江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初3889号原告：冯媛，女，1985年9月23日生，汉族，连云港人，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：孙兆金，男，1986年10月17日生，汉族，连云港人，住南京市栖霞区，系冯媛丈夫。被告：句容弘源房地产开发有限公司，住所地句容市宝华镇开发区便民路2-1号。法定代表人：付景辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人:徐荣梅，女，1987年11月18日生，汉族，住江苏省兴化市,系该公司员工。委托诉讼代理人:鹿存星，男，1983年1月13日生，汉族，住南京市玄武区，系该公司员工。被告：北京金辉锦江物业服务有限公司句容分公司，住所地句容市宝华镇仙林东路19号四季金辉。负责人：张斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨学武，男，1979年10月14日生，汉族，南京市人，住南京市玄武区，系该公司员工。委托诉讼代理人：苏安兵，男，1973年3月25日生，汉族，句容市人，住句容市，系该公司员工。原告冯媛与被告句容弘源房地产开发有限公司（以下简称弘源公司）、北京金辉锦江物业服务有限公司句容分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯媛及其委托诉讼代理人孙兆金、被告弘源公司的委托诉讼代理人徐荣梅、物业公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯媛向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿地板损失费用11167元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告属于相邻关系。2018年10月，原告从开发商处拿了新房，装修至2019年4月完工。2019年4月20日，原告进入自己新房，发现新房的客厅木地板全是从马桶出翻出来的粪便水，导致原告新房内大面积受损。经原告检查，新房所有下水道均是完好的，污水是从公共下水道被堵泛上来的，导致污水无法排出而从原告新房马桶处外溢。被告的上述行为导致原告财产受损，对原告的正常生活环境已造成严重影响，侵害了原告的合法权益。现诉至法院，望判如所请。被告弘源公司辩称，1、我方开发的涉案房屋于2018年9月19日已经通过正式的验收，2018年11月5日与原告办理房屋交接手续，并在交接验收表上签字确认，房屋的给水管、排水管均无质量问题，且本案中原告并未提交相关证据证实房屋排水管存在质量问题；2、我方已经按照双方签订的商品房合同的约定将房屋交付原告使用，双方的合同义务已经履行完毕，我方在本案不存在违约行为，原告房屋因马桶返水家具被泡，并不属于住宅质量保修的范围内，我方没有合同上及法律上的义务承担返水导致原告的相关财产损失。3、我方已经与物业公司已办理物业移交手续，我方已经将质量合格工程移交给物业公司，物业移交后项目公共区域及设施设备的管理责任均由其承担，与我方无关。4、根据原告提交的物业公司出具的情况说明可知，造成原告房屋被污水浸泡系12幢24层以上03户型业主丢毛巾堵塞了24层一管三通管道，故原告的损失应由实际侵权人承担。5、原告主张的财产损失缺乏事实依据，在返水事故发生后家具并非完全不能使用，且原告未提供财产损失清单，明显缺乏事实依据，对原告的财产损失应本着实事求是，由法院依法认定。如无法确认，应委托第三方鉴定机构进行确认。原告主张的事实缺乏法律依据，请法院驳回原告诉讼请求。被告物业公司辩称，1、物业公司在业主装修前尽到了管理告知提醒义务，且业主也签署了书面认可资料，我方在本案不存在违约行为；2、出现问题后物业及时采取了相关措施，防止了损失的扩大化；3、12幢2503室返水系管道被毛巾堵住，毛巾发现的位置在2403管道的上方，故侵权责任人可能为含25层及以上03户型业主或其他装修工人，如无法查明实际侵权人，应由含25层及以上03户型共同承担责任；4、按照前期物业服务合同约定，物业公司履行了每两个月对公用雨、污水管道进行检查的义务，小区公共雨、污水管道均是畅通正常；5、物业公司、开发商不是侵权责任人，且开发商交付房屋合格，物业公司管理措施得当，不应承担责任。综上，我方不存在任何违约行为，物业公司履行了管理职责，原告的财产损失应由实际侵权人承担，原告主张的事实缺乏法律依据，请法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告冯媛系句容市宝华镇四季金辉花园12幢25层2503室业主，该楼栋于2018年9月17日竣工验收合格。2018年11月，原告开始装修案涉房屋。2019年4月20日，原告至案涉房屋查看，发现家中返水，向物业公司反映情况，物业公司派人上门查看原因，将案涉房屋主管道维修口打开，直至在案涉房屋楼下2403室将主管道切开，清理一块毛巾后，原告家中污水得以排出。2019年5月22日，句容四季金辉物业中心出具情况说明一份：“2019年4月20日，下午一点左右，12栋2503业主来到物业服务中心报事：家里卫生间、客厅、过道地板被污水浸泡。物业服务中心立即联系地产客服并安排四名工程和管家一起到达现场。经排查发现，室内污水系卫生间马桶倒灌形成。经过物业工程人员一小时左右的疏通后，现场检查发现一块毛巾堵在了25层立管三通管道内，致使下水管管道堵塞。因12栋2503业主家刚装修完成，污水倒翻给其造成损失，按照其要求，我司联系其楼上业主，并对12栋25层以上03户型已经装修入住或正在装修中4户进行排查，告知时间相关情况。”根据《前期物业服务协议》约定：“物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全管理、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、烟囱、共用照明、天线、供电线路、通讯线路、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施谁被、电梯等……”根据物业公司提交的《四季金辉雨污排水管网巡查记录表》，自2018年9月起，物业公司每2个月检查一次。根据物业公司提供的装修要求：“严禁更改厨房、卫生间及阳台的给排水（排污）主管道，原管道有检修口不得封堵，须预留检修口”。2019年5月，原告冯媛已将案涉房屋受损部分维修完毕，将客厅、走道被浸泡的地板全部返工重新铺设，根据原告陈述，装修时铺设地板花费11167元，因返水重新铺设花费6000余元。庭审中，物业公司陈述：事发后已进行排查，但由于部分业主已经进行装修，物业没有钥匙，毛巾是后期掉入管道里的，目前不能确定是哪一户丢的毛巾。原告亦陈述：不知道是哪一户，也无法排查，且小手帕无法导致管道堵塞，初步判断是管道里有胶状物，将毛巾托住造成管道堵塞，物业有定期对管道进行疏通的义务。上述事实，有原告提交的U盘1个、光盘1张、管道照片打印件一张、毛巾照片打印件一张、照片打印件两张、商品房买卖合同复印件一份、前期服务合同打印件一份、情况说明一份、地板收据一张、被告弘源公司提交的竣工验收备案表复印件一份、房屋交接验收表打印件一份、住宅质量保证书打印件一份、和解协议复印件一份、现场照片一组、被告物业公司提交的排水管网巡查记录表一份、物业承接查验登记表一份、装修档案一份、装修许可证复印件一份以及当事人的相关当庭陈述在卷佐证。本院认为，首先，根据双方陈述，案涉房屋受损的直接原因是共用上下水管道堵塞，在本案审理过程中，双方当事人均未主张，也没有任何证据显示弘源公司与物业公司实施过任何积极的导致管道堵塞的行为，根据一般侵权责任构成规则，弘源公司与物业公司不应当承担侵权损害赔偿责任。其次，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，物业公司作为专业物业管理单位，根据其与原告冯媛签订的《前期物业服务协议》的约定，共用的上下水管道属于共用设施设备，物业公司应当承担对发生堵塞的共用上下水管道的维修、养护和管理责任。虽然物业公司提交了定期巡查的记录，但巡查记录均未明确显示巡查工作的具体情况，与案涉房屋共用的上下水管道存在堵塞的问题明显不相符，可以认定其未完全尽到应尽的管理责任，存在过错，应当承担与其违约情形相适应的责任。再次，本次事故发生前，发生堵塞的管道并无异常，也无其他业主反映使用该管道时有异常，根据原、被告双方的陈述，堵塞发生的原因亦无法查明，且事故发生后物业公司在合理时间内及时进行了维修和处理，故物业公司对本次事故的原因力参与度不大，物业公司未完全尽到应尽的管理责任，与直接造成管道堵塞的行为人的过错相比，情节显著轻微。原告在事发前已有两三天未到案涉房屋内查看，也无法明确返水的具体时间，原告自身对于损失的扩大亦存在过错。根据双方的过错大小，结合本地物业服务收费标准，本院酌情认定物业公司对冯媛的损失承担30%的赔偿责任。原告冯媛未提交充分证据证明因返水造成的损失，且现已修复完毕，无法通过鉴定或其他方式确定损失，但返水导致的损失客观存在，根据双方陈述的损失范围、面积，结合现场照片、市场行情，本院酌情确定原告的损失为4000元，物业公司应赔偿原告损失1200元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告北京金辉锦江物业服务有限公司句容分公司于本判决生效后十日内赔偿原告冯媛1200元；二、驳回原告冯媛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告北京金辉锦江物业服务有限公司句容分公司负担（此款原告已预交本院，被告北京金辉锦江物业服务有限公司句容分公司应于本判决生效后十日内给付原告）。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  朱国君人民陪审员  段雅红二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李文娟