上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2129号原告：程秀莲，女，汉族，1959年5月4日生，户籍地安徽省淮南市。委托诉讼代理人：张志东，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，上海君伦律师事务所律师。被告：上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴建元，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海悦合置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：相迪龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：程秀丽，女，汉族，1970年2月21日生，户籍地上海市杨浦区学府街XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：张志东，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，上海君伦律师事务所律师。原告程秀莲与被告上海金丽华房地产发展有限公司(以下简称“金丽华公司”)、上海悦合置业有限公司(以下简称“悦合公司”)商品房预售合同纠纷一案，经上海市第二中级人民法院再审后，于2018年12月25日撤销原判、发回本院重审，本院于2019年1月29日立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2019年6月24日依被告金丽华公司申请追加程秀丽作为第三人参加诉讼。本案分别于2019年3月26日、4月17日、8月8日三次公开开庭进行了审理。原告程秀莲及第三人程秀丽的共同委托诉讼代理人张志东、被告金丽华公司及悦合公司的共同委托诉讼代理人余西湖三次开庭均到庭参加诉讼，原告程秀莲及第三人程秀丽的共同委托诉讼代理人李燕第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程秀莲向本院提出诉讼请求：1.金丽华公司协助原告办理上海市嘉定区爱特路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)的过户登记手续；2.金丽华公司向原告交付系争房屋；3.金丽华公司支付逾期交房违约金(以人民币1,103,393元为基数，按每月2%计，自2013年1月1日起算至实际交房之日止)；4.悦合公司对被告金丽华公司的上述付款义务承担连带责任。重审过程中，原告变更第１项诉请为：金丽华公司在具备办理房屋所有权过户登记法定条件时，依法协助原告办理上海市嘉定区爱特路XXX号XXX-XXX层房产的过户登记手续。变更第2项诉请为：金丽华公司在具备房屋交付法定条件时，依法向原告交付系争房屋。事实和理由：2011年12月28日，原告与被告金丽华公司签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市嘉定区爱特路XXX号XXX-XXX层房屋。当日，原告支付了包括系争房屋在内的七套房屋的全部购房款人民币740万元(以下币种同)，并办理了系争房屋的预告登记。根据约定，金丽华公司应于2012年12月31日前将系争房屋交付给原告，但金丽华公司迟迟不能交付，经原告多次督促，金丽华公司书面确认了承担逾期交房期间的违约金。悦合公司于2014年4月26日出具担保函，愿对金丽华公司的付款义务承担连带担保责任。原告认为，双方签订的购房合同合法有效，金丽华公司迟迟无法办理房屋产权证的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，理应承担违约责任，遂起诉来院。被告金丽华公司辩称：1.金丽华公司与程秀莲之间不存在商品房预售合同关系，本案的实际权利人是程秀丽，程秀丽和金丽华公司之间因存在未了结的借贷关系，本案的商品房预售合同是金丽华公司和程秀丽民间借贷债务偿还的担保。2.程秀莲不存在支付房款的行为，根据金丽华公司调查的证据，程秀莲2011年12月28日开具购买包括本案在内的7套商铺的740万元本票只是过账行为，740万元资金的实际权利人是程秀丽，同时该740万元给金丽华公司的本票重新还到了程秀丽独资的上海知鱼物资有限公司(以下简称“知鱼公司”)的银行账户。3.本案系争房屋至今未竣工验收，不具备交付条件。被告悦合公司辩称：同意金丽华公司的辩称意见。关于担保责任，悦合公司不予认可。第三人程秀丽述称：本案的法律关系是程秀莲与金丽华公司的商品房预售合同关系，被告并无证据证明本案的商品房预售合同是金丽华公司和程秀丽民间借贷债务偿还的担保。程秀莲与程秀丽虽然是姐妹关系，但是本案与程秀丽没有任何关系。程秀莲为证明其诉讼请求，提交了如下证据：1.上海市商品房预售合同，证明程秀莲是系争房屋的买受人，金丽华公司应当在2012年12月31日之前交房。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性无异议，但认为无法证明程秀莲与金丽华公司存在真实的商品房预售合同关系，因为预售合同第1页的联系电话是程秀丽的而非程秀莲的；同时期同小区的类似商铺价格在2.5万元至2.6万元，远高于系争房屋1万元左右的单价，故价格并不真实，预售合同仅是之前金丽华公司与程秀丽借款的担保。程秀丽对上述证据无异议。2.上海市房地产登记证明(预告登记)，证明2014年1月7日，系争房屋已办理了预告登记，各方的真实意思是能快速顺利地完成过户交易。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性无异议，但两公司认为办理预告登记不能倒推双方是真实的买卖关系。程秀丽对上述证据无异议。3-1.购房付款凭证、3-2.金丽华公司收据、3-3.本票进账单，证明系争房屋已依约全额支付购房款，金丽华公司对于收到该类款项已通过收据的方式进行了明确确认。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性无异议，但认为包括系争房屋在内的740万元房款只是程秀丽的过账行为，金丽华公司未实际收到。程秀丽对上述证据无异议。4.2013年1月21日的确认函，证明金丽华公司确认其因自身未能履行商品房预售合同之义务应当承担的违约责任。金丽华公司、悦合公司表示出过确认函，但在借款、办理网签等过程中，签署的很多文件系根据程秀丽要求签署，既有借款关系，也有买卖关系，相互之间存在矛盾之处。确认函中提及的赔偿金按月3.5%计算其实是之前1,500万元借款实际支付利息的利率。程秀丽对上述证据无异议。5-1.催告函、5-2.EMS邮寄凭证，证明程秀莲一直在主张履行合同并要求交房。金丽华公司、悦合公司对上述证据不予认可，上述证据是程秀莲单方面的意思表示，金丽华公司并未收到上述邮件。程秀丽对上述证据无异议。6.程秀丽与相迪龙的谈话录音，证明金丽华公司的总经理相迪龙明确表示购房的事实，认可交易的真实性。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性和合法性均不予认可，认为录音明显是中间截取的，对于之前的谈话内容和谈话背景不清楚；且录音中出面交涉的人员是程秀丽，反而能够证明系争房屋的实际权利人是程秀丽而非程秀莲。程秀丽对上述证据无异议。7.企业信用信息公示报告，证明相迪龙系金丽华公司的总经理。金丽华公司、悦合公司认为无法证明双方的法律关系。程秀丽对上述证据无异议。8.2011年12月28日确认书，证明程秀莲已支付购房款，而金丽华公司支付知鱼公司的款项是为了偿还2009年7、8月间的欠款，这是金丽华公司收款后的自主行为，与程秀莲无关。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性无法确认，两被告同时表示金丽华公司2009年向程秀丽借款1,500万元，分四笔通过程秀丽的独资企业知鱼公司转账，2011年7月11日的确认书中程秀丽确认1,500万元债务已结清，而2011年12月28日的确认书中又说系归还1,500万元借款中的部分，自相矛盾。程秀丽对上述证据无异议。9.嘉兴市南湖区人民法院9份执行裁定书10.上海市徐汇区人民法院3份执行裁定书11.上海市第二中级人民法院3份民事判决书以上三组证据证明生效裁判已经确认程秀莲与金丽华公司存在真实的商品房预售合同关系，程秀莲对于本案系争房屋具有足以排除强制执行的合同权利。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性无异议，但是认为无法证明程秀莲主张，因金丽华公司未能参加上述案件庭审，生效裁判不知道本案真实法律关系全貌，特别是执行程序可依照预告登记去解封，故无法通过法律文书来达到证明目的。程秀丽对上述证据无异议。12-1.房屋产权证明、12-2.房屋租赁合同、12-3.照片，证明本案系争房屋处于出租状态，金丽华公司确认房屋可以安全使用，应判决在具备交付条件时办理过户和交房手续。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性不予认可，房屋租赁合同无金丽华公司盖章，签署人员也非金丽华公司员工，系争房屋目前被总包单位实际占有控制；金丽华公司未出具过房屋产权证明，亦从未收取租金；系争房屋尚未竣工验收。程秀丽对上述证据无异议。13.执行立案收据，证明金丽华公司的再审申请超过了法律规定的6个月期限，本案启动再审程序本身存在程序违法。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性无异议，但不认可其证明观点，金丽华公司申请符合法律规定的法定期限，二中院启动再审程序并无不当。程秀丽对上述证据无异议。14-1.2013年10月28日的担保函、14-2.2014年4月26日的担保函，证明悦合公司对金丽华公司的付款义务承担连带担保责任。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性不予认可，认为两份担保函没有法定代表人签字，两份担保函上的章不完全一样，担保人的盖章无抬头，也未指明“本公司”的主体是谁。程秀丽对上述证据无异议。15.最高人民法院相关案例的民事判决书，证明即便本案系争房屋尚未竣工验收，可判决在具备过户条件后办理过户手续。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性无异议，但认为该案例并非指导性案例。程秀丽对上述证据无异议。16.两张收条及相关的银行凭证，证明上海允申置业有限公司(以下简称“允申公司”)与金丽华公司、允申公司与程秀丽之间本身就存在款项往来关系，金丽华公司举证的款项明细往来与本案无关。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性无异议，允申公司与程秀丽的上述借款已经于2011年7月之前结清，允申公司与程秀丽之间存在大量的付款凭证，金丽华公司举证的只是允申公司代金丽华公司偿还程秀丽借款的一小部分。程秀丽对上述证据无异议。针对金丽华公司、悦合公司的质证意见，程秀丽认为其与允申公司有大量的借款，金丽华公司无法证明其所举证明是代金丽华公司向程秀丽归还1,500万元借款。17.程秀莲工作证明及上海闵熙投资控股集团有限公司(以下简称“闵熙公司”)的工商信息，证明程秀莲2007-2011年期间在上海闵熙钢铁发展有限公司(现更名为上海闵熙投资控股集团有限公司)担任财务工作。金丽华公司、悦合公司对上述证据的真实性不予认可，本案的真实法律关系实则发生于程秀丽与金丽华公司之间。程秀丽对上述证据无异议。金丽华公司向法院提交了如下证据：1.借款协议及补充协议，证明金丽华公司与程秀丽存在民间借贷关系，金丽华公司向程秀丽借款1,500万元，且根据原协议约定，金丽华公司将以签署“预售房合同”的形式担保该借款的偿还。程秀莲认为其未参与签订，故对上述证据真实性不发表意见，且该证据反映的是程秀丽与金丽华公司的借款关系，与程秀莲无关；从借款协议可以看出程秀丽与金丽华公司的交易惯例是在合同中明确约定签订预售合同作为借款担保，而本案中并无关于担保的约定，故金丽华公司关于担保的辩解并不真实。程秀丽对上述证据无异议。悦合公司对上述证据无异议。2.金丽华公司与程秀丽于2009年签署的《商品房预售合同》，证明根据借款合同的约定，作为偿还借款的担保，金丽华公司与程秀丽签署了本案系争项目40余套配套商品房预售合同作为借款偿还的担保。2011年，因涉及动迁居民安置需使用该40余套房屋，双方协商调整签署预售合同的房屋范围，程秀丽配合解除了该40余套房屋的预售合同，金丽华公司按照约定将包括本案系争房屋在内的7套房屋签署至其指定的程秀莲名下，并将另案3套房屋签署至其指定的梁天芬名下。程秀莲、程秀丽均对上述证据的真实性不予认可。悦合公司对上述证据无异议。3.程秀莲XXXXXXXXXXXXXXXXXXX银行账户自2011年9月27日(开户)至2011年12月28日之间的银行进账明细，证明程秀莲该账户的资金主要部分系程秀丽或程秀丽关联方汇入，程秀丽系该账户和资金的实际权利人，程秀莲2011年12月28日开具给金丽华公司的740万元银行本票的实际权利人为程秀丽。本案系争商品房预售合同的实际权利人为程秀丽，该等商品房预售合同实际作为程秀丽与金丽华公司民间借贷履行的担保。程秀莲、程秀丽均认为金丽华公司将程秀丽与上海市松江区九亭镇长台建材经营部(以下简称“长台经营部”)混同无依据，且与本案无关联；程秀莲作为购房人如何筹措资金是其自己安排，根据动产占有即所有的原则，程秀莲从个人账户转账给金丽华公司，已履行了其购房付款义务；上述证据无法证明商品房预售合同实际作为程秀丽与金丽华公司民间借贷关系履行的担保。悦合公司对上述证据无异议。4-1.金丽华公司与知鱼公司之间于2011年12月28日发生的交易往来明细、4-2.知鱼公司的企业信用信息公示报告，证明程秀莲声称其于2011年12月28日向金丽华公司支付购房款，而该款项实际仅为款项往来过账，根据实际权利人程秀丽的安排，金丽华公司于同一天当即将该笔款项以背书形式返还给程秀丽的个人独资企业知鱼公司，金丽华公司实际未收到任何款项，程秀莲不存在所谓支付购房款的行为。程秀莲、程秀丽均对上述证据的真实性无异议，认为2011年12月28日的交易往来明细已证明了购房款已经进入金丽华公司账户，且金丽华公司开具了收据，程秀莲已经履行了付款义务，至于金丽华公司收款后用于何种目的与本案无关联；知鱼公司与程秀丽是两个主体，金丽华公司收款后转账到知鱼公司账户是还款而非过账返还。悦合公司对上述证据无异议。5-1.金丽华公司于2011年4月20日与案外人陈某某签订的《上海市商品房预售合同》、5-2.金丽华公司于2011年4月11日与案外人林某某签订的《上海市商品房预售合同》，证明本案系争房屋2011年的实际销售价格为人民币26,000元/平米左右，该价格为真实销售价格，程秀莲所提供的预售合同的销售单价为人民币10,000元/平米左右，该价格与真实市场价格完全不相符，故本案系争房屋并非真实的销售，其仅作为合同履行的担保措施。程秀莲、程秀丽均对上述证据的真实性无法确认。房屋的价格取决于位置、楼层等多种因素，尤其商铺的价格，更是完全依赖于地理位置、客流量等，不同商铺之间价格差异悬殊是常态，本案系争房屋有地段和周边变压器等不利因素，且程秀莲一次性付款并购买多套房屋，与金丽华公司提供的两个个体购房不能简单类比。悦合公司对上述证据无异议。6.程秀丽与金丽华公司的借款及退还部分款项明细，证明金丽华公司与程秀丽于2009年签订的借款协议约定借款本金1,500万元，2011年7月前，金丽华公司按照月息52.5万元支付利息，2011年7月，金丽华公司与梁天芬签署3套房屋预售合同后，金丽华公司仍然支付利息，从未停止还款，并已基本向程秀丽退还完毕。程秀莲、程秀丽均认为明细中有案外人支付给程秀丽的，也有案外人支付给案外人，上述交易主体与程秀丽无关联，与本案亦无关联；允申公司与程秀丽之间存在其他交易，上述证据并不必然指向1,500万借款的利息；金丽华公司主张在梁天芬购房后，因金丽华公司资金困难，由允申公司代为偿付，但是从金丽华公司的举证中可以看出2012年1月12日和2013年1月21日又由金丽华公司支付，故上述证据无法证明系允申公司代金丽华公司偿还向程秀丽借款的利息；部分款项的付款摘要有货款、还款、往来款，唯独没有利息；金丽华公司声称利息按照月利率3.5%计算，与金丽华公司和程秀丽借款协议中约定的年利率21%不同，故上述证据与本案无关联，无法证明金丽华公司的主张。悦合公司对上述证据无异议。7.广东发展银行个人业务申请书，证明另案梁天芬所起诉诉称的补充支付的750万元款项支付凭证中载明汇出行签章为“程秀丽、梁天芬”，该案件中款项虽以梁天芬名义汇出，但实际权利人同为程秀丽。程秀莲、程秀丽认为该证据中显示申请人是梁天芬，系因程秀丽陪同梁天芬办理，类似以代理人身份在汇出行签章中写了程秀丽名字，并不能以此证明金丽华公司的主张。悦合公司对上述证据无异议。8-1.上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初12532号民事判决书、8-2.上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初12533号民事判决书、8-3.上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初12534号民事判决书、8-4.程秀丽于2018年1月24日出具给上海市嘉定区人民法院的确认书，证明2011年7月7日，程秀丽以其母亲梁天芬的名义与金丽华公司签署三套房屋(爱特路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号)的商品房预售合同，后双方解除了该三套房屋的预售合同，之后金丽华公司向梁天芬退还了部分房款。2013年1月经结算，金丽华公司共计尚欠付程秀丽549万元及相应利息，金丽华公司提供了包括本案系争房屋在内的7套房屋作为金丽华公司退还剩余退房款的担保。就该笔549万元款项，程秀丽在本案再审之前已经以其母亲梁天芬的名义提起诉讼并经嘉定法院审理并判决。生效判决对金丽华公司所欠付梁天芬的549万元款项进行了充分保护。本案所涉的7套房屋的商品房预售合同应依法被解除。程秀莲、程秀丽对上述证据的真实性无异议。三份生效判决书证明金丽华公司关于梁天芬三套房屋预售合同是借款担保的主张无法成立。悦合公司对上述证据无异议。9.程秀丽于2018年1月18日提交给嘉定法院的三份《情况说明》，证明就爱特路XXX弄XXX号房屋，金丽华公司已向梁天芬退还购房款567万元，尚欠购房款183万元；就爱特路XXX弄XXX号房屋，金丽华公司已向梁天芬退还购房款567万元，尚欠购房款183万元；就爱特路XXX弄XXX号房屋，金丽华公司已向梁天芬退还购房款567万元，尚欠购房款183万元；即金丽华共计欠付购房款549万元，且该549万元在证据8的三份判决书中已被证明得到了充分的保护。程秀莲、程秀丽认为梁天芬和程秀丽系母女关系，但是梁天芬三套房屋预售合同是程秀丽借款担保的说法不成立。悦合公司对上述证据无异议。10.金丽华公司于2009年7月至2011年3月期间向知鱼公司和程秀丽支付利息的款项统计表及支付凭证，证明就本案系争的金丽华公司与程秀丽1,500万元的借款，合同约定利率为年21%，但金丽华公司实际支付利息的利率为年42%，该部分利息根据程秀丽的指示各按年21%标准分别支付至知鱼公司账户和程秀丽账户。2011年3月后，金丽华公司因资金紧张，利息由其关联方允申公司按照月息3.5%代为支付。程秀莲、程秀丽认为上述证据无法看出金丽华公司支付款项的性质，且上述款项发生于本案系争房屋预售合同签署之前，与本案并无关联。金丽华公司主张与程秀丽的借款合同虽书面约定年利率21%，但实际按照年利率42%支付，不符合常理。结合金丽华公司提交的结清证明，说明允申公司代为清偿一般会进行明确说明，而金丽华公司未能提供相关依据证明其证据6中允申公司支付的款项系为代付，故代为清偿的主张并不成立。悦合公司对上述证据无异议。11-1.程秀丽分别于2011年7月8日、7月27日出具的结清证明、11-2.金丽华公司关联方向程秀丽支付的其他款项付款凭证，证明程秀莲于2019年4月17日当天补充提交的允申公司与程秀丽之间借条所述债务，双方已于2011年7月结清。金丽华公司证据6中提供的允申公司向程秀丽支付的款项凭证与其他债务无关，而是允申公司代金丽华公司偿还向程秀丽借款的利息，从而证明本案签署的商品房预售合同实际是作为借款偿还的担保。程秀莲、程秀丽认为结清证明指向的是特定款项，这些款项与本案并无关联。金丽华公司选择性举证，无法举证证明支付给程秀丽24个月利息，无法还原事实和自圆其说。悦合公司对上述证据无异议。12-1.调查令、12-2.照片、12-3.中国执行信息公开网上关于闵熙公司的信息，证明程秀莲在上海无就业及工作登记备案记录，亦无社保缴纳记录，闵熙公司早已搬离，且涉及多起金融借款纠纷，被诸多法院列为失信被执行人，故程秀莲的工作证明系伪造证据，本案所有的权利人和法律关系均发生于程秀丽与金丽华公司之间，程秀莲完全系程秀丽为掩人耳目、实现非法利益的道具。程秀莲、程秀丽认为社保的缴纳记录不能作为判断程秀莲有无工作的唯一依据，程秀莲并非上海市户籍人员，在上海没有社保记录并不代表程秀莲不是闵熙公司员工。照片真实性无法判断，但住户标识照片能进一步证明闵熙公司存在且在经营中。中国执行信息公开网的信息真实性无异议，但闵熙公司的运营情况与程秀莲无任何关联，且从闵熙公司所涉执行数额累计高达上亿元的标的来看，说明闵熙公司是一家具备相当实力的公司。悦合公司对上述证据无异议。本院经审理查明，2011年12月28日，程秀莲与金丽华公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：程秀莲(乙方)向金丽华公司(甲方)购买嘉定区爱特路《爱德佳苑》99号1-2层的店铺，房屋总价为1,103,393元。合同第十条约定系争房屋的交付必须符合办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条约定甲方应于2012年12月31日前将系争房屋交付给乙方。第十二条约定甲方如未在约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自约定最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付手续，乙方应在收到通知之日起15天内，会同甲方对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙。第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。第三十一条约定本合同自双方签字之日起生效，双方商定本合同生效之日起30日内，由甲乙双方共同向房地产登记机构办理预告登记。其中一方逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方面办理预告登记。该合同附件一约定付款方式为一次性付款，乙方于2011年12月31日前与甲方签约并付首付房款1,103,393元。补充条款对合同第十三条补充约定，甲、乙双方约定规定交房的标准为甲方按本合同第十三条规定取得大产证，乙方付清所有购房应付款项。除上述商品房预售合同之外，当日，程秀莲与金丽华公司还就嘉定区爱特路《爱德佳苑》101号、103号、105号、107号、109号、111号六套店铺也签订了预售合同，即程秀莲共向金丽华公司购买了七套店铺，合同约定的房价总计为7,399,997元。上述合同签订后，程秀莲于2011年12月28日以银行本票的方式向金丽华公司支付了740万元，金丽华公司开具了收据。因金丽华公司未能在合同约定时间向原告交付上述七套店铺，被告金丽华公司于2013年1月21日向原告出具确认函，载明，因自身原因不能够按时交房，对此，愿承担逾期赔偿金月2%。购房合同与本确认书不同的，以此确认书为准。该确认函上除被告金丽华公司的公章外，还有悦合公司法定代表人的签名。2014年1月7日，程秀莲取得系争房屋的上海市房地产登记证明(预告登记)。目前系争房屋尚未竣工验收，未办理房地产初始登记，即尚未取得大产证。金丽华公司目前系吊销未注销状态。以上事实由《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记证明(预告登记)、个人本票申请回单、收据、确认函、民事判决书、当事人陈述等证据为证。本院认为，本案的主要争议焦点是系争房屋商品房预售合同是否真实有效？金丽华公司主张包括系争房屋在内的7套商品房预售合同实际是程秀丽与金丽华公司之间借款的担保。本院认为，金丽华公司提供的证据未能形成完整、缜密的证据链，不能证明其主张。第一，无合同条款或书面函件等证明存在担保关系。金丽华公司为证明其观点提供了其与程秀丽于2009年签订的借款协议及补充协议，旨在证明其与程秀丽存在1,500万元借款，且通过约定以签署41套房屋预售合同的形式担保1,500万元借款的偿还。本院认为，纵使通过上述证据能够证明金丽华公司与程秀丽之间存在1,500万元的借款关系，双方亦可能存在通过签署房屋预售合同的形式担保借款的惯例，但上述证据亦可看出若双方通过签署预售合同作为借款担保一般会有相关书面约定进行意思表示，而本案中金丽华公司未能提供包括系争房屋在内的7套房屋是作为借款担保的书面约定或含有此意思表示的其他证据，亦未能充分举证证明上述1,500万元借款担保物的变更与本案系争房屋的关联性。第二，金丽华公司主张支付利息的相关证据不足。金丽华公司举证证据6、证据10、证据11-1、证据11-2等，旨在证明2009-2011年初，金丽华公司实际按照月3.5%的借款利率支付借款利息，此后利息由金丽华公司的关联方案外人上海宁佰投资管理有限公司(以下简称“宁佰公司”)、允申公司等代为支付，在2011年7月，程秀丽以梁天芬名义重新签订预售合同后，该利息仍然持续支付至程秀丽指定的各收款单位。本院认为，首先，金丽华公司提供的2011年8月23日以后的支付凭证大多是允申公司支付给上海青乡货物运输代理有限公司(以下简称“青乡公司”)、长台经营部、上海东坤电器有限公司(以下简称“东坤电器”)等案外人，而金丽华公司未能举证案外人与程秀丽之间的关联关系，且支付款项的付款摘要既有还款，也有货款和往来款，不能排除允申公司与青乡公司、长台经营部、东坤公司存在其他的业务往来关系或债权债务关系，故以此证据证明上述凭证是金丽华公司支付程秀丽的借款利息证据不足。其次，金丽华公司提供的2011年7月后，宁佰公司、允申公司支付给程秀丽的支付凭证，结合双方提供的允申公司和程秀丽公司之间的收条、结清证明、付款凭证等证据可以看出允申公司与程秀丽之间本身就存在交易或借款关系，金丽华公司证据6中的证据并不必然指向2,250万元借款的利息。虽然金丽华公司提供结清证明旨在证明金丽华公司证据6中提供的允申公司向程秀丽支付的款项凭证与其他债务无关，而是允申公司代金丽华公司偿还借款的利息，但是结合结清证明、付款凭证和双方当事人陈述等证据，本院认为结清证明仅指向特定款项，并不能证明允申公司与程秀丽之间的债权债务已全部结清，亦无法证明金丽华公司提交的证据6中允申公司支付程秀丽的款项是允申公司代金丽华公司偿还2,250万元的利息。再次，金丽华公司主张2011年起因其资金困难而由允申公司代为偿付，但结合其提供的2009-2013年的付款凭证和退还明细，本院认为2009年7月至2011年3月均由金丽华公司自行支付，而2012年1月12日和2013年1月21日又由金丽华公司支付了1,510万元，由此可见，金丽华公司主张2011年7月由允申公司等关联公司代金丽华公司支付利息的证据证明力不足。最后，金丽华公司无法提供完整的利息支付凭证和结剩549万元的对账过程，对其提交的证据6中两笔56万元转账亦语焉不详，亦削弱了其证据的证明力。第三，金丽华公司主张740万元购房款系过账行为的证据不足。本院认为，判断740万元是否系过账行为关键看740万元的转账行为是否获得了相应对价。首先，金丽华公司于2011年12月28日出具的确认书中自认740万元转账系归还程秀丽的款项，其对价是减少债务。其次，从金丽华公司提供的付款凭证可以看出，金丽华公司分别于2011年12月28日和2012年1月12日转账知鱼公司740万元和500万元，于2013年1月21日分别向程秀丽和梁天芬转账260万元和750万元，上述四笔金额共计2,250万元。由此可见，若如金丽华公司所述740万元仅是过账行为而非还款，且2,250万元亦是借款而非购房款，那么从金丽华公司提供的现有证据来看，金丽华公司的退还的借款本金仅1,510万元，与其主张与金丽华公司结余549万元的主张存在矛盾，故金丽华公司主张740万元系过账的说法难以成立。第四，金丽华公司的主张存在不合常理之处，难以自圆其说。首先，若如金丽华公司所述，作为2,250万元借款偿还的共同担保，程秀丽除以梁天芬名义签署3套商业别墅的预售合同外，另以程秀莲名义于2011年12月28日签署包括系争房屋在内的7套商铺的预售合同，本院认为，既然金丽华公司与梁天芬签署的3套商业别墅价值3,000万元，已经足以为2,250万元提供担保，为何还要另行提供包括系争房屋在内的7套房屋作为担保？且为何两次担保间隔5个月之久？由此可见，金丽华公司的陈述不合常理。其次，若如金丽华公司所述，其与梁天芬于2013年1月21日结算确认剩余债务549万元，并以金丽华公司名义向其开具了转账支票，而因支票未能承兑，金丽华公司不得不根据程秀丽要求于2014年1月7日办理包括系争房屋在内的7套商铺的预告登记手续，本院认为，包括系争房屋在内的7套房屋预售合同系在2011年12月28日签订，即使金丽华公司认为7套房屋是为549万元继续提供担保，而因7套房屋可以拆分，金丽华公司理应可以减少担保房屋的数量为549万元提供担保，而无需为7套房屋全部办理预告登记，所以金丽华公司的陈述缺乏合理性。再次，金丽华公司曾出具确认书，向程秀莲确认逾期交房事实和逾期交房的违约责任，且金丽华公司亦于2014年办理了预告登记等一系列行为均与其担保的主张存在矛盾。最后，梁天芬诉金丽华公司、悦合公司商品房预售合同纠纷三案的生效判决中，法院经审理认为梁天芬与金丽华公司基于商品房预售合同确立了爱特路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号3套房屋的买卖合同关系合法有效，而金丽华公司就上述三份判决既未提起上诉亦未提出再审申请，而在本案中却又提出了与上述认定截然不同的担保主张，其陈述和行为前后矛盾，有违常理。综上，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金丽华公司提供的证据无法证明包括系争房屋在内的7套商品房预售合同实际是程秀丽与金丽华公司之间借款的担保，故本院认为，程秀莲与金丽华公司基于商品房预售合同确立的嘉定区爱特路XXX号XXX-XXX层房屋的买卖合同关系合法有效，双方均应遵照履行，原告已经按约履行付款义务，被告金丽华公司未能交付房屋并办理系争房屋过户手续，系属违约，应承担相应民事责任。关于原告要求金丽华公司协助办理过户登记和交付手续的诉请，虽然原告在重审过程中提出变更诉请，但是其不符合民事诉讼法司法解释中关于再审裁定撤销原判决、发回重审案件准许变更诉请的情形，故本案按照原告原审诉请进行审理。鉴于本案系争房屋目前尚未办理房地产初始登记，尚未取得大产证，不符合预售合同约定的房屋过户和交付条件，故对于原告要求金丽华公司协助其办理系争房屋过户登记手续和向其交付系争房屋的诉请不予支持，原告可待系争房屋取得大产证后再行主张。关于原告逾期交房违约金的主张，因金丽华公司原因致使系争房屋大产证尚未办理，未能按照预售合同约定期限交付房屋，金丽华公司应按约承担逾期交房违约金。但因系争房屋至今仍未竣工验收，且金丽华公司目前系吊销未注销状态，故系争房屋能否交付，预售合同能否继续履行，合同目的最终能否实现均无法确定，因此，本院暂且认定逾期交房违约金计算至本判决生效之日止。后续违约责任，原告可待符合一定条件后另行主张。关于原告要求按照每月2%计算逾期交房违约金的诉请，被告认为原告主张的违约金过高，本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性的性质，综合被告违约情况及原告损失等因素，本院酌情予以调整。关于原告诉请悦合公司对金丽华公司的付款义务承担连带责任的诉请，本院认为，虽然原告提供了两份盖有悦合公司公章的担保函，但是悦合公司对担保函不予认可，且担保函上亦无法定代表人签章。即使如原告所述，担保函系悦合公司法定代表人相迪龙接洽并出具，但根据公司法有关规定，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东(大)会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，应当区分订立合同时债权人是否善意分别认定合同效力。本案中，原告既未能举证证明该担保函的出具系经悦合公司股东(大)会、董事会等公司机关的决议形成，亦未能证明其对悦合公司机关决议内容进行了形式审查后具有不知道或不应知道法定代表人越权订立担保合同的善意，故对于原告主张悦合公司承担连带责任的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条之规定，判决如下：一、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告程秀莲自2013年1月1日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金【以1,103,393元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付】；二、驳回原告程秀莲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14,250元，财产保全费5,000元，合计诉讼费19,250元，由原告程秀莲负担4,812.5元，由被告上海金丽华房地产发展有限公司负担14,437.5元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长  胡飞兵审判员  陈 红审判员  潘 静二〇一九年十二月二十日书记员  庄晓雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）原审未合法传唤缺席判决，影响当事人行使诉讼权利的；（二）追加新的诉讼当事人的；（三）诉讼标的物灭失或者发生变化致使原诉讼请求无法实现的；（四）当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的。