福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初8639号 原告:晋江中航里城置业有限公司，住所地福建省晋江梅岭街道世纪大道843号1号楼一楼，统一社会信用代码91350582098444901F。 法定代表人：杨杨，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈宝玺、方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：王清珍，女，1988年8月4日出生，汉族，住南安市。 第三人：中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地晋江市青阳曾井小区银星大厦，统一社会信用代码913505828562603791。 法定代表人：杜毓昆。 委托诉讼代理人：陈三洋，男，该支行工作人员。 原告晋江中航里城置业有限公司（下简称中航公司）与被告王清珍，第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行（下简称晋江农行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，先依法适用简易程序，后转入普通程序，公开开庭进行了审理。中航公司的委托诉讼代理人陈宝玺，晋江农行的委托诉讼代理人陈三洋到庭参加诉讼。王清珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中航公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的编号为201603110075的《商品房买卖合同》及其附件；2.王清珍应配合办理撤销收件编号为20161018917的《商品房买卖合同》的网上签约登记备案手续；3.王清珍支付逾期付款违约金74788.1元，该违约金原告有权从应退给王清珍的购房款中直接扣除；4.王清珍应将位于商品房腾空后返还原告；5.中航公司有权将应退给王清珍的购房款用于返还王清珍尚欠晋江农行的贷款本息（贷款本息、罚息按中国人民银行的有关规定及《个人住房借款合同》的约定计算为准）；6.本案诉讼费、保全费由王清珍负担。事实和理由：双方于2016年3月11日签订编号为201603110075的《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买原告所开发的商品房，该商品房的总价款为747881元，付款方式为被告应于2016年3月11日前支付首期房价款157881元，余款590000元申请贷款支付。该《商品房买卖合同》签订后，原告已依约同被告于2016年3月21日在晋江市住房和城乡建设局办理了登记备案手续。上述合同签订后，因被告逾期向按揭银行支付按揭款，已导致晋江农行起诉，并判决中航公司对王清珍的相应债务承担连带还款责任。双方签订的合同附件四第四条相应约定了出卖人为买卖人的贷款提供担保及买受人逾期还贷情形下的责任承担等内容。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”为此，中航公司有权将应退给王清珍的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还晋江农行和王清珍。 晋江农行述称，其与王清珍及中航公司签订借款合同的要素之一为中航公司与王清珍所签订的《商品房买卖合同》，若判决解除《商品房买卖合同》，应先还清王清珍所欠我行全部借款本息，解除借款合同后方可解除购房合同。 王清珍未作答辩。 中航公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中航公司提供如下证据：1.《商品房买卖合同》一份；2.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表一份；3.（2018）闽0582民初15299号民事判决书一份；4.交付通知书一份；5.业主入伙资料签收表、毛坯交付标准、消防安全责任书、交房物品签收表、客户报修意见记录表。王清珍、晋江农行均未提供证据。 本院认为，王清珍未进行答辩，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应的诉讼权利。中航公司所提供的证据，其来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，对其证明力，本院予以确认。 经审理查明：中航公司与王清珍于2016年3月11日签订《商品房买卖合同》及附件，约定王清珍向中航公司购买商品房，总价款为747881元。王清珍支付首付款157881元及通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款59万元。中航公司为王清珍的银行按揭贷款59万元提供阶段性担保。双方签订的合同附件四第4条约定：“出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人同意出卖人保留本合同项下房产的所有权，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时止；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息。在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对本合同的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，要求买受人支付购房总价百分之十的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权而支出的合理费用等），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。在上述期间，出卖人有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。【实现债权的合理费用指：出卖人为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、已缴纳的税费、差旅费、执行费、拍卖费等）】”。另查明，诉争房屋已交房。 因王清珍逾期或未还按揭贷款，晋江农行起诉，本院于2019年2月26日作出（2018）闽0582民初15299号民事判决书，判决：一、被告王清珍应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行借款554655.42元及相应的利息、罚息、复利（其中截至2018年11月24日的利息16398.34元、罚息273.57元、复利328.31元，另自2018年11月25日起至实际还清全部款项之日止的利息、罚息、复利按双方合同约定和中国人民银行有关规定计付）；二、被告王清珍应于本判决生效之日起十日内协助原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行办理位于晋江市房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行，抵押登记手续办妥后，原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行有权就上述所涉房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、被告晋江中航里城置业有限公司对被告王清珍所负上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告王清珍追偿；前述房产的抵押登记手续办妥之日，被告晋江中航里城置业有限公司的保证责任免除；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行的其他诉讼请求。前述判决已发生法律效力。 经核实，诉争房屋现被晋江市人民法院查封及轮候查封。中航公司于2019年7月15日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，中航公司与王清珍签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，王清珍逾期或未偿还银行按揭贷款，导致中航公司须承担另案生效法律文书确定的债务，王清珍已构成违约，依法应承担相应的违约责任。王清珍逾期归还银行按揭贷款本息，晋江农行起诉后，本院作出的（2018）闽0582民初15299号民事判决书已判决王清珍应在该判决生效之日起十日内协助办理诉争房屋的抵押登记手续，将抵押权人设定为晋江农行，抵押登记手续办妥后，晋江农行就诉争房屋享有优先受偿权。该民事判决已发生法律效力。对此，本院认为，中航公司的相应主张有相应合同依据，本应支持，但生效法律文书已对王清珍的办证义务及晋江农行享有的抵押权益进行了确定，且诉争房屋也已被本院查封，中航公司现请求解除合同，因解除合同的法律效果与前述生效法律文书所确定的义务存在冲突，故中航公司的该项诉讼请求本院不予支持。中航公司的其他诉讼请求均是基于解除合同的前提所提出，因其解除合同的主张本院不予支持，故其就合同解除后的相关主张本院也不予支持。中航公司如认为王清珍在履行合同期间存在违约行为，可另行向王清珍主张其他违约责任。 综上所述，中航公司的诉讼请求，本院不予支持。王清珍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告晋江中航里城置业有限公司的诉讼请求。 本案受理费11279元，由原告晋江中航里城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  王诗旋 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  洪雅玲 附：本案所适用的法律法规及法律解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 －6－ －7－