广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初32881号 原告：广州市白云区金满实业发展有限公司,住所地广州市白云区金沙街沙凤路沙贝南街商业街综合楼1号九楼9028室。 法定代表人:陈金满。 委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林叶颜，女，该公司员工。 被告：蔡凤英，女，1962年2月14日出生，汉族，户籍地址广东省广州市越秀区， 被告：梅劲华，男，1958年2月2日出生，汉族，户籍地址广东省广州市越秀区， 原告广州市白云区金满实业发展有限公司与被告蔡凤英、梅劲华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区金满实业发展有限公司的委托诉讼代理人朱毅华、林叶颜到庭参加了诉讼，被告蔡凤英、梅劲华经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广州市白云区金满实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即付清我司垫付的电费3014元及按照银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2011年11月9日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；2.被告立即付清我司垫付水费561.6元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，逾期利息以欠付本金为限）；3.被告向我司支付物业管理费247.7元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，最高以欠付本金为限）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于广州市XXXXX阁XXX房是我司与被告合作建房房屋。我司与被告于1999年5月14日签订了《合同书》并经广州市白云区公证处公证。合同签订后，我司依约将房屋交付被告使用并对被告所居住的小区进行了物业管理。但被告自2005年10月开始拒收电费、交费，2006年7月开始拒交管理费。除此之外，包括被告在内的小区业主自2005年8月起就开始拒交水电费用，截止至2007年2月期间，我司己为拒交水电费的业主代垫水电费达1184177.5元，而2007年至2008年5月小区业主的电费欠费也高达1175708.15元，关于该费用也已经在(2010)云法民二初字第830号民事调解书的认定由我司先向供电部支付，同时我司可就该费用另案向包括被告在内的小区业主追偿，我司也按照调解书规定已经将款项支付完毕，故我司依法享有该损失追偿权。综上，为维护我司的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。 被告蔡凤英、梅劲华均无答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的《合同书》、民事判决书、民事调解书、金满花园收楼书、收据、发票、计费依据说明、费用计算明细表、催收欠款通知书、快递单及投递记录予以确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1999年5月14日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《合同书》，约定被告向原告购买广州市XXXXX阁XXX房（以下简称涉案房屋），建筑面积为49.2平方米，总价123974元。1999年6月9日，原告和被告蔡凤英签订《金满花园收楼书》，确认原告于1999年6月9日将涉案房屋交付给被告使用；同时该物业管理费由被告签订此收楼书之日，即1999年6月1日起计算（预交一年）按时交给物业部。合同签订后，原告将房屋交付给被告并对被告所居住的小区进行了物业管理、代收代付水电服务。被告按照0.65元/度和1.68元/吨的标准向原告交纳了2004年10月-2005年9月的水电费；另原告表示，两被告此前一直按照24.77元/月的标准交纳涉案房屋的物业管理费。 诉讼中，原告明确其主张的电费为2005年10月至2007年12月期间代被告缴纳的电费。水费为2005年10月至2007年3月期间的代被告缴纳的水费。物业管理费为2006年7月至2007年4月的物业管理费。其中电费按供电部门向其收取的每度电0.61元计算，2005年12月之前的水费按照供水部门向其收取的每度1.6元/吨计算，2006年1月开始供水部门调整至2.02元/吨，故其亦对收费标准相应进行了调整。每月用电度数和用水量根据2004年10月到2005年9月的平均数估算。另原告陈述由于与小区业主发生矛盾，于2007年5月9日撤出该小区，由于多次找被告催缴费用未果遂至本院成讼。另原告自2007年、2009年、2011年、2013年、2015年、2017年、2019年各向被告的涉案房屋所在地址寄送过催收欠款通知书。 另，根据本院（2010）云法民四初字第90号民事判决书查明：涉案房屋是原告于1996年以前以“集资房”形式投资兴建，之后原告（丙方）于1999年5月18日与广州市白云区石井镇人民政府（甲方）、广州市石井建设开发有限公司（以下简称石井公司、乙方）、（丙方）签订《合作协议书》，约定三方合作兴建为“金满花园”，丙方责任负责该项目的全部投资及缴交国家和有关部门的全部税费及其它费用，负责该项目的物业管理，并必须按有关部门物业管理规则管理等等。1999年10月14日，石井公司取得白云区XXXX街XX号商品房预售许可证，楼宇名称为金满苑。2007年3月8日，原告就“金满家园”、“金满苑”两小区住户自2005年8月开始约有600多户业主拒交水、电费向广州市自来水公司荔湾供水管理所发出《要求停止供水申请》、《要求停止供电的申请》。2007年5月9日，原告与小区业主发生矛盾冲突，原告撤出了该小区的物业管理。广州市城市规划局于2008年6月2日出具穗规信[2008]118号《关于金满苑信访事项的复函》，内容如下：“……经查，‘金满苑’是违反用地和建设有关规定，先行建设，然后由城市规划行政主管部门依建设单位申请，按照市政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府[1997]48号文）的规定及城市规划法律、法规和规章的规定，补发了该建设工程的《建设用地规划许可证》和部分建筑物的《建设工程规划许可证》。但至今，上述已补办手续的建筑物尚未经规划验收……”。 本院于2010年8月9日立案受理原告广东电网公司广州白云供电局与被告广州市白云区金满实业发展有限公司、陈金满、谢燕梅供电合同纠纷一案[案号：（2010）穗云法民二初字第830号]，该案达成调解协议，本院于2010年11月8日作出民事调解书，调解协议如下：“一、被告广州市白云区金满实业发展有限公司确认拖欠原告广东电网公司广州白云供电局2007年2月至2008年5月电费本金1175708.15元，被告广州市白云区金满实业发展有限公司于2010年12月8日前向原告支付300000元，于2011年1月30前向原告支付50000元，于2011年11月8日前付清余款825708.15元及利息（以825708.15元为本金，从2010年8月9日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至清偿之日止）；被告陈金满对上债务承担连带清偿责任。”原告表示其已履行调解书的付款义务。 根据广州市房地产档案馆于2019年9月26日出具的查册表显示，涉案房屋已于2013年11月14日转移登记至案外人陈洋娣、卢燕兰名下。原告表示其在本案中主张的费用均是产权转移前被告居住使用涉案房屋期间产生的费用。 本院认为，原告已为被告的房屋提供物业管理服务，被告已享受该服务故应支付对价。因签订收楼书的乙方为被告蔡凤英，故涉案房屋的物业管理费应由被告蔡凤英承担。原告要求被告梅劲华承担责任缺乏依据，本院不予支持。涉案房屋虽已于2013年11月14日转移登记至案外人名下，但因原告主张的各项费用均为转移登记之前的费用。两被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院对原告主张各项费用为被告使用涉案房屋期间产生的费用及各项费用的计付标准和方式均予以采信。被告蔡凤英此前一直按每月24.77元的标准向原告交纳物业管理费，现原告主张被告蔡凤英按该标准支付物业管理费合理，结合原告于2007年5月撤出小区的事实，本院对原告主张2006年7月至2007年4月的物业管理费合计247.7元的诉请予以支持。 根据原告提交的水电费发票及生效的民事调解书，可证明原告为被告垫付水电费属实，被告蔡凤英对原告垫付的水电费均应如数向原告清偿。在被告未到庭应诉答辩，亦未提供证据证明实际用水用电量或者实际发生用水用电量低于原告主张的情况下，考虑涉案小区实际情况，原告主张水费按前一年平均数计算每月用水16吨合理，被告应支付水费合计561.6元；原告主张电费按照前一年平均数计算每月用电183度的标准合理，被告应支付电费合计3014.01元。 关于物业费、水电费逾期付款利息。本院认为，该利息属于原告损失，应予以支持。因双方对利息计算标准未作约定，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算合法合理。原告主张水费利息、物业费利息均从原告退出小区管理之次日即2007年5月10日起计算合理，应予以支持。（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书确认原告需向广州白云供电局支付2007年2月至2008年5月的电费，原告主张根据（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书约定原告履行支付义务的最后期限即2011年11月8日次日起计算被告逾期支付电费的利息合理，本院予以支持。以上利息均计算至付清之日止，并以欠付本金为限。 被告蔡凤英、梅劲华经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起五日内，被告蔡凤英向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2006年7月至2007年4月的物业管理费247.7元及逾期利息（利息以247.7元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2007年5月10日起计算至付清之日止，以本金为限）； 二、于本判决生效之日起五日内，被告蔡凤英向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年10月至2007年3月的水费561.6元及逾期利息（利息以561.6元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2007年5月10日起计算至付清之日止，以本金为限）； 三、于本判决生效之日起五日内，被告蔡凤英向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年10月至2007年12月的电费3014元及逾期利息（利息以3014元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2011年11月9日起计算至付清之日止，以本金为限）； 四、驳回原告广州市白云区金满实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告蔡凤英负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  肖録婷 人民陪审员  王苏娟 人民陪审员  陈惠玲 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  陈玉梅