北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初38550号原告（反诉被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院24号楼22层2602。法定代表人：彭亮，经理。委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。被告（反诉原告）：范汉熙,男,1969年6月11日出生,汉族,住北京市西城区。委托诉讼代理人：张增贤，山西华炬律师事务所律师。原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮科技公司）与被告（反诉原告）范汉熙（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。幼狮科技公司之委托诉讼代理人陈枫、范汉熙之委托诉讼代理人张增贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。幼狮科技公司向本院提出以下诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋资产管理服务合同》于2019年1月8日解除；2、要求范汉熙退回押金52248元；3、要求范汉熙支付违约金52248元。事实与理由：2018年3月2日我方与范汉熙签署《房屋资产管理服务合同》，合同约定范汉熙将其位于北京市朝阳区三丰北里1号楼9层xx房屋（以下简称涉案房屋）委托给幼狮科技公司管理使用，租赁用途为办公，租期自2018年5月12日至2024年5月11日止，共计六年，月租金26124元/月，根据合同第七条第四款之约定，出租房屋为办公、商业用途的，甲方有义务配合协助实际使用人办理营业执照等事宜，合同生效后，范汉熙占用涉案房屋税务报到地址，拒不迁出，导致我方实际使用人无法在涉案房屋注册税务关系，导致实际使用人与我方解除合同，给我方造成了极大的损失。范汉熙的行为违反合同约定，严重影响了我方对房屋的管理使用，根据双方签订的合同，范汉熙的行为已经构成违约，我方有权要求范汉熙退回押金并支付违约金。故，我方诉至法院，请求依法保护我方合法权益，望判如所请。范汉熙辩称：不同意幼狮科技公司的全部诉讼请求，其提出税控办不了，但是合同约定的我方的义务仅仅是为其办理营业执照，没有提其他相关事宜，提到的办证部门也只有工商部门，没有提到税务部门。即使合同上未提及该项义务，但是我方还是可以就此进行解释，朝阳区关于工商注册的规定是在同一地址面积达到30平方米就可以注册一个公司，本合同所涉房产是107.36平方米，可以注册三家公司。关于幼狮科技公司在诉状中提到的税务报到的问题，但是今天幼狮科技公司口头说的却是税控，这是不同的概念。税务报到在朝阳区管理规定下，涉案房屋是可以同时迁入两家公司的。关于税控，事实上是可以办理一个，但是涉案房屋此前是没有办理过任何税控，不影响幼狮科技公司办理税控，当然以上所涉及的内容合同中均没有约定。涉案房屋已经办理过一个工商注册，我方已经对其进行过明确的告知，幼狮科技公司知情并盖章确认。关于解除，我方认可合同已经解除，但是不认可幼狮科技公司主张的解除时间，因为我方没有锁门。另外，我方提出反诉。范汉熙向本院提出反诉请求：1、要求幼狮科技公司支付2019年1月12日至2019年5月11日之间的租金104496元；2、要求幼狮科技公司支付违约金52248元。事实和理由：2018年3月2日双方签订《房屋资产管理服务合同》，合同签订后，我方依约履行义务，幼狮科技公司仅将租金支付至2019年1月11日，其余租金拒不支付，直到2019年5月14日，我方发出解除通知为止，幼狮科技公司共计欠付租金达104496元，幼狮科技公司的行为给我方造成巨大损失。依据合同约定，幼狮科技公司应支付我方相当于两个月租金的违约金52248元。幼狮科技公司辩称：范汉熙于2019年1月8日将涉案房屋上锁，已经于该日实际控制涉案房屋，双方租赁合同应当于2019年1月8日解除，故我方没有义务再向其支付2019年1月8日之后的租金。关于违约金，我方不同意支付，因为是范汉熙锁门导致我方无法继续使用房屋，系范汉熙违约。本院经审理认定事实如下：涉案房屋于2011年12月9日登记至范汉熙名下。2018年3月2日，范汉熙（甲方，业主方）与幼狮科技公司（乙方，管理房）签订《房屋资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方对涉案房屋资产提供管理服务。房屋建筑面积107.36平方米，房屋用途为办公。委托管理期限自2018年5月12日至2024年5月11日止，共计6年。甲方应于2018年3月6日前将房屋交付给乙方。甲方承诺给予乙方2个月7日的招商装修期，即自2018年3月5日至2018年5月11日止。招商装修期内，甲方不向乙方收取任何租金收益，以便于乙方寻找潜在实际使用人、协商洽谈、装饰装修、办理入住等事宜。乙方在受托管理期间，按照以下标准向甲方支付固定的租金收益：2018年5月12日至2020年5月11日，租金为26124元/月；2020年5月12日至2022年5月11日，租金为26908元/月……租金支付方式：2018年5月12日至2024年5月11日，每三个月支付一次。首期租金支付时间为2018年3月6日前，其余每期租金在实际应付款月（减除招商期后）开始管理之日的前3天进行支付，即第二期租金的支付时间为2018年8月8日，第三期租金的支付时间为2018年11月8日，管理期内每期租金的支付时间以此类推。保证金52248元，乙方在甲乙双方签署本合同当日向甲方支付，如甲方提供的房屋所有权证复印件和身份证复印件不全，则乙方仅支付甲方百分之五十的保证金，剩余百分之五十的保证金于甲方补齐房屋所有权证复印件及身份证复印件后支付。管理期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方。合同第七条约定，出租房屋为办公、商业用途的，甲方有义务配合并协助实际使用人办理营业执照等事宜。合同第九条第三款约定，甲方不配合房屋实际使用人开具增值税专用发票或增值税普通发票，以及违反本合同第七条及其他约定义务的；房屋因租户或营业执照未迁出等原因导致乙方或实际使用人无法办理工商注册或迁入，或该房屋宽带网络不能正常使用的，乙方有权单方解除合同。合同第九条第四款约定，乙方不按照约定支付租金收益达10日的，甲方有权单方解除合同。合同第十条约定，甲方有第九条第三款约定情形之一的，应按2个月的租金为标准向乙方支付违约金，且乙方有权单方解除本合同；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按2个月的租金为标准向甲方支付违约金，且甲方有权单方解除本合同。合同第十四条补充条款约定，经甲乙双方协商一致，乙方在管理期内前两年解除合同，除扣除两个月的保证金外，另向甲方支付一个月租金共计26124元。该合同落款处有范汉熙及其委托代理人寇xx签字、幼狮科技公司加盖公章。幼狮科技公司于2018年3月3日支付50%保证金26124元、于2018年3月5日支付租金78372元、于3月15日支付50%保证金26124元、于2018年8月8日支付租金78732元、于2018年11月8日支付租金52248元。双方均认可，幼狮科技公司应当于2018年11月8日支付2018年11月11日至2019年2月11日的租金。双方亦认可，幼狮科技公司仅将租金支付至2019年1月11日，之后的租金未支付。双方均主张对方存在违约行为：幼狮科技公司主张范汉熙存在的违约行为系范汉熙在签订合同之时未告知其涉案房屋已经注册了一个公司，导致实际租户无法办理税务报到手续，且范汉熙没有为办理税务报到清除障碍导致实际租户解除合同。为此，幼狮科技公司提交其员工田x与范汉熙的代理人寇xx之间的微信聊天记录、田x与寇xx及实际承租人的财务杨x（音译）之间的微信聊天记录、幼狮科技公司员工蔺xx与寇xx之间的录音,证明与双方沟通税控无法办理的问题。其中，部分微信聊天内容下：2018年9月13日，寇xx：“你到底是税控还是税务报到报不了”；杨x：“是税务报到，现在不能报到，因为一个地址有两家公司”；寇xx：“那为什么跟我说是税控的问题”；……寇xx：“我刚才在税务窗口已经帮你问过了，是这样的，你俩都听一下啊，税务的老师说了，说是可以有两家公司在一个地址的。但是第二家公司进来的时候手续比较麻烦，是需要实地核查以后才能在这个地址办税，就是你拿上你的东西，什么发票啦什么，就是那些乱七八糟的东西吧，然后先到这里来，现在我来这个地方就是咨询这个地方，让人家看没问题了，然后人家办实地核查，那个东西就是好像是叫一个纸吧，然后是再找你们公司所属的专管员去实地核查，证明你们公司确实是在这个地方，这实地核查你不怕，确实在，对吧，然后他再把这个地址给你加进来，这样的话你就可以办税务报到，然后就可以办税控了”；寇xx：“并不是说一个地址只能有一家公司，现在也可以有两家公司，只不过第二家进来的时候手续比较麻烦。然后上一家公司，我查了这个公司是我们老板的公司在这边。因为我们这边公司现在正在用着，迁出去也不太可能啊。你们就做第二家进入吧，因为是可以做的，如果真的不能做的话，我会把我们之前的那家公司给转走，现在就是你们用第二种方式就是你们新进的这种方式就做这个地址的第二家公司进来就可以了”；杨x：“我知道，然后是这两种方法都可以，但是第二种方法我也咨询了，然后他跟我说这种方法时间太久了，我问他大概多长时间，他说现在都排着队呢，你先等着吧，这什么时候我们也不清楚，所以他说最好是让你之前的那个公司赶紧迁出去，这个应该是时间比较短一些”；……寇xx：“我们之前那个公司是不可能迁出去的，因为本身这就是业主的房子，我们用这个地址也是没有什么问题的，而且我们公司现在还存在……你最好走第二种方法，你要是把第一种先走的话，对业主来讲是一个挺大的损失，你也知道现在花钱买地址的话是多少钱……办成这个事儿我们也不用迁走，你也可以办，但是可能时间就比较长一些，然后需要配合什么的，业主这边尽量配合你们”；杨x：“这样说话真的让人挺生气的，我们租你们的房子，你们自己的公司还占着，这个地方居然还说什么合适不合适，你不觉得你们这些事不合适吗，我们这儿注册公司的时候，你们应该提醒说你们已经注册了，那样的话我们就不租你们的房子了……”。范汉熙认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，称寇xx仅是签订合同的代理人，并没有其他授权。为证明寇xx的身份，幼狮科技公司提交《授权委托书》一份，欲证明寇xx是范汉熙的代理人，代表范汉熙与其沟通有关房屋租赁的事宜。其上载明：本人范汉熙现委托寇xx代理签署出租悠唐国际A座xx办公室合同等相关事宜。范汉熙认可证据的真实性，但认为该授权仅限于签署合同。幼狮科技公司提交其与案外人蔡xx签订的《北京市房屋租赁合同》、北京葵xx保健食品有限公司的营业执照复印件（法定代表人蔡xx，公司注册地址非涉案房屋）、《合同解除协议》，欲证明幼狮科技公司承租涉案房屋后将涉案房屋出租给了蔡xx，蔡xx在涉案房屋内注册了北京葵xx保健食品有限公司的营业执照，但是因无法办理税务报到问题解除了合同。经询，幼狮科技公司称其后来又为北京葵xx保健食品有限公司另行找了一个地址让北京葵xx保健食品有限公司迁入，并办理了税务报到。其中《合同解除协议书》中载明的解除原因为：“因公司发展事由，自愿扩租至北京市东城区南竹杆胡同2号1幢x层5xxxx房间”。范汉熙认可证据真实性，但是不清楚是否存在真实的租赁关系。就涉案房屋上已存在的公司是否影响幼狮科技公司再次办理税务报到双方主张不一，双方均称咨询了税务机关工作人员。为此，范汉熙提交寇xx早在税务所及工商所询问工作人员的光盘两张，欲证明工作人员答复只要取得了营业执照就可以办理税务报到。幼狮科技公司认可证据真实性。幼狮科技公司提交其与朝阳税务客服电话录音一份，欲证明工作人员答复的是一个地址只能做一个税务报到。经询，双方均认可在与幼狮科技公司签订合同之前，涉案房屋地址已经登记注册北京富瑞阳科技发展有限公司，该公司在涉案地址办理了税务报到。就幼狮科技公司主张的在网上申请办理税务报到后被拒绝一节，幼狮科技公司未能提交相关证据，对于拒绝理由亦未能向法庭说明。范汉熙主张幼狮科技公司的违约行为系没有在2018年11月8日足额支付第三期的租金。幼狮幼狮科技公司认可未足额支付租金，但主张因涉案房屋无法办理税务报到，所以行使不安抗辩权。双方均主张涉案合同已解除，但对解除时间及原因存在争议：幼狮科技公司主张范汉熙于2019年1月8日将涉案房屋锁门，合同实际无法继续履行导致合同解除。为此，幼狮科技公司提交其员工蔺xx与寇xx之间短信聊天记录，其上内容为：1月8日，寇xx：“林经理，您家是一个月押金，不是两个，您好好核实一下”；蔺xx：“我核实过了，是两个月押金52248元”；寇xx：“有付款凭单么”；寇xx：“186XXXXXXXX”。幼狮科技公司提交蔺xx与上述短信中寇xx提供的号码186XXXXXXXX（以下用“对方”代替）之间的通话录音一份，欲证明范汉熙将涉案房屋锁门。其中部分内容为：蔺xx：“悠唐908的门你给锁了”；对方：“对，锁了”；蔺xx：“怎么把门给锁了呢”；对方：“不是，你这话问的挺奇怪的，那是我们自己的房子，人不在了，没交我们房租，我们当然要锁门了呀”；蔺xx：“那你也不能把门给我锁了呀”；对方：“什么叫把门给，我告诉你，我在跟你好好的说话，你不要问我这种问题，房子是我的，我想什么时候锁什么时候锁，听明白了没有啊”……。范汉熙认可证据的形式真实性，亦认可发短信的人是寇xx，但是不能证明是寇xx本人发的短信，至于为什么要发这个号码，这号码是谁的不清楚。幼狮科技公司主张该号码系范汉熙的妹妹，范汉熙称其没有妹妹。范汉熙主张幼狮科技公司未足额支付租金，其行使单方解除权向幼狮科技公司发出解除合同通知，幼狮科技公司于2019年6月2日签收后合同解除。为此，范汉熙提交《关于解除的函》、邮件底单及详情单，欲证明其向幼狮科技员工梁x寄送了解除通知，地址为幼狮科技公司的住所地，邮件显示他人代收。幼狮科技公司认可邮寄地址为公司住所地，亦认可梁亮系其员工，但现已离职，亦未收到上述邮件。经查,北京富xx科技发展有限公司于2015年7月2迁入涉案房屋,并办理了税务报到。2019年11月6日，本院就双方争议的办理税务报到一节向国家税务总局北京市朝阳区税务局进行咨询，相关人员答复为同一地址上同时可以为多家主体办理税务报到，同一地址之前已经存在办理过税务报到的主体不会影响其他申请人再次申请。上述内容，有《房屋资产管理服务合同》、转账凭证、微信聊天记录、短信聊天记录、录像、录音、《北京市房屋租赁合同》、《合同解除协议书》、工商信息查询打印件及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案中《房屋资产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应该按照约定履行义务。本案存在以下争议焦点：争议焦点一，双方是否存在违约行为。本案中，双方在合同履行过程中，因税务报到问题产生纠纷，幼狮科技公司主张因涉案房屋已经注册过一家公司导致实际使用人在取得营业执照后，在网上办理税务报到时被拒绝，从而导致无法达到租赁目的，但幼狮科技公司未提出相应证据证明其曾在网上申请过税务报到并被拒绝，亦未举证证明其被拒绝的原因归于范汉熙一方。且根据本院向税务机关工作人员核实的结果可以认定，北京富xx科技发展有限公司的存在并不影响后续已经取得营业执照的公司办理税务报到等相关事宜。故，本院认定范汉熙在合同履行过程中并不存在幼狮科技公司所主张的违约行为。幼狮科技公司要求范汉熙支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据双方之间的微信聊天记录来看，范汉熙在双方关于办理税务报到事宜的讨论中持积极回应态度，聊天记录也反映出范汉熙亦事实上作出了配合幼狮科技公司办理相关手续的行为，因此幼狮科技公司主张行使不安抗辩权的依据不足，本院不予采信。故，幼狮科技公司未按时足额支付租金，构成违约，其应当向范汉熙支付违约金。范汉熙要求幼狮科技公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。争议焦点二，《房屋资产管理服务合同》解除时间如何认定。当事人一方主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。双方均认可涉案合同已解除，本院不持异议。就合同解除时间，双方存在争议。幼狮科技公司主张范汉熙于2019年1月8日将涉案房屋上锁，导致合同解除。范汉熙虽不认可幼狮科技公司提交的2019年1月10日的录音（对方手机号为186XXXXXXXX），但该号码系寇xx在短信中向幼狮科技公司人员发送，且范汉熙未对寇xx为何向幼狮科技公司发该手机号码作出合理解释，故本院根据上述录音中的聊天内容认定系范汉熙方人员于2019年1月8日将涉案房屋上锁。但该录音中，双方仅对锁门问题进行沟通，均未提出合同解除事宜，不应视为任何一方发出了解除合同通知。故幼狮科技公司要求确认涉案合同于2019年1月8日解除的诉讼请求，本院不予支持。另，庭审中范汉熙虽主张寇xx并非其合同履行过程的代理人，寇xx仅是代理范汉熙签署合同。但根据幼狮科技公司提交的《授权委托书》、微信聊天记录及范汉熙提交的寇xx向税务机关咨询税务报到相关问题的录像等证据可以认定，寇xx系范汉熙的代理人，代理权限及于合同履行过程。幼狮科技公司未在2018年11月8日按时足额支付下一期租金属于违约，依据双合同约定范汉熙于2018年11月18日即有权行使单方解除权。2019年5月14日，范汉熙向幼狮科技公司发出解除合同通知具有事实和法律依据，幼狮科技公司虽然不认可收到该解除通知，但其认可范汉熙所寄邮件的收件地址为其住所地，收件人梁x亦为其员工，故本院对幼狮科技公司关于其未收到解除通知的主张不予采信。范汉熙有权行使单方解除权，幼狮科技公司于2019年6月2日收到解除合同通知，故《房屋资产管理服务合同》应于2019年6月2日解除。范汉熙于2019年1月8日将涉案房屋上锁后，幼狮科技公司并未实际占有使用涉案房屋，故范汉熙向幼狮科技公司主张2019年1月8日至2019年5月11日期间的租金于法无据，本院不予支持。争议焦点三，保证金是否应当退还。合同解除后，范汉熙应当向幼狮科技公司退还保证金。范汉熙主张根据合同约定，因幼狮科技公司违约导致合同解除的，不予退还保证金。经询，范汉熙主张该约定属于双方关于违约后实际损失的约定。就实际损失，范汉熙主张为房屋空置损失及租给幼狮科技公司的租金价格低于市场价，但对此其未提交相应证据予以佐证。加之范汉熙已于2019年1月8日将涉案房屋锁门，导致房屋空置不应完全归因于幼狮科技公司，且范汉熙的相关损失本院已以违约金的方式进行了填补，故本院对范汉熙关于不予退还保证金的主张不予采信，对幼狮科技公司要求退还保证金的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司与被告（反诉原告）范汉熙于二〇一八年三月二日签订的《房屋资产管理服务合同》自二〇一九年六月二日解除；二、被告（反诉原告）范汉熙于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司退还保证金五万二千二百四十八元；三、原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）范汉熙支付违约金五万二千二百四十八元；四、驳回原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）范汉熙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4980元，由原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司负担3874元（已交纳）；由被告（反诉原告）范汉熙负担1106元（于本判决生效之日起之日内交纳）。反诉案件受理费1718元，由被告（反诉原告）范汉熙负担1165元（已交纳），由原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司负担553元（于本判决生效之日起之日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 孙京昆审 判 员 宋晓佩审 判 员 韩晓薇二〇一九年十二月二十四日法官助理 赵晓琳书 记 员 于城明