云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0381民初5780号 原告（案外人）宣威新世纪房地产开发有限公司（以下简称宣威新世纪房地产公司）。 法定代表人陈建林，系公司经理，未出庭。 原告（案外人）宣威市新世纪物业管理有限责任公司（以下简称宣威新世纪物业公司）。 法定代表人陈建林，系公司经理，未出庭。 二原告的委托代理人蔡学荣，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。 二原告的委托代理人魏伟伟，系宣威新世纪房地产公司员工，一般授权代理。 被告王晋，男，1980年8月14日生，汉族，居民，云南省昆明市人，现住云南省昆明市。 被告朱家良，男，1967年3月28日生，汉族，居民，云南省曲靖市麒麟区人，现住曲靖市麒麟区，未出庭。 委托代理人浦凤仙，国浩（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 诉讼第三人云南成功融资担保有限公司（以下简称云南成功担保公司）。 法定代表人邢桥生，男，系公司执行董事兼总经理，未出庭。 委托代理人吴鹏，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。 原告宣威新世纪房地产公司、宣威新世纪物业公司与被告朱家良、王晋、第三人云南成功担保公司执行异议之诉一案，本院于2019年11月7日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宣威新世纪房地产公司、宣威新世纪物业公司的委托代理人蔡学荣、魏伟伟、被告王晋、被告朱家良的委托代理人浦凤仙、被告云南成功担保公司的委托代理人吴鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求依法判决不得对备案在王晋名下的宣威市鑫御华都小区的房屋（房号7-1-2902、备案号2016-14；房号1-1-2802、备案号2016-13；房号为3-1-2302、备案号2016-19）进行强制执行。本案诉讼费、律师费费由被告承担。事实和理由：2019年11月6日，原告就房屋标的向贵院提出书面异议，贵院于2019年11月7日作出（2019）云0381执异47号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服贵院执行裁定，认为裁定侵犯了原告的合法权益，依法应当立即停止对标的房屋的执行。理由如下：一、原告与王晋无债权债务关系，王晋名下的房屋系宣威新世纪物业公司与第三人之间因业务过程中发生的，王晋不是债权人或这部分房屋的权利人，其仅是代持有人，是代替第三人持有房屋。王晋并没有履行过任何《商品房购销合同》中的付款义务。宣威新世纪房地产公司于2013年1月30日通过网银两次向第三人转入30万元担保费及150万元的保证金，不存在欠第三人任何款项。根据曲靖中院（2018）云03民初227号民事判决书，第三人未履行对宣威市农村信用合作联社的还款义务。故关于（2019）云0381执1119号等协助执行通知书中所述内容，原告无法履行，不能协助法院执行；二、此三套房屋的备案工作只是对《商品房购销合同》的备案，只能证明《商品房购销合同》的存在，不能证明此三套房屋属王晋所有。备案只是取得房屋所有权的一个前置程序，并不能当然地取得所有权。完成了房屋权属登记也只是房屋权属的证据之一，如果权属登记与客观事实不符，权属登记也不能成为取得房屋所有权的依据；三、法院在对该三套房屋强制执行的过程中，存在严重的程序违法行为。法院一直未通知开发商，未通知本案原告，导致采取了错误的执行措施。本案原告是房屋开发商，此三套房屋还未办理权属登记，一切事务当然与原告有关，原告有知情权。拍卖的时候应当告知竟买人此房的相关情况，比如物管费、水电费、是否违约等；四、法院依法可以对登记备案的房屋采取执行措施，但是法院应当依法告知竟买人存在的风险。这些风险包括竟买后无法取得所有权。仅有备案登记的房屋竟买人购买后最终不一定取得所有权，竟买不一定有效。只有备案登记的房屋没有任何争议，竟买人才能取得所有权。法院应当对异议进行实质性审查判断，减轻当事人诉累，既要审查基础性法律关系，也要对涉案标的房屋权利性质及归属进行审查，从而判断是否存在足以排除强制执行的实体权利，切实保护案外人的合法权益。为此，特起诉请求支持原告的诉讼请求。 被告朱家良辩称，本案涉案房屋已备案在王晋名下，王晋是合法的权利人，法院在执行过程中不存在违法或不当行为，原告不是涉案三套房屋的权利人，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告王晋辩称，本人2015年10月4日签订了涉案房屋的《商品房购销合同》，是王晋与原告的工作人员及股东陈建林和售楼处工作人员共同完成办理的，并且办理了备案登记，当时原告方承诺办理后房屋所有权属于王晋，房屋的钥匙也是原告方送给王晋的，权利人当然是王晋。没有取得房产证是原告的原因，王晋已经很配合原告。法院的执行程序是公开透明的，原告在四年时间里没有任何人提出异议，直到过户才提出异议是不合理的。 第三人述称，王晋名下的房屋是2015年9月22日第三人与原告签订《债务抵偿协议》抵偿给第三人的。原告认为第三人未履行曲靖中院的判决是误读，第三人承担的是连带清偿责任，并且第三人在承担连带责任后有追偿权。诉讼时效为三年，现已过了四年才提出异议不妥。王晋已经对涉案房屋办理了备案登记，王晋享有所有权，法院的执行程序没有违法。 原告为证明其主张，向本院提交了下列证据： 第一组：电子转账凭证复印件2份、收据1份、发票复印件1份，该组证据用以证明第三人为原告提供担保服务，原告已经向第三人支付了服务费； 第二组：授权委托书复印件1份，用以证明王晋仅是第三人的代理人，代为办理担保事宜； 第三组：《债务抵偿协议》复印件1份，用以证明诉争房屋系原告准备抵偿给第三人的房屋，《债务抵偿协议》中所说的债务是不存在的，是为了达到反担保目的而签订的协议； 第四组：《商品房购销合同》复印件3份，用以证明为达到反担保的目的，第三人委托王晋为代理人与原告签订《商品房购销合同》，但王晋没有支付过购房款； 第五组：曲靖中院（2018）云03民初227号民事判决书1份，用以证明第三人为原告提供担保，但判决生效后，第三人未履行过任何义务； 第六组：民事调解书1份，证明朱家良与王晋之间存在虚假诉讼嫌疑； 第七组：（2019）云0381执1119号执行案件的全部材料，用以证明执行过程存在严重的违法。 经质证，被告朱家良对原告提交的第一、二组证据不发表质证意见，认为其不是合同双方的当事人；对第三、四组证据的三性无异议，认为这刚好证明了涉案的房屋正是原告抵偿给本案第三人的，抵偿协议第4条已经明确约定：第三人可以自己的名义或指定其他人与本案原告签订《商品房购销合同》，第三人指定的人也就是本案的被告王晋；对第五、六、七组证据的三性无异议，但第五组证据与本案无关联性，第六组证据证明不了被告的证明目的。第七组证据体现了法院执行拍卖过程都是合法的。 被告王晋质证认为，第一、二、三、四组证据相反证明了所有权转移的始末，也证明了王晋取得所有权的合法性与有效性；五、六组证据说明了原告用专业方式把抵债行为混淆，长达四年的时间里，原告方对房屋备案在王晋名下一直没有异议，四年后才提出异议；七组证据证明法院的拍卖是合法的，执行法官多次要求王晋举证，证实房屋来源，法院调查了来源后才进行拍卖。 第三人云南成功担保公司质证认为，第一组证据需进一步核实，但该组证据与本案无关；第二组证据的三性认可，证明王晋是经本案第三人授权办理房屋过户的相关手续；第三组证据的关联性不认可，根据抵偿协议第四条，第三人指定王晋代签《商品房购销合同》，结合第四组证据，已经办理了产权转移手续，不存在无效或应撤销的情形；第四组证据的真实性、合法性认可，但不认可关联性及证明目的。原告抵偿的房屋办理在王晋名下，视为王晋已经支付了全部购房款；第五组证据的真实性、合法性认可，但不认可关联性；第六组证据与第三人无关，不发表质证意见；第七组证据三性认可，但对证明内容有异议，证据证明了法院的执行程序合法。 本院认为，原告提交的七组证据本院确认其三性，但不能证明原告所主张的《债务抵偿协议》是反担保，王晋是代持房屋；不能证明王晋与朱家良之的民间借贷纠纷是虚假诉讼；不能证明宣威市人民法院拍卖备案于王晋名下的房屋违法。 被告朱家良、王晋未向本院提交证据。 第三人云南成功担保公司为证明其主张，向本院提交了下列证据： 第一组：2019年10月28日的股东会决议一份，证明公司认可将涉案三套房屋备案于王晋名下的行为； 第二组：照片2张、视频资料1份，证明股东会议经股东签名认可，股东会议是合法的。 经质证，原告对第三人提交的二组证据的三性不认可，认为股东会议是第三人的内部行为，原告方无从知晓。 被告朱家良对证据的三性认可，但认为证明内容是对四年前抵偿协议的再次确认。 被告王晋无异议。 本院认为，第三人所举证据客观真实、来源合法、与案件具有关联性，本院确认其三性。 经庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年1月30日，本案原告宣威新世纪房地产公司、宣威新世纪物业公司分别向本案第三人支付担保费30万元、保证金150万元。1月31日，宣威市农村信用合作联社与本案原告宣威新世纪物业公司签订《动产资金借款合同》及《流动资金借款合同补充协议》，约定宣威新世纪物业公司向宣威市农村信用合作联社借款1500万元，借款期限为24个月。同日，宣威市农村信用合作联社与本案第三人签订《保证合同》，约定本案第三人对上述借款提供连带保证责任。2015年1月30日宣威新世纪物业公司向宣威市农村信用合作联社签订《借款展期协议》，展期金额为1200万元，将原借款期限延至2016年1月31日。2015年1月31日，第三人向宣威市农村信用合作联社出具《保证担保承诺书》。后因宣威新世纪物业公司未能偿还上述借款，宣威市农村信用合作联社向曲靖中院起诉原告及第三人等，要求偿还借款本息。曲靖中院作出（2018）云03民初227号民事判决，由宣威新世纪物业公司、宣威新世纪房地产公司等六被告偿还宣威市农村信用合作联社借款本息约1700万元，本案第三人对上述借款本息承担连带清偿责任。2015年9月22日，第三人的法定代表人邢桥生委托王晋作为代理人办理宣威新世纪房地产公司法定代表人陈建林提供房屋反担保手续。同日，宣威新世纪房地产公司作为甲方与第三人作为乙方签订《债务抵偿协议》，协议约定：甲方用其开发的鑫御华都1225.56平方米的商品房抵偿欠乙方的330万元债务；房屋的户型、楼层、朝向、栋号由乙方自行选择（附抵偿房屋清单）；双方确定抵偿房屋后另行签订《商品房预售合同》，乙方可以自己的名义或指定人的名义与甲方签订合同。《商品房预售合同》签订后三个月内报房管部门备案；乙方通过甲方销售该抵偿房屋所得款项经甲方账户时，甲方不得将房款挪作他用，应在收款后三日内将款项全部转付给乙方，并且不得收取任何费用，如果甲方期前对乙方选定的房屋进行预定的，那么该房屋的销售款归乙方所有，甲方在收款后五日内将全部房款转给乙方，并且不得收取任何费用。2015年10月4日，宣威市新世纪房地产公司与王晋签订了本案诉争的三套房屋的《商品房购销合同》，2016年1月12日，宣威市住建局对上述《商品房购销合同》进行了备案。2019年2月28日，宣威市人民法院受理朱家良诉王晋民间借贷纠纷一案，2019年3月28日开庭审理，审理中朱家良与王晋自愿达成如下协议：一、王晋2019年4月10日前偿还朱家良借款人民币100万元，利息36.4666万元，并赔偿损失10万元；二、如王晋未按约定履行，朱家良有权申请全案执行。借款利息从2017年9月27日起计算至全部借款还清之日止。因王晋未在规定的时间内履行调解书确定的义务，朱家良于2019年5月14日申请强制执行。宣威市人民法院对备案于王晋名下的三套房屋（房号7-1-2902、备案号2016-14；房号1-1-2802、备案号2016-13；房号为3-1-2302、备案号2016-19）进行了拍卖，竟买人陈道书、赖兴玲、朱丽娟分别竟买得上述房屋。2019年11月1日，宣威市人民法院分别作出（2019）云0381执1119之六、之七、之八号执行裁定书，裁定上述房屋分别归陈道书、赖兴玲、朱丽娟所有。宣威市人民法院向宣威新世纪房地产公司送达了与上述执行裁定书对应的协助执行通知书，通知宣威新世纪房地产开发公司协助办理上述房屋的产权登记手续。本案原告于2019年11月6日向宣威市人民法院提出执行异议，宣威市人民法院于2019年11月7日作出（2019）云0381执异47号裁定书，驳回原告的异议申请。2019年11月7日，原告向宣威市人民法院提起执行异议之诉。 本院认为，原告宣威新世纪房地产公司与本案第三人签订了《债务抵偿协议》，从协议的约定可看出，原告宣威新世纪房地产公司已将《债务抵偿协议》所附《抵偿房屋清单》所列八套房屋（含本案涉及的三套）的权利让渡给本案第三人。该《债务抵偿协议》并未约定本案第三人偿还宣威市农村信用合作联社借款作为《债务抵偿协议》的成就条件，第三人有权处置宣威新世纪房地产公司抵偿给自己的房屋。王晋与原告宣威新世纪房地产公司签订《商品房购销合同》，并将合同备案在王晋名下，第三人认可上述民事行为。法院在执行过程中拍卖上述备案于王晋名下的房屋，不违反法律的规定，不损害原告的合法权益。原告方主张房屋备案于王晋名下是王晋代第三人持有，是反担保无事实依据。第三人是否履行曲靖市中级人民法院（2018）云03民初227号民事判决书确定的义务，属另一的法律关系。原告作为案外人，法院执行无需通知原告，本院执行程序合法。原告的主张不能排除法院对涉案房屋的强制执行，原告有义务协助法院执行。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告宣威新世纪房地产开发有限公司、宣威市新世纪物业管理公司的诉讼请求。 案件受理费人民币100元由原告方共同负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  龙维尧 人民陪审员  缪祥露 人民陪审员  罗文良 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  钱 颖