陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0423民初2850号原告：白某某，男，汉族，村民。共同委托诉讼代理人：金某某，陕西云迈律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴某某，陕西云迈律师事务所律师。被告：深圳市凯盛物业管理有限公司咸阳泾渭新区分公司。负责人：刘某某，系公司经理。被告：深圳市凯盛物业管理有限公司。法定代表人：郭某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：禹某某，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康某某，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告：西咸新区亿达商业运营管理有限公司。法定代表人：仇某某，系公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，系该公司法律顾问。原告白某某与被告深圳市凯盛物业管理有限公司咸阳泾渭新区分公司（以下简称“凯盛分公司”）、深圳市凯盛物业管理有限公司（以下简称“凯盛总公司”）、西咸新区亿达商业运营管理有限公司（以下简称“亿达公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，在审理过程中,因被告凯盛分公司下落不明，不宜适用简易程序，本院于2019年9月11日依法将本案转为普通程序，并于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告白某某及其委托诉讼代理人吴杰、金凯、被告凯盛总公司委托诉讼代理人禹喜斌、被告亿达公司委托诉讼代理人王海龙到庭参加诉讼，被告凯盛分公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决三被告从2017年4月30日起按每平米每月30元标准向原告支付房屋租金,暂计算至起诉之日为37128元；2、判决三被告向原告支付违约金2936.82元（按合同约定的日万分之一计算791天）；3、判决三被告向原告按时支付《委托经营管理协议书》约定的租金；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2012年5月6日，原告与陕西明珠龙安居置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买陕西明珠龙安居置业有限公司开发的龙安居综合贸易中心4层C1—72号商铺，该商铺应于2014年4月30日前交付原告使用。在此基础上，原告与被告凯盛分公司签订《中国原点龙安居综合贸易中心委托经营管理协议书》（以下简称“《委托管理协议书》”），约定原告将其所有的位于龙安居综合贸易中心4层C1—72号商铺委托被告凯盛分公司进行出租和经营管理，被告凯盛分公司从交房之日起向原告返租，委托期限前三年，为共同培育市场，原告自愿放弃涉案商铺的收益权，委托期限第四年至第十五年，被告凯盛分公司应当将当时市场租金的90%返还原告，其余10%的租金作为经营管理推广费用由被告凯盛分公司支配；上述租金在每一年度终结后90日内一次性支付；陕西明珠龙安居置业有限公司向原告交付商铺时，由被告凯盛分公司代为接收；被告凯盛分公司逾期支付租金的，应向原告支付应付金额日万分之一的违约金。上述协议签订后，被告凯盛分公司从陕西明珠龙安居置业有限公司处接收了涉案商铺，并开始对外出租，但协议约定的三年内放弃商铺收益权的期限届满后，被告凯盛分公司未按约定从第四年开始向原告支付商铺租金，原告多次和龙安居综合贸易中心的其他业主共同与被告协商，但均被其以各种理由推诿。经核实，被告凯盛分公司在未告知原告的情况下与被告亿达公司签订《协议书》，并将涉案商铺的运营管理与物业管理等权利义务交由亿达公司负责。原告为维护其合法权益，将三被告诉至本院，请求依法判处。被告凯盛分公司未到庭答辩。被告凯盛总公司辩称，第一，涉案合同是商铺租赁合同，不存在连带关系，原告诉请三被告共同支付租金没有法律依据；第二，被告凯盛分公司无独立的资质和财产，在未经其授权的情况下与原告签订的涉案协议书属无效协议，其不予认可；第三，原告与被告凯盛分公司签订《委托管理协议书》是以交房为前提，但原告当庭未提交任何交房及实际租金金额的相关证据，且涉案商铺现由被告亿达公司运营管理，故本案与其无关，其不承担任何责任。被告亿达公司辩称，其与原告及被告凯盛分公司共同签订了《业主服务公约》，并接手整个商场的运营管理，合法继受被告凯盛分公司在《委托管理协议书》中的权利义务，之前也多次向原告发送了相关的账目，通知原告办理相关手续并领取收益，但原告拒绝办理，故应依法驳回原告对其的诉讼请求。原告白某某及其委托诉讼代理人金凯、吴杰围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、原告白某某与陕西明珠龙安居置业有限公司于2012年5月6日签订的《商品房买卖合同》一份，被告凯盛分公司未到庭，未对上述证据进行质证，亦未提交证据；被告凯盛总公司委托诉讼代理人禹喜斌经质证，对其真实性、合法性无异议，认为该商品房没有交付，原告也未提交实际租金的证据，对证明目的不认可；被告亿达公司委托诉讼代理人王海龙经质证，对其真实性及证明目的均无异议；本院认为，上述证据，形式合法、内容真实，本院依法予以采信；2、原告白某某与被告凯盛分公司签订的《委托管理协议书》一份，被告凯盛分公司未到庭，未对上述证据进行质证；被告凯盛总公司委托诉讼代理人禹喜斌经质证，对其真实性无异议，对合法性和关联性不认可，认为被告凯盛分公司未经其授权与原告签订的该协议书属无效协议；被告亿达公司委托诉讼代理人王海龙经质证，对其真实性及证明目的均无异议；本院认为，上述证据，形式合法、内容真实，本院依法予以采信；3、龙安居通知业主收房短信一条，被告凯盛分公司未到庭，未对上述证据进行质证；被告凯盛总公司委托诉讼代理人禹喜斌经质证，认为该短信的真实性无法确认，应以书面通知为准；被告亿达公司委托诉讼代理人王海龙经质证，认为该短信的真实性无法确认，但对交房时间予以认可；本院认为，虽然被告凯盛总公司、亿达公司的委托诉讼代理人对该短信的真实性不予认可，但实际接收涉案商铺的被告亿达公司的委托代理人对交付时间予以认可，故本院对该组证据予以采信；4、被告凯盛分公司与被告亿达公司于2016年5月8日签订的《协议书》一份，被告凯盛分公司未到庭，未对上述证据进行质证；被告凯盛总公司委托诉讼代理人禹喜斌、被告亿达公司委托诉讼代理人王海龙经质证，均认为该证据无原件无法核实，但对被告亿达公司接管经营涉案商品房的事实认可；本院认为，因该证据无原件，且合同另一方当事人凯盛分公司未到庭参加诉讼，致本院对该证据的真实性无法核实，加之被告凯盛总公司及被告亿达公司的委托诉讼代理人均对该协议书的真实性不予认可，故本院对该证据不予采信；5、手机录像光碟一张，被告凯盛分公司未到庭，未对上述证据进行质证；被告凯盛总公司委托诉讼代理人禹喜斌、亿达公司委托诉讼代理人王海龙经质证，对其真实性、证明目的均不予认可，本院认为，该证据系涉案商铺所在商场的运营管理公司即亿达公司的工作人员对商场平均租金的大致介绍，并非涉案商铺的实际租金，故本院不予采信；被告凯盛总公司委托诉讼代理人禹喜斌未向本院提交证据。被告亿达公司委托诉讼代理人王海龙向本院提交下列证据：1、租金计算明细通知单一份，原告白某某及其委托诉讼代理人金凯、吴杰经质证，认为该通知单系被告亿达公司单方面计算的，不予认可；被告凯盛总公司委托诉讼代理人禹喜斌经质证，对其真实性无异议，对证明目的不予认可；本院认为，由于该租金计算明细原告及其委托诉讼代理人金凯、吴杰不认可，且不属于《委托管理协议书》约定的计算方式，故本院对该证据不予采信；2、通讯记录一份，原告白某某及其委托诉讼代理人金凯、吴杰经质证，对其打电话的事实无异议，但时间为2019年5月20日，认为该组证据证明被告亿达公司违约；被告凯盛总公司委托诉讼代理人禹喜斌经质证无异议；本院认为，该组证据仅能证明被告亿达公司给原告打过电话，不能证明打电话的具体内容，故本院对该组证明的证明目的不予采信；3、其他业主收益名单一份、部分业主完税证明两份，原告白某某及其委托诉讼代理人金凯、吴杰经质证，对其真实性、关联性均不予认可；被告凯盛总公司委托诉讼代理人禹喜斌经质证无异议；本院认为，该组证据与本案没有关联性，故本院不予采信。对本案事实，本院认定如下：2012年5月6日，原告白某某与陕西明珠龙安居置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买陕西明珠龙安居置业有限公司开发的龙安居综合贸易中心4层C1—72号商铺，原告应当在2012年5月6日前向陕西明珠龙安居置业有限公司付清合同规定商铺总造价，陕西明珠龙安居置业有限公司应当于2014年4月30日前向原告交付该商铺。后原告与被告凯盛分公司签订《委托管理协议书》，约定原告将其购买陕西明珠龙安居置业有限公司的涉案商铺交由被告凯盛分公司进行出租和经营管理，委托期限及租金收益的支付：从交房之日起开始返租，在每一年度终结后90日内一次性支付；双方关于收益的约定：委托期限的前3年（自交房之日起），为了共同培育市场，原告自愿放弃该商铺的收益权，被告凯盛分公司在此期间代原告进行出租和经营管理该商铺，无需向原告支付任何费用；委托期限的第4年至第15年，被告凯盛分公司应将当时市场租金（以每平方米的实际租金为计算单位）的90%返还原告，剩余10%的租金作为被告凯盛分公司的经营管理推广费用由其支配，原告收取租金按照政府相关规定应缴纳的税费由其承担。被告凯盛分公司运营一段时间后将其对中国原点龙安居综合贸易中心运营管理及物业管理的权利、义务整体移交给被告亿达公司，原告与被告凯盛分公司及亿达公司三方亦共同签订《中国原点龙安居业主服务公约》一份。庭审中，原告及其委托诉讼代理人、被告亿达公司的委托诉讼代理人均对被告凯盛分公司向被告亿达公司概括转让商铺运营管理与物业管理等权利义务的事实无异议。因收益事宜未得到妥善解决，2019年7月22日，原告诉至本院，要求依法判决。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告购买涉案商铺后委托被告凯盛分公司进行经营管理，后凯盛分公司将《委托管理协议书》的合同权利义务概括转让给被告亿达公司，同时原告与被告亿达公司、被告凯盛分公司签订《业主服务公约》，确认原告作为业主在原委托管理协议中的权利义务不变，故本案争议并非房屋租赁争议，而是将自有房产委托他人进行商业运营，取得营运收入所引起的争议，属于对委托后果的争议，本案应属委托合同纠纷。庭审中，原告及其委托诉讼代理人对被告亿达公司委托诉讼代理人提出的租金计算价格不认可，但又不能提供确实充分的证据证明涉案商铺实际收入的租金，应承担举证不能的不利后果，故对其诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告白某某的诉讼请求。案件诉讼费802元，由原告白某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  杨望芝人民陪审员  杨雪侠人民陪审员  何乐芹二〇一九年十二月二十四日书 记 员  薛 静附：法律条文《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。1