广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤03民终32709号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市坪山沙湖股份合作公司，住所地深圳市坪山区碧岭街道办事处沙湖居委大楼204室。法定代表人：钟锡坚。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市桂碧实业发展有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉镇长龙四区三巷一号（办公地址）。法定代表人：李桂城。委托诉讼代理人：谢盼，广东煜双律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏轶晓，广东煜双律师事务所律师。上诉人深圳市坪山沙湖股份合作公司（以下简称沙湖公司）因与上诉人深圳市桂碧实业发展有限公司（以下简称桂碧公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019)粵0310民初926号民事裁定书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沙湖公司上诉请求：1、撤销原审裁定；2、确认双方2001年8月12日签订的《土地租赁合同》终止，责令桂碧公司立即返还位于深圳市××区××社区××屋村××地段（约25000平方米）土地给沙湖公司；3、本案一审、二审的诉讼费用均由桂碧公司承担。事实与理由：一、一审判决忽视了涉案地块早已经被无偿征转为国有土地的事实，套用集体土地利用的相关法规认定本案须先行向行政主管部门申请处理，属认定事实不清、适用法律不当。1、涉案41号地块早已被征转为国有土地。根据深圳市坪山区土地整备中心等有关部门的协议、文件可知，涉案41号地块（约2.26万平方米）已无偿移交给坪山规划及国土资源委员会，无论是任何一方，都无权针对该地块索要补偿或赔偿。在涉案土地性质已经发生根本性变化情况下，一审判决再套用集体土地利用的相关法规裁定驳回起诉，显然不当。2、涉案地块上从未有任何的开发建设行为，一审判决将铁皮房和围墙归结为“临时建筑”进而适用集体土地利用的相关规定作出处理过于偏颇。桂碧公司从2001年开始承租涉案土地，至今已将近20年，近25000平米的空地上搭建了不足200平方米铁皮房，至今未有任何开发建设行为。所谓临时建筑，根据《深圳市临时用地和临时建筑管理规定》第二条：本规定所称临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。第十一条：已出让土地上进行临时建设，除建设工程红线范围内施工用房外，应向各区政府申请办理临时建设工程规划许可手续。第十六条：用于工商业经营的临时建筑，由批准建设的单位进行规划验收。验收合格的，发给临时建筑规划验收合格证。临时建筑规划验收合格证应列明该临时建筑的使用性质和使用期限。本案桂碧公司在涉案土地上搭建的铁皮房显然未经批准，这些临时建筑也不可能申报历史遗留，只有零星建筑更不属对涉案土地的开发建设行为。根据深圳市司法实践，对于已经申报了历史遗留建筑的房地产的纠纷应待行政机关处理结果作出后再根据行政机关对房地产的处理结果予以司法认定。但涉案纠纷属土地租赁合同纠纷，土地上并不涉及历史遗留建筑，也不涉及任何其他永久性建筑。不符合行政前置处理的范围。3、一审法院以涉案铁皮房需领取建设用地规划许可证及建设工握规划许可证为由认定须经行政处理不当。用地规划许可证是经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条、第四十条之规定，两证只有在符合规划且经建设批准的情况下才会核发。而本案的土地上涉及的仅仅是铁皮房，根本不可能办理两证，根本不涉及到土地的开发建设，又何来的领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证？一审判决以相关建筑物至今未领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，作出当事人应先向行政部门申请处理的结论，既未正确理解我国土地开发及利用的相关细节流程，也未认真审查涉案土地的实际情况，在此基础上作出的结论必然是错误的。4、本案不符合《广东省高级人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条所列必须经行政机关处理的范畴。第一条主要是为规范在农业用地上从事非农业建设的行为，而在本案中，双方争议的仅仅是因一块空地而引发的租地合同纠纷，在空地上从未有任何非农业开发建设行为，况且现土地性质已经发生根本性变化，一审法院以此作出驳回起诉的裁定，严重违背事实，也无法律依据。二、沙湖公司已经履行了涉案《土地租赁合同》约定的义务，桂碧公司接收土地后，不能（或者说无能）按照协议约定开发建设的，沙湖公司有权依约终止协议的履行，租地租金依法归沙湖公司所有。在2001年时，正是深圳特区经济建设的关键时期，在此大背景下，沙湖公司与桂碧公司签署涉案《土地租赁合同》，将约25000平方米的土地租赁给桂碧公司投资建设，合同第五条第2款约定：“为避免炒卖土地等阻碍经济发展行为，要求桂碧公司在土地交付四年内将该地开发并开始兴建厂房，否则，本合同终止，租地租金及地块归沙湖公司所有”。在2006年如桂碧公司按期投资，而国土部门不让投资、没法报建，沙湖公司又无能为力协助解决，本合同终止，沙湖公司退回租金及利息，随着政策法律的变化，若该地又可以兴建厂房的，则桂碧公司具有优先承租权；该条第5款约定：该地租给桂碧公司期间，如手续申报不能得到国土部门同意，超过建设期限，沙湖公司有权对该地作出处理转让，沙湖公司还租金及利息……这些合同条款，每一条都约定了明确的意思表示：由桂碧公司限期报建并进行开发建设，以期促进当地农业或商业经济发展，否则无法达成合同目的则合同终止。但是，桂碧公司在20年来任由土地闲置，未有任何开发利用行为，既未进行任何开发建设、也未进行任何农业行为，造成土地资源严重浪费，沙湖公司及桂碧公司均无法达成合同目的，无论根据合同任何一条来看，沙湖公司都有充分法律依据和合同依据收回土地。三、土地已被征转为国有，桂碧公司再占用涉案土地于法无据，继续占用将给国家造成重大损失。如上所述，桂碧公司因自身原因无法在约定的期限内在涉案土地上开发建设，合同自然终止。在土地已被征转为国有后，经沙湖公司和政府有关部门再三催促，桂碧公司仍恶意占用涉案土地，将会严重拖延坪山的城市建设，将会给地方造成重大损失。桂碧公司上诉请求：1、依法撤销原审裁定;2、指令原审法院进行实体审理;3、诉讼费用由沙湖公司承担。事实与理由:桂碧公司在一审诉讼中所提交的证据，足以证明涉案合同应当继续履行，沙湖公司无权要求解除涉案合同，桂碧公司的反诉请求应当予以支持。但原审法院却以相关建筑物及构筑物至今未领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，双方应依法先行向行政主管部门申请处理为由，驳回桂碧公司的起诉，属于法律适用错误。首先，桂碧公司已兴建开发涉案土地的事实不以相关建筑物及构筑物取得许可证为前提，一审法院根据本案证据及现场勘验结果足以支持桂碧公司的主张。本案案由系土地租赁合同纠纷，涉案合同系名为租赁实为买卖的土地使用权转让合同。桂碧公司与沙湖公司签订涉案合同后，在沙湖公司未配合桂碧公司办理相关报建手续的前提下，桂碧公司已在最大限度内进行了开发和建设。桂碧公司在一审诉讼中提交了《土地租赁合同》、收款收据、涉案土地平面位置分布图、履约函等证据材料，加之一审法院对涉案土地现场勘查查明的现状，足以认定桂碧公司已对涉案土地进行了兴建开发与利用。不论相关建筑物及构筑物是否取得许可证，法院均可认定桂碧公司已兴建开发涉案土地的事实，因此法院认定上述事实不以桂碧公司兴建的建筑物及构筑物领取相关许可证为前提，一审法院可以依法认可桂碧公司的主张，并依法支持桂碧公司的反诉请求及驳回沙湖公司的诉讼请求。其次，本案的审理不需要行政主管部门处理相关建筑物的前置程序，同时本案的审理并不必须以行政机关处理相关建筑物的结果为依据。根据《民事诉讼法》的规定，本案系合同纠纷，不存在诉讼前置程序，一审法院认为桂碧公司与沙湖公司应当依法先行向行政主管部请处理再进行审理的做法没有法律依据。况且，本案的审理并不必须以行政机关处理相关建筑物的结果为依据，一审法院认为本案暂不属于人民法院受理民事诉讼的范图没有法律依据。最后，根据《民事诉讼法》第3条、第119条、第124条的规定，本案依法属于法院受理民事诉讼的范围，不存在驳回起诉及驳回反诉的情形，本案应当由原审法院进行实体审理并作出实体裁判。沙湖公司向一审法院起诉请求：1.沙湖公司与桂碧公司于2001年8月12日签订的《土地租赁合同》于2006年12月31日终止；2.桂碧公司立即返还位于深圳市××区××社区××屋村××地段（约25,000平方米）土地给沙湖公司；3、本案诉讼费由桂碧公司承担。桂碧公司向一审法院反诉请求：1.桂碧公司与沙湖公司于2001年8月12日签订的涉案合同继续履行；2.涉案土地因征收、征用、置换等所产生的包括但不限于涉案土地及地上附着物的权益归桂碧公司享有，暂计500,000元；3.本案诉讼费由沙湖公司承担。一审法院查明，2001年8月12日，双方签订《土地租赁合同》，沙湖公司为甲方，桂碧公司为乙方，合同约定沙湖公司将位于×屋村××地段土地（加油站对面）租赁给桂碧公司，租赁总面积约25,000平方米；租赁期限70年从2003年1月1日至2072年12月31日；付款方式即租地价格:根据双方协商,乙方同意将70年的土地租金一次性折价付给甲方,即该土地70年的租金为每平方米壹佰壹拾元正（总租金约贰佰染拾伍万元）；为避免炒卖土地等阻碍经济发展行为,甲方要求乙方在土地交付使用四年内(即2006年前),将该地开发并开始兴建厂房,否则,本合同自然终止,租地租金和该块工业用地归甲方所有。在2006年内,如乙方按期投资,而国土管理部门不让投资,没法报建等,甲方又无能为力协助解决,本合同终止,甲方退回乙方租金及相关利息。随政策法律的变化,若该地又可以兴建厂房等,则乙方在同等条件下有优先租赁权；甲方将该地租给乙方期间,如手续申报不能得到期国土部门同意,超过建设期限,甲方有权对该地做出处理转让,甲方只退还乙方全部租金及其利息。厂房建设投入使用中,国家要征收该地,所补偿的全部资金为乙方所有,与甲方无关。因该地及地上附着物的补偿所得到的全部资金归乙方所有,同时甲方应无条件协助乙方实现权利,如果因甲方不合作给乙方造成损失,则甲方应赔偿乙方的损失。庭审中，桂碧公司主张合同签订后，其于2002年至2003年1月期间共向沙湖公司支付租金2,250,000元，沙湖公司确认收到租金2,000,000元，对桂碧公司主张的另250,000元租金不予认可；合同签订后，沙湖公司将涉案土地交付桂碧公司使用至今。现沙湖公司以桂碧公司未按照合同约定使用土地为由提起本案诉讼，桂碧公司以沙湖公司未按照合同约定履行协助义务为由，提出上述反诉请求。另查明，本案沙湖公司名称“深圳市坪山沙湖股份合作公司”系2005年3月23日由“深圳市沙湖经济发展有限公司”变更登记而来，沙湖公司与桂碧公司签订《土地租赁合同》时沙湖公司名称为“深圳市沙湖经济发展有限公司”。一审法院经审查认为，本案为土地租赁合同纠纷，在本案审理工程中经本院现场勘查查明，双方签订的《土地租赁合同》约定的涉案土地已由桂碧公司修建围墙，并有临时建筑及构筑（附属）物等，相关建筑物及构筑物至今未领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，双方当事人应当依法先行向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物和其他设施处理后，再就因履行《土地租赁合同》而发生的合同纠纷向人民法院提起诉讼。因本案双方当事人尚未依法向行政主管部门申请处理涉案土地上建设的未依法办理审批手续的建筑物，本案暂不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本院依法同时驳回沙湖公司的起诉及桂碧公司的反诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：一、驳回原告深圳市坪山沙湖股份合作公司的起诉；二、驳回被告深圳市桂碧实业发展有限公司的反诉。案件本诉受理费9300元（原告已预交），反诉费4400元（被告已预交），原审法院均予以退回。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原审法院在审理中经现场勘查查明，双方签订的《土地租赁合同》约定的涉案土地上存在由桂碧公司修建的建筑物及构筑物，双方当事人应当依法先行向行政主管部门申请对涉案土地上的建筑物、构筑物进行处理，在行政主管部门处理后，双方可再就因履行《土地租赁合同》而发生的合同纠纷向人民法院提起诉讼。在本案双方当事人尚未依法向行政主管部门申请处理涉案土地上的建筑物、构筑物的情况下，本案暂不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院驳回沙湖公司的起诉及桂碧公司的反诉，并无不当，本院予以维持。综上所述,沙湖公司及桂碧公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十一条规定,裁定如下:驳回上诉,维持原裁定。二审案件受理费9300元（深圳市坪山沙湖股份合作公司已预交），本院予以退回；二审案件受理费8800元（深圳市桂碧实业发展有限公司已预交），本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇一九年十二月二十四日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。