湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0821民初1981号原告：李作清，男，1968年11月7日出生，汉族，京山市人，住京山市新市镇惠山北路47号172户，现住京山市，委托诉讼代理人：谭华锋、马江涛，京山市开发区法律服务所法律工作者，特别授权。被告:田运山，男，1962年4月29日出生，汉族，京山市人，住京山市，第三人：闵言达，男，1945年5月25日出生，汉族，京山市人，住京山市，委托诉讼代理人：李红武，男，1968年3月5日出生，汉族，京山市人，住京山市，特别授权。第三人：欧阳海燕，女，1968年10月3日出生，汉族，京山市人，住京山市温泉新区杨堰湾2号58户，现住京山市，第三人：郝冕，女，1989年2月22日出生，汉族，京山市人，住京山市，委托诉讼代理人：黄新平，京山市雁门口法律服务所法律工作者，特别授权原告李作清与被告田运山、第三人闵言达、欧阳海燕、郝冕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告李作清及其委托诉讼代理人马江涛、被告田运山、第三人闵言达的委托诉讼代理人李红武、第三人郝冕的委托诉讼代理人黄新平到庭参加诉讼，第三人欧阳海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告及第三人提供土地使用证协助原告办理位于京山市新市镇××小区××单元××号房屋的不动产证；2.承担该土地补缴的土地出让金；3.诉讼费由被告负担。审理中，原告放弃第二项诉讼请求。事实及理由：2007年1月1日，原告与被告田运山签订了房屋出售合同，约定购买被告位于新市镇××小区××单元××号房屋，价格13万元。合同约定被告确保房屋过户手续。因该房屋系三第三人开发，房屋总证和土地使用证登记为第三人。2007年3月29日，三第三人与原告签订了房地产买卖契约办理了房屋过户手续，但未办理土地使用证。2018年，根据规定，该房屋应办理不动产证，原告多次找被告和三第三人要求将房屋土地使用证提供给原告办理不动产证，但被告和三第三人以各种理由推诿，导致原告无法办理。为此，现原告诉至本院。被告辩称，原、被告双方是在2007年1月份通过中间人办理的房屋买卖手续，其已经按照合同约定把房屋卖给了原告，履行了合同约定的义务，并把所有权证办在了原告名下，故没有义务再帮原告办理使用权证及其他权证。第三人闵言达及郝冕均述称，第一，三第三人当时不是房地产开发，是集资共同建房，并约定该建筑的所有权证由三人出资并且共有；第二，第三人当时将案涉房屋转让给被告田运山是不含地价的毛坯房，是附条件的合同，并约定在办理土地使用证时需向第三人购买土地，因此，第三人不应当也没有义务协助办理手续，第三人和原告之间没有关联性，请求驳回原告对第三人的诉请。原告为证实其主张，向法庭提供以下证据予以证明：证据一、原、被告间的房屋买卖合同一份，证实被告田运山将其位于新阳小区39栋1单元701室出卖给原告，被告有义务协助办理该房屋各项过户手续。证据二、2007年3月29日房地产买卖契约一份、房产证三份，证实该房屋以原告与第三人签订买卖契约的形式合法转移过户给原告。证据三、房屋产权证一份，证实该诉争房屋的所有权人登记为原告李作清。证据四、土地登记卡三份，证实该诉争房屋的土地使用权登记在三第三人名下。证据五、土地出让金收据一份，证明原告已补交个人房屋未交面积的土地出让金3890元。被告未提交证据。第三人欧阳海燕未发表意见，亦未提交证据。第三人闵言达及郝冕提交了如下证据：证据一、2002年3月19日建房协议一份，证明该栋建筑的土地由三第三人共同出资，系三人共有。证据二、转让合同一份，证明第三人将房屋出卖给了被告，转让房屋时只卖了房屋，不包含土地的价格。经庭审辩证、质证，被告及第三人闵言达及郝冕均对原告的全部证据的真实性无异议，本院均予以采信。原告及被告对第三人闵言达及郝冕的证据一无异议，本院予以采信；原告对第三人闵言达及郝冕的证据二的真实性提出异议，本院认为，被告对该转让合同认可，且第三人闵言达也明确说明三人共同建房后，经内部协商，该案涉房屋由闵言达和郝冕所有，故转让合同客观反映了闵言达和郝冕将案涉房屋转让给被告的事实，原告的该质证理由不能成立，本院对该证据予以采信。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，确认事实如下：位于京山市××人民大道××栋房屋所占面积124.95平方米土地使用权系第三人闵言达、郝冕及潘付平（系欧阳海燕之夫）共有，三人各分摊面积为41.65平方米，土地性质为国有使用权。2002年，第三人闵言达、郝冕及潘付平共同出资在该土地上建造了八层楼房，房屋建成后，根据出资情况，三人确定七楼即本案诉争房屋由闵言达、郝冕所有。2005年6月28日，被告田运山与第三人闵言达、郝冕签订《转让合同》，约定被告田运山以66000元购买该房屋，该款不含土地价格。合同签订后，第三人闵言达、郝冕将房屋交付被告田运山，田运山对该房屋进行了装修，但未要求办理房屋产权转移登记手续。2007年1月1日，原、被告又签订《房屋买卖合同》，约定原告李作清以13万元的价格购买被告田运山的该房屋，同时约定，过户手续由原告负担，被告有责任协助原告办理各项过户手续。被告田运山将房屋交付原告后，2007年3月29日，被告找到第三人闵言达、郝冕及潘付平后，将原京山县房地产管理局提供的《房地产买卖契约》交由三人签字后，将房屋产权转移登记在了原告李作清名下，但未办理土地使用权转移登记手续。2019年3月，原告李作清在原京山市国土资源局办理土地使用权转移登记手续时，即找被告及三第三人协助办理时遭拒，即诉至本院。另查明，第三人欧阳海燕与潘付平系夫妻，2009年，潘付平因病去世，第三人欧阳海燕居住在诉争房屋所在第四楼。2019年3月26日，原告在原京山市国土资源局办理土地使用权转移手续时，因诉争房屋所在宗地总面积超标，各户应分摊面积3.54平方米，已交纳相应土地出让金3890元。本院认为，原、被告及第三人争议的焦点在于：一、第三人闵言达及郝冕与被告田运山约定只出售房屋，不包括转让土地使用权是否符合法律规定；二、被告及三第三人是否有义务协助原告办理土地使用权转移即不动产转移登记手续。对于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”我国对房地产适用“房地一体”的基本原则,即不认为土地与土地之上的建筑物是相互独立的物权客体,而是认为房屋与其下的土地是一个整体,即以房地产作为物权客体。本案第三人闵言达及郝冕与被告田运山约定只出售房屋，保留土地使用权，只能认定第三人将房屋出售给被告田运山时在价格方面作出了一定优惠，不能认定只出售地上房屋，而不出售土地使用权，第三人闵言达及郝冕在转让房屋时必须依法一并将该房屋的土地使用权一并转移，第三人闵言达及郝冕的该抗辩理由因违反法律规定，不能成立。至于第三人闵言达及郝冕与被告田运山对保留土地使用权价款的约定只能约束合同双方当事人，对原告没有约束力，双方可以就此纠纷另行处理。对于争议焦点二，即协助办理土地使用权转移手续问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本院涉及二份买卖合同的履行，即第三人闵言达、郝冕与被告田运山之间以及原告与被告田运山之间，由于该二份买卖合同均系双方真实意思的表示，内容并不违反法律法规强制性的规定，合法、有效，双方均应全面履行其义务。作为第一受让方的被告田运山与出卖方的第三人闵言达、郝冕签订合同后，交付了对价，第三人闵言达、郝冕已将房屋交付给了被告田运山，且原、被告签订合同后，原告亦履行了交付款项的义务，被告田运山亦履行了交付房屋的义务，同时，经被告田运山协调，第三人闵言达、郝冕和潘付平协助原告办理了该房屋所有权证，上述作为出卖人的第三人及被告田运山虽然履行了部分合同义务，但尚未协助办理土地使用权转移登记暨不动产转移登记手续，未全面履行合同附随义务。此外，因诉争房屋所处宗地土地使用权系第三人闵言达、郝冕和潘付平共有，虽然第三人闵言达、郝冕和潘付平协议诉争房屋由第三人闵言达、郝冕所有，但系内部约定，三人仍应就对外所负债务承担连带责任，此外，因潘付平与第三人欧阳海燕系夫妻，以潘付平名义所建造的房屋属于夫妻共同财产，潘付平在共建案涉房屋过程中形成的债务系夫妻共同债务，第三人欧阳海燕应对潘付平所负债务承担清偿责任。基于合同的相对性，第三人闵言达、郝冕、欧阳海燕应协助被告田运山办理房屋产权转移登记手续，同时，被告田运山应协助原告办理房屋产权转移登记手续。综上，鉴于本案诉争的房屋已由原告居住十余年之久，且已办理了房屋所有权证，对上述二份合同一并处理，有利于减少当事人的诉累，也有利于维护交易安全，遵循诚实信用原则，故被告及第三人闵言达、郝冕、欧阳海燕均应继续履行合同、协助原告办理土地使用证转移登记暨不动产转移登记手续。根据合同的约定，其过户费用由原告承担，对原告的该诉讼请求，本院依法予以支持。第三人闵言达、郝冕及被告辩称其没有义务协助原告办理产权转移登记手续的理由不能成立。由于原告自愿放弃第二项请求，属于对其民事权利的处分行为，本院应允。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告田运山、第三人闵言达、欧阳海燕、郝冕应当自本判决生效之日起七日内协助原告李作清办理位于京山市新市镇人民大道（新阳小区）39栋1单元701号房屋的土地使用权暨不动产转移登记手续。案件受理费4300元，因适用简易程序减半收取为2150元，由被告田运山负担1075元，第三人闵言达、欧阳海燕、郝冕共同负担1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  朱社平二〇一九年十二月二十四日书记员  罗 兰