北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84259号原告：严芳，女，1989年2月22日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：郑莉，北京市万悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：治秀程，男，1984年5月6日出生，汉族，北京市万悦律师事务所实习律师，住河北省张家口市桥东区。被告：北京阳艾思餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区夕照寺中街31楼6层2座0608。法定代表人：张德申。委托诉讼代理人：郝东阳，男，1990年9月20日出生，汉族，北京阳艾思餐饮管理有限公司职工，住北京市东城区。原告严芳（以下称原告）与被告北京阳艾思餐饮管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑莉、治秀程到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加2019年12月4日庭审，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我与被告2018年7月13日签订的《商铺租赁经营管理合同》无效；2、被告返还押金5万元；3、被告赔偿经济损失95324元（其中加盟费29800元、品牌售卖机12800元、品牌管理费3000元、品牌保证金2000元、物业费3102元、空调费1428元、装修保证金2400元、电表押金200元、电表594元及装修费4万元）。事实和理由：2018年6月28日，我与北京福缘家xxx有限公司（以下简称福缘家公司）签署合作协议，加盟“蓝小喵@串串”品牌，约定合作期限一年，我支付福缘家公司加盟费、宣传费、设备款等六万余元。加盟后，我开始寻找经营场地，适逢被告在北京市朝阳区xxx广场四层上马美食城项目招商。我和被告经协商于2018年7月13日签订《商铺租赁运营管理合同》，约定我经营项目为餐饮，租赁面积24平方米，租期为1年，押金5万元，并签订补充协议，约定租金支付方式为每月经营流水总金额的25%，没有最低销售限制。合同签订后，我支付了押金，被告向我交付场地，并承诺8月15日开业，我投入大量资金装修场地准备经营。然而美食城并未如期开业，我在办理营业执照的过程中得知商场属于违建，不能办理相关手续。我不能正常经营导致合同目的不能实现，与被告多次协商未果，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，我公司与原告之间的合同是有效的。原告从2018年8月开始使用涉案房屋，2019年1月已经办理营业执照，但至今一直未交房租，故不同意退还押金。电卡押金、电表费用和装修保证金同意退还，其他损失均不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：被告原名北京xxx房地产经纪有限公司，2018年8月15日经核准更为现名。2018年7月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《商铺租赁运营管理合同》，约定甲方将北京市朝阳区xxx四层面积24平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于餐饮经营，租赁期间为一年，自2018年7月13日至2019年7月12日。房屋起始租金均价每天每平米10元，每两年递增一次，第1-2年月租金7300元。物业费每天每平米0.5元，半年付计3102元。冷暖空调费每季度每平米42元按国家规定收取，季度付1428元。乙方应于本合同签署之日的3日内向甲方支付押金人民币5万元。甲方以房屋现状与乙方合作，场内拆除由乙方负责，装修由乙方负责，乙方不得改变房屋主体结构，影响房屋安全。乙方对房屋主体结构外的全部建筑物及其附属设备与设施进行维护、保养，并实施具体作业管理和作业实际运行操作，发生的设施、设备维修费用全部由乙方负担。乙方经营需要甲方协助提供相应的手续时，甲方应在收到乙方的申请时以现有的资料提供帮助，本合同项目不能正常办理营业执照。合同后附补充协议，主要内容包括：甲乙双方场地收费标准以总流水扣点形式为主，双方协商以25%个点从每个月的流水里扣除，没有最低的完成销售限制，以每15天为一个节点，甲方返还乙方扣除各项费用以外的营业金额。上述合同签订当日，被告将涉案房屋交付给原告，原告向被告交纳了押金5万元、半年物业费3102元、一季度空调费1428元。2018年7月18日，原告与装修公司签署《商场装修合同》，对涉案房屋进行装修，原告向商场进行了装修申报，商场批准的施工时间为2018年8月10日至2018年9月20日，装修项目包括门头、围墙、台面、水电改造等，原告共支付装修费4万元。2018年11月11日，涉案房屋所在美食城正式开业。庭审中，原告表示被告承诺的开业时间为2018年8月15日，其于2018年12月3日左右因无法办理营业执照未再营业，2019年7月15日将涉案房屋内的加盟物料、可移动的及其设备全部搬走，腾退了涉案房屋。2019年12月4日，本院至涉案房屋现场勘验，涉案房屋所在四层美食城已经全部封闭无法进入。另查，2018年6月28日，原告与福缘家公司签署《合作协议》，约定原告加盟福缘家公司的“蓝小喵@串串”品牌经营，加盟费为29800元（如享受服务后因不可逆，所以不退还），管理费每年3000元，还需缴纳履约保证金（合同期满或提前解除或终止合同，将标识等物品拆除，没有任何违反合同规定的情况下可退）。原告须在该合同签订之日起至开业前依法办理经营所需的营业执照、税务登记等相关手续，按要求选定经营场所并根据要求进行装修等。当日，原告向福缘家公司一次性交纳加盟费29800元、管理费3000元、保证金2000元、公司指定配套操作机器3万元、售卖机12800元及物料费18000元。庭审中，原告称因被告一直无法办理营业执照，导致福缘家公司与其解除了合同。为此，原告提供2018年12月14日福缘家公司发出的通知，上载原告的营业执照审核不通过，要求原告补齐一切正规手续，否则将解除合同；又提供2018年12月19日福缘家公司发出的《解除合同通知书》，内容为原告未能将店铺营业执照复印件等相关资料交至公司备案，不符合经营标准，故决定解除合同，期间所有费用不予退还。被告对此不认可，称原告的营业执照应由其自行办理，且在2019年1月已经办理完毕，但未提交相应证据证明。经询，原告称在58同城上看到被告的招商信息，实地看房并查看美食城规划图后签订合同，被告承诺涉案房屋为合法建筑，但未查看任何相关产权证明文件。再查，被告系自北京xxx商贸有限公司承租xxxx四层用于开办美食城，现双方租赁合同关系已终止。除原告外，尚有其他承租该层美食城房屋的商户持相同理由将被告诉至本院，要求被告退还租金并赔偿相应费用。上述案件中，各商户均称被告承诺的开业时间为2018年8月15日，后因无法办理营业执照导致大量商户停业，有部分商户因没有正规手续被有关部门查封，亦有个别商户被告为其办理了营业执照及食品卫生许可手续。2019年4月，美食城部分商户签署《维权声明函》，称被告及xxx广场管理方隐瞒商场真实产权情况，导致商户受损，要求被告进行赔偿。又查，涉案房屋所在xxx广场未取得建设工程规划许可证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签署的《商铺租赁运营管理合同》应属无效，本院对原告要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，被告开办的是集合各个商户共同经营的美食城项目，将面积分租给各个商户，此种经营模式与将某一租赁物整体出租给承租人不同，办理营业执照等相关手续时更需被告的协助与配合，否则仅凭商户之力难以办理，还需有良好的经营环境。虽然原告与被告的合同中约定涉案房屋不具备办证条件，但也同时约定被告需协助商户提供相应手续，而被告也确实为个别商户办理了相关证照，说明被告具备为商户办理证照的条件。在此情况下，被告作为美食城这样一个综合商业体的经营管理者，应当确保全部商户的正常合法经营，但美食城仅开业不到半年，就有大量商户因办理证照问题不能正常经营，经营秩序混乱，被告对此应当承担责任。另一方面，原告承租涉案房屋用于经营，自身应有审慎的注意义务，尤其是所加盟的品牌对相关证照及场地均有明确要求，但原告签署合同时未核对涉案房屋任何产权文件或了解房屋真实情况，在合同明确写明不能正常办理营业执照的情况下仍然签约，导致后续经营困难，其亦应当承担部分责任。本案双方合同虽无效，但原告实际占有使用了涉案房屋，应当向被告支付房屋使用费。因原告并未实际向被告交纳租金，故本院在退还押金时对使用费予以扣除。原告自述自2018年7月13日开始使用涉案房屋，12月停业，至2019年7月彻底搬离，但原告承租涉案房屋系为经营蓝小喵餐饮品牌使用，合法依规经营为其正常经营之前提。被告未按照承诺的时间开业，开业后又未积极协调处理为商户办证事宜，未能为原告提供良好的经营环境，原告提交的证据能够证明因营业执照问题品牌方与其解除合同，导致其无法继续经营，合同目的不能实现，故本院在计算房屋使用费时予以考虑。因双方补充协议中对租金标准约定为月营业额的25%，没有最低额限制，意即原告正常经营才需支付使用费，而现无证据证明原告营业期间的收入情况，故本院参照双方合同中约定的租金标准，并结合原告的使用情况扣除2018年7月13日交房之日至8月15日被告承诺的开业之日、11月11日实际开业之日至12月19日原告与福缘家公司解除合同之日及必要腾房时间的房屋使用费，其余押金被告应退还原告。物业费为原告实际使用涉案房屋期间应当交纳的费用，原告要求全部退还没有依据，本院扣除其实际使用期间的部分后将剩余费用予以退还。空调费原告仅交纳一个季度，在其实际使用期间，其要求退还本院不予支持。原告主张的品牌加盟相关费用中，品牌加盟费确因不能正常经营而损失，与被告未尽职责存在直接因果关系，被告应予赔偿，本院按照双方责任比例予以支持。品牌管理费、品牌保证金根据加盟合同约定系原告加盟时即需缴纳的费用，与后续是否持续经营无关，本院不予支持。品牌售卖机并非不可移动的设施设备，原告要求被告予以赔偿于法无据，本院不予支持。关于装修损失部分，原告提供的证据能够证明其所支出的装修费用，因被告原因导致原告短暂经营后无法继续经营，故被告应当赔偿原告部分装修残值，具体金额由本院综合双方责任予以判定。原告主张装修保证金、电表押金、电表费用被告同意退还，本院对此不持异议。被告经本院合法传唤未到庭参加2019年12月4日庭审，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告严芳与被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于二〇一八年七月十三日签署的《商铺租赁运营管理合同》无效；二、被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告严芳退还押金三万元、物业费二千元、电表押金二百元、电表五百九十四元及装修保证金二千四百元；三、被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后赔偿原告严芳经济损失三万五千元；四、驳回原告严芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1603元，由原告严芳负担801元（已交纳），由被告北京阳艾思餐饮管理有限公司负担802元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 洁二〇一九年十二月二十三日书记员 曹春静