重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初19401号原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：冉晓红，女，系公司员工。委托诉讼代理人：陈国红，女，系公司员工。被告：丁咏梅，女，1968年10月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：熊超（系被告丁咏梅的丈夫），住重庆市南岸区。原告金科物业服务集团有限公司（以下简称金科公司）与被告丁咏梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人冉晓红、陈国红，被告丁咏梅的委托诉讼代理人熊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2008年3月-2019年7月期间的物业服务费21854.3元，违约金5000元（违约金按照每日千分之三的标准从2008年3月计算至2019年6月），及2008年3月-2018年12月期间的公共能源分摊费1040元，共计27894.3元。事实及理由：被告系重庆市江北区五红路X号金科花园金碧苑X栋X－X号房屋业主，原告系该小区物业服务企业。被告未交纳原告诉称期间的物业服务费等费用，故原告诉至法院，望判如所请。被告丁咏梅辩称，2008年至2011年期间原告未与业委会签订物业服务合同，该期间原被告之间不存在物业服务合同关系，并且就目前的业主委员会而言，2012年、2019年两次物业费涨价前，被告未收到任何召开业主大会关于涨价事宜的通知或者超过半数业主同意的签字结果，更没看到原告涨价申请通过后向业主公示的文件；原告的诉请已过诉讼时效，被告目前收到的催款函最早时间为2014年9月，即使被告向原告缴纳物业费，也应当从2012年9月以后开始计算；被告事先未收到业主委员会督促缴纳通知，原告越过业主委员会直接向业主进行催缴违反了物业管理条例的规定；被告没有违约行为，若认定有违约，请求对违约金进行调整。请求法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自江北区五红路25号金科花园建成后，金科公司即作为前期物业服务企业入住该小区为业主提供物业服务。2011年6月3日，金科公司与五红路金科花园业委会签订《金科花园物业服务合同》，五红路金科花园业委会选聘金科公司继续为金科花园实施物业管理服务，合同期限一年（2011年1月1日至2011年12月31日止）。合同第三十二条约定，物业服务收费选择包干制按月收取，标准为（按建筑面积计算）：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.20元/月·平方米。第三十三条约定，共用的部位、共用设备设施运行的能源消耗（即小区公摊水电费），按8元/户/月向业主计收。第三十四条约定，业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用，就2009年1月开始上调的物业服务费未交纳的业主应从2009年1月1日起按以下标准交纳：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.20元/月·平方米（同三十二条）。第四十六条约定，业主未按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等，每逾期一日按应交纳费用总额3‰的标准支付违约金。该合同在重庆市江北区房屋管理局进行了备案。上述物业服务合同期限届满后，2012年5月4日金科公司与五红路金科花园业委会续签《金科花园物业服务合同》，服务期限为2012年1月1日至2012年12月31日止。2013年5月10日双方再次签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2013年1月1日至2013年12月31日止。2014年1月1日双方再签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2014年1月1日至2015年12月31日止。2016年双方又签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日止。2017年双方又签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2017年1月1日至2017年12月31日止。2018年双方又签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日止。六份合同的物业服务事项、交费标准、双方的权利义务、违约责任等内容均与2011年物业服务合同约定一致。2019年双方又签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2019年1月1日至2019年12月31日止，收费标准为（按建筑面积计算）：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1.3元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.5元/月·平方米。该合同约定的物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等内容均与之前的物业服务合同约定一致，但未约定公摊水电费。该合同在重庆市江北区房屋管理局进行了备案。丁咏梅系重庆市江北区五红路25号金科花园10幢14－1房屋的业主，于2001年8月3日接房，房屋建筑面积135.14平方米。2009年4月之前，原告每月收取的物业服务费为133.5元，公摊水电费为8元；2018年12月之前，原告每月收取的物业服务费为160.2元，公摊水电费为8元；2019年1月开始，原告每月收取的物业服务费为200.3元。另金科公司的名称于2011年3月29日由重庆金科物业管理有限公司变更为重庆市金科物业服务有限公司；于2014年4月16日变更为金科物业服务有限公司；于2015年7月8日变更为金科物业服务集团有限公司。审理中，金科公司举示了巡逻人员记录表、环境消杀效果记录表、公共设施保养记录、电梯维保记录表、律师函（2013年5月18日、2014年9月10日、2016年5月6日、2017年3月27日、2018年4月12日）及特快专递详情单（2013年5月18日、2016年5月10日、2017年3月27日、2018年4月13日），邮寄地址为重庆市江北区五红路25号金科金碧苑9A-1401，上述证据拟证实金科公司已按合同约定履行了物业管理义务，丁咏梅应当支付物业服务费、公摊水电费；金科公司向丁咏梅发送了律师函进行催费。丁咏梅质证称巡逻人员记录表公共设施保养记录无法看出是涉案小区；环境消杀效果记录表无法确认；小区电梯经常坏，几乎每月都要维修，金科公司还动用了大修基金来修复，金科公司提供的服务不到位，不认可电梯维保记录表；丁咏梅收到法院转给的律师函的落款时间是2014年，不认可2013年的律师函，丁咏梅之前从来没有收到过律师函。上述证据系原件，本院对其真实性予以确认。审理中，丁咏梅举示了金科物业管理办法、拍摄于2019年10月15日的照片一组，拟证实物管费是包含了公摊费等其他费用的，不需单独收取；小区存在的问题，金科公司的服务不到位。金科公司质证称管理办法不是物业服务合同，不予认可；对照片的真实性不予认可，有可能是在我们维修前的现状；小区已经接房21年了，存在有些设施设备老化的情况，丁咏梅提出的有些维修需要动用大修基金，喷水池是因为近期有登革热疫情，所以没有清理，需要喷药；栏杆刷漆的问题，金科公司每年夏天才会进行刷漆；喷泉现在是使用不了了，如果要维修则需要动用大修基金来进行修理。本院对证据的真实性予以确认。本院认为，金科公司自金科花园小区建成后就作为前期物管公司入场实施物业管理事宜，金科公司一直为小区提供物业服务。五红路金科花园业委会系业主大会选举成立，其作为金科花园小区新一届业主委员会，依法与选聘的金科公司签订的《金科花园物业服务合同》，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应当对业主具有约束力。丁咏梅作为该小区的业主，应当按《金科花园物业服务合同》行使权利履行义务。本案中，金科公司举示了履行物业服务事宜的相关证据材料，丁咏梅举示的照片系2019年10月15日拍摄的，不能反映出金科公司之前的服务存在问题，且上述证据也仅能证实其物业服务存在瑕疵，丁咏梅不能以此拒交或免交物业服务费，金科公司已按合同约定履行相应物业服务管理义务，丁咏梅负有交纳物业服务费的义务。丁咏梅提出的公摊水电费的问题，因与物业服务合同约定不符，本院不予采纳。关于丁咏梅提出的诉讼时效抗辩的问题。金科公司举示了律师函及特快专递详情单，由于金科公司系向丁咏梅住址邮寄的，本院确定律师函已通知到达丁咏梅，已产生诉讼时效中断的效力。金科公司要求丁咏梅支付2011年5月至2019年7月期间的物业服务费16140.5元（160.2元/月×92个月+200.3元/月×7个月）及2011年5月至2018年12月公共能源分摊费736元（8元×92个月）的诉讼请求，未超过诉讼时效，本院予以支持。金科公司要求丁咏梅支付2008年3月至2011年4月期间物业服务费、公共能源分摊费的诉讼请求，因超过诉讼时效，本院不予支持。丁咏梅未及时交纳物业服务费，依照合同约定还应当承担违约金。丁咏梅对金科公司主张的违约金提出异议，已表达调整之意。考虑合同约定的每日千分之三计算标准确实高于银行同期贷款利率，且其主张违约金是从2008年3月起算而本院确定金科公司收费应当从2011年5月起算等因素，本院酌情将违约金下调为1300元。对金科公司超额请求的违约金，本院不予支持。综上，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告丁咏梅于本判决生效之日起五日内支付原告金科物业服务集团有限公司2011年5月至2019年7月期间的物业服务费16140.5元、2011年5月至2018年12月公共能源分摊费736元。二、被告丁咏梅于本判决生效之日起五日内支付原告金科物业服务集团有限公司违约金1300元。三、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取248.68元，由原告金科物业服务集团有限公司负担86.68元，被告丁咏梅负担162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 黄 静二〇一九年十二月二十七日书记员 卢俊玲