四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1623民初2645号 原告：夏勇，男，1976年6月7日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告：吕春燕，女，1980年2月14日出生，汉族，住四川省邻水县。 二原告共同委托诉讼代理人：张良清，广安市邻水县鼎屏镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：邻水县宏帆广场开发有限公司，住所地邻水县鼎屏镇西街5号，统一社会信用代码9151162305216332X9。 法定代表人：任光荣，执行董事。 委托诉讼代理人：闫笙浩，重庆华问律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：石雨杭，重庆华问律师事务所实习律师，一般授权代理。 原告夏勇、吕春燕与被告邻水县宏帆广场开发有限公司（下称邻水宏帆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告夏勇、吕春燕及其委托诉讼代理人张良清，被告邻水宏帆公司的委托诉讼代理人闫笙浩、石雨航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏勇、吕春燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金26054.12元（626天×41.62元／天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于邻水县。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款416154元，被告于2015年12月1日将该商品房交付给了原告。双方在《商品房买卖合同》中约定：被告在办理交房手续后720日内办理该商品房所有权证，即被告应当于2017年11月20日前为原告所购房屋办理房屋所有权证书；逾期办证时，自应当取得该商品房权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，违约金自原告实际取得权属证明之日起30日支付。经原告数次催促，直至2019年8月9日原告才取得房屋所有权证，双方为逾期办证违约金支付事宜产生纠纷，未达成一致意见。综上，被告未能如约办理房屋所有权登记手续的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 被告邻水宏帆公司辩称：1.被告完成原告主张房屋所述楼栋之初始登记在合同约定期限范围内，被告于2016年6月30日办理完毕案涉商品房楼栋的初始登记，完成取得房屋所有权证书的前置条件。2.因原告未按时履行合同约定付款义务，才导致出卖人取得房屋所有权证书日期顺延。应当以原告办理完毕交房手续、提交完整申请相关材料且付清主合同及补充协议所约定之全部到期应付款之日起开始计算720日的期限，但是其拖欠的房屋面积补差款在2017年9月5日才予以付清。因此应当以该日作为计算720日期限的起算点，应当将截止日期顺延至2019年8月26日，因此被告并未逾期办证。3.相关职能政府和测绘部门的行为对办理权属证书产生一定影响。4.纵使原告认为被告违约，其违约金计算条款采用错误，应当按照《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金”，原告按日计算已付房款万分之一的违约金的主张没有合理依据。综上，原告的诉讼请求和事实及理由均不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定案件事实如下：2013年5月26日，被告邻水宏帆公司（出卖人）与原告夏勇、吕春燕（买受人）签订《商品房买卖合同》（下称主合同），约定：二原告（通讯地址：邻水县，联系电话189××××3023）购买被告开发的位于邻水县商品房，预测建筑面积为95.64平方米，价款按建筑面积计算，每平方米单价为4351.25元，总价款416154元，买受人一次性付款。出卖人应当在2015年12月1日前向买受人交付该商品房，交房时实测面积与预测面积差异按附件四处理。主合同第二十条产权登记，约定：“（一）初始登记，出卖人应当在×前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为×元整。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。” 附件四计价方式与房款的其他约定“根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款、多退少补。……（3）如买受不退房（买受人逾期提出退房要求的，视为不退房），实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分和超过3%部分的房价款均由买受人按此合同约定的房屋单价补足，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分和超过3%部分的房价款由出卖人按此合同约定的房屋单价返还买受人。附件五付款方式与期限的其他约定“一次性付款，本房屋合同总价款为人民币416154元，买受人应于2013年6月13日前一次性付清。” 附件八补充协议《四川省商品房买卖合同》特别告知提示约定暨补充约定：“此约定与主合同均是此次商品房买卖交易中的生效合同文件。出卖人和买受人均应依法如约履行各自的合同义务。第五条主合同第十条补充如下：关于交房手续办理……2.买受人在办理该商品房的交接手续前，应当按合同约定付清全部应付房价款、违约金（如有）、签署面积差异结算协议、办理完毕面积差异结算手续，出卖人被贷款银行扣划的相应款项（如有）及其他费用（如有），否则出卖人有权推迟该商品房实际交付买受人直至买受人按前述约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任。第七条主合同第二十条补充如下：关于委托登记产权办理1、初始登记：出卖人应当在买受人办理交房手续并提交相关资料后720日内取得该商品房所在的权属证明。2、买受人同意在付清主合同及本补充协议约定的到期应付款项后，由出卖人负责办理主合同的登记备案、产权登记。合同登记后，由于买受人原因造成合同变更而产生的费用由买受人承担。3、在出卖人交付该房屋及按主合同第二十条办理该房屋权属证书之前，买受人应付清主合同及本补充协议约定的全部房价款、公共维修基金及其他所有应付款，否则出卖人有权拒绝交房并有权相应顺延交房期限直至买受人付清款项，买受人自交付期限届满15日起承担相应的物业管理费用。第十二条关于通知买受人方式的约定：合同及本补充协议约定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。双方均保证其在合同中所提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，并保证按合同所列传真号码、电话、地址进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担。联系方式若有变更，应在变更后5日内书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。任何通知或其他通讯在下列情况下均视为已送达：1、如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送至广安市以内的地址，于投寄该文件3日后……。二原告与被告分别在主合同和补充协议上签名、盖章。 主合同和补充协议签订后，被告分别于2013年6月13日、2013年11月6日向吕春燕、夏勇开具了收到案涉商品房336154元、80000元预售房屋专用收据。2015年6月，被告通知二原告办理接房手续，2016年1月4日，二原告与被告办理了交接房手续，被告将案涉商品房交付给二原告使用。2016年4月14日，四川合众四维测绘科技有限责任公司邻水分公司以房产实测报（2016）第00015号房屋面积测绘报告测绘出案涉商品房实测建筑面积为95.76平方米。2016年6月30日，邻水县房地产权产业监理所（现更名为邻水县房屋交易所）向被告办理了案涉商品房楼栋的初始登记。2016年11月29日，被告通过邮政特快专递向二原告邮寄了（邮寄地址：邻水宏帆广场2-15-8，电话号码189××××3023）面积差补款／退款通知书，告知二原告于2016年12月2日至2016年12月4日在售楼部集中办理补、退款，二原告否认收到该邮件。2017年9月5日，二原告向被告缴纳了案涉商品房面积补差款522元。2019年8月7日，邻水县自然资源和规划局颁布了案涉商品房的不动产权证书。2019年8月9日，被告工作人员短信通知二原告到售楼部领取了该产权证书。 以上事实有商品房买卖合同、预售商品房专用收据、短信通知、川2019邻水县不动产权第××号不动产权证书、面积补差付款记录及收据、补退款通知、邮政特快专递存根联、中国邮政集团公司四川省邻水县寄递事业部证明、房屋面积测绘报告、房屋所有权初始登记申请书、邻水县住房和建设局证明、邻房权证监证字第××号房权证书以及原、被告部分陈述为证，本院予以采信。 本院认为，原、被告于2013年5月26日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告作为买受人的主要义务是支付价款，被告作为出卖人的主要义务是交付房屋并为原告办理产权登记。本案争议焦点为被告是否有逾期办理产权登记的违约行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本案《商品房买卖合同》第二十条产权登记中约定了出卖人应承担办理初始登记和转移登记两种权属证明的义务。对于初始登记，结合补充协议第七条第1款约定，如果出卖人在买受人办理交房手续并提交相关资料后720日内未取得该商品房所在楼栋的权属证明，视为违约。被告认可与二原告的交接房时间为2016年1月4日，而被告在2016年6月30日已取得案涉商品房所在楼栋的初始登记，未超过约定的720日，因此被告在办理初始登记权属证明上无违约行为。对于转移登记，原告认为根据主合同约定被告应在房屋交付之日起即从2016年1月5日顺延720日办理转移登记，而被告认为根据补充协议的约定履行办理转移登记义务的起算时间为二原告交完全部房价款之日起即从2017年9月6日顺延720日。本院认为，按照主合同和补充协议的约定在交付房屋时，被告负有告知二原告案涉商品房的实测建筑面积和补退费购房款的义务，在原告未按约付清全部房价款，签署面积差异结算协议等手续前，被告有权推迟交付房屋，但被告在未办理完相关手续前将案涉商品房交付给原告，导致二原告不能及时补足面积差异款，过错不在于二原告。虽然被告提交了2016年11月29日向二原告邮寄补退面积差异款通知的存根，但其邮寄地址并非主合同上约定的地址，也无证据证实二原告确已收悉了该邮件。因此案涉商品房办理转移登记的时间点以实际交付之日起算更恰当，则被告办理转移登记期限为2016年1月5日起至2017年12月24日止。然，案涉商品房产权证书颁发的时间为2019年8月7日，被告的行为已构成违约，根据主合同“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，现二原告未退房，被告应向二原告承担416154元×0.5%=2081元的违约金。被告辩称未在合同约定的期限内使二原告取得房屋产权登记证书系政府职能部门和测绘公司的原因导致。合同法第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，如被告认为因第三人政府职能部门和测绘公司的原因造成迟延办证，也应当向原告承担违约责任。其与相关职能部门及测绘公司之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定另行处理。对被告的抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、由被告邻水县宏帆广场开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏勇、吕春燕支付逾期办理邻水县鼎屏镇广邻大道91号2栋1508号房屋不动产权证书的违约金2081元； 二、驳回原告夏勇、吕春燕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 案件受理费451元，减半收取225.5元，由原告夏勇、吕春燕负担200.5元，被告邻水县宏帆广场开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  蒋宇 二〇一九年十二月十一日 书记员  朱睿