湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2756号上诉人（原审被告）：张立新，男，汉族，1959年10月27日出生，住湖南省辰溪县。委托代理人（特别授权）：米艳艳，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312201011463674。被上诉人（原审原告）：王运爱，男，汉族，1969年6月14日出生，住湖南省辰溪县。原审被告：艾英，女，汉族，1973年3月8日出生，住湖南省辰溪县。上诉人张立新与被上诉人王运爱、原审被告艾英确认合同效力纠纷一案。不服湖南省怀化市辰溪县人民法院（2019）湘1223民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人张立新的上诉请求：1、请求撤销一审法院（2019）湘1223民初870号民事判决；2、依法改判，驳回原审原告的诉讼请求；3、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误；2、本案争议的合同为有效合同。综上，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。王运爱答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，请求维持原判。王运爱向一审法院提出诉讼请求：1、确认二被告于2018年10月8日签订的《不动产转移合同》无效；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定的事实：原告王运爱与被告艾英系夫妻关系，双方于1993年1月8日登记结婚。被告艾英于2018年7月31日取得辰阳镇广恩寺街龙腾雅苑10栋208号房屋的不动产房地产权证（购买所得），不动产权证书号为湘（2018）辰不动产权第××号，权利人为被告艾英，共有情况为房屋单独所有。2018年8月13日，被告艾英向张景彦借款187500元，双方约定2019年2月13日还清，借款利率为月息3分，被告艾英于当天向张景彦出具了一张金额为187500元的借条，借条载明：今借到张景彦银行转账82500元，现金105000元，共计187500元。同日，被告艾英作为甲方与张景彦作为乙方签订了《抵押协议》，协议约定，甲方以坐落在辰溪县房屋（不动产登记号0002319，面积103.14㎡）提供抵押担保。双方于当日办理了房屋抵押登记手续（抵押登记号为湘（2018）辰不动产证明第0002196号），抵押不动产为坐落在辰溪县房屋，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为187500元，债务履行期限为2018年8月13日至2019年2月13日。次日，张景彦向被告艾英转账82500元。2018年10月8日，被告艾英作为甲方与张景彦之父张立新（即本案共同被告）作为乙方签订了《不动产转移合同》，合同约定甲方将坐落在辰溪县辰阳镇广恩寺街龙腾雅苑10栋208号房屋转让给乙方，不动产成交价为238000元，未约定付款方式和交易期限。张景彦于当天解除了案涉房屋的抵押登记，被告艾英亦于当天将案涉房屋过户登记至被告张立新名下，不动产权证书号为湘（2018）辰不动产权第××号。同年10月10日，被告艾英再次向张景彦借款40000元，约定月息三分，按月支付。当天又与被告张立新签订一份《房屋租赁合同》，约定被告张立新将案涉房屋出租给被告艾英居住使用，租赁期间为2018年10月10日起至2019年2月10日止，月租金2000元，按月支付。租赁合同签订后，被告艾英通过微信转账于2018年11月11日、12月10日、2019年1月10日、11日、2019年2月22日支付张景彦款项共计9900元。后原告王运爱自浙江务工回家发现房屋已出卖给被告张立新，认为被告艾英未经其同意擅自处分了登记在其名下的夫妻共同财产，严重损害了原告平等处理夫妻共同财产的权益，请求依法确认二被告2018年10月8日签订的《不动产转移合同》无效。一审法院认为：本案系确认合同效力纠纷。双方争议的焦点为被告艾英与被告张立新2018年10月8日签订的《不动产转移合同》是否合法有效。本案案涉房屋系原告王运爱与被告艾英在婚姻关系存续期间所购买，系双方的夫妻共同财产。被告艾英在未征得原告同意的情况下擅自出卖房屋的行为属于无权处分，事后原告对被告艾英出卖房屋的行为亦没有予以追认，故被告张立新取得该房屋除非是善意取得，否则被告艾英与被告张立新2018年10月8日签订的《不动产转移合同》为无效合同。而根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件，即：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本案案情，首先，案涉房屋登记在被告艾英个人名下，被告张立新在签订《不动产转移合同》时有理由相信该房屋为被告艾英单独所有，且无义务对该房屋是否为被告艾英与他人的共同财产进行审查，故被告张立新受让该房屋时对该房屋的共有人情况是不知情的。其次，被告张立新与被告艾英签订《不动产转移合同》后，于2018年10月8日办理了房屋过户登记手续，已登记在被告张立新名下。第三，被告艾英、张立新虽然签订了《不动产转移合同》，并已依照法律规定办理了登记手续，但被告张立新是否已向被告艾英支付了合理的购房对价，双方持相反意见。被告张立新辩称其已将其子张景彦出借给被告艾英的借款227500元转为支付给被告艾英的购房款，已履行了支付购房款的义务。被告艾英辩称被告张立新没有向其支付购房款，其所欠张景彦的借款没有转为张立新的购房款。结合本案案情，被告张立新虽然提交了被告艾英出具给张景彦的两张借条拟证明被告艾英尚欠其子张景彦借款共计227500元，张景彦亦当庭证实该借款已转为购房款的事实，但被告张立新未能提交借款转为购房款的相关协议，而该借条原件仍然由张景彦持有，被告艾英出具给张景彦的另一张金额为40000元的借条是在案涉房屋登记到被告张立新名下后所借，并约定月息3分，并非是向被告艾英支付的购房款，且借款金额与购房款金额亦不相当，明显不符合常理。故张景彦出借给被告艾英的227500元借款不能认定为被告张立新支付给被告艾英的购房款。被告张立新提出已向被告艾英支付了合理的购房款的抗辩意见因无证据证明，本院不予支持。故被告张立新向被告艾英购买房屋时对该房屋的共有人虽然是不知情的，并办理了过户登记手续，但因未向被告艾英支付合理的购房价款，不符合善意取得的法定条件，双方签订的《不动产转移合同》为无效合同。原告王运爱要求确认被告艾英与被告张立新2018年10月8日签订的《不动产转移合同》无效，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：被告艾英与被告张立新2018年10月8日签订的《不动产转移合同》无效。本案案件受理费80元，由被告张立新负担。二审查明的其他事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：本案系确认合同效力纠纷。本案争议的焦点系上诉人张立新与原审被告艾英于2018年10月8日签订的《不动产转移合同》是否合法有效。现评析如下：首先，本案案涉房屋系被上诉人王运爱与原审被告艾英在婚姻关系存续期间所购买，系双方的夫妻共同财产。艾英在未征得王运爱同意的情况下擅自出卖房屋的行为属于无权处分，事后王运爱对艾英出卖房屋的行为亦没有予以追认，因此，艾英与张立新于2018年10月8日签订的《不动产转移合同》为无效合同。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件，即：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中案涉房屋登记在艾英个人名下，张立新在签订《不动产转移合同》时，有理由相信该房屋为艾英单独所有。因此，张立新受让该房屋时对该房屋的共有人情况是不知情的。其次，张立新与艾英签订《不动产转移合同》后，于2018年10月8日办理了房屋过户登记手续，已登记在张立新名下，但张立新未向艾英支付了合理的购房价款。张立新抗辩其已将其子张景彦出借给艾英的借款227500元转为支付给艾英的购房款，已履行了支付购房款的义务。经查明，张立新虽然提交了艾英出具给张景彦的两张借条拟证明，艾英尚欠其子张景彦借款共计227500元，张景彦亦证实该借款已转为购房款的事实，但张立新未能提交借款转为购房款的相关协议，而该借条原件仍然由张景彦持有，艾英出具给张景彦的另一张金额为40000元的借条是在案涉房屋登记到被告张立新名下后所借，并约定月息3分，并非是向艾英支付的购房款，且借款金额与购房款金额亦不相吻合，明显不符常理。因此，张景彦出借给艾英的227500元借款不能认定为张立新支付给艾英的购房款。最后，张立新提出其已向艾英支付了合理的购房款。该上诉理由，因当事人未提供任何证据证明，故本院不予采信。因此，张立新向艾英购买房屋时，在该房屋的共有人不知情的情况下，办理了过户登记手续，但其未向艾英支付合理的购房价款，不符合善意取得的法定条件，因此，双方签订的《不动产转移合同》为无效合同。故原审判决，艾英与张立新2018年10月8日签订的《不动产转移合同》无效，符合法律规定，亦系恰当的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理恰当。上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人张立新承担。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇一九年十二月十日代理书记员  舒 宁