重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0233民初4710号 原告：金科物业服务集团有限公司涪陵分公司，住所地重庆市涪陵区滨江大道2段58号金科黄金海岸3号楼2-3，统一社会信用代码9150010257799896456。 负责人：周浪，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐丽，系公司员工，特别授权。 被告：叶海琳，女，生于1980年10月23日，汉族，住重庆市忠县。 原告金科物业服务集团有限公司涪陵分公司与被告叶海琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，在对本案适用小额诉讼程序审理过程中，发现被告下落不明，本案不宜适用小额诉讼程序审理，于2019年10月9日裁定将本案转为普通程序审理，并依法由审判员周红宇担任审判长，与人民审判员谭明和、李波组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐丽到庭参加了诉讼，被告叶海琳经本院公告送达传票期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告金科物业服务集团有限公司涪陵分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付自2018年9月起至2019年8月止拖欠的物业管理费1290.06元、违约金777.66元，共计2067.72元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与重庆益欣馨悦物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务费收取标准，按合同约定，被告叶海琳于2017年5月19日接房。合同签订后，原告依约履行了合同，被告自2018年9月起至2019年8月止拖欠物业费等费用。经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告合法权益，原告遂提起本案诉讼，请求判如所请。 被告叶海琳未到庭置辩，也未提交书面答辩意见和证据。 本院经审理认定事实如下：原告金科物业服务集团有限公司涪陵分公司的经营范围包含物业管理等，被告叶海琳系XXX小区住房的业主，该房屋建筑面积为92.81平方米。2015年2月1日，重庆益欣馨悦物业管理有限公司与被告叶海琳签订《前期物业服务合同》，约定由重庆益欣馨悦物业管理有限公司对被告所在的XXX小区一期一组团实施前期物业管理服务。合同约定：“本物业管理区域的物业服务收费方式选择包干制方式。1、住宅物业服务费（按建筑面积计收）：高层电梯房1.2元/平方米•月；多层花园洋房1.5元/平方米•月；2、高层电梯使用费（按每户计收）：｛30元+0.5×（N－2）｝元/月•户，N为楼层数；多层花园洋房电梯使用费（按每户计收）：｛60元+1×（N－0）｝元/月•户，N为楼层数；3、商业门面物业服务费（按建筑面积计收）：3元/平方米•月。共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日至20日履行交纳当月物业服务费用的义务。本合同期限为开发公司约定接房之日起至业主委员会成立之日止，业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止”。2018年9月18日，原告与重庆中峰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为“金科•集美江山”（原XXX一期一组团）提供物业服务。合同约定：“一期物业服务费收费标准：高层1.2元/月平方米（含电梯费、公共能耗费用）；洋房1.5元/月平方米（含电梯费、公共能耗费用），商业物业3.0元/月平方米（不含公共能耗费用）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳当月物业服务费。合同期限为该项目物业首次交付购房业主之日起至本项目业主委员会正式成立并与原告金科物业服务集团有限公司涪陵分公司或者另行选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止”。合同签订后，原告依约对XXX小区一期一组团履行了相应的物业管理服务义务。2018年9月30日，原告与重庆益欣馨悦物业管理有限公司签订《忠县益欣•XXX物业管理移交协议》，双方就忠县益欣XXXA地块物业管理进行移交，并约定由原告打包支付物业服务费9万元给重庆益欣馨悦物业管理有限公司，重庆益欣馨悦物业管理有限公司前期（即截至2018年9月27日止）所有的欠费由原告收取后归原告所有。重庆益欣馨悦物业管理有限公司向原告出示收取物业欠费的《授权委托书》后并予以公示。被告自2018年9月起至2019年8月止未交纳物业管理费1290.06元。被告所在小区至今未成立业主委员会。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆中峰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，忠县住房保障中心对该合同内容予以了审批认可并备案，故该合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业管理费等费用。从《前期物业服务合同》签订至今，原告依约对XXX小区一期一组团履行了相应的物业管理服务义务，但被告却未依约向原告支付物业管理费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。另外，被告所在小区以前的物业公司即重庆益欣馨悦物业管理有限公司于2018年9月30日与原告签订移交协议，重庆益欣馨悦物业管理有限公司同意将截至2018年9月27日止业主所欠的物业费等费用由原告收取后归原告所有，重庆益欣馨悦物业管理有限公司向原告出示收取物业欠费的《授权委托书》后并予以公示。重庆益欣馨悦物业管理有限公司将其部分债权转让给原告，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”之规定，原告可以代重庆益欣馨悦物业管理有限公司实现相关债权。现原告主张要求被告支付自2018年9月起至2019年8月止拖欠的物业管理费1290.06元。经审查，原告的主张符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告应当支付违约金。本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告叶海琳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不到庭进行举证、质证的不利法律后果。 物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主物业服务要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告叶海琳于本判决生效之日起十日内向原告金科物业服务集团有限公司涪陵分公司支付自2018年9月起至2019年8月止拖欠的物业管理费1290.06元。 二、驳回原告金科物业服务集团有限公司涪陵分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告叶海琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  周红宇 人民陪审员  李 波 人民陪审员  谭明和 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  黄 鑫