山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0784民初381号 原告：安丘中天商业经营有限公司，住所地：安丘市兴安街道人民路343号。 法定代表人：孙振东，经理。 委托诉讼代理人：徐小强，该公司员工。 委托诉讼代理人：李万清，山东文信律师事务所律师。 被告：王贵彬，男，1974年3月24日出生，汉族，居民，住安丘市。 原告安丘中天商业经营有限公司与被告王贵彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安丘中天商业经营有限公司的委托诉讼代理人徐小强、李万清，被告王贵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安丘中天商业经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告限期原样交回所租原告二套商铺，并承担履约保证金无权索回的后果；2、判决被告支付自2018年8月28日至2018年12月28日四个月的租金，期间按200元/套/月租金标准计算，共计1600元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年1月2日签订《安丘?翰沃城商铺租赁合同》一份，2015年8月28日又签订一份补充协议。合同第一条约定，被告承租原告13-1#楼109、110号二套商铺（共计建筑面积204.95平方米）以经营“水暖”；第二条约定租赁期限自2014年8月31日起至2017年8月30日止；按第三条约定被告向原告支付10000元履约保证金；第八条约定了违约责任。被告在签订补充协议当日交付了履约保证金、接手了二套商铺，但未完全履行合同的约定的使用义务，已构成根本违约，给原告造成严重不良影响和重大经济损失。为维护原告的合法权益，特依约、依法提起诉讼，请判如所请。 被告王贵彬辩称，双方签订合同属实。合同签订后，我对商铺地面铺了瓷砖。由于人员流动少，入住商户少，我一直没使用商铺。合同到期后，原告也没有通知过我去退商铺。双方可以协商合理解决。对于原告的诉讼请求，同意原样交回二套商铺，但原告应当返还给我履约保证金10000元。我一直没有使用商铺，不应当支付四个月的租金。合同签订后，租赁期限前，我已经将钥匙、水电卡交给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张，提交如下证据：1、《安丘?翰沃城商铺租赁合同》，2、《商铺租赁合同补充协议》，3、履约保证金票据，4、商户交房单，5、安丘?翰沃城开业宣传网页截屏。被告质证称对原告提供的证据均无异议。 经过原、被告的举证、质证，被告对原告提供的上述证据均无异议，应当认定为真实的、合法的、与本案相关联的有效证据，可以作为定案的依据，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年1月2日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《安丘?翰沃城商铺租赁合同》，合同约定：乙方根据自身经营需要，自愿租赁甲方位于安丘市永安路与双丰大道交汇处东500米路北安丘翰沃城五金、油漆、水暖馆109、110号商铺，经营水暖商品。租赁期限自2014年8月31日起至2017年8月30日止，其中有36个月免租期，合同到期，乙方在同等条件下具有优先承租权。具体免租期限自实际交房日期为准。签订本合同之日，乙方需缴纳履约及经营售后服务保证金共计￥10000元，履约保证金为确保乙方履行本合同而设，经营售后服务保证金为确保售后服务而设，乙方在合同期内违反本合同应承担赔偿责任的，甲方以乙方的履约保证金抵付赔偿金；履约保证金不足赔偿损失时，其不足部分的赔偿由乙方用现金付足。合同期内发生违约赔偿，乙方应在赔偿发生之日起10个工作日内补足本合同约定的履约及售后服务保证金数量。合同期满经甲方检查，确认物业无损、各项费用具清后不计利息原额返还。本合同签订后，乙方进场装修需提前向甲方提交装修方案及图纸，……乙方就与甲方统一确定的开业（试营业）日前完成装修并按时开业，否则应向甲方承担违约责任，履约保证金不予退还。违约责任：合同生效后，乙方五日以上(含五日)未进场装修或未正常营业；乙方应按市场规定的营业时间营业，如无故停业，按租赁物业面积每天处违约金2元/平方米，无故连续停业10天，或1年内累计无故停业超过30天的，为乙方根本违约；……乙方构成违约时，甲方有权单方终止和解除合同，收回商铺使用权，除不予退还乙方所交的履约保证金及其他费用外，并有权要求乙方支付从解除合同之时起乙方实际发生应缴纳的费用……合同还对商铺装修、营业管理等进行了详细规定。本合同经甲方、乙方签字盖章之日起生效。附件：关于《安丘?翰沃城商铺租赁合同》中履约保证金部分根据双方友好协商，特作如下补充：1、乙方按时完成装修达到试营业标准，在试营业之日起十五个工作日内退还履约保证金的20%，剩余履约保证金转为售后服务保证金。2、合同期满后，如双方不再续约，甲方在乙方半年后无消费者质量投诉的情况下，甲方将全部售后服务保证金退还乙方。 2013年8月31日，被告缴纳履约保证金10000元。 2015年8月28日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《商铺租赁合同补充协议》，协议约定：甲方依据山东省安丘市永安路与双丰大道交汇处东500米路北【安丘?翰沃城】项目内编号为13-1＃楼109、110号商铺所有权人授权，作为出租代理人与乙方在2014年1月2日签订了《安丘?翰沃城商铺租赁合同》，现甲方根据商铺所有权人制定的租金收取标准、收取方式代为收取乙方租金，经甲乙双方协商一致，就租金收取事宜达成如下协议：1、乙方租赁甲方经商铺所有权人授权经营管理的13-1＃楼109、110号商铺(以下称“租赁区域”)，共二套，租赁区域建筑面积为204.95平方米(以称“租用面积＂)，以——商号/名称在该租赁区域经营水暖，合同期限为3年。2、乙方租赁区域的租金按第1条确定的商铺套数计算，租金标准为200元/套/月，每年租金合计人民币￥4800元。3、乙方租赁区域须按每年度向甲方交纳租金，在每个合同年度开始日期前30日(遇法定节假日延退至节假日后第一个工作日)向甲方一次性支付。本补充协议仅就甲乙双方在租金收取方面进行补充约定，其他方面的权利、义务均以甲方与乙方签订的《安丘?翰沃城商铺租赁合同》内容为准。 上述合同签订后，被告于2015年8月28日分别在二份《商户交房单》上签字，确认13-1-109号、13-1-110号商铺强弱电、消防、水汽验收合格。商户交房单注明：装修须改造隔墙时，隔墙上安装的设备（包括但不限于暖气片、水表、开关、插座、配电箱、多媒体集线箱、灯具等，设备明细以《商户交房单》为准）、物料由乙方妥善保管，租赁期满退场前15天，将改动部分全部恢复原貌，若损坏或丢失照价赔偿（只适用租赁用户）。 原告在网上宣传2016年6月6日安丘翰沃城盛大开业。被告至今未开业。 原、被告均确认，被告接受商铺后，只铺了地面瓷砖，未进行其他改造。 本院认为，原、被告之间签订的《安丘?翰沃城商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应善意、全面履行。原、被告约定租赁期限三年，合同到期后，原告起诉要求被告返还租赁的商铺，被告同意，双方未达成续签协议，故租赁合同因履行期限届满，合同的权利义务终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故，被告应当依法返还原告租赁商铺，且返还的租赁租赁商铺应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告均确认，被告接受商铺后，只铺了地面瓷砖，未进行其他改造，本院予以确认，被告以约可以现状返还原告13-1-109号、13-1-110号商铺。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”本案中，被告未按合同约定对商铺进行装修、营业，构成根本违约，依法应当承担违约责任。双方合同明确约定了履约及经营售后服务保证金，目的是确保被告履行本合同及经营售后服务，包括合同期满后的履约行为。该履约保证金具有违约金的性质，因此，被告按照约定应当以此承担违约责任，其要求原告予以返还，于法无据，本院不予支持。 原、被告约定有36个月免租期，具体免租日期自实际交房日期为准，原、被告于2015年8月28日交房，免租日期至2018年8月28日止。双方签订的《商铺租赁合同补充协议》约定被告租赁区域的租金按商铺套数计算，租金标准为200元/套/月，每年租金合计人民币￥4800元，故，原告主张被告支付2018年8月28日至2018年12月28日的租金1600元，符合合同约定，依法应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告王贵彬返还租赁的原告安丘中天商业经营有限公司位于安丘·翰沃城13-1-109、13-1-110号商铺二套及相关手续； 二、被告王贵彬支付原告安丘中天商业经营有限公司2018年8月28日至2018年12月28日的租金1600元； 三、被告王贵彬无权要求原告安丘中天商业经营有限公司返还履约保证金10000元。 上述第一、二项于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告王贵彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李 敏 人民陪审员  徐其芹 人民陪审员  王春叶 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  朱金会