贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）0602民初3116号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。负责人：宁桂兰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被告：杜滔，男，1994年2月1日出生，土家族，住贵州省思南县。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告杜滔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人石少会到庭参加诉讼、被告杜滔经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（合同编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0055）；2、请求判令被告向原告支付四笔租金共计67849元；3、判令被告向原告支付自被告支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以12542元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以13044元为基数，从2017年12月31日起开始计算；第三笔违约金以13546元为基数，从2018年6月30日起开始计算；第四笔违约金以14088元为基数，从2018年12月31日起开始计算；第五笔违约金以14629元为基数，从2019年6月30日起开始计算；以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计16300元）；4、请求依法判令被告将位于碧江区麒龙国际会展城Ａ1区Ｄ3栋-22号商铺清空交付原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月10日，原、被告签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ1区Ｄ3栋-1-22号的商铺（建筑面积52.26平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定，同时对逾期付款违约责任明确约定，即如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金。故原告诉至法院。被告杜滔未进行答辩，也未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2015年5月3日，案外人任祝蓉与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定任祝蓉购买由麒龙公司开发位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ1区Ｄ3栋1-22号建筑面积为52.26平方米商铺，交房时间为2015年12月31日前。同日，任祝蓉与凯祺公司签订《铜仁国际会展城Ａ-1区商业用房委托经营管理合同》一份，该合同约定任祝蓉将其购买的前述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、受益等全部权益，并授权凯祺公司以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以任祝蓉与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，并授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年5月10日，原告凯祺公司（甲方）与被告杜滔（乙方）签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0055）一份，主要约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务；乙方承租的的商铺位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ1区，房号Ｄ3栋1层22号，共1间，计租面积52.26平方米，乙方经营范围为饮品；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准；装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租；不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为40元／平方米／月，合计月租金为2090元；次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，以此类推，至本合同终止；在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即6270元；第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清；依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金2090元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保；乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取；乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责；未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用；对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行；乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金；如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务，违约责任及处理，合同解除、续约及商铺返还，其他约定及争议解决办法及十个附件。之后，杜滔支付凯祺公司3个月的租金及2090元保证金。凯祺公司在2016年8月将案涉商铺交付给被告杜滔。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，同年9月6日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。以上事实，有原告凯祺公司的陈述及其提交的商品房买卖合同、商业用房委托经营管理合同、麒龙国际会展城商铺租赁合同、铜仁市公安消防支队建设工程消防验收意见书、建设工程许可证、建筑工程施工许可证在卷佐证足以认定。本院认为，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告凯祺公司与被告杜滔签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方约定，如承租人拖欠合同约定的费用达30日，出租方有权解除本合同，现凯祺公司要求解除合同合法有据，故本院应予支持。双方解除合同后，杜滔应将案涉铺面清空交付凯祺公司。关于租金及违约金的支付问题。原、被告签订合同后，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告杜滔在原告凯祺公司按约向其交付租赁房屋使用后，仅支付三个月的租金，被告杜滔的行为已构成违约，对所欠租金理应承担支付义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，故，杜滔应当支付所欠租金。由于交商铺时间为2016年8月，免租期13个月，即从2017年9月1日起计算租金，杜滔已支付3个月租金，则应从2017年12月1日起支付租金，现凯祺公司要求从2017年6月30日计算所欠租金不合法，应从2017年12月1日起计算尚欠租金。关于租金标准，双方约定每年租金上浮8%，符合市场经济规定，应按双方约定的租金标准进支付。从2017年12月1日至2018年5月31日的租金为12540元(2090元×6月＝12540元)；2018年6月1日至同年11月30日，因有3个月的租金上浮8%，即该3个月的月租金为2257元(2090元＋2090元×8%＝2257元)，则该期间内租金为13041元(2090元×3月＋2257元×3月＝13041元)；2018年12月1日至2019年5月31日的租金为13542元(2257元×6月＝13542元〕；因凯祺公司的起诉状于2019年11月23日送达给杜滔，故本院认定双方的租赁合同于该日解除，计算租金的截止日为该日，2019年6月1日至2019年11月23日，因有2.76个月的租金上浮8%，即为2438元(2257元＋2257元×8%＝2438元)，该期间的租金为13500元(2257元×3月＋2438元×2.76月＝13500元)；以上所欠租金合计52623元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，双方约定如杜滔未按合同约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由凯祺公司代收代付的费用时，杜滔每天按所欠费用总额的1%向凯祺公司支付违约金。现因被告杜滔未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告杜滔所欠2017年12月1日至2018年5月30日的租金12540元为基数，从2017年12月1日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告杜滔所欠2018年6月1日至11月30日的租金13041元为基数，从2018年6月1日计算至该笔租金付清之日止；第三笔违约金以被告杜滔所欠2018年12月1日至2019年5月31日的租金13542元为基数，从2018年12月1日计算至该笔租金付清之日止；第四笔违约金以被告杜滔所欠2019年6月1日至同年11月23日的租金13500元为基数，从2019年6月1日计算至该笔租金付清之日止。综上，凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，具体金额以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与被告杜滔已于2019年11月23日解除《麒龙国际会展城商铺租赁合同》(编号：HT-TRB-06-05-01-0055）；二、被告杜滔于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金52623元及违约金，第一笔违约金以12540元为基数从2017年12月1日开始计算，第二笔违约金以13041元为基数从2018年6月1日起开始计算，第三笔违约金以13542元为基数从2018年12月1日起开始计算，第四笔违约金以13500元为基数从2019年6月1日起开始计算，均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止；三、被告杜滔应本判决生效之日起十日内将位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ1区Ｄ3栋1层22号商铺清空并交付贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费952元，公告费560元，共计1512元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担272元，被告杜滔负担1240元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  罗志敏人民陪审员  彭智顺人民陪审员  杨春英二〇一九年十二月二十六日法官助理刘远祥书记员任柳