广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初15312号原告：郑志强，男，1983年7月14日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：刘海，广东邦南律师事务所律师。被告：魏永亮，男，1998年1月9日出生，汉族，住河南省息县，被告：陈锦辉，男，1982年8月12日出生，汉族，住广东省东莞市，原告郑志强诉被告魏永亮、陈锦辉案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑志强的委托诉讼代理人刘海到庭，被告魏永亮、陈锦辉经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑志强向本院提出诉讼请求：1.判决停止（2018）粤1972执9648号案件中对被告陈锦辉名下位于东莞市沙田镇稔洲管理区水上村集体土地（证号为：东府集用（1990）字第1900141310748）强制执行，并确认该不动产属于原告所有。2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：魏永亮与陈锦辉民间借贷纠纷经法院作出（2018）粤1972民初2776号民事判决。判决生效后，因陈锦辉未履行付款义务，魏永亮遂向本院申请执行，案号为（2018）粤1972执9648号。陈锦辉需向魏永亮偿还借款本金、利息等41306元，因陈锦辉未履行上述付款义务，法院于2018年12月21日查封了登记在陈锦辉名下的位于东莞市沙田镇稔洲管理区水上村（以下简称“水上村”）集体土地，集体土地使用证为东府集用（1990）字第1900141310748号（以下称“案涉土地”）。2019年5月18日，原告向法院提出执行异议申请，认为案涉土地已于2013年4月7日转让给了原告，该转让行为也经过了公证处的公证，原告支付了转让费110万元给陈锦辉。原告购买该土地后，在其上建设了九层大楼，还安装了电梯、监控设备等。村委会为方便原告盖楼、安装电梯出具了相关手续。因此原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，要求法院停止对案涉土地的强制执行，并解除对该不动产的查封。2019年7月15日，法院作出（2019）粤1972执异134号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告认为：原告与陈锦辉签订的《土地使用权转让协议书》应认定为合法有效。理由是：一、当时的法律法规并未明确规定农村宅基地禁止向本集体经济组织成员以外的人转让，特别是在新的土地管理法实施前。该规定并不明确。目前认为，禁止农村土地对外转让，实则是对现行《土地管理法》第六十三条的引申理解。二、陈锦辉并非水上村村民，而是虎门镇太平人，但其依然可以受让案涉土地，就是明证。正是这样，陈锦辉才取得案涉土地，再把案涉土地转让给原告。三、转让行为经过东莞市南华公证处的公证，也进一步证明转让行为的合法性。四、即便案涉土地系水上村集体所有，陈锦辉无权转让，但村集体对此转让行为是知情的，并配合原、被告完成转让行为。这从村委会出具证明配合原告建设大楼、安装电梯等行为可以得到证明。根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，原告与陈锦辉签订的《土地使用权转让协议书》合法有效。另，原告庭审中补充如下：如果法院认为因为案涉土地使用权的性质为农村集体住宅用地，禁止向本集体组织之外的成员进行转让，那么同理，当初稔洲管理区水上村向陈锦辉转让土地使用权的行为也应认定为无效，因为陈锦辉是虎门镇太平人，城镇户口，并非是水上村的村民。如果这样，目前该土地使用权依然属于村集体所有，并非陈锦辉所有，那么法院也没有理由查封案涉的土地。被告魏永亮、陈锦辉未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：魏永亮因与陈锦辉民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院于2018年5月30日作出（2018）粤1972民初2776号民事判决书，判令陈锦辉于判决发生法律效力之日起三日内向魏永亮偿还借款30000元及利息和逾期利息。判决生效后，因陈锦辉未履行付款义务，魏永亮遂向本院申请执行，案号为（2018）粤1972执9648号。在执行过程中，法院于2018年12月21日查封了使用权人登记在陈锦辉名下的位于东莞市××镇××村水××村的住宅用地，集体土地使用证为东府集用（1990）字第1900141310748号。郑志强提出执行异议，请求解除对该不动产的查封。法院于2019年7月15日作出（2019）粤1972执异134号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。关于原告主张的《土地使用权转让协议书》。2013年4月7日，陈锦辉（甲方）与郑志强（乙方）签订了一份《土地使用权转让协议书》，协议书主要内容：甲方将自己拥有使用权的位于东莞市××镇××村水××村面积为400平方米、土地使用证编号为东府集用（1990）字第1900141310748号的土地永久转让给乙方，乙方在该土地上修建房屋归乙方所有，与甲方无关，转让价款为人民币110万元，甲乙双方到虎门公证处办理完公证委托书，乙方即日全额付清价款，签订合同后甲方将土地相关资料交给乙方，并积极协助乙方办理土地过户手续，过户费用由乙方负责等。当天，陈锦辉签署了一份委托书，委托郑志强就上述土地办理过户手续、代办水电转名手续等，并在广东省××南华公证处办理了公证手续。同时，陈锦辉向郑志强出具了一份收据，确认收到郑志强购地款110万元。另外，郑志强提供《厂房宿舍承建合同》《供用水合同》《设备销售及安装合同》《监控工程合同》《委托银行代扣协议》等证据，以证明其在上述土地上建筑厂房、安装电梯、监控等事实，以证明其占有及使用案涉土地及地上建筑物。关于案涉土地。案涉土地位于东莞市沙田镇稔洲管理区水上村，登记使用权人为陈锦辉，使用面积为400平方米，土地用途为住宅，集体土地使用证为东府集用（1990）字第1900141310748号。原告还提交了一份《东莞市存量建筑普查登记回执》，该回执落款日期为2019年2月26日。内容为原告就该建筑还向东莞市存量建筑普查办公室申报登记。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，案外人主张其对本案执行标的案涉房屋向享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担举证责任。本案的争议焦点为:原告是否对其本院查封的案涉土地使用权享有排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告主张其对案涉土地使用权享有排除执行的合法权益，要证明其与被告陈锦辉就案涉土地使用权签订了合法有效的书面买卖合同，且对未办理过户登记不具有过错。但案涉土地性质为农村集体土地（住宅用地），根据我国土地管理法等相关法律规定，禁止向该集体组织成员以外的其他人转让，而郑志强并非该集体组织成员，不具有涉案房屋受让方的资格，故此其与陈锦辉所签订的《土地使用权转让协议书》因违反法律强制性规定而无效，不能产生物权变动的法律后果。且案涉土地未能过户的原因也系因原告非案涉土地所在集体成员，不符合法律规定。因此，原告请求排除执行，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款,《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，判决如下：驳回原告郑志强的诉讼请求。本案受理费2300元，由原告郑志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  黎占弟人民陪审员  麦铱霖二〇一九年十二月三十日书 记 员  杜森森