苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初7982号原告：杭州奥博物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市上城区钱塘名都6幢205室，统一社会信用代码913301093524511204。法定代表人：赵建奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鑫，浙江五前律师事务所律师。被告：苏州易亚物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路1500号现代创展大厦1幢1110室，统一社会信用代码91320594789075869G。法定代表人：林力功，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪太元，江苏普邦律师事务所律师。原告杭州奥博物业管理有限公司（以下简称“奥博物业公司”）与被告苏州易亚物业管理有限公司（以下简称“易亚物业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法由审判员王冬青适用简易程序独任审理，后因故变更由审判员张继红适用简易程序独任审理。本案于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告奥博物业公司的委托诉讼代理人张鑫，被告易亚物业公司的委托诉讼代理人汪太元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥博物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告预收的物业服务费64999.48元、车位费及管理费15683元、储藏室电费51884.8元，合计132567.28元，并支付违约金107379.27元（2018年10月11日暂时计算至2019年7月1日，每日按千分之三计算）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年8月30日和浙江省海盐县武原街道海逸豪园业主委员会签订物业服务合同，原告为海逸豪园小区提供物业服务，被告为上一任物业管理公司，在业主委员会的授权下，原被告进行交接，被告未将预收取的物业服务费、车位费、管理费、储藏室电费移交原告，故原告诉至法院。案件审理过程中，原告奥博物业公司明确对储藏室电费不再主张。被告易亚物业公司辩称，1、原、被告签订的协议系处分了其他已交费业主的权益，属于无权处分，事后也没有得到相关业主的追认，因此案涉合同无效。2、即便涉案合同被认定有效，依据协议第四条约定，被告付款条件尚不成就，被告不应支付任何款项。3、原告主张的违约金计算标准过高，且无证据证明原告存在实际损失，被告对违约金计算的时间点亦持有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月10日，原告奥博物业公司（甲方）与易亚物业公司（乙方）签订一份《关于奥博物业和易亚物业的协议》，协议约定乙方已收缴但未提供服务的2018年9月1日之后的物业费、泊位费、泊位管理费、预收储藏室每户200元的电费等，乙方根据使用情况多退少补。乙方在2018年9月11日之前将小区财务等相关信息资料移交给甲方，甲方对以上信息确认无误后通知乙方，乙方在一个月内将应退款项一次性支付甲方，如逾期乙方按每天千分之三的违约金支付给甲方。2019年2月17日，被告易亚物业公司向原告奥博物业公司出具一份《回函》，载明由贵司致我司有关海逸豪园小区2018年9月1日撤场时相关财务交接事宜清单交于贵司，并明确由贵司负责核对，如有误差可由贵司凭收集我司开具的有效票据提供双方核正，现贵司致函对我司所提供相关财务事项无异议部分或有异议部分，我司作回复如下：一、无异议部分：1、对2018年9月-12月预收物业费60809.8元无异议；2、对预收2019年物业费3753.68元无异议；3、对预收2018年9月-12月地下车位费378元无异议；4、对预收2018年9月-12月地面车位费8880元无异议；5、对预收2018年9月-12月地下车位管理费3114元无异议；6、对预收2019年地面车位费3311元无异议。另查明，海盐县武原街道海逸豪园小区业主委员会出具一份《情况说明》，载明奥博物业公司和易亚物业公司2018年9月10日签订物业交接合同，我业委会是见证方，对于易亚物业公司将预收的物业费、车位管理费、储藏室电费承诺移交给奥博物业公司，业委会是同意的并征求了业主代表意见，业主代表也同意，因此预收的费用就不再移交给业委会再移交到奥博物业公司，而是双方核对后直接移交。原告奥博物业公司向本院陈述，主张被告返还的物业服务费金额为64999.78元，包括《回函》中第1项和第2项金额计64563.48及遗漏的两名业主缴纳的物业服务费436元。原告向本院明确就遗漏的436元无证据提交。主张被告返还的车位费及管理费15683元，包括《回函》中第3、4、5、6项金额，合计15683元。关于原告主张违约金的起算点，原告方主张从《关于奥博物业和易亚物业的协议》签署后30日，即2018年10月11日起算，违约金标准为每日千分之三。庭审中，被告方明确已于2018年9月11日请将财务信息资料交给原告，原告向给被告发函后，被告于2019年2月17日向原告发出回函。上述事实，有原告方提交的关于奥博物业和易亚物业的协议、回函、海逸豪园业主委员会出具的情况说明及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，争议款项经业主委员会同意由原、被告自行交接。原、被告之间达成的协议系各方当事人真实意思表示，依法成立生效，对各方均具有约束力。关于原告主张的物业服务费，因原告无法提交遗漏物业服务费436元的相关证据，故本院不予支持，对被告在回函中确认的金额64563.48元，因原被告双方均不持异议，故本院予以确认。关于原告主张的车位费、管理费，因被告在回函中确认无误，故本院予以支持。关于被告提出付款条件不成就的抗辩理由，本院认为被告方在庭审中明确收到了原告方关于财务信息的发函，双方约定的“甲方对以上信息确认无误后通知乙方，乙方在一个月内将应退款项一次性支付甲方”付款条件已成就。因原告无法提交证据证实其向被告发函的时间，故本院以被告向原告发出回函后一个月即2019年3月17日作为被告应付款的时间节点。因被告提出违约金计算标准过高，故本院酌定调整为以80246.48元为基数，自2019年3月17日起至2019年7月1日止，按照年利率11.7%计算违约金，为2790.57元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：被告苏州易亚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州奥博物业管理有限公司预收物业服务费、车位费、管理费计80246.48元，以及截至2019年7月1日的违约金2790.57元。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2030元，由原告杭州奥博物业管理有限公司负担1092元，由被告苏州易亚物业管理有限公司负担938元。（上述款项已由原告预交，由被告苏州易亚物业管理有限公司于履行本判决时一并支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 张继红二〇一九年十二月二十五日法官助理 陈 晨书 记 员 李舒晨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。