山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10492号上诉人（原审原告）：济南云盾电子商务有限公司，住所地济南市。法定代表人：叶传法，总经理。委托诉讼代理人：刘欣，山东元邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马建伟，男，1977年8月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：祝春旺，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘双梅，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。上诉人济南云盾电子商务有限公司（以下简称云盾公司）与被上诉人马建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云盾公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2019)鲁0191民初2690号民事判决；2.请求二审法院依法支持云盾公司的全部诉讼请求或发回重审；3.本案诉讼费、上诉费由马建伟承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，云盾公司向马建伟支付款项的性质确系为订金，并非租金。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”马建伟虽主张双方就房屋租赁事宜达成了口头合同，但未提交证据证明双方就租赁期限、租金及支付期限和方式等房屋租赁事宜的主要条款达成合意，故马建伟的主张不能成立。其次，虽云盾公司向马建伟转款时备注为房租，但其目的系为了保证马建伟不与第三人签订租赁协议，其性质应为订金。最后，判断合同是否成立、生效，应当综合考量双方协商的全部过程，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案涉案房产系大型仓库，并非普通民用房屋。云盾公司作为合法成立的有限责任公司，若仅通过口头约定便与马建伟达成租赁协议显然是不符合法律法规及常理的。综上所述，云盾公司与马建伟未就房屋租赁事宜达成口头协议，云盾公司支付款项的性质应为订金。二、一审法院事实认定不清，马建伟未实际交付涉案房屋，应当返还云盾公司支付的款项。在一审过程中，马建伟主张云盾公司实际占用涉案房屋一个月左右。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”马建伟无证据证明云盾公司实际占用涉案房屋或实际占用的期限，故其主张收取云盾公司款项作为租金是没有事实和法律依据的。同时，云盾公司与马建伟未就房屋租金及支付期限、方式达成合意，纵使云盾公司占用了涉案房屋，但租金收取的标准未有明确约定。而一审法院在未调查相关事实的情况，即认定云盾公司支付的款项为一个月租金，明显系事实认定不清。综上所述，马建伟未实际交付涉案房屋，应当返还云盾公司支付的款项。三、一审法院法律适用错误，马建伟恶意隐瞒涉案房屋的基本情况，导致双方未能订立房屋租赁合同，应当赔偿云盾公司因此造成的经济损失。第一，云盾公司与马建伟在商定租赁事宜的过程中，马建伟告知云盾公司涉案房屋面积约为3500平方米，云盾公司要求进行实际测量。但马建伟坚持需支付订金后才向云盾公司交付钥匙，故云盾公司只得支付其订金。但云盾公司实际测量后，发现涉案房屋实际面积仅为2600平方米左右，存在严重偏差。在一审法院组织诉前调解的过程中，马建伟亦认可涉案房屋实际面积与其向云盾公司口述面积不符。而云盾公司欲租赁涉案房屋的目的系用于仓库存储，房屋面积系主要考核的标准。但马建伟恶意隐瞒涉案房屋的主要情况，系双方未订立合同的主要原因之一。第二，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，纵使云盾公司与马建伟订立租赁合同，亦系无效合同。第三，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”马建伟故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致双方未订立租赁合同，故应当赔偿云盾公司的全部损失。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误。马建伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。云盾公司向一审法院提出诉讼请求：1.马建伟返还云盾公司订金50000元；2.马建伟向云盾公司赔偿经济损失暂计2500元（剩余损失以50000元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由马建伟承担。一审法院认定的事实：2017年11月初，云盾公司经人介绍认识马建伟，欲租赁马建伟的仓库。2017年11月20日，云盾公司索要了马建伟的银行账号，并于2017年11月22日转账支付马建伟5万元，其银行转账记录中载明的用途为：房租。云盾公司曾于2018年8月21日以马建伟为被告诉至法院，要求马建伟返还不当得利50000元及利息，起诉状事实与理由部分载明：2017年12月5日，原告（云盾公司）向被告（马建伟）发出退还50000元订金的告知书，马建伟拒收。后云盾公司撤诉。诉讼过程中，云盾公司主张支付马建伟的5万元系订金，双方并未签订书面合同，因马建伟的仓库系违章建筑，存在随时被拆除的风险，马建伟存在缔约过失，要求马建伟返还该5万元并赔偿经济损失。马建伟不予认可，认为双方已达成口头租赁合同，该5万元系租赁费，云盾公司单方违约终止合同，该5万元不应退还。马建伟主张与云盾公司达成口头约定后，已将涉案房屋钥匙交付云盾公司，并由云盾公司打扫、整理，云盾公司实际占用其仓库1个月左右，涉案房屋现已另行出租他人使用。云盾公司认可接收过涉案房屋钥匙，但主张并未实际占有、使用过涉案房屋，也未影响马建伟使用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，云盾公司主张支付马建伟的5万元系订金，但云盾公司提交的银行转账记录载明的用途为“房租”，且云盾公司认可已经收到涉案房屋的钥匙，故对云盾公司该主张，一审法院不予采信。云盾公司主张马建伟的仓库系违章建筑，存在随时被拆除的风险，马建伟存在缔约过失，未提交充分证据予以证实，且马建伟不予认可，一审法院不予采信。故对云盾公司要求马建伟返还订金50000元及赔偿经济损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回云盾公司的诉讼请求。案件受理费1113元，减半收取计556.5元，由云盾公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，云盾公司提供的银行转账记录载明涉案款项的用途为“房租”，且已接收到涉案房屋钥匙，实际控制涉案房屋近一个月，一审法院认定该款项为租金并无不当。云盾公司不符，也无其他证据相印证，本院对其上诉主张不予支持。综上，上诉主张涉案款项为订金而非租金，与其转账记录载明的款项用途本案中，一审法院所判事实清楚、证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1113元，由济南云盾电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十二月十三日书记员  韩 笑