福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1489号 上诉人（原审原告）：福建华圣房地产开发有限公司，住所地福建省光泽县圣农假日酒店附楼一层。 法定代表人：傅露芳，董事长。 委托诉讼代理人：龚建生，南平市延平区中伦法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司光泽县支行，住所地福建省光泽县文昌路45号。 主要负责人：王欣平，行长。 委托诉讼代理人：林家红，女，该支行员工。 委托诉讼代理人：颜端森，福建杉城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：官瑶，女，1988年3月11日出生，汉族，住福建省光泽县。 上诉人福建华圣房地产开发有限公司（以下简称华圣公司）因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司光泽县支行（以下简称邮储光泽支行）、被上诉人官瑶案外人执行异议之诉一案，不服光泽县人民法院(2019)闽0723民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华圣公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持华圣公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.涉案房产初始登记在华圣公司名下，至今未转移登记官瑶名下,官瑶虽占有房产，但因未缴纳相关费用且未申请房屋权属转移登记，不符合约定的房屋转移登记条件，不是具有法律意义上的物权；2.官瑶虽通过贷款已缴纳房款，但因在履行《个人购房担保借款合同》中存在违约，无法支付银行欠款，其享有的物权期待权已无法实现，债权无法转化为物权；3.华圣公司在2014年10月开始办理房屋权属转移登记手续，依据《物权法》规定，官瑶在申请预告登记后，未在能够进行不动产登记之日起三个月内申请房屋权属转移登记，预告登记已失效；4.华圣公司要求解除与官瑶之间的《商品房买卖合同》，该案被光泽县人民法院中止审理，一审认定官瑶占有房产就享有涉案房屋的所有权和处分权是错误的。 邮储光泽分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2012年9月20日华圣公司与官瑶签订《商品房买卖合同》，9月25日合同进行了备案登记，同日进行预告登记，证号201201015，权利人为官瑶。截止2013年5月14日，官瑶通过首付及按揭贷款方式支付了全部购房款。2016年华圣公司交付涉案房产，官瑶实际装修后入住，商品房买卖合同已实际履行。人民法院可以对涉案房产进行拍卖。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 官瑶辩称，因自己无力负担房屋贷款，同意解除合同，由华圣公司回购涉案房产。 华圣公司向一审法院提出诉讼请求：1.不得拍卖执行光泽县光明大道80号（华圣秀城）7幢1层101室房产；2.确认涉案房产归华圣公司所有。 一审法院认定事实：2012年9月20日，华圣公司与官瑶签订《商品房买卖合同》，约定官瑶向华圣公司购买涉案房产，并于2012年9月20日支付购房款151,234元，余款340,000元通过申请贷款支付；华圣公司应于2013年12月31日前且官瑶付清全部房款等条件下，交付涉案房产。同日，华圣公司与官瑶还签订《合同补充协议》，约定官瑶在华圣公司提供贷款担保期限（以华圣公司与银行或公积金管理机构签订的担保合同条款为准）内，如华圣公司承担了担保责任，官瑶未能于代偿之日起30日内偿还，华圣公司有权解除合同等。2012年9月25日，《商品房买卖合同》进行了合同备案登记。同日，涉案房产还进行了预购商品房预告登记，证号：201201015，权利人系官瑶。2013年5月1日，光泽农行、官瑶、华圣公司签订《个人住房公积金借款合同》，约定官瑶向光泽农行申请公积金住房贷款290,000元，华圣公司提供连带责任保证。同日，涉案房产进行了预购商品房抵押权预告登记，权利人系光泽农行。2013年5月14日，光泽农行、官瑶、华圣公司签订《个人购房担保借款合同》，官瑶向光泽农行申请购房商业贷款50,000元，华圣公司提供连带责任保证。截至2013年5月14日，官瑶通过首付款及按揭贷款方式支付了全部购房款491,234元。2015年12月14日，涉案房产进行了初始登记，权利人系华圣公司。2016年年初，华圣公司交付涉案房产，官瑶装修后入住。2016年11月23日，官瑶因其他债务纠纷，一审法院作出（2016）闽0723民初998号民事裁定，保全查封涉案房产。2017年3月起，官瑶未能按约归还光泽农行的按揭贷款，光泽农行扣划华圣公司的保证金偿还官瑶的贷款。2017年7月30日，官瑶因其他债务纠纷，一审法院作出（2017）闽0723执115号执行裁定，拍卖涉案房产。2018年7月4日，华圣公司向一审法院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》并收回涉案房产，由官瑶支付代偿款及违约金。2018年10月18日，该院作出（2018）闽0723民初733号民事判决，官瑶支付代偿款及违约金，并驳回华圣公司解除合同及返还涉案房产的请求。之后，华圣公司提起上诉。2019年2月28日，南平市中级人民法院作出（2019）闽07民终75号民事裁定，撤销原判，发回重审。在审理过程中，一审法院以华圣公司应先通过执行异议解决为由，裁定中止诉讼。2019年6月21日，华圣公司就涉案房产提起执行异议，请求中止执行涉案房产。2019年6月27日，一审法院驳回华圣公司的异议请求。2019年7月12日，华圣公司遂提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点是华圣公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体结合下列事实予以评析、认定：其一，合同签订后，官瑶以首付款及按揭贷款方式支付了全部购房款，已履行买受人的付款义务。华圣公司交付涉案房产，官瑶装修后入住，买受人已实际占用了涉案房产。合同尚未解除，官瑶对涉案房产仍享有物权期待权。而华圣公司诉讼主张解除合同，系在对涉案房产采取执行措施之后，亦不得对抗在先的执行行为。其二，涉案房产进行了预购商品房预告登记。后涉案房产虽初始登记在华圣公司名下，但因其已出售涉案房产并预告登记在官瑶名下，官瑶亦装修入住，华圣公司对涉案房产已不享有占有、使用、收益、处分等权利；而涉案房产初始登记在华圣公司名下，亦不得对抗买受人官瑶对涉案房产享有的财产权利。其三，商品房买卖关系中，华圣公司已取得涉案房产的交易对价，合同权利也已实现。而华圣公司作为按揭贷款的阶段性保证人，其代官瑶清偿贷款，依法享有担保追偿权，可另案处理。一审法院执行涉案房产对华圣公司并无显失公平之处。相反，如停止执行涉案房产并确认华圣公司享有所有权，华圣公司既取得合同项下债权，又享有物权，客观上增加了华圣公司的责任财产范围，而直接损害了官瑶的财产权利。综上所述，华圣公司对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回福建华圣房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，华圣公司对一审认定的事实提出异议，认为涉案商品房只有商品房预售合同的备案登记，并没有进行预告登记。本院依职权向光泽县不动产登记中心调取了六份书面证据：1.《光泽县房屋预告登记申请书》2.《预告登记证明》3.《房屋预告登记审批表》（业务宗号：01130430025）4.《南平市个人住房公积金贷款审批意见书》5.《贷款审批通知书》6.《房屋登记信息询问笔录（抵押登记）》。华圣公司对以上证据的真实性、合法性无异议，但认为预告登记在不动产可以进行登记之日起已超过三个月时限，预告登记已失效。邮储光泽分行质证对以上证据没有异议。官瑶质证对以上证据无异议，认可其接到华圣公司办证的通知，但因为个人原因和债务压力而没有去办证，认同预告登记已失效。本院认为，以上证据证明涉案房产于2012年9月25日已办理预告登记，权利人为官瑶。华圣公司与官瑶自认预告登记失效的事实并无证据予以证明，本院对此不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审的争议焦点为：是否应当确认涉案房产即光泽县光明大道80号（华圣秀城）7幢1层101室归华圣公司所有,华圣公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，首先，涉案商品房已于2012年9月25日办理了商品房合同备案及预告登记，权利人为官瑶。本案没有证据证明华圣公司已尽办证义务，系因官瑶自身原因至今未办理产权登记，故对双方当事人自认的预告登记已经失效一事，本院不予确认。其次，官瑶通过自行支付及向光泽农行按揭贷款的方式向华圣公司付清了全部购房款，并已实际占有、使用涉案房产，已经履行了购房者应尽的主要义务，有权主张对涉案商品房行使占有、使用、收益及处分等权利。根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，购房人作为购买商品房的消费者，其对涉案房产的物权期待权优先于建设工程价款的优先受偿权、担保物权及开发商的债权，故房屋权属初始登记在开发商名下并不能对抗购房人对房屋享有的物权期待权。再次，依据合同约定，华圣公司为履行担保责任而代垫款项本享有解除涉案《商品房买卖合同》的权利。但华圣公司解除请求亦在法院预查封之后，如解除合同，而华圣公司又未将官瑶已支付的购房价款予以返还，将影响到《商品房买卖合同》之外债权人利益的实现。华圣公司的合同解除权不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人所享有的债权，亦不能对抗在先的法院之预查封。华圣公司因承担连带保证责任而代垫的款项依法可向借款人官瑶追偿。故华圣公司主张确权并要求排除强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，华圣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8668.5元，由福建华圣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇一九年十二月二十九日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。