湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3013号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所：湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码：91431200553035553D。法定代表人：阳松亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所专职律师,执业证号：14312201410289342。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：唐德江，男，汉族，1979年2月23日出生，户籍住址：湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：舒英，女，汉族，1985年11月15日出生，户籍住址：湖南省溆浦县。共同委托诉讼代理人：邱昌茂（特别授权），国浩律师（长沙）事务所兼职律师，执业证号：14301201820020354。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称：湘中房地产公司）因与被上诉人唐德江、舒英商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院作出的（2019）湘1202民初4429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湘中房地产公司上诉请求：1、撤销原判第一、二项，维持第三项；2、改判驳回唐德江、舒英的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由唐德江、舒英承担。事实与理由：1、湘中房地产公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。1、双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题没有约定；2、在没有约定的前提下，则应按照相关法律法规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务；3、被上诉人必须举证证明曾要求上诉人承担协助义务而上诉人拒绝，上诉人才会构成违约。本案中被上诉人举证不能。相反，上诉人曾多次通知被上诉人收房办证。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成。被上诉人辩称：一、根据合同约定，交房具有两个基本条件：一是书面通知买受人；二是向买受人出示房屋竣工验收备案表。上诉人未按照合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。二、合同约定了上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，不适用《城市房地产开发经营管理条例》第32条。上诉人2018年12月才完成产权初始登记，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证违约责任。三、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。唐德江、舒英向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房的损失29774元（逾期417天）；2、判令被告赔偿逾期办理房产证的损失34848元（以441880元为基数，自2018年4月19日起暂计算至2019年5月28日，实际计算至被告为原告办理房屋所有权证之日止）；3、判令被告为原告办理房产证（庭审中原告自愿放弃该诉讼请求）；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年11月26日，原告唐德江、舒英与被告湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第5幢27层2706号房，建筑面积119.65平方米，每平方米3693.11元，总购房款441880元，由原告在合同签订之日一次性支付；被告应当在2016年7月18日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因被告原因导致房屋逾期交接使用的，按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付违约金。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，原告于2016年11月26日付清了全部购房款，双方于2018年1月19日办理了房屋交付，原告于2018年7月26日缴纳契税8406.26元、专项维修资金11836元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知原告可以办理房屋交接、权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。原告唐德江于2019年3月26日向被告出具承诺书，要求自己去办理不动产权证书。现本案所涉房屋的不动产权证已于2019年6月24日办理至原告名下。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。关于逾期交房的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年7月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因此在被告所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，被告未达到约定的交房条件，不论被告是否通知原告交房，其已经构成逾期交房，故本院对被告提交的证据怀化日报交房公告，不予采信，对被告辩称其已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知原告办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。但原告已于2018年1月19日与被告办理了交房手续，应视为原告自愿放弃合同约定的交房标准，因此，被告仅应承担2018年1月19日前的延期交房违约责任。因原告直至2016年11月26日才交清房款，在商品房买卖合同中，原告交付房款是其基本义务，在原告交清房款前被告有权拒绝交房。关于违约金的计算标准，本院酌情确定为已付购房款的每日万分之一，从2016年11月26日计算至2018年1月19日的逾期交房违约金应为：441880×419（天）×0.1‰=18514.77元。故对原告请求被告支付延期交房违约金18514.77元的诉讼请求，予以支持，超出部分，不予支持。关于逾期办证的问题，上述《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约金，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。逾期办证违约金的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证违约金为6274.70元｛441880×0.0001×142天（自2018年7月26日起至2018年12月15日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证违约金6274.70元的诉讼请求予以部分支持，对超出部分，不予支持。综上，依法判决：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐德江、舒英逾期交房违约金18514.77元；二、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐德江、舒英逾期办证违约金6274.70元；三、驳回原告唐德江、舒英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1416元，减半收取708元，由原告唐德江、舒英负担442元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担266元。二审经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：湘中房地产公司与唐德江、舒英签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。商品房买卖合同约定湘中房地产公司应在2016年7月18日前将符合约定的合格商品房交付给唐德江、舒英使用。双方已于2018年1月19日办理了交房手续。虽此时湘中房地产公司尚未取得合同约定的竣工验收备案表，但唐德江、舒英的实际收房行为视为认可湘中房地产公司现有交房条件，湘中房地产公司交房义务已履行完毕。据此，唐德江、舒英主张追究其收房后湘中房地产公司的违约责任，缺乏事实依据。关于逾期办证，双方在《商品房买卖合同》中对此并无明确约定。不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在唐德江、舒英已自行缴纳契税和专项维修资金之日即唐德江、舒英能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在该期间内，湘中房地产公司应承担逾期办证违约责任。唐德江、舒英因未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而迟延的期间，责任应由唐德江、舒英自行承担。原审法院根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准为唐德江、舒英已付购房款的每日万分之一，即为6274.70元｛441880×0.0001×142天（自2018年7月26日起至2018年12月15日止）｝是合理的。因唐德江、舒英已于2019年6月自行办理好了四中新苑5幢27层2706号房的不动产权证书，故原审法院不支持唐德江、舒英要求湘中房地产公司办理房产证的诉讼请求是恰当的。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  彭湘平审 判 员  周 晓二〇一九年十二月二十七日代理书记员  舒 宁