济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初6032号原告：彭双江，男，1960年5月6日出生，汉族，住山东省枣庄市。委托诉讼代理人：王仕岭，山东温纳律师事务律师。被告：赵海亮，男，1966年3月26日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。被告：王凤荣，女，1963年10月11日出生，汉族，住济南市。两被告共同委托诉讼代理人：刘彦玲，山东科润律师事务律师。原告彭双江与被告赵海亮、被告王凤荣（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，本院依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告彭双江的委托诉讼代理人王仕岭，两被告的共同委托诉讼代理人刘彦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭双江向本院提出诉讼请求：1．判令两被告向原告返还购房资格转让费11万元；2．判决两被告向原告支付违约金433650元；3．判决两被告向原告赔偿购房差价损失72万元；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与两被告于2013年12月2日签订房屋转让合同，约定原告购买两被告位于槐荫区张庄路济空装备部四站厂建的经济适用房，原告按照合同约定于2013年12月3日向两名被告支付11万元购房资格转让费，之后又支付了45万元购房款。2017年9月28日，第一被告赵海亮向济空装备部四站厂申请退还购房款，放弃济空装备部四站厂建经济适用房的认购，导致两被告无法向原告履行房屋转让合同，两被告构成根本违约。根据房屋转让合同第6条违约责任约定“甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付实际购房款的2倍以及转让费拾壹万元赔偿乙方”，直到2018年3月13日两被告才向原告返还45万元购房款。两被告的违约行为给原告造成了巨大的房屋差价损失，涉案房屋所在地段的房屋价格由购房之初的6900元左右每平方米涨到了现在的18000元左右每平方米，房屋差价损失达72万元。截止到2019年5月，两被告陆续向原告支付了16350元违约金仍拖欠433650元违约金未支付及11万元购房资格转让费未返还。原告依法诉至法院，请求法院判如所请，依法维护原告的合法权益。诉讼过程中，彭双江以其与两被告签订的合同无效为由，将其诉讼请求变更为要求两被告返还购房资格转让费11万元并赔偿其房屋差价损失72万元，不再主张违约金。赵海亮辩称，一、本案属于合同纠纷，赵海亮转让的是部队经济适用房的购房资格，王凤荣不是合同相对人，且没有收取资格转让费，本案与王凤荣没有关系，赵海亮同意由其个人退还房屋转让费11万元整。二、涉案的《房屋转让合同》是附生效条件的合同，合同约定的生效条件并未成立，因此该合同不生效。2013年12月2日，赵海亮与彭双江签订了《房屋转让合同》，合同第三条约定“乙方对购买权的声明乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。”可知，该合同约定的生效条件是涉案合同第一条款及第二条款的成立。涉案合同第一条“甲方对产权的声明，甲方根据国家规定，已依法取得济空四站小高层的房屋所有权证书，所有权证书房权证（）字第号。甲方为该房屋的现状负全责，该房屋的结构为框架结构，使用面积为平房米(不含柴棚）。”第二条“甲方对买卖权的声明甲方保证该房屋是符合国家及军队的有关规定及政策法规，甲方因个人原因将所有权转让给乙方……”。合同第一条的内容均为空白，结合涉案合同第四条约定：“经甲乙双方协商，甲方收取乙方人民币11万元转让费后，甲方购房资格转让给乙方，由乙方出资购买住房，所有权为乙方所有。”可知，原告在签订涉案合同时，明知甲方仅有购房资格，并未实际取得房屋。所以才会约定了生效条件。赵海亮并未实际取得房屋，同时因双方签订合同转让购房资格一事，被单位发现违反了政策法规及单位规定，单位已经责令赵海亮主动申请退出经济适用房的购房资格。即合同约定的第二条也未实现。根据合同法“第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……”因此，涉案合同并未生效。三、涉案合同违反了法律法规的相关规定，侵害了国家利益及第三方的合法权益，属于无效合同。赵海亮签订合同时所取得仅是部队经济适用房的购房资格，并未实际取得房屋，根据《部队经济适用房管理的相关规定》部队经济适用房的出售对象有严格的规定，仅对符合购房条件的军队内部人员出售，不允许向社会人员买卖，原告彭双江不属于部队人员，在部队稽查人员就住房条件进行核查时，发现了赵海亮将购房资格转让，违反了相关规定，侵害了国家利益及第三方的合法权益，决定取消其购房资格并责令其主动提出退房申请。原告在诉状中明确陈述其购买的是位于槐荫区张庄路济空装备站四站厂建的经济适用房，原告对涉案房屋的性质是明知的，却违反规定与赵海亮签订《房屋转让合同》，出资购买赵海亮的购房资格，双方的行为违反了法律法规的相关规定，客观上损害了社会公共利益，侵害了符合购房条件的第三方的合法权益，依据《合同法》52条的相关规定，属于无效合同，根据合同法第56条的规定，无效合同自始无效。因此，原告主张的违约金及房屋差价款没有事实及法律依据。综上所述，因合同未生效也无法生效，赵海亮自愿由其个人偿还剩余的购房资格转让费93650元，原告所主张的其他诉求没有事实及法律依据。请求法庭对案件进行综合审查后，驳回原告的诉讼请求。王凤荣辩称，原告将王凤荣作为本案被告属于诉讼主体错误。本案属于房屋买卖合同纠纷，涉案的《房屋转让合同》的出让方为赵海亮，受让方为彭双江，王凤荣并非该合同主体，根据合同的相对性原理，原告无权将王凤荣列为被告。从原告提交的证据中11万元的转让费是从高丽萍的账户转给赵海亮，收条也是由赵海亮个人出具，王凤荣并没有收取该笔款项，原告所交付的购房款通过赵海亮已经直接交付给“空军济南航空四站装备修理厂经济适用住房工程建设管理办公室”收取。原告无证据证实王凤荣为合同当事人，因此原告将王凤荣作为被告没有事实及法律依据，恳请法院依法查明事实，驳回原告对王凤荣的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院对相关证据进行了审查。彭双江向本院提交了房屋转让合同、同意转让房屋的说明、收条、银行付款凭证、购房款票据、退款申请、赵海亮出具的证明，两被告提交赵海亮工作证，当事人对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。由上述证据及彭双江的陈述，本院认定事实如下：两被告系夫妻，赵海亮系中国人民解放军济南军区空军第二招待所职工。2013年12月2日，赵海亮作为甲方（出卖人），彭双江作为乙方（买受人），双方签订《房屋转让合同》一份，合同约定：第一条甲方对产权的声明，甲方根据国家规定，已依法取得济空四站小高层的房屋所有权证书，所有权证书房权证（）字第号。甲方为该房屋的现状负全责，该房屋的结构为框架结构，使用面积为平房米(不含柴棚）。”第二条“甲方对买卖权的声明。甲方保证该房屋是符合国家及军队的有关规定及政策法规，甲方因个人原因将所有权转让给乙方。如违反相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方承担。第三条乙方对购买权的声明。乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。第四条房屋出售。经甲乙双方协商，甲方收取乙方人民币拾壹万元转让费后，甲方购房资格转让给乙方，由乙方出资购买住房，所有权为乙方所有。第五条付款方式。乙方付给甲方拾壹万元人民币后，合同正式签字生效。第六条违约责任。甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内将乙方的已付款转让费拾壹万元及购房款（不计利息）返还乙方，但扣除壹万元违约金。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内将乙方所付实际房款的2倍即万元及转让费拾壹万元赔偿乙方……”上述合同还约定了其他内容。签订该合同当日，王凤荣向彭双江出具说明，其同意赵海亮向彭双江转让经济适用房。2013年12月3日，彭双江向赵海亮支付了11万元经济适用房资格转让款。签订上述合同后，彭双江通过赵海亮以赵海亮的名义向相关部队主管经济适用房的部门交纳了45万元购房款，并由相关部门出具了以赵海亮为付款人的部队资金结算收据。当事人均认可，双方签订的房屋买卖合同并未最终选房，没有确定转让房屋的具体坐落编号，没有进行相关房屋的交付。2017年9月28日，赵海亮以考虑自己的实际情况为由申请放弃购买经济适用房并申请退款，后相关部门在赵海亮出具购房款由彭双江实际交纳的说明后，由相关部门退还了彭双江45万元购房款。之后赵海亮又向彭双江转付了16350元款，其称为退还的购房资格转让费，彭双江则称为支付的违约金。彭双江称，赵海亮之所以向部队退房是因为在实际选房时，按照政策要求赵海亮应当将之前分配的住房退还部队，但赵海亮不同意退还原房屋才选择了不再购买新的经济适用房。两被告则称，因其违规向彭双江转让购房资格的行为被部队发现，由部队要求其退出购买新经济适用房的资格，为此其提交其单位出具的《情况说明》一份，载明赵海亮原符合购买部队经济适用房资格，相关经济适用房只允许居住不允许买卖，在交房前发现赵海亮将经济适用房私下买卖，违反购房政策，故勒令赵海亮以申请退房的形式交回购买的经济适用房。彭双江称其对该证据的真实性不予认可。本院认为，彭双江与赵海亮签订的《房屋转让合同》虽然名为房屋转让合同，但该合同并无房屋的具体坐落、面积、价格等房屋买卖合同的主要要件。从该合同的内容看，双方所体现的意思表示为赵海亮向彭双江转让部队经济适用房的购房资格，合同的标的为购房资格而非具体的房屋，转让购房资格后，由彭双江借用赵海亮的名义向部队实际购房。因此上述合同系以转让部队经济适用房购房资格为形式的借名购房合同。部队经济适用房，面向部队内部具备一定资格的人员进行出售，非部队内部人员不具备购买部队经济适用房的资格，此系基本常识。彭双江与赵海亮在签订涉案合同对上述政策明知，正是基于对彭双江不具备购房资格的明知，双方才签订了有偿转让购房资格，借名购买部队经济适用房的合同。双方通过自行合意，将本应属于部队内部特定条件下才能享有的经济适用房购房资格转卖于不具备购房资格的部队外部人员，扰乱了部队经济适用房的管理秩序，侵害了其他部队人员的权益。因此双方的该行为属于恶意串通，损害国家和集体利益，双方所签订的《房屋转让合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照该规定赵海亮应当将其收取的11万元购房资格转让费退还彭双江。赵海亮已经退还16350元，彭双江辩称该款项为违约金。因无效合同并不存在违约金适用的前提，该款项应当认定为退还的购房资格转让费。因此赵海亮还应退还彭双江93650元。王凤荣对赵海亮向彭双江转让购房资格的事情知晓并同意，该退款责任为双方夫妻共同债务，王凤英负有共同返还义务。关于彭双江所主张的房屋差价损失。因双方签订的无效合同系基于恶意串通，双方对合同无效的事由系明知，双方对合同无效，无法取得房屋所有权的后果也应属明知。在此情况下，彭双江要求两被告赔偿其房屋差价损失，超过了缔约过失责任中的可期待利益范围，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、赵海亮、王凤荣于本判决生效之日起十日内向赵海亮退还购房资格转让款93650元；二、驳回彭双江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12100元，减半收取计6050元，由彭双江负担5200元，由赵海亮、王凤荣负担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年十二月十八日书记员 裴立红