山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10746号上诉人（原审被告）：潘伟，男，1985年3月17日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。被上诉人（原审原告）：田其国，男，1977年8月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：樊涛，山东固睿特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建，山东固睿特律师事务所实习律师。上诉人潘伟因与被上诉人田其国房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘伟上诉请求：1.撤销原判，改判支持潘伟的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由田其国承担。事实和理由:一、双方2018年11月2日签订房屋买卖合同后，又于2019年11月30日签订房屋租赁合同，双方之间系房屋租赁关系。二、一审认定潘伟与惠某某就涉案房屋的成交价格为111万元左右，与事实不符。潘伟与惠某某就涉案房屋的成交价格为68万元，与潘伟与田其国签订涉案房屋买卖合同约定的成交价格相同，不存在差价损失。且庭审中，田其国未能举证证明其损失的存在及具体金额，一审直接判令潘伟支付违约金15.05万元并返还已付定金4万元，没有事实和法律依据，也显失公平，应予纠正。田其国辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，潘伟的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回潘伟的上诉请求，维持原判。田其国向一审法院起诉请求：1.判令潘伟支付田其国违约金195000元；2.判令潘伟赔偿田其国居间服务费6500元；3.判令潘伟赔偿田其国律师费16800元；4.诉讼费、保全费等费用均由潘伟承担。一审法院认定事实：坐落于XX房屋原所有权人为潘伟。2018年11月2日，潘伟作为甲方（出卖人），田其国作为乙方（买受人），双方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同还在抬头部分载明丙方（居间方）为XX中心。合同约定甲方将XX房屋以68万元的价格卖予乙方。该房屋无抵押有租赁。签订该合同时由乙方向甲方支付定金1万元。房款支付方式为一次性付款，乙方于过户当天将68万元购房款（含定金）支付给甲方。合同第四条约定：“甲乙双方应于本合同签订之日起委托丙方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续……”合同第八条约定甲方于收到乙方全部房款2日内通知乙方进行房屋交接。第九条违约责任中定“1.若发生与甲方相关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2.甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任何一方未按照合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款的3‰违约金（或者违约方承担本合同总房款的30%违约金，具体承担哪一种违约责任由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。3.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；若乙方违约，则定金不退。甲乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的由违约方承担支付丙方居间服务佣金（总房款的2%）。若甲乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各自承担支付总房款1%的服务佣金给丙方。”上述合同还约定了其他内容。合同甲方落款处由潘伟签名捺印，乙方由田其国签名捺印，丙方处无签名、无盖印。签订上述合同当日，田其国向XX房产支付居间服务费10000元。2018年11月6日，田其国向潘伟支付定金1万元。2018年11月30日，田其国、潘伟、XX房产三方签订《补充协议》一份，约定将上述房屋买卖合同中房屋的价格变更为65万元，定金提高为4万元。当日，田其国向潘伟另行支付了3万元定金。潘伟在向田其国出具的定金收条中另补充写明：“此款在租赁期间作为租金，房屋过户后给田其国后自动转为房款。”另，三方于该日还签订《房屋租赁合同》一份，约定潘伟将XX房屋租赁给田其国，租赁期限为2018年12月1日至2038年12月1日，租金为每月500元，共计12万元，租金每五年一付。合同第十条约定，此房屋过户给田其国后，此合同自动作废。如此房过户给除田其国以外的其他人，视为潘伟违约，潘伟需支付给田其国租金十倍作为违约金。如此房正常过户给田其国，前期田其国支付给潘伟的租金转为房款。该合同还约定了其他内容。田其国称，之所以在签订房屋买卖合同后又签订租赁合同，是因为潘伟尚未取得涉案房屋的所有权登记，该房屋不具备所有权转移登记的条件。为了保证房屋买卖合同的履行，双方才以签订租赁合同的方式进行担保。在签订该租赁合同后，其即作为出租人与原承租该房屋的案外人重新签订了租赁合同，并收取租金。潘伟则称双方以签订租赁合同的形式解除了原房屋买卖合同，双方之间为租赁合同关系而非房屋买卖合同关系。其认可田其国与原承租该房屋的案外人重新签订租赁合同并收取租金的事实。签订上述租赁合同后，潘伟和王某取得了XX房屋的所有权登记。2019年3月16日，潘伟与王某作为出卖人与惠某某在房产管理部门网签备案《济南市存量房屋买卖合同》一份，约定将XX房屋卖予惠某某，房屋价格为60万元。2019年3月25日，潘伟和王某将XX房屋的所有权转移登记至惠某某名下。惠某某并以此房屋进行抵押，向XX支行贷款，向潘伟及王某支付了部分购房款。该房屋所有权属状况信息记载，惠某某的贷款金额为78万元，贷款期限为2019年4月15日至2046年4月15日。田其国称，潘伟的行为构成一房二卖，应当按照双方签订的房屋买卖合同第九条第二款的约定向其承担房屋总价款30%的违约金，即19.50万元，该违约金包含双方合同解除后潘伟应向其返还的4万元定金。2019年3月23日，潘伟向田其国出具《赔偿承诺书》一份，载明：“本人潘伟，因二手房买卖合同违约一事，与田其国达成协议：1.本人承诺2019年3月24日给田其国确切赔偿费用及赔偿日期。2.若超出第一条日期未给出赔偿费用或未与田其国达成赔偿协议，本人自愿按照房屋买卖合同所规定的赔偿内容与赔偿责任，自愿进行赔偿。3.如二手房买卖合同有违反法律规定的内容，本人按照法律、法规进行赔偿。”潘伟称，其着急用钱，所以将XX房屋出卖给了惠某某。惠某某向其支付了首付款30多万元，虽然贷款发放了78万元，但双方实际交易价格为68万元，多出来的贷款由惠某某自己持有未向其支付。其所签订的上述承诺书是在田其国的胁迫下签订的，并非其真实意思表示。即使其与田其国存在房屋买卖合同关系，房屋总价款30%的违约金属于违约金约定过高，应当予以调整。在一审法院限期后，潘伟未向一审法院提交其与惠某某之间有关涉案房屋买卖及款项过付的相关证据。田其国为本案支出律师费16800元。一审法院认为，田其国与潘伟签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》，系该合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效，各当事人应当按照上述合同的约定履行各自的义务。而双方签订的《房屋租赁合同》，虽然约定了潘伟将已经卖予田其国的房屋再行出租予田其国，但该合同同时约定，潘伟仍有义务将XX房屋的所有权转移登记给田其国，且在转移登记时如存在已付的租金，相关租金转为购房款。潘伟向田其国出具的3万元定金收条中也明确了该定金作为租金，在房屋所有权转移登记时转为购房款。故，即使双方签订租赁合同，该合同的目的也在于由潘伟向田其国转让XX房屋的所有权。同时，2019年3月23日潘伟向田其国出具的《赔偿承诺书》，也仍然认可双方之间存在的系房屋买卖合同关系。潘伟未能就其受到胁迫进行举证，一审法院对其提出的因受胁迫出具《赔偿承诺书》的主张，不予采信。因此，一审法院认定双方之间真实的法律关系为房屋买卖合同关系，而非租赁合同关系。因双方之间存在房屋买卖合同关系，在潘伟已经与田其国签订了房屋买卖合同的情况下，其再将涉案房屋卖予惠某某的行为，违反了双方合同及补充协议的约定，导致田其国购买涉案房屋的合同目的不能实现，其行为构成违约。另，出具《赔偿承诺书》时，双方达成的意见为潘伟向田其国进行赔偿及承担违约责任，即田其国已不再要求潘伟履行合同，双方之间的房屋买卖合同关系应当已于该日解除。关于违约金，实际系4万元定金及15.50万元违约金。按照双方合同的约定，在涉案房屋发生权属纠纷等争议后，应由潘伟负责解决，田其国并有权要求潘伟向其支付合同总价款30%的违约金。潘伟一房二卖，导致其不再享有涉案房屋的所有权，无法向田其国履行合同，田其国有权按照上述约定向潘伟主张违约责任。但潘伟向一审法院提出了该违约金标准约定过高并要求进行调低的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，田其国主张，主要系房屋的增值损失。一审法院认为，《存量房屋买卖合同》系潘伟与惠某某在房管部门网签备案的合同，并非潘伟与惠某某签订的原始合同，且潘伟也自认该合同的房屋价格与双方实际交易价格不一致，因此不能以此合同确定双方真实的交易价格。涉案房屋的权属登记信息记载，潘伟向惠某某出卖涉案房屋时的按揭贷款为78万元，而根据现行贷款政策，购房首付款至少为房屋总价款的30%，以此推断潘伟与惠某某就涉案房屋办理按揭贷款时所约定的房屋价格应当在111万左右。此价格也与潘伟自认的惠某某向其首付30余万元的事实基本相符。故在潘伟未再就其与惠某某的房屋交易进行举证的情况下，一审法院认定其向惠某某出卖涉案房屋的价格在111万元左右。而潘伟与田其国约定的房屋价格为65万元，潘伟违反最基本的诚实信用原则，通过一房二卖的行为获利，不应予以保护。田其国要求潘伟向其支付15.50万元违约金并返还已付定金4万元的诉讼请求，并不超过涉案房屋的差价损失，一审法院对此予以支持。潘伟要求调低违约金的抗辩意见，一审法院不予采纳。田其国为本次诉讼支付了律师费16800元，并向XX房产支付了居间服务费10000元，双方已经约定上述费用由违约方承担，且双方合同已经解除，故一审法院对田其国要求潘伟向其支付律师费16800元及居间服务费6500元的诉讼请求，亦予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、潘伟于判决生效之日起10日内向田其国支付违约金15.50万元及已付定金4万元；二、潘伟于判决生效之日起10日内向田其国赔偿居间服务费6500元；三、潘伟于判决生效之日起10日内向田其国赔偿律师费16800元。案件受理费4574元，减半收取计2287元，保全申请费1611.50元，均由潘伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘伟提交其和惠某某房屋买卖合同签约文本原件，证明其和惠某某之间的房屋买卖价款是65万元，一审认定111万元错误。田其国质证称，对证据的真实性有异议，第一，这个合同明显有丙方，但合同并未加盖丙方的合同印章。潘伟与惠某某的真实成交价格，应以其向惠某某出卖涉案房屋时的按揭贷款为依据。如此证据为真实，则潘伟与惠某某是骗取银行贷款的行为。如此证据是假，则潘伟扰乱司法程序是伪造证据的行为。本院认为，从房屋买卖合同签约文本内容看，该合同系居间方济南中住中部房地产经纪有限公司提供的格式合同，但该合同并未有济南中住中部房地产经纪有限公司的印章，且合同中约定的房屋价款65万元，亦与潘伟自述房屋出售给惠某某的价款为68万元不符，故对该证据本院不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，潘伟与田其国针对涉案房屋于2018年11月2日签订房屋买卖（居间）合同，于2018年11月30日签订《补充协议》，双方之间建立房屋买卖合同关系，虽然双方又于2018年11月30日签订房屋租赁合同，但该合同关于房屋过户的约定与房屋买卖（居间）合同、2018年11月30日潘伟向田其国出具定金条、2019年3月23日潘伟向田其国出具赔偿承诺书载明的内容及田其国与原承租该房屋的案外人重新签订租赁合同的事实相互印证，足以证实房屋租赁合同系在潘伟未取得涉案房屋产权证书的情况下，为保证双方间房屋买卖（居间）合同正常履行所签订，双方之间不存在真实的房屋租赁合同关系，对于潘伟主张双方系房屋租赁合同关系，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，潘伟将涉案房屋出售给田其国后，又将房屋另行出售，导致田其国无法取得房屋，构成违约，亦违反民事活动中的诚信原则。田其国因此要求潘伟按照房屋买卖（居间）合同第九条约定支付违约金19.5万元，并明确4万元定金已合并计入该违约金中，符合法律规定。一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合潘伟将涉案房屋另行出售给惠某某时，潘伟所述惠某某已支付的房款数额、惠某某购房时的按揭贷款数额及当前政府部门有关房屋买卖的相关政策要求，判决潘伟向田其国支付违约金15.5万元及已付定金4万元并无不当，本院予以维持。综上所述，潘伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4574元，由上诉人潘伟负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月二十三日书记员  马 晴