重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初25442号 原告：罗平，女，1973年9月15日出生，汉族，户籍地重庆市江津区。 委托诉讼代理人：谢俊先，重庆永和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海强，重庆永和律师事务所实习律师。 被告：甑大彪，男，1982年3月5日出生，汉族，户籍地重庆市大足区。 被告：重庆两江新区康桥融府邻里大药房，住所地重庆市北部新区湖霞街1号附4号，统一社会信用代码91500000MA60488A4A。 投资人：周先钱。 原告罗平与被告甑大彪、重庆两江新区康桥融府邻里大药房（以下简称邻里大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，于2019年11月19日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗平的委托诉讼代理人谢俊先、被告甑大彪到庭参加诉讼。被告邻里大药房经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗平向本院提出诉讼请求：1.解除罗平与甑大彪签订的房屋租赁合同及补充协议；2.甑大彪于合同解除后立即腾空并交还涉案房屋给罗平；3.甑大彪支付罗平自2018年8月起至房屋交还之日期间的租赁费，第一年租金以每月10091元标准支付，以后每年租金在上年租金标准上浮5%计算；4.甑大彪支付罗平自2018年12月1日起至房屋交还之日止期间的相关物业费；5.邻里大药房对上述第2至4项诉讼请求承担连带责任；本案诉讼费由甑大彪和邻里大药房承担。事实及理由：2018年8月9日，罗平与甑大彪签订《房屋租赁合同》，罗平将其所有的位于渝北区2C1b吊1商业4（产权证登记位置重庆市北部新区胡霞街1号附4号），建筑面积121.58平方米的房屋出租给甑大彪经营医药销售，并约定了租期、免租期、租金标准等内容。合同签订后，甑大彪按约支付了保证金并预付3个月的租金。免租期满后，2019年5月22日，甑大彪与罗平协商并签订补充协议，约定罗平再次给予甑大彪六个月的免租期间，甑大彪应于2019年8月1日前向罗平预付2019年11、12、及2020年1月租金31788元等内容。甑大彪非但没有按约支付罗平租金，还于2019年8月29日向罗平邮寄送达《关于提前解除租赁合同终止函》，单方提出《房屋租赁合同》于2019年8月16日解除。罗平回函不同意解除，要求继续履行。但甑大彪依然未按约履行其义务，甑大彪自2018年12月1日后就未再缴纳涉案房屋物业管理费。甑大彪要求单方解除合同并未按约支付租金、物业管理费等行为已经构成根本违约，虽然双方合同约定给予甑大彪十二个月的免租期，但系基于租赁期限比较长而给予的优惠，但现在甑大彪的行为明显是为了不缴租金而退租，其理应支付免租费期间的租金，才是符合合同约定精神，才能体现公平，才能弥补罗平的损失。罗平为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告甑大彪答辩称，其是依据协议退租的，提前通知了罗平；补充协议约定免租期为2019年10月止，2019年11月开始甑大彪才支付租金，甑大彪提前通知罗平解除合同，之后甑大彪没有使用房屋故没有支付租金。 被告邻里大药房未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：2018年8月9日，罗平（出租方、甲方）与甑大彪（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将位于重庆市渝北区2C1b吊1商业4、建筑面积为121.58平方米的房屋在现有状态下租给乙方作为合法经营使用；乙方应将出租商铺用作医药销售持续经营、使用出租商铺；3.1租赁期限为5年，租赁期限的起始日为租赁房产的交付日，租赁房产的交付日预定为2018年8月10日，租赁期限自2018年8月10日起至2023年8月9日止；3.2免租费期为自2018年8月9日至2019年2月8日，免租费期含乙方的装修期，免租费期内甲方免收乙方租费，免租期间物管水电费、物业管理费乙方承担；3.3甲方应于2018年8月10日之前将该房产交于乙方使用，甲方交楼时应结清所有欠款并办理有关移交手续；4.1租赁房产租金标准为83元/平方米/月（不含税），以后每年租金在上年租金的基础上递增5%，即2019年8月10日上调租金标准，租房保证金10000元，租赁保证金待租赁期满后乙方结清所有费用后且无任何违约情形的情况下，甲方在5个工作日内予以无息退还；4.2上述租金为不含税价，甲方不提供该合同的相关税票；4.3该房产租金按3个月支付一次，乙方应于租金到期日前15个工作日向甲方支付下笔租金；4.4乙方应于2018年8月11日前交付首期租金及保证金，金额为40273元；4.5租赁期间，因使用该房产及相关设施所发生的物管费、水电费、天然气费、暖气费、电话费、网络费、有线电视费、垃圾费、电梯使用费等由乙方支付；5.5签订本合同后，乙方提前退租的视为乙方违约，甲方有权解除合同并有权扣除乙方已交保证金及剩余租金；5.6租赁期间，乙方如拖欠租金达五个工作日后，每逾期一日按应交房租千分之三收取违约金，如乙方拖欠达10个工作日则视为乙方违约，甲方有权缩短原有合同期限或单方面解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等费用；6.1甲方或乙方提前解除本合同的，应提前1个月书面通知对方，并按照第5.5条或第5.7条承担违约责任；6.3合同终止或解除后，甲方有权收回该房产，乙方须在合同终止或解除后7日内无条件迁出该房产，甲方有权就逾期时间部分向乙方收取租金，如乙方不交回该房产的钥匙，甲方有权会同物业管理处人员作证进入自己的房产内，将乙方在房内的物品清点提存，并对欠租和有关费用有权进一步追偿。 合同签订后，甑大彪向罗平支付了3个月租金30273元和保证金10000元。 2019年5月22日，罗平（出租方、甲方）与甑大彪（承租方、乙方）又签订了一份《补充协议》，主要约定：针对乙方提出的免租期限进行调整，协商达成一致，免租费期为自2018年8月9日至2019年8月8日，免租费期含乙方的装修期，免租费期内甲方免收乙方租费，免租期间物管水电费、物业管理费乙方承担；针对甲乙双方沟通交流达成一致，需要对2019年11月、12月及2020年1月租金提前支付，合计金额10596元×3＝31788元；乙方应于2019年8月1日前按照补充协议调整的预付租金金额31788元支付甲方。 甑大彪未支付该协议约定的预付租金31788元。 2019年8月30日，甑大彪向罗平送达了落款时间为2019年8月29日的《关于提前解除租赁合同终止函》，该函载明：现因周边商业环境、经营条件等各方因素考虑，本人无法继续履行关于该商铺的租赁合同，现书面的形式向您提出解除租赁合同，合同解除时间为2019年8月16日，请您于2019年8月31日前来办理关于房屋返还手续并接收房屋。 2019年9月4日，罗平向甑大彪邮寄了《关于提前解除租赁合同终止函的回函》，该函载明：《关于提前解除租赁合同终止函》已收到，经慎重考虑，不同意解除合同，请严格按原合同及补充协议履行应尽的责任和义务，直至合同到期。 2019年11月16日，罗平支付了案涉房屋2018年12月1日至2019年11月30日的物管费8652.64元，还支付了甑大彪租赁期间产生的公摊电费18.86元、公摊水费4.1元、电费68.71元、损耗分摊19.11元、水费10.68元。 甑大彪于开庭当日即2019年11月19日将案涉房屋的一把钥匙交还给罗平的委托诉讼代理人谢俊先，双方均同意该日即为交还案涉房屋之日，甑大彪同意屋内物品不需要搬走、由罗平处理。 庭审中，罗平称，签订合同后甑大彪支付了2019年2月、3月和4月的租金，但之后的《补充协议》又将免租期延长了6个月，故甑大彪已支付的三个月租金是2019年8月、9月和10月的租金；依据合同第5.5条，因甑大彪提前退租，故诉请解除合同，且保证金不予退还；2019年9月双方没有进行交接，罗平也没有收回房屋，罗平也没有不同意甑大彪搬走屋内物品；诉请的租赁费是指解除合同前的租金和解除合同后的房屋占用费；尚未支付2019年11月之后的物业费；邻里大药房实际使用案涉房屋，故其应当承担连带责任。 甑大彪称，其租赁房屋后用于经营邻里大药房；邻里大药房是甑大彪个人投资经营的，周先钱是甑大彪的朋友，周先钱仅是邻里大药房注册的投资人；合同约定可以提前1个月通知罗平解除合同，甑大彪承担违约责任即可，2019年8月甑大彪通知罗平解除合同，顺延1个月则合同已于2019年9月16日解除；已付的3个月租金是2019年2月、3月和4月的租金，后来虽然延长了6个月的免租期，但是免的是2019年5月至10月这6个月的租金；2019年8月16日甑大彪就当面通知罗平不租了，罗平当天同意甑大彪不租了，但是等协调好了后再搬东西；2019年9月双方就屋内物品签字确认了书面材料，内容记不清楚了，当时罗平不准甑大彪搬走屋内物品，故至今甑大彪也没有搬走，但实际上邻里大药房一直没有开业，屋内没有药材，也没有需要搬走的东西，就遗留了些柜子；甑大彪持有案涉房屋两把钥匙，一把在装修公司处就没有还，另一把钥匙也没有还，想的是以后要搬东西较方便。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、重庆康田物业服务有限公司占用收据复印件2张、发票、《关于提前解除租赁合同终止函》、《关于提前解除租赁合同终止函的回函》、EMS邮寄单客户联、照片2张以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。 本院认为：罗平与甑大彪签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同、交还房屋。甑大彪称其按合同约定向罗平送达了《关于提前解除租赁合同终止函》，提前1个月通知罗平解除了合同，合同已于2019年9月16日解除。合同第6.1条约定任意一方提前解除合同的，应提前1个月书面通知对方。甑大彪在《关于提前解除租赁合同终止函》中通知罗平的合同解除时间是2019年8月16日，并未提前1个月通知解除合同，其通知解除合同不符合合同约定，不发生解除合同的效力。甑大彪称其已于2019年8月16日当面通知罗平不租了，罗平当天予以同意，还称2019年9月双方就屋内物品签字确认了书面材料，但罗平不准甑大彪搬走屋内物品，均无证据予以证明，应承担相应的举证责任，故对其主张本院不予采信，甑大彪主张合同已于2019年9月16日解除没有事实和法律依据，本院不予认可。合同第5.5条约定甑大彪提前退租的视为违约，罗平有权解除合同。甑大彪存在提前退租的违约行为，故对罗平诉请判决解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本院于2019年10月23日向甑大彪送达了诉状副本、传票等法律文书，故判决于2019年10月23日解除罗平与甑大彪签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》。合同解除后甑大彪应将案涉房屋返还给罗平。甑大彪已于2019年11月19日将案涉房屋交还罗平并同意屋内物品不需要搬走、由罗平处理，故对罗平诉请返还房屋的诉讼请求无须再判决支持。 关于租金。《房屋租赁合同》约定租赁期间为2018年8月10日起至2023年8月9日止，免租期6个月，自2018年8月9日至2019年2月8日。合同签订后甑大彪向罗平支付了2019年2月9日至2019年5月8日共计3个月的租金30273元。《补充协议》约定免租期一年，自2018年8月9日至2019年8月8日。故2019年2月9日至2019年5月8日也属于免租期，甑大彪支付的3个月首期租金应顺延为2019年8月9日至2019年11月8日的租金。免租期是针对整个租赁期限履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，在租赁合同提前解除时，承租人享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，即可享受免租期1年免租期应与实际租赁期5年相对应，甑大彪仅履行了合同14.17个月（2018年8月10日至2019年10月23日），故甑大彪可以享受的免租期为14.47个月÷60个月×12个月＝2.89个月。甑大彪应支付2018年8月10日至合同解除时即2019年10月23日期间在扣除免租期2.89个月后的租金10091元/月×（12个月－2.89个月）＋10091元/月×105%×2.47个月＝118100.02元。 关于房屋占用费。合同解除后甑大彪继续占用房屋至2019年11月19日，应向罗平该期间的房屋占用费。房屋占用费按照合同解除时租金标准即10091元/月×105%＝10595.55元/月计算较为合理。故甑大彪应向罗平支付2019年10月24日至2019年11月19日的房屋占用费10595.55元/月÷30天×27天＝9536元。 抵扣甑大彪已付的30273元后，甑大彪还应向罗平支付租金和房屋占用费共计97363.02元。 关于物业费等费用。甑大彪应当自行承担其占用房屋期间即2019年11月19日之前的物管费、水电费等费用。罗平已经支付了案涉房屋2018年12月1日至2019年11月30日的物管费8652.64元，故甑大彪应向罗平支付2018年12月1日至2019年11月19日的物管费8652.64元÷12个月×11.63个月＝8385.85元。罗平已经代甑大彪支付了公摊电费18.86元、公摊水费4.1元、电费68.71元、损耗分摊19.11元、水费10.68元，也应由甑大彪向罗平支付。 关于邻里大药房的连带责任。邻里大药房并非合同主体，罗平以邻里大药房实际占用租赁房屋经营为由要求其支付租金、房屋占用费、物管费和水电费等费用没有合同和法律依据，本院不予支持。 被告邻里大药房无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于2019年10月23日解除原告罗平与被告甑大彪签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》； 二、被告甑大彪于本判决生效后立即向原告罗平支付租赁费97363.02元； 三、被告甑大彪于本判决生效后立即向原告罗平支付物管费8385.85元、公摊电费18.86元、公摊水费4.1元、电费68.71元、损耗分摊19.11元、水费10.68元，合计8507.31元； 四、驳回原告罗平的其他诉讼请求。 如果被告甑大彪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9854元减半收取4927元，由被告甑大彪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇一九年十二月十六日 书记员  陈 实