提出否定抗辩应承担不利后果，本院予以采信。现被告拖欠租金超过30天，根据合同约定原告有权解除租赁合同。原告据此向被告邮寄《律师函》载明解除与被告之间的合同，被告于2019年5月1日签收，故原告要求确认其与被告就涉案房屋所形成的租赁关系已于2019年5月1日解除的诉讼请求合法合理，本院予以支持。现原、被告之间的《租赁合同书》已经解除，原告要求被告腾空房屋并交还给原告有理，本院予以支持。《租赁合同书》约定，若被告违反本合同约定提前终止本合同或因被告违反本合同约定导致原告提前终止本合同的，原告可不再退还租赁保证金，故原告要没收被告支付的保证金11770元符合合同约定，本院予以支持。原告自认被告签收了《律师函》后被告向原告支付了7000元，故原告要被告支付2019年3月9日-2019年5月8日期间欠缴费用（含租金、管理费、电费）5687元（12687元-7000元）有理，本院予以支持。原告要被告按合同约定的租金、管理费标准支付从2019年5月9日起至实际交回房屋之日止的占用费、管理费有理，本院予以支持。原告要求被告支付2019年5月9日-2019年12月9日期间电费总计647元有理，本院予以支持。至于2019年12月10日至实际交回房屋之日止的电费并未有实际数额体现，原告可待电费发生后另行主张。原告要求被告按占用费的总额支付违约金问题。原告已经按照合同约定没收被告的保证金，已一定程度上弥补原告的损失，原告要求被告按照占用费总额的标准再次支付违约金不妥，根据《租赁合同书》约定，被告逾期支付任何需向原告支付的费用，应向原告支付违约金，违约金标准为每逾期一日，则按应付而未付金额的千分之一支付违约金。本院酌情判令被告按照每日千分之一的标准向原告支付逾期支付占用费、管理费的违约金更为合理公平，原告要求被告支付超出上述金额的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市志会企业管理服务有限公司与被告吴崇高2017年5月8日签订的《租赁合同书》于2019年5月1日解除；二、被告在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区赤岗西路335号明通创意园第E201房[位于广州市海珠区赤岗西路335号自编A16号房屋二楼，面积（含公摊）合计107平方米]腾空交还给原告;三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2019年3月9日至2019年5月8日期间欠缴的费用（含租金、管理费、电费）合计5687元；四、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2019年5月9日起至实际交回房屋之日止的占用费、管理费（2019年5月9日起占用费按5891元/月，管理费按721元/月计算，次年5月9日起的占用费、管理费在上年基础上递增6%）；五、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付逾期支付本判决主文第四项确定的占用费、管理费的违约金（从2019年5月9日起算，以每月欠付占用费、管理费为本金，每日按千分之一的标准计算至实际支付款项之日止，违约金以本金为限）；六、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2019年5月9日至2019年12月9日期间电费总计647元；七、原告没收被告交纳的租赁保证金11770元；八、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1566元，由原告负担425元，由被告负担1141元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄凤儿人民陪审员  吴桂珍二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李敬钊吴越鸣