北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50110号原告：辛保森，男，1963年6月28日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苗玉亮，北京融显律师事务所律师。被告：刘宝忠，男，1961年10月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。原告辛保森（以下简称原告）与被告刘宝忠（以下简称被告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，于2019年7月10日、2019年7月30日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月17日再次公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人苗玉亮、被告委托诉讼代理人周坤平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认双方于2002年5月20日签订的《协议书》无效；2、要求被告支付房屋腾退补偿款70万元。事实和理由：2002年5月20日，原、被告签订《协议书》，约定原告将位于北京市朝阳区孙河乡（原黄港乡）上辛堡村XXX号院落（原上辛堡村机务队后东边）两层楼房（建筑面积340平方米）出售给被告。因被告并非上新堡村集体经济组织成员，故《协议书》违反了我国土地管理法等法律法规的相关规定，属于无效合同。2017年，因孙河乡前苇沟村组团棚户区改造项目腾退，涉案房屋处于腾退范围。2017年9月27日，被告与北京市孙河农工商联合公司就涉案院落腾退补偿事宜签订《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目住宅房屋腾退补偿协议书》，约定给与腾退补偿款2139853．8元。协议签订后，涉案院落被拆除。原告认为，原告系涉案院落合法权利人，应享有涉案院落腾退补偿款。根据合同法规定，合同无效，因合同取得的财产应当返还，不能返还的，应予以赔偿。鉴于涉案院落已拆除，院落及房产利益转化为货币补偿，所以，被告应给与适当经济补偿。故提出本诉。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、双方所签协议书合法有效，不存在原告所述无效情形，原告主张涉案院落腾退补偿款于法无据。双方所签协议是在见证人孟庆东的见证下形成，被告已依约支付了35万元购房款，支付了合理对价，应依法享有协议项下的房产及宅基地权利。协议书系双方真实意思表示，合法有效。协议书签订后，被告与妻儿长期在涉案院落居住生活，被告目前户籍登记亦为农业家庭户，户口登记在涉案院落内，系涉案院落的合法宅基地使用权人，这一事实也是得到村委会和有关领导的认可，所以，被告应享有院落及房产拆迁补偿款。二、被告之前曾就拆迁补偿合同签订事宜将北京市孙河农工商联合公司诉至法院，朝阳法院曾作出（2018）京0105民初XXX号民事判决书，支持了被告的诉讼请求，判令北京市孙河农工商联合公司向被告支付腾退补偿款210万元。所以，被告才是涉案院落的合法被腾退人，可合法享有拆迁补偿款。三、被告提起本案违反了诚实信用原则和禁止反言的原则，此等行为不应得到保护。双方签订协议后，被告长期对涉案房屋占有使用，形成了稳定的占有使用关系，这一事实也是村委会及相关政府部门知晓和认可的，原告提起本案，存在明显恶意。四、原告提起本案已经超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2002年5月20日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《协议书》，约定“一、经甲、乙双方协商达成协议，甲方辛保森同意将北京市朝阳区黄港乡上新堡村机务队后东边一所二层楼房，建筑面积340平方米自愿出售给乙方刘宝忠，楼房售价35万元。二、乙方一次性将房款35万元付给甲方辛保森。三、甲方将房屋产权合同书交给乙方，并协助乙方将房屋产权合同书到上新堡村委会过户，转为刘宝忠名下。”在该份《协议书》落款处甲方、乙方处分别有原、被告手写签名，在见证人栏有孟庆东手写签名。签约后，被告交付35万元购房款，原告将涉案院落及房屋交付被告居住使用。涉案院落现登记门牌号为“上辛堡XXX号”。关于涉案院落内房屋形成的情况，经询，当事人作如下陈述：被告购买涉案院落时，院内有一栋二层楼房，其中每层6间，院落两侧有东房三间、西房三间。后被告在院内南侧建造二层南房一栋，一层三间、二层两大间，并在院外建造100多平方米其余房屋。原告户籍现登记至“上辛堡XXX号”。被告户籍登记在“北京市朝阳区来广营乡刘各庄XXX号”，北京市公安局来广营派出所出具的《证明信》显示，被告户别类型在2005年1月12日之前为农业家庭户。被告之妻王青户籍最初登记在“北京市朝阳区来广营乡刘各庄XXX号”，系农业家庭户，现已迁入涉案院落，为非农业家庭户。被告之女刘萌萌户籍现也登记涉案院落，为非农业家庭户。本院自拆迁腾退部门调取的涉案院落《住宅房屋腾退补偿协议书》显示，认定该院房屋有效补偿面积200平方米，房屋总建筑面积610．60平方米，腾退补偿款共计2139853．80元，包括湿地公园建设配合费500000元、湿地公园建设房屋补贴奖励费280000元、未有二层补偿奖励费600000元、棚户区工程配合奖30000元、提前拆除彩钢面积523．95平方米给与的补助费125740．80元、一次搬家补助费4000元。在该份《住宅房屋腾退补偿协议书》落款处，仅有被腾退人（乙方）栏有被告的手写签名，在腾退人（甲方）栏未见北京市孙河农工商联合公司（以下简称孙河农工商公司）签章。针对孙河农工商公司上述未签章且拒绝发放腾退补偿款的行为，被告曾于2018年6月12日将孙河农工商公司诉至本院，要求孙河农工商公司给付腾退补偿款210万元。本院于2019年4月8日作出（2018）京0105民初XXX号民事判决书，判令“北京市孙河农工商联合公司于本判决生效之日起七日内给付刘宝忠腾退补偿款二百一十万元。”该判决书于2019年4月26日生效。针对上述《住宅房屋腾退补偿协议书》中列明的各项补偿款认定标准，根据2017年8月北京市朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目腾退指挥部编制的《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目住宅腾退指南》所载，村集体经济组织转让给非本村村民的宅基地房屋，该被腾退人可以选择货币补偿方式或定向安置方式，但选择定向安置方式时，最多选择一套小两居。各项腾退补偿款的计算标准为：棚户区工程配合奖按照认定人口每人享受60000元标准计算，被腾退人为非认定人口的，按每个院落享受30000元计算。湿地公园建设配合费、湿地公园建设房屋补贴奖励费分别按照认定房屋有效补偿房面积给与2500元/平方米、1400元/平方米计算。未有二层补偿奖励费按照认定房屋有效补偿面积给与3000元/平方米计算。棚户区整体搬迁配合奖，按照各腾退村划片分组后，该小组所有被腾退人在腾退期限内签订补偿协议的，每个被腾退院落享受100000元奖励。提前拆除彩钢面积补助费按照村、乡认定的有效书面凭证中确认的提前拆除彩钢面积数量，按240元/平方米计算。一次搬家补助费按照认定房屋有效补偿面积20元/平方米标准计算。上述协议签订后，被告将涉案房屋交付孙河农工商公司，并已实际拆除。孙河农工商公司向被告出具了《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目购房指标确认书》、《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目交房验收单》，被告选取一套位于北京市朝阳区孙河乡康营家园A区12号楼3单元6层XXX号安置房屋，建筑面积89．62平方米，房屋总价358480元。2017年11月16日，被告之女刘萌萌与孙河农工商公司就上述安置房屋签订了《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目安置购房协议书（现房）》。本案审理中，原告于2019年6月13日向本院申请财产保全，要求保全被告名下尚未领取的涉案院落拆迁补偿款中70万元，并提供21万元货币作为担保。本院作出保全裁定书，冻结了被告名下70万元拆迁补偿款，保全期限一年，自2019年6月24日至2020年6月23日。本院认为，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。涉案院落虽未办理集体土地建设用地使用证，但不影响其作为集体土地属性的认定，在此前提下，被告于2002年5月20日自原告处购买涉案院落内房屋时，被告并非上辛堡村村民，之后，被告的户籍也未实际迁入涉案院落，难以认定被告后期转为上辛堡村集体组织成员。所以，被告并不具备购买涉案院落房屋的资格，双方所签《协议书》违反了法律强制性规定，应属无效。然而，被告自购买涉案房屋后，长期在该院居住生活，且妻子、女儿的户籍也先后迁入涉案院落，并在该院另行建造了其他房屋，原告在时隔多年后，再行提起诉讼，要求确认双方买卖协议无效，违反了诚实信用原则，应在分割拆迁补偿款时对该情节予以考虑，降低原告可得主张的份额。双方所签协议书虽被认定无效，但被告为购买该房屋支付了合理的对价，且在该院长期居住生活，所以，针对该院房屋重置成新价及装修、设备及附属物评估归被告所有，原告主张该部分款项，本院不予支持。双方所签协议涉及的房屋约定建筑面积为340平方米，但住宅房屋腾退补偿协议书认定的有效补偿面积仅为200平方米，现房屋已经拆迁，原有房屋与拆迁协议中认定的有效房屋面积无法形成完全吻合的对应关系，结合被告自建房屋的情况，本院酌定拆迁协议中认定的有效补偿面积中酌定70%作为原有房屋补偿数额的认定基础。在此基础上，针对涉及宅基地补偿的款项，即湿地公园建设配合费、湿地公园建设房屋补贴奖励费、未有二层补偿奖励费、棚户区工程配合奖中涉及的30%份额作为被告应向原告给付的补偿款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，判决如下：一、原告辛保森与被告刘宝忠于二〇〇二年五月二十日签订的《协议书》无效；二、被告刘宝忠于本判决生效之日起七日内给付原告辛保森补偿款二十九万六千一百元；三、驳回原告辛保森的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由原告辛保森负担（已交纳）。保全费2010元，由原告辛保森负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黎伟伟人民陪审员  白 玉人民陪审员  崔 月二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李雅雯