上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66600号原告：徐某某，男，1970年5月3日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：马焕琴，上海正策律师事务所律师。被告：施某某，女，1972年10月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曾志敏，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。原告徐某某与被告施某某共有纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托诉讼代理人马焕琴，被告施某某的委托诉讼代理人曾志敏到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意本案适用简易程序延长审限二个月。本案现已审理终结。原告徐某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照原告持有涉案房屋的份额，向原告支付自2008年9月1日起至2018年2月20日期间的租金收益人民币(以下币种同)568,571.43元；2.判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付自2009年5月起至2018年2月期间被告出租本市徐某某XXX号XXX室房屋的租金收益人民币646,564元中一半的租金收益，即323,282元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2008年初，原告和被告系男女朋友关系，双方经协商共同购买上某某XXX号XXX室(以下简称110室)公寓进行投资，2008年5月30日，原、被告与案外人董某某签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：389048)，约定原告和被告就110室房屋各持有50%的份额。110室房屋交付后，原告出资对该房屋进行了装修，后被告从原告处拿走110室房屋产权证，开始独自将涉案房屋进行出租，至2018年3月初被告仍将110室房屋对外出租收取租金。2010年底至2011年初双方断绝了联系，后原告因联系不到被告，于2018年3月初强行打开110室房屋房门，请房屋中的租客搬离该房屋，随后，被告提起诉讼要求对涉案房屋进行分割。原告认为，原、被告均系110室房屋的按份共有人，110室房屋出租所得的收益应为双方共同享有，现为维护自身合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。被告施某某辩称，原、被告曾是恋爱关系，当初被告也没有将房屋出租，双方居住在一起，即使被告将房屋出租，也是自2014年原告与他人结婚并离开该房屋后，被告才开始将房屋挂牌出租，被告实际出租时间截止到2017年12月20日就结束了，期间也不是一直出租，被告有时回来自己居住，被告将房屋一共出租了四个月(2017年7月、8月、9月、10月)，每月租金8,200元，同意支付原告上述四个月租金的一半，即16,400元。另根据上海市徐汇区人民法院2018年8月的生效判决，原告可主张2018年8月前三年的房屋租金，超过三年部分属超过诉讼时效。2018年原告强行将110室房屋内的租客赶走，该租客承租的时间很短，现110室房屋由原告实际控制。本院经审理查明事实如下：原、被告曾是恋人关系。2008年5月30日，原告徐某某、被告施某某(签约乙方、买受人)与案外人董某某(签约甲方，卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定案外人董某某将110室房屋产权转让给原、被告，转让价格为1,824,750元。2008年6月16日，经核准，110室房屋权利人登记为原告徐某某、被告施某某，共有人及共有情况为按份共有，原告徐某某占50%产权份额，被告施某某占50%产权份额，购房后房屋由被告使用，该房屋为上海市优秀历史建筑。2017年7月8日，被告施某某作为甲方(出租方)与案外人陈某某作为乙方(承租方)、德某某有限公司作为丙方(居间方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于上某某XXX号XXX室房屋出租给乙方，该房屋每月租金为8,200元，租金24个月内不变，租赁期限为2017年1月10日起至2019年7月9日止，租金以贰个月为一期支付，乙方每期租金提前叁日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)，并对违约责任等作了约定。2018年3月，原告将110室房屋内的租客赶走，目前110室房屋由原告占有。2018年5月，被告向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，要求依法判决被告对110室房屋享有70%的产权份额，并对该房屋进行分割，由原告支付被告相应份额的折价款。上海市徐汇区人民法院于2018年8月7日依法作出判决：一、徐某某于判决生效后十日内支付施某某50%份额的房屋折价款3,650,000元；二、徐某某履行上述支付义务后，上海市淮海中路XXX号XXX室房屋归徐某某所有。后原告不服并上诉至上海市第一中级人民法院，在审理过程中，原告徐某某书面申请撤回上诉。2018年11月30日，上海市第一中级人民法院裁定准许上诉人徐某某撤回上诉。2019年8月原告提起本案诉讼。庭审中，原告提交了被告名下中国银行账户交易流水，表示被告于2009年5月至2010年6月期间，将110室房屋出租13个月，租金为6,000元/月，总计89,844元；2012年1月至2015年10月期间，将110室房屋出租给外籍人JA，租金为8,500元/月，总计391,000元；2015年12月至2016年11月期间，将110室房屋出租给案外人朱某某，租金为11,500元/月，总计124,720元；2017年7月10日至2017年12月期间，将110室房屋出租给案外人陈某某，租金为8,200元/月，总计41,000元；上述租金共计646,564元。被告称银行流水不能证明是被告的租金流水，这些收入系被告的其他收入，与本案租金收入没有必然联系，被告没有义务证明该收入，也没有义务提供被告与外籍人士JA及朱某某等经济往来的相关证据。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》、民事判决书、电费明细单及票据、涉案房屋委托出租记录、身份证件到期通知、被告中国银行卡交易明细、庭审笔录，被告提供的微信聊天记录截屏、房屋租赁终止协议及双方的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，民事活动应依法进行，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。本案的争议焦点一：2009年5月起至2018年2月20日期间，110室房屋是否出租，该期间的租金是否由被告收取。本院认为，原告主张分割租金，首先应举证证明其主张期间涉案房屋是否出租。本案中，根据原告提供被告名下中国银行交易流水，每月均有固定数额的款项打入被告账户，其中“2012年1月19日，交易金额17,000元，资金用途Ja房租”，之后每月均有相同款项打入被告银行账户。又根据被告与案外人陈某某签订的房屋租赁合同，结合2009年1月至2018年3月期间的110室房屋电费单，现有证据可以证明2009年5月至2018年2月，110室房屋处于出租状态并由被告收取房屋租金。而被告拒绝提供相关证据以证明该收入，亦拒绝提供被告与外籍人士JA及朱某某等经济往来的相关证据，不利后果由其自负。本案的争议焦点二：被告收取的2009年5月起至2018年2月期间的租金数额。本院认为，根据前述被告名下中国银行账户交易流水，在2009年5月至2017年12月期间，被告获得的租金收益共计646,564元，上述证据有银行交易流水及房屋租赁合同为证，本院予以确认。被告辩称该银行流水不能证明是被告的租金流水，这些收入系被告的其他收入，与本案租金收入没有必然联系，但未提供相应证据予以证明，故本院对此不予采信。至于租金比例，在2018年8月前，110室房屋权利人系原、被告二人，共有情况为按份共有，原告徐某某占50%产权份额，被告施某某占50%产权份额，现原告主张按50%的比例享有涉案房屋的租金份额，并无不当，故被告应给付原告上述期间的租金323,282元。本案的争议焦点三：2009年5月至2015年8月的房屋租金是否超出诉讼时效。本院认为，原、被告曾系恋人关系，2008年5月双方共同购买了110室房屋，后双方对110室房屋出租租金的分割从未有过约定，而在2018年5月被告诉至徐汇法院，要求对110室房屋进行分割，在该案庭审中，原告向被告索要110室房屋租金，原告直至此时才得知其对110室房屋的租金权利未得到保障，故原告就110室房屋所有权权属纠纷被最终确定之后提起本案诉讼，要求对房屋租金予以分割，并无不当。被告提出的本案部分租金的诉讼已经超过诉讼时效的法律依据不足，对此辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第(四)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告施某某应于本判决生效之日起十日内支付原告徐某某上某某XXX号XXX室房屋租金人民币323,282元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,149元，减半收取计人民币3,074.50元，由被告施某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚文诒二〇一九年十二月九日书记员  徐嘉杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。二、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：……（四）返还财产；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。