贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初4502号 原告:冠鲁房地产开发有限公司，住所地：山东省平邑县浚河路207号。统一社会信用代码:9137132616869793X7。 法定代表人：刘加营，系该公司董事长。 委托代理人：刘配娟，系该公司销售员。 被告：陈培坤，男，1986年11月23日出生，汉族，福建省南安市人，户籍地福建省南安市。现住贵州省黔西县。 被告：陈锦绣，女，1988年7月10日出生，汉族，福建省南安市人，户籍地福建省南安市。现住址同上。 原告:冠鲁房地产开发有限公司（以下称冠鲁公司）与被告陈培坤、陈锦绣商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告冠鲁公司的委托代理人刘配娟到庭参加了诉讼。被告陈培坤、陈锦绣经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告冠鲁公司诉称：两被告系夫妻关系。2014年5月12日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于黔西县体育中心西侧明德新城的第9幢1-12-1号商品房出售给两被告，房屋总款为267140元，两被告应于2015年12月31日前分期付清全部房款。2014年8月11日前已付134140元，剩余133000元分期如下：2014年12月30日前付40000元；2015年6月30日前付40000元；2015年12月31日前付53000元。合同签订后，两被告仅于2015年5月2日付款20000元，余款113000元至今未付。原告经多次通知未果，诉至法院请求判决：1、解除原、被告双方于2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》，返还房产；2、原告冠鲁公司退还两被告已付房款134140元。 原告冠鲁公司于举证期限内向法庭提交下列证据： 1、冠鲁公司《营业执照》副本、法定代表人身份证明书、身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。 2、陈培坤、陈锦绣的身份证、结婚证复印件，用以证明两被告的基本身份信息。 3、《黔西县商品房预售合同登记表》、《商品房买卖合同》（合同编号：0391），用以证明原、被告双方签订商品房合同并约定相关权利义务的事实。 4、贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初4224号《民事裁定书》，证明原告曾就同一案件事实向法院起诉后又撤诉的事实。 被告陈培坤、陈锦绣未作答辩，也未向法庭提交证据。 经审查，原告提交的上述书证来源合法、内容真实，并能相互印证其主张的证明目的，可作为定案依据予以采信。 经审理查明，被告陈培坤、陈锦绣系夫妻关系。2014年5月12日，两被告与原告冠鲁公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0391），约定原告冠鲁公司将其开发位于黔西县体育中心西侧的明德新城第9幢1-12-1号商品房预售给两被告，合同约定该房建筑面积53.28平方米，套内建筑面积39.55平米。按照套（单元）计算，房屋总价款为267140元，两被告于2015年12月31日前按分期方式付款，截止2014年8月11日已付134140元，剩余133000元具体分期如下：2014年12月30日前付40000元；2015年6月30日前付40000元；2015年12月31日前付53000元。合同另对买受人逾期付款的违约责任、商品房的交付时间与条件、出卖人逾期交房的违约责任、房屋登记等事项进行约定。合同第十条逾期付款责任载明：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起7日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。第十一条约定交房时间为2015年6月30日。2014年7月1日，涉案合同由产权登记机关办理商品房预售合同登记备案。合同签订后，两被告仅于2015年5月2日付款20000元，余款113000元至今未付。原告经多次催讨无果，曾于2019年7月11日向本院提起诉讼，后于同年7月19日撤回起诉，本院于同日裁定予以准许。现原告再次诉至法院，请求如上所判。 本院认为，原告冠鲁公司系有房地产开发、销售资质的企业，与作为自然人的两被告签订《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。关于原告行使合同解除权的条件是否成就的问题，本案中，双方在合同中约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，从两被告应于2015年12月31日前支付最后一期房款而未付来看，两被告逾期付款早已超过90日，且经原告多次催告后也未在合理期限内履行付款义务，故无论是依合同约定还是法律规定，原告行使合同解除权的条件均已成就，原告可以解除合同。解除权应在法律规定或当事人约定的期限内行使，法律并未规定商品房买卖合同解除权的行使期限，双方当事人在涉案合同中也未对此作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，结合原告于2019年7月11日首次起诉后撤诉，又于同年7月22日再次提起本次诉讼的情形判断,原告虽未举证证明其对两被告履行催告义务的具体时间，但其上述首次起诉主张权利的时间可视为其向两被告履行催告义务和通知解除合同义务的时间。原告撤回起诉后，再次提起本次诉讼并未超出上述三个月的合理期限，且也履行了通知义务，故对其解除合同的诉讼请求，因于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告已收取两被告的两次购房款共计154140元（134140元+20000元），应退还两被告。涉案商品房并未交付两被告，故不存在返还房产的问题。对原告的这一诉求，不予支持。两被告经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及参加法庭辩论等诉讼权利，并承担相应不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十六条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告冠鲁房地产开发有限公司与被告陈培坤、陈锦绣于2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》； 二、原告冠鲁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告陈培坤、陈锦绣已付购房款154140元； 三、驳回原告冠鲁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3205元，由原告冠鲁房地产开发有限公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审 判 长  张光辉 人民陪审员  刘正富 人民陪审员  黄江惠 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  张 瑜