辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14202号上诉人（原审原告）：马嘉宾，男，1979年7月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：辽宁万祥置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白街27-1号。法定代表人：史志勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人马嘉宾因与被上诉人辽宁万祥置业有限公司（以下简称“万祥公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初15326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马嘉宾上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、一审和二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人购买的是车库产权，支付的产权价款其中已包括土地出让价款。按合同约定，被上诉人负有为上诉人办理权属证书的义务，无需上诉人另行补缴土地出让费用。原审法院适用《管理办法》第十一条，与有效的合同相悖。二、《管理办法》不构成不可抗力。《管理办法》并没有不给地下车库办理产权证的规定，而且其是有关已建成的地下停车位由使用权转变为所有权的程序性规定，在本案中无适用的余地。相关部门没有给出无法办证的反馈意见，原审法院认定不可抗力缺乏事实和法律依据。三、在《管理办法》出台之前，小区内已有300名业主办理了车库房产证，由于被上诉人于施工企业产生纠纷，加上工作人员责任心不强，导致上诉人至今不能办证。原审法院亦认定被上诉人直至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，表明被上诉人违约在先，原审法院免除被上诉人违约责任违反合同法规定。四、上诉人与被上诉人合同约定有效。原审法院仅判决被上诉人承担违约责任至2018年11月30日止，后续的违约责任不再承担，明显缺乏法律依据。综上，上诉人认为原审法院剥夺了业主要求办证和继续主张违约金的权利，请求二审法院撤销原审判决，重新判定被上诉人违约责任。万祥公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应维持一审判决。一、沈阳规划国土局颁布《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》（下称办法）后，办法中提及的土地出让价款的标准及具体办理程序，至今也未实际制定，导致产权登记备案手续无法履行，继续履行合同失去可能性。二、办法明确规定的情况就是本案车库的情况，该办法适用于本案没有任何问题。三、答辩人未迟延履行合同，在能办理手续的车库均按约第一时间办理了相关手续。未办理产权的车库由于总包单位不配合办理验收手续，导致答辩人在2017年末、2018年初才去的竣工备案，此时办法早已颁布。完成竣工备案后答辩人第一时间进行了房屋面积测算审核，积极履行了合同义务。四、因不可抗力导致答辩人无法继续履行合同，一审法院判决承担违约金截止日期正确。五、一审判决后，部分业主未提起上诉，判决已生效并履行完毕。马嘉宾向一审法院起诉请求：1.请法院依法判令万祥公司继续履行合同，协助马嘉宾办理位于沈阳市和平区长白街19-4号34门车库的房地产权属证书；2.判令万祥公司给付逾期办理房地产权属证书违约金暂计至2018年9月10日为52228.8元(按每日24.8元计算，从2012年12月5日起至判决确定给付之日止)；3.案件受理费由万祥公司承担。一审庭审中，马嘉宾放弃第1项诉讼请求。一审法院认定事实:2010年12月11日，马嘉宾、万祥公司签订《商品房买卖合同》，约定马嘉宾购买万祥公司开发建设的位于沈阳市和平区长白街19-4号34门，建筑面积20.79平方米的地下一层车库，总价款248,000元。出卖人应当在2010年12月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，马嘉宾支付购房款248，000元，万祥公司于2010年12月14日交付涉诉车库。另查明，2016年11月21日沈阳市人民政府办公厅印发《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》，第十一条规定对于已办理建筑工程施工许可证、商品房预售许可证或已完工入住的项目，本着“谁主张、谁举证”的原则，由业主自愿申请，在经过法律、公证等方式确定非人防部分地下停车位所有权关系清晰、无争议的基础上，补缴相应的土地出让价款，按规定程序办理停车位不动产登记手续。补缴土地出让价款的标准及具体办理程序另行规定。2018年10月19日，万祥公司完成涉诉房屋建筑面积测算审核，产权登记机关未受理需由出卖人提供的备案材料。一审法院认为，马嘉宾、万祥公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。马嘉宾已交付全部车库款，万祥公司于2010年12月14日交付涉诉车库，按照合同约定万祥公司应于2012年12月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但万祥公司直至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，系违约，应承担相应的违约责任。因政府出台新法规，现双方未能实现合同约定的办理权属登记的目的，系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力，故万祥公司对此不应承担民事责任，但《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》系2016年11月21日出台，万祥公司直至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，故万祥公司延迟期间亦应承担违约责任，计算违约金的期间为2012年12月5日至2018年11月30日。关于违约金的支付标准，合同中已作出明确约定，一审法院从其约定，万祥公司应支付马嘉宾2012年12月5日至2018年11月30日期间违约金54，213元(248,000元×1%oo×2186天)。一审法院判决：辽宁万祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付马嘉宾违约金54,213元。如万祥公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付马嘉宾迟延履行期间的利息。案件受理费2,510元，退还马嘉宾1,355元，由辽宁万祥置业有限公司负担1,155元。马嘉宾二审提交网上查询的其他地下车库车位项目办理不动产权证的公示，证明案涉车库应该由被上诉人办理产权证。万祥公司质证称，本案是在2016年11月之前已经办理预售许可签订合同并入住，沈阳市的管理办法对于这一类车库并未制定后续的土地出让金支付的具体办法和标准。对方提供的东北医院的产权手续不能证明与本案车库情形完全一致。这份证据与本案无关，对真实性不予认可。本院对上述证据结合本案事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，马嘉宾与万祥公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。万祥公司未按照《商品房买卖合同》约定的期限履行将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案的义务，应当承担相应的违约责任。关于万祥公司承担违约责任的认定问题。案涉《商品房买卖合同》约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人按日支付已付房价款万分之一的违约金。”万祥公司应于2012年12月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但其至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，应承担该期间的违约责任。而由于沈阳市政府出台《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》，对已办理建筑工程施工许可证、商品房预售许可证或已完工入住的项目的停车位不动产登记作出了新规定，但尚未出台补缴土地出让价款的标准及具体办理程序，导致案涉车库产权登记暂无法办理。此情况并非由于万祥公司原因导致，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，一审法院经多方调查，认定本案存在不可抗力因素，并无明显不当之处。因此一审法院认定万祥公司承担2012年12月5日至2018年11月30日期间的违约责任，按合同约定标准支付违约金，亦无不当，本院予以维持。综上所述，马嘉宾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1155元，由上诉人马嘉宾负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十二月六日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。