北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12403号原告：吴义清，男，1964年11月24日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生。被告：北京市一席之地房地产经纪有限公司，住所北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-840。统一社会信用代码91110228089688189L。法定代表人：肖金星。原告吴义清与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京市一席之地房地产经纪有限公司（以下简称一席之地公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴义清到庭参加诉讼，被告绿地京纬公司、一席之地公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴义清向本院提出诉讼请求：1、请求判令绿地京纬公司、一席之地公司退赔原告购房款277940元并支付利息（利息以277940元为基数，自2015年12月18日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、请求判令一席之地公司赔偿原告团购信息服务费50000元并支付利息（利息以50000元为基数，自2015年12月24日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），绿地京纬公司承担连带赔偿责任；3、请求判令绿地京纬公司、一席之地公司给付原告房屋差价损失6336元；4、诉讼费由绿地京纬公司、一席之地公司负担。事实和理由：2015年12月18日，原告在绿地朗山售楼处办理了X号房（以下简称涉案房屋）购房前期手续，绿地京纬公司收取定金10000元；后于12月24日双方签订了《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，绿地京纬公司收取10%房款100000元，一席之地公司以“5万抵8万”的电商费名义收款50000元。2016年1月24日，绿地京纬公司收取30%房款167940元。原告先后共交纳房款327940元，但绿地京纬公司并未按约定在2016年年底办理网签手续，而是通知原告因限购政策出台无法办理网签，需要到售楼处退款。现因前述争议无法协商解决，故诉至法院。绿地京纬公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其向本院邮寄提交书面答辩状，答辩意见如下：1、同意返还原告267940元购房款，不同意原告第一项诉讼请求中的利息。我公司于2015年12月24日、2016年1月24日收取原告购房款共计267940元。原告主张返还277940元购房款无事实依据。订购协议是双方真实意思表示，合法有效，双方合同无法继续履行是受北京限购政策影响，责任不可归结于任何一方，属于情势变更；如法院认为应当支付利息，应从合同解除之日起算。2、不同意原告的第二项诉讼请求。我公司与一席之地公司均为独立的公司法人，双方无任何代理关系，一席之地公司向原告收取的团购信息服务费也没有向我公司转付，该服务费并非房款，我公司没有义务对上述服务费承担连带责任。一席之地公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，吴义清与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，确认单载明买受人吴义清，销售房号X，建筑面积57.68平方米，原总房价1075557元，成交单价16062.15元/平方米，成交总价926465元，享受折扣：①5万抵8万②老带新99折③首付30%享94折。签约当日，吴义清向绿地京纬公司支付100000元，绿地京纬公司为其出具收据，内容为“今收到吴义清交来X人民币壹拾万元正”；向一席之地公司交款50000元，一席之地公司为其出具收据，内容为“今收到吴义清交来绿地朗山X电商费人民币伍万圆整”。2016年1月24日，吴义清向绿地京纬公司交款167940元，绿地京纬公司为其出具收据，内容为“今收到吴义清交来17-1213人民币壹拾陆万柒仟玖佰肆拾元正”。庭审中，吴义清另述2015年12月18日，其为购买绿地密云朗山X2号房屋，交纳房款10000元，后其实际购买房屋确定为涉案房屋，该款项为购买涉案房屋款项，吴义清向本院提交绿地京纬公司为其出具的收据证明该事实，内容为“今收到吴义清交来X2人民币壹万元正”。绿地京纬公司对吴义清该项陈述意见不予认可，主张本案吴义清起诉的涉案房屋与X2号房屋无关。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，吴义清丧失购买涉案房屋的主体资格。另在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山X3号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山X3号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X3号房屋与本案涉案房屋相类似。吴义清主张依据该评估价格计算其所主张的房屋差价损失。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、收据、刷卡单据等证据材料在案佐证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，绿地京纬公司、一席之地公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的诉讼权利。本案中，吴义清与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，现因“3.26”购房政策，吴义清丧失购买涉案房屋的资格，该选房确认单不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综合本案证据，本院对于吴义清要求绿地京纬公司返还购房款267940元及支付合理期间利息的诉求，予以支持，吴义清要求一席之地公司对该笔款项承担共同返还责任，缺乏依据，本院不予支持。至于吴义清所主张的发票记载内容涉及17-513号房屋房款一项，绿地公司否认该款项系吴义清为购买本案涉案房屋所交纳的房款，故本案中对吴义清此项诉讼请求不予支持，吴义清可依法另案主张权利。本案的另一争议焦点在于吴义清向一席之地公司支付的50000元电商费如何定性及选房确认单解除后该50000元电商费如何处理？根据吴义清提交的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，吴义清享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的购房优惠，故吴义清有理由相信一席之地公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，一席之地公司收取该50000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该50000元应认定为吴义清所交纳的购房款，应由绿地京纬公司一并返还。上述款项系吴义清于2015年12月24日支付，故利息起算时点应以上述时点为准。对于吴义清要求一席之地公司返还电商费及利息的诉讼请求，本院不予支持。此外，绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与吴义清签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》时存在欺诈行为，具有过错，应当对吴义清因《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》不能履行而遭受的损失承担赔偿责任，故吴义清有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，吴义清主张6336元房屋差价损失，亦属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告吴义清购房款二十六万七千九百四十元并支付利息（利息按照以下标准计算：1、以十万为基数，自二○一五年十二月二十四日起计算至实际给付之日止；2、以十六万七千九百四十元为基数，自二○一六年一月二十四日起计算至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告吴义清购房款五万元及利息（利息以五万元为基数，自二○一五年十二月二十四日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告吴义清房屋差价损失六千三百三十六元。四、驳回原告吴义清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百五十八元（系原告吴义清预交），由原告吴义清负担七十六元（已交纳）；由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担三千零八十二元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇一九年十二月六日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠