北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58465号原告（反诉被告）：丁时顺，男，1993年6月9日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：任箴，北京恒理律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡宇翔，男，1968年8月24日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区元朗区，往来内地通行证号码。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。原告（反诉被告）丁时顺（以下简称原告）诉被告（反诉原告）蔡宇翔（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人任箴，被告及委托诉讼代理人杜洵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确定原告与被告于2018年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；2.要求被告返还房屋押金80884元、装修押金2万元、电费押金500元；3.要求被告赔偿装修损失10万元；4.要求被告赔偿经营损失2万元。事实和理由：2018年11月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的“xx”二层x房屋转租给原告经营使用，租赁期限自2018年12月23日至2020年12月22日，第一年月租金26961.33元，逐年递增，押三付三。原告为经营使用支出装修款116770元，并按照合同约定向被告支付了租金及各项押金共计20余万元。2019年3月12日，房屋出租方某公司（以下简称某公司）告知原告等商户，因被告违约，已勒令其于2019年3月15日撤离；2019年4月8日，某公司再次告知原告等商户2019年4月15日前完成撤离并在2019年4月16日对原告等商户进行断水断电清场处理，导致原告装修及商品经营损失巨大。原告就以上事实与被告多次协商未果，于2019年4月10日向被告送达解除通知，但被告至今对原告的诉求置之不理，故诉至法院。被告答辩并反诉称：不同意原告诉讼请求。房租押金、装修押金、电费押金属实。我方与某公司签订的合同是合法有效的，未拖欠租金，因此某公司单方面向被告发送的解约函不能达到解约的后果，同时向原告发送的文件也不能引起原告与被告解约的后果。原、被告之间的合同关系应该依据合同或者双方协商决定，原告在没有核实清楚被告与某公司之间真实情况的前提下，就认为合同无法履行，是没有法律依据的。针对原告的第一项诉讼请求，原告在支付了第一笔租金后，没有按照合同约定交纳第二笔租金，即2019年3月8日开始就不再交纳租金，存在违约。就第二项诉讼请求，不同意返还，房租押金是为承租方不能支付租金的情况下折抵租金进行担保的，原告存在拖欠租金的情况，原告也没有将租赁的房屋完全交付给本案被告，至今没有进行相应的交付手续，导致被告相应的经济损失。被告根据合同应将房屋交还给原告，但是原告搬离时没有将房屋交还给被告，导致被告无法对自己承租的房屋行使使用权。装修押金和电费押金金额无异议，是被告代收，押金已经转交给某公司管理该房屋的物业公司，物业公司要求被告代收装修押金和电费押金。房屋是被告从某公司租来的，租期自2018年3月1日至2028年2月28日。房屋交给原告的时候是毛坯状况，没有装修，原告承租的部分没有隔断，需要自行安装隔断和门。电费应该根据原告实际使用的数量向被告交纳，被告统一交纳，原告对房屋使用了一段时间，电费存在拖欠，电费押金不同意退还。原告租金支付到2019年3月22日之后不再支付租金，我方抵扣押金，扣至2019年6月22日。原告的房屋在4月24日已经被某公司拆除了，现在该处有人在经营。原告的店铺搬到了楼下别的地方，四月底就开始继续经营了，使用的是某公司自留的房屋。不同意原告的第三项诉讼请求，装修损失不应由被告赔偿。不同意原告的第四项诉讼请求，经营损失没有依据。我方提出反诉，反诉请求为：1.要求解除原告与被告的租赁合同；2.要求被告将位于北京市朝阳区x路x号“xx”二层x号房屋腾空交还给我方；3.要求原告支付房屋使用费，自2019年6月22日起至房屋实际腾空交还给我方之日止，按每月26961.33元计算。反诉事实与理由：双方《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金或者其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。合同签订后被告将房屋交付给原告，原告使用该房屋进行商业活动，但原告自2019年3月8日开始拒不交纳房屋租金，一直拖欠至今。根据合同被告可以行使单方解除合同的权利，并要求原告支付拖欠的房屋租金。原告对被告反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年4月16日解除，2019年3月12日某公司已经要求各商铺于3月15日前撤离，后又于4月8日通知在4月15日前清场，所以自4月16日起，商铺已经无法处于原告控制之下，租赁合同在4月16日已经无法实际履行，被告提出的返还房屋也是无法实现的，是无理要求，因合同已经事实解除，原告不存在拖欠租金的情况，原告已自房屋撤离，并且通知了被告，被告也向原告发送了通知，要求各商铺保留证据，留待以后向某公司索赔，说明其对原告已不控制房屋、房屋被某公司收回的事实是明知的。某公司在2019年4月18日将原告的物品扔到一楼大厅，让原告在那做特卖、甩货，卖到了六月份，然后原告就彻底搬走了。4月23日某公司把商铺拆除了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市朝阳区x路x号“xx”二层x号房屋（以下简称涉案房屋）系被告自某公司承租而来。2018年11月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告，租赁期限自2018年12月23日至2020年12月22日，免租及免租装修期30天，即2018年11月23日至2018年12月22日，乙方无需承担该免租装修期内的租金。第一年月租金为26961.33元（房屋面积110.8平方米，第一年租金8元每日每平方米），押三付三，交租日期及应缴款项如下：2018年11月29日80884元，2019年3月8日80884元，2019年6月8日80884元，2019年9月8日80884元。乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方一次性支付相当于3个月房屋租赁保证金80884元，如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还。甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋，甲方不得对乙方正常合理使用房屋进行干扰或妨碍。乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。合同签订后，原告向被告交纳了首期三个月租金及押金，租金付至2019年3月22日。2019年3月12日，某公司向被告租赁区域租户发出《商户告知函》，称其于2018年2月1日与被告签订“xx”商铺《房屋租赁合同》，被告自签约起未履行合同约定，没有按时缴纳相应租金及其他相关费用并在经营期间涉及违反合同约定超范围经营现象，已造成被告单方面的严重违约，且在日常管理中一直处于无序状态，根据其与被告双方合同约定，其已于2019年3月12日终止与被告的合作，并已发函告知被告本人，同时要求被告在3月15日完成相关撤场交接事宜。2019年3月29日，被告向原告发送《告知书》，就某公司前述《商户告知函》进行解释，称因某公司原因给各商户造成损失，某公司为推卸责任，无理由单方面解除合约，其已提起诉讼。2019年4月3日，被告向原告发出《商户告知函》，称经友好协商，给予原告支持优惠政策，减免本租赁季度租金至7元每日每平米，请原告于2019年4月8日前交付租金70733.5元。2019年4月8日，某公司向被告租赁区域租户发出《关于商铺自行清退的通知》，称被告欠缴租金超过30日，且明确表示不会再支付任何房屋租金，故其将从2019年4月16日起将被告承租的租赁商铺的全部物品搬离，将该场地腾空收回，为避免不必要的损失，望广大商户在2019年4月15日前做好租赁商铺的自行清退工作。2019年4月11日，原告向被告邮寄函件，称鉴于被告与某公司的纠纷已造成其无法正常经营，双方合同目的无法实现，要求被告在2019年4月15日前出具有某公司盖章认可的某公司与被告合同正常存续且保证其承租期内可正常营业的相关函件，否则其有理由相信双方签订的租赁合同存在无法继续履行的风险，届时其将解除双方的租赁合同，并按照某公司的要求于2019年4月16日清场。2019年4月17日，被告向原告发出《告知书》，称收到租户反映2019年4月16日上午“xx”物业公司对租户采取了强制停电措施，请各位租户留好证据，统计好相关损失，以便追讨，有鉴于此，其决定免除自2019年4月16日起至物业公司重新供电期间的租金。原告表示，2019年4月16日涉案房屋被断电，其无法经营，4月18日其物品被某公司搬至一楼；其未与被告进行交接，2019年4月24日发现涉案房屋装修已被拆除。被告对涉案房屋装修在2019年4月24日已被拆除一事予以确认。就涉案房屋装修情况，原告表示涉案房屋原系毛坯的大场地，其根据承租的号码加装隔断和门，进行装修；原告提交了装修合同及收据三张，以证明其装修花费。被告认可其向原告交付的房屋系毛坯大场地，无装修，需自行安装隔断及门、进行装修；被告对原告证据真实性认可，证明目的不认可，称仅有合同无法确定装修内容。另，原告向被告支付了2万元装修押金，就此提交了被告出具的相关票据，原告还称向被告支付了500元电费押金。被告认可收取了装修押金及电费押金一事，但称系应物业公司要求代为收取，不应由其退还。就电费使用情况，双方确认系根据实际使用量向被告交纳；原告称除1月22日转账交纳2000元电费外，2月、3月分别以现金形式交纳两次电费，每次2000元，搬离时未进行查表。就经营损失，原告表示系估算的。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。根据庭审中双方证据，可以看出系因被告与其前手出租人某公司发生争议，影响原告使用涉案房屋，自3月起经过多次沟通被告均未能解决相关问题。在某公司明确将采取断电措施、强制清场的前提下，原告自知无法经营，其合同目的无法实现，故而要求解除合同，其主张符合法律规定，本院对此予以支持，双方合同于2019年4月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告收取的房屋押金应予返还。就装修押金，被告虽称系代收，但款项系被告实际收取，且被告出具收据，故原告现向被告主张返还本院予以支持。就电费押金，原告未与被告进行交接，亦未查看电表数额，就电费押金可待双方确认电费欠费明细后另行解决，对原告要求退还电费押金的诉讼请求本院不予支持。就装修损失，合同提前解除系因被告原因所致，被告应对原告装修损失进行赔偿，但合同解除后原告未与被告及时进行交接，导致装修被拆除，原告亦应承担部分责任，鉴于装修现已不存在，本院根据装修合同所附装修清单的装修内容，酌情判决被告支付装修损失4万元。就经营损失原告未提交任何证据，本院无法支持。就被告反诉请求，鉴于前述情况，对被告第一项、第二项反诉请求不予支持。就第三项反诉请求，原告在2019年4月16日前仍使用房屋，应支付相应租金，就租金标准，以被告函件中减免后的数额为准，经核算应为18614.4元，该笔款项在房屋押金中进行抵扣，抵扣后，被告返还原告房屋押金62269.6元即可。2019年4月16日以后原告实际无法使用房屋，且涉案房屋装修已被拆除，本院酌情考虑此情节，对2019年4月16日至4月24日期间的房屋占有使用费不予判处。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丁时顺与被告（反诉原告）蔡宇翔于二〇一八年十一月二十八日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年四月十六日解除。二、被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）丁时顺房屋押金六万二千二百六十九元六角、装修押金二万元。三、被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）丁时顺装修损失四万元。四、驳回原告（反诉被告）丁时顺其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）蔡宇翔其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百元，由原告（反诉被告）丁时顺负担七百五十元（已交纳），由被告（反诉原告）蔡宇翔负担一千五百五十元[原告（反诉被告）丁时顺已预交，被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效后七日内支付给原告（反诉被告）丁时顺]。反诉案件受理费一千二百五十元，由被告（反诉原告）蔡宇翔负担一千一百二十五元（已交纳），由原告（反诉被告）丁时顺负担一百二十五元[被告（反诉原告）蔡宇翔已预交，原告（反诉被告）丁时顺于本判决生效后七日内支付给被告（反诉原告）蔡宇翔]。如不服本判决，原告丁时顺可在判决书送达之日起十五日内、被告蔡宇翔可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇一九年十二月十三日书记员 秦雅维