江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初6181号 原告：石林华，男，1972年10月9日生，汉族，住如皋市。法律文书送达地址同住所地。 被告：康岚，女，1970年9月21日生，汉族，住如皋市。 被告：康莉，女，1973年7月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：康健，系两被告父亲。 以上两被告共同委托诉讼代理人：沈寿兰，系两被告母亲。 以上两被告法律文书送达地址：如皋市奥体北大门和谐家园南区9幢19楼01.02室，收件人：康健，电话：13862757739。 第三人:杨小刚，男，1971年12月5日生，汉族，住如皋市。 第三人：南通市盛泰置业有限公司，住所地如皋市如城街道兴园路28号。 法定代表人：杨小刚，董事长。 原告石林华与被告康岚、康莉第三人杨小刚、南通市盛泰置业有限公司（以下简称盛泰公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石林华、被告康岚、康岚共同委托诉讼代理人康健、沈寿兰到庭参加本案诉讼活动。第三人杨小刚、盛泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告石林华向本院提出的诉讼请求：1、撤销（2019）苏0682执异31号执行裁定书，依法支持如皋市人民法院在（2019）苏0682民初2128号案中，对如皋市如城街道学府雅居A幢商业10号房屋的保全查封行为有效，继续保全查封；2、驳回二被告要求对上述房屋解除保全查封的请求。事实和理由：被告对（2019)苏0682民初2128号案保全查封的如皋市如城街道学府雅居A幢商业10号房屋没有提出执行异议的权利，同时，提出执行异议时所提供的证据不足以排除对该房屋的执行；如皋市人民法院在（2019)苏0682 执异31号案件审查过程中，未通知第三人到场或答辩，程序错误。现原告依法向贵院提起诉讼，请依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告康岚、康莉辩称，不同意撤销执异31号裁定书，本案涉及的10号房屋是代理人2011年签订的房屋买卖合同，2012年支付了全部购房款，2013年交付使用房屋至今，所以诉争的房屋是两被告所有，请求驳回原告的诉请。 第三人杨小刚、盛泰公司未应诉答辩，亦未举证。 原告石林华为证明自己的主张，向本院提交证据如下： 证据1、2019年2月18日，第三人盛泰公司与王红娟、石林华签订的房产抵押担保合同，以证明该日担保合同中明确了将学府雅居A栋商业10室抵押给原告，没有办理抵押登记。 证据2、如皋市权属登记信息查询结果。以证明案涉房产权利人为第三人盛泰公司且第三人于2016年2月25日将该房产抵押给江苏张家港农村商业银行股份有限公司。 被告康岚、康莉为证明自己的主张，向本院提交的证据如下： 证据1、2011年11月28日，两被告与第三人盛泰公司签订的《商品房买卖合同》、收据4份及销售发票两份，以证明两被告系诉争不动产的权利人的事实。 证据2、第三人盛泰置业出具的产权确权证明，以证明上述房屋已经2013年8月交付给两被告。 证据3、2019年5月30日杨小刚出具的承诺书，以证明杨小刚曾承诺两被告于2019年6月30日办理产权证。 证据4、2018年-2023年房屋租赁合同，以证明两被告已经实际占有、使用案涉房产至今的事实。 证据5、被告康岚与陈大海的结婚证，以证明陈大海系康岚的配偶的事实。 经庭审质证，两被告对原告提供的证据真实性没有异议，但不认可上述证据的证明目的。原告对两被告提供的证据质证认为，证据1、2、4、5的真实性没有异议，但不认可证明目的。证据3承诺是为康健办理商业用房产权证，与本案没有关联。本院认证认为，原告提供的上述证据及两被告提供的证据均具有真实性，与本案亦具有关联，证明目的待后综合分析认定。 经审理查明，2011年11月22日，康岚、康莉（买受人）与盛泰公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定由康岚、康莉购买盛泰公司位于如皋市的房屋，建筑面积共计55.93平方米，单价为每平方米10615元，总金额为593697元，并约定在2012年4月25日一次性付清房款。2011年11月28日，被告康岚、康莉（买受人）与第三人盛泰公司（出卖人）再次签订《商品房买卖合同》一份，约定由康岚、康莉购买盛泰公司位于如皋市的房屋，建筑面积共计148.03平方米，单价为每平方米9500.12元，总金额为1406303元，并约定在2012年4月25日一次性付清房款1406303元整（含定金在内）。上述两份《商品房买卖合同》均约定了出卖人应当在2012年12月21日前交付房屋，并约定了出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此后，康岚、康莉按约交付了上述两幢房屋的购房款共计200万元，并由盛泰公司出具了收据、及发票。 第三人盛泰公司将案涉如皋市房屋交付给康岚、康莉后，康岚于2013年10月1日与中国电信股份有限公司如皋分公司（以下简称中国电信如皋分公司）签订了编号为JSNTA1302460AY000的《房屋租赁合同》一份，约定将如皋市如城街道学府雅居A幢商业9、10室房屋出租给中国电信股份有限公司如皋分公司，租赁期限5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。2013年10月21日、2014年11月12日，南通市如皋地方税务局第一税务分局出具现金完税证发票各一份。前述合同到期后，2018年8月24日，被告康岚又与中国电信如皋分公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止。 2019年2月18日，石林华、王红娟与第三人盛泰公司、杨小刚签订《房产抵押担保合同》一份，约定将包括案涉不动产在内学府雅居A幢商业用房等不动产抵偿或抵押给王红娟和石林华作为杨小刚对石林华、王红娟欠款2137.8万元的担保保障。该抵押担保合同未办理抵押登记手续。 原告石林华与第三人杨小刚、盛泰公司债权转让纠纷一案，依据石林华的保全申请，本院于2019年3月19日作出(2019)苏0682民初2128号民事裁定：冻结被申请人杨小刚、盛泰公司的银行存款430万元或查封、扣押其等额财产。后，本院于2019年4月2日发出（2019）苏0682执2128号协助执行通知书，查封第三人盛泰公司名下位于如皋市[产权证号：皋房权证字第××号，土地使用权证号：皋国用（2014）第821000364号]，查封期限自2019年4月2日起至2022年4月1日。 另查，案涉如皋市房屋所有权证号为皋房权证字第××号，土地使用权证号为皋国用（2014）第821000364号，登记权利人为盛泰公司，建筑面积148.15平方米。该不动产抵押权人为江苏张家港农村商业银行股份有限公司南通支行，抵押权数额为1320万元，抵押开始日期为2016年2月25日，抵押结束日期为2019年2月24日。 2019年4月16日，被告康岚、康莉对本院作出的（2019）苏0682执2128号协助执行通知书提出书面异议，经本院审查，于2019年6月5日作出（2019）苏0682执异31号执行裁定书，裁定中止对如皋市房屋的执行。原告石林华不服，在有效期内向本院提起诉讼，要求判如所请。 经当事人确认，本案的争议焦点为两被告对诉争不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告康岚、康莉于2011年11月28日已与盛泰公司签订了房屋买卖合同，于2012年4月25日支付全部购房款，并在2013年已实际占有、使用该房屋至今，即上述行为均发生在本院查封案涉房产之前，该房屋目前虽登记在第三人盛泰公司名下，至今未能过过户登记至两被告名下，但原告石林华并无证据证明案外人康岚、康莉对此存在过错，故两被告对诉争不动产享有足以排除强制执行的民事权益。故，本院作出的（2019）苏0682执异31号执行裁定书并不不当，原告石林华在本案中的诉讼请求，依法不予支持。 据此，依据《最高人民法院关于适用》第三百零五条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告石林华的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告石林华负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4300元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  崔小兰 人民陪审员  曹梅芳 人民陪审员  冒静闲 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  沙凤仙