辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15601号上诉人（原审被告）：夏辉，女，1973年10月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李闫岩，辽宁滕坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许锋，男，1980年9月7日出生，汉族，住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：王馨平，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鄂苗苗，女，1982年4月10日出生，满族，住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：王馨平，辽宁正直律师事务所律师。原审第三人：沈阳链家宝业房地产经纪有限公司，住所地沈阳市铁西区云峰北街36号15#2-6门。法定代表人：吴东峰，该公司经理。委托诉讼代理人：鲍安健，女，1995年7月25日出生，满族，该公司员工，住辽宁省沈阳市浑南区。上诉人夏辉因与被上诉人许锋、鄂苗苗、原审第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称“链家经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。夏辉上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判。2.被上诉人承担上诉费。事实与理由：一审法院支持被上诉人主张19万违约金的理由不充分。1.双方签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》系中介提供的格式化合同，就该条款未向被上诉人进行释明。中介为促成双方交易，防止一方毁约，导致收取居间费用困难，不考虑房屋价值基数较大，仍约定20%违约比例，在签订合同时未对被上诉就此进行阐释并告知如违约可能承担的法律后果。对普通百姓来说，不能苛求其掌握较丰富的法律知识，故该确定比例的条款是霸王条款。2.被上诉人无充分证据证明其遭受的损失，应承当举证不能的后果。违约金兼具惩罚性和补偿性，违约金的支付应以填补为原则，以补偿实际损失，被上诉人应对上诉人的违约导致其损失具有举证责任。但一审中被上诉人始终未有充分证据证明其损失，第三人一审中已承诺返还居间服务费，上诉人可返还其定金，其直接损失已弥补。无充分证据证明其因房价上涨市场风险而遭受的损失，应承担举证不能的后果。3.合同第七条二款约定违约金为房屋总价款20%的比例畸高，应予调整。根据《合同法》114条的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人请求法院根据公平原则和诚实信用原则予以调整。根据《合同法》司法解释二中第29条二款“当事人约定违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”故本案被上诉人主张19万元违约金严重偏离其损失，显失公平。许锋、鄂苗苗辩称，上诉人恶意违约因此造成被上诉人严重经济损失，一审判决应当维持。链家经纪公司述称，合同版本是全国制式版本，双方可以根据实际情况进行约定与制式版本不一致的地方，在合同的其他约定条款中约定。许锋、鄂苗苗向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的编号为100002215027的《沈阳市存量房屋买卖合同》及《车库转让协议》；2.判令被告向原告双倍返还定金40,000元；3.判令被告向原告给付居间费用13,500元；4.判令被告向原告给付房屋价款20%的违约金190,000元；5.判令被告给付租房损失5400元；5.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2018年11月21日，在第三人的居间服务下，原、被告签订《沈阳市存量房屋买卖合同》约定原告购买被告位于沈阳市浑南区房屋；房屋总价款950,000元；购房定金20,000元；原告应于办理权属转移当日将第一笔首付款320,000元支付给被告，以商业贷款方式支付剩余600,000元购房款；被告应当保证涉案房屋没有产权纠纷，未被限制转让，被告承诺其配偶和房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致涉案房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方承担违约责任；被告提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权证的，被告逾期履行合同义务超过十五日的，应在违约行为发生之日起十五日内，按房屋总价款的20%向原告支付违约金。同日，原、被告签订《车库转让协议》约定被告将其位于壹间车库以250,000元的价格出售给原告。合同签订后，原告向被告缴纳了定金20,000元，并办理了银行贷款审批手续。但按照约定办理权属转移手续时，被告以其前夫不同意出售涉案房屋为由拒绝办理产权转移手续。另查明，被告出售给原告的位于壹间车库并非被告所有，是被告与他人置换使用的，其无权将该车库出售给原告，故车库转让协议亦无法继续履行。原告要求被告承担违约责任，双方协商未果，原告诉至法院。另查明，原告向第三人支付居间服务费13,500元。一审法院认为，原、被告对解除《沈阳市存量房屋买卖合同》、《车库转让协议》均无异议，故对原告的该项诉请本院予以支持。合同解除后应合同取得的财产应当返还，故被告应返还原告购房定金20,000元。原、被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告在房屋买卖合同签订后，无正当理由拒绝继续履行合同构成违约，应按合同约定，按照总房款的20%向原告支付违约金。合同约定购房总价款为950,000元，故被告应支付原告违约金190,000元。被告主张该违约金过高。本院认为，涉案房屋买卖合同履行过程中，原告并无过错，虽其并未缴纳购房款，但已办理并通过了银行贷款审批手续，履行完毕合同约定的主要义务。被告出售房屋时明知该房屋系其与前夫的共同财产尚未析产，仍然擅自出售，存在较大过错。且涉案房屋买卖合同无法继续履行，导致原告需另行购买房屋，因此另行付出较大精力和时间，并承担房屋价格上涨的市场风险，故对被告辩称的该违约金过高的主张本院不予支持。关于居间服务费13,500元，因第三人同意返还，本院予以支持。关于原告主张的租房损失，因违约金兼具惩罚性及补偿性，违约金已弥补原告损失，对原告主张的租房损失本院不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告许锋、鄂苗苗与被告夏辉于2018年11月21日签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》及《车库转让协议》于本判决生效之日立即解除；二、被告夏辉于本判决生效之日起七日内返还原告许锋、鄂苗苗购房定金20,000元；三、被告夏辉于本判决生效之日起七日内支付原告许锋、鄂苗苗违约金190,000元；四、第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告许锋、鄂苗苗居间服务费13,500元；五、驳回原告许锋、鄂苗苗的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5034元，由原告许锋、鄂苗苗负担381元，被告夏辉负担4653元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了评估报告，证明2019年2月26日评估房屋价值1,018,380元。二被上诉人发表质证意见称，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该报告为上诉人单方委托，出具时间发生在一审诉讼之前，评估目的不确定，同时该证据上诉人从未在一审审理过程中提出及提交，因此被上诉人对该证据真实性、合法性有异议，一审判决上诉人支付违约金原因合同约定及上诉人恶意约定，因此该证据与上诉人主张无关。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与二被上诉人签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案上诉人在房屋买卖合同签订后，无正当理由拒绝继续履行合同构成违约，二被上诉人请求上诉人按双方合同约定支付违约金,符合合同约定，本院予以支持。关于上诉人主张该合同约定的违约金过高的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人主张违约金约定过高，应予承担举证责任，在本院审理期间，上诉人所提供证据不足以支持其主张，故本院对上诉人该主张无法予以支持。综上所述，上诉人请求不成立，本院不予支持；一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人夏辉负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇一九年十二月十六日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。