济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初8052号原告:王某某，女，1963年出生，汉族，住济南市被告：山东某某置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码:91370100751772xxx。法定代表人：薛某，总经理。委托诉讼代理人：张太亮，男，1976年出生，汉族，山东某某置业有限公司职工，住济南市原告王某某与被告山东某某置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某，被告山东某某置业有限公司的委托诉讼代理人张太亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某某向本院提起如下诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠原告自2013年9月1日至2019年6月30日止房屋租金共计：102958×6%×1；102958×7%×4；102958×8%，总计：41869.59元；2、本案诉讼费用由被告承担。当庭变更诉讼请求第一项：依法判令被告支付拖欠原告自2013年9月1日至2019年8月31日止房屋租金共计：102958×6%×1；102958×7%×4；102958×8%，总计：43242.36元。事实与理由：原、被告于2010年9月1日签订《委托经营管理协议》一份，约定原告将其位于济南市泺源大街29号某某财富广场商业广场负一层02-161号商铺委托被告经营管理，租期为20年，租金每年支付一次，租金按商铺总楼款102958元为基数计算，第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%，第十三年到第十六年为9%，第十七年到第二十年为10%。合同签订后，双方按约定履行，自2013年9月1日起，被告开始无故拖欠租金，原告多次催要，被告以各种理由拒不支付。山东某某置业有限公司辩称，委托协议第4、5条约定租金支付时，由被告扣除维修基金和楼宇保险，原告主张未予减除。原告主张租金，是由于近年实际租赁市场和委托约定的租金产生较大差距导致被告负累较重所致，被告不存在故意拖欠行为。被告主张参照实际租金水平支付。原告主张由被告承担全部律师费及诉讼费用问题。双方委托经营协议约定为败诉方承担合理部分，并不能认定为全部承担。原告主张违约金或利息问题。双方未就此进行明确约定，鉴于实际租赁的租金水平远低于原被告委托协议约定租金标准，该委托协议已有失公平且导致类似案件累积较多、被告负累较重，请求法院考量予以驳回。近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的6%、7%等递增比例支付，已超出了市场实际的租赁水平，涉案商铺所在项目多处处于闲置，整个项目也已较长期出现亏损。目前，被告已采取引进资金注入的形式来解决。根据实际情况被告于前年下旬组织召开了商铺业主见面会（原告已知晓），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1、由被告设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告在内）2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款X7%年租金的标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。综合前述证据及答辩内容，被告认为原、被告双方签订的《委托经营管理协议》已较长时间超出正常市场租赁价格，导致被告失去履行支付义务的能力，故该协议已有失公平，请求法院综合衡量、合理判决。当事人为支持其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据本院认定事实如下：位于济南市历下区泺源大街29号某某财富广场5-1161房屋（房产证号：济房权证历字第177859号）的房屋所有权人系王某某。王某某（甲方）于2010年9月1日与山东某某置业有限公司（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，载明：“……第一条甲方同意将其购买的位于济南市泺源大街29号的某某财富广场商业广场（以下简称某某商场）-1层02-161号商铺委托给乙方经营管理……委托经营的期限为20年，即2010年9月1日至2030年8月31日止。第二条双方同意每年年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%，第十三年到第十六年为9%，第十七年到第二十年为10%。租金每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内。……本协议商铺总楼款为102958元。……第四条公共部位、公共设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除。……第五条委托经营期间整个某某商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。……”王某某在协议上签名捺印。山东某某置业有限公司提交了自行制作的付款业主统计表一份，载明截止到2019年6月30日其应向王某某返还房租金额总计41408.29元。王某某称自2013年9月1日起至2019年8月31日止房屋租金共计：102958×6%×1；102958×7%×4；102958×8%，总计：43242.36元。原、被告一致同意自2013年9月1日起至2019年8月31日止的租金应为42767.88元（计算方式为43242.36-51.48*6-27.6*6）。关于王某某主张的利息计算方式，其称按照同期贷款利率计算利息，以6098.40元自2014年9月1日起至实际给付之日；以7127.98元自2015年9月1日起至实际给付之日；以7127.98元自2016年9月1日起至实际给付之日；以7127.98元自2017年9月1日起至实际给付之日；以7127.98元自2018年9月1日起至实际给付之日；以102958元乘8%减去51.48减去27.60，自2019年9月1日起至实际给付之日。本院认为，原、被告双方签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行，山东某某置业有限公司未按约定向王某某支付2013年9月1日至2019年8月31日期间的租金，已构成违约。原、被告一致确认山东某某置业有限公司应向王某某支付自2013年9月1日起至2019年8月31日止的租金应为42767.88元，经本院核算，不违反法律规定，故王某某要求山东某某置业有限公司支付租金42767.88元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于山东某某置业有限公司应支付的利息。山东某某置业有限公司未按期支付租金，构成违约，给王某某造成了利息损失，王某某在本案中主张的利息实际为违约损害赔偿金，王某某有权要求山东某某置业有限公司向其支付利息损失。结合王某某庭审中对利息计算方式的陈述及相关法律规定，本院酌定山东某某置业有限公司应向王某某支付的利息为：以6098.40元为基数，自2014年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以7127.98元为基数，自2015年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以7127.98元为基数，自2016年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以7127.98元为基数，自2017年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以7127.98元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以8157.56元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东某某置业有限公司支付原告王某某2013年9月1日起至2019年8月31日止的租金42767.88元，于本判决生效之日起十日内履行；二、被告山东某某置业有限公司支付原告王某某利息（以6098.40元为基数，自2014年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行；三、被告山东某某置业有限公司支付原告王某某利息（以7127.98元为基数，自2015年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行；四、被告山东某某置业有限公司支付原告王某某利息（以7127.98元为基数，自2016年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行；五、被告山东某某置业有限公司支付原告王某某利息（以7127.98元为基数，自2017年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行；六、被告山东某某置业有限公司支付原告王某某利息（以7127.98元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行；七、被告山东某某置业有限公司支付原告王某某利息（以8157.56元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行；八、驳回原告王某某的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告山东某某置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  耿 露人民陪审员  卢衍秀人民陪审员  时文萍二〇一九年十二月三日书 记 员  亓 瑞