北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初15129号原告：常涛，男，1981年12月12日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙虎，北京厚大合川律师事务所律师。被告：郭秦，男，1962年11月18日出生，汉族，住北京市西城区。被告：陈群英，女，1960年1月19日出生，汉族，住北京市西城区。原告常涛与被告郭秦、陈群英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常涛之委托诉讼代理人孙虎、被告陈群英到庭参加诉讼。被告郭秦经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常涛向本院提出诉讼请求：1、判令郭秦、陈群英立即办理北京市海淀区北洼路×号院×号楼×单元×号房屋的解除抵押手续；2、判令郭秦、陈群英向我支付逾期办理北京市海淀区北洼路×号院×号楼×单元×号房屋的解除抵押手续的违约金（以1049万元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年6月5日起计算至郭秦、陈群英实际办理完毕案涉房屋解除抵押手续之日止）；3、本案的诉讼费用由郭秦、陈群英承担。事实与理由：郭秦与陈群英系夫妻关系，我与郭秦、陈群英于2018年5月17日签署了《房屋买卖合同》，合同约定总房款为1230万元，郭秦、陈群英需在5个工作日内办理预告登记手续，我于预告登记手续办理完毕后当天支付郭秦、陈群英定金100万元，我向郭秦、陈群英支付最多不超过950万元用于郭秦、陈群英向银行结清剩余贷款，郭秦、陈群英保证在预告登记手续办理完毕后的20个工作日内解除案涉房屋的抵押，我向郭秦、陈群英支付上述解押款的同时，郭秦、陈群英应将腾空后的案涉房屋交付给我，郭秦、陈群英应在解除房屋抵押后的20个工作日内完成网签手续，网签手续办理完毕后，我应在20个工作日内完成剩余180万元的银行贷款手续，郭秦、陈群英应在5个工作日内完成过户交易手续。合同签订后，我于当日即将定金100万元支付给了郭秦、陈群英，后又于5月28日将解押款950万元支付给了郭秦、陈群英（因案涉房屋的贷款银行只在每月底办理提前归还贷款手续）。但是，郭秦、陈群英却未按照约定将上述1050万元用于提前向银行还贷、解除案涉房屋的抵押，而是全部挪用他用。虽经我数次催促，郭秦、陈群英仍不以为然，至今已近5个月仍未办理案涉房屋的解押手续，并由此造成案涉房屋的后续交易程序无法进行。我认为，郭秦、陈群英的行为已经构成严重违约，故诉至法院。被告陈群英答辩，涉案房屋是有银行贷款的，我方打算偿还贷款解除抵押，办理过户手续。但是我方公司很多货物被盗了，手头没有钱，需要一些时间。常涛主张的赔偿利息过高，我方无法承担。被告郭秦在本案开庭时未作答辩。但其庭后向本院提交书面答辩意见表示其同意为常涛办理解除抵押手续，但对常涛提出的违约金不予认可。同时提出，常涛拖欠的180万元尾款至今未付，物业费由郭秦承担，而且以50%市场价租赁给常涛车库，已经给予常涛各方面照顾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月17日，第一出卖人郭秦、第二出卖人陈群英与买受人常涛签订了房屋买卖合同，合同约定：买受人购买第一出卖人名下的位于北京市海淀区北洼路×号世纪新景园×号楼×层×的房屋一套（以下简称本房屋）。一、房屋情况：1、本房屋目前登记在第一出卖人名下，所有权证号为：京房权证海私移字第XXXX号。2、本房屋目前设有抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司北京海淀支行，抵押登记日期为2015年7月14日。二、成交价格及付款方式：1、本房屋成交价为1230万元。2、买受人分三次支付出卖人上述款项，分别为定金100万元、解除抵押款950万元、组合贷款180万元。三、交易步骤：2、出卖人应当在本合同签订后的5个工作日内协助买受人对本房屋办理预告登记手续。3、本房屋的预告登记手续办理完毕后的当天，买受人支付出卖人定金人民币100万元。4、本合同签订后，出卖人即可协调抵押权人办理剩余贷款的提前还清手续，买受人应按照抵押权人要求的日期和金额，支付出卖人最多不超过人民币950万元的款项用于结清本房屋的剩余贷款并解除本房屋的抵押；如剩余贷款金额超过人民币950万元，则超出部分由出卖人自行筹集。出卖人保证在本房屋的预告登记手续办理完毕后的20个工作日内解除房屋的抵押。5、买受人支付出卖人上述解押款人民币950万元的同时，出卖人应将腾空后的本房屋交付给买受人。四、特别约定：5、本合同第三条“交易步骤”第1条的交易方式是出卖人提供的，故第一出卖人、第二出卖人应当彼此承担连带责任。2018年5月17日，常涛又与郭秦、陈群英单独签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定了出卖人应当于2018年6月5日前办理抵押权注销登记手续。出卖人应当在买受人支付320万元购房款同时将该房屋交付给买受人。逾期在5日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起30日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。因出卖人的原因，买受人未能在上述时间内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房款万分之5的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起5日内向买受人支付。2018年5月17日，常涛通过户名为杨某的工商银行账户向郭秦转入购房定金人民币100万元，2018年5月28日，常涛通过上述工商银行账户向陈群英转入人民币949万元。当日，陈群英、郭秦将涉案房屋交付常涛居住使用。郭秦收到常涛给付的解除抵押钱款后，未办理房屋解除抵押的手续。目前，仍有181万元尾款没有支付。现常涛起诉要求陈群英、郭秦办理解除抵押手续，并要求郭秦、陈群英以1049万元为基数，按每日万分之五的标准，支付自2018年6月5日起至实际办理完毕解除抵押手续之日止的违约金。现陈群英、郭秦同意办理解押手续，但并未实际办理，且未将解押款项向法院支付。就违约金一节，陈群英与郭秦认为常涛主张的违约金过高，涉案房屋已经交付常涛居住使用，物业费也系郭秦缴纳，车库以优惠价格出售，并未给常涛造成巨大损失。而常涛认为其为筹集解押款项，向朋友借款、自有存款、理财股票等都产生了经济损失，按每日万分之五的利率计算不超过法定的民间借贷利息上限标准。另，常涛表示因房屋承重墙拆除，郭秦、陈群英恢复未果，故双方协议在950万元的基础扣除1万元作为给常涛的补偿。对此，郭秦不予认可。本院认为，常涛与郭秦、陈群英签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同约定，买受人（常涛）支付出卖人（郭秦、陈群英）950万元款项用于结清本房屋的剩余贷款并解除本房屋的抵押，常涛现已支付949万元解押款，该1万元的差额是因为双方在本案中才提及的承重墙的扣款问题，虽然就是否减免1万元双方存有争议，但郭秦、陈群英从未表示因为该1万元的差额才未办理解除房屋抵押的手续，也未向常涛主张该1万元，而是将常涛支付的款项挪作他用。故本院认为郭秦、陈群英未按照合同约定办理解押手续，已构成违约，应支付相应的违约金。现常涛起诉要求郭秦、陈群英办理解押手续，郭秦虽同意配合办理解压手续，但办理解押手续需要相应的款项，现在对于郭秦、陈群英有无能力给付该笔款项并不确定的情况下，本院对常涛上述请求无法予以支持。对于常涛起诉要求郭秦、陈群英支付违约金之请求，根据合同的约定，买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起5日内向买受人支付。故郭秦、陈群英支付违约金的期限为常涛实际取得不动产权证书之日起5日内，现常涛未实际取得不动产权证书，对于常涛该项请求，条件并未成就，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回常涛全部诉讼请求。案件受理费11150元，由常涛负担，其中5575元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  石亚华人民陪审员  祁跃进二〇一九年十二月二十五日书 记 员  白 玥