江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初3977号原告乐平市枫苑物业管理有限公司，住所地乐平市人民东路枫树苑小区内。统一社会信用代码：913602816620006595。法定代表人熊传华。委托代理人赵旺华，系该公司法律顾问。被告汪连炜，男，汉族，1983年12月20日出生，住乐平市。原告乐平市枫苑物业管理有限公司（以下简称枫苑物业）诉被告汪连炜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫苑物业诉称，2012年5月27日，2014年5月27日，2015年5月1日原告与乐平市凤凰世纪华城小区业主委员会签订了《乐平市凤凰世纪华城物业服务合同》，合同约定的物业服务期为2012年5月27日至2018年12月30日（服务期有3个续签合同）。2013年1月20日乐平市物价局乐价字【2013】3号文件《关于乐平市凤凰世纪华城小区物业管理服务收费标准的批复》公共性服务收费标准：按业主建筑面积每月每平方米多层住宅（七层以下）0.45元/月，高层住宅（8层以下电梯楼）0.75元/月，商业楼1元/月。市场物价不断上涨，而物业服务收费标准一分未上调。被告汪连炜自从2015年1月1日至2018年12月31日止就拒绝缴纳物业费5065元。原告多次上门催收仍是拒欠不交。为维护原告的合法权益，原告向本院提起诉讼，1、请求法院调解或判决被告支付原告物业管理服务费共计人民币3380元；2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉请，向本院提供了1、原告营业执照，法定代表人身份证明，旨在证明原告主体资格；2、三份原告与乐平市凤凰世纪华城业主委员会分别于2012年5月12日、2014年5月27日、2015年12月1日签订的物业服务合同。3、乐平市物价局【2013】3号关于乐平市凤凰世纪华城小区物业管理服务收费标准的答复。4、2014年1月20日至2019年1月22日六个时间段的物业费催缴通知单。被告辩称，原告诉请的物业费被告未缴纳是事实，但拒绝缴纳物业费的理由是1、自己没有和物业签订任何协议；2、物业管理不规范，消防通道经常被车子堵住，楼道经常有电瓶车充电存在安全隐患。3、自家摩托车放置小区被盗，查看监控时监控没有人看守，保安睡觉没有尽到值守义务。4、小区进出的大门道闸，两次收费不合理。被告向本院提供了1、被告身份信息，拟证明被告主体资格；2、摩托车行驶证、机动车登记证证明摩托车在小区被盗的事实；3、照片，拟证明保安晚上拉窗帘睡觉，未尽值守义务，电瓶车露天充电桩没有遮雨棚，管理不当。经本院组织双方当事人质证，被告对原告提供的三份物业服务合同、业主委员会选举是否合法、以及合同内的考评内容都存疑，原告物业公司没有按照合同约定的要求规范管理。原告对被告提供的摩托车行驶证以及机动车登记证书认为因没有派出所的证明无法证实摩托车在小区被盗，对被拍摄时间为凌晨的照片内容认为保安晚上值守因年龄大下半夜睡下觉情有可原，但白天是绝不允许的，露天充电桩的照片认为因影响美观所以不能搭棚。经审理查明，被告汪连炜于2008年5月24日购买了位于乐平市凤凰世纪华城小区第37幢1单元201号房，该建筑面积共104.56平方米，2012年5月12日、2014年5月27日、2015年12月1日乐平市凤凰世纪华城业主委员会（甲方）与原告乐平市枫苑物业管理有限公司（乙方）连续签订物业服务合同。2012年5月12日合同约定，甲方委托乙方对乐平市凤凰世纪华城小区实行专业化、一体化的物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。多层的按0.3元/平方米/月，小高层按0.8元/平方米/月，商铺0.8元/平方米/月。业主反映良好后，如涨物业费，经业主代表会同意，按物价局新核批文件收费标准执行。2013年1月20日，乐平市物价局以乐价字【2013】3号文件批复乐平市凤凰世纪华城小区物业管理服务收费标准，该批复规定了七层以下商品房按业主建筑面积每月每平方米0.45元、高层住宅0.75元每月、商业楼1.00元每月的最高限额收费标准，物业服务公司提供的物业服务为二级标准。2014年5月27日、2015年12月1日签订的物业服务合同中，约定物业服务费多层的按0.45元/平方米/月，小高层按0.75元/平方米/月，商铺1元/平方米/月。因被告汪连炜未缴纳物业费，原告枫苑物业多次向被告催缴，被告均未缴纳。原告诉至本院，要求被告汪连炜缴纳自2013年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费共计3380元，引起本案。上述事实有原告提供的证据及庭审陈述等予以印证，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，本案中原告与业主委员会签订的物业服务合同，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当按照合同履行各自义务。原告依约为“凤凰世纪城”小区提供了服务，被告应当按照合同约定缴纳物业费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告关于其未与物业签订任何协议的辩解，不影响其作为小区业主应当缴纳物业费的责任。被告自2013年1月1日起至2018年12月31日止未缴纳物业服务费用，被告的房屋面积为104.56平方米，因此被告自2013年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费计算为104.56平方米×0.45元/平方米×72个月=3387元。对被告主张原告物业服务不到位，放置在小区内的摩托车被盗及小区内监控无法调取录像等抗辩理由，本院认为，原告作为物业服务管理单位，应当根据法律规定及合同约定，履行好自己的职责。根据《物业服务合同》第七条，“监控室必须专人24小时值班，对全监控设备物业负责维修，保养，确保监控设备正常工作。”原告认可被告曾向其主张五羊本田摩托车被盗一事，且保安在值班时确实未做到24小时值守，可见原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由。根据《物业管理条例》第三十六条之规定，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容。现由于被告家属的摩托车放置在公共道路上被盗，原告枫苑物业提供的服务，未能满足业主对居住环境安全保障的需求，对业主的财产安全造成一定的影响，本院酌情减少被告应当缴纳的物业管理服务费，即被告应向原告缴纳3100元。另外要说明的是，业主拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，但原告作为物业服务管理企业应当认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高小区物业服务质量。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告汪连炜在本判决生效后三日内一次性支付拖欠原告乐平市枫苑物业管理有限公司2013年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费共计人民币3100元。二、驳回原告乐平市枫苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计币25元，由被告汪连炜承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  胡伟伟二〇一九年十二月十日书记员  何佳瑶