重庆市万州区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)渝0101行初131号 原告张树蓉，女，汉族，1979年8月7日出生，住重庆市万州区。 委托代理人冉昭辉，北京炜衡（重庆）律师事务所律师。 委托代理人宋刚，北京炜衡（重庆）律师事务所律师。 被告重庆市万州区规划和自然资源局，住所地重庆市万州区南滨大道临牌1965号，统一社会信用代码11500101MB1915464Q。 法定代表人白波，局长。 委托代理人秦兴华，工作人员。 委托代理人潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。 第三人冯地平，男，1974年12月9日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告张树蓉诉被告重庆市万州区规划和自然资源局（以下简称万州区规资局）撤销不动产权登记一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法向被告万州区规资局送达起诉状副本和应诉通知书。通知了案涉产权证书权利人冯地平作为第三人参与诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。被告万州区规资局负责人经本院通知未出庭参加诉讼。原告张树蓉及其委托代理人冉绍辉、被告万州区规资局委托代理人秦兴华、潘祝，第三人冯地平到庭参加诉讼。被告万州区规资局负责人经本院通知未到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告张树蓉提出的诉讼请求为：请求撤销被告万州区规资局作出的第三人冯地平名下的渝（2018）万州区不动产权第000262035号产权登记并承担案件诉讼费用。原告方提出的事实和理由为：原告张树蓉和第三人冯地平系邻居，原告房屋是万州区安顺路72号3幢1单元1102号，冯地平的房屋是同单元1201号。双方房屋均位于该单元顶层。冯地平房屋进门入口对面是该单元出入顶楼平面的唯一通道，在通道两边与楼梯间冲层之间建有间墙，该通道左侧间墙封闭，与楼梯间冲层间墙平行墙面有一进出口。通道右侧未封闭，形成长5.1米，宽1.65米半封闭房间（位于原告房屋上面），该单元消防通道必经前述半封闭房间。2018年，被告向冯地平颁发（2018）万州区不动产权第000262035号不动产权证，该权证附图载明在原告房屋上面的前述半封闭房间产权属冯地平所有。2019年3月，冯地平在该通道处加装防盗门，封锁了出入顶楼的唯一消防通道。包括原告在内的其他住户无法通过该区域进入顶楼上面。经多次沟通，第三人以其为该区域产权人为由拒绝恢复该消防通道的自由通行状态。涉案单元楼系老旧小区，灭火设施老化、配置不齐全，属于火灾易发区域，保持消防通道通畅极为重要。被告在办理产权登记时，未经实地查勘和调查直接将消防疏散通道区域产权办理在第三人冯地平名下，严重侵犯了原告和其他业主的合法权益，威胁到全体居民的生命安全，违反了《中华人民共和国消防法》和《建设设计防火规范》，应当予以撤销。 被告万州区规资局辩称，被告为第三人冯地平办理了（2018）万州区不动产权第000262035号不动产权证属实。该办证行为是一个转移登记行为。办证时我们收取了本案第三人冯地平和原产权人金鼎公司的授权委托书、土地权属证明等相关材料，第三人也交纳了相关税费。因此我方办理产权登记符合规定，不存在程序上和实体上的错误。至于该份产权证是否将消防疏散通道纳入了第三人产证范围从而影响消防安全，不是被告审查的范围。综上，我单位在办理该产权证的过程中不存在程序和实体上的任何违法行为，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人陈述称，我在办理产权证时按规定交纳了相关税费，第三人的产权证是合法取得，是直接从开发商金鼎公司手里购买的，并不是二手房。该处消防通道已经堵死完了，根本不存在消防通道。防盗门也不是我所加装的，而是我搬去居住前由本案原告加装的。 为证明自己的主张，被告向本院提交了下列四组23份证据共计36页。同时，被告代理人作出如下说明：证据第30页的附图系本案第三人产权证的附图，证据第20、21页系证明被告制作该产权证附图的依据。档案里面查不到相关竣工验收图。本次办证系转移登记，不需要提供竣工验收图。还可能因为属于遗留问题办证，所以查不到材料。 1、遗留问题审签表、不动产登记申请审批表； 2、不动产登记申请书； 3、重庆市商品房买卖合同； 4、新建房屋移交通知； 5、冯地平身份证明； 6、黄路平身份证明； 7、法人代表证明书； 8、营业执照（重庆市万州百货采购供应站）； 9、营业执照（重庆市万州金鼎物业开发有限公司）； 10、国贸广场住宅E幢（3幢）； 11、国贸广场项目金鼎公司与百货站分配明细表； 12、国贸广场住宅C幢已交出让金明细表； 13、国贸广场住宅E幢已交出让金明细表； 14、划拨土地使用权随同房屋转让补缴出让金审批表； 15、委托书； 16、联合开发协议书； 17、不动产权证； 18、收费清单； 19、增值税发票； 20、非经营结算统一收据； 21、非税收入一般缴款书； 22、税收完税证明; 23、不动产登记受理通知单。 原告对被告提交的全部证据的真实性予以认可，但认为第三份证据商品房买卖合同上的面积明显有涂改痕迹。从被告提交的上述证据来看，明显可以看出被告办证时根本没有进行审查，房产证附图明显显示“凹”字形的部分系楼梯间，办证机构就应该意识到如果将顶楼的“凹”字周围的区域产权办理在私人名下，必将导致没有消防疏散通道的严重后果，故应该实地调查。 第三人冯地平对被告提交的全部证据均认可无异议。 原告向本院提交了下列证据： 原告的房产证，证明原告具备诉讼主体资格； 现场照片，证明消防通道被第三人封闭的现状； （2018）渝0101民初6544号民事判决书，证明本案涉及的消防通道已经被被告纳入第三人的产权证范围内，该通道所有权变为了第三人，且第三人依据该产权证对该通道行使了物权。 竣工图两张，证明涉案房屋现状。 火灾视频，证明该栋楼于2019年9月发生过火灾，因而保持消防通道通畅的重要性。 被告和第三人对原告提交证据的质证意见一致：认可证据1的真实性、关联性；不认可证据2的关联性；认可证据3的真实性，但认为与本案无关，并且原告可以依据该判决要求第三人保留消防通道，属于民事纠纷；证据4的真实性认可，但从该证据明显看出该处范围在竣工验收时已经纳入第三人的专有面积范围，反证被告办证没有过错，至于是否应该纳入专有面积范围，不是被告审查范围。认为证据5与本案无关。 第三人冯地平未提交证据。 结合各方举证质证意见，本院对上述原、被告双方提交的证据综合评析认定如下： 对被告提交的全部证据及原告提交的证据1即原告的房产证、证据3即（2018）渝0101民初6544号民事判决书的真实性均予以采信，作为本案定案证据使用。对原告提交的证据2、证据5的真实性均不予采信；对原告提交的证据3即两份竣工图，经审查，该竣工图均系复印件，且有明显的涂改痕迹。显示楼层也不一致，且明显存在将通往楼顶的疏散通道纳入住户专有面积的重大瑕疵。故对该两份竣工图是否与设计图纸一样，是否通过了有关部门竣工验收，是否系被告办产权证的合法依据，因缺乏其他证据佐证，所以本院在本案中对该两份竣工图的真实性均不予认定。 经审理查明，2000年6月6日，重庆市万州区百货站与重庆市万州金鼎物业开发有限公司（以下简称金鼎物业）签订联合开发协议书，开发建设重庆市万州“国贸广场”综合工程。约定建成验收后，双方按比例分配房屋产权。2003年12月3日，金鼎物业与本案第三人冯地平签订商品房买卖合同，金鼎物业将国贸广场E幢1单元1201房屋卖给冯地平，合同单价600元每平方米，总价79946元。约定2004年12月31日前交房。2015年，万州区有关部门将该五桥国贸广场综合楼纳入万州区办理房地产权证遗留问题予以解决办证事宜。2016年，重庆市万州百货采购供应站取得该宗地51235.93平方米房屋建筑不动产权总证，证号为（2016）万州区不动产权第000669433号。2017年11月25日，金鼎物业向冯地平发出新建房屋移交通知。同年12月18日，第三人向被告提出办理房产证申请。2018年3月28日，被告为第三人冯地平颁发渝（2018）万州区不动产权第000262035号房屋产权证书。该产权证附图右上角载明本案所争议的在被告房屋顶层的长5.1米、款1.65米半封闭房间产权属冯地平所有。2018年5月11日，本案第三人冯地平起诉本案原告张树蓉及其丈夫李云军，要求停止侵害，搬离本案所涉位于张树蓉家房顶上的长5.1米、宽1.65米半封闭区域的物品并恢复原状，将产权交还冯地平。经本院判决由李云军、张树蓉将位于重庆市万州区安顺路72号3幢1单元1201房屋旁边的争议房间（即产权登记在第三人冯地平名下，位于张树蓉房屋顶层的长5.1米、宽1.65米半封闭房间）恢复原状后归还给冯地平。 上述事实，有各方庭审陈述及原被告双方提交的全部证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《不动产登记暂行条例实施细则》第五条第四款明确规定：房屋指包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用，权属界线封闭的空间。这意味着房屋产权一旦登记到某人名下，其就享有对该房屋空间内完全的排他的专属所有权。该条例第十五条第（二）、（三）项规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对以下内容进行查验：权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备、权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；《不动产登记条例》第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；登记申请是否违反法律法规、行政法规规定。第十九条还规定房屋等建筑物构筑物所有权首次登记的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。 从程序上看，被告万州区规资局在办理冯地平申请登记的该房产权证时，适用的是初始登记程序。所收取的材料仅有购房合同、身份证、房屋移交通知书。再审查该商品房买卖合同，没有合同编号、所记载的房屋建筑总面积有涂改，根据双方约定的单价每平方米600元进行核算，无论是按照建筑面积144.32平方米计算，还是按照修改前的133.24平方米计算，都无法得出合同中的79946元的房屋总价。更关键的是，在合同上对于该房的建筑面积后面明确注明有一个“约”。这也说明，合同签订时，房屋面积并非确定为144.32平方米。该买卖合同上的附件一：房屋平面图、附件二：公用房屋分摊建筑面积构成说明两页均为空白。在办理冯地平的该产权登记时，仅有登记在重庆万州百货采购供应站的显示总建筑面积51235.93平方米不动产权证，以及金鼎物业和重庆市万州百货站的联合开发协议和双方就国贸广场项目的房屋分配明细表、出让金明细表。仅有以上材料就为冯地平办理了产权证并制作了产证附图，该产证附图来源不清楚，是否系来源于通过竣工验收并经有权机关审核的竣工图，被告均未提交证据证明。因此，被告在办理渝（2018）万州区不动产权第000262035号房屋产权证书过程中，审查不够严谨，程序上存在明显瑕疵。 此外，在实体上，渝（2018）万州区不动产权第000262035号房屋产权证的办理，客观上导致第三人冯地平拥有了位于张树蓉房屋顶层的长5.1米、宽1.65米半封闭房间的合法私有产权。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条第四款的规定：房屋指包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用，权属界线封闭的空间。意味着房屋产权一旦登记到冯地平名下，其就享有对其产权范围内空间完全的占有、使用、收益和处分的权利，他人无权干涉更无权侵犯。而本院（2018）渝0101民初6544号已经查明，该单元的消防疏散通道必经争议的张树蓉房屋顶层的长5.1米、款1.65米半封闭房间（也即冯地平1201号房屋产权证附图范围内的右上角部分）。这就证明，该区域是不应该纳入至少不应该全部纳入冯地平私有产权面积范围内的。《中华人民共和国消防法》第二十八条明确规定，任何单位和个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。而被告将该单元楼梯间上到天楼的唯一通道产权登记在冯地平个人房屋产权范围内，造成安全隐患，显属错误，应予撤销并重新依法依规办理。如果冯地平的产权证被撤销后重新登记的产权证面积缩小导致其多给付了房款或其他损失，则第三人冯地平可依法向有关责任方索赔。 综上，被告万州区规资局对冯地平颁发的渝（2018）万州区不动产权第000262035号房屋产权登记的行政行为主要证据不足、明显不当，依法应予撤销。依照《中华人民共和国消防法》第二十八条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（六）项之规定，判决如下： 撤销被告重庆市万州区规划和自然资源局对第三人冯地平位于重庆市万州区安顺路72号3幢1单元1201房屋作出的渝（2018）万州区不动产权第000262035号房屋产权登记行为。 案件受理费50元，由被告重庆市万州区规划和自然资源局承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  何 云 人民陪审员  熊树森 人民陪审员  刘纯科 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  许人耀