北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初29405号原告：北京万方置业有限公司，住所地北京市通州区新华西街60号院2号楼2901-01。法定代表人：刘健，董事长。委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆兆文，北京市通商律师事务所律师。被告：北京雅呈商业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街60号院6幢-1层-161。法定代表人：詹美燕，总经理。被告：北京中食安邦科技有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地兴光五街2号。法定代表人：刘世德，总经理。委托诉讼代理人：王形超，北京市普贤律师事务所律师。原告北京万方置业有限公司（以下简称万方公司）与被告北京雅呈商业管理有限公司（以下简称雅呈公司）、被告北京中食安邦科技有限责任公司（以下简称中食公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万方公司的委托诉讼代理人齐乐、陆兆文，被告中食公司的委托诉讼代理人王形超到庭参加诉讼，被告雅呈公司经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。原告万方公司向本院提出诉讼请求：1.确认万方公司与雅呈公司之间的关于北京市通州区新华西街60号院6幢-1层的租赁合同关系于2019年7月22日解除；2.判令雅呈公司向万方公司支付租金8254316.13元；3.判令雅呈公司向万方公司支付延迟履行违约金，暂计1570700.77元；4.判令雅呈公司补交免租期内租金9295100.91元；5.判令中食公司对雅呈公司在前述第2、3、4项诉讼请求项下的债务承担连带责任；6.判令雅呈公司、中食公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年2月1日，万方公司与中食公司签订《北京通州万达广场A区地下一层租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定中食公司承租万方公司建设的北京市通州区永顺镇北苑商务区西区商业金融、居住及幼托项目A区1#办公商业楼6幢地下一层（正式坐落编号为“北京市通州区新华西街60号院6幢-1层”）部分区域（以下简称6幢-1层房屋），6幢-1层房屋的计租面积为11510.07平方米，承租期为自2016年3月1日起至2026年2月28日止。《租赁合同》第3.2条约定，租金按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，承租人应当在每个交租期最后一个月的20天前向万方公司一次性足额支付下个交租期租金；第20.5条约定，承租人出现延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，应当向万方公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，万方公司有权单方解除合同。《租赁合同》第3.1.2条约定，为扶持承租人经营，万方公司同意给予承租人9个月的租金免除；第20.13条约定，如承租人原因导致该合同提前终止（包括承租人违约导致万方公司解除合同的情形），则承租人应该补交第3.1条项下减免的全部租金。同日，万方公司与雅呈公司、中食公司签订《权利义务转让协议》（以下简称《转让协议》），约定中食公司于2016年2月1日将其在《租赁合同》项下的全部权利义务转让给雅呈公司，雅呈公司承受中食公司在《租赁合同》中的主体地位，承担《租赁合同》项下承租人的所有义务、责任并享有权利；中食公司同意作为雅呈公司的保证人，为雅呈公司履行《租赁合同》与及《转让协议》承担连带保证责任，保证期间为自当日起至《租赁合同》所约定的租赁期限届满后两年。《租赁合同》及《转让协议》签订后，万方公司按照合同约定履行了提供6幢-1层房屋的相关义务，并按照《租赁合同》约定免收了9个月的租金。然而，雅呈公司先后发生欠缴租金及物业费、开业时间延迟、经营项目不符、被媒体曝出负面新闻等多种违约情形。截至2019年7月22日，雅呈公司拖欠2018年12月1日至2019年7月22日期间的租金共计8254316.13元。经多次催告、协商无果，万方公司于2019年7月19日向雅呈公司发送《解除租赁合同通知书》通知雅呈公司解除与其之间的关于6幢-1层房屋的租赁合同关系。该通知于2019年7月22日到达雅呈公司。万方公司认为，基于雅呈公司的严重违约行为，万方公司享有单方解除与雅呈公司之间的租赁合同关系的法定权利，故万方公司与雅呈公司之间的关于6幢-1层房屋的租赁合同关系已于2019年7月22日解除。租赁合同关系解除后，雅呈公司应该将房屋恢复原状后腾退返还给万方公司，付清欠缴租金、延迟履行违约金，并补交免租期对应的租金。根据《转让协议》的相关规定，中食公司应对雅呈公司基于《租赁合同》产生的付款义务承担连带责任。基于上述事实和理由，万方公司向法院提起诉讼。被告雅呈公司未答辩。被告中食公司辩称：因《租赁合同》的权利义务已经转让给了雅呈公司，就合同是否解除以及能否被法院判决解除与我公司无关，我公司不发表意见。不同意万方公司要求我公司承担连带责任的诉讼请求，依据《转让协议》的第8条约定，我公司是保证人，但我公司认为该合同的约定保证的内容仅是合同的第2条，我们认为担保范围不明确是无效的约定，所以不同意承担连带责任。关于租金的诉讼请求，交纳租金的主体是雅呈公司，而且担保约定没有注明我们担保的范围有租金。违约金的标准过高，如果我公司承担连带责任，我公司要求酌减，最多按照同期贷款利率6%的标准支付。免租期租金的免租条款我们认为是附条件的合同，根据《转让协议》第九条，应该是雅呈公司承担，这不是我公司的担保范围，我公司认为合同中的20.13条的约定也不合理，权利义务转让时合同已经履行到免租期后了，不应当重复履行，违约金有重复计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年2月1日，万方公司作为甲方（出租人）与中食公司作为乙方（承租人）签订《租赁合同》，合同约定万方公司将6幢-1层房屋出租给中食公司使用，计租面积为11510.07平方米，租赁期限为120个月，自计租日开始计算，即自2016年3月1日起至2026年2月28日止。合同第三条租金标准和租金支付3.2约定：“本合同项下的租金支付方式为：本合同项下首期租金应于签订合同后5个工作日内支付，对应租金期间为2016年3月1日至2016年11月30日，应交租金为叁佰零玖万捌仟叁佰陆拾陆元玖角柒分（￥3098366.97元）。除首期租金、免租期以及最后一期外，其他交租期租金均按照每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每月交租期最后一个月的20天前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。……（后附了具体租金期间对应的租金金额及免租期期间）。”合同第二十条违约责任约定：“……20.5乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。……20.13双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方3.1条项下减免租金政策以及10.1条项下减免广告位使用费的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按月租金标准补交第3.1条项下减免的全部租金以及10.1条项下减免的广告位使用费。……”同日，万方公司作为甲方、中食公司作为乙方、与雅呈公司（合同签订时名称为七夕（北京）商贸有限公司，后变更为北京雅呈商业管理有限公司）作为丙方签订了《转让协议》，约定由雅呈公司承受中食公司在《租赁合同》中的主体地位，承担《租赁合同》项下的承租人的所有义务、责任并享有权利。《转让协议》第八条约定：“乙方同意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议及《租赁合同》承担连带保证责任，保证期间为自权利义务转让日起至《租赁合同》所约定的租赁期限届满后两年。”合同签订后，雅呈公司向万方公司交纳租金至2018年11月31日，万方公司按照《租赁合同》3.2的约定对雅呈公司给予了免租期，雅呈公司同时对租赁地点进行分租招商。万方公司称2017年6、7月左右，雅呈公司因招商困难，曾与该公司协商将部分租赁地点变更为餐饮经营，并进行招商，万方公司予以口头同意，双方未签署书面协议。万方公司同时称，雅呈公司虽自2018年12月1日起即欠付租金，但因雅呈公司在租赁地点实际办公，故万方公司仅与雅呈公司协商催缴租金事宜，并未提起诉讼，但自2019年7月起雅呈公司在租赁地点的经营场所关闭，故该公司提起本案诉讼。在案件审理过程中，万方公司向本院提交2018年6月26日雅呈公司向该公司送达的《公司名称变更通知函》一份，雅呈公司在该函件中告知万方公司该公司名称由“七夕（北京）商贸有限公司”变更为“北京雅呈商业管理有限公司”的情况，在该函件中，雅呈公司写明：“变更前：公司名称：七夕（北京）商贸有限公司，公司地址：北京市通州区新华西街60号院6幢-1层-161，统一信用代码：91110101096659642D，法定代表人：王诸雨；变更后：公司名称：北京雅呈商业管理有限公司，公司地址：北京市通州区新华西街60号院6幢-1层-161，统一信用代码：91110101096659642D,法定代表人：刘洪国。”万方公司亦向本院提交2019年7月19日该公司向雅呈公司发送的《解除租赁合同通知书》一份，内容为告知雅呈公司因该公司拖欠租金9次、物业费10次，最长拖欠时间长达251天，严重违反合同约定等原因，要求自《解除租赁合同通知书》送达雅呈公司之日解除双方之间的租赁合同关系。根据万方公司提供的收件地址为“北京市通州区新华西街60号院6幢地下1层161北京雅呈物业管理有限公司”的快递查询结果显示，2019年7月22日《解除租赁合同通知书》由他人代收。中食公司称签订《租赁合同》当日三方即签订了《转让协议》，故对于后期万方公司与雅呈公司间的合同履行情况以及雅呈公司的招租经营情况该公司从未参与，亦不知情，对于雅呈公司实际缴纳租金及欠付租金的情况中食公司亦表示不知情，且中食公司认为其不应承担连带保证责任。本院认为，当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，被告雅呈公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，万方公司与中食公司签订的《租赁合同》及万方公司与雅呈公司、中食公司签订的《转让协议》均系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据《转让协议》的约定，雅呈公司承受中食公司在《租赁合同》中的主体地位，承担《租赁合同》项下的承租人的所有义务、责任并享有权利。在《租赁合同》中明确约定了租金的给付标准及给付期限，雅呈公司应当按照《租赁合同》的约定交纳租金，但雅呈公司自2018年12月1日起即欠付租金，已经构成违约，根据《租赁合同》的约定，如雅呈公司延迟交纳租金超过30日，万方公司即享有合同的解除权。在雅呈公司欠付租金后，万方公司于2019年7月19日向雅呈公司的注册地邮寄了《解除租赁合同通知书》，该地址亦为雅呈公司在《公司名称变更通知函》中自行注明的地址，故万方公司要求按照《解除租赁合同通知书》被签收之日即2019年7月22日确认解除万方公司与雅呈公司的租赁合同关系的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；合同解除后，雅呈公司应向万方公司支付2018年12月1日至2019年7月22日期间欠付的租金，故万方公司要求雅呈公司支付欠付租金8254316.13元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；在雅呈公司违约后，应当按照《租赁合同》的约定向万方公司支付违约金，但《租赁合同》中约定的按照欠费金额的日1‰的标准给付延迟履行违约金的标准过高，本院依法予以调整，按照欠费金额年10%的标准计算延迟履行违约金，经核定，其中2018年11月12日至2019年7月22日期间的违约金为394164.84元；2019年7月23日起算至实际支付之日止的违约金以8254316.13元为基数按照年10%的标准计算，对于万方公司该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。按照《租赁合同》的约定，如因雅呈公司原因导致解除合同，雅呈公司应当补交免租期内的租金，故万方公司要求雅呈公司补交免租期内租金9295100.91元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，万方公司与雅呈公司、中食公司签订的《转让协议》明确约定中食公司作为雅呈公司的保证人对雅呈公司履行《转让协议》及《租赁合同》承担连带保证责任，根据《转让协议》及《租赁合同》的约定，租金及相应的违约金均属于雅呈公司的债务，保证人应当对此承担连带保证责任。故对万方公司要求中食公司承担连带责任的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对中食公司以双方对保证责任担保的范围约定不明拒绝承担连带责任的答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京万方置业管理有限公司与被告北京雅呈商业管理有限公司之间的关于北京市通州区新华西街60号院6幢-1层计租面积11510.07平方米所订立的租赁合同关系于二〇一九年七月二十二日解除；二、被告北京雅呈商业管理有限公司给付原告北京万方置业管理有限公司自二〇一八年十二月一日至二〇一九年七月二十二日的租金共计8254316.13元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京中食安邦科技有限责任公司对此承担连带给付责任；三、被告北京雅呈商业管理有限公司给付原告北京万方置业管理有限公司自二〇一八年十一月十二日至二〇一九年七月二十二日期间延迟支付租金的违约金共计394164.84元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京中食安邦科技有限责任公司对此承担连带给付责任；四、被告北京雅呈商业管理有限公司给付原告北京万方置业管理有限公司自二〇一九年七月二十三日至实际付清租金之日止的延迟支付租金的违约金（以实际欠付租金金额为基数，按照年百分之十的标准计算），于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京中食安邦科技有限责任公司对此承担连带给付责任；五、被告北京雅呈商业管理有限公司给付原告北京万方置业管理有限公司免租期内租金9295100.91元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京中食安邦科技有限责任公司对此承担连带给付责任；六、驳回原告北京万方置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136520元，由原告北京万方置业管理有限公司负担7059元（已交纳），由被告北京雅呈商业管理有限公司负担129461元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘丹丹人民陪审员  范德明人民陪审员  齐秋良二〇一九年十二月二十五日书 记 员  陈坤钰