福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9873号 上诉人（原审被告、反诉原告）：薛晓辉，男，1983年2月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：薛杰，男，1952年12月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 俩上诉人共同委托诉讼代理人：关张泉，福建坤广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:李昱晨，男，1971年3月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:吕琦，女，1972年2月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 俩被上诉人共同委托诉讼代理人：姚旭阳，福建凯峰律师事务所律师。 俩被上诉人共同委托诉讼代理人：林金妃，福建凯峰律师事务所律师。 原审第三人：福建一房通房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场C座22层06室-1。 法定代表人：柳立林，总经理。 委托诉讼代理人：王海辉，公司员工。 上诉人薛晓辉、薛杰因与被上诉人李昱晨、吕琦、原审第三人福建一房通房产经纪服务有限公司（以下简称一房通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛晓辉、薛杰上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由李昱晨、吕琦共同承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律均存在错误。一、一审法院认定贷款银行已同意薛晓辉、薛杰提前还款，是薛晓辉、薛杰叫停了贷款银行的扣款手续，属于事实认定错误。1.根据《流动资金借款合同》约定可知提前归还贷款必须经过贷款人的书面同意。薛晓辉、薛杰已履行向贷款银行申请提前还款的义务，但贷款银行并未同意薛晓辉、薛杰的提前还款申请，就表明贷款银行已拒绝提前还款。贷款银行无义务出具拒绝提前还款的材料。2.薛晓辉、薛杰提交的银行流水证明当时有充裕的资金，只要贷款银行通知可以还款，根本不存在李昱晨、吕琦所述资金断裂情形。3.当时贷款银行并未同意提前还款，且李昱晨、吕琦当时出差也不能回来配合办理手续，所以薛晓辉、薛杰在录像视频中才说叫停，薛晓辉、薛杰叫停的是将自己账户的资金拿去作其他用途，而不是让银行批不批准提前还款。二、一审法院认定《履约通知书》、《违约通知函》由薛晓辉、薛杰家人签收，属于事实认定错误。根据李昱晨、吕琦提供的物流追踪打印件中显示‘家人邱’，但薛晓辉、薛杰家里根本没有邱姓家人，其根本没有收到《履约通知书》及《违约通知函》。三、一审法院依据错误的事实认定，适用《合同法》第九十三条第二款，判决薛晓辉、薛杰支付违约金及律师代理费，显然存在错误。四、李昱晨、吕琦违约解除案涉房屋买卖合同，属于李昱晨、吕琦原因导致本合同解除，其应按约承担支付违约金及律师代理费的责任。综上，薛晓辉、薛杰不存在违约行为，请求二审法院支持上诉请求。 李昱晨、吕琦辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。首先，李昱晨、吕琦在一审中提交的《履约保证金收据》、录音、录像、《履约通知函》、《违约通知函》、《解除合同通知函》等证据相互印证，证实合同签订后李昱晨、吕琦依约支付了履约保证金，且已备好银行贷款审批材料，薛晓辉、薛杰无故逾期履行讼争房屋解押手续，在贷款银行同意提前解押的情况下，擅自叫停解押程序，李昱晨、吕琦委托一房通公司按照合同约定程序函告履行合同义务，薛晓辉、薛杰经催告仍拒不履行，一审法院结合证据材料，一房通公司陈述以及银行还款交易习惯认定买卖合同因薛晓辉、薛杰违约而解除，薛晓辉、薛杰应当承担违约责任是正确的。其次，李昱晨、吕琦按照《房屋买卖合同》约定的程序向薛晓辉、薛杰指定的收件地址送达《履约通知函》、《违约通知函》、《解除合同通知函》，薛晓辉、薛杰在收到《解除合同通知函》后向李昱晨、吕琦发出《律师函》，表示同意解除买卖合同，且在录像视频中薛晓辉亦确认收到一房通公司向其寄送的函件，现薛晓辉、薛杰辩解未收到函件违反诚信原则。二、《房屋买卖合同》因薛晓辉、薛杰违约而解除，一审法院结合买卖合同履行程度及实际损失情况，将违约金调整为350000元，并判决薛晓辉、薛杰承担律师代理费损失于法有据。 一房通公司述称，一、一房通公司从未直接声称薛晓辉、薛杰资金断裂。一房通公司是根据薛晓辉、薛杰所提供的银行工作人员的信息给予核实时，银行工作人员告知可随时进行提前还款，且已经提前还款成功。后经一房通公司落实情况，才发现他们所给的银行工作人员的名字电话都是错误的。一房通公司到贷款银行通过相关工作人员查询，该笔扣款仍未还掉，且银行工作人员告知，只需将钱款转入扣款账户，通过产权人的直接授权，便可马上进行扣款。二、《房屋买卖合同》第十三条明确体现，甲、乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误，致使信件无法送达的，视为已送达。我司发送的所有通知函件中，均是按照薛晓辉、薛杰在合同落款所留通讯地址寄送。薛晓辉、薛杰所述的没有收到函件，明显不成立。 李昱晨、吕琦向一审法院起诉请求：1.确认李昱晨、吕琦与薛杰、薛晓辉签订的《房屋买卖合同》于2019年4月25日解除；2.薛杰、薛晓辉支付违约金700000元、律师代理费30000元；3.一房通公司返还李昱晨、吕琦履约保证金350000元，并按照年利率6％支付自2019年4月25日起至付清款项之日止的资金占用费；4.薛杰、薛晓辉承担本案全部诉讼费用。 薛杰、薛晓辉向一审法院反诉请求：1.李昱晨、吕琦支付违约金700000元、律师代理费30000元；2.李昱晨、吕琦承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年1月2日，在一房通公司的居间见证下，薛晓辉、薛杰作为甲方与作为乙方的李昱晨、吕琦签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于福州市晋安区新店镇山北路233号居住主题公园4#楼102复式单元房屋（以下简称讼争房屋）以总价6390000元的价格出售给乙方。其中，第四条约定，甲方告知乙方讼争房屋存在抵押，甲方应在2019年2月10日前向抵押权人申请还款。第五条第一款约定，甲方解除抵押权所需的资金来源为甲方自行出资。第十一条第二款约定，乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金30000元，另应在本合同签订后12日内支付购房履约保证金320000元。购房履约保证金存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。购房保证金作为房屋交接保证金待房屋、家电、家具及附属配套设施、户口等房屋所有交接手续全部交接完毕，5个工作日内由交易服务人代乙方支付给甲方。第十二条第一款约定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金700000元；同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。买卖合同补充协议第四条约定，乙方应于2019年2月20日前将按揭预付款准备齐，在银行申贷前交易服务方应代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估，五个工作日评估事务所出具评估报告，评估时甲方应配合人员现场看点。第五条约定，签订本合同时，讼争房屋仍处于抵押状态，甲方保证于乙方贷款审批前办妥该房屋的提前解押还款手续将该房屋恢复至完全产权状态，甲方需于原贷款银行通知可还款之日起贰个工作日内自行出资办理讼争房屋解押还款手续。第六条约定，在签订本合同时，甲方未将身份证原件、房产的产权证及土地证交由一房通公司代管，甲方保证于2019年1月31日前将身份证原件、房产的产权证及土地证等权属材料原件交由一房通公司代为保管，否则视为甲方违约，乙方知晓并同意。买卖合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，李昱晨、吕琦、薛晓辉、薛杰及一房通公司签订《交易服务合同》，约定由一房通公司为双方提供讼争房屋的交易服务事宜。买卖合同签订后，李昱晨、吕琦分别于2019年1月2日、1月11日向一房通公司支付买卖合同约定的履约保证金30000元和320000元。 讼争房屋存在抵押。2018年4月10日，案外人福建美滋味食品有限公司（以下简称福建美滋味公司）与案外人交通银行股份有限公司福建省分行（以下简称交行福建省分行）签订《流动资金借款合同》，约定由福建美滋味公司向交行福建省分行借款，额度3650000元；其中，合同第五条第二款约定未经贷款人书面同意，借款人不能提前归还贷款。如贷款人同意借款人提前归还贷款的，贷款人有权按本合同约定向借款人收取贷款提前还款违约金等。《流动资金借款合同》约定的贷款发放账户、还款账户及资金回笼账户均为福建美滋味公司开设在交通银行福州华林支行的账户。同日，薛晓辉、薛杰与案外人交行福建省分行签订《抵押合同》，约定薛晓辉、薛杰以讼争房屋作为抵押物为福建美滋味公司的借款提供担保。2019年1月31日，案外人福建美滋味公司以需出售讼争房屋为由向交通银行福州华林支行申请提前还款。之后，薛晓辉、薛杰认为李昱晨、吕琦出差不能回来配合办理后续手续会导致薛晓辉、薛杰资金无法正常运转，故叫停了贷款银行的扣款手续。一房通公司分别于2019年3月14日、3月22日以邮政快递方式向薛晓辉、薛杰发出《履约通知书》，要求薛晓辉、薛杰办妥提前还款及抵押注销手续。该两份邮政快递均已投递，薛晓辉、薛杰家人签收。2019年4月1日，一房通公司以邮政快递方式向薛晓辉、薛杰发出《违约通知函》，要求薛晓辉、薛杰在收到该函后三个工作日内完成讼争房屋的提前还款扣款手续，并完全配合该套房产出售的其他相关手续，否则李昱晨、吕琦有权解除合同并追究薛晓辉、薛杰违约责任等。该快递于2019年4月2日投递，薛晓辉、薛杰家人签收。后薛晓辉、薛杰未完成讼争房屋的还款解押手续。2019年4月24日，李昱晨、吕琦通过邮政快递分别向薛晓辉、薛杰、一房通公司发出《解除合同通知函》，通知解除李昱晨、吕琦与薛晓辉、薛杰于2019年1月2日签订的买卖合同，保留通过法律途径追究违约责任的权利。该两份快递均于2019年4月25日投递并签收。2019年4月26日，李昱晨、吕琦向一审法院提起诉讼，并因诉讼支出律师代理费30000元。2019年5月5日，薛晓辉、薛杰委托律师向李昱晨、吕琦发出《律师函》，表示同意解除买卖合同，但薛晓辉、薛杰保留进一步追究李昱晨、吕琦违约责任的权利。因本案诉讼，薛晓辉、薛杰支出律师代理费30000元。 一审法院认为，本案买卖合同系各方当事人自愿达成，合法有效，具有法律约束力，当事人均应依约履行。根据买卖合同的约定，办理讼争房屋的解押手续系薛晓辉、薛杰应当先行履行的合同义务，薛晓辉、薛杰在贷款银行已同意提前还款的情况下，经多次催告履约仍未完成讼争房屋的还款解押手续，其行为构成违约，买卖合同约定的解除条件已成就，现李昱晨、吕琦向薛晓辉、薛杰发出的《解除合同通知函》已于2019年4月25日到达薛晓辉、薛杰处，李昱晨、吕琦请求确认本案买卖合同于2019年4月25日解除，可以照准。买卖合同因薛晓辉、薛杰违约而解除，薛晓辉、薛杰应承担相应违约责任，但李昱晨、吕琦主张薛晓辉、薛杰支付违约金700000元过高，结合买卖合同的履行程度及实际损失情况，一审法院确定薛晓辉、薛杰应支付李昱晨、吕琦违约金350000元。李昱晨、吕琦请求薛晓辉、薛杰赔偿律师代理费损失30000元，有合同依据，可以支持。买卖合同解除，李昱晨、吕琦主张一房通公司退还由其代管的履约保证金350000元，可以支持，但其主张一房通公司支付资金占用费没有依据，不能支持。薛晓辉、薛杰主张李昱晨、吕琦无理由解除买卖合同构成违约，与查明的事实不符，不予认定，其请求李昱晨、吕琦支付违约金700000元、律师代理费损失30000元，没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认李昱晨、吕琦与薛晓辉、薛杰签订的《房屋买卖合同》于2019年4月25日解除。二、薛晓辉、薛杰应于本判决生效之日起十日内支付李昱晨、吕琦违约金350000元、律师代理费损失30000元。三、福建一房通房产经纪服务有限公司应于本判决生效之日起十日内退还李昱晨、吕琦履约保证金350000元。四、驳回李昱晨、吕琦的其他诉讼请求。五、驳回薛晓辉、薛杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费56530元，由薛晓辉、薛杰共同负担；反诉案件受理费5550元，由薛晓辉、薛杰共同负担。 本院二审期间，薛晓辉、薛杰提交了以下证据：1.资产证明一份；2.银行流水一份；3.结婚证一份，以上共同证明：薛晓辉名下有足够存款，贷款银行未通知还款，只要贷款银行通知还款，随时可以还款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，薛晓辉、薛杰提交的上述证据与本案没有直接关联，亦无法证明待证事实，故不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于薛晓辉、薛杰上诉主张一审法院认定事实错误的问题。薛晓辉、薛杰主张一审法院错误认定贷款银行已同意薛晓辉、薛杰提前还款的事实。根据在案证据和当事人一审庭审陈述，薛晓辉、薛杰已向贷款银行申请提前还款，薛晓辉、薛杰主张贷款银行并未同意其提前还款的申请，但未提供任何证据予以证实；而李昱晨、吕琦提交的三方沟通的视频显示，薛晓辉陈述贷款银行已通知扣款，其已将款项存入贷款银行准备扣款，因听说李昱晨要出差才叫停了银行扣款手续；一房通公司亦陈述了当时薛晓辉、薛杰申请提前还款的情况，一审法院据此认定贷款银行已同意薛晓辉、薛杰提前还款，后薛晓辉、薛杰叫停了贷款银行的扣款手续，认定事实正确。薛晓辉、薛杰主张一审法院错误认定其已收到《履约通知书》、《违约通知函》的事实。一审诉讼中，李昱晨、吕琦提交了一房通公司向薛晓辉、薛杰的通信地址发出的《履约通知书》、《违约通知函》和其向薛晓辉、薛杰发出的《解除合同通知函》及相应的EMS邮政快递单、查询单，均显示邮件已妥投，一审法院据此对上述证据予以采信正确。故薛晓辉、薛杰的该上诉理由不能成立，不予采纳。 关于薛晓辉、薛杰上诉主张一审法院适用法律错误的问题。案涉合同履行过程中，由于薛晓辉、薛杰未能按约履行合同义务，经合同相对方催促后仍未能履约，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。李昱晨、吕琦发出《解除合同通知函》的行为符合合同约定和法律规定，一审法院认定案涉《房屋买卖合同》于2019年4月25日解除正确。根据合同约定，薛晓辉、薛杰应承担违约金和律师代理费。一审法院结合合同履行的实际情况等，酌定薛晓辉、薛杰支付违约金350000元、律师代理费损失30000元并无不当。薛晓辉、薛杰主张一审法院适用法律错误，李昱晨、吕琦违约解除合同等缺乏依据，不予采纳。 综上所述，薛晓辉、薛杰的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7000元，由薛晓辉、薛杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇一九年十二月二十七日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰