四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初9308号 原告：马静，女，1977年7月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王紫雯，四川毫达律师事务所律师。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区星辉中路24号1栋1单元。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 被告：成都上层名人投资有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：**群，执行董事兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：黄丽，四川法典律师事务所律师。 被告：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韩玉杰，女，白族，公司员工。 委托诉讼代理人：杨兵玛，男，蒙古族，公司员工。 原告马静与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称“上层名人酒店公司”）、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称“鑫然凯尚装饰公司”）及成都上层名人投资有限公司（以下简称“上层名人投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马静的委托诉讼代理人王紫雯、被告上层名人酒店公司及上层名人投资公司的共同委托诉讼代理人黄丽、被告鑫然凯尚装饰公司的委托诉讼代理人韩玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马静向本院提出诉讼请求：1.判令其有权终止《委托经营管理合同》并收回房屋；2.判令上层名人酒店公司支付合同终止前欠付的房屋租金，暂计至2019年6月30日为48555元；3.判令上层名人酒店公司按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，暂计至2019年6月30日为13561.53元；4.判令鑫然凯尚装饰公司、上层名人投资公司对前述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由三被告负担。案件审理过程中，马静增加一项诉讼请求：判令三被告自其不动产产权登记之日起，针对其不动产权属证明与《委托经营管理合同》的面积差额0.18㎡支付欠付租金2733.1元（计算标准为2019年7月30日前486.8元／平方米，2019年8月1日后518.6元／平方米，暂计至2019年11月10日）。事实和理由：2014年，马静向上层名人投资公司购买位于成都市高新区中航·名人公馆（项目名称：中航·国际交流中心）的房屋，约定交付标准系精装修。随后，马静根据上层名人投资公司的安排，与成都零壹名人酒店管理有限公司（亦即上层名人酒店公司）及鑫然凯尚装饰公司签订了《委托经营管理合同》及相关附件，将房屋装饰装修工作委托给鑫然凯尚装饰公司，将房屋出租给上层名人酒店公司。自2016年起，上层名人酒店公司便存在迟延支付租金、不足额支付甚至断付租金的情况。根据合同约定，马静有权请求上层名人酒店公司承担违约责任并行使合同解除权。因2017年5月，马静已取得不动产登记证书，登记面积大于合同所载房屋面积，故马静要求公司针对差额面积补足租金。此外，三公司在人员配置、公司口径的趋同性、资金调配及对马静支付的房款、装饰装修款的态度等均让马静怀疑三公司存在高度的人格混同，故马静认为三公司应承担连带付款责任。 上层名人酒店公司辩称，根据《委托经营管理合同》的约定及履行情况，马静确实有权提出解除合同的主张，但根据案涉项目的实际情况，马静解除合同的主张应受到限制，原因如下：首先，案涉项目涉及业主众多，涉案业主的产权单位被统一打造并对外出租，每层房间编号与开发商和买受人签订的房屋买卖合同中约定的房屋编号并不能一一对应。目前，大多数业主仍选择继续与上层名人酒店公司之间的租赁关系，若允许任一业主解除合同，会影响楼层整体功能的发挥，损害其他业主的权利，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展。而保持现有经营模式有利于保护全体产权人包括马静本人的利益。其次，诉争房屋已根据业主授权交由案外人使用，案外人也处于正常经营状态中。根据《委托经营管理合同》中“甲方全权委托乙方对房产功能布局改动、装修......甲方完全了解，乙方有权对该房屋进行自费装修工程，包括增设附属设施、设备对该项目进行内部分割、修建、改建和安装、更换设备、装置等”的约定来看，马静在购买案涉房屋时，即已明确知晓并接受房屋的现状和经营模式，其应当知道该房屋所有权的性质不能等同于独立商品房，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。再次，解除合同势必涉及房屋返还的问题。尽管马静作为业主享有案涉房屋的所有权，对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利。案涉房屋与其他业主的房屋由上层名人酒店公司进行了整体打造，房屋界至现不能明确，客观上无法返还。且案涉房屋返还会影响名人酒店整体功能的发挥，影响其他业主及案外人的权利。综上，请求驳回马静关于解除合同的请求。关于欠付租金及违约金，上层名人酒店公司未按双方合同约定足额支付租金，确实应承担相应法律后果，但应考虑到双方签订合同时与现在酒店经营管理的实际情况及现行经济状况，并考虑到上层名人酒店公司经营困难，对未付租金逐步履行，对违约金予以调低。针对马静增加的诉讼请求，上层名人酒店公司认为双方已约定发放的租金按合同约定面积标准计算，现马静主张按产权面积计算属于合同内容的变更，双方应就变更的内容另行签订补充协议，在此之前应按现合同履行。此外，马静在取得不动产权证书时应及时告知公司，未及时通知的法律后果应当自行负担。具体增加产权面积部分对应的租金金额也尚待核实。 鑫然凯尚装饰公司辩称，其并非马静所主张的房屋租赁合同关系的相对方，案涉纠纷与其无关。其与上层名人酒店公司、上层名人投资公司行业不同、财务独立，具有独立法人资格，不应对上层名人酒店公司的债务承担连带责任。 上层名人投资公司辩称，其并非马静所主张的房屋租赁合同关系的相对方，案涉纠纷与其无关。上层名人酒店公司、鑫然凯尚装饰公司、上层名人投资公司虽在中航·国际交流中心项目有商务合作，但三公司业务不同、经营场所及人员不同、财务独立，均为独立经营、具有独立法人资格的主体，不存在马静所诉称的人格混同情形，马静要求其承担连带责任无事实和法律依据。 本院经审理认定如下事实：成都上层名人酒店管理有限公司系由成都零壹名人酒店管理有限公司经核准变更名称而来。 2013年4月30日，马静（甲方）与成都零壹名人酒店管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》（以下简称“合同”），甲方将位于成都市高新区中航·名人公馆（项目名称：中航·国际交流中心）3栋1楼71号房屋委托给乙方进行经营管理，房屋建筑面积4.42平方米，委托期限为2014年8月1日至2029年7月31日。合同约定，自2014年8月1日开始，不论乙方实际盈亏及管理期间房屋使用如何，乙方均应于每月10日前向甲方支付经营管理费。2014年8月1日至2019年7月31日期间经营管理费为2152元/月。合同第三条第四款关于月经营管理费的约定后载明：“注：本条所述月经营管理费，如因房屋实测面积发生变化，双方应另行签订补充协议进行约定。之前所支付的委托经营管理费用，双方互不找补。”合同第三条第七款约定：“根据酒店统一装修要求，甲方已与成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司签订了《委托装修协议》并指定乙方为《委托装修协议》执行的全权代理人，上述《委托装修协议》为本合同必须履行的条件之一，不可撤销。”第六条第三款约定：“如乙方未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，甲方有权单方面终止合同并收回该房屋。”合同签订后，马静向成都零壹名人酒店管理有限公司出具授权委托书，委托其在委托经营管理期间代为行使业主权利。合同附件一《商业房屋装修装饰配置标准》载明，装修标准为“根据酒店总体装修要求及实际需要统一装修”。附件二，即马静与鑫然凯尚装饰公司签订的《委托装修协议》载明，马静委托鑫然凯尚装饰公司按其认可的成都零壹名人酒店管理有限公司提供的酒店装修标准进行统一装修，该委托不可撤销。 自2016年8月起，上层名人酒店公司每期支付经营管理费时均有不同程度的逾期或未足额支付情形。截至2019年6月30日，上层名人酒店公司合计尚欠付马静经营管理费51565元，因过程中逾期及欠付费用合计已产生违约金14251.14元。 上层名人酒店公司将案涉房屋与其他业主的房屋统一装修、打造后出租予案外人用于开展经营活动，现租约未到期，案涉项目整体处于正常经营状态中。 以上事实，有《委托经营管理合同》及附件、商铺租赁合同、银行流水、明细表及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，马静与上层名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》名为委托合同，但合同主要内容是马静将购买的房屋交由上层名人酒店公司经营管理，并由其行使占有、使用、收益等权利。马静既不参加上层名人酒店公司对该物业的经营活动，也不承担该物业经营造成的亏损，其仅是按约定金额定时固定地收取费用。故合同本质是马静将房屋出租给上层名人酒店公司并收取对价，实际应为房屋出租合同，所谓“经营管理费”实际应为租金。案涉合同及相关协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效。 本案争议焦点有三：其一，案涉《委托经营管理合同》是否应予解除；其二，对上层名人酒店公司逾期支付租金的违约金标准是否应予调低；其三，鑫然凯尚装饰公司、上层名人投资公司是否应对上层名人酒店公司的债务承担连带责任。 关于是否应当解除合同的问题。上层名人酒店公司长期未能按合同约定足额、按时支付租金，马静根据《委托经营管理合同》的约定，有权提出解除合同的主张。但是，案涉房屋系面积较小，在空间形式上具有特定物理属性，马静的房屋由上层名人酒店公司进行统一装修、打造成为一个整体商铺后，由上层名人酒店公司出租予案外人用于经营，现案外人的经营仍在继续。故合同是否应予解除，须根据实际情况进行评判。 第一，从案涉物业的客观情况分析。解除合同势必涉及返还房屋的问题，案涉房屋与其他业主的房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独解除某一户或某几户的租赁合同，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，解除合同以及解除后的腾退房屋存在客观障碍。 第二，从物业效用分析。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”马静尽管享有案涉房屋的所有权，其对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利。马静与上层名人酒店公司签订合同后，上层名人酒店公司将房屋与其他业主的房屋统一打造、装修后出租予案外人，案外人现仍处于经营状态。单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋。若单独解除合同、返还其中个别业主的房屋，势必会影响案涉房屋所在商铺及项目整体功能的发挥，导致其他保持现有经营模式的业主权利受损。据此，本院认为马静权利的行使应当受到相应的限制，其应与其他多数业主一并表达整体意志，现无相关证据显示案涉项目众业主有共同行权的意思表示，故本院对马静关于解除合同的诉求，暂不予支持。如果以后案涉项目确实由于某种原因不能继续经营、该案涉房屋的返还已不存在任何障碍或达到一定比例的绝对多数的房屋业主均要求解除所涉房屋租赁合同，对于案涉合同的解除甚至于房屋返还再作统一处理。 综上，案涉房屋现与其他业主的房屋呈现物理混同状态，客观上无法分割返还，且返还房屋将影响其他业主及案外人的收益。本院认为，马静行使权利时应当服从大多数业主的整体意志，以避免个体物权与统一经营的冲突，故对马静关于解除合同的主张，暂不予支持。 关于违约金标准是否应予调低的问题。违约金除弥补损失的作用外，还具有一定的惩罚性质。合同所约定的违约金标准未违反法律、法规的强制性规定，属于合理范畴，本院尊重合同双方当事人的意思自治，基于维护交易秩序和诚实信用原则的考量，不再予以调整。上层名人酒店公司违约逾期支付房屋租金，应按合同约定支付自逾期之日起按未付金额的每日万分之五计算的违约金。 关于上层名人投资公司、鑫然凯尚装饰公司是否应对上层名人酒店公司的债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，即学理所称“法人格混同”。认定公司是否存在法人格混同，需从公司人员、业务、财务状况等各方面进行综合认定。本案三被告公司虽在案涉项目的开发、经营过程中存在一定关联性，但三公司经营范围、经营场所均不一致，亦无证据显示三公司财务、人员存在高度混同，导致各公司财产无法区分，丧失独立意志表示能力，出现使债权人辨认债务主体困难等严重损害债权人利益等情形。据此，对马静关于三公司存在法人格混同、应承担连带责任的主张，本院不予采纳。 关于马静要求上层名人酒店公司针对面积差额补足租金的诉请。《委托经营管理合同》第三条第一款虽载明房屋面积并注明“最终以《房屋所有权证》登记面积为准”，但其后载明“建筑面积每平米经营管理费×元”，且合同第三条第四款中明确约定实测面积发生变化的，双方需另行签订补充协议约定，此前已付房租互不找补。合同中亦无其他条款显示双方就租金金额随产权面积的最终核定而相应调整事项达成一致意见。据此，本院认为，双方所约定的是定额租金，在双方签订补充协议另行约定之前，租金并不因实测面积变化而变化，故对马静的此项诉求不予支持。 综上，上层名人酒店公司违反合同约定，逾期未向马静支付租金，应支付租金并按合同约定承担违约责任。马静主张上层名人酒店公司支付截至2019年6月30日的租金48555元及违约金13561.53元，本院予以支持。对于2019年7月1日及其后的租金，因双方均未就2019年7月1日后的合同履行情况作出说明，且合同并未终止，故暂不予支持，马静可另行主张。马静的其他诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告马静支付截至2019年6月30日的欠付租金48555元； 二、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告马静支付违约金（截至2019年6月30日的违约金为13561.5元，2019年7月1日及以后的违约金以欠付租金48555元为基数，按每日万分之五计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告马静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计676元，由被告成都上层名人酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓安宁 二〇一九年十二月二十四日 书记员  余 盼