福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初4273号 原告：中国工商银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区荔城南大道968号，统一社会信用代码：913503008553425833。 负责人：郑一鹏，行长。 委托诉讼代理人：谢雄、彭劲达，福建大雄律师事务所律师。 被告：张银，男,1976年4月3日出生,汉族,住福建省福清市。 被告：张陈芳，女，1977年1月30日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：莆田喜盈门商业广场有限公司，住所地：莆田市城厢区霞林街道荔园东路199号，统一社会信用代码：91350302589570523L。 法定代表人：魏锦标,总经理。 委托诉讼代理人：范少阳、林婷婷，福建普阳律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司莆田分行（以下简称：工商银行莆田分行）与被告张银、张陈芳、莆田喜盈门商业广场有限公司（以下简称：莆田喜盈门公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行莆田分行的委托诉讼代理人彭劲达、被告莆田喜盈门公司的委托诉讼代理人林婷婷到庭参加诉讼，被告张银、被告张陈芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行莆田分行向本院提起诉讼请求：1.判令张银、张陈芳立即向原告偿还借款本金163780.71元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2019年7月5日起按照《个人购房借款／担保合同》约定的标准计收，计至实际还清之日止，暂计至2019年8月4日为769.09元）。以上请求款项暂合计164549.8元。2.判令原告对张银提供的抵押物，即位于城厢区北侧（1＃1021）的房产拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。3.判令莆田喜盈门公司对本案全部债务承担连带偿还责任；4.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费、公告费）由三被告承担。事实和理由：2014年9月23日，张银、张陈芳、莆田喜盈门公司与原告签订《个人购房借款／担保合同》向原告申请借款270000元。张陈芳向原告出具《共同偿还贷款确认书》，自愿为该笔借款承担共同偿还责任。合同主要内容：1.合同第一、三条约定，张银向原告借款270000元，借款期限为10年；2.第四条约定，本案贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮15%,每年调整一次；3.合同第六条约定，张银还款方式为按月等额本息还款法；4.合同第十条约定，莆田喜盈门公司为本案提供阶段性担保：莆田喜盈门公司担保期限至本案的抵押房产办理正式抵押登记手续，且原告收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止，莆田喜盈门公司对原告收到本案房屋他项权证书之前张银的全部债务承担连带责任保证。5.合同第十四条约定，若张银连续三个月或累积六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同和原告与张银之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求张银立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6.合同第十八条约定，张银提供其名下位于城厢区北侧（1＃1021）房产向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用，并为抵押物办理了相应的预告抵押登记（房屋预告登记证号：莆房预荔城字第ＹＤＣ201402509）；7.合同第二十条约定，在张银获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人（原告）要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，并将房屋他项权利证书原件交由原告保管；8.合同第三十六条约定，张银、张陈芳确认本合同项下的送达地址（福建省仓山区福湾新城夏雨苑Ｂ区13号楼1205）确认无误，原告向约定的送达地址寄送相关文件，即视为已向张银、张陈芳履行了通知义务；9.同第十一条约定履行合同履行过程中所发生纠纷，向原告住所地有管辖权的法院提起诉讼；合同另对其他内容进行约定。上述合同签订后，张银于2014年10月17日为本案抵押房产办理商品房抵押预告登记，原告于2014年11月4日按照约定发放了270000元的贷款本金，但张银自2015年8月4日起便未按照合同约定支付本金利息，张陈芳亦未承担相应的共同偿还责任，均已构成违约。同时本案正式抵押手续尚未办理，莆田喜盈门公司应对本案全部债务承担连带保证责任。综上所述，各被告经原告催告后仍拒不还款的行为已严重损害原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 张银、张陈芳未作答辩。 莆田喜盈门公司辩称，一、本案的预告权登记依然具有优先权效力，应判令原告与张银限期办理办理正式抵押登记手续。本案诉争的房产已经于2015年10月8日办理了初始登记，按照贷款合同的约定，办理正式抵押登记手续之后，房产商不再承担连带保证责任。由于张银恶意阻却抵押优先权条件成就，造成莆田喜盈门公司阶段性保证责任不能及时终止，不应由房产商承担不利后果。二、莆田喜盈门公司对原告优先受偿后不足的债权承担连带偿还责任。根据《担保法》第二十八条和《物权法》第一百七十六条规定，债权人应当先就物的担保实现债权，债权人怠于行使担保物权的，在其放弃权利的范围内免除保证人的保证责任。原告依法对本案抵押房产享有优先受偿权，莆田喜盈门公司在工商银行莆田分行优先受偿后不足的债权承担连带偿还责任。三、暂计至2019年11月25日，莆田喜盈门公司代还的款项本息共计143634.66元，应在原告优先受偿之后的余款中优先追偿。1.《中华人民共和国担保法》第三十一条及其解释第四十二条规定，莆田喜盈门公司有权向张银追偿。2.本案贷款是用于购房支付，莆田喜盈门公司替张银代还贷款，产生结果是张银还欠莆田喜盈门公司购房款。按照《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、第十九条规定，莆田喜盈门公司代还款项的本息，应在原告优先受偿后的余款中优先追偿，以保护莆田喜盈门公司合法权益，也避免当事人讼累。四、原告计算的利息、罚息、复利等，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，利息、罚息复利等总额不应超过年利率24%，请求法院对该部分内容予以审查。 在本院审理过程中，工商银行莆田分行在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据： 一、《个人购房借款/担保合同》复印件一份，欲证明《个人购房借款/担保合同》中约定张银向原告申请借款270000元，莆田喜盈门公司为本案提供阶段性担保；莆田喜盈门公司担保期限至本案的抵押房产办理正式抵押登记手续，并对借款利率、逾期罚息、违约责任等其他内容进行约定。 二、共同偿还贷款确认书复印件一份，欲证明张陈芳自愿对张银向原告申请的个人购置商用房贷款270000元承担共同偿还责任。 三、房屋预告登记证明复印件一份，欲证明张银自愿为本案债务提供抵押担保，且本案抵押物办理了相应的抵押登记，应对本案债务承担相应的抵押担保责任。 四、《个人借款凭证》复印件一份，欲证明原告按照被告的申请将贷款本金270000元划入其指定的账户中；原告已按约定向张银提供270000元贷款。 五、交易流水二份，欲证明张银尚欠原告贷款余额154919.69元及相应利息。 六、被告基本信息一份，欲证明被告为本案适格的主体。 对工商银行莆田分行提供的证据，莆田喜盈门公司质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容还要补充一点，根据该合同约定，办理正式抵押登记是原告与张银的义务，因其怠于履行导致无法完成；对证据二由法院依法认定；对证据三无异议，仍有具有对抗第三人的公示力；对证据四的真实性、合法性、关联性无异议，但是请求法院予以审查利息、罚息、复利的总额不应超过年利率的24%；对证据五的真实性、合法性、关联性无异议，但是莆田喜盈门公司自2015年12月至2019年11月25日，莆田喜盈门公司共代张银还款143634.66元。对证据六无异议。 本院审查认为，因张银、张陈芳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利，莆田喜盈门公司对上述证据一、三、四、五、六的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据二与原件核对无异，真实性予以确认。 莆田喜盈门公司对其主张提供以下证据： 一、商品房初始登记证一份，欲证明涉案房产于2015年10月8日办理房屋初始登记，已经具备办理正式抵押登记手续的条件，莆田喜盈门公司对本案债务只在涉案房产不足偿还的情况下承担责任。 二、中国工商银行扣款凭证52张，欲证明原告扣划莆田喜盈门公司143634.66元用于偿还本案债务。 对莆田喜盈门公司提供的证据，工商银行莆田分行质证认为，对证据一真实性无异议，证明对象有异议，按照合同约定，喜盈门公司应当承担连带保证责任；对证据二的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院审查认为，因张银、张陈芳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利，工商银行莆田分行对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 2014年9月23日，张银作为借款人及抵押人、莆田喜盈门公司作为保证人与工商银行莆田分行作为贷款人签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：闽字莆田行2014年商12-037号），合同约定：张银向原告借款人民币270000元，借款期限为10年，用于购买坐落于城厢区房屋。贷款利率以贷款发放时使用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确认，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人偿还贷款本息的方式为按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款、贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定。本笔贷款的担保方式为抵押加保证。张银提供城厢区的房产向工商银行莆田分行提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。莆田喜盈门公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第Ａ项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2014年10月17日，工商银行莆田分行与张银为上述抵押房产办理预购商品房抵押权预告登记。 2014年9月9日，张陈芳向工商银行莆田分行出具《共同还款确认书》，内容为：借款人张银向中国工商银行股份有限公司莆田分行借款270000元，其与借款人系夫妻关系，此借款系其与借款人的共同债务，今后此债务及工行莆田分行实现有关债权的全部费用由其和借款人共同偿还。 2014年11月4日，工商银行莆田分行依约发放借款270000元。张银自2015年8月起未按合同约定偿还借款本息。工商银行莆田分行自2015年12月起从莆田喜盈门公司账户扣款用于偿还上述借款。工商银行莆田分行于2019年8月13日提起诉讼后，又从莆田喜盈门公司的账户扣款11933.11元（其中本金8861.02元，利息、罚息、复利3072.09元）。截至2019年11月25日，张银尚欠工行莆田分行借款本金154919.69元及其自2019年11月8日起计算的利息、罚息、复利。 综上所述，本院认为，被告张银、莆田喜盈门公司与工商银行莆田分行签订的《个人购房借款/担保合同》意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。工商银行莆田分行与张银在借款合同中约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，张银自2015年8月起未按合同约定偿还借款本息，已经构成违约，应按合同约定承担违约责任。工商银行莆田分行于起诉后从莆田喜盈门公司账户扣划的款项应从诉讼请求中扣除。故张银应向工商银行莆田分行偿还贷款本金154919.69元及自2019年11月8日起的利息、罚息及复利。本案房产办理预购商品房抵押权预告登记，并未办理抵押登记，故工商银行莆田分行主张对张银的抵押房产折价、拍卖、变卖所得享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。张陈芳向工商银行莆田分行出具《共同还款确认书》，自愿为张银向工商银行莆田分行申请的借款的债务承担共同偿还责任，故应与张银承担共同还款责任。因本案抵押房产未办理正式抵押登记手续，莆田喜盈门公司为张银向工商银行莆田分行的借款提供阶段性连带责任保证，故应当对上述债务承担连带偿还责任。张银、张陈芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张银、张陈芳应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司莆田分行借款本金154919.69元及该款自2019年11月8日起至还清之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利； 二、莆田喜盈门商业广场有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 三、驳回中国工商银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3690.9元，由中国工商银行股份有限公司莆田分行负担310.1元，张银、张陈芳、莆田喜盈门公司负担3380.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林 怡 人民陪审员  蔡丽媛 人民陪审员  林清廉 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  阮奕清 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。