广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27518号原告:李增贤，女，1982年10月17日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。委托代理人：马杰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：李思源，系原告的弟弟，住所地广州市荔湾区。被告：广州嘉驿酒店管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李全刚，职务经理。被告：吴罡，曾用名吴玉学，男，1980年5月12日出生，汉族，住所地广州市从化区。上述两被告的共同委托代理人：孙冰峰，广州金鹏律师事务所律师。上述两被告的共同委托代理人：彭礼，广州金鹏律师事务所实习人员。原告李增贤诉被告广州嘉驿酒店管理有限公司（以下简称嘉驿公司）、吴罡物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马杰、李思源，被告吴罡及两被告的共同委托代理人孙冰峰、彭礼均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区人民法院于2016年查封广州市海珠区**房，查封时效2016年6月1日至2019年5月31日。后海珠区法院在执行过程中依法拍卖案涉房产，原告于2019年2月20日通过网络竞拍的方式，竞买成功案涉房产。海珠区法院于2019年3月20日作出(2017)粤0105执恢2228号之三执行裁定书，裁定案涉房产的所有权归原告所有。原告于2019年4月22日取得案涉房产的不动产权证书。原告在竞买成功案涉房产后，即与两被告沟通租赁事宜，沟通无果后要求两被告交还案涉房产，两被告提供一份由被告吴罡与吴某弟签订的租赁合同，以租赁期限未到期（租赁期限2016年7月1日至2019年6月30日）为由拒绝交还房屋。在协商中被告既不能证明其协议的真实性，且有改动协议内容的情况，并多次以不知情、已交租、要回两按、要将租金交给原业主等为由进行拖延、推脱，但原告在竞拍前和竞拍成功后已多次告知，且被告在与原告协商中提及其交租情况出现多次前后不一致也不提供房屋交租流水。原告于2019年3月28日向两被告发出《关于达镖国际中心3936房及3936房产权所有、法律责任及限时清场的告知函》，书面告知两被告“两被告提供的协议为查封期后签订的，占有该房屋的行为属于非法占用，要求两被告即刻交付物业给原告，并支付成交确认书（2019年2月21日）之日起非法占用产生的使用费及其他相关费用。两被告收到该告知函后，仍拒绝交还房屋、支付占有使用费。2019年4月25日，原告委托的律师向两被告发出《律师函》，指出“两被告提供的租赁合同是在案涉房产被海珠区法院查封后签订的，且租赁合同的真实性成疑。两被告无权要求原告继续履行《房屋租赁合同》，其占有房屋的行为属于无权占有。同时依据物权法的规定，两被告应立即将案涉房产交付给原告，并支付占有使用费”。两被告收到《律师函》后，仍拒绝交付案涉房产给原告。原告曾想过自行开锁收回案涉房屋，多次通过物业管理处工作人员和被告沟通，劝被告搬走其放置于房产中的财物，以免诉讼时产生过多占有使用费，但得到的答复均是“被告还有东西存放在案涉房屋”，原告怕开锁后被诬告房屋里面的东西丢失，所以放弃开锁，通过法律途径解决纠纷。在2019年8月6日的庭审中，被告明确表示已从案涉物业搬出并记录在笔录中，当日，原告自行开锁收回案涉物业。综上所述，两被告拒绝交付案涉房屋占有使用费及物业费用的行为，严重损害了原告的合法权益。故起诉要求判令：1.两被告支付广州市海珠区**房水电、物业等费用1280.65元；2.两被告支付广州市海珠区**房占有使用费4000*4+4000*12/30=17600元（每月占有使用费4000元，计算期限自2019年3月25日至2019年8月6日）；3.两被告承担本案诉讼费用。两被告辩称，首先本案案由并非是租赁合同纠纷，因为被告只与鲍某红、吴某弟有租赁关系，与原告并不存在租赁关系，本案应当是物权保护的排除妨碍纠纷，被告认为原告诉请于法无据，应当驳回其全部诉请。1.2019年4月23日，原告即要求物业对涉案房屋进行断水断电，当天被告已经无法实际使用涉案房屋，并且在第一时间已从涉案房屋搬离，该房屋已实际返还给原告，物业公司对此是知情的，原告要求返还涉案房屋并要求被告支付占有使用费于法无据；2.在房屋被查封之前，被告已经合法占有了涉案房屋，因为早在2014年9月3日被告就与鲍某红签订了租赁合同，履行了备案手续，并且实际合法占有使用涉案房屋，即使原告竞买了涉案房屋，应当适用买卖不破租赁原则，至租赁合同到期才能实际占有。第一份租赁合同被告吴罡与鲍某红在2014年9月3日签订，至2016年9月2日，租赁价格是3500/月，支付了每间房7000元保证金，第二份合同是与鲍某红、吴某弟签订的，合同起始从2016年7月1日至2019年6月30日，该租赁关系实际是延续了，未曾中断。涉案房屋查封后被告继续行使租赁权，原告没有了解房屋真实情况，即野蛮任性的断水断电，导致租赁合同无法继续履行，严重侵犯了被告的合法租赁权，造成巨大经济损失。鲍某红、吴某弟均承诺押金可做租金使用，被告也已经支付了2019年3月的相应租金给吴某弟。退一步说即使被告不能行使租赁期，原告也无权要求被告支付占有使用费。因为原告是和物业公司沟通不畅，造成其第一时间不能收回物业，在原告取得涉案房屋的产权后，也应当给予被告合理的搬离时间，并且被告实际在2019年4月23日没有使用该房产，没有利用该房产产生任何收益，占有使用费给原告有失公平。另原告办理收房时，可以通过办理门卡进入从而实际占有该房屋，原告怠于行使权利，应当承担由此造成的损失。经审理查明：本院2019年2月21日出具的《成交确认书》，确认李增贤通过竞买于2019年2月20日在本院于京东网开展的“广州市海珠区**”司法拍卖项目公开竞价中，以706000元最高应价胜出。2019年3月20日，本院作出的（2017）粤0105执恢2228号之三执行裁定书，内容主要是“裁定：被执行人鲍某红名下的位于广州市海珠区**归买受人李增贤所有。上述房屋的财产权自本裁定送达买受人李增贤时起转移；本裁定送达后立即生效；等”。同月25日，原告签收了该裁定书。2019年4月22日，广州市国土资源和规划委员会核发广州市海珠区**的《不动产权证书》，权利人李增贤，用途办公，建筑面积45.39平方米。之后，原告与两被告交涉要求其搬离涉案房屋未果，遂成诉讼。诉讼中，原告除提供相关证据证明通过竞买取得涉案房屋产权外，还提供“达镖国际中心最后催款通知单”，拟证明涉案房屋欠缴2019年8月6日前的水电、物业等费用1280.65元；被告对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为被告自2019年4月23日已经搬离涉案房屋，该房屋处于空置状态，不可能产生相应的水电费；原告同时确认并未向物业管理公司交纳上述费用。被告提交的证据有：1.2014年9月3日被告吴罡与鲍某红签订的承租涉案房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租期分别是两年，从2014年9月3日至2016年9月2日，每月租金3500元。2016年7月6日，被告吴罡与吴某弟（出租人签字处备有“同意由吴某弟出租鲍某红”字样）签订的承租涉案房屋及其他两间房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租期是三年，从2016年7月1日至2019年6月30日，每月租金共11500元，拟证明被告自2014年起承租涉案房屋；2.《税收缴款书》，拟证明上述租赁合同已备案；3.银行转账记录及交易明细，拟证明被告吴罡在租赁合同期内，依照合同约定，通过银行转账和微信转账的方式向鲍某红、吴某弟按时支付了租金；4.原告发给物业公司要求停电停水的函，拟证明原告未告知被告的情况下，要求物业公司对涉案房屋断水断电，给被告造成了严重损失。5.被告与原告律师的微信聊天记录，拟证明被告已经告知原告2019年4月23日搬离涉案房屋。等。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但认为：1.被告与吴某弟签订租赁合同在2016年7月6日，这时涉案房屋已被法院查封，按照相关法律规定，被告无权向原告主张继续租赁该物业，如果被告认为自己向鲍某红多交租金，应向鲍追讨租金，而不是以交了租金为由拒绝搬出；2.从原告提交的录音证据显示，原告多次要求被告交付涉案房屋，被告均拒绝，原告律师在发给被告的律师函中表示，如果不交付涉案房屋，原告将采取断水断电方式维护自己的合法权益；3.被告是在2019年7月3日才告知原告律师其于2019年4月23日搬离涉案房屋，原告律师对其所述无法辨认真假，因为被告曾向物业公司称有他的财物在涉案房屋内，且被告所称搬离涉案房屋与交付涉案房屋是两个概念。原、被告均确认涉案房屋的实际使用人是被告嘉驿公司。另查明，两被告在2019年8月6日向本院明确表示同意交还涉案房屋。所此，原告于同日自行收回涉案房屋，并在诉讼中撤回了要求收回涉案房屋的请求，变更诉讼请求为两被告支付自2019年3月25日至2019年8月6日的房屋占有使用费。并提交了2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在达镖国际中心属办公用房性质，每平方米租金为122元。两被告对该证据真实性、合法性没有异议，但认为该租金明显偏高，涉案房屋实际使用并非办公用途，是用来居住的公寓，其租赁价格是每月3500元。同时被告辩称其在2019年4月23日已搬离涉案房屋，并且原告强行断水断电，导致租赁合同无法继续履行，严重侵犯了被告的合法租赁权。原告确认于2019年4月23日要求物业部门对涉案房屋进行断水断电。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案房屋原产权人鲍某红因欠款，涉案的位于广州市海珠区江南大道南362号3936房房屋经本院委托拍卖，原告以最高价竞得，本院裁定上述涉案房屋所有权归原告所有。上述房屋的财产权自本裁定送达买受人李增贤时起转移。该执行裁定书已于2019年3月25日送达给原告，原告自2019年3月25日起依法对上述房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。在原告获得房屋所有权后，根据“买卖不破租赁的原则”，两被告依据原租赁合同使用涉案房屋有效，但应向原告支付租金；而两被告在租赁合同期满后继续使用涉案房屋，应向原告支付使用费。原告认为两被告在查封期间租赁涉案房屋无效，依据不足，本院不予支持。由于涉案房屋是由被告吴罡签订租赁合同及交付租金，而实际使用人是被告嘉驿公司，故原告要求两被告承担责任有理，本院予以支持。使用费标准，可参照同地段同类房屋租金标准计算，根据广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在楼盘租金参考价位每月每平方米租金为122元，涉案房屋建筑面积为45.39平方米，月租金参考价为5538元，现原告要求两被告按每月4000元计算使用费，未超过上述参考价，本院予以支持；原告在2019年8月6日自行收回涉案房屋，使用费应计算至该日止。对于两被告认为原告取得涉案房屋的产权后，应当给予两被告合理的搬离时间，并且原告在2019年4月23日强行对涉案房屋断水断电，严重侵犯了两被告的合法租赁权，两被告实际在当日搬离涉案房屋，没有利用涉案房屋产生任何收益，原告无权要求两被告支付占有使用费的抗辩意见，现有证据不能证明两被告已于2019年4月23日搬离涉案房屋、且将涉案房屋交还给原告；但原告确认在当日强行对涉案房屋进行断水断电，确实会对两被告造成一定的影响，故酌情将房屋租金调整为每月3000元。但由于在租赁合同届满前原告已明确要求两被告搬出涉案房屋，两被告依然在租赁合同届满后使用涉案房屋，故应自2019年7月1日向原告支付房屋使用费至2019年8月6日。至于原告要求两被告支付涉案房屋水电、物业等费用1280.65元，由于原告实际并未缴纳上述费用，两被告亦表示不同意，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告广州嘉驿酒店管理有限公司、吴罡在本判决生效之日起10日内，以每月3000元的标准向原告李增贤支付从2019年3月25日起至2019年6月30日止广州市海珠区**的租金、以每月4000元的标准向原告支付从2019年7月1日起至2019年8月6日止广州市海珠区**的房屋使用费；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费455元，由原告负担210元，由两被告负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒲少霞人民陪审员  崔慧冰人民陪审员  廖凤玉二〇一九年十二月二十六日书 记 员  颜 姣阮建豪