湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终1048号上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳天信电器设备有限公司，住所地岳阳市枫桥湖路36号。法定代表人：朱春梅，经理。委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗燕，湖南滳招律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳市汇祥工贸有限公司，住所地岳阳市北环路。法定代表人：汪金平，董事长。委托诉讼代理人：李望星，湖南岳州律师事务所律师。上诉人岳阳天信电器设备有限公司（以下简称“天信公司”）因与被上诉人岳阳市汇祥工贸有限公司（以下简称“汇祥公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天信公司的委托诉讼代理人彭春朝，被上诉人汇祥公司的法定代表人汪金平及汇祥公司的委托诉讼代理人李望星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天信公司上诉请求：1、撤销一审判决，认定租赁合同无效；2、判令汇祥公司赔偿天信公司火灾经济损失1630611.5元，并驳回汇祥公司的反诉请求。3、本案一审、二审诉讼费均由汇祥公司承担。事实与理由：一、本案租赁合同应当认定为无效。第一，汇祥公司在一审过程中未提供其出租房屋已取得建设工程规划许可证或已按照建设工程规划许可证的规定建设，应认定合同无效。第二，一审法院并未查明合同无效。一审法院未主动查明，直接按有效合同予以解除，损害了当事人的合法权益。二、汇祥公司对于本诉中的损失，应当承担主要赔偿责任。第一，汇祥公司将无手续的房屋出租，且违反消防法的规定，造成本案天信公司的损失，其损失主要应当由汇祥公司承担。第二，汇祥公司违法搭建、围墙封闭是造成损失巨大的根本原因，其过错相当明显。三、汇祥公司的反诉请求于法无据，不应予以支持。第一，汇祥公司的损失不是天信公司的过错行为造成的，也不是因天信公司的违约行为造成的。第二，占有使用费或租金计算有误，且2000元押金未予抵扣。综上，请求二审支持上诉请求。汇祥公司辩称，一、案涉租赁合同未违反法律相关禁止性规定，合法有效，且案涉租赁物租赁期间的消防安全管理责任应由天信公司承担。二、天信公司在上诉状中所述相关事实与事实不符。第一，案涉厂房一直对外租赁，并未闲置。第二，案涉厂房具备基础消防设备设施。第三，天井具有采光作用，并非露天的。第四，天信公司在上诉状中更改了要求汇祥公司全额承担火灾损失的诉讼请求，应视为天信公司放弃其诉讼请求。第五，天信公司应对自己的财产及租赁物的损失承担责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。天信公司向一审法院起诉请求：1、判令汇祥公司赔偿天信公司火灾经济损失人民币2340445元；2、本案诉讼费、财产保全费由汇祥公司承担。汇祥公司向一审法院提出反诉请求：1、解除双方于2014年8月15日签订的《厂房租赁合同》；2、天信公司支付欠交的租金5700元；3、天信公司赔偿因火灾致租赁物毁损所造成的各项损失500000元；4、由天信公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月15日，汇祥公司（甲方）和天信公司（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的原麻球厂厂房出租给乙方作为仓库使用，租赁期间自2014年8月16日至2016年8月15日；合同签订时，乙方应向甲方支付租赁保证金2000元；甲方必须保证水、电、路畅通到位（除水电力部门正常检修及自然灾害造成的停水停电外），否则乙方有权拒付租金；乙方在经营过程中应加强企业内部管理，遵守法律法规，做到合法经营。搞好厂区内环境卫生，不得转让，更不得从事违法活动。在租赁期内乙方所发生的民事、刑事等违法行为及安全事故，均由乙方承担，甲方不负任何责任。上述租赁合同签订后，汇祥公司向天信公司交付租赁的厂房，天信公司利用该厂房存放空调、冰箱等电器产品，并依约定向汇祥公司支付租金。租赁合同期间届满后，双方未续订租赁合同，但天信公司仍继续使用租赁物。经查，天信公司因所租赁的厂房仅作存放电器产品所用，不需要用电，故所承租的厂房内未接电源。安全保卫方面，汇祥公司不负责派驻保安人员，天信公司在厂房内放养两条狗对其所存放的电器进行守护。2016年10月22日4时28分许，天信公司所租赁的厂房发生火灾，4时50分，汇祥公司所在地湖南华升洞庭麻业有限公司保卫部下属消防队值班室接到转来的火警电话后，立即出动消防车赶到现场进行扑救，上午10时控制了火势，并将火扑灭。2017年2月28日，岳阳楼区公安消防大队作出了“岳楼消火认字［2017］第0002号”《火灾事故认定书》，认定：“起火时间为2016年10月22日4时28分许；起火部位位于岳阳汇祥工贸有限公司带天井的砖混结构空调仓库，起火点位于空调仓库天井下方空调堆垛，起火原因能排除雷击、自燃、电气故障、生活用火不慎等原因引起火灾，不能排除外来火源引起火灾。”本案火灾造成天信公司存放于租赁仓库中的空调、冰箱等电器毁损，租赁房屋也被烧毁，此外还造成了其他财产损失。《火灾事故认定书》述：“火灾蔓延至旁边的今生缘沙发厂、五金店仓库、建丰商贸公司仓库，过火面积约1000平方米，无人员伤亡。经统计，直接财产损失为3061160.7元。”诉讼中，天信公司申请对其财产损失进行司法鉴定，汇祥公司亦申请对租赁房屋毁损所造成的损失进行司法鉴定。为此，一审法院委托岳阳三权价格评估咨询有限公司对上述财产损失进行价格评估。该公司于2018年3月30日分别作出了“岳三权评字［2018］001号”《关于岳阳天信电器设备有限公司租赁岳阳市汇祥工贸有限公司厂房期间于2016年10月22日火灾事故所造成的损失价格评估结论书》和“岳三权评字［2018］004号”《关于岳阳市汇祥工贸有限公司涉案租赁物（原麻球厂厂房）于2016年10月22日火灾事故所造成的损失价格评估结论书》，评估天信公司的财产损失为2329445元；汇祥公司财产损失为281009元。一审法院认为，本案是租赁合同履行期间，因租赁房屋及存放在租赁房屋中的电器产品失火造成财产损失而引发的纠纷。双方当事人既可以租赁合同主张权利，也可以侵权主张权利。诉讼中，汇祥公司与天信公司均明确以租赁合同主张权利，故本案案由为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物······”，第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。上述法条既规定了租赁合同中出租人对租赁物的瑕疵担保责任，也规定了承租人应当合理使用租赁物的义务。本案所涉及的租赁物为汇祥公司建筑多年的原麻球厂厂房，根据双方当事人陈述，签订租赁合同之前，天信公司到实地进行了察看，了解情况后再签订租赁合同，可见天信公司已认可并接受了该租赁物。汇祥公司交付租赁物之后，该租赁物由天信公司使用管理并实际控制，因此，天信公司对租赁物和存放于租赁物中的电器负有安全管理义务。就火灾事故发生原因而言，消防部门认定“起火原因能排除雷击、自燃、电气故障、生活用火不慎等原因引起火灾，不能排除外来火源引起火灾”，因此，本案火灾的发生是由外来火源引起的可能性极大，而无证据证明是由租赁物本身的瑕疵或汇祥公司未履行租赁合同义务所致。关于火灾发生后施救的问题，天信公司主张汇祥公司将原本独立的两个仓库之间的过道通过违章搭建顶棚的方式连接在一起合并出租给天信公司，造成火灾事故发生以后无法施救以及租赁厂房最近的消防水龙头在火灾事故当天没有水源，导致天信公司火灾损失进一步扩大，但未就此提交证据。汇祥公司则称两个仓库之间过道的搭建是在合同签订之前应天信公司的要求做好后交付给该公司的，至于租赁厂房附近设有多个消防栓，只是在施救过程中没有使用离起火点最近的消防栓而已。其提交了由湖南华升洞庭麻业有限公司和其下属保卫部出具的《火灾扑救情况说明》。一审法院审查认为，当事人应就自己的主张提供证据予以证明，本案中汇祥公司搭建顶棚连接两个仓库的事实存在，但没有证据证明因搭建顶棚造成火灾后无法施救。湖南华升洞庭麻业有限公司下属消防队在接到火警后立即出动消防车进行了施救，该公司保卫部出具的证明证实：“在扑救过程中，除使用自带水外，还使用了汇祥公司院内消防地栓、壁栓，且汇祥公司院内消防地栓、壁栓水源畅通”。据此，一审法院对天信公司的上述主张不予采纳。关于火灾损失问题，诉讼中天信公司和汇祥公司均对各自的损失申请进行司法鉴定，岳阳三权价格评估咨询有限公司经一审法院委托后，分别作出了鉴定结论，对损失进行了认定。天信公司对两份鉴定结论不持异议，汇祥公司提出异议后，鉴定机关给予了书面回复。一审法院经审查，对上述鉴定结论予以采信。关于租赁合同是否解除的问题，汇祥公司在反诉请求中提出了解除合同的诉讼主张，天信公司也表示同意。一审法院认为，作为租赁物的出租厂房已被毁损，双方所签租赁合同的目的已无法实现，故依据合同法第九十四条的规定，租赁合同应当予以解除，天信公司主张天信公司支付自2016年8月16日至10月22日的租金5700元，一审法院予以支持。综上所述，汇祥公司在与天信公司签订租赁合同之后，履行了租赁物的交付义务，天信公司在对租赁物的使用管理并实际控制过程中发生火灾，造成租赁物和存放于租赁物中的电器毁损，现有证据不能证明上述损失系由汇祥公司所交付的租赁物具有瑕疵或由该公司违约行为所致，故一审法院对天信公司要求汇祥公司赔偿损失的请求不予支持，对汇祥公司反诉要求天信公司赔偿租赁物损失的请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条的规定，判决：一、驳回岳阳天信电器设备有限公司的全部诉讼请求；二、解除岳阳天信电器设备有限公司与岳阳市汇祥工贸有限公司签订的《厂房租赁合同》，并支付租金5700元；三、由岳阳天信电器设备有限公司赔偿岳阳市汇祥工贸有限公司租赁物损失281009元，限在判决生效后十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25523元，反诉受理费4400元，由岳阳天信电器设备有限公司负担。被上诉人汇祥公司在本案二审期间向本院提供两组证据，第一组证据，关于岳阳市汇祥工贸有限公司出租房屋有关情况的说明、会议记录、湘国企改革办[2005]89号、湘国企改革办[2005]112号、基本建设征用土地审批单、湖北纺织设计院文件、关于设计变更需要扩大征用土地的函、红线图、建设工程总进度计划、纺织印染厂工程建设情况总结、未完工程项目明细表、工程竣工验收鉴定书、06565号房屋所有权证、湘国土资函[2008]254号。用以证明案涉出租的房屋于1983－1984年间与洞庭棉纺织厂一并建成，建设符合当时的法律法规要求。汇祥公司出租没有效力障碍，本案合同合法有效。第二组证据，关于厂区内消防安全管理有关情况的说明，用以证明：1、洞庭棉纺织厂属于特级防火单位，消防管理由内设消防管理独立实施管理。2、案涉出租的房产在发生火灾前经消防安全检查合格，消防设施设备完好，出租人对安全管理尽到了相应责任。上诉人天信公司质证认为，第一组证据，对档案资料的真实性无异议，对岳阳市汇祥工贸有限公司出租房屋有关情况的说明的内容和其他证据的证明力的关联性有异议，无法说明现有建筑房产属合法建设。根据上述材料也说明房屋的用途是车间而不是作为仓库储藏使用。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该房屋没有相应的消防设施。本院认为，汇祥公司提供的两组证据，系对租赁物的建设合法性及汇祥公司存在消防设施进行了补充说明，天信公司对第一组证据的真实性未提出异议，关于厂区内消防安全管理有关情况的说明内容也符合客观实际情况，故本院对上述两组证据予以采信。上诉人天信公司在二审期间未向本院提供证据。本院二审查明，2014年8月15日，汇祥公司和天信公司签订了一份《厂房租赁合同》，租赁期间自2014年8月16日至2016年8月15日。合同签订时，天信公司向汇祥公司支付了租赁保证金2000元。租赁合同期间届满后，双方未续订租赁合同，但天信公司仍继续使用租赁物。2016年8月16日至2016年10月22日的租金数额为5676元。汇祥公司前身为原洞纺劳动服务公司，于1999年5月5日注册成立，自2005年开始，汇祥公司进行改制后自主经营。本案承租物原为劳动服务公司综合车间，于1983年至1984年间建成，并通过国家验收委员会验收，1988年10月综合车间等房产办理了房屋所有权证。综合车间后改为仓库存放货物。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案租赁合同期间届满后，汇祥公司和天信公司未续订租赁合同，但天信公司仍继续使用租赁物。天信公司提出经核算，2016年8月16日至2016年10月22日的租金数额为5676元，汇祥公司未提出异议，本院予以确认。一审中，双方均同意解除租赁合同，本院亦予以确认。本案的争议焦点为：一、本案合同的效力。二、双方当事人的损失应当如何承担。关于焦点一，经本院查实，湖南洞庭苎麻纺织印染厂于1998年下半年对其下属劳动服务公司进行股份制改造，成立汇祥公司，将原劳动服务公司综合车间、麻球车间等房产划转给汇祥公司，上述房产于1983年至1984年间建成，有相关建设手续，通过国家验收委员会验收，并办理了房屋所有权证，建设符合当时相关法律规定，故汇祥公司出租该房屋，与天信公司签订的租赁合同合法有效。天信公司以该房屋建设无建设工程规划许可证为由认为合同无效的理由不能成立。关于焦点二，二审期间，双方当事人对一审中评估的财产损失数额未提出异议。本案中，天信公司所租赁的厂房发生火灾，岳阳楼区公安消防大队作出《火灾事故认定书》，该认定书认定：起火原因能排除雷击、自燃、电气故障、生活用火不慎等原因引起火灾，不能排除外来火源引起火灾，从该认定书的内容来看，火灾系不能归咎双方当事人的原因造成，无证据证明是由租赁物本身的瑕疵及系天信公司承租过程中存放的货物因保管不善所致。经一、二审查明，汇祥公司院内消防地栓、壁栓水源畅通，天信公司提出消防水龙头无水源的理由不能成立。另外，汇祥公司提出搭建铁制顶棚是应天信公司要求进行搭建，合同签订后，天信公司在顶棚下的过道存放空调，无证据证明该搭建行为造成火灾后无法施救及扩大了损失，故天信公司提出的该上述理由不能成立，其要求汇祥公司承担天信公司损失的理由亦不能成立，本院不予采纳。参照公安部《仓库防火安全管理规则》的相关规定，天信公司存放的空调等电器属于易燃物品，应当组织人员进行值班巡逻，天信公司未安排人员值班巡逻，导致未及时发现火灾、及时报警及组织扑救，对火灾发生后的损失扩大具有责任，故对汇祥公司的损失，本院根据本案的实际情况及天信公司的责任大小酌情由天信公司承担5.6万元。一审判决汇祥公司的全部损失均由天信公司承担明显不当。此外，天信公司与汇祥公司均同意解除租赁合同，故天信公司交纳的租赁保证金2000元应予返还。综上所述，天信公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定事实有误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初1708号民事判决第一项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初1708号民事判决第二、三项；三、解除岳阳天信电器设备有限公司与岳阳市汇祥工贸有限公司签订的《厂房租赁合同》，并由岳阳天信电器设备有限公司支付租金5676元；四、由岳阳市汇祥工贸有限公司返还岳阳天信电器设备有限公司租赁保证金2000元；五、由岳阳天信电器设备有限公司赔偿岳阳市汇祥工贸有限公司租赁物损失5.6万元。六、驳回岳阳市汇祥工贸有限公司的其他反诉请求。上述款项限在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费29923元，由岳阳天信电器设备有限公司负担28000元，岳阳市汇祥工贸有限公司负担1923元。二审案件受理费19475元，由岳阳天信电器设备有限公司负担18000元，岳阳市汇祥工贸有限公司负担1475元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年十二月三十一日书记员  陆丽波