江西省赣州经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣0791执异22号 异议申请人（案外人）：江西膳科食品开发有限公司，住所地赣州经开区经纬路一路南侧、宝福路西侧，统一社会信用代码9136070332250624X4。 法定代表人：陈诚生，系该公司总经理。 被申请人（申请执行人）:赣州市保康食品有限公司，住所地江西省赣州市章贡区章江新区中祥玖珑湾二期2层1#商铺，统一社会信用代码91360700352086178C。 法定代表人：肖存有，系该公司负责人。 被申请人（申请执行人）：彭宝平，男，汉族，1976年2月6日出生，住江西省南康区。 被申请人（被执行人）：赣州市天然爽食品有限公司，住所地赣州市经济技术开发区纬一路南侧、宝福路西侧。 法定代表人：王明远，系该公司总经理。 被申请人（被执行人）：王明远，男，汉族，1955年2月3日，住湖南省汉寿县。 被申请人（被执行人）：何国祺，男，1981年1月15日，住大余县。 被申请人（被执行人）：刘水妹，女，汉族，1987年2月2日，住大余县。 在本院执行赣州市保康食品有限公司（以下简称保康公司）与赣州市天然爽食品有限公司（以下简称天然爽公司）建设工程合同纠纷一案【（2016）赣0791执902号】及彭宝平与天然爽公司、王明远、何国祺、刘水妹借贷合同纠纷一案【（2016）赣0791执1210号】中，异议申请人江西膳科食品开发有限公司（以下简称膳科公司）于2019年7月22日提出书面异议，请求：1.中止（2016）赣0791执902号、（2016）赣0791执1210号的执行或者明确在租赁期内带租拍卖被申请人天然爽公司名下土地、办公楼、宿舍楼、厂房、设备等所有财产，要求拍卖竞得者代被申请人天然爽公司继续与申请人履行租赁合同至租赁期满；2.确认申请人之股东钟福记与被申请人天然爽公司签订的《房屋租赁协议》《厂房、设备租赁合同》《承包经营协议》合法有效。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议申请人膳科公司称，（2016）赣0791执902号之二、（2016）赣0791执1210号之二执行裁定书裁定：评估、拍卖被申请人天然爽公司名下宿舍楼、土地等所有财产，但申请人之股东钟福记与被申请人天然爽公司于2013年12月24日就办公楼、宿舍楼租赁事宜签订了《房屋租赁协议》，租期为2014年5月1日至2024年4月30日。2014年10月28日，钟福记与天然爽公司补充签订了《厂房、设备租赁合同》，租期至2024年10月30日，后又签订《承包经营协议》约定天然爽公司将该公司的厂房、设备、办公楼、宿舍楼、土地等以承租经营（债权冲抵租金）的方式给钟福记进行食品生产经营，租期至2024年10月31日，双方就补充协议的内容于2014年11月5日办理了移交确认手续。为有效开展食品生产经营活动，钟福记于2014年12月8日成立赣州市书海食品销售有限公司，于2016年6月23日更名为现在的膳科公司。天然爽公司的全部厂房、设备、办公楼、宿舍楼、土地等均由异议申请人一直承租经营使用至今，水电等费用也一直由异议申请人缴纳。现了解到法院正在拍卖天然爽公司名下所有财产，但未载明异议申请人承租的事实，故提出上述执行异议。 被申请人彭宝平辩称，天然爽公司以其宿舍楼和工业用地提供抵押担保，分别于2014年5月12日和2014年5月14日办理了抵押登记。异议申请人提交的《房屋租赁协议》标注的签订时间2013年12月24日，租期为2014年5月1日的起始时间是其故意写在抵押登记的11天前，且没有租金缴纳转账汇款凭证等证据佐证。而《厂房、设备租赁合同》《承包经营协议》标注的签订时间和约定履行起始日及付电费、代扣税款、付面粉款的时间均在抵押登记之后。根据物权法第一百九十条规定，申请人主张的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。申请人与天然爽公司存在恶意串通的可能，2013年12月24日办公楼、厂房等还未竣工验收，《房屋租赁协议》存在问题如下：未开始生产却委托销售产品，约定10年租期，抵押登记前11天租用办公楼和宿舍楼，租赁面积与实际房屋不符，预付租房定金80万元没有付款凭证等。签订《承包经营协议》时说双方借款近4000万元，目的在于阻碍执行。近日，天然爽公司向“管委会”呈报《关于请求企业重组的报告》，以申请拍卖人的债权只占总债权的20%为由要求停止拍卖，据大概统计，天然爽的债务应为2亿左右，应查清财务及资金走向。根据物权法第二百条规定，本案土地抵押在先，应将该土地上新增建筑物与建设用地使用权一并处分。综上，请求法院驳回异议申请人的执行异议。 被申请人保康公司辩称，赣州市中级人民法院于2014年7月至10月审理并作出（2014）赣中民一初字第35号民事判决书，2014年8月查封了天然爽公司办公楼、厂房等建筑物及相关土地使用权时，天然爽公司及钟福记、廖苏鸿均未提出异议。赣州市中级人民法院于2015年7-9月执行（2014）赣中民一初字第35号民事判决过程中，告知天然爽公司、异议申请人（当时叫赣州市书海食品销售有限公司，法人是钟福记）并通知提交相关证据及租金，但异议申请人仅提交2015年9月16日《说明》、营业执照副本、天然爽公司2014年10月30日公司股东会决议、2014年10月28日《厂房、设备租赁合同》、2014年10月30日《承包经营协议》，既未提出异议，也未提及2013年12月24日签订的《房屋租赁协议》及其内容，《承包经营协议》导语及第一条、第五条、第八条自行否决了该《房屋租赁协议》。因此，该《房屋租赁协议》在2014年10月31日之前是不存在的。天然爽公司的办公楼、厂房等建筑物于2014年1月14日才组织并通过验收、备案并交付使用。综上，被申请人提交的证据不能对抗本案执行，请求法院裁定驳回申请人的异议请求。 本院查明，赣州市中级人民法院受理赣州市第一建筑工程公司（以下简称第一建筑公司）与天然爽公司建设工程施工合同纠纷一案，于2014年10月8日作出（2014）赣中民一初字第35号民事判决书，判决天然爽公司给付第一建筑公司剩余工程本金1829.50万元，第一建筑公司在该金额范围内对其施工的天然爽公司新建厂区办公楼、生产车间、水电、厂区道路、围墙、给排水等附属工程享有建设工程价款优先受偿权。该判决发生法律效力后，第一建筑公司申请法院执行，案号为（2016）赣0791执902号。保康公司通过受让债权，承受上述民事判决确定的权利。同时，赣州市中级人民法院受理中国工商银行股份有限公司赣州金房支行（以下简称工行赣州金房支行）与天然爽公司、王明远、何国棋、刘水妹借款合同纠纷一案，案号为（2016）赣0791执1210号，查明天然爽公司于2014年2月23日向工行赣州金房支行提供工业用地（权证号：赣市开国用[20XX]第X号）和员工宿舍楼（权证号：赣房权证字第××号）作为借款抵押担保（土地抵押登记的债权开始日期为2014年5月14日、员工宿舍楼抵押登记的债权开始日期为2014年2月23日），该院于2015年8月17日作出（2015）赣中民二初字第141号民事判决书，判决天然爽公司归还工行赣州金房支行1290万元并支付该借款利息，王明远、何国棋、刘水妹对上述借款本息承担连带清偿责任，工行赣州金房支行对天然爽公司提供的抵押土地（使用权证号：赣市开国用[20XX]第X号）和房产（产权证号：赣房权证字第××号）享有抵押权并享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，工行赣州金房支行向法院申请执行，案号为（2016）赣0791执1210号。彭宝平通过受让债权，承受上述民事判决确定的权利。 天然爽公司名下的位于赣州经开区××南侧、××路西侧的土地（赣市开国用[20XX]第X号）及地上所有建筑物（产权证号：赣房权证字第××号）相继被（2014）赣中民一初（保）字第35号、（2014）赣中执字第230-3号、（2014）赣中财保字第60号、（2015）赣中执字第315号、（2016）赣0791执1210号等裁定于2014年8月18日开始查封至今。 本院认为，异议申请人系基于实体权利提出异议请求，理由是拍卖案涉土地及地上建筑物违反买卖不破租赁规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，租赁合同的生效要件包括交付租赁物、支付租金。本案中，异议申请人提交天然爽公司为甲方与钟福记作为乙方签订的2013年12月24日《房屋租赁协议》不是原件，亦未提交当时已向房管部门备案的凭证，且约定租赁期限从2014年5月1日开始与其陈述2013年12月24日进驻办公楼、宿舍楼自相矛盾，主张债权冲抵租金涉及80万元却未在《房屋租赁协议》约定。不仅如此，本院于2019年3月22日到天然爽公司调查释明拍卖事宜时，该公司法定代表人只提及2014年10月31日出租问题，并未指出存在2013年12月24日《房屋租赁协议》。因此，该《房屋租赁协议》不具有真实性。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案中，异议申请人提交的《厂房、设备租赁合同》《承包经营协议》均发生在抵押登记及法院最早查封之后，不能发生排除执行的法律效果。对于异议申请人提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议申请人江西膳科食品开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向赣州经济技术开发区人民法院提起诉讼。 审 判 长  范勇军 人民陪审员  周黎生 人民陪审员  廖肇忠 二〇一九年十二月九日 法官 助理  曾艾雪 代理书记员  谢若晨