上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初52606号原告：朱秀洪，男，1967年11月3日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琴，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海万豪置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：虞建平，董事长。委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。原告朱秀洪与被告上海万豪置业有限公司(以下简称万豪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告朱秀洪的委托诉讼代理人郭韧、王琴，被告万豪公司的委托诉讼代理人袁慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱秀洪向本院提出诉讼请求：1、万豪公司返还参建款348,000元并支付利息(以275,500元为本金，自2011年12月21日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算)；2、万豪公司赔偿房屋差价899,000元(按参建总价551,000元与每平方米50,000元单价计算差价)及利息(以899,000元为本金，自2011年12月21日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算)。事实与理由：朱秀洪与万豪公司于2006年12月21日签订《参建协议书》，约定朱秀洪以每平方米19,000元的价格购买万豪公司开发的坐落于上海市七浦路凯旋城87-2号地块房地产项目“凯旋城万豪公寓”中参建面积29平方米的二层商铺(以下简称系争房屋)，房屋参建总价为551,000元。签约后，朱秀洪向万豪公司支付了50%的参建款275,500元，并向万豪公司股东翟某某支付了72,500元参建款。2007年至今，万豪公司一直拒绝履行合同约定的义务。后朱秀洪得知，万豪公司已于2011年将系争房屋以每平方米65,000元的单价出售给案外人上海熠嘉实业有限公司(以下简称熠嘉公司)。朱秀洪认为，万豪公司未依约履行与朱秀洪之间的《参建协议书》，将系争房屋另行出售给熠嘉公司，违反了合同的约定，应承担相应的民事责任，为此诉至法院，要求法院判如所请。被告万豪公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋未获得分割为各独立商铺出售的许可，导致双方所签订的《参建协议书》无效，双方都不存在责任。基于合同无效，参建款同意返还给朱秀洪，但是万豪公司只收到朱秀洪支付的参建款275,500元，而朱秀洪所述其另行通过翟某某支付给万豪公司72,500元，万豪公司并未收到，所以不同意支付72,500元。朱秀洪在主张返还参建款的基础上还要求赔偿，不符合法律规定；且基于合同无效，万豪公司将系争房屋出售给熠嘉公司，系自行处置自己的合法财产，与朱秀洪无关，朱秀洪不能以万豪公司与熠嘉公司的合同单价作为计算房屋差价损失的依据。经审理查明，2006年12月21日，朱秀洪(乙方)与万豪公司(甲方)签订《参建协议书》，约定：乙方自愿出资参建由甲方所开发的“凯旋城万豪公寓”二层商铺，参建商铺单元号见附图；参建面积29平方米；参建商铺单价19,000元，总价551,000元；本参建协议正式签订的同时，乙方支付参建总价的50%，计275,500元；“凯旋城万豪公寓”的商场部分结构封顶并取得预售许可证后，乙方一次性付清参建总价的余款部分，计275,500元，并将本协议转换成正式的商品房预售合同，购买单价不变，购买总价以商品房预售合同面积为准。该协议附有一份“凯旋城万豪公寓”二层平面图，该图显示二层将被分割为多个独立商铺，图上标注了系争房屋的位置。同日，万豪公司出具《收据》一张，载明收到朱秀洪万豪公寓二层商铺参建款275,500元。另查，“凯旋城万豪公寓”商场部分即塘沽路XXX号XXX-XXX层。2006年12月，规划部门核发的涉及塘沽路XXX号XXX-XXX层的《建设工程规划许可证》中，该1-4层房屋为商场，平面布局为大开间，无分隔形式。万豪公司于2010年6月取得塘沽路XXX号XXX-XXX层的预售许可证，该许可证记载的预售房屋为塘沽路XXX号XXX层、XXX层、XXX层、XXX层。2010年7月，规划部门给予万豪公司的信访答复函中告知，对于万豪公司提出的塘沽路XXX号XXX-XXX层商场铺位分隔处理的要求不予同意。2013年11月14日，万豪公司取得系争房屋所在的上海市塘沽路XXX号XXX层房屋(以下简称2层房屋)的大产证。2014年7月15日，2层房屋的权利人登记为熠嘉公司，建筑面积1091.16平方米。2019年4月28日，本院作出(2018)沪0106民初17293号民事判决，认定万豪公司与熠嘉公司于2011年12月21日签订《上海市商品房预售合同》，熠嘉公司按照每平方米房屋建筑面积50,000元的单价向万豪公司购买2层房屋，熠嘉公司应支付2层房屋的购房款54,558,000元。该判决现已生效。审理中，朱秀洪提供案外人翟某某的名片及翟某某开具的收据。收据上列明客户名称为“张志明”，项目为“定购上海凯旋万豪童装城一楼商铺面积15.5平方米，建筑面积31平方米转让费计人民币155,000元”，该收据上收款人为翟某某，盖章单位为案外人上海万祥房地产经纪有限公司。朱秀洪认为，名片显示翟某某为万豪公司股东，因此朱秀洪将参建款支付给翟某某即是支付给万豪公司，故要求万豪公司一并返还。万豪公司对此表示不予认可，翟某某不是万豪公司股东或员工。且该收据显示的客户名称不是朱秀洪本人，印章也非万豪公司所盖，故不同意返还朱秀洪主张的72,500元。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。朱秀洪与万豪公司所签订的《参建协议书》实质是商品房预售合同。朱秀洪购买的是分隔后的商铺，而万豪公司取得的是塘沽路XXX号各层整层的预售许可证，并未获得将整层分割为各独立商铺出售的许可。因此，双方所订《参建协议书》为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现万豪公司同意返还参建款275,500元，本院予以确认。至于朱秀洪主张万豪公司还应返还其向翟某某支付的72,500元，本院认为，朱秀洪未能提供充分的证据证明其向翟某某支付了该款以及翟某某系代万豪公司收取的参建款，应当承担举证不能的责任，故朱秀洪该项诉请，本院不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。万豪公司作为房地产开发企业对于《参建协议书》的无效显然应承担主要责任。朱秀洪在万豪公司尚未取得商品房预售许可证的情况下即签订协议、支付房款，亦有过错。《参建协议书》的无效导致的损失即约定房价与目前市场价格之间的差价，应由朱秀洪、万豪公司按照各自过错程度分担，其中万豪公司应承担70%的损失，朱秀洪应承担30%的损失。此外，在损失赔偿问题上，还应考虑到朱秀洪仅支付了部分房款而非全额付款。对于2层房屋的目前市场价格，综合考量该地段同类房屋的市场价的标准，本院酌定“凯旋城万豪公寓”2层商铺目前的市场价为每平方米50,000元较为合适，万豪公司应赔偿朱秀洪损失314,650元。朱秀洪主张的参建款利息及房屋差价的利息均属于因合同无效所致，本院认为万豪公司赔偿的房屋差价已经足以弥补朱秀洪的实际损失，故对上述两项请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告朱秀洪与被告上海万豪置业有限公司于2006年12月21日签订的《参建协议书》为无效合同；二、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告朱秀洪参建款275,500元；三、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告朱秀洪损失314,650元；四、原告朱秀洪的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,023元(原告朱秀洪已预缴)，减半收取计8,011.5元，由原告朱秀洪负担6,148.5元，被告上海万豪置业有限公司负担1,863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 双二〇一九年十二月十二日书记员 袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。