河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12328号原告：贾慧霞，女，1974年7月29日出生，汉族，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：李朝魁，系贾慧霞丈夫。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号，统一社会信用代码：914101006987270595（1-1）。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：孙超，河南昭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。原告贾慧霞与被告河南成益置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾慧霞委托诉讼代理人李朝魁，被告河南成益置业有限公司的委托诉讼代理人孙超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾慧霞向本院提出诉讼请求：1、判令河南成益置业有限公司向贾慧霞支付逾期办理房屋产权权属登记违约金6256.25元；2、判令河南成益置业有限公司在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续，逾期的，按日以合同违约房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月支付利息至原告取得房地产权属证书止；3、判令河南成益置业有限公司协助贾慧霞办理商品房转移登记，将房屋产权登记至贾慧霞名下；4、判令河南成益置业有限公司提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单,如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿(从2016年6月30日计算至实际验收合格、检验合格时止);5、判令河南成益置业有限公司向贾慧霞提供竣工备案表并赔偿违约金(按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止)；6、判令河南成益置业有限公司向贾慧霞出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票;7、判令河南成益置业有限公司在45日内对供水供电方式完成整改并提供国家电网并网证明，实现合同约定的市政直接供水、供电方式；整改完成前，贾慧霞的水、电、物业费由河南成益置业有限公司承担；整改完毕后向贾慧霞提供水电部门出具的国家并网证明及入户编号；8、本案诉讼费由河南成益置业有限公司承担。事实与理由：2014年9月7日,河南成益置业有限公司与贾慧霞签订《商品房买卖合同》，约定由河南成益置业有限公司将其开发的龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情·维也纳小区房产一套出售给贾慧霞,其中合同约定,河南成益置业有限公司应于房屋交付使用后480日内,持办理权属登记的资料到产权登记机关备案。如因河南成益置业有限公司的责任,贾慧霞不能在规定的时间内取得房地产权属证书的,河南成益置业有限公司按房款的1%向贾慧霞支付违约金。合同签订后,贾慧霞依约交付了全部房款,履行了全部合同义务。河南成益置业有限公司于2016年8月实际交房,但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门办理权属登记的全部资料,也未实现约定的市政供水供电方式,导致贾慧霞至今不能取得该房屋产权证书,给贾慧霞造成了巨大的经济损失。贾慧霞收房后多次和代表们以及其他业主向河南成益置业有限公司询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题,但河南成益置业有限公司态度强硬对所问问题拒绝回答,其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害了原告的权益,给贾慧霞生活带来了不便,河南成益置业有限公司拒不履行承诺向物业公司缴纳水电费物业费,还指使纵容物业停了贾慧霞家的水电还偷取了贾慧霞家的水管,失信的河南成益置业有限公司不遵守承诺的行为给贾慧霞的生活造成了巨大的困扰,移交给贾慧霞一个不合格的忽高忽低的电表来糊弄贾慧霞不懂水电,现要求河南成益置业有限公司对水电进行整改并移交给电业部门。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是依法成立的合同,对双方均具有法律约束力并受法律保护。合同签订后贾慧霞依约交付了全部房款,履行了全部合同义务,但河南成益置业有限公司未按照约定日期办理房屋产权权属登记及为贾慧霞办理商品房转移登记,也未将水电正式移交,贾慧霞曾多次要求河南成益置业有限公司遵守合同、履行承诺,河南成益置业有限公司态度蛮横、拒不履行,现贾慧霞为维护自己的合法权益,依法诉至贵院,望判如所请。被告河南成益置业有限公司辩称，河南成益置业有限公司未能在合同约定时限内向主管行政机关办理产权登记备案,是因为国家政策变化所致,为情势变更,河南成益置业有限公司的行为不应当认定为违约。本案当事人双方在签订合同时虽然约定了“办理产权登记提交资料备案时间”,但是在具体履行过程中,2016年8月,国家政策产生变化,房屋产权登记部门由房产局办理初始登记一道程序,变更为房管局进行初始登记和不动产中心进行首次登记两道程序,两部门所审核的资料并不一致,相应审理流程也进行了增加。因此,是政府部门的权责调整致使产权登记备案时间的增长,河南成益置业有限公司对此并无过错,不应当因此承担违约责任；贾慧霞关于要求河南成益置业有限公司限期办理首次登记和转移登记以及支付逾期利息的诉讼请求,没有事实和法律依据,依法应当予以驳回。1、关于首次登记办理的事宜,原被告双方在《商品房买卖合同》中并没有约定。2、根据郑州市现有政策,办理不动产证需要首先在房管局进行初始登记,然后在不动产中心进行首次登记,在上述两项登记完成之后,还需要贾慧霞的配合,才能向不动产登记中心申请办理转移登记,为贾慧霞办理不动产证。在办理上述手续时,所需要的手续和资料,应当由住房保障和房地产管理局、不动产登记中心来确定,同时还需要贾慧霞予以配合。因此,河南成益置业有限公司愿意在产权登记资料具备提交条件后及时向上述两个主管行政机关提交,但是否能够受理、需要多长时间能够办理完毕、贾慧霞本身是否符合办理转移登记条件等均属于行政机关事务,并非河南成益置业有限公司所能掌控。因此,贾慧霞的该项诉请并不明确,客观上也不具备限期办理完毕的履行条件,该诉讼请求没有事实和法律依据,依法应当予以驳回。3、本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》中对于逾期办证违约金有明确约定,即为合同总金额的1%,因此,贾慧霞要求河南成益置业有限公司另行按照其他计算方式累计向其支付利息或违约金,没有事实和法律依据,依法应当驳回；贾慧霞第4至第7项诉讼请求没有事实和法律依据,河南成益置业有限公司没有义务向贾慧霞提供其所主张的各类证书,也没有义务向其支付赔偿。1、对于贾慧霞在第4项至第7项诉讼请求中所要求的消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票、电网并网证明及入户编号等,首先,河南成益置业有限公司并非上述各类证书、证明的制作单位和法定保存单位,没有合同义务也没有法律义务向贾慧霞出示;其次,贾慧霞如认为需要知悉上述证书内容,可以依法向相关主管行政机关申请信息公开进行查询;2、对于贾慧霞在上述诉讼请求中所罗列的情况,本案《商品房买卖合同》中并没有约定成益公司需要支付违约金,因此,贾慧霞在上述诉讼请求中关于要求河南成益置业有限公司支付违约金的请求,没有事实和法律依据,依法应当予以驳回。综上所述,请求法院依法查明本案事实,综合考虑本案客观情况发生的变化以及河南成益置业有限公司对上述变化无法掌控的事实,依法驳回贾慧霞的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年9月7日，河南成益置业有限公司（出卖人）与贾慧霞（××）签订《商品房买卖合同》，主要约定：××购买的商品房位于：新郑市龙湖镇龙泊南路北魏庄村土地东北卡·风情二期22幢2单元16层1601号房；房屋价款为625625元；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、交房时水、电达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准；出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房的，出卖人按已付房价款1%向××支付违约金。合同签订后，贾慧霞向河南成益置业有限公司支付了购房款。合同中约定的商品房现已建成并交付使用，小区名称现为龙湖镇维也纳湖畔小区。贾慧霞提交河南成益置业有限公司针对维也纳湖畔二期交房过程中产生的问题与二期业主代表协商后于2016年6月4日达成《承诺书》一份，其中第二条约定河南成益置业有限公司承诺赔付二期业主自2016年4月1日起至2016年6月30日期间的延期交房违约金；第三条三通问题约定：公司承诺交房时提供正式电（提供国家电网并网证明），并确保市政供水。公司设立水电设施维修专项基金账户并进行公证，该基金用于水电并网之前的设施维护和修缮，该基金账户由成益置业和业主代表共同管理，水电达到交付条件前，如动用该维修基金，河南成益置业有限公司在7个工作日内补充达到100万元整。另查明，1、2012年1月1日施行的《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定：新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，申请新建商品房所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）企业法人营业执照和资质证书；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及附图；（四）房屋竣工验收备案证明；（五）房屋测绘报告；（六）法律、法规、规章规定的其他材料。2、2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。3、2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要郑国土联会纪〔2017〕1号文件第十项关于首次登记的流程问题记载：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。4、郑州市不动产登记中心作出的《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）第五项国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记显示，首次登记提交资料及要求为：1、不动产登记申请审批表后附清册；2、申请人营业执照，法定代表人身份证明及身份证号或其他有效身份证件；3、授权委托书及受托人身份证明；不动产权属证书或者土地权属来源材料；5、建设工程规划许可证；6、规划核实意见书；7、房屋竣工验收备案证书；8、公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明；9、权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；10、国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》，购房发票，承诺书等证据予以证明。本院认为，贾慧霞与河南成益置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。该合同第十五条约定河南成益置业有限公司应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由河南成益置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案，如因河南成益置业有限公司的责任，贾慧霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，贾慧霞不退房，河南成益置业有限公司按已付房价款1%向××支付违约金。贾慧霞购买商品房应当取得相应的产权证书，现据合同约定的期限已届满，贾慧霞至今未取得房屋权属证书，考虑合同本身约定的办理房屋所有权登记的期限较长，河南成益置业有限公司亦未举证证明其已依约为贾慧霞履行了提供相关资料到产权登记机关备案的义务，存在过错，应当承担相应的违约责任。郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，河南成益置业有限公司需要提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案也发生了变化，客观上增加了办证的难度，但河南成益置业有限公司作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋权属登记材料的报送工作做充分准备，完成报送义务，配合业主办理产权登记，以实现合同目的，不能因为登记备案机构及内容发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，现距离郑州市不动产登记政策实施已近3年，据合同约定的提交办证备案材料时间已逾期，河南成益置业有限公司未有任何证据证明其已履行了相关权属登记资料备案的报送义务，其仅以受理机构发生变化，新政策实施给其报送工作带来迟延抗辩不应支付违约金不应成立。河南成益置业有限公司应按照合同约定按已付房价款1%向贾慧霞支付违约金。贾慧霞请求河南成益置业有限公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，但相应办理手续应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定，贾慧霞该项诉讼请求并不明确，且贾慧霞要求河南成益置业有限公司办理完毕首次登记，但河南成益置业有限公司仅能报送相关资料向不动产中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属不动产登记机关的行政事务。贾慧霞与河南成益置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定。虽房屋的首次登记是有关房屋产权登记的办理前提，河南成益置业有限公司有义务为贾慧霞购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记，在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的,法院应判令其在期限内及时办理，但本次诉讼中双方未提交相关证据证明其他楼栋符合了办理不动产首次登记的条件，故在办理不动产首次登记的条件尚未成就情况下,河南成益置业有限公司履行上述义务的期限尚不能确定,贾慧霞要求限期办理不动产首次登记,因客观上不具备办证条件,应不予支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，河南成益置业有限公司应履行办理案涉不动产的首次登记义务，贾慧霞可另行主张。贾慧霞要求河南成益置业有限公司自30日之内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准，按日计算违约金，至贾慧霞取得不动产权属登记证书为止。但双方对逾期办理首次登记未有违约金的约定，故本院对贾慧霞的该项诉讼请求不予支持。贾慧霞请求河南成益置业有限公司协助贾慧霞办理商品房转移登记，将房屋产权登记至贾慧霞名下，但在无证据证明案涉房屋已符合办理产权登记的情形下，贾慧霞请求协助办理转移登记的条件尚未成就,客观上不具备履行条件,应不予支持。待具备办证条件后，河南成益置业有限公司应履行协助义务，贾慧霞可另行主张。贾慧霞请求河南成益置业有限公司向贾慧霞出具消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票等文件，并非为其双方签订《商品房买卖合同》中约定的河南成益置业有限公司义务，贾慧霞主张相应的赔偿及违约金亦无依据，本院对贾慧霞的该项诉讼请求不予支持。贾慧霞请求河南成益置业有限公司在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，贾慧霞的水电费由河南成益置业有限公司承担，直至达到市政供水、供电止。现贾慧霞未提交证据证明案涉房屋的供水、供电并非市政供水、供电，而生效判决亦确认龙湖镇维也纳湖畔小区现使用的生活用电系国网新郑公司所供，水系龙湖镇水厂所供。贾慧霞诉请不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费是水电费结算方式的问题，贾慧霞提交的证据不能认定河南成益置业有限公司的供水供电方式违反相关法律、法规或技术规范等相关规定并实际损害了贾慧霞的合法权益，故对贾慧霞的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告贾慧霞支付违约金6256.25元；二、驳回原告贾慧霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南成益置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 韩 冰二〇一九年十二月十六日书记员 李峰超