广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初135号 原告：慕光峰，男,1976年2月24日出生，壮族,住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：秦国武，广西作一律师事务所律师。 被告：陈沛霖，男，1982年2月13日出生,汉族，住南宁市兴宁区。 第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所南宁市青秀区金浦路20号广西国际金融中心1号楼A座11层1102-1103室，统一社会信用代码91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏。 原告慕光峰与被告陈沛霖，第三人广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告慕光峰的委托诉讼代理人秦国武到庭参加诉讼，被告陈沛霖、第三人贵人置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 慕光峰向本院提出诉讼请求：1.解除慕光峰与陈沛霖、第三人贵人置业公司签订的《房地产买卖及居间合约》；2.判令陈沛霖向慕光峰支付违约金60168.5元（按银行年贷款利率5.5%自2017年4月1日计至2018年12月1日止为605天，即5.5%÷365×605天×660000元；此后另计至付完为止）；3.判令陈沛霖依法赔偿因其查封慕光峰房屋所造成的损失24000元（参照房屋地段租金1500元/月×16个月即2017年8月3日至2018年12月3日止，此后另计至该房解封为止）。事实和理由：2017年3月14日，陈沛霖通过贵人置业公司与慕光峰签订了《房地产买卖及居间合约》，合约约定陈沛霖通过支付部分购房款用于提前还款解押其购买的慕光峰所有位于南宁市良庆区该商品房总成交价为68万元。合约签订后，慕光峰积极配合陈沛霖办理了银行按揭贷款手续,但陈沛霖在支付2万元定金和拿到2017年3月24日慕光峰出具《公证委托书》后，严重怠于履行对涉案房屋的提前还款解押义务，致使本交易长时间无法履行，为将违约责任转嫁给慕光峰,应依据买卖合同第五条第3、4款的约定赔偿。陈沛霖于2017年8月3日查封了房屋，还应赔偿查封损失。 陈沛霖于庭审后到庭辩称，1.《房地产买卖及居间合约》没有违反法律规定合法有效，陈沛霖没有违约，不同意解除合同，违约金的诉请没有依据。陈沛霖于2017年4、5月一直按约履行义务，合同约定由陈沛霖垫资解押，但前提是慕光峰配合签订垫资协议，慕光峰拒不配合，陈沛霖让贵人置业公司发函催告，此后陈沛霖才于2017年7月通过报警方式拿到公证委托书。但公证委托书是需要配合权证才能使用，陈沛霖没有权证，不具备行权的条件。2.本案房屋是毛坯房，无法出租使用，陈沛霖未实际占有房屋，慕光峰主张房屋空置损失没有事实依据。 贵人置业公司未作陈述。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实，本院在下文一并论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，慕光峰（卖方）、陈沛霖（买方）和贵人公司（经纪方），就慕光峰名下位于南宁市良庆区份《房地产买卖及居间合约》，约定：房屋建筑面积170.51平方米，已设定银行抵押贷款，未结清的还款额约为47万元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，买卖双方同意注销处理方式为由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用，不足部分由买卖双方委托担保公司或经纪方垫资结清解押（注：须解押前另行与垫资方签署垫资协议，以及向垫资方或经纪方指定人员办理公证委托手续，买卖双方应予协助，同时卖方应将房屋产权证原件托管经纪方作为办理各项手续之用。垫资解押所产生的垫资费、公证费、加急费等费用按本合约或垫资协议约定承担为准。如因对垫资协议条款、费用及手续有异议的，买卖双方可另自行通过其他途径融资解押，且不以此作为取消本次交易之理由）；买卖双方同意由卖方支付居间服务佣金10000元；房屋成交价为68万元，第一部分房款（定金款）2万元，签约当天定金由买卖双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方；第二部分房款（尾期款）66万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给垫资方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算；如银行批准的贷款额少于买方申请贷款金额，二者相差金额，买方须在到房管部门过户递件并出具受理回执/领取名下《房屋所有权证》当天支付给卖方。第五条“合约违约责任”约定：1.买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理房屋出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按房屋成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合约在违约行为终止之后的继续履行；自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过7个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方承担赔偿责任；2.如卖方违约的，须在3个工作日除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方，如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止；3.如买方违约的，须在7个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将房屋另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止；4.卖方未按约定期限将房屋交付买方使用的，每逾期一天，按房屋成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金。该合约还就其他事项进行了约定。 合约签订后，陈沛霖向慕光峰支付了定金2万元。2017年3月24日，慕光峰出具一份《委托书》，载明：慕光峰委托陈沛霖在南宁市良庆区房屋解除抵押后，办理出售该房产的如下事项：代委托人协助买方到银行办理该房产的按揭贷款手续，签署相关合同与资料，签订房屋资金监管协议，并代收房款；代委托人签订售房所需的《存量房买卖合同》并到南宁市房屋产权交易中心办理上述房产的产权转移登记手续，签署相关文件和资料；代委托人办理不动产登记相关业务，并领取《不动产权证书》等。2017年3月27日，广西壮族自治区南宁市东博公证处出具（2017）桂东博证民字第5274号《公证书》，载明：慕光峰于2017年3月24日在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名和按指印。 2017年6月13日，贵人置业公司向慕光峰作出《履约催告函》，称“垫资公司通知买卖双方及其公司，因为卖家的征信存在不良状况及该房屋存在极大的交易风险，故不予垫资。在垫资解押该房屋无果的情形下，买家和其员工多次电话、短信通知慕光峰可以通过其他途径自行解押该房屋的银行抵押贷款并办理房屋过户递件手续，慕光峰均予拒绝、拖延，要求慕光峰收到本通知七个工作日内与其公司经办人或法务部联系，若在该函发出的七个工作日内仍不能自行解押该房屋并领取结清证明办理房屋过户递件手续的，由此造成的经济损失均由慕光峰承担。 2017年7月10日，陈沛霖出具一份《声明》，载明：陈沛霖于当天从贵人置业公司拿走前述公证委托书原件（共6本）去履行买卖双方的合约条款等事宜，如因陈沛霖拿走公证委托书导致慕光峰或贵人置业公司受到损失的后果由陈沛霖承担。 2017年7月28日，陈沛霖因本案《房地产买卖及居间合约》的履行纠纷向本院提起诉讼，要求慕光峰继续履行合同，将房屋过户给陈沛霖。贵人置业公司陈述，房屋没有及时解押是合同未能履行的原因，而房屋解押主要义务在陈沛霖，慕光峰是配合签订垫资解押协议，由于双方已进行委托公证，慕光峰的配合义务已完成。本院于2017年11月28日作出（2017）桂0108民初1854号民事判决，驳回陈沛霖的诉讼请求。陈沛霖不服该判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院于2018年11月7日作出（2018）桂01民终937号民事判决，驳回上诉，维持原判。根据陈沛霖的申请，本院于2017年8月3日裁定查封案涉房屋，后于2018年12月5日解除查封。 本院认为，《房地产买卖及居间合约》系陈沛霖与慕光峰的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。 关于合同解除。根据合约的约定，房屋的抵押登记注销处理方式为陈沛霖支付部分购房款用于提前还款解押，不足部分由双方委托担保公司或经纪方垫资结清解押，即陈沛霖需用其待付房款解押，必要时才由慕光峰配合陈沛霖办理垫资解押。陈沛霖亦认可由其承担房屋解押义务，但其所主张的其付款解押的前提是慕光峰配合签订垫资协议、贵人置业公司于2017年5月13日作出的《履约催告函》中要求慕光峰自行结清贷款解押房屋，均与上述合同约定不符，本院不予采信。陈沛霖未履行其付款解押这一主要义务，导致合同无法履行，对慕光峰要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。一、合约第五条第3款所约定的违约金为买方违约且未按合同约定时间赔偿卖方已支付的居间服务费的逾期违约金。本案合约约定居间服务费由陈沛霖支付，陈沛霖即便违约亦无需向慕光峰赔偿此费用；二、合约第五条第4款约定了逾期交房和逾期付款违约金，应为合同继续履行前提下的违约金。现合同解除，不具备适用该违约金条款的情形。综上，慕光峰依据上述合同约定主张违约金，无事实依据，本院不予支持。 关于查封损失。司法查封不影响房屋的使用，慕光峰主张司法查封造成其租金损失，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除慕光峰与陈沛霖、广西贵人置业投资有限公司于2017年3月14日签订的《房地产买卖及居间合约》； 二、驳回慕光峰的其他诉讼请求。 案件受理费11610元，由慕光峰负担1010元，陈沛霖负担10600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 荣 人民陪审员  银玉乐 人民陪审员  卢海清 二〇一九年十二月十五日 法官 助理  詹 妮 书 记 员  蒙玉莲