江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0723民初883号 原告：灌云绿之源农业开发有限公司，统一社会信用代码91320723MA1NFC9364，住所地灌云县洋桥农场渔业村1组6号。 法定代表人：唐松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚卫明，江苏同科律师事务所律师。 被告：灌云县洋桥农场，统一社会信用代码9132072313942959X2，住所地灌云县洋桥农场。 法定代表人：王德明，该农场场长。 委托诉讼代理人：徐洪伟，江苏尚扬律师事务所律师。 原告灌云绿之源农业开发有限公司与被告灌云县洋桥农场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法由审判员马晓永适用简易程序公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，原告申请对涉案房屋后添附部分的工程造价、生产设备等项目的价值进行鉴定。本院于2019 年7月16日分别委托鉴定公司对相应项目进行鉴定，于2019年9月11日收到鉴定结论后依法组成合议庭于2019年11月15日再次公开开庭进行了审理。原告法定代表人唐松及其委托诉讼代理人龚卫明，被告委托诉讼代理人徐洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2017年2月9日签订的《租赁合同》无效；2.判令被告赔偿原告装修损失、营业损失等共计人民币1207113.92元（被告无法继续出租涉案房屋导致原告的直接装修损失以及生产设备损失合计807113.92元，营业损失400000元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年2月9日，原告法定代表人唐松与被告签订房屋租赁合同，被告将位于灌云县洋桥农场渔业村1组6号的主楼一幢、东侧平房六间、西侧平房七间及其他附属设施租给原告使用，租赁期限为15年，每年租金6000元。原告按约支付了2017年租金，并对房屋进行了修缮、改造，原告为此支付各项费用共计807113.92元。2018年9月27日，原告收到灌云县公安边防大队“限期搬离通知书”，此时才得知被告不是涉案房屋的所有人，原告向公证处申请证据保全后，就撤出了涉案房屋。被告出租涉案房屋的行为未经权利人同意，致使原告无法继续租赁涉案房屋，给原告造成巨大经济损失，其中装修房屋的费用损失为807113.92元，营业损失为400000元。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原告主体不适格，唐松与被告是于2017年2月9日签订的《租赁合同》，而原告于2017年2月24日才成立，在签订《租赁合同》时原告还未成立；原告主张的损失不存在，原告因经营不善已处于停产状态，股东之间也产生争议，原告法定代表人唐松借部队要求限期搬离的机会，私自决定将生产设备卖于他人，唐松单方面搬离涉案房屋应该属于其个人行为，与被告无关，故原告主张的装修损失及营业损失均不应该由被告承担；涉案房屋及土地一直由洋桥渔业村占有使用，后因历史原因，涉案房屋及土地变更至武警灌云县名下，由洋桥边防派出所使用。被告占有涉案房屋及土地是与洋桥派出所协商一致后的结果，虽然现在因为相关单位建制进行调整，但是不影响被告实际使用的性质，灌云县公安边防大队发出限期搬离通知书是例行公事，该大队没有强制执行权，也没有强迫原告搬离，原告公司的股东乔某、陈某也不同意搬离涉案的租赁场所，而且同意继续履行《租赁合同》，故原告的损失不应该由被告承担。被告申请追加灌云县公安局洋桥派出所、乔某、陈某为第三人。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的证据及被告的质证意见为： 一、《租赁合同》、收据一份，证明原、被告签订房屋租赁合同，每年租金6000元，租期15年，约定原、被告权利义务；原告支付了2018年的租金，原告主体适格。经质证，被告对《租赁合同》、收据的真实性无异议，但是对原告主体资格有异议。 二、涉案房屋所有权证书复印件、土地使用证书复印件，证明被告非涉案房屋的所有权人，被告出租行为属于无权处分行为。经质证，被告对两份复印件的真实性无异议，但是对房产证登记所有人与土地证登记使用人不一致以及两者之间的关系有异议，并且根据被告的调查，涉案土地及房屋在相应单位搬离后，应该归被告所有，只是至今未履行相关手续。 三、限期搬离通知书复印件，证明被告非涉案房屋所有人。经质证，被告对该复印件三性均不予认可，不能够证明灌云县公安边防大队具有强制执行力，作为合同相对人仅凭该限期搬离通知书就搬出涉案场地，造成的损失应该由原告负担。 四、装修、改造涉案房屋相关票据一组（销售清单18张、送货单8张、收条一张、做工明细表一张、收据一张、结算清单一张、改造协议一份，金额合计428579元），证明原告为改造涉案房屋、场地所支出的费用，该费用为原告的直接经济损失。经质证，被告对该组证据真实性不予认可，即使存在装修行为，原告搬离涉案场所，也是个别股东的个人行为，造成的损失应该由该股东个人承担。 五、购买生产设备票据一组（收据13张、发票一张，金额合计378534.92元），证明原告为投入生产购买的生产设备支出的费用，该费用为原告的直接经济损失。经质证，被告认为该组证据不具备真实性，不予认可。 六、公证书及发票（金额为5000元）一张，证明原告为采取证据保全措施所支出的费用。经质证，被告对该公证书不予认可，在现场并未看到公证书记载的那么多设备设施，公证书的内容不具备真实性，并申请公证处的工作人员按照公证工作要求，携带所保留的相关录像到庭接受质询，以印证公证书的形成时间及经过。对公证费发票的真实性无异议。 七、销售清单九组，合计金额866923.28元，证明原告从2018年1月至2018年9月的营业收入，原告的纯利润为营业收入的50%。经质证，被告对该组证据不予认可，认为即使原告的销售数额是真实的，也不能代表原告的利润是多少，并且提出原告因经营不善产生亏损，股东之间有矛盾，已停止生产经营。 被告提供的证据及原告的质证意见是： 一、原告工商登记信息（网上查阅件），证明原告公司股东情况，本案处理结果与另外两名股东有利害关系。经质证，原告对其真实性无异议，该公司性质为有限责任公司，股东有三名，法定代表人唐松占股比例为99%，原告具有合法诉权，主体资格适格。 二、2018年11月9日对江某、徐某调查笔录各一份，证明被告就涉案土地向时任村书记、农场书记进行调查了解，涉案的土地及土地上的老村部在洋桥派出所派驻之前就已经是洋桥渔业村占有、使用，后来经协商才将涉案的土地及房屋交给洋桥派出所使用。2010年，洋桥派出所因房屋老化要求被告安排新址，被告安排了新的地址给洋桥派出所并协商将涉案土地及房屋权属变更给被告，因后续工作调整，过户事宜搁浅，但是足以证明被告对涉案土地及房屋有合法的使用权、处分权。经质证，原告认为该组证据系被告单方制作，被调查人也未出庭接受质询，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 依原告申请，本院委托江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司、江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司对相关事项进行鉴定。原、被告对江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定意见书及发票、江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司出具的资产评估报告及发票质证意见是： 原告对工程造价鉴定意见书及发票、资产评估报告及发票均予以认可。原告所做装修项目如铺设地砖、熟料扣板吊顶均是生产经营需要，原告经营的是蔬菜加工，车间常用水，上述项目均是防潮必须的。危房进行加固是出于生产安全考虑，也是必须的。原告对于水电有特殊要求，原告的很多支出均是用在水电改造上，尤其是用电，原告用的都是动力电，不是普通的民用电。原告认为资产评估报告中所列举的财产属于专业性的东西，因被告构成根本违约，原告从2018年10月停产至今，所有客户已经流失，现在已经无力继续经营，故应该由被告按照资产鉴定的现存价值赔偿损失。 被告对工程造价鉴定意见书及发票、资产评估报告及发票形式上的真实性予以认可，但是被告申请追加灌云县公安局洋桥派出所、乔某、陈某为本案第三人，在缺少第三人参与的情况下，被告对安排鉴定有异议，在未查清案件全部事实的情况下安排鉴定，程序上不合法。关于工程造价鉴定意见书，原告自行安排进行的装修装潢，在双方约定部分房屋属于危房的情况下，有相当项目不是原告为生产必须进行的装潢。比如造价清单第一页地面砖计4项、塑料扣板吊顶共计约15000元；第二页塑料扣板吊顶、室内卷帘门共计约10000余元，新建机房是未经被告同意由原告私自搭建，东房其他无具体项目，直接虚增45465元；第三页塑料扣板吊顶约10000余元，室内防盗门不是必须添加的设施；第四页水电改造，没有改造设施。被告方到现场的人员提出了相应的不是原告必须装修装潢的部分项目，鉴定机构未现场注明，也未将该情况反馈给法院，故相对应的项目不应该直接作为本案定案依据，不是必须装修、装潢的项目主要有地面砖、墙面塑料扣板、塑料扣板吊顶、室内的防盗门、卷帘门等。关于资产评估报告，该份资产评估报告中评估的资产共计30项，除最后一项冷库（含压缩机）需搬迁使用外，其他29项均是可以移动的资产，该部分资产不应该由被告承担任何责任。 依原告申请，本院调取的涉案房屋、土地的权利证书复印件。经原、被告质证，原告质证意见是对该两份证据均无异议，表明了被告出租涉案房屋属于无权处分，房屋所有人也拒绝追认出租行为，故本案《租赁合同》属于无效合同，被告承担完全过错。被告质证意见是对该两份证据真实性、合法性、关联性均无异议，虽然涉案土地登记的使用者是洋桥边防派出所，涉案房屋登记的所有人是武警灌云县，但涉案房屋也有相当一部分是一直由村委会使用至今，洋桥边防派出所于2012年新规划搬建后，涉案房屋就一直由被告管理使用至今，故该两份证据不能否认被告对涉案房屋的管理、使用、经营权利。 本院对原、被告所举证据进行如下认证： 对原告提交的证据一，原、被告均认可该证据的真实性，本院依法予以确认。证据二，原、被告均认可该证据的真实性，涉案土地登记的使用者是洋桥边防派出所，涉案房屋登记的所有人是武警灌云县，本院对该项证据依法予 以确认。证据三，被告不予认可，本院认为被告不是涉案房屋登记所有人，该份证据也证明了涉案房屋实际所有人以书面方式明确表示不认可被告出租涉案房屋的行为，故对被告的抗辩观点依法不予采纳，对该份证据依法予以确认。证据四、证据五，被告均不予认可，因本案已经委托相关鉴定机构进行鉴定并出具了鉴定结论，故对该两份证据本院依法不予确认。证据六，被告不予认可，本院认为原告为维护自身合法权益申请国家机关保全、固定相关证据，是对自己权利的合理合法处分，故对该份证据依法予以确认。证据七，被告不予认可，因原告未提交充分的证据进一步证明自己的主张，故对该份证据依法不予确认。 对被告提交的证据一，原告予以认可，本院依法予以采纳。证据二，原告认为属于证人证言，证人未出庭作证，故对该证据不予认可，本院认为被告未提交其他证据进一步证明自己的主张，故对该份证据依法不予采纳。 对于江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定意见书及发票、江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司出具的资产评估报告及发票，原告对其真实性均无异议，被告被告对江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定意见书中的部分设施项目及费用提出异议，认为存在多处不是必须装修、改造的项目，但是未提出充分合理的理由，也未提交证据进行证明自己的抗辩观点，对被告的该部分抗辩依法不予支持,故本院对该两份鉴定结论及发票依法予以确认。对本院依法调取的涉案场所的证书复印件，原、被告对其真实性均无异议，本院依法予以确认。 被告申请追加灌云县公安局洋桥派出所、乔某、陈某为第三人，本院认为灌云县公安局洋桥边防派出所不是涉案《租赁合同》的相对人且涉案房屋登记所有人已经通过发放《限期搬离通知书》的方式要求原告撤离涉案房屋，即以书面方式明确表示不认可被告出租涉案房屋给原告的行为，故对被告要求追加灌云县公安局洋桥派出所为第三人的申请依法不予准许；原告系有限责任公司，唐松作为原告公司的法定代表人依法可以负责原告对外作出的民事法律行为，公司内部股东的不同意见，并不影响原告对外作出的民事法律行为的效力，被告要求追加乔某、陈某无事实和法律依据。 根据本院采信的证据及原、被告陈述，本院认定事实如下： 2017年2月9日，原、被告签订《租赁合同》，甲方既本案被告，乙方既本案原告。合同约定：一、甲方将位于的一处院落：主楼一幢，东侧六间平房（属危房），西侧平顶七间及其他附属设施租赁给乙方使用，期限十五年，每年租金6000元，分年度于当年的11月20日上交农场财务科。二、甲方提供水、电，费用乙方自负。三、危房修缮的费用由乙方负担。四、乙方按时足额交付租金。五、乙方自身发展需要甲方给予支持的，甲方不得推卸（如政策性优惠待遇等）。六、乙方采购物品优先选择用当地农副产品，用工优先，促进当地农民增收。七、乙方根据需要，可以增加房屋和其他辅助设施，费用自负。八、除遇不可抗力外，双方不得违约，如有违约，违约方赔付对方全部经济损失。九、本合同自签订之日起生效。合同签订后，被告即将涉案房屋等设施交付原告使用，原告租赁涉案房屋后，对涉案房屋进行水电改造、增加塑料扣板吊顶（防潮措施）等项目，对危房进行修缮，并添加冷库（含压缩机）、空调、电机等必要的附属设施，原告于2018年6月11日，向被告支付租金6000元。 原告于2018年9月27日收到灌云县公安边防大队发出的《限期搬离通知书》，该通知书主要内容为：贵单位无偿占用我单位位于灌云县洋桥农场渔业村旧营房一座，根据上级通知要求，现限贵单位于2018年10月15日前，将房屋内属于贵方的一切财物搬离，逾期未清理，视作贵方自动放弃财物所有权，我方有权将其作为废弃物处理。因此原告于2018年10月停止生产至今，并将相关设备设施保留在涉案房屋内。 2018年10月17日，唐松向江苏省灌云县公证处申请办理公证，该公证处公证员宋某,4及公证人员王某、张某1照唐松的申请对涉案场所进行拍照和摄像：1、从一楼开始，先东边再西边，逐层、逐间进行摄像（见附件一）；2、对上述院落内外进行拍照及定位（见附件二）。（摄像机由江苏省灌云县公证处提供，事先已将摄像机磁盘清空）。公证书证明：1、与本公证书相粘连的光盘一张及照片五张内容均为本处公证员宋某,4与公证人员王某、张某2摄所得，与现场情况相符；2、拍照及拍摄所刻录光盘各三份，两份用于制作公证书，一份本处保留。为此原告支付公证费5000元。 2019年7月16日，本院委托江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的工程造价进行评估，同日本院委托江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司对原告主张的设备设施价值进行评估。2019年9月11日，本院收到江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定意见书及发票，涉案房屋工程造价鉴定意见为人民币394375元（大写叁拾玖万肆仟叁佰柒拾伍元整），鉴定费为5000元整；同日本院收到江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司出具的资产评估报告及发票，评估结论为经评定估算，确定灌云绿之源农业开发有限公司的设施设备在评估基准日2019年7月16日的市场价值为人民币壹拾陆万玖仟伍佰叄拾柒元整（169537元），鉴定费为3500元整。 另查明，涉案土地证书登记的使用者是洋桥边防派出所（现改名为灌云县公安局洋桥边防派出所），涉案房屋证书登记的所有人是武警灌云县。灌云县公安局洋桥边防派出所于2019年11月15日出具情况说明一份，主要内容为涉案房屋为原武警灌云县所有，该派出所未许诺被告出租涉案房屋，也未收取原告的租金；该派出所知晓原告租赁涉案房屋的问题后，下发限期搬离通知书让原告离场；该派出所处于转隶过渡期，关于财产的转隶具体方案至今未定，无权决定是否将涉案房屋出租。 本院认为，涉案房屋证书登记的所有人是武警灌云县,涉案土地证书登记的使用者是洋桥边防派出所（现改名为灌云县公安局洋桥边防派出所）,被告无权出租涉案房屋给原告且涉案房屋所有权人也未对《租赁合同》进行追认，因此原、被告于2017年2月9日签订的《租赁合同》属于无效合同。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告无权处分行为导致《租赁合同》无效，被告构成违约，故被告应该承担赔偿原告相关损失的主要责任。原告租赁涉案房屋，未谨慎的核查涉案房屋的权属证书，故原告也存在过错，对其损失承担次要责任。原告租赁涉案房屋后，基于公司经营项目对厂房的要求及涉案房屋的现状，投入资金对涉案房屋进行改造、修缮并添加必要的附属设施，该部分投入经鉴定涉案房屋装修、装饰工程造价为394375元。综合原、被告过错程度及租赁合同的履行情况，本院酌情认定被告应该对原告装饰、装修等损失承担80%的赔偿责任，即315500元。原告主张货架、土豆剥皮机、小型切菜机、空调、冷库（含压缩机）等30项资产应该由被告按照现在价值进行赔偿，经鉴定该30项资产现在价值为169537元；因30项资产均是可移动、可拆卸的资产，均可以继续使用，本院认为该部分资产应该由原告负责在30日内搬离涉案场所。30项资产中包括11台空调、一座冷库（含压缩机），因空调、冷库（含压缩机）拆卸后再重新组装使用会降低其使用价值、影响使用效果，故该部分资产搬离后本院酌定被告赔偿原告20000元，限原告在合理期限内将苏先河资评报字（2019）第09001号资产评估报告第22页、23页所附的资产明细表中记载的资产搬离涉案房屋场所。原告要求被告赔偿2018年10月至2019年10月之间的营业损失400000元，原告未提交充分的证据证明营业损失的具体数额，故对原告的该部分诉讼请求依法不予支持。原告申请公证所支付的公证费5000元，因原告未主张该费用，故该部分费用由原告自负。综上，被告应该赔偿原告的损失共计335500元。被告辩称原告的主体资格不适格，本院认为虽然签订《租赁合同》时原告还未正式成立，但唐松是原告公司的法定代表人，租赁涉案房屋的目的是设立原告公司，原告营业执照登记的住所地为本案涉案房屋地址，原告依法登记成立后又在《租赁合同》上加盖公司公章予以追认，证明原告认可该合同的效力，故对被告的该抗辩观点依法不予支持。被告辩称对涉案房屋有合法、合理的占有、使用权，本院认为涉案房屋登记的所有人及涉案土地登记的使用人均不是被告，即使洋桥渔业村现在正在使用涉案房屋的部分房间进行办公，也不能证明被告对全部的涉案房屋拥有完整的、合法的占有、使用、处分的权利，被告也未提交其他证据进一步证明自己的主张，故对被告该项抗辩观点依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第五条、第八条、第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告灌云绿之源农业开发有限公司与被告灌云县洋桥农场于2017年2月9日签订的《租赁合同》无效； 二、被告灌云县洋桥农场于本判决生效之日起十日内赔偿原告灌云绿之源农业开发有限公司损失335500元； 三、驳回原告灌云绿之源农业开发有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14766元，鉴定费8500元，合计23266元；由原告灌云绿之源农业开发有限公司负担12800元，由被告灌云县洋桥农场负担10466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  马晓永 审 判 员  夏海洋 人民陪审员  崔凤国 二〇一九年十二月十九日 法官 助理  郑关朝 书 记 员  孙雅坤 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民事合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 附：履行账号 账户名称：灌云县人民法院帐号：3207230011010000042540 开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部