湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0121民初10346号原告：长沙市美景物业管理有限公司，住所地长沙县星沙街道六区金茂路145号。法定代表人：潘华鹏，总经理。委托诉讼代理人：田雪萍，湖南汗青律师事务所律师。被告：欧彩辉，女，1983年3月16日，汉族，住。原告长沙市美景物业管理有限公司诉欧彩辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求判令：1.被告向原告支付2017年3月1日起至2019年4月10日的物业管理费3615.83元；2.被告支付滞纳金/违约金361元；3.被告承担本案诉讼费用。被告答辩要点：在实际收房之前的空置期物业公司不应收取费用，实际收房之后的空置期物业应当按1元每平方米每月收取，多缴纳的物业费都应当扣除。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议事实1、欧彩辉曾系长沙县星沙镇花样年华3栋2004号业主，该房建筑面积95.15平方米，2019年4月10日，欧彩辉将涉案房屋转让过户。2、2012年12月20日，被告欧彩辉与湖南天苗房地产开发有限公司签订长沙县商品房买卖合同（合同编号：201200812004），约定由欧彩辉购买涉案房屋，其中第八条（一）约定“出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房”，合同还对交付时间及条件、交接手续、物业服务的约定等均进行了约定。该合同包含主合同和附件1-9。3、2015年1月2日，湖南天苗房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务合同，合同约定，湖南天苗房地产开发有限公司选聘原告（乙方）为“花样年华”住宅小区提供前期物业管理服务，合同期限自2013年4月30日起至业主委员会成立选聘物业管理服务企业并与之签订物业管理服务合同时止；业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同第六条约定：高层住宅：1.5元/月·平方米，商业物业（包括综合楼）：第一年按1.5元/月·平方米收取；第二年按2.00元/月·平方米收取（如甲方自主经营或合作经营物业费按1.5元/月·平方米收取）。其中如属甲方所有未出租出售的空置物业（包括综合楼）按1.00元/月·平方米向乙方交纳；当第一年未出售的空置物业小于20%时，乙方免收甲方空置物业费；自第二年起，未出售的空置物业小于5%时，乙方免收甲方空置物业费。水、电以及分摊等其他费用，乙方根据政府相关部门定价规定向业主进行收取。另，合同针对服务内容与质量、物业的承接验收、物业使用与维护以及其他事项等条款进行了相关约定。3、被告提供了一份其于2013年9月26日交纳花样年华3栋2004房的100元电费单，原告提供了一份2015年7月30日被告签字的湖南天苗房地产开发有限公司交房流转单。2017年3月14日，原告向被告发出房屋交接书，被告签字确认。4、被告于2017年3月14日交纳了2013年12月1日至2015年11年31日的物业费3083元，2015年12月1日至2017年2月18日的物业费1927元，之后就未再缴纳，至今欠缴原告2017年3月1日起至2019年4月10日的物业费。二、双方当事人有争议事实1、原告与开发商的前期物业合同是否对被告在涉案纠纷中产生约束力。原告认为，原告与被告所居住小区开发商签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，符合我国有关物业管理分法律法规的规定，被告应根据合同约定的内容足额缴纳物业管理费。被告认为原被告双方未签订合同，根据合同的相对性，原告和开发商所签订的《前期物业服务合同》不能溯及业主本身。本院认为，湖南天苗房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同符合我国物业管理法律法规的规定，合法有效。该《前期物业合同》直至业主大会成立前其对全体业主均产生法律效力，被告主张原、被告之间未签订物业服务合同而不承担合同义务的抗辩理由不具有事实和法律依据。物业公司与被告分别作为物业管理受托方和业主应依合同分别履行物业管理和缴纳物业管理费的义务。2、被告应向原告支付的物业管理费数额以及应否支付违约金。原告认为，涉案房屋应当收房的时间为2013年10月31日前，物业费应自此时开始计算，被告未缴纳2017年至3月1日至2019年4月10日期间的物业费，应当予以缴纳并承担违约责任。被告认为，涉案房屋的实际收房时间为2017年3月14日，实际收房之前的空置期不应收取物业服务费，且应扣除已缴纳的物业服务费。本院认为，被告与开发商湖南天苗房地产开发有限公司所签订的《长沙县商品房买卖合同》，其中第八条（一）明确约定“出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房”，该合同附件九《商品房买卖合同》补充协议第六条第（二）款：“出卖人在合同约定的房屋交付时间之前，按照合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以《商品房买卖合同》第十条约定的时间截止日为交付日，以房屋所在地为交付地点”。被告签署合同且未对该约定房屋交付时间提出过异议，而被告所提供的“湖南省电力公司长沙电业局电能销售专用收据”显示，被告曾于2013年9月26日缴纳涉案房屋电费，被告此时知道或应当知道涉案房屋已具备交付条件。结合原告提供的交房通知书、《商品房买卖合同》等证据来看，原告主张已于2013年10月通知被告收房，因被告个人原因导致收房时间延迟的抗辩理由具有事实依据。根据《前期物业服务合同》第七条约定：“物业服务费从建设单位书面通知房屋买受人办理入住交房手续之日起计收···”，被告至2017年3月14日才完成实际收房的原因不系开发商或原告所致，被告主张扣除2013年至2015年期间已缴纳的物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告欧彩辉在2017年3月1日至2019年4月10日期间未支付物业服务费总计3615.83元属实，此款被告应向原告支付。被告拒不履行缴纳物业服务费的行为已违反前期物业服务合同的约定，应当支付逾期付款违约金，违约金以3615.83元为基数，自2017年3月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年4月9日。判决理由与结果本院认为：被告欧彩辉应向原告支付物业服务费3615.83元，并以3615.83元为基数，支付自2017年3月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算违约金至2019年4月9日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告欧彩辉在本判决生效后十日内向原告长沙市美景物业管理有限公司支付2017年3月1日起至2019年4月9日的物业服务费3615.83元，并以3615.83元为基数，支付自2017年3月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年4月9日的违约金；二、驳回原告长沙市美景物业管理有限公司的其他诉讼请求。中华人民共和国民事诉讼法二百五十三条如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，减半收取12.5元，由被告欧彩辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈庆华二〇一九年十二月二十五日书记员  朱微微附：本民事判决书所适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。