中华人民共和国广东省中山市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）粤20行初71号原告：林洪，男，1957年10月6日出生，美国国籍，住中山市东区。委托代理人：何瑞兰、赵艳，广东邦杰律师事务所律师。被告：中山市自然资源局，住所地广东省中山市石岐区兴中道2号，统一社会信用代码11442000MB2C940480。法定代表人：吴伟强，该局局长。委托代理人：肖志华，该局工作人员。委托代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。第三人：陈玉莲，女，1934年10月23日出生，汉族，住广西省藤县。第三人：许丽华，女1944年11月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：中山市信安房产开发有限公司，住所地广东省中山市东区龙井街2号4卡。法定代表人：欧阳锦燕，女，1976年6月20日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。原告林洪不服中山市人民政府（以下简称中山市政府）不动产登记行为，于2017年8月18日以中山市政府、原中山市国土资源局（以下简称原市国土局）为被告向本院提起行政诉讼，本院于同年8月24日立案后，依法向中山市政府、原市国土局送达了起诉状副本及应诉通知书。因许丽华、陈玉莲、中山市信安房产开发有限公司（以下简称信安房产公司）与本案存在利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年10月18日、2018年3月5日开庭审理了本案。原告林洪的委托代理人何瑞兰、赵艳，原市国土局的委托代理人肖志华、魏昊到庭参加诉讼。第三人许丽华、陈玉莲、信安房产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2012年8月27日，中山市政府对位于中山市西区下闸路2号23号车房作出房产证号为02××6902××70的不动产登记，登记主要情况为：建筑面积：8.97平方米，权利人：许丽华陈玉莲，土地证号：国（2012）易2002594，房产登记号：2012-易2002594。原告林洪诉称：2005年原告向信安房产公司（已于2014年2月11日注销）购买包括涉案不动产在内的七处不动产，并支付了相应款项，涉案不动产坐落于下闸路××楼××号单车房，面积8.97平方米。2005年7月6日，中山市信安经济发展有限公司（以下简称信安经济公司）向原告出具《信安楼七卡后座阁楼单车房转让凭据》（以下简称《转让凭据》），确认涉案不动产归原告所有。2014年，原告因与信安房产公司商品房预售合同纠纷一案，由中山市第一人民法院作出（2013）中一法民一字第1715号《民事调解书》（以下简称1715号民事调解书），其中第三项为：中山市下闸路2号首层7卡商铺的后座及阁楼由原告继续无偿使用，由原告自行办理房产证件……。后来原告得知，许丽华、陈玉莲伪造信安房产公司的印章及营业执照等资料，制作并向被告提供了虚假的商品房买卖合同，并于2012年8月27日将涉案不动产办理了不动产权属登记。原告认为，信安经济公司向原告出具的转让凭据合法有效，且1715号民事调解书中明确表示涉案不动产由原告继续使用，并自行办理房产证。原告系涉案房产的真实权利人，合法权益应得到保护。许丽华、陈玉莲提供虚假材料骗取涉案不动产的产权登记应予以撤销。现向人民法院起诉，请求：1.撤销被告作出的房产证号为02××6902××70的不动产登记行为；2.由被告负担本案全部诉讼费用。原告林洪向本院提交了以下证据：1.信安楼七卡后座阁楼单车房转让凭证；2.1715号民事调解书；3.企业机读档案登记材料（信安房产公司）；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表3份；5.中山市不动产登记资料证明表4份。证据1-2拟证明信安经济公司确认包括涉案房屋在内的7处不动产归原告所有，由原告自行办理房产证件；证据3-5拟证明许丽华、陈玉莲在原告和信安房产公司不知情的情况下，向被告提供虚假的商品房买卖合同，骗取了涉案房产的权属登记。被告原市国土局答辩称：1.原市国土局并非本案适格被告，涉案房地产权证上的署名机关为中山市政府，原市国土局仅仅是登记机关，而不是产权证的核发机关。因此，原市国土局不是本案适格被告；2.原市国土局作出的房产证号为02××6902××70的不动产登记，程序合法、资料齐全、权属清晰，信安房产公司向许丽华、陈玉莲办理涉案房地产权转移手续时，原市国土局已尽合理的审查义务，而原告所称许丽华、陈玉莲伪造信安房产公司的印章及营业执照等资料并提供虚假合同，但并无证据证明这一主张，原市国土局所作的行政行为应予维持；3.1715号民事调解书所涉及的房地产并不包括本案位于中山市西区下闸路××号车房，该民事调解书与本案并无关联性。由此，原告与涉案房地产没有利害关系，其无权提起本案诉讼。综上，请求人民法院驳回原告林洪的诉讼请求。原市国土局向本院提交了以下证据：1.商品房交易登记申请表；2.商品房产权权属证明书；3.中山市商品房销售登记备案表；4.许丽华及陈玉莲身份证复印件；5．企业法人营业执照、法定代表人身份证、委托书、受托人身份证；6.税收转账专用完税证、广东省地方税收通用发票（电子）机动联；7.用地示意图、用地图、房产平面图；8.商品房交易缴款通知书；9.商品房交易审核表（房地产权登记卡）。上述证据拟证明被告核发房产证号为02××69/02××70的房地产权证程序合法、资料齐全、权属清晰，所作具体行政行为应予维持。经庭审质证，原市国土局对原告林洪提交的证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，对证据2-5的真实性、合法性予以确认。原告林洪对原国土局提交的证据1、5不确认真实性、合法性、关联性，对证据2、6、7、8、9确认真实性、合法性，不确认关联性，对证据3确认真实性，不确认关联性、合法性，对证据4确认真实性，不确认合法性、关联性，同时称许丽华身份证复印件上的签名与其他地方的签名不一致。上述证据中，原市国土局不认可林洪提供的证据1的真实性，林洪否认原市国土局证据1、5的真实性，但均没有提出合法理据，本院不予认可。结合双方质证意见，本院对双方提交的证据的真实性均予以确认。林洪另向本院提交了调查取证申请，请求本院调取：1.许丽华、陈玉莲与信安房产公司就涉案房地产签署的《商品房买卖合同》；2.许丽华、陈玉莲在原市国土局办理涉案房屋登记时的视频以及照片。经本院要求，原市国土局提交了涉案的《商品房买卖合同》，同时表示没有办理涉案房屋登记时的视频以及照片。林洪对此合同质证认为，合同中许丽华、陈玉莲的多处签名并不一致，显然不是同一人所签，即便合同中的公章是真实的，因信安房产公司与许丽华、陈玉莲签订《商品房买卖合同》，严重损害了林洪的合法权益，也属于无效合同。因此，林洪不确认该合同的真实性、合法性。林洪还申请对原市国土局提交的《商品房交易登记申请表》中加盖的“中山市信安房产开发有限公司”印鉴是否真实进行鉴定，后于2019年3月21日撤回该鉴定申请。本院2018年12月5日组织原、被告双方到现场进行调查，原告方提供的证人杨某称其夫妻多年前受林洪委托看管四个车房，原有四个车房的钥匙，其丈夫去世后现只能找到8号车房的钥匙。本院经审理查明：2005年7月6日，信安经济公司向林洪出具《转让凭据》，其中载明：我司收到林洪人民币伍拾万元正（对数款），特将下闸路2号信安楼决策层七卡后座（＃14），A,B座夹层（阁楼），单车房＃4，＃5，＃8，＃23归属林洪拥有。办证有关费用其自理，具体资料如下：下闸路2号首层七卡后座（＃14卡），面积84.36平米；下闸路2号信安楼阁楼（A座夹层），面积113.15平米；下闸路2号信安楼阁楼（B座夹层），面积109.65平米；下闸路2号信安楼首层＃4单车房，面积9.27平米；下闸路2号信安楼＃5号单车房，面积8.58平米；下闸路＃8号单车房，面积8.47平米；下闸路2号＃23单车房，面积8.97平米。2005年4月20日，中山市政府出具2005-0192号《商品房权属证明书》，该证明书载明：经审查核实，下列房地产属于信安房产公司所有，以登记字号第2005-0192号登记在案，特发给产权权属证明书，凭此证明办理交易手续。该证明中所列房地产包括西区下闸路××楼××号车房。2012年4月18日，中山市房地产交易登记管理所办理出卖人为信安房产公司，买受人为许丽华、陈玉莲，合同编号为HT2012000535，商品房座落“中山市西区下闸路××号单车房（现售权属座落：西区下闸路××号车房）”的商品房买卖合同备案。2012年8月27日，中山市政府对位于中山市西区下闸路××号车房作出房产证号为02××6902××70的不动产登记。2013年8月19日，林洪向中山市第一人民法院提起民事诉讼，请求信安房产公司立即将位于中山市西区下闸路××商铺××至林洪名下。经调解，中山市第一人民法院作出1715号民事调解书，确认双方达成的调解协议。调解协议的主要内容为：信安房产公司确认林洪已经结清中山市西区下闸路2号首层7卡商铺的所有购房款，信安房产公司同意于2014年1月30前协助林洪办理该商铺的房地产权证和土地使用权证，该商铺的后座及阁楼由林洪继续无偿使用，由林洪自行办理房产证件，如无法办理，不得要求信安房产公司赔偿。本院另查明，2017年8月18日，林洪以中山市政府和原市国土局为被告提起本案诉讼。本院受理后分别向中山市政府、原市国土局送达了起诉状副本及应诉通知，另依法通知许丽华、陈玉莲、信安房产公司（因已被注销，通知其原法定代表人欧阳锦燕）作为第三人参加诉讼。因《不动产登记条例》实施后，中山市从2015年9月14日起，原由中山市政府行使的不动产登记职能转由原市国土局行使，经本院释明，林洪变更本案被告为原市国土局。2019年1月，原市国土局撤销，其职责整合到新组建的市自然资源局。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，本案被告依法变更为市自然资源局。本院再查明，根据中山市工商行政管理局出具的《企业机读档案登记资料》，信安房产公司于2014年2月11日注销，注销原因为：被依法宣告破产，股东大会决议注销。信安房产公司的投资者为中山市信安经济发展有限公司、欧阳锦燕，法定代表人为欧阳锦燕。本院认为，本案系房屋行政登记纠纷。根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，原市国土局作为中山市人民政府的房地产主管部门，对中山行政区域范围内的房地产工作负有管理的法定职责，其执法主体适格，本院予以确认。本案中，信安经济公司于2005年7月6日向林洪出具《转让凭据》，确认单车房#23归属林洪所有，同时证人杨某亦证实，林洪多年前委托其夫妻看管涉案房产，至今仍在看管中，说明作为特定债权人林洪对涉案房产处于实际占有状态，涉案房屋登记对其权利义务存在影响，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，林洪具有提起本案诉讼的原告资格，市自然资源局称林洪不具有原告资格的主张不能成立。同时，市自然资源局辩称其不是适格被告的主张，因与中山市不动产登记的职能分工相矛盾，该主张本院亦不予支持。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是原市国土局作出02××6902××70的不动产登记的具体行政行为是否合法。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”本案涉案房屋登记时，许丽华、陈玉莲与信安房产公司向原市国土局提交了商品房交易登记申请表、商品房产权权属证明书、中山市商品房销售登记备案表、许丽华及陈玉莲身份证复印件、《企业法人营业执照》、法定代表人身份证、委托书、受托人身份证、税收转账专用完税证、广东省地方税收通用发票、用地示意图、用地图、房产平面图、商品房交易缴款通知书、商品房交易审核表（房地产权登记卡）等材料，原市国土局审查后确认涉案房屋登记的申请材料符合上述法律规定的要件，且不存在法律规定的不予登记的情况，遂将涉案房屋登记至许丽华、陈玉莲名下，该登记并不违反上述法律法规的规定。林洪虽主张许丽华、陈玉莲提供虚假的材料，伪造信安房产公司的印章及营业执照等骗取房地产产权登记，但其并未能提供许丽华、陈玉莲伪造上述材料的证据，其提出办理登记时许丽华、陈玉莲未到场，故原市国土局未尽审查义务，存在行政违法的主张亦缺乏法律依据，其请求撤销涉案登记行为的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原市国土局作出02××6902××70的不动产登记符合法律规定，本院予以支持。林洪主张原市国土局未履行审查义务没有事实和法律依据，其撤销涉案登记的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告林洪的诉讼请求。案件受理费50元，由原告林洪负担。如不服本判决，原告林洪可于本判决书送达之日起三十日内，被告中山市自然资源局、第三人许丽华、陈玉莲、中山市信安房产开发有限公司可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于中华人民共和国广东省高级人民法院。审判长 王 鹏审判员 高 琳审判员 何海鹏二〇一九年十二月二十三日书记员 萧 洒肖炫霓