海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初4722号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初4722号原告：盛立林，男，1954年9月10日出生，汉族，黑龙江省鹤岗市人。委托诉讼代理人：盛华，男，1978年11月5日出生，汉族，海南省文昌市人被告：文昌金兴实业有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇清澜开发区南二环道西侧金椰园小区F3-B102房。法定代表人：黄兴，董事长。委托诉讼代理人：赵锐，该公司总经理。原告盛立林与被告文昌金兴实业有限公司（以下简称金兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛立林委托诉讼代理人盛华，被告金兴公司委托诉讼代理人赵锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛立林向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金89,072元（每日按已付购房款586,000元的万分之五支付逾期交房违约金，暂计算至2019年10月31日，共计304天交房违约金为89,072元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月17日，原告与被告签订《文昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于文昌市××镇房，总房款为586,000元；被告应当在2018年12月31日前，将“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明”并符合合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了586,000元房款。2018年4月17日，原告与被告签订了《委托装修合同》，由被告为原告购买预售的涉案房屋进行装修。原告与被告签订的《委托装修合同》是《文昌市商品房买卖合同》从合同。2019年6月，原告收到被告《交房通知书》，2019年7月26日，原告收到文昌市住房和城乡建设局《关于盛华反映“金和信花园”小区交房问题的答复意见书》（文建信访复字【2019】92号），经查证，被告未对“金和信花园”项目办理竣工验收备案，未达到交房条件。文昌市住房和城乡建设局已责令被告停止交房。被告未取得商住楼项目之建筑工程消防验收或竣工备案凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程竣工验收备案凭证等，无法交房，被告应依照合同约定向原告支付逾期交房违约金。原告为了维护自己的权益，特向法院提起诉讼。被告金兴公司辩称，1.原告陈述与事实不符，不能按时交房的主要责任应由原告承担。涉案房屋的购房合同，签字页处的签名及手印均为他人所签，而非原告的签字。同时，该房的定金及房款均由陈某1的账户缴纳，实际缴款人为陈某1。因购房合同并非原告本人签署，不符合相关政府部门要求。被告已多次向原告说明，需要重新签订一份规范的购房合同以及补充相关的资料完善手续。但是，原告对此置之不理。于此同时，案涉房屋的相关税费、被告的费用等等，原告一直未足额缴纳，无法按时交房的主要责任应由原告承担。二、被告无法按时交房是客观因素所导致。1.自2018年4月以来，海南省房地产市场实施全域限购政策，以及政府的相关部门，如税务、消防、规划等部门职能调整等客观因素的存在，被告无法按照约定交房。被告也以口头、电话通知的方式向全体业主告知无法交房的原因，并在项目公告栏处张贴公告，原告对此也是知晓的。2.被告承建的涉案项目，已经于2018年4月2日完成了主体验收，于2018年9月4日完成了环评验收，于2019年4月28日完成国安验收，于2019年5月14日完成消防验收，于2019年5月28日完成了节能单项补偿面积验收，2019年7月1日完成了园林绿化验收，于2019年9月18日完成了人防验收。目前，该项目只剩下综合验收一项，但是由于政府部门的工作安排，尚未对此进行综合验收。因此，被告不存在逾期交房的主观故意。在未综合验收的情况下，被告也无法将涉案房屋交付给原告。原告在诉状中陈述各项未进行验收，并不属实。因此，延期交房的责任不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.涉案房屋《文昌市商品房买卖合同》及其附件；2.文建信访复字【2019】92号《文昌市住房和城乡建设局关于盛华反映“金和信花园”小区交房问题的答复意见书》；3.被告于2019年5月27日出具的《文昌金和信花园交房通知书》；4.《收据》三张及其转款凭证二张；5.原告儿子盛华与案外人陈某1的《结婚证》一张。二、被告提交的证据：1.业务回单一张、pos机刷卡存单及其收据一张。三、本院于2018年12月23日制作的询问笔录。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：《委托装修合同》，该证据载明的委托方为原告，承接方被告，原、被告均在合同中盖章签字确认，本院对该证据予以确认，证实原告委托被告对涉案房屋进行装修的事实。二、被告提交的证据：1.主体验收会议签到表，对该证据的真实性无法确认，本院不予确认；2.建设项目环境影响登记表、国安竣工验收许可决定书、消防竣工验收抽查告知书、防雷装置验收合格证、太阳能补偿面积项目验收评估意见表、园林绿化项目竣工验收证书、人防竣工验收备案意见书，对上述证据的真实性本院予以确认，仅证实被告办理涉案项目房屋竣工验收事宜，结合文昌市住房和城乡建设局作出的意见书，被告提交的上述证据未能证实涉案房屋竣工验收合格已具备交房条件的事实。根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：原告儿媳妇陈某1于2018年3月31日向被告支付100,000元，于同年4月17日支付566,000元，被告向出具《收据》分别载明收到“盛立林（陈某1）”支付的上述款项。原告及其案外人陈某1均陈某2确认上述款项系陈某1代陈某3原告向被告支付的购房款及装修款。2018年6月6日，原告与被告金兴公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于海南省文昌市××镇房，合同约定的建筑面积为69.37平方米，总价款586,000元。《合同》第五条约定：买受人在签订合同前应付清全款，现买受人于2018年4月17日前已缴纳586,000元全款。第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，即该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金。被告已向原告出具房款发票，载明购买方为盛立林，房款金额为586,000元。2018年4月17日，案外人陈某1代陈某3原告与被告就涉案房屋装修事宜签订《委托装修合同》，约定工程价款为80,000元。被告于2019年5月27日向原告作出交房通知书，通知原告于同年6月1日前办理涉案房屋的交接手续。原告因涉案房屋不具备交房条件，向文昌市住房和城乡建设局提出信访，经该局核查，于2019年7月26日作出文建信访复字【2019】92号《关于盛华反映“金和信花园”小区交房问题的答复意见书》，对原告信访反映的涉案小区交房未能提供验收手续就进行交房及要求开发商支付逾期交房违约金的问题，作出如下处理意见：1.关于小区交房未能提供验收手续问题，经我局调查，“金和信花园”项目确实未达到交房条件。目前，我局已责令文昌金兴实业有限公司停止交房，待项目竣工验收备案后，方可进行交房。同时，要求文昌金兴实业有限公司抓紧组织相关资料办理项目竣工验收备案。2.关于要求开发商支付逾期交房违约金问题。因逾期交房违约产生的违约金问题，经我局协调，文昌金兴实业有限公司同意按照双方签订的《商品房买卖合同》约定条款执行，也可通过补贴物业管理费的方式对业主进行赔偿。截至原告提起本案诉讼时止，被告未取得涉案项目的工程竣工验收备案证。原、被告庭审均确认，涉案合同已进行备案登记。本院认为，本案的争议焦点是：一、被告是否应承担逾期交房的违约责任；二、原告主张的逾期交房违约金数额是否应予以支持。1关于被告是否应承担逾期交房违约责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”及第二款“相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。……”的规定，案外人陈某1代陈某3原告与被告签订涉案《合同》时虽未向被告出具授权委托书，但被告未对此提出异议要求原告进行追认，被告同时开具购房发票确认收到原告支付购房款586,000元，且原告对案外人陈某1代陈某3其签订合同及支付房款事宜事后进行追认，原告及陈某1均陈某2确认陈某1向被告支付的款项系代原告支付的购房款。因此，陈某1代陈某3原告与被告签订的涉案《合同》，系原、被告的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该《合同》合法有效。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。文昌市住房和城乡建设局于2019年7月26日作出的答复意见书中明确载明涉案房屋不具备交房条件，截至原告提起本案诉讼时止，被告未取得涉案项目的工程竣工验收备案证。被告未按合同约定将商品房交付原告使用，应向原告承担相应的违约责任。2对原告主张逾期交房违约金数额是否应予以支持的问题。被告未依合同约定向原告交付房屋，原告主张被告承担自2019年1月1日起至2019年10月31日止的逾期交房违约责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)第一百一十四条(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，违约金以补偿性为主、惩罚性为辅，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。本案中，合同约定以日万分之五予以计算违约金，则年利率为18.25%，涉案合同不属于借款合同，不能以受法律保护的民间借贷利率上限即24%作为判断违约金是否过高的标准，原告未提交其实际损失的证据，原告的损失实际为被告占用其资金期间的利息损失，《合同》约定的违约金标准明显高于利息损失的1.3倍，本院对本案的违约金标准予以调整。2019月8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，被告应以已付房价款586,000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率1.3倍的标准，自2019年8月20日起至2019年10月31日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准分别向原告计付逾期交房违约金。原告超出上述标准的逾期交房违约金主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告文昌金兴实业有限公司应于本判决生效之日起五日内以购房款586,000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率1.3倍的标准，自2019年8月20日起至2019年10月31日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准分别向原告盛立林计付逾期交房违约金；二、驳回原告盛立林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,013.4元（该款项原告已预缴），由原告盛立林负担689.12元，由被告文昌金兴实业有限公司负担324.28元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付；原告多缴付的诉讼费324.28元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 符 娟 二〇一九年十二月二十四日法官助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人事实的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)第一百一十四条(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。