广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初12688号原告：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市吉大景山路19号工商银行大厦，统一社会信用代码9144040070799343XL。负责人：潘强。委托诉讼代理人：林耀华，男，汉族，1984年10月20日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区，系银行员工。委托诉讼代理人：周鹏程，男，汉族，1967年10月9日出生，身份证住址：广东省珠海市斗门区，系银行员工。被告：徐张玲，女，汉族，1984年10月24日出生，身份证住址：河南省信阳市光山县，委托诉讼代理人：龚淳，广东国硕律师事务所律师。被告：中邦投资开发（珠海）有限公司，住所地：珠海市吉大情侣中路33号二楼，统一社会信用代码：914404006681786184。法定代表人：张琳鹏，董事兼经理。委托诉讼代理人：王云雷，广东诚迅达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐徐，广东诚迅达律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司珠海分行（以下简称工行珠海分行）与被告徐张玲、中邦投资开发（珠海）有限公司（以下简称中邦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序于2019年11月7日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人林耀华、周鹏程，被告徐张玲的委托诉讼代理人龚淳，被告中邦公司委托诉讼代理人王云雷、徐徐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐张玲立即归还贷款本金1404428.02元及相应利息15301.24元（其中，正常利息15091.59元，罚息91.55元，复利118.1元），本息合计1419729.26元（利息暂计至2019年6月3日，其后利息应按照合同约定计至本息清偿之日止）；2.判令被告徐张玲向原告支付自2019年6月4日起至借款本息全部清偿之日止的罚息及复利〔逾期罚息以尚欠借款本金1404428.02元为基数，按合同约定的罚息利率计算；复利以欠付的利息（包括正常利息、罚息、复利）为基数，按合同约定的罚息利率按月计算〕；3.判令被告徐张玲以其名下位于珠海市香××区××单元××房，对所欠贷款本息承担抵押担保责任，原告就该房产依法处分所得价款享有优先受偿权；4.判令被告中邦公司承担保证担保责任，连带清偿被告徐张玲拖欠原告的贷款本息；5.判令两被告承担本案诉讼费、保全费、公告费。事实和理由：为购房，被告一向原告申请贷款，且被告一与原告签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A:【中邦】字【珠海】行【御景】支行【2016】年【350】号）（以下简称借款合同）。2016年6月2日，原告向被告一发放了贷款147万元。上述贷款期限为30年，还款方式为按月等额本息还款法。上述贷款以被告一位于珠海市香××区××单元××房的房产做抵押担保，并由被告二提供连带保证担保；上述抵押房产已办妥了抵押权预告登记手续。贷款发放后，被告一多次未能按时供款。截至2019年6月3日，已连续逾期4期,累计逾期期数7期。被告一的行为，已构成违约,严重损害了我行的合法权益。为此，原告已按照合同约定向被告一、被告二发出了《提前还款函》，宣布借款合同项下贷款提前到期，要求被告一限期归还借款合同项下剩余的全部贷款本息。要求被告二承担保证担保责任，但两被告至今未履行相应的还款义务。基于以上事实，为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》、《合同法》等有关法律规定，特提起诉讼，恳请判如所请。被告徐张玲辩称，被告徐张玲已还清已到期的欠款、罚息、利息，还按揭到现在。被告中邦公司辩称，一、原告并非位于珠海市香××区××单元××房（以下简称“涉案房产”）的抵押权人，对该房产之处分不享有优先受偿权。本案被告徐张玲因购买我公司开发建设的涉案房产，向原告借款1470000元，并在成为涉案房产的预告登记权利人后，于2016年8月19日为原告办理了预售商品房抵押权预告登记。如今，涉案房产仍在我公司名下，并未过户给徐张玲，而原告亦未成为涉案房产的抵押权人。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产权登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可见，抵押权预告登记权利与现实的抵押权（物权）具有不同的法律性质和法律效力，原告对涉案房产享有的抵押权预告登记权利，是在抵押权登记所附条件具备、所附期限到来时，对涉案房屋办理抵押权登记的请求权；该权利只能限制义务人即被告一对房产行使处分权，而非直接赋予原告以现实的抵押权，故原告就涉案房产不享有优先受偿权。二、原告主张的债权数额由法院根据证据综合认定。因原告提交的证据资料无法明确、直观地说明被告徐张玲的还款情况、本息欠额，及对应的罚息、复利的计算方法，且我公司不清楚被告徐张玲的具体还款情况，所以请法庭在核实原告提交的证据后，对上述情况作出综合认定。原告工行珠海分行就所述被告徐张玲借款，未依约还款等事实提供了《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款借据、自营历史明细表等证据予以印证，并附上个人贷款期数明细查询表对被告徐张玲的欠款构成加以说明；原告就所述被告中邦公司承担保证担保责任的事实提供了《个人购房借款/担保合同》等证据予以印证；原告提交的上述证据经本院审查符合法律规定，本院予以采信，且对原告所述被告徐张玲欠款的事实及被告中邦公司承担保证担保责任的事实予以确认。起诉后，被告徐张玲偿还了已到期的全部欠款，截至2019年10月9日，被告徐张玲尚欠贷款本金1384011.66元，暂不欠息。本院认为，原告工行珠海分行与被告签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告工行珠海分行已按合同约定发放贷款，被告徐张玲在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，被告徐张玲已构成违约。原告要求被告徐张玲偿还尚欠贷款本金、正常利息、罚息、复利，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。《个人购房借款/担保合同》明确约定了保证担保方式、保证担保范围、保证期间，被告中邦公司应按约定的保证方式和保证范围对被告徐张玲的上述债务承担连带保证责任。被告中邦公司承担保证责任后，有权向被告徐张玲追偿。被告徐张玲以其名下所有的位于珠海市香××区××单元××房的房产作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，但是没有办理正式的抵押登记，原告请求对处分上述抵押物所得价款享有优先受偿权，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告徐张玲于本判决生效之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行偿还借款本金1384011.66元；二、被告徐张玲于本判决生效之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行支付自2019年10月10日起至本息实际清偿日止，按照中国人民银行公布的贷款基准年利率下浮12%（每年1月1日调整一次）的基础上加收40%计算的罚息、复利（罚息以未付本金1384011.66元为基数，复利以未付利息、罚息、复利之和基数）；三、被告中邦投资开发（珠海）有限公司对被告徐张玲的上述第一、二项债务向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行承担连带保证责任；被告中邦投资开发（珠海）有限公司承担保证责任后，有权向被告徐张玲追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司珠海分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17578元，由被告徐张玲、中邦投资开发（珠海）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  白 龙人民陪审员  钟杏萍人民陪审员  许丽娜二〇一九年十二月三十日书 记 员  邓嘉颖罗晓玲