四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0681民初2792号 原告：何清海，男，1972年3月2日生，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：张锐，四川公生明律师事务所律师，特别授权。 被告：西南城控股有限公司，住所四川省德阳市广汉市经济开发区（深圳路东一段）。 法定代表人：周伟，执行董事。 委托诉讼代理人：陈小东，四川和创律师事务所律师，特别授权。 原告何清海与被告西南城控股有限公司（以下简称西南城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何清海的委托诉讼代理人张锐，被告西南城控股有限公司的委托诉讼代理人陈小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金77904.1元，从2014年12月29日起按房款总价每日万分之二计算至2019年12月4日；2、请求判令被告支付原告逾期办证违约金30523元，自2015年12月31日起按房款总价每日万分之一的标准计算至2019年2月26日。事实与理由：原、被告双方于2013年12月23日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于广汉市商业房屋,按照建筑面积计算，房屋单价为4530.87元每平方米，总价为229670元。交房时间为2014年12月28日前，办证时间为2015年12月30日。合同签订以后，原告已向被告支付全部购房款，但被告一直未向原告交付房屋。按照合同第十三条的约定，逾期交房超过180日后，原告有权选择要求继续履行合同，被告应当向原告支付全部已付购房款每日万分之零点二的违约金，从合同第十一条约定的交房之日的次日起计算至实际交房之日止。商品房买卖合同第20条约定，被告应当在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，若因被告的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告有权选择不退房，被告应当按日计算向原告支付已付房款的万分之零点二的违约金，自2015年12月30日的次日起计算至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止。原告认为双方合同约定的违约金过低，无法弥补原告的损失，原告于2013年12月22日与案外人中商联合四川商业管理有限公司签订了委托经营管理合同，该合同约定委托经营管理期限自2013年10月28日至2023年12月28日。因被告未向案外人交付房屋，故原告无法取得该部分收益。原、被告之间约定的逾期交房违约金和逾期办证违约金无法弥补原告的租金损失，依照合同法的相关规定违约金的标准应当予以调整。原告主张被告应当按照房款总价的每日万分之二向原告支付逾期交房违约金，并按房价总价款的每日万分之一向原告支付逾期办证违约金。 被告西南城控股有限公司辩称，原告购买的房产对于逾期交房和办证有明确的违约责任约定。同时，被告销售给原告的房产已经给予原告房款优惠，该优惠的房款本应当从原告与中商联合四川商业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》前五年的租金冲抵房款，但该《委托经营管理合同》未实际履行，被告并未收到本应当由租金冲抵的房款。由此可见，原告已经享受了被告的房款优惠，在此情况下，《商品房买卖合同》约定的按照已经支付房款的万分之零点二计算违约金，足以弥补原告损失，原告违约金的计算应当按照合同约定。被告提交的《委托经营管理合同》欲证明原告的损失情况，首先该合同未履行；其次，该合同约定的租金收益明显超出了正常水平，租售比严重不符合市场行情，不能作为认定原告损失的依据。原告购买的房产已经符合交房条件,且根据《测绘报告》，原告应当向被告支付房产面积补差款。为减少诉累，请求在本案中一并解决。综上，原告主张的违约金应当按照合同约定的已经支付房款万分之零点二计算，且只应当计算逾期交房违约金，不能同时计算逾期办证违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对对方出示的证据无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告何清海与被告西南城控股有限公司在2013年12月23日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广汉市营业用房，房屋建筑面积单价为每平方米4530.87元，该商品房为预售商品房，其建筑面积共50.69平方米，其中套内建筑面积28.9900平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为21.7000平方米，总价为229670元，原告已向被告支付购房款229670元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件。1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理……，逾期超过180日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据……，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第二种方式处理……（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的；根据实测建筑面积结算房价款……；合同第十五条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理……。双方同意按照下列第二种方式缴纳税费……。买受人同意委托出卖人代交专项维修期资金、契税、办理房产证的其他相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十条约定，初始登记，出卖人应当在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理……，买受人不退房，自2015年12月30日次日起至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款的万分之零点二的违约金。转移登记，商品房交付和双方同意按照下列第二种方式处理……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理……。买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款的万分之零点二的违约金。 2、案涉房产已经于2018年11月12日竣工验收。德阳市精诚房地产测绘有限责任公司于2016年11月9日就案涉房产进行测绘，形成测绘报告,案涉房产套内建筑面积为30.24平方米，共有分摊面积为21.41平方米，产权面积为51.65平方米。2019年2月26日，被告就本案涉及建设项目所在楼栋完成初始产权登记。 3、在本案审理过程中，被告于2019年12月4日当庭书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，被告自认交房通知以2019年12月4日书面通知为准。原告对此无异议。 4、原告与中商联合四川商业管理有限公司于2013年12月22日签订《委托经营管理合同》，原告将案涉房产委托给中商联合四川商业管理有限公司经营，经营期限为2013年10月28日至2023年10月27日止，其中自2013年10月28日至2018年10月27日期间为全托管期，中商联合公司将收取的租户的租金在扣除商铺的水电费、物业管理费、空调费、宣传费后的结余，作为中商联合四川商业管理有限公司的委托管理酬金，若中商联合四川商业管理有限公司出现亏损的，原告无需承担任何费用。自2018年10月28日至2023年10月27日期间为代租期，按照每年房款总金额的10%，即年净收42532元出租商铺，中商联合四川商业管理有限公司不收取中介费用，收取的租户的租金按季返还原告。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主张的逾期交房和逾期初始登记违约金是否可同时主张；2、违约金是否予以调整。关于原告主张的逾期交房和逾期初始登记违约金是否可同时主张的问题，原告与被告在2013年12月23日签定的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当依约履行合同义务。被告未在2014年12月28日前按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付案涉房产，被告未在2015年12月30日前按照《商品房买卖合同》约定，取得该商品房所在楼栋的权属证明，已构成违约。依照《商品房买卖合同》的约定，被告负有按时交房与按时办理案涉楼栋权属证明的义务，故对于原告同时主张逾期交房和逾期初始登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。 案涉房产已经于2018年11月12日竣工验收，竣工验收前经德阳市精诚房地产测绘有限责任公司于2016年11月9日就案涉房产进行测绘，形成了测绘报告，达到双方约定的交付条件，2019年2月26日，被告就本案涉及建设项目所在楼栋完成初始产权登记。被告于2019年12月4日当庭书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，原、被告自认交房通知以2019年12月4日书面通知为准,故本院认定被告逾期交房违约金计算起止时间应从2014年12月29日计算至2019年12月4日，被告逾期取得该商品房所在楼栋的权属证明违约金计算起止时间应从2015年12月31日计算至2019年2月26日。 关于违约金是否予以调整的问题，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过180日后，原告有权退房，原告也可以选择不退房继续履行合同，两种不同的选择，原、被告之间均约定了不同的违约责任。原告与中商联合四川商业管理有限公司于2013年12月22日签订了《委托经营管理合同》，在被告逾期交房超过180日后，原告对可期待的租金损失是明知的，但逾期交房超过180日后，原告选择继续履行合同，没有选择通过退房的形式进行止损,原告不及时主张权利，对损失的扩大应自行承担责任。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有约定，应根据合同约定优先原则适用合同中关于违约金的约定。故对原告认为违约金过低，要求按房款总价的每日万分之二计算逾期交房违约金，按房款总价每日万分之一计算逾期初始登记违约金的主张，本院不予支持。 被告主张的原告购买的房产已经符合交房条件，且根据《测绘报告》，原告应当向被告支付房产面积补差款，为减少诉累，请求在本案中一并解决，但被告在庭审中明确表示不提起反诉。本院认为，房产面积补差实为原告办理产权时需要履行的义务问题与本案无涉，故对于房产面积补差款本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、被告西南城控股有限公司在本判决生效后十日内支付原告何清海逾期交房违约金，逾期交房违约金的计算方式：以229670元为基数，按每日万分之零点二的标准计算，自2014年12月29日起至2019年12月4日止； 二、被告西南城控股有限公司在本判决生效后十日内支付原告何清海逾期初始登记违约金，逾期初始登记违约金的计算方式：以229670元为基数，按每日万分之零点二的标准计算，自2015年12月31日起至2019年2月26日止； 三、驳回原告何清海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费1234元，由被告西南城控股有限公司承担70元，原告何清海承担1164元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德阳市中级人民法院。 审判员  蒋成刚 二〇一九年十二月十八日 书记员  俸 丹