广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32636号原告：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区体育西路111号。负责人：陈立华，行长。委托诉讼代理人：颜珍、饶浪环，广东瀛杜律师事务所律师。被告：谢欣，女，1982年7月17日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被告：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所地清远市清新区太和镇太和路8号翰都铭瑜公馆412（仅限办公）。法定代表人：薛辉。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行与被告谢欣、清远市俊鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜珍到庭参加诉讼。被告谢欣、清远市俊鑫房地产开发有限公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行向本院提出诉讼请求：一、提前结清贷款，被告谢欣立即偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款本金人民币199722.42元及利息、罚息、复利（截至2019年11月28日的利息9593.34元，罚息（含复利）879.55元，从2019年11月29日起的罚息以拖欠的本金为基数、复利以拖欠的利息为基数，均按固定年利率4.802%上浮50%计算至实际清偿之日止）；二、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、原告就上述债权对被告谢欣名下的位于清新县龙××镇××天下翰林北路××楼××房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告谢欣、清远市俊鑫房地产开发有限公司承担本案的诉讼费、财产保全费、公告费等实现债权的费用。事实理由：2015年5月12日，原告与被告谢欣签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告谢欣向原告借款24万元，用于购置清新县龙××镇××天下翰林北路××楼××房的房产，贷款期限180个月，自2015年5月12日至2030年5月12日，被告谢欣以所购房产作为抵押并办理了预告抵押登记手续。原告与被告清远市俊鑫房地产开发有限公司签订《楼盘按揭贷款合作协议》，约定在抵押房产办理抵押登记前对借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约发放贷款，被告谢欣未依约还款。被告谢欣、清远市俊鑫房地产开发有限公司未答辩，亦未提交相应证据。经审理查明：2014年1月15日，恒大盛宇（清新）置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定双方就位于清新县龙××镇珠坑墟军营村委会的恒大金碧天下的商品楼宇进行抵押贷款合作，乙方为上述整个项目的购房人提供相应的贷款业务，甲方在最高贷款额限度内，同意为所有购房人的每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证责任；保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止；保证范围包括抵押贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）；乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费及其他有关费用等。2015年5月12日，原告（贷款人）与被告谢欣（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告谢欣提供24万元贷款用于购置清新县龙××镇××天下翰林北路××楼××房的房屋，贷款期限为180个月，2015年5月12日至2030年5月12日；还款方式为每月等额本息还款；贷款利率为浮动利率，在基准利率的基础上下调2%确定，借款利率于每年的1月1日调整；若发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项、借款人明确表示或以其行为表明将不履行合同项下义务、借款人违反合同其他义务等，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同生效后，借款人同意贷款人将案涉款项划入恒大盛宇（清新）置业有限公司账户（44×××88）；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；合同项下的抵押财产为位于清新县龙××镇××天下翰林北路××楼××房；抵押担保的范围包括合同项下全部借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权和抵押权发生的费用以及借款人应付的其他费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费等。2015年5月12日，中国建设银行股份有限公司广州天河东路支行向被告指定账户发放贷款24万元。为此原告向本院提交了《隶属关系证明》，说明原告为贷款人，该支行负责原告个人信贷业务日常账务处理的相关操作。2015年9月6日，双方就涉案抵押房屋办理了预售商品房抵押登记。原告另提供《个人贷款对账单》，证明截至2019年11月28日，被告拖欠借款本金199722.42元（包括已到期和未到期）、利息9593.34元，罚息（含复利）879.55元。另查，恒大盛宇（清新）置业有限公司于2018年7月13日更名为清远市俊鑫房地产开发有限公司。本院认为：原告与被告谢欣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告谢欣发放了贷款。被告谢欣得款后未依约还款，已构成违约，应承担违约责任。在本案中，原告提供对账单证明截止2019年11月28日，被告谢欣尚欠借款本金199722.42元（包括已到期和未到期）、利息9593.34元，罚息（含复利）879.55元，原告要求被告谢欣清偿涉案借款本息的诉求有理，本院均予以支持。被告谢欣提供位于清新县龙××镇××天下翰林北路××楼××房为上述借款提供担保，办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告要求对涉案房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。被告清远市俊鑫房地产开发有限公司自愿对被告谢欣上述借款合同项下的贷款提供连带责任保证至被告清远市俊鑫房地产开发有限公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止，鉴于涉案房屋至诉讼时止仍未办理正式的抵押权登记，故被告盈清远市俊鑫房地产开发有限公司应对被告谢欣的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后享有追偿权。被告谢欣、清远市俊鑫房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行偿还借款本金199722.42元及利息、罚息【截止2019年11月28日，利息9593.34元，罚息（含复利）879.55元；自2019年11月29日起计至实际清偿之日止，罚息以本金199722.42元基数，复利以利息9593.34元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下调2%再上浮50%计算】；二、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司对被告谢欣的上述债务承担连带清偿责任，其承责后有权向被告谢欣追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元、保全费1540元，均由被告谢欣、清远市俊鑫房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄 剑人民陪审员  刘香玲人民陪审员  黄惠娟二〇一九年十二月十八日书 记 员  叶玉环