河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终2110号上诉人（原审原告）：张家口市宣化区河子西乡河子西村村民委员会，住所地张家口市宣化区河子西乡河子西村。组织机构代码74340496-2。法定代表人：杨维军，村委会主任。委托诉讼代理人：刘晓亮，山西瑜亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家口市宣化区河子西乡中心幼儿园（宣化区星星双语艺术幼儿园），住所地张家口市宣化区河子西乡河子西村，民办学校办学许可证编号：教民113070560000020号。法定代表人：王秀枝，校长。上诉人张家口市宣化区河子西乡河子西村村民委员会（以下简称河子西村委会）因与被上诉人张家口市宣化区河子西乡中心幼儿园（以下简称河子西幼儿园）确认合同无效纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人河子西村委会的法定代表人杨维军及委托诉讼代理人刘晓亮，被上诉人河子西幼儿园的法定代表人王秀枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河子西村委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判双方签订的房屋土地买卖协议无效。2.本案的诉讼费用由河子西幼儿园承担。事实和理由：一、一审法院在认定协议性质、对其中条款的理解存在严重偏差，适用法律错误因而未能作出合法判决。从订立协议的目的到全部条款明确显示，双方签订的是以买卖学校土地及房屋为内容的协议。根据我国《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，村集体土地所有权为村民全体集体所有，同时所建房屋也不得转让给村集体以外的单位、组织或个人。如发生以买卖集体土地所有权、房屋为内容的协议均视为无效协议。这可以说是尽人皆知的法律常识。本协议中双方意思表述明确具体，签订合同目的及合同的前四条都以围绕买卖土地、房屋所有权而进行的约定。一审判决中认为合同第三条明显表述存在瑕疵，根据民法总则、合同法等相关法律对意思表述瑕疵没有明文规定。民事法律行为三要件为：行为人具有民事行为能力，内容不违反法律和社会公益、社会公德，真实意思表示。双方均为组织并非自然人，一审法院也认为双方就协议的意思表示真实、明确、具体。同时认为该协议并非无效，而是符合法律规定。那么一审认为瑕疵出现在何处？二、一审法院认为根据张家口市人民政府作出的【2008】199号张政用地函对该协议错误表述进行更正。我方认为一审法院的认定明显缺乏事实依据。首先，该函根本没有出现修改协议的内容，没有将所有权改为使用权的任何意思表示。其次，常理可知作为张家口市政府明知土地及房屋所有权归属我方，怎么会对双方私下签订违法协议就行修改。再次，河子西幼儿园虽然取得了土地的使用权证书，但证书中明显表述土地所有权仍为我方所有。最后，我方可向贵院提交相关证据证明，河子西幼儿园取得该土地使用权根本就不是基于双方签订的买卖协议，而是河子西幼儿园向国土局提交的合作协议。也就是说市政府是依据双方合作的民事权益向河子西幼儿园发放的土地使用权证，对于买卖土地及房屋的买卖协议，市政府根本不知情，何谈进行修改。三、该份协议书经我方召开村民代表大会并向原村委会成员、前党组成员、全体村民代表进行核实，对该协议村成员均表示根本不知情。原主任高升更表示明确根本不知该协议的存在。协议书中确实加盖有村委会印章及高升印章，但根本没有高升本人签字或由其经办。一审开庭过程中，我方要求法庭向河子西幼儿园核实签订协议的过程，谁同意，谁经办，谁盖章，有没有经过村民代表集体同意等问题，但河子西幼儿园明显搪塞，拒绝回答。四、一审法院认定对于存在的瑕疵，要求双方之间协商解决，这明显超越了本案的诉争范围，也相当于将矛盾再存还给我方。本案为确认之诉，确认合同有效或无效，根本目的就是认定涉案的房、地所有权到底归属于谁，要求法院作出明确裁决。一审法院认为买卖集体土地协议有效，但存在瑕疵，是否可以认定房、地所有权归河子西幼儿园所有？一审法院要求双方达成新的协议或签订补充协议进行纠正。但在房地到底归谁所有的问题这让双方如何自行解决？这是涉及到几千村民的根本利益之所在。五、我方对河子西幼儿园庭后提交的关于宣化区教育局出具的证明张家口市宣化区河子西乡中心幼儿园为宣化区星星双语艺术幼儿园的证据不予认可。首先，我方当庭就对河子西幼儿园身份进行了质疑，河子西幼儿园庭后才提交的证据未经质证。其次，该证据没有经办人的签字，不能证实与我方签订的合同主体是星星双语幼儿园。因此请求二审法院继续查明河子西幼儿园是否具有相关合法审批资质。因为，一个单位不可能有同时存在两个名字，有两套公章，否则涉嫌犯罪。河子西幼儿园辩称，我园位于张家口市宣化区，始建于2004年6月合资协商租赁原河子西村小学，旧址为校址。因投资太大，所以我园与河子西村委会协商，在2005年9月6日签订购买协议。我园自成立就被教育局和乡政府定位河子西中心幼儿园。2009年秋季河子西村搞拆迁，挨家挨户给村民做工作，让村民拆迁。河子西村本来人口就少，大部分都是外地人。外住居民纷纷搬走，生源逐年下降。河子西村委会新一届领导班子上任，没有和我园协商的情况下，私自召开党员大会村民大会等各种大小会议。单方强行毁约，并向法院起诉确认协议无效。7月有十几个家长拒交学费，8月有39名幼儿退园。我这有证明有家长签字。河子西村主任兼书记对我说，对我们幼儿园的领导以及对着他的村委会的委员说，他当了四年的村主任，从来没有见过这份协议。现在河子西村委会的委员曾一次上午多次给我打电话催我，就是台下坐的。这个并派人上门叫我，说不承认协议。我在这补充一句。村委会领导也曾叫到我村委会跟我商议此事。他们说我们现在要起诉你，你怎么办？我说起诉我只能是应诉，我没有办法。他说你有没有别的办法，我说是第二种方法，我就是感恩。河子西村委会请求中的事实和理由都是由其自己推翻自己。河子西村委会向一审法院起诉请求：1、依法判决其与河子西幼儿园签订的土地买卖协议书无效；2、本案诉讼费用由河子西幼儿园承担。一审认定事实：2005年9月6日，河子西村委会、河子西幼儿园双方签订一份《协议书》，主要内容：“为了培养下一代，为适龄儿童得到良好的学前教育和双语艺术教育，河子西村委会将原河子西小学旧址，作为河子西乡中心幼儿园基地。为长远规划和符合达标要求，经双方协商，河子西村愿将河子西旧小学院落、旧房屋以及占地面积一次性卖给河子西中心幼儿园。经多次共同协商，特定如下协议：一、甲方（河子西村委会）愿将河子西旧小学院占地面积4091.58平方米一次性卖给乙方（河子西幼儿园），定价为叁拾万元整；二、付款方式：乙方在签定协议后先付给甲方人民币拾伍万元整，其余部分在2006年二月全部付清；三、乙方付款后，该地所有权归乙方所有，乙方在此范围内搞任何建筑，甲方不得干涉。如乙方经营有违章行为无甲方责任。四、四至范围：东至村街道路边，南至村民住户后墙（离墙1.5米)，西至旧校园西围墙，北至旧学校教室后墙。五、此协议从签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份。”协议签订后，河子西幼儿园分别于2006年10月16日、2007年10月11日、2018年10月8日向河子西村委会支付购买房屋院落款项2万元、10万元、18万元，共计30万元。2008年12月19日，张家口市人民政府作出《张家口市人民政府建设用地批复》张政用地函【2008】199号，主要内容：“星星双语艺术幼儿园：你单位报来关于占用土地使用权的请示及有关资料业经市政府研究，现批复如下：一、同意将座落在张家口市宣化区河子西乡河子西村集体建设用地使用权面积0.4563公顷，以占用的供地方式向你单位提供，土地用途为乡镇公共设施和公益事业用地。二、你单位要严格按照国家集体土地使用权有关法律法规规定，做好土地占用后的各项工作，依据土地利用总体规划要求，合理节约利用土地，尽快投入使用”。另查明，“宣化区星星双语艺术幼儿园”被宣化区教育局指定为“宣化区河子西乡中心幼儿园”，两个名称通用。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，使用土地的单位和个人有保护、管理和合理利用土地的义务，必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。由此可见，单位或者个人使用土地，仅是取得了土地使用权，土地所有权仍然属于国家或者农民集体，所以，本案河子西村委会、河子西幼儿园于2005年9月6日签订的《协议书》中的内容“三、乙方付款后，该地所有权归乙方所有，乙方在此范围内搞任何建筑，甲方不得干涉。如乙方经营有违章行为无甲方责任”，这样的表述明显存在瑕疵，应予纠正。因此，张家口市人民政府作出《张家口市人民政府建设用地批复》张政用地函【2008】199号，明确界定为“你单位报来关于占用土地使用权的请示”，并且批复为“同意将座落在张家口市宣化区河子西乡河子西村集体建设用地使用权面积0.4563公顷，以占用的供地方式向你单位提供，土地用途为乡镇公共设施和公益事业用地”，张家口市人民政府的文件对河子西村委会、河子西幼儿园《协议书》中的错误表述作了更正。河子西村委会、河子西幼儿园签订的《协议书》尽管存在表述瑕疵，但是，该协议的基本内容系双方当事人的真实意思表示，且不存在导致合同无效的法定情形，不影响河子西幼儿园可以依照《协议书》取得该宗土地的使用权，故张家口市人民政府作出同意使用的批复。综上所述，河子西村委会未能提供充分证据证明本案存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；或者双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等导致合同无效的法定情形，应当承担对其不利的法律后果。对《协议书》个别条款存在的错误表述，河子西村委会、河子西幼儿园双方可以协商签订新的协议或者补充协议予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回张家口市宣化区河子西乡河子西村村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由张家口市宣化区河子西乡河子西村村民委员会负担。二审中，河子西村委会提交证据河子西幼儿园的土地审批的全套手续资料，土地批复书中明确写明河子西幼儿园之所以可以在河子西用地，是和村委会联办才给出的这个证，土地性质一直没有变更，证件上也是写的集体土地，审计土地是允许河子西幼儿园进行使用，证明河子西幼儿园取得的并不是土地及房屋的使用权。一审判决中说张家口市政府修改了原买卖协议，但是根本没有这个买卖协议，市政府根本不知情。所有权一直在村委会，只是允许河子西幼儿园使用，使用权证也是这样记载的。有一份证明，是双方联办，王秀枝并不是河子西村民，不是依据的双方的买卖协议而进行的登记。证人张某出庭陈述，2019年2月27日村委会会议记录人是我，当时乡里询问村委会幼儿园买卖问题，让村委会向村民说明情况，证明对于双方签订的买卖协议村民并不知情，没有经过村民委员会决议，程序违法。河子西幼儿园质证称，真实性合法性认可，与本案没有关联性，只是我办理土地证要求上交的一份资料。本院认定如下：对河子西村委会提交的证据的真实性、合法性，本院予以确认，该证据能够证明本案所涉土地所有权并未发生改变，土地归属河子村集体所有。对证人张某的证言的真实性、合法性、关联性予以确认。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”河子西幼儿园占用的土地系河子西村农民集体所有。集体所有的土地非经法定程序，土地所有权的性质不能改变。河子西幼儿园与河子西村委会签订的《协议书》约定的买卖土地所有权明显存在瑕疵，河子西幼儿园仅能取得土地使用权，并不能取得所有权，土地所有权不能成为买卖关系的客体。河子西村委会上诉中主张的王秀枝非本村集体成员，本案协议的双方主体系河子西村委会与河子西幼儿园，并非自然人王秀枝。本案中，《张家口市人民政府建设用地批复》明确界定了河子西幼儿园的供地性质为占用，土地用途为乡镇公共设施和公益事业用地，该批复对河子西村委会与河子西幼儿园签订的《协议书》的错误表述进行了更正。因此，双方签订的《协议书》约定的土地所有权买卖条款虽然存在错误表述，但并不存在导致合同无效的法定情形，不影响河子西幼儿园依照《协议书》和《张家口市人民政府建设用地批复》取得土地使用权，故一审法院对此所作认定并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，河子西村委会的上诉主张不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张家口市宣化区河子西乡河子西村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  范新宇审判员  姜建龙审判员  梁金前二〇一九年十二月三十一日法官助理王向东书记员李媛丽