江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1003民初9322号原告：潘某某，男，1970年12月5日出生，汉族，住江苏省高邮市。被告：扬州高力国际汽车博览城有限公司，住所地在江苏省扬州市江阳西路南侧、云柏路西侧。法定代表人：蔡荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘平平，该公司员工。委托诉讼代理人：杨兴建，该公司员工。原告潘某某与被告扬州高力国际汽车博览城有限公司（以下简称高力公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告潘某某，被告高力公司的委托诉讼代理人刘平平、杨兴建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款2万元及利息（以2万元本金为基数，自2018年3月11日起按照年利率6%支付至实际给付之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月初，原告经朋友介绍，前往被告开发的“扬州高力俬巢2期公寓”售楼部咨询售楼事宜，由被告的工作人员邱某某接待洽谈。原告希望购买面积在50平方米左右的公寓房，邱某某提出因该种房源紧张，需提前预交纳保证金才能签约。2018年3月10日，原告按照邱某某的要求，签署了一份承诺书，并交纳了2万元的购房保证金。交纳保证金时，邱某某告知原告公司会计不在，无法开具加盖财务专用章的收款收据，让原告直接将2万元汇至其个人账户即可。2018年3月25日，由邱某某经办，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告根据合同约定一次性付清了280232元购房款。原告发现向邱某某支付的2万元并未包含在总的购房款中，就向邱某某提出了异议。邱某某解释称，该《商品房买卖合同》系预售合同，房屋面积尚未最后测量，最后以实际测量的面积多退少补。原告不放心，事后也向被告反映了上述情况，被告工作人员告知邱某某因挪用侵占业主交付的预付购房款被追究了刑事责任。对于原告多付的2万元，被告工作人员却称与公司无关，应由公安机关按退赃处理。原告认为，邱某某系被告工作人员，其收取原告2万元购房款是职务行为，责任应该由被告承担。被告的财务管理混乱，理应退还原告多付的2万元购房款。原告向被告多次催要未果，为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告高力公司答辩称：1、原告在2018年3月25日签订的《商品房买卖合同》中已确认未向我公司交纳订金，我公司实际收取的购房款280232元也与合同约定的金额一致，因此我公司不存在多收取购房款的行为。案涉《商品房买卖合同》第4页第七条付款方式及期限第（一）项载明，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币X元，足以证明双方一致确认原告未向被告交纳订金。原告于2018年3月25日合同签订当日向我司交纳了购房款280232元，我公司也向原告开具了编号为1088976，金额为280232元的收款收据，付款行为符合正常的购房流程。2、原告向邱某某支付2万元，系原告与邱某某之间的个人行为，与我公司无关。2018年3月10日，原告在没有签订合同也没有我公司授权邱某某收取购房款的相关凭据的情况下，直接向邱某某个人汇款2万元。上述事实不能证明邱某某收取原告款项的行为是职务行为，更不能证明邱某某收款得到了我公司的授权；3、原告与邱某某个人之间存在恶意串通的勾结行为，损害了被告的财产权益，我公司保留另行起诉原告的权利。与原告同一日签订《商品房买卖合同》的另外一位业主夏国仁，其购房的39-12xx的房屋与原告购买的39-4xx的房屋面积相同均为48.79平方米。夏国仁购买的房屋总价为304013元，而原告购买的房屋价格为280232元。再结合原告向邱某某个人付款的行为，足以证明原告与邱某某个人之间存在相互串通的勾结行为，导致我公司少收入25000元购房款；4、原告存在虚假诉讼请求，浪费有限的司法资源，法院应依法追究其法律责任。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：高力公司系高力俬巢公寓的开发企业，邱某某系高力公司的销售人员。2018年3月10日，潘某某填写《承诺书》一份，载明：本人于2018年3月10日在高力俬巢二期认购39楼公寓，于当日缴纳认购金25000元作为购房定金。本人承诺于2018年3月25日之前付清房款280232元，并签署《商品房买卖合同》。若2018年3月25日未付清该房款，则认购金25000元不予退还，并开发商有权拿出该房源再次销售，特此承诺。2018年3月10日，潘某某通过支付宝向邱某某个人转账2万元。2018年3月25日，高力公司（出卖人）与潘某某（买受人）签订39-4xx号房屋《商品房买卖合同》一份，约定房屋单价为5743.64元/平方米，总价280232元。买受人一次性付款。买受人应在2018年3月25日前支付该商品房全部价款。2018年3月25日，潘某某通过刷信用卡的方式向高力公司支付购房款280232元。高力公司于同日向潘某某出具收款收据一份，载明付款方式为刷卡，收款事由为预收购房款。2018年8月16日，高力公司根据实际测量的房屋面积向潘某某开具了金额为279830元的增值税专用发票。潘某某连同退还的差额在内，又向高力公司补交了物业费、垃圾费等费用。另查明，2018年8月27日，南京市公安局栖霞分局出具受案回执一份，载明受理高力公司报称的杭晨、邱某某涉嫌职务侵占案。本案的争议焦点为：高力公司应否就潘某某交付给邱某某的2万元款项向潘某某返还。本院认为，潘某某要求高力公司返还邱某某收取的2万元并赔偿利息损失有无依据，应综合分析邱某某的行为是否构成职务行为或表见代理，以此确定高力公司应否担责。1、邱某某的行为是否构成职务行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”就本案而言，根据潘某某提供的邱某某的名片及其当庭陈述，潘某某明确知悉邱某某只是销售顾问的身份，依据社会常识及交易习惯，销售顾问除非有公司明确的授权，本身并不存在代收购房款的权力，或者说无权代收房款应是邱某某权力的初始状态，除非潘某某看到改变这一状态的授权文件，否则不应该仅根据想象而赋予邱某某收款的职权。显然，邱某某在本案中收取潘某某2万元款项的行为不构成履行职务行为。2、邱某某的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，相对人有理由相信代理人有代理权的，该代理行为有效。”上述规定的目的在于保护善意第三人的合法权益、促进市场交易安全。因此，从立法本意出发，表见代理的条件应当包括代理人无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。而就相对人善意无过失包含两个方面：1、相对人相信代理人所进行的代理行为属于代理权限内的行为；2、相对人无过失，已经尽到了充分的审慎和注意，仍无法否认行为人的代理权。具体到本案而言，邱某某的行为并不构成表见代理，理由为：一、邱某某收取案涉款项的行为并未客观上形成具有代理权的表象。邱某某系高力公司的置业顾问，并非高力公司的财务人员，亦未取得高力公司任何可以收取购房人房款的授权，且房地产市场并未形成置业顾问个人可以代收房款的行业惯例。二、潘某某在向邱某某缴纳房款、签订《商品房买卖合同》过程中存在未尽合理注意义务的过失。其一，如前所述，房地产行业并未形成置业顾问代收房款的惯例。对于邱某某的置业顾问身份，潘某某系明知，在邱某某未向其出具任何其可代收房款的委托授权的情况下，其对邱某某收取房款的行为没有产生怀疑，存在轻信的过失。其二，潘某某在缴纳房款时，对于交款过程中存在的诸多不合常规的操作和问题未产生怀疑。根据潘某某的陈述，其在邱某某向其谎称房源较为紧张，周六财务人员不在时其应邱某某要求将房款通过支付宝转账的方式汇入了邱某某个人账户，且在交付房款后其并未即时取得收款收据。2018年3月25日，潘某某签订《商品房买卖合同》又在邱某某陈述等房屋建好后款项会根据实测面积多退少补的情况下，按照合同约定又向高力公司全额交纳了购房款280232元，且对合同中明确约定买受人已向出卖人支付定金X元未提异议。本院认为，潘某某全额交纳购房款时，高力公司通过财务处向潘某某收取全部购房款并给潘某某开具收据，正是高力公司通过确定付款方式、金额及收款事由等，向潘某某宣示收款主体及程序的行为。该房款的交付方式、收款凭证格式及出具人均与潘某某此前支付案涉2万元款项时的情形不一致。购房款应当由购房人缴纳至开发商财务部门或汇入开发商的账户，并由开发商开具正式的收款收据或发票系购买房屋过程中应当具备的常识。潘某某作为完全民事行为能力人，尤其作为一名执业律师，其应当注意到上述过程中的诸多不合常理之处，尤其是高力公司就案涉2万元既未向其出具收据，在《商品房买卖合同》中也未载明收取定金情况。潘某某未尽到合理的注意义务，存在重大过失。三、潘某某向邱某某交付案涉款项的目的系主观上具有追求优惠之目的。按照潘某某提供的承诺书，其应当于签订承诺书当日交纳购房定金25000元，而其实际仅交纳了2万元，其解释为经过与邱某某协商，邱某某同意“客气点”。邱某某另于2018年3月25日签订《商品房买卖合同》之日通过支付宝向潘某某转账232元，潘某某解释为其曾经与邱某某协商，希望将232元的购房款“零头抹掉”，邱某某同意了但陈述购房款总价不好让，但可以从自己的业务提成中返还232元，故潘某某向邱某某汇款2万元，邱某某又向潘某某汇款232元。上述情形潘某某并未产生合理怀疑，亦未向高力公司进行核实，故不能据此认定其主观上系善意。潘某某即使因邱某某的行为受到损失，但也并非因为其所诉称的高力公司存在财务管理漏洞，高力公司对此并无过错。因此，本案情形不符合相对人善意无过失的表见代理构成要件要求，邱某某的行为不构成表见代理。潘某某与高力公司并未因邱某某的行为就案涉2万元款项缴纳形成合意。因此，潘某某要求高力公司向其返还2万元购房款并赔偿利息损失没有事实及法律依据，依法不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告潘某某的诉讼请求。本案受理费300元，由原告潘某某负担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 禹人民陪审员  薛在泉人民陪审员  杨 斌二〇一九年十二月三十日法官 助理  张佳佳书 记 员  谢 扬