安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖11民终3054号上诉人（原审原告）：王玉宝，男，1976年5月8日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审第三人）：李林菊，女，1976年7月14日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审第三人）：秦孟元，男，1985年3月20日出生，汉族，住安徽省定远县。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：定远县广源房地产开发有限公司，住所地安徽省定远县定城镇双塘小区，统一社会信用代码91341125063636188Q。法定代表人：郭义龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：***，江苏朗华律师事务所律师。上诉人王玉宝、李林菊、秦孟元因与上诉人定远县广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院(2019)皖1125民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王玉宝、李林菊、秦孟元上诉请求：1.依法维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项，改判广源公司协助王玉宝将双塘金铺商业广场3幢东6一、二层房屋产权登记到李林菊名下；协助王玉宝将双塘金铺商业广场3幢东3一、二层房屋产权登记到秦孟元名下。事实和理由：双塘金铺商业广场3幢东6一、二层房屋、双塘金铺商业广场3幢东3一、二层房屋在王玉宝起诉时已申请一审法院进行查封，而广源公司提供的网签时间在后，故该网签行为不真实，同时违法，故一审判决未判令广源公司协助办理上述房屋产权变更登记手续错误。广源公司辩称，一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。广源公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回王玉宝的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由王玉宝负担。事实和理由：一、广源公司提供的证据足以证明其公司存在巨额债务，王玉宝不能按照协议约定偿还公司债务，却将自己分得的财产出售，严重损害了广源公司的利益。二、既然一审判决认定王玉宝出卖房屋是基于广源公司的委托，则王玉宝和李林菊、秦孟元签订合同的主体应当是广源公司和李林菊、秦孟元，权利义务也应当由广源公司承担，案涉房屋的权利人仍属广源公司，故广源公司无义务协助王玉宝办理产权变更登记手续。王玉宝、李林菊、秦孟元共同辩称，广源公司所称的债务是在分房协议形成时即形成的债务，分房协议已经对其所称的债务进行了处理，与本案的过户义务无任何关联，属于另一法律关系，完全有法律救济途径。广源公司的全体股东已经通过协议的方式对公司资产债权债务进行了分配，并经人民法院生效判决予以确认。王玉宝根据分房协议行使权利，广源公司有配合的义务。请求驳回广源公司的上诉请求。王玉宝向一审法院提出起诉请求：1.判令广源公司履行2016年4月7日王玉宝和广源公司签订的分房协议书，配合王玉宝将双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二层，东16—、二层房屋解除抵押；配合王玉宝将双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二、三层，东16—、二、三层，3幢（又称3#楼）东6—、二层房屋产权登记到李林菊名下；配合王玉宝将双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东3—、二层房屋产权登记到秦孟元名下；2.判决广源公司承担本案全部诉讼费用、保全费。一审法院认定事实：定远县广源房地产开发有限公司于2013年3月注册登记成立，注册资本800万元，原法定代表人为王玉宝。王玉宝、郭义龙、李守波均是公司股东，郭义龙出资480万元持股比例60%，李守波、王玉宝各出资160万元持股比例各占20%。2016年4月7日，三股东经研究决定达成分红协议书，协议书约定：公司决定对剩余的房地产以实物形式作为公司利润对股东进行分配，分配比例按股东出资比例进行，房屋分配形式以抓阄的方式确定，房屋分配到三股东手后，由三股东自行处理，对外出卖或租赁等，三股东出售自己的房产时，出卖房屋总价的10%交给公司，由公司交纳相关费用，包括税费、过户等，结算时，多退少补。王玉宝分得了双塘金铺商业广场案涉2幢（又称2#楼）东15一、二、三层，东16一、二、三层，3幢（又称3#楼）东6一、二层，东3一、二层等处房屋。2016年8月25日三股东通过股东会决议：经本公司股东协商一致，同意将本公司房地产按2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容分别办理委托书（郭义龙、王玉宝、李守波分得的房地产分别由郭义龙、王玉宝、李守波当受托人，具体见2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容）公证。2016年8月25日定远县公证处对委托书进行了公证，其中委托王玉宝的委托书载明：“委托书人定远县广源房地产开发有限公司受托人王玉宝委托人拥有如下房地产：……二、坐落于定远县定城镇幸福东路北侧双塘金铺商业广场二号楼东16、东15……三、坐落于定远县定城镇幸福东路北侧双塘金铺商业广场三号楼东3、东6……；现委托人欲将上述房屋出售或出租或到银行办理抵押贷款，现委托人全权委托上述受托人代为办理一切相关事项：1、代为办理银行抵押贷款一切相关手续，包括签订借款抵押合同、代办评估、测绘、办理他项权证等相关一切事宜；2、代为办理上述房屋出售的相关手续，包括签订上述房屋买卖合同、代办评估、测绘及过户登记、调阅房产档案、到税务部门办理纳税手续并代交税款或开具减免税证明等相关手续；。5、代缴房屋维修基金及代收房款的相关手续；6、代缴上述房屋在转让、出租过程中产生的各种税费及在相关文件上签字；7、代为办理房地产权更换、过户、土地使用权证的过户及房屋交接手续；8、代为办理上述房地产出售、出租、抵押贷款等一切相关事宜。受托人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件委托人均予承认，由此产生的法律后果由委托人承担。委托期限:自2016年8月25日起至2023年3月18日止。受托人有转委托权。委托单位：定远县广源房地产开发有限公司（公章）法定代表人：王玉宝二0一六年八月二十五日”。2017年3月18日，王玉宝（甲方）与秦孟元（乙方）签订购房协议，约定：“1、甲方将双塘金铺商业广场3#自东向西第3间卖给乙方，一、二层面积约81.86平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为82万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方秦孟元二0一七年三月十八日”。2017年3月19日，王玉宝（甲方）与李林菊（乙方）签订三份购房协议，分别约定：“1、甲方将双塘金铺商业广场2#自东向西第16间卖给乙方，一、二、三层面积约126.6平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为105万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方李林菊二0一七年三月十九日”。“1、甲方将双塘金铺商业广场2#自东向西第15间卖给乙方，一、二、三层面积约126.6平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为105万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方李林菊二0一七年三月十九日”。“1、甲方将双塘金铺商业广场3#自东向西第6间卖给乙方，一、二、三层面积约81.86平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为82万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方李林菊二〇一七年三月十九日”。另查明，2016年10月10日，王玉宝以借款人身份从安徽定远民丰村镇银行股份有限公司办理抵押贷款140万元，抵押物为位于定远县定城镇幸福东路北侧双塘金铺商业广场2幢115室、2幢215室、2幢116室、2幢216室。目前该笔贷款已于2018年1月31日全部结清。他项权证已被定远县广源房地产开发有限公司领回。目前上述房屋的抵押登记未解除。2017年8月9日，定远县广源房地产开发有限公司法定代表人变更为郭义龙。后因定远县广源房地产开发有限公司不协助办理过户手续，王玉宝遂提起诉讼。再查明，2019年7月3日，广源公司将案涉的3幢东3一、二层，东6一、二层售卖给案外人朱春玲、杨飞，并办理了网签备案手续。第三人秦孟元是王玉宝朋友，李林菊是王玉宝妻子。诉讼中，经王玉宝申请，一审法院作出（2019）皖1125民初4216号民事裁定书，已对案涉房产进行了保全查封。王玉宝为此花费保费4550元，保全费5000元。一审法院认为，广源公司的股东为王玉宝、郭义龙、李守波。王玉宝与郭义龙、李守波签订的分房协议书系当事人真实意思的表示，并经股东会决议同意，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，其他生效判决也确认该分房协议书有效，各方当事人均应按协议履行。2016年8月25日，三股东通过股东会决议，同意将广源公司的房地产按2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容分别办理委托书，并于同日进行了公证。该委托书经定远县公证处公证，系当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案王玉宝与第三人李林菊、秦孟元房屋买卖事实发生在委托期限内，因此广源公司与王玉宝的房屋买卖之委托关系成立。王玉宝与第三人李林菊、秦孟元签订的购房协议应视为王玉宝受广源公司委托代理而与李林菊、秦孟元签订。广源公司负有协助王玉宝将涉案房产产权登记到第三人李林菊、秦孟元名下的义务。故王玉宝及第三人要求广源公司履行协议，配合王玉宝将诉争房屋产权登记过户到第三人名下，符合法律规定，予以支持。关于王玉宝主张广源公司应配合王玉宝将双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二层，东16—、二层房屋解除抵押。因该房抵押贷款已还清，经《协议书》和《分得房屋确认书》确定，上述房屋已分给王玉宝；《授权书》授权王玉宝其有权对外出卖等。该抵押权的存在，妨碍了王玉宝权利的行使。现该抵押贷款已还清，抵押权他项权证也在广源公司处，具备了解除抵押权的条件。现王玉宝主张广源公司配合王玉宝解除抵押，予以支持。虽然广源公司辩称，王玉宝不是抵押合同的主体，也不是房屋的所有权人，其诉请要求解除抵押没有法律依据。但该辩称不符合《协议书》、《分得房屋确认书》和《授权书》的约定，不予采信。王玉宝另主张广源公司承担保费和保全费的诉讼请求，保费和保全费均是本案诉讼中的合理费用，应由败诉方承担。故对此主张，亦予以支持。广源公司辩称“王玉宝要求履行分房协议，但广源公司不是该分房协议书的相对人，协议中也没有有关要求广源公司配合王玉宝办理房产登记给第三人的约定，现行法律也没有规定广源公司有配合股东将房屋过户给第三人的义务；王玉宝仅是代理广源公司与第三人签订购房协议，其不具有要求办理过户这样的诉讼主体资格；王玉宝以自己的名义将涉案房屋卖给自己的妻子李林菊及第三人秦孟元，是恶意逃避债务的行为，其诉请不应当得到支持”。但王玉宝按《分房协议书》及《委托书》处分案涉房屋的行为系受广源公司委托，其产生的法律后果应由广源公司承担，故其辩称理由不能成立，不予采信。广源公司另辩称，“目前广源公司尚欠外债5-6百万元，以及近60万元的税金，根据分房协议书的约定，王玉宝对广源公司所欠的外债承担20%的付款责任，但王玉宝在另外两名股东多次要求下拒不履行协议书约定的偿还公司外债的义务，却在广源公司不知情的情况下，将公司的财产出卖给他人，恶意逃避债务的目的明显，严重损害了公司债权人的利益”。对该辩称，广源公司未提交任何证据且系另一民事法律关系，本案不予处理。广源公司还辩称，协议书同时约定“王玉宝在出售房产时需要将13%的购房款交由公司缴纳相关的税费，王玉宝在没有缴纳任何费用的情形下要求办理过户手续更体现其恶意逃避债务的故意；王玉宝代理广源公司与第三人签订的购房协议约定，第三人在办理过户时付清房款。该购房协议是双务合同，没有先后履行的顺序。在第三人未缴纳购房款的前提下，第三人无权要求广源公司履行过户义务，其公司也有权提出相应的抗辩；作为广源公司代理人的王玉宝更无权要求其公司先履行办理过户的合同义务，王玉宝作为广源公司代理人签订的购房协议，缺乏交付使用条件及交付日期等商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房交易的预约合同，而非本约合同，对于还没有签订正式的商品房买卖合同前提下第三人无权要求办理过户手续，王玉宝更没有相应的权利。如果法院判决广源公司办理过户，导致的结果将是法院强制广源公司与第三人签订正式的商品房买卖本约合同，这将严重违反签订合同当事人意思自治的法律规定”。上述辩称，与《分房协议》和《委托书》的内容相悖，只要王玉宝在广源公司配合王玉宝为第三人办理过户手续时缴纳相应税款及上交公司10%的税金即可，故对此辩称，不予采信。广源公司另辩称，“涉案的房产中3号楼的103、203、106、206四套房屋，即案涉的3幢东3一、二层，东6一、二层，由于公司需缴纳相应的税金，已有股东决定将房屋出卖给他人，并办理了网签备案手续，不具备将房屋交付给他人的履行条件”。首先，广源公司未提交相应股东会决议；3幢东3一、二层，东6一、二层虽然办理了网签备案手续，但广源公司在明知涉案房屋已分给王玉宝的情况下，仍将涉案的3幢东3一、二层，东6一、二层网签售卖给他人，严重侵害了王玉宝的合法权益，其行为应受到法律的负面评价。但既然广源公司已网签备案售卖他人，已不具备过户第三人的条件，故对王玉宝要求广源公司配合其将3幢东3一、二层，东6一、二层房屋产权登记到第三人名下的诉讼请求，不予支持。王玉宝和第三人可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决:一、定远县广源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助王玉宝将双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二层，东16—、二层房屋解除抵押；二、定远县广源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助王玉宝将双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二、三层，东16—、二、三层房屋产权登记到第三人李林菊名下；三、驳回王玉宝的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由定远县广源房地产开发有限公司负担。保费4550元、诉讼保全费5000元，计9550元，由定远县广源房地产开发有限公司承担（王玉宝已垫付，由广源公司直接支付给王玉宝）。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。王玉宝、李林菊、秦孟元提供了安徽省定远县人民法院协助执行通知书回执一份、不动产登记中心抵押查封信息一份、四份网签备案信息、定远县不动产登记中心的情况说明。证明：双塘金铺商业广场3幢东6一、二层、东3一、二层房屋的网签备案登记违法，不动产登记中心已经决定撤销，一审法院对该两处房屋未判令办理过户手续错误。广源公司质证意见：安徽省定远县人民法院协助执行通知书回执是复印件，真实性、关联性均不认可；不动产登记中心抵押查封信息一份和定远县不动产登记中心的情况说明的真实性无异议，但是对证明目的不认可。该情况说明对查封的时间做出了详细的描述，但是对网签的时间只是说在7月13日12点左右，网签手续完全要求进行合法的备案，符合法律规定；四份网签备案信息是复印件，真实性无法确定。广源公司提供了公证书两份。广源公司于2019年10月8日解除对王玉宝的授权，王玉宝不再享有代理公司售房的权限。广源公司无需再继续配合王玉宝办理相关房屋销售的手续。王玉宝、李林菊、秦孟元质证意见：对公证书的真实性无异议，但是对证明目的不认可。2019年10月8日之前王玉宝已经出售的房屋仍然应当履行授权委托书应当履行的义务。本案是2019年10月8日之前的案件，以此这份公证书与本案没有任何的关联性。本院认为，王玉宝、李林菊、秦孟元提供的证据仅能够证明第一项不动产登记中心等相关职能部门正在对案涉双塘金铺商业广场3幢东6一、二层、东3一、二层房屋网签事宜进行处理，不能证明该网签事实已被撤销，至于网签行为是否合法，因网签行为系行政管理行为，不属民事纠纷调整的对象，故对王玉宝、李林菊、秦孟元所举证据的证明目的不予采信。广源公司提供的公证书系对2019年10月8日之后的行为进行公证，而本案纠纷均发生在2019年10月8日之前，故该证据与本案不具有关联性，证明目的不予采信。当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王玉宝、广源公司于2016年4月7日签订分红协议书，根据该协议书内容，案涉房屋分配给王玉宝所得，故在广源公司与王玉宝之间，王玉宝取得案涉房屋的处分权。2016年8月25日广源公司通过股东会决议，向王玉宝出具委托书并进行公证，委托王玉宝将案涉房屋对外出售或出租，据此，王玉宝取得对外出售、出租房屋的权利。该委托书明确载明，由此产生的法律后果由委托人即广源公司承担。后王玉宝根据分红协议及委托书将案涉房屋出售李林菊、秦孟元，因案涉房屋产权登记在广源公司名下，广源公司委托王玉宝对外出售，故广源公司负有协助办理产权变更登记义务。广源公司认为王玉宝不能按照协议约定偿还公司债务，却将自己分得的财产出售，严重损害了广源公司的利益，因该项抗辩理由与本案不属同一法律关系，不能作为本案的抗辩理由，广源公司对此可另行主张。故广源公司认为其公司不应当承担协助义务的上诉请求，不能成立，本院不予支持。虽然广源公司负有协助办理产权变更登记义务，但案涉的双塘金铺商业广场3幢东6一、二层、东3一、二层房屋处于网签状态，在该网签事实未被撤销前，该房屋无法办理产权变更登记至李林菊、秦孟元名下，故王玉宝要求广源公司将双塘金铺商业广场3幢东6一、二层、东3一、二层房屋变更登记至李林菊、秦孟元名下的上诉请求条件尚未成就，其可待条件成就后，另行主张。故王玉宝、李林菊、秦孟元要求广源公司协助将双塘金铺商业广场3幢东6一、二层、东3一、二层房屋登记至李林菊、秦孟元名下的上诉请求，本院不予支持。综上所述，王玉宝、李林菊、秦孟元、广源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人王玉宝、李林菊、秦孟元负担80元，由上诉人定远县广源房地产开发有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇一九年十二月二十日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。