宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终956号上诉人（原审被告）：宁夏清大华普科技有限公司，住所地宁夏回族自治区盐池县城工业园区。法定代表人：赫宏仓，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢小翠，女，1988年3月27日出生，汉族，系该公司文员，住宁夏回族自治区盐池县工业园区。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈玉祥，男，1970年12月5日出生，汉族，电焊工，住宁夏回族自治区盐池县花马池镇上土沟自然村。上诉人宁夏清大华普科技有限公司（以下简称清大华普公司）因与被上诉人陈玉祥房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院（2019）宁0323民初2625号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人清大华普公司的委托诉讼代理人谢小翠，被上诉人陈玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清大华普公司上诉请求:1.撤销（2019)宁0323民初2625号民事判决书，依法改判或发回重新审理。2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一，尽管根据上诉人与被上诉人签订的《宁夏清大华普科技有限公司自有住房员工购买合同》（以下简称合同），约定了被上诉人应当履行的义务，即在合同签订后向上诉人交付80000元房款，剩余款每年九月二十号以前付80000元，直至付清为止，但在实际履行过程中，被上诉人并未如约履行支付义务。实际上，双方在合同成立生效至今，被上诉人向上诉人支付的购房款既非80000元，也非75000元，当然，上诉人并不否认曾收到过被上诉人支付的75000元这一事实，但上述款项除被上诉人向上诉人实际支付的29582元房款外，还包括被上诉人入住后产生物业费、水费和房屋租金以及欠付房款应承担的利息。第二，被上诉人在原审时诉请要求上诉人向其返还购房款75000元，对此，上诉人曾当庭以从未收取上述金额房款予以否认，根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人在一审阶段自始未就上述主张举证加以证实，而原审法院以双方合同己无法继续履行为由，判决上诉人向被上诉人返还75000元购房款显然是认定事实不清，适用法律错误。综上，恳请二审法院依法查明案件事实，公正裁决。被上诉人陈玉祥辩称，当时交了75000元都是房屋首付款，是现金，分两次支付的，一次20000元，一次55000元，75000元不包括物业等费用，物业等费用是被上诉人另外缴纳的。剩余的房款虽未支付，但按支付额度按时支付了利息，因为房子的占地是工业用地，办理不了房产证，所以被上诉人就不再支付给上诉人房款。被上诉人在居住期间，上诉人公司的人采取了用胶粘门、撬门锁、断水断电的方法骚扰被上诉人，被上诉人只好搬出了房屋，另外租房居住。上诉人把被上诉人家房子撬开以后，家具也不知道搬哪了，房子又另外卖给别人了。陈玉祥向一审法院起诉请求：1.依法判令确认原告与被告签订的《宁夏清大华普有限公司自有住房员工购买合同》无效；2.依法判决被告返还原告购房款75000元及资金占用期间利息22500元（自2014年7月1日计算至2019年7月1日，以年利率6％计算）；3.依法判决被告赔偿原告损失10万元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年，被告在盐池县城工业园区开发建设职工住宅楼，2014年8月原告与被告协商购买涉案房屋，后原告向被告支付了75000元购房款。2015年7月19日，原告与被告签订了《宁夏清大华普有限公司自有住房员工购买合同》，合同约定：一、出卖人以出让方式取得位于县城工业园区宁夏清大华普科技有限公司编号为〈盐国用2013第60004号〉的地块使用权，规划用途为工业，经政府批准，公司在该地块建设职工住宅楼。二、1.买受人购买的住宅房二期第1号楼，第4单元，第4层，第402房号，该房用途为住宅，属砖混结构，层高为地上五层；2.建筑面积117㎡，套内面积104㎡，分摊面积13㎡；3.计价方式按套计算，该住房总价款为大写人民币叁拾壹万五千九百元整元，小写315900.00元；4.合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。三、付款方式：1.分期付款：首付8万，剩余款每年九月二十号以前付8万，付清为止，下欠余款0.077%/月息支付，按季交息。2.违约责任参照原合同。四、附加协议：3.办理房产证手续因目前住房为工业用地，如果变更土地用途，变更费用及房产费用由住户承担（注：土地变更费用超过10000元，由企业承担），如不变更土地用途，房产证件是工业证，费用由住户承担。五、关于产权登记的约定…。六、买受人逾期付款的违约责任1、（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告在2016年与2017年分四次给被告支付利息7550元，下剩房款及利息经被告催要，原告未予支付，并于2017年11月7日给被告出具保证书一份，保证书内容为：“保证在15号之前把房款利息结清，否则就自愿退还房子，保证人：陈玉祥”，保证书出具后，原告未按保证约定给被告支付利息，并于当月自动搬离该住宅楼。2017年12月被告发现原告不在此居住，将其家具搬离并将该房出售给他人。现原告认为，被告事先未告知涉案土地非建设用地，无法办理房产证，无法实现房屋买卖目的，双方签订的合同目的无法实现，被告存在欺诈行为，现合同已无法实际履行，该合同应自始无效，且已无法实际履行，被告应返还原告已支付的购房款及赔偿给原告造成的损失。为维护原告的合法权益特向法院起诉，请求人民法院依法判决。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案虽然因暂时无法变更土地用途等原因导致无法办理房产证，但原、被告双方签订的《宁夏清大华普有限公司自有住房员工合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律的强制性规定，且双方在签订合同时，被告明确告知原告，在合同第四条第三款明确约定办理房产证手续因目前住房为工业用地，如果变更土地用途，变更费用及房产费用由住户承担，如不变更土地用途，房产证件是工业证，费用由住户承担，据此，原告对房产证的性质及办理情况是知晓的，也是合同明确约定的，原告以被告事先未告知涉案土地非建设用地，无法办理房产证存在欺诈行为主张合同无效违反诚实信用原则，双方于2015年7月19日签订的房屋买卖合同应为有效合同，原告主张合同无效的诉请，一审法院不予支持。从庭审中查明，原告未按保证书的约定支付房款利息后自动搬离涉案房屋，现已不在该房屋中居住，被告将房屋中家具搬离并已出售他人的事实，虽被告未明确表示是否解除合同，但双方买卖合同已然无法继续履行，故原告要求被告返还购房款75000元的诉请，应予支持。因原告并未按照双方合同约定按时缴纳房款及利息，存在违约，故对原告要求被告支付资金占用费的诉请，一审法院不予支持。对原告要求被告赔偿100000元损失的诉请，因未提交相关证据予以证实，不予支持。对被告辩解合同有效，原告应支付违约金并承担相应的损失，因被告未提出具体的诉求，本案不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告宁夏清大华普科技有限公司退还原告陈玉祥房款75000元，于本判决生效后十日内一次性付清；二、驳回原告陈玉祥其他诉讼请求。案件受理费4250元，因适用简易程序减半收取2125元，由原告陈玉祥负担1318元，被告宁夏清大华普科技有限公司负担807元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。一审审理查明的事实，有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。现上诉人清大华普公司上诉称一审法院判决上诉人返还被上诉人75000元购房款错误。经核，双方签订合同后，履行过程中发生争议，被上诉人陈玉祥已于2017年底自动搬离涉案房屋，上诉人清大华普公司也将房屋中的家具搬离，现已将该房屋收回，双方的房屋买卖合同事实上已无法继续履行，故被上诉人陈玉祥主张返还购房款应予支持。对被上诉人陈玉祥缴纳的购房款数额，被上诉人陈玉祥称缴纳了75000元，上诉人也认可收到75000元，现上诉人上诉主张该75000元中包含物业费、水费、房租、欠付房款利息等，应扣除相关费用，退还被上诉人29582元，但未提交相关证据证实，该欠付房款利息、房租都是其单方计算，欠付物业费、水费也无相关证明，故对清大华普公司的上诉主张不予支持。综上所述，清大华普公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人宁夏清大华普科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 何 芹 二〇一九年十二月十三日书记员 马少花附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督