广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1239号 上诉人（原审原告）：王成静，女，1975年3月17日出生，汉族，住贵州省遵义县。 被上诉人（原审被告）：防城港市金地房地产有限公司。住所：防城港市港口区金花茶大道88号金地时代广场。统一社会信用代码：91450602662122269R。 法定代表人：姚斗赏，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙起新，广西新鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢锦旭，广西新鸿律师事务所律师。 上诉人王成静因与被上诉人防城港市金地房地产有限公司（以下简称金地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王成静上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方签订的《防城港•金地时代广场物业认购书》（编号：JD0000858）；2.被上诉人向上诉人双倍返还认购定金4万元；3.被上诉人向上诉人返还房款30万元及支付利息（以己付购房款30万元为基数，从2018年5月24日计算至2019年7月12日为16387.5元，利息应当计算至全部款项还清之日止；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2018年5月5日，上诉人和被上诉人签订认购书（认购书系预约合同），双方在认购书中明确约定如购房，还需重新签订《商品房买卖合同》）约定准备购买106.61平方米的金地时代广场2号楼6层615号房，约定上诉人支付定金2万元，购房尾款34万元通过按揭方式支付。事后，上诉人已支付定金2万元，预付首付款30万元。因被上诉人承诺为上诉人办理按揭贷款支付剩余房款，但被上诉人不能办理导致上诉人无法购买到涉案房屋，也不能签订正式的商品房买卖合同。认购书系预约合同，在不能签订正式商品房买卖合同的情况下，应该解除并由被上诉人退还上诉人的预付款等款项。二、当时认购书约定的首付是总房款的55%，实际被上诉人要求上诉人支付首付60%才能签订商品房买卖合同，因与约定的不一致，所以上诉人没有付完首付。 金地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、按照正常交易要求，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同及上诉人提供按揭贷款需要的相关材料之后，被上诉人才有可能代上诉人向银行申请按揭贷款。在上诉人没有与被上诉人签订正式的商品房买卖合同的情况下，上诉人以被上诉人没有为其办理按揭贷款作为合同不能签订的理由不能成立。二、认购书是双方真实意思表示，没有违反国家强制性规定。在合同履行过程中，上诉人没有按照认购协议约定在规定时间内办理商品房买卖合同。经被上诉人催告，上诉人依然没有履行签订商品房买卖合同的义务，本案中违约的是上诉人。上诉人以被上诉人违约要求解除合同没有依据。三、由于上诉人没有履行签订合同的义务，被上诉人坚持要求上诉人继续履行合同，支付相关购房款。上诉人要求返还已支付的购房款没有事实和法律依据。 王成静向一审法院起诉请求：1.解除王成静与金地公司订立的《防城港·金地时代广场物业认购书》（编号：JD0000858)；2.金地公司向王成静双倍返还认购定金40000元；3.金地公司向王成静返还房款300000元及支付利息16387.50元（以己付购房款300000元为基数，从2018年5月24日暂计至2019年7月12日,其余利息计至全部款项返还之日止）；4.金地公司承担本案诉讼费。 一审判决查明事实：2018年5月5日，王成静（认购方）与金地公司（出售方）签订了一份《防城港·金地时代广场物业认购书》，约定：认购方认购出售方位于防城港金地时代广场2号楼6层615号房，面积106.61平方米，认购单价9258元每平方米，总价763328元；付款方式为按揭，认购方于签署本认购书时付清认购定金20000元，该认购定金在签订《商品房买卖合同》后自动转为首期购房款，首付房款423328元须于2018年5月25日付清（含定金），按揭贷款340000元以银行按揭方式付清；认购方应在签订认购书之日起30日内携带本认购书原件及相应的房款到出售方的营销中心签订《商品房买卖合同》，认购方如选择银行按揭方式的还须提交申请办理按揭贷款的相关资料。合同还对其他事项作了约定。 2018年5月5日，王成静向金地公司支付定金20000元，2018年5月24日，王成静向金地公司支付购房款300000元。 2018年7月3日，金地公司向王成静发出《通知函》，通知王成静于2018年7月9日前将房款423328元汇入金地公司账户。 一审法院认为，王成静、金地公司签订的《防城港·金地时代广场物业认购书》（以下称认购书）没有包含房屋交付时间、交付条件等商品房买卖合同的主要条款，不能认定是商品房买卖合同，应为商品房预约合同。该认购书系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，王成静、金地公司双方均应按照合同约定履行相应的义务。王成静主张认购书作为预约合同，其中关于约定王成静支付首付款的条款是无效条款。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，预约合同中关于首付款的约定并不符合无效条款的特征，则本院对王成静的主张不予采信。相反,认购书约定:首付房款423328元于2018年5月25日付清，认购方应于签订认购书之日起30日内携带本认购书及相应的房款到出售方的营销中心签订《商品房买卖合同》。王成静没有按照认购书的约定履行缴纳房款的义务，金地公司以此抗辩与其签订合同符合双方约定，金地公司的行为不构成违约，王成静不能据此为由请求解除认购书。综上，在认购书不能解除的情形下，王成静诉请的双倍返还定金、返还房款及支付利息均无事实与法律依据，亦不予支持。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王成静的全部诉讼请求。案件受理费6645.81元，减半收取3322.91元（王成静已预交），由王成静负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交如下证据：《证词》、《商品房买卖合同》、认购书、收据，证明穆应涛与上诉人同一天签订的认购书，他的认购书上的首付也是总房款的55%，以按揭贷款的方式支付房款。但上诉人于5月24日到金地公司签订商品房买卖合同时，金地公司要求上诉人支付60%的首付。穆应涛签订的商品房买卖合同支付的首付也是60%。被上诉人认为，以上证据与本案无关，且穆应涛未出庭作证，对以上证据的真实性有异议。本院认为，上诉人提交以上证据与本案无关，不予采纳。 一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，认购书约定，非因甲方（被上诉人）原因，认购方未能按期与出售方签订《商品房买卖合同》的，视为认购方不履行本认购书并自动放弃对该物业的认购权，出售方有权解除本认购书和将认购方认购的物业转售他人及没收认购方所交的认购定金，且出售方不构成违约及无须向认购方承担任何的赔偿或补偿责任。 本院认为，双方签订的认购书未包含房屋交付使用条件、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同主要条款，其性质应为预约合同而非商品房买卖合同。该认购书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审判决对认购书的性质及效力认定正确，本院予以确认。 认购书约定上诉人须在2018年5月25日前支付首付款423328元，余下340000元以银行按揭方式付清，上诉人应在签订认购书之日起30日内携带认购书原件及相应的房款到被上诉人的营销中心签订《商品房买卖合同》并提交申请办理按揭贷款的相关资料。上诉人至今未按认购书约定支付完首付款、办理按揭贷款手续，又未与被上诉人签订商品房买卖合同，依照认购书第三条约定，其行为应视为不履行认购书并自动放弃对该商品房的认购权，认购书的权利义务自动终止，上诉人再要求解除该协议书无事实依据，本院不予支持。上诉人关于被上诉人擅自提高首付比例并无法协助上诉人成功办理按揭贷款的主张，未提交证据证明，本院不予采纳，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定及认购书约定，上诉人支付给被上诉人的定金20000元不予退还。因认购书的权利义务已自动终止，被上诉人再收取上诉人的房款300000元缺乏事实与法律依据，应予以退还。关于上诉人主张的资金占用利息，因上诉人作为违约方无权请求资金占用期间的利息，故对上诉人的该项诉请，不予支持。 综上所述，王成静的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2067号民事判决； 二、被上诉人防城港市金地房地产有限公司向上诉人王成静返还购房款300000元； 三、驳回上诉人王成静的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费3322.91元，由上诉人王成静负担525.75元，被上诉人防城港市金地房地产有限公司负担2797.16元。二审案件受理费6645.81元，由上诉人王成静负担1051.5元，被上诉人防城港市金地房地产有限公司负担5594.31元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪