江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初2709号原告：彭曌，男，1997年7月21日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：彭允学（系原告彭曌父亲），男，1974年3月5日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：刘建华，江苏彭淮律师事务所律师。被告：吴衡，女，1991年6月22日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：曹天君，江苏宏亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋鑫，江苏宏亮律师事务所律师。第三人：徐州德客城置业有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇政府大门北侧，统一社会信用代码913203050632567244。法定代表人：吕祥兆，该公司执行董事兼总经理。原告彭曌与被告吴衡、第三人徐州德客城置业有限公司（以下简称德客城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭曌及其委托诉讼代理人彭允学、刘建华，被告吴衡的委托诉讼代理人曹天君、宋鑫到庭参加诉讼。审理中，被告吴衡解除了对委托诉讼代理人曹天君、宋鑫的委托，第三人德客城公司、被告吴衡在第二次、第三次庭审中经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭曌向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同（原告交付被告剩余购房贷款，被告协助办理解除徐州市贾汪区德客城10幢3单元401室的抵押登记手续，协助办理上述房产的产权变更登记手续）；2、依法判令第三人协助办理徐州市贾汪区德客城10幢3单元401室的产权变更登记手续；3、本案诉讼费、保全费、执行费等由被告承担。事实和理由：2016年，原告与被告协定将被告位于徐州市贾汪区的房产卖于原告，协定房价52万元，原告需先支付1.8万元（其中1万是定金，8,000元包括被告协助原告办理房产过户的交通费以及被告在双方买卖涉案房产之前的涉案房产的贷款本息等费用），涉案房产的银行贷款51万元由原告于2016年10月9日起开始还款，房产证办理时，原告一次性付清剩余贷款后，被告30日内无条件协助原告办理产权变更登记到原告名下的手续，由被告协调第三人与原告直接签订房屋买卖合同。双方达成合意后，原告将1.8万元于2017年1月24日前分两次付给被告，并从2016年10月9日起按月通过涉案房产的被告贷款账户向银行偿还贷款本息。2016年10月被告将涉案房产交付原告，原告于2017年12月开始装修，并完成了水、电、燃气的过户手续，缴纳了相应的水费、电费及装修抵押金。2018年1月9日双方补签《房屋买卖合同》，将原协定的内容予以明确，并将已支付的1.8万元及原告第一次还款的期限2016年10月9日予以明确。现涉案房产已具备产权证办理条件，原告多次催促被告前来办理涉案房产的银行抵押登记的解除手续，以便按照双方约定完成原告与第三人的房屋买卖合同的签订等产权变更登记手续，但被告以种种借口推诿。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请予以支持。被告吴衡辩称：1、涉案房屋在2016年市值是70余万元，原告实际上是以52万元银行贷款的金额购买涉案房屋，原告实际上没有支付房屋的首付款，合同签订之后因为涉案房屋的贷款主体还是被告，在房屋具备办证条件之后，被告多次催促原告按照合同第三条约定将剩余的银行按揭贷款一次性结清之后再办理过户，但是原告在被告多次催促下以种种理由拒绝偿还贷款，为此被告向原告方发出通知，要求其限期偿清贷款，否则解除双方购房合同。原告在被告的合理期限内没有按照被告要求偿清贷款，因此被告主张涉案的合同实质上已经被解除掉了；2、涉案房屋按揭贷款原告至今没有结清，即便法庭认定双方继续履行合同，原告现主张被告协助其办理过户不符合合同约定，且在客观上无法办理过户；3、原告主张由被告协调第三人与原告直接签订房屋买卖合同，该诉争事实并非合同约定事项，原告无权向被告提出该主张，且第三人并非签订合同的当事方，综上请求法庭驳回原告诉请。第三人德客城公司未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月6日，被告吴衡从第三人德客城公司处购买德客城10栋3单元401室，该房屋建筑面积为174.65平方米，总价733,530元，其中首付款223,530元以德客城公司所欠吴衡的工程款冲抵，余款51万元向中国银行申请贷款支付，双方签订了商品房买卖合同并网签备案。2016年8、9月份，原、被告口头约定，被告吴衡将其购买的德客城10栋3单元401室以52万元的价格出售给原告彭曌，彭曌交付18,000元定金给吴衡，后吴衡将其个人名下的中国银行账号为62×××86银行卡交给彭曌，用于归还其中国银行股份有限公司徐州青年路支行按揭贷款，自2016年10月9日起，彭曌按月将应还按揭款存入该银行卡账户。2018年1月9日，原、被告双方补签房屋买卖合同，合同约定，一、乙方（彭曌）同意购买甲方（吴衡）拥有坐落在徐州市贾汪区的房产住宅，建筑面积为174.65平方米。房产总价520,000元。二、乙方已向甲方于2017年1月24日支付购房款定金18,000元，甲方就该房产而发生的房屋贷款510,000元，中行卡号：62×××86，持卡人：吴衡，在房产未过户到乙方前按时还款（乙方已由2016年的10月9日开始还款）。三、房产证办理时，乙方一次性付清剩余贷款后，甲方承诺30日内无条件协助乙方办理产权登记到乙方名下。逾期视为违约，自愿向乙方支付总购房款30%的违约责任。逾期超过30日，乙方有权选择解除本合同，并要求甲方双倍返还乙方已支付的全部购房款并赔偿由此给乙方造成的损失。四、由于该房屋产权证未办理，甲方承诺房产证过到乙方名下后，应将交易房产相关手续，包括但不限于房屋买卖合同，购房发票等相关手续全部交付给乙方，甲方违反本条，逾期每天按总购房款千分之五支付违约金。五、甲方必须保证该房屋产权合法，权属清楚，无任何的纠纷，无其他权力瑕疵。在出售给乙方之前后，均未出售给任何第三人。若甲方违反本条之约定，一方有权要求甲方双倍返还乙方全部总购房款，并赔偿由此给乙方造成的全部经济损失。六、税费分担甲乙双方应遵守国家房产政策、法规，并规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商由乙方承担。七、除合同中另有规定外或经双方同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方未经另一方书面同意，不得转让给第三人。任何转让未经另一方书面明确同意，均属无效。八、不可抗力。如本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在合同下的全部或部分义务，声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短时间内书面通知另一方，并在该不可抗力事件发生三日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及持续时间的适当证据。合同另对其他事项作出约定。另查明，被告吴衡将案涉房屋交付给原告彭曌后，彭曌已对该房屋进行装修，并完成了水、电、燃气的开通使用手续，缴纳了相应的水费、电费及装修押金。又查明，2019年6月20日，被告吴衡申请办理了不动产登记，不动产权证号为苏（2019）贾汪区不动产权第0008482号，将涉案房屋登记在自己名下。同日，涉案房屋办理了抵押权登记，不动产登记证明号为苏（2019）贾汪区不动产证明第0009297号，抵押权人为中国银行股份有限公司徐州青年路支行，被担保主债权数额（最高债权数额）51万元，债务履行期限2016年5月19日起2046年5月18日止。2019年6月25日，涉案房屋又办理了抵押权登记，不动产登记证明号为苏（2019）贾汪区不动产证明第0009590号，抵押权人为商东莉，被担保主债权数额（最高债权数额）35万元，债务履行期限2019年6月21日起2021年6月20日止。上述事实有房屋买卖合同、用气合同、燃气综合保险计划投保单、贾汪中燃维修派工单、贾汪中燃点火通气信息记录单、电费增值税电子普通发票、装修保证金、涉案房产室内图片、崔告函、商品房买卖合同、银行卡交易明细清单、短信聊天记录、商品房预（销售）合同网上登记备案证明、房地产权登记信息、抵押权登记信息、借款抵押合同及双方当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应确认合法有效。双方当事人均应按照该合同的约定，如实履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定，物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。本案中，双方约定房产证办理时，乙方一次性付清剩余贷款后，甲方承诺30日内无条件协助乙方办理产权登记到乙方名下。现被告吴衡已将涉案房屋登记在自己名下，且在银行按揭办理了抵押权登记的情况下，又将涉案房屋为案外人商东莉办理了抵押权登记，在该房屋存在抵押权登记而出卖人吴衡在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，买受人彭曌未能代为清偿债务消灭抵押权的情况下，买受人彭曌要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经本院释明后仍坚持不变更，因此，原告的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。根据以上规定，原告可以通过请求解除合同、返还已付购房款及利息，并要求赔偿损失达到其司法救济的目的。被告吴衡、第三人德客城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，原告彭曌的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告彭曌的诉讼请求。案件受理费9,000元，由原告彭曌负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  段淑君人民陪审员  刘立功人民陪审员  李洪梅二〇一九年十二月十七日法官 助理  解 腾书 记 员  李 治