湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民初111号原告：聂咏梅，女，1941年9月13日出生，汉族，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：汪敏霞、吴勇，湖北律之心律师事务所律师。被告：瞿喜田，男，1968年8月10日出生，汉族，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：颜双、鲍志江，湖北山川律师事务所律师。第三人：孝感市德利置业有限公司。住所地：孝感市孝南区毛陈镇环南街20幢。统一社会信用代码：9142090258545623XY。法定代表人：蒋行德，该公司总经理。第三人：蒋行德，男，1963年4月19日出生，汉族，住孝感市孝南区南大经济小区井岗村96号。居民身份证号码：420902196304198413。孝感市德利置业有限公司、蒋行德共同委托诉讼代理人：舒军平，女，1973年5月29日出生，汉族，住孝感市孝南区。第三人：舒军平，女，1973年5月29日出生，汉族，住孝感市孝南区。居民身份证号码：422201197305290467。系蒋行德之妻。原告聂咏梅与被告瞿喜田、第三人孝感市德利置业有限公司、蒋行德、舒军平执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂咏梅的委托诉讼代理人汪敏霞、吴勇，被告瞿喜田及其委托诉讼代理人颜双，第三人舒军平及孝感市德利置业有限公司、蒋行德的委托诉讼代理人舒军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂咏梅向本院提出诉讼请求：1、停止对孝感市德利置业有限公司开发的德利尚品小区××、××号房屋的执行，解除查封，停止拍卖、变卖等强制执行措施；2、案件受理费由瞿喜田负担。事实与理由：一、涉案房屋被查封的经过。瞿喜田于2017年7月10日向孝感市中级人民法院申请诉前财产保全，该院先后作出（2017）鄂09财保3号民事裁定书、（2017）鄂09执保29号之三协助执行通知书及（2019）鄂09执11号协助执行通知书，查封了德利尚品小区××、××号房屋。二、聂咏梅获得涉案房屋的经过。王安明于2006年开始挂靠孝感市肖港钢犁工业总公司，办理位于孝感市××南经济开发区××国道复线西的土地征收手续，并缴纳了全部征地费用（2006年11月20日缴纳70万元，2007年6月12日缴纳38万元），于2008年办理了孝南国用（2008）第393号土地使用权证，登记使用人为孝感市肖港钢犁工业总公司。其后，王安明在该土地上进行建设、占有、收益等行为。孝感市肖港钢犁工业总公司也认可王安明享有该土地上的所有权利，并允许王安明以该公司的名义从事与该土地有关的签订协议、土地使用权的转让、出让及获得赔偿、补偿的权利。2013年4月8日，乙方孝感市德利置业有限公司与甲方王安明（孝感市肖港钢犁工业总公司）签订《土地及附属物转让赔偿协议书》，约定：1、由王安明将孝南国用（2008）第393号土地使用权对应的土地及附属物交由国土部门收储，再由孝感市德利置业有限公司通过招拍挂程序获得土地使用权进行开发；2、由孝感市德利置业有限公司支付800万元赔偿款给王安明，孝感市德利置业有限公司先以开发建成的房屋折价支付上述赔偿款，其余不足部分由孝感市德利置业有限公司以现金方式支付给王安明。抵偿给王安明的房屋，由孝感市德利置业有限公司与王安明指定的业主签订商品房买卖合同并按商品房买卖程序办理网签备案、预告登记、产权登记等手续；3、土地收储过程中获得的土地部门支付的相应赔偿由孝感市德利置业有限公司享有等。上述《土地及附属物转让赔偿协议书》同时对抵偿房屋的价格、面积、位置、期限及违约责任等进行了约定。孝感市德利置业有限公司开发的一期房屋建成后，按《土地及附属物转让赔偿协议书》约定陆续与王安明指定的业主签订《商品房买卖合同》。2017年3月13日，王安明与孝感市德利置业有限公司签订《土地及附属物转让赔偿补充协议书》，确认抵偿给王安明的房屋面积及价款、位置等，涉案房屋为其中之二。聂咏梅与孝感市德利置业有限公司就涉案房屋于2016年1月14日签订商品房买卖合同并办理了商品房购房合同网签备案登记证明。三、聂咏梅对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。1、涉案房屋的性质实际为拆迁安置补偿房屋，聂咏梅对其享有的物权期待权优先于包括建设工程价款受偿权在内的其他债权。2、涉案房屋已经办理网签备案手续，与预告登记具有同等的效力，应当停止对涉案房屋的执行。3、涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的条件，足以排除执行。在法院查封涉案房屋前，孝感市德利置业有限公司与聂咏梅已签订书面买卖合同并将涉案房屋交付给聂咏梅，聂咏梅实际上已经控制并对房屋享有占有权利，已经支付了涉案房屋的全部对价（以转让其他权利支付了房屋的全部对价），且房屋至今也不能办理过户登记，原因在于开发商孝感市德利置业有限公司，符合上述第二十八条的规定。同时，聂咏梅名下并无其他用于居住的房屋，同样符合上述第二十九条的规定。被告瞿喜田辩称，1、聂咏梅没有证据证明其是在收到执行异议裁定后15日内向人民法院提起诉讼，人民法院应当驳回其起诉。2、涉案房屋均登记在孝感市德利置业有限公司名下，且聂咏梅未举证证明其已实际占有、使用案涉房屋等足以阻止该房屋转让、交付的实体权利。3、聂咏梅主张其是通过以房抵债协议获得案涉房屋，但是，孝感市德利置业有限公司通过国有土地使用权挂牌出让取得土地使用权，并已实际交纳土地出让款。王安明不享有案涉土地的任何实体权利。即使王安明与孝感市德利置业有限公司之间的协议是真实的，但其双方只是合同之债，不能对抗案涉房屋的登记行为。4、聂咏梅没有证据证明案涉房屋查封前（2017年7月12日），其已经合法占有。第三人孝感市德利置业有限公司、蒋行德、舒军平述称，对原告聂咏梅诉称的事实、理由及请求均予以认可。另外述称，1、在案涉房屋查封前（2017年7月12日），聂咏梅已经与孝感市德利置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并已实际占有。2、王安明与孝感市德利置业有限公司以所有权调换的形式订立拆迁补偿安置协议，将案涉的房屋补偿给王安明。而聂咏梅根据王安明的指定与孝感市德利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，因此，聂咏梅的购房款应当视为已经全部付清，应当优先取得案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：聂咏梅提交了如下证据：证据1：聂咏梅的身份证复印件，证明其诉讼主体资格。证据2：湖北省孝感市中级人民法院（2019）鄂09执异56号执行裁定书及送达回证，证明聂咏梅在收到执行异议裁定书后的15日内依法提出执行异议之诉。证据3：孝感市肖港钢犁工业总公司向孝感市德利置业有限公司出具的情况说明；收费票据二张（交款人王安明）；孝南国用（2008）第393号土地使用权证，证明王安明系案涉土地及地上建筑物、附属物的实际权利人。证据4：《土地及附属物转让赔偿协议书》（2013年4月8日），《国有土地使用权收购协议》（2013年11月6日），《土地及附属物转让赔偿补充协议书》（2017年3月13日），证明目的：1、孝感市德利置业有限公司与王安明及聂咏梅之间是拆迁人与被拆迁人的关系，案涉房屋为拆迁补偿性质；2、王安明依照约定将土地交由有关部门收储，孝感市德利置业有限公司应依照约定补偿还建房屋给王安明，并与王安明指定的业主聂咏梅签订《商品房买卖合同》；3、王安明及聂咏梅已经以被拆迁的房屋、附属物交付了涉案房屋及全部对价。证据5：《商品房买卖合同》、登记备案证明、房屋信息查询证明书，证明聂咏梅与孝感市德利置业有限公司签订书面买卖合同并办理登记备案手续。瞿喜田质证认为，1、对证据1、2无异议。2、收费票据、土地使用权证无原件，对其真实性不认可；对证据3的关联性和证明目的均有异议。3、证据4均系案外人王安明与孝感市德利置业有限公司签订，真实性无法确认；与本案没有关联性；对其证明目的不予认可。4、办理合同备案登记不具有物权效力，不能排除执行，也不能证明聂咏梅只有涉案房屋，无其他可供居住的房屋。孝感市德利置业有限公司、蒋行德、舒军平对聂咏梅提交的上述证据均无异议。本院认为，1、各方当事人对证据1、2无异议，予以采信；2、证据3、4、5可以相互印证，并得到孝感市德利置业有限公司、蒋行德、舒军平的认可，且瞿喜田并无相反的证据推翻聂咏梅待证的事实，故予以采信。瞿喜田提交了孝南区国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告、缴费通知书，证明孝感市德利置业有限公司是通过国有土地使用权出让取得案涉土地使用权，本案不存在土地拆迁补偿问题。聂咏梅、孝感市德利置业有限公司、蒋行德、舒军平对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议；认为先有案涉土地的拆迁补偿，才有后来的挂牌出让。本院认为，对于孝感市德利置业有限公司是通过国有土地使用权出让取得案涉土地使用权的事实，各方当事人并无异议；但瞿喜田提交的上述证据并不能否定本案中存在土地拆迁补偿的事实，故对瞿喜田该证据的证明目的不予采信。孝感市德利置业有限公司、蒋行德、舒军平未提交证据。经审理查明，原告聂咏梅陈述的事实，以及第三人孝感市德利置业有限公司、蒋行德、舒军平述称的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉。本案争议的焦点问题是聂咏梅对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。首先，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。拆迁补偿协议的目的是补偿被拆迁人因房屋所有权灭失所造成的损失。本案中，案外人王安明作为被拆迁人让渡了案涉土地及附属物，拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故案外人王安明对案涉房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护。根据王安明的安排，聂咏梅与孝感市德利置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，故聂咏梅对案涉房屋享有的所有权也应给予特别保护。其次，案外人基于土地及附属物转让赔偿协议对执行标的享有的实体权利可以排除执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该司法解释，抵押权和一般债权的行使不能对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。由于案涉拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同效力，那么抵押权和一般债权的行使更不能对抗符合类似条件的被拆迁人物权期待权。本案中，案涉土地虽然登记在孝感市德利置业有限公司名下，但在本院查封之前，案外人王安明已签订《土地及附属物转让赔偿协议书》、《土地及附属物转让赔偿补充协议书》，以让出土地及附属物的形式支付了获得安置房的全部对价，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。同理，聂咏梅对执行标的之物权期待权亦符合法律保护条件。最后，关于聂咏梅要求解除查封，停止拍卖、变卖等强制执行措施的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接判决解除查封，停止拍卖、变卖等强制执行措施。综上所述，聂咏梅对德利尚品小区××、××号房屋享有的权益足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、不得执行德利尚品小区2幢0303号、0304号房屋；二、驳回聂咏梅的其他诉讼请求。案件受理费9250.38元，由瞿喜田负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  孟晓春审判员  李国华审判员  蒋家鹏二〇一九年十二月十二日书记员  陈 晨