福建省厦门市思明区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0203民初21516号 原告：邱艺辉，男，1989年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：李毅芬，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：王婉玲，女，1974年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：廖明超，男，1975年3月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：卢大贺，福建天道律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：王成艳，福建道天律师事务所律师。 原告邱艺辉与被告王婉玲、廖明超建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。邱艺辉及其委托诉讼代理人李毅芬、刘玲玲，王婉玲、廖明超的委托诉讼代理卢大贺、王成艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱艺辉向本院提出诉讼请求：王婉玲、廖明超拆除厦门市思明区美湖路87号楼(美湖花园小区)702室天台上的违法建筑物，排除妨害、恢复原状。事实与理由：2019年3月14日，邱艺辉向王婉玲购买厦门市思明区美湖路87号（美湖花园小区）702室房屋（以下简称702室房屋），双方签订了《存量房屋买卖合同》。2019年5月31日，邱艺辉与王婉玲办理完毕房产过户手续，邱艺辉取得702室屋的不动产权证。案涉房屋的主体结构为七层住宅楼。邱艺辉在入住后发现702室房屋屋顶天台为擅自搭建的违法建筑物，且王婉玲、廖明超两夫妻长期居住在里面。二被告直接将702室房屋通往屋顶天台的门封闭上锁，封闭了702室房屋往天台的逃生通道，形成了很大的安全隐患。且该违法建筑物存在已经导致邱艺辉房屋漏水，给邱艺辉的生活造成了极大不便。根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，702室房屋屋顶天台应为全体业主的共同共有部分，二被告擅自占有使用702室房屋的天台，在天台上的违法建筑物中长期居住。该行为严重侵犯了邱艺辉的合法权益。 王婉玲、廖明超共同辩称，一、邱艺辉主体不适格，无权就本案提起诉讼，应依法驳回其起诉。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，邱艺辉所述案涉建筑物占用了美湖花园小区天台，但该小区天台属于美湖花园小区全体业主所有，而非单独归邱艺辉所有。依据上述规定，若邱艺辉认为二被告使用天台的行为构成侵权，也应提议召开业主大会形成会议决议，取得建筑面积过半且人数过半的业主授权后方可进行诉讼。本案邱艺辉未经授权而提起诉讼，不符合法律规定，其作为原告的主体不适格，无权提起本案诉讼，应依法驳回其起诉。二、案涉建筑物是第一任业主于1990年搭建的，小区内各梯各栋都存在相同情况，已被有关部门认定为历史遗留问题。美湖花园小区是由厦门惠豪发展有限公司（以下简称惠豪公司）于1990年建成。702室房屋原业主王春辉于1990年向开发商购买了上述房产，并支付了顶层天台使用权对价，当年《中华人民共和国物权法》等规定尚未颁布，开发商处置天台使用权属于普遍情况且未被当时法律所禁止。同年，王春辉就完成了楼顶的主体搭建，可见案涉建筑物在1990年就存在了。2013年，二被告向王春辉购买702室房屋，王春辉将天台的建筑物使用权一并转让给了二被告，二被告继受取得天台使用权。顶楼搭建现象在美湖花园小区具有普遍性和历史性，已经被城管认定属于历史遗留问题，不能以《中华人民共和国物权法》等在后的规定规制。三、2019年王婉玲欲出售702室房屋，看房过程中，邱艺辉就了解了天台搭建的情况，二被告也明确表示因没有其他房产可以居住，故只出售702室房屋，不包含楼顶天台的建筑物。邱艺辉在购房时已经了解相关情况。四、邱艺辉主张的房屋漏水问题，也并非案涉建筑物造成。综上，请求驳回邱艺辉的起诉。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 根据原厦门市城乡建设委员会批复文件，案涉厦门市思明区美湖路87号楼所在的美湖花园小区设计为七层住宅。2019年3月14日，邱艺辉与王婉玲签订一份《存量房买卖合同》，由邱艺辉向王婉玲购买厦门市思明区美湖路87号702室房屋，合同载明：该房屋所在楼栋建筑总层数为8层，该房屋所在楼层为7层，产权面积103.93平方米。房屋成交价为410万元。前述合同签订后，702室房屋登记至邱艺辉名下并交付邱艺辉使用。 在邱艺辉购买702室房屋之前，美湖路87号7楼上方的天台即存在搭建的两处建筑物。两处建筑物分别张贴门牌号码××”、“802”。邱艺辉所诉要求王婉玲、廖明超拆除的建筑物即为王婉玲、廖明超现实际居住使用的802室，有三个房间、一个客厅、一个卫生间。 另查明，邱艺辉确认其在购买702室房屋看房过程中已知晓702室房屋上方存在案涉建筑，但不清楚是由王婉玲、廖明超居住使用。 王婉玲、廖明超提供案外人王春辉与开发商签订的《厦门房屋买卖合同》、王春辉与王婉玲签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，厦门怡家物业服务有限公司美湖管理处出具的《情况说明》各一份，载明内容主要为，王春辉于1990年5月5日与开发商签订《厦门房屋买卖合同》购买702室房屋，合同约定该产业建筑面积总共为102㎡，其中住宅面积92.5㎡，储藏间面积9.5㎡，天台面积85㎡。合同第八条约定，王春辉购买该产业即取得该产业的所有权。但不包括土地外墙、天台、楼宇主要结构、公共走廊、通道及公用设备等。王春辉于2013年10月将702室房屋出售给王婉玲，双方补充协议约定王春辉确认天台已建（内含3个房间和一厅一厨房一厕所）房屋所有权一并转让给王婉玲。厦门怡家物业服务有限公司美湖管理处出具的《情况说明》载明1990年王春辉向公司单独购买了87号02单元的天台使用权85平方米，并一次性交清了全部的款项。同年王春辉就完成楼顶天台的搭建，并一直延续到至今。王婉玲、廖明超据此主张案涉建筑物建造于1990年，虽未取得批建手续，属历史遗留问题，二人对案涉建筑物享有使用权。 邱艺辉对前述案外人王春辉与开发商签订的《厦门房屋买卖合同》、王春辉与王婉玲签订的《存量房买卖合同》的真实性予以认可，对于《房屋买卖合同补充协议》、厦门怡家物业服务有限公司美湖管理处出具的《情况说明》真实性存有异议。 审理中，邱艺辉明确其诉求为要求王婉玲、廖明超搬离并拆除702室房屋天台上的建筑物，并主张提起本案诉讼系依据其对702室房屋所享有的建筑物区分所有权主张权利，认为702室房屋上方天台的案涉建筑物侵害了其对建筑物共有部分及其专有部分所享有的权利，具体包括造成702室房屋漏水、封锁了702室往天台的逃生通道，亦影响整栋楼的房屋承重。 本院认为，根据前述查明事实，可以认定王婉玲、廖明超在702室房屋天台所居住的建筑物在邱艺辉购买702室房屋之前即已存在，邱艺辉认为该建筑物侵害了其对共有部分所享有的权利，建筑物区分所有权人对于共有权利的行使应依法定的程序及规则进行。本案邱艺辉所主张的对于共有部分所享有的权利以及具体的权利行使，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的应由全体业主共同决定、共同行使权利的事项，应由全体业主根据法定程序决定。现邱艺辉作为个别业主，提起本案诉讼并未经过符合条件的业主同意及授权，应认定邱艺辉不具备诉讼主体资格。其次，即便案涉建筑物未取得合法批建手续，相关建筑物是否违章建筑的认定及应否拆除，亦应由政府行政管理机构执法执行，不属人民法院受理民事诉讼案件的范围。再者，如邱艺辉认为王婉玲、廖明超对案涉建筑物的使用给其702室房屋造成漏水等现实损害及威胁，亦应就相关现实损害进行举证，并依相邻关系就具体损害要求排除妨碍、恢复原状，其未就相关损害及损害成因进行举证，径直要求拆除案涉建筑物亦缺乏依据。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下： 驳回原告邱艺辉的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年十二月十三日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围： …… （三）驳回起诉 ……