上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91754号原告：骆永进，男，1982年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘雪梅(系原告骆永进之妻)，住上海市浦东新区。被告：任凌峰，男，1981年9月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：杨大地，上海市华诚律师事务所律师。原告骆永进与被告任凌峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告骆永进及其委托诉讼代理人刘雪梅，被告任凌峰的委托诉讼代理人杨大地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆永进向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告保证金人民币(以下币种同)9,640元；2.判令被告返还原告物业管理费360元；3.判令被告支付原告误工费、通讯费1,000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年8月13日晚，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区金藏路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告居住使用，租赁期限为2019年8月18日至2022年8月17日，月租金为9,640元，押金为9,640元。合同签订后，原告向被告支付押金9,640元及物业管理费360元。次日，原告发现合同上标注涉案房屋的面积为142平方米，用途为居住，但房产证上标注只能用于办公，面积为67.99平方米，原告立即通过短信、电话等形式联系被告，要求协商解除合同并返还押金，但被告不作回应。直至2019年8月20日，原、被告于中介处见面，被告仍不同意解除合同。之后，原告通过“我爱我家”工作人员调取涉案房屋之前的租赁情况，发现被告于2019年5月30日将涉案房屋的面积从70平方米变更为140平方米，一室一厅一卫变更为三室两厅两卫。2019年9月8日晚，原告到涉案房屋处联系被告，发现涉案房屋早已按照产证面积67.99平方米出租给他人。另，据原告了解，现涉案房屋的实际使用人搬入涉案房屋前，被告父母一直居住其中，从未搬出。原告认为，被告告知原告虚假面积并隐瞒涉案房屋用途的行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。任凌峰辩称，确认收到押金(保证金)9,640元及物业管理费360元，但不同意返还原告，因为根据合同第四条第一款及第十二条第六款约定，若原告提前退租，构成违约，应按照月租金的双倍支付被告违约金，押金已经抵扣完毕。误工费、通讯费亦不予认可。本院经审理认定事实如下：2019年8月13日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2019年8月18日至2022年8月17日，月租金为9,640元，保证金为9,640元，合同第一条第一款约定“甲方将座落在本市浦东新【区】【县】金藏路XXX号XXX室的居住房屋(简称该房屋)出租给乙方。该房屋【建筑面积】【使用面积】为142平方米，签订合同前，甲方已向乙方出示了该房屋的下列权属证明：【房地产权证，编号：浦2011第006555号】，并告知乙方该房屋在订立本合同前【已】【未】设定抵押。”合同第四条第一款约定“甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即9,640元。甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。”合同第十二条第六款约定“租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的双倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。”合同签订后，原告支付被告保证金9,640元及物业管理费360元。因原告认为被告隐瞒房屋实际用途及合同约定的房屋面积与产证载明的面积不一致的情况损害了原告合法权益，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原、被告确认双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，但被告认为解除原因系原告自行通知解除。另，原、被告均确认原告未曾使用过涉案房屋。2.原告提供编号为沪房地浦字(2011)第006555号《上海市房地产权证》节选复印件一份，载明用途为商业、办公综合，建筑面积为67.99平方米。经质证，被告对该份证据的真实性表示认可。3.原告提供其与中介的微信聊天记录截屏打印件一份、光盘及缩减版文字整理一份(内含2019年9月8日晚原告去涉案房屋处的访问视频及中介与被告之间的录音一段)，证明被告欺骗、隐瞒了涉案房屋的面积及用途，现涉案房屋已经出租，租出去之前被告父母一直居住在涉案房屋内。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可，且认为视频及录音与被告无关。4.被告提供《中华人民共和国建设工程规划许可证》及涉案房屋所在大楼的规划图纸，证明涉案房屋经过规划许可建造，租赁合同有效。经质证，原告对该份证据的真实性表示认可，但认为涉案房屋上层部分的产权不一定属于被告，可能会因消防或其他情况导致涉案房屋被拆除，无法保障原告正常使用；涉案房屋为商用性质，出租给原告用于居住，水电煤等费用远高于普通住宅，也违反了强制性规定，租赁合同应属无效。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。本案中，涉案房屋内部分为上、下两层，上层面积未计入房地产权证内。原告为此调取相关规划许可证及图纸，但从上述材料中，无法确认涉案房屋规划为上、下两层，原、被告之间的《房屋租赁合同》未计入房地产权证建筑面积的部分无效，其余部分系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。现《房屋租赁合同》有效部分已解除，原、被告均确认原告未曾实际使用涉案房屋，原告已支付被告保证金9,640元及物业管理费360元；租赁合同亦约定被告收取的租赁保证金除用于抵扣应交未交费用外，其余部分均应返还原告。被告理应将原告已付的保证金及物业管理费返还原告。审理中，原告自愿仅要求被告返还保证金7,500元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。原告另要求被告支付误工费及通讯费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告骆永进与被告任凌峰于2019年8月13日签订的《房屋租赁合同》部分无效；二、被告任凌峰于本判决生效之日起十五日内返还原告骆永进保证金7,500元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取计37.50元，由原告骆永进负担12.50元，被告任凌峰负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年十二月二十六日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。