河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初1308号原告刘瀛，男，1988年2月26日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。被告大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县温泉丽都普通商品住宅小区1号商业楼1号，统一社会信用代码：911310285544626021。法定代表人：齐玉华，董事长。委托诉讼代理人：马云桥，河北尚乾律师事务所律师。被告张旭，男，1989年4月13日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。被告齐志勇，男，1990年10月23日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。原告刘瀛与被告大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司（以下简称瑞晨兴业公司）、张旭、齐志勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘瀛委托诉讼代理人赵海峰、被告瑞晨兴业公司委托诉讼代理人马云桥到庭参加诉讼，被告张旭、齐志勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘瀛向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告交付位于大厂回族自治县房屋。2、判令三被告按每日300元的标准向原告支付自2018年12月13日起至实际交付房屋之日止的损失。3、本案诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2018年12月12日，原告与三被告签订《以房抵债协议书》，约定以被告瑞晨兴业公司所有的位于大厂回族自治县房屋折抵被告张旭拖欠原告的借款。同年12月13日，被告瑞晨兴业公司与原告办理了涉诉房屋的网签手续，但至今三被告未按合同约定向原告交付房屋，给原告造成了巨大经济损失。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告瑞晨兴业公司辩称，本案中，原告与被告张旭、齐志勇之间存在借贷关系，被告瑞晨兴业公司以涉诉房屋作为上述债务的担保，双方据此签订《以房抵债协议书》，故本案实际为民间借贷的法律关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应裁定驳回原告的起诉。涉诉《以房抵债协议书》中约定原告于该协议签订之日即拥有涉诉房屋的所有权，违反了的《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，该协议内容及附属条款违反了法律禁止性条款，应属无效。涉诉协议约定房屋抵债金额为2000000元，而涉诉房屋网签合同体现房屋价格为3927000元，折抵内容显然违背了公平及等价有偿原则，属法律规定的可撤销合同。综上，原告的诉请无事实及法律依据。被告张旭未答辩。被告齐志勇未答辩。经审理查明，2018年9月4日，被告张旭向原告借款2000000元，被告齐志勇作为该笔借款的担保人，共同为原告出具借条及收条各一份，约定于2018年10月3日前一次性还清全部借款。2018年9月5日，原告将借款本金2000000元转入被告张旭的个人银行账户。借款到期后，被告张旭、齐志勇未偿还原告借款。2018年12月12日，原告（甲方）与被告张旭、齐志勇（乙方）、瑞晨兴业公司（丙方）签订《以房抵债协议书》一份，约定：“一、三方一致确认：截止到签订本协议当日，乙方共计拖欠甲方借款本金和利息贰佰万元整。二、丙方自愿以自有的位于大厂回族自治县夏垫镇温泉丽都项目B区配套公建商业02号房屋折抵乙方对甲方所负上述的债务。三、甲乙丙三方同意无论所折抵的房屋价值升值或是降值，甲乙丙三方均不再互相支付任何费用。四、乙方和丙方保证所折抵的房屋没有被查封、抵押、出售、出租等致使甲方权利无法实现的情形。五、乙方和丙方同意在签订本协议当日将折抵的房屋交付给甲方，并于当日办理房屋网签手续。六、本协议书签订后，甲方即拥有折抵房屋完全的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等），甲方应缴纳的契税、公共维修基金、物业费等费用由丙方承担。七、如甲方将所折抵房屋出售第三方，则丙方配合甲方将房屋办理到第三方的相关手续（包括但不限于与第三方签订商品房买卖合同、开具发票、交付房屋、缴纳契税、公共维修基金、办理贷款手续、办理产权登记等）。第三方按照规定负担办理折抵房屋的税费和交易费用。八、如折抵的房屋因乙方或丙方的原因被查封、抵押、出售或无法出售给第三方，甲方有权要求乙方和丙方共同支付所拖欠的借款本息并有权要求乙方和丙方支付所拖欠费用30%的违约金。如房屋升值，甲方有权同时要求乙方和丙方另行支付折抵房屋的差价款（房屋办理商品房预售时的价款与双方约定价款的差价）。九、合同有效期至丙方把所折抵房屋的《不动产所有权证》办理到甲方或甲方指定的第三方名下为止。”。2018年12月12日，原告与三被告另签订《协议书》一份，确认被告张旭、齐志勇共拖欠原告借款本金2000000元，双方约定延期至2019年3月11日内还清借款，如2019年3月11日内未还原告款项，原告与三被告签订的《以房抵债协议书》自动生效，被告张旭、齐志勇按期归还原告款项，原告应在还款当日无条件配合被告瑞晨兴业公司撤销《以房抵债协议书》中相关房源的网签手续。另查明，2018年12月13日，原告与被告瑞晨兴业公司签订《商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记，合同约定，被告瑞晨兴业公司将涉诉房屋出售给原告，该房屋的用途为配套商业戊类库房，建筑面积255平方米，合同总价款为3927000元。被告瑞晨兴业公司的经营范围为房地产开发、销售等，涉诉房屋由其开发，涉诉房屋于2018年4月20日取得了《商品房预售许可证》。庭审时，被告瑞晨兴业公司提交租赁合同一份，内容为案外人瑞晨兴业物业服务（大厂）有限公司将大厂回族自治县夏垫镇北京悦东门底商2、3号出租给案外人张东明，房屋建筑面积120平米，租期五年：2018年10月25日至2023年12月1日。上述事实，有原告提供的借条、收条、《以房抵债协议书》、《商品房买卖合同》，被告大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司提供的《协议书》、《商品房预售许可证》、房屋租赁合同以及原、被告当庭陈述在案为凭。本院认为，原告刘瀛与被告张旭、齐志勇之间存在真实且合法有效的债权债务关系，2018年10月3日，债务履行期限届满后，被告瑞晨兴业公司主动加入债务的偿还，于2018年12月12日与原告就涉诉房屋签订《以房抵债协议书》及《商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记，以其自有房屋折抵被告张旭、齐志勇所拖欠原告的借款本息，将借款折抵为涉诉房屋购房款。此时，原告已经履行完毕商品房买卖合同中的全部义务，但被告瑞晨兴业公司至今未向原告交付涉案房屋。双方发生纠纷系基于履行房屋买卖合同所产生的纠纷。以房抵债合同、商品房买卖合同并非签订于原告与被告张旭签订借款合同之时，而是签订于借款合同履行期届满之后，而且系被告瑞晨兴业公司主动加入债务的偿还，所以涉诉房屋非系借款的抵押物，商品房买卖合同并非借贷合同的担保。被告瑞晨兴业公司关于本案应系民间借贷法律关系、以房抵债协议书中有违反法律禁止性条款，应属无效的主张，本院不予采信。从原告与被告瑞晨兴业公司同日签订的《以房抵债协议书》和《协议书》的约定内容看，原告与三被告就“以房抵债”达成合意在先，而后在《协议书》中约定延长还款期限，并以债务是否能够按约清偿作为《以房抵债协议书》是否能够生效的条件，根据《协议书》的约定，被告张旭、齐志勇未按期履行还款义务，《以房抵债协议书》自动生效。综上，涉诉房屋已具备交付条件，被告瑞晨兴业公司应履行交付房屋的义务。被告瑞晨兴业公司关于以房抵债协议违背公平和等价有偿原则，应予撤销的主张，本院认为，原告与三被告对借款本息数额进行了核对确认，以房抵债协议书明确约定将涉案房屋折抵上述债务。被告瑞晨兴业公司作为房地产开发企业，对涉案房屋的市场行情是明知的，对价格走势具备专业知识进行预判，且其是主动加入债务的偿还，在这种情况下主张违背公平和等价有偿原则，有违诚信。对该主张，本院不予采信。涉诉房屋系商业门店用房，根据该房屋的用途，原告主张按每日300元的标准向原告支付逾期交房的损失过高，本院酌定原告每天的损失为150元。双方约定，如2019年3月11日未还款，《以房抵债协议书》自动生效，故原告的逾期交房损失应自2019年3月12日起计算至被告瑞晨兴业公司实际向原告交房之日止，被告瑞晨兴业公司作为涉诉房屋的交付主体，未按约交付房屋，存在违约行为，该项损失应由被告瑞晨兴业公司负担。被告瑞晨兴业公司主张涉案房屋已经出租，但提交的租赁合同出租方并非本案被告瑞晨兴业公司，且租赁合同中写明的建筑面积为120平米，而涉诉房屋建筑面积为255平米，故被告瑞晨兴业公司并未提供充分证据证明涉案房屋已经出租，对该主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘瀛交付位于大厂回族自治县房屋，并按照每日150元的标准支付自2019年3月12日起至向原告交付房屋完毕之日止的损失。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11400元，由被告大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  杨利华二〇一九年十二月十七日书记员  杨 曼判决附件：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。