山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初5243号原告：张贵富，男，1990年4月3日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：孙宪民，山东沂河律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：张希锋，男，该公司员工。原告张贵富与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张贵富的委托诉讼代理人孙宪民，被告荣盛公司的委托诉讼代理人张希锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张贵富向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告办理荣盛沂河馨苑A区28-1-703号房的产权证书；2、判令被告向原告支付不能在合同期内办理产权证书违约金37881元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月25日原、被告双方签署合同标号为YS391910的商品房预售合同，在该合同中双方约定被告应在2016年12月30日前交付涉案房屋，并在商品房交付使用后365内将办理权属登记需要有被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按照合同第15条第3款即买受人、出卖人双方协商执行，被告在约定的时间内按时交房，但是截止至原告起诉之日起被告并未按照合同约定将办理房屋产权证书的相关资料产权登记机关备案，因此被告应当按照合同约定承担违约责任，为此原告为维护自身合法权益特诉至法院。庭审中违约金计算方式：以房屋总价款420909×6%÷12个月×18个月，总额为37886元。被告荣盛公司答辩称，一、被告开发的荣盛沂河馨苑已于交付原告前通过综合验收，但因为工程总包单位江苏盐城二建拒绝移交施工资料，致使被告无法办理产权转移登记，被告认为原告不能办理产权登记的原因是建设施工单位导致，被告不应承担违约责任；二、原告购买涉案房屋的价款为420909元，现该小区同户型的房源价款为80万元，房屋升值速度超过1倍，根据法律规定承担违约金应当是根据合同约定造成实际损失，本案中原告未提供证据证明其有实际损失，并且原告主张的违约金数额过高不应得到法院支持；三、临沂市兰山区人民法院与临沂市中级人民法院作出的生效判决，关于逾期办证的利率计算方式：按照同期中国人民银行贷款基准利率4.35%计算，关于逾期办证违约天数计算方式应为从原告实际收房之日起即2017年2月7日后365日内即2018年2月8日开始计算逾期办证违约金，截至时间为2019年4月15日（涉案房屋具备办理不动产权转移登记日期为2019年4月16日）。相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张贵富提供以下证据：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告诉讼主体；2、被告企业信息一份，拟证明被告主体适格；3、商品房预售合同一份，拟证明双方存在合同关系以及违约金约定的有关事项；4、购房发票一份，拟证明原告支付房款420909元。被告荣盛公司质证后，对该四份证据真实性无异议，对证明目的有异议。被告荣盛公司提供以下证据：鲁（2019）临沂市不动产权第0029027号不动产权证书一份，拟证明涉案房屋已经于2019年4月16日具备办理不动产权转移登记条件，该时间为计算逾期办证违约金的截止时间。原告张贵富质证后，对真实性无异议，但是对其关联性及证明目的有异议，被告并未通知原告可以办理涉案房屋产权证书的时间。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告荣盛公司登记成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2014年7月25日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：YS391913。约定原告购买由被告开发的位于临沂市河东区，房屋代码分别为2197885、2197590。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”合同签订后，原告交付房款420909元，被告出具销售不动产统一发票。被告按照约定时间向原告交付涉案房屋。2019年4月16日，被告荣盛公司取得包括28号楼在内的不动产权证书（证书号：（2019）临沂市不动产权第0029027号）。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有三个：一是被告向原告交付涉案房屋的时间；二被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；三是如需承担违约责任，违约金如何计算。对于焦点一：原告张贵富称被告按约定时间交付房屋，被告认为是2017年2月7日交付房屋，原告不认可，根据证据规则，被告应当就主张的2017年2月7日向原告交付房屋提供相应证据予以支持，并且被告掌握着原告领取涉案房屋钥匙等接收房屋实际时间的证据，但是被告并未提供此部分证据，因此，本院认定被告按照约定时间向原告交付房屋。对于焦点二：荣盛公司于2016年12月30日将房屋交付给原告，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2017年12月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。对于焦点三：荣盛公司尽管未提供证据证明何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2019年4月16日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。被告违约的时间自2017年12月30日起至2019年4月16日止。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。对于原告要求荣盛公司支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持有的数额为32727.12元（420909元×0.06÷365天×473天，自2017年12月30日起至2019年4月16日止）；对其诉讼请求中超出上述法定数额的部分，本院依法不予支持。另外，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，荣盛公司协助原告办理权属证书是其法定义务，本案中双方对此亦未形成争议，且被告已经办理了大产权证书，故无需人民法院判决确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司向原告张贵富支付违约金32727.12元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张贵富的其他诉讼请求。案件受理费747元，减半收取计373.50元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  夏春鸿二〇一九年十二月二十日书记员  刘大龙