山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初5431号原告：朱婷婷，女，1987年10月13日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：董艳杰，山东正之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪吉梅，山东正之源律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，经理。委托诉讼代理人：张希锋，男，该公司员工。原告朱婷婷与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱婷婷的委托诉讼代理人董艳杰、被告荣盛公司的委托诉讼代理人张希锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱婷婷向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告违约金39857元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的荣盛塞锦绣外滩-沂河郡府小区24B-809，双方约定办证时间为交房后365日内办理产权登记，但因被告交付的房屋迟迟未经验收合格，导致原告无法办理产权登记，被告未在约定期限内提交办理产权登记，已构成违约，故被告应当依法承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。庭审中明确违约金计算方式：196327元×6%（年利率）÷365天×1235天（2015年12月30日至2019年5月18日）=39857元。被告荣盛公司答辩称，一、沂河郡府交付前已经通过综合验收，但因为工程总承包单位江苏登达未按照工程总包合同规定的施工进度施工导致工程未按时完工，被告不应承担违约责任；二、现房价已上涨，原告无证据证实其有实际损失，其主张的违约金不予支持；三、根据双方签订的商品房买卖合同约定第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供资料申报产权登记机关备案；第8条约定：被告应当在2014年12月30日之前将房屋交付买受人，故被告应当在2015年12月30日起协助原告办理房屋产权登记，至原告起诉之日（2019年10月14日）已经经过了四年，原告的诉讼请求已超过三年诉讼时效的规定；四、逾期办证的利率就按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息4.35%计算；五、办理涉案房屋所在小区不动产权属证书需要按照税务部门的规定按时交纳维修基金，因原告未按时（2019年3月14日）交纳住宅专项维修基金，被告替原告垫付维修基金才办理处涉案房屋不动产权证书，导致迟延办理权属证书是原告原因。相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供以下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告主体身份情况；2、购房发票，拟证明总房款价格为196437元；3、商品房预售合同，拟证明合同第十五条约定的违约办证的期限为交房后365日内为原告办理产权登记，自2015年12月30日起至2019年5月18日被告一直存在违约行为；4、物业费发票，拟证明原、被告双方约定交房时间为2014年12月30日，原告收房后，已经交齐2015年1月1日至2015年12月30日的物业费。被告荣盛公司质证后，对证据真的实性、合法性均无异议，对于证明目的有异议，被告根据合同约定履行了商品房买卖合同并进行了房屋备案登记。被告荣盛公司提供以下证据：鲁2019临沂市不动产权第0021408号不动产权证书，拟证明涉案房屋已经于2019年3月18日具备不动产权转移登记办理条件。原告质证后无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告荣盛公司登记成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2014年5月20日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：YS378068。约定原告购买由被告开发的位于河东区，房屋代码1888219。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”被告未按照合同约定履行协助原告办理房产证书的义务。合同签订后，原告朱婷婷交付房款196437元。被告于2015年5月26日向原告交付涉案房屋。2019年3月18日，被告荣盛公司取得24号楼的不动产权证书（证书号：（2019）临沂市不动产权第0021408号）。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有三个：一是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是原告起诉是否超过诉讼时效；三是如被告需承担违约责任，违约金如何计算。对于焦点一：荣盛公司于2015年5月26日将房屋交付给原告，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年5月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但因双方对于违约责任未达成一致协商意见，故应视为双方对此未约定，而未约定违约责任并非不承担违约责任的理由；对于荣盛公司抗辩是“因为工程总承包单位江苏登达未按照工程总包合同规定的施工进度施工导致工程未按时完工”导致工程未按时完工的答辩意见，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项辩解无事实和法律依据，本院依法不予采纳。因被告并未提供证据证明其何时通知原告交纳维修基金而原告未履行该义务才导致被告未能按时办理不动产大产权证书，故被告认为“因原告未按时（2019年3月14日）交纳住宅专项维修基金，被告替原告垫付维修基金才办理处涉案房屋不动产权证书，导致迟延办理权属证书是原告原因”的答辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。对于焦点二：因被告荣盛公司未按照买卖合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约状态自2016年5月26日起一直持续至2019年3月18日，原告朱婷婷于2019年10月14日起诉，被告荣盛公司认为原告的诉讼请求已超过三年诉讼时效规定的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于焦点三：荣盛公司尽管未提供证据证明何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2019年3月18日取得涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。被告违约的时间自2016年5月26日起至2019年3月18日止，原告主张荣盛公司违约时间自2015年12月30日至2019年5月18日，超出了上述范围，对于超出部分，本院不予支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。对于原告要求荣盛公司支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持196327元×0.06÷365天×1027天（自2016年5月26日起至2019年3月18日）=33144.30元，对超出上述法定数额的部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司向原告朱婷婷支付违约金33144.30元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朱婷婷的其他诉讼请求。案件受理费796元，减半收取计398元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  夏春鸿二〇一九年十二月十九日书记员  刘大龙