辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0682民初3962号 原告：王佳鹏，男，1991年1月1日出生，满族，个体，住凤城市。 委托诉讼代理人：及磊，辽宁中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪伟，辽宁中天律师事务所律师。 被告：文天骄，女，1982年1月10日出生，满族，无业，住凤城市。 委托诉讼代理人：杨万胜，丹东市振兴区法研法律服务所法律工作者。 原告王佳鹏与被告文天骄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王佳鹏的委托诉讼代理人及磊、汪伟、被告文天骄的委托诉讼代理人杨万胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王佳鹏向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付违约金贰万元整；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年1月1日经丹东市振兴区金钥匙房屋中介所居间介绍，在被告处购买了凤城市凤凰首府小区Al#3单元105号房屋。因是否有地下室对原告以后的生活十分重要，成为原告是否购买房屋的重要条件，被告承诺其出卖的房屋可以打通地下室，并作为合同的附加条款进行了约定，所以原告才购买此房屋。后原告在打通地下室的过程中，物业公司以违反相关装修管理规定及《（临时）管理规约》的规定为由下达了违章整改通知书，原告便去找被告解决此事。被告一开始说由她去跟物业说下就行了，后来告诉原告她解决不了，再找被告她便采取逃避的态度，这样导致原告的地下室至今无法打通。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定诉至贵院，请求依法支持原告的诉请。 被告文天骄辩称：一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案原告与被告因签订《房地产居间服务合同》附加条款违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗，该行为无效。首先，根据土地管理法第八条规定，城市市区土地属于国家所有。根据第十二条，十三条及四十三条规定，依法改变土地权属和用途，应当办理变更手续，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案，原告与被告尚未实施的、在买卖的房屋内打通地下室，是属于改变了土地权属和用途的行为。因此，房屋买卖合同的附加条款无效。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，买卖城市的房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。根据《物权法》第四条、第六条、第九条、第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。故此本案原告与被告购买房屋事也仅仅是购买了房屋的地上建筑物和构筑物的所有权以及地表的使用权。因此，地下室的使用权并未设立，不能改变国家所有权的性质。二、根据《中华人民共和国民法总则》、《物权法》第十七条、第三十九条的规定，对于本案附加条款约定的地下室，原告与被告构成无权处分。因为本案被告出售、原告购买的房屋并不包括地下室：1、本住宅楼设计图纸无地下室；2、根据凤凰首府临时管理规约第2条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，从房产证上看只包括四至范围内的地上物和地表。3、根据《装修管理规定》第五条规定：“房屋装修不得影响建筑结构安全。未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不变动建筑主体和承重结构，不开挖地下室。”从原告提供的证据《限期整改通知书》说明被告无权转让地下室的建筑、施工等项权利。原告是否打通地下室与被告无关。三、根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，地下室应纳入城市防空管理范围，未经防空管理部门审批，任何单位和个人不得实施该行为。所以本案协议附加条款违反法律的强制性规定，该条款属于无效条款。四、原、被告签订《房地产居间服务合同》的附加条款，并未支付对价，也就是签订协议时并没有从打通地下室处被告取得金钱利益。对于定金条款，因为该合同的主合同已经履行，所以不适用定金条款，应该附加条款无效。而违约的约定系在有效协议的情况下，一方违约时需要向非违约方支付的合同对价，因不属于违约，本案被告无需支付违约金。且原告自己已经全面履行了该房屋的买卖合同，从而更加证明了附加条款的无效性以及不可履行性。综上，本案人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对事实认定如下： 2019年1月1日，原告王佳鹏作为买方，被告文天骄作为卖方，经丹东市振兴区金钥匙房屋中介所居间介绍，签订了《房地产居间服务合同》。合同约定：“一、买、卖双方通过居间方出售及购买位于辽宁省凤城市的房屋，建筑面积117.06平方米。二、买卖双方同意房屋成交价格为人民币伍拾柒万伍仟元整（￥575000.00）。买方需要按照下列方式付款：1、买方于本合同签订之日向卖方支付定金(大写)人民币贰万元整(￥20000.00)；同时卖方需将所有权证或同等保证金放于居间方保管。待买卖双方在房产不动产部门申请转移过户、委托公证当日完毕结算房款时充抵房款。卖方收到定金后委托居间方代为无息保管定金，保管期限为该房产交易完毕为止。如买方签订合同当日未缴纳定金，需向卖方开具定金欠条，定金欠条由居间方保管，待定金补交后，买卖合同生效……3、此房屋为一手房手续……，附加条款：经协商，如银行贷款审核不通过，经居间方核实后三方协商，协商无果，三方免责，合同解除。卖方保证此房屋地下室可打通，如打不通，三方协商。如协商无果，视为卖方违约。因定金贰万元整，卖方带走壹万，居间方保存壹万，但违约金是贰万元整”。《房地产居间服务合同》签订后，原告已依约给付房屋的价款、被告亦依约交付房屋，现原告已经办理房屋产权登记手续。 2019年4月17日，原告在对该房屋挖掘地下室的过程中，收到辽宁中恒物业管理有限公司凤凰首府物业服务中心送达的《违章整改通知书》，认为原告在物业装饰装修过程中挖掘地下室的行为，违反了物业服务中心相关装修管理规定及《（临时）管理规约》之规定，现通知立即停止此项工程，并在2019年4月20日前恢复原样，逾期将按《沈阳市住宅物业管理规定》第三十二条的规定进行上报。 《凤凰首府临时管理规约》中关于装修管理规定：5、房屋装修不得影响建筑结构安全。未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不变动建筑主体和承重结构，不开挖地下室，不超过建筑设计标准或者规范增加楼面荷载。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失……”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他损害他人合法权益的行为：(四)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”因业主的各专有部分紧密地堆砌于同一栋建筑物上，各业主之间对于整栋建筑物的安全与维护形成共同利害关系。因而，业主应按照建筑物的使用目的或规约使用专有部分，并负有维护建筑物牢固和完整的义务，不得损害或随意改变建筑物的结构。楼房的地基属于整栋楼的全体业主共有部分，业主擅自开挖侵犯了其他业主的物权。而且开挖地下室属于工程建设行为，各种工程建设（包括地下建设），都需要取得规划部门许可，业主擅自开挖地下室行为危险极大，很有可能损害房屋承重结构甚至危及整座楼的地基安全，损害全楼业主的公共利益。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原、被告签订的《房地产居间服务合同》中关于挖掘地下室的约定“卖方保证此房屋地下室可打通，如打不通，三方协商。如协商无果，视为卖方违约。因定金贰万元整，卖方带走壹万，居间方保存壹万，但违约金是贰万元整”，违反《中华人民共和国物权法》的规定，亦损害社会公共利益，故合同该部分约定无效，对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王佳鹏的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告王佳鹏承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  周冰 二〇一九年十二月三十日 书记员  白璐