江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10705号上诉人（原审被告）:中基（昆山）置业发展有限公司，住所地昆山市玉山镇北门路1115号。法定代表人：陶子鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王亚辉，男，1979年12月8日出生，汉族，住昆山市。被上诉人（原审原告）:孟小丽，女，1982年9月14日出生，汉族，住昆山市。上诉人中基（昆山）置业发展有限公司（以下简称中基公司）因与被上诉人王亚辉、孟小丽房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初4930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人中基公司上诉请求:1.撤销原判，依法改判驳回王亚辉、孟小丽的诉讼请求；2.一、二审诉讼费及其他费用由王亚辉、孟小丽承担。事实和理由：一、一审判决认定2015年11月9日、2016年5月12日文件主张免责事由不成立，存在事实认定错误。案涉工程施工期间因昆山市政府部门政策要求停止施工，导致工期停工并延误总计66天，一审判决认定36天错误。虽然双方合同2016年7月24日签订，但案涉房屋早于该日期预售、备案，因项目集中交付，合同约定的交付日期客观上无法根据个体相应调整。故2015年11月9日、2016年5月12日文件客观上确对案涉工程进度产生影响。二、一审判决认为配电房建设工程规划许可证延期办理的免责事由不成立，认定事实错误。项目供电规划设计依法由电力主管部门设计规划，并非由中基公司控制、决策，二期地块未按期完成拆迁并在约定期限内向中基公司交付，也非中基公司可控制范畴，此种情形属于非出卖人可控制的情况导致工期延误，由此导致的房屋逾期交付不应由出卖人承担责任。三、一审判决认为中基公司主张的外墙保温材料变更的免责事由不成立，认定事实错误。涉案房屋项目工程施工期间，建设主管部门基于外墙保温脱落的质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，中基公司于2016年6月20日开始进行设计变更的审查报审。后经两次报审，第一次于2016年8月31日送审，审查完成时间为2016年9月7日，第二次送审时间为2016年10月8日，完成时间为2016年10月24日，最终确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统，建造成本由原来的66.23元/平方米增加到111.6元/平方米。建设主管部门完成送审流程后，中基公司才能基于主管部门的最终决定进行施工，这必然会导致施工工期受到影响。事实上建设主管部门最终通过报审的时间是在2016年10月24日，远远晚于双方的合同签订时间，且双方签订合同时客观上也无法确定主管部门的审查通过时间。因此，依据合同第八条第2款约定的特殊事由(2)政府政策原因及(3)非出卖人所能控制因素，中基公司有权主张该事由导致的127天延期予以免责，房屋交付日期应相应顺延。四、一审判决认为特大暴雨的免责事由不构成不可抗力，缺乏事实和法律依据。案涉工程施工期间，遇三十年一遇大暴雨，导致项目工程局部基坑坍塌，基于该不可抗力因素导致雨水倒灌、现场已完工程遭受破坏进行修复，对整个工程的施工进度造成了诸多影响，客观导致工期延误10天，此种情形属于不可抗力及非出卖人所能控制的情况，房屋交付日期应相应顺延。被上诉人王亚辉、孟小丽辩称：一、对于签订房屋购销合同前已经发生的政府停工事由是否影响房屋交付时间，作为专业开发商的中基公司是完全可以预见并且可以调整购房合同确定的交付时间。中基公司没有调整，视为中基公司继续认可如期交付房屋。二、中基公司在进行项目整体规划时，明知二期地块不具备交付条件，仍将二期配电房纳入整体规划方案并占用二期部分地块，造成工期延误，系中基公司对交付时间和条件预料不足所致，完全可以在一期整体规划时避免该风险，不属于政府原因免责事由。三、中基公司不能以外墙保温材料主张免责。中基公司所称的政府部门花桥国基城邦事故通报，与本案并无关联性，也未明确对外墙保温材料强制要求变更。即使确定变更，2016年9月至合同约定的交房时间也有大半年时间，中基公司有足够的时间对外墙保温材料进行施工。施工单位、监理单位早在2016年4月26日、2016年5月17日多次提出保温系统什么时候确定，但中基公司直到2016年9月才确定新的施工方案，故保温材料未确定施工方案而导致延期的原因在于中基公司，与政府无关。中基公司2016年10月24日才完成审查，4个月时间明显过长，即使2016年10月24日才完成外墙设计文件审查，距离合同约定的交房时间2017年3月31日前尚有半年时间，中基公司应当加大成本、弥补工期，按期交房。四、特大暴雨并非地震、海啸，不属于不可抗力。王亚辉、孟小丽向一审法院起诉请求:1.判令中基公司支付逾期交房违约金25872元；2.诉讼费由中基公司承担。一审法院认定事实：王亚辉、孟小丽（买方、乙方）和中基公司（卖方、甲方）于2016年7月24日签订《昆山市商品房购销合同》，由王亚辉、孟小丽向中基公司购买其开发的位于本市方正名门花园第7幢3单元305号房屋一套，合同约定：1.购房总价1540000元，合同签订之日支付首付款60000元，2016年7月31日前支付410000元，余款1070000元买受人必须于本合同签订之日起30日内办理贷款到账，如非因卖方原因，贷款金额不足，买方需以现金方式付清；2.合同第八、九条载明：出卖人应当在2017年3月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人使用，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；政府政策因素；非出卖人所能控制的情况导致延期的，交房日期顺延；买受人违反合同规定的义务；设计单位同意的设计变更而引起的延期；出卖人逾期交房的违约责任，自本合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行。3.合同附件四补充协议第七条载明：买方逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时卖方有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延；等等。上述合同签订后，中基公司直至2017年9月15日方可开始办理交房手续，该日期比合同约定的交房日期延迟了168天。王亚辉、孟小丽认为中基公司应当支付逾期交房违约金，遂诉至一审法院，由此引起本案纠纷。1070000元实际于2016年8月24日到账，共延迟1天。合同签订后因“政府政策因素”停工所涉期限为36天。上述事实有商品房购销合同、发票等以及双方当事人的陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为：王亚辉、孟小丽、中基公司签订的商品房购销合同合法有效，双方均应按约履行。现中基公司逾期交付房屋，应按合同约定标准向王亚辉、孟小丽支付逾期交房违约金，至于王亚辉、孟小丽逾期付款的天数以及涉政策因素延误的天数，中基公司按照合同约定得以相应顺延交房时间，王亚辉、孟小丽虽辩解贷款到账逾期不可归责于王亚辉、孟小丽自身，但合同中对此种情形下卖方得以顺延交房期限有明确约定，故一审法院对王亚辉、孟小丽该意见不予采纳。中基公司的其他延期理由均不成立，一审法院不予采信。据此，中基公司应当向王亚辉、孟小丽支付违约金，现王亚辉、孟小丽主张25872元符合法律规定，一审法院予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：中基(昆山)置业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向王亚辉、孟小丽支付逾期交房违约金25872元。案件受理费446元，减半收取223元，由中基公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明:涉案工程施工图设计文件已于2014年10月15日审查合格，涉案工程最早于2015年5月开工建设，13号楼、15号楼、16号楼的保温工程验收时间为2016年7月，而2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温工程验收时间为2016年12月，整体工程于2017年4月28日经竣工验收合格。2015年11月9日，苏州市住房和城乡建设局下发苏住建质[2015]63号《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》，要求即日起至11月25日，我市在建工地一律全面停工，所有项目在恢复施工前必须进行自查自纠，并报请项目所在地住建部门组织复查，达到要求和标准后工程项目才能复工。2016年5月12日，昆山市人民政府办公室下发《市政府办公室关于引发中国（昆山）品牌产品进口交易会及“汤尤杯”羽毛球赛大气环境质量保障工作方案的通知》，管控时段2016年5月13日至25日，要求重点管控工地区域范围内的工地全部停工，重点管控工地区域包括黄浦江路以西、城北路以南、环城西路以东、元丰路以北。2016年6月1日，昆山市住房和城乡建设局下发昆住建[2016]127号《关于国基城邦小区外墙保温脱落质量事故调查处理情况的通报》，要求建设单位应切实履行外墙保温工程的监督管理责任，按照经审查合格的施工图设计文件、建筑节能规范标准及相关规定进行保温工程的施工。自2016年5月开始，中基公司开始进行2号楼、5号楼、7号楼、9号楼外墙保温系统的设计变更图审，将外墙保温材料修改为复合材料保温板，后因涉及降低标准而未通过。第一次送审时间为2016年8月31日，审查完成时间为2016年9月7日。2016年10月8日中基公司再次送审，经审查完成时间为2016年10月24日，确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统。2016年4月12日，昆山锐承建筑工程有限公司针对厚层腻子（0.065，品牌为塞尚）的单价报价为66.23元/平方米。2016年9月20日，施工单位南通四建集团有限公司针对2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温材料的报价为111.6元/平方米，品牌为苏州大乘。2016年6月22日，昆山市住房和城乡建设局下发《关于进一步加强我市住宅建筑保温工程质量管理的通知》，要求自发文之日起尚未施工（包括已通过图审）的建筑外墙外保温系统禁止使用无机保温砂浆。2016年4月28日，中基公司向昆山市高新区规建局递交《申请》一份，载明中基公司通过挂牌出让方式取得国有土地使用权，并分两期交地；在一期土地交付后，中基公司进行整体方案设计并审批通过，该方案中已将二期配电房设计在内，使用部分二期土地，故申请将配电房整体先行报建和施工。2016年10月14日，中基公司取得配电房一和二的建设工程规划许可证。2017年7月31日，中基公司取得配电房的交付备案证明。以上事实，由已生效的（2018）苏05民终8433号民事判决书及二审调查笔录予以佐证。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的涉案《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定中基公司应在2017年3月31日之前交付房屋，但直至2017年9月15日中基公司才能够实际办理房屋交付手续，故中基公司构成逾期交房。中基公司主张逾期交房存在政府政策因素、配电房建设工程规划许可证延期办理、外墙保温材料变更、特大暴雨等免责事由。关于2015年11月9日、2016年5月12日文件要求停工是否属于延期免责事由。本院认为，上述两份文件系相关主管部门为做好重大会议的保障工作，要求相关在建工程停工，中基公司有义务遵守，该情形属于《昆山市商品房购销合同》中约定的政府政策因素的延期免责事由。但因案涉《昆山市商品房购销合同》签订时，2015年11月9日、2016年5月12日文件要求停工的事由已经发生，中基公司完全可以根据实际情况调整房屋交付时间，相应顺延交房日期，故2015年11月9日、2016年5月12日文件要求停工的天数不应从逾期交房天数中扣除。关于配电房建设工程规划许可证延期办理是否属于免责事由。本院认为，中基公司在进行一期开发建设时，明知二期地块尚未交付，仍将二期配电房纳入整体规划范围内，使用了二期的部分土地，造成配电房建设工程规划许可证延期办理，进而导致工期延误。而中基公司本可以在一期整体规划时避免该风险，故配电房建设工程规划许可证延期办理不属于非出卖人所能控制的延期免责事由，因配电房建设工程规划许可证延期办理导致的工期延误时间不应从逾期交房天数中扣除。中基公司主张系供电部门进行整体规划设计，将配电房工程规划在二期地块上建设，但并未提供证据证实，本院不予采信。关于外墙保温材料变更是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，昆山市住房和城乡建设局基于其他小区外墙保温脱落质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，案涉合同签订于2016年7月24日，中基公司完全可以根据实际情况调整房屋交付时间，相应顺延交房日期，中基公司未作调整，应自行承担相应责任。故外墙保温材料变更不属于逾期交房的免责事由。关于特大暴雨是否属于延期免责事由。本院认为，中基公司在签订合同前应当对可能影响工期的各种因素包括天气因素进行充分的预估，并无充分证据证明施工过程中出现了中基公司不能预见并不能克服的异常天气情况，故中基公司主张的该免责事由，不能成立。综上所述，上诉人中基公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费446元，由上诉人中基（昆山）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇一九年十二月十八日书记员  许 炯法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。