江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民再119号上诉人（原审被告）：王侠，女，1951年11月7日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：井多多，江苏苏锦律师事务所律师。送达地址：徐州市新淮海路万科淮海天地三街区H2号楼12层。被上诉人（原审原告）：龚玉平，男，1956年5月28日出生，汉族，住沛县。被上诉人（原审原告）：孟庆玲，女，1955年9月14日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：龚玉平，男，1956年5月28日出生，汉族，住沛县，系孟庆玲之夫。原审被告：沛县土地储备中心，住所地沛县正阳南路10号。法定代表人：朱明武，该中心主任。委托诉讼代理人：郝冬梅，该中心副主任。上诉人王侠因与被上诉人孟庆玲、龚玉平，原审被告沛县土地储备中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沛县人民法院（2018）苏0322民再5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭于2019年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人王侠委托诉讼代理人井多多、被上诉人龚玉平、被上诉人孟庆玲委托诉讼代理人龚玉平、原审被告沛县土地储备中心委托诉讼代理人郝冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王侠上诉请求，依法撤销（2018)苏0322民再5号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、沛县沛城镇人民政府于2014年11月27日出具的《答复意见书》中载明：“后经地块工作组协调，双方达成一致意见，将房屋产权进行了分割，并各自签订了拆迁协议”。以上系国家机关在职权范围内所记载的事实，根据法律规定应推定为真实，即上诉人和被上诉人经拆迁工作组协调，已经达成一致意见，将房屋产权平均分割，并各自签订了拆迁协议。一审法院未依法认定证据，导致作出错误判决。2、一审法院在审理过程中，已经依法调取了上诉人和被上诉人分别与沛县土地储备中心签订的两份《沛县城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》，签订日期均为2010年12月24日。直至2013年被上诉人才就拆迁协议提起诉讼，已经超过诉讼时效。3、1998年左右案涉房屋建设时，上诉人已经取得地块的土地使用权和建设工程规划许可证。上诉人和被上诉人就房屋买卖的事情协商过，但因价款问题一直未能协商一致，故房屋买卖合同并未成立，上诉人也因此未把土地使用权过户给被上诉人，房屋所有权证亦未办理。退一万步讲，即使法院认定被上诉人主张的房屋买卖合同关系成立并生效，但被上诉人并未履行买卖合同的付款义务，尤为重要的是，房屋买卖合同本身并不发生物权变动的法律效果。本案土地和房屋的物权并未发生变动，仍属上诉人所有，上诉人是唯一合法的被拆迁对象。现被上诉人违背诚实信用原则，不认可双方已达成的均分房屋产权并各自签订拆迁协议的约定，则对于被上诉人已经取得的拆迁利益，上诉人亦保留相应诉权。孟庆玲、龚玉平辩称，被上诉人与上诉人房屋买卖合法有效，符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，该涉案房屋从上诉人转让交付被上诉人之日起，房屋产权属被上诉人所有，并享有占有、使用、收益、处分的权利，上诉人无权享受该房屋因拆迁形成的利益。上诉人隐瞒事实真相并采取欺诈等不正当手段与原审被告签订的协议违反法律的强制性规定，严重侵害了被上诉人的合法权益，符合《中华人民共和国合同法》规定合同无效的情形，属于无效民事行为。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。沛县土地储备中心述称，上诉人、被上诉人分别与原审被告签订了《沛县城市住宅房屋拆迁拆迁产权交换安置协议》，该协议真实有效，沛县土地储备中心不存在与上诉人恶意串通的情形。龚玉平、孟庆玲于2013年3月16日向沛县人民法院起诉，1、请求撤销王侠与沛县土地储备中心签订的《沛县城市住宅房屋拆迁拆迁产权交换安置协议》，返还侵犯龚玉平、孟庆玲的财产。判决龚玉平、孟庆玲为房屋唯一产权人，返还王侠非法占有的涉案地块及返还拆迁补偿款。2、赔偿龚玉平、孟庆玲的装修款19000元。庭审中，龚玉平、孟庆玲明确该款项为搬迁补偿费17954元。事实和理由：1、被告王侠与沛县土地储备中心签订的沛县正阳小学东拆迁地块E-77-1289号拆迁安置协议的原拆迁房屋系原告的合法财产。1999年3月份被告王侠夫妇让原告龚玉平在原沛城镇红干渠西老看守所北自买的地块上建住宅房，共250余平方米。房屋建好后，被告王侠夫妇以9万价格将房屋转让给原告，原告分三次将房款付清。原告从1999年居住至拆迁之日，原告多次找被告王侠夫妇索要购房手续，被告表示没有手续，致使不能办理产权证，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，买卖的标的物自转移之日起，出卖人已丧失对标的物的所有权，该房屋虽未办理产权证照，但其所有权人应为原告，与被告王侠已无任何关系。2、被告恶意串通擅自将原告的合法财产作为王侠的拆迁房给予补偿安置，所签订的房屋拆迁产权交换安置协议无效。原告原有拆迁房屋在县政府的拆迁地块内，原告接拆迁办通知后，与拆迁管理人员一起勘察丈量了房屋，并在拆迁丈量人员提供的调查表房屋的所有权人一栏及附属物明细表签了孟庆玲的名字，但不知道什么原因，后来表格上孟庆玲的名字被改为王侠。原告知道此事后，多次找拆迁管理人未果。2012年3月26日，原告房屋被强行拆除。强拆两月后，拆迁办只给原告房屋一半的面积，其余一半面积再议，原告只得先签了一半面积的拆迁补偿安置协议。后被告私下操作，将原告另一半房屋作为被告王侠的拆迁安置房，并与王侠签订了房屋拆迁产权交换安置协议。被告王侠与被告沛县土地储备中心签订的安置协议，违背了法律强制性规定，损害了原告的合法权益，因此签订的协议无效。请求依法判令被告王侠与被告沛县土地储备发展中心签订的产权交换协议无效，被告王侠返还原告拆迁补偿安置的128.77平方米安置房，并返还拆迁奖金19000元。王侠辩称，1、龚玉平、孟庆玲提出的是撤销之诉，而事实与理由部分是确认无效之诉。2、龚玉平、孟庆玲依照《中华人民共和国合同法》第三十三条的规定据以起诉，该条规定是关于动产的买卖，不适用于不动产买卖。3、龚玉平、孟庆玲与王侠从未签订过买卖协议，王侠也未将房屋出卖给龚玉平、孟庆玲。4、王侠有沛县城乡规划办颁发的建设工程规划许可证及国土资源局颁发的土地使用许可证，王侠享有涉案房屋的所有权。5、龚玉平、孟庆玲认为王侠与沛县土地储备发展中心签订的拆迁安置补偿协议侵犯其合法权益要求确认该拆迁协议无效，不属于人民法院民事案件的受案范围，本案应属于行政案件范畴。6、原告依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，主张其对房屋拥有所有权，但该条款是关于动产买卖，不适用于不动产的买卖；原、被告双方从未签订过买卖协议，也未将房屋出卖给原告，被告王侠有沛县城乡规划办颁发的建设工程规划许可证及国土资源局颁发的土地使用许可证，被告王侠对拆迁房屋享有所有权。沛县土地储备中心辩称，本案所涉拆迁事宜，系储备中心委托给拆迁办办理的，具体操作细节被告沛县土地储备中心不清楚，但绝不存在恶意串通的事实。作为储备中心只要拆迁就会补偿，但只能补偿一份，请法院查清事实，依法判决。沛县人民法院认为，房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指拆迁人与被拆迁人之间因订立、履行、变更、终止房屋拆迁安置补偿合同发生的权利义务纠纷。本案中，原告认为被告王侠与被告沛县土地储备发展中心签订的拆迁安置协议侵犯其合法权益，要求确认该拆迁安置协议无效，不属于民事案件的受案范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告龚玉平、孟庆玲的起诉。案件受理费5129元免收。龚玉平、孟庆玲不服该裁定，向江苏省徐州市人民检察院申诉。江苏省徐州市人民检察院认为本案原审裁定认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误，于2017年10月17日作出徐检民（行）监[2017]32030000181号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2017年12月4日作出（2017）苏03民抗11号民事裁定指令沛县人民法院再审本案。沛县人民法院于2018年1月15日立案受理，再审本案。一审法院查明事实，2010年12月24日,沛县土地储备中心（甲方）与孟庆玲(乙方)，就争议房屋签订了丈量号为E-77-1、协议号为289号的沛县城市住宅房屋产权交换安置协议（A），将该地块房屋面积257.54平方米的二分之一即128.77平方米补偿安置给了孟庆玲。孟庆玲选择的补偿安置方式为产权调换。在该协议第三项房屋拆迁补偿安置款、搬迁补助等费用及产权交换差价结算记载，孟庆玲应得房屋补偿安置款为评估价格236288元，孟庆玲应得的搬迁补助等费用包括附属物补偿费16119元、搬家费1545元、误工费300元，合计17964元。过渡方式为：自行过渡,过渡期限为：暂定30个月（过渡费以实际过渡时间结算），超过过渡期限甲方应按规定向乙方支付超期过渡费，直至上房定居为止。孟庆玲应得房屋总补偿额为254252元。现孟庆玲安置于中央御景小区东区5#-1-1002室，安置面积为96.06平方米，已领走过渡费80481元、上房应退款8834元，合计89315元。2010年12月24日，沛县土地储备中心（甲方）与王侠（乙方），就争议房屋签订了丈量号为E-77、协议号为242号的沛县城市住宅房屋产权交换安置协议（A），将该地块房屋面积257.54平方米的二分之一即128.77平方米补偿安置给了王侠。王侠选择的补偿安置方式为产权调换。在该协议第三项房屋拆迁补偿安置款、搬迁补助等费用及产权交换差价结算记载，王侠应得房屋补偿安置款为评估价格236288元，王侠应得的搬迁补助等费用包括附属物补偿费16109元、搬家费1545元、误工费300元，合计17954元。过渡方式为：自行过渡,过渡期限为：暂定30个月（过渡费以实际过渡时间结算），超过过渡期限甲方应按规定向乙方支付超期过渡费，直至上房定居为止。王侠应得房屋总补偿额为254242元（注：在王侠提供的安置协议上记载该部分款项小写部分为：254242-9927=244315元，大写部分为：贰拾伍万肆仟贰百肆拾贰元）。现王侠安置于中央御景小区东区2#-1-701室，安置面积为123.36平方米，已领走过渡费76747元、上房应退款9931元，合计86678元。在王侠提供的拆迁安置协议上记载，王侠转给案外人刘栋厅（丈量号C-54）5.41平方米，计款9927元。但该部分内容在本院调取的王侠拆迁安置协议中没有记载。后王侠提供房屋买卖协议1份，证明已将中央御景2号楼701室安置房屋以60万元的价格出售给他人。经质证，申诉人对该买卖合同的真实性提出异议，因王侠没有提供双方交易的其他相关证据，对该证据的真实性，不予确认。另查明，1994年，王侠取得位于沛县红光干渠西老看守所150平方米地块的建设工程规划许可证。1998年左右，王侠在该土地上建设房屋。1999年7月，王侠办理了该地块的土地使用证。房屋建好后，龚玉平对该房进行了装修，1999年10月18日龚玉平办理了电表开户等手续。装修后龚玉平及家人开始在该房屋内居住，至2012年该房屋所在地块被拆迁时止。再查明，在检察机关询问王侠时，王侠承认该房屋拆迁过程中，对房产状况调查时，房屋所有权人一栏，初为孟庆玲，后王侠到拆迁办公室把孟庆玲名字划去，改为王侠名字。在附属物现场勘查表中被拆迁人栏写明为孟庆玲，没有更改。附属物拆迁补偿明细表中产权人处亦写明为孟庆玲但后来被划去。在拆迁过程中王侠在一份名为协议的书面材料签名，同意将该争议房屋拆迁赔偿面积的二分之一128.77平方米，及附着物赔偿款16127.5元给龚玉平，龚玉平没有在该协议上签字。还查明：龚玉平与孟庆玲系夫妻关系。龚玉平主张该房屋建好后其于1999年分三次向王侠交付90000元用于购买该房屋,并提供了相关证人出庭作证，证实龚玉平向王侠支付过90000元购房款。2014年11月9日，沛县沛城镇政府向龚玉平作出答复，意见为：经查，信访人反映地块产权登记所有人为王侠，拆迁时由信访人居住，在拆迁过程中，信访人称该房屋系其花9万元购买，王侠坚称一直没有出售，信访人所付9万元为其房屋租金。如你们仍有产权纠纷，建议通过司法渠道解决。庭审中，王侠对该答复意见中所涉的90000元不认可。经本院调查当时在拆迁过程中直接负责该拆迁户做工作相关工作人员均证实龚玉平以90000元的价格从王侠处购买了现已被拆迁房屋,龚玉平一直占有使用到拆迁时。后来拆迁时，王侠主张该90000元是租金。一审法院认为，合法的民事权利受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”申诉人龚玉平、孟庆玲的诉讼请求属于人民法院民事案件的受理范围。原一审裁定存在错误，应予以纠正。在本次诉讼中，被申诉人沛县土地储备中心经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼视为放弃抗辩权。关于龚玉平、孟庆玲与王侠之间是否存在房屋买卖关系的问题。从本案事实看，王侠虽然取得了涉案被拆迁房屋的建设工程规划许可证、国有土地使用证，但在该房屋建设好以后，龚玉平与孟庆玲对该房屋进行了装修，并占有使用该房屋一直到拆迁。从查明的事实也可以确认龚玉平向王侠支付了90000元。虽然双方没有签订书面买卖合同，但该数额与当时房屋的价格相当，符合购房款的性质。王侠主张房屋为其所有，但龚玉平、孟庆玲已经在该房屋居住长达十三年时间。而王侠在长达10多年的时间内，没有就此主张过权利，表明其长期对他人占有使用该房屋并无异议，如果认定王侠没有转让房屋产权，其作为所有人长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，明显不合常理。因此王侠主张双方不存在买卖关系的理由不足。龚玉平、孟庆玲主张房屋是买卖，其证据较王侠一方证据更占优势，应认定王侠与龚玉平、孟庆玲之间存在房屋买卖关系。虽房屋未办理过户手续，因房屋买卖关系已长期形成，应根据当事人的真实意思表示处理本案纠纷。综上所述，王侠与龚玉平、孟庆玲之间已形成房屋买卖合同关系，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故该买卖合同合法有效，基于有效的合同关系，龚玉平、孟庆玲依法享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”申诉人孟庆玲、龚玉平基于买卖合同合法占有使用该被拆迁房屋，进而享有因该房屋的拆迁形成的利益，王侠并无享受因该房屋拆迁形成利益的权利。《中华人民共和国物权法》第六十六条规定，“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”被申诉人王侠在已转让涉案房屋给申诉人的情况下仍与沛县土地储备发展中心签订征收补偿安置协议，属于欺诈行为，损害了国家利益。王侠与沛县土地储备中心签订的征收补偿安置协议严重侵犯了涉案房屋所有权人龚玉平、孟庆玲的合法利益，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，王侠与沛县土地储备中心签订的征收补偿安置协议应属无效。关于龚玉平、孟庆玲要求王侠返还拆迁补偿安置的128.77平方米安置房，并返还拆迁奖金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该项法律规定适用于合同当事人之间，因王侠与沛县土地储备中心之间签订有拆迁安置协议，二申诉人龚玉平、孟庆玲并非该合同的当事人，申诉人以物权主张返还拆迁利益，因该利益的转移涉及到王侠与沛县土地储备中心之间的拆迁安置协议。申诉人主张的该项请求与确认合同无效的请求不属于同一法律关系，故对申诉人的该项诉讼请求在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）沛民初字第1399号民事裁定；二、王侠与沛县土地储备发展中心于2010年12月24日签订的丈量号为E-77、协议号为242号的沛县城市住宅房屋产权交换安置协议（A）无效；三、驳回龚玉平、孟庆玲的其他诉讼请求。案件受理费80元，由王侠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王侠为证明其诉称主张提供了以下证据：中国共产党沛县沛城镇纪律检查委员会出具的调查报告，证实一审法院未对上诉人与被上诉人各享有一半拆迁利益作出调查；李克平、高兴果、饶书民在一审中涉嫌虚假陈述。龚玉平、孟庆玲质证认为，对上诉人提交的证据不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、涉案房屋的买卖合同是否有效。2、被上诉人针对拆迁协议提起的诉讼是否超过诉讼时效。3、上诉人和被上诉人是否经拆迁工作组协调，将房屋产权平均分割，并各自签订了拆迁协议。本院认为，1、关于涉案房屋的买卖合同是否有效的问题。王侠虽然持有涉案被拆迁房屋的建设工程规划许可证、国有土地使用证，但该房屋已经被龚玉平与孟庆玲进行了装修，并占有使用一直到拆迁。从查明的事实可以确认龚玉平向王侠支付了90000元。虽然双方没有签订书面买卖合同，但该数额与当时房屋的价格相当，符合购房款的性质。龚玉平、孟庆玲已经在涉案房屋居住十三年，王侠在该十余年从未向龚玉平、孟庆玲主张过权利，现主张房屋为其所有，与常理不符。王侠与龚玉平、孟庆玲之间已形成房屋买卖合同关系。依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故该买卖合同合法有效，基于有效的合同关系，龚玉平、孟庆玲依法享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。2、依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。王侠在二审期间基于2010年12月24日签订的《沛县城市住宅房屋拆迁拆迁产权交换安置协议》主张龚玉平、孟庆玲提起的诉讼已经超时诉讼时效，本院认为，王侠在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，且上述协议在一审中已经提交，并不属于新的证据，故本院对王侠的该项主张不予支持。3、关于上诉人和被上诉人是否经拆迁工作组协调，将房屋产权平均分割，并各自签订了拆迁协议的问题。王侠在1999年将涉案房屋出售给龚玉平、孟庆玲，该买卖合同真实有效，依法受到法律保护。2010年房屋被拆迁时，王侠隐瞒涉案房屋已转让给龚玉平、孟庆玲的事实，仍与沛县土地储备发展中心签订征收补偿安置协议，属于欺诈行为，损害了国家利益，亦侵犯了涉案房屋所有权人龚玉平、孟庆玲的合法利益，应属无效合同。王侠主张其与沛县土地储备中心签订的《沛县城市住宅房屋拆迁拆迁产权交换安置协议》系在拆迁工作组协调下，龚玉平、孟庆玲同意将房产平均分割，是龚玉平、孟庆玲对自己权利的处分，龚玉平、孟庆玲对此并不认可。王侠为证实其主张提交了中国共产党沛县沛城镇纪律检查委员会出具的调查报告，该报告第四条调查意见和建议中明确表明“县法院庭审期间，分别找李克平、高兴果、饶书民取证，李克平、饶书民证实该房屋出售给龚玉平，高兴果没有证实该房屋出售给龚玉平。沛城街道纪工委找李克平、高兴果、饶书民了解情况时，他们均讲对该房屋产权情况不清楚”，不符合《中华人民共和国合同法》第十条的规定，故本院认为上述调查报告并不能证实涉案房屋的拆迁利益平均分配给上诉人与被上诉人，即不能证实王侠的诉讼主张。龚玉平、孟庆玲在涉案房屋居住长达十余年，并已购买、装修被拆迁房屋。涉案房屋在被拆迁时，龚玉平、孟庆玲将一半拆迁利益让与王侠，不符合逻辑。故本院对王侠的该项诉讼主张不予采信。综上，王侠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王侠负担。本判决为终审判决。审 判 长  葛 文审 判 员  杜有刚审 判 员  刘 佳二〇一九年十二月二十七日法官助理  戚厚德书 记 员  袁兴龙