济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初7602号原告（反诉被告）：马平，男，1980年3月，汉族，住山东省章丘市。委托诉讼代理人：王荣泉，山东京堂木律师事务所律师。被告（反诉原告）：李盛丽，女，1952年6月，汉族，住山东省济南市。被告（反诉原告）：张栋，男，1951年10月，汉族，住山东省济南市。第三人：张珺，女，1980年5月，汉族，住山东省济南市。李盛丽、张栋、张珺共同委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。第三人：济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：贺建新，总经理。委托诉讼代理人：都鹏飞，男，系该公司工作人员。原告（反诉被告）马平与被告（反诉原告）李盛丽、张栋、第三人张珺、济南市历下区国有资产运营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马平及其委托诉讼代理人王荣泉、被告（反诉原告）李盛丽、第三人张珺及李盛丽、张栋、张珺的共同委托诉讼代理人韩文远、第三人济南市历下区国有资产运营有限公司的委托诉讼代理人都鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马平向本院提出诉讼请求：1.判令李盛丽、张栋协助马平办理位于济南市历下区房屋的产权变更登记手续；2.判令李盛丽、张栋支付逾期协助办理产权变更登记手续的违约金148500元；3.本案相关诉讼费用由李盛丽、张栋承担。事实和理由：2009年8月7日，马平与李盛丽、张栋签订《房地产买卖合同》，约定李盛丽、张栋将其位于济南市历下区盛福花园D区12号楼3单元401室（现楼号：27号楼3单元401室)房屋出售给马平，马平按照合同约定向李盛丽、张栋支付了购房全款并于2009年交房后入住至今。因合同签订时，涉案房屋属于拆迁安置房，未能办理房屋产权证书。依据拆迁房屋产权管理办法，须先将房屋登记到原始产权人(亦即李盛丽、张栋）名下后，才能协助马平办理过户手续。2017年3月22日和2019年5月25日，政府主管部门两次下达了办理房屋产权证的通知，马平多次通过电话、短信方式将办证通知告知李盛丽、张栋，但李盛丽、张栋均未在限期内办理产权证。李盛丽、张栋拖延办证、拒绝配合的行为严重违反了合同约定，损害了马平的合法权益。现诉至法院，请求依法裁判。李盛丽、张栋辩称，一、李盛丽、张栋与马平签署的合同显示公平，违反了《中华人民共和国民法总则》相关规定。李盛丽、张栋与马平签署的房地产买卖合同约定，李盛丽、张栋在同马平及其配偶洽谈时就已经说明，李盛丽、张栋以平方米4100元的价格转让给马平，即总价款为495731元，但是需要另行给予李盛丽、张栋50000元转让费。而马平却伙同其联系的居间方济南起点房地产经纪有限公司一起欺骗李盛丽、张栋，仅仅写了房子的成本价，而没有加上转让费50000元。马平声称在其给予马平签订的定金协议上有50000元转让费的相关事宜，就不用在此合同中再次约定了，但事后不久马平却将定金协议私自撕毁，严重侵犯了李盛丽、张栋的利益。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，该房屋买卖合同严重显示公平。二、涉案房屋没有登记到李盛丽、张栋名下，不具备办理产权变更手续的条件。现在涉案房屋仍未登记到李盛丽、张栋名下，李盛丽、张栋还不是法律意义上的所有权人，不能协助马平办理产权变更登记手续。涉案房屋不能成功办理原因在于马平不能提供李盛丽、张栋缴纳房屋差价的原始单据，以致不具备办理产权登记的条件。三、马平要求李盛丽、张栋承担逾期办理过户手续的违约金没有事实依据。根据合同第五条第一款和第六条第二款的约定，李盛丽、张栋未在办理完产权证三日内协助马平办理产权转移登记手续才承担合同第六条第二款约定的违约责任，现在合同第五条第一款约定的条件还未实现，不具备办理产权转移登记手续的条件，就不用承担相应违约责任。张珺述称，根据合同相对性，张珺非本案相对方，是马平恶意起诉张珺，严重侵害了张珺声誉，张珺保留向马平主张侵权的诉求。济南市历下区国有资产运营有限公司述称，公司是建设单位，产权大证在公司名下，涉案房屋实际是我公司出售给省府前街指挥部，指挥部作为平台将房屋安置给李盛丽、张栋，我公司与原被告无合同关系，依据济南市政府2018年第33号文不动产权小证办理，应由收取业主差价款的单位负责，因此该房屋的房产证办理应由省府前街指挥部负责。李盛丽、张栋向本院提出反诉请求：1.判令马平支付房屋转让费5万元并自2009年8月8日起按年利率6%支付转让费违约金至实际支付之日止，暂计33633.33元；2.诉讼费由马平承担。事实和理由：2009年6月6日，李盛丽、张栋与马平就位于济南市历下区盛福花园D区12号楼3单元401室房屋签订《房地产买卖合同》，约定李盛丽、张栋将其所有的涉案房屋转让给马平。因涉案房屋为李盛丽、张栋通过拆迁安置取得，所以李盛丽、张栋的购房成本价为495731元，马平因为刚来济南工作找到李盛丽、张栋，恳请李盛丽、张栋能否给予一定的优惠，李盛丽、张栋被马平的真诚所感动，在原来报价60万元的基础上给予马平一定的优惠，即马平除了向李盛丽、张栋支付购房成本价495000元以外，再向李盛丽、张栋支付5万元转让费。马平在2009年8月2日打给李盛丽一万元定金时，在定金条上写明给予李盛丽、张栋5万元转让费，后被马平擅自撕毁且后期不再承认5万元转让费的事实。为了维护李盛丽、张栋的合法权益，特诉至法院，望判如所请。马平针对反诉辩称，1.马平与李盛丽、张栋之间签订的房地产买卖合同及补充协议，马平已按协议约定全额支付了购房款项，李盛丽、张栋主张5万元房屋转让款没有任何事实及法律依据；2.李盛丽、张栋称双方约定购房成本价495000元以外，马平再向李盛丽、张栋支付转让费5万元，该事实并不存在，同时房屋的成本价为459793.16元，双方约定和实际支付的为564106元，与房屋成本价格增加了104312.84元，也即马平实际支付的购房款超出了李盛丽、张栋所称的增加5万元转让款的数额，请求法庭依法驳回反诉诉讼请求。张珺述称，根据合同相对性，张珺非本案相对方。济南市历下区国有资产运营有限公司述称，没有需要陈述的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：李盛丽、张栋提交收到条草稿一份，欲证明马平同意向李盛丽、张栋支付转让费5万元，马平对该证据证明目的不予认可，本院认为，该收到条系李盛丽、张栋单方书写，无马平签字确认，该证据不符合客观性，本院不予采纳。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月7日，李盛丽、张栋（卖方、甲方）与马平（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于山东省济南市历下区盛福花园D区12号楼3单元401室的房产出售给乙方，房屋建筑面积120.91平方米，房屋总价款495000元，甲乙双方办理产权过户时所产生的相关税费由乙方承担；待甲方办理完毕房产证三日内，甲乙双方到相关部门办理房屋产权过户及相关手续，如有甲乙双方任何一方故意拖延或不及时提供相关材料的，按照本合同第六条规定追究违约方违约责任；第六条，甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任何一方未按时间约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向另一方支付本合同总房款10‰的违约金，合同继续履行，如果逾期十日未履行合同，则视为拒绝履行合同，属违约，如甲乙任何一方没有按约定履行本合同或拒绝履行本合同，均属违约，如果甲方违约，甲方须双倍退还乙方所交定金，全额退还乙方已交购房款，并向乙方赔偿本房屋成交价款20%作为违约金，如果乙方违约，乙方交纳给甲方的定金，甲方不予退还，并向甲方赔偿本房屋成交总价款的20%作为违约金。2009年11月29日，李盛丽（甲方）与马平（乙方）签订《补充协议》，约定拆迁办补偿费用差额69106元由乙方支付给甲方，双方约定自此以后产生的所有费用由乙方承担，甲方也同意不再向乙方索要任何费用，甲方应于房产证下证后三日内配合乙方办理所有过户手续，双方签订此协议，无论将来房价如何变化，甲乙双方都不得反悔。2009年8月7日，李盛丽出具定金收条一张，载明收到马平房屋定金款20000元；2009年8月31日，李盛丽、张栋出具首付款收条一张，载明收到首付款290000元；2009年11月29日，李盛丽出具房款收条一张，载明收到购房款234106元；2010年1月12日，李盛丽出具房款收条一张，载明收到付款20000元。2009年8月31日，马平出具证明一张，内容记载，兹证明马平已于2009年8月2号打给李盛丽购买历下区盛福花园D区12号楼三单元401房屋定金10000元整，收条已撕毁。另查明，位于历下区盛福花园D区12号楼3单元401室房屋系李盛丽拆迁安置房屋，现该房屋变更坐落为历下区盛福花园27号楼3单元401室，该房屋尚未办理不动产权登记手续，所有权人为济南市历下区国有资产运营有限公司。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李盛丽、张栋与马平签订的《房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行相应义务。马平已按合同约定支付了房款564106元，李盛丽、张栋应按合同约定履行办理涉案房屋不动产权证书及将涉案房屋过户至马平名下的义务，现涉案房屋登记在济南市历下区国有资产运营有限公司名下，已具备办理不动产权证书的条件，对马平主张李盛丽、张栋办理涉案房屋不动产权登记手续并将该房屋过户至马平名下的诉讼请求，本院予以支持，济南市历下区国有资产运营有限公司予以协助。关于违约金，本院认为，合同约定，待李盛丽、张栋办理完毕房产证三日内，双方到相关部门办理房屋产权过户及相关手续，对于李盛丽、张栋办理不动产权证书的期限未作明确约定，故马平主张李盛丽、张栋支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。李盛丽、张栋主张马平还需支付房屋转让费5万元，马平对此不予认可，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。李盛丽、张栋提交的录音录像中，对于李盛丽主张的5万元转让费，马平表示该款项已经包括在双方签订合同中的总房款中，并未明确表示还需向李盛丽支付该款项，而李盛丽、张栋提交的马平出具的证明中也未提及5万元转让费，故现有证据不能证明马平还需向李盛丽、张栋支付5万元转让费，应以双方合同共同确认的房屋价款作为履行合同的依据，故李盛丽、张栋主张马平支付房屋转让费及利息，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李盛丽、张栋于本判决生效之日起三十日内办理位于济南市历下区盛福花园27号楼3单元401室房屋的不动产权登记手续，第三人济南市历下区国有资产运营有限公司予以协助；二、被告李盛丽、张栋（反诉原告）于取得位于济南市历下区盛福花园27号楼3单元401室房屋不动产权证书后三十日内协助原告（反诉被告）马平将该房屋产权过户至原告（反诉被告）马平名下；三、驳回原告（反诉被告）马平的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李盛丽、张栋的全部诉讼请求。本诉案件受理费3270元，由马平负担3170元，李盛丽、张栋负担100元；反诉案件受理费945元，由李盛丽、张栋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  刘 勇人民陪审员  孟庆秀人民陪审员  冯 青二〇一九年十二月二十六日书 记 员  段雅绮