广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初1249号原告：吴川市大富商业广场有限公司，住吴川市梅录街道解放北路2号四楼。法定代表人：李日富，经理。委托诉讼委托代理人：吴木荣，男，1958年12月22日出生，汉族，住吴川市，推荐单位：吴川市梅录街道办事处。（特别授权）被告：吴川市章鑫投资有限公司，住吴川市梅录街道解放北路2号三楼F5。法定代表人：李兴锋，男，1974年4月2日出生，汉族，住吴川市。该公司经理。被告：李兴锋，男，1974年4月2日出生，汉族，住吴川市。该公司经理。委托诉讼代理人：梁锡，广东佳业律师事务所律师。原告吴川市大富商业广场有限公司诉被告吴川市章鑫投资有限公司、李兴锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吴川市大富商业广场有限公司的法定代表人李日富不到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人吴木荣到庭参加诉讼，被告吴川市章鑫投资有限公司的法定代表人李兴锋到庭参加诉讼，被告李兴峰及其委托代理人梁锡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴川市大富商业广场有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《吴川市大富商业广场有限公司三楼场地使用合同》，并立即腾退清商场还给原告；2.被告缴交商场租赁押金10万元不予退还；3.判令被告支付2017年12月1日起至2018年2月28日止共3个月租金134052元；4.判令被告暂缴交2019年3月至4月租金89368元（后续租金计至合同解除并腾退清商场之日止）；以上各项合计323420元。5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月25日和2018年1月1日，原告与被告签订了《吴川市大富广场有限公司三楼场地使用合同》和《吴川市大富广场有限公司三楼场地使用合同补充协议》，由被告承租原告大富广场三楼C区、D区、E区的商场（编号F5），面积为4215.40㎡，以及三楼北面电梯侧面的共用面积253㎡，使用面积共4468.40㎡，租赁期限从2017年12月1日起至2024年2月28日止共6年3个月，从2017年12月1日至2018年2月28日止为免租金装修期，从2018年3月1日起按每月10元/㎡计收租金，每次交1个月租金，先交租金后使用场地，逾期缴交按欠费总额每天收5‰违约金。合同还约定被告须向原告缴交商场租赁押金10万元，被告如中途放弃租赁，单方面解除合同的，该场地的租赁押金作违约金没收，租场内的固定设施设备及装修不得拆除，无偿归原告所有。合同签订后，原告依约把商场交付给被告，被告只支付商场租赁押金10万元和2018年3月至2019年2月的租金。2019年4月初被告及其工作人员悄然撤离，公司大门紧锁，放弃了营业，3月份的水费、电费无人到大富广场管理处缴交，3月、4月的租金工89368元也没有向原告缴交，被告李兴峰于4月8日接到原告发出的《违约终止合同告知书》，也无任何反应。被告违反了合同的约定，应承担违约责任，由于被告放弃租赁不履行合同，因而被告无权享有3个月装修期间免收租金的优惠，仍需正常缴交交租金134052元。为维护原告的合法权益，根据合同法第九十四条第（三）、（四）项和第二百二十七条和第一百一十五条的规定以及合同的约定，特提出上述的诉讼请求，请法院依法判决。被告李兴峰辩称：一、章鑫公司的实际出资人是吴丽章。吴川市章鑫投资有限公司的营业执照已注册该公司是自然人独自有限责任公司，李兴峰只不过是名义上的“法定代表人”，实际独资股东是吴丽章，证据如下：1.李兴峰用自己的身份证在邮政储蓄银行开设的账户，于2017年11月24日收到用于缴交合同押金的巨款10万元，就是从吴丽章的个人账户转账入来的（账号62×××10），足见吴丽章才是实际的独资股东。2.李兴峰这个“法定代表人”只是被指派去签合同，此外没有任何权利，章鑫公司的所有开支都是由吴丽章任命的“总经理”王仙民来审批的（见众多单据、工资表上的审批栏）。3.所有员工以及出租方大富商业广场有限公司都知道章鑫公司的老板是吴丽章，人称“吴总”，他常以“吴军”的名字签单，所以别人又称他为“军哥”。货单上注有其153××××0888的手机号码，一系列的单据上都有他的签字，证明他亲自参与公司的经营业务。4.李兴峰挂名“法定代表人”，却是受雇为吴丽章打工的，每月工资5000元（未含加班补贴），经财务杨非、康以佳结算，至今公司还欠他工资15484元。5.吴丽章以李兴峰名义在农行开设的章鑫公司账户62×××78转钱给他的父亲吴观泉和大姐吴菊英，单从2018年8月至2019年3月这几个月之内，转入其父亲账户有33万元（账号：62×××35、62×××14）,转入其姐账户14900元（账号：62×××30）。在此数月期间，转入吴丽章租户银行卡供其挥霍的就有公款1302345元，有时在同一日内连续转账8次。足见章鑫公司的钱就是吴丽章的钱，可由其随意支配，公司的财产与出资人自己的财产混同一起。6.《吴川市大富商业广场有限公司三楼场地使用合同（F5合同）》及其补充协议，虽然是以李兴峰的名义与原告签订，但实际上是章鑫公司亦即吴丽章使用，转租给所有客户的合同都是以章鑫公司的名义对外签订的，也是有章鑫公司开单收取租金和水电、物业管理费的。在F5合同场地范围内开办的美容院、餐饮、娱乐等项目的所有收入均归吴丽章支配，李兴峰一分钱也没有得到。7.从原告于2019年4月6日所发出的《违约终止合同告知书》中也可以看出，原告是向章鑫公司发通知而不是对李兴峰发通知，同时也不打自招地确认了F5、F6合同都是与章鑫公司签订的。综上，有充分证据证明吴丽章是章鑫公司的实际出资人和老板，本应通过追加其为被告，进一步对其系独资股东资格进行认定，从而揭开公司的面纱，但原告却有意避开，以穷途潦倒的李兴峰为被告，应不予支持。二、依法驳回原告的几项诉讼请求。1.关于解除合同的诉求，原告已于2019年4月6日发出《违约终止合同告知书》，决定“终止与章鑫公司所签订的F5、F6合同”，根据《合同法》第96条的规定，主张解除合同的，自通知到达对方时解除。因此双方所签订的合同早已在2019年4月6日已被原告单方面解除，也证明原告实施了根本性违约行为。2.关于诉求没收10万元押金的问题。原告于2017年11月25日收取了被告方的押金10万元。根据合同的约定，被告已履行合同的约定，但由于原告方中途解除合同的行为已构成了根本性违约。合同第七条第5项约定：乙方解除合同的，“押金作违约金没收”。按照对等原则，原告不但物权没收，而且依法应返还押金给被告。（拖欠一个月租金，只能按合同第7条第4项规定交违约金，但原告方无权因欠租金而解除合同）。3.关于支付三个月租金的问题。合同第二条第一项及第五项约定，三个月为免租金装修期。按行业惯例，装修期承租方无收入还要投入大量资金，通常都是免除租金的，而且合同上并无约定要经营超过一年才能免除装修期的租金。所以原告不得收取租金。4.关于诉求2019年3月以后的租金问题。被告只拖欠3月份的租金，根据合同第二条第5项的约定，虽然写明“租金按合同约定的日期缴交”、“先交租金后使用租场”，但并无明确的截止日期，根据水电费于每月3-8日缴交都属于“按时”的话，4月8日解除了合同，则4月份以及以后的租金都应予免除，至于逾期占用费，原告并无明确提出主张权利及协商合理搬撤的期限。被告吴川市章鑫投资有限公司辩称：1.本案承租方李兴峰只是名义上的承租方，实际承租方是章鑫公司，章鑫公司实际独自股东是吴丽章，骗取被告李兴峰的信任，叫李兴峰以个人名义签订合同，由于李兴峰不懂法律盲从相信，但众所周知承租的物业不是李兴峰使用。2.从原告发给被告章鑫公司的违约终止合同告知书已明确承认要终止与章鑫公司的F5、F6合同，原告也清楚知道是章鑫公司的，是向章鑫公司告知，而不是被告李兴峰。3.承租来的物业在出租给客户全都是以章鑫公司的名义与客户出租，没有以李兴峰的名义出租，实际使用人是章鑫公司。签订合同全都是由吴丽章与对方洽谈后再打给李兴峰签订。F5、F6商铺都是在三楼，开设的美容院、餐饮经营的项目被告李兴峰一无所知，只是代为签订合同，没有收益的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告吴川市章鑫投资有限公司成立于2017年9月12日，是一家自然人独资的有限责任公司。该公司于2018年2月1日取得营业执照，执照上显示的法定代表人是本案另一被告李兴峰。2017年11月25日，原告吴川市大富商业广场有限公司作为甲方与被告李兴峰作为乙方签订《吴川市大富商业广场有限公司三楼场地使用合同》，合同第一条第1点约定：“1、甲方同意将位于吴川市解放北路2号，大富商业广场第三层北面电梯旁边位置C区、D区、E区场地提供给乙方建造商场使用，使用面积约伍仟平方米，（以四至划定为准）”；第二条第1、4、5点约定：“1、本合同期限自2017年12月1日起至2024年2月28日止共租6年零三个月，其中三个月为免租金装修期。……4、合同签订之日，乙方应向甲方交纳场地使用押金人民币（大写）壹拾万元整￥：100000元。合同期满，如不续租，乙方应缴款项结清完毕后，该场地完好交还给甲方，经甲方验收合格，且在乙方无违约的情况下，甲方将押金在3个工作日内无息退还给乙方。5、该三楼商场以每月每平方米租金为人民币壹拾元整，每次交壹个月租金，先交租金，后使用场地。租金每隔两年递增百分之六（即2019年12月1日按递增6%收，以后每隔两年类推）。从签合同之日起计收租金（装修期免租金除外），每月的管理费免收，电费每月按表计量，电价1.42元/度（以后供电单位调高电价，甲方可相应调高）水费每吨3.80元。租金按合同约定的日期缴交，水、电费须于每月3-8日按时缴交。乙方逾期3天不缴清上述各项费用，甲方有权作停止供电警告，交清费用后，复电须交复电费100元，并按欠费总额每天收5‰违约金”。第七条：乙方违约责任：“如乙方有下列其中一项行为的，甲方有权单方面解除合同，并不予退还该场地租赁押金，乙方投入所有固定装修、设施、设备归甲方所有，乙方不准未经甲方批准自行拆除；乙方拖欠场地租金及其他费用仍需交纳；如因乙方原因造成甲方或第三方造成损失的，应由乙方承担连带全部责任，并向甲方赔偿所有的损失……（4）租金、水电费及其他应交费用不按时缴交的，则按本合同约定缴交违约金。（5）乙方如中途放弃租赁，单方面解除合同的，该场地的租赁押金作违约金没收，交超余的租金不予退还，租场内的固定设施设备及装修不得拆除，无偿归甲方所有”。第八条：合同解除第3点：“3、本合同无论在任何情况下终止、解除或合同期满（不续租），乙方不得以任何理由拖延撤场时间，否则甲方有权自行安排撤场并对占用营业场地，按建筑面积每日每平方人民币100元收取场地占用费；甲方不承担损失赔偿责任。超过十五日，甲方有权自行处理乙方物品，以弥补甲方损失”。该合同补充协议规定“乙方承租甲方场地的编号名称为F5”、“2018年3月1日至2020年2月28日：每月租金：10.00元×4468.40㎡=44684.00元”。以上合同签订后，被告李兴峰依约于合同签订当日向原告支付了100000元押金，并按照合同的约定开始营业，支付了自2018年3月1日起至2019年2月28日的租金。但2019年3月份的租金截止至2019年4月6日仍然没有支付，违反了合同关于“先交租金，后使用场地”的约定，故原告于2019年4月6日向被告吴川市章鑫投资有限公司发出《违约终止合同告知书》，内容为：“根据贵司与我司在2017年11月25日签订的F5合同的第一条第五、六点的约定，以及2018年7月28日签订的F6合同第一条第六点的约定。综合以上两份合同的约定，你司已经多次严重违反合同规定，租金尚欠：壹拾捌万陆仟贰佰伍拾元整（￥186250元）；尚欠F6的信用押金：柒万元整（￥70000元）；经我司多次电话及书面催促，但你司至今还未缴交，因你司在经营期违约并要追补六个月租金：伍拾伍万捌仟柒佰伍拾元整（￥558750元）；综合共欠捌拾壹万伍仟元整（￥815000）……按照双方签订合同规定，你司已经严重违反合同规定，如果章鑫在2019年4月10日前不履行缴交租金义务，我司就按双方签订合同的规定执行，决定终止与章鑫公司签订的F5、F6的合同，并追讨所欠下的各项款，如因此所产生的一切责任由章鑫公司负责。”被告李兴峰在该告知书下的“接收通知人”一栏签字确认，接收时间为2019年4月8日。被告李兴峰接到终止合同告知书后，无任何意思表示，也未在催告期满前（即2019年4月10日前）补交逾期租金等费用，故产生本案纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告依法享有涉案土地的国有使用权，其与被告李兴峰签订《吴川市大富商业广场有限公司三楼场地使用合同》及其补充协议，系真实的意思表示，未违反法律法规的相关规定，依法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，在本案中，根据合同的约定，“先交租金，后使用租场”，被告李兴峰作为合同相对方，应严格按照合同约定按时每月支付租金。但2019年3月起被告李兴峰不再支付租金，原告于2019年4月6日发出《违约终止合同告知书》，要求于2019年4月10日前缴清尚欠费用，否则终止合同。被告李兴峰于2019年4月8日在该告知书上“接收通知人”一栏签字确认。但在收到该通知后，被告李兴峰没有做出任何回应，其不作为的行为违背了诚实守信原则，故依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，原告依据合同约定请求解除涉案合同，具有事实和法律依据，本院予以支持解除涉案合同的日期为催告期满之日，即2019年4月10日。虽然该告知书上的抬头是“章鑫投资有限公司”，且内容上也涉及“章鑫公司”的字眼，但合同主要涉及的是“F5合同”及“F6合同”的履行情况，与本案存在关联，且被告李兴峰是吴川市章鑫投资有限公司的法定代表人，其也在该告知书上“接收通知人”一栏签字确认，被告李兴峰辩称自己是吴川市章鑫投资有限公司的挂名法定代表人，主张案外人吴丽章才是实际的出资人，但被告李兴峰提供的证据不足以证实吴丽章是吴川市章鑫投资有限公司的实际股东，故本院对被告的辩称不予支持，两被告与吴丽章之间是否存在内部法律关系，可以另寻法律途径解决。综上，本院予以确认原告与被告李兴峰于2017年11月25日签订的《吴川市大富商业广场有限公司三楼场地使用合同》及于2018年1月1日签订的补充协议于2019年4月10日予以解除，两被告应腾退清商场归还给原告。关于被告吴川市章鑫投资有限公司与被告李兴峰的责任分担问题。涉案合同虽然是被告李兴峰与原告签订的，但原告是向被告章鑫公司发出终止合同告知书的，且李兴峰也主张涉案商场为被告章鑫公司租赁的，故本院认定章鑫公司是实际承租人。另，由于李兴峰是章鑫公司的法定代表人，其经营管理公司使用的是个人账户，故公司财产与个人财产出现混同，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，李兴峰应对公司债务承担连带责任。关于合同解除后，被告应否向原告支付三个月装修期租金的问题。涉案合同约定的租赁期为2017年12月1日至2024年2月28日止，共6年零三个月，即75个月。其中约定前三个月即2017年12月1日起至2018年2月28日为免租金的装修期。在本案中，被告仅支付了为期一年（从2018年3月1日起至2019年2月28日止）的租金，双方之间的合同仅仅履行了15个月便终止。根据合同的约定，只有合同双方本着诚实守信、互相协作、公平自愿的原则依法履行合同义务直至合同期限届满，乙方才享有为期三个月的免租金装修期。现在双方仅履行了15个月便终止合同，即仅履行了合同期限的五分之一，故被告只能享受三个月免租期的五分之一的优惠。被告在合同期限内每月应向原告支付44684元，故在涉案合同被解除后，实际承租人章鑫公司尚应向原告补交107241.6元租金【44684元×3个月×（1-1/5）】。关于原告请求被告暂交2019年3至4月租金89368元（后续租金计至合同解除并腾退清商场之日止）应否得到支持的问题。涉案合同于2019年4月10日被确认予以解除，根据被告李兴峰提交的代理词，其自认自2019年3月起便开始拖欠租金。即实际承租人章鑫公司尚应向原告支付自2019年3月1日至合同终止之日（2019年4月10日）的租金，即59564元（44684元+44684元×10/30天）。原告主张租金计至合同解除并腾退清商场之日止，在庭审中，针对被告李兴峰提供的第8组证据:《通知》一份，内容为通知三楼章鑫公司的租户重新与原告签订临时租赁合同。原告对此质证为“为了经营稳定和避免更大的经济损失，在被告原合同不变的基础上暂时接收承租户的租金”，可见涉案合同解除后，原告仍然收取到涉案出租场地租金，其请求被告在合同解除后继续按合同约定的租金标准支付至实际腾退清商场之日止无事实和法律依据，故本院不予支持。关于10万元押金应否退还给被告的问题。虽然根据涉案合同第七条的约定，被告李兴峰不按时缴交租金的，原告有权单方面解除合同，并不予退还该场地的租赁押金。但涉案合同其他条款已约定不按时缴交租金的违约金计算标准，该条款有约定可没收押金，明显加重了被告的责任。在庭审中，原被告双方均明确10万元押金的性质是保证金。押金实际上是担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同的债务的时候，债权人可以从押金中优先受偿。在本案中，被告不按时支付租金，无权收回该押金，原告可在被告不按时履行的债务中优先受偿。在本案中，实际承租人章鑫公司尚应向原告支付的租金为166805.6元（107241.6元+59564元），原告可在10万元押金中优先受偿，故被告章鑫公司尚需向原告支付66805.6元（166805.6元-100000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告吴川市大富商业广场有限公司与被告李兴峰于2017年11月25日签订的《吴川市大富商业广场有限公司三楼场地使用合同》及于2018年1月1日签订的《吴川市大富商业广场有限公司三楼使用合同补充协议》于2019年4月10日解除；二、限被告吴川市章鑫投资有限公司、被告李兴峰于本判决发生法律效力之日起十日内腾退清涉案合同项下商场给原告吴川市大富商业广场有限公司；三、限被告吴川市章鑫投资有限公司本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴川市大富商业广场有限公司支付租金66805.6元；四、被告李兴峰对本判决主文第三项负连带清偿责任；五、驳回原告吴川市大富商业广场有限公司的其他诉讼请求。本案件受理费6151.3元，由原告吴川市大富商业广场有限公司负担1470.3元，由被告吴川市章鑫投资有限公司、李兴峰共同负担4681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  彭 曦人民陪审员  柯康娇人民陪审员  蔡 仪二〇一九年十二月四日法官助理林越华书记员黄诗颖