山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初2465号原告：马萍，女，1962年11月24日出生，汉族，居民，住龙口市西城区。委托诉讼代理人：徐士清，龙口丰华法律服务所法律工作者。被告：山东金瑞物业管理有限公司，住所地山东省龙口市行政中心。法定代表人：李颖，任总经理。委托诉讼代理人：张益亮，系公司员工。委托诉讼代理人：姜懿峰，龙口誉峰法律服务所法律工作者。被告：姚启超，男，1976年7月31日出生，汉族，居民，住龙口市西城区。原告马萍与被告山东金瑞物业管理有限公司（以下简称金瑞物业）、被告姚启超财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马萍及其委托诉讼代理人徐士清，被告金瑞物业的委托诉讼代理人张益亮、姜懿峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同赔偿原告财产损失40000元；2、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为依法判令二被告共同赔偿原告财产损失19093元及鉴定费3000元。事实和理由：原告与被告姚启超系龙口市西城区隆基花城5号楼1单元上下楼邻居，原告居302室，被告姚启超居402室。被告金瑞物业系该小区的物业管理单位。2015年11月11日早上四点左右，大量污水从被告姚启超所居住的四楼向原告家中浇灌，致使原告新装修未居住的房屋被污水浸泡，对家具、墙体、顶棚、地板、床垫、被褥、电脑等财产造成损害。因赔偿事宜原被告协商未果，故诉至法院。被告金瑞物业辩称：1、涉案房屋系原告从开发商烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司处购买，该公司开发完毕之后将物业交付给山东隆基机械股份有限公司管理，后金瑞物业与隆基公司达成口头物业管理协议，由金瑞物业负责对该小区进行物业管理，物业管理范围为卫生保洁、门卫保安、水电费用、物业费用收取、小区绿化工作，对小区的建筑工程主体及相关的附属设施没有管理义务；2、涉案房屋漏水系暖气管道阀门破损所致，该责任不属于金瑞物业承担的管理责任范围；3、根据阀门管道破损现场情况可以看出，开发商在从事土建时没有对暖气管道的预留口进行封堵，也是导致涉案房屋被水淹的重要原因，如果预留口进行有效封堵，那么暖气管道漏水就不会通过管道直接进入业主屋内，而是会直接顺着暖气管道以及楼梯流到楼外，就不会造成这么大损失；4、涉案房屋漏水事故发生后经过金瑞物业协调，开发商已经对原告进行赔付，赔付金额为11000元，依照开发商说法，双方就本次漏水事故已经达成一次性赔偿协议，双方纠纷一次性了结；5、原告起诉已经超过诉讼时效，侵害事实自发生之日起已经超过两年。综上，金瑞物业认为原告将金瑞物业作为赔偿主体进行起诉是错误的，应依法驳回原告对金瑞物业起诉。另外，因原告与开发商已经就本次漏水事故达成赔偿协议，原告再起诉法院不应予以受理。针对本案情况，建议依法追加开发商为本案被告。被告姚启超辩称，被告姚启超不同意赔偿，水是因为室外供暖阀门破损，供暖水从管道井流入被告家中，后从地面渗至原告家，和被告姚启超没有关系。被告姚启超家中的损失已经由被告金瑞物业赔付，共计28000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于经原告申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对涉案房屋因水淹所造成的损失价值鉴定，原告认为鉴定价值过低，二被告均认为自己不是赔偿责任主体，对鉴定报告不予质证。本院认为，该鉴定报告系本院按照法定程序委托所做，来源合法，与本案具有关联性，对其证明效力予以认定，作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告姚启超系龙口市西城区隆基花城5号楼1单元上下楼邻居，原告居302室，被告姚启超居402室。被告金瑞物业系该小区的物业管理单位。2015年供暖季，在被告金瑞物业对被告姚启超所居住的402室室外管道井的供暖设施进行停暖等操作后，室外管道井内的暖气阀门出现破损，导致2015年11月11日早上，大量供暖用水从管道井流入被告姚启超所居住的四楼，并从四楼流入原告家中，致使原告房屋被水浸泡，对室内财产造成损害。事后，原告马萍于2016年9月19日、2016年10月3日分两次从被告金瑞物业处领取赔偿款共计11000元，其中2016年10月3日领取的4000元并非原告本人签字，但原告对领取款项一事予以认可。两次领款收条上均写明系一次性补助。本案被告姚启超受损后，曾将被告金瑞物业诉至本院，本院以（2017）鲁0681民初4312号民事调解书于2018年7月5日调解结案，调解协议约定由被告金瑞物业一次性赔偿因暖气爆裂给姚启超造成的损失28000元。在该案中，姚启超称是因为被告金瑞物业恢复暖气的过程中造作不当，将暖气阀门活节拧碎，未及时修补，导致供暖时阀门破裂，家中进水。2018年6月23日，在原告方与被告金瑞物业工作人员的谈话中，被告金瑞物业工作人员表示“最后漏水的直接原因就是阀门拧的时候带着螺丝扣，这个东西壁太薄了，质量不合格就裂了，业主告物业，我们物业回头肯定找开发商”，“我现在是个机会，正好我找烟台开发商调解楼上捎带着一块调解，回头你要觉得不合适你再起诉”。另查明，事发供暖期间，被告金瑞物业与供暖企业签有委托管理协议，由被告金瑞物业对小区内的相关供暖事宜进行管理。案件审理过程中，经原告申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对涉案房屋因水淹造成的财产损失价值进行鉴定，鉴定意见为：鉴定基准日2015年11月11日龙口市隆基花城5号楼1-302室水淹所造成的损失价值为19093元。本院认为：《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被告金瑞物业作为龙口市西城区隆基花城小区的物业管理单位，事发期间与供暖企业针对该小区的供暖事宜签订了委托管理协议，小区内的用热设施由被告金瑞物业负责更新、改造、管理和维护，在其管理期间，不论导致涉案房屋受损的暖气阀门系因自身质量问题导致破碎，还是因被告金瑞物业操作不当导致破损，被告金瑞物业对本次暖气漏水事件均存在过错，被告金瑞物业应对该损失承担赔偿责任。至于被告金瑞物业辩称的开发商的相关责任，其可另案起诉。经鉴定原告所居房屋因此次事故造成的财产损失为19093元，该笔费用应由被告金瑞物业承担。扣除庭审查明的原告已经收取的11000元，被告金瑞物业还需给付8093元。关于鉴定费用3000元，该笔费用系原告为证实其财产损失数额所花费的合理费用，该笔鉴定费用亦应由被告金瑞物业承担。被告姚启超对原告本次财产损失没有任何过错，其不应当承担赔偿责任，故对于原告要求被告姚启超承担赔偿责任的诉讼请求，本院依法不予支持。被告金瑞物业辩称针对本次财产损失，原告已经收取11000元赔偿款，并且明确表示此事一次性了结，本次起诉法院不应予以受理。本院认为，虽然原告方两次收取赔偿款的条上均写明一次性补助，但结合2018年6月23日原告方与被告金瑞物业工作人员的谈话录音，可以表明关于本次暖气跑水事件，原告与被告金瑞物业并未就最终赔偿数额达成一致，原告一直在与被告金瑞物业协商，故被告金瑞物业该辩称本院不予采信。被告金瑞物业辩称原告起诉已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，结合原告向被告出具的两张收条及原告与被告金瑞物业工作人员2018年6月23日的谈话录音，原告本次诉讼并未超过诉讼时效，被告该辩称于法无据，本院不予采信。关于被告金瑞物业要求追加开发商为本案被告的申请，本院认为开发商并非本案的必要共同诉讼当事人，本院已经另行制作驳回追加共同诉讼当事人的裁定书送达原被告。被告金瑞物业可以另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告山东金瑞物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告马萍财产损失8093元；二、驳回原告马萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费3000元，由被告金瑞物业负担；案件受理费352元，由原告马萍负担275元，被告山东金瑞物业管理有限公司负担77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘琳琳人民陪审员  吕维利人民陪审员  张志顺二〇一九年十二月六日书 记 员  傅培培