河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2340号原告：冯保元，男，1966年2月6日出生，汉族，住址保定市清苑区。委托诉讼代理人：王辉，河北辅仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人：刘莉霞：公司执行董事。委托诉讼代理人：李庆波，公司副总经理。委托诉讼代理人：马季，公司员工。原告冯保元与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭,于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告冯保元委托诉讼代理人王辉、王艳芬，被告喜谦公司委托诉讼代理人李庆波、马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯保元向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方的《预定商业房协议书》合法有效。2、依法确认原告对位于清苑区公园风景城小区323-91号房屋享有所有权。3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告有借款业务往来，因被告资金紧张，到期未能偿还全部借款本息。2019年6月16日，被告提出用其公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅323-91号房屋予以折抵借款本息，并签订《以房抵顶借款协议》，但被告至今为止未对该房屋办理产权登记手续。原告诉至法院。被告喜谦公司辩称，认可向原告借款的事实，认可用公园风景城小区房屋抵顶所欠借款的事实。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告身份证复印件一份、被告营业执照副本一份。证明：原、被告主体资格。2、《借据》两份、《借款担保抵押合同》两份、中国建设银行交易明细一份、中国农业银行交易明细一份。证明：2017年3月25日，冯明哲与被告喜谦公司签订《借据》,建立了借款合同关系。约定原告向被告河北喜谦房地产开发有限公司出借300万元，借款期限一年。合同签订当日，冯明哲通过菅秀芬的个人账户,将借款本金300万元转入了原告指定的刑缇的银行账户，履行了发放借款的义务。借款到期后，被告未能偿还借款本息，双方约定展期，于是重新出具了《借据》，借款期限自2018年3月25日至2018年11月25日，其他约定不变。2017年4月14日，冯明哲与被告喜谦公司签署《借据》,建立了借款合同关系。约定原告向被告河北喜谦房地产开发有限公司出借200万元，借款期限自2017年4月14日至2018年7月12日。合同签订当日，冯明哲通过张俊棉的个人账户,将借款本金200万元转入了原告指定的刘少光的银行账户，履行了发放借款的义务。借款到期后，被告未能偿还借款本息，双方约定展期，于是重新出具了《借据》，借款期限自2018年7月13日至2018年10月13日，其他约定不变。3、《以房抵顶借款协议》一份、冯明哲身份证复印件一份、清苑区北大冉村委会出具的亲属关系证明、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张。证明：2019年6月16日，因被告喜谦房公司无法偿还冯明哲到期借款本息6214175元，经双方协商一致，被告以其所有的323-91号商铺（面积为288.87平方米，合同价款为5488530元）予以抵顶部分借款本息。欠款本息转为已付购房款，用于支付冯明哲的父亲冯保元购买323-91号商铺的价款，自此原告冯保元与被告建立了商品房买卖合同关系。4、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：被告抵顶房屋的合法性。5、被告河北喜谦房地产开发有限公司出具的《入住签单》一张。证明：被告已经向原告交付了房屋，原告自2019年6月18日开始已实际占有了房屋，但被告始终没有为原告办理该房屋的产权登记手续。被告喜谦公司发表质证意见：对原告提交的证据均无异议，借款合同系原告与被告签订的，购房款系被告开具的收据，交房手续也是与各购房户共同办理的。经庭审审核、质证，对原告提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告无异议，予以采信。对原告提交的《借据》两份、《借款担保抵押合同》两份、中国建设银行交易明细一份、中国农业银行交易明细一份、《以房抵顶借款协议》一份、冯明哲身份证复印件一份、清苑区北大冉村委会出具的亲属关系证明、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张、被告河北喜谦房地产开发有限公司出具的《入住签单》一张，被告无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：冯明哲系原告冯保元儿子。2017年3月25日，冯明哲与被告喜谦公司签订《借据》,建立了借款合同关系。约定原告向被告河北喜谦房地产开发有限公司出借300万元，借款期限一年。合同签订当日，冯明哲通过菅秀芬的个人账户,将借款本金300万元转入了原告指定的刑缇的银行账户，履行了发放借款的义务。借款到期后，被告未能偿还借款本息，双方约定展期，于是重新出具了《借据》，借款期限自2018年3月25日至2018年11月25日。2017年4月14日，冯明哲与被告喜谦公司签署《借据》,建立了借款合同关系。约定原告向被告河北喜谦房地产开发有限公司出借200万元，借款期限自2017年4月14日至2018年7月12日。合同签订当日，冯明哲通过张俊棉的个人账户,将借款本金200万元转入了原告指定的刘少光的银行账户，履行了发放借款的义务。借款到期后，被告未能偿还借款本息，双方约定展期，于是重新出具了《借据》，借款期限自2018年7月13日至2018年10月13日。原告通过中国农业银行账户将借款200万、通过中国建设银行账户将借款300万转账给被告喜谦公司。2019年6月16日，原告与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》，将被告所欠冯明哲的借款用于支付冯明哲的父亲本案原告冯保元购买323-91号商铺的价款，自此原告冯保元与被告建立了商品房买卖合同关系。《以房抵顶借款协议》主要内容为，“甲方喜谦公司乙方冯保元。1、截止至2019年6月16日，甲方尚欠乙方借款本金及利息6214175元。2、甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅/门脸予以抵顶，本次抵顶部分本金为6214175元。3、本次抵顶的房源为保定市清苑区公园风景城小区323-91号房屋。”冯保元遂以与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，并办理了抵顶房产的交付手续。公园风景城小区323-91号房屋建筑面积为288.87平方米，单价为每平方米19000元，总房款5488530元。原告自2019年6月18日开始已实际占有了房屋，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，双方对此均无异议。本院认为，在原告与被告签订房屋认购合同之前，冯保元儿子冯明哲与被告喜谦公司之间确实存在民间借贷关系。借款的履行期限已届满，被告喜谦公司为了履行还款义务，与冯明哲协商后，将公园风景城小区323-91号房屋抵顶给原告冯保元。原告与被告签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告冯保元与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城小区323-91号房屋，建筑面积288.87平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米19000元，总房款为5488530元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定商业房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区323-91号房屋应归原告冯保元所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2019年6月18日将位于公园风景城小区323-91号房屋交付于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告冯保元与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、公园风景城小区323-91号房屋归原告冯保元所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城小区323-91号房屋产权登记手续。案件受理费80元由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  沈丽梅审判员  许继革审判员  石冲屹二〇一九年十二月二十九日书记员  高海燕