山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民再101号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：迟少静，女，1976年2月5日出生，汉族，户籍所在地龙口市，现住北京市朝阳区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：烟台南山置业发展有限公司，住所地山东省烟台市莱山区港城东大街国际博览中心5号门2楼。法定代表人：韩延卫，总经理。委托诉讼代理人：苗佳，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，山东琴岛律师事务所律师。再审申请人迟少静因与被申请人烟台南山置业发展有限公司(以下简称南山置业)商品房销售合同纠纷一案，不服本院(2018)鲁06民终3186号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年7月29日作出(2019)鲁民申3083号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人迟少静、被申请人南山置业之委托诉讼代理人苗佳、王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人迟少静的再审请求：1、请求撤销（2018）鲁0613民初128号民事判决及（2018）鲁06民终3186号民事判决；2、改判驳回被申请人全部的诉讼请求;3、判令被申请人承担本案全部的诉讼费用。事实及理由：(一)原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、一审及二审法院认定申请人未履行与被申请人就涉案位于烟台市莱山区银海路666号5号楼1单元6××号房屋(以下简称6××号房屋)所签订的商品房买卖合同项下的付款义务显系缺乏证据证明的错误认定，两审判决均无视申请人所提交证据的关联性和合法性，更无视全案事实的逻辑性和合理性，依法应予再审纠正。首先，申请人与被申请人就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及合同附件《合同补充协议》签署日期为2010年11月9日。同时《合同补充协议》第一条第一款第一项载明“买受人在2010年11月9日前付清全部房款，实际付款数额为壹佰玖拾零万零仟零佰零拾零元整”字样。也就是说，本案商品房买卖双方的合同签订时间与约定房款付款时间是同一天。因此，从交易时间先后顺序及逻辑性判断，申请人与被申请人之间就涉案房屋所签订并形成的商品房买卖合同关系与一般情况下“先签约、再付款”的买卖合同是有明显区别的，因为一般情况下仅两百万元的购房款是不可能在签约当天就一次性付清的。唯一合理的解释就是，申请人针对涉案房屋，是先通过替代性的方式履行了涉案6××号房屋购房款的付款义务，申请人与被申请人才会在合同签订当日就直接在补充协议里直接写明“2010年11月9日前付清全部房款”字样，否则按照正常的房屋买卖规则及交易习惯，如果申请人没有付清涉案购房款，《合同补充协议》中的付款方式条款记载的房屋付款时间是应当晚于《商品房买卖合同》及《合同补充协议》两份合同的签订时间的。而从《合同补充协议》的合同样式和布局看，关于付款方式和付款数额条款，均是双方具体书面填写的汉字及阿拉伯数字内容，且《合同补充协议》的落款有申请人的签字捺印和被申请人的公章，也进一步说明了双方在充分知晓、理解、认可合同中的条款内容尤其是补充书写的内容，才会签字盖章以达成合意。所以，从客观逻辑上进行推断，被申请人是认可该《合同补充协议》里填写的6××号房屋付款时间及6××号房屋的实际付款数额，双方才会最终形成该份合同。因此，正是因为先有了申请人通过替代性付款的方式完成了付清涉案6××号房屋购房款义务，才会出现《商品房买卖合同》及《合同补充协议》两份合同的签订时间与《合同补充协议》里房款付清的时间节点(“2010年11月9日前付清全部房款”)记载一致的情形。如果真的出现被申请人一审及二审判决认定的“申请人未付清购房款”的情形，被申请人却要如此填写房款付清时间，着实是有违正常的房屋买卖交易习惯，更不符合房屋交易规则及客观逻辑，被申请人作为专业的房地产机构却不懂得趋利避害，着实有违常理。因此，足以推断，被申请人已经充分认可了申请人付清涉案6××号房屋购房款的事实，才会充分、积极、主动配合申请人缴纳涉案房屋税费及办理房屋交付及过户，并且直至一审起诉，长达几年的时间都未提出过异议，足以证明被申请人实际上是认可申请人已经履行付款义务的。其次，从《商品房买卖合同》的样式及条款安排布局来看，涉案房屋买卖的履行先后顺序，明显是先付款，再交房，最后办理产权登记。这三个义务的履行过程是相互衔接，依次前提。事实上，正常的房地产市场交易规则及当事人理解、认知、接受和遵从的房屋买卖习惯及交易流程顺序，均是房屋买受人支付购房款与房屋交付、办理房屋产权证书存在买受人与出卖人履行义务的先后顺序，只有房屋买受人先履行了付清房款的义务，后房屋出卖人才会履行交付房屋、办理房屋产权证书等环节义务。换言之，如果已经办理了房屋产权过户登记，就代表买受人已经支付了购房款，除非有双方关于履行先后顺序的书面另行约定(房屋买卖合同为法定要式合同)。而本案中，恰恰没有任何证据证明买卖双方就房屋买卖的履行先后书面变更为先办证后付款，甚至连口头约定都没有!事实上，根据《中华人民共和国合同法》第67条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。基于该法律规定，就本案而言，申请人作为先履行义务的一方，应当先付清涉案房屋购房款，被申请人作为房屋出卖人，才有义务为申请人交付房屋及办理房屋不动产权证书。被申请人作为后履行义务的一方，享有法定的先履行抗辩权，即如果申请人没有按照合同约定履行己方义务付清购房款，被申请人基于自身利益的权衡考量，是应当拒绝为申请人交付房屋及办理房屋产权证书的。被申请人作为专业的房地产企业，对于房屋交易知识及行业交易规则、习惯，有全面、专业的理解及认知能力，更足以预见或更应当预见在未实际收取房屋买受人的购房款，而且买受人也未提供任何保证或担保的前提下，就草率的将房屋交付给买受人甚至为其办理不动产权证书的行为所产生的巨大风险，出于商业交易防范风险及实现自身利益最大化的角度，被申请人不会无视自己的权益受到损害而任意为之。因此，可以作出的唯一合理结论就是，因为申请人通过替代性付款的方式，先完成付款义务，被申请人才会后履行交付房屋及办理不动产权证书的义务。再次，从2011年1月12日申请人与被申请人签订的《交房补充协议》，也足以说明申请人已经付清了涉案6××号房屋购房款。该《交房补充协议》第三行清楚载明“现合同约定房款已付清”字样，协议主体部分盖有被申请人公章，落款处有申请人签字，无论从签订合同意思表示，合同目的，合同形式、效力看，该《交房补充协议》可以清楚的反映出申请人与被申请人已充分认可、同意涉案房款已付清这一事实，双方意思表示达成一致，才会共同最终签字盖章将合同内容予以固定。第四，从一审起诉状记载的内容看，被申请人虽在起诉状中声称“原告(被申请人)同意被告(申请人)缓交房款并协助其办理了涉案房屋的产权证书”。但其仅为口头陈述，没有提交任何证据予以证明，而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据该法律规定，就本案而言，无论是一审判决还是二审上诉期间，被申请人均未能提供充分、有效的证据证实申请人与被申请人就申请人缓交购房款一事有过书面的合同或协议，因此被申请人应当承担举证不能的后果。而且，如果真如被申请人所主张的同意申请人缓交涉案6××号房屋购房款，那么就与涉案合同《合同补充协议》里载明的“买受人在2010年11月9日前付清全部房款”字样相互矛盾，被申请人明显是自相矛盾，与客观事实不符。第五，申请人一审庭审过程中提交的车位合同及发票证据，与其他证据相互佐证，足以证实申请人就602房屋向被申请人以替代性方式履行付款义务的事实。实际上，本案中涉案6××号房屋价款为190万元，另外一套501号房屋价款为260万元，因房屋面积实测，申请人向被申请人开具了房屋购房款发票，发票载明501号房屋购房款为2425027元，涉案6××号房屋购房款为1773926元，后因申请人办理了两套房屋的不动产权属登记，又交纳了契税、印花税、公共维修资金、产权登记费等费用，再加上购房款发票上载明的房屋价款数额，总计数额为4333946.59元(4333946.59元=2425027元+1773926元+134993.59元)，与申请人实际付清的450万元购房款差价数额为166053.41元，剩余费用本应由被申请人退还给申请人，但后来由于申请人又通过案外人迟某(系申请人之弟弟)，通过银行转账的方式向被申请人转账了73946.59元，166053.41元加上73946.59元共计24万元，共购买了B95，B96，B97号三个车位，每个车位价值8万元。申请人有购买车位的收款收据，合同编号9012、9013、9014南山地产车位(使用权)转让协议，2011年5月4日迟某名下的00×××56银行账户向被申请人转款73946.58元的银行流水三个证据，三个证据环环相扣，相互印证，形成高度完整的证据链，能进一步证实申请人购买涉案6××号房屋并已付清购房款的真实性，经日常经验法则及逻辑分析判断，如果申请人没有付清450万元购房款购买两套房屋，也就不会出现166053.41元房屋面积差价款及申请人通过案外第三人迟某另外转账73946.59元，补齐共计24万元购买B95，B96，B97三个车位一事。也就是说，从申请人购房的两套房屋的全部支付情况来看，申请人向被申请人通过替代性付款的方式先付清了450万元，用来购买另外501号及涉案6××号两套房屋，后又通过案外人迟某向被申请人转账73946.59元，申请人方共计付清了4573946.59元，该数额与申请人向被申请人开具的501号、6××号购房款发票数额、申请人办理不动产权属登记及交纳契税、印花税、公共维修资金、产权登记费等费用数额(共计4333946.59元)，再加上申请人向被申请人购买三个车位的钱24万，最终三项数额相加后得到的总数相一致，均为4573946.59元。这足以说明，申请人已向被申请人付清涉案6××号房屋购房款的事实，一审及二审法院认定申请人未付清购房款是无任何事实及法律依据的。2、二审判决仅以“迟大强在南山集团驻北京办事处司职负责人”，就草率认定被申请人“经南山集团领导特批程序所以在申请人未付款的情况下先办理了产权登记”，完全系片面性、极具倾向性的主观臆断，严重缺乏证据，粗暴践踏公正。如前所述，关于本案商品房买卖合同的义务履行先后顺序，是基于法律规定而采取书面形式进行了约定。如果需要变更，即在申请人未付款的情况下先办理产权登记。按照相关法律规定，特别是《合同法》的相关规定，必须要买卖双方当事人另行约定方可变更。也就是说，被申请人必须有明确的证据足以证明双方就履行先后顺序进行了变更约定才可以认定其主张，但本案中被申请人没有任何证据来证明以上论点。反而仅仅有其单方的陈述，即以“迟大强为南山集团驻京负责人”就可以得出“南山集团领导特别可以未付款先办证”这一看似合理实际荒谬的结论。特别需要指出的是，一审判决第15页第二段记载:被申请人未对其所主张的“经南山集团领导特批程序所以在迟少静未付款的情况下先办理了产权登记”作出解释。这也就是说，一审判决已经充分明确认定了被申请人主张的“申请人经被申请人领导特批所以没有付清涉案6××号房屋的购房款就办理了产权登记”的解释是没有证据支撑的，被申请人针对“领导特批”这一情形(什么时间特批?以何种形式特批?谁特批的?)并没有给予针对性的、合理的说明，被申请人也并没有提交任何相关书面的证据予以充分证实，就只是单纯的口头陈述，再反观申请人提交的证据(在此不赘述，前文已有充分说明)，书面材料齐备，证据充分确定，具有高度的证明力，证据之间相互印证，环环相扣，足以推翻被申请人的主张。最令申请人无法接受的就是，本案是合同纠纷，双方所争议的焦点是合同的约定和义务的履行，所依据的合同法的规定，不是讲故事。在被申请人的上述“故事”里，没有提出任何证据。所有认定申请人未付款先予办证的理由，仅二审法院判决书里短短两行文字，就得出“得到合理解释”(判决书原文)，让人匪夷所思。特别是在一审法院已经指出被申请人没有进行合理解释的情况下，为什么二审法院要特别的在仍然没有任何证据的情况下强行自说自话的认为已经得到了合理解释?为什么要合理解释?要替谁进行合理解释?难道二审法院的判决书，就是在毫无证据的情况下，来替南山集团或被申请人做合理解释的吗?为什么无法接受?因为二审法院判决显然是在替一审判决里指出被申请人无法作出合理解释进行人为解套，并且这样不堪和恶劣的动作，却仍然没有任何证据予以证明，就这么简单!(二)原审判决适用法律确有错误。1、一审及二审法院未能正确认定本案中购房发票的出具法律规范及证明效力，显属适用法律错误，应予再审纠正。首先，就房屋买卖合同整个合同全部义务的履行看，房屋购买人先支付房款，房屋出卖人交付房屋并帮助办理过户构成对待主给付义务，那么以主给付义务为基础，基于诚实信用原则及合同的目的、性质、交易习惯，才会延伸出房屋出卖人为房屋购买人开具发票的附随义务，主义务与附随义务存在一个履行的先后顺序，所以，如果没有合同双方完成主给付义务的履行，是不会出现附随义务履行情形的。换言之，仅从开具发票的法律效果上来说，即为既然已经开具购房发票，即代表申请人已经以替代性的方式履行了购房款付款义务。其次，从开具的购房发票的性质及形式看，2011年4月8日，被申请人给申请人开具了涉案602号房屋销售6××号明涉案房屋实际交易金额为1773926元，而不是合同中约定的190万元。发票从其法律定义上看，发票是指一切单位和个人在购销商品、提供或接受服务以及从事其他经营活动中，所开具和收取的业务凭证，是会计核算的原始依据，也是审计机关、税务机关执法检查的重要依据，通过该定义，也可以进一步说明，在房屋交易的经营活动中，正是因为申请人已经付清了涉案房屋购房款，这一行为已经实际发生，也才有了被申请人为其开具发票行为的出现。且从被申请人向申请人开具的发票形式看，该发票并非增值税专用发票，而是普通发票。再次，从发票的出具法律规范看，根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条之规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。该法律规定属于强制性的规定，也就进一步可以合理说明如果申请人没有付清涉案501号房屋购房款，没有实际发生此项经营业务，被申请人企业是不应当为其开具发票的，否则，就违反了关于发票管理的法律、法规，既然被申请人作为专业的房地产企业，就更不可能无视国家法律、法规的强制性规定，不顾及该行为对自身所带来的风险，从而违法违纪，任意为之。第四，从发票的证明效力看，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释[2012]8号)第八条第2款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。最高人民法院裁判案例新疆创天房地产开发有限公司与江苏南通二建集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案(案号2005民一终字第82号)也充分明确了如下裁判规则，即发票应为合法的收款收据，是经济活动中收付款项的凭证。双方当事人对发票的真实性没有提出异议，一方当事人持有发票，在诉讼中处于优势证据地位，对方当事人应举出有效证据证明付款事实不存在。因此，结合本案实际，综合分析上述法律规定及最高院的裁判规则，可以看出，被申请人对申请人出具的购房发票的真实性没有提出过异议，也没有针对申请人未付清购房款的问题提出相反证据。根据《民事诉讼证据的若干规定》第72条第1款之规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。所以，申请人是具有举证优势的，其所出示的房屋销售发票作为证据，具有充分的证明力，从客观性，关联性，合法性来看，足以证明申请人已经向被申请人付清了涉案602号房屋的购6××号2、一审及二审判决仅凭所谓的《情况说明》、《债权转让通知书》，即草率作出系申请人自认未付清涉案602号房屋购房6××号，显属适用法律错误。首先，根据《民事诉讼证据若干规定》第74条之规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。也就是说，即使申请人在其他案件中自认过对己方不利的事实，也与本案没有直接的利害关系及关联性，不可与本案混为一谈。且就本案申请人提交的证据来看，申请人已经完成了举证责任，且举证存在明显的优势地位，无论是涉案《合同补充协议》、购房款发票、车位合同及收据等，一系列证据环环相扣，相互印证，足以认定申请人已经付清涉案602号房屋购房6××号。这些证据所形成的证据链，内容统一、逻辑严密，证明力程度极高，但一、二审法院却人为忽视和回避。其次，申请人从未直接自己承认未付清购房款。无论是另案501号房屋一审、二审庭审过程中，还是申请人在涉案602号房屋一审6××号程中，申请人从来没有自认过未向被申请人付清房款的事实。事实上，被申请人与申请人之间形成的《情况说明》、《债权转让通知书》，是针对在被申请人与案外第三人韩忠宇的诉讼中，申请人应被申请人的要求，配合其进行诉讼而出具，虽然《情况说明》中有申请人签字，但像说明内容里“无力支付房款而将房产证退回并办理过户”的内容，并不是申请人本人书写的，也不是申请人真实的意思表示，该两份文件都是由被申请人修改后最终形成的，都是为了帮助被申请人向韩忠宇主张602号房的购房6××号实情形。并且，最为重要的是，被申请人与案外第三人韩忠宇的诉讼，也因被申请人撤诉而告终，在该撤诉申请书的事实与理由部分，被申请人写明了“第三人(迟少静)(也就是本案申请人)主动声称债权不存在，直接导致申请人对被申请人的债权不存在”。也就是说，正是因为被申请人充分知悉、认可申请人与案外人韩忠宇之间不存在债权，亦不存在债权转让协议一事，所以被申请人才会申请撤诉。毕竟撤诉会引起终结诉讼程序的法律结果，意味着当事人双方的权利义务恢复到起诉前的状态，不仅被申请人无法在本次诉讼中主张权利，亦增加了诉讼时间成本和机会成本，也浪费了司法资源，进而损害到自己的诉讼效益。所以，撤诉对被申请人带来的严重影响是不言自明的。也正因为此，被申请人撤诉之举进一步说明了，正是因为被申请人认可申请人与韩忠宇之间不存在债权债务关系，且被申请人无法拿出相反证据推翻此事，承担了举证不能的法律后果，所以才会申请撤诉。对此，申请人也在一审判决中提交了相关证据予以证实。因此，不能据此就认定申请人自认未向被申请人付清涉案602号房屋购房6××号、二审判决的裁判理由及相关认定显然是适用法律错误。(三)有新的证据，足以推翻原判决。烟台市中级人民法院就本案双方之间与本案情形完全一致的另一案件(前述501号房屋)，在本案一审判决作出前，就早已依法作出客观公正的终审判决，认定申请人胜诉，改判驳回被申请人全部的诉讼请求。而本案一审、二审法院在明知该判决已做出相关认定后，仍然强行错误判决，同案不同判，不公之恶劣可见一斑。如前所述，申请人与被申请人之间实际上是一次性交易了两套房屋(本案602号房屋和另6××号号房屋)，所有的交易动作和签署的合同均是完全相同的，甚至连价款计算和发票开具时的计算也是两套房屋一并核算的。可以说，两个案件只是房号不同，房价不同，其他情形和双方的争议焦点均完全一致。实际上，被申请人是先就501号房屋提起了诉讼，看到该案一审胜诉后才对602号房屋提起6××号也就形成了本案。但是在501号房屋一审判决后，申请人就提起了上诉，此时602号案件的一6××号判决。随后，501号房屋的二审经烟台市中级人民法院审理后，作出(2018)鲁06民终391号民事判决，该判决中结合申请人所提交的房款发票、车位转让协议及收款收据、迟大海银行记录等迟某的证据链，认定了双方之间履行过程中的付款支付情况，同时该判决明确认定被申请人虽辩称系经领导特批先办证，但未提交任何证据予以证明，最终明确认定:“迟少静已付清全部购房款及车位款事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。”因此，申请人与被申请人就双方之间的两套房屋买卖合同，已经由烟台市中级人民法院终审判决定谳。此时本案一审尚未判决，但一审烟台市芝罘区法院不顾上级法院的正确案例，径行判决申请人败诉，显然是为了判申请人败诉而判。但最令申请人无法接受的是，也是最令人匪夷所思的是，本案二审合议庭仍然罔顾同一法院的在先判例，继续为了判申请人败诉而判，甚至是两个二审合议庭，除了审判长以外，其余两个合议庭组成人员都是相同的!!可想而知，本案二审判决的不公何其嚣张，多么的明目张胆!申请人认为，已有的在先判决已经对双方诉争作出正确清楚的认定和判决，而其后案件的同一个合议庭在仅更换审判长一人的情况下，就作出完全相反的判决，如果这样的案件都不能得到重视和纠正，那所谓的司法公正将荡然无存，习总书记提出的:“让每一个公民在每一个案件的处理中感受到公正”也只能在某些个别不公法官的手里沦为笑谈!综上所述，本案原一、二审判决，认定事实严重错误且没有证据予以证明，更人为忽视和回避申请人所提证据，适用法律明显错误，更在已有在先案例的情况下，仍然恶意错判，性质极其恶劣!为此，申请人特提出再审申请，请求依法查明案件事实真相，通过再审程序依法纠正原一、二审判决的错误，维护申请人的合法权益和司法的威信及公正!被申请人南山置业辩称，原(2018)鲁06民终3186号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，申请人提起再审请求不能成立，请求依法维持原一审判决。2010年11月9日被申请人与申请人签订了《商品房买卖合同》，约定申请人购买被申请人位于莱山区银海路666号5号楼1单元602室，房屋总价款为190万元，申请人应于2010年11月9日前一次性付清。合同签订时,在其作为南山集团高层领导迟大海的协调下，迟某人同意申请人缓交房款，并协助其办理了涉案房屋的产权证书。因办理房产证书及办理物业登记等的需要，被申请人为申请人开具了购房发票、购房补充协议等貌似申请人已支付房款的相关资料和文件，但申请人实际并未支付任何房款。因申请人尚欠房款，申请人同意将涉案房屋的房产证、钥匙包括房屋均交由被申请人处保管，该保管长达数年直至本案的诉讼。后申请人无力支付房款，经被申请人不断催促后，申请人一再通过电话及书面明确表示无力支付房款，愿意退房。特别是于2016年7月29日向被申请人出具明确的书面说明，即“关于莱山区银海路666号5号楼1单元602室房屋的情况说明”，该情况说明明确记载:“……2013年，烟台南山置业向我追要房款，我无力支付，便协商将房子退还给烟台南山置业，也将房子的房产证交付给了烟台南山置业(目前，房子的原房产证仍在烟台南山置业处)……”。在出具情况说明的同时，因其当时无力支付房款，为了偿还明确认可的尚欠房款，与被申请人签订了债权转让协议，将其对第三人享有的债权转让给被申请人冲抵所欠房款(但此后，被申请人依据债权转让协议向第三人主张债权时，申请人又出庭作证，声称第三人已经支付欠款，其转让的债权不存在，造成被申请人向第三人主张债权无法实现)。但综上事实情况，申请人所有的一系列行为，明确了其尚欠被申请人房款未付的事实。在申请人拒不履行付款义务的情况下，被申请人向法院提起诉讼，要求申请人支付房款。本案经烟台市莱山区人民法院一审及烟台市中级人民法院二审审理，均在查明事实的基础上支持了被申请人的请求。本案在原一、二审理过程中，被申请人已经向法院提交了相关证据，包括被申请人与申请人的电话录音、申请人书面签署的相关文件等，足以证明申请人并未交纳涉案房款事实。在庭审过程中，申请人罔顾客观事实，以已经开具购房发票等为由试图推翻自己已经认可的事实，主张所谓的购房款已经支付。但经法院多次询问申请人购房款的支付方式和途径时，申请人均是支支吾吾、言语不详，声称是通过替代方式进行的支付，但始终未向法院说明替代性付款的具体时间、数额、形式并提供相应证据予以佐证。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第2款规定，“合同约定或者当事人之前习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予以支持，但有相反证据足以推翻的除外。”，在这里有明确的规定，即:1、需要“有合同约定或者当事人之前习惯”;2、“但有相反证据足以推翻的除外”。在本案中，既没有合同约定或当事人习惯，并且被申请人已经提交了明确的相反证据，即在发票出具之后的数年之后，申请人本人书面陈述未支付房款的证据，该证据足以推翻发票证明已经履行付款的事实。因为要为申请人前期办理房产证及领取房屋钥匙等手续，被申请人为申请人开具了涉案房屋的购房发票，出具了房款已经支付的补充合同(该合同是用于提供给物业公司领取钥匙用的，是针对所有购房业主出具了领取钥匙办理物业入住手续的统一文本，在502号案二审中，被申请人提供了几宗与其他业主签署的补充合同)，表面上看申请人已经支付了涉案房屋的购房款。但在此后，现实情况是:1、涉案房屋的房产证和钥匙在被申请人处掌握至今长达数年;2、被申请人与申请人的电话录音(该录音的真实性申请人认可)显示，申请人对被申请人要求返还房屋的要求没有任何反驳，并表示配合，仅仅是说因为工作忙没有时间办理；3、申请人自行签字出具的书面文件中，明确记载承认了无力支付房款，同意返还的事实；4、申请人在庭审中虽然对相关事实予以反悔，主张已经支付了涉案房屋的房款，但是没有任何证据，经法院要求说明付款的具体情况，申请人也予以拒绝。综合分析涉案房款是否已经支付的问题，申请人主张房款已经支付的证据仅仅是购房发票和补充合同，但是对于购房发票和补充合同的问题被申请人已经进行了合理解释，同时被申请人业以提交了在购房发票和补充合同形成之后新形成的证据证明购房款并未支付。显然被申请人提供的证据的证明力明显大于申请人提供的证据的证明力的。在此情况下不能免除申请人的举证责任，申请人应当提供证据证明其已付清房款:另外，作为房屋买卖合同的买受人和付款义务人，申请人完全有能力、有条件提供证据证明其已实际支付了购房款，以便于法院查明事实，从而保护其合法权益，使其免受诉累干扰、减少成本支出，但是法院多次明确要求其对替代性付款的具体过程进行说明并提供相应证据时，被答用人均于以拒绝。不予回复，申请人的上述处理方法完全与常理相悖。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人申请再审理由不能成立，请求依法驳回申请人的再审请求，维持原二审判决。南山置业向一审法院起诉请求：1、迟少静支付南山置业购房款200万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至实际付款日止的逾期付款利息；2、诉讼费由迟少静承担。一审法院经审理认定事实如下：一、合同签订及约定内容2010年11月9日，南山置业与迟少静分别签订两份《商品房买卖合同》及合同附件《合同补充协议》（合同编号分别为：2006075306和2006075313），约定迟少静分别以260万元、190万元的价格购买南山置业建设的位于南山星海湾（暂定名）5幢1单元5层1号房屋（以下简称501号房）及5幢1单元6层2号房屋（以下简称602号房，系本6××号屋）。上述两份合同中载明了土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号。上述两份合同中均约定迟少静按补充条款确定方式按期付款，南山置业于2009年10月31日（早于合同签订日，实际交付日为2011年）前向迟少静交付房屋上述两套房屋。其中，501号房建筑面积306.55平方米，单价每平方米8481.49元，总价260万元；602号房建筑面6××号.31平方米，单价每平方米7355.5元，总价190万元。501号房、602号房补充协6××号，迟少静按一次性付款方式在2010年11月9日前付清全部房款260万元、190万元。上述两份合同第七条均约定“买受人逾期付款的违约责任逾期三十日之内…；逾期超过三十日后…”；上述两份补充协议第二条均约定“付款日期的确认买受人须按买卖合同及附件规定的付款期限支付房款，以银行汇款方式支付的，以汇款到达出卖人的账户之日为付款日；以银行票据方式支付的，以银行票据所载款项到达出卖人账户之日为付款日；以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日。”二、房屋交付、税费交纳及产权登记情况2011年1月12日，南山置业向迟少静交付两套房屋，双方签订两份《交房补充协议》。其中，501号房《交房补充协议》载明：“合同面积306.55平米，合同总价260万元，现合同约定房款已付清，由于项目实测面积未最终确定，经双方协商，同意按照合同面积办理交房及缴纳物业费手续，同意待房管局实测面积出具后，并于置业顾问电话通知七日内到南山营销中心办理多退少补手续”；602号房《交房6××号》也载明合同约定房款190万元已付清、多退少补之上述内容。2011年4月8日，南山置业为迟少静开具两套房屋购房款发票，501号房发票载明285.92平方米、单价8481.49元、金额2425027元；602号房发票载6××号.17平方米、单价7355.5元、金额1773926元。2011年4月28日，烟台市莱山区住房保障和房产管理中心开具缴款人为迟少静的两份山东省非税收入收款收据，分别载明收取501号房公共维修资金4803元、产权登记费80元；602号房公共维6××号052元、产权登记费80元。同日，烟台市莱山区地方税务局开具两套房屋印花税票销售凭证，均为5元。2011年5月27日，烟台市莱山区地方税务局开具纳税人为迟少静的两套房屋税收转账专用完税证，载明收取501号房契税72750.81元、602号房契税56××号.78元。综合上述票据，501号房、602号房的实际6××号契税、印花税、公共维修资金、产权登记费合计分别为2502665.81元、1831280.78元，总计为4333946.59元。该总计费用与合同中约定两套房屋总房款450万元相比，差额为166053.41元。2011年5月4日，迟大海银行卡向南迟某支付73946.59元，该费用与上述两套房屋差价款166053.41元，合计为24万元。2011年6月3日，烟台市房产管理局填发501号房房屋所有权证（编号为：烟房权证莱字第L0024莱字第××号迟少静），同日，亦填发房屋所有权人为迟少静的602号房房屋所6××号三、501、602号房屋所有6××号记、变更、保管及钥匙保管情况2011年7月22日，迟少静以上述两套房屋设定抵押登记。2012年7月25日解除抵押。同日，迟少静与韩忠宇就602号房屋签订6××号合同，约定迟少静将602号房以206××号0元的价格出卖给韩忠宇。2012年7月26日，韩忠宇办理602号房屋产权6××号证编号：烟房权证莱字第L0104莱字第××号8月8日，韩忠宇及其妻田希英、女儿韩丹丹、韩琳琳将户口迁入602号房屋内2012年8月24日，韩忠宇之女韩丹丹通过其银行账户向赵忠祥银行账户汇款2000000元。解除抵押后，迟大强让迟大海将涉案50迟某屋的房屋所有权证交给南山丁姓营销经理，迟少静方将登记所有权人为韩忠宇的602号房屋所有6××号南山置业，上述两套房屋的钥匙亦在南山置业处保管，南山置业主张是随同房屋所有权证一并交回，迟少静在一审法院（2016）鲁0613民初1975号（下称1975号案件）南山置业与迟少静关于501号房屋买卖合同纠纷一案中称记不清楚，在本案中称2012年将两套房屋的产权证和钥匙交给南山置业，让南山置业帮其代卖房屋。2014年3月6日，韩忠宇挂失602号房原有的6××号权证，补发新证（房产证号编号：烟房权证莱字第L0194莱字第××号议的合同约定购房款支付情在1975号案件中，迟少静主张，其弟弟迟大强替南山集团垫资450万元，南山集团因此用501号、602号两套房屋6××号体垫资顶账是迟大强与南山集团协商的，迟少静不清楚，迟少静想从南山置业处买房子，便将钱给了迟大强，所以南山置业与迟少静签订合同、开具发票，并将房产证办理到迟少静名下；迟少静认为自己与迟大强的经济往来与本案无关，不提供迟少静支付迟大强房款的证据。本案中，迟少静则主张，其通过替代性付款方式向南山置业支付房款450万元，但未在一审法院限定的期间内提交替代性付款的具体方式、交易时间和交易对象。迟少静主张，根据交房补充协议及南山置业开具的购房款发票可以确认迟少静已经付清两套房屋合同约定购房款450万元，因有面积差价款，所以南山置业代迟少静缴纳两套房屋的契税、印花税、公共维修资金、产权登记费，扣除两套房屋总计费用（实际购房款及南山置业代缴费用）后，南山置业仍应退回差额166053.41元，后又委托迟大海从南山置业迟某B95－97号三个车位，每个8万，合计24万，以应退回房款差额抵顶后，迟大海代迟少静向迟某业支付车位款余额73946.59元，但装修501号房屋过程中，工人将车位协议及收据丢失。在1975号案件中，南山置业不认可迟少静已抵账支付合同购房款450万并购买三个车位的主张，对迟少静主张系南山置业代迟少静缴纳两套房屋的契税、印花税、公共维修资金、产权登记费的情况表示不清楚是否属实；另主张，迟大强在南山集团驻北京办事处工作，迟大强当时称其姐姐想购买房屋，但是资金不足，便请求先为其办理过户，南山集团董事长**波打电话给南山置业时任总经理办这件事情，说先办理产权登记房款随后就到，所以南山置业根据领导特批为迟少静办理了产权登记，在办理过程中也没有要求迟少静签署欠款材料。在本案中，亦不认可迟少静关于通过替代性方式支付房款450万元的主张。1975号案件中，证人迟大海（系烟台市迟某工作人员）出庭作证称，“2011、2012年左右，我和我姐迟少静到南山置业处办理了授权委托，后我代我姐领取了两套房屋的买卖合同、附件协议、房产证及交税的票，售楼处打电话说有车位要卖，办完证还剩下16万多，我哥迟大强打电话给我说买三个车位，我就签订了车位协议，买了B95、B96、B97号三个车位，一个8万，三个24万，2011年5月4日我又刷信用卡向南山置业支付7万多，501号房是样板间，我哥迟大强不满意要装修，在装修时，工人要拉东西进地下，物业不让进，我拿着三个车位协议给物业看才让进，我将协议扔在501号房，后来装修搬家，车位协议弄没了，收据夹在协议里一起丢了。”五、南山置业主张购房款及迟少静对501、602号房屋多次6××号致的情况南山置业主张，因南山置业向迟少静主张购房款，所以迟少静分别于2012年底及2013年上半年将两套房屋的房屋所有权证及钥匙退回；迟少静不认可南山置业主张，称将房屋所有权证及钥匙交给南山置业是委托南山置业代卖房屋。2016年5月3日，一审法院受理(2016)鲁0613民初1046号韩忠宇起诉烟台南山物业管理有限公司物权保护纠纷一案（以下简称1046号案件），韩忠宇主张其对602号房屋享有6××号求南山物业停止侵害并为其办理房屋入住手续。2016年7月29日，南山置业（甲方）与迟少静（乙方）签署《债权转让协议书》，载明迟少静已将602号房屋转让6××号，韩忠宇未向迟少静支付房款2000000元，约定迟少静将上述到期债权全部转让给南山置业，并于同日向南山置业出具《债权转让通知书》，载明：“致：韩忠宇…本人迟少静为了帮助你办理在烟台落户口一事，2012年7月25日将位于烟台市莱山区银海路666号5号楼1602室的房屋一套办理在你名下，与你签订了商品房买卖合同，约定房款为2000000元（贰佰万元整），但并未实际履行，后该房屋及房产证已退还烟台南山置业发展有限公司，并约定由你协助办理房产过户手续，现由于你向烟台南山物业管理有限公司主张物权，导致房屋无法退回烟台南山置业发展有限公司，故现只能向你主张该房屋房款（贰佰万元整）的债权。现本人已将对你享有的该合法债权2000000元（贰佰万元整）转让于烟台南山置业发展有限公司，现依法律相关规定，通知于你：一、你收到本通知书之日，该债权转让即发生法律效力。二、限你于收到本（贰佰万元整）通知书之日起两日内向烟台南山置业发展有限公司支付上述款项。”同日，迟少静还向南山置业出具《关于莱山区银海路666号5号楼1单元602室房屋的情况说明》(以下简称《情况说明》)，其中第八至十一行载明:“…2013年，烟台南山置业向我追要房款，我无力支付，便协商将房子退还给烟台南山置业，也将房子的房产证交付给了烟台南山置业（目前，房子的原房产证仍在烟台南山置业处）…我郑重声明：第一，我从未将602房屋卖与韩忠宇，只是帮助他落户口临时使用（韩忠宇的户口目前在此房屋处，办理时间可以证明）；第二，我从未收到韩忠宇的任何房款”。2016年8月3日，一审法院受理(2016)鲁0613民初1802号烟台南山置业发展有限公司诉韩忠宇房屋买卖合同纠纷一案（以下简称1802号案件），南山置业持迟少静于2016年7月29日出具的《情况说明》、《债权转让协议书》及《债权转让通知书》，要求韩忠宇支付602号房购房款6××号元。2016年8月11日，迟少静作为1046号案件的证人出庭陈述称，认可《情况说明》是自己在手机编辑好后发送到邮箱并在南山置业处打印出来后由其签字，认可《情况说明》所载内容的真实性。关于602号房屋房款6××号况，迟少静称，从南山置业处买房子自己付了一部分房款，大约给了迟大强100多万，其他是家人帮助出的钱，都是家人帮助办理的，不清楚房款是否付清。2016年8月11日，南山置业法务部长朱世东与迟少静通电话，要求迟少静第二天上午过来，把501的房子（产权证）尽快过过来，再一个商量韩忠宇那套房下一步怎么办；迟少静答第二天抽不出空来，韩忠宇房可以商量。8月12日，南山置业法务部长朱世东又与迟少静通话，迟少静称马上得定去上海的机票，上海事办完回烟台，朱说，“9月5号那个开庭，你得过来趟，最好这期间吧，你把在你名下那套房办理完”；迟说“我手头一堆事情，比你这重要N多倍”…朱说“从12年把两个房产证退回来哈”；迟答“这个是我的原因吗”；朱说“你说是怨谁吧，你如果不配合的话，我们能把房产证过回来吧”；迟答“我这边真的是焦头烂额”；朱说“这两套房当时都没付款…”，迟答“到时候再说吧”。对于上述录音，迟少静称，南山置业帮助追回602号房屋的条6××号01号房屋退回，所以在录音中有将501号房过户的说法，关于录音中朱经理称两套房都没有付款，迟少静确实没有向南山置业付过款，但是迟少静家人顶账的，朱经理不了解很多情况，为了追回602号房，迟少6××号时应付朱经理“到时候再说吧”。2016年9月7日，迟少静至莱山区人民法院，称其了解1802号案件相关情况，想陈述整个事情的经过，莱山区人民法院通知其作为第三人参加该案诉讼。在当天的庭审中，迟少静陈述，称其从南山置业处购买了602号房屋，之6××号山置业将该房卖出去，后来知道韩忠宇起诉南山物业要求行使业主权利，由于不认识韩忠宇，只在2012年7月25日办理房屋过户时见过一次，故找到南山，想让南山帮其追回602号房，在此6××号与南山置业签署了《债权转让协议》、出具了《情况说明》，《情况说明》中第八行至十一行内容不真实，602号房款已结6××号不写南山置业无法帮自己要回房屋，之前和南山置业协商好，由南山置业帮自己将房屋再卖出去，将房款退给自己，于是按南山置业的要求写了这段话，而且该《情况说明》是对其他案件的说明，与本案无关，也没有想转让债权给南山置业。该案庭审中，迟少静称其未将债权转让的情况告知韩忠宇，南山置业要通知韩忠宇债权转让一事，故其向南山置业提供了韩忠宇的地址，韩忠宇称在本案之前不知债权转让一事，也未收到《债权转让通知书》。该案庭审中，迟少静当庭陈述其与韩忠宇签订602号房屋的买6××号为了给韩忠宇办理过户，在2016年8月11日法院开庭时知道韩忠宇女儿韩丹丹转给赵忠祥200万元，认可该200万元就是韩忠宇向其支付的602号房屋的一6××号。同日，迟少静向莱山区人民法院提交《关于签订和2016年9月19日，迟少静在1046号案件中解释，关于602号房屋的购6××号过户登记情况，其在1046号案件中2016年8月11日的陈述与其在1802号案件中2016年9月7日庭审中作为证人的陈述不一致，称以9月7日的陈述为准，称买房的整个经过都是亲戚代办的，把钱给了家人，因为家人与南山置业有财务往来，给南山置业支付过其他款项，用这些款项来抵顶两套房屋的房款。关于涉602号房屋变更6××号忠宇名下，在2016年8月11日开庭时才得知韩忠宇通过女儿向赵忠祥转账200万元，其认可该款为韩忠宇向其支付的602号房屋的一6××号。在2012年7月25日与韩忠宇签订602号房屋买卖6××号迟大强告诉说是给韩忠宇办理在烟台落户，不知道要卖房子。2016年9月26日，南山置业向莱山区人民法院提交撤诉申请书，称因迟少静主动出庭声称对韩忠宇的债权不存在，致南山置业的主张无法实现，故撤回对韩忠宇的起诉。同年9月27日，莱山区人民法院准许南山置业撤回对韩忠宇的起诉。本案庭审中，迟少静坚持通过替代性付款方式向南山置业支付了501、602号两套房屋6××号计450万元，南山置业坚持不予认可，迟少静未在一审法院限定的期间内向一审法院说明替代性付款的具体时间、数额、形式并提供相应证据予以佐证。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、合同补充协议、交房补充协议、发票、房屋所有权证、情况说明、债权转让协议书、证人证言、录音、（2016）鲁0613民初1046号和（2016）鲁0613民初1802号案件中的调查笔录及庭审笔录在案佐证，上述证据已经一审法院质证核查，可以采信。一审法院认为，2010年11月9日南山置业与迟少静签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》(合同编号为：2006075313)，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。房屋买卖合同中，出卖人的主要义务是按照合同约定向买受人交付房屋、办理房屋的产权登记，买受人的主要义务是按照合同约定向出卖人支付购房款。本案中，南山置业将案涉房屋钥匙交付给迟少静并将产权登记在迟少静名下，已经履行了合同约定义务，双方对于迟少静是否按合同约定支付了购房款存在争议。对于购房款是否已支付，南山置业主张未付款，迟少静则主张包括案涉房屋在内的两套房屋，前期已通过抵账等替代性方式已支付房款450万元，南山置业不予认可，迟少静以《交房补充协议》中载明的“现合同约定房款已付清”予以证明。关于双方当事人在相关案件中的陈述及提供的证据，在涉及案涉房屋及501号房屋的相关案件中，迟少静诉讼地位虽然不是原、被告，但其是与案涉房屋及501号房屋具有利害关系的第三人，迟少静关于案涉房屋房款交付，是否转卖给韩忠宇，是否收取韩忠宇的房款，向南山置业交还房屋钥匙及房屋产权证等等涉及自身利益的关键性问题先后作出相互矛盾的陈述，其中前期的陈述内容及出具材料中载明的内容明显对其不利，均明确载明未支付602号房屋房款6××号据规则相关规定，对于当事人陈述中作出的对己方不利的事实，人民法院应当予以确认，当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。迟少静改变陈述，称两套房屋均已交清房款，其中以替代性方式支付450万，但对替代性付款的时间、具体款项支付情况及付款方式拒不说明情况并提供证据，对其改变陈述的解释并未提供相应证据予以推翻。另外，在南山置业工作人员朱世东与迟少静电话通话中谈及501、602号房屋房款6××号付及要求其将产权过户等涉及其自身关键利益的敏感性问题时，迟少静仅以“我这边真的是焦头烂额”、“到时候再说吧”等含糊语言回复，不做正面或反驳回复。一审法院认为，南山置业与迟少静所签补充协议中虽载明“现合同约定房款已付清”，南山置业亦将案涉房屋的产权登记至迟少静名下，且南山置业未对其所主张的“经南山集团领导特批程序所以在迟少静未付款的情况下先办理了产权登记”作出解释，但是，综合分析南山置业与迟少静在相关案件中的陈述及双方提供的证据，南山置业提供的证据的证明力明显大于迟少静提供的证据的证明力，在此情况下不能免除迟少静的举证责任，迟少静应当提供证据证明其已付清房款；另外，作为房屋买卖合同中的买受人和付款义务人，迟少静完全有能力、有条件提供证据证明其已实际支付了购房款，以便于法院查明事实，从而保护其合法权益，使其免受讼累干扰、减少成本支出，但在一审法院多次明确要求其对替代性付款的具体过程进行说明并提供相应证据时，其均予拒绝，不予回复，迟少静上述处理方法于常理相悖。综上，一审法院对南山置业的主张予以采信，对迟少静主张以抵账方式支付涉案房屋购房款的抗辩主张不予采信。综上所述，602号房发票载6××号款金额为1773926元，南山置业主张迟少静支付购房款200万元的诉讼请求，依法支持1773926元，超出部分不予支持；迟少静未按约支付购房款，南山置业按中国人民银行同期贷款利率标准主张起诉之日至实际付款之日期间的逾期付款利息损失，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第七十三条、第七十四条、第七十六条的规定，一审法院于2018年6月1日作出（2018）鲁0613民初128号民事判决：一、迟少静支付南山置业购房款1773926元及逾期付款利息（以1773926元为基数，自2018年1月4日起至实际付款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算），于判决生效之日起十日内履行；二、驳回烟台南山置业的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计11400元，由南山置业负担1017元，迟少静负担10383元。迟少静上诉请求：一、依法撤销烟台市莱山区人民法院（2018）鲁0613民初128号民事判决，查清事实后依法改判或将本案发回重审。二、本案一、二审费用全部由南山置业承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、一审法院无视迟少静提交证据存在的客观性、关联性、合法性，无视全部案件事实的逻辑性和合理性，认定迟少静未付清涉案602号房屋购房6××号。迟少静已全面履行合同所确定的付款义务，通过替代性付款的方式付清了涉案602号房屋购房6××号在未付清房款情形。现将案件事实梳理如下：2010年11月9日，迟少静与南山置业签订了《商品房买卖合同》及合同附件《合同补充协议》（合同编号：2006075313），约定迟少静向南山置业购买南山置业建设的位于莱山区银海路666号5号楼1单元602号的房屋（6××号602号房屋）。6××号的《商品房买卖合同》第六条载明“房屋付款方式及期限。详见补充条款”字样，《合同补充协议》第一条第一款第一项载明“买受人在2010年11月9日前付清全部房款，实际付款数额为壹佰玖拾零万零仟零佰零拾零元整”字样。同时，《商品房买卖合同》与《合同补充协议》落款处的签订时间均载明2010年11月9日。（一）应当明确的是，《商品房买卖合同》及合同附件《合同补充协议》的落款处签订时间与《合同补充协议》里房款付清的时间节点（“买受人在2010年11月9日前付清全部房款”）记载一致。按照正常的房屋买卖交易流程顺序，房屋买卖双方应当先签订购房合同，后购房者交付购房款。然而就涉案602号房屋来看6××号同签订时间却和合同补充协议里记载的房款付清时间一致。（1）从交易时间先后顺序及逻辑性判断，正是因为迟少静先通过替代性付款的方式付清了涉案602号房屋购房6××号静与南山置业才会在《合同补充协议》里写明“2010年11月9日前付清全部房款”字样，否则按照正常的房屋买卖规则及交易习惯，如果迟少静没有付清涉案购房款，《合同补充协议》中的付款方式条款记载的房屋付款时间是应当晚于《商品房买卖合同》及《合同补充协议》两份合同的签订时间的。（2）就《合同补充协议》的合同样式和布局看，该合同为南山置业预先拟定的格式合同，条款为制式条款，但唯独在付款方式和付款数额条款中，有双方具体书面填写的汉字及阿拉伯数字内容，且《合同补充协议》的落款有迟少静的签字捺印和南山置业的公章，也进一步说明了双方在充分知晓、理解、认可合同中的条款内容尤其是补充书写的内容，才会签字盖章以达成合意。所以从客观逻辑上进行推断，南山置业是认可该《合同补充协议》里填写的602号房屋付款6××号02号房屋的实6××号额，双方才会最终形成该份合同。基于上述（1）（2）分析，综合认定而言，《合同补充协议》中的付款条款所表达的内容意思清楚，不应作歧义理解。正是因为先有了迟少静通过替代性付款的方式完成了付清涉案602号房屋购房6××号才会出现《商品房买卖合同》及《合同补充协议》两份合同的签订时间与《合同补充协议》里房款付清的时间节点（“2010年11月9日前付清全部房款”）记载一致的情形。如果真的出现南山置业一审诉称的及一审判决认定的“迟少静未付清购房款”的情形，南山置业却要如此填写房款付清时间，着实是有违正常的房屋买卖交易习惯，更不符合房屋交易规则及客观逻辑，南山置业作为专业的房地产机构却不懂得趋利避害，着实有违常理。因此，足以推断，南山置业已经充分认可了迟少静付清涉案602号房屋购房6××号，才会充分、积极、主动配合迟少静缴纳涉案房屋税费及办理房屋交付及过户，并且直至一审起诉，长达几年的时间都未提出过异议，现在却又声称迟少静未付清涉案602号房屋购房6××号匪夷所思啊。（二）从《商品房买卖合同》主合同的样式及条款安排布局看，合同条款先就“付款方式及期限”做约定，再约定房屋“交接”，最后才是房屋“产权登记”条款。（1）该《商品房买卖合同》系南山置业自己提供的格式合同，对于合同条款履行的先后顺序是清楚明知的，南山置业与迟少静在《商品房买卖合同》落款处分别捺印、签字的行为也表明了认可、同意涉案合同中双方的权利义务存在履行的先后顺序，加之结合正常的房地产市场交易规则及当事人理解、认知、接受和遵从的房屋买卖习惯及交易流程顺序，一般而言，在房屋买卖合同履行的过程中，房屋买受人支付购房款与房屋交付、办理房屋产权证书存在买受人与出卖人履行义务的先后顺序，只有房屋买受人先履行了付清房款的义务，后房屋出卖人才会履行交付房屋、办理房屋产权证书等环节义务。（2）《中华人民共和国合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。基于该法律规定，就本案而言，迟少静作为先履行义务的一方，应当先付清涉案房屋购房款，南山置业作为房屋出卖人，才有义务为迟少静交付房屋及办理房屋不动产权证书。南山置业作为后履行义务的一方，享有法定的先履行抗辩权，即如果迟少静没有按照合同约定履行己方义务付清购房款，南山置业基于自身利益的权衡考量，是应当拒绝为迟少静交付房屋及办理房屋产权证书的，毕竟，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，南山置业作为专业的房地产企业，对于房屋交易知识及行业交易规则、习惯，有全面、专业的理解及认知能力，更足以预见或更应当预见在未实际收取房屋买受人的购房款，而且买受人也未提供任何保证或担保的前提下，就草率的将房屋交付给买受人甚至为其办理不动产权证书的行为所产生的巨大风险，出于商业交易防范风险及实现自身利益最大化的角度，南山置业不会无视自己的权益受到损害而任意为之。因此，基于上述（1）（2），通过符合逻辑的推理，可以进一步作出合理解释，正是因为迟少静通过替代性付款的方式，先完成己方的付款义务，南山置业才会后履行交付房屋及办理不动产权证书的义务。如若不，南山置业应当及时提出异议以维护己方权利，但就本案来看，直至一审起诉长达几年的时间，南山置业都没有提出任何异议。（三）从2011年1月12日迟少静与南山置业签订的《交房补充协议》，也足以说明迟少静已经付清了涉案602号房屋购房6××号交房补充协议》第三行清楚载明“现合同约定房款已付清”字样，协议主体部分盖有南山置业公章，落款处有迟少静签字，无论从签订合同意思表示，合同目的，合同形式、效力看，该《交房补充协议》可以清楚的反映出迟少静与南山置业已充分认可、同意涉案房款已付清这一事实，双方意思表示达成一致，才会共同最终签字盖章将合同内容予以固定。（四）从一审起诉状记载的内容看，南山置业在起诉状中声称“原告（南山置业）同意被告（迟少静）缓交房款并协助其办理了涉案房屋的产权证书”。（1）根据上述表述，如果南山置业真的就缓交购房款一事与迟少静达成新的合意，就相当于双方变更了此前签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中的付款期限及付款方式条款的内容，属于形成新的意思表示。既然变更了原合同的内容，就需要通过签订新的商品房买卖合同或者商品房补充协议，以书面合同形式将南山置业同意迟少静缓交购房款的相关内容确定下来，以便于双方遵守合同规则，接受合同条款约束，履行己方义务，从而更好的推进整个合同的全面履行，从而最终实现签订合同的目的。毕竟，基于符合常理、逻辑之分析，南山置业作为专业的房地产开发企业，应当充分知晓、理解、并且具有高度能力预见到没有书面的合同约束，合同相对方就可能不履行合同义务所带来的风险及损害。（2）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据该法律规定，就本案而言，无论是一审判决还是本次上诉期间，南山置业均未能提供充分、有效的证据证实迟少静与南山置业就迟少静缓交购房款一事有过书面的合同或协议，因此南山置业应当承担举证不能的后果。而且，如果真如南山置业所主张的同意迟少静缓交涉案602号房屋购房6××号就与涉案合同《合同补充协议》里载明的“买受人在2010年11月9日前付清全部房款”字样相互矛盾，南山置业对此如何解释呢？基于上述（1）（2），就本案来看，南山置业既不能提交相关证据予以证实，本案亦无其他事实及法律依据，从而可以进一步作出合理解释，即不存在迟少静与南山置业就缓交涉案房屋购房款进行协商一事，更不存在迟少静未向南山置业付清购房款这一情形，迟少静已按照合同约定，全面、充分履行了付清涉案602号房屋购房6××号。（五）一审法院未能正确认定本案中购房发票的出具法律规范及证明效力。（1）就房屋买卖合同整个合同全部义务的履行看，房屋购买人先支付房款，房屋出卖人交付房屋并帮助办理过户构成对待主给付义务，那么以主给付义务为基础，基于诚实信用原则及合同的目的、性质、交易习惯，才会延伸出房屋出卖人为房屋购买人开具发票的附随义务，主义务与附随义务存在一个履行的先后顺序，所以，如果没有合同双方完成主给付义务的履行，是不会出现附随义务履行情形的。（2）从开具的购房发票的性质及形式看，2011年4月8日，南山置业给迟少静开具了涉案602号房屋销售6××号明涉案房屋实际交易金额为1773926元，而不是合同中约定的190万元。发票从其法律定义上看，发票是指一切单位和个人在购销商品、提供或接受服务以及从事其他经营活动中，所开具和收取的业务凭证，是会计核算的原始依据，也是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。通过该定义，也可以进一步说明，在房屋交易的经营活动中，正是因为迟少静已经付清了涉案房屋购房款，这一行为已经实际发生，也才有了南山置业为其开具发票行为的出现。且从南山置业向迟少静开具的发票形式看，该发票并非增值税专用发票，而是普通发票。（3）从发票的出具法律规范看，根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条之规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。该法律规定属于强制性的规定，也就进一步可以合理说明如果迟少静没有付清涉案501号房屋购房款，没有实际发生此项经营业务，南山置业是不应当为其开具发票的，否则，就违反了关于发票管理的法律、法规，既然南山置业作为专业的房地产企业，就更不可能无视国家法律、法规的强制性规定，不顾及该行为对自身所带来的风险，从而违法违纪，任意为之。（4）从发票的证明效力看，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2012]8号）第八条第2款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。最高人民法院裁判案例新疆创天房地产开发有限公司与江苏南通二建集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案（案号2005民一终字第82号）也充分明确了如下裁判规则，即发票应为合法的收款收据，是经济活动中收付款项的凭证。双方当事人对发票的真实性没有提出异议，一方当事人持有发票，在诉讼中处于优势证据地位，对方当事人应举出有效证据证明付款事实不存在。基于上述（1）（2）（3）（4），结合本案一审开庭事实，综合分析上述法律规定及最高院的裁判规则，可以进一步认定，无论是一审庭审过程中，还是本次上诉，南山置业对迟少静出具的购房发票的真实性没有提出过异议，也没有针对迟少静未付清购房款的问题提出相反证据。根据《民事诉讼证据的若干规定》第72条第1款之规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。所以，迟少静是具有举证优势的，其所出示的房屋销售发票作为证据，具有充分的证明力，从客观性，关联性，合法性来看，足以证明迟少静已经向南山置业付清了涉案602号房屋的购6××号（六）迟少静一审庭审过程中提交的车位合同及发票证据，与其他证据相互佐证，能进一步印证迟少静已向南山置业付清了涉案602号房屋购房6××号。（1）迟少静通过替代性付款的方式，向南山置业付清了450万元共购买了两套房屋（另一套房屋位于莱山区银海路666号5号楼1单元501室，涉案602号房屋价款6××号万元，另外一套501号房屋价款为260万元），因房屋面积实测，迟少静向南山置业开具了房屋购房款发票，发票载明501号房屋购房款为2425027元，涉案602号房屋购房6××号73926元，后因迟少静办理了两套房屋的不动产权属登记，又交纳了契税、印花税、公共维修资金、产权登记费等费用，再加上购房款发票上载明的房屋价款数额，总计数额为4333946.59元（4333946.59元=2425027元+1773926元+134993.59元），与迟少静实际付清的450万元购房款差价数额为166053.41元，剩余费用本应由南山置业退还给迟少静，但后来由于迟少静又通过案外人迟大海（系迟少静迟某），通过银行转账的方式向南山置业转账了73946.59元，166053.41元加上73946.59元共计24万元，共购买了B95，B96，B97号三个车位，每个车位价值8万元。迟少静有购买车位的收款收据，合同编号9012、9013、9014南山地产车位（使用权）转让协议，2011年5月4日迟大海名下的00迟某28360013525556银行账户向南山置业转款73946.58元的银行流水三个证据，三个证据环环相扣，相互印证，形成高度完整的证据链，能进一步证实迟少静购买涉案602号房屋并已6××号款的真实性，经日常经验法则及逻辑分析判断，如果迟少静没有付清450万元购房款购买两套房屋，也就不会出现166053.41元房屋面积差价款及迟少静通过案外第三人迟大海另外转账7迟某6.59元，补齐共计24万元购买B95，B96，B97三个车位一事。（2）纵观全部支付的购房款数额，迟少静向南山置业通过替代性付款的方式先付清了450万元，用来购买涉案501号及另外602号两套房屋6××号过案外人迟大海向南山置业迟某3946.59元，迟少静方共计付清了4573946.59元，该数额与迟少静向南山置业开具的501号，602号购房款发6××号迟少静办理不动产权属登记及缴纳交纳契税、印花税、公共维修资金、产权登记费等费用数额（共计4333946.59元），再加上迟少静向南山置业购买三个车位的钱24万，最终三项数额相加后得到的总数相一致，均为4573946.59元。基于上述（1）（2）分析，足以说明，迟少静已向南山置业付清涉案602号房屋购房6××号，一审法院认定迟少静未向南山置业付清购房款是无任何事实及法律依据的。（七）一审判决认定《情况说明》、《债权转让通知书》以及迟少静与南山置业法务朱世东电话沟通内容系迟少静自认未付清涉案602号房屋购房6××号实属错误。一审判决第15页第一段记载：迟少静在另案501号房屋及相关案件中就涉及自身利益的关键性问题作出了相互矛盾的陈述，且未能对替代性付款作出详细的说明，以及在与南山置业法务朱世东电话沟通中以含糊语言回复，未做正面反驳或回复。针对一审判决在第一段记载的内容及裁判依据及裁判理由看，系错误。（1）根据《民事诉讼证据若干规定》第74条之规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。也就是说，即使迟少静在其他案件中自认过对己方不利的事实，也与本案没有直接的利害关系及关联性，不可与本案混为一谈。且就本案迟少静提交的证据来看，迟少静已经完成了举证责任，且举证存在明显的优势地位，无论是涉案《合同补充协议》、购房款发票、车位合同及收据等，一系列证据环环相扣，相互印证，足以认定迟少静已经付清涉案602号房屋购房6××号。（2）在迟少静与南山置业法务朱世东沟电话谈及涉案602及另案501号两套房屋过程中，如果真如一审判决认定的，迟少静未付清涉案602号房屋购房6××号南山置业的法务应当在电话沟通的过程中就未付清涉案房屋购房款进行清楚明确的通知、告知、发问，切中要害直接询问南山置业何时支付涉案602号房屋购房6××号是含糊其辞、东拉西扯讨论与房屋有关的边缘内容，像“你说是怨谁吧，你如果不配合的话，我们能把房产证过回来吗”等对话内容，都没有围绕涉案房屋购房款是否付清进行直接的质询，这也不符合南山置业电话沟通的目的。（3）迟少静在与南山置业的电话录音中并没有直接承认未付清购房款。无论是另案501号房屋一审、二审庭审过程中，还是迟少静在涉案602号房屋一审6××号从来没有自认过未向南山置业付清房款的事实。纵使迟少静在电话沟通房屋过程中语言含糊，不做正面或反驳回复，难道这就等于迟少静自认未付清涉案602号房屋购房6××号事诉讼证据若干问题规定》第8条之规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。根据该法律规定，需要明确的是，只有当事人明确表示承认的，才构成法律上的自认。但本案迟少静的行为及意思表示均不符合法律规定的“自认”概念，因此，也就不能生搬硬套该法律规定于本案情形。（4）南山置业与案外第三人韩忠宇的诉讼，也因南山置业撤诉而告终，在该撤诉申请书的事实与理由部分，南山置业写明了“第三人（迟少静）（也就是本案迟少静）主动声称债权不存在，直接导致申请人对被申请人的债权不存在”，该句话可以进一步理解为，正是因为南山置业充分知悉、认可迟少静与案外人韩忠宇之间不存在债权，亦不存在债权转让协议一事，所以南山置业才会申请撤诉。毕竟撤诉会引起终结诉讼程序的法律结果，意味着当事人双方的权利义务恢复到起诉前的状态，不仅南山置业无法在本次诉讼中主张权利，亦增加了诉讼时间成本和机会成本，也浪费了司法资源，进而损害到自己的诉讼效益。所以，撤诉对南山置业带来的严重影响是不言自明的。也正因为此，南山置业撤诉之举进一步说明了，正是因为南山置业认可迟少静与韩忠宇之间不存在债权债务关系，且南山置业无法拿出相反证据推翻此事，承担了举证不能的法律后果，所以才会申请撤诉。南山置业与迟少静之间形成的《情况说明》、《债权转让通知书》，是针对在南山置业与案外第三人韩忠宇的诉讼中，迟少静应南山置业的要求，配合其进行诉讼而出具，虽然《情况说明》中有迟少静签字，但像说明内容里“无力支付房款而将房产证退回并办理过户”的内容，并不是迟少静本人书写的，也不是迟少静真实的意思表示，该两份文件都是由南山置业修改后最终形成的，都是为了帮助南山置业向韩忠宇主张602号房的购房6××号实情形。对此，迟少静也在一审判决中提交了相关证据予以证实。基于以上（1）（2）（3）（4），不能据此就认定迟少静自认未向南山置业付清涉案602号房屋购房6××号判决的裁判理由及裁判依据显然是错误。（八）一审判决第16页认定南山置业提供的证据证明力明显大于迟少静提供的证据证明力系错误，南山置业不存在举证优势。一审判决第15页第二段记载：南山置业未对其所主张的“经南山集团领导特批程序所以在迟少静未付款的情况下先办理了产权登记”作出解释。这也就是说，一审判决已经充分明确认定了南山置业主张的“迟少静经南山置业领导特批所以没有付清涉案602号房屋的购6××号理了产权登记”的解释是没有证据支撑的，南山置业针对“领导特批”这一情形（什么时间特批？以何种形式特批？）并没有给予针对性的、合理的说明，南山置业也并没有提交任何相关书面的证据予以充分证实，就只是单纯的口头陈述，然而《民事诉讼证据的若干规定》第76条之规定已经明确了，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。也就是说，南山置业单纯的口头证据，且不能提出其他相关证据，是不具有证明力的，是无法证实本案诉讼请求所主张的内容。再反观迟少静提交的证据（在此不赘述，前文已有充分说明），书面材料齐备，证据充分确定，具有高度的证明力，证据之间相互印证，环环相扣，足以推翻南山置业的主张。再退一万步讲，即使一审法院认定迟少静的举证存在瑕疵，但基于证据的高度盖然性，适用《民事诉讼证据的若干规定》第73条之规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。也应当认定迟少静的举证证明力大于南山置业的举证证明力。综上所述，一审法院未能基于本案中的证据对案件事实进行准确认定，特上诉于贵院，望请贵院能够本着实事求是，查明本案事实真相的原则，在此基础上依法予以改判或者发回重审，以维护迟少静的合法权益，彰显司法公平公正。南山置业辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，迟少静之前的相关陈述以及所亲自出具的具备法律效力的各种文件均能明确证明迟少静欠南山置业房款未付，迟少静的上诉理由不能成立，请求依法驳回迟少静的上诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。涉案房屋买卖发生时，迟少静之弟迟大强在南山集团驻北京办事处担任负责人。南山置业对于迟少静购买3个车位事实予以认可。但其对此的解释为：对于这个问题，在之前的诉讼中因为时间太久，南山置业自己都没有真正查证清楚，经过对当时相关人员落实的事实是，当时虽然迟少静没有支付450万元房款，但是经领导特批给她办理了相关手续，在此情况下，财务人员在处理房款的多退少补的过程中，误以为并且按照450万是已经交付的情况下进行款项的办理。在此情况下，迟少静购买3个车位、在假定450万已经支付的情况下，财务又收取的7万余元，但当时财务并不知道450万元没有到位。因为财务人员当时也实在没想到会发生不付房款就办理房产证这种情况，所以当然的认为合同约定的450万已经支付，办理的时候没有再行核实过。二审查明的其他事实同一审。本院二审认为，本案双方争执的焦点问题在于涉案房款是否已经支付。迟少静对此以2010年11月9日《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、2011年1月12日《交房补充协议》、2011年4月8日涉案房屋销售发票、2011年5月4日车位（使用权）转让协议、车位收据、迟大海银行转账记迟某已经支付涉案房款。南山置业则提供了2016年7月29日迟少静关于涉案房屋的情况说明和债权转让协议书,证明迟少静没有交付涉案房款。对此本院认为，《交房补充协议》中虽然载明“现合同约定房款已付清”，但是第一,从双方提供证据的时间上看，房屋情况说明和债权转让书在迟少静提交的上述证据之后,迟少静没有否认房屋情况说明和债权转让协议书的真实性,故可以认定迟少静没有支付涉案房款。第二,从涉案房屋买卖发生时迟大强在南山集团驻北京办事处司职负责人的这一事实看，南山置业“经南山集团领导特批程序所以在迟少静未付款的情况下先办理了产权登记”的主张即可以得以解释。综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。迟少静的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，于2018年9月6日作出（2018）鲁06民终3186号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20765元，由上诉人迟少静负担。本院再审中，双方当事人均未提交新证据。本院再审审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，在双方当事人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后的合同履行过程中，申请人迟少静是否向被申请人南山置业公司支付合同约定的涉案房屋购房款，是本案双方当事人争执的焦点问题。虽然双方签订的《交房补充协议》载明“现合同约定房款已付清”，但是在被申请人为申请人出具购房款发票以及出资缴纳房屋登记前的各项税费，并办理房屋所有权证以及解除房产抵押之后，申请人又将该房屋所有权证和钥匙交给被申请人。申请人主张委托被申请人代卖房屋，但是被申请人对此否认，申请人对其主张并未提供充分证据予以证实。申请人作为购房人，履行商品房买卖合同，支付购房款系其合同义务，其主张以其弟迟大强替南山集团垫资450万元的垫付款作为其支付购房款的替代方式，但被申请人否认，在本案审理中申请人未提供充分证据证实迟大强替南山集团垫资450万元以及以垫付款替代支付购房款的事实。且2016年7月29日申请人向被申请人出具的关于涉案房屋的《情况说明》中明确载明申请人无力支付602号房屋的房6××号中，迟少静虽否认该情况说明，主张该《情况说明》是针对被申请人与案外人韩忠宇的诉讼，申请人应被申请人的要求，配合其进行诉讼而出具的，但未提交证据予以证实。因此，被申请人南山置业起诉请求申请人迟少静依合同约定支付购房款，理由成立，本院依法予以支持。综上所述，再审申请人迟少静的再审请求不成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持本院(2018)鲁06民终3186号民事判决。本判决为终审判决。审判长  姜晓静审判员  王吉昌审判员  张婷婷二〇一九年十二月二十四日书记员  李坤颖