湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2768号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码：91431200553035553D。法定代表人：阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：潘冬林，男，1973年12月1日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：毛春芳，女，1980年10月9日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）与被上诉人潘冬林、毛春芳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。湘中房地产公司上诉请求：1、撤销原判第一、二项，维持第三项；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，我公司无需承担逾期交房责任；二、我公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。被上诉人潘冬林、毛春芳辩称：一、上诉人未按照合同约定的时间和条件交房，应当承担逾期交房的违约责任；二、上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，因为上诉人的过错，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证的违约责任；三、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。潘冬林、毛春芳向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿逾期交房的损失5760（逾期100天）；2、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失59514（以351241元为基数，自2017年1月10日起暂计算至2019年5月28日，实际计算至被告为原告办理房屋所有权证之日止）；3、请求被告为原告办理房产证；4、诉讼费用由被告承担。原判认定：2015年8月17日，原告潘冬林、毛春芳与被告湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第5幢207号房，建筑面积96.02平方米，每平方米3658元，总购房款351241元，首付款111241元于合同签订日支付，余款240000元采用银行按揭方式支付；被告应当在2016年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，但对逾期交房的违约责任未作约定。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后原告于2015年8月7日和2016年4月11日付清了购房款，双方于2016年10月10日办理了房屋交付，原告于2015年8月24日缴纳契税7024.82元，2017年8月31日缴纳了专项维修资金8827元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原告依约支付了全部购房款，被告应当在2016年6月30日前依合同约定将商品房交付原告使用，但被告未在约定的期间内交房且至2018年9月10日才取得《竣工验收备案表》，故被告已构成违约，应承担逾期交房违约责任。因在房屋买卖合同中，买受人的主要义务是支付房款，出卖人的主要义务为交付符合约定的房屋，而本案原告已经履行先行支付房款的义务，而被告交付房屋的前提是具备交房条件即取得上述房屋《竣工验收备案表》，但至案涉房屋实际交付时被告尚未取得《竣工验收备案表》，故被告辩称原告故意拖延收房和未缴纳房屋专项维修资金而其无需承担逾期交房责任的理由不能成立。但被告辩称原告所主张的逾期交房违约损失超过诉讼时效的理由部分成立。法律规定的诉讼时效期间为三年，双方约定的交房时间为2016年6月30日前，原告迟至2019年8月12日才向法院提起诉讼，故对原告要求支付2016年8月12日前的逾期交房违约损失的请求本院不予支持。上述《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约责任，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。故对原告请求被告支付逾期办证损失的诉讼请求予以部分支持，被告辩称原告主张逾期办证责任已过诉讼时效的理由不能成立。逾期交房违约责任和逾期办证违约责任的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期交房损失为2072.32元｛351241×0.0001×59天（自2016年8月12日起至2016年10月10日）｝，逾期办证违约损失为16543.45元｛351241×0.0001×471天（自2017年8月31日起至2018年12月15日止）｝。因本案已具备原告自行办理权属证书的条件，原告应自行按相关要求办理权属证书，故原告要求被告办理房产证的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘冬林、毛春芳梅逾期交房损失2072.32元；二、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘冬林、毛春芳梅逾期办证损失16543.45元；三、驳回原告潘冬林、毛春芳的其他诉讼请求。案件受理费1432元，减半收取716元，由原告潘冬林、毛春芳负担500元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担216元。二审期间，上诉人与被上诉人未提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：上诉人湘中公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。上诉人湘中公司未按合同约定的条件和期限向被上诉人交房，其逾期交房的客观事实存在，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。一审判决上诉人湘中公司向被上诉人支付相应的在诉讼时效范围内的逾期交房违约金，符合法律规定，并无不当，故湘中公司上诉认为“延迟交房系业主自身拖延收房和未按时缴纳住宅专项维修资金所致，而其无需承担逾期交房责任”的理由不能成立，本院依法不予支持。由于双方当事人在《商品房买卖合同》中，对逾期办证的内容并无明确规定，故不能确定上诉人湘中公司负有办理权属证书的义务。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，上诉人湘中公司是负有法定协助办证义务的。上诉人湘中公司的办证《通知》和通知短信，只能证明其履行了部分协助义务，其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在被上诉人已自行缴纳契税和专项维修资金之日即其能够自行办理权属证书之日起，至上诉人湘中公司完成商品房产权初始登记之日止，该期间的迟延办证，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，上诉人湘中公司作为出卖人因未完成销售商品房的初始登记而致办证不能，应承担该期间的相应违约责任。在被上诉人缴纳契税和专项维修资金之前未能办证的责任应则由其自行承担。一审法院判决上诉人湘中公司按被上诉人已付购房款每日万分之一的标准计算，支付被上诉人在缴纳契税和专项维修资金之日起，至上诉人湘中公司完成商品房产权初始登记之日止期间内的逾期办证违约金，符合法律规定和本案实际，并无不当。故湘中公司上诉认为“其没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责”的诉讼主张不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人湘中公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费265元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  周 晓审 判 员  彭湘平二〇一九年十二月二十七日代理书记员  米玉巍