广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂02民终4708号 上诉人（原审被告）：柳州联发置业有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市水南路221号灯台花苑16栋二层3、4间，统一社会信用代码：91450200MA5KB8XT38。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗政，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：户逢春，广西佑成律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：梁文帅，男，1978年12月23日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 上诉人（原审原告）：覃美苗，女，1983年9月13日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 上诉人柳州联发置业有限公司（以下简称联发公司）因与上诉人梁文帅、覃美苗商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初2841号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人联发公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判为联发公司向梁文帅、覃美苗支付违约金10946.95元（779697元×1.95?×72天）；二、本案的诉讼费及相关费用由梁文帅、覃美苗承担。事实与理由：本案《商品房买卖合同》所约定的逾期交房违约金计算标准5?明显过高，联发公司主张降低违约金计算标准合法有据，原审法院对此不予支持显然有误，应予纠正，理由如下：一、联发公司已向原审法院提供了评估机构的评估结论和政府部门的房屋征收补偿方案，均证实与涉案商品房同地段同类房屋的市场租金标准和政府部门规定的安置过渡费标准均远远低于《商品房买卖合同》约定的违约金标准5?，且前后相差近五倍之多，可见5?的违约金标准已明显超过了给梁文帅、覃美苗造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对于联发公司请求降低违约金计算标准的主张，法院应予支持。二、梁文帅、覃美苗在原审中主张其实际损失不止租金损失，但其却并未提交任何证据证明存在其他实际损失，因此联发公司请求按照市场租金标准上浮30%作为违约金标准，已完全能够覆盖梁文帅、覃美苗的实际损失，法院对此应予支持。三、虽然《商品房买卖合同》第七条约定的梁文帅、覃美苗逾期付款违约金计算标准与第八条约定的联发公司逾期交房违约金标准相同，但实际上购房者存在逾期付款情形的，联发公司从未向其主张违约责任。由于合同第七条并未实际使用，原审法院不应以此认定实际支付的逾期交房违约金标准。 针对联发公司的上诉，梁文帅、覃美苗辩称，违约金的计算标准按照双方签订的商品房买卖合同约定按照已付房款的每日万分之五计算并无不当，一审判决正确，请求驳回联发公司的上诉请求。 上诉人梁文帅、覃美苗上诉请求：一、变更一审判决第一项为：联发公司向梁文帅、覃美苗支付自2018年10月1日至2019年2月15日期间的逾期交付房屋违约金53409.24元；二、联发公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“本案房屋交付时间为验收合格时间即2018年12月13日……逾期交房天数为72天”，属于认定事实错误。联发公司作为专业从事房屋买卖的房地产公司，在尚未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的情况下，于2018年9月30日发出公示通知梁文帅、覃美苗可在正式交房前提前检验房屋质量、预拿钥匙，目的是为了欺骗梁文帅、覃美苗，逃避自己的违约责任。上述通知发出时，涉案房屋不符合正式交房的条件，且梁文帅、覃美苗领取钥匙的行为不能视为实际接收了房屋。正式交房的时间应当按照双方签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第二条“房屋的交接”的约定，在联发公司取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，以电话通知向梁文帅、覃美苗发出房产交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知来进行认定。本案中，联发公司在取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，直至2019年2月15日才在《柳州晚报》上刊登交房公告，故本案房屋交付时间为2019年2月15日。二、一审判决适用法律错误。一审法院对于房屋交付时间的认定，适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，属于适用法律错误。上述规定系建筑工程的法定交付条件，也即最低交付条件，并非本案的房屋交付时间的认定条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条中明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，上述内容并未违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。结合本案事实，联发公司在取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后于2019年2月15日在《柳州晚报》上刊登交房公告，在此之前，联发公司从未书面通知梁文帅、覃美苗办理正式交房事宜，也从未向梁文帅、覃美苗提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等合同约定的证明文件，亦未签署房屋交接单。故，联发公司实际交房时间为2019年2月15日，逾期交房天数为137天。综上所述，一审判决错误，请求二审法院予以改判。 针对梁文帅、覃美苗的上诉，联发公司辩称，一审判决对于房屋的交付时间的认定正确，适用法律正确，请求二审驳回上诉人梁文帅、覃美苗的上诉请求。 梁文帅、覃美苗向一审法院起诉请求：1.联发公司向梁文帅、覃美苗支付自2018年10月1日至2019年2月15日期间的逾期交付房屋违约金53409.24元；2.联发公司承担一审诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年11月30日，梁文帅、覃美苗（买受人）与联发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：梁文帅、覃美苗向联发公司购买位于柳州市联发荣君府5栋2单元10-4号房屋一套，建筑面积为103.72平方米，其中套内建筑面积为81.45平方米，按套内建筑面积每平方米9572.71元计算，房屋总价款为779697元。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60天后，出卖人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”第八条约定：“出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.异常社会现象、不可预见异常自然灾害、重大技术问题及买受人未按时付款或申请变更而导致延误的；3.因国家、地方重大政治、经济政策实施，或国家、地方有关法令、规范性文件等实施导致工期、开发进度、验收等受到影响，或其他按国家或地方政策法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付梁文帅、覃美苗使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。附件四《合同补充协议》第二条第1款约定：“出卖人取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，以电话向买受人发出房产交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知。买受人应于接到出卖人的电话通知或报纸刊登交房通知五天内亲自或指定委托人持公证委托书及相关文件前往出卖人指定地点办理房产交接手续。在非出卖人原因而买受人未能及时收到交房通知的情况下，交房通知书自登报之日起3日内视为送达。”上述合同签订后，梁文帅、覃美苗依约付清购房款，并于2018年9月30日领取了房屋钥匙。2018年11月2日，梁文帅填写《装修申请表》，并与厦门联发（集团）物业服务有限公司柳州分公司签订《装饰装修管理服务协议》。 2019年2月15日，联发公司在《柳州晚报》刊登《公告》，通知联发荣君府2#楼及地下室、5#楼及地下室业主于2019年2月15日继续办理相关交房手续，已办理过相关手续的可不再到现场办理。 另查明，联发荣君府5#楼及地下室工程的《竣工验收备案表》载明该工程的开工日期为2016年7月19日，竣工验收日期为2018年12月6日。2018年12月13日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位分别在《竣工验收备案表》上盖章。2018年12月29日，上述工程取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 又查明，联发公司委托广西华正房地产土地评估咨询有限公司对与涉案房屋同户型房屋2018年10月-2019年2月期间的市场租金进行评估，2019年3月12日，广西华正房地产土地评估咨询有限公司出具《房地产租金咨询报告》，估价结果为：2018年10月至2019年2月期间被评估房屋市场租金为2250元/月，市场租金单价为21.97元/㎡/月；租金内涵为：设定房屋内部达到基本使用条件下（水电设施安装入户、室内简单装修、家具）的净租金。 一审法院认为，梁文帅、覃美苗与联发公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。 首先，关于房屋交付时间的认定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。根据《竣工验收备案表》显示，涉案房屋于2018年12月6日竣工验收，五方单位于2018年12月13日在“竣工验收意见”处签署“合格”意见并盖章，故一审法院采信联发公司的主张，认定涉案房屋于2018年12月13日验收合格，达到法定交付房屋的条件。联发公司主张梁文帅、覃美苗于2018年9月30日领取房屋钥匙，梁文帅、覃美苗无异议，视为梁文帅、覃美苗实际接收了房屋。因领取钥匙时房屋尚未验收合格，不具备法定交房条件，故一审法院认定本案房屋的交付时间为验收合格时间2018年12月13日。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年10月1日前，联发公司实际交房时间为2018年12月13日，逾期交房天数为72天。 其次，关于违约金计算标准。本案中，联发公司实际逾期交房72天，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于违约金的计算标准，双方存有分歧，梁文帅、覃美苗认为应按照《商品房买卖合同》的约定即已付房价款每日5?计算；联发公司认为《商品房买卖合同》中违约金计算标准约定过高，请求法院予以降低，并提供了评估机构的评估结论及政府部门的房屋征收补偿方案，拟证明同地段同类房屋市场租金及政府部门规定的临时安置过渡费标准均低于本合同约定的违约金标准。对此一审法院认为，第一，从合同条款的效力来看，《商品房买卖合同》系梁文帅、覃美苗与联发公司双方在平等自愿的基础上签订，联发公司作为提供格式合同的一方，其基于合同可预见的利益对相关违约行为的违约金计算标准进行了明确约定，未违反法律、法规的强制性规定，梁文帅、覃美苗亦无异议，双方对违约金的约定条款合法有效；第二，从双方权利义务是否具有对等性来看，《商品房买卖合同》第七条中对梁文帅、覃美苗逾期付款违约金计算标准的约定，与第八条中对联发公司逾期交房违约金计算标准的约定是一致的，符合权利义务对等的原则；第三，《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准为已付房价款的每日5?，未明显高于法律规定的范围，尚未达到必须进行调整的程度。综上，在双方对违约金的计算标准有明确的书面约定的情形下，从诚实信用、平等原则出发，应按照合同约定的标准计算违约金，故一审法院对联发公司要求调整降低违约金计算标准的主张不予采纳。联发公司应向梁文帅、覃美苗支付逾期交房违约金28069.09元（779697元×5?×72天），梁文帅、覃美苗诉请超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、柳州联发置业有限公司应于一审判决生效之日起十日内支付梁文帅、覃美苗逾期交房违约金28069.09元；二、驳回梁文帅、覃美苗的其他诉讼请求。案件受理费1135元（梁文帅、覃美苗已预交），减半收取567.5元，由梁文帅、覃美苗负担269.5元，由柳州联发置业有限公司负担298元。 二审期间，上诉人联发公司未提交证据，上诉人梁文帅、覃美苗提交以下证据：1.短信截图，拟证明柳州市住建委于2018年10月9日答复业主，经柳州市质安处核查，联发公司承认自己对于非正式交房行为的定性为预交钥匙、提前检验房屋；2.《合法稳定住所住户户口迁移材料须知》的照片，拟证明未取得竣工备案表则无法罗湖，联发公司逾期交房给梁文帅、覃美苗造成的损失不仅仅止于其取得五方单位验收合格的时间；对于当事人二审提交的证据，本院认定如下：上诉人梁文帅、覃美苗在二审中提交的上述证据均系在一审举证期限届满之前形成，依法不属于新证据，上诉人联发公司对证据1、2的真实性均不予认可，故本院不予认定。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，联发公司与梁文帅、覃美苗签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，为有效合同，受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、联发公司交付房屋的时间如何确定的问题。 对于房屋的交付时间。本案中，双方合同第八条约定“出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。虽然，梁文帅、覃美苗于2018年9月30日领取了房屋钥匙，但此时房屋并不具备交付条件，涉案房屋直至2018年12月13日才经勘察、设计、施工、监理、建设五单位在《竣工验收备案表》中盖章验收合格，2018年12月13日涉案房屋才具备法定的交付条件。鉴于梁文帅、覃美苗已经于2018年9月30日领取了房屋钥匙，则涉案房屋的实际交付时间应当系房屋经五方单位验收合格的2018年12月13日。合同中约定的交房时间为2018年10月1日前，联发公司实际交房时间为2018年12月13日，联发公司逾期交房已构成违约，一审法院据此计算逾期交付房屋天数正确，本院予以维持。梁文帅、覃美苗主张涉案房屋交付期限计算至2019年2月15日无事实依据，本院不予支持。 二、双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高，是否应当调整的问题。 联发公司主张双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金的约定过高，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“双方约定的违约金过分高于实际造成的损失”规定的情形，应当予以适当减少。本院认为，联发公司并未提交充分有效的证据证实双方约定的逾期交房违约金标准过分高于梁文帅、覃美苗实际遭受的损失；况且当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以考虑。本案的《商品房买卖合同》是由联发公司预先制定的格式合同，作为从事房地产开发建设及商品房销售的专业法人主体，联发公司在订立合同之前应当对逾期交房违约金的标准有一定的预先判断和考量，且合同中对于购房人逾期付款违约金计算标准的约定与逾期交房违约金计算标准的约定均是一致的，符合权利义务对等原则。现联发公司主张双方约定的逾期交房违约金过高的理由不足，本院不予采纳。一审法院认定联发公司应向梁文帅、覃美苗支付逾期交付房屋违约金、逾期交付车位违约金数额正确，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人联发公司与上诉人梁文帅、覃美苗的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费662元（上诉人柳州联发置业有限公司已预交228元，上诉人梁文帅、覃美苗已预交434元），由上诉人柳州联发置业有限公司负担228元，上诉人梁文帅、覃美苗负担434元。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 李 红 审 判 员 孙书文 二〇一九年十二月二十三日 代书记员 苏阳晶