山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11542号上诉人（原审原告）：曲铭岚，女，1969年9月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马春霞，山东海蔚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。上诉人曲铭岚因与被上诉人华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲铭岚上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判支持曲铭岚在一审中提出的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由华润公司承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。1.《补充协议》内容违反山东省、济南市政府规范性文件，应当认定无效。在国务院层级未对是否需要进行综合验收强制性要求的情况下，地方政府制定相关规定对行业进行约束、管理是合法有效的。《补充协议》中关于“商品房经单体验收合格，即具备交付条件”的约定违反了地方政府的规范性文件，当属无效条款。华润公司应按照双方合同中关于逾期交房违约金的约定向曲铭岚支付违约金。2.《补充协议》中关于交付条件的约定构成格式条款，应当认定无效，华润公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。二、一审认定事实不清。1.一审认定华润公司延期交付房屋的原因是曲铭岚拒绝接收房屋错误。2017年6月23日华润公司向曲铭岚邮寄《交付使用通知书》时，尚不符合交付条件，曲铭岚有正当理由拒绝接收房屋，且此后华润公司未再向曲铭岚发出过任何交房的通知，华润公司构成逾期交房。2.《补充协议》关于交付时间的约定不明确，不应作为认定案件事实的依据。3.华润公司逾期交房系因自身违法行为所造成，应当承担逾期交房的责任。华润公司因造成扬尘污染被济南市城乡建设委员会先后多次通报，作出停工、约谈、经济处罚的处理。因而延误工期，直至2018年4月25日才完成竣工综合验收。综上，一审认定事实不清、适用法律错误，请求支持曲铭岚的上诉请求。华润公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。曲铭岚向一审法院起诉请求：判令华润公司向曲铭岚支付逾期交房违约金57834.45元（房：2017年7月1日至2018年5月4日，为56952.18元；储藏室：2017年9月1日至2018年5月4日，为882.27元），本案的全部诉讼费用由华润公司承担。一审法院认定事实：2015年12月7日，曲铭岚、华润公司签订编号为销售（字）xxx《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定曲铭岚购买华润公司开发的位于济南市xx区xx片区xx南路南侧xx小区xx地块xx号楼x单元xx房屋，建筑面积113.98平方米，金额927560元，华润公司应当在2017年6月30日前，将取得分期综合验收备案证明并符合约定的房屋交付曲铭岚使用。合同第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……2.若因政府市政配套部门原因或者政策法规调整致使本条约定的基础设施、公共配套建筑不能在房屋交付时达到使用条件，则买受人同意不追究出卖人任何责任；3.非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运行，导致小区配套不具备使用条件的，买受人同意不追究出卖人任何责任。”补充协议第7.1条约定：“因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件（包括但不限于非典型性肺炎及其他国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工）等非甲方（本案华润公司，一审法院注）原因导致该商品房无法按时交付的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。”第7.2条“甲方逾期交房，……逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。”第8.5条“乙方（本案曲铭岚，一审法院注）确认：即使有合同第8条的规定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件。如甲方向乙方交付的商品房已经验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议的约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；……”。上述合同及补充协议签订后，曲铭岚按合同约定支付了购房款927560.00元。2017年2月6日，曲铭岚、华润公司签订编号为销售（字）xxx《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定曲铭岚购买华润公司开发的位于济南市xx区xx片区xx南路南侧xx小区x地块xx号楼x单元x层xx储藏室一间，建筑面积9.4平方米，金额36011元，华润公司应当在2017年8月31日前，将取得分期综合验收备案证明并符合约定的房屋交付曲铭岚使用。合同第九条“甲方逾期交房，……逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。补充协议第9.5条约定“乙方确认：乙方同意将五方验收作为甲方交付供其使用的条件，甲方在通过五方验收合格后向乙方发出交付通知书，乙方亦应当根据甲方交付通知书内容前来办理交付手续……”上述合同及补充协议签订前，曲铭岚于2017年2月5日交上述购储藏室的房款36011元。2017年4月1日，济南市公安消防支队向华润公司出具编号为济公消竣复字（2017）第xx号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，载明：“华润置地（山东）发展有限公司：你单位申报并被确定为竣工验收备案抽查对象的xx片区xx南路南侧xx地块xx-xx号楼；南区车库及配套商业（复验）（备案编号：济公消竣备字2017第xx号。工程位于济南市xx区xx片区xx南路南侧，……22号楼地上建筑面积12179.26平方米，地下建筑面积1381.13平方米，地上18层，地下2层，建筑高度52.585米，……使用性质为住宅、车库及配套商业，复查申请材料收悉，经对整改情况进行现场检查测试，情况如下……。根据《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2016）规定，工程复查合格，你单位可以恢复使用……”。2017年5月23日，济南市市政公用事业局为华润公司所建xx片区xx南路南侧x地块14-23号楼、南区车库及配套商业出具编号为济公用检[2017]036号《建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表》，该表“市政公用设施分项验收备案意见”栏内载明：“由华润置地（山东）发展有限公司开发建设的xx片区xx南路南侧xx地块项目（含14#-23#楼、南区车库及配套商业），位于xx区xx片区xx南路南侧，总建筑面积123122.86㎡。该项目已取得规划红线内节水、排水及供水、供气、供热设施单项验收证明。经审核，基本符合市政公用设施综合验收备案条件。”2017年6月16日，济南市城乡建设委员会对华润公司所开发建设的xx片区xx南路南侧xx小区xx地块xx号楼进行了房屋建筑工程竣工验收备案，并向华润公司出具了编号为201724078-10号《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该备案单备案意见处载明：“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。”2017年6月23日，华润公司通过特快专递（EMS）向曲铭岚邮寄交付使用通知书，次日由他人代收，曲铭岚以其未收到通知为由，未与华润公司办理交接手续。2018年5月4日，曲铭岚、华润公司签订房屋结算移交协议书两份，一是双方办理了涉案房屋交接手续，面积差异处理0元，曲铭岚实交房款总计为927560元；二是双方办理了xx号储藏室的交接手续，面积差异处理－77元，曲铭岚实交储藏室的购房款35934元。2018年5月9日，济南市xx区xx片区项目指挥部出具《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》一份，载有：济南市xx区xxx片区项目由我部负责管理建设工作，其中xx路为xx片区主要城市次干道之一，该道路服务于xxx云府小区、泉泽中小学、幼儿园及回迁安置房项目，保证上述居民及师生的交通出行和水、电、气、热供应。自项目启动以来，拆迁工作持续推进。期间，兴仲路沿线存在多处拆迁户诉求过高，……但是拆迁推进艰难，直至2018年1月11日最后一栋房屋方才拆除完毕。受其影响，兴仲路道路及水、电、气、热专业市政配套施工周期大幅延后，且因环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，施工期间累计停工35次，合计82天。……而实际主干道通车时间为2018年4月30日。由于华润xxx小区需待道路及相关市政配套设施竣工后方能取得供电合格证明、市政综合验收合格证明，用以办理综合竣工验收备案。故受此影响，xxxF2一标、F2二标、F4一标综合竣备延后至2018年4月25日方才办理完毕。济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8052号民事判决书，载有“……对当事人二审争议的事实，一审法院认定如下：《关于公布济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目清单的通知》载明‘报市政府研究确定了第三批重点土石方作业项目，共计160个（见附件），采暖季期间……办理2017-2018年秋冬季建设工程项目施工通道特许证’，附件《济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目清单》第10号项目为济南市xxx区xx路道路及配套设施工程。另查明，华润置地于2017年4月28日出具《关于‘华润城紫云府F2一标段交付’的公告》一份，载明：交付日如未取得《综合验收备案证明》，自交付日起至取得《综合验收备案证明》之日止，我司同意给予客户一定的补偿，补偿标准为：日向客户支付已交付房价款的万分之一，但总额最高不超过房款总额的1%。”另查明，曲铭岚华润公司签订涉案商品房买卖合同前，华润公司已于2015年7月23日取得由济南市城乡建设委员会颁发的编号为济建预许2015391号《商品房预售许可证》。一审法院认为，曲铭岚、华润公司所签两份商品房买卖合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应当作为认定本案事实和处理本案争议的依据。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案主合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从商品房的补充协议第8.5项关于“乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件”和第26.2项关于“本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定看，该补充协议系曲铭岚华润公司在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意，符合上述我国合同法规定的变更合同条件。储藏室的合同及补充协议亦同此理，不再赘述。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故曲铭岚华润公司在涉案房屋的商品房买卖合同的补充协议中将交房条件变更为“经单体验收合格”和“经五方验收合格”，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，约定合法有效，应当作为认定华润公司向曲铭岚交付房屋是否达到约定交付条件的衡量标准和认定华润公司是否存在违约交房或逾期交房行为的依据。华润公司于2017年6月23日通知曲铭岚交房时，涉案商品房及储藏室所在xx号楼已在济南市城乡建设委员会办理了房屋建筑工程竣工验收备案手续，取得了该委出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，并通过济南市公安消防支队的消防验收和济南市市政公用事业局的建设项目竣工市政公用设施综合验收，达到了曲铭岚、华润公司双方约定的经单体验收合格的交房条件和《中华人民共和国消防法》规定的建设工程投入使用的强制性条件，故华润公司的交房行为属依法依约履行，并不构成违约。华润公司通过特快专递（EMS）向曲铭岚邮寄交付使用通知书，华润公司在邮寄时所填写的曲铭岚的名字、电话和地址与曲铭岚在双方的商品房买卖合同首页所留内容完全一致，该邮寄单由他人代收，根据双方合同约定，应视为曲铭岚已收到华润公司向其邮寄的交付通知书。曲铭岚在收到华润公司交房通知后，拒绝接收，导致涉案房屋延期交付，现起诉要求华润公司支付逾期交房的违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于曲铭岚主张的“补充协议应当属于格式条款，华润公司未尽到提示和告知义务，对于曲铭岚有失公平”的问题。一审法院认为，涉案补充协议虽系华润公司提供的格式协议，但该协议对交房条件的变更并未免除华润公司的责任、加重曲铭岚的责任和排除其主要权利，故并不影响该补充协议的效力。故对曲铭岚此主张，一审法院不予认定。对于华润公司提供《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》，因其欲证明的事实系逾期交房情况下的免责事由，鉴于一审法院已认定其在合同约定的交房期限届满前依约履行了交房义务，故一审法院对此证据效力和证明的事实不再予以确认和认定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条、第七十七条第一款和第一百三十八条的规定，判决：驳回原告曲铭岚的诉讼请求。案件受理费1245元，由原告曲铭岚负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，开发商在房屋已经具备交付条件的情况下通知购房人收房，购房人无正当理由拒绝接收的，可视为房屋交付。本案华润公司曾通知曲铭岚收房属实，但对于房屋在通知时是否已经具备交付条件，双方存在争议。关于房屋交付条件，双方签订《商品房买卖合同》第八条约定商品房应当取得分期综合验收备案证明，但在同日签订的《商品房买卖合同补充协议》8.5条款中，将交付条件变更为经单体验收合格即可。本院认为，建设工程竣工验收合格后，建设单位应当在规定期间到建设主管部门进行备案，“单体验收合格”的交付标准应解释为完成建设工程竣工验收备案。华润公司2017年6月23日通知曲铭岚收房时，房屋已经取得竣工验收备案单，应认定已经具备交付条件，曲铭岚拒绝接收房屋，应视为房屋已经交付。由于华润公司在合同约定期限内完成了交付房屋的义务，曲铭岚向华润公司主张逾期交房违约责任，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，曲铭岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1245元，由上诉人曲铭岚负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月十九日书记员  盖玉滢