江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初4202号原告（反诉被告）：扬中市碧乾房地产开发有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地扬中市三茅街道文化南路21号。法定代表人：刘森峰，经理。委托诉讼代理人：张璐，女，该公司员工。被告（反诉原告）：顾晓红，女，1976年9月15日出生，汉族，住扬中市八桥镇，现住扬中市。委托诉讼代理人：耿龙国，江苏求尚律师事务所律师。原告（反诉被告）扬中市碧乾房地产开发有限公司（以下简称碧乾公司）与被告（反诉原告）顾晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告碧乾公司的委托诉讼代理人张璐，被告顾晓红及其委托诉讼代理人耿龙国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧乾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告顾晓红支付应付未付房款1170000元及逾期付款违约金（暂计至2019年12月19日的违约金为52047.75元，自2019年12月20日起至实际付款之日止，按照逾期金额万分之三每日计算）；2.本案诉讼费用由被告顾晓红承担。事实和理由：原、被告于2019年8月30日网签一份《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告所有的扬中碧桂园滨**府7幢2单元XXXX室房屋，总房价款为1677843元。付款方式为按揭分期付款，如被告逾期付款，应自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过90天的，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的15%向原告支付违约金。此后，被告于2019年5月8日支付20000元，于2019年5月13日支付68382元，于2019年8月1日支付419461元，余款1170000元一直未付。经原告多次催要，被告未予理会，仍拖欠至今，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。顾晓红辩称：1.原告是房地产开发企业，其对于销售的流程和按揭贷款办理的相应手续都是应知且明知的，对于其开发销售的房地产需要办理按揭贷款的也都是由原告负责与合作银行联系和洽谈，原告没有证据证明被告怠于办理按揭贷款，所以被告不存在违约。2.被告丈夫贾风林与原告洽谈房屋买卖事宜时明确告知原告的销售人员其有不良征信记录，在银行办理不到按揭贷款。原告及其工作人员在明知不能办理按揭贷款的情况下仍然与被告签订以银行按揭方式付款的合同，构成了利用自身的优势明知不能办理而隐瞒甚至虚假陈诺能够办理，导致被告产生剩余1170000元房款能够通过银行按揭的方式支付的重大误解。所以案涉房屋买卖合同属于被告受原告蒙蔽、欺诈而签订的可撤销合同。顾晓红向本院提出反诉请求：1.撤销双方于2019年8月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告碧乾公司立即向反诉原告顾晓红返还房款507843元；3.本案诉讼费用由反诉被告碧乾公司承担。事实和理由：2019年5月8日，反诉被告的销售人员向反诉原告丈夫贾风林推介房屋，当时贾风林明确告知其曾失信贷不到按揭贷款，销售人员告知可以以配偶名义购买和办理银行按揭贷款，于是贾风林以反诉原告名义签署认购书，并于2019年8月1日交足首付房款507843元。2019年8月30日，反诉被告在认购书约定的通过银行按揭支付的房款到期仍未能办理按揭贷款的情况下，隐瞒知道贾风林办不到银行按揭贷款的事实，通知反诉原告签署《商品房买卖合同》，导致反诉原告误签了签署合同时付款就已逾期的《商品房买卖合同》。综上，反诉被告通过隐瞒不能办理按揭贷款事实的手段欺骗反诉原告，造成反诉原告产生了交足首付款507843元后，剩余房款就由反诉被告办理按揭贷款支付的重大误解。反诉原告为维护自身合法权益，故反诉至法院。碧乾公司针对顾晓红的反诉辩称：1.案涉合同是双方真实意思的表示，经双方签字盖章并经房管局网签备案，合法有效。合同签订过程中不存在任何的欺诈、隐瞒行为，不具有任何的法定解除情形或可撤销情形，反诉原告也无任意解除权或者撤销权，其要求撤销合同没有任何事实和法律依据。2.反诉原告没有任何证据证明其配偶贾风林曾告知我公司销售人员自己的失信情况，真实性无法核实。即便该情况真实存在，也恰好可以说明贾风林是明知自己的征信有问题，办理不了按揭贷款。如果我方的销售人员提出了可以用其配偶名字买房，也只是为了满足反诉原告夫妻双方购房需求而提出的个人建议，最终的选择和决定权在反诉原告。3.案涉合同是基于反诉原告签订的认购书签订的，而非基于贾风林代签的认购书，合同上约定的价款与反诉原告签订的认购书上价款是一致的。同时存在两份认购书也足以证明反诉原告夫妻双方对购房是协商一致的，是其慎重做出的民事行为，是真实的意思表示。4.付款是反诉原告的合同义务，我方的义务是交房。合同补充协议约定的付款方式不只是按揭付款，按揭付款是反诉原告选择的付款方式，办理按掲贷款是反诉原告的义务而非我方的责任，我方也没有办理或者审核按揭贷款的权利，所以不能办理按揭贷款的后果应由反诉原告承担。5.贾风林知道自己无法正常办理按揭贷款后也多次与我方进行沟通，表示要用其他房产做抵押贷款将按揭付款改为自付方式付清房款，我方销售人员也已经多次与其沟通并催促其尽快办理交款，因此，贾风林明知付款义务在自己。6.反诉原告作为具有完全民事行为能力的自然人，在签订涉及金额巨大的房屋买卖合同时应当慎重决策并对合同内容仔细查看，否则后果由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月8日,原告（反诉被告）碧乾公司（出售方）与被告（反诉原告）顾晓红（认购方）分别签订《碧桂园·滨**府认购书》（编号为碧桂园认购字第YZBJHF20190310号）和《碧桂园·滨**府认购书公告》（编号为碧桂园认购字第YZBJHF20190152号）,约定顾晓红向碧乾公司购买碧桂园滨**府07幢2单元XXXX室房屋，认购价分别为1836568元和1683843元。顾晓红的丈夫贾风林在认购书和认购书公告上代签了顾晓红名字，并于当日支付了定金20000元。2019年5月13日,碧乾公司（出售方）与顾晓红（认购方）签订《碧桂园·滨**府认购书》（编号为碧桂园认购字第YZBJHF20190320号）,约定顾晓红向碧乾公司购买碧桂园滨**府07幢2单元XXXX室房屋，认购价1677843元。顾晓红须在签署认购书时支付定金20000元，须在2019年5月13日前付清第一期楼款88382元（含定金）,须在2019年6月11日前付清第二期楼款419461元，须在2019年8月11日前付清第三期楼款1170000元（银行按揭款）。顾晓红本人在认购书上签字，并于当日支付了购房款68382元。该认购书第六条第三款约定：如乙方选择银行按揭付款方式的，则乙方应按本认购书第五条第1款所述合同文件约定的办理按揭的时间内向按揭银行申请办理按揭手续……该认购书第八条第四款约定：甲乙双方一致同意对2019年5月8日签订的编号为YZBJHF20190310《认购书》于本认购书签订时自动终止。同日，碧乾公司（出卖人）与顾晓红（买受人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定：顾晓红购买碧乾公司在建的碧桂园滨**府07幢2单元XXXX室房屋，房屋建筑面积共153.13平方米，单价10957元/平方米，总金额人民币壹佰陆拾柒万柒仟捌佰肆拾叁元整（1677843元）。买受人付款方式及付款期限按合同附件四补充协议第二条的约定：买受人必须在2019年5月13日前付该商品房总房价款的5.27%给出卖人，即捌万捌仟叁佰捌拾贰元整（88382元），并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2019年6月11日前付该商品房总房价款的25.00%给出卖人，即肆拾壹万玖仟肆佰陆拾壹元整（419461元）；买受人必须在2019年8月11日前付该商品房总房价款的69.73%（银行按揭款项）给出卖人，即壹佰壹拾柒万元整（1170000元）。买受人逾期付款责任按合同附件四补充协议第四条的约定：1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。同日,双方还就顾晓红办理按揭贷款的相关问题签订一份《银行按揭及公积金付款方式补充协议》,协议约定：乙方（顾晓红）已明确知悉国家、地方政府以及贷款审批机构（指公积金中心或按揭贷款银行）现行的贷款政策的情况；一、乙方根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意总房价款中1170000元房款以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方（碧乾公司）；三、乙方必须按照双方签署的买卖合同约定的时间或甲方书面通知的时间办妥银行/公积金手续；四、无论乙方选择本协议约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方；五、若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择将该差额款项自行支付给甲方或与甲方签订补充协议、变更付款方式。合同签订后，顾晓红于2019年8月1日支付了购房款419461元。因银行按揭未成功,顾晓红未能按约支付剩余1170000元购房款,引发本案诉讼。另查明，2019年8月30日，碧乾公司与顾晓红再次签订《商品房买卖合同》及附件，并于当日办理了商品房买卖合同网签登记备案手续（房屋编号为XXXXXXXXXXXXXXX，网签号为XXXXXXXXXXXXXX）。经审查，两份《商品房买卖合同》及附件内容一致。本院认为，碧乾公司与顾晓红所签订的《碧桂园·滨**府认购书》、《商品房买卖合同》和《银行按揭及公积金付款方式补充协议》是双方当事人的真实意思表示,合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,本院依法予以确认,碧乾公司与顾晓红均应当依照约定全面履行自己的义务。关于顾晓红主张案涉《商品房买卖合同》属于可撤销合同，请求撤销的反诉请求。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，顾晓红主张碧乾公司的工作人员在明知其丈夫贾风林个人征信不良，无法办理按揭贷款的情况下，蒙蔽、欺诈顾晓红，导致其产生了首付款外的1170000元房款能够通过银行按揭的方式支付的重大误解，故案涉合同属于可撤销合同，其有权请求法院撤销。本院认为，首先，顾晓红主张碧乾公司的工作人员存在蒙蔽、欺诈行为，但其未能提供任何证据予以证实,应自行承担举证不能的不利后果。其次，顾晓红作为完全民事行为能力人,其在购房时应对自身和整个家庭的收入水平、诚信情况有所预估,对其选择何种方式付款及是否具备办理贷款条件应有清楚认知，故因其丈夫贾风林个人征信记录不良无法申请按揭贷款不属于不能预见的客观情形。再次，双方已于2019年5月13日签订《商品房买卖合同》，约定了顾晓红的付款方式和付款期限。后于2019年8月30日签订内容一致的《商品房买卖合同》系办理商品房买卖合同网签登记备案手续的需要，不能据此认定碧乾公司签订在后的合同时存在欺诈行为。综上，顾晓红主张撤销案涉合同，理据不足，本院不予支持。关于碧乾公司要求顾晓红支付逾期购房款及违约金的诉讼请求。根据合同的约定,顾晓红应在2019年8月11日前支付1677843元购房款给碧乾公司。但顾晓红除了按时支付首期购房款88382元外，逾期支付第二期购房款419461元,且第三期购楼款1170000元至今未付，其行为已构成违约,应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故碧乾公司诉请顾晓红支付逾期购房款1170000元符合法律规定，本院予以支持。对于碧乾公司诉请的违约金。因顾晓红逾期支付购房款，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条的约定，买受人逾期付款不超过90天的，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；买受人逾期付款超过90天的，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。故碧乾公司诉请从逾期之日起至实际付款之日止，按照每日万分之三的标准计算违约金，本院予以支持。本院认定违约金为：购房款419461元逾期在90天之内，应从2019年6月12日起至2019年8月1日止，按每日万分之三计算违约金，违约金为6291.92元；购房款1170000元逾期超过90天，应从2019年8月12日起至实际付款之日止，按每日万分之三计算违约金，但违约金总额不得超过合同约定总房价款的15%。针对碧乾公司诉请的逾期购房款和违约金，顾晓红抗辩合同约定付款方式为银行按揭贷款，而银行按揭贷款是碧乾公司作为房地产开发商与其合作的银行办理的，碧乾公司没有证据证明顾晓红怠于办理，所以顾晓红不存在违约行为。对此，本院认为，双方签订的一系列合同并未载明碧乾公司对按揭贷款应承担责任的内容和方式，而从《碧桂园·滨**府认购书》第六条、《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条和《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第三条的约定可以看出,申请按揭贷款属于顾晓红的责任，因此未能及时办理按揭贷款,应当归责于顾晓红。而且根据《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第四条、第五条的约定,无论是否因顾晓红原因导致按揭贷款无法办理,其均有义务在规定的期限内向碧乾公司支付差额款或签订补充协议、变更付款方式。但顾晓红在办理按揭贷款的过程中,因贾风林个人征信记录不良被相关银行告知无法申请贷款后,既未按合同约定将差额自行支付给碧乾公司,又未与碧乾公司签订补充协议、变更付款方式，故本院对顾晓红的该项辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告顾晓红应在本判决生效之日起十日内向原告扬中市碧乾房地产开发有限公司支付购房款1170000元及违约金（以419461元为计算基数，自2019年6月12日起至2019年8月1日止，按每日万分之三计算的违约金6291.92元；以1170000元为计算基数，自2019年8月12日起至实际付款之日止，按每日万分之三计算的违约金，该违约金总额不得超过合同总房价款的15%）；二、驳回反诉原告顾晓红的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15590元，减半收取7795元，由被告顾晓红负担；反诉案件受理费8878元，减半收取4439元，由反诉原告顾晓红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员  杨 云二〇一九年十二月三十一日法官助理  薛志祥书 记 员  印莹洁