河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0502民初1141号 原告：李永强，男，汉族，1979年5月2日出生，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：张晓燕，河北张舰律师事务所律师，执业证号11305201111103156。 委托诉讼代理人：朱迎超，河北张舰律师事务所律师，执业证号11305201611518662。 原告：李永芳，女，汉族，1976年1月24日出生，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：张晓燕，河北张舰律师事务所律师，执业证号11305201111103156。 委托诉讼代理人：朱迎超，河北张舰律师事务所律师，执业证号11305201611518662。 原告：李芹秀，女，汉族，1954年2月9日出生，现住邢台市邢台县。 委托诉讼代理人：张晓燕，河北张舰律师事务所律师，执业证号11305201111103156。 委托诉讼代理人：朱迎超，河北张舰律师事务所律师，执业证号11305201611518662。 被告：吕建国，男，汉族，1959年5月29日出生，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：杜朝伟，河北**律师事务所律师，执业证号11305199810626747。 委托诉讼代理人：张旭辉，河北**律师事务所律师，执业证号11305200110898052。 原告李永强、李永芳、李芹秀与被告吕建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永强、李永芳、李芹秀及其共同委托诉讼代理人张晓燕、朱迎超与被告吕建国及其委托诉讼代理人杜朝伟、张旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李永强、李永芳、李芹秀向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除房屋买卖合同；2、请求法院依法判令被告返还购房款53000元，并按当前市场价进行赔偿由此给原告造成的损失419200元；3、本案的诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实与理由：2000年李景辰与被告签订房屋买卖协议，双方约定被告将位于中户以及配套小房，以54000元卖给李景辰。房款分两期付清，第一期房款53000元，李景辰当面交付给被告，被告将交付3单元中户和配套小房钥匙给李景辰。被告积极协助李景辰办理过户手续，在办理完过户手续后，李景辰付清剩余1000元房款。李景辰于2016年5月26日去世，三原告是其合法的继承人，要求被告协助办理过户手续，并于2019年2月1日起诉至邢台市桥东区人民法院。在此期间，被告向法院提交涉案房屋产权登记证，主张该房产所有权人为于君兰，被告出卖该房产系无权处分，不能按照合同约定协助原告办理过户登记手续，导致原告无法获得涉案房屋的所有权。被告行为严重违背了诚实信用原则，导致合同目的的无法实现。现原告依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《合同法》等相关法律起诉至贵院，以维护原告合法权益，请贵院依法支持原告的诉请请求。 被告吕建国辩称，诉争房产属于回迁房，原来老人也有意将该房产办在吕建国名下，因此在1999年3月30日被告与李景辰就上述房产签订了房屋买卖协议书，李景辰也对上述房产登记情况及相关手续进行了了解，也知道该房产有可能登记到被告名下，也有可能登记不到被告名下。李景辰了解该房产存在潜在的不能过户风险，因此被告在上述房屋买卖中不存在过错，不应当对原告承担赔偿责任。上述房产于2006年6月30日取得不动产登记证书，房产登记在被告母亲于君兰名下，取得房产证后，被告将上述房产登记情况及时告知李景辰，并告知李景辰如果要求被告办理过户手续，因该房产未登记在被告名下，被告无法配合办理过户手续，如果李景辰提出退房，被告可以接受，但李景辰从始至终未向被告提出退房请求。被告同意本案原告提出的解除房屋买卖合同的诉请，也同意将李景辰支付购房款53000元退还原告，鉴于原告及李景辰在上述房屋居住时间长达20年，被告也可以不追究原告居住20年的经济赔偿。但是如果原告要求被告承担赔偿损失的责任，那么被告也要求原告就实际居住诉争房产20年的经济损失。 本院经审理认定事实如下：2000年李景辰与被告签订了《房屋买卖协议书》，协议书主要约定：被告私有楼房位于邢台市桥东区新空房，包括配套小房一间，以54000元价格出卖给李景辰，房款分两期付清，第一期付53000元，当面交付房款，被告将房屋钥匙当面交付给李景辰，并提供全部转户手续，积极帮助李景辰办理转户手续，转户手续完成后，李景辰将剩余的第二期1000元房款付清。合同签订后，李景辰将53000元房款支付给了被告，被告将上述房产及钥匙交付给李景辰，李景辰也开始使用上述房屋，但由于上述房产系回迁房没有房屋产权证，因此一直未办理房屋产权变更登记手续。2006年6月份，上述房产办理了房屋产权证，房产证号为：房权证邢市字第××号，登记房屋坐落位置为桥东区红星街搬迁楼58＃楼3-5-502号，但登记所有人并非被告，而是被告母亲于君兰，上述房屋的实际所有人也非被告。2016年5月26日李景辰去世，未留有遗嘱，原告李永强系李景辰儿子，原告李永芳系李景辰女儿，原告李芹秀系李景辰配偶，三原告为李景辰的法定继承人。因房产登记所有人为于君兰，无法办理过户登记，原告认为合同目的无法实现，向本院提起诉讼要求解除李景辰与被告签订的《房屋买卖协议书》，并要求被告退还已付的53000元房款并赔偿损失。立案后，本院依据三原告申请，依法委托河北泽丰房地产评估有限公司对上述房产的现有价值进行评估，该公司于2019年6月29日出具编号为：冀泽估（2019）字第111-06026号估价报告，评估价格为419200元，三原告花费评估费4600元。 本院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。本案中涉案房屋的登记所有人为被告母亲于君兰，被告在未取得授权的情况下，将涉案房屋出卖给李景辰，导致现在无法办理所有权转移手续，致使买受人李景辰的合同目的无法实现，被告构成违约，应承担相应的违约责任。因买受人李景辰已死亡，三原告作为李景辰的法定继承人有权向原告主张解除合同并要求其赔偿损失。故对三原告要求解除李景辰与被告签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后的法律后果为返还财产及赔偿损失，故被告应退还三原告购房款53000元，同时三原告将涉案房产退还给被告。三原告要求被告赔偿的金额为涉案房屋现在评估价值为419200元，但被告庭审中辩称三原告在该起房屋买卖合同中也获得了将近二十年的居住利益，被告主张扣除该部分利益。本院认为，被告的答辩意见符合法律规定，且李景辰与被告签订《房屋买卖协议书》至今已经十九年，李景辰与三原告对涉案房屋的权属也应有基本了解的常识，应承担部分过错责任。故本院以涉案房屋现在评估价值419200元为依据，酌定被告向三原告赔偿250000元。三原告为确定赔偿金额所支出的评估费4600元，也应由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第三十条、第三十一条的规定，判决如下： 一、解除李景辰与被告吕建国于2000年签订的《房屋买卖协议书》。 二、被告吕建国于本判决生效后十五日内退还原告李永强、李永芳、李芹秀购房款53000元。 三、被告吕建国于本判决生效后十五日内支付原告李永强、李永芳、李芹秀赔偿款250000元及评估费4600元，共计254600元。 四、原告李永强、李永芳、李芹秀应于本判决生效后十五日内将位于邢台市桥东区及配套小房（产权证号：房权证邢市字第××号）返还给被告吕建国。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8383元，减半收取计4191.5元，由被告吕建国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员 王 颖 二〇一九年十二月二十七日 书记员 李雄磊