北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初19990号原告宋军，男，1967年8月28日出生，汉族，北京市海淀区居民。委托代理人曲瑞波，北京一法（天津）律师事务所律师。被告北京华夏红阳居家养老服务有限公司，住所地北京市顺义区××镇地区××村××街××，统一社会信用代码：91110113327298929M。法定代表人李瑞清，董事长。原告宋军与被告北京华夏红阳居家养老服务有限公司（以下简称：华夏红阳公司）确认合同无效合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋军之委托代理人曲瑞波，被告华夏红阳公司法定代表人李瑞清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋军向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签署的《房屋转让合同》（房号2-217）、《房屋转让合同》（房号2-317）及《房屋转让合同》（房号2-318）均属无效；2.请求判令被告返还（给付）原告房屋转让款人民币壹佰贰拾捌万肆仟元整（小写:￥1284000.00元）及资金占用期间的利息（其中85.6万元的利息自2017年10月29日起至实际返还完毕之日止，以年利率4.35％的标准计算；其中42.8万元的利息自2017年11月1日起至实际返款完毕之日止，以年利率4.35％的标准计算）；3.请求判令本案的诉讼费、保全费、律师费、诉讼财产保全责任保险费均由被告承担。事实与理由：原告看了被告关于涉案房屋的宣传广告后，原被告于2017年10月29日分别签署了《房屋转让合同》（房号2-317）和《房屋转让合同》（房号2-318），于2017年11月1日签署了《屋转让合同》（房号2-217）。上述三份合同约定由原告购买被告所建的位于北京市顺义区××镇××村××街××院内××楼××层××号房屋、××楼××层××号房屋和××楼××层××号房屋，约定每套价格42.8万元，合计128.4万元。合同签订前后，原告先后通过现金及刷卡的方式向被告支付房屋转让费128.4万元，被告分别于2017年10月29日和2019年11月1日向原告出具三张收款收据。然而，北京市规划和自然资源委员会于2018年12月27日向被告出具《国土资源行政处罚听证告知书》，北京市顺义区××镇人民政府（以下简称“镇政府”）于2019年1月20日向广大租户发出限期腾退房屋告知书，住户如不按期退出，镇政府将进行强制拆除，由此产生的一切损失由住户负责。上述两份告知书均显示被告未经政府批准，擅自占用北京市顺义区××镇××村集体土地建设房屋。被告的擅自占用集体土地建设房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第四十四条和第六十三条的规定，涉案房屋属于违法建筑，应当予以拆除。原告得知此消息后，多次与被告沟通合同无效和返还购房款事宜，但被告均予以拒绝。原告认为，被告隐瞒真实情况，在不具有开发建设及销售资质的情况下违规将非法建设的房屋出售给原告，该出售行为应属无效，被告应当立即返还原告全部房屋转让款并赔偿原告资金占用期间的利息损失。故此，在反复沟通无果的情况下，原告只得诉至贵院，恳请贵院依法判如所请，依法维护原告的合法权益。被告华夏红阳公司辩称：2017年4月30日，我方与北京怡阅水族玻璃制品厂签订租赁合同，并取得养老服务资质。我方与宋军签订合同，将三套房屋的使用权转让给宋军，双方签订的合同应该是合法有效的，是双方真实意思的体现。本院经审理认定事实如下：华夏红阳公司《营业执照》记载，公司成立时间2015年1月19日，营业期限2015年1月19日至2065年1月18日，经营范围有：居家养老服务；组织文化艺术交流活动（不含演出、棋牌室）；会议服务等。2017年10月29日，华夏红阳公司前身北京华夏红阳国际文化传媒有限公司为转让方（甲方），宋军为受让方（乙方）签订《房屋转让合同》，约定华夏红阳公司向宋军转让北京市顺义区××镇地区××村××街××园区内××号楼××层××号房屋，房屋用途为商住，使用期限40年，从2017年5月1日至2057年4月30日止，合同价款428000元。2017年10月29日，华夏红阳公司前身北京华夏红阳国际文化传媒有限公司为转让方（甲方），宋军为受让方（乙方）签订《房屋转让合同》，约定华夏红阳公司向宋军转让北京市顺义区××镇地区××村××街××园区内××号楼××层××号房屋，房屋用途为商住，使用期限40年，从2017年5月1日至2057年4月30日止，合同价款428000元。2017年11月1日，华夏红阳公司前身北京华夏红阳国际文化传媒有限公司为转让方（甲方），宋军为受让方（乙方）签订《房屋转让合同》，约定华夏红阳公司向宋军转让北京市顺义区××镇地区××村××街××园区内××号楼2层××号房屋，房屋用途为商住，使用期限40年，从2017年5月1日至2057年4月30日止，合同价款428000元。宋军于2017年10月29日支付房款856000元，于2017年11月1日支付房款428000元，华夏红阳公司公司为宋军出具三张428000元的收据。每份《房屋转让合同》均载明：转让方根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、行政法规规定，依法取得北京市顺义区××镇××村××街××土地使用权和经营权；依照《中华人民共和国经济合同法》及有关法律法规，甲、乙双方在平等、自愿、公平的基础上，经友好协商，就转让××村××街××院内房屋所有权宜（已）达成一致意见，特签订本合同以资共同守信。第一条，转让方房屋基本情况（条款内容略，下同）。第二条，计价方式与价款。第三条，受让方逾期付款的违约责任。第四条，交付期限。第五条，保修责任。第六条，争议解决。第七条，合同附件效力。第八条，合同一式两份。第九条，合同生效日期。2018年12月27日，北京市规划和自然资源委员会向华夏红阳公司公司发放京规自（顺）分局听告字（2018）第4024号《国土资源行政处罚听证告知书》，内容为：你单位未经政府批准，擅自占用顺义区××镇××村集体土地建设房屋。经测量，占用集体土地14892.29平方米（村镇建设用地），建设房屋10977.58平方米，硬化地面7023.48平方米,此种行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，本机关拟对你单位作出如下行政处:1.责令你单位退还非法占用集体土地14892.29平方米；2.没收地上房10977.58平方米、硬化地面7023.48平方米；3.按照30元/平方米处罚标准，总面积数量14892.29平方米，处罚款共计人民币446768.7元。根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十二条和《国土资源行政处罚办法》第二十八条的规定，你单位享有要求举行听证的权利。如要求举行听证，请在接到本告知书之日起三个工作日内向本机关提出申请。逾期不提出视为放弃听证权利。华夏公司表示，该告知书已被撤销，并被口头告知无需交纳罚款，但对此未提供证据予以佐证。2019年1月20日，北京市顺义区××镇人民政向广大租户发放《告知书》，内容为：经查，经北京市规划和国土资源管理委员会认定，位于××镇××村北侧的由冯海连（联）、李瑞清所建房屋，总建筑面积11094.47平方米房屋未依法取得乡村建设规划许可证，该违法行为违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》等有关法律规定，并存在重大安全隐患。根据区委、区政府关于“疏解整治促提升”专项行动工作部署、安全生产大检查工作总体安排，进一步消除安全隐患，现责令你户（单位）:一、限你于2019年1月23日前，搬离租住的房屋。2.2019年1月24日后，我镇将对该宗违法建设进行强制拆除、消隐工作，逾期未按要求搬离的租户，在拆除过程中产生的一切损失由你本人负责。同时，我镇将依法采取行政强制措施处理违法出租人员。2019年7月9日，北京市顺义区××镇人民政向广大租户发放《告知书》，通知限你于2019年7月11日前，搬离租住的房屋,2019年7月11日18:00时后，将对该宗违法建设进行拆除。2019年7月23日，顺义区××镇人民政府向李瑞清、冯海联、××村委会下发（2019）第56号《催告通知书》，内容为：2019年7月20日，本行政机关对您（单位）作出了《限期拆除决定书》（2019）第66号，责令您（单位）于2019年7月23日前将该违法建设自行拆除，您（单位）未自行拆除，依据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条之规定，现向您（单位）送达《催告通知书》（2019）第56号，责令您（单位）自接到本通知书之日起3日内自行拆除上述违法建设。依据《中华人民共和国行政强制法》第三十六条之规定，您（单位）接到本通知书之日起3日内，可向本行政机关提出陈述和申辩。无正当理由，逾期不拆除的，本行政机关将作出强制拆除决定。华夏红阳公司自认，截止法庭辩论结束之日尚未取得乡村建设规划许可证；其另表示，《国土资源行政处罚听证告知书》《催告通知书》仅是政府文件，不能代表法律。本案审理过程中，宋军申请法院查封、冻结华夏红阳公司名下价值1378426.21元的财产，并对此提供了中国太平洋财产保险股份有限公司的担保书、保单等材料，宋军支付诉讼财产保全责任保险费5000元，并向本院交纳保全费5000元。本院经审查后裁定对华夏红阳公司名下价值1378426.21元的财产予以查封或冻结。宋军另提交《民事委托代理合同》，以证明双方协商一致，律师代理费为50000元，其中签署协议之日给付25000元，法院判决胜诉之日给付25000元。宋军与华夏红阳公司签订的《房屋转让合同》中对律师费没有约定。宋军表示，因该律师费属于其维护权利的必要支出，故要求华夏红阳公司负担。华夏红阳公司对此不予认可。双方存在分歧的证据及意见如下：一、涉诉房屋是否合法华夏红阳公司提供2007年4月25日顺义区××镇××村经济合作社与北京怡阅水族玻璃制品厂签订的《合作合同》，冯海联（北京怡阅水族玻璃制品厂法定代表人）与李瑞清（华夏红阳公司法定代表人）2017年4月30日签订的《租赁合同》，证明土地和房屋来源的合法性。宋军的质证意见为：上诉证据无法证明所建房屋不属于违法建筑。二、涉诉房屋是否交付华夏红阳公司主张，已将涉诉房屋交付给宋军，钥匙已经交付。宋军对此予以否认。华夏红阳公司对此未提供证据予以佐证。上述事实，有双方当事人陈述，房屋转让合同，收据，国土资源行政处罚听证告知书，××镇人民政府告知书（致租户的一封信），合作合同，租赁合同，营业执照等在案佐证。本院认为：违章建筑是指违反国家关于城市规划、土地管理及房屋建设管理等各项法律规定，未经有关部门审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法或者没有按照批准的内容进行建造的建筑物或构筑物。违章建筑的认定,依法由有关行政部门处理。相关行政机关依法作出的行政决定，应受到当事人的尊重和重视。《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第七十七条第一款之规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。现相关行政机关已经责令退还非法占用集体土地、没收地上房屋及硬化地面，并处罚款。故现有情况下可知，根据京规自（顺）分局听告字（2018）第4024号《国土资源行政处罚听证告知书》、××镇人民政府向租户发放的告知书、顺义区××镇人民政府（2019）第56号《催告通知书》，涉诉房屋已被相关行政机关认定为违法建设，故涉诉房屋不合法。华夏红阳公司主张，已将涉诉房屋交付给宋军，钥匙已经交付。宋军对此予以否认。华夏红阳公司对此未提供证据予以佐证。故本院对该房屋已经交付的主张不予采纳。因涉诉房屋已被有关行政机关认定为违法建设，故房屋转让合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。宋军购买属于违章建筑的房屋同样存在过错，故对其要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。针对诉讼财产保全责任保险费一节，因该保险费系宋军因此次诉讼支出的合理必要费用，属于其合理损失，华夏红阳公司应予以承担。针对律师费用应否作为守约方的损失加以保护一节，《中华人民共和国合同法》等相关法律法规对此未作明确规定，双方之间签订的房屋转让合同对此也未作出明确约定，故本院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第七十七条第一款之规定，判决如下：一、原告宋军与北京华夏红阳国际文化传媒有限公司签订的《房屋转让合同》（合同签订日期2017年10月29日、房号2-317）、《房屋转让合同》（合同签订日期2017年10月29日、房号2-318，）、《房屋转让合同》（合同签订日期2017年11月1日，房号2-217）无效；二、被告北京华夏红阳居家养老服务有限公司返还原告宋军全部购房款一百二十八万四千元、给付诉讼财产保全责任保险费五千元，于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告宋军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千四百二十五元，由原告宋军负担二百二十四元（已交纳），由被告北京华夏红阳居家养老服务有限公司负担八千二百零一元，于本判决生效之日七日内交纳。保全费五千元，由被告北京华夏红阳居家养老服务有限公司负担，于本判决生效之日七日内直接支付给原告宋军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇一九年十二月十二日书记员  张亚男