广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1854号 原告：高英，男，1990年3月30日出生，汉族，户籍地：黑龙江省穆棱市，现住北海市。 委托诉讼代理人：殷日兴，广西现城律师事务所律师。 被告：王影影，女，1989年8月28日出生，汉族，住河北省河间市。 第三人：胡绪钢，男，1933年12月20日出生，汉族，户籍地：北海市银海区，现住北海市。 委托诉讼代理人：胡锐飞（系第三人的儿子），男，1965年3月5日，户籍地：北海市银海区，现住北海市。 原告高英与被告王影影、第三人胡绪钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告高英及其委托诉讼代理人殷日兴，第三人的委托诉讼代理人胡锐飞到庭参加诉讼。被告王影影经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还第一次支付的押金1000元，租金3000元；2.被告退还第二季度租金3000元；3.解除原告与被告签订的《房屋出租合同》；4.被告支付违约金1000元及承担律师代理费2000元。事实和理由：原告于2019年6月20日与被告签订广西北海市新世纪大道华天佳苑A1405房屋的租赁合同，租赁期限：2019年6月20日至2020年6月20日，押金1000元，租金每月1000元，租金按三月支付一次。在租赁期间至今，共支付被告7000元。现原告得知被告不是房主，房主第三人没有委托被告出租此房，第三人要求与原告重新签订合同并且支付从2019年6月20日至今的所有租金。现原告要求与被告终止合同，并要求被告退还房屋租金及押金共计7000元。由于涉案租赁房屋所有权人为第三人，其是否委托他人租赁房屋与本案存在法律上的利害关系。故追加胡绪钢作为本案第三人参加诉讼。为此，原告起诉至法院。 第三人陈述：原告陈述的是事实。被告是第三人的委托代理人胡锐飞的同事的女朋友，当时来北海没有地方住，原告出于好心就免费给被告住，谁知被告瞒着第三人把房屋出租给原告。第三人不同意原告把租金交给被告。 被告不作答辩，也不到庭参加诉讼，未向本院提交任何证据。 经审理查明:北海市新世纪大道华天佳苑A1-405房屋归第三人所有。2019年6月，被告到北海发展没有地方居住，第三人就把该房屋给被告居住。同月19日，原告（乙方）与被告（甲方）经协商后签订《房屋租赁合同》，约定：甲方愿意将自有座落于北海市新世纪大道华天佳苑A1-405房屋使用权租赁给乙方使用；租金每月1000元，该租金不包含物业管理费；租赁押金1000元；租赁期限从2019年6月20日至2020年6月20日；租金按三月支付一次为3000元；交房租时间为租金到前7日支付给甲方，乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞约金，拖欠租金达15天以上，甲方有权收回房屋，屋内物品按无主处理，并需退还履约保证金；甲方保证对出租之权利且该房屋依法可以出租，并依约配合交付该房屋；本协议履行期间，甲方与乙方达成协议并约定签订书面租赁合同后，乙方违约的，甲方没收押金作为补偿；甲方违约的，甲方免收一个月租金给乙方作为补偿等等。合同签订后，同日原告支付4000元给被告，被告出具《收据》给原告，内容：今收到华天佳苑A1-405租户高英交来房屋押金1000元，三个月房租（2019.6.20-2019.9.20）3000元，合计4000元。第二日被告将涉案房屋交给原告居住使用。2019年9月20日，原告通过微信转账3000元支付2019年9月19日至12月19日的租金给被告。事后，第三人找到原告，并告知原告涉案房屋不属于被告。并要求原告把之前的房租支付给第三人。事后原告多次与被告联系退款事宜未果，遂诉至本院。 另查明，原告从2019年6月20日至今一直居住在涉案房屋，为本案聘请律师并支付律师费2000元。 本院认为，原告与被告经自愿协商后签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。根据合同约定，原告已按照合同约定交纳了租房押金，并按时交纳房租，原告已经全面履行了自己的义务。被告并不是出租房屋的屋主，亦没有征得第三人同意，擅自将涉案房屋租给原告，违反租赁合同的“甲方保证对出租之权利且该房屋依法可以出租”的约定，构成违约。根据合同约定，被告违约的，免收一个月租金给原告作为补偿。原告主张解除合同、被告退还1000元押金并支付1000元违约金，本院认为，由于被告根本性违约，原告主张解除合同并要求被告返还1000押金有事实根据和法律依据，本院予以支持，由于被告违约，根据合同约定被告应免收一个月的房租即1000元，因此被告还应退还1000元给原告。原告还诉请被告返还已支付的6000元租金，本院认为，至2019年12月19日原告已实际使用了房屋六个月，再请求返还租金没有理由，对该项诉请本院不予支持。此外原告还诉请被告支付2000元律师费，本院认为，该项费用并不属于本案的直接损失和必要开支，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1、解除原告高英与被告王影影签订的《房屋租赁合同》； 2、被告王影影返还给原告高英租房押金1000元； 3、被告王影影返还给原告高英一个月租金1000元； 4、驳回原告高英的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费减半收取25元，由被告王影影负担15元，原告高英负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  吴 军 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  冯 志 书 记 员  黄显婷 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。