四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17261号 上诉人（原审原告）：华润城市交通设施（成都）有限公司。住所地：四川省成都市青羊区人民南路一段86号“城市之心”大厦。 法定代表人：赵卓英，董事长。 委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张富豪，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都群星缘酒店管理有限公司。住所地：成都市金牛区群星路116号。 法定代表人：李莲，总经理。 委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国平，男，1989年1月4日出生，汉族，住吉林省长岭县。系该公司员工。 上诉人华润城市交通设施（成都）有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人成都群星缘酒店管理有限公司（以下简称群星缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 华润公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回群星缘公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由群星缘公司负担。事实与理由：一、一审认定群星缘公司根据《授权书》进行转租不构成违约系事实认定错误。根据《授权书》第一条约定，华润公司允许群星缘公司对外招商、转租的前提系将承租房屋用作农贸市场经营，群星缘公司擅自将承租房屋用作经营餐饮、网吧等，明显超出授权范围，一审并未对群星缘公司未按照约定履行义务的转租行为进行论证，未界定该行为属于违约系事实认定错误。二、一审认定群星缘公司虽未经华润公司同意及相关部门审批擅自将农贸市场用于经营餐饮、网吧及对案涉房屋进行装修，构成违约，但合同并未以此作为约定解除的条件，且不符合法律解除条件，系适用法律错误。首先，群星缘公司未经华润公司书面同意，擅自改变房屋用途，经催告后仍拒不整改，严重违反合同约定，华润公司有权解除合同。其次，群星缘公司未经华润公司同意及相关部门审批擅自对承租房屋进行分割装修，拆改房屋结构，导致存在消防安全隐患，且拒不整改，严重违反合同约定，华润公司有权解除合同。最后，群星缘公司未经华润公司同意及相关部门审批擅自将农贸市场用于经营餐饮、网吧及对案涉房屋进行装修的违约行为，经华润公司反复催告后仍拒不整改，华润公司有法定解除权。三、因群星缘公司的违约行为导致租赁合同已解除，群星缘公司应按照租赁合同约定承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》第十一条第6款与第四条第1款的约定，群星缘公司应向华润公司支付违约金341967元；根据《房屋租赁合同》第十条第2款的约定，华润公司有权不予退还群星缘公司已付的履约保证金49164元；根据《房屋租赁合同》第七条第1款的约定，群星缘公司于2018年4月26日收到华润公司送达的解除合同通知书，群星缘公司应于合同解除之日起第11日（即2018年5月6日）起至实际腾退之日止，按照合同约定当年日租金的二倍向华润公司支付房屋占有使用费。 群星缘公司答辩称，一、华润公司与群星缘公司签署授权书，约定群星缘公司有权对房屋进行转租。根据《房屋租赁合同》第八条第二款约定，群星缘公司有权对房屋进行分割。群星缘公司在对外转租对房屋进行合理的分割，并没有损害华润公司的房屋主体结构，对华润公司的并未造成损失，故群星缘公司对房屋的转租、合理的分割不构成违约；二、群星缘公司于一审中提交商户营业执照、二楼网吧消防安全检查合格证，以证明次承租人经国家工商行政管理等部门审批合法存续于华润公司所属的物业区域内，同时作为华润公司，也应当提供经过消防验收合格的房屋。现在华润公司以群星缘公司未取得消防验收合格，认为群星缘公司存在违约行为，没有事实及法律依据。同时截至本次起诉之时，群星缘公司也及时、足额向华润公司支付了房屋的租金，群星缘公司不存在根本性违约，合同目的也并非不能实现。三、群星缘公司承租房屋后合理使用房屋，并未损害房屋的主体结构，也未对华润公司造成损失。四、2012年9月12日的授权委托书第1项授权实现明确载明华润公司授权群星缘公司可以对外转租、招商，华润公司既没有合同约定的解除权也没有法定的解除权。五、因合同未解除，华润公司的其他诉求也不应得到支持。故一审法院在本案事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回华润公司的全部上诉请求。 华润公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认华润公司与群星缘公司签订的《房屋租赁合同》已解除；2．判令群星缘公司立即腾退由华润公司出租给群星缘公司的位于成都市房屋，并将房屋恢复原状；3．判令群星缘公司向华润公司支付解约违约金341967元；4．判令华润公司没收群星缘公司履约保证金49164元；5．判令群星缘向华润公司支付合同解除之日起第11日起至实际腾退之日期间的房屋占有使用费376770.83元（从合同解除之日起第11日即2018年5月6日起开始计算，按照合同约定的解除当年租金折算的日租金的2倍×腾退期间的实际天数暂算至2018年8月10日，实际计算至群星缘公司实际腾退之日为止）；6．本案诉讼费用由群星缘公司承担。 一审法院经审理查明：2011年7月5日，华润停车场（成都）有限公司（出租方、甲方）与群星缘公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1．甲方出租给乙方的房屋为成都市地上第一层、第二层；2．该房屋用途为农贸市场；3．甲方于2011年5月31日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2011年5月31日起至2031年5月30日止，租赁期共计二十年；4．乙方另需另外装修或者增设附属设施和设备的，应事先经过甲方的书面同意，按规定需向有关部门审批的，则应在有关部门批准后，在甲方备案后方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任和费用由乙方负担；5．租赁期内乙方将该房屋使用权进行分割后对外转租的，需将其与次承租人签订的《房屋租赁（转租）合同》原件一份交甲方备案；6．甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权不退还乙方已支付的租金及履约保证金：（一）乙方擅自拆改房屋结构，且未提前书面通知甲方并征得甲方书面同意，协商超过七天不能解决的……（三）乙方违反本合同约定擅自转租、变相转租该房屋或与他人交换所承租的房屋的……（八）乙方故意将该房屋闲置累计达三十日以上的，但因政府相关部门原因强制行为导致停业的除外，如因乙方进行违法活动被停业整顿的，不在例外之列。 2012年9月12日，华润停车场（成都）有限公司（委托方、甲方）与群星缘公司（受托方、乙方）签订《授权书》，载明：鉴于乙方已于2012年7月18日与成都民生市场经营管理有限公司（以下简称民生公司）签订了《联合经营协议》，由两家公司共同经营农贸市场，现因证照办理需要，经乙方申请，甲方同意授权乙方将其承租的房屋用作农贸市场的经营场所，并对外开展招商、转租等活动，本授权书内容与《房屋租赁合同》有不一致的，以本授权书为准。 合同签订后，华润公司将房屋交付群星缘公司。投入使用后，群星缘公司支付了相应租金。 2017年9月22日，华润公司向群星缘公司发送《消防安全整改通知书》，载明：发现你经营场所存在下列违反消防法规的行为：1．装修未按消防规定向有关部分报批报验；2．擅自将房屋分解转租，消防配套设施缺乏。责令群星缘公司在三日内整改完毕。 2018年3月9日，华润公司委托泰和泰夏扬律师向群星缘公司发出《律师函》，要求群星缘公司就其改变房屋用途、擅自对承租房屋进行分割装修并将承租房屋分租、转租的行为进行整改，并将整改结果以书面形式反馈给华润公司，若群星缘公司逾期未整改，华润公司将追究群星缘公司的违约责任。 2018年4月23日，华润公司向群星缘公司发出《解除合同通知书》，载明：由于贵公司在未取得我公司书面同意、也未取得相关部门行政审批的情况下擅自对承租房屋进行分割装修，并未取得我公司书面同意擅自将承租房屋进行分租、转租，且部分承租房屋用于经营餐饮、网吧，已完全改变该房屋用作农贸市场的用途属于根本性违约，经我公司多次催告，但贵公司至今仍未进行整改。现因贵公司的违约行为，我公司立即解除与贵公司签订的《租赁合同》，请贵公司在收到本通知书之日起十日内将房屋腾退并交还我公司。若贵公司未按时交还房屋，我公司将根据约定自行收回房屋并有权要求贵公司按照约定支付房屋占用使用费。 一审另查明，1.2012年11月22日，华润停车场（成都）有限公司更名为华润公司。 2．位于青羊区房屋所有权人为华润公司。 一审庭审中，（一）华润公司向一审法院提交了以下证据：1．《房屋租赁合同》（合同编号：ＸＺXXX）、《房屋所有权证》、《房产测绘成果报告》，拟证明华润公司与群星缘公司签订了合法有效的《房屋租赁合同》，群星缘公司承租的房屋位于成都市地上第一层101号、第二层201号。群星缘公司对该组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，《房屋租赁合同》第八条第二款约定群星缘公司在后期经营过程中有权对房屋进行分割；房屋所有权证载明二楼的性质是其他，群星缘公司在后期将房屋转租给第三方从事网吧服务，网吧取得消防验收合格，工商营业执照合法经营；2．《消防安全整改通知书》、《律师函》、邮寄回执、快递跟踪记录查询，拟证明因群星缘公司严重违反合同约定，未取得相关部门行政审批的情况下对承租房屋进行分割装修未经华润公司书面同意将承租房屋转租、分租并改变房屋用途，华润公司已两次发函要求群星缘公司整改，但群星缘公司一直未予整改。群星缘公司对该组证据的三性不予认可，其认为群星缘公司有权对房屋进行分割，群星缘公司提供证据也有权对房屋进行转租分租，群星缘公司二楼也取得了消防验收合格，群星缘公司承租房屋之时因一二楼空旷，华润公司也应提供消防验收合格的房屋；3．《解除合同通知书》、邮寄回执、快递跟踪记录查询，拟证明因群星缘公司的违约行为，华润公司已按合同约定行使了解除权，华润公司与群星缘公司签订的《房屋租赁合同》于2018年4月26日解除。群星缘公司对该组证据真实性认可，合法性、关联性不予认可，解除通知发出之后群星缘公司也提出了确认、解除无效之诉，群星缘公司在此次租赁行为中有权对房屋进行合理的分割，并未损害华润公司的房屋主体结构。同时华润公司授权群星缘公司、民生公司有权对外进行招租转租，且二楼经过相关部门的审批，合法经营，故华润公司无权发出解除通知书；4．照片（2018年5月）。群星缘公司对该组证据的关联性不予认可，其认为一楼有部分的商家进行合法经营，二楼网吧也是经华润公司授权合法经营的。华润公司将房屋承租给群星缘公司之后，群星缘公司对房屋进行分割，无论是后期分割还是协助商家办理消防验收华润公司是知情的。 （二）群星缘公司向本院提交了以下证据：1．《房屋租赁合同》，拟证明《房屋租赁合同》第八条第二款，群星缘公司有权对房屋进行分割，对房屋部分进行隔离并未损害华润公司房屋主体结构。华润公司也并未举证证明群星缘公司分割行为损害华润公司利益。即使群星缘公司对房屋进行分割、隔离，合同也未约定华润公司因此享有解除权。华润公司对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，但对群星缘公司的证明目的不予认可，租赁合同明确约定了房屋用途是农贸市场，房屋租赁合同第八条明确约定了群星缘公司的转租必须经过华润公司的同意，且租赁合同第六条第二款也明确约定了群星缘公司对房屋进行装修或者增设附属设施设备必须经过华润公司的同意；2．授权书、联合经营协议，拟证明因经营管理需要及办理相关证照需要，华润公司将房屋租赁与群星缘公司后，在2012年9月12日，授权群星缘公司对外招租、转租等活动。群星缘公司以及民生公司有权对房屋进行转租。华润公司对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，授权书明确载明华润公司授权群星缘公司对外公开招租和转租的前提是房屋用作农贸市场经营，而非用作餐饮或网吧，因此群星缘公司的转租行为违反了约定，且群星缘公司的转租没有得到华润公司的书面认可，构成根本违约；3．华润公司与一楼部分商家签署的《房屋租赁合同》以及商家《营业执照》，证明华润公司授权群星缘公司转租后，商家经工商部门申请，取得营业执照，合法经营。华润公司对该组证据三性不予认可，其认为群星缘公司并未按照合同约定就其转租行为告知华润公司，也没有得到华润公司的授权，因此华润公司无法确认该证据的真实性、合法性；营业执照并不能证明该等商家合法经营，因为很多审批事项是办理营业执照才开始审批，需通过后才能经营，群星缘公司也没有提供该等商家取得消防验收合格，食品流通经营等餐饮经营所需的相关合法证照；4．消防安全检查合格证、青羊区工商局查询的二楼网吧经营申请书、网吧营业执照，拟证明消防大队对消防设施检查并验收合格，工商管理部门审批，网吧取得营业执照并合法经营。结合华润公司房产证二楼性质为其他（并未限制经营主体）以及市场经营主体多元化，网吧经营作为市场经营主体的一部分，合法存续于租赁场所。华润公司对该组证据的三性不予认可，其认为群星缘公司的转租行为并没有得到华润公司的许可，也未向华润公司告知，因此华润公司对群星缘公司出示的该组证据真实性、合法性存疑。群星缘公司仅提供了营业执照和消防合格证，并不能证明网吧系合法经营，也无法改变其违约转租的行为，因此不具备关联性。 一审法院认为，华润公司与群星缘公司于2011年7月5日签订的《房屋租赁合同》，华润公司于2012年9月12日出具的《授权书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行义务。 《房屋租赁合同》约定，群星缘公司擅自转租租赁房屋的，华润公司有权解除合同，但根据《授权书》载明的内容，群星缘公司系经华润公司授权将租赁房屋进行转租，华润公司关于群星缘公司擅自转租租赁房屋构成违约，其享有合同解除权的抗辩主张不成立，一审法院不予支持。 《房屋租赁合同》约定，群星缘公司租用房屋的用途为农贸市场；对房屋进行装修需事先得到华润公司书面同意，并按规定向有关部门审批，群星缘公司未举证证明其将农贸市场用于经营餐饮、网吧及对案涉房屋进行装修征得了华润公司的同意且经过相关部门审批，故构成违约，但合同中并未以此作为约定解除的条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，从《房屋租赁合同》约定内容和上述条款规定内容来看，群星缘公司的该违约行为并非华润公司解除《房屋租赁合同》的约定或法定前提条件。故华润公司主张确认华润公司与群星缘公司签订的《房屋租赁合同》已解除，一审法院不予支持。 关于腾退房屋、解约违约金、没收履约保证金及房屋使用占用费的问题，因华润公司与群星缘公司于2011年7月5日签订的《房屋租赁合同》尚未解除，尚不存在群星缘公司腾退房屋、向华润公司支付解约违约金以及房屋使用占用费，也不存在华润公司没收履约保证金的问题。 综上，对于华润公司的全部诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回华润公司的全部诉讼请求。案件受理费11479元，由华润公司负担。 二审中，对一审判决查明的事实部分，华润公司除对以下内容有异议外其他部分无异议：一、一审对《授权书》未载明“同时，根据经营及工商部门管理需要，乙方可将房屋提供给民生公司用作农贸市场的经营场所，并对外开展招商、转租等活动和办理相关证照、手续。”，根据上述内容群星缘公司将房屋提供给民商公司是用做农贸市场的用途。二、漏查内容：群星缘公司与民生公司于2012年7月18日签订的《联合经营协议》中第四条合作方式中约定民生公司投入资金对房屋进行装修、改造，以达到农贸市场验收标准，并办理相关经营手续，即民生公司与群星缘公司合作的前提是将房屋装修改造是用做农贸市场，华润公司也是根据该份《联合经营协议》才向群星缘公司开具的授权书。三、群星缘公司提供的其与二楼网吧签订的租赁合同，该合同第二条约定标的物与租赁期限、用途中载明案涉标的物只能用于经营网络会所和餐饮使用，没有载明房屋的性质是用于农贸市场。群星缘公司对一审判决查明的事实无异议、无补充。本院对双方均无异议的事实部分予以确认。 二审中，华润公司、群星缘公司均无新证据提交。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：华润公司是否享有案涉合同解除权，该项下还需讨论群星缘公司是否应支付解约违约金、履约保证金及房屋占有使用费。现将上述争议问题阐述如下： 对华润公司是否享有案涉租赁合同解除权，华润公司认为群星缘公司擅自拆改房屋结构未提前书面通知并征得其书面同意，违反合同约定擅自转租，符合案涉合同第十条第二款第一项、第三项、第六项约定的合同解除条件，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，华润公司享有案涉合同解除权。对华润公司的上述主张，本院做如下论述： 第一，对群星缘公司是否存在擅自拆改房屋结构的行为。华润公司称根据案涉合同第六条第二款约定，群星缘公司另需装修或者增设附属设施设备的，应事先经过华润公司同意，按规定需向有关部门审批的，则应在有关部门批准后，在华润公司备案后方可进行。本院认为，二审中华润公司认可其主张的群星缘公司擅自拆改房屋结构的行为系对案涉房屋的分割，而双方并未就群星缘公司对案涉房屋进行分割需征得华润公司同意进行约定。同时，群星缘公司对案涉房屋的分割系在不改变案涉房屋承重结构的情况下，对案涉房屋的使用空间进行重新划分，并非装修或增设附属设施设备，故本院对华润公司以群星缘公司擅自拆改房屋结构主张解除合同不予支持。 第二，对群星缘公司是否存在擅自转租的问题。华润公司主张根据《授权书》第一条，双方约定转租也仅能用作农贸市场经营，群星缘公司转租给次承租人用于经营网吧、餐饮违反该项约定，其可依据案涉合同第十条第二款第三项主张合同解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，群星缘公司对外转租应取得华润公司的同意，而根据华润公司和群星缘公司签订《授权书》第一条的约定，华润公司已授权群星缘公司对外转租，因此对华润公司以其未允许群星缘公司对外转租为由解除合同的主张，本院不予支持。 第三，群星缘公司违反经营范围导致合同根本无法履行的问题。虽案涉合同约定房屋用途为农贸市场，群星缘公司转租给次承租人用于经营餐饮、网吧，但双方未对《授权书》中“农贸市场”的经营范围作出明确界定，同时华润公司对群星缘公司于2013年转租给次承租人用于网吧后至2017年长时间未提出异议，相关行政机构亦未对案涉房屋用作网吧经营作出处罚，加之二审中华润公司认可群星缘公司已按期足额支付租金。故对华润公司认为群星缘公司存在违约行为导致华润公司的合同目的无法实现、合同亦无法根本履行的主张，本院不予支持。 综上，华润公司关于群星缘公司擅自拆改房屋结构未提前书面通知并征得其书面同意，违反合同约定擅自转租，符合案涉合同第十条第二款第一项、第三项、第六项约定的合同解除条件，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，华润公司享有案涉合同解除权的主张欠缺事实及法律依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。 关于腾退房屋、解约违约金、没收履约保证金及房屋占有使用费的问题，因案涉合同尚未解除，不存在群星缘公司腾退房屋、向华润公司支付解约违约金、房屋占有使用费以及华润公司没收履约保证金的问题。一审法院未支持华润公司的诉求并无不当，本院予以维持 综上所述，华润公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11479元,由华润城市交通设施（成都）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇一九年十二月九日 书记员 丁昱凡