北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59423号原告：北京和泓物业服务有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：谢斌，总经理。委托诉讼代理人：孙荣会，该公司员工。被告：唐闽，男，1973年3月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李晓红（唐闽之妻），住北京市海淀区。原告北京和泓物业服务有限公司(以下简称和泓物业公司)与被告唐闽物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和泓物业公司委托诉讼代理人孙荣会与被告唐闽委托诉讼代理人李晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和泓物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告交纳2011年1月1日至2019年2月28日期间的物业费共31182元；2、判决被告交纳原告代收代缴2011年1月1日至2019年2月28日期间的垃圾清运费245元；3、判决被告每日按照合同约定的欠费金额的万分之三支付滞纳金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为交大嘉园提供物业服务，被告系交大嘉园业主，其自2003年9月28日入住，但拖欠原告2011年1月1日至2019年2月28日的物业费。经原告多次催要仍未交纳，故原告诉至法院提出上述诉求。被告唐闽辩称：第一，我从2004年开始至今从未交过物业费，原因在于物业公司强拆我家墙面一直未能给我维修，物业公司对此承诺在维修好前免交物业费。第二，2004年5月，我发现房屋墙面开裂，当时房地产开发公司以及物业公司均派人就房屋开裂问题进行讨论，物业公司和房地产开发公司认为是装修公司施工不专业造成的，在双方对于要不要拆除装修好的墙面进行鉴定还没有协商一致的情况下，物业公司直接派保安将墙面强拆，结果发现系墙体本身问题，但强拆过程造成我爱人早产住院、房屋无法使用等。第三，之后就墙体恢复维修及赔偿问题，我多次找物业公司、房地产开发公司沟通，至今仍未处理，物业公司才承诺在未维修完之前让我不用交纳物业费。第四，原告主张的物业费已经过了诉讼时效了，因为原告承诺让我免交物业费算是对维修的补偿，所以这十几年来原告从没有找我要过，我现在还有从2017年到现在和物业公司联络员的微信，我向对方交纳了供暖费，但对方从未向我提出收取物业费。综上所述，我不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年10月7日，北京东和嘉业房地产开发有限公司（以下简称东和嘉业公司）与北京东和田园物业管理有限责任公司（以下简称东和田园公司）签订了《交大嘉园物业管理委托合同》，约定：东和嘉业公司将交大嘉园委托于东和田园公司实行物业管理。东和田园公司负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；东和田园公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、供暖费、代收水、电等能源费；有关规定应收取的其他费用；委托管理期限自2002年10月8日起至交大嘉园成立业主委员会选聘新的物业公司管理之前。本物业的管理服务费，住宅房屋由东和田园公司按建筑面积每月每平方米2.33元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。唐闽于2003年9月30日与东和嘉业公司、东和田园公司签订了承诺书，承诺遵守《交大嘉园物业管理公约》（以下简称公约）内的一切条款并愿意承担相应的违约责任。东和田园公司于2007年12月6日名称变更为和泓物业公司。唐闽系北京市海淀区交通大学×号交大嘉园×号楼×号房屋的业主，该房屋建筑面积136.56平方米。唐闽未交纳2011年1月1日至2019年2月28日期间的物业费。庭审中，唐闽就其主张提交了聊天记录、邮件往来、住院病案及房屋照片为证，证明强拆造成其房屋受损、爱人早产住院，其多次联系原告及地产公司解决房屋问题，原告从未向其提出过交纳物业费要求。和泓物业公司表示墙体开裂并非其公司责任，拆除房屋瓷砖并非其公司所为，其公司一直在积极配合，约开发商来进行房屋维修，且因此事已经免除了被告2011年之前的物业费；该公司并未承诺一直免收唐闽物业费。和泓物业公司提交了2010年12月15日落款为北京和泓物业服务有限公司交大嘉园分公司的请示，主要内容：唐闽欠2005年9月30日至2010年12月31日物业费20224.48元，因入住后不久室内墙面局部发生裂缝，且2004年业主爱人正在怀孕期间，遇到此项问题因着急解决，精神极度紧张导致早产，在此期间和泓集团和物业公司等领导多次参与解决此事，业主开始要求赔偿12万元，后来又要赔偿8万元，解决方案一直未达成一致，2010年11月21日和2010年11月10日分公司再次沟通，业主要求赔偿20224.48元作为此项问题最终解决方案，且承诺今后不再就此事向和泓物业公司提出任何异议及要求，在享受业主权利的同事认真履行业主应尽的各项责任与义务。妥否，请批示。唐闽对此不予认可，其并未与原告达成过此项解决方案，原告提交的请示未经过其同意，且未告知其。庭审中，和泓物业公司表示主张的物业费、垃圾清运费按年收取，年底收取当年的费用。唐闽主张原告诉讼请求已过诉讼时效，和泓物业公司未提供曾催缴的相关证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。东和田园公司即现和泓物业公司受东和嘉业公司委托为交大嘉园小区提供了物业服务，其与唐闽之间形成物业服务合同关系，唐闽作为业主应履行支付相应物业费（包括垃圾清运费）的义务。关于原告的起诉是否超过诉讼时效。根据物业管理委托合同及庭审查明事实，涉案房屋所在小区的物业费、垃圾清运费按年收取，每年年底为当年费用交费期限，故每年物业费、垃圾清运费的诉讼时效期间应自次年1月1日起计算。《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，2011年至2014年物业费、垃圾清运费的诉讼时效应适用二年诉讼时效的规定，2015年及之后物业费、垃圾清运费的诉讼时效应适用三年诉讼时效的规定。诉讼时效制度的目的在于促使权利人积极行使权力，以稳定法律秩序、维护交易安全。物业服务虽具有一定的连续性，在诉讼时效期间上不宜过于苛刻，但并不等同于在此类案件中不适用诉讼时效期间的规定。本案中和泓物业公司未就诉讼时效问题提供有效证据予以证明，故应当认定2011年1月1日至2015年12月31日物业费、垃圾清运费已超过诉讼时效，故对该部分请求本院不予支持。对于2016年1月1日至2018年12月31日的物业费、垃圾清运费，因唐闽未能提交充分证据证明双方曾就免除物业费事宜达成一致意见，且该问题与本案并非同一法律关系，故唐闽关于房屋维修等相关问题的抗辩不能作为拒交物业费的理由，故本院对于和泓物业公司该部分主张予以支持；对于2019年1月1日至2019年2月28日的物业费、垃圾清运费，因未到交费期限，本院对于和泓物业公司该项主张不予支持。和泓物业公司要求唐闽支付滞纳金，因唐闽未交相应费用系因房屋维修等问题未能解决所致，并非出于故意，故本院对该诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、唐闽于本判决生效后7日内向北京和泓物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费11454.65元、垃圾清运费90元，共计11544.65元；二、驳回北京和泓物业服务有限公司其他诉讼请求。如果唐闽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元（北京和泓物业服务有限公司已预交），由北京和泓物业服务有限公司负担249元，已交纳；由唐闽负担44元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  **鸽二〇一九年十二月九日书记员  罗 莎