广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019)粤0114民初6396号原告：陈秋玲，女，1987年6月6日出生，汉族，住广东省英德市,委托诉讼代理人：杜健君、龚雪莹，广东合誉律师事务所律师。被告：张晓婷，女，1972年11月7日出生，汉族，住广州市白云区,委托诉讼代理人：王月甜，广东艾伯纳律师事务所律师。被告：杨伟民，男，1972年5月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区，第三人：广州金刚置业有限公司，住所地广州市花都区新华街兰花路5号之十七紫薇豪苑（自编17号商铺）101房，统一社会信用代码：914401143046624097。法定代表人：朱群有。委托诉讼代理人：张卫彬，该公司职员。原告陈秋玲诉被告张晓婷、杨伟民及第三人广州金刚置业有限公司（以下简称金刚置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月29日作出（2017）粤0114民初2747号之二民事裁定书，裁定驳回陈秋玲的起诉。2019年4月15日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终6394号民事裁定书，裁定撤销（2017）粤0114民初2747号之二民事裁定，本案指令广州市花都区人民法院审理。本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告陈秋玲及其委托诉讼代理人杜健君、龚雪莹，被告张晓婷的委托诉讼代理人王月甜，第三人金刚置业公司的委托诉讼代理人张卫彬到庭参加诉讼，被告杨伟民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈秋玲向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行《房屋买卖合约》，立即配合办理广州市花都区芙蓉大道北22号3栋805房屋缴纳税费及过户手续；2.两被告承担违约责任，向原告支付违约金63000元；3.被告于办理房屋过户递件手续当日将房屋按现状交付给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告在中介金刚置业公司撮合下于2017年2月16日签订了《房屋买卖合约》，约定由原告购买被告坐落于广州市花都区芙蓉大道北22号3楼805房的房屋用于自住，交易价为63万元，付款方式为按揭组合付款；买方须于2017年2月16日前支付购房定金2万元，合同签订后15日内办理按揭手续，银行同贷书出具后10天，买卖双方须办理房屋过户手续，双方签署《广州市房地产买卖合同》及取得广州市房地产交易中心收缴证件收据当日买方支付首期楼款13万元，剩余购房款50万元由按揭银行直接划入卖方收款账户；卖方收齐全部楼款当日将房屋交付给买方。合同签署后，原告按约履行义务，支付定金2万元及取得银行同贷书（同意贷款额共50万元），一切准备就绪，只须卖方缴纳契税及配合办理过户手续，签署《广州市房地产买卖合同》。原告须支付的13万元首期款也早已准备妥当。意想不到是，被告此时明确口头告知原告“拒绝卖房给原告”，理由就是如今房价上涨，要卖更高的价钱；除非原告另外多支付十几万元的购房款才肯继续交易。原告、中介公司多次与被告沟通，催促被告履行合同义务，但被告态度嚣张，完全不守信履约。无奈之下，原告委托律师发函进行催促，被告收到律师函后，电话明确回复“一定不卖房给原告，大家打官司吧”，完全没有协商的余地，更拒绝收取原告的首期房款。因此，请求支持原告的诉讼请求。被告张晓婷辩称，我方对于签署的《房屋买卖合约》内容并不清楚，《广州市存量房买卖合同》是在《房屋买卖合约》之后签订，视为对《房屋买卖合约》的变更，应以《广州市存量房买卖合同》为合同履行依据。杨伟民并不同意出售涉案房产，已提出明确反对，原告陈述房价上涨，我方要求加价，与事实并不相符。被告基于需要空出名额另行购买房屋而出售房屋。第三人金刚置业公司在我方出售房屋时多次承诺在两到三个星期出同贷书、收到首期款、在1个月左右办理过户,但原告的购房进程严重超期。因3月份广州市购房及限购限贷新政出台，原告一直未与被告联系，被告以为其没有购房资格，是原告的原因造成房屋未过户，被告并不存在违约。基于目前已无法继续履行合同，请求法院驳回原告的诉讼请求，解除双方签订的《房屋买卖合约》。第三人金刚置业公司向本院提交书面情况说明，述称，签订《房屋买卖合约》后，买方已按约定向卖方支付2万元，之后买卖双方均到竞宇按揭中心办理按揭贷款签署相关文件。商业银行在2017年3月8日出具同意贷款书同意贷款20万元，公积金中心在2017年3月18日出具批复同意贷款31万元（合计51万元，均出具同贷书文件）。在出具同贷书期间，卖方有问过同贷书的情况，就说这么久没有办妥银行贷款手续，现在楼价升得这么厉害，想不卖。我公司业务员在签订合同之前多次向卖方讲明买方是公积金商业组合贷款，需要银行和公积金中心两个部门审批，是需要一定审批流程的。银行和公积金中心出具同贷书后，我公司业务员为本交易预约了缴税时间，成功预约2017年4月1日下午2:30至3:00办理交税，但卖家以太迟为由不肯配合办理缴税及过户手续。之后，我公司业务员与买家陈秋玲亲自去找过卖家，卖家表示要加价才肯出售房屋，双方协商不成。被告杨伟民未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：案涉房屋为广州市花都区芙蓉大道北22号3栋805房，建筑面积为85.35平方米，权属人为张晓婷。2017年2月16日，原告陈秋玲作为买方，被告张晓婷、杨伟民作为卖方，第三人金刚置业公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合约》，约定：卖方将案涉房屋出售给买方，成交价为63万元，卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天……卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨；卖方应当保证对上述物业享有完整所有权且该物业并不存在任何产权纠纷或被查封的情况。合同第六条违约责任约定：本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：……一方拒绝出售或购买该买该物业；在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时。《房屋买卖合约》附件（付款方式）约定：双方就楼价款的支付方式达成以下一致协议，由买方按按揭付款方式付款。1.于2017年2月16日前支付2万元作为定金；2.双方约定签合同15天内办理房屋买卖银行按揭手续；3.出具买方的银行同意贷款书后10天，双方约定到房地产交易中心办理房屋过户相关手续，首期楼款（包含定金）13万元，应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当日内付清；4.人民币50万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续需在2017年6月15日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。合同签订当天，陈秋玲向张晓婷支付购房定金20000元。2017年2月17日，陈秋玲、张晓婷及金刚置业公司办理了案涉房屋买卖的网签手续，三方签订《广州市存量房买卖合同》。2017年3月8日，中国农业银行股份有限公司广州花都支行向陈秋玲出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，告知拟同意向陈秋玲发放贷款51万元（商业20万元、公积金31万元）用于购买案涉房屋，贷款期限20年。2017年3月18日，广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》，确认同意向陈秋玲贷款31万元用于购买案涉房屋。之后，金刚置业公司的经办人联系张晓婷，告知其买家的同贷书已出，已预约税务部门在4月1日交税，请其配合办理。但张晓婷认为交易时间并没有在之前中介方确定的时间内完成，且房屋售价偏低，不同意继续履行合同。陈秋玲也多次联系张晓婷，希望其继续履行买卖合同，配合办理过户等相关手续，张晓婷均予以拒绝。2017年3月23日，陈秋玲委托律师向张晓婷、杨伟民发出《律师函》，认为陈秋玲已履行支付定金义务并取得公积金中心及银行出具的同意贷款书，但张晓婷、杨伟民临时反悔拒绝向陈秋玲出售案涉房屋；通知张晓婷、杨伟民于2017年4月1日到地税部门配合办理房屋买卖缴税手续，并与陈秋玲到花都区房屋管理部门办理房屋过户（变更登记）手续。2017年7月19日，陈秋玲委托律师再次向张晓婷、杨伟民发出《律师函》，要求其继续履行《房屋买卖合约》，配合办理房屋买卖缴税手续及房屋过户（变更登记）手续，交付房屋，并立即停止对案涉房屋进行任何装修。2017年7月21日，张晓婷向陈秋玲发出《关于广东合誉律师事务所律师函的回复》，载明：由于案涉房屋属于我家人和我老公杨伟民的共同财产，而当时卖这套物业时我并没有跟我家人及杨伟民进行详细沟通，后来在我们签订合约后，杨伟民及家人才知道具体情况并明确提出反对意见，要求暂时不予出卖该物业……由于杨伟民及家人对于该物业买卖的具体细节跟我有不同的意见，对于是否出卖该物业及相关款项问题存在争议，现在我也一直与杨伟民及家人协商该物业的买卖事宜，因此，我诚意向你提出要求给予我一定的时间与杨伟民及家人协商好该物业的具体处理情况……最后，我再次恳求陈秋玲女士，能够给予我一定的时间，让我跟我老公及家人协调好，我也不想因为这件事而递交到法院处理……诉讼中，陈秋玲申请财产保全，本院于2017年4月10日作出（2017）粤0114民初2747号民事裁定书，裁定冻结被告张晓婷的银行存款共600000元或查封等值的其他财产。并于2017年4月20日对案涉房屋进行查封。2018年4月25日，因张晓婷与案外人管惠捷民间借贷纠纷一案，广州市番禺区人民法院对张晓婷采取了保全措施，对案涉房屋进行轮候查封。另根据陈秋玲提供的查询资料显示，截至2019年7月2日，除案涉房屋外，张晓婷名下另有其他住宅（登记时间为2013年8月14日）及商铺各一套，该住宅及商铺均不存在抵押或被其他限制产权的情形。诉讼中，陈秋玲向本院代管款账户中汇入11万元，并于2019年12月17日向本院出具承诺书，请求法院判决继续履行合同，同意将合同中约定的首期房款（即首期款13万元，已支付2万元，余款11万元）余款存入法院代管款账户，并承诺在房屋过户后两个月内（参照办理银行贷款手续大概需要两个月的时间）将剩余房款支付给张晓婷、杨伟民或支付至法院代管款账户。本院认为：原告陈秋玲与被告张晓婷、杨伟民签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自义务。陈秋玲已按合同约定履行了支付购房定金、办理按揭贷款手续等义务。张晓婷、杨伟民未按约定协助办理缴纳税费及房屋过户登记等手续，构成违约，应承担相应的违约责任。张晓婷、杨伟民共同作为卖方在《房屋买卖合约》上签字确认，且案涉房屋登记在张晓婷个人名下，现张晓婷以杨伟民及家人不同意出售案涉房屋为由拒绝继续履行合同无理。张晓婷提出的其他不同意继续履行合同的抗辩理由也没有提供证据证明，缺乏事实依据，对张晓婷的抗辩意见，本院均不予采纳。依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条第一款规定，查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效。本院在诉讼中对案涉房屋采取了财产保全措施，该查封为首次查封，因此案涉《房屋买卖合约》具备继续履行条件。综上，陈秋玲要求继续履行合同，张晓婷、杨伟民配合办理案涉房屋缴纳税费及过户登记手续，按现状交付案涉房屋的请求合法有据，本院予以支持。根据合同约定，卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天，因此张晓婷、杨伟民应在陈秋玲付清购房款之日将案涉房屋交付给陈秋玲使用。根据《房屋买卖合约》第六条约定，因一方违约导致合同解除的，违约金应按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿。该条款是在合同解除情况下违约方所应承担违约责任的约定。现合同继续履行，陈秋玲要求张晓婷、杨伟民按照合同解除的标准按总房价的10%即63000元向其支付违约金没有事实和法律依据。合同约定卖方逾期交楼的，应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失。本案系因张晓婷、杨伟民一方的原因导致未能及时办理案涉房屋的过户手续及办理按揭、剩余房款支付等手续，导致陈秋玲在合同签订至今两年多时间仍无法接收使用案涉房屋。因此，本院根据上述约定，将违约金调整为按定金标准即20000元。陈秋玲已将首期款余款11万元存入本院代管款账户，并承诺在房屋过户后两个月内支付购房余款。为减轻双方讼累，对购房余款本院一并进行处理，即陈秋玲在房屋办理交易递件手续当天，向张晓婷、杨伟民支付首期购房余款11万元（该款已支付至本院代管款账户中）；张晓婷、杨伟民继续协助陈秋玲办理银行按揭贷款手续，陈秋玲应在房屋办理过户递件手续后两个月内，将购房余款50万元通过银行按揭贷款方式或一次性付款方式支付给张晓婷、杨伟民。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、继续履行原告陈秋玲与被告张晓婷、杨伟民于2017年2月16日签订的《房屋买卖合约》；被告张晓婷、杨伟民于本判决发生法律效力之日起十日内，配合原告陈秋玲办理广州市花都区芙蓉大道北22号3栋805房的缴纳税费及过户登记手续，将该不动产物权过户至原告陈秋玲名下。二、被告张晓婷、杨伟民于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈秋玲支付违约金20000元。三、原告陈秋玲在办理上述房屋过户递件手续当天，向被告张晓婷、杨伟民支付首期购房余款110000元；被告张晓婷、杨伟民协助原告陈秋玲办理银行按揭贷款手续，原告陈秋玲在办理上述房屋过户递件手续后两个月内，将购房余款500000元通过银行按揭贷款方式或一次性付款方式支付给被告张晓婷、杨伟民。四、被告张晓婷、杨伟民于收齐上述第三项购房余款之日，将位于广州市花都区芙蓉大道北22号3栋805房的房屋按现状交付给原告陈秋玲使用。五、驳回原告陈秋玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元、财产保全费3520元，均由被告张晓婷、杨伟民负担。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  卓金华人民陪审员  徐**二〇一九年十二月二十日书 记 员  王 呈