海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初3478号海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初3478号原告：曹彬，男，1974年11月13日出生，汉族，重庆市人，住该市。委托诉讼代理人：陈旭、张玥，重庆百君（合川）律师事务所律师。被告：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地：海南省东方市八所镇滨海北路18号。法定代表人：郑玉洪，公司执行董事长。委托诉讼代理人：彭文清、唐传辉，海南华颂律师事务所律师。原告曹彬与被告东方滨海花园房地产开发有限公司（以下简称滨海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹彬及委托诉讼代理人陈旭，被告滨海公司的委托诉讼代理人彭文清、唐传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹彬向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金301369.68元；2.依法判令被告向原告支付律师服务费18000元、交通费和住宿费5000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年4月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东方市××路商铺，建筑面积102.09平方米，套内建筑面积95.76平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方15991.54元，总金额1531350元。2014年10月5日，被告将涉案房屋交付原告占有使用。原、被告签订《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记，如因出卖人的责任买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于取得所有权证书之日起30日内支付。根据《补充协议》第十四条约定，如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，全面履行了合同义务，但被告没有按照合同约定的时间向不动产登记中心提交办理不动产权证的相关资料。被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告支付逾期办理不动产权证违约金301369.68元，是按照总房款1531350元×日万分之二×违约天数984天（从2016年10月5日起至2019年6月19日止）计算的。原告曾多次要求被告支付违约金，被告总无故推诿，双方协商未果。被告滨海公司辩称，一、原告起诉已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。本案中，买受人属于一次性付款，双方合同第十五条第2项约定：“关于一次性付款及分期付款买受人产权登记适用如下约定：商品房交付后，一次性付款及分期付款买受人由其自行办理房屋权属转移登记手续并承担所有相税费及其他费用……出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。”本案中，据原告的陈述，被告是于2014年10月5日将涉案房屋交付给原告，根据合同的约定730日内办理房屋产权转登记，即被告最晚应在2016年10月4日为原告办理房屋产权转移登记，被告在此时不给原告办理房屋产权登记的，原告自2016年10月4日起就知道其权益被侵害。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，原告最迟应在2019年10月4日之前向法院提起诉讼。但根据原告提交诉状的时间是在2019年11月5日，故原告提起诉讼已超过三年的诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。二、办理不动产登记证不是被告的法定义务也不是合同确定的义务，被告不承担逾期办理不动产登记责任。根据《城市商品房销售管理办法》第三十四条第三款：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，办理房屋产权证被告履行的是“协助”义务，而不是办理义务；同时根据双方合同第十五条第2项的约定：“关于一次性付款及分期付款买受人产权登记适用如下约定：商品房交付后，一次性付款及分期付款买受人由其自行办理房屋权属转移登记手续并承担所有相税费及其他费用”，可知，双方合同约定办理房屋权属转移登记手续由原告自行办理。且被告也没有收取办理不动产证的费用，根据权利义务对等的原则，于法于理被告也不应承担逾期办理不动产权登记的责任。故原告诉请被告承担逾期办理不动产权登记证的责任既没有法律依据也没有事实依据，依法应驳回其诉讼请求。三、逾期办理不动产权登记属于不可归责于被告的事由，被告不应承担责任。根据东方市不动产登记中心出具的《关于滨海花园房地产开发有限公司海东方项目一期配套商铺办理不动产权证相关事宜的情况说明》载明的内容：“我中心收到原国土资源局批转贵司2016年7月12日提交的办理海东方一期项目住宅及配套商铺不动产权证申请，因该项目土地用途为城镇住宅用地，当时因政策原因，全市配套商铺均无法办理不动产权证书。我中心多次与规划委部门沟通商铺办理不动产权证等相关事宜，并行文上报市政府。在多部门的沟通努力下，市政府于2018年10月26日下发《关于印发东方市确定初始容积率等有关问题暂行规定的通知》明确建设单位或个人在二类居住用地上建设的，且地块周边有市政规划道路的，可依据控制性详细规划确定的规划设计条件建设，并可配套建筑面积不超过总建设面积15%的商业服务设施，由市不动产登记中心办理不动产权证。”由此可证明，被告早在2016年7月12日就已向东方市不动产权登记中心申请办理不动产权证了，但未能在合同约定的时间内办理不动产权证登记的原因是当时东方市政府政策的原因，全市配套商铺均无法办理不动产权证书。且被告自收到东方市政府下发的《关于印发东方市确定初始容积率等有关问题暂行规定的通知》后，于2019年5月15日再次向不动产登记中心递交办理不动产权证的申请，足以佐证被告已积极的履行协助义务。导致不能及时办理不动产权登记的责任不在被告，属于不可抗力的因素，故原告要求被告承担逾期办理不动产权证的责任无事实根据和法律依据。四、原告诉请的违约金过高，依法应予以减少。首先，根据以上的论述办理不动产权证并不是被告应尽的法定义务和合同约定的义务，且被告已在约定的期限内提交了办理不动产权登记的申请，故被告不存在违约的情形，不应承担逾期办理不动产权证的责任。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，违约金不得超实际损失的30%。本案中原告的实际损失应为其购房款1531350在银行同期存款的利息。根据中国人民银行发布的2014年同期存款利率为3%/年，故原告三年实际损失为1531350元×3%/年×3年×30%=137821.5元，实际损失的30%应为41346.45元。现原告诉请赔偿301369.68元，明显高过该解释“实际损失的30%”，故原告诉请被告赔偿违约金违反法律的规定，依法应予以减少。综上，被告认为原告起诉已超过诉讼时效；办理不动产权证不是被告的法定义务即不是合同约定的义务，且未能及时办理不动产权登记属于不可归责于被告的事由；诉请被告支付违约金明显过高，违反法律的规定，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审过程中组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下：一、原告提交的原、被告双方2014年4月28日签订的《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》《税收完税证明》《维修资金收据》《不动产登记受理凭证》《不动产权证书》《法律事务委托合同》《个人购房借款/担保合同》《工商银行个人借款凭证》《工商银行个人贷款提前归还凭证》《撤押证明》《前期物业管理服务合同》《业主确认收费单》《收据》《重庆农村商业银行对公客户账户明细》《重庆增值税普通发票》（律师费发票）、航空运输电子客票行程单、登机牌、东方市人民政府《关于印发东方市确定初始容积率等有关问题暂行规定的通知》（东府[2017]95号）、东方市人民政府《关于印发东方市确定初始容积率等有关问题暂行规定的通知》（东府[2018]73号）；二、被告提交的《商品房买卖合同》《关于办理不动产权证书的申请》、东方市不动产登记中心《关于滨海花园房地产开发有限公司海东方项目一期配套商铺办理不动产权证相关事宜的情况说明》、国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见（国发[2012]39号）、国务院办公厅关于印发深化楼梯体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案的通知（国办函[2013]69号）、建设工程规划许可证[建字第469007201200123号]、1#楼商业一层平面图一张、1#楼商业屋顶平面图、1#楼商业1-1剖面图一张；以上原、被告提交的证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年4月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东方市××区商铺，房屋总价款为1531350元。合同第十五条约定：“按揭贷款买受人依照本合同约定向出卖人支付相关税费、代办费用及相关资料后，出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》中第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用”。被告于2014年10月5日交付房屋。原告已按双方合同约定以按揭贷款的方式付清了全部购房款。被告于2016年7月12日为涉案房屋已向原东方市国土资源局申请办理不动产权证书。2019年11月29日，东方市不动产登记中心作出《关于滨海花园房地产开发有限公司海东方项目一期配套商铺办理不动产权证相关事宜的情况说明》，载明：东方市不动产登记中心收到原国土资源局批转滨海公司2016年7月12日提交的办理海东方一期项目住宅及配套商铺不动产权证申请，因该项目土地用途为城镇住宅用地，当时因政策原因，全市配套商铺均无法办理不动产权证书。东方市不动产登记中心多次与规划委部门沟通配套商铺办理不动产权证等相关事宜，并行文上报市政府。在多部门的沟通努力下，市政府于2018年10月26日下发《关于印发东方市确定初始容积率等有关问题暂行规定的通知》（东府[2018]73号），明确建设单位或个人在二类居住用地上建设的，且地块周边有市政规划道路的，可依据控制性详细规划确定的规划设计条件建设，并可配套建筑面积不超过总建筑面积15%的商业服务设施，由市不动产登记中心办理不动产权证。被告根据东方市政府下发的《关于印发东方市确定初始容积率等有关问题暂行规定的通知》（东府[2018]73号）于2019年5月15日再次向不动产登记中心提交办理海东方一期项目配套商铺不动产权证的申请。东方市国土环境资源局规划部门根据建设单位提供经市住建局审批的《海东方项目建筑设计方案》出具规划意见，认定海东方一期项目配套商业建筑面积占总计容面积的3.2%，并未超过市政府文件规定的15%。东方市不动产登记中心于2019年5月27日办理了该项目配套商铺土地分割，并于2019年6月27日办结该项目配套商铺不动产权证书。原告于2019年6月26日取得涉案房屋《不动产权证书》，于2019年11月12日向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点有二，一是被告逾期办证的行为是否构成违约，如构成违约则违约金如何计算以及原告要求被告支付律师服务费、交通费、住宿费是否有事实根据和法律依据；二是原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于焦点一，被告逾期办证的行为是否构成违约，如构成违约则违约金如何计算以及原告要求被告支付律师服务费、交通费、住宿费是否有事实根据和法律依据。依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“按揭贷款买受人依照本合同约定向出卖人支付相关税费、代办费用及相关资料后，出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》中第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用”。根据上述约定，因被告的责任原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，被告才按照约定向原告支付相应违约金；被告构成违约时才承担原告提起诉讼所产生的律师服务费、交通费、住宿费等费用。被告为涉案房屋已于2016年7月12日向东方市国土资源局申请办理不动产权证书。2019年11月29日，东方市不动产登记中心作出《关于滨海花园房地产开发有限公司海东方项目一期配套商铺办理不动产权证相关事宜的情况说明》，从该文件可以看出，当时因政策原因，东方市全市配套商铺均无法办理不动产权证书。在多部门的沟通努力下，东方市政府于2018年10月26日下发《关于印发东方市确定初始容积率等有关问题暂行规定的通知》（东府[2018]73号），明确建设单位或个人在二类居住用地上建设的，且地块周边有市政规划道路的，可依据控制性详细规划确定的规划设计条件建设，并可配套建筑面积不超过总建筑面积15%的商业服务设施，由市不动产登记中心办理不动产权证。该文件下发后，被告于2019年5月15日再次向东方市不动产登记中心提交办理海东方一期项目配套商铺不动产权证的申请。由此可见，被告未能为原告按时办理不动产权证书的原因是政府政策的调整，属不可归责于被告的原因，并非被告违约，按照原、被告双方合同的约定，被告不需向原告支付违约金及律师服务费、交通费、住宿费等费用。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告提供的证据不足以证明其诉讼主张，因此，原告的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告的抗辩意见有事实根据和法律依据，本院予以采纳。关于焦点二，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。本案中，被告于2014年10月5日将涉案商铺交付给原告，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在房屋交付之日起730日内为原告办理完毕房屋权属转移登记，即被告最晚应在2016年10月4日为原告办理房屋产权登记。被告在2016年10月4日未为原告办理完毕房屋权属转移登记，原告自此以后就知道或者应当知道其权利受到损害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告最迟应在2019年10月4日前向法院提起诉讼，但原告向本院提交诉状的时间是2019年11月12日，故原告提起诉讼时已经超过三年诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告曹彬的诉讼请求。案件受理费3083元(原告曹彬已预交，本院已减半收取），由原告曹彬负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 程亚奇 二○一九年十二月二十六日书记员 覃 香附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。（共印13份）