湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10968号原告：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701房。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹荣荣（系公司员工），女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。被告：龙香连，女，1987年12月25日出生，汉族，住湖南省衡东县。原告湖南德思勤商业管理有限公司（以下简称原告）与被告龙香连（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南德思勤商业管理有限公司的委托诉讼代理人宋寅虎、尹荣荣到庭参加诉讼,被告龙香连经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告湖南德思勤商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的经营管理费59761.8元及违约金1183.3元，物业管理费48195元及违约金954.26元，（违约金分段计算，每段暂计算一个月，后续违约金仍以前述拖欠经营管理费59761.8元及物业管理费48951元为基数，按照年利率24%的标准计算至被告实际付清之日止），以上费用共计110094.36元；2.判令被告向原告支付装修期75天的经营管理费29295元，POS机使用费600元，围挡费用8553.6元，泔水费用1370元，撤场卫生费2162元，撤场垃圾清运费7560元，二次消防验收费用20000元，以上费用共计69540.6元；3.仓库服务费924元及违约金924元，仓库电费130.65元，共计1978.65元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月11日，被告（乙方、承租人）与原告（丙方、管理方）签订《德思勤城市广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），并于2018年5月15日签订《补充协议》，约定被告承租长沙德思勤城市广场TASKINMALL第五层L5-18、19、20号商铺，计租面积暨套内面积378平方米，用于经营品牌为“牛蛙恋上鱼”的餐饮项目，租期5年，自2018年3月31日至2023年3月30日。《租赁合同》还对经营管理费、物业费标准和支付方式及延期支付的违约责任进行了约定，也约定被告应当在租期届满时将涉案房屋恢复毛坯状态后交还原告。2018年6月，原、被告签订《德思勤TSKINMALL购物中心仓库服务合同》（以下简称《仓库合同》），约定被告租赁BM-K09仓库，面积为15.4平方米用于食材存储，服务期限自2018年6月1日至2019年5月31日，月服务费462元，电费1.2元/度，原告代收水电费，被告未按时向原告缴纳服务费和水电费，原告有权要求被告支付两个月服务费作为违约金。《租赁合同》签订后，原告按约履行了自己的义务，被告自2018年5月开始欠付经营管理费、物业管理费等费用，经原告多次催缴，仍未结清，并于2018年10月31日撤场，提前终止《租赁合同》。截至2018年10月31日，被告拖欠原告2018年4月28日至2018年4月30日及2018年6月1日至2018年10月31日期间的经营管理费59761.8元及违约金1183.3元，物业管理费48195元及违约金954.26元。《租赁合同》中约定了延迟交纳经营管理费的违约金标准，原告自愿将标准调整为年利率24%。被告还需补交装修期75天的经营管理费29295元以及按照POS机3个月使用费的标准支付违约金600元。补交原告代为打围挡费用8553.6元，泔水费用1370元，撤场卫生费2162元，撤场垃圾清运费7560元，二次消防验收费用20000元。根据《仓库合同》，被告拖欠2018年9月1日至2018年10月31日期间的仓库服务费924元、拖欠2018年6月1日至2018年8月19日仓库电费130.65元，还应当补交两个月仓库费用924元作为违约金。被告龙香连未答辩。经审理查明：2017年12月11日，原告（丙方、管理方）与被告（乙方、承租方）、湖南德思勤投资有限公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，合同主要内容有：1.甲方是德思勤城市广场中的TASKINMALL五层L15-18、19、20号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人；甲方同意将德思勤城市广场中的TASKINMALL五层L15-18、19、20号商铺出租给乙方使用；丙方依约接受甲方委托，对德思勤城市广场提供物业管理服务、实施商业运行管理。2.涉案房屋套内建筑面积共计378平方米，为本合同的计租面积；租期5年，自2018年3月31日至2023年3月30日。3.涉案房屋装修期为进场日起算75天，装修期内，乙方无需承担租金及经营管理费，但应承担单价为15元/平方米的装修管理费。4.租金及经营管理费标准和支付方式：第一、二个租约年每月43470元，其中月租金31752元、月经营管理费11718元。租金及经营管理费按月支付，首期租金及经营管理费为计租日起前一个月期间的租金及经营管理费，缴纳第二期的租金及经营管理费截止日期调整至自然月度末，乙方应在每个月的20日前支付下个月的租金及经营管理费。租金由甲方收取，经营管理费由丙方收取。5.乙方在涉案房屋经营“牛蛙恋上鱼”品牌餐饮。6.本合同签署当日，乙方应当向甲方支付130410元，相当于第一个租约年3个月的租金及经营管理费作为履约保证金，同时向丙方支付28350元作为物业服务费保证金，合同终止后30日内无息退还;甲方或丙方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金及经营管理费或物业服务费及乙方违约金、赔偿金。7.进场日为2018年1月15日，甲方按进场日现状向乙方交房。8.乙方对涉案房屋的装饰装修必须按照丙方的规定交纳装修相关收费，包括但不限于装修管理费、装修押金、垃圾清运费等。9.乙方应当在装修期届满次日即2018年3月31日开业经营并开始计租。10.乙方应当自计租日起向丙方交纳涉案房屋的物业费，乙方应支付的物业服务费单价25元/平/月，被告按月向原告支付物业服务费，首期物业服务费为计租日起前一个月期间的物业服务费，缴纳第二期的物业服务费时截止日期调整至自然月度末，此后的物业服务费均按每一个完整的自然月为一个交费期缴纳，被告应当在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个月的物业服务费。乙方应在开业前向丙方支付10000元作为提供服务或销售商品的质量保证金，合同终止，各项费用结清且乙方按照第24条履行交还房屋等相应义务365日后无息退还。11.乙方延迟交纳租金及经营管理费、物业服务费、公用事业费或其他费用，每延迟一日，应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方仍未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除合同。本合同因乙方原因提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下的履约保证金、物业服务费保证金，乙方还应承担其他违约责任，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费的标准补交装修期的全部租金及经营管理费。14.乙方应于交还日前向甲方归还甲方向乙方提供的物业管理和工程资料，并使该房屋交付时状况，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方，如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后进行房屋清理、整改或对相关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此产生的费用由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应按合同终止时的租金及管理费标准承担占用费。15.原、被告在附件8约定，被告应向原告缴纳10000元/台的收银系统押金，租赁期限届满或本协议提前终止时，乙方退还收银系统，并保证系统处于完好和可用状态，甲方在收回并对收银系统验收合格后30日内退还；为扶持乙方经营，甲方同意免除乙方在第一个租约年的收银系统使用服务费；收银系统使用费标准为200元/台/月，乙方逾期支付应按逾期款每日支付0.3%支付逾期付款违约金，如被告违约导致本协议提前终止，应向原告一次性支付相当于3个月使用费的违约金。此外，合同还对双方的通讯地址及邮件的送达情况等进行了明确约定。合同签订后，双方达成《补充协议》（以下简称补充协议），约定：1.涉案房屋租赁期限仍为5年，改为自2018年4月28日至2023年4月27日止。2.进场日改为2018年2月13日。3.乙方开业日为2018年4月28日，计租日从2018年4月28日开始。4.因原合同计租日进行了调整，故首期经营管理费、首期物业管理费的计费起始日期为2018年4月28日。5.租金及经营管理费按如下方式缴纳：首期租金及经营管理费、物业管理费为自2018年4月28日起的前三个月期间的租金及经营管理费、物业管理费。缴纳第二期租金及经营管理费、物业管理费时截至日期调整至自然季度末。此后的租金及经营管理费均按每三个完整的自然月为一个交费期缴纳。上述合同签订后，原告依约履行了经营管理、提供物业服务的职责。被告于2017年12月11日向原告缴纳了POS机使用保证金10000元、装修保证金20000元、质量保证金10000元、物业费保证金28350元、经营管理费11718元、物业管理费9450元。2018年9月5日，原告与湖南德思勤投资有限公司向被告发送两份《缴费通知单》载明：截至2018年10月31日，被告尚欠原告经营管理费59761.8元（378元+11718元×6－378元－10546.2元）、物业费48195元（304.84元+9450元×6－304.84元－8505元）。被告在该通知上签字确认。2018年10月23日，被告向原告发出《撤场申请》，以经营亏损较大为由，申请提前解除合同。原告按《租赁合同》约定的地址向被告发送了《关于合同终止及费用追缴函》，函件明确了《租赁合同》自2018年10月31日解除，并要求被告自收到该函之日起7日内前来缴纳所欠经营管理费、物业费及相关费用。被告未依约支付经营管理费、物业费及相关费用。另查明，原告与被告签订了《仓库合同》，约定：1.原告为被告提供仓库服务事宜，仓库位置为BM-K09仓库，面积为15.4平方米用于食材存储。2.服务期限自2018年6月1日至2019年5月31日，原告于2018年6月1日将仓库交付乙方。3.服务费标准为30元/平方米/月，月服务费462元/月；签订合同时被告应缴纳一个月的服务费，缴纳第二期服务费时截至日期调整至自然月度末，此后的服务费均按每一个完整的自然月为一个交费期缴纳，被告应当在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个月所有费用。4.电费1.2元/度，原告代收水电费，被告未按时向原告缴纳服务费和水电费，原告有权要求被告支付两个月服务费作为违约金。5.被告未按时向原告缴纳服务费和水电费，逾期超过30天的，原告有权解除合同、无偿收回仓库、不退还被告已交纳履约保证金和已交纳但尚未到期的服务费，并有权要求被告支付两个月服务费作为违约金。再查明，被告欠付2018年9月1日至2018年10月31日的仓库服务费924元。被告已将POS机专用系统偿还给原告。本案在审理过程中，1.原告提交了如下证据：关于围挡费的银行回单，泔水清运费进账单及4个月桶数记录，撤场卫生费、泔水费的发票，垃圾清运收费标准，代付二次消防费用的进账单，仓库费安装电表确认单。上述证据没有被告签章，仓库费安装电表确认单未列明产生电费情况。原告提供上述证据拟证明被告在经营期间及撤场后产生围挡费用8553.6元，泔水费用1370元，撤场卫生费2162元，撤场垃圾清运费7560元，二次消防验收费用20000元，仓库电费130.65元，原告认为该费用应由被告承担。2.原告自愿将经营管理费及物业费的违约金调整为按欠付经营管理费59761.8元和物业费48195元为基数按照年利率24%的标准自2018年10月20日计算至经营管理费、物业费清偿之日止。以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《仓库合同》、《缴费通知单》、《撤场申请》、《关于合同终止及费用追缴函》、房屋产权证、原告的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告及湖南德思勤投资有限公司签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，内容合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。关于《租赁合同》及《补充协议》各项费用。《租赁合同》及《补充协议》因被告的提前撤场于2018年10月31日解除。双方在《租赁合同》中约定：1.月经营管理费11718元，按月支付，被告应在每个月的20日前支付下个月的经营管理费。2.物业服务费单价25元/平/月，被告按月向原告支付物业服务费，在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个月的物业服务费。3.被告延迟交纳租金及经营管理费、物业服务费、公用事业费或其他费用，每延迟一日，应当向湖南德思勤投资有限公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经湖南德思勤投资有限公司书面催告后30日内被告仍未足额缴纳欠费的，湖南德思勤投资有限公司有权单方解除合同。本合同因被告原因提前终止的，湖南德思勤投资有限公司及原告有权没收本合同项下的履约保证金、物业服务费保证金，被告还应承担其他违约责任，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的经营管理费的标准补交装修期的全部经营管理费。后双方达成《补充协议》，约定：租金及经营管理费按如下方式缴纳：首期租金及经营管理费、物业管理费为自2018年4月28日起的前三个月期间的租金及经营管理费、物业管理费。缴纳第二期租金及经营管理费、物业管理费时截至日期调整至自然季度末。此后的租金及经营管理费均按每三个完整的自然月为一个交费期缴纳。双方在《补充协议》将经营费、物业管理费调整为按季度支付，但未对经营管理费、物业费支付时间做相应调整，对于经营管理费、物业费的支付时间并不清楚。但双方于2018年9月5日，在《缴费通知单》上明确了被告尚欠原告经营管理费59761.8元、物业费48195元，被告应当在合理的期限履行支付上述费用的义务，原告诉请被告支付经营管理费59761.8元、物业费48195元，本院予以支持。根据《租赁合同》约定，本合同因被告原因提前终止的，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的经营管理费的标准补交装修期的全部经营管理费。合同约定装修期为75天，双方约定月经营管理费11718元，则装修期内经营管理费为29295元（11718元÷30天×75天）。根据《租赁合同》附件8约定，为扶持被告经营，原告同意免除被告在第一个租约年的收银系统使用服务费及POS机使用服务费。原告诉请被告支付POS使用费，不符合双方约定，本院不予支持。原告诉请的围挡费用8553.6元，泔水费用1370元，撤场卫生费2162元，撤场垃圾清运费7560元，二次消防验收费用20000元，其提供的围挡费的银行回单，泔水清运费进账单及4个月桶数记录，撤场卫生费、泔水费的发票，垃圾清运收费标准，代付二次消防费用的进账单不足以证明原告系因被告产生了相应的费用，原告也未提供证据证明原、被告约定该部分费用由被告负担，故本院不予支持。被告应支付的费用合计137251.8元（59761.8元+48195元+29295元）。抵扣被告已缴纳的物业服务费保证金28350元、质量保证金10000元、收银系统押金10000元、装修保证金20000元，被告尚需支付68901.8元（137251.8元－28350元－10000元－10000元－20000元）。关于违约金。原、被告在《租赁合同》中约定了的违约金标准，原告自愿将违约金标准调整为年利率24%，不违反双方约定，双方于2018年9月5日在《缴费通知单》上明确被告欠付经营管理费、物业费金额，被告应当在合理的期限履行支付上述费用的义务。故原告诉请被告以欠付经营管理费、物业费为基数按照年利率24%的标准支付自2018年10月20日至经营管理费、物业费清偿之日止的违约金，本院予以支持。关于《仓库合同》各项费用。根据《仓库合同》，仓库服务462元/月；被告未按时向原告缴纳服务费和水电费，逾期超过30天的，原告有权要求被告支付两个月服务费作为违约金。被告欠付2018年9月1日至2018年10月31日的仓库服务费924元，原告诉请被告按照《仓库合同》支付仓库服务费924元，本院予以支持。根据《仓库合同》，电费1.2元/度，原告代收水电费。原告提供的仓库费安装电表确认单未列明产生电费情况，不足以证明被告产生了相应的费用，原告也未提供证据证明原告代被告向相关公用事业部门支付了该笔费用，故本院不予支持。原、被告在《仓库合同》中约定，被告未按时向原告缴纳服务费和水电费，原告有权要求被告支付两个月服务费作为违约金。但该违约金标准过高，本院酌情调整为277元（924元×30%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龙香连于本判决生效之日起10日内支付原告湖南德思勤商业管理有限公司经营管理费、物业费68901.8元，并以欠付经营管理费、物业费68901.8元为基数按照年利率24%的标准支付自2018年10月20日起至付清之日止的迟延支付违约金；二、被告龙香连于本判决生效之日起10日内支付原告湖南德思勤商业管理有限公司仓库服务费924元及迟延支付仓库服务费的违约金277元；三、驳回原告湖南德思勤商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3932元，因适用简易程序，减半收取1966元，由被告龙香连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王格格二〇一九年十二月三十日书记员  曾慧芝附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。