湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初2111号原告：宜昌市康居物业管理有限责任公司，统一社会信用代码9142050618262792X0，住所地宜昌市夷陵区松湖路（松湖花园）。法定代表人：韩永义，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢诚、陈学伟，湖北三立律师事务所律师。被告：向华，女，1973年10月27日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。原告宜昌市康居物业管理有限责任公司（以下简称康居物业公司）与被告向华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康居物业公司的委托诉讼代理人邢诚、陈学伟到庭参加诉讼，被告向华经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康居物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向华支付原告康居物业公司2007年6月1日至2016年12月31日的物业费共计4885.46元，赔偿延期支付滞纳金488元；2.本案诉讼费由被告向华承担。事实和理由：原告在2006年9月1日与宜昌天宸房产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，由原告为宜昌华宇花园小区提供物业服务，约定物业费标准为商品房0.25元/月/平方米，生活垃圾清运费5元/月/户。合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务。2011年5月23日原告与宜昌华宇花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》继续为该小区提供物业服务，在该份合同中收费标准变更为商品房住宅0.4元/平米/月。被告系该小区业主，从2007年6月1日起开始拖欠物业服务费，经原告多次催缴仍未缴纳。另原告已经在2016年12月31日退出该小区的物业服务。原告依约履行了合同义务，被告未依约履行支付服务费的义务并予以拖欠，损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告向华未到庭，也未提交答辩意见。本院经庭审认定事实如下：2006年9月1日，原告与宜昌天宸房产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告为宜昌华宇花园小区提供物业服务，委托管理期限自2006年9月1日甲、乙双方进行交接验收，至小区成立业主委员会选聘物业公司止，约定物业费标准为住宅房屋0.25元/月/平方米，生活垃圾清运处置费5元/月/户。合同签订后，原告向该小区提供了物业管理服务。2011年5月23日，原告康居物业公司（乙方）与宜昌市夷陵区华宇花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，合同载明：“第二条物业名称:华宇花园，座落位置:夷陵区小溪塔街办夷兴大道16号；第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主管理规约履行本合同中的相应义务。承担相应的责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度……第十一条：维护公共秩序。包括安全监控、巡视、门岗执勤。委托管理期限4年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止；物业管理费用商品房(1-13楼)0.4元/月/平米。本物业管理的公共服务费每月缴纳一次,每月缴纳的时间为1-10号；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天3‰的标准支付滞纳金。”合同签订后，原告向该小区提供物业管理服务，至2016年12月31日撤离。原告管理该小区期间，存在监控系统有时不能正常运行，安全巡视没有记录等瑕疵。被告向华系华宇花园16-8-206号房屋业主，所居住房屋建筑面积为119.68平方米，该房屋于2007年3月16日登记于被告名下，被告自该房屋登记至2016年12月未缴纳物业服务费。上述事实，有原告提交的《物业管理服务合同》、《宜昌市夷陵区不动产登记中心查档证明》及原告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与宜昌天宸房产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》及与宜昌华宇花园业主委员会签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该《前期物业管理委托合同》及《物业管理服务合同》对华宇花园小区全体业主具有法律约束力。《前期物业管理委托合同》约定委托管理期限自2006年9月1日甲、乙双方进行交接验收，至小区成立业主委员会选聘物业公司止，《物业管理服务合同》约定的服务期为2011年6月1日起至2014年5月31日止，2014年6月1日至2016年12月31日原告康居物业公司继续为该小区提供物业管理服务，全体业主接受了原告提供的服务，原告康居物业公司与华宇花园小区业主间形成了事实上的物业管理服务合同关系，视为该合同履行期限延长至2016年12月31日。原告康居物业公司放弃2007年3月至6月间的物业服务费系其对自身权利的放弃，本院依法予以准许。原告依据《前期物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》主张被告支付2007年6月1日至2016年12月31日期间服务费有事实依据。作为物业管理服务合同中提供服务的一方,物业公司的服务涉及面广，攸关每个业主及其家庭成员的人身财产安全，应当依照合同约定尽职尽责地履行管理和服务义务，让业主基于其服务产生获得感和幸福感，促使其积极履行交纳物业服务费义务，配合、协助物业公司开展小区物业管理，实现双方良性互动；业主作为物业服务合同的另一方，有权依照合同约定获得物业公司提供的服务，也有义务自觉、及时履行交纳物业服务费，以保证物业服务企业有能力履行合同义务，确保其物业功能的正常发挥，除非有合同约定的事由发生，不得长期拖欠或拒交拒交物业服务费。具体到本案，原告康居物业公司进驻小区后，为业主提供物业服务，对小区房屋及其配套的设施设备和相关场地进行了维护、养护管理，维护了相关区域内的环境卫生和秩序，其有权要求被告向华及时交纳拖欠的物业管理费用；原告管理该小区期间，存在监控系统有时不能正常运行，安全巡视没有记录等瑕疵，表明原告康居物业公司没有完全履行合同义务，被告有权以此主张减交物业服务费，结合本案实际，即被告向华应向原告康居物业公司交纳2007年6月1日至2016年12月31日的物业服务费4885.46元的80%，即3908.4元；因被告久拖不交物业费，按照合同约定，原告有权主张滞纳金，且其滞纳金的计算标准低于合同约定，也不违反法律规定，依法应当予以支持。考虑本院依法核减了被告应缴纳的物业费，故原告主张的滞纳金亦应以本院支持的物业费为基数进行计算，即390.8元（3908.4元×10%）。综上，被告向华应支付原告物业管理费3908.4元，滞纳金390.8元，驳回原告其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告向华于本判决发生法律效力后立即向原告宜昌市康居物业管理有限责任公司支付2007年6月1日至2016年12月31日的物业服务费3908.4元及逾期缴纳物业费的滞纳金390.8元,共计4299.2元。二、驳回原告宜昌市康居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由宜昌市康居物业管理有限责任公司10元，被告向华负担40元（该费用已由原告预交，由被告在履行判决确定的给付义务时一并转付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  郭 红人民陪审员  谭昌春人民陪审员  黄淑华二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王忠丹