安徽省桐城市人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)皖0881执异69号 异议人（利害关系人）：安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省铜陵市枞阳县枞阳镇湖滨路40号，统一社会信用代码91340700099501541E。 法定代表人：肖贤军，该公司董事长。 申请执行人：安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市民营经济开发区龙池路18号，统一社会信用代码913408817049381015（1-1）。 法定代表人：张复九，该公司总经理。 被执行人：包艮果，男，1977年10月11日出生，汉族，住安徽省桐城市。 被执行人：齐中英，女，1980年2月15日出生，汉族，住安徽省桐城市。 被执行人：安徽锦程置业有限公司，住所地安徽省铜陵市枞阳县枞阳镇湖滨路，统一社会信用代码913407625757397540。 法定代表人：包艮果，该公司总经理。 被执行人：安徽中成输送机械集团有限公司，住所地安徽省安庆市桐城经济开发区龙池北路18号，统一社会信用代码91340881563443219T。 法定代表人：包艮果，该公司总经理。 被执行人：敦煌圣都生态农业发展有限公司，住所地甘肃省酒泉市敦煌市七里镇秦家湾，统一社会信用代码91620982067210504Q。 法定代表人：刘忠，该公司总经理。 被执行人：李红梅，女，1978年1月26日出生，汉族，住安徽省桐城市。 在本院执行申请执行人安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司与被执行人包艮果、齐中英、安徽锦程置业有限公司、安徽中成输送机械集团有限公司、敦煌圣都生态农业发展有限公司、李红梅民间借贷纠纷一案中，异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司对本院作出的(2019)皖0881执恢507号执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司称，请求撤销安徽省桐城市人民法院作出的（2019）皖0881执恢507号执行裁定书，将本案中抵押物处置权移交安徽省枞阳县人民法院。事实和理由:一、贵院查封被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权［枞国用（2012）第0988号、枞国用（2012）第0989号、枞国用（2012）第099号、枞国用（2014）第008号、枞国用（2014）第0947号、枞国用（2014）第0918号、枞国用（2014）第0949号及地上附属物的行为严重侵害了异议人的抵押权。被执行人安徽锦程置业有限公司因其自身及他人借款以其名下位于枞阳县××开发区新楼村的以上国有土地使用权为借款设立了抵押权，并办理抵押登记。后期因借款人未按期归还借款，异议人向安徽省枞阳县人民法院起诉，安徽省枞阳县人民法院作出相关判决书或调解书，确认异议人对相关国有土地使用权拍卖价款享有优先受偿权。具体情况为:1、（2017）皖0722民初1363号《民事调解书》，确认异议人对被执行人安徽锦程置业有限公司的枞国用（2012）第0988号土地证项下的国有土地使用权拍卖、变卖、折价款项在1000万元的借款本金及利息范围内享有优先受偿权；2、（2018）皖0722民初2537号《民事判决书》，确认异议人对被执行人安徽锦程置业有限公司的枞国用（2012）第0988号土地证项下的国有土地使用权拍卖、变卖、折价款项在500万元的借款本金及利息范围内享有优先受偿权；3、（2019）皖0722民初514号《民事判决书》，确认异议人对被执行人安徽锦程置业有限公司的枞国用（2012）第0990号、（2014）第0098号土地证项下的国有土地使用权拍卖、变卖、折价款项在2000万元的借款本金及利息范围内享有优先受偿权；4、（2019）皖0722民初305号《民事判决书》，确认异议人对被执行人安徽锦程置业有限公司的枞国用（2012）第0989号土地证项下的国有土地使用权拍卖、变卖、折价款项在1500万元的借款本金及利息范围内享有优先受偿权；5、（2019）皖0722民初821号《民事判决书》，确认异议人对被执行人安徽锦程置业有限公司的枞国用（2012）第0990号、（2014）第0098号土地证项下的国有土地使用权拍卖、变卖、折价款项在1000万元的借款本金及利息范围内享有优先受偿权。上述案件确认的异议人享有优先受偿权的仅本金金额为6000万元，而计算至今的利息金额约为1700万元。上述债务履行期限届满后，异议人均向安徽枞阳县人民法院申请执行，现贵院对异议人的上述抵押物进行处置，但贵院挂网拍卖上述抵押物位于枞阳县××开发区新楼村的相关国有土地使用权［枞国用（2012）第0988号、枞国用（2012）第0989号、枞国用（2012）第0990号、枞国用（2014）第0098号、枞国用（2014）第0947号、枞国用（2014）第0948号、枞国用（2014）第0949号］及已经建设的建筑物的起拍价价款仅为29810965元，评估价仅为41404117元，无论是评估价还是本次起拍价明显低于异议人的优先受偿权的本金金额6000万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条规定：保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应予准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优应先债权及强制执行费用的总额。那么在该情况下，异议人认为在评估价都远低于优先债权本金6000万远，该拍卖依法不应予以进行。但贵院仍然进行拍卖，显然严重侵害了异议人的合法权益，且与上述规定不符，依法应予以矫正。二、本案中，异议人就相关优先债权向安徽省枞阳县人民法院申请强制执行，安徽省枞阳县人民法院作为抵押物所在地查封法院，于2017年4月24日即查封了涉案的相关房屋及土地，而贵院于2017年8月7日才查封涉案的相关士地及房屋。依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条，执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。木案中，安徽省枞阳县人民法院查封属于首查封，本案中涉案财产应由枞阳县人民法院处理。三、本案中安徽省枞阳县人民法院向贵院发出了相关案件移送手续，但贵院未依据法律规定予以移送，与相关规定不符。依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条规定:执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。本案中，贵院未按照上述规定在履行，而是在2019年6月3日仍然裁定进行拍卖程序，显然超出了上述期限，那么在安徽省枞阳县人民法院要求移送执行后，贵院仍然进行拍卖流程，显然违法。四、本案中，贵院对上述抵押物位于枞阳县××开发区新楼村的相关国有土地使用权［枞国用（2012）第0988号、枞国用（2012）第0989号、枞国用（2012）第0990号、枞国用（2014）第0098号、枞国用（2014）第0947号、枞国用（2014）第0948号、枞国用（2014）第0949号］及已经建设的建筑物的评估价仅为41404117元并且多两块地块和建筑物，明显低于市场实际价值。本案中异议人对上述抵押设置的抵押权价款本金金额为6000万元，是在抵押物进行评估后，依据评估价格的50%-60%的范围（同时只是其中的五块土地），而现在七块土地加上地上建筑物贵院的评估价格仅为41404117元，显然不符合常理，而且近2年抵押物所在地的枞阳现场房价出于上升趋势，该评价价格明显过低，对此异议人不排除将向司法厅等主管部门反应评估公司的上述不合理评估行为。同时，该评估价格过低，现贵院第二次拍卖的价格仅为29810965元，进而导致抵押物被严重贱卖，依据相关法律规定，即使拍卖成功，所得价款应支付优先债权，在该情况下，贵院的拍卖行为毫无意义，也不利于本案安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司的债权得到实现，明显不符合常理。异议人认为，在该情况下，安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司仍然要求对上述抵押物进行处置，显然是希望通过贱卖抵押物来获取不正当利益，即通过贱卖从而取得自身价值远远高于拍卖价的抵押物，不能排除其与他人恶意串通的可能，这将严重侵害作为抵押权人的异议人的合法权益，在该情况下异议人的合法债权将无法通过处置抵押物实现，明显违法。综上所述，异议人认为，贵院作出的（2019）皖0881执恢507号《执行裁定书》严重侵害了异议人的合法权益，依法应予矫正。据此，异议人依据相关法律规定对贵院的执行裁定提出以上异议，请求贵院撤销该裁定。 本院查明，被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于安徽省××开发区新楼村七宗国有土地使用权，其中五宗国有土地使用权的抵押权人是异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，该五宗国有土地使用权权证号分别为：枞国用（2012）第0988号、枞国用（2012）第0989号、枞国用（2012）第0990号、枞国用（2014）第0098号、枞国用（2012）第0947号。另两宗国有土地使用权未作抵押，该两宗国有土地使用权权证号分别为：枞国用（2012）第0948号、枞国用（2012）第0949号。被执行人安徽锦程置业有限公司取得上述国有土地使用权后，开发建设枞阳县锦程国际广场，尚有30套商业用房未售，且已售商业用房未竣工交付买受人。2019年5月29日，向枞阳县国土资源局查询，被执行人安徽锦程置业有限公司的上述七宗国有土地使用权由本院于2018年4月24日首次查封；2019年6月4日，经枞阳县房地产管理局房产信息系统查询，被执行人安徽锦程置业有限公司未出售的30套商业用房已于2017年8月7日由本院查封，本院查封系首次协助限制交易。2019年6月3日本院作出（2019）皖0881执恢507号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权及地上附属物，于2019年6月9日送达异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，异议人未提出异议；2019年6月12日本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权及地上附属物进行评估，2019年6月24日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出皖中信房估字［2019］Ｈ-0741号《房地产估价报告》，本院于2019年10月1日向异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司送达该报告，异议人未提出异议；2019年10月14日本院发出司法拍卖《公告》（第一次），于2019年10月23日送达异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，异议人未提出异议；2019年11月20日本院发出司法拍卖《公告》（第二次），于2019年12月5日送达异议人，同日异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司向本院提出执行异议。 本院认为，本案的争议焦点为本院是否有权拍卖被执行人安徽锦程置业有限公司位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权及地上附属物。安徽省枞阳县人民法院于2019年10月8日发出《商请移送执行函》，但本院于2019年6月3日作出（2019）皖0881执恢507号《执行裁定书》，裁定评估、拍卖被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权及地上附属物，进行了评估拍卖程序，并于2019年6月12日委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对上述房产进行评估，于2019年10月1日向异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司送达《房地产估价报告》，异议人均未提出异议，且本院裁定拍卖被执行人安徽锦程置业有限公司名下的七宗国有土地使用权中，异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司仅对其中五宗土地存在优先受偿权，而该七宗土地系完整的项目用地，将其分别拍卖不具备可操作性。另根据枞阳县房地产管理局的查询结果，本院对未出售的30套商业用房的查封系首次查封，枞阳县人民法院（2017）皖0722执保34号《协助执行通知书》（回执）载明的查封日期是2017年4月24日，即使枞阳县人民法院的查封早于本院的查封，异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司对该30套商业用房亦无优先受偿权，故异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司请求将被执行人安徽锦程置业有限公司名下枞国用（2012）第0988号、枞国用（2012）第0989号、枞国用（2012）第0990号、枞国用（2014）第0098号、枞国用（2012）第0947号国有土地使用权的处置权移送安徽省枞阳县人民法院不符合《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定。根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条的规定，拍卖保留价即为起拍价，起拍价由人民法院参照评估价确定，起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十，流拍后再次拍卖起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。本院以低于评估价百分之二十的价格确定第一次拍卖起拍价，以低于第一次起拍价百分之十的价格确定第二次拍卖起拍价，并无不当。本案中，异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司仅对被执行人名下五宗国有土地使用权拍卖价款可以优先受偿，对另两宗国有土地使用权及附属物拍卖价款无优先受偿权，申请执行人安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司可从异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司无优先受偿权部分财产的拍卖款中受偿，不属于无益拍卖。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、最高人民法院《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条、最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条规定，裁定如下： 驳回异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省安庆市中级人民法院申请复议。 审判长  肖春生 审判员  程秀莲 审判员  章 静 二〇一九年十二月二十七日 书记员  费 虹 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》 一、执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第十条网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。 起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。 第二十六条网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。 再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。