贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初2328号原告：伍记安，男，1988年10月25日生，布依族。原告：陈小琴，女，1988年10月30日生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：罗燕，系贵州贵达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州禾苑房地产开发有限公司，住所：贵州省贵阳市清镇市云岭街下段郭底河，统一社会信用代码：91520181670717481X。法定代表人：王庆容，该公司执行董事。原告伍记安、陈小琴与被告贵州禾苑房地产开发有限公司（以下简称“禾苑房开”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序于2019年9月26日公开开庭进行审理。两原告的共同委托诉讼代理人罗燕到庭参加诉讼，被告禾苑房开经公告送达未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告伍记安、陈小琴向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即返还原告支付的五通费5160元及资金占用利息，暂计算至2019年3月1日为1160.14元（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，即以年利率4.75%为标准计算，自原告支付之日起计算至被告实际退还之日）；二、请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告支付的房价款为基数，按每天万分之二计算，自2015年12月31日起算，计算至被告实际交付商品房转移登记的有关文书给原告之日止（暂计算至2019年3月1日为64203.084元）；三、请求判令被告立即为原告办理锦绣蓝湾X幢X单元X层X号商品房所有权的初始登记，并协助原告办理该房屋的产权转移登记，将转移登记文书交付给原告；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于清镇市青龙街道办事处延河锦绣蓝湾X幢X单元X层X号商品房，购房总价款为277695元，原告已按照合同的约定支付了购房房款。根据《商品房买卖合同》第二十二条，被告应于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并与原告共同申请办理商品房转移登记。但是被告至今没有履行该合同条款约定的义务，已然违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的违约约定，被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，且原告不退房的，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。原告为维护自己的合法权益，多次找到被告要求处理，被告均无故拒绝，现根据《民事诉讼法》《合同法》等相关法律规定向法院起诉，恳请法院判决支持原告的诉讼请求。被告禾苑房开未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩及相关证据。经审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）于2012年8月15日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的清镇市延河路锦绣蓝湾X幢X单元X层X号住宅商品房，建筑面积84.41平方米，套内面积70.28平方米。合同第二章第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为清镇市住房和城乡规划建设局，预售许可证号为筑商房预字第××号。合同格式条款备案机关是清镇市工商行政管理局，备案号是筑清工商合（格备）Ｃ-03-1（20110526）”。合同第三章第七条约定“按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每平方米3951.27元，总价款277695元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”；合同第十二条约定“上水、下水、供电，交付时达到使用条件；电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户”。合同第八章第二十二条约定“转移登记：（一）、出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：......2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”。该合同上有原告的签字及被告的盖章，清镇市住房和城乡规划建设局在该合同上加盖商品房预售合同登记备案专用章。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，但被告至今没有按合同约定向原告办理房屋转移登记。另查明，1、2014年7月1日的收款收据载明“今收到伍记安、陈小琴交来五通开户款5160元”，在该收款收据上盖有被告的财务专用章。2、被告已向原告交付案涉房屋。3、诉讼中，原告自认5160元中含有楼宇门禁1150元。4、为查明本案的事实，本院依法向清镇市不动产登记中心调查了解案涉4栋和8栋楼房的初始登记情况，清镇市不动产登记中心出具的情况说明载明案涉4栋和8栋房屋办理初始登记时间为2019年11月12日。5、原告自认被告在小区内张贴公告告知业主于2019年11月7日至2019年12月31日期间提交相关材料办理产权证。以上事实，有原告的陈述、身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、个人贷款支付凭证等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于原告诉请五通费及利息的请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条约定，水、电、燃气、有限电视设施系案涉房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，除合同约定的商品房价款外，被告不应再向原告收取其他费用。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中也明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告向原告收取的水、电、燃气、有线电视开通费没有合同约定，更没有法律依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，原告有权要求被告退还。因被告向原告收取的五通费里含有楼宇门禁费用1150元，该笔费用不属于上述规定中应予扣减的费用。因此，被告应退还原告的费用为水、电、燃气、有线电视开通费，退还金额为：5160元-1150元=4010元。因被告收取上述费用缺乏合法有效根据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，本院酌情按中国人民银行公布的同期活期存款利率为标准支付利息，计算期限从资金收取之日起即2014年7月1日起计算至实际退还之日止。合同当事人有按照约定全面履行合同的义务，原、被告间签订的《商品房买卖合同》对办理不动产权证的时间及违约责任有明确约定，各方应按约履行。现被告方未按约于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，应承担违约责任。按照原、被告间逾期办证的相关约定，即在约定的办证日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.01%承担违约责任。在约定的办证日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。根据上述约定，双方对违约金的计算标准未超出法律规定，应予支持。违约金的计算时间为从2016年1月1日起至被告办理初始登记之日即2019年11月12日止，以已付房款277695元为基数，按日0.01%计算。对原告诉请被告立即为原告办理商品房所有权的初始登记，并协助原告办理该房屋的产权转移登记，将转移登记文书交付给原告。本案中,被告贵州禾苑房地产开发有限公司已于2019年11月12日取得了案涉4栋、8栋房屋的初始登记，现原告在庭审中陈述被告已在案涉房屋小区内张贴公告通知原告提交办理转移登记手续的资料。这说明被告贵州禾苑房地产开发有限公司已在履行办理房屋转移登记的义务，且因办理房屋转移登记手续的也需要原告提供相关资料，故自2019年11月12日之后未为原告办理初始登记不可归责于被告一方，被告不应再承担此后的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告贵州禾苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告伍记安、陈小琴水、电、燃气、有线电视开通费为4010元，并以上述款项为基数，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率标准支付原告伍记安、陈小琴资金占用损失，计算期限从2014年7月1日起计算至实际退还之日止；二、被告贵州禾苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告伍记安、陈小琴逾期办理商品房转移登记手续违约金（2016年1月1日起至被告办理初始登记之日即2019年11月12日止，以已付房款277695元为基数，按日0.01%计算）；三、驳回原告伍记安、陈小琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1563元，由被告贵州禾苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  张文涛人民陪审员  杨光华人民陪审员  桑德志二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈 雷