辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初823号原告（案外人）：吴猛，男，1986年4月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：吴素芹，女，1954年1月11日出生，汉族，住沈阳市和平区，吴猛姑姑。被告（申请执行人）：胡海洋，男，1960年1月5日出生,汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王健，男，1986年3月16日出生，汉族，辽宁盛京寝园有限公司推荐代理人，住沈阳市和平区。第三人（被执行人）：辽宁融厦房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街162-1号12门法定代表人：赵立群，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙超，辽宁华远律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵天鑫，辽宁华远律师事务所律师。第三人（被执行人）：辽宁嘉兴投资有限公司，住所地康平县北四家子乡北四家子村。第三人（被执行人）：辽宁融泰房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路15-21号。原告吴猛与被告胡海洋、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司（以下简称“融厦公司”）、第三人辽宁嘉兴投资有限公司（以下简称“嘉兴公司”）、第三人辽宁融泰房地产开发有限责任公司（以下简称“融泰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭对本案进行了审理。原告吴猛及其委托代理人吴素芹，第三人融厦公司委托代理人孙超到庭参加了诉讼。被告胡海洋、第三人嘉兴公司、第三人融泰公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴猛向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）辽01执异1351号执行裁定书；2.确认位于沈阳市浑南区产归原告所有；3.请求终止对该房产的预查封；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：一、在预查封前，融厦公司已将房产出售给原告，不应预查封，应予解除，房产应为原告所有。1、2014年12月22日，原告与融厦公司签订《商品房定购合同》，交纳定金5000元。该定购合同具备商品房买卖合同的主要内容，原告还参加和享受优惠活动等。2、原告姑姑吴素芹与融夏公司2014年12月31日年底结算时，融夏公司自2009年起至2014年12月31日欠付工资及其他款项125.3万元。双方协商将欠款和房款抵扣，吴素芹向融夏公司交付两套房屋房款1,114,523元，同时融夏公司为吴素芹出具《欠款清单》和《顶账协议》。可见，原告2014年底支付了全部房款。3、原告和融夏公司2014年12月22日签订定购合同约定入住时间2015年6月30日前。2015年5月原告进驻与施工单位协商局部改建装饰，事实上对房屋实际占有。2015年6月30日因融厦公司原因，造成延误工期，业主无法入住，责任不在原告。2016年8月23日房屋被预查封。房屋在预查封前已经出售给原告，不符合预查封条件，应予解除。4、定购合同约定签订《商品房买卖合同》，至今未办理过户登记，责任在融夏公司，原告没有责任，原告是直接受害人之一。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告符合规定，法院应予支持。二、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，预查封应予解除。原告和融夏公司签订合法有效的书面合同，所购房屋用于居住，且原告名下没有其他居住房屋，原告支付了全部价款，符合第二十九条规定，预查封应予解除。第三人融厦公司辩称，原告与我公司签订顶账协议约定将欠原告工资以三套房屋顶账，分别与吴素芹、原告、万博签订商品房定购协议，我公司已将房屋交付原告，并开具相应的收据，原告已经实际入住，该顶账协议全部履行完毕。被告胡海洋、第三人嘉兴公司、第三人融泰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2014年12月22日，融厦公司（甲方）与吴猛（乙方）签订《商品房定购合同》，约定：乙方定购甲方开发的融城七英里项目物业，位于沈阳市浑南区（户）房屋。该房屋建筑面积86.19平方米。房屋建筑面积每平方米/人民币5663元，总房款人民币488,094元。本定购合同签订时，乙方向甲方支付定金人民币5000元。乙方选择的付款方式为一次性全额付款。乙方所定购房产入住时间定于2015年6月30日前。吴猛提供融厦公司分别于2014年12月22日为其出具的金额为5000元收款收据一张，2016年12月9日金额为483,094元收款收据一张。吴猛提供2014年12月31日，吴素芹作为乙方与融厦公司作为甲方签订的《顶账协议》一份，约定：由于甲方资金链出现问题，无法兑现工资，从2009年起至2014年12月31日止，甲方总计欠乙方工资及其他款项合计125.3万元整。乙方于2014年12月22日与甲方签订商品房定购合同：吴素芹所购房屋86.99M2，总计房款636,419元，房号35-4号2-5-2；吴猛所购房屋86.19M2，总计房款488,094元，房号35-3号2-4-2；万博所购房屋85.06M2，总计房款584,192元，房号35-12号3-5-2。甲乙双方确认将甲方欠乙方工资等款项125.3万元一次性抵扣吴素芹、吴猛所购两套房屋的全部购房款（减掉购房定金5000元/套），合计抵扣人民币1,114,513元。甲方尚欠乙方138,487元，抵扣万博购房款，抵扣后，万博所购房屋尚欠甲方445,705元。待万博所购房屋具备交付使用时，乙方将所欠房款全部付清或办理银行贷款，否则甲方有权不予办理入住手续。吴猛提供了沈阳九鼎物业管理有限公司2016年12月22日开具的《入住手续会签单》以及占用房屋期间交纳物业费、采暖费、水电费等收款收据。此外，吴猛提供照片证明其已占有使用案涉房屋。另查明，依据吴猛申请，沈阳市不动产登记中心于2019年7月9日出具的《无查询结果证明》，载明：申请人吴猛未查询到房屋登记记录。再查明，胡海洋与嘉兴公司、融泰公司、融厦公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月17日作出[2014]沈中民一初字第92号民事调解书，确认：“一、原告胡海洋与被告辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司共同确认欠款金额为人民币73,887,000元;二、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司自愿承担辽宁嘉兴投资有限公司对原告的债务，向原告履行还款责任；三、2016年1月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币100万元；四、2016年2月29日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币200万元；五、2016年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币300万元；六、2016年4月30日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币400万元；七、2016年5月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币500万元；八、2016年6月30日前、2016年7月31日前、2016年8月31日前、2016年9月30日前、2016年10月31日前、2016年11月30日前、2016年12月31日前、2017年1月31日前、2017年2月28日前、2017年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司每月偿还原告胡海洋人民币588.87万元；九、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司以融城七英里小区719个停车位（车库135个、车位584个）作为向原告还款的担保，车位销售款需在车位出售前给付原告，否则视为违约（明细附后）；十、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未给付当月还款额，应按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍计算利息至实际给付之日止；十一、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未按时还款超过三个月，原告胡海洋有权向第三人辽宁融厦房地产开发有限公司追索全部剩余债务，并从第三人辽宁融厦房地产开发有限公司违约之日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍标准计算利息；十二、辽宁嘉兴投资有限公司与辽宁融泰房地产开发有限责任公司合作的有关事宜，由辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、辽宁融厦房地产开发有限公司三方另行协商处理。案件受理费416,235元，减半收取208,118元，由被告辽宁嘉兴投资有限公司承担。”该民事调解书生效后，胡海洋向本院申请执行，本院于2016年5月4日立案执行，执行案号为（2016）辽01执246号。胡海洋于2016年8月2日向本院申请，请求对包括案涉房屋在内的343套房产予以查封，本院于2016年8月23日对上述房产进行了预查封。上述房产存在在建工程抵押。吴猛作为案外人向本院就案涉房屋提出执行异议，本院于2019年6月17日作出（2018）辽01执异1351号执行裁定，驳回吴猛的异议。吴猛不服，提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人吴猛就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，吴猛与融厦公司于2014年12月22日签订《商品房定购合同》，能够证明其在人民法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同；其次，沈阳市不动产登记中心出具的《无查询结果证明》可以证明吴猛名下无其他用于居住的房屋，即吴猛购买案涉房屋系用于居住使用；最后，从吴猛提供的抵账协议以及融厦公司开具的收款收据等证据来看，能够证明吴猛以吴素芹与融夏公司抵顶债务的方式支付了全部购房款，融厦公司对此予以认可。故此，吴猛符合上述规定，其享有的民事权益可以排除案涉房屋的强制执行，对其该项诉讼请求，本院予以支持。因吴猛与融厦公司的《商品房定购合同》尚未全部履行完毕，案涉房屋尚未取得初始批复，对于吴猛要求确认案涉房屋归其所有，本院现无法予以支持。综上所述，原告吴猛的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，判决如下：一、不得执行位于沈阳市浑南区产；二、驳回原告吴猛的其他诉讼请求。本院（2018）辽01执异1351号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费8621元，由被告辽宁融厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  杨帆二〇一九年十二月二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。