河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12563号原告：徐小可，男，1986年10月15日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：杨磊，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯凯，河南中亨律师事务所律师。被告：郑州华南城有限公司，住所地新郑市。法定代表人：梁丽仪,董事长。委托诉讼代理人：王增奎，法务经理。委托诉讼代理人：张玲玲，法务专员。原告徐小可与被告郑州华南城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐小可及其委托诉讼代理人张凯凯，被告郑州华南城有限公司的委托诉讼代理人王增奎、张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐小可向本院提出诉讼请求：1.判令郑州华南城有限公司向徐小可合格交付徐小可购买的商品房；2.判令郑州华南城有限公司每日按商品房总价款的万分之一向徐小可支付逾期交房的违约金，自2019年10月1日起计算至实际合格交付商品房之日止（商品房总价款763589元，暂计算至起诉之日的逾期交房违约金为3359元）；3.判令郑州华南城有限公司向徐小可返还以商铺租金名义收取的购房资格费用35200元；4.判令郑州华南城有限公司限期将徐小可所购买商品房的入户门整改为外开门；5.本案全部诉讼费用由郑州华南城有限公司负担。事实与理由：2018年1月5日，徐小可与郑州华南城有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：徐小可购买郑州华南城有限公司开发的位于孟庄镇××路东侧、××大道南侧，郑州华南城中园1组团10幢15层1502号的住宅商品房一套，郑州华南城有限公司应在2019年9月30日前将达到交付使用条件的商品房交付徐小可使用，并出示商品房经验收合格的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。签订以上《商品房买卖合同》后，徐小可按照合同约定向郑州华南城有限公司履行支付了全部商品房价款。之后，郑州华南城有限公司通知徐小可于2019年9月28日交房，但徐小可购买的商品房实际并未达到合格交付条件，商品房所在小区目前仍在大面积施工，消防设施空置、户内设施欠缺，且郑州华南城有限公司至今未出示商品房经验收合格的证明文件，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，故徐小可认为，郑州华南城有限公司至今未实际履行完成合格交付商品房的义务，并已给徐小可造成损失，郑州华南城有限公司应当承担逾期交房的违约责任，赔偿支付足以弥补徐小可实际损失的违约金。徐小可购买商品房前，郑州华南城有限公司在推销中对徐小可宣称郑州华南城有限公司商品房在当地享有特殊优待可不受限购政策影响，而到双方网签《商品房买卖合同》时，郑州华南城有限公司又要求徐小可在商品房总房价款外另行支付了购房资格费用。以上价外费用系以商铺租金名义开具收款收据，但双方之间并无商铺租赁的事实，郑州华南城有限公司收取该项价外费用属违法违规行为，应予返还。徐小可所购商品房的入户门原设计为外开门，并在双方所签订《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》中有明确显示，而郑州华南城有限公司在徐小可不知情的情况下将入户门更改为内开门，实际影响到房屋内部空间及生活便利，也与小区其他商品房的入户门类型不统一。郑州华南城有限公司的该行为构成合同违约并造成徐小可损失，郑州华南城有限公司应负责及时将徐小可所购买商品房的入户门整改为外开门或赔偿徐小可损失。综上，合同当事人应当按照合同约定诚信、全面履行自己的义务，郑州华南城有限公司的行为构成违约应承担违约责任。为维护徐小可的合法权益，特提起本案诉讼。被告郑州华南城有限公司辩称，一、郑州华南城有限公司与徐小可之间存在商品房买卖合同关系，该商品房交付的标准是经验收合格，该商品房于2019年9月29日已经通过竣工验收并通过备案。二、郑州华南城有限公司已经向徐小可邮寄入伙通知书即交房通知书，尽到了通知交房的义务。本案商品房未能按期交付，是由于徐小可拒不收房造成的，视为郑州华南城有限公司已经按时履行了交付义务。三、徐小可以主体质量问题以外的质量瑕疵为由拒收该商品房，视为商品房已经按期交付。四、徐小可与案外人之间存在房屋租赁合同关系。其所交付的租金是案外人收取的。徐小可所主张的商铺租金或购房资格费与本案无关。五、涉案房屋为中间南向户型，入户门若做成外开，开启时将影响疏散走廊的实际宽度，相当于阻断走廊两端住户在紧急情况下的逃生路线。为消防安全考虑，现场按照内开施工，符合设计和施工规范，并符合消防验收标准。且根据设计图，门口处已经预留鞋柜的空间，并未影响到房屋内部空间和生活便利，更没有给徐小可造成损失。合同附件一户型图仅为示意图。附件四9.3，本合同附件所示该商品房所在区域的平面布局仅为平面示意。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则出卖人可自主实施，无需提前征得买受人同意。按照合同约定，郑州华南城有限公司为了整体消防安全，避免业主在使用过程中产生邻里纠纷，从优化公共区域使用的角度考虑，将涉案商品房的入户门由外开改为内开，并不属于违约情形，不应承担违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月5日，徐小可与郑州华南城有限公司签订了《商品房买卖合同》及附件一至附件四，徐小可购买郑州华南城有限公司开发的位于新郑市××镇××路东侧、××大道南侧××城××楼××房屋××套，房屋总价款763589元。该《商品房买卖合同》第八条交付期限，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议约定：第四条、关于房屋交付及验收，4.4买受人收房时，如本规划区域内有其它在建项目，无论该在建项目处于何种状态，买受人同意不会以此为由主张任何权利，包括但不限于因在建工程引起的噪声污染、环境污染、必要的短暂停水停电（事前通知）、交通不便等。第九条关于规划设计变更的补充约定，9.1经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应在变更确定之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在收到通知后15日内向出卖人做出是否退房的书面答复，买受人有权在收到通知后15日内未向出卖人做出书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，视为买受人接受规划、设计变更及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行。9.3本合同附件所示该商品房所在区域的平面布局仅为平面示意。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则出卖人可自主实施，无需提前征得买受人同意。但如出卖人向买受人发出相关通知，买受人应在收到通知后15日内给予书面回复，逾期回复，或未明确表示不同意的，视为买受人同意并接受调整。合同签订后，徐小可依约向郑州华南城有限公司支付了全部购房款。2019年9月30日，郑州华南城有限公司通知徐小可交房，徐小可认为郑州华南城有限公司交付的涉案房屋未达到合格交付的条件。另查，1、2017年11月3日，徐小可与郑州宝力通市场开发管理有限公司签订了《郑州华南城房屋租赁合同》一份，租赁郑州华南城内4#-4-55房屋，租赁期限为2年，房屋租金35200元。同日，徐小可向郑州宝力通市场开发管理有限公司交纳租金35200元，郑州宝力通市场开发管理有限公司向徐小可出具了加盖收款专用章的收据一份。2、2018年6月5日，设计单位就华南城中园10号楼的前述设计问题向郑州华南城有限公司及施工单位、监理单位发送了设计更改通知单，更改内容为：1、本工程各层平面图中B户型入户门均改为内向开启。3、2019年10月16日，新郑市住房和城乡建设局出具了新住建消验字（2019）第012号建设工程消防验收意见书，载明：郑州华南城有限公司：你单位申报的位于新郑市××镇××路东侧、××大道南侧××城××＃××＃楼、××＃××＃楼、××＃××＃楼及地下车库工程……经审查相关申报资料及现场验收测试，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格……。4、2019年10月30日，新郑市住房和城乡建设局就华南城中园一组团7#、9#、10#、11#、12#、15#、16#楼工程出具了竣工验收备案证明书，该证明书中载明的竣工验收日期为2019年9月29日。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、收据、房屋建筑工程竣工验收备案证明书、建设工程消防验收意见书、房屋租赁合同、商品住宅质量保证书使用说明书、房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书、设计更改通知单及本案庭审笔录等予以证明。本院认为，郑州华南城有限公司与徐小可签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，双方均应依约履行各自的义务。郑州华南城有限公司在2019年9月30日通知徐小可向其交付房屋，而徐小可在房屋符合法定交付条件的情况下不予接受，不领取《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且涉案房屋于2019年9月29日已经竣工验收合格，视为郑州华南城有限公司已经依照合同约定在2019年9月30日前向徐小可交付了符合约定的房屋，故徐小可要求郑州华南城有限公司合格交付购买的商品房并支付逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。徐小可要求郑州华南城有限公司返还以商铺租金名义收取的购房资格费用35200元，但该35200元系郑州宝力通市场开发管理有限公司依据与徐小可签订的房屋租赁合同收取，其要求郑州华南城有限公司返还该款项，无事实及法律依据，本院不予支持。涉案商品房的入户门由外向开启更改为内向开启，系因外向开启不符合设计规范，而是依据建筑专业审查意见和设计单位的通知所为，并非郑州华南城有限公司私自进行的更改。故对徐小可要求郑州华南城有限公司限期将涉案房屋的入户门改为外向开启的诉讼请求，本院不支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告徐小可的诉讼请求。案件受理费764元，减半收取计382元，由原告徐小可负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  许伟红二〇一九年十二月三十一日代理书记员  师凯浩