上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初16119号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：睿朵(上海)生物科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：丁春，总经理。委托诉讼代理人：殷克，男。委托诉讼代理人：何宏勇，上海繁锦律师事务所律师。第三人：上海中暨科技发展有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华腾路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：黄银贤，董事长。委托诉讼代理人：罗娜，女。委托诉讼代理人：赵丽，女。原告上海弼俊电子商务有限公司(以下简称“弼俊公司”)诉被告睿朵(上海)生物科技有限公司(以下简称“睿朵公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院依法追加上海中暨科技发展有限公司(以下简称“中暨公司”)为第三人参加本案诉讼。本案于2019年10月9日公开开庭进行审理，原告弼俊公司的委托诉讼代理人孙崧、被告睿朵公司的委托诉讼代理人殷克、第三人中暨公司的委托诉讼代理人罗娜到庭参加诉讼。审理中，各方当事人申请庭外协商，要求继续适用简易程序延长审限两个月。本案现已审理终结。原告弼俊公司向本院提出诉讼请求：1、判令2017年12月29日第三人与被告签订的租赁合同于2019年4月25日解除；2、判令被告支付原告2018年4月1日起至2019年4月25日的房屋租金人民币(以下币种均同)405,879.40元；3、判令被告支付原告2018年6月1日起至2019年4月25日的房屋物业管理费48,243.80元；4、判令被告支付原告违约金87,478.44元；5、判令被告支付原告空置期租金损失131,217.66元。事实和理由：2017年12月，第三人与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁第三人位于上海市华隆路XXX室房屋，租赁面积438.58平方米，租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日，月租金39,353.42元，物业管理费每月4,385.80元。合同并对违约情形、违约责任等进行了约定。后第三人与原告签订《债权转让协议》，约定将被告所欠租金、物业费及《租赁合同》相关权利义务转让给原告，并通知了被告。原告认为，被告拒不支付租金和物业管理费的行为已经损害原告的合法利益，因此诉至本院做如上诉请。被告睿朵公司辩称，2018年6月15日，被告通过微信向第三人提出退租申请，第三人予以同意，租赁合同当日协议解除合同，第三人于2018年6月底收回房屋，并于2019年2月将房屋出租给了案外人，第三人在此之前从未向被告主张过租金和物业费。即使法院认定租赁合同未于2018年6月解除，第三人无权主张2019年2月对外转租之后的租金及物业费，且第三人明知原告将不再承租而未采取措施，对于2018年7月至2019年2月间租金及物业费的扩大损失亦有过错，应承担主要责任。原告不存在实际损失，违约金、空置期损失不应支付。第三人中暨公司述称，同意解除合同，对于原告诉请无异议。经开庭审理查明，2017年12月，第三人(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同，将上海市华隆路XXX室出租给被告做办公使用，租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日止。合同第四条约定，租金每月39,353.42元，物业管理费每月4,385.80元，每2个月支付一次，支付时间为每2个月的首月前五日。甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票。乙方向甲方支付等同于2个月租金即78,706.84元作为履约保证金；甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金等欠费及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利。该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同。乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。合同第七条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用；如乙方逾期7个工作日仍未向甲方付清应付租金或管理费，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用(包括但不限于恢复开通费用)；逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方应当按照本合同承担违约责任；乙方同意，如乙方欠付租金、管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该房屋内乙方商品、货物及办公用品不得转移出该物业，否则甲方有权采取必要强制措施予以制止且无须对乙方承担任何责任。合同第九条约定，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租物业：1)乙方未按本合同的规定和要求支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付的；……合同第十条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失；……合同第十一条约定，本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式；所有乙方向甲方发出的通知在邮寄或传真等方式送达本合同首部所述的甲方地址(或甲方所通知的通讯地址)后生效；所有甲方向乙方发出的通知在依照本合同首部所述的乙方的传真号码以传真方式发出后，或以邮寄等方式送达该出租物业(或于本合同首部所述的乙方地址,或乙方所通知的通讯地址)后生效。合同附件一优惠免租期约定，双方协商除合同正文条款3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年62日免租期、第二年31日免租期、第三年31日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：1)2018年12月1日起至2019年1月31日止；2)2020年1月1日起至2020年1月31日止；3)2021年1月1日起至2021年1月31日止；以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。合同附件二物业相关费用收费标准约定，物业管理费10元/平方米/月，押二付二，管理费保证金相当于两个月物业管理费。合同附件三租金/意向金的付款账号为第三人，物业管理费的付款账号为上海一通世界投资管理有限公司。另查明，被告支付履约保证金78,706.84元、物业费押金8,771.60元，支付租金至2018年3月31日、支付物业管理费至2018年5月31日，另又于2018年5月16日支付2万元。2018年6月15日，被告以微信及书面申请的方式向第三人提出退租。又查明，2019年2月26日，第三人(债权转让人，甲方)与原告(债权受让人，乙方)签订债权转让协议，将截止协议签署之日，被告“欠甲方租赁费、物业费计人民币417,389.20元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务，转让给乙方，乙方同意受让该债权。”同日，第三人向被告寄送债权转让通知书，告知被告上述债权转让事宜，并要求被告将债务款全部直接支付给原告。2019年3月1日，第三人委托律师向被告发律师函，要求被告支付所欠的租金373,534.20元、物业费43,858元。2019年3月9日，被告回函表示2018年6月15日发函给物业公司，2018年7月20日以微信再次明确了退租，第三人亦于6月在系争房屋上加锁，故租金及物业费应截止至2018年6月15日。审理中，一通公司出具情况说明，表示对于被告拖欠的物业管理费，授权第三人一并主张，对于原告与第三人就该物业费的债权转让也予以认可。被告确认第三人在原租赁合同中的权利义务由原告行使，对原告与第三人权利义务转让予以追认。以上事实，由原、被告、第三人的陈述，租赁合同、债权转让协议、债权转让通知书、律师函及邮寄凭证、回函、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：1、被告违反合同约定，迟延支付租金及物业费达到合同约定条件，故第三人有权解除合同，并向被告主张欠付的租金、物业费、占用费、违约金及损失，而第三人已将上述权利转让给原告，故原告有权行使合同解除权并向被告主张上述费用。2、被告迟延交付租金及物业管理费导致合同解除，故被告应支付合同约定的违约金，并赔偿原告损失。经本院释明后，原告坚持同时主张违约金及损失。3、同意履约保证金在本案中一并处理，但应先冲抵被告应付的违约金。4、被告2018年5月支付的2万元已在诉请的租金中扣除。被告表示：1、2018年4月公司经营状态不好，就开始欠租，2018年6月15日明确提出退租，一直到2019年3月第三人都没有主张过租金，因为退租时还有2个月的租金和物业费押金，当时谈的就是抵扣欠费。2、提出退租后就陆续撤离，到2018年6月底发现大门被上锁，当时里面还遗留了电脑和打印机等，被告找第三人问交接的事情，但第三人拒绝办理交接，没有谈成。3、原告已经主张费用到对外出租之日，因此不存在空置损失。第三人表示：1、因被告有欠费，故2018年6月没有同意退租，被告也没有办理过退租，第三人没有锁门。2、2019年发现被告不再使用系争房屋，于是2019年2月19日对外招租，确认被告2019年2月18日自动离场。本院认为，被告与第三人签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现第三人已将其在原租赁合同中的权利义务转让给原告，被告对此也予以追认，故本院认定第三人在租赁合同中的权利义务由原告概括承受，租赁合同的出租人变更为原告。被告虽主张第三人对其退租无异议，但未提供相应的证据证明，亦未提供其将系争商铺返还给第三人的依据，故就被告搬离时间，本院认定以第三人认可的时间为准即2019年2月18日。被告租金支付至2018年3月31日(后又于2018年5月支付2万元)、物业费支付至2018年5月31日，根据合同约定应于2018年4月5日前支付2018年4月至5月的租金、于2018年6月5日前支付2018年6月至7月的物业费，但被告未支付上述钱款，亦未提供第三人同意其退租的证据，故被告应向原告支付欠付的2018年4月1日至合同解除之日的租金、2018年6月1日至合同解除之日的物业费，合同解除时间本院认定为原告自述的另行招租之日即2019年2月19日。第三人自认其于2019年2月即发现被告不在系争房屋内使用后即对外招租，并于2019年2月19日将系争房屋另行出租给案外人，说明自2019年2月起系争商铺已由原告实际控制，故综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院认定被告应支付原告租金294,827.36元、物业费35,086.40元。合同虽因被告违约导致解除，但原告并未因此产生损失，故对原告主张的违约金及空置期租金损失，本院不予支持。双方当事人均同意履约保证金在本案中一并处理，本院予以认可，根据合同约定，履约保证金可用于抵扣被告欠付的租金及物业费，故本院认定被告应支付原告租金216,120.52元、物业费26,314.80元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海弼俊电子商务有限公司与被告睿朵(上海)生物科技有限公司签订的《租赁合同》于2019年2月19日解除；二、被告睿朵(上海)生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金216,120.52元；三、被告睿朵(上海)生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司物业管理费26,314.80元；四、原告上海弼俊电子商务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,160.80元，减半收取计5,080.40元，由原告负担2,612.14元，被告负担2,468.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一九年十二月三十日书记员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。