广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5353号原告：邝卫文，男，1970年10月17日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：邝灼枢、黄诗韵，均系广东广从律师事务所律师。被告：广州市巨恒物业管理有限公司，住所地：广东省广州市从化区城郊街紫荆街18号自编号之二，统一社会信用代码9144018456395721X8。法定代表人：谭东晖。委托诉讼代理人：黎景波，系公司员工。被告：邝禹翔（曾用名：邝宇翔），男，1971年10月20日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市从化区，被告：陈晓晖，男，1972年1月28日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市从化区，原告邝卫文与被告广州市巨恒物业管理有限公司（以下简称巨恒公司）、邝禹翔、陈晓晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邝灼枢，被告巨恒公司的委托诉讼代理人黎景波、被告陈晓晖到庭参加诉讼，被告邝禹翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月15日，原告与被告巨恒公司签订《富顿中心买卖合同》，合同约定巨恒公司以135万元的价格将802房转让给原告，并约定原告付清购房款之日起6个月内办理过户手续。合同签订后，原告按约定于2015年6月18日将购房款135万元全部付清给巨恒公司。按合同约定，巨恒公司最迟于2015年12月17日将802房过户至原告名下，但巨恒公司却以各种借口拖延。原告多次催促，后双方于2016年5月4日到相关部门办理过户手续，原告亦按规定支付税费27329.22元。当原告交完税费后，却被告知802房有抵押没有涂销，暂时不能过户。巨恒公司多次承诺尽快将802房过户至原告名下，经协商，原告于2017年1月24日和2018年5月16日与三被告签订《补充协议》，约定巨恒公司于2017年5月31日前将802房过户至原告名下，并从2015年12月21日起至将802房过户至原告名下及交付原告使用之日止，以135万元为基数，按每日千分之一计违约金给原告，被告邝禹翔、陈晓晖对该违约金承担连带保证责任。协议签订后，三被告亦不能按约定将802房过户给原告，经多次催促未果，故原告诉至法院，请求判令：1.被告陈晓晖对被告巨恒公司支付原告逾期过户的违约金(以135万元为本金，自2015年12月21日起至2017年12月28日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计付，金额为648000元)承担连带清偿责任；2.判令被告巨恒公司以135万元为基数，从2017年12月29日起至802房过户至原告名下之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金给原告（计至2019年10月28日，违约金为594000元），被告邝禹翔、陈晓晖对该违约金承担连带清偿责任；3.三被告共同支付律师费20000元给原告；4、本案诉讼费用由三被告承担。被告巨恒公司辩称：原告起诉的违约金不合理，被告可以承诺在2020年2月底前办理房产过户，并认可适当给原告一定的赔偿金额。被告陈晓晖辩称：在2018年签订《补充协议》时，我只是作为见证人，当时原告只是说我有督促责任，并未叫我承担责任，故不同意原告的全部诉讼请求。被告邝禹翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明:原告曾于2017年11月24日向本院起诉被告巨恒公司和邝禹翔，要求“被告巨恒公司将位于从化区街口街建设路49号802房过户至原告名下以及支付以135万元为基数，从2015年12月21日起至802房过户至原告名下之日止按每日千分之一计付违约金，被告邝禹翔对该违约金承担连带清偿责任”，案号：【2017】粤0184民初4912号，经该案审理查明如下事实：“2015年6月15日，被告巨恒公司与原告签订《富顿中心买卖合同》，约定原告购买被告巨恒公司位于从化市街口街建设路49号802房，建筑面积178.96平方米，房地产权证号：从字第××，原告须在2015年6月20日前支付总房价135万元。合同第五条约定：物业交付使用时间为原告付清房款即日起。双方还约定了其他权利义务。被告邝禹翔在该合同末页空白处手写“本人承诺该房产于2017年5月31日前办理完毕，否则作赔偿处理（注明：按双倍补偿）。”上述合同签订后，原告于2015年6月13日支付5万元房款，于2015年6月18日支付130万元，合计支付购房款135万元。2017年1月24日，原告及两被告三方签订《补充协议》，就涉案房屋买卖问题达成一致协议。第一条约定：被告巨恒公司承诺于2017年5月31日前将802房过户至原告名下，并将802房房交付给原告使用。第二条约定：被告巨恒公司从2015年12月21日起至将802房过户至原告名下及交付给原告使用之日止，以135万为基数，按每日千分之一计付违约金给原告，被告邝禹翔对该违约金负连带保证责任。2017年12月28日不动产登记查册表显示，涉案位于从化市街口街建设路49号802房，权利证号为0112156643，建筑面积178.96平方米，登记权属人为被告巨恒公司。2014年3月31日办理抵押，抵押权人为广东华兴银行股份有限公司广州分行。2016年11月17日被广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初17822号案查封。”该案认定巨恒公司构成违约，并判决：“一、被告广州市巨恒物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邝卫文支付逾期过户涉案房产的违约金（以1350000元为本金，从2015年12月21日至2017年12月28日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计付，违约金总额以不超过本金1350000元为限）；二、被告邝禹翔对本判决第一项被告广州市巨恒物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告邝卫文的其他诉讼请求。”该案现已生效并进入执行阶段。本案另查明：2018年5月16日，原告与三被告共同签订了《补充协议》，约定：邝卫文为甲方，巨恒公司为乙方，邝禹翔为丙方，陈晓晖为丁方。甲乙双方于2015年6月15日签订《富顿中心买卖合同》，合同约定乙方将位于从化市街口街建设路49号802房出售给甲方所有，转让价格为135万元。合同签订后，甲方按合同支付135万元购房款给乙方，但乙方却未按合同约定将802房过户至甲方名下和交付给甲方使用。现甲乙丙丁四方经协商一致，达成以下条款：一、乙方承诺于2018年9月30日前将802房过户至甲方名下，并将802房交付给甲方使用。二、乙方从2015年12月21日起至将802房过户至甲方名下及交付给甲方使用之日止，以135万元为基数，按每日千分之一计付违约金给甲方，丙方和丁方对该违约金负连带保证责任，保证期限为两年。三、若乙方不能在2018年9月30日前将802房过户至甲方名下，甲方有权解除合同，乙方应返还已收取的购房款135万元给甲方，并赔偿135万元给甲方。丙方和丁方对乙方支付给甲方270万元款项负连带保证责任，保证期限为两年。四、若乙丙丁三方不能按本协议约定履行义务引起纠纷，甲方有权向从化区人民法院提起诉讼，因此而支付诉讼费、律师费等由乙、丙、丁承担。”以上由原告与三被告签名盖章确认。2019年10月20日，原告与广东广从律师事务所签订《民事委托合同》，并支付律师费20000元。再查，本院庭后调取了从化市街口街建设路49号802房的不动产登记查册表，该房产登记在巨恒公司名下，除被广州市天河区人民法院查封外，2019年3月21日，被广州市中级人民法院（2019）粤01执967号案轮候查封；2019年9月5日，被广州市从化区人民法院（2019）粤0117执1720号案轮候查封；2019年11月11日，被广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初17822号案续封。又查，原告于2018年5月4日向本院申请强制执行（2017）粤0184民初4192号民事判决书，案号为（2018）粤0117执1938号。庭审中，原告与巨恒公司一致确认房屋尚未交付。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《富顿中心买卖合同》和2018年5月16日签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告陈晓晖是否承担连带责任的问题。原告与三被告在2018年5月16日达成的《补充协议》中，约定陈晓晖对巨恒公司从2015年12月21日起至将802房过户至甲方名下及交付给甲方使用之日止，以135万元为基数，按每日千分之一的标准计付的违约金向原告承担连带保证责任，应视为被告陈晓晖自愿对巨恒公司拖欠原告的债务承担连带清偿责任，属于债的加入，其中本院（2017）粤0184民初4912号生效判决书已经判决巨恒公司支付从2015年12月21日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计付至2017年12月28日止的违约金，案件审理过程中，原告也明确主张陈晓晖对上述已生效判决承担连带清偿责任，故原告主张陈晓晖对已生效判决的内容承担连带责任于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告巨恒公司支付逾期过户违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告与三被告在2018年5月16日签订的《补充协议》第二条对逾期办理过户的违约责任中有明确的约定，但被告巨恒公司至今未将涉案房产过户至原告名下，已构成违约，故应当承担违约责任，但按照总房价每日千分之一的标准计付违约金过高，结合合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“逾期罚息利率标准计算违约金”的规定，酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算违约金。本院在（2017）粤0184民初4912号案件中已经判决巨恒公司向原告承担自2015年12月21日起自2017年12月28日止的违约金，现原告主张巨恒公司继续支付自2017年12月29日起至起诉之日止的逾期过户违约金符合合同约定，但之后至办理过户手续前鉴于房屋不能过户的原因可能会随着时间的推移发生变化，具有不确定性，以及双方还存在解除合同的可能性，因此原告主张的该部分违约金本案不做处理，原告可待事实发生后另案主张。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2017年12月29日至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%计付，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至起诉之日止。另，依据公平原则，违约金总额不应超过购房款本金。关于被告邝禹翔和陈晓晖的保证责任。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《补充协议》约定了邝禹翔和陈晓晖对上述违约金承担连带保证责任，原告主张未超过约定的保证期间，故原告要求被告邝禹翔和陈晓晖承担连带保证责任符合合同约定，本院予以支持。两被告承担连带保证责任后，有权向巨恒公司追偿。关于律师费。原告与三被告在《补充协议》中约定了因履行义务引起的纠纷所产生的律师费由三被告负担，原告提供了《民事委托合同》和支付律师费的发票，证实原告因此支出了律师费20000元，原告现主张三被告支付律师费符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告广州市巨恒物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邝卫文支付逾期过户涉案房产的违约金（以1350000元为本金，自2017年12月29日至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%计付；自2019年8月20日至2019年10月24日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付。违约金总额以不超过本金1350000元为限）；二、被告广州市巨恒物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邝卫文支付20000元；三、被告邝禹翔对上述第一项、第二项判决确定被告广州市巨恒物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；被告邝禹翔承担保证责任后，有权向被告广州市巨恒物业管理有限公司追偿；四、被告陈晓晖对上述第一项、第二项判决确定被告广州市巨恒物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；被告陈晓晖承担保证责任后，有权向被告广州市巨恒物业管理有限公司追偿；五、被告陈晓晖对被告广州市巨恒物业管理有限公司向原告邝卫文支付逾期过户涉案房产的违约金（以1350000元为本金，从2015年12月21日至2017年12月28日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计付）承担连带清偿责任；被告陈晓晖承担保证责任后，有权向被告广州市巨恒物业管理有限公司追偿；六、驳回原告邝卫文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8079元，由被告广州市巨恒物业管理有限公司、被告邝禹翔、被告陈晓晖共同负担5945元，由原告邝卫文负担2134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一九年十二月二十日法官助理龙艳书记员何靖文