江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0111民初8470号 原告：姚仁义，男，1989年9月1日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：赵国凯，江苏海越律师事务所律师。 被告：高平，男，1985年10月17日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：高晗，女，1981年8月28日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：舒群，江苏新高的律师事务所律师。 原告姚仁义与被告高平、高晗房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚仁义及其委托诉讼代理人赵国凯，被告高平和高晗共同的委托诉讼代理人舒群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚仁义向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行关于买卖南京市浦口区房屋的《转让协议》；2.判令两被告将将位于南京市浦口区房屋的不动产过户至自己名下，且在过户之后再过户至原告名下；3.判令两被告承担不动产变更登记的全部税费；4.判令两被告承担本案诉讼及保全费用。事实与理由：原告与两被告夫妇系朋友关系，2016年10月至12月，两被告陆续向原告借款55万元，2017年两被告有浦口区阳光苑××室房屋一套欲出售，原告与两被告协商购买该房屋，房款共计150万余元，因两被告尚欠原告55万元，原告再行向被告支付960320元，其中540320元由原告直接交付给开发商，协议签订后，原告按约分多次向两被告支付42万元，同时要求两被告配合原告向开发商支付剩余房款或者将房屋相关材料交付原告，但两被告一直置之不理。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。 被告高平、高晗共同辩称，1.两被告与原告签订合同的背景为，原告介绍两被告至本案见证人黄某,4处借款并对两被告施展了套路贷后两被告无力还款，据两被告陈述黄某,4伙同原告限制被告高晗人身自由数日之久，后高晗逃出被拘禁地点之后，黄某,4与原告追赶至河北唐山，要求两被告签署了转让协议。需要向法庭陈述的是，黄某,4也因该事宜被刑事拘留。因此，被告无转让该房屋的意思表示，该转让行为是在受胁迫的情况下签订的转让协议，并非真实的意思表示，该协议无效。2.涉案房屋是拆迁安置房，被拆迁的房屋为宅基地住房，众所周知，宅基地住房为家庭共有住房，虽然高平签署了相关的拆迁协议及拿房的相关协议，但房屋的本质仍属于家庭共有房屋，原告在明知其属于家庭共有住房的情况下，并未获得其他共有人追认的情况下该转让协议不发生法律效力。鉴于其他共有人未予以追认，该转让协议无效。3.涉案的房屋并未办理相关不动产权证，不能上市买卖。4.针对原告诉讼的事实，原、被告之间有众多经济往来，其付款并非皆是房款，且被告高平陈述并未向原告借款。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2017年3月8日，姚仁义（乙方）与高平、高晗（甲方）签订了《转让协议》，该协议主要约定：甲方自愿将其名下坐落于南京市浦口区房屋（建筑面积70.46平方米，以实际测绘为准）（以下简称案涉房屋）出售给乙方；成交价壹佰伍拾万元整（¥1500000）；乙方于合同签订时一次性支付甲方购房款肆拾贰万元整（¥420000），若乙方逾期支付甲方购房款，逾期一天，应付全部购房款的万分之十支付给甲方违约金；逾期十天后，甲方有权解除本协议；甲方无条件协助乙方办理房产证、土地使用权证，且办理的所有税费由甲方承担；等等。另该协议底部有手写备注内容为：“1.2016年10月-2016年12月31日期间乙方先后现金支付合计共55万元（伍拾伍万元整）。2.自本协议签订之日起，之前所有协议全部作废。3.××室剩余房款540320.00（伍拾肆万零叁佰贰拾元整）由乙方直接支付至拆迁办”。该协议底部，高平、高晗及姚仁义分别在甲方和乙方后签名并摁手印，下方手写“见证人：黄某,4”，高平、高晗对于签名的真实性未提出异议，陈述见证人黄某,4的签名为其本人所签，姚仁义陈述该协议底部的各人签名均是各本人所签。姚仁义陈述该协议签订时黄某,4在现场，当时由其出面购买案涉房屋，支付部分购房款给高平和高晗，用以归还黄某,4的债务。2017年3月8日，姚仁义通过名下的农业银行账户向高平名下的银行账户共计转账支付20万元（分5笔，分别为5万元、5万元、5万元、3万元、2万元）；2017年3月9日，姚仁义通过名下的农业银行账户向高晗名下的银行账户共计转账支付156901元（分5笔，分别为5万元、1元、5万元、5万元、6900元）。 另查明，2012年7月4日，以高平名义（乙方）与江浦街道拆迁办公室（甲方）签订了《花卉大道项目房屋拆迁补偿协议》，其中约定了补偿包括产权住房调换面积122.92㎡；2017年6月28日，高平在购房结算单上签字，主要记载产权调换面积为122.92㎡，选购房屋为××室87.73㎡和××室70.46㎡，超出产权面积35.27㎡，落款处乙方签名后为“焦有琴”字迹签名。该结算表所附的花卉大道购房款预存款转房款及下找款签字表反映，高平尚欠××室房屋购房款540320元。另高平与南京市浦口区保障房建设发展有限公司签订了《房屋买卖契约》，此后于2018年3月5日签订了《认购合同》主要记载，案涉房屋性质为产权置换，该房屋缴款时限为本合同签订之日起7日内，规定期限内不按时缴纳房款的，作自动放弃此次认购处理等，下方附表中记载选房面积70.46㎡，三项补偿款163334.9元，实收金额¥540320元，缴款材料为银行本票等。 再查明：1.本院受理的（2019）苏0111刑初84号刑事案件（被告人黄某,4非法拘禁罪），认定黄某,4因向高平索要高利贷，于2017年2月25日伙同他人等到高平妻子高晗之后，在多处对高晗进行了非法拘禁，直至2017年3月2日高晗脱逃，由此本院判决黄某,4犯非法拘禁罪，判处有期徒刑。2.本案承办法官与南京市公安局浦口分局珠江派出所的王九林警官电话联系（180××××7059），该王警官称，高平和高晗向其所报案本案所涉借款是套路贷，通过审查，公安部门因未能查到构成套路贷的实质证据，最终未能以套路贷立案，对于姚仁义因牵涉在黄某,4的非法拘禁案件中，故曾被刑事拘留，后因证据不足未认定姚仁义为犯罪嫌疑人。3.高平与高晗系夫妻关系，住址为南京市浦口区的家庭户中户主为焦有琴，该户中还有高敏。高平陈述，焦有琴是其母亲，高敏是其妹妹，2018年5月7日，高平作为户主分户，该户中还有其女儿高梓悦（2008年6月8日出生）和高梓萌（2015年6月23日出生）。 以上事实有原告姚仁义《转让协议》、南京市房屋买卖契约及认购合同、购房结算单及购房款预存款转房款及下找款签字表，被告递交的房屋拆迁补偿协议、腾房验收单、户口本，本院制作的本案庭审笔录、质证笔录、谈话笔录等证据在卷证实。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。被告高平和高晗抗辩案涉《转让协议》并非其真实意思表示，其并不愿意出售该房屋，同时高晗抗辩黄某,4因向高平索要高利贷而将其拘禁，其逃脱后姚仁义带着黄某,4一行人又找到其和高平，为了归还黄某,4的高利贷而不得不签订该转让协议。本院认为，案涉《转让协议》签订时案外人黄某,4作为见证人在场，根据《2019》苏0111刑初84号案件认定的事实，以及本院向公安部门相关警官了解的姚仁义也因牵涉其中被拘留的情况，案涉《转让协议》不是高平和高晗的真实意思表示，签订时所得的购房款也用于支付给黄某,4。再，案涉房屋是拆迁补偿的产权置换房，虽然是以高平的个人名义签订的相关补偿协议、房屋买卖契约、认购合同及结算单，但至今并未办理不动产登记手续，因以高平为户主的家庭户中尚有其女儿高梓悦和高梓萌，且以高平名义签订的补偿协议的落款签名为其母亲“焦有琴”的名字，而焦有琴作为户主对应的户籍地址即是被拆迁房屋所在地址，至今案涉房屋未交付给姚仁义，故并不能据上述材料即认定高平、高晗对案涉房屋享有处分权。综上，本院对高平和高晗抗辩《转让协议》无效的意见予以采信，即案涉房屋的买卖合同无效。因此，本院对姚仁义的诉请均不予支持。综上，因调解不成，本院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告姚仁义的全部诉讼请求。 案件受理费9204元（原告预交4602元），由原告姚仁义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费9204元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号43×××18。 审 判 长  柳 林 人民陪审员  朱良霞 人民陪审员  赵瑞萍 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  骆臣富 书 记 员  魏苗苗