河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终3682号上诉人（原审被告）：承德晟兴物业服务有限公司，住所地河北省承德市双桥区南营子大街永兴写字楼步行梯三楼。法定代表人：刘新，经理。委托诉讼代理人：牛亮，河北德汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：承德市永兴商业中心业主委员会，住所地河北省承德市双桥区南营子大街永兴大厦1楼。负责人：钱凌云，主任。委托诉讼代理人：李彩霞，河北骥腾律师事务所律师。原审第三人：姚树山，男，1953年4月5日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。上诉人承德晟兴物业服务有限公司因与被上诉人承德市永兴商业中心业主委员会及原审第三人姚树山确认合同无效纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初4690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德晟兴物业服务有限公司的法定代表人刘新及其委托诉讼代理人牛亮、被上诉人承德市永兴商业中心业主委员会的负责人钱凌云及其委托诉讼代理人李彩霞、原审第三人姚树山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承德晟兴物业服务有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定姚树山届业委会任期届满，代理权终止，属于无权代理，认定事实错误。一审判决认定2018年1月21日届满明显错误。该日期仅是完成了业委会成员的选举，而业委会的成立时间应当以其备案登记并领取公章之日起计算。本案姚树山届业委会是在2013年8月8日领取的公章，那么业委会的成立日应当为2013年8月8日开始，那么5年的任期应当在2018年8月8日，即业委会与上诉人签订合同时，并未超过任期。业主委员会是一个业主自治组织，对外是一个独立民事主体，并非以某个业委会委员个人对外履行职责，承担责任，其内部成员的变更，并不影响业委会行使权力、承担责任。一审判决将业委会成员个人与业委会相互混淆，明显错误。如按照一审判决的认定，姚树山届业委会到期属于主体变更，按照上诉人出示的（2018）冀0802执625号执行裁定，该裁定的权利归属问题就不能明确。显然这里应当以承德市永兴商业中心业主委员会为唯一主体，其是否换届，人员是否变动，是其内部管理问题，与其与上诉人签订合同没有任何关系，不应因其内部成员的变更，而影响民事行为的效力。二、一审判决以本案所涉合同违反法律、行政法规强制性规定，属无效合同，明显适用法律错误。一审判决以《物权法》、《物业管理条例》中规定的内容为依据，认定该合同违反法律、行政法规强制性规定，恰恰违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定。故本案涉案合同主体适格、内容合法、且不违反法律法规强制性规定，应当为合法有效合同，依法应当受到保护。承德市永兴商业中心业主委员会辩称，姚树山届业主委员会在任期届满后签订涉案物业服务合同属于无权代理，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。姚树山届业主委员会签订物业服务合同时任期已满根据永兴商业中心业主委员会备案表可以看出，姚树山届业主委员会完成选举的时间为2013年1月21日。姚树山签订涉案物业服务合同的时间为2018年4月1日。上诉人认为业主委员会成立的时间应当以其备案登记并领取公章之日计算。但本案争议的并非业主委员会的成立时间，而是姚树山届业主委员会委员的任期是否已经届满。《业主大会和业主委员会知道规则》第三十三条规定：业主委员会应当自选取产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：……即使按照备案时间来计算业主委员会委员任期，姚树山届业委会委员选举完成时间为2013年1月21日，其备案完成时间应在2013年2月21日之前，在2018年4月1日签订物业服务合同任期也已届满。业主委员会任期届满，依法无权代行业主委员会职责。《业主大会与业主委员会指导规则》第五十七条规定：业主委员会在规定的时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民指导和监督下，组织换届选举工作。第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责，该项法律明确规定了业主委员会任期届满后代行业主委员会职责主体，任期已满的姚树山届业主委员会在新业主委员会成立之前，无权代行业主委员会职责。涉案物业服务合同签订履行法定程序，依法应认定为无效，一审法院适用法律正确从违反法律的规定来看，涉案物业服务合同应被认定为无效。答辩人整理了全部涉及物业管理的法律规定，所有涉及物业的法律规定，从物权法、最高院关于物业管理的司法解释、物业管理条例再到业主大会与业主委员会知道规则，位阶从上到下、从一般法到特别法均无例外的规定了选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物权法是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属根据宪法而制定的。其在确认私有财产权利上的地位应是仅次于宪法。而在物权法中，物业管理的规定被列在第六章业主的建筑物区分所有权中，建筑物的所有权为业主，所有权本身为绝对权。因此违反如此多法律规定的同一程序签订的物业管理合同，应当依法被认定为无效。从业主委员会的性质来看，违反法定程序的涉案物业服务合同应依法认定为无效。业主委员会代行的系少则几十户多则上千户业主的权利，其行为关乎群体的利益。业主委员会不具有任何自主决定权，其行使任何行为均应有业主的同意或授权，正基于此，法律专门对业主委员会行使职责作出了明确具体的规定。若业主委员会不按法律规定的程序擅自行使业主委员会职责，隐瞒业主处分业主对其建筑物的管理权，势必造成市场秩序混乱。本案中，永兴商业中心一百多户业主绝大多数业主在签订涉案物业服务合同后长达半年多的时间均不知道该合同的存在，在向供电部门缴纳电费的过程中，由供电部门告知存在该份物业合同。现绝大多数业主不认可涉案物业服务合同，更不认可将自己享有所有权的建筑物交由被答辩人管理，诉请确认涉案物业服务合同无效系对自身权益的依法维护。综上，请求法庭依法维持原判，维护全体业主合法权益，维护社会主义市场经济秩序。姚树山辩称，我届业委会长达六年时间，是唯一合法委员会，但是第一届业委会成立之后，不承认我届业委会资格，原来的物业公司到期后应当将物业费交给我，但是实际上交给了钱凌云，事实上我届业委会并未进行过管理，徐泽海霸占业主委员会，后因涉黑被抓。我届业主委员会签订的合同合法有效，不认可一审判决。承德市永兴商业中心业主委员会向一审法院起诉请求：1.依法确认2018年4月1日签订的物业管理合同无效；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月21日，永兴商业中心业主选举产生业主委员会，姚树山为业主委员会主任。2016年，该届业主委员会起诉承德安家物业服务有限公司，要求其向业主委员会移交物业管理权。承德市中级人民法院终审判决确认姚树山为主任的业主委员会具有合法身份，要求承德安家物业服务有限公司向该业主委员会返还永兴商业中心物业设施及物业服务资料。2018年4月1日，姚树山以永兴业主委员会名义与被告晟兴公司签订物业管理合同，约定委托被告为永兴商业中心提供物业服务，期限5年。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》均规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。本案中姚树山届业主委员会产生时间为2013年1月21日，至2018年1月21日届满，该届业主委员会任期并不能因2017年承德市中级人民法院作出的（2017）冀08民终1809号民事判决书而当然变更、延长，姚树山以业主委员会名义与被告晟兴公司签订物业管理合同时已任期届满，职务代理权终止，其行为为无权代理。物业服务合同签订后，未经永兴商业中心全体业主中“双过半”业主追认同意，因此姚树山为主任的业主委员会与被告晟兴公司签订的物业管理合同违反法律、行政法规对业主选聘和解聘物业服务企业的强制性规定，为无效合同。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决：承德市永兴商业中心业主委员会与承德晟兴物业服务有限公司于2018年4月1日签订的《物业管理合同》无效。本院二审期间，上诉人及被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人承德晟兴物业服务有限公司提交以下证据：2013年8月15日上诉人承德晟兴物业服务有限公司与被上诉人承德市永兴商业中心业主委员会签订的物业管理合同1份，拟证明2013年双方就形成了物业合同，但该合同始终未能履行。2018年4月1日签订的合同是对该合同的变更；承德市城市供用热合同一份，高压供电合同一份，拟证明2018年签订合同以后，上诉人已经进行了前期的物业服务，认定用户均是上诉人的。被上诉人承德市永兴商业中心业主委员会提交以下证据：2018年12月29日双桥区住房和城乡建设局、承德市双桥区人民政府新华路街道办事处公告一份，拟证明姚树山的任期时间。被上诉人对上诉人所举2013年8月5日签订的物业合同真实性没有异议，但对该证据的证明目的不予认可。对上诉人提交的2018年4月1日所签订的物业服务合同不认可，认为姚树山届业主委员会于2018年1月21日届满后，其无权对外签订物业服务合同，对上诉人所举供电合同认为是复印件，对该证据的真实性不予认可；对上诉人所举的供热合同真实性认可，但认为姚树山届业主委员会任期已经届满，其无权对外签订供热服务合同。对被上诉人所举2018年12月29日，双桥区住房和城乡建设局、新华路街道办事处公告一份；上诉人认为该公告为复印件，对其真实性不予认可。原审第三人姚树山对上诉人所提交的证据真实性及证明目的均予以认可，对被上诉人所提交的证据未发表质证意见。本院对二审当事人所提交的证据依法不予认可，一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，2013年1月21日，经选举产生了以姚树山为主任的业主委员会，任期至2018年1月21日。2018年1月21日后，原审第三人姚树山届业主委员会届满，已无权代表业主对外签订物业管理合同。虽然2017年承德市中级人民法院作出（2017）冀08民终1809号民事判决书确认姚树山为主任的业主委员会具有合法身份，但该判决确认的是2013年1月21日经选举产生的以姚树山为主任的业主委员会的合法身份。该届业主委员会2018年1月21日届满后，自动丧失其民事权利能力，故上诉人与原审第三人姚树山为主任的业主委员会2018年4月1日所签订的物业管理合同应属无效。综上所述，承德晟兴物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.00元,由上诉人承德晟兴物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴赤博审判员  张认众审判员  高伶丽二〇一九年十二月十九日法官助理顾成龙书记员蔄丽丽