广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初2384号原告：叶世宗，男，1961年2月3日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。委托诉讼代理人：刘厚顺、卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。被告一：魏仁富，男，汉族，1987年6月6日出生，住广东省化州市。被告二：东莞市奥朗化工商贸有限公司，住所地：东莞市万江区简沙洲区商业街2期01号铺。法定代表人：魏仁富。被告三：周锦扬，男，汉族，1956年10月21日出生，住广东省东莞市东城区。被告四：林柳红，女，汉族，1971年2月2日出生，住广东省东莞市莞城区。被告五：魏桂梅，女，汉族，1980年9月3日出生，住广东省化州市。原告叶世宗诉被告魏仁富、东莞市奥朗化工商贸有限公司、周锦扬、林柳红、魏桂梅合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告叶世宗的委托诉讼代理人卢海兰到庭参加诉讼，被告魏仁富、东莞市奥朗化工商贸有限公司、周锦扬、林柳红、魏桂梅缺席。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求博罗县人民法院依法判令被告一、被告二共同连带向原告一次性支付土地使用权与地上建筑物转让款100万元及违约金170万元，共270万元；2、请求博罗县人民法院依法判令被告三、四、五共同对被告一、二应负的上述土地使用权与地上建筑物转让款及违约金270万元承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由五被告共同负担。事实和理由：2013年3月21日，原告与被告一签订了《土地使用权、地上建筑物房产权转让合同》及《补充协议》，其中主要约定，原告将其所有的位于博罗县××××街组大塘（建设用地）、面积为2303平方米的土地使用权【证号：博府国用（2000）字第XX号】及地上建筑物（证号：粤房地产证字第××号、第××号）（包含土地内所有树木、变电器）转让给被告一，本合同的转让标的不包括上述建筑物内外的动产，如家私、电器、发电机、宿舍床、机器设备等；转让总价为850万元，被告一应于合同签订之日起10日向原告支付首期款600万元、于合同签订之日起三个月内向原告付清余款250万元；由被告一负责办理土地使用权证及地上大楼建筑物房产证变更登记手续；被告一逾期付款的，原告有权要求被告一以未付款项为基数，按每日万分之四支付违约金，合同继续履行，若土地使用权证或房产权证变更至被告一名下，被告一仍逾期未付款的，原告有权要求被告一付清余款，并加付转让总价款的20%作违约金。上述合同签订后，原告即将合同约定的土地使用权及地上建筑物交付给被告一使用，同时，上述建筑物内外的动产，如家私、电器、发电机、宿舍床、机器设备等也一直由被告一使用至今；并按照合同约定与被告一办理了过户登记手续。但被告一仅支付了部分转让款，其余转让款未支付。为此，2013年6月25日，原告与五被告签订了《土地使用权、地上建筑物房产权转让及保证合同》，其中说明：原告与被告一就涉案土地使用权、地上建筑物房产权在相关部门办理变更登记手续时写明的受让方为被告二；并约定：原告基于前述业务关系已经产生及继续产生的债权及全部权益，包括但不限于债权本金、利息、违约金、损失赔偿、解决争议的费用、律师费、调查费等；被告三、四、五对被告一、二的义务承担无限连带责任，担保期限直至原告的全部权益最终实现为止；被告一、二须于2013年7月12日前付清尚欠原告的转让款550万元，逾期付款的，若在土地使用权证或房产权证已变更至被告一或被告二名下，被告一、二仍逾期付款的，原告有权要求被告一二付清余款，并加付转让总价款的20%作为违约金；因本合同的履行产生分歧协商不成的，向博罗县人民法院提起诉讼。上述《土地使用权、地上建筑物房产权转让及保证合同》签订后，被告一、二又仅支付了部分转让款，剩余转让款100万元未付。期间，原告通过电话、信息、微信等多种方式从2014年开始要求被告一、二付清剩余转让款，但被告一、二至今未付。综上，被告一、二拖欠原告土地使用权及地上建筑物转让款100万元至今未付，其行为已构成根本违约，而涉案土地使用权及地上建筑物房屋产权已变更登记至被告二名下。那么，依据上述合同约定，被告一、二应向原告付清剩余转让款，并按转让总价款的20%向原告支付违约金；而被告三、四、五作为被告一、二的保证人，被告三、四、五应依上述合同之约定，对被告一、二的前述付款义务承担连带保证责任，直至原告的权益全部实现为止。因此，原告为了维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法支持原告的所有诉讼请求。经审理查明，2013年3月21日，原告与被告一魏仁富签订《土地使用权、地上建筑物房产权转让合同》及《补充协议》约定：原告将其所有的位于博罗县××××街组大塘（建设用地）、面积为2303平方米的国有土地使用权【证号：博府国用（2000）字第XX号】及地上建筑物（证号：粤房地产证字第××号、第××号）（包含土地内所有树木、变电器）转让给被告一魏仁富，本合同的转让标的不包括上述建筑物内外的动产，如家私、电器、发电机、宿舍床、机器设备等；转让总价为人民币850万元；被告一魏仁富应于本合同签订之日起十日内向原告支付首期款人民币600万元，于本合同签订之日起三个月内向原告付清余款人民币250万元；由被告一魏仁富负责办理土地使用权证及地上大楼建筑物房产证变更登记手续；被告一魏仁富逾期付款的，原告有权以未付款项为基数，按每日万分之四支付违约金，合同继续履行；若在土地使用权证或房产证已变更至被告一魏仁富名下，被告一仍逾期未付款，原告有权要求被告一付清余款，并加付转让总价款的20%作违约金。2013年6月25日，原告与被告一魏仁富、被告二东莞市奥朗化工商贸有限公司、被告三周锦扬、被告四林柳红及被告五魏桂梅签订《土地使用权、地上建筑物房产权转让及保证合同》约定：原告与被告一就涉案土地使用权、地上建筑物房产权在相关部门办理变更登记手续时,将受让方变更为被告二东莞市奥朗化工商贸有限公司；被告三周锦扬、被告四林柳红及被告五魏桂梅对上述合同被告一、被告二的义务承担无限连带责任，保证范围为原告基于前述业务关系已经及继续产生的债权及全部权益，包括但不限于债权本金、利息、违约金、损失赔偿、解决争议的费用、律师费、调查费等，担保期限直至原告的全部权益最终实现为止；被告一、被告二没有及时全部或部分履行义务时，原告即有权要求被告三、被告四及被告五立即承担全部保证责任，而不受主债务履行期限限制；被告一、被告二须于2013年7月12日前付清尚欠原告的转让款人民币550万元，逾期付款的，原告有权要求被告一、二以未付款项为基数，按每日万分之四支付违约金，合同继续履行；但若土地使用权证或房产权证已变更至被告一或被告二名下，被告一、二仍逾期未付款的，原告有权要求被告一、二付清余款，并加付转让总价款的20%作违约金。上述合同签订后，原告按合同约定将涉案国有土地使用权及地上建筑物交付给被告一使用，并于2013年7月5日将涉案国有土地使用权及地上建筑物变更过户至被告二东莞市奥朗化工商贸有限公司名下。被告一、二支付了转让款人民币750万元，剩余转让款人民币100万元至今未付。嗣后，原告催讨无果，遂于2019年5月20日向本院提起诉讼。另查明，原告于2019年5月24日向本院提出诉讼财产保全及查询财产申请，本院于同年5月29日依法作出（2019）粤1322民初2384号民事裁定书，对被告魏仁富、东莞市奥朗化工商贸有限公司、周锦扬、林柳红、魏桂梅名下的不动产权、车辆、银行存款等270万元的财产予以查询。后原告于同年6月9日向本院提交书面申请书，撤回财产保全申请。本院认为，原告与各被告签订的《土地使用权、地上建筑物房产权转让合同》、《补充协议》及《土地使用权、地上建筑物房产权转让及保证合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按合同约定将涉案国有土地使用权及地上建筑物交付给被告一、二使用，并已按约定将涉案国有土地使用权及地上建筑物变更过户至被告二东莞市奥朗化工商贸有限公司名下，而被告一、二支付了部分转让款后，剩余转让款人民币100万元至今未付，已构成违约，其应予清偿。现原告要求被告一、二支付剩余转让款100万元及违约金，符合《中华人民共和国合同法》的有关规定及合同约定，本院予以支持。关于违约金的问题。双方在《土地使用权、地上建筑物房产权转让合同》、《补充协议》及《土地使用权、地上建筑物房产权转让及保证合同》中约定被告一、二应向原告付清剩余转让款并按转让款总价的20%向原告支付违约金，现原告要求被告一、二支付违约金170万元（850万元×20%），符合合同约定，且未违反法律规定，本院予以支持。关于被告三周锦扬、被告四林柳红、被告五魏桂梅的保证责任问题。依照《中华人民共和国担保法》第二十四条的规定，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。本案中，原被告双方在《土地使用权、地上建筑物房产权转让及保证合同》中重新对余款的履行作出了约定，双方在合同中签名、捺印，系各方的真实意思表示，亦即得到了被告三、四、五的同意和认可，其保证合法有效。另，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十三条：“主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。”以及《中华人民共和国担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”之规定，本案中，双方在《土地使用权、地上建筑物房产权转让及保证合同》中重新对余款的履行作出了约定，但并未明确具体的履行期限，则原告可随时主张权利，根据原告提供的公证书及庭审陈述，原告自2013年底开始向被告催促还款直至起诉前，现原告以诉讼的方式主张权利，根据上述法律及司法解释之规定，保证期间并未超过法定的保证期限。据此，对于原告要求被告三、四、五承担连带保证责任的诉请，本院予以支持。此外，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，被告三、四、五在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告一魏仁富、被告二东莞市奥朗化工商贸有限公司、被告三周锦扬、被告四林柳红及被告四魏桂梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，不影响本案审理，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第二十四条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告一魏仁富、被告二东莞市奥朗化工商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶世宗支付转让款人民币100万元及违约金人民币170万元；二、被告三周锦扬、被告四林柳红、被告五魏桂梅对上述第一判项债权范围内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向被告一魏仁富、被告二东莞市奥朗化工商贸有限公司追偿。如果未按本判决书指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元（原告预交）及公告费260元，共计28660元，由被告一魏仁富、被告二东莞市奥朗化工商贸有限公司、被告三周锦扬、被告四林柳红、被告五魏桂梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  廖秉廉审判员  黄金生审判员  张笔通二〇一九年十二月二日法官助理关颖娴书记员陈斯萍