江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初2041号 原告：连云港连昆创劲建设开发有限公司，住所地连云港经济技术开发区神泉路18号206办公。 法定代表人：刘华春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡嘉豪，江苏四善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冬明，该公司员工。 被告：谢兆壮，男，1969年7月20日生，汉族，住江苏省沐阳县。 被告：穆玉霞，女，1972年10月28日，汉族，住江苏省沐阳县。 原告连云港连某创劲建设开发有限公司（以下简称连某创劲公司）与被告谢兆壮、穆玉霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，于2019年12月2日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告连某创劲公司的委托诉讼代理人胡嘉豪、王冬明到庭参加诉讼，被告谢兆壮、穆玉霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告连某创劲公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；二、判令被告谢兆壮、穆玉霞共同支付原告向银行代偿的贷款，以法院判决时原告实际代偿数额为准，暂计58560元；（暂计每月向银行还款2440元，自2018年3月计算至2019年3月）三、判令被告谢兆壮、穆玉霞共同支付违约金40170元；四、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年3月22日，被告谢兆壮、穆玉霞与原告签署编号：GF-2000-0171《商品房买卖合同》，购买原告开发建设位于开发区房屋，房屋总金额为401700元，付款方式为2017年3月20日前支付首付款81700元，余款320000元以按揭方式支付。合同附件四合同补充协议约定：“采取按揭付款方式的买受人如逾期归还银行贷款，导致出卖人资金被银行扣取的，出卖人有权要求买受人在扣款后3日内偿还所扣款项，并支付所扣款20%的违约金。所扣款项累计超过总房款的10%时，出卖人将有权单方解除本合同，并由买受人支付总房款10%的违约金。”自2018年3月起，被告谢兆壮、穆玉霞持续逾期归还银行贷款。截至2019年8月，因被告逾期还贷，原告己累计为被告代偿银行贷款41433.19元，累计超过总房款的10%。但被告至今仍未向原告归还上述代偿款项，且仍逾期还贷。根据合同约定，原告有权单方解除合同并要求被告支付违约金。基于上述事实，为维护原告的合法权益，原告特具状起诉，请求贵院支持原告诉讼请求。 被告谢兆壮、穆玉霞未到庭应诉，也未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、抵押借款合同（复印件）、银行还款凭证、律师函及邮寄凭证。经本院审查，对当事人提供的证据予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2017年3月22日,原告连某创劲公司与被告谢兆壮、穆玉霞签订《商品房买卖合同》,约定:谢兆壮、穆玉霞购买连某创劲公司投资开发建设的位于开发区房屋，房屋总金额为401700元，双方约定了付款方式为，2017年3月20日前首付81700元整，余款320000元以按揭方式支付，买受人应在签订买卖合同后7日内办理完按揭手续，贷款金额以银行最终审核为准，不足部分，买受人需于7日内向出卖人补齐。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）⑴逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。交付期限为2017年12月31日，该房屋经验收合格并交付买受人使用。在补充协议中约定，采取按揭付款方式的买受人如逾期归还银行贷款，导致出卖人资金被银行扣取的，出卖人有权要求买受人在扣款后3日内偿还所扣款项，并支付所扣款项20%的违约金。所扣款项累计超过总房款的10%时，出卖人将有权单方解除本合同，并由买受人支付总房款10%的违约金……双方还就其他事项进行了约定。 2017年3月22日，抵押人谢兆壮，抵押权人中国建设银行股份有限公司连云港分行，担保人连云港连某创劲建设开发有限公司共同签订《房地产抵押合同（按揭）》合同约定，抵押人因资金不足，将开发区房屋地产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。抵押权人同意抵押人以上述房地产及相关权益，作为按揭贷款的抵押物。担保人为抵押人承担担保责任，担保范围为本合同第五条贷款合同中涉及的抵押人的债务及相关税费。抵押自2017年3月24日起至2032年3月24日止。自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证》《房屋他项权证》止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。……抵押人谢兆壮、穆玉霞在合同签章处签名，抵押权人中国建设银行股份有限公司连云港分行何某、担保人连云港连某创劲建设开发有限公司刘华在签章处签章并加盖公司公章。 2017年3月27日，借款人谢兆壮、穆玉霞与贷款人中国建设银行股份有限公司连云港分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款本金为320000元，借款期限280个月（即2017年3月24日至2032年3月24日），双方还约定了具体的权利与义务。借款人谢兆壮、穆玉霞合同下方签字，贷款人中国建设银行股份有限公司连云港分行何某在合同下签章并加盖公章，保证人连云港连某创劲建设开发有限公司刘华在合同下签章并加盖公司公章。 另查明，因被告谢兆壮、穆玉霞逾期归还银行贷款，自2018年3月30日至2019年10月23日，连某创劲公司共为被告谢兆壮、穆玉霞代为偿还银行贷款共计46307.39元。2019年9月16日，原告连某创劲公司根据《商品房买卖合同》确认的地址向被告谢兆壮、穆玉霞寄发《律师函》，但该函被退回。 本院认为，原告连某创劲公司与被告谢兆壮、穆玉霞签订的《商品房买卖合同》，原、被告与中国建设银行股份有限公司连云港分行共同签订的《房地产抵押合同（按揭）》和《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告谢兆壮、穆玉霞为了购买原告连某创劲公司所开发建设的涉案房屋，在中国建设银行股份有限公司连云港分行处办理了银行贷款，谢兆壮、穆玉霞应依约每月向中国建设银行股份有限公司连云港分行返还约定贷款本息。因被告谢兆壮、穆玉霞未按时还贷，从2018年3月30日至2019年10月23日，由担保人连某创劲公司为其代偿银行贷款共计46307.39元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，原告连某创劲公司在为被告代偿银行贷款后获得了向被告追偿的权利，所以原告主张被告支付原告向银行代偿的贷款46307.39元的请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张解除原被告之间的《商品房买卖合同》以及要求被告支付违约金40170元的请求。根据合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定，采取按揭付款方式的买受人如逾期归还银行贷款，导致出卖人资金被银行扣取的，出卖人有权要求买受人在扣款后3日内偿还所扣款项，并支付所扣款项20%的违约金。所扣款项累计超过总房款的10%时，出卖人将有权单方解除本合同，并由买受人支付总房款10%的违约金。现原告为被告代偿银行贷款共计46307.39元，达到了总房款的10%。符合双方合同中约定的解除合同的条件，所以原告主张解除双方的《商品房买卖合同》以及主张被告支付总房款10%的违约金40170元的请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。 综上，被告应支付原告银行代偿款46307.39元和违约金40170元，共计86477.39元。解除双方的《商品房买卖合同》后，根据法律规定合同解除后对于已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告已经向原告支付了81700元首付款和贷款320000元，共计401700元房款。在合同解除之后，原告应向被告返还上述房款，因本案被告未到庭，故本案对此部分不予处理。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告连云港连昆创劲建设开发有限公司与被告谢兆壮、穆玉霞于2017年3月22日签订的关于连云港市开发区星海湾住宅小区第21号楼2单元502室房屋的《商品房买卖合同》； 二、被告谢兆壮、穆玉霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港连昆创劲建设开发有限公司支付代偿贷款金额46307.39元； 三、被告谢兆壮、穆玉霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港连昆创劲建设开发有限公司支付违约金40170元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4402元（原告已预交），由被告谢兆壮、穆玉霞负担，于给付上述款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇一九年十二月十二日 书记员  陈婉玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条解除的效力，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 [二]、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 预交上诉费收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账号：10×××94 开户行：江苏省连云港市农业银行苍梧支行