河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12617号原告：刘涛，男，1983年3月8日出生，汉族，住新郑市。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心仪路东2号楼1单元23层2310号。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。原告刘涛与被告河南成益置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘涛，被告的委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权权属登记违约金5079.80元；2.依法判令被告在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续；如逾期，按日以合同违约房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月支付利息至原告取得房地产权属证书止；3.依法判令被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；4.判令被告提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿（从2016年6月30日计算至实际验收合格、检验合格时止）；5.判令被告向原告提供竣工备案表，并赔偿违约金（按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止）；6.判令被告向原告出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票；7.判令被告退还原告缴纳的产权代办费70元；8.判令被告在45日内对供水供电完成整改并提供水电部门出具的验收合格证明，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，原告的水、电、物业费由被告承担；9.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的新郑市龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情，维也纳小区房产一套出售给原告。其中合同约定，被告应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的材料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，被告按房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，履行了全部合同义务。被告于2016年8月实际交房，但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供电供水方式，导致原告至今不能取得该房屋产权证书，给原告造成巨大经济损失。原告收房后多次和代表们以及其他业主向被告询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题，但被告拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害了原告的权益。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院。在本案审理过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权权属登记的违约金5079.80元；2.依法判令被告在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续，如逾期，按日以房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月支付利息至原告取得房地产权属证书止；3.依法判令被告三个月内协助原告办理原告所购买商品房的转移登记，将房屋产权登记至原告名下；4.判令被告提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿（从2016年6月30日计算至实际验收合格、检验合格时止）；5.判令被告向原告提供竣工备案表，并赔偿违约金（按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。河南成益置业有限公司辩称，1、被告未能在合同约定时限内向主管行政机关办理产权登记备案，是因为国家政策变化所致，为情势变更，被告的行为不应当认定为违约。本案当事人双方在签订合同时虽然约定了“办理产权登记提交资料备案时间”，但是在具体履行过程中，国家政策产生变化，房屋产权登记部门由房管局办理初始登记一道程序，变更为房管局进行初始登记和不动产中心进行首次登记两道程序，两部门所审核的资料并不一致，相应审理流程也进行了增加。因此，是政府部门的权责调整致使产权登记备案时间的增长，被告对此并无过错，不应当因此承担违约责任和支付违约金。2、原告要求被告限期办理首次登记和转移登记不具备客观履行条件和可执行性，要求支付逾期利息，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。首先，关于首次登记办理的事宜，原、被告双方在《商品房买卖合同》中并没有约定。其次，根据郑州市现有政策，办理不动产证需要首先在房管局进行初始登记，然后在不动产中心进行首次登记，在上述两项登记完成之后，还需要原告的配合，才能向不动产登记中心申请办理转移登记，为原告办理不动产证。在办理上述手续时，所需要的手续和资料，应当由住房保障和房地产管理局、不动产登记中心来确定，同时还需要原告予以配合。因此，被告愿意在产权登记资料具备提交条件后及时向上述两个主管行政机关提交，但是否能够受理、需要多长时间能够办理完毕、原告本身是否符合办理转移登记条件等均属于行政机关事务，并非被告所称掌控。因此，原告的该项诉请并不明确，客观上也不具备限期办理完毕的履行条件，该诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。最后，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》中对于逾期办证违约金有明确约定，即为合同总金额的1%，原告也没有证据证明其存在高于这一合同约定金额的实际损失，因此，原告要求被告另行按照其他计算方式累计向其支付利息，没有事实和法律依据，依法应当驳回。3、原告请求被告提供消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表没有事实和法律依据，被告没有义务向原告提供其所主张的上述证书，也没有义务向其支付赔偿金。首先，被告并非上述各类证书、证明的制作单位和法定保存单位，原、被告双方也没有在《商品房买卖合同》中约定被告应当提供，因此，被告既没有合同义务也没有法律义务向原告出示；其次，原告如认为需要知悉上述证书内容，可以依法向相关主管行政机关申请信息公开进行查询。关于原告赔偿以及另行计付违约金的问题，本案《商品房买卖合同》中并没有约定被告需要支付违约金，且双方在之后也没有对该部分违约金约定具体计算方式，属于违约金约定不明，而原告也没有证据能够证明其存在实际损失。4、原告关于代办费诉讼请求与被告无关，要求被告返还于法无据，该诉请应当予以驳回。首先，根据原告所提供的《收据》显示，该收据出具的主体为“成益置业·维也纳湖畔”，并非被告。其次，原告也自认该笔费用交给了小区物业公司，物业公司与被告并非一个主体，原告要求被告返还没有依据。再次，该项费用标明收款事由为“产权代办费”，现在涉案小区的产权证尚未办理，原告若需要解除代办关系，需要依据合同相对性起诉相对方。综上，原告的上述诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月22日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8761），双方约定原告购买被告开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××东北卡·风情二期18幢1单元18层1804号房，房屋总价款507980元。合同第八条约定：××应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。第十五条约定：××应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案；如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。合同附件四合同补充协议第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：××在商品房交付使用后480天内由××将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由××为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。合同签订后，原告向被告支付购房款507980元，并自认涉案房屋已于2016年8月实际交付。原告提交2016年6月4日、2016年7月5日《承诺书》各一份，拟证明：因被告至今未给业主办理不动产权证，经业主维权，被告承诺30日内向房地产行政管理部门递交相关材料进行首次登记，并向业主提供消防验收备案意见书、质量验收报告、维修基金发票等，并约定相关违约事项，被告应按《承诺书》约定承担违约责任。被告对承诺书不予认可，认为承诺书中相关违约问题没有明确约定计算标准，原告也没有证据证明其存在实际损失，被告不应支付原告违约金。另查明，1、2012年1月1日施行的《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定：新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，申请新建商品房所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）企业法人营业执照和资质证书；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及附图；（四）房屋竣工验收备案证明；（五）房屋测绘报告；（六）法律、法规、规章规定的其他材料。2、2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。3、2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要郑国土联会纪〔2017〕1号文件第十项关于首次登记的流程问题记载：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。4、郑州市不动产登记中心作出的《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）第五项，国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记显示，首次登记提交资料及要求为：1、不动产登记申请审批表后附清册；2、申请人营业执照，法定代表人身份证明及身份证号或其他有效身份证件；3、授权委托书及受托人身份证明；不动产权属证书或者土地权属来源材料；5、建设工程规划许可证；6、规划核实意见书；7、房屋竣工验收备案证书；8、公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明；9、权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；10、国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。以上事实，有当事人陈述，商品房买卖合同，发票，承诺书，（2019）豫0184民初4826号民事判决书等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》明确约定，××应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款1%向××支付违约金。原告已向被告支付购房款507980元，被告未在规定期限内协助原告办理房屋产权证书，故被告应向原告支付违约金5079.80元。原告请求被告在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，所有手续具体有哪些，应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。该项诉讼请求并不明确，实际上原告要求被告办理完毕首次登记，被告仅能报送相关资料向不动产中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属不动产登记机关的行政事务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定，但房屋的首次登记有关房屋产权登记的办理，被告有义务为原告购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记。在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的,法院应判令其在期限内及时办理。但本案中,原、被告均未提交相关证据证明涉案房屋所属楼栋符合了办理不动产首次登记的条件，故在办理不动产首次登记的条件尚未成就情形下,被告履行上述义务的期限尚不能确定,原告要求限期办理不动产首次登记,因客观上不具备办证条件,应不予支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，被告应履行办理案涉不动产的首次登记义务，原告可另行主张。原告要求被告自30日之内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准，按日计算违约金，至原告取得不动产权属登记证书为止，且应按月支付。但双方对逾期办理首次登记未有违约金的约定，且原告未提交因被告行为给其造成实际损失的相关证据。因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告请求被告协助其办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下，但在无证据证明案涉房屋已符合办理产权登记的情形下，原告请求协助办理转移登记的条件尚未成就,客观上不具备履行条件,应不予支持。待具备办证条件后，被告应履行协助义务，原告可另行主张。关于原告的第四项、第五项诉讼请求，虽然被告至今未按两份《承诺书》约定向业主提供消防验收备案意见、质量验收报告单、竣工备案表等文件，违反了双方的约定，但因上述文件的出具部门系相关行政主管机关，而非被告，涉案房屋所属楼栋是否通过消防验收、是否经过工程竣工验收备案及是否有质量验收报告单，原告可以向相关行政部门申请查询，故对原告提出被告应当提供上述文件的请求，本院不予支持。就原告在该两项诉讼请求中主张的违约金，因《商品房买卖合同》对此未作约定，《承诺书》虽有约定但未约定承担责任的方式，且原告未提交因被告行为给其造成的实际损失的相关证据，故本院对其第四、第五项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘涛支付违约金5079.80元；二、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告河南成益置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  孙保宪二〇一九年十二月十三日代理书记员  张丽亚