广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初1288号 原告：唐作强，男，1974年10月25日出生，汉族，个体户，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：冯波，广西桂宁律师事务所律师。 被告：阳爱秀，女，1971年7月1日出生，汉族，自由职业，住桂林市秀峰区。 被告：阳春有，男，1964年8月18日出生，汉族，自由职业，住桂林市秀峰区。 二被告共同委托诉讼代理人：阳恒明（系二被告弟弟），男，住桂林市秀峰区。 二被告共同委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 原告唐作强与被告阳爱秀、阳春有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。二被告于2019年9月16日向本院申请追加桂林市房地产开发总公司为被告，本院于2019年9月20日作出（2019）桂0302民初1288号民事裁定书，驳回其追加申请，并于2019年10月16日公开开庭对本案进行了审理。原告唐作强的委托诉讼代理人冯波，被告阳爱秀、阳春有及其委托诉讼代理人阳恒明、丘火德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿（支付）原告损失费181433元、货物打包费17500元、公证费1000元、评估费3000元，合计202933元；3.被告退还原告租赁保证金50000元，退回原告2019年5月份已交租金15000元。事实和理由：原、被告双方于2016年8月6日签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于桂林市秀峰区的房屋出租给原告作为仓库使用，租赁期限自2016年12月1日至2026年12月3日，原告已按约定交纳租金给被告。突然，在2019年4月25日原告收到《桂林市秀峰区人民政府关于对秀峰区甲山街道办事处东圈村（东安街南一巷18号）D级危房安全隐患立即整改的通知》其主要内容：该栋房屋处于危险状态，通知即日起楼内人员立即撤离、楼内货物立即搬离。原告被迫进行搬离，这样一来原告的装修、安装的各种设施、设备及购买的货架等物品均受到巨大损失。该房屋成危楼，质量出现重大问题是被告的责任，被告理应对原告的损失进行赔偿，并退还保证金。原告与被告多次就赔偿、退保证金事宜协商无果，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规向法院提起诉讼，以维护自身的合法权益，望判如所请。 二被告辩称，因桂林市房地产开发总公司违规深挖基坑造成原、被告2016年8月6日签订的《房屋租赁合同》终止,解除时间应当为原告搬离房屋时,该合同属原告提出的解除,原告应当承担相应的法律后果。原告要求被告赔偿(支付)各项费用202933元、退还保证金50000元及已交的5月份租金15000元没有法律事实依据。1.被告于2016年8月6日与原告签订《房屋租赁合同》后,即将房屋交付给了原告,被告向原告交付的房屋属于新建房屋,原告接收房屋时未提出任何异议。从2016年12月1日起到今,原告一直占有该房屋。2019年4月25日,该房屋被鉴定为危房,但成为危房的原因系桂林市房地产开发总公司“阳光花园”项目施工深基坑开挖所致,与被告无关。桂林市房地产开发总公司于2019年7月22日在向桂林市住建局质安科《关于东安路“阳光家园”项目东面部分民房出现开裂和倾斜的处理方案》材料中,也认可房屋受损系其基坑挖土造成的。被告在履行合同过程中没有过错,没有侵权行为,也不存在违约行为。因此,原告的所谓损失不是被告造成的,被告依法不应当承担违约或侵权责任。2.2019年4月23日,桂林市房屋安全鉴定管理处市房鉴字2019(105)号《桂林市房屋安全鉴定报告书》现场查勘情况描述“3、随意拆除楼板洞口做提升井,使用中存在安全隐患。”表明原告在使用房屋的过程中,随意除楼板洞口做提升井,使用中存在安全隐患，对房屋的受损存在一定的过错。因此,被告的房屋被鉴定成危房,除桂林市开发总公司施工所致外,原告随意拆除楼板做提升井使用也客观上加重了损害结果。且原告至今未将租房钥匙交还给被告,依法应当按实际占有时间向被告支付租金,但原告并未依约支付,存在违约行为,因此,原告要求退还保证金及5月份租金没有法律事实依据。3.原告接收房屋后,一直控制和使用房屋,依法应当加强对房屋的管理，确保合理使用及房屋的完好无损。现该房屋受损原因主要是受“阳光花园”违规施工造成,其次是原告违规拆除楼板造成。据此,导致房屋受损的原因并非被告所致,原告应当向实际侵权人主张权利。而不是向被告主张权利。由于被告在履行《房屋租赁合同》中没有违约事实,依法不承担违约责任。反而是原告在使用被告房屋期间,疏于管理并不当使用房屋,导致该房屋被他人侵权成为危房,原告应当依法向被告承担违约责任。被告保留向原告反诉或主张违约责任的权利。另外，原告所主张的损失是单方面行为,无法律效力。其诉状上所列的损失项目和数额都是单方面进行,没有被告方人员在场共同现场勘验,更未在任何清单上签字见证,依法是无效的,包括房屋装修评估、货架空调等评估都是单方面进行,其数量、金额都有虚的因素,其中空调是否在承租房,出租方无一人在场验证,因此,这样的评估没有实际法律效力,何况合金货架和空调可以再使用，原告所有这些所谓的损失,被告均不予认可。原告于今年4月25日收到秀峰区政府的通知限期搬离承租房，这一客观事实证明双方在租赁期间,遇到了“不可抗力”的情况,才造成承租人必须搬离承租房。在此情况下,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七的规定,出租人“不承担民事责任”。本案被告也是受害者，合法正确的维权之诉应当是原、被告共同起诉桂林市房地产开发总公司无证违章施工给出租人和承租人造成了严重损害。原告应起诉桂林市房地产开发总公司要求损害赔偿之诉而不是以房屋租赁合同纠纷起诉。2019年7月22日桂林市房地产开发总公司写给桂林市住建局质安科的《关于东安路“阳光家园”项目东面部分民房出现开裂和倾斜的处理方案》中已经定性为被告的房屋是因该公司施工造成损害,并要与被告协商赔偿问题，据此应分别对房主和租户予以赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.二被告对原告提交的证据8-《唐作强拟核定委估资产（房屋装修及设备等）市场价值的资产评估报告书》、证据9-评估发票的合法性、关联性不予认可，认为不是人民法院按鉴定程序组织的鉴定，而是原告单方面进行，也未通知被告参加，依法无效，不能证实原告的损失。经审查，原告提交的上述证据系广西公立天辰资产评估有限公司出具，该公司及作出报告书的人员具备资产评估资质，报告书所评估的对象亦有桂林市公证处对涉案房屋现状拍摄的视频予以佐证，故本院对原告提交的上述证据予以确认。 2.二被告对原告提交证据10-协议书以及收条不予认可，认为当时未经被告方检验打包情况。经审查，该证据的协议系原告与案外人曾海军签订，收条系曾海军出具，因曾海军未出庭接受问询，该证据真实性无法核实，故本院对该证据不作确认。 3.原告对二被告提交的证据4-投诉书、证据5-《关于东安路“阳光家园”项目东面部分民房出现开裂和倾斜的处理方案》不予认可。经审查，二被告提交的上述证据与其提交的其他有效证据相印证，本院对上述证据的真实性予以确认。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2016年8月6日，二被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定二被告将位于桂林市秀峰区的房屋出租给原告作为仓库使用，租赁期限自2016年12月1日起至2026年12月3日，原告向二被告支付租赁保证金50000元，租赁期届满或双方合同解除后，如原告未违反合同约定则二被告应在五个工作日内全额无息返还。该合同第五条免责条件第1点载明：“合同期内如有不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方均不承担赔偿责任。不可抗力系指‘不能预见，不能避免并不能克服的客观情况’。”第六条其他约定第3点载明：“乙方负责开挖好每层楼的电梯井道及墙面，电梯井开口尺寸为长2米，宽2米，费用乙方负责，如乙方安装电梯不允许拆走。”合同签订后原告网银转账支付了保证金50000元，被告阳爱秀于2016年8月7日出具了收条。 原告接收房屋后均按时缴纳租金，并在屋内开挖了电梯井道以使用马达升吊货物。2019年3月11日，原告通过向被告阳春秀银行账户转账交纳了2019年3月至5月三个月的租金45000元。2019年4月25日，原告收到桂林市秀峰区人民政府向二被告下达的《桂林市秀峰区人民政府关于对秀峰区甲山街道办事处东圈村（东安街南一巷18号）D级危房安全隐患立即整改的通知》，该通知载明原告所租楼房危险等级为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，要求该危房立即停止使用，即日撤出楼内人员和搬离楼内货物。 原告于2019年7月23日请桂林市公证处对涉案房屋的现状进行了拍摄公证，花费公证费1000元。广西公立天辰资产评估有限公司接受原告委托对涉案房屋进行现场查勘，于2019年7月29日出具了桂天辰资评报字[2019]053号《唐作强拟核定委估资产（房屋装修及设备等）市场价值的资产评估报告书》，该报告载明资产评估基准日为2019年4月3日，装修评估原值159607元，净值143646元；合金货架及空调评估原值49223元，净值37786元，合计评估原值208830元，净值181433元。原告为此支出评估费3000元。 同时查明，因桂林市房地产开发总公司在东安街建设的“阳光家园”工程项目施工造成包括涉案房屋在内周边房屋地基下降、房屋开裂、部分房屋倾斜，桂林市秀峰区住房和城乡建设局于2019年3月22日向该公司下发了停工整改通知。桂林市房屋安全鉴定管理处在2019年4月23日对涉案房屋出具了市房鉴字2019（105）号《桂林市房屋安全鉴定报告书》，载明该房屋主要损坏情况为：1.一层室外地面开裂。2.受倾斜挤压影响拆除部分七层开裂墙体后改为窗洞、七层开裂墙体改窗洞后防盗网变形。3.随意拆除楼板洞口做提升井，使用中存在安全隐患。4.根据申请单位提供的广西建宏建筑工程质量有限公司出具的《阳光家园小区1#、2#楼周边房屋沉降、位移及垂直观测阶段性检测报告》，从2018年12月25日至2019年4月18日，从观测数据看，垂直变化量最大5#测点为4.7‰，倾斜率最大的为4#测点12.3‰，已超过《危险房屋鉴定标准》中0.7%的限值。判定该房屋的危险等级为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，该房屋应立即停止使用，房屋危险点主要是地基、房屋整体倾斜，建议立即停止使用。 2019年6月17日，包括二被告在内涉案房屋所在片区的6户居民向桂林市秀峰区住房和城乡建设局信访，反映桂林市房地产开发总公司建设的“阳光家园”工程项目所造成的上述问题。2019年7月4日，桂林市秀峰区住房和城乡建设局向6户居民送达《关于东安街阳光家园信访事项处理意见书》，该意见书认为目前受损房屋未做司法鉴定，且桂林市房地产开发总公司无法满足信访人提出的要求，双方协调无法达成一致，建议信访人走司法途径民事诉讼进行处理。2019年7月22日，桂林市房地产开发总公司向桂林市住建局质安科提交《关于东安路“阳光家园”项目东面部分民房出现开裂和倾斜的处理方案》，陈述处理及协商经过，认为拆除重建、原地安置方案能完善解决问题，称秀峰区政府已把该项目列入拆除重建重大项目并成立了该项目的工作领导小组，已正常开展工作。2019年10月12日，桂林市住房和城乡建设局作出《关于桂林东安街“阳光家园”质量投诉问题的回复》，称该局对桂林东安街“阳光家园”项目未取得施工手续开工等行为正在实施行政处罚，对其施工造成的房屋开裂问题，经和开发商沟通，由开发商出具具体方案解决房屋开裂问题。 本案审理过程中，二被告以涉案房屋受损的原因系桂林市房地产开发总公司在其开发建设的阳光家园开挖基坑所致，该公司依法应对损失承担相应的责任为由，向本院申请追加桂林市房地产开发总公司为被告。经本院释明，原告唐作强明确表示依据租赁合同要求二被告承担违约责任，不主张侵权之诉，不起诉桂林市房地产开发总公司，本院遂于2019年9月20日作出（2019）桂0302民初1288号民事裁定书，驳回二被告的追加申请。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，属有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋变为危房，桂林市秀峰区人民政府于2019年4月25日要求该房屋立即停止使用，即日撤出楼内人员和搬离楼内货物，原告的租赁目的已无法实现，其有权解除与二被告签订的《房屋租赁合同》。原告于2019年8月29日诉至本院提出解除租赁合同的诉请，二被告于9月3日签收诉状副本材料。因合同自解除的通知到达对方时解除，故原、被告之间的租赁合同在2019年9月3日解除。 原告因涉案房屋受损无法继续租赁使用而遭受的损失,经查系由案外人桂林市房地产开发总公司在房屋附近施工所造成,属于合同之诉与侵权之诉竞合的情况,现原告选择合同之诉要求二被告承担违约责任符合法律规定。二被告作为出租人按照租赁合同约定将租赁物交付给原告后，还应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现涉案房屋变为危房，二被告在约定的房屋租赁期内无法保持房屋满足原告的使用需求，构成违约，应向原告承担违约责任，赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值损失。因合金货架及空调属可拆卸带走再使用的物品，原告要求二被告赔偿该部分损失无事实依据，本院不予支持。经广西公立天辰资产评估有限公司评估，原告对涉案房屋所做装修的原值为159607元，双方约定租期10年共120个月，合同在2019年9月3日解除后剩余租期87个月，二被告应赔偿原告剩余租期内装修残值损失115715.08元（159607元÷120个月×87个月），并赔偿原告为评估支出的评估费3000元及公证费1000元。原告主张二被告赔偿其合同解除后仓库搬运费损失17500元，因原告提交的证据无法证实该费用的实际发生，故本院不予支持。 二被告提出涉案房屋变为危房系桂林市房地产开发总公司在附近施工的不可抗力导致，二被告不存在过错，原告应向该公司主张赔偿的辩解意见。本院认为，桂林市房地产开发总公司在涉案房屋附近施工导致房屋损坏不属于民法上的不可抗力，即并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而是该公司对二被告房屋的侵权行为，故被告的辩解意见本院不予采纳，二被告就涉案房屋的装修损失可另案向桂林市房地产开发总公司主张权利。二被告同时主张涉案房屋变成危房,除桂林市开发总公司施工所致外,原告随意拆除楼板做提升井使用也客观上加重了损害结果，原告存在过错。本院认为原告在涉案房屋楼板开挖提升井系原、被告双方在《房屋租赁合同》中进行的约定，二被告以此主张原告存在过错与合同约定不符，本院不予采纳。 原告为承租房屋向二被告交纳了50000元保证金，现双方合同解除，二被告应将保证金退还。二被告辩称原告拖欠6月份之后的租金构成违约，保证金不应退还。本院认为涉案房屋在2019年4月25日即被桂林市秀峰区人民政府认定为危房，要求涉案房屋立即停止使用，即日撤出楼内人员和搬离楼内货物，二被告已无法保证涉案房屋能在剩余租赁期间供原告使用，故原告在此之后不缴纳租金系合理抗辩行为，不构成违约，二被告的上述辩解本院不予采纳。因原告自述2019年7月26日才与他人订立协议书以搬迁仓库货物，其在2019年5月仍然占有使用涉案房屋，故原告要求二被告退还2019年5月份的租金无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告唐作强与被告阳爱秀、阳春有签订的《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除； 二、被告阳爱秀、阳春有赔偿原告唐作强房屋装修损失115715.08元、评估费损失3000元、公证费损失1000元； 三、被告阳爱秀、阳春有退还原告唐作强房屋租赁保证金50000元； 四、驳回原告唐作强的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费5319元（原告已预交），由被告阳爱秀、阳春有负担3369元，原告唐作强负担1950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时预交上诉案件受理费5319元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  韦素素 人民陪审员  申和平 人民陪审员  王暄懿 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  林弋杰 附录法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。