河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初20170号原告（反诉被告）曹文艳，男，1983年3月20日出生，汉族，住河南省永城市。委托代理人杨娟、张军，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）河南嘉图置业有限公司，住所地郑州高新区红松路52号嘉图西城发展基地1号楼1单元5层501号，统一社会信用代码914101006999926040（1-1）。法定代表人张楸枫，董事长。委托代理人纪云丽、张健，河南文丰律师事务所律师。原告曹文艳与被告河南嘉图置业公司有限公司以及反诉原告河南嘉图置业有限公司与反诉被告曹文艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹文艳委托代理人杨娟、张军、被告（反诉原告）河南嘉图置业有限公司（以下简称嘉图置业公司）委托代理人纪云丽、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹文艳诉称：2017年10月25日，原被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的位于郑州××新区电子电器产业××枫林路××楼××号厂房，总价款为511.93万元，协议签订后，原告支付被告房款162.38万元。原告拿到钥匙后，投入装修改造花费约50余万元，用于电器企业装配生产基地。因被告不配合签订房管部门备案的《商品房买卖合同》，原告无法支付首付余款。经原告查询发现，被告在签订协议前，已将所售房屋抵押给某银行，致使双方网签合同无法签订。被告为催款还贷，采用停水、停电、堵路等手段胁迫原告交款，最后强行收回房屋，给原告造成了巨大经济损失。被告销售房屋时隐瞒了该房屋已被抵押的事实，其构成欺诈并致使原告合同目的无法实现。故请求判令：撤销原被告签订的《厂房认购协议》，被告返还原告房款1623800元及利息，赔偿损失1000000元，另赔偿1623800元，以上共计4247600元。被告嘉图置业公司辩称：1、《厂房认购协议》系双方真实意思表示，无法定撤销事由，原告要求撤销没有依据。原告早在2017年12月25日即开始占有使用该厂房至今，被告已实际履行了《厂房认购协议》的主要合同义务，原告存在违约，被告无违约行为，原告无权撤销合同。因此原告要求返还房款、赔偿损失100万元的诉求应当驳回。2、《厂房认购协议》实质为商品房买卖合同。双方之间签订的《厂房认购协议》约定了房屋坐落、面积、价款以及价款的支付，原告也已支付了部分房款，被告已将房屋交付原告使用，已经包括了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应认定《厂房认购协议》实质为商品房买卖合同。3、被告从未隐瞒房屋状况，该房屋现状为待售、无抵押。首先，被告在销售时已告知原告该房屋已经抵押的事实，且抵押登记是公开信息，被告不存在也不可能故意隐瞒。其次，涉案房屋上的抵押已于2018年11月14日涤除，不存在影响认购合同继续履行的情况，只要原告依约支付全部购房款，完全可以取得该房产的所有权。再次，原告于2019年1月28日又向被告支付了10万元房款，说明当时原告仍在继续履行该认购协议。现原告以房屋曾经存在抵押为由，要求撤销合同，于法无据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。反诉原告嘉图置业公司反诉称：2017年10月25日，原被告签订《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》(以下简称《厂房认购协议》)，房屋总价款为5887209元，其中首付款为2569312元，剩余2550000元以贷款方式支付。因原告首付款资金不足，其与河南圣世嘉业信息科技有限公司及被告签订《借款协议》约定分期偿还，但该《借款协议》并未实际履行。该协议实质为约定原告分期支付房款的期限和违约责任，后原告逾期支付。原告未按合同约定支付涉案房屋首付欠款，被告曾采取多种手段催促其支付，但截至目前仍剩余945450元首付款未支付。2018年11月29日，该房屋已符合签署正式《商品房买卖合同》的条件，被告多次通知原告支付房款并签署《商品房买卖合同》。故原告逾期付款应按日千分之一承担逾期付款违约责任。在原告付清房款之前，其已实际占用房屋，并就此收益，其应向被告支付此期间的房屋占用费。故请求判令：1、原告继续履行《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》，向被告支付剩余房款3705450元及逾期付款违约金972088元(暂主张至2019年7月29日，并以欠付金额为基数按日千分之一主张至实际付款之日);2、原告向被告支付房屋使用费708559.32元(以29元/月/平方米为标准，自2017年12月25日计算至2019年7月25日，并主张至原告将房款付清之日止)。反诉被告曹文艳辩称：1、被告已于2019年3月15日下发《收房告知函》，并采取停电胁迫措施，强行将房屋收回，被告一边强行收回房屋，一边要求继续履行合同自相矛盾。2、双方于2017年10月25日签订《认购协议》后，原告依约支付总房款的20%，截止起诉之日已经支付了1623862元，已超过合同约定的20%(实际已支付至总房款的32%)。被告为逃避监管，指定圣世嘉业公司与原告签订虚假的《借款合同》，该协议没有实际履行，也没有借款给原告，而是被告为逃避监管，套取银行贷款的手段。被告违约不但没有借给原告，而且以各种理由要求支付剩余房款，以多次停水停电方式进行要挟。原告购买被告厂房的目的是为了生产产品，为了减少损失，答应可以支付剩余房款，但要求签订正式《商品房买卖合同》，被告以各种理由推托，后又听到嘉图置业公司自己的员工说现在根本签不了正式合同。原告感觉到事情不妙，到高新区房管局查询情况，房管局口头告知土地已经抵押给银行，无法签订正式《商品房买卖合同》。被告为快速回款解决公司资金困难，对原告采取变本加厉的手段，停电让公司陷入停产状态，遣散所有工人，合同订单不能按时交付客户，不让原告的任何货物出大门，给原告造成巨大经济损失。3、被告在与原告签订合同时已经将土地抵押给银行，其采取欺诈手段隐瞒抵押的事实，让原告陷入错误认识，造成巨大经济损失。被告违反法律的强制性规定，应依法双倍赔偿原告已付房款的损失。4、被告交付原告的厂房没有取得竣工备案表，也无法办理竣工备案登记，达不到房屋交付的条件，不符合法律的规定。（2017）豫0191民初4057号判决(河南省第一建筑工程集团有限责任公司与河南嘉图置业公司有限公司建设工程合同纠纷案)中，被告自认因无法取得一建工程竣工备案资料，无法与客户完备商品房买卖合同的初始登记，因此原告多方证实被告有隐瞒欺诈的行为，交付的房屋根本达不到法律规定的交房条件。现被告要求原告支付占用费没有任何法律和事实依据。综上所述，被告的反诉请求于法无据，应予以驳回。经审理查明：2017年10月25日，嘉图置业公司作为甲方、曹文艳作为乙方，签订《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》一份，约定：乙方自愿认购郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地西区6#-505厂房，建筑面积为1163.48平方米，总房款为5887209元，优惠后总价款为5119312元。付款方式为当日付定金20000元，于2017年11月30日付至总房款的20%即1023862元，剩余首付款30%详见借款协议，剩余50%银行贷款。乙方若选择银行按揭，须于签订《商品房买卖合同》时付清首付款，付款比例为50%，金额为2569312元，其余房款2550000元在签订《商品房买卖合同》当日办理银行按揭贷款。曹文艳在该协议乙方处签字并按手印，嘉图置业公司在甲方处加盖公章。上述协议签订后，曹文艳于2017年12月25日进驻该房屋并进行装修使用。2017年11月7日，河南圣世嘉业信息科技有限公司作为甲方，曹文艳作为乙方，嘉图置业公司作为丙方，签订《借款协议》一份，约定：乙方向甲方借款1545450元仅限于购买郑州高新技术产业开发区枫林路27号6号楼5层505号的房屋使用。借款期限自2017年10月25日至2018年10月25日，其中于2018年4月25日前付清772725元，于2018年10月25日前付清772725元。乙方在本合同约定的借款期限到期前偿清全部借款的，不必向甲方支付利息。若借款期限到期后，乙方逾期未还款的，乙方应自借款合同生效之日起每日按借款额的千分之一向甲方支付违约金。逾期超过60日仍未还款的，乙方应无条件同意并全权委托丙方即刻将所购买的房屋在市场进行转让和出售。庭审中曹文艳称其自2017年10月25日至2019年1月28日期间向嘉图置业公司付款共计1623862元，嘉图置业公司对该付款时间及数额并无异议。庭审中双方均认可2017年11月7日的借款协议并未实际履行，河南圣世嘉业信息科技有限公司并出具有情况说明，称该借款协议实际系对曹文艳购房首付款进行分期支付的约定，曹文艳所支付的600000元其已转交给嘉图置业公司。2018年12月24日，嘉图置业公司向曹文艳发出《催款函》，称其未按协议约定于2018年4月25日归还借款，要求其及时支付借款及违约金。庭审中曹文艳称双方随后对付款方式进行了变更，由其自行解决剩余首付款，但要求签订正式的商品房买卖合同，嘉图置业公司因客观原因无法签订正式合同并强制收回房屋，故其未再支付剩余房款。嘉图置业公司称曹文艳并未按协议约定的付款节点付款。曹文艳提交的签收时间为2019年3月5日的工作联系函复印件显示主送“河南嘉图物业服务有限公司”，主题为“停水、停电通知”，事由为：“曹文艳购买我公司工业厂房1套，房源位置嘉图西城发展基地西区6号楼505号房。但截止至今日，曹文艳仍未按约付款，故申请对此套房源作出停水、停电处理，请物业公司予以配合”。曹文艳提交的其与嘉图置业公司经理2019年3月14日的通话录音中，对方称“就是赶紧咱的本金该付付，违约金也付，付了之后我们给你开通水和电”。2019年3月15日，嘉图置业公司向曹文艳出具《收房告知函》一份，称：“您于2017年10月25日购买我公司开发的郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地西区6号楼505房屋，并与我公司签订了《厂房认购协议》，并与河南圣世嘉业信息科技有限公司签订了《借款协议》，根据协议约定您应分别于2018年4月25日和2018年10月25日向河南圣世嘉业信息科技有限公司各还款772725元。否则根据借款协议约定，逾期超过60日仍未还款应无条件同意并授权委托嘉图置业公司即刻将所购买的房屋无条件在市场上转让和出售，但您至今仍未按时完成以上款项，期间我公司再三催促，您拒不配合还款，您的行为已经构成严重违约，我公司将根据《借款协议》对您的房屋进行收回”。曹文艳于2019年3月21日出具回函一份，称：“对贵公司近期武断停水、停电、堵路，采取过激行为阻扰我公司生产的行为表示遗憾。因贵公司原因，房管部门需备案网签的《商品房买卖合同》至今无法签订，而贵公司一直要求我方支付巨额违约金和房屋占用费。我本人与河南圣世嘉业信息科技有限公司所签订的《借款协议》是贵公司单方拟制的格式条款合同，我本人未收到任何款项，该协议不成立，违约金无从谈起。河南圣世嘉业信息科技有限公司从未向我主张过违约金，贵公司以不成立的借款协议为依据，擅自收房的行为构成单方毁约。请贵公司收到此函，立即通水、通电、通路”。曹文艳申请出庭的证人王建设作证称：“2019年3月20日，曹文艳打电话给我公司，让派4辆车到枫林路电子电器产业园嘉图二期6号楼5层505地方拉货，我公司派了4辆车，货装好后，保安不让曹文艳公司的货拉出门，直到第二天大约下午1点，我们把货卸下来，空车才让出来。搬运的大概是电子产品，没有家具。不让出货应该是因为他的房子有问题”。另查明，2016年8月30日，平顶山银行股份有限公司郑州分行作为抵押权人（甲方），嘉图置业公司作为抵押人（乙方），签订《最高额抵押合同》一份，约定：乙方所担保的主债权为自2016年8月30日至2019年8月29日期间，在6400万元的最高余额内，甲方根据与河南百硕商务服务有限公司签订的借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权。该合同后附的抵押物清单显示有位于郑州市高新技术产业开发区枫林路××楼××单元××号的房产（即本案房屋）。平顶山银行股份有限公司郑州分行后向郑州市不动产登记中心出具有注销证明一份，称6400万元流动资金贷款已于2018年11月13日结清，我行同意贵局办理该宗不动产权抵押权注销登记。嘉图置业公司提交的2019年8月6日的《不动产登记资料查询结果证明》显示本案房屋现已无抵押信息。以上事实，有曹文艳提交的厂房认购协议、最高额抵押合同复印件、工作联系函复印件、收房告知函复印件、收房告知函的回函各一份、收据一组、停水停电堵门视频及照片一组、王建设证人证言、身份证复印件、营业执照复印件各一份、录音材料一份、损失材料、投诉材料各一组、嘉图置业公司提交的厂房认购协议、注销证明、不动产登记审批表、不动产受理凭证、不动产登记资料查询结果证明、房屋验收表、装修申请表、装修施工许可证、业主信息登记表、借款协议、催款函及邮寄单、情况说明各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。曹文艳提交有民事判决书复印件三份，欲证明嘉图置业公司构成欺诈，其系履行不安抗辩权，并未违约。因该证据与本案关联性不足，故对该证据本院不予采纳。曹文艳提交有情况说明复印件二份，欲证明其未违约。因该情况说明并非针对本案所出具，故与本案关联性不足，对该证据本院不予采纳。嘉图置业公司提交有报表统计及客户购买明细查询表各一份，欲证明曹文艳自2017年12月25日起使用房屋至今。因该水电信息统计表均系单方制作，且截止时间为2019年2月，故该证据不能证明其证明目的，对此本院不予采纳。嘉图置业公司提交有微信催款截图一组，因该内容均系其一方陈述，故对该证据本院不予采纳。嘉图置业公司提交有房屋租赁协议一份，欲证明同等位置的房屋租金标准，曹文艳应按此标准支付占用费。因该证据并不能其该证明目的，故对该证据本院不予采纳。本院认为：曹文艳与嘉图置业公司签订的《厂房认购协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，曹文艳与嘉图置业公司签订的《厂房认购协议》对于当事人名称、房屋基本状况、总价款、付款方式等均进行有明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且曹文艳已按约定支付了部分购房款，故双方签订的该《厂房认购协议》应当认定为商品房买卖合同。曹文艳与嘉图置业公司所签的认购协议对于总价款、付款方式、付款比例均作有约定，并约定曹文艳需于2017年11月30日付至合同款的20%，剩余30%首付款以借款形式支付，剩余50%部分通过银行贷款支付。截止法庭辩论终结之日，曹文艳已付款数额为1623862元，尚未付清50%的首付款。曹文艳、嘉图置业公司、河南圣世嘉业信息科技有限公司所签订的借款协议约定曹文艳借款1545450元用于支付购房款，并对还款期限及违约责任作出约定。庭审中双方均认可该借款协议并未实际履行，协议签订后曹文艳仍系向嘉图置业公司付款。故根据该协议约定事项，以及嘉图置业公司与河南圣世嘉业信息科技有限公司之间存在的关联关系，本院认为该协议所约定的借款额及还款期限，实际系对曹文艳以分期付款形式支付剩余购房首付款所作出的约定。曹文艳未在约定期限内付清该1545450元，并称双方对付款方式进行了变更，因嘉图置业公司的原因无法签订正式《商品房买卖合同》，故其未再付款。因双方签订的协议约定贷款比例为50%，曹文艳并未提交证据证明双方对付款方式进行变更，以及剩余首付款可在签订商品房买卖合同的同时支付，故其该主张依据不足。根据庭审查明事实，可以确认自2019年3月起，嘉图置业公司以断水断电、禁止出货等手段要求收回该房屋，以及嘉图置业公司向曹文艳出售本案房屋时，该房屋处于抵押状态。故在该房屋出卖时存在抵押、曹文艳未付清合同约定的首付款、嘉图置业公司亦以断水断电的方式要求收回该房屋的实际情况，本院认为双方所签订的《厂房认购协议》已不再具有继续履行的可能性及必要性，故本院对该协议予以解除。对嘉图置业公司要求继续履行该协议，并由曹文艳向其支付剩余购房款的反诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案中，认购协议签订时该房屋处于抵押状态，嘉图置业公司称其已向曹文艳予以告知，但其对该主张并未提交证据予以证明，故曹文艳请求嘉图置业公司赔偿一倍已付款符合法律规定。故在该认购协议解除后，嘉图置业公司应返还曹文艳已付购房款1623862元，并另赔偿其1623862元。曹文艳请求嘉图置业公司返还购房款1623800元，并一倍赔偿1623800元不超出范围，本院予以支持。庭审中曹文艳称双方并未就该房屋进行交接，故在该认购协议解除后，曹文艳应将该房屋腾退并返还给嘉图置业公司。曹文艳请求嘉图置业公司向其支付已付房款的利息、损失，嘉图置业公司并提出反诉请求曹文艳支付房屋占用费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，曹文艳有权主张已付房款的利息及损失，其提交的证据虽不足以证明其所主张的损失数额，但在本案合同解除后其存在有相应装修损失及因停水停电造成的营业损失。曹文艳存在有未按协议约定期间付清房款而实际使用该房屋的情况，但嘉图置业公司对其所主张的占用费标准并未提交有效证据予以证明，其所主张的计算期间亦依据不足。故将双方所主张的该项费用综合折抵后，本院酌定嘉图置业公司需再赔偿曹文艳损失200000元。嘉图置业公司提出反诉请求曹文艳支付违约金。本案中，曹文艳未按借款协议约定的期限付清该1545450元，至今仍未付清认购协议所约定的50%首付款，其该行为已构成违约。该借款协议中的款项虽未实际出借，但根据双方对剩余首付款支付期间及违约金标准所作的约定，本院酌定按年利率24%的标准计算该逾期付款违约金。本案中，嘉图置业公司于2019年3月5日通知物业公司对于本案房屋进行断水断电，曹文艳提交的3月14日通话录音中公司经理称“付了之后我们给你开通水和电”，嘉图置业公司并于3月15日下发收房通知，证人王建设亦作证称3月20日拉货时保安不让出园区，故在此情况下曹文艳已无法对该房屋进行正常的占有使用。庭审中曹文艳称停电后其公司人员已遣散，无法经营，之后持续处于停电状态；嘉图置业公司未提交有效证据证明其后续为该房屋恢复了供水供电已备曹文艳正常使用，故根据上述查明事实，本院认定曹文艳向嘉图置业公司支付违约金的期限应计算至2019年3月25日截止。曹文艳共计付款1623862元，其中由河南圣世嘉业信息科技有限公司出具收据部分数额为600000元，还款时间分别为2018年4月27日还款400000元、2018年10月31日还款100000元、2019年1月28日还款100000元。故在曹文艳未于2018年4月25日前付清772725元，未于2018年10月25日前支付772725元的情况下，其应向嘉图置业公司支付逾期付款违约金共计146437.7元。具体计算方式为：以772725元为基数，自2018年4月25日计算至2018年4月27日；以372725元为基数，自2018年4月28日计算至2018年10月31日；以272725元为基数，自2018年11月1日计算至2019年1月28日；以172725元为基数，自2019年1月29日计算至2019年3月25日；以772725元为基数，自2018年10月25日计算至2019年3月25日。对于嘉图置业公司请求违约金数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告曹文艳与被告河南嘉图置业有限公司于2017年10月25日签订的《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》。二、被告河南嘉图置业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告曹文艳已付房款1623800元、赔偿损失200000元、赔偿一倍已付房款1623800元，共计3447600元。三、反诉被告曹文艳于本判决生效后10日内，支付反诉原告河南嘉图置业有限公司违约金146437.7元。四、驳回原告曹文艳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告河南嘉图置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20390元，由原告曹文艳负担3200元，由被告嘉图置业公司负担17190元，反诉案件受理费24751.34元，由反诉原告嘉图置业公司负担23137.34元，由反诉被告曹文艳负担1614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛审判员 王 青审判员 申晓娟二〇一九年十二月二十三日书记员 岳征晶