上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初9843号原告：徐重德，男，1949年1月24日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：邹华恩，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：青岛富士电梯有限公司，住所地山东省。法定代表人：张书玉，董事长。原告徐重德与被告青岛富士电梯有限公司(以下简称“青岛富士公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告徐重德的委托诉讼代理人邹华恩、黄潇到庭参加诉讼。被告青岛富士公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告徐重德提出诉讼请求：一、确认上海市普陀区志丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)为徐重德所有，并判令青岛富士公司协助徐重德将系争房屋之产权过户登记至徐重德名下；二、系争房屋的过户税费由双方依法分担；三、诉讼费由青岛富士公司承担。事实与理由：原、被告双方于2004年5月24日签署《房屋买卖转让协议》，约定青岛富士公司将其所有的系争房屋以人民币300,000元(以下币种均为人民币)出售给徐重德。青岛富士公司为在上海市开拓市场，寻找到同样从事电梯行业的徐重德作为合作伙伴，而系争房屋及上海市普陀区志丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“501室房屋”)是青岛富士公司用于开展业务所用，在该协议签订前即已由徐重德使用。该协议签署后，徐重德按照约定付清购房款，其中150,000元于协议签署当日给付，尾款150,000元通过抵扣的方式给付。此后，系争房屋一直由徐重德占有使用，后对外出租。因青岛富士公司经营不善，在2007年即被吊销营业执照，故导致至今未办理产权变更登记。故徐重德诉至法院，请求判如所请。被告青岛富士公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2000年6月29日，青岛富士公司与案外人上海天成房地产经营公司签订《上海市商品房预售合同》，以合同价款700,000元购买系争房屋及501室房屋。2006年8月23日，系争房屋及501室房屋经核准登记权利人为青岛富士公司。二、2004年5月24日，青岛富士公司(甲方)与徐重德(乙方)签订《房屋买卖转让协议》。该协议约定：“甲乙双方经友好协商，甲方同意将上海市天成小区的502房转让给乙方所有，条款如下：1、详细地址：上海市志丹路XXX弄XXX号XXX室。2、价格：人民币叁拾万元整，此价格为照顾乙方内部购房，乙方不得转卖。3、付款方式：乙方先预付人民币贰拾伍万元整，另人民币伍万元整乙方必须在2004年11月16日前交付甲方，乙方交付全款后财产归乙方所有……5、上海天成小区502房的物业管理等费用，甲方补贴给乙方人民币伍仟元整，自本协议签订之日起，物业等费用应归乙方负责交纳。6、本协议共贰份，双方各持壹份，共同遵守。”协议落款甲方处盖有青岛富士公司公章，并有“张金伟”字样签名；乙方处有徐重德本人签名。三、出具日期为2004年5月24日的《收款收据》(编号：XXXXXXX)，载明收到徐重德给付的上海天成小区502房定金150,000元，并盖有“现金收讫”字样印章。四、徐重德配偶于秋桂名下中国工商银行账户(账号尾号5161)的交易明细显示：自2004年9月21日起至2014年12月11月18日期间，该账户内支取的款项合计149,610元。2004年10月15日，徐重德及其配偶于秋桂从各自名下证券交易账户内提取款项分别为53,000元、47,000元。五、上述协议签订后，系争房屋交付徐重德，同时交付该房屋的《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产权证》原件。徐重德向系争房屋所在小区的物业服务企业缴纳物业费、电梯运行费。六、原青岛富达电梯有限公司成立于1994年，后企业名称变更为青岛富士公司，张金伟系该公司法定代表人，职务为董事长。2003年，青岛富士公司变更法定代表人为张书玉。青岛富士公司于2007年11月9日被行政管理机关吊销营业执照。七、通话双方分别称呼为“张总”、“老徐”的电话录音，记录有双方如下通话内容：“这个600,000元里面反正有450,000元是我用现金付给公司的对吧？”“嗯”“都有账的，还有150,000元就是用佣金，其实佣金也就是我的服务费，也是现金啊，是不是？”“是是是”……“老徐啊，首先我给你个话，我们企业要承认你明白吧？我们企业要盖章，和你做做协议盖章，要承认这件事，首先这个事是毫无疑问的”“毫无疑问就是我钱给你了”“但是没有账。我这么跟你说吧，老徐啊，你那个现金450,000元是可能青岛这边也漏了，就是青岛那个老会计啊自作聪明”……“那个那个张总，我还没有搞懂，那个150,000元那个那个佣金啊也是我的劳动所得嘛”“是你的劳动所得，你是服务费，对吧？或者是安装费加起来”……以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产权证》、《房屋买卖转让协议》、《收款收据》、银行账户交易明细、企业登记注册资料和档案及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，民事主体的财产权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。徐重德与青岛富士公司就系争房屋买卖事宜签订《房屋买卖转让协议》，应视为系双方的真实意思表示，内容于法不悖，对双方均具有法律约束力。依据该协议，作为买受方的徐重德负有如数给付购房款的义务，而作为出售方的青岛富士公司，负有向徐重德交付房屋并配合办理产权变更登记的义务。依据已查明的事实，双方履行协议的事实可归纳为以下三项内容：第一，徐重德已给付部分购房款，虽然其提供的《收款收据》并未载明收款单位，但该收据出具的时间系《房屋买卖转让协议》签署当日，收款事由亦载明为系争房屋定金，结合相关证据可证明徐重德具备付款能力，故结合上述情况应认定青岛富士公司已实际收取徐重德给付的部分购房款150,000元。对于剩余购房款，徐重德表示已通过佣金抵扣的方式予以支付，并提供电话录音记录予以证明，故可认定徐重德完成主要的合同义务。第二，青岛富士公司已向徐重德交付房屋，并转交系争房屋的《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产权证》原件，可认定青岛富士公司已部分履行合同义务，并具有协助徐重德办理产权变更登记的意愿；第三，徐重德按约定缴纳系争房屋的物业管理费，系在履行合同约定的附属义务，亦可视为系房屋实际权利人在行使其管理、维护房屋的权利。由此可见，徐重德已实际履行其作为买受人的付款义务，青岛富士公司亦应履行其转让系争房屋所有权的义务，配合徐重德办理产权变更登记手续，现因青岛富士公司无正当理由未予以配合，故徐重德的诉讼请求，依法应予支持。青岛富士公司经本院依法传唤，未到庭应诉，视为放弃应诉答辩的权利，不影响本案依法审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海市普陀区志丹路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告徐重德所有，被告青岛富士电梯有限公司应于本判决生效之日起十日内配合办理该房屋的不动产变更登记手续；二、办理上述房屋不动产变更登记手续的相关税费，由原告徐重德与被告青岛富士电梯有限公司依法负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币5,000元，由被告青岛富士电梯有限公司负担。案件受理费人民币30,800元，由被告青岛富士电梯有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯人民陪审员  蒋国伟人民陪审员  蒋建萍二〇一九年十二月二十六日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。