济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初6286号原告：济南诚建物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：菅仲涛，总经理。委托诉讼代理人：高妍，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，山东国曜律师事务所实习律师。被告：山东诚基房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：杭宁，董事长。被告：焦怡，女，1968年3月22日出生，汉族，住济南市。原告济南诚建物业管理有限公司（以下简称诚建物业公司）与被告山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基房地产公司）、被告焦怡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诚建物业公司的委托诉讼代理人高姸、李博，被告焦怡到庭参加诉讼。被告诚基房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚建物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令诚基房地产公司、焦怡支付诚建物业公司物业服务费13363元（自2015年11月19日至2018年12月31日）及滞纳金；2.诉讼费用由诚基房地产公司、焦怡负担。事实与理由：诚建物业公司与济南市历下区诚基中心业主委员会签订了《物业服务合同》并一直提供物业服务。2014年8月1日焦怡与诚基房地产公司签订《租赁合同》一份，约定焦怡承租诚基房地产公司名下位于诚基中心一层******、******号商铺，承租期限为2014年10月9日至2019年10月8日。自2015年11月19日，诚基房地产公司与焦怡一直拖欠物业服务费，严重损害了诚建物业公司的合法权益。为此，特诉至法院，请求判决如请。焦怡辩称，1.《物业服务合同》系诚建物业公司与诚基房地产公司签订，根据合同相对性，焦怡不应作为被告，诚建物业公司起诉错误。2.诚建物业公司与诚基房地产公司签订《物业服务合同》提供物业服务，诚基房地产公司作为合同相对方及服务收益人，应当缴纳物业费用。2015年11月焦怡与开发商解约之后不再是商铺的具体使用人，并未享受诚建物业公司提供任何物业服务，故焦怡不应当承担任何物业费用。3.焦怡与诚基房地产公司于2014年8月1日签订《租赁合同》一份，租赁诚基中心4期商往两用楼**栋******，******，租期为2014年10月9日至2019年10月8日。租赁期间因商铺周围人流量太少，焦怡在2015年11月与开发商进行解约。焦怡将之前物业费、水费、电费均已交齐并无拖欠。费用交齐之后撤离，双方均在解约合同签字，解约合同在诚基房地产公司处留存。解约办理人员为房地产开发公司员工张和顺，解约后，即将钥匙交予张和顺。4.如果诚建物业公司认为焦怡应当承担责任应当举证证明。综上，焦怡并未享有诚建物业公司提供的任何物业服务，请求法院驳回诚建物业公司对焦怡的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，诚基房地产公司（甲方）与焦怡（乙方）签订租赁合同，约定甲方将诚基中心一层******、******号商铺出租给乙方，该商铺面积（建筑/套内）为23.82/8.28平方米；租赁期限5年，自2014年10月9日至2019年10月8日止。2015年12月15日，诚基房地产公司向焦怡发出《解除租赁合同通知书》，以焦怡拖欠租金、严重违反租赁合同约定为由，与焦怡解除了租赁合同，并要求焦怡收到通知后7日内腾退房屋，并支付拖欠的租金及违约金10570元（截止至2015年12月31日）。焦怡在该通知下方手写“本人已收到该通知书：并于12月30日前将商铺******、******腾空，将钥匙还招商部，合同自动解除。善后事宜同意通知书办理。焦怡2015年12月30日”。2015年，诚建物业公司接替长城物业济南分公司成为物业服务企业。2015年11月19日，济南市历下区诚基中心业主委员会（甲方）与诚建物业公司（乙方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方为济南市历下区和平路47号诚基中心的公寓、商业（建筑面积63万㎡）提供物业服务，委托服务期限两年，自2015年11月19日起至2017年11月18日止。第八条约定，物业服务费由业主、物业使用人及开发建设单位按其所拥有或使用物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准中，四期商业用房15.00元/月/平方米（不含空调运行及公共能耗费）。第十二条约定，业主及物业使用人应按其所拥有或使用物业的相应收费标准按半年交纳物业服务费用（也可按季度、按月交纳）；业主及物业使用人应在每个交费期的第一个月的10日前履行交纳义务；业主及物业使用人违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，业主及物业使用人拒绝交纳各项费用的，乙方有权停止对业主及物业使用人物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。第十四条约定，业主及物业使用人所拥有或使用的物业确需空置半年以上的，由业主或物业使用人向乙方提出书面申请，并与乙方签订相关协议，经乙方确认空置期间未产生水、电能耗费用的，其物业服务费可按照相对应的物业的收费标准的70%交纳。第十五条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及其他费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第二十二条约定，开发建设单位未按相关规定按时足额交纳其所拥有或出租收益及空置房屋的物业服务费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，甲方有能力清偿欠费而拒不清偿的，乙方有权通过其所拥有物业及其租金收益抵偿相关费用。2017年11月19日，济南市历下区诚基中心业主委员会（甲方）与诚建物业公司（乙方）续签了物业服务合同，将服务期限延长两年，自2017年11月19日起至2019年11月18日止。2018年9月15日，诚建物业公司在涉案商铺门口张贴通知单和律师函催收物业费，通知单载明：诚基中心一层******、******号商铺业主共计欠物业费13363元（2015年11月19日至2018年12月31日）。诚建物业公司提交了2016年3月21日诚基中心会议（例会）会议纪要、2017年工程部、保洁部、安保部3月份工作总结及4月份工作计划、2017年12月份工作计划分解表、2018年5月各部门主管交接班记录表一份，证实诚建物业公司已实际为诚基中心业主提供了物业服务。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，诚基中心业主委员会与业主大会选聘的诚建物业公司经协商一致签订的物业服务合同，对包括诚基房地产公司在内的全体业主具有约束力。诚建物业公司依约对小区进行了物业管理和服务，履行了合同义务，主张物业服务费，符合法律规定。焦怡已经于2015年12月30日离开承租的房屋，不再负有交费义务。诚基中心泉城时代广场因经营出现异常，涉案房屋处于空置状态，按合同约定空置房屋70%的收费标准计算，依据租赁合同载明的商铺面积为23.82平方米，自2015年11月19日计算至2018年12月31日，物业服务费为10.50元×23.82平方米×（37+11/30）=9345.78元，故诚建物业公司要求诚基房地产公司支付物业服务费的部分诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。对于诚建物业公司主张的滞纳金，虽然物业服务合同对逾期交纳物业服务费有滞纳金约定，但由于诚建物业公司在业主或物业使用人不及时交纳物业服务费时，怠于行使权利，无权就扩大的损失主张权利。故对于诚建物业公司滞纳金的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东诚基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南诚建物业管理有限公司物业费9345.78元；二、驳回原告济南诚建物业管理有限公司对被告焦怡的诉讼请求；三、驳回原告济南诚建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告山东诚基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 秦 芳人民陪审员 胡丽颖二〇一九年十二月二十六日书 记 员 魏凯欣