中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初77521号原告：ANGGOWAN(中文名：洪伍源)，男，1964年5月2日出生，新加坡国籍，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁静波，北京市京师律师事务所实习律师。原告：ANGSIEMYAM(洪秀燕)，女，1965年9月8日出生，新加坡国籍，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁静波，北京市京师律师事务所实习律师。被告：嘉裕房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区嘉林路甲1号，统一社会信用代码91110000710921074H。法定代表人：陈鸿枝，董事长。委托诉讼代理人：徐玉婷，女，嘉裕房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：刘铭，北京市明华律师事务所律师。原告ANGGOWAN(中文名：洪伍源)、ANGSIEMYAM(中文名：洪秀燕)（以下各称其中文名，合述称二原告）与被告嘉裕房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人贾鸿斌、梁静波，被告委托诉讼代理人徐玉婷、刘铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担延期交房违约金，按照166．3096元/天计算，自2019年1月1日至二原告起诉之日2019年8月7日止；2、判令被告承担未在约定期限内为二原告办理房屋所有权证书的违约金8315．48元。事实和理由：2006年3月20日，二原告与被告就坐落于北京市朝阳区将台西路X号嘉裕苑X座12层X号的房屋签订了《北京市商品房预售合同》，主要约定如下：该商品房建筑面积为154．65平方米，套内建筑面积110．66平方米和公摊建筑面积43．99平方米，商品房单价为每平方米18719．93元；出卖人应于2006年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应在2008年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，并且房屋交付之日起730日内，买受人应取得房屋的所有权证书。2006年3月20日，二原告与被告签订《协议书》，对《北京市商品房预售合同》中相关内容变更如下：预售合同中第三条约定的房号变更为X座X号，第三条预测的建筑面积变更为157．61平方米，其中套内建筑面积116．05平方米，分摊建筑面积41．56平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米17850．48元，总价确定为2071548元。根据《北京市商品房预售合同》附件5（付款方式及期限）的约定，买受人于合同签署之日向出卖人支付首期房款831548元，其余房款124万元由买受人申请银行贷款。二原告已按照合同约定支付了首期房款831548元，但被告怠于履行其义务，没有如期交付房屋，也没有按照合同约定为二原告办理网签和产权登记等手续，其行为已构成根本违约。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。继续履行合同的前提是办理网签、交付房屋和办理产权证，但是客观上无法履行。该房屋尚未取得现房销售备案审批且没有竣工验收。原告之前已经起诉，法院判决了违约金，现在我公司尚未具备交房条件和办证条件，原告两次违约金的请求有重复，且违约金过高，请求法院酌减。依据双方合同，违约金的上限是已付房款的1%，原告只是交纳了831548元。经审理查明：2006年3月13日，洪伍源作为买方、被告作为卖方签订《房号保留单》，约定：保留房号为X栋X号，暂估建筑面积157．61平方米，原单价为13550平方米；保留金为2万元整，买方需向卖方一次性交齐保留金；本保留单仅针对买方拟购买嘉裕苑（嘉林海德大道）X座15层07号的房屋，双方协商，在买方签署本保留单之日起7日内与卖方签订《商品房买卖合同》草签；超出上述约定期限，买方未至售楼处与卖方签订《商品房买卖合同》草签的，视为买方放弃购买经本保留单保留的房屋。2006年3月20日，被告作为出卖人、二原告作为买受人签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买北京市朝阳区将台西路X号嘉裕苑X座12层X号房屋，预测建筑面积共154．65平方米；购房款总金额为2071548元；被告应当在2006年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2008年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任，如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房或未在约定期限内书面通知退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人全部已付款的1%，并于买受人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。《附件四：计价方式与房款的其他约定》约定：买受人应当在签署合同之日起7个工作日内，根据出卖人指定的贷款银行的要求提供完整的申请贷款文件，交纳办理贷款手续的相关费用，并签署银行要求的全部文件，并对自身提供之申请贷款文件、材料的真实合法性承担全部责任；买受人所购该商品房的房价款全额到达出卖人指定账户后，出卖人根据该商品房交付条款的约定向买受人交付该商品房的，买受人有权要求出卖人为其办理入住手续。《附件五：付款方式及期限的约定》约定：商品房总价2071548元，买受人于签署本合同之日向出卖人支付首期房款831548万元，其余房款124万元，由买受人申请银行贷款支付。《附件八：补充协议》约定：乙方虽按《北京市商品房预售合同》约定期限交齐办理贷款所需材料和费用，但贷款未获批准或虽已批准但未支付到甲方账户内的，甲方可延期交付房屋，顺延履行义务的期限按实际影响天数计算，且甲方不承担违约责任；房屋交付后，双方应相互配合共同办理产权事宜，并由双方依据国家法律、法规之规定各自承担应交纳的费用。同日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订《协议书》，载明甲乙双方已于2006年3月20日购买“嘉裕苑”X座12层X号房屋签订了《北京市商品房预售合同》，现实际交付的该商品房与《北京市商品房预售合同》载明的该商品房相关内容发生变化，为此双方同意对《北京市商品房预售合同》相关内容变更如下：《北京市商品房预售合同》约定的房号变更为X座X号；房屋面积变更为，预测建筑面积157．61平方，其中套内建筑面积116．05平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积41．56平方米；商品房总价款相应变更为，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米17850．48元，总金额2071548元。被告于2006年4月4日开具发票，收到原告支付首期购房款831548元。被告于2011年12月15日出具《承诺函》，写明将在具备网签条件时，及时通知办理网签手续，尽快交房。2017年，二原告将被告诉至本院要求被告承担自2007年1月1日至实际交房之日的迟延交房违约金（按166．3096元/天计算），本院于2019年4月11日作出（2017）京0105民初75195号民事判决，判决被告于该判决生效之日起七日内支付二原告违约金20万元（自2007年1月1日至2019年3月31日）。二原告不服该判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年9月4日作出（2019）京03民终10298号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决对被告所持二原告没有办理贷款构成逾期付款的抗辩意见未予采纳，认为根据现有证据，被告并未向二原告指定贷款银行，亦未提交证据证明其曾做出过向二原告催促办理贷款或付清剩余房款的行为。经查，北京市朝阳区将台西路X号院1号楼11层1102等（113）套房屋于2019年7月8日登记在被告名下。《登记簿中记载且颁发所有权证部位明细表（专有部分）》记载12层共有1201-1206号房屋6套，15层共有1501-1504号房屋4套。庭审中，被告认可嘉裕苑X座12层X号房屋对应的是12层1206号房屋。庭审中，原、被告均认可房屋至今仍未交付，亦未办理网签及过户手续。被告称双方《北京市商品房预售合同》约定的房号是嘉裕苑X座12层X号，后双方签订《协议书》变更房号为嘉裕苑X座X号，但根据房屋初始登记，嘉裕苑X座X号并不存在。原告表示其签署合同购买的是嘉裕苑X座12层X号房屋，且按照该房屋支付首付款，因该楼盘购房人涉及很多涉外人士，出于风俗忌讳跳过了3、13、14三个楼层，故所谓15层实际正是12层。经调查，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会称：涉案楼栋虽办理了初始登记，但仍未完成竣工验收，不具备交房条件；且根据相关法律规定，在正式销售前仍需进行竣工验收。本案审理中，经二原告申请并提供保单保函担保，本院裁定查封位于北京市朝阳区将台西路X号嘉裕苑X座12层X号房屋，期限自2019年10月16日至2022年10月15日。保全费5000元，由二原告预交。以上事实，有《房号保留单》、《北京市商品房预售合同》、《协议书》、《承诺函》、（2017）京0105民初75195号民事判决书、（2019）京03民终10298号民事判决书、房屋所有权证等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告于2006年3月20日签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据该合同，双方买卖的房屋系嘉裕苑X座12层X号房屋，双方虽于同日签订《协议书》将房屋变更为嘉裕苑X座X号，但该房号并不存在。法律规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。据此，本院难以认定双方实际就房号进行变更，双方应按照原约定履行，本院认定双方买卖的房屋实系嘉裕苑X座12层X号房屋，即现位于北京市朝阳区将台西路X号院1号楼12层1206号房屋。现被告未履行交房义务，应就此给付违约金，违约金计算标准根据此前判决认定的标准确定为每天45元，原告在本案中主张2019年1月1日至2019年8月7日的延期交房违约金，因此前判决已处理2019年3月31日前的违约金，本院仅支持2019年4月1日至2019年8月7日共计129天的违约金共计5805元。关于逾期办理房产证的违约金，因双方约定办理房产证的期限在房屋交付之日730日内完成，在现房屋尚未交付且本院已支持逾期交房违约金的情况下，本院对该诉讼请求不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告嘉裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告ANGGOWAN(中文名：洪伍源)、ANGSIEMYAM(中文名：洪秀燕)自二〇一九年四月一日起至二〇一九年八月七日的逾期交房违约金5805元；二、驳回原告ANGGOWAN(中文名：洪伍源)、ANGSIEMYAM(中文名：洪秀燕)的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由原告ANGGOWAN(中文名：洪伍源)、ANGSIEMYAM(中文名：洪秀燕)负担168元（已交纳），由被告嘉裕房地产开发有限公司负担100元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由被告嘉裕房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇一九年十二月二十四日书记员  马悦