贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1245号上诉人（原审被告）:贵州安顺精石房地产开发有限公司，统一社会信用代码:91520421067702402L，住所:贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人:赵士芬，该公司董事长。委托诉讼代理人:王艳艳，北京大成（贵阳）律师事务所律师代理权限：一般授权代理委托诉讼代理人：潘应兰，北京大成（贵阳）律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）:付军，男，1992年8月21日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市正安县。委托诉讼代理人:付会，贵州汇能辉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称“精石公司”）与被上诉人付军商品房销售合同纠纷一案，不服安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初1206号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。精石公司上诉请求:一、依法撤销(2019)黔0403民初1206号民事判决，判令驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审;二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院在判决中认定“但原告提出按照原合同履行协议的要求后，被告明确表示拒绝则违反了契约自由的精神，属违约行为”属认定事实错误。（一）上诉人并没有拒绝履行原合同，而是为了让原合同能够更好地履行才通知被上诉人网签合同以便进行网签备案。原合同与新合同约定都有1个非封闭式阳台，原合同用文字表述新合同用图纸表述，内容完全一致，不影响合同目的的实现，也不存在任何损害被上诉人权益或加重对方义务的情形。（二）被上诉人没有正当理由拒绝网签的行为属于违约。原合同与新合同约定的内容一致，而且新合同仅仅是为了网签备案需要，对原合同无任何影响，双方仍应严格按照原合同约定履行自己的义务。补充协议是否签订并不是网签的前提条件，被上诉人不能以不签订补充协议为由而拒绝网签。双方于2018年9月4日签订的《商品房买卖合同》有效，应按照合同约定严格履行合同义务，但被上诉人却违反诚实信用原则，在合同履行过程中无故拒绝网签，本案系被上诉人存在违约，但一审法院却在认定上诉人违约，属认定事实错误。二、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定，认定“被上诉人可行使法定解除权，双方合同实际已于2019年2月24日解除。”属认定事实和适用法律错误。（一）双方签订的《商品房买卖合同》中上诉人的主要义务为交付房屋并交付办理商品房转移登记的有关文书，被上诉人的主要义务为支付购房款。网签只是合同的一个从义务，被上诉人应积极配合办理。一审法院却认定“被告未以原合同进行网签备案即导致原告不能申请银行贷款”属认定事实错误。（二）该案并不具备法定的解除情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该案中，双方仅因为补充协议的内容未达成一致意见，上诉人不存在违约行为，也不存在上述法定解除的情形，直至2019年3月4日，双方还在沟通处理过程中，一审法院却依照《中华人民共和国合同法》第九十四条认定双方合同已于2019年2月24日解除，属认定事实和适用法律错误。被上诉人付军二审未答辩。付军一审提出诉讼请求：一、被告退还原告已支付购房款218678元；二、被告双倍赔偿定金40000元；三、本案诉讼费用由被告负担。一审认定事实如下：原告胞姐付会与被告工作人员以微信方式多次沟通购房事宜，2018年8月25日，付会向被告交纳购房定金20000元，认购被告开发的贵安第一城37号楼4-28-4号房屋；2018年8月25日被告向原告出具认购房屋证明单，约定付会所交纳20000元为付军认购上述房屋的定金；2018年9月4日，经双方协商一致，以原告名义购买上述付会认购的房屋，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定所购买商品房规划中有1个非封闭阳台，付款方式为首付款+银行按揭支付。合同签订后，原告于2018年9月5日另行向被告支付款项197816元，2019年2月20日，原告再次向被告支付662元，原告上述支付款项均转账支付，支付对象为贵州安顺精石房地产开发有限公司；2019年2月20日，被告向原告出具收据确认收到原告交纳首付款206150元、公维款7608元、代收款4920元；同日，因被告要求原告重新签订新的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告认为新的《商品房买卖合同》与原合同约定不一致，且补充协议损害其合法权益，故拒绝重新签订合同及签订补充协议，同时要求被告按照原合同约定完善合同事宜，被告拒绝完善合同，2019年2月24日原告微信告知解除买卖合同关系；2019年3月5日，原告委托律师函告，要求被告退还已付房款及双方返还定金。另查明，双方于2018年8月25日所签订的《商品房买卖合同》无补充协议，该合同未进行网签备案，该合同与新合同比较未在合同条款中约定房屋规划包含1个非封闭阳台，但新合同包含房屋平面图，房屋平面图包含1个非封闭阳台。原告通过微信向被告提交办理按揭贷款所需材料，银行按揭贷款至今未办理。一审法院认为,本案争议的焦点是：一、双方商品房买卖合同是否成立，如成立则本案是否具有合同约定的解除或法律规定的解除事由的产生；二、案涉购房款是否应当退还；三、本案是否适用定金罚则。本案中，原、被告双方经协商一致于2018年9月4日签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并生效，受法律保护，双方应依照合同约定严格履行合同义务；在合同履行过程中，双方可就合同履行相关事宜进一步修缮协商，但切不可违反契约自由的精神，为对方设定义务负担。结合本案具体情况，双方既于2018年9月4日签订了商品房买卖合同，则应严格依照合同约定执行，即使在履行过程中需要进一步完善合同相关事项，则应征得双方一致同意方可进行，而被告于2019年2月20日要求原告重新签订商品房买卖合同及补充协议，在原告明确表示拒绝后，依照契约精神，双方应以原合同进行网签备案，则合同仍可继续履行；但对原告提出按照原合同履行协议的要求后，被告明确表示拒绝则违反了契约自由之精神，属违约行为；同时由于双方选择付款方式为银行按揭贷款，被告未以原合同进行网签备案即导致原告不能申请银行按揭，继而导致双方订立合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，原告可行使其合同解除权，且原告于2019年2月24日微信告知解除买卖合同关系，又于2019年3月5日向被告函告退款及双方返还定金，即已行使其合同解除权，而合同解除权属形成权，一经到达对方即告生效，故双方合同实际已于2019年2月24日解除。如上所述，双方合同即已解除，则依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告可要求恢复原状，故原告诉请要求被告返还购房款项218678元于法有据，本院予以支持。对于本案是否适用定金罚则的问题，原告于2018年8月25日根据房屋认购协议的约定向被告支付定金20000元，而以房屋认购协议的性质而言，其独立于商品房买卖合同，其订立的目的在于确定在某一时间履行某一义务，本质为预约合同，功能在于担保双方在确定时间签订《商品房买卖合同》，该担保行为一经实现，则房屋认购协议效力即告终止，定金所具有的担保效力亦告终止，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，出卖人收取定金作为订立商品房买卖合同担保，并依此适用定金罚则的，应只能在商品房预约合同法律关系的范畴内进行讨论，即如上所述，双方即已签订《商品房买卖合同》，则预约合同的目的已实现，担保法律关系终止；同时，根据案件实际情况，双方在订立商品房买卖合同后，原告所交纳的定金已转换为购房款即为上文论证的实证。故原告诉请双方返还定金无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告付军向其支付的首付款、公共维修基金、物业管理费共计218678元。二、驳回原告的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，减半收取2590元，由原告负担300元，被告负担2290元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。二审中，上诉人精石公司向本院提交如下证据：一、2018年8月28日，被上诉人付军签订的《认购房屋证明单》，拟证明被上诉人有如期提供贷款资料的义务，被上诉人付军在认购时已经充分了解案涉房屋的所有信息；二、《商品房预售许可证》，拟证明双方签订的合同目的可以实现，被上诉人付军应按照约定继续履行合同。本院经组织双方质证，认定如下：对于证据一，因被上诉人付军一审已经举证证明如期提供贷款资料，被上诉人无法完成网签的原因系案涉房屋信息与原合同约定不一致导致。该份证据达不到证明目的，本院不予确认；对于证据二，因上诉人精石公司要求被上诉人付军签订新的合同以及《补充协议》，双方至今未能协商达成一致意见，被上诉人付军也未办理到银行贷款，合同目的不能实现，对于该份证据，达不到证明目的，本院不予确认。二审经审理查明，双方于2018年9月4日签订的《商品房买卖合同》房号为37-1-28-4，2019年2月20日，上诉人要求被上诉人签订新的《商品房买卖合同》及《补充协议》，新的合同房号为37-4-28-4，被上诉人付军认为新的合同与原合同不一致，《补充协议》增加其义务，双方未能协商达成一致意见，故诉至法院。上述事实有二审接待笔录为证。二审确认一审查明的事实。本案的争议焦点为：双方签订的《商品房买卖合同》是否具备法定解除权。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，行使法定解除权的前提之一是一方当事人存在违约行为致使不能实现合同目的。本案中，双方于2018年9月4日签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人付军购买上诉人精石房开房号为37-1-28-4房屋一套，该合同书面约定房屋包含一个阳台。2019年2月20日，上诉人要求被上诉人签订新的《商品房买卖合同》及《补充协议》，新合同房号变为37-4-28-4，被上诉人认为新的《商品房买卖合同》并未将原合同约定的阳台写进新合同，《补充协议》损害其合法权益，且新合同约定的房号与原合同约定的房号不一致，故拒绝签订新的《商品房买卖合同》及《补充协议》。在被上诉人明确表示不签订新的《商品房买卖合同》及《补充协议》后，上诉人精石公司应按照原合同进行网签备案。上诉人未以原合同进行网签备案，被上诉人依法行使先履行抗辩权并无不当。由于被上诉人不能申请银行按揭，双方签订的《商品房买卖合同》合同目的不能实现，被上诉人付军于2019年2月24日通知上诉人精石公司解除《商品房买卖合同》，与法有据，本院予以支持，一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》于2019年2月24日解除并无不当，本院予以认可。上诉人关于签订新的《商品房买卖合同》是为了网签的需要，更好地履行原合同，新合同约定的房号与原合同约定的房号虽然不一致，但是房屋是同一套房屋的辩称，上诉人并未向本院举证证明，本院不予认可。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。被上诉人付军一审起诉要求上诉人精石公司返还购房款项218678元，与法有据，应予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理5180元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 祖 羊审判员 李 德 江审判员 辜 贤 莉二〇一九年十二月十七日书记员 张颖（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。