广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初26376号原告：广州房专家信息科技有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路29号16楼E室。法定代表人：李莉萍，经理。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉贝，该公司职员。被告：广东京房科技有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区北滘镇广教社区居民委员会广教路1号慧聪家电城2座1902之二。法定代表人：李春青，总经理。委托诉讼代理人：陈芸，广东高裕律师事务所律师。原告广州房专家信息科技有限公司诉被告广东京房科技有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵德民、吴嘉贝，被告的法定代表人李春青及被告的委托诉讼代理人陈芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代理费40000元及现金奖5000元；2、判令被告向原告支付滞纳金（以40000元为基数，自2018年8月29日起，每日按千分之一的标准计算，直到清偿之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是涉案项目销售的委托方，原告是项目销售的代理方。2017年12月4日被告就委托原告代理销售位于广州市越秀区建设四马路26号“三季SOHO”项目一事达成一致，双方签订了《三季SOHO项目转介电商客户委托代理合同》及《现金确认书》。根据该代理合同及《现金确认书》的约定：代理期自2017年12月5日至2018年1月5日止，代理费按40000元/套计算，现金奖按5000元/套计算，如有拖欠的，则按拖欠款项每日千分之一计算滞纳金。合同签署后，原告依约积极履行了代理方的义务，现代理期已届满，但被告至今仍拖欠原告其中已促成的1套物业之代理费40000元及现金奖5000元未支付，为此，原告已多次要求被告尽快履行约定支付上述款项，但均未果。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告辩称，原、被告双方形成了项目销售代理合同，经过结算，原告完成代理销售的房产共25套，佣金已经结算完毕，被告未欠付原告所主张的代理费和现金奖。经审理查明，2017年12月4日，广州爱房信息科技有限公司（以下简称爱房信息公司，甲方）与原告签订《三季SOHO项目转介电商客户委托代理合同》（以下简称代理合同），其中订明：甲、乙双方就三季SOHO项目（以下简称项目）甲方委托乙方转介电商客户事宜达成本合同，并承诺共同遵守；第一条：本合同约定的销售项目三季SOHO，项目地址：广州市越秀区建设四马路26号；第二条：委托期限由2017年12月5日至2018年1月5日止；第三条：委托代理方式及工作内容：甲方委托乙方转介客户参与甲方提供的电商团购优惠活动，乙方引荐客户到达现场后由甲方签订《三季SOHO项目客户到访确认函》，即视该客户为乙方客户。甲方承诺乙方引荐之客户符合本合同第五条的代理费结算条件后，甲方即应支付代理费给乙方；第四条：甲乙双方各自义务：甲方义务：甲方承诺已取得该项目物业的权属方韩后化妆品股份有限公司（下称“发展商”）特委托的销售代理公司广州市乐寓居企业管理有限公司（下称“乐寓居”）授予的电商服务资格（即参与甲方电商活动之客户可享受向甲方缴付伍万元电商服务费可抵扣拾万元楼款的电商团购优惠），已取得该项目物业为可合法销售之商品房的相关证明并已核实并对其真实性负责，保证乙方不会因该物业本身之权属或资格之瑕疵或甲方提供的电商服务而引致的纠纷承担任何责任；委托期内，甲方负责与客户签署电商文件、收取电商服务费及开具有效的收据或发票，甲方应将乙方推介之客户所成交单位的交易资料（包括但不限于电商文件、电商服务费收据或发票、《认购书》、《商品房买卖合同》）、定金及首期楼款收据等）复印件交给乙方，并将交易进度告知乙方，以便乙方进行成交明细核对，凡乙方客户签订《认购书》及付齐定金的即为成交，乙方可每天制定《三季SOHO项目转介电商客户成交确认明细表》，由甲方指定确认人李惠清、李嘉文（若指定人为多人则任一签署即有效）签署确认当期成交；第五条：代理费费率及结算方式：1、代理费费率：甲方按乙方的成交销售套数支付代理费；2、代理费结算支付：结算条件为：乙方客户签订《商品房买卖合同》及缴付首期30%或以上后，甲方应结算成交单元40000元/套代理费，按如下约定支付：I、选择一次性方式付款的：在客户支付尾期楼款后，甲方向乙方支付代理费；II、选择按揭贷款方式付款的：在客户签订银行贷款按揭合同及银行经审批出具同意贷款通知书后，甲方向乙方支付代理费；乙方于每月5日将本月结算单（结算期间为：上个自然月期间）提供给甲方结算，甲方应在5个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方（甲方逾期不回复则视为认可该结算单），乙方在收回结算单后5个工作日内提交相应代理费增值税专用发票，甲方在收到发票后5个工作日内将足额代理费划至乙方账户；乙方转介电商客户的确认以《三季SOHO项目客户到访确认函》为准，凡甲方销售现场负责人（甲方指定确认人为李惠清）在该确认表签字确认的，均视为甲方已确认该客户为乙方转介之电商客户；第八条：违约责任：甲方须按时与乙方结算代理费并准时支付，如有拖欠要按所欠代理费每日千分之一计付滞纳金。2017年12月5日，爱房信息公司（甲方）与原告（乙方）签订《三季SOHO项目现金确认奖》，其中订明：为激励乙方加大销售力度，以尽快促成三季SOHO项目的电商客户转介，现就合同（代理期2017年12月5日至2018年1月5日止），额外现金奖支付事项确认如下:甲方同意在乙方客户支付首期款后即支付人民币伍仟元整（￥5000元）/套给乙方作为现金奖；甲方同时确认，上述现金奖不计入代理费数额之内，即除按照本确认书支付上述现金奖之外，甲方还需按照代理合同的约定向乙方支付代理费。原告提交了合富置业《三季SOHO一二手联动成交确认明细表》，拟证实涉案项目的的成交情况。该明细表载明了10套物业的认购日期、付款方式、业主姓名、单元、建筑面积、成交金额、当前状态、备注等信息，其中序号6载明业务姓名为王雨莲，认购日期为2017年12月29日，成交金额为950000元，当前状态为齐定，表下方注明联动期为2017年12月5日至2018年1月5日，成交金额总计为9487039元，备注为：以上物业为合富置业销售，发展商/集团确认一栏有李惠清签名字样，确认日期为2018年2月1日。原告表示，该明细表上的合富置业系原告的关联公司，原告使用了合富置业名称的纸张形成该明细表，并提交了原告与广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）的国家企业信用信息公司系统企业信用信息公示报告，显示：合富公司系成立于1996年2月13日的有限责任公司（法人独资），股东为合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司，原告系成立于2015年10月13日的有限责任公司（外商投资企业法人独资），股东亦为合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司。被告对该明细表的真实性无异议，确认发展商确认签名的人为李惠清，但表示该表为合富置业与其结算确认的表格。原告提交了编号为0005349的《项目客户到访确认函》（有原件）及编号为0001616的《认购书》（复印件）、两张收据（复印件），拟证实原告已促成客户王雨莲成交1套物业，被告尚欠代理费未付的事实。《项目客户到访确认函》显示：兹有天河区合富地产豪景花园经纪同事，参与本项目联动分销，相关信息如下：推荐人（联动经纪）：胡琳娟，被推荐人（意向客户）：王小姐雨莲，手机：138××××1726，到访日期：2017年12月29日，i房网现场主管签名：李惠清，项目现场销售顾问签名：曾楚如。《认购书》载明：出售方（原业主）为韩后化妆品股份有限公司，委托代理人为广州市乐寓居企业管理有限公司，认购方为王雨莲，联络电话为138××××1726，认购商品房：认购方自愿认购广州市越秀区建设四马路26号3层51号物业，认购价为950000元。该认购书落款处有广州市乐寓居企业管理有限公司盖章及签署有王雨莲字样。收据分别载明收到王雨莲交来建设四马路26号3051房款30000元、20000元，补齐定，并加盖有广州市乐寓居企业管理有限公司财务专用章。被告对《项目客户到访确认函》的真实性予以确认，但表示只能证明客户到访情况，不能证明成交情况，对《认购书》及收据的真实性不予确认。原告提交了一份《三季SOHO一二手联动项目可结算明细》，其中载明了5套房产的认购日期、成交额、签约日期、应收佣金等明细情况，序号1为客户柯宇翘，认购日期为2017年10月21日，成交额为765217元，首期情况为齐首期，应收佣金为40000，应收佣金总额为200000元，联动期为2017年9月1日至2018年1月5日，下方备注为以上物业为房专家销售，结算组跟进人及主管处由原告盖章予以确认。被告对该明细表的真实性不予认可，但确认已收到该明细表，未签字盖章，明细表中的柯宇翘是双方实际争议的客户，因柯宇翘未支付团购费50000元，不符合支付代理费的条件，故被告与原告电话沟通，不予支付其项下的代理费和现金奖。被告提交了一张招商银行付款回单，拟证实其已向原告支付了王雨莲项下的代理费和现金奖，业务回单显示：2018年1月31日，广东爱房网络科技有限公司（以下简称爱房网络公司）向原告转账200000元，摘要为中介代理费。被告表示该200000元付款是被告通过爱房网络公司向原告支付的，被告实际支付了200000元，并不包含柯宇翘项下的代理费，多支付50000元用于抵扣王雨莲项下的服务费40000元和现金奖5000元。被告提交的从佛山市顺德区市场监督管理局查询到的企业机读档案变更登记资料显示：被告的工商变更历史情况如下：2018年5月7日，广州爱房信息科技有限公司变更为佛山京房网络科技有限公司，住所地由广州市荔湾区花地大道中83号12楼1204房变更为佛山市顺德区北滘镇广教社区居民委员会广教路1号慧聪家电城2座1902之二；2018年7月31日，佛山京房网络科技有限公司变更为广东京房科技有限公司。2018年12月18日，原告向被告发出《催收函》，要求被告支付尚欠的代理费40000元及现金奖5000元，被告确认收到该函件，但表示原告的主张没有依据。原告还提交了一份EMS国内标准快递详情单，载明寄件日期为2018年8月29日，收件人为被告，地址为广州市荔湾区花地大道中83号金昊大厦12楼1204房，备注为：《催收函》（三季SOHO项目代理费及现金奖），该邮件所附的速递邮件改退批条显示退件，退件理由为原址查无此人。另查明，原告于2019年9月6日向本院提交其盖章确认的《情况说明》，其中载明：原告与合富公司均为合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司控股公司，均具有独立法人资格，原告作为涉案项目的代理销售方，通过整合各渠道公司开展销售活动，合富置业是原告整合的渠道合作单位一致，在实际业务中，为便于操作，原告往往会按照渠道公司提交的成本确认样本向被告办理相关确认手续；客户王雨莲为合富置业与原告合作推荐客户，《客户到访确认函》所示的推荐人胡琳娟，为合富置业工作人员。该说明下方备注为以上情况属实，并加盖有合富公司的公章。诉讼中，原告与被告共同确认被告已就项目项下的26套房产结算完毕，就尚未结算的一套房产，原告认为系王雨莲项下的代理费和现金奖，被告则认为是实际是柯宇翘项下的代理费和现金奖，其已用2018年1月31日向原告支付的200000元代理费中多支付的50000元抵扣了王雨莲项下的代理费和现金奖，因柯宇翘未支付团购费50000元，未达到合同约定的支付代理费和现金奖的付款条件，故不应向原告支付相应费用，遂成本诉，原告于2019年6月26日提起本案诉讼。以上事实，有原告提交的《三季SOHO项目转介电商客户委托代理合同》、《三季SOHO项目现金确认奖》、《三季SOHO一二手联动成交确认明细表》、《项目客户到访确认函》、《认购书》、收据、《三季SOHO一二手联动项目可结算明细》、《催收函》、EMS详情单退件、《情况说明》及被告提交的招商银行付款回单、企业机读档案变更登记资料等证据以及庭审笔录等予以证实。本院认为,原告与爱房信息公司签订的《三季SOHO项目转介电商客户委托代理合同》、《三季SOHO项目现金确认奖》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。根据被告的企业季度档案变更登记资料，被告的前身为爱房信息公司，故《三季SOHO项目转介电商客户委托代理合同》、《三季SOHO项目现金确认奖》的合同效力均及于被告。结合原告、被告双方的举证、质证意见，本案的争议焦点为被告是否已向原告支付了王雨莲项下的代理费及现金奖。本院作出如下评析：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”根据原告与被告签订的《三季SOHO项目转介电商客户委托代理合同》的约定：“甲方应将乙方推介之客户所成交单位的交易资料（包括但不限于电商文件、电商服务费收据或发票、《认购书》、《商品房买卖合同》）、定金及首期楼款收据等）复印件交给乙方，并将交易进度告知乙方，以便乙方进行成交明细核对”，现依据原告提交的《认购书》复印件、收据复印件，结合合同约定的被告销售现场负责人李惠清签名确认的《项目客户到访确认函》、被告确认已支付王雨莲项下的代理费和现金奖，证明原告已履行了代理合同项下王雨莲客户的委托代理义务。被告虽对原告提交的载明联动期为2017年9月1日至2018年1月5日的《三季SOHO一二手联动项目可结算明细》不予认可，但确认收到该明细表，并于2018年1月31日向原告支付了200000元。被告虽主张该明细表项下的柯宇翘未支付团购费50000元，不符合支付代理费的条件，故被告实际支付的200000元中多支付的50000元用于抵扣王雨莲项下的代理费40000元及现金奖5000元，但从本案的证据来看，首先，在联动期为2017年12月5日至2018年1月5日的《三季SOHO一二手联动成交确认明细表》上，李惠清签名确认日期为2018年2月1日，被告主张其确认日期之前一天即2018年1月31日支付的200000元中有50000元用于抵扣还未确认的王雨莲项下的代理费及现金奖，与常理不符；其次，200000元的付款回单上仅注明为中介代理费，且金额与原告提交的《三季SOHO一二手联动成交确认明细表》上的金额一致，被告主张抵扣的金额为多付50000元用于抵扣王雨莲项下的代理费40000元及现金奖5000元，超额抵扣与常理不符；再次，被告未提交其他证据证明其与原告就王雨莲项下费用进行抵扣达成一致的意思表示。综上，被告已经向原告实际支付了柯宇翘项下的代理费，现对于被告提出的其未支付柯宇翘项下代理费，已抵扣支付王雨莲项下代理费及现金奖的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。退一步讲，即使如被告所述，被告实际上因柯宇翘未支付团购费50000元，未达到向原告支付代理费的条件才未向原告支付涉案款项，但双方签订的《三季SOHO项目转介电商客户委托代理合同》、《三季SOHO项目现金确认奖》均未明确约定客户支付团购费50000元是被告向原告支付代理费和现金奖的前提条件，故被告以此为由拒不支付相应的代理费和现金奖，亦没有事实依据。综上，原告要求被告支付代理费40000元及现金奖5000元的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。关于滞纳金的计算问题。现被告未能及时向原告支付代理费的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。委托代理合同约定：“乙方于每月5日将本月结算单（结算期间为：上个自然月期间）提供给甲方结算，甲方应在5个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方（甲方逾期不回复则视为认可该结算单），乙方在收回结算单后5个工作日内提交相应代理费增值税发票，甲方在收到发票后5个工作日内将足额代理费划至乙方账户”“甲方须按时与乙方结算代理费并准时支付，如有拖欠要按所欠代理费每日千分之一计付滞纳金。”本案中，被告于2018年2月1日就涉案王雨莲项下成交进行了确认，现原告主张被告从原告寄出《催收函》之日即2018年8月29日起支付滞纳金，合情合理，与代理合同的约定并不相悖，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，根据上述法律规定的精神，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，违约金的计付以实际损失为基础，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。本案中，被告迟延履行的金钱债务，原告未能提供证据证明因被告逾期支付款项的行为到底致使原告受到了多大的实际损失。双方合同中约定的滞纳金的计算标准过高，本院予以调整为按照年利率24%的标准计算，更为合理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下:一、被告广东京房科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州房专家信息科技有限公司支付代理费40000元及现金奖5000元；二、被告广东京房科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州房专家信息科技有限公司支付所欠代理费的滞纳金（滞纳金以40000元为本金，按照年利率24%的标准，从2018年8月29日起计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不得超过本金）；三、驳回原告广州房专家信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1251元，由被告广东京房科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  朱晓惠人民陪审员  钟穗英人民陪审员  刘文珍二〇一九年十二月十九日书 记 员  严志荣