北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22365号原告：中国太平洋人寿保险股份有限公司北京分公司，住所地北京市西城区复兴门内大街158号F6层东区。法定代表人：于赟，总经理。委托诉讼代理人：胡大江，男，1983年6月5日出生，汉族，该公司合规与风险管理部职工。委托诉讼代理人：刘璐，女，1989年7月16日出生，汉族，该公司合规与风险管理部职工。被告：北京义德春商贸有限公司，住所地北京市通州区临河里路2号3幢一层3-3-24。法定代表人：苏有根，经理。委托诉讼代理人：霍佳佳，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽仁，北京市易和律师事务所实习律师。原告中国太平洋人寿保险股份有限公司北京分公司（以下简称保险公司）与被告北京义德春商贸有限公司（以下简称义德春公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保险公司的委托诉讼代理人胡大江、刘璐，被告义德春公司的委托诉讼代理人霍佳佳、李泽仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保险公司向本院提出诉讼请求：1、判令义德春公司退还房屋租赁保证金798437元；2、判令义德春公司向保险公司支付逾期退还保证金期间的利息36635.13元（按一年期贷款利率计算利息，自2018年5月24日起至2019年6月13日止）；3、诉讼费由义德春公司承担。事实和理由：2016年11月24日，义德春公司作为转租人与保险公司签订房屋租赁合同。房屋租赁期间自2016年11月24日起至2021年11月23日止；合同约定在合同签订后十五日内由保险公司向义德春公司支付保证金798437元，义德春公司收取保证金后应向保险公司开具收款凭证；租赁关系终止时，义德春公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由保险公司承担的费用外，剩余部分无息返还给保险公司。保险公司按照合同约定于2016年11月30日向义德春公司支付保证金798437元，义德春公司向保险公司开具了收款凭证。2018年4月19日，义德春公司告知保险公司因其自身原因，无法继续履行双方签订的房屋租赁合同，要求单方解除房屋租赁合同，后保险公司、义德春公司以及北京天天人民商城有限公司（以下简称天天商城）协商，保险公司同意解除与义德春公司的租赁合同，与天天商城签订租赁合同。义德春公司应于2018年5月24日前向保险公司返还保证金798437元，但义德春公司至今未向保险公司返还租赁保证金。义德春公司的行为严重侵害了保险公司的合法权益，望判如所请。被告义德春公司辩称，不同意保险公司的诉讼请求。第一，义德春公司没有单方解除原、被告之间的租赁合同，是保险公司、义德春公司和天天商城三方协商的；第二，三方协商的时候，约定我公司将扣除300000元后的保证金直接支付给天天商城，保险公司与天天商城在未通知我公司的情况下私下签订协议，构成单方违约；第三，我公司同意退还保证金498437元，利息部分双方合同没有约定，不同意支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市通州区新华大街86号（2008年3月1日变更为新华东街116号）的所有权人为北京市通州人民商场，北京市通州区人民商场将新华东街116号房屋出租给天天商城，租期自2008年11月1日起至2023年10月31日止。2016年5月18日，天天商城与义德春公司签订《房屋租赁合同》，约定天天商城将新华东街116号人民商场4、5层出租给义德春公司，租期为7年，自2016年11月19日起至2023年11月18日止。2016年11月24日，义德春公司（甲方）与保险公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将116号人民商场四层西侧部分出租给乙方，房屋租赁期为2016年11月24日起至2021年11月23日止；乙方应于本合同签订之日起十五个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为798437元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”2016年11月30日，保险公司向义德春公司支付保证金798437元，义德春公司向保险公司出具收条，并加盖公司财务专用章。2018年4月28日，天天商城与义德春公司签订《协议》，约定：“双方于2016年签订的关于新华东街116号天天商城4-5层的租赁合同，现因多种原因，双方协商一致决定终止履行。”2018年5月24日，天天商城（甲方）与保险公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将116号人民商场四层西侧部分出租给乙方，房屋租赁期为2018年5月24日起至2023年5月23日止；乙方应于本合同签订之日起十五个工作日内向甲方支付首期叁个月房屋租金的金额作为保证金，保证金为798437元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”庭审中，保险公司明确表示其尚未向天天商城支付保证金。2018年7月20日，保险公司向义德春公司邮寄《关于要求返还房屋租赁保证金的函》，载明：“请你公司在2018年7月30日前将《房屋租赁合同》项下房屋租赁保证金798437元支付至我公司账户，逾期未支付，我司将提起诉讼，维护自身合法权益。”本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间的租赁合同是否解除及解除时间；二、义德春公司是否有权将交纳给天天商城的保证金从其应退还给保险公司的保证金内予以扣除。一、关于原、被告之间的租赁合同是否解除。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。首先，在合法转租关系中，经过层层租赁，末端的承租人在转租关系中处于弱势地位，其投入和收益的稳定性可能受转租人与出租人解除合同所干扰。本案中，因义德春公司与天天商城签订《协议》，协商终止双方之间的租赁合同，导致义德春公司丧失合法转租权，无法将涉案房屋的占有、使用、收益权继续传导，严重影响了保险公司的合同权益。其次，租赁合同作为固有的继续性合同，合同内容为持续履行行为，给付的范围必须随着时间的延展，通过双方持续地履行行为确定，当信赖基础丧失或具有特殊原因，无法苛求当事人互相协作以继续履行合同时，非违约方可以解除合同。因义德春公司无法继续提供涉案房屋的占有、使用、收益权，导致租赁合同不能持续履行，保险公司有权主张解除合同。最后，虽原、被告双方未就租赁合同签订书面解除协议，但在庭审过程中，双方均主张租赁合同已经解除，故本院对合同已经解除不持异议。关于租赁合同的解除时间，保险公司称租赁合同应于义德春公司与天天商城解除原租赁合同之日，即2018年4月28日解除，并放弃主张2018年4月28日至2018年5月23日期间的租金和利息损失。义德春公司称租赁合同应于保险公司与天天商城签订租赁合同之前一日，即2018年5月23日解除。本院认为，义德春公司与保险公司的租赁合同合法有效的前提在于义德春公司享有合法的转租权，该转租权基于义德春公司与天天商城间的租赁合同。义德春公司与天天商城的租赁合同解除后，义德春公司自然不再享有转租权，故义德春公司自2018年4月28日起丧失合法转租权。原、被告之间的租赁合同应确定为2018年4月28日解除。二、关于义德春公司是否有权将交纳给天天商城的保证金从其应退还给保险公司的保证金内予以扣除。首先，义德春公司虽称三方协商其有权将交纳给天天商城的300000元保证金从其应退还给保险公司的798437元保证金内予以扣除，但庭审中原、被告双方均称三方最终未签订书面协议，义德春公司亦未提供证据证明其该项辩解意见。其次，合同相对性是契约自由的前提和保障，保险公司依据原、被告之间的租赁合同向义德春公司主张退还保证金，与义德春公司向天天商城主张退还保证金属于两个独立的法律关系，义德春公司的意见有悖合同相对性原则，故本院对其该项辩解意见不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。关于保险公司要求义德春公司退还房屋租赁保证金的诉讼请求，符合租赁合同之约定，本院予以支持。关于保险公司要求义德春公司支付逾期退还保证金期间的利息损失的诉讼请求，因租赁合同中未明确约定保证金的返还时间及逾期返还保证金的违约责任，且租赁合同对保证金约定了无息返还，保险公司邮寄给义德春公司的催告函内只通知了退还保证金的时间，亦未主张逾期退还保证金的违约责任，故对其该项诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、被告北京义德春商贸有限公司退还原告中国太平洋人寿保险股份有限公司北京分公司房屋租赁保证金798437元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告中国太平洋人寿保险股份有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12150元，由原告中国太平洋人寿保险股份有限公司北京分公司负担366元（已交纳），被告北京义德春商贸有限公司负担11784元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈立如审 判 员  曹 越人民陪审员  陆燕萍二〇一九年十二月二十日书 记 员  齐 茜