广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5287号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：孙占臣，男，1955年5月4日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）:李和，女，1956年8月3日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。两名被上诉人共同委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商（广州）律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人孙占臣、李和商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审法院不支持双方逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.涉案《中山市商品房买卖合同》是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，合法有效。合同第九条第2点即逾期交楼违约金责任条款，已通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人亦未就该条款向权力机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高，应以双方约定为准，上诉人承担的逾期交楼违约金应以不超过被上诉人已付房价款的1%为准。双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确约定，被上诉人未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，被上诉人只有获利而无相应损失，故一审法院不支持逾期交楼违约金限额的约定并判决上诉人支付逾期交房违约金不设上限有误，上诉人承担的违约金明显过高，对上诉人显然不公。3.如上诉人逾期交房的时间过长，根据买卖合同约定，上诉人逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了被上诉人解除买卖合同的权利。4.上诉人作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，上诉人承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，上诉人不存在怠于履行交付涉案商品房的理由，故上诉人必当尽力争取早日将涉案商品房交付被上诉人，现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在涉案商品房房价迅猛上涨，被上诉人获益，上诉人承担的开发成本上升，上诉人受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使上诉人存在逾期交房，上诉人因此承担的逾期交房违约金总额不应超过被上诉人已付总房价款的1%。二、被上诉人已于2019年11月9日办理收楼，上诉人已于2019年11月9日交付涉案房屋，且在交付时已明确告知被上诉人涉案房屋没有取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，故当天为违约金的截止时间。孙占臣、李和二审辩称：1.上诉人未按约履行交付房屋义务，如今该楼盘仍然未竣工，未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，不具备交楼条件，故违约行为明显存在。2.违约金封顶条款为1%，对于逾期交房给业主的损失是不对等的，该违约行为是持续的，若按照该封顶条款约定，则违约金总额就4000-6000元，与被上诉人的实际损失不对等。一审法院对此也认为是违反公平原则的，对违约金约定过低予以适当调整，取消了违约金上限约定，是符合法律规定的。请求驳回上诉请求。3.上诉人迟迟未履行合同义务，即使业主提前收取钥匙，也不代表上诉人履行取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的义务。上诉人并未履行完毕交房义务，业主因上诉人未竣工验收承受收楼风险（质量问题）。即使业主收取了钥匙，也不视为上诉人履行了合同义务，上诉人应当继续支付违约金。孙占臣、李和于2019年1月31日向一审法院起诉请求：判令通大公司向孙占臣、李和支付逾期交房违约金（以购房款419406元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年7月1日起计至通大公司实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：1.2015年2月1日，孙占臣、李和与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，孙占臣、李和以419406元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区××房的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，已报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，孙占臣、李和如数支付了全部购房款。2.2017年7月3日，通大公司向翠悦园2幢、3幢业主发出告示，内容如下：“按阁下与我司签订的《中山市商品房买卖合同》约定，我司应于2017年6月30日前交付旭日翠悦园2幢、3幢商品房给阁下适用，但因工程施工进度、恶劣天气、我司自身等原因，导致该商品房工程迟延竣工，致使我司未能在买卖合同约定的交付时间内，将商品房交付给阁下适用。因此给阁下带来的不便，我司深表歉意！在此，我司郑重承诺：在2018年6月30日前完成工程竣工验收备案，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将商品房交付给阁下使用。若逾期仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，我司同意按日万分之二的标准支付违约金直至验收合格。……以上承诺、装修方案及逾期交房补偿方案事宜，如阁下同意，请阁下联系我司，双方签订补充协议确认……”。3.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与孙占臣、李和签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付孙占臣、李和使用。孙占臣、李和按约交付房款后，通大公司至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自最后交房期限的次日即2017年7月1日起承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向孙占臣、李和支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而孙占臣、李和如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已一年半有余，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给孙占臣、李和使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于孙占臣、李和实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于孙占臣、李和逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的孙占臣、李和以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。至于孙占臣、李和请求将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，一审法院认为，通大公司于2017年7月3日向翠悦园2幢、3幢业主发出告示，表明将在2017年6月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将商品房交付给业主使用，仍逾期将同意按日万分之二的标准支付违约金直至验收合格，并表明如业主同意该逾期交房补偿方案，双方签订补充协议确认，该告示属于通大公司向翠悦园2幢、3幢业主发出的要约，孙占臣、李和未与通大公司签订补充协议，双方未就逾期交房违约金达成新的合意，孙占臣、李和诉请按该告示载明的标准给付违约金，理据不足，一审法院不予支持。逾期交房违约金不设上限后，按日万分之一的标准计算并不明显过低，且与孙占臣、李和如未按期付款的违约责任相对等，一审法院不予调整。至于违约金的计算截止时间，一审法院认为，涉案合同约定，房屋的交付条件为在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，房屋在符合交付条件后，经通大公司书面通知，孙占臣、李和应在通大公司通知的收楼期限届满前办理收楼手续，孙占臣、李和不接收时，通大公司不承担逾期交楼责任，因此，根据通大公司之抗辩意见，违约金应计算至案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知后通知收楼期限届满之日止。如孙占臣、李和认为房屋存在重大质量问题、通大公司未能有效通知收楼等原因影响其正常接收房屋，通知收楼期限届满之日不能视为房屋已交付的，孙占臣、李和可另案主张权利，以确定交付日期。通大公司抗辩如孙占臣、李和在涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之前办理收楼手续的，违约金计算至办理收楼手续之日，因未验收合格即交付使用违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起七日内向孙占臣、李和支付逾期交房违约金（以419406元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区××房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知后通知收楼期限届满之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费564元，减半收取为282元，由孙占臣、李和负担141元，通大公司负担141元（该款孙占臣、李和已预付282元，通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付孙占臣、李和）。通大公司二审期间向本院提交确认书，拟证明逾期交房违约金截止时间。上述确认书内容载明：“翠悦园3幢2603房（以下简称‘该物业’），于2019年11月9日按现有条件给本人装修入住，贵司告知该物业确认书签字之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等，本人清楚知悉并按照现有条件装修入住。现确认人已于2019年11月9日办理了收楼手续，领取了该物业的钥匙，现确认人确认。”孙占臣、李和在该确认书上签名及加盖指印。孙占臣、李和对通大公司提交的上述确认书真实性予以确认，但不确认关联性，认为涉案工程未竣工，水电绿化都没有完工，且通大公司没有取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，不符合交楼条件。孙占臣、李和二审期间未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与孙占臣、李和签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本院具体分析如下：首先，关于违约金标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以适当调整。涉案商品房买卖合同中约定：如通大公司未按约定期限交房，则按日向业主支付已交付房价款0.01%的违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而业主如未按期付款，通大公司有权要求业主每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天，通大公司随时有权在无需催告业主的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时业主还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。前述逾期交房违约金的封顶条款并未与通大公司的违约时限相联系，且明显与业主因逾期付款所产生的违约责任不对等，该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定的交楼时间为2017年6月30日前，但双方实际交楼时间是2019年11月9日，逾期已长达二年有余，且通大公司诉讼中自认涉案商品房至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在此情况下，若按合同约定的总房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现通大公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，通大公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦明显不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相背，本院予以维持。其次，关于违约金计算截止时间问题。涉案商品房至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即尚未符合合同约定的交楼条件。但在此情况下，孙占臣、李和于2019年11月9日办理了涉案商品房的收楼手续，并于当天出具确认书确认通大公司“告知物业确认书签字之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等”，并同意“按照现有条件装修入住”。本院认为，孙占臣、李和明知涉案商品房不具备合同约定及法定交楼条件仍同意并已实际收楼，系对自身权益的处分，故对其又以商品房不具备交付条件为由主张通大公司承担实际收楼之后的逾期交房责任的诉求，不应再予支持。为此，根据本案的实际情况，本院认为本案逾期交房违约金应计至实际收楼之日即2019年11月9日止。对于双方当事人均未提起上诉部分，本院不作处理。综上，通大公司的上诉请求，除因其二审提交新证据致本院对违约金计算截止日期部分予以相应调整外，其余上诉请求理据均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3824号民事判决；二、中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向孙占臣、李和支付逾期交房违约金（以419406元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至2019年11月9日止）；三、驳回孙占臣、李和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费564元，减半收取为282元（孙占臣、李和已向一审法院预交），由孙占臣、李和负担141元，由中山市通大房地产有限公司负担141元（中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付孙占臣、李和）；二审案件受理费50元（中山市通大房地产有限公司已向本院预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十二月二十三日书记员  廖博睿