广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3607号上诉人（原审原告）：李慧娟，女，1977年06月14日出生，汉族，住山东省鄄城县。委托诉讼代理人：邝昕，广东国煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁冰璇，广东国煌律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈杏珍，女，1992年1月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冯泳康，男，1989年2月23日出生，汉族，住广东省中山市，系陈杏珍的丈夫。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志江，男，1967年07月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：余乃辉，广东言泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁观玉，男，1967年10月23日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：中山市开顺房地产代理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A12区雅湖居二街3幢17卡，统一社会信用代码91442000577949210X。法定代表人：孔钞，该公司总经理。原审第三人：中信银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区中山四路82号迪兴大厦之二首层至三层，统一社会信用代码91442000680601984T。主要负责人：葛晓明，该行行长。委托诉讼代理人：李文彪，男，该行员工。上诉人李慧娟、上诉人陈杏珍因与被上诉人李志江、梁观玉，原审第三人中山市开顺房地产代理有限公司（以下简称开顺公司）、中信银行股份有限公司中山分行（以下简称中信银行中山分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李慧娟上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.变更一审判决第二项为李慧娟于判决发生法律效力之日起七日内代李志江向陈杏珍清偿依据中信银行个人经营借款合同[编号：（2016）中银个贷字第1739号]所产生的借款本金、利息及其他费用（借款本金、利息及相关费用以2018年12月31日前确定的实际数额为准）；中信银行中山分行、陈杏珍于李慧娟代为清偿产款项后三日内协助办理注销位于中山市东区××（××）房地产[房产证号：02××12；土地证号：国（2011）易2103283，以下简称涉案房产]的抵押登记的相关手续；李志江、梁观玉于李慧娟代为清偿前述款项后七日内协助办理注销前述房屋的抵押登记的相关手续并协助办理将该房屋过户至李慧娟名下的相关手续；3.撤销一审判决第四项；4.李志江、梁观玉向李慧娟支付违约金暂计50000元（以3300000元为基数，按每日万分之二的标准计算，自2017年6月21日起计至李志江、梁观玉配合办理过户登记手续之日止）；5.李志江、梁观玉赔偿李慧娟律师费144000元。事实与理由：一、因继续履行合同需要，李慧娟同意代李志江向陈杏珍清偿依据中信银行个人经营借款合同所产生的借款本金、利息及其他费用，超出购房款的部分，李慧娟再向李志江追偿，同时强调如因李志江一方故意所产生的利息及其他费用，李慧娟不同意支付。一审法院也明确要求中信银行中山分行、陈杏珍计算截至2018年12月31日止的本金、利息及其他费用，其后所产生的利息及其他费用系中信银行、陈杏珍故意拖延所致，李慧娟不同意支付。二、一审认定违约事实与实际不符，对违约责任承担判决不当。虽然双方签订的房地产买卖合同第六条约定，卖方须在收齐全部楼款当天将房地产交付给买方使用，但卖方未按约定解除抵押，而且故意不履行合同，导致作为买方的李慧娟无法支付全款给卖方，显然是因为卖方故意不履行先行义务，令交付的条件没有成就，相应责任应由卖方承担，且李慧娟超出合同约定支付了首期款，所以李慧娟扣除约定的卖方解押过户时间来推算交付时间，于法有据，应予采纳。陈杏珍辩称，李慧娟的上诉没有依据，但确认需要对借款金额进行核对。解除抵押的前提是陈杏珍的所有债权全部收回，除一审认定的借款本金和利息外，还有陈杏珍另行借给李志江的款项，详见陈杏珍的上诉意见及补充意见。李志江辩称：一、不确定能否顺利过户，因为涉案房产并未登记在李志江名下，无法保证过户过程中是否会产生其他查封，且梁观玉也没有协助过户的意愿。二、确认向陈杏珍借了债务本金约300万及150万，但目前没有还款能力。三、李志江不存在违约行为，是李慧娟违约，其未按合同约定时间支付定金，也没有提交何时向银行申请贷款的证据，经一审法院要求其仍未能提交，应由李慧娟承担举证不能的责任。四、律师费没有依据。梁观玉辩称：一、涉案房产所有权归李志江，梁观玉与李志江签订买卖合同后，已将涉案房产转交给了李志江并收取了全部转让款。二、李慧娟与李志江签订的房地产买卖合同转让方为李志江，受让方为李慧娟，只是李志江为了避税才以梁观玉名义签订合同，该合同履行过程中的权利义务、违约责任应由李志江承担，与梁观玉无关。三、李慧娟未全额向李志江支付购房款，李志江未向李慧娟交付房屋，故违约金支付条件尚未成就，且李慧娟未提供其已支付律师费的相关凭证，也没有实际支付律师费，其请求违约金与律师费无依据。陈杏珍上诉请求：撤销一审判决第二项，在保证陈杏珍合法债权本金4502138.33元及利息（以实际出借/债权转让之日为基数，按月2%利率计至李慧娟代偿或李志江清偿之日止，暂计至2018年12月31日为737382元）实现的基础上，再对合同履行问题进行裁判；2.判令如李慧娟未能代偿上述本息，陈杏珍有权要求拍卖涉案房屋并对拍卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权。事实与理由：李志江、梁观玉于2014年2月9日分别与中信银行签订了中信银行个人房地产抵押综合授信协议、综合授信最高额抵押合同，约定梁观玉以涉案房产为自2014年2月19日至2019年2月19日期间因中信银行向李志江综合授信而形成的一系列债权本金、利息及费用等提供抵押担保，担保主债权最高额度为3790300元。2017年1月19日，李志江与中信银行签订中心银行个人经营借款合同，约定由中信银行向李志江贷款290万元等，并由中信银行向李志江发放了贷款。陈杏珍经朋友介绍，以购买资产包的方式进行投资，因涉案债务有物业抵押，债权回款及收益率高，故于2018年3、4月份与李志江、梁观玉沟通了解情况，经各方达成债权转让意向后，中信银行于2018年4月3日起冻结陈杏珍账户，并于2018年5月25日签订债权转让合同，同日中信银行扣划陈杏珍账户资金3002128.33元，陈杏珍以此为对价受让涉案债权及房屋的抵押权。陈杏珍受让债权前后，还向李志江另行出借资金150万元以缓解资金压力，促使其按月支付利息及还款，并约定李志江按2%的月利率向陈杏珍支付利息。一审判决影响了陈杏珍该债权的实现。表现在：1.一审仅以借款合同所载款项为李慧娟代偿依据，对陈杏珍享有的其他最高额抵押范围内的债权未予认可，损害陈杏珍的债权。2.一审已查明陈杏珍为涉案房产抵押债权的债权人，故陈杏珍对涉案房产享有的担保物权应优先于李慧娟主张的合同债权，借款合同以外的借贷在最高额抵押有效期内产生，合法有效，在最高额抵押范围内应予以保护。3.本案买卖合同继续履行必须以实现陈杏珍的债权、排除抵押障碍为前提，李慧娟虽一直强调可以代还李志江的债务，但未有履约能力的表现，一审判决未能保障陈杏珍的债权。4.一审判决存在执行困难可能，未明确相关借款合同的债权金额，可能导致其他争议。后陈杏珍补充以下上诉意见：一、一审追加陈杏珍作为本案第三人，判令其承担协助办理注销抵押的民事责任，但又不依法保障其诉讼权利，程序错误。二、根据最高额抵押合同约定，未经抵押权人同意，不得处分抵押物的全部或部分，故一审法院在陈杏珍依法享有担保物权的前提下，强行判令陈杏珍协助注销抵押登记错误。三、李慧娟与李志江存在恶意串通损害陈杏珍合法债权嫌疑，双方签订的买卖合同应属无效。一审卷宗中出现多份合同且价格不一，李志江主张李慧娟违约，但既不反诉也不上诉，不合常理。涉案交易价格低于评估价50万元，低于市场合理价格。李慧娟为交易涉案房产所获得审批的贷款金额仅有280万元，远不足以偿还李志江所欠债务。四、陈杏珍明确表示，如李志江无法清偿陈杏珍所有债权本息，不同意协助注销抵押。李慧娟辩称：一、陈杏珍在一审程序中属于无独立请求权第三人，其上诉请求超出一审范畴，属于新的诉讼请求，不属于本案审理范围。二、李志江对陈杏珍的债务仅限于中信银行受让的债权范畴，至于陈杏珍超出该债权提出另外的借款不在本案审理范围内，且陈杏珍至今未证明其与李志江存在另外的债权债务关系。李志江与中信银行签订的借款只有290万，中信银行给予李志江与梁观玉关于涉案房产的最高授信只有300万，最终授信远远低于陈杏珍主张的债权。三、陈杏珍只是出面签订合同的托，并非真实买受人，而是案外人梁皓楠。梁皓楠与李志江恶意串通扩大债权，达到阻止本案房屋交易的目的，并前期参与了李慧娟与李志江之间的交易。四、陈杏珍在一审期间书面回复，其本人、配偶与委托代理人均参与庭审，对一审涉及问题及相关材料均清楚。陈杏珍一审期间明确其只是代梁皓楠签订合同，具体买受债权情况不清楚，中信银行亦是明知的。陈杏珍一审期间明确表示如能按其与中信银行买受债权予以实现，其同意协助注销抵押，并未提出二审所述的其他债务。一审程序和实体处理符合法律规定。但一审漏计了陈杏珍确定的债权截止点2018年12月31日前，故李慧娟上诉也提出了债务的截止点应为2018年12月31日。陈杏珍现恶意诉讼拖延时间，导致的利息和违约金应由其自行承担。五、无论贷款金额多少，李慧娟均有能力支付剩余房款，包括一次性支付，李慧娟一审期间已提交相关经济能力凭据。李志江辩称：一、确认尚欠陈杏珍400多万元，目前无力偿还，如李慧娟能代偿当然好，但李志江不承担代偿后的风险。二、本案中李慧娟也上诉，利息当然会继续增加，故利息不应计算至2018年12月31日，而是计算至本案生效。三、优先权由法院认定，涉案房产确实抵押给了陈杏珍。梁观玉辩称：一、陈杏珍作为本案的第三人，在一审期间未提出独立的请求，二审期间请求处理涉案房产的优先权，不符合法律规定，应不予支持。二、关于陈杏珍的债权计算金额与利息起止时间，同意李慧娟的意见。本案中，李志江以梁观玉名下涉案房产设定抵押借款，即使梁观玉需向陈杏珍承担责任，也应以抵押物的价值为限，超出部分的责任不应由梁观玉承担。三、本案纠纷的产生，主要责任在李志江，因李志江的行为给梁观玉产生了本案损失以及其他方面损失，梁观玉保留追究李志江违约责任的权利。中信银行中山分行对李慧娟、陈杏珍的上诉均称：无意见。开顺公司二审期间未向本院陈述意见。李慧娟向一审法院起诉请求：1.李志江、梁观玉继续履行双方签订的房地产买卖合同，并立即配合李慧娟到中山市国土资源部门办理房地产交易过户手续(房屋标的3300000元)；2.李志江、梁观玉向李慧娟支付违约金暂计50000元（违约金以3300000元为基数，按每日万元分之二的标准计算，自2017年6月21日起计算至李志江、梁观玉配合办理过户登记手续之日止）；3.李志江、梁观玉赔偿李慧娟聘请律师代理费用144000元；以上合计3494000元。一审诉讼中，李慧娟变更第1项诉讼请求为：李志江、梁观玉继续履行与李慧娟签订的房地产买卖合同，由李慧娟代李志江、梁观玉归还陈杏珍、中信银行中山分行贷款，由陈杏珍、中信银行中山分行注销涉案房屋的抵押登记后3日内，李志江、梁观玉配合李慧娟到中山市国土资源部门办理房地产交易过户手续；增加请求：李志江、梁观玉立即向李慧娟交付位于中山市东区××（××）的房屋，明确违约金的性质是逾期交房违约金，变更违约金的截至日期为李志江、梁观玉实际交房之日止；同意一次性支付剩余购房款。一审法院认定事实：1.2014年2月17日，李志江作为乙方与作为甲方的梁观玉、关彩英签订房地产买卖合同（以下简称房地产买卖合同1），约定：乙方同意购买中山市东区××（××）【房产证号：02××12；土地证号：国（2011）易2103283】的房地产；该房地产交易总价格为240万元，甲方应于签订本合同后7日内办理向中信银行中山分行申请提前还贷及注销抵押登记的事项，乙方与签订本合同后7日内一次性向甲方全额支付房地产转让价款240万元。该合同还约定了其他条款。同年2月19日，李志江作为甲方与作为乙方的中信银行中山分行签订中信银行个人房地产抵押综合授信协议，约定：经甲方申请，乙方审核同意向甲方提供总额为300万元的综合授信额度。同日，梁观玉作为甲方（抵押人）与作为乙方（抵押权人）的中信银行中山分行签订中信银行个人房地产抵押综合授信最高额抵押合同，约定：鉴于乙方与债务人李志江签订的中信银行个人房地产抵押综合授信协议，乙方同意向债务人李志江提供300万元的授信额度，甲方自愿以其享有处分权的涉案房产作为抵押物担保债务人在授信协议项下所欠乙方的所有债务。2014年2月19日，该房屋原有的抵押登记被注销，并为李志江的贷款重新办理了抵押登记【抵押权人：中信银行中山分行；被担保主债权：3790300元；备注：最高额抵押】。2014年2月20日，李志江向梁观玉转账支付购房款240万元。2.2017年1月19日，李志江作为借款人（甲方）与作为贷款人（乙方）的中信银行中山分行签订中信银行个人经营借款合同【编号：（2016）中银个贷字第1739号】，约定：贷款金额为290万元；贷款期限12个月，自2017年1月19日起至2018年1月19日止；贷款利率以贷款实际提款日的定价基础利率上浮40%，即本合同的贷款利率为年利率6.09%；本合同项下的贷款利率采用贷款期内利率保持不变的方式确定利率调整方式；甲方选择按月付款到期以此还本法的还款方式进行还款，每月付息金额为贷款本金乘以月利率；甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，乙方有权要求按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利。该合同还约定了其他条款。2018年5月25日，陈杏珍作为乙方与作为甲方的中信银行中山分行签订债权转让合同，约定：甲方就其依据中信银行个人经营借款合同对借款人李志江，保证人林俭、中山市德运日用品有限公司，抵押人梁观玉享有截至2018年5月25日本金余额290万元、截至2018年5月25日未偿还利息余额102138.33元的债权整体作价3002138.33元转让给乙方。同日，陈杏珍履行了债权转让的付款义务。一审诉讼中，李志江、梁观玉确认：已收到债权转让的通知。陈杏珍接受调查时表示：在收回本金、利息、罚息的前提下同意配合注销涉案房屋的抵押登记。李慧娟表示：同意按照李志江与中信银行中山分行之间的个人经营借款合同所确定的债务进行代为清偿。3.2017年2月20日，李志江、梁观玉作为卖方与作为经纪方的开顺公司，作为买方的李慧娟签订房地产买卖合同（以下简称房地产买卖合同2），约定：在经纪方提供了中介服务的情况下，买卖双方通过经纪方出售及购入中山市东区××（××）之物业；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用；该房地产转让成交价为330万元，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金10万元，在本合同生效后4个工作日内再向卖方支付定金50万元；买方申请银行按揭贷款250万元支付给卖方，买方需于2017年2月28日申请按揭，卖方需无条件配合买方提交按揭所需法律文书；买方须在办理过户手续当天向卖方支付剩余20万元；在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日起7个工作日内，买卖双方须签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续；卖方须在收齐全部楼款当天将该房地产交予买方使用，否则，卖方按交易总价每日万分之二向买方承担违约金；本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，避免损失的发生或扩大，协商不成，任何一方都可以依法向该房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的诉讼费、律师费、调查等相关一切费用均由违约方或过错方承担。该合同卖方落款由李志江一人签署。李慧娟分别于2017年2月21日、同年2月24日、同年2月27日向梁观玉转账支付定金10万元、8万元、42万元。梁观玉收到款项后旋即转账给李志江，并由李志江向李慧娟开具定金收据。同年3月6日，经广东省中山市石岐公证处公证，梁观玉签署委托书，委托李志江在有效期自2017年3月6日起至2018年3月5日止，代为办理该房地产还贷、注销抵押登记、领取权属凭证、签订房地产买卖合同、收取购房款等活动。2017年4月3日，中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心出具贷款通知书，表示同意李慧娟购买涉案房屋而申请的贷款280万元在办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的情况下发放贷款。庭审中，李志江、梁观玉共同表示：该房地产买卖合同的卖方是李志江一人；该合同履行期间李志江要求李慧娟加价。李志江认为：贷款通知书系伪造，但经释明后拒绝申请司法鉴定。梁观玉表示：涉案合同签订时不知道房屋要出售给李慧娟，合同签订后李志江向其告知涉案房屋已转让给李慧娟，并将收取购房款转付李志江。李慧娟表示：其提出贷款申请的时间是2017年2月28日，因需要李志江配合提供公证委托等原因，在2017年4月3日通过银行审批。4.中山市不动产登记资料证明表记载：涉案房屋于2011年5月19日登记在梁观玉名下；涉案房屋于2014年2月19日办理的抵押登记截至2018年4月16日尚未注销。关彩英与梁观玉是夫妻关系，双方于1992年10月14日登记结婚。诉讼中，关彩英主动接受一审法院调查时表示其的意见以梁观玉的意见为准。庭审中，梁观玉表示同意协助办理过户手续。5.依李慧娟的申请，一审法院依法查封了涉案房屋。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同2卖方落款处梁观玉的签名由李志江代签。虽然李志江代为签名时并未取得梁观玉的授权，但是梁观玉在该合同签订后即知晓涉案房屋已转让给李慧娟，并将李慧娟向其支付的购房定金转付给李志江，且出具公证委托授权李志江代为处理涉案房屋的一切相关事宜，该事实足以推断出梁观玉对李志江代为签名的事实进行了追认，梁观玉与李志江共同为构成了涉案房屋买卖合同2的卖方。据此，房地产买卖合同2由卖方、经纪方、买方共同签署，内容包含有卖方与买方之间的商品房买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房屋买卖合同中的买卖合同条款。该房屋买卖合同部分系李志江、梁观玉与李慧娟的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。关于哪一方构成违约的问题。涉案房屋的贷款通知书于2017年4月3日审批通过。李志江主张李慧娟未能于2017年2月28日申请提交贷款申请，但未能提供相应的证据，且诉前并未就此提出过异议，故一审法院不予采信。李志江、梁观玉无正当理由要求增加购房款，且未能在约定的期限内注销抵押登记，构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，李慧娟请求李志江、梁观玉继续履行合同，交付房屋，协助过户，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。涉案房屋存在抵押登记，李慧娟为消除障碍，主动请求代为清偿抵押权上的主债权，要求李志江、梁观玉协助注销抵押登记，没有违反法律的规定，一审法院予以支持。中信银行中山分行为涉案房屋的抵押权人，陈杏珍为代为清偿款项的接收人，均应协助配合李慧娟代为清偿及注销抵押登记。至于李慧娟请求的违约金及律师费损失，因前者所需的付清全款条件尚未成就，后者没有实际发生的相关凭据，故均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李志江、梁观玉继续履行李志江、梁观玉与李慧娟于2017年2月20日签订的房地产买卖合同；二、李慧娟于一审判决发生法律效力之日起七日内代李志江向陈杏珍清偿依据中信银行个人经营借款合同【编号：（2016）中银个贷字第1739号】所产生的借款本金、利息及其他费用（借款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；中信银行中山分行、陈杏珍于李慧娟代为清偿前述款项后七日内协助办理注销位于中山市东区××（××）房地产【房产证号：02××12；土地证号：国（2011）易2103283】的抵押登记的相关手续；李志江、梁观玉于李慧娟代为清偿前述款项后七日内协助办理注销前述房屋的抵押登记的相关手续并协助办理将该房屋过户至李慧娟名下的相关手续；三、李志江、梁观玉于李慧娟履行完毕一审判决第二判项所确定的代为清偿义务当天向李慧娟交付位于中山市东区××（××）的房地产【房产证号：02××12；土地证号：国（2011）易2103283】；四、驳回李慧娟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34752元，诉讼保全费5000元，合计39752元（李慧娟已预付），由李慧娟负担2207元，李志江、梁观玉负担32545元（李志江、梁观玉于一审判决生效之日起七日内径付李慧娟）。本院二审期间，陈杏珍提交其与李志江签订的100万元借款协议一份，拟证明双方之间的借款除了中信银行的300万元以外还有100万元借款，以及另有50万元借款尚未找到借款协议。李慧娟质证称：不确认其真实性、合法性、关联性，从时间上看不属于新证据，且无银行流水证明该借款实际发生，陈杏珍一审期间述称不认识李志江，也没有出面与中信银行协商过买受债权的事，其当时已知晓李志江因涉案房屋产生纠纷，按常理其不可能再借款150万元李志江，正好证明双方恶意串通。梁观玉同意李慧娟的质证意见。中信银行对该证据不予确认。李志江称，确认另有150万元借款。陈杏珍后又提交郑振辉《证明》、银行回单、冯泳康《出资证明》等，拟证明其确实另向李志江借出款项150万元应计入最高额抵押范围内，并对涉案房屋拍卖所得价款享有优先受偿权。李慧娟质证称：上述均不属于新证据；相关证明的真实性、合法性、关联性不予确认，属于李志江、梁皓楠、陈杏珍、冯泳康、郑振辉等人为阻止涉案房屋的交易而恶意串通、伪造证据进行虚假诉讼；银行回单真实性由法院认定，不确认合法性、关联性。本院对一审查明的事实予以确认。二审调查期间，李慧娟称，关于律师费问题，因为委托诉讼代理人在诉讼期间转所，无法开票，144000元律师费目前仅支付20000元，余款尚未支付，待诉讼结束后一并结算再开票；关于违约金问题，虽然涉案合同约定收齐房款后再交房，但李志江未收齐房款的责任系其自身所致，故李慧娟按李志江正常履行合同应收齐房款之日起算违约金并计为5万元；同意偿还涉案中信银行个人经营借款合同项下产生的本金、利息其他费用至判决生效之日。陈杏珍称，其主张优先受偿权的依据是受让中信银行的债权以及梁观玉签订的最高额抵押合同，该借款金额没有上限，故可以通过陈杏珍与李志江再订立借款合同的方式调整借款金额。各方当事人确认涉案交易履行依据为2017年2月20日合同。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系房屋买卖合同纠纷,各方均对一审判令李志江、梁观玉继续履行涉案合同的处理结果不持异议，本院予以确认，二审争议焦点为李慧娟代李志江向陈杏珍清偿债务的范围如何确定。本案中，李志江与中信银行中山分行签订的涉案借款合同项下债权于2018年5月25日转让给陈杏珍时，明确约定转让债权本金290万元、截至2018年5月25日利息余额102138.33元。李志江的该债务由梁观玉以涉案房地产进行最高额抵押担保并于2014年2月19日办理抵押登记。现李慧娟于诉讼期间要求继续履行合同，并同意按该借款合同所确定的债务进行清偿，而前述抵押债权获得全部清偿之后方可注销抵押登记、办理过户登记手续是应有之义，故一审法院判令李慧娟代李志江向陈杏珍清偿依据涉案借款合同所产生的借款本金、利息及其他费用并计至清偿之日，并无不当，本院予以维持。陈杏珍依据所受让的债权对涉案房地产所享有的抵押权应以2018年5月25日债权转让合同载明金额为限，其与李志江在此之后重新产生的借款合同关系仅对其双方具有约束力，与涉案房地产作为抵押物对应的前述中信银行中山分行最高额抵押担保债权并无关联，陈杏珍上诉主张李志江后续借款也属于最高额抵押范围、李慧娟应一并清偿，缺乏理据，一审法院不予支持并无不妥，本院亦予维持。至于李慧娟主张的违约金及律师费损失，如一审所认定前者所需的付清全款条件尚未成就、后者没有实际发生凭据，且李慧娟主张的律师费亦无合同依据，本院对其相应上诉主张不予支持。综上所述，李慧娟、陈杏珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52657元（李慧娟已预交4180元，陈杏珍已预交48477元），由李慧娟负担4180元、陈杏珍负担48477元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十二月三十一日书记员  郑 蕙