湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3623号原告：中国银行股份有限公司湘潭分行，统一社会信用代码914303008846840801，住所地湘潭市岳塘区建设路街道建设路口国际金融大厦。负责人：齐志钢，分行行长。委托诉讼代理人：陈旭，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：包世豪，湖南潭州律师事务所律师。被告：黄秋钦（曾用名黄细斌），男,1984年12月8日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告：湘潭美江房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430300553040918U，住所地湘潭市九华经济区富洲路98号604室。法定代表人：梁艳红，总经理。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司湘潭分行（以下简称原告）与被告黄秋钦、湘潭美江房地产开发有限公司（以下简称美江房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人包世豪到庭参加了诉讼，被告黄秋钦、美江房地产经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告黄秋钦偿还原告贷款本金282233.54元及利息、罚息、复利7057.69元（暂计算至2019年12月12日，后续利息、罚息、复利自2019年12月13日起按合同约定计算至实际偿还全部款项之日止）；2、判令原告对被告黄秋钦坐落于湘潭市九华示范区大众东路19号美江国际社区6栋1单元3201002号的房产享有优先受偿权，并通过拍卖、变卖或者折价等方式对该抵押物的价款优先受偿；3、判令两被告承担本案律师代理费等原告为实现债权而发生的一切费用；4、判令被告美江房地产对被告黄秋钦上述债务承担连带保证责任；5、判令两被告承担本案诉讼费用及保全费用。事实和理由：2016年5月26日，被告黄秋钦与原告下辖的中国银行股份有限公司湘潭市熙春路支行（以下简称熙春路支行）签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告黄秋钦向熙春路支行借款31万元，用于购买房屋，贷款期限240个月，合同约定的年利率4.896%，按月结息。被告黄秋钦自愿将合同项下贷款所购的位于湘潭市九华示范区支行，并办理了抵押权预告登记。被告美江房地产作为保证人为被告黄秋钦偿还上述贷款承担连带保证责任。贷款合同签订后，熙春路支行依约将31万元贷款支付至被告黄秋钦指定账户，但被告黄秋钦未按合同约定按时归还贷款，已经构成严重违约，原告有权根据合同约定要求被告黄秋钦与被告美江房地产提前偿还贷款本金、利息，支付律师费等原告为实现债权而发生的一切费用。被告黄秋钦未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩意见。被告美江房地产辩称：1、被告美江房地产无需在本案中承担保证责任。原告与被告美江房地产签订的《房屋按揭贷款合作协议》（下称合作协议）只是框架协议，并非针对本案被告黄秋钦所签，双方应当另行签订保证合同。原告提供的贷款合同当中并没有约定保证人的具体责任，也未明确担保的具体债权。因此被告美江房地产并未对本案被告黄秋钦的债务提供保证担保，不应承担保证责任。2、即使被告美江房地产承担保证责任，也应先通过抵押担保实现债权，且被告美江房地产依法享有追偿权。本案中既有物的担保也有人的担保，且担保物为被告黄秋钦自己名下房屋，但各方并未约定实现债权的顺序，因此，根据《中华人民共和国物权法》（下称物权法）第一百七十六条之规定，原告应先就该房屋实现债权。目前，被告美江房地产已实际代替被告黄秋钦偿还了贷款61225.27元。3、原告诉请的罚息、律师费不应支持。原告提供的借款合同附件并没有合同当事人签名，不具备生效的条件，不能作为本案的裁判依据。贷款合同是由原告单方提供的格式合同，根据法律规定，合同条款中有加重借款人责任的内容均是无效的。本院确认如下法律事实：2016年5月26日，被告黄秋钦（借款人）与原告下辖的熙春路支行（贷款人）、被告美江房地产（保证人，开发商）签订一份《个人一手住房贷款合同》。合同约定的主要内容是：被告黄秋钦向熙春路支行借款31万元用于购买被告美江房地产开发的位于湘潭市九华经开区的房屋，贷款期限为240个月。贷款利率为浮动利率。借款人采用等额本息还款方式，按月付息。逾期贷款罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用时即构成或视为借款人违约，贷款人有权：终止或解除合同，宣布贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；要求保证人承担保证责任。本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本合同附件的确认。除贷款人要求外，无需另行在《附件一：特别签订条款》、《附件二：个人一手住房贷款合同通用条款》上签字或盖章。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项目不再承担新的保证义务和责任。借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。2016年6月15日，熙春路支行就被告黄秋钦购买的位于湘潭市九华经开区的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2016年6月15日，熙春路支行向被告黄秋钦发放了31万元贷款。被告黄秋钦在还款过程中出现逾期，被告美江房地产为其代还贷款共计61225.27元。截至2019年12月12日，被告黄秋钦已拖欠原告贷款本金282233.54元，利息、罚息共计7057.69元。另查明，2013年12月1日，熙春路支行与被告美江房地产签订了《合作协议》，约定被告美江房地产为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，至熙春路支行取得借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》所办抵押的《他项权证》后止。被告美江房地产在熙春路支行开立贷款保证金账户，住房贷款按照按揭贷款总额的5%交纳保证金，作为借款人的还本付息保证，协议项下任一笔按揭贷款逾期或违约，熙春路支行有权从保证金账户中扣除偿还每笔违约按揭贷款应还款部分。被告黄秋钦关于上述房产的抵押登记手续至今未办妥。上述事实，有原告提交的《个人一手住房贷款合同》及附件、预购商品房抵押权预告登记证、借款借据、存款交易明细对账单、被告黄秋钦银行流水及贷款已还款明细清单、《合作协议》，被告美江房地产提交的还款明细及还款凭证等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为：一、合同依法成立，受法律保护。本案中，原告下辖的熙春路支行与被告黄秋钦签订的《个人一手住房贷款合同》合法有效，原告已经依照合同约定发放了贷款，履行了合同义务，被告黄秋钦逾期还款已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告请求被告黄秋钦偿还尚欠借款本金及利息、罚息，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、虽然原、被告在《个人一手住房贷款合同》中约定了被告黄秋钦违约应赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，但原告在本案中并未提交证据证实律师费的实际支付情况，故对原告要求被告黄秋钦支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。三、被告美江房地产自愿为被告黄秋钦的借款提供阶段性连带保证担保，且至今被告黄秋钦未办理房屋抵押登记手续，因此被告美江房地产提供的连带保证担保仍在保证期限内，其应当继续承担连带清偿责任。保证人美江房地产承担保证责任后，依法有权向债务人黄秋钦追偿。四、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以房屋抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，被告黄秋钦以其购买的房屋为借款提供抵押担保，虽然原、被告已经办理了抵押预告登记，但至今未办理房屋抵押登记手续，抵押权未设立，故原告请求对涉案房屋的变价款享有优先受偿权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄秋钦在本判决生效之日起三日内偿还原告中国银行股份有限公司湘潭分行借款本金282233.54元并支付利息（含罚息，已计算至2019年12月12日）7057.69元及后续利息（含罚息，以282233.54元为本金，按照年利率4.896%上浮50％自2019年12月13日起计算至清偿之日止）；二、被告湘潭美江房地产开发有限公司对本判决第一项被告黄秋钦的给付义务承担连带清偿责任；被告湘潭美江房地产开发有限公司在承担保证责任之后有权向被告黄秋钦追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司湘潭分行其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5720元，减半收取计2860元，由被告黄秋钦、湘潭美江房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  杨新台二〇一九年十二月三十一日书记员  鄢 敏法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。