山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2566号上诉人(原审被告)：山西海棠湾大酒店有限公司，地址:晋中市安宁大街611号商铺1-7层。法定代表人：蔡雅倩，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙劲，山西辉云律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：侯国强，男，1992年3月10日生，汉族，晋中市榆次区村民，住。委托诉讼代理人：霍明虎，山西丰汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯志忠（系侯国强父亲），男，1967年11月11日生，汉族，晋中市榆次区村民，住榆次区。上诉人山西海棠湾大酒店有限公司（以下简称海棠湾酒店）因与被上诉人侯国强房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。海棠湾酒店上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定事实极其错误，其判决严重偏袒被上诉人，本案的客观事实是:房屋租赁合同明确写明租赁期满后双方不再续租，且上诉人已经提供证据证明自身已经腾空房屋并另寻新址，被上诉人不接收房屋系其自身原因造成，并非出于上诉人之过错，一审法院对于房屋根本没有进行实地查验，也根本没有详细了解过具体情况，却贸然做出不利于上诉人的判决，严重侵害了上诉人的合法权益。侯国强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。侯国强向一审法院起诉请求：1.判令海棠湾酒店支付侯国强2018年4月3日-2019年5月31日共计15个月的逾期房租18750元、物业管理费2490元、取暖费2399元，共计23639元；2.判令海棠湾酒店支付侯国强自2019年6月1日起至腾退房屋之日止的租金（按每月1250元计算）、物业管理费（按166元／月计算）；3.诉讼费用由海棠湾酒店承担。一审法院认定事实：2017年12月26日，侯国强与海棠湾酒店签订《房屋租赁合同》，合同约定：海棠湾酒店租用侯国强坐落于榆次区××大厦××层的房屋用于生活居住，租金每月1250元，租赁期内取暖费、物业管理费等由海棠湾酒店支付，租赁期限自2018年1月3日至2018年4月2日。合同到期后因腾退房屋产生纠纷，侯国强诉至该院。庭审中，侯国强要求海棠湾酒店支付从2018年4月3日起-2019年5月31日止逾期租金18750元（1250元／月×15个月）、物业管理费2490元（166元／月×15个月）、取暖费2399元，共计23639元；支付侯国强自2019年6月1日起至腾退房屋之日止的租金（按每月1250元计算）及物业管理费（按166元／月计算）。侯国强提供证据1、《房屋租赁合同》。2、照片。证明海棠湾酒店在租房期间给侯国强的房屋墙壁、房屋门锁、卫生间等造成损坏，海棠湾酒店没有将钥匙交回侯国强并腾退房屋。3、供暖费收费收据一张（2018年12月10日交纳2018年度供暖费2399元）。4、物业费收据3张（2018年12月5日-1329元，2018年12月5日-166元，2019年5月10日-1039元）。5、收据5张。证明海棠湾酒店在2014年元月入住侯国强新装修的房屋，海棠湾酒店一直租住在侯国强的房屋中。海棠湾酒店对侯国强所举证据1真实性认可，并称租赁期外的物业费、取暖费不应当由海棠湾酒店承担。另合同第8条约定了无续租，故不产生逾期租金。对证据2照片证明的系侵权状态，不是合同纠纷，照片是在房间内照的，但侯国强说其没有钥匙，是如何拍照，对照片真实性不予认可，不能证明侯国强的主张。对证据3、4真实性认可，但与海棠湾酒店方无关，也与本案无关。关于房屋钥匙，双方发生交房纠纷后，海棠湾酒店方交给侯国强钥匙，一套房屋的钥匙侯国强收取，另一套因侯国强说房屋门锁损坏等不予收取，故海棠湾酒店方已经将钥匙交给物业。对证据5真实性认可，但租房的合同是一年一签，是分段进行，每年的权利义务是每年按一个期限计算，在2018年之前双方没有任何纠纷。海棠湾酒店提供证据1、《房屋租赁合同》。出租方侯国强，承租方山西海棠湾大酒店有限公司。租赁位于汇金大厦西单元东户12层房屋，面积140平方米。租赁期限为2018年1月3日至2018年4月2日，每月房租1250元，租金（3个月）3750元，租赁期满无需租。2、《房屋租赁合同》。出租方侯国强，承租方山西海棠湾大酒店有限公司。租赁位于汇金大厦西单元东户14层房屋，面积140平方米。租赁期限为2018年1月3日至2018年4月2日。每月房租1250元，租金（3个月）3750元，租赁期满无需租。两份合同是同时签订，同时退房，证明海棠湾酒店向侯国强履行过交房的义务，但侯国强只接收了一套，另一套不接收，海棠湾酒店才将钥匙放到汇金大厦物业处。3、《房屋租赁合同》。出租方马海如，承租方山西海棠湾大酒店有限公司。租赁位于汇金大厦西单元东户9层房屋，面积140平方米。租赁期限为2018年4月3日至2019年4月2日。每月房租1000元，租金12000元。证明在海棠湾酒店腾退侯国强房屋后，搬到9层居住，证明海棠湾酒店没有持续占有使用侯国强的房屋。4、证人杨某、蒋某、宋某、张某1、由卫东、张某2出具的证明材料。证人均系海棠湾酒店方员工，证明2018年3月底，从侯国强出租的房屋搬离至9楼新宿舍，房屋在搬离时已经腾空，未对房屋造成任何损害。侯国强对海棠湾酒店所举证据1、2真实性无异议。对证据3无法核实其真实性。对证据4至9证明材料持有异议，认为不符合证据的形式要件，除了名字和身份证不一样外，其余内容均是打印的一字不差，不是本人书写，系同一打印，且证人均是海棠湾酒店方员工，不予认可。海棠湾酒店租赁9层的房屋不能证明海棠湾酒店腾出12层房屋交付给侯国强。侯国强、海棠湾酒店双方各执己见，协议不成为本案事实一审法院认为，侯国强、海棠湾酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，侯国强履行了交付租赁物义务。合同到期后，海棠湾酒店未将所租赁房屋交予侯国强，应承担支付逾期租赁费等费用的责任。海棠湾酒店辩称其已按时交付侯国强租赁房屋，不承担责任一节，其虽提供了证人证言予以证明，但证人系海棠湾酒店员工，与海棠湾酒店存在利害关系，不具有证明力，侯国强对此也持有异议，海棠湾酒店也未提供将租赁房屋交予侯国强的其他证据予以证明，故对该辩解意见不予采信。侯国强的诉讼请求合法有据，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决：山西海棠湾大酒店有限公司于判决生效之日起五日内支付侯国强从2018年4月3日起至2019年5月31日止的逾期房屋租金18750元，物业管理费2490元，取暖费2399元，共计23639元，支付侯国强自2019年6月1日起至腾退房屋之日止的租金（按每月1250元计算）、物业管理费(按166元/月计算）。二审查明，海棠湾酒店自2014年开始租赁侯国强的案涉房屋为酒店员工提供住宿，双方每年签订一次租赁合同。2017年底，侯国强向海棠湾酒店提出涨租金，海棠湾酒店则不同意继续租赁该房屋。为方便员工搬迁过渡，海棠湾酒店经与侯国强协商后，双方于2017年12月26日签订了本案所涉为期三个月（即2018年1月3日至2018年4月2日）的《房屋租赁合同》。租期届满时，海棠湾酒店向侯国强之父侯志忠提出退房，双方均到房屋现场办理交接退房手续。侯志忠认为海棠湾酒店对房屋内的卧室门锁、卫生间坐便器等处造成损坏，要求海棠湾酒店予以赔偿或维修，双方对此协商不成，侯志忠拒绝收房，海棠湾酒店则将房屋钥匙放到物业处。以上事实，有双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是，海棠湾酒店应否向侯国强支付租期届满后的租金、物业费、取暖费等费用。根据二审查明的案件事实，案涉房屋租期届满时，上诉人海棠湾酒店向被上诉人提出退房，双方亦到房屋现场办理退房交接手续，被上诉人认为海棠湾酒店给其房屋造成损害，双方因赔偿事宜协商不成，故被上诉人拒绝收房并持续至今。本院认为，依据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人一方违约后，对方当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，侯国强向一审法院起诉主张的请求为房屋到期后的租金、物业费、取暖费等费用，根据费用发生的原因，本院酌情支持一个月的合理维修期间内的房租、物业费损失，该部分费用由海棠湾酒店向侯国强支付。超出一个月之后的租金、物业费及取暖费损失，系因侯国强长期拒绝收房且不及时主张权利造成，属于其自行扩大的损失，依法应由侯国强自行承担。至于侯国强提出海棠湾酒店在租赁期间对案涉房屋管理使用不善对房屋造成财产损害一节，其可就实际发生的财产损失或维修费用另行主张权利。综上，一审判决认定事实不清，处理不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初924号民事判决。二、限山西海棠湾大酒店有限公司于本判决生效之日起五日内支付侯国强房租1250元、物业费166元。三、驳回侯国强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费391元，由侯国强负担368元，由山西海棠湾大酒店有限公司负担23元；二审案件受理费391元，由侯国强负担368元，由山西海棠湾大酒店有限公司负担23元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇一九年十二月十三日书记员  张亚红