四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1921民初2615号 原告：聂发钊，男，生于1968年7月15日，汉族，农村居民，住四川省通江县。 原告：何俊芳，女，生于1976年8月29日，汉族，农村居民，住四川省通江县，系原告聂发钊之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：李显奇，巴中市通江县沙溪法律服务所法律工作者。 被告：通江县世嘉生态农业有限公司。 法定代表人：马良宝，职务：经理。 住所：四川省巴中市通江县。 统一社会信用代码：91511921MA6772UB91。 委托诉讼代理人：陈燎原，巴中市通江县瓦室法律服务所法律工作者。 被告：魏宏见，男，生于1972年9月3日，汉族，住上海市闵行区，系公司股东，财务负责人。 被告：马良宝，男，生于1974年2月18日，汉族，住四川省通江县，系公司股东，经理。 被告：徐勇，男，生于1974年11月10日，汉族，住四川省通江县，系公司股东，监事。 被告：李述华，男，生于1962年4月15日，汉族，住四川省通江县，系公司股东，执行董事。 原告聂发钊、何俊芳诉被告通江县世嘉生态农业有限公司、魏宏见、马良宝、徐勇、李述华“财产损害赔偿纠纷”一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，二原告及其委托诉讼代理人、被告通江县世嘉生态农业有限公司法人及其委托诉讼代理人、被告魏宏见、马良宝、徐勇、李述华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告聂发钊、何俊芳向本院提出诉讼请求：请求判令被告通江县世嘉生态农业有限公司赔偿二原告受损房屋重置成本费369085元，被告魏宏见、马良宝、徐勇、李述华分别以认缴出资额承担补充赔偿责任。事实和理由：经招商引资，被告魏宏见认缴出资3200万元、马良宝认缴出资2000万元、徐勇认缴出资2000万元、李述华认缴出资800万元，共同出资注册资本8000万元，成立了通江县世嘉生态农业有限公司，在社投资建立农旅产业发展项目。2018年初，被告在施工过程中，因施工不当且无防护措施，导致原告房屋、圈舍地基基础及主体结构沉降、滑移、裂缝，致使原告房屋整体处于危险状况，经鉴定评估原告房屋、圈舍为Ｄ级危房，重置成本价为369085元，经政府多次督促协调，但至今赔偿无果。 被告通江县世嘉生态农业有限公司辩称：原告的房屋和圈舍在修建时无图纸，建筑本身有质量问题，D级危房，不符合客观事实，即或构成D级危房，也是属于多因一果关系，不应全赔。同时通江县世嘉生态农业有限公司与通江县沙溪镇人民政府系合作关系，沙溪镇人民政府在本案中是适格的被告，应追加通江县沙溪镇人民政府为被告。 被告魏宏见辩称：无新的答辩意见，同意公司意见。 被告马良宝辩称：我们与沙溪镇人民政府有协议，与农户没有合同关系，农户起诉我们不适格。 被告徐勇辩称：农户不应起诉我们，应由原告起诉村委会，村委会起诉沙溪镇政府，由沙溪镇政府起诉我们才适格。 被告李述华辩称：原告应起诉沙溪镇政府，由沙溪政府起诉我们才适格。 经审理查明：通过政府招商引资，魏宏见、马良宝、徐勇、李述华四人欲注册上海方甲网络科技有限公司，推举魏宏见为法定代表人，于2017年6月13日以上海方甲网络科技有限公司名义与沙溪镇政府签订了《通江县沙溪镇秦家院村农旅产业项目建设投资合作框架协议》，由公司在沙溪镇秦家院村建设农旅产业发展项目，由公司自主建设，自主管理，自主经营，自负盈亏，沙溪镇政府协助公司搞好土地流转，解决矛盾，政府协助公司三年税费减免，还负责一年土地流转费用和建设当期的青苗损失费，政府还协助公司向上级争取发展项目投入和资金补助，将镇人民政府支持的产业发展配套政策一律全部匹配给公司等内容。后因上海方甲网络科技有限公司、通江宏源农业产业公司注册未成功，2018年1月1日，股东魏宏见、马良宝、徐勇、李述华认缴出资8000万元注册了通江县世嘉生态农业有限公司，认缴出资额8000万元，魏宏见认缴出资3200万元、徐勇认缴出资2000万元、马良宝认缴出资2000万元、李述华认缴出资800万元，实缴出资：魏宏见124万元、马良宝77.5万元、徐勇77.5万元、李述华31万元，共310万元，推举马良宝为其法定代表人，魏宏见占股份40%，马良宝占股份25%，徐勇占股份25%，李述华占股份10%。 2018年1月3日，被告马良宝以通江宏源农业产业公司的名义与通江县沙溪镇人民政府签订了《通江县沙溪镇秦家院村农旅产业项目建设投资合作协议》。一、项目地点为：沙溪镇秦家院村二、三社纪红路沿线。大致四址界畔为：西接秦家院村火地沟，东至秦家院村与王坪接界大沟，北以荒山大轮坎为界，南以纪红路控制红线为界。二、项目内容：结合秦家院村庄规划和《沙溪镇2011—2030年沙溪镇总体规划》，建设观光、休闲、体验农业于一体的产业园，配套建设儿童游乐园、水上乐园、红色旅游及配套设施，具体建设内容以总体建设规划为准。三、项目规模：流转土地约500亩，总投资约5000万元。四、流转土地期限：11年，自2017年起至2028年止，流转期满后，在政策允许的条件下，公司享有续租权利。五、建设方式：由公司自主规划，自主建设，自主管理，自主经营，自负盈亏。六、政府义务：政府义务帮助公司搞好土地流转，解决具体矛盾问题，为公司创造良好的投资发展环境，并为公司争取产业配套政策，给公司一次性土地整理补助1000元/亩，政府负责流转土地上附着物、青苗损失、坟墓搬迁等费用，并为公司争取上级乡村旅游农业产业发展项目资金补助等。 2018年初，通江县世嘉生态农业有限公司进入通江县社进行开挖施工，被告通江县世嘉生态农业有限公司未采取安全保护措施，致三农户房屋受损，老百姓房屋受损后向沙溪镇人民政府反映。2018年7月，通江县沙溪镇人民政府委托重庆蜀通岩土工程有限公司对社农旅产业用地进行地质灾害调查评估。评估依据有：1、国土资源部《地质灾害危险性评估规范》（ＤＺ／Ｔ0286-2015）；2、《地质灾害防治条例》（国务院394号文）；3、《国家突发地质灾害应急预案》（国办函〔2015〕37号文）；4、国土资发〔2004〕69号文《国土资源部关于加强地质灾害危险性评估工作的通知》；5、四川省国土资源厅发〔2004〕240号文《关于转发国土资源部关于加强地质灾害危险性评估工作的通知》；6、业主的委托合同书。测评地质滑坡中段的情况：滑坡变形发育史，根据现场走访调查，该区域内自2018年5月以前并未发现过滑坡崩塌等地质灾害，位于该评估区东侧中部农户房屋也未发现任何裂缝等变形迹象，2018年5月底，“上海国际旅游度假村项目”施工首次施工开挖住户下方斜坡坡脚后，坡体上方住户出现明显变形迹象，且至现场调查之日变形加剧，坡体上方公路和住户房屋裂缝不断加宽。 滑坡变形迹象：根据现场调查，坡体后缘公路局部出现拉张裂缝，中部坡体局部发生下挫滑移，地面下挫约50cm，延伸长约3米（LF01）。坡体前缘开挖坡脚土体局部发生滑移，地面下挫约10-30cm，裂缝方向与滑坡走向平行，缝宽约3-5cm（LF06）,坡体上多户房屋墙面及地面已严重变形拉裂，裂缝宽约2-8cm，开挖区上方公路产生多组裂缝，裂缝延伸长约1-2m，宽约3-5cm。 滑坡成因分析：影响因素。根据地面调查情况分析，滑坡变形与其所处的地质环境和人类活动密切相关，滑坡发育于公路下方，由于以前修建房屋和公路时所砌边坡并未做任何支护，“上海国际旅游度假村项目”施工再次开挖原来遗留的边坡，形成新的临空面会扰动原有土体的稳定性，加之开挖形成的临空面并未做任何支护处理，为滑坡的变形破坏创造了较为有利的条件，该因素为此滑坡的诱发因素之一。 滑坡稳定性宏观判断：根据现场调查，结合已有变形迹象，综合判断，该滑坡坡体在天然状态下整体处于基本稳定~欠稳定状态，在连续降雨或暴雨等不良条件下，坡体可能处于欠稳定~不稳定状态，坡体可能整体失稳。通过现场踏勘，结合宏观地质条件分析得知，目前滑坡处于持续变形阶段，变形迹象较明显。在连续降雨或暴雨等不利因素的影响，滑坡可能会产生整体失稳破坏。 结论及建议：评估区地质环境复杂程度为中等，建设工程重要性属较重要建设项目，评估等级确定为二级，地质评估机构出具了资格证复印件，并附专家组名单。 2019年6月22日，通江县沙溪镇人民政府委托巴中市宏安房屋安全质量鉴定有限公司对聂发钊、何俊芳房屋及圈舍予以安全鉴定。出具了“巴宏安房（鉴）字〔2019〕6-5号”《房屋安全鉴定报告书》。房屋概况：聂发钊房屋及圈舍位于通江县，房屋主体结构为二层砌体结构，圈舍为一层砌体结构。该房屋地基基础为毛条石基础，基础持力层为老粘土层。该建筑无完整的设计施工图纸，无地勘单位和地勘资料，房屋无质量监理单位。该房屋屋面为砖木结构，房屋修建于2002年。2018年初，上海国际旅游度假村工程项目部平整场地，开挖土石方，业主聂发钊认为施工方在平整场地开挖土石方施工过程中，对房屋及圈舍造成了严重影响。 鉴定依据：1、执行标准。中华人民共和国行业标准《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）；2、执行标准：中华人民共和国行业标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）；3、主要专用标准：《工程结构可靠度设计统一标准》（GB50153-2008），《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）；《房屋完损等级评定标准》（84年）；《混凝土结构耐久性评定标准》（GECS220：2006）；《农村住房危险性鉴定标准》（JGJ/T363-2014）。 相关设计标准：《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2018）；《建筑结构荷载规范》（GB50009）；《混凝土结构设计规范》（GB50010）；《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；《砌体结构设计规范》（GB50003）；《木结构设计规范》（GB50005）；《建筑地基基础设计规范》（GB50007）。 鉴定目的：业主聂发钊认为施工方在平整场地开挖土石方施工过程中对其房屋及圈舍造成了严重影响，受通江县沙溪镇人民政府委托对该建筑进行结构安全及质量鉴定。 鉴定范围：本鉴定仅限通江县沙溪镇聂发钊房屋及圈舍现行上部结构的安全质量鉴定。 鉴定内容：鉴定内容为通江县沙溪镇聂发钊房屋及圈舍现行上部结构的安全质量鉴定。 现场检测及鉴定：1、基础工程；2、通江县沙溪镇聂发钊房屋及圈舍地基基础为毛条石基础，基础未置放于不滑层，该房屋及圈舍地基基础整体出现沉降现象、滑移现象；3、现场查看该栋房屋街沿及右侧院坝出现数条明显的裂缝，缝长贯通院坝长，缝宽1.0-3.0cm；4、主体工程：该房屋主体结构为二层砌体结构，圈舍为一层砌体结构，房屋主体结构承重墙体为240厚MU10烧结页岩砖砌筑，砌体沙浆为M7.5水泥砂浆砌筑。5、现场查看该房屋主体结构与前街沿之间出现横向裂缝，长达房屋边长，缝宽1.0-3.0cm。 成因分析：（一）可靠性分析。1、聂发钊房屋及圈舍已无完整的设计施工图纸、施工资料，地基基础为毛条石基础，现场查看该房屋及圈舍地基基础整体出现沉降现象、滑移现象；2、施工方在平整场地开挖土石方过程中，未对既有土体采取有效的防护措施，导致土体大量松动，大面积破坏了岩土的结构及稳定性，致使房屋整体处于危险状态。2019年“6·20”暴雨洪灾，进一步对房屋造成了损坏；（二）该房屋修建时未进行抗震设防，房屋地基基础为毛条石基础，未设置钢筋混凝土圈梁及构造柱，结构整体性差，抗震性差。 鉴定意见：根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）及《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）有关条款之规定，综合评定：通江县沙溪镇聂发钊房屋及圈舍建筑安全等级为D级，房屋整体处于危险状态。 2019年6月26日，通江县沙溪镇人民政府委托四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司对聂发钊房屋地产损失进行评估。出具了川鼎泰房评周字[2019]第7—2号评估报告。 一、估价委托人 名称：通江县沙溪镇人民政府 二、房地产估价机构 机构名称：四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：汤树全 住所：成都市金牛区 资质等级：壹级 证书编号：川建房估备字[2017]0070号 有效期限：2017年12月26日至2020年12月26日 三、估价目的 申请房屋损害赔偿，了解估价对象完好状态下的房地产市场价值。 四、估价对象及其概况 （一）估价范围 本次估价范围为：聂发钊位于通江县构筑物及附属设施，不含集体土地所有权价值。 （二）估价对象基本状况描述 1、估价对象权益状况 （1）估价对象相关信息 通江县聂发钊的建筑物、构筑物及 附属设施统计表                            序号                       名称                       数量                       单位                               1                       1层砖木结构厨房                       45.95                       平方米                               2                       1层混合结构房屋                       88.17                       平方米                               3                       2层砖木结构房屋                       74.8                       平方米                               4                       砖围合简易围合结构房屋                       9.15                       平方米                               5                       砖混圈舍                       30.81                       平方米                               6                       砖混厕所                       6.9                       平方米                               7                       穿逗结构房屋                       23.37                       平方米                               8                       彩钢棚                       235.68                       平方米                               9                       阳光板顶                       13.37                       平方米                               10                       铁皮防盗门                       4                       道                               11                       塑钢窗                       11.51                       平方米                               12                       塑钢推拉门                       4.54                       平方米                               13                       304不锈钢护栏                       10.34                       平方米                               14                       300mm*300mm墙砖                       19.36                       平方米                               15                       塑扣吊顶                       6.68                       平方米                               16                       铝合金厕所门                       1                       道                               17                       太阳能热水器                       1                       套                               18                       组合洗面盆                       1                       套                               19                       铝合金推拉门                       3.63                       平方米                               20                       背水桶                       1                       个                               21                       大便器                       1                       个                               22                       300mm*300m地砖                       6.68                       平方米                               23                       大灶                       3                       眼                               24                       烟囟                       4.5                       米                               25                       案板                       1                       张                               26                       水缸                       1                       口                               27                       洗碗池                       1                       个                               28                       橱柜                       1                       个                               29                       塑钢窗                       8.04                       平方米                               30                       乳胶漆墙面                       290.96                       平方米                               31                       600mm*600mm地砖                       24.85                       平方米                               32                       800mm*800mm地砖                       13.65                       平方米                               33                       踢脚线                       39.8                       米                               34                       200mm*100mm外墙砖                       38.49                       平方米                               35                       单开防盗门                       2                       道                               36                       双开防盗门                       1                       道                               37                       302不锈钢护栏                       36.2                       米                               38                       混凝土院坝                       228.4                       平方米                               39                       水泥地面                       200.64                       平方米                               40                       钢筋混凝土堡坎                       6.66                       平方米                               41                       条石堡坎                       33.72                       平方米                               42                       化粪池                       4.35                       平方米                               43                       洗衣板                       1                       张                               44                       火坑                       1                       个                （2）他项权利状况 根据估价委托人提供的资料，至价值时点，估价对象未设定抵押权、租赁权等他项权利限制，产权关系清晰，权利状况完整。 2、估价对象实物状况 （1）建筑物实物状况                            序号                       名称                       数量                       单位                       实物状况                               1                       1层砖木结构厨房                       45.95                       平方米                       该建筑物共1层，砖木结构房屋，层高约5m，砖砌墙体（未进行任何墙面粉刷），室内为水泥地面，人字木屋架，顶盖小青瓦，建筑成新率综合评定为95%。                               2                       1层混合结构房屋                       88.17                       平方米                       该建筑物共2层，其中1层为混合结构，层高约3m，室内部分为水泥地面，部分为地砖地面，内墙面及顶均刷乳胶漆，外墙正面贴有墙砖（两侧面并未贴砖），建筑成新率综合评定95%                               3                       2层砖木结构房屋                       74.8                       平方米                       该建筑物共2层，其中2层为砖木结构，层高约3米，室内为水泥地面，内墙面为水泥搓砂，人字木屋架，顶盖小青瓦，有女儿墙围护结构，建筑成新率综合评定95%。                               4                       砖围合简易围合结构房屋                       9.15                       平方米                       该建筑物共1层，层高约3米，砖砌墙体，水泥地面，砖体墙面（未进行任何墙面粉刷），屋顶用宽窄不一木板拼接而成简易屋顶，综合成新率为95%。                               5                       砖混圈舍                       30.81                       平方米                       该建筑物共1层，层高约3米，砖砌砖体，夯土地面，现浇板屋顶，综合成新率为95%。                               6                       砖混厕所                       6.9                       平方米                       该建筑物共1层，层高约3米，砖砌墙体，地板砖地面，墙砖墙面，现浇板屋顶，综合成新率为95%。                               7                       穿逗结构房屋                       23.37                       平方米                       该建筑物共1层，穿逗结构房屋，简易围合，建筑成新率综合评定95%                               8                       彩钢棚                       235.68                       平方米                       10cm*10cm方钢柱支撑，钢筋龙骨架吊顶，彩钢板屋面，成新率综合评定95%。                               9                       阳光板顶                       13.37                       平方米                       铬钢骨架                               10                       铁皮防盗门                       4                       道                                                     11                       塑钢窗                       11.51                       平方米                                                     12                       塑钢推拉门                       4.54                       平方米                                                     13                       304不锈钢护栏                       10.34                       平方米                       304材质                               14                       300mm*300mm墙砖                       19.36                       平方米                                                     15                       塑扣吊顶                       6.68                       平方米                                                     16                       铝合金厕所门                       1                       道                                                     17                       太阳能热水器                       1                       套                       太阳雨牌，20管                               18                       组合洗面盆                       1                       套                                                     19                       铝合金推拉门                       3.63                       平方米                                                     20                       背水桶                       1                       个                                                     21                       大便器                       1                       个                                                     22                       300mm*300m地砖                       6.68                       平方米                                                     23                       大灶                       3                       眼                       表面贴地砖                               24                       烟囟                       4.5                       米                                                     25                       案板                       1                       张                       表面贴800*800地砖                               26                       水缸                       1                       口                                                     27                       洗碗池                       1                       个                       含淘菜盆                               28                       橱柜                       1                       个                                                     29                       塑钢窗                       8.04                       平方米                       外有钢筋防护栏                               30                       乳胶漆墙面                       290.96                       平方米                                                     31                       600mm*600mm地砖                       24.85                       平方米                                                     32                       800mm*800mm地砖                       13.65                       平方米                                                     33                       踢脚线                       39.8                       米                                                     34                       200mm*100mm外墙砖                       38.49                       平方米                                                     35                       单开防盗门                       2                       道                                                     36                       双开防盗门                       1                       道                                                     37                       302不锈钢护栏                       36.2                       米                       302材质                               38                       混凝土院坝                       228.4                       平方米                       厚150mm，表面平整度较好，接缝处均摸有水泥填缝，整体保养程度较好，成新率综合评定95%                               39                       水泥地面                       200.64                       平方米                       面层C20砼，厚度约5mm，成新率综合评定95%                               40                       钢筋混凝土堡坎                       6.66                       平方米                       C20砼，内有钢筋做支撑连接，表面平整度较好，整体保养程度较好，成新率综合评定95%                               41                       条石堡坎                       33.72                       平方米                       表面平整度较好，整体保养程度较好，成新率综合评定95%                               42                       化粪池                       4.35                       平方米                                                     43                       洗衣板                       1                       张                                                     44                       火坑                       1                       个                                      3、估价对象区位状况 （1）地理位置 估价对象位于通江县。 （2）交通条件 估价对象所在区域有纪红路和乡村道路通过，该区域主、次干道及支路分布较好，道路通达度较好。 （3）城市基础设施 水、电、视、讯、路、宽带六通。 （4）公共配套设施 估价对象地处沙溪镇农村，周边多为农村自建房屋，公共服务设施配套不完善。 （5）停车方便度 本次估价对象范围内均可停车，停车较为方便。 （6）区域内环境状况 估价对象周围大气、水质量较优，区域整体自然环境和景观较好，区域治安状况一般，区域人文环境一般。 五、价值时点 由《估价委托书》确定本次评估的价值时点为二Ｏ一九年六月二十六日。 六、价值类型 本次估价结果的价值类型为估价对象在价值时点二Ｏ一九年六月二十六日时的重置成本价格。 本次估价结果的价值内涵为： （1）所谓房地产重建成本价值，是指根据价值时点的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造相同的建筑物所需要的建造成本。一般根据当前同类建筑物的建造成本进行分析计算。 （2）本报告估价结果为估价对象在价值时点不考虑他项权利等限制条件影响的价值，按照《通江县聂发钊的建筑物、构筑物及附属设施统计表》记载的用途持续使用的价值，只包含建筑物、构筑物及附属设施所有权价值，不含集体土地所有权价值、可移动资产价值。 （3）本估价结果考虑了区域、结构、用途，并考虑了环境、户外公共设施的影响，未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非正常因素的影响。 （4）币种：人民币。 因此，本估价结果为估价对象在价值时点时满足上述价值定义和本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房地产客观重置成本。 七、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有： 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象的最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据 （一）估价所依据的有关法律、法规和部门规章 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国物权法》 3、《中华人民共和国资产评估法》 （二）估价采用的技术规程 1、《房地产估价规范》GB/T5029l-2015 2、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013 （三）估价委托人及相关单位提供的有关资料 1、《估价委托书》 2、《统一社会信用代码证书》复印件 3、《通江县聂发钊的建筑物、构筑物及附属设施统计表》复印件 九、估价方法 （一）常用估价方法 房地产评估的常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法选用应按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。 1.比较法 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 2.收益法 收益法是预测估价对象未来的收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3.成本法 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4.假设开发法 假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 （二）估价方法的选用 1.比较法：由于估价对象所在区域内与其用途相同或相似的建筑物交易案例较少，交易资料难以收集，故本次估价不宜采用比较法进行评估。 2.收益法：本次只评估建筑物、构筑物及附属设施的价值，不含集体土地所有权价值，但区域内类似房地产的租金中包含集体土地所有权价值，故此次不宜采用收益法进行评估。 3.成本法：成本法适用既无收益又很少发生交易的房地产估价，且估价对象作为已建成的建筑物，可以采用其客观取得成本测算其价值，故本次可采用成本法对估价对象进行评估。 4.假设开发法：估价对象为已建成的建筑物，不属于具有潜在开发价值的房地产，故本次评估不采用假设开发法。 综合以上分析，结合本公司掌握的有关资料及估价对象的具体情况，本次对估价对象采用成本法进行测算，最后综合分析得出估价对象的重置成本。 （三）估价技术思路 运用成本法测算 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算成新率；④求取积算价格。 公式：建筑物价格=建筑物的重新购建价格×建筑物的成新率 建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足本次“估价假设和限制条件”下，确定估价对象在价值时点的重置成本为：（人民币）369085.00元（注：本次估价结果四舍五入到元），大写人民币：叁拾陆万玖仟零捌拾伍元整。 房地产价值估价结果一览表                            序号                       名称                       数量                       单位                       重置单价（元）                       评估总价（元）                               1                       1层砖木结构厨房                       45.95                       平方米                       600                       27570.00                               2                       1层混合结构房屋                       88.17                       平方米                       1220                       107567.40                               3                       2层砖木结构房屋                       74.8                       平方米                       600                       44880.00                               4                       砖围合简易围合结构房屋                       9.15                       平方米                       670                       6130.50                               5                       砖混圈舍                       30.81                       平方米                       780                       24031.80                               6                       砖混厕所                       6.9                       平方米                       800                       5520.00                               7                       穿逗结构房屋                       23.37                       平方米                       500                       11685.00                               8                       彩钢棚                       235.68                       平方米                       80                       18854.40                               9                       阳光板顶                       13.37                       平方米                       130                       1738.10                               10                       铁皮防盗门                       4                       道                       600                       2400.00                               11                       塑钢窗                       11.51                       平方米                       160                       1841.60                               12                       塑钢推拉门                       4.54                       平方米                       160                       726.40                               13                       304不锈钢护栏                       10.34                       平方米                       170                       1757.80                               14                       300mm*300mm墙砖                       19.36                       平方米                       50                       968.00                               15                       塑扣吊顶                       6.68                       平方米                       70                       467.60                               16                       铝合金厕所门                       1                       道                       700                       700.00                               17                       太阳能热水器                       1                       套                       6800                       6800.00                               18                       组合洗面盆                       1                       套                       800                       800.00                               19                       铝合金推拉门                       3.63                       平方米                       180                       653.40                               20                       背水桶                       1                       个                       80                       80.00                               21                       大便器                       1                       个                       80                       80.00                               22                       300mm*300m地砖                       6.68                       平方米                       125                       835.00                               23                       大灶                       3                       眼                       230                       690.00                               24                       烟囟                       4.5                       米                       25                       112.50                               25                       案板                       1                       张                       200                       200.00                               26                       水缸                       1                       口                       250                       250.00                               27                       洗碗池                       1                       个                       230                       230.00                               28                       橱柜                       1                       个                       270                       270.00                               29                       塑钢窗                       8.04                       平方米                       240                       1929.60                               30                       乳胶漆墙面                       290.96                       平方米                       25                       7274.00                               31                       600mm*600mm地砖                       24.85                       平方米                       150                       3727.50                               32                       800mm*800mm地砖                       13.65                       平方米                       180                       2457.00                               33                       踢脚线                       39.8                       米                       25                       995.00                               34                       200mm*100mm外墙砖                       38.49                       平方米                       35                       1347.15                               35                       单开防盗门                       2                       道                       1500                       3000.00                               36                       双开防盗门                       1                       道                       2400                       2400.00                               37                       302不锈钢护栏                       36.2                       米                       120                       4344.00                               38                       混凝土院坝                       228.4                       平方米                       150                       34260.00                               39                       水泥地面                       200.64                       平方米                       120                       24076.80                               40                       钢筋混凝土堡坎                       6.66                       平方米                       350                       2331.00                               41                       条石堡坎                       33.72                       平方米                       350                       11802.00                               42                       化粪池                       4.35                       平方米                       260                       1131.00                               43                       洗衣板                       1                       张                       120                       120.00                               44                       火坑                       1                       个                       50                       50.00                               合计                       369084.55                备注：报告后附有鉴定机构资质证，并有评估人员资格证并签字确认。 以上事实，有原、被告的陈述，有被告与沙溪镇人民政府的合作协议，有地质灾害评估报告，有房屋损失报告等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，公民的合法财产依法受法律保护，不受非法侵害，被告通江县世嘉生态农业有限公司在施工开挖过程中未注意安全保护，人为造成土体失稳，造成原告房屋及圈舍滑移，虽原告住房有质量瑕疵，但不影响居住，被告的施工行为导致土体失稳，造成地面裂缝，房屋撕裂，经鉴定二原告房屋为D级危房，D级危房无法居住，必须予以拆除。房地产估价报告的技术思路运用成本法测算，鉴定二原告损失房屋的重置成本价为369085元。通江县沙溪镇人民政府委托对原告房屋损害原因、损害事实、损害结果作了“地质灾害评估，房屋危害程度鉴定，房屋圈舍损失评估”三份报告，鉴定程序合法，运用规范正确，鉴定机构和鉴定人的资格合法，分析透彻、客观，对三份鉴定报告的效力本院予以采纳，作为定案依据使用。原告的房屋受损与被告施工开挖未采取防滑的安全措施有必然的因果关系，也是造成原告损失的根本原因，被告应承担其全部过错责任，赔偿二原告全部损失，非被告辩称原告D级危房系法律上的“多因一果关系”，对应减轻被告赔偿责任的观点不予采信。被告方提出应追加通江县沙溪镇人民政府为本案被告，农旅产业根据合同由通江县世嘉生态农业有限公司自主修建，自主经营，自负盈亏，通江县沙溪镇人民政府在合同中仅为通江县世嘉生态农业有限公司提供帮助和争取政策扶持，在“农旅产业”中并非以政府名义实施，故此通江县沙溪镇人民政府不是本案中适格的诉讼主体，其侵权责任应由通江县世嘉生态农业有限公司承担，如公司不能承担赔偿责任，由公司股东在认缴出资额下欠股份中承担补充赔偿责任。为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第（六）项、第十九条、《中华人民共和国公司法》司法解释三第十三条第二款之规定，判决如下： 被告通江县世嘉生态农业有限公司在本判决生效后五日内赔偿原告聂发钊、何俊芳财产损失369085元，若被告通江县世嘉生态农业有限公司有履行不能的部分，由被告魏宏见按不能履行部分承担40%的补充赔偿责任，被告马良宝、徐勇各按不能履行部分的25%承担补充赔偿责任，被告李述华按不能履行部分承担10%的补偿责任。原告聂发钊、何俊芳位于通江县沙溪镇秦家院村3组90号房屋及圈舍残值归被告通江县世嘉生态农业有限公司所有。 义务人逾期履行判决书确定的金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2345元，由被告通江县世嘉生态农业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  陈 静 人民陪审员  李绍仁 人民陪审员  李泉林 二〇一九年十二月三日 书 记 员  张 东