贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终2128号 上诉人（原审原告）：贵州金利鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区护国路192号。 法定代表人:许世荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃得宇，贵州天翊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭政英，女，1980年2月23日生，汉族，住贵州省兴义市。 上诉人贵州金利鑫房地产开发有限公司（以下简称金利鑫房开公司）因与被上诉人郭政英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初8994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金利鑫房开公司上诉请求：1.撤销兴义市人民法院（2018）黔2301民初8994号民事判决；2.依法改判解除金利鑫房开公司与郭政英于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》；3.依法改判郭政英配合金利鑫房开公司办理商品房过户手续，并将金洲国际小区B幢1单元32-1号房屋返还给金利鑫房开公司；4.案件受理费由郭政英承担。事实和理由：2013年8月29日，金利鑫房开公司与郭政英签订《商品房买卖合同》，约定由郭政英以银行按揭贷款方式向金利鑫房开公司购买商品房，郭政英与中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订了《个人担保借款合同》向该行贷款26万元。在《个人担保借款合同》中，金利鑫房开公司为该借款提供了保证担保。金利鑫房开公司认为，《个人担保借款合同》与《商品房买卖合同》之间具有紧密联系。郭政英向银行办理按揭贷款的目的是为了解决购房资金不足的问题，即是为了履行《商品房买卖合同》约定的付款义务。虽然银行向金利鑫房开公司支付了按揭贷款，表象上郭政英确实履行了《商品房买卖合同》的付款义务，但其不履行《个人担保借款合同》约定的还款义务，导致银行诉请金利鑫房开公司代郭政英承担偿还银行贷款的责任，客观上是银行向金利鑫房开公司收回了已经发放的按揭贷款，从而导致金利鑫房开公司与郭政英公司签订《商品房买卖合同》的合同目的未能实现。一审法院认定郭政英履行了《商品房买卖合同》中约定的付款义务，未构成违约，属于认定法律关系错误。金利鑫房开公司认为郭政英构成根本违约。 郭政英未作答辩。 金利鑫房开公司在一审起诉请求：1.解除金利鑫房开公司与郭政英于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》；2.判决郭政英配合金利鑫房开公司办理商品房过户手续，将金洲国际小区B幢1单元32-1号房屋归还给金利鑫房开公司；3.案件受理费全部由郭政英承担。 一审法院审查查明：2013年8月29日，郭政英作为买受人与金利鑫房开公司签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定郭政英购买金利鑫房开公司开发的兴义桔山机场大道金洲国际新建商住楼B幢1单元32-1号房屋，建筑面积131.89平方米，总价款为379843元。第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第3种方式按期付款……3.采用银行按揭贷款支付购房款，签订合同时支付首期款30%以上119843元，余款26万元采用银行贷款支付。合同签订后郭政英按约支付了首付款119843元。2013年9月16日，郭政英、金利鑫房开公司与建设银行签订了《个人住房借款合同》，主要约定郭政英向建设银行借款26万元，用于支付郭政英购买金利鑫房开公司开发建设的兴义桔山机场大道金洲国际B幢1单元32-1号房款，贷款人将款项一次性划入借款人指定的金利鑫房开公司的银行账户内，保证人金利鑫房开公司为该笔贷款承担连带保证责任。《个人住房借款合同》签订后，建设银行按照合同约定将26万元贷款直接划入金利鑫房开公司账户。后因郭政英未按期归还借款，建设银行向法院提起诉讼，法院作出判决，由郭政英偿还建设银行尚欠的本金及利息，金利鑫房开公司承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向郭政英追偿。此后，因郭政英未按时履行生效判决，金利鑫房开公司承担了保证责任。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《商品房买卖合同》签订后，郭政英按照合同约定支付了首付款119843元，并成功办理了银行按揭贷款。银行将郭政英购房所贷的款项支付给金利鑫房开公司后，郭政英即已履行完支付购房款的商品房买卖合同义务。郭政英未按时向银行支付购房按揭贷款，系郭政英与银行的借贷关系，金利鑫房开公司承担保证责任，是担保关系，且郭政英与银行的借贷关系及金利鑫房开公司的担保关系，已经法院判决，并明确金利鑫房开公司在承担保证责任后，有权向郭政英追偿。保证人的追偿权，系法定权利。综上所述，郭政英已履行完毕支付购房款的义务，不存在违反《商品房买卖合同》约定导致合同目的不能实现的情形，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的条件，对金利鑫房开公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。因前项诉讼请求不予支持，对金利鑫房开公司起诉主张郭政英办理过户手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，作出如下判决：驳回贵州金利鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。诉讼费7598元（其中案件受理费6998元，公告费600元），由贵州金利鑫房地产开发有限公司负担。 本案二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明的基本一致。 二审争议焦点，本案争议《商品房买卖合同》是否应予解除。 本案中，本案商品房预售合同和保证合同系独立存在的合同，房开商依据保证合同承担责任后，其依法享有追偿权，不影响商品房预售合同的履行。理由为，商品房预售合同虽与按揭贷款合同具有一定联系，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房贷款合同的，应予支持。”的规定，认定商品房买卖合同与贷款合同非主从合同关系，而是商品房买卖合同是否存在影响贷款合同目的（支付购房款）的实现，即影响贷款合同的解除事由认定。保证合同亦是贷款合同的从合同，即是商品房买卖合同不存在，保证合同亦应予以解除，但是对保证合同中房开商承担保证责任是否影响其在商品房买卖合同中合同目的的实现并无具体规定和阐述。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”的规定，在一方存在违约行为且该违约行为致使合同目的不能实现的情况下存在合同的法定解除情形。而在买房人断供房开商承担保证责任后房开商是否就此享有合同解除权，需考虑买房人断供行为是否属于违反商品房买卖合同约定的行为。即是需认定商品房买卖合同在以按揭方式情况下支付购房款，买房人的付款义务系在按揭贷款交付房开商时截止，还是买房人按照贷款合同约定全部偿还按揭贷款时止。 而从实际合同情况来看，商品房买卖合同订立后，买受人支付一定比例的购房款并通过按揭贷款的方式将剩余款项一次性支付给了出卖人，从而完成了己方在商品房买卖合同当中的合同义务。当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人从而完结其合同项下之义务后，商品房买卖合同因履行完毕而归于消灭，但商品房按揭贷款合同并未消灭。一般而言，该合同会继续存在十年、几十年，甚至更长。”即印证了买房人的付款义务系在向房开商交付按揭贷款时截止，而非按揭贷款合同中清偿按揭贷款完毕时止。按该观点，买房人断供，系违反贷款合同约定的合同义务，而非商品房买卖合同中的合同义务，房开商不因偿还按揭贷款承担保证责任后享有《中华人民共和国合同法》第九十四条赋予的合同法定解除权。金利鑫房开公司依此主张解除合同的上诉理由，不能成立。 综上所述，上诉人金利鑫房开公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6998元，由上诉人金利鑫房开公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆金凤 审判员  付 君 审判员  简 坤 二〇一九年十二月十三日 书记员  唐 尹