北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24641号原告：章勤，女，1988年10月20日出生。被告：北京远金房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街3号山水大厦3层313室-1032法定代表人：袁勃瑞，董事长。委托诉讼代理人：杨红哲，女，1991年2月9日出生。被告：杨红哲，女，1991年2月9日出生。原告章勤与被告北京远金房地产经纪有限公司（以下简称远金公司）、被告杨红哲租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章勤，被告杨红哲暨远金公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。章勤向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认章勤与远金公司于2018年8月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月23日解除；2.判令远金公司退还押金8500元3、判令远金公司返还2018年8月1日至2018年9月22日期间的部分租金7366元；4、判令远金公司支付违约金17000元；5、判令杨红哲对远金公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2018年8月1日，章勤与远金公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定远金公司向章勤出租位于北京市朝阳区某1号房屋一套，章勤向远金公司支付房屋押金8500元，三个月的房屋租金25500元，以及中介费4200元。合同中约定固定设施设备和家电家具均为全新物品，但是章勤入住后发现燃气灶、电视机、热水器、洗衣机、坐便器等均不是新设备，且存在各种无法使用和损坏问题。燃气灶无法点火，热水器不间断漏水，电视机间隔式黑屏，洗衣机使用时存在间断中断程序，坐便器冲水系统持续性漏水，装修密封导致烟道烟气污染，租赁房屋无法满足原告租赁房屋的基本使用功能，仅能居住。章勤多次催促远金公司进行维修，但远金公司均未及时解决。2018年9月23日，章勤又催促远金公司进行维修，其工作人员回复公司放假，等放假后维修，章勤认为房屋已经无法居住，故向远金公司发出退房通知，并于当日搬离，并将锁芯更换为之前的锁芯，并将钥匙按照远金公司的指示放置在屋外。假期过后，远金公司仍未履行维修义务。后得知2018年10月6日远金公司已经将房屋另行出租给他人。杨红哲系远金公司的工作人员，一直负责与章勤沟通，章勤要求远金公司退还租金、押金，并支付违约金，但是远金公司和杨红哲均置之不理。远金公司在出租房屋时并未告知房屋真实权属，屋内设施存在瑕疵和根本无法使用问题，且故意拖延维修，章勤被迫搬离涉案房屋。章勤认为远金公司的行为构成违约，杨红哲作为经办人亦未履行其义务，故诉至法院法院，提出上述诉讼请求。远金公司辩称：同意解除合同，但是我方认为章勤不享有合同解除权。我方出租房屋时提供的物品符合使用条件，即使章勤认为物品存在问题，也不足以导致章勤的合同目的无法实现，章勤在合同期内擅自搬离房屋，违反了合同约定。是对方存在违约行为，故不同意退还租金，也不同意支付违约金。我方已经退还了章勤房屋押金，以及10月份半个月的房屋租金，故亦不同意再退还押金。杨红哲辩称：不同意远金公司的诉讼请求，我是远金公司的员工，在与章勤沟通时系代表远金公司，是履行职务的行为，即使应当承担责任，也应当是公司的责任，与我本人无关，我本人不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，远金公司作为甲方（出租方）与章勤作为乙方（承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区某1号房屋，该房屋为楼房二室一厅一卫，建筑面积80.2平方米。该房屋用途为居住。房屋租赁自2018年8月1日至2019年7月31日。押金押一付三，租金为8500元/月（每月按三十天计算），每月按实际天数计算租金，第二次付款日期提前叁拾天。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，金额为8500元（捌仟伍佰圆整），租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应有乙方承担的费用，剩余部分应如数退还乙方，（注：房屋保证金不能冲抵房租）。租金交付时间，第一次2018年8月1日（25500元整），第二次2018年10月1日（25500元整），第三次2019年1月1日（25500元整），第四次2019年4月1日（25500元整），以后以此类推。甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证。本合同签订之日起，乙方向甲方支付租赁保证金，具体金额为8500元（捌仟伍佰圆整）。租赁期内，甲方应保障该房屋及附属设备处于适用和安全的，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，人为造成的任何修复费用由乙方承担。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。1、未按照约定时间交付该房屋超过三日的，并赔偿乙方两个月房租作为违约金；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。乙方有下列情形之一的甲方有权单方解除合同，并赔偿甲方两个月房租作为违约金：1、不支付或者不按照约定日期支付租金超过三日的；2、乙方如过期交纳房租超过叁天的，则按每日伍佰元向甲方交纳滞纳金。若乙方不交纳甲方有权单方解除合同并收回房屋，剩余押金房租等费用一律不退。3、欠缴各项费用达贰佰元以上的，擅自改变该房屋及房屋结构等等。甲方有违反合同约定的情形之一的，应按月租金的贰倍向乙方支付违约金。乙方有违反本合同约定情形之一的，应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。庭审中，章勤表示其向案外人姚某支付8000元，向杨红哲支付30200元，共计支付38200元，并表示上述费用中包含房屋押金8500元，2018年8月1日至11月1日的租金25500元，以及房屋中介费4200元。远金公司认可收到房屋押金8500元，房屋租金25500元，但不认可收到中介费4200元，并表示姚某并非其公司的员工，中介费4200元由姚某本人收取，并未给予远金公司。庭审中，章勤表示按照合同约定，远金公司提供的物品应当是全新的，但是入住该房屋后，发现房屋内出现多处物品不但不是新的，而且存在无法使用的情形，主要包括电视闪屏，图像无法观看，燃气灶无法使用，马桶冲水系统无法使用，洗衣机程序紊乱、无法清洗衣服、热水器漏水漏电，热水时冷时热、卫生间淋浴房门脱落等问题。多次远金公司沟通要求维修，但是远金公司故意拖延，不给维修，其只能自行维修了一部分，但是仍然影响使用。章勤认为上述物品无法使用导致其居住受到严重影响，合同目的无法实现，故于2018年9月23日搬离了涉案房屋并通知了姚某，并由姚某告知远金公司的杨红哲，同时按照姚某的指示将房屋的钥匙放置于房屋门口的隐蔽地方。远金公司对此不予认可，表示其交付的房屋及物品均能够正常使用，并表示章勤告知其燃气有问题时已经派人进行了修理，后来章勤要求沟通修复房屋内物品问题，远金公司工作人员告知章勤赶上中秋节放假，等放假回来维修，并表示章勤也可以先自行维修垫付的费用由远金公司承担，但章勤却于9月23日擅自搬离了涉案房屋。经询，远金公司表示姚某确实向其告知过章勤搬离的事宜，关于房屋钥匙，系姚某告知其放置于房屋门口的某个地方，后来自行前往房屋拿到钥匙并于2018年10月7日将涉案房屋另行出租。庭审中，远金公司表示后来向章勤退还了2018年10月16日至10月31日的房屋租金和房屋押金、以及维修浴霸的100元共计12850元，章勤认可收到上述款项，但表示上述款项系退还的2018年9月24日至2018年10月31日期间的租金以及其维修屋内物品（包含维修浴霸的100元）垫付的维修费，并非押金。关于维修费用，章勤仅提供了维修浴霸的100元的相关票据，关于其主张的其他维修费，未提供相应证据。庭审中，章勤坚持认为押金并未退还，法庭释明章勤，如果法院认定押金已经退还的情况下章勤的意见，章勤表示如果法院认定8500元的押金已经退还，则其要求退还的8500元的钱款的性质由法院认定，并表示如果法院认定押金已经退还，则远金公司并未向其退还应当退还的全部租金，对于该部分租金，要求法院一并处理，8500元的性质是押金还是未返还的租金由法院认定。经询，远金公司表示听从法院的认定。另，远金公司表示章勤擅自搬离房屋的行为构成违约，按照合同约定，章勤应当向远金公司支付两个月的租金作为违约金，关于该违约金，远金公司表示保留另行起诉的权利，不在本案中处理。庭审中，章勤表示涉案房屋相关费用均直接汇入杨红哲个人账户，在房屋租赁合同履行过程中均由杨红哲与其联系，故主张由杨红哲承担连带责任。杨红哲表示其系远金公司的员工，收款及沟通均系代表远金公司履行职务的行为，故不同承担连带责任。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。章勤和远金公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。远金公司按照合同约定交付了房屋，章勤依照合同约定交纳了房屋押金和租金。章勤表示在房屋租赁合同的履行过程中，远金公司提供的屋内物品无法使用，违反了合同约定，也导致其合同目的无法实现，故其搬离了涉案房屋。对此本院认为，即使远金公司提供的物品出现问题，章勤可以要求远金公司维修或更换，也可以自行维修后要求远金公司承担维修费用，上述物品的问题不足以导致其合同目的无法实现，现章勤在未采取充分的补救措施的情况下，即主张行使合同解除权，擅自搬离，不符合合同约定和法律规定，但是根据本院查明的事实可知，章勤于2018年9月23日搬离涉案房屋，而远金公司虽然认为章勤不享有合同解除权，但是章勤已经搬离，合同无法继续履行，故本院依法确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月23日解除。关于远金公司向章勤返还的12850元的款项的性质，章勤坚持认为系2018年9月24日至2018年10月31日期间的租金及其垫付的维修费，远金公司坚持认为系押金以及2018年10月16日至10月31日期间的租金以及100元的维修费，根据上述款项的金额以及双方庭审中的陈述以及提供的证据情况，本院认定远金公司已经返还的款项为押金以及2018年10月16日至10月31日期间的租金以及100元的维修费。关于章勤表示的押金并未退还的主张本院不予支持。庭审中，经本院释明，章勤表示其要求退还的8500元的性质由法院认定，并表示如果租金未全部退还，对于未退还的租金，要求本院一并处理，并表示8500元的性质为押金还是未返还的租金由法院认定。按照按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除之后的房屋租金，远金公司应当返还给章勤。现根据本院查明的事实和对款项性质的认定，远金公司仅退还了2018年10月16日至10月31日的租金，对于2018年9月24日至2018年10月15日期间的租金，远金公司亦应当退还给章勤，经本院核算，上述期间的租金共计为6233元。关于章勤主张的返还2018年8月1日至2018年9月22日期间的部分房屋租金7366元的诉讼请求，因该期间章勤居住在涉案房屋内，现其仅以提供的物品无法正常使用为由要求返还部分租金，无合同和法律依据，本院不予支持。关于章勤要求远金公司支付违约金17000元的诉讼请求，因章勤不享有合同解除权，其要求远金公司承担违约金无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于章勤要求杨红哲承担连带责任的诉讼请求，因《北京市房屋租赁合同》系章勤与远金公司签订，且双方均认可杨红哲系远金公司的员工，故杨红哲的行为系职务行为，章勤要求杨红哲承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告章勤与被告北京远金房地产经纪有限公司于2018年8月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月23日解除；二、被告北京远金房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告章勤房屋租金6233元；三、驳回原告章勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由原告章勤负担504元（已交纳）；由被告北京远金房地产经纪有限公司负担118元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇一九年十二月二十六日书记员  华 阳