上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初1650号原告：幸世荣，男，1966年10月9日生，汉族，住上海市宝山区。原告：廖绍芳，女，1972年3月1日生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告共同委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：朱明，上海李东方律师事务所律师。被告：陈敏，女，1968年4月20日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告：吕才文，男，1965年7月13日生，汉族，户籍地上海市宝山区。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：殷俊。原告幸世荣、廖绍芳与被告陈敏、吕才文确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法通知上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业公司)作为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告幸世荣及其与廖绍芳的共同委托诉讼代理人李东方到庭参加诉讼。第三人住房置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告陈敏、吕才文经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸世荣、廖绍芳共同向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的上海市宝山区月浦六村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的上海市房地产买卖合同无效；2、判令被告配合原告办理上述房屋产权变更登记手续。事实和理由：原、被告系朋友关系，两原告系夫妻，两被告系夫妻。系争房屋原系原告名下产权房。2010年7月，被告因做生意急需资金找原告帮忙，请求原告将系争房屋以买卖形式过户至被告名下，以此向银行贷款。原告碍于情面答应了被告。同年7月15日双方签订上海市房地产买卖合同，被告以此向银行贷款人民币44万元(以下币种均为人民币)。合同签订后，原告一直居住在系争房屋内。2013年银行发来律师函告知被告已逾期还贷，原告联系被告未果。迫于压力，原告一直归还银行贷款至今。系争房屋是原告唯一住房，为追回自己的房屋，故提出上述诉讼请求。被告陈敏、吕才文未作答辩。第三人住房置业公司未到庭，但向本院提交书面意见：陈敏、吕才文为购买系争房屋，向银行申请公积金贷款，贷款金额为44万元，贷款期限15年，由第三人提供保证担保。该借款系陈敏、吕才文在夫妻关系存续期间产生，属于其夫妻共同债务。因陈敏、吕才文未按约定还款，经多次催告无效，上海市公积金管理中心依据担保借款合同约定要求第三人承担保证责任。第三人已于2019年10月28日将履行保证责任金划付至银行，用于清偿剩余贷款本息，共计27万余元。第三人在系争房屋上设定的抵押权合法有效，在系争房屋代偿款及相应资金占用费未归还的情况下，不同意注销抵押权等损害抵押权人利益的变动。本院经审理认定事实如下：系争房屋原产权人为幸世荣、廖绍芳。2010年7月16日，幸世荣、廖绍芳(卖售人、甲方)与陈敏、吕才文(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定乙方受让甲方的系争房屋，转让款为60万元，甲方于2010年10月31日前交房，双方于2010年8月20日前办理转让过户手续；付款协议约定，乙方于2010年7月20日前支付12万元，于2010年8月20日前支付48万元。同年7月17日，陈敏(甲方)、上海农村商业银行宝山支行(乙方)、住房置业公司(丙方)签订住房公积金个人购房担保借款合同，约定甲方借款金额为44万元用于购买系争房屋，甲方委托乙方将贷款资金划入下列账户：收款人名称：上海市房地产交易资金管理有限公司，收款人账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行：上海农村商业银行总行营业部。同年8月4日，双方共同至房地产登记部门申请办理房屋买卖登记，该登记申请书说明事项处载明，监管银行：上海农村商业银行总行营业部，收款人：幸世荣，收款账户：XXXXXXXXXXXXXXXXX，收款开户行：上海农村商业银行总行营业部，共同共有。同年8月25日，陈敏、吕才文经核准登记为系争房屋权利人，住房置业公司经核准登记为他项权利人，债权金额为44万元。2012年2月29日，吕才文与陈敏协议离婚，约定系争房屋归吕才文所有。2013年6月25日，陈敏、吕才文至房地产登记部门办理系争房屋的配偶之间变更手续。同年7月9日，吕才文经核准为系争房屋权利人，住房置业公司经核准登记为他项权利人，债权数额为44万元。目前，系争房屋由幸世荣、廖绍芳一家三口居住使用。审理中，幸世荣、廖绍芳表示，合同签订后，吕才文等未支付首付款，银行发放贷款44万元，均由吕才文等领取，幸世荣等未收取任何钱款。2013年之前的贷款由吕才文偿还，之后因其逾期支付贷款本息，幸世荣等代其偿还贷款。幸世荣还提供上海农商银行个人贷款还款凭证、住房置业公司公积金贷款拖欠款代收凭单、个人贷款还拖欠通知书若干，上述证据证明其共代吕才文等偿还贷款本息共计137,000元，实际还款金额16万元，但无法提供其他还款凭证。审理中，本院至上海农商银行查询贷款44万元的发放及资金走向。经查询，该款项于2010年8月27日发放至该行账号XXXXXXXXXXXXXXXXX，收款人姓名为幸世荣。同年9月8日，该账号内430,001元转至吕才文在中国建设银行股份有限公司的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账号内。因幸世荣的该银行账号于2013年前已销户，而此后银行系统进行过变更，现无法查询该账户的开户资料及销户资料。另查明，2013年8月28日，吕才文向中银消费金融有限公司借款15万元，因其欠款未还，该公司向上海市浦东新区人民法院起诉。该院于2016年3月25日判决吕才文向中银消费金融有限公司归还借款本金及利息。后该案进入执行，案号为(2016)沪0115执14614号。2018年11月20日，系争房屋在该案执行程序中被上海市浦东新区人民法院司法查封。幸世荣代吕才文支付执行款327,973.16元及执行费2,025.88元，共计329,999.04元，后查封解除。关于系争房屋上抵押借款，幸世荣等表示愿意代吕才文等偿还该欠款涉及的所有费用，以便注销抵押、权利返还。本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。根据本案查明的事实及原告的陈述，幸世荣等与吕才文等于2010年7月16日签订上海市房地产买卖合同，约定2010年10月31日前交房，但幸世荣等截至目前仍居住在系争房屋内，吕才文等从未主张过相关权利。而银行贷款44万元发放至幸世荣账号后，其中43万元又转至吕才文的银行账号，幸世荣亦表示从未收到过任何首付款，故双方并未按合同约定履行付款和交房义务。上述事实可以认定幸世荣等与吕才文等之间并无房屋买卖的真实意思，双方签订的上海市房地产买卖合同应为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因系争房屋上设定有住房置业公司的抵押权，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利返还。本案在审理过程中，幸世荣等表示愿意代替吕才文等还清欠款，以消灭系争房屋上的抵押权，在此基础上，幸世荣等要求返还系争房屋权利的请求，本院予以支持。幸世荣等同意代吕才文等向住房置业公司清偿欠款，本院予以准许。住房置业公司应在欠款结清后，注销在系争房屋上设立的抵押权；吕才文应在抵押注销后将房屋产权返还至幸世荣、廖绍芳名下。幸世荣等为偿还上述欠款垫付的款项，因住房置业公司表示上述欠款均为吕才文、陈敏二人夫妻关系存续期间产生，借款合同等并未进行过变更，故欠款仍为其夫妻共同债务，本院认为应当由吕才文、陈敏二人共同予以返还。关于本案审理前已代偿金额，本院以幸世荣等提供的相应证据为准，金额为137,000元。而根据查明的事实，银行发放的贷款44万元中，吕才文获得430,001元，幸世荣等并无证据证明余款9,999元亦由吕才文等获取，故该款项应由幸世荣等返还吕才文等，本院在吕才文等应返还的代偿款项中予以扣除。幸世荣等为解除系争房屋上查封，代吕才文支付执行款项329,999.04元，且该执行款所来源的借款系吕才文与陈敏离婚后产生，系吕才文个人债务，故上述款项应由吕才文予以返还。被告吕才文、陈敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告幸世荣、廖绍芳与被告陈敏、吕才文就上海市宝山区月浦六村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；二、原告幸世荣、廖绍芳于本判决生效之日起十日内清偿被告陈敏、吕才文所欠第三人上海市住房置业担保有限公司债务，具体金额以还款当日该公司的欠款流水账目为准；三、第三人上海市住房置业担保有限公司于上述欠款清偿之日起七日内，办理上海市宝山区月浦六村XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；四、被告吕才文于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助原告幸世荣、廖绍芳，将上海市宝山区月浦六村XXX号XXX室房屋的产权过户至原告幸世荣、廖绍芳名下；五、被告吕才文于本判决生效之日起十日内，向原告幸世荣、廖绍芳返还垫付执行款项329,999.04元；六、被告陈敏、吕才文于上述房屋抵押登记注销后十日内，向原告幸世荣、廖绍芳返还代偿款项(金额为127,001元加上上述第二条中，原告幸世荣、廖绍芳向第三人上海市住房置业担保有限公司代为还清欠款本息时支付的款项)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，由原告幸世荣、廖绍芳负担4,900元，被告陈敏、吕才文负担4,900元；财产保全费5,000元，由被告陈敏、吕才文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张继峰审 判 员  刘 姗人民陪审员  苏坤明二〇一九年十二月十二日书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。