上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23410号原告：上海君佳房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区。投资人：韩艳，经理。委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。被告：丁浩堃，男，汉族，住上海市静安区。法定代理人：丁芝芳，系被告丁浩堃女儿，即被告丁芝芳。被告：丁芝芳，女，汉族，住上海市静安区。原告上海君佳房地产经纪事务所(以下简称君佳地产)与被告丁浩堃、丁芝芳间居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李涛、被告丁浩堃的法定代理人丁芝芳、被告丁芝芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：两被告共同向原告支付居间服务补偿金56,000元。事实与理由：2019年1月，被告丁浩堃委托原告出售位于上海嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)。2019年1月5日，原、被告及案外人冯1、潘某某就涉案房屋签署《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定总房价280万元，对房屋交易流程、付款方式、交房时间等均进行了明确约定。原告已经促成被告丁浩堃与案外人建立房屋买卖关系，居间活动已经成功。被告丁浩堃未按合同约定将涉案房屋交付给案外人冯1、潘某某使用，此后又要求涨价，不愿以约定价格履行合同。2019年8月，案外人冯1、潘某某向上海市嘉定区人民法院起诉，法院判决认定导致房屋买卖合同解除的责任在于被告丁浩堃，最终判决被告丁浩堃向案外人冯1、潘某某承担违约金。原告认为，被告丁浩堃单方违约导致《房地产买卖居间协议》解除。根据《房地产买卖居间协议》第九条的约定，被告丁浩堃作为违约方应向原告支付总房价2%的居间服务补偿金。被告丁芝芳作为被告丁浩堃的代理人在房地产买卖居间协议上签字，根据《房地产买卖居间协议》第九条的约定，被告丁芝芳自愿自行或连带承担定金责任。因此原告认为被告丁芝芳跟被告丁浩堃应该共同承担补偿金。两被告辩称：不同意原告的诉请。原告促成被告与案外人签订房屋买卖合同的时候，明知产权人之一的吴晓春去世但房产证还没有变更，仍告知被告房屋可以买卖，导致无法交易。被告愿意以280万的价格卖给下家，但是他们不同意，他们觉得被告丁浩堃99岁了交易的风险太大。在(2019)沪0114民初9090号案件庭审中，双方表示自愿解除合同，所以不存在被告违约。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月5日，丁浩堃、吴映春(其中吴映春签约当时已死亡，但产权证信息未变更，两人名字均系丁芝芳代签，丁浩堃加盖手印)(甲方、出售方、以下简称丁浩堃方)与案外人冯1、潘某某(乙方、买受方、以下简称冯1方)在居间方(丙方)君佳地产居间介绍下，就涉案房屋签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定涉案房屋的总房价为280万元，签订协议当日支付定金2万元，签订协议后10日内应补足定金10万元，甲方同意将该定金交丙方保管，若甲方同意将房产证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。该协议约定《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。甲乙双方应当自买卖合同成立之日分别按照总房价款1%各自支付丙方佣金，三方一致确认：若甲乙双方正常履行买卖，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金为总房款的2%。同日，甲、乙、丙三方又签订了《房地产买卖协议》，该协议对于房屋的总价、付款方式、交房时间、过户时间、违约责任等条款进行了详细约定。该协议补充条款约定：1、甲方同意乙方在支付定金后将房屋交于乙方居住；2、乙方同意配合甲方更换产权证(原产权证上两个人名字，去掉吴映春的名字)后，再签买卖合同；3、本次交易中甲方承担甲方所有的税费，乙方承担乙方所有的税费；4、甲方同意乙方在签买卖合同时加一个产权人；5、甲方配合乙方签买卖时，合同价做高，尽量配合乙方贷款230万元；6、甲方同意新产证出来后3天之内签买卖合同。协议签订当日，冯1方向丁芝芳支付了定金2万元。2019年1月6日，冯1方向君佳地产以现金方式支付剩余定金8万元(冯1方起诉后，君佳地产又将8万元退还给了冯1方)。因冯1方累计支付定金10万元后，丁浩堃方未将房屋交付给冯1方使用，冯1方将丁芝芳、丁浩堃诉至本院，要求丁芝芳、丁浩堃返还定金2万元，并支付违约金56万元。本院于2019年8月28日作出(2019)沪0114民初9090号民事判决，认定“丁浩堃方未按约将涉案房屋交付给冯1方居住构成违约，……,本案导致双方买卖协议解除的原因在于丁浩堃方,故丁浩堃应当承担违约责任。”该案判决丁浩堃应返还冯1方定金2万元，支付冯1方违约金10万元。该案于2019年9月15日发生法律效力。另查明，1、涉案房屋在双方签订买卖协议时，登记的权利人为被告丁浩堃与案外人吴映春；2、2019年3月13日，上海市静安区人民法院作出(2019)沪0106民特119号民事判决书，其中经审理查明：2019年3月1日经司法鉴定科学研究院对丁浩堃的精神状态和民事行为能力状况鉴定，结论为患有器质性精神障碍，目前评定为无民事行为能力，判决认定丁浩堃为无民事行为能力人并指定丁芝芳为丁浩堃的监护人；3、2019年4月11日，上海市奉贤公证处出具(2019)沪奉证字第519号公证书，其中查明吴迎春于2017年11月18日死亡，并确认涉案房屋中属于吴映春的产权份额由丁浩堃继承；4、2019年4月22日，涉案房屋权利人变更为被告丁浩堃；5、涉案房屋并未交付冯1方。本院认为，被告丁浩堃与案外人冯1方在原告的居间下签订的《房地产买卖协议》具备了房地产买卖合同的主要条款，即买卖双方对房屋买卖的主要事项达成一致，故可认定原告促成了双方的交易。根据(2019)沪0114民初9090号生效民事判决的认定，《房屋买卖协议》未能继续履行的主要原因在于被告丁浩堃方。原告向被告丁浩堃主张支付居间服务补偿金，有合同依据，本院予以支持。至于居间服务补偿金的具体金额，原告主张按照合同总价的2%计算，然而，房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括督促双方履行、协助办理房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部的服务内容后，才可以收取全额居间服务费，本案中原告并未完成全部的居间服务，应酌情扣减居间服务费金额，本院酌定原告可获得的居间服务补偿金为25,000元。关于原告主张被告丁芝芳与丁浩堃共同支付居间服务补偿金的请求，因丁芝芳在(2019)沪0114民初9090号案件庭审中表示其在《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》的签字系作为丁浩堃的代理人，故由此产生的法律后果应由丁浩堃承担。对于原告要求被告丁芝芳与被告丁浩堃共同承担付款责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁浩堃应于本判决生效之日起十日内支付原告上海君佳房地产经纪事务所居间服务补偿金人民币25,000元；二、驳回原告上海君佳房地产经纪事务所的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,200元，减半收取600元，由原告上海君佳房地产经纪事务所承担330元，被告丁浩堃负担270元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一九年十二月二十五日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。