福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9439号 上诉人（原审原告）：福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社，住所地福建省福州市台江区红星路6号。 法定代表人：翁炳雄，主任。 委托诉讼代理人：何伟杰，福建合众天成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州鼎鸿贸易有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路15号（原连江北路与化工路交叉处）东二环泰禾城市广场（一期）6#楼13层23办公。 法定代表人：杨榕标，总经理。 委托诉讼代理人：林天敏，福建凯旭律师事务所律师。 原审第三人：福州市宏洋企业总公司，住所地福建省福州市台江红星路6号。 法定代表人：翁炳雄，总经理。 委托诉讼代理人：何伟杰，福建合众天成律师事务所律师。 上诉人福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社（以下简称红星经合社）因与被上诉人福州鼎鸿贸易有限公司（以下简称鼎鸿公司）、原审第三人福州市宏洋企业总公司（以下简称宏洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019)闽0103民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 红星经合社上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持红星经合社的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费用由鼎鸿公司负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、红星经合社在一审时提交的证据足以证明红星经合社起诉时，鼎鸿公司欠付红星经合社诉争《宏洋大楼租赁合同》项下六个月的租金49500元，鼎鸿公司的行为已构成违约。1.2014年7月28日和2016年7月26日，红星经合社和鼎鸿公司就讼争房屋分别签订了租赁合同。根据红星经合社提交的存款明细表等证据，可以看出在本案讼争合同签订之前，鼎鸿公司在履行租赁合同过程中尚欠红星经合社六个月的租金49500元。2.鼎鸿公司于2018年12月、2019年3月转账的款项，应按债务到期的先后顺序抵充2016年7月26日租赁合同项下的欠付租金。3.鼎鸿公司收到《催款停电通知书》以及租金发票后，对于列明的欠交租金月份、金额等内容和发票中记载的计租月份、租金数额等内容从未有过异议。4.一审判决由于对证据的错误采信且适用法律错误，认定鼎鸿公司不存在违约行为明显错误。二、因鼎鸿公司的违约行为，红星经合社要求解除与鼎鸿公司之间的租赁关系、要求鼎鸿公司承担相应的违约责任等诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。1.因鼎鸿公司欠付租金，红星经合社通过向鼎鸿公司发出《催款停电通知书》，通知鼎鸿公司结清欠付的租金66000元，但鼎鸿公司只转账支付部分租金24750元，至红星经合社起诉前，鼎鸿公司尚欠红星经合社讼争租赁合同项下六个月的到期租金49500元。2.根据讼争租赁合同约定，鼎鸿公司拖欠租金达两个月并经红星经合社书面催收后仍不按要求及时补交拖欠的租金，红星经合社有权解除租赁合同。 鼎鸿公司辩称，鼎鸿公司严格依照讼争租赁合同的约定，全面履行合同义务，不存在违约，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宏洋公司述称，同意红星经合社的上诉意见。 红星经合社向一审法院起诉请求：1.判令解除红星经合社与鼎鸿公司于2018年7月30日签订的《宏洋大楼租赁合同》；2.判令鼎鸿公司于合同解除之日起一周内将讼争房屋即坐落于福州市台江区排尾路328号宏洋大楼第三层8轴至10轴中1/A轴至C轴的楼房腾空并交还红星经合社，逾期不腾空的，视为自愿放弃房屋内的装修物、遗留物；3.判令鼎鸿公司向红星经合社支付2018年11月起至红星经合社起诉时欠付的租金49500元及相应利息损失（利息以欠付的租金49500元为基数，按人民银行同期同类贷款利率，从红星经合社起诉之日起计算至款项付清之日止），其后的租金按合同约定的每月8250元标准支付至租赁合同解除之日止；4.判令鼎鸿公司向红星经合社支付租赁合同解除之日起至实际腾空房屋交还红星经合社之日止按月租金8250元标准计算的占有使用费；5.判令鼎鸿公司向红星经合社支付欠付租金的违约金24750元，该违约金以鼎鸿公司交纳的履约保证金抵扣，即鼎鸿公司向红星经合社交纳的履约保证金24750元不予退还，归红星经合社所有；6.本案诉讼费用由鼎鸿公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月30日，红星经合社（甲方、出租方）与鼎鸿公司（乙方、承租方）签订了一份《宏洋大楼租赁合同》，约定：1.甲方将座落在福州市台江区排尾路328号宏洋大楼第三层8轴至10轴中1／Ａ轴至Ｃ轴的楼房（以下简称讼争房屋），建筑面积150㎡（含公摊）出租给乙方使用；2.租期三年，自2018年8月1日至2021年7月31日止；3.前两年月租金为8250元，第三年月租金按上一年月租金基础上递增10%收取，即自2020年8月1日至2021年7月31日止，月租金为9075元。租金按月结算，乙方必须在每月的5日前（遇节假日顺延）向甲方交清当月租金。甲方给予乙方一个月装修期，装修期间免收租金，租金从2018年9月1日开始收取；4.乙方在竞价结果公告发布结束之日起五个工作日内将租赁履约保证金24750元汇入甲方指定账户，双方并签订租赁合同，租赁期满时，若无其它合同纠纷，租赁保证金应在一周内如数归还乙方；5.乙方租用甲方楼房作为办公使用；6.乙方拖欠租金达二个月并经甲方书面催收后仍不按其要求及时补交拖欠的租金的，视为乙方根本违约，甲方有权依照《合同法》规定提前解除本租赁合同。而且乙方应自甲方解除合同通知之日起一周内搬迁完毕。否则，遗留在租赁房屋内的一切物品视为放弃物，甲方有权任意处置并强行收回租赁房屋，由此造成的一切损失由乙方自行承担。乙方拖欠租金的违约责任为保证金同等数额的违约金（即甲方可没收保证金作为乙方应承担的违约金）。红星经合社在该合同中提供了收取款项的指定账户。该合同还就其他事项进行了约定。红星经合社、鼎鸿公司分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处加盖了公章及负责人私章。2018年12月12日、2018年12月17日、2019年3月22日、2019年5月11日、2019年6月11日，鼎鸿公司分别向红星经合社在《宏洋大楼租赁合同》中提供的指定账户转账16500元、24750元、24750元、8250元、8250元，合计82500元。另查明，福州市台江区排尾路328号（宏洋大楼）的房屋所有权人为宏洋公司（榕房权证Ｔ字第××号）。 一审法院认为，红星经合社与鼎鸿公司于2018年7月30日签订的《宏洋大楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按照约定全面履行自己的义务。现红星经合社以鼎鸿公司逾期支付该合同项下的租金为由要求解除该合同、鼎鸿公司搬离讼争房屋并向红星经合社支付自2018年11月起至本案起诉之日2019年4月18日的租金。现鼎鸿公司已举证证明其在该合同履行期间已按约定的前两年月租金标准8250元陆续向红星经合社支付了2018年9-12月、2019年1-4月的租金，不存在红星经合社主张的违约行为。红星经合社并未提交证据证明鼎鸿公司尚欠双方此前签订的《宏洋大楼租赁合同》项下的租金，以及鼎鸿公司同意以2018年12月12日之后支付的租金清偿此前尚欠的租金，故对于红星经合社的上述主张，一审法院不予采纳。红星经合社的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。第三人宏洋公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决：驳回福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社的诉讼请求。案件受理费1656元，由福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，红星经合社与鼎鸿公司于2018年7月30日签订的《宏洋大楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。红星经合社系以鼎鸿公司自2018年11月起拖欠租金为由要求解除讼争租赁合同、鼎鸿公司返还讼争房屋等；但一审诉讼中，鼎鸿公司已提交了转账记录等证据以证明其按合同约定向红星经合社支付了2018年9月-2019年6月的租金82500元。红星经合社主张鼎鸿公司2018年12月-2019年3月支付的款项系用于支付双方2016年7月26日签订的租赁合同项下其所拖欠的租金，但双方于2016年7月26日签订的《宏洋大楼租赁合同》至2018年7月31日租赁期限已届满，双方已经重新签订了租赁合同并在履行中；现红星经合社未能提交充分证据证实鼎鸿公司尚拖欠2016年7月26日的《宏洋大楼租赁合同》项下的租金，或是双方确认鼎鸿公司2018年12月12日之后支付的租金系清偿此前尚欠的租金，红星经合社应承担举证不利的法律后果。因此，一审法院对红星经合社的主张不予采纳，并驳回其诉讼请求符合规定。 综上所述，红星经合社的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1656元，由福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇一九年十二月十六日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰