海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初5888号原告：杨金霞，女，1987年8月28日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。原告：刘崇周，男，1978年６月16日出生，汉族，住海口市，公民身份号码:×××。被告：邹焰，男，1959年9月18日出生，汉族，住江西省南昌市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张杰，海南颖川律师事务所律师。第三人：海南合家居房地产营销策划有限公司，住所地：海南省海口市龙华区海德路耀江花园A2栋-1-1B铺面，统一社会信用代码：91460100397981264N。法定代表人：黄实龙。原告杨金霞、刘崇周诉被告邹焰、第三人海南合家居房地产营销策划有限公司（以下简称“合家居公司”）定金合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告杨金霞、刘崇周，被告邹焰的委托诉讼代理人张杰，第三人合家居公司的法定代表人黄实龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金霞、刘崇周向本院提出诉讼请求：1、解除杨金霞、刘崇周、合家居公司于2019年5月17日签订的《三方定金协议》、2019年6月3日签订的《房屋买卖三方协议书》、2019年5月20日杨金霞、邹焰签订的《房地产买卖契约》；2、邹焰协助杨金霞将其和杨金霞在中国建设银行股份有限公司海口西沙路支行共同开立的账户×××中的为杨金霞所有的35万元存款取出交付给杨金霞；3、邹焰返还杨金霞、刘崇周定金3万元整；4、邹焰向杨金霞、刘崇周支付因违约导致的损失赔偿金25万元整；5、本案诉讼费用由邹焰承担。事实与理由：杨金霞和刘崇周两人系夫妻，2019年5月17日，杨金霞、刘崇周与邹焰以及合家居公司三方签订了《三方定金协议》，由杨金霞购买邹焰单独所有的坐落在海南省海口市××区房屋一套，总价款为125万元，其中：购房定金为3万元、首付款为38万元、剩余87万元由杨金霞向银行办理按揭贷款支付。签订《三方定金协议》的当天，杨金霞、刘崇周向邹焰交纳了3万元购房定金。《三方定金协议》签订后，合家居公司分别于2019年5月20日、5月31日到海口市不动产登记中心查询所购房屋处于“未查封状态”。2019年5月20日，合家居公司为了办理购房的贷款审批手续，建设银行为了核查房屋买卖交易的真实性，应建行的要求：杨金霞、刘崇周和邹焰签订了《房地产买卖契约》。2019年5月31日，就上述房屋买卖事宜，杨金霞、刘崇周到海南省海口市椰海公证处进行公证。2019年6月3日，杨金霞和邹焰以及合家居公司再次签订《房产买卖三方协议书》。2019年6月3日，杨金霞与邹焰共同到中国建设银行海口西沙路支行开设以邹焰为开户名的“联名共管账户”，由杨金霞的中国建设银行xxxx账户中转款35万元至该“联名共管账户”中。该笔35万元款项的组成为：刘崇周的中国农业银行xxxx账户转款57100元至杨金霞中国建设银行xxxx账户中；杨金霞的中国农业银行xxxx账户转款293000元至杨金霞另一中国建设银行xxxx账户中。2019年6月5日，所购房屋在办理过户手续中，杨金霞、刘崇周发现所购房屋被南昌市中级人民法院查封、“联名共管账户”中35万元存款也被冻结。杨金霞、刘崇周认为：邹焰因和他人经济纠纷使得杨金霞、刘崇周所购房屋被查封，导致所购房屋无法过户至杨金霞、刘崇周名下，合同目的根本无法实现，邹焰存在违约行为，其应当承担违约责任。为了维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。邹焰辩称：一、刘崇周并非适格主体。本案存在多个合同法律关系，合同订立主体亦有区别，不应笼统起诉。根据合同相对性原则，刘崇周并非2019年5月17日《三方定金协议》及2019年6月3日《房屋买卖三方协议书》的当事人，故刘崇周不具备该二份合同的主体资格，其与杨金霞与邹焰订立的《房地产买卖契约》应当另案起诉。二、杨金霞、刘崇周主张违约金过高，邹焰不应当支付。首先，在本案诉争房屋买卖过程中，邹焰并未欺骗杨金霞、刘崇周，邹焰不存在过错，且杨金霞、刘崇周多次查询了被告房屋不动产登记信息，双方之间履行合同均不存在障碍；其次，邹焰与原杨金霞约定首付款采取共管账户的交易模式，在合同履行过程中邹焰并未实际收到购房款；再次，违约金的给付应当以财产损失为前提，而本案中，目前杨金霞首付款35万元并未产生实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，并结合邹焰目前经济情况及其差的实际，请求法院对违约金部分根据本案案情予以调整。合家居公司述称：杨金霞、刘崇周所述属实，这些过程我方都有参与。经审理查明：杨金霞与刘崇周系夫妻关系，二人经过合家居公司的介绍，向邹焰购买其名下位于海口市××区房。2019年5月17日，杨金霞、邹焰、合家居公司签订《三方定金协议》，约定涉案房屋的房款为125万元，在签订协议日，杨金霞需向邹焰支付定金3万元。2019年5月20日，海南立信长江土地房地产评估有限公司对涉案房屋估价1382700元。2019年5月20日，杨金霞、刘崇周与邹焰签订《房地产买卖契约》。2019年5月31日，邹焰与杨金霞在中国建设银行个人贷款中心对房屋的买卖事项约定“除首付款外，其余款项银行按揭”，贷前调查人员记录了该次面谈并签字确认。同日，刘崇周和杨金霞通过公证方式委托何声远、李达桦办理购买涉案房屋手续。2019年6月3日，杨金霞、邹焰、合家居公司签订《房产买卖三方协议书》，约定邹焰出售涉案房屋，价款为125万元，其中，首付款为38万元，剩余87万元房款双方约定由杨金霞向银行申请按揭贷款支付。定金3万元转为首付款，剩余的35万元首付款到建行办理联合共管账户，待确认房屋正式过户到杨金霞名下后，双方到建行办理解冻该款项，将该款项划到邹焰名下。2019年5月17日，杨金霞向邹焰支付3万元定金，邹焰出具《收据》，载明：“收到杨金霞交来的购买海口市东方洋开发第63小区内锦湖花苑904房购房定金3万元”。2019年6月3日，邹焰和杨金霞在中国建设银行申请开通共管账户，卡号为：×××，由银行提供共管卡，按照联名人分别设立账户交易密码。该联名账户的现金支取和转账支取只能由全体联名人凭各自密码共同在网店柜台办理。同日，刘崇周向杨金霞xxxx账户转款57100元、杨金霞向其xxxx账户转款293000元，杨金霞将xxxx账户中的35万元转至上述设立的共管账户×××中。另查明，2019年5月20日、2019年5月31日，经向海口市不动产登记中心查询，涉案房屋为未被查封状态。2019年6月5日，海口市不动产登记中心出具《不动产抵押信息查询情况说明》，显示该房屋已被查封。由于房屋被查封，无法办理过户手续，遂成本讼。上述事实，有《结婚证》《收据》《房地产买卖契约》《海口市不动产（房产）登记信息查询记录》《不动产抵押信息查询情况说明》（二份）、《建行住房按揭贷款抵押物快速评估咨询表》《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》《中国建设银行客户回单及业务收费回单》《公证书》、发票、《中国建设银行个人存款联名账户申请书》《中国建设银行个人存款联名账户协议书》《三方定金协议》《房产买卖三方协议书》、当事人陈述及开庭笔录等证据为凭，足以认定。本院认为:一、关于刘崇周是否是本案适格原告。杨金霞和刘崇周2011年2月21日登记结婚，购买涉案房屋时系婚姻关系存续期间，虽然《三方定金协议》与《房产买卖三方协议书》签订时刘崇周并未署名，但《房地产买卖契约》是由刘崇周、杨金霞与邹焰签订，首付款由双方共同支付，且夫妻双方共同向银行申请按揭贷款用于支付剩余房款，该房屋亦用于夫妻双方共同使用，故本院认定刘崇周可以向邹焰主张权利，是本案的适格原告。二、关于《三方定金协议》《房屋买卖三方协议书》《房地产买卖契约》是否应当解除。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，涉案房屋被查封，房屋无法办理过户，该情况在邹焰与杨金霞、刘崇周订立购房合同是并不能预见，现合同目的无法实现，杨金霞、刘崇周主张解除相关合同，本院予以支持。三、关于邹焰是否应当退还定金3万元并协助杨金霞将设立在中国建设银行海口西沙路支行共同开立的账户中的35万元取出交付原告的问题。账户×××中的35万元由刘崇周、杨金霞通过转账方式支付至账户内，而邹焰与杨金霞开立共管账户的目的是保障购房合同的履行，并约定待房屋过户后该笔款项可以取出交由邹焰，在房屋没有过户完成前，该共管账户中的35万元应当属于杨金霞与刘崇周所有。杨金霞向邹焰支付3万元定金目的亦是为了保证合同的履行。现涉案房屋无法过户，购房合同解除，邹焰应当将收取的定金3万元退还给杨金霞，并配合杨金霞将共管账户×××中的35万元本金取出并返还给杨金霞及刘崇周。四、关于邹焰是否应当向杨金霞、刘崇周支付违约金及违约金数额问题。由于本案中邹焰不存在故意违约的情形，但其对房屋无法过户存在一定过错，应当对杨金霞、刘崇周支付违约金。杨金霞、刘崇周主张邹焰赔偿35万元，但未提交证据证明其实际因此受到的损失，邹焰请求调整，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等总额和因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，根据该规定，本院酌情将违约金调整为1万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨金霞、被告邹焰、第三人海南合家居房地产营销策划有限公司于2019年5月17日签订的《三方定金协议》、2019年6月3日签订的《房屋买卖三方协议书》、原告杨金霞、刘崇周与被告邹焰于2019年5月20日签订的《房地产买卖契约》解除；二、限被告邹焰于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告杨金霞将在中国建设银行股份有限公司海口西沙路支行共同开立的账户×××内的35万元取出返还给原告杨金霞、刘崇周；三、限被告邹焰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨金霞返还定金3万元；四、限被告邹焰在本判决发生法律效力之日起向原告杨金霞、刘崇周支付违约金1万元；五、驳回原告杨金霞、刘崇周的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5700元，由被告邹焰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 汤 璇人民陪审员 王益逊人民陪审员 李娇蕙 二〇一九年十二月十九日法官 助理 林 忻书 记 员 蒙 宇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等总额和因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。