北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初11080号原告：北京千佳物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区立水桥甲9号404室。法定代表人：王稳安，总经理。委托诉讼代理人：施洋，女，1982年6月20日出生，北京千佳物业管理有限公司职工。被告：侯五九，男，1954年6月9日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：侯京京（侯五九之子），男，1982年10月18日出生，汉族，住北京市延庆区。原告北京千佳物业管理有限公司（以下简称千佳物业公司）与被告侯五九物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告千佳物业公司的委托诉讼代理人施洋，被告侯五九的委托诉讼代理人侯京京到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。千佳物业公司向本院提出诉讼请求：要求侯五九交纳2016年9月23日至2019年7月31日物业费14704.33元。事实与理由：2015年7月15日，千佳物业公司与业委会签订《北京市物业服务合同》，约定2015年3月1日之前的物业费仍按2.85元/平方米，2015年3月1日之后调整为1.92元/平方米。被告系××室住户，该户建筑面积为223.28平方米。千佳物业公司为被告提供了物业服务，该户尚欠2016年9月23日至2019年7月31日的物业费共计14704.33元。千佳物业公司多次催要未果，故此起诉。侯五九辩称，我既没有和千佳物业公司签订物业服务合同，也没见到过物业服务合同。业委会无权代表业主和物业公司签订物业服务合同。我是2013年入住该小区，交纳了2013年-2016年的物业费。2016年，家中出现点情况，我找到物业公司，物业公司让我交物业费才给我解决问题。因为我没有享受到应有的物业服务，故此未交纳2017年之后物业费。我认为物业费应当按照服务项目分项计算，有些服务项目与住房面积根本没有关系也要按照住房面积计算物业费，并不公平合理。再有，物业服务并不到位，具体表现在：小区的进出口，标注东门进、南门出，但是一直没有实施，实际上仍是双向随意进出；门禁形同虚设，小区外部人员随意进出，往车上塞广告；地下室大件物品放置在外边没人管理；我居住的3号楼2单元电梯经常坏，2016年还发生从11楼掉到2楼的坠梯情形，且没有及时处理；电梯里灯不亮没人管；2019年9月开始，我们每天从楼上走到楼下；电梯维护情况也不详细；电梯维修人员刚开始还当门卫，不确定是否是正规维修人员；电梯出现问题，我问过维修人员如何解决，维修人员答复重启就可以，对业主安全不负责任；电梯内卫生环境非常差，楼道也有异味；监控设施形同虚设；楼顶做完防水，满地建筑垃圾没人清理；楼上刚换的门仍旧有问题。综上所述，我要求减免物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系××室的业主，房屋建筑面积为223.28平方米。2015年7月15日，××委员会与千佳物业公司签订《北京市物业服务合同》，合同约定：物业服务期限为1年，自2015年3月1日至2016年3月1日。合同期满，××业主委员会与千佳物业公司签订《北京市物业服务合同》，合同未载明签订时间，合同约定的物业服务期限为3年零9个月，自2016年3月1日至2019年12月31日。物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，收费标准为综合性收费：每建筑平方米，每月1.92元。服务的内容为：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。4、负责公共绿地、景观的养护。5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位，公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。千佳物业公司依照合同约定，履行了服务义务。被告尚欠2016年9月23日至2019年7月31日物业费14704.33元未交纳。诉讼中，千佳物业公司针对侯五九提出的问题称，2015年成立业委会之后，业委会代表业主与物业公司签订物业服务合同。物业收费方式为包干制，不分项收费。物业公司提出东门进、南门出的意见，业委会否决了，要求进出必须是双向；街道更换的门禁、单元门，物业公司配合张贴更换通知，并要求带工牌作业；夏季小区出现两次张贴广告问题，第一次进行了清理，第二次上报百泉街道城管部门，也进行了处罚；楼道堆积物清理问题，今年延庆创城，清理楼道堆积物，多个部门一起来做，地下室不属于消防通道，没有安全隐患就没有清理，楼上是不允许存放任何东西，物业公司配合政府进行工作；电梯经常坏问题，2016年9月之前是另外一个项目经理负责，2016年9月份以后，物业公司没有接到坠梯情况反映。电梯是合资品牌，敏感度特别高，地上有一点落叶就不再开门，必须断电重启，不是电梯损坏。电梯每次有死机重启情况，物业公司都要找原因，并且进行说明。在2017年-2018年有人装修频繁，总是有物品遗落，造成这种问题，就必须断电重启。电梯内紧急铃可以使用，电梯每年10月份都有年检，设备没有出现突然坠梯等情况，所有措施都会有合格证，年检都在安监局进行备案。电梯操作人员在2004-2005年就取得的资格证，自己可以独立进行小问题维修，安监局也会对人员进行检查；打扫卫生问题，单元门口就是取水口，不会用池子水打扫卫生。顶楼卫生，开发商送给复式面积铺了绿化草坪，顶楼上面有电梯机房，物业公司每周进行电梯保养才打开门，顶楼卫生是赠送面积，2单元不做顶楼卫生，因为是隔离带隔开。上述事实，有《北京市物业服务合同》、催缴通知、照片及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，物业服务企业与业主委员会签订的《北京市物业服务合同》合法有效，业主应当依法履行合同约定的义务。千佳物业公司为该小区提供了物业服务，侯五九作为业主应当依法交纳物业费。关于物业费的交纳标准问题，因《北京市物业服务合同》中明确约定了物业费收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，收费标准为每建筑平方米，每月1.92元，故侯五九应当按照该标准交纳物业费。千佳物业公司要求侯五九交纳2016年9月23日至2019年7月31日物业费14704.33元，本院予以支持。侯五九在庭审中提出的服务质量问题，客观事实不容回避，千佳物业公司应当采取措施予以改进，总体看存在的瑕疵对侯五九的居住和生活没有造成实质性的影响，故侯五九要求减免物业服务费的请求，本院不予支持。需要说明的是物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，达到不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定的谅解和包容，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。若拒绝交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此的换位思考，在双方的共同努力下，方能营造更加和谐的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：侯五九于本判决生效后七日内给付北京千佳物业管理有限公司2016年9月23日至2019年7月31日期间的物业费共计14704.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由侯五九负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  康峰二〇一九年十二月九日书记员  范佳