北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初13422号原告：北京风雅居物业服务评估监理有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6333房间。法定代表人：张宪华,执行董事。委托诉讼代理人：田方，北京方耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璞，男，1971年2月12日出生，该公司职员。被告：北京正龙安投资有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同17号C座201室。法定代表人：何烜。委托诉讼代理人：欧友和，男，1957年8月29日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：董金龙，男，1959年9月19日出生，该公司职员。原告北京风雅居物业服务评估监理有限公司与被告北京正龙安投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京风雅居物业服务评估监理有限公司的委托诉讼代理人田方、王璞，被告北京正龙安投资有限公司的委托诉讼代理人欧友和、董金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京风雅居物业服务评估监理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋过户费用1290000元；2、判令被告支付欠款2522769.36元，并自2016年8月1日起至实际支付之日止，按照年利率15%向原告支付补偿金，暂计算到2019年6月30日为1103711.59元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月16日，原告与被告签订《以房抵债（房屋买卖）协议书》，合同第一条约定被告于2016年10月15日前将刘思文（京房权证东城私字第×××号，68.42平方米）、刘传凯（X京房权证东字第×××号，53.11平方米）、唐南屏（东字第×××号、东更字第×××号，45.99平方米）或其持有的其他房产过至原告名下或原告指定的自然人名下，以此冲抵被告961.6万元的债务。合同第二条约定过户工作由被告主导，并承担过户过程中的所有税费和其他费用。过户同时，被告房屋腾退交原告或原告指定自然人。在合同履行过程中，由于被告拒不履行过户及腾退移交房屋的义务，原告指定的自然人分别与刘思文、刘传凯办理过户事宜。原告与刘思文签订《房屋过户补偿协议》，原告支付给刘思文补偿费50万元并由原告垫付过户产生的相应税费。原告为办理刘传凯房屋过户时，于2018年8月8日由原告指定的自然人与刘传凯签订《房屋过户补偿协议》，当日原告即支付给刘传凯补偿费79万元并由原告垫付过户产生的相应税费。根据合同第二条之约定，以上所产生的补偿费均应由被告承担。唐南屏名下的房屋依据现有政策，无法办理过户手续，致使被告将该房屋冲抵部分债务的目的无法实现。根据合同第三条的约定，若原、被告双方未在约定的时间办理过户手续，被告自2016年8月1日起至支付原告款项时止，按照未支付款项的年15%支付原告延迟履行补偿金。刘思文、刘传凯两套房屋按协议约定冲抵债务后，被告仍欠原告2522769.36元。同时，被告应按该未支付款项的年15%支付自2016年8月1日起至欠款还清之日的延迟履行补偿金。原告认为，被告应按合同约定履行义务，承担赔偿原告为办理房屋过户已垫付的所有费用，并支付剩余欠款以至还清之日止的补偿金。被告的违约已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。被告北京正龙安投资有限公司辩称：原告所述不实。关于原告自行办理刘思文、刘传凯两套房屋过户一事，原告没有与被告进行过沟通，被告没有参与亦不知情，故被告不同意给付1290000元的过户补偿款。关于原告所述欠款问题，被告承认欠款，但因原、被告双方对于欠款数额的计算方式不同，未付款项金额未与原告达成一致，被告对于原告主张的欠款金额不予认可。被告同意按照未付款项的年15%支付利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京市东城区安德路55号院×××号房屋原系刘思文名下的房产（建筑面积68.24平方米）；坐落于北京市东城区安德路55号院×××号房屋原系刘传凯名下的房产（建筑面积53.11平方米）；坐落于北京市东城区安德路55号院×××号房屋原系唐南屏名下的房产（建筑面积45.99平方米）。刘思文、刘传凯、唐南屏分别于2009年及2011年将上述房产卖予被告北京正龙安投资有限公司。2016年8月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《以房抵债（房屋买卖）协议书》，载明“经甲乙双方协商，就甲方以其购买的东城区安德路55号院部分房产冲抵乙方债务事宜，达成如下协议：1、双方对账确认，截至2016年7月31日，甲方共欠乙方本金786万元。经计算，本金及利息共计961.6万元。双方同意在2016年10月15日前，将刘思文（京房权证东城私字第×××号，68.24平方米），刘传凯（X京房权证东字第×××号，53.11平方米），唐南屏（东字第×××号、东更字第×××号，45.99平方米）或其持有的其他房产（总面积为：786/5=157.2平方米）过户至乙方或乙方指定的自然人名下，冲抵乙方债务961.6万元。2、过户工作由甲方主导，并承担过户过程中的所有税费和其他费用。过户同时，甲方将房屋退腾移交乙方或乙方指定的自然人。3、若双方未在约定时间办理过户手续，甲方自2016年8月1日起至支付乙方款项时止，按照未支付款项的年15%支付乙方延迟履行补偿金。4、乙方有选择履行1或3的权利。5、在约定过户期限内，甲方可优先支付所欠乙方款项及补偿金，乙方将上述三个房本及合同交还甲方，双方之间的债权债务关系解除。6、本协议签署后，双方之前签署的所有协议均解除，不再履行”。协议签订后，被告并未按照约定将上述三套房屋的所有权转移登记至原告名下。2018年5月8日，原告指定案外人王文超与刘思文签订《房屋过户补偿协议》。约定：甲方刘思文（委托代理人：胡京秋）与乙方王文超（委托代理人：王璞）就京房权证东城私字第×××号房屋（东城区安德路55号院×××号）配合过户补偿事宜，达成如下协议：1.甲方配合乙方办理上述房屋的过户手续，包括办理央产房上市审核、网签、协助办税、办理过户等与房屋交易相关的手续，所有税费均由乙方承担，直至乙方取得《不动产权证书》。2.乙方支付甲方配合过户补偿费50万元人民币。在双方签署本协议后，乙方支付甲方50万元，甲方账号：建行长河湾支行×××胡京秋。由于甲方原因（不配合或提供的过户资料不符合政府部门要求等），导致乙方未能取得《不动产权证书》的，甲方应将上述费用退还乙方。3.甲乙双方为办理上述房屋交易而签订的协议、文书等，均不实际履行，仅作为办理过户手续时使用，在乙方取得《不动产权证书》时作废（本协议除外）”。协议签订后，王璞向胡京秋×××账户转账500000元，刘思文、胡京秋出具收条，载明“今收到徐琳/王璞网上转来东城区安德路55号院×××号房屋过户配合补偿费伍拾万元”。经询，被告表示对该份《房屋过户补偿协议》不予认可，认为原告向刘思文补偿未经被告许可，被告对此没有参与亦不知情。诉讼中，本院找胡京秋进行电话核实，胡京秋表示原告确实向其支付了该笔补偿款。2018年5月9日，北京市东城区安德路55号院24号楼3层2单元308、309号房屋过户至王文超名下。2018年8月8日，原告指定案外人燕东风与刘传凯签订《房屋过户补偿协议》。约定：甲方刘传凯与乙方燕东凤（委托代理人王璞）就X京房权证东字第×××号房屋（东城区安德路55号院×××号）配合过户补偿事宜，达成如下协议：1.甲方配合乙方办理上述房屋的过户手续，包括办理上市申请、央产房上市审核、网签、协助办税、办理过户等与房屋交易相关的手续，所有税费、补缴的土地出让金均由乙方承担，直至乙方取得《不动产权证书》。2.乙方支付甲方配合过户补偿费人民币柒拾玖万元（小写￥790,000.00）整。乙方应于存量房买卖合同网签完成、不动产登记中心受理过户申请材料当日以银行转账方式向甲方支付全部过户补偿费，甲方收款账号户名：涂兆林（注：系甲方配偶），开户行：工商银行体育馆路支行，账户号：×××。由于甲方拒绝提供房产过户资料或拒不配合办理过户手续导致乙方未能取得《不动产权证书》的，甲方应将上述费用退还乙方。因乙方原因造成乙方最终未能获得《不动产权证书》的，上述费用不予退还。3.甲乙双方为办理上述房屋交易而签订的协议、文书（如有）等，均不实际履行，仅作为办理过户手续时使用，在乙方取得《不动产权证书》时作废（本协议除外）。4.在本协议履行过程中，由委托代理人签订的一切与履行本协议有关的文书协议，委托人均予以认可。5.特别约定：本协议履行过程中及履行完毕后，如甲方因上述房屋过户问题而向北京正龙安投资有限公司及其债权人承担赔偿责任，或应司法机关要求配合办理上述房屋过户的，乙方应负责协调解决，并向甲方做出充分、及时、全面的赔偿。凡因履行本协议引起的任何纠纷，双方均应友好协商解决。协商不成的，均应向上述房屋所在地人民法院提起诉讼”。协议签订后，2018年8月13日，王璞向涂兆林×××账户转账790000元。刘传凯出具收条，载明“今收到王璞银行转账东城区安德路55号院×××号房屋配合过户补偿费七十九万元”。庭审中，刘传凯作为原告的证人出庭作证，证明其配偶涂兆林收到该笔79万元补偿款后，向原告出具了收条。2018年8月13日，北京市东城区安德路55号院×××号房屋登记至燕东凤名下。经询，被告表示对该份《房屋过户补偿协议》不予认可，认为原告向刘传凯补偿未经被告许可，被告对此没有参与亦不知情。对此，原告提交一份手写的计算明细表，称计算表系被告公司的会计给刘传凯计算的经济补偿明细表，载明费用为79.66万元，该书证没有签字。被告对该份证据不予认可。2019年1月8日，就《以房抵债（房屋买卖）协议书》中涉及的唐南屏（东字第×××号、东更字第×××号，45.99平方米）房屋，原告以房屋买卖合同纠纷为由将被告及唐南屏之女唐琳诉至本院，要求被告给付办理刘思文、刘传凯名下房屋过户产生的相关税费。本院经审理，依法判决被告向原告支付上述费用，现原告持诉称理由诉至本院。另查，原、被告均认可，《以房抵债（房屋买卖）协议书》签订后，被告陆续向原告偿还12万元。庭审中，原、被告双方对于被告尚未偿还原告的欠款数额存在分歧。原告主张应用被告欠款总额961.6万元除以刘思文、刘传凯、唐南屏房屋的总面积，再乘以唐南屏房屋的面积45.99平方米，再减去被告偿还的12万元得出欠款数额2522768.36元。对此，被告表示不予认可，被告认为应用最初的欠款本金786万元减去后偿还的12万元，得出774万元，再用774万元除以双方确认的每平方米5万元，得出实际抵债的面积154.8平方米，再用154.8平方米减去刘思文、刘传凯房屋的面积，得出被告还欠原告的房屋面积33.45平方米，再用33.45平方米乘以5万元，得出167.25万元，该数额就是被告尚欠原告的具体金额。原告对被告的计算方式不予认可，称双方并未约定抵债的面积每平方米5万元。上述事实，有双方当事人的陈述，《以房抵债（房屋买卖）协议书》，《房屋过户补偿协议》，转账记录，民事判决书，工作笔录，开庭笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，原、被告于2016年8月16日签订的《以房抵债（房屋买卖）协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。依据《以房抵债（房屋买卖）协议书》的约定，被告用刘思文68.24平方米的房屋、刘传凯53.11平方米的房屋，唐南屏45.99平方米的房屋冲抵其对原告的961.6万元债务，但被告并未按照约定办理上述房屋的所有权转移登记手续，后原告自行与刘思文、刘传凯进行沟通协商，将二人名下的房屋过户至原告指定的他人名下。唐南屏名下的房屋因政策原因，无法完成房屋所有权过户手续，被告理应按照相应面积比例向原告偿还剩余欠款。关于欠款数额问题，被告所持计算方式，依据不足，本院不予纳。原告依照三套房屋面积折算的欠款金额，理由正当，本院予以支持。同时，被告应按照每年15%的标准向原告支付自2016年8月1日起至实际付款之日止的延迟履行补偿金。关于原告办理刘思文、刘传凯房屋过户过程中向刘思文、刘传凯支付的过户补偿费129万元一节，应当指出，原、被告双方虽然在协议中约定被告承担办理上述房屋过户产生的所有税费和其他费用，但原告给付刘思文、刘传凯的补偿款系原告自行与刘思文、刘传凯协商确定，并未就该项事宜与被告进行协商确认，且该笔费用并非是必然发生，故在此情况下，原告现要求被告向其赔偿房屋过户补偿费1290000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京正龙安投资有限公司于本判决生效后十日内向原告北京风雅居物业服务评估监理有限公司支付欠款人民币二百五十二万二千七百六十九元三角六分，并以该款项为基数，按照年百分之十五的标准向原告北京风雅居物业服务评估监理有限公司支付自二〇一六年八月一日起至实际付款之日止的延迟履行补偿金；二、驳回原告北京风雅居物业服务评估监理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37302元，由原告北京风雅居物业服务评估监理有限公司负担13000元（已交纳），被告北京正龙安投资有限公司负担24302元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理审 判 长  张 提人民陪审员  王淑梅人民陪审员  王凤琴二〇一九年十二月二十四日法官 助理  刘倩茹书 记 员  蒋彤彤