福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19605号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元，统一社会信用代码913502033029034408。 负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室，统一社会信用代码91110109723979697B。 法定代表人：张大可，该公司董事长。 上列原告共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：高文秀，女，1967年2月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：江进宝（系高文秀配偶），男，1965年5月22日出生，汉族，住福建省上杭县。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行物业厦门分公司）、北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）与被告高文秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠，被告高文秀及其委托诉讼代理人江进宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行物业厦门分公司、安信行物业公司向本院提出诉讼请求：1.高文秀向安信行物业厦门分公司、安信行物业公司支付截至2018年11月30日尚欠的公摊电费1521.7元、截至2018年12月31日尚欠的物业服务费23265元、违约金35030.75元，合计59817.45元；2.高文秀承担安信行物业厦门分公司、安信行物业公司为本案所支出的律师费用1000元。事实和理由：2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《鑫塔·水尚前期物业服务合同》，约定由安信行物业公司向其开发的鑫塔·水尚项目提供物业服务，合同期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止。根据合同第13条第3款约定，跃层住宅的物业服务费标准为4.9元/月·㎡，平层住宅的物业服务费标准为3.2元/月·㎡。合同第13条第6、7款约定，业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费等各项费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。高文秀系厦门市思明区塔埔路13号3101室房屋的所有权人。在安信行物业厦门分公司、安信行物业公司对案涉房产提供物业服务期间，自2016年4月1日起至2018年12月31日止，高文秀拖欠案涉房屋的物业服务费等相关费用，截至2018年11月30日尚欠公摊电费1521.7元，截至2018年12月31日尚欠物业服务费23265元，违约金35030.75元，共计金额59817.45元。经安信行物业厦门分公司、安信行物业公司多次催要未果，时至今日高文秀仍未支付上述物业服务费等相关费用。 高文秀辩称，一、二原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。根据《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》第八条第二款约定，“在工程质量保修期内，凡发现工程质量有问题的，由乙方先行与施工单位联系并及时修复，如施工单位借故推延不予修复，乙方应当以书面方式通知甲方，由甲方通知施工单位前往修复。”从该条约定可以看出，开发商已将房屋的建设、装修等工程质量保修问题委托给二原告处理，二原告应当为业主处理工程质量问题。二原告对于高文秀反映的房屋漏水问题、纱窗更换问题、门锁问题均未能及时予以处理恢复，导致高文秀自行维修支出费用7070元。根据前述物业服务合同第十二条及第十七条的规定，物业公司需实现维修工程质量合格率98%以上，投诉处理率达100%。如因物业公司管理服务原因导致业主欠缴纳或不缴纳物业管理相关费用，责任由物业公司自行承担。二原告服务质量达不到物业合同中约定的管理标准，在二原告纠正错误行为之前，高文秀有权拒绝支付物业服务费用。二、二原告主张的部分物业费、公摊电费已经超过诉讼时效，高文秀无需再支付相应费用。高文秀在2019年10月28日收到应诉通知书，因此，2016年10月27日以前的物业费、公摊电费已经超过3年的诉讼时效。三、高文秀有权要求扣减已花费的维修费用7070元后再行支付相关物业服务费。四、二原告未完全履行物业合同约定的义务，服务及管理存在瑕疵，无权要求高文秀支付违约金。即便需要支付违约金，其违约金要求过高，也应当予以调整。二原告违约在先，高文秀亦无需承担律师费及相关诉讼费用。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月，安信行物业公司（乙方）与厦门兴基伟业房地产开发有限公司（甲方）签订《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，约定厦门兴基伟业房地产开发有限公司委托安信行物业公司为鑫塔·水尚（项目）提供前期物业管理服务，提供服务的受益人为物业的全体业主或业主使用人。委托管理事项包括：1、房屋共用部位，公共设备的使用管理、维修和维护；2、住宅区内公共设施的使用管理、维修和维护；3、绿化、环境卫生管理；4、停车场地的管理，交通与车辆停放秩序的管理；5、维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤、安全监视等；6、物业维修、更新费用的管理；7、物业档案资料的保管和移交；8、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；8、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同第六条约定，业主或非业主使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第八条第2款约定，在工程质量保修期内，凡发现工程质量有问题的由乙方先行与施工单位联系及时修复，如施工单位借故推延不予修复，乙方应以书面方式通知甲方，由甲方通知施工单位前往修复。委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；合同第十三条第3款约定，跃层住宅物业管理服务费4.9元/月·平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月·平方米；跃层住宅公共维修金为0.6元/月·平方米；地下固定车位物业管理服务费为160元/个·月；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人应于甲方发出《交房通知书》的次月1日起缴纳物业管理服务各项费用，每月15日前为当月物业管理服务各项费用的缴交时限，并采用银行代缴代扣方式交纳。合同第十一条、第十二条就安信行物业公司的权利义务及物业管理服务质量进行了约定；合同第十三条第6款约定，业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。合同第十七条约定，安信行物业公司违反合同第十一条、第十二条的约定，未能达到约定的管理目标，委托方有权书面要求限期整改，逾期未整改的，有权终止合同。如因安信行物业公司管理服务原因造成业主欠缴或补缴物业管理相关费用，责任由安信行物业公司自行承担。 2014年9月25日，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《三方协议》，约定：安信行物业公司在物管合同及补充协议项下的全部权利义务转由安信行物业厦门分公司享有和承担；安信行物业公司并非完全退出物管合同及补充协议，对于安信行物业厦门分公司在物管合同及补充协议项下的全部义务，安信行物业公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行物业厦门分公司承接该小区鑫塔·水尚的前期物业服务合同予以备案。上述合同签订后，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司即为鑫塔·水尚（项目）提供物业服务至2019年1月31日止。 另查明，案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所支出的费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。 因本案诉讼，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司已支付本案律师服务费1000元。 还查明，案涉房屋系高文秀购买的跃层商品房。高文秀接收案涉房屋后，所在小区后即接受安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务。2016年4月1日起至2018年12月31日止案涉房屋产生物业服务费23265元，2016年1月至2018年11月产生公摊电费2521.7元，其中，高文秀支付公摊电费1000元，尚欠公摊电费1521.7元及物业服务费23265元未支付。 另，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司于2019年1月25日向本院递交民事起诉状，于2019年9月4日补证。 庭审中，高文秀主张安信行物业公司、安信行物业厦门分公司未依约履行开发商委托的房屋维修义务，违约在先。高文秀因物业公司怠于履行义务，自己支出费用用于修缮其所购置房屋的漏水、纱窗、开锁及玻璃门更换，共计花费7070元。该费用应由二原告承担。高文秀提供收据四张，分别载明开锁费100元、玻璃门锁3700元、维修吊顶漏水、工资及材料费共2600元、纱窗670元。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司质证认为前述收据为高文秀单方制作，且与二原告提供的物业服务无关，无法证明二原告物业服务存在瑕疵。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此规定，开发商与安信行物业公司、安信行物业厦门分公司签订的《前期物业服务合同》及相关收费标准已经相关部门备案，对业主具有约束力。高文秀及安信行物业公司、安信行物业厦门分公司均应依约履行。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司依约为高文秀房屋所在小区提供物业管理服务，其主张收取物业管理等费用，依据充分，高文秀未依约履行，应承担支付物业管理等费用的责任。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由高文秀负担。 对于高文秀所主张的修缮自有房屋的维修费用，根据《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》的约定，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司的服务范围并不包含业主房屋自用部位的使用管理、维修和维护，仅在业主需要物业公司予以协助时，负有协助通知维修单位或开发商的义务。在业主需要委托物业公司维修房屋自用部位时，亦应当合理付费。因此，物业公司并非相关维修费用的承担主体，高文秀要求安信行物业公司、安信行物业厦门分公司承担其因维修房屋自用部位所产生的费用缺乏事实及法律依据，不应支持。鉴于安信行物业公司、安信行物业厦门分公司确实未能及时反馈业主的维修需求，所提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求高文秀支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司于2019年1月25日向本院提交起诉状，诉讼时效即中断。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。现安信行物业公司、安信行物业厦门分公司要求高文秀承担2016年4月1日起至2018年12月31日止的物业服务费23265元及2016年1月至2018年11月产生公摊电费1521.7元并未超过法律规定的3年诉讼时效。高文秀相应抗辩亦缺乏依据。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、高文秀于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付物业服务费23265元、公摊电费1521.7元； 二、高文秀于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为648元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担369元，高文秀负担279元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年十二月四日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。