云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初915号原告（反诉被告）：卢伊楠，女，1987年6月2日出生，汉族，高中文化，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：王良伟，云南天溯律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：普洱鼎生源房地产开发有限公司(统一社会信用代码：915308020599984041)。住所地：普洱市思茅区石龙路北侧8号路西侧鼎城国际12幢1层111号。法定代表人：付仕忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：祁春涛，云南谏成律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）卢伊楠与被告（反诉原告）普洱鼎生源房地产开发有限公司（以下简称鼎生源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案，依法适用普通程序延长审限六个月，公开开庭进行了审理，本院于2019年5月15日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）卢伊楠委托诉讼代理人王良伟于当日向本院提出回避申请，于2019年6月10日撤回回避申请，本院于2019年10月28日第二次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）卢伊楠及委托诉讼代理人王良伟、被告（反诉原告）鼎生源公司委托诉讼代理人祁春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卢伊楠向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令鼎生源公司继续履行卢伊楠与鼎生源公司于2015年6月10日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》,判令鼎生源公司在判决生效十五日内将鼎城国际一期凌云府08幢第一单元第17层1703号房屋交付卢伊楠,并在交房之后十五日内办理不动产权登记手续；2、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：一、2015年5月27日卢伊楠向鼎生源公司定购位于思茅区鼎城国际一期凌云府08幢第一单元第17层1703号房,并于当日交纳20000.00元定金。2015年6月10日交纳70000.00元首付款,2015年8月10日卢伊楠交给鼎生源公司15000.00元的首付款,2015年5月27日交纳的定金20000.00元转换为首付款,原告截止2015年8月10日止共交纳105000.00元首付款。2015年11月10日因卢伊楠无力支付剩余首付款,当天早上向鼎生源公司的销售人员提出要解除原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》,鼎生源公司的销售人员当时未置可否。当天下午,鼎生源公司打电话给原告去拿发票,并且说,发票已经出了,剩余的首付款到交房时再支付也行,但是不允许解除《商品房购销合同》及《补充协议》,卢伊楠三次交给被告的首付款是105000.00元,而鼎生源公司2015年11月10开具的发票的金额是合同约定的卢伊楠首期支付总价款146723.00元。《商品房购销合同》约定其余房屋价款320000.00元由卢伊楠向中国工商银行贷款支付。2015年11月19日卢伊楠向中国工商银行普洱分行申请贷款,鼎生源公司作为卢伊楠贷款的保证人盖章认可,同日,中国工商银行将贷款转入鼎生源公司的账户内。2015年11月10日鼎生源公司出具146723.00元的购房发票以及2015年11月30日被告出具的320000.00元的购房发票原件鼎生源公司未交付给卢伊楠。2016年9月29日鼎生源公司电话通知卢伊楠去接房,但是因卢伊楠未支付剩余41723.00元首付款,未去接房。2017年2月26日卢伊楠将剩余首付款41723.00元交给鼎生源公司,鼎生源公司当日出具了41723.00元的收据给卢伊楠,至此,卢伊楠已按《商品房购销合同》及《补充协议》约定履行了付款全部合同义务,卢伊楠即要求鼎生源公司将本案所涉房屋交付给卢伊楠使用,并办理不动产权证书交付给卢伊楠,但鼎生源公司拒绝履行该交房的合同义务,现请求人民法院判令鼎生源公司继续履行卢伊楠与鼎生源公司于2015年6月10日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》,判令鼎生源公司在判决生效十五日内将鼎城国际一期凌云府08幢第一单元第17层1703号房屋交付卢伊楠,并在交房之后十五日内办理不动产权登记手续。二、卢伊楠仅违约41天,逾期天数未超过90天,应当按照每天5.00元承担违约责任。鼎生源公司向思茅区人民法院提出反诉要求申请人支付其逾期515天付款违约金107436.72元,卢伊楠不予认可逾期515天,卢伊楠认为,逾期支付首付款41723.00元的付款时间仅为41天,按照卢伊楠《承诺书》第一条鼎生源公司允许申请人剩余的首付款41723.00元至2015年9月30日前付清,申请人的违约期限仅为2015年10月1日起至2015年11月10日止,申请人最高仅应承担41天×5元=205.00元的违约金。鼎生源公司应当向卢伊楠支付自2017年2月27日起按总购房款466723.00元为基数,以0.01%/每天为计算标准至交付房屋之日止的逾期交付房屋的违约金。2015年11月10日鼎生源公司已经同意卢伊楠至交房之日再支付剩余首付款41723.00元。卢伊楠于2017年2月26日交付了剩余首付款41723.00元。鼎生源公司2017年2月26日起已具各交付房屋的条件,但是鼎生源公司多次拒绝交付房屋已构成违约,按照卢伊楠与鼎生源公司《商品房购销合同》第九条逾期交房的违约责任第一条第2条的约定,鼎生源公司应当向卢伊楠支付自2017年2月27日起按总购房款466723.00元为基数,以0.01%/每天为计算标准至交付房屋之日止的逾期交付房屋的违约金。综上所述,鼎生源公司在卢伊楠交付剩余的41723.00元首付款之后,已支付了所有的购房款,鼎生源公司在已能交付房屋的前提下,恶意拒绝向卢伊楠交付房屋,已构成恶意违约,请求人民法院判令鼎生源公司支付卢伊楠自2017年2月27日起按总购房款466723.00元为基数,以0.01%/每天为计算标准至交付房屋之日止的逾期交付房屋的违约金(截止2019年3月25日起诉之日止为:466723.00元×0.01%/天×757天=35330.93元）。被告（反诉原告）鼎生源公司答辩及反诉称，2015年5月27日卢伊楠向鼎生源公司购买了一期凌云府8栋1单元1703号住宅,双方当日签订《认购协议书》,于2015年6月10日签订《商品房购销合同》;该合同第六条第3项约定:“买受人首期支付购房价款的31.14%，金额146723.00元,大写(壹拾肆万陆仟柒佰贰拾叁元整),付款期:2015年6月10日,其分价款320000.00元。大写(叁拾贰万元整)，向中国工商银行贷款支付”,但《商品房购销合同》签订后,卢伊楠未能如约付清首期购房价款,通过双方协商后,卢伊楠向鼎生源公司出具《承诺书》,承诺尚欠的首期购房价款41723.00元,卢伊楠于2015年9月30日前付清,如有逾期,每日按尚欠金额的5%向鼎生源公司支付违约金,逾期超7日的鼎生源公司有权解除合同。但承诺期限届满后,卢伊楠仍未能付清首期购房价款。期间,鼎生源公司曾多次向卢伊楠催收，并告知其尽快付清首期购房价款，也于2016年9月5日通知其交房时间。直至2017年2月26日卢伊楠才向鼎生源公司支付剩余首期购房价款41723.00元,逾期共计515天。根据《承诺书》的约定,卢伊楠应向鼎生源公司支付违约金共计:107436.72元(即,41723.00元×5‰×15天)。但卢伊楠拒绝支付该违约金至今。如此,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因卢伊楠多次拒绝履行违约责任,鼎生源公司亦有权拒绝其相应的合同义务。因卢伊楠逾期支付首期购房价款,便向鼎生源公司出具《承诺书》,承诺尚欠的首期购房价41723.00元,卢伊楠于2015年9月30日前付清,如有逾期,每日按尚欠金额的5‰向鼎生源公司支付违约金,逾期超7日的鼎生源公司有权解除合同。但直至2017年2月26日鼎生源公司才向卢伊楠支付剩余首期购房价款41723.00元,逾期共计515天。根据《承诺书》的约定,卢伊楠应向鼎生源公司支付违约金共计:107436.72元(41723元×5‰×515天)。现卢伊楠拒绝支付该违约金至今,为此,鼎生源公司提出反诉。反诉请求：判令卢伊楠向鼎生源公司支付逾付款违约金107436.72元。原告（反诉被告）卢伊楠的反诉辩称，鼎生源公司要求卢伊楠承担违约金已超过诉讼时效；即使诉讼时效未过，逾期天数也只有41天，不是515天，没有超过90天的违约期间，仅仅支付每天5.00元违约金，鼎生源公司的承诺书是格式条款，采用千分比方式替换百分比符号，承诺书的违约金比《商品房购销合同》增加50倍的比例无效，该承诺书第二条无效，应调解为合同中约定的违约金百分比请法庭支持原告（反诉被告）诉请，驳回被告（反诉原告）诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）卢伊楠提交的证据：《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，本院认为，该组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对卢伊楠与鼎生源公司于2015年6月10日签订《商品房购销合同补充协议》、《商品房购销合同补充协议》，并约定相关权利义务的事实本院予以采信。原告（反诉被告）卢伊楠提交的证据：《个人购房借款/担保合同》，本院认为，该组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对卢伊楠与中国工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，并约定权利、义务的事实本院予以采信。原告（反诉被告）卢伊楠提交的证据：《收据》4份，本院认为，该组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对卢伊楠向鼎生源公司支付购房款146723.00元的事实本院予以采信。原告（反诉被告）卢伊楠提交的证据：《发票联》2份，该组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对鼎生源公司于2015年11月10日向卢伊楠出具146723.00元《发票联》一张、于2015年11月30日向卢伊楠出具320000.00元《发票联》一张的事本院予以采信。原告（反诉被告）卢伊楠提交的证据：《云南省住宅专项维修资金专用收据》1份，该组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对卢伊楠于2018年11月3日交纳了6197.61元专项维修资金的事实本院予以采信。6、原告（反诉被告）卢伊楠提交的证据：《中国工商银行凭证》1份，该组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对中国工商银行于2015年11月9日向卢伊楠发放贷款320000.00元的事实本院予以采信。7、被告（反诉原告）鼎生源公司提交的证据：《承诺书》，本院认为，该组证据来源合法、内容真实，卢伊楠向鼎生源公司出具《承诺书》，承诺付清购房款时间、逾期支付的违约金计算标准的事实本院予以采信。8、被告（反诉原告）鼎生源公司提交的证据：《微信聊天记录》、《短信聊天记录》、罗思林《身份证》、《云南省劳动合同书》，庭审中，卢伊楠认可与罗思林发送短信的尾号为2252的手机号码是自己的手机号，与罗思林进行聊天的微信号也是卢伊楠本人的微信号，故本院认为，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对鼎生源公司工作人员于2017年6月16日至2018年9月4日期间一直向卢伊楠催缴违约金并告知交纳违约金即交房的事实本院予以采信。本院经审理认定事实如下：鼎生源公司（甲方）与卢伊楠（乙方）于2015年6月10日签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，约定卢伊楠向鼎生源公司购买鼎城国际一期凌云府第8幢一单元17层1703号房，套内面积为86.06㎡，单价5423.23元，总金额466723.00元；支付方式：首付款146723.00元，付款日期为2015年6月10日，其余款项320000.00元，向中国工商银行贷款支付；甲方应于2016年9月30日前，将经单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；如乙方未按约付款，则自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天5元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，乙方按应付未付款的0.01％乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期180天，属乙方违约，甲方有权终止合同，并按照本合同第十三条第三款处理；第十三条第三款：甲方违约解除合同时，甲方应退还乙方已付购房款，并赔偿乙方总房款20％的违约金，乙方违约解除合同时，甲方有权收回房屋，同时乙方应赔付甲方总房款20％的违约金。卢伊楠于2015年5月27日向鼎生源公司交付购房定金20000.00元，于2015年6月10日交付购房首付款70000.00元，于2015年8月10日交付购房首付款15000.00元。卢伊楠于2015年8月11日向鼎生源公司出具《承诺书》一份，承诺于2015年9月30日之前付清购房首付款41723.00元，如未按承诺时间支付欠款，每逾期一日，则按照欠款金额的5‰支付违约金给鼎生源公司，若逾期7日，仍不能付清购房款，鼎生源公司有权终止合同，并可按照合同第十三条第三款的约定，追究卢伊楠的违约责任。卢伊楠于2017年2月26日交付购房首付款41723.00元。另查明，1、中国工商银行于2015年11月19日向卢伊楠发放贷款320000.00元；2、鼎生源公司于2015年11月10日向卢伊楠出具146723.00元《发票联》一张、于2015年11月30日向卢伊楠出具320000.00元《发票联》一张。本院认为，本案的争议焦点为：1、违约方是卢伊楠还是鼎生源公司；2、卢伊楠是否应当向鼎生源公司支付违约金107436.72元；3、鼎生源公司是否应当向卢伊楠交付房屋、办理不动产权登记手续、支付逾期交房违约金。关于违约方是卢伊楠还是鼎生源公司的问题。本案卢伊楠与鼎生源公司签订的《商品房购销合同》约定，首付款146723.00元的支付时间为2015年6月10日，支付时间到期后卢伊楠未能如数交付首付款，至2015年8月10日向鼎生源公司出具的《承诺书》承诺首付款余款41723.00元于2015年9月30日前付清，并承诺违约金以欠款金额为基数按5‰/日计算，逾期7日支付鼎生源公司有权终止合同，并按合同第十三条第三款的约定追究违约责任。故卢伊楠所出具的《承诺书》对付款时间、违约金计算作出了新的约定，卢伊楠未按《商品房购销合同》及《承诺书》约定的时间支付首付款，逾期至2017年2月26日才交付购房首付款41723.00元构成违约，但未向鼎生源公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合要求的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”卢伊楠应向鼎生源公司支付违约金而未支付，属于履行债务不符合要求，故鼎生源公司有权拒绝按《商品房购销合同》约定交付商品房和办理房产过户手续，鼎生源公司拒绝按《商品房购销合同》约定交付商品房和办理房产过户手续的行为是先履行抗辩权，并非违约。关于卢伊楠是否应当向鼎生源公司支付违约金107436.72元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，违约金的性质是补偿性兼具惩罚性，但以补偿性为原则，违约金的目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，庭审中卢伊楠亦认为过高要求予以调整，经审核卢伊楠未按时向鼎生源公司支付购房首付款的行为造成的实际损失系资金被占用期间的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，违约金本院予以调整为以欠款金额为基数按24％/年计算，卢伊楠逾期实际为515天，即卢伊楠应向鼎生源公司支付的违约金为14324.00元（41723.00元×24％÷360×逾期天数515天），对鼎生源公司要求卢伊楠支付违约金107436.72元的反讼请求，本院部分予以支持14324.90元。关于鼎生源公司是否应当向卢伊楠交付房屋、办理不动产权登记手续、支付逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案鼎生源公司未按《商品房购销合同》约定向卢伊楠交付商品房和办理房产过户手续的行为是先履行抗辩权，现本院对鼎生源公司要求卢伊楠支付违约金的诉讼请求部分予以支持，故鼎生源公司亦应向卢伊楠交付商品房和办理房产过户手续，对卢伊楠要求鼎生源公司交付房屋、办理不动产权登记手续的诉讼请求本院予以支持，对要求鼎生源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第六十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告（反诉原告）普洱鼎生源房地产开发有限公司应于本判决生效十日内日向原告（反诉被告）卢伊楠交付普洱市思茅区鼎城国际一期凌云府第8幢一单元17层1703号房；被告（反诉原告）普洱鼎生源房地产开发有限公司应办理房屋产权过户登记手续，于本判决生效起十日内将位于普洱市思茅区鼎城国际一期凌云府第8幢一单元17层1703号房过户到原告（反诉被告）卢伊楠名下；原告（反诉被告）卢伊楠应于本判决生效十日内日向被告（反诉原告）普洱鼎生源房地产开发有限公司支付违约金14324.90元；驳回原告（反诉被告）卢伊楠的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）普洱鼎生源房地产开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费783.00元，由原告（反诉被告）卢伊楠承担683.00元，被告（反诉原告）普洱鼎生源房地产开发有限公司承担100.00元；反诉案件受理费1224.00元，由原告（反诉被告）卢伊楠承担163.19元，由被告（反诉原告）普洱鼎生源房地产开发有限公司承担1060.81元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  杨淳淋审 判 员  黄 俊人民陪审员  李兰寿二〇一九年十二月十四日法官助理杨臻志书记员吴汉滨