上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初29687号原告(反诉被告)：上海达安企业股份有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：耿毅，董事长。委托诉讼代理人：管辉，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：林森烱，执行董事。被告：林森烱，男，1964年10月3日出生。原告上海达安企业股份有限公司(反诉被告，以下简称达安公司)与被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司(反诉原告，以下简称泰帝蓓儿公司)、林森烱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，泰帝蓓儿公司提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年8月5日公开开庭进行审理，上海达安企业股份有限公司委托诉讼代理人管辉，林森烱(即泰帝蓓儿公司法定代表人)到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认达安公司与泰帝蓓儿公司于2016年7月1日签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2019年6月2日解除；2.泰帝蓓儿公司向达安公司支付拖欠的租金115,764元，并以实际拖欠金额为基数每日向达安公司按千分之五的比例承担自2019年3月26日至实际付款之日的逾期付款违约金；3.泰帝蓓儿公司向达安公司支付115,764元的解除合同违约金(达安公司收取的泰帝蓓儿公司的7万元租赁保证金同意抵扣，不足部分要求被告泰帝蓓儿公司继续支付)；4.泰帝蓓儿公司向达安公司交还位于上海市静安区长寿路XXX弄XXX号一层租赁部位的房屋(以下简称系争房屋)，并自2019年6月10日起至实际归还日止，每天按照日租金标准向达安公司支付房屋占用费；5.泰帝蓓儿公司自2019年6月10日起按照日租金二倍标准支付达安公司系争房屋企业注册地或营业地的变更、注销手续办妥为止的房屋使用费；6.林森烱对泰帝蓓儿公司的上述债务承担连带保证责任。事实和理由：达安公司与泰帝蓓儿公司2016年7月1日签订租赁合同，约定泰帝蓓儿公司向达安公司承租系争房屋，合同期限自2016年7月1日至2019年12月31日止，每月租金为38,588元，租金三个月一付。租赁合同约定，泰帝蓓儿公司应于每三个月的七日前向达安公司支付租金，若逾期支付，每逾期一日，按应缴而未缴租金的千分之五支付违约金，若拖欠租金累计超过15日，达安公司可书面通知泰帝蓓儿公司解除合同，同时泰帝蓓儿公司还应向达安公司支付违约金。租赁合同解除后7日内，泰帝蓓儿公司应当归还系争房屋，并将注册在系争房屋内的企业登记手续迁移，否则每逾期一日应向达安公司按照日租金两倍的标准支付房屋占用费。2019年7月1日，达安公司与泰帝蓓儿公司及林森烱签订《担保合同》，约定林森烱对租赁合同的各项义务承担连带保证责任。租赁期间，达安公司欠付租金，经原告多次催缴后仍未缴付，达安公司遂于2019年5月31日以律师函的形式通知被告解除合同，该份律师函于2019年6月2日签收。租赁合同解除后，泰帝蓓儿公司应当缴清欠付款项并承担违约责任，林森烱应当对上述债务承担连带保证责任，达安公司为维护自身权益，故起诉至法院，要求判如所请。庭审中，达安公司变更诉讼请求为，泰帝蓓儿公司自2019年6月3日起至实际归还日止，每天按照日租金标准向达安公司支付房屋占用费；泰帝蓓儿公司向达安公司支付拖欠的租金115,764元，并以实际拖欠金额为基数每日向达安公司按千分之五的比例承担自2019年3月26日至判决生效之日的逾期付款违约金。两被告共同辩称，因系争房屋所在商场地下一楼2018年3月开始施工，2019年3月扩大施工导致其无法经营，是达安公司违约，故从2019年4月1日开始再未支付租金，前期缴纳的7万元租赁保证金亦要求达安公司退回。其次，达安公司经办人曾承诺2018年及2019年不涨租金以弥补经营损失，故不同意按照合同的递增条款支付租金。此外，租赁合同对于相关费用虽有约定，但因为合同是霸王条款且达安公司违约在先，故对于达安公司的其他诉请亦不同意支付相关费用，而即使是泰帝蓓儿公司违约，违约金金额也过高，要求法院予以调整。审理中，泰帝蓓儿公司向本院提出反诉诉讼请求：1.解除双方之间的租赁合同，解除日期为2019年8月5日；2.反诉被告返还2019年3月份房屋租金36,750元并退还7万元租赁保证金；3.反诉被告按照36,750/月的标准支付三个月租金作为违约金，即支付违约金110,250元；4.反诉被告赔偿反诉原告退费损失177,463元(其中已退费给客户的为88,108元，尚未退给客户的为89,355元)；5.反诉原告赔偿反诉被告45,930元，因反诉原告承诺2018年及2019年不涨租金，所以对于因解除租赁合同而没有享受的租金优惠亦要求作为损失予以赔偿；6.反诉被告赔偿反诉原告营业损失20万元。事实与理由：达安公司与泰帝蓓儿公司订立租赁合同，约定泰帝蓓儿公司向达安公司承租系争房屋，租赁合同同时对租金、违约责任等作出了约定。2018年9月开始，地下一楼租客频繁施工影响了一楼泰帝蓓儿公司经营，作为业主的达安公司不能提供适格的房屋导致不能实现双方之间的合同目的，达安公司应当承担相应的违约责任，由此给泰帝蓓儿公司带来了相应损失也应当达安公司进行赔偿，故反诉原告起诉至法院要求判如所请。庭审中，反诉原告当庭撤回2019年3月份房屋租金36,750元的诉讼请求。达安公司辩称，租赁合同是因反诉原告违约而解除，不同意退还保证金及支付违约金。施工问题确实存在，但是施工人是另一租客，且租客是合法施工。本案中，反诉原告欠付租金，仍应承担违约责任，故达安企业也不同意赔偿反诉原告的各项实际损失。此外，因财务和租赁管理业务脱节导致达安公司2018年和2019年并未涨租，但这并非达安公司承诺不涨租，对于2018年和2019年的租金差额部分，达安公司不予主张，但是坚持自2019年4月1日开始按照合同中关于递增租金的约定向反诉原告追讨欠付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：达安公司为系争房屋产权人。2016年7月1日，达安公司(甲方)与泰帝蓓儿公司(乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定泰帝蓓儿公司承租系争房屋，合同期为2016年7月1日至2019年12月31日，月租金为36,750元/月，该房屋租金一年内不变，自第二年起，双方可协商对租金进行调整。乙方应于每三个月7日前向甲方支付租金，逾期一日，则乙方需按应缴而未缴的租金的千分之五支付违约金。甲乙双方约定，甲方交付系争房屋，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金，即73,500元。甲乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知解除合同，违反合同的一方，应当向另一方按月租金三倍支付违约金。双方另订立《补充条款》，约定2018年1月1日至2019年12月31日，月租金为38,588元，本合同终止后，乙方应在7日内，至相关工商行政管理部分等有关单位办妥以房屋为注册地或营业地的变更、注销手续，若乙方未履行该义务，则每逾期一日应向甲方支付日租金双倍的房屋占用费，因乙方延误办理导致其他商户无法注册使用，由此引起的一切损失，由乙方赔偿。同日，达安公司、泰帝蓓儿公司及林森烱签订《担保合同》，约定林森烱为泰帝蓓儿公司按约履行租赁合约中的各项义务承担连带保证责任。租赁合同签订后，泰帝蓓儿公司缴纳租赁保证金7万元。租赁合同签订后，双方开始履行合同，自2019年4月1日开始，泰帝蓓儿公司开始欠付租金。2019年4月15日，达安公司发送《催款通知书》给泰帝蓓儿公司，要求其清缴欠付的2019年4月1日至2019年6月30日的租金。2019年5月15日，达安公司发送律师函给泰帝蓓儿公司，再次告知其清缴欠费。2019年5月31日，达安公司发送律师函给泰帝蓓儿公司，告知解除双方之间的租赁合同，并要求泰帝蓓儿公司返还房屋、清缴欠费及承担违约责任，该份律师函于2019年6月2日被签收。对于上述催款通知书及两份律师函，两被告当庭表示已收到。泰帝蓓儿公司及林森烱在2019年8月5日的庭审中当庭明确表示不同意进行房屋交接手续，达安公司亦来信表示截止到2019年12月19日双方并未就系争房屋进行交接，泰帝蓓儿公司仍占用系争房屋。本院认为，达安公司与泰帝蓓儿公司之间的租赁合系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。达安公司认为地下一楼其他租赁户的施工行为系合法施工，泰帝蓓儿公司自2019年4月1日开始欠付租金至今已经构成违约，应当承担相应的违约责任；两被告则当庭辩称，是其他租赁户的施工行为导致其无法营业，作为产权人的达安公司不能排除施工影响，属于租赁合同约定中无法提供适格房屋导致不能实现合同目的违约情形，则达安公司应当承担相应的违约责任并赔偿其相应损失。本院认为，达安公司与泰帝蓓儿公司之间为房屋租赁合同关系，达安公司已经按照合同约定提供系争房屋以供泰帝蓓儿公司经营之用，根据租赁合同的约定达安公司亦无排除施工影响的合同义务，系争房屋更不存在缺陷、危及安全等导致不能实现合同目的情形；反观泰帝蓓儿公司，其作为承租人，本应按照租赁合同的约定按时缴纳租金，然其自2019年4月1日开始就欠付房租，其行为已经构成违约，故对于泰帝蓓儿公司及林森烱的意见，本院不予采纳，反诉原告泰帝蓓儿公司要求达安公司退还保证金、支付违约金并赔偿其各项损失的诉讼请求，本院亦不予支持。泰帝蓓儿公司逾期支付租金，根据租赁合同的约定，达安公司有权行使合同解除权，其曾书面向泰帝蓓儿公司发送律师函，要求解除双方之间的租赁合同，该份律师函于2019年6月2日被签收，被告泰帝蓓儿公司及林森烱亦当庭认可收到该律师函，故本院认定租赁合同的解除时间为2019年6月2日。租赁合同解除后，泰帝蓓儿公司占用房屋缺乏依据，应当将系争房屋返还达安公司。其次，泰帝蓓儿公司作为承租人应当清缴欠付的2019年4月1日至2019年6月2日的租金，因泰帝蓓儿公司仍实际占用系争房屋，自合同解除次日至房屋返还之日的房屋占用费亦应由其承担。虽达安公司坚持要求泰帝蓓儿公司按照租赁合同约定的租金标准向其支付租金共计38,588*3=115,764元，但截至到2019年3月31日，双方实际上均按照36,750元/月的标准计算租金，则本院认为被告泰帝蓓儿公司清缴欠付租金的标准及房屋占用费的标准也应当以36,750元/月为宜，故泰帝蓓儿公司应支付欠付的租金共计36,750*3=110,250元，并从2019年6月3日起按照36,750元/月的标准向达安公司支付房屋占用费至实际交还房屋之日止。此外,根据租赁合同的约定，泰帝蓓儿公司应当在每三个月7日前支付租金，否则每逾期一日，需按应缴而未缴的租金的千分之五支付违约金，泰帝蓓儿公司应当在2019年3月24日之前缴纳租金，泰帝蓓儿公司当庭表示违约金标准过高，要求法院予以调整，本院酌情调整为按照应缴而未缴的租金的万分之五计算违约金，达安公司要求违约金的起算点为2019年3月26日系其自行处分自身权利，本院对此予以认可，故泰帝蓓儿公司应当以110,250元为基础，按照日万分之五的标准向达安公司支付自2019年3月26日起至判决生效之日止的违约金。泰帝蓓儿公司违约，根据租赁合同约定应当按照月租金的三倍标准(即36,750*3=110,250元)支付达安公司相应的违约金，泰帝蓓儿公司已经缴纳的70,000元保证金冲抵违约金，不足部分仍应继续支付。再者，根据租赁合同的约定，泰帝蓓儿公司没有在合同终止7日内(本案中即以2019年6月10日为起算点)办妥以房屋为注册地或营业地的变更、注销手续，应当按照日租金两倍的标准支付房屋占用费，鉴于达安公司已经主张了相应的房屋占用费，再行主张证照迁移的房屋占用费的标准显然过高，故本院酌定该笔逾期办理以房屋为注册地或营业地的变更、注销手续的房屋占用费总额为12,000元。最后，鉴于林森烱已经在《担保合同》中为泰帝蓓儿公司的各项欠付费用承担连带担保责任，故达安公司要求林森烱承担连带保证责任的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。至于达安公司要求泰帝蓓儿公司支付律师费的诉讼请求，本院认为违约金已经足以弥补达安公司的损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定判决如下：一、原告上海达安企业股份有限公司与被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司就长寿路XXX弄XXX号一层部分场地签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月2日解除，被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海达安企业股份有限公司返还上述房屋；二、被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海达安企业股份有限公司欠付租金110,250元；三、被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海达安企业股份有限公司逾期付款违约金(以上述欠租之和11,0250元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年3月26日起计算至判决生效之日止)；四、被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海达安企业股份有限公司合同解除违约110,250元(与原告上海达安企业股份有限公司已收取的租赁保证金70,000元相折抵，不足部分仍应继续支付)；五、被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海达安企业股份有限公司房屋占用费，按照36,750元/月的标准，自2019年6月3日计算至被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司实际返还房屋之日止；六、被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海达安企业股份有限公司逾期变更、注销注册地或营业地手续的房屋占用费12,000元；七、被告林森烱对被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司的第二至第六项付款义务承担连带清偿责任；八、反诉原告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5,072.9元，减半收取计2,536.45元，反诉受理费4,924元，由原告上海达安企业股份有限公司负担232.7元，由被告上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司、林森烱负担7,227.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王梓二〇一九年十二月十九日书记员  陈玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。