西藏自治区林芝市中级人民法院   民事判决书   （2019）藏04民终99号   上诉人（原审被告、反诉原告）：高波，男，汉族，1992年12月15日出生，户籍地河南省淅川县，外来经商人员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：席彦军，男，汉族，1977年11月7日出生，户籍地四川省阆中市，外来经商人员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。   上诉人高波因与被上诉人席彦军房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2019）藏0402民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高波、被上诉人席彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   高波上诉请求：1.依法撤销或改判西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2019）藏0402民初235号民事判决第三项、第五项；2.本案一、二审案件受理费由席彦军承担。事实与理由：1、关于水电费。席彦军一审仅提供了一张收款收据，并无任何单位盖章确认，也没有水电表的起始度数及收费标准，无法证实水电费金额；2、关于反诉的损失70000.00元。因席彦军在2018年8月强行锁闭高波租赁的店门，导致店内存放的食品材料、肉类等腐烂，应当赔偿高波损失；3、关于押金30000.00元。本案中，高波虽然存在违约行为，但席彦军提前锁闭房屋也构成违约，双方违约责任应当抵消，押金应当返还高波。综上，一审法院驳回高波全部反诉请求，属于适用法律错误，请求二审法院依法裁决。   席彦军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。   席彦军向一审法院起诉请求：1.判令高波支付租金193778.93元；2.判令高波支付2018年9月5日至2019年6月4日占有使用费341883.00元，并支付至搬离之日止；3.判令高波支付水电费9720.00元；4.判令高波搬离并返还涉案房屋；5.本案诉讼费由高波承担。   高波向一审法院反诉请求：1.判令席彦军向高波支付经济损失70000.00元；2.判令席彦军返还押金30000.00元；3.本案诉讼费由席彦军承担。   一审法院认定事实：2016年4月19日，双方当事人签订租赁合同，席彦军将藏东南林芝商业城8号楼二楼右侧678.34平方米商业用房租赁给高波从事“优力克”（餐饮），租赁房屋面积为678.34平方米，合同约定：租期时间为2016年4月19日至2018年9月4日。第一年租金为每平方米50.00元/月，月租金为33917.00元，第二年租金为每平方米53.00元/月，月租金为35952.00元；第三年租金为每平方米56.00元/月，月租金为37987.00元，租金缴纳方式为：2017年开始租金按照半年一次性缴纳（无论按月、季度、半年缴费均为使用前每月1-3日缴纳），超出规定缴纳期限20日，席彦军有权收回房屋、终止合同并不赔偿高波，不退还押金等相关权利义务。合同签订后，高波于2016年7月26日向席彦军交付押金30000.00元。后高波一直未向席彦军支付2018年4月至2018年9月4日期间的房屋租金，即193778.93元。期间，因高波未按期支付租金，2018年9月3日、2018年12月10日席彦军向高波下发通知，要求高波支付房屋租金及将屋内设备搬离等其他相关事宜，但高波至今未支付欠付的租金，故席彦军诉至法院。另查明，双方当事人因涉案租赁物纠纷发生争执，席彦军于2018年9月3日报案，林芝市厦门广场警务站出警调解未果。   一审法院认为，本诉争议焦点有四项：一、关于席彦军是否有权出租该涉案房屋的问题。该院认为，高波在承租该门面期间，实际房屋所有权人并未对该转租行为作出反对意思表示，应视为已取得实际出租人同意，故该房屋转租合同有效。二、关于高波是否应当支付租金及按每月37987.00元的标准支付占有使用费至实际搬离之日止的问题。该院认为，涉案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，真实、合法有效，当事人应自觉履行合同约定的义务。本案中席彦军将房屋交付高波使用、收益，高波应当按约支付租金，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、二百二十六条的规定，对席彦军要求高波支付2018年4月1日至2018年9月4日期间租金193778.93元的主张，该院予以支持。关于占有使用费，该院认为，首先，双方约定的租期届满后，高波未履行合同义务，按照合同约定席彦军有权收回房屋，并且合同已经到期。其次，涉案房屋内的物品高波于2019年9月初才陆续搬离。高波称因席彦军锁门行为致使其无法搬离物品，但在庭审中未向法庭出示任何证据证明其主张，故应支付占有使用费。同时该院认为，双方合同到期后，席彦军未及时依法妥善解决纠纷，导致损失扩大，自身也存在一定的过错，且合同到期后席彦军已将该房屋收回，高波未实际经营该涉案房屋并获得利润，高波提交的视频资料也证明涉案房屋席彦军实际在使用。故该院认为，席彦军主张的占有使用费参照租金37987.00元/月过高，应适当减少，可酌情参照月租金标准的20%承担，即由高波支付自2018年9月5日至2019年9月5日的占有使用费91168.00元。三、关于高波是否应当支付水电费9720.00元的问题。该院认为，高波虽未实际经营该涉案店面，但一直未将店内冰柜里存放的冻货、鲜肉等餐饮食材进行处理，每天必然产生电费。故根据席彦军提交的收款收据、林芝林升物业管理有限公司出具的证明确认水电费为10200.00元，因席彦军主张9720.00元，故该院予以支持。高波认为水电费过高，但未提交任何证据证实其主张。四、关于是否应当让高波搬离涉案房屋并返还房屋的问题。该院认为，高波于2019年9月初已搬离涉案房屋，房屋钥匙在席彦军处，故对该项主张不予支持。反诉部分争议焦点有两项：一、关于席彦军是否应当向高波支付经济损失70000.00元的问题。该院认为，高波在租期届满后，未将店内物品搬离涉案房屋，放任自己的财产脱离掌控，且未向法庭出示损失的相关证据，故不予支持。二、关于席彦军是否应向高波返还押金30000.00元的问题。该院认为，双方合同内明确约定一方违约不予退还押金，因高波未按约支付租金已构成违约，故对高波返还押金的主张，不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、二百一十六条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、高波于本判决生效之日起五日内向席彦军支付自2018年4月1日至2018年9月4日房屋租金193778.93元；二、高波于本判决生效之日起五日内向席彦军支付房屋占有使用费自2018年9月5日至2019年9月5日止，即91168.00元；三、高波于本判决生效之日起五日内向席彦军支付欠付的水电费9720.00元；四、驳回席彦军的其他诉讼请求；五、驳回高波的全部诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于席彦军是否应当向高波支付损失70000.00元的问题。本院认为，根据“谁主张谁举证”的举证规则，高波向席彦军主张赔偿损失首先应当提供确认损失的依据，但其一审提供的证据无法证明损坏的食材价格及其他损失标准，依法应当承担举证不能的责任，一审法院认定正确，本院予以确认。二、关于高波是否应当支付水电费的问题。二审中，高波对涉案房屋内存放着自己经营餐饮业时使用的五个冰柜无异议，且庭审中自认至席彦军锁门为止的电费应当为5000.00元左右，该自认行为与席彦军一审提交的2018年7月26日至2018年9月25日缴纳的5670.00元水电费收据能够相互印证，同时，其存放在屋内的冰柜产生电费符合生活常识，席彦军提供的收款收据及林芝林升物业管理有限公司的证明能够证实2018年9月25日至2019年5月10日期间产生的电费，故高波应当支付，一审法院认定正确，本院予以确认。三、关于席彦军是否应当退还押金的问题。本院认为，涉案双方当事人签订的合同为有效合同，合同第四项明确约定租金超出规定缴纳期限20日，席彦军有权收回房屋、终止合同并不赔偿高波，不退还押金。本案中，高波对未按约缴纳租金的事实无异议，已构成违约，双方当事人约定的押金具有补偿及担保的性质，根据当事人意思自治原则，席彦军有权不退还押金，一审法院认定正确，本院予以确认。高波主张席彦军锁门构成违约，责任相互抵消于法无据，本院不予支持。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高波作为承租人应当按约支付房屋租金及水电费，其未能按约缴纳房屋租金已构成违约，退还房屋押金的主张违背合同条款，本院不予支持。房屋锁闭后的损失因高波举证不能，亦不予支持。   综上所述，高波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2494.00元（高波已预交5720.00元），由上诉人高波负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 孙 丹 华   审 判 员 央  宗   审 判 员 杜 宝 玉   二〇一九年十二月二十四日   法官助理 李  敏   书 记 员 索郎央金