内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2019）内03民终677号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林文灿，男，1963年10月1日出生，汉族，现住乌海市。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林聪野，男，1985年10月3日出生，汉族，现住乌海市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李增川，内蒙古卓铄律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人：顾丹，内蒙古卓铄律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告)：苏兵义，男，1958年9月7日出生，汉族，住乌海市。委托诉讼代理人：王夫永，乌海市海勃湾区新华法律服务所法律工作者。原审被告：内蒙古天骄珠宝有限责任公司。法定代表人：林文灿。委托诉讼代理人：李增川，内蒙古卓铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾丹，内蒙古卓铄律师事务所律师。上诉人林聪野、林文灿因与被上诉人苏兵义、原审被告内蒙古天骄珠宝有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初1036号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人林文灿及其与林聪野、原审被告内蒙古天骄珠宝有限责任公司委托诉讼代理人顾丹、李增川，被上诉人苏兵义及其委托诉讼代理人王夫永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林文灿、林聪野上诉请求：1.撤销乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初1036号民事判决；2.改判解除双方于2016年6月1日签订的《购房协议书》，被上诉人苏兵义支付上诉人违约金102.99万元，并按照2448.28元/年/平方米支付涉案房屋的租金；3.依法判令由苏兵义承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.涉案房屋在2014年已被法院查封，但苏兵义在签订合同时并未告知，其行为有违合同的诚实信用原则，构成欺诈。涉案合同因合同目的无法实现，已不具有履行的意义，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条及《合同法》第九十四条规定，请求依法解除双方所签《购房协议书》；2.截止目前，其前后已支付购房款343.3万元，因涉案房屋被查封，导致其合同目的无法实现，造成双方履约受阻，系苏兵义违约应当承担违约责任。苏兵义辩称，查封不影响交易，小额债务查封是暂时状态，只是影响登记，如果把债务清结法院自然解封，合同依法有效。如此之大的交易上诉人已经了解房屋情况，被上诉人苏兵义涉及的是小额债务，而案涉房屋查封的整体是一、二、三、四、五楼，面积大价值高，不影响案涉房屋的过户。对方说影响合同目的实现，合同约定还完贷款后一段时间内办理登记，上诉人未支付完毕房款，不涉及到房屋过户。至于银行利息，双方有约定，银行利率也是固定的。综上，一审法院适用法律正确，公平公正，上诉方提出的合同目的不能实现不存在事实也没有客观的证据不应支持。内蒙古天骄珠宝有限责任公司述称，同意上诉人的上诉意见，一审法院判令其不承担责任符合事实和法律依据。苏兵义向一审法院提出起诉请求：1.林文灿、林聪野、内蒙古天骄珠宝有限责任公司继续履行双方于2016年6月1日签订的《购房协议书》；2.林文灿、林聪野、内蒙古天骄珠宝有限责任公司支付约定到期购房款100万元；3.林文灿、林聪野、内蒙古天骄珠宝有限责任公司支付2016年12月31日前应付尾款2万元；4.林文灿、林聪野、内蒙古天骄珠宝有限责任公司连带偿付2017年3月20日至2019年元月20日止共7季度的银行同期贷款利息182万元；5.林文灿、林聪野、内蒙古天骄珠宝有限责任公司支付违约金85.2万元（按30%计算），以上五项合计：369.2万元；6.本案诉讼费用由林文灿、林聪野、内蒙古天骄珠宝有限责任公司承担。林文灿、林聪野、内蒙古天骄珠宝有限责任公司向一审法院提出反诉请求：1.请求解除双方于2016年6月1日签订的《购房协议书》；2.苏兵义支付林文灿、林聪野、内蒙古天骄珠宝有限责任公司违约金102.99万元，并从2016年6月1日始按照2448.28元/年/平方米支付涉案房屋的租金至2019年4月29日共计2285571.34元，在已付购房款中核减，并租赁涉案房屋至2026年5月31日；3.由苏兵义承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月1日林文灿、林聪野（乙方、购买方）与苏兵义（甲方、出卖方）签订《购房协议书》，购买苏兵义位于乌海市××区东厅商业用房，交易面积320.85平方米（其中有证面积305.17平方米、外扩无证面积15.68平方米），房屋总价款1600万元（有证）+80万元（无证）。合同第四条付款方式约定：1.首付款300万元分三期各100万元分别于2016年10月31日、2016年12月31日、2017年5月31日前付清；2.剩余尾款1300万元由乙方（购买方）以代为偿还甲方银行贷款方式支付，并自2016年6月1日起于银行扣息日前（每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日）按照贷款银行利率计算利息给甲方；3.乙方付款方式以甲方贷款户名代甲方向银行还贷，甲方需注明款项用途并出具收款凭证，附房屋贷款证明。第五条付款期限：1.全部购房款的还款期限为10年，即自2016年6月1日至2026年5月31日；2.双方履约完成之后，甲方应在30个工作日内负责办理过户手续，过户费用双方各承担50%。第六条违约责任：1.乙方在履约期内需支付甲方相应剩余购房款及相应金额的银行利息。双方约定因乙方的自身原因不能按约定履约，责任由乙方全部承担并承担违约金；……3.如因甲方原因导致履约受阻，除承担赔偿违约金外，需保证乙方在约定期内的正常经营。约定甲方需保证乙方所缴纳的购房款用于抵扣租赁房屋的租金，租金按九鹏商厦租赁房屋最低标准执行；4.违约金500万元。第八条：本协议自2016年6月1日起签字生效并将房屋交付乙方使用。被告天骄珠宝公司于上述合同加盖骑缝章。截止2018年9月30日，林文灿、林聪野共计向苏兵义支付款项343.3万元（2016年6月21日30万元、2016年9月21日27万元、2016年10月31日100万元、2016年12月21日27万元、2017年1月6日50万元、2017年1月16日10万元、2017年1月19日3万元、2017年2月14日5万元、2017年3月2日20万元、2017年3月10日10万元、2017年6月21日27万元、2017年9月25日25万元、2018年9月27日5万元、2018年9月30日4.3万元），此后，林文灿、林聪野以苏兵义房屋被查封，合同目的无法实现停止履约。另查明，2017年9月26日，内蒙古天骄珠宝有限责任公司出具说明，载明欠付苏兵义2016年12月20日至2017年3月20日期间季度利息26万余元（如有变动，按实际结算金额支付）。2014年8月3日，因苏兵义与案外人经济纠纷，乌海市海勃湾区人民法院裁定查封了包括案涉房产在内的部分联建房产。再查明，2016年4月2日，苏兵义与乌海银行银鹰支行签订《个人经营性借款合同》，向该行借款1840万元，借期一年。苏兵义提供房产作为抵押，后该借款进行了展期。一审法院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。涉诉《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同之约定，全面、及时履行各自义务。现苏兵义已履行交房义务，林文灿、林聪野未依约足额支付首付款及后续房款，已构成违约，应承担相应的民事责任。关于欠付房款数额问题。依据举证，截止2018年9月30日林文灿、林聪野累计付款343.3万元，苏兵义对此不持异议，但主张部分款项系履行代偿银行利息款，综合在案证据分析，部分来款与付息数额及扣息日期吻合，结合合同具体约定内容、内蒙古天骄珠宝有限责任公司欠息说明及苏兵义诉请，苏兵义诉请林文灿、林聪野支付首付款尾款及累欠代偿本息的诉讼请求符合合同约定及法律规定，该院予以支持。关于林文灿、林聪野、内蒙古天骄珠宝有限责任公司主张查封期间房屋买卖合同应属无效，构成欺诈等问题。其据以合同无效依据的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》不属效力性强制性规定，且不属于法律、行政法规，同时本案亦不属于合同法九十四条规定的“不可抗力”情形。依据上述理由主张合同无效的理由不能成立，该院不予支持。另，基于上述诉请主张按租赁市价扣减已付款，确定剩余期限为租赁期间等诸项不符合合同约定，没有法律依据，亦不予支持。处置出售法院查封房产虽不影响合同效力，但其仍属妨害民事诉讼行为，同时亦严重违反诚实信用原则，而现有证据无法证实苏兵义对此已尽详实告知义务，故对苏兵义主张违约金的诉讼请求不予支持。关于内蒙古天骄珠宝有限责任公司主体适格问题。从案涉合同形式来看，合同正文未将天骄珠宝公司列为购需一方，从合同内容来看，内蒙古天骄珠宝有限责任公司亦无需负担或履行合同约定的义务条款，仅从其加盖合同骑缝章的行为不能得出天骄珠宝公司愿意接受合同约束的意思表示，故苏兵义要求内蒙古天骄珠宝有限责任公司承担合同责任的依据不足，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、案涉《购房协议书》合法有效，双方继续履行；二、林文灿、林聪野向苏兵义支付购房首付款尾款102万元；三、林文灿、林聪野向苏兵义支付2017年3月20日至2019年元月20日止的银行同期贷款利息182万元；四、驳回苏兵义的其他诉讼请求；五、林文灿、林聪野的全部反诉请求。上述二、三项共计284万元，于判决生效后十五日内履行完毕。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交乌海市房产登记中心查询的房屋查询证明一份，证明涉案房屋目前还处于查封状态，与被上诉人苏兵义所述所购房屋目前已解封相矛盾。另提交乌海市海勃湾区人民法院（2015）乌勃民一初字第00354号民事判决书一份（复印件），证明被上诉人苏兵义与案外人涉及债权债务纠纷已经乌海市海勃湾区人民法院依法确认，债权将近800万元，且该笔债权导致房屋被整体查封，可以看出目前被上诉人苏兵义的经济状况严重恶化，上诉人有权处于不安抗辩权停止支付购房款并解除购房合同。被上诉人苏兵义对房屋查询证明认可，真实性没有异议，证明目的不认可，对方在一审的时候已经举证过了，查封状态现在还是查封，但是海勃湾区法院对一楼已经解封了。对于乌海市海勃湾区人民法院（2015）乌勃民一初字第00354号民事判决书一份真实性认可，但双方已经达成调解协议，对第二组证据证明目的也不认可。经审查，乌海市房产登记中心查询的房屋查询证明一份为原件，本院予以采信。对于乌海市海勃湾区人民法院（2015）乌勃民一初字第00354号民事判决书并非新证据，且与本案待证事实无关，本院不予采信。二审查明事实与一审查明事实一致。另查明，截止2018年9月30日，林文灿、林聪野共计向苏兵义支付款项343.3万元（2016年6月21日30万元、2016年9月21日27万元、2016年10月31日100万元、2016年12月21日27万元、2017年1月6日50万元、2017年1月16日10万元、2017年1月19日3万元、2017年2月14日5万元、2017年3月2日20万元、2017年3月10日10万元、2017年6月21日27万元、2017年9月25日25万元、2018年9月27日5万元、2018年9月30日4.3万元），其中2016年6月21日30万元、2016年9月21日27万元、2016年12月21日27万元、2017年6月21日27万元、2017年9月25日25万元的款项为上诉人林文灿、林聪野向苏兵义支付的利息，共计136万元，被上诉人苏兵义支付被上诉人林文灿、林聪野购房首付款207.3万元。还查明，上诉人林文灿于2017年10月份知晓案涉房屋被查封。再查明，案涉房屋于2019年11月27日解除查封。本院对于上述事实依法予以确认。本院认为，双方签订的《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，标的房屋已被法院解封并不影响对该《购房协议书》效力的认定，故《购房协议书》合法有效。上诉人林文灿、林聪野主张案涉房屋被查封，导致其合同目的无法实现，造成双方履约受阻，应解除双方签订的《购房协议书》。上诉人林文灿于2017年10月知晓案涉房屋被查封，但其在2018年9月27日、2018年9月30日分别向被上诉人苏兵义支付案涉房屋购房款5万元和4.3万元，可以认定上诉人林文灿、林聪野通过支付房款的行为明确表示继续履行双方之间的《购房协议书》，且按照《购房协议书》第五条“1.全部购房款还款期限为10年，即自2016年6月1日起至2026年5月31日……2.双方履约完成之后，甲方（苏兵义）应在30个工作日内负责办理过户手续，该房屋所有权过户的费用由双方各承担50%”的约定，合同还在履行过程中，过户条件并未成就，被上诉人苏兵义并未造成履约受阻，另根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中双方没有约定解除权的行使期限，对方当事人亦无催告情形，可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，上诉人林文灿、林聪野的解除权应在一年内行使，上诉人于2017年10月知道案涉房屋被查封，2019年4月29日要求解除《购房协议书》，已经超过时限，故上诉人该项主张无事实与法律依据，本院不予支持。被上诉人苏兵义认可上诉人林文灿、林聪野共支付343.3万元款项，但双方对343.3万元中9.3万元的性质发生争议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，上诉人林文灿、林聪野不能证明其支付9.3万元时利息已经清偿完毕，故该笔数额应认定为利息；根据《购房协议书》的约定,上诉人林文灿、林聪野应支付购房首付款300万元，其已经支付198万元，还应向被上诉人苏兵义支付102万元（300万元-198万元）；被上诉人苏兵义一审主张2017年3月20日至2019年1月20日止共7季度的银行同期贷款利息182万元，以1680万元为基数，按照月利率6.48‰计算季度利息，起始时间为2016年12月31日至2019年1月31日，该计算方式中的起始期间与其一审诉状中记载的不一致，应以其起诉状为准；根据《购房协议书》的约定，上诉人林文灿、林聪野应向被上诉人支付房款1480万元，但由于其不能一次性付清，双方约定分期支付，上诉人林文灿、林聪野未在约定的时间内支付购房款应承担相应的利息，上诉人林文灿、林聪野已支付购房款198万元，以剩余购房款1482万元（1680万元-198万元）为基数，2017年3月20日至2019年1月20日为时间段，按照被上诉人苏兵义在乌海银行贷款执行的月利率6.48‰计算的利息为2112739.2元（1482万元×0.00648×22个月），上诉人林文灿、林聪野在2017年6月20日支付利息27万元，2019年9月21日支付25万元，核减上述两笔款项及9.3万元利息，上诉人林文灿、林聪野应支付被上诉人苏兵义2017年3月20日至2019年1月20日的利息1499739.2元（2112739.2元-27万元-25万元-9.3万元），一审法院判决上诉人林文灿、林聪野向被上诉人苏兵义支付2017年3月20日至2019年元月20日止的银行同期贷款利息182万元不符合合同约定，本院予以纠正。另一审法院对《购房协议书》的效力进行审查，符合法律规定，其在判项中对合同的效力进行认定超出当事人的主张，应予纠正。综上，上诉人林文灿、林聪野部分上诉请求成立。一审法院认定部分事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初1036号民事判决书第二项，即“被告（反诉原告）林文灿、林聪野向苏兵义支付购房首付款尾款102万元；二、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初1036号民事判决书第一项，即“案涉《购房协议书》合法有效，双方继续履行”；三、双方继续履行于2016年6月1日签订的《购房协议书》；四、变更乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初1036号民事判决书第三项，即“被告（反诉原告）林文灿、林聪野向苏兵义支付2017年3月20日至2019年元月20日止的银行同期贷款利息182万元”为“林文灿、林聪野向苏兵义支付2017年3月20日至2019年1月20日止的银行同期贷款利息1499739.2元”；五、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初1036号民事判决书第四项，即“驳回原告（反诉被告）苏兵义的其他诉讼请求”；六、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初1036号民事判决书第五项；即“驳回被告（反诉原告）林文灿、林聪野的全部反诉请求。上述二、三项共计284万元，于本判决生效后十五日内履行完毕。”；七、驳回苏兵义的其他诉讼请求；八、驳回林文灿、林聪野的全部反诉请求。以上共计2519739.2元，于本判决生效之日起十日内支付完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18168元（苏兵义已预交），由上诉人林文灿、林聪野负担12400元，被上诉人苏兵义负担5768元，二审案件受理费37759.20元（林文灿、林聪野已预交），由上诉人林文灿、林聪野负担35088元，被上诉人苏兵义负担2671.2元。上诉人林文灿、林聪野于上述期限内支付被上诉人苏兵义案件受理费9728.8元。本判决为终审判决。审判长 周 敬审判员 张新峰审判员 魏 婕 二〇一九年十二月三十日书记员 扈原晓