四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18170号 上诉人（原审原告）：邹淑娟，女，1969年2月20日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川瀚锋置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区协和街道长顺大道一段389号。 法定代表人：朱国刚，总经理。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴尚友，泰和泰律师事务所律师。。 上诉人邹淑娟与被上诉人四川瀚锋置业有限公司（以下简称瀚锋公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邹淑娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持邹淑娟的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定瀚锋公司在签订案涉合同时已尽到告知义务，属认定事实错误。首先，一审中，瀚锋公司认可在合同签订后随即以盖章为由收回合同，邹淑娟在一审诉讼前从未看到合同，也不知晓自己已经签订了合同。一审仅以瀚锋公司在庭审中提交的合同中约定的条款内容，就认定瀚锋公司尽到了告知义务，该认定错误。其次，瀚锋公司在2019年4月13日才通过微信方式告知邹淑娟办理按揭贷款手续所需提供的资料及签约所需资料，邹淑娟在收悉后立即向瀚锋公司工作人员咨询，此时瀚锋公司工作人员才告知邹淑娟办理按揭具体的处理事宜。这一事实与瀚锋公司主张在签订合同前已向邹淑娟告知办理按揭事宜以及房屋属性情况，是矛盾的。二、邹淑娟对案涉合同享有解除权，一审未支持邹淑娟要求解除合同的诉请，适用法律错误。案涉合同附件四第二条第二款、第三款均免除了瀚锋公司的责任，加重了邹淑娟的义务，属于合同法第四十条规定的无效格式条款。由于邹淑娟无法按瀚锋公司的要求提供收入证明，也不愿意伪造收入证明，导致合同无法继续履行，属于合同法第九十四条第一款规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可解除合同”的情形，邹淑娟享有法定解除权。 瀚锋公司辩称，1.一审认定合同签订时瀚锋公司已向邹淑娟尽到告知义务，该事实认定清楚。瀚锋公司在销售现场公示了商品房销售的全套合同文本，邹淑娟有权随时查阅内容；案涉签约声明的第一条、合同第十条以及补充协议第四条，均明确了办理按揭贷款所需条件及后果；邹淑娟作为购房人，在决定以贷款方式付款时，理应了解并准备办理贷款所需资料，且贷款资料是按贷款银行的要求进行审查，并非是瀚锋公司决定；在合同签订前，邹淑娟有权选择付款方式、付款金额，瀚锋公司也已对邹淑娟确定的付款方式明确告知了流程，尽到了出卖人的义务。2.案涉合同在实际履行中，由于邹淑娟未按约定期限向贷款银行提交所需资料，也未按约向瀚锋公司支付购房款，其行为构成违约。该情形既不属于不可抗力，也不属于不可归责于双方的原因，在此情况下，邹淑娟不享有合同解除权。而瀚锋公司在一审法院作出判决后已向邹淑娟发出解除合同通知，该解除权的行使是以邹淑娟违约为基础，并不能因邹淑娟与瀚锋公司均主张了解除合同，就认为属于双方协商一致解除合同的情形。请求驳回上诉，维持原判。 邹淑娟向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议）；2.判令瀚锋公司向邹淑娟返还首付款85057元，支付资金占用利息（从起诉之日计算至实际还清之日，暂计至起诉之日为14元），并支付律师代理费5000元，合计90071元。 一审法院认定事实：2018年12月6日，邹淑娟（买受人）与瀚锋公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：J27-402）及其补充协议。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，邹淑娟购买瀚锋公司开发的商品房，房屋规划用途为办公，商品房总价款850562元；签订合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元，该款抵作商品房价款；买受人采取商业贷款的方式付款：买受人于2019年4月25日前支付首期房价款430562元，余款420000元向中国工商银行股份有限公司成都青龙支行申请贷款支付。除此之外，该合同还就逾期付款的违约责任进行了约定。 《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第二条第一款约定，买受人作为购房款付款义务人，取得贷款机构按揭贷款得以支付完毕全部房款是买受人的主要义务，买受人应积极履行约定义务，协调、督促贷款机构在贷款到账期限内放款。第二款约定，买受人签订合同时，已经充分了解到房贷政策、个人房屋贷款的办理条件、程序及需要提供的资料和需要缴纳的全部费用，并确认自己的信用情况符合贷款机构的办理条件。因买受人不具备贷款机构要求的偿还能力或信用情况不符合要求或其他原因，导致贷款机构拒绝贷款或出卖人未能在约定期限内获得贷款的……买受人逾期不支付的，按买卖合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。第三款约定，买受人应自行交纳……出卖人不保证买受人的按揭贷款申请能够获得贷款银行的审批……买受人在签订买卖合同前已自行对选择按揭贷款方式支付购房款所面临的该等风险进行充分预见，买受人自行承担不能获得贷款或者不能获得足额贷款的风险。 合同签订日，邹淑娟签字确认了签约声明，载明：销售人员已按本人要求就上述合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释（尤其是黑体部分），履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予认可。 因邹淑娟没有支付首期房价款430562元，瀚锋公司于2019年4月30日向邹淑娟邮寄《逾期付款催告函》。邹淑娟后收到该邮件。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、签约声明、邮递单、收款收据、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：邹淑娟是否享有合同解除权。对此，一审法院认定如下： 按照日常生活经验，自然人对家庭重大事件作出决定时慎之又慎，而购房系家庭重大事件，买受人在签订买卖合同之前不可能不对房屋的价款、位置、款项的支付方式、交付时间以及合同内容等重大事项进行相应了解，并结合自身的经济状况进行预判，从而作出是否购买的决定。案涉房屋的买卖合同系邹淑娟和瀚锋公司签订，邹淑娟作为具有完全民事行为能力人，对行为内容应具有认知能力，其在该合同上签名确认前不可能不向该司了解上述情况。现邹淑娟以瀚锋公司的工作人员未告知其申请银行贷款存在风险和建议开虚假证明以申请银行贷款为由要求解除上述合同及其补充协议并提供了录音拟证明，因无法确定其提供的录音中与邹淑娟进行沟通的对方人员的身份，瀚锋公司也未认可该录音，一审法院不能认定该份证据与本案具有关联性。因此，一审法院对该录音不予采信。即使该录音真实，邹淑娟要求解除合同的理由既不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同解除的法定事由，也不属于双方所签合同约定的解除合同的事由。邹淑娟的现有证据不能证明瀚锋公司存在足以导致合同解除的违约行为，应承担举证不能的法律后果。邹淑娟不享有合同解除权。故其主张解除合同并退还首付款、支付资金占用利息和律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回邹淑娟的全部诉讼请求。一审案件受理费963元，由邹淑娟负担。 二审中，邹淑娟提交以下新证据： 1.2019年9月2日，瀚锋公司向邹淑娟发出的《解除购房合同通知书》，拟证明：一审判决作出后，瀚锋公司向邹淑娟发出解除合同通知，邹淑娟对解除合同的意见本身没有异议，但不认可瀚锋公司所主张的合同解除原因以及要求邹淑娟支付违约金的主张； 2.2019年4月13日至4月23日期间，邹淑娟与瀚锋公司工作人员之间的微信记录，拟证明：瀚锋公司是在2019年4月13日才告知邹淑娟办理银行按揭贷款所需的资料； 3.2019年4月22日，邹淑娟与中介方工作人员的微信记录，拟证明：瀚锋公司工作人员让邹淑娟开具虚假工资证明以通过贷款审批； 4.2019年4月25日，邹淑娟向瀚锋公司发出的《告知函》，拟证明：邹淑娟要求瀚锋公司提供认购书、商品房合同原件。 经质证，瀚锋公司认为，证据1的真实性无异议，但不认可关联性及证明力，瀚锋公司发出的解约通知是在邹淑娟违约情况下行使合同解除权，该事实与邹淑娟是否有权解除合同之间无关。证据2中聊天双方的身份无法核实，三性均不认可，如果内容属实，恰恰证明瀚锋公司在合同签订前、签订后均履行了出卖人的告知义务。证据3真实性无法确认，三性均不认可，且如邹淑娟所述，与其沟通的对象是中介公司工作人员，并非瀚锋公司员工，不能达到邹淑娟的该项举证目的。证据4系复印件，三性不予认可；一审庭审中，瀚锋公司已告知邹淑娟可随时前往领取合同。 经审查，本院认为，证据1的真实性能够确认，但瀚锋公司以邹淑娟违约为由行使合同解除权的事实，与本案中认定邹淑娟是否有权解除合同之间，不具有关联性；证据2中与邹淑娟聊天的对方人员身份不能确认，即使该证据属实，瀚锋公司向邹淑娟告知办理按揭所需资料的时间，与认定案涉合同签订前瀚锋公司是否已经尽到作为出卖人的告知义务之间，不具有关联性；证据3中微信聊天相对方的身份不能确认，即使该证据属实，但中介方工作人员并非瀚锋公司工作人员，不能达到邹淑娟的证明目的；证据4系单方证据，且邹淑娟是否持有合同原件，与其是否签订案涉合同、是否清楚合同内容，是两个不同的事实，亦不能达到邹淑娟的证明目的。故，对邹淑娟提交的上述证据，本院不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：邹淑娟要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》的主张能否成立，进而邹淑娟要求瀚锋公司返还首付款及利息、承担律师费的主张能否成立。现评判如下： 邹淑娟上诉认为，瀚锋公司未在签约向邹淑娟告知办理按揭贷款手续需由购房人提交的资料明细，签约后因邹淑娟本人情况确无法提供如单位出具的收入证明等材料，由此导致按揭贷款无法办理，该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”所规定的情形，邹淑娟享有合同解除权，瀚锋公司应将收受的购房款本金及其利息予以返还。 对此，本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十条第二款约定：“买受人在签订本合同前，已对贷款银行的按揭贷款政策（包括可能发和的政策调整）进行了充分了解，确保自身符合贷款银行的按揭贷款条件并在规定时间内提交所有资料。买受人违反前述承诺的（如买受人提供资料不符合贷款要求、有不良信用记录等），不属于上述‘不可归责于买卖双方的原因’，因此不能按期取得贷款的责任由买受人承担，买受人无权据此要求解除合同。”案涉补充协议附件四第二条约定：“2.买受人在签订合同时，已经充分了解到房贷政策、个人（单位）房屋贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需缴纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况等均符合贷款机构的办理条件。因买受人不具备贷款机构要求的偿还能力或信用情况不符合要求或其他原因，导致贷款机构拒绝贷款的或者出卖人未能在约定期限内获得贷款的，买受人应将付款方式变更为一次性付款，买受人应当最迟在贷款到账期限届满后10日内一次性向出卖人支付完毕剩余购房款。买受人逾期不支付的，按买卖合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。”邹淑娟作为完全民事行为能力人，在与瀚锋公司达成购买案涉房屋的合意时，理应尽到审慎注意义务，结合其自身实际确定房款的支付方式，以确保合同顺利履行。邹淑娟在合同中签字确认的行为，表明其对合同全部内容已知晓并予认可。一审据此认定瀚锋公司在签约时已向邹淑娟告知按揭贷款手续办理的相关事宜，并无不当。邹淑娟是否持有合同文本，与其签订合同时是否系真实意思表示、是否知晓合同内容之间，不具有关联性，其以自己不持有合同为由主张案涉合同对其不具有约束力，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。庭审已查明，案涉合同在实际履行中，因邹淑娟不能提供单位收入证明等资料，致使贷款手续未能成功办理，且在瀚锋公司于2019年4月30日向邹淑娟催收购房款后，至今邹淑娟仍未支付相应房款，一审据此认定邹淑娟逾期付款的行为构成违约，正确，本院予以确认。基于此，邹淑娟关于贷款不能办理系不可归责于买卖双方任何一方原因的主张，缺乏证据佐证，其以此为由要求瀚锋公司退还房款并支付利息、承担律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。 本案中，邹淑娟主张解除合同，系基于案涉合同未能继续履行不可归责于买卖双方任何一方；而瀚锋公司在诉讼过程中发函通知邹淑娟解除合同，系基于认为邹淑娟在合同履行中存在违约行为致使合同不能继续履行。故，双方虽均提出了解除合同的主张，但各自的解除事由及对应法律依据并不相同，不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的双方协商一致达成合同解除合意的情形。邹淑娟基于瀚锋公司在一审判决作出后发送《购房合同解除通知书》的事实，上诉认为应视为双方已协商一致解除合同的主张，本院不予支持。 综上，邹淑娟的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1926元，由上诉人邹淑娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十二月三日 书记员 王朝阳