北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初9071号原告（反诉被告）：金学忠，男，1959年9月18日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。委托诉讼代理人：王宇，男，1986年2月16日出生，汉族，北京市海淀区居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王静，北京朗泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京顺鑫国际种业集团有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇顺平辅线188号1幢306室，统一社会信用代码911101135658094139。法定代表人：段春仲，董事长。委托诉讼代理人：张红艳，北京市京轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，女，1979年8月25日出生，汉族，北京市京轩律师事务所实习律师，住北京市。原告（反诉被告）金学忠与被告（反诉原告）北京顺鑫国际种业集团有限公司（以下简称顺鑫公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金学忠及其委托诉讼代理人王静，被告（反诉原告）顺鑫公司之委托诉讼代理人张红艳、刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金学忠向本院提出诉讼请求：1.判令顺鑫公司向金学忠支付2018年土地租用款151000元，按同期人民银行贷款利率计算13个月的利息7108.37元，2019年土地租用款157050元；2.判令顺鑫公司承担本案诉讼费用。事实与理由：金学忠于2008年3月6日与北京顺鑫耘丰农业科技发展有限公司签订土地租用协议书约定土地租赁相关事宜。顺鑫公司因企业名称变更为北京顺鑫国际种业有限公司，于2015年4月30日与金学忠又签订了土地租赁变更合同，约定顺鑫公司名称变更并继续履行租赁合同，其他内容不变。2017年11月，北京顺鑫国际种业有限公司又更名为北京顺鑫国际种业集团有限公司。土地租用协议书约定租地期限为20年（2008.5.1-2027.4.30），第二年开始每年的3.1日由顺鑫公司向金学忠支付土地租金，前10年土地租金已在协议中明确约定：首年对于110耕地按照550元/亩，之后每年在原租金基础上每年增加10%，后十年土地租金由双方参照当时相邻地块租金情况商定，生活区和养殖区院内租金：人民币30000元不变。2018年就是后十年商定租金的第一年，根据协议约定顺鑫公司应与金学忠协商租金并于2018年3.1日支付租金，金学忠多次与顺鑫公司协商，希望顺鑫公司继续参照前十年土地租金的计算方式支付2018年的租金，顺鑫公司多方推诿一直拖欠租金拒绝向金学忠支付。故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）顺鑫公司答辩称，2016年5月份顺鑫公司将所承租土地和地上物全部转租给第三方大名县福乐钢构工程有限公司（以下简称福乐公司），租期自2016年5月28日至2027年3月31日，租赁用途种植蔬菜、果树、花卉、粮食等农作物或经济作物及养殖。2018年期间金学忠、顺鑫公司与福乐公司曾协商由金学忠直接与福乐公司签署租用合同，顺鑫公司与金学忠签订的租赁合同终止，顺鑫公司撤出，对于顺鑫公司地上物金学忠予以折价补偿，这个补偿款由福乐公司代为支付，因此本案进金学忠与顺鑫公司的租赁合同是在商谈终止的过程中，顺鑫公司并未恶意拖欠租金，福乐公司2018年5月份也未向顺鑫公司支付租金。所以顺鑫公司未向金学忠支付租金，主要原因是：1.合同约定第11年的租金由双方协商确认，但是双方并未对价款协商一致；2.双方已经同意终止合同，由第三方进行承租，这个过程也在协商过程中。在此期间发生了福乐公司法人因不可抗力事件不能参与继续协商，并且福乐公司所施工建设的养殖用大棚被政府强制拆除，理由是涉诉土地是基本农田，不允许养殖，顺鑫公司才知道金学忠与顺鑫公司签署租赁合同的时候隐瞒了土地性质，不能用于养殖，此事件导致福乐公司向顺鑫公司提起诉讼，要求赔偿，并且拒绝支付租金，给顺鑫公司造成了严重的损失，因此金学忠主张租金不能得到法律支持，顺鑫公司同时也针对本案提起反诉。被告（反诉原告）顺鑫公司反诉称：1.判令解除双方签订的土地租用协议书；2.判令金学忠赔偿顺鑫公司经济损失100万元；3.判令金学忠支付顺鑫公司地上物补偿款；4.诉讼费用由金学忠承担。事实和理由：2008年3月6日，顺鑫公司与金学忠签订土地租用协议书，约定金学忠将其从本村承包的土地120亩租给顺鑫公司，租期为20年，自2008年5月1日起至2027年4月30日止，土地租赁用途为种植及养殖。2016年5月27日，顺鑫公司将所租赁的120亩土地转租给福乐公司，用途为种植农作物或经济作物及养殖。2018年9月15日，福乐公司的养殖场地被政府强制拆除。福乐公司于2019年1月提起诉讼，声称该土地性质为基本农田，依法不能从事养殖，要求顺鑫公司赔偿各项损失100万元。金学忠隐瞒所出租土地的性质，将不能进行养殖的基本农田出租给顺鑫公司，并在合同内约定可以养殖。现因土地性质原因，导致顺鑫公司与福乐公司无法继续养殖，且福乐公司已经起诉要求顺鑫公司赔偿损失。若福乐公司起诉损失赔偿得到法院支持，该损失应当由金学忠承担。顺鑫公司租赁期间所修建的地上建筑物及设施，合同解除后，双方按照金学忠40%、顺鑫公司60%的比例进行分割，为此，金学忠应当按照上述建筑物及设施的相应价值及比例，给顺鑫公司予以补偿。原告（反诉被告）金学忠答辩称，金学忠同意反诉请求第一项解除双方签订的土地租赁协议书，但不同意第二、三、四项诉讼请求。关于经济损失赔偿的这一块在本诉中已经陈述了。关于地上物补偿款，双方签订的土地租赁协议书约定的是合同期满后院内生活区、养殖区所有建筑按照四六进行分割，但现在租用期并未届满，而顺鑫公司也存在明显的违约，所以金学忠不同意就生活养殖区按照四六分割。生活养殖区四六分割的约定仅限于顺鑫公司新建或改扩建的建筑，而租赁时就有的建筑不适用此约定，也就是金学忠建造的建筑不使用此约定。生活养殖区外，金学忠要求按照协议约定将土地恢复原貌，也就是110亩机耕地上金学忠要求顺鑫公司将土地恢复原貌，所以就更不存在补偿的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2004年7月3日，金学忠（乙方）与顺义区杨镇地区辛庄户村经济合作社（甲方）签订承包（租赁）合同书载明：一、承包的项目内容及指标承包项目为种植经济作物兼养殖事项。数量122亩，地址80亩地。二、承包期限为2001年10月1日起至2031年9月30日止。2008年3月6日，金学忠（甲方）与北京顺鑫耘丰农业科技发展有限公司（乙方，以下简称耘丰公司，该公司已注销）签订土地租用协议书载明：一、甲方将现有机耕地110亩、生活区和养殖区一个院约10亩（位于辛庄户村西八十亩地的地块内）租给乙方作为良种培育试验示范基地。二、租地期限为20年，即2008年5月1日至2027年4月30日。三、甲方负责向乙方提供机耕地110亩，生活区和养殖区一个院，（院内包括：工人住房6间、工具房3间、存粮库房8间、晒粮台1500平米、水房水灌和机井一眼、田间地下水管管道500米及现有电力配套设施380伏、220伏）。供乙方有偿使用。地边和院内外已有的树木归甲方所有，不在租地范围内。八、乙方在租期内不得改变土地的使用性质，必须合法经营。九、在租期时间内，如有国家、政府征地，甲、乙双方必须服从政府对地上物的合理补偿，对田间所有建筑设施的补偿归乙方所有；对生活区、养殖区内对建筑设施的所有补偿按甲方占40%、乙方占60%分配。十、租地期满后，……如乙方不再租用甲方上述土地，由乙方负责在一个月内把田间所占用土地恢复原貌；院内生活区、养殖区等所有建筑设施按甲方占40%、乙方占60%进行分割。2015年4月30日的土地租赁变更合同载明：甲方：耘丰公司，乙方：金学忠，甲乙双方于2008年3月6日就甲方承租乙方位于北京市顺义区杨镇辛庄户村场地签订了土地租用协议书。因甲方公司名称变更为顺鑫公司，租赁合同中甲方的单位名称也需要做相应的变更。经甲乙双方协商达成一致，从2015年4月30日起租赁合同中的甲方变更为顺鑫公司，甲方将以顺鑫公司的名称与乙方继续履行租赁合同。签章处盖有顺鑫公司公章，并有金学忠签名。2016年5月27日，福乐公司（乙方）与顺鑫公司（甲方）签订土地租赁合同载明：第一条租赁场地范围甲方同意出租、乙方愿意承租顺义区杨镇辛庄户村场地，场地面积120亩，其中包括10栋日光温室和裸地及一个小院（院内包括：工人住房12间、工具房2间、存粮库房5间、食堂厕所5间、晒粮台1500平米、水房和机井一眼，田间地下水管、管道500米及现有电力配套设施380伏、220伏）。地边和院内外已有的树木及厕所南的小库房归金学忠所有。地面附属物实际情况见附件。第二条租赁土地用途种植蔬菜、果树、花卉、粮食等农作物或经济作物及养殖。第三条租赁期限自2016年5月28日起至2027年3月31日止，共计10年零10个月。第五条4.甲方有权依照本协议约定，监督乙方对租赁场地的使用。乙方在租期内不得改变土地的使用性质，必须合法经营。第六条4.乙方可根据国家法律规定另行建设日光温室等生产设施，但必须经甲方书面同意方可进行，所需费用由乙方承担。合同终止（中止）时，乙方必须将所占用土地恢复原貌。福乐公司在涉诉土地建造的鸽子棚、草料棚等建筑物被拆除。福乐公司起诉顺鑫公司要求赔偿。经查，涉诉土地绝大部分为基本农田，只有小院附近为一般农用地。金学忠和顺鑫公司均认可，土地租用协议书中约定的每年递增10%的基数一直都是550元，也就是每年每亩租金增加55元的意思。2019年4月24日的庭审中，顺鑫公司出示福乐公司的起诉状，金学忠的质证意见为金学忠和村里签订的合同上写的土地用途就是种植养殖，金学忠没有私自改变土地性质，没有隐瞒，就是按照与村里的约定将土地转包给顺鑫公司的。该次庭审中，顺鑫公司提出解除合同。金学忠称，其同意解除合同，但前提是顺鑫公司将土地租金支付给金学忠，且金学忠不同意承担地上物补偿款。后，金学忠称，金学忠就是按照村里发包土地给金学忠时发包的就是110亩种植用地和12亩的生活养殖用地，土地租用协议书中约定提供的是机耕地110亩，这110亩都是耕地，生活区和养殖区是单独圈起来的一个院子，而鸽子棚建造的地方超出了生活区和养殖区，是在机耕地上建造的，这超出了合同约定的养殖范围，故顺鑫公司主张由金学忠赔偿损失没有合同和法律依据。顺鑫公司称，金学忠与村里的合同是作为附件交给顺鑫公司的，该合同里并未对种植区、养殖区进行区分；机耕地不是法律概念，双方并未约定机耕地不能养殖；金学忠对福乐公司建鸽子棚是明知的，三方还曾经协商过顺鑫公司退出，由金学忠和福乐公司直接签订合同。金学忠称其平时在顺义城区居住，是之后偶尔回村才发现鸽子棚已经建好了，三方确实协商过顺鑫公司退出一事，协商时金学忠就提出来过让福乐公司把鸽子棚拆了。2019年9月26日，金学忠（甲方）与北京草帽人家农业科技有限公司（乙方，以下简称草帽公司）签订土地租用合同书载明：甲方将现有机耕地112亩，办公区域和一个院，约10亩租给乙方作为种植基地，租地期限为10年，即2019年10月31日开始到2029年10月31日为止。金学忠称，由于顺鑫公司对承租土地不按合同使用管理，致使土地荒芜闲置，村镇政府工作人员检查时要求金学忠充分利用土地，否则将收回土地，金学忠才找到草帽公司，约定先由草帽公司进行耕种以达到政府要求；除前述合同外，双方还有一份补充协议，约定金学忠与顺鑫公司的诉讼纠纷结束前，草帽公司无偿进行耕种管理，诉讼纠纷结束后，草帽公司优先租用涉诉土地。本院询问顺鑫公司，若本院认为合同无效，其有何意见。顺鑫公司称其坚持认为合同有效。本院认为：对于金学忠所称机耕地不是养殖区一事，本院认为：1.金学忠与村里签订的合同中仅约定承包122亩地，用途为种植经济作物兼养殖事项，该合同中并未对种植区和养殖区进行区分。2.2019年4月24日的庭审中，顺鑫公司已经出示福乐公司的起诉状，当时金学忠称其系按照与村里的合同将土地转包给顺鑫公司的，并未提及机耕地不是养殖区一事。3.机耕地并非法律概念，现并无证据证明金学忠和顺鑫公司在签订合同时均认可机耕地不能用于养殖。4.顺鑫公司于2016年将土地承包给福乐公司，此后福乐公司建造鸽子棚进行养殖。按照顺鑫公司和金学忠的合同约定，若顺鑫公司改变土地使用性质，金学忠有权收回土地。但金学忠从未要求收回土地，目前亦无证据证明金学忠对福乐公司的养殖行为进行过阻止。故本院认为，金学忠与顺鑫公司系就涉诉土地整体约定可用于种植、养殖，前述约定改变了土地用途，双方合同应属无效。虽然合同无效，但顺鑫公司仍应向金学忠支付顺鑫公司占有使用土地期间的土地使用费。金学忠与草帽公司签订合同，约定草帽公司自2019年10月31日开始使用涉诉土地，可视为金学忠字2019年10月31日收回了涉诉土地。故，顺鑫公司应向金学忠支付计算至该日的土地使用费。金学忠按照约定的前十年的租金标准主张后续费用，本院予以支持。金学忠主张的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。顺鑫公司以合同有效为前提而提出反诉请求，由于涉诉合同为无效合同，故对顺鑫公司的反诉请求，本院在本案中均不予支持，顺鑫公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《基本农田保护条例》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京顺鑫国际种业集团有限公司向原告（反诉被告）金学忠支付土地使用费二十二万九千五百二十五元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告（反诉被告）金学忠的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京顺鑫国际种业集团有限公司的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）北京顺鑫国际种业集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千零二十八元，由原告（反诉被告）金学忠负担一千二百八十五元（已交纳），被告（反诉原告）北京顺鑫国际种业集团有限公司负担四千七百四十三元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费六千九百元，由被告（反诉原告）北京顺鑫国际种业集团有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王琼希人民陪审员  李建军人民陪审员  刘建峰二〇一九年十二月二十四日法官 助理  张若欣书 记 员  赵 菲