四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民初181号 原告（申请执行人）：中国华西企业股份有限公司，住所地：四川省成都市金牛区解放路二段95号。 法定代表人：杨斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张霜，该公司员工。 委托诉讼代理人：邹丽，四川时代经纬律师事务所律师。 被告（案外人）：刘勇，男，汉族，1963年10月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。 被告（案外人）：伍凰碧，女，汉族，1964年4月17日出生，住四川省德阳市旌阳区。 被告（案外人）：刘和英，女，汉族，1962年11月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：李少云，四川环峰律师事务所律师。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：赖珂吉，四川联坤律师事务所律师。 被告（被执行人）：德阳市星月房地产开发有限公司，住所地：四川省德阳市长江西路106号国际商务大厦C幢7-1号。 法定代表人：宋光明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢均彦，该公司员工。 原告中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）与被告德阳市星月房地产开发有限公司（以下简称星月房产公司）、刘勇、伍凰碧、刘和英申请执行人执行异议之诉一案。本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告华西公司的委托诉讼代理人邹丽，被告刘勇、伍凰碧、刘和英及共同委托诉讼代理人李少云、赖珂吉，被告星月房产公司的委托诉讼代理人谢均彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 华西公司诉讼请求：准许执行德阳市星月房地产开发有限公司开发的坐落于德阳市的房屋。事实及理由：1.原裁定未依法充分审查被告（案外人）的主体身份，错误解读凯江社区七组业委会（案外人所在社区）与被执行人星月房产公司以联合开发形式进行的开发为拆迁安置。若案外人权利合法真实，案外人仅是普通债权人，并非消费者购房，不能对抗原告工程价款优先权。被告（案外人）自称系拆迁安置户，并提供了其与被告（被执行人）所签署的拆迁补偿协议，但并不足以证明其合法拆迁安置户的身份。据凯江社区七组业委会提供的联合开发协议显示，望龙东郡项目系凯江社区七组业委会（案外人所在社区）与被告（被执行人）星月房产公司以联合开发形式进行的开发，凯江社区七组业委会提供土地使用权，星月房产公司提供资金的合作开发，凯江社区七组业委会固定分配建筑面积的房屋及货币资金，其不承担合作开发的亏损风险，该种合作开发其实质就是土地使用权出让合同，并非《拆迁安置补偿条例》所规定的拆迁安置，其并不当然享有拆迁安置补偿所规定的权利。原告认为被告（案外人）其在所提供的拆迁补偿补充协议中的法律地位应为以物抵债的债权人，并不享有优先权。2.被告（案外人）尚未与被执行人签署商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同买受人优先权。原告作为该项目施工单位有高达7000万元优先权的工程款未实现，被告（案外人）对被执行人所享有的债权（若有）不能对抗原告（申请执行人）工程款优先权。3.被告（案外人）并非合法权利人。凯江社区七组业委会提供的联合开发协议载明了还建面积的计算方式，该协议载明的面积计算方式明显与此后被告（案外人）提供的补充协议计算方式不同，不能证明被告（案外人）合法权利人身份。4.被告（案外人）与被执行人补充协议等的签署时间、房屋的占有时间是否在查封之前缺乏证据支撑。5.根据案外人提供的拆迁补偿协议，并未载明其货币化安置。理论上基本不存在开发商对货币补偿方式的业主在签署拆迁补偿协议后迟迟不予支付拆迁补偿金，原则上货币支付势必在搬迁房屋或拆除房屋之前。6.案外人应提供其2016年7月2日占有房屋的确凿证据，原裁定仅依据当事人陈述确定房屋占有时间显然有误。7.被告（案外人）对案涉房未签署商品房买卖合同、未办理物权登记，案外人自身存有过错。8.据被告（案外人）住址显示其至少在望龙东郡项目持有2套以上房屋，刘勇、伍凰碧、刘和英要求排除执行不符合法律规定。 刘勇、伍凰碧、刘和英辩称：1.原告的诉讼请求于法无据，本案房产项目是拆迁安置项目，应该适用物权优先的规定。2.被告签订拆迁安置合同，在拆迁安置的时候是以牺牲被告的权利，以被告房屋的灭失为代价取得了案涉房屋。3.被告（案外人）并非合法权利人的观点是不成立的。4.补充协议的签署时间、房屋的占有时间是在查封之前有证据支撑。5.本案属于拆迁安置，是属于共同办理产权的情形，后来是因为开发商与承建商之间的建设工程款被原告予以保全，不得办理物权登记，并非本案被告的过错。6.无论被告在望龙东郡有多少房屋，本案所诉争的房产都属于被告，因为案涉房屋是在拆迁安置中以被告自己原有的房产灭失为代价而取得的。 星月房产公司辩称：我们交房当时是有很多问题，包含了刘勇、刘和英等的遗留问题，公司无法解决，所以在乡政府和业委会商定用两套房屋作为对他们的安置。安置的协商是在华西公司查封之前，群众的利益肯定要保证。我们和华西公司也进行了沟通，希望能在保证群众的利益下，拿出企业的担当精神，解决好问题，希望法庭维护当事人利益。 经审理查明，2009年12月25日，东湖乡凯江社区七组业主委员会（甲方）与德阳市荣森房地产有限公司（乙方）签订《东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议》，该协议载明“本组小二楼共28栋于5.12汶川大地震后经有关部门鉴定为危房必须拆除。报经各级政府相关部门批准，纳入灾后重建城中村改造项目。项目名称：东湖乡凯江社区七组灾后重建小二楼改造项目。居民点现有房屋28栋，建筑面积约4万平方米，占地24876.5平方米。乙方拆迁现有旧房，拆迁补偿按原分有宅基地人员计算一、二楼67平方米以240元/平方米，三楼33平方米以160元/平方米。所有拆迁费在乙方通知甲方拆房之日打入甲、乙双方的共建账户，待甲方全体搬迁完毕后，乙方一次性付与甲方；乙方按甲方每人每月300元的支付过渡费的标准，以拆迁通知之日至甲方新房交付日为止，且按半年付于甲方，乙方在前5日准时交付甲方，再由甲方统一发放；乙方按甲方每人搬出300元搬回200元的标准的搬迁费在甲方拆除所有房屋后，乙方一次性付与甲方；乙方实施原址整栋、整单元集中返建，返建面积以甲方实有人口按各种享受标准合计为准；乙方对甲方还建标准有宅基地的且统转的居民按建筑面积70平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证；乙方对甲方无宅基地但是享受统转的居民按建筑面积30平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证；乙方对甲方统征统转后正常新增加的居民按建筑面积20平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证；乙方对甲方除上述原因迁入的但符合认可的居民按建筑面积8平方米/人的标准进行返还，并办理国有土地使用证、房屋所有权证”。此外该协议还对双方的其他权利义务作出了约定。 2009年12月25日，转让方德阳市荣森房地产有限公司（甲方）与受让方德阳市星月房地产开发有限公司（乙方）签订房产开发权转让协议。协议约定“自本协议生效之日起，乙方即独立拥有德阳东湖乡凯江社区二组和七组“小二楼”改造工程项目的开发权、经营权和政策受惠权。同时由乙方独立承担改造项目开发经营活动中的一切法律责任和经济责任”。此外该转让协议还对双方的权利义务作出其他约定。 2009年12月25日，东湖乡凯江社区七组业主委员会（甲方）与德阳市星月房地产开发有限公司（乙方）签订《东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议》，该协议内容与东湖乡凯江社区七组业主委员会（甲方）、德阳市荣森房地产有限公司（乙方）签订的《东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议》内容一致。庭审中，华西公司、星月房产公司、刘勇、伍凰碧、刘和英对案涉星月望龙东郡项目实际由星月房产公司开发均予以认可。 2010年12月22日，德阳市人民政府拆迁安置办公室作出关于同意东湖乡凯江社区七组“小二楼”改造拆迁建设项目转让的批复，批复载明“德阳市荣森房地产有限公司：你公司申请东湖乡凯江社区七组‘小二楼’改造拆迁建设项目转让申请收悉，经研究，批复如下：同意你公司将该项目转让给德阳市星月房地产开发有限公司。根据《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第305号第19条，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意。原拆迁补偿安置协议中有关权利义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告之规定办理”。 2011年4月29日，刘勇与德阳市荣森房地产有限公司签订《德阳市旌阳区东湖乡社区七组灾后重建及“小二楼”改造项目拆迁补偿安置合同》，该合同明确刘勇、伍凰碧新房还建面积合计216平方米，旧房赔偿64080元。 2011年6月27日，刘和英（乙方）与德阳市荣森房地产有限公司（甲方）签订房屋收购协议。协议约定：“乙方在灾后重建小二楼改造中应享受房屋还建面积144平方，灾后重建补助52000元，特殊党费12000元，旧房屋残值补偿42720元。乙方将还建面积144平方，按照3300元/平方卖给甲方，房款总额是475200元。由于乙方还建面积为期房，甲方在签订协议时一次性支付乙方购房款275200元，余款200000待乙方房屋（居民还建房）修建完工后再支付给乙方。灾后重建款、特殊党费乙方在凯江社区居委会领取、旧房残值补偿款42720元，购房款275200元在签订协议时由甲方采取银行转账或现金方式支付。 2011年6月28日，甲方德阳市荣森房地产有限公司向刘和英出具承诺，该承诺载明“根据德阳市荣森房地产有限公司（简称甲方）与刘和英业主（简称乙方）双方合同条款约定内容，甲方尚欠乙方小二楼还建房收购款贰拾万元整。现甲方承诺在全体居民还建房交房前一次性付清予乙方”。东湖乡凯江社区、凯江社区七组业委会作为担保方签字盖章。 2016年7月2日，甲方星月房产公司与乙方刘勇、伍凰碧签订协议书。协议约定“兹甲方因开发德阳星月.望龙东郡项目，与乙方达成相关拆迁协议，协议约定乙方为现金返迁户，甲方应支付乙方返迁补偿款共计54万元。现今双方协商一致达成如下协议：甲方提供星月.望龙东郡下列两套房屋（1、房号：2-1-32-4，面积88.78平方米；2、房号2-1-32-6，面积100.26平方米）用于抵偿甲方所欠乙方的的返迁补偿款，乙方应另行向甲方支付购房款差价20万元人民币。乙方承诺在本协议签订后三日内支付给甲方购房款差价贰拾万现金。甲方将上述住房网签备案至乙方名下，并与乙方签订正式房屋买卖合同，房屋办证所需税费由乙方承担。甲方承诺在签订协议后两年内给乙方办证。甲方将上述住房网签备案至乙方名下后，乙方向甲方支付完全部购房款差价20万元后，甲乙双方的之间的债权债务归于消灭”。 2016年7月3日，在业委会主任的调解下，拆迁人与被拆迁人就解决拆迁安置费的问题达成如下意见：按照德阳市星月房地产开发有限公司与刘和英、陈荣进、刘勇、伍凰碧在拆迁安置时达成的相关拆迁协议，截止到2016年7月3日星月房产公司应当支付刘勇、伍凰碧的拆迁安置现金补偿54万元，星月房产公司尚欠刘和英、陈荣进的现金安置费20万元，共计74万元。由于星月房产公司资金问题无法兑现现金返还。经双方协商，由星月房产公司提供其开发的望龙东郡下列两套房屋（1、房号：2-1-32-4，面积88.78平方米；2、房号：2-1-32-6，面积100.26平方米）用于抵偿星月房产公司所欠刘和英、陈荣进、刘勇、伍凰碧的返迁补偿款74万元。刘和英、陈荣进同意将上列两套房屋产权登记在刘勇、伍凰碧名下，产权办理完毕后，由刘勇、伍凰碧向刘和英、陈荣进支付20万元的房屋拆迁安置款。上列两套房产由开发商负责办理产权登记过户手续及相关费用。该调解意见形成会议纪要，拆迁人星月房产公司签字盖章，被拆迁人刘和英、陈荣进、刘勇、伍凰碧签字按印，业委会主任签字盖章。现2-1-32-6刘勇已装修入住。 2016年7月12日，华西公司向德阳市仲裁委员会申请仲裁，请求裁决星月房产公司支付工程款。华西公司申请仲裁时一并申请财产保全。德阳仲裁委员会于2016年8月3日将财产保全申请提交德阳市旌阳区人民法院。德阳市旌阳区人民法院于2016年8月3日作出（2016）川0603财保113号民事裁定，查封了星月房产公司开发的位于德阳市，1-15-5、1-2-6，2栋1-32-6、1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-31-6、1-30-6、1-29-6、1-29-2、1-28-6、1-27-6、1-25-6、1-22-6、1-20-6、1-13-5、1-2-1，3栋1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-32-1、1-31-6、1-31-3、1-30-6、1-27-6、1-24-6、1-17-6、1-14-6、1-13-1、1-12-6、1-4-6、1-3-6，5栋1-7，6栋2-26-3、2-25-4、1-26-4、1-26-3、1-26-2、1-14-4、1-14-2、1-5号房屋及地下车位（-1）-216至479号、（-2）-1至45号共679个。德阳仲裁委员会作出（2016）德仲调字第101号调解书确认星月房产公司应付工程款69877581.7元。同时德阳仲裁委员会作出（2016）德仲调字第101号裁决书裁决：申请人中国华西企业股份有限公司对被申请人德阳市星月房地产开发有限公司开发的星月.望龙东郡1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃楼及地下室工程在折价或拍卖所得价款并在69877581.7元的额度内享有优先受偿权。 华西公司依据已经发生法律效力的德阳仲裁委员会作出的（2016）德仲调字第101号调解书，于2018年4月16日向本院申请执行，申请执行标的2000万元。本院于2018年4月24日作出（2018）川06执212号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人星月房产公司的银行存款20000000元或查封、扣押其等值财产。因星月房产公司至今仍未履行法律文书确定的义务，2019年8月2日，本院作出（2018）川06执212号之四执行裁定书，裁定：继续查封被执行人德阳市星月房地产开发有限公司开发的，位于德阳市，1-15-5、1-2-6，2栋1-32-6、1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-31-6、1-30-6、1-29-6、1-29-2、1-28-6、1-27-6、1-25-6、1-22-6、1-20-6、1-13-5、1-2-1，3栋1-32-5、1-32-4、1-32-3、1-32-1、1-31-6、1-31-3、1-30-6、1-27-6、1-24-6、1-17-6、1-14-6、1-13-1、1-12-6、1-4-6、1-3-6，5栋1-7，6栋2-26-3、2-25-4、1-26-4、1-26-3、1-26-2、1-14-4、1-14-2、1-5号房屋及地下车位（-1）-216至479号、（-2）-1至45号共679个。 本院在执行申请人华西公司申请执行被执行人星月房产公司（2016）德仲调字第101号调解书执行一案中，刘和英、刘勇、伍凰碧不服，向本院提出书面执行异议。本院于2019年9月12日作出（2019）川06执异69号执行裁定书，裁定中止对德阳市星月房地产开发有限公司开发的坐落于德阳市龙泉山北路162号星月.望龙东郡小区2栋1-32-6、2栋1-32-4号房屋的查封。 以上事实有德阳仲裁委员会裁决书、本院执行裁定书、查封财产告知书、德阳市人民政府拆迁安置办公室文件、东湖乡凯江社区七组小二楼改造项目联合开发协议、补充合同、拆迁补偿安置合同、房屋收购协议、承诺书、协议书、座谈会议纪要、房产开发权转让协议、原告身份证复印件、被告工商营业登记信息等证据证实。 本院认为，本案的争议焦点在于，刘和英、刘勇、伍凰碧对案涉房屋的权利能否排除华西公司的强制执行。根据本案所查明的事实及证据，案涉的凯江社区七组“小二楼”改造项目是拆迁安置建设项目。星月房产公司从德阳市荣森房地产有限公司受让了案涉“小二楼”改造项目的拆迁人身份并具体实施拆迁安置。刘和英、刘勇、伍凰碧是合法的被拆迁人。刘和英、刘勇、伍凰碧系现金拆迁安置人员。刘和英、刘勇、伍凰碧在案涉房屋被原告华西公司申请查封执行前就与拆迁人签订安置合同及房屋收购协议。刘和英、刘勇、伍凰碧已在案涉房屋被华西公司申请查封执行前的2016年7月2日、3日就未支付的拆迁补偿款与星月房产公司签订了协议。刘和英、刘勇、伍凰碧由现金拆迁安置变更为房屋安置。协议所指向的案涉房屋即属于星月房产公司对刘和英、刘勇、伍凰碧的拆迁安置补偿房屋，故刘和英、刘勇、伍凰碧对安置房屋享有的权利均是来源于原有房屋被拆迁后房屋所有权的灭失。拆迁行为使得原有房屋所有权灭失造成的财产利益丧失，无论是用货币补偿，还是用房屋补偿，其法律意义在于补偿，所以产权调换是一种财产损害补偿行为。将案涉房屋的所有权转移至刘和英、刘勇、伍凰碧名下，用于补偿其原有房屋所有权灭失的财产损失，而非财产交易行为，并不需要签订商品房买卖合同及办理网签备案等手续。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置用房的应予支持。”该司法解释实际将拆迁补偿协议赋予了物权的优先效力。本案中，拆迁补偿安置中以房换房的房屋产权调换是以刘和英、刘勇、伍凰碧牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要。因此对刘和英、刘勇、伍凰碧基于拆迁补偿协议享有的安置房屋请求权应该优先保护，即对刘和英、刘勇、伍凰碧应享有的安置房屋赋予物权的优先效力。当拆迁补偿安置协议与其他债权发生冲突时，刘和英、刘勇、伍凰碧有权优先于第三人获得约定的安置房，可以以拆迁安置协议对抗第三人。综上分析，根据处理权利冲突时，物权优先于债权的原则，刘和英、刘勇、伍凰碧是案涉房屋的权利人，该权利真实合法，足以能够排除华西公司的强制执行。故华西公司请求“准许执行德阳市星月房地产开发有限公司开发的坐落于德阳市房屋”的主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 驳回中国华西企业股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费10800元，由中国华西企业股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年十二月十七日 书记员  马 涛