安徽省祁门县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1024民初922号 原告：祁门县房地产开发公司，住所地安徽省黄山市祁门县凤凰新村房地产开发公司综合楼，统一社会信用代码913410241517828207。 法定代表人：王亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何世坤，安徽昌义律师事务所律师。 被告：陈同乐，男，1964年10月14日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县野林山庄Ｂ区。 委托诉讼代理人：许兵，男，1979年11月4日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县，系公民代理。 第三人：黄山市铭昱物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市祁门县财富广场小区物业管理处，统一社会信用代码91341024586116376C。 法定代表人：秦勇，系该公司总经理。 原告祁门县房地产开发公司（以下简称祁门房产公司）与被告陈同乐、第三人黄山市铭昱物业管理有限公司（以下简称铭昱物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告祁门房产公司委托诉讼代理人何世坤，被告陈同乐及其委托诉讼代理人许兵，第三人铭昱物业公司法定代表人秦勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祁门房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决陈同乐立即向铭昱物业公司支付所租赁使用商铺房屋自2014年7月1日至2018年10月31日期间的物业管理费计41686.92元（商铺总面积771.98㎡×1元/㎡/月×52个月）；2.案件受理费用由陈同乐承担。事实与理由：2013年11月1日，陈同乐与祁门房产公司签订一份《（凤凰小区）房屋租赁合同》。依据《（凤凰小区）房屋租赁合同》约定：陈同乐向祁门房产公司租赁凤凰小区六期第4幢01-08号商铺，期限三年自2013年11月1日至2016年10月31日，面积771.98㎡。《(凤凰小区）房屋租赁合同》第五条各项费用的缴纳中约定：物业管理费，乙方（陈同乐）自行向物业管理公司缴纳。2017年11月1日，陈同乐与祁门房产公司又签订一份《（凤凰小区）房屋租赁合同》。依据《（凤凰小区）房屋租赁合同》约定：陈同乐向祁门房产公司租赁凤凰小区六期第4幢01-08号商铺，期限1年自2017年11月1日至2018年10月31日，面积771.98㎡。《(凤凰小区）房屋租赁合同》第五条各项费用的缴纳中约定：物业管理费，乙方（陈同乐）自行向物业管理公司缴纳。铭昱物业公司受委托自2013年6月起开始对凤凰小区六期第4幢物业进行物业管理。铭昱物业公司接管凤凰小区六期第4幢物业管理后，依据《（凤凰小区）房屋租赁合同》向陈同乐收取所租赁使用物业的物业管理费时，陈同乐拖延支付。期间，祁门房产公司曾告知陈同乐向铭昱物业公司缴纳物业管理费，但陈同乐至今仍拖延支付。铭昱物业公司于2019年4月份向祁门县人民法院提起诉讼，其中要求祁门房产公司支付凤凰小区六期商铺物业管理费276417.28元，案经祁门县人民法院调解确定：2014年7月1日至2019年2月28日期间商铺物业管理费227637.76元（商铺总面积4064.96㎡×1元/㎡/月×56个月），由祁门房产公司及时向商铺使用人依法收取，收取的物业管理费交归铭昱物业公司所有。调解书送达后，祁门房产公司向陈同乐收取2014年7月1日至2018年10月31日期间的物业管理费时，陈同乐以物业管理公司收费过高、物业服务不满意等为由拖延支付。为此，向法院提起诉讼，请求依法支持祁门房产公司的诉请。 陈同乐辩称，1.祁门房产公司部分诉请超过诉讼时效，依法不予支持。根据祁门房产公司诉请，祁门房产公司要求我支付2014年7月1日至2018年10月31日期间的物业管理费。本案中，祁门房产公司与我最早在2013年11月1日签订了房屋租赁合同，合同中未明确缴纳物业费的具体内容。我自2013年租赁开始至祁门房产公司起诉前，才知道物业单位是哪一家，但物业在哪里？物业服务有哪些？物业费收费标准是什么均无从知晓。我在租赁期间内，已经全部将房屋转租，正因为没有任何的物业服务，也没有任何人上门到租户处收取物业费，导致我无法与承租户就物业费缴纳写入租赁合同中。现根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条之规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。新的民法总则实施于2017年10月1日。施行前，祁门房产公司及物业公司根本就没有向我及商铺实际使用人提供过物业服务、口头或书面要求收取物业费。祁门房产公司2017年10月1日前的物业费诉讼请求早已过诉讼时效依法不应当支持；2.对于诉讼时效以内的诉求，物业公司未向我及商铺实际使用人提供过物业服务，更未就物业服务项目、收费标准等口头或书面达成协议，我不应支付相应的费用。祁门房产公司提供的与物业公司签订的六期1幢2幢A、B物业管理委托合同，并不涉及到我租赁祁门房产公司的六期4幢相关物业服务。祁门房产公司在签订该协议时，我还没有与祁门房产公司签订房屋租赁合同。祁门房产公司在与物业签订合同后，就应在与我签订房屋租赁合同时告知物业有关情况，但我自始至终也不知道。从实际的物业提供服务上来说，所有从我处租赁的房客，均没有享受到所谓的物业服务，有服务才有收费，无服务也无催缴费记录，就要求一次性支付物业费，显然侵害的房屋实际使用人的合法权益。我认为不应当支付诉讼时效以内的物业费；3.涉案房屋实际使用人不是我本人，如果要缴纳物业费，也应由实际使用人承担。因祁门房产公司未向我释明物业服务各项内容，导致我无法在与其他承租户的合同中将物业费缴纳义务明确给租户。而实际物业服务的享受人不是我，是商铺实际使用的租户，即便需要承担物业费，承担的主体也应当是实际使用人。综上，请求法院依法驳回祁门房产公司的诉请。 铭昱物业公司在法定期限内未提供书面答辩。庭审中辩称，物业费实际用于物业公共设施的日常运行维护，管理物业区域卫生等相关项目，陈同乐虽然说没有看到物业服务，但是不代表物业不存在。 祁门房产公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据1.祁门房产公司营业执照复印件一份，证明原告的主体资格身份信息等情况；证据2.铭昱物业公司营业执照复印件一份，证明第三人的主体资格身份信息以及经营范围等情况；证据3.房屋租赁合同复印件一份，证明陈同乐与祁门房产公司签订房屋租赁合同及合同中相关约定的情况等；证据4.物业管理委托合同复印件一份，证明祁门房产公司与铭昱物业公司签订物业管理；证据5.物业服务费结算协议，证明物业费收取及相关约定的情况等；证据6.祁门县人民法院民事调解书复印件一份，证明民事调解书确定祁门房产公司向陈同乐收取物业费交归第三人所有的情况等。 陈同乐对证据1、2三性无异议；对证据3、4、5、6均有异议，认为证据不具有关联性。 铭昱物业公司对证据1、2、3、4、5、6三性均无异议。 陈同乐为支持其诉辩主张，向本院提交了以下证据： 证据1.2019年7月17日收据、网上转账汇款电子回单复印件一份，证明陈同乐已经履约缴纳了房屋租金；证据2.郑德强、程向海、黄海霞、吴宗秀、冯鹏亮、汪涛涛、洪正英提供的证明七份，证明陈同乐已经将从祁门房产公司处承租的1-8号店面全部租赁给其他承租户，没有代为收取过物业费，也没有物业人员上门催缴过物业费，更没有相关的物业服务。 祁门房产公司和铭昱物业公司对证据1三性无异议，证据2有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于当事人有争议的证据，本院综合认定如下： 对祁门房产公司提交的证据5真实性、合法性，予以确认；对证据3、4、6真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐证。 对陈同乐提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月1日，陈同乐与祁门房产公司签订一份《（凤凰小区）房屋租赁合同》，合同约定：陈同乐向祁门房产公司租赁凤凰小区六期第4幢01-08号商铺，期限三年，自2013年11月1日至2016年10月31日，面积771.98㎡，租金一年缴纳一次；合同第五条各项费用的缴纳中约定，物业管理费，乙方（陈同乐）自行向物业管理公司缴纳，水电费由乙方（陈同乐）自行缴纳。2017年11月1日，陈同乐与祁门房产公司又签订一份《（凤凰小区）房屋租赁合同》。合同约定：陈同乐向祁门房产公司租赁凤凰小区六期第4幢01-08号商辅，期限1年，自2017年11月1日至2018年10月31日，面积771.98㎡，租金一年缴纳一次；合同第五条各项费用的缴纳中约定，物业管理费，乙方（陈同乐）自行向物业管理公司缴纳，水电费由乙方（陈同乐）自行缴纳。2013年6月20日，祁门房产公司与铭昱物业公司签订一份《凤凰小区六期1幢2幢A、B物业管理委托合同》，祁门房产公司将凤凰小区六期1幢2幢A、B物业委托铭昱物业公司实行物业管理，委托合同中并未含凤凰小区六期第4幢01-08号商铺。铭昱物业公司于2019年4月2日向祁门县人民法院提起诉讼，要求祁门房产公司支付物业服务费。案经祁门县人民法院调解确定：2014年7月1日至2019年2月28日期间商铺物业管理费227637.76元（商铺总面积4064.96㎡×1元/㎡/月×56个月），由祁门房产公司及时向商铺使用人依法收取，收取的物业管理费交归铭昱物业公司所有。2019年10月29日，祁门房产公司诉讼至法院，请求依法判决陈同乐向铭昱物业公司支付所租赁使用商铺房屋自2014年7月1日至2018年10月31日期间的物业管理费计41686.92元（商铺总面积771.98㎡×1元/㎡/月×52个月）及案件受理费用由陈同乐承担。 本院认为，综合当事人举证、质证和诉辩意见，本案争议的焦点为：一、2013年11月1日，陈同乐与祁门房产公司签订的《（凤凰小区）房屋租赁合同》，是否过了诉讼时效；二、2013年6月20日，祁门房产公司与铭昱物业公司签订的《凤凰小区六期1幢2幢A、B物业管理委托合同》，是否能参照该合同收取未签订合同商铺的物业管理费；三、铭昱物业公司是否对陈同乐实施了物业管理活动。 关于争议的焦点一。陈同乐与祁门房产公司签订的《（凤凰小区）房屋租赁合同》期限为三年，自2013年11月1日至2016年10月31日，陈同乐物业费的自行缴纳时间应当截止至2016年的10月31日，在《中华人民共和国民法总则》实行前，祁门房产公司主张权利的诉讼时效是2年，即2016年11月1日起至2018年10月31日止。但在该期限内《中华人民共和国民法总则》施行，根据《中华人民共和国民法总则》诉讼时效的解释规定，在《中华人民共和国民法总则》生效后诉讼时效尚未届满的，适应民法总则3年的诉讼期限，故2013年11月1日签订合同的诉讼时效截止至2019年的10月31日，而祁门房产公司的起诉时间为2019年10月29日，显然未过诉讼时效。 关于争议的焦点二。祁门房产公司与铭昱物业公司签订的《凤凰小区六期1幢2幢A、B物业管理委托合同》，未含祁门房产公司的六期4幢相关物业服务。陈同乐与祁门房产公司签订的《（凤凰小区）房屋租赁合同》中，约定物业管理费由陈同乐自行向物业管理公司缴纳。但双方合同中没有约定向哪家物业公司缴纳，按什么标准缴纳及物业服务内容。祁门房产公司没证据证明向陈同乐告知铭昱物业公司是小区物业部门及相关物业管理规定，也没证据证明铭昱物业公司及祁门房产公司从2013年以来上门向陈同乐催收过物业管理费。合同具有相对性，且是平等协议的结果，在陈同乐不知情的情况下，祁门房产公司参照之前签订物业委托管理合同向未签订合同商铺收取物业管理费没有法律依据。 关于争议的焦点三。物业管理费收取，是以物业部门是否提供了物业服务。本案中，祁门房产公司未提供铭昱物业公司向承租户提供物业服务的证据。而陈同乐提供了物业人员没有向承租户提供相关的物业服务，也没有上门向承租户催缴过物业费的证明。因此，祁门房产公司要求陈同乐向铭昱物业公司缴纳物业费没有事实依据。 本院认为，本案是一起因房屋租赁而引起的物业管理费纠纷。祁门房产公司与铭昱物业公司在本院达成的调解协议，是出租人祁门房产公司对物业费的自认，对承租人陈同乐没有约束力。作为出租人祁门房产公司没有证据证明铭昱物业公司为承租人提供了物业服务，参照之前签订的物业委托管理合同向未签订合同商铺收取物业管理费，既没有事实根据，也没有法律上依据。对祁门房产公司要求陈同乐支付物业管理费的请求，本院依法不予支持。综上，依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告祁门县房地产开发公司的诉讼请求。 案件受理费421元，由原告祁门县房地产开发公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  金健群 二〇一九年十二月十六日 书记员  洪燕萍