湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终1727号上诉人（原审被告）：陈世勇，男，苗族，湖南省龙山县人，住湖南省龙山县。上诉人（原审被告）：彭敏，女，土家族，湖南省龙山县人，住湖南省龙山县。上诉人（原审被告）：李梅英，女，土家族，湖南省龙山县人，住湖南省龙山县。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：曾令龙，湖南喳哂呔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭绍刚（又名彭仁），男，土家族，湖南省龙山县人，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：彭绍菊，女，土家族，湖南省龙山县人，住湖南省龙山县。被上诉人（原审原告）：陈昌焱，男，苗族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。被上诉人（原审原告）：陈某1，女，苗族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。法定代理人：陈某2，男，苗族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：向晓丽，湖南新世纪律师事务所律师。上诉人陈世勇、彭绍刚、彭敏、李梅英因与被上诉人陈昌焱、陈某1房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省龙山县人民法院（2019）湘3130民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈世勇、彭绍刚、彭敏、李梅英上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者改判。事实和理由：1.原审程序违法，有错列当事人和遗漏当事人的情形；2.原审判决对于合伙经营酒店协议中关于七万元租金的性质认定错误；3.上诉人彭绍刚与陈世勇签订租赁合同，彭敏、李湘海与陈世勇签订合伙协议，李梅英与陈世勇签订股份转让协议的过程符合《合同法》第四十九条的规定，并且彭绍刚、彭敏、李湘海、李梅英是善意第三人。被上诉人陈昌焱、陈某1辩称，1.一审法院程序合法，没有错列当事人与漏列当事人的情形；2.上诉人陈世勇在未经出租人同意的情况下，将涉案房屋转租他人，转租合同无效；3.一审判决关于70000元房屋租金的认定，事实清楚。彭敏、李梅英与陈世勇之间的法律关系及损失，可另行主张；4.上诉人彭敏、李湘海与陈世勇签订的合伙经营合同实为转租协议，且彭敏、李梅英没有认真审查房屋的所有人，存在过错，不属于善意取得。陈昌焱、陈某1向一审法院起诉请求：1.判决确认四被告签订的超过2018年10月1日部分的房屋租赁合同无效；2.判令被告彭绍刚、彭敏、李梅英于判决生效后立即搬出原告的房屋；3.判令被告彭绍刚、彭敏、李梅英支付2018年10月1日至实际搬出租赁房屋时止的租金给两原告；4.诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：原告陈昌焱、陈某1委托父亲陈某2代为管理在龙山县具有房屋所有权的房屋。2017年5月3日，陈某2与陈世勇签订《房屋（门面）租赁合同》约定：“陈某2租赁给被告陈世勇的房屋（房产证号为龙房权证民安字第××号）坐落于龙山县，租赁给被告陈世勇的房屋共四层，其中：第一层通往二楼的主体过道，第二、第三、第四层全部房屋租赁给陈世勇，（套间308除外），租赁期限为2017年10月1日起至2018年9月30日止。租金为10万元。租赁期间，陈世勇如将租赁门面转租给第三方使用，必须事先征得陈某2的书面同意......”。陈某2将涉案房屋租赁被告陈世勇后，陈世勇将涉案房屋的第五楼部分租赁给被告彭绍刚经营茶楼。被告陈世勇并于2017年、2018年先后收取被告彭绍刚租金50000元、30000元。其出租彭绍刚的行为并未征得原告的同意。陈世勇将涉案房屋的第三楼、第四楼部分租赁给被告彭敏、李梅英经营宾馆。其转租彭敏、李梅英的行为并未征得原告的同意。两原告的委托管理人陈某2在知晓转租事实后，委托律师于2018年8月10日、8月22日先后两次向次承租人即被告彭敏发出《律师函》，2018年8月8日、8月22日先后两次向次承租人即被告彭绍刚发出《律师函》，均明确表示“转租未经过陈某2的同意，陈某2对该转租行为不予认可，且要在陈世勇合同期满即2018年10月1日采取法律手段立即收回此转租房屋。请其受到此律师函后，立即处理与转租人之间的租赁合同关系，陈某2对转租人的损失概不负责！”原告与被告陈世勇租赁合同到期后，两原告的委托管理人陈某2与被告彭绍刚、彭敏、李梅英就转租协商未果。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条中关于“有下列情形之一的，合同无效：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”。本案中查明陈某2将涉案房屋租赁给被告陈世勇后，陈世勇将涉案房屋的第三楼、第四楼部分租赁给被告彭敏、李梅英经营宾馆。其转租彭敏、李梅英的行为并未征得原告的同意。陈世勇将涉案房屋的第五楼部分租赁给被告彭绍刚经营茶楼。被告陈世勇并于2017年、2018年先后收取被告彭绍刚租金50000元、30000元。其出租彭绍刚的行为并未征得原告的同意。原告陈昌焱、陈某1的委托管理人陈某2与陈世勇签订《房屋（门面）租赁合同》的租赁期限已于2018年9月30日届满，对该合同期内的转租行为该院在这里对其效力已没有认定的必要，但自2018年10月1日起的被告陈世勇与被告彭绍刚、彭敏、李梅英的租赁行为，作为相对人的被告彭绍刚、彭敏、李梅英均未催告涉案房屋的实际所有人即原告陈昌焱、陈某1对被告陈世勇的行为进行追认，至今为止均未得到原告陈昌焱、陈某1及两原告的财产委托管理人陈某2的追认。故自2018年10月1日起至本案的被告彭绍刚、彭敏、李梅英搬离原告所有的涉案房屋之日止的租赁行为无效。原告陈昌焱、陈某1自愿放弃自2018年10月1日起至被告彭绍刚、彭敏、李梅英搬离原告所有的涉案房屋之日止的租金，系其真实意思表示且不违反法律规定，该院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条规定。判决：一、被告陈世勇与被告彭敏、李梅英签订的经营宾馆的租赁合同（租赁期间为：自2018年10月1日起至本案的被告彭敏、李梅英搬离原告所有的涉案房屋之日止）为无效合同。二、被告陈世勇与被告彭绍刚签订的经营茶楼的租赁合同（租赁期间为：自2018年10月1日起至本案的被告彭绍刚搬离原告所有的涉案房屋之日止）为无效合同。三、被告彭敏、李梅英于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋（房产证号为龙房权证民安字第××号）第三楼、第四楼。四、被告彭绍刚于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋（房产证号为龙房权证民安字第××号）第五楼。五、驳回原告陈昌焱、陈某1其他诉讼请求。案件受理费625元，由被告彭绍刚、彭敏、李梅英各承担156元，由被告陈世勇承担157元。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，房屋的出租人和承租人才是合同的相对人，本案没有错列或遗漏当事人。本案上诉人陈世勇与被上诉人陈昌焱、陈某1的委托管理人陈某2签订的租赁合同对房屋转租有明确的约定，但上诉人陈世勇转租行为一直未得到被上诉人陈昌焱、陈某1及其委托管理人陈某2的认可。并且陈世勇与陈某2租赁合同对租赁期限约定为2017年10月1日起至2018年9月30日止，现被上诉人要求认定2018年10月1日起上诉人陈世勇与彭敏、李梅英、彭绍刚签订的租赁合同无效，并搬出涉案房屋，并无不当。综上所述，陈世勇、彭绍刚、彭敏、李梅英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由陈世勇、彭绍刚、彭敏、李梅英共同负担。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  彭 俊审判员  龙少松二〇一九年十二月三十一日法官助理张李艳书记员向俊庭附相关裁判文书：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......