四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初2440号 原告:成都戛纳湾商业经营管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段368号。 法定代表人：杨东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊珊珊，四川策耀律师事务所律师。 被告：徐军，男，1967年2月4日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：赵亮，四川蜀正律师事务所律师。 原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称戛纳湾公司）与被告徐军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戛纳湾公司的委托诉讼代理人陈婷婷，被告徐军及其委托诉讼代理人赵亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 戛纳湾公司向本院提出诉讼请求：1.确认戛纳湾公司与徐军签订的《租赁合同》已于2018年10月31日解除；2.判令徐军立即腾退案涉房屋，并将案涉房屋恢复至使用后的清洁状态交还戛纳湾公司；3.判令徐军立即支付拖欠费用1579548.09元（包括租金、物业费、垃圾清运费、费用均计算至2018年10月31日）及自2018年11月1日起至徐军实际返还房屋期间的占用费、物业费及垃圾清运费；4.判令徐军立即支付违约金975791.35元；5.判令徐军支付律师费228921元。事实和理由：2015年12月15日，徐军承租戛纳湾公司位于原成都市双流县“戛纳印像”Ｂ栋3301-3306号商铺，2017年5月18日，双方补签了租赁期限自2015年12月15日-2022年4月14日止的《租赁合同》。因徐军在租赁商铺期间多次拖欠戛纳湾公司租金及其他费用，双方于2018年8月9日就徐军欠费事宜签订了《协议书》，约定徐军在四年内按月清偿完毕已拖欠费用1649334.63元并按照合同约定每月正常结清新产生费用，否则，戛纳湾公司除有权收回商铺并要求徐军立即清偿所有欠款外，还有权按照合同追究徐军的违约责任；《协议书》签订后，徐军仍未依约履行义务，故戛纳湾公司于2018年10月30日向徐军发出了《解约函》，解除合同并要求徐军结清拖欠费用、返还商铺，徐军于2018年10月31日收到《解约函》，合同于当日解除。综上，徐军的行为已构成严重违约，戛纳湾公司除有权解除合同并要求徐军清偿全部拖欠费用外，还有权要求徐军按照合同约定承担合同总租金金额20%的违约金及戛纳湾公司已支付的律师费，同时，徐军应立即退场并将商铺交还戛纳湾公司。戛纳湾公司为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 徐军辩称，1.双方签订的租赁合同应当是无效合同，因针对案涉租赁房屋已由戛纳湾公司与案外人珺龙尊宴公司、棠华大酒店从2005年就签订了租赁合同，合同到期后双方仍一直在履行，故原租赁合同已转为不定期租赁合同，继续有效。在戛纳湾公司未通知棠华大酒店解除租赁合同的情况下，又与徐军个人签订租赁合同，依法应认定合同无效；2.如法院认定合同有效，则戛纳湾公司主张的违约金过高，律师费也不符合法律规定。 本院经审理后认定事实如下：2006年11月24日，戛纳湾公司（甲方）与案外人成都棠华大酒店有限公司（乙方）签订《租赁合同》，与本案争议事实有关的内容为：甲方将位于成都市双流县“戛纳印像”Ｂ栋3301-3306号商铺出租给乙方使用，租赁期限从2006年12月1日起至2014年11月30日止。 2017年5月18日，戛纳湾公司（甲方）、案外人成都珺龙尊宴餐饮娱乐有限公司（乙方）、案外人成都棠华大酒店有限公司（丙方）、徐军（丁方）签订《还款协议书》，与本案争议事实有关的内容为：鉴于3.丙方于2006年与甲方签订了位于成都市双流县“戛纳印像”Ｂ栋3301-3306号商铺的《租赁合同》（以下简称合同三），用于经营棠华大酒店（现为蝴蝶泉会所），合同三于2015年12月14日到期，但丙方未撤场且未交还甲方商铺，截至本协议签署日，丙方仍在前述租赁商铺经营；现各方就上述合同及欠款事宜协商一致，达成如下约定：一、甲丙丁三方同意，甲方与丁方将就合同三租赁的商铺另行签订《租赁合同》（以下简称新合同），新合同起租日期为2015年12月15日。合同三租赁商铺2015年12月15日至2017年4月14日期间租金850048元及商业管理费106256元由丁方按照本协议书第三条支付（不论新合同是否签订）。若新合同未能签订，视为合同三延长租期（不定期租赁）。三、丁方就新合同的欠款956304元，由丁方在四年内（即2017年6月1日至2021年5月31日）向甲方清偿完毕，即丁方每月向甲方清偿19923元，若丁方在任何月份未按时足额向甲方清偿的，则甲方有权要求丁方立即清偿全部欠款，且甲方还有权终止新合同，同时，甲方保留按新合同追究丁方违约责任的权利。 2017年5月18日当天，徐军签署了戛纳湾公司（甲方、出租人）与徐军（乙方、承租人）的《租赁合同》。合同约定，甲方将位于成都市天府新区华阳“戛纳印像”B栋3301-3306号商铺出租给乙方经营，乙方租赁专用于经营KTV,店名为棠华。租赁期限为6年4个月，从2015年12月15日至2022年4月14日。起始租金按租赁面积1328.20平方米计收，40元/平方米/月，2015年12月15日-2017年4月14日的租金单价为40元，月租金为53,128元；2017年4月15日-2017年12月14日的租金单价为45元，月租金为59,769元；2017年12月15日-2018年12月14日的租金单价为47.25元，月租金为62,757.45元；2018年12月15日-2019年12月14日的租金单价为49.61元，月租金为65,892元；2019年12月15日-2020年12月14日的租金单价为52.09元，月租金为69,185.94元；2020年12月15日-2021年12月14日的租金单价为54.69元，月租金为72,639.26元；2021年12月15日-2022年4月14日的租金单价为57.42元，月租金为76,265.24元；关于租金的支付约定为，其中2015年12月15日-2017年4月14日期间租金共计850,048元，按照《还款协议书》进行按期还款。自2017年4月15日起，租金乙方应按月度为一时段支付一次租金，每一时段的租金应在上一时段届满前十五日一次性足额支付。关于物业管理费、电费、税费、垃圾清运费约定为，自甲方交付该房屋时起，物业管理费、电费、税费、垃圾清运费等相关费用由乙方自行承担并向项目物业公司缴纳。租赁期间乙方应缴水费、电费金额以甲方每次出具的缴费通知单所载金额为准，乙方同意按该等金额按时足额缴纳且不持异议。关于合同的解除约定为：在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方除有权按本合同总租金额的百分之二十收取乙方的违约金外，还有权以书面通知的方式立即单方解除本合同并收回租赁房屋：（1）乙方未按时足额缴纳租金等费用，逾期十五日（含）以上仍未缴纳的；…甲方依据法律法规规定或者合同约定行使合同解除权的，乙方收到解除合同通知后对解除合同有异议的，应当在收到解除合同通知后的五天内依法以诉讼方式行使其法定的异议权利，否则，视为其对解除合同无异议。关于租赁物业的返还约定为：本合同不论基于何种原因（包括但不限于租赁期限届满或合同提前解除）终止的，乙方应自合同终止之日起十五日内完成退场及相关手续。交还租赁房屋的标准：以甲方书面通知为准：甲方有权要求乙方将租赁房屋保持现状或恢复至清水状态（全部或部分），费用由乙方承担。乙方未按期退场或未按期办理完毕退场相关手续的，将视为乙方放弃处置该租赁房屋内的全部自有资产（包含装修、附属设施/设备）所有权，甲方有权自行处置、变卖，所得收入直接归甲方所有，且甲方无需向乙方作出任何赔偿或补偿。乙方逾期交还租赁房屋或交还的租赁房屋不符合本合同其他约定的，除应当依照合同终止时的租金标准据实交付房屋占用费、物业服务费、水电等各项费用外，每日还应按照合同终止所在年度日租金的二倍向甲方支付违约金。同时，甲方（含项目物业公司）有权采取停水、停电及限制出入等强制措施，直至乙方交还租赁房屋或甲方依照本合同约定收回租赁房屋。关于违约责任约定为：1.本合同有效期内，若乙方未按时足额缴纳租金等费用，则每逾期一天应承担应缴金额万分之五的违约金，同时，甲方及项目物业公司有权对该房屋暂停全部或部分水电气等供应或物业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。4.除本合同约定外，若乙方违反本合同所约定的有关义务或责任，违约期间每持续一天应按本合同总租金额的万分之五支付甲方违约金，违约超过三十天的，甲方除有权按本合同总租金额的百分之二十收取乙方的违约金外，还有权单方书面通知解除本合同。5.凡系乙方违约导致本合同解除的，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，乙方不持异议，且乙方还应按本合同约定向甲方支付违约金；如仍不足弥补甲方损失的，甲方还有权就该等未弥补的损失向乙方进行追偿，甲方因向乙方追偿损失而产生的全部费用由乙方承担。除本合同另有约定外，任何一方违约导致守约方通过诉讼方式主张权利的，守约方因此而发生的律师费由违约方承担（律师费按标的额百分之八计算）。合同附件十二为《还款协议书》。戛纳湾公司于2017年6月5日签章。 2017年5月18日当天，徐军还签署了戛纳湾公司（甲方）与徐军（乙方）的《物业服务协议》，合同期限为6年4个月，自2015年12月15日起至2022年4月14日止。关于物业管理服务费用约定为：乙方按时向甲方支付物业服务费，计费面积按照乙方同期租赁房屋面积，物业服务费单价为5元/平方米/月，即6641元/月；关于生活垃圾处理费约定为398.46元/月；物业服务费用按季度预付的方式交纳，乙方应在每季度首月五日前交纳该季度费用。交铺日与退租日所在月不足一月时，物业服务费按当月实际天数计算。乙方逾期交纳物业服务费及生活垃圾处理费等费用的，违约金的支付约定如下：每日按照应付未付费用金额万分之五支付违约金，直至乙方付清欠费之日止；若乙方逾期超过三十天的，甲方还有权解除本协议。物业服务费中不包含乙方所承担的租赁房屋内使用的水、电、燃气费用。戛纳湾公司于2017年6月5日签章。 2018年8月9日，戛纳湾公司（甲方）与徐军（乙方）签订《协议书》，内容为：鉴于1.棠华大酒店于2006年与甲方签订了位于成都市双流县“戛纳印像”Ｂ栋3301-3306号商铺的《租赁合同》（以下简称合同一），用于经营棠华大酒店。2.因合同一于2015年12月14日到期后，棠华大酒店未撤场且未交还甲方商铺，由乙方继续占有经营棠华ＫＴＶ。2017年5月18日，甲乙双方就该商铺补签了租赁期限自2015年12月15日-2022年4月14日止的《租赁合同》（以下简称合同二）。3.截止本协议签订之日起，合同二中乙方已欠费共计1649334.63元，具体欠费明细如下：租金1528358.25元、商业管理费48057.87元、垃圾清运费13149.51元、履约保证金53128元、物业保证金6641元，现甲乙双方就合同二及欠费事宜协商一致，达成如下协议：一、就上述欠款共计1649334.63元，由乙方在4年内（即2018年7月31日至2022年7月30日）向甲方清偿完毕，即乙方每月向甲方清偿34361.14元，若乙方在任何月份未按时足额向甲方清偿的，则甲方有权要求乙方立即清偿全部欠款，且甲方还有权终止合同，同时，甲方保留按合同二追究乙方违约责任的权利。二、乙方承诺自本协议签署之日起至在合同二约定的租赁期限届满期间内，按照合同二约定，正常结清包括但不限于租金、物业服务费、商业管理费、水电费、垃圾清运费等所有费用，不再形成新的欠费，否则甲方有权要求乙方立即清偿全部欠款。 2018年10月24日，戛纳湾公司向徐军出具《解约函》，内容为：鉴于徐军在《协议书》签订后未按照约定每月按时清偿34,361.14元，亦未按照合同约定每月正常结清新产生费用，戛纳湾公司正式通知徐军解除《租赁合同》，徐军应在收到本函件之日起15日内将商铺内可移动物品搬离，交还商铺并向戛纳湾公司交清《协议书》明确的剩余拖欠费用1,539,334.63元及自《协议书》签订后至徐军实际返还商铺之日止新产生的费用（自2018年9月15日起暂计算至2018年10月31日期间的租金96,228.09元、物业管理费10,182.88元、垃圾清运费611元），并按照合同约定支付相应违约金。《解约函》于2018年10月30日交付邮寄，2018年10月31日查邮显示投递并签收，签收人为他人收门卫。 2019年3月15日，戛纳湾公司向徐军出具《撤场告知函》，内容为：双方签订的《租赁合同》已于2018年10月31日解除，但徐军一直未撤场搬离，故1.请徐军于收到本函5日内将商铺内的物品清空搬离，并将商铺以使用过后的清洁状态返还给戛纳湾公司，如逾期未清空搬离并返还商铺的，将由戛纳湾公司按照合同约定进行处置。2.徐军于收到本函之日起5个工作日内，向戛纳湾公司支付1.截止本函发出之日，《解约函》所述欠款中尚未支付的款项共计1,579,548.09元（其中租金、物业费、垃圾清运费均计算至合同解除之日）；2.解除合同违约金975,791.35元；3.自2018年11月1日起至实际返还商铺期间的占有费、物业费及垃圾清运费（暂计算至2019年3月15日为262,414.21元）；4.逾期交还商铺违约金（暂计算至2019年3月15日为522,743.2元）；上述款项暂合计3,340,496.85元。该《撤场告知函》于2019年3月16日交寄，2019年3月17日查邮显示投递并签收，签收人为他人收。 2019年4月11日，戛纳湾公司与四川策耀律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师代理费为228,921元，戛纳湾公司于2019年5月26日支付完毕。 另查明,截止2018年10月31日,徐军拖欠戛纳湾公司的租金金额为1,574,355.3元，物业管理费58,639.26元、垃圾清运费13,362.04元,以上金额合计1,646,536.6元,戛纳湾公司自愿按诉状中列明的金额主张。 诉讼过程中，徐军提交《申请书》，请求对《还款协议书》中案外人成都珺龙尊宴餐饮娱乐有限公司的印章真实性进行司法鉴定。 认定上述事实的证据有：原告、被告双方的身份及工商登记信息、《租赁合同》、《还款协议书》、《物业服务协议》、《协议书》、《解约函》、《撤场告知函》及相关快递信息、《委托代理合同》及发票、庭审笔录以及原、被告双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生发展的过程，故本院予以采信。对当事人提交的其他证据，因不符合证据的形式要件或与本案审理缺乏关联性，本院不予采信。对徐军提交的鉴定申请，本院认为与本案审理缺乏关联性，不予准许。 本院认为，戛纳湾公司与徐军签订的系列《租赁合同》及《还款协议书》、《协议书》等均系各方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，各方均应依约履行各自的合同义务。本案中，徐军未按合同约定按期支付租金，且在戛纳湾公司进行催告后，仍未履行，致使双方签订的合同目的不能实现，其应承担相应的违约责任。依据2018年8月9日签订的《协议书》关于“一、就上述欠款共计1,649,334.63元，由乙方（徐军）在4年内（即2018年7月31日至2022年7月30日）向甲方（戛纳湾公司）清偿完毕，即乙方每月向甲方清偿34,361.14元，若乙方在任何月份未按时足额向甲方清偿的，则甲方有权要求乙方立即清偿全部欠款，且甲方还有权终止合同，同时，甲方保留按合同二追究乙方违约责任的权利。二、乙方承诺自本协议签署之日起至在合同二约定的租赁期限届满期间内，按照合同二约定，正常结清包括但不限于租金、物业服务费、商业管理费、水电费、垃圾清运费等所有费用，不再形成新的欠费，否则甲方有权要求乙方立即清偿全部欠款。”之约定，戛纳湾公司行使合同解除权的条件已经成就，且戛纳湾公司已经按照合同约定通过邮寄方式送达了《解约函》，应发生合同解除的法律效果，故本院对戛纳湾公司与徐军签订的《租赁合同》已于2018年10月31日解除的事实予以确认。对于合同解除前徐军拖欠的租金、物业费、垃圾清运费，徐军应当继续履行支付义务，因合同解除后，徐军未按照合同约定的期限腾退房屋，应当支付相应的房屋使用费，戛纳湾公司主张按合同约定的日租金标准计算不违反法律规定，本院予以支持。戛纳湾公司主张的自2018年11月1日起至徐军实际返还房屋期间的物业费及垃圾清运费，系徐军实际占用房屋期间必然产生的费用，戛纳湾公司主张按合同约定的物业费、垃圾清运费标准按日计算不违反法律规定，本院予以支持。关于徐军抗辩称徐军与戛纳湾公司签订的《租赁合同》为无效协议，本院认为，根据庭审查明的事实，2017年5月18日由戛纳湾公司（甲方）、棠华大酒店（丙方）、徐军（丁方）签订的《还款协议书》中约定，甲丙丁三方同意，甲方与丁方将就案涉租赁商铺另行签订《租赁合同》，且戛纳湾公司与徐军已于同一天完成了《租赁合同》的签署，故戛纳湾公司与案外人棠华大酒店签订的《租赁合同》因戛纳湾公司与徐军就同一租赁房屋而重新签订的《租赁合同》已经终止，戛纳湾公司、案外人棠华大酒店及徐军在签署针对案涉租赁房屋的系列合同及协议时均系各方真实意思表示，不存在违反法律法规强制性规定的无效情形，故对徐军的前述抗辩，本院不予支持。 因徐军逾期支付租金的违约事实客观存在，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因此，违约金应以实际损失为基础予以衡量，而戛纳湾公司未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为200,000元为宜。故对戛纳湾公司主张的违约金的合理部分，本院予以支持，超出部分不予支持。 关于律师费的承担，因双方对于因一方违约导致诉讼的，守约方支付的律师费由违约方承担有明确约定，且律师费已实际发生，故戛纳湾公司要求徐军承担律师费于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司与被告徐军签订的《租赁合同》于2018年10月31日解除； 二、被告徐军于本判决生效后十五日内腾退位于成都市天府新区“戛纳印像”Ｂ栋3301-3306号租赁房屋； 三、被告徐军于本判决生效后三十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付截止2018年10月31日的房屋租金、物业管理费、垃圾清运费共计1,579,548.09元； 四、被告徐军于本判决生效后三十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付2018年11月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费、物业管理费、垃圾清运费（计算方式为依照合同约定的租金金额、物业管理费金额、垃圾清运费金额自2018年11月1日起至实际腾退房屋之日止按日计算）； 五、被告徐军于本判决生效后三十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付违约金200,000元； 六、被告徐军于本判决生效后三十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付律师费228,921元； 七、驳回原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27,314元，由被告徐军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘晓云 二〇一九年十二月十日 书记员  王蒂芬