河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初1645号原告（反诉被告）周敏，女，汉族，1975年11月20日出生，住信阳市浉河区。委托代理人邱玉善，男，汉族，1972年12月7日出生，系原告周敏丈夫，住址同上。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）刘强，男，汉族，1980年3月12日出生，无业，住信阳市浉河区。委托代理人池国霞，女，汉族，1980年11月22日出生，系被告刘强妻子，住址同上。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）周敏诉被告（反诉原告）刘强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周敏及其委托代理人邱玉善、被告刘强及其委托代理人池国霞到庭参加了诉讼庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周敏诉称，2017年9月，被告通过他人介绍，知道原告因儿子要在外地上学需要买房，急需用钱，准备卖房，遂多次找到原告，要求购买原告房屋。经双方多次协商，原告同意以63万元的价款将位于浉河区弘昌运动城小区的1号楼3单元1409室房屋出售给被告。原被告双方于2017年9月21日签订了《房屋买卖合同书》，被告于签订合同之日交付给原告2万元定金保证金。按照合同第三条约定，被告应于2017年10月10日付房款40万，2018年2月10日前再支付房款20万元等约定。然而，在原告为表诚意，被告于2017年10月18日支付第一笔房款38万元后，原告就将房屋钥匙交给被告，被告拿到房屋钥匙后，就违背承诺，拒绝支付第二笔房款20万元。付款期限届满后，原告亦多次要求被告按约定支付价款，被告仍然拒绝支付，因被告的严重违约，原告无奈只得放弃为孩子在外地上学购房。合同目的已经无法实现，为维护原告的合法权益，现特向贵院起诉，请求判令解除双方的房屋买卖合同；判令被告返还浉河区弘昌运动城小区的1号楼3单元1409室房屋并恢复原状；判令被告支付1409室房屋使用费2万元；判令被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）刘强辩称，1、首先对房子合同存在疑问，合同属于诈骗合同，原告想讹人，房费的事我已经出40万房款，总共63万房款，装修花了25万，这一条房屋买卖合同不能取消。2、没有理由解除合同，我们已经付了大部分房款，剩下的也没说不支付，是原告的原因，不配合我们更改一手房买卖合同，未做到给我们办理房产证，并态度恶劣不配合，没法协商，导致后面23万给原告，原告没要。房屋装修经过原告允许，并装修期间，指导我买家具，在熟人那买的，说明允许我装修房子。3、我不同意支付房屋使用费，如果这样我要求原告支付我40万房款的利息4、由法院判定。被告刘强反诉称，2017年9月，反诉原告到中介公司了解购房信息，遇反诉被告将其购买的位于信阳市弘昌运动城小区的1号楼3单元1409室房屋委托中介公司对外出售。双方私下协商，反诉被告以63万元的价格将上述房屋卖给反诉原告，双方于2017年9月21日签订了《房屋买卖合同》。2017年10月18日，在反诉原告交付购房款40万元后，反诉被告将上述房屋交付给反诉原告，并同意反诉原告装修入住。在反诉被告交付房屋之后，需缴纳后续20万元房款之前，在亲朋好友的提醒下，反诉原告发现双方原签订的《房屋买卖合同》有众多漏洞，对原购房手续反诉被告何时交给反诉原告？反诉被告何时配合将一手房买卖合同改到反诉原告的名下？均未约定。经双方事后协商，反诉被告同意在其配合将商品房买卖合同改到反诉原告名下的同时，缴纳后续房款。为此，2017年2月5日，反诉原告带着房款找到反诉被告邀其一同去改合同、向其支付后续房款。谁知，反诉被告却当场变卦，不肯配合改合同。双方遂产生纠纷，导致后续20万元房款未付。现如今，反诉原告装修该房屋花费20多万元并入住长达半年之久。综上所述，请法院查明事实，责成反诉被告继续履行双方的买卖合同；责成反诉被告将本案争议房屋的原商品房买卖合同及其他购房手续交付给反诉原告持有；责成反诉被告在反诉原告向其交付下余房款时，将一手房买卖合同改到反诉原告名下即协助反诉原告与信阳市弘昌房地产开发有限公司签订好商品房买卖合同;在本案争议房屋可以办理不动产产权证书时，如需反诉被告配合，反诉被告必须配合反诉原告办理该房屋的不动产产权证书，否则承担反诉原告因此不能办理不动产证的全部损失；本案本诉、反诉的诉讼费全部由反诉被告承担。原告周敏反诉辩称，不同意所有反诉诉求，买卖合同经过双方确认同意，合法有效的，合同约定63万元价格约定购买，被告交了2万元定金后，我们就把房子钥匙交给了他，签合同时被告夫妇及被告的姐刘慧他们都在场，签字画押，合同第三条约定被告2017年10月10号前付房款40万，2018年2月10号再付20万，余款3万作为押金，代原告将房屋更改到刘强名下，在付清押金3万。被告2017年10月9号，支付原告第二笔购房款20万，催促下在10月18号又支付第三笔购房款18万，对方违约不想给，对方一直拖到10月18号，2018年2月初，刘强提出想重新签单房屋买卖合同，这是单方想法，我们多次拒绝，被告刘强生气，要求把房产变更到自己名下以后再付款。表示不再履行合同，2018年5月7号通过微信向他们发催还通知书，如果不将20万元给我，我将解除合同。后来我们又打电话催过一次，刘强后来还是不给钱，中间有两个半月的时间，房屋装修，是在我们催他交纳支付第四笔20万的时候，才发现被告私自装修并入住。合同约定支付60万后，再装修入驻，他已经违反合同约定。被告说的指导装修不是事实。原告房屋买卖合同不能实现，被告以自己的行为表明自己已不再履行合同约定的义务，原告依法享有不安抗辩权和合同解除权，原告解除该合同理由正当，合理合法。经审理查明，2017年9月21日，原被告双方签订房屋买卖合同，约定：甲方（原告周敏）自愿将其位于信阳市浉河区弘昌运动城小区1号楼3单元1409号房屋以63万元售给乙方（被告刘强），该房屋尚未在房管部门办理备案手续；乙方已先支付甲方保证金贰万元，2017年10月10日付首付款肆拾万元，2018年2月10日之前付贰拾万元，余款叁万元等作为押金，等甲方将一手房买卖合同改到乙方名下并协助乙方与信阳市弘昌房地产开发有限公司签订好商品房买卖合同后付清；本合同签订后，甲方将房屋交付给乙方，并协助乙方办理相关交房手续，乙方付房款陆拾万元后方可入住；合同签订后甲方对卖给乙方的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等一并转让给乙方…。甲方周敏签字捺印，乙方刘强签字捺印。合同签订后，2017年9月21日，10月9日，10月18日，被告刘强支付购房款40万元，原告周敏各出具收条一份：今收到刘强购房保证金贰万元整；今收到刘强购房款贰拾万元整；今收到刘强购房款壹拾捌万元整。被告刘强于2017年9月21日拿到钥匙进行了装修。被告刘强在支付双方约定的2018年2月10日前20万元购房款时，向原告周敏提出要求交付20万元房款时将商品房买卖合同买受人姓名周敏更改为被告刘强，原告周敏坚持要求被告刘强按照约定的时间交付20万元购房款，双方未能达成一致意见，2018年5月7日原告周敏向被告刘强送达催款通知书一份：…限刘强于2018年5月10日付房款20万元，如刘强还不履行付款义务，卖房人周敏有权单方解除房屋买卖合同。现原告周敏起诉至本院，被告刘强提起反诉。本案审理过程中原告周敏将第三项诉讼请求变更为3.6万元。本院认为，原告周敏与被告刘强签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，原、被告双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。合同签订后，被告刘强向原告周敏按照合同约定于2017年10月18日前缴纳了保证金及购房款共计40万元，后被告刘强未按合同约定于2018年2月10日缴纳贰拾万元购房款，经原告周敏催告仍未缴纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案被告刘强要求交付20万元房款时将商品房买卖合同买受人姓名周敏予以变更，因合同约定支付20万元购房款无附加条件，余款三万元是更改合同的押金，被告刘强不支付购房款20万元的行为，可视为明确不履行合同的主要债务，且该20万元是被告刘强应当履行60万元购房款的三分之一，因此被告刘强的行为构成根本性违约，符合法定解除合同的条件，故原告周敏要求解除合同，符合法律规定，本院予以准许，同时原告周敏亦应退还被告刘强40万元购房款。因合同约定，合同签订后交付房屋，故原告周敏要求被告刘强支付租金的诉请不能成立，本院不予支持。相应的被告刘强反诉的要求履行合同的反诉请求均不能成立。被告刘强对房屋进行的装修，因未提出请求，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周敏与被告刘强签订的房买卖合同。二、被告刘强于本判决生效后五日内将信阳市浉河区弘昌运动城小区1号楼3单元1409号房屋退还给原告周敏。三、原告周敏于本判决生效后五日内将购房款40万元退还给被告刘强。四、驳回原告周敏的其他诉讼请求。五、驳回被告刘强的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费为300元，反诉费为4300元，由被告刘强承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。或通过本院向信阳市中级人民法院提起上诉。你（单位）应在上诉期届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费4600元。信阳市中级人民法院诉讼费账户：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行。逾期未交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，将依法按自动撤回上诉处理。审判长 王 剑审判员 许 凤审判员 陈亚嫚二〇一九年十二月十六日书记员 陈 静