湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0821民初1102号原告：曹继华，男，1963年9月4日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：皮运秀，京山市新市法律服务所法律工作者。被告：湖北天易置业有限公司，住所地湖北省京山市新市镇城中路246号，统一社会信用代码91420821562702805C。法定代表人：黄清旺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张良龙，湖北中科律师事务所律师。第三人：孙耀华，男，1966年5月26日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。原告曹继华与被告湖北天易置业有限公司（以下简称天易公司）、第三人孙耀华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹继华及其诉讼代理人皮运秀，被告天易公司的诉讼代理人苏军、张良龙，第三人孙耀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹继华向本院提出诉讼请求：1.判令天易公司违反109号以房抵债协议，给付曹继华的可得合同收益损失50万元并支付违约金5万元；2.判令天易公司违反110号以房抵债协议，给付曹继华的可得合同收益损失37万元并支付违约金3.7万元；3.判令天易公司违反111号以房抵债协议，给付曹继华的可得合同收益损失37.1万元并支付违约金3.71万元；4.判令天易公司违反112号以房抵债协议，给付曹继华的可得合同收益损失41.5万元并支付违约金4.15万元；5.本案诉讼费由天易公司承担。事实和理由：孙耀华以在京山开发京山天地项目为由向曹继华借款，从2012年到2015年间，先后多次共向曹继华借款本金1656000元。2015年7月5日，曹继华、孙耀华和天易公司协商以现房抵债，并三方将本息确定后，天易公司将其已建的6栋2单元2901号房，以建筑面积为135.99平方米、单价为3677元／㎡，计价为50万元；6栋2单元2902号房，以建筑面积为100.12平方米、单价为3696元／㎡，计价为37万元；6栋2单元2902号房，以建筑面积为100.12平方米、单价为3705元／㎡，计价为37.1万元；8栋1单元2904号房，以建筑面积为114.96平方米、单价为3610元／㎡，计价为41.5万元，共四套房屋一并抵给曹继华，抵偿孙耀华欠曹继华的借款1656000。曹继华为抵偿协议的甲方，孙耀华为乙方，天易公司为丙方，签订了编号为109.110、111、112的以房抵债协议，协议中明确了孙耀华系天易公司的股东，天易公司自愿以其开发的京山天地现房抵偿孙耀华欠曹继华的借款，同时天易公司也与曹继华签订了商品房买卖合同，约定曹继华取得了该房屋的处分权，可留作自用，也可另行转让他人，若天易公司将该房屋出售给他人后7日内必须将房款返还给曹继华，否则按抵房款总额的百分之十承担违约金；已由天易公司用房抵偿的欠款，待工程竣工结算后，由天易公司按出资比例在分配给孙耀华的利润中直接扣除。协议签订后，天易公司又向曹继华出具了50万元、37万元、37.1万元、41.5万元上述四套房屋的收条。协议生效后，曹继华四处联系购房者，后发现天易公司已将四套房屋出售给了他人，并分文未支付给曹继华。经曹继华到京山县房地产管理局核实，天易公司确已将四套房屋出售给他人。曹继华于2018年3月21日将天易公司、孙耀华起诉至京山市人民法院，京山市人民法院受理后，依法公开开庭进行了审理，后以孙耀华涉嫌非法吸收公众存款犯罪需移送公安机关或检察机关为由，裁定驳回了曹继华的起诉。案件侦查已逾九个月，曹继华认为其借款转换为以房抵债是合法合理的，遂再次起诉，要求判如所请。天易公司辩称，1.本案已经京山市人民法院审理，裁定驳回了曹继华的起诉，本次诉讼与前诉的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，属于重复起诉，适用一事不再理原则。2.本案以房抵债协议及商品房买卖合同均不是天易公司的真实意思表示，是孙耀华恶意串通其债权人所为，天易公司没有义务无偿对孙耀华的个人债务承担清偿责任。3.法庭需要调查曹继华与孙耀华之间的民间借贷关系，确定借款的真实性、合法性。4.孙耀华未经天易公司同意，无偿将天易公司的商品房通过以房抵债的方式签订了二百多份以房抵债协议、空白以房抵债协议、商品房买卖合同，将天易公司价值上亿的房屋进行抵债，损害了天易公司和潜在债权人的利益，对天易公司主要经营活动构成重大影响，且抵偿的房屋均因在建项目抵押给京山建设银行，本案的以房抵债协议、商品房买卖合同均应无效。5.孙耀华因民间借贷、以房抵债涉嫌职务侵占、挪用资金、非法吸收公众存款等犯罪，本案仍应裁定驳回起诉。孙耀华述称，1.对曹继华主张的诉讼请求和事实没有异议。孙耀华于2012年到2015年期间多次向曹继华借款用于京山天地项目。2015年7月，因无现金还款，经天易公司全体股东同意，孙耀华与曹继华协商用天易公司开发的京山天地房屋或商业房抵偿借款本息，经三方结算确认孙耀华共欠曹继华本息165.6万元，三方共同签订了四份以房抵债协议抵偿了孙耀华欠曹继华的借款本息，协议加盖了天易公司印章。曹继华与天易公司签订了四份商品房屋买卖合同，并加盖了天易公司印章及法定代表人黄清旺的私人印章，天易公司财务向曹继华出具了与四份商品房屋买卖合同金额相对应的房屋款收据并加盖了天易公司财务印章。孙耀华与天易公司财务办理了相关的财务手续。2.签订协议、合同是天易公司多部门多人完成的，天易公司所有的印章都是法定代表人黄清旺一人控制保管的，孙耀华在天易公司占股49%，黄清旺占股51%。3.按三方签订的协议约定，孙耀华与曹继华之间的债权债务消灭，曹继华与天易公司形成了新的商品房屋买卖合同关系，天易公司向曹继华履行义务后，将来天易公司根据孙耀华在天易公司的出资比例，在股权分配款中扣除该笔款项，所抵付的房价也是按天易公司对市场销售的同等价格抵付，因此不存在已经分配利润、也不造成天易公司任何损失。4.天易公司是有限责任公司，并不是股份有限公司，以房抵债协议约定，天易公司是用开发的房屋抵偿我欠曹继华的借款本息，天易公司并没有孙耀华提供现金借款，因此没有违反法律的强制性规定。5.孙耀华的民间借贷并未涉嫌犯罪，而是天易公司法定代表人黄清旺在恶意造谣诋毁孙耀华。2019年4月24日，京山市公安局向京山市人民法院的回复证明了孙耀华在民间借贷这方面没有涉嫌犯罪。6.天易公司法定代表人黄清旺为了侵吞孙耀华在天易公司的所有股份，恶意陷害诬陷孙耀华恶意侵占挪用资金案，已多次审理，目前还在审理中，与本案无任何关联。7.天易公司未履行协议与合同，擅自将协议与合同约定的房屋又销售给他人或另做他用，违约责任应由天易公司承担，并返还房屋款给曹继华。围绕诉讼请求，曹继华向本院依法提交了如下证据：A1.以房抵债协议、商品房买卖合同各四份；A2.收条四份；A3.购房合同备案证明四份；A4.银行转账、付款业务回单四份共计五笔；A5.2018年4月17日开庭笔录。天易公司向本院提交了如下证据：B1.裁定书四份和刑事判决书一份；B2.以房抵债协议220份（含二份空白的以房抵债协议）、汪腊祥还建房以现还房补偿协议一份、2015年8月24日汪腊祥申请书一份、2017年7月9日汪腊祥关于本人旧房改造置换协议的说明一份、2017年11月30日关于姜永健在京山天地房产的情况一份；B3.湖北荆门市中级人民法院（2018）鄂08财保11号民事裁定书；B4.京山县新市镇城区东门南路旧城改造项目投资合同、收据各一份，转款凭证二份。孙耀华向本院提交了如下证据：C1.2015年6月29日结算单一份；C2.2015年3月29日调解协议一份。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.曹继华提交的四份以房抵债协议、商品房买卖合同和收据，天易公司质证认为其不清楚协议、合同的签订情况，也不清楚印章是如何加盖上去的，因违反法律强制性规定，应为无效。孙耀华对上述证据无异议。本院认证认为，以房抵债协议、商品房买卖合同、收条中加盖了天易公司合同专用章、法定代表人黄清旺的印章、天易公司财务印章，天易公司未对印章的真实性提出异议，上述证据来源合法、与本案有关联，本院予以采信。2.曹继华提交的转款凭证。转出户名为曹继华或者易惠，转入户名为孙耀华。在曹继华上一次起诉时，易惠曾于2018年4月17日开庭时出庭作证，确认其与曹继华系父女关系，其于2013年6月13日向孙耀华转款的20万元系受曹继华委托所为。本院认证认为，转款凭证与本案有关联性，且孙耀华予以认可，本院予以采信。3.天易公司提交的证据，来源合法，但与本案缺乏关联性，本院不予采信；孙耀华提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。本案争议的事实是：孙耀华是否向曹继华借款本息165.6万元（其中本金为105.4万元）。为证明其履行出借义务，曹继华向本院提交了转款凭证、以房抵债协议、商品房买卖合同和收据等证据。天易公司认为，借款并非全部用于京山天地项目建设，借款本金105.4万元是不真实的。孙耀华认可借款的事实。本院认为，曹继华作为出借一方，应承担证明其履行了出借借款本金105.4万元事实的举证责任。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生”的规定，本案中，曹继华提交的转款凭证可以清晰反映出转入户名为孙耀华，转款金额分别为19.4万元、20万元、20万元、19万元、9万元，合计87.4万元；曹继华陈述其余借款本金为现金支付。孙耀华虽然认可案涉借款，但因其债务较多，曹继华仍应当对现金支付本金的事实承担举证责任，但其对此并未提供其他证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，故本院案涉借款本金为87.4万元的事实予以确认。对于579164.02元的利息及为了与四套房屋总价一致而另算的22835.98元利息。曹继华陈述借款时约定的利息为月息3分，以房抵债协议上是按年利息24%计算的。孙耀华述称借款时约定利息是年息36%，为了与购房款总金额相同，利息进行了调整。曹继华和孙耀华关于利息按年利率36%计算的陈述是一致，但因利息未实际支付，利率超过了法律规定的上限，应按年利率24%的标准计算。经核算，结合曹继华陈述的利息计算明细，截止以房抵债协议签订的时间2015年7月5日，以本院确认的出借金额为基数，从实际借款之日起按照年利率24%的标准计算利息应为473085.14元。另外，曹继华提交的四份以房抵债协议、商品房买卖合同和收据，天易公司参与了签订，进一步可以证明本案借款的事实。因此，曹继华主张其履行了出借87.4万元借款本金的义务属实，计算473085.14元利息未违反法律规定，本院予以确认，对其他借款本息不予确认。天易公司主张案涉借款不真实的意见，本院不予采纳。根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：从2012年开始，孙耀华以在京山开发房地产（京山天地项目）为由向曹继华借款，曹继华分别于2012年3月8日、2013年6月2日、2013年6月13日、2013年8月17日、2013年12月21日向孙耀华的银行账户转款19.4万元、20万元、20万元.19万元、9万元，合计87.4万元。2015年7月5日，曹继华作为甲方、孙耀华作为乙方、天易公司作为丙方，三方共同签订了编号为109、110、111、112的以房抵债协议。编号为109的协议载明“乙方系被告天易公司股东之一（股权49%），经甲乙双方核对后确认，截至2015年7月5日，乙方共欠甲方借款本金500000元。协议约定丙方自愿将其开发的京山天地项目的在建房屋或商业门面用于抵偿乙方所欠甲方的借款本息，抵偿的房屋为住宅六栋二单元29层2901号房屋，面积约135.99㎡，按价格3677元/㎡计算，抵偿的房屋总价值为500000元。丙方应在本协议签订当日，与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。甲、丙双方签订《商品房买卖合同》后，甲方即取得该房屋或商业门面的处分权，可留作自用，也可另行转让他人。若甲方需将该房转让他人的，可委托丙方与受让人另行签订商品房买卖合同，所得购房款归甲方所有；丙方在收到第三方购房款（或银行按揭款）后七日内必须将该购房款返还给甲方，不得以任何理由截留。因乙方所欠甲方借款及利息共计500000元，已由丙方用房抵偿，待工程竣工结算后，由丙方根据出资比例，在分配给乙方利润中直接扣出。本协议生效，丙方未经甲方同意，不得将该房屋另行出售他人。本协议一经签订，任何人不得违反，否则应向对方承担借款本金及利息（抵房款）总额10%的违约金”。编号为110的协议约定抵偿的房屋为住宅六栋三单元29层2902号房屋，面积约100.12㎡，按价格3696元/㎡计算，抵偿的房屋总价值为370000元；编号为111的协议约定抵偿的房屋为住宅六栋二单元29层2903号房屋，面积约100.12㎡，按价格3705元/㎡计算，抵偿的房屋总价值为371000元；编号为112的协议抵偿的房屋为住宅八栋一单元29层2904号房屋，面积约114.95㎡，按价格3610元/㎡计算，抵偿的房屋总价值为415000元；除此以外，协议其他内容与编号为109的协议内容均一致。上述四份协议签订当天，曹继华与天易公司以协议指定的房屋签订了四份商品房买卖合同，该合同尾部出卖人处加盖天易公司及其法定代表人黄清旺的印章。另外编号为110号的协议与商品房买卖合同中约定的房屋不一致，协议中约定的房屋为六栋三单元29层2902号房，合同中约定的房屋为六栋二单元2902号房。2015年7月6日，天易公司向曹继华开具了金额分别50万元、37万元、37.1万元和41.5万元的住宅房款收据四份。天易公司将上述四份合同指定的房屋另行出售给他人，并在房管部门办理了备案手续。后曹继华发现抵偿的房屋已经出售，遂诉至本院。本院于2018年8月8日作出（2018）鄂0821民初540号民事裁定，以案涉债务有经济犯罪嫌疑为由，驳回了曹继华的起诉。2019年4月26日，京山市公安局向本院作出《关于对京山市人民法院移送有关湖北天易置业有限公司、孙耀华涉嫌犯罪有关材料的审查建议》，建议本案不宜作为非法集资类犯罪处理。曹继华现再次向本院提起诉讼。本院认为，曹继华虽然曾就本案向本院提起过诉讼，但本院仅在程序上裁定驳回了曹继华的起诉，并未对本案的实体进行过判决，曹继华的本次诉讼不属于重复起诉。曹继华与孙耀华之间的民间借贷关系客观真实，不违反法律的规定，应为有效。案涉的2015年7月5日签订的四份以房抵债协议，是曹继华、天易公司以及孙耀华之间的债权债务协议，协议的内容实质为曹继华与孙耀华之间因借款形成债权债务关系，债务人孙耀华将其债务，由天易公司向曹继华履行偿还义务后，再从孙耀华在天易公司的股权分配款中受偿。从天易公司在该协议上加盖公司印章，后又与曹继华签订的商品房买卖合同上还另加盖了天易公司法定代表人黄清旺的私人印章，以及财务人员出具收款收据等这一系列行为来看，该协议不可能由孙耀华一人完成，天易公司的其他管理人员或法定代表人应该知晓该协议，并不存在曹继华与孙耀华恶意串通之情形。从协议约定由天易公司代偿后从孙耀华的股权分配款中扣除的结果上看，明确约定的是将来孙耀华作为股东可能获得股权分配款，天易公司代偿后取得追偿权，其结果并不造成天易公司的损失。故本院对天易公司的抗辩意见不予采纳，案涉四份以房抵债协议和商品房买卖合同均应有效。现天易公司作为违约一方，致使曹继华不能依以房抵债协议取得抵偿的房屋，应依约向曹继华返还购房款。曹继华依四份以房抵债协议约定的房屋价款主张返还，其诉讼目的符合协议本身受偿债权的意思表示，但因曹继华对现金出借未能尽到举证责任，本院对其现金出借的事实未予确认，本院对房屋价款在1347085.14元的范围内予以支持，对超出部分不予支持。关于曹继华主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，由于曹继华主张的房款与本院确认的房屋价款存在差异，相当于曹继华最多履行了其主张的四套房屋中的三套房屋价款义务，天易公司违约，应依以房抵债协议第九条约定向曹继华承担借款本息总额10%的违约金，按房屋价款从大到小的顺序违约金即128600元，本院对曹继华主张的违约金在128600元的范围内予以支持，对超出部分不予支持。天易公司承担债的履行义务后，依约有权向孙耀华另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、湖北天易置业有限公司自本判决生效之日起十日内给付曹继华购房款1347085.14元，并支付违约金128600元，合计1475685.14元；二、驳回曹继华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21194元，由曹继华负担4239元，湖北天易置业有限公司负担16955元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  郭 丹人民陪审员  孟达清人民陪审员  张光华二〇一九年十二月十六日书 记 员  周 雯