黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初2529号原告：刘建军，男，1970年8月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：彭玉庆，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：郑桂艳，女，1973年3月24日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：赵秀伟，黑龙江新元律师事务所律师。原告刘建军与被告郑桂艳无因管理纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建军委托诉讼代理人彭玉庆、被告郑桂艳及其委托诉讼代理人赵秀伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军向本院提出诉讼请求：1.判令郑桂艳给付物业服务费、采暖费共计13701.10元；2.要求郑桂艳承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年6月8日签订房屋买卖合同，并已办理房屋产权变更登记。因郑桂艳尚欠采暖费、物业费共计13701.10元，现该费用已由刘建军交付完毕，故刘建军诉至法院，要求郑桂艳给付上述款项。郑桂艳辩称，刘建军在本案中所支付的采暖费及物业费，不是为了避免郑桂艳的利益受损进行管理，不符合无因管理之债的构成要件，不属于无因管理行为，郑桂艳无义务给付刘建军任何费用。根据法律规定，原、被告双方在2011年6月8日签订的《房屋买卖合同》第四条中明确约定房屋产权变更前的采暖费、物业费由郑桂艳负责，可知刘建军明知在2011年6月8日之前的上述费用与其无关，在没有郑桂艳方同意的情况下不应主动缴纳。郑桂艳与热力公司形成的是供用热合同，与物业公司形成的是物业服务合同，在两个合同的履行过程当中，双方之间的权利义务关系仅限于双方，郑桂艳是否应该缴纳费用，从什么时间缴纳，缴纳多少费用他人均无权替代履行。刘建军方无权进行管理，其行为不是为避免郑桂艳方利益受损，而恰恰是在不清楚合同履行状况的情形下严重损害了郑桂艳的权益，不符合无因管理的条件，所有缴纳费用的后果应由其自行承担。综上所述，郑桂艳方出售涉案房屋已达十年之久，即使有欠费的情况，也早已超过了诉讼时效，相应的公司从未向郑桂艳主张过权利，无论是热力公司还是物业公司已经丧失了法律上的胜诉权，郑桂艳方已经没有义务缴纳。刘建军方无权在没有郑桂艳授权的情况下，擅自损害郑桂艳利益代为缴纳。刘建军所主张的无因管理之债请求不符合其构成要件，不属于无因管理行为，应驳回刘建军的全部诉讼请求。刘建军就其主张向法院提交如下证据：1.房地产买卖契约（调档件）1份，欲证明郑桂艳于2011年6月8日将大庆市新村府明小区7-36-2-101室房屋出卖给刘建军，并于当日办理房屋产权变更手续的事实；郑桂艳质证称，对证据真实性无异议，证明问题有异议，上述房地产买卖契约是原、被告双方为了办理房屋过户手续，在房产登记部门签署的上述契约，其房屋成交价格为8万元，与实际价格不符，其目的是为了减少过户的税费，此份契约并不是双方真实的意思表示，双方应以签订的房屋买卖合同为涉案房屋的正式交易合同，此份协议仅能证实为了规避税费问题签订的不真实的合同，本案房屋真正的房屋买卖价格为45万元；本院认为，该证据为调档件，郑桂艳对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.不动产权证（出示原件，提交复印件）1份，欲证明大庆市萨尔图区新村府明小区7-36-2-101室100%产权归刘建军所有的事实：郑桂艳质证称，对证据真实性无异议，权利人为刘建军和李杰，房屋为共同共有;本院认为，该证据为与原件核对无异的复印件，郑桂艳对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.物业费发票、采暖费发票（均系原件）各1份，欲证明郑桂艳出卖给刘建军的房屋（新村府明小区7-36-2-101室）2001年全年、2002年全年、2003年1月1日至4月15日，共计欠采暖费6796.74元，2001年全年、2002年全年、2004年全年、2008年全年、2009年全年、2011年全年，共计欠物业费6904.36元，两项费用总计13701.10元，现该欠款项已经由刘建军缴付完毕的事实；郑桂艳质证称，对证据无异议；本院认为，上述证据为原件，郑桂艳对此无异议，本院对证据的真实性予以确认。郑桂艳就其主张向法院提交如下证据：1.房屋买卖合同（复印件）1份，欲证明2011年6月8日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，合同第四条约定房屋产权变更前的采暖费、物业费由郑桂艳方负责，刘建军明知上述情况自行缴纳的费用，应该由刘建军自行承担后果；刘建军质证称，对证据真实性无异议，证明问题有异议，该合同第四条不能证明郑桂艳告知刘建军尚欠物业费、采暖费13701.10元的事实，并且该条款违反诚实信用原则；本院认为，该证据虽为复印件，刘建军对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。2.购房协议书、缴费协议书（出示原件，提交复印件）各1份，欲证明2002年1月5日，郑桂艳与涉案房屋的原房主贾疆平签订购房合同，双方约定2003年5月以前的采暖费、物业费由贾疆平负责；对证据真实性及证明问题均有异议，该证据可以证明郑桂艳与原房主签订买卖合同时，郑桂艳已经明知欠采暖费、物业费，并且在其居住期间也未缴纳的事实；本院认为，该证据为原件，符合法律规定的证据构成要件，对其真实性予以确认。为查明本案事实，本院出示证据为房屋档案查档证明（调档件）1份，显示位于大庆市××新村××室房屋，1997年9月9日登记所有权人为贾江平，2003年1月2日登记所有权人为郑桂艳，2011年6月14日登记所有权人为刘建军、李洁；刘建军、郑桂艳质证均称，对证据的真实性无异议；本院对该证据的真实性予以确认。结合当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实为：2011年6月8日，原、被告签订房屋买卖合同，约定郑桂艳将位于大庆市××新村××室房屋出让给刘建军，产权变更前的采暖费、物业服务费由郑桂艳负责，变更后的一切费用与郑桂艳无关。2011年6月14日，涉案房屋登记的所有权人由郑桂艳变更为刘建军、李洁。2019年9月7日，刘建军向案外人大庆府民物业管理有限公司交纳涉案房屋物业服务费，2001年为1366.41元、2002年1366.41元、2004年1110.69元、2008年1003.07元、2009年1028.89元、2011年1028.89，共计6904.36元。2019年9月9日，刘建军向案外人大庆市热力集团有限公司交纳涉案房屋2001年全年、2002年全年、2003年1月1日至4月15日的采暖费共计6796.74元。现刘建军以无因管理为由，向郑桂艳索要上述费用，未果，故刘建军诉至法院。另查明，涉案房屋系郑桂艳在贾江平处购买，郑桂艳于2003年1月2日登记为房屋的所有权人。本院认为，本案系无因管理纠纷，构成无因管理，应当具备四个条件：1.管理他人事务；2.具有管理意思；3.就事务的管理，管理人无法定和约定义务；4.事务的管理，客观上有利于本人，并且不违反本人明示或者可推知的意思。本案中，刘建军称购买涉案房屋后，发现产权变更登记前拖欠物业服务费、采暖费共计13701.10元。对于刘建军向案外人交付的13701.10元，其中2011年6月14日之后所发生的物业服务费，按原、被告购房合同的约定应由刘建军交纳，不应向郑桂艳主张；采暖费及2011年6月14日之前的物业服务费，虽由刘建军交纳，但其管理事务所产生的利益并非属于郑桂艳。涉案房屋存续多年欠缴的物业服务费、采暖费，属于郑桂艳或贾江平与物业、采暖服务供应方之间的纠纷，涉案费用是否应由郑桂艳或贾江平负担并未有充分的依据，刘建军在此情况下，代郑桂艳支付该费用，其未能提供证据证实郑桂艳同意其代为支付，同时也未能证实可推知郑桂艳系同意支付该费用的，不符合无因管理的构成要件。故刘建军在明知涉案房屋的欠缴物业服务费、采暖费不应由其支付的情况下，支付物业服务费、采暖费的行为，不构成无因管理。综上，对于刘建军提出的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘建军的诉讼请求。案件受理费71元，由原告刘建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员  孟范亮二〇一九年十二月十二日书记员  侯海涛附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。