西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12076号原告:查振清，男，1972年1月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王德明，陕西诺尔律师事务所律师。被告:陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区房。法定代表人：杨帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，1992年5月15日出生，汉族，住西安市莲湖区，该公司员工。被告:王祥云，男，1990年12月6日出生，汉族，籍住湖南省衡阳市祁东县。原告查振清与被告陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）、王祥云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告查振清的委托诉讼代理人王德明，被告新环境公司的委托诉讼代理人李季袁到庭参加了诉讼，被告王祥云经本庭合法传唤未到庭参加应诉。本案现已审理终结。原告查振清诉称，被告王祥云系被告新环境公司伟丰花园店的业务员。2014年3月27日，原告委托被告新环境公司介绍、推广、磋商原告位于西安市雁塔区XX街道长XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房（建筑面积为66.14平方米）房屋的出租事务，当天被告王祥云作为新环境公司的代理人与原告签订了《委托代理租赁协议》。原告将房屋的钥匙、天然气卡、电卡交付给被告王祥云。2014年4月5日，被告王祥云持一套空白租赁合同，找到原告称其为原告联系到一位租户需要租赁3年时间，商议的租金价格为2000元/月，要求原告立即在空白的《房屋租房合同》上签名捺印。原告出于对被告王祥云的信任，没有现场要求被告王祥云将合同空白处填写完整。被告持原告签名捺印后的空白合同离开后，单方将《房屋租赁合同》第二条房屋的租赁期限写成“2014年4月5日起将房屋交付乙方使用，至2024年4月4日收回”；单方将第三条填写成“房屋租金每年人民币（大写）贰仟元”。一个月后，被告王祥云将一份填写完整的《房屋租赁合同》交给原告。原告发现被告王祥云将租赁合同作了重大修改，其与原告商议的租金2000元/年，租期为3年，而被告王祥云违背最基本的职业操守，单方将房屋租赁合同乙方填写成自己，私自将房子租给自己，且单方将租期填写成10年。2014年4月5日至今，被告仅支付了1800元。自2014年4月5日至今，被告新环境公司及王祥云一直占有、控制原告位于长丰园小区9号楼B单元22层2210号房，并以2200元/月的租金对外出租，收取的租金由被告新环境公司及王祥云共同支配。自2014年4月5日至今，被告新环境公司和被告王祥云拒不向原告支付租金，强行长期霸占房屋，将房屋出租所收取的租金据为己有。原告认为被告王祥云作为被告新环境公司伟丰花园店的工作人员，被告新环境公司指使被告王祥云与原告签订房屋租赁合同，房屋实际上由被告新环境公司和王祥云共同控制并对外出租，并收取租金。原告授权被告新环境公司提供房屋租赁居间服务，本该忠实提供居间服务，其不仅提供行居间服务反而与公司业务员相互勾结、恶意串通，却以欺诈的形式侵害原告的合法权益，被告新环境公司及王祥云应共同承担责任。被告拒不支付租金，也不向原告腾退房屋的行为构成根本违约。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2014年4月5日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即支付原告2014年4月5日至今的租金12000元；3、被告立即支付原告违约金10000元；4、被告支付原告滞纳金10000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告新环境公司辩称：原告委托我公司出租房屋，但原告与被告王祥云签订的房屋租赁合同系双方自行达成一致签订的，新环境公司并未起到居间作用。原告提交的案外人的合同，新环境公司仅起到居间作用。王祥云为新环境公司前员工，2015年后无法联系。被告王祥云经本庭合法传唤未到庭参加应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2008年2月21日,原告从西安市XX村改造建设发展有限公司购买位于西安市雁塔区XX村XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。2014年3月27日，原告与被告新环境公司签订编号为0010651的《委托代理租赁协议》,协议约定原告将上述房屋委托被告新环境公司代为租赁，被告新环境公司收取出租房屋实际租赁价格第一个月租金的50%为服务费。2014年4月5日，原告查振清（甲方）与被告王祥云（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将上述房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2014年4月5日至2024年4月4日（包括免租期二个月在内），年租金为2000元人民币，支付方式为年付，签订合同当日支付租金，同时甲方将该房屋交付乙方使用，后期支付提前30日支付下一年的房租。租赁期间，甲方承担的费用甲方承担，应由乙方承担的费用乙方承担。乙方使用的物业费、水费、电费由乙方承担，按小区及有关部门规定价格计费，交费方式为三个月一交。乙方有权将房屋出租或转租他人使用。合同约定违约条款约定：租赁期间乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的50%支付甲方滞纳金。原告确认于2014年4月5日将房屋交付被告王祥云，于2019年7月30日收回房屋。2015年11月12日、2016年8月10日，原告在涉案房屋大门上张贴催款函，催促被告王祥云交纳房租。上述事实，有《房屋买卖合同》、购房票据、《委托代理租赁协议》、《房屋租赁合同》、《催款函》等证据及庭审笔录等在卷佐证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，原告与被告王祥云之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照租赁合同的约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表面不履行主要主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......本案中，被告王祥云拖欠房屋租金，已构成根本违约，原告查振清有权依据法律规定解除合同，原告现主张解除合同的诉请，本院依法予以支持。因原告已于2019年7月30日收回房屋，双方之间的租赁合同应自2019年7月30日解除。被告王祥云还应支付至合同解除之日的房屋租金8837元（2014年4月5日至2019年7月30日共计5年3个月25天，扣减被告已付1800元，为2000元×5年+2000元÷12个月×3个月+2000元÷365天×25天-1800元）。同时，被告王祥云应就其违约行为按照租赁合同约定向原告支付违约金，被告王祥云应依据合同约定向原告查振清支付违约金（10年×2000元-2000元÷12个月×2个月）×50%=9833元。关于原告主张滞纳金一节，因房屋租赁合同中所约定滞纳金应适用于被告王祥云迟延支付物业、水、电费用的情形，原告向被告主张支付滞纳金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。被告新环境公司并非原告与被告王祥云之间租赁合同的当事人，不受该租赁合同约束，原告要求被告新环境公司承担支付租金及违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告查振清与被告王祥云签订的《房屋租赁合同》于2019年7月30日解除。二、被告王祥云于本判决生效后十日内向原告查振清支付房屋租金8837元。三、被告王祥云于本判决生效后十日内向原告查振清支付违约金9833元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费1070元，由被告王祥云承担。因原告已预交，被告王祥云连同上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 刘         洁人民陪审员 罗海峰人民陪审员刘惠莲二〇一九年十二月三十一日书 记 员 祁         鑫打印：扈艳红校对：李静2019年月日送达1