安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0111民初13156号 原告：鲍海俊，男，1969年12月31日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：彭云，安徽华人律师事务所律师。 被告：张良满，男，汉族，1966年8月8日生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：宋晓梅，系所在单位推荐的公民。 被告：刘芹凤，女，汉族，1957年5月15日生，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：陆建英，女，汉族，1955年3月25日出生，住安徽省合肥市。 被告：合肥天时置业集团有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淮北路199号，统一社会信用代码91340100711743054D。 法定代表人：沈天茹，职务不详。 委托诉讼代理人：王益波，员工。 第三人：合肥新银河商业管理有限公司，住安徽省合肥市美菱大道218号，统一社会信用代码91340111MA2T23XT3U。 法定代表人：刘平，职务不详。 委托诉讼代理人：韩丽，总经理。 原告鲍海俊与被告张良满、刘芹凤、陆建英、合肥天时置业集团有限责任公司（以下简称“天时公司”），第三人合肥新银河商业管理有限公司（以下简称“新银河公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因双方当事人争议较大、案情较为复杂，本院依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告鲍海俊的委托诉讼代理人彭云、被告张良满的委托诉讼代理人宋晓梅、被告天时公司的委托诉讼代理人王益波、第三人新银河公司的委托诉讼代理人韩丽到庭参加诉讼，被告刘芹凤、陆建英经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 鲍海俊向本院提出诉讼请求：1.张良满、刘芹凤、陆建英将银河大厦按照合肥市城建档案馆审批规划整体复位，拆除一楼与二楼之间超面积加层和二楼与三楼之间的夹层，恢复鲍海俊所购商铺的实际位置；2.新银河公司按照原委托经营协议约定租金标准支付到期租金（自2019年1月1日至银河大厦整体复位之日的租金）；3.天时公司、新银河公司对上述两项诉讼请求承担连带责任；4.本案的案件受理费、城建档案调查费、保全费由张良满、刘芹凤、陆建英、天时公司、新银河公司承担。 事实和理由：2006年11月28日，鲍海俊与天时公司签订位于合肥市包河区商业用房的《存量房买卖合同》1份、同时双方签订《合同补充协议》1份，同日，鲍海俊与银河公司签订租赁上述买卖合同涉案房屋的《新银河通讯商城委托经营协议》；存量房买卖合同约定主楼一层与主楼二层之间的夹层归开发商所有，同时对购房款总价及其支付方式、产证办理、违约责任等相关事项进行了约定；委托经营协议载明租赁期限从2017年1月1日起至2018年12月31日，对租金支付标准及其支付时间、优先承租权、违约责任、租赁期满后按照原铺位及装修标准予以复位等事项进行了约定；天时公司在补充协议中对银河公司在上述委托协议中的全部内容进行担保。 2018年12月31日，协议到期，鲍海俊多次与银河公司协商，要求其按照原协议继续履行经营协议，银河公司则单方面将租金减少2/3，鲍海俊没有同意银河公司的霸王租金条款，后经多方协商未果。 另查：1、合肥市城建档案馆档案资料证明，银河大厦加层面积998平米，银河大厦1—2层的加层面积远远超过998平米，3-4层加层没经审批，银河公司随意扩大加层面积损害了业主的权益，若新银河公司不按照原协议继续履行，则新银河公司应按照规划面积复位；2、银河大厦是80年代建的楼房，建筑使用面积大而公摊面积小，同时天时公司增加大量使用面积，但天时公司出卖给业主的柜台面积中公摊面积水分大，此与实际情况不符，业主将依法另案维权。 鲍海俊于2019年2月25日在合肥市市场监督局查到银河公司正常经营，2019年3月28日-4月1日在包河区人民法院立案。原告于2019年4月24日收到法院通知，法院告知银河公司被注销。2019年4月25日，原告在合肥市市场监督局查到银河公司注销，注销前公司股东是张良满、刘芹风、陆建英。另查到银河公司注销后张良满、田勇、刘平另注册了新银河公司，其中张良满的股份为33.33%。银河公司与74名业主有微信群，银河公司没有在群里告知注销一事，所以银河公司为逃避债务注销公司损害了广大业主的利益，依法银河公司的股东张良满、刘芹风、陆建英应当承担支付原告租金的义务和若不续租承担复位的义务。 综上，为维护原告的合法权益，依据《合同法》《物权法》之规定诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 张良满辩称：请求法院判决驳回全部诉请。事实与理由：我是银河公司与新银河公司的股东。银河大厦一、二层间的夹层合法且与档案一致，不存在加盖行为，二、三层之间无夹层；银河公司在租期内按时足额支付租金，已经履行完毕合同义务；银河公司于2019年1月18日在合肥《市场星报》刊登了公司注销公告，2019年3月13日取得合肥市包河区市场监督管理局《准予注销通知书》，公司已合法清算注销。 天时公司辩称：请求法院驳回鲍海俊对天时公司的起诉。事实与理由：银河大厦一、二层间的夹层合法且与档案一致，不存在加盖行为，二、三层之间无夹层；银河公司租期内按时足额支付租金，天时公司的担保义务已经解除。 新银河公司述称：新银河公司为已签约业主办理委托经营相关事宜，与鲍海俊无委托合同关系，故不应承担商铺复位及支付租金的义务。 被告刘芹凤未到庭亦未作书面答辩。 被告陆建英未到庭亦未作书面答辩。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2006年8月24日，鲍海俊与天时公司签订位于合肥市包河区商业用房的《存量房买卖合同》1份、同时双方签订《补充协议》1份，同日，鲍海俊与银河公司签订租赁上述买卖合同涉案房屋的《新银河通讯商城委托经营协议》；存量房买卖合同约定主楼一层与主楼二层之间的夹层归开发商所有，同时对购房款总价及其支付方式、产证办理、违约责任等相关事项进行了约定；委托经营协议载明租赁期限从2017年1月1日起至2018年12月31日，对租金支付标准及其支付时间、优先承租权、违约责任、租赁期满后按照原铺位及装修标准予以复位等事项进行了约定；天时公司在补充协议中对银河公司在上述委托协议中的全部内容进行担保。2018年5月，银河公司以短信告知函及开会的方式通知包含鲍海俊在内的业主，协商商城经营管理建议、租赁方式、委托期满后的打算、租金收益、转让价款等方面的看法等事项，双方分歧较大未谈妥。截止2018年12月31日租赁期限届满，银河公司已按期足额支付完毕租金。 2018年9月16日，天时公司与新银河公司签订《房屋委托经营管理协议书》1份，约定天时公司将位于合肥市的房屋委托给新银河公司作为电子通讯类专业市场使用和管理，委托期限五年，自2019年1月1日至2023年12月31日止，同时约定新银河公司负责在2019年1月1日前通知已购商铺商户进行相应认领。2018年10月16日，新银河公司以短信告知函的方式告知全体业主明确铺位经营意向并签约缴费。2018年12月21日，新银河公司再次向全体业主发出短信告知函及公告的方式告知全体业主：《新银河通讯商城委托经营协议》即将到期，业主委托新银河公司代管理铺位的，新银河公司将于2018年12月31日据实兑付2019年上半年房租；业主未委托新银河公司的，应于2018年12月30日缴清2019年的市场综合管理费，并完成认铺、领铺工作。2019年1月2日，新银河公司第三次向各位业主发出短信告知函告知未委托的业主，应及时完成认铺、领铺工作。此后，新银河公司又于2019年3月7日、2019年6月7日发布短信公告，反复告知未委托、未领铺的业主应及时完成认铺、领铺工作。 另查明，2019年3月13日，合肥市包河区市场监督管理局出具《准予注销登记通知书》，准予银河公司注销登记。银河公司注销登记前的股东为张良满、刘芹凤、陆建英。 以上事实，由双方当事人陈述、《存量房买卖合同》及《补充协议》、《新银河通讯商城委托经营协议》、房地产权证、短信告知函、《准予注销登记通知书》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：鲍海俊与银河公司签订《新银河通讯商城委托经营协议》，约定银河公司租赁并统一经营管理涉案商业用房，双方之间成立房屋租赁合同关系，租赁期间为2007年1月1日至2018年12月31日。银河公司在承租期间应履行的合同责任，天时公司自愿承担担保责任。2018年9月16日，天时公司与新银河公司签订《房屋委托经营管理协议书》，将涉案新银河通讯商城委托新银河公司经营管理，委托期限五年，自2019年1月1日至2023年12月31日止，并约定由新银河公司负责在2019年1月1日前通知购买商铺的商户认领商铺。在《新银河通讯商城委托经营协议》到期前后，银河公司与新银河公司多次向包括鲍海俊在内的业主发出短信通知办理涉案商铺认铺、领铺或委托手续，但鲍海俊以租金数额争议为由，一直拖延办理，既未认铺、领铺、办理自主经营手续等，也未办理委托手续。为此，新银河公司已经替代银河公司，通知鲍海俊认铺、领铺，并协商后续租金等事宜，但因双方争议较大而无果。租赁于2018年12月31日到期后，鲍海俊既未与张良满、刘芹凤、陆建英、天时公司、银河公司及新银河公司签订新的租赁合同，也不存在原委托经营协议权利义务的承接与继受，其与张良满、刘芹凤、陆建英、天时公司、银河公司及新银河公司之间并未成立房屋租赁合同关系。此外，银河公司已于2019年3月13日登记注销，张良满、刘芹凤、陆建英虽为银河公司股东，但并不当然承担银河公司与鲍海俊之间的合同责任，本案中鲍海俊要求张良满、刘芹凤、陆建英承担房屋租赁合同责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，鲍海俊在本案中诉请要求张良满、刘芹凤、陆建英、天时公司、新银河公司按照原委托经营协议约定的租金标准向其支付到期租金，没有合同和法律依据，本院不予支持。 鲍海俊诉请要求张良满、刘芹凤、陆建英、天时公司、新银河公司将银河大厦按照合肥市城建档案馆审批规划整体复位，拆除一楼与二楼之间超面积加层和二楼与三楼之间的夹层，但根据《存量房买卖合同》约定，主楼一层与主楼二层之间的夹层归开发商所有，故原告要求拆除一楼和二楼之间超面积加层，不符合上述约定，也没有事实依据，本院不予支持。对于鲍海俊主张的二楼与三楼之间的夹层，并未提供证据予以证明，本院也不予支持。鲍海俊诉请要求张良满、刘芹凤、陆建英、天时公司、新银河公司恢复商铺的实际位置，但商铺的实际位置由其购买涉案商铺时的《存量房买卖合同》、房地产权证及相应的房屋分户图等确定，原委托经营协议中并未明确商铺的实际位置，鲍海俊作为物权人可根据上述材料自行确定商铺的实际位置，不应在本案中要求予以恢复商铺的实际位置，且客观上依据原委托经营协议也无法确认商铺的实际位置。同时，鲍海俊与张良满、刘芹凤、陆建英、天时公司、新银河公司之间并无直接的合同关系，其要求其承担恢复案涉商铺的实际位置等诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。此外，本院在案件审理过程中已释明，本案为房屋租赁合同纠纷，《新银河通讯商城委托经营协议》到期前后，银河公司、新银河公司已多次通知鲍海俊办理涉案商铺认铺、领铺等手续，但其既未认铺、领铺，也未办理委托手续，其相应的合同责任应由原告自行承担。 鉴于本案鲍海俊诉请的法律关系及具体诉请混乱，本院已在庭审中释明，本案系房屋租赁合同纠纷，鲍海俊作为涉案商铺所有权人，在涉案租赁合同到期后，其有权按照物权法相关规定自由处分涉案商铺，若存在他人侵犯其对涉案商铺的物权，其可以按照物权法等相关法律规定主张其相应权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告鲍海俊的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告鲍海俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  张俊文 人民陪审员  浦 溢 人民陪审员  沈家娟 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  池 浩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。