北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初32394号原告（反诉被告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。统一社会信用代码：911101086336172978法定代表人：王军生，经理。被告(反诉原告)：丁正华，男，1965年3月1日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：王金璐，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文娇，北京市一法律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）与被告(反诉原告)丁正华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彩色环球公司之法定代表人王军生，被告(反诉原告)丁正华及其委托诉讼代理人王金璐、刘文娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彩色环球公司向本院提出诉讼请求：1、确认与丁正华签订的房屋租赁合同无效。2、丁正华腾出位于我单位院内x排x号宿舍房。同意退还丁正华按照每个月203.76元的标准至2028年11月的剩余租金。3、丁正华支付2017年1月至2019年12月期间的水费2040元、2017年1月至2019年12月期间的卫生费360元；4、要求丁正华承担小煤棚的占用使用费，自2018年11月8日至今，按照每个月1000元标准计算；5、本案诉讼费用由丁正华承担。事实与理由：我单位于1998年租赁海淀四季青镇振兴大队场地建厂并建盖宿舍房及厂房办公房，租期30年至2028年11月止。丁正华于2002年4月28日，租住我单位的宿舍房x排x号，并缴纳了租金6.5万元。现该房屋由丁正华占据使用至今。现在政府城市进程加快并开始腾退低端工业大院。四季青进行旧村改造新城市建设并集体腾退已于2016年11月开始启动，我单位也在腾退范围内。政府及大队多次约谈并通知我单位尽快腾退疏散院内长期租户。我方已于2018年1月8日以贴退房告知书于丁正华家门口的方式通知其30天内搬出并来办公室解约。但双方未达成一致。同时，自2017年7月起至今丁正华未支付水费、卫生费，水费每月40元，卫生费每月10元，自2019年1月起水费为每月90元，卫生费每月10元，故诉至法院。丁正华辩称，认可房屋租赁合同无效，同意腾房，但是合同无效的过错方为彩色环球公司，我方自2002年4月28日起承租房屋，彩色环球公司未以任何形式通知我方合同无效，其与其他业主有纠纷时，合同经法院确认为无效，但其未通知我方，导致我方错失买房机会。我方自2017年7月就未在院内居住，水费、卫生费不同意承担。同意彩色环球公司退还我方剩余租期内租金。小煤棚是彩色环球公司同意并帮助我方搭建的，我方未收到过占用场地通知，不同意支付小煤棚的占用使用费。丁正华向本院提出反诉请求：1、彩色环球公司退还丁正华剩余租期内租金及利息42435元，计算到实际付清之日止。2、彩色环球公司支付因合同无效给丁正华造成的缔约损失50000元。3、彩色环球公司支付剩余租期内租金差价损失570000元。4、彩色环球公司支付装修损失8000元。5、彩色环球公司支付扩建费用3000元。6、彩色环球公司支付房屋修缮费用600元。7、彩色环球公司支付搬家周转费2000元。8、反诉费由彩色环球公司承担。事实与理由：我与彩色环球公司于2002年4月28日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，承租院内7排7号房屋，租赁期限至2028年11月。房屋租金共计65000元。合同约定房屋修缮费用由出租方承担。现彩色环球公司主张合同无效，其应返还剩余租期内租金及利息，并赔偿各项损失。彩色环球公司对于丁正华提出的反诉辩称，不同意丁正华的反诉请求。不同意支付剩余房租利息，缔约过失损失明显过高，扩建费用我方可以退还1000元，修缮费用我方不同意承担，600元是修缮的材料费，搬家周转费用不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。2002年4月28日，甲方出租方彩色环球公司与乙方承租方丁正华签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋座落在双槐树彩色环球公司院内第7排7号一室一厅30平方米。使用期限从交款之日起至2018年12月31日，因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。租金的交纳方式为一次性付清65000元。双方又签订了《补充协议》，就有关彩色环球公司单位房屋使用事宜，达成协议。如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。3、相同条件面积的房屋。承租方：同意第3种情况，特定补充协议。后庭审中双方确认，双方之间的租赁期限为2002年4月28日到2028年11月26日，租金总额是65000元，每月租金标准为203.76元。2018年1月8日，彩色环球公司发出退房公告称，因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，于一个月内，来我公司办理合同解除手续，将所租我单位院内房屋腾退并交还环球公司。环球公司按与租户签订的合同，退还剩余租金。特此通知。此后，双方因房屋腾退问题产生争议，丁正华未腾房。诉讼中，丁正华主张其2002年入住时对房屋进行了装修，并对阳台进行了封闭处理，因房屋漏雨，另对房屋进行了修缮。为此提交封阳台收据及防水材料费收据。对于丁正华主张的装修损失，其未提交相应证据，经本院询问，其亦表示对装修价值不进行鉴定。彩色环球公司主张丁正华欠缴2017年1月起的水费及卫生费，并提交一张涉案房屋的交费收据，记载2016年7月至12月期间的水费及卫生费共计300元。彩色环球另主张水费自2019年1月起上涨为每月90元，并提交调价通知。丁正华认可其未交纳2017年7月后的水费及卫生费，不认可彩色环球公司主张的水费标准，且对于其已交纳的水费及卫生费亦未提交任何证据。彩色环球公司主张丁正华的小煤棚场地占用费，为此提交一张《场地占用收费通知》，主要记载2018年11月8日，彩色环球公司通知小煤棚占用费每月1000元、自搭阳台占用费每月1000元，如不交费，需自行拆除。丁正华不认可该收费通知的真实性，认为无公司公章，也从未收到过该通知。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中彩色环球公司用于出租的房屋系自建房屋，未取得建设工程规划许可证，故彩色环球公司与丁正华签订的房屋租赁合同及补充协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。彩色环球公司将无建设工程规划许可证的房屋出租给丁正华，其应当承担造成合同无效的相应责任。因彩色环球公司与丁正华签订的合同无效，故彩色环球公司要求丁正华腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。丁正华已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费。彩色环球公司自愿退还丁正华剩余租期内的租金，本院不持异议，丁正华反诉主张上述租金的利息，于法无据，本院不予支持。丁正华反诉要求彩色环球公司支付搬家周转费，但腾退房屋系丁正华基于合同无效法律后果的应有之义，故其该项请求，于法无据且未实际发生，本院不予支持。关于丁正华反诉请求彩色环球公司赔偿各项损失，本院认为，系属合同被确认无效所受损失问题，丁正华以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此本院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益。综合考虑双方过错、合同履行情况，现丁正华诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，本院对其损失予以酌定。对于丁正华反诉主张的装修损失等与提升房屋居住条件有关的费用，本院认为，考虑丁正华实际居住使用房屋多年的事实，本院就上述损失的金额予以酌定，彩色环球公司自愿承担1000元扩建费，本院不持异议。双方房屋租赁合同虽然无效，但丁正华作为房屋的实际占有使用人，应承担水费、卫生费，付费标准本院参照现有证据及院内其他住户的缴费标准予以确定。丁正华抗辩其已交纳2017年1月至7月的水费及卫生费，但未提交任何证据，本院对其抗辩意见不予采信。彩色环球公司主张的小煤棚占用场地使用费，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、北京彩色环球技术开发有限公司与丁正华于2002年4月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、丁正华于本判决生效后三十日内将其承租的北京市海淀区四季青双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内x排x号住房腾空，交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内按照每月203.76元的标准退还丁正华自实际腾退上述房屋之日起至2028年11月26日止的房屋使用费；四、丁正华于本判决生效后七日内支付北京彩色环球技术开发有限公司2017年1月至2019年12月的水费及卫生费共计2400元；五、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿丁正华损失21000元；六、驳回北京彩色环球技术开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回丁正华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元（北京彩色环球技术开发有限公司已预交），由丁正华负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5280元（丁正华已预交），由丁正华自行负担5115元，已交纳；由北京彩色环球技术开发有限公司负担165元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 梁 珊人民陪审员 华 静人民陪审员 李金凤二〇一九年十二月二十五日书 记 员 刘佩瑶书 记 员 李盈盈