海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初7636号原告：姚己福，男，汉族，1962年7月22日出生，公民身份号码×××，现住海南省三亚市。委托诉讼代理人：许其南，海南卫伦律师事务所律师。被告：林帮能，男，汉族，1981年11月11日出生，公民身份号码×××，现住海南省三亚市。原告姚己福与被告林帮能租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚己福及委托诉讼代理人许其南，被告林帮能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚己福向本院提出诉讼请求：1、判令解除姚己福与林帮能之间的《日月福农家乐租赁合同》；2、林帮能支付合同解除前余下的租金暂计8万元（以约定年租金20万元为基数，按月计算，从2018年12月1日起计算至2019年7月31日，实际计算至合同解除之日止）；3、林帮能支付违约金6万元；3、林帮能支付经营期间的电费14594.19元（含滞纳金）；5、林帮能赔偿被损毁的设备、桌椅、器具、植被、花盆等并恢复场地原貌，清除场内垃圾；6、林帮能赔偿合同解除后场地修复一年期间无法出租的经济损失20万元；7、本案诉讼费用由林帮能承担。事实与理由：一、林帮能欠付租金。2018年7月3日，姚己福与林帮能签订《日月福农家乐租赁合同》，约定姚己福将子女承包的土地中租赁24亩给林帮能经营农家乐，从2018年7月3日起至租金交付截止日期2018年12月1日期间5个月为试营业，租金从合同签订之日当年（即2018年）起缴纳，并于12月1日前将第一年租金全额交付给姚己福，租期从2018年12月1日起计算十年，租金为20万元/年。被告仅于2019年1月1日交来租金4万元，剩余16万元至今未付。二、林帮能未按约缴纳电费，违反合同第四条相关事项第2款的约定。从2018年7月3日至本案起诉时，林帮能仅缴纳了2019年4月份的电费，其余均由姚己福在电力公司的催促下垫付，已垫付12个月共14594.19元。三、租赁期间，林帮能擅自改建、毁坏原有设施，搭建简易钓鱼台十余个，违反了合同第四条相关事项第5款的约定。综上，林帮能在租赁期间拒不履行合同，其上述行为严重违反合同约定，导致姚己福经济损失及名誉损害，已构成根本违约。目前，林帮能已停止经营农家乐，人走场空，场门大开，存在安全隐患。根据合同法第四十二条、第九十四条的规定，林帮能应赔偿其违约行为给姚己福造成的损失。故姚己福诉至法院，恳请法院判如所请。被告林帮能辩称，一、涉案合同不应解除，实际上，双方从未履行过合同内容，相应的租金、违约金及电费都不应由林帮能承担。二、涉案场地存在纠纷，由他人占用场地，导致合同没有实际履行。三、场地内的电表不是独立的，里面还有两栋三层楼房的用电和水，不是林帮能使用的。场地内原存在塌方等无法使用的危险，均是由林帮能修复的。当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。本院经审理认定事实如下：2018年7月3日，姚己福与林帮能签订《日月福农家乐租赁合同》，将位于三亚市海棠区南田农场海燕分场大门西侧的日月福农家乐场地24亩租给林帮能经营，租期为2018年12月1日至2028年12月1日共10年，租金以年付为准，租期满5年递增租金10%，租金为20万元/年，每年12月1日前乙方将租金支付给甲方（姚己福）。合同第四相关事项第1条约定：“农家乐场地的土地、水塘、树木以及原有的建筑物等甲方拥有所有权，乙方进场时自行添置的设备除外。乙方拥有农家乐场地内水塘、树木、现有简易建筑物（两栋三层水泥楼房除外）所有空地使用权，但不得随意更改土地性质。设备详细清单另附，拍照留底。”第2条约定：“乙方租赁期间，水费、电费燃气费等其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租期结束时须还清欠费。”第5条约定：“乙方在经营期间不得随意损坏甲方配套设施，不得恶意拖欠甲方租金，不得……如出现该情况，乙方自行承担责任。”第9条约定：“违约责任，在租赁期间，任何乙方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年度租金的30%作为违约金。”合同签订后，林帮能进场经营至2019年4月。2019年1月1日，林帮能向姚己福支付了2019年度的租金4万元，剩余租金至今未缴纳，故姚己福诉至本院。庭审中，姚己福陈述其与林帮能签订的租赁合同后附《场地交接清单》，经本院核对原件，原件尾页注有“甲方签字（空白）”、“乙方签字（空白）”，但提交本院的复印件没有上述标注。林帮能否认双方曾签订过该《清单》，《清单》与原件核对不一致，真实性存疑，本院不予采纳。本院于2019年9月16日到涉案场地进行现场调查并制作了《现场笔录》，场地内除农家乐外，还建有一幢三层楼房。姚己福陈述，三层楼房与农家乐同用一个电表，其提交本院的《电费缴纳记录》系按该电表读数缴纳的。另查，林帮能以姚己福、姚佩娟、姚华鑫为被告，以海南农垦神泉集团有限公司（以下简称神泉集团）为第三人向本院起诉，案号为（2019）琼0271民初9414号。该案中，神泉集团确认涉案土地为国有农用地，神泉集团与姚佩娟、姚华鑫签订《内部土地承包合同书》，将涉案场地交由二人承包经营，姚佩娟的承包期限为2017年8月22日至2042年8月21日，姚华鑫的承包期限为2017年8月22日至2047年8月21日。姚佩娟、姚华鑫在庭审中对姚己福将涉案场地出租给林帮能使用无异议。本院认为，本案为租赁合同纠纷，姚己福与林帮能签订的《日月福农家乐租赁合同》约定姚己福将日月福农家乐所占土地及原有建筑物转租给林帮能使用，林帮能向其交纳租金，双方之间成立租赁合同关系。涉案土地为国有农用地，由神泉集团发包给姚佩娟与姚华鑫经营，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条的规定，承包方可自主决定依法采取出租等方式流转承包经营权，现姚佩娟与姚华鑫对将涉案土地转租给林帮能予以认可。上述《租赁合同》内容明确具体，意思表示真实，不违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。关于解除合同的问题，双方约定涉案场地租金为20万元/年，租期满5年递增租金10%，林帮能应于每年12月1日将租金支付给姚己福。本案中，姚己福已将涉案场地按约交付林帮能使用，林帮能应于2018年12月1日支付租金20万元。其仅于2019年1月1日支付租金4万元，剩余租金至今未付。其欠付租金已经构成违约，姚己福请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院予以支持。林帮能抗辩涉案合同从未实际履行，与已查明的事实不符，对其抗辩意见不应采纳。关于租金、违约金及电费的问题，林帮能仅支付了2019年的租金4万元，姚己福请求其支付至合同解除之日的剩余租金，于法有据，应予支持。林帮能欠付租金已经构成违约，姚己福请求其支付违约金6万元，符合合同第四相关事项第9条的约定，本院予以支持。姚己福请求林帮能支付租赁期间的电费，但涉案场地除农家乐外还建有一幢三层楼房，三层楼房与农家乐同用一个电表，姚己福提交的《电费缴纳记录》不能证明林帮能欠缴电费及欠费数额。姚己福提交的《电费证明材料》没有电力公司的确认，实质仅为电工的证人证言，亦不能证明上述欠费事实存在，本院不予采纳。其请求林帮能支付电费，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于赔偿设施设备及恢复原状的问题，如前所述，姚己福提交的《场地交接清单》真实性存疑，不应采纳。姚己福也未提交其他证据证明双方交付场地及设施设备的具体情况，其请求林帮能赔偿及恢复原状，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于赔偿损失的问题，姚己福请求林帮能赔偿合同解除后无法出租的经济损失，但未能举证证明损失存在及损失数额，该损失也不属于林帮能违约给其造成的直接损失，不属于合同法规定损害赔偿的范围。其请求林帮能赔偿，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：1确认原告姚己福与被告林帮能于2018年7月3日签订的《日月福农家乐租赁合同》于本案起诉之日解除；2被告林帮能于本判决生效之日起十日内，向原告姚己福支付2018年12月1日至本案起诉之日未付的租金93333元（20万元÷12个月×8个月－40000元），及违约金60000元；3驳回原告姚己福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3309元（简易程序已减半收取），由原告姚己福负担1878元，被告林帮能负担1431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 徐闻悦 二〇一九年十二月二十九日书记员 竺佳锋附：相关法律条文中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法(https://www.66law.cn/tiaoli/12.aspx“”民事诉讼法“”“”https://www.66law.cn/laws/_blank)》若干问题的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。