西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院   民事判决书                       （2019）陕0113民初14054号   原告：曾艳艳，女，1983年8月28日出生，汉族，住西安市新城区。   委托代理人：余东霖，陕西德伦律师事务所律师。   委托代理人：卜娟娟，陕西德伦律师事务所律师。    被告：常青，1984年5月20日出生，汉族，住西安市碑林区。   委托代理人：许瑞瑞，陕西弘业律师事务所律师。   委托代理人：贾柱，陕西弘业律师事务所律师。   被告：西安轩通置业服务有限公司。   法定代表人：张敏娜，该公司总经理。   委托代理人：张静，女，汉族，1972年2月28日出生，住陕西省渭南市临渭区，系该公司员工。   委托代理人：余进，男，汉族，1982年7月1日出生，住陕西省渭南市临渭区，系该公司员工。   原告曾艳艳诉被告常青、被告西安轩通置业服务有限公司（以下简称“轩通公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾艳艳的委托代理人卜娟娟、余东霖，被告常青的委托代理人许瑞瑞、贾柱，被告轩通公司的委托代理人张静、余进均到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。   原告曾艳艳诉称，2017年12月28日，原告与二被告签订了《房屋购买意向书》，意向书约定原告购买被告常青位于西安市曲江新区XX幢XX单元XX号房屋，总价款2600000元，意向金30000元。同时约定，如业主违约赔付买方20%房款。意向书签订后，原告与被告常青又签订了三份《补充协议》，被告常青承诺2018年1月6日前完成房屋售楼部开票事宜；最晚于2018年5月7日办理完毕房屋买卖的最后手续，若未按期办理，按照总房款2600000元的20%支付违约金。截止2018年1月6日原告支付购房意向金3万元，购房款1300000元，但被告一再拖延致使原告无法正常办理手续，导致原、被告之间的购房协议无法履行。故原告现诉至法院，请求判令：1、二被告连带承担返还原告购房意向金30000元；2、二被告连带赔偿原告违约金520000元；3、二被告连带赔偿原告房屋差价损失；4、本案诉讼费用、评估费由二被告承担。   被告常青辩称，购房合同难以履行的根本原因是由于原告违反相关合同约定，未按时支付购房所需款项。原告未能办理按揭贷款，且不能支付全部购房款，因此导致合同解除。被告常青在本案中并未有任何过错，出于无奈才与原告签订退款协议，全额退还购房款项。   被告轩通公司辩称，2017年12月，原告与其丈夫找到被告询问有没有曲江龙邸的房屋，被告找到了被告常青，并与被告常青确认了销售价款，原告得知后确定了购买意向，并愿意以房款的2%给被告作为酬谢。2017年12月24日、28日原告先后向被告付款30000元，剩余的22000元承诺签订完合同、办理完按揭后向被告支付，但因无法办理按揭，所以后续的22000元没有支付被告。2017年12月31日，原告丈夫以原告的名义与涉案房屋的开发商签订了认购协议，2018年1月6日支付了购房款500000元，2018年3月原告丈夫给被告打电话说银行按揭办不下来不买了，让被告退还中介费，后期原告丈夫不配合开发商办理任何手续。   经审理查明，2017年12月28日，原告（甲方）与西安轩通置业服务有限公司（乙方）签订《房屋购买意向书》约定：经甲乙双方共同确认，就甲方委托乙方居间购买位于西安市曲江新区XX楼XX户房屋一事，达成如下一致意向；该合同第2条约定：甲方委托购房价格：贰佰陆拾万元整；合同第3条约定：为保证甲方购买上述房产的诚意，甲方在签订本意向书的同时应向乙方交纳购房意向金叁万元整。本意向金并非定金性质，仅为乙方与该房产业主洽谈并确认本意向书之凭据；合同第5条约定：甲方应在三方签署房屋买卖合同时，按照该房产成交总价款的2%向乙方支付代理服务费共计人民币伍万元整；合同第13条约定：如业主违约赔付买方20%房款......；上述合同签订后，原告向被告轩通置业公司支付了20000元，被告轩通置业公司向原告出具了收款收据。2018年1月6日，原告与被告常青签订了《补充协议书》约定：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2017年12月28日签订合同编号为0009764的原合同中的定义相同。鉴于：甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上添加合同条款内容，特订立以下补充协议。协议内容添加部分为：1、乙方承诺不会因首付比例不足的原因导致甲方的按揭未通过银行审核。2、乙方承诺客户按原合同的价格贰佰陆拾万圆购置该房屋，并承诺后续流程所需甲方签订的所有协议（包含但不限于认购协议及迟延付款协议）对按原合同条款交易不造成影响。3、如乙方未完成以上承诺需无偿退还甲方已支付金额并按原合同条款承担违约责任。   另原告及二被告均认可在签订上述《房屋购买意向书》之初，三方均知晓涉案房屋系案外人西安万吉置业有限公司（以下简称“万吉公司”）开发的商品房。本案各方当事人均称被告常青称其向案外人万吉公司支付了212万元预留了5-6套房屋，其中包含涉案房屋在内，由常青与原告及被告轩通置业磋商，合同约定的260万元系常青与原告协商确定。原告曾就购买涉案房屋向被告常青支付了购房定金共计800000元。   又查，2017年12月30日，原告的丈夫马中杰代原告（买受人）与涉案房屋的开发商万吉公司（出卖人）签订了《锦园曲江龙邸认购书》约定：1、乙方自愿依下列条件向甲方认购锦园曲江龙邸6幢21701号房，面积229.82平方米，乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（20000元）作为定金；2、该商品房认购单价为12704.08元/㎡；总金额为人民币贰佰玖拾壹万玖仟陆佰伍拾贰元整（2919652元），选择的付款方式为按揭，按揭付款，认购方须于2017年1月6日前支付首期房款，余款（即145万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年1月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续并提供完毕银行所需全套按揭资料......。上述认购书签订后，原告向万吉公司支付了购房定金20000元及购房首付款500000元。另经本院向万吉公司核实，其称上述认购书签订后，其曾催促原告办理按揭贷款手续以便合同继续履行，并向原告邮寄送达了催告函，但原告仍然未办理按揭贷款手续，2018年3月6日万吉公司向原告送达了《解除函》载明：您于2017年12月30日与我公司签订了《锦园曲江龙邸认购书》，购买我公司开发的位于南三环与雁翔路十字西北角的曲江龙邸B区项目6栋2单元21701号房屋。认购书约定：你购买的房屋建筑面积为229.82平方米，单价为12704.08元/平方米，总价为2919652元；付款方式为银行按揭付款。2018年1月6日，您已支付房款共计520000元。认购书同时约定了：您应于2018年1月6日前至我公司售楼部签署《商品房买卖合同》及其附件并支付相应房款，但虽经我公司多次催缴，您仍拒绝履行签约及付款义务。2018年2月5日，我公司向您发出了《催告函》，要求您于2018年2月9日前，前往至锦园曲江龙邸售楼部与我公司签订正式《商品房买卖合同》，并办理相关手续。但您一直拒绝支付合同价款并办理相关手续。为此，现我公司严正函告如下：1、因您严重单方违反认购书约定，贵我双方签订的认购书已于2018年3月6日解除，您应于接到本函之日起5日内，前往我公司售楼部办理认购书解除相关手续，因您迟延办理手续产生的全部责任，由您自行承担。2、因您严重单方违反认购书约定，您所支付定金人民币20000元不予返还，同时，我公司有权将上述房屋另行出售，所得价款归我公司所有，且不向您承担任何责任。后原告与万吉公司办理了退房审批手续，双方均确认扣除20000元违约金后退还原告500000元。   2018年5月25日，原告丈夫马中杰代原告与被告常青签订《退款协议》约定：1、常青于2018年5月25日退还曾艳艳购房款13万元整，退款方式现金退款；2、常青于2018年5月27日前需退还曾艳艳67万元。收到此笔款项后，常青收取的曾艳艳所有购房款人民币捌拾万元整全部退还完毕；3、此退款协议仅针对首付款。上述退款协议签订后，被告常青已经依约向原告退还了80万元。   以上事实，有《房屋购买意向书》、《补充协议书》、《锦园曲江龙邸认购书》、《解除函》、《退款协议》、收款收据、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。   本院认为，原告与被告轩通公司签订的《房屋购买意向书》中虽无被告常青签字，但根据原告与被告常青之后签订的《补充协议书》来看，被告常青同意受房屋购买意向书及补充协议书的约定承担权利义务。现原告及二被告均认可上述合同均已解除，本案争议焦点为二被告是否应对合同解除的后果负过错。首先，根据本院已经查明的事实可知，原告欲购买的房屋系万吉公司开发的商品房，并非二手房，亦非被告常青所有的房屋，故被告常青无权就涉案房屋与原告签订购买合同、无权就房屋价款与原告进行约定，更无权收取原告支付的购房款，在整个交易流程中负过错；被告轩通公司作为专业的房产中介机构，明知原告欲购买的涉案房屋系商品房而非二手房，在开发商万吉公司未参与的情况下无权与原告签订房屋购买意向书并约定购房款为2600000元，在整个交易流程中负过错，故其应向原告返还收取的30000元；原告作为买受人，在明知欲购房屋为商品房时，理应尽合理审慎义务，选择通过正规流程与开发商签订合同购买涉案房屋，而非与二被告签订一系列协议，故原告自身亦负过错。其次，原告在就涉案房屋与万吉公司签订认购书后，未及时办理按揭贷款手续致使合同解除。从原告与万吉公司签订的认购协议履行情况来看，认购协议中约定的购房款并非被告常青向原告承诺的2600000元，而为2919652元。房屋价款系购买房屋的核心事项，价款发生涨幅，必然会对原告的履约能力产生影响，故被告常青虽非认购协议的相对方，但因其给原告的不当承诺，导致原告对购房款产生误解，对原告后续未继续履行应负部分责任；另原告在与万吉公司签订认购协议时理应是对合同条款详尽了解并同意的前提下达成认购合同关系，此后原告理应就涉案房屋的购买事宜与万吉公司履行各自的权利义务，依照约定向万吉公司付款并签订正式的商品房买卖合同，但后原告却未依约履行付款义务，致使合同解除，故原告自身应对房屋未购买成功的后果负主要过错。综上，结合各方当事人在整个交易流程中的过错程度以及原告为买房已经产生实际损失，本院酌定由被告常青向原告承担违约金30000元，被告轩通公司向原告返还收取的30000元，原告主张的房屋差价损失，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告常青应于本判决生效之日起十日内向原告曾艳艳支付违约金30000元。   二、被告西安轩通置业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告曾艳艳30000元。   三、驳回原告其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费9300元，由原告承担6000元，由被告常青承担3000元，由被告西安轩通置业服务有限公司承担300元。保全费5000元，由原告承担4000元，由被告常青承担1000元。因上述费用原告已预交，二被告应在履行付款义务时将其应承担的款项一并给付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。             审判长  李晓婷   人民陪审员  田芳芳   人民陪审员  耿    梅     二〇一九 年 十二 月 六 日     书 记 员   张雨濛     打印：相丽华      校对：王博闻 2019年月日送达      1