山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3602号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地：泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男，1971年6月3日出生，汉族，住泰安市泰山区，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：崔振江，男，1975年7月5日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：魏成，山东瀛众律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司因与被上诉人崔振江房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的委托诉讼代理人丁洪波，被上诉人崔振江的委托诉讼代理人魏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰安泰山大汶口旅游置业有限公司上诉请求：1.撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2633号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决缺少事实与法律依据。一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，上诉人为此提交了相关证据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。二、一审判决认定的违约金计算起始时间、计算基数及总额错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第二十条约定，上诉人自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。上诉人支付违约金的前提条件是出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。作为违约金计算基数的“全部已付款”仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。一审判决未按合同约定的履行期届满之次日2017年4月15日计算违约金以及包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金的基数，超出了上诉人与被上诉人之间的合同约定。涉案房屋属于依据御驾新苑团购房实施方案购买的单位内部职工房，非商品房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案不属于人民法院的主管范围，依法应驳回起诉。 崔振江辩称，被上诉人是依据商品房预售合同提起诉讼的，本案属于人民法院受案范围。一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。 崔振江向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办证违约金27409元；2.诉讼费用、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区房屋一套（包括配房）。合同第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款437851元。2016年4月14日被告向原告交付房屋。被告于2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕。以上事实有商品房预售合同、购房发票、收据、及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2016年4月14日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2017年4月13日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解一审法院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故违约天数应自2017年4月14日起计算至2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，即涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约592天；根据合同约定，违约金应以全部已付款计付，包括原告购买储藏室的款项。对被告提出的计算违约金不应包括购买储藏室款项的辩解，与合同约定不符，一审法院不予采信。综上，被告的违约天数为592天，每日违约金标准按合同约定的总房款437851元的万分之一计算，违约金共计25920.78元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告崔振江违约金25920.78元；二、驳回原告崔振江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，减半收取计224元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交的御驾新苑团购房实施方案及御驾新苑团购房更名申请、收款收据、付款确认单证实被上诉人以团购的方式购买涉案房屋。上诉人提交的其与陈红果签订的《商品房预售合同》与本案没有关联性。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人二审中提交御驾新苑团购房实施方案，但被上诉人对该实施方案不予认可，上诉人也未提交充分证据证实其与被上诉人签订有关涉案房屋团购的相关合同，因此，双方的合同关系应以双方签订的《商品房预售合同》为准。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。涉案房屋交付的时间为2016年4月14日，合同约定的办理房产证的届满期限为2017年4月13日，一审法院自2017年4月14日起至2018年11月26日止计算违约天数并无不当。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》约定，违约金应以全部已付款计付，上诉人主张计算违约金不应包括购买储藏室款项，本院不予支持。上诉人主张因不可抗力不能履行合同，该理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张本案不属于人民法院主管没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费448元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  于永刚 二〇一九年十二月三十日 书记员  李争艳