湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终3025号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312201410289342。委托诉讼代理人：杨犇，男，汉族，1997年8月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张丽萍，女，汉族，出生于1978年1月8日，户籍地：湖南省中方县。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）律师事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称：湘中房地产公司）因与被上诉人张丽萍商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判第一项，维持第二项；2、改判驳回张丽萍的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由张丽萍承担。上诉理由：湘中房地产公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。1、双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题没有约定；2、在没有约定的前题下，则应按照相关法律法规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务；3、被上诉人必须举证证明曾要求上诉人承担协助义务而上诉人拒绝，上诉人才会构成违约。本案中被上诉人举证不能。相反，上诉人曾多次通知被上诉人收房办证。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成。被上诉人辩称：一、根据合同约定，交房具有两个基本条件：一是书面通知买受人；二是向买受人出示房屋竣工验收备案表。上诉人未按照合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。二、合同约定了上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，不适用《城市房地产开发经营管理条例》第32条。上诉人2018年12月才完成产权初始登记，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证违约责任。三、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。张丽萍向一审法院起诉请求：1.请求湘中房地产公司赔偿张丽萍逾期交房的损失1809元（逾期26天）；2.请求湘中房地产公司赔偿逾期办理房产证的损失78054元（以424476元为基数，自2016年10月26日起暂计算至2019年5月28日，计算至湘中房地产公司为张丽萍实际办理房屋所有权证之日为止）3.请求湘中房地产公司为张丽萍办理房产证；4.诉讼费用由湘中房地产公司承担。原审法院认定事实：2015年7月12日，张丽萍、湘中房地产公司签订编号为2015080607的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定：张丽萍购买湘中房地产公司开发的怀化市鹤城区房屋，建筑面积为116.99平方米，总房价424476元；签定合同时买受人付首付款（含定金）134476元，剩余房款29万元采用公积金贷款方式支付；湘中房地产公司于2016年6月30日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给张丽萍，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因湘中房地产公司原因导致延期交房的，由湘中房地产公司按日向张丽萍支付“已交付房价款万分之作为违约金”。合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第项处理”。合同签订后，张丽萍于合同签订后依约交购房首付款134476元，于2016年3月18日交购房款29万元；并于2016年7月26日收房，于2018年3月8日缴纳了11540元专项维修资金，于2018年8月20日缴纳8489.52元契税。另查明，湘中房地产公司于2018年9月10日取得四中新苑3#楼的《竣工验收备案表》，于2018年12月18日完成了案涉房屋初始登记。原审法院认为：张丽萍、湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定湘中房地产公司于2016年6月30日之前交房，但张丽萍依约交清购房款后，湘中房地产公司未能依约交房，张丽萍自行于2016年7月26日收房，湘中房地产公司应以张丽萍已交购房款424476元为基数，按每日万分之一的标准向张丽萍支付2016年7月1日至26日期间共计26日逾期交房的违约金1103.64元（42.4476×26=1103.64）。该笔逾期交房的违约金的诉讼期间为2016年7月27日至2019年7月26，张丽萍于2019年7月20日向本院递交起诉状主张权利未过诉讼时效，因此，对于湘中房地产公司辩称张丽萍主张权利已过诉讼时效的抗辩主张，本院不予支持。关于张丽萍逾期要求湘中房地产公司支付逾期办证损失问题，《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但张丽萍与湘中房地产公司双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司负有的是协助办证义务。张丽萍虽提交湘中房地产公司办证《通知》和通知短信，拟进一步证实湘中房地产公司负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定湘中房地产公司办证的情况下，湘中房地产公司就其办理权属证书发出的要约，而张丽萍并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托湘中房地产公司负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在张丽萍已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至张丽萍能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，湘中房地产公司应承担期间的逾期办证损失，但其中因张丽萍未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由张丽萍自行承担。逾期办证损失的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为湘中房地产公司按张丽萍已付购房款每日万分之一的标准计算，即湘中房地产公司应向张丽萍支付的逾期办证损失为12097.57元｛424476元×0.0001×285天（自2018年3月8日起至2018年12月18日止）｝，故对张丽萍请求湘中房地产公司支付逾期办证损失的诉讼请求予以部分支持，湘中房地产公司辩称张丽萍主张已过诉讼时效的理由不能成立。因案涉房屋已符合办理房屋产权证的条件，湘中房地产公司仅有协助张丽萍办理房屋不动产权证义务，现张丽萍要求湘中房地产公司办证，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湘中房地产公司在本判决生效后10日内支付给张丽萍2016年7月1日至26日期间期交付怀化市鹤城区房屋的损失1103.64元，并支付给张丽萍2018年8月20日至2018年12月18日期间逾期办证的损失5093.71元；二、驳回张丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1797元，减半收取898.5元,由张丽萍负担873.5元，由湘中房地产公司负担25元。二审中，双方未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。本院予以确认。本院认为：张丽萍与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。商品房买卖合同约定湘中房地产公司应在2016年6月30日前将符合约定的合格商品房交付给张丽萍使用。在张丽萍依约于2016年3月18日交清购房款后，湘中房地产公司就应依约将商品房交付给张丽萍使用。因湘中房地产公司未能如约交房，张丽萍自行于2016年7月26日收房，视为认可湘中房地产公司交房义务已履行完毕。且张丽萍主张逾期交房违约责任未过诉讼时效。故一审判决湘中房地产公司按张丽萍已交购房款424476元为基数，以每日万分之一的标准承担2016年6月30日至2016年7月26日的逾期交房违约责任并无不当。关于逾期办证违约责任问题，本案双方在《商品房买卖合同》中对此并无明确约定。不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在张丽萍已自行缴纳契税和专项维修资金之日即张丽萍能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”规定，故在该期间内，湘中房地产公司应承担逾期办证违约责任。张丽萍因未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而迟延的期间，责任应由张丽萍自行承担。原审法院根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准为张丽萍已付购房款的每日万分之一，即为12097.57元｛424476元×0.0001×285天（自2018年3月8日起至2018年12月18日止）｝是合理的。湘中房地产公司认为逾期办证是张丽萍自身原因导致，其公司无需承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇一九年十二月二十八日法官助理罗雪花代理书记员  申雅梦