云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初4309号原告：徐亚，女，1986年9月2日出生，汉族，大学本科文化，普洱市思茅区倚象镇政府职工，云南省普洱市思茅区人，住云南省普洱市思茅区振兴大道109号2栋1单元401室。原告：黄继红，女，1965年3月3日出生，汉族，大学专科文化，普洱市思茅区农场退休职工，广西省南宁市人，住云南省普洱市思茅区振兴大道109号2栋1单元401室。委托诉讼代理人：郑水茹，云南逻计律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱浙联房地产股份有限公司，住所地：普洱市思茅区振兴中路46号。统一社会信用代码：91530800566244178U。法定代表人：屈春光，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱渝志，云南张思伟律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告徐亚、黄继红与被告普洱浙联房地产股份有限公司（以下简称浙联房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄继红及原告徐亚、黄继红委托诉讼代理人郑水茹到庭参加诉讼。本院向被告浙联房产公司送达开庭传票依法传唤后，被告浙联房产公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告徐亚、黄继红向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告办理房屋产权过户登记手续、将位于普洱市思茅区交叉路口“普洱第一百货第3幢第1层1004号商铺过户到两原告名下；2、请求人民法院判令被告向原告支付自2017年10月1日起至原告实际取得房屋权属证实之日止逾期办理房屋权属证书的违约金，以已付购房款931036.00元为基础，按照年利率4.35%标准计算利息；3、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房的违约金28531.08元；4、请求人民法院判令被告向原告出具购房尾款460000.00元的正规发票；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，原被告向被告购买位于普洱市思茅区交叉路口“普洱第一百货”第3幢第1层1004号商铺，按套计价，房款总计931036.00元，原告于2013年12月27日前首付房款471036.00元；被告应于2015年10月28日前将经建设单位组织合格验收，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按合同约定交房，自本合同约定交房期满后的次日起至实际交付房屋之日止120天内，按每天5元向原告支付违约金，合同继续履行；同时约定，被告应于房屋交付之日起180个工作日内代原告办理房屋产权登记，将房屋过户于原告名下。合同生效后，原告依约定于2013年12月27日将购房首付款471036.00元交付被告，同日被告也出具了收据。虽然双方签订的上述合同约定原告以按揭贷款的方式支付尾款，但原告于2017年5月26日将尾款460000.00元一次性支付被告，截止次日，二原告已经全部付清购房款931036.00元，合同履行中，被告未按照合同约定于2015年10月28日前将经建设单位组织合格验收，并符合本合同的约定将该商品房交付给原告，而是2017年5月29日将商铺交付二原告，即使按照《普洱日报》刊登的《普洱第一百货交房公告》的交房日期2016年12月21日，被告也逾期交房了420日，被告应在自房屋交付之日起180个工作日内，即最晚也应在2017年9月30日之前为原告办理房屋产权登记手续，将房屋过户到原告名下，但原告至今未过户。被告浙联房产公司未到庭进行诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原告徐亚、黄继红围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，被告浙联房产公司未到庭质证，亦未向本院提交书面证据材料。对原告徐亚、黄继红提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据：《国家企业信息公示报告》一份，用于证实被告具有诉讼主体资格。以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性。本院予以确认。2、原告提交的证据：《商铺房购销合同》一份，用于证实1、2013年12月30日，双方签订合同，二原告购买位于普洱市思茅区交叉路口普洱第一百货第三幢第一层1004号商铺，按套计价，房屋总价款931036.00元。2、被告应于2015年10月28日前将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告；3、被告若未按照合同约定的时间交付给原告；4、若被告未按照合同的约定交房，自合同约定交房的时间届满次日起至交房之日止120日内，按每天五元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期120天后原告按照已付房款0.01%乘以违约天数支付违约金，合同继续履行；5、被告应在交付房屋之日起180个工作日内代原告办理房屋产权登记，将房屋过户于原告名下。以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。3、原告提交的证据：发票一份、收据三份、证明一份。用于证实：1、原告依约于2013年12月27日将房屋首付款471036.00元支付给被告，被告就该笔首付款开具了发票；2、因原告资金到位，二原告于2017年5月26日将460000.00元尾款一次性支付被告，针对尾款被告只开具了收据，并未开具发票；3、二原告已经足额支付购房款931036.00元；4、原告于2017年5月26日支付剩余购房尾款，故合同付款方式并未作出更改。以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告徐亚、黄继红系母女关系，于2013年12月30日共同与被告浙联房产公司签订了《商品房购销合同》（合同编号：YJG-200345552）及《补充协议》（房地产管理机关备案登记号：45552号），双方约定：被告浙联房产公司以出让方式取得了位于普洱市思茅区民航路与西园路交叉路口的土地使用权，并经行政部门批准在该土地上建设普洱第一百货商品房，并将普洱第一百货商品房3幢第1层1004号房出售给二原告，房套内建筑面积为23.29㎡，房价为931063.00元，房款于2013年12月27日前支付首付款471036.00元，剩余460000.00元通过按揭贷款的方式支付。被告浙联房产公司应于2015年10月28日前将经建设单位组织验收合格的该商品房交付二原告。双方对逾期交房的违约责任约定为：自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，被告浙联房产公司按每天5元向二原告支付违约金，逾期120天后，被告浙联房产公司按已付房款的0.01%每天向原告徐亚、黄继红支付违约金，合同继续履行。双方在《补充协议》第三条及《商品房购销合同》第十条对房屋交接约定为：二原告购买的商品房经建设单位组织验收合格后，被告浙联房产公司应当以挂号信及媒体公告形式通知二原告办理交接手续。二原告在收到通知30日内未办理商品房交接手续的，视为双方已交接房屋。交接时，被告浙联房产公司应当向二原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。其中《补充协议》第十四条约定：《补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力，《补充协议》与《商品房购销合同》有不同规定的，以《补充协议》为准。合同签订后，二原告依约交471036.00元首付房款，但被告浙联房产公司未按合同约定的时间交付房屋，也并未向二原告开具剩余房款的发票，被告于2016年11月21日在《普洱日报》刊登了《普洱第一百货交房公告》，内容为：“尊敬的普洱第一百货全体业主：由于西园路市政道路施工对我公司开发的普洱第一百货项目施工工期造成影响，普洱第一百货2016年10月才得以竣工验收，并于2016年10月22日正式交房。为了便于业主接房，我公司已经安排在物业管理处办理手续，请各位业主于2016年12月5日前尽快来办理入住手续。逾期则视为自动接房，具体事项如下：一、交房地点：普洱第一百货物业管理处。二、交房应缴纳款项及资料：根据相关部门要求及合同约定需交纳的相关税费、业主身份证原件、购房合同、发票或收据（原件）。三、详细情况咨询普洱第一百货物业管理处。请各位业主相互转告，恭祝您乔迁之喜！特此公告普洱浙联房地产股份有限公司2016年11月18日”。2017年5月26日二原告向被告交付剩余购房款460000.00元，但二被告只向原告开具了收据，未开具发票。2018年11月5日，被告出具证明证实原告一次性付清剩余购房尾款，故合同付款方式未作出更改。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的《商品房购销合同》、《补充协议》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告与被告应当按照《商品房购销合同》、《补充协议》的约定，全面履行合同。合同签订后，原告按合同约定支付了首付房款，虽然二原告按照合同约定办理按揭付款，但被告出具《证明》默认原告于2017年5月26日一次性付清购房尾款的方式并未违反约定，原告以足额支付房款，被告未按合同约定于2015年10月28日前向原告交房，构成违约。因此，被告应承担违约责任并按合同约定向二原告支付违约金。对于被告浙联房产公司逾期后向原告交房问题。本院认为，根据原、被告双方在《补充协议》第三条及《商品房购销合同》第十条约定：商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以挂号信及媒体公告形式通知原告办理交接手续。被告于2016年11月21日在《普洱日报》刊登了《普洱第一百货交房公告》，应为被告逾期后履行合同约定以媒体公告形式通知原告接房义务。被告逾期后的交房时间应为《补充协议》约定的刊登公告通知接房起30日内即2016年12月21日。原告主张的违约金应按照合同约定的方式计算：2015年10月29日起至2016年2月25日止共计120天，按双方约定逾期120天内每天5元的违约金为600.00元；2016年2月26日起至2016年12月21日共计300天，按双方约定每天已付房款0.01%的违约金为14131.08元(471036.00元×0.01%×300天)，共计14731.08元，本院予以支持。因另460000.00元购房尾款支付时间为2017年5月26日，故仅以471036.00元首付款计算违约金。关于原告徐亚、黄继红是否应当支付2017年10月1日起至原告实际取得房屋权属证书之日止逾期办理房屋权属证书的违约金的问题。二原告已经按照约定向被告交付购房款，但被告未按照合同的约定办理房屋所有权过户手续，应视为被告对二原告交付购房款资金的占用，原告向原告支付自2017年10月1日起至原告实际取得房屋权属证实之日止逾期办理房屋权属证书的违约金，以已付购房款931036.00元为基础，按照年利率4.35%标准计算利息的诉讼请求本院予以支持。二原告与被告约定，房屋交付之日起180个工作日内代被告方办理房屋产权登记手续，被告收到购房款后有义务与二原告办理房屋产权过户登记手续，二原告要求被告将普洱市思茅区西园路、民航路交叉路口“普洱第一百货”第3幢第1层1004号商铺过户到二原告名下的诉讼请求本院予以支持。被告作为增值税一般纳税人，收到二原告460000.00元尾款后，有义务向原告开具税务发票。二原告要求被告向其开具增值税发票的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”，本案中，被告浙联房产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。综上所述，原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告普洱浙联房地产股份有限公司应办理房屋产权过户登记手续，于本判决生效起十日内将位于普洱市思茅区交叉路口“普洱第一百货第3幢第1层1004号商铺过户到原告徐亚、黄继红名下；二、被告普洱浙联房地产股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐亚、黄继红支付逾期交房的违约金14731.08元；三、被告普洱浙联房地产股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐亚、黄继红支付自2017年10月1日起至房屋权属证书办理完毕之日止，以已付购房款931036.00元为基础，按照年利率4.35%标准计算的违约金；四、被告普洱浙联房地产股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告出具购房尾款460000.00元的税务发票。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513.00元，减半收取计256.50元，由被告普洱浙联房地产股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  杨淳淋二〇一九年十二月五日法官助理杨臻志书记员吴汉滨