广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6818号原告（反诉被告，统称原告）：深圳市玛格帆科技有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道西环路上星西部工业区华展物流园E栋厂房5楼。统一社会信用代码为91440300573141345M。法定代表人：张迎，该公司总经理。委托诉讼代理人：关淼，广东国晖律师事务所律师。被告（反诉原告，统称被告）：东莞市中恩物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇厦边社区S358省道1762号一楼A01号。统一社会信用代码为91441900MA52H6LE5F。法定代表人：叶时井，该公司经理。委托诉讼代理人：陈昌骅，广东莞安律师事务所律师。原告深圳市玛格帆科技有限公司诉被告东莞市中恩物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，被告提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案依法由审判员吴振滨适用简易程序于2019年6月4日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人关淼，被告委托诉讼代理人陈昌骅到庭参加庭审，本案现已审理终结。诉讼中，原、被告自行协商调解事宜未果，调解期间不计入审限。原、被告同意在简易程序审限届满后继续适用简易程序审理，经本院院长批准，本案延长简易程序审限3个月。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的租赁合同书已于2019年3月6日解除；2.被告向原告返还房屋租房保证金120300元、用水用电保证金20000元、第一个月剩余租金（41100元-1600元/30天*2个月10天=37367元）共计177667元；3.被告向原告支付上述款项逾期利息，自2019年3月10日起计算至实际支付日止，按照同期银行贷款利率计算；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月24日，原、被告签订《租赁合同书》，被告将位于东莞长安镇厦边边社区358省道1762号厂房A栋第三层302区和宿舍两间出租给原告。《租赁合同书》第一条4约定“乙方自租赁之日起到工商局办理相关营业执照合法经营，甲方有义务协助乙方办理”；第三条约定“租赁物免租期为60天，即从2019年1月1日起至2019年2月30日止、免租期届满次日为起租日，从2019年3月1日开始计收租金”；第三条（一）1约定“厂房租金每月人民币38500元整；2.宿舍租金每月人民币1600元整”；第三条（二）1约定“本合同规定保证金担保，乙方预先向甲方支付三个月租金的金额人民币120300元整作为租房保证金，另甲方收取乙方壹个月用水用电保证金为人民币20000元整，另缴清第壹个月的总租金为人民币41100元；总计金额为人民币181400元，合同期满后乙方结清所有费用后，甲方一星期内无息退还乙方押金”。合同签订当日，原告分别缴纳房屋租房保证金120300元、用水用电保证金20000元、第一个月租金41100元，以上共计181400元。在合同履行过程中，因原告在承租厂房进行生产经营需要办理营业执照，根据东莞市市场监督管理局的规定，进行商事主体设立登记需要提交租赁房屋业主不动产权属证明、租赁房屋产权人同意转租、分租证明材料等经营场所使用证明，原告多次催促被告提供，被告拒不提供，导致原告无法办理营业执照从而导致原告无法正常经营。原告认为，原告承租被告厂房的目的就是为进行合法生产经营，被告协助原告办理企业营业执照、提供办理营业执照的相关材料是被告合同约定义务，经催告后，被告拒不配合，被告的行为不仅违反双方合同约定，也致使原告租赁被告厂房的目的不能实现，因此，原告诉至法院，判如所请。被告答辩称：1.原告的陈述不符合事实。原告自2019年1月1日开始占用案涉房产，3月7日发函要求解除合同，在此之前原告并没有主动提出与被告沟通办理公司经营场所地址变更或者重新设立公司并办理营业执照。在收到原告解除合同的通知后，被告已经电话通知原告不认同其解除合同的事实与理由。同时被告告知原告可以提供相应材料协助原告设立公司并办理营业执照。在此之前被告已经提供材料积极协助其他用户在案涉房产的地址成立公司并办理营业执照。2.被告要求原告按照合同约定租金标准承担原告起诉之前的房屋占有使用费102750元，抵扣其将被告支付的房屋租赁押金。在签订合同时，被告是在原告承诺使用该房屋的期限内才给予原告两个月免租期，现原告主张解除合同的理由不能成立，应当按照约定全面履行自己的承诺。原告违反诚实信用原则，擅自解除合同，免租期条件不成就，原告应按合同约定租金标准承担起诉之前的房屋占有使用费。原告诉请的利息损失不应得到支持。3.原告应当赔偿被告损失40000元。原告通过中介承租案涉房产，被告为此向中介支付了40000元作为佣金，现在原告拒绝履行承诺，应当赔偿被告该损失。被告提出反诉诉讼请求：1.原告支付2019年1月1日至2019年3月15日期间的房屋占有使用费102750元；2.原告赔偿损失40000元；3.原告承担本案反诉费。原告答辩称：原告承租了厂房及宿舍，其中宿舍没有免租期。原告实际从2018年12月24日占用至2019年3月6日，合计两个月10天，每个月800元/间。厂房有两个月免租期，原告于2019年3月支付当月租金41100元，因此被告应返还原告剩余租金为41100元扣减宿舍租金。本院经审理查明：2018年12月24日，原、被告签订《租赁合同书》约定，被告将位于广东省东莞市长安镇厦边社区358省道1762号厂房A栋第3层302区及两间宿舍（每间800元）出租给被告；租赁物的功能为生产及原告员工生活居住；原告自租赁之日起到工商局办理相关营业执照合法经营，被告有义务协助原告办理；租赁期限从2019年1月1日至2026年12月30日，前两年租金不递增；免租期为60天，从2019年1月1日起至2019年2月30日，从2019年3月1日开始计收租金，免租期内只免厂房租金，宿舍、杂费计基本水电费不免；厂房租金为38500元每月，宿舍租金为1600元每月，卫生清运费为500元每月，电梯费为500元每月，原告应在每月5日前支付当月租金及上月水电费用；租赁保证金为三个月租金即120300元，另收取1个月用水用电保证金20000元，另缴清第一个月的租金为41100元，合同期满后原告结清所有费用后被告在一星期内无息退还押金；合同履行中发生争议不能协商解决的可向当地人民法院提起诉讼；任何与本合同有关的由各方发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式；合同中记载了双方联系地址及电话，其中被告的地址为“东莞市长安厦边”，联系电话为139××××1915。合同签署后原告向被告支付了电费押金20000元、厂房及宿舍押金120300元、第一个月租金41100元。被告于诉讼中确认案涉租赁物没有取得房产证，也未办理建设工程规划许可证。合同签署后，原告对案涉厂房进行了装修，此后原告于2019年3月6日搬离案涉租赁物业。原告于对反诉的答辩意见中详细陈述了其诉请的应退还租金的计算过程，被告对该计算过程及金额予以确认，但主张其不应退还，且因原告违约，合同约定的免租期取消，原告应支付该期间的占有使用费。关于案涉租赁交易中介费，被告提交收据显示其向案外人支付了40000元中介费。原告于庭审中确认原告员工的配偶居间介绍案涉租赁交易，原告未支付中介费，未承诺会承担中介费。原告主张被告未按合同约定履行协助办理营业执照，未提供原告需要的相关资料以致原告不能办理营业执照无法开展经营。被告于庭审中表示其可以提供相关资料给原告办理营业执照，原告在收到被告的律师函等通知后有电话告知原告前来领取资料，但原告并未领取。原、被告人员通过微信沟通办理证照事宜。微信聊天记录显示，原告人员于2018年12月31日向被告人员表示“王经理，请协助提供一下资料2.租赁合同3.土地使用证明（工业用地证明）”并表示需要该些资料用于环评，被告人员回复表示“我问问，这边客户都没有要用的。要去村里搞，手续会麻烦点，你叫那边把样本发给我”；此后至1月15日，双方继续就被告提供证照等资料事宜进行沟通，原告陆续增加了需要被告提供的资料，包括国土证或房产证复印件、一手房东提供的同意分租合同，并表示“以前或许不需要，最近太严格了。没办法。请协助一下。公司注册不了的话，其他的不太容易走，请谅解，麻烦王经理跟进了”；2019年2月10日，原告人员催问“王经理，我们那个地方登记好了吗？”，对方回复“还没有上班，年前在搞”。2019年2月26日，原告委托律师向被告发出律师函，表示在合同履行过程中，因被告不能提供租赁房屋业主不动产权属证明、租赁房屋产权人同意转租、分租证明材料导致原告不能向东莞市市场监督管理局提交经营场所使用证明，从而无法完成企业设立登记，无法生产经营，原告多次催促被告协助办理企业营业执照，被告未能办理，因此原告要求被告在律师函送达之日起三日内提供上述材料并协助办理营业执照，逾期则要求解除合同及退回各项费用。原告向被告营业执照登记地址寄送了律师函，并于邮单上留存了案涉合同所记载的被告联系电话。查询结果显示该邮件于2019年2月27日妥投。2019年3月6日通过快递向被告寄送了解除通知函，表示被告经原告发送律师函后仍不能提供材料及协助办理营业执照，原告决定解除合同。原告提交了《东莞市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》拟证明其拟经营的电镀行业申办营业执照时需要提供相应的住所使用证明。该管理办法第十二条规定了不适用住所信息申报的情形，其中包括拟申请从事电镀等行业的，第十三条规定不适用住所信息申报的，申请人应向登记机关提供如下住所使用证明：使用非自有房产的，使用证明为业主不动产权属证明和房屋租赁协议或者无偿使用证明，未取得不动产权属证明的，提交房地产管理部门出具的证明，或者房屋竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证，或者镇人民政府、街道办事处、园区管委会、村（居）民委员会出具的相关证明等，市场主体将其住所对外转租、分租的，须征求房屋产权人同意。被告对此表示，原告于签订合同时并未告知其租赁厂房用于电镀生产，而是称用于经营表面喷涂。被告提交住所（经营场所）产权证明、证明、营业执照、协议书、收据、批复意见拟证明其他企业承租了被告出租的工业园厂房，被告已经为该些企业出具了相关证明并协助办理了营业执照，因此被告有能力也有意愿配合承租方办理相关的营业执照。该些证据显示，东莞市长安镇厦边社区居民委员会于2019年3月出具了位于广东省东莞市××太××路××室的产权证明；长安镇厦边股份经济联合社厦边分社于2018年6月4日出具证明表示位于广东省东莞市××社区××省××号的工业园所涉土地性质为工业用地，符合长安镇规划，同意在该地从事经营工业生产项目；东莞市富来特光电有限公司经营地址为广东省东莞市长安镇太安路长安段1762号6栋201室，设立日期为2019年3月4日；东莞市亮晶实业有限公司经营地址为广东省东莞市长安镇厦边社区358省道1762号A栋四楼，经营范围为研发、生产销售五金制品、表面喷涂处理等，设立日期为2018年7月12日，东莞市环境保护局于2018年8月27日作出批复认为亮晶公司建设的生产项目从环境保护角度可行。以上事实，有前述证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证及房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同无效。案涉合同无效，故原告要求确认解除案涉租赁合同书，没有法律依据，本院不予支持。合同无效的，双方应相互返还因合同取得的财产，因此原告要求被告返还收取的租房保证金102300元、用水用电保证金20000元，本院予以支持。原告已经使用宿舍、占用厂房进行装修，根据前述司法解释第五条第一款的规定，出租方可主张承租方支付实际占有使用案涉租赁房屋的占有使用费，因此被告要求原告支付宿舍及厂房占有使用费，本院予以支持。根据案涉合同的约定，2019年1月、2月为免租期，即该期间厂房租金为0元。故合同无效后被告可主张的参照合同约定租金标准计算的占有使用费为厂房2019年3月1日至6日的厂房占有使用费7700元（38500元/30天*6天）及2019年1月1日至3月6日的宿舍占有使用费3520元（1600元/月*2个月+1600元/30天*6天）。原告自行计算的宿舍占有使用费金额3733元已超出被告可主张的宿舍占有使用费金额，本院予以照准。故被告应返还的多收租金为29667元（41100元-7700元-3733元）。被告反诉要求原告支付2019年1月、2月的占有使用费，没有事实及法律依据，本院予以驳回。原告诉请返还的多收租金中没有扣减厂房占有使用费金额，原告诉请金额中超出本院认定的部分，本院不予支持。上述保证金及剩余租金的返还义务是基于合同无效所产生，因此被告的返还义务自合同被确认无效时才确定，原告要求被告支付从2019年3月10日起算的逾期付款利息，本院不予支持。被告因案涉交易支付的中介费属于该居间合同关系项下被告应支付的居间服务对价，不属于被告的损失。且被告将没有取得房产证及建设工程规划许可证的房屋对外出租，同时案涉合同履行过程中，被告在原告多次催促包括发送律师函催促后未按合同约定提供相应资料协助原告办理营业执照，致使原告不能开展经营继续租用租赁物，被告对此具有过错。因此即使被告存在相应损失，亦应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告东莞市中恩物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市玛格帆科技有限公司返还租房保证金102300元、用水用电保证金20000元、多收的租金29667元；二、驳回原告深圳市玛格帆科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告东莞市中恩物业管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为1927元，由原告深圳市玛格帆科技有限公司负担257元，由被告东莞市中恩物业管理有限公司负担1670元；反诉受理费1577.5元，由被告东莞市中恩物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴振滨二〇一九年十二月二十六日书记员  王颖盈强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。