四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终912号 上诉人（原审原告）：张华英，女，1977年2月25日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人:薛友华，四川卓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张清，四川卓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都丽盛物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区鼓楼北三街82号5楼1号。 法定代表人：李幼愚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何娟，四川川胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川川胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都百联达商业经营管理有限公司，住所地：成都市金牛区沙湾路1号。 法定代表人：周琼。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都世纪园城投资开发有限公司，住所地：成都市金牛区铁路新村1栋3单元1号。 法定代表人：孙斋亮。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 上诉人张华英因与被上诉人成都丽盛物业管理有限公司（以下简称“丽盛公司”）、成都百联达商业经营管理有限公司（以下简称“百联达公司”）、成都世纪园城投资开发有限公司（以下简称“世纪园城公司”）委托合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初3937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张华英上诉请求：1.撤销一审判决，改判丽盛公司返还张华英位于成都市金牛区XX路商铺及经营权；2.判令丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。一、案涉商铺具有独立产权，能够独立分割。1.一审法院以案涉商铺虽有独立的产权范围及编号，但四至无墙与相邻商铺区分为由，认定案涉商铺无法独立分割，认定事实错误。四至无墙系开发商采取返租经营的形式而取消了墙体，并非不可分割。开发商因自身的经营行为改变商业格局和面貌的责任不应由张华英承担。2.房屋买卖合同中明确约定该商铺为独立使用、独立经营。二、一审法院以丽盛公司返还案涉商铺的占有及经营权将损害相邻商铺业主的利益为由，驳回张华英的诉讼请求适用法律错误。1.案涉房屋可以独立分割，不涉及损害相邻商铺及整个商圈利益的问题。案涉商铺由张华英合法购买并持有，张华英是案涉房屋产权人并办理了产权登记，产权人对其合法持有的房产享有占有、使用、收益、处分的权利。该案中，张华英与丽盛公司系委托法律关系，丽盛公司是否应当返还案涉商铺的占有及经营管理权的问题应当适用双方签订的委托经营管理合同及《合同法》等相关法律规定，委托经营管理合同约定张华英委托丽盛公司的经营期限到2017年12月31日终止，丽盛公司应当依法归还占有的商铺及经营权。2.一审法院认定“如到期后甲方未来协商乙方可代表甲方延长商户的经营期限，但延长期内商户实际支付的租金应全额归甲方所有。”，协议书无此项约定，查明事实有误。3.一审法院认定有70%的业主委托丽盛公司经营没有事实依据。三、该物业相同商铺，金牛区法院在2016年的多份判决中均判决丽盛公司返还商铺。 丽盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.张华英的商铺开发商在销售时即按产权式商铺分割销售，张华英在购买时即将商铺委托给第三方百联达公司统一经营，张华英知晓该经营模式，后因百联达公司无力经营，与丽盛公司签订四方协议，由具备专业经营资质的丽盛公司进行统一经营，达到了张华英经营商铺的最大经济价值。2.根据张华英与丽盛公司之间签订的协议书约定，丽盛公司可以代表张华英延长商户的经营期限，现张华英案涉商铺的租户尚在租赁期间内，强制返还会损害张华英、商户以及相邻业主的利益。 百联达公司、世纪园城公司辩称，1.张华英的第一项诉讼请求与百联达公司、世纪园城公司无关。2.与丽盛公司的具体意见一致。 张华英起诉请求：1.丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向张华英返还位于成都市金牛区XX路商铺并收回经营管理权；2.撤销2015年12月15日签订的《协议书》第二条及第五条约定；3.丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向张华英支付固定收益116048元（固定收益计算至返还商铺止，现暂计至2018年3月）；4.丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向张华英支付固定收益占用利息，利率按6%从2017年3月27日起计算至全款付清之日止，截至起诉之日暂计6962元；5.请求公示丽盛公司的房屋出租情况、租金结算表及双方建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利；6.丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：张华英系金牛区XX路（建筑面积12.46平方米）商铺所有权人，该商铺四至无樯体与相邻商铺区分，但具有明确的产权面积范围，并办理了独立的房屋所有权证书。2005年12月27日，百联达公司（甲方）与张华英（乙方），世纪园城公司（丙方）签订了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，约定：乙方为案涉商铺的合法所有权人，该商铺建筑面积12.51平方米，总房价款284938元，乙方同意将案涉商铺交由甲方全权经营管理，并依约收取固定收益；协议有效期自2005年12月27日起至2015年12月26日止，乙方第一年固定收益为固定收益计算基数×7％即19946元，第二年固定收益为固定收益计算基数×8％即22795元，第三年固定收益为固定收益计算基数×9％即25644元，第四年至第十年甲方按照合同金额的8%向乙方支付固定收益；在本协议期内，由甲方在每年年末进行结算确定剩余租金，乙方可推选代表对上述剩余租金的结算进行监督，对于已确定的剩余租金，甲乙双方同意将按4:6的比例进行分红；丙方对甲方应支付的固定收益及延迟支付固定收益的违约金承担一般保证责任。此后，世纪园城公司与张华英签订《补充协议》，确定张华英购买商铺的实测面积为12.46㎡，实测铺位号为1132号，合同总金额变更为284026元。 一审法院另查明，2015年12月15日，张华英（甲方，下同）与丽盛公司（乙方，下同）、百联达公司（丙方，下同）、世纪园城公司（丁方，下同）签订了《协议书》，约定：甲、丙、丁三方一致同意于2005年12月27日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》于2016年1月1日解除，甲、丙、丁三方一致同意三方于2005年12月27日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》中截止到2016年1月1日止的未支付固定收益以位于成都市金牛区5平方米的房产冲抵后则视为全部支付完毕，同时甲方放弃要求丁方回购，且丙、丁双方在该协议书中对甲方的义务已全部履行完毕，丙、丁双方不再支付甲方任何费用；甲、丙、丁三方解除《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》后，丙丁方退出经营，由甲方委托乙方对甲方位于成都市金牛区XX路的商铺进行经营管理，经营管理期限自2016年1月1日到2017年12月31日止，乙方经营期间一楼面积12.46平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，抵-1楼面积5平方米的每平方米每月按30元支付租金收益款（自签约之日起支付租金），支付方式为按季支付；如到期后甲方未来协商乙方可代表甲方延长商户的经营期限，但延长期内商户实际支付的租金应全额归甲方所有。上述《协议书》约定的经营期限届满后，双方未就商铺续租事宜达成一致。因案涉商铺现仍由丽盛公司经营管理，丽盛公司已按照《协议书》约定的收益标准（一楼面积12.46平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，抵-1楼面积5平方米的每平方米每月按30元支付租金收益款）向张华英支付了至2018年9月的固定收益。 一审法院再查明，案涉商铺所在建筑即金牛区XX路，共有商铺1066户，其中584户的零星业主已向丽盛公司出具授权委托书，委托丽盛公司继续经营管理其商铺；另有173户商铺系世纪园城公司所有，现世纪园城公司已授权由丽盛公司继续经营管理。 一审法院认为，关于返还商铺经营管理权的问题。案涉商铺虽有独立的产权范围及编号，但四至无墙体与相邻商铺区分，商铺间无法相互独立分割，各商铺业主的利益具有整体一致性，现案涉商铺所在建筑一层超过70%业主已将商铺委托由丽盛公司继续经营管理，故金牛区XX路采用整体使用，整体经营的模式符合大多数业主的共同利益。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权益。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，本案张华英要求丽盛公司返还商铺经营权，会影响商场整体功能的发挥，损害其相邻业主的合法权益，于法无据；并且张华英在购买案涉商铺时就知晓该商铺无法独立分割，需整体经营的特殊性，其应当承担该特殊性带来的后果，故对张华英要求丽盛公司返还案涉商铺经营管理权的诉讼请求，一审法院不予支持。因张华英并未委托百联达公司、世纪园城公司经营管理案涉商铺，案涉商铺也未由百联达公司、世纪园城公司控制、占有，张华英请求百联达公司、世纪园城公司返还案涉商铺，于法无据，一审法院不予支持。 关于张华英主张撤销《协议书》第二条及第五条约定的问题。一审法院认为，张华英作为具有完全民事行为能力的成年人，对于是否同意世纪园城公司用案涉-1楼商铺抵扣欠付款项应当有独立的判断能力，本案中张华英提交的证据不能证明世纪园城公司、百联达公司在签订《协议书》过程中具有欺诈行为，对张华英以案涉-1楼商铺无法办理独立产权为由主张撤销《协议书》第二条、第五条，一审法院不予支持。 关于张华英主张固定收益及利息的问题。一审法院认为，虽然《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定固定收益的支付标准为房屋总价的8%，但各方于2015年12月15日签订的《协议书》已经变更了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定的内容，且明确约定《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》已于2016年1月1日解除，故对于委托经营管理期限内的固定收益，丽盛公司应当以《协议书》约定的标准向张华英支付,现丽盛公司已按《协议书》的约定向张华英支付了至2018年9月的固定收益，故对张华英要求丽盛公司按《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》的约定标准支付固定收益的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于固定收益占用利息，因丽盛公司已经按照上述标准向张华英支付固定收益至2018年9月，故截至本案一审法庭辩论终结之日，张华英尚未实际产生固定收益利息损失，张华英的该项请求无事实依据，一审法院不予支持。 关于张华英请求丽盛公司对房屋出租情况、租金结算表予以公示，并建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利的问题。一审法院认为，如前所述，案涉《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》已于2016年1月1日解除，张华英请求丽盛公司按照《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》的约定对房屋出租情况、租金结算表予以公示，并建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回张华英的诉讼请求。一审案件受理费2760元，减半收取1380元，由张华英负担。 本院二审期间，张华英提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》以及补充协议、房产摘要信息、房屋分层平面图、房管局发证及相关图纸，拟证明：该房屋买的的时候就是单独所有；2.《委托经营协议》，拟证明：到期之后配合交接，按照第10条的约定履行交接手续义务。 丽盛公司质证认为：1.对《商品房买卖合同》以及补充协议的客观真实性、合法性无异议，但对该份证据的关联性、证明目的有异议。该《商品房买卖合同》第11条能够说明房屋实际上不能交给张华英使用，只能说视为交付；对房产摘要信息的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。摘要上虽然载明了张华英购买商铺的建筑面积，但丽盛公司从房管局了解到办理产权只需要当时的开发商世纪园城公司向房管局申请即可办理，并不存在张华英所陈述的有产权证即为可分割商铺，即可单独要求返还、单独经营的证明目的；对房屋分层平面图的客观真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。张华英与丽盛公司手中都持有该证据，张华英现在能够区分自己商铺的也仅是通过该房屋分层平面图所载明的虚拟位置，但是根据该房屋的产权、商铺性质、物理位置是无法严格区分的，也就是一审中认定的无四至界限；房管局办理产权证的时间是2007年，那时房管局对于产权式商铺还没有严格的管理，因此办证不是很严格，且房管局为张华英办理单独的产权，但不能说明可以进行单独的经营。2.对《委托经营协议》的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。《商品房买卖合同》第17条也进行了约定，在签订《商品房买卖合同》当天同时签订了《委托经营协议书》，可以说明张华英购买该商铺实际上是投资行为，其知晓该商铺不能实际交付到自己手中来进行使用，在《委托经营协议书》中载明，到期之后商铺只能委托给第三方经营，可以明确张华英在购买商铺之后知晓商铺的集体经营性质，也就是《委托经营协议书》中的百联达公司来进行统一经营。从《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》可以明确张华英知晓购买的商铺是产权式商铺，购买时没有四至的界限，从购买至今已经有13年之久，能够说明从购买到现在使用一直没有发生更改，也没有张华英所称的可以划分四至的效果。 百联达公司、世纪园城公司的质证意见与丽盛公司一致，另认为：张华英所称的委托经营协议第10条，实际上通过四方协议将权利进行再次行使、处分，与委托经营协议无关联。 为支持其抗辩主张，丽盛公司提交了如下证据：授权书（6张），载明一审判决之后又有23户业主授权丽盛公司继续经营其商铺，拟证明：业主认可丽盛公司的经营效果，希望丽盛公司方能够从整体利益的角度经营该商铺，以达到商铺的最大使用价值，其中一户在一审中也是起诉过，在一审判决之后授权丽盛公司继续进行经营。 张华英质证认为：授权委托书及业主委员会的资料均系复印件，且授权丽盛公司继续经营其商铺的业主无论是增加还是减少都是业主行使自主选择权利，至于是否是统一的装修经营属其他问题，故对上述证据的客观真实性、合法性、关联性均不予认可。 百联达公司、世纪园城公司质证认为：对上述证据的客观真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证如下：1.《商品房买卖合同》与房屋分层平面图、《委托经营协议》的客观真实性、合法性予以认可，其关联性及证明目的在本院认为部分予以评述;2.授权书系复印件，本院不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉商铺可否单独利用，如果部分业主单独利用是否会损害其他业主的权益。对此，本院分析评判如下： 第一，从案涉物业的客观情况分析。根据本案一审查明的事实，目前金牛区XX路共有商铺1066户，其中584户的零星业主委托丽盛公司继续经营管理其商铺，另有173户商铺系世纪园城公司所有而世纪园城公司已授权丽盛公司继续经营管理。案涉房屋与相邻房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独返还某一户或某几户的房屋，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，影响绝大部分保持现有状态业主的收益以及承租人的经营形态。在此情况下，返还房屋以及返还后的腾退房屋存在客观障碍。 第二，从物业效用分析。张华英委托丽盛公司经营案涉商铺后，丽盛公司将相邻商铺统一出租予承租人，承租人仍处于经营状态。本院在上文已论述，单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋，张华英权利的行使应当受到相应的限制。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，认定张华英与其他多数业主应当一并表达整体意志，在无相关证据证明张华英返还商铺与大部分业主的意见一致的情况下，判决不予返还案涉租赁商铺正确，本院予以确认。 综上所述，张华英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一项第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张华英负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  傅科文 审判员  叶云婧 二〇一九年十二月二十七日 书记员  梁 婧