江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初3740号 原告：常熟市天润房地产有限公司，住所地所常熟市董浜镇董徐大道259号。 法定代表人：张永昌。 委托诉讼代理人：孙德荣，江苏福地律师事务所律师。 被告：李玉芬，女，1969年1月13日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原告常熟市天润房地产有限公司与被告李玉芬返还财产纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后依法转为普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙德荣到庭参加诉讼，被告李玉芬经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市天润房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款882035.2元；2、判令被告向原告支付到实际返还全部购房款之日止的利息216245.63元(暂计自2015年1月1日到2019年2月2日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为董浜镇徐市兴业苑开发商，经原告核实，被告在房产销售过程中，采用要求三名购房人将购房款汇入被告私人账户及收取现金的方式，占用原告房款，严重损害了原告合法权益，经原告多次催讨，仅返还3万元，被告一再拖延，协商无果诉至法院。 被告李玉芬辩称，其并非原告员工，原告并未委托其销售商品房，其在被起诉后才知道原告的存在，而且2011年至今8年原告并未向其催讨过，已过诉讼时效。被告是以常熟市常居物业管理有限公司名义和智林村村委会签订有销售合同，约定所有销售楼盘销售额的5%作为佣金并且三个月结算佣金一次，但一年了一直未结算佣金，直接以房款抵充佣金，佣金发放给我公司员工了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告常熟市天润房地产有限公司为支持其诉讼请求提供以下证据，被告分别对部分证据进行了质证，具体如下：1、原告提交蔡某房屋预约单（原告作为卖方签章，蔡某作为预约方签章，被告作为经办人签章，载明预约金11万元）、农业银行明细对账单、农商银行存折复印件，证明2011年1月28日蔡某支付被告11万元，除上述11万元之外，被告还收取了蔡某8万元现金，合计19万元。被告对证据真实性无异议，认可其只收到蔡某上述11万元，未收到另外的8万元现金。 2、原告提交王某房屋预约单（原告作为卖方签章，王某作为预约方签章，被告作为经办人签章，载明预约总价30万元、预约金21万元）、2011年12月22日李玉芬出具的收条1份、2011年12月27日李玉芬出具的收条1份，证明被告收取了王某的预约金21万元，其中5万元已交给村委会，仍有16万元在被告处，另外，上述预约金之外，被告还收取了王某11.3万元，因此，被告共收取王某房款27.3万元。被告对证据真实性无异议，认可其收到了16万元预约金，但预约金之外收取的11.3万元已经归还给王某了。 3、原告提交销售不动产统一发票复印件2份，证明被告收取了449035.2元。被告对证据真实性无异议，表示确实收到了该款，但所有款项均抵充佣金。 4、原告提交蔡某发给被告的短信记录截图打印件。被告不予认可，认为其没有收到8万元，只收到了11万元。 5、照片6张，证明智林村村委会于2016年、2017年两次到被告家里催讨。被告对该证据真实性不予认可。 6、智林村村委会主任钱某1的证言及智林村村委会工作人员钱某2的证言。钱某1称智林村村委会委托被告销售涉案兴业苑商品房，村委会由朱书记出面，双方签订有协议（复印件），后来村委会和被告并未对销售款进行结算；王某刚开始预订的是2幢407房屋总价为30万元，但后来想要换一套大一点的房子便支付了11.3万元尾款，这样总价就超过了30万元，但最后并没有更换大一点的房子，还是购买2幢407房屋，但11.3万元有无退还并不清楚。钱某2称2013年年底去被告明日星城的家里催讨，2014年1月被告在家支付了村委会3万元现金，2015年也催讨的，2016年去被告家里催讨时在其家门口附近遇到被告，有一张照片拍到其在后面而被告在前面，2017年也和钱某1去过被告家里催讨。对上述证言，被告的质证意见为：证人从来没有到过我家里，也没有书面催讨的证据。 7、智林村村委会出具的情况说明1份，证明兴业苑开发商为原告，原告委托智林村村委会销售，智林村村委会又委托被告销售，被告占有销售款80余万元，原告委托村委会多次催讨。对该证据，被告未到庭质证。 8、建设工程规划许可证复印件、商品房预售许可证复印件，证明原告是兴业苑合法开发商。对该证据，被告未到庭质证。 9、商品房买卖合同复印件2份，分别为原告与王某、蔡某所签订，证明原告有权收取该款项。对该证据，被告未到庭质证。 10、蔡某和被告的通话录音，证明被告收到蔡某共计19万元款项（在通话中被告确认收到了19万元）。对该证据，被告未到庭质证。 11、蔡某的证人证言，其称购买兴业苑房产时一共支付给被告19万元，第一次支付了被告11万元，第二次大概过了一两个月支付了被告8万元，我与被告的通话录音是属实的，当时村主任钱某1也在，通话时开了免提，村主任帮其录的，录音发生在好几年前，具体时间记不清楚了。对该证据，被告未到庭质证。 12、王某的证人证言，其称其在买兴业苑房子时将钱支付给了李玉芬，预约单上的21万元支付了李玉芬，另外两张收条是李玉芬写给我的，预约单上载明的那套2幢407房屋的面积为90平方米的，但后来想买120平米的房子，但后来120平米的房子没有买成，对于多支付的部分李玉芬一共退了我6000元。对该证据，被告未到庭质证。 13、智林村村委会与常熟市常居物业管理有限公司签订的合同书复印件，因该协议中未有印章，即使该协议真实，也只能证明是智林村村委会与被告个人的协议。对该证据，被告未到庭质证。 审查原、被告提供的证据，本院对原、被告无异议的证据，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月23日，甲方常熟市董浜镇智林村村民委员会（以下简称智林村委会）与乙方常熟市常居物业管理有限公司（以下简称常居公司）签订《合同书》一份，合同载明：为了甲乙双方以后的友好合作，双方制定以下合同内容：1、甲方委托乙方负责智林兴业苑商住两用房的销售业务，并以整个楼盘销售总价（以销售合同为准）的百分之二作为销售费用支付给乙方。2、乙方配合甲方做好楼盘的前期策划工作，并负责楼盘C、D两幢的后期交房验收工作。3、乙方负责楼盘开盘仪式并承担全部费用。4、整个楼盘的宣传费用由乙方承担。5、销售费用根据销售额每三个结算一次。6、本合同一式两份。甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。有效期至楼盘结束。甲方由智林村委会原书记朱建东签字，乙方由常居公司法定代表人李玉芬（即被告）签字。 2019年6月15日，智林村委会出具情况说明一份，情况说明内容为：1、常熟市天润房地产有限公司是兴业苑开发商。2、常熟市天润房地产有限公司委托常熟市董浜镇智林村村委会代理销售兴业苑房屋，常熟市董浜镇智林村村民委员会又委托李玉芬代理销售兴业苑的部分房屋。3、李玉芬私自将三名购房人（蔡某户、王某户、马继新户）所支付的房款882035.2元占为己有，常熟市董浜镇智林村村民委员会未收到该款项。4、常熟市天润房地产有限公司委托常熟市董浜镇智林村村民委员会每年多次追讨，被告一再拖延。 另查明，2011年1月16日，蔡某购买智林兴业苑房屋的预约单由预约方蔡某签字、卖方常熟市天润房地产有限公司签章，同时李玉芬作为经办人在预约单进行了签字，预约单约定预约总价为30万元，实付预约金11万元，双方签订商品房买卖合同后，预约方在签订本预约单时所支付的预约金即抵消于房款中。审理过程中，证人蔡某称其共支付了被告19万元（第一次11万元预约金，第二次8万元），证人蔡某与被告的通话录音亦反映出被告收取了蔡某19万元；被告称只收到11万元。 2011年2月2日，王某购买智林兴业苑房屋的预约单由预约方王某签字、卖方常熟市天润房地产有限公司签章，同时李玉芬作为经办人在预约单进行了签字，预约户别为2幢407室，预约单约定预约总价为30万元，预约单价3280元每平方米，实付预约金21万元，双方签订商品房买卖合同后，预约方在签订本预约单时所支付的预约金即抵消于房款中。王某所交的21万元预约金中，16万元支付给了被告，5万元支付给了智林村委会。2011年12月22日，李玉芬出具收条一份，收条载明：今收到王某现金6万元整(房屋款)，房价每平方米3112元。2011年12月27日，李玉芬出具收条一份，收条载明：今收到王某现金5.3万元整(房屋款)，房价每平方米3112元。对于单价和总价的变化，是因王某后期想换比预约房屋面积较大的120平米房屋，但之后并未换成。2016年4月29日，王某、金晓仪作为买方与常熟市天润房地产有限公司作为卖方签订了《商品房买卖合同》，合同约定了商品房总价款为300218.40元，签订合同时一次性100%缴交购房款计300218.4元。审理过程中，证人王某称对于因换房未成导致多支付的部分，被告已退还其6000元，对于仍未退还的差额部分由其自行向被告讨要，不向智林村委会讨要，亦不向原告讨要；被告则认为其预约金外收取的合计11.3万元已退还王某，但未提供证据。 另查明，被告还收取了马继新、戴衡一户449035.2元购房款，但未上交。 再查明，因被告未上交客户购房款，智林村委会曾多次向被告进行催讨。原告自认被告经催讨返还了3万元购房款。 又查明，被告为常居公司的法定代表人。本案在最后一次开庭中，原告坚持认为涉案合同是智林村委会与被告个人签订。 本院认为，本案的争议焦点在于：1、本案是否超过诉讼时效；2、原告是否是适格主体；3、原告是否有权要求被告返还财产。关于第一个争议焦点，原告已提供了智林村委会进行催讨的相关证据，被告虽予以否认但并未提供反驳证据，本院认为，虽原告未出面催讨，但其委托智林村委会催讨，亦属合理，故本案未超过诉讼时效，被告的抗辩本院不予采信。关于第二个争议焦点，从本案的预约单以及智林村委会出具的情况说明分析，原告作为被代理人委托智林村委会代为销售房屋，智林村委会再行转委托他人销售房屋，对此，原告是同意的，因此，各方当事人形成转委托法律关系，鉴于复代理人在授权范围内是以被代理人名义实施民事法律行为，其法律后果直接由被代理人承担，因此，复代理人也是被代理人的代理人，复代理人与被代理人存在直接的法律关系，因此，原告作为被代理人是适格的诉讼主体。关于第三个争议焦点，从智林村委会与常居公司签订《合同书》来看，该证据来源于智林村委会，虽常居公司未盖章，但被告作为法定代表人在协议上签字，结合销售房屋需要一定的资质分析，被告的签字行为应认定为代表公司作出，因此，该合同应认为系智林村委会与常居公司的真实意思表示，应认定为合法有效，对双方均具有法律拘束力。至于购房款有无入常居公司账户，是该公司的内部问题，应由被告与常居公司内部处理。被告并非该合同的当事人，根据合同相对性原则，涉案合同不能直接约束非合同当事人的被告，故原告的诉讼请求于法无据，不予支持。且庭审过程中，原告坚持合同相对人为被告但又未能提供充分证据，故本院对本案实体审理后应依法驳回原告诉请。但原告就此遭受的损失，仍可另行向合同相对人主张。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条，《中华人民共和国合同法》第四百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告常熟市天润房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费14684元，由原告常熟市天润房地产有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  苏志鑫 人民陪审员  龚亚平 人民陪审员  金 龙 二〇一九年十二月十日 书 记 员  苗海丽