江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏07执复181号复议申请人（原异议人、被执行人）：连云港沐沁木业有限公司，住所地连云港市赣榆区。法定代表人：王煜英，总经理。委托诉讼代理人：洪立东、王玮，江苏连城律师事务所律师。申请执行人：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：曾志红，总经理。委托诉讼代理人：倪波，该公司员工。被执行人：连云港润溶商贸有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：钱修奎，该公司董事长。被执行人：钱某，女，汉族，1976年2月28日生，住连云港市赣榆区。被执行人：钱修奎，男，汉族，1952年7月18日生，住连云港市赣榆区。被执行人：王煜英，女，汉族，1953年6月23日生，住连云港市赣榆区。连云港沐沁木业有限公司（以下简称沐沁木业公司）不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）（2019）苏0706执异295号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，江苏银行股份有限公司连云港分行（以下简称江苏银行）与连云港润溶商贸有限公司（以下简称润溶公司）、沐沁木业公司、钱某、钱修奎、王煜英金融借款合同纠纷一案，海州区法院于2013年5月24日作出（2013）新商初字第0454号民事判决：1、润溶公司给付江苏银行借款本金430元、利息258303.83元及2013年1月7日后的利息（2013年1月7日之后的利息按年利率12.792%计算，到本判决确定的给付之日止）。2、钱某、钱修奎、王煜英对上述款项承担连带给付责任。3、沐沁木业公司、钱某、钱修奎、王煜英不履行债务时，江苏银行有权以沐沁木业公司抵押的位于赣榆县××经济开发区（××路××）1544.06平方米房屋和面积为7891平方米国有土地使用权（地号：0××9）以及面积为11997平方米国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据江苏银行的申请，海州区法院于2013年8月9日立案执行，立案号（2013）新执字第1867号，本案在执行过程中，因被执行人无可供执行财产，海州区法院于2014年2月8日终结本次执行程序。2014年7月8日经申请人申请，本案恢复执行，立执行案号（2014）新复执字第00142号，2019年3月11日，上海文盛资产管理股份有限公司（以下简称文盛公司）向海州区法院申请变更其为本案的申请执行人，并提供了江苏银行的《资产转让协议》，要求海州区法院继续执行该案。海州区法院经审查后，于2019年3月19日作出（2014）新复执字第00142-1号、00142-2号执行裁定，对沐沁木业公司所有的位于赣榆区××××道南侧工业用地（赣国用2010第××号，面积11997平方米；赣国用2012第××号，面积7891平方米）、厂房（面积1544.06平方米，房产证号连房权证青字第××号；面积1239.43平方米，房产证号连房权证青字第××号）予以查封，并裁定评估、拍卖、变卖。2019年4月23日海州区法院向江苏快拍嘉网络科技有限公司发出征询价格函，江苏快拍嘉网络科技有限公司对涉案房地的价值评为432.52万元，海州区法院于2019年4月26日将执行公告，于2019年6月17日将房地产询价报告张贴在沐沁木业公司的墙上。沐沁木业公司为此向海州区法院提出执行异议。海州区法院认为，根据江苏省高级人民法院关于司法评估、拍卖工作的有关规定，人民法院进行司法拍卖的，拍卖保留价可由执行法院自主确定。执行法院可以向相关部门询价，也可以参考社会拍卖机构拍卖成交价等确定保留价。在执行过程中，海州区法院就涉案房产市场价格依法向江苏快拍嘉网络科技有限公司征询价格的行为，并非委托评估行为。江苏快拍嘉网络科技有限公司根据海州区法院征询价格函，根据现场勘察及市场调查结果，依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉地块的评估价值，人民法院应当予以尊重，且其价格认定结论仅为本院执行案件提供价格参考，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，认定价格并不是最终交易价格，最终成交价格仍需由市场检验。沐沁木业公司提出涉案房地质量不合格不能上市流通，评估价值低于市场价格的主张，没有提供相关证据予以证明，且询价非最终成交价，故对其主张不予支持。沐沁木业公司提出执行拍卖公告、评估报告等没有告知的异议观点，海州法院在执行过程中已经将相关执行行为的文书张贴在异议人公司门口墙上，沐沁木业公司在看到询价报告后也提出了执行异议，故上述观点与事实不符合，对此不予支持。综上，沐沁木业公司要求终止涉案房屋拍卖行为的异议请求，不予支持。据此，海州法院于2019年9月10日作出（2019）苏0706执异295号执行裁定，驳回沐沁木业公司的异议请求。申请复议人沐沁木业公司不服一审异议裁定向本院申请复议称，请求依法撤销（2019）苏0706执异295号执行裁定书，对海州区法院的错误执行行为予以纠正。事实与理由：一、债权人对于债权转让具有向债务人的通知义务，复议人从未接到过债权人就债权转让的通知，因此本案被申请人即申请执行人文盛公司的资格存有异议。海州区法院未予审查而接受文盛公司作为申请执行人，显属违反法定程序。二、涉案房地产具有质量安全问题，并向海州区法院提交了涉案房产钢材检测报告，明确了该房产所用的钢材不合格，作为房屋建筑的骨架即钢材存有质量问题，也就说明该房产不能投入正常使用，属于危房，如果进入司法拍卖程序流入市场，那么该司法拍卖行为有违司法公平与公正。三、虽然海州区法院声称“认定价格并不是最终交易价格，只是作以参考”，但是在司法拍卖过程中所进行的竞价均是围绕该认定价格予以进行的，所以海州法院的认定价格应当具有公正性、客观性。海州区法院于2019年4月委托江苏快拍嘉网络科技有限公司对复议人以下财产予以评估：1.赣国用2010第××号，面积11997平方米；2.赣国用2012第××号，面积7891平方米；3.厂房：面积1544.06平方米，房产证号连房权证青字第××号；4.厂房：面积1239.43平方米，房产证号连房权证青字第××号。需要说明的是第4项厂房不在涉案抵押范围，不应予以评估。上述四项房地产经评估价值总计为“432.52万元”。复议人2010年、2012年对上述第1、2、3项房地产曾做过估价，评估价格为：1.赣国用2010第××号，面积11997平方米，评估价307.70万元；2.赣国用2012第××号，面积7891平方米，评估价202.36万元；3.厂房：面积1544.06平方米，房产证号连房权证青字第××号，评估价289.6万元。上述三项房地产经评估价值总计为“799.66万元”。本案的评估除了未有考虑到涉案房地产的综合因素与周边环境变迁将导致房地产价值的现实提升外，还扩大了评估范围，评估价格却减至近一半，更何况现如今涉案房地产所处位置、环境都有了巨大变化，涉案房地产的价值远远高于十年前复议人的评估价。因此，海州区法院的评估价值结果不宜作为海州区法院的认定价格，更不具备参考作用。申请执行人文盛公司辩称，一、沐沁木业公司认为债权转让没有通知到的情形，根据法律规定，通过报纸公告可以向债务人进行送达通知。申请人提供了资产转移协议，申请人认为申请执行人已经履行了送达通知，对债务人均发生效力。本案中海州区法院已经作出了变更当事裁定书。二、涉案房产已经取得合法房产证，说明是验收合格的房产。该房产并未被权威机关认定为危房的结论，复议人自己认为是危房，并将危房出租给第三人，仅凭钢材检测报告不足以认定为危房。即使是危房，但是评估拍卖的时候，只要进行充分披露依然可以进行拍卖。三、该房地产的评估报告总计评估价值为932.98万，与复议人复议书中并不一致，2015年该房产经三次拍卖均已流拍，当时总评估价为599.21万，三拍流拍价为385万，与复议人申请书中所述并不一致，对于1239.43平的房产，复议人认为不应予以评估，该房产位于抵押土地之上，根据现有政策并不允许分开拍卖，且该房产已抵押给江苏三洋投资担保公司，该案件已在海州法院执行，且其已同意拍卖，一起拍卖合法合规。复议人认为房产是危房又认为房产应该评高价，其观点自相矛盾，评估价仅为参考价格，其最终价值需由市场来定，若复议人认为该房产价值很高，即使以评估价起拍，其最终成交价也能达到市场价值。本院另查明，2019年5月21日，江苏快拍嘉网络科技有限公司分别对连云港市××镇××区（××路××号）工业房地产及连云港市赣榆区××××南侧工业房地产作出两份询价报告。××镇××区××路××号）赣国用2012第××号土地（面积7891平方米），价值为359.91万元；房产证号连房权证青字第××号厂房（面积1544.06平方米）价值为195.79万元，房地价值合计432.52万元。××南侧工业房地产赣国用2010第××号土地（面积11997平方米），价值为359.91万元；房产证号连房权证青字第××号厂房（面积1239.43平方米）价值为140.55万元，房地价值合计500.46万元。××镇××区（××路××号）及赣榆区××南侧工业房地产共计价值932.98万元。一审法院法院查明的询价事实部分有误，本院予以纠正。本院认为，人民法院在执行中当事人就拍卖标的物的保留价协商不成的，执行法院可以向有关部门询价确定拍卖标的的保留价。本案中，在当事人对涉案房屋不能协商确定拍卖保留价的情况下，执行法院向江苏快拍嘉网络科技有限公司进行询价，程序符合规定，并无不当。事实上，询价结论只是人民法院确定起拍价的参考依据，拍卖标的物价值到底能值多少，最终价值依赖于公开拍卖时自由竞争市场的认可。另外，根据本院查明的事实，江苏快拍嘉网络科技有限公司对法院查封的××镇××区（××路××号）及赣榆区××南侧工业房地产共计价值932.98万元，沐沁木业公司称上术四项房地产经评估价值总计为“432.52万元”无事实依据，本院不予采信。对于沐沁木业公司称涉案房产为危房不能拍卖，经查，涉案房产均已经验收合格取得了房屋产权证书，现沐沁木业公司认为是危房，但未能提交相关部门的危房鉴定报告，故对其该主张本院不予支持。关于沐沁木业公司提出房产证号连房权证青字第××号厂房不在涉案抵押范围，不应评估的复议请求，本院认为，该房产坐落在抵押的土地上，不可分割，人民法院可以进行评估、拍卖一并处置，但优先受偿的范围只及于抵押物对应的份额。关于沐沁木业公司提出申请执行人文盛公司的资格存有异议的复议请求，因其未在一审异议提出，故不属于复议的审查范围。综上所述，沐沁木业公司复议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回连云港沐沁木业有限公司的复议申请，维持连云港市海州区人民法院（2019）苏0706执异295号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇一九年十二月五日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。