贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终5298号 上诉人（原审被告）：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。 法定代表人：丁昌泽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：李建，男，穿青人，1985年10月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：罗丽娟，女，汉族，1984年6月4日出生，住贵州省毕节市岔河镇。 二被上诉人委托诉讼代理人：王妍、刘力铭,贵州锐驰律师事务所律师。 上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司（以下简称：天厦房开公司）因与被上诉人李建、罗丽娟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人天厦房开公司上诉请求：一、撤销毕节市七星关区人民法院做出的（2019）黔0502民初5201号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案《商品房买卖合同》约定由上诉人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期间，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，上诉人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被上诉人也未对上诉人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。二、上诉人逾期办证系由于行政不可抗力导致。被上诉人与上诉人于2012年签订《商品房买卖合同》，当时办证适用的法律规定为《房屋登记办法》，但2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，由此，房屋所有权证变更为不动产权证书，办理初始登记及移转登记的程序发生了很大变化，政府因机构合并原因停止办理房产证。由于前述原因，上诉人无法按期办理房产证。由此，逾期办证的法律责任由作为企业的上诉人承担明显不公。三、即使被上诉人认为上诉人违约，根据双方合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；对于约定日期起60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未做出对应选择。一审法院判决上诉人以已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付被上诉人逾期办证违约金，适用法律错误。 被上诉人李建、罗丽娟答辩称：1.合同上双方约定的是在2013年12月31日前取得商品房初始登记，上诉人在约定时间内未取得初始登记并通知买受人，即已违约。2.不动产登记条例的公布，是在双方合同约定的期限之后，不能作为上诉人抗辩的理由，也不是上诉人所指的不可抗力因素。因此，上诉人应当承担违约责任，向被上诉人支付违约金。 李建、罗丽娟向一审法院起诉请求：１、判令被告在30日内为原告办理望城花园26-19-1号商品房的不动产权证并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计10,000.00元（实际金额以原告已付总房款329,723.00元为基数，按日0.1%的标准从2014年1月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2012年7月30日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市望城路望城花园1#、2#楼第1幢26单元19层1号房；建筑面积113.43平方米，套内建筑面积95.00平方米；该商品房总价款为329,723.00元；买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款99,723.00元，余款230,000.00元以贷款方式支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》中：“第3.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款329,723.00元并交纳预告登记费、房屋维修基金、契税、土地证、印花税等办证所需的相关费用；原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，2013年12月23日，毕节市公安消防支队出具的毕公消验字（2013）第0074号建设工程消防验收意见书主要载明：毕节市望城花园1#、2#楼综合评定为工程消防验收不合格；至庭审时，涉案商品房的消防验收仍未通过，被告尚未取得涉案商品房初始登记，不具备办理涉案商品房转移登记的条件。 一审法院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未取得涉案商品房的初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中仅约定了被告逾期60日内的违约金计算标准，未约定被告逾期超过60日未交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准，而至今已经超过60日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额329,723.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额329,723.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算； 关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2014年1月1日起计算违约责任；由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年5月9日）往前倒推三年即2016年5月9日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年5月9日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，且原告实际向被告交纳了办证所需的维修基金等相关费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，本案的违约金应以原告已付购房款329,723.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年5月9日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止。 对原告主张被告立即为原告办理涉案商品房不动产权证的诉请，因被告尚不具备办理涉案商品房不动产权证的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备履行条件后，再行主张。 对被告提出涉案房屋未取得初始登记系原告在内的业主私自破坏或封堵消防通道导致消防验收通不过，不应承担违约责任的抗辩主张，经本院组织现场勘验查实，本案原告没有占用消防通道的情形，故，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳；对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系政策实施的不可抗力因素导致，不存在提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形的抗辩主张，被告所举证据不足以证明存在不可抗力情形，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。据此，一审判决： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李建、罗丽娟支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款329,723.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年5月9日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止)；二、驳回原告李建、罗丽娟的其他诉讼请求。案件受理费人民币721.00元（已减半收取），由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。二、上诉人逾期办证是否属于不可抗力。三、双方签订的《商品房买卖合同》对未约定的违约金应如何计算。 关于焦点一：不动产权属证书系买受人享有不动产物权的凭证，协助买受人办理房屋权属登记系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案中，根据双方的约定，上诉人负有于2013年12月31日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交给被上诉人的义务，因上诉人未按照双方约定交付商品房产权转移登记的文书给被上诉人，其行为已构成违约，应承担本案的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”的规定，天厦房开公司应于2013年12月31日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交给被上诉人并协助被上诉人办理商品房转移登记，一审认定天厦房开公司构成违约并判决天厦房开公司向李建、罗丽娟承担违约责任正确，本院予以确认。故上诉人上诉主张其不承担违约责任的上诉理由不能成立。 关于焦点二：对于上诉人提出的逾期办证因不可抗力，其应免于承担违约责任的上诉意见。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。因此，《不动产登记暂行条例》的实施不属于不可抗力。故上诉人上诉主张其逾期办证系由于行政不可抗力导致的上诉理由不能成立。 关于焦点三：对于上诉人天厦房开公司认为“即使被上诉人认为上诉人违约，根据双方合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款0.1%承担违约责任；对于约定日期起超过60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择，一审法院判决上诉人以已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付被上诉人逾期办证违约金属适用法律错误”的上诉主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，一审适用法律正确。故上诉人的该上诉理由亦不能成立。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。上诉人天厦房地产公司的上诉请求均不能成立，其上诉请求应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1442.00元，由上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  余 萍 审 判 员  李中付 二〇一九年十二月十二日 法官助理  张 方 书 记 员  陈 鑫