四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书(2019)川0683民初2278号原告：绵竹万盛房地产开发有限公司，住所地四川省绵竹市剑南镇迎祥路经济适用房6-2幢4楼4号。统一社会信用代码：91510683309381905Q。法定代表人：舒勇，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：田竞，四川君合律师事务所律师。被告：郑金华，男，1965年10月13日出生，汉族，住安徽省安庆市。被告：吴杏枝，女，1963年2月7日出生，汉族，住安徽省安庆市。原告绵竹万盛房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）与被告郑金华、吴杏枝商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告万盛公司的委托诉讼代理人管友伟、田竞到庭参加诉讼。被告郑金华、吴杏枝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。万盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就预售许可证为（2018）房预售证第004号下第11幢3单元7层1号签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和补充协议已于2019年8月22日解除；2.判令二被告协助原告到房屋登记部门办理上述《四川省商品房买卖合同（预售）》和补充协议备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续；3.判令二被告向原告支付违约金5,124.78元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月26日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，对商品房基本情况、价款、逾期付款的违约责任等进行了明确约定。《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议明确约定“买受人于2018年12月30日前第二期支付该商品房全部价款的33.9%，房款为126239元；买受人于2019年5月30日前第二期支付该商品房全部价款的34.92%，房款为130000元，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金”。基于合同约定，被告应于2018年12月30日前支付第二期房款126,239元，应于2019年5月30日前支付第三期房款130,000元，但被告未按合同约定履行付款义务。原告于2019年4月4日向被告发出《催告通知书》，4月28日向被告发送律师函，进行了书面催收，但被告并未按约定履行付款义务。2019年8月16日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》通知解除了双方签订的房屋预售合同，并要求被告支付违约金及处理后续事宜，但被告未予以回应，故原告提起本案诉讼，请求判其所请。郑金华、吴杏枝未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年4月26日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定二被告购买原告开发建设的位于绵竹市东二环侧的剑桥城1期〔预售许可证号：（2018）房预售证第004号〕11幢3单元7层1号房屋，房屋建筑面积107.59平方米，单价3,460.90元/平方米，总价372,358元，房屋交付时间为2019年6月30日前。合同约定的付款方式为分期付款，即买受人分别于合同签订之日付116,119元，于2018年12月30日前付126,239元，于2019年5月30日前付130,000元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。《补充协议》第十六条第5项约定，合同约定的退还购房款的期限为自买受人配合出卖人到房产管理部门办理完毕解除所购商品房的备案登记手续之日起计算。合同签订后，被告支付了部分房款。双方于2018年8月29日到绵竹市房地产交易中心就本次交易办理了商品房网签合同备案，备案号为46671。案涉商品房未办理预告登记、预抵押登记。因被告未按约支付第二期款项，原告于2019年4月分次向被告送达了《催告通知书》、《律师函》，要求被告及时支付房款。2019年8月20日，原告工作人员赵丹向被告邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》（邮寄送达地址和电话号码为商品房预售合同约定之通信地址），通知被告解除案涉商品房预售合同，并要求被告支付违约金等。该通知书于2019年8月22日送达被告。另，本案庭审程序结束后，二被告之子郑健到庭称，二被告向原告购买的该套房产的总价款与房屋预售合同中载明的金额并不一致，不止372,358元。除向原告支付了首付房款116,119元外，还按原告的指示向案外人成都市众彦联行房地产经纪有限公司支付了房款22,670元。房屋总价款应为395,028元。郑健向法庭出示了万盛公司及成都市众彦联行房地产经纪有限公司向其开具的房款收据，并表示合同可以解除，但原告应退还其已付房款138,789元。本院已告知其依法提起诉讼。以上事实，有原告的当庭陈述，双方当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《催告通知书》、《律师函》及邮寄凭证、《解除商品房买卖合同通知书》及邮寄凭证、网签备案查询材料等证据在卷为证。以上证据，经庭审审核属实，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，双方对房屋总价款的金额虽存在争议，但双方就原告向被告出售案涉商品房签订商品房预售合同及其补充协议本身并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。对于双方可能存在降低房产交易价格逃避税费的行为（此为说理之需要，而非对事实的认定），并不影响双方建立的真实房屋买卖合同关系的效力。因被告已就房款的退还另案付诸诉讼，故本院在本案中对房款的总额等未作认定。根据合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，根据合同约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除商品房预售合同，现被告逾期支付房款早已超过30日，原告依约享有合同解除权。原告于2019年8月20日向被告邮寄送达解约通知，被告于当月22日收到此书面通知，据上述规定，原、被告签订的商品房买卖合同于解约通知送达被告之日，即2019年8月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。故原告无需向被告交付案涉商品房，但需将收取的房屋价款退还被告（被告已另案起诉，本案不作处理）。合同解除后，被告还应协助原告办理案涉商品房的网签备案注销手续。对于违约金。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第49条第一款规定：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”本案中，双方当事人约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人选择解除合同的，买受人应按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。查，被告逾期支付第二期、第三期房款构成违约，原告选择解除合同，参照前述会议纪要的规定，原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。则违约金为被告累计应付款256,239×2%=5,124.78元。综上所述，原告请求解除其与被告之间签订的案涉商品房预售合同、请求被告协助其办理案涉商品房网签备案注销手续、请求被告支付违约金等诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。原告请求被告协助其办理案涉商品房预告登记、预抵押登记注销手续的诉讼请求，与查明的事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、原告绵竹万盛房地产开发有限公司与被告郑金华、吴杏枝就被告购买原告开发的位于绵竹市东二环侧的剑桥城1期〔预售许可证号：（2018）房预售证第004号〕11幢3单元7层1号房屋而签订的商品房预售合同及其补充协议于2019年8月22日解除；二、被告郑金华、吴杏枝于本判决生效之日起十日内协助原告绵竹万盛房地产开发有限公司办理绵竹市东二环侧的剑桥城1期〔预售许可证号：（2018）房预售证第004号〕11幢3单元7层1号房屋的网签备案注销手续；三、被告郑金华、吴杏枝于本判决生效之日起十日内支付原告绵竹万盛房地产开发有限公司违约金5,124.78元；四、驳回原告绵竹万盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6962元，减半收取计3481元，由被告郑金华、吴杏枝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 江永强二〇一九年十二月十七日法官助理 侯文琴书 记 员 李诗晗