河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初6484号原告：中国电信集团有限公司郑州分公司，住所地郑州市二七区马寨产业集聚区东方路3号。负责人：肖振涛，总经理。委托诉讼代理人：张凌燕，河南金色世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙新堂，河南金色世纪律师事务所律师。被告：杨树青，男，1950年2月9日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：孙莹辉，河南世纪通律师事务所律师。原告中国电信集团有限公司郑州分公司（以下简称电信公司郑州分公司）与被告杨树青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国电信集团有限公司郑州分公司的委托诉讼代理人张凌燕、孙新堂，被告杨树青的委托诉讼代理人孙莹辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。电信公司郑州分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付2543693.02元违约赔偿款(包括租金、物业费、拍卖佣金、拍卖服务费、装修费等);2、本案案件受理费、保全费、保全担保费等诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求中金额变更为2524580.61元。事实和理由:2014年6月13日，原、被告签订《房屋买卖及土地使用权转让合同》，合同签订后，原告依照合同约定向被告支付购房款3600000元，原告对房屋进行装修并进行办公营业使用，但被告一直不肯按照约定办理争议房产的过户手续，原告无奈提起诉讼后，被告变本加厉采取锁门、泼酒油漆等极端方式阻挠原告使用和办公，迫于无奈，原告只能另行租用办公场地，为此支付了两年多的租金，且不得不对新租赁办公场地进行装修等，先后花去1006984.62元。被告的行为已构成违约和侵权。因被告违反相关法律规定，签约但不履约已严重侵犯了原告的合法利益，给原告造成了巨额经济损失，为此，特提起诉讼，请求判如所请。杨树青辩称，原告主张的违约赔偿款(包括租金、物业费、拍卖佣金、拍卖服务费、装修费等)无事实和法律依据，请求驳回原告的起诉或者诉讼请求;具体理由如下：一、原告在另案（2018）豫0184民初1560号民事案件中已经主张过本案所涉的违约赔偿，其上述主张未获得法院支持，且上述判决已经生效。原告在其诉被告及其子女房屋买卖合同纠纷一案，案号（2018)豫0184民初1560号)案件中第三项诉讼请求为“被告赔偿原告经济损失33000元”;第四项诉讼请求为:“被告承担2018年3月19日至2019年3月18日的租赁费用，拍卖费、服务费、物业费共计826708.4元，2017年10月20日至2019年1月15日期间原告因涉诉房屋缴纳的税费28317.47元”。上述诉讼请求未得到法院支持，本案中原告再次起诉要求违约赔偿属于重复起诉。二、原告所主张的租金、物业费、拍卖佣金、拍卖服务费、装修费等费用是为其自身经营需要所支出，上述费用与被告无关。原告自2010年前便开始租赁被告房屋，在2014年6月13日双方签订了《房屋买卖及土地使用权转让合同》,虽然《房屋买卖及土地使用权转让合同》现无法履行，但原告至今仍占有使用涉案房屋，未将涉案房屋返还被告。原告作为电信运营商，其业务广泛，有众多营业网点，其在经营过程中增设营业网点属于其正常经营所需，并不能因其在外租赁了房屋就认定为是由被告造成的，况且本案涉案房屋现原告仍未返还被告。因此，原告所主张的上述损失是其正常经营所产生的费用,与被告无关。三、本案涉案房屋一直由原告实际占有使用，并未返还被告，原告在占有使用涉案房屋期间如何使用涉案房屋与被告无关。因此其所主张的所谓损失并非是由被告造成，与被告之间不存在因果关系。综上，原告所主张的损失无事实依据、无法律依据，请求法院依法驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。依据原被告双方签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》，双方对于权属转移登记事项约定有未能取得房屋所有权及土地使用权的处理方式，原告所主张的各项损失并非合同的约定，且原告在（2019）豫0184民初6485号案件中主张有利息损失，该利息损失即为合同中所约定的违约金，原告在本案中另行主张损失赔偿不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月13日，杨树青、张改莲（××）与电信公司郑州分公司（买受人）签订《房屋买卖及土地使用权转让合同》一份，双方约定：杨树青、张改莲将位于新郑市新华路东段南侧新烟街西侧的房屋以5250000的价格卖于中国电信集团有限公司郑州分公司，其中房产及土地购置费4600000，房产及土地办理过户各种税费650000元；买受人在2014年4月10日前支付给××2600000元，双方签订合同后30日内，买受人再支付××1000000元，剩余款项1650000元在房屋及相应土地使用权过户到买受人名下后60日内支付。此外双方还约定了房屋及土地产权具体状况的承诺、违约责任、不可抗力、争议解决方式等事项。××（签章）为张改莲、杨树青，买受人（签章）为中国电信集团公司河南省郑州新郑市电信分公司。2014年4月10日，电信公司郑州分公司依约向杨树青银行账户转账支付2600000元、随后转账支付1000000元，共计3600000元。之后，杨树青未按合同约定为电信公司郑州分公司办理房屋过户手续，电信公司郑州分公司以房屋买卖合同纠纷为由起诉杨树青、杨林东、杨林昌、杨林林、杨林育，本院对该案审理后于2019年4月30日作出的（2018）豫0184民初1560号民事判决书，该判决书认为：“关于原告要求被告赔偿其经济损失的诉请，该诉请是针对合同继续履行过程中发生违约行为而需要承担的责任，涉案房屋买卖合同已无法继续履行，故本院不予支持。原告诉请以其继续履行为前提提出的要求被告赔偿其另行租赁房屋产生的租赁费用、拍卖费、服务费、物业费的主张，本院不予支持。原告要求被告承担租赁案涉房屋产生的税费，系房屋正常租赁期间产生的费用，本院不予支持。”该判决结果为：驳回原告中国电信集团有限公司郑州分公司的诉讼请求。2017年9月6日，陈弘毅（甲方、出租人）与电信公司郑州分公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定电信公司郑州分公司租赁陈弘毅位于新郑市××街道办事处××路东××北侧××街××号的房屋，租赁期为2017年9月6日至2018年9月5日；租金（含税价）33000元。合同签订后，电信公司郑州分公司向陈弘毅支付33000元租金，陈弘毅将房屋交付电信公司郑州分公司使用。2018年2月12日，电信公司郑州分公司通过河南省畅远拍卖有限公司拍卖获得位于新郑市溱水路西侧、××小区沿街东侧商业房三年租赁权，为此电信公司郑州分公司向河南省畅远拍卖有限公司支付拍卖佣金101550元，向新郑市政源市场交易服务有限公司支付国有产权交易服务费8124元。2018年4月28日，新郑市住房保障和房地产管理中心（甲方出租人）与中国电信集团有限公司郑州分公司（乙方承租人）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：将位于新郑市畅馨苑小区门厅南侧临街楼1-2层1-02户、2-02户房屋出租给电信公司郑州分公司，租赁期限为三年，自2018年3月19日起至2021年4月18日（含一个月免租期用于装修）；1年租金（含税价）677000元，合同总金额（含税价）2031000元。此外，双方对房屋的装修、房屋的交接、租赁期间房屋的使用与维护等事项作出约定。合同签订后，中国电信集团有限公司河南分公司分别于2018年6月19日、2019年4月25日向新郑市财政局财政专户转账支付677000元、677000元，用途为电信郑州分公司付费用。（与发票日期不一致）2018年10月24日，郑州九鼎物业管理有限公司（甲方）与电信公司郑州分公司（乙方）签订《新郑市畅馨苑经济适用房小区物业管理服务协议》一份，双方约定：该小区物业服务收费参照物价局核定的标准，每户每月按房屋建筑面积每平方2元，全额向物业管理公司交纳物业管理公共性服务费（含电梯费、二次供水电费、电梯维保费及年检费）共计40034.4元/年。同年11月14日，中国电信集团有限公司河南分公司通过中国工商银行网上银行向郑州九鼎物业管理有限公司转账支付物业费40034.40元。2017年10月13日，中国电信集团有限公司河南省分公司就郑州分公司新郑营业部装修工程向河南至诚装饰工程有限公司转账支付装修款98787.26元，其中合同价款为152107.75元；2018年12月26日，中国电信集团有限公司河南分公司就中国电信新郑分公司办公区装修工程向河南卓恒装饰设计工程有限公司转账支付装修款175340.79元，其中合同价款为216470.01元；2019年2月19日，中国电信集团有限公司河南分公司就登封、新郑、经开营业部办公楼装饰工程向河南超凡装饰设计工程有限公司转账支付装修款726712.86元，其中新郑分公司办公楼阅览室装饰工程合同价款为37391.96；2019年4月24日，中国电信集团有限公司河南分公司就中国电信股份有限公司郑州分公司经开、登封实体店面装修工程向河南卓恒装饰设计工程有限公司转账支付装修款366079.69元，其中合同价款为432718.31元，电信公司郑州分公司主张案涉房屋装修款为222847.11元；2019年8月27日，中国电信集团有限公司河南分公司就新郑营业部办公楼装饰工程向河南超凡装饰设计工程有限公司转账支付装修款219233.09元，其中合同价款为359055.38元。以上装修款共计1586153.69元，诉讼中，电信公司郑州分公司主张对案涉房屋的装修费用共计987872.21元。现电信公司郑州分公司以杨树青违约导致其损失2524580.61元为由提起诉讼，请求依法处理。另查明：1、2009年12月29日，杨树青（出租方甲方）与电信公司郑州分公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定杨树青将案涉房租出租给电信公司郑州分公司，租赁期限自2010年1月1日起至2010年12月31日，租金每年70000元。2、2014年1月28日，电信公司郑州分公司向杨树青出具《关于购买办公楼》说明一份，内容载明：“我公司同意460万元购买现在使用办公楼，现办公楼涉及所有纠纷解除以后双方签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同后第一次支付房款260万元，剩余200万元房款所有手续办理完后一次性付清。”3、陈弘毅为案涉房屋交纳自2019年2月1日至2019年8月1日的电费，电费分别为2.04元、3.40元、2.63元、3.28元、2.63元、2.45元。陈弘毅为电信公司郑州分公司另租房屋的出租人。以上事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》、《新郑市畅馨苑经济适用房小区物业管理服务协议》、装修合同、转账凭证、《房屋买卖及土地使用权转让合同》、（2018）豫0184民初1560号判决书、庭审笔录等证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。”在本案中，原被告双方是基于《房屋买卖及土地使用权转让合同》的履行过程中产生的纠纷，由于被告的违约行为导致该合同无法继续履行，被告应该承担相应的违约责任，该合同明确约定“买受人未能在合同签订之日起90日内取得房屋所有权及土地使用权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因××的责任，买受人有权退房。买受人退房的，××应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行利率付给利息”，故原被告双方均应该按照合同约定处理纠纷。原告在明确知道《房屋买卖及土地使用权转让合同》不能够继续履行的情况下而搬离，其另行租赁房屋所产生的费用与《房屋买卖及土地使用权转让合同》不能履行具有一定的关联，但是原告据此要求被告支付物业费、拍卖佣金、拍卖服务费、装修费等违约赔偿款于法无据，本院不予支持；但是其要求被告支付搬迁后的必要租金符合本案的实际情况，本院可比照原被告之间租赁费用（每年70000元）酌定由被告赔偿原告三个月的租赁费损失17500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨树青应于本判决生效后十日内支付原告中国电信集团有限公司郑州分公司租金损失17500元。二、驳回原告中国电信集团有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27150元，案件申请费5000元，共计32150元，由原告中国电信集团有限公司郑州分公司承担31962元，被告杨树青承担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郭文凯人民陪审员  许红霞人民陪审员  王 纯二〇一九年十二月二十日代理书记员  贾宇涵