陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0423民初4406号原告：朱某某，男，汉族。委托诉讼代理人：顾某某，陕西仁达律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系公司总经理。委托诉讼代理人：代某某、潘某某，系公司法务。原告朱某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳天地）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾某某，被告委托诉讼代理人代某某、潘某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院判决被告向原告返还购房款350957元；3、请求人民法院判决被告向原告支付违约金109389.08元（暂计至2019年10月22日，之后按具体的计算方式计算至被告实际支付之日为止，具体计算方式见起诉状附件）；以上两项共计460346.08元。4、本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。事实与理由：原告与被告订立《商品房买卖合同》，购买两套房屋。第一套房合同签订日期为2014年7月21日，约定交房时间2015年6月30日，付款方式为全款，2013年9月28日支付两笔，第一笔5000元，第二笔1000元，2014年9月29日付款172415元；第二套房签订日期为2014年7月21日，约定交房时间2015年6月30日，付款方式为全款，2013年9月28日支付5000元，2014年9月29日支付167542元。原告依约向被告支付全部购房款，被告却不能按照约定交付房屋，原告多次前往被告处主张权利，被告均置之不理。根据相关法律规定，被告不能按时向原告交付房屋已经构成根本违约，原告有权解除合同，同时要求被告承担违约责任。现诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，对于合同签订和具体缴纳金额认可，具体交款时间以票据为准，对于原告诉求解除合同，我方不同意，我方和原告方另外签订补充协议，补充协议签订的前提为继续履行合同。原告从2017年7月1日起计算按照总房款日万分之二已经累计支付44852.3元。现对原告请求支付违约金的请求均不予认可，双方签订补充协议后，应以补充协议为准，就继续履行应该按照补充协议约定违约金日万分之二的违约金进行支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的三组证据商品房买卖合同两份；商品房买卖合同补充协议两份；收款收据，经被告质证均无异议；被告提供的银行转款明细单，经原告质证无异议。以上证据本院均予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2014年7月21日，原、被告同时签订两份《西咸新区商品房买卖合同》，合同编号分别为：05-2014-00819、05-2014-00811。合同约定原告购买被告开发的位于西咸新区泾河新城沣泾大道的“乐华国际商业街（一期）”1栋3单元1层13160、13161室商品房两套，两房屋建筑面积分别为19.34㎡、18.91㎡，单价分别为9225.16元、9124.38元，总价款分别为178415元、172542元。约定两套商品房均应在2015年6月30日之前交付。合同第十二条1.（2）均约定出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。后原、被告就案涉房屋交房及房屋所有权证书办理事宜于2018年4月27日分别达成两份《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》。协议第二条约定“出卖人同意，自应报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日）起，至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按照买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，按季度支付，每季度违约金到期后，次月十五日前支付。首期房产证逾期办理已满三个月的，在协议生效后三个工作日内支付”。另查明，原告就13160号房分三次向被告缴纳购房款，于2013年9月28日交付5000元、2013年10月24日交付1000元、2014年9月29日交付172415元，累计178415元；就13161号房分两次向被告缴纳购房款，于2013年9月28日交付5000元、2014年9月29日交付167542元，累计172542元。据此已向被告付清全部购房款350957元。被告向原告出具五张收款收据。被告至今未向原告交付案涉商品房。截止本案一审诉讼终结前，被告向原告按照补充协议约定标准，即每日按已付房款的日万分之二支付了违约金44852.3元。本院认为，本案的争议焦点一是原被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》是否达到解除条件。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案原、被告签订的两份《西咸新区商品房买卖合同》均成立、合法、有效，现因被告逾期交房至今致使原告作为买受方无法实现商品房买卖的合同目的，故原告主张解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以准许。买卖合同解除后，已经履行的根据履行情况及合同性质，买受人可以要求出卖人返还价款并承担相应损失。本案原告按照合同约定向被告全额交付购房款，被告应如约在2015年6月30日前履行房屋交付义务但逾期交房至今。现原告按照合同第十二条及补充协议第二条之约定，请求被告返还全部购房款，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点二是违约金的计算标准及方式。当事人因违约而解除合同的情形下，违约方应当依据合同约定承担违约责任，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。原告主张被告从逾期交房之日起按日万分之一计算全部已付款的违约金，同时主张被告从应报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日）起按日万分之二计算全部已付款的违约金。本院认为原、被告签订的补充协议第二条是对双方签订的合同第十二条1.（2）项关于被告逾期交房超过60日后双方均同意继续履行合同时对违约金支付标准及方式而作的变更，两种违约金计算标准不能同时适用。并且该按日万分之二计算全部已付款的违约金标准是针对双方继续履行合同而作，并非对合同解除时违约金的支付标准及方式作了变更。故现在原告请求解除合同，其违约金支付标准应当遵循双方合同第十二条1.（2）条“逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”之约定，但因违约金以补偿性为原则，原告全额交付购房款，被告逾期交房超过三年，约定按已付全部房款1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，虽然原告主张的违约金支付标准不符合法律规定，但目的是提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认为违约方按照合同约定承担买受人全部已付款的1%的违约金同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（自2019年8月20日至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）承担资金占用利息，以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。另，本院认为原、被告选择继续履行合同后被告已按照日万分之二向原告支付的全部已付款的违约金，应从被告应当向原告支付的解除合同的违约金中予以扣除，且原告同意从应付违约金内扣除，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、解除原告朱某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2014年7月21日签订的编号分别为05-2014-00819、05-2014-00811的两份《西咸新区商品房买卖合同》；二、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决书生效后30日内退还原告朱某某全部购房款350957元；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决书生效后30日内按照购房款350957元的1%向原告朱某某支付违约金，并以购房款350957元为基数支付资金占用利息（利息从2016年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。朱某某201571履行时扣除陕西华阳天地实业股份有限公司已付的违约金44852.3元。四、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4103元（原告已预交）、保全申请费2822元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司承担案件受理费38043705元、保全申请费26172548元，由原告朱某某承担案件受理费299398元、保全申请费205274元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于咸阳市中级人民法院。审判员  来掌权二〇一九年十二月十三日书记员  魏 杭附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。1