山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9059号上诉人（原审原告）：吴昊，男，1983年2月15日出生，汉族，居民，住山东省莱西市。上诉人（原审原告）：徐晶，女，1984年7月17日出生，汉族，居民，住山东省德州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：王丽超，山东苏润律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：秦伟，山东苏润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘庆杰，女，1976年10月26日出生，汉族，居民，户籍所在地济南市，现住济南市。上诉人（原审被告）：和磊，男，1972年10月11日出生，汉族，居民，住济南市。两上诉人共同委托诉讼代理人：张小亮，泰和泰（济南）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。原审被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：董庆武，男，该公司法务。委托诉讼代理人：张振涛，男，该公司销售经理。上诉人吴昊、徐晶与上诉人刘庆杰、和磊因与原审被告山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴昊、徐晶上诉请求：1.请求依法改判刘庆杰、和磊支付吴昊、徐晶因贷款利率上浮产生的利息损失477493.09元、装修损失190000元、购房款利息损失34530元，律师费损失60000元、中介费损失45000元、第一次诉讼产生的案件受理费及保全费损失共计40364元；2.请求依法改判鉴定费37000元由刘庆杰、和磊承担；3.判令由刘庆杰、和磊承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由:一、一审不支持因贷款利率上浮产生的利息损失、装修损失、购房款利息损失、律师费损失、中介费损失、第一次诉讼的案件受理费及保全费损失，属认定事实不清，适用法律错误。XX生效判决书认定双方在履行《房屋买卖合同》过程中，刘庆杰、和磊构成根本违约，应承担根本违约责任，吴昊、徐晶并无过错。因刘庆杰、和磊的根本违约导致合同目的无法实现，造成吴昊、徐晶一定的经济损失。其中：吴昊、徐晶无法享受当时的贷款利率九折的优惠政策，再次另行购房房屋时因贷款利率上浮15%而产生相应的利息损失，该项损失实际发生，且吴昊、徐晶购买房屋是实际居住，在双方合同解除后，吴昊、徐晶另行购买房屋时，必然会产生贷款，因此，贷款利息损失是必然的直接损失，一审不支持没有事实及法律依据；吴昊、徐晶装修损失19万元，吴昊、徐晶一审中已提交装修合同、收款收据等，证明委托案外人进行装修，XX公司也出具收据证明以现金方式收到装修费用19万元，且吴昊、徐晶入住涉案房屋后确实进行大规模装修，刘庆杰、和磊对此也知道，一审认定该部分费用没有实际发生并不予支持，没有事实及法律依据；XX判决书生效后，双方《房屋买卖合同》解除，刘庆杰、和磊应当返还吴昊、徐晶购房款69万元，刘庆杰、和磊未返还期间，应依法支付该笔资金的占有使用费，并不是属于执行范畴的问题，执行利息是根据《民事诉讼法》第二百五十三条规定的加倍罚息，与资金占有使用费不同，不应混为一谈；吴昊、徐晶因购买涉案房屋而支付的中介费45000元，属于因刘庆杰、和磊根本违约造成的损失，理应由其承担。因刘庆杰、和磊根本违约造成双方《房屋买卖合同》解除，吴昊、徐晶无法购买涉案房产，但因此支付的中介费，并不会退还给吴昊、徐晶，这与是否是同一法律关系无关。因此，该损失应由刘庆杰、和磊承担，一审不予支持没有事实及法律依据；吴昊、徐晶提起诉讼产生诉讼费40364元、委托律师费60000元，吴昊、徐晶提交了第一次诉讼判决书、《委托代理协议》及律所出具的收据，这两项损失都是因刘庆杰、和磊的根本违约造成，且根据《房屋买卖合同》应由其承担，一审不予支持没有事实及法律依据。二、一审漏判鉴定费37000元。一审中，为确定涉案房屋差价损失，吴昊、徐晶申请法院委托鉴定机构进行鉴定，缴纳鉴定费37000元，吴昊、徐晶在诉讼请求中明确要求刘庆杰、和磊承担该费用，并提交鉴定费发票，但一审漏判该项，因该费用系由于刘庆杰、和磊根本违约造成，应由其承担。刘庆杰、和磊辩称，吴昊、徐晶上诉要求赔偿的各项损失，缺乏事实和法律依据。（一）关于贷款利率上浮的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十三条第一项规定，贷款利率调整属于政府宏观调控因素导致，超出当事人可以预见的控制范围，该损失并非合同签订时可预见的损失，且并未实际发生，一审驳回该项诉求，适用法律正确，应予维持。（二）关于装修损失。根据合同法第一百一十九条规定，吴昊、徐晶明知涉案房屋存在抵押和查封，在既未支付全部购房款，也未完成过户取得房屋所有权，而房屋又完全符合居住生活条件的情况下，擅自装修，属自行扩大损失，应由其自行承担。同时，吴昊、徐晶提供的证据亦不足以支持其主张的19万元装修损失，应承担举证不能的法律后果。（三）关于购房款利息损失。刘庆杰、和磊已按生效判决履行了全部返还义务，不应再以赔偿。（四）关于XX案件受理费保全费及二审上诉费。上述费用系生效判决确认应由吴昊、徐晶自行承担的费用，并非履行涉案房屋买卖合同发生的损失，系其不当行使诉权所致，应由其自行承担。（五）关于律师费、中介费。该两项损失系重复起诉，且一审判决驳回理由充分。（六）关于鉴定费。该费用为吴昊、徐晶为完成举证责任所支出费用，按照“谁主张、谁举证”的原则，应由其自行承担。中住公司述称，一审关于中住公司的判决，事实认定清楚，适用法律正确，至于吴昊、徐晶各项损失如何鉴定，中住公司均尊重法院判决。刘庆杰、和磊上诉请求：1.请求依法撤销原判，发回重审或在查明事实的基础上依法改判；2.本案一、二审诉讼费由吴昊、徐晶承担。事实和理由：一、关于吴昊、徐晶提起本案诉讼系属重复起诉，应裁定驳回的问题。根据民诉法司法解释第二百四十七条规定，本案之前，就双方房屋买卖合同关系解除后的违约赔偿责任纠纷，经一审XX、二审XX判决，已作出实体判决。本案与前案当事人相同，诉讼标的相同，且事实理由均为因违约导致合同解除。关于诉讼请求，吴昊、徐晶在前案中要求支付违约金——其在庭审中明确指出计算该违约金的依据为房屋差价损失、贷款利率上浮损失等、中介费45000元、律师代理费6万元；其在本案诉讼请求为要求赔偿房屋差价损失943893元、贷款利率上浮的利息损失477493.09元、装修损失19万、购房款利息损失59337.89元、中介费45000元、律师代理费60000元。前案判决给付违约金10万元，已考量了房屋差价损失等因素，且明确驳回了关于中介费和律师代理费的诉讼请求。本案中，吴昊、徐晶所提赔偿房屋差价损失等，并再次要求支付中介费和律师代理费的诉讼请求实质为否认前案裁判结果。关于吴昊、徐晶在本案中要求刘庆杰、和磊承担前案判决由其承担的诉讼费用40364元的诉讼请求，更是推翻前案判决结果。吴昊、徐晶再次提起本次诉讼，符合上述法律规定的重复起诉的要件，应裁定驳回起诉。如吴昊、徐晶认为违约金金额过低，不足以弥补其损失，应就该案再审，以寻求救济。二、吴昊、徐晶对于合同无法继续履行存在过错。1.吴昊、徐晶在购买房屋时清楚了解刘庆杰、和磊和案外人XX公司因涉案房产抵押有争议，存在借款纠纷，案件仍在审理过程中，涉案房产被查封，在案外人处有抵押。根据《城市房地产管理法》第三十八条第二款规定，吴昊、徐晶明知上述情况仍购买涉案房产，自身存在过错。2.涉案房产未能解押，并非刘庆杰、和磊怠于履行解押义务，是因解押本身客观无法实现。房屋买卖合同第八条约定，若因不可抗力或政府、银行等原因，导致合同不能履行的不用承担违约责任。XX公司要求其与刘庆杰、和磊之间的借款案件审结后在法院主持下才能由吴昊、徐晶代为清偿，解除抵押。涉案房产无法按约定时间完成解押系客观无法履行，刘庆杰、和磊并非恶意拒不履行。3.刘庆杰、和磊在发现合同继续履行存在障碍，已与吴昊、徐晶在2017年4月协商解除，并退还吴昊、徐晶购房款，吴昊、徐晶收取退房款后，又反悔霸占房屋，拖延到2018年提出解除，其在合同履行中存在恶意。4.吴昊、徐晶未全额支付购房款，不应全额支持房屋差价损失。三、关于房屋差价损失的问题。吴昊、徐晶在房屋未能按约解押的情形下，仍支付购房款，并实际占有房屋，可证实双方协商变更了原合同约定，且协商结果客观上也推动了合同履行的向前发展，但由于双方未能在后续履行上达成一致，在结果上对合同的完全履行造成了影响，并最终导致合同解除。就此而言，双方对就诉争房屋买卖合同解除的后果均负有过错，对相关损失应进行分担。根据《买卖合同司法解释》第三十条规定，即便认定刘庆杰、和磊为违约方，但在吴昊、徐晶对损失发生也有过错的情况下，也应减少损失赔偿额。一审认定刘庆杰、和磊承担全部赔偿责任，适用法律不当，应予纠正。根据2019年全国法院民商事审判工作会议纪要（征求意见稿）第48条规定，涉案房屋买卖合同的解除时间应为吴昊、徐晶变更诉讼请求要求解除合同之日，最晚为一审法院就变更后的诉求进行开庭审理，且刘庆杰、和磊明确表示同意解除的当天即2018年3月7日。前案确认合同解除时间为该案判决生效时间即2018年8月7日，适用法律错误，应予纠正。根据《山东高院2011年民事审判工作会议纪要》第八条，涉案房屋差价应以2018年3月7日为基准点进行确认，而非2018年8月7日，且一审中所作房屋价值评估报告依据不足，评估价格明显高于同期市场成交价格。因此，该评估报告不能作为确认房屋差价的依据，不应采信。同时，关于房屋差价损失赔偿问题，依据司法实践通说和济南市中级人民法院作出的《关于当前民商事审判若干法律适用问题的解答》中的意见，确认损失时,应扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况、合同未履行部分的标的额等其他因素，根据公平、诚信原则予以衡量。除前述确认房屋差价的时间基准点之外，吴昊、徐晶在合同履行中仅支付首付款89万元，不符合合同约定的首付款100万元，存在履行瑕疵；刘庆杰、和磊也已实际履行了房屋交付义务，实现了合同签订的由吴昊、徐晶居住生活的目的。综合上述因素，一审判决刘庆杰、和磊承担全部房屋差价赔偿责任，有违公平原则。吴昊、徐晶辩称，本案不属于一事不再理或重复起诉。生效判决书已认定，在涉案房屋买卖合同解除后，吴昊、徐晶按合同关于迟延履行违约金的条款主张违约责任，不符合法律规定，XX判决书作出的违约责任之裁判并酌定违约金10万元，不符合法律规定，故关于违约金的裁判是错误的，刘庆杰、和磊提起的再审申请，也已被裁定驳回。因此，吴昊、徐晶本案诉讼要求刘庆杰、和磊赔偿损失，是在解除合同后要求赔偿损失的诉讼，不属于一事不再理。涉案合同无法履行，是刘庆杰、和磊的过错造成，吴昊、徐晶不存在任何过错，刘庆杰、和磊应赔偿吴昊、徐晶因合同解除造成的损失。首先，XX生效判决书已认定，虽然吴昊、徐晶对房屋的查封、抵押情况是明知的，但合同约定了刘庆杰、和磊消除抵押、查封情况的期限，吴昊、徐晶并无过错；其次，因刘庆杰、和磊拒不偿还案外人XX公司借款，导致涉案房产无法解封、解押，刘庆杰、和磊以此主张其不履行解除抵押义务为不可抗力，于法无据，属于恶意逃避合同履行责任；再者，吴昊、徐晶购买涉案房屋是用于居住，刘庆杰、和磊如发现合同无法履行，应及时全款退还购房款首付，而不应只退还一部分，其以此认定吴昊、徐晶存在恶意，实属无稽之谈；最后，吴昊、徐晶在合同履行中，不存在任何过错，因刘庆杰、和磊不履行合同义务，产生根本违约责任，应赔偿因合同解除产生的全部损失。房屋评估报告一审中已向刘庆杰、和磊送达，其提出异议，评估机构也予以答复，现二审中其又再次提出异议，没有法律依据。关于69万购房款利息。吴昊、徐晶在第一次诉讼中只要求返还购房款，并没有请求支付利息，故只是判决刘庆杰、和磊返还购房款，没有判决支付利息，且该判决关于违约责任的认定不符合法律规定，故引起吴昊、徐晶进行本案诉讼。69万购房款利息属于刘庆杰、和磊根本违约给吴昊、徐晶造成的损失，因此，吴昊、徐晶请求支付，符合事实及法律规定，一审认定该部分损失属于执行范畴，明显事实认定错误。关于贷款利息损失。双方在《房屋买卖合同》中明确约定，刘庆杰、和磊应当于2017年2月15日前办理涉案房产的解封、解押手续，由于刘庆杰、和磊一直拖延履行，导致吴昊、徐晶无法享受当时贷款利率9折的优惠政策，双方在2017年2月19日的微信聊天记录，对该贷款利率优惠政策都予以确认，且刘庆杰明确表示会配合吴昊办理涉案房产过户，赶上贷款利率优惠政策，但刘庆杰至今未配合办理房产过户，错过后再次购房将享受不到优惠政策，因此，刘庆杰、和磊应当支付该部分损失，一审认定吴昊、徐晶没有提供证据支持，不符合案件事实。吴昊提交其另行购买房产的贷款合同，证明另行购买房产贷款利率为基准利率的1.15倍，产生贷款利率损失。中住公司述称，一审关于中住公司的判决，事实认定清楚，适用法律正确，至于吴昊、徐晶各项损失如何鉴定，中住公司均尊重法院判决。吴昊、徐晶向一审法院起诉请求：一、判令刘庆杰、和磊、中住公司赔偿吴昊、徐晶因解除《房屋买卖合同》而产生的损失共计2157462.98元，其中包括：1.因房价上涨而产生的价格差额损失，约为1310000元（具体金额待鉴定后确定）；2.因贷款利率上浮产生的利息损失477493.09元（以177万元为基数，以等额本息贷款的方式，按揭贷款360期，按照合同约定的办理贷款时的贷款利率4.41%，即基准率的90%，计算为1424613.56元，按照现在基准利率4.9%上浮15%计算为1902106.65元，产生的利息差额为477493.09元）；3.装修损失190000元；4.购房款的利息损失59337.89元（其中以89万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率5.635%，自2017年4月22日至2018年8月16日，计算为51238.4元）；5.第一次诉讼的案件受理费及保全费损失为40364元（其中，一审诉讼费15632元，二审诉讼费24732元）；6.律师费60000元；7.中介费45000元。二、以上损失第1项至第6项由刘庆杰、和磊承担连带赔偿责任，第7项由刘庆杰、和磊和中住公司承担连带赔偿责任。三、请求判令刘庆杰、和磊、中住公司承担本案的诉讼费、鉴定费等相关费用。庭审中，吴昊、徐晶将第一项诉讼请求变更为判令刘庆杰、和磊、中住公司赔偿吴昊、徐晶因解除《房屋买卖合同》而产生的损失共计1816087.98元，其中因房价上涨而产生的价格差额损失943893元。一审法院认定事实：2017年1月17日，吴昊、徐晶作为买方（乙方），刘庆杰、和磊作为卖方（甲方）与中住公司作为居间人（丙方）签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：一、甲方自愿出售XX室的房产给乙方，房屋所有权证书号：XX；房屋所有权人为刘庆杰；产别:私有；建筑面积162.20平方米；地下室/小房面积约10平方米；附属设施包含：维修基金、双气设施、固定装修包括门、窗、地板、灯具、地下室一处；房屋抵押、租赁情况：有抵押有租赁。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为277万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元。四、付款方式：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，乙方于房产过户当日，将首付房款95万元存入甲方指定账户，剩余房款177万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担：个税、开出免增值税证明。乙方承担：契税、居间佣金、以及过户所产生的所有费用（查档费、工本费、交易手续费）。……九、解除抵押：该房产在XX公司设有抵押，甲方应当在2017年2月15日前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用欠款来源为甲方自筹款。…十一、甲、乙双方同意，甲方于2017年4月1日前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。甲方收到首付款当日预留物业保证金1万元存放在丙方处，待物业全部交割完毕后当日由丙方返还给甲方。十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决、并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同……。十三、其他事项：1、签订合同当日乙方交付购房定金5万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方，……，另银行审批通过25日内去房管局办理过户手续；如抵押查封甲方不能在上述规定时间内撤销则违约。同日，吴昊向刘庆杰支付房屋定金5万元。2017年2月21日，吴昊向刘庆杰支付购房款84万元。2017年4月21日，因涉案房产未办理解押手续，刘庆杰退还吴昊20万元。2017年4月30日，吴昊取得房屋钥匙，并在该房屋内居住至今。另查明，2015年11月23日，涉案房屋设立抵押登记，抵押权人为XX公司，抵押金额为110万元。因涉案房屋未办理解押，致使房屋过户的合同目的不能实现，遂吴昊、徐晶于2017年7月25日起诉至一审法院，要求：1.解除吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘庆杰、和磊返还吴昊、徐晶已付购房款89万元；3.判令刘庆杰、和磊支付违约金：以277万元为基数，自2017年2月16日至2017年7月16日，按照日千分之三计算为1246500元；以277万元为基数，自2017年7月17日起至本案判决之日止按日千分之三计算；4.本案诉讼费、保全费、因保全产生的损失、中介费45000元、律师代理费6万元由刘庆杰、和磊承担。刘庆杰、和磊提起反诉：判令吴昊、徐晶腾房，将位于XX室房屋腾退给刘庆杰、和磊，并承担本案反诉费。一审法院经审理查明，认定吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊双方签订的《房屋买卖合同》解除，且对于合同的解除，双方均存有一定的过错，酌情将违约金调整为10万元，并于2018年4月19日作出XX民事判决书，判决：一、原告吴昊、徐晶与被告刘庆杰、和磊于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》自判决生效之日起解除；二、被告刘庆杰、和磊于判决生效之日起10日内返还原告吴昊、徐晶购房款69万元；三、被告刘庆杰、和磊于判决生效之日起10日内支付原告吴昊、徐晶违约金10万元；四、原告吴昊、徐晶于判决生效之日起10日内腾空XX室房屋；五、驳回原告吴昊、徐晶的其他诉讼请求。案件受理费24732元，财产保全费5000元，由原告吴昊、徐晶负担15632元，被告刘庆杰、和磊负担14100元。反诉案件受理费100元，由原告吴昊、徐晶负担。因吴昊、徐晶不服一审判决，提起上诉，至济南市中级人民法院。二审法院经审查查明，认定因刘庆杰、和磊未按合同约定履行消除房屋抵押、查封的义务，导致吴昊、徐晶的合同目的无法实现，已构成根本违约，应当承担根本违约责任，吴昊、徐晶并无过错。合同解除后，原合同约定的权利义务无须履行，故不存在迟延履行之违约金，一审法院据此作出违约责任之裁判并酌定违约金10万元，不符合法律规定，但因刘庆杰、和磊对此未提出上诉，故二审法院不予干涉。二审法院于2018年8月7日作出XX民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24732元，由上诉人吴昊、徐晶负担。吴昊、徐晶申请一审法院委托XX公司对涉案房屋即XX室于2018年8月7日的市场价值进行司法鉴定。2018年12月3日，XX公司作出XX号房地产司法鉴定估价报告（以下简称：评估意见），估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，在现场勘查的基础上，选用比较法、收益法，经过分析、测算及综合判断，确定估价对象总价值为人民币3713893元（总价包含储藏室价值），单价：22897元/平方米。吴昊、徐晶支出鉴定费37000元。2019年2月22日，刘庆杰、和磊对该评估意见提出异议：评估意见中未注明储藏室的编号、面积及价值，且写明涉案建成年代为2007年没有依据也与实际不符，涉案房屋的实物状况与买卖双方签订购房合同时的实物状况不符。同时异议人认为涉案房屋评估价值高于市场价值。2019年2月26日，XX公司对此作出《回复异议书》：关于异议书中提到的问题解释如下：一、经实际勘验，发现与涉案房屋配套使用的储藏室一处，并未登记在《房屋所有权证》中，面积不详，根据市场调查结合济南市二手房交易市场状况，储藏室作为主房的附属房，在实际二手交易中一般作为附带赠送的方式把储藏室价值考虑在主房价值之中，故在本次评估工作中也充分考虑了储藏室的存在。关于建成年代，若与实际不符，前后相差三年之内的，该评估结果不另做调整。涉案房屋的实物状况根据价值时点原则及估价人员现场勘察确定。二、该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，在价值时点2018年8月7日最可能形成的价格。该价格并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。三、经我公司估价师会议研究分析认为：本评估报告内容完整，对估价对象的描述客观，详实。技术路线及估价方法得当，依据充分，符合中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》要求，测算过程合理，假设限制条件与有关说明严密，该估价结果客观、科学，能够真实反映估价对象最有可能在合法条件下实现的市场价值。一审法院认为，吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，且已经一审法院作出的XX生效民事判决书予以确认并判决解除。依据济南市中级人民法院作出的XX生效的民事判决书认定吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊双方在履行《房屋买卖合同》过程中，刘庆杰、和磊构成根本违约，应承担相应的违约责任，吴昊、徐晶并无过错。因刘庆杰、和磊的根本违约，导致合同目的无法实现，造成了吴昊、徐晶一定的经济损失。关于经济损失的具体数额，XX公司是具备相应资质的机构,作出的评估意见及回复异议书具备真实性、客观性。刘庆杰、和磊的行为确实损害了吴昊、徐晶的可期待利益，结合涉案房屋的评估价3713893元（包含储藏室）与《房屋买卖合同》约定的房屋价格2770000元（包含储藏室），可以确定吴昊、徐晶的经济损失应为943893元。亦因一审法院作出的XX民事判决书已判决刘庆杰、和磊支付吴昊、徐晶违约金100000元，并已生效。鉴于违约金首先为弥补损失的作用，该100000元应当于本案损失中予以扣除，故本案中，刘庆杰、和磊应赔偿吴昊、徐晶因解除《房屋买卖合同》而产生的损失共计为843893元（943893元-100000元）。吴昊、徐晶主张因贷款利率上浮而产生的贷款利息损失477493.09元的诉讼请求，因吴昊、徐晶并未提交有效证据证明该损失已实际发生，亦并非必然的直接的损失，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。对于装修损失190000元、律师费60000元，因吴昊、徐晶未提交有效证据证明已实际发生，故一审法院不予支持。吴昊、徐晶要求刘庆杰、和磊支付已付购房款利息损失59337.89元，依据XX民事判决书，判决解除吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊双方签订的《房屋买卖合同》，并返还已付购房款69万元，故吴昊、徐晶主张的上述判决生效之前的已付购房款利息损失，因当时的合同尚未解除，对于该利息的主张，于法无据，一审法院不予采纳。上述判决生效之后已付购房款的利息，因该已付购房款已判决返还，之后的利息属于执行的范畴，本案不予处理。吴昊、徐晶要求刘庆杰、和磊赔偿第一次诉讼的案件受理费、保全费损失，共计40364元的主张，因其主张的案件受理费已经生效判决由吴昊、徐晶负担，与本案无关联性，故一审法院不予支持。关于中介费45000元，因涉及其与中住公司之间的居间合同关系，而本案系房屋买卖合同关系，并非同一法律关系，故一审法院不予处理。刘庆杰、和磊辩称吴昊、徐晶就本案所主张的诉讼请求，已向法院提起过诉讼，并经一、二审法院审理作出判决，且刘庆杰、和磊已申请了再审，本案构成重复之诉。因吴昊、徐晶于2017年7月25日向一审法院提起的诉讼，依据延迟履行的违约责任主张违约金，而本案系根本违约造成合同解除的损失，并非同一诉讼标的及事实理由，且刘庆杰、和磊亦未提交证据证明上述案件申请再审已立案受理，故刘庆杰、和磊的抗辩主张，无事实和法律依据，故一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回原告吴昊、徐晶对被告山东中住地产经纪有限公司的起诉；二、被告刘庆杰、和磊于判决生效之日起10日内支付原告吴昊、徐晶经济损失843893元；三、驳回原告吴昊、徐晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21145元，减半收取10572.5元，由原告吴昊、徐晶负担6437.5元，被告刘庆杰、和磊负担4135元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴昊、徐晶提交证据一XX号裁定书，以证明刘庆杰、和磊提起再审被驳回，本案不构成重复起诉或一事不再理。证据二、吴昊购买其他房屋的贷款合同复印件一份，证明因刘庆杰、和磊违约导致吴昊无法购买涉案房产并享受9折的贷款利率优惠政策，另行购买房产产生的贷款利率损失。刘庆杰、和磊质证称，对证据一的真实性无异议，该裁定书系刘庆杰、和磊申请再审所诉，不能证明本案不构成重复起诉的目的。对证据二，为复印件，真实性不予认可，无法确认其真实性；对关联性不予认可。首先，涉案房屋买卖合同的解除与该《个人房屋按揭借款合同》不具有因果关系，且该《个人房屋按揭借款合同》中明确载明借款金额为199万元，而吴昊、徐晶起诉要求贷款利率损失的计算基数为177万元，其借款本金金额不一致。且吴昊、徐晶仅提交一份合同并未提交每期还款的相关凭证，无法证明其按时每期还款，该费用并未实际发生。其次，依据《山东高院2011年民事审判工作会议纪要》第八条，吴昊、徐晶在主张房屋差价的基础上又主张贷款利率损失，不应支持，该项请求依法不属于应予赔偿的范围。再次，2017年4月21日，因涉案房屋未办理解押手续，刘庆杰已退还吴昊20万元，可见吴昊、徐晶对于涉案房屋抵押权一时无法解除系明知的；2017年4月22日的短信记录也明确表明吴昊和刘庆杰已对合同的履行期限进行了变更；吴昊、徐晶自认其在2017年6月28日搬进涉案房屋居住即认可涉案房屋一时无法解押且满足了其居住的生活要求，如其认为因未解押无法过户而影响其权利，当时就应尽早主张解除、要求赔偿损失并另行购房履行减少损失扩大的义务。但2017年7月银行贷款利率开始上浮后直至2017年7月25日，吴昊、徐晶向一审法院起诉时仍主张继续履行，即表明其愿意适用上浮后贷款利率继续购买涉案房屋，故根本不存在因刘庆杰、和磊违约而产生此损失的问题。最后，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，该司法解释的规定事实上确认受让人可以通过代替债务人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。吴昊、徐晶可以通过消灭抵押权的方式使涉案房屋买卖合同的目的得以实现，但其却在明知贷款利率上浮后仍选择解除合同另行购房系具有严重过错。中住公司质证称，该两份证据与中住公司无关，不发表质证意见。本院认为，双方对证据一的真实性均无异议，故对该证据，本院予以认定；证据二为复印件，且无原件予以核对，故对该证据，本院不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，为合法有效。已生效的XX民事判决书认为，在履行《房屋买卖合同》过程中，刘庆杰、和磊构成根本违约，导致吴昊、徐晶合同目的无法实现，应承担根本违约责任，吴昊、徐晶并无过错，并判令解除双方之间的《房屋买卖合同》，故吴昊、徐晶要求刘庆杰、和磊赔偿因解除《房屋买卖合同》产生的损失，有事实及法律依据，应予支持。一审根据XX公司出具的评估意见，扣除刘庆杰、和磊已向吴昊、徐晶支付的违约金100000元，判决刘庆杰、和磊赔偿吴昊、徐晶经济损失843893元并无不当，本院予以确认。刘庆杰、和磊不能按照合同约定解除涉案房屋抵押，导致合同解除，吴昊、徐晶对于合同解除产生的损失并无过错，刘庆杰、和磊主张其不应承担全部房屋差价赔偿责任，本院不予支持。XX民事判决书，判决双方之间的《房屋买卖合同》于判决生效之日起解除，本院于2018年8月7日作出XX民事判决，判决驳回上诉，维持原判。据此，一审以2018年8月7日作为涉案房屋市场价值评估基准点并无不当，刘庆杰、和磊主张涉案房屋差价应以2018年3月7日为基准点进行确认，理由不当，本院不予支持。XX案件诉讼请求为，解除《房屋买卖合同》、返还购房款及支付违约金、中介费、律师费等，而本案诉讼请求系要求赔偿合同解除后包括中介费、律师费在内的各项损失，结合该两案的诉讼请求及相应证据，除中介费外，其他请求或所依据的事实理由均不相同，故除中介费外，其他请求不构成重复诉讼。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。贷款利率的调整属于国家及政府相关政策因素所致，并非双方签订《房屋买卖合同》之时所能预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失，且吴昊、徐晶提交的证据也不足以证实因贷款利率上浮而产生的贷款利息损失已实际发生，故吴昊、徐晶请求支付该项损失，本院不予支持。吴昊、徐晶在涉案房屋未按约定办理解押手续的情况下，仍对涉案房屋进行装修，一审对其主张的装修损失未予支持并无不当。吴昊、徐晶主张的案件受理费、保全费，由人民法院根据案件审理情况依法处理，吴昊、徐晶要求刘庆杰、和磊承担上述费用，无事实依据，本院不予支持。吴昊、徐晶提交的证据不足以证实律师费60000元已实际发生，故对吴昊、徐晶的律师费请求，本院不予支持。生效判决已判令刘庆杰、和磊返还吴昊、徐晶已付购房款69万元，吴昊、徐晶主张生效判决作出前双方合同履行期间，已付购房款利息损失，于法无据。生效判决作出后的利息损失，一审判决刘庆杰、和磊支付经济损失843893元足以弥补，故吴昊、徐晶主张已付购房款利息损失，一审未予支持正确。吴昊、徐晶要求刘庆杰、和磊支付鉴定费37000元，提交的证据能够证实该费用已发生，对其主张，本院予以支持。吴昊、徐晶主张的中介费，已在XX民事案件中提起过，其在本案中又提起该项请求，系重复诉讼，本案不予处理。综上所述，吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42290元，由吴昊、徐晶负担21145元，刘庆杰、和磊负担21145元。鉴定费37000元，由刘庆杰、和磊负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月二十七日书记员  马 晴