江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏民再33号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：扬州揽月房地产开发有限公司,住所地江苏省扬州市江都区江淮路100-2号。法定代表人：赵汝春，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈岭，江苏钟山明镜（扬州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：许祥英，女，1976年11月20日生，汉族，住江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人：姚海嵩，上海市天华律师事务所律师。再审申请人扬州揽月房地产开发有限公司（以下简称揽月公司）因与被申请人许祥英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院(2017)苏10民终3351号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月31日作出（2018）苏民申4700号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人揽月公司的委托诉讼代理人陈岭，被申请人许祥英及委托诉讼代理人姚海嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。揽月公司申请再审称，请求撤销一、二审判决，依法裁判，诉讼费按照许祥英的诉讼请求支持比例合理分配。事实与理由：一、本案一、二审判决按房屋价款的银行同期同档贷款利率计算逾期办证违约金，缺乏证据证明，适用法律错误。1.本案合同约定了逾期办证违约金，合同合法有效，该约定对双方均有约束力。合同约定的逾期办证违约金是否过低，根据谁主张谁举证的原则，应由许祥英举证证明其实际损失。如约定的违约金过低，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。一、二审期间，许祥英主张“因揽月公司未能办理权属证书，造成了户口不能迁入、就医和上学遇到困难、房屋不能再次买卖、不能成立业主委员会、不能聘请新物业公司进行管理服务及到相关部门协商解决问题花费大量精力和金钱等损失”，许祥英仅是列举了几种可能性，没有对实际损失进行实质性举证。因为仅逾期办证，不影响工作和就医，也不影响物业管理服务，逾期办证可能对买受人有实质性影响的是户口迁入，子女入学等有困难及房屋不能上市交易这三方面，但仅是可能，许祥英并未举证证明有上述方面损失。逾期办证与逾期交房对购房者的损失有很大区别，逾期办证不影响许祥英最基本的居住功能。且经过揽月公司努力，已可以办理产权证。现该区域的房价年涨幅达10%以上。2.本案一、二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定错误。适用上述规定前提之一是合同没有约定违约金或损失数额难以确定。而本案合同约定了违约金，不存在逾期办证损失数额难以确定的问题。一、二审法院将上述规定强加给揽月公司，严重违背了立法本意和合同自治原则。本案不应适用上述规定，而应根据合同自治原则，对合同中的违约金条款优先适用。二、许祥英提出违约金诉求已超过诉讼时效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分)纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”本案当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按约定履行办证义务时就已确定，故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。本案所涉房屋于2014年9月12日交付，本案的诉讼时效应自2015年3月11日起计算二年，许祥英2017年4月18日起诉主张违约金已过诉讼时效。三、本案诉讼费应按许祥英诉讼请求的支持比例分配由双方负担，许祥英主张的违约金仅有小部分获支持，一、二审判决由揽月公司承担全部诉讼费错误。许祥英辩称，本案一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确、责任厘定清晰。许祥英提起诉讼直至二审判决作出时涉案房屋仍不能办理产权证。如果无一、二审判决，揽月公司仍会将无法办证责任推卸给政府，不会补办相应手续，许祥英现在也无法办理产权证。一、二审判决与最高人民法院公开网站所披露的案例是一致的。根据本次审理中的举证，揽月公司未按期履行办理产权证的义务，在履约过程中存在欺诈，其应根据合同法和消费者权益保护法的相关规定承担责任。许祥英存在损失，且损失数额难以确定。由于无法办理产权证，给许祥英造成户口不能迁入、孩子无法到该区域学校上学、无法享受相关社会福利待遇、涉案房屋不能交易或进行抵押融资、个人转让住房的税收优惠要迟延、不能成立业主委员会、不能选聘和监督物业公司进行管理服务等损失。合同约定的逾期办证违约金为已付购房款的0.1%，明显偏低，许祥英主张按逾期贷款利率标准计算违约金，实质是要求对合同约定违约金予以增加，一、二审法院将违约金调整为按中国人民银行同期同档贷款利率计算，符合法律规定。综上，请求依法公正裁判。许祥英向一审法院起诉请求：1.揽月公司立即配合许祥英办理过户手续；2.揽月公司承担违约金570886元；3.诉讼费由揽月公司承担。审理中，许祥英将第1、2项诉讼请求变更为1.揽月公司继续履行合同，协助办理权属证书；2.揽月公司按照房屋价款712184元及年利率9%计算逾期办证违约金，时间自2015年3月29日起至房屋权属证书办理完毕止。一审法院认定事实：2012年12月27日，双方订立《商品房买卖合同》一份，约定：许祥英购买揽月公司开发的房屋一套，地址位于扬州市江都区，价款718733元；2014年7月1日前交房；揽月公司在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因揽月公司原因，许祥英不能在规定期限内取得权属证书的，许祥英不退房，揽月公司按已付价款的0.1%向许祥英支付违约金。后许祥英支付了房款712184元。2014年9月底，揽月公司向许祥英交付了房屋。审理中，许祥英以合同系格式合同，约定的逾期办理权属证书违约金过低为由，要求揽月公司按年利率9%支付违约金。一审法院认为：许祥英与揽月公司之间订立的房屋买卖合同合法有效。许祥英已付清全部房款，揽月公司未履行协助许祥英办理房屋权属证书变更登记手续的义务，故许祥英要求揽月公司协助其办理坐落于扬州市江都区权属证书登记手续的主张，应予以支持，办理上述手续过程所产生的税费由许祥英负担。揽月公司还应向许祥英支付逾期办理权属证书的违约金，但合同约定的标准太低，不能弥补许祥英客观存在的损失，故酌定参照中国人民银行同期同档贷款利率计算，并自揽月公司交付房屋后180日开始，即自2015年4月1日起，计算至权属证书办理完毕之日。一审法院判决：一、揽月公司于本判决生效之日起十日内，协助许祥英办理坐落于扬州市江都区房屋的权属证书，登记至许祥英名下；相关税费由许祥英负担；二、揽月公司向许祥英支付逾期办理权属证书违约金（以712184元为基数，自2015年4月1日，按照中国人民银行同期同档贷款利率，计算至权属证书办理完毕之日）；三、驳回许祥英的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1643元，由揽月公司负担。揽月公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审法院认为：许祥英与揽月公司所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均应按合同约定履行其义务。在许祥英按约付清全部房款后，揽月公司应按约积极协助办理房屋权属证书变更登记手续，将房屋所有权转移给许祥英。现揽月公司至今未履行此协助义务，依法应承担逾期办证的违约责任。揽月公司称该逾期办证系政府有关部门原因造成，但其未能提供相关证据予以佐证，故对此不予采信。依据双方合同约定，揽月公司应向许祥英支付逾期办理权属证书的违约金，但双方合同约定的违约金太低，不能弥补许祥英客观存在的损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，一审法院酌定参照中国人民银行同期同档贷款利率计算，并自揽月公司交付房屋后180日开始，即自2015年4月1日起，计算至权属证书办理完毕之日，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3286元，由揽月公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。围绕涉案房屋办理产权证问题，揽月公司提交第一组证据：2018年3月19日江都有线电视工程竣工验收报告、2018年5月16日城镇污水排入排水管网许可证、2018年7月11日扬州市江都区环境卫生管理所出具的住宅小区查勘证明、2018年7月9日揽月公司请求向江都区仙女镇人民政府办理社区用房移交的申请、2018年10月10日扬州市江都区城乡建设局出具的江都区商品住宅小区交付使用备案公示、2018年11月2日扬州市江都区不动产登记中心出具的收到揽月公司办证材料的收件单，以证明揽月公司积极准备办证资料。第二组证据：揽月公司于2018年12月17日张贴在小区里的办理产权证通知、于2019年2月15日向许祥英邮寄的办理产权证通知，以证明揽月公司已通知业主办理产权证。第三组证据：曹慧和张家俊的产权证原件，以证明2019年2月1日涉案小区已有业主办理并领取了产权证。许祥英质证认为，对交付使用备案公示、收件单、产权证真实性予以认可。涉案小区里张贴的办理产权证通知上未加盖揽月公司印章。许祥英已收到通知办理产权证的特快专递。揽月公司提交的上述证据表明该公司在履行房屋买卖合同中欺诈业主，将未办理竣工验收手续的房屋进行了交付。一、二审时涉案房屋尚不能办理产权证，故一、二审判决正确。围绕逾期办证造成的损失问题，许祥英提交第一组证据：从网上下载的山东省某法院案例，该案与本案案情基本一致，合同约定了出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付逾期办证违约金，但法院判决违约金按年利率6%计算。第二组证据：1.租房协议、证明其需要融资以将理发店开大。2.其与工商银行的贷款合同及银行流水，证明其购买涉案房屋系用该房屋抵押向银行贷款的，因涉案房屋不能办理产权法导致无法出售，否则可将出售该房屋的款项用于投资工程。揽月公司质证认为：对第一组证据的真实性无法确认，网页上案例的当事人所遇情况与本案不同。且违约金过低如何调整，法律有明确规定，并不需参考其他案例。第二组证据均是复印件，真实性不予认可，该组证据亦不能达到许祥英的证明目的。本案再审期间，揽月公司还提交11户业主所交房款及贷款金额表，其中许祥英交房金额712184.18元，按揭贷款35.8万元，以证明即使按期办理产权证，因存在按揭货款，许祥英能用房屋抵押贷款的数额亦有限。许祥英质证认为，对该金额表的真实性无异议，因没有多余钱提前还款，系按照贷款合同约定还贷。揽月公司于2019年10月23日向本院提交书面意见：揽月公司考虑到许祥英等11户业主经历一、二审和再审，诉讼时间较长，花费时间与精力较多，同意将逾期办证违约金由按原先约定的已付房款0.1%调整到2.7%。此赔偿标准仅适用于该11户业主，不适用于其他业主，其中许祥英已付房款712184元，揽月公司认可赔偿逾期办证违约金为19228.97元。本院再审查明，揽月公司于2018年12月17日在涉案小区张贴办理产权证通知。涉案小区的曹慧和张家俊已于2019年2月1日办理并领取了产权证。本案再审争议焦点为：一、许祥英提出的违约金诉请是否已过诉讼时效；二、双方约定的逾期办证违约金标准是否需要调整；如调整，标准应如何确定；三、本案一、二审案件受理费如何承担。一、关于许祥英提出的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题本院再审认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”经查，揽月公司未在一、二审期间提出诉讼时效抗辩，根据上述法律规定，揽月公司对许祥英的违约金诉请以诉讼时效期间届满为由提出再审抗辩，本院不予支持。二、关于双方约定的逾期办证违约金标准是否需要调整；如调整，标准应如何确定的问题本院再审认为，揽月公司认可其存在逾期办证的违约行为，双方现争议的是合同约定的违约金标准是否需要调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定可知，关于逾期办证违约金双方有约定的，按约定承担责任；没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记部分约定，如因揽月公司责任，许祥英不能在商品房交付使用后180日内取得房产权属证书的，许祥英不退房，揽月公司按已付房价款的0.1%向许祥英支付违约金。因双方对逾期办证违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。许祥英主张约定的违约金低于造成的损失，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，许祥英应对其主张提交证据予以证明。一、二审期间，许祥英未就其损失提交相关证据材料。本案再审审理中，许祥英虽提交了租房协议、贷款合同等证据，但上述证据不能证明逾期办理产权证给许祥英造成的损失超过了合同约定的违约金。根据本案实际情况，现揽月公司自愿将合同约定的逾期办证违约金标准调增到按已付房款的2.7%，本院予以准许。许祥英所购房屋价款为712184元，合同约定的违约金为712.184元，揽月公司自愿承担违约金19228.97元。对此，本院予以确认。三、关于一、二审案件受理费如何承担问题本院再审认为，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，许祥英诉讼请求并未得到全部支持，属于部分胜诉、部分败诉的情形。虽然许祥英关于违约金的诉讼请求仅小部分获得支持，但逾期办证的全部责任应在揽月公司一方。故本院根据案件的具体情况，决定由揽月公司负担本案一、二审案件全部受理费。揽月公司主张按许祥英诉讼请求支持比例分担，本院不予支持。综上所述，揽月公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市中级人民法院（2017）苏10民终3351号民事判决及江苏省扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初2566号民事判决第三项；二、维持江苏省扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初2566号民事判决第一项，即扬州揽月房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，协助许祥英办理坐落于扬州市江都区房屋的权属证书，登记至许祥英名下；相关税费由许祥英负担;三、变更江苏省扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初2566号民事判决第二项为扬州揽月房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向许祥英支付逾期办理权属证书违约金19228.97元；四、驳回许祥英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1643元，二审案件受理费3286元，均由扬州揽月房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  葛晓明审判员  薛爱娟审判员  陈 皓二〇一九年十二月三十日书记员  朱亚萍