重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初22674号 原告：北京市均豪物业管理有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇。 法定代表人：于庆新。 委托诉讼代理人：陈霞，重庆栋华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。 被告：唐红梅，女，1974年10月14日出生，汉族，住重庆市南岸区。 原告北京市均豪物业管理有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告唐红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托诉讼代理人金川与被告唐红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2015年8月10日至2018年1月18日的物业服务费10067.55元；2、判决被告支付2017年12月1日至2018年1月18日的车位管理费128元；3、判决被告支付逾期缴纳物业服务费的违约金3058.67元（以欠付费用的30%计算）。事实及理由：被告是南岸区的业主，该房屋建筑面积为158.53平方米，物业费标准为2.16元/月/平方米。原告与重庆恒兆房地产有限公司签订前期服务合同，截止2018年1月18日一直在该小区从事物业服务。被告从2015年8月10日起未缴纳物业服务费，至2018年1月18日累计拖欠物业服务费10067.55元，从2017年12月1日起未按时缴纳停车管理服务费，至2018年1月18日累计拖欠停车管理费128元。此后，原告多次进行催收，但被告仍拒绝缴纳，遂起诉至法院。 被告唐红梅辩称，1、被告并未收到催缴物业费通知单；2、原告提供的物业服务不符合物业管理标准，小区的管理混乱；3.原告的工作人员在打扫卫生时将污渍沾在了原告的挡风玻璃上无法清除，更换玻璃的费用应当从欠缴的物业服务费中扣除。 经审理查明，被告系南岸区房屋的所有权人，该住宅面积为158.53平方米，也系南岸区车位的所有权人，该车位面积为31.36平方米。2011年1月5日，重庆恒兆房地产有限公司（恒基·翔龙江畔小区的开发商）与原告签订《前期物业服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务，合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，住宅按照2.16元/月/平方米（按建筑面积计算）的标准收取物业费；业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行缴纳义务；业主自行购置车位的，应按车位80元/个·月向乙方交纳停车管理服务费；乙方按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；合同期限至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主的相应损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同及价格均进行备案。 合同签订后，原告一直为小区提供物业服务，被告亦缴纳了部分物业服务费。但被告从2015年8月10日起未缴纳物业服务费及从2017年12月1日起未缴纳停车管理服务费，原告于2019年8月9日通过邮政EMS特快专递邮寄缴费通知单向被告进行了催收。 另查明，2018年1月29日，原告与恒基·翔龙江畔业主委员会签订《物业交接协议》，约定交接时间从2018年2月1日至2月10日；按前期物业服务合同2.16元/平方的标准收取至2018年1月18日。 诉讼中，被告认为在2016年前后因原告的员工在清理车库污渍时将污渍沾在了被告车辆挡风玻璃处无法清除，需要更换挡风玻璃，原、被告双方对更换挡风玻璃的费用达成过协议，即原告减免被告部分物业费用，但原告未认可，被告亦未举证。 上述事实，有名称变更通知、房屋登记信息查询证明、前期物业服务合同、前期物业管理服务合同备案证明、物业服务收费备案证明、服务工作单、房屋维修联系单、维修函、物业交接协议、催缴通知单、EMS快递单、邮件跟踪查询结果以及当事人在庭审中的陈述证实，足以认定。 本院认为，原告与重庆恒兆房地产有限公司签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该前期物业服务合同对恒基·翔龙江畔小区包括被告在内的全体业主均具有约束力。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。现原告按照前期物业服务合同的约定提供了物业服务，履行了合同约定的义务，并进行书面催收，被告应当履行足额缴纳物业服务费、车位管理服务费的义务。在2015年8月10日至2018年1月18日期间，被告应缴纳的物业服务费为10018.6元（2.16元／月/平方米×158.53平方米×29个月+2.16元／平方米×158.53平方米÷31天×8天）；在2017年12月1日至2018年1月18日期间，被告应缴纳的车位管理服务费为126.5元（80元／月×1个月+80元／月÷31天×18天）。对于付款的金额，应由被告承担举证责任，被告未举证，应承担举证不能的后果，故本院对原告主张的物业服务费支持为10018.6元、车位管理服务费支持为126.5元，超出部分，本院不予支持。 根据前期物业服务合同的约定，被告应从接房之日起按年向原告交纳物业服务费，否则应按日万分之五向原告交纳违约金。原告主张按所欠费用的30%支付违约金，低于双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 被告提出其更换车辆挡风玻璃的费用，原、被告双方达成过协议，由原告减免被告部分物业费用的辩称意见，原告未认可，被告未举证证明，本院不予采信。被告提出原告提供的物业服务不符合物业管理标准，小区的管理混乱的辩称意见，因被告未举证证明，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告唐红梅于本判决生效后十日内向原告北京市均豪物业管理有限公司支付2015年8月10日至2018年1月18日的物业服务费10018.6元； 二、被告唐红梅于本判决生效后十日内向原告北京市均豪物业管理有限公司支付2017年12月1日至2018年1月18日的车位管理服务费126.5元； 三、被告唐红梅于本判决生效后十日内向原告北京市均豪物业管理有限公司支付违约金3043.53元； 四、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取65元，由被告唐红梅负担。（该款原告已垫付，被告在履行前述义务时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  钟 原 二〇一九年十二月十九日 法官助理  邓 稳 书 记 员  马路长