广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1592号原告：麦兆明，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：梁映妍，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李幸哲，广东纬国律师事务所实习律师。被告：广州南沙经济开发区海棠实业发展公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：高杨。原告麦兆明诉被告广州南沙经济开发区海棠实业发展公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦兆明的委托诉讼代理人梁映妍、李幸哲到庭参加了诉讼，被告广州南沙经济开发区海棠实业发展公司经本院依法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦兆明向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告将位于广州市南沙经济开发区进港路海棠花园景华楼XX层XX号房办理房屋过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于1998年4月25日签订《房屋买卖合同》，并经番禺市公证处办理见证手续，约定被告将位于广州市南沙经济开发区进港路海棠花园景华楼XX层XX号房（以下统称涉案房屋）售予原告，房屋价款为193600元，付款方式为分期支付。原告已按合同约定支付购房款以及其他杂费，但由于无法联系被告，导致涉案房屋至今未能办理过户登记手续。为维护自己的合法权益，原告提起本案诉讼。被告广州南沙经济开发区海棠实业发展公司未答辩。经审理查明，被告是位于南沙区××大道××、××、××号的产权人，建筑面积31320.89平方米，登记时间2010年9月29日，不动产权证书号A0003981号。1995年8月25日，原告（购买方，乙方）与被告（出售方，甲方）签订《房屋买卖合同》[编号（95）海棠购字第84号]，约定：一、乙方现向甲方购买坐落于南沙经济开发区进港路海棠花园的住宅单位，详细资料见附录一。二、该楼房的土地使用期为五十年（以番禺市国土局签发《国有土地使用证》之日期为准）。三、该楼房价见附录二，该楼房装修标准见附录四。四、乙方同意依附录三的办法付款。五、除依本合同第六条款指定情况下延期外，甲方必须依附录一的日期或以前将该楼房交付乙方使用。十、乙方所购买该楼房在付清价款后，甲方应按本合同规定的时间内将房屋锁匙交给乙方，乙方即拥有该楼房的财产权，由甲乙双方到番禺市房屋交易所及国土部门办理领取房屋所有权证和国有土地使用证有关手续，及各自负责其应缴费用。十一、乙方在签署本合同时，对有关办理律师公证费、房屋所有证件费、税费、印花税、土地使用费及土地管理费等一切该交费用，均按当地政府有关规定统一缴交，为方便乙方缴交上述费用，在签署本合同时，每套房预付5000元，由甲方统一缴交，在最后一期付清该楼房款时一齐结清（多除少补）。十四、乙方必须在甲方发出收楼通知书后十四天内收楼。时间乃本合约最重要的部分，如乙方未能在本合同指定之期限内依时收楼，视为乙方违约。甲方可以书面通知乙方解除合同，并报番禺市公证处备案，届时乙方所付楼价款项由甲方收作赔偿金。如甲方因乙方未能履约之损失多于乙方已付楼价款项，甲方有权追索尚余的损失，如甲方之损失小于乙方已付楼价款项，则余款退回乙方。另该楼房由甲方自行出售，收益归甲方所有，乙方不得异议。十九、本合同的订立、变更、解除、终止及诉讼均适用中华人民共和国法律、法规和地方人民政府之有关规定，并受其制约。二十、本合同的附录均为本合同的组成部分，本合同用笔填写和印刷之繁简体文字具有同等效力。《附录一》约定：该楼房地段：位于中国广东省广州市南沙经济开发区进港路“XX”内，景华楼十三层XX号。建筑面积为88平方米。楼宇交付时间1995年12月30日。《附录二》约定：该楼房售价为人民币193600元。折每平方米售价2200元。《附录三》约定：二、分期付款：1、首期100000元须于签订于《房屋买卖合同》的同时或之前付清。（5月11日前）2、二期50000元须于1995年10月30日前付清。3、余款43600元须于收楼通知书发出后14天内付清。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。1995年8月25日，番禺市公证处出具《公证书》[（95）禺证南海字第26号]“兹证明面《房屋买卖合同》上的出售方广州南沙经济区海棠实业发展公司合同专用章的印章及其（授权）代表朱润棠、邓浩强的签字和购买方麦兆明的签字均属实。”原告于1995年6月27日向被告支付20000元，于1995年8月2日支付48150元，于1995年8月25日支付21400元，于1996年6月22日支付102650元，合计192200元，被告向其开具了相应的发票。原告在庭审中陈述，双方约定房价款人民币193600元，但原告是以港币支付的购房款，由于存在汇率问题，所以口头约定最终以192200元为实际交易金额，但是没有签订补充协议，被告也从未向原告追讨过差额部分。1998年4月25日，原、被告签订《海棠花园小区居住公约》。原告于同日支付了电视初装费450元、律师、公证费1548.8元、印花税116.16元、工本费16元、防盗门500元，被告开具了相应的收据。原告陈述被告自该日将涉案房屋交付被告使用，并提供了被告开具的两张收据，记载原告于2000年10月16日向被告支付2000年8月、9月份的水电费，于2000年12月6日向被告支付2000年10月、11月份的物业管理费、电梯维修费。为查明涉案房屋是否具备办理不动产转移登记的条件，本院向广州市规划和自然资源局南沙区分局出具《征询函》，该局于2019年10月10日出具《关于（2019）粤0191民初1592号的复函》，记载“一、经查，涉案房屋已办理房屋首次登记（大确权）。二、鉴于涉案房屋已办理首次登记，依法可由买卖双方申请办理不动产转移登记业务。另根据现行广州市住房限购政策规定，基于贵院提供的合同资料中已负有公证书，明确了买卖双方签约时间，可不纳入现行限购政策范围。”原告在庭审中陈述，同意缴纳涉案房屋办理不动产转移登记手续中产生的相关税费。本院认为，原告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供的证据以及陈述事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告所出示证据的真实性和对证据的陈述均予以确认。原、被告于1995年8月25日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。上述合同约定购房款为193600元，根据原告提供的发票记载，原告已向被告支付192200元。原告陈述之所以合同约定房款与原告实际支付房款不一致，是因为其采用港币支付购房款，由于存在汇率问题，所以原、被告口头约定最终以192200元为实际交易金额。根据原告提供的其与被告签订的《海棠花园小区居住公约》及其缴纳涉案房屋物业费、水电费的收据可以看出，原告已于1998年4月25日收楼入住，现无证据显示被告曾向原告追偿过涉案房屋购房款差额。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院对原告主张的上述事实予以确认。根据广州市规划和自然资源局南沙区分局的《复函》，涉案房屋具备办理所有权转移登记的条件，且原告亦同意支付过户产生的税费，涉案房屋办理所有权转移登记不存在障碍，故对于原告要求被告协助办理涉案房屋所有权转移登记手续的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：被告广州南沙经济开发区海棠实业发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日协助原告麦兆明办理位于广州市南沙经济开发区进港路海棠花园景华楼XX层XX房的所有权转移登记手续,将产权人变更登记为原告麦兆明。本案受理费100元，由被告广州南沙经济开发区海棠实业发展公司承担。如不服本判决，原告麦兆明可在判决书送达之日起三十日内，被告广州南沙经济开发区海棠实业发展公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  何慧玲人民陪审员  杜美月二〇一九年十二月二十七日法官助理贾清宸书记员钟秀娟