广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初15605号原告：张建平，男，1967年4月20日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，委托诉讼代理人：朱清华，广东珠华律师事务所律师。被告：范记妹，女，1940年11月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：赖碧松，男，1973年7月1日出生，汉族，系范记妹的儿子。被告：赖碧武，男，1966年12月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：赖碧松，男，1973年7月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告张建平诉被告范记妹、赖碧武、赖碧松合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建平及其委托诉讼代理人朱清华，被告范记妹的委托诉讼代理人兼被告赖碧松，被告赖碧武到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告张建平向本院提出诉讼请求：1.三被告连带向我支付合作建房补偿款300万元；2.三被告向我支付违约金（以300万元分别以每月应付的10万元为本金，自2016年10月起的每月19日开始计至实际付清之日止，违约金按每月3%标准计算）；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由如下：2010年11月11日，我与三被告签订一份合作建房协议书，约定三被告以广州市白云区同和街道同和小学旁白山西街10号的宅基地房屋（危房）及土地作为合作条件，我负责建房所有资金；该地块共分二期发展建成，首期一栋占地约700平方米左右，建至少12层（含12层）的楼房，合作建设楼房分成，其中三被告占建筑面积的40%，我占建筑面积的60%，我在本项目合同签订后三天内须交保证金200万元整给三被告。上述协议签订后，我依约向被告赖碧武支付保证金200万元，并在上述宅基地所在的700平方米土地上出资重建了9层房屋。2014年7月18日，三被告与我协商要求终止原签订的合作建房协议，并签订《烂尾楼补偿协议书》，该协议书中三被告确认上述合作建房烂尾楼补偿款为600万元，三被告须在签订本协议三个月内支付120万元，第二个月起每月支付10万元，逾期付款三被告须承担每月5%的违约金等。我于2016年4月起诉三被告，广州市白云区人民法院于2016年10月27日判令三被告先行偿付到期应付的补偿款350万元[（2016）粤0111民初4781号民事判决书]，该判决仍在执行当中；按补偿协议剩下的250万元，三被告至今分文未付，原告无奈故诉至法院，请求法院判令三被告偿还剩余款项及违约金。由于《烂尾楼补偿协议书》所约定的600万元补偿款中有200万元是我方向被告支付的保证金，也就是说原告所建的房屋双方约定作价400万元，而本案审理过程中被告赖碧松不认可《烂尾楼补偿协议书》并申请对所建房屋的造价进行鉴定，鉴定机构评估认定涉案房屋的造价为5336448元，比《烂尾楼补偿协议书》约定的原作价多了1336448元，故我方现在《烂尾楼补偿协议书》中约定的工程款的基础上增加50万元，要求被告向我方支付合作建房补偿款300万元及违约金。被告范记妹、赖碧松共同辩称：1.我二人未在《烂尾楼补偿协议书》上签字，所以我二人不承认该协议的效力。我二人也从未委托赖碧武处理合作建房的事务，赖碧武没有权利代表我二人签署上述协议。2.由于我二人对《烂尾楼补偿协议书》的签署并不知情，原告要求我二人按照《烂尾楼补偿协议书》的约定支付补偿款不合理。原告并无按照《合作建房协议》的约定建成房屋，房屋烂尾的原因在于原告，且所建的房屋存在质量问题。《烂尾楼补偿协议书》是原告找人欺骗威胁和利诱赖碧武签署的。涉案房屋建造的成本只有200万元，2012年周边的村民盖房时签订的合同都是包工包料均价1200元/平方米，现原告主张的金额远超过房屋的造价。被告赖碧武辩称：我同意被告赖碧松和范记妹的答辩意见，不同意原告的诉讼请求，因为原告的房屋只建到一半后就没有再建了，后来是我们自己找人装修好的。《烂尾楼补偿协议书》是张建平找人到我家威胁我的家人，在其威胁下签署的，当时他们也找我的母亲即范记妹签名，当时我母亲住在八楼，我说你们自己去找，我现在已经不清楚我签名时我的母亲是否签了名。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的见证书、收款收据、转账凭证、烂尾楼补偿协议书、判决书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：被告范记妹与被告赖碧武、赖碧松是母子关系。2010年11月11日，张建平（乙方，出资方）与范记妹、赖碧武、赖碧松（共同作为甲方，土地拥有方）签订《合作建房协议》，约定：甲方以广州市白云区同和街道同和小学旁白山西街10号的宅基地房屋（危房）及土地作为合作条件，乙方负责建房所有资金；该地块共分二期发展建成，首期一栋占地约700平方米左右，建至少12层（含12层）的楼房，甲乙双方合作分成，其中甲方占建筑面积的40%，乙方占建筑面积的60%；乙方在本项目合同签订后三天内须交保证金200万元整给甲方，在第一期建筑物主体工程封顶时，甲方须把押金200万元全款退回给乙方。在2011年4月1日前，如甲方需要，经双方协商一致，甲方可向乙方在其所占60%建筑面积的份额内以3000元/平方米的价格进行回购。等等。上述《合作建房协议》的签署经广东安仁律师事务所邓伟明律师见证并出具《见证书》。上述协议签订后，张建平向赖碧武支付保证金200万元，并在上述宅基地所在的700平方米土地上出资重建了9层房屋。张建平提交签署时间为2014年7月18日《烂尾楼补偿协议书》一份，该协议甲方为张建平（工程承建方），乙方为范记妹、赖碧武、赖碧松，内容为：一、甲乙双方确认位于广州市白云区同和街道同和小学旁白山西街10号合作建房烂尾楼补偿款最终确定为人民币600万元整；二、付款方式：乙方签订本协议三个月内付人民币120万元整，第二月起每月付人民币10万元整（48个月内应付人民币480万元整），逾期付款乙方承担每月5%的违约金等。……四、甲、乙双方之前签订的合作建房协议的分配方案，双方同意终止，不再履行。五、甲、乙双方签订烂尾楼补偿款，除以上陆百万元债务外，没有其他债权债务。该《烂尾楼补偿协议书》乙方签章处有范记妹、赖碧武、赖碧松的签名并加盖指模。2016年4月21日，张建平以范记妹、赖碧武、赖碧松未按照《烂尾楼补偿协议书》的约定向其支付600万元补偿款为由诉至本院，要求判令1.范记妹、赖碧武、赖碧松向其支付合作建房烂尾楼补偿款600万元；2.范记妹、赖碧武、赖碧松向其支付违约金（以600万元为本金，按每月5%的标准，从2014年10月19日至实际清偿之日）；3.诉讼费由范记妹、赖碧武、赖碧松承担。该案中范记妹、赖碧武、赖碧松经法院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满后未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本院经审查后于2016年10月27日作出（2016）粤0111民初4781号民事判决书，该判决书中法院经审查后认为：张建平与范记妹、赖碧武、赖碧松就合作建设的烂尾楼补偿款问题签订的《烂尾楼补偿款协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。（一）根据上述协议书的约定，对于双方确认的补偿款600万元，范记妹、赖碧武、赖碧松应于签订协议书三个月内，即2014年10月18日前向张建平支付第一笔补偿款120万元，现范记妹、赖碧武、赖碧松至今未支付该笔补偿款，故张建平要求范记妹、赖碧武、赖碧松支付该笔补偿款并支付逾期付款违约金合理合法，予以支持。（二）对于剩余约定分期支付的480万元，协议书约定按每月10万元分48期支付，首期支付时间应为2014年11月19日，支付的最后期限至2018年11月18日。由此，部分补偿款未至支付期限。对于未至支付期限的补偿款，范记妹、赖碧武、赖碧松尚未支付并不构成违约，故张建平仅有权要求范记妹、赖碧武、赖碧松支付期限已至而未付的补偿款，至该案判决作出的当月，范记妹、赖碧武、赖碧松未付2016年10月18日前应付的补偿款，故张建平要求范记妹、赖碧武、赖碧松支付2016年10月18日前应付的分期支付补偿款共计230万元及逾期付款违约金予以支持。综上，范记妹、赖碧武、赖碧松应向张建平支付至2016年10月18日前欠付的补偿款共计350万元。对于张建平主张的其余分期支付补偿款，因未至支付期限，不予调处，张建平可在履行期限届满但被告仍未履行的情况下另行向被告主张。张建平主张按每月5%支付违约金的标准过高，不符合法律规定，本院酌定按每月3%的标准计付违约金。根据协议书关于支付时间的约定，对于逾期支付120万元的违约金，应以120万元为本金，从2014年10月19日开始计算；对于逾期支付的应分期支付的230万元违约金，应分别以每月应付的10万元为本金，自2014年12月开始的每月19日起计算，上述违约金均计至实际付清之日止。因此判决：一、范记妹、赖碧武、赖碧松支付张建平2016年10月18日前欠付的赔偿款共计350万元；二、范记妹、赖碧武、赖碧松向张建平支付逾期付款违约金（其中120万元的违约金以120万元为本金，从2014年10月19日起计至实际付清之日止；其中230万元的违约金分别以每月应付的10万元为本金，从2014年12月起的每月19日开始计至实际付清之日止，上述违约金均按每月3%的标准计算。上述违约金均以本金为限）；三、驳回张建平的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力。本案审理过程中，赖碧松、范记妹认为《烂尾楼补偿协议书》中范记妹、赖碧松的签名及指模并非本人所签及所盖，故向本院申请对《烂尾楼补偿协议书》上范记妹、赖碧松签名是否是其本人所签、指模是否与本人指纹一致进行鉴定，本院依法予以准许。后张建平提出，由于其并未看到范记妹和赖碧松本人在《烂尾楼补偿协议书》上签名，其根据赖碧松提供的作为笔迹鉴定比对的材料，放弃对赖碧松的笔迹鉴定及指模鉴定。本院向张建平释明，由于本案的笔迹及指模鉴定为范记妹、赖碧松所申请，张建平认为对赖碧松的笔迹鉴定及指模鉴定无必要则意味着张建平认可《烂尾楼补偿协议书》上的赖碧松的签名及指模并非其本人所签及所盖，张建平表示清楚。此后本院依法委托广东天正司法鉴定中心对《烂尾楼补偿协议书》上范记妹的签名是否其本人所签，指模是否与范记妹本人的指纹一致进行鉴定，并根据鉴定机构的通知向被告范记妹发出鉴定费预交通知，被告范记妹收到收费通知后以鉴定费超过其本人能力承担范围为由申请撤销笔迹及指模鉴定申请，本院已向其释明撤销笔迹及指模鉴定申请，相应的不利后果由被告范记妹承担，被告范记妹表示清楚。此后，本院根据被告范记妹、赖碧松的申请，委托广州市安衡价格事务所有限公司对广州市白云区同和街道同和小学旁白山西街10号宅基地房屋工程由原告完成的部分进行工程造价鉴定。广州市安衡价格事务所有限公司于2019年11月18日作出穗安价鉴[2019]ZC074号《关于广州市白云区同和街道同和小学旁白山西街10号宅基地房屋工程价格评估结论书》（以下简称《工程价格评估结论书》），载明：根据现场勘查时原、被告双方介绍，《合作建房协议》的约定未能完成。原告出资建造了地下一层、地上八层（七层半及天台）的房屋建筑框架，以及地上八层的外墙建造、外墙砖、窗框（西南面外墙砖、窗框有1/3未做）。……根据评估人员现场实地测量，该房屋的地下一层建筑面积为510.63平方米；地上首层建筑面积为510.63平方米；二层之七层每层建筑面积均为523.435平方米；八层建筑面积为462.435平方米；整栋房屋总建筑面积为4624.305平方米。……根据评估时点广州市同类型同规模住宅的市场平均建造价格，结合评估的个别因素（内装修毛坯、水电未做，部分外墙面未做等）进行了比较修正，评估出该房屋（张建平出资建造部分）的重新建造平均单价为1154元/平方米。价格评估结论为该工程由张建平完成的部分在2010年10月11日(主体结构修建完成之日)的建造价格为5336448元（1154元/平方米×4624.305平方米）。为进行上述评估，赖碧松预交鉴定费50710元。张建平对上述《工程价格评估结论书》的三性无异议，认为由于《烂尾楼补偿协议书》约定的600万元补偿款中有200万元为三被告应当退还的保证金，剩余400万元才是张建平出资建成房屋的折价款，故根据《工程价格评估结论书》，该工程由张建平完成的部分在2010年10月11日(主体结构修建完成之日)的建造价格为5336448元，即经评估机构评估认定的工程造价远远超过《烂尾楼补偿协议书》约定的400万元的房屋折价款。范记妹、赖碧武、赖碧松认为上述《工程价格评估结论书》评定的建造单价过高，认为评估机构按照正规的建设商品楼的造价来计算不合理。2019年12月17日，赖碧松在接受本院询问时表示追认《烂尾楼补偿协议》，同意按照《烂尾楼补偿协议》执行。本院认为：张建平与范记妹、赖碧武、赖碧松签订《合作建房协议》，双方合作建设的房屋位于广州市城市规划区域范围内，且双方约定的合建房屋高达12层，依法应当办理规划审批等报建手续。但该房屋未办理规划审批、施工许可等报建手续，且施工方张建平未取得施工企业资质，故双方签订的《合作建房协议》无效。合同无效后，双方当事人互负相互返还的责任，张建平出资建设的房屋已经交付范记妹、赖碧武、赖碧松使用和收益，范记妹、赖碧武、赖碧松在享受了张建平建设的成果的情况下应当将占有的收益返还予张建平，该占有收益体现为张建平已建成房屋的建造价格。张建平所提交的《烂尾楼补偿协议书》中有范记妹、赖碧武、赖碧松的签名，其中赖碧武对其签名及指模的真实性未提出异议。范记妹认为该协议中范记妹签名并非本人所签，指模并非本人所盖，因范记妹放弃对笔迹及指模进行鉴定，应就此承担举证不能的不利后果，故本院对《烂尾楼补偿协议书》中范记妹的签名和指模的真实性予以确认。张建平已认可赖碧松的签名及指模并非赖碧松本人所签及所盖，但鉴于赖碧松在接受本院询问时已表明其同意追认《烂尾楼补偿协议书》，故《烂尾楼补偿协议书》对于已在该协议上签名的张建平、范记妹、赖碧武，以及对《烂尾楼补偿协议书》进行追认的赖碧松均具有约束力，故根据《烂尾楼补偿协议书》的约定及本院（2016）粤0111民初4781号民事判决书的情况，范记妹、赖碧武、赖碧松还应当向张建平支付补偿款250万元，张建平主张补偿款300万元，其中50万元为超过上述《烂尾楼补偿协议书》约定的部分，对于超出部分本院不予支持。对于逾期支付合作建房补偿款的违约金，《烂尾楼补偿协议书》中约定逾期付款违约金为每月5%，张建平现主张按照每月3%的标准计算本院予以支持，违约金分别以每月应付的10万元为本金，从2016年11月起的每月19日开始计至实际付清之日止，上述违约金均按每月3%的标准计算,计算违约金均以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告范记妹、赖碧武、赖碧松向原告张建平支付建房补偿款共计250万元；二、本判决生效之日起五日内，被告范记妹、赖碧武、赖碧松向原告张建平支付逾期付款违约金（250万元以每月应付的10万元为本金，从2016年11月起的每月19日开始计至实际付清之日止，上述违约金均按每月3%的标准计算，上述违约金均以本金为限）；三、驳回原告张建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33200元，由原告张建平负担4000元，被告范记妹、赖碧武、赖碧松共同负担29200元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。鉴定费50710元由赖碧松负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  雷贞勇人民陪审员  颜健威二〇一九年十二月二十三日书 记 员  林嘉仪