北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初66870号原告（反诉被告）：郭宝平，女，1962年5月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹洋，山西晋杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈小莉，女，1967年4月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：吴萌萌，北京市尚公律师事务所律师。原告（反诉被告）郭宝平（以下简称姓名）与被告（反诉原告）陈小莉（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭宝平之委托诉讼代理人药东虎、曹洋，陈小莉之委托诉讼代理人吴萌萌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭宝平向本院提出诉讼请求：1.要求陈小莉支付逾期办理提前清偿借款（解抵押）违约金42万元；2.要求陈小莉支付逾期办理申请贷款违约金4256000元；3.要求陈小莉支付逾期配合办理网签违约金4241000元；4.要求陈小莉支付逾期配合办理100万元资金监管违约金177500元；5.要求陈小莉支付逾期配合办理400万元资金监管违约金758388元；上述五项合计共9852888元，考虑到违约金较高，我方自愿降低至上述五项要求陈小莉共支付150万元。6.要求陈小莉支付逾期交房违约金754000元；7.要求陈小莉支付因房屋使用年限减少以及拒绝配合办理贷款导致的资金费利息差额40万元；8.要求陈小莉支付物业费6488.4元、供暖费欠款3618.72元；9.要求陈小莉支付家具、家电及破坏装修损失15万元。事实和理由：2016年9月12日，郭宝平与陈小莉通过北京某房产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》，约定郭宝平购买陈小莉房屋一套，房屋位于北京市朝阳区安立路xx号（以下简称涉案房屋），总价为1400万元，拟贷款500万元，双方另行对申请贷款时间、定金及剩余购房款支付时间及方式等事项进行约定。合同签订后，郭宝平按照约定支付了定金50万元，中介费21万元，积极履行合同准备申请办理贷款、准备首付款、提交购房资格等事宜。合同签订后一周左右，陈小莉即以其母不愿搬家为由在未征得郭宝平同意的情况下，单方向中介机构提出停止交易、解除合同，并将部分定金退给中介人员，之后在郭宝平的强烈要求下，中介人员将定金返还给陈小莉，陈小莉单方解除合同的目的没有实现。之后，陈小莉拖延办理银行解抵押手续，拖延办理房屋核验等，导致双方无法在合同约定的2016年11月11日前正常办理申请贷款事宜。根据合同约定，除定金及贷款之外的购房款，郭宝平应以资金监管方式向陈小莉支付，但是陈小莉拒绝配合办理资金监管，2016年12月17日，郭宝平突然收到陈小莉的《律师函》，要求郭宝平直接向其支付购房款，郭宝平对此违反合同约定的行为当即表示拒绝，并回函告知其已经构成违约，并催促其尽快配合办理资金监管、配合办理网签、房屋贷款等，中介公司也多次催促陈小莉履行合同，但陈小莉一直拖延。2017年2月，郭宝平突然接到法院通知，陈小莉在违约的情况下向法院起诉要求解除合同，郭宝平依法提出反诉要求继续履行合同。案件经过北京市朝阳区人民法院、北京市第三中级人民法院审理，作出（2017）京0105民初7592号、（2018）京03民终5081号民事判决书，认定郭宝平在合同履行过程中不存在违约行为，并认为，因目前双方之间的房屋买卖合同权利、义务尚未履行完毕，其履行结果、违约事实及损失情况等均存在不确定性，故郭宝平要求陈小莉赔偿其违约金及其他损失的诉请，不宜在本案中一并解决，双方就此争议可待涉案房屋买卖合同履行完毕后通过协商或者另诉解决。判决生效后，陈小莉仍拒绝履行合同，郭宝平无奈之下向法院申请强制执行，陈小莉拒不配合办理网签、贷款等，郭宝平只能增加购房成本另行筹集资金支付剩余款项，陈小莉迟至2019年4月24日才在法院强制执行之下腾退房屋。陈小莉在合同履行过程中多次违约，在法院判决其履行合同后，仍继续违约，严重损害了郭宝平的合法权益，故现诉至法院。陈小莉答辩并反诉称：陈小莉没有逾期申请提取清偿借款，也没有逾期办理解抵押手续，不存在违约情形。贷款未能如期办理是郭宝平的原因，陈小莉已完成配合义务，不存在违约。《附件二》担保公司资金监管的约定不明确，不具体，不具有可执行性。在双方无法另行协商一致时，郭宝平应采取法律及政策允许的方式按期付款，陈小莉对郭宝平未按期付款的行为不存在过错。双方没有对网签时间进行约定，郭宝平主张陈小莉违约没有依据，生效判决确认陈小莉仅有配合的义务，而陈小莉并未接到郭宝平的网签通知，故不存在违约，郭宝平也没有因此发生损失。生效判决关于交房意向，前提是陈小莉收到全部购房款，陈小莉于2019年4月24日交房，2019年5月5日收到法院发还的案款，不存在违约，郭宝平主张陈小莉逾期交房没有依据，其逾期付款导致交房时间延后，即使发生损失也是自行扩大的损失。生效判决确认关于贷款一项，陈小莉仅是配合的义务，陈小莉始终未收到郭宝平的通知，不存在违约，郭宝平知道陈小莉的账户信息，如想尽快入住，完全可以将款项尽早支付给陈小莉，其关于房屋使用年限减少、资金利息损失等均没有依据。双方合同争议2016年底已诉至法院，在案件审理期间，争议结果不能确定，郭宝平对此应有所预见，法院处理争议期间暂停履行不应归责于陈小莉，即使法院认定陈小莉存在违约且给郭宝平造成了实际损失，也不应支持郭宝平在法院审理期间发生的实际损失。郭宝平的违约金请求存在重叠计算，且涉案房屋现市场价值远高于约定购房总价，郭宝平的违约金请求过分高于其可能发生的实际损失，应予以调整。陈小莉已于2016年9月13日打电话给银行的贷款专员提出提前清偿，并于2016年9月底将用于提前清偿的款项支付给银行。陈小莉在2016年11月中旬发现不能通过担保公司进行资金监管以后，已经到银行开立了监管账户，郭宝平拒绝配合，要求必须通过某公司进行资金监管，中介提出让双方协商。在银行批贷之前有网签合同即可，并非在申请贷款前必须有网签合同，该合同一直未进行网签。陈小莉已收到全部购房款。物业费与供暖费属于业主与第三方的关系，与本案不属同一法律关系，郭宝平要求陈小莉直接支付缺乏依据。就家具家电和装修折价损失，《附件一》已经明确不包括郭宝平所述的家具家电等物品，家具家电和装修折价680万元是为了避税。我方提出反诉：要求郭宝平支付逾期付款利息10万元。反诉事实与理由：（2017）京0105民初7592号民事判决书已发生法律效力，判决第三项为：陈小莉于第一项判决主文执行后十五日内配合郭宝平办理五百万元贷款申请手续[非因陈小莉的原因导致未被批贷或未足额批贷，则由郭宝平于拒绝批贷后三十日内以现金方式支付陈小莉差额部分款项；如逾期支付该款项，则由郭宝平以应付金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算按日向陈小莉支付利息]。涉案房屋已于2018年7月13日登记至郭宝平名下，但郭宝平既不通知陈小莉办理贷款，也不将剩余500万元按期支付给陈小莉，拖延至2019年才将款项付至法院账户，郭宝平逾期付款行为已构成违约，应当按照生效判决确定的标准向陈小莉支付利息。郭宝平对反诉辩称，不同意陈小莉的反诉请求。陈小莉未履行生效判决确定的义务，无权要求郭宝平支付利息。陈小莉应配合网签及申请贷款，郭宝平申请强制执行后，陈小莉拒绝配合办理网签，法院通过执行程序办理的过户，贷款的事郭宝平也只能要求执行法院联系陈小莉。2018年7月13日过户后，郭宝平未再提出过申请，在2019年1月自筹资金将500万元支付到法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月12日，经北京某房产经纪有限公司（以下称某公司）居间，陈小莉作为出卖人、郭宝平作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：郭宝平购买陈小莉名下涉案房屋；该房屋已设定抵押，陈小莉应于2016年9月13日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；房屋成交总价为14000000元；郭宝平以自行交接方式支付定金500000元，2016年9月12日当日支付人民币50000元，剩余450000元于2016年9月18日前以自行交接的方式支付；双方应于2016年11月11日前办理申请贷款手续，郭宝平拟贷款5000000元；郭宝平应于网签当日支付购房款4000000元（支付方式为福建某担保有限公司北京分公司指定账户资金监管）；郭宝平应于2016年11月30日支付购房款1000000元（支付方式为福建某担保有限公司北京分公司指定账户资金监管）；郭宝平于过户前一个工作日支付购房款3490000元（支付方式为银行资金监管）；全部监管款项于所有权转移登记手续办理完毕后支付陈小莉，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准；双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续，于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后60个工作日办理房屋所有权转移登记手续；陈小莉应于2017年3月30日前将房屋交付郭宝平；双方如逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同，任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20％向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。房屋交付当日，双方确认最终的物业欠费数额。另，《北京市存量房屋买卖合同》附件一房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单为空。郭宝平于2016年9月12日向陈小莉支付定金50000元，于2016年9月16日支付定金450000元。2016年11月1日，陈小莉取得某银行北京分行关于涉案房屋的《个人贷款结清证明书》。2016年11月7日，涉案房屋抵押登记注销。陈小莉称其2016年9月13日电话申请提前清偿贷款，银行告知要于2016年10月清偿，就此无法提交证据。2016年9月27日，郭宝平、陈小莉签订《存量房房源核验委托书》，委托某公司对涉案房屋进行房源核验，2016年11月17日初次房源核验结果为核验不通过（原因为与不动产登记薄或登记档案记载信息不一致）。陈小莉表示初次房源核验未通过系房屋登记档案有问题，后房屋管理部门自行解决了问题，大约一周后通过了房源核验；郭宝平认可第二次房源核验通过。2016年11月11日陈小莉曾前往银行进行贷款面签，就此陈小莉提交了《中国某银行北京市分行个人再交易住房贷款面签记录表》，并表示其走后郭宝平才到，但因为无法提交批贷所需材料未办理完成。郭宝平对证据真实性认可，但表示无法办理贷款原因系无法提供网签合同以及房源核验尚未通过。就购房款资金监管方式，陈小莉表示，其认为《北京市存量房屋买卖合同》约定的监管方式已为政策所不允许，故其对此提出异议，但双方未就新的担保方式达成一致意见。根据庭审中郭宝平提交的其与某公司工作人员的沟通记录可见，2016年11月30日工作人员曾对郭宝平告知陈小莉“对担保手续有异议，无法履行合同约定的支付方式”。2017年初，陈小莉作为原告在本院提起诉讼，郭宝平反诉要求继续履行合同、陈小莉赔偿相应损失等请求。后陈小莉未按期交纳诉讼费，本院裁定就其诉请按照撤诉处理并继续对郭宝平反诉进行审理。经审理，本院出具（2017）京0105民初7592号民事判决书，支持了郭宝平要求继续履行合同的诉请，判决内容如下：“一、陈小莉于本判决生效后七日内配合郭宝平办理涉案房屋买卖网上签约备案登记手续；二、郭宝平于上述第一项判决主文执行后十五日内支付陈小莉购房款八百五十万元；三、陈小莉于上述第一项判决主文执行后十五日内配合郭宝平办理五百万元贷款申请手续[因非陈小莉的原因未被批贷或未足额批贷，则由郭宝平于拒绝批贷后三十日内以现金方式支付陈小莉差额部分款项；如逾期支付该款项，则由郭宝平以应付金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算按日向陈小莉支付利息]；四、陈小莉于上述第一项判决主文执行后十五日内配合郭宝平将涉案房屋所有权变更登记至郭宝平名下；五、陈小莉于收到全部房款后三日内向郭宝平交付涉案房屋，并协助办理业主备案手续；六、驳回郭宝平的其他诉讼请求。”后陈小莉提出上诉，北京市第三中级人民法院于2018年4月20日出具（2018）京03民终5081号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，郭宝平申请强制执行，本院于2018年5月14日出具《受理案件通知书》，对上述判决立案执行。经执行，涉案房屋2018年7月13日登记于郭宝平名下。郭宝平于2019年1月8日将原定以贷款形式支付的购房款500万元提存至法院账户。陈小莉于2019年4月24将涉案房屋交付给郭宝平，交接单记载，房屋内无家具、家电。物业欠费、供暖欠费、水费欠费、电费结算等在另案中解决。2019年6月6日，郭宝平支付涉案房屋2018年7月13日至2019年4月24日物业费6488.45元。涉案房屋欠付2018年11月15日至2019年3月15日供暖费3618.72元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应全面履行。本案中，郭宝平与陈小莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，陈小莉称其于2016年9月13日电话申请提前清偿贷款以进行解抵押，其就此未提交证据，其取得贷款结清证明时距合同签订已近两个月，其拖延进行贷款清偿及解抵押手续，构成违约。就房源核验一节，郭宝平与陈小莉2016年9月27日已委托中介机构进行房源核验，初次房源核验未通过并非陈小莉原因；2016年11月11日陈小莉已前往贷款银行配合进行贷款面签，但当时房源审核尚未通过，故而后续未通过贷款审核、取得批贷结果并非陈小莉未配合批贷面签所致；双方合同并未约定网签具体时间，亦未就资金监管问题签署具体协议，导致后续合同内容不能继续履行。双方第一次诉讼判决生效后，郭宝平就其要求陈小莉履行生效判决、配合其办理房屋转移登记手续、贷款手续、交付房屋未提交证据，房屋转移登记、交付房屋的内容均系通过法院执行程序进行，本应以贷款方式支付的500万元系郭宝平自筹资金并通过法院执行账户支付给陈小莉，郭宝平以此为由要求陈小莉按照原合同约定承担违约责任依据不足；同理，郭宝平通过执行程序向陈小莉支付房款，郭宝平亦不应因此承担迟延履行责任。房屋买卖合同的履行较为复杂，且多项合同内容的履行需以在先流程履行完毕为条件。本案双方在合同履行初期即发生争议，继而提起诉讼，合同履行程度较低，郭宝平多项诉讼请求所对应的合同内容即以其他在先流程为前提，故本院将对双方履行合同整体情况进行判断，进而确定违约方应承担的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同约定的违约金及郭宝平自行调整后的数额均较高，本院酌情判决陈小莉向郭宝平支付违约金20万元；就郭宝平第7项诉讼请求与第9项诉讼请求，均缺乏依据，本院不予支持；就郭宝平第8项诉讼请求，根据合同，物业费与供暖费在房屋交付之前应由陈小莉承担，对该项诉讼请求本院予以支持；就陈小莉反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈小莉于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）郭宝平支付违约金二十万元。二、被告（反诉原告）陈小莉于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）郭宝平支付物业费六千四百八十八元四角五分、供暖费三千六百一十八元七角二分。三、驳回原告（反诉被告）郭宝平的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈小莉的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万九千二百八十元，由原告（反诉被告）郭宝平负担二万四千九百八十元，由被告（反诉原告）陈小莉负担四千三百元（郭宝平已预交，陈小莉于本判决生效后七日内支付给郭宝平）。反诉案件受理费一千一百五十元，由被告（反诉原告）陈小莉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 静审判员 宋培海审判员 孙 琪二〇一九年十二月二十六日书记员 秦雅维