广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1322民初2129号 原告：谭连贵，男，1956年1月13日出生，壮族，住广西金秀瑶族自治县。 委托诉讼代理人：谭经成，男，系原告之子。 被告：黄汉菊，女，1979年4月20日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 原告谭连贵与被告黄汉菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭连贵及其委托诉讼代理人谭经成、被告黄汉菊及其委托诉讼代理人吴啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭连贵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年6月17日签订的《房屋买卖合同》；2.被告黄汉菊将买受位于象州县象州镇温泉大道632号东城佳苑x栋x单元x层x号房屋返还给原告；3.被告黄汉菊支付给原告违约金51926元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年6月17日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为258580元，首付款为80000元，余款应于2019年6月前付清；合同还约定房屋的基本情况、房屋交付期限、违约责任等。被告支付首付房款80000元后，对尚欠购房款未支付给原告。经原告多次催款及找被告协商无法解决。根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定：乙方未按本合同第三条规定时间付款，逾期一个月以上，视为不履行与双方达成协议，甲方有权收回出卖给乙方的房屋，房屋所有权归甲方所有，并且乙方向甲方支付总房价20%违约金。现被告未按期支付给原告178580元购房款，已构成违约。 被告黄汉菊辩称，一、东城佳苑小区住宅楼工程尚未竣工验收，涉案房屋暂无法办理房屋产权登记，原告并未取得房屋的所有权，原告将未取得房屋所有权的房产出售给被告违反了法律的强制性规定；二、因象州翔皓房地产有限责任公司进入破产清算状态，原告是否取得房屋所有权，是否能将涉案房屋过户给被告已处于高度不确定状态，原告继续履行合同的能力和可能性已急剧下降，在原告明显缺乏合同履约能力的情况下，被告有权行使不安抗辩权，有权暂时拒付剩余购房款，被告不存在违约情况，原告无权解除合同；三、在满足如下条件时，被告可以支付剩余购房款：第一、原告以有效财产向被告提供履约担保，担保合同的履行，若将来涉案房屋无法办理房产证，则全额退还被告已付购房款；第二、东城佳苑小区住宅楼工程竣工验收合格，涉案房产可以办理房产证。在上述两种情况未满足其中之一时，原告无权要求被告支付剩余购房款。 本院经审理认定事实如下：2014年6月15日，原告谭连贵与象州翔皓房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买象州翔皓房地产有限责任公司开发的，位于象州县象州镇温泉大道632号东城佳苑x栋x单元x层x号房屋一套，房屋建筑面积为129.79平方米，购房款为233622元。原告谭连贵已依约向象州翔皓房地产有限责任公司付清全部购房款。合同约定的交房时间为2015年3月31日。由于开发商原因，涉案房屋所在小区至今没有通过竣工验收。 2016年10月8日，原告谭连贵向本院起诉象州翔皓房地产有限责任公司，要求确认原告与象州翔皓房地产有限责任公司于2014年6月15日签订的《商品房买卖合同》有效，立即将涉案房屋交付给原告使用，并为原告办理房屋产权的登记手续。在庭审过程中，象州翔皓房地产有限责任公司明确表示愿意将涉案房屋交付给原告谭连贵，且已将涉案房屋钥匙交付原告，原告事实上已占有涉案房屋。2016年12月26日，本院作出（2016）桂1322民初869号民事判决：确认象州翔皓房地产有限责任公司与原告谭连贵签订的《商品房买卖合同》有效并限期交房，按合同约定为原告谭连贵办理涉案房屋的产权登记手续。该判决已生效但判决内容没有得到全面履行。包括原告在内的部分购房人已按现状接收房屋。 2018年6月17日，原告谭连贵与被告黄汉菊签订《房屋买卖合同》，约定原告谭连贵（甲方）将涉案房屋出售给被告黄汉菊（乙方），房屋总价款为259580元；付款方式：乙方于合同签订当日支付首付款80000元，余款179580元于2019年6月前分三次付清。合同载明，房屋为抵押状态，未解押，无备案并存在抵押物可能被处置或被法院依法拍卖的情形。合同约定甲方应于乙方交付完首付款当日将涉案房屋交付给乙方自行装修整顿，在乙方支付完所有购房款后，甲方把与象州翔皓房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合同原件交给乙方；乙方未按合同约定的时间付款的，逾期1个月以上即视为不履行双方达成的协议，甲方有权收回该涉案房屋，且乙方应向甲方支付总房价20%的违约金。合同签订后，被告黄汉菊支付首付款80000元后，余款178580元至今未付，逾期已达5个多月。 另查明，项目开发商象州翔皓房地产有限责任公司于2018年8月5日进入破产程序，涉案房屋并未列入破产清算财产。 再查明，在本案庭审过程中，被告黄汉菊明确表示涉案房屋按合同签订时的现状交易，法庭还当庭向被告释明违约可能导致的法律后果。 本院认为，原、被告于2018年6月17日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。依法成立的合同，受法律保护，合同双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。经本院的生效判决文书确认，原告谭连贵已实际占有该涉案房屋。原、被告签订《房屋买卖合同》后，原告即把涉案房屋钥匙交付给被告，原告已按合同约定履行了交付义务。在庭审过程中，被告也确认按照签订合同时的现状交易房屋，应视为被告知晓并认可涉案房屋的状态且该涉案房屋并未被列入象州翔皓房地产有限责任公司破产清算一案的破产清算财产。因此，被告不按合同约定支付剩余购房款的答辩观点，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告的行为给已构成违约，应承担违约责任。依合同约定，原告有权解除合同收回该涉案房屋，并可要求被告支付总房价20%的违约金；原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 解除原告谭连贵与被告黄汉菊于2018年6月17日签订的《房屋买卖合同》； 被告黄汉菊将涉案位于象州县象州镇温泉大道632号东城佳苑x栋x单元x层x号房屋返还给原告谭连贵； 原告谭连贵返还被告黄汉菊购房款80000元； 被告黄汉菊向原告谭连贵支付违约金51716元； 上述三、四项互欠债务抵消后，原告谭连贵还应返还被告黄汉菊购房款28284元； 上述各项义务，当事人应于本判决生效后十日内履行完毕。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费1098元，减半收取计549元，由被告黄汉菊负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员  阳 磊 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  陈保成 书 记 员  谢杰作 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。