浙江省宁波市鄞州区人民法院行 政 判 决 书（2019）浙0212行初118号原告宁波宁兴云外贸服务有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区中山西路138号（14-15）室（暨天宁大厦1603室同址）。法定代表人张磊，董事长。委托代理人王裕发，浙江王裕发律师事务所律师。被告宁波市自然资源和规划局，住所地浙江省宁波市和济街9号（东部新城民安东路80-108号）。法定代表人王丽萍，局长。出庭应诉负责人卢明，宁波市自然资源和规划局鄞州分局副局长。委托代理人周博生，宁波市鄞州区不动产登记中心副主任。委托代理人张帅，浙江共业律师事务所律师。第三人梁永辉，男，1986年11月10日出生，汉族，户籍所在地江西省瑞金市。第三人付静，女，1989年10月18日出生，汉族，户籍所在地四川省大竹县。第三人梁永辉及付静的共同委托代理人张尧泳、饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。第三人杨小明，男，1968年3月22日出生，汉族，住浙江省宁波市象山县。原告宁波宁兴云外贸服务有限公司（以下简称宁兴公司）因诉被告宁波市自然资源和规划局（以下简称宁波资规局）不动产行政登记一案，向本院提起行政诉讼，本院于2019年5月13日受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料。本院依法组成合议庭于2019年11月20日公开开庭审理了本案。原告宁兴公司的委托代理人王裕发，被告宁波资规局的出庭应诉负责人卢明及委托代理人周博生、张帅，第三人梁永辉、付静及其共同委托代理人张尧泳到庭参加诉讼。第三人杨小明经本院公告送达传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。根据第三人梁永辉、付静及杨小明的共同申请，被告宁波资规局将坐落于宁波市鄞州区姜山镇红翎台花苑26幢146号804室的不动产从第三人杨小明转移登记至第三人付静、梁永辉名下，并于2018年1月2日向第三人付静、梁永辉颁发浙（2017）宁波市鄞州不动产权第0641496号不动产权证（以下简称《不动产权证》）。原告宁兴公司起诉称：原告诉宁波星海蓝食品有限公司（以下简称星海蓝公司）、杨静盛、杨小明借贷纠纷一案，由宁波市海曙区人民法院（以下简称海曙法院）审理，在审理过程中，原告向海曙法院提出财产保全申请。为此，海曙法院于2017年11月17日作出（2017）浙0203执保1377号《财产保全告知书》，告知原告已对第三人杨小明名下的位于宁波市鄞州区姜山镇红翎台花苑2第26幢804室的房地产进行了查封，查封期限为三年，自2017年11月16日起至2020年11月15日。该案一审判决生效后，因星海蓝公司、杨静盛、杨小明未履行生效法律文书确定的义务，原告向海曙法院申请强制执行。在执行过程中，海曙法院发现上述被查封的房地产已由杨小明出售给了第三人梁永辉、付静，且已办理了不动产转移登记手续，领取了浙（2017）宁波市鄞州不动产权第0641496号不动产权证。原告认为，海曙法院在办理上述房屋的查封手续时，因该房屋尚未进行房屋所有权登记，但已办妥商品房预售合同登记备案手续，故海曙法院的查封为预查封。在预查封期间，不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，否则，人民法院应当依法确认其行为无效。此外，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。综上，原告现诉至本院，请求法院依法判令撤销被告颁发给第三人梁永辉、付静《不动产权证》的行政行为。原告宁兴公司为证明其诉讼主张，向本院提交了（2017）浙0203民初4503号之一《民事裁定书》、《财产保全告知书》、海曙法院向杨小明寄送裁定书的凭证、《不动产权证》、（2017）浙0203民初4503（执保1377号）之一《协助执行通知书稿》、宁波市鄞州区房屋管理中心（以下简称鄞州房管中心）作出的《协助执行通知书（回执）》、浙（2017）宁波市鄞州不动产权第0637529号不动产权证、《商品房买卖合同》、具结书各1份，用以证明在海曙法院已经向案外人宁波市鄞州区住房和城乡建设局送达裁定书及协助执行通知书，即涉案房屋已处理查封状态的情况下，被告宁波资规局仍办理了被诉转移登记行为，存在明显过错的事实。被告宁波资规局答辩称：一、被告在办理被诉转移登记行为时，涉案房屋未办理过查封登记。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。2015年9月29日，宁波市机构编制委员会发布甬编〔2015〕58号《关于整合不动产登记职责的通知》，明确由宁波市国土资源局负责不动产登记工作。2015年10月23日，宁波市不动产登记服务中心挂牌成立。2016年6月30日，宁波市全面实施不动产统一登记制度。据此，人民法院如要求协助办理查封登记，应当向被告提出，但本案中被告并未收到过人民法院要求协助执行办理查封登记的相关通知和材料。根据原告提交的证据材料显示，海曙法院所作协助执行通知的发送对象为鄞州房管中心，而非被告，因此被告无法启动对该不动产的查封登记。此外，因三第三人在申请办理转移登记时所提交的申请材料和申请事项符合《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条之规定，被告为其办理了涉案房屋的转移登记符合法律规定，且办理程序合法。综上，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。被告宁波资规局在举证期限内向本院提交了用以证明被诉行政行为合法性的以下证据材料和法律依据：1.《不动产登记申请书》、《存量房屋买卖合同》、浙（2017）宁波市鄞州不动产权第0637529号不动产权证、《宁波增值税普通发票》、《税收缴款书（税务收现专用）》2张、三第三人身份证件、《不动产登记询问表》，用以证明三第三人提交的不动产转移登记申请材料齐全且符合登记条件，故被诉转移登记行为事实清楚，程序合法的事实；2.不动产登记情况查询单1份，用以证明涉案房屋自2017年10月10日首次登记以来从未办理过查封登记的事实；3.《宁波市机构编制委员会关于整合不动产登记职责的通知》（甬编〔2015〕58号），用以说明办理房屋登记系被告的法定职权，鄞州房管中心无权作出房屋查封登记；4.法律依据：《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条；《不动产登记暂行条例实施细则》第九十条。第三人梁永辉、付静陈述称：第三人杨小明向其出售位于宁波市鄞州区姜山镇红翎台花苑26幢146号804室房屋系有权处分，双方签订的房屋买卖合同符合法律规定。且第三人梁永辉与付静所支付的价款系按市场价格支付，其在主观上亦为善意，此后涉案房屋依法办理了产权转移登记，该转移登记行为合法有效，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人梁永辉、付静向本院提交了以下证据材料：1.户口本、身份证及结婚证复印件，用以证明第三人的身份情况；2.《存量房屋买卖中介合同》1份，用以证明2017年5月，第三人梁永辉与付静通过宁波市爱之家房产经纪有限公司向第三人杨小明购买涉案房产的事实；3.《收条》2张以及相应的取款凭证、汇款凭证，用以证明第三人梁永辉和付静分别于2017年5月、2017年12月向第三人支付定金10万元、首付款46万元的事实；4.中介费收条2张，用以证明第三人梁永辉、付静支付中介费19000元的事实；5.《存量房屋买卖合同》1份，用以证明三第三人于2017年12月21日办理了房屋买卖合同网签手续的事实；6.《不动产登记申请受理通知书》1份，用以证明被告受理了第三人梁永辉和付静的不动产转移登记申请的事实；7.税收缴款书及发票4张，用以证明第三人梁永辉和付静在本次交易过程中已依法缴纳各项税费的事实；8.《房产交易申报单》、景瑞红翎台价格走势图（房天下）各1份，用以证明第三人梁永辉和付静购买涉案房屋的价格与当时市场价格相符；9.《不动产权证》1份，用以证明涉案房产现登记在第三人梁永辉、付静名下，且经装修后实际使用的事实；10.《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》及还款计划各1份，用以证明第三人梁永辉和付静为购买涉案房屋向银行办理抵押按揭贷款82万元，即购房合同项下的138万元购房款已全额支付给第三人杨小明的事实。第三人杨小明未到庭陈述意见，亦未向本院提交证据材料。为查明案件事实，本院向鄞州房管中心工作人员周盛进行了询问，并制作了《询问笔录》，该工作人员陈述：2015年年底开始，不动产登记职能已划归国土部门，相关数据也已经移交过来，目前宁波市鄞州区住房和城乡建设局（以下简称鄞州住建局）仅负责房屋交易职能。2017年11月16日，鄞州房管中心在收到海曙法院发出的协助通知书等材料后，当即在系统中进行了查封登记，但该查封仅限于对开发商与杨小明间所签订的期房买卖合同的查封，即限制了该商品房买卖合同的撤销和变更，但对后续的交易行为不具有约束力。此外，因住建部门与国土部门分属不同部门，鄞州房管中心对合同所作的查封信息并未与国土部门共享，对于不动产的查封仍需到国土部门办理。对上述证据材料，第三人杨小明无正当理由未到庭质证，视为其放弃质证权利。其余各方当事人的质证意见以及本院的认证意见如下：对原告提交的证据材料，被告宁波资规局以及第三人梁永辉、付静对其真实性和合法性均无异议，但对其证明对象有异议，认为其中的（2017）浙0203民初4503（执保1377号）之一《协助执行通知书稿》、宁波市鄞州区房屋管理中心作出的《协助执行通知书（回执）》已明确说明海曙法院仅向鄞州房管中心发送了协助执行通知，但未到被告处办理查封登记手续，故被告处并没有相关的查封登记。对被告提交的证据材料1-3以及法律依据，第三人梁永辉、付静无异议，原告认为其真实性由法院认定，但对其合法性和关联性有异议，且认为既然鄞州房管中心已经收到了海曙法院的协助执行，则被告亦应当知道涉案房屋已被查封。对第三人梁永辉、付静提交的证据材料1-10，被告无异议，原告对其真实性无异议，但认为无论第三人梁永辉和付静是否属于善意，均不得对抗海曙法院的查封行为。对于本院向鄞州房管中心所作的询问笔录，被告和第三人梁永辉、付静对此无异议，原告质证后对其真实性无异议，但对其内容不予认可。本院对各方当事人提交的上述证据材料的真实性均予以认定，且认为结合本院向宁波住建局下属鄞州房管中心调查的情况可以认定，被告宁波资规局负责不动产登记工作，且在被告宁波资规局办理被诉不动产转移登记时涉案房屋并未办理过不动产查封登记手续，故本院对该事实予以确认。经审理查明：2015年12月30日，第三人杨小明与宁波景越置业有限公司签订合同编号为2015051300226的《商品房买卖合同》，约定杨小明向该置业公司购买位于宁波市鄞州区姜山镇红翎台花苑-2第26幢804号的期房，合同约定的交房期限为2017年10月30日前。因原告宁兴公司与第三人杨小明存在债权债务纠纷，原告宁兴公司以杨小明、杨静盛、星海蓝公司为被告向海曙法院提起民事诉讼，在该案的审理过程中，原告向海曙法院提出对上述三被告进行财产保全的申请。为此，海曙法院于2017年11月14日作出（2017）浙0203民初4503号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人星海蓝公司、杨静盛、杨小明685140.79元银行存款或者查封其他等值财产。2017年11月16日，海曙法院向鄞州房管中心发出《协助执行通知书稿》，要求其协助执行下列事项：查封被申请人杨小明位于宁波市鄞州区姜山镇红翎台花苑-2第26幢804室的房地产（商品房买卖合同编号：2015051300226），查封期限为三年。同日，鄞州房管中心向海曙法院出具《协助执行通知书（回执）》，载明已按协助执行通知书的要求，已执行下列项目：查封被申请人杨小明位于宁波市鄞州姜山镇红翎台花苑-2第26幢804室的房地产（商品房买卖合同编号：2015051300226），查封期限为三年。2017年11月17日，海曙法院向原告发出《财产保全告知书》，告知已查封被申请人杨小明名下位于宁波市鄞州区姜山镇红翎台花苑2第26幢804室的房地产（查封期限为三年）。该起民事案件审结后，海曙法院根据原告宁兴公司的申请对本案进行强制执行，在执行过程中，发现上述房产已于2017年12月21日从第三人杨小明转移登记至第三人梁永辉、付静名下，且第三人梁永辉、付静已领取了该房屋的《不动产权证》。为此，原告向本院提起本次诉讼，要求撤销被告向第三人梁永辉、付静颁发《不动产权证》的行政行为。另查明：2017年5月30日，第三人杨小明（甲方）、第三人梁永辉和付静（乙方）、宁波市爱之家房产经纪有限公司（丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》，双方约定涉案房屋从作价138万元出售给第三人梁永辉和付静，在本合同签订之日，乙方即付购房定金10万元交于甲方；乙方于2017年12月13日前支付房款46万元，乙方同意此款先用于甲方还款，甲方房产证做出交于甲方；剩余82万元由乙方在2018年1月15日前向丙方提供有效按揭资料，并委托丙方办理银行商业按揭。2017年5月31日，第三人梁永辉、付静向第三人杨小明支付购房定金10万元。而在海曙法院于2017年11月16日向鄞州房管中心发出《协助执行通知书稿》前，涉案房屋已于2017年10月10日办理了首次登记，登记于宁波景越置业有限公司名下，不动产权证号为浙（2017）宁波市鄞州不动产权证第0620128号。2017年12月13日，第三人杨小明取得该房屋的不动产权证，编号为浙（2017）宁波市鄞州不动产权证第0637529号。同日，第三人杨小明收取第三人梁永辉、付静支付的购房首付款46万元。双方于2017年12月21日向被告宁波资规局申请办理涉案房屋的转移登记手续，并向被告提交了《不动产登记申请书》、《存量房屋买卖合同》、浙（2017）宁波市鄞州不动产权证第0637529号不动产权证、购房发票、完税凭证等材料，经对三第三人进行询问后，被告于同日办理了该房屋的转移登记手续，并于2018年1月2日向第三人梁永辉、付静颁发了《不动产权证》。此后，第三人梁永辉、付静办理了涉案房屋的按揭抵押贷款手续，贷款金额82万元亦发放至杨小明的银行账户，现由第三人梁永辉、付静归还银行按揭款。又查明：《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，为落实该条例的相关规定，2015年9月29日，宁波市机构编制委员会发布甬编〔2015〕58号《关于整合不动产登记职责的通知》，其中关于房产交易与登记界限划分部分明确“房屋交易（含预售合同、网签备案等）仍由市住建委负责，其结果应与不动产登记机构实时共享。房屋登记（含测绘成果备案、申请、受理、审核、登簿、颁发证书、档案管理）由市国土资源局负责。与此相对应，因交易产生的信访、行政复议、行政诉讼、争议纠纷调处等工作由市住建委负责；因不动产登记产生的信访、行政复议、行政诉讼、争议纠纷调处等工作由市国土资源局负责”。2015年10月23日，原宁波市国土资源局下属宁波市不动产登记服务中心正式挂牌成立。此外，2019年1月因机构改革原宁波市国土资源局相关职责划归新组建的宁波市自然资源和规划局。本院认为：首先，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的”。本案中，海曙法院根据原告宁兴公司在民事诉讼过程中提出的财产保全申请，作出对第三人杨小明名下的财产实施保全的裁定，且因第三人杨小明所购买的房屋为期房，在裁定作出时尚未登记至杨小明名下，故向鄞州房管中心发出协助执行通知书，且此后告知原告已对涉案房地产进行了查封，符合上述法条中第（三）项所规定的情形，故本案原告主体适格。其次，《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”该条例第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。而宁波市机构编制委员会于2015年9月29日发布的《关于整合不动产登记职责的通知》（甬编〔2015〕58号）亦明确房屋登记职能由市国土资源局负责，此后，原宁波市国土资源局的职能又划归被告宁波资规局，故被告具有作出被诉不动产转移登记的法定职责。最后，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。本案中，三第三人作为买卖合同的双方共同向被告宁波资规局提出不动产转移登记申请，并向被告提交了三第三人的身份证明、浙（2017）宁波市鄞州不动产权证第0637529号不动产权证、业已经过鄞州房管中心备案的《存量房屋买卖合同》、购房发票、完税凭证等材料，申请材料符合《不动产登记暂行条例》第十六条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定。在程序方面，被告宁波资规局于2017年12月21日受理三第三人的不动产转移登记申请后，对申请材料进行了查验，并对三第三人进行了询问后作出被诉转移登记行为，并于2018年1月2日向第三人梁永辉、付静核发不动产权属证书，程序亦符合《不动产登记暂行条例》第二十条、第二十一条的规定。且就三第三人间的买卖合同关系而言，双方之间所确定的交易价格较为合理，第三人梁永辉、付静亦按约支付了全额购房款。在无证据证明第三人梁永辉、付静与第三人杨小明存在恶意串通等违法行为情况，或双方买卖合同存在其他无效、可撤销的情形下，本院认定被告宁波资规局所作的被诉转移登记行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。而原告宁兴公司在起诉时称涉案房地产已被海曙法院查封，故被告所作的转移登记行为无效。对此，本院认为，因《不动产登记暂行条例实施细则》第九十条规定“人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：（一）人民法院工作人员的工作证；（二）协助执行通知书；（三）其他必要材料。”据此，人民法院所作的查封登记一般应向不动产登记机构提出。本案中，被告宁波资规局与鄞州住建局为不同的行政主体，两者间的行政职能亦存在差异，且根据宁波市机构编制委员会于2015年9月29日发布的《关于整合不动产登记职责的通知》（甬编〔2015〕58号）可知，在海曙法院于2017年11月16日发出协助执行通知书时，宁波资规局与鄞州住建局的行政职能已有清晰划分，即房屋登记职能由原宁波市国土资源局（现宁波资规局）行使，房屋交易（含预售合同、网签备案等）仍由鄞州住建局负责。尽管海曙法院向鄞州住建局下属鄞州房管中心发送过协助执行通知书，鄞州房管中心亦向海曙法院回复已协助办理以下事项：“查封被申请人杨小明位于宁波市鄞州姜山镇红翎台花苑-2第26幢804室的房地产（商品房买卖合同编号：2015051300226），查封期限为三年。”经本院调查，鄞州房管中心解释称其所协助海曙法院的查封对象仅为第三人杨小明与宁波景越置业有限公司所签订的合同编号为2015051300226的《商品房买卖合同》，对于不动产登记的查封仍需要到被告宁波资规局下属不动产登记中心办理，该解释亦能与上述甬编〔2015〕58号文件的内容相吻合。此外，涉案房地产于海曙法院向鄞州房管中心发出协助执行通知书之前已办理了首次登记，即于2017年10月10日登记于宁波景越置业有限公司名下，后于2017年12月13日转移登记至第三人杨小明名下，其中均未有司法机关设定过查封登记，在此情形下，被告根据三第三人的申请，将涉案不动产转移登记至第三人梁永辉、付静名下并无不当。综上，原告宁兴公司要求撤销被告宁波资规局向第三人梁永辉、付静核发《不动产权证》的行政行为的诉讼请求不能成立，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告宁波宁兴云外贸服务有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告宁波宁兴云外贸服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐小娟人民陪审员  翁志道人民陪审员  陈永红二〇一九年十二月二十六日代书 记员  孙柳静?附：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。