济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初7631号原告：牟维政，男，1966年4月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吴志杰，山东杰俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫增文，山东宸合宸律师事务所律师。被告：济南山锋建材市场管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘宏民，董事长。委托诉讼代理人：宋黎媛，女，1994年9月13日出生，汉族，该公司职工。原告牟维政与被告济南山锋建材市场管理有限公司（以下简称山锋建材）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟维政及委托诉讼代理人吴志杰、闫增文，告山锋建材委托诉讼代理人宋黎媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牟维政向本院提出诉讼请求：1.判令解除牟维政与山锋建材签订的《合作协议》；2.判令山锋建材返还牟维政押金5万元、改造费10万元并赔偿经济损失，按同期银行贷款利率计算自2017年7月至全部清偿之日；3.诉讼费用由山锋建材承担。事实与理由：自2014年始，牟维政租赁山锋建材位于济南市槐荫区青岛路西首、热源厂北临济南山锋建材市场院内北排8号的车间用于石材加工经营，同时缴纳了押金5万元，租赁合同每年一签。因车间尚不具备生产经营条件，双方协商由牟维政垫资进行改造，费用由山锋建材以分期减免租金的方式进行偿还。租赁后牟维政投入资金对车间进行了必要的改造。双方最后一次签订租赁合同系2016年7月25日，约定房屋租金177470元，实际自付租金127470元，其中减去5万元为前期市场改造费用，连续五年每年减去租金5万元，剩余减免时间还两年，两年后航吊及改造后车间归市场所有。2017年下半年，山锋建材要求牟维政停工并采取停电、锁门的措施，致使牟维政一直处于停产的状态，造成巨大的经济损失。在审理过程中，原告牟维政变更诉讼请求为：1.判令山锋建材向牟维政返还定金5万元，并赔偿牟维政已实际支出的改造费损失剩余部分10万元；2.诉讼费用由山锋建材承担。事实与理由：牟维政租赁的山锋建材厂房为毛坯，合同约定由牟维政垫资25万元进行改造，分5年以减免租金的方式返还牟维政改造费，因牟维政租赁是从2014年开始，至2016年续签合同日已返还3年，还有2年未返还。经调查，山锋建材市场未办理环评等手续，其行为违反了法律的强制性规定，造成市场强制关门停业，故应按合同约定返还牟维政实际投入的改造费中尚欠的10万元。山锋建材辩称，1.根据《合作协议》第三条约定，房屋押金应扣除牟维政承担的费用、租金，以及牟维政应当承担的违约赔偿责任。根据《合作协议》第九条第三款，牟维政应承担2017年9月16日至2017年12月1日期间租金26556元；以及根据《合作协议》第十二条的约定，牟维政延迟30日不交租金且所欠费用达到3000元以上，牟维政应承担年租金30%的违约金即38241元，合计应扣除64797元；2.根据《合作协议》第八条的约定，在合作协议有效期内，因政府的归还而迁出导致损毁或者损失的，山锋建材不承担任何经济赔偿及补偿责任；3.根据《合作协议》的约定，山锋建材并未承诺过给付牟维政改造费的事项。4.根据《山东省环境保护条例》45条规定，牟维政应当自行办理环评手续。本院经审理认定事实如下：2014年3月12日，山锋建材出具《定金收据》一份，载明：今收到乙方牟维政房屋租赁费定金5万元；房号A43，西区车间②号；注:乙方接到甲方通知后7日内签订房屋合同并入驻并开业，否则视为违约。在审理过程中，双方均认可该定金5万元系合作协议中约定的房屋租赁保证金。2014年4月20日，牟维政与山锋建材签订合同一份，对于合同内容，双方均未提供证据予以证实。2015年5月20日，山锋建材（甲方）与牟维政（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方投入房屋、车间、场地及综合服务。第一条，合作场所地址：位于济南市槐荫区青岛路西首、热源厂北临，济南山锋建材市场院内北车排8号（房），该房屋用途为石材行业经营、办公（车间为加工、仓储）。合作时间为：房屋（车间）租赁自2015年5月1日起至2016年4月30日止。第二条，租金、合作费的计算、支付期限与方式。房屋含二楼住宿及场地，每月租金为14789.17元，房屋占15%，场地占85%，年租金总计177470.04元。每月5号前交清所有费用及租金，市场办公室出具收据（不含税金），不按规定交纳的业户，山锋市场将其视为违约，在追缴欠费的同时，加收相当于本月内费用的每日3‰作为违约金。第三条，房屋租赁保证金。甲方交付给乙方该房屋（车间）经营使用时，乙方应向甲方交付房屋保证金5万元。该款项只作为对该经营户对市场房屋和经营信誉的保证，不作为年度租金使用。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应于乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，其余部分应当如数返还乙方。第五条约定：房屋（车间）使用期间，乙方使用房屋的水费、电费、网络电话费等各项费用，由乙方自行承担，乙方应按时交纳，交款时，市场开具一般收据。双方还就房屋（车间）的交付使用及返还等事项进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商租期三年内租金不增，三年以后随市场价格增长而增长，连续五年内每年减去租金五万元，共计二十五（万元）整减免。航吊及改造后的车间归市场所有。补充协议是编号北车-8合作协议的一部分。2016年7月25日，山锋建材（甲方）与牟维政（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方投入房屋、车间、场地及综合服务。第一条，合作场所地址：位于济南市槐荫区青岛路西首、热源厂北临，济南山锋建材市场院内北车排8号（房），该房屋用途为石材行业经营、办公（车间为加工、仓储）。合作时间为：房屋（车间）租赁自2016年5月1日起至2017年4月30日止。第二条，租金、合作费的计算、支付期限与方式。车间1389.2平方米，每月租金为14789.1元，年租金177470元。签订合同时一次性支付全年租金并给予四个月租金免费使用政策，实际自付租金为127470元，其中减去5万元为前期市场改造费用，连续5年内每年减去租金5万元，剩余减免时间2年，两年后杭吊及改造后车间归市场所有。市场办公室出具收据（不含税金），不按规定交纳的业户，山锋市场将其视为违约，在追缴欠费的同时，加收相当于本月费用的每日3‰作为违约金。第五条约定：房屋（车间）使用期间，乙方使用房屋的水费、电费、网络电话费等各项费用，由乙方自行承担，乙方应按时交纳，交款时，市场开具一般收据。双方还就房屋（车间）的交付使用及返还等事项进行了约定。2016年7月25日，山锋建材出具金额127470元收据一份，载明：缴款单位牟维政，收款事由2016.5.1-2017.4.30止全年租金。在牟维政使用租赁房屋期间，因山锋建材市场内业户无环评手续的原因，相关部门对相关业户进行了处理。牟维政诉称于2017年9月初撤离市场，山锋建材辩称牟维政于2017年11月底撤离市场。在审理过程中，双方均未提供相应证据证实涉案房屋取得权属证书或批准建设手续。在审理过程中，牟维政提交：1.其与宋长银于2014年2月26日签订的《车间改造协议》，约定：牟维政委托宋长银改造8号车间；2.宋长银于2015年2月10日出具收条一份，载明：收到牟维政车间改造工程款现金共计16.2万元，改造工程款全部结清。3.其与山东鲁东起重设备有限公司于2014年3月13日签订的合同复印件，内容为：牟维政购买LD型5T电动单梁起重机1台，总价9.2万元。4.牟维政账户明细，内容显示：分别于2014年3月14日、4月7日、4月20日、5月30日向账户622*5611号共支付9.6万元。牟维政欲以上述证据证实其对租赁物进行改造并支付费用。山锋建材提出异议，认为牟维政改造车间系因其经营需要，合同中没有约定改造费用由山锋建材负担。牟维政提交2018年2月18日济南市人民政府网站截图复印件1份，内容显示：2017年8月25日，槐荫区环保局为防止存有石材加工设备的3家公司现场加工石材，对其实施了加工车间供电侧电源查封；槐荫区政府责成区环保局、兴福街道办事处于2017年8月26日，对3家单位的供电侧电源实施断电措施，并监督3家单位清除了所有市场加工设备，该3家单位均不再具有生产加工条件。牟维政欲以此证实相关部门对市场进行了断电、清除市场设备的处理。山锋建材对该证据的真实性无异议，但认为牟维政在2017年9月至10月份仍然在使用房屋并于11月份交纳电费。山锋建材提交2017年11月3日收款收据复印件1份，载明：单位高时车间，品名（180627-176817）9-10月电费，金额4572元；该收款收据中无印章及人员签名。山锋建材欲以此证实牟维政至2017年11月3日止在使用涉案房屋。牟维政不予认可，认为济南市槐荫区环保局于2017年8月25日对市场电源进行了查封。本院认为，牟维政与山锋建材签订的《合作协议》约定牟维政向山锋建材承租房屋用于经营，牟维政支付房屋租金，由此可知，该合同系房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。结合本案，双方均未提供相应证据证实涉案房屋取得权属证书及批准建设手续，故双方签订的《合作协议》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于牟维政主张的返还定金5万元。牟维政于2014年3月12日支付定金5万元，双方均认可该5万元系房屋租赁保证金，本院予以采信。由于双方签订的合同无效，且牟维政已经不再使用涉案房屋，故本院对于牟维政该主张予以支持，为减轻当事人诉累，应纠正为房屋租赁保证金。山锋建材辩称牟维政应支付2017年9月16日至2017年12月1日期间的租金26556元及违约金38241元，并提供无印章及人员签字的收据为证，牟维政不予认可，山锋建材对该辩称理由未提供充分证据予以证实，该辩称理由不予采信。关于牟维政主张的改造费损失剩余部分10万元。牟维政诉称其于2014年进场后花费40余万元对厂房进行改造并加装了杭吊，合同约定山锋建材在5年中每年少收租金5万元，5年后杭吊及改造车间归山锋建材，现牟维政已经撤离场地，车间及杭吊已被山锋建材接收，山锋建材应返还剩余2年的减免费用10万元。山锋建材提出异议，认为合同没有约定返还改造费的事项，在合同正常履行的情况下每年少收5万元租金，现合同已经无法履行，牟维政不应再享受优惠政策，且牟维政没有将杭吊交付给山锋建材。经审查，虽然双方合同中约定“实际自付租金为127470元，其中减去5万元为前期市场改造费用，连续5年内每年减去租金5万元，剩余减免时间2年，两年后杭吊及改造后车间归市场所有”，由于合同已经终止履行，双方约定剩余减免时间2年无法实现，双方对于该情形如何处理没有约定且无法达成一致意见，牟维政对其诉称车间及杭吊已由山锋建材接收的理由亦未提供证据予以证实，故牟维政该请求依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：济南山锋建材市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还牟维政房屋租赁保证金5万元。驳回牟维政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，牟维政负担600元，济南山峰建材市场管理有限公司负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李子萍二〇一九年十二月三日书记员  王琭恰