重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终1598号上诉人（原审原告）：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。诉讼代表人：徐丽霞，该公司管理人重庆丽达律师事务所负责人。委托诉讼代理人：吴凯，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟林，重庆丽达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨军，男，1971年4月2日出生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：杨宁，重庆格林威律师事务所律师。上诉人重庆典雅房地产开发集团有限公司(以下简称典雅地产公司）因与被上诉人杨军房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月13日进行了询问审理。上诉人典雅地产公司的委托诉讼代理人吴凯、孟林，被上诉人杨军的委托诉讼代理人杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。典雅地产公司上诉请求:撤销原判，将本案发回重审或依法改判支持典雅地产公司的全部诉讼请求，本案的诉讼费用由杨军负担。事实和理由：1.一审判决认定合同的解除时间有误。2017年杨军在签收《交纳租金通知书》时并未对该通知书中要求其继续履行合同的内容提出异议，也未通过其他方式向典雅地产公司的破产管理人提出解除合同。因案涉《房屋租赁合同》未赋予杨军单方解除合同的权利，本案也不具备法定解除的条件，且双方未协商一致解除合同，故案涉《房屋租赁合同》按照约定应于2018年9月30日自然到期。2.典雅地产公司交付给杨军的房屋符合租赁条件，杨军未举证证明房屋漏水情况已影响其实际使用房屋，也未举证证明房屋漏水系典雅地产公司的原因造成，且杨军自己也在一审庭审中陈述典雅地产公司已多次派人处理，故典雅地产公司已实际履行了房屋出租人的义务。3.典雅地产公司是否催缴租金并非法律规定的强制性义务，一审判决杨军减半支付2016年10月1日至2017年12月30日的租金的依据不足。4.杨军至今未将房屋钥匙交还典雅地产公司，也未将其物品从房屋中搬离，因杨军实际占用房屋的行为，给典雅地产公司造成了损失，故应按合同约定赔偿占用损失费。杨军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.2017年6月典雅地产公司管理人指定后，杨军曾向管理人反映案涉房屋主水管经常堵塞、漏水的问题，但该问题未得到解决，导致杨军对承租房屋无法使用。2.杨军在向典雅地产公司管理人出具的收据上注明承租房屋从2016年10月已经停用，该行为即有解除合同的意思表示。3.典雅地产公司从2016年年底生产经营出现不正常，杨军多次口头通知典雅地产公司收回案涉房屋，典雅地产公司没有人回应和办理具体事宜，故杨军没有办理退租后房屋交接手续的过错在典雅地产公司。4.因杨军从2016年10月起就停用案涉房屋，一审判决支付一半的租金符合公平原则。典雅地产公司向一审法院起诉请求：1.判决杨军支付典雅地产公司租金25万元（从2016年10月1日至2018年9月30日），以该数额为基数按照银行同期贷款利率支付资金占用利息直至付清之日止；2.判决杨军按照合同约定的两倍日租金（日租金按第五年租金为基数计算日租金）支付房屋占用损失费106851元（从2018年10月1日至2019年2月27日）；3.判决杨军限期腾退房屋；4.本案所有诉讼费用由杨军承担。一审法院认定事实，2013年7月9日，典雅地产公司（甲方）与杨军（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于重庆市巴南区龙海大道3号4幢负三层部分建筑面积约500平方米房屋出租给乙方使用。双方约定租赁期为五年，自2013年10月1日起到2018年9月30日止。年租金第一、二年为10万元，第三年为11万元，第四年为12万元，第5年为13万元。合同签订之日，乙方一次性向甲方支付第一年租金10万元。之后，提前一个月支付下一年度租金。乙方向甲方缴纳保证金1万元（该保证金于合同届满或解除之日，并将房屋归还完毕的3日内无息退还乙方）。乙方交纳的租金不包含物业费。水电费按典雅龙海港湾小区商业物业同等价格收取。逾期不缴，支付滞纳金，甲方有权采取断水、断电等一系列的催缴措施。租赁期满，乙方如需续租，应于合同期满前1个月以书面形式向甲方提出要求，经双方协商一致后重新签订合同。租赁期满后，由乙方自行拆场并按照当时不拆卸部分的现状归还租赁房屋，如有逾期，除甲方有权停水、断电并安排人员将乙方的设备物品搬离，费用由乙方承担外，乙方还需按2倍日租金计算占用损失费赔偿甲方直到全部搬离之日止。甲方保证乙方在合同期限内正常经营使用。合同签订后，典雅地产公司按约向杨军交付了房屋，杨军承租房屋后用作“重庆市巴南区壹家人志愿者协会”等的办公室。杨军向典雅地产公司支付了2016年10月1日前的租金，未支付2016年10月1日后的租金。2017年2月15日，典雅地产公司向一审法院提起破产重整的申请，一审法院于2017年6月1日作出（2017）渝05破申17号民事裁定书，裁定受理申请人典雅地产公司的破产重整申请。2017年6月30日，一审法院作出（2017）渝05破44号决定书，指定重庆丽达律师事务所担任典雅地产公司破产重整一案管理人。2017年12月30日，典雅地产公司管理人向杨军送达交纳租金通知书1份，前述裁定书、决定书复印件1份。杨军在向典雅地产公司管理人出具的收条上注明：本承租房屋从2016年10月已经停用。物业停电、停水无法使用。物业漏水严重影响其使用。涉案租赁房屋的物业公司为重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司。一审法院调取双方对真实性均无异议的龙海港湾物业管理处物业收费台账显示，门牌号D-负3-5“壹家人”2016年3-4月电费、物业费未交。该户2016年4月之后无费用记录。结合杨军庭审陈述、提交的照片及一审法院到典雅龙海港湾小区物业管理处了解到的情况，一审法院确认2016年2月16日，承租房屋因下水管爆裂被淹，双方曾发生纠纷，杨军遂未再交纳承租房屋2016年3-4月电费、物业费。2018年9月30日，《房屋租赁合同》到期后，杨军未依约提前1个月书面申请续租房屋，亦未支付租金，但涉案房屋仍处于杨军占有而未利用状态，典雅地产公司管理人亦未向杨军催缴租金或要求杨军搬离房屋，直至本案诉讼。2019年2月27日，杨军向典雅地产公司送达书面通知，主要载明：杨军多次口头通知典雅地产公司收回租赁物，该公司置之不理，故正式书面通知该公司收回租赁房屋。一审法院认为，本案的争议焦点是：杨军是否应支付2016年10月1日之后的租金及房屋占用损失。关于《房屋租赁合同》解除时间的确定问题。从双方实际履行看，至2016年2月16日租赁房屋下水管爆裂之前，杨军依约交纳租金和物业费等费用，两年多时间杨军与出租方、物业公司并无纠纷。2016年2月16日，因租赁房屋下水管爆裂发生纠纷后，杨军未再交纳物业费，2016年9月杨军应缴纳第四年租金时，杨军未缴纳租金，典雅地产公司亦未向杨军催缴租金，双方租赁关系处于不正常履行状态。此状态直至典雅地产公司管理人于2017年12月30日通知杨军向其缴纳租金时，双方合同是否继续履行才出现意思表示，即典雅地产公司管理人同意继续履行双方租赁合同，而杨军表示2016年10月即因物业停电、停水、漏水，已停止使用租赁房屋。综合双方陈述及全案证据，2016年2月16日后尤其是2016年10月后，双方租赁合同处于不正常履行状态，与租赁房屋下水管爆裂后相关纠纷未妥善处理相关，亦与典雅地产公司已不正常经营相关。本案中，杨军虽未缴物业费和租金，但至2017年12月30日，并无证据证明其明确向典雅地产公司提出中止履行或解除合同等权利声索，故杨军不缴物业费和租金的行为并不消灭双方租赁合同关系。2017年12月30日，典雅地产公司管理人通知杨军由管理人接管典雅地产公司财产时，杨军明确表示“本承租房屋从2016年10月已经停用。物业停电、停水无法使用。物业漏水严重影响其使用”，结合杨军早已停交租金和物业费的事实，应当认定杨军至迟于2017年12月30日向出租方明确终止合同权利义务履行的意思表示即解除合同的意思表示。典雅地产公司管理人在收到杨军终止合同履行的意思表示后，未与杨军积极协商处理租赁房屋下水管爆裂的遗留问题，未答复杨军“物业无法使用”问题，亦未及时行使权利使合同解除与否处于确定状态。综合全案事实和证据，认定双方租赁关系于2017年12月30日解除，较为客观和公平。在典雅地产公司未积极行使合同权利、该公司濒临破产致杨军不便于与该公司协商租赁中产生的纠纷及诸多证据指向杨军未正常使用租赁房屋的情况下，典雅地产公司主张双方租赁关系持续至合同期届满，明显不符合合同权利义务对等及诚信原则，也显失公平，一审法院不予支持。关于杨军应支付的租金。（一）第四年度的租金是否已过诉讼时效问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定：债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断。本案中杨军主张第四年度的租金请求权至2017年9月1日已过诉讼时效，但典雅地产公司于2017年6月1日经法院裁定进入破产重整程序，故一审法院对杨军的该抗辩意见不予采纳。（二）2016年10月1日起至2017年12月30日的租金是否应当减免。杨军主张该期间的租金应免交或减交，典雅地产公司认为租赁关系未解除情况下，杨军占有房屋即应全额支付租金而无论杨军是否利用租赁房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该法第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或者不支付租金。本案中，典雅地产公司在杨军占有房屋而不按约缴租金和物业费的情况下，本可依约定或法律规定，行使合同解除权，但典雅地产公司直至2017年12月30日之前，未向杨军催缴租金，亦未通知解除合同或要求杨军搬离，典雅地产公司对于2016年10月1日至2017年12月30日期间租金损失的扩大应承担相应责任。况且，从杨军举示的租赁房屋下水管爆裂发生纠纷的证据以及杨军自纠纷后未再缴纳租金及物业费、水电费看，纠纷发生后至2017年12月30日前，双方对下水管爆裂后的损失及对租赁关系的影响均无明确意思表示，纠纷未得有效解决，双方对租赁关系如何续存问题持放任态度。根据前述规定及公平原则，一审法院认为，租赁关系存续期间即2016年10月1日起至2017年12月30日的租金减半收取为宜。（三）关于2017年12月30日之后杨军占有房屋是否应支付相应占有使用费。根据前述分析，2017年12月30日之后，杨军明确其无法使用租赁房屋，故应认定杨军无履行《房屋租赁合同》而占有使用租赁房屋之意，杨军亦非强行占有租赁房屋，故杨军不需支付2017年12月30日之后的房屋占有损失。综上，杨军应支付的租金为：第四年（2016年10月1日-2017年9月30日）：12万元×1/2=6万元；第五年（2017年10月1日-2017年12月30日）：13万元×1/2×3/12=16250元。2016年10月1日起至2017年12月30日的租金合计为76250元。关于资金占用损失的问题。如前所述，杨军未交纳2016年10月1日起至2017年12月30日的租金与租赁房屋下水管爆裂后相关纠纷未妥善处理相关，也与典雅地产公司不正常经营相关，且《房屋租赁合同》对资金占用损失并无约定，故一审法院不支持典雅地产公司关于资金占用损失的诉讼请求。关于房屋返还问题。根据双方陈述及客观事实，杨军至今未腾空交还案涉租赁房屋。双方租赁合同解除后，典雅地产公司请求杨军腾空交还房屋的请求符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院确定限杨军于本判决生效后十日内将租赁房屋腾空交还典雅地产公司。综上所述，典雅地产公司的请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百三十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、杨军于本判决生效后十日内向典雅地产公司支付租金76250元；二、限杨军于本判决生效后十日内将重庆市巴南区龙海大道3号4幢负三层租赁房屋腾空交还典雅地产公司；三、驳回典雅地产公司的其他诉讼请求。本案案件受理费6037元，由典雅地产公司负担4331元，由杨军负担1706元。二审审理期间，双方均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉《房屋租赁合同》是否已经解除以及解除时间；二、杨军欠付租金的金额以及是否应支付相应的资金占用利息；三、杨军是否应赔偿房屋占用损失费。一、关于案涉《房屋租赁合同》是否已经解除以及解除时间的问题。案涉《房屋租赁合同》已于2017年12月30日解除。事实和理由：1.《房屋租赁合同》第六条约定：在本合同有效期内，若双方协商一致，可提前终止本合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除是合同当事人权利义务终止的原因之一，故《房屋租赁合同》第六条所约定的双方协商一致提前终止合同即指经双方一致同意可以提前解除合同。2.典雅地产公司管理人于2017年12月30日向杨军送达了交纳租金通知书，杨军在收条上注明“本承租房屋从2016年10月已经停用。物业停电、停水无法使用。物业漏水严重影响其使用。”结合杨军曾因下水管爆裂与典雅地产公司发生了纠纷，且早已停交物业费、租金，物业管理处的收费台账上在2016年4月后也无相关费用记录等事实，一审法院认定杨军在收条上注明的前述内容系明确表达了终止合同权利义务履行的意思表示并无不当。3.杨军向典雅地产公司作出终止合同履行的意思表示后，典雅地产公司未提出异议，故案涉《房屋租赁合同》于2017年12月30日解除。二、关于杨军应付租金的金额以及是否应支付相应的资金占用利息的问题。因杨军未缴纳2017年12月30日案涉《房屋租赁合同》解除后的租金，故杨军应支付2016年10月1日至2017年12月30日期间的租金。又因杨军与典雅地产公司就租赁房屋的下水管爆裂产生过纠纷，虽杨军未举证证明下水管爆裂后造成的损失以及对租赁房屋使用的影响程度，但典雅地产公司亦未举证证明其采取积极措施解决了问题。杨军以出租房屋存在瑕疵为由请求减少租金，应予支持。一审判决杨军减半支付租金76250元并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，杨军未按合同约定履行支付租金义务，理应承担相应的资金占用利息。《房屋租赁合同》第3-2条约定：“2013年10月1日起甲方向乙方收取租金”，第4-2条约定“租金按年支付，签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付第一年租金10万元整，之后，提前一个月支付下一年度租金。”据此，杨军最迟应在2016年9月1日减半支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金6万元，在2017年9月1日减半支付2017年10月1日至2017年12月30日期间的租金16250元。因杨军未支付欠付租金，故应当支付相应的资金占用利息，即以6万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年9月2日起计算至2017年9月1日；以76250元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年9月2日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止。三、关于杨军是否应赔偿房屋占用损失费的问题。根据一审查明的事实，杨军至今未腾空并交还案涉租赁房屋。因《房屋租赁合同》已于2017年12月30日解除，故杨军在此后对案涉房屋的占有没有法律和合同依据。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”据此，典雅地产公司有权请求杨军返还房屋及其孳息。《房屋租赁合同》第5-9条约定“租赁合同期限届满后，由乙方自行拆场并按照当时不拆卸部分的现状归还租赁房屋，如有逾期……乙方还需按2倍日租金计算占用损失费赔偿给甲方直至全部搬离之日止。”因该约定针对的是合同期限届满后乙方不归还房屋的赔偿责任，而本案中典雅地产公司与杨军系协商一致提前解除合同，故不能根据该约定计算房屋占用损失费。鉴于案涉房屋占用损失费的性质与房屋租金类似，故从2016年10月1日起至合同解除之日，可按减半支付租金的标准计算房屋占用损失费。据此，因《房屋租赁合同》约定第五年租金即2017年10月1日至2018年10月1日租金为13万元，典雅地产公司请求赔偿2018年10月1日至2019年2月27日期间的房屋占用损失费，故杨军应赔偿典雅地产公司的房屋占用损失费的金额为26533.92元。综上所述，典雅地产公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初139号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初139号民事判决第三项；三、杨军在本判决生效后十日内向重庆典雅房地产开发集团有限公司支付资金占用利息，计算公式为：以6万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年9月2日起计算至2017年9月1日；以76250元为基数，按中国人民银行贷款同期同类利率从2017年9月2日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止；四、杨军在本判决生效后十日内赔偿重庆典雅房地产开发集团有限公司房屋占用损失费26533.92元；五、驳回重庆典雅房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6037元，由重庆典雅房地产开发集团有限公司负担4114.79元，杨军负担1922.21元。二审案件受理费6037元，由重庆典雅房地产开发集团有限公司负担5554.04元，由杨军负担482.96元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 贵审 判 员  谭振亚审 判 员  廖晓莹二〇一九年十二月十八日法官助理  陈青青书 记 员  **平