四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终909号 上诉人（原审原告）：朱勇，男，1966年10月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人:薛友华，四川卓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张清，四川卓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都丽盛物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区鼓楼北三街82号5楼1号。 法定代表人：李幼愚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何娟，四川川胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川川胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都百联达商业经营管理有限公司，住所地：成都市金牛区沙湾路1号。 法定代表人：周琼。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都世纪园城投资开发有限公司，住所地：成都市金牛区铁路新村1栋3单元1号。 法定代表人：孙斋亮。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 上诉人朱勇因与被上诉人成都丽盛物业管理有限公司（以下简称“丽盛公司”）、成都百联达商业经营管理有限公司（以下简称“百联达公司”）、成都世纪园城投资开发有限公司（以下简称“世纪园城公司”）委托合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初3944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判丽盛公司返还朱勇位于成都市金牛区商铺及经营权；2.判令丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。一、案涉商铺具有独立产权，能够独立分割。1.一审法院以案涉商铺虽有独立的产权范围及编号，但四至无墙与相邻商铺区分为由，认定案涉商铺无法独立分割，认定事实错误。四至无墙系开发商采取返租经营的形式而取消了墙体，并非不可分割。开发商因自身的经营行为改变商业格局和面貌的责任不应由朱勇承担。2.房屋买卖合同中明确约定该商铺为独立使用、独立经营。二、一审法院以丽盛公司返还案涉商铺的占有及经营权将损害相邻商铺业主的利益为由，驳回朱勇的诉讼请求适用法律错误。1.案涉房屋可以独立分割，不涉及损害相邻商铺及整个商圈利益的问题。案涉商铺由朱勇合法购买并持有，朱勇是案涉房屋产权人并办理了产权登记，产权人对其合法持有的房产享有占有、使用、收益、处分的权利。该案中，朱勇与丽盛公司系委托法律关系，丽盛公司是否应当返还案涉商铺的占有及经营管理权的问题应当适用双方签订的委托经营管理合同及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，委托经营管理合同约定朱勇委托丽盛公司的经营期限到2017年12月31日终止，丽盛公司应当依法归还占有的商铺及经营权。2.一审法院认定有70%的业主委托丽盛公司经营没有事实依据。三、该物业相同商铺，金牛区人民法院在2016年的多份判决中均判决丽盛公司返还商铺。 丽盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.朱勇的商铺开发商在销售时即按产权式商铺分割销售，朱勇在购买时即将商铺委托给第三方百联达公司统一经营，朱勇知晓该经营模式，后因百联达公司无力经营，与丽盛公司签订四方协议，由具备专业经营资质的丽盛公司进行统一经营，达到了朱勇经营商铺的最大经济价值。2.根据朱勇与丽盛公司之间签订的协议书约定，丽盛公司可以代表朱勇延长商户的经营期限，现朱勇案涉商铺的租户尚在租赁期间内，强制返还会损害朱勇、商户以及相邻业主的利益。 百联达公司、世纪园城公司辩称，1.朱勇第一项诉讼请求与百联达公司、世纪园城公司无关。2.其他与丽盛公司的具体意见一致。 朱勇向一审法院起诉请求：1、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向朱勇返还位于成都市金牛区商铺并收回经营管理权；2、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向朱勇支付固定收益11098元（固定收益计算至返还商铺止，现暂计至2018年3月）；3、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月3日，朱勇与百联达公司签订了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，对委托经营管理期限、管理经营收入等事项作了详细约定，世纪园城公司为该协议提供了担保，后百联达公司并未按照协议约定按时向朱勇支付经营管理收入，现该协议已经到期，双方并未续签，但丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司不仅未向朱勇支付应得的固定收益，且协议到期后未将该商铺归还朱勇。为维护原告合法权益，诉至法院。诉讼中，朱勇将诉讼请求明确为：1、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司共同向朱勇返还案涉商铺；2、丽盛公司向朱勇赔偿损失3613元（2018年2月1日至2013年3月11日，暂计算至2018年3月止，实际计算至返还商铺时止），该损失标准按照《委托经营协议》约定的标准计算，即房屋总价的8%。 一审法院认定事实：2015年1月27日，朱勇从案外人方星处购得金牛区（建筑面积21.71平方米）商铺（以下简称“案涉商铺”），并取得房屋所有权证。该商铺四至无樯体与相邻商铺区分，但具有明确的产权面积范围，并办理了独立的房屋所有权证书。该案涉商铺的第一手房东系张振国，2005年11月4日，百联达公司（甲方，下同）与张振国（乙方，下同）、世纪园城公司（丙方，下同）签订了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，约定：乙方为案涉商铺的合法所有权人，该商铺建筑面积21.76平方米，总房价款496019元，乙方同意将案涉商铺交由甲方全权经营管理，并依约收取固定收益；协议有效期自2005年11月4日起至2015年11月3日止，乙方第一年固定收益为固定收益计算基数×7％即34721元，第二年固定收益为固定收益计算基数×8％即39682元，第三年固定收益为固定收益计算基数×9％即44642元，第四年至第十年甲方按照合同金额的8%向乙方支付固定收益；丙方对甲方应支付的固定收益及延迟支付固定收益的违约金承担一般保证责任。朱勇购买案涉商铺后，百联达公司于2016年5月18日委托四川川胜律师事务所律师向朱勇发出了《律师函》，载明：您与百联达公司于2005年11月4日签订的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定您将位于汇龙湾广场易初莲花购物中心首上层商业用房交由我委托人全权经营和管理，有效期自2005年11月4日至2015年11月3日止，现因我委托人无力经营，特宣布该合同于2015年7月31日解除，我委托人不再经营；对于到期日即2015年7月31日以前尚未支付的固定收益我委托人提出以汇龙湾广场负一楼剩余房源冲抵，目前您商铺相邻位置已签约，现签约率已达75%，请收到本函后2个月内到我委托人公司与我委托人确认抵固定收益的房源及面积；2015年7月31日后固定收益，因商家需要，需业主临时和物业公司续约到2018年1月31日，该期间固定收益由第三方物业公司支付，我公司不再承担支付义务，具体事宜来百联达公司协商并以双方协商结果为准。 2016年5月23日，朱勇（甲方，下同）与丽盛公司（乙方，下同）、百联达公司（丙方，下同）、世纪园城公司（丁方，下同）签订了《协议书》，约定：甲、丙、丁三方一致同意于2005年11月4日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》于2015年11月3日解除，甲、丙、丁三方一致同意三方于2005年11月4日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》中截止到2015年11月3日止的未支付固定收益再支付4000元后视为全部支付完毕，同时甲方放弃要求丁方回购，且丙、丁双方在该协议书中对甲方的义务已全部履行完毕，丙、丁双方不再支付甲方任何费用；甲、丙、丁三方解除《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》后，丙丁方退出经营，由甲方委托乙方对甲方位于成都市金牛区XX路的商铺进行经营管理，2015年11月4日至2016年1月3日因甲方原因空置，甲方同意放弃租金，经营管理期限自2016年1月4日到2018年1月31日止，乙方经营期间一楼面积21.71平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，支付方式为按季支付；乙方可代表甲方延长商户的经营期限，但延长期内商户实际支付的租金应全额归甲方所有。上述《协议书》约定的经营期限届满后，因双方未就商铺续租事宜达成一致，朱勇已通过短信方式明确向丽盛公司一名徐姓经理告知双方委托经营期限已届满，在双方重新达成协议前不再继续委托丽盛公司经营管理。因案涉商铺现仍由丽盛公司经营管理，丽盛公司已按照《协议书》约定的收益标准（70元/平方米/月）向朱勇支付了至2018年9月的固定收益。 另查明，案涉商铺所在建筑即金牛区XX路，共有商铺1066户，其中584户的零星业主已向丽盛公司出具授权委托书，委托丽盛公司继续经营管理其商铺，另有173户商铺系世纪园城公司所有，现世纪园城公司已授权由丽盛公司继续经营管理。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉商铺的经营管理权是否应当返还给朱勇；二、朱勇是否有权主张按照房屋总价的8%收取案涉商铺的固定收益。对上述争议焦点，一审法院评述如下： 一、关于案涉商铺经营管理权是否返还的问题。一审法院认为，案涉商铺虽有独立的产权范围及编号，但四至无墙体与相邻商铺区分，商铺间无法独立分割，各商铺业主的利益具有整体性、一致性，因案涉商铺所在建筑一层已有超过70%的业主将商铺委托丽盛公司继续经营管理，金牛区XX路商铺采用整体使用、整体经营的模式更符合大多数业主的共同利益。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，本案朱勇如单独要求丽盛公司返还商铺经营权会影响商场整体功能的发挥，损害其他相邻业主的合法权益。且朱勇系通过二手房屋买卖取得案涉商铺所有权，其在购买案涉商铺时就应当已知晓案涉商铺无法独立分割，需整体经营、统一使用的特殊性，其自愿购买案涉商铺就应当承担该特殊性带来的房屋所有权受限的后果，故对朱勇请求丽盛公司返还案涉商铺经营管理权，一审法院不予支持。因朱勇并未委托百联达公司、世纪园城公司经营管理案涉商铺，案涉商铺也未由百联达公司、世纪园城公司实际控制、占有，朱勇请求百联达公司、世纪园城公司共同返还案涉商铺，于法无据，一审法院不予支持。 二、关于朱勇是否有权主张按照房屋总价的8%收取案涉商铺固定收益的问题。一审法院认为，虽然《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定固定收益的支付标准为房屋总价的8%，但各方于2016年5月23日签订的《协议书》已经变更了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定的内容，且明确约定《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》已于2015年11月4日解除，故对于委托经营管理期限内的固定收益，丽盛公司应当以《协议书》约定的标准向朱勇支付。因丽盛公司已按《协议书》的约定向朱勇支付了至2018年9月的固定收益，故截至本案一审法庭辩论终结之日，朱勇尚未实际产生固定收益损失，朱勇的该项请求无事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回朱勇的全部诉讼请求。一审案件受理费77元，因本案适用简易程序，减半收取38.5元，由朱勇负担。 本院二审期间，朱勇提交了如下证据：1.商品房买卖合同与房屋分层平面图，拟证明该房屋买的的时候就是单独所有，房管局发证、相关图纸也证明是可以单独利用的；2、委托经营协议，拟证明到期之后配合交接，按照第10条的约定履行交接手续义务。丽盛公司质证认为：对商品房买卖合同真实性、合法性无异议，但对朱勇的证明目的有异议。该商品房买卖合同第11条能够说明房屋实际上不能交接给朱勇使用，只能视为交付。商品房买卖合同第17条也进行了约定，在签订商品房买卖合同当天同时签订了委托经营协议书，可以说明朱勇购买该商铺实际上是投资行为，其知晓该商铺不能实际交付到自己手中来进行使用，只能委托给第三方即委托经营协议书中的百联达公司来进行统一经营，从商品房买卖合同和委托经营协议书可以明确朱勇知晓购买的商铺是产权式商铺，购买时没有四至的界限，从购买至今已经有13年之久，能够说明从购买到现在使用一直没有发生更改，也没有朱勇所称的可以划分四至的效果。对于房屋分层平面图，房管局为朱勇办理单独的产权，但不能说明可以进行单独的经营。百联达公司、世纪园城公司质证认为：意见与丽盛公司意见一致，《委托经营协议》第10条实际上通过《协议书》将权利进行再次行使、处分，与《委托经营协议》无关联。 丽盛公司提交了如下证据：授权书（4张，共13份），拟证明一审判决之后又有16户业主授权丽盛公司继续经营其商铺，说明这些业主实际上也是认可到丽盛公司的经营效果，也是希望丽盛公司能够从整体利益的角度经营该商铺，以达到商铺的最大使用价值，其中一户在一审中也是起诉过，在一审判决下达之后授权丽盛公司方继续进行经营。朱勇质证认为：对授权书的真实性、合法性、关联性均不予认可，这些复印件只有授权书，内容及协议都没有，不能证明授权委托书的真实性，不能确认这些就是他们委托租赁的房屋。百联达公司、世纪园城公司质证认为：对上述证据的客观真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证如下：1.房屋分层平面图、委托经营协议已于一审提交，故本院不予评析;2.对商品房买卖合同的客观真实性、合法性予以认可，其关联性及证明目的在本院认为部分予以阐述;3.授权书系复印件，故本院不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉商铺可否单独利用，如果部分业主单独利用是否会损害其他业主的权益。对此，本院综合评析如下： 第一，从案涉物业的客观情况分析。根据本案一审查明的事实，目前金牛区XX路共有商铺1066户，其中584户的零星业主委托丽盛公司继续经营管理其商铺，另有173户商铺系世纪园城公司所有而世纪园城公司已授权丽盛公司继续经营管理。案涉房屋与相邻房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独返还某一户或某几户的房屋，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，影响绝大部分保持现有状态业主的收益以及承租人的经营形态。在此情况下，返还房屋以及返还后的腾退房屋存在客观障碍。 第二，从物业效用分析。朱勇委托丽盛公司经营案涉商铺后，丽盛公司将相邻商铺统一出租予承租人，承租人仍处于经营状态。本院在上文已论述，单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋。朱勇权利的行使应当受到相应的限制。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，认定朱勇与其他多数业主应当一并表达整体意志，在无相关证据证明朱勇返还商铺与大部分业主的意见一致的情况下，判决不予返还案涉租赁商铺正确，本院予以确认。 综上所述，朱勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费77元，由朱勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  傅科文 审判员  叶云婧 二〇一九年十二月二十七日 书记员  梁 婧