上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初51229号原告：上海禹洲商业投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金港路XXX号XXX室。法定代表人：林宇华，助理总裁。委托诉讼代理人：赵轶民，男。委托诉讼代理人：尹思丞，女。被告：上海精翰教育科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵春兰。原告上海禹洲商业投资管理有限公司诉被告上海精翰教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告上海禹洲商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人赵轶民到庭参加诉讼。被告上海精翰教育科技有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海禹洲商业投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年10月23日解除；2.判令被告支付原告2018年10月1日至2018年10月23日的租金人民币(以下币种同)13,373.42元以及自应当支付之日起第二日(即2018年9月24日)至实际支付之日止每日按逾期应付租金的千分之三计算的违约金；3.判令被告支付原告2018年10月1日至2018年10月23日的物业管理费6,096.86元以及自应当支付之日起第二日(2018年9月24日)至实际支付之日止每日按逾期应付物业管理费的千分之三计算的违约金；4.判令被告支付原告2016年7月1日至2016年9月30日的租金优惠(装修免租期)52,330.77元以及自2018年10月23日起第二日至实际支付之日止每日按逾期应付款项的千分之三计算的违约金；5.判令被告支付原告2016年10月1日至2017年3月31日的租金优惠(经营免租期)104,661.54元以及自2018年10月23日起第二日至实际支付之日止每日按逾期应付款项的千分之三计算的违约金；6.判令被告支付原告违约金52,330.77元以及自2018年10月23日起第二日至实际支付之日止每日按逾期应付违约金的千分之三计算的违约金；7.判令被告已支付的房屋租赁保证金48,907.26元不予返还；8.判令被告按租赁合同第十条约定恢复租赁房屋原状并返还；9.判令被告按每日2,907.27元的标准支付原告自2018年11月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；10.判令被告按每月7,952.4元的标准支付原告自2018年10月24日起至返还房屋之日止的物业管理费。审理中，原告变更第8项诉讼请求为仅要求被告返还房屋，撤回要求被告恢复原状的请求。事实与理由：2016年7月27日，原告与案外人上海寅岚教育科技有限公司(以下简称寅岚公司)签订《房屋租赁合同》，约定寅岚公司向原告承租上海市浦东新区沪南公路XXX号禹洲商业广场项目2楼9858弄1号208店面(以下简称系争房屋)，并约定了租期、免租期、保证金、违约责任等事宜。2017年10月1日，原、被告及寅岚公司签订了《合同主体变更协议书》，寅岚公司将租赁合同中的债权、债务转让给被告。原告依照《房屋租赁合同》履行自身各项义务，但被告自2018年9月起拖欠租金、物业管理费，原告于该月起多次以书面形式要求被告支付拖欠款项及违约金，但被告至今仍未支付。根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同，要求被告支付三个月租金的违约金。2018年10月23日，原告向被告发函告知解除合同事宜。被告的行为已构成严重违约，造成原告重大经济损失，故原告起诉来院，望判如所请。被告上海精翰教育科技有限公司未作答辩。本院经审理确认如下事实：2016年7月27日，原告(出租方、甲方)与寅岚公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》。该合同第二条(房屋基本状况)约定，甲方将系争房屋出租给乙方，套内建筑面积397.62平方米。第三条(租赁期限)约定，1.租期为5年，自2016年7月1日(租赁期限起始日)起至2021年6月30日止。2.装修免租期为3个月，自2016年7月1日起至2016年9月30日止。3.经营免租期为6个月，具体详见本合同第五条约定。4.租约年系指自开业日起连续的十二个月。第五条(租金及其他)约定，1.租金标准，租金自免租期届满次日开始计缴。装修免租期内，乙方无需支付租金及物管费，但应承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费等费用。经营免租期内乙方无需支付租金，但需支付物管费以及水、电、燃气、热力能源费等费用。经营免租期共计6个月，具体为2016年10月1日至2017年3月31日。2016年7月1日至2018年6月30日(即第一年、第二年，含经营免租期6个月)的月租金为16,302.42元、季度租金总价为48,907.26元，2018年7月1日至2019年6月30日(即第三年)的月租金为17,443.59元、季度租金总价为52,330.77元……2.租金付款期限：⑴租金按季付款，首期租金交至2017年6月30日，于2016年7月31日前交清；此后每期租金乙方应于上一期(自2017年4月1日起每满3个月为一期)届满前5个工作日内缴清。不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金。⑵乙方未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠(如免租期等)则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取。3.履约保证金：⑴乙方应在签订本合同当日向甲方交付履约保证金48,907.26元。租赁期间乙方不得将履约保证金用于抵偿租金及其他应付款项，合同期满后，双方共同查验物业，若物业主体结构无缺损，同时乙方若无违约，甲方将在乙方按约定交还房屋并交回履约保证金收据原件后六个月内将履约保证金无息退还乙方；若该物业有缺损或乙方有违约情形，乙方所应承担的违约金、租金等费用、赔偿金等将从履约保证金中抵扣……⑶若乙方有违约情形或因乙方原因导致本合同提前解除或终止，甲方有权不予退还全额履约保证金。4.费用：⑴在承租期间(装修免租期除外)，乙方自行承担所应交纳的物管费20元/月/㎡。按季付款，自装修免租期届满次日起每三个月为一期，首期费用自装修免租期届满次日起至2016年12月31日，于2016年7月31日前缴清；其余每月费用应于上个季度末月25日前缴清。第十条(房屋的交还)约定，1.本合同终止或解除的，乙方向甲方交还该物业时该物业要恢复原状，若该物业在交还时的建筑结构状况与甲方或商业管理公司交付时的结构状况不同的，乙方应负责恢复原状，并承担所有相关的费用。2.本合同终止或解除的，乙方应在合同终止或解除当日迁出该物业并交还原有设备，并将家具等可移动物品、附着物等予以清理，办理交还物业的手续。上述期间内除租金以外的费用仍由乙方承担。若乙方逾期交还该物业，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于本合同终止或解除当日日租金五倍的场地占用费(场地占用费可计算至乙方实际交还该物业或该物业实际依法清空场地之日)。若超过5日，乙方仍未将该物业内的可移动物品、附着物等乙方财物清理完毕，则视为乙方放弃，甲方有权在邀请物业管理机构的人员到场见证的情况下自行处置该乙方财物，并有权要求乙方承担清理该乙方财物所需的费用。因乙方逾期交还该物业产生任何纠纷，甲方有权起诉至法院，并由乙方承担由此产生的所有费用。3.乙方交还承租物业时，乙方的一切装修费用，甲方无须给予任何补偿；一切安装在该物业内部固定的设备和装修物，乙方均不得拆除，且甲方不予补偿。第十四条(违约责任)约定，1.乙方逾期支付本合同约定履约保证金、租金及相关费用或逾期支付本合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。第十五条(合同的解除)约定，1.本合同生效后，双方不得擅自解除合同，否则违约方应承担三个月租金(以擅自解约时月租金标准计算)的违约金；2.有下列情形之一，甲方有权解除合同并收回该物业，乙方应承担相当于三个月租金(以解约时月租金标准计算)的违约金，如由此造成甲方损失的超过上述违约金，甲方还有权要求乙方赔偿超出部分损失：⑴乙方逾期支付租金或除租金之外的其他费用超过15天；⑵乙方在合同期限内无故歇业或停业超过十五天或擅自撤场……第十九条(特别约定)约定，2.经乙方确认其正式有效通讯地址为：上海市浦东新区航头镇沪南公路XXX号B座212号……上述合同签订后，原告(甲方)、被告(丙方)及寅岚公司(乙方)签订了《合同主体变更协议》。该协议约定，一、自2017年10月1日起，由丙方概括继受乙方在《房屋租赁合同》项下的全部权利义务。寅岚公司就该房屋已支付的保证金72,764.46元，于寅岚公司提交保证金收据原件给原告之日自动转为被告在租赁合同项下的保证金，原告无需退还保证金给寅岚公司。被告确认其正式有效的通讯地址为：上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号208店面，如上述有效通讯地址有变更，被告应于地址变更后及时向原告确认变更，并将变更后的有效地址以书面形式告知原告。当原告就本合同履行产生的任何事项向被告以挂号邮递形式送达通知时，以上述地址为唯一有效地址，原告邮递信件自邮件投递该址之日起第三日视为通知已正式送达且被告知道通知内容，依据送达文件，原告可参照本合同相应条款采取必要措施。2018年9月、10月，原告分别往沪南公路XXX号B座212号向被告寄送缴费通知，催缴2018年10月1日至2018年12月31日的租金、物业管理费及相应违约金。2018年10月9日，原告在系争房屋门上张贴《停止物业服务通知函》称，由于被告拖欠2018年10月1日至2018年12月31日的租金、物业管理费，经原告催讨后仍未支付，现原告再次通知被告于2018年10月11日下午16时前全额支付欠费，否则将按租赁合同第十三条第9项约定，于2018年10月11日24时对被告停止一切物业服务……2018年10月23日，原告往沪南公路XXX号B座212号向被告寄送《租赁合同解除通知函》称，租赁合同履行过程中，被告自2018年9月26日起不按约支付租金，已构成根本违约，故自2018年10月23日起解除双方之间的《房屋租赁合同》，被告于2018年10月31日前办妥预缴学员的退款及善后工作，并按约将系争房屋归还原告。2019年4月1日，原告委托律师分别向沪南公路XXX弄XXX号208店面以及被告法定代表人居住地寄送《律师函》称，被告拖欠租金、物业管理费等，经书面催告后仍未支付，原告已于2018年10月23日书面通知《房屋租赁合同》已正式解除，并书面要求将系争房屋恢复原状后返还原告，然而被告至今仍未返还。现正式函告：一、被告应不迟于2019年4月15日以前将系争房屋恢复原状后返还原告并支付逾期占用费475,996.7元；二、若未能恢复原状并返还的，则原告有权按约自行收回房屋……三、被告应按租赁合同第十四条、第十五条等承担违约责任。上述寄往沪南公路XXX弄XXX号208店面的《律师函》于2019年4月3日退回。审理中，原告称，《房屋租赁合同》解除的具体时间由法院认定，相关诉讼请求作相应调整；被告还留有物品在系争房屋内，因担心其事后追责，故原告未按租赁合同第十条第2项收回系争房屋；被告已于2018年10月初停业，故原告张贴《停止物业服务通知函》后实际并未停止水、电供应；没收保证金是提前解除合同情形下对价格的调整，类似于装修期租金及经营期租金，与主张解约违约金并不重复；对于每日千分之三的逾期付款违约金标准及5倍租金的占用费标准，若法院认为有必要可依法调整。被告在原告处的租赁保证金为48,907.26元，该金额与《合同主体变更协议》约定的保证金72,764.46元的差额系被告向物业公司支付的保证金，对于该物业保证金，本案中不要求处理。以上事实，由《房屋租赁合同》《合同主体变更协议》、催款函、《停止物业服务通知函》及张贴照片、《租赁合同解除通知函》《律师函》、邮寄凭证以及原告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，《房屋租赁合同》《合同主体变更协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效。被告作为承租人，支付租金系其主要合同义务，现被告欠缴租金、物业管理费的情形已构成根本违约，原告行使单方解约权，具有合同依据。但根据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，《合同主体变更协议》中明确载明了被告通讯地址，原告邮寄2018年10月23日《租赁合同解除通知函》的地址错误，没有证据证明解除通知已到达被告。2019年4月1日，原告往《合同主体变更协议》约定地址向被告寄送了具有解约意思表示的《律师函》，根据该函邮寄情况并结合《合同主体变更协议》关于送达文件的约定，2019年4月4日为《律师函》到达被告之日，故本院认定《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除后，被告再行占有系争房屋已无合同依据，原告要求其返还的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，双方还应按实结清相关费用，原告要求被告支付租金、物业管理费以及相应的违约金，均具有事实依据与合同依据。因本院认定的合同解除时间与原告主张不一致，故对于租金结算期间及金额作相应调整。对于日千分之三的逾期付款违约金标准，被告未到庭抗辩，原告则表示若法院认为过高则可依法处理。在此情形下本院经审查认为，该违约金标准确实过高，且合同解除后，双方进入结算清理阶段，逾期支付租金及物业管理费的违约金应计算至合同解除之日止。本院结合原告主张的合同解除之日早于本院认定的合同解除之日，导致原告起诉时计算违约金的租金基数少于实际租金金额等因素，再以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及被告违约程度等，酌情确定逾期支付租金及物业管理费的违约金金额。被告在合同解除后继续占用系争房屋，应支付原告占有使用费，但相当于5倍租金的使用费标准明显过分高于原告的实际损失，原告在被告欠付租金且已经实际停止经营离开租赁场所的情形下，邮寄解除通知的地址错误，且未依合同第十条的约定及时处置收回房屋，亦有放任损失扩大之嫌，故本院酌定合同解除后的占有使用费及物业管理费合计203,168元。本案合同确因被告违约而提前解除，根据合同约定，被告应承担相当于解约时月租金三倍的违约金，原告该项诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。对于经营免租期租金及装修免租期租金。合同明确约定，被告未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠(如免租期等)则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取。现合同因被告原因而提前解除，被告应按约定金额补缴经营免租期租金及租金优惠款项。对于保证金，《房屋租赁合同》并未明确约定被告提前解约时，其所负违约责任同时包括相当于三个月租金的违约金和没收保证金。合同约定的“甲方有权不予退还全额保证金”的含义也可以是保证金抵付违约金而不予退还。原告在主张相当于三个月租金的违约金以及取消免租期优惠之外，再行要求没收保证金，依据不足，本院不予支持。根据合同约定，被告支付的保证金可用于抵充其应付费用，原告不再予以退还。对于经营免租期租金、装修免租期租金以及解约违约金，原告再行要求计算逾期付款违约金，无任何依据，本院不予支持。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海禹洲商业投资管理有限公司与被告上海精翰教育科技有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年4月4日解除；二、被告上海精翰教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区沪南公路XXX号禹洲商业广场项目2楼9858弄1号208店面返还原告上海禹洲商业投资管理有限公司；三、被告上海精翰教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司2018年10月1日至2019年4月4日的租金106,987.35元、物业管理费48,774.72元；四、被告上海精翰教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司合同解除后的占有使用费及物业管理费共计203,168元；五、被告上海精翰教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司逾期支付租金的违约金6,000元；六、被告上海精翰教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司逾期支付物业管理费的违约金2,500元；七、被告上海精翰教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司解除合同违约金52,330.77元(扣除已付保证金48,907.26元，被告上海精翰教育科技有限公司还应支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司3,423.51元)；八、被告上海精翰教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司装修免租期租金52,330.77元；九、被告上海精翰教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司经营免租期租金104,661.54元；十、驳回原告原告上海禹洲商业投资管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,437元，由原告上海禹洲商业投资管理有限公司负担2,578元、被告上海精翰教育科技有限公司负担4,859元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  陈海鸥人民陪审员  陶文斌二〇一九年十二月四日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。