西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0117民初3060号原告：韦天成，男，年月日生，汉族，住西安市浐灞生态区。委托诉讼代理人：王雅宏，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡芳，陕西维谨律师事务所律师。被告：徐小莲，女，年月日生，汉族，住西安市未央区，。委托诉讼代理人：姚红妮，陕西宽明律师事务所律师。被告：叶莽，男，年月日生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：李勇峰，陕西锦路律师事务所律师。原告韦天成诉被告叶莽、徐小莲执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告韦天成及其委托代理人王雅宏、胡芳与被告叶莽的委托代理人李勇峰以及被告徐小莲及委托代理人姚红妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韦天成诉称，2017年7月，原告韦天成经中间人苏小军介绍，知道被告叶莽想出卖自己名下位于西安市浐灞生态区XX中心香江湾的房屋，刚好韦天成也有在西安购房的意向，双方通过苏小军约见后具体协商。2017年8月7日，韦天成、苏小军与叶莽见面，经协商双方约定叶莽将自己按揭购买的位于XX中心香江湾10幢3单元30402室房屋一套（含车库、地下室）出卖给韦天成，房屋面积139.6㎡，总价款120万。首期房款支付数额和方式：1、韦天成替叶莽交付案件执行款30万元，执行费4500元（高陵区人民法院处理的郭军利诉叶莽民间借贷纠纷执行一案）；2、韦天成替叶莽缴纳上述房屋拖欠的大修基金、契税、物业费等费用，以实际发生金额为准，上述税费计算在房屋总价内；韦天成缴纳完叶莽拖欠的税费及物业费后，叶莽将房屋交付韦天成；待叶莽取得上述房屋的房产证后，由叶莽通知韦天成履行支付剩余房款的手续，韦天成将房屋余款直接用于偿还银行贷款，同时叶莽协助韦天成办理房屋过户手续，韦天成交付的房屋价款与约定的120万之间差额多退少补。双方就房屋买卖事宜达成一致后，三人一起前往高陵法院执行局，韦天成向执行法官现金交付案款30万元、执行费4500元，执行局向韦天成出具了收款证明。2017年8月8日，韦天成与叶莽签订了书面《房屋买卖合同》，苏小军作为中间人在买卖合同上签字见证。2017年8月31日，韦天成缴纳了上述房屋契税25741.9元、大修基金24867.85元。次日，韦天成与叶莽前往物业办理收房手续，韦天成缴纳叶莽拖欠的物业费及其他费用共计13198.99元，叶莽收房后将房屋钥匙交给韦天成。2017年11月14日，韦天成又向叶莽支付了购房款10万元。韦天成收房后，筹集资金50余万元对房屋进行了装修，同时购置了家电及生活用品，于2018年7月居住至今。期间，叶莽从未主动告知韦天成是否已经取得房产证，韦天成多次催问，其一直拖延。2019年4月，韦天成发现房门张贴法院查封公告一份，遂于2019年6月12日向法院提起执行异议。2019年7月16日，法院做出裁定驳回韦天成的异议请求。原告认为双方所签房屋买卖合同合法有效，原告按约定缴纳了房款且自2017年9月1日实际占有了该房屋，法院的查封裁定晚于合同签订时间及房屋占有时间，原告对房屋未过户没有过错，原告就执行标的享有足以排除强制执行权的民事权益，故诉至法院请求判令：1、请求法院不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX幢XX号房屋（陕（2017）西安市不动产权第144605号，面积：139.60㎡），并解除对该房屋的查封；2、请求法院不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX幢XX室（陕（2017）西安市不动产权第1454253号，面积：36.57㎡）车库，并解除对该房屋的查封；3、请求法院不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX幢XX室（陕（2017）西安市不动产权第1454216号，面积：16.77㎡）地下室，并解除对该房屋的查封；4、请求法院依法确认原告与被告签订房屋买卖合同有效，确认以上房屋的所有权归原告所有，并判令被告协助原告办理房屋过户手续；5、本案诉讼费由被告承担。被告徐小莲辩称，一、高陵区人民法院（2019）陕0117执880号执行案件关于查封叶莽名下的不动产是合法的。二、原告不足以达到排除执行的条件；首先原告所谓的买房合同漏洞百出，合法性有待商榷；其次，从所谓的付款来看，首付款30万是在合同签订之前原告替叶莽支付的案件执行款30万，该款项很难不让人怀疑是借款，且原告从2017年至今都未履行完付款义务，不符合已支付全部价款或者将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定，不具有排除执行的条件；再者，原告所谓的买房合同中并未标明涉及车库和地下室，以此要求解除对车库和地下室的查封更是无任何依据；最后，涉案房屋从2017年12月就已经办理了房产证，原告以自己不知道为由进行辩解未免太过牵强。综上。原告以所谓的房屋买受人排除执行，不符合法律规定，不应得到支持。被告叶莽辩称，一、不动产登记簿上记载的权利人至今仍是叶莽，高陵法院查封该房合法有据，完全正确，韦天成不具备购房资格，其自身存在过错导致不能过户，双方签订的买房合同对余款约定期限是2017年底，原告以各种理由推脱，也没将余款按照执行法院的要求交付执行。二、涉案车库和地下室有产权证，独立于买房合同之外，与韦天成无关。三、韦天成缴纳的契税、大修基金、物业费与120万元房款无关。综上，原告的请求均不能成立，叶莽同意法院执行拍卖房屋，落实徐小莲的债务。经审理查明，2017年12月13日，西安市浐灞生态区XX路XX幢XX室房屋登记的权利人为叶莽；2017年12月18日，西安市浐灞生态区XX路XX幢XX室、西安市浐灞生态区XX路XX幢XX室车库登记的权利人均为叶莽。2017年8月7日，西安市高陵区人民法院执行局出具一份收款证明，载明：今收到叶莽交来与郭军利民间借贷纠纷一案执行案款人民币叁拾万元整，缴款人韦天成。2017年8月8日，叶莽作为出卖人与买受人韦天成签订了《买房合同》，载明：现有浐灞XX中心•香江湾洋房一套，十栋四单元402室，面积139.60㎡，出售价1200000元；出卖人叶莽，买受人韦天成，中间人苏小军。庭审中，韦天成与叶莽均称合同中的房号系笔误，应以房产证为准。此后，韦天成缴纳了上述房屋的大修基金、契税、物业费等。2017年11月14日，韦天成通过建行账户向叶莽转账10万元。韦天成装修房屋后于2018年入住。另，叶莽在庭审中称其收到40万房款，大修基金、契税及物业费不属于房款的构成部分。以上事实，有原被告陈述、不动产登记证书、民事裁定书等相关证据在卷佐证。本院认为，案外人提起执行异议之诉的原因是案外人认为法院的执行行为侵害了其所有权或其他实体权利，是基于对执行标的物的实体权利提出的异议，案外人所主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；本案中，原告韦天成与被告叶莽签订了《买房合同》，合同中未涉及车库及地下室且车库与地下室均有独立产权，韦天成对车库和地下室并不享有任何权利，故对其基于车库和地下室而主张的诉讼请求本院依法不予支持；虽然韦天成支付了部分价款且已实际占有使用该房屋，但其并未支付全部价款，也未将剩余价款交付执行，即韦天成对本案争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告韦天成针对房屋的异议及确权过户诉求本院亦不予支持；另外，原告请求确认双方签订房屋买卖合同有效的诉求并非是确认其实体权利的诉讼请求，不属于本案涉及范围，原告可另案主张。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回韦天成的诉讼请求。本案案件受理费400元，由原告承担。如不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 曹 丹审判员 张 青审判员 宋 迪二〇一九年十二月十六日书记员 雷婉婷1