江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初15490号 原告：江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行，住所地江苏省沭阳县迎宾大道南侧巴黎新城商业街区101-106号，统一社会信用代码:91321322696715003。 负责人：吴明，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘训波，该公司员工。 委托诉讼代理人：张丽，该公司员工。 被告：王猛，男，1995年11月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：沭阳铭源置业有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区蓝湾商务港南区6幢3层。 统一社会信用代码:91321322MA1P4HP335。 法定代表人：杨根生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐超群，该公司员工。 原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行（下称“昆山农商行沭阳支行”）诉被告王猛、沭阳铭源置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告昆山农商行沭阳支行委托诉讼代理人刘训波、张丽，被告沭阳铭源置业有限公司委托诉讼代理人徐超群到庭参加诉讼，被告王猛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昆山农商行沭阳支行向本院提出诉讼请求：1.被告王猛偿还原告借款本金325139.72元及利息（暂计算至2019年10月17日为14489.5元，之后利息按合同约定计算至实际付清款之日止）；2.被告沭阳铭源置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3.原告对被告王猛抵押的位于沭阳县中梁·国宾府23-1-701室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.被告承担诉讼费。 事实和理由：2018年4月23日，原告与被告王猛签订《个人购房借款合同》，约定：被告向原告借款96万元，用于购买沭阳县中梁·国宾府XXX室房屋，借款期限为360个月，自2018年4月23日至2048年4月23日，采用按月等额本金还款法。为担保该笔借款的履行，被告王猛将上述房产抵押给原告并办理抵押登记手续，被告沭阳铭源置业有限公司为所购房产的开发商，自愿为上述借款提供连带保证责任。2018年6月27日原告向被告王猛发放借款96万元，自2019年8月开始不再还款，截止起诉日，被告王猛已连续3期未还款。根据《个人购房借款合同》约定，原告有权提前收回已发放的全部贷款本息并处分抵押物。 被告王猛未作答辩。 被告沭阳铭源置业有限公司辩称：对原告与被告王猛的借款合同及相关事实无异议，我公司有权在承担相应责任后向被告王猛追偿。涉案房屋尚未交付，尚未办理产权登记，抵押登记为预告登记。债务人王猛已提供不动产作为抵押，根据个人借款合同，并没有约定原告实现债权的方式，根据规定，原告就该物的担保实现债权。我公司认可原告的优先受偿权，且我公司对原告优先受偿权没有清偿的部分承担连带清偿责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月11日，被告王猛和被告沭阳铭源置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告王猛向被告沭阳铭源置业有限公司购买沭阳县中梁·国宾府XXX室房屋，被告王猛于合同签订当日支付首付款419898元，余款960000元由被告王猛申请银行按揭贷款。 2018年4月23日原告昆山农商行沭阳支行（甲方）和被告王猛（乙方）、被告沭阳铭源置业有限公司（丙方）签订《个人购房借款合同》，约定甲方为乙方购买沭阳县中梁·国宾府第23#幢一单元701室房屋提供人民币贷款960000元，期限为叁百陆拾个月，即从2018年4月23日起至2048年4月23日止，实际借款起始日期以放款日为准，到期日期按借款期限顺延。贷款年利率为6.125%，以甲方划款当日实际执行利率为准。乙方委托甲方在本合同生效后十个工作日内，将贷款以乙方购房款名义用转账方式划至丙方在甲方开设的账户。还款方式为等额本金还款方法。逾期贷款利率为合同利率的150%。贷款委托扣款日为每月的15日，首次委托扣款日为2018年7月15日。并约定，借款期间，乙方连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息和相关费用的，甲方有权停止向乙方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人提前履行保证责任。同时约定丙方为乙方提供房产抵押加阶段性保证担保，即乙方以其在房产买卖合同项下所购房产向甲方抵押，申请一定期限和金额的借款以支付购房款；丙方在该房产竣工交付给乙方，甲方收到《房地产权证》核对无误，并执管《房地产他项权证》之前，丙方为乙方借款提供阶段性保证；甲方经审查同意发放贷款，乙方还本付息直至全部还清，并办妥抵押注销手续，抵押借款关系终止等一系列法律行为。担保的范围包括乙方的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金等。 2018年5月8日，原告和被告王猛就沭阳县中梁·国宾府第23#幢一单元701室房屋办理了预告登记，权利种类为预售商品房抵押权预告登记，抵押方式为一般抵押，抵押顺位为第一顺位抵押，被担保主债权数额为96万元，债务履行期限为2018年4月23日起2048年4月23日止。 2018年6月27日，原告向被告王猛发放了借款960000元，执行利率为年利率6.125%。被告王猛自2019年8月份起未能按约还本付息，2019年10月22日，原告向被告王猛发函宣布借款提前到期。截至2019年10月17日，被告王猛尚欠原告借款本金925139.72元、利息14489.5元。 现原告昆山农商行沭阳支行向被告王猛、沭阳铭源置业有限公司索款未果而成讼。 另查明，沭阳县中梁·国宾府XXX室房屋尚未交付，尚未办理产权登记。 以上事实，有原告陈述、被告答辩、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、不动产登记证明、借款借据、还款计划表、《宣布借款提前到期函》、快递凭证等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告与被告王猛、沭阳铭源置业有限公司签订的《个人购房借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，合同当事人应按合同约定行使权利、履行义务。被告王猛连续三个付款期未按时足额偿还贷款本息，构成违约，原告有权依据合同约定要求被告王猛提前清偿全部贷款本金及按合同约定计算利息。被告王猛虽以其购买的房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，但未办理正式抵押登记，因预告登记不产生正式抵押的物权效力，因此原告无权要求对该房屋享有优先受偿权。被告沭阳铭源置业有限公司应按合同约定就涉案债务在未办理抵押登记前的债务承担连带保证责任。被告沭阳铭源置业有限公司承担保证责任后，可依法向被告王猛追偿。被告王猛经本院合法传唤，无正当理拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王猛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行归还借款本金925139.72元及利息（利息计算至2019年10月17日为14489.5元；自2019年10月18日起至实际给付之日止，按双方订立的《个人购房借款合同》约定的利率标准计算）； 二、被告沭阳铭源置业有限公司对上述债务承担连带保证责任，被告沭阳铭源置业有限公司在承担清偿责任后，有权向被告王猛追偿； 三、驳回原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取6598元（原告已预交），保全费5000元，合计11598元，由被告王猛、沭阳铭源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 何占付 二〇一九年十二月十七日 法官助理 梁 雪 书 记 员 刘 璐 书 记 员 舒星星 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人承担保证责任。 第二十一条保证人担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告未经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。