济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初6079号 原告：辛鑫，男，1994年11月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘业晨，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙燕然，山东瀛岱律师事务所实习律师。 被告：李淑美，女，1976年4月14日出生，汉族，住济南市。 原告辛鑫与被告李淑美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，原告辛鑫向本院提出诉讼保全申请，要求冻结被告李淑美的银行存款326000元或查封其相应价值的财产。本院作出（2019）鲁0104民初6079号民事裁定，采取了保全措施。本院依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告辛鑫的委托诉讼代理人刘业晨、孙燕然到庭参加诉讼；被告李淑美经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛鑫向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《济南市存量房屋买卖合同》；2.依法判令被告向原告支付违约金326000元（以房屋总价款1680000元为基数，按20%支付违约金）；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2019年7月25日，原告通过济南志万房地产经纪有限公司与被告签订《济南市存量房屋买卖合同》，原告将济南市槐荫区德州路3888号名景台小区北区X号楼及X号配套公建2-1602、2-112、车位北区158X号房产，以168万元总价款出售给被告。根据合同约定，原告应于2019年8月25日前办理完毕抵押登记注销手续，被告在抵押登记注销后5个工作日内将第一笔购房款100万元整支付给原告。如被告逾期履行合同约定义务超过十五日，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并由被告承担违约责任，以房屋总价款的20%支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同，办理完毕抵押登记注销手续。但被告违反合同义务，拒不支付第一笔购房款，经原告及房产中介机构多次催办，被告以各种理由拖延拒办。至今，原告未收到被告应支付的购房款，并给原告造成巨大经济损失。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除涉案合同，并由被告承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，依法起诉，望判如所请，支持原告的诉讼请求。 辛鑫在庭审中明确要求李淑美支付的保全保险费为600元，律师费为3000元。 李淑美未作答辩。 辛鑫围绕诉讼请求依法提交了证据，包括《济南市存量房屋买卖合同》《房屋权属状况信息》《不动产抵押注销证明》《催办函》《解除合同通知》及快递单据、《证明》《民事委托代理合同》及律师费发票、《保险保函》及保险费发票、本院组织当事人进行了证据交换和质证。李淑美未到庭参加庭审，亦未提交书面质证意见。本院对辛鑫提交的以上证据予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合辛鑫的陈述，经审理认定事实如下： 一、坐落于济南市槐荫区德州路3888号名景台小区北区X号楼及X号配套公建2-1602号房屋（面积97.23平方米）、2--112号房屋（面积8.49平方米）及名景台小区北区地下车库-158X号车位（面积24.92平方米）均为辛鑫所有，其中2-1602号房屋及2--112号房屋于2017年12月25日进行了不动产权登记，房产证号分别为济南201702633XX和济南201702633XX；-158X号车位于2019年8月9日登记，房产证号为济南201901757XX。 二、2019年7月25日，辛鑫作为房屋出售方，李淑美作为房屋购买方，经济南志万房地产经纪有限公司居间，签署合同编号：100004001371的《房屋买卖业务签订文件合订本》，包括《签约提示》《交易资金托管提示函》《交易方留存信息表》《济南市存量房屋买卖合同》《家具家电及附属设施清单》等。其中《济南市存量房屋买卖合同》约定出售方所售房屋为坐落于济南市槐荫区德州路3888号名景台小区北区X号楼及X号配套公建2-1602号房屋，面积97.23平方米，出售方持有的房屋所有权证证号为鲁（2017）济南市不动产权第02633XX号。共同出售的配套设施包括2--112号、车位北区158X号，证号鲁（2017）济南市不动产权第02633XX号。出卖人与买受人应于房屋交付当日办理配套设施的交接手续。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国邮政银行，抵押金额23万元，出售方应于2019年8月24号前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2019年8月25号前办理完毕抵押登记注销手续。出售方解押款来源为出售方自行筹齐。成交价格为本合同项下房屋、装饰装修及附属设施的成交总价格为168万元，该价格不因市场价格的波动而变动。房款支付方式为购买方于2019年7月25日向出卖方支付定金1万元，于出售方办理完毕抵押登记注销手续后5个工作日内支付第一笔购房款100万元，第二笔购房款67万元购买方以自行支付的方式向出售方支付。房屋的交付为出售方在办理完毕房屋权属转移登记手续后于当日将该房屋交付给购买方。合同还对税、费相关规定、权属转移登记、违约责任等内容进行了约定。其中违约责任约定“（一）出售方与购买方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”“（三）”约定“购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，且出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同其他约定的义务超过十五日的。购买方出现上述根本违约情形之一的，购买方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售方支付违约金；购买方向出售方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”合同在违约责任中还约定“（六）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费”。合同的“其他约定”处约定买卖双方协商于2019年8月30号之前买卖双方配合办理网签手续。 三、以上合同签订后，李淑美向辛鑫交付了定金1万元。 辛鑫按约办理抵押登记的注销手续，其抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行向济南市不动产登记中心出具《不动产抵押注销证明》，内容为：我行与抵押人辛鑫在贵处办理了不动产抵押权登记，不动产登记证明（他项权证）号为：鲁（2017）济南市不动产证明第01359XX号。现我行同意注销上述不动产的抵押权，由此产生的一切法律责任和后果，均由我行承担。我行委托辛鑫办理注销上述不动产抵押权登记事宜。受托人依法所做的一切行为及签署的一切文件，我行均予以承认，并承担相应的法律责任。特此证明。 四、辛鑫办理了抵押权注销登记后，李淑美未按约定向其支付第一笔购房款。济南志万房地产经纪有限公司于2019年8月30日作出《催办函》，内容为：李淑美（房屋购买方）、辛鑫（房屋出售方）：你们在我公司签订的房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号：100004001371）于签订之日（2019年7月25日）起，已正式生效。根据合同内容第三条成交价格及房款支付的约定的第三款房款支付时间中的协议条款：2.购房款。购买方应当按照下列约定时间（或条件）将第一笔购房款100万元整（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式向出售方支付。出售方办理完毕抵押登记注销手续后5个工作日内。现出售方已于2019年8月21日办理完过户前的所有手续。且合同另有约定：买卖双方协商于2019年8月30号之前买卖双方配合办理网签手续。今天已是约定网签日，故告知双方尽快履行合同条款。无法履约一方将面临违约风险，违约责任合同有明确约定。 因李淑美仍未履行支付第一笔购房款的约定内容，辛鑫于2019年9月7日向李淑美致函，内容为：我们在济南志万房地产经纪有限公司签订的房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号：100004001371）于签订之日（2019年7月25日）起，已正式生效。根据合同内容第三条成交价格及房款支付的约定的第三款房款支付时间中的协议条款：2.购房款。购买方应当按照下列约定时间（或条件）将第一笔购房款100万元整（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式向出售方支付。出售方办理完毕抵押登记注销手续后5个工作日内。我方已于2019年8月21日办理完过户前的所有手续。按照合同约定，你方最迟应于2019年8月29日之前支付第一笔购房款100万元整。但截止今日2019年9月6日您方仍未支付第一笔购房款，您方作为购买方已经逾期履行本合同。现我方根据合同内容第九条违约责任第（一）规定：“出售方与购买方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”要求您方支付逾期履行违约金，违约金支付期间从2019年8月29日起计算，至实际履行之日。并要求您方按照合同约定尽快履行支付第一笔购房款的义务。特此告知。 因李淑美仍未支付购房款，辛鑫于2019年9月19日作出《解除合同通知》，内容为：我们在济南志万房地产经纪有限公司签订的房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号：100004001371）于签订之日（2019年7月25日）起，已正式生效。根据合同内容第三条成交价格及房款支付的约定的第三款房款支付时间中的协议条款：2.购房款。购买方应当按照下列约定时间（或条件）将第一笔购房款100万元整（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式向出售方支付。出售方办理完毕抵押登记注销手续后5个工作日内。我方已于2019年8月21日办理完过户前的所有手续。按照合同约定，你方最迟应于2019年8月29日之前支付第一笔购房款100万元整。但截止今日2019年9月17日您方仍未支付第一笔购房款。根据合同内容第九条违约责任（三）购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，且出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：3.逾期履行本合同其他约定的义务超过十五日的。您方作为购买方已经构成根本违约。我们之间签订的房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号：100004001371）是双方真实意思表示，不违反法律、行政强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。您迟延支付购房款，经多次催告后在合理的期限内仍未履行。现依据合同第九条第（三）款第3条，郑重通知如下：一、自本通知到达您的同时，即解除双方签订的房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号：100004001371）；二、我将采取相应的法律手段就您迟延付款的违约行为追究您的法律责任，并就我可能因此所遭受的经济损失向您进行索赔。特此通知。辛鑫作出的该《解除合同通知》以快递方式于2019年9月21日送达至李淑美处。 五、辛鑫在本案诉讼中还提交济南志万房地产经纪有限公司出具的《证明》，内容为：因购买方李淑美迟迟不履行购买方责任，一直拖延，不支付购房首付款，造成严重违约，致在我处所签购房合同（合同编号：100004001371）无法正常履行，给出售方辛鑫造成严重的经济损失，应出售方辛鑫要求特出具此证明。 六、辛鑫为本案诉讼，于2019年10月12日与山东瀛岱律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定辛鑫委托山东瀛岱律师事务所律师作为辛鑫与李淑美房屋买卖合同纠纷案件一审阶段的委托代理人。合同对双方的权利义务进行了约定。并约定代理费收费为一审前期基础代理费3000元，后期以案件调解、案件判决执行、执行调解和解回款的百分之二十收取风险代理费用；如双方达成和解，继续履行房屋买卖合同，需另行支付3000元律师代理费。山东瀛岱律师事务所于以上合同签订当日向辛鑫出具民事代理费3000元的发票。 七、辛鑫另为本案诉讼保全向亚太财产保险有限公司济南中心支公司投保诉讼财产保全责任保险，为此支付保险费600元。该公司于2019年10月21日出具发票。 八、本案庭审中，本院向辛鑫调查李淑美已支付的定金与辛鑫现主张的违约金数额，辛鑫说明其在本案诉讼中要求李淑美支付的违约金是按合同约定中“购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，且出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：3.逾期履行本合同其他约定的义务超过十五日的。购买方出现上述根本违约情形之一的，购买方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售方支付违约金；购买方向出售方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”且其已将李淑美交纳的定金1万元扣除。本院另向其调查其主张的违约金数额是否过高，是否有证据证明其损失。其说明本案中没有证据证明其损失，违约金的数额请求酌情调整。其另明确，因已向李淑美作出《解除合同通知》，且通知已于2019年9月21日送达至李淑美，因此原诉讼请求中要求依法判令解除其与李淑美签订的《济南市存量房屋买卖合同》变更为要求确认该合同于2019年9月21日解除。 本院认为，坐落于济南市槐荫区德州路3888号名景台小区北区X号楼及X号配套公建2-1602号房屋、2--112号房屋、-158X号车位均为辛鑫所有，其经济南志万房地产经纪有限公司居间，与李淑美协商后于2019年7月25日签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中具体、明确约定以上房屋买卖内容的为《济南市存量房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。 《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”依以上规定，辛鑫与李淑美在合同签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的法律责任。 通过本案审理，可以确认以上《济南市存量房屋买卖合同》签订后李淑美向辛鑫交付了1万元定金，辛鑫也办理了抵押登记的解除。但此后，李淑美未按合同约定向辛鑫交付第一笔的购房款100万元。后虽经辛鑫及居间方济南志万房地产经纪有限公司的催促，李淑美一直未履行该项合同义务。李淑美的行为已构成违约，且已符合《济南市存量房屋买卖合同》约定的解除条件。合同法第九十三条第二项规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。辛鑫于2019年9月19日作出解除合同通知，并于9月21日将通知送达至李淑美处。合同法第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，鉴于辛鑫解除《济南市存量房屋买卖合同》的意思表示已于2019年9月21日到达李淑美处，该合同应于当日解除。辛鑫原提出的诉讼请求为要求判令解除其与李淑美签订的《济南市存量房屋买卖合同》，后其在庭审中变更为要求确认该合同于2019年9月21日解除。辛鑫变更后的该项诉讼请求符合以上合同法的规定，于事有理、于法有据，本院予以支持。 合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”辛鑫在本案诉讼中另提出诉讼请求，要求李淑美向其支付违约金326000元，并承担保全保险费、律师费、诉讼费用等。因本案通过审理，本院已经确认李淑美在合同签订后拒绝履行合同约定义务构成违约，其应向辛鑫承担违约责任。辛鑫现要求的违约金326000元是以合同约定为基础并扣除李淑美已交纳的定金1万元，应当说辛鑫的该项诉讼请求有合同约定为依据。但本院综合查明的案情，认为辛鑫与李淑美签订合同的时间为2019年7月25日，至双方发生纠纷，辛鑫向李淑美发出解除合同通知（2019年9月21日），时间尚不足两个月，即使至本案诉讼，也仅四个月的时间。辛鑫按合同约定要求李淑美承担违约金326000元，其在本案诉讼中并未提供证据证明其存在着相应的实际损失。合同法第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”依以上法律规定，并结合本案审理查明的实际情况，本院确定李淑美向辛鑫承担该项约定违约金的40%，即134400元。另辛鑫在合同签订后收取了李淑美交付的1万元定金。合同法第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”辛鑫在本案诉讼中明确选择适用违约金条款，因此李淑美已向辛鑫交纳的定金应予扣减，李淑美应当再向辛鑫支付违约金124400元。 辛鑫在本案诉讼中还要求李淑美承担保全保险费600元和律师费3000元，以上两项内容在辛鑫与李淑美签订的《济南市存量房屋买卖合同》中确有约定，即“（六）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费”。但因本院已判令李淑美向辛鑫支付违约金124400元，辛鑫支付保全保险费及律师费的损失已得以赔偿。因此辛鑫再要求李淑美承担保全保险费及律师费，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认辛鑫与李淑美于2019年7月25日签订的《济南市存量房屋买卖合同》于2019年9月21日解除； 二、李淑美于本判决生效之日起十日内向辛鑫支付违约金124400元； 三、驳回辛鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6190元，减半收取计3095元，诉讼保全费2150元，由李淑美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年十二月四日 书记员  刘 微