广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30486号原告：刘金波，男，1973年12月11日出生，汉族，身份证住址湖北省潜江市，委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海鹏，广东天穗律师事务所实习律师。被告：汪克军，男，1971年9月6日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县，委托诉讼代理人：文小艳，广东锐锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶愈浦，广东锐锋律师事务所律师。被告：曹丽明，男，1952年5月26日出生，汉族，户籍住址广东省广州市白云区，原告刘金波诉被告汪克军、曹丽明合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘金波及其委托诉讼代理人王带、被告汪克军的委托诉讼代理人文小艳、叶愈浦到庭参加诉讼，被告曹丽明经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘金波诉称：汪克军从曹丽明处承租位于人和方华路xxx公寓2-5层用以出租。原告与汪克军于2019年6月27日签订《转房协议》，约定原告以456000元的价格从汪克军处取得涉案房屋的承租权用以出租经营。然而原告在签订合同数天后才得知涉案房屋所在片区将于2019年9月实行土地征收，原告将无法使用该房屋进行出租并获取收益。原告认为，该《转房协议》在签订和履行时存在欺诈、隐瞒、显示公平和重大误解的情况，而且存在合同目的无法实现的情形。被告的行为已侵害原告的合法利益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、依法解除原告与被告签订的《转房协议》；2、被告依法退还合同款456000元和利息（按照年利率4.35%计算，从起诉之日起计至清偿之日止）。被告汪克军辩称：关于案涉协议的性质，原告与被告汪克军于2019年6月27日签订的转房协议，名为转房协议，实为顺景公寓楼房屋内的设备物品的转让协议，合同的性质不是以合同的名称认定，而是以双方当事人协议约定的具体内容作为认定依据。本案协议签订后，被告履行的最主要的义务，即依约将案涉顺景公寓楼内43间客房中的全部物品，包含床、电视、空调、洗衣机、热水器、衣柜等交付给原告，并由原告使用至今。该协议在履行义务上体现转让协议的本质属性。因此双方签订的协议为转让合同的法律关系。本案协议未约定解除权，且协议已履行完毕，不存在合同法规定的法定的合同解除事由。案涉协议并未约定双方享有合同的解除权，因此原告并不享有约定的合同解除权。根据合同法第94条关于合同的法定解除情形的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，延迟履行或其他违约行为不能实现合同目的的包含违约形态，有迟延履行、不完全履行以及其他情况。合同解除权是形成权，其行使期限应当符合法律的规定。对于法定的合同解除权，应当在合同履行完毕前，合同履行过程中出现了法定的合同解除事由，守约方才依法享有合同的法定解除权。但本案中协议约定的义务，即原告将456000元合同款支付给被告，被告将案涉房屋中所有设备设施交付给原告，并原告与被告曹丽明之间签订新的房屋租赁合同。双方协议签订后，被告汪克军依约已将案涉公寓楼内所有物品交付原告使用，并由被告曹丽明与原告签订了新的房屋租赁合同，被告汪克军已全面履行合同约定的义务，不存在迟延履行或法定的其他合同解除事由，因此原告无权要求解除本案的案涉协议。原告在事实理由中陈述案涉房屋所在片区于2019年9月实行土地征收，但至今为止已经11月份案涉房屋仍未被征收，也没有政府发布正式的一个征收公告以及安置补偿协议，因此与事实不符。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告曹丽明无答辩。经审理查明：2019年1月22日，被告汪克军与案外人杨智签订《转房协议》，约定转房总金额500000元，汪克军必须将尾款400000元打给杨智方可经营。同日汪克军与曹丽明签订《租房合同》，由汪克军租赁人和方华路xx顺景楼2-5楼房屋。协议签订后，汪克军向杨智交纳转房款。汪克军于2019年1月22日接收顺景楼并作为公寓出租实际经营。2019年6月，汪克军因家人无法帮忙管理，与身边朋友说不想再经营。2019年6月27日，原告通过朋友介绍到顺景楼公寓找到汪克军商谈。当日，原告即与汪克军签订《转房协议》，载明：今收到刘金波订金贰万元整，双方协议如下：转房总金额为肆拾伍万陆千圆，刘金波（乙方）必须将尾款肆拾叁万陆千圆付给汪克军（甲方）方可经营，否则转房合同作废，乙方付定金后由甲方约房东改合同。如签合同后违约，甲方违约金伍千圆整，乙方违约押金贰万不退。原告在乙方处签名，被告汪克军在甲方处签名。原告于2017年6月27日给付汪克军订金20000元。2019年6月28日，原告在汪克军介绍下与被告曹丽明签订《租房合同》，约定被告曹丽明将建于人和方华路xxx顺景楼2-5楼租给原告刘金波，每月租金5000元，租期从2017年5月1日至2023年4月30日；原告须在合同签订之日支付保证金人民币15000元，租期满交还房屋后无息返还；房屋经曹丽明同意，原告可以转让。原告于2019年6月28日给付汪克军转房尾款436000元。同日，原告接收顺景楼作为公寓出租实际经营至今。原告在经营期间向广州市市场监督管理局申办人和方华路xxx侧顺景楼2-5楼的营业执照，2019年9月10日，广州市市场监督管理局核发了营业执照。营业执照载明：酒店名称为广州顺景楼酒店管理有限公司；法定代表人为刘金波；住所为广州市白云区人和镇xxx号（空港白云）；营业期限为2019年9月10日至长期；经营范围为商务服务业。2019年3月7日，广州市规划和自然资源局张贴穗规划资源预征字（2019）26号征收土地预公告，预公告载明：拟征收土地的位置和范围广州市白云区太和镇、人和镇（详见现场公告附图）；自预公告发布起将组织有关征地机构和测量单位进入拟征地现场进行调查；自预公告发布之日起，除正常农业生产外，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。2019年10月28日，本院就涉案房屋是否在征收范围内及是否已确定土地征收向广州市白云区住房建设和交通局发函，该局于同年11月8日向本院出具《关于协助查询人和镇方华路xxx顺景楼征收情况》复函，载明：位于人和镇方华路xxx侧顺景楼（白云区人和镇xxx公路xxx号）在广州市白云区住房建设和交通局负责实施的空港大道（白云五线-机场）项目建设红线范围内，道路建设需对该房屋进行征收。目前征收方案征求意见稿已完成公示，待相关部门审议同意后报区政府审定印发。2019年10月28日，本院就涉案房屋的坐落地块权属、性质及是否取得建设工程规划许可等报建手续等向广州市规划和自然资源局发函，该局于2019年11月14日向本院出具穗规划资源局协查【2019】1149号关于协助司法查询复函，载明：人和镇方华路xxx顺景楼2-5楼（白云区人和镇xxx路xxx号）已核发《集体土地所有权证》（穗集有2012第10005480号）。以上事实，有租房合同、转房协议、银行交易明细、证明、穗规划资源预征字（2019）26号征收土地预公告、宅基地证、照片、营业执照、征收情况复函、协助司法查询复函及当事人陈述等证据证明。本院认为，对于原告与被告汪克军签订的《转房协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，双方已签字确认并已实际履行，且原告于2019年9月10日领取了营业执照经营，故该协议合法有效，双方应恪守履行。对于该转房协议的性质，从内容可明显地看出，该转房协议并非单纯的设备物品转让，而是财产与经营权的转让。首先，双方协议中已明确约定收款方可经营，即转让的标的物实为经营权；其次，如果是单纯的设备物品转让，协议中并没有对设备物品的价格、数量、型号进行约定；第三，从双方签订协议的目的来看，设备物品的转让是为了公寓的经营，故双方财产的转让是为经营权服务的。故双方签订的协议既包括了财产权的转让，也包括了经营权的转让。被告汪克军抗辩称其与原告间的转房协议，仅为转让顺景公寓楼房屋内的设备物品，理据不足，本院不予采纳。关于原告主张被告汪克军在签订《转房协议》时隐瞒涉案房屋将于2019年9月实行土地征收，致使原告无法进行出租并获取收益，导致合同目的无法实现，要求解除双方签订的《转房协议》，两被告退还合同款456000元和利息的诉求，对此本院认为，原告仅提供征收土地预公告予以证实，未能提供足够充分的证据证实被告在签订合同时已知晓房屋将会被拆迁而将经营风险转移给原告，事实上涉案房屋至今尚未公布征收方案，亦未有征收行为，双方转让房屋协议已实际履行，且原告已领取营业执照对外合法经营，经营并未受到影响，合同目的亦未受影响。因此，对于原告以被告汪克军隐瞒房屋被征收的事实要求解除双方签订的《转房协议》，两被告退还转让款456000元及支付利息的诉请，本院不予支持，并予以驳回。被告曹丽明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘金波全部诉讼请求。本案受理费8140元，由原告刘金波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李志芳人民陪审员  苏 文人民陪审员  聂清玉二〇一九年十二月二十四日书 记 员  李 岚