山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9241号 上诉人(原审被告)：青岛正德永信贸易有限公司，住所地山东省青岛市市南区江西路78号205A室。 法定代表人：付春雨，总经理。 委托诉讼代理人：兰文浩，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文杰，山东康桥（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛华捷成经贸有限公司，住所地山东省青岛市崂山区中韩街道张村社区。 法定代表人：杨光，总经理。 委托诉讼代理人：魏位，山东慧勤律师事务所律师。 上诉人青岛正德永信贸易有限公司因与被上诉人青岛华捷成经贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛正德永信贸易有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回青岛华捷成经贸有限公司的诉讼请求；2、一二审诉讼费由青岛华捷成经贸有限公司承担。事实和理由：1、根据涉案合同约定，青岛正德永信贸易有限公司办理涉案房屋的解除抵押手续，除受六个月期限限制之外，还有一个前提条件就是青岛华捷成经贸有限公司需配合房屋过户手续及交接。根据《房屋买卖合同》第3.2条，甲方在乙方办理该房屋过户时负责解除抵押权。一审法院仅凭青岛正德永信贸易有限公司未在六个月内办理解除抵押手续，而忽视了合同3.2所约定的解除抵押条件，系认定事实不清。2、因青岛华捷成经贸有限公司拒绝配合房屋过户及交接手续，导致青岛华捷成经贸有限公司无法安排筹措银行抵押贷款的资金。并且，按照合同3.2条约定，此情形也不满足解除银行抵押的前提条件。3、对于涉案房屋上租赁的清理，也同前述理由，解除房屋租赁合同，需要支付大量的违约金，而一旦房屋买卖无法达成，空租期也是一项巨额损失，基于青岛华捷成经贸有限公司拒绝履行房屋过户交接义务的行为及拒绝沟通的态度，青岛正德永信贸易有限公司基于合同履行的抗辩权，有权暂缓清理涉案房屋上的租赁，等待青岛华捷成经贸有限公司明确是否继续履行合同。 青岛华捷成经贸有限公司辩称，1、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。2、青岛正德永信贸易有限公司的上诉理由与事实根本不符，根据合同约定涉案房屋办理过户的前提条件是由青岛正德永信贸易有限公司负责解除涉案房屋抵押权、与房屋承租人解除租赁合同并腾空房屋。而房屋办理交接的前提系青岛正德永信贸易有限公司解除与房屋承租人租赁合同腾空房屋且收到青岛华捷成经贸有限公司支付的全部房款之日，双方即时办理该房屋交接。而青岛华捷成经贸有限公司支付全部房款的前提条件是涉案房屋办理过户至青岛华捷成经贸有限公司名下。故在涉案房屋未解除抵押及腾空房屋的的情况下，该房屋根本无法办理过户及交接事宜，而并不是青岛华捷成经贸有限公司拒绝配合办理过户及交接。青岛正德永信贸易有限公司在上诉状的事实与理由当中自认租赁房屋至今尚未解除租赁合同，未腾空房屋。系青岛正德永信贸易有限公司未能履行合同约定义务致使不能实现合同目的，构成根本违约，根据合同约定及法律规定，青岛华捷成经贸有限公司有权解除合同并要求青岛正德永信贸易有限公司双倍返还定金。故一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。 青岛华捷成经贸有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除青岛华捷成经贸有限公司、青岛正德永信贸易有限公司于2018年3月29日签订的《房屋买卖合同》；2、判令青岛正德永信贸易有限公司双倍返还定金600万元；3、本案诉讼费用由青岛正德永信贸易有限公司承担。 一审法院认定事实，青岛华捷成经贸有限公司、青岛正德永信贸易有限公司于2018年3月29日签订《房屋买卖合同》，青岛华捷成经贸有限公司购买青岛正德永信贸易有限公司位于青岛市市北区房屋（以下简称“涉案房屋”）。合同约定，涉案房屋出售价格为2100万元，青岛华捷成经贸有限公司于合同签订之日起三日内，支付青岛正德永信贸易有限公司定金人民币300万元，待青岛正德永信贸易有限公司协助青岛华捷成经贸有限公司将该房屋过户至青岛华捷成经贸有限公司名下之日起三日内，青岛华捷成经贸有限公司支付青岛正德永信贸易有限公司剩余房款1800万元。青岛正德永信贸易有限公司承诺于青岛华捷成经贸有限公司支付第一笔款项当日起6个月内，即约谈涉案房屋的承租人，解除全部租赁合同腾空房屋，并协助青岛华捷成经贸有限公司办理房屋的过户手续，若青岛正德永信贸易有限公司未能及时与承租人解除租赁合同腾空房屋并协助青岛华捷成经贸有限公司办理过户手续，则青岛正德永信贸易有限公司构成违约行为，青岛华捷成经贸有限公司有权解除该合同，不再履行，并终止购买涉案房屋。另约定，青岛华捷成经贸有限公司在办理涉案房屋过户手续时，因青岛正德永信贸易有限公司没有解除涉案房屋上的抵押权的，或涉案房屋被有权机关限制转让等原因，致使涉案房屋不能过户到青岛华捷成经贸有限公司名下的，则青岛正德永信贸易有限公司构成违约行为，青岛华捷成经贸有限公司有权解除该合同，不再履行，并终止购买涉案房屋。青岛华捷成经贸有限公司、青岛正德永信贸易有限公司及其法定代表人分别在合同落款处加盖印章。 2018年3月29日青岛华捷成经贸有限公司通过银行汇款支付青岛正德永信贸易有限公司定金300万元，青岛正德永信贸易有限公司为青岛华捷成经贸有限公司出具收据一份。2019年5月6日青岛市不动产登记中心出具青岛市不动产登记信息，载明涉案房屋仍然登记在青岛正德永信贸易有限公司名下。2018年10月24日、2019年5月7日青岛市不动产登记中心出具青岛市不动产登记信息，载明涉案房屋自2016年12月2日至出具该登记信息之日仍然存在房产权抵押，且自2019年4月16日起涉案房屋被青岛市崂山区人民法院查封，查封期限至2022年4月15日止。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，青岛正德永信贸易有限公司、青岛华捷成经贸有限公司双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。依据合同约定，青岛华捷成经贸有限公司于2018年3月29日向青岛正德永信贸易有限公司支付了定金300万元，青岛正德永信贸易有限公司应至迟于2018年9月29日解除涉案房屋的抵押权，腾空房屋，并协助青岛华捷成经贸有限公司办理涉案房屋的过户手续。青岛正德永信贸易有限公司在此期间未能履行上述义务，构成违约，青岛华捷成经贸有限公司主张解除《房屋买卖合同》，双倍返还定金，符合双方约定和有关法律规定，一审法院予以支持。青岛正德永信贸易有限公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条之规定，一审判决：一、解除青岛华捷成经贸有限公司与青岛正德永信贸易有限公司于2018年3月29日签订的《房屋买卖合同》；二、青岛正德永信贸易有限公司于判决生效后十日内双倍返还青岛华捷成经贸有限公司定金人民币600万元；上述第二项，如果青岛正德永信贸易有限公司未在判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币53800元，诉讼保全费人民币5000元，由青岛正德永信贸易有限公司负担。 本院二审期间，青岛正德永信贸易有限公司提交通话录音两份，欲证明在合同约定的过户截至日期前，青岛正德永信贸易有限公司工作人员赵志强两次与青岛华捷成经贸有限公司工作人员通话协商办理过户事宜，但得到的答复模棱两可，对方并没有要求办理房屋过户交接手续。提交快递三份，欲证明在合同约定的过户截至日期前后，青岛正德永信贸易有限公司分别于2018年9月26日、2018年9月27日、2018年10月19日三次向青岛华捷成经贸有限公司发函要求办理房屋交接手续，均被拒收。青岛正德永信贸易有限公司认为，以上两证据可以共同证明，本案并非其故意违约不办理房屋过户交接手续，而是青岛华捷成经贸有限公司消极回避，不配合履行合同，故意制造青岛正德永信贸易有限公司违约的情形。 青岛华捷成经贸有限公司质证称，对证据的真实性及证明事项均有异议，通话录音的双方不能证明当事人的身份，与本案无关联。对于快递，青岛华捷成经贸有限公司并没有收到该三份函件。退一步讲即便收到该函件，该函件的内容是办理房屋交接手续，但根据双方签订的房屋买卖合同4.2条约定房屋办理交接手续的前提是青岛正德永信贸易有限公司解除与房屋承租人的承租合同，腾空房屋并且收到青岛华捷成经贸有限公司的全部房款。关于支付剩余房款的约定，根据买卖合同2.2条，在支付300万履约定金后，待青岛正德永信贸易有限公司协助青岛华捷成经贸有限公司将房屋办理过户之日起3日内进行支付，故并不符合房屋交接的条件。 本院认为，青岛正德永信贸易有限公司提交的上述证据不能证明其主张的事实，本院对此不予采信。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，我国合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求，即所谓的先履行抗辩权。 本案中，双方《房屋买卖合同》明确约定，1、青岛正德永信贸易有限公司于青岛华捷成经贸有限公司支付第一笔款项当日起6个月内，约谈该房屋的承租人，解除全部租赁合同腾空房屋并协助乙方办理该房屋的过户手续；2、自青岛正德永信贸易有限公司与该房屋承租人协商解除租赁合同腾空房屋后，并协助青岛华捷成经贸有限公司将该房屋办理过户至青岛华捷成经贸有限公司名下时，青岛正德永信贸易有限公司负责解除抵押权，青岛华捷成经贸有限公司支付青岛正德永信贸易有限公司全部房屋价款；3、在青岛正德永信贸易有限公司解除与房屋承租人租赁合同腾空房屋且收到青岛华捷成经贸有限公司的全部房款之日，双方办理房屋交接；4、青岛华捷成经贸有限公司在办理房屋过户手续时，因青岛正德永信贸易有限公司没有解除该房屋上的抵押权的，或该房屋被有权机关限制转让等原因，致使房屋不能过户到青岛华捷成经贸有限公司名下的，则青岛正德永信贸易有限公司构成违约行为，青岛华捷成经贸有限公司有权解除该合同不再履行。 根据上述合同约定，青岛华捷成经贸有限公司于2018年3月29日向青岛正德永信贸易有限公司支付了定金300万元，青岛正德永信贸易有限公司应于2018年9月29日前解除就涉案房屋所签订的租赁合同、腾空房屋，协助青岛华捷成经贸有限公司办理涉案房屋的过户手续，在办理过户手续的同时，办理抵押权涤除。但直至本案二审上诉，青岛正德永信贸易有限公司仍未解除涉案房屋上的租赁合同，未腾空房屋，青岛华捷成经贸有限公司对此具有先履行抗辩权，其在青岛正德永信贸易有限公司未如约履行上述义务之前，有权拒绝配合办理房屋过户及交接手续。故青岛正德永信贸易有限公司主张青岛华捷成经贸有限公司拒不配合办理房屋过户和交接手续，构成违约，缺乏事实与合同依据，本院对此不予支持。 青岛正德永信贸易有限公司主张，因青岛华捷成经贸有限公司拒不配合办理过户和房屋交接手续，导致其无法安排筹措银行抵押贷款的资金，进而导致未办理银行抵押权涤除，其对此享有不安抗辩权。但我国合同法对不安抗辩权的规定为，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形；当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，青岛正德永信贸易有限公司并无证据证明其符合行使不安抗辩权的条件，其所不安的理由为青岛华捷成经贸有限公司未配合接收房屋、办理过户，但青岛华捷成经贸有限公司在青岛正德永信贸易有限公司未履行解除租赁合同、腾空房屋之前，无义务予以配合，故青岛正德永信贸易有限公司的主张不能成立，本院对此不予支持。 青岛正德永信贸易有限公司未能如约解除租赁合同、腾空房屋、办理过户手续，构成违约，且根据青岛华捷成经贸有限公司提交的2018年10月24日、2019年5月7日青岛市不动产登记中心出具的青岛市不动产登记信息，涉案房屋自2016年12月2日至出具该登记信息之日仍然存在房产权抵押，且自2019年4月16日起涉案房屋被青岛市崂山区人民法院查封，查封期限至2022年4月15日。因此，青岛华捷成经贸有限公司主张解除合同，双倍返还定金，符合法律规定和合同约定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。青岛正德永信贸易有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53800元，由上诉人青岛正德永信贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇一九年十二月四日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英