北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初76110号原告：北京尚普信息咨询有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦1120室。法定代表人：刘永环，总经理。委托诉讼代理人：殷元红，北京市子悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，女，北京尚普信息咨询有限公司职员。被告：北京品途数信科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路14号1幢1层104室。法定代表人：王军，执行董事。委托诉讼代理人：刘启鑫，北京市中友律师事务所律师。原告北京尚普信息咨询有限公司（以下简称原告）与被告北京品途数信科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人殷元红、王杰，被告的委托诉讼代理人刘启鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年9月17日签订的《入驻服务协议》于2019年3月16日解除；2.判令被告向原告返还房屋保证金350000元；3.判令被告赔偿原告经济损失175000元、装修损失21870元（包含装修费18970元、门禁安装费2900元）、影响办公损失63040元（系74名员工3天的工资）、搬家损失39150元（包含搬家费3830元、员工搬迁补偿35320元）。事实和理由：原、被告存在房屋租赁合同关系，被告从案外人北京兆维电子（集团）有限责任公司（以下简称兆维公司）处租赁房屋后，将房屋转租给原告。2018年9月17日，原、被告签订《入驻服务协议》，约定原告租赁位于北京市朝阳区酒仙桥路14号第1幢楼一层（以下简称涉案房屋），仅限办公使用，期限为36个月，自2018年9月17日至2020年9月16日止。协议涉及费用包括服务费、保证金及违约金。保证金为两个月的服务费350000元。合同签订后，原告如约履行，支付了保证金及六个月的租金。但在原告承租期间，2019年1月8日下午，有装修工人闯入原告的办公室，称被告欠其工程款已一年之久，并吵闹着要拆除办公室。2019年1月23日，兆维公司又向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，称被告拖欠租金额为1190000余元，要求被告十个工作日内支付，否则将解除合同并停止租户所有能源供应。2019年1月25日，上述的装修工人再次闯入原告办公室，称“要拿钱回家过年”，否则就把装修工程全部拆除，致使原告员工被迫离开工作岗位，报警后事态才逐渐平息。原告不得已提出解除租赁合同关系，但被告却要求原告承担违约及赔偿责任，并限期原告迁出涉案房屋。原告于2019年3月16日前搬离涉案房屋。原告认为，被告交付的租赁物不能满足原告正常的经营需求，被告存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉的情形，原告根据不安抗辩权有权解除合同，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，认可双方的租赁合同关系于2019年3月16日解除。但原告提前解除合同构成违约，因此不同意原告的其他诉讼请求。原告按照一个月的租金标准主张经济损失，没有法律和合同依据，而且该损失并未实际发生。此外，原告主张的搬家损失中3030元是新办公场所购置桌椅的费用，不应属于搬家费用；剩余800元的主张也没有发票、合同等证据；装修损失中的门禁是可以拆卸的，部分装修的票据也无法证明是在涉案房屋内发生的；而且系原告提出解除合同，损失也不应由被告承担。原告亦无证据证明办公损失的实际发生及原告向原告支付工资于影响办公的关联性。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2018年9月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《入驻服务协议》，约定内容包括：原告租赁涉案房屋，仅限办公使用，期限为36个月，自2018年9月17日至2021年9月16日止；协议涉及费用包括服务费、保证金及违约金；2018年9月17日至2019年9月16日期间的月服务费175000元，交费周期为6个月，在每期末月的25日（含当日）之前支付下期服务费；保证金为两个月的服务费350000元；乙方未按合约期限提前解约的，甲方有权不予退还乙方保证金。双方均称，涉案房屋系被告自兆维公司处租赁，又转租与原告。《入驻服务协议》签订后，原告支付了保证金350000元及六个月的租金1050000元，共计1400000元。双方均认可，2019年3月16日原告已搬离涉案房屋，双方租金已结清。双方因保证金是否应退还及责任承担产生争议，被告主张原告提前解除合同构成违约，保证金不应退还，亦不应承担赔偿责任；原告对此不予认可，主张其解除合同系行使不安抗辩权，不构成违约。关于《入驻服务合同》的解除理由及过程，本院查明如下：2019年1月17日，原告向被告发送《关于解除入驻服务协议的函》，称原告决定于2019年3月16日前搬出。原告称发函的原因为2019年1月8日下午，有装修工人闯入原告的办公室，称被告欠其工程款已一年之久，并吵闹着要拆除办公室，其认为被告的经营状况严重恶化，丧失商业信誉。2019年1月23日，兆维公司向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求被告于收到本通知之日起十个工作日内向兆维公司支付拖欠的房租及相关费用合计1199428.58元。若被告未按上述条款支付房租及相关费用，则本通知书送达之日起第十个工作日合同解除（下称合同解除日）。被告须于合同解除日前按合同约定积极腾退并向兆维公司交还承租的房屋（包括但不限于被告直接承租以及从被告拆分的房屋）。自合同解除日开始，兆维公司将停止所有能源供应，届时所有损失由被告自行承担。2019年1月25日，双方在“尚普日常沟通群”中的微信记录载明：当日上午9时许，原告的员工提出“刚才装修的带了一帮人过来闹事来了什么情况啊这是？”、“我们当时还来了客户这叫什么事啊”、“我们现在都没办法正常办公了，请你们过来处理一下”。被告的员工答复“相关领导部门已经在处理了，请稍后”“给您及公司带来困扰，万分抱歉”。原告员工称“都出现这事几次了？现在郑旭在外面安抚过来闹事的人基本上被扣押了”。被告工作人员答复“对不起，大家有事单独联系我。此群暂时关闭。抱歉。”；当日上午10时许，原告员工称被告的工作人员已经退群了。被告认可上述微信聊天的真实性。2019年2月13日，被告回复了原告《对的复函》，称原告单方解除协议系违约行为，望原告于2019年3月16日前迁出。关于各项损失的争议，本院查明如下：为证明装修损失，原告提交了费用报销单、记账凭证、中国工商银行业务回单、发票等，显示会议室白板及安装费1970元、形象墙改造工程装修费13300元、安装百叶窗3700元、考勤机及系统1800元、安装费300元、联网费100元、门禁安装费700元。被告对装修费证据真实性认可，但是证明目的不认可；金额共计13300元的发票备注了工程地点是涉案房屋，其他票据与本案的关联性不认可；此外，因原告提出解除合同，被告不应赔偿装修费。为证明办公损失，原告提交2019年2月28日记账凭证2张、2019年4月29日记账凭证2张及中国工商银行业务回单若干张，显示了工资发放项目及金额；被告对上述证据的真实性和证明目的均不认可，主张装修工人关于被告欠付工程款的沟通不足以影响原告正常办公，而且当日均已解决；原告的上述证据无法证明其员工无法正常工作，原告因此产生实际损失。为证明搬家损失，原告提交了2018年9月、10月的费用报销单、北京裕民搬家有限公司搬运合同单及发票。被告对上述证据的真实性和证明目的均不认可。本院认为，原、被告签订的《入驻服务协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告均认可《入驻服务协议》于2019年3月16日解除，本院不持异议。双方争议焦点为，原告提前解除《入驻服务协议》是否构成违约。本院认为，原告解除《入驻服务协议》的事由有：2019年1月，与被告有关的装修工人两次至原告办公场所主张权利，随后兆维公司又通知被告解除租赁合同，要求被告支付欠付的100余万元租金，并表示逾期不支付将停止租户的能源供应；而装修工人、兆维电子的行为均系由于被告欠付费用引发。在较短期间内，接连有案外人向被告索要工程款、索要大额租金，原告有合理理由质疑被告的经营状况、被告保证租赁房屋可以正常使用的能力以及双方合同目的能否实现；此时，原告亦不存在欠付租金、逾期支付租金等情形。因此，原告提出解除《入驻服务协议》不构成违约。原告要求被告退还保证金，本院予以支持；但原告按照一个月服务费的标准，要求被告赔偿经济损失，缺乏依据，本院不予支持。关于装修损失，本院结合装修性质、协议履行期间及证据等，酌情支持。关于办公损失，原告提交的工资发放证据，仅能证明其工资发放情况，无法体现该3日其全部员工均无法正常工作及损失的情况，故对该项主张，本院不予支持。关于搬家损失，原告证据体现的系2018年其搬入涉案房屋的费用，应属其正常的经营成本，员工搬迁补偿亦非法定、约定该赔偿项目，其要求被告赔偿没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告北京尚普信息咨询有限公司与被告北京品途数信科技有限公司于二〇一八年九月十七日签订的《入驻服务协议》于二〇一九年三月十六日解除；二、被告北京品途数信科技有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京尚普信息咨询有限公司保证金350000元；三、被告北京品途数信科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京尚普信息咨询有限公司装修损失15000元；四、驳回原告北京尚普信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5145元，由原告北京尚普信息咨询有限公司负担2500元（已交纳），由被告北京品途数信科技有限公司负担2645元（因原告北京尚普信息咨询有限公司已交纳，被告北京品途数信科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京尚普信息咨询有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇一九年十二月二十三日书记员  刘岩