北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初23758号原告赵宇昆，男，1984年6月7日出生，汉族，北京市顺义区居民。委托代理人赵宇辉（赵宇昆之姐），1980年6月9日出生，汉族，北京市顺义区村民。被告郭某，女，1958年8月7日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。被告冯某2，男，1988年11月28日出生，回族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。原告赵宇昆与被告郭某、冯某2排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵宇昆及其委托代理人赵宇辉，被告郭某、冯某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵宇昆向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即将北京市顺义区×地区×小区×号楼×单元×房屋腾退给原告2.判令二被告给付原告自2018年11月20日起至实际腾退之日止，按照月2500元给付原告房屋使用费。事实及理由：二被告系母子关系。二被告现居住的北京市顺义区×地区×小区×号楼×单元×系原告购买的房屋。因原告需要使用该房屋，通知二被告将该房屋腾退给原告，但被告拒不腾退。为维护原告合法权益，现诉诸法院，请依法裁判。被告郭某、冯某2共同辩称：2009年冬天，被告入住涉诉房屋。因为×一中扩建，被告宅基地被拆迁，但没有给被告拆迁补偿款，被告找过×政府及××村委会，×村委会的将涉诉房屋的钥匙给被告，让被告一直进行居住，说是将涉诉房屋抵给被告，但是没有相应的手续。当时×村委会的村主任是冯某1，同时也是×房地产开发有限公司的法定代表人。原告购买房屋并未提前到涉诉房屋内查看。被告已经居住了将近十年，若是开发商出卖涉诉房屋，应该提前告知我方。经审理查明：根据北京市规划和国土资源管理委员会2019年1月17日所颁发的《中华人民共和国不动产权证书》，顺义区××小区20号楼1层四单元102室（以下简称：涉诉房屋）权利人为赵宇昆，共有情况为单独所有，房屋建筑面积84.21平方米。根据赵宇昆提交的《商品房买卖合同》，上载1996年4月1日北京×宏达房地产开发中心（以下简称：宏达房地产中心）、北京×房地产开发有限责任公司（以下简称：×房地产公司）与赵宇昆签订合同，约定宏达房地产中心、×房地产公司以102730的价格将涉诉房屋出售予赵宇昆。宏达房地产中心2018年11月14日出具的《北京增值税普通发票》显示，该中心分两笔收取房款102730元。宏达房地产公司2018年11月10日收据显示，该中心另收取买房过户费50000元、开发票手续费10273元、合同工本费、阅卷费300元。赵宇昆自述，2018年11月，赵宇昆以100万元的价格自案外人杨某1处购买涉诉房屋，杨某1未办理房屋产权登记；杨某1将购房收据原件交还给开发商后，开发商为赵宇昆更换了收据；赵宇昆随后交纳契约等费用，并办理了不动产权证书。赵宇昆另提交上载日期为2018年11月1日的《契约》，上载：买方赵玉辉代赵宇昆在2018年11月10日前付全款人民币壹佰万元整给杨某1，卖方杨某1配合买方赵玉辉办理此房一切买卖交接事宜，物业交接、开发商办理转让手续的一切签字事宜，杨某1无条件把户口从此房迁出，此房只有原合同原发票，办理房产费用和物业费由买房人承担。另上载日期为2018年11月10日的《补充协议》约定：今赵宇昆购买杨某1位于顺义区×室房屋，房款共计人民币壹佰万元整，在2018年11月10日赵宇昆付给杨某1房款玖拾伍万元整。待杨某1户口迁出此房时，赵宇昆把剩余房款人民币伍万元转账给杨某1。由于此房有人居住，杨某1协助赵宇昆清除此人，清除完为止。2018年11月10日中国农业银行客户回执显示，赵宇昆向杨某1转账95万元。2019年1月16日税收完税证明显示，涉诉房屋契税金额为978.38元。冯某1出庭作证，其表示：1.郭某是其嫂子，冯某2是其侄子，与赵宇昆没有亲属关系。2.涉诉房屋是杨某1的房屋，因为郭某宅院内没有暖气，冯某1就给郭某找了涉诉房屋，物业费、暖气费都是冯某1交的，原来没有房租，从2014年开始杨某1开始要房租，房租也是冯某1所付，房租从每年一千元涨到五千元。后来杨某1表示涉诉房屋要卖，不租了。3.1995年，×一中占用了郭某原宅院，后来搬迁至新审批的宅基地，该新批宅基地，郭某仍在使用。冯某1找人帮忙装修新批的宅基地。4.2009年，冯某1担任×村的党支部书记兼村委会主任。当时有一段时间兼×村宏达房地产开发中心经理，担任的时间记不清了。5.针对本院询问其是否代表村委会表示过用涉诉楼房去折抵×一中占用郭某原宅院的问题，冯某1回答，曾经表示过让他们免费在涉诉楼房内住两年，另外还有一些×一中的拆迁户也免费住过两年楼房。6.郭某居住期间的物业费均是冯某1所交，但杨某1出卖涉诉房屋之后，就不清楚是谁交纳的物业费及供暖费了。7.针对赵宇昆询问，是否只是给住两年的问题，冯某1表示，记不清了，但当时的规则是让他们免费住两年，但肯定不是让他们永久居住。8.针对赵宇昆询问，杨某1是否告知你他要卖涉诉楼房的问题，冯某1表示，告知过，有两三年了；当时也告知让他们搬回自己家的宅院居住。9.针对冯某2询问卖房的过程是否参与的问题，冯某1表示，其没有参与，也不清楚房屋价格。10.针对冯某2询问楼房的钥匙是证人交给郭某一方，冯某1回答是其给的，防盗门、护栏是其付钱安装的，冰箱也是其购买的。赵宇昆认可冯某1的证言，郭某、冯某2不认可证人证言。郭某、冯某2提供收据一张，以证明2011年物业费系由郭某、冯某2交纳。赵宇昆对此予以认可。郭某、冯某2自述其于2018年11月得知赵宇昆购买涉诉房屋。此外，×一中拆迁占用其原有宅基地，政府又为其新审批了一块宅基地，原有宅基地369多平方米，新宅基地约650平方米。郭某、冯某2主张，涉诉房屋系抵给郭某、冯某2，但对此未提供证据予以佐证。双方共述，涉诉小区类似房屋出租价格为每月3500元左右。第二次庭审中，赵宇昆申请杨某1之子杨某2出庭作证。郭某、冯某2在第二次庭审中经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。杨某2到庭表示：2009年，冯某1给证人父亲杨某1打电话，说他大哥家的窗户暖气坏了，想借用杨某1房屋居住。2011年，杨某1要求郭某等人交一些租金和取暖费物业费，但是租金一直没有支付，物业费和暖气费由冯某1交纳。2018年，杨某1要求腾退房屋，但是郭某也没有腾退。2018年9月5日，冯某1、杨某1、杨某2一起去涉诉房屋，但是郭某没有开门，杨某1就给物业公司书写了说明，要求退房；后来物业公司找郭某，郭某也不搬走。杨某2不清楚买卖房屋具体细节，就知道卖了三四百万，卖完房子，杨某1便将户口迁走了。赵宇昆认可证人证言，另表示，买卖房屋时，杨某2跟着杨某1一起，但杨某2没有下车。上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、商品房买卖合同、不动产权证书、增值税普通发票、非税收入一般缴款书、收据、银行票据、税收完税证明、协议及补充协议、×物业管理中心证明、自不动产登记中心调取的材料等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，在第二次庭审中无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，赵宇昆已取得涉诉房屋的所有权。郭某、冯某2虽主张，涉诉房屋是因为原宅基地拆迁补偿所得，但因其原有宅基地拆迁，其已经取得了新的宅基地，该二人未提供证据佐证涉诉房屋已经抵给该二人。冯某1作为郭某、冯某2的近亲属，同时也是交付该房屋的经手人，其出庭证明，涉诉房屋系冯某1为郭某、冯某2一家所找，并作为近亲属支付了该房屋的部分物业费、供暖费及租金，两三年前已经告知郭某、冯某2，涉诉房屋需要出卖，现有情况下，郭某、冯某2已无权继续使用涉诉房屋。针对占有使用费一节，因郭某、冯某2占有使用涉诉房屋，应给付相应费用，本院参考赵宇昆签订房屋买卖合同的时间、取得不动产所有权证的时间、郭某、冯某2自认获知涉诉房屋出卖的时间酌定给付占有使用费的期限；根据涉诉小区类似房屋的出租价格，赵宇昆主张的标准并无不当，本院予以照准。依据《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭某、冯某2自行将北京市顺义区×地区×小区×号楼×单元×房屋腾退给原告赵宇昆，于本判决生效之日起十五日内履行；二、被告郭某、冯某2以每月二千五百元的标准给付原告赵宇昆涉诉房屋自二〇一九年二月一日至实际腾退之日期间占有使用费，于本判决生效之日起十五日内履行；三、驳回原告赵宇昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由被告郭某、冯某2负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇一九年十二月十九日书记员  张亚男书记员  韩 聪