上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14677号原告：奚凤梅，女，1959年3月31日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘艳，上海灏思瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，上海灏思瑞律师事务所律师。被告：梁开和，男，1970年6月13日生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：张昌伟，上海浩锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：江文娟，上海浩锦律师事务所律师。第三人：朱伟强，男，1958年8月15日生，汉族，住上海市宝山区泗塘八村XXX号XXX室。原告奚凤梅与被告梁开和、朱伟强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奚凤梅的委托诉讼代理人刘艳、张健，被告梁开和及其委托诉讼代理人张昌伟、江文娟，第三人朱伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奚凤梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告就上海市宝山区泗塘八村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的租赁合同，被告将系争房屋返还原告；2、判令被告支付原告租金(按照3,500元/月的标准，自2019年2月1日计算至合同解除之日)；3、判令被告支付原告房屋使用费(按照3,500元/月的标准，自合同解除之日计算至实际搬离之日)；4、判令被告支付原告逾期支付租金的滞纳金(按照35元/天的标准，自2019年2月2日计算至实际支付租金之日止)。事实和理由：2017年4月原、被告签订《房地产租赁合同》，约定奚凤梅将系争房屋出租给梁开和居住使用，租赁期限至2018年5月1日止，租金为每月3,500元。合同到期后，双方仍按照原合同约定继续履行，但2019年2月起梁开和拒不支付租金，故提出诉请如上。被告梁开和辩称，原、被告租赁合同于2018年5月1日已经到期终止，梁开和已支付了相应租金。2018年5月1日起梁开和与原告丈夫朱伟强另行签订了租赁合同，约定租期十年至2028年5月1日止，租金为3,500元/月。因朱伟强尚欠梁开和借款27万元，双方约定以借款抵扣租金，10年租金已经全部付清。水电煤梁开和一直在按时缴纳。目前梁开和仍在系争房屋内实际居住，不同意搬离。第三人朱伟强述称，朱伟强和奚凤梅系夫妻关系，朱伟强夫妇和梁开和居住在同一小区，原本就互相认识，梁开和是从事放高利贷生意的，朱伟强因生意需要从2017年起陆续向梁开和借钱，每次借款几万元，梁开和都是现金给付，朱伟强收钱后会出具相应借条，但每笔借款过几个月后，朱伟强都会陆续归还，都是现金还款，朱伟强以为梁开和会把借条撕毁，但是没想到实际并未撕毁。由于梁开和出借的是高利贷，利息很高，到2018年朱伟强尚欠梁开和6万元及几个月的利息。梁开和主动提出介绍案外人严福建借钱给朱伟强用于归还欠梁开和的钱款。2018年7月朱伟强向严福建借钱当天签订了新的租赁合同，但当时为何会在租赁合同上签字已经记不清楚了。目前朱伟强实际仅欠两到三万元未归还。奚凤梅对于朱伟强和梁开和签订租赁合同的事宜并不知情，朱伟强同意奚凤梅的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：系争房屋为公有住房，朱伟强与奚凤梅系夫妻关系，朱伟强为房屋承租人，奚凤梅是家庭成员，两人于1995年将户口迁入系争房屋内。2017年，奚凤梅(甲方)与梁开和(乙方)签订《房地产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年5月1日起至2018年5月1日止。每月租金3,500元，另支付押金3,500元，租金按三个月为一期支付，每期租金支付时间为下一季度的第一天。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付超过5日，则视为乙方自动退租，构成违约。梁开和为证明己方主张，另向本院提供了以下证据：1、2018年5月1日朱伟强与梁开和签订的《房屋租赁合同》，写明：“本人朱伟强有一套两室一厅房屋出租给梁开和租金每月3,500元十年房租已全部付清，租期限从2018年5月1日起租至2028年5月1日到期(租期为10年)如有违约退还承租方双倍钱。”证明在奚凤梅与梁开和租赁合同到期后，朱伟强与梁开和重新签订了租赁合同，梁开和不存在拖欠租金行为，当时是朱伟强主动联系梁开和提出以10年租赁合同的形式抵扣之前的借款。2、借条9张，证明从2017年2月起至2018年期间梁开和陆续借给朱伟强共计27万元。所有借条上写明的金额均为本金，不包含利息，借钱的时候双方未约定过还款利息，朱伟强也未归还过任何本金或利息。3、朱伟强向案外人严福建出具的借条1张、严福建出具的收条1张，证明2018年7月朱伟强又向梁开和借款，梁开和当时没钱，就介绍了严福建借款5万元给朱伟强，后因联系不上朱伟强，梁开和又代朱伟强向严福建归还借款5万元，该5万元借款发生在第二份租赁合同签订之后，不包含在房租内。奚凤梅对上述证据的质证意见为：证据1，奚凤梅之前对于朱伟强和梁开和签订过《房屋租赁合同》并不知情，该合同并非真实的房屋租赁合同，上面没有明确房屋地址，无法证明十年租金已经实际支付，该份合同只是债务的保证，奚凤梅认为梁开和的行为涉嫌套路贷。证据2、证据3，借条真实性均认可，收条真实性不清楚，所有借条总额只有32万元，与十年租金总额42万元不相符，奚凤梅认为可能存在同一笔借款多次写借条的情形，梁开和在第一笔借款未还款的情况下又继续多次出借钱款与常理不符。朱伟强对上述证据的质证意见为：证据1，《房屋租赁合同》真实性无异议，但实际是2018年7月27日签订的，当时为什么签这份合同已经记不清楚了。证据2、证据3，借条及收条真实性均无异议，很多钱已经还了，但梁开和没有撕毁借条。审理中，奚凤梅表示《房地产租赁合同》到期后，梁开和仍继续向奚凤梅支付房租，直至2019年初梁开和才拒绝支付后续租金，至此奚凤梅才知晓朱伟强和梁开和之间的借款事宜。针对奚凤梅的陈述，梁开和表示，之前的租金确实都是向奚凤梅支付，2018年5月1日朱伟强和梁开和签订租赁合同时奚凤梅并不知情，当时朱伟强想向奚凤梅隐瞒签订合同事宜，朱伟强主动将下一个季度的租金提前支付给梁开和，梁开和又将租金支付给了奚凤梅，如此给了两次租金后，朱伟强告诉梁开和他已经自行解决了，梁开和猜测是朱伟强自己把钱款支付给了奚凤梅。直到2019年春节，奚凤梅和女儿上门来催讨租金，并表示已经无法联系到朱伟强，梁开和才将新的租赁合同出示给了奚凤梅看。针对奚凤梅的陈述，朱伟强表示，关于朱伟强和梁开和签订租赁合同的事宜其确实从未告知过奚凤梅，但是朱伟强从没有给过梁开和钱款让其转支付给奚凤梅。审理中，奚凤梅确认收过押金3,500元，并表示同意返还。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。关于梁开和与朱伟强之间签订的《房屋租赁合同》效力问题，首先，梁开和与朱伟强均确认之前租金一直是向奚凤梅支付，而奚凤梅对于签订新租赁合同并不知情，梁开和在新合同签订后为了隐瞒该合同签订情况仍按原租金标准及支付方式定期向奚凤梅支付了一段时间租金，显然梁开和与朱伟强存在恶意串通，损害奚凤梅利益的行为。其次，该租赁合同仅写明十年房租已全部付清，对于以何种形式支付的租金并未明确，审理中梁开和表示是以借款抵扣租金，但朱伟强对该说法并不认可，对于实际的借款金额、已归还金额朱伟强亦存在异议。综上，本院认为，梁开和与朱伟强之间签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。梁开和与朱伟强之间的相关借款纠纷，梁开和可另案进行主张。奚凤梅与梁开和就系争房屋签订的《房地产租赁合同》在2018年5月1日到期后，双方未再续签过书面合同，租赁关系已转为不定期租赁，现奚凤梅起诉要求解除双方租赁关系，合法有据，本院予以支持。合同解除后，梁开和应立即返还系争房屋，并按照每月3,500元的标准结算自2019年2月1日起至实际返还之日止的相应租金及房屋使用费。关于滞纳金，鉴于梁开和是否需要向奚凤梅支付租金是双方发生争议之后通过本次诉讼由法院予以确认的，因此奚凤梅关于该项滞纳金的主张缺乏法律依据，本院无法支持。关于押金3,500元，现奚凤梅同意返还，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告奚凤梅与被告梁开和就上海市宝山区泗塘八村XXX号XXX室房屋存在的不定期租赁关系；二、被告梁开和于本判决生效之日起十日内清腾搬离上述房屋，并将该房屋返还给原告奚凤梅；三、被告梁开和于本判决生效之日起十日内，按每月3,500元标准，向原告奚凤梅支付自2019年2月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金及房屋使用费；四、原告奚凤梅于被告梁开和返还上述房屋当日，返还被告梁开和押金3,500元；五、驳回原告奚凤梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取140元，由被告梁开和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郑霄含二〇一九年十二月二十三日书记员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。