上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初75586号原告：秦根祥，男，1958年2月1日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郭凤住，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙振峰，上海市杰豪律师事务所律师。被告：上海垄襄房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：薛皓，总经理。委托诉讼代理人：黄伟，上海市东泰律师事务所律师。原告秦根祥与被告上海垄襄房地产开发有限公司(以下简称垄襄房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告秦根祥及其委托诉讼代理人郭凤住、孙振峰、被告垄襄房地产公司的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦根祥向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金人民币80,000元[计算方式为：合同价1,530,686元+电商费250,000元=1,780,686元；1,780,686元+8,437.80元=1,789,123.80元；差额0.10米÷约定层高2.90米=3.45%；1,789,123.80元×3%+1,789,123.80元×(0.45%×2)=69,800元;另外,由于原告系残疾军人，生活困难，请求法院在69,800元的基础上酌情增加违约金10,200元;现原告主张违约金共计80,000元]；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月26日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建造的上海市浦东新区严木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑层高为2.90米等。但房屋实际交付后，经被告实际测量确认，房屋建筑层高仅为2.80米。房屋的实际层高与合同约定层高至少相差0.10米。对此，被告辩解系其销售人员笔误，但该理由不能对抗合同相对方，被告显属违约。由于层高不足约定的2.90米，对原告正常居住的通风、采光(层高积差低了0.40米，日照时间短)、晾衣服(大件衣服晾晒困难)、舒适度(装修吊顶后空间不够、生活居住有压抑感)等造成了影响。而且，该房屋与公租房系同一栋楼，给房屋交易价值带来了严重的折损，同时在未来的转手交易存在严重的阻碍。被告的行为已严重损害原告的合法权益，根据有关规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故原告诉至本院，要求判如所请。被告垄襄房地产公司辩称，被告在委托他人销售过程中，不存在故意违约，销售代理公司在填写《上海市商品房预售合同》时，由于销售人员笔误，将房屋层高写为2.90米，故存在误差；小区有800多户房屋，其他商品房层高2.90米，顶层2.75米，经适房2.80米，销售过程中，销售员因为大多数房屋层高都是2.90米，所以没有调整好，没有主观故意；系争房屋于2016年3月13日已经封顶，原告均至现场查看，样板房也均查看，其出售的是现房，所以本案案由应该是商品房销售合同纠纷；样板房在出售的房屋楼栋中，原告对于房屋层高是明知的；在交房过程中，原告明知房屋层高，《上海市新建住宅使用说明书》也约定房屋层高为2.80米，双方对层高已作出变更，原告对于合同约定与实际存在误差也是认可的，原告不存在损失；违约金计算中，电商费不包括在房屋总价内；对于原告主张的违约金法律依据也是不对的，我们是层高的误差，不是面积的误差，违约金要求依法调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买系争房屋，建筑面积88.89平方米，房屋建筑层高2.90米，每平方米单价17,220元，总房价款暂定为1,530,686元等。2016年8月31日、11月30日、2018年8月31日，原告分别支付给被告购房款750,000元、780,686元、8,437.80元(面积补差款)，合计1,539,123.80元。2017年4月10日，原告支付给案外人上海经始投资有限公司(以下简称经始投资公司)服务费250,000元。以上原告合计支付1,789,123.80元。2018年6月29日，被告将系争房屋交付给原告，同时交付给原告《上海市新建住宅使用说明书》，该说明书上载明建筑层高为2.90米。2018年10月30日，系争房屋核准登记在原告及案外人陆某某名下。2018年7月19日，被告向系争房屋所在小区的业主发函，称发现部分房屋实际层高与预售合同约定层高不符，经核查由于公司营销部门在与客户签订合同时，未将特殊房型与标准户型区分，误将房屋建筑层高统一标注为2.90米，愿意适当补偿等。2018年8月3日，被告出具《情况说明》，称该小区在报建施工图中顶层层高为2.75米，其严格按图施工，已通过验收，但在与业主的预售合同中层高误写为2.90米。2018年11月27日，上海市浦东新区市场监督管理局因被告不按照申报价格明码标价对外销售，故对被告处以罚款5,000元的行政处罚。该《行政处罚决定书》中查明，在销售过程中，被告委托经始投资公司协助完成销售，被告开展了团购优惠促销活动，由经始投资公司负责具体事项等。审理中，被告提供了系争房屋所涉《上海市新建住宅使用说明书》，该说明书上记载建筑层高为2.80米。另外，被告提供了原告于2016年8月26日签订的《承诺书》，该承诺书记载原告自愿支付250，000元电商服务费用后方可享受房价优惠，优惠后的房价为1,530,686元，故原告明知房价与电商费的区别，不能将电商费视为房价。同时，被告解释该承诺书与同小区其他业主的签订的定金合同含义一致，原告支付250,000元电商费即可享受抵350,000元的优惠，原告不支付电商费则不能购买系争房屋。对此，原告表示《承诺书》系被告提供的格式及内容，其载明若不支付电商服务费，则视为向开发商申请退房，故电商费属于房价的一部分。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、不动产产权证、发票、《情况说明》、《上海市新建住宅使用说明书》、《行政处罚决定书》、《承诺书》、庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。虽然在该份合同中双方约定的房屋总价为1,530,686元，但在另签署的《承诺书》中明确原告支付电商服务费250,000元抵350,000元，优惠后的房价为1,530,686元，考虑到原告另行支付了面积补差款，故真实的房屋成交价为1,789,123.80元。原、被告双方在《上海市商品房预售合同》中约定的房屋建筑层高为2.90米，现实际层高为2.80米，显与约定不符，故被告对此构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方在建筑层高上发生违约行为应承担何种违约责任没有作出明确约定，故本院综合考量系争房屋目前层高与约定层高之间的差距、合同的履行情况、当事人的过错程度及原告实际使用系争房屋造成一定影响等因素，依照公平原则及诚实信用原则酌情确定由被告支付原告因层高不符合约定造成的违约损失17,891元。原告主张的计算方式，缺乏依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告上海垄襄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦根祥因层高不符合约定造成的违约损失17,891元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半收取计900元，由原告秦根祥负担777元，由被告上海垄襄房地产开发有限公司负担123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇一九年十二月十九日书记员  邱 娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。