北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41047号原告：北京兴建物业管理中心有限公司，住所：北京市海淀区上庄乡上庄村西郊农场北居民区平房。法定代表人：魏洪斌，总经理。委托诉讼代理人：鄂秀珅，北京德恒（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：增斯畅，北京德恒（银川）律师事务所实习律师。被告：黄少刚，男，1962年7月5日出生，汉族，无业，住海淀区。第三人：北京紫瑞利印刷有限公司，地址北京市海淀区上庄镇上庄村上庄水库北岸路东后果树一队北院。法定代表人：袁昊铎,经理。被告与第三人共同委托诉讼代理人：刘画荣，北京市天宁律师事务所律师。原告北京兴建物业管理中心有限公司（以下简称兴建公司）与被告黄少刚、第三人北京紫瑞利印刷有限公司（以下简称紫瑞利公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴建公司委托诉讼代理人鄂秀珅、增斯畅与被告黄少刚及第三人紫瑞利公司共同委托诉讼代理人刘画荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴建公司向本院提出诉讼请求：1、判决依法解除原告与被告签署的《租赁协议》；2、判决被告和第三人拆除租赁土地上的违章建筑，恢复土地原貌；3、判决被告与第三人归还租赁土地；4、确认原告与被告签署的《租赁协议》超过20年的部分无效；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2002年9月1日，原告北京兴建物业管理中心（现北京兴建物业管理中心有限公司）与被告黄少刚签订《租赁协议》，约定：原告将原果树一队队部后院占地4.27亩的土地租赁给乙方使用，租赁期自2002年9月1日至2052年8月31日止，共计伍拾年；租赁费为每亩8万元，计34.16万元，地上物补偿3万元，共计37.16万元，于签字之日一次性支付；乙方应严格遵守国家有关法规，在政策规划许可范围内依法经营。《租赁协议》签署后，原告依约定向被告交付土地，并由被告占有、使用、收益至今。根据北京市海淀区房屋土地管理局颁发的《中华人民共和国国有土地使用权证》记载，涉案土地性质为林地，属于农业用地，但原告发现，被告不仅未按法定用途使用该宗土地，在其之上建设大量经营性用房，且未经原告允许，擅自转租给第三人北京紫瑞利印刷有限公司实际使用。原告多次找被告协商，要求其拆除违章建筑、恢复土地原貌，但被告拒不同意。原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条及其他相关法律规定，国家实行土地用途管制制度，非因法律规定并经法定程序，任何企业、个人、组织均不得改变土地用途。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，合同一方违约行为导致合同目的不能实现的，另一方有权解除合同；第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；第二百二十四条第二款还规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。综上，被告在履行合同期间，严重违反法律规定，在涉案农用地上违法建造经营性用房并在未经原告允许的情况下转租，对案涉土地造成严重破坏，致使《租赁协议》合同目的无法实现，经原告多次沟通仍不停止其侵权行为并恢复土地应有用途，其行为构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。黄少刚辩称，被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告与被告签订的《租赁协议》合法有效，是双方的真实意思表示，且土地租金已抵作原告拖欠被告的部分工程款，《租赁协议》应当继续履行。涉案土地使用权人北京市西郊农场确认土地性质为国有建设用地，所建房屋产权归被告所有，且被告翻建扩建房屋经过政府规划部门审批，属于合法建筑。2001年2月6日被告与北京市西郊农场开办的集体所有制企业北京市长建西郊建筑工程公司签订《承包合同协议书》，由被告承包西郊建筑工程公司电力安装六队，被告每年向北京市长建西郊建筑工程公司交纳利润及固定资产折旧、待摊等所有费用12万元，并承担三名职工的社保缴纳义务至退休。北京市长建西郊建筑工程公司为被告在“上庄家园”小区提供经营办公场地。之后，为配合“上庄家园”小区整体规划，北京市西郊农场决定将包括被告承包西郊建筑工程公司电力安装六队在内的“上庄家园”小区内所有企业逐步迁出。为寻找新的经营办公场地，2001年6月8日被告与原告协商一致签订《租赁协议》，由原告将原果树一队队部后院占地出租给被告继续经营西郊建筑工程公司电力安装六队。租赁协议约定：租金为每亩8万元，占地面积4.27亩，计34.16万元，地上物补偿3万元，共计37.16元。租赁期限为50年，自2001年6月8日至2051年6月7日。2001年8月2日被告向北京市海淀区上庄乡人民政府土地规划科递交《房屋翻建申请》，为正常生产经营，申请翻建北房19间、东房10间、南房16间、西房10间，共计1196平方米。北京市海淀区上庄乡人民政府土地规划科在该申请上盖章同意被告翻建上述房屋。被告在涉案土地上翻建房屋经过政府规划部门审批，属于合法建筑，应依法受到保护。2002年9月1日，原告与被告重新签订《租赁协议》，租赁期限50年，自2002年9月1日至2052年8月31日。2002年10月份，被告与原告协商一致，用涉案土地50年的租金冲抵原告拖欠被告的部分工程款，为此原告原法定代表人王喜华给被告出具《证明》，对上述租金冲抵工程欠款的事实予以证实。2002年10月3日，北京市西郊农场开办的集体所有制企业北京市西郊农场劳动服务管理中心代北京市西郊农场向被告出具收据，确认收到被告已付的50年土地租金，证实原告的开办单位北京市西郊农场同意以涉案土地50年的租金冲抵原告欠被告的部分工程款。为配合被告在涉案土地上翻建扩建房屋，2003年4月22日涉案土地使用权人北京市西郊农场向北京市海淀区上庄乡政府出具《建房申请》，该申请载明：“为了配合“上庄家园”小区整体规划，农场决定将小区内的企业——西郊建筑公司下属电力安装队（黄少刚承包）迁址到原果树一队队部后院（4.27亩）。为被告承包的西郊建筑公司下属电力安装队正常经营需要，申请在涉案土地上翻建生产用房37间，共750平方米，其中北房19间390平方米，东房9间180平方米，西房9间180平方米，以供其生产使用。该宗土地使用权为北京市西郊农场所有，土地性质为国有建筑用地，所建房屋产权归被告所有”。2003年4月22日北京市西郊农场出具《证明》，证实：涉案土地权属归北京市西郊农场，土地性质为国有建设用地，周边四至明确无界址争议，房屋产权归被告所有。2003年5月14日被告与贾淑英出资设立北京宏英盛达商贸有限公司，注册地址为北京市海淀区上庄乡水库北侧100米平房，即被告在涉案土地上所建的房屋。2008年11月18日，北京市海淀区上庄镇人民政府城镇建设管理科出具《证明》，证实：北京市宏英盛达商贸有限公司办公地址所属房屋建筑，经过政府部门规划批准，同意被告申请门牌号。随后被告在北京市公安局办理门牌号码登记手续，涉案土地所建房屋登记为北京市海淀区上庄路58号。上述事实证实，原告与被告签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效，且50年的土地租金已抵作原告拖欠被告的部分工程款，《租赁协议》应当继续履行。涉案土地使用权人北京市西郊农场确认土地性质为国有建设用地，所建房屋产权归被告所有，且被告翻建扩建房屋经过政府规划部门审批，属于合法建筑。二、原告以被告未经原告同意转租为由解除合同理由不足且无法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2008年5月24日被告与第三人签订《租赁合同》，被告将在诉争土地所建房屋出租给第三人使用，租赁期限30年，自2008年7月1日至2038年6月30日。第三人自2008年8月25日成立至今一直在涉案土地上所建房屋经营，并且门口架设载有第三人单位名称的门头和指示牌，原告应知道被告转租第三人的事实，故原告在2019年5月21日提起诉讼时，已经超过6个月的除斥期间，原告以被告未经其同意转租为由解除租赁合同理由不足且无法律依据。综上所述，被告认为，原告与被告签订的《租赁协议》合法有效，是双方的真实意思表示，且土地租金已抵作原告拖欠被告的部分工程款，《租赁协议》应当继续履行。涉案土地使用权人北京市西郊农场确认土地性质为国有建设用地，所建房屋产权归被告所有，且被告翻建扩建房屋经过政府规划部门审批，属于合法建筑。原告以被告未按法定用途使用诉争土地，在诉争土地上建设大量经营性用房，未经原告同意擅自转租给第三人使用为由主张解除租赁协议无事实和法律依据。故被告不同意原告的诉讼请求，请人民法院依法判决维护被告的合法权益。即使原告的诉讼请求得到人民法院的支持，原告也应当返还被告剩余期间的租金，赔偿被告的地上物损失和租金损失。对于原告第4项诉讼请求，我方认为双方之间的合同合法有效，应当继续履行，请求法院依法判决。紫瑞利公司述称，我方意见与黄少刚的答辩意见一致，认可黄少刚陈述的事实及理由，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2001年2月6日，黄少刚与北京市西郊农场开办的集体所有制企业北京市长建西郊建筑工程公司签订《承包合同协议书》，约定由承包人黄少刚承包西郊建筑工程公司电力安装六队。北京市长建西郊建筑工程公司为黄少刚在“上庄家园”小区提供经营办公场地。之后，为配合“上庄家园”小区整体规划，北京市西郊农场决定将包括黄少刚承包西郊建筑工程公司电力安装六队在内的“上庄家园”小区内所有企业逐步迁出。为寻找新的经营办公场地，2001年6月8日，北京兴建物业管理中心（后更名为北京兴建物业管理中心有限公司）与黄少刚协商一致签订《租赁协议》，约定由兴建公司将原果树一队队部后院占地面积4.27亩出租给黄少刚，租赁期限为50年，自2001年6月8日至2051年6月7日，租金为每亩8万元，计34.16万元，地上物补偿3万元，共计37.16元。经询问，当时涉案土地上已有部分房屋。庭审中，兴建公司提交国有土地使用证及授权文件，证明涉案土地的土地使用者是北京市西郊农场，用途为林地，北京市西郊农场授权给兴建公司进行经营管理。2001年8月2日，黄少刚向北京市海淀区上庄乡人民政府土地规划科递交《房屋翻建申请》，因房屋年久失修已濒临倒塌，为正常生产经营，申请翻建北房19间、东房10间、南房16间、西房10间，共计1196平方米。北京市海淀区上庄乡人民政府土地规划科在该申请上盖章同意黄少刚翻建上述房屋。黄少刚对原有房屋进行了翻建。2002年9月1日，北京兴建物业管理中心与黄少刚重新签订《租赁协议》，约定租赁期限50年，自2002年9月1日至2052年8月31日，其余约定与之前协议一致。2002年10月，兴建公司与黄少刚协商一致，用涉案土地50年的租金冲抵兴建公司拖欠黄少刚的部分工程款，为此兴建公司原法定代表人王喜华给黄少刚出具《证明》，对上述租金冲抵工程欠款的事实予以证实。2002年10月3日，北京市西郊农场开办的集体所有制企业北京市西郊农场劳动服务管理中心代北京市西郊农场向黄少刚出具收据，确认收到黄少刚已付的50年土地租金。为配合黄少刚在涉案土地上翻建扩建房屋，2003年4月22日，涉案土地使用权人北京市西郊农场向北京市海淀区上庄乡政府出具《建房申请》，该申请载明：“为了配合“上庄家园”小区整体规划，农场决定将小区内的企业——西郊建筑公司下属电力安装队（黄少刚承包）迁址到原果树一队队部后院（4.27亩）。为被告承包的西郊建筑公司下属电力安装队正常经营需要，申请在涉案土地上翻建生产用房37间，共750平方米，其中北房19间390平方米，东房9间180平方米，西房9间180平方米，以供其生产使用。该宗土地使用权为北京市西郊农场所有，土地性质为国有建筑用地，所建房屋产权归被告所有”。2003年4月22日北京市西郊农场出具《证明》，证实：涉案土地权属归北京市西郊农场，土地性质为国有建设用地，周边四至明确无界址争议，房屋产权归被告所有。2003年5月14日，黄少刚与贾淑英出资设立北京宏英盛达商贸有限公司，注册地址为北京市海淀区上庄乡水库北侧100米平房，即黄少刚在涉案土地上所建的房屋。2008年11月18日，北京市海淀区上庄镇人民政府城镇建设管理科出具《证明》，证实：北京市宏英盛达商贸有限公司办公地址所属房屋建筑，经过政府部门规划批准，同意被告申请门牌号。随后黄少刚在北京市公安局办理门牌号码登记手续，涉案土地所建房屋登记为北京市海淀区上庄路58号。2008年5月24日，黄少刚与紫瑞利公司签订《租赁合同》，黄少刚将在诉争土地所建部分房屋出租给紫瑞利公司使用，租赁期限30年，自2008年7月1日至2038年6月30日。紫瑞利公司自2008年8月25日成立至今一直在涉案土地上所建房屋生产经营。庭审中，紫瑞利公司提交北京市安全生产检查（复查）记录单5张，证明兴建公司每年对紫瑞利公司进行安全生产检查，兴建公司早已知道黄少刚将涉案土地上房屋出租给紫瑞利公司使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，兴建公司与黄少刚于2002年9月1日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，但该租赁合同约定的租赁期限为五十年，超过了法律规定的最长租赁期限即二十年，故该租赁合同超过二十年的部分因违法法律强制性规定而无效，本院对此予以确认。该合同二十年内的部分应属有效，现该合同尚未履行二十年，故该合同现为合法有效，双方均应严格依约履行各自合同义务。根据现有证据，黄少刚承租涉案土地及房屋后翻建扩建房屋已经过政府规划部门审批，涉案土地使用权人北京市西郊农场也向相关部门出具建房申请，确认所建房屋产权归黄少刚所有。黄少刚以其翻建扩建房屋作为办公地址设立了公司，上庄镇政府亦出具证明，证明黄少刚设立的公司办公地址所属的涉案房屋经过政府部门规划批准，同意申请门牌号并实际设立了门牌号。综上，黄少刚承租涉案土地及房屋后翻建扩建的房屋属于合法建筑，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2008年黄少刚就已将部分翻建扩建房屋被告与第三人签订《租赁合同》，被告将在诉争土地所建房屋出租给第三人紫瑞利公司使用，紫瑞利公司至今一直在涉案土地上所建房屋经营，根据紫瑞利公司提交的北京市安全生产检查（复查）记录单，兴建公司每年对紫瑞利公司进行安全生产检查，兴建公司理应早已知道黄少刚将涉案土地上房屋出租给紫瑞利公司使用的事实。综上，兴建公司以黄少刚未按法定用途使用诉争土地，在诉争土地上建设大量经营性用房，对涉案土地严重破坏，未经其同意擅自将房屋转租给第三人使用为由主张解除租赁协议的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京兴建物业管理中心有限公司与黄少刚于2002年9月1日签订的《租赁协议》超过二十年的部分无效；二、驳回北京兴建物业管理中心有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3437元，由北京兴建物业管理中心有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年十二月二十日书记员  王 璇书记员  陈雅楠