济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3975号 原告：徐婉婷（曾用名徐晓烨），女，1986年7月8日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：李金龙，山东华剑律师事务所律师。 被告：徐俊熙，女，2010年1月6日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 法定代理人：刘丽（徐俊熙之母），女，1981年9月29日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张海军，山东坤宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王光波，山东坤宁律师事务所律师。 原告徐婉婷与被告徐茂海合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了第一次审理。原告徐婉婷及其委托诉讼代理人李金龙，被告徐茂海到庭参加诉讼。本次庭审后，被告徐茂海于2019年10月1日死亡，原告徐婉婷向本院提出申请，要求变更徐茂海的法定继承人徐俊熙为本案被告。本院审查后予以准许，通知徐俊熙作为本案被告参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序进行审理。本院作出（2019）鲁0104民初3975号民事裁定书，本案转为普通程序审理。本院依法于2019年11月22日公开开庭进行了第二次审理，原告徐婉婷及其委托诉讼代理人李金龙，被告徐俊熙的法定代理人刘丽及其委托诉讼代理人张海军、王光波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐婉婷向本院提出诉讼请求：1.判令原告与徐茂海达成的原告以徐茂海名义购买德裕家园1区X号楼2单元1905室房屋的口头协议有效；2.判令德裕家园1区X号楼2单元1905室房屋的占有、使用及收益权归原告所有；3.判令徐茂海在上述房屋具备产权证且具备过户条件30日内协助原告办理房屋过户手续；4.本案诉讼费由徐茂海承担。事实与理由：徐茂海与马X燕原系夫妻关系，两人生育一女即徐婉婷。徐茂海与马X燕于2009年4月1日协议离婚。后徐茂海与刘丽结婚，两人共生育有一女徐俊熙。徐茂海与刘丽于2018年9月20日协议离婚，《离婚协议书》中约定位于德裕家园1区X号楼2单元1905室房屋归女儿徐婉婷所有。德裕家园1区X号楼2单元1905室（以下简称涉案房屋）系徐茂海作为公有房屋承租人经拆迁而来，济南市槐荫区城市更新局于2018年12月12日与徐茂海签订了《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》，对徐茂海承租的德兴西街X号楼1单元503室公有房屋实施征收，徐茂海选择产权调换，安置两套房屋。第一套位于DX-5号楼1单元1403室（现和谐佳苑小区四区X号楼1单元1403室），应交差价款113577.75元，第二套位于德裕家园1区X号楼2单元1905室，应交差价款577938.42元。徐茂海无力承担上述差价款，原告说我可以出钱买，徐茂海表示可以，你买了就是你的。原告于2018年11月30日缴纳了第二套安置房差价款并于当日领取了迁入证，于2019年2月26日缴纳了第一套安置房差价款并于当日领取了迁入证。原告于2018年12月对涉案房屋进行了装修，原告、徐茂海于2019年3月搬入涉案房屋居住，水电费一直由原告缴纳。现徐茂海称涉案房屋系自己所有，与原告无关，意欲将涉案房屋以遗嘱方式留给其小女儿徐俊熙。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 第一次开庭后，徐婉婷变更诉讼请求为：1.判令其与徐茂海达成的其以徐茂海名义购买德裕家园1区X号楼2单元1905室房屋（现为德裕家园6号X号楼2-1905）的口头协议有效，并确认其为上述房屋的实际购买人；2.本案诉讼费等涉诉费用由法院判决。事实与理由：徐茂海于2019年10月1日去世，之前所诉第二项、第三项诉讼请求的履行义务人已经死亡，暂时没有履行的可行性和必要性。 徐俊熙辩称，1.不存在口头协议；2.马X燕的交款系徐茂海向马X燕的借款；3.原告所称的口头协议违背了徐茂海的真实意思表示，损害了我的利益，而且违背了社会公序良俗原则。虽然刘丽与徐茂海在离婚协议中约定的房产归徐婉婷所有，但徐茂海在第一次开庭时已经否认了这个说法。即使双方存在口头的顶名买房协议，但是违反了法律强制性规定，侵害了公共利益，应当为无效。如果没有徐茂海作为承租人的身份信息，徐婉婷在政策方面是不可能直接购买涉案房屋的。因此，违反了相关规定，应为无效。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据,徐婉婷提交了常住人口登记卡、《离婚协议书》两份、《济南市国有土地上征收房屋征收补偿协议》、兴业银行进账单、收据、水电燃气费微信缴纳记录、《济南市房屋登记信息查询结果证明》《迁入证》《经十一路棚户区改造迁入证通知》《装修款收据》《殡葬证》、门诊住院收费单据、《山东省立医院费用结算清单》《济南市城镇职工医疗保险住院费用结算单》、殡葬费单据，徐俊熙提供了通话录音。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 根据以上证据并结合当事人陈述，本院认定事实如下： 一、徐茂海与马X燕原为夫妻，于2009年4月1日离婚；徐婷婷系两人之女。徐茂海与马X燕离婚时签订《离婚协议书》，其中约定槐荫区德兴街X号楼1-503室归徐茂海、徐婉婷居住，七分之一归徐晓烨（即徐婉婷）。 徐茂海后与刘丽结婚，于2018年9月20日离婚；徐俊熙系两人之女。 徐茂海于2019年10月1日死亡。 二、2018年12月12日，济南市槐荫区城市更新局作为房屋征收部门（简称甲方），济南市槐荫区房屋征收服务中心作为征收实施单位，徐茂海作为公有房屋承租人（简称乙方），签订《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称征收补偿协议）。征收补偿协议约定乙方承租的房屋位于槐荫区德兴西街1-2号1单元503室，乙方自愿选择按产权调换的规定进行房屋征收补偿。甲方以经十一路棚户区改造项目安置区D1-X号楼1单元1403室和德裕家园小区1区X号楼2单元1905室安置房屋安置乙方，建筑面积分别为64.36平方米和57.69平方米。其中德裕家园小区1区X号楼2单元1905室安置房屋评估单价为10018元/平方米，价值为577938.42元，应交差价款为577938.42元。征收补偿协议还对其他事项进行了约定。 该征收补偿协议中的德裕家园小区1区X号楼2单元1905室安置房屋现为德裕路6号X号楼2-1905室。2018年11月30日，济南市槐荫区房屋征收服务中心发出《迁入证》，载明徐茂海原住槐荫区德兴西街1-2号1-503号，拆迁安置在德裕家园1区X号楼2单元1905室，建筑面积57.69平方米，凭此迁入。该《迁入证》由徐茂海签名，后由徐婉婷实际居住。 徐茂海另拆迁选择的安置房D1-X-1-1403号后房号变更为和谐佳苑小区四区X号楼1单元1403室。2019年2月26日，济南市槐荫区房屋征收服务中心发出《经十一路棚户区改造项目迁入证通知》，载明使用人凭此迁入证到房屋交验组验房并领取钥匙。徐茂海在该通知中签名。 三、本案庭审中，徐婉婷陈述因徐茂海无力支付安置房屋的差价款，其与徐茂海达成口头协议，由其支付安置房屋的差价款，涉案房屋归其所有。其当时觉得是父女关系，并未签订书面协议，徐茂海与刘丽的离婚协议上也写明涉案房屋归其所有，所以其凑钱买了涉案房屋，其母马X燕为其代交了房款及装修费用。 为证实其主张，徐婉婷提交了以下证据：1.徐茂海与刘丽的《离婚协议书》。《离婚协议书》财产处理部分第二项载明，位于德兴西街1-2号楼503室拆迁房所补偿的房屋归男方所有，该房屋一同补偿的德裕家园由大女儿徐婉婷所有（德裕家园1区X号楼2单元1905室）；2.兴业银行进账单、收据、《装修款收据》。显示马X燕于2018年11月30日向济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧投集团）支付了577938.42元。旧投集团于同日出具了收据，收据上载明的交款人为徐茂海，款项事由为经十一路项目外迁德裕家园1区X-2-1905，另注明徐婉婷（代）。《装修款收据》载明马X燕（德裕家园1区1－2－1905）交纳装修款38000元；3.水电燃气费交纳记录，载明徐婉婷交纳涉案房屋的水电燃气费；4.《济南市房屋登记信息查询结果证明》，该证明载明徐婉婷与蔡斌名下在济南市并无房屋登记信息；5.门诊住院收费单据、丧葬费单据，记载徐茂海诊疗支出的费用。徐婉婷陈述徐茂海生养死葬均由其负责。 本案诉讼中，徐婉婷还向本院申请徐茂成、徐春华作为证人出庭作证,本院审查后予以准许并通知两人出庭作证。徐茂成在本案第一次开庭审理时到庭，其陈述徐茂海为其弟，其了解涉案房屋的相关情况。被拆迁的房屋原为汽车二厂的房子，是其父亲租赁的。后来，由徐茂海租赁使用。这个房子拆迁后给的经十一路棚户区，又给的德裕家园的房子。德裕家园的房子必须全款买，经十一路的房子拿差价才能给60来个平方。徐茂海离婚后跟着徐婉婷，暂借了一个房子居住。拆迁的房子下来以后，徐茂海让徐婉婷购买德裕家园的房子，说买了这个房子就归徐婉婷了。徐婉婷也没钱，是马X燕把自己的房子卖了给徐婉婷钱，钱不够又贷的款。徐茂海在本案第一次开庭审理时参加诉讼，其对徐茂成的陈述不予认可。 徐春华在本案第二次开庭审理时到庭，其陈述徐茂海为其弟，其了解德裕家园房屋的情况。2018年6、7月份徐茂海准备与刘丽打离婚官司，徐茂海经常去其家里，有时候给其打电话，徐茂海整天哭，说刘丽不管他，医保卡、工资卡都不给徐茂海。德裕家园的房子拆迁的时候徐茂海有一个名额，徐婉婷自己交了57万元后全额买的，装修完房子后其去房子时徐茂海说的，并说办房产证的时候这个房子就办徐婉婷的名字。徐茂海说的房子就是徐婉婷住的房子。徐茂海离婚后跟徐婉婷生活，由徐婉婷照顾。徐俊熙对证人徐春华的陈述有异议，表示双方之间存在口头协议不属实，证人的证词中对徐婉婷一直用小名称呼，对于徐茂海用大名称呼，说明证人与徐婉婷关系较近，与徐茂海关系较远，证人有偏向性。 四、本案第一次开庭审理时，徐茂海尚未死亡，其参加庭审时对于徐婉婷的起诉不予认可，其认为房子归其所有，马X燕支付的款项为其向马X燕借款。其确认该房屋由其与徐婉婷居住，并由徐婉婷进行了装修，水电费也由徐婉婷交纳。其主张不知道离婚协议中关于房屋的约定，其称眼睛看不见。 本案第二次开庭审理时，徐俊熙对涉案房屋由马X燕出资没有异议，但表示该出资为徐茂海向马X燕借款；并主张刘丽与徐茂海的离婚协议是徐婉婷写好后刘丽被迫抄写的。对于徐婉婷提交的医疗费单据，其陈述不了解实际情况。徐俊熙另提交刘丽与徐茂海的通话录音记录，通话录音中徐茂海陈述“我同意，你抓紧吧，她逼我啊”、“逼我把房子给她啊”、“有毛病，现在没人管了”、“不管了，办了再说啊”、“遗嘱的事儿抓紧抓紧”、“立好遗嘱不就行了”、“起诉吧”等。 五、本案第二次开庭后，本院对马X燕进行了调查。调查中马X燕陈述，徐婉婷提交的进账单中记载的577938.42元是其交纳，是给其女儿徐婉婷买房子的钱，不是其借给徐茂海的。其称徐茂海与刘丽离婚的时候在离婚协议中都同意给徐婉婷德裕家园的房子，正好其有一套小产权房没有暖气、房产证，所以其就把小产权房卖了给徐婉婷出的德裕家园房子的差价款，并不是借给徐茂海的钱。另外徐婉婷装修房子其也出了钱。2019年2月25日的收据上载明的38000元是其出的，其还说明出了不止38000元，有一些没有单据，因为房子是其女儿的，其才出的钱。徐婉婷对马X燕的陈述没有异议，徐俊熙对马X燕的陈述表示不知情，希望法院查实。 本院认为，双方当事人对涉案房屋通过产权调换而来没有异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点为：徐婉婷与徐茂海之间是否存在徐婉婷以徐茂海名义购买涉案房屋的口头协议；如果有该口头协议，是否合法有效。本院经审理后认为，徐婉婷与徐茂海之间存在徐婉婷以徐茂海名义购买涉案房屋的口头协议。理由如下：1.徐婉婷与徐茂海之间虽没有签订书面协议，但徐婉婷在庭审中陈述之所以没有签订书面协议是因为双方系父女关系，徐茂海与刘丽的《离婚协议书》亦载明了涉案房屋归徐婉婷所有。本案庭审中徐茂海并未对《离婚协议书》中将涉案房屋归徐婉婷的约定进行合理解释，刘丽虽陈述《离婚协议书》为徐婉婷逼迫其写的，但其并未提供任何证据，因此，徐婉婷对没有与徐茂海签订书面协议的解释符合常理。同时也表明徐茂海自己也是认可涉案房屋由徐婉婷所有。2.徐婉婷陈述其母马X燕代其交纳了涉案房屋的差价款577938.42元，并提供了兴业银行进账单和旧投集团出具的收据予以证实。徐茂海、徐俊熙对马X燕交纳款项的事实无异议，但主张该款项系徐茂海向马X燕的借款。但一是无论徐茂海还是徐俊熙均未提交任何证据证明徐茂海与马X燕之间存在着借贷合意。二是本院对马X燕进行调查，马X燕亦陈述该款项系其为徐婉婷购房的出资，并非对徐茂海的借款。同时，该款项虽名为差价款，但实际为征收补偿协议中约定的涉案房屋的全部价款。因此，可以确认马X燕及徐婉婷所述属实，即由马X燕代徐婉婷交纳了涉案房屋的款项，并非徐茂海及徐俊熙所主张马X燕借给徐茂海款项。3.徐婉婷与蔡斌名下在济南市并无房屋登记信息，迁入涉案房屋后，其正常居住使用该房屋，交纳水电燃气等费用，并对涉案房屋进行了装修，装修费用虽由马X燕出资，但马X燕陈述因为涉案房屋是徐婉婷的其才出资；4.证人徐茂成、徐春华为徐茂海的哥哥、姐姐，两人出庭作证，对涉案房屋的由来进行了陈述，能够与徐婉婷的陈述及徐婉婷在本案诉讼中提供的证据相互印证，两证人的陈述亦证实了徐婉婷的主张。综上，可以确认，徐婉婷与徐茂海之间存在徐婉婷以徐茂海名义购买涉案房屋的口头协议。另，徐俊熙虽主张该协议损害其利益且违反公序良俗，但就本院查明的事实看，该协议系徐茂海与徐婉婷的真实意思表示，并未损害徐俊熙利益、违反公序良俗，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。因此，徐婉婷要求确认其与徐茂海达成的其以徐茂海名义购买德裕家园1区X号楼2单元1905室房屋（现为德裕路6号X号楼2-1905）的口头协议有效，本院予以支持。 徐婉婷还要求确认其为涉案房屋的实际购买人，对此，本院认为，徐婉婷与徐茂海之间存在徐婉婷以徐茂海名义购买涉案房屋的口头协议且该协议有效，涉案房屋的款项虽然由马X燕实际交纳，但马X燕在调查中表示该交纳该费用是为其女儿徐婉婷购买房屋的出资。马X燕代徐婉婷交纳的款项虽名为差价款，但实际为征收补偿协议中约定的涉案房屋的全部款项。涉案房屋虽以徐茂海之名购买，但实际由徐婉婷之母马X燕代徐婉婷进行出资，因此，可以确认徐婉婷是涉案房屋的实际购买人。徐婉婷的该项诉讼请求符合实际情况，有理有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、徐婉婷与徐茂海达成的徐婉婷以徐茂海名义购买德裕家园1区X号楼2单元1905室房屋（现为德裕路6号X号楼2-1905室）的口头协议有效； 二、徐婉婷为上述房屋的实际购买人。 案件受理费8992元，由徐婉婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨春疆 人民陪审员  何燕萍 人民陪审员  王海英 二〇一九年十二月三日 书 记 员  刘 微