呼和浩特市中级人民法院民事裁定书（2019）内01民申34号再审申请人（原审被告）：郝素萍，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：云龙，内蒙古卓能律师事务所律师。被申请人（原审原告）：班芳，女，住内蒙古自治区乌海市。再审申请人郝素萍因与被申请人班芳排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初3216号民事判决、呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终138号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。郝素萍申请再审称，一、原审法院认定事实错误,郝素萍已经依法签订房屋买卖合同,合法占有了涉案房屋。2016年12月30日,郝素萍与兆丰公司(以下简称“兆丰公司”)签订《房屋预售协议书》,协议签订后,郝素萍依约向兆丰公司支付了全部的购房款45万元，兆丰公司也将涉案房屋的钥匙交给了郝素萍,郝素萍开始装修涉案房屋,装修期从2017年初到4月份,持续了将近4个月的时间,装修完之后的合理时间内郝素萍居住在涉案房屋至今。在郝素萍占有涉案房屋长达一年多的时间里,班芳没有向郝素萍主张房屋权利,班芳称虽然没有实际居住但一直让亲朋好友照看,如果班芳及其委托的人一直在定期照看涉案房屋，那么肯定很早就发现郝素萍占有了涉案房屋,但实际上却没有与郝素萍的有效交涉,所以班芳所称一直照看、管理涉案房屋的事实不存在;班芳还称郝素萍没有涉案房屋的钥匙,是强行撬锁破门而入,但班芳却没有采取报警之类的维护自己合法权益的紧急救济手段,故可依法推定班芳所说的郝素萍强行撬锁破门而入的事实也是不存在的,在郝素萍合法占有涉案房屋期间,没有人对涉案房屋提出所有权或者使用权的质疑,郝素萍有理由相信自己购买的房屋没有任何权利瑕疵,已经合法占有了涉案房屋。二、原审法院适用法律错误，班芳没有依法占有涉案房屋。1、班芳向兆丰公司和热力公司缴纳采暖费的行为不能产生对外公示的效力,不能依法推定班芳已经占有了涉案房屋班芳没有对涉案房屋合法占有的事实。班芳没有对涉案房屋合法占有的事实。首先，班芳对涉案房屋没有事实上的占有,班芳没有居住、管理、控制涉案房屋的事实,而郝素萍购买后马上装修并居住在涉案房屋内,形成了事实上的占有;其次,班芳对涉案房屋也没有观念上的占有,原审法院认为,班芳向兆丰公司和热力公司缴纳了采暖费,所以形成的对外公示的效力,形成了对房屋的占有。郝素萍认为,依据法律的规定,向兆丰公司和热力公司缴纳采暖费不能形成对外公示的效力,不是合法占有，因为班芳向兆丰公司和热力公司缴纳采暖费的行为是在相对封闭的环境里进行的相对封闭的行为,其他主体不可能知道也没有法律义务知道涉案房屋是否缴纳了采暖费(缴纳采暖费与房屋产权登记行为有巨大差异,没有行政管理色彩,没有公示效力),且缴纳采暖费的时候热力公司并不对缴费主体是否是房屋的所有权人或者是使用权人进行审查,故热力公司出具的缴费凭证没有对房屋占有的公示效力。所谓观念占有,是指财物虽处于行为人物理控制力之外,但根据社会一般人的观念和习惯,存在可以推知由行为人支配时,该财物也属于行为人占有,本案中,班芳缴纳采暖费的行为,普通大众无从知晓,也没有法律义务知晓,所以无法推知其占有涉案房屋。综上,班芳没有对涉案房屋占有的事实,而郝素萍一直占有涉案房屋,原审法院认定事实不清,适用法律错误。2、根据班芳与兆丰公司签订的《房屋预售协议书》的约定，因没有在约定的时间内签订正式的商品房买卖合同，双方的房屋买卖合同自动解除,而转变为债权债务关系。根据2013年2与2日,班芳与兆丰公司签订的《房屋预售协议书》第2条第3款:“待甲方将“五证”办理齐全后,三日内与乙方签订正式的商品房买卖合同,如在2016年12月30日前仍未办理正式的商品房买卖合同,甲方将双倍返还乙方已付款”的约定，该合同为附条件的解除合同或者附条件的不正式缔约的合同。在约定的时间内兆丰公司没有办理出“五证”的事实,已经达到了合同约定的的条件且条件已经成就,房屋买卖合同将自动解除并转变为债权债务关系,或者不再建立正式的商品房买卖合同；另,班芳在庭审中提交的证据中有支付购房款的收据但无相应的银行转账凭证，而这种大额的交易一般都会以银行转账的方式支付,所以班芳是否实际支付购房款存疑,而原审中兆丰公司的缺席,对很多案件事实无法查明，兆丰公司应是本案必须参加的诉讼参与人,但原审法院也没有依法追加,最后导致原审法院认定事实不清,作出错误判决;兆丰公司在2016年12月30日与郝素萍签订《房屋预售协议书》,以自己的实际行为表明不会再与班芳签订正式的商品房买卖合同,终止了合同的履行。综上,班芳与兆丰公司签订的《房屋预售协议书》己经终止,班芳没有合法占有涉案房屋的依据。退一万步讲，即使法院认为班芳通过缴纳采暖费的方式形成了占有房屋的公示效力，那么在2016年12月30日之前,可以占有涉案房屋,但在此之后,因班芳失去了合法占有涉案房屋的依据,故郝素萍占有涉案房屋符合案件事实和法律的规定。3、原审法院应依法追加兆丰公司为本案的诉讼参与人,兆丰公司的缺席,导致本案诸多事实无法查明,存在诸多疑点。本案的争议焦点包括班芳是否与兆丰公司签订《房屋预售协议书》并完全履行;兆丰公司是否将涉案房屋交付给了班芳;兆丰公司是否终止了与班芳之间的合同;兆丰公司是否将涉案房屋交付给了郝素萍,与案件事实及本案判决结果的重要的事实都和兆丰公司有极大的关系,兆丰公司缺席本案诉讼,致使很多事实无法查明,从而直接导致了在案件事实不清楚的情况下的错误判决。故请求再审法院依法改判或发回原审法院重新审理。综上,一、二审法院认定事实不清,适用法律错误,请求再审法院依法重新审查本案，做出公正裁决。班芳提交答辩意见称，一、呼和浩特市中级人民法院于2018年3月15日对郝素萍与班芳侵权一案已审结。审结后班芳申请执行,在执行过程中郝素萍又多次打电话主动和班芳联系,在完全认可法院判决的情况下,认为其装修有投入,想要一部分补偿。班芳本着诚信的原则,双方就补偿款达成一致意见,并于2018年9月28日,郝素萍自愿接受了班芳的补偿款,班芳给郝素萍补偿了60600元。法院对此案执行终结。这就证明,郝素萍自己从思想上、认识上、行动上完全认同房屋理应是属于班芳的。郝素萍是无法、无理占有。否则,不可能做出这样的决定。二、郝素萍认为原审法院认定事实错误,郝素萍已经依法签订房屋买卖合同,合法占有了涉案房屋。该说法完全错误,不应采纳。班芳向呼和浩特市新城区法院及呼和浩特中级人民法院提供了四组证据来证明班芳占有该房屋的合法性，证据均已提供给法庭,原审法院认定事实清楚、正确,请予支持。第一组证据:2013年2月2日班芳与兆丰公司签订了购房合同,并交纳了全部房款。证据为《房屋预购协议书》及三张交款收据。第二组证据:房屋装修管理协议及班芳在交房时交纳的采暖费、物业管理费、水电费。第三组证据:停暖合同。第四组证据:房屋钥匙。四组证据证明了:班芳与兆丰公司就购买房屋合同权利、义务,房号3号楼、面积149.69平方米、价款每平米3500元,总房款523915元都进行了约定,并且约定在2016年12月30日前办理签订正式的商品房买卖合同。班芳分别于2013年2月5日缴纳房款315000元,2013年7月19日缴纳房款170000元,项款以转账的形式转给兆丰公司财务人员樊杰,2013年12月28日在交房时交纳了剩余房款38915元。该四组证据证明了班芳按合同约定购买了房屋，取得了房屋的所有权,交清了房款，开发商也交付了房屋，拿到了钥匙,班芳已占有了该房屋。郝素萍占有该房屋的行为完全是侵权。郝素萍2016年12月30日支付了45万元的房款,就说自己占有了该房屋,班芳完全不能接受。在班芳购买该房屋后,自己或者是家人、亲戚、朋友经常过来照看房屋,交齐了应该交的物业、取暖、维修等费用。2016年底班芳准备开始装修该房屋，了解了市场行情,请工人准备开工。2017年3月3日,班芳带人过来装修的时候，用原来的钥匙已经不能打开房门。房子已经被郝素萍撬锁破门而入了。班芳电话通知郝素萍后,郝素萍及其丈夫过来,班芳和家人朋友把事情的真实情况即班芳对于房子的合法购买、合法占有告知了他们。在这件事发生后,班芳多次告知郝素萍及其丈夫,他们的装修刚刚开始,应立即停止他们的装修,停止侵权,停止妨害。郝素萍置之不理,我行我素,住进了班芳的房子。完全不顾自己的行为已经对班芳构成了多方面的妨害。郝素萍说,在郝素萍侵占房子的长达一年多时间里班芳都没有主张房屋权利,完全是无理取闹,完全站不住脚。当班芳发现自己的房屋受到侵害后,立即到呼和浩特市新城区人民法院申请立案。从2017年3月3日受到侵害,在2017年到法院立案,再到2017年9月20日,呼和浩特市新城区人民法院已经做出了判决。这就是班芳根据我国的法律,合理合法地主张自己的权利。二、郝素萍认为原审法院适用法律错误,班芳没有依法占有涉案房屋,观点错误。班芳认为,原审法院适用法律完全正确,班芳依法占有该房屋不容置疑。1、班芳向兆丰公司和热力公司缴纳采暖费的行为不能产生对外公示的效力,不能依法推定班芳已经占有了涉案房屋，该说法完全错误。班芳完全对该房屋有居住、管理、控制的权利。缴纳取暖费的行为,已经证明了房屋的占有权。采暖费收据付款人就是班芳,明确证明了郝素萍在购房时是知情的,并且热力公司也明确给郝素萍讲了房屋的产权人是班芳。郝素萍掩耳盗铃,一个采暖费的票据上居然在班芳的名字后还加上自己的名字,就说没起到公示作用,没有产生公示效力是错误的。至于观念上的占有这一说法,更不能证明房屋的所有权归郝素萍,而是应该归班芳。班芳认为该房屋完全属于班芳，郝素萍在申请书中表述的什么观念占有,完全没有根据,不存在。2、郝素萍认为根据班芳与兆丰公司签订的《房屋预购协议书》的约定,因没有在约定的时间内签订正式的商品房买卖合同,双方的房屋买卖合同自动解除,而转变为债权债务关系,说法错误。郝素萍的说法属于无中生有，这种情况不存在。郝素萍认为班芳与兆丰公司签订的《房屋预购协议书》已经解除或变更,但郝素萍未提供任何解除或变更合同的证据。班芳在2013年12月28日就取得了该房屋的所有权,并且实际占有,不可能与兆丰公司解除或变更合同。至于兆丰公司没有在约定的时间与班芳签订正式的商品房买卖合同,是房地产公司的违约行为,违约并不必然导致合同的解除或变更。其一合同的解除和变更只有通过合同的签订主体双方协商解除或变更,其二解除合同只有法律规定的仲裁机构和人民法院。本案中,没有任何证据显示班芳与兆丰公司签订的《房屋预购协议书》己解除或变更。如果《房屋预购协议书》解除或变更了班芳就没有必要办理停暖手续,缴纳采暖费。班芳不但交齐了房款,在呼和浩特市中级人民法院的审理中,再次给法庭提供了支付房款的银行转账凭证。郝素萍不顾事实,扰乱视听。3、郝素萍认为原审法院应依法追加兆丰公司作为本案的诉讼参与人，兆丰公司的缺席,导致本案诸多实施无法查明,存在诸多疑点。郝素萍所说的争议焦点根本不存在。呼和浩特市新城区法院、呼和浩特中级人民法院的庭审事实清楚，法律适用恰当,维护了法律的尊严,维护了公序良俗。班芳与兆丰公司签订了《房屋预购协议书》并完全履行完毕,将房屋交付了班芳,班芳完全占有房屋是不争的事实，无须兆丰公司出庭参加诉讼,因为本案已与兆丰公司无关,房屋已经交予班芳。根据以上事实，班芳认为其购买房屋的事实存在,房款完全交清,取得了房屋的所有权并已合法占有,原审法院判决完全正确。请法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条和《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十九条的规定维护班芳的权利,驳回郝素萍的再审。本院经审查认为，郝素萍与兆丰公司于2016年12月30日签订了《房屋预购协议书》，此时的诉争房屋已经由班芳占有。因班芳于2013年2月2日与兆丰公司签订了《房屋预购协议书》，并且班芳分别于2013年2月5日、2013年7月19日、2013年12月28日将购房款全部交清。2013年12月28日签订了《房屋装修管理协议》，随后班芳缴纳了购买房屋的配套费用。根据以上证据，可以认定班芳对诉争的房屋依法享有占有使用权。郝素萍虽然对该房屋进行了装修，且占有使用该房屋，但郝素萍提供的证据不足以证明系兆丰公司合法交付房屋且属于合法占有，故根据最高人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的指导意见，出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订合同的，一般应按照以下顺序确定买受人的权利：（一）已经办理房屋所有权转移登记的；（二）已经办理预告登记的；（三）已经合法占有房屋的；（四）合同实际履行在先的。因此，一审法院判决郝素萍向班芳返还诉争的房屋并无不当。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、第二百四十五条的规定进行判决，适用法律正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回郝素萍的再审申请。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 徐晓凡 二〇一九年十二月二十六日书记员 李宁宁