江西省九江市浔阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0403民初1405号 原告：曹金荣。 委托诉讼代理人：钱钧，江西挚诚律师事务所律师，执业证号13604199110407748。 委托诉讼代理人：张明坤，江西挚诚律师事务所律师，执业证号13604200910499673。 被告：谢莲英。 被告：陈世雄。 委托诉讼代理人：屈星，江西际民律师事务所律师，执业证号13604201711314180。 第三人：罗会保。 委托诉讼代理人：蔡卫军，江西际民律师事务所律师，执业证号13604201810025035。 原告曹金荣与被告谢莲英、陈世雄、第三人罗会保确认合同效力纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹金荣及其委托诉讼代理人张明坤、被告谢莲英、被告陈世雄及其委托诉讼代理人屈星、第三人罗会保及其委托诉讼代理人蔡卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹金荣向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告和二被告于2018年5月2日签订的安置房买卖《协议》有效；2、依法判令二被告履行2018年5月2日安置房买卖协议并将编号为B-108-Ⅱ的房屋征收补偿协议书中约定的位于莲花池安置小区的安置房产（庭审中明确房产为莲花池4栋2单元2306室）交付并过户至原告名下；3、本案诉讼费用请依法裁判。事实和理由：二被告系夫妻关系，被告谢莲英因资金周转曾多次向原告借款，后因被告谢莲英无力偿还借款，二被告就找到原告，主动提出愿意将被告陈世雄和九江市浔阳区房产管理局签订的《浔阳区“十大片区”旧城改造莲花池片区房屋征收补偿协议书》（协议编号为B-108-)中约定的位于莲花池安置小区的安置房一套(面积为83平方米)出售给原告，以抵偿被告谢莲英向原告的借款。后经双方协商，2018年5月2日，原告作为买方，二被告作为卖方签订了安置房买卖《协议》，《协议》写明原告于2018年5月2日付100万现金购买二被告共有房产一套(协议编号为B-108-I)另外，还约定了交钥匙和办证过户事宜。在原告签字后，二被告分别在协议上签字捺手印。协议签订后，二被告就将2013年12月7日被告陈世雄和九江市浔阳区房产管理局签订的《浔阳区“十大片区”旧城改造莲花池片区房屋征收补偿协议书》(协议编号为B-108-1)原件和盖有九江市浔阳区房产管理局印章的《蓬花池安置小区安置房选号单》原件交给原告。现在，案涉安置房已建成即将交付，但二被告拒不履行相关手续，导致原告所购房屋无法实际交付，为维护原告合法权益，原告只能依法提出诉讼，望请支持原告诉请。 原告曹金荣为支持其诉请，向法庭提交了如下证据： 证据一，2018年5月2日的《协议》一份，以证明原被告双方就案涉房屋签订了买卖协议，由原告购买被告的安置房，被告有协助交钥匙及办房产证的义务，双方约定的价款是100万元，原告已履行了付款义务。证据二，《征收补偿协议书》、2013年12月9日安置房选号单各一份，以证明在协议签订后，被告将征收补偿协议书及选号单原件交给原告，供办理过户时使用，现安置房已确定为莲花池安置小区4栋2单元2306室。证据三，原告与案外人范丽签订的《房屋买卖协议书》一份，以证明原告为支付被告的房屋价款100万元，100万元中有25万元是原告自己的卖房款。农业银行业务凭证3张，证明原告向被告支付的部分购房款金额约30万元，其余部分是现金。 被告谢莲英辩称：不是说卖给原告，是拿房屋抵原来的借款，当时是说抵押。房屋的产权不是我的，要我丈夫的父亲同意。当时说先抵一下，原告没说一定要这个房子，只是把合同给她做一个保障。 被告谢莲英未向法庭提交证据。 被告陈世雄辩称：1.谢莲英借款系个人行为，陈世雄并不知情，该借款也未用于家庭开支或生产经营，并非夫妻共同债务，与陈世雄无关。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，夫妻一方以个人名义超出家庭口常生活需要所负的债务，系个人债务，除非债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、生产经营或基于夫妻共同意思表示。根据曹金荣提交的证据《借条》显示，谢莲英因资金周转困难多次频繁向其借款，借款金额巨大，不符合日常家庭开支所需，至于该借款是否实际履行，借款的用途为何，陈世雄一概不知，借条上未有陈世雄的任何签字，曹金荣亦没有举证证明该借款是用于家庭日常生活开支或生产经营，因此，该借款系谢莲英个人债务，而非夫妻共同债务。2.陈世雄签署《房屋征收补偿协议书》系无权处分行为，陈世雄不享有案涉被征收房屋的权利。案涉被征收房屋莲花池三支巷15号房屋的所有权人是罗会保，根据(《国有士地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”可以明确得知，被征收人是指房屋的所有权人也就是罗会保，而非陈世雄。因陈世雄并非所有权人，其无权签署《房屋征收补偿协议书》，根据《民法总则》的相关规定，陈世雄需取得罗会保的授权才有权签署相关的征收文件，然而，陈世雄在与征迁单位签订征收协议中，并未取得所有权人罗会保的任何的授权，事后亦未得到罗会保的追认，陈世雄的行为属无权处分不享有案涉房屋的任何权利。3.案涉房屋并非夫妻共同财产，曹金荣与陈世雄及谢莲英签订的《协议》无效。房屋属于不动产，不动产以登记作为取得所有权的标志，案涉房屋的不动产权证还未办理，原被征收房屋的所有权人罗会保明确表示要求被征收房星的所有权登记办理在其名下。截止2018年5月2日，两被告未取得案涉房屋的所有权从而无权以夫妻共同财产的名义处分该房屋，该《协议》损害了第三人的合法权益，系无效协议。4.即使法院认定三方签订的《协议》有效，因曹金荣未履行支付房款的义务，其无权要求陈世雄交付房屋并办理过户。根据2018年5月2日三方签订的《协议》，曹金荣于2018年5月2日支付现金100万元购买案涉房屋，之后取得案涉被征迁房屋的所有权，在陈世雄及谢莲英有权处分该房屋的前提成立的情況下，曹金荣必须履行支付100万元购房款的义务，事实上，曹金荣并未支付任何的购房款，即使按照其所述的以房抵债，截止2018年5月2日，仅有两笔借款共计12万元到期，那么其也应当补足差价88万余元，截止起诉之日起，曹金荣并未支付或补足任何的房款，那么根据法律规定，其先义务未履行完毕的情况下无权要求两被告交付房屋并办理过户手续的。综上，曹金荣的诉请没有事实与法律依据，恳请法院在查清事实的基础上驳回其全部的诉讼请求。 被告陈世雄为支持其答辩，向法庭提交了借条七张，以证明谢莲英个人向原告借款，协议中所谓的购房款也是由该借款转化而来，部分对应原告提供的银行流水，借条反映的借款总金额是22万元。 第三人罗会保述称：第三人罗会保是九房权证浔字第××号房屋的所有人，根据法律规定，因该房拆迁所还的房屋均归第三人罗会保，与被告陈世雄、谢莲英。被告陈世雄、谢莲英不是原房屋的所有权人，其与原告曹金荣签订的房屋买卖合同无效，具体理由如下首先，从九房权证浔字第××号房产证可以看出，位于九江市浔阳区莲花池三支巷15号房屋的所有权人是第三人罗会保。根据相关法律规定，拆迁还房的对象应是被征收人即原房屋的所有权人，房屋征收部门应与原房产权人即被征收人罗会保签订《房屋征收补偿协议》，在未书面获得原房产权人的同意的情况下，被告陈世雄无权以自己的名义或者以被征收人的名义与房屋征收部门签订《房屋征收补偿协议》。其次，第三人罗会保自始至终都未向任何部门出具书面授权或承诺将涉房房屋赠与陈世雄，反而在浔阳区莲花池安置小区选房认定书中声明写到：“原被征收的房屋所有权归我罗会保所有，我要求陈世雄选定的房屋所有权归我，罗会保，2019年11月14日”。该声明己经明确拒绝追认该份协议从效力待定转为自始无效。最后，既然该份拆迁协议自始归于无效，那么被告陈世雄就没有与原告曹金荣订立买卖合同的基础，故陈世雄、谢莲英与曹金荣订立的合同自始无效。综上，第三人罗会保认为原告提出的诉请无事实和法律依据，恳请法院驳回原告提出的全部诉讼请求，以维护第三人的合法权益。 第三人罗会保为支持其述称，向法庭提交了如下证据： 证据一，原房屋所有权证书复印件一份，以证明拆迁协议中指的拆迁房屋是第三人个人所有的房屋，与两被告无关，其才是房屋的被征收人，被告陈世雄与拆迁部门签订的该份拆迁补偿协议不合法。证据二，《选房认定书》一份，以证明被告陈世雄依据拆迁补偿协议，选定房屋时第三人知晓后在选定书中明确表示，将涉案房屋要回，与被告陈世雄没有任何关系。 经审理查明：2018年5月2日，原告与两被告签订《协议》一份，载明：“曹金荣于2018年5月2日付壹佰万元现金购买陈世雄、谢莲英夫妻共有房产一套（注房产证于浔阳区莲花池三支巷：协议号B-108-Ⅱ产权证号025378）因该套房产是拆迁还房，房产证还未办理，双方约定如下：1、还房拿钥匙时，陈世雄将钥匙给予曹金荣，曹金荣即享有全权处理该套房产的权利。2、房产证下发后，双方立即办理房产过户手续，陈世雄、谢莲英将该套房产过户到曹金荣名下。3、陈世雄、谢莲英夫妇承诺保证按双方约定的执行。协议人曹金荣3604031965020306282018.5.2协议人：谢莲英2018.5.2陈世雄20.18.5.2”。两被告并将《房屋征收补偿协议书》（协议编号B-108-Ⅱ）和莲花池安置小区安置房选号单（511号）原件交给原告。《房屋征收补偿协议书》约定：房屋征收部门（甲方）为九江市浔阳区房产管理局，被征收人（乙方）为陈世雄，被征收房屋位于莲花池三支巷15号，产权证号为025378，产证面积为169.03㎡，建筑面积83㎡，被征收人选择产权调换，安置地点为同类区位莲花池安置小区，按比例应安置还房套内建筑面积83㎡，只能套83㎡左右户型，另装修补偿26500元、附属物补偿518元、搬迁补助费1162元合计28180元。2019年11月14日，被告陈世雄与九江市莲花池片区旧城改造项目部签订《选房认定书》，认定被征收人陈世雄（对应协议编号B-108-Ⅱ，选房号511）选定浔阳区莲花池安置小区4栋2单元2306室。第三人罗会保在该认定书上书写：“原被征收的房屋所有权归我罗会保所有，我要求陈世雄选定的房屋所有权归我。” 另查明：原告与两被告签订上述协议前，被告谢莲英多次向原告借款，欠款本息计75万元，后原告又代被告谢莲英偿还他人债务25万元，合计欠款100万元。签订上述协议后，原告将相应借条还给了被告谢莲英。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”由此可知，合同生效须具备两项条件，一是合同已经成立，二是符合法定的有效条件。对于原告与两被告于2018年5月2日签订的《协议》，经审查，双方就标的、价款等主要条款达成了合意，故合同依法成立。另经审查，协议双方均具有缔约能力、意思表示真实，且协议内容不违反法律和社会公共利益，符合法定的有效条件，故该协议自成立时生效，本院对原告请求确认该协议有效的诉请予以支持。原告主张该协议性质为房屋买卖合同，本院经审查认为，原被告之间的协议虽文字表述为购买房屋，但在签订该协议时原房屋已被拆除，所谓的83㎡的还房房屋也并不客观存在，被告并未取得所谓的83㎡的还房房屋所有权，此时被告陈世雄仅是享有B-108-Ⅱ号《征收补偿协议书》项下的合同权利，结合被告将《征收补偿协议书》及选号单交给原告的行为可知，原被告之间的协议的标的实质为合同权利转让即债权转让，而非物权转让，经审查，该协议并不涉及合同义务的转让，故本院认定被告陈世雄将其在B-108-Ⅱ号《征收补偿协议书》项下可享有的合同权利转让给原告；需要说明的是，根据合同的相对性，该协议仅对订约双方当事人具有约束力。被告谢莲英辩称其仅是将房屋抵押给原告，经审查与事实证据不符，本院不予采纳。第三人述称自己是被拆迁的原房屋所有权人，据此主张原被告之间的协议无效；本院经审查认为，原被告之间协议的标的为合同权利转让，而非物权转让，故被告是否取得物权不影响原被告之间合同权利转让协议的效力，本院对第三人的此项述称意见不予采纳。对于被告陈世雄辩称原告未实际支付价款以及以在先借款抵房款的意见，本院经审查认为，首先，支付价款属于履行合同的范畴，本案中价款是否实际支付不影响合同的效力；其次，原被告之间协议的标的为合同权利转让，而非物权转让，故不属于“以物抵债”情形，协议的效力不受此影响。对于原告要求被告交付房屋并办理过户手续的诉请，本院认为，原告受让的是相应的合同权利，虽然该合同权利实现后可以产生物权变动的效果，但该权利并不必然实现，该权利的实现不仅取决于原被告间协议约定，还依赖于《征收补偿协议书》项下权利的实现，经审查，被告陈世雄在《征收补偿协议书》项下权利能否实现尚不确定，故本院对原告的此项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决如下： 一、原告曹金荣与被告谢莲英、陈世雄于2018年5月2日签订的《协议》有效。 二、驳回原告曹金荣要求被告谢莲英、陈世雄将莲花池4栋2单元2306室房产交付并过户给原告曹金荣的诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，由原告曹金荣负担11850元，由被告谢莲英、陈世雄负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  王苏平 二〇一九年十二月二十七日 书记员  沈 洋