云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8577号上诉人（原审原告）：陈学明，男，汉族，1946年9月25日生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈鑫，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：林雨薇，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈谊，男，汉族，1975年12月24日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：岳全林，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：胡晓玥，女，汉族，1982年5月28日生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：方丽君，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郞骏，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人陈学明因与被上诉人陈谊、胡晓玥确认合同效力纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈学明上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由为：1、一审认定事实严重错误。被上诉人陈谊当庭关于“房子跟陈学明没有关系，处置房屋没必要告知陈学明”的陈述可知，被上诉人陈谊出卖该房屋并没有得到上诉人的同意，陈谊处分上述房屋系无权处分，且其处分行为至今未获得上诉人的追认。被上诉人胡晓玥与范红娟的陈述自相矛盾，范红娟的证言依法不应采信。另外，一审以被上诉人与案外人的录音认定上诉人对卖房知情显属无理推断。2、被上诉人陈谊在未取得房屋共有人的同意与被上诉人胡晓玥签订的《房屋买卖（居间）合同》系无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条可知，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让，未依法登记取得权属证书的不得转让。本案涉案房屋至今未取得不动产权证，且被上诉人陈谊在处分该房屋时根本没有得到上诉人的同意，故两被上诉人签订的合同无效。被上诉人胡晓玥签订合同时已经知道涉案房屋有共有人，在没有见到共有人及委托书的前提下，仍与陈谊签订合同，不构成善意取得。被上诉人陈谊辩称，本案房屋除陈谊和陈学明外，还有其他共有人，陈谊在签订房屋买卖居间合同时未与其他人协商过，本案遗漏了共有人和房屋中介参加诉讼。被上诉人胡晓玥辩称，一审认定事实正确，被上诉人及证人的陈述能够证实上诉人知晓且同意房屋出售的事实，陈谊与我方签订的房屋买卖合同未违反法律的强制性规定，属有效合同，另外，本案不构成无权处分，上诉人陈学明对于房屋出售的事实是明知的，在合同签订后亦未提出异议，故案涉合同有效。陈学明向一审法院起诉请求：1、请求确认两被告签订的《房屋买卖（居间）合同》无效；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费、律师费等），其中律师费20000元。一审法院认定事实：2010年12月5日，原告、被告陈谊与案外人云南红云房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告及被告陈谊购买金江小区3幢2单元第12层1201号房屋。2017年4月25日，被告陈谊（甲方）与原告（乙方）在居间人居间下，签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将金江小区4号地小区3栋2单元1201号房屋出售给乙方，成交价为1188000元；合同签订之日，乙方付给甲方购房定金100000元；双方于房屋产权交易所过户办理当日，乙方应向甲方支付房屋成交全款；2017年4月25日乙方付给甲方688000元，剩余尾款过户当天支付；甲方2017年8月1日将房屋交付给乙方；本合同签订后于不动产权证发下来15天前，应向房管部门申请办理房屋的交易、权属登记手续；违约方承担房款20%的违约责任。上述合同中被告陈谊代陈学明在甲方处签字。上述合同签订当日，被告胡晓玥向被告陈谊交付房款788000元。2017年7月，被告陈谊将房屋交付被告胡晓玥，被告胡晓玥将房屋装修后于2017年8月入住至今。另查明，诉争的金江小区3幢2单元第12层1201号房屋未取得产权证，现房屋未办理过户登记。庭审中，原、被告双方均认可陈学明与陈谊系父子关系。原告居住于金江小区3幢2单元第12层1202号房屋。一审法院认为，本案中，原告主张被告陈谊出售诉争房屋属无权处分，且二被告签订的《房屋买卖（居间）合同》违反法律禁止性规定，故合同无效。一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。”本案中，原告认为二被告合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，应属无效，一审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条系对物权处分行为的管理性规定，并非合同效力的强制性规定，故二被告所签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，原告以合同违反法律禁止性规定主张合同无效的意见，无法律依据，一审不予支持。对于原告对房屋出售是否知情同意的问题，一审认为，原告陈学明现居住房屋与诉争房屋相邻，原告对被告胡晓玥已于2017年8月装修后入住诉争房屋至今的事实亦是知情的，且根据房屋出售居间方陈述，在看房过程中，原告陈学明亦配合参与，结合被告陈谊与原告陈学明系父子关系，一审认为，原告对被告陈谊出售房屋的事实是知情且认可的；对原告提出仅是授权被告陈谊出租房屋，故认为被告胡晓玥是租住房屋的意见，一审认为，根据双方无异议的录音资料显示，在谈话过程中，被告胡晓玥提出房屋取得产权证及买房的话题，原告妻子均表现出知情的态度，故原告对于诉争房屋系出售而非出租应是明知且认可的，现原告以不知情不同意主张合同无效的意见，无事实依据，一审不予支持。综上，原告主张二被告合同无效无事实及法律依据，一审不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：“驳回原告陈学明的诉讼请求。”二审期间，被上诉人陈谊提交褚凤英、韩燕身份证复印件各一份，褚凤英与陈学明、韩燕与陈谊的结婚证复印件各一份，招商银行客户回单复印件一份及金江小区信封复印件两份，欲证实案涉房屋还有其他权利人的事实。上诉人陈学明质证认为，对上述证据的真实性予以认可，诉争房屋确有其他权利人。被上诉人胡晓玥质证认为，对于两个结婚证及身份证予以认可，但与本案并无关联性，他们之间对于房屋是否享有共有权是其内部关系，对于转账凭证并不能证明与本案房屋购买是否存在关系，就房屋是否调换行为，单从信封上不能证实。对此，因双方当事人对上述证据的真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。而对于被上诉人陈谊欲以此证据证实的案件事实，本院不予确认。经二审审理查明的本案案件事实与一审确认事实一致，各方当事人均无异议，本院予以确认。综合诉辩双方主张，本案争议焦点为：被上诉人陈谊与胡晓玥签订的《房屋买卖（居间）合同》是否有效？本院认为，第一，本案合同是否违反法律禁止性规定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案中，诉争房屋虽暂未取得房产证，但业主方仍享有物权期待权，该权利具有经济利益。被上诉人陈谊与胡晓玥所签订的《房屋买卖（居间）合同》是其双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反效力性强制性规定，故上诉人陈学明主张认为该合同违反法律禁止性规定而无效的上诉观点不能成立。第二，对于上诉人陈学明是否同意、知晓案涉房屋买卖的问题。首先，《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条规定：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”本案中，上诉人陈学明与被上诉人陈谊系父子关系，在一审庭审中，被上诉人陈谊在答辩时已明确陈述“原告对于这个事情是同意并知情的，”在庭审中亦明确“2016年时候就商量过，由我来处理，具体的没有说”。而就其二审程序中变更陈述为上诉人陈学明不知情却未能作合理解释。其次，从案涉房屋的居住和使用情况看，被上诉人陈谊与胡晓玥签订《房屋买卖（居间）合同》后，被上诉人胡晓玥如约履行了款项的给付义务，被上诉人陈谊亦在2017年7月向胡晓玥交付房屋，该房屋经重新装修后于2017年8月入住至今，而上诉人陈学明居住的房屋与案涉房屋紧紧相邻，结合一审上诉人陈学明对真实性无异议的被上诉人胡晓玥与上诉人陈学明妻子的录音资料内容，陈学明主张对房屋出售的事实不知情、不同意的观点与客观事实不符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人陈学明的上诉请求及理由不能成立，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈学明负担。本判决为终审判决。审判长  宋光玉审判员  罗增龙审判员  方云红二〇一九年十二月四日书记员  武 婕