山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10517号上诉人（原审被告）：韩云，女，1968年5月4日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：仝清科，男，1966年11月22日出生，汉族，住山东省曹县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王东强，北京市君致（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省科技经济信息产业公司，住所地济南市。法定代表人：冯丽霞，总经理。委托诉讼代理人：高建永，上海锦天城（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武文婷，上海锦天城（济南）律师事务所律师。上诉人韩云、仝清科与被上诉人山东省科技经济信息产业公司（以下简称科技信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩云、仝清科上诉请求：1.请求二审法院依法撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1490号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由科技信息公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。（一）韩云、仝清科按照合同约定履行租金支付义务，并未出现违约行为。理由：韩云、仝清科与科技信息公司于2010年4月21日签订《租赁合同书》一份，科技信息公司将所属原酒店经营场所和附属设施、设备租赁给韩云、仝清科使用，租赁期限自2010年8月1日至2020年7月31日止，房屋租赁费47.2万元，设施、设备租赁费用70.8万元，合计年度收取房屋和设备租赁费共计118万元，之后租赁费用按第一年度租赁费用为基数，每年递增7%。按照合同约定，韩云、仝清科应当支付的房屋租金为：2010年8月1日-2014年7月31日，房屋租金为1888000元；2014年8月1日-2015年7月31日，房屋租金为505040元,2015年8月1日-2016年7月31日，房屋租金为540392.8元，2016年8月1日-2017年7月31日，房屋租金为571120元，2017年8月1日-2018年7月31日，房屋租金为604160元，2018年8月1日-2019年2月28日，房屋租金为371700元，上述房屋租金合计为4480412.8元，根据科技信息公司于一审审理时提供的房租欠缴明细表来看韩云、仝清科共支付了9954300元，已经超额支付了房屋租金，既然已经超额支付了相应租金就不存在拖欠租金及利息的问题，更不存在违约行为，更不符合解除租赁合同要件。合同签订后，韩云、仝清科一直按照合同约定履行相关义务，相反在合同签订后，科技信息公司违反合同约定拒绝履行相关合同义务。合同签订后，韩云、仝清科实际使用涉案房屋及设施、设备之后，发现合同约定的设施、设备已不具备相关行政部门的验收及使用标准，韩云、仝清科为了合同目的得以实现，故在装修期间经与科技信息公司协商，按照租赁合同第四条对涉案设备设施全部进行更换，在韩云、仝清科更换之后，韩云、仝清科要求科技信息公司退还相关设施、设备的租赁费用，科技信息公司对韩云、仝清科更换设施设备的行为予以认可并承诺称会尽快以先交费后退费的形式返还给韩云、仝清科，并就多次协商内容签订相关补充协议书。在之后韩云、仝清科所缴纳的费用在科技信息公司处所记载的凭证均显示为房屋租赁费，并不包含设施、设备租赁费，截至目前，科技信息公司拒不承认以上协商且答应退还设施、设备租赁费等相关事实，反而，起诉韩云、仝清科解除案涉合同。韩云、仝清科认为二审法院在查明案件事实基础之上，应判决驳回科技信息公司诉讼请求。假若案涉合同被解除，一审法院判决违约金数额过高，应予调整。《合同法司法解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”根据上述的规定，判定违约金过高的标准有两个：主要标准是指以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素；次要标准是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失，一审法官应根据案件的具体情形综合权衡。一审法院程序违法。为证明韩云、仝清科在装修期间已经对科技信息公司租赁的相关设施、设备（上水、下水、采暖、电线、消防、电梯、消防梯、通风）按照合同约定进行了更换及作价处理，韩云、仝清科在法定期限内已向一审法院提出调查取证及现场勘验申请，一审法院未依职权行使现场勘验权也并未向韩云、仝清科说明理由，程序的违法行为使韩云、仝清科的权益得不到保障，严重损害了韩云、仝清科的合法权益。综上所述，韩云、仝清科认为一审法院认定事实不清，证据不足且程序违法，故请求二审法院依法撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1490号民事判决，依法改判或发回重审。科技信息公司辩称，一、韩云、仝清科并未按照合同约定履行支付全部租金义务，韩云、仝清科的行为已构成根本违约，已达到案涉《租赁合同书》约定的解除条件，案涉《租赁合同书》应当解除。1.《租赁合同书》第三条约定了租赁费用分为房屋租赁费和设施、设备租赁费两部分，但同时合同也约定了两部分租赁费用由科技信息公司合计收取，具体分摊到每个季度由韩云、仝清科按季度缴纳，并没有严格区分每季度缴纳的租赁费用中具体包含房屋租赁费和设施、设备租赁费的具体数额。2.一审庭审审理中，韩云、仝清科均认可截至科技信息公司起诉之日，其已向科技信息公司累计缴纳租赁费用共计9954300元，而根据《租赁合同书》及补充协议相关约定，韩云、仝清科仍欠付科技信息公司租赁费用合计1434256.08元，因而韩云、仝清科欠付租赁费用的行为本身已构成根本违约。二、韩云、仝清科主张其并未使用科技信息公司收取租赁费用的设施设备，从而不应向科技信息公司支付租赁费用，并不符合客观事实。1.科技信息公司与韩云、仝清科签案涉《租赁合同书》后，科技信息公司即向韩云、仝清科进行了交接，并办理了交接手续，确认科技信息公司将房屋交付韩云、仝清科使用时，科技信息公司收取设备、设施租赁费用的相关设施设备全部正常使用，并且由韩云、仝清科在交接记录单中予以签字验收确认。2.韩云、仝清科在合同实际履行过程中也并未对设施、设备租赁费用提出过任何异议，同时根据《租赁合同书》第四条的约定，韩云、仝清科在使用该部分设施设备的过程中，由韩云、仝清科来承担该部分设施设备的维修或更换义务，即便韩云、仝清科在实际履行过程中对该部分设施设备进行维修或更换，也为履行合同约定义务的行为。该部分设备设施作为房屋的固有物品其被维修或更换也并不能构成所有权的转移，也并不能因此免除韩云、仝清科应向科技信息公司支付设备租赁费的义务。3.根据韩云、仝清科一审庭审提供的证据来看，韩云、仝清科并未提供有力证据证明其在使用过程中更换过科技信息公司收取租赁费用的相关设施设备，因而其应当承担举证不能的不利后果。三、韩云、仝清科的违约行为给科技信息公司造成了极大的经济损失，科技信息公司在一审诉讼请求中主张的违约金数额并不过分高于科技信息公司的实际损失。1.《租赁合同书》约定，韩云、仝清科应当按季度向科技信息公司支付租赁费用，如未按合同约定时间节点支付租赁费用，每逾期一天则应当按照应缴租金的万分之五向科技信息公司支付违约金，而在合同实际履行过程中，自2013年开始，韩云、仝清科便多次欠付科技信息公司租赁费用，截至2019年3月6日，韩云、仝清科仍欠付科技信息公司租赁费用合计1434256.08元。2.科技信息公司在一审的诉讼请求中关于要求韩云、仝清科支付违约金的主张，科技信息公司并未完全按照《租赁合同书》的约定，分别计算每笔上诉分欠付的租赁费用的违约金数额，累计叠加从而要求韩云、仝清科向科技信息公司缴纳，而是以2019年3月7日作为收取违约金的起算点，因而一审法院判决韩云、仝清科承担的违约金数额并不过高。3.科技信息公司主要的收入来源即为出租案涉房屋的租金收入，科技信息公司为员工发放工资、缴纳社保均依赖于该部分租金收入，而韩云、仝清科数次欠付科技信息公司租赁费用的行为，不仅违反了合同约定，给科技信息公司造成了极大的经济损失，同时也多次间接导致科技信息公司员工上访闹事，给科技信息公司的造成了极大的不良社会影响。综上，科技信息公司认为，一审法院认定事情清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回韩云、仝清科的全部上诉请求，维护科技信息公司的合法权益。科技信息公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同书》；2.判令韩云、仝清科支付截至2019年3月6日的租赁费1434256.08元，2019年3月7日至实际腾房之日的租金按合同约定计算；3.判令韩云、仝清科支付违约金以1434256.08元为基数，按日万分之五计算，自2019年3月7日起至实际履行之日止；4.判令韩云、仝清科腾空并向科技信息公司交还涉案房屋；5.韩云、仝清科承担诉讼费、保全费。一审法院认定的事实：2010年4月21日，出租方（甲方）：山东省科技信息产业公司，承租方（乙方）：仝清科签订《租赁合同书》，约定：一、租赁场所与资质。该处经营场所位于济南市槐荫区经三路小纬六路西北角，主楼建筑面积2967.71平方米，附属楼约800平方米。二、租赁期限，自2010年5月1日至10日为甲乙双方房产、设备交接时间，至2010年7月31日为乙方装修改造整理时间。2010年8月1日开始计算租金，租赁期限10年，即2010年8月1日至2020年7月31日。三、租赁费及支付方式。2010年5月1日至2010年7月31日甲方提供给乙方装修整理期间，甲方不收取租赁费用，乙方负有此期间保管使用责任。2010年8月1日至2014年7月31日每年度收取房屋租赁费47.2万元，收取设施、设备租赁费用70.8万元，合计年度收取房屋和设备租赁费共计118万元。房屋租赁费和设备设施租赁费按季度交纳，于每交纳季度初5日内，乙方以现金、现金或转账支票形式向甲方交纳。即2010年8月5日前，交纳29.5万元，考虑到甲方为乙方预留装修改造时间，这个季度的租赁费用，乙方须于2010年4月30日前交至甲方。2010年11月5日前交纳29.5万元，2011年2月5日前交纳29.5万元，以此类推至2014年7月31日。从2014年8月1日后，年度房租和设备设施租赁费用按第一年度租赁费用为基数，每年递增7%，即2014年8月1日至2015年7月31日为126.26万元……2019年8月1日至2020年7月31日为167.56万元。递增后的年度租金也均分到季度交纳，并于季度初5日内交到甲方，每迟交一日，按该季度应交租金的万分之五甲方向乙方收取滞纳金，若乙方迟交超过10天，甲方将视情况解除双方合同，并保留追诉乙方造成违约侵害的责任。四、设施、设备更换和维修责任及装修要求。甲方出租场所主楼部分有电梯一部，乙方需更换或检修该部电梯，并达到质检和安全部门的验收标准，费用由乙方承担。五、债权、债务及管理责任。甲方出租场所内的设施、设备，乙方有管理、使用权利，但不得对外出借和租赁。甲方出租给乙方使用的设施、设备，详见甲乙双方的物品交接清单。乙方在使用上述设备、设施期间，如经营办公不再需要，可随时与甲方协商交回，由甲方负责处理，并调整物品交接清单或签署交接备忘录。合同期满后，乙方交回的甲方设备设施应保证基本完好和具备使用功能，否则乙方应作补偿。六、合同的变更和解除。本合同有效期内，除本合同第三条、第四条第六款、第五条第五款外，未经甲乙双方书面同意，任何乙方不得单方变更和解除本合同。双方还对其他事项进行了约定。2010年5月4日，甲方：山东省科技信息产业公司，乙方：仝清科，签订补充协议书，约定：一、甲方将北附楼一楼从东往西共四个房间出租给乙方经营管理使用，年租金两万元，作为甲方的会议招待费用，一年一结算。三、主合同中甲方向乙方收取的基础设备设施租赁费系指出租场所内的上水、下水、采暖、电线、消防、电梯、消防梯、通风等设备设施。甲方的原有部分旧设备设施与乙方协商作价一次性处理，合同期满，甲方不再收回。2010年5月9日，甲方：山东省科技经济信息产业公司，乙方：仝清科、韩云，签订酒店交接记录。1.甲方出租场所的上水、下水、配电、电梯、消防设施、门窗、采暖设施、消防楼梯等均正常。4.甲方原酒店废旧物品，一次性作价两万元处理给乙方，双方合同期满，甲方不再回收这部分物品。双方后又于2010年6月13日、2010年10月27日、2011年1月17日签订补充协议、会商纪要。对相关事项进行了约定。合同签订及开始履行以后，仝清科、韩云分批次共计交纳租赁费用9954300元。因欠交租金，产生纠纷，科技信息公司诉至一审法院，要求处理。一审法院认为，本案争议的焦点问题即在于本案仝清科、韩云是否存在违约行为以及双方签订的租赁合同是否符合解除条件。首先，双方于2010年4月21日签订的《租赁合同书》，是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应为真实有效的租赁合同，因此合同的各项约定均对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”根据双方签订的《租赁合同书》第三项租赁费及支付方式的约定，以及2010年5月4日，《补充协议书》第一条约定，仝清科、韩云欠交租金的行为已经违反了合同约定，致使科技信息公司的合同目的不能实现。因此科技信息公司根据法律规定，以及双方签订的租赁合同第三条合同解除条件的约定，要求解除合同、支付违约金，应予支持。其次，因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。科技信息公司在其起诉状中提出解除合同的意思表示，一审法院于2019年3月18日将其起诉状副本送达仝清科、韩云，其解除合同的意思已于当日到达仝清科、韩云，故双方于2010年4月21日签订的《租赁合同书》于2019年3月18日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此合同解除后科技信息公司要求仝清科、韩云腾退房屋，合法有据，应予支持。再次，根据双方合同约定，科技信息公司应收取的租赁费包括房屋租赁费以及设施、设备租赁费用，收取方式为合计收取。仝清科、韩云主张对于科技信息公司提供的设备设施并未使用，全部进行了维修更换。而仝清科、韩云方交纳的租赁费仅为房屋租赁费。一审法院认为，根据双方签订的租赁合同以及补充协议，已经对租赁的设备、设施范围进行了明确，包括：上水、下水、采暖、电线、消防、电梯、消防梯、通风等。同时双方签订的交接记录单也明确了：出租场所的上水、下水、配电、电梯、消防设施、门窗、采暖设施、消防楼梯等均正常。对于科技信息公司原有的部分旧设备也进行了作价处理，科技信息公司也提供了资产处理决议予以佐证。因此仝清科、韩云主张并未使用科技信息公司的设备、设施，以及进行了部分设备更换，由此认定本方交纳的租金仅为房屋租赁费，以及免除对设备设施租赁费用的支付义务证据不足，不予支持。因此，应认定仝清科、韩云仅交纳房屋租赁费、设备设施租赁费合计9954300元。最后，科技信息公司提交房租欠缴明细表及说明，一审法院已于庭前组织双方当事人进行了账目核对，仝清科、韩云虽有异议，但双方均认可韩云、仝清科已交纳租金总额为9954300元。因此科技信息公司根据合同约定，计算出仝清科、韩云欠交的租金总额为1434256.08元，应予支持。同时，仝清科主张与韩云原系夫妻关系，后双方解除婚姻关系，在离婚协议中仝清科、韩云约定涉案债权债务由韩云享有及承担，由此主张不承担责任。但其并未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。因此仝清科、韩云作为合同相对方、适格被告应共同承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、科技信息公司与仝清科、韩云于2010年4月21日签订的《租赁合同书》于2019年3月18日解除；二、仝清科、韩云于判决生效之日起三十日内，将位于济南市槐荫区经三路小纬六路西北角，主楼建筑面积2967.71平方米，附属楼约800平方米房屋，北附楼一楼从东往西共四个房间腾退给科技信息公司；三、仝清科、韩云于判决生效之日起十日内，支付科技信息公司截至2019年3月6日的租赁费1434256.08元；支付科技信息公司自2019年3月6日至实际腾退房屋之日按合同约定计算的租赁费；四、仝清科、韩云于判决生效之日起十日内，支付科技信息公司自2019年3月7日起至实际履行之日止，以1434256.08元为基数，按日万分之五计算的违约金。案件受理费8829元、保全费5000元，由仝清科、韩云负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，双方均认可按照合同约定，截止到2019年3月6日，韩云、仝清科已拖欠租金140余万元，一审法院认为韩云、仝清科未依约缴纳租赁费的行为，导致双方租赁合同的合同目的未能实现，判决解除合同符合上述法律规定，本院予以维持。根据双方签订的《租赁合同书》第四条、2010年5月4日的《补充协议书》第三条及酒店交接记录，涉案基础设备交付时均可正常使用，基础设备设施的维修更换费用由韩云、仝清科自行承担。韩云、仝清科主张其已对涉案设备设施进行更换，针对基础设施部分的租金已无需缴纳，其主张不符合合同约定，也无其他证据证明。另外，附属小房亦属于韩云、仝清科的租赁范围，韩云、仝清科主张其对应租赁费用应与招待费用相互折抵，但未提交使用记录、账单、结算等相关证据予以证明，本院不予支持。韩云、仝清科主张违约金过高，但未提供计算过程和计算依据，也未提供相应证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17658元，由韩云、仝清科负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十二月二十六日书记员  韩 笑