山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再705号原再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱维生，男，1964年10月23日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。委托诉讼代理人：王文忠、王涵，国浩律师（济南）事务所律师。原再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘燕，女，1974年1月10日出生，汉族，住山东省济南市历下区。原再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：柴涛，男，1971年6月28日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：刘燕，女，1974年1月10日出生，汉族，住山东省济南市历下区。系柴涛之妻。一审第三人：柴国玺，男，1951年11月2日出生，汉族，住台湾地区。一审第三人：柴翔元，男，1979年6月15日出生，汉族，住台湾地区。委托诉讼代理人：柴国玺，男，1951年11月2日出生，汉族，住台湾地区。系柴翔元之父。原再审申请人朱维生与原再审被申请人刘燕、柴涛、一审第三人柴国玺、柴翔元房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2015）济民再字第91号民事判决，向本院申诉。本院于2019年1月31日作出（2019）鲁民监47号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原再审申请人朱维生及其委托诉讼代理人王文忠、王涵，原再审被申请人刘燕本人并作为柴涛的委托诉讼代理人，一审第三人柴国玺本人并作为柴翔元的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱维生再审请求：撤销山东省济南市中级人民法院（2015）济民再字第91号民事判决、（2014）济民四终字第373号民事判决，维持山东省济南市历城区人民法院（2012）历城民初字第3282号民事判决。主要理由：1.二审判决和再审判决认定刘燕与朱维生签署房屋租赁合同的行为构成表见代理，缺乏证据证明，属于认定事实错误。2011年5月1日，刘燕与朱维生签署房屋租赁合同，将青后小区16号楼2单元102、202和302室出租给朱维生，而102、202室的产权人为柴国玺和柴翔元，仅302室的产权人系柴涛，也就是说刘燕向朱维生出租的三套房屋，除302室刘燕有权出租外，对于102、202室的房屋，如没有柴国玺和柴翔元的授权，刘燕是无权出租的。本案一审、二审过程中，柴国玺和柴翔元已经向法庭明确表示，从未授权刘燕将其所有的102、202室的房屋对外出租，在2009年8月18日柴国玺与刘庆水签署的房屋租赁合同中，刘燕作为代理人在该合同上签字，柴国玺也仅是授权刘燕代为监督该合同的履行，并未授权刘燕代表其签署任何合同。由上可以看出，刘燕与朱维生签署房屋租赁合同，将102、202室出租给朱维生，事先并未取得柴国玺、柴翔元的授权同意，事后也没有得到追认，刘燕签署合同将102、202室对外出租的行为明显属于无权代理。我国法律设立表见代理制度的目的是为了保护善意第三人的合法权益，是为了维护交易安全，而并非是为了维护无权代理人的权益，因此，表见代理仅适用于相对人与被代理人之间，主张表见代理的权利人应为相对人，而非代理人。本案中，朱维生在诉讼中并没有主张刘燕的行为构成表见代理，作为无权代理人的刘燕主张其行为构成表见代理，显然不符合为保护善意第三人合法权益的立法本意，二审、再审判决认定刘燕构成表见代理适用法律显然是错误的。2.二审、再审判决认定朱维生主张的经济损失与刘燕无关，对朱维生要求刘燕赔偿损失的诉讼请求不予支持是错误的。刘燕在明知其没有取得授权的情况下，就代理柴国玺、柴翔元与朱维生签署房屋租赁合同，将柴国玺、柴翔元的房屋出租给朱维生使用，其行为显然属于欺诈。柴国玺对刘燕非法出租其房屋的行为不仅未予认可，而且还向法院起诉朱维生要求腾房，并申请诉讼保全查封了朱维生10万元流动资金，致使朱维生在承租房屋经营的酒店因资金周转困难而关门停业，与此同时，柴国玺还雇佣人员强行将朱维生的物品从102、202室向外搬，在此情况下，朱维生为避免损失扩大，才与柴国玺、柴翔元签署协议主动搬走。朱维生支付巨额的转让费、从银行贷款对租赁房屋进行装修，并购置大量的酒店用品等，目的就是希望通过在租赁房屋长期经营酒店来获利。但是由于柴国玺、柴翔元对刘燕无权代理的行为拒不追认，导致朱维生经营的酒店被迫关门停业，给朱维生造成了巨大的经济损失。朱维生的经济损失显然是由于刘燕无权代理的欺诈行为所造成的，二审、再审判决认定与刘燕无关是错误的。刘燕、柴涛辩称，在合同履行过程中，刘燕无违约行为，朱维生要求赔偿损失于法无据，不应该支持。朱维生否定刘燕代理权，但在刘庆水的合同中刘燕是柴国玺的代理人。从2008年开始的所有诉讼及房屋的东西都在刘燕处，刘燕都有代理的表现。朱维生是和柴国玺达成协议后自行退出，而不是因为刘燕影响了朱维生的生意。刘燕没有对朱维生造成任何的经济损失。一审第三人柴国玺、柴翔元述称，对朱维生申请再审没有意见及异议，涉案房屋没有授权其他人全权代理。朱维生向一审法院起诉请求：1.确认朱维生与刘燕签订的房屋租赁合同涉及102、202室的部分无效；2.刘燕、柴涛赔偿朱维生经济损失713747元；3.诉讼费用由刘燕、柴涛承担。一审法院审理查明，位于济南市××下区××楼（××楼）2单元102室房产的产权人为柴国玺，位于济南市××下区××小区××楼（××楼）2单元202室房产的产权人为柴翔元，位于济南市××下区××小区××楼（××楼）2单元302室房产的产权人为柴涛。柴国玺与柴翔元系父子关系。柴涛与刘燕系夫妻关系。2009年8月18日，柴国玺与刘庆水签订房屋租赁合同。合同约定将位于青后小区16号楼2单元102、202、302室出租给刘庆水营业使用。租赁期限为十年，自2009年11月1日至2019年10月31日。租金为每年二十万元整，租金交付为六个月为一期。如承租者经营不善可有权转让生意的经营权，在征得出租方同意后可更改第二方经营者，第二方经营者需对原租赁合同未满期的期限和柴国玺签订租赁合同。刘燕在出租方柴国玺代理人处签字，柴国玺主张同意刘燕签字是同意其代管装修事宜，并非授权刘燕出租房屋；另涉案102、202、302室房屋租金的分配方式为102室年租金10万元、202和302室年租金分别为5万元，柴国玺确实按上述比例收到了刘庆水支付的租金。刘燕不认可柴国玺的主张，并主张柴国玺口头授权其有权出租房屋，对于租金的分配方式，刘燕不予认可，也未提供相反的证据证明。上述合同签订后，刘庆水在租赁房屋内使用一段时间。后案外人田立如在上述102、202、302室房屋内经营平胡庄全鸡店。2011年3月21日，朱维生从田立如处接收涉案房屋，转让费36万元（包括酒店装饰和空调、桌椅厨房用品、一切日常用具）。2011年5月1日，刘燕（甲方）与朱维生（乙方）签订房屋租赁合同。双方约定：朱维生承租位于历下区××小区××楼××单元××、××、××室，计450平方米，外加一楼西北角小房一间16平方米。乙方对所要承租的房屋现状有充分的了解，以目前的现状接受该门面房，在租赁期间乙方要征得甲方同意方可改造装修，乙方要给甲方提供设计方案。租赁期限为十年，自2011年5月1日至2021年5月1日。租金每年18万元整，租金交付以一年为一期。自2011年5月1日签订本合同，本着先交房租后使用的原则交纳房租，合同签订后乙方一次性支付甲方一年房屋租金，待下次交房租时乙方应提前一个月交纳后续一期的租金，如延迟甲方有权终止本合同，甲方在收到乙方租金后给乙方开具收款收条并签字，合同正式生效。签订上述合同时，刘燕告知朱维生其有权出租房屋，并向朱维生提供房屋产权人即柴国玺的台胞证及涉案102室房屋已注销的产权证复印件。上述合同签订后，朱维生向刘燕支付第一年租金18万元。刘燕未将102、202室的租金交付柴国玺。朱维生租赁涉案房屋经营历下区泉霖阁酒店。柴国玺发现朱维生使用其房屋，于2011年12月12日向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求朱维生停止侵权，将位于历下区青后小区四区16号楼2-102室房产腾空并交还柴国玺。该案以撤诉方式结案。为经营历下区泉霖阁酒店，朱维生委托济南宏达建筑装饰工程公司对涉案房屋进行装修改造，并支付装修费用48000元。朱维生购买以下设备及物品：监控设备5500元、霓虹灯箱1600元、发光字体16500元、点菜软件6200元、穿线器450元、电视300元、大厅围帘1600元、石膏板铁龙骨2200元、护套线拉盒93元、桌面椅套8745元、灭蝇灯255元、名风室内门3500元、钢丝管240元、门帘761元、刻章170元、油烟净化器、油水分离器6400元、节能灯管710元、鱼缸3600元、压面机1200元，共计60024元。因朱维生无法继续经营酒店，故要求刘燕赔偿以上物品损失，共计60024元。经调查，上述物品中霓虹灯箱、户外灯箱、石膏板铁龙骨、护套线拉盒、名风室内门、节能灯管彩色带（总计24603元）没有拆除，其余物品由朱维生拆除后自行保管。为经营酒店，朱维生从齐鲁银行股份有限公司济南济钢支行贷款40万元，朱维生要求刘燕支付自2012年1月至2013年4月的利息损失45113.2元。2013年3月21日，朱维生与柴国玺、柴翔元就关于济南市历下区青后小区四区11号楼（原青后小区16号楼）2单元102和202室房屋租赁合同纠纷达成如下协议：柴国玺、柴翔元作为甲方，朱维生作为乙方。1.甲方自愿放弃追究乙方占用该房屋期间（自2011年5月1日至2013年3月28日）的房租及损失。2.乙方承诺在2013年3月28日之前自行将上述房屋内的属于乙方的物品全部搬出，腾空房屋，交还甲方。3.乙方自愿放弃追究甲方上述案件的责任，以后出现任何涉及本房屋租赁有关的需甲方向乙方承担责任的事项（包括但不限于上述案件、正在进行的案件以及以后可能形成的案件），乙方均不再追究甲方责任。4.如乙方在2013年3月28日之前未能将上述房屋内的物品搬出，则乙方同意无条件由甲方自行将上述物品搬出，乙方放弃屋内所有物品的所有权，任由甲方自行处置。5.自本协议签订后除上述约定外，双方再无任何纠葛，关于上述房屋的一切事宜均以此为断。该协议签订后，朱维生将属于自己的物品搬出102和202室，并于2013年3月29日将102和202室交还柴国玺、柴翔元。涉案302室由刘燕于2013年4月1日将房门上锁后自行控制。参照柴国玺认可的柴国玺与刘燕、刘庆水签订的房屋租赁合同中一、二、三层房屋租金的分配比例（2：1：1），朱维生所支付的一年租金18万元中，应支付给柴国玺、柴翔元的年租金共计13.5万元（18万元×3/4）。朱维生要求刘燕、柴涛赔偿经济损失713747元，具体包括以下内容：转让费36万元、租金损失153750元[其中包含柴国玺、柴翔元放弃的租金13.5万元和因刘燕、柴涛原因导致朱维生自2012年1月至5月无法经营而扣除的5个月租金18750元（18万元×1/4÷12个月×5个月）]、装修费用48000元、物品损失60024元、贷款利息45113.2元、因酒店停业支付给他人的违约金2万元、停业雇人看店费用18000元。一审法院认为，本案争议的焦点问题有三个：一是朱维生与刘燕签订的房屋租赁合同效力问题；二是朱维生与刘燕在签订租赁合同时是否存在过失，责任如何分担；三是朱维生所主张的损失，刘燕应否赔偿，赔偿金额为多少？关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案刘燕与朱维生签订租赁合同，将包含第三人柴国玺和柴翔元房屋在内的房屋租赁给朱维生，两第三人对于刘燕与朱维生签订的租赁合同不予追认，对授权刘燕出租或转租房屋的事实不予认可，刘燕亦不能提供证据证明两第三人授权其出租房屋，根据上述法律规定，刘燕与朱维生签订的房屋租赁合同中涉及两第三人所有的102室、202室房屋部分无效。至于涉案302室房屋的租赁，因302室房屋的产权人为柴涛，其对于刘燕出租房屋一事知晓且认可，故租赁合同中涉及302室房屋的部分有效。关于焦点二，刘燕作为出租方，在明知没有取得两第三人授权的情形下，擅自将两第三人的房屋对外出租，存在过错。但朱维生作为租赁方，在签订房屋租赁合同时应对房屋的产权人与出租方是否一致尽到合理的注意义务，其未尽合理的注意义务，导致签订的租赁合同部分无效，亦存在一定过失。结合案件事实，原审法院酌定朱维生承担30%的责任，刘燕承担70%的责任。关于焦点三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，朱维生仍应向产权人支付占有使用费。两第三人已放弃自2011年5月1日起的房屋占有使用费，故刘燕应将该部分使用费返还朱维生。对于朱维生要求刘燕返还涉案302室房屋2012年1月至5月的租金，因朱维生与刘燕签订的租赁合同中涉及302室的部分有效，朱维生与刘燕一直未解除该部分的租赁合同关系，直至2013年4月1日刘燕以收房的行为解除了双方之间的租赁合同关系，故朱维生还应向刘燕支付自2012年5月1日至2013年4月1日的租金，其要求刘燕返还2012年1月至5月的租金，不予支持。关于租金的金额，刘燕不能提供证据说明涉案租赁合同中租金的分配方式，参照第三人柴国玺认可的与刘庆水之间签订的租赁合同中租金分配比例的约定，102、202室的年租金共计13.5万元，302室房屋的年租金为45000元；故刘燕应返还朱维生使用费13.5万元，同时朱维生应向刘燕支付租金自2012年5月1日至2013年4月1日的租金计41301元，两项相抵，刘燕应返还朱维生房屋占有使用费93699元。对于朱维生要求的装修损失48000元，因朱维生装修后使用8个月，结合朱维生装修的事项，装修折旧后的价值应为40000元，按照朱维生、刘燕上述过错比例计算，刘燕应承担28000元。对于朱维生要求的物品损失60024元，朱维生已拆除自行保管的物品损失，一审法院不予支持。对于未拆除的物品损失24603元，按照上述责任分配比例，刘燕应赔偿17222.1元。对于朱维生要求的转让费36万元，因朱维生租赁房屋的目的是经营酒店，刘燕的无权代理导致租赁合同不能履行，朱维生经营的酒店不能正常经营，因此，对于依附于租赁合同而产生的酒店转让损失，刘燕应负赔偿责任；按照上述责任分担比例，刘燕应支付252000元。朱维生要求的贷款利息损失、酒店停业而支付给他人的违约金及雇人看店费用，不属于因房屋租赁合同导致的直接损失，一审法院不予支持。因柴涛与刘燕系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，上述赔偿责任应由柴涛与刘燕共同承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认朱维生与刘燕于2011年5月1日签订的房屋租赁合同中涉及济南市历下区青后小区16号楼2单元102、202号房屋的部分无效。二、限刘燕、柴涛于判决生效之日起十日内赔偿朱维生经济损失390921.1元。三、驳回朱维生其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10938元，朱维生负担3674元，刘燕、柴涛负担7264元。财产保全费3020元，朱维生负担500元，刘燕、柴涛负担2520元。刘燕、柴涛不服一审判决，提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判。二审法院认定一审判决认定的事实属实，予以确认。另查明，柴涛与柴国玺是叔侄关系。二审法院认为，本案的争议焦点为，一、朱维生与刘燕签订的房屋租赁合同是否有效；二、刘燕应否赔偿朱维生所主张的经济损失。关于焦点一，2009年8月18日，柴国玺与刘庆水签订房屋租赁合同（下称2009年合同），刘燕在该合同出租方代理人处签名。柴国玺虽主张刘燕在合同中签名仅是同意刘燕代管装修事宜，刘燕未予认可，因此，应认定刘燕为该房屋租赁合同出租方柴国玺的委托代理人。2011年5月1日，刘燕与朱维生签订房屋租赁合同（下称2011年合同），刘燕分别在该合同出租人及出租方代理人处签名。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。柴国玺虽未授权刘燕签订2011年合同，但刘燕是2009年合同出租方的代理人，也是出租房屋的所有人之一，且2011年合同签订时刘燕持有柴国玺的房产证及台胞证影印件，因此，朱维生当时有理由相信刘燕是柴国玺的代理人，有权代理柴国玺对外出租房屋，刘燕的行为构成表见代理，2011年合同依法应为有效合同。朱维生主张刘燕没有代理权合同无效的理由不成立，不予支持。关于焦点二，2011年合同的相对方实际为刘燕与朱维生二人，在该合同履行过程中，刘燕无违约行为，朱维生要求刘燕赔偿损失，于法无据，不应支持。从朱维生退出102、202室房屋的原因看，系柴国玺提起诉讼后，朱维生在2011年合同的效力未经依法确认的情况下，与柴国玺达成协议自行退出102、202室房屋，其所主张的经济损失均与刘燕无关，其要求刘燕赔偿损失亦无事实依据。因此，朱维生要求刘燕赔偿损失，该院不予支持。综上，刘燕的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销济南市历城区人民法院（2012）历城民初字第3282号民事判决。二、驳回朱维生的诉讼请求。一、二审案件受理费各10938元，均由朱维生负担。朱维生不服二审判决，向济南市中级人民法院申请再审。济南市中级人民法院于2015年7月22日作出（2015）济民申字第256号民事裁定，对本案进行再审。济南市中级人民法院再审查明的事实与二审一致。济南市中级人民法院再审认为，根据朱维生的申请再审理由和刘燕、柴涛的答辩意见及柴国玺、柴翔元的陈述意见，本案争议焦点是：一、刘燕的行为是否构成表见代理。二、刘燕应否赔偿朱维生的经济损失。关于焦点一，涉案的102、202室房屋的产权人为柴国玺、柴翔元，朱维生在签订房屋租赁合同前，已经审查了房屋的权属状况，对房屋权属状况是明知的。在签订合同时，刘燕给朱维生出示了柴国玺与刘庆水签订的房屋租赁合同，在该合同中刘燕系作为柴国玺的委托代理人，同时，刘燕又出示了柴国玺房产证、台胞证影印件，基于刘燕持有的上述合同及证件，朱维生有理由相信刘燕有代理权并与刘燕签订了房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据该规定，柴国玺虽未授权刘燕签订涉案102、202室房屋租赁合同，但刘燕的行为在客观上足以使朱维生相信其有代理权，朱维生当时也有理由相信刘燕有代理权。并且，朱维生在民事起诉状中称，刘燕自称是柴国玺的代理人，出示了有关证件使得朱维生相信其有代理权。在柴国玺诉朱维生一案中，朱维生提供田立如的营业执照及税务登记证，也是为了证明刘燕一直以柴国玺代理人的身份同他人签订租赁合同，使朱维生相信刘燕是柴国玺的代理人。朱维生在诉讼中多次表示其有理由相信刘燕有代理权，因此，刘燕的行为构成表见代理,刘燕代理柴国玺与朱维生签订的房屋租赁合同应为有效合同。关于焦点二，鉴于朱维生与刘燕作为代理人签订的房屋租赁合同有效，且该合同签订后已实际履行，刘燕并非涉案102、202室房屋租赁合同的相对方，合同不再继续履行系基于朱维生与柴国玺、柴翔元达成了协议，对此刘燕无违约行为，故朱维生要求刘燕赔偿损失没有事实和法律依据。综上所述，朱维生的再审请求不能成立，不予支持。二审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决：维持济南市中级人民法院（2014）济民四终字第373号民事判决。本院再审审理查明的事实和证据与原再审查明的事实和证据一致。本院再审认为，本案争议的焦点是：一、刘燕是否有权代理出租涉案房屋、其行为是否构成表见代理。二、朱维生的相关经济损失是否应由刘燕、柴涛赔偿。关于焦点一，涉案的302室房屋产权人是柴涛，刘燕与柴涛系夫妻关系，应认定刘燕对302室有权代理出租。涉案的102、202室房屋的产权人为柴国玺、柴翔元，朱维生在签订房屋租赁合同前，已经审查了房屋的权属状况，对房屋权属状况是明知的。在签订合同时，刘燕给朱维生出示了柴国玺与刘庆水签订的房屋租赁合同，在该合同中刘燕系柴国玺的委托代理人，同时，刘燕又出示了柴国玺房产证、台胞证影印件，基于刘燕持有的上述合同及证件，朱维生有理由相信刘燕有代理权并与刘燕签订了房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据该规定，柴国玺虽未授权刘燕与朱维生签订涉案102、202室房屋租赁合同，但刘燕的行为在客观上足以使朱维生相信其有代理权，朱维生当时也有理由相信刘燕有代理权。并且，朱维生在民事起诉状中称，刘燕自称是柴国玺的代理人，出示了有关证件使得朱维生相信其有代理权。在柴国玺诉朱维生一案中，朱维生提供田立如的营业执照及税务登记证，也是为了证明刘燕一直以柴国玺代理人的身份同他人签订租赁合同，使朱维生相信刘燕是柴国玺的代理人。朱维生在诉讼中多次表示其有理由相信刘燕有代理权，因此，原审认定刘燕的行为构成表见代理,刘燕代理柴国玺与朱维生签订的房屋租赁合同应为有效合同，具有事实依据与法律依据。关于焦点二，鉴于刘燕作为代理人与朱维生签订的房屋租赁合同有效，且该合同签订后已实际履行，刘燕并非涉案102、202、302室房屋租赁合同的相对方，合同不再继续履行系基于朱维生与柴国玺、柴翔元达成协议后，朱维生撤出了涉案的全部房屋，对此刘燕、柴涛并无违约行为，故原审对朱维生要求刘燕、柴涛赔偿损失不予支持，具有事实和法律依据。综上所述，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持山东省济南市中级人民法院（2015）济民再字第91号民事判决。本判决为终审判决。审判长  贾新芳审判员  李 霞审判员  张光荣二〇一九年十二月二十三日书记员  潘圣男