重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初3821号 原告：李合正，住重庆市武隆区。 原告：蒋信芳，住重庆市武隆区。 二原告共同委托代理人：孙琴，重庆剑直律师事务所律师。 被告：重庆市万恒实业有限公司，住所地重庆市涪陵区体育南路。 法定代表人：郑道江，该公司总经理。 委托代理人：曾强，重庆峡阳律师事务所律师。 原告李合正、蒋信芳诉被告重庆市万恒实业有限公司（以下简称万恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈华于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告李合正、蒋信芳的共同委托诉讼代理人孙琴、被告万恒公司的委托代理人曾强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李合正、蒋信芳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付原告逾期办理产权登记违约金6711.2元（以已付房款459673元为基数，从2016年6月30日至2016年11月23日止，共计146天，按照每日万分之一的标准计算）；2.请求依法判决被告支付原告逾期交房的违约金4091.08元；3.请求依法判决被告承担本案诉讼费。庭审中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2015年1月23日，原告和被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买坐落于重庆市武隆区xx镇XX路的商品房，成交金额为459673元。该合同第七条、第九条约定被告应在2016年1月31日之前交房，因被告未按期交房，被告应当向原告支付逾期交房违约金。 被告万恒公司辩称，原告与被告签订合同购买案涉商品房的事实属实，合同约定的房屋价款原告已经全部付清。被告并未出现合同约定的逾期办理房屋产权登记的违约行为，双方签订的合同明确约定办理房屋产权登记是由双方共同完成。原告在接房后60日内并未向土地房屋登记机构提交办理产权登记的申请，也未委托被告方为其办理，故被告不存在违约。因逾期办理产权登记并不会对原告的权利造成实际的影响，并不会产生实际的损失，故请求法院依法调低违约金的数额。同时，原告请求逾期办证违约金，根据案件受理时间，原告主张的超过3年的违约金已超过诉讼时效。 经审理查明，2015年1月23日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告以按揭贷款的方式共同购买被告开发的位于重庆市武隆区XX街道XX路的商品房，房屋总成交金额为459673元，该商品房属预售商品房，被告应在2016年1月31日前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。该合同第十三条约定：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……”前述《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告李合正、蒋信芳按照约定支付了购房首付款，并办理了按揭贷款。被告万恒公司收到了全部购房款459673元，并向原告收取了购房契税及印花税等费用。2016年1月27日，被告取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2016年4月30日，原告李合正、蒋信芳办理了接房手续。2016年11月23日，原武隆区国土资源和房屋管理局就案涉商品房申请预售后房屋权属登记出具《不动产登记受理通知单》，该通知单载明武隆区国土资源和房屋管理局收到了包括预购商品房备案登记证明、附图、委托书、不动产登记申请表、身份证等在内的申请资料。2019年10月24日，原告李合正、蒋信芳向本院起诉，提出前述诉讼请求。 另查明，原告李合正、蒋信芳曾于2019年5月10日起诉来院，请求法院判决被告万恒公司支付逾期办理产权登记违约金及逾期交房违约金，其中逾期办理产权登记违约金从2016年8月21日起计算至2016年11月27日时止。本院于2019年6月25日作出（2019）渝0156民初1835号民事裁定书，裁定准予原告撤诉。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、《不动产登记受理通知单》《接房确认书》《税收完税证明》等证据材料在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 被告举示（2018）渝02民终字1106号民事判决书，证明同类案件中违约金应调整为每日万分之一的30%标准计算。因该证据与本案不具关联性，本院不予采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告李合正、蒋信芳与被告万恒公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。 关于被告万恒公司是否负有办理产权登记的合同义务。被告万恒公司辩称根据合同约定办理产权登记系由原、被告双方共同完成，并非被告的单方义务，原告在接房后60日内既未自己去提交申请，也未委托被告办理，故即使超过约定期限取得登记受理单，也不应认定为被告违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，房地产开发企业有义务转移商品房所有权于买受人，故被告万恒公司应当是办理案涉商品房产权登记的义务主体。因办理产权登记所需的商品房规划设计资料、土地勘测及房屋测绘报告、完税证明等资料均由房地产开发企业掌握，原告李合正、蒋信芳作为商品房的买受人无法单方提出办理产权登记的申请，故买受人委托房地产开发企业办理产权登记已是商品房预售合同履行中的惯例。同时，被告万恒公司也向原告李合正、蒋信芳收取了办理产权登记应由买房人承担的大修基金和印花税等费用。即使原告未向被告万恒公司提交委托资料，被告在约定的办证期限内也有义务通知原告及时补交，但被告万恒公司并未举示其已向原告通知补交资料或通知后原告拒绝出具委托手续的证据。事实上，被告万恒公司在未曾通知原告李合正、蒋信芳补交资料、办理委托手续的情况下，已经向房管部门提交了办理产权登记的全部申请资料并取得了登记受理单。由此，足以认定原告李合正、蒋信芳委托被告万恒公司办理产权登记的事实客观存在，被告万恒公司前述关于原告未出具委托手续导致迟延办理产权登记的辩称理由不成立，本院不予采信。 关于被告申请办理房屋产权登记并取得登记受理单的期限应如何认定的问题。如前所述，按照合同约定，被告万恒公司应当自交房之日起60日内向土地房屋登记机构提交办理房屋产权登记的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因此，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，被告申请办理产权登记的期限应当是“商品房实际交付使用之日起60日内”，即2016年6月29日之前。 关于逾期办理产权登记违约金的计算标准及金额。审理查明，被告万恒公司实际提交办理产权登记的资料并取得登记受理单的时间为2016年11月23日，明显已经超过约定的期限，故被告的行为已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在合同中已经对违约金的计算方式作出了明确约定，被告万恒公司虽然以违约金过分高于逾期办理产权登记造成的损失为由主张将违约金适当调低，但其并未对此举示证据。本院认为，被告万恒公司作为案涉商品房的开发主体，理应为其商业判断自担风险，其销售商品房时与原告约定逾期办理产权登记以原告已付房款的万分之一的标准每日计付违约金，应当认定双方对违约行为可能给原告造成的损失应当具有合理预期，故原告主张按合同约定计算的违约金数额并未超出原、被告双方签订合同时应当预见的范围。因此，被告未举证证明双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，对其要求调整违约金的主张本院不予支持。因此，被告万恒公司应当以原告已付房款459673元为基数按照每日万分之一的标准向原告支付逾期办理产权登记的违约金。对于违约金的计算时间，被告提出原告主张已超诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”因被告万恒公司未在2016年6月29日前办理产权登记，构成违约，故本案应当从2016年6月29日起开始计算诉讼时效。因原告曾起诉来院向被告仅主张从2016年8月21日起计算的逾期办证违约金，故2016年6月29日至2016年8月20日期间的违约金因超过诉讼时效期间而不予支持。同时，因原被告对于违约金的约定是按照每日计算，且被告延期办证的违约行为系一个延续性行为，故违约金的诉讼时效应当按照每日独立起算方式计算。至此，2016年8月21日之后的违约金因未超过三年诉讼时效期间而应予支持。综上，逾期办理产权登记的违约金应从2016年8月21日起计算至2016年11月23日时止，共计4320.93元（459673元×0.0001×94天）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告重庆市万恒实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告李合正、蒋信芳逾期办理产权登记的违约金4320.93元； 二、驳回原告李合正、蒋信芳的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告重庆市万恒实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  陈 华 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  陈 洁 书 记 员  胡陶燕