浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初6932号 原告：卢国辉，男，1963年9月25日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：秦丹丹、胡仕演，浙江择法律师事务所律师。 被告：卢云胜，男，1977年10月6日出生，汉族，住乐清市。 第三人：乐清市人民政府城东街道办事处，住所地乐清市城东街道宁康东路410号，统一社会信用代码11330382576522338Q。 法定代表人：叶赞江，主任。 委托诉讼代理人：何富豪、朱凡，北京京师（温州）律师事务所律师。 原告卢国辉与被告卢云胜、第三人乐清市人民政府城东街道办事处房屋买卖合同纠纷（立案案由为财产损害赔偿纠纷）一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告卢国辉及其委托诉讼代理人秦丹丹、胡仕演、第三人乐清市人民政府城东街道办事处委托诉讼代理人朱凡到庭参加诉讼。被告卢云胜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后本案转为普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告卢国辉及其委托诉讼代理人秦丹丹、胡仕演到庭参加诉讼。被告卢云胜、第三人乐清市人民政府城东街道办事处经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拆迁款合计830885.85元（拆迁房屋赔偿450341.6元、装修残值补偿167197元、房屋残值补偿208477.25元、安置费2370元、搬迁奖励2500元）；2.本案受理费、公告费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告向本院变更诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《住房套房卖契》无效；2.判令被告返还购房款590000元及支付利息损失（利息损失从2016年12月19日开始按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止，利息暂算至2019年9月20日为70666元）；3.判令被告赔偿装修损失167197元；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年12月，原告向被告购买面积为197平方米的房屋。在原告购买该房屋之前，被告曾提供经公证的《协议书》一份，载明：东山南村的房屋（房产证号:乐房权证乐成镇字第××号），经立协议人卢海雨、孟雪英、卢云胜、卢云权、卢小丹协商一致，达成协议，将上述房产中的东首二间分给卢云胜一人所有。2016年12月4日，原告支付被告购房定金50000元。2016年12月18日，原告和被告签订《住宅套房卖契》，约定:“立卖契人卢云胜自己拥有的房屋坐落在乐清市，地面层为第一层，本层套约197㎡即三间的一个平面……该房混合结构未装修……其房款伍拾玖万元整。”同日，原告支付被告剩余购房款540000元，购房款共计590000元。被告出具领款收据，载明:“收到购东山南村文明北路19幢第三层楼，地面层为第一层，本层套约197㎡的购房款”。交房后，原告对房屋进行了装修。原告所在楼层为第三层，整个房屋为2间4层框架结构房屋、建筑面积768.78㎡。2018年，因原东山南村拆迁，第三人下属的城东街道城中村改造专项办公室与被告签订《乐清市城中村改造涉及房屋拆迁补偿安置协议书》（编号:乐城东街道东山南村2017-01059号）。该协议书显示，被告名下房屋和土地赔偿总面积为420.88㎡[产权调换面积138㎡、市场化安置面积282.88m（按照基准价4280元/㎡计1210726元）]、房屋残值补偿价值1429149元、安置费9840元、腾空奖励10000元。编号为CDJD-1056的《乐清市房屋征收价格评估报告》显示被征收人为被告卢云胜（卢海雨），建筑面积768.78平方米的建筑补偿金额为831051元。原告的房屋经委托评估机构评估作出报告编号为CDJD-1054的《乐清市房屋征收价格评估报告》，显示被征收人为原告卢国辉（卢海雨三楼），装修补偿金额确定为167197元。原告经查询才得知涉案房屋已获相关行政部门批准拆建二间二层，但被告在实际建造过程中未经批准擅自超出原审批范围建房四层，违反法律法规强制性规定，原告购房时对此并不知情。在买房时，被告曾告知原告该房拆建已经相关行政部门审批，故原告购买了第三层。双方在《住房套房卖契》中也约定：“若国家政策允许可以办理私产权证……立卖契人无条件地配合办理相关手续至办毕为止。”原告购买该房屋的目的是为了三个儿子置业。因两个儿子均已经结婚，但一家人仍然居住在一起，为了改善居住条件，原告购房后即对房屋进行了装修。但是，该房屋却在2018年被拆迁，拆迁款包括第三层房屋装修评估金额167197元均被被告领走，且被告另选择了产权置换面积138平米的指标。因此是被告过错导致合同无效。请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告卢云胜辩称，第一，原告的诉讼请求与双方约定不符，其所主张的拆迁款金额过高。根据《中华人民共和合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”根据双方签订的《住宅套房卖契》之约定，原告所享有的拆迁补偿的比例，是参照六层房屋中的一层来计算的，也就是说原告可享有的分配比例是六分之一。原告要求分配拆迁款，应当以双方合同约定为标准，其主张按总拆迁补偿款的四分之一分配并无事实依据。第二，原、被告之间仅成立了合同关系，物权尚未转移，原告依据房屋总楼层为4层以四分之一主张分配补偿款无法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋为农村自建房，没有不动产证，双方签订《住宅套房卖契》属于无证买卖，根本没有办理不动产登记，因此原告并没有获得涉案房屋的物权。因此，原告主张四分之一的拆迁补偿款，这一主张缺乏法律依据。第三，原告主张的拆迁补偿款项目中，安置费和搬迁腾空奖励是针对被拆迁户的，原告无权要求分配。被告才是被拆迁房屋的所有权人，才是法定意义上的“被拆迁户”，安置费和搬迁腾空奖励这些项目是针对被拆迁户的补偿，与原告无关，且双方合同中也未约定原告享有此类项目的分配权。因此，原告主张分配安置费和搬迁奖励并无法律依据。综上所述，原告并非涉案房屋所有权人，其主张按房屋四分之一分配拆迁补偿款并无依据，且与双方约定不符，因此请求法院本着公平公正的原则，依法作出判决。 第三人乐清市人民政府城东街道办事处述称，第三人与被告签订拆迁补偿协议书并给予补偿的行为符合法律规定，程序合法。根据乐清市东山南村城中村改造项目计划，涉案房屋被纳入征收范围。第三人按照相关规定与被告签订了《乐清市城中村改造涉及房屋拆迁补偿安置协议书》，并对被告给予了合理的安置补偿。答辩人是依法与涉案房屋权属证明中记载的权利人签订安置补偿协议。而原告不是涉案房屋的土地使用权人，亦不是涉案房屋的所有人；其次，原告既不是涉案房屋的户主，也不是该户户口簿上的家庭成员。原告并不是涉案房屋的权利人，如第三人将房屋拆迁补偿款支付给原告显然于法无据。现第三人和被告已就涉案房屋拆除补偿问题达成一致且拆迁补偿款已补偿到位。其中被告所有的位于东山南村改造项目城东街道专户开户在中国农业银行股份有限公司乐清市支行账号为19×××24的拆迁款共709715元，因被告的其他案件执行原因已被贵院提取至乐清市人民法院执行款专户。原告与被告之间的纠纷与第三人无关。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议及放弃质证权利的原告户籍证明、被告户籍证明、第三人主体信息、《住宅套房卖契》、公证书、乐房权证乐成镇字第××号房屋所有权证、领款收据、《乐清市城中村改造涉及房屋拆迁补偿安置协议书》（编号：乐城东街道东山南村2017-01059号）、《乐清市房屋征收价格评估报告》（编号：CDJD-1056）、《乐清市房屋征收价格评估报告》（编号：CDJD-1054）、规划建设许可档案查询记录表、个人住宅建设工程规划许可申请表、批前公示、乐政集建（94）字第42××85号集体土地建设用地使用证、宗地图、（2010）温乐执民字第2167号协助执行通知书、房产面积测量报告、行政处罚决定书、乐清市不动产登记信息查询记录（编号：G20190530-0026451）等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年12月12日，案外人卢海雨就坐落于乐清市的房屋取得乐政集建（94）字第42××85号集体土地建设用地使用证，载明：用地面积247.5㎡，其中建筑占地136.3㎡。该证附图显示，东首二间房屋占地面积约为82.93㎡（7.10m×11.68m）。2007年4月26日，案外人卢海雨就上述房屋取得乐房权证乐成镇字第××号房屋所有权证，载明：其中东首二间房屋总层数2、建筑面积166.74㎡。2007年6月4日，案外人卢海雨、孟雪英、卢小丹、卢云权与被告卢云胜签署协议书，约定将坐落于乐清市的房产（房屋所有权证号：乐房权证乐成镇字第××号）其中东首二间分给被告卢云胜一人所有。上述协议由浙江省乐清市公证处于2007年6月13日出具（2007）浙乐证内民字第5273号公证书。 2007年8月3日，案外人卢海雨就上述房屋取得乐房权证乐成镇字第××号房屋所有权证，载明：其中东首二间房屋总层数2、建筑面积166.74㎡。2011年7月12日，案外人卢海雨就上述东首二间房屋经审批取得浙规证2011-038210302号建设工程规划许可证，许可建设贰间贰层，建筑面积165.86㎡、建筑占地面积82.93㎡。 后该房屋被拆建，拆建后为二间四层，现状占地面积165.63㎡、建筑面积为768.78㎡，第三层建筑面积为194.36㎡。原告卢国辉欲向被告卢云胜购买该房屋的第三层。2016年12月4日，原告向被告卢云胜支付“购房定金”50000元。2016年12月18日，原告卢国辉和被告卢云胜签订《住房套房卖契》，约定：“立卖契人卢云胜自己拥有的房屋坐落在乐清市第叁楼（地面层为第壹层），本层套约197㎡即叁间的壹个平面，包括共用分摊面积在内。……该房出卖时无证。经双方在房价中商定，今后若国家政策允许可以办理私产权证，……该房混合结构、未装修……现以伍拾玖万元整人民币/套的市价出卖给买受人卢国辉永远所有。……注：一、该幢房属老屋拆建成套房，老屋土地证、房产证总证均与该房共有。复印件给买受人为据。……”同日，原告向被告支付剩余购房款540000元。 2017年2月9日，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司乐清分公司受第三人下属城东街道城中村改造专项办公室委托作出编号为CDJD-1054号《乐清市房屋征收价格评估报告》，载明：被征收人卢云胜（卢海雨3楼）；拆移补助费2020元、装修补偿金额165177元，补偿金额合计167197元。 该房屋被拆分成数部分，由被告卢云胜、案外人卢海雨、卢小丹等人分别作为被拆迁人签订拆迁补偿安置协议书。其中，2018年4月23日，城东街道城中村改造专项办公室作为甲方和被告卢云胜作为乙方签订编号为乐城东街道东山南村2017-01059号《乐清市城中村改造涉及房屋拆迁补偿安置协议书》及附件一、附件二，约定：乙方房屋土地证号42××85，土地证房屋占地面积59.37㎡，框架结构房屋2间，层数4层；协议各方确认，拆迁补偿安置计算建筑占地面积30.63㎡；四层以上房屋根据测绘报告综合计算赔偿面积354.78㎡；乙方确权房屋总占地面积14.37㎡，可置换安置面积57.48㎡；甲方赔偿乙方面积412.26㎡，其中经确权赔偿面积354.78㎡不予腾空、拆除奖励，乙方房屋在规定期限内签订协议并按时腾空并交付拆除的给予奖励15%的安置面积计8.62㎡；甲方赔偿乙方总面积420.88㎡，其中用于产权调换面积138㎡，市场化安置面积282.88㎡；乙方用于市场化安置面积282.88㎡，其补偿金额如下：1.按市政府批准的市场化安置基准价4280元/㎡，计金额1210726元；2.乙方房屋残值补偿价值1429149元；3./；4.乙方安置费9840元；5.乙方按期搬迁腾空奖励10000元。 2018年6月15日，乐清市综合行政执法局对被告卢云胜作出乐综执补罚字[2018]第9219164号行政处罚决定书，就其未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，对违法建设的30.63㎡予以罚款。同日，乐清市综合行政执法局对案外人卢小丹作出乐综执补罚字[2018]第9219162号行政处罚决定书，就其未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，对违法建设的90㎡予以罚款。 该房屋已被拆除，相关拆迁款已给付到位。 本院认为，被告卢云胜经公证协议取得东首二间老屋，后以案外人卢海雨名义经规划许可拆建贰间贰层、建筑占地面积82.93㎡、建筑面积165.86㎡，后该房屋被拆建为二间四层、占地面积165.63㎡、建筑面积为768.78平方米，而原告买受的套房在第三层，显然属于未经建设工程规划许可的建筑部分。涉案房屋至起诉前一直未取得不动产权属登记，且已被第三人拆迁。第三人在拆迁安置时，虽然对涉案房屋予以补偿安置，但其在针对合法建设部分和违法建设部分分别以不同的补偿标准予以区别；同时另有行政机关对违法建设行为作出处罚；故行政机关对涉案房屋客观上已经作出了违法建筑的认定并予以处置。原、被告双方交易的对象是违法建筑，属于法律禁止买卖物，故双方签订的《住宅套房卖契》属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，应认定为无效合同。原告要求确认原、被告之间签订的《住房套房卖契》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案双方当事人因无效合同取得的财产，应相互返还。原告因合同取得的房屋，已因第三人拆迁而被拆除，且相关拆迁权益均已被被告以及案外人获得，故无需予以返还或折价补偿。被告因合同取得的购房款，应当返还原告。原告要求被告返还购房款590000元，于法有据，本院予以支持。但鉴于原告系在明知涉案房屋无产权登记手续的情况下购买该房屋，其自身具有过错，对原告主张的购房款的利息损失，本院不予支持。但原告买受房屋后进行了装修并支出了相关装修费用，且占有房屋时间短暂，而被告却因原告的装修行为获得第三人支付的补偿金额167197元，结合双方过错和获利情况，被告应当赔偿原告装修损失167197元。原告要求被告赔偿装修损失167197元，于法有据，本院予以支持。 被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩与质证的权利，本院依法予以缺席审判。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩与质证的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、确认原告卢国辉和被告卢云胜于2016年12月18日签订的《住宅套房卖契》无效； 二、被告卢云胜应于本判决生效后十日内向原告卢国辉返还购房款590000元并赔偿装修损失167197元，合计757197元，款交本院民事审判一庭转付； 三、驳回原告卢国辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12109元，由原告卢国辉负担737元，由被告卢云胜负担11372元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  吴亦贝 人民陪审员  王 茅 人民陪审员  张少丽 二〇一九年十二月三十一日 代书 记员  包晓青