贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初6456号 原告：兰学瑜，女，1992年6月25日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。 被告：黔西县金亿房地产开发有限公司，住所地黔西县城西路8号。统一社会信用代码：91520522662956968B。 法定代表人：陈友学，系该公司执行董事。 原告兰学瑜与被告黔西县金亿房地产开发有限公司（下称金亿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，同年6月29日作出判决。原告兰学瑜因不服该判决，在法定期限内提起上诉。2019年10月23日，毕节市中级人民法院以本案基本事实不清，违反法定程序为由，将该案发回重审。本院受理后，依法重新组成合议庭公开开庭进行审理。原告兰学瑜的委托代理人邓维义到庭参加诉讼。被告金亿公司经本院传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告兰学瑜诉称：2011年10月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的黔西县原城关镇迎宾大道“黔西商会大厦”A幢1单元21楼2号房预售给原告。合同约定商品房建筑面积为134.88平方米，套内建筑面积为114.46平米。按套内面积计算，该房单价为2150.59元/平方米，房屋总款为246156元。约定交房日期为2011年9月30日前。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，原告一次性付清购房首付款76156元，并按补充协议的约定交付了物业管理维修基金、契税、水电等费用16018元。2012年5月28日，原告付清了全部购房余款。此后，被告至今未按约定向产权登记机关提供项目竣工验收备案表、不动产权属初始登记证书等需由出卖人提供的资料，也未提供代办权属登记的服务。原告认为，被告应于商品房交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交给产权登记机关备案，但被告至今未履行合同约定的义务，已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同义务并要求被告承担违约责任。由于合同约定的违约金数额较低，不足以弥补原告损失，被告不仅应承担逾期提供报备资料的违约责任，还应赔偿原告其他损失。因此，原告诉至法院请求判决：1、被告3日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、被告以246156元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年1月1日至实际交付产权备案资料之日止期间的违约金（暂计10000元）；3、被告赔偿原告其他代收费用损失16018元；4、案件受理费由被告承担。 原告兰学瑜在举证期内向本院提供如下证据： 1、兰学瑜身份证及被告的企业信用信息公示报告，证明原、被告的主体身份信息。 2、《商品房买卖合同》（合同编号：242）复印件，证明双方签订《商品房买卖合同》，约定相关的权利义务，原告已按约定付清房款及其他费用，被告未按合同约定向原告提供办理权属登记需由出卖人提供的办证资料，交产权登记机关备案。 3、《销售不动产统一发票》及收款收据二张，证明原告已向被告付清的购房款246156元，支付其他代收费14308元，代收水、电、数字电视等“三通”费用1710元。 被告金亿公司未作答辩，也未向法庭提交证据。 为查清案件事实，本院依职权发函到黔西县不动产登记中心就办理商品房不动产权属登记所需资料及被告截止目前是否提交相关资料的情况进行调查了解，该中心于2019年6月26日回复，主要内容:1、被告未向该中心提出申请；2、“黔西商会大厦”已经纳入我县问题房开的处理项目中，因房开企业私自改变规划用途，欠国家税收，现县问题房开处理小组正督促进行整改。 经本院审查认证，原告提供的上述书证来源合法，内容真实，能够相互结合证明本案的相应事实，可作为定案依据予以采信。 经审理查明，2011年10月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的黔西县原城关镇迎宾大道“黔西商会大厦”A幢1单元21楼2号房预售给原告。合同约定商品房建筑面积为134.88平方米，套内建筑面积为114.46平米。按套内面积计算，该房单价为150.59元/平方米，房屋总款为246156元。约定交房日期为2011年9月30日前。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3条处理：……2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向乙方支付违约金；3、买受人的原因，造成商品房不能在规定时间内取得房产权属证书的，由买受人承担责任。”。合同签订当日，原告一次性预付购房首付款76156元，并按补充协议的约定交付了其他费用16018元，被告出具的收据上注明“代收”字样。2012年5月28日，原告付清了全部购房余款，被告向其出具了全款收据。此后，被告一直未按约定向产权登记机关提供项目竣工验收备案表、办理不动产权属初始登记证书等需由出卖人提供的资料，也未提供代办权属登记的服务。原告经多次催讨无果，现诉至法院，请求如上所判。 另查明，截止2019年6月26日，被告未向黔西县不动产登记中心提交办理权属证书所需资料，被告金亿公司因私自改变规划用途，欠国家税收，现县问题房开处理小组正在督促进行整改。 本院认为，被告金亿公司作为有房地产开发、销售资质的企业，与原告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利，履行义务。关于办证问题，本案中，原告主张由被告三日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的目的在于办理产权转移登记，但截止2019年6月26日，涉案房屋尚不具备办理产权转移登记的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，原告的此项诉求因条件不成就而履行不能，依法不予支持。关于被告是否存在违约行为的问题，本案中，涉案合同约定被告的交房时间为2011年9月30日，结合合同第十五条“出卖人应在商品房交付使用之日后90日内将办理权属登记证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3条处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。”之规定，交房时间后的90日即为2011年12月30日，即被告应于2011年12月30日前将办理权属登记证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但截止2019年6月26日，被告因自身原因仍未提交办证资料，故被告存在逾期办证的违约行为，依法应对原告承担违约责任。关于违约金问题，本案中，涉案合同对因被告违约应付违约金的计算方法进行约定，即按原告已付房价款的1%予以计算，现原告以该约定标准过低、不足以弥补其造成的损失，要求被告按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，但我国合同法对违约金的规定是以补偿守约方受到的实际损失为主，惩罚性为辅，在涉案房屋已交付使用的情况下，原告并未举证证明其所受实际损失的具体数额，故本案违约金仍按合同约定计算，即2461.56元（246156元×1%）。关于原告主张由被告赔偿其已付代收费损失的问题，本案中，被告在其出具金额为16108元的收据上注明“代收”字样，但代收费用的项目并不清楚，且经本院两次合法传唤其法定代表人均未出庭接受询问，视为其放弃举证、质证及参加法庭辩论等诉讼权利，并承担相应不利的法律后果。被告收取该项费用无法律规定，也无合同约定，现原告无法办理房屋登记手续，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”之规定，被告代收的其他费用16018元应当返还原告。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百四十四条；《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黔西县金亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告兰学瑜逾期提交办理权属登记所需资料予以备案的违约金2461.56元； 二、被告黔西县金亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将其代收的其他费用16018返还给原告兰学瑜； 二、驳回原告兰学瑜的其他诉讼请求。 案件受理费225元（已减半收取），由被告黔西县金亿房地产开发有限公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院 审 判 长  张光辉 审 判 员  刘 芸 人民陪审员  黄江惠 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  张 瑜