湖南省保靖县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3125民初1069号原告：湘西自治州东辉房地产开发有限公司，住所地吉首市镇溪办事处武陵东路46号门面，统一社会信用代码91433100587035447M。法定代表人：周成敏，职务董事长。诉讼代表人：湘西自治州东辉房地产开发有限公司管理人。负责人：易群，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭浩林，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：章顺，湖南四维律师事务所律师。被告：彭正发，男，1963年2月28日出生，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县。委托诉讼代理人：彭楚平，湖南大凤律师事务所律师。原告湘西自治州东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）与被告彭正发确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东辉公司的诉讼代表人的委托诉讼代理人彭浩林、被告彭正发及其委托诉讼代理人彭楚平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东辉公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的编号为20160020111、2016002112、2016002113三份《商品房买卖合同》无效；2、由彭正发配合东辉公司办理解除上述房屋的预告登记手续；3、本案诉讼费由彭正发承担。事实和理由：东辉公司欠付彭正发工程款920674元，为确保工程款的支付，彭正发要求东辉公司将东辉商业城C栋一楼111、112、113号房屋作为担保，为此双方签订了《商品房买卖合同》，并办理了不动产预告登记。上述《商品房买卖合同》系双方为确保工程款顺利实现而实施的担保措施，并非商品房买卖合同的真实意思表示，应当认定为无效。同时，房屋预告登记也应当解除。故请求人民法院支持东辉公司的诉讼请求。彭正发辩称，东辉公司将案涉三间门面是按每平方米价格约5000元抵付所欠彭正发的工程款，双方签订了《商品房买卖合同》，并已完税和办理了相关预告登记手续。故抵偿已完成，请求人民法院依法驳回东辉公司的诉讼请求。根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院查明如下案件事实：1、东辉公司在开发建设保靖县东辉商业城期间，彭正发自2015年4月起先后为其提供拆房、排污管预埋、土石方、堡坎、建筑垃圾清运、楼梯开面铺砖等附属工程。截止2017年1月12日，经双方结算：应付工程款为1965381.00元，东辉公司于2015年5月转账支付150000.00元、2016年5月购门面抵付580000.00元、2016年6月购门面抵付314707元外，未付工程款为920674元。2、2016年11月1日，东辉公司与彭正发签订合同编号20160020111号《商品房买卖合同》（东辉商业城CD栋1层111号房屋预测面积74.03平方米，价格每平方米9880元，价款731416元）、合同编号20160020112号《商品房买卖合同》（东辉商业城CD栋1层112号房屋预测面积53.48平方米，价格每平方米9880元，价款548142元）、合同编号20160020113号《商品房买卖合同》（东辉商业城CD栋1层112号房屋预测面积92.93平方米，价格每平方米9880元，价款918148元）。2016年11月7日，东辉公司给彭正发出具收据：今收到彭正发交来保靖县东辉商业城CD栋111、112、113号商铺一次性款2177706元（实际彭正发未给东辉公司付款）。2017年3月20日，东辉公司给彭正发出具说明“东辉商业城C栋111-113商铺以物权抵押给彭正发工程款玖拾壹万元整，暂作质押，以变现为准，多退少补。现同意彭正发办理产权预告”。2017年3月22日，彭正发缴纳了上述三间门面的契税等费用共计84058.38元。2017年8月，彭正发到保靖县国土资源局办理了111、112、113号房屋的预告登记，不动产登记证明编号分别为“湘（2017）保靖县不动产证明第0002179号”、“湘（2017）保靖县不动产证明第0002212号”、“湘（2017）保靖县不动产证明第0002177号”。3、2017年7月6日，东辉公司与彭正发对工程款最终结算，东辉公司欠彭正发款项构成如下：1、2017年1月10日结算欠工程款920674元；2、补偿彭正发为通往南门桥110米河道施工的前期投入50000元；3、因解决法院查封案件，彭正发支出费用50000元；4、C栋1层111、112、113号门面抵工程款，在房产局备案，彭正发缴纳契税84058.38元。以上四项，双方总计按1100000元结算，即东辉公司欠彭正发款项1100000元。4、另查明，保靖县人民法院于2017年11月20日依法裁定受理了东辉公司的破产清算申请，并指定湖南四维律师事务所担任管理人。现破产案件正在审理中，彭正发对其案涉相应欠款，目前未作债权申报。上述事实，有当事人的庭审陈述及相关书证在案为证。本院认为，本案争议焦点是：(一)案涉《房屋买卖合同》是否有效;(二)房屋预告登记是否需要彭正发协助办理注销手续。(一)案涉《房屋买卖合同》是否有效根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，双方当事人所签订三份《房屋买卖合同》的效力，应从双方存在的法律事实关系和订立合同的意思表示等方面，综合分析认定。首先，签订合同之前，双方存在施工合同法律关系，东辉公司欠彭正发工程款属实，且数额未结算。其次，合同签订后，彭正发没有按房屋买卖合同条款实际支付购房价款219万余元，事后双方结算的工程款价款110万元也不能完全支付房款，且价款中还包括了应由买受人承担的契税等。再次，在房屋办理预告登记、交纳税款时，东辉公司出具了说明：三间商铺以物权抵押给彭正发工程款，暂作质押，以变现为准，多退少补，同意彭正发办理产权预告。由此可以认定，双方签订的《房屋买卖合同》不符合一般房屋买卖的交易习惯，不是房屋买卖合同的真实意思表示，应为无效。该虚伪意思表示所隐藏的应是东辉公司为所欠彭正发工程款等提供相应的担保法律关系。从而可以认定，彭正发辩称三间门面是以物抵债（工程款）的房屋买卖合同的意见，理由不能成立。(二)房屋预告登记是否需要彭正发协助办理注销手续《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第三项规定“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”。本案中，涉案商品房买卖合同并非双方的真实意思表示而无效。房屋买卖合同无效，对双方自始没有法律约束力，相应办理的产权预告登记，因债权消灭而失效。对此，本院应依法确认案涉商品房的预告登记失效，东辉公司可以单方申请消灭该预告登记，而无需由彭正发协助东辉公司办理注销商品房的预告登记。另彭正发因案涉买卖合同无效所享有东辉公司的债权等权利，并非本案的审查范围，其可依法于破产程序中另行主张。综上，东辉公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、确认湘西自治州东辉房地产开发有限公司与彭正发之间签订的合同编号为20160020111号、20160020112号、20160020113号《商品房买卖合同》无效；二、确认“湘（2017）保靖县不动产证明第0002179号”、“湘（2017）保靖县不动产证明第0002212号”、“湘（2017）保靖县不动产证明第0002177号”不动产登记证明失效；三、驳回湘西自治州东辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由湘西自治州东辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判长  郭莉姣审判员  王文兵审判员  田浩然二〇一九年十二月二十三日书记员  梁 超附页本判决适用的法律：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。