海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5740号上诉人（原审被告）：王章杰，男，1980年3月17日出生，土家族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：章芳，女，1984年10月24日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：王曼，女，1986年6月28日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。上诉人王章杰因与被上诉人章芳、被上诉人王曼房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王章杰上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并依法改判；2.请求判决二审费用由章芳、王曼承担。事实与理由：一、王章杰不是《房屋买卖合同》的签订主体，不是适格被告，款项也不是王章杰收取，因此不应承担相应的连带清偿责任。王章杰虽然在《房屋买卖合同》上签字，但王章杰无权代表王曼签订该合同，该合同系尚未生效的合同。章芳提供的公证书仅能证明王曼授权王章杰办理还清银行按揭货款、解除抵押登记、及办理领取不动产权证等相关事宜，并未授予王章杰签署房屋买卖合同的权限。二、即使王章杰有权代表王曼签订《房屋买卖合同》，但该合同违反了法律强制性规定，依法应认定为无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。据此，案涉房屋尚未取得房屋所有权证，属于法律禁止转让的房屋。根据合同法第五十二条之规定，王章杰与章芳、王曼签订房屋买卖合同，违反了法律强制性规定，依法应认定为无效合同。综上所述，王章杰不应承担连带清偿责任，即使王章杰有权代表王曼签订合同，相应的法律责任也应由王曼自行承担，恳请贵院依法支持王章杰的上诉请求。章芳辩称，请求维持一审原判。王曼未作答辩。章芳向一审法院起诉请求：一、判令解除章芳与王曼、王章杰于2018年10月18日签订的《房屋买卖合同》；二、判令王曼、王章杰向章芳双倍返还定金200000元；三、本案的一切诉讼费用由王曼、王章杰承担。一审法院认定事实：位于海口市××区慧远.美林谷住宅楼（一期）25号楼202房由王曼单独所有，不动产权证号为YG055873，于2015年8月6日在海口市不动产登记中心进行登记。2018年6月27日，王曼公证委托王章杰办理上述房屋的还清银行按揭贷款并领取相关文件、解除抵押登记、办理并领取不动产权证等相关事宜，委托期限至2021年6月25日止。2017年12月5日，海口市秀英区人民法院作出（2017）琼0105民初6542号民事裁定书，查封了上述房屋，查封期限三年。2018年10月18日，王章杰以王曼的名义，与章芳签订房屋买卖合同，合同约定由章芳购买上述房屋。合同第一条第五款约定，王曼确认产权无瑕疵，无司法或行政机关查封或其他形式限制，符合房地产转移相关法规。合同第二条约定，房屋总价为5700000元，签订合同时章芳支付100000元定金；双方需于2018年12月30日前办理贷款等相关手续，章芳支付购房款3000000元，定金在此次付款时转为购房款，待章芳申请贷款审批手续完成后2个工作日之内，双方办理产权转移登记；购房余款2700000元由章芳通过向银行（公积金管理机构）申请贷款的方式向王曼支付，如贷款银行（公积金管理机构）放款的贷款金额多或者少的房款，差额部分在三个工作日内双方根据总房价结清，以多退少补为原则。合同第八条约定，合同一方未按合同约定条款履行其义务，如违约行为已累积超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。同日，章芳通过丈夫苏义的账户向王章杰所提供的王曼的账户转账支付了100000元，王章杰则以王曼的名义向章芳出具了相应收据。一审法院认为，一、关于合同的效力。（一）涉案房屋为王曼的个人私产，虽然王曼公证委托王章杰办理涉案房屋的还清银行按揭贷款并领取相关文件、解除抵押登记、办理并领取不动产权证等相关事宜，但并未授权王章杰出售涉案房屋。王章杰未取得王曼的授权，擅自以王曼名义与章芳所签订的房屋买卖合同，因事后并未得到王曼追认，故该房屋买卖合同因王章杰无权处分而无效。（二）涉案房屋在签订房屋买卖合同前,就已经被法院予以查封。涉案房屋一经法院查封，就意味着未经法院许可，涉案的房屋不得进行转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，房屋买卖合同签订在后，因所签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，仍应认定为无效合同。由于经一审法院释明，章芳不变更其诉讼请求，仍坚持主张解除房屋买卖合同，故对其主张解除房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。2对合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因王曼并未追认王章杰以其名义与章芳所签订的房屋买卖合同，故对于章芳向其账户所支付的100000元定金，王曼占有并无法律和合同的依据，属于不当得利。故王曼应当予以返还100000元及其产生的利息，利息以100000元为本金，按中国人民银行同期发布的一年期流动资金贷款基准利率计，自2018年10月19日起计至债务实际付清之日止。王章杰无权代理并提供王曼账户供章芳支付100000元定金的行为是致使章芳将100000元定金付至王曼账户的原因，王章杰的行为事实上帮助王曼占有了章芳的财产，故王章杰应当对王曼的上述债务承担连带清偿的责任。章芳主张的损失赔偿超过一审法院认定的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王曼于本判决发生法律效力之日起五日内向章芳返还定金100000元，并支付占用期间的利息（以100000元为本金，按中国人民银行同期发布的一年期流动资金贷款基准利率计，自2018年10月19日起计至债务实际付清之日止）；二、王章杰对王曼的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回章芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4300元，由章芳负担2000元，由王曼、王章杰共同负担2300元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：王章杰应否承担连带清偿责任。王章杰明知自己对涉案房屋无处分权以及涉案房屋已被法院查封的情况下，仍然以王曼的名义与章芳签订房屋买卖合同，是造成合同无效的主要原因，王章杰具有过错，致使章芳财产受损，一审判决王章杰承担连带责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，王章杰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人王章杰负担。本判决为终审判决。审判长 刘思其审判员 陈 璐审判员 林 梅 二Ｏ一九年十二月十九日书记员 吴毓冰速录员 李 萍附相关法律法规条文规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。