广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1998号 上诉人（原审被告）：广西田东花园国际大酒店有限公司，住所地广西田东县锦江大道中段超大物流园区5栋1单元508号房。 法定代表人：黄汉宁，该公司总经理。 委托代理人：黄党生，广西龙翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘兰芬，女，1967年3月23日出生，壮族，个体工商户，住广西田东县。 委托代理人：梁伟，广西东晖律师事务所律师。 上诉人广西田东花园国际大酒店有限公司（以下简称花园国际大酒店公司）因与被上诉人刘兰芬商品房预售合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2019)桂1022民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月25日传唤当事人到庭进行法庭调查。上诉人花园国际大酒店公司的委托诉讼代理人黄党生，被上诉人刘兰芬的委托诉讼代理人梁伟到庭参加。本案现已审理终结。 花园国际大酒店公司上诉请求:1、判决撤销田东县人民法院（2019）桂1022民初371号民事判决书；2、改判上诉人按《商品房买卖合同》的约定，即按已付完房价款的0.1%向被上诉人支付违约金人民币2586.32元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决上诉人办理涉案房屋初始登记并协助被上诉人办理转移登记手续明显错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》中并没有此类的相关约定,一审判决违背了合同双方当事人意思自治的原则,判决无事实依据。2、一审民事判决书认定按流程通常由开发商办理初始登记以及上诉人没有办理初始登记与事实不符。3、一审该判决与被上诉人的诉讼请求不一致,违背了不告不理原则,程序不合法。二、一审判决上诉人以已付房款为基数按日万分之一计付违约金,没有事实和法律依据且显失公平。1、双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,没有违反法律强制性规定,合同合法有效。一审判决对此也明确予以认可。《商品房买卖合同》笫十五条第2项明确约定:逾期办证,上诉人按已付房价款的0.1%向被上诉人支付违约金。合同中并没有以已付房款为基数按日万分之一向被上诉人计付违约金的约定。一审判决上诉人以已付房款为基数按日万分之一向被上诉人计付违约金没有事实依据。同时也违反了《中华人民共国合同法》笫四条和笫八条的规定,违背了当事人意思自治的原则,以及依法成立的合同受法律保护的规定。2、《中华人民共国合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可从请求人民法予以增加《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》笫十六条规定:当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额本案中,上诉人已经履行了主要的合同义务,被上诉人没有证据证实因逾期办证而受到损失,一审判决对此已经明确认定。被上诉人对购买的房屋能正常的使用和租赁,逾期办证没有给被上诉人造成任何损失。一审判决在没有证据证实被上诉人存在损失的情况下,以不符合公平原则为由,擅自变更合法有效的合同,将双方自愿协商一致的违约金由原来按已付房价款的0.1%计付变更为以已付购房价款为基数按每日万分之1计付,违约金由2千多元提高至20多万元,增加了50多倍,一审判决明显违反上述法律规定。综上所述,一审判决认定事实不清,适用法律错误,程序违法,为维护上诉人的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定,上诉人特提起上诉,请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 刘兰芬答辩称，一、被上诉人认为,田东县人民法院(2019)桂1022民初371号民事判决书认定事实清楚、证据充分,适用法律正确,审判程序合法,判决结果公正,请求二审法院驳回上诉,维持原判。二、上诉人提出的上诉请求与事实、法律不符,依法不应支持首先,原审判决上诉人限期办理涉案房屋的初始登记,并协助被上诉人办理不动产转移登记手续是正确的。1、没有约定按法定,这是法律适用的基本规则。尽管《商品房买卖合同》没有约定上诉人办理涉案房屋的初始登记,但上诉人作为房地产开发单位,对其开发建造的不动产办理初始登记是法律规定的义务,《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定,未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记。所以,上诉人未对其开发的房产办理首次登记,作为购房人的被上诉人就不得办理房屋的转移登记,原审判决符合法律规定。2、上诉人至今未办理首次登记,且未向不动产登记机关提交办证资料,有田东县不动产登记局出具的证据材料证明。3、原审判决并未违背不告不理的民事诉讼原则。被上诉人在原审提出的诉讼请求是:判令上诉人限期将办理涉案商品房权属登记资料报不动产登记机关备案,给被上诉人办理不动产权属证书。原审判决限期上诉人向不动产登记机关提关办理房屋初始登记资料,在完成初始登记后协助被上诉人办理转移登记,此项判决与被上诉人的诉讼请求一致,均属请求上诉人根据法律规定或合同约定履行的办证义务,包括协助义务,故原审判决并未超出被上诉人诉请的范围。其次，原审判决上诉人以被上诉人已付购房款为基数,自逾期办证之日起按日万分之一向被上诉人支付违约金,这公平、公正。1、《商品房买卖合同》约定逾期办证的违约金按已付房价款的0.1%计算,这违约成本过低。因无限期不办证只需承担轻微的违约责任,助长了作为违约方的上诉人肆意违约,这对诚实信用的民事活动原则产生冲击,造成社会信用的危机,对作为守约方的被上诉人明显不公。2、原审判决上诉人每日按已付购房款的日万分之一向被上诉人支付违约金公平公正。被上诉人不惜花费巨资和向银行借款,以200多万元的价值与上诉人购买涉案房屋,主要目的是用于融资担保及租赁。由于没有取得不动产权属证书,涉案房屋无法向金融机构实现真正的担保融资,造成上诉人融资成本增加,约束了上诉人生产经营的扩大与提升;曾有金融机构或其他经济实体有意高价租赁上诉人的房屋作经营办公场所,但因没有房屋权属证书而取消,等等。所以,没有取得不动产权属证书而导致被上诉人的经济损失巨大,且无法估量,故原审判决上诉人每日按已付购房款的日万分之一向被上诉人支付逾期办证的违约金是正确的。综上理由,原审判决公正,请求二审予以维持。 刘兰芬向一审法院起诉请求：1、判令被告限期将办理原告B12号商品房权属登记资料报不动产登记备案，给原告办理不动产权属证书；2、判令被告向原告支付违约金169,920.96元（暂计至2018年9月19日，2018年9月20日起至原告取得不动产权属证书之日止的违约金以2,586,316元为基数，按日万分之1.5另计）；3、本案受理费、诉讼保全费由被告负担。 一审法院认定事实:2014年6月1日，原告刘兰芬（买受人）与被告花园国际大酒店公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的、位于田东县花园国际大酒店商业楼第Ｂ幢12号房，房屋价款2,586,316元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年1月18日前，将具备验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记约定，出卖人应在商品房交付使用后两年内，由出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款2,586,316元。原告陈述，涉案房屋于2015年6月5日交付使用，并提供专项维修资金、物业费等交费收据为证，被告表示对具体交房时间不清楚。 经一审法院查询，截止2019年7月25日，被告尚未向田东县不动产登记局提交涉案房屋权属登记申请相关材料。 本案在审理过程中，原告向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院经审查后依法裁定查封了被告开发建设的田东花园国际大酒店商业楼第Ｂ幢09号房。原告支付诉讼保全费1,338元。 一审法院认为，本案的争议焦点系：1、被告是否存在逾期办证的违约行为；2、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。原告主张涉案房屋于2015年6月5日交付，并提供专项维修资金、物业费等交费收据为证，被告对此未提交证据反驳，一审法院依法确认房屋交付时间为2015年6月5日。根据房屋权属登记的流程，通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。现被告至今未办理房屋权属初始登记，由此导致原告无法办理产权证，依据原、被告签订《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应在商品房交付使用后两年内，由出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未在交房后的两年内即2017年6月5日前办理房屋权属初始登记，其行为已构成违约。被告认为公司股东已变更的主张，不能否定公司作为独立法人对外应承担的合同义务。同时，转移房屋所有权的过程，需要买卖双方相互协助和配合，被告完成房屋初始登记并告知买受人方具备协助办证的法定条件，本案非原告原因导致办证未果,被告认为不存在违约行为的辩称与事实不符，一审法院不予采纳。因双方合同并未约定由被告代为办理房屋权属证书，因此对原告诉请被告为其办理权属证书的主张，一审法院不予支持。 关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。被告应在涉案房屋交付后的两年即2017年6月5日前，完成将房屋权属资料报不动产登记机关备案的义务,由于被告未按约定履行该义务，导致原告不能预期领取房屋权属证书,从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益,被告除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。违约金系具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间预期收益,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。涉案房屋现已交付,房屋的使用功能可以实现,被告已经履行了主要的合同义务,虽然原告不能证明因逾期办证产生实际损失的数额,但由于被告的违约行为处于持续状态,双方约定按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金为固定金额,违约时间长短与其承担的违约金数额没有关联,双方的权利义务不对等，不符合公平原则，亦不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。因此，原告认为约定违约金过低，请求调整的主张，一审法院予以采纳。根据本案具体情况，一审法院确定违约金按日万分之1的标准计付，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，2,586,316元×逾期天数467天（从2017年6月6日起至原告主张的2018年9月19日止）×0.0001＝120,781元。从2018年9月20日起，以2,586,316元为基数，按日万分之1计算违约金至被告完成房屋权属初始登记并告知原告时止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告广西田东花园国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内,向不动产登记机关提交办理田东花园国际大酒店商业楼第B幢12号房屋权属初始登记材料,并在房屋完成初始登记手续后三十日内协助原告刘兰芬办理不动产转移登记手续；二、被告广西田东花园国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘兰芬支付逾期办证违约金（从2017年6月6日起至2018年9月19日止，为120,781元；从2018年9月20日起至被告广西田东花园国际大酒店有限公司完成房屋权属初始登记并告知原告刘兰芬时止，以已付房款2,586,316元为基数，按日万分之1计算）；三、驳回原告刘兰芬的其他诉讼请求。本案受理费3,698元，诉讼保全费1,338元，合计5,036元，由原告刘兰芬负担982元,被告广西田东花园国际大酒店有限公司负担4,054元(此款原告已预交,由被告于本判决生效之日起三十日内向原告付清)。 二审期间，各方当事人均无新证据向二审法院提交。对一审查明的法律事实双方当事人均未提出异议，本院予以确认。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、一审判决上诉人办理涉案房屋初始登记并协助被上诉人办理不动产转移登记手续有无事实和法律依据;2、一审判决上诉人按已付房款为基数按日万分之一向被上诉人计付逾期办证违约金有无事实及法律依据。 关于一审判决上诉人办理涉案房屋初始登记并协助被上诉人办理转移登记手续明显错误有无事实和法律依据的问题。房地产初始登记是对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》(大产权证)。这个过程只能由开发商来办。没有初始登记，不能办理个人的《房屋所有权证》，只有开发商进行初始登记，取得了大产权证以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的《房屋所有权证》。而上诉人称已经完成房地产初始登记，但未提供大产权证予以证实，故本院不予采信。由于上诉人未完成案涉房地产的初始登记，造成被上诉人无法办理个人的《房屋所有权证》，故一审判决上诉人完成房地产初始登记后协助被上诉人办理不动产转移登记手续是符合双方合同约定义务的。上诉人主张一审判决与被上诉人的诉讼请求不一致,违背了不告不理原则,程序不合法的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于一审判决上诉人按已付房款为基数按日万分之一向被上诉人计付逾期办证违约金有无事实及法律依据的问题。按合同约定上诉人应在涉案房屋交付后的两年即2017年6月5日前，完成将房屋权属资料报不动产登记机关备案的义务,由于上诉人未按约定履行该义务，导致被上诉人至今不能领取房屋权属证书。如按双方约定按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金为固定金额,违约时间长短与其承担的违约金数额没有关联,且数额偏低，不足以填补被上诉人因逾期未能办证所造成的经济损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，一审法院酌情调整上诉人按已付房款为基数按日万分之一向被上诉人计付逾期办证违约金，按日万分之一换算利率并未高于年利率6%，故一审法院对违约金的调整是合理的，既填补了被上诉人的损失，也促使出上诉人积极履行合同约定的办证义务。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西田东花园国际大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  凌文楼 审判员  凌 除 审判员  玉 江 二〇一九年十二月十四日 书记员  覃 静