福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初5412号 原告：张德亮，男，1947年5月2日出生，汉族，住龙海市，现住龙海市。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 被告：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码：91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：孙志伟，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 原告张德亮与被告漳州招商房地产有限公司（以下简称“招商地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张德亮的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞，被告招商地产公司的委托诉讼代理人彭朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张德亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期办证违约金178538.76元（自2017年2月3日起计至2018年12月13日止，即2366615元*0.01*678天=178538.76元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月19日，原被告签订一份编号为35068208001005918的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D14幢402室商品房，预售建筑面积161.2平方米，总房价2633315元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约支付全部房价款2633315元，并向被告缴纳了契税、办证费用、住宅专项维修基金费。诉争商品房于2016年11月4日交付使用，按合同约定本应于2017年2月3日前取得房屋所有权证书的时间，逾期达678天，故被告应承担逾期办证的违约责任。请求判如所请。 招商地产公司辩称，（一）原告逾期付款，至今未支付逾期付款违约金，依照补充协议第9条的约定，答辩人行使先履行抗辩权，可推迟至该款支付后再予以办理初始登记；退一万步说，办证时间至少应自2017年12月7日起算。1、2014年9月19日，双方签订《商品房买卖合同》（下简称合同），合同第六条约定原告分三期向答辩人支付购房款，合同签订当日支付首期购房款1053315元，2015年2月13日前支付第二期购房款790000元，2015年7月13日前支付第三期购房款790000元。但原告直到2015年7月24日才支付全部购房款，首期购房款迟延支付307天，第二期、第三期购房款亦分别迟延支付160天和11天。支付购房款系原告主义务，其迟延履行，答辩人依照合同法第67条之约定，有权予以推迟履行初始登记等义务。同时，依照合同附件6补充协议第9条的约定，答辩人“有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止”，原告的三期购房款均逾期支付，且首期购房迟延支付长达307天，且至今亦未支付答辩人相应的逾期付款违约金，故答辩人具有约定依据延迟交房直到原告交付逾期付款违约金之日止。答辩人至少有权自2016年11月4日交房之日起再延迟307天即至2017年9月7日交房，再按合同约定至2017年12月6日予以协助办证，并追究原告的违约责任（答辩人保留该反诉之权利）。故原告诉请支付延迟办证违约金以及自2017年2月3日起算，毫无事实与法律依据。2、依照合同第四条第4款之约定，原告亦应于2014年9月19日向答辩人预交代收的税费，但原告严重拖延至2016年11月8日，延迟近800日才缴纳，同前述之理，答辩人亦有权延迟协助办证，原告主张不能成立。（二）答辩人已于2017年11月16日履行初始登记之义务，依照合同第十四条及补充协议第13条的约定，答辩人至少至该日已履行义务。原告主张逾期办证截止为2018年12月13日没有约定依据和事实依据。本案原告并未委托答辩人代为办理产权登记，原告应自行向权属登记机关办理证书，其迟延办证应自行承担责任。且不论答辩人有如前述延迟办理的期限（依约依法无需承担逾期义务），答辩人已于2017年11月16日进行初始登记，履行完毕开发商之义务。故原告至2018年才办证，相应迟延义务应自行承担。（三）退一步而论，如果法庭支持违约金，那么张德亮主张的日万分之一的违约金数额过高，应予以调低。1、张德亮未因招商地产的逾期办证行为遭受实际损失。2、本案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年12月31日前，招商地产主动于2016年11月4日将讼争房产交付给张德亮使用，属于提前交房。张德亮因招商地产提前交房行为获得房产使用利益，应当基于公平原则适当调减违约金数额。3、每日万分之一的违约金过高，应予以调低。综上，张德亮的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年9月19日，原告张德亮与被告招商地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35068208001005918），约定：原告向被告购买漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D14幢402室商品房，预售建筑面积161.2平方米，总房价2633315元。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；付款方式及期限为分期付款：合同签订当日支付首期购房款1053315元，2015年2月13日前支付第二期购房款790000元，2015年7月13日前支付第三期购房款790000元；招商地产公司应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付张德亮使用，等等。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”附件六合同补充协议第13条约定：“依据本合同第十四条约定，买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。合同签订前，张德亮于2014年9月13日向招商地产公司支付50000元。合同签订后，张德亮于2014年9月20日分两笔向招商地产公司合计支付1009763元（其中：购房款为1053315元；代收专项维修基金为6448元），并于2015年3月9日和2015年7月13日分别向招商地产公司支付购房款各790000元。后因房屋实际面积为158.88平方米，招商地产公司退还张德亮面积差价款37899元，张德亮实际支付购房款为2595416元。2016年11月8日，被告招商地产公司出具收款收据代收取原告张德亮契税52666.3元、办证费100元，合计52766.3元。2016年11月4日，招商地产公司将案涉房屋交付张德亮，并于2017年11月16日依法向漳州招商局经济开发区房地产管理局提交了相应的材料以办理初始登记。后张德亮于2018年12月13日取得房屋权属证书。 上述事实，有原告张德亮庭审中提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同网上备案登记证明书》、《不动产统一发票》（两张：01148591、01148592）、讼争房屋《完税证明》、《收款收据》（两张：NO0000699、NO0008012）、《入伙文件收、发清单》、《不动产权属证书》(编号NOD35002958576)、POS机签购单(4张)，有被告招商地产公司提供的《收楼书》、《房屋权属信息查询结果证明》，以及原、被告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 关于原、被告争议的本案是否存在逾期办证暨逾期办证违约金的起算日期、截止日期及逾期办证违约金的计算基数，即本案违约金数额问题，本院分析认定如下： 原告张德亮认为，被告存在逾期办证的事实，不存在逾期交款的事实，根据合同约定被告必须要在交房后60日内办理初始登记，并将初始登记的资料交给买受人，90日内办理产权证，根据合同涉讼房屋在2016年11月4日办理交房，被告虽然在2017年11月16日办理初始登记，但原告一直没有收到办证的相关资料，同时被告在2016年11月8日向原告收取了办证的契税及费用，也形成了事实的委托办证关系，所以办证的主体和义务是在于被告，原告在2018年12月13日才收到开发商的产权证，所以逾期办证的责任在被告，应当按照合同约定的每日0.01%，根据合同总款计算违约金。关于合同补充协议第13条是格式条款，原告认为是无效的，明显的没有加粗加黑，且没有提示说明，而且明显是加重买受人的责任，免除了被告的责任，因为房地产开发项目一手房业主是无法办理的，都要开发商统一办理的，且原告已按时缴交房款，提交了办证所有资料及费用，所以逾期办证责任和义务都在于开发商。 被告招商地产公司认为，本案不存在逾期办证的事实和理由，原告逾期付款，至今未支付逾期付款违约金，依照补充协议第9条的约定，答辩人行使先履行抗辩权，可推迟至该款支付后再予以办理初始登记；退一万步说，办证时间至少应自2017年12月7日起算。若存在逾期办证，在第一点的基础上起始时间应该在2017年12月6日，截止时间在2017年11月16日。对补充协议中第13条，原告不是行政机关没有办法进行公告。 本院认为，本案原告张德亮与被告招商地产公司所签订的《商品房买卖合同》对逾期付款、逾期交房、逾期办证的违约责任问题分别进行了约定。根据合同约定，买受人逾期支付购房款，应当承担支付违约金、延期交房等违约责任。被告招商地产公司主张原告逾期付款，其可以依照合同附件6补充协议第9条的约定，顺延交付房屋的时间，进而其可以依据此顺延交房时间顺延其向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的时间，但是，合同附件6补充协议第9条约定的是被告可以根据原告逾期付款的时间顺延其交房时间，合同中并没有明确约定被告可以根据交房时间的顺延进而顺延办证时间，此种顺延是被告主观上作出了有利于己方的推定。并且，本案《商品房买卖合同》第九条和第十四条关于被告逾期交房和逾期办证的违约责任分别作了约定，两者是不同的。合同第十四条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款里面的“商品房交付使用”即为“商品房实际交付日”。据此，逾期办证的起算点应从商品房实际交付日的第二日起90天后开始计算，故被告上述主张本院不予采纳。综上，招商地产公司应在商品房实际交付使用日即2016年11月4日的次日起90日内即2017年2月2日前办理房屋初始预登记。2017年2月3日起即为逾期。关于逾期办证违约金的截止时间问题，因双方在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第13条已约定招商地产公司仅在逾期办理初始预登记而导致张德亮迟延取得权属证书才承担责任，而房屋权属登记机构已于2017年11月16日受理本案讼争房屋的初始预登记，至于张德亮至2018年12月13日才取得房屋权属证书，并非招商地产公司迟延办理房屋初始预登记原因所致。故招商地产公司应承担逾期办证违约责任截止日期应为2017年11月16日。因招商地产公司实际收取的购房款为2595416元，故逾期办证违约金的计算基数应为2595416元。综上，招商地产公司逾期办证287天，应当支付张德亮逾期办证违约金为74488.44元（2595416元/天*287天*0.01%=74488.44元）。被告主张日万分之一的违约金数额过高应予调低，没有依据，不予支持。至于原告是否存在逾期付款违约责任问题，被告未提出反诉，本案不予审理，被告可另案主张。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。按照双方《商品房买卖合同》约定，招商地产公司应在商品房交付使用日即2016年11月4日的次日起90日内即2017年2月2日前办理房屋初始预登记，但其于2017年11月16日才履行上述义务，已影响张德亮取得房屋权属证书，明显构成违约，应当承担违约责任。但原告请求数额过高，其合理诉求部分74488.44元，予以支持；其不合理诉求即超过74488.44元的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向张德亮支付逾期办证违约金74488.44元； 二、驳回原告张德亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3870.7元，减半收取计1935.35元，由原告张德亮负担1104.25元，被告漳州招商房地产有限公司负担831.1元 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  洪河根 二〇一九年十二月十日 书记员  李昊蓝 速录员  黄文娟 -2-