北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25263号原告：高健，男,1982年11月28日出生，汉族，北京晟超伟业商贸有限公司法定代表人，住河北省沧州市沧县。委托诉讼代理人：王烨，新疆瑞合律师事务所律师。被告：北京兴业利春金属制品有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清澄名苑北区27号楼17层2-2010。法定代表人：么桂香，经理。委托诉讼代理人：张昌胜，北京金盈律师事务所律师。原告高健与被告北京兴业利春金属制品有限公司（以下简称：兴业利春公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高健及其委托诉讼代理人王烨、被告兴业利春公司的委托诉讼代理人张昌胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高健向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告于2016年5月1日签订的《土地租赁合同》无效；2.判令被告向原告退还预交的房屋租赁费104166元；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年5月1日，原告与被告签订了《土地租赁合同》，约定由原告承租位于北京市大兴区黄村镇后辛庄东北徐记坟地大约4亩土地用于生产经营，租赁期限为2016年5月1日至2019年12月31日，承租期限为3年，每年支付租金25万元，每三年递增15％。原告签订承租合同后，在被告场地已有房屋基础上，对房屋进行了装修，并重新加盖了2间彩钢的厂房用于存放铸铁的配件。2017年年中，原告所承租的院落被政府划定为北京市大兴区黄村镇新城西片区非住宅拆除腾退项目的相关区域。被告未提前通知拆迁日期未给原告留足充分的搬迁时间，导致原告新盖和装修的房屋及附属物被拆除。原告起诉至法院才得知，因被告出租给原告的房屋未取得工程规划许可证，属违章建筑。原被告之间所签订的租赁合同应为无效协议。因此，原告为维护自身的合法权益，诉讼至贵院，特请求法院判令支持原告的诉讼请求。兴业利春公司辩称，同意确认合同无效。不同意原告第二项诉讼请求，根据最高院审理城镇房屋司法解释第二条及第五条第一款的规定，租赁合同已被法院认定为无效。原告占用被告房屋期间，仍然应支付租金和占用费，（2018）京0115民初16753号民事判决书可以看出，原告曾经以租赁合同有效为前提，提出相关的诉讼请求，原告在诉状当中明确表示2017年11月26日起，相关的设备来不及搬走就被被告予以拆除，从该表述上可以看出原告占用涉案房屋到2017年11月底。实际上涉案房屋于2017年12月份予以拆除，拆除的主体并不是被告，而是相关政府的拆迁单位。根据我国的民事诉讼法及相关解释，一方当事人在诉状以及诉讼审理期间承认的相关事实应当视为其自认，法院可以直接认定相关事实。原审的起诉状以及原审认定的事实，充分说明了原告占用被告的涉案房屋至2017年11月底，本案中原告支付被告的租金到2017年12月底，除了占用期间以外的一个月的租金我们同意退还之外，其他的根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的相关司法解释的规定，要支付相应的占有使用费，所以我方同意退还2017年12月份这一个月的租金。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年5月1日，兴业利春公司（出租方、甲方）与高健（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，合同约定：甲方向乙方提供（后辛庄村东北徐记坟地）土地大约4亩，供乙方从事经营活动。租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日止。承租期限为3年，每年上交租金贰拾伍万元，每三年递增15％。租金交付方式：乙方在每年1月1日前一次性缴纳租金给甲方，甲方给乙方出具有效的收费凭证。甲方为乙方提供生活所需水源、电源，水电费由乙方承担。为乙方提供必要的道路交通条件。因不可抗力或国家征地等非甲方单方意志因素致合同不能履行的，合同自行解除，甲方按日计算，退还给乙方多收的租金。合同终止后属乙方的机器设备应在一个月内搬出承租地，逾期不搬的，甲方有权处理，其他善后工作经双方协商解决。合同签订后高健对涉案土地进行了建设、经营并向兴业利春公司缴纳租金至2017年12月31日，但其所租赁的房屋无相关建设审批手续。涉案房屋现已经被拆除。2017年7月20日，北京市大兴区黄村镇人民政府发出《拆除腾退公告》，内容为：由相关实施单位对黄村镇西片区（东芦城村、西芦城村、鹅房村、宋庄村、前辛庄村、后辛庄村、太福庄村、周村）非住宅房屋进行拆除腾退，现就有关事项公告如下：一、拆除腾退范围：东至京山铁路，南至黄村镇界，西至永定河观光带，北至金星西路。二、前期清登调查时间：自2017年8月1日起。三、自本公告公布之日起，不得新建、改建、扩建、翻建房屋；不得改变房屋用途；不得强载、抢种花卉、树木等，如出现上述行为，将按相关法律依法查处并追究相关人员法律责任。各村民委员会自本公告公布之日起对本辖区企业、商住户进行清理、清退。2017年8月22日，北京市求是公证处出具（2017）京求是内经证字第745号公证书，载明“高健于2017年8月16日来到我处，称其承租的北京市大兴区黄村镇后辛庄村芦求路东侧临6号南约100米胡同内东数第三院落将进行拆除腾退，申请对上述承租场地的房屋状况办理证据保全公正。2017年8月6日，本公正员及本处工作人员李晓来到北京市大兴区黄村镇后辛庄村芦求路东侧临6号南约100米胡同内东数第三院落，监督高健使用我处数码设备对该承租场地的房屋进行摄像、拍照。公证员：唐鸿”。2018年8月7日高健向我院起诉要求：1.被告退还其预交的房屋租赁费41667元；2.被告向其赔偿因腾退而致租赁合同无法履行给原告方造成的损失暂定50万元（待拿到明细后另行变更）；3.诉讼费由被告承担。我院于2018年11月28日出具（2018）京0115民初16753号民事判决书，其中事实理由部分载明原被告双方基于该院落的租赁关系，一直合作良好，原告在租赁期间为生产经营，需多次对房屋进行翻建、装修。自2017年10月起，原告所租赁的相关房屋就因为拆迁而被迫切断水、电，无法正常使用和满足原告的生产需要。自2017年11月20日，被告通知原告限期一天拆除已经被被告固定在租赁房屋中的相关机器设备，原告根本来不及且不可能拆除相关设备。2011年11月26日起，相关设备来不及搬走的物料被被告作为拆除腾退物陆续加以拆除，无法恢复原状或者继续使用，给原告造成了重大的财产损失。本院认为部分载明：根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。本案中高健所租赁的位于北京市大兴区黄村镇后辛庄村东北徐记坟地的房屋无合法审批手续，双方签订的土地租赁合同应为无效。诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。现高健坚持基于合同的有效性主张权益，经本院释明后，其仍然基于合同的有效性坚持其诉讼请求，因此，对于其诉讼请求，本院不予支持，当事人可另行主张。综上，驳回高健的全部诉讼请求。后高健对判决不服，上诉于北京市第二中级人民法院，2019年1月28日，北京市第二中级人民法院出具（2019）京02民终603号民事判决，依法驳回上述，维持原判。现上述判决已经生效。本院认为，合法的民事权益受法律保护。根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。原被告于2016年5月1日签订的《土地租赁合同》经本院生效文书确认无效，本院对此不持异议。无效的合同自始没有法律约束力，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同的约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案双方争议的焦点在于退还租金的具体费用，高健主张自2017年8月1日起承租的房屋便停水停电，无法正常经营，因此应当退还的费用应当从2017年8月1日计算到2017年12月31日，兴业利春公司主张高健实际占有房屋至2017年11月底，因此只同意退还12月份的房屋租金20833.33元。根据（2018）京0115民初16753号民事判决书及高健的陈述，高健于2017年8月1日后并没有搬离房屋，只是无法继续经营，直到2017年11月份才腾退，故本院结合其腾退时间及租金费用，酌定兴业利春公司退还高健2个月占有使用费41667元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认高健与北京兴业利春金属制品有限公司2016年5月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、北京兴业利春金属制品有限公司于本判决生效之后十日内退还高健房屋占用使用费41667元；三、驳回高健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元，由高健负担715元（已交纳），由北京兴业利春金属制品有限公司负担477元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇一九年十二月二十五日法官助理  张 亭书 记 员  赵立华