北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22398号原告：刘淑玲，女，1952年10月31日出生，汉族，北京市通州区于家务北辛店村农民。委托诉讼代理人：程士涛（原告刘淑玲之子），1978年5月15日出生，北京市司法局职员，住北京市通州区。被告：辛瑞泉，男，1972年11月15日出生，汉族，北京金帝通达商贸有限公司职员，住北京市通州区。被告：张艳梅，女，1977年9月15日出生，汉族，北京市通州区永乐店镇东河村农民。被告：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。法定代表人：寇海龙，董事长。委托诉讼代理人：樊青岳，男，1992年10月10日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司职员。原告刘淑玲与被告辛瑞泉、张艳梅、北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑玲的委托诉讼代理人程士涛，被告安信瑞德公司的委托诉讼代理人樊青岳到庭参加诉讼，被告辛瑞泉、张艳梅经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告刘淑玲向本院提出诉讼请求：1．要求解除2019年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：L-061800115）（以下简称《房屋买卖合同》），以及《补充协议》；2．要求解除网签《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1732444）（以下简称《买卖合同》），注销网签备案手续；3．要求辛瑞泉、张艳梅退还购房款315万元；4．要求辛瑞泉、张艳梅按照合同约定赔偿违约金68万元（合同总价款的20%）；5．本案诉讼费、保全费5000元等由辛瑞泉、张艳梅承担，不要求中介公司承担连带责任。事实与理由：刘淑玲与张艳梅、辛瑞泉于2019年1月11日签订的《房屋买卖合同》，张艳梅、辛瑞泉将通州区北苑南路X号X号楼X的房屋（以下简称X号房屋）出售给刘淑玲，刘淑玲按照合同约定已将315万元购房款支付给张艳梅、辛瑞泉，因X号房屋无法解除抵押，造成无法过户的情况，刘淑玲无法实际取得房屋所有权，按照合同约定，张艳梅、辛瑞泉已经构成违约，为维护合法权益，故诉至法院。被告辛瑞泉未到庭参加诉讼，但在庭前质证时发表答辩意见称：我同意解除《房屋买卖合同》《补充协议》及《买卖合同》，也同意注销网签备案，同意退还购房款315万元以及赔偿违约金68万元。我都同意赔偿，但是我没有给付能力。被告张艳梅未到庭参加诉讼，但在庭前质证时发表答辩意见称：我同意解除《房屋买卖合同》《补充协议》及《买卖合同》，也同意注销网签备案，同意退还购房款315万元以及赔偿违约金68万元。x号房屋实际是辛瑞泉用我的名字买的，购房款也是给了辛瑞泉，所以我也没有给付能力。被告安信瑞德公司辩称，如果刘淑玲要求解除《房屋买卖合同》《补充协议》及《买卖合同》，我公司没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：x号房屋登记在张艳梅名下，房屋所有权证书登记时间为2010年5月18日，共有情况处注明单独所有，房屋所有权证书附记处显示已经设定抵押。2019年1月11日，张艳梅、辛瑞泉作为房屋出卖人与刘淑玲作为房屋买受人签订《房屋买卖合同》，张艳梅、辛瑞泉将X号房屋出售予刘淑玲，房屋成交价格为3400000元，抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京通州支行，抵押登记日期为2010年6月28日。《房屋买卖合同》第七条房屋权属转移登记约定“买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后90个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续。”第九条房屋的交付约定“3．出卖人应于2019年1月18日之前将该房屋交付给买受人。”同日，张艳梅、辛瑞泉作为甲方（出卖方）、刘淑玲作为乙方（买受方）、安信瑞德公司作为丙方（居间方）签订了《补充协议》，第二条关于房屋交易具体事宜的约定“（一）定金事宜：甲、乙双方同意，本次交易的定金总金额为（大写）肆拾万元整（￥400000）。……（三）除定金及物业交割保证金外的购房款的支付：甲、乙双方同意，按照下列第1种方式履行：1．乙方以自有资金支付购房款（即全款购房方式），则（1）乙方应于2019年1月18日之前将第一笔购房款人民币（大写）贰佰叁拾万元整（￥2300000）以自行支付的方式支付给甲方；（2）乙方应于甲方银行还款当日将第二笔购房款人民币（大写）肆拾伍万元整（￥450000）以自行支付的方式支付给甲方；（3）乙方应于过户之前将第三笔购房款人民币（大写）贰拾伍万元整（￥250000）以自行支付的方式支付给甲方。……”（四）权属转移登记事宜约定“1．自该房屋办理注销抵押登记之日起30日内，甲、乙双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。……4．签定本合同后90个工作日内，甲、乙双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。……”《补充协议》第三条违约责任第二项约定“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求甲方承担违约责任：1．甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；……3．交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；4．逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。”《房屋买卖合同》及《补充协议》签订当日，张艳梅、辛瑞泉收取刘淑玲交付的定金40万元，2019年1月15日，张艳梅、辛瑞泉收取刘淑玲之子程士涛交付的首付款40万元，2019年1月16日，张艳梅、辛瑞泉收取刘淑玲之子程士涛交付的首付款190万元，2019年2月18日，张艳梅、辛瑞泉收取刘淑玲之子程士涛交付的首付款45万元，张艳梅、辛瑞泉就上述收款均出具收条。自《房屋买卖合同》及《补充协议》签订日至今，刘淑玲共计向张艳梅、辛瑞泉交纳购房款315万元。2019年1月16日，刘淑玲作为买受人与张艳梅作为出卖人签订《买卖合同》，并办理网签备案登记手续。《买卖合同》第二条第四项约定“……2．出卖人应当于2019年4月30日前办理抵押权注销登记。……”本案审理过程中，张艳梅、辛瑞泉均表示，辛瑞泉系张艳梅之舅，因辛瑞泉不具备购房资格，故2010年辛瑞泉出资购买x号房屋登记在张艳梅名下，X号房屋在购买后亦由辛瑞泉实际使用。因辛瑞泉为X号房屋实际所有人，故辛瑞泉亦作为出卖人在《房屋买卖合同》《补充协议》及《买卖合同》上签字，且刘淑玲已交纳的购房款315万元均由辛瑞泉收取使用。2016年，辛瑞泉以x号房屋为担保向小额贷款公司办理了300万的抵押贷款，因辛瑞泉收取刘淑玲315万元购房款后并未办理还款解押手续，在本案审理过程中辛瑞泉、张艳玲亦表示现无还款解押能力，导致《房屋买卖合同》《补充协议》及《买卖合同》无法继续履行，无法为刘淑玲办理过户手续。另查：刘淑玲于2019年5月30日向本院申请诉前财产保全，请求冻结、查封张艳梅、辛瑞泉银行存款人民币315万元或相应价值的财产。本院于2019年5月31日作出（2019）京0112财保261号裁定书，裁定冻结、查封张艳梅、辛瑞泉的银行存款315万元或相应价值的财产。上述裁定作出后，本院对辛瑞泉名下的位于北京市通州区绿地中央广场1号办公商务型公寓商业楼x单元x号房产进行预查封，并对辛瑞泉名下位于北京市通州区潞苑南里x号楼x层x号房产及张艳梅名下的x号房屋进行查封。为保全，刘淑玲支付保全费5000元。本院认为：当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，被告辛瑞泉、张艳梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，刘淑玲与张艳梅、辛瑞泉签订的《房屋买卖合同》《买卖合同》，刘淑玲、与张艳梅、辛瑞泉及安信瑞德公司签订的《补充协议》均系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。在《房屋买卖合同》《补充协议》及《买卖合同》签订后，刘淑玲已向张艳梅、辛瑞泉支付购房款315万元，履行了绝大部分的付款义务，但是张艳梅、辛瑞泉并未依约办理X号房屋的还款解押手续，在本案审理过程中仍表示现亦无能力办理X号房屋的还还款解押手续，故张艳梅、辛瑞泉已经构成违约。现刘淑玲要求解除《房屋买卖合同》《补充协议》及《买卖合同》，并注销网签备案手续，张艳梅、辛瑞泉亦同意解除《房屋买卖合同》《补充协议》及《买卖合同》，办理注销网签备案手续，安信瑞德公司亦同意解除《补充协议》，故对刘淑玲的上述诉讼请求，本院依法予以支持；合同解除后，张艳梅、辛瑞泉应当返还已收取刘淑玲的全部购房款315万元，并承担违约责任。现张艳梅、辛瑞泉均表示同意退还刘淑玲购房款315万元，并按照《补充协议》中的约定赔偿全部购房款340万元的20%的违约金即68万元，本院对此不持异议，故对于刘淑玲的上述诉讼请求，本院亦依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告刘淑玲作为买受人、被告张艳梅、辛瑞泉作为出卖人于二〇一九年一月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：L-061800115）及原告刘淑玲作为乙方（买受方）、被告张艳梅、辛瑞泉作为甲方（出卖方）、被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）于二〇一九年一月十一日签订的《补充协议》；二、自本判决生效之日起解除原告刘淑玲作为买受人、被告张艳梅作为出卖人于二〇一九年一月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1732444），并注销网签备案手续；三、被告辛瑞泉、张艳梅返还原告刘淑玲购房款315万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告辛瑞泉、张艳梅赔偿原告刘淑玲违约金68万元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37440元，由被告辛瑞泉、张艳梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由被告辛瑞泉、张艳梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘丹丹人民陪审员  魏铁鑫人民陪审员  杨志化二〇一九年十二月二十日书 记 员  陈坤钰