北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初31643号原告（反诉被告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。统一社会信用代码：911101086336172978法定代表人：王军生，经理。被告(反诉原告)：王隆茂，男，1944年3月4日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：马萍，北京市高界律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海龙，北京市高界律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）与被告(反诉原告)王隆茂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彩色环球公司之法定代表人王军生，被告(反诉原告)王隆茂之委托诉讼代理人马萍、王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彩色环球公司向本院提出诉讼请求：1、确认与王隆茂签订的房屋租赁合同无效。2、王隆茂腾出位于我单位院内x排x号宿舍房。同意退还王隆茂按照每个月204.67元的标准至2028年11月的剩余租金。3、王隆茂支付2016年7月至2019年12月期间的水费2280元、2016年7月至2019年12月期间的卫生费420元；4、要求王隆茂承担阳台的占用使用费，自2018年11月8日至今，按照每个月1000元标准计算；5、本案诉讼费用由王隆茂承担。事实与理由：我单位于1998年租赁海淀四季青镇振兴大队场地建厂并建盖宿舍房及厂房办公房，租期30年至2028年11月止。王隆茂于2000年5月18日，租住我单位的宿舍房5排5号，并缴纳了租金7万元。现该房屋由王隆茂占据使用至今。现在政府城市进程加快并开始腾退低端工业大院。四季青进行旧村改造新城市建设并集体腾退已于2016年11月开始启动，我单位也在腾退范围内。政府及大队多次约谈并通知我单位尽快腾退疏散院内长期租户。我方已于2018年1月15日以贴退房告知书于王隆茂家门口的方式通知其30天内搬出并来办公室解约。但双方未达成一致。同时，自2016年7月起至今王隆茂未支付水费、卫生费，水费每月40元，卫生费每月10元，自2019年1月起水费为每月90元，卫生费每月10元，故诉至法院。王隆茂辩称，认可房屋租赁合同无效，同意腾房。我方交纳过水费和卫生费，具体时间需要核实。阳台是彩色环球公司给搭建的，其并未说过要收费，不同意支付阳台占用费。王隆茂向本院提出反诉请求：1、彩色环球公司赔偿损失230000元（腾房后至剩余租期届满，以同地段同面积租金当前市场价2000元/月计算，自实际腾退之日起算至2028年11月28日）。2、彩色环球公司赔偿房屋装修装饰损失20000元。3、彩色环球公司退还多收的电费4508.9元。4、本诉及反诉费由彩色环球公司承担。事实与理由：彩色环球公司在1999年12月9日的《北京晚报》上刊登招租广告，我与彩色环球公司于2000年5月18日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，承租院内5排5号房屋，租赁期限至2028年11月。房屋租金共计70000元。彩色环球公司因漏雨维修房屋收取600元材料费，私自涨电价、涨水费和卫生费。现彩色环球公司主张合同无效，应赔偿我方各项损失。彩色环球公司对于王隆茂提出的反诉辩称，不同意王隆茂的反诉请求。只同意退还剩余租金本金，房屋由王隆茂夫妇居住使用。我方不存在私涨电费、水费、卫生费问题，也未多收。不同意赔偿装修损失。涉案房屋是出租集体土地上建设的企业宿舍房，不同意按照同地段商品房租金标准赔偿王隆茂的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。2000年5月18日，甲方出租方彩色环球公司与乙方承租方王隆茂签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋座落在双槐树彩色环球公司院内第5排5号一室一厅37平方米。使用期限从交款之日起至2018年12月31日，因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。租金的交纳方式为一次性付清70000元。双方又签订了《补充协议》，就有关彩色环球公司单位房屋使用事宜，达成协议。如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。3、提供相应面积的住房。承租方：同意第3种情况，特定补充协议。后庭审中双方确认，双方之间的租赁期限为2000年5月18日到2028年11月26日，租金总额是70000元，每月租金标准为204.67元。2018年1月15日，彩色环球公司发出退房公告称，因城市进程加快，政府号召大队腾退低端工业大院，彩色环球公司也在腾退范围内，告知租户接到本通知后一个月内腾退并解除租赁关系，公司退还剩余租金。此后，双方因房屋腾退问题产生争议，王隆茂未腾房。诉讼中，王隆茂主张其对房屋进行了装修，因房屋漏雨，另对房屋进行了修缮。为此提交防水材料费收据及屋内照片。对于王隆茂主张的装修损失，其未提交相应证据，经本院询问，其亦表示对装修价值不进行鉴定。彩色环球公司主张王隆茂欠缴2016年7月起的水费及卫生费，水费每月40元、卫生费每月10元。彩色环球另主张水费自2019年1月起上涨为每月90元，卫生费标准不变。王隆茂认可因其于2016年11月搬离，未交纳此后的水费及卫生费，认可卫生费标准为每月10元，不清楚水费标准，王隆茂提交2015年前的收据，证明其交纳水、电、卫生费的情况。王隆茂另提交一张电表照片及北京市销售电价表，证明彩色环球公司多收电费。彩色环球公司主张王隆茂的阳台场地占用费，为此提交一张《场地占用收费通知》，主要记载2018年11月8日，彩色环球公司通知小煤棚占用费每月1000元、自搭阳台占用费每月1000元，如不交费，需自行拆除。王隆茂不认可该收费通知的真实性，彩色环球公司搭建阳台时未说明要收费。诉讼中，王隆茂曾申请对涉案房屋租金标准进行评估，后于2019年5月15日撤回该申请。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中彩色环球公司用于出租的房屋系自建房屋，未取得建设工程规划许可证，故彩色环球公司与王隆茂签订的房屋租赁合同及补充协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。彩色环球公司将无建设工程规划许可证的房屋出租给王隆茂，其应当承担造成合同无效的相应责任。因彩色环球公司与王隆茂签订的合同无效，故彩色环球公司要求王隆茂腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。王隆茂已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费。彩色环球公司自愿退还王隆茂剩余租期内的租金，本院不持异议。关于王隆茂反诉请求彩色环球公司赔偿各项损失，本院认为，系属合同被确认无效所受损失问题，王隆茂以腾退涉案房屋后同地段同面积房屋租金市场价计算损失，对此本院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益。综合考虑双方过错、合同履行情况，现王隆茂诉请彩色环球公司赔偿其以同地段同面积房屋租金市场价为据计算的损失，事实及法律依据不足，本院对其损失予以酌定。对于王隆茂反诉主张的装修损失等与提升房屋居住条件有关的费用，本院认为，考虑王隆茂实际居住使用房屋多年的事实，本院就上述损失的金额予以酌定。双方房屋租赁合同虽然无效，但王隆茂作为房屋的实际占有使用人，应承担水费、卫生费，付费标准本院参照现有证据及院内其他住户的缴费标准予以确定。截至本案判决作出前，王隆茂未提交证据证明其已交纳2016年7月至2019年12月期间的水费及卫生费，故本院对其抗辩意见不予采信。王隆茂提交的证据不足以证明其多缴纳了电费，故其要求彩色环球公司退还相应电费的反诉请求，本院不予支持。彩色环球公司主张的阳台占用场地使用费，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、北京彩色环球技术开发有限公司与王隆茂于2000年5月18日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、王隆茂于本判决生效后三十日内将其承租的北京市海淀区四季青双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内x排x号住房腾空，交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内按照每月204.67元的标准退还王隆茂自实际腾退上述房屋之日起至2028年11月26日止的房屋使用费；四、王隆茂于本判决生效后七日内支付北京彩色环球技术开发有限公司2016年7月至2019年12月的水费及卫生费共计2700元；五、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿王隆茂损失22400元；六、驳回北京彩色环球技术开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回王隆茂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元（北京彩色环球技术开发有限公司已预交），由王隆茂负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2559元（王隆茂已预交），由王隆茂自行负担2334元，已交纳；由北京彩色环球技术开发有限公司负担225元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 梁 珊人民陪审员 华 静人民陪审员 李金凤二〇一九年十二月二十五日书 记 员 刘佩瑶书 记 员 李盈盈