山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初5590号 原告：翟媛媛，女，1973年3月9日出生，汉族，大专文化，枣庄市热力总公司员工，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：**，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。 被告：赵明亮，男，1973年5月13日出生，汉族，初中文化，个体，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：黄维平，山东宝权律师事务所律师。 原告翟媛媛与被告赵明亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟媛媛及委托诉讼代理人**与被告赵明亮及委托诉讼代理人黄维平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告翟媛媛向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告与被告签订的《门面房租赁协议》；2.判令被告返还房屋租金40000元和押金10000元及利息（从2019年6月26日通知被告解除租赁合同时至判决生效之日按照银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月初，原告与被告就被告的市中区文化东路国泰花园三期22号楼1-5门市门面房的二楼和三楼部分的租赁事宜予以磋商，在被告承诺拆除楼外遮光广告牌后，原告租赁用于开办小餐桌辅导班，双方于5月17日签订《门面房租赁协议》，约定租期三年，租金每年40000元。协议签订后，原告即向被告缴纳了房租40000元及押金10000元。被告交付房屋后，原告发现一楼设立的广告牌将二楼部分全部遮挡，致使无法通风、采光，原告多次与被告沟通，但被告一直拒绝拆除，致使原告无法使用。原告于2019年6月26日书面通知被告，解除双方签订的《门面房租赁协议》。原告认为，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告的解除通知到达被告时，双方签订的《门面房租赁协议》即行解除，被告应当将所收取的房租和押金返还给原告。原告为了维护自己的合法权益，现向你院提起诉讼，请求你院依法支持原告的诉讼请求。 被告赵明亮辩称，一、原告起诉的事实，除2019年5月17日双方签订《门面房租赁合同》一份，原告已经履行合同义务外，其他诉称均与客观事实不相符，请法院查清事实后，依法驳回原告的起诉。原告为了租赁答辩人位于市中区文化东路1号国泰花园三期22号楼1-5号门面房的二楼和三楼部分，作为开办“小餐桌辅导班”使用，在签订合同之前，原告曾多次到租赁房察看。根据原建筑结构（无窗户）及现有条件，在明知该房的实际结构下，原告“自愿”与答辩人签订了《门面房租赁合同》。并且合同书是在租赁房内签订的，租金也是在租赁房内支付的，房屋结构及采光、通风条件当时是原告认同的，其内容真实、合法，合同依法签订。《中华人民共和国合同法》第八条明确规定：依法成立的合同，受法律保护。为此，请依法驳回原告的起诉。二、原告起诉要求解除双方当事人签订的《门面房租赁合同》不但不符合法律规定，而且更不符合该合同约定解除合同的条件。请求贵院在查清事实后，维护合同有效性、严肃性、稳定性和法律的尊严，敦促原告认真履行双方签订的《门面房租赁合同》。三、原告诉称“被告交付房屋后，原告发现一楼设立的广告牌将二楼部分全部遮挡，致使无法通风、采光，原告多次与被告沟通，但被告一直拒绝拆除，致使原告无法使用”的事实不存在。广告牌、通风、采光条件签订合同之前就已经是“明知”的；合同签订后，那只是原告如何执行《门面房租赁合同》第四条第3项“在该房屋租赁期内，乙方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请”的问题，原告没有按照合同的约定书面改变“通风、采光”，而且于2019年6月17日单方向答辩人发出了解除合同的《通知》，是违背《门面房租赁合同》原意的，答辩人不能接受。三天后的2019年6月20日，原告又在手机上再次《通知》，答辩人收到通知不到一个小时，立即作出回应：“我们签订的租赁合同合法有效，我不同意解除合同，希望你认真履行合同”。事实上，一楼是答辩人租给山东幸福人医药连锁有限公司使用的，签订合同日期是2019年2月23日，租赁在先，并且早于原告与答辩人签订的合同三个月。幸福人大药房的广告牌先存在，原告对此是明知的。至于通风和采光的问题，也是原告签订合同之前现场察看房屋结构的现状后确认的。合同签订之前，如果提出的话就应当写在《门面房租赁合同》当中了，签订合同时原告根本没有提出，原告事后单方口说无凭。不过，合同第五条第2项明确约定：“未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋结构任何改动”；这说明当时对房屋结构作了明确说明，所以说原告抛开合同提及通风、采光，是没有依据的，其主张依法不应当支持。幸福人大药房的广告牌，包含所有沿街门市房，都是城市管理部门按照统一要求制作、安装的，这也与原门头广告牌高度一致，其规格、尺寸并不属于答辩人管控之内。原告在签订租赁合同前都知道幸福人大药房广告牌的存在。原告诉称的所谓“沟通”也与客观事实不符，这仅仅是原告一面之词。原告所交40000元租金，是建立在依法成立《门面房租赁合同》的基础上，原告按照合同履行了交付合法租金义务后又单方反悔，要求返还租金、押金，这个诉求于情于理于法都是格格不入的，其起诉要求返还租金、押金及利息无事实依据和法定理由。原告应当全面履行合同义务，不认真履行合同造成的法律后果应当自负。四、原告诉称“承诺拆除楼外遮挡广告牌”的说法根本不存在。关于“承诺”的说法不成立；如果承诺，就应当写在合同条款上。例如：合同上有一条手写的补充条款，该补充内容是原告在仔细阅读了租赁合同后，提出来的补充条款，并以书面手写形式写进合同里的，假设原告在签订租赁合同提出了广告牌遮光的问题，像这样重要的事情，更应当写进合同中。如果原告真的提出过，很显然，必须在合同中用文字书面表述明确。现在，原告以“不能实现合同目的”为由，提出解除双方签订的《门面房租赁合同》，其理由不充分。综上所述，原告起诉要求解除双方签订的《门面房租赁合同》不符合合同约定和法律规定，请求依法驳回原告的起诉，并敦促原告认真履行双方签订的《门面房租赁合同》。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵明亮及杨萍共同拥有位于枣庄市市中区商业用房一处，所在层数为1-3层，建筑面积283.71㎡，不动产权证书编号为：鲁（2018）枣庄市不动产权第1008732号。2019年5月17日，赵明亮作为出租方（甲方）与承租方翟媛媛（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，主要约定：“第一条租赁范围及用途：甲方同意将位于市中区文化东路1号国泰花园三期22号楼1-5号门面房的二楼和三楼部分面积在良好及可租赁的状态下租给乙方作为小餐桌辅导班使用，该出租门面房的建筑面积大约为200㎡，其中包括一楼走廊约9㎡左右。第二条租赁合同期限为三年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。租赁合同期间，甲、乙双方均不得以任何理由调整租金。第三条租金及押金：1、合同期内全年租金为人民币40000元；租金每年一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清一年房租，次年的租金40000元/年，乙方应在合同期内每年的阳历5月1日前必须一次性付清，否则视乙方违约，且甲方不提供税票。2、乙方必须按照合同约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。3、在签署本合同时，乙方向甲方交纳人民币10000元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、卫生费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。第四条设施及各项费用承担：1、房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责。2、如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。3、合同签订后，甲方将所租赁房屋交给乙方，乙方的装修及修缮产生的费用，甲方概不负责，同时在该房屋租赁期内，乙方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关单位备案，施工期间和施工后出现任何事情均与甲方无关。如乙方未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，由此造成的损失费用由乙方负责赔偿给甲方。合同期满后，如乙方不再使用甲方的门面房后，乙方不得拆除或破坏已装修部分及房屋架构，装修费用甲方不予补偿。第五条乙方责任和义务：1、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。2、未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。3、在租赁期间，乙方对于租赁的房屋只有使用权，没有所有权。因此乙方对于租用的房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为。4、承租期内，由被盗、火灾等事故造成损失，和乙方人为造成事故，损害甲方房屋的，由乙方负责。5、乙方在未违反租约的前提下，有权优先续租该房屋，如要求续租，本合同期满前三个月向甲方提出申请，再由双方另行商议续租事宜。第六条合同的解除：本合同发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造成房屋毁损的；3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该房屋的；5、乙方延迟交付房租10天的……”。合同签订后，翟媛媛于2019年5月17日向赵明亮交纳了房租40000元及押金10000元。2019年5月27日，翟媛媛与杨艳因案涉房屋门头广告牌遮挡阳光、影响通风问题发生纠纷，遂报警，民警现场劝解双方未能达成协议。2019年6月17日，翟媛媛以“在我方取得房屋后，装修前发现一层幸福人大药房的门头遮挡了二层的窗户，严重影响了二层的采光和通风，为此我方多次找到你方及幸福人大药房的业主，你们均不予理睬，无奈我方于2019年5月27日准备自行拆除，经过药店方报警进行了阻止。因你方交付的房屋不符合约定的用途，致使我方不能实现合同目的”为由，向赵明亮下达通知，解除双方于2019年5月17日签订的《门面房租赁合同》。2019年6月20日，翟媛媛又通过手机向赵明亮发送短信一条，内容为：“赵明亮，因你方交付的房屋不符合约定的用途，致使我方不能实现合同目的，现解除与你方于2019年5月17日签订的《门面房租赁合同》，已经通过EMS书面通知你，现再次通知你。通知人：翟媛媛”。赵明亮当日向翟媛媛回复短信一条，内容为：“我们签订的租赁合同合法有效，我不同意解除合同，希望你认真履行合同”。此后，双方纠纷并未能妥善解决，翟媛媛于2019年10月30日诉至本院。庭审中，翟媛媛称：“签订合同时幸福人大药房广告牌已经设立，但是从房子外面看不到二楼里面的通风和采光情况。因为里面还有原承租户的装修，当时被告带原告去三楼看现场，三楼采光和通风正常，被告告诉原告二楼原装修拆除后和三楼状况一样，原告接收房屋后准备使用，在拆除部分后，才发现即使全部拆除，二楼也无法通风和采光”。赵明亮称：“幸福人药房的广告牌确实遮挡二楼窗户，但这是根据城市规划统一制作的门头牌子，原告在租房之前多次查看现状，承认现状”。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。 本案中，原告翟媛媛以“租赁房屋被广告牌遮挡影响采光、通风，无法实现开办小餐桌辅导班的合同目的”为由，通知被告赵明亮解除双方签订的《门面房租赁合同》。被告赵明亮辩称原告对此是明知的，是在多次查看房屋后自愿签订的租赁合同，不同意解除《门面房租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告签订的《门面房租赁合同》明确约定租赁房屋用于“小餐桌辅导班”，而开办“小餐桌辅导班”对于通风、采光均有明确要求。《枣庄市校外托管场所开办指导规范》对于校外托管场所公共安全基本要求为“加强环境卫生管理，采光通风良好，室内及时通风换气，确保空气清新”。而案涉租赁房屋二层被广告牌完全遮挡，不通风、无采光，不符合开办校外托管场所的条件。租赁合同签订后，原告翟媛媛因广告牌遮挡问题与“幸福人大药房”发生争执，但最终未能解决该问题。在本案审理过程中，被告赵明亮明确表示无法拆除广告牌。原告翟媛媛所租赁的房屋被广告牌遮挡，不通风、无采光，不符合开办“小餐桌辅导班”的条件，其要求解除与被告赵明亮签订的《门面房租赁合同》，并且通知了被告赵明亮。被告赵明亮虽不同意解除租赁合同，但未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在异议期间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，原告翟媛媛解除与被告赵明亮签订的《门面房租赁合同》，符合法律规定，本院予以确认。原告翟媛媛主张签订租赁合同时被告赵明亮承诺拆除广告牌，对于二楼房间无法采光和通风不知情；被告赵明亮主张没有承诺过拆除广告牌，原告是在多次查看房屋现状后签订的租赁合同，对于房屋现状是明知的。原、被告双方对其主张均未能提供充分证据证实。被告赵明亮出租的房屋无法实现约定用途，原告翟媛媛在签订租赁合同时对于租赁房屋无法实现约定用途未尽到审慎义务，原、被告双方对于租赁合同的解除均存在过错，而双方对此至今未能妥善解决。因此，原、被告对于案涉租赁房屋闲置的损失均应承担相应责任。结合《门面房租赁合同》约定的租金数额，以及案涉房屋闲置的时间和再次出租的需要，本院对于合同解除造成的损失酌定30000元，该损失应由原、被告各承担50%。因此，《门面房租赁合同》解除后，原告翟媛媛应将案涉租赁房屋返还给被告赵明亮，被告赵明亮应返还原告翟媛媛租金25000元（扣除原告应承担的房屋闲置损失）及押金10000元。原告翟媛媛要求被告支付利息的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告赵明亮不同意解除合同、要求原告继续履行合同的辩称，不符合法律规定，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、确认原告翟媛媛与被告赵明亮2019年5月17日签订的《门面房租赁合同》解除； 二、原告翟媛媛于本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还给被告赵明亮，被告赵明亮于本判决生效之日起十日内返还原告翟媛媛租金及押金共计35000元； 三、驳回原告翟媛媛其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取525元，由原告翟媛媛负担187.5元，由被告赵明亮负担337.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  孙启磊 二〇一九年十二月三十日 书记员  扈骁铭