辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12611号上诉人（原审被告）：沈阳市希伦豪尔健身会所，住所地沈阳市沈河区南乐郊路15号（3-C）。投资人：柳毅，男，1984年8月12日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：吴臻，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳德聚隆投资管理有限公司，住所地沈阳市沈河区南乐郊路15号20-A室。法定代表人：张宝山，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜响鹭，辽宁和鑫律师事务律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区双福龙健身馆，住所地沈阳市沈河区热闹路55号。投资人：许博。被上诉人（原审被告）：许博，男，1991年4月4号出生，朝鲜族，住沈阳市和平区。上诉人沈阳市希伦豪尔健身会所（以下简称“希伦豪尔健身会所”）因与被上诉人沈阳德聚隆投资管理有限公司（以下简称“德聚隆公司”）、沈阳市沈河区双福龙健身馆（以下简称“双福龙健身馆”）、许博房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。希伦豪尔健身会所上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人德聚隆公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人德聚隆公司提供租赁的房屋不具备租赁条件，没有供暖，没有安装通道步行梯，存在安全隐患，造成的实际经营损失上诉人将另行诉讼，其原审诉讼请求法院不应当支持。二、被上诉人德聚隆公司合同期内违法封门，不允许上诉人拿走运动器材及物品，且租金计算方式错误。按照双方约定年租金80万元，上诉人装修加经营共计10个月，每个月租金为6.67万元，扣除已经支付的55.5万元，尚欠被上诉人德聚隆公司租金11.17万元，而非一审法院认定的383,333.33元。补充：一、原审法院直接认定首年剩余租赁费25万元所产生的违约金的计算起点是2016年1月1日，严重违背了双方之间的约定，属于严重的事实认定错误。二、因被上诉人多次违反合同约定，致使双方合同无法履行，最终导致合同解除，其过错应当归于被上诉人。《租赁合同》第四条第5款明确约定，租赁区域物业费及采暖费由被上诉人承担，但被上诉人无故违反合同约定，并未提供涉案房产的供暖，造成上诉人装修涉案房产时，地面结冰，无法正常进行装修施工，导致装修工期延误，直到2016年3月末涉案房产才完成装修，2016年4月1日才开业。为此，上诉人曾多次找被上诉人沟通，被上诉人答应顺延4个月的租金（即免除4个月的租金）。被上诉人从未向上诉人提供物业服务，涉案大厦只开放一个电梯且该电梯是人货混用，经常以维修之名无故暂停服务，严重影响了上诉人的正常经营，直到2016年11月1日，被上诉人不仅不提供供暖条件，还停水停电，上诉人根本无法经营，只能被迫关门停业。所以，我方认为双方之间合同的解除，其过错应当归于被上诉人。三、庭审后，被上诉人虽然提供了《供暖设备租赁合同》，但该份证据一审法院并未组织原、被告双方进行质证，属于严重程序违法，依法应当发回重审。2016年11月1日至合同解除即2016年11月29日之间，被上诉人不仅不提供供暖条件，还停水停电，上诉人根本无法经营，只能被迫关门停业。上诉人认为，在此期间所产生的租金，上诉人无需支付。2016年11月29日合同解除后，被上诉人一直霸占上诉人的健身器材等物品不予归还。根据诚实信用的原则，被上诉人的非法目的不应得到支持，故被上诉人无权向上诉人主张2016年11月29日合同解除后至2017年2月28日期间的租金。德聚隆公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。双福龙健身馆、许博经传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。德聚隆公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年10月29日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告租赁费38.4万元（租金计算至2017年2月28日，按照年租金80万元，已经支付55万元，80万元/12个月，从2016年1月1日开始计算一直到2017年2月28日，被告已经支付55万元，还欠25万元）；3、被告支付原告从2017年3月1日起至腾空房屋之日止的房屋租赁费；4、被告从2016年1月1日起按未支付金额的日万分之二支付原告违约金；5、被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：被告沈阳市沈河区双福龙健身馆为2013年1月31日成立的个人独资企业，投资人为被告许博。2015年10月29日，原告作为出租方（甲方），被告许博作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在沈阳市沈河区南乐郊路15号嘉宁大厦B座3-4层，建筑面积2200平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期为7年，自2016年1月1日至2022年12月30日，租赁价格为1-3年80万元/年，4-5年递增3%，6-7年在4-5年的租赁费基础上增加3%，租赁费为一年一付，下年租金提前一个月支付。乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的万分之二要求乙方支付滞纳金，逾期时间累计达到三个月的，甲方可以单方解除合同。原告在合同甲方处盖章，被告许博在乙方处签字，并加盖沈阳市沈河区双福龙健身馆公章。2015年11月，被告向原告支付了第一年的部分房屋租金55万元，原告将上述租赁房屋交付被告，被告开始装修并利用该房屋经营沈阳市希伦豪尔健身会所（性质为个人独资企业，投资人为被告柳毅，于2016年9月12日成立）。因被告未能支付第一年剩余房租，原告数次向被告发出催缴通知，要求被告支付剩余房租，但被告仍未支付，原告起诉至一审法院。在案件审理过程中，被告沈阳市希伦豪尔健身会所的投资人柳毅表示沈阳市希伦豪尔健身会所与沈阳市沈河区双福龙健身馆、许博系合作关系，被告沈阳市希伦豪尔健身会所虽然登记其为投资人，但实际包括柳毅、许博、孙彦稳、幺忠秀四个股东。2018年4月，原告将涉诉房屋另行出租，并表示仅要求被告支付截止至2017年2月28日的房屋租金及违约金。一审法院认为，原告与被告许博签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行，原告作为出租人已将涉诉房屋交付被告使用，被告应当依照租赁合同的约定向原告交付房屋租金，但被告未能依约履行，拖欠房屋租金，系违约行为，应承担违约责任。在租赁合同履行过程中，被告停止经营并将租赁房屋内设备取走，原告已将房屋另行出租，双方租赁合同已实际解除，被告应当支付原告其占有房屋期间的房屋租金，故原告诉请被告支付自2016年1月1日至2017年2月28日期间的房屋租金，一审法院予以支持，被告已经支付原告部分租金，尚欠租金数额为383,333.33元（80万元÷12个月×14个月-55万元）。关于原告主张的违约金问题。根据合同约定，年租金为80万元，一年一付，被告应当提前一个月支付下年租金，延期支付应按未支付金额的万分之二向原告支付违约金，故被告应在2015年12月1日前支付原告2016年的房租80万元，但被告仅支付了55万元，故原告主张被告按拖欠租金数额25万元自2016年1月1日按上述标准支付违约金，予以支持。被告应自2016年12月1日前向原告支付2017年的租金，但被告一直未能支付，故其应自2016年12月1日起按拖欠金额133,333.33元向原告支付违约金。关于承担责任的主体问题。被告许博作为合同乙方签订合同，被告沈阳市沈河区双福龙健身馆在合同上盖章，被告沈阳市希伦豪尔健身会所作为租赁房屋的实际使用人，应当共同向原告支付拖欠的房屋租金及违约金，原告诉请三被告共同承担责任，予以支持。被告沈阳市希伦豪尔健身会所辩称曾支付原告5000元租金，但未能提供相应的证据，且原告亦予以否认，对此，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告沈阳市沈河区双福龙健身馆、许博、沈阳市希伦豪尔健身会所于本判决发生法律效力后10日内支付原告沈阳德聚隆投资管理有限公司自2016年1月1日至2017年2月28日拖欠的房屋租金383,333.33元；二、被告沈阳市沈河区双福龙健身馆、许博、沈阳市希伦豪尔健身会所于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳德聚隆投资管理有限公司租金250,000元的违约金，自2016年1月1日至实际付清之日止，按日万分之二计算；三、被告沈阳市沈河区双福龙健身馆、许博、沈阳市希伦豪尔健身会所于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳德聚隆投资管理有限公司租金133,333.33元的违约金，自2016年12月1日至实际付清之日止，按日万分之二计算；四、驳回原告沈阳德聚隆投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7060元，保全费2440元，由被告沈阳市沈河区双福龙健身馆、许博、沈阳市希伦豪尔健身会所负担，公告费800元，由被告沈阳市沈河区双福龙健身馆、许博负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人希伦豪尔健身会所提供了《房屋租赁合同》、装修合同、装修材料购买票据、照片、《民事起诉状》、《法庭审理笔录（第一次）》、健身器械买卖合同及付款凭证以及证人证言证明其上诉主张。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，记录在卷，予以佐证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被上诉人许博与被上诉人德聚隆公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效。被上诉人双福龙健身馆在合同上盖章确认，上诉人希伦豪尔健身会所在涉诉租赁房屋实际经营使用，亦应受合同约束，承担相应的权利义务。上诉人占有使用了涉诉租赁房屋，即应按租赁合同约定按时交付租金，逾期交付租金应按租赁合同约定承担违约责任，即按约给付违约金。关于上诉人提出一审法院认定其尚欠租金错误，且没有查清装修完毕的具体时间，从而认定违约金的计算起点也存在错误的问题。因租赁双方签订租赁合同的时间为2015年10月29日，在签订合同后，德聚隆公司就将租赁房屋交付给承租方使用，一审法院在租赁双方就装修完毕时间及装修期间是否免予交纳租金等事宜存在争议的情况下，以合同约定的租赁起始时间2016年1月1日认定为租金给付的起算时间，业已考虑到给予承租人必要的装修准备时间，上诉人以未能完成装修拒绝给付部分租金及违约金的主张，不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人德聚隆公司提供的租赁房屋不具备租赁条件，没有供暖，没有安全通道步行梯，存在安全隐患，造成其实际经营损失，因被上诉人多次违反合同约定，致使双方合同无法履行，最终导致合同解除，过错应当归于被上诉人的主张。一方面，上诉人承租使用涉诉房屋前，应对租赁物即涉诉房屋的整体基础情况进行必要的考察了解，上诉人提供的现有证据无法证明被上诉人在签订合同过程中存在隐瞒或欺诈的情形，且上诉人实际占有使用了涉诉房屋，在此情况下，上诉人应向被上诉人交纳占有使用期间的租金；另一方面，希伦豪尔健身会所作为原审被告并未在一审中提出反诉，对于其主张的因被上诉人德聚隆公司的过错造成其经营损失的问题，可在证据充分时另行主张。至于上诉人提出一审中存在未对被上诉人提供的《供暖设备租赁合同》组织质证的程序性问题，本案应发回重审的主张，因该份合同属于一审庭后法院补充核实内容，且经本院二审进一步调查、质证，该情形并不足以对一审判决结果产生实质性影响，故对上诉人的该项主张，本院亦不予支持。综上所述，希伦豪尔健身会所的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7060元，由上诉人沈阳市希伦豪尔健身会所负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一九年十二月二十八日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。