宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院民事判决书（2019）宁0303民初1346号原告（反诉被告）：李某1，住宁夏回族自治区固原市。原告（反诉被告）：李某2，住宁夏回族自治区固原市。上列二原告共同委托诉讼代理人：马某，宁夏天纪律师事务所律师。（特别授权代理）被告（反诉原告）：霍某1，个体户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：霍某2（系被告霍某1父亲），住宁夏回族自治区银川市。（特别授权代理）被告：霍某2，住宁夏回族自治区银川市。原告李某1与被告霍某1、霍某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，被告霍某1于2019年5月22日提起反诉，本院依职权追加李某2为本案共同原告。依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，第二次庭审原告及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方签订的《太阳山汽车站营业房买卖合同》；2.请求依法判令二被告共同向原告返还房款49万元；3.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2013年3月3日，原、被告就位于××区达成买卖协议，约定购房款为68万元，建筑面积为244.64平方米。后原告按照合同约定以转账或打款的方式向被告霍某2支付房款，被告霍某2在收到原告交付的49万元房款后，未将房屋交付给原告使用，导致原告无法经营，不能支付后续房款。原告多次告知被告现在无法经营无法支付后续房款，要求被告退还购房款，被告一直推诿不予履行，原告诉至本院。二被告辩称，第一，被告霍某2只是房屋买卖的代办人，不是房屋的所有人，其不应为本案被告；第二，原告李某1所述被告在收到原告交付的49万元房款后未将房屋交付原告使用导致原告无法经营，不能支付后续房款的表述与事实相反。2013年原告与被告霍某2就位于吴忠市××区达成买卖协议，该协议中实际购房人为李某2和李某1二人，而在签订买卖协议之前，双方于2010年12月8日就涉案房屋签订了租赁合同，被告霍某1在收取租金和押金后当天就将涉案房屋交付给了原告使用至今，涉案房屋是先租后买的。涉案房屋二原告一直用于经营绿洲饭店。至于房屋产权，根据合同约定，待房款付清后才能变更产权，至今二原告未将房款付清。反诉原告霍某1反诉请求：1.请求反诉被告继续按原、被告双方签订的《太阳山汽车站营业房买卖合同》履行支付应付未付的购房款23万元及利息6.4万元，共计29.4万元；2.案件受理费由反诉被告承担。反诉事实与理由：2013年3月3日，反诉原告与反诉被告就红寺堡区太阳山汽车站35号营业房达成买卖协议，双方约定房款68万元，建筑面积244.64平方米，此房由反诉被告先租后买，故从2010年12月8日起至今一直由反诉被告占有使用。按照合同约定，反诉被告陆续向原告支付购房款45万元，利息1万元。但自2016年6月以后，反诉被告以经营困难为由没有给反诉原告支付房款和利息。反诉被告李某1辩称，1.反诉原告所主张的事实与理由违背客观事实，不能成立。在2016年5月份以后，李某1因个人出现交通事故，无能力支付房款，在此之后反诉原告霍某1根本没有向原告李某1或者李某2主张过任何权利，更没有提出支付下剩房款的事实，所以上述霍某1的行为能够证明是对李某1不予支付房款是予以默认的，而且自知道李某1不能支付房款至今没有及时主张，诉讼时效已经超过；2.双方是通过原来的租赁关系变更为买卖合同关系，所以交付房屋的日期应该自达成买卖合同的时间开始计算，而不能以原来租赁的时间推算到买卖合同当中，所以反诉原告霍某1称从2010年12月8日一直由李某1占有使用房屋的事实是违背客观事实，不能成立的；3.依据合同法自愿平等的原则以及双方买卖合同第四条约定的若乙方不能按照上述约定支付房款，本合同自动失效，甲方将已经收取的房款退还给乙方，不支付利息，该条约定明确说明了只要李某1不能按照上述约定支付房款，本合同就自动失效，所以根本不存在是否以李某1实际占有使用的其他原因作为前提条件，综合以上事实，反诉被告认为霍某1的反诉请求违反了法律规定，缺乏事实依据，以及违背客观事实，法庭应当予以驳回。反诉被告李某2辩称，涉案房屋是由李某1与反诉原告霍某2达成的买卖事宜，其作为残疾人在签订买卖合同时没有任何经济收入来源，至今也是没有固定的收入来源，而其母亲李某1期间发生了一场重大的交通事故导致右上臂及身体多处严重骨折，至今也是三等残疾，对该事实其母亲李某1及姐姐多次向霍某2反映，但其始终置之不理，反而一再迫使要求其母李某1必须交付房款，否则需承担法律后果等理由威逼，并且以反诉被告系新疆户口多次以民族问题恐吓其母李某1交付房款，所以请求法庭查明本案事实，结合反诉被告的身体状况以及客观原因，解除合同，按照合同中第四条的约定，由霍某2向反诉被告返还房款49万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对被告无异议的原告提交的太阳山汽车站营业房买卖合同、中国农业银行存款回单、中国建设银行转账凭证、中国农业银行交易明细清单、个人业务凭证、不动产登记信息查询结果证明，本院予以确认并在卷佐证。对被告有异议的原告提交的中国建设银行个人账户明细单，该明细单中原告所述的2015年3月20日、4月18日、5月20日、6月20日、7月18日、8月21日的存款明细，不能证明上述款项系原告存入被告账户之中，故不予认定；残疾证，与本案无关，不予认定；录音，被告对其真实性予以认可，但该录音并不能证实原、被告双方已经协商解除了双方签订的合同，故对其证明目的不予认定；中国人寿保险股份有限公司保单借款流水记录、借条、国家企业信用信息公示报告，与本案无关，不予认定。被告提交的房屋所有权证书，系原件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证实涉案房屋所有人为被告霍某1的事实，予以认定；房屋买卖合同，与原告提交的合同一致，能够证明二原告从被告处购买涉案房屋的事实，予以认定；租赁合同，原告对其真实性予以认可，该合同能够证明原告李某2于2010年12月8日与被告霍某1签订租赁涉案房屋的合同的事实，予以认定；收据存根，能够证明被告收取原告租房押金4000元的事实，予以认定；照片、证明、暖气费用明细表、收据，结合庭审中原告的陈述，能够证明涉案房屋被告于2010年12月份交付原告后，一直由二原告占有使用，直至2016年，原告不再经营绿洲饭店，将房屋封锁至今的事实，予以认定；会议纪要，并非法律规范，不能作为定案依据，故不予认定；付款清单，系被告单方制作，时间与原告提交的打款凭证时间不一致，故不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告霍某2系被告霍某1的父亲。2010年12月8日，被告霍某2经被告霍某1授权，以霍某1的名义与原告李某2签订房屋租赁合同。原告李某2承租被告位于吴忠市××区，建筑面积244.64平方米，租期10年，自2011年4月1日至2021年3月31日。合同签订后，原告李某2向被告霍某2缴纳租房保证金4000元，被告霍某2将房屋交付原告使用。2013年3月3日，被告霍某2以被告霍某1的名义与原告李某1（李某2母亲）、李某2签订营业房买卖合同，合同约定，甲方（被告霍某1）将太阳山汽车站营业房35号出售给乙方（李某1、李某2），建筑面积244.64平方米，总售价为680000元。付款方式为：乙方于2013年2月20日前支付甲方购房款100000元，2013年6月30日前付60000元，2013年12月30日前付140000元。剩余380000元购房款于2019年年底前付清。付款方式为从2014年1月起每月26号前按等额方式，每月付5000元，另外每年一次性支付利息12000元，提前还款利息另行协商。房款未付完前，双方不办理产权过户手续，房款付清后，甲方协助乙方办理产权过户手续，过户的税费由乙方承担。如果乙方不按上述约定支付购房款，本合同自动失效。甲方将已经收取的购房款退还给乙方，不支付利息（房产的所有权仍属于甲方）。甲方收取购房定金4000元（实际为2010年签订租房合同定金未退还）。合同签订后，原告自2013年3月5日起至2016年5月5日期间共向被告霍某2银行账户支付购房款455000元（不包括原告在租赁涉案房屋期间缴纳的保证金4000元），支付利息10000元。另查明，2010年12月8日，原告李某2与被告霍某1签订的房屋租赁合同中所涉的吴忠市××区与2013年3月3日，二原告与被告霍某1签订的营业房买卖合同中太阳山汽车站营业房35号系同一房屋。本院认为，本案争议焦点之一,合同主体问题。本案中，签订合同的双方分别为原告李某2、李某1，被告霍某2，根据庭审查明，被告霍某1口头授权被告霍某2以被告霍某1的名义与二原告签订合同，且根据被告霍某1提交的房产证，能够证实涉案房屋的产权人为被告霍某1。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为，对被代理人发生效力。故被告霍某2以被告霍某1的名义签订合同的行为，其行为结果应当由被告霍某1承担，因此本案合同出售方应当为被告霍某1，而非被告霍某2。关于买受方，虽然原告李某1庭审中陈述涉案房屋的购买方系其本人，与被告李某2无关，但根据双方签订的合同，合同首页购入方为李某2，合同落款处购买方签字为李某2与李某1，故该合同的买受方应当为原告李某1与李某2。本案争议焦点之二，原告已向被告支付购房款的数额。原告向法庭提交的转账凭证及流水名下显示，原告李某1向被告霍某2账号支付460000元，被告霍某2自认其受到原告支付购房款数额为465000元（其中房款455000元房款，10000元利息），加上双方在签订租赁合同时，原告向被告支付的保证金4000元，该保证金双方约定作为购房款的一部分，故本院认定原告共计向被告支付房款459000元，利息10000元。本案争议焦点之三，被告是否向原告交付房屋，原告是否实际占有使用涉案房屋。原告在诉状中陈述被告未向其交付涉案房屋，但根据被告提交的照片及收据等证据，结合原告李某1的陈述，涉案房屋系二原告先租后买，而原、被告双方在签订购房协议后，原告实际占有使用涉案房屋经营绿洲饭店，故本院认定涉案房屋已经交付二原告。本案争议焦点之四，本案中原告是否享有解除权。根据法律规定，合同解除分为法定解除与约定解除。本案中，涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，原告已经实际占有使用涉案房屋，不符合合同法定解除条件。关于约定解除，合同第四条约定“如果乙方（原告方）不按上述约定支付购房款，本合同自动失效。甲方（被告霍某1）将已经收取的购房款退还给乙方，不支付利息（房产的使用权仍属于甲方）。”原、被告双方均认可该条款系双方对合同解除的约定，但对于享有解除权的主体，原、被告双方存在争议，原告方认为该条款中约定的解除权，系双方均享有的解除权，即只要出现原告逾期支付房款的情况，则双方均享有解除合同的权利。被告认为该解除权系应为被告单方享有，即如果原告逾期付款，仅被告方享有该项权利。根据法律规定，当事人对合同条款的理解存在争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实守信原则确认条款的真实意思。合同的条款，应当以促成交易为目的，以诚实守信为基本原则，庭审中原告李某1明确表述，该条款的意思是如果原告付不上房款，被告就收回房屋。故从该条款形成目的看，是为了约束乙方（原告方）付款行为，如果乙方发生违约行为，则作为守约方的甲方享有解除合同的权利。如果将该项解除权理解为双方均享有解除权，有违诚实信用原则，鼓励违约行为。故该条款所表述的解除权应当理解为被告方作为守约方单方享有的权利，是对违约方的约束条款。原告作为违约方，不应当享有该项解除权。其以该条款为由要求解除与被告签订的合同并要求被告退还其已经支付的购房款的诉讼请求，本院不予支持。被告享有解除权，但被告在本案中放弃该项权利，要求原告继续履行合同的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付下剩购房款230000元及利息64000元的反诉请求。买卖合同中约定，乙方于2013年2月20日前支付甲方购房款100000元，2013年6月30日前付60000元，2013年12月30日前付140000元。剩余380000元购房款于2019年年底前付清。付款方式为从2014年1月起每月26号前按等额方式，每月付5000元，另外每年一次性支付利息12000元，提前还款利息另行协商。原告按照双方的约定在2013年年底支付房款300000元，根据双方约定，截止2019年7月26日，反诉被告应当支付反诉原告购房款数额为630000元,但截止该日，被告实际支付原告购房款459000元，尚欠171000元未支付，剩余部分房款支付时间尚未到期，故本院支付171000元，剩余部分待付款期限届满后再另行主张。关于反诉原告要求反诉被告支付利息64000元的诉讼请求，合同中约定自2014年开始至2019年年底，原告每年另行支付利息12000元，但未约定利息支付时间，本院将该利息支付的时间确定为每年年底，故截止2018年年底，原告应当支付被告利息60000元，原告已经支付10000元利息，尚欠利息50000元。关于反诉被告辩称，因反诉原告一直未向反诉被告主张房款，故其主张要求反诉被告履行支付房款的义务已经超过诉讼时效的辩解理由，根据法律规定，分期履行的债务，诉讼时效期间自最后一期履行期间届满之日起计算。本案中根据合同的约定,最后一笔房款的支付时间为2019年年底，故本案诉讼时效起诉时间应当从2019年12月底计算，故对反诉被告的辩解理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十五条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、驳回原告李某1、李某2的诉讼请求；二、反诉被告李某1、李某2继续履行营业房买卖合同，于本判决生效后十日内支付反诉原告霍某1截止2019年7月26日前应付房款171000元，截止2018年12月31日前应付利息50000元，共计221000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，由原告李某1、李某2负担；反诉费2855元，反诉原告霍某1负担547元，反诉被告李某1、李某2负担2308元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 刘媛春人民陪审员 梁巧红人民陪审员 马振学 二〇一九年八月二十一日书 记 员 李菲艳附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十五条委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。