江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8934号上诉人：（原审被告、反诉原告）：苏州康瑞环境科技有限公司，住所地江苏省苏州高新区龙山路10号。法定代表人：王云云，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄啸天，苏州康瑞环境科技有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨玉婷，女，1988年4月27日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：邵海新，江苏和合合律师事务所律师。原审第三人：苏州家谊美房地产中介有限公司，住所地江苏省苏州高新区东渚镇龙惠花苑社区房1号房。法定代表人：王剑，执行董事兼总经理。上诉人苏州康瑞环境科技有限公司（以下简称康瑞公司）因与被上诉人杨玉婷、原审第三人苏州家谊美房地产中介有限公司（以下简称家谊美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初7008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人康瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由杨玉婷承担。事实和理由：一、涉案《苏州市存量房买卖合同》、《房屋买卖(居间)合同》应予撤销。上述两份合同约定房屋成交价格为175万元，然而如康瑞公司按照杨玉婷的要求支付453624.8元的税费，则实际成交价格为1296375.2元，该成交价明显低于正常市场交易价格，康瑞公司所得收益也明显过低甚至出现亏损，这不符合康瑞公司的真实意思表示。杨玉婷和第三人应当对市场价格有所了解，也明知该价格不符合市场规律。因此，上述两份合同明显存在欺诈或显失公平的情形，按照法律规定，属于可撤销合同，应予撤销。一审法院认定“本案合同不具有重大误解的可撤销情形”，属适用法律错误。二、土地增值税应当由杨玉婷承担。1.《苏州市存量房买卖合同》系主要合同，签订时间在后，更能代表当事人的真实意思表示。且经相关主管部门审批、编号，受国家、法律保护。而《房屋买卖(居间)合同》性质更接近意向合同，效力低于《苏州市存量房买卖合同》。一审中杨玉婷及第三人辩称系工作人员勾选错误，该理由不能成立。2.《房屋买卖(居间)合同》中对税费的约定相互矛盾。合同第九条属于双方在合同其他事宜中另行约定，且该条款系手写，效力高于采用打印方式的第二条，应当优先适用，即康瑞公司只承担公司部分的相关税费，契税和其他该承担税种由杨玉婷承担。三、杨玉婷要求支付违约金的请求不应予以支持。按照《苏州市存量房买卖合同》约定，支付不动产转移登记违约金的期间为“……自本条约定的办理不动产转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理不动产转移登记申请之日……”本案中，杨玉婷履行付款义务后，双方已在中介组织下实际申请办理不动产转移登记，并未违反合同约定的义务。虽双方因土地增值税问题无法达成一致导致转移登记未完成，但该行为并不能适用该合同约定进行处罚。一审判决将“办理不动产转移登记申请”与“实际履行缴税和配合办理转移登记手续”混为一谈，属事实认定错误。即使存在违约金，按照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。因此，一审认定的违约金过分高于杨玉婷损失，应予调整。杨玉婷杨玉婷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。原审家谊美公司述称，请求维持原判。关于合同涂改的事情，系家谊美公司公司工作人员勾选错误，所以划掉修改后盖了章，证明关于税费承担的按照之前房屋买卖合同约定的内容执行。原审原告杨玉婷向一审法院起诉请求：1.判令康瑞公司继续履行编号为NO.2800632《房屋买卖（居间）合同》，康瑞公司协助杨玉婷将诉争房屋过户到杨玉婷名下，并承担过户时其应承担的相关过户税费；2.判令康瑞公司退还定金人民币3万元整；3.判令康瑞公司承担违约金人民币35万元整；4.判令康瑞公司承担本案的所有诉讼费用。反诉原告康瑞公司向一审法院反诉请求：1.判令解除编号为NO.2800632《房屋买卖（居间）合同》以及编号为苏房存高新合同201809140178《苏州市存量房买卖合同》；2.判令杨玉婷将苏州市高新区科技城青山绿庭二区18幢302室返还给康瑞公司；3.判令杨玉婷支付康瑞公司房屋使用费24000元（暂计算至2019年1月18日，从2019年1月19日起按照2000元/月继续计算至涉案房屋实际返还之日）；4.判令杨玉婷支付康瑞公司违约金35万元；5.判令杨玉婷承担案件诉讼费用。一审法院认定事实如下：苏州市高新区房屋登记所有权人为康瑞公司，登记时间为2011年12月29日，建筑面积88.03平方米，国有土地使用权面积27.8平方米。2018年1月18日，康瑞公司（售房人、甲方）与杨玉婷（购房人、乙方）、家谊美公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：康瑞公司将座落在苏州市高新区房屋出售给杨玉婷，该房屋之附属设施中等装修包括房屋的固定设施和固定装修部分、地砖、厨房等，双方协商后的实际成交价格为175万元，该房屋产权过户时产生的个税由康瑞公司承担，增值税由康瑞公司承担，契税由杨玉婷承担，其他相关税、费由康瑞公司承担。该房屋配套设施过户的相关税、费由康瑞公司承担。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费17500元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费17500元。乙方于2018年1月18日向甲方交付定金3万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产权证）等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。乙方承诺于2018年5月1日前办理资金托管手续，托管资金为三成首付525000元，剩余部分做贷款，网签价格为175万元，贷款为纯商业贷款。贷款放款以银行规定为准，放款后，甲、乙、丙三方及时约时间办理过户手续。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2018年5月1日之前提供相应合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于签合同当天腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。房屋在租赁合同期间，则甲方配合交接事宜。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2018年4月15日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日，违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期违约金。任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生合同约定的违约现象，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方中介费及其他费用由违约方承担。甲方收取定金后，将房产证和土地证（不动产权证）原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。由于该房屋属于公司的房产，交易过程中产生的相关税费，公司部分由甲方承担，乙方承担契税和其他该承担税种。签约当天，甲乙双方一致同意等水、电、煤气费结清后，甲方将钥匙交给乙方，乙方可自愿装修或入住。甲方在2018年2月1日前会结清房屋相关生活费（即水、电、煤气三项）。2018年2月1日前房屋产生的物业费由甲方结清，之后的物业费由乙方承担。乙方的3万元定金转入该公司股东张振家的农行卡。本合同履行中若发生争议，三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付。本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，本合约如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。签署本合同时，甲乙双方均已查阅本合同全部条款，且丙方已对本合同全部内容进行了详细的解释及合理的提示，尽到了良好的告知义务，甲、乙、丙三方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本合同约定严格履行。甲乙双方在丙方提示下已验明该房屋权属原件及相关身份证明原件，由此产生的法律后果由甲乙双方自行承担。该房屋产权过户的相关税费计算依据是房管局或税务部门评估系统对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价，如因国家政策调整导致税费变化，甲乙双方协商同意按调整后的国家政策办理，若甲乙双方对承担主体协商一致可按协商结果履行。乙方承诺乙方符合本地的购房条件及贷款条件。同日，康瑞公司与杨玉婷签订《房地产买卖首付、税费清单（含中介费、服务费确认书）》，约定：青山绿庭二区18幢302室房屋成交价格175万元，首付金额52.5万元，贷款金额122.5万元，预算买受方应缴纳的契税17500元、登记费100元、工本费160元，以上税费以税务局、房管局实际征收为准；契税、个人所得税、营业税关系到买卖双方家庭名下是否唯一住房、是否普通住宅、是否满2年、是否满5年等相关政策执行，然后再按不同税率征收，买卖双方应该如实申报；另有贷款首付是预估，实际有银行、公积金等机构根据贷款人的情况来决定。买受方应支付中介信息服务费17500元、代收贷款评估及服务费5250元、房款525000元+税费17760元+服务费17500元+5250元=565510元。以上费用由买受方准备，分别支付给出卖方、税务局、房管局、中介方，买受方根据合同应付时间段按时支付，逾期按照合同履行，逾期如超过合同约定的还应承担违约责任等，守约方有权要求根据合同约定追责。同日，杨玉婷按照合同约定向张振家转账支付3万元。2018年1月19日，康瑞公司填报《增值税一般纳税人简易办法征收申请备案表》，申请理由为“公司房屋出售”。同日，苏州高新技术产业开发区国家税务局受理康瑞公司的备案申请。2018年7月2日，康瑞公司（甲方、卖方）与杨玉婷（乙方、买方）、苏州高新区（虎丘区）房产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》，约定：甲方与乙方在2018年7月2日签订《存量房交易信息确认书》，将座落于青山绿庭二区18幢302室房屋以成交价格175万元出售给乙方。甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方办理，办理存量房交易资金托管手续时，甲、乙双方需出示不动产权证书（或房屋所有权证、土地使用权证）原件、身份证原件、存量房出售信息挂牌登记表原件。乙方将购房款175万元存入托管账户，乙方在领取不动产权证书后，甲方结算账户户主本人凭苏州市区存量房交易资金托管协议、身份证、银行卡办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具苏州市存量房交易资金托管支取通知书，甲方到托管银行办理托管资金转账手续。2018年7月2日，杨玉婷存入资金托管账户525000元。2018年9月3日，杨玉婷的购房商业贷款转入资金托管账户1225000元。2018年9月14日，康瑞公司（出卖人）与杨玉婷（买受人）、家谊美公司（居间代理机构）签订《苏州市存量房买卖合同》，约定：出卖房屋座落于苏州市高新区，产证登记建筑面积88.03平方米。该房屋的水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费已支付至2018年5月31日，自2018年6月1日起，上述费用由买受人承担。该房屋的价款为175万元，买受人付清房款之日起10日内交付房屋。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成不动产转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。属于出卖人责任的，逾期在15日之内，自本条约定的办理不动产转移登记申请期限届满之次日起至实际办理不动产转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人不退房的，自本条约定的办理不动产转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理不动产转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。属于买受人责任的，处理方式同出卖人责任条款。房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，按买受方缴纳所有税费方式处理。买卖双方各自按国家和省、市相关规定分别支付相应房屋买卖居间代理佣金。合同另对房屋具体情况、买受人逾期付款违约责任、房屋产权及具体状况承诺、出卖人逾期交房违约责任、房屋及附属物品交付标准承诺、不动产变更登记、纠纷解决方式等事项作出约定。后经税务机关于2018年9月18日核算涉案房屋买卖需要缴纳税费，出卖方康瑞公司需缴纳印花税、增值税、增值税的附加费、土地增值税税额等合计46万余元，买受方杨玉婷需缴纳契税税额1.6万余元。因康瑞公司认为高额土地增值税不应由其承担，故本案当事人未及时办理交税、房屋过户的手续。2018年12月5日，杨玉婷向康瑞公司发送通知函：请于收到此函三日之内办理座落于苏州市高新区的房屋过户交税相关手续，并退还购房人三万元购房定金。2018年12月9日，康瑞公司向杨玉婷发送通知函：本公司已经收到你的通知函，现就你的通知函答复你。我公司在出售公司的这套房产时，受到了房产中介的不诚实解释甚至是欺骗，造成与你在2018年1月18日签订了《房屋买卖（居间）合同》，以及在没有办理房屋过户手续时就于当月提前将该房屋给你使用，你也承诺于本年6月办理过户手续，但是你并没有按照承诺在本年6月底前办理过户手续，为此，本公司多次向你发出过催促电话，意外的是终于等到本年10月才去办理过户手续时，却被税务部门发出缴纳本来没有被中介公司告知的高额税款，使公司蒙受意外的经济损失。事情发生后，本公司立刻与中介公司多次交涉，并且也电话和当面告知了你。在交涉无果的情况下，本公司不得不作出放弃出售该房屋的决定。鉴于你与本公司均为该不诚实的中介行为的受害者，本公司认为该案件应该通过司法程序解决，现向你通知，1.请于2018年12月20日前将本公司的资产位于苏州市高新区恢复原状并归还给本公司；2.本公司在与你签订买卖合同时，曾经预收了你3万元作为定金，考虑到你已经使用本公司的该房屋近12个月，本公司决定将你的定金按照租金2000元/月计算进行扣除，剩余部分等你归还了该房屋并由本公司确认房屋无损后归还给你；3.关于买卖合同的纠纷问题，本公司决定通过司法裁决进行处理；4.本通知将通过微信和信函两种方式送达给你，请收到本通知后立刻履行，如果到12月20日仍不见履行，则从2018年12月21日起，本公司将按照200元/日的租金计算，向你收取你占用本公司资产的费用。一审庭审中，双方一致确认：康瑞公司收取了杨玉婷3万元定金，没有退还杨玉婷；杨玉婷转入资金托管账户的175万元，康瑞公司没有领取；涉案房屋在签订合同当天即交付杨玉婷，现由杨玉婷居住使用。一审庭审中，关于因何原因未办理不动产转移登记的问题：1.杨玉婷陈述，杨玉婷按照约定在2018年9月14日向不动产登记中心申请，后来由于康瑞公司知道其要缴纳税费过高，不愿意缴纳相关税费，故无法办理房屋变更登记手续，但杨玉婷一直在归还涉案房屋的银行贷款。2.康瑞公司陈述，康瑞公司于2018年10月15日收到中介发来的税费清单图片，中介要求康瑞公司承担合同中没有约定的土地增值税税额，因三方不能形成新的补充意见导致合同无法正常履行。3.第三人家谊美公司陈述，中介在收到税费清单后，及时通知了买卖双方办理缴税手续，该房屋过户申请手续已经结束，只需按规定缴纳相应税费即可完成该房屋的产权转移登记手续。康瑞公司收到通知后觉得税费过高，超出了其预算范围，故不愿办理缴税手续。一审庭审中，关于双方之间对哪些税目部分存在税费承担争议问题：1.杨玉婷陈述，当时核算的土地增值税392170.13元以及印花税875元、增值税税额60579.67元、增值税的附加费7269.56元，共计460894.36元，应由康瑞公司承担。2.康瑞公司陈述，增值税税额60579.67元和增值税的附加费7269.56元这两部分没有争议，当时协商好由康瑞公司承担，《房屋买卖（居间）合同》就是这个意思，康瑞公司在签订《房屋买卖（居间）合同》的时候去税务部门咨询后认为自己应承担该部分金额，至于是去国税局还是去地税局咨询的，代理人不清楚；其他的税目部分，康瑞公司认为应由杨玉婷承担；在签订《房地产买卖首付、税费清单（含中介费、服务费确认书）》的时候，双方没有欺诈、胁迫，但是中介方没有告诉康瑞公司具体应当承担多少税费，康瑞公司也认为这只是一个初步的估算。3.第三人家谊美公司陈述，同杨玉婷的陈述意见一致。一审庭审中，关于《苏州市存量房买卖合同》是否系经三方当事人协商一致变更了《房屋买卖（居间）合同》中税费承担责任的问题：1.杨玉婷陈述，当时签订《苏州市存量房买卖合同》的时候，并没有对《房屋买卖（居间）合同》进行协商变更。《苏州市存量房买卖合同》中税费承担是勾选项目，由于居间方代理人员勾选错误而导致打印出来的合同税费承担与《房屋买卖（居间）合同》不一致。而且根据《房屋买卖（居间）合同》中约定，若《苏州市存量房买卖合同》条款与本合同条款相抵触的应当以《房屋买卖（居间）合同》约定的为准，实际约定的是契税17500元、登记费100元、工本费160元、代收贷款评估及服务费5250元由杨玉婷承担，剩余税费都由康瑞公司承担。2.康瑞公司陈述，当初在签订《房屋买卖（居间）合同》时，虽然合同中有关于税费的承担，但是约定不明确，《房地产买卖首付、税费清单（含中介费、服务费确认书）》仅列明了杨玉婷的税费承担而没有写明康瑞公司应缴税部分。在双方签订《苏州市存量房买卖合同》时，双方明确康瑞公司到手175万元整，房屋交易税费都由杨玉婷承担，这也符合市场上房屋交易惯例。《苏州市存量房买卖合同》是对《房屋买卖（居间）合同》中税费承担方式的一种明确，并非格式条款，双方对此选择应当认为是双方真实意思表示。除了该《苏州市存量房买卖合同》之外，没有其他证据能够证明双方在签订《房屋买卖（居间）合同》及税单确认书后又对税费承担达成了新的一致意见，但是康瑞公司认为，税费清单只是在签订《房屋买卖（居间）合同》时的估算金额，并不是交易双方对税费进行最终确认的意思表示。3.第三人家谊美公司陈述，没有变更，就是勾选错误。《苏州市存量房买卖合同》是格式化合同，在中介公司二手房交易中，出售方为个人居多，买卖双方都属于个人的话则税费多是由买受方承担，所以涉案合同中因为中介工作人员失误而出现勾选错误。在签订合同时，康瑞公司的一名“杨会计”洽谈签订事宜。中介了解到涉案房屋是公司产权，就跟“杨会计”说清楚了公司产权房屋交易因公司部分产生的税费肯定由公司承担，“杨会计”说她去咨询过也了解税费由康瑞公司承担。中介员工告知“杨会计”说税费要看康瑞公司的情况，中介公司算不出具体数字，在交易过程中除杨玉婷应承担的税费之外，其他均由康瑞公司承担。接下来的手续和沟通都是按照双方约定好的时间进行，2018年9月14日，双方也到虎丘区不动产登记中心进行了房屋产权过户，因为地税局对税费要进行核实，后来大概过了两周，地税局通知中介涉案交易房屋的税费具体数字，中介就在2018年10月份通知了康瑞公司缴税事宜，当康瑞公司得知当时的税费是460894.36元后一直拒不前来。10月份的时候，“杨会计”打过电话，让中介和杨玉婷协商可否将合同价款175万元做低，从而让康瑞公司少缴税，中介予以拒绝。“杨会计”当时去错地方去了国税局核实，因为实际税费和她了解的税费不一样，中介又亲自带她去房管局的地税窗口，“杨会计”还与窗口工作人员发生争执，反复说这个税费是地税局算错了、与她了解的不相符。经地税局工作人员再三解释，问她是否是公司财务、有没有学过税法，“杨会计”予以否认说自己不是公司财务，但是康瑞公司的法定代表人王云云一直以“杨会计”称呼她，所以中介认为税费是由于康瑞公司自己工作失误导致的误解。一审法院认为，本案中，杨玉婷与康瑞公司经中介方家谊美公司居间签订了《房屋买卖（居间）合同》、《房地产买卖首付、税费清单（含中介费、服务费确认书）》和《苏州市存量房买卖合同》，因康瑞公司认为高额土地增值税不应由其承担，导致双方在合同履行过程中发生争议。本案的争议焦点为：一、本案合同是否具有重大误解的可撤销情形，康瑞公司是否有权主张撤销合同。二、合同当事人是否在履行过程中变更了税费承担主体约定，涉案税费应由何方当事人承担。三、康瑞公司是否存在逾期完成不动产转移登记的违约情形，是否应当承担违约责任。关于第一项争议焦点，一审法院认为，首先，具有相应民事权利能力和民事行为能力的当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同当事人的法律地位平等，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，买方杨玉婷和卖方康瑞公司、中介方家谊美公司均具有民事权利能力和民事行为能力，康瑞公司以175万元的房屋价格将位于苏州市高新区房屋及装修设施出售给杨玉婷，双方之间进行房屋买卖行为本身系双方当事人真实意思表示，房屋成交价属于交易市场合理价格，且不违反法律和行政法规的强制性规定，三方之间的合同自各方签字、盖章时依法成立，合同中的内容对各方当事人具有法律约束力。该合同未被依法确认无效或者被撤销的情况下，各方当事人应当按照合同约定诚实信用地依法行使权利、全面履行义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》相关规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。关于重大误解的法律认定，行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，第一，康瑞公司陈述其发生重大误解的焦点在于高额土地增值税，土地增值税是在转让房地产并取得收入后，国家依法对纳税义务人征收的税种。税负缴纳行为的权利义务相对方系税务机关和纳税义务人，而非进行房屋买卖行为的卖方和买方，房屋买卖的双方当事人仅是在合同中约定了税目的承担责任方，缴税行为发生在签订房屋买卖合同之后，缴税税额由税务机关依法核算征收，缴税税额问题并不属于当事人之间就合同本身的行为性质、对方当事人、标的物的约定和认知范畴，对缴税税额的认知或理解错误不构成对买卖合同法律关系本身的重大误解。第二，三方签订的《房屋买卖（居间）合同》中明确约定“双方协商后的实际成交价格为175万元，该房屋产权过户时产生的个税由康瑞公司承担，增值税由康瑞公司承担，契税由杨玉婷承担，其他相关税、费由康瑞公司承担”、“由于该房屋属于公司的房产，交易过程中产生的相关税费，公司部分由甲方承担，乙方承担契税和其他该承担税种”，双方当事人在签订合同时已对公司房屋交易所可能产生的税目及税费承担主体作出明确约定，包括当时尚无法明确的“其他相关税、费”确定由康瑞公司承担，证明双方当事人在签订合同时对税费承担有清晰认知和明确约定，并不存在重大误解。第三，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第十条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。涉案房屋买卖的土地增值税纳税义务人依法应为出卖方康瑞公司，且与双方在《房屋买卖（居间）合同》约定保持一致，康瑞公司作为企业法人，按照公司法、税法相关规定理应依法建立公司财务、会计制度，且在经营过程中需要依法纳税，具备一定的纳税知识和认知，康瑞公司以重大误解为由请求撤销合同的意见，一审法院碍难采信。再次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”；第一百五十二条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……”。康瑞公司陈述其于2018年10月15日收到中介发来的税费清单图片而得知高额土地增值税事宜，康瑞公司如认为需要行使撤销权，应当自2018年10月15日起算三个月内请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，但康瑞公司在被杨玉婷起诉至法院后，于2019年2月15日反诉请求解除合同，2019年3月31日才变更反诉请求撤销合同，已超过了法律规定的撤销权行使期间。综上所述，本案合同不具有重大误解的可撤销情形，康瑞公司主张撤销合同、双方当事人相互返还已付款项和房屋的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于第二项争议焦点，一审法院认为，首先，三方于2018年1月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》中明确约定“双方协商后的实际成交价格为175万元，该房屋产权过户时产生的个税由康瑞公司承担，增值税由康瑞公司承担，契税由杨玉婷承担，其他相关税、费由康瑞公司承担”，三方于2018年9月14日签订的《苏州市存量房买卖合同》约定“房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，按买受方缴纳所有税费方式处理”。杨玉婷与中介方家谊美公司于庭审中均陈述，该内容约定的不一致系中介工作人员在《苏州市存量房买卖合同》中勾选错误，并非协商一致的变更约定。康瑞公司虽陈述《苏州市存量房买卖合同》系买卖双方最终确认，但是也陈述并无证据证明买卖双方在签订《房屋买卖（居间）合同》后进行过协商且达成一致意见变更税费承担主体。综合三方当事人的陈述可以证实买卖双方就税费承担主体问题在履行过程中并未发生协商一致的变更约定。其次，三方于2018年1月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》中明确约定“本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，本合约如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准”，在买卖双方没有协商一致变更税费承担主体约定的情况下，《房屋买卖（居间）合同》与《苏州市存量房买卖合同》就该部分内容不一致，应当按照当事人约定以《房屋买卖（居间）合同》内容为准，涉案房屋买卖所产生的契税、登记费、工本费等买方税费由杨玉婷承担，增值税、土地增值税及其他卖方相关税、费由康瑞公司承担。关于第三项争议焦点，一审法院认为，买卖双方虽已经签订房屋买卖合同且已提交房屋转移登记申请，但是因为康瑞公司未按约定及时缴纳相应税费导致房屋转移登记并未完成。首先，因《房屋买卖（居间）合同》未约定房屋转移登记时间及对应逾期违约责任，故应以《苏州市存量房买卖合同》中相应约定处理。《苏州市存量房买卖合同》约定“自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成不动产转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。属于出卖人责任的，……逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人不退房的，自本条约定的办理不动产转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理不动产转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行”。杨玉婷于2018年9月3日履行完毕付款至资金托管账户的义务，买卖双方也在中介方组织下向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，仅是康瑞公司于2018年10月15日知晓高额土地增值税事宜后未履行缴税义务导致房屋转移登记并未完成，应自2018年10月16日起计算逾期转移登记违约金，至康瑞公司实际履行缴税和配合办理转移登记手续之日止。其次，关于逾期违约金标准，买卖双方约定以每日按房屋价款万分之五计算违约金，康瑞公司抗辩称该违约金过高请求调整。一审法院认为，第一，该违约金标准系当事人合意约定，且并未超出法律规定违约责任的上限。第二，因为康瑞公司逾期缴税和配合办理房屋转移登记，导致杨玉婷长时间未取得房屋所有权证，对其此后基于该房屋的使用、收益造成一定影响，且杨玉婷因本案纠纷耗费了一定的时间、精力和诉讼成本，违约金的约定标准并未过分高于造成的损失。第三，土地增值税的征收目的在于规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。康瑞公司在购买涉案房屋和再出售涉案房屋期间，基于土地增值取得了一定的收益，应当依法缴纳一定比例的土地增值税。康瑞公司作为一家企业，应当遵守法律规定，承担社会义务。现康瑞公司在签订房屋买卖合同且有明确法律规定、合同约定的情况下，拒绝缴纳土地增值税导致逾期完成房屋转移登记。一审法院以实际损失为基础，兼顾考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中逾期违约金标准尊重当事人约定，不予调整。另外，杨玉婷与康瑞公司约定青山绿庭二区18幢302室房屋成交价格为175万元、定金3万元整（购房定金可冲抵购房款）。因杨玉婷于2018年1月18日支付3万元、于2018年7月2日存入资金托管账户购房首付款525000元、于2018年9月3日转入资金托管账户购房贷款1225000元，杨玉婷超额支付的3万元购房款，康瑞公司应当予以返还。康瑞公司可在完成房屋转移登记后自行领取资金托管账户内的购房款。关于康瑞公司提出“定金罚则与违约责任不得重复适用，杨玉婷诉请第2项和第3项重叠，有违法律规定”的抗辩意见，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，当事人可以约定违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法；也可以约定给付定金作为债权担保，给付定金一方不履行约定债务则无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定债务则应当双倍返还定金；当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案中，杨玉婷仅主张康瑞公司退还超额支付的3万元，并未适用定金条款要求康瑞公司双倍返还定金，杨玉婷的两项诉请并非定金罚则与违约责任的重复适用，故一审法院对康瑞公司的该抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州康瑞环境科技有限公司于判决生效之日起十日内将位于苏州市高新区房屋转移登记至杨玉婷名下，该房屋转移登记所产生的契税、登记费、工本费等买方税费由杨玉婷承担，增值税、土地增值税及其他相关卖方税费由苏州康瑞环境科技有限公司承担。二、苏州康瑞环境科技有限公司于判决生效之日起十日内退还杨玉婷购房款3万元并向杨玉婷支付逾期转移登记违约金（违约金以房屋成交价格175万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年10月16日起计算至苏州康瑞环境科技有限公司实际履行缴税和配合办理转移登记手续之日止）。三、驳回苏州康瑞环境科技有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费7000元，保全费5000元，合计12000元，由苏州康瑞环境科技有限公司负担。反诉案件受理费10275元，由苏州康瑞环境科技有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。康瑞公司上诉主张涉案两份合同存在欺诈和显失公平的情形，属于可撤销合同，应予以撤销，但并未对欺诈和显失公平的情形举证予以证明。康瑞公司主张若其支付453624.80元的税费，涉案房屋实际成交价格远低于正常市场价格，则显失公平。对此本院认为，纳税是每一个市场交易主体的法定义务，税额是由税务机关依法核算确定，且纳税行为系在房屋买卖合同签订之后发生。康瑞公司以纳税为由主张显失公平，从而请求撤销涉案房屋买卖合同，理由不能成立，本院不予支持。双方签订的涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。康瑞公司还上诉主张，三方于2018年9月14日签订的《苏州市存量房买卖合同》中约定房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费由买受人承担，且该合同签订在后，更能代表当事人的真实意思表示。对此本院认为，《房屋买卖（居间）合同》与《苏州市存量房买卖合同》关于税费承担主体的约定不一致，三方于2018年1月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》中明确约定，本合约如与双方签订的存量房买卖契约及附件有相抵触的条款，以本合同为准，现无证据证明买卖双方通过协商一致变更了有关税费承担主体的约定，故关于税费承担主体的约定应以《房屋买卖（居间）合同》的内容为准。《房屋买卖（居间）合同》第二条约定房屋过户时产生的个税、增值税由甲方（康瑞公司）承担，契税由乙方（杨玉婷）承担，其他相关税、费由甲方承担。土地增值税应属于该约定中的其他相关税、费部分，应由康瑞公司承担。同时合同第九条还约定由于该房屋属于公司房产，交易过程中产生的相关税费，公司部分由甲方承担，乙方承担契税和其他该承担税种，因为康瑞公司为涉案房屋的出售方，根据相关法律规定，土地增值税应属于公司负担部分，故应由康瑞公司承担。而且，本案中，康瑞公司系涉案房屋的转让方并取得了相应的转让收入，应为土地增值税的法定纳税义务人。故，康瑞公司关于土地增值税应当由杨玉婷承担的上诉主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。康瑞公司上诉还认为杨玉婷主张的违约金不应支持。对此本院认为，《苏州市存量房买卖合同》约定“自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成不动产转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任”。涉案房屋未能完成转移登记系因康瑞公司未履行缴税义务，故按照合同约定康瑞公司应当承担违约责任。关于逾期违约金的标准，康瑞公司上诉主张合同约定的违约金过高，本院认为，康瑞公司作为企业法人，依法纳税是其应尽的法律义务。在有明确法律规定以及合同约定的情形下，康瑞公司拒绝缴纳土地增值税导致房屋逾期过户，恶意违约性质明显。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，考量公平原则和诚实信用原则，对合同约定的违约金标准不予调整，属于合理裁量，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人康瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17275元，由上诉人康瑞公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇一九年十二月三十一日法官助理  史学树书 记 员  许彤彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。