广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6851号原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路3号。负责人：郭玉莲，社长。委托诉讼代理人：钟钦才、钟旭杰，均为广东红棉律师事务所律师。被告：苏钦华，男，1975年4月21日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：繆龙彪，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经济联社）与被告苏钦华物权保护纠纷一案，本案立案后适用简易程序公开开庭审理。葵蓬经济联社的委托诉讼代理人钟旭杰律师，苏钦华的委托诉讼代理人繆龙彪律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葵蓬经济联社诉讼请求：1、苏钦华立即迁出广州市荔湾区穗盐路5号C3-12厂房，将该厂房全部腾空退回给原告；2、苏钦华一次性清缴2018年12月1日至2019年7月31日的场地占用费共36400元（参照原租赁合同2018年月租金4550元）；3、从2019年8月至搬迁清离完成期间，苏钦华每月也应参照月租4550元向原告交纳场地占用费。事实和理由：苏钦华和广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）签订了商铺租赁合同，粤联公司将广州市荔湾区穗盐路5号西区C3-12铺位出租给苏钦华使用，租赁期限为2017年9月15日至2023年1月14日。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书确认葵蓬经济联社可立即申请强制执行要求粤联公司、高国河交回经营管理权。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，法院于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还原告。葵蓬经济联社收回穗盐路5号、7号场地经营管理权后，粤联公司丧失经营管理权，其已无权继续租赁给小租户，双方的租赁合同已丧失基础权利。葵蓬经济联社与苏钦华多次沟通协商，要求苏钦华应当重新签订租赁合同并按照不高于与粤联公司签订的商铺租赁合同2018年租金4550/月的标准支付租金，但苏钦华拒绝签订新的租赁合同也拒绝缴纳租金并拒交场地。被告苏钦华答辩称：1、我方认为原告与粤联公司达成调解协议并最后制作成调解书，属于双方恶意串通，损害我方利益，我方正筹划着根据此调解书另案起诉。另案结果根本上影响本案的处理结果，也望法庭中止审理本案。2、原告与粤联公司达成调解书，严重损害被告的利益，严重损害100多商户的合法利益，我方不认可此调解书。既然不认可此调解书，原告提出的1、2项诉求毫无依据，望请法院中止审理本案。3、我方正在寻求公安报案解决此事，希望等公安处理结果出来后再审理本案。4、我方已经将涉案的相关费用支付至粤联公司，原告起诉我方要求支付占用费毫无理据，详见我方提交的银行流水。5、被告属于合法营业无任何违法行为，加之粤联公司背信弃义，损害我方利益，且粤联公司已经负债累累根本不可能向我方承担任何的违约责任或支付任何的费用，如果贵庭强行判决很有可能造成更严重的社会影响，因为很多商户都是把全部家当投入进去，如果判决对被告不利势必造成有些商户利用极端手段处理本案。6、我方提供的租赁备案登记表有街道办的盖章，也是经过原告的同意的。既然在其同意转租给被告的情况下又径直撤销被告的承租权，前后相互矛盾不合情理。7、在原告与粤联公司达成调解书的过程中被告没有被通知参与任何程序，明显违法，望法院核实。经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是葵蓬经济联社，建筑面积14405.79平方米。经葵蓬经济联社对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。苏钦华使用的C3-12号铺位在5号。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协[2017]254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。2014年6月25日，葵蓬经济联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经济联社将葵蓬穗盐路5号、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经济联社与粤联公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与2014年6月25日的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2017年9月15日，粤联公司与苏钦华签订《物业租赁合同》，约定苏钦华租赁广州市荔湾区穗盐路5号C3-12号铺位，租赁期限从2017年9月15日至2023年1月14日，总租金为273000元。2017年11月15日，本院就葵蓬经济联社与粤联公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。民事调解书确认了粤联公司、高国河拖欠葵蓬经济联社租金、管理费、电费数额的事实，另还确认：粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日的《物业租赁合同》及2014年12月30日的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，本院依法强制执行将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交葵蓬经济联社。并告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与合作经济联合社协商解决。经济联合社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联合社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联合社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到经济联合社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联合社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司到会并签名。庭审时，苏钦华陈述称，已向粤联公司支付租期内全部租金273000元。葵蓬经济联社确认苏钦华陈述的付款情况。本院认为：葵蓬经济联社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人和7号厂房的权利人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经济联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书处理，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经济联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经济联社之间的租赁关系而将场地内的5号C3-12号铺位出租给苏钦华，在葵蓬经济联社收回场地经营管理权，即粤联公司与葵蓬经济联社的租赁关系已经终止的情况下，苏钦华不能再以其与粤联公司之间的《物业租赁合同》约定及履行情况对抗葵蓬经济联社对案涉场地所享有的权利，其与广东粤联企业关联有限公司之间的租赁关系，苏钦华可另循途径向《物业租赁合同》出租方主张权利。苏钦华关于葵蓬经济联社取得穗盐路5号、7号场地经营管理权后应继续承担《物业租赁合同》中出租人权利义务的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。葵蓬经济联社要求苏钦华腾空案涉5号C3-12号铺位交还并支付场地占用费的诉请，本院予以支持。基于苏钦华的经营实际，应给予苏钦华合理的腾退期限，酌定苏钦华腾退期限为90日。关于占用费的起算时间点，由于本院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经济联社从该日收回场地经营权，但苏钦华在此之前与粤联公司签订租赁合同并一次性支付租期内的全部租金（葵蓬经济联社确认此事实），本案并无确实、充分的证据证明苏钦华事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，苏钦华并不存在过错。因此，从公平合理原则考虑，苏钦华不需再向葵蓬经济联社支付本判决确定的腾空退回商铺日前的占用费。但从本判决确定的苏钦华腾空退回商铺日之次日起，应支付占用费给葵蓬经济联社。关于占用费的计算标准，葵蓬经济联社要求以苏钦华与粤联公司签订的《物业租赁合同》中约定的总租金计算出的租金273000元/60月=4550元/月作为参照，该请求并无不妥，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告苏钦华腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路5号B3-1号铺位，将铺位退回给原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；二、如被告苏钦华未按上述第一判项确定的时间腾空退回铺位的，被告苏钦华应向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付5号B3-1号铺位的场地占用费（按4550元/月的标准，自本判决确定的腾空退回铺位日之次日起计算至实际腾空退回铺位日止）；三、驳回原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的其他诉讼请求。被告苏钦华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费355元，由原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  何文仪二〇一九年十二月二十日书记员  江一品吴培微