云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2926民初1210号原告：杨佳娟，女，1984年1月15日生，汉族，云南省南涧县人，个体户，住南涧县。委托诉讼代理人：李亚丹,云南星震律师事务所执业律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：辛燕,云南星震律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：周国华，男，1962年11月30日生，汉族，云南省南涧县人，南涧县拘留所职工，住云南省南涧县。被告：施兆香（系周国华妻子），女，1963年11月28日生，彝族，云南省南涧县人，退休职工，住云南省南涧县。被告：周绍武（系周国华儿子），男，1988年5月10日生，彝族，云南省南涧县人，城镇居民，住云南省南涧县。被告：金鑫（系周国华儿媳），女，1988年2月6日生，汉族，云南省南涧县人，城镇居民，住云南省南涧县。原告杨佳娟诉被告周国华、施兆香、周绍武、金鑫买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法由审判员刘建国适用简易程序，于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李亚丹、辛燕、被告周国华到庭参加诉讼，被告施兆香、周绍武、金鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年6月12日签订的《国有土地转让合同》；2.判令被告周国华、施兆香、周绍武、金鑫立即退还原告土地款69万元；3.判令被告周国华、施兆香、周绍武、金鑫支付违约金14.8万元；4.判令被告周国华、施兆香、周绍武、金鑫承担本案的诉讼费用。事实理由:一、《协议书》及《国有土地转让合同书》系原被告双方真实意思表示，两份协议合法、真实、有效。1.《协议书》载明原告一次性支付租金10万元。该集体土地为被告周国华向南涧镇西山村委会四家村租赁，被告周国华对该集体土地享有管理使用权，在同意的情况下将该土地转租给原告管理使用。在庭审过程中被告认可该份协议的真实性，但认为原告存在“欺骗”行为，故《协议书》对被告不发生法律效力。被告该主张无任何事实及法律依据。2.原告与四被告签订的《国有土地转让合同书》系双方真实意思表示，且协议内容未违反法律法规的强制性、禁止性规定，故该份合同书合法、真实、有效。在庭审过程中，被告周国华陈述，该国有土地的原权利人为被告周绍武、金鑫，被告周国华、施兆香在征得原权属人周绍武、金鑫同意的情况下，与原告签订《国有土地转让合同书》，约定将该地块转让给原告，转让价款为人民币148万元，故该合同书的签订系四被告的真实意思表示，该合同合法、真实、有效。但因四被告的不诚信行为，将国有土地以人民币150万元转让给第三人并办理变更登记，至原告与四被告签署的《国有土地转让合同书》合同目的不能实现，已无法继续履行。根据《合同法》第8条及《民法通则》第85条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在原告支付土地款79万元（含《协议书》涉及集体土地租费10万元）后，被告并未按照合同约定交付国有土地并办理变更登记。根据《合同法)》94条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的法定解除条件。本案中，四被告一地多卖的行为导致《国有土地转让合同书》的合同目的不能实现，符合该项法定解除条件，被告当庭也同意解除，故原告诉请对成立生效的《国有土地转让合同书》予以解除，有事实及法律依据。二、原告按合同约定已支付集体土地租费10万元，国有土地转让款69万元。即2018年6月11日支付9万元(定金现金)、6月12日支付40万元(转账38万元，现金2万元)、6月13日支付21万元(转账)、6月14日支付9万元(现金)元付款。被告周国华在庭审中认可收到70万元，根据在案证据及交易习惯，被告对此辩称无法举证，应承担举证不能的不利后果。三、四被告应返还原告支付的国有土地转让款69万元，并承担违约责任。从本案《国有土地转让合同书》的条款内容来看，本案原告购买该宗土地是用于南涧县亨哈花魔芋专业种植合作社发展农业生产，但2018年9月1日，四被告已将该地块转让给第三人并办理了权属变更登记，四被告的行为已构成根本违约。被告的违约行为导致合同目的不能实现，已无法继续履行，故被告除退还原告已支付的国有土地转让款69万元，还应依据《国有土地转让合同书》约定承认违约责任。根据《合同法》第97条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《民法通则》第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，且《国有土地转让合同书》明确约定违约责任为标的额的50%。故，原告方主张退还土地价款69万元，并支付违约金14.8万元有事实及法律依据。四、原告方主张由四被告对69万元土地款返还、14.8万元违约金支付承担连带责任。1.本案《国有土地转让合同书》出让方为被告周绍武、金鑫。但该协议是在被告周国华、施兆香与儿子周绍武、儿媳金鑫协商一致后与原告签订。被告周国华当庭认可，被告周绍武、金鑫对该国有出让事宜知晓并同意，对《国有土地转让合同书》的签订及效力予以认可。但在实际履行过程中，原告方转账支付款项59万元是转入被告施兆香名下农业银行储蓄卡，现金20万元交付给被告周国华本人，四份《收条》亦由被告周国华、施兆香二人出具。但因被告周绍武、金鑫将该国有土地转让给第三人并办理变更登记，导致原被告签订的《国有土地转让合同书》无法履行。被告周绍武、金鑫作为该国有土地的原权利人，被告周国华、施兆香作为该地块出让中的实际签字、收款人员，对该合同履行不能负有同等责任，故原告主张由四被告对69万元土地款返还，14.8万元违约金支付承担连带责任。综上所述，本案事实清楚，证据确实充分，原告的诉讼请求有事实及法律依据，被告的辩解于法无据，恳请法庭依法查明案件事实，并判决支持原告的全部诉讼请求。被告周国华辩称，原被告签订的《协议书》及《国有土地转让合同书》，并非协商的内容，被告在签字时不知被原告更换合同内容，之后被告周国华之子提出才知道。《协议书》出租土地所涉及的是大约2800平方米的集体土地、300多棵茶花、6棵雪松等，价值180万元左右。土地出租费10万元是不可能的。《国有土地转让合同书》转让土地所涉及的是1333.5平方米的国有土地和相应附着物，转让价款为148万元。出租集体土地《协议书》和《国有土地转让合同书》两份合同是一同协商的，也是同时签订的，当时为了原告能够用国有土地抵押多贷到款，才把国有土地转让价款提高到148万元。原告支付的土地转让款，转账支付59万元属实，但现金支付是定金9万元的一次，后又支付了2万元的一次。2018年6月14日，被告周国华签了9万元的收条，但原告没有支付现金，之后也没有转入被告施兆香农行卡。原告共向被告支付土地转让款70万元，没有说明那10万元作为出租集体土地费。另外，因原告打印的合同和协商内容出入，被告周国华之子不愿，原告也没有支付9万元。被告认为合同是无效的，被告周国华才之子在2018年9-10月将1333.5平方米国有土地以150万左右转让给陈某，已经办理了变更登记。被告从未将土地交付原告，集体土地是原告强占的，原告还在继续侵害被告财产。被告周国华认为：一、双方签订的两份合同均属于无效合同，原告存在欺诈应当追究其刑事责任。因被告周国华系公安身份需要避嫌，向法院进行刑事报案；二、双方签订的两份合同无效，被告均不予赔偿。被告施兆香、周绍武、金鑫未向本院递交民事答辩状。原告就其诉讼请求向本院提供如下证据：第一组，原告身份证复印件1份1页，被告周国华、施兆香身份证复印件2份2页，用以证明原告的诉讼主体资格及被告周国华、施兆香的主体情况。第二组，《协议书》复印件1份，用以证明2018年6月12日，原被告签订《协议书》，约定二被告将位于214国道沿线大树山跟脚的荒地转租给原告，原告一次性支付租金10万元，该地块被告所享有的权利义务一并转让给原告。《国有土地转让合同书》1份，用以证明2018年6月12日，原被告签订《国有土地转让合同书》，合同载明：被告将坐落于南涧县南涧镇214国道沿线大树山跟脚的国有土地使用权及土地上的所有附属物转让给原告。转让面积1333.5平方米，转让价款为148万元。如一方违约，应向对方支付总标的50%的违约金。第三组，银行流水打印件3份，签订合同、支付现金照片打印件3份，收条4份，用以证明原告通过南涧县亨哈花魔芋种植专业合作社的农村信用合作社账户于2018年6月12-13日共向被告施兆香银行账户转账59万元；2018年6月11日，双方在原告公司签订土地转让协议及合同，原告于当日支付定金9万元；原告支付上述款项后，被告于2018年6月11日、6月12日、6月13日及6月14日向原告出具收条4份，载明被告共收到原告土地转让款79万元，其中转账59万元，现金支付20万元。第四组，星律函字第123号《律师函》原件2份，EMS国内标准快递寄件单原件2份，用于证明原告与2019年6月20日，7月12日两次委托云南星震律师事务所向被告送达《律师函》，要求被告于2019年7月29日前退还已支付的土地款69万元，被告至今未履行。第五组，当庭提交营业执照复印件1份，法定代表人身份证明书1份，原告结婚证复印件1份，用于证明原告杨佳娟与刘志福系夫妻关系，共同经营南涧县亨哈花魔芋种植专业合作社。银行打款单原件5份，用以证明原告通过南涧县亨哈花魔芋种植专业合作社的农村信用合作社账户于2018年6月12-13日共向被告施兆香银行账户转账59万元。经质证，被告周国华对原告第一、四、五组证据无异议。第二组证据中的《协议书》、《国有土地转让合同书》是原告通过欺骗得到的，属于无效证据。第三组证据中银行流水、交付定金9万元是属实的，转账59万属实，现金支付20万不属实，现金支付了11万元。被告周国华、施兆香、周绍武、金鑫未向本院提供证据。本院审查后认为：原告第一、四、五组证据，具备证据真实性、合法性和关联性，且被告周国华质证无异议，本院依法予以确认。原告第二组证据中《国有土地转让合同书》，具备证据真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。原告第二组证据中《协议书》，因原告对《协议书》涉及的内容不起诉，被告亦不反诉，本院对此依法不予审判，故对《协议书》的证据效力依法不作认证。原告第三组证据中银行流水打印件3份与第五组证据中银行打款单原件5份载明原告转入被告施兆香银行账户13笔59万元相印证，现金照片打印件3份与其他证据相印证，2018年6月11至13日的收条3份与其他证据相印证。因此，本院对上述证据依法予以确认，即确认被告收到原告转账支付59万元和现金11万元。2018年6月11至14日的收条1份载明收到原告现金9万元，被告周国华当庭否认，原告无其他相应证据予以证明。因此，本院对该证据依法不予确认。根据经审查确认的证据，本院确认如下法律事实:1998年8月18日,被告周国华与西山村委会四家村村民小组（原为西山办事处四家村社）签订《土地使用权出让合同书》，西山村委会四家村村民小组将位于214国道沿线大树山跟脚的荒地承租给被告周国华，租期为70年（1998年8月18日至2068年8月18日）。四至为东至生态源上路起，西至公安派出所基地下起，南至上路与城镇派出所交界，北至生态源2号界桩。2017年，该荒地的一部分转换为国有土地，其面积为1333.5平方米，登记被告周绍武为权利人，使用年限为2009年11月30日起至2049年11月30日止。被告方先后对两块不同性质的土地进行建设和种植花卉、经济林果木等。2018年6月12日，被告周绍武、金鑫（由被告周国华、施兆香办理）与原告签订《国有土地转让合同书》，将面积为1333.5平方米、权利人为被告周绍武的国有土地转让给原告。约定转让价款为148万元，签订协议当天支付79万元，双方办理完不动产变更登记手续当天付清剩余69万元，在合同签订后7天内办理完不动产变更登记手续，出让方必须保证转让的土地权属清楚，如果土地及附着物因第三人提出异议导致原告损失的，由被告全额赔偿，如一方违约应向对方支付总标的50%的违约金。原告按照约定于2018年6月11日支付定金9万元(现金)、6月12日支付土地预付款40万元(转账38万元，现金2万元)、6月13日支付土地款21万元(转账)，合计70万元（其中包含《协议书》涉及的租赁费10万元）。被告周国华、施兆香出具了收条，转账支付和现金支付均存入被告施兆香农行卡。2018年6用14日，被告周国华、施兆香出具9万元收条，但原告未将该款以现金或转账方式转入被告施兆香农行卡。之后，被告周绍武不与原告办理不动产变更登记手续，并于2018年9月10月将1333.5平方米国有土地以150万元左右价款转让给陈某，并办理了变更登记。至今未将该国有土地转交原告。2019年6月19日、7月12日，原告申请云南星震律师事务所向被告周国华、施兆香发出要求退款的《律师函》。2018年6月12日，被告周国华、施兆香还与原告签订《协议书》，约定将其承包的位于214国道沿线大树山跟脚的荒地出租给原告，并将相应的权利义务全部转移给原告，权利义务内容以《土地使用权出让合同书》为准，于签订协议书当天一次性支付租金10万元。出卖方必须保证承租方享有荒地使用权，对荒地及其附着物第三人提出异议导致买方损失，由出租方全额赔偿。如果一方违约，应向对方支付违约金10万元。该协议已履行完毕。现原告以被告根本性违反《国有土地转让合同书》约定，导致该合同不可能履行为由提起诉讼。本院认为：原被告签订的《国有土地转让合同书》不违反法律禁止性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，合同签订的主体为原告和权利共有人被告周绍武、金鑫。一、关于合同效力，被告周国华、施兆香与被告周绍武、金鑫系父母和公婆关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条之规定应属表见代理，即基于被告之间的关系，原告有理由相信被告周国华、施兆香具有代理权，其代理行为有效，法律后果依法应当由被告周绍武、金鑫承担。被告周国华主张合同存在欺骗、重大误解等应当确认无效或撤销。首先被告无相应证据支持。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，即使存在撤销的事由，但撤销权已被消灭，即依法应当确认该合同有效。二、关于是否存在违约、应否解除合同和被告应否承担违约责任问题。本案中，原告履行了支付价款60万元的义务，仅存在未按时支付9万元的义务。被告周绍武、金鑫不履行办理不动产变更登记手续，且还将该国有土地再次转让他人，并与他人办理了不动产变更登记，已导致原告合同目的不能实现，属根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，合同应当解除，合同解除后尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告对被告占用资金造成的损失不主张，其选择了支付违约金。但原被告双方均存在违约，故对原告支付违约金主张依法不予支持。三、关于被告应否承担连带责任问题，根据上述民事代理的规定，代理人的代理行为所产生的法律后果依法由被代理人承担。况且，本案中也没有承担连带责任的法定事由。另外，对代理的民事行为是否存在纠纷，属另外的法律关系。四、关于《协议书》涉及集体土地租用的相关问题，因原告对此不起诉，被告也不反诉,故《协议书》涉及内容不属本案审判范畴。综上，原告有事实和法律依据的主张，本院依法予以支持；反之，不予支持。被告有事实依据的答辩主张，依法予以采信；反之，不予采信。被告施兆香、周绍武、金鑫经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法应视为无正当理由拒不到庭，其不到庭参加诉讼，不影响本院对案件事实的审理认定，本院依法可作缺席审判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十二条第一款第（一）项、第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十五条、第五十八条、第六十条、第七十五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条、第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、解除原告杨佳娟与被告周绍武、金鑫于2018年6月12日签订的《国有土地转让合同书》。二、被告周绍武、金鑫于本判决生效后60日内返还原告杨佳娟国有土地转让款60万元。三、驳回原告杨佳娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6090元，由原告杨佳娟负担1190元（已交纳），被告周绍武、金鑫负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘建国二〇一九年十二月十八日书记员  奎瑾汐