江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初19967号原告：北京思源兴业房地产经纪南京有限公司，统一社会信用代码91320102552068206P，住所地南京市建邺区河西大街66号明星国际商务中心写字楼7层东北侧702室。法定代表人：邢志刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫继业，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘夕希，江苏世纪同仁律师事务所律师。被告：富力南京地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100558889048A，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：杨培军，执行董事。委托诉讼代理人：汪莉，该公司员工。委托诉讼代理人：李晶晶，该公司员工。原告北京思源兴业房地产经纪南京有限公司（以下简称思源公司）与被告富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告思源公司的委托诉讼代理人闫继业、刘夕希，被告富力公司的委托诉讼代理人汪莉、李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思源公司向本院提出诉讼请求：1.判令富力公司向思源公司支付欠付的代理费835831.84元；2.判令富力公司支付思源公司逾期付款违约金（以835831.84元为基数，自2014年1月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至实际给付之日止）；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：自2011年起，富力公司委托思源公司销售富力城项目相关物业。思源公司于2011年11月正式进场，根据双方约定开展销售工作，2014年1月，思源公司依约撤场。2013年《江苏省南京市富力城销售代理合同》第五条第1.1.2款约定，自2013年1月1日至2013年12月31日，如思源公司完成销售签约金额大于6亿元小于8亿元，富力公司应按思源公司实际销售签约金额的1.1%计提代理费给思源公司。2013年1月1日至12月31日期间，思源公司共依约完成305户客户销售工作，实现销售总价款625190732元【2013年签约客户明细详见附件2】，富力公司应向思源公司支付代理费68877098.052元（625190732*1.1%），但截至本诉状具状日，富力公司尚欠思源公司代理费831331.132元。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告富力公司辩称，1.根据双方签订的2013年销售代理合同第一条第2款，明确乙方2013年销售指标按照可售物业计算，可售物业指可对外销售的物业，即可销售的房屋，对于在2012年已签订认购协议，被认购的房屋是不能也不会出现在2013年的可售物业中，每一套已认购的房屋在销售案场可售房源公示牌中会被抹去，表示为已售，否则将会出现违约一房二卖，这是违背相关法律法规，其坚决不允许出现这种情况。在原告思源公司提交的诉状附件2中2013年签约客户明细表，序号1、4、5、8、22、55、56、115、116、121、135共11户，该11户系2012年已经认购，但是在2013年签订买卖合同。其在与原告思源公司的结算资料中也明确该11套房屋为根据2012年代理销售合同规定结佣，该11套房屋应为2012年度业绩，另外每套房屋不可能支付两次代理费，该11套房屋与原告思源公司2013年度业绩毫无关系；2.根据2013年销售代理合同第五条4，客户签订认购书或南京市商品房预售/出售合同后违约，甲方向客户收取的有关费用与违约金归甲方所有，乙方不得计提相应代理费，原告思源公司明细表中序号145、158、298均已退房，该3套房屋均不用支付代理费，也不计入2013年业绩；3.序号114、118、119、122、123、124、126、133、196、202、227、230、232、233不是由原告思源公司销售代理，与原告思源公司无关，且其中的114、119、122、123、124、126、196、202均在2012年被认购，该8套房屋已经不是2013年可售物业，既与代理费无关也与业绩无关；4.根据销售代理合同第五条，甲方根据年内可售总量支付销售代理费以及1，1.1.2，销售签约金额为2013年度签订认购书进行认购，并签订商品房预售或出售合同的金额，按照标准原告思源公司的销售业绩并未达到6亿，其仍然按照1%的标准支付代理费，原告思源公司计算标准错误，其应付的佣金已全部支付完毕；5.原告思源公司对应付款时间理解错误，利息计算方式错误，销售代理合同中所有的佣金均以实际到账全部房款结算，支付条件为已成功销售房源且全款到账，在2014年1月15日多数客户的购房款未全款到账，所有的佣金支付时间都未到。综上，原告思源公司诉请既无事实依据也无法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月8日，原告思源公司（乙方）与被告富力公司（甲方）签订《江苏省南京市富力城项目销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》）一份，约定甲方委托乙方对位于南京市江宁区麒麟科技创新园东麒路277号富力城项目高层住宅、洋房、合院、商业、科技办公进行销售，以2013年实际发生货量为准，以下销售指标界定均以年内可售物业计。合同委托有效期自2013年1月1日起至2013年12月31日。合同期满，可协商续签或终止合同。委托期的延续或终止，甲乙方需于委托期结束前十五日内决定并以书面形式通知对方。如甲方于委托期结算前十五日内未能书面明确表示终止的，视作甲方同意代理期限延续。《销售代理合同》第五条约定代理费计付标准：甲方根据年内可销售总量按乙方实际完成的签约金额采用浮动比例的形式支付销售代理费，支付标准为乙方在代理期内客户交付首期楼款并签订《南京市商品房预售/出售合同》，具体计付标准如下：1.销售业绩考核标准：截至2013年12月31日，乙方实际完成的销售签约金额。1.1高层住宅、洋房、合院、商业部分：1.1.1自2013年1月1日至2013年12月31日，如果乙方完成的销售签约金额小于6亿元（含6亿）时，甲方按乙方实际销售签约金额1.0%计提代理费给乙方；1.1.2自2013年1月1日至2013年12月31日，如果乙方完成的销售签约金额大于6亿元且小于8亿元时，甲方按乙方实际销售签约金额1.1%计提代理费给乙方；1.1.自2013年1月1日至2013年12月31日，如果乙方完成的销售签约金额大于8亿元（含8亿）时，甲方按乙方实际销售签约金额1.2%计提代理费给乙方。1.2科技办公部分：…。2.联合代理方的销售部分均不计入乙方销售业绩，乙方计提该部分签约金额对应的代理费。3.客户签订认购书或《南京市商品房预售/出售合同》后，因换房、更名或增减名等甲方向客户收取的有关费用归甲方所有，乙方只按销售业绩计提相应的代理费，对该部分已计提代理费的单位不可重复计提。4.客户签订认购书或《南京市商品房预售/出售合同》后违约，甲方向客户收取的有关费用与违约金归甲方所有，乙方不得计提相应的代理费。5.甲方同意优惠购买的客户或甲方内部客户购房，甲方应出具书面通知乙方，销售的价格若低于设定的单套底价，则按设定的单套底价视为实际成交价格。甲方承诺上述房屋销售总金额不超过乙方当年实际完成房屋销售总金额的5%，上述房屋总销金额作为乙方业绩记入乙方销售指标。6.在代理期内，乙方须严格执行签约管理制度，在定金合同的规定的预定期内完成所售房源的签约工作。《销售代理合同》第六条约定代理费结算方式：甲方根据乙方在代理期内实际完成的销售签约金额（已签署《南京市商品房预售/出售合同》的金额）计付代理费，代理费支付以认购（买）者交付首期房款并签订（署）《南京市商品房预售/出售合同》为准。1.佣金1.1结算方式：在代理期内，甲方每月为乙方结算一次佣金。具体结算时间为甲方按本合同规定的标准截至统计日止实际完成的销售额结算当月、当期款项。乙方于次月5日前，将上月结佣申请单（不含联合代理方销售成果）报至甲方，甲方应当在每月10日前予以确认，甲方逾期不确认的，经乙方催告，甲方应当在3日内作出书面说明答复，逾期不作书面答复的，视为甲方已确认佣金结算文件上所记载事项。经甲方审核后于五个工作日内将佣金结算给乙方。1.2支付标准及条件：考核期内每次结算时，结算期之内甲方按乙方实际完成销售签约客户实际到账全部方可金额结算佣金。佣金支付条件为乙方已成功销售房源且全款到账。其中：…。1.3在代理期内，乙方成功认购未签约房源佣金结算方式及支付标准于本合同第六条条款之1.2.1、1.2.2相同。2.留存2.1结算方式：在代理期内，甲方每月按本合同第六条条款约定固定佣金点数为乙方结算佣金时，同时预留该次佣金的15%作为留存。2.2支付标准及条件：2.2.1自2013年1月1日起至2013年12月31日，若乙方完成科技办公的销售签约金额小于1亿元时，该留存甲方将不予返还；2.2.2自2013年1月1日至2013年12月31日，若乙方完成科技办公的销售签约金额不小于1亿元时，该留存甲方将在完成乙方自行销售的房源依照《南京市商品房买卖合同》约定交付时间首次交房后30日内一次性支付于乙方。合同签订后，思源公司对案涉项目房屋进行了销售。关于双方争议的思源公司提交的《2013年签约客户明细表》中序号为1、4、5、8、22、55、56、115、116、121、135共11套房屋是否应纳入思源公司2013年销售业绩。富力公司认为该11套房屋系2012年已经认购，于2013年签订买卖合同，该11套房屋已纳入思源公司2012年销售业绩并支付佣金，根据2013年《销售代理合同》约定，其委托思源公司销售房屋以2013年实际发生的货量为准，销售指标的界定均以年内可售物业计算，该11套房屋并非2013年可售物业，只有2013年认购并且签约的房屋才能支付基础代理费并且纳入思源公司的销售业绩，故该11套房屋应不纳入思源公司2013年销售业绩。思源公司认可该11套房屋系2012年认购并于2013年签约，并已按照2012年销售代理合同结算代理费，但认为该11套房屋系2013年签约，根据2013年《销售代理合同》约定，销售业绩是以2013年销售签约金额来确定，故该11套房屋应纳入其2013年销售业绩。关于双方争议的思源公司提交的《2013年签约客户明细表》中序号为145、158、298共3套房屋是否应纳入思源公司2013年销售业绩并计提代理费。富力公司认为该3套房屋已退房，根据合同约定，甲方向客户收取的有关费用与违约金归甲方所有，乙方不得计提相应代理费，故该3套房屋不应计入思源公司2013年销售业绩，也不应支付代理费。富力公司提交该3套房屋的商品房现售合同和预售合同以及退房申请复印件1份，证明该3套房屋已退房。思源公司经质证对该组证据的真实性、合法性和关联性均不持异议，但认为不能达到富力公司的证明目的，理由为：1.富力公司的主张和举证是建立在相关房屋已由其代理完成销售为前提，其对此予以确认；2.2013年《销售代理合同》第5条第4款的约定是客户也就是购房人发生违约时，开发商收取的违约金不计提代理费，而并非房款不计提代理费；3.富力公司提供的合同和退房报告也不能证明是客户发生违约而导致房屋买卖合同解除，就退房申请报告而言，如上面记载的情形属实，很明显是富力公司违约导致商品房买卖合同解除。关于双方争议思源公司提交的《2013年签约客户明细表》中序号为114、118、119、122、123、124、126、133、196、202、227、230、232、233共计14套房屋是否应纳入思源公司2013年销售业绩并计提代理费。富力公司认为该14套房屋不并非思源公司代理销售，且其中序号为114、122房屋已于2011年认购售出，序号为119、123、124、126、196、202共计6套房屋均在2012年被认购，该8套房屋不是2013年可售物业，与代理费和销售业绩均无关。14套房屋中序号为118、133、227、230、232、233共计6套房屋为2013年度所有代理公司及富力公司都可销售范围。序号为118、133、230共计3套房屋系其公司员工于2013年购买，员工购房享受员工折扣，由员工向公司申请，属于其自我销售。序号为227、232、233共计3套房屋为其公司自行销售，但因公司人员流动，距今6年之久，相关资料难以查找。就该14套房屋双方均未提交证据。审理中，本院依法调取上述14套房屋的商品房预售合同，显示上述14套房屋签约时间均为2013年。思源公司经质证对对上述14份合同的真实性、合法性和关联性均不持异议，且认为该14份商品房预售合同载明的业主姓名、电话、签约日期、签约金额等数据与其陈述完全一致，且部分合同商品房销售员（签署）处有其公司销售人员韩静、郑宁生、吕红艳签名，表明该14套房屋系其销售。富力公司经质证对上述14份合同无异议，请求法院依法判决。关于思源公司主张逾期付款损失的计算标准及起算时间。富力公司对思源公司主张的利息起算方式及起算方式均不认可，理由为根据合同约定，所有代理费均已实际到账全部房款结算，支付条件为已成功销售房源且全款到账。在2014年1月15日，多数客户的购房款没有全款到账，代理费支付时间未到，就所售房屋的全款到账时间富力公司陈述全款到账数据久远，数量大，其查询困难。就全款到账时间，富力公司未举证。富力公司提交2013年12月甲方结佣明细表、佣金结算申请报告及付款申请复印件各一份，证明代理费结算流程是房款全部到账。思源公司经质证对该组证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，但不认可富力公司的证明目的，理由为：该份结佣明细表发生于2013年12月，在2013年《销售代理合同》约定的代理期限内，根据合同第六条第1款第1.1项和第1.2项的约定，代理期内富力公司每月为思源公司结算一次代理费，而结算的基数确实是思源公司实际完成销售签约的客户实际到帐的全部房款的金额，但第1.2.3条约定的是代理期结束后双方就最终结算金额如何支付的问题，其认为不应当受全部房款实际到帐的限制。思源公司另陈述其主张利息起算时间的依据为《销售代理合同》第六条第1.2.3款的约定客户实际到账金额并非指全款到账，代理费的支付应当以认购者交付首期房款并签署商品房买卖合同，实际到账金额是指首期款。就该部分事实，思源公司未举证。审理中，双方一致确认思源公司提交的附件2《2013年签约客户明细表》所涉房屋除思源公司提交的附件3《欠付代理费客户清单明细》所列房屋外，其余房屋的代理费富力公司均已支付。富力公司认可《2013年签约客户明细表》中载明的所涉全部房屋的认购金额，但认为《2013年签约客户明细表》中涉及到2012年认购且其已支付代理费的房屋，不应计入思源公司2013年销售业绩。涉及到附件3《欠付代理费合计清单明细》所涉17套房屋（含3套退房、14套非思源公司销售房屋）其均未支付代理费，也不应将该17套房屋纳入思源公司2013年销售业绩，思源公司2013年销售业绩并未超过6亿元，思源公司无权主张按照1.1%计提代理费，且认为思源公司在向其申请结算2012年、2013年代理费时亦未按照1.1%计提代理费可以证明。富力公司提交思源公司向其发送的律师函一份予以佐证。思源公司经质证对律师函真实性、合法性和关联性均不持异议，但认为富力公司结欠其代理费金额应当根据双方合同约定并结合本案情况依法进行认定。富力公司则认为律师函是委托人经过慎重考虑后委托律所表达公司意志的行为，律师函的严谨性，表达思源公司意思的真实性应当予以认可。审理中，因双方意见分歧，致调解未成。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告思源公司与被告富力公司签订的《销售代理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同全面履行。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。一、关于思源公司2013年销售业绩及应计提代理费数额（一）关于《2013年签约客户明细表》中序号为1、4、5、8、22、55、56、115、116、121、135共11套房屋是否应纳入思源公司2013年销售业绩。审理中双方均确认该11套房屋系2012年认购并于2013年签约，且富力公司已按照2012年的销售代理合同向思源公司结算了该11套房屋的代理费。本院认为，双方《销售代理合同》第一条约定，思源公司销售房屋以2013年实际发生货量为准，且销售指标界定均以年内可售物业计算。第五条第1款约定销售业绩的考核标准为截至2013年12月31日思源公司实际完成的销售签约金额。上述11套房屋系2012年认购，该11套房屋已纳入富力公司2012年的销售业绩且富力公司已按照2012年销售代理合同向思源公司结算代理费，故该11套房屋不应再计入思源公司2013年的销售业绩。（二）关于《2013年签约客户明细表》中序号为145、158、298共3套房屋是否应计入思源公司的销售业绩并计提代理费。本院认为，双方2013年《销售代理合同》第五条第4款约定，客户签订认购书或《南京市商品房预售/出售合同》后违约，甲方向客户收取的有关费用与违约金归甲方所有，乙方不得计提相应的代理费。本案中，该3套房屋系2013年销售签约，应纳入思源公司2013年销售业绩并计提相应代理费。富力公司辩称该3套房屋系因客户违约退房，根据合同约定，思源公司不得计提代理费。富力公司虽提交有购房合同及退房声明予以佐证，但上述证据不能证明系客户违约所导致的退房，故对富力公司的该辩解意见，本院不予采信。经计算，该3套房屋的签约金额为5655713元。（三）关于《2013年签约客户明细表》中序号为114、118、119、122、123、124、126、133、196、202、227、230、232、233共计14套房屋是否应纳入思源公司2013年销售业绩并计提代理费。本院认为，富力公司认为该14套房屋中序号为114、122房屋已于2011年认购售出，序号为119、123、124、126、196、202共计6套房屋均在2012年被认购，思源公司认可上述8套房屋为2012年认购，因该8套房屋均在2013年签约，富力公司虽不认可系思源公司销售，但未举证该8套房屋系他人销售，故该8套房屋应纳入思源公司2013年度销售业绩并计提代理费。经计算，该8套房屋的签约金额为7619166元。富力公司陈述14套房屋中序号为118、133、227、230、232、233共计6套房屋为2013年度所有代理公司及富力公司都可销售范围，序号为118、133、230共计3套房屋系其公司员工于2013年购买，属于其自我销售，序号为227、232、233共计3套房屋为其公司自行销售。双方《销售代理合同》第五条第5款的约定，甲方同意优惠购买的客户或甲方内部客户购房，房屋总销金额作为乙方业绩记入乙方销售指标，故该6套房屋应纳入思源公司2013年销售业绩并计提代理费。经计算，该6套房屋的签约金额为7789232元。综上，思源公司2013年销售总业绩总计为611709908元，根据2013年《销售代理合同》第五条第1.1.2款约定，富力公司还应支付的代理费为822351.02元[611709.91（611709908元×0.1%）+210641.11（5655713+7619166+7789232）×1%]，故对思源公司主张富力公司支付代理费835831.84元的诉讼请求，本院予以部分支持。二、关于思源公司主张逾期付款损失的计算标准及起算时间。双方2013年《销售代理合同》第五条第1.2款约定，佣金支付条件为乙方已成功销售房源且全款到账。第1.2.3款约定2014年1月15日前甲方按乙方实际完成的签约金额并签约客户实际到账金额和合同第五条相关条款结算。本案中，就案涉房屋全款到账时间，富力公司并未举证，因该项事实的举证责任在富力公司，富力公司应承担举证不能的法律后果，故本院认定思源公司2013年销售签约房屋全款到账时间于2014年1月15日前全款到账，根据合同约定，富力公司应于2014年1月15日前付清全部代理费，若富力公司逾期未付，应自2014年1月16日起承担逾期付款的违约责任，故对思源公司主张富力公司自2014年1月15日起支付其逾期付款违约金，本院予以部分支持。关于思源公司主张按照银行同期贷款利率的1.5倍计算逾期付款违约金。法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法的，出卖人以买受人违约为由主张逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，《销售代理合同》未约定逾期付款的违约责任，思源公司主张按照银行同期贷款利率的1.5倍计算富力公司逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告富力南京地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告北京思源兴业房地产经纪南京有限公司代理费822351.02元及逾期付款违约金（以822351.02元为基数，自2014年1月16日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.5倍计算至2019年8月19日；此后以822351.02元为基数，自2019年8月20日起按照按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.5倍计算至实际付清之日止）；二、驳回原告北京思源兴业房地产经纪南京有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费15106元，由原告北京思源兴业房地产经纪南京有限公司负担244元，由被告富力南京地产开发有限公司负担14862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄祝祯人民陪审员  吕均东人民陪审员  庞翠平二〇一九年十二月三十日书 记 员  黄广凤