江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再241号抗诉机关：江苏省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：梁永宁，男，1958年3月20日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张久龙，男，1956年9月23日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：南京天华百润投资发展有限责任公司，住所地江苏省南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。法定代表人：张康黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善军，江苏新高的律师事务所律师。申诉人梁永宁因与被申诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3361号民事判决，向检察机关申诉。江苏省人民检察院作出苏检民（行）监[2018]32000000307号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）苏民抗6号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察员文军、检察官助理张嫔清出庭履行职务。申诉人梁永宁及其委托诉讼代理人张久龙、被申诉人天华百润公司的委托诉讼代理人刘善军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律错误，理由如下：1.关于地下车库问题。根据梁永宁与天华百润公司签订的《商品房买卖契约》所附平面图，以及设计规划，天润城第一街区有一地下车库及地上停车位，因此天华百润公司未建地下车库的行为构成违约。虽然此后天华百润公司在临近街区补建，但是相邻街区的地下车库和本小区的地下车库还是有区别，势必给业主带来生活不便。即使在临近街区补建，天华百润公司也应承担相应的补偿责任，弥补业主的损失。法院以相关行政部门对此已经作出处理及进行补建为由，对梁永宁要求天华百润公司承担补偿责任的诉请不予支持，显属不当。2.关于防盗门问题。根据合同约定，天华百润公司应当安装优质防盗门，但其实际安装的为普通钢质门，据此可以认定天华百润公司的行为构成违约。根据双方签订的《商品房买卖契约》第七条第5款规定，天华百润公司应当采取补救措施。对于钢质进户门来说，要想使其达到优质防盗门的标准，所能采取的补救措施只能是更换，梁永宁的诉讼请求也是更换为优质防盗门。故原审法院以效率、成本、物之最大化利用及避免浪费为由，判决折价补偿适用法律错误。梁永宁称，同意检察机关抗诉意见，并称天华百润公司在第八街区补建车库与第一街区业主无关，且天华百润公司在原审中一直主张系由于地质原因等不可抗力因素导致不能建设第一街区地下车库，故对是否因为不可抗力导致不能建设地下车库的问题申请鉴定。此外，原审法院对于防盗门问题判决补偿600元超出法官自由裁量权限。请求撤销原审判决，再审改判。天华百润公司辩称，第一，地下车库属于小区公众设施，所涉权利纠纷应由小区业主委员会作为诉讼主体行使权利，梁永宁个人不是适格诉讼主体。天华百润公司经规划部门同意变更规划后已在第八街区补建地下车库，故公司不违约。况且，商品房买卖合同中也未约定天华百润公司应当为此承担什么责任。第二，原审判决根据优质防盗门和钢制进户门的差价酌定补偿梁永宁，解决方法合理可行。综上，检察机关抗诉意见及理由不能成立，原审判决应当予以维持。梁永宁向南京市浦口区人民法院起诉称，其于2005年3月向天华百润公司购买位于。当天华百润公司于2006年5月交付房屋时，其发现所购房屋存在重大问题。故提起诉讼，请求法院判决天华百润公司：1.按照规定要求对梁永宁房屋外墙墙体全面完整采取隔热保温措施；2.按照规定对房屋朝南向窗户设置遮阳设施；3.对房面防水层及保温层的材料按设计及承诺采取补救措施，使其达到约定的标准；4.按照合同约定，恢复天华百润公司私自更改的内墙及天花装修标准；5.退还多收的合同约定以外的面积6.588平方（不由梁永宁承担的公用分摊面积的共有部位）的房款15937.69元，并支付相应的赔偿金；6.交付符合合同约定的卫生洁具；7.安装防盗设施；8.更换三个不符合标准的防盗门（包括两个露台的门）；9.更换不符合国家规定的标准的跃层楼梯，退还因增楼梯面积而相应减少2平方面积房款；10.认定房屋在2007年10月12日之前房屋存在的外墙屋顶层漏水的迹象及墙面空鼓开裂未处理，室内及阳台地面起沙现象不符合房屋交付的标准条件；11.按合同交付第一街区地上停车位和地下停车场；12.按合同要求交付符合国家标准的安全合资品牌电梯；13.承担上述自2006年5月至实际履行之日违约金（按同期银行贷款利率计算，以总房款计算），判令天华百润公司承担本案诉讼费用。南京市浦口区人民法院一审查明：梁永宁（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年4月签订《商品房买卖契约》，约定梁永宁购买天华百润公司开发的坐落于南京市浦口区房屋，该房屋建筑面积为132.88平方米，单价2419.2元/平方米，房款合计321463.3元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2约定计入共有公用公摊面积的共有部分，1、分隔墙；2、外墙体一半；3、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。附件8约定保修范围及期限，附件9约定卫生洁具为1年。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，梁永宁按约付清了房款。天华百润公司给梁永宁安装的系钢质进户门。一审庭审中，天华百润公司陈述其提供的确实不是优质防盗门，并表示愿意给予相应补偿，梁永宁则坚持要求更换为优质防盗门。天润城第一街区未建地下车库。在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。梁永宁所购的房型是跃层，其房屋跃层通向露台的分户门为塑钢玻璃门。该房屋的一层通向跃层部位装有简易钢质楼梯。一审法院在审理涉及该街区的其它房屋案件中，相关业主申请进行了内墙面是否为白水泥的鉴定，南京东南建设工程安全有限公司对该类鉴定进行了退案。在退案说明中，该公司认为由于目前没有相关的检测方法及标准，因此该单位无法对内墙面是否为白水泥的内容进行鉴定。一审过程中，梁永宁申请对所购房屋保温层进行鉴定，有关鉴定部门认为，相关的技术标准均晚于该房屋的设计时间，现行检测方法不适用于该房屋，无法进行鉴定。梁永宁所购房屋中所使用的电梯为博林特电梯，电梯中所贴标签注明的厂家为沈阳博林特电梯有限公司江苏分公司，该公司系沈阳博林特电梯有限公司的分支机构，沈阳博林特电梯有限公司为中外合资经营企业。2006年5月20日，梁永宁领取单元门钥匙3把，进户门A、B锁钥匙各2把、6把，2006年梁永宁将其中的A钥匙交付于天华百润公司维修中心。2007年9月24日，梁永宁以所购房屋存有多处渗水、跃层楼梯为扶梯及地面开裂等质量问题向相关质检部门投诉。一审庭审中，梁永宁自认已于2008年4、5月间维修完毕，天华百润公司陈述已及时修复，但未能举证证实。一审法院认为，第一，梁永宁无证据证实天华百润公司在该房屋保温层、防水层的履行上存有瑕疵，故对梁永宁主张的补做保温层、防水层及外墙墙体全面完整采取隔热保温措施的诉讼请求，不予支持。第二，梁永宁要求安装遮阳措施的诉请，因未提供相关证据证实确需安装，不应得到支持。第三，梁永宁未举证证实其房屋内墙确有质量瑕疵，故对其主张的对其房屋重做内墙的装修诉请，亦不予支持。第四，建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；双方在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但梁永宁主张的多计入面积为6.588平方米，未能举证证实其计算依据；同时，梁永宁亦未能举证证实，上述共用部位的不一致致使梁永宁所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化、导致梁永宁所依据该合同应得到的利益受损，梁永宁要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。第五，双方虽在附件8中约定了卫生洁具保修期为1年，但双方并未约定卫生洁具具体范围，故对梁永宁主张的交付符合合同约定的卫生洁具诉请，不予支持。第六，因梁永宁并非居住于底层，双方在合同中并未约定安装，也无法律法规及相关的技术规范对住宅小区的非一层楼层安装防盗设施作出强制性规定，梁永宁主张的安装防盗设施的请求，缺乏依据，故不予支持。第七，如何处理进户门不符合合同约定的质量标准问题。天华百润公司安装的钢质进户门与合同约定不符，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方所签合同对该违约行为未作约定，天华百润公司应采取补救措施使其达到合同约定标准。但从效率、成本、物之最大化利用因素考虑，由天华百润公司赔偿梁永宁钢质进户门与优质防盗门之间的差价更为合理。至于钢质进户门与优质防盗门之间的差价，法院从平衡双方当事人利益的角度出发，并参照防盗门现有市场价，酌情认定为600元。双方所签契约中对通向露台的分户门并无约定，故梁永宁要求天华百润公司对分户门安装防盗门无事实依据，不予支持。第八，双方对跃层中楼梯的设置无明确约定，亦无相关的标准对跃层中楼梯如何设置作出强制性规定，梁永宁主张的更换不符合国家规定的标准的跃层楼梯诉请，既无法律依据，该请求也无法明确，故不予支持；另因梁永宁所购房屋内的跃层电梯，系满足于其对该房屋的使用，现梁永宁主张对安装该楼梯减少面积退还房款，无事实依据，故不予支持。第九，梁永宁于2007年9月24日以所购房屋存有多处渗水、跃层楼梯为扶梯及地面开裂等质量问题向相关质检部门投诉，庭审中，梁永宁自认已于2008年4、5月间维修完毕。第十，契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，酌定天华百润公司于本判决生效后六个月内将该车库交付使用。梁永宁要求天华百润公司在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第十一，天华百润公司所提供的电梯为中外合资经营企业所生产，该电梯应视为合资品牌，对梁永宁就此提出重新配置主张不予支持。第十二，梁永宁所主张的房屋延迟交付违约金的诉请，一审认为，梁永宁于2006年5月20日领取钥匙，在2007年9月24日以所购房屋存有多处渗水、跃层楼梯为扶梯及地面开裂等质量问题向相关质检部门投诉并向天华百润公司报修，庭审中，梁永宁自认已于2008年4、5月间维修完毕。在梁永宁维修期间内，因梁永宁无法居住使用该房屋所造成的损失，天华百润公司应承担赔偿责任，该损失参照同期同一地段的房屋租金计算为7200元。对于梁永宁主张的其余时段的违约金，因梁永宁未能举证所购房屋存有质量问题并向天华百润公司进行报修、天华百润公司未能及时维修给其造成损失，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、天华百润公司于判决生效后六个月内将天润城第八街区地下车库交付使用；二、天华百润公司于判决生效后七日内赔偿梁永宁600元；三、天华百润公司于判决生效后七日内给付梁永宁赔偿金7200元；四、驳回梁永宁其他诉讼请求。一审案件受理费130元，由天华百润公司负担。梁永宁、天华百润公司不服一审判决，均向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。江苏省南京市中级人民法院二审查明事实与一审判决认定事实基本一致。二审法院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于梁永宁要求天华百润公司补做外墙保温层的主张，因双方在合同中对此未作明确约定，法律法规对此未强制性规定，故梁永宁的该项主张依据不足。关于梁永宁要求天华百润公司设置遮阳设施的问题，因双方当事人在合同中对此未作约定，且案涉商品房系经验收合格交付使用，符合设计要求及国家标准，故梁永宁要求天华百润公司安装遮阳设施的理由不能成立。关于梁永宁要求天华百润公司退还多收取的房款的主张，因天华百润公司申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且梁永宁未提供充分证据证明共用部位的不一致致使梁永宁所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致梁永宁为此超额支付了购房款，故一审判决未予支持梁永宁该项诉请并无不当。关于梁永宁针对防盗门所提出的主张，根据双方合同约定，天华百润公司应为梁永宁安装优质防盗门，现天华百润公司安装的钢质进户门与合同约定不符，应承担违约责任。一审法院从效率、成本、物之最大化利用及避免社会物质财富浪费的角度综合考量，判由天华百润公司折价赔偿梁永宁600元并无不当。关于梁永宁要求天华百润公司按约定和规划要求补建地下车库问题，天华百润公司虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现梁永宁要求天华百润公司按规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。关于梁永宁要求天华百润公司安装合资品牌电梯的主张，天华百润公司所提供的证据能够证明天华百润公司安装的电梯为中外合资经营企业所生产，应当认定该电梯为合资品牌，故梁永宁要求天华百润公司安装合资品牌电梯的主张，依据不足，不予支持。关于梁永宁要求安装防盗设施、更换楼顶材料的主张，因双方合同对此未作明确约定，法律法规对此未强制性规定，故梁永宁的该项主张，无事实与法律依据，不予采纳。关于天华百润公司认为涉案房屋维修期间不存在损失的问题，因梁永宁所购买的房屋存在渗水、地面开裂等质量问题，梁永宁向有关部门投诉并要求天华百润公司报修，在此维修期间内致使梁永宁无法居住使用该房屋，一审法院参照同期同一地段的房屋租金酌定赔偿梁永宁7200元，并无不当。综上，梁永宁与天华百润公司的上诉事由均不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。二审法院作出（2013）宁民终字第3361号民事判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费260元，由梁永宁负担130元，由天华百润公司负担130元。本院再审查明，二审判决认定事实准确有据，现予确认。再审另查明，梁永宁（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年4月7日签订《商品房买卖契约》，双方当事人在《商品房买卖契约》附件10《补充协议》中特别约定：“乙方购房范围及房价中不含地上、地下车库及具有独立使用功能的附属设施设备”。再审还查明，天华百润公司开发建设的天润城第一街区原规划建设两个地下车库，但该公司仅建造其中之一并于2006年8月17日在南京市浦口区工程质量监督机构通过竣工验收备案，对本案所涉面积为4418平方米的地下车库虽领取了规划许可证但未予建造。2006年5月16日，南京市浦口区建设局向天华百润公司发出浦规验改（2006）1号《建设工程规划验收整改意见通知书》，要求该公司对未按规划建造地下车库等问题进行整改。2007年4月30日，南京市浦口区建设局向天华百润公司发出浦规审定（2007）47号《建设工程规划设计方案审定意见通知书》，告知经审查该公司申报的“天润城第八街区”项目的规划设计调整方案，原则同意规划总平面方案，且明确“本方案3号车库作为天润城第一街区补建车库”。2009年12月31日，南京市浦口区规划局在对包括3号地下车库及第八街区其他楼栋的建设工程规划进行验收后发放了《建设工程规划验收合格书》。2014年9月17日，建设单位天华百润公司对其在天润城第八街区紧邻第一街区处为第一街区补建的面积为5336平方米的3号地下车库组织了竣工验收，同年10月24日通过南京市浦口区建筑安装工程质量监督站工程竣工验收备案。上述事实有当事人原审业已提交的《商品房买卖契约》、南京市浦口区建设局、南京市浦口区规划局相关文件等证据证明。经双方当事人确认，本案再审争议焦点归纳为：1.天华百润公司除补建同等面积地下车库之外是否还应额外补偿梁永宁损失；2.原审判决以折价赔偿方式处置天华百润公司所安装房屋入户门品种与合同约定不符的违约问题是否适当。关于焦点一。本院认为，鉴于天华百润公司已为天润城第一街区有效补建地下车库，且双方当事人在《商品房买卖契约》中就地下车库权属问题已作明确约定，故天华百润公司在本案所涉纠纷中对梁永宁无需承担额外补偿损失的法律责任。具体理由为：1.天华百润公司补建车库行为系对其未建第一街区相关地下车库问题的有效补救。天华百润公司未按照《商品房买卖契约》所附总平面图所示规划建设内容在第一街区建造相应地下车库，该公司应当采取有效补救措施。原审及本院再审查明事实表明，天华百润公司根据相关行政主管部门为此所作整改要求和处理意见，已在紧邻第一街区的第八街区建造了同等面积的3号地下车库作为第一街区的补建车库，且已通过行政主管部门的工程规划验收和工程竣工验收备案。鉴于补建车库系经行政主管部门规划批准而建且已通过规划和竣工验收，已满足为第一街区建设配套车库的规划目的和承担原未建地下车库的使用功能，故天华百润公司采取的补建地下车库的补救措施有效。原审法院判令天华百润公司于规定时限内将补建车库交付第一街区使用，而未支持梁永宁要求在第一街区再建地下车库的诉请，具有事实和法律依据。2.梁永宁基于《商品房买卖契约》相关约定对第一街区地下车库并不享有所有权或专属使用权利。虽然《商品房买卖契约》所附总平面图中有地下车库标识，显示地下车库系建筑区划配套设施，但根据《商品房买卖契约》附件10中“乙方购房范围及房价中不含地上、地下车库及具有独立使用功能的附属设施设备”的约定，梁永宁作为案涉房屋购买人，对于第一街区地下车库的全部或部分并不享有所有权或专属使用权。其无权基于《商品房买卖契约》而主张因使用不便等因素要求天华百润公司赔偿其损失。3.检察机关相关抗诉意见超出梁永宁原审诉讼请求范围。梁永宁一审诉请法院判令天华百润公司“按合同交付第一街区地上停车位和地下停车场，承担上述自2006年5月至实际履行之日违约金（按同期银行贷款利率计算，以总房款计算）”，其诉求内容是要求天华百润公司在第一街区建设地下车库，并承担建设竣工之前的延期履行违约金。而检察机关抗诉认为天华百润公司在邻街区补建车库的补救措施不足以弥补损失，天华百润公司对此还应承担赔偿责任的抗诉意见超出了梁永宁原审诉请范围。再审中，梁永宁对天华百润公司是否系因不可抗力导致不能建设第一街区地下车库的问题申请鉴定。鉴于天华百润公司补建车库已满足为第一街区建设配套车库的规划目的和承担原未建地下车库的使用功能，该补救措施有效，且原审法院也已判决驳回梁永宁要求在第一街区再建地下车库的诉请，本院在再审过程中对天华百润公司未在第一街区建设相关地下车库的原因进行鉴定已无必要，故对梁永宁的鉴定申请，本院不予准许。关于焦点二。本院认为，根据双方所签《商品房买卖契约》的相关约定，天华百润公司应为梁永宁安装优质防盗门为进户门，其实际安装的钢质进户门与合同约定不符，其行为构成违约，应当承担违约责任。鉴于实际安装的钢质入户门能够满足房屋使用需要，原审法院从效率、成本、物之最大化利用及避免社会物质财富浪费的角度综合考量，判由天华百润公司赔偿梁永宁钢质进户门与优质防盗门之间的差价更为合理，判决结果基本正确。况且，梁永宁在本案再审庭审中述称其早已自行更换了房屋入户门，本院再判决由天华百润公司更换入户门已无必要。综上所述，申诉人梁永宁的再审请求缺乏事实和法律依据，不能成立。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3361号民事判决。本判决为终审判决。审判长  俞旭明审判员  刘 刚审判员  傅志成二〇一九年十二月三十一日书记员  江 静