重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初4488号原告：中国农业银行股份有限公司重庆开州支行，住所地重庆市开州区XX街道办天鹅湖社区开州大道(东)1246号，统一社会信用代码91500234621193589L。负责人：李俊佳。委托诉讼代理人：吴开林(系公司职工)，男，汉族，1962年3月28日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：阳勇(系公司职工)，男，汉族，1966年5月17日出生，住重庆市开州区。被告：曾超，男，汉族，1993年1月12日出生，住重庆市开州区。原告中国农业银行股份有限公司重庆开州支行(以下简称农行开州支行)与被告曾超金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理，原告农行开州支行委托诉讼代理人吴开林到庭参加了诉讼。被告曾超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2019年12月31日第二次公开开庭进行了审理，原告农行开州支行委托诉讼代理人阳勇到庭参加了诉讼。被告曾超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行开州支行向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告曾超立即归还原告农行开州支行个人住房按揭贷款本金329433.83元及截止2019年8月26日的利息、罚息、复利共计9783.53元(其中利息9608.99元、罚息52.22元、复利122.32元)；2、请求判决被告曾超支付原告中国农业银行股份有限公司重庆开州支行从2019年8月27日起至本息偿清之日止的合同约定计付的利息、罚息和复利；3、请求判决原告农行开州支行对被告曾超提供的抵押担保物（坐落于开县XX街道XX路XX号XX幢XX-X）折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；4、案件受理费、公告费及实现债权的其他费用由被告曾超承担。事实和理由：2014年9月30日，被告曾超向原告农行开州支行申请办理个人住房贷款360000元，单笔期限25年，还款方式为按月等额本息还款，贷款方式为抵押，用被告曾超本次购买的位于开州区XX街道XX路XX号XX幢XX-X的房产做抵押。经原告农行开州支行审批同意后，被告曾超于2014年10月14日与原告农行开州支行签订合同编号为55020120140072311的中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同，原告农行开州支行于2014年11月18日向被告曾超发放一手房贷款360000元，期限25年。2014年10月31日在重庆市开州区国土房管局土地房屋登记部门办理抵押登记【登记号：312渝预告2014字第1XXXX号】。被告曾超在贷款期间，经常不按时、不足额偿还本笔房贷月供，到2019年5月9日，被告曾超在原告农行开州支行贷款已逾期近5个月，原告农行开州支行多次打电话催收，借款人被告曾超并未履行还款义务。现为了保护原告农行开州支行的正当合法权利，依法诉请人民法院，请求判决被告曾超及时归还原告农行开州支行的贷款本息。被告曾超未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月14日，被告曾超作为借款人、抵押人，原告农行开州支行作为贷款人、抵押权人，重庆市金科骏耀房地产开发有限公司作为保证人，三方签订了《个人购房担保借款合同》(合同编号55020120140072311)。合同约定：贷款人同意向借款人发放个人住房按揭贷款，借款金额为360000元；借款期限为300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名为重庆市金科骏耀房地产开发有限公司，开户行为中国农业银行股份有限公司重庆开县支行平桥分理处，账号为3144050104000XXXX；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账号为622848047825755XXXX；由阶段性保证人重庆市金科骏耀房地产开发有限公司按该合同9.1和9.3约定提供保证担保，由抵押人按该合同9.2和9.3约定提供抵押担保，抵押担保部分内容为抵押人同意以坐落于开县XX街道XX路18号（开州XXXX）XX幢XX-X号、购房合同编号CQYJ-410893、购房总价51.7365万元、建筑面积90.48平方米、房产类型住房的房屋担保该合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；抵押人应协助配合贷款人自该合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，该合同签订之日起720日内办妥抵押登记；该合同履行中发生争议，各方可协商解决，协商不成的由贷款人所在地人民法院管辖；借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理该合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续；该合同一式四份，效力相同。同时，原告农行开州支行作为甲方(亦即贷款方/抵押权人)，被告曾超作为乙方（亦即借款方/抵押人），重庆市金科骏耀房地产开发有限公司作为丙方（亦即担保方/开发商），三方签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同部分内容约定：贷款期限从2014年10月20日至2039年10月19日，贷款利率为年息7.86%，起息按贷款实际发生日起计息，计算按贷款余额计算，乙方用位于重庆市开县XX街道XX路XX号（金科开州XXXX）XX幢XX-X（建筑面积为90.48平方米）为其向甲方的贷款提供履行债务的抵押担保。原告农行开州支行于2014年10月31日取得312渝预告[2014]字第1XXXX号《重庆市土地房屋预告登记证明》，载明：预告登记权利人为原告农行开州支行，预告登记义务人为被告曾超，房地产坐落于开县XX街道XX路XX号XX幢XX-X，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，记事栏处为贷款总金额360000元，从2014年10月20日至2039年10月19日。原告农行开州支行于2019年10月10日申请查询案涉房屋的抵押物状况，重庆市开州区规划和自然资源局于该日出具的查询书中载明借款人、抵押人为被告曾超，抵押物名称为房地产，登记机关名称为开州区国土资源和房屋管理局，抵押物权证号为渝（2017）开州不动产权第00066XXXX号，抵押物位置为重庆市开州区XX街道X段XX号X幢XX-X，最高额抵押合同编号：55020120140072311。2014年11月18日，原告农行开州支行向被告曾超发放贷款360000元，借款凭证上记载的贷款期限为2014年11月18日至2039年11月17日，还款日为每月18。嗣后，被告曾超按期偿还了部分本息，自2015年10月起，被告曾超未按期足额还款。原告农行于2019年5月21日向本院起诉，要求被告曾超立即偿还剩余的个人住房按揭贷款本金及利息、罚息、复利。因被告曾超下落不明，本院无法直接送达相关法律文书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，向其公告送达诉状副本等，送达的公告期满日为2019年8月26日。截止2019年8月26日，被告曾超尚欠原告农行开州支行贷款本金329433.83元及利息、罚息、复利共计9783.53元。另查明，被告曾超于2017年7月17日取得坐落于重庆市开州区XX街道X段XX号X幢XX-X房屋的不动产权证，产权证号为渝(2017)开州不动产权第00066XXXX号。本院认为，原告农行开州支行与被告曾超签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告农行开州支行在按约发放了贷款后，被告曾超没有按照合同约定按时偿还借款本息，其行为已构成违约。原告农行开州支行有权按照合同约定要求贷款提前到期并要求被告曾超立即偿还全部剩余借款本金及利息，并按照合同约定支付罚息、复利。同时，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》中约定的抵押担保，意思表示真实，内容合法，该抵押已办理抵押登记，原告农行开州支行要求对被告曾超提供的抵押物房产享有有效的抵押权，其要求确认对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。关于原告农行开州支行主张的的案件受理费用、公告费及实现债权的其他费用：因原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用，故对原告农行开州支行主张的各项费用，对于已经产生的合理费用即公告费和案件受理费，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告曾超于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆开州支行偿还借款本金329433.83元及支付截止2019年8月26日的合同约定计付的利息、罚息、复利共计9783.53元。二、由被告曾超于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆开州支行支付从2019年8月27日起至本息偿清之日止的合同约定计付的利息、罚息和复利。三、原告中国农业银行股份有限公司重庆开州支行对被告曾超提供的位于重庆市开州区XX街道X段XX号X幢XX-X房屋以折价或拍卖、变卖上述抵押物所得价款在上述第一项、第二项支付义务范围内享有优先受偿权。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆开州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6242元，公告费600元，共计6842元，由被告曾超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 长  雷亚军人民陪审员  程崇国人民陪审员  唐明辉二〇一九年十二月三十一日书 记 员  段辉镜