广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初33333号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司，住所地广州市白云区同泰路颐和北街63号6楼。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：高卫中，广东海际明律师事务所律师。被告：马明明，男，1985年8月18日出生，壮族，身份证住址广西南宁市良庆区，原告广州颐和酒店物业管理有限公司与被告马明明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高卫中，被告马明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州颐和酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付案涉房屋2018年1月至2019年10月期间的物业管理费计4614.72元；2、判令被告向原告支付案涉房屋公摊电费294.56元（2017年11月至2019年8月）、水电费8209.71元（2017年11月至2019年8月）、垃圾费66元（2018年1月至2019年10月）；3、判令被告向原告支付逾期交纳案涉房屋物业服务费的违约金（二个月为一个缴费周期，从下缴费周期单月的26日起按每日千分之一计算至实际付清之日止，暂计至2019年10月为1231.29元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街12号9栋803房屋业主和实际使用人。2014年，案涉房屋开发商与原告签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为案涉房屋所在楼盘提供安全、绿化、卫生、车辆秩序等全面物业服务；物业费按照2元/月/平方米标准收取；被告每两个月交纳一次物业费用，逢单月份的25号前交齐，否则，原告从逾期之日起按欠付金额的0.1%按日向被告计收违约金；合同履行过程中出现争议，如协商不成，任何一方可向广州市白云区人民法院提起诉讼解决等等。合同订立后，原告依约提供优质、高效的物业服务，但被告并未及时交纳物业费、水、电等费用，严重损害原告权益。虽经原告无数次去函、去电催收，但被告仍未给付，故诉至法院。被告马明明辩称，对数额没有异议，但原告还拖欠我的钱，故不同意支付。从2012年12月29日收楼至今，物业公司至今没有为我办理房产证。因为原告逾期办理的房产证而与我签署了赔偿协议，据了解其他业主已赔偿了现金，而对于我却说要用物业费或旗下酒店消费等方式来抵扣，可是至今为止这些补偿也未兑现给我。收楼时原告也收取了我的契税，但至今也没有向税务局缴纳契税，没有解释为何至今还没有去缴纳契税。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月13日，被告(乙方)与广州东湛房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，乙方购买颐和盛世花园C区住宅楼自编9栋803房，建筑面积104.88平方米，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州颐和酒店物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限三年，物业服务费为每月每平方米2元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。被告在2013年收楼。2014年，广州东湛房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《花都炭步颐和盛世花园前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对花都颐和盛世花园提供前期物业服务，包括物业共有部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及物业共用部位雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理等。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅（带电梯）2元/月/平方米，别墅3元/月/平方米；合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向广州市白云区人民法院提起诉讼。原告（甲方）与被告（乙方）签订《颐和盛世前期物业管理服务协议》，就物业管理服务内容进行约定，约定住宅管理费按建筑面积每月每平方米2元收取，两个月为一次缴费周期，逢单月25日划收一次缴费周期的管理服务费用（即当月管理服务费用和下一个月的管理服务费用），乙方应在单月25日前存入足额的物业管理服务费，否则甲方从下个缴费周期单月1日起按每日千分之二计收滞纳金；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准依甲乙双方约定，代收费用如有拖欠造成的停水、停电、停气等，由拖欠费用一方承担责任。被告按2元/月/平方米，面积104.88平方米，每月物业管理费209.76元向原告支付至2017年12月的物业管理费，自2018年1月未支付物业管理费，另欠2017年11月至2019年8月公摊电费294.56元及2017年11月至2019年8月的水电费8209.71元、2018年1月至2019年10月垃圾费66元未付。被告出具2018年1月1日被告（甲方）与广州东湛房地产开发有限公司（乙方）、原告（丙方）签订的和解协议，根据甲乙双方购房合同约定，乙方向甲方支付违约金26804元，违约金的支付可选择以下方式：1、乙方代甲方向丙方缴纳物业管理费（不含水电费）／元；2、乙方向甲方提供颐和集团旗下酒店的消费劵／元；3、乙方向甲方提供颐和盛世购房或购车位现金劵26804元；4、上述支付方案，甲方可选择两项或多项。被告另出具广州东湛房地产开发有限公司2013年9月29日开具的收款收据，收取原告涉案房屋税费9359元。原告表示和解协议没有抵扣物业费，故不同意在本案中抵扣，收款收据不是原告出具，与本案无关。以上事实，有商品房预售合同、前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、和解协议、收款收据以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《颐和盛世前期物业管理服务协议》为双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告作为涉案小区的前期物业服务企业，为涉案小区提供物业服务，被告接受原告提供的物业服务，被告应按服务协议的约定向原告支付物业管理费及代收代缴费用。原告主张被告拖欠2018年1月至2019年10月物业管理费4614.72元、2017年11月至2019年8月公摊电费294.56元、2017年11月至2019年8月的水电费8209.71元、2018年1月至2019年10月垃圾费66元，被告对金额没有异议，本院予以确认，被告辩称根据其与原告及开放商广州东湛房地产开发有限公司签订的和解协议，广州东湛房地产开发有限公司应支付被告的违约金以物业管理费26804元冲抵，故不需支付上述欠款，原告不予确认，根据和解协议中违约金26804元支付选择的方案为广州东湛房地产开发有限公司向原告提供颐和盛世购房或购车位现金劵26804元，对物业管理费方案的金额划去，并未达成以物业管理费支付违约金的协议，故被告主张抵扣的意见，本院不予采纳，被告出具的广州东湛房地产开发有限公司2013年9月29日开具的收取原告涉案房屋税费9359元的收据，与原告并无关联，被告主张契税扣减的意见，本院不予采纳，原告要求被告支付2018年1月至2019年10月物业管理费4614.72元、2017年11月至2019年8月公摊电费294.56元、2017年11月至2019年8月的水电费8209.71元、2018年1月至2019年10月垃圾费66元的诉请，本院予以支持。原告要求依据管理服务协议约定计算滞纳金合理，原告主张按每日千分之一计算过高，本院酌情调整为截至2019年8月19日的滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起的滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自下个缴费周期单月1日起计算至实际清偿之日止，并以本金为限，原告主张自26日起计算，并未超出，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马明明于本判决生效之日起五日内向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2018年1月至2019年10月物业管理费4614.72元；二、被告马明明于本判决生效之日起五日内向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2017年11月至2019年8月公摊电费294.56元、2017年11月至2019年8月的水电费8209.71元、2018年1月至2019年10月垃圾费66元；三、被告马明明于本判决生效之日起五日内向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2018年1月至2019年10月物业管理费的滞纳金（按每两个月物业管理费419.52元为本金，自下个单月26日起计算至实际清偿之日止，截至2019年8月19日的滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起的滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以本金为限）；四、驳回原告广州颐和酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告马明明负担，并于本判决生效之日起五日内直接支付给原告广州颐和酒店物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年十二月十八日书记员  郑萍军