眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1402民初4921号 原告（反诉被告）：**，男，1986年6月4日出生，汉族，住四川省渠县。 原告（反诉被告）：唐雪梅，女，1992年1月14日出生，汉族，住四川省渠县。 二原告共同委托诉讼代理人：程星，四川雷声律师事务所律师。 被告（反诉原告）：眉山力铎房地产开发有限责任公司，住所地：眉山市东坡区大雅路北一段56号15栋1单元2层1号。 法定代表人：赵康英。 委托诉讼代理人：张成晟，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）**、唐雪梅与被告（反诉原告）眉山力铎房地产开发有限责任公司（以下简称力铎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）**、唐雪梅及委托诉讼代理人程星，被告（反诉原告）眉山力铎房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张成晟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告**、唐雪梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2018年7月3日签订的《商品房预售合同》及《补充协议》；2.判令力铎公司返还原告已支付购房首付款250700元。事实及理由：2018年7月3日，原告就购买位于眉山市房屋与力铎公司签订《商品房预售合同》，合同约定房屋总价为690700元，首付250700元，尾款向开发商合作银行商业贷款。在力铎公司知悉原告银行债务问题的情况下，力铎公司让原告预交首付款，并承诺给予解决方案，帮忙从银行顺利贷款，若贷款不成可以协商解决。截至原告起诉之日，力铎公司无法完成承诺，原告现决定退房解除合同，经原告多次电话协商及主动寻找力铎公司协商无果，且力铎公司坚决表示不予退房不解除合同。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。 本诉被告眉山力铎房地产开发有限责任公司辩称，原被告签订的《商品房预售合同》及《补充协议》明确约定申请按揭贷款或者非一次性付款的因国家政策变化银行信贷政策变化或其他非力铎公司原因造成不能办理按揭的，原告在20日内改为一次性付款，改变付款方式后原告没有依约付款应该在逾期后次日起按月计算逾期利息。本案中原告应按合同约定履行相关义务，原告在不能办理按揭贷款后没有在约定的20日内支付房款已构成违约。对原告述称被告知道其信贷情况还缔结合同问题，双方在签订合同时签订了特别告知书，明确告知原告在无法办理按揭贷款后的相关后果及注意事项。力铎公司作为开发商对于是否能够办理按揭贷款无实质性的审查义务，也没有资格代银行作出决定。原告在购房时已咨询银行相关问题，对自身的行为应有充分的认知能力，在购房上应该尽到注意义务，所以在原告无法办理按揭贷款的问题上力铎公司没有过错，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告眉山力铎房地产开发有限责任公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令**、唐雪梅按照总房款20%向力铎公司支付违约金138140元；3.判令**、唐雪梅赔偿力铎公司延期支付房款期间的损失89933.62元。事实与理由：2018年7月3日，力铎公司就购买位于眉山市房屋与**、唐雪梅签订《商品房预售合同》及《补充协议》，约定房屋总价为690700元，首付款250700元，尾款为银行按揭贷款。合同订立后，因**、唐雪梅征信问题无法办理银行按揭贷款。此后，**、唐雪梅迟迟没有向力铎公司支付合同尾款。力铎公司根据合同约定于2019年10月17日向**、唐雪梅发出一次性支付房款告知函，并电话进行通知，**、唐雪梅在合同约定的20天内仍未按时支付尾款。力铎公司认为合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力，力铎公司已全面履行合同义务，**、唐雪梅拒不履行合同义务，根据合同约定，出卖人有权解除合同，买受人应当自合同解除通知送达之日起按总房款20%向出卖人支付违约金。 反诉被告**、唐雪梅辩称，同意解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，对方没有遭受直接损失，**、唐雪梅没有违约行为不应支付违约金、赔偿损失。 围绕本诉，**、唐雪梅提交了如下:1.《四川省商品房买卖合同》、收据复印件、中国农业银行银行卡交易明细清单、《商品房买卖合同补充协议》，拟证明原被告签订合同后，**、唐雪梅分两次交了首付款250700元；2.声明书，拟证明银行拒绝贷款与**、唐雪梅无关，**、唐雪梅现无法提前还款，因此**、唐雪梅已与被告及银行进行沟通，除声明书中说到的贷款，**、唐雪梅在银行没有其他贷款。 力铎公司对**、唐雪梅提交的申明书的合法性没有异议，对其关联性有异议，认为该证据仅证明**、唐雪梅有可能因此被拒绝贷款，但不能证明**、唐雪梅违约的抗辩事由；对**、唐雪梅提交的其他证据的三性均无异议。 力铎公司为反驳**、唐雪梅的诉讼请求，依法提交了如下证据：1.《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、买卖合同签约确认单、特别告知书，拟证明合同约定了逾期付款的处理方式，无法办理贷款时房款的支付方式，无法定或约定解除合同违约金数额，确认单载明了**、唐雪梅支付的首付款250700元，双方签订的合同法成立并生效，**、唐雪梅按合同约定支付了首付款并且知晓特别告知事项；2.一次性支付房款告知函，快递单及查询记录、电话录音，拟证明力铎公司通知**、唐雪梅变更支付方式；3.力铎公司和案外人田晓旭签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，拟证明被告因原告解除合同所遭受的可能损失。 **、唐雪梅对力铎公司提交的证据的真实性、合法性均无异议。 围绕反诉，力铎公司提交的证据与本诉中提交的证据一致。**、唐雪梅补充质证意见如下：《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条第二款并没有约定一次性付款的期限，附件四的约定表明20天是修改付款条件的期限不是付款期限。补充协议第十一条，支付违约金的前提是无法定或约定而解除合同，本案中**、唐雪梅在约定范围解除合同。根据特别告知书第二条的约定，双方一致同意在贷款无法办理的情况下可一次性付款也可解除合同，是选择性条款。根据力铎公司在第一次庭审中的认可在贷款办不下来的情况下双方协商，说明**、唐雪梅对特别告知书第二条的解读符合双方签约时的真实意思表示，**、唐雪梅选择解除合同不需要承担违约责任。双方没有对无法办理贷款后合同如何履行达成一致意见，也没有对一次性付款的期限达成一致意见，力铎公司主张**、唐雪梅逾期付款没有事实依据。 **、唐雪梅就反诉补充提交了**、唐雪梅的个人信用报告，并申请证人陈某出庭作证，拟证明按揭贷款不成不是**、唐雪梅的信用问题，**、唐雪梅在买房时给中介说了可能办不到按揭贷款，并提交了证明，力铎公司也说过贷款无法办理双方可以协商解决。 力铎公司的质证意见如下：对**、唐雪梅的个人信用报告真实性、合法性没有异议，但**的个人信用报告中显示其在2018年1月20日有34万元的个人消费贷款，银行是因**存在该笔贷款而不发放案涉房屋的按揭贷款，本案中**、唐雪梅是夫妻关系，故即使唐雪梅的个人信用不存在贷款也可能因**存在大额贷款而导致银行拒绝放贷，故不认可证据的关联性；关于证人证言，没有证据证明陈某是链家公司的员工，证人提到原告只是和置业顾问交接，通过置业顾问前往银行询问贷款事项，而力铎公司没有自行售卖涉案房屋而是委托链家公司代销，所以力铎公司在**、唐雪梅提交贷款证明时才知道其有人个信用问题。 关于陈某的证人证言，因其没有提交证据证明其是链家公司的员工，力铎公司对其身份提出异议，故对其证人证言本院不予采信。对原被告双方提交的其他证据的真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月3日，**、唐雪梅在《商品房买卖合同签约确认单》中确认：认购金交款时间2018年6月23日，金额5元，首付款缴纳时间2018年7月3日，金额200700元，合计缴款250700元，贷款银行农商行，贷款金额44万，贷款年限30年。双方于2018年7月3日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告以总价690700的价格购买被告位于旺达广场.旺达铭苑4幢5层3号住房；买受人于2018年7月3日支付首期房价款250700元，余款440000元向银行申请贷款支付；逾期付款在30日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之五违约金，本合同及本补充协议继续履行；逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金；因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致合同不能继续履行的，双方可以解除合同，解除合同的，出卖人退还买受人已付购房首付款及其利息或定金，不解除合同的，双方于15个工作日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。合同附件四约定“非一次性付款的，因国家政策变化、银行信贷政策变化或其他非甲方原因造成不能办理按揭贷款的，乙方承诺在银行确认不能办理按揭后20天内改为一次性付款，改变付款方式后，乙方未按约付款的，应当至逾期后次日起按月计算向出卖人支付总房款的逾期付款利息。”当天，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定买卖双方任何一方无法定或者约定的理由解除合同的，即视为根本性违约，违约方向守约方支付合同约定总房价款20%的违约金；买受人根据法律规定或者合同及本协议约定享有解除权的，应当在解除权发生之日起15日内行使解除权，逾期则解除权消灭，合同继续履行；如因买受人征信、资料无法办理银行按揭贷款或公积金贷款，买受人应于出卖人、按揭银行书面或住房公积金管理中心通知之日起7日内全额补足合同约定的购房款，否则出卖人有权解除合同，收回房屋并不通知买受人将房屋另售第三人，并要求买受人承担总购房款百分之三的违约金，买受人应配合出卖人注销备案登记。合同及补充协议对双方的其他权利义务作了详细约定。在力铎公司向**、唐雪梅发出的《特别告知书》中载明：因您的征信、资料等原因造成未能按照合同约定金额办理银行按揭贷款时，您需要无条件配合我公司注销房屋销售登记备案或者一次性补足购房款。 合同签订后，原告按约支付购房首付款250700元。2019年10月11日，被告工作人员电话告知原告唐雪梅因其有30万的抵押，银行没有收件，原告作为银行的客户，只能一次性付清剩余房款，唐雪梅不同意。2019年10月17日，被告以快递方式向原告发出《关于一次性支付房款告知函》，载明“因个人原因问题银行拒绝就您所买受的商品房发放贷款，根据贵我双方所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议中约定：在银行确认不能办理按揭后20天内，乙方应变更支付方式为一次性付款。截至本函发出之日，您并未按照合同约定一次性付清全部房款，故我公司向您发出以下书面通知：1.请您于收到本函内5日内到我公司付清余款；2.根据您与我公司签订的相关合同条款约定，您已出现违约；3.因您的违约行为将会产生该期房款的逾期滞纳金、违约金等。” 另查明，渠县天星镇人民政府受渠县房屋征收与补偿管理局的委托与原告**签订了《渠县文峰山片区棚改项目房屋征收补偿协议》，原告以购房券方式获得补偿，为兑现购房券，**用购房券购买商品房一套，**配合征收人在银行完善资金（应收款质押）手续，金额限于购房券金额，就该资金的本息偿还渠县天星镇人民政府、渠县賨成建设发展投资有限公司、渠县房屋征收与补偿管理局共同出具了声明书，声明如下：“1.上述资金340000元本息由征收人负责结算清偿；2.渠县賨成建设发展投资有限公司愿意为征收人所承诺的上述资金承担连带担保责任，如果征收人未能按时清偿征收人所承诺的上述资金，则由渠县賨成建设发展投资有限公司代偿并承担给购房券使用人所产生的一切法律责任；3.该商品房的办证、交易、过户等不受本资金的影响，按规定程序进行；4.本资金不影响购房券使用人的征信记录和其他事项；5.本声明由被征收人和债权债务承担人各一份，公证处一份存查，并经公证处公证。”**除该笔34万元贷款外，在银行没有其他贷款，唐雪梅在银行没有贷款。 在第一次庭审中，力铎公司认可签订合同前，原告告知被告其因房屋征收补偿兑现购房券在银行有贷款，并向办理按揭贷款的银行出示了声明书，力铎公司因此均向银行进行了咨询，银行同意先接件双方才签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告同意如果原告按揭贷款不成由双方协商变更合同。 本院认为：因案涉房屋不能办理按揭贷款，在原被告就如何支付购房尾款协商无果的情况下，合同无法履行陷入僵局，对双方要求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，力铎公司应当返还**、唐雪梅购房首付款250700元。 关于力铎公司要求**、唐雪梅支付违约金、赔偿损失的诉讼请求。本院认为，**、唐雪梅在签订合同前如实告知力铎公司其为兑现房屋拆迁补偿购房券在银行有贷款记录并向办理按揭贷款的银行出示了声明书，力铎公司向银行进行咨询、银行接件的情况下与**、唐雪梅签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，且同意按揭不成由双方协商变更合同。如果银行不同意接件、被告不同意按揭不成协商变更合同，**、唐雪梅不可能在明知可能按揭不成需承担违约责任的情况下还与力铎公司签订相关合同。反之，力铎公司明知反诉被告有按揭不成的风险，仍与对方签订合同并同意按揭不成协商变更合同，在**、唐雪梅因向力铎公司披露的上述原因按揭不成的情况下，力铎公司应按双方签订协议时的约定协商变更合同，在双方协商无果的情况下，双方均可要求解除合同，而不能据此追究对方的违约责任。因**、唐雪梅尽到了告知义务，对案涉房屋按揭贷款不成导致合同无法履行没有过错，对力铎公司要求**、唐雪梅赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）**、唐雪梅与被告（反诉原告）眉山力铎房地产开发有限责任公司于2018年7月3日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告（反诉原告）眉山力铎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）**、唐雪梅购房款250700元； 三、驳回反诉原告眉山力铎房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10708元，减半收取5354元，反诉案件受理费2361元，共计7715元，由本诉被告（反诉原告）眉山力铎房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  白琼花 二〇一九年十二月二十五日 书记员  钱欣瑶