黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初5529号原告：李瑞金，女，1968年4月5日出生，汉族，大庆电力集团电力营销公司退休职工，大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：陈玉君，黑龙江欲凌律师事务所律师。被告：大庆油田房地产开发有限责任公司，住所地大庆市让胡路区西柳街13号。法定代表人：屠玉龙，总经理。委托诉讼代理人：杜雪鸽，系黑龙江司洋律师事务所律师。原告李瑞金诉被告大庆油田房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李瑞金及其委托诉讼代理人陈玉君，被告房开公司委托诉讼代理人杜雪鸽均到庭参加了诉讼，本案现己审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商品房买卖合同逾期办理产权证违约金47,101元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月10日原告与被告签订了商品房买卖合同，总房款为419,689元，原告交付了全部购房款。合同签订后，原、被告于2013年12月27日交付房屋，但依据《商品房买卖合同》第十五条、补充协议第四条约定，自2013年12月27日，原、被告办理商品房交接手续至2019年7月31日，原告被通知可以办理不动产权证，以累计拖延942天（2017年1月1日至2019年7月31日）。被告未能按照约定向不动产权登记机关提供办理产权登记所需资料，致使原告所购买的商品房迟迟不能办理权属登记，侵害了其合法权益，已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款第一项、第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算之规定，违约金为47，101元（942天/365*419689元*4.35%）。故原告诉至法院要求被告承担违约责任。被告房开公司辩称，一、原告诉请没有事实基础及法律依据，且违约金计算标准过高，同时未给对方造成损失；二、房开公司承担延期办证违约责任的前提条件是因房开公司原因导致延期办证。而实际上创业城部分房屋由于市规划局进行规划验收时，发现部分住户私占屋面闷顶造型空间、私封阳台露台等情况，导致市规划局对创业城不予规划整体验收，致使创业城产权办理遭遇停滞。房开公司多次向油田公司领导、市领导、相关部门汇报协调，最终初步解决了由于部分住户原因影响整体验收的问题。由市规划局出具扣除不合格住户面积的《建设工程规划条件核实确认书》，创业城整体产权办理才得以推进。在接下来办理竣工备案证时，市建设局认为市规划局出具的《建设工程规划条件核实确认书》与《建工程规划许可证》上的单位总面积不符，提出异议，不能办理整栋楼的竣工备案，同样原因市房产局也提出房产首次产权管理确认审核不能办理。对以上问题，房开公司再次在规划局、建设局、房产局等部门间沟通协调，最终由市规划局出具备注了不合格住户的《建设工程规划条件核实确认书》，实现单体验收，才确保整体产权继续办理。所以，出现延期办证情形，非因房开公司原因导致的，房开公司不应承担责任，而且房开公司在出现上述不能预见、不能避免并不能克服的情况下，为了维护业主的利益，积极与相关业主、相关部门沟通协调，及时维护了大部分业主的利益。因不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及时履行合同，应免除责任；三、未给原告造成损失，即使房开公司承担责任也应当以给对方造成损失为限；四、原、被告双方在补充协议中对于房开公司逾期交房，约定了承担己交付房款日万分之零点一的违约金应视为对违约金有约定，对于房开公司的其他违约情形也应参照执行。举重以明轻，原、被告双方对于逾期交房这种给原告造成了损失的违约情形，仅约定了日万分之零点一的违约责任，对于未对原告造成损失的情形，更应参照该约定执行或者予以适当降低。五、原告诉讼主体不适合，原告已于2016年9月18日将房屋出卖并交给买受人使用，根据合同相对性原则，应当由买受人主张要权利；如果原告向被告主张权利的话，也只能向被告主张2016年9月18日之前的，但根据原告与房开公司签订的房屋买卖合同计算违约金的起止时间是2016年12月26日，所以并没有给原告造成任何损失，原告也不能突破合同相对性向被告主张权利。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议复印件一份；2.创业城分户验收交接水电表底数确认单照片打印；3.黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民特32号民事裁定书；4.黑龙江省普通增值税发票复印件一份；5.国家税务总局大庆市让胡路区税务局于2019年8月15日出具的《中华人民共和国税收完税证明》、房产交易税率一点通打印件。被告对上述证据1、2、3、4真实性及证明问题均无异议，本院予认定，对上述证据5中的房屋买卖协议真实性及证明问题均有异议，本院认为，原告提交完税证明与房屋买卖协议之间能够相互认证，故本院对该证据的真实性予以确认。对上述证据5中其他证据的真实性无异议，证明问题有异议，本院将综合全案予以认定。被告提交受理申请通知书及大庆市城乡规划委员会主任办公会会议纪要，原告对该组证据真实性无异议，本院对真实性予以认定，对证明问题将综合全案予以认定。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2013年6月10日李洪图与被告签订了购买创业城21-5-2-202室商品房买卖合同及补充协议，总房款为419，597元，原告交付了全部购房款。合同约定出卖人在房屋交付后730日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定了如因被告的原因原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告在合同规定期限后的365天内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告房开公司于2013年12月25日将房屋交付给李洪图。商品房买卖合同对被告逾期交房的违约责任进行了约定,主要内容为“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行”。大庆市城乡规划局于2016年6月27日受理了被告要求对创业城第一批房屋进行规划验收的申请，但由于有部分业主存在私占空间，私封露台等情况，不满足城乡规划局的整体验收条件，大庆市城乡规划局未予整体规划验收。后经房开公司多方协调沟通，最终由市规划局出具了备注不合格住户的《建设工程规划条件核实确认书》，实现单体验收。案涉房屋在2019年5月27日在产权登记机关备案完成了备案手续。2016年8月29日，经大庆市让胡路区人民法院确认，位于大庆市××区创业城居住区××楼××单元××室房屋由李瑞金继承。2016年9月18日，李瑞金、涂荣庆与孙祺签订房屋买卖协议将涉案房屋以800，000元价格出卖给孙祺。同时，约定乙方（即孙祺）已于2016年9月12日支付购房定20，000元，2016年9月18日支付第一笔购房款480，000元。其余购房尾款300，000元待产权证、土地证下证之日起30日内，甲方（即李瑞金、涂荣庆）配合乙方到司法局做完公证手续当日结清尾款。本案争议焦点为：1、原告是否具有主体资格；2、被告房开公司认为逾期办证非因房开公司原因导致，构成不可抗力的抗辩理由是否成立；3、原告主张逾期违约损失如何计算。本院认为，一、原告是否具有主体资格的问题。本院认为，原告通过继承并经司法确认取得了对涉案房屋继承权，故李洪图与被告签订的商品房买卖合同及补充协议项下的权利义务均由原告继承，至于原告继承涉案房屋后又与李祺签订房屋买卖协议的行为属于债权行为，并没有转移所有权，且在买卖协议中约定了原告保留了取得原属权属证书的权利，待原告取得权属证书后过户给孙祺。据此，原告要求被告承担逾期办证违约金为由提起诉讼，其原告主体适格。二、关于房开公司是否构成违约、其抗辩理由是否成立的问题。根据《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照规定对建设工程是否符合规划予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。也就是说建设工程应先报请规划部门对建设工程进行验收，规划验收合格后才能由建设单位组织验收，验收合格后才能向购房者交付房屋。本案中，被告违反了上述规定，在没有规划验收的情况下将房屋先行交付给购房者，致使部分业主私占空间，私封露台导致规划部门不予以验收，从而无法完成向产权登记机关报备登记材料的义务，致使原告在规定的期限内没有取得产权证，上述情况不符合不可抗力构成条件，被告不能以此理由免责。因合同对办证日期有明确约定，而被告未在规定的期限内向相关行政部门办理产权手续，故被告已构成违约。三、关于原告主张的逾期违约损失如何计算的问题。现原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约损失，而被告认为按照原告主张计算的违约损失过高，要求参照双方合同中逾期交房的违约责任计算违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失。本院从以下几个方面考虑违约损失的计算方法：（一）从原告的损失方面考虑：原告主张被告逾期办证违约给其造成了损失，具体包括：案涉房屋原告出售给案外人因被告迟延办证致使原告无法及时收回案外人购房尾款300，000元的利息损失，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而原告转卖房屋的行为是被告签订合同时无法预见，况且原告在出售涉案房屋时对未取房屋产权是明知，故由此造成扩大的损失应由原告自己承担；（二）从双方签订涉案房屋买卖合同的实际情况考虑：由于涉案的创业城小区是被告开发，目的是为了改善石油老会战职工的居住环境，以福利购房的形式销售给石油老会战，双方签订合同中的销售价格远低于当时的商品房销售的市场价格，从这方面考虑，原告购买涉案房屋已获利。从利益平衡角度出发，综合考虑上述几方面，既要对违约行为进行处罚，又要防止因违约获得超额利益，致使双方利益失衡，又由于被告虽然逾期办证，但并未影响原告方的实际居住。故本院从双方签订合同的背景、被告的违约程度、原告的损失等方面综合考量，对被告逾期办证的违约责任参照双方合同约定的逾期交房违约金的标准计算，即按日万分之零点一计算违约金。起算时间应自交付房屋之日在经过1095天（730天+365天）后开始，计算至被告在产权登记机关完成产权备案时截止。本案原告2013年12月25日接收房屋，应自2016年12月26日起开始计算违约金，原告主张计算至2019年5月27日止，符合合同约定，本院予以支持。综上，对原告的主张予以部分支持。依照《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告大庆油田房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告李瑞金违约损失3，701元（419，597元×0.001%×882天）。案件受理费489元（已减半收取），由被告大庆油田房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  南春峰二〇一九年十二月十日书记员  周 爽本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法律条文：《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。