广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22133号原告（反诉被告）：许敏，男，1974年3月26日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：邓汝松，系广东海智律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍蓉玲，系广东汇迅律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄慧娟，女，1978年3月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：谢开玫，系广东海际明律师事务所律师。原告（反诉被告）许敏诉被告（反诉原告）黄慧娟租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许敏的委托诉讼代理人伍蓉玲、被告（反诉原告）黄慧娟及其委托诉讼代理人谢开玫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许敏诉称：2018年4月9日，许敏、黄慧娟通过房屋中介签订了《房屋租赁合同书》，合同约定从2018年4月10日至2019年4月9日期间，黄慧娟将其位于天河××××房租赁给许敏使用，同时对租金、押金、双方的权利义务等条款进行了约定。合同签订后，许敏交纳了押金24000元，此后租赁期间，许敏一直按时支付租金。合同到期后，于2019年4月8日，许敏委托房屋中介广州裕丰咨询顾问有限公司将该房屋交还给黄慧娟，但经许敏多次催促，黄慧娟至今仍拒绝退还押金。双方租赁期于2019年4月9日届满，根据租赁合同的约定黄慧娟应在2019年4月14日前退还押金，其逾期未退还的许敏有权要求其支付利息，年息6%是按照中国人民银行逾期还贷的利息计算。为维护原告合法权益，请求判令：1、黄慧娟立即退还许敏租赁押金人民币24000元及利息（以24000元为本金，按照年息6%的标准，自2018年4月14日计至实际清偿之日止）；2、诉讼费由黄慧娟承担。被告（反诉原告）黄慧娟答辩及提起反诉称：双方签订的租赁合同约定了承担方应当“合理妥善使用该物业内的设备设施及家私家电，造成损害应照价赔偿”、“在使用期内，承租方需爱护所有物品和设备，日常维护保养由承租方承担，不得损坏”、“合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结算或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。”合同签订后，黄慧娟按时将物业交接给许敏，许敏确认了装修及家私家具状况良好，并签订了《家私家电清单》，租赁期间，许敏将房屋交付给他人实际使用。2019年4月7日，实际使用人之一王宇翔仅通过微信告知黄慧娟其已搬走，并承诺结算水电、物业管理费。4月9日，黄慧娟进入承租房屋，发现房屋的木地板被不明液体泡发、污染，外客厅木桌桌面亦有明显利器刮痕，洗手间墙面、地板、洗脸池、马桶、沙发明显污渍（后经专业洗涤、洗脸池、马桶的污渍仍无法去除），排水渠有毛发堵塞，现场状况非常糟糕。另经查，在许敏搬离承租房屋时，尚拖欠水费、电费、物业管理费合计473.45元。黄慧娟事后多次要求许敏确认物业受损情况并进行修复，许敏已经表示认可，但以多种理由拖延修复，导致黄慧娟一直没有将物业再出租。直至2019年7月8日，黄慧娟接到法院电话知晓许敏已提起诉讼。黄慧娟认为许敏未按合同约定移交房屋，拖延修复，导致房屋数月空置，租赁期间严重破坏房屋的装修，黄慧娟为了修复木地板、更换门锁、马桶等一共花费了12980元，根据合同约定，黄慧娟有权向许敏主张赔偿所受到的损失。且许敏一直没有交还涉案房屋，所以不应认定双方的租赁期于2019年4月9日届满，故黄慧娟提起反诉要求其支付空置费用。特提起反诉，请求判令：1、许敏支付三个月占用费用37824.15元（从2019年4月10日至2019年7月8日，包括租金36000元，3个月物业费水电公摊费1824.15元）；2、许敏赔偿将物业恢复原状所花费的部分损失12980元（修复木地板7100元，更换门锁2380元、更换马桶3500元）；3、许敏支付水电费及物业管理费473.45元（均为2019年4月9日之前产生累计所得）；4、许敏承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）许敏针对反诉答辩称：不同意黄慧娟的全部反诉请求，许敏搬离涉案房屋时中介方工作人员曾上门抄表并结算，确认欠付水电费用274元，对其他的诉讼请求不予确认。经审理查明：广州市天河××××房（以下简称涉案房屋）登记权属人为黄慧娟，登记时间为2015年7月23日。2018年4月9日，黄慧娟（出租方）、许敏（承租方）及案外人广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方，若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订《家私家电清单》；租期自2018年4月10日起至2019年4月9日，出租方交付该物业予承租方使用之日期为2018年4月9日；押金24000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月12000元；其他费用物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付；承租方义务包括合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外；三方约定的其他事项在使用期内，承租方需爱护所有物品和设备，日常维护保养由承租方承担，不得损坏等。同日，黄慧娟与许敏签署《家私家电清单》，载明：双方同意按以下标准交付涉案房屋，家私包括2张大床等，家电包括沙发茶几等，其他包括冰箱、洗衣机、电磁炉等；如甲、乙双方系租赁该物业，则甲方将该物业交付给乙方后，乙方应合理使用前述家私家电，如出现丢失或损坏（自然损耗除外），由乙方照价赔偿等。2018年4月10日，许敏向黄慧娟支付租赁押金24000元，黄慧娟出具相应收款收据。黄慧娟将涉案房屋交付许敏使用，许敏支付涉案房屋租金至2019年4月9日。现许敏以《合同》到期后黄慧娟拒不退还租赁押金为由提起本案诉讼，黄慧娟则以许敏未按照约定交还涉案房屋及造成房屋内家私家电毁损等为由提起反诉。本案审理过程中，为证明许敏欠付涉案房屋水电费等情况，许敏向本院提交水电抄表记录（复印件，载明水电合计274元），许敏表示该记录系其于2019年4月8日搬离涉案房屋时，中介工作人员的水电抄表情况。黄慧娟对该证据的真实性不予确认，并向本院提交如下证据：1、显示由保利物业发展股份有限公司广州中达广场物业服务中心出具的《付费通知书》（原件，载明涉案房屋2019年4月物业服务费440.5元、2019年3月自用电费112.6元、自用水费3.7元、污水处理费1.5元、公摊电费31.1元、公摊水费6元、公摊污水处理费0.5元；2019年5月物业服务费440.5元、2019年4月自用电费162元、自用水费7.5元、污水处理费3元、公摊电费36.9元、公摊水费6.2元、公摊污水处理费0.5元、特约服务费30元；2019年6月物业服务费440.5元、2019年5月自用电费40.3元、自用水费3.7元、污水处理费1.5元、公摊电费35.2元、公摊水费6.1元、公摊污水处理费0.5元；2019年7月物业服务费440.5元、2019年6月自用电费1.6元、自用水费0元、污水处理费0元、公摊电费41.1元、公摊水费6.2元、公摊污水处理费0.5元）；2、显示由保利物业发展股份有限公司出具的发票[原件，显示购买方为涉案房屋黄慧娟，货物或应税劳务、服务名称为2019年4月物业服务费金额124.67元、税额7.48元，2019年3月至4月9日电费金额201.68元、税额26.22元，公摊电费金额49.56元、税额6.44元，代收水费金额10.87元、税额0.33元，代收污水费金额15.73元、税额0.47元，有偿服务费金额28.3元、税额1.7元，价税合计473.45元；2019年5月物业服务费及2019年4月电费、公摊电费、代收水费、代收污水费、物业服务费-公寓价税合计809.05元；2019年6月物业服务费、2019年5月电费、公摊电费、代收水费、代收污水费价税合计525.2元；2019年7月物业服务费、2019年6月电费、公摊电费、代收水费、代收污水费价税合计489.9元（其中物业服务费价税合计440.5元）]。黄慧娟表示上述价税合计473.45元的发票即针对其反诉请求第三项，其余发票则针对其反诉请求第一项中3个月的物业费、水电公摊费1824.15元，均系产生于2019年4月9日至物管发出催缴通知书空置期间2019年7月8日期间。经质证，许敏对其中2019年4月份费用的付费通知书及发票的真实性予以确认，对其余证据的真实性、关联性不予确认，表示其已搬离涉案房屋。黄慧娟为证明其对涉案房屋家私家电修复所支付费用情况，向本院提交如下证据：1、部分现场照片（证明租赁期满其进入涉案房屋时的状况，显示桌面有划痕、木地板上有许多划痕、木地板上有较大面积的不明点状深色污渍、不明液体、马桶上缘有污渍、下水道口有污物）；2、圣象地板现场勘察单（原件，显示由圣象地板利宝专卖店于2019年4月12日作出）、圣象地板预算单（原件，显示由圣象地板利宝专卖店于2019年4月15日作出，地址为涉案房屋，产品包括多层实木、实木脚线等总计金额18143元）、修复照片及收款收据（原件，载明圣象地板利宝专卖店于2019年7月14日收到涉案房屋黄小姐木地板维修款500元、广州观在设计有限公司于2019年7月14日收到涉案房屋黄小姐TOTO马桶价款3500元、于2019年8月1日收到涉案房屋黄小姐修复木地板、铺地板胶价款6600元、更换密码门锁价款2380元）。黄慧娟明确其反诉请求第二项要求许敏赔偿将物业恢复原状所花费的修复木地板7100元、更换门锁2380元、更换马桶3500元即针对上述收据中所载明款项，因为是小型维修交易，所以施工工人上门评估大概费用后其表示同意就直接开工，完工后就支付费用，收款收据的开具时间即为开工时间，施工时间仅为1至2天。经质证，许敏对上述证据的真实性不予确认，认为即使地板上存在刮痕等也是涉案房屋正常使用造成的老化，且黄慧娟交付的涉案房屋没有进行新的装修，在其使用后进行重新装修不应归责于许敏。另，关于许敏搬离涉案房屋的情况，双方作出如下陈述：许敏称其于2019年4月8日委托中介交还涉案房屋（并未向中介出具授权委托），因合同到期，其并未另行通知黄慧娟，因黄慧娟不认可房屋状况，所以未办妥交接手续，但当时许敏已经搬离涉案房屋内的所有物品，涉案房屋的电子门卡和密码亦委托中介工作人员一并交还，但许敏对于电子门卡的交还情况并未提供证据予以证明。黄慧娟确认2019年4月9日接到中介工作人员电话表示许敏想要交还涉案房屋，遂与中介工作人员前往涉案房屋进行察看，当时用其持有的涉案房屋的备用钥匙进入涉案房屋，发现房屋内地板、马桶都有不明液体，现场的状况比较糟糕，中介遂表示其仅负责协助双方签订租赁合同，没有责任跟进租赁合同的履行情况，所以要求其直接找承租人即许敏协商房屋的修复事宜，当时中介并未出示许敏关于交付房屋的授权，也没有交还门卡，中介工作人员拒绝办理正式的交接手续，故当天黄慧娟只是进入涉案房屋内察看。后黄慧娟于2019年7月8日接到法院电话才了解到许敏已提起诉讼，遂前往涉案房屋自行收回，因双方多次沟通要求许敏修复房屋，许敏亦表示同意，故在黄慧娟自行收回涉案房屋前都应视为许敏占用涉案房屋，黄慧娟于2019年8月1日将涉案房屋另行出租，因许敏未交还电子门卡，黄慧娟被迫更换了电子门锁。对于黄慧娟上述陈述，许敏表示其认为黄慧娟已于2019年4月9日进入涉案房屋，即使房屋存在需要修复的问题也不影响黄慧娟于当天收回涉案房屋，且其并未表示要为黄慧娟修复涉案房屋。对于黄慧娟所称许敏同意修复涉案房屋而导致涉案房屋的空置的主张，黄慧娟提供双方间微信聊天记录予以证明，该微信聊天记录显示如下内容：2019年4月19日，许敏询问黄慧娟“黄小姐好，关于保利中达房租押金，目前是什么状况？王总怎么又让我跟你联系，解决问题？”；黄慧娟回复表示“安排人过来帮我修房子吧……你们已经有个于先生跟我联系过了，我把图片都发了给他，也跟他说了情况……”；许敏回复“那我让他去解决吧，多谢了”；2019年4月25日，许敏发出“黄小姐你好，我昨天跟小丁交流之后，才知道原来出了这么多的事情，对于给你带来的不便和烦恼深表歉意”。经质证，许敏对上述证据的真实性予以确认。此外，黄慧娟对于涉案房屋交付许敏的情况提供业户入驻确认书（内容为黄慧娟现同意将中达项目3#521单元自2018年4月10日起交予许敏进场使用……备注事项为已交门卡3张于租户，该确认书下方显示黄慧娟及许敏签名）及租户收楼确认书（业主签署处显示许敏签名及“门卡3张”的字样）予以证明。经质证，许敏对上述证据的真实性予以确认。本院认为：黄慧娟、许敏及广州裕丰咨询顾问有限公司签订的《合同》中包含黄慧娟与许敏就涉案房屋成立的房屋租赁合同关系及双方分别与中介方成立的居间服务合同关系，其中黄慧娟与许敏就涉案房屋成立的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《合同》约定，押金24000元应于合同终止后由出租方无息退还，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。现许敏起诉要求黄慧娟返还租赁押金，黄慧娟则提起反诉要求许敏支付未结清费用及赔偿相关经济损失，即黄慧娟已就上述《合同》约定中可从押金中抵扣的费用另行提出主张，在《合同》未明确约定黄慧娟有权没收许敏已支付的租赁押金24000元的情况下，对于许敏要求黄慧娟返还租赁押金24000元的诉讼请求予以支持，至于迟延返还上述租赁押金的利息的问题，结合本案查明事实可知，双方于租赁期限届满后就租赁事宜仍存在争议，从公平原则出发，在《合同》明确约定在一定情况下出租方有权从押金中扣除部分款项的情况下，对许敏要求黄慧娟支付迟延返还押金利息的诉请不予支持。对于2019年4月9日之前涉案房屋产生的水电费及物业管理费473.45元，许敏确认其尚欠付涉案房屋水电费等费用并提交中介工作人员的水电抄表记录予以证明，因许敏仅提供上述证据复印件，且中介工作人员并非相关费用的确认和收取主体，故在黄慧娟已举证证明其代为垫付上述费用的情况下，对于黄慧娟要求许敏支付涉案房屋2019年4月9日之前产生的水电费及物业管理费473.45元的诉请予以支持。关于许敏交还涉案房屋的情况，许敏虽主张其于2019年4月9日委托中介工作人员向黄慧娟交付涉案房屋，并于同日向黄慧娟交付涉案房屋的电子门卡及密码，但其并未提供证据对其交还电子门卡的情况予以证明，黄慧娟亦表示许敏并未交还电子门卡，就此本院认为许敏作为承租方，应对其交还涉案房屋的情况承担相应的举证责任，在其未能举证证明的情况下应自行承担举证不能的法律后果，故对于许敏关于其于2019年4月9日向黄慧娟交还涉案房屋电子门卡的主张不予采信。另黄慧娟于当日进入涉案房屋内查看时明确表示对于房屋内状况存在异议并拒绝接收涉案房屋，结合双方于2019年4月19日的微信往来记录可知，在黄慧娟提出要求许敏对房屋进行维修后，许敏表示让其他工作人员去解决，并于其后就相关事宜向黄慧娟致歉，故在许敏作为承租人未完成其交还涉案房屋的义务且双方就房屋维修事宜存在磋商的情况下，自2019年4月10日起至黄慧娟自行收回涉案房屋（2019年7月8日）期间涉案房屋所产生的租金、物业费及水电公摊费用均应由承租人许敏承担，结合本院已查明事实可知，上述费用总计37497.33元[（12000元/月×3个月）＋809.05元＋525.2元＋（489.9元-440.5元）＋（440.5元÷31日×8日）]，故对黄慧娟要求许敏支付2019年4月10日至2019年7月8日期间涉案房屋的租金、物业费及水电公摊费用37497.33元的诉讼请求本院予以支持，对于超出上述部分的诉讼请求不予支持。至于黄慧娟要求许敏赔偿将涉案房屋恢复原状所支付的费用的问题，虽许敏对黄慧娟提交的相关照片真实性不予确认，但结合黄慧娟于2019年4月9日前往涉案房屋察看时并不认可房屋状况，其后于2019年4月19日要求许敏对涉案房屋进行修复，2019年4月25日许敏向黄慧娟表示“对于给你带来的不便和烦恼深表歉意”及2019年7月期间黄慧娟自行对涉案房屋的木地板、电子门锁及马桶进行更换等事实，上述证据可形成较为完整的证据链，故对于黄慧娟关于许敏在承租涉案房屋期间，并未按照《合同》约定尽到妥善使用物业内设施设备及家私家电，造成的损耗亦超过自然损耗的主张予以采信，且黄慧娟主张的修复项目为木地板、更换门锁及马桶，结合其提供的涉案房屋现场照片及许敏并未交还涉案房屋的电子门卡的事实可知，上述修复项目应属合理，故对于黄慧娟诉请要求许敏赔偿涉案房屋恢复原状费用12980元的诉讼请求予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄慧娟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）许敏返还广州市天河××××房租赁押金24000元；二、原告（反诉被告）许敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）黄慧娟支付上述房屋的水电费及物业管理费473.45元；三、原告（反诉被告）许敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）黄慧娟支付上述房屋2019年4月10日至2019年7月8日期间的租金、物业费及水电公摊费用37497.33元；四、原告（反诉被告）许敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）黄慧娟支付上述房屋的恢复原状费用12980元；五、驳回原告（反诉被告）许敏的其它诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄慧娟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费430元，由原告（反诉被告）许敏负担30元，由被告（反诉原告）黄慧娟负担400元；本案反诉受理费540元，由原告（反诉被告）许敏负担530元，由被告（反诉原告）黄慧娟负担10元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  林 艳人民陪审员  张黛乔二〇一九年十二月十三日书 记 员  谢丽军宋春艳