重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初7720号 原告：肖明英，女，1974年7月出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：王雪梅，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。 法定代表人：王洪光，总经理。 委托诉讼代理人：冯静辉，男，1968年10月出生，汉族，公司职工，住重庆市南岸区。 第三人：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号，统一社会信用代码91500108903192998J。 负责人：赵进，行长。 委托诉讼代理人：赵炬，重庆佳程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩思宇，重庆佳程律师事务所律师。 原告肖明英与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称“金阳公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称“农行南岸支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖明英的诉讼代理人王雪梅，被告金阳公司的诉讼代理人冯静辉，第三人农行南岸支行的诉讼代理人赵炬、韩思宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖明英向本院提出诉讼请求：1、判令被告与第三人共同办理重庆市沙坪坝区房屋的解除抵押登记手续；2、判令被告将重庆市沙坪坝区房屋产权过户登记至原告名下；3、判令被告支付原告赔偿金10万元；4、判令被告支付原告从2017年1月3日起至办理房屋网签备案之日止的违约金（以228万元基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5、判令被告支付原告从2019年3月24日起至重庆市沙坪坝区房屋产权过户登记至原告名下之日止的违约金（违约金以228万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；6、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年3月22日，第三人农行南岸支行作为案涉房屋的抵押权人，向被告金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司·易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意金阳公司销售金阳·易诚国际一期项目。2016年4月13日，原告肖明英与金阳公司签订《金阳.易诚国际认购书》，约定原告认购金阳·易诚国际C17-1号房屋，建筑面积51.05平方米，总价款为2280000元。原告支付了全部购房价款228万元。因金阳公司未按认购书约定期间与肖明英签订《重庆市商品房买卖合同》，金阳公司与肖明英签订《补充协议》，金阳公司承诺于2018年10月15日完成网签，否则将支付肖明英赔偿金10万元，并承担2017年1月3日至网签当日的违约金。经肖明英多次催促，金阳公司未履行网签备案手续。2018年12月24日，肖明英与金阳公司就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，但至今仍未将案涉房屋过户登记至肖明英名下，严重损害了原告合法权益。肖明英遂提起诉讼，请求判如所请。 被告金阳公司辩称，对原告的第一、二项诉讼请求无异议，但是因资金困难暂时无法偿还第三人债权，因此无法履行过户手续；原告的第三项、第五项诉讼请求没有法律依据；原告的第四项诉讼请求中未办理网签的违约金应当以房屋款220万元为基数计算。 第三人南岸支行述称：1、第三人并非认购协议及补充协议的相对方，不受合同约束，原告无权要求第三人办理注销抵押权手续。2、第三人对涉案房屋享有的抵押权符合合同约定及法律规定，并已依法登记公示，抵押权合法有效并具有对抗的效力。3、第三人出具同意销售的函并不具有放弃抵押权的意思表示。4、第三人对借款合同项下的全部抵押物享有整体的不可随意分割的抵押权，第三人对被告的主债权未受清偿，抵押权并未消灭。5、原告明知涉案房屋设有抵押权仍然购买，应自行承担法律风险。且原、被告未签订正式的商品房买卖合同，原告并无享有过户的权利。 经审理查明，被告金阳公司系位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号-2-1号、27号、49号的金阳易诚国际一期、二期的开发商。 2016年3月22日，第三人南岸支行向被告金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司·易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函载明：“贵公司开发的位于沙坪坝区的金阳易诚国际一期项目已经取得房地产权证，于2016年3月2日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，不动产登记证。及位于沙坪坝区的金阳易诚国际二期项目已经取得房地产权证，于2013年6月18日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201306171040381号。及位于沙坪坝区凤天大道49的经营易诚国际二期项目已经取得房地产权证，于2013年4月13日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：2013062510402624号。及位于沙坪坝区凤天大道29号的金阳易诚国际一期项目已经取得房地产权证，于2014年1月13日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201401101040545号。现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续，上述房产的销售行为，不得侵害或削弱我行抵押权，不得阻碍我行抵押权的实现。” 2016年4月13日，被告金阳公司作为甲方与原告肖明英作为乙方签订了《金阳·易诚国际认购书》。约定：乙方认购金阳易诚国际项目，该物业自编号为C17-1，建筑面积51.05平方米，该物业公布销售总价3434783元。甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性付款享受折扣，折后成交价共计放款2200000元（大写贰佰贰拾万元整）。上述物业已由甲方委托的重庆锡沐商业有限公司代为出租，乙方对上述租赁情况以及房屋现状完全知晓，现租赁商家为1加宝贝，月租金为11136.05元。乙方须于本认购书签订之日起180个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。乙方已知晓认购物业尚处于抵押状态，甲方对外销售已经取得抵押权人同意，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。如乙方在本认购书约定的期限或者甲方通知的时间内不与甲方签订买卖合同的，视为乙方违约，乙方认购的物业将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，同时乙方应当按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方已收取商户的租金及保证金，需全额退还给甲方。如甲方在认购书约定的期限内不与乙方签订买卖合同的，甲方以乙方已付金额为基数每日按照人民银行同期同类贷款利率向乙方支付赔偿金。 合同签订后，肖明英分别于2016年4月13日、2016年4月18日向金阳公司支付了房屋价款共计2200000元。2016年4月18日，肖明英向重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司支付80000元作为金阳易诚国际C17-1（1加宝贝）商铺团购费，并向重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司签署《“金阳易诚国际”项目团购申请及承诺书》，载明：原告有意申请贵司组织的“购房团”，以团购的方式购买位于重庆市金阳易诚国际团购房源，现象贵司预交优惠指标费捌万元整，请贵公司代本人向卖方重庆金阳房地产开发有限公司发出团购邀约；本人知晓并同意，团购优惠指标费不构成房屋价款的一部分，本人购房后此款项不抵扣房款。若本人成功认购意向团购房源，即本人于开发商签订《认购协议》，则所缴纳的团购优惠服务费不再退还。2016年4月19日，金阳公司出具《购房证明》确认客户肖明英于2016年4月19日已一次性付清全部房款，但公司尚未与客户签订《重庆市商品房买卖合同》及办理产权手续，现公司于2016年4月19日将物业使用权交给肖明英。后肖明英（乙方）与金阳公司（甲方）签订《补充协议》，主要约定：双方于2019年4月13日签订了《认购书》，约定于2017年1月3日签订《重庆市商品房买卖合同》，现由于甲方原因未能在上述约定时间内与乙方签订合同，甲方承诺于2018年10月15日与乙方正式完成网签合同。原《认购书》中对于甲方延期签订合同的违约责任，双方约定按照以下方式由甲方对乙方进行赔偿：1、如在2018年10月15日完成网签，则以乙方已付金额2280000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年1月3日赔偿至网签当日。2、如未在2018年10月15日完成网签，则以乙方已付金额2280000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年1月3日赔偿至网签当日，并且甲方还需另外赔偿乙方赔偿金100000元。甲方在约定时间内与乙方签订《重庆市商铺买卖合同》，并履行上述赔偿责任，则乙方不再以任何形式追究甲方违约责任，并以此补充协议为最终版本。 2018年12月24日，金阳公司与肖明英签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：本商品房座落为重庆市沙坪坝区，总成交金额为220000元整；本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人书面同意对外销售；双方应相互配合办理本商品房产权登记。经肖明英多次催促，金阳公司仍未将案涉房屋从第三人南岸支行处办理解押，亦未将房屋产权过户至肖明英名下。 审理中查明，因被告金阳公司仍尚欠第三人南岸支行银行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告金阳公司，抵押权人为第三人南岸支行。 上述事实，有《同意重庆金阳房地产开发有限公司·易诚国际一、二期项目进行销售的函》、《“金阳易诚国际”项目团购申请及承诺书》、《金阳.易诚国际认购书》、《补充协议》、收据、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》、《银行借款合同变更协议书》、借款凭证、《借款合同》、《抵押合同》、《房地产权证》、《不动产登记证明及抵押物清单》、《不动产登记证明及抵押物清单》、《不动产权登记证书》、《还款计划调整申请》等证据以及当事人的陈述等证据在案为凭，足以证实，本院对证据依法予以确认。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告肖明英与被告金阳公司签订的《金阳易诚国际认购书》、《补充协议》、《重庆市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告肖明英已按照约定向被告金阳公司支付了全部购房款，金阳公司接受并交付了涉案房屋。肖明英有权请求金阳公司全面履行合同义务。 被告金阳公司应当根据告双方签订《金阳易诚国际认购书》、《补充协议》及《重庆市商品房买卖合同》的约定为原告肖明英办理涉案房屋的产权过户登记，但涉案房屋已存在抵押权人为第三人南岸支行的抵押登记，致使被告金阳公司不能为原告肖明英办理产权过户登记。关于农行南岸支行是否负有涤除案涉房屋抵押登记并协助肖明英办理案涉房屋过户登记手续义务的问题。农行南岸支行提出其同意销售行为并不丧失所售房屋的抵押权。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。结合该法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存之规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追击力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。再次，抵押权人同意抵押人转让抵押财产后，抵押人就应当将转让的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。也就是说，此时抵押权的效力只是体现为就转让后所得价款的优先受偿权。而如果此时债权人仍然就抵押财产享有抵押权，则无疑会导致债权人的债权获得价款和抵押财产双重保护，而抵押人在将转让所得价款提存后还需继续承受财产处分受限制的负担，当事人之间的利益无疑是显著失衡的。而从《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的立法目的看，也应当认为抵押权人同意，抵押人转让抵押财产就意味着抵押权人放弃了抵押权。本案中，第三人南岸支行向被告金阳公司出具了《同意重庆金阳房地产开发有限公司·易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行南岸支行对于同意销售的房屋已不再享有抵押权，其只能对肖明英支付给金阳公司的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于第三人南岸支行是否行使价金代位权，系第三人南岸支行与被告金阳公司的债权债务关系，第三人南岸支行应当另行主张。故被告金阳公司和第三人南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。原告的该主张，本院予以支持。 原告肖明英要求被告金阳公司支付未按期办理涉案房屋网签备案的违约金及赔偿金。原、被告签订的《补充协议》中约定双方于2018年10月15日正式完成网签合同，被告未履行合同约定义务，与原告完成网签备案，属违约行为，应当承担违约责任。按照《补充协议》第二条第2项的约定，如未在2018年10月15日完成网签，被告应当以原告已付金额228万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年1月3日赔偿至办理网签当日（即2018年12月24日）违约金198635.5元（2280000元×721天×4.35%÷360），并且另外赔偿原告赔偿金10万元。故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 原告肖明英还要求被告金阳公司支付从2019年3月24日起至重庆市沙坪坝区房屋产权过户登记至原告肖明英名下之日止的违约金，因原、被告未对涉案房屋办理产权过户登记的时间及违约责任进行约定，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决生效后三日内涤除位于重庆市沙坪坝区房屋的抵押登记； 二、在被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行涤除该房屋抵押登记后三日内，被告重庆金阳房地产开发有限公司协助原告肖明英办理位于重庆市沙坪坝区房屋的过户登记手续； 三、被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告肖明英支付因逾期办理网签备案的违约金198635.5元、赔偿金100000元； 四、驳回原告肖明英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3207.5元、保全费5000元，由被告重庆金阳房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，被告在支付原告上述费用时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  余伶俐 二〇一九年十二月三十一日 书记员  张 翼