云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初1907号 原告：张敏，女，1990年7月1日生，汉族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。 委托诉讼代理人：朱建科，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：祥云县金熙房地产开发有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州祥云县祥城镇清红路118号（老工行内），统一社会信用代码：91532923582351977E。 法定代表人：罗军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周捷，云南光前律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：何啸波，云南光前律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 第三人：毕云，男，1960年9月20日生，汉族，云南省楚雄市人，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。 原告张敏与被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司（以下简称金熙公司）、第三人毕云商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张敏及其委托诉讼代理人朱建科、被告金熙公司的委托诉讼代理人周捷、何啸波、第三人毕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张敏向本院提出诉讼请求：一、依法判决确认原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效；二、依法判令被告金熙公司、第三人毕云协助原告办理位于祥云县商品房的产权登记；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告金熙公司系经祥云县市场监督管理局依法注册登记成立的以房地产开发经营为经营范围的有限责任公司。2015年2月13日，原告向被告订购了金熙花园6幢1单元1501号房屋，支付了定金4万元。2015年3月31日，原告与被告金熙公司签订了《商品房购销合同》，商品房出卖人（甲方）为金熙公司，买受人（乙方）为张敏。合同约定，乙方购买甲方开发建设的金熙花园第6幢第1单元第15层01号商品房，建筑面积为132.98㎡，总价款为485,377元。付款方式及付款期限为乙方于2015年3月31日前一次性支付该商品房首付款155,377元。合同还约定了房屋交付期限、逾期付款违约责任、逾期交房违约责任以及其他相关权利义务等内容，同时，双方于当日还签订了《合同补充协议》。2015年4月8日，双方签订《协议书》一份，进一步明确了银行按揭贷款、换房、房屋交接等事项。上述协议签订后，原告向被告支付了首付款（定金4万元转为首付款），此后，原告征得被告同意，对所购房屋装修完毕并于2017年初搬入该房屋居住至今。然而，被告怠于向祥云县房管所申请办理商品房购销合同登记备案手续，导致原告迟迟不能办理银行按揭贷款及房屋产权登记手续等，经向祥云县房管所了解得知，原告购买的金熙花园第6幢第1单元第15层01号房屋，在出售给原告之前，被告已与第三人毕云签订了《商品房购销合同》，并在祥云县房管所登记备案过，因被告金熙公司原法定代表人杨建波欠第三人毕云款项，金熙公司便与毕云签订《商品房购销合同》并进行登记备案作为借款担保。原告多次找被告、并到祥云县城乡住房建设局请求政府部门出面协调解决均无果。本案中，被告虽与第三人签订了《商品房购销合同》并进行了备案，但原告与被告金熙公司签订《商品房购销合同》后已按合同约定付款方式支付了房款，被告已将涉案商品房交付原告，原告也己装修完毕并实际入住至今，原、被告之间的商品房销售合同合法有效，被告依法应积极协助原告办理涉案商品房的产权登记备案手续。 被告金熙公司辩称，一、2014年7月，时任被告金熙公司法定代表人的杨建波因公司运营急需资金，通过朋友介绍了解到第三人毕云经营借贷业务，遂找到毕云协商借款。双方于2014年7月14日订立借款合同一份，约定毕云向杨建波出借人民币400万元，根据出借人的要求，合同未约定借款利息，但实际每月借款人要支付高额利息。同日金熙公司应毕云要求，将祥云县金熙花园小区的14套房屋以买卖的形式作为该笔借款的担保，并为其办理了商品房预售登记备案，双方签订了抵押合同。双方还约定，备案到毕云名下的房屋金熙公司可以正常出售，毕云需配合解除所售房屋的备案登记，金熙公司收到购房款后用于归还毕云的借款。二、2015年开始，金熙公司对外出售上述房屋，与原告于2015年3月31日签订了《商品房购销合同》，约定以485,377元的价格将祥云县金熙花园6幢1单元第15层01号房屋出售给原告，原告支付首付款155,377元，其余房款以银行按揭贷款方式支付。但因房屋备案到毕云名下，无法办理银行按揭贷款，金熙公司多次请求毕云解除备案登记，银行贷款发放后直接归还毕云，毕云虽然口头同意，但要求支付高额利息方能配合。由于金熙公司无力满足毕云提出的高额利息，使得此事至今未能解决。原告虽然没有付清购房款，但金熙公司还是将房屋交付给原告，原告于2017年底装修完毕居住使用至今。三、金熙公司与原告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，金熙公司愿意继续履行与原告签订的《商品房购销合同》，但因第三人毕云拒绝按约定解除房屋预售备案，致使按揭贷款无法办理，金熙公司无法收取购房尾款，给金熙公司造成了巨大的经济损失。综上，金熙公司同意履行办证义务，而原告支付了155,377元首付款，尚差欠33万元尾款应支付给金熙公司；金熙公司与第三人毕云之间不存在房屋买卖合同关系，所签订的购房合同只是名为买卖实为借款的抵押担保。 第三人毕云述称：毕云与被告金熙公司签订的购房合同在前，双方并未约定金熙公司可以将房屋进行另行出售，金熙公司原来的法定代表人杨建波于2014年7月14日与毕云签订借款合同，向毕云借款，当时约定如果不能还款，用金熙花园12套房屋进行抵押。本案中，原告与金熙公司所签订的购房合同是无效的，因为金熙公司已经将上述房产登记在毕云名下，金熙公司无权将房屋出售给原告方，如果要出售需要经过毕云的同意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的商品房购销合同复印件、合同补充协议复印件和协议书复印件，符合证据三性，能证明本案相关事实，本院予以确认；2、被告提交的《人民币借款合同》复印件、《收条》复印件和《抵押合同》复印件，与本案无关联性，本院不予确认；3、第三人提交的商品房购销合同复印件，结合当事人陈述和其他在案证据予以综合认定；4、第三人提交的贷款展期协议复印件、转账回单复印件、收条复印件、借据复印件和委托支付函复印件，与本案无关联性，本院不予确认。 本院经审理查明的案件事实：被告金熙公司系有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。金熙公司经批准建设了金熙花园项目的商品房，并取得商品房预售许可证。2015年2月13日，原告张敏签订了《金熙地产商品房认购书》，认购金熙公司开发的商品房，并向金熙公司支付了定金40,000元。2015年3月31日，张敏作为乙方与金熙公司作为甲方签订了《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买商品房，该房屋的建筑面积为132.98㎡、单价为3,650元/㎡，总价款为485,377元；付款方式为银行按揭方式付款，乙方于2015年3月31日支付首付款155,377元，剩余房款按银行要求办理按揭贷款支付；产权登记方式为在乙方达到以下4个条件后，甲方在90个工作日内协助乙方办理房屋权属证书：1、甲乙双方办理完房屋交接手续；2、乙方向甲方交付全部房款、配套费、税费等相关费用；3、乙方签订委托甲方办理产权证的委托书；4、乙方向甲方交付完办理产权证的相关资料，但有关机关、部门办理有关资料或证书所有时间不视为任何一方的违约责任，办理房屋所有权证登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。该《商品房购销合同》还约定了交付期限、面积误差的处理、违约责任、交接方式、争议处理方式等内容。合同签订当天，张敏按约向金熙公司支付了首付款115,377元，加上之前支付的定金40,000元，共计支付首付款155,377元。2015年4月8日，双方签订了《协议书》一份，约定金熙公司同意张敏在交付首付款后对房屋进行装修，以及办理银行按揭贷款等事宜。协议签订后，金熙公司将房屋交付给张敏，原告装修完毕并于2017年搬入该房屋居住至今。 另查明：2014年7月14日，毕云与金熙公司签订《商品房购销合同》，约定金熙公司将商品房出售给毕云，该房屋的建筑面积为132.98㎡、单价为2,000元/㎡，付款方式为于2014年7月14日前一次性支付商品房总价款。合同签订后，毕云未支付购房款，双方于签订合同当日到祥云县住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案手续，将该商品房备案登记在毕云名下；因该商品房备案登记在毕云名下，张敏在购买房屋后未办理银行按揭贷款，亦未支付除首付款外的剩余购房款，张敏曾与金熙公司和毕云进行过协商，但无果。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告系完全民事行为能力人，被告系依法成立享有房地产开发经营权的法人，且在向原告出售房屋时已取得涉案房屋的预售许可证，双方签订的《商品房购销合同》系其真实意思表示，其合同内容符合商品房买卖合同的要求，且不违反法律，行政法规的强制性规定，系合法有效。综上，原告要求确认与被告签订的《商品房购销合同》有效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人关于原、被告签订的《商品房购销合同》无效的陈述意见，与在案证据相悖，本院不予采信。 关于原告要求被告、第三人协助办理所购商品房产权登记的诉讼请求。根据原告与被告签订的《商品房购销合同》中关于产权登记的约定，甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋权属证书的有四个条件，其中第二个条件为：乙方（原告）向甲方（被告）交付全部房款、配套费、税费等相关费用。现原告未向金熙公司全额支付购房款，根据双方合同约定，原告要求被告协助原告办理商品房产权登记的条件不成立，故该诉讼请求，本院不予支持。 综上，案经合议庭合议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九条、第十二条、第三十二条、第四十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、确认原告张敏与被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司于2015年3月31日签订的《商品房购销合同》合法有效； 二、驳回原告张敏的其他诉讼请求。 案件受理费人民币100元，由被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司负担50元，由原告张敏负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨茂林 人民陪审员  孙志丽 人民陪审员  杨荣群 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  王 倩 书 记 员  宋志颖