云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11498号原告：陈俊，男，汉族。被告：昆明匠寓科技有限公司，住所云南省昆明市五华区护国北路250号10楼A座。法定代表人：秦金刚，系公司总监。委托诉讼代理人：王正，男，汉族，系被告公司员工，特别授权代理。原告陈俊诉被告昆明匠寓科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告陈俊到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除《房屋出租委托代理合同》；2、被告支付拖欠的房屋租金4212元，结清被告在房屋使用期间产生的一切费用，水费51.05元、电费81.9元，对损坏的家具及物品进行修复，对更改过的房屋布局进行恢复，拆除房间隔断，锁具损坏1把、灯泡5个、浴霸灯2个、橱柜拉手1个、隔断拆除费用及建筑垃圾清运费合计800元，以上费用共计5144.95元。3、判决被告违约并按照合同约定支付违约金21225元，加上拖欠的租金共计26369.95元。4、被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费及其他相关费用。庭审中，原告当庭放弃关于“被告对损坏的家具及物品进行修复，对更改过的房屋布局进行恢复，拆除房间隔断，赔偿锁具损坏1把、灯泡5个、浴霸灯2个、橱柜拉手1个、隔断拆除费用及建筑垃圾清运费合计800元”的诉讼请求。事实和理由：被告与原告于2018年8月22日签订房屋出租委托合同一份，约定承租原告个人位于昆明市盘龙区锦泰花园5栋802室住房—套，租赁起止时间为2019年2月23日2024年2月23日止共计5年，因被告未按合同如约履行相关责任，未在规定时间内按时支付租金，经原告多次以书面形式催缴，被告仍然置之不理拒绝支付拖欠租金，被告的违约行为已对原告造成重大的经济损失。综上，原告有以上诉请。被告未出庭进行答辩，亦未提供书面答辩意见。原告为了证明自己的诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《房屋出租委托代理合同》，欲证明被告违约。2、企业信用信息公示表、营业执照复印件，欲证明被告身份信息。3、邮件截图、上门送达《违约告知函》的照片，欲证明原告已经尽到提前告知义务。4、照片11张，欲证明房屋损坏的情况。5、支付宝截图，欲证明在被告使用涉案房屋期间，原告自己缴纳2019年8、9月的电费191.89元，水费54元。被告未到庭发表质证意见。被告为了证明自己的答辩意见向本院提交了以下证据：1、《收条》复印件，及原告持《收条》的照片，记载2019年9月29日，原告向被告出具收条，确认收到被告退还的钥匙，并注明地板、电源开关、玻璃茶几有所损坏，相关费用未清算。2、转账凭证2张，记载罗琼于2018年8月23日向原告转账4045元，周鹏于2019年5月24日向原告转账8085元。原告对被告提交的证据发表以下质证意见：证据1的真实性认可，2019年9月29日，被告准备退房，原告去验收，原告在《收条》上注明损坏的东西后，又发现门有问题，所以原告把《收条》原件要回来了。原告要求被告维修门锁，被告不予维修；证据2的真实性认可，认可收到了被告支付的12130元。被告除了支付以上12130元，还支付了2019年10月份以前的水电费。经对原被告提交的证据进行审查，本院对原告提交的证据认证如下：证据1有原被告的签字和盖章，本院予以确认；证据2系被告的身份信息，本院予以确认；证据3的邮件截图由于无法核实收件人，本院不予确认。上门送达《违约告知函》的照片，因被告未到庭予以否认，本院予以确认，并据此确认原告于2019年9月9日向被告营业场所送达了《违约告知函》；证据4的照片因无法核实拍照的时间及具体情况，本院不予确认；证据5支付宝截图，原告表示诉请中水电费的金额写错了，并提交支付宝记录证明原告于2019年10月27日支付了涉案房屋产生于2019年8月、9月的电费191.89元，经本院核对原告手机，该电费的缴费记录与涉案房屋房号相对应，故本院确认原告垫付了应当由被告承担的电费191.89元。原告提交的支付宝水费缴纳记录未显示房号，本院不予确认。本院对被告提交的证据认证如下：证据1虽系复印件，但原告认可系自己出具后又收回原件，故本院予以确认，并据此确认被告实际向原告退还租赁房屋的时间为《收条》上记载的2019年9月29日；证据2的转账凭证，虽然付款人均不是被告且证据是复印件，但原告认可以上款项系自己收取的租金，故本院予以确认，并据此确认原告于2018年8月23日收取被告支付的租金4045元、于2019年5月24日收取被告支付的租金8085元，共计收取租金12130元。经审理，本院确认本案法律事实如下：2018年8月22日，原告陈俊和被告昆明匠寓科技有限公司签订《房屋出租委托合同》，约定原告将坐落于昆明市盘龙区锦泰花园5栋802室房屋（61.62平方米）委托被告对外出租；原告全权委托被告独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同，被告在授权范围内签署的合同文件原告均认可；委托期2019年2月23日至2024年2月23日共计5年，委托期满如被告仍有客户居住该房，被告应通知原告，原告应配合被告将租期延长，但最长不超过6个月，延长期间，被告应按委托标准支付租金。原告应于2018年8月23日前将房屋交付给被告；原告同意预留每年45天作为被告接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除，免租期后从2019年4月9日起开始计算租金，即自委托日起至委托期满给原告每年10个月零15天的房租，无论房租出租与否，房租都由被告划到原告账户上；原告同意每年在免租期内如产生租金收入，作为被告报酬；房屋租金为每月2695元，按季度交付租金，每年28300元；房屋在租赁期间产生的水费、电费等由承租方承担；原告同意被告对该房屋进行相应的装修装饰及家具家电的配置和更新，原告同意被告进行隔断安装并对外分割出租；如不遵守上述约定视为违约，违约责任与合同中途终止一致。出租代理期内，原告或被告提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方合同期内租金总金额的15%作为违约金。”等内容。原被告签订以上《房屋出租委托合同》后，被告于2018年8月23日向原告支付租金4045元，原告也于当日向被告交付了租赁房屋。2019年5月24日被告又向原告支付了租金8085元，之后未再向原告支付租金。2019年9月9日，原告向被告营业场所送达了《违约告知函》催要欠付租金。2019年9月29日，被告向原告退还涉案承租房屋，原告向被告出具《收条》，确认收到被告退还的钥匙一套。同时，原告在《收条》上载明验房时发现地板、电源开关有部分损坏，少了一张玻璃茶几，其他相关费用还未清算。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订合同，约定原告陈俊委托被告昆明匠寓科技有限公司代其出租房屋，由被告向原告交纳租金，双方建立的是名为委托实为房屋租赁合同的关系，该合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定行使权利，履行义务。关于原告主张解除《房屋出租委托代理合同》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，合同约定“委托期2019年2月23日至2024年2月23日共计5年”“原告同意预留每年45天作为被告接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除”“房屋租金为每月2695元”“按季度交付租金”“租金每年28300元”。本院认为，合同中并未明确约定每季度租金支付的时间，本院结合被告两次支付租金的时间和金额、原告的主张、租赁市场先交付租金后使用房屋的交易习惯，确认支付租金的时间和金额应当为：1、第一季度租金的支付时间为租期开始的第一天即2019年2月23日，租金为2695元×（3个月-1.5个月）=4042.5元；2、第二季度的租金支付的时间为2019年5月23日，租金为2695元×3个月=8085元；3、第三季度的租金支付的时间为2019年8月23日，租金为2695元×3个月=8085元；4、第四季度的租金支付的时间为2019年11月23日，租金为2695元×3个月=8085元；5、第五季度（次年第一季度）的租金支付的时间为2020年2月23日，租金为2695元×（3个月-1.5个月）=4042.5元……以此类推。本案中，被告于2018年8月23日向原告支付租金4045元、2019年5月24日向原告交付了租金8085元，以上金额仅能够抵扣第一、二季度的租金。本院认为，被告并未提交证据证明自己已经于2019年8月23日向原告支付了第三季度租金8085元，故本院依法认定被告逾期支付租金的行为构成违约，原告于2019年9月9日向被告营业场所送达了《违约告知函》催要欠付租金，但被告仍未支付租金，故本院确认原告有权主张解除合同，并支持原告关于解除《房屋出租委托代理合同》的诉讼请求。关于原告主张的租金4212元。本案中，被告于2019年9月29日向原告退还涉案承租房屋，且原告向被告出具《收条》确认收到被告退还的钥匙一套，故本院确认实际租赁期间截止至2019年9月29日，按上文论述，被告未支付的租金包含2019年8月23日至2019年9月29日共计38天，按照房屋租金为每月2695元（由于第一季度已经扣减了45天租金，故此处租金标准按照每月2695元进行计算）的标准，上述期间的租金为2695元÷30天×38天=3414元。本院支持被告向原告支付2019年8月23日至2019年9月29日期间的租金3414元。关于原告主张的水费51.05元和电费81.9元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，合同约定房屋在租赁期间产生的水费、电费等由承租方承担。庭审中，原告表示诉请中水电费的金额写错了，并提交支付宝记录证明原告于2019年10月27日支付了涉案房屋产生于2019年8月、9月的电费191.89元，经本院核对原告手机，该电费的缴费记录与涉案房屋房号相对应，故本院确认原告垫付了应当由被告承担的电费191.89元，原告主张的电费81.9元并未超过该金额，本院予以支持。另，原告提交的支付宝水费缴纳记录未显示房号，无法确认该缴费记录对应的房号是涉案租赁房屋，故本院不予支持原告主张的水费。关于原告主张的违约金21225元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告陈述，自己是按照合同中“出租代理期内，原告或被告提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方合同期内租金总金额的15%作为违约金。”的约定主张的5年总租金15%的违约金（28300元/年×5年×15%=21225元）。本院认为，既然合同约定了合同期内租金总金额的15%的违约金标准，故被告逾期支付租金的行为也应当适用该标准。另，从原告实际将涉案租赁房屋交付给被告的时间2018年8月23日开始计算，直至被告向原告交还房屋的时间2019年9月29日，被告实际占用房屋的时间有403天，按照约定的年租金28300元÷365天×（实际占用房屋天数403天-已支持租金天数38天）-（已支付的租金4045元+已支付的租金8085元）=16170元的标准进行计算，并结合被告提交的证据《收条》上原告注明租赁房屋中有物品损坏的情形，本院认为原告主张的违约金21225元也并非过分高于原告的实际损失，加之被告未到庭提出调整违约金的意见，故本院对原告主张的违约金予以全部支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈俊与被告昆明匠寓科技有限公司于2018年8月22日签订的《房屋出租委托代理合同》解除；二、被告昆明匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈俊支付房屋租金3414元；三、被告昆明匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈俊支付水电费81.9元；四、被告昆明匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈俊支付违约金21225元；五、驳回原告陈俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费459元，由原告陈俊负担30元、被告昆明匠寓科技有限公司负担429元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长  起瑞遥人民陪审员  刘丽娟人民陪审员  陈金芝二〇一九年十二月十三日书 记 员  沈 涛