贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初6387号 原告：张毅，男，汉族，1984年6月7日出生，贵州省黔西县人。 被告：黔西新城房地产开发有限公司，住所地黔西县城关镇莲城大道72号。 法定代表人刘川，系该公司董事长。 委托代理人：刘玉芸，女，汉族，1967年11月7日出生，贵州省黔西县人，系该公司职工，代理权限：特别授权。 委托代理人：田鹏，男，汉族，1976年9月26日出生，贵州省黔西县人，系该公司职工，代理权限：一般授权。 原告张毅与被告黔西新城房地产开发有限公司（下称新城房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法由审判员马渊适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告张毅及被告新城房地产公司委托代理人刘玉芸、田鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张毅诉称：2013年2月28日原告与被告签订购买其开发的黔龙新城小区第20幢1单元20层1号房（房号：20-20-1）一套住房的合同，约定原告张毅银行按揭分期付款，并于同日向被告交付房屋契税及维修基金，被告于2014年3月30日前交房，后被告如期交房，原告张毅于2014年5月4日结清所有房款277607.00元，但被告一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权，原告多次联系被告要求办理房屋所有权手续均未果，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立，应在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证，被告已违约，应向原告张毅支付违约金。277607.00×（360日×5年-63日-90日）×0.02%=91443.75元。综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求人民法院判决：1、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金91443.75元；2、本案诉讼费被告承担。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据： 一、商品房销售合同，证明被告没有在90个工作日内给原告办理房产权，被告违约； 二、销售不动产统一发票，证明被告收取原告的大修基金和产权收费转移登记费； 三、房款收据，证明被告收到原告交的房子首付款。 被告新城房地产公司辩称：1、商品房买卖合同第二十二条第三款未约定办理转移登记的具体时间，即为非限定办理转移登记事项，被告何时能争取办理案涉房屋转移登记均未逾期，原告称被告违约无事实依据，且案涉房屋转移登记合同中明确约定由双方共同办理商品房转移登记，被告没有义务为原告包干办理，原告的诉请严重违背合同约定权利与义务；2、根据商品房买卖合同第二十二条第三款（一）、（二）之约定，该两项内容是相互关联的，（一）的内容是（二）的内容的前提，（一）项内容并未约定原告为被告办理转移登记的具体时间，（二）的内容就不能成立，则何时争取办证未逾期，其次逾期的起止时间无认定事实及法律依据，则原告要求以每天万分之二的已付房款自合同订立之日起90日内计算违约金毫无事实依据；商品房买卖合同第八条约定案涉房屋售价为277607元，首付83607元，银行按揭194000元，因案涉房屋的银行按揭系被告担保，银行才予借款，若被告不担保并负担保连带责任，案涉房屋银行按揭款肯定不能成就，因此原告主张以被告持续存在担保连带责任的全房款为基数计算事实上根本不存在的违约金于事实无据，于法不公。案涉房屋在按揭款未还清之前，抵押权一直存续，原告不能自由处置案涉房屋，何时办证不存在侵害原告的任何权利，原告没有任何损失发生，何时办证不存在侵害原告的任何权利，原告没有损失发生，无损失即无赔偿，原告的主张不应得到支持；3、原告的起诉已超过诉讼时效，原告在诉状主张自2013年2月28日合同订立之日起90日后计算违约金，即主张从2013年5月28日起被告已违约，但原告的起诉时间为2019年11月4日，其主张办理涉案房屋初始登记起始日期至起诉之日已有6年多，该起诉已超过诉讼时效，本案被告主张起诉已超过诉讼时效应依法得到支持。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持自己的抗辩主张，在举证期内向本院提供如下证据： 一、营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明被告诉讼主体适格； 二、商品房买卖合同，证明合同24页第二十二条第二款及第三款关于案涉房屋初始登记及转移登记的约定，即第二款初始登记约定了申办时限，但未约定违约金计算标准；第三款（一）转移登记约定了违约金计算标准，但未约定申办时限，原告违约金主张无事实及法律依据，不予支持； 三、情况说明，证明案涉房屋按揭贷款系被告担保银行才予放款，进而证明原告主张以被告担保且至今仍存在连带责任的全房款为基数计算违约金，于事实无依据，于法律显示公平； 四、不动产权初始登记证书，证明被告履行了商品房买卖合同第二十二条转移登记约定义务，被告办理转移登记未违约； 五、黔西县法院作出的（2019）黔0522民初2110号判决书，证明本案使用诉讼时效法律规定，原告的起诉已超过诉讼时效，应依法驳回； 六、贵州省安顺市中级人民法院作出的（2018）黔04民终954号判决书，证明原告主张的违约金过高，完全脱离本案根本无任何实际损失这一事实，违约金应调整为0。 经质证，被告新城房地产公司对原告张毅提交的三组证据真实性均认可，对证据一真实性无异议，但达不到原告的证明目的，因合同约定办理转移登记的时限未非限定时限，被告没有违约；对证据二真实性、合法性无异议，但与本案无关，因为开具该收据的收款单位是黔西县盛达物业有限公司，与本案无关联性；对证据三三性无异议，但与原告的诉讼请求无关。原告张毅对被告新城房地产公司提交的质证意见为：对证据一无异议；证据二被告称违约无事实和法律依据，因为商品房销售合同18条约定90个工作日为原告办理房产证；对于证据三，如果原告没有还房款，银行会直接找到原告要求还款，不会找被告公司；证据四被告没有为原告办理不动产权证，被告已经违约；证据五原告多次找到被告，被告推脱责任导致原告的时间超过诉讼时间，不关原告的事；证据六原告来起诉被告是按照合同和事实依据，不存在违约金过高，与原告没有关系。 经本院认证，原、被告提供的证据均客观真实，来源合法，能够相互结合证明本案的客观事实，可以作为本案的定案依据，本院予以认可。 经审理查明，被告新城房地产公司系从事房地产开发、销售等的有限责任公司。2013年2月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于黔西县（房号：20-20-1）住宅用商品房一套预售给原告，房屋建筑面积90.87平方米，套内建筑面积74.8平方米。房价按套内面积计算，单价每平方米3711.32元，房屋总价款为277607元，付款方式为首付加贷款，交房时间为2014年3月30日前。对于房屋登记事项，约定由出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于×××日前（具体时间记载为空白），取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；办理商品房转移登记方式为双方共同向房屋登记机关申请办理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，于2013年3月4日经黔西县房产管理局进行了备案。原告依约向被告付清购房款。双方认可案涉商品房交付原告使用时间为2014年3月30日。因被告未交付办理商品房转移登记的有关文书，原告遂诉至本院，请求判如所请。 另查明：对于原告逾期未取得案涉房屋转移登记的有关文书，是否对原告造成损失及多大损失，无证据予以证明。本案在审理中，被告黔西新城地产公司向黔西县不动产登记中心于2019年11月8日申请办理了该小区20幢房的不动产权初始登记。至今未办理案涉房屋不动产权登记。 本案的争议焦点为：1、被告是否因逾期办证构成违约；2、本案是否超过诉讼时效期间；3、若被告违约，该如何承担违约责任。 本院认为，被告作为有房地产开发、销售资质的企业与作为自然人的原告签订《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利和履行义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有为买受人申请办理商品房权属登记的义务。本案原、被告双方合同约定了由被告申请案涉房屋所有权初始登记时限，但对取得房屋所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间约定不明，因双方对该事项约定不明，应依法律及相关司法解释的规定进行处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，被告应当在案涉房屋交付之日2014年3月30日起90日内使原告取得房屋权属证书，现案涉房屋的不动产权证书尚未办理，被告已构成违约，应承担违约责任。 关于争议焦点二，支付逾期办证违约金属于单纯的债权性质义务，当然适用诉讼时效的规定，因原告主张的违约金属于继续性债权，应分段适用诉讼时效的规定，根据民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定，在起诉日之前三年内的债权未超过诉讼时效期间，应予保护；已超过三年的，应为超过诉讼时效期间，依法不受法律保护，故被告提出的时效抗辩理由部分成立，本院对该部分抗辩予以采纳。 关于争议焦点三，被告因逾期办证构成违约，应依法向原告支付违约金。对于违约金的计算，因原告该合同目的已实现，无证据证明由于逾期办证导致原告造成实际损失及损失金额，而被告认为违约金过高，请求进行调整，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，对被告调整违约金的请求，本院予以准许。根据公平和诚实信用原则，结合造成逾期办证除被告自身原因外、还有政策性因素等其他客观原因及因逾期办证并未对原告造成实际经济损失等实际情况，合同约定的违约金标准每日按已付房款的0.02%计算过高，调整为每日按已付房款的0.03‰进行计算为宜，计算期间为起诉之日前3年的诉讼时效保护期间。对于起诉之日至被告实际交付原告房屋不动产权证书之日期间的违约金，因被告能为原告办理房屋不动产权证书的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。对于原告已付房款金额的认定，非一次性付款的，应以原告所付首付款加上贷款金额进行计算，虽然原告购房贷款系被告提供担保才得以成就，但并不能否定原告以贷款的方式支付了被告该部分房款，故原告支付被告房款金额当然包括贷款部分，被告所述因其提供担保才使原告贷款得以成就，贷款部分不应计算违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，被告支付违约金计算天数为：3年×365天/年=1095天，原告已付房款为277607元，按每天0.03‰计算，被告应支付原告违约金为9119.39元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告张毅2019年11月4日之前的逾期办证违约金9119.39元。 案件受理费1043元（已减半收取），由被告黔西新城房地产开发有限公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附电子光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  马渊 二〇一九年十二月二十七日 书记员  龚倩