广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初12943号原告：广州市天河区杨箕经济发展公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：姚耀威，总经理。委托代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。被告：广州润禧机电设备有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：张世谋，总经理。委托代理人：覃兆江、袁斌，均系广东汇俊律师事务所律师。第三人：黄洪启，男，1968年2月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。第三人：广州市天河区东圃供销合作社废旧物资回收肆拾伍分站，住所地广东省广州市天河区H*，统一社会信用代码。负责人：黄洪启，经理。第三人：董高松，男，1980年7月2日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。第三人：广州同政人力资源服务有限公司，住所地广东省广州市天河区1，统一社会信用代码。法定代表人：牛桂涛，总经理。第三人：马文容，女，1974年10月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：广州市天河区天河克缇雅舍美容院，住所地广东省广州市天河区房，统一社会信用代码。经营者：马文容。第三人：方松明，男，1974年8月19日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。第三人：广州市天河区天河兴利和便利店，住广东省广州市天河区铺，统一社会信用代码。经营者：方松明。第三人：王晓彬，女，1969年2月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：广州市天河区天河品艺发型设计工作室，住所地广东省广州市天河区广），统一社会信用代码。经营者：王晓彬。上述第三人的共同委托代理人：王凡，湖北仁贤律师事务所律师。上述第三人的共同委托代理人：刘金龙，男，1981年1月16日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，系本案第三人。第三人：唐毛清，男，1967年10月15日出生，汉族，住广西省临桂县。第三人：广州市天河区天河唐毛清小食店，住所地广东省广州市天河区4），统一社会信用代码。经营者：唐毛清。第三人：马宇，男，1984年6月13日出生，回族，住青海省化隆回族自治县。第三人：谭祥健，男，1992年8月25日出生，汉族，住湖北省江陵县。第三人：刘金龙，男，1981年1月16日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。第三人：张艳梅，女，1983年8月29日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托代理人：王凡，湖北仁贤律师事务所律师。委托代理人：刘金龙，系本案第三人。原告广州市天河区杨箕经济发展公司（下简称杨箕公司）诉被告广州润禧机电设备有限公司（下简称润禧公司），第三人黄洪启、广州市天河区东圃供销合作社废旧物资回收肆拾伍分站（下简称肆拾伍分站）、董高松、广州同政人力资源服务有限公司（下简称同政公司）、马文容、广州市天河区天河克缇雅舍美容院（下简称克缇雅舍美容院）、方松明、广州市天河区天河兴利和便利店（下简称兴利和便利店）、王晓彬、广州市天河区天河品艺发型设计工作室（下简称品艺发型工作室）、唐毛清、广州市天河区天河唐毛清小食店（下简称唐毛清小食店）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨箕公司的委托代理人李志华，被告润禧公司的委托代理人覃兆江，第三人黄洪启、肆拾伍分站、董高松、同政公司、马文容、克缇雅舍美容院、方松明、兴利和便利店、王晓彬、品艺发型工作室的共同委托代理人王凡、刘金龙均到庭参加了诉讼；第三人唐毛清、唐毛清小食店经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。后经原告杨箕公司申请，本院依法追加马宇、谭祥健、刘金龙、张艳梅作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨箕公司的委托代理人李志华，被告润禧公司的委托代理人覃兆江，第三人黄洪启、肆拾伍分站、董高松、同政公司、马文容、克缇雅舍美容院、方松明、兴利和便利店、王晓彬、品艺发型工作室的共同委托代理人王凡、刘金龙，第三人黄洪启、方松明、刘金龙、王晓彬、马宇均到庭参加了诉讼；第三人唐毛清、唐毛清小食店、谭祥健经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨箕公司诉称：2012年12月26日，原告与被告就广州市天河区29号首层、31号301房、302房、304房（下简称涉案物业）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租涉案物业，租赁期限自2013年3月1日起至2017年12月31日止等。原告与被告还签订《补充协议》《补充协议二》，约定租赁期限届满后十日内将涉案物业腾空退还给原告，否则应按日租金2倍向原告支付占用费等。上述合同签订后，原告依约将涉案物业交付给被告使用。租赁期限已于2017年12月31日届满，被告本应于2018年1月11日前将涉案物业整体腾空退还给原告，但被告却一直占用至今仍未整体腾空退还给原告，且拖欠原告2017年11月至12月的租金未支付。被告将29号首层物业部分面积分租给各第三人使用，且第三人一直占用涉案物业至今。基于以上基本事实，原告认为，原告与被告的租赁合同关系已经终止，被告应按约立即腾空涉案物业，并将涉案物业整体交还给原告。被告在与原告的租赁合同期满终止后仍占用涉案物业，按照双方签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议》约定，被告应按照实际占用时间按日租金的两倍向原告支付占用费。在原告与被告的租赁合同关系终止后，各第三人依法负有腾空交还各自占用涉案物业部分的义务。但第三人一直占用涉案物业至今，拒不腾空交还，严重侵害原告权益，各第三人应与被告共同向原告支付逾期腾空各自租赁物业的占有使用费。被告拖欠2017年11、12月租金已经构成违约，根据《广州市房屋租赁合同》的约定，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金。为实际解决问题，原告同意每期违约金均以不超过本金为限；超过后，只按中国人民银行同期贷款利率的标准，计算拖欠租金的利息。被告与第三人占用涉案物业，被告应承担占用期间的全部物业管理费，各第三人应对各自占用的涉案物业部分与被告共同承担支付物业管理费的责任。为保护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即将广州市天河区29号首层物业（房地产权证登记地址为天河区27号首层）及31号301房、302房、304房整体腾空交还给原告；二、被告向原告支付占用费（按照每日14068元的标准，自2018年1月11日起计至实际整体腾空交还涉案物业给原告之日止）；三、第三人立即将其占用的涉案物业腾空交还给原告，并就其占用的涉案物业与被告共同向原告支付占用费；四、被告支付所拖欠的租金422048元（自2017年11月1日起计至2017年12月31日止，按每月211024元计算）及利息[分别自违约金停止计付之日（即2018年2月14日、2018年3月16日）起计至付清全部租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算]；五、被告支付逾期支付租金的违约金422048元（以各月拖欠的租金为基数，分别自逾期支付租金之日2017年11月6日、12月6日起计，按照每日1%的标准计算，以租金本金为限，分别计至2018年2月13日、2018年3月15日）；六、被告支付29号首层物业（房地产权证登记地址为：天河区27号首层）及31号301房、302房、304房的物业管理费（29号首层为600元/月，31号301房为31.45元/月，31号302房为45.5元/月，31号304房为48.4元/月，29号首层及31号301、302房的物业管理费分别自2018年2月1日起计付至整体腾空退还涉案物业给原告之日止），第三人就其占用的涉案物业与被告共同向原告支付物业管理费；七、被告承担本案诉讼费、保全费、公告费。被告润禧公司辩称：一、本次租赁合同本可以协商解决，但最终导致讼争，原告负有不可推卸的责任。（一）依照《广州市房屋租赁合同》第八条约定，原告是同意被告转租的，同时，原告对于被告的转租事实及次承租人具体情况也是了解的。（二）从2017年7月起，原告已告知合同期满要收回涉案物业。2017年11月7日，被告收到原告发出的《关于租赁合同到期通知书》，得知不能续约后，被告便多次通过口头及张贴公告方式通知各次承租人，而且数次与原告的物管人员一起和次承租人面谈，商量期满后的搬迁事宜，积极协助原告做好合同期满房屋交还工作。而且，被告与次承租人所签订的转租合同的期限届满日与被告与原告签订的《广州市房屋租赁合同》约定的期限届满日一致，亦同样约定承租期限届满后十日内交还房屋，众次承租人从承租以来，也一直遵守合同约定，积极履行义务，从未与原告、被告发生过任何纠纷。按合同约定，次承租人在租赁合同期限届满后十日内交还房屋，即最迟在2018年1月10日交还。但在最后交还房屋的期限届满前，原告于2018年1月3日上午约九点，派来30多名保安人员到29号首层西侧（靠河涌一侧），撬开被告设立并紧锁的配电房、剪断电线，导致整个首层停电。期间次承租人和保安人员发生小摩擦，有人打110报警，警察到场后作了简单笔录；2018年1月5日，在原告的强烈要求下，29号首层商铺的物管方广东广信物业管理公司对29号首层商铺的所有次承租人的商铺停止供水。正是原告的上述停水停电行为激化了矛盾，使得本可以顺利解决的房屋交还工作陷入僵局。2018年1月8日上午九点，应原告要求，11户次承租人到原告会议室开协调会，次承租人提出原告在2018年1月10日之前单方面停水停电属违约行为，要求先恢复供水供电，再协商搬迁事宜。原告不同意，会议最终没有任何结果。2018年1月10日，在原告要求下，被告再次动员次承租人搬离商铺。经过被告的努力，有3户次承租人在几天内陆续搬出。2018年1月18日上午九点半，在天河南街道办事处的主持下，被告、原告、次承租人进行了协调。所有次承租人均对2017年12月31日租赁合同期满、2018年1月10日为搬迁最后期限没有异议，但对原告在搬迁期限尚未届满之前单方面停水停电的违约行为表示了强烈的不满。次承租人提出必须先恢复水电供应，再签搬迁承诺书，但原告要求次承租人必须先签搬迁承诺书，再恢复供水供电，双方互不退让。（三）2018年1月23日，被告将租户一览表一式两份分别交给天河南街道办事处以及原告，截止到2018年1月23日，已有6户次承租人搬出并签署了《终止合同协议书》，已搬迁面积接近总承租面积的50%。在一览表中，被告明确要求原告、未来的承租方尽快将已经搬迁、目前处于空置状态的物业围蔽，以避免不必要的麻烦，将损失减少到最少，同时也有利于日后工作的进行。2018年1月29日，原告向被告发出《复函》，认为仅清空交还部分物业，不符合合同约定，要求被告应将物业整体交还，实际上拒绝了被告提出的围蔽已腾退的部分物业的建议。2018年2月5日，被告在广州市公证处公证下向原告发出《收回物业请求函》（内有装有6间已交还房屋钥匙的信封），表示29号物业的次承租人中已有6户次承租人腾出物业，尚有包括广州新盟书店在内的8户次承租人未搬离；同时，被告坚持认为其并无法定或合同义务按原告要求将涉案物业整体交还，原告应根据公平原则、市场效益原则，对被告交还部分物业的行为予以接受。2018年2月14日，原告向被告及其代理律师发出《关于的复函》，不同意被告先行交还部分物业的请求，并将装有六间房屋钥匙的信封退还给被告的代理律师。综上，本次讼争由原告停水停电而起，其坚持己见不同意和解、不同意部分交还物业，原告对此负有不可推卸的责任和明显过错。二、对于原告的各项诉讼请求。（一）被告不同意第一项诉讼请求。首先，被告于2007年1月1日承租涉案物业，在原告将涉案物业交付被告之前，上一任承租人广东省汽车工业贸易总公司已将物业分隔成大小不一的十余个商铺，每个商铺都已有租户经营，当初也是按现状交付的，并未清空。因此，原告的交易惯例是按照租赁物业的现状交付，不存在要整体腾空交付的要求。其次，无论是《广州市房屋租赁合同》还是《补充协议》及《补充协议二》，均未明确约定被告应将承租的物业全部腾空、整体交还给原告。另外，原告可以依照合同约定强制收回租赁物业，而无须以起诉的方式收回。再次，在原告明知有关商铺被次承租人实际占有使用的情况下，原告可以直接要求次承租人交还商铺，其要求被告整体腾空交还租赁物业的诉讼请求不具有现实可执行性，也没有合同依据及法律依据。最后，原告怠于行使权利，未收回已腾空商铺，导致损失不断扩大，应自行承担由此导致的经济损失。（二）被告不同意第二项、第三项诉讼请求。首先，原告要求被告将承租物业整体腾空交还的诉求没有合同依据、法律依据，且被告并非腾空物业义务人，实际违约占用商铺的为次承租人，故被告没有支付占用费的义务。其次，《补充协议》约定的按照日租金两倍计算的占用费，实际上是房屋占用费及违约金，该违约金显然过高，应予以调整。最后，原告的第三项诉求并未明确众第三人是对第二项诉求承担连带责任，还是仅就各自承租物业面积承担支付占用费的责任。（三）被告不同意第四项、第五项诉讼请求。1、被告拖欠最后两个月的租金属实，但其原因在于原告提前以强制方式收回涉案物业，导致次承租人不再向被告支付最后两个月的租金及水电费。另外，被告希望用已支付的保证金348800元抵扣所欠租金。2、每逾期一日按照月租金额的1%的标准计算违约金，该违约金标准明显过高，依法应予调整。（四）被告不同意第六项诉讼请求。涉案物业是委托广东广信物业管理公司提供物业管理服务，被告与原告之间不存在物业服务合同关系，被告即使应缴纳物业管理费，也并非向原告支付，原告也没有证据证明其垫付了物业管理费。因此，原告并非该项诉讼请求的适格原告。而且，本案是租赁合同纠纷，并非物业服务合同纠纷，该项诉讼请求也不应在本案中提出。第三人黄洪启、肆拾伍分站、董高松、同政公司、方松明、马文容、克缇雅舍美容院、兴利和便利店、品艺发型工作室、王晓彬共同述称：原告违反《中华人民共和国招投标法》的规定，侵害了潜在投标人的合法权益，对天河南街道办事处签订的房屋租赁合同及其相关文件均应予以撤销。原、被告均明知第三人承租的房屋是住宅用房，但为了收取第三人的高额租金，其故意隐瞒住宅用房的性质，在合同将要到期前以签订补充协议的方式，告知第三人承租房屋属于住宅，隐瞒其将房屋以商业用房性质出租给第三人使用的事实。该行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，应确认第三人与被告签订的房屋租赁合同及补充协议均无效。原、被告按商业用房收取第三人房屋租金，其超出住宅用房应收的房屋租金部分属于不当得利，应分别返还给各第三人。原告违反《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，在租赁期间，未经书面通知承租人，改变房屋用途，将房屋另行出租给他人，侵害了第三人享有的优先承租权，损害第三人的合法权益，是导致本纠纷发生的根本原因。原告在第三人未拖欠租金的情况下，于2018年1月3日，组织人员对第三人采取停水停电措施，致第三人不能正常地使用租赁的房屋，故其无权收取停水停电后的房屋租金，更无权要求第三人承担责任，请法院依法驳回其诉讼请求。第三人已在上述房屋租赁经营多年，部分第三人在租赁合同到期前，经被告和原告同意，投资巨额对租赁房屋进行了修缮。租赁房屋是第三人赖以生存的唯一场所，现原告起诉要求收回，第三人则要求被告与原告赔偿因租赁合同将要到期前同意第三人投资装修和修缮房屋的费用损失。第三人马宇述称：原告的诉讼请求与我无关，我没有与原、被告签订过合同，我也没有占用首层D4铺。第三人谭祥健与被告签订了租赁合同，租用首层D4铺，谭祥健就把商铺交给我打理，我只是谭祥健的员工，后谭祥健家里有事就回老家了，一直没有在广州。其后谭祥健与被告的租赁合同到期，谭祥健表示其无法回到广州，电话要求有什么文件就由我代签，我并非该铺位的实际使用人。2018年1月3日涉案物业被停水停电，我就关门，但铺内的物品没有搬离，也没有把铺位交给任何其他人，而且至今我也没有进入过该商铺，所以我也不清楚该商铺的现状。第三人张艳梅、刘金龙述称：广州德理堂生物科技有限公司（下简称德理堂公司）在首层B18铺经营达观美容院，张艳梅、刘金龙是该美容院的员工，并非该商铺的承租人。2018年1月3日，原告纠集社会人员及其公司保安40多人到租赁物业强制停水停电，与张艳梅发生肢体冲突，张艳梅被保安打倒在地受伤，张艳梅才跟随其他人员进行信访，张艳梅进行信访是因为派出所不予处理打人事件，与商铺的租赁无关。刘金龙参与信访是因为德理堂公司的法定代表人及股东均不在广州，就委托刘金龙来处理合同纠纷。因此，张艳梅、刘金龙只是德理堂公司的员工，并非商铺的实际承租人或占用人。B18铺自从被停水停电后就关门了，但没有人员要求进行交接，铺内物品也没有搬离，商铺现状如何我方也不清楚。第三人唐毛清、唐毛清小食店、谭祥健未陈述意见。经审理查明：2012年12月26日，杨箕公司（出租人/甲方）与润禧公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定甲方同意将天河区29号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积2180平方米；租赁期限为2013年3月1日至2017年12月31日，其中2017年1月1日至2017年12月31日期间的月租金额为211024元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按一次性付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳348800元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；甲方同意乙方转租，因转租所产生的一切法律责任由乙方承担；其他条款详见《补充协议》等。杨箕公司（出租人/甲方）与润禧公司（承租人/乙方）又签订《补充协议》，约定甲方同意将天河区29号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用；另外，甲方同意乙方使用31号301、302和304房屋（作住宅用途使用），三套房屋的租金已经包含在双方所签订的《租赁合同》租金内，故不再另收租金，使用时间与《租赁合同》所规定的时间相同；本合同期满或解除合同时，乙方按合同缴清承租场地应付租金和其他费用，甲方确认后将保证金本金退回乙方；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租的房屋进行装修或改善增设他物，但施工前必须提交装修申请报告、设计方案和有关安全鉴定意见等资料，在取得甲方书面同意后方可施工；租赁合同期满，乙方所增设的装修，除能动部分可撤走外，一律不得毁坏原装修结构；若强行要撤走所有装修，必须要对房屋结构进行恢复；合同解除或届满后，乙方应在十日内交回房屋，否则甲方有权直接收回租赁房屋，乙方还应依照实际占用时间按日租金的两倍向甲方支付占用费等。杨箕公司（出租人/甲方）与润禧公司（承租人/乙方）还签订《补充协议二》，约定乙方清楚天河区29号首层房屋的房产证登记使用性质为住宅，甲方按现状及房产证登记用途租赁给乙方，由于乙方要求作为商业使用，双方合同约定使用性质为商业，合同签订后由乙方自行办理相关“住改商”的手续，需要甲方配合出具资料的，在符合法律规定的情况下甲方予以配合；乙方如不能办理“住改商”手续的，不得以此为由要求调整租金或者解除合同；乙方不得以《租赁合同》及《补充协议》约定该房屋的使用性质为商业与房产证登记用途不一致为由主张解除合同或者向甲方主张任何赔偿责任等。杨箕公司分别于2017年7月19日、2017年11月7日、2017年12月28日向润禧公司发出三份《关于租赁合同到期通知书》，内容均为明确《租赁合同》及《补充协议》将于2017年12月31日到期，杨箕公司决定不再与润禧公司续约，合同到期后杨箕公司将收回涉案物业，请润禧公司在合同到期后交回承租物业并结清相关租金等费用。2018年1月23日，润禧公司向杨箕公司发出《承租户一览表》，表示天河区29号首层物业共有14家租户，分别为新盟书店、兰州拉面、广和超市、达观美容、理发店、美容店、万象物流、约克空调、废品收购、照相馆、图文印刷、泉水叮咚、南方传媒、同政人力；截至2018年1月23日，已有6家租户搬出，分别为照相馆、图文印刷、南方传媒、泉水叮咚、万象物流、约克空调；目前已搬出商铺仅用一把简单的锁头关闭，润禧公司希望杨箕公司或者未来的承租方尽快将目前处于空置状态的物业封存、屏蔽，将损失减少到最小。2018年1月26日，杨箕公司向润禧公司发出《复函》，表示其将涉案物业整体交付给润禧公司使用，租赁期满润禧公司应将涉案物业整体交还杨箕公司；现润禧公司仅清空、拟交还部分面积，不符合合同约定；请润禧公司尽快腾空（包括恢复原状）后，将涉案物业整体交还杨箕公司；另外，杨箕公司要求润禧公司尽快支付拖欠的2017年11月、12月租金（422048元）及违约金。其后，润禧公司于2018年2月5日向杨箕公司发出《收回物业请求函》；杨箕公司于2018年2月14日向润禧公司发出《关于的复函》。但双方并未就涉案物业的交接问题协商一致。现杨箕公司提起诉讼，要求润禧公司腾空交还涉案物业，支付占用费、承担违约责任等，并要求黄洪启等次承租人承担连带责任。诉讼过程中，杨箕公司主张《租赁合同》约定的标的物29号首层房产实际为27号首层房产，其有权出租。为予证明，杨箕公司提交了《情况说明》《房地产权证》及润禧公司于2014年6月18日发给杨箕公司的书面说明。润禧公司确认上述证据的真实性。杨箕公司主张润禧公司拖欠2017年11月1日至2017年12月31日期间的租金422048元（每月211024元），润禧公司予以确认。杨箕公司主张润禧公司拖欠2018年2月1日起的物业管理费，并提交了广东广信物业管理公司广和物业服务中心出具的说明等证据。润禧公司确认上述证据的真实性，但认为与本案无关。润禧公司主张其将涉案物业分租给各次承租人，其没有实际占用涉案物业；润禧公司多次口头要求杨箕公司接收已腾空的6间商铺。杨箕公司则表示其将涉案物业整体出租给润禧公司，润禧公司应当将涉案物业整体交还给杨箕公司，润禧公司部分交还场地的主张违反了合同约定，也违反了正常租赁交易惯例。关于各第三人占有使用租赁商铺的事实，杨箕公司、润禧公司均提交了多份租赁合同、补充协议等证据。根据上述证据及各方当事人所确认的事实，各第三人占有使用商铺的情况如下：一、黄洪启是29号首层西自A9A10的承租人，建筑（或使用）面积80平方米，上述房产为肆拾伍分站的营业场所。二、谭祥健是29号首层D4的承租人，建筑（或使用）面积为25平方米。三、董高松是29号首层B18的承租人，建筑（或使用）面积为290平方米，董高松将上述房产提供给德理堂公司无偿使用。四、同政公司是29号首层北面A1的承租人，建筑（或使用）面积为70平方米。五、马文容是29号首层B11的承租人，建筑（或使用）面积为60平方米，马文容以上述房产为经营场所设立了个体工商户克缇雅舍美容院。六、方松明是29号首层B12的承租人，建筑（或使用）面积为62平方米，方松明以上述房产为经营场所设立了个体工商户兴利和便利店。七、王晓彬是29号首层A111的承租人，租赁面积为30平方米，王晓彬以上述房产为经营场所设立了个体工商户品艺发型工作室。上述各商铺的租赁期限均为至2017年12月31日止。到庭的上述各次承租人均确认润禧公司与其签订租赁合同后已把相应的商铺交付给各第三人使用，现商铺仍由各第三人控制，但无法正常经营使用。另，到庭的上述各次承租人表示其愿意交还各自占用的商铺，但前提是要求杨箕公司赔偿其损失，杨箕公司应与第三人协商一致后才能办理交接手续。黄洪启等第三人主张杨箕公司于2018年1月3日对涉案物业停水停电，致使第三人无法正常经营使用商铺。杨箕公司则表示租赁期限于2017年12月31日届满，其于2018年1月1日到涉案物业查看搬迁情况，但润禧公司及第三人无理拒绝搬迁并继续经营，故其于2018年1月5日对涉案物业进行停水停电以要求对方交还物业；但润禧公司及第三人又擅自进入杨箕公司的电房、水房打开电、水开关，润禧公司最终在2018年1月中旬截断水电总开关。杨箕公司提交了《群众来访登记表》《申诉书》（均为复印件）以证明马宇、谭祥健、张艳梅、刘金龙进行了信访及申诉，并以此主张上述人员为次承租人。润禧公司确认上述证据的真实性，并确认谭祥健与其签订了首层D4商铺的租赁合同，但认为马宇、张艳梅、刘金龙没有与其签订租赁合同。马宇表示其是作为谭祥健的员工在经营首层D4商铺，上述证据的真实性由法院依法认定。张艳梅、刘金龙表示其是作为达观养生堂的员工在首层B18商铺上班，上述证据的真实性由法院依法认定。黄洪启等第三人申请对各自占用的商铺的装修和附属设施价值进行评估，本院已告知其不予准许。另，本院到涉案物业进行现场勘查并张贴申报权利公告，通知对涉案物业主张权利的人员向法院申报权利，后未有人申报。本院认为：杨箕公司与润禧公司签订的《租赁合同》及相关的补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据合同约定，涉案物业的租赁期限至2017年12月31日，而杨箕公司在上述期限届满前已向润禧公司明确表示期满后不再续租，并要求润禧公司在合同到期后交还涉案物业并结清租金等费用，双方当事人并未续签租赁合同。因此，在2017年12月31日租赁期限届满后，杨箕公司与润禧公司关于涉案物业的租赁合同关系已期满终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据上规定，《租赁合同》终止后，润禧公司无权继续占用涉案物业，其应按照合同约定将涉案物业交还给杨箕公司。但根据已查明的事实可知，润禧公司在租赁过程中将涉案物业分租给黄洪启等次承租人，而黄洪启等次承租人在其与润禧公司之间的租赁合同期满后拒绝自行交还其各自占用的商铺，润禧公司亦未能将黄洪启等次承租人所占用的商铺交还给杨箕公司，导致杨箕公司至今未能收回涉案物业。因此，现杨箕公司要求润禧公司交还涉案物业的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。另，杨箕公司与润禧公司的《租赁合同》以及黄洪启等第三人与润禧公司之间的租赁合同均期满终止后，黄洪启等次承租人亦无权继续占用各自租用的涉案物业内的商铺，因此，现杨箕公司要求黄洪启及肆拾伍分站、董高松、同政公司、马文容及克缇雅舍美容院、方松明及兴利和便利店、王晓彬及品艺发型工作室、谭祥健交还各自占有的商铺的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据已查明的事实可知，广州市天河区29号首层D4商铺的现次承租人应为谭祥健而并非唐毛清，因此，杨箕公司要求唐毛清、唐毛清小食店承担责任的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。马宇、张艳梅、刘金龙抗辩称其并非涉案物业的次承租人，润禧公司对此予以确认，而杨箕公司则未能举证证明上述人员是涉案物业的商铺的实际使用人，其依法应承担举证不能的法律责任，故其要求马宇、张艳梅、刘金龙承担责任的诉讼请求本院不予采纳。杨箕公司主张润禧公司拖欠2017年11月1日至2017年12月31日期间的租金422048元，润禧公司对此予以确认，故本院对此事实予以确认。根据合同约定，润禧公司在每月5日前支付租金给杨箕公司，因此，现润禧公司要求杨箕公司支付上述拖欠的租金422048元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于杨箕公司要求润禧公司支付逾期支付上述租金的违约金及利息的诉讼请求，润禧公司抗辩称违约金标准过高，本院综合本案案情，根据公平原则酌情判令润禧公司向杨箕公司支付逾期支付租金的违约金（以各月所欠租金为本金，自当月6日起计至2019年8月19日止的违约金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮50%的标准计算；自2019年8月20日起计至实际清偿之日止的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准上浮50%计付），而对于利息的诉讼请求部分则不予以支持。对于杨箕公司要求润禧公司支付2018年1月11日起的涉案物业的占用费问题。润禧公司至今未能交还涉案物业给杨箕公司，造成了杨箕公司的损失，现杨箕公司要求润禧公司支付涉案物业的占用费，该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于该占用费的标准，杨箕公司主张根据《租赁合同》约定的按日租金的两倍计算，润禧公司则认为该占用费标准过高，本院综合本案案情，根据公平原则酌情判令润禧公司按照日租金额上浮50%的标准（即10551元/日）支付自2018年1月11日起计至交还涉案物业之日止的占用费。润禧公司抗辩称其已清空了部分商铺并要求杨箕公司先行收回，但是杨箕公司拒绝，并以此为由认为其不应支持占用费。对此，本院认为，杨箕公司是将涉案物业整体出租给润禧公司使用，润禧公司在租赁期满后依法依约应将涉案物业整体交回给杨箕公司；润禧公司主张先行将部分商铺交回杨箕公司的行为实际上仍然导致杨箕公司无法对涉案物业整体出租使用，由此造成的占用费损失应由润禧公司承担。因此，润禧公司的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。杨箕公司基于租赁合同纠纷提起诉讼，黄洪启等第三人并非《租赁合同》的相对方，其要求黄洪启等第三人支付涉案商铺的占用费，缺乏依据，本院不予支持。对于杨箕公司主张物业管理费的诉讼请求，该诉讼请求应属另一法律关系，本院对此不予审处，当事人可另循法律途径解决。根据《补充协议》约定，《租赁合同》期满，润禧公司所增设的装修，除能动部分可撤走外，一律不得毁坏原装修结构；若强行要撤走所有装修，必须要对房屋结构进行恢复。而且，本案审处的是杨箕公司与润禧公司之间的租赁合同关系，杨箕公司与黄洪启等第三人并无合同关系，因此，黄洪启等第三人要求对其所占用的商铺的装修设备进行价值评估的申请不符合法律规定，本院不予准许。唐毛清、唐毛清小食店、谭祥健经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州润禧机电设备有限公司将广州市天河区29号首层（房地产权证登记地址为天河区27号首层）及广州市天河区31号301房、302房、304房腾空交还给原告广州市天河区杨箕经济发展公司；第三人黄洪启及广州市天河区东圃供销合作社废旧物资回收肆拾伍分站、董高松、广州同政人力资源服务有限公司、马文容及广州市天河区天河克缇雅舍美容院、方松明及广州市天河区天河兴利和便利店、王晓彬及广州市天河区天河品艺发型设计工作室对各自占用的商铺交还承担协助义务；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州润禧机电设备有限公司向原告广州市天河区杨箕经济发展公司支付上述物业的占用费（以每日10551元为标准，自2018年1月11日起计至上述物业交还之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州润禧机电设备有限公司向原告广州市天河区杨箕经济发展公司支付拖欠的2017年11月1日至2017年12月31日期间的租金422048元及逾期支付上述租金的违约金（以各月所欠租金为本金，自当月6日起计至2019年8月19日止的违约金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮50%的标准计付；自2019年8月20日起计至实际清偿之日止的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准上浮50%计付）；四、驳回原告广州市天河区杨箕经济发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29420元，由原告广州市天河区杨箕经济发展公司负担7355元、被告广州润禧机电设备有限公司负担22065元；保全费5000元，由被告广州润禧机电设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  张 娣人民陪审员  陈 娟二〇一九年十二月二十六日书 记 员  何靖文黄谱兰