北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初89532号原告：霍尔果斯当代华晖影视管理有限公司，住所地新疆伊犁州霍尔果斯口岸卡拉苏河欧陆经典小区11幢332-21室。法定代表人：王东红，执行董事。委托诉讼代理人：黄瑶，福建新世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈承正，福建新世通律师事务所律师。被告：北京华隆凯商贸有限公司，住所地北京市丰台区周庄子99号。法定代表人：杨友力，总经理。委托诉讼代理人：宫殿安，北京大铭律师事务所律师。被告:北京华瑞星辰物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基1号小武基文化产园3011号房间。法定代表人：张舒星，经理。委托诉讼代理人：王洁，北京市京师律师事务所律师。原告霍尔果斯当代华晖影视管理有限公司（以下简称原告）与被告北京华隆凯商贸有限公司合同纠纷一案，本院于2018年2月4日立案后，在审理过程中，依被告北京华隆凯商贸有限公司申请，追加北京华瑞星辰物业管理有限公司作为本案共同被告（与被告北京华隆凯商贸有限公司合述时简称二被告，分述时分别简称华隆凯公司、华瑞公司）参加诉讼，并转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈承正、华隆凯公司之委托诉讼代理人宫殿安、华瑞公司之委托诉讼代理人王洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除《北京武基购物中心租赁意向协议》；2、判决华隆凯公司向原告返还意向金168万元并支付违约金60万元。事实和理由：2017年1月20日，原告与华隆凯公司签订《北京武基购物中心租赁意向协议》（以下简称意向协议），约定原告向华隆凯公司承租位于北京市朝阳区十八里店乡武基路1号（武基路2号）的武基购物中心；原告应向华隆凯公司支付意向金168万元；华隆凯公司应在原告支付意向金后90日内使租赁房产具备交付条件，并与原告签署租赁合同；华隆凯公司违反前述约定的，应向原告返还意向金并支付违约金60万元。意向协议签订后，原告按约于2017年1月23日向华隆凯公司支付了168万元意向金，华隆凯公司应于2017年4月23日使租赁标的物具备交付条件，并与原告签订租赁合同。但上述履行期限届满后，华隆凯公司始终未履行约定的义务，导致原告的合同目的无法实现。如果法院认为华瑞公司应当承担返还意向金以及支付违约金的义务原告也接受。华隆凯公司辩称，华隆凯公司是代华瑞公司签订的涉案意向协议，意向协议约定租赁标的物的出租方是华瑞公司，因此本案适格被告应是华瑞公司，申请追加华瑞公司为本案的共同被告。涉案房屋在意向协议签订后一、两个月被列入拆迁范围，出现无法租赁的情况。华隆凯公司已经代华瑞公司返还了原告48万元，意向协议无法履行是因为政府的拆迁行为所致，双方无法预料，不属于违约，不应该承担违约责任。本案意见协议可能无效，因为租赁标的物没有相关的建设审批手续，属于违章建筑。华瑞公司辩称，原告支付的168万元意向金中的48万元，我公司已经委托华隆凯公司转给了原告的经理刘某，其余120万元我公司给原告办理消防审批了，最终没办下来。这120万元我公司付给案外人北京武基祥和商贸有限公司（以下简称武基祥和公司）的一个经理了，我们是从武基祥和公司承租的涉案租赁标的物，然后把房屋租金及办理消防手续的费用转给武基祥和公司一个叫尚某的经理了。其他的答辩意见同华隆凯公司。违约金60万元不同意给付，同意返还其余120万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月20日，华隆凯公司（甲方）与原告（乙方）签订意向协议，约定：甲方拟将位于北京市朝阳区十八里店乡武基路甲1号（武基路2号）武基购物中心二层、租赁面积为4200平米的场地出租给乙方经营电影院；租赁房产的具体交付日期以双方签订的正式租赁合同时间为准；甲方应在意向协议签署且受到乙方支付的意向金之日起90日内使租赁房屋具备房产交付条件，并与乙方签署租赁合同；乙方为保证履行意向协议，在意向协议签订五天内向甲方支付意向金168万元，该意向金在双方签订正式租赁合同（变更甲乙双方实际使用的公司名称）起，其中60万元转为履约保证金，余款抵扣租金；由于租赁房屋所有权将变更至华瑞公司，且华瑞公司名称及公章都在注册办理中，双方同意在签订正式租赁合同时，出租方为华瑞公司，现甲方应将已经收取的乙方款项转至华瑞公司；自签订意向协议之日起至双方签署正式租赁合同的期间，如甲方无合理理由单方终止意向协议或乙方因甲方未按时使租赁房产达到意向协议所述交付条件而解除意向协议，甲方应向乙方全额返还届时抵扣租金的108万元，并双倍返还届时转为履约保证金的60万元，即甲方应向乙方返还2280000元。原告提交交通银行回单，显示其于2017年1月23日向华隆凯公司转账支付意向金168万元。华隆凯公司认可收到了原告支付的意向金168万元，但称其公司并非本案适格被告，根据意向协议的约定，出租人应为华瑞公司，意向金中的48万元华隆凯公司已经代华瑞公司返还给原告一名为刘某的经理。华隆凯公司提交中国工商银行凭证，显示杨友力（华隆凯公司之法定代表人）名下账户于2017年9月25日向刘某名下账户转账支付48万元。原告称其公司没有刘某这个人。对于意向金中的其余120万元，华隆凯公司称虽未实际交付华瑞公司，但已经抵扣了此前华隆凯公司代华瑞公司垫付的装修费和办理消防手续的费用，故应由华瑞公司返还。经询，华瑞公司表示同意向原告返还120万元。原告另提交房屋所有权证复印件、小武基村村民委员会出具的证明、武基祥和公司与华隆凯公司就包含涉案租赁标的物的租赁场地签署的《租赁合同》，拟证明涉案租赁标的物为合法建筑。二被告对上述证据的真实性均不予认可。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案意向协议系原告与华隆凯公司之间关于将来就涉案租赁标的物签订正式租赁合同所达成的协议，若将来双方之间订立了正式租赁合同，意向协议所涉及的款项将转为保证金及租金，可见意向协议与将来可能订立的租赁合同具有不可分割的延续关系，其效力应与将来可能订立的租赁合同具有同一性。原告虽提交房屋所有权证、证明等证据拟证明涉案租赁标的物为合法建筑，但由于其提交的房屋所有权证为复印件，本院无法核实真实性，二被告对该证据亦不予认可，证明的内容亦未涉及房屋是否为合法建筑，故本院认为现无证据证明涉案租赁标的物具备建设规划审批手续，意向协议应属无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，意向协议无效，华隆凯公司应当将收取的168万元意向金返还原告。关于华隆凯公司提出的其公司并非本案适格被告的答辩意见，意向协议系华隆凯公司与原告签订，意向金亦由华隆凯公司实际收取，且根据本院查明的事实，华隆凯公司并未实际将意向金转交华瑞公司，故本院对华隆凯公司该项答辩意见不予采纳，华隆凯公司有义务返还相关款项。华瑞公司表示其公司同意向原告返还意向金，应视为对华隆凯公司所负债务的加入，本院不持异议，二被告应向原告承担连带给付义务。关于二被告应返还的具体金额，华隆凯公司未提交证据证明刘某有权代表原告收取返还的意向金，故本院无法认定其提交的中国工商银行凭证与本案的关联性，二被告应返还的意向金数额应为168万元。关于原告要求华隆凯公司支付违约金的诉讼请求，因意向协议被认定无效，相关违约条款亦属无效，故本院对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告霍尔果斯当代华晖影视管理有限公司与被告北京华隆凯商贸有限公司于二○一七年一月二十日签订的《北京武基购物中心租赁意向协议》无效；二、被告北京华隆凯商贸有限公司、北京华瑞星辰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内连带返还原告霍尔果斯当代华晖影视管理有限公司意向金168万元；三、驳回原告霍尔果斯当代华晖影视管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费25040元，由原告霍尔果斯当代华晖影视管理有限公司负担5120元（已交纳）、被告北京华隆凯商贸有限公司、北京华瑞星辰物业管理有限公司负担19920元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 靓人民陪审员  韩苏苹人民陪审员  孙 春二〇一九年十二月十七日法官 助理  于 洋