广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11187号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广东省广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：寇明茹，系原告职员。被告：卢就成（曾用名：就诚），男，1965年2月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，职务经理。委托代理人：梁平，系第三人职员。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告卢就成、第三人广州市东晓物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的委托代理人寇明茹到庭参加了诉讼，被告卢就成、第三人广州市东晓物业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区××号地下是原告辖内管理的直管公房，承租人：被告，计租面积：10.53平方米，月租金：1900元，性质：商业。原告与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已于2014年4月30日届满，原告在2017年12月26日向被告发出了《承租人通知书》，告知被告解除原、被告之间的房屋租赁关系，同时，按照规定，涉案房屋需要通过公开市场进行招租，如果被告想继续承租涉案房屋，可以在公开招租的时候参与竞投，否则，视为被告放弃承租房屋，但被告不予理会。据此，原告和第三人于2018年7月26日发出《关于解除房屋租赁关系通知》，请被告自收到通知5日内到原告办理该房屋的退租手续，腾空交回该房屋并缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用，但至今被告仍未按要求办理。根据合同法及《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第十三条、第二十一条，原告有权解除租赁关系，收回房屋。据我方了解，被告擅自将房屋以4200元/月的价格转租给案外人，原告已于2019年9月2日收回房屋。故起诉要求：1、判决解除原告与被告关于海珠区××号地下房屋的租赁关系；2、判决被告按照4200元/月缴纳从2019年8月至交付房屋之日止的房屋占用费；3、判决被告承担本案诉讼费。被告未提交答辩意见。第三人未提交陈述意见。经审理查明：2014年8月27日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将同福中路418号地下部位出租给乙方作商业用途使用，面积10.53平方米；租赁期限从2014年5月1日至2016年4月30日，租金1900元;租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方已缴纳的租金和押金不予退回，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。自甲方交寄7天起，视为已送达。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。违约金、赔偿金在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；原告同时委托第三人对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；等。2017年12月18日，原告向被告发出《承租人通知书》，内容是：被告承租原告位于海珠区××号地下直管房为商业用途，租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日，合同租期届满后，被告继续使用该房屋，双方未续签租赁合同，自2016年5月1日起，双方存在不定期租赁合同，原告作为出租人有权随时通知被告解除不定期房屋租赁关系。原告通知被告将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如被告有意承租该房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租期。否则，则视为贵方放弃承租房屋。若房屋招租成交时，被告未被确认为承租方的，双方的不定期房屋租赁关系至原告书面通知之日正式解除，被告必须在原告通知之日起5日内迁出并交回房屋给原告。如被告不能在与原告书面通知解除不定期租赁关系之日起5日内搬出并交回上述房屋的，自第2日起，对于被告因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按照当时月租金评估价的两倍，按日折算向被告收取逾期占用费。如被告已将房屋房租或转租给第三方使用，请被告通知第三方在规定时间内迁出。2017年12月26日，被告向原告出具《回函》，确认收到原告的《承租人通知书》，被告认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理相关事项，若被告参与承租房屋的交易活动，被告将不放弃行使优先承租权。2018年7月26日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁关系通知》，内容为：经广州产权交易所公开招租，被告未被确认为承租方。原告现书面通知被告在收到书面通知5日内办理退租手续，并腾空交回及缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用。后原告在涉案房屋地址上张贴了该通知。原告确认收取被告租金至2018年7月。另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与原告签订《直管房管理事项委托书》，约定：原告的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区住房和建设水务局有权检查、监督原告实施的直管房日常管理工作；等。案外人刘宝华到庭提交《转让合同》、《承包协议》、《收据》，并接受法庭询问，其称涉案房屋由其使用，其于2017年11月9日向上一任租客陈桂英签订《转让合同》，支付转让费66600元，陈桂英与大昌购销部分部签订有《承包协议》，该购销部负责人是被告。该房屋每月租金4200元，支付给林浩。原告确认案外人刘宝华已于2019年9月2日将涉案房屋交回给原告。诉讼过程中，经与原告明确，原告称其主张按照被告转租给案外人刘宝华的租金价格4200元主张占用费，若法院不予支持，则主张按照原租金计算占用费，并要求按照原租金标准计算100%违约金。本院认为：原告与被告卢就成签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现合同约定的租赁期限已届满，被告未按要求参加公告招租，相反继续使用涉案房屋，原告收取其租金至2018年7月31日，双方已形成不定期租赁关系。原告根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的约定，已通知被告办理退房手续；被告未到庭抗辩，故原告要求解除与被告之间关于涉案房屋的租赁关系的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告已收回房屋，故本院对原告要求被告腾空并交付涉案房屋的诉请不予支持。涉案租赁合同关系解除后，原告要求被告按照房屋成本租金标准1900元/月计付房屋占用费，但原告主张按原租金标准计算100%违约金明显过高，本院酌定应按原租金标准的20%即380元计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告卢就成之间关于广州市海珠区同福中路418号地下部位房屋的租赁关系；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2018年8月31日起至被告交还房屋之日止的房屋占用费及违约金（占用费按每月1900元的标准计算，违约金按每月380元的标准计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  蔡元霞二〇一九年十二月十一日书 记 员  彭智媚吴晓菁