广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3854号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡，统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：苏兴威，男，1990年9月7日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人苏兴威商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审判决认定逾期办证违约金起算时间错误。（1）根据合同约定，买受人同意交楼时间顺延一年，本案合同约定的最晚交付时间应为2015年8月30日。（2）一审判决不予支持补充协议第六条第1款关于产权登记期限的约定，没有依据。根据合同约定，通大公司不承担合同约定的存续期间涉案房屋不能办理房产证的责任。2.一审判决关于逾期办证递件违约金的截止时间认定有误。违约金截止时间应计算至通大公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，且应扣除因苏兴威未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的时间。3.一审判决不支持双方关于逾期办证违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。4.一审认定买卖合同第八条第四点与相关国家法律法规相抵触，一审认定该条款不发生法律效力有误。苏兴威辩称：一、1.一审判决关于逾期办证违约金的截止时间的认定没有错误。在商品房交易过程中，业主在案涉房屋具备办证条件的情况下，由通大公司依照合同约定通知业主递交办证所需要的资料，几乎没有业主在具备全部办证资料的情况下而拒绝提交办证资料。一审判决逾期办证违约金的截止时间是需由通大公司持办理案涉房屋权属登记由其提供的资料到登记管理部门备案之日止，从该项判决内容看，强调的是应当由通大公司提供的资料，也就是说办证登记机关所要求提交的资料中，通大公司只需要提供其所要提交的资料即可。通大公司主张要求扣除业主提交资料的时间和商品房办证的实际情况及本案一审判决中截止时间本身所赋有的含义不相同。2.关于违约金上限的问题，一审法院依据事实和法律作了充分的评判。3.关于诉讼费的负担，也符合法律的规定。一审法院对事实认定和法律适用均正确，通大公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。苏兴威向一审法院起诉请求：判令通大公司向苏兴威支付逾期办证违约金（购房总金额296320元为基数，按每日0.01%，自逾期之次日即2017年7月26日起计算至办妥房地产权证之日止）。一审判决认定事实：2013年5月18日，苏兴威（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），苏兴威购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为296320元；付款方式为银行按揭方式，其中现金89320元约定付款时间为2013年5月18日，商业贷款207000元的约定付款时间为2013年6月18日。出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任；若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……合同及补充协议签订后，苏兴威向通大公司支付购房款296320元，通大公司于2014年11月4日向苏兴威交付楼房，但通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所进行备案，上述商品房至今亦未办理房地产权属证书。双方就涉案房地产的权属办理问题未能达成一致意见，苏兴威遂于2018年12月6日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经苏兴威与通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。关于逾期办证违约金的起算及截止时间问题。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，苏兴威认为应从合同约定交楼之日即2014年8月30日起720个工作日之次日作为办证时间起算，通大公司则认为合同约定的最晚交楼时间为2015年8月30日，应从2015年8月30日起720个工作日之次日起算。双方关于前述条款约定的理解产生争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或者仲裁机构通过合同解释进行释明。对此，一审法院现分析如下：合同第八条第4点约定“出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”，该条款系由通大公司单方拟定并提供的格式条款，前述条款明显免除或减轻通大公司应负主要义务及责任，并限制苏兴威的主要权利，且该约定与国家其他法律规定相抵触，故前述条款不发生法律效力。同时，虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论通大公司逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除通大公司怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与苏兴威已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，因此，前述条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2014年8月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），也就是说通大公司应在2017年7月25日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然，通大公司已经违约，理应承担支付逾期办证违约金的责任。关于逾期办证违约金的计算标准及总额问题。虽然合同中约定“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期办证行为的违约时限相联系，通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。且因通大公司逾期办证的违约行为，导致买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使因对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论通大公司逾期办证的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期办证的封顶违约金过低，一审法院调整逾期办证违约金为从2017年7月26日起以苏兴威已付房价款为基数按日0.01%的标准计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日立即向苏兴威支付从2017年7月26日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（296320元为基数按每日万分之一标准计算；其中，从2017年7月26日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向苏兴威支付；从一审判决发生法律效力之次日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向苏兴威支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向苏兴威一次性支付）。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费164元，减半收取82元，由通大公司负担（该款已由苏兴威预交，一审法院不另收退，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内支付给苏兴威）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，苏兴威于2014年11月4日确认签收涉案房屋的入户钥匙。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。按照合同约定，通大公司应于将涉案商品房交付给苏兴威使用之后的720个工作日内向产权登记机关递交需由其提交的材料。通大公司于2014年11月4日向苏兴威交付涉案房屋，故其应当向苏兴威履行协助办证义务的截止期限为2017年9月20日。通大公司未能在合同约定的履行期限内履行该协助办证义务，应依约于2017月9月21日起向苏兴威支付逾期办证违约金。根据双方约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务，故逾期办证违约金计算截止时间为通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。关于逾期办证违约金计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时协助办证的，则按日向苏兴威支付已交付房价款万分之一的违约金，累计总额不超过商品房总房价款的1%。从现已查明的事实来看，通大公司长时间不能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，至今未能履行协助办证义务。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于苏兴威实现其对涉案房屋所享有的收益、处分等合法权益，显然不足以填补苏兴威因此造成的损失。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的苏兴威以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期办证违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人通大公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15645号民事判决为中山市通大房地产有限公司向苏兴威支付从2017年9月21日起至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（以296320元为基数，按每日0.01%标准计算；其中，从2017年9月21日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向苏兴威支付；从本判决发生法律效力之次日起至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向苏兴威支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日后七日内向苏兴威一次性支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费164元，减半收取为82元（苏兴威已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。二审案件受理费164元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年十二月三日书记员 孙翠红