陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0423民初4400号原告：李某某，男，汉族。委托诉讼代理人：顾某某，陕西仁达律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代某某，系该公司法务副经理。委托诉讼代理人：潘某某，系该公司法务专员。第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。负责人：谈某某。委托诉讼代理人：荆某某，系该支行员工。原告李某某诉被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人顾某某，被告的委托诉讼代理人代某某、潘某某，第三人的委托诉讼代理人荆某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间订立的《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告返还购房款419626元；3、判决被告向原告支付违约金136840.04元（暂计至2019年10月22日，之后按具体的计算方式计算至被告实际支付之日为止）；4、本案诉讼费、保全费、担保费等一切诉讼相关费用均由被告承担。审理中，原告明确违约金具体计算方式为：自约定交房日期起暂计算至2019年10月22日的违约金为66091.1元，自约定办证日期起暂计算至2019年10月22日的违约金为70748.94元。原告提出的事实与理由：原、被告订立了《商品房买卖合同》，原告依约向被告全额支付了购房款，被告却迟迟不能按照约定交付房屋，原告多次前往被告处主张权利，被告均置之不理。被告不能按时交房已经构成根本违约，原告有权解除合同，同时要求被告承担违约责任。为维护自身权益，原告遂诉至法院。被告华阳公司辩称：不同意解除合同。原、被告签订补充协议，前提是双方不解除商品房买卖合同，故对原告的诉请均不予认可；假使解除合同，原告诉请的违约金无任何依据，且被告依照补充协议的约定支付了大部分违约金，数额也不应是原告主张的数额。原告主张的诉讼相关费用，在与被告签订的协议中无相关约定。第三人长安银行向本院提出诉讼请求：1、解除按揭贷款合同；2、由李某某及陕西华阳天地实业股份有限公司根据法律规定，依法返还我行所发放的贷款并承担我行自发放贷款之日起的资金占用利息损失。事实与理由：原告于2015年10月在第三人处办理贷款，贷款总额200000元，合同约定贷款期限为2015年10月28日至2025年10月28日。截至2019年11月21日，原告已还款本金67396.52元，利息36924.98元，还款期间无违约记录。截至2019年12月13日剩余本金132603.48元，剩余利息以还款日当天结息金额为准。在商品房买卖合同解除之前，根据个人还款合同约定，原告应继续履行还款义务，被告应继续承担保证责任。原告李某某辩称：对第三人长安银行所说的贷款金额及还款情况认可。同意解除个人借款合同。由于被告原因导致买卖合同解除，个人借款合同所产生的利息应由被告方承担，剩余部分原告方不承担。被告华阳公司辩称：还款金额以银行出具的贷款金额为准，个人借款合同的主体为本案原告及第三人，根据合同相对性，应由原告向第三人支付，不应由被告支付，且原告的还款情形属于提前还款，并不属于无力偿还。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《西咸新区商品房买卖合同》两份、《补充协议》两份、《个人购房借款合同》两份，被告提交的银行转款明细，第三人提交的个人还款明细表及贷款情况证明本院予以确认。对有争议的证据，即被告提交的支付违约金明细表，与被告提交的银行转款明细相互印证，且原告对收取违约金的事实予以认可，故对该证据本院予以采信。以上证据在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原、被告双方签订了两份《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号分别为：05-2014-00010、05-2014-00011）（以下简称商品房买卖合同），约定被告将其所开发的乐华国际商业街（一期）1栋3单元4层43061号、43062号商品房出卖给原告，两套房屋总价款合计为419626元，交房日期均为2015年6月30日前。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金。关于商品房交付使用后逾期办理权属转移登记的违约责任，双方约定：如因被告的责任，致使原告未能在商品房交付之日起500工作日内取得房屋所有权证书，原告要求退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息；原告不退房的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告向被告支付了219626元房款。2015年10月28日，原告就剩余应付房款200000元与被告及第三人签订了两份《个人购房借款合同》（合同编号分别为：长咸泾2015G商按字第342a号、342b号）（以下简称贷款合同），第三人为贷款人，被告为连带责任保证人。两份贷款合同均约定：贷款金额100000元，贷款期限自2015年10月28日至2025年10月28日止，贷款以等额本息还款方式偿还。2015年10月30日，长安银行将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告银行账户。截至2019年11月21日，原告已向第三人偿还本息合计104321.5元，其中本金67396.52元，利息36924.98元；截至2019年12月13日剩余未偿还贷款本金132603.48元。2018年3月16日，原、被告签订两份《补充协议》（以下简称补充协议），双方就两份商品房买卖合同在继续履行中交房及房屋所有权证书办理事宜的违约责任均进行了变更约定：被告自应报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日起）至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按照原告已付房款的万分之二向原告支付违约金。被告至今未向原告交付涉案商品房，迄今共向原告支付违约金61265.4元。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、违约金如何计算；3、是否应解除原、被告及第三人之间的贷款合同；4、如解除贷款合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除原、被告之间的商品房买卖合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的两份商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持。（二）关于违约金如何计算问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已收取原告向其支付的房款219626元，应向原告悉数返还。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约责任主张被告向其支付违约金，根据双方的合同约定，该项主张的前提条件系当事人双方自愿继续履行合同，而涉案合同中也明确约定了逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金，故原告在被告逾期交房时要求退房的前提条件下所提出的该项违约金主张不符合当事人双方的合同约定，本院不予支持。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认定被告按照原告全部已付购房款的1%承担违约金2196.26元，同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自逾期交房之日（即2015年7月1日）起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告按照原告已付房款的日万分之二已向原告支付的违约金61265.4元应在本院认定被告所承担的违约责任中予以扣除。审理中，原告表示同意从本案应付违约金内扣除被告已付违约金，本院予以支持。（三）关于是否应解除原、被告及第三人之间的贷款合同。因涉案商品房买卖合同确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，且原告同意解除涉案两份贷款合同，故对第三人提出解除贷款合同的诉讼请求本院予以支持。（四）关于解除贷款合同后当事人之间的权利义务如何确定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故被告所收取的购房贷款200000元应向第三人返还。本案贷款合同的解除，第三人主观上并无过错、客观上亦无违约行为，且确有损失，该损失应为所贷资金被占用期间的利息损失，本院认定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自贷款发放之日（即2015年10月30日）起计算第三人的利息损失（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少不必要的重复、繁琐，减少当事人的诉累，本院认定由被告直接承担第三人的上述损失并向原告返还其已向第三人支付的贷款本息104321.5元，该104321.5元应在被告返还第三人购房贷款并支付利息损失时予以扣除。原告诉请被告承担保全申请费，该费用系原告行使权利所产生的合理必要费用，本院予以支持，但具体数额应按当事人责任比例分担。审理中，原告诉称保全担保费未实际产生，不再主张，本院予以准许。综上所述，原告主张解除商品房买卖合同，由被告返还购房款并支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，具体数额以本院所认定的为准。第三人主张解除贷款合同，并由原、被告返还贷款并承担利息损失的诉讼请求，本院部分予以支持，具体数额以及责任主体以本院所确定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2014年1月24日签订的两份《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号分别为：05-2014-00010、05-2014-00011）。二、解除原告李某某、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与长安银行股份有限公司泾阳县支行于2015年10月28日签订的两份《个人购房借款合同》（合同编号分别为：长咸泾2015G商按字第342a号、342b号）。三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后三十日内向原告李某某返还购房款219626元、贷款本息104321.5元、支付违约金2196.26元并承担资金占用期间的利息（利息以应返还购房款219626元为基数，自2015年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）（履行时，扣除被告陕西华阳天地实业股份有限公司已向原告李某某支付的违约金61265.4元）。四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后三十日内向第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行返还购房贷款200000元并承担资金占用期间的利息（利息以200000元为基数，自2015年10月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）（履行时，扣除原告李某某已向第三人支付的贷款本息104321.5元）五、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9364元（原告李某某已预交），由原告李某某负担1031元，被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担8333元。保全申请费3302元（原告李某某已预交），由原告李某某负担364元，被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担2938元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 左 锋人民陪审员 陈 静人民陪审员 刘保平二〇一九年十二月十九日书 记 员 王 婧1