四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12763号 上诉人（一审原告）：代淋光，男，1989年11月4日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：王伟，四川有度律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：唐银虎，男，1975年8月14日出生，汉族，住四川省郫县。 一审第三人：成都大唐聚海房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇一里阳光街66号。 法定代表人：陈丽，总经理。 委托诉讼代理人：崔志鸿，男，系公司员工。 上诉人代淋光因与被上诉人唐银虎、一审第三人成都大唐聚海房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 代淋光上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判唐银虎按年利率6%支付资金占用利息，30000元从2017年12月14日起算，20000元从2017年9月21日起算；3.改判唐银虎支付违约金100000元；4.改判唐银虎向代淋光支付房屋溢价损失100000元。事实与理由：第一，唐银虎有多次不诚信的行为，有故意拖延的主观意愿和拖延的客观事实。在签订《房屋买卖合同》之前，唐银虎故意隐瞒与房屋有关的重要事实，有违诚信。2017年12月14日签订的补充协议是唐银虎要求涨价，否则不配合办理手续，才被迫签的，不能认为是双方经磋商后达成了协议。2018年3月8日，唐银虎将房产变更为其本人和小孩，此时已经可以正常办理房产交易过户，但唐银虎以遗产税很高为由，拒不到成都办理手续。后唐银虎提出要求代淋光承担部分遗产税，代淋光被迫同意，并告知唐银虎，如不来办理手续便解除合同，并赔偿100000元的违约金，唐银虎才到成都，但又要求代淋光承担部分公证费和贷款服务费。因唐银虎消极对抗办理过户手续，导致2018年5月出现新政策，代淋光失去了购房资格。一审法院认为，代淋光没有提交充分证据证明唐银虎故意拖延履行过户义务致合同不能履行，因唐银虎的拖延属于其内心愿望，代淋光无法提交证据，只能从客观行为来判断是否拖延，正常的《房屋买卖合同》履行期限大多数在一个月之内，本案从2017年9月21日签订合同，到2018年5月15日还未办理过户，实际上已经是拖延。第二，本案合同约定了明确的办理过户的期限，并非一审判决所说的没有约定办理案涉房屋的过户期限。本案从2017年9月21日签订合同到2018年5月15日还未办理过户，远远超过了正常办理过户的合理期限。《房屋买卖合同》第五条虽然约定明确的日期，但约定了条件。因唐银虎恶意拖延，致使办理房产手续的条件迟迟不能成就。根据《合同法》的规定，恶意使条件未能成就的，视为条件已经成就，因此唐银虎应该承担违约责任。 唐银虎辩称：代淋光认为唐银虎有多次不诚信的行为，有故意拖延的主观意识和拖延的客观事实，是不存在的。唐银虎是通过中介才知道夫妻双方必须到场，关于中介说遗产税过高，唐银虎当时也是要继续卖房的，补充协议并不是唐银虎单方说涨多少的，定金20000元是在签订合同时支付的，是代淋光自愿支付的，唐银虎没有违约，既然没有违约就不会有溢价损失。 大唐公司陈述：没有意见，和一审庭审时说的一致。 代淋光一审诉讼请求：1.判决确认双方于2017年9月21日签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.判令唐银虎支付代淋光违约金100000元；3.判令唐银虎向代淋光支付房屋溢价损失100000元；4.判令唐银虎承担一审的诉讼费。一审诉讼中，代淋光提出增加以下诉讼请求：判令唐银虎退还代淋光定金50000元及支付资金占用利息，年利率6%，20000元从2017年9月21日起算，30000元从2017年12月14日起算。 一审法院审理查明：2017年9月21日（乙方）代淋光与（甲方）唐银虎、刘巧聪通过第三人（居间服务方）大唐公司签订了《房屋买卖合同》，约定代淋光购买唐银虎、刘巧聪位于郫筒镇房屋，建筑面积83.2平方米，合同第二条约定：甲方将房屋以420000元出售给乙方……（二）付款方式及付款时间甲乙双方约定为：1、乙方商业贷款；2、甲乙双方签订合同当日乙方支付甲方定金20000元；3、剩余首付款140000元……。4；剩余尾款260000元在……。五、甲乙双方约定甲方银行尾款结清，乙方银行贷款审批通过后丙方房管局安排到号当日到产权交易中心办理房屋产权过户手续。2017年9月21日，唐银虎向代淋光出具收条，收到定金20000元。 代淋光（乙方）与唐银虎（甲方）及大唐公司（丙方）于2017年12月14日签订附加协议，约定甲方要求乙方追加房屋款40000元，乙方同意，现此房成交价为460000元，经三方协商在原定金20000元基础上追加定金30000元，合计50000元，如乙方违约不购买此房甲方不退还此定金50000元。如甲方以任何理由违约不出售此房甲方赔偿乙方违约金100000元。2017年12月14日，唐银虎向代淋光出具收据，收到定金30000元。 一审另查明，合同签订后因涉案房屋系继承取得，产权变更到被告及女名下时间为2018年3月8日。5月在中介公司的协助下办理网签合同，但因中介在办理网签中两次出错致合同没办理成功，后将此事搁置。2018年5月15日出台《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，根据该通知代淋光已不具备购房资格。2018年11月代淋光向唐银虎发送短信要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求承担违约责任。唐银虎回复由法院判决。 一审庭审中双方当事人均同意解除双方签订的房屋买卖合同 一审法院认定上述事实，有代淋光提交的双方当事人身份信息、房屋买卖合同、转款凭证、收条、附加协议、收据、成都市存量房买卖合同、聊天记录及双方当事人当庭一致的陈述等证据予以证实。 一审法院认为，本案争议焦点：一、唐银虎行为是否构成根本违约。二、限购政策对于本案交易的影响和处理原则。 一审法院认为，代淋光起诉唐银虎违约是因其没有及时将涉案房屋过户至代淋光名下而致。从一审庭审查明事实看，涉案房屋从签订之日起直到2017年12月双方仍然对涉案房屋价格进行磋商后达成协议。且涉案房屋系唐银虎继承所得，期间需要办理继承等相关事宜，因合同并没有约定办理涉案房屋的过户期限，一审庭审中代淋光也没有提交充分证据证明唐银虎故意拖延履行过户义务致合同不能履行，故对代淋光要求唐银虎承担违约责任并赔偿房屋溢价损失于法无据，一审法院不予支持。 合同订立后由于住房限购政策的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同，除合同另有约定外，应予支持。合同解除后出卖人应就收取的购房款或定金返还买受人。由于成都市出台新的限购政策，依据该政策，代淋光不再具备购房资格，无法完成权属转移登记，在此情况下代淋光有权要求解除合同，合同双方互不承担违约责任。代淋光要求退还定金于法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除代淋光与唐银虎、大唐公司于2017年9月21日签订的房屋买卖合同；二、唐银虎于一审判决生效后五日内退还代淋光定金50000元。三、驳回代淋光的其他诉诉讼请求。一审案件受理费2150元，由唐银虎承担。 二审中，代淋光、唐银虎、大唐公司均未提交新证据。 二审中，代淋光、唐银虎、大唐公司均对一审判决查明事实无异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为唐银虎是否应当承担违约金及房屋溢价损失。现就论述如下： 代淋光与唐银虎、刘巧聪（唐银虎代签）及大唐公司于2017年9月21日签订的《房屋买卖合同》及附加协议系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。因案涉房屋系继承取得，2018年3月8日才将产权变更至唐银虎及其女名下，此情况代淋光也知晓，2018年5月11日，唐银虎配合代淋光办理合同网签，但因中介大唐公司两次出错导致网签没有办理成功，2018年5月15日《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，代淋光已不具备购房资格。一审庭审中各方均同意解除《房屋买卖合同》及附加协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，故本院对《房屋买卖合同》及附加协议的解除予以确认。现代淋光主张因唐银虎存在故意拖延未办理合同网签，案涉合同因限购政策不能继续履行，应承担违约责任，但代淋光并未提交证据证明唐银虎存在故意拖延的事实，且从整个合同履行情况来看，唐银虎亦不存在故意拖延的情形，2018年5月11日网签不成功也并非唐银虎的责任。因此代淋光的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4300元，由代淋光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  龚 耘 二〇一九年十二月五日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅