呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初8952号原告:呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司,住内蒙古呼和浩特市金川开发区金海路通达驾校北金峰领域B4号楼3单元202。法定代表人：夏桂玲,该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文生，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：呼和浩特市新城区呼和佳地小区业主委员会,住呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路呼和佳地小区物业办公用房。负责人：白岚，该业委会主任。委托诉讼代理人：王玉龙，内蒙古经纬天融律师事务所律师。原告呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司（以下简称金峰领域物业公司）与被告呼和浩特市新城区呼和佳地小区业主委员会（以下简称呼和佳地业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告呼金峰领域物业公司的委托诉讼代理人李文生、被告呼和佳地业委会的委托诉讼代理人王玉龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金峰领域物业公司向本院提出以下诉讼请求：判决被告履行《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》第九条第2款约定的合同义务,组织召开业主大会,继续签订《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》。事实与理由：2014年6月16日,原告与被告签订《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》,合同约定由原告为被告小区提供物业服务,服务期限为2014年6月16日至2019年6月15日止。合同第九条第2款约定:“乙方愿意续约的,应在合同到期前60天,书面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召开业主大会决定续约与否。如本住宅区全体业主所持投票权1/2以上同意续约的,将直接与乙方续约签合同”。签订合同后,原告按照合同约定积极履行合同义务,完成各项工作,使得该小区面貌焕然一新,服务工作得到了广大业主的好评。2019年2月25日,原告向被告送达了《关于呼和佳地小区物业服务合同续签的申请》,申请续签物业服务合同。2019年3月17日被告回复了《关于申请续签物业管理合同的回复》,回复道:呼和佳地业主委员会换届选举工作已经开展,原业主委员会在2019年4月15日任期届满,所以,后续关于物业管理方面的决定及计划需新一届业主委员会来执行。对本届业主委员会在五年来得到你司的支持与理解表示感谢,同时,对你司工作人员五年来的辛勤付出表示感谢。在新一届业主委员会还没有选举出来的这段时间,希望你司一如既往做好本小区的物业管理工作。随后被告着手开始进行换届工作,续签合同的事暂时停止。2019年6月28日原告再次向被告发出《关于呼和佳地小区物业服务合同续签的申请》,但被告一直没有回复。此后原告隔三差五催促被告履行合同义务,但被告迟迟不予履行其合同义务。2019年10月31日,原告发现被告发布了《新城区呼和佳地小区物业招标公告》,公开招聘新的物业服务企业为呼和佳地小区提供物业服务。原告认为,《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》是依法签订的合同,是合法有效的合同。其中关于合同续签的约定同样是合法有效的,对于原/被告均有约束。被告作为业主大会的执行机构无权改变《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》的约定。根据《民事诉讼法》第一百一十九的规定,原告向人民法院提起诉讼,请求人民法院判决被告履行约定的合同义务。被告呼和佳地业委会辩称，一、根据《合同法》第三、四、五、六、七条，订立合同应当遵守五条基本原则，其中第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉。这一条规定了订立合同应当遵循的自愿原则。自然人、法人、其他组织是否签订合同，和谁签订的合同，签订什么样的合同，除了法律另有规定外，取决于其自由意志，任何单位个人不得非法干涉。1.当事人有权依照自己的意志决定是否签订合同，任何单位或者个人都不得干涉当事人订立合同的自由，不得违背当事人的一致，强迫当事人签订或者不签订合同。2.当事人有权依照自己的意志决定与谁签订合同。当事人在签订合同时，有选择当事人的自由。任何单位和个人都不得强迫当事人必须与谁签订合同。3.实行合同自愿的原则。并不意味着当事人可以随心所欲的订立合同而不要任何约束。合同订立自愿，是在法律规定的范围内享有的自由，并非不受限制，不受约束的自由。依法订立合同，包括在内容上、程序上，都应当遵守法律，行政法规。有关法人、其他组织之间应当依照有关法律，行政法规规定的权利义务签订合同。二、在履行原被告《物业服务合同》届满前，双方就是否续签合同做了以下工作，并得到双方当事人的认可。同时该合同履行完毕并且已经届满自行终止，即双方权利义务已消灭。1.合同届满半年前，于2018年11月24日被告向原告发出建议函，建议原告不要再收取涉案合同终止后下半年本小区的物业费，已收取的物业费要求存入专用银行账户，在没有续约的情况下不得使用。2.2019年3月17日，被告向原告发出是否满足原告续签合同的回复。原业主委员会在2019年4月15日任期届满，关于物业管理方面的决定及计划需新一届业委会执行；新一届业委会还没选举出来这段时间，希望能继续服务本小区物业工作。3.2019年8月11日，被告就是否同意呼和佳地小区公开招标选聘物业服务企业，组织召开第二届第一次业主大会并投票表决。投票结果占业主总人数半数的业主同意公开招标选聘物业服务企业。4.根据业主投票结果，被告于2019年10月30日在内蒙古招标投标公共服务平台发布呼和浩特市新城区呼和佳地小区物业服务项目招标公告，根据该公告，包括原告在内的19家物业公司向被告（招标单位）报名登记参加招投标会议，最终原告落选。被告为兑现涉案合同第九条第二项，进行的一系列上述行为。从上述证据的可以看到被告认真履行已经终止的合同内容。并严格依法办事，原告也清楚的知道涉案合同到期后，被告无法与其签订合同的事实。但也同意按被告要求参加了公开招投标，视为原告同意被告2019年8月11日业主大会的表决结果，也同意被告按行政规定要求选聘呼和佳地物业服务公司的做法。三、即时呼和佳地的业主全部同意与原告续签物业服务合同，也必须经过公开招投标的法定程序，才能依法备案并开展相关业务。更何况本案的情况是呼和佳地业主会议投票结果是超二分之一以上的业主公开招投标选聘下一届物业公司。根据呼和浩特市住宅小区秩序管理局下发的编号为2019132号《关于进一步规范全市物业管理招标投标活动的通知》文件内容，从2019年6月5日起，未经旗县区物业行政主管部门组织实施的物业招投标项目，旗县区物业主管部门不予备案，不准开展相关业务。根据这一通知，被告必须经招投标才能选聘物业服务企业，而不能擅自选聘物业服务公司。综上，第二届呼和佳地业主委员会无论从程序上还是前期对原告的回复、要求及招投标行为都未违反法律规定，原告要求被告与其续签物业服务合同没有事实和法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.原、被告于2014年6月16日签订《物业管理服务合同》，合同约定：合同期限为五年即2014年6月16日起至2019年6月15日止；乙方即金峰领域物业公司愿意续约的，应在合同到期前60天，书面通知被告。由被告在合同到期前30天召开业主大会决定续约与否。如本住宅区全体业主所持投票权1/2以上同意续约的，将直接与原告续约签合同。本住宅区业主大会表决结果达不到全体业主所持投票权1/2以上的，原合同到期后自行终止。2.2018年11月24日，被告呼和佳地业委会向原告金峰领域物业公司发出建议函，内容为因小区业委会与其协议将于2019年6月到期终止。不建议其征缴2019年合同期以后的物业服务费，在通过促销活动收取的2019年下半年及以后的物业费，要求存入专用银行账户，在没有续约的情况下不得使用。3.2019年2月25日原告金峰领域物业公司向呼和佳地业委会发出书面申请，内容为向呼和佳地业委会申请续签物业服务合同。4.2019年3月17日被告呼和佳地业委会就原告的续签申请作出书面回复，内容为因原业主委员会在2019年4月15日任期届满，所以关于物业管理方面的决定及计划需新一届业主委员会来执行。在新一届业主委员会还未选举出的这段时间，希望原告公司继续做好该小区物业管理工作。5.2019年5月31日原告金峰领域物业公司向体校巷社区居委会发出书面《关于呼和佳地小区提供物业服务有关问题的函》，内容为因近期业主委员会存在改选时间关键问题，加上小区电梯年检、供电系统保养等紧急事宜。根据《物权法》《内蒙古自治区物业管理条例》规定及《呼和佳地小区物业服务合同》约定优先续约权等，现向体校巷社区委员会申请临时授权继续向呼和佳地小区全体居民提供物业服务。6.2019年6月25日呼和浩特市住宅小区环境秩序管理局下发《关于进一步规范全市物业管理招标投标活动的通知》（编号：2019132），自2019年6月5日起，未经旗县区物业行政主管部门组织实施的物业招投标项目，旗县区物业行政主管部门不予备案，不准开展相关业务。7.2019年6月28日，金峰领域物业公司向被告呼和佳地业主委员会再次发出物业服务合同续签的书面申请，内容为2019年6月14日新一届业主委员会现已成立。现小区公共区域多处设施设备存在急修、大修等重大问题，现向新一届业主委员会申请续签物业服务合同。8.2019年8月11日，呼和佳地小区第二届第一次业主大会以书面形式召开，超过二分之一同意公开招标选聘物业服务企业并同意水电移交主管部门。9.根据呼和佳地小区物业服务项目投标单位信息登记汇总表显示，包括原告在内的19家物业公司向被告（招标单位）报名登记参加招投标会议。本院认为，1.金峰领域物业公司与被告呼和佳地业委会签订的《物业服务合同》于2019年6月25日到期，合同届满前60天，双方就是否续签进行协商，但协商期间呼和佳地小区正在进行业主委员会换届选举，后原告多次与被告以书面形式就是否续签再次进行协商，均未得到明确回复。后被告选择在新一届业委会选举后，以书面形式召开了业主大会，并通过业主投票，超过二分之一业主同意公开招标选聘物业服务企业，且原告金峰领域公司也参加了该次招投标会议。3.案涉物业服务合同到期后，原、被告权利义务已经终止，在未续签合同的情况下，双方即已不存在物业服务合同关系。4.根据合同自由原则，当事人是否签订合同、与谁签订合同均由其自身决定，取决于其自身的意愿，任何人无权干涉，只有双方当事人能够达成合意，合同才能成立。本案中被告未与原告续签合同属于当事人意思自治范畴，法院无权干涉。故原告主张被告履行合同第九条第二款约定合同义务组织召开业主大会并继续签订《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十一条，《物业管理条例》第十二条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取100元，由原告呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李 莉 二○一九年十二月十九日书记员 刘亚婧