四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17284号 上诉人（原审被告）：成都雅驿空间酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉翠龙街66号。 法定代表人：罗富良，执行董事。 委托诉讼代理人：李华，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈小丽，女，1979年3月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审原告）：屈少杰，男，1977年10月13日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：张园堃，四川圆周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付能清，四川圆周律师事务所律师。 原审被告：四川雅星酒店管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区益州大道中段722号。 法定代表人：唐桂英，执行董事。 上诉人成都雅驿空间酒店管理有限公司（以下简称“雅驿公司”）因与被上诉人陈小丽、屈少杰及原审被告四川雅星酒店管理有限公司（以下简称“雅星酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初6016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。雅星酒店经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 雅驿公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判雅驿公司向陈小丽、屈少杰支付租金24397元、违约金12397元、律师费1838元。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，非违约方至少应就违约方的违约行为造成的己方的实际损失提供相应的证据。陈小丽、屈少杰未提供证据证明其实际损失，一审法院判令雅驿公司承担解除合同的违约金40788元，该违约金金额超过16个月的合同解除之日的租金标准的总和，明显有悖于前述法律和司法解释的规定，过分加重了雅驿公司的违约责任，致使陈小丽、屈少杰不当获取合同预期利益，该项判决缺乏事实和法律依据。二、一审法院未充分关注雅驿公司与包括陈小丽、屈少杰在内的160位出租人签订并履行《房屋租赁合同》以及与本案裁判结果对交易稳定性的重大影响。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，本案雅驿公司不存在故意违约的情形，且一审法院在未查明出租人实际损失的情况下，一并审理与本案性质相同的另外6宗房屋租赁合同纠纷案判决支持过高的解除合同的违约金金额、律师费金额，不利于稳定房屋租赁市场交易秩序，不符合鼓励交易的原则。三、陈小丽、屈少杰于一审庭审中主张的律师费按照租金、违约金的总金额的5%计算，一方面扩大了合同履行过程中的经济损失，另一方面加重了雅驿公司的违约成本。本着“补偿为本，惩罚为辅”及公平、公正的原则，一审法院计算违约金时应充分考虑雅陈小丽、屈少杰主张律师费金额的违约惩罚性，就陈小丽、屈少杰主张的未被一审法院支持的违约金的5%所对应的律师费金额应作为陈小丽、屈少杰不当扩大的损失，以及未被支持的诉讼请求所对应的案件受理费均应由陈小丽、屈少杰承担。 陈小丽、屈少杰辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，依法应予维持。雅驿公司无充足的理由和提交可靠的证据证明一审判决错误，其上诉理由不成立，依法应予驳回。请二审法院驳回雅驿公司的上诉请求，维持一审判决。 雅星酒店未发表答辩意见。 陈小丽、屈少杰向一审法院起诉请求：一、确认雅星公司与陈小丽、屈少杰签订的《房屋租赁合同书》于2018年9月30日解除；二、判令雅星公司、雅驿公司立即支付拖欠租金24397元（2017年11月15日至2018年9月30日）、迟延支付租金违约金17230元、解除合同违约金122364元；三、判令雅星公司、雅驿公司赔偿陈小丽、屈少杰维权所支付的律师费10200元。 一审法院认定事实：2013年7月13日，陈小丽、屈少杰（出租方）作为甲方与作为乙方的雅星酒店（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于成都市龙泉驿区，租赁期限为15年，即从2015年8月15日至2030年8月14日止。第4.1条约定租金按每满3年递增一次，按9%的标准递增，递增基数为上一年度的租金水平（按四舍五入法以整元计算）；房屋租金为：第1-3年租金为41元／平方米／月（2294元／套／月），第4-6年租金为44.69元／平方米／月（2500元／套／月），第7-9年租金为48.71元／平方米／月（2725元／套／月），第10-12年租金为53.09元／平方米／月（2970元／套／月），第13-15年租金为57.87元／平方米／月（3238元／套／月）。租金支付从2015年8月15日起开始计收租金，乙方应按每3个月为一期提前10天向甲方支付房屋租金。第8.2条约定房屋租赁期间，乙方不按期支付房租，拖欠房租累计60天以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。但甲方未在合同解除情形发生之日起60日内行使合同解除权，或合同解除情形发生之日起60日内，乙方向甲方付清拖欠房租本金及违约金的，则甲方不享有合同解除的权利。第10条约定乙方逾期给付租金的，以逾期期间应付租金金额计按每日千分之三给付违约金，逾期达60日以上，按本合同相应条款处理。本合同履行过程中，任何一方违反合同约定导致合同终止或解除的，违约方应当按合同剩余租期内应缴租金总额的百分之三十计算给付违约金，若支付的违约金不足弥补因违约行为给对方造成的损失，则还应承担相应的赔偿责任。违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用。 2015年2月11日，雅星公司与雅驿公司签订了《酒店项目转让协议》，约定雅星公司将位于成都市龙泉驿区间房，含陈小丽、屈少杰在内的所有业主均与雅星公司签订了《房屋租赁合同》）约8000平方米以及一楼公共大堂的酒店项目转让给了雅驿公司。雅驿公司承诺在协议签订后，原雅星公司权利和义务由雅驿公司继受。一审诉讼过程中，陈小丽、屈少杰对此表示同意。 陈小丽、屈少杰至今未收到2017年11月15日至2018年9月30日的租金。 陈小丽、屈少杰于2018年9月21日向雅驿公司发出腾退房屋通知函，并于2018年9月30日收回房屋。 一审法院另查明，陈小丽、屈少杰为主张租金，委托四川圆周律师事务所提起涉案诉讼，产生律师费10200元。 一审法院认为，陈小丽、屈少杰与雅星公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。陈小丽、屈少杰同意雅星公司将《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给雅驿公司，故应由雅驿公司承担雅星公司在《房屋租赁合同》中的义务，雅星公司不再向陈小丽、屈少杰承担相应义务，故对陈小丽、屈少杰要求雅星公司承担相应责任的诉讼请求一审法院不予支持。雅驿公司多次未按照合同约定支付租金累计60天以上已构成违约，根据合同第8.2条约定，陈小丽、屈少杰享有合同解除权，同时，合同约定违约方应承担守约方为维护自己权益所支出律师代理费，故陈小丽、屈少杰要求解除合同、支付欠付租金24397元及律师费10200元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈小丽、屈少杰于2018年9月21日向雅驿公司发生通知函要求腾退房屋，《房屋租赁合同》自通知函送达雅驿公司即2018年9月21日予以解除。 关于违约金，陈小丽、屈少杰诉请按照合同剩余租期内应缴租金总额的百分之三十计算，雅驿公司抗辩违约金过高并请求调减。一审法院认为，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以实际损失为基础，并综合雅驿公司违约程度及解除合同后可能给陈小丽、屈少杰造成的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情调整为40788元。陈小丽、屈少杰主张的逾期付款违约金与解除合同违约金系同一违约行为所致，不应当重复主张，且解除合同违约金已足以弥补其损失，故一审法院对该项主张不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认陈小丽、屈少杰与雅驿公司之间的《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除；二、雅驿公司于判决生效后十日内向陈小丽、屈少杰支付租金24397元、解除合同违约金40788元、律师代理费10200元，共计75385元；三、驳回陈小丽、屈少杰其余诉讼请求。一审案件受理费3784元，减半收取计1892元，由雅驿公司负担。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雅驿公司提交证据：雅驿公司与雅星酒店之间的酒店转让协议，拟证明雅星公司已将包括本案陈小丽、屈少杰在内的152名出租人签订的房屋租赁合同项下的权利义务全部转让给雅驿公司，本案若支持较高的违约金、律师费将不利雅驿公司与其他150人以上的出租人签订的房屋租赁合同的继续履行，甚至破坏合同的交易。 陈小丽、屈少杰经质证发表质证意见称，对雅驿公司提交的上述证据的真实性和合法性无异议，对其关联性不予认可，该证据不能达到其证明目的。该证据可以证明雅驿公司继承了原合同的所有权利义务，就应继续履行合同。至于雅驿公司和其他业主达成的协议与本案无关联性。 雅星公司未发表质证意见。 本院对雅驿公司提交的上述证据的真实性、合法性予以确认，对该证据的关联性及证明目的于本院认为部分予以阐述。 根据双方诉辩意见和雅驿公司的上诉请求，双方当事人对一审判决第一项确认案涉合同解除以及雅驿公司应当支付的租金数额无异议，对此本院予以确认。对违约金数额以及律师代理费数额有异议。本案案涉租赁合同签订的主体为陈小丽、屈少杰与雅星酒店，但2015年2月11日，雅星酒店将案涉合同项下的权利与义务转让给雅驿公司继受，对该事实本案当事人均无异议。现本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于违约金的问题。依据《房屋租赁合同》第8.2条“房屋租赁期间，乙方不按期支付房租，拖欠房租累计60天以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。但甲方未在合同解除情形发生之日起60日内行使合同解除权，或合同解除情形发生之日起60日内，乙方向甲方付清拖欠房租本金及违约金的，则甲方不享有合同解除的权利”、10.1“乙方逾期给付租金的，以逾期期间应付租金金额计按每日千分之三给付违约金逾期达60日以上，按本合同相应条款处理。”以及第10.4条“本合同履行过程中，任何一方违反合同约定导致合同终止或解除的，违约方应当按照合同剩余租期内应缴租金总额的百分之三十计算给付违约金，若支付的违约金不足弥补因违约行为给对方造成的损失，则还应承担相应赔偿责任。违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用。”之约定，若承租方迟延支付租金，出租方有权要求承租人承担违约金，具体包括逾期支付租金违约金以及解约违约金。于本案中，雅星酒店对其欠付租金的事实无异议，故陈小丽、屈少杰有权要求雅驿公司承担违约金。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解除（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，因双方约定的违约金标准确实存在过高情形，故一审法院根据雅驿酒店的请求对违约金的计算标准进行调减并无不妥，故对雅驿酒店的该项上诉请求，本院不予支持。 二、关于律师费的问题。依据案涉租赁协议第10.4条“……违约方应承担守约方维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用”之约定，该约定系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应当依约履行。陈小丽、屈少杰提交因本案之纠纷与四川圆周律师事务所签订的委托代理合同、收据及发票可证明其发生10200元的维权成本，且已履行。故一审判决雅驿公司承担该笔费用有事实和法律依据，本院予以维持。 综上所述，雅驿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3784元，由成都雅驿空间酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇一九年十二月十三日 书记员  刘昱君