河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6295号 上诉人（原审被告）：高洁，男，1986年11月20日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王博，邯郸市和平法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：申家仁，男，1945年11月6日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：郑坚，河北万强律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李芬云，女，1959年3月5日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 上诉人高洁因与被上诉人申家仁、李芬云房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高洁及其委托诉讼代理人王博、被上诉人申家仁的委托诉讼代理人郑坚、被上诉人李芬云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高洁上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项判决；2、改判驳回申家仁的诉讼请求；3、本案的诉讼费由申家仁承担。事实与理由：1、申家仁请求解除高洁和申家仁双方签订的房屋买卖合同已过解除期限，其解除权已经消灭，购房合同合法有效。因申家仁向李芬云借款共计658880元，申家仁与李芬云商定以房抵债，李芬云将以房抵债的房屋写在了儿子高洁名下。申家仁和高洁于2015年5月7日签订房屋买卖合同并于当天进行了过户，至申家仁起诉之日已有4年之久，依据双方房屋买卖合同第八条中第2项规定“该房屋未计入登记簿前，甲乙双方协商一致，达成协议，可解除合同”。由此可以看出，双方对于解除合同的时间进行了约定，也就是在未进行房屋登记时双方可以协商解除合同，但该房屋于签订合同当天已经办理了过户手续，所以不能解除此合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。无论从法律规定还是双方约定，申家仁均不再具有行使解除合同的权利。2、一审判决高洁协助申家仁办理过户手续，适用法律错误。高洁是以房抵债形式取得此房所有权，如果申家仁认为高洁欠购房款，可以起诉追索欠款，而不是撤销合同。申家仁称没有签订债权转让协议，没有接到债权转让通知，事实是李芬云和申家仁协商好以房抵债事宜后，申家仁亲自到场办理了房屋过户手续，同意办理在高洁名下，其用行动履行了还款义务，并同意债权转让的事实。过户费用包含在借款额中，所以高洁不应承担过户费用。从高洁提供的银行流水中可以看出，在过户当天，为了应付资金监管，高洁向申家仁转账30万元，过户完成后，申家仁就返还了高洁30万元，如果双方没有约定以借款抵顶房款，就不会在房屋已经过户的情况下，申家仁当天就把30万元首付又还给高洁，这一行为与交易常理不符。房屋买卖合同已经履行过户手续，标的物已交付且所有权转移，高洁已居住4年之久，一审法院判决解除合同错误。退一步讲，即便高洁拖欠申家仁的购房款也是债权债务关系，申家仁行使任何权利都不能跟物权相抵触。物权为支配权，具有排他性、优先性。债权为请求权，具有相容性、平等性，所以物权优先于债权。3、一审判决高洁支付税费和违约金，没有事实依据。申家仁欠李芬云借款658880元，双方协商以房抵债，包括过户费用，高洁已合法取得的房屋所有权。综上，申家仁是成年人，办理房产过户手续时明知是以房抵债给高洁，申家仁应该行使债权权利而不是改变物权，请求二审法院驳回申家仁的所有诉讼请求。 申家仁辩称：1、高洁主张存在以房抵债不是事实。首先，申家仁从没有与高洁及李芬云商量以房抵债，也未签订任何书面以房抵债协议。2017年4月25日，申家仁委托妻子去高洁家中通知解除合同时，高洁只是说自己没有钱，没有提到任何以房抵债问题。其次，假设房屋过户之前达成以房抵债，李芬云就应当在过户同时将借条原件交给申家仁，现借条仍在李芬云手中，而且李芬云还利用两张借条于2017年10月29日向原邯郸县人民法院起诉，要求申家仁偿还借款本金及利息。由此可以看出，双方根本不存在以房抵债问题。再次，本案房屋买卖合同并未履行完毕，申家仁保留了房屋《国有土地使用证》，等高洁付清购房款后再办理土地证过户。最后，申家仁根本没有借李芬云65×××××元，对该数额不认可。李芬云提供的8万元借条申家仁认可，该笔借款已经全部偿还；26万元借条李芬云并未履行出借义务，没有转账凭证，26万元借条中“三单合计658880元”，不是借款金额，申家仁不认可。退一步讲，假设李芬云按照两张借条数额履行了出借义务，按照借条显示的数额来计算，也不够抵顶65万元的购房款以及23348.9元房屋税费。截至申家仁与高洁签订房屋买卖合同（2015年5月7日）之前，申家仁已支付23.3万元，实际尚欠184280元，按照658880元借款来计算，尚欠425880元，也不够抵顶房款及税费。申家仁从未收到债权转让通知，故不能以李芬云的债权来抵顶高洁的购房款，李芬云与申家仁之间的借贷纠纷应该另案起诉解决。2、申家仁有权解除与高洁签订的房屋买卖合同。根据双方签订的房屋买卖合同第6条第2项约定，高洁未按照约定时间付款，逾期超过3日，申家仁有权解除合同。虽然2015年5月18日高洁支付了30万元首付款，但是高洁称该30万元是借的高利贷，对方要求立即还款，请求申家仁先把钱退回，资金到位后再给付，基于申家仁妻子与李芬云的亲戚关系，还有合同的约束，所以申家仁又转给高洁30万元。在高洁未支付购房款的情况下，申家仁完全可以按照合同约定行使解除权。高洁在2017年4月25日的视频中明确表示没钱，至今也未支付任何房款，也符合法定解除条件。3、2017年4月25日，申家仁委托妻子去高洁家中，当面通知高洁解除双方于2015年5月7日签订的买卖合同，高洁并未在法定期限内请求人民法院确认解除合同的效力，双方签订的房屋买卖合同已经解除。4、高洁应当返还房屋，并协助办理过户手续。高洁拒不履行合同付款义务，申家仁可以要求买受人继续履行合同，也可以要求解除合同返还原物，高洁所谓物权优先债权理论不能阻止申家仁行使解除合同的权利。5、高洁应当返还申家仁替其垫付的房产过户税费。根据房屋买卖合同，过户费应由高洁承担。综上所述，申家仁按照合同约定履行了过户义务，而高洁未支付购房款，也无证据证明以房抵债的事实，申家仁有权解除合同，要求高洁返还房屋、支付房屋过户费。 李芬云辩称：1、申家仁向李芬云借款80多万元，尚欠本息658880元，双方口头约定把案涉房产过户到李芬云儿子高洁名下，借款抵顶了房款和过户费。2、高洁在过户当天转给房管局监管账户30万元，申家仁收到款后又返还给高洁，如果申家仁不欠李芬云的钱，就不会返还。3、关于借条原件还在李芬云手里问题，过户当天房产证没有下来，房产证下来后申家仁去了新疆，所以没有把借条原件给申家仁。4、是申家仁先起诉要房子，李芬云才起诉要借款的。 申家仁向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告2015年5月7日签订的《邯郸市存量房买卖合同》，被告将丛台区房屋返还原告，并将该房屋变更过户至原告名下；2、判令被告返还原告垫付的房屋过户费23343.90元；3、判令被告支付原告房屋占用费72000元；4、本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月7日，申家仁（甲方）与高洁（乙方）签订了一份《邯郸市存量房买卖合同》，其主要内容为：经甲乙双方协商，达成如下购房协议：1、甲方所售房屋坐落为丛台区；2、建筑总层数为8层，所在层次为8层；3、建筑面积104.97平方米；4、该房屋所有权证证号为0101298248；5、经甲乙双方协商一致，同意该房屋成交价格为人民币65万元，乙方于2015年5月7日前将购房首付款人民币30万元存入监管账户；6、甲方在取得房款1日内结清与该房产相关的费用，交付房屋；7、逾期付款责任：逾期超过3日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同，乙方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的1%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；8、办理转移登记应当缴纳的税费由乙方完全承担。合同签订后，2015年5月18日，申家仁收到高洁支付的购房款30万元。当日，申家仁又将30万元转给高洁。2015年5月18日，将涉案房屋所有权证书登记过户到高洁名下，现该房屋由高洁居住。原告缴纳各项税费共计23348.90元。 一审另查明，2014年9月8日，申家仁给李芬云出具一份借条，内容为：今借到李芬云现金26万元整，月息3分。该内容的旁边写着“三单合计658880元”。2014年9月28日，申家仁给李芬云出具一份借条，内容为：今借到李芬云现金8万元整，月息3分。以上两份借条的原件现在第三人处。申家仁于2015年1月20日通过银行转账付给李芬云15×××××元；于2015年2月15日通过银行转账付给李芬云30×××××元；2015年1月20日通过银行转账付给李芬云10×××××元；2015年1月22日和2015年4月20日分两次通过银行转账付给李芬云女儿高飞共4万元，以上共计23.3万元。申家仁于2015年5月18日收到30万元后，申家仁在当天又将这30万元转给高洁。申家仁称，被告说这30万元是借的高利贷，请求我将这30万元先还给被告，等过几天钱到位后，再将全部购房款付给我，并不是第三人所说的存在债务抵顶而返还30万元，且根据银行流水显示，被告实际是从高飞处取得30万元，却向原告称借的高利贷，存在欺骗行为。被告及第三人对此不予认可。 一审法院认为，申家仁与高洁签订的《邯郸市存量房买卖合同》，系双方真实的意思表示，又不违反法律行政法规的规定，该合同合法有效。上述合同签订后，申家仁按约定将房屋交付给高洁并配合其办理了产权过户登记，而高洁至今未按合同约定履行支付购房款的义务，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，可以解除合同：……（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；申家仁请求解除合同、返还丛台区房屋、并将该房屋变更过户至原告名下，予以支持。申家仁请求高洁返还代高洁交纳的税费的请求，符合法律规定，予以支持。关于申家仁主张的房屋占用费的问题，因合同中约定有违约金及违约金的计算方法，申家仁主张房屋占用费，不符合合同约定，对该请求不予支持。关于高洁、李芬云所称的申家仁、高洁签订的房屋买卖并将房屋过户给高洁的行为，是李芬云将申家仁以房抵债的权利转让给高洁，系债权转让构成代物清偿。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。申家仁与李芬云未签订债权转让协议，且申家仁不予认可存在债权转让的事实，李芬云、高洁提交的相关证据不足以证明上述事实，故对于高洁、李芬云关于案涉房屋系债权转让构成代物清偿的辩称理由不能成立，不予采信。 一审判决：一、解除申家仁与高洁于2015年5月7日签订的《邯郸市存量房买卖合同》；二、高洁在本判决生效之日起十日内将位于丛台区房屋返还给申家仁并协助申家仁办理该房屋的所有权登记过户手续；三、高洁在本判决生效之日起十日内向申家仁返还其代缴纳相关税费23348.90元；四、驳回申家仁的其他诉讼请求。 一审案件受理费11132元、诉讼保全费3770元，共计14902元，由高洁承担。 二审中，高洁提交了一份任某于2017年7月23日出具的书面证明，主要内容为:我在2015年做房屋中介，2015年5月6日，李芬云和卖房子的申家仁一起到我的中介门市，我与买方李芬云谈过户的事，双方谈妥由申家仁欠李芬云的借款抵顶房款，第二天，我和他们一起去房管局过的户，李芬云之所以往房管局的监管账户打入30万元，就是为了能顺利过户。 申家仁的委托诉讼代理人质证后认为，对证人证言的真实性不予认可，证人没有到庭，没有说到过以房抵债。李芬云对证人证言没有异议。 因证人任某无正当理由未到庭，其证言真实性无法核实，本院不予采信。 申家仁二审又提交以下证据，1、2017年6月29日，高洁和李芬云给申家仁邮寄的《行使抵消权通知》，但申家仁没有收到。2、2017年4月25日，申家仁的妻子侯青霞录制的与高洁的视频，主要内容是申家仁要求解除与高洁的买卖合同，高洁说没有钱。 高洁的委托诉讼代理人质证后认为，证据1、对真实性认可，证明内容是过户时就已经发生债权转让，是李芬云和申家仁进行协商，办理过户手续时高洁确认以房抵债的事实，说明以房抵债、债权转让是同时进行，申家仁在办理过户手续时已知道李芬云将债权转让给高洁，李芬云和高洁是母子关系，债权转让可以口头也可以书面，只是通知到债务人就可以。证据2、真实性没有异议，证明目的有异议，没有看到录像人，高洁是智商有一定障碍的人，自始至终都是录像人在说话，证据取得不合法，不能作为解除合同通知的证据。李芬云同意高洁委托诉讼代理人的质证意见，并称申家仁应该找李芬云协商解除合同。 本院对2017年6月29日的《行使抵消权通知》和2017年4月25日侯青霞与高洁视频的真实性予以认定。 二审中，申家仁的证人孙某出庭作证称：我认识李芬云，不认识高洁，申家仁是我舅舅，我到庭证明2015年申家仁卖给高洁一套房子，在天兆华庭的房子，我听申家仁说房款65万元，先给了30万元，李芬云是申家仁妻子侯青霞的亲戚，后说30万元是借的高利贷，申家仁就把钱给了李芬云，认为李芬云以后会还钱，后来也没给钱。我开车带着申家仁去过房管局办过手续。合同签字情况不了解，我听申家仁说是65万元。办理过户的时候，我开车带着申家仁，还有李芬云、高洁，没注意有没有中介在场。房管局里面我没有进去，我只是开车。 申家仁的委托诉讼代理人对证人证言的质证意见：证人孙某过户的时候在场，知道是房屋买卖，并不是以房抵债。高洁的委托诉讼代理人质证后认为，证人只是听申家仁说买卖房屋，并不清楚本案的实情。李芬云质证后认为，证人说的不是实话，他就没有到场，办过户时申家仁是自己开车去的。 因证人孙某只是听申家仁说的房屋买卖过程，并不清楚房屋交易的实际情况，办理房产过户时也未在场，故对其证言本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是申家仁主张解除与高洁所签房屋买卖合同的理由是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《邯郸市存量房买卖合同》第六条第二款约定：高洁逾期付款超过3日后，申家仁有权解除合同。第八条第2款约定：该房屋未计入登记簿前，双方协商一致，达成协议，可解除合同。本案中，申家仁在为高洁办理案涉房屋的过户手续前，并未主张解除合同，高洁已按照合同约定支付了首付30万元购房款，申家仁在收到30万元购房款后，又返还给高洁，是对自己权利的处分，并不属于高洁未履行支付房款的义务。申家仁在案涉房屋过户后又主张解除合同，时间和条件均不符合买卖合同的约定，本院不予支持。 李芬云、高洁辩称已用申家仁所欠借款抵顶了购房款和过户费用，但申家仁并不认可，房款支付方式属于合同履行过程中的问题，双方如有争议，均可另行主张。 综上所述，高洁的上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初2391号民事判决； 二、驳回申家仁的诉讼请求。 一审案件受理费11132元、诉讼保全费3770元，二审案件受理费11132元，均由申家仁负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇一九年十二月十一日 书记员  秦梦啟