大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0292民初243号原告：中国农业银行股份有限公司大连长兴岛支行，住所地辽宁省大连长兴岛经济区长兴路710-14号，统一社会信用代码：91210244796903896L。负责人：韩光，该支行行长。委托诉讼代理人：张德辉，男，该行客户经理。被告：杨福利，男，1976年10月27日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市沙河口区。被告：大连亿衡集团有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区长兴路新港假日小区D1-2号，统一社会信用代码：91210200550622082E。法定代表人：高天波，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏嘉，辽宁无惑律师事务所律师，执业证号：12101201811068099。原告中国农业银行股份有限公司大连长兴岛支行（以下简称农业银行）与被告杨福利、大连亿衡集团有限公司（以下简称亿衡公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人张德辉，被告亿衡公司的委托诉讼代理人魏嘉到庭参加诉讼，被告杨福利经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行向本院提出诉讼请求：1.被告亿衡公司、杨福利共同偿还全部贷款本息261235.15元（截至2019年2月25日，贷款本金257338.65元，逾期正常息3889.55元，逾期罚息2.74元，逾期复利4.21元）；2.被告亿衡公司、杨福利共同偿还原告自2019年2月26日起至实际清偿之日止的逾期罚息及逾期复利（复利以逾期利息为基数，按约定贷款利率计算；逾期罚息按贷款利率加收50%计算）；3.确认原告对被告杨福利抵押给原告的房产享有优先受偿权。被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2011年7月15日，原告与被告杨福利、大连亿兴房地产开发有限公司（以下简称亿兴公司）签订《个人购房担保借款合同》，双方约定杨福利向原告借款29万元，用于支付其所购买的由亿兴公司开发的大连长兴岛临港工业区某某房产，贷款期限自2011年7月25日至2041年7月24日。借款利率执行基准利率。违约责任：借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，未按本合同约定期限归还借款的，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同第十二条12.3约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，或采取其他资产保全措施。杨福利自2018年11月25日起至2019年2月25日，贷款逾期天数达93天，出现了合同约定的情形，即借款人未足额偿还借款本息超过90天。被告杨福利以其坐落于大连长兴岛临港工业区锦城路212号1单元7层2号房产，为原告发放个人购房贷款提供抵押担保。合同第十条10.2.1约定：抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同第十二条12.8约定，因借款人、保证人、抵押人违约，致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人、抵押人应承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2011年1月4日，原告（甲方）与亿兴公司（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》（以下称协议），协议第十三条约定，乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。乙方提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。借款合同关于“担保”的约定：本合同项下债权的担保方式合同，第三十一条对合同第十条约定，本合同釆用的担保方式为以下第（3）种，阶段性保证加抵押。由亿兴公司按合同10.1和10.3约定提供保证担保。合同10.1.1约定保证方式为连带责任保证，合同10.1.2约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同10.3.1约定，借款人以本合同第三十二条项下所述房产做抵押的，由第三十一条约定的保证人提供阶段性保证担保，阶段性保保证的具体约定见本合同第三十五条。合同第三十五条对10.3.1约定，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2013年9月20日，亿兴公司全体股东召开股东会，一致同意对公司原章程进行修正，将公司名称修正为亿衡公司。2013年10月18日，大连市工商行政管理局签发了工商变更登记核准通知书，同意亿兴公司名称变更为亿衡公司，同日对亿衡公司换发新的企业法人营业执照。上述协议、合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务。截至2019年2月25日，被告杨福利已连续4期（累计93天）未按时偿还原告贷款，欠原告贷款本息合计261235.15元（其中本金257338.65元、逾期正常息3889.55元、逾期罚息2.74元、逾期复利4.21元）。原告多次电话及上门催收，被告仍未偿还欠款。原告请求法院判如所请。被告杨福利未提交答辩状，亦未提交证据。被告亿衡公司辩称：1.不同意原告要求亿衡公司承担连带保证责任的诉讼请求。根据原告与亿衡公司签订的《个人购房担保借款协议》第31条、第35条的内容，亿衡公司承担的是附条件的阶段性担保责任，即杨福利取得案涉房屋的产权证书及案涉房屋办理完抵押登记之日止，亿衡公司便不再承担连带保证责任。案涉房屋早已具备办理不动产证书的条件，亿衡公司也多次催促杨福利办理房屋不动产登记证书，但杨福利因个人原因迟迟未办理，故亿衡公司认为，因为杨福利个人原因才导致案涉合同解除担保责任的条件不成就，过错不在亿衡公司，故亿衡公司对此不应承担连带责任。2.对于原告要求确认对案涉房屋享有优先受偿权的主张，由于案涉房屋未办理不动产登记证书，故案涉房屋仅设有抵押预告登记，而抵押预告登记是一种临时性的登记行为，不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故原告要求对案涉房屋享有优先受偿权的主张缺少法律依据。3.如果认定亿衡公司应承担连带保证责任，亿衡公司请求法院依法明确保证人享有追偿权。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。原告提交以下证据：1.个人购房担保借款合同一份，以证明原告与被告杨福利签订了借款合同及合同约定的具体内容；2.一手房贷款业务银企合作协议一份，以证明原告与亿兴公司签订了一手房贷款业务银企合作协议及协议约定的条款；3.借款凭证一份，以证明2011年7月25日，原告将借款打入杨福利指定的账户，已经按照合同约定履行了贷款发放义务；4.个人住房贷款还款明细表一份，以证明截至2019年2月25日，杨福利已偿还原告贷款本金32661.35元，尚欠本金257338.65元未还；5.个人住房贷款基本情况表一份，以证明截至2019年2月25日，被告欠原告贷款本息合计261235.15元（其中贷款本金257338.65元，未还利息3896.5元）；亿衡公司对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为依据该合同的第14条的规定，约定了购房人未按借款合同按期还本付息的，由乙方代还，并未明确亿衡公司具体承担连带保证责任的范围，故应当认定亿衡公司仅需在欠付的借款本息中承担保证责任；对证据3无异议；认为证据4、5是原告单方制作的，真实性无法确认。经审查，上述证据内容真实、来源合法、与本案有关联性，故予以认定。亿衡公司提交辽宁省高级人民法院关于当前商事审判中适用法律若干问题的指导意见（辽高法[2005]29号）文件一份。本院认为，此文件为法院内部的审判指导性文件，与本案无关联性，故不予认定。根据原、被告提供的有效证据及其当庭陈述，本院认定事实如下：2011年7月15日，原告与被告杨福利、亿兴公司签订《个人购房担保借款合同》，合同编号：85020520110004783，借款金额29万元，贷款期限2011年7月25日至2041年7月24日。2011年1月4日，原告（甲方）与亿兴公司（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》（以下称协议），协议第十三条约定，乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。乙方提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。借款合同关于“担保”的约定：本合同项下债权的担保方式见第三十一条，合同第三十一条对合同第十条约定，本合同釆用的担保方式为以下第（3）种，阶段性保证加抵押。由亿兴公司按合同10.1、10.2和10.3约定提供保证担保。合同10.1.1约定保证方式为连带责任保证，合同10.1.2约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同10.3.1约定，借款人以本合同第三十二条项下所述房产做抵押的，由第三十一条约定的保证人提供阶段性保证担保，阶段性保保证的具体约定见本合同第三十五条。合同第三十五条对10.3.1约定，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2011年7月25日，原告将借款打入杨福利指定的账户。2013年10月18日，亿兴公司名称变更为亿衡公司。其自2018年10月25日开始逾期偿还原告贷款本息，截至2019年2月25日，其已连续4期（累计93天）未按时偿还原告贷款，欠原告贷款本息合计261235.15元（其中本金257338.65元、逾期正常息3889.55元、逾期罚息2.74元、逾期复利4.21元）；杨福利已偿还原告贷款本金32661.35元。经原告多次催要，被告杨福利仍未偿还上述贷款本息。本院认为，原告与被告杨福利签订的个人购房担保借款合同，是平等民事主体之间订立的合同，双方意思表示真实，符合法律规定，应为有效合同。被告杨福利未按约定时间偿还贷款本金及利息，违反了双方的约定，应承担违约责任，原告有权依据合同约定宣布贷款全部提前到期，并要求被告杨福利偿还未还借款本息。一手房贷款业务银企合作协议中约定，被告亿兴公司对原告向被告杨福利发放的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任，均在保证期间内，故被告亿衡公司应对上述借款本息承担连带清偿责任。亿衡公司承担保证责任后，有权向被告杨福利追偿。因案涉房屋办理的只是预抵押登记，被告杨福利未取得房屋产权证书，未办理房屋抵押登记，故原告对此房不享有优先受偿权。亿衡公司称案涉房屋已具备办理房产证的条件，被告杨福利因自身原因迟迟不予办理，故亿衡公司不应承担担保责任的意见，因亿衡公司并未提交相关证据证实其观点，故本院不予采信。亿兴公司更名为亿衡公司，不改变其所承担的担保责任的各项约定内容。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨福利于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连长兴岛支行贷款本金257338.65元及截至2019年2月25日利息、罚息及复利3896.5元，并支付自2019年2月26日起至实际清偿之日止的逾期罚息、逾期复利（逾期罚息按贷款利率加收50%计算；复利以逾期利息为基数，按约定利率计算贷款复利），被告大连亿衡集团有限公司承担连带偿还责任；二、被告大连亿衡集团有限公司承担保证责任后，有权向被告杨福利追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连长兴岛支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5219元，保全费1827元，由被告杨福利、大连亿衡集团有限公司共同负担；公告费690元，由被告杨福利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  侯德强人民陪审员  贾喜春人民陪审员  孙淑娟二〇一九年十二月九日书 记 员  张 妮附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。