中华人民共和国上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初11656号原告：池秀(JISU)，女，1988年11月26日出生。委托诉讼代理人：黄劲夫，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。被告：上海恺居房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李宏耕，总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告池秀(JISU)诉被告上海恺居房地产开发有限公司(以下简称“恺居公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案于2019年7月24日公开开庭进行了审理，原告池秀的委托诉讼代理人黄劲夫、时瑞芳，被告恺居公司的委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池秀向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》继续履行；2、判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种均为人民币)598,868.55元。审理中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2017年7月，原告关注被告位于青浦区盈浦街道大盈浦路楼盘，并到访被告销售中心，现场销售人员向原告提供了“92平米C2户型”宣传册、推荐和详细讲解了“92平米C2户型”，并实地考察了该宣传册户型的样板房；销售现场未见任何其他92平米户型宣传资料或样板房。原告通过被告微信公众号等官方宣传资料进一步了解到“92平米C2户型”，官方宣传资料中亦未见任何其他92平米户型出现。此后，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》购买了系争房屋，并对交房时间、违约责任等进行了约定。签约后，原告按约支付所有房款。直至被告通知原告收房，原告才发现被告交付的房屋C3户型与原告原购买的房屋C2户型存在重大差异，但在此之前被告从未披露92平米存在第二种户型，亦未向原告说明两种户型与样板房存在设计差异。被告存在明显欺诈销售行为。后虽有协商，但未得到解决。原告为维护自己的合法权益，诉至本院作如上诉请。被告恺居公司辩称：不同意支付违约金，被告并未违约；按照合同约定，总房款15%的违约金是指解除房屋买卖合同的违约金，不适用本案原告提出的违约理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月19日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买系争的青浦区盈浦街道大盈浦路xxx室房屋。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为43,050元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,992,457元。第十条约定甲方承诺在2019年10月19日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条约定，甲方定于2019年4月22日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，在退还房价款时一并支付给乙方。附件二该房屋建筑设计及平面图显示乙方所购房屋为中间套。附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准第一条第4款第4)项载明：“玄关柜：实木复合或烤漆门板，柜体为密度板或刨花板(90户型中C2、C3户型无玄关柜)。”补充条款一第一条第5款约定买受人确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等向出卖人主张权利，有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等均以双方在本合同中约定的为准。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告实际支付全部购房款，被告亦开具了相应的发票。系争房屋于2019年11月22日核准办理小产证登记至原告名下。另查明，2019年1月后，原告等购房业主或受邀参观现场或收到交房通知后前往房屋现场，发现当初意愿购买的是和样板房一样的横U型双移门厨房的房屋，但实际看到的却是纵U型单移门厨房的房屋。因厨房结构与销售户型图、样板间不符，部分业主拒绝收房，并出具联名拒收房屋告知书，由此发生纠纷。在此过程中，被告在C2户型的样板间墙上补贴了《C3户型厨房与C2户型存在差异》的告知牌，载明：1、移门为单移门；2、布局为纵向布局，并附有厨房图型。同时，原告收房时发现户型不一致，到被告处核实情况，被告拿出宣传材料告知原告是C3户型。原告认为被告存在履行瑕疵，因此诉至法院作如上诉请。审理中，原告等业主表示：1、购房当初，原告现场见到的是C2户型的样板间，拿到是乳白色的C2户型图，销售人员介绍和宣传的是C2户型，被告销售告知92平方米的只有这一种户型，原告从不知道有C3户型的存在，更不知道C2与C3存在厨房结构上的差异。2、被告的宣传手册以及微信公众号上展示和宣传的也都是C2户型，厨房是横U型双移门的。3、两种结构的厨房在采光通透性、使用性和舒适性方面都是不同的。虽然单移门与双移门进出宽度相同，双移门可以卸除移门后供轮椅业主进出厨房，单移门即使卸除后也无法供轮椅通过。4、因为被告存在欺诈销售，交付的房屋与宣传和承诺的不一致，依据合同约定原告有权解除合同，但考虑到购房成本及交易的稳定性，因此原告在不解除合同的前提下参照解除合同主张违约金。为此，原告等业主提供了乳白色的C2户型图、宣传手册、微信公众号、照片、视频等证据予以佐证。被告则表示：1、开发时，89平方米的房屋为C1户型，92平方米的房屋有C2和C3两种户型，108平方米的房屋为B1户型，123平方米的房屋为A1户型。当初被告印制了C2及C3的两种户型图，户型图上载明了C2为边套，有横U型双移门厨房；C3为中间套，有纵U型单移门厨房；两种户型主要差别在厨房结构上。即使是原告等业主提供的乳白色的C2户型图，也已经载明了C2是边套房屋，不是针对原告等业主购买的中间套房屋。2、在预售合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准第一条第4款第4)项载明：“玄关柜：实木复合或烤漆门板，柜体为密度板或刨花板(90户型中C2、C3户型无玄关柜)”，说明当初即已提示过存在两种户型。3、C2、C3户型仅是厨房结构上有差异，为此被告也张贴了告知牌进行告示，被告不可能就同一面积段的房屋做两种样板房供展示。4、不论是C2还是C3户型，都是各有所长、各有所短，但使用功能是没有影响和区别的。且C3中间套单价比C2边套单价便宜。为此被告提供了平面设计放大图、黑绿色的C2及C3户型图、印刷品验收单、货物验收单予以佐证。原告等业主表示不论被告是否设计或建造有C3户型，不论被告是否印制有C3的户型图，事实上被告都未曾向购房业主宣传或告知有C3户型的存在、告知原告购买的是C3户型不是宣传册及样板间所示的C2户型，更未告知两种户型的差异所在，甚至连被告当初的销售人员都不知道C3户型的存在。因此被告有欺诈销售行为。根据庭审确认的事实，本院认为：原被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行各自义务。从被告方的宣传手册、微信公众号以及样板间的制作展示可见，被告当初是按面积段(89平方米户型、92平方米户型、103平方米户型、123平方米户型)来区分户型进行宣传和销售的。对92平方米户型中还存在C2和C3两种户型未作主动地、详细地告知或宣传，仅是在主力宣传的C2户型图之右下方显示C2户型指边套、仅是在预售合同的附件三处有提及C2和C3户型，隐含意指C2户型不适用中间套房屋。而未经谨慎注意义务的购房业主则疏忽以为自己购买的中间套房屋就是如边套样板房所示、如户型图所示的92平方米C2户型。被告方的瑕疵宣传销售行为和原告方的疏忽购房行为共同导致了本案的纠纷。但被告方从未宣传或承诺过中间套房屋的结构与样板间或与C2户型图所示的边套房屋相同。故此，原告以边套样板间展示、C2户型图记载的边套房屋之结构与自己所购买的中间套房屋结构不同为由，主张被告欺诈销售存在违约行为，要求按解除合同标准主张解约违约金，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告池秀的诉讼请求不予支持。案件受理费9,788.69元，由原告池秀负担。如不服本判决，原告池秀可在判决书送达之日起三十日内，被告上海恺居房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汪宇婧人民陪审员  李霞芳人民陪审员  王美华二〇一九年十二月二十七日书 记 员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。