铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初3809号原告：铁岭市龙翔物业管理有限公司，住所地：铁岭市银州区龙翔花园17-A三、四层办公楼。法定代表人：王亚坤，系该公司经理。委托代理人：宋国忠，系铁岭县忠诚法律服务所法律工作者。委托代理人：郭安民，系该公司副经理。二委托代理人代理权限：代为立案，代为承认，放弃，变更诉讼请求，代收法律文书。被告：王维明，男，1978年10月4日出生，汉族，户籍地铁岭市银州区，铁岭市银州区。原告铁岭市龙翔物业管理有限公司与被告王维明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理，依法适用简易程序在本院公开开庭进行了审理，原告委托代理人宋国忠、郭安民，被告王维明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、判决被告立即交付2015年10月27日起至2019年9月14日止物业费4255.48元（1.2元/平方米/每月，房屋面积73.88平方米），违约金18639元（以4288.48元为基数自2015年10月27日按照日3‰至给付之日，暂计至2019年9月14日），合计22894.48元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王维明于2011年10月27日入住龙翔山水馨城小区13-4-703室，并与原告签订业主手册（即物业服务合同），合同约定物业按约定提供服务，业主王维明向物业缴纳住宅服务费，即每月每平方米均1.2元。同时约定如延期缴付，物业公司将按日收取延期金额的3‰违约金。被告于2015年10月27日至今欠物业费4255.48元，违约金18639元，合计22894.48元，请判决。被告辩称：原告与被告没有成立物业服务合同关系，原告无权向被告主张物业费。首先，根据《辽宁省物业管理条例》物业服务合同应是由物业服务公司与业主委员会签订，被告王维明不是签订物业服务合同的适格主体，而且龙翔山水馨城小区直至现在也没有成立业主委员会，所以根本不可能存在合法有效的物业服务合同。其次，原告向法庭提交的《业主手册》不是物业服务合同，只是在业主办理入住时，物业给业主发放的材料之一，只是告知了物业收费标准，但业主手册中也没有关于物业服务项目，物业、业主权利和义务等相关内容，而且双方也并没有达成签订物业服务合同的合意，所以原告的《业主手册》既不符合合同的成立要件也不符合合同的生效要件。综上，原告主张物业费没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告所主张的2016年至2019年物业费中，根据我国法律关于诉讼时效的规定，2016年物业费已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告要求被告交纳2016年物业费的诉讼请求。原告主张物业费标准过高，原告这些年并没有尽到物业服务公司应尽的义务。龙翔物业只知道收钱却基本零服务，这是有目共睹的事。龙翔物业收取物业费已经八年了，可龙翔物业在这八年里从未达到服务标准，2019年3月份后，小区业主开始要求成立业主委员会，龙翔物业才装装样子，只换了几个路灯的灯泡，灯头坏了却不给换，剪了一次树枝，铺了北门十米左右的水泥路面。2018年7月4日我居住的单元一楼失火，因小区里的消防通道被车堵住没有进来，园区内的保安未进行救火，消防设施没有水袋，第二年春天经过我们上访才进行维修，第一次维修只是刮楼道的大白，在2019年4月之后才给换的窗户。我于2011年10月27日入住单元门锁及可视对讲只有使用2个月就坏了，至今未给维修。园区路面凹凸不平，电梯私设电梯卡，12号楼地下电箱漏水。原告主张的违约金数额不能超过造成数额的30%，违约金请求过高，请求依法予以调整。对原告举示证据的审核认定：1、业主手册（证明业主手册实质就是物业服务合同，业主手册有被告的签字，业主手册规定了双方的权利、义务，合同中约定的物业费收费标准）；被告没有异议，但认为合同16页入住收费标准未签字。本院对该份证据予以采信。2、小区物业管理委托合同一份（证明原告与铁岭绩益房地产存在管理委托合同关系）；被告对委托年限提出异议。本院予以采信。对被告举示证据的审核及认定：1、被告拍摄2013年至今照片一组、录像资料一份（证明封闭小区不封闭；保安室里没有保安；被告门窗漏风变形，原告未维修；路灯不亮；地面凹凸不平、井面破损；单元门门锁损坏；消防设施不全；楼道墙面张贴小广告；电梯内、电梯门口张贴广告收益未向业主分配；小区单元发生火灾一年之内给予维修；瓷砖、墙体破损；可视对讲损失未维修）。原告对真实性提出异议，认为照片没有拍摄的时间及地点，各别反映的存在问题证明不了是这么多年形成的。本院对该组证据的真实性予以采信。2、龙翔山水馨城告知书、责令限期撤离通知书（证明原、被告协商未果，于2019年10月9日罢免原告物业公司）；原告提出异议，认为撤离通知书是区房产局10月9日向原告送达的，但是对该撤离通知书有异议，原告已经进行的诉讼，现在原告方并没有撤离。本院对该组证据的真实性予以采信。3、龙翔山水馨城业主制作的物业不达标情况说明一份（证明原告物业服务不达标的情况）；原告认为存在部分属实，小区一共有931户，其中436户欠缴物业费。12号楼地下电箱漏水，原告已经组成抢修小组，但是由于复杂，已经开始由专业人员进行检验、维修。本院认为，该情况说明中部分问题能够与被告提供的照片相互印证证明本案案件事实，原告又予以部分认可，对有照片印证问题真实性予以确认，对该证据予以部分采信。4、铁岭市银州区应急管理局现场处理措施决定书一份（证明电梯井的维修系相关部门的强制措施并非原告主动维修）；原告对证据的真实性没有异议，但认为2018年上半年就发现了电梯井的问题，夏季只是潮湿，而冬季会有积水，多次请专家修复，但是未发现漏水的原因。本院对该份证据予以采信。5、律师函及催款单各一份（证明原告两次向被告催缴的数额不一致）。原告没有异议，本院对证据真实性予以采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2011年8月29日，原告铁岭市龙翔物业管理有限公司与龙翔山水馨城小区开发商铁岭市绩益房地产开发有限公司签订《小区物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年9月1日起至2021年9月1日止。被告王维明系龙翔山水馨城小区13号楼4单元703室（建筑面积73.88m2）业主，于2011年10月27日办理入住手续，与原告签订《业主手册》，约定了物业服务范围、标准、权利义务及违约责任等，其中约定小区有专门保安执岗，实行24小时全封闭式保安；物业费收费标准为，高层住宅物业费1.2元/m2/月；交纳时间每年12月31日前，缴纳下一年度相关费用；逾期交纳须按日加收延付金额3‰的滞纳金及延付金额3‰的违约金。原告交纳4年物业费，自2015年10月27日起再未交纳物业费，截止2019年9月14日，已累计拖欠物业费4131.37元。另查，原告铁岭市龙翔物业管理有限公司提供的物业服务存在未对园区进行全封闭式保安，12号楼地下室强电间内严重漏水，经银州区应急管理部门责令整改仍未设置明显的安全警示标志、未派专人值守监护，对园区内消防设施、路灯、井盖、单元门等公共设施不及时修理、维护等行为。本院认为：原告铁岭市龙翔物业管理有限公司与龙翔山水馨城小区开发商签订的前期物业服务合同及原告与被告王维明签订的业主手册，系自愿真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止和强制性规定，应为合法有效。原告铁岭市龙翔物业管理有限公司作为第三方选聘的前期物业服务企业，有义务为龙翔山水馨城小区提供合同约定和法律规定的各项物业服务，并有权依照合同约定向业主收取物业服务费，且原告实际已经为龙翔山水馨城小区提供了物业服务，被告王维明在与原告签订业主手册的情况下也享受了物业服务，故对被告提出的与原告之间不存在物业服务合同关系的答辩意见不予采纳。关于被告提出的已经过诉讼时效的答辩意见，因原告在其诉请的物业费时间段内一直持续服务，诉讼时效应从物业服务合同履行终止次日开始计算，故对被告的该节答辩意见不予采纳。关于原告主张的物业费，被告在庭审中举示了一组照片及银州区应急管理局出具的责令限期整改指令书，结合原告在庭审中的自认，能够证明原告提供的物业服务存在对公共设施、公共秩序和安全怠于管理和维护等瑕疵行为，结合本案案件事实酌定被告交纳应交物业费的70%为宜。但被告业主如认为原告提供的物业服务存在不履行和不完全履行合同义务的行为，应当采取正当法律途径向原告主张权利以维护自身合法权益，拒缴物业费的方式实属不当行为，理应予以杜绝。关于原告主张的违约金，原告作为物业服务企业未充分听取业主反馈意见，未积极处理相应问题，被告以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约行为，对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零九条，法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王维明于本判决生效后十日内向原告铁岭市龙翔物业管理有限公司交纳2015年10月27日起至2019年9月14日止物业费2891.96元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373元（原告预交），减半收取186.5元，由被告负担50元，原告负担136.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21×××27-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。审判员 刘 微二〇一九年十二月十七日书记员 樊珈彤