贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6467号上诉人（原审原告）：钟正杰，女，1974年6月23日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：祝里岗，男，1971年5月30日出生，汉族，住贵州省毕节市。钟正杰、祝里岗共同委托诉讼代理人（特别授权）：潘军，贵州靖毕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所地贵州毕节市七星关区学院路“新宇大厦”一楼。统一社会信用代码：915205025806504474。法定代表人：聂浩祥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘斌，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人钟正杰、祝里岗因与上诉人毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“亿翔房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告亿翔房开公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟正杰、祝里岗逾期交房违约金62455.34元；二、驳回原告钟正杰、祝里岗的其他诉讼请求。案件受理费人民币1001元，保全费1829元，由被告亿翔房开公司负担。钟正杰、祝里岗不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：1、亿翔房开公司立即为钟正杰、祝里岗办理御水湾2栋B单元31-3号房屋的预售备案登记；2、亿翔房开公司立即为钟正杰、祝里岗办理御水湾2栋B单元10-4号房屋的预告登记备案；3、亿翔房开公司承担钟正杰、祝里岗因亿翔房开公司违约造成的律师费8000、车费误工费等损失5000元，合计13000元；4、亿翔房开公司交付一个地下车位给钟正杰、祝里岗；5、一审、二审诉讼费等费用由亿翔房开公司承担。事实及理由：1、根据2011年9月27日张伟、高如星代表36户职工与亿翔房开公司签订《房屋开发合作协议》及《房屋开发合作补充协议》,钟正杰、祝里岗与亿翔房开公司签订《商品房买卖合同》（该合同被亿翔房开公司持有）并支付购房款及办证费，该《商品房买卖合同》合法有效，亿翔房开公司应该按照合同约定履行合同义务。2、2013年7月8日,亿翔房开公司向钟正杰、祝里岗等人出具《御水湾售房承诺书》,承诺书载明:亿翔房开公司于2015年5月底前交房,若逾期交房则按照每日千分之三赔付钟正杰、祝里岗等人。亿翔房开公司未按照其承诺交房，也未支付逾期交房违约金。3、御水湾2栋B单元31-3号房屋已经具备预告登记备案的法定条件，亿翔房开公司具备履行条件和能力，将亿翔房开公司与钟正杰、祝里岗签订的《商品房买卖合同》报主管机关进行备案登记是亿翔房开公司的法定义务，应判决亿翔房开公司将该房屋预告备案登记在钟正杰、祝里岗的名下。即使亿翔房开公司不履行该义务，钟正杰、祝里岗也可以申请预告备案登记，但法院应强制亿翔房开公司提供其持有的《商品房买卖合同》。结合钟正杰、祝里岗已经实际入住使用该房屋，将该房屋预告登记在钟正杰、祝里岗名下方能与客观情况相符，保护购买人的合法权益。亿翔房开公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判驳回钟正杰、祝里岗的诉讼请求或将本案发回重审；本案上诉费由钟正杰、祝里岗承担。事实及理由：1、双方是合作建房关系，而非买卖房屋关系。根据涉案《房屋开发合作协议》及补充协议的约定，双方之间是合作建房关系。钟正杰、祝里岗等人将建房土地与亿翔房开公司合作，而不是出售给亿翔房开公司，且钟正杰、祝里岗交纳的建房款远远低于商品房市场成交价，双方没有订立商品房买卖合同或者订立符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的认购、订购、预购协议。2、毕节市不动产登记中心在未经原县级毕节市国土资源局认定转让国有土地使用权的行为是否合法的情况下，为钟正杰、祝里岗等人颁发183号国有土地使用权证的行为明显违法，故涉案《房屋开发合作协议》及补充协议不合法、无效，钟正杰、祝里岗等人不能基于无效的《房屋开发合作协议》及补充协议而取得合同约定权利。3、亿翔房开公司不能及时交房的原因是涉案土地所建造房屋的容积率不够，相关职能部门要求亿翔房开公司补缴土地税金，因双方是合作建房，钟正杰、祝里岗应按房屋比例补缴相应的土地税金，但钟正杰、祝里岗拒绝缴纳，才拖延了交房时间，钟正杰、祝里岗要求亿翔房开公司支付逾期交房违约金的主张不应得到支持。4、钟正杰、祝里岗关于亿翔房开公司支付逾期交房违约金的主张已超过两年诉讼时效，不应得到支持。双方当事人均未针对对方的上诉进行答辩。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。结合双方当事人的上诉请求、上诉理由及本案事实，本案二审争议焦点为：1、本案当事人之间的法律关系是开发房地产的合作关系还是商品房买卖法律关系？2、钟正杰、祝里岗关于违约金的主张是否超过诉讼时效？亿翔房开公司是否应支付逾期交房违约金？3、钟正杰、祝里岗关于判决亿翔房开公司履行预售备案登记义务的上诉请求、要求亿翔房开公司承担律师费、车费、误工费等损失的上诉请求及要求交付一个地下车位的上诉请求应否支持？关于焦点1。综合涉案《土地使用权转让协议》、《房屋开发合作协议》《房屋开发补充协议》、《御水湾售房承诺书》、《收据》等证据，可以认定双方当事人之间既存在商品房开发合作关系，也存在商品房预售合同关系，亿翔房开公司以双方的合作开发关系来否定双方的商品房预售合同关系，与查明的事实不符，该上诉理由不应采纳。关于焦点2。首先，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，本案中，亿翔房开公司未向原审法院提出诉讼时效抗辩，本院对亿翔房开公司关于超过诉讼时效的上诉意见不予采纳。其次，亿翔房开公司不能按照涉案《御水湾售房承诺书》履行房屋交付义务，一审法院判决亿翔房开公司承担逾期交房违约责任并无不当。亿翔房开公司主张因钟正杰、祝里岗等人取得涉案土地不符合法律规定，不应享有相应的权利。本院认为，涉案土地的来源是否合法不是本案审理的范畴，亿翔房开公司也无证据证明涉案土地来源不合法且其不应承担违约责任，该上诉理由本院也不予采纳。关于焦点3。因钟正杰、祝里岗未向法院提交双方当事人签订的《商品房预售合同》，其主张进行商品房预售备案登记不符合《房屋登记办法》第七十条的规定，因此，钟正杰、祝里岗的此项主张本院不予支持，具体说理与原审判决一致。另外，亿翔房开公司就其逾期交房应承担的违约责任已经认定为支付违约金，钟正杰、祝里岗要求亿翔房开公司承担律师费、车费、误工费等损失缺乏事实和法律依据，要求交付一个地下车位也无依据，本院对钟正杰、祝里岗的上述请求也不予支持。综上所述，钟正杰、祝里岗和亿翔房开公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人钟正杰、祝里岗预交的二审案件受理费2022元，由钟正杰、祝里岗负担125元，超出部分自行退回；上诉人毕节市亿翔房地产开发有限公司预交的二审案件受理费2002元，由毕节市亿翔房地产开发有限公司负担1361元，超出部分自行退回。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇一九年十二月二十日书记员 陈思印