广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11482号原告：陈某杰，男，1992年11月7日出生，汉族，住广州市白云区,委托诉讼代理人：徐某，系广东某律师事务所律师。被告：朱某毅，男，1988年10月12日出生，汉族，住广州市番禺区,原告陈某杰与被告朱某毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某杰及其委托诉讼代理人徐欢到庭参加诉讼。被告朱某毅经传票传唤，无到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告陈某杰向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的房屋租赁合同已于2019年7月16日解除；2.判令被告立即腾退房屋并将房屋交回原告；3.判令被告向原告支付拖欠的租金8700元；4.判令被告向原告支付房屋占用费8700元（自2019年7月16日起，参照月租金5800元为标准，计算至被告实际交还房屋之日止，现暂计至2019年8月31日）；5.判令被告向原告支付逾期支付租金及房屋占用费违约金10295元（从逾期之日2019年6月1日起，以月租金5800元为本金，以每日1%为标准，计算至被告实际腾退并返还房屋之日止，现暂计至2019年8月31日）；6.判令被告向原告支付房屋使用期间的水电燃气及物业管理费（以房屋实际腾退交还日抄表数或收费机构单据为准）；7.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：被告向原告租用其名下位于广州市番禺区洛浦街丽江花园丽荃楼*座*房居住，租期一年，从2019年3月1日至2020年2月29日，月租金5800元，每月1日前交付次月租金，逾期违约金为月租金的1%/日。合同履行过程中，被告通过租赁合同中的手机号137××××1397短信告知原告添加微信号为×××的微信进行沟通与付费，而后双方转于微信沟通并收支相关费用。原告通过微信指示途径已收3、4、5三个月租金17400元。自6月1日起被告未再付费，拖欠租金已达合同所约定解除条件之时，原告于2019年7月12日依法向被告发出律师函催收租金并解除合同，被告拒收律师函邮件后，原告通过电子送达方式向被告送到了律师函，被告于2019年7月16日收悉该律师函，租赁合同已于2019年7月16日解除。根据《房屋租赁合同》相关约定，暂计至8月31日止，被告已累计欠付房屋租金8700元（2019年6月1日至2019年7月15日）、参照月租金标准的房屋占用费8700元（2019年7月16日至2019年8月31日）；欠付逾期付款违约金共计10295元；欠付水电燃气及物业管理费若干。被告几经催告至今仍然拒付费用且未腾退房屋。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告朱某f毅未到庭答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了：1.涉案房屋不动产权证原件一份、查册表打印件一份，证明原告是房屋产权人；2.房屋租赁合同原件一份，证明原被告存在房屋租赁合同关系；3.手机短信及手机微信截屏1打印件一份，证明被告通知原告添加微信而后双方转于微信上沟通和付款；4.微信截屏2打印件，证明原告通过微信接收被告第一次付款；5.微信截屏3打印件，证明前期原告向被告催收租金的部分聊天记录；6.律师函原件一份、EMS快递单复印件一份，证明因被告长期拖欠租金违约导致达到合同解除条件，原告行使约定解除权通知被告租赁合同于2019年7月16日解除，并且催收欠款；7.微信截屏4，证明因被告拒收EMS快递的律师函，原告在微信上发送了律师函的电子文档，视为送达；8.情况说明原件一份，证明原告与江浩延是同学关系，江浩延以前从事房产中介，原告委托江浩延处理相关出租事宜。被告经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院综合分析原告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：涉案房屋位于广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园丽荃楼*座*，建筑面积119.60平方米，权属人为陈某杰，产权证号为粤（2019）广州市不动产权第07202023号。2019年2月底，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园丽荃楼*座*房出租给乙方作住房用途使用，建筑面积为119.60平方米；租赁期限自2019年3月1日至2020年2月29日止；租金为5800元，按月结算，由乙方在每月的1日按支付宝或微信支付付款方式缴付次月租金给甲方；乙方于甲方签订达成租赁合同之日向甲方交付一个月租金以及两个月的租金作为保证金，保证金为17400元；押金在甲方作为违约保证金，租房合同到期，乙方结清各项费用以及恢复租赁房屋清洁卫生后，甲方将押金退还乙方，不计利息。若乙方违约或者对租赁物业在使用上不当造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；乙方按时交纳租金，若乙方因故不能按时交纳，亦不得逾期7日以上，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金或相关费用超过14天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失；如乙方拖欠租金达一个月，乙方需无条件将该房屋交还给甲方，如甲方需自住或出售该房屋需提前三个月通知乙方；租金按金2019年3月1日交付给甲方，等等。2019年3月24日，被告向案外人江浩延的微信转账18000元以支付涉案合同约定的“两押一租”，庭审中，原告确认江浩延是代其处理租赁房屋各种事宜的代理人，对江某延与被告在微信及电话中的各种沟通均予以确认，原告收取被告18000元后经核算已通过微信转账退回600元给被告。2019年6月1日开始，被告没有按时支付租金，经江浩延催要仍未支付。2019年7月12日，原告委托律师通过EMS快递方式向被告发送律师函，内容为：双方在2019年签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日因承租人违约而解除；11600元租赁保证金予以没收；被告应当在收到本函件之日起三日内依合同约定向出租人支付拖欠的租金14500元、支付违约金7598元（暂计至2019年7月16日，以实际付清日为准）；其他有欠付水电燃气及物管等费用的以实际读表数据或账单数据为准；等等。该律师函通过EMS投递未能成功。2019年7月16日，江浩延通过微信向被告发送上述律师函的电子版，双方在微信中对话摘要如下：“朱生，你好，由于快递员多次上门投递均被你方拒收函件，现最后以电子版形式发送给你，函中明确了停水停电实际，请知悉”“我从一开始到宜家都无收到任何关于快递员的电话，我人不在家，系咪应该先联系我”“那你其他能打通的电话号码是多少”“我另外一个号码两周无电话入过，我完全唔知道有快递过来亦都无联系上”“江生，费用可以三日内结清给陈”。2019年9月4日，原告认为被告经多次催告仍不履行义务故向本院提起本案诉讼。庭审中，原告确认涉案合同中没有约定水电燃气费及物业管理费的支付主体，并确认2019年3、4、5月份的水电燃气费及物业管理费被告已经付清。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，约定内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，涉案合同第六条约定如被告拖欠租金达一个月，被告需无条件将该房屋交还给原告，此条款是双方对合同的解约条款，本院予以确认。被告从2019年6月1日起拖欠租金，原告于2019年7月16日向其发出律师函行使合同解除权，符合上述法律的规定，现原告主张确认原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2019年7月16日解除，本院予以支持。关于腾房交还管业。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案租赁合同于2019年7月16日解除后，被告继续使用涉案房屋于法无据，原告主张被告腾退房屋并将房屋交回原告管业的诉讼请求，本院予以支持。关于拖欠的租金。被告自2019年6月1日逾期交租至7月16日合同解除，共拖欠原告一个半月租金8700元（租金标准按照双方在涉案合同中约定的5800元/月计算），现原告主张被告交纳，本院予以支持。关于房屋占用费。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，如前所述，涉案租赁合同于2019年7月16日解除，合同解除后被告无合法依据占有使用涉案房屋，造成了原告的损失，原告主张被告支付占用费，本院予以支持。占用费的支付标准应参照涉案租赁合同约定的租金5800元/月为宜，自2019年7月16日起计算至被告实际交还房屋之日止。关于逾期支付租金违约金及房屋占用费违约金。首先，关于逾期支付租金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告应就其不支付租金导致合同解除的过错行为向原告赔偿违约损失，违约损失的数额应与客观损失额大体一致，这是商品交换等价原则的要求在法律责任上的反映，是合同正义的内容之一，现原告主张违约金按涉案合同约定的标准计算，即以租金每逾期一日按当月租金每日1%的标准计算，但原告未就其损失提供证据证明，此数额明显过高且显失公平，被告缺席庭审是其对诉讼的一种消极处理，不能就此推定被告放弃对过高的违约金进行反诉或者抗辩的权利，故此，本院综合考虑案件实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金计算标准调整为按月利率2%计算，即被告逾期支付租金的违约金总额由两部分构成：第一部分是2019年6月的租金的违约金，应以5800元为本金按月利率2%的标准自2019年6月1日起计至清偿之日止；第二部分是2019年7月份半个月的租金的违约金（合同于2019年7月16日解除，故被告尚欠原告半个月租金），应以2900元为本金按月利率2%的标准自2019年7月1日起计至清偿之日止。第二，关于房屋占用费违约金。违约金只有法定违约金及约定违约金两种，涉案合同自2019年7月16日解除后，双方并未约定新的债务不履行的违约金条款，且原告主张占用费的请求权基础是物上请求权，故对于原告主张的占用费违约金，于法无据，本院不予支持。但是依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，被告无合法依据占有使用原告的涉案房屋，侵害了原告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故此被告就其过错行为除应向原告支付占用费外还应支付相应利息，利息应从2019年7月16日起以每月拖欠的占用费为本金，参考中国人民银行同期同类贷款利率标准支付至2019年8月19日；自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故此，自2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止。关于房屋使用期间的水电燃气费及物业管理费。涉案租赁合同上没有约定水电燃气及物业管理费的支付主体，本院参考房屋租赁市场使用者自负的行业惯例，结合租赁期间被告已自负了2019年3、4、5月份的水电燃气费及物业管理费的事实，确认2019年6月1日起房屋使用期间的水电燃气费及物业管理费应由被告负担，具体数额以房屋实际腾退交还原告管业之日相关部门的抄表读数或收费机构单据为准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈某杰与被告朱某毅签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日解除；二、被告朱某毅在本判决生效之日起十五日内搬离广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园丽荃楼*座*房，并将房屋交还原告陈某杰管业；三、被告朱某毅在本判决生效之日起五日内向原告陈某杰支付自2019年6月1日起至2019年7月15日止的租金8700元；四、被告朱某毅应按5800元/月的标准向原告陈某杰支付自2019年7月16日起至上述第二判项履行完毕之日止的房屋占有使用费（本判决发生法律效力之日以前的占有使用费应于本判决发生法律效力之日起五日内支付，此后的占有使用费应于每月月底前支付）及利息（2019年7月16日起至2019年8月19日期间的利息，以每月拖欠的占用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止；2019年8月20日起的利息，以每月拖欠的占用费为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止；利息总额以本金为限）；五、被告朱某毅应向原告陈某杰支付自2019年6月1日起至上述第二判项履行完毕之日止的房屋使用期间的水费、电费、燃气费及物业管理费（此四项费用的具体数额以相关部门的抄表读数或收费机构单据为准，本判决发生法律效力之日以前的费用应于本判决发生法律效力之日起五日内支付，此后发生的费用应于每月月底前支付）；六、驳回原告陈某杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1106元，由被告朱某毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  崔淑冰人民陪审员  杨秋莹人民陪审员  黄晓鸿二〇一九年十二月二十七日书 记 员  张 晴