西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初19116号原告：人保投资控股有限公司，住所地：北京市西城区。法定代表人：白涛，系该公司董事长。委托代理人：潘弼堃，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：陕西宏东投资有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：郝永东，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：王佩瑶，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：翟越，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。原告人保投资控股有限公司诉被告陕西宏东投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，原、被告之间于2018年8月17日签订《中国人保（陕西）金融大厦房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）承租了由原告所有的位于西安市XX路XX号中国人保（陕西）金融大厦13层07室，（电梯楼层15层）建筑面积为190.83平方米的房屋（以下简称“租赁房屋”）作为公司办公使用。合同约定，租赁期3年，即2018年9月25日至2021年9月24日，房屋月租金单价为86元/㎡•月，年租金为人民币（大写）壹拾玖万陆仟玖佰叁拾陆元伍角陆分（￥196936.56）（含增值税，税率为5%）。装修期免租期为一个月，物业费标准为20元/平方米/月，合同签订后原告如约向被告交付了租赁房屋。2019年2月24日，被告向原告递交了一份《退租申请》要求解除与原告之间的《租赁合同》提前退租。原告回函表示如被告可以按照合同约定向原告支付提前退租的违约金259147.14元后可以解除《租赁合同》办理退租手续，但被告一直未予回应。2019年3月18日，被告未经原告同意自行搬出了租赁房屋，以其实际行动显示其不再履行与原告签订的《租赁合同》，故案涉《租赁合同》已无法继续履行应当予以解除。被告的违约行为致使合同无法继续履行应当按照合同约定向原告支付违约金。根据《租赁合同》第二部分附表第8.4约定：“若承租方不论任何原因实际租赁不满租赁期29个月和/或违反本合同的条款及规定，出租方有权要求承租方向出租方支付装修期内所免去的所有租金。承租方需提前六个月书面告知出租方解除或终止租赁合同（含期满不再续租）。此外，出租方的租金和物业费损失，承租方按下述标准向出租方支付违约金。剩余租赁期超过两年的，违约金为该租赁单元十二个月的租金及物业管理费；根据上述合同约定计算，被告应向原告支付的违约金数额为：租赁房屋十二个月的租金及物业管理费，以及一个月的装修期租金，共计259,147.14元。为了维护自身合法权益不受侵犯，现诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间签订的《中国人保（陕西）金融大厦房屋租赁合同》；2、被告向原告支付违约金259147.14元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告反诉辩称，2018年8月17日，宏东公司与人保公司签订了《中国人保（陕西）金融大厦房屋租赁合同》，宏东公司承租XX路XX号中国人保（陕西）金融大厦13层07室。租赁房屋建筑面积190.83平方米，月租金86/m2·月。按照人保公司要求，被告于2018年8月29日支付人保公司房屋租赁押金49234.14元（3个月房租）、物业保证金3816.6元，2018年9月7日支付物业装修保证金3816.6元，共计56867.34元。截止至今，人保公司未归还上述款项，宏东公司认为该费用应当予以退还，故提起反诉，请求依法判令：1、人保投资控股有限公司返还陕西宏东投资有限公司房屋租赁押金56867.34元，并支付暂计至2019年10月24日的同期贷款利息人民币3154.36元（53050.74元本金，自2018年8月29日起按照同期银行贷款利息计算，利息为2946.89元；3816.6元，自2018年9月7日起按照同期银行贷款利息计算，利息为207.47元）利息请求至被反诉人实际支付完本息止。本息暂共计人民币：60021.7元。2、本案的本诉、反诉费用由原告承担。原告针对反诉辩称，针对房屋租赁押金，租赁期内单方解除合同，合同中约定的很明确，我们是有权收取。要求退还的物业保证金和装修保证金，这两部分并不是原告收取，人保大厦的物业收取的，所以不存在退还。经审理查明，原、被告之间于2018年8月17日签订《中国人保（陕西）金融大厦房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于西安市XX路XX号中国人保（陕西）金融大厦13层07室，（电梯楼层15层）建筑面积为190.83平方米的房屋（以下简称“租赁房屋”）作为公司办公使用。合同约定，租赁期3年，即2018年9月25日至2021年9月24日，房屋月租金单价为86元/㎡•月，年租金为人民币（大写）壹拾玖万陆仟玖佰叁拾陆元伍角陆分（￥196936.56）（含增值税，税率为5%）。装修期免租期为一个月，物业费标准为20元/平方米/月；合同保证金约定，承租方应在签订租货合同后10日内向出租方支付相当于承租单元3个月租金的保证金，即人民币(￥49，234.14)，该保证金在承租方承租上述租货物业期间将由出租方保管。出租方将在合同期满自然终止后30个工作日内，在扣除所有承租方的欠款(如果有)包括但不限于租金、物业管理费、违约金及对其他承租方应缴纳却未缴纳的费用后全额无息退还给承租方。违约责任约定，租赁期内承租方非基于本合同约定的原因单方面解除本租赁合同，则出租方没收承租方全部租金保证金。同时承租方还应赔偿出租方因此遭受的全部损失，包含但不仅限于剩余租期的租金及物业管理费，装修拆除费等。合同签订后,被告向原告交纳了2018年9月25日至2019年3月24日的房屋租金和房屋押金49234.14元，原告如约向被告交付了租赁房屋,2019年2月24日，被告向原告递交了一份《退租申请》要求解除与原告之间的《租赁合同》提前退租。2019年3月18日，被告未经原告同意自行搬出了租赁房屋。现原告已将房屋实际租赁。另查明，2019年1月25日，被告向案外人北京人保物业管理有限公司西安分公司交纳了物业装修保证金3816.6元。上述事实，有房屋租赁合同、银行电子回单、记录表及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核实无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《中国人保（陕西）金融大厦房屋租赁合同》，系原、被告双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。被告在房屋租赁期间因自身原因要求解除租赁合同，并在未经得原告同意的情况下搬离房屋，被告的行为显系违约，应当按照约定承担违约责任。原告要求被告解除合同和要求被告承担违约责任的请求依法应予支持；被告反诉要求原告返还房屋押金，因被告违约在先，被告该反诉请求与合同约定不符，依法不予支持。被告反诉的物业装修保证金，因该款项并非原告收取，该请求本案不予处理。鉴于原告已收取被告的房屋押金不再退还，结合原告现已将房屋实际租赁和原告损失情况等因素，本院酌情判定被告向原告再支付违约金1万元。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、判令解除原、被告之间签订的《中国人保（陕西）金融大厦房屋租赁合同》。二、被告陕西宏东投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告人保投资控股有限公司支付违约金1万元。三、驳回被告陕西宏东投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11315元，由原、被告各半承担；反诉费650元，由被告承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时将其应承担的费用直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  景振宇审判员  余 洁审判员  王 华二〇一九年十二月五日书记员  杜佩珍打印：相丽华校对：魏张红2019年月日送达1