北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初33238号原告（反诉被告）：黎淑兰，女，1976年8月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈晓，女，1985年10月19日出生，汉族。原告黎淑兰与被告陈晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎淑兰委托诉讼代理人王择、被告陈晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎淑兰向本院提出以下诉讼请求：1．判令被告陈晓向原告黎淑兰支付违约金（以7950000元为本金，按照日万分之五的标准，自2019年1月27日起计算至实际将户籍全部迁出之日止，截至2019年10月17日违约金暂计为1049400元）；2．本案全部诉讼费由被告陈晓承担。事实和理由：2018年4月19日，陈晓与案外人鲍振荣签订《北京市存量房屋买卖合同》（下称《买卖合同》），陈晓作为出卖人，将坐落于北京市西城区裕中西里x号楼x层x的房屋售与案外人鲍振荣，总价款7950000元（指人民币，下同）。《买卖合同》第十条“户籍迁出”部分约定：（一）该房屋现有户籍情况为：有户籍；（二）现出卖人（指陈晓，下同）可查询得到的户籍登记情况为1册2人，双方同意迁出现有户籍；（三）出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产权登记之日后60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续；（四）如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。2018年10月10日，黎淑兰与陈晓、鲍振荣、北京链家房地产经纪有限公司共同签订《变更买受方协议书》，将《买卖合同》下买受人鲍振荣方的权利义务全部转移于新买受人，也即黎淑兰。2018年11月28日，黎淑兰和陈晓办理完成房屋过户登记。此后，经查询，黎淑兰发现本案房屋中有案外人江津、徐冬冬等人的户籍始终未迁出，这与陈晓在《买卖合同》中的陈述和承诺不符。黎淑兰就此事项多次与陈晓联系，陈晓亦承认本案房屋名下现有江津、徐冬冬等人的户籍未迁出的事实。但时至今日，陈晓仍未履行《买卖合同》第十条关于户籍迁出的约定，因此，陈晓应当承担相应违约责任。另外，黎淑兰购买本案房屋的根本目的是因为该房屋是西城区裕中小学（三帆附属小学）的学区房，这一点也在《补充协议》中做出了特别约定。现本案房屋名下存在多人户籍未迁出的事实，该学区名额是否未被使用也不得而知。据此，黎淑兰提起本案诉讼，请法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护黎淑兰的合法权益。陈晓辩称，不同意原告诉讼请求。具体答辩意见如下：1．根据合同约定陈晓已将本人及其子的户口如期迁出涉诉房屋。我方认可目前江津、徐冬冬及其孩子共一家三口的户口仍在涉诉房屋中未迁出，江津系涉案房屋的原所有权人，其将涉案房屋卖给下家，下家又将房屋卖给陈晓。2．江津等三人户口无法迁出并非出卖人自身原因。陈晓与江津无任何关系，自原告告知陈晓涉诉房屋内还有江津等三人户口未迁出后，陈晓第一时间与上家联系，上家与徐冬冬开始协调户口迁出一事，但徐冬冬称其不同意迁出户口并言辞过激，上家找到陈晓，称其实在没有能力和办法让江津三人迁出户口，并给了我们徐冬冬手机号，让我们自行与徐冬冬联系。陈晓反复与徐冬冬电话沟通，并承诺如其迁出户口，愿意将其一家三口户口落到陈晓海淀区的房屋内，并同时补偿10万元，但徐冬冬仍不同意，称“户口系国家政策问题，即使我们拒不迁出，你们也拿我们没办法，要找就找政府”。后陈晓辗转找到中国足协，托人找到江津电话，与江津取得联系，反复说服无果。陈晓已尽了全力，仍无法使江津三人将户口迁出。3．陈晓未给原告造成实际经济损失。除户口外，合同已经基本履行完毕。涉诉房屋系学区房，购买涉诉房屋系为落户上学，陈晓未使用学区名额，江津的孩子已过入学年龄，亦不影响原告使用学区名额，现原告及其孩子已将户口迁入，实现了合同目的。陈晓并未给原告造成实际经济损失，双方约定的合同违约金过高，申请法院予以酌减。4．请求法庭本着定纷止争的诉讼目的考虑户口问题的特殊性及后续执行问题，一次性判决户口违约金数额。江津等人并非房屋所有权人，但户口却落在涉诉房屋内，属于空挂户，2018年5月1日实施的《上海市常住户口管理规定》第三十二条规定“房屋所有权人或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户”，北京虽现无此相关规定，但鉴于目前户口问题聚焦的现实情况，出台相关政策指日可待。且根据该规定精神，解决空挂户的方法是政府负责通知或迁出至公共户，明确了户口迁出的责任应是政府。考虑到空挂户口问题非公民个人能力所及，急需完善相关政策解决，具体到个案诉讼中，请求法庭考虑户口问题的政策性及定纷止争的诉讼目的，一次性判决户口违约金赔偿数额，并同时解决户口保证金问题，彻底解决原被告之间的房屋纠纷。陈晓向本院提起反诉，具体反诉请求如下：1．判令被反诉人黎淑兰向反诉人陈晓支付房屋户口保证金20万元；2．判令被反诉人黎淑兰向反诉人陈晓支付因延期返还户口保证金利息，自黎淑兰过户前三个工作日起算，直至给付之日为止；3．本案诉讼费由被反诉人黎淑兰承担。事实和理由：反诉人陈晓（甲方）与被反诉人黎淑兰（乙方）于2018年7月签订的《房屋买卖合同》，房屋位于北京市西城区裕中西里小区x-x。根据合同第二条第8款约定，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下方式支付：乙方应于不晚于过户前三个工作日以理房通托管的方式支付甲方。黎淑兰已于2018年12月份落户于房屋内，但直至今日，尚未返还该20万。双方之间存在因逾期迁出户口导致的纠纷，但反诉人已将陈晓及其子户口迁出，涉及无法迁出的户口并非与被反诉人自身相关的户口，更为重要的是，该无法迁出的户口并不影响被反诉人落户，被反诉人已将户口落入涉诉房屋，应该按照合同约定时间支付户口保证金，再行协商解决户口违约金问题，不能由此违反合同约定，延期返还户口保证金。故反诉人诉至法院，请求法院支持反诉人诉讼请求。黎淑兰不同意陈晓提出的全部反诉请求，认为陈晓提出的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。具体理由如下：1．2018年4月19日签订的《补充协议》第二条第8款“户口迁出保证金”约定：甲乙（甲方指陈晓，乙方指黎淑兰，下同）双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存200000元（指人民币，下同）作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣户口相关的违约金，该保证金按照以下方式支付：乙方应于不晚于过户前三个工作日以理房通托管的方式支付甲方。2018年11月27日，黎淑兰已经通过理房通托管的方式将户口迁出保证金支付给陈晓。根据上述约定，黎淑兰已经全面履行了合同义务。2．该200000元为户口迁出保证金，其用途在于保证户籍迁出，户籍尚未迁出的情况下，陈晓也无权向黎淑兰提出主张。3．根据《理房通资金支付服务协议（用户版）》和附件《存管资金划转条件清单（北京）》的约定，陈晓和黎淑兰同意选择理房通公司作为交易合同项下户口迁出保证金200000元的支付通道，并由理房通公司提供交易资金的存管服务。在陈晓迁出该不动产全部户口前，存管资金的划转条件尚未成就，陈晓也就无权主张获得户口迁出保证金。4．陈晓未如实陈述户籍登记情况，未能促使江津、徐冬冬等人将户籍迁出，构成违约，应当承担违约责任。5．根据约定，户口迁出保证金可用于抵扣违约金，现违约金数额早已超过户口迁出保证金金额，陈晓也无权再获得户口迁出保证金。根据《买卖合同》第十条“户籍迁出”的约定，陈晓应于办理该房屋不动产权登记之日（即2018年11月28日）后60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。也就是说，陈晓应当在2019年1月26日前办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续，否则，陈晓应当按日计算向黎淑兰支付房屋总价款万分之五的违约金，且陈晓仍负有户籍迁出的义务。截至2019年7月25日，陈晓应当向黎淑兰支付的逾期迁出户籍违约金为715500元，计算方式为：7950000元×0．05%×180=715500元。由于陈晓的违约行为还在持续发生，因此该违约金金额仍在持续计算增加。可见，陈晓应当承担的违约金早已超过户口迁出保证金金额，户口迁出保证金抵扣违约金后已经无剩余。因此，陈晓也无权再获得任何户口迁出保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月19日，陈晓作为出卖人与案外人鲍振荣签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下称《买卖合同》），约定陈晓将坐落于北京市西城区裕中西里x号楼x层x，建筑面积为73．20平方米的房屋（以下简称涉案房屋）售与案外人鲍振荣，总价款为795万元。《买卖合同》第十条“户籍迁出”部分约定：该房屋现有户籍情况为：有户籍，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册2人，双方同意迁出现有户籍；出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产权登记之日后60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续；如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，陈晓作为甲方（出卖方），鲍振荣作为乙方（买受方），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，其中第二条第8款（户口迁出保证金）约定，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币200000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下方式支付：乙方应于不晚于过户前三个工作日以理房通托管的方式支付甲方。2018年10月10日，陈晓作为甲方（出售方）与鲍振荣（原买受方、乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）、黎淑兰（新买受方、丁方）共同签订《变更买受方协议书》，将《买卖合同》及《补充协议》下乙方的权利义务全部转移于丁方，也即黎淑兰。2018年11月28日，黎淑兰取得涉案房屋的不动产权证书，完成房屋过户登记。当日，陈晓作为甲方与乙方黎淑兰、丙方北京理房通支付科技有限公司签订《理房通资金支付服务协议》（以下简称《服务协议》），约定甲乙双方同意选择丙方作为交易合同项下交易资金的支付通道，并由丙方提供交易资金的存管服务。《服务协议》第四条约定“乙方应于办理该不动产产权转移登记手续前1个工作日将户口迁出保证金20万元全部足额存入本交易项下的不动产交易资金专管专用账户”，第五条“存管资金的划转条件及方式”约定：5．1存管资金的划转条件以本协议附件《存管资金划转条件清单（北京）》的约定为准。附件《存管资金划转条件清单（北京）》中“户口迁出保证金”部分约定：1）甲乙双方已完成该不动产产权转移登记，乙方依法取得该不动产的不动产权证书，且立即通过居间方向丙方提该不动产权证书复印件或影印件；2）甲方迁出该不动产全部户口后，甲乙双方应立即签署《户口迁出确认书》，且立即通过居间方向丙方提交《户口迁出确认书》原件、复印件及影印件；3）甲乙双方已按第3．1款要求提供符合丙方要求的全部文件资料。4）如甲乙双方中任何一方不配合签署《户口迁出确认书》，但经甲方或乙方申请，由丙方以及居间方核实该房屋户口已经迁出或未迁出的，丙方有权根据甲方或乙方的支付指令将户口迁出保证金退还乙方或划转至甲方。另查，黎淑兰及其女儿户籍已经于2018年12月迁入涉案房屋。截至庭审之日，徐冬冬、江津、江瀚三人户籍仍在涉案房屋未迁出。上述事实，有《买卖合同》、《补充协议》、《变更买受方协议书》、不动产权证书、《服务协议》及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，鲍振荣与陈晓签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。黎淑兰作为鲍振荣合同权利义务的承受者，与陈晓形成房屋买卖合同法律关系，黎淑兰与陈晓均应受上述合同及补充协议的约束，双方均应按照合同的约定履行。依据查明的事实，涉案房屋已经于2018年11月28日完成房屋转移登记，陈晓应在2019年1月28日前完成涉案房屋相关的所有人现有户籍迁出手续，但徐冬冬、江津、江瀚三人户籍仍未迁出涉案房屋，故陈晓逾期迁出户籍的行为构成违约，应承担相应违约责任。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。陈晓抗辩称违约金过高，请求法院予以调整。双方虽在合同中约定以房屋总价款的万分之五按日计算逾期迁户违约金，但黎淑兰未能举证证明陈晓逾期迁出户口的违约行为给其造成的具体损失金额。综合全案的证据来看，黎淑兰已取得涉案房屋的所有权登记证书，并已将其本人及女儿户籍迁入涉案房屋，房屋买卖合同的主要目的已经实现。黎淑兰主张的违约金明显过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定陈晓向黎淑兰支付逾期迁出户口违约金60000元。对陈晓提出的未能迁出户口并非由其自身原因导致，从而不应对此承担违约责任的意见，本院不予采纳。关于陈晓提出的要求黎淑兰退还20万元户口保证金及利息的反诉请求，鉴于合同中明确约定了户口保证金的支付条件，因徐冬冬、江津、江瀚三人户籍仍登记在涉案房屋上，可以认定户口保证金未达到合同约定的支付条件。因此，陈晓所提反诉请求，本院不予支持。考虑双方对于户口保证金支付条件的约定及保证金、违约金的不同性质，不宜将保证金折抵违约金，待支付户口保证金约定条件成就时，陈晓可对该部分另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）陈晓给付原告（反诉被告）黎淑兰逾期迁出户口违约金60000元；二、驳回原告（反诉被告）黎淑兰的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈晓的其他诉讼请求。如果陈晓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7122元（已由黎淑兰预交），由黎淑兰负担6715元（已交纳），由陈晓负担407元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2150元，由陈晓负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 高中营二〇一九年十二月十六日法官助理 刘思敏书 记 员 侯雅晖