湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初1482号原告（反诉被告）：李国家，男，瑶族，1980年1月10日出生，住湖南省江永县。原告（反诉被告）：韦慧玲，系原告李国家的妻子，女，壮族，1983年11月14日出生，住址同上。委托诉讼代理人：李国家，系原告韦慧玲丈夫，男，瑶族，1980年1月10日出生，住湖南省江永县。被告（反诉原告）：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地：湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，该公司总经理。委托诉讼代理人：李真万，男，该公司副总经理。一般授权代理。原告（反诉被告）李国家、韦慧玲与被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司（以下简称鸿泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，被告鸿泰公司提起反诉，本院于2019年12月5日公开开庭进行了合并审理。原告韦慧玲委托代理人李国家，被告鸿泰公司的法定代表人李康及其委托代理人李真万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国家、韦慧玲向本院提出的诉讼请求：1、判令被告鸿泰公司承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金25142.32元（400994×0.03%×209天）；2、判令被告将原告所购房屋的玻璃更换为中空安全钢化玻璃；3、判令被告赔偿空户阳台一半面积的房款16811.18元；4、判令被告承担擅自变更号房规划、设计，没有预留空调外机机位的违约责任，向原告支付违约金5000元；5、判令被告限期为原告办理好不动产证；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月2日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，购买了一套位于黑牛山东南万佳名城小区的商品房。根据合同约定，被告应于2016年12月28日前交房，否则被告每日按已交房款万分之三向原告支付违约金。原告已付清了全部房款，被告直至2017年7月25日才向原告交付房屋，逾期209天，被告应承担相应的违约责任。被告所建房屋没有通过消防验收，至今处于无证状态，达不到国家的法定交房条件。被告交付的房屋与双方签订的预售合同所附的图纸不一致，存在很多安全隐患，窗户玻璃安装不合格，没有使用安全玻璃；空调外挂板设计为水泥板，被告擅自变更设计，使用钢架结构，钢条过细，不安全。入户花园12.064平方米，应按行业标准计算一半面积，被告计算购房款时按全价计算，不合理，应退还原告一半面积的购房款。原告已经按合同交清了办理不动产证费用，被告至今没有为原告办理，应判令被告限期办理。双方多次协商无果，原告本院提起诉讼。被告（反诉原告）鸿泰公司的反诉请求：1、判令原告（反诉被告）李国家、韦慧玲支付被告（反诉原告）按合同单价支付房屋实测面积超出合同面积的补差款11872元；2、本案反诉费用由（反诉被告）李国家、韦慧玲承担。被告（反诉原告）鸿泰公司答辩及反诉的事实与理由：1、原告诉请被告支付逾期交房违约金25142.32元不能成立。被告鸿泰公司开发的涉案房屋已于2017年3月开始交房，多次通知原告收房，原告也到现场查看了房屋，却以房屋质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋，拒不签署房屋交接确认书。依照合同约定，买受人应在通知之日起7日内办理房屋交接手续，否则，视为出卖人已在规定交房期限交房，并由买受人承担责任；被告延期交房有正当理由，双方合同约定，如遇特殊原因可延期交房，但不得超过90天，被告鸿泰公司在开发建设中遇到了合同约定可以延期交房的情形，理应可以延期交房。2、原告诉请所购房屋没有消防验收，达不到交房条件说法不能成立。双方合同没有将消防验收或者备案约定为交房条件，涉案房屋已经法定单位验收合格，达到约定的交房条件。3、原告诉请支付没有预留空调外机机位违约金不能成立。空调外机机位的取消，是根据设计单位湖南省机械工业设计研究院的批准同意才变更的，并非被告擅自变更。4、房产部门作出的《房产实测报告》实际测量面积148.35平方米，购房合同暂约定面积143.88平方米，该实则面积于2017年7月24日出具，原告需按实测面积补交面积差价款，但拖延一直未付。原告的诉请缺少事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性均无异议的证据：原告提交的身份证、结婚证复印件、《万佳名城商品房预售合同》及预售合同附件一至三、万佳名城房屋交接确认书、付款收据、2栋楼外观照片、《住宅设计规范》、李义兴承诺书；被告提交的万佳名城房屋交接确认书、请求报告、危及电力设施安全通知书、气象资料、房产面积测量报告、设计更改通知，本院予以确认并在卷佐证，所证相关案件事实，结合证据的合法性、关联性以及相互印证关系予以综合认定。对双方有异议的证据，本院认证如下：1、被告提交的江永县房产局关于“永州江永县万佳名城物业费太贵，规定不合理”办理情况的回复，江永房信复（2017）9号，江永房信复函（2017）6号以及《关于万佳名城不按相关法规建设以及违反与业主约定的报告》，原告认为该证据不能达到证明目的。本院认为，该组证据系房产部门对匿名网友的回复以及部分买房人反映所购房屋的问题的报告，本院依法确认其真实性，对其关联性在说理部分予以评述。2、被告提出的电话通知及短信通知，原告的异议是该电话和短信均不能证实被告通知原告收房。本院经核实，该电话及短信通知均为通知业主领取质检报告并签名，并不是通知业主收房，原告的异议成立，该证据本院不予采信。根据当事人的陈述，结合庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2015年6月被告经湖南省机械工业设计研究院通知更改商品房设计。2016年2月2日，原告李国家、韦慧玲与江永鸿泰置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：原告李国家、韦慧玲购买被告开发的位于万佳名城小区第2栋14层13Ａ05号房，建筑面积143.88㎡，套内建筑面积123.93㎡，实际面积以房产部门测量为准，价格2787元／㎡，合计总金额400994元，采用分期付款方式付款，首付款30%，金额120994元，余款280000元向银行按揭贷款。被告江永鸿泰置业发展有限公司在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告李国家、韦慧玲，所约定的装修、设计标准见附件；如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同约定，买受人逾期付款的违约责任：逾期未超过60日，自合同规定的应付款期限到达次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款金额的万分之三支付违约金；如逾期超过60日，出卖人有解除合同权利，买受人应按应付款的5%支付违约金；出卖人解除合同的，在45日内将已付房款扣除违约金后退还给买受人。出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限到达次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款金额的万分之三支付违约金。出卖人逾期交房的违约责任与买受人逾期付款的违约责任基本一致，如出卖人逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人按买受人已交房款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款万分之三支付违约金。双方签订的《商品房预售合同》的附件附有房屋平面图，该附图的在《商品房预售合同》签订前已经被取消了1-Ｑ轴空调搁板。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款120994元，办证费用5923元，剩余购房款280000元按被告要求于合同签订后将贷款所需手续交被告办理，已于2016年2月20日付清。2017年7月25日，原告李国家签署万佳名城房屋交接确认书，确认接收万佳名城住宅小区2栋13Ａ05号房。2017年4月5日江永万佳名城一期1＃2＃楼经验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2017年7月24日，江永县房地产测绘事务所对万佳名城一期2＃楼进行产权登记测绘，确认原告所购第2栋14层13Ａ05号房屋面积为148.35平方米。2018年1月22日，江永万佳名城一期1＃2＃楼消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。2019年5月20日江永县住房和城乡规划建设局向被告江永鸿泰置业发展有限公司下达了《建设工程质量安全隐患整改通知》，通知要求被告江永鸿泰置业发展有限公司更换万佳名城一期1#2#楼房屋的建筑外开窗玻璃，在2019年6月4日前整改到位。并将整改情况在限定日期3日内报告该局。现该局确认该整改通知落实到位。因购房户反映所购房屋入户花园未封窗的问题，被告代表于2017年10月22日承诺，万佳名城一期按施工图纸上说明在两个月之内封好窗，业主已做好的按成本价补偿。本院认为，原告李国家、韦慧玲与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》及其附件、《杂房协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，对双方具有法律约束力。本案的争议焦点是被告是否存在逾期交房的情况以及具体交房时间的确认。首先，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案”。第二十六条规定“建设工程的消防设计、竣工验收未依法报公安机关消防机构备案的，公安机关消防机构应当依法处罚，责令建设单位在五日内备案，并确定为检查对象；对逾期不备案的，公安机关消防机构应当在备案期限届满之日起五日内通知建设单位停止施工或者停止使用”。江永万佳名城一期1#2#楼2017年4月5日经竣工验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2018年1月22日，消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。同时，购房合同约定被告应在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告，对于“符合合同约定交付标准”双方有不同理解，房屋消防验收备案虽未在合同中明确为交房条件，但根据《建设工程消防监督管理规定》的上述规定，在建设工程竣工验收合格后，被告应在七日内及时办理消防备案。在未经相关部门消防验收备案的情况，即使被告在此期间通知了原告收房，原告出于消防安全的担忧和自身安全考虑拒绝收房有一定的合理性，但应限制在必要的范围。其次，购房户在反映逾期交房、房屋质量、房屋面积问题报告上签名的时间为2017年10月18日，但签署房屋交接确认书的时间为2017年7月25日，本院予以确认房屋交接确认书的时间为交房时间。被告实际延期交房208天（2016年12月29日-2017年7月25日）。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，本院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天。据此，本院确定被告江永鸿泰置业发展有限公司应当支付原告李国家、韦慧玲违约金为14195.2元（400994元×0.0003×118天=14195.2元）。被告提供证据证明取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位湖南省机械工业设计研究院对附属部分的变更，并未对房屋主体部分进行更改，原告以被告没有按原设计预留空调外机搁板，要求被告支付违约金5000元，本院认为被告取消预售合同附图的空调外机搁板，对原告使用空调造成影响，已经构成违约，酌情由被告给付原告违约金2000元。原告要求将房内的门窗玻璃更换为钢化玻璃，本案经审理查明，已经由江永县住房和城乡规划建设局通知整改完成，原告的该诉讼请示，本院不予支持。原告的入户阳台是主体框架内阳台，应按其结构外围水平面积计算面积，原告请求按一半面积计算入户阳台面积的诉讼请求，不符合相关规范要求，本院不予支持。被告确实没有为原告办理不动产权证，故原告的该诉讼请求，本院予以支持。被告提出的电话及短信通知均为通知业主领取质检报告并签名，并不是通知业主收房，被告以此抗辩已通知原告收房的事实不成立，本院不予采纳。对于被告（反诉原告）鸿泰公司要求原告（反诉被告）李国家、韦慧玲支付面积补差款的诉请，本院认为，因双方合同约定所购房屋实际面积以房产部门测量为准，故应按房产测绘部门实测房屋面积结算房款，故对原告要求所购房入户阳台按一半面积计算的诉请不予支持。经江永县房地产测绘事务所进行产权登记测绘，确认原告所购房屋面积为148.14㎡，比合同约定的多4.47㎡，故原告应补差价款11872元，本院对此依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李国家、韦慧玲逾期交房违约金14195.2元；二、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李国家、韦慧玲支付因取消《商品房预售合同》附图中的空调外机搁板的违约金2000元；三、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起30日内为原告李国家、韦慧玲办理好不动产权证；四、反诉被告李国家、韦慧玲于本判决生效之日起十日内向反诉原告江永鸿泰置业发展有限公司补交所购房屋面积差价款11872元；五、驳回原告李国家、韦慧玲的其他诉讼请求。案件受理费974元，减半收取487元，由原告李国家、韦慧玲负担242元，被告江永鸿泰置业发展有限公司负担245元；反诉受理费减半收取48元，由原告李国家、韦慧玲负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  陈朝云二〇一九年十二月二十四日书记员  蒋亿梅附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。