北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初17726号原告：北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街28号一号楼五层B单元611，统一社会信用代码:9111010171774420X2。法定代表人：齐艳宏，董事长。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。被告：刘方，女，1979年6月7日出生，蒙古族，户籍地北京市东城区，身份号码×××。委托诉讼代理人：郝浓荣，北京宏健仁和律师事务所律师。原告北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱物业）与被告刘方物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯莱物业的委托诉讼代理人陈震，被告刘方之委托诉讼代理人郝浓荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯莱物业诉称：根据《物业管理服务委托合同》的约定，原告依约提供了物业管理、服务。事实上，虽经原告多次催讨，但被告至今未履行交费义务，未按规定支付2012年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及相关费用共计人民币231133元。另外，根据《物业管理服务委托合同》第六条规定，“逾期缴付管理费用的滞纳金为每月1.5%，从给付期限次日起计算至全部管理费用付清为止。”因此，被告还应向原告支付未交纳物业管理服务费的滞纳金1000元，上述费用共计为人民币232133元。被告作为小区的业主，居住在园区，享受原告提供的物业服务，却长期不交纳物业服务费及相关费用，被告的行为对原告的正常管理工作造成了极为恶劣的影响，同时也侵害了其它业主的合法权益。被告的行为已经给原告造成了损失，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼。请人民法院在查清事实的基础上，依法公断，支持原告的全部诉讼。原告的诉讼请求为：1、请求依法判令被告承担物业管理费等其他费用共计人民币231133元（庭审中变更为要求被告支付2012年9月1日至2018年12月31日的物业管理费129838.35元）；2、请求判令被告承担上述费用的滞纳金1000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告刘方辩称：一、凯莱物业公司与业主之间的物业服务合同已终止。其提供的服务为事实服务。1、（2017）京0101民初19855号北京市东城区人民法院民事判决书第三、四页中凯莱物业公司辩称;由于小区在2005年成立业主大会，当时的小区业委会与凯莱物业公司签订物业服务合同，合同期限2年。……凯莱物业公司与小区业委会的合同于2007年到期，自2007年至今，凯莱物业公司提供的物业服务为事实物业服务。2、《物业管理服务委托合同》中12.5条规定，本合同期限已满，但业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同，以保证本物业生活秩序。如果合同期限届满期30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业主委员会同意依本合同第3.1条规定的委托管理期限续聘乙方，本合同其他条款相应顺延。需要特别注意的是，第3.1条规定，委托管理期限共计1年，自2006年9月1日9时起至2007年8月31日17时止。二、按照《物业管理服务委托合同》的规定，凯莱公司以管理酬金的方式提供物业服务，收取的物业费归业主大会，即全体业主。1.《物业管理服务委托合同》中管理酬金及相关费用的支付方式，第10.1条规定，甲方同意按当月应收物业管理费总额的6%为基数，计算应付乙方的管理酬金，其中管理酬金的75%于次月的第5个工作日内划拨到乙方指定的银行账户。剩余的25%将由甲方于当年财务审计报告出具后的第30个工作日前考核乙方的管理工作水平，在实收物业费达到当年应收物业费总额的90%以上，案件诉讼过程中的除外，并且各项服务达到合同及附件规定的标准考核达标后一次性划拨到乙方指定的银行账号。10.2条规定，甲方每个季度对乙方的工作考核，考核结果作为年终考核的依据之一。2、6.2条规定，物业管理费用于支付的费用包括：6.2.11物业酬金费。6.3盈亏处理，若物业管理总收入在支付各项管理开支后产生盈余，该盈余部分甲乙双方协商用于物业公共部位及共享设施及系统的维修与更新改造，或转拨至下一年度使用。乙方应严格执行经甲方审核同意的收支预算，不得出现亏损状况，否则由乙方负责。若出现紧急突发事件。费用由甲乙双方根据实际情况协商解决。6.5甲方指定政府认可具有相应资质的审计机构对管理处进行年终审计，审计费在物业费中支出。乙方提供的账务若有严重失实，将按照国家会计法追究有关责任人的责任，同时构成甲方解除合同的合理理由，由此造成一切损失由乙方承担。根据以上规定，凯莱物业公司违反约定，未配合业委会进行财务审计，账目不清不公开不透明。三、凯莱物业公司服务质量未达到合同约定的标准，服务质量远低于同类项目，业主交纳高额物业费却享受低劣的服务。第一，曾经非常出名的名都园花坊早已破烂垃圾成堆，里面住着身份不明的外来人员，旁边还种了菜；多处上百平方米的绿地枯死一片荒芜，没有绿化的地带也随处可见；大量树木枯萎枯死，没有补种。第二，园区垃圾收集清运处理不及时，垃圾遍地堆积，随处可见脏恶臭的厨余垃圾及遗洒物，粉碎的树枝常年堆积如山，存在火灾隐患。第三，部分业主私自违法扩建，园区内私自建设违法幼儿园，导致邻里冲突严重，非法幼儿园照片及严重侵害邻居业主正当权益的两个视频及4张照片第四，业主家中被盗照片及受案回执。2015年1月27日，6611家里被盗，家中一片狼藉。5、物业非法阻止业主搬运物品导致冲突的情况说明及现场照片，自上次小区业主搬家被物业阻拦，产生冲突后，凯莱物业在其4月28日公众号中声称：“管理处未对搬家业主进行限制，仅是对住户欠费情况进行正常询问，报警系住户自身行为。”言犹在耳，昨日（4月23日）又因凯莱物业的“正常询问”，导致与其搬运物品业主爆发冲突，6、7辆警车大批警察与协警到场处理。6.大雨漫灌小区，物业提供的热水如酱汤。7.北京安达智业物业服务评估监理有限公司出具的《物业服务质量评估报告》，对凯莱物业的服务质量进行评估，共完成9项评估相符项目，零项合格，6项不合格，三项项目由于凯莱物业拒绝配合无法评估，结果显示：服务质量未达到服务合同约定的服务标准，具体包括环境卫生服务质量较低、公共秩序维护质量较低、装饰装修管理（小区内违建较多）、绿化养护服务植株缺失、绿地裸露明显。物业未尽职履行其对绿地花木建筑小品的养护与管理职责，未尽职履行其公共环境的清洁卫生、垃圾的及时收集清运职责，未尽职履行对业主装饰装修房屋查验巡视管理的职责，未尽职履行其安全监控巡视门岗执勤等职责，未尽职履行对公共秩序维护和保障车辆进出小区行驶通畅的职责，未尽履行其疏通雨污管道和道路维修养护的职责，未尽职履行其公共上下水管理维修养护的职责。物业服务质量未达到和服务合同约定的服务标准，服务质量远低于同类项目。四、凯莱物业未履行物业服务合同诉讼的前置程序及诉讼请求部分物业费已过诉讼时效。1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的若干意见》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。2、2017年10月1日前已届满两年的物业费已过诉讼时效，2019年4月15日之前届满三年的物业费已过诉讼时效。《物业管理服务委托合同》6.1条中规定，根据乙方的缴费通知，在不迟于每月月底交纳。根据该规定，2016年3月之前的物业费已过诉讼时效。经审理查明：2005年，第一届业主委员会（以下简称业委会）正式成立。后业委会（甲方）与原告凯莱物业（乙方）签订《物业管理服务委托合同》（以下简称《合同》），甲方选聘乙方作为小区的物业管理服务企业。《合同》第3.1条约定委托管理期限为一年，自2006年9月1日至2007年8月31日；第12.5条约定本合同期限届满，但业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同，如果合同期限届满起30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业委会同意依本合同第3.1条规定的委托管理期限续聘乙方，本合同的其他条款亦相应顺延。第6.1条约定，经甲乙双方同意，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积，根据乙方（凯莱物业）的缴费通知，在不迟于每月月底交纳，其中别墅为8元/建筑平方米/月，公寓为8.8元/建筑平方米/月。第7.1条约定：乙方按照国家规定按照管理处实际财务状况，逐项分步退还管理费按金、暖气按金、水电按金、电话费按金，对没有按时付费的业主以上所列按金可用于抵扣所欠款项。《合同》签订后，凯莱物业依约为小区提供物业管理服务。后,2017年，北京市顺义区小区业主委员会将凯莱物业起诉至北京市东城区人民法院，其诉讼请求为：1.判令凯莱物业向小区业委会移交物业管理用房及小区红线以内除业主专有部分以外的所有场所、场地、配套设施；2.凯莱物业向小区业委会移交相关财产及物业管理的全部档案资料包括，（1）竣工平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件（4）物业管理所必需的其他资料；3.凯莱物业立即撤出；案件受理费由被告承担。北京市东城区人民法院经过审理，于2018年5月23日作出2017京0101民初19855号民事判决书：驳回原告小区业主委员会的全部诉讼请求。业委会不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2018年10月10日作出2018京02民终9762号民事判决书：驳回上诉，维持原判。凯莱物业主张刘方未缴纳2012年9月1日至2018年12月31日的物业管理费129838.35元另，本院庭审时，凯莱物业主张别墅的收费标准为：2015年12月1日前为8元每平米每月，2015年12月1日后其公司将物业费降价到7元每平米每月；公寓物业收费标准为：2015年12月1日日前为8.8元每平米每月，2015年12月1日后其公司降价到6元每平米每月。本院庭审时，刘方主张凯莱物业的服务不到位，但并向本院提交照片、视频光盘等证据予以证明，凯莱物业对此不予认可。另，本案审理期间，本院至小区实地查看，发现小区内私搭乱建现象严重、绿化不到位。上述事实，有当事人陈述、开庭笔录、前期物业服务合同、民事判决书等证据在案佐证。本院认为：被告认可凯莱物业为涉案小区提供了事实物业服务，本院对此不持异议。原告为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告作为受益人接受了该服务，双方形成了物业服务关系，被告应及时履行向原告交纳物业服务费的义务。原告要求被告给付物业费，本院予以支持。被告反应物业服务不到位，并向本院提交视频及照片等予以证明，被告虽不认可，但结合本院调查，本院认为原告的物业服务确实有不到位情况，故本院对被告应当缴纳的物业费予以适当酌减。原告要求被告支付滞纳金没有事实及法律依据，本院不予支持。针对被告抗辩称部分物业服务费已经超过了诉讼时效，因为物业服务是一个持续的过程，且原告一直向被告提供物业服务，原告亦没有明显怠于行使追缴物业服务费的权利，故本院对被告的主张不予支持。应当指出，物业管理企业与业主系管理、服务与被管理、被服务的关系，物业管理企业在为业主提供物业管理、服务的过程中，应依法积极主动履行自身职责与义务，对业主提出的合理意见予以采纳，全面提高物业管理、服务水平，从而使物业管理企业与业主之间形成良性互动关系，共同营造良好的小区环境、秩序。另，园区环境的改善，需要物业与业主共同配合、努力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘方于本判决生效之日起七日内给付原告北京凯莱物业管理有限公司二○一二年九月一日至二○一八年十二月三十一日的物业管理费十二万七千二百四十二元；二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百九十七元（原告北京凯莱物业管理有限公司已预交），由原告负担五十元，由被告刘方负担二千八百四十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 朱建娜审 判 员 张 莉审 判 员 胡小静二〇一九年十二月二十三日法官助理 张洁培书 记 员 孙爱文