四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19218号 上诉人（一审被告、反诉原告）：何柳，女，1986年2月21日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：段清海，四川汇韬律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：王彩平，女，1965年5月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。 上诉人何柳因与被上诉人王彩平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何柳上诉请求：1.请求依法改判何柳向王彩平退还987000元；2.请求依法改判确认何柳与王彩平于2019年3月21日签订的借款合同、房地产抵押合同无效；3.请求改判王彩平立即注销成都市天府新区房地产的抵押登记；4.一、二审诉讼费由王彩平承担。二审调查中，何柳放弃其上诉请求的第二、三项。事实与理由：认为本案一审法院主要认定事实错误，本案双方当事人，王彩平作为购房人与卖房人通过中介公司签订的房屋买卖合同真实合法有效，且双方根据该份合同已经履行了各自权利义务，作为卖方何柳已经将案涉房屋交付给买房人王彩平，买方王彩平也将房屋价款全额支付给何柳，交付的证明就是何柳又与王彩平签订了租赁合同，这也是双方真实意思表示，按照租赁合同关系，何柳向王彩平支付了租金，从以上可以证明房屋使用权或者支配权已经在王彩平名下，同时，双方还通过委托公证方式将房屋处置权包括处置的收益权转移给王彩平。 王彩平作为购房人，在买房时未过户是双方认可的，王彩平作为购房人，为了保证其财产安全，双方还以签订借款合同的名义将案涉房屋抵押给王彩平，这一法律行为事实上也是为了保证王彩平的财产安全，作为卖方何柳在这一情况下已经失去了对案涉房屋的处置权。特别是约定王彩平将取得购房资格也属于实际情况，因为成都市在限购，政策一直在变更，最近天府新区的购房资格进一步放开，只要是天府新区企业职工不需社保也可以购房。事实上双方这种约定符合情理。房屋作为物权，要取得物权效力，房屋登记，房产证只是物权证明的一种方式。我方认为双方的合同已经履行，合同应受到法律保护。本案一审判决主要的问题就是不应认定何柳在本案中有过错，应该认定本案合同解除，合同不履行是由王彩平造成的。王彩平应该根据双方签定的房屋买卖合同约定承担20%的违约金，且赔偿损失。综上：希望二审法院根据本案事实和法律关系，支持何柳要求王彩平承担20%的违约金，承担14000元中介费和24000元房屋租金损失。 王彩平辩称：王彩平认为何柳的上诉请求，事实理由不能成立。从本案合同签订来看，双方均知晓买方当时不具备购房资格，当时买卖双方及中介公司错误认为限购政策不会很长，短时间内可以改变，在这种情况下签订的合同。在合同签订后很长一段时间政策没有发生变化，王彩平为了达到合同订立的目的要求何柳配合王彩平办理房屋过户的相关手续，何柳不能配合办理，在此情况下，王彩平也依法向天府新区成都片区人民法院起诉要求何柳办理案涉房屋的过户手续。人民法院审理后认为由于购买方没有资格，所以不能判决何柳配合王彩平办理房屋过户登记手续。并建议“鉴于此合同确实无法履行，只能请求解除合同”于是王彩平向人民法院提起了请求解除合同的诉讼。何柳提出了反诉，也是要求解除合同。所以从整个合同订立来看，合同属于订立过错责任问题。王彩平并不是不想履行合同，从其向人民法院的请求就是要求办理房屋产权，如果办理过户房屋产权就可以继续履行合同，但由于产权办理的障碍无法实现合同继续履行的情况。何柳要求返还租金或赔偿损失的理由不能成立，在双方的合同签订后何柳即使收到了王彩平的现金130余万元，根据协议案涉房屋仍然由何柳方使用，按月计算租金支付，这是另一合同约定的问题。在解除合同的条件下，何柳占有王彩平100余万元的资金，并未计算资金利息，其按月交纳租金也是符合相关法律规定，也符合社会交易习惯。 关于违约金过高的问题，审理过程中王彩平也提出了，究竟谁违约的问题，是否有违约的行为，实际上王彩平也陈述了是由于政策上的障碍不能办理房屋过户手续导致的合同解除，并不是王彩平在签订合同后不想履行合同。从缔约过失来看，双方的过错是同等的，没有谁高谁低的问题，都是在明知暂时不能完成合同的情况下签订的。 综上：请求二审人民法院依法驳回何柳的上诉请求。 王彩平一审诉讼请求：1.判令解除双方于2018年2月26日签订的《房屋买卖合同》；2、判令何柳返还王彩平购房款1395000元。 何柳一审反诉诉讼请求：1.判令王彩平向何柳支付违约金279000元；2.判令王彩平赔偿何柳超过违约金部分的损失105000元【中介费14000元、律师费20000元、房屋差价损失350000元-279000元】；3.判令王彩平退还何柳租金24000元;4.确认双方于2018年3月21日签订的借款合同、房地产抵押合同无效；5.判决王彩平立即注销成都市天府新区万安镇海昌路169号房地产的抵押登记。 一审法院审理查明：2018年2月26日，何柳（甲方、卖方）与王彩平（乙方、买方）经中介方平民房屋经纪有限公司提供居间服务，签订合同编号为ｐXX3的《房屋买卖合同》一份，约定何柳向王彩平出售位于成都市天府新区房屋，成交价1395000元。甲方同意在本次交易过程中，乙方可指定过户或公证委托到他人名下。违约责任：1、如乙方未能履行本合约条款以致本合约不能顺利完成，则已付定金甲方不予退还，乙方另须赔偿该房屋成交价的20%给甲方作为违约金，甲方并有权要求乙方继续履行此合约，若实际损失大于违约金时，甲方可要求乙方进一步赔偿。补充协议：②乙方清楚明白现阶段天府新区的限购政策，乙方保证本人或乙方指定的过户人具有购买资格；③甲方配合乙方先以做抵押和全权委托……。合同签订后，王彩平全额支付了购房价款1395000元（含定金50000元）。 2018年3月21日，何柳（委托人）与王彩平（受托人）签订《委托书》，约定何柳委托王彩平代为办理案涉房屋出售、产权过户、领取不动产权证书等相关事宜，双方并就该《委托书》进行了公证。同日，双方签订《借款协议》一份，约定何柳向王彩平借款140万元，借款期限2018年3月21日至2023年3月21日。何柳以案涉房屋作为抵押物为借款提供抵押担保，双方签订了《房地产抵押合同》，并办理了抵押权不动产登记证明。同日，双方又签订《租赁合同》一份，约定王彩平将案涉房屋租赁给何柳使用，租赁期限2018年4月1日至2019年4月1日，月租金2000元，按季结算。同日，何柳向中介方支付服务佣金14000元。 一审庭审中，经法庭询问，何柳、王彩平双方一致同意以庭审当日即2019年6月24日作为《房屋买卖合同》解除的时间。 一审法院认定上述事实有当事人身份信息材料、房屋买卖合同、委托书、公证书、借款协议、房地产抵押合同、抵押权不动产登记证明、租赁合同、佣金收据以及何柳、王彩平当庭陈述等在卷佐证。 一审法院认为，双方一致同意解除《房屋买卖合同》，一审法院予以确认，在合同解除后，何柳应当退还王彩平购房款1395000元。本案争议焦点在于，对于《房屋买卖合同》的解除，双方是否存在过错，王彩平是否应当承担违约金以及违约金的数额。一审法院认为，在《房屋买卖合同》签订时，王彩平作出了“乙方保证本人或乙方指定的过户人具有购买资格”的承诺，使何柳据此产生信任而签订合同，现因王彩平不满足限购政策而使合同不具备继续履行的条件，其对合同解除存在过错，应当承担违约责任。同时，何柳作为一名成年人，根据王彩平的上述承诺，应当可以预见买受人本人存在不能履行合同的风险，但其仍然配合办理了全权委托公证等手续，寄希望于通过突破合同相对性原则的其他途径完成房屋交易，应属未尽合理审慎义务，亦存在过错。综上，对于案涉《房屋买卖合同》的解除，何柳、王彩平双方均存在过错，但王彩平的过错明显大于何柳。由于何柳提供的证据并不足以证明其因合同解除遭受的房屋差价损失高达350000元，中介费的支出并无合同依据，律师费的主张于法无据，故综合考虑双方违约情形、过错程度、违约责任的约定以及房屋价格变动等因素，一审法院酌情调整违约金标准为100000元。应退购房款与违约金品迭后，何柳还应退还王彩平1295000元。至于何柳主张王彩平退还租金，确定借款合同、房地产抵押合同无效以及注销房屋抵押登记，与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，在本案中不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、王彩平与何柳于2018年2月26日签订的合同编号为pXX3的《房屋买卖合同》于2019年6月24日解除。二、何柳于判决生效后十日内退还王彩平1295000元。三、驳回何柳的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8678元，由王彩平负担4000元，何柳负担4678元。反诉案件受理费3710元，由何柳负担2710元，王彩平负担1000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，何柳与王彩平于2018年2月26日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。一审庭审中双方均同意解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，一审法院认定案涉《房屋买卖合同》于2019年6月24日解除并无不当，本院予以维持。对于合同解除，双方是否存在过错的问题，根据《房屋买卖合同》约定“乙方（王彩平）清楚明白现阶段天府新区的限购政策，乙方保证本人或乙方指定的过户人具有购买资格”，王彩平作为购房者作出上述保证，何柳基于此保证与王彩平签订合同，现王彩平因不符合限购政策导致合同不能继续履行，对合同解除存在过错。何柳作为出卖方，应当知道限购政策将影响合同的履行，但签订合同时并未尽到合理的审慎义务，对于合同解除亦存在过错，故一审法院认定案涉《房屋买卖合同》的解除，何柳、王彩平均有过错，但王彩平过错大于何柳并无不当。关于违约金金额，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院根据本案中双方违约情形、过错程度、违约责任的约定及房屋价格变动等因素，酌情确定违约金为100000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，何柳上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5920元，由何柳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅