北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初8586号原告：赵彩云，女，1983年7月15日出生，汉族，户籍地河南省唐河县，住北京市密云区。委托诉讼代理人：雷有成（系原告赵彩云之夫），1980年11月8日出生，汉族，户籍地河南省唐河县，住北京市密云区。被告：北京极顺建筑有限公司，住所地北京市密云区育才路9号檀营乡政府办公楼215室-550（檀营集中办公区）。统一社会信用代码x。法定代表人：陈昉韬，董事长。委托诉讼代理人：张怀义，男，1974年12月31日出生，该公司会计。被告：北京久润房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路西6号楼1单元101室。统一社会信用代码x。法定代表人：严奇，总经理。第三人：北京益家益彩商贸有限公司，住所地北京市密云区南河路4号院5号楼1层4单元103。统一社会信用代码x。法定代表人：赵彩云，总经理。原告赵彩云与被告北京极顺建筑有限公司（以下简称极顺公司）、被告北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）、第三人北京益家益彩商贸有限公司（以下简称益家益彩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵彩云及其委托诉讼代理人雷有成、被告极顺公司的委托诉讼代理人张怀义，第三人益家益彩公司的法定代表人赵彩云到庭参加了诉讼，被告久润公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵彩云向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与极顺公司签订的《买楼房协议书》有效；2.判令极顺公司、久润公司协助依次将北京市密云区x街x-x号商品房过户登记在益家益彩公司名下；3.案件受理费由久润公司负担。事实和理由：2008年12月28日，我与极顺公司签订《买楼房协议书》，购买密云区x街x-x号房屋一套，并于2012年5月4日付齐房款100万元。2012年5月，我入住并装修了该房屋，并居住至今。后经北京市密云区人民法院（2014）密民初字第4470号和北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第11883号判决确认，久润公司将该房屋抵顶给极顺公司，以房顶帐合法有效。为维护我的合法权益，故诉至法院。极顺公司辩称：赵彩云所述卖房情况属实，久润公司通过以房顶账的方式将房屋抵顶给我公司，该顶账手续已经法院生效判决确认有效，因我公司与久润公司之间有纠纷，故久润公司一直不配合办理房屋过户手续，我公司与赵彩云在签订协议时约定了办理房屋过户手续的事情，故同意赵彩云的诉讼请求。久润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。益家益彩公司述称，涉案房屋是由我公司法人赵彩云个人出资购买，同意将涉案房屋过户至我公司名下。本院经审理查明：2005年6月13日，久润公司将密云区x小区x号商住楼工程发包给x公司。2006年10月20日，x公司将该工程转包给极顺公司。2012年3月，因久润公司、x公司、极顺公司、陈昉韬在施工过程中发生纠纷，久润公司诉于本院，要求极顺公司、陈昉韬交付密云县x小区x号商住楼（现更名x花园x号楼）x1-x1至x1-x19的十九套商铺等。2012年2月，本院作出（2012）密民初字第02374号民事判决书。久润公司、x公司、极顺公司均不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2014年6月作出（2014）三中民终字第06085号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。本院另行组成合议庭进行了审理，2015年7月作出（2014）密民初字第4470号民事判决书：确认北京极顺建筑有限公司用已经出售的三十一套房屋（含涉案房屋）抵顶北京久润房地产开发有限公司应付北京极顺建筑有限公司工程款有效（详见清单）；清单记载了密云区x街x-x号房屋一套。久润公司、x公司不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院。2015年12月9日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书：“驳回上诉，维持原判”。本院作出的（2014）密民初字第4470号及北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书主要依据的三份证据之一为：2008年9月28日，久润公司为极顺公司出具的授权委托书，其内容为：“兹授权北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）可以出售北京久润房地产开发有限公司开发的住宅和商铺，用于抵顶北京久润房地产开发有限公司应付给陈昉韬的工程款。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋面积以最终实际测量为准，出售的房屋的顶账价格以双方协商后书面形式确定为准，出售的房屋的网签手续必须在双方顶账价格确定后方可办理。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋如北京久润房地产开发有限公司重复销售，则一切经济及法律责任全部由北京久润房地产开发有限公司自行承担。”2008年12月28日，赵彩云（乙方、买楼方）与极顺公司（甲方、卖楼方）签订《买楼房协议书》，约定极顺公司将x街x-x商铺卖给赵彩云；楼房面积约为199.17平方米；楼房单价5021元/平方米，楼房总价为100万元；交楼房款日期为2008年12月28日；卖楼方在收买楼方房款时以收据形式出具收款手续，待久润公司与卖楼方做顶账房手续时，卖楼方协助买楼方办理正式购房手续；经双方协商，在政策允许的范围内，待该房屋具备过户条件时，将该房屋过户至赵彩云本人名下或过户至赵彩云指定的第三人名下，卖楼方予以配合；此协议一式两份，双方签字生效；此份协议书有赵彩云签字及极顺公司盖章。赵彩云分三次向极顺公司支付涉案房屋购房款100万元，2012年5月4日，极顺公司为赵彩云出具房款收据一张。当月，赵彩云对涉案房屋装修入住至今。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），该公告要求开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。因该政策原因，赵彩云不符合购买商办类住房的条件，故诉于本院，要求将涉案房屋过户至其指定的益家益彩公司名下。上述事实，有双方当事人陈述、原告赵彩云提交的买楼房协议书、收据、被告极顺公司提交的（2014）密民初字第4470号及（2015）三中民终字第11883号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告久润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据本院作出（2014）密民初字第4470号民事判决书中查明的事实，2008年9月28日，久润公司为极顺公司出具授权委托书，授权极顺公司（陈昉韬）可以出售久润公司开发的住宅和商铺，用于抵顶久润公司应付给陈昉韬的工程款；且该判决书确认极顺公司用已经出售的三十一套房屋抵顶久润公司应付工程款的行为有效，此三十一套房屋中包括本案涉案房屋。因该判决已发生法律效力，故极顺公司对本案涉案房屋的处分行为合法有效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，极顺公司与赵彩云签订的《买楼房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方就位于密云区x街x-x房屋买卖合同关系合法有效，本院对赵彩云要求确认涉案房屋买卖合同有效的诉讼请求，依法予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据协议约定，极顺公司应配合赵彩云将涉案房屋过户至赵彩云名下或其指定的第三人名下，现极顺公司、赵彩云均同意将涉案房屋过户至第三人益家益彩公司名下，本院不持异议。根据已生效判决，极顺公司对本案涉案房屋的处分行为合法有效，故作为房屋的开发企业，久润公司有义务配合将涉案房屋依次过户至益家益彩公司名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵彩云与被告北京极顺建筑有限公司于二○○八年十二月二十八日签订的《买楼房协议书》有效。二、被告北京极顺建筑有限公司、被告北京久润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，协助原告赵彩云办理将位于北京市密云区x街x-x室房屋过户至被告北京极顺建筑有限公司名下的手续。三、被告北京极顺建筑有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告赵彩云、第三人北京益家益彩商贸有限公司办理将位于北京市密云区x街x-x室房屋过户至第三人北京益家益彩商贸有限公司名下的手续。公告费五百六十元（原告赵彩云已预交），由被告北京久润房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起七日内给付原告赵彩云。案件受理费一万三千八百元（原告赵彩云已交纳），由被告北京久润房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **勇人民陪审员  赵春英人民陪审员  马炳蔚二〇一九年十二月十七日法官 助理  王雅静书 记 员  周雨琦