宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终1115号上诉人（原审被告）：周兴城（曾用名：周新成），住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：马东文，吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宁夏凯悦投资置业有限公司。法定代表人：夏凤霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：高天鹏，宁夏马瑛律师事务所律师，特别授权代理。上诉人周兴城因与被上诉人宁夏凯悦投资置业有限公司（以下简称凯悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2882号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人周兴城及其委托诉讼代理人马东文，被上诉人凯悦公司的委托代理人高天鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周兴城上诉称，上诉请求：1.撤销(2019)宁0302民初2882号民事判决书，予以改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。2013年被上诉人因招租不到商户，对商户提供各种优惠服务进行招商。2013年10月28日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，上诉人租赁被上诉人位于凯悦建材城5号楼118#、119#的商铺，两套房屋的建筑面积146平方米，租赁期为三年，自2013年10月1日至2016年9月30日，一次性签订三年合同，免两年租金，第三年租金每月每平米15元。合同到期后，上诉人提出解除合同，但是被上诉人单位经理承诺给上诉人按照行业的优惠政策继续签订合同，免租两年，交一年房租。上诉人把2016年11月至2017年11月的房租交了，后两年免租。上诉人在租赁期间对租赁的两套营业房装修投入资金60多万元。由于生意不好一直处于亏损状态，被上诉人公司新的经理找上诉人催要租赁费，上诉人才知道被上诉人公司为了稳住商户，利用欺骗的手段将商户留住。从2017年10月至今上诉人就将店铺关闭处于停业状态，被上诉人公司一直说解决，但一直未果。上诉人认为自2017年10月至2019年6月被上诉人公司未与上诉人续签《商铺租赁合同》，上诉人也未实际经营，不存在拖欠被上诉人的租赁费。被上诉人公司作为建材城的管理者只重视自己的利益，根本不考虑商户的经营状态。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人凯悦公司辩称，上诉人与被上诉人在2017年9月30日第二次合同期限届满后确实没有签订书面的租赁合同，但上诉人自2017年10月1日至今，仍然占有其承租的5号楼118#、119#两套商户，并且上诉人在2018年4月25日缴纳了承租商铺的1万元租金。故依据合同法236条的规定，上诉人与被上诉人之前签订的租赁合同继续有效，租赁期限为不确定期限，故一审判决判令上诉人向被上诉人支付拖欠的租金于法有据，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。凯悦公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《吴忠市凯悦建材城商铺租赁合同》两份，周兴城向凯悦公司返还位于凯悦建材城5号楼118号、119号商铺；2.周兴城向凯悦公司支付拖欠的商铺租金84608元（2017年10月1日至2019年3月31日）；3.周兴城向凯悦公司支付拖欠的物业费5256元（2017年10月1日至2019年3月31日）；4.本案诉讼费由周兴城承担。在审理过程中，凯悦公司将其诉讼请求中的第2项、第3项分别变更为：周兴城向凯悦公司支付拖欠的商铺租金96872元（2017年10月1日至2019年6月10日），支付拖欠的物业费5938元（2017年10月1日至2019年6月10日）。一审法院认定事实如下：2013年10月28日，凯悦公司与周兴城签订两份商铺租赁合同。合同约定，凯悦公司将其所有的位于吴忠市××区、5号楼119号商铺的房屋租赁给周兴城，两套房屋的建筑面积均为146㎡，租赁期限均为三年，自2013年10月1日至2016年9月30日。一次性签订三年租赁合同，免两年租金，第三年的租金每月为15元/㎡。签订租赁合同时，交清第三年上半年租金，第三年下半年租金在租赁合同签订后一年半前30天内交清全款。合同签订后，凯悦公司将案涉房屋交付周兴城使用。周兴城于2013年10月28日、2013年10月29日分别向凯悦公司给付房屋的信誉保证金4380元。上述合同到期后，凯悦公司与周兴城在2016年10月8日就凯悦公司所有的位于凯悦建材城5号楼118号、5号楼119号房屋再次签订两份商铺租赁合同。该两份合同均约定：租赁的房屋建筑面积为146平方米，承租用途为陶瓷；租赁期限一年，自2016年10月1日起至2017年9月30日止；综合费用30660元（包括商铺租金、市场经营管理费、市场服务费）；两份合同对租金的支付期限均未作明确约定。合同履行期间，周兴城向凯悦公司已交清2017年9月30日之前所产生的所有房屋租赁费。在2016年10月8日所签订的两份商铺租赁合同约定的租赁的期限届满后，凯悦公司、周兴城未继续签订书面的租赁合同，周兴城占有、使用该两套房屋至今。经凯悦公司多次催要，周兴城于2018年4月25日向凯悦公司缴纳5号楼118号房2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金10000元。下欠房屋租金至今未付。另查明，周兴城于2013年10月28日、2013年10月29日分别向凯悦公司给付的案涉房屋信誉保证金共计8760元，凯悦公司未向周兴城退还。在庭审过程中，凯悦公司同意以该款抵顶相应的租金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。合同双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，凯悦公司与周兴城签订的两份商铺租赁合同的租赁期限均已于2017年9月30日届满。在该合同租赁期限届满后，周兴城继续使用该房屋，凯悦公司未提出异议。故凯悦公司与周兴城于2016年10月8日签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。在不定期租赁期间，凯悦公司多次向周兴城索要房屋租金，但周兴城于2018年4月25日仅向凯悦公司缴纳5号楼118号房2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金10000元。对于5号楼119号房屋及5号楼118号房屋的剩余租金至今未付，周兴城无正当理由不履行其向凯悦公司支付房屋租金的主要义务。虽经凯悦公司多次催要，但周兴城就租赁期间所产生的租赁费至今仍未完全向凯悦公司给付。凯悦公司有权要求解除合同。故对凯悦公司要求解除凯悦公司与周兴城之间所签订的商铺租赁合同，并向凯悦公司返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。周兴城占有、使用案涉房屋至今，应当依据合同的约定及法律规定向凯悦公司支付租金。关于租金的数额，根据凯悦公司的诉讼请求及一审法院认定的有效证据，经核算，5号楼118号房屋、119号房屋2017年10月1日至2019年6月10日期间的租金分别为51828元（30660元/年÷365天×617天），两套房屋的租金共计103656元（51828元×2）。因周兴城在2018年5月24日已向凯悦公司缴纳5号楼118号房屋的租金10000元，故周兴城尚欠凯悦公司的租金为93656元。在庭审过程中，凯悦公司同意用未向周兴城退还的信誉保证金8760元抵顶相应的租金，一审法院予以准许。现周兴城向凯悦公司支付的租金为84896元。关于凯悦公司要求周兴城支付案涉房屋物业费5938元的诉讼请求，经审核，凯悦公司与周兴城于2016年10月8日所签订的商铺租赁合同中，综合费用已经包括市场经营管理费及市场服务费，对于物业费是否由凯悦公司另行收取双方未进行约定，凯悦公司要求周兴城支付物业费的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。关于周兴城辩称案涉房屋在2016年10月8日所签订的商铺租赁期限届满后，凯悦公司承诺给周兴城减免租金，案涉房屋2017年10月1日至2019年9月30日期间的租金总计为10000元，周兴城已向凯悦公司交清房屋租金，现不欠凯悦公司租金的辩解，经审核，凯悦公司对周兴城的该辩解不予认可，且周兴城未向法庭提交相关证据对该辩解予以证实，周兴城的该辩解缺乏事实依据，故对周兴城的该辩解不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除凯悦公司与周兴城于2016年10月8日签订的吴忠市凯悦建材城商铺租赁合同（合同编号分别为：KYZ-B17004、KYZ-B17005），限周兴城于本判决生效后30日内向凯悦公司返还吴忠市凯悦建材城5号楼118号、5号楼119号商铺；二、限周兴城于判决生效后十日内向凯悦公司给付房屋租金84896元；三、驳回凯悦公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2356元，由凯悦公司负担401元，由周兴城负担1955元。二审中，当事人均未提交证据。一审审理查明的事实有相应证据予以印证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，被上诉人凯悦公司与上诉人周兴城在2016年10月8日签订的两份商铺租赁合同租赁期限届满后，周兴城继续使用案涉两间商铺，凯悦公司未提出异议。故凯悦公司与周兴城于2016年10月8日签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。上诉人与被上诉人对于一审判决解除双方于2016年10月8日签订的案涉商铺租赁合同无异议，本院予以确认。上诉人周兴城上诉主张双方租赁合同到期后被上诉人凯悦公司口头答应其交一年房租免租两年,但周兴城对于该主张未能提交证据予以证实，本院不予支持。凯悦公司诉讼主张周兴城未按约定支付租金，要求周兴城支付自2017年10月1日起至2019年6月10日拖欠的商铺租金96872元，2018年物业费5938元。经核，双方2016年10月8日签订的商铺租赁合同第四条约定2016年10月1日至2017年9月30日综合费用总计30660元（17.5元/㎡/月），其中商铺租金8030元（4.58元/㎡/月），市场经营管理费20878元（11.92元/㎡/月），市场服务费1752元（1元/㎡/月）。依据上述商铺租赁合同约定，2017年10月1日至2018年9月30日周兴城应向凯悦公司支付5号楼118商铺租金为30660元，5号楼119号商铺租金30660元，合计61320元。周兴城主张其商铺于2017年10月份停业，但其2018年4月向凯悦公司支付了部分租金，上诉人凯悦公司认可周兴城商铺自2018年下半年左右开始处于停业状态，依据双方2016年10月8日签订的商铺租赁合同第四条约定的费用，及涉案商铺停业情况，结合本案实际，凯悦公司没有证据证实其自2018年10月1日后提供了相应的市场经营管理服务，故对于涉案租赁合同中约定的2018年10月1日以后的市场经营管理费11.92元/㎡/月本院不予支持。周兴城租赁的商铺虽处于停业状态，但其未及时与凯悦公司就商铺租赁问题协商，占有涉案商铺，故，周兴城应按照商铺租赁合同约定的商铺租金4.58元/㎡/月向凯悦公司支付租金，每间商铺日租金21.984元（4.58元/㎡/月×12个月×146㎡÷365天），2018年10月1日至2019年6月10日期间的5号楼118号、119号商铺租金为11123.9元（21.984元×253天×2）。综上，自2017年10月1日至2019年6月10日5号楼118号、119号商铺租金租金总计72443.9元（61320元+11123.9元），周兴城已支付租金10000元，一审中凯悦公司同意用未向周兴城退还的信誉保证金8760元抵顶相应租金，周兴城还应向凯悦公司支付租金为53683.9元（72443.9元-10000元-8760元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：1维持宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2882号民事判决第一项，即：一、解除原告宁夏凯悦投资置业有限公司与被告周兴城于2016年10月8日签订的吴忠市凯悦建材城商铺租赁合同（合同编号分别为：KYZ-B17004、KYZ-B17005），限被告周兴城于本判决生效后30日内向原告宁夏凯悦投资置业有限公司返还吴忠市凯悦建材城5号楼118号、5号楼119号商铺；2撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2882号民事判决第二项、第三项，即：二、限被告周兴城于判决生效后十日内向原告宁夏凯悦投资置业有限公司给付房屋租金84896元；三、驳回原告宁夏凯悦投资置业有限公司的其他诉讼请求；3限上诉人周兴城于判决生效后十日内向被上诉人宁夏凯悦投资置业有限公司给付房屋租金53683.9元；4驳回宁夏凯悦投资置业有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2356元，由宁夏凯悦投资置业有限公司负担1126元，由周兴城负担1230元。二审案件受理费1955元，由宁夏凯悦投资置业有限公司负担719元，周兴城负担1236元。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇一九年十二月二十六日书记员 张 硕附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。