云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2386号上诉人（原审原告）：曲靖市恒大物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区曲沾大道顺景花园小区1幢，统一社会信用代码：915303025501189270。法定代表人：张中俊，董事长。委托诉讼代理人：徐露霜，公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：何兴甫，男，汉族，1963年11月20日生，富源县人，教师，住富源县。委托诉讼代理人：何文龙（系何兴甫之子），男，汉族，1987年12月20日生，住曲靖市麒麟区。上诉人曲靖市恒大物业服务有限公司（以下简称恒大物业公司）因与被上诉人何兴甫物业服务合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初4029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大物业公司上诉请求：1.撤销曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初4029号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定被上诉人家中返水属于物业服务范围，造成损失是物业服务不到位导致，系事实认定错误，判决结果错误。根据《物业管理条例》第三条规定，上诉人与曲靖天源房地产开发有限公司签订的《天源自由港物业服务委托合同》、《顺景花园小区前期物业服务合同》及《补充协议》约定服务内容：物业共用部位、公共设施设备的维修、养护和管理（指业主购买房屋面积以外的部分）。根据上诉人一审提交的相关证据表明，上诉人已经尽到物业服务合同约定的义务。被上诉人家中返水部位不属于物业公共区域，上诉人没有义务对业主家中专有部分进行管理。2.一审认定“原告在长期的物业服务期间，对业主出现的问题，未向相关部门进行申报，未积极解决业主的问题”系事实认定错误。从曲靖市天源房地产开发有限公司交房之日起，在房屋质保期内就存在业主反映的一楼返水问题，被上诉人将相关情况反映给上诉人后，上诉人上报给曲靖市天源房地产开发有限公司，公司以已交房不再承担相关责任为由一直未做处理。后业主反映相关问题，上诉人均上门协助处理。根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，顺景花园小区排污管道的更新、改造，需启动小区专项维修资金处理。由于顺景花园地下车位和2栋4单元1103号房屋未缴纳专项维修基金，加上小区部分业主不配合和不同意，导致专项维修基金一直无法申请下来。上诉人对被上诉人所反映的问题，已经尽到协助义务，也尽到物业服务合同约定的义务。3.一审在被上诉人未提交证据的情况下，直接认定上诉人违约错误。一审中被上诉人没有提供证据证明损失是上诉人违约直接导致，也未提供证据证明损失存在的真实性，在没有证据证明的情况下直接认定上诉人违约，赔偿被上诉人损失没有合法依据。4.一审适用法律错误。上诉人不存在违约行为，被上诉人从2015年4月1日起即未交物业费，经上诉人多次催交仍拒不交纳，已构成根本违约，按照前期物业服务协议的约定，被上诉人应该按时足额缴纳物业费并支付相应违约金。被上诉人辩称，顺景花园一楼属于公共管道的问题，这是上诉人的职责范围内的，但长达四、五年时间都没有进行疏通，我们向社区、房管局等相关部门反映过，物业公司也没有解决，口头上告诉我们是房地产开发商没有提供施工图，管道不明确，所以无法处理。恒大物业公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付2015年4月1日至2019年3月31日的物业费7436元、二次加压费240元、水池清洗费240元、垃圾清运费528元、违约金1689元，共计10133元；2.被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：被告系曲靖市麒麟区顺景花园小区2-2-101号房屋业主，该房屋建筑面积为129.09㎡。2010年11月16日原告与曲靖市天源房地产开发有限公司签订《天源自由港物业服务委托合同》约定：恒大物业公司为天源自由港物业提供服务；服务内容：业主共用设施、部位的运行、维修、养护和管理（指业主购买房屋面积以外的部分）。共用部位和相关场地的环境卫生、垃圾的收集、清运、管道的疏通、共用绿化的养护和维修、车辆停放服务、公共秩序、安全防范等的协助服务、装饰装修服务等内容。物业的管理服务费按双方约定乙方采取政府指导价按年向业主收取，住宅物业管理费1.2元/㎡/月，其他服务费用例如垃圾清运费根据当地政策法规执行。合同服务期限自2010年11月20日起至2016年4月1日止。2011年1月1日曲靖天源房地产开发有限公司与原告签订《补充协议》，约定：二次加压费60元/年/户、水池清洗费60元/年/户。业主于每年四月份预交下一年物管费，逾期交纳的，将按日收取所欠费用的0.03%的违约金。自2011年1月起，小区原名称“天源自由港”变更为“顺景花园”。2015年4月1日，原告与曲靖天源房地产开发有限公司签订《顺景花园小区前期物业服务合同》，合同期限自2016年4月1日起到2021年4月1日止，约定违约金按每日千分之一计算。物业公共部位，共用设施设备的日常小修维护费用由乙方承担，涉及到中修、大修、更新、改造费用，按照相关法律规定，由专项维修资金中列支等内容。合同签订后，原告按照约定为小区提供物业服务。被告自2015年4月1日至2019年3月31日未交纳物业管理费及相关费用。庭审中查明，被告家中厨房返水情况，原告认为须动用房屋维修资金才能彻底解决。一审法院认为，原告与曲靖市天源房地产开发有限公司签订《天源自由港物业服务委托合同》、《补充协议》、《顺景花园小区前期物业服务合同》系前其物业服务合同，内容未违反法律规定，合法有效，对顺景花园小区全体业主均具有约束力。原告按照合同约定履行了物业管理服务，被告作为该小区业主，未按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。因垃圾清运费系原告代收，并非原告的费用，原告要求被告支付垃圾清运费528元的主张成立，予以支持。原告认可该小区一楼部分业主厨房返水情况，须启用专项房屋维修基金。原告在长期的物业服务期间，对业主出现的问题，未向相关部门进行申报，未积极解决业主的问题。因原告未完全履行服务管理义务，酌情支持物业管理费、二次加压费、水池清洗费的50%即物业管理费3718元、二次加压费120元、水池清洗费120元。原告主张的违约金，因其存在违约行为，故对该主张不予支持。判决：被告何兴甫于本判决生效之日起十日内支付原告曲靖市恒大物业服务有限公司自2015年4月1日至2019年3月31日的物业管理费3718元、二次加压费120元、水池清洗费120元、垃圾清运费528元，合计4486元。案件受理费54元减半收取27元（原告已预交），由原告曲靖市恒大物业服务有限公司承担。二审中，当事人围绕双方争议的事实提交了证据，上诉人提交三组证据：1.《催交通知》一份，证明房管局通知开发商交专项维修资金；2.《情况说明》一份，证明上诉人在服务期间，在业主反馈情况后，向相关部门进行过申报；3.《顺景花园小区使用住宅专项维修资金业主意见签名表》，证明作为物业服务公司已经履行了相关的义务。被上诉人质证认为，没有签过民意调查表，来源不明，不予认可；申请专项基金没有被上诉人的签名，实际疏通下水管道是业主自己解决的，证明不了上诉人所要证明的事实，无法证明上诉人在积极履行义务。被上诉人提交光盘一份，欲证明被上诉人家里管道返水情况，系公共管道堵塞，物业公司没有疏通，是被上诉人自己找人疏通，向物业公司反映过问题，但物业公司没有解决，被上诉人自己找人解决后，费用由被上诉人支出，物业公司没有承担相应损失。经询问，被上诉人对其光盘视频来源，其表示系用手机录制，并当场用手机播放光盘载明的视频内容让上诉人进行质证，上诉人对证据三性不予认可。本院认为，上诉人在二审提供的证据不能证明物业公司履行物业服务义务，解决了业主所反映的物业存在的问题，不予采信；对于被上诉人提交的视频光盘，其证明的事实在一审中其提交的相关证据已作为其主张的事实的证据予以采信，二审不再作为认定事实的证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，二审予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，上诉人与曲靖市天源房地产开发有限公司签订《天源自由港物业服务委托合同》、《补充协议》、《顺景花园小区前期物业服务合同》内容未违反法律规定，合法有效，对顺景花园小区全体业主均具有约束力。上诉人按照合同约定履行物业管理服务，被上诉人作为该小区业主，应按期交纳物业服务费。虽然本案被上诉人未按时交纳物业费，已构成违约，但该违约行为系该小区包括被上诉人在内的部分业主因管道堵塞导致其厨房返水，上诉人在长期的物业服务期间，对业主多次反映的问题，其负有解决和处理的义务，但均未能有效解决，客观上给被上诉人带来不便，对此，上诉人存在履行合同不到位之处，亦应承担一定责任，对其上诉主张不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54元，由上诉人曲靖市恒大物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇一九年十二月十七日书记员 唐 皓