山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2461号上诉人(原审原告)：邹平市黄山街道办事处溪河村民委员会，住所地邹平市。负责人：孙亮，村主任。委托诉讼代理人：张凯强，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海峰，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：邹平市腾辉房地产开发有限公司(原邹平县腾辉房地产开发有限公司)，住所地邹平市。法定代表人：李营，经理。委托诉讼代理人：李菊强，山东法途律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宪和，山东法途律师事务所律师。上诉人邹平市黄山街道办事处溪河村民委员会（以下简称溪河村委）因与被上诉人邹平市腾辉房地产开发有限公司(以下简称腾辉公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服滨州市中级人民法院(2018)鲁16民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。溪河村委上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉《房地产开发合同》属于《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定的“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的情形，属于处分集体土地涉及村民利益的重大事项，经村民会议讨论决定“方可办理”。然案涉《房地产开发合同》没有进过村民会议讨论决定，严重侵害了村民利益，属于无效协议。(一)方可办理是指前置程序，即经过村民会议讨论决定才能办理，不经过村民会议讨论决定不能办理。《山东省农村集体产权制度改革试点方案》的基本原则提及“坚持农民权利不受损，防止外部资本侵占和内部少数人控制”。而防止外部资本侵占和内部少数人控制的有效保证就是严格按照《中华人民共和国村民委员会组织法》进行决策，涉及村民利益的事项必须经过村民会议讨论决定，否则不能办理。因此，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条是前置性、效力性规定，违反即无效。一审法院认为“该法条是为防止村委会在代表村民行使处分村民重大权益的职责过程中损害村民利益而设立的，主要约束的是村委会一方的行为”属于认识不够，曲解立法本意，该条是既“防止外部资本侵占”又“防止内部少数人控制”，因此不能免除腾辉公司的注意和审查义务。(二)类推适用(”举轻以明重”)，未经村民会议讨论决定的土地租赁合同尚且无效，案涉《房地产开发合同》这种处分集体土地的重大事项当然要经过村民会议讨论决定。《案例及裁判要旨》所载最高人民法院(2015)民申字第759号”文柏池、东莞大宁永盛制衣有限公司与增城市新塘镇久裕村民委员会、增城市新塘镇久裕村经济联合社土地租赁合同纠纷”案。法院认定案涉合同无效的原因在于，久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租，涉及全体村民利益的重大问题，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》关于“涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定”的规定，该事宜应当经村民会议讨论决定。然而案涉合同的签订均未经村民会议讨论决定，违反了上述规定，故应当认定无效。(三)经过村民会议讨论决定由我国的所有权制度决定，我国实行村民集体所有制，村委会或村委会部分成员无权决定法定由村集体进行决策的事项。《中华人民共和国民法通则》第七十四条规定：“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有，包括：(一)法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；(二)集体经济组织的财产；(三)集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施；(四)集体所有的其他财产。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有。集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”《中华人民共和国物权法》第五十八条规定，集体所有的不动产包括法律规定属于集体所有的土地。因此，集体组织成员按照法律的规定，对依法属于集体所有的财产共同享有占用、使用、收益和处分的权利。(四)不经过村民会议讨论决定处分农民集体所有的不动产和动产，违反《中华人民共和国物权法》的规定，也属于无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整；(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法；(四)集体出资的企业的所有权变动等事项；(五)法律规定的其他事项。”这个法定程序就是《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定。因此，应当依照法定程序系指必须按照法定程序予以决策，否则就违法，就无效。(五)村民委员会实行村务公开制度。原审法院以案涉三个地块已建设完毕且在此过程中村民未提出合同效力和解除问题为由认定属于全体村民对合同履行的默认存在逻辑和法律双错误。一审法院如此强加村民诸多不合理的义务，令人难以理解。1、《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十条规定：“村民委员会实行村务公开制度。村民委员会应当及时公布下列事项，接受村民的监督：(一)本法第二十三条、第二十四条规定的由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况；”根据出庭作证的48位村民的证人证言可知，村民并不知合作开发的利益分配、税费负担、安置方案等具体细节，甚至并不知道合作开发合同的存在。在此情况下，一审法院如何认定村民可以就合同的效力、合同解除问题进行提及或提出异议？2、《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”在村民与腾辉公司不存在约定、交易习惯的情况下，一审法院如何能够认定“视为默认”？(六)若履行未经村民会议讨论决定的案涉《房地产开发合同》，势必严重侵害村民合法权益。案涉《房地产开发合同》履行的结果就是溪河村民失去土地的同时背负大量债务。一审法院只冠冕堂皇的提到合作会共赢，却故意隐瞒提合作开发的结果(村集体失去土地的同时，被腾辉公司提起诉讼，要求支付款项68983309.58元)，其目的和企图，让人难以捉摸。根据《邹平市黄山街道办事处溪河村临时村民会议决议》及48位村民的证人证言，可以得知若村集体知晓合作开发合同细节，必然不会同意签署、履行《房地产开发合同》。二、案涉《房地产开发合同》及补充协议因系腾辉公司与原村委部分成员恶意串通损害集体利益签订而无效，腾辉公司提起的(2018)鲁16民初178号诉讼就是最直接的证据。腾辉公司系存续多年的专业开发建设单位，有专业律师和专业人员为其提供服务，其对《房地产开发合同》履行的盈亏结果是可以预知的，对进行合作开发应取得村民会议决议也知道或应当知道。腾辉公司明知村民未知合作开发的内容，原村委部分成员也明知法律规定应当召开村民会议决议而未召开，在此情况下签订的《房地产开发合同》系腾辉公司与溪河村原村委部分成员恶意串通的结果。根据腾辉公司提起的(2018)鲁16民初178号诉讼，腾辉公司起诉要求溪河村支付垫付款等共计68983309.58元，而根据腾辉公司单方列明的其为溪河新村建设垫付款项为54871946.63元，对比可知双方合作开发的结果：溪河村免费提供两宗土地给腾辉公司开发，溪河村自费购买溪河新村住宅，还要背负1000余万元的债务，且还要为其办理相关开发建设手续等，应由置业公司承担的资金或办理的手续部份也由溪河村承担，明显不公。腾辉公司作为经营多年的专业房地产开发公司，其对侵害溪河村全体村民利益的结果是明知的、故意的。腾辉公司在盈利几个亿后仍向溪河村索要6800万元款项，让溪河村民未获得利益却背负巨额债务的事实也足以说明其恶意明显。因此，明显系腾辉公司与溪河村部分村委成员恶意串通订立如此不平等且损害集体利益之条款。溪河村共有94户，经过所谓的合作开发，腾辉公司获得了巨大开发收益，村民失去土地未获得利益，且因此户均负债10万余元[溪河新村至今未建成，除此之外溪河村还面临施工单位的巨额索赔。案号：(2019)鲁1626民初2960号，吴刚以其为溪河新村实际施工人向溪河村索要工程款22302392.16元]。腾辉公司与原村委部分成员恶意串通签订损害村集体利益的案涉开发合同及补充协议，致使村民失去土地的同时也失去了生活保障，生存权遭受了严重的侵害，合同无效。三、腾辉公司根据未经村民会议决议的案涉《房地产开发合同》违法开发建设不但违反法律规定，亦符合《合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”之情形。根据溪河村提供的邹国土罚字[2015]第82、83号处罚决定，腾辉公司应退还非法占用的土地并限期拆除地上建筑物，缴纳罚款。根据该处罚决定可以证明《房地产开发合同》载明的开发土地，不符合土地利用总体规划，不能开发建设。其中82号处罚决定针对的是溪河新村，83号处罚决定针对的是腾辉书香苑及腾辉茗居，该行政处罚决定已经生效，根据“行政行为的即时生效原则”，该行政处罚仍处于生效状态。然而，一审法院认定上述行政处罚针对的只是合作开发中的集体用地部分、且已缴纳罚款，明显属于认定事实错误。土地使用、建设批准手续是建筑工程开发、施工的法定前提条件，没有批准手续的开发建设违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律强制性规定，一审法院既然认可腾辉公司未履行其他包括退还土地、拆除建筑等处罚，就应认定其违法行为。但一审法院就此只字未提，属认定事实和适用法律错误。此外，腾辉公司在本案中涉嫌伪造证据，邹国土罚字[2015]第82、83号处罚决定明确载明土地不符合土地利用总体规划，该处罚决定作出日期为2015年11月25日，但腾辉公司在本案中却提交了落款日期为2012年11月7日的手写《建设用地规划许可证》，落款日期为2013年2月1日的《建设工程规划许可证》，与人民法院从政府调取的邹国土罚字[2015]第82、83号处罚决定明显相悖；《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定，签订国有土地使用权转让合同后，才可以领取建设用地规划许可证，但从腾辉公司提供的腾辉书香苑房产证日期看，其取得土地使用权的时间为2013年12月31日，而用地规划许可证的颁发日期却为2012年11月7日；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，办理商品房预售的条件之一是取得土地使用权证书，而腾辉公司提供的腾辉茗居和腾辉书香苑的销售许可证颁发日期均早于两宗土地的土地使用权证颁发日期。以上种种，唯一的合理解释就是腾辉公司伪造了上述许可证。另，溪河新村项目建设手续严重不全，该项目建设未取得建筑工程施工许可证、至今未取得该项目用地审批手续，完全系违法建设，这与邹国土罚字(2015)第82号行政处罚决定书亦相互吻合。腾辉公司借助签署了《房地产开发合同》、借助并不真实或缺失的部分许可证件掩盖其违法建设的事实，属于以合法形式掩盖非法进行房地产开发的目的。四、一审判决违反了国家关于保护农民土地等核心权益的政策，突破了农民权益不能受损的底线。《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》规定，“三农”问题的核心是农民问题，农民问题的核心是土地问题。涉农案件与其他民事纠纷最大的不同在于其政策性强，与国家相关政策联系紧密。法院应特别注重对党的十八届三中全会以来相关农业改革措施尤其是中央1号文件精神的理解和把握。2015年11月3日，中央办公厅和国务院办公厅联合下发了《深化农村改革综合性实施方案》。审理涉农案件，必须坚持公有制性质不能改变、耕地红线不能突破、农民权益不能受损“三条底线”。然而一审判决并未遵从上述规定，未严格按照《物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律规定依法保护农民的集体所有权，未慎重、妥善的处理溪河村民失地同时权益受损问题，突破了农民权益不能受损的底线，依法应予撤销。五、在邹平市政府会议纪要明确要求商贸房作为村民的生存权益保障、腾辉公司认可商贸房属于溪河村所有的情况下，一审法院混淆视听，偏袒裁判，驳回了溪河村要求返还商贸房的主张，置溪河村村民的生存权于不顾，让几百位村民感受不到司法案件的公平正义。“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”是***总书记对司法工作提出的明确要求。目前，9年多了，溪河村村民不但没有住到“溪河新村”，在《房地产开发合同》约定商贸房归溪河村所有，政府会议纪要支持的情况下，无论案涉《房地产开发合同》有效还是无效，腾辉公司均应向溪河村交付沿街商铺，因此连失去土地的生存保证“商贸房”法院也不支持交付，让人匪夷所思。一审法院要求溪河村按照合同及补充协议另行主张没有依据，也是在滥用裁判权，无理增加溪河村的诉累，说明了一审法院毫不尊重、正视当事人的诉讼权利和溪河村的生存权益。补充：一、溪河村要求返还商贸房的主张依法应得到支持。理由如下：1、商贸房的返还事关村民生存权益，具有为失地农民提供生活保障功能，溪河村要求返还商贸房的请求权优先于腾辉公司的或有债权。2、腾辉公司对商贸房归溪河村所有是认可的。3、无论案涉《房地产开发合同》是否有效，腾辉公司均应向溪河村返还商贸房。4、一审法院要求溪河村另行主张商贸房，是对村民生存权益的漠视，不但增加溪河村诉累，更造成司法资源浪费。二、案涉《房地产开发合同》无效。首先，案涉《房地产开发合同》违反效力性强制性规定。土地制度是我国的根本制度，土地资源的开发、利用关系到国家、集体的根本利益。参考九民《会议纪要》，判断某项规定是否属于效力性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗。涉案合同涉及集体土地重大处分，与国家宏观上的涉农政策紧密关联，未经村民会议讨论决定签订，违反九民《会议纪要》有关国家宏观政策等公序良俗的规定；合同约定将集体土地定向出让至腾辉公司名下，违反了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》有关出让土地应公平、公正竞争的规定，违反了九民《会议纪要》有关市场秩序等公序良俗的规定；产生的后果亦违反《土地管理法》关于“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”以及《物权法》关于集体所有的不动产权属、权利行使的规定等效力性强制性规定。其次，腾辉公司并非善意交易方。1、腾辉公司并未尽到审查义务，并非善意。腾辉公司在订立合同时有义务且有能力审查有无村民会议决议，但其未审查。参考民九《会议纪要》第17条、18条关于“公司未经股东会等授权为他人提供担保，在此情况下，债权人主张担保合同有效，应当提供证据证明其在订立合同时对股东会决议进行了审查”之规定，《村民委员会组织法》第二十四条规定并非如一审判决认定的只约束村委会一方，而是同时约束合同的相对方。2、从合同内容看，腾辉公司具有明显的恶意。根据土地合作开发惯例及法律规定，土地合作开发中产生的土地增值税、出让金、契税、增值税、附加税、开垦费等税费均应由开发企业承担，而本案中，腾辉公司作为专业的房地产开发机构，将应由其自行承担的上述繁重税费约定为溪河村承担。3、从结果上看，腾辉公司也非善意。现状是，腾辉公司已经获得几个亿的巨额开发收益，但溪河村在失去土地的同时，被索取巨额欠款，且商贸房至今未取得。再次，双方合作开发事宜并非人尽皆知。溪河村临时村民会议决议及48位村民的证人证言足以证实，村民并不知合同内容及细节，更不知溪河村会承担巨额债务。大多村民甚至在178号案诉讼前都不知与腾辉公司合作开发。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。腾辉公司辩称：原判决认定事实清楚，法律适用准确，上诉人上诉请求及事实与理由没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。理由如下：一、涉案《房地产开发合同》及其后签订的补充协议，系上诉人与答辩人作为平等民事主体经充分协商所进行的民事行为，意思表示真实，不违反法律的效力性强制性规定，双方应依约履行。二、合同法第五十二条第（五）项明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条又明确解释“强制性规定”是指效力性强制性规定，在合同法的基础上进一步明确缩小了合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情形，并非所有违反法律、行政法规的强制性规定就必然导致合同无效。对于本案首先要考虑的是《中华人民共和国村民委员会组织法》的性质，虽然《中华人民共和国村民委员会组织法》属于法律的范畴，但在规范主体上又与其他法律不同，它主要规制的是村民组织，在很大程度上它并不规制合同法律关系上的另一方主体。所以即便《中华人民共和国村民委员会组织法》属于强制性法律，其也仅仅约束村民自治组织，这种强制性法律约束的主体具有特定性。基于此，在外部合同这一法律关系形式合法、有效的前提下，不能仅仅因为违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定而贸然否定合同效力。本案中，上诉人与答辩人签订涉案《房地产开发合同》及补充协议，没有经过村民会议讨论决定，其行为违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定，但该规定主要是为加强对村民委员会活动进行监督管理的管理性规定，并不属于效力性强制性规定，所以，不能仅因违反此管理性规定而认定合同无效。三、上诉人主张涉案《房地产开发合同》及补充协议系答辩人与原村委部分成员恶意串通损害集体利益而无效，更是没有任何道理。上诉人并未提供恶意串通相应的事实及证据，同时合作开发的目的在于双方共赢，上诉人也没有提交涉案《房地产开发合同》及补充协议损害村集体利益的证据，故其该项事实与理由不成立。上诉人作为群众自我管理的基层自治性组织，答辩人有理由相信其有权签订涉案《房地产开发合同》及补充协议，上诉人在没有证据证明答辩人存在恶意的情况下，应当遵守签订涉案《房地产开发合同》及补充协议的约定。四、上诉人主张涉案《房地产开发合同》及补充协议符合合同法第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的不能成立。经一审法院调查，本案上诉人与答辩人合作开发的形式在邹平当地是普遍采用的一种开发方式，并不为国家法律法规所禁止；溪河新村及腾辉书香苑在开发过程中受到过行政处罚，但非法律规定的以合法形式掩盖非法目的，依照双方签署的《房地产开发合同》及补充协议办理相关证件的义务主体为上诉人，正是由于上诉人的原因导致答辩人遭受行政处罚，上诉人应当对答辩人遭受的行政处罚承担全部责任。本案中答辩人并不存在非法的目的，也不存在主观上具有规避法律的故意，故答辩人不存在以合法形式掩盖非法目的。五、答辩人对商贸房占有系依据双方涉案《房地产开发合同》及补充协议约定的合法占有，在上诉人欠付答辩人工程款未偿还的情况下，答辩人依据合同有权予以留置占有。综上，原判决认定事实清楚，法律适用准确，上诉人上诉请求及事实与理由没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。溪河村委向一审法院起诉请求：1、确认双方于2010年10月17日签订的《房地产开发合同》及其补充协议无效。2、判决腾辉公司返还溪河村委腾辉茗居、腾辉书香苑商贸房（约12000平方米，成本价约1800万元），对不能返还部分按照市场价折价补偿。3、判令腾辉公司立即协助溪河村委办理上述商贸房的产权登记手续。4、判令腾辉公司赔偿其占用溪河村委商贸房期间的经济损失25152000元（以商贸房总面积为基数，自2015年10月1日至2018年8月14日）以及自2018年8月15日起至商贸房实际返还之日的经济损失。5、腾辉公司赔偿溪河村委诉讼保全保险费损失5万元。6、诉讼费、保全费等费用由腾辉公司负担。滨州市中级人民法院于2019年7月5日作出(2018)鲁16民初195号民事判决：驳回原告邹平市黄山街道办事处溪河村民委员会的诉讼请求。案件受理费257810元，由原告邹平市黄山街道办事处溪河村民委员会负担。二审期间，当事人依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。溪河村委提交证据：证据一：（2019）鲁1626民初2960号案件民事诉状一份。证明溪河村面临施工单位的巨额索赔，该案与被上诉人提起的（2018）鲁16民初178号案件诉讼请求冲突矛盾，可证实被上诉人存在恶意。证据二：被上诉人在178号案件中提交的建设项目资金清算总表。证明根据土地合作开发惯例及法律规定，本应由开发企业承担的出让金、契税、增值税、土地增值税、附加税、开垦费等，在本案合作中约定由溪河村承担，证明被上诉人存在恶意。证据三：178号案件民事起诉状一份。证明溪河村在失去土地的同时，面临被上诉人的起诉，被上诉人索取巨额款项。腾辉公司对上述证据发表质证意见：上诉人所举的证据一与本案无关联性，对于证据二、三真实性无异议，证据二清算总表中上诉人所主张的出让金、契税、增值税、土地增值税、附加税、开垦费等系根据合同的约定应当由上诉人承担的费用，该合同不违反法律的强制性规定，系双方的真实意思表示；对于民事起诉状，正是由于上诉人欠付被上诉人垫付款、管理费而导致的起诉，被上诉人根据合同留置相应的商贸房合法有据。对于证据一我方并不是该诉讼的当事人，对该诉讼情况我方不知情，对于证据二、三，该两份证据与本案的争议焦点毫无关联性，根本不能够证实双方所签订的所有的合同性质违背了合同法52条之规定，不存在被认定为无效的情形。腾辉公司提交证据：溪河新村照片49张。证实我方依照与上诉人方签订的相关协议已经履行了合同义务，将涉案房产实际建设竣工完成，溪河新村安置房已由上诉人方村民早已实际入住。溪河村委对上述证据发表质证意见：对证据的真实性有异议，对证明内容有异议，被上诉人在一审庭审中已自认只完成了溪河新村的主体部分建设，并未进行竣工验收及进行后续建设。本院认为，双方所提交证据与本案二审待证事实均无关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点问题是：1、涉案《房地产开发合同》及补充协议的效力问题；2、商贸房的归属问题。关于第一个焦点问题。上诉人主张本案应依据《村民委员会组织法》（1998修订）第十九条“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：……（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；……（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项……”的规定，认定涉案合同无效。本院认为，第一、《村民委员会组织法》（1998修订）第十九条不属于合同法第五十二条所规定的“法律、行政法规的强制性规定”范畴，不能作为评判涉案合同效力的法律依据。第二、《村民委员会组织法》（1998修订）第十九条中“村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理”的规定约束的对象是村民委员会，其约束效力不能及于合同相对人。第三、涉案合同签订于2010年10月，涉案工程中的溪河新村项目中高层商住楼、多层住宅均已完工。高层商住楼已售出，并由业主入住、使用；多层住宅楼经一审法院组织现场勘查，已符合入住条件；腾辉茗居商住楼完工后住宅楼部分已全部售出并由业主入住；腾辉书香苑高层住宅部分除4号楼外已全部售出，已由业主入住。而本案诉讼发生于2018年8月22日，溪河村委作为村民会议的召集主体和涉案合同的当事人，称对发生在其周围的、持续时间达八年之久的开发项目“不知具体细节”，本院不能认同。溪河村委以“未经村民会议讨论决定便已签订”涉案合同，“村集体并不知具体细节，已严重违反村民委员会组织法强制性规定，严重侵害村民集体利益”为由，主张涉案合同无效，本院不予支持。关于第二个焦点问题。涉案合同明确约定商贸房的所有权归溪河××委所有，由于合同未完全履行，腾辉公司未将涉案工程施工完毕，而是由他人完成了剩余工程，在此情况下，腾辉公司“留置”商贸房没有事实和法律依据，本院不予支持。至于溪河村委主张腾辉公司“留置”商贸房对其造成的经济损失，其在本案中没有提交证据证明，本院不予支持，其可待证据充分后另行主张。溪河村委主张诉讼保险费5万元应由腾辉公司承担，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，溪河村委的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销滨州市中级人民法院（2018）鲁16民初195号民事判决；二、邹平市腾辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邹平市黄山街道办事处溪河村民委员会交付腾辉茗居商贸房9户（面积为3606.38平方米）和腾辉书香苑商贸铺34户（面积为6901.523平方米），并协助邹平市黄山街道办事处溪河村民委员会办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回邹平市黄山街道办事处溪河村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费257810元，由邹平市黄山街道办事处溪河村民委员会负担128905元，由邹平市腾辉房地产开发有限公司负担128905元；保全费5000元由邹平市黄山街道办事处溪河村民委员会负担。二审案件受理费257810元由邹平县黄山街道办事处溪河村民委员会负担128905元，由邹平市腾辉房地产开发有限公司负担128905元。本判决为终审判决。审判长  娄勇军审判员  岳彩林审判员  曹 毅二〇一九年十二月十四日书记员  董 彤