山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8134号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王希松，男，1975年12月5日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘翠玉，女，1975年3月22日出生，汉族，住青岛市即墨区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：牟丹，山东文鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：庄云磊，男，1993年8月26日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张莉美，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋鑫，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。 上诉人王希松、刘翠玉因与被上诉人庄云磊房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王希松、刘翠玉及其委托诉讼代理人牟丹，被上诉人庄云磊的委托诉讼代理人张莉美、宋鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王希松、刘翠玉上诉请求：1.一审认定事实不清，适用法律错误，依法改判一审判决第4、5、6、7项；2.一、二审诉讼费用由庄云磊承担。事实与理由：一、王希松、刘翠玉不服一审法院认定的王希松、刘翠玉70%、庄云磊30%的过错责任承担比例。一审法院认定事实错误，责任比例划分有失偏颇，双方均具有过错，责任主要在庄云磊。首先，庄云磊在明知房屋性质情况下的故意隐瞒，在一审庭审中对其购买的涉案房屋性质一直称不清楚，系不诚信。其次，王希松、刘翠玉非因房价上涨反悔，而是因为庄云磊一直不按银行按揭还贷要求按时间按数额偿还按揭，造成逾期还贷多次，直接导致王希松、刘翠玉的银行征信受到严重影响。王希松、刘翠玉发现问题后，多次找庄云磊沟通，提醒其要诚信还贷，多次沟通仍然无效的情况下，为使征信不再继续受到不良记录方进行起诉。二、王希松、刘翠玉对一审法院委托评估机构出具的《工程造价咨询报告书》和《房地产评估报告》有异议，一审法院依据存在严重问题的无效的鉴定报告作为判决依据，严重损害了王希松、刘翠玉的合法权益。1.《工程造价咨询报告书》存在严重问题，无效，不能作为定案依据。勘验记录表参加人员栏及记录表内容没有鉴定人员名字,因此，2019年4月17日的现场勘验程序违法，《工程造价咨询报告书》第三条鉴定依据第(二)款第二项记载表述与2019年4月17日实际勘验明显不相符。《工程造价咨询报告书》出具日期是2019年5月6日，但是《工程取费表》、《工程预结算表》、《工程议价材料表》所有时间都是2019年5月13日出具，因此该报告无效。《工程造价咨询报告书》根本体现不出所谓的“专业鉴定小组”成员名单、相关专业资质等信息，所以该报告的表述与事实严重不符，有很多虚假的成分，不能作为本案判决依据。《工程造价咨询报告书》中的《工程取费表》、《工程预结算表》、《工程议价材料表》中的编制人、校核人、审核人均没有签名，程序严重违法，该报告属于无效报告，不能作为本案判决依据。2.《房地产评估报告》存在严重问题，无效，不能作为定案依据。该报告第一条估价委托人地址并非估价委托人即墨区人民法院地址，而是执行局地址；该报告第三条估价目的是“为法院执行案件提供价值参考依据”与本案诉讼过程中委托评估目的不一致。该报告第六条价值类型是市场价值，适当营销后的交易价格。涉案房屋属于“农民经济适用房”，该涉案房屋土地属于无偿划拨方式取得，且未满5年不具有上市交易的法定条件。商品房是面向社会公开出售的，任何人都可以购买，而经济适用房则不能在市场上公开出售。经济适用房不是具有完整意义上的商品房。经济适用房的价格不是由市场决定的，商品房的价格是由市场决定的，而经济适用房的价格则是由政府决定的。鉴于经济适用房与商品房有许多不同特点，如果按照商品房的评估方式评估本案经济适用房，有违公平原则。3.涉案房屋估价结果依据的估价目的错误，价值类型、估价依据、估价方法均违法，因此估价结果无效，不能作为本案定案依据。三、一审计算的房屋增值赔偿完全错误，859003元是整个房屋的价值，现在涉案房屋按揭期限10年，涉案房屋还有88个月的按揭未偿还，一审按照涉案房屋全部房款付清认定涉案房屋价值显失公平。 庄云磊辩称，一、一审法院认定事实清楚，过错比例适当。二、一审法院委托评估鉴定机构出具的《工程造价咨询报告书》程序合法，数据由评估机构工作人员书写，庄云磊、王希松及法院工作人员张蕊、王卓签字确认，并且鉴定机构、鉴定人在鉴定书上签名并加盖公章，完全符合法院司法鉴定委托书的要求。三、一审法院确定的房屋价值计算的房屋增值数额正确，与房屋按揭期限无关。该房屋已缴纳首付款并按揭贷款，银行已将贷款全部支付给开发商，开发商已经完全收到购房款。 王希松、刘翠玉向一审法院起诉请求：1.确认王希松、刘翠玉与庄云磊签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令庄云磊返还房屋、恢复原状；3.判令庄云磊消除王希松、刘翠玉的银行信用影响、恢复名誉；4.判令庄云磊赔偿王希松、刘翠玉经济损失；5.本案诉讼费由庄云磊负担。诉讼中王希松、刘翠玉明确诉讼请求:1.判令王希松、刘翠玉与庄云磊之间签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令庄云磊腾退涉案房屋；3.判令庄云磊支付自2019年4月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，每月按照1250元计算；4、诉讼费由庄云磊承担。 庄云磊向一审法院提出反诉请求：1.确认王希松、刘翠玉与庄云磊于2016年1月25日签订的房地产买卖契约有效；2.判令王希松、刘翠玉承担反诉费。诉讼中庄云磊明确反诉请求：1.要求王希松、刘翠玉返还已付购房款172296元；2.要求王希松、刘翠玉返还还贷款数71095元；3、要求王希松、刘翠玉返还已交契税6835.88元；4.要求王希松、刘翠玉返还房屋维修基金12129.6元；5.要求返还购房定金10000元；6.要求王希松、刘翠玉支付庄云磊装修费按照评估价的80%计算，共计69243.1*0.8=55394.48元；7.要求王希松、刘翠玉支付庄云磊房屋增值价（859003-372269）*0.8=389387.2元；8.要求王希松、刘翠玉支付装修鉴定费3000*0.8=2400元；9.要求王希松、刘翠玉支付庄云磊房屋增值鉴定费4293元*0.8=3434.4元；10.诉讼费及保全费由王希松、刘翠玉负担。 一审法院查明，2016年1月25日，王希松、刘翠玉（甲方）与庄云磊（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将位于即墨市房屋出售给乙方，双方均同意成交价为叁拾肆万壹仟伍佰肆拾肆元整。在补充条款处，双方载明：“因环秀雍苑经济适用房二期一幢一单元1501户暂不能过户，甲乙两方协商将本房卖给乙方，两年后本房可以过户，甲方必须履行本协议，无偿办理过户手续，过户款乙方全付。”当日，王希松收取庄云磊购房定金1万元，并为庄云磊出具收条一份，内容为：“今收到定金10000.00壹万元整（不在房款之内）。2016.1.25王希松。”2016年1月30日，庄云磊向王希松支付房款172296元。2016年5月10日，庄云磊以王希松的名义缴纳印花税、契税6835.88元。2016年5月20日，庄云磊以王希松的名义缴纳住宅专项维修资金12129.6元。自2016年8月5日至2019年3月3日止，庄云磊以王希松的名义向青岛农商银行偿还涉案房屋贷款共计71095元。 庄云磊于2019年3月19日申请对涉案房屋装修费用及增值部分进行评估，一审法院依法分别委托青岛信达工程造价有限责任审计事务所和青岛亚泰房地产评估咨询有限公司对涉案房屋装修费用及房屋增值进行评估。庄云磊为此共支付评估费7293元。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：对一审法院依法委托评估机构出具的《工程造价咨询报告书》和《房地产估价报告》，王希松、刘翠玉质证称，对报告的真实性无异议，但是对《工程造价咨询报告书》的鉴定依据、鉴定时间有异议，并请求一审法院考虑房屋装修的折旧，同时对鉴定人员的资质及签章提出异议，请求法院不予采纳该报告或者重新评估。王希松、刘翠玉对《房地产估价报告》亦有异议，认为涉案房屋系经济适用房，目前不具备上市交易条件，不具有市场价值，且该报告采用错误的估价方法及未选用合适的时间节点，所以请求一审法院不予采纳该报告或者重新评估。庄云磊对二份鉴定报告无异议。一审法院认为，该鉴定报告系一审法院依法委托具备合法资质的评估机构做出的，青岛信达工程造价有限责任审计事务所作出信所基字[2019]第07B号工程造价咨询报告书，经鉴定涉案房屋的装修工程造价为69243.1元。青岛亚泰房地产评估咨询有限公司作出青亚房即估字[2019]第228号房地产估价报告书，确定2018年5月7日的涉案房屋的房地产价值为859003元，2016年1月25日的房地产价值为372269元。王希松、刘翠玉未能举证证明二份报告存在违法情况，对其质证意见，一审法院不予采信。 一审法院认为，王希松、刘翠玉与庄云磊签订的《房地产买卖契约》系关于环秀街道办事处农民经济适用房的买卖，经济适用住房指政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据经济适用住房相关政策规定，未满五年不得直接上市交易，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同当属无效。故王希松、刘翠玉与庄云磊签订的《房地产买卖契约》无效，庄云磊应将涉案房屋腾退并返还给王希松、刘翠玉。王希松、刘翠玉应当返还庄云磊已经支付的房款、定金、贷款、契税、住宅专项维修资金。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效法律责任的规定，应由王希松、刘翠玉与庄云磊各方按各自过错对损失进行分担。王希松、刘翠玉明知涉案房屋系经济适用房，不符合上市交易条件，而违规将涉案房屋出售，在庄云磊装修入住后，又以转让行为无效要求庄云磊返还房屋，实属不诚信，一审法院酌定认定王希松、刘翠玉承担70%的过错。庄云磊明知涉案房屋系经济适用房，存在无法办理过户的情况，依然抱着侥幸心理购买，本身亦存在过错，一审法院酌情认定其承担30%的过错。 王希松、刘翠玉主张庄云磊自2019年4月1日起至实际腾房之日止按照每月1250元支付占有使用费，庄云磊同意按照1250元的标准支付占有使用费；庄云磊要求王希松、刘翠玉赔偿房屋增值部分损失、装修损失、评估费等损失，一审法院认定，对王希松、刘翠玉主张的占有使用费，由其二人承担70%，由庄云磊承担30%；对庄云磊主张的房屋增值部分损失、装修损失、评估费，由王希松、刘翠玉承担70%，庄云磊自行承担30%。 一审法院据此判决：一、王希松、刘翠玉与庄云磊于2016年1月25日签订的《房地产买卖契约》无效；二、庄云磊于判决生效之日起三十日内腾退位于即墨区的房屋，并交付王希松、刘翠玉；三、王希松、刘翠玉于判决生效之日起三十日内返还庄云磊房款172296元、定金10000元、还贷款额71095元、住宅专项维修资金12129.6元、契税6835.88元；四、庄云磊于判决生效之日起三十日支付王希松、刘翠玉自2019年4月1日起至判决规定的三十日腾房时间内的实际腾房时间止的房屋占有使用费，按照每月375元（1250元×30%）计算；五、王希松、刘翠玉于判决生效之日起三十日内支付庄云磊房屋增值部分损失340713.8元（486734元×70%）；六、王希松、刘翠玉于判决生效之日起三十日内支付庄云磊房屋装修损失48470.17元（69243.1元×70%）；七、王希松、刘翠玉于判决生效之日起三十日内支付庄云磊评估费5105.1元（7293元×70%）；八、驳回王希松、刘翠玉的其他诉讼请求；九、驳回庄云磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费6423元、反诉费5565元，保全费3520元，由王希松、刘翠玉负担9085元，庄云磊负担6423元。 本院二审期间，王希松、刘翠玉提交青岛市物价局青价格[2018]47号文件一份，欲证明2018年青岛市区计划公开销售经济适用住房最高基准价格为5200元/平方米，即墨区经济适用房价格肯定低于此价格。庄云磊质证称，该证据与本案无关。 二审查明的其他事实同一审。 本院认为，本案系经济适用房买卖合同纠纷。王希松、刘翠玉与庄云磊签订的《房地产买卖契约》因违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同无效。双方在均知晓房屋性质的前提下签订房屋买卖合同，故该合同无效双方均存在过错。王希松、刘翠玉作为房屋所有权人，在买卖关系中占主动地位，违规将涉案房屋出售应承担主要过错责任；庄云磊明知房屋性质仍购买亦应承担一定的过错责任。一审法院判令王希松、刘翠玉二人与庄云磊各自承担70%、30%的过错责任，过错责任分配比例合理，并无不当。 王希松、刘翠玉对一审法院委托鉴定机构做出的《工程造价咨询报告书》、《房地产评估报告》在勘验记录表署名、估价委托人地址、估价目的、价值类型等方面提出异议。但鉴于相关鉴定人员已在《工程造价咨询报告书》中签字并加盖印章，估价委托人地址及估价目的对估价结果不存在实质影响，《房地产评估报告》已科学选取与涉案房屋估价时点距离较近房屋的售价或成交价作为比较实例，且王希松、刘翠玉提供的证据不足以证明二份鉴定报告结论有误，故本院对《工程造价咨询报告书》和《房地产评估报告》结果予以采信。 故，一审法院判令庄云磊腾退并返还王希松、刘翠玉涉案房屋，王希松、刘翠玉返还庄云磊已经支付的房款、定金、贷款、契税、住宅专项维修资金等并无不当，本院予以支持。 综上，原审认定事实及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7220元，由上诉人王希松、刘翠玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇一九年十二月十日 法官助理 宋甜 书记员张旭