广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终2353号 上诉人（一审本诉被告，一审反诉原告）：刘聪，男，1972年9月21日生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。 上诉人（一审本诉被告，一审反诉原告）：吴萍慧，女，1974年6月18日生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：韦寿新，广西超世纪律师事务所律师。 被上诉人（一审本诉原告，一审反诉被告）：覃芳兰，女，壮族，1981年5月6日生，住河池市宜州区。 被上诉人（一审本诉原告，一审反诉被告）：吴庆山，男，仫佬族，1973年11月22日生，住河池市宜州区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋海勇,男，1980年1月2日生，汉族，住罗城县罗城矿务局桥一矿1号，身份证号码：45272319800102021X。 上诉人刘聪、吴慧萍因与被上诉人覃芳兰、吴庆山房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人刘聪、吴慧萍上诉请求：撤销一审判决，并驳回覃芳兰、吴庆山的诉讼请求。事实和理由：一、双方签订《房屋买卖合同》第三条约定“产权移交方式。双方约定在办理取得覃芳兰名下的不动产证，并且覃芳兰付清全部购房尾款给刘聪、吴慧萍之后7日内，刘聪、吴慧萍将该房屋交付给覃芳兰使用。如果刘聪、吴慧萍未能在规定时间内交付房屋给覃芳兰使用，则刘聪、吴慧萍按逾期一天支付人民币伍拾元整房租给覃芳兰。刘聪、吴慧萍交付该房屋给覃芳兰使用前所产生的物业、水电费用由刘聪、吴慧萍负责交清,并协助覃芳兰办理水、电的转户手续。在覃芳兰未支付完全部购房款及交易所应缴纳的所有税费之前，该房屋的占有、使用、收益等物权属刘聪、吴慧萍所有，覃芳兰不得以任何理由提出任何主张和异议”。一审法院仅认定前半部分不按时交房合同的后果，即“双方约定在办理取得刘聪、吴慧萍名下的不动产证，并且覃芳兰付清全部购房尾款给刘聪、吴慧萍之后7日内，刘聪、吴慧萍将该房屋交付给覃芳兰使用，如果刘聪、吴慧萍没有履行，则按照逾期一天支付人民币50元/天给覃芳兰作为房租”，并没有认定后半部分合同约定成立的条件，即“刘聪、吴慧萍交付该房屋给覃芳兰使用前所产生的物业、水电费用由刘聪、吴慧萍负责交清,并协助覃芳兰办理水、电的转户手续。在覃芳兰未支付完全部购房款及交易所应缴纳的所有税费之前，该房屋的占有、使用、收益等物权属刘聪、吴慧萍所有，覃芳兰不得以任何理由提出任何主张和异议”。上诉人是协助覃芳兰办理水电的转户手续，转户后水电才是覃芳兰负责，转户前水电是上诉人负责。这些内容未完成，根据合同约定，覃芳兰不得以任何理由提出任何主张和异议。水电费也正是合同约定的费用，如果交房将面临全面的装修水电费消耗，因此，双方才约定该合同成立条件。一审法院对《房屋买卖合同》第三条没有全面认定，造成合同产生效力条件与合同成立结果的分离。2、覃芳兰、吴庆山提供的微信聊天记录是刘颖和蒋海勇的微信谈话，这些谈话内容没有经过上诉人的认可，不能作为本案的证据使用。2019年7月30日，上诉人虽以微信方式告诉覃芳兰“所有东西已经搬离，第二天办完水电（交费）手续交割，可以入住了”。上诉人是指该微信所讲的情况属实，并不是承认微信记录形式的真实性。综上，请二审法院撤销一审判决，并驳回覃芳兰、吴庆山的诉讼请求。 被上诉人覃芳兰、吴庆山辩称：一、双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定“在办理取得覃芳兰名下的不动产证，并且覃芳兰付清全部购房尾款给甲方后7日内，刘聪、吴慧萍将该房屋交付给覃芳兰使用”。被上诉人已经取得房产证并且支付完所有购房款，刘聪、吴慧萍就应该履约在规定的时间内将房屋交付给被上诉人使用，本案不存在刘聪、吴慧萍所说一审法院违反合同约定，认定事实错误的情况。刘聪、吴慧萍提出的第三条约定“在覃芳兰未支付完全部购房款及交易所应缴纳的所有税费之前，该房屋的占有、使用、收益等物权属于刘聪、吴慧萍所有，覃芳兰不得以任何理由提出任何主张和异议”，并认为覃芳兰没有缴纳完水电费才拒绝交出房屋的理由是不成立的。其理由是：①该条款约定水电费由刘聪、吴慧萍负责交纳，不是被上诉人负责交纳。②被上诉人已经支付完全部购房款及交易所应缴纳的所有税费。③被上诉人已取得不动产证，并付清全部购房尾款，成为房屋的实际拥有者。被上诉人多次催促刘聪、吴慧萍在7日内搬走，但刘聪、吴慧萍因自己的原因没有搬离，且不过户水电，其行为损害了被上诉人的利益。二、刘颖作为刘聪、吴慧萍的代理人，参与涉案房屋买卖的全部环节（包括前期负责开门带看介绍房屋基本情况，参与谈判，参与合同签署，参与过户，参与交房等相关事宜）。在一审中，刘聪、吴慧萍对于刘颖代理买卖房屋的行为已经认可，由故刘聪、吴慧萍承担刘颖代理的法律后果。在一审中，刘聪、吴慧萍对于被上诉人提交微信记录内容的真实性没有异议，应当作为本案的定案依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 覃芳兰、吴庆山向一审法院起诉请求：1、判令刘聪、吴慧萍支付给其逾期交房房屋违约金1750元；2、案件受理费由刘聪、吴慧萍承担。 一审法院认定事实：覃芳兰、吴庆山系夫妻关系。覃芳兰与刘聪、吴萍慧于2019年4月24日签订《房屋买卖合同》，覃芳兰购买刘聪、吴萍慧位于宜州区的商品房。2019年6月19日，覃芳兰、吴庆山按照合同要求支付购房尾款150000元给刘聪、吴萍慧，刘聪、吴萍慧已将该房屋转户至覃芳兰、吴庆山名下。在《房屋买卖合同》的第三条中约定：产权移交方式。双方约定在办理取得覃芳兰、吴庆山名下的不动产证，并且覃芳兰、吴庆山方付清全部购房尾款给刘聪、吴萍慧后的7日内，刘聪、吴萍慧需把房交付给覃芳兰、吴庆山使用，如果刘聪、吴萍慧没有履行，则按照逾期一天支付人民币50元/天给覃芳兰、吴庆山作为房租。尔后，经覃芳兰、吴庆山多次催促，刘聪、吴萍慧于2019年7月31日将房屋交给覃芳兰、吴庆山。在交付房屋时，刘聪、吴萍慧声称已搬完其房内东西。 一审法院认为，覃芳兰与刘聪、吴萍慧签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反相关法律规定，系合法、有效的合同，应受法律保护。双方应按合同的约定全面履行合同约定的义务。在覃芳兰、吴庆山依合同约定履行付款等义务后，刘聪、吴萍慧没有按合同约定的期限将房屋交付给覃芳兰、吴庆山，其已构成违约。刘聪、吴萍慧应按双方约定的违约条款支付给覃芳兰、吴庆山违约金。其逾期交房的时间为2019年6月26日至2019年7月30日，共计35天，双方约定逾期一天支付50元给覃芳兰、吴庆山。即刘聪、吴萍慧应支付给覃芳兰、吴庆山违约金1750元。覃芳兰、吴庆山的诉请有事实及法律依据，应予支持。刘聪、吴萍慧请求覃芳兰、吴庆山退还酒柜一个；厨柜一个；灯具六件（房间2件、客厅2件、阳台1件、过道1件）；室内门3樘；阳台玻璃8扇。刘聪、吴萍慧在交房时声明其已全部搬完房屋内东西，其无证据证实原房屋尚存在其要求返还的物品，故其请求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘聪、吴萍慧支付给覃芳兰、吴庆山违约金1750元；二、驳回刘聪、吴萍慧的反诉诉讼请求。本诉案件受理费25元，反诉案件受理费25元，由刘聪、吴萍慧负担。 在二审中，上诉人刘聪、吴慧萍没有向法庭提交新的证据。被上诉人覃芳兰、吴庆山向法庭提交新的证据有刘颖与覃芳兰、吴庆山的代理人蒋海勇微信聊天记录，证明：刘颖是刘聪、吴慧萍的办理涉案房屋买卖的代理人。刘聪、吴慧萍对该《微信聊天记录》的真实性不予认可。认为不能证明刘颖是刘聪、吴慧萍的办理涉案房屋买卖的代理人。 对于被上诉人覃芳兰、吴庆山提交的上述证据，本院将根据本案的其他证据进行综合参考和认定。 本院经二审查明：一审判决认定的情况属实，本院予以认定。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：覃芳兰、吴庆山要求刘聪、吴慧萍支付逾期交房违约金1750元是否有事实和法律依据？ 本院认为：2019年4月24日，刘聪、吴慧萍与覃芳兰签订《房屋买卖合同》，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的合法权利，因此，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。从刘聪、吴慧萍与覃芳兰签订的《房屋买卖合同》第三条内容看，该条款前半部分约定“在办理取得覃芳兰名下的不动产证，并且覃芳兰付清全部购房尾款给刘聪、吴慧萍之后7日内，刘聪、吴慧萍将该房屋交付给覃芳兰使用。如果刘聪、吴慧萍未能在规定时间内交付房屋给覃芳兰使用，则刘聪、吴慧萍按逾期一天支付人民币伍拾元整房租给覃芳兰”。该部分内容反映：在覃芳兰取得涉案房屋的不动产证并付清购买房屋的房款后，刘聪、吴慧萍应在7天内将涉案房屋交付给覃芳兰。逾期，则由刘聪、吴慧萍按每天50元向覃芳兰支付违约金。2019年6月19日，覃芳兰向刘聪、吴慧萍付清涉案房屋的购买尾款，并将涉案房屋过户到吴庆山、覃芳兰名下，但刘聪、吴慧萍并没有在约定的时间内交付涉案房屋，而是延期至2019年7月31日交付房屋。从2019年6月26日起至7月31日止，刘聪、吴慧萍实际延期交付35天，按每天50元违约金计算，刘聪、吴慧萍应支付给吴庆山、覃芳兰违约金1750元（50元×35天）。据此，一审判决计算正确，本院予以维持。 在涉案《房屋买卖合同》第三条后半部分虽约定“刘聪、吴慧萍交付该房屋给覃芳兰使用前所产生的物业、水电费用由刘聪、吴慧萍负责交清,并协助覃芳兰办理水、电的转户手续。在覃芳兰未支付完全部购房款及交易所应缴纳的所有税费之前，该房屋的占有、使用、收益等物权属刘聪、吴慧萍所有，覃芳兰不得以任何理由提出任何主张和异议”。这部分内容仅反映：覃芳兰未支付完全部购房款及交易所应缴纳的所有税费之前，不得以任何理由提出任何主张和异议。在本案中，覃芳兰已向刘聪、吴慧萍支付了全部购房款，且其已取得《不动产权证》，该事实亦证明覃芳兰已付清了房屋交易的所有税费，因此，本案不存在覃芳兰拖欠刘聪、吴慧萍的购房款和未缴纳交易税费的问题。另外，从该条款内容看，该条款所指“交易所应缴纳的所有税费”并不是刘聪、吴慧萍所谓的“水电费用”，而是指涉案房屋交易中的交易税费。刘聪、吴慧萍以覃芳兰未付清水电费用为由，主张其不应当向吴庆山、覃芳兰支付延期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，刘聪、吴慧萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘聪、吴慧萍负担。 本判决为终审判决 审判长 祝 贺 审判员 韦 媛 审判员 张桂生 二〇一九年十二月二十四日 书记员 梁 捷