北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87047号原告：叶青，女，1975年6月16日出生，汉族，住新疆库尔勒市。委托诉讼代理人：王彩虹,北京市两高律师事务所律师。被告：孙嘉薇，女，1982年5月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：任立成，北京通特律师事务所律师。原告叶青（以下简称原告）与被告孙嘉薇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王彩虹和被告委托诉讼代理人任立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋押金、租金32250元（包括押金18500元、租金13750元）；2、判令被告支付违约金18500元；3、判令被告赔偿原告搬家、保洁费用共计3458元。事实和理由：2019年7月1日，原被告通过北京麦田房产经纪有限公司的居间介绍，签订了《北京市房屋租赁合同》（下称租约），原告承租了位于北京市朝阳区望京东园七区16号楼11层2单元1101室（下称该房屋）。租约中约定租期为一年，自2019年8月1日至2020年7月31日，租金支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2019年7月25日前支付，原告依约支付了首期租金及押金共计74000元。因被告不在北京，2019年8月1日，原告和被告委托的中介小段办理了房屋交付手续，原告入住该房屋。2019年8月13日早，原告起床后发现卫生间的浴盆龙头处大理石塌陷，龙头掉落到缝隙中，所以第一时间和中介小段联系，通知其现场情况，并发照片给他，让他赶紧联系被告安排维修，否则将影响居住和使用。根据租约第七条房屋维护及维修（二）1.的规定，该房屋及其附属物品设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修。但被告接到通知后迟迟不履行维修义务，且推说原告人为损坏的。原告本想修复后继续居住再向被告追索修复费用，但是大理石自然脱落且龙头下陷，不知道内部结构是否还有损坏，如果原告自行维修后再出现问题，被告会更加推诿责任。所以依据租约第九条合同解除（三）3的约定，通知被告解除合同，被告也同意解约，原告于2019年8月31日将该房屋交付给被告的委托代理人中介小段。但房屋交付后，被告始终不退还原告已经支付的租金及押金，后被告分两次退还15000元和8250元，剩余租金及押金始终没有退还，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告违反双方租赁合同11.2的规定提前退租的，应提前30日通知被告，双方合同租赁期限是2019年8月1日至2020年7月31日，原告2019年8月21日提出退租，因此2019年8月22日至2019年9月21日一个月租金应由原告支付，才符合提前30日通知。同时，按该条款仍应按月租金100%即18500元而向被告支付违约金。所以被告按照押一付三标准收取原告74000元，减去原告8月份租金18500元，减去因为需要提前一个月通知而应支付的9月1日至9月21日期间费用12950元，减去违约金18500元等于24050元，再从中去除大理石板修复600元、保洁200元得出23250元，上述费用被告已经退还原告，故不存在应当退还的款项。第二，原告违反租赁期限的约定提前解除合同，构成违约，被告并没有违约。在原告租赁期间，被告为其更换花洒、清洗沙发、增加座椅等，花费了大量资金人力，以给原告提供舒适的居住环境。第三，原告在浴室增加花洒挂架，由于其安装不牢固，导致花洒掉到了大理石板上，造成大理石板损坏，这不属于自然损耗或合理使用，是原告人为损坏应由其赔偿，而不能成为其解除合同的理由。第四，原告违约搬家提前解除合同，因此搬家保洁费用与被告无关，不应予以承担。综上所述，原告起诉无事实基础、无法律依据，故应当驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，被告作为甲方（出租人）、原告作为乙方（承租人）经丙方（居间方）北京麦田房产经纪有限公司居间签订了《北京市房屋租赁合同》（下称涉案合同）。合同约定：第一条，房屋基本情况。房屋坐落于北京市朝阳区望京东园七区16号楼11层2单元1101室（下称涉案房屋），建筑面积117.21平方米。第三条，租赁期限。房屋租赁期自2019年8月1日至2020年7月31日，甲乙双方应于2019年8月1日办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方。第四条，租金及押金。租金标准人民币18500元/月，支付方式押一付三，首期租金及押金应于2019年7月25日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前7日支付。第七条，房屋维护及维修。租赁期内甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1.该房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条，合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。第十一条，违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金100%向乙方支付违约金。（二）租赁期内乙方提前退租的应提前30日通知甲方，并按月租金100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起两日内补足。2019年6月18日、7月27日，原告分三笔向被告支付了押金18500元和三个月的租金55500元，共计74000元。经询，原被告均认可2019年8月1日前，被告向原告交付了涉案房屋。原告提交其与“中介小段”的微信聊天记录，显示2019年8月13日早7时39分，原告通过微信告知涉案房屋中介小段“……2.主卧卧室的大理石板裂了，昨晚是好的，早上起来就这样了。这些是你叫物业维修还是我通知？会产生的费用，你事先知会业主一下”，之后发送了大理石断裂的照片。被告对此不予认可。2019年8月16日，原告向被告发送短信“……另外浴缸大理石破损已通知小段好几天了，至今没有维修，没法洗澡，已经影响正常生活，你收到信息请回复。”2019年8月21日，原告向被告发送短信“关于我承租的保利中央公园16号楼2-1101室维修事宜如下：1.主卫浴缸笼头处大理石破损无法正常洗澡，如果洗澡，水可能会渗透到浴缸下面，造成受潮和更多损坏，已于8月13日早上通知麦田小段，小段反馈已经及时告知房东。之后多次催促麦田通知房东及时解决，又于8月16日短信告知孙女士，未收到答复后进行了电话沟通，孙女士表示不愿意维修及承担费用。2.主卫的笼头是8月2日科勒的工程师维修好的，我们8月3号去吉林，8月7号回京，到13号早上发现笼头处大理石破损，一共使用了6天，期间均正常使用。3.主卫浴缸笼头处大理石破损已经影响正常生活，另外厨房、次卧灯坏了，需要更换。房间异味无法彻底清除等事宜，告知后也一直没有解决，以上我已尽通知义务，现根据合同第七条、第九条之约定提出解除合同，并拟于9月1日前退租，请孙女士及麦田房产与我沟通退租交接事宜。”2019年8月22日，被告向原告发送短信“你好叶女士，针对你反映的问题反馈如下：1.主卫浴室大理石破损事宜在你搬入后发生，且之前租户正常使用均未发生断裂情况，经过房产中介小段与维修师傅沟通，无法认定为自然原因断裂，所以需要你自行维修。2.并未收到中介反映关于灯泡损坏的事宜。3.花洒修理费900元，已经支付中介小段。4.房间异味事宜已通过居然之家清理公司专项清理、更换整套沙发面料及更换6个沙发靠垫解决。4.同意退租，已付三个月房租退还两个月，需在8月31日23:59前搬出，房屋押金将在扣除大理石修理费及验证收房无其他赔偿事项后退还。”2019年8月24日，被告向原告发送短信“那就是确定8月底搬了，近期中介会安排人去看房，麻烦你配合一下，谢谢”。原告回复短信说“搬完再看吧”。被告随后说“那就如协议十一条第二点约定执行了，8月21日是我接到你提出的退租通知”。原告之后说“要强迫我配合看房是吗？我们不在家，你想看自己开门随便看吧”。被告说“不是强迫看房，是正规多家第三方中介机构带人看房，但如果你一直不让看房，由此造成的后续租金损失由你承担”。原告回答“我承担的是合同约定部分，合同之外的我没有义务承担。”2019年8月31日，原被告签署《家居物品交接清单》，原告搬离涉案房屋。2019年9月2日、9月29日，被告共计退还原告23250元。双方均认可涉案房屋浴缸旁大理石破裂塌陷，但就原因存在分歧：原告提交塌陷后的照片、视频，并解释称塌陷后发现胶是点涂非面涂，在装修中牢固程度差别非常大；支撑大理石龙骨非常细，整个塌陷龙骨是掉落的；大理石板没有任何磕碰，只是非常整齐的断裂，说明是镶嵌不牢固造成整体脱落才会断裂；花洒没有任何磕碰痕迹，涉案房屋系开发商统一精装修，交房时间是2013年年底，使用将近六年的时间，在镶嵌不牢固情况下，浴缸处时常年受潮受腐蚀的，点涂的胶松动老化正常，而且浴缸的笼头是科勒品牌，重量较大，下坠力度大，脱落正常。所以大理石塌陷是自然脱落。被告提交物业公司证明、大理石厂家证明、事发后的照片、视频，并认为大理石板合格，房屋系精装修，原告私自在浴缸上方的浴室墙壁安装花洒挂件，不牢靠导致花洒脱落砸到大理石，所以系原告人为损坏。经询双方，该大理石破裂塌陷已经修复，被告为此提交面额400元的维修收据1张。另本案中，原告提交搬家、保洁、空气净化器拆除安装、清洗沙发、清洗涉案房屋空调等费用，以证明其相应支出共计3458元。被告提交保洁费收据2张，共计400元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照履行。当事人协商一致，可以解除合同。原告2019年8月21日向被告发出解除合同通知，被告2019年8月22日表示“同意退租”应视为其对合同解除的认可，故当日涉案合同已经协议解除，双方互不承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。关于原告要求退还押金、租金的数额，本院认为被告曾在2019年8月22日表示“同意退租，已付三个月房租退还两个月，需在8月31日23:59前搬出，房屋押金将在扣除大理石修理费及验证收房无其他赔偿事项后退还”，原告对此方案也不持异议，应认定为双方对合同解除后相关权利义务达成一致的意见，双方均应遵照执行。原告已经依约于2019年8月31日搬离并将涉案房屋交付给被告，被告应按照承诺退还原告两个月租金37000元。关于押金，被告并无证据证据除去大理石修理费后还有需要原告赔偿的其他事项，故本院扣除大理石修理费后认定应退还原告押金18100元。现被告已经退还原告23250元，故还应退还租金、押金共计31850元。原告主张的搬家、保洁等费用缺乏依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告孙嘉薇于本判决生效后七日内退还原告叶青房屋押金、租金合计31850元；二、驳回原告叶青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，由原告叶青负担280元（已交纳），由被告孙嘉薇负担298元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 敏二〇一九年十二月二十三日书记员 耿迎新