北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初35473号原告（执行案外人）：肖红梅，女，1963年4月27日出生，汉族，无业，住北京市东城区胜古中路1号院3号楼1101室。委托诉讼代理人：高丛松，北京竞法律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北京丰台支行（曾用名中国工商银行北京市丰台支行），营业场所北京市丰台区丰台镇文体路19号。负责人：王智先，行长。委托诉讼代理人：司玉松，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行员工。被告（被执行人）：北京全联房地产开发有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街1号镇政府办公楼401室-56。法定代表人：陈妮娃。被告（被执行人）：范佳炜，男，1975年9月23日出生，汉族，户籍地北京市东城区。原告肖红梅与被告中国工商银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称工行丰台支行）、北京全联房地产开发有限公司（以下简称全联公司）、范佳炜案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖红梅的委托诉讼代理人高丛松，被告工行丰台支行的委托诉讼代理人司玉松到庭参加诉讼。被告全联公司、范佳炜经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肖红梅向本院提出如下诉讼请求：1.不得执行北京市东城区胜古中路一号院3号楼1101号房屋（以下简称1101号房屋）查封，并解除对上述房产的查封；2.确认肖红梅与全联公司于2000年6月19日签订的《房地产以租转售合同》合法有效，并确认1101号房屋归肖红梅所有；3.判决全联公司协助肖红梅办理1101号房屋产权过户登记手续并承担过户费用；4.案件受理费由被告负担。事实与理由如下：我与全联公司于2000年6月19日签订了《房地产以租转售合同》约定，我购买1101号房屋，购房金额为1418730元。签订合同之后我方立即装修入住，并一直交纳供暖费和物业费，居住至今。我曾多次与全联公司联系，要求全联公司按合同约定履行义务，办理过户手续，但全联公司一直拒绝。据全联公司员工称，全联公司有诉讼，丰台区法院作出（2004）丰民初字第18430号民事裁定书，查封了1101号房屋，无法办理过户。2005年3月8日，丰台区法院对工行丰台支行与全联公司、范佳炜借款合同纠纷一案作出（2004）丰民初字第18436号民事判决书，判决范佳炜偿还工行丰台支行借款本息等，全联公司承担连带清偿责任。2018年6月20日，肖红梅对1101号房屋提出书面异议，丰台区法院于2018年7月27日作出（2018）京0106执异413号执行异议裁定，驳回了我方异议，遂提起本案诉讼，我方的状况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）二十九条排除执行的情形，请法院判如所请。被告工行丰台支行辩称：不同意原告的诉讼请求。丰台区法院裁定驳回原告提出的执行异议，查明事实清楚，法律适用正确，原告的主张于法无据，应当予以驳回。关于事实部分，原告实际上与全联公司签署的是一份房地产以租转售合同而并非是通过买卖的方式来受让诉争的房屋。同时，原告也没有支付全款，故原告不能对诉争房屋主张权利，排除被告的强制执行。被告全联公司、范佳炜未答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年6月19日，全联公司（甲方）与肖红梅（乙方）签订《房地产以租转售合同》，约定乙方向甲方以以租转售方式购买1101号房屋，建筑面积为180.5平方米；第三条：乙方以租转售购买该房屋期10年，每月应缴租金18000元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方一次性购买该房屋，每建筑平方米为7860元，该房屋总价暂定为1418730元；第六条：3、至2010年7月17日时，乙方应按本合同第三条约定的租金数额按月支付租金18000元，共计2160000元；乙方逾期付款达到一个月，租金金额延付期间超过20天，甲方有权单方提前解除本合同，收回房屋；在该房屋交付给乙方，且乙方付清全部房价款后，甲、乙双方应向相关部门办理产权过户申请手续，申请该房屋的房地产权证，因甲方的原因，乙方无法申领房地产权证的，甲方应承担责任；乙方在取得该房屋之房地产权证之前，仅享受该房屋之租赁使用权；乙方取得该房屋之房地产权证后，才享有可依法转让、抵押、出租、出借等产权人权益。双方在该合同附件一《补充条款》中约定：1、本合同规定的租赁费中含物业管理费和每年的供暖费；7、本合同有效期内，如乙方提前购买该房屋时，须按本合同第六条第三款的约定向甲方结清购买之日前全部租金。自提前购买之日起，合同后期应付房款按每平米7860元的租转售价向甲方一次性据实交纳，计月付款：11822.75元。2000年6月19日，肖红梅与安贞苑物业管理公司签订《入住合约》，占有使用房屋至今，并支付使用期间的供暖费、物业费等。另查，肖红梅于2000年6月19日向全联公司交纳以租转售押金5000元、房款18000元；于2000年8月2日向全联公司交纳以租转售房款36000元；于2000年10月16日向全联公司交纳以租转售租金54000元；于2001年1月15日向全联公司交纳以租转售房款54000元；于2001年4月19日向全联公司交纳房款54000元；于2001年7月16日向全联公司交纳房款54000元；于2001年10月12日向全联公司交纳房款97815.4元，向安贞苑物业管理有限公司支付供暖费、大中修、综合服务费合计10184.6元，二项合计108000元；于2002年4月11日向全联公司交纳房款108000元；于2002年10月16日向全联公司交纳房款54000元；于2003年1月10日向全联公司交纳房款54000元；于2003年4月13日向全联公司交纳房款54000元；于2003年7月17日向全联公司交纳房款54000元；于2003年10月15日向全联公司交纳房款54000元；于2004年1月12日向全联公司交纳房款54000元，以上合计815000元。庭审中，全联公司到庭谈话，认可肖红梅支付了上述钱款，但称供暖费等不是购房款，收到的房款数额约为78万元。肖红梅称，依据以租转售合同约定，月租金包含物业费、供暖费，其方支付的钱款无论系何名目，性质均为购房款。又查，1999年11月22日，全联公司与范佳炜签订《北京市内销商品房预售契约》（以下简称预售契约）约定：范佳炜购买1101号房屋，房屋建筑面积180.5平方米，售价每平方米9800元，价款合计1768900元。后双方就1101号房屋买卖在北京市东城区房屋管理部门办理了备案登记。1999年12月12日，工行丰台支行与范佳炜签订《个人住房贷款合同》，约定由工行丰台支行向范佳炜发放住房贷款123万元用于购买1101号房屋，贷款期限自1999年12月16日起至2014年12月16日止；当日，全联公司作为范佳炜的保证人与工行丰台支行签订了《个人售房借款保证合同》，约定了保证范围为范佳炜的贷款本金及其利息和实现债权的费用；合同签订后，工行丰台支行履行了放款义务。此后，因范佳炜未按期偿还贷款，2004年10月，工行丰台支行以借款合同及保证合同纠纷为由，将范佳炜、全联公司诉至本院，本院作出（2004）丰民初字第18436号（案号有误，应为（2004）丰民初字第18430号）民事判决书，认定截止到2004年5月已累计5期未按期偿还贷款本息，故判决范佳炜提前偿还工行丰台支行借款本金1056744.04元及其利息；全联公司承担连带清偿责任。该判决已生效。另在该案审理期间，本院于2004年11月24日作出（2004）丰民初字第18430号民事裁定书，裁定对范佳炜、全联公司价值1064261.3元的财产进行财产保全：预查封1101号房屋。2005年7月5日，工行丰台支行向本院申请强制执行（2004）丰民初字第18436号民事判决书，本院依法受理，执行案号为2005年丰执字第05359号。在执行过程中，本院对包含1101号房屋在内的登记在全联公司名下的房屋进行了多次续查封。再查，2006年，肖红梅以一般买卖合同纠纷为由起诉全联公司、工行丰台支行［案号为（2006）年东民初字第01661号］，要求确认1101号房屋归其所有，北京市东城区人民法院作出（2006）年东民初字第01661号民事裁定书，认为肖红梅与全联公司签订的房屋以租转售合同合法有效，但依据双方合同约定，肖红梅以租转售购买房屋的期限为10年，且在取得该房屋权属证书之前，仅享有对该房屋的租赁使用权，现双方以租转售合同未履行完结，不能认定肖红梅为讼争房产的新所有权人，故其起诉不成立，裁定驳回其起诉。肖红梅不服一审裁定，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2006年9月14日作出（2006）二中民终字第12126号民事裁定书，裁定维持了一审裁定,该裁定书载明：“恰如原审所述，涉讼《房地产以租代售合同》尚未履行完结，肖红梅成为涉讼房屋产权人的条件尚未成就，故不能认定肖红梅为讼争房屋的新所有权人。肖红梅在此情形下要求确认涉案房屋归其所有，其起诉不成立”。该案庭审中，全联公司称其方原将此房售与范佳炜，后双方于2000年3月20日签订《商品房购房合同终止协议》，约定终止双方1999年11月所签预售契约，并由全联公司退还范佳炜已付购房款。工行丰台支行称全联公司及范佳炜未通知其解除房屋买卖合同事宜，对全联公司陈述不予认可。本案庭审中，肖红梅提交前述全联公司与范佳炜于2000年3月20日签订的《商品房购房合同终止协议》，该协议约定，全联公司同意范佳炜退房，全联公司在本协议签订之日内，退还范佳炜已付购房款353780元，原双方签订的预售契约即行终止，双方不再为该合同负任何法律责任。肖红梅称在东城区法院（2006）年东民初字第01661号案件中，全联公司认可其公司与范佳炜之间就1101号房屋签订的买卖合同业已解除。全联公司予以否认，称范佳炜未到庭参加诉讼，未对解除合同事宜予以确认，与范佳炜的买卖合同并未实际解除，否则解除协议应在房屋管理部门予以备案并撤销此前房屋的备案登记，现备案登记仍有效，故双方合同并未解除。工行丰台支行称，在该案中，虽然全联公司主张解除了合同，但法院在裁定驳回起诉文书中并未对双方合同解除事宜进行确认，其方在该案中亦明确表示在银行债权实现之前，不同意全联公司与范佳炜私自解除合同。本案庭审中，肖红梅提交（2006）年东民初字第01661号案件2006年5月15日询问笔录，欲证明全联公司认可其方购买房屋，因银行的查封行为，致使全联公司未接受尾款，为肖红梅办理过户，肖红梅同意将全部剩余购房款支付至法院，请求解除房屋上查封。该笔录载明，法院主持调解时，肖红梅提出确认1101号房屋归其所有，其方同意扣除已交纳的各项费用共80万元，剩余费用一次性支付与全联公司，用于全联公司偿还工行丰台支行的借款。全联公司同意1101号房屋归肖红梅所有，但称收到以租转售费用69万元，其余是物业费，其公司没有钱，无法偿付工行丰台支行的借款，账户被查封。工行丰台支行称借款一案其方已申请执行，法院已查封1101号房屋。法院向肖红梅释明，1101号房屋已被查封，1101号房屋上贷款应由范佳炜还款，无法确认至肖红梅名下，肖红梅坚持要求确认房屋归其所有。工行丰台支行不认可全联公司单方同意1101号房屋归肖红梅所有，称未经银行同意，全联公司不应将1101号房屋另行出售。另在该案庭审中，全联公司称系用肖红梅支付的租金偿还工行丰台支行贷款。本案庭审中，肖红梅称其按以租转售协议书约定支付房款至2004年4月，后因全联公司账户被查封，其方暂时未付款，其方提交2005年5月12日新浪网截图，证明全联公司涉及多起诉讼；并表示涉案房屋约定每月租金18000元，房屋约定总售价为1418730元，依据《补充条款》第7条约定，如果在2010年7月17日合同到期前，提前购买房屋，即可按照1418730元房屋总价，一次性支付剩余购房款（扣除已支付的房款，尚余60余万元），但其方现愿意按房屋总价2160000元一次性支付余款，可将余款支付至法院，请求解除查封。全联公司对此不予认可，称与肖红梅之间是租赁关系，肖红梅未按合同约定支付钱款，违反合同约定，其方有权要求解除以租转售合同，要求肖红梅腾房，但其方一直与肖红梅协商腾房事宜，协商无果。本院认为：范佳炜、全联公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院视为其放弃举证与答辩，依据现有证据缺席裁判。执行异议规定第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。肖红梅与全联公司签订的《房地产以租转售合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。从合同名称及内容看，以租转售，按月支付房屋租金，合同约定了两种“租”转为“售”，即由租赁关系向房屋买卖关系转化的情形，一是十年租赁期满，按月足额支付租金，二是合同到期前一次性结清购买之日前的全部租金。1101号房屋在法院查封时，并未出现上述二种“租”转为“售”的情形，故无法认定，肖红梅与全联公司之间在法院查封前，已签订了房屋买卖合同，本案不符合执行异议第二十九条规定的排除执行异议的情形，参照适用执行异议第二十九条规定，本院对肖红梅的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、肖红梅与北京全联房地产开发有限公司签订的《房地产以租转售合同》有效；二、驳回肖红梅的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由肖红梅负担（已交纳）；公告费560元，由范佳炜负担（于本判决生效之日起七日内支付与肖红梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郑 娟人民陪审员 周 尧人民陪审员 关学岚二〇一九年十二月二十日书 记 员 高 桐