重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7949号上诉人（原审被告）：邬均，男，汉族，1969年11月19日生，住重庆市垫江县砚台镇。委托诉讼代理人:廖晓亮，重庆财信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋理亚，女，汉族，1982年6月20日生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：张经柱，重庆依斯特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邬清华，女，汉族，1978年1月8日，住重庆市九龙坡区南华街。委托诉讼代理人:廖晓亮，重庆财信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆庆展房地产经纪有限公司，住所地重庆市大渡口。法定代表人：蓝燕，职务经理。委托诉讼代理人:马平原，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡云萍，重庆大渝律师事务所律师。上诉人邬均因与被上诉人蒋理亚、邬清华、重庆庆展房地产经纪有限公司（以下简称庆展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邬均及被上诉人邬清华的委托诉讼代理人廖晓亮，被上诉人蒋理亚的委托诉讼代理人张经柱，被上诉人庆展公司的委托诉讼代理人胡云萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邬均上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实及理由：1.一审认定事实不完整，遗漏了重要事实。在居间合同中明确约定，2017年3月15日之前蒋理亚要办齐、备齐按揭贷款资料交于庆展公司；除了支付2万元定金以外，蒋理亚还应当在3月15日之前支付首期购房款8万元，二者是同时进行的。2.责任认定不当。在2017年3月15日之前蒋理亚或者庆展公司并没有将定金2万元和首付款8万元支付给邬均，在此情况下邬均认为蒋理亚已经不需要购买该房，并且三方通过多次磋商均表明了合同不再履行的意思。3月15日之后蒋理亚和庆展公司均是明知该居间合同已经无法履行。庆展公司和蒋理亚均没有进行审查并要求邬均提交身份证复印件和房产证原件就匆忙的签订了这份合同，因此造成合同不能履行不是邬均一个人的责任，庆展公司和蒋理亚也有一定的责任。3.损失认定不当。评估报告确定的基准日期是2018年1月份，但事实上在2017年3月15日的时候三方就知道合同无法继续履行了，应当以2017年3月15日作为基准点更为合理。而且对于损失的扩大，蒋理亚是有责任的，庆展公司没有及时处理也是有责任的。蒋理亚答辩称：1.蒋理亚是在支付了中介费以及在知晓邬均是邬清华的亲哥哥，并且看到了该房屋的土地使用权证原件，同时在合同中邬均承诺他绝对具有代理权，并愿意承担所有责任的情况下，才决定购买案涉房屋并支付了定金。蒋理亚准备好首付款和资料后，一直在催促邬均履行合同。2.邬均上诉称几方认可合同无法履行不是事实。事实上是蒋理亚一直在催促并且想了很多办法尽快履行合同，并提出了即使要涨价也可以提出来商量。但是对方最后连电话也不接了。3.损失的认定是依照评估报告，而本案判决的时间是在评估报告有效期间内，评估基准日是在前案中几方共同认可的。4.本案的责任认定从邬均在合同中的约定来看应当由他承担。一审判决正确，请求二审法院查明本案事实，驳回邬均的上诉请求。邬清华答辩称：同意邬均的意思。庆展公司答辩称：1.按照合同约定，是在2017年3月15日前办理按揭并支付定金。因邬均和邬清华一直拒绝配合办理银行按揭手续，所以庆展公司未将定金支付给卖方。2.首付款8万元合同约定的是于过户当天支付。3.在签订合同时，邬均将国有土地使用证原件交给庆展公司保管，上面明确注明涉案房屋土地使用证为邬清华，在合同的卖方处也明确卖方为邬清华。邬均在授权代理人处签字，且邬均自行承诺已取得产权人邬清华的授权委托签订该售房合同。庆展公司已尽到了审查义务，不存在任何过失。蒋理亚向一审法院起诉请求：1、解除蒋理亚与邬均之间的房屋买卖合同关系；2、邬均、邬清华、庆展公司赔偿蒋理亚另行购房因涨价产生（溢价）的损失12.27万元，拒迁户籍违约金21000元，共计14.37万元元；3、判令邬均、邬清华、庆展公司退还蒋理亚支付的定金2万元和中介费4700元；4、本案诉讼费、保全费由邬均、邬清华、庆展公司承担。一审法院认定事实：2017年3月6日，在庆展公司（经纪方）的居间介绍下,蒋理亚（买方）与邬均及庆展公司签订《房屋买卖居间合同》。合同约定：1、蒋理亚购买位于重庆市九龙坡区石桥铺南华街房屋，该物业建筑面积81.19平方米。2、该物业转让成交价格为人民币47万元。3、蒋理亚于签订合同当日支付定金2万元给中介方，中介方于2017年3月15日前代买方支付于卖方；蒋理亚在买卖双方过户当日将支付8万元给卖方；买方委托中介方向银行申请个人二手房商业按揭贷款金额预计37万元支付卖方第三部分房款;买卖双方需积极配合于2017年3月15日之前备齐个人二手房商业按揭贷款资料及费用交于中介方，并到场办理按揭等一切手续;买卖双方在买方按约定交清全款或已付首付款并通告银行贷款审批的情况下,按经纪方的要求于3个工作日内办理该房过户相关手续。4、卖方承诺于收到全款之日将该房交于蒋理亚。5、如买卖任一方违约导致合同未能继续履行,应向守约方支付房屋成交额10%即47000元的违约金，并向经纪方支付违约金9400元;卖方于2017年6月6日前将户籍迁出,每逾期一日,支付违约金100元。6、在补充条款中载明：“邬均承诺与产权人邬清华为兄妹关系，邬清华授权委托邬均签定本售房合同，具有同样法律效应。”该合同在抬头处载明卖方为邬清华、卖方代理人处载明为邬均。落款处卖方代理人处载明为邬均。审理中，蒋理亚、邬清华、邬均及中介方确认：邬均是在合同的授权代理人处签字，无邬清华的签字。邬均陈述，合同系其签订的，其出售房屋没有取得邬清华的授权，当时仅是听到邬清华说过要出售房屋，出于好心帮邬清华出售，以为邬清华会同意，但邬清华没同意；合同抬头处卖方“邬清华”系邬均签的。邬清华陈述，对签约不清楚，原产权人系邬清华；其是有说过打算出售该房屋，但是没有指定由邬均去出售。中介方陈述，签约时蒋理亚、邬均及中介方三方在场，现场是电话核实的，产权人邬清华同意邬均出售；其后，蒋理亚将定金托管在中介方处，约定由邬均提交涉案房屋的产调资料及签订银行按揭时业主配合后，再将托管定金交付卖方；合同签订后，邬均一直未提供涉案房屋的产调资料，中介方催告邬清华、邬均配合办理银行按揭，但邬清华、邬均未配合，推延履行。合同签订当日，蒋理亚按合同约定向中介方支付了定金2万元、中介费4700元。重庆市九龙坡区石桥铺南华街810号6-3-4号房屋原登记的产权人为邬清华。2017年9月25日，涉案房屋被邬清华出售并过户给案外人龙小娟。2017年8月23日，蒋理亚以邬清华、邬均、庆展公司为被告向法院提起诉讼，案号为（2017）渝0107民初18785号，该案蒋理亚请求继续履行合同等。后在该案审理过程中，蒋理亚发现案涉房屋已另行出售给他人并已过户，蒋理亚遂变更诉讼请求为：邬清华支付违约金、房屋差价损失；邬均、庆展公司承担连带支付责任等。在该案审理过程中，蒋理亚、邬清华、邬均、庆展公司确认房屋买卖合同关系解除的时间为2018年1月2日，并以该时间作为案涉房屋增值损失的评估时间点。后经评估，案涉房屋在2018年1月2日的市场价值为59.27万元，价差12.27万元。后蒋理亚因故撤回该次起诉,并又提起本次诉讼。在本案一审审理中，邬清华、邬均对评估报告真实性无异议，但对评估的时间点有异议，认为邬均向蒋理亚表示合同不能履行了是在2017年3月底，根据合同约定，双方应当在2017年3月15日备齐商业贷款的资料，但蒋理亚未备齐，因此合同不能履行蒋理亚有过错，在此期间扩大的损失蒋理亚应自行承担。一审审理中，庆展公司举示案涉房屋的国有土地使用证，拟证明涉案房屋土地使用证载明的产权人是邬清华，中介方在促成交易过程中，履行了审查义务；该证据是由邬均提供给中介方的，其也仅仅只提供了这个。蒋理亚陈述，蒋理亚在签约时已经知晓了该证，因此才相信邬均有代理权限并签订了该合同。邬清华、邬均陈述，案涉房屋办证时间是2001年，当时两证没有合一，邬清华将自住房屋给邬均使用，邬均自行翻出该土地证，当时并没有找到房屋所有权证。关于签订合同后合同履行情况。蒋理亚陈述，将定金、中介费支付给中介方；就等待中介方去办理银行按揭的通知，但邬清华、邬均拒不配合。中介方陈述，合同约定2017年3月15日买卖双方办理银行按揭面签，合同约定托管的定金在2017年3月15日时支付给卖方；买方按约支付定金，2017年3月15日前，中介方通知邬清华、邬均提供产调并配合办理银行面签但被邬清华、邬均拖延，所以中介方就没有转付定金。邬均陈述，签约后蒋理亚未向邬均支付定金，因此邬均认为蒋理亚应该是不想购买房屋了。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖（居间）合同、房屋登记信息查询证明、收据、不动产登记受理单、评估报告、国有土地使用证、庭审笔录等证据在卷并经过庭审质证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。关于本案是否适用“一事不再理”的问题。因蒋理亚在（2017）渝0107民初18785号案件审理过程中，撤回起诉，法院裁定予以准许。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条中“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”之规定，蒋理亚提起本案诉讼，不适用“一事不再理”，可以提起本案诉讼。关于卖方主体问题。现有证据不能证明邬均出售案涉房屋前取得邬清华的同意或授权，事后邬清华对邬均出售案涉房屋的行为也未追认。因此，邬均系在未取得案涉房屋产权人邬清华授权或同意的情况下与蒋理亚建立的房屋买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，此协议亦系房屋买卖合同双方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故蒋理亚与邬均之间因签订的《房屋买卖（居间）合同》建立的房屋买卖合同关系系有效合同关系，对合同当事方产生约束力，对邬清华不产生约束力，邬清华对此不应承担责任。故，对蒋理亚对邬清华的请求，一审法院不予支持。现蒋理亚亦选择邬均作为房屋买卖合同关系的相对方，故邬均应承担作为卖方的义务。民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，邬均作为非出售房屋的产权人在《房屋买卖（居间）合同》签订后，不能履行合同，导致蒋理亚购买案涉房屋的目的落空，邬均理应承担不能履行合同的法律后果。蒋理亚、邬均在（2017）渝0107民初18785号审理过程中已确定双方的房屋买卖合同关系于2018年1月2日解除，一审法院予以确认。故对蒋理亚主张判决解除房屋买卖合同关系，一审法院不予支持。蒋理亚、邬均在（2017）渝0107民初18785号审理过程中已确定案涉房屋市场价值评估的时间点为2018年1月2日，后经评估，案涉房屋在2018年1月2日的市场价值为59.27万元，与交易价格相比，增加12.27万元。蒋理亚因邬均的原因未能成功购买该房屋，导致购房目的落空，产生了损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，邬均应承担赔偿损失等违约责任。故蒋理亚主张邬均支付因案涉房屋增值损失12.27万元，一审法院予以支持。对于蒋理亚主张的拒迁户籍违约金。合同虽约定卖方于2017年6月6日前将户籍迁出,每逾期一日支付违约金100元，但该条约定应在合同能够继续履行的情况下适用，因该合同的出卖方邬均系无权处分，合同客观上不能履行，并已构成根本违约并已支持赔偿蒋理亚损失的情况下，邬均不应支付未迁户籍的违约金。故对蒋理亚的该项诉讼请求，一审法院不应支持。关于蒋理亚主张的退还定金2万元和中介费4700元。蒋理亚在签订合同当日将定金2万元托管在中介方，现蒋理亚与邬均之间的房屋买卖合同关系已经解除，中介方理应将定金返还给蒋理亚。邬均未实际收取定金，对蒋理亚主张的邬均返还定金2万元，一审法院不予支持。中介方在居间促成交易时，审查了邬均持有的案涉房屋所有权证，且邬均在合同的补充条款中承诺与产权人邬清华为兄妹关系，有权代表邬清华签订本售房合同，中介方尽到了一般审查义务。故对蒋理亚要求返还中介费4700元，一审法院不予支持。对蒋理亚主张的庆展公司赔偿案涉房屋涨价所致损失，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条之规定，判决：“一、被告邬均于本判决生效之日起十日内支付原告蒋理亚房屋增值损失12.27万元。二、被告重庆庆展房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋理亚支付的定金2万元。三、驳回原告蒋理亚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1834元，由被告邬均负担。”二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中双方的争议焦点是：一、一审判决是否遗漏了案件事实；二、一审判决认定的损失是否正确；三、一审判决责任划分是否恰当。现具体评析如下：一、关于一审判决是否遗漏了案件事实的问题邬均上诉认为，一审判决遗漏了重要案件事实，即在居间合同中明确约定，2017年3月15日之前蒋理亚要办齐、备齐按揭贷款资料交于庆展公司；除了支付2万元定金以外，蒋理亚还应当在3月15日之前支付首期购房款8万元，二者是同时进行的。本院认为，一审判决已对三方签订的《房屋买卖居间合同》的条款内容作了全面准确的认定，并无任何遗漏；其次，合同中明确约定的是蒋理亚在过户当日将首付款8万元支付给卖方，并非邬均上诉所称的“在3月15日前支付首期购房款8万元”；第三，备齐个人二手房商业按揭贷款资料及费用是合同中明确约定的、买卖双方均负有的配合义务，且邬均并无证据证实未能前往银行办理按揭手续是因蒋理亚未备齐相关资料所致。本院认为，邬均的这一上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于一审判决认定的损失是否正确的问题在2018年7月12日重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初18785号案件审理中，邬均明确表示同意将2018年1月2日作为对案涉房屋市场价值进行评估的评估基准日。根据民事诉讼的诚实信用原则，邬均在没有相反证据及充分法律依据的情况下，在本案中主张以2017年3月15日作为损失认定基准日的请求不能成立，本院不予支持。一审法院根据（2017）渝0107民初18785号案件中的评估结论，认定蒋理亚的损失为12.27万元并无不当，本院予以维持。三、关于一审判决责任划分是否恰当的问题根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，出卖人在缔约时对标的物是否享有所有权或处分权并不直接影响买卖合同的效力认定。本案中，三方当事人在签订《房屋买卖居间合同》时确实明知邬均不是案涉房屋的所有权人，但这并不影响合同的成立及生效；如果邬均代邬清华出售房屋的行为事前得到了邬清华的授权或事后得到了邬清华的追认，由邬均作为代理人签订的合同是可以得到履行的。本案合同最终未能履行的原因是邬清华拒绝追认邬均出售案涉房屋的行为且邬清华、邬均经庆展公司催告后拒绝配合办理银行按揭手续。故邬均关于蒋理亚、庆展公司应当承担相应责任的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，邬均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3668元，由邬均负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇一九年十二月二十日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅