四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10813号 原告：蒲映光，男，1974年6月6日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：张亮，四川超环律师事务所律师。 被告：四川华朴现代农业股份有限公司，住所地四川省广元市苍溪县紫云工业园区。 法定代表人：王贵。 委托诉讼代理人：张小平，男，汉族，公司员工。 原告蒲映光与被告四川华朴现代农业股份有限公司（以下简称“华朴农业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月13日、2019年12月18日分别公开开庭进行了审理。两次开庭原告蒲映光的委托诉讼代理人张亮均到庭参加诉讼，被告华朴农业公司的委托诉讼代理人张小平第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭时被告华朴农业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒲映光向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令华朴农业公司向其支付拖欠的房屋租金174096元（自2018年9月20日计至2019年3月19日）；3.判令华朴农业公司向其支付违约金69638.04元；4.判令华朴农业公司向其支付物业费5622.08元；5.本案诉讼费由华朴农业公司承担。案件审理过程中，蒲映光变更前述第二项诉讼请求为判令华朴农业公司向其支付房屋租金154752元（自2018年11月20日计至2019年4月29日），变更第四项诉讼请求为判令华朴农业公司向其支付物业费25194.24元、水费3.03元及空调使用费632.5元。事实和理由：2018年3月9日，蒲映光与华朴农业公司签订《房屋租赁合同》，华朴农业公司承租位于成都市高新南部新区房屋，合同对房屋交付时间、租金、支付方式、违约责任等进行了明确约定。蒲映光如约交付了房屋，但华朴农业公司仅支付了首期租金后便拖欠后续租金、物业费、水电费。蒲映光催交未果，遂诉至法院。 华朴农业公司辩称，同意解除合同，但不认可蒲映光其他诉讼请求。房屋租金已交至2018年12月19日，因经营困难，公司决定撤销成都办事处，已于2018年10月15日撤场。为了减少损失，公司介绍四川伊顿生物科技有限公司（以下简称“伊顿公司”）与蒲映光结识，由伊顿公司入驻该办公室，后期费用亦由伊顿公司支付。这一过程中双方确实未解除合同，但双方已在电话中达成一致，伊顿公司也向蒲映光支付了一个月房租。故华朴农业公司认为，伊顿公司与蒲映光已形成事实租赁关系，华朴农业公司与伊顿公司的租赁合同已经双方协商解除，自2018年10月15日起华朴农业公司便不应再支付房租及物业费等费用。 本院经审理认定如下事实：2018年3月9日，蒲映光（甲方）与华朴农业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），蒲映光将其所承租的仁和春天国际广场A座1201号房屋出租给华朴农业公司用于办公，租期为2018年3月10日至2020年3月19日。合同约定，房屋月租金为29016元，按半年支付，乙方每次提前20个工作日支付租金，逾期超过10个工作日的，甲方有权收回房屋，乙方按实际居住日交租并承担违约责任。合同第六条约定，乙方向甲方支付29016元作为押金，租赁期满，甲方验房并收回房屋后退还押金；第八条第二款约定，未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租的，拖欠房租5天以上的，应支付相当于年租金20%的违约金。租赁期内水费、电费、电话费、物业费等费用由乙方交纳，逾期达壹个月的，甲方有权收回房屋并要求乙方支付逾期费用。租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方不予退还；第十条约定，合约签订日后十天作为免租期。 庭审过程中，双方一致认可华朴农业公司向蒲映光支付了2018年3月19日至2018年11月19日期间的房租232128元及一个月的押金29016元。蒲映光亦自述华朴农业公司实际办公至2019年2月、3月左右。 另查明，2019年4月16日，成都仁和春天物业有限公司第一分公司出具收据，载明收到A-12-1201号物业管理费25194.24元、代收商业水费3.03元、中央空调使用费632.5元。2019年4月30日，蒲映光将房屋出租给他人。 上述事实，有合同、收据、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，华朴农业公司经本院合法传唤，第二次开庭时无正当理由未到庭参加诉讼，视为其部分放弃举证、质证、抗辩的诉讼权利，相应不利后果由其自行承担。蒲映光与华朴农业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，无违法法律、法规规定的情形，应为合法有效，双方均应按合同履行义务。华朴农业公司主张其与蒲映光已协商一致解除合同，但未提交充分证据予以证明，本院对其抗辩主张不予采纳。华朴农业公司在租赁期内拖欠租金，且搬离案涉房屋，以其行为表示不再履行合同义务，构成根本违约，故蒲映光要求解除合同的请求，本院予以支持。 关于蒲映光要求支付租金的请求。华朴农业公司主张其于2018年10月15日即已腾退房屋，但无充分证据佐证，故本院根据蒲映光当庭陈述，认定华朴农业公司最迟系于2019年3月31日搬离案涉房屋。搬离案涉房屋并不能必然得出已将房屋交还出租人的结论，华朴农业公司虽已搬离，但并无证据证明其已向蒲映光交还房屋或解除合同，故其租金应当缴纳至合同解除之日，不过蒲映光自认房屋已于2019年4月30日出租，故本院认定租金应缴纳至2019年4月29日。华朴农业公司应付清实际占用房屋期间，即2018年11月20日至2019年4月29日的租金，合计154752元。 关于蒲映光要求支付违约金的请求。华朴农业公司租赁期内拖欠租金且擅自退租，构成违约，应当向蒲映光支付违约金。影响本案违约金金额认定的因素主要有：一是双方合同约定拖欠房租5天以上的，应支付相当于年租金20%的违约金，此为合同依据；二是庭审中，蒲映光表示扣留华朴农业公司支付的押金29016元不予退还，本院认为，房屋租赁合同中的押金具有担保合同履行之效用，蒲映光扣留的押金应抵扣违约金；三是本院认定房屋租金缴纳至蒲映光将房租再次出租之前一日，案涉房屋并未发生过空置损失，蒲映光实际损失较小，其损失主要为华朴农业公司未及时付款导致的资金利息损失以及寻找新的承租人产生的交易费用。本院综合前述因素，结合合同实际履行情况、双方当事人过错程度，酌定除蒲映光收取的押金不予退还外，华朴农业公司支付违约金20000元为宜。 关于蒲映光要求支付物业费、水费及空调使用费的请求。双方于合同中明确约定物业费、水费、电费等由华朴农业公司承担。现华朴农业公司未支付此费用，蒲映光向物业公司交费实际上是履行了华朴农业公司的义务，有权向华朴农业公司追缴。故华朴农业公司除房租外还应偿还蒲映光代为垫付的物业管理费25194.24元、代收商业水费3.03元、中央空调使用费632.5元，合计25829.77元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告蒲映光与被告四川华朴现代农业股份有限公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告四川华朴现代农业股份有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告蒲映光支付房屋租金154752元； 三、被告四川华朴现代农业股份有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告蒲映光支付违约金20000元； 四、被告四川华朴现代农业股份有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告蒲映光支付物业管理费25194.24元、水费3.03元、空调使用费632.5元； 五、驳回原告蒲映光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5382元，由被告四川华朴现代农业股份有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓安宁 二〇一九年十二月三十日 书记员  余 盼