松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初7415号 原告：李营，男，1970年8月6日生，汉族，现住吉林省松原市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：杨超，吉林良佐律师事务所律师。 被告：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地松原市经济技术开发区，统一社会信用代码91220701664293168A。 法定代表人：郭云川，董事长。 委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。 原告李营与被告松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李营的委托诉讼代理人杨超、被告星泰房地产公司的委托诉讼代理人金洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李营诉称：李营于2016年4月12日在星泰房地产公司处以1100000元的价格，购买了位于松原市经济技术开发区大禹塞维利亚第27幢107号房屋一处，并缴付全部购房款1100000元。2016年4月12日，李营接收该房屋并实际使用至今。经多次协商，星泰房地产公司至今未能为李营办理房屋的产权登记。李营认为在星泰房地产公司处购买房屋且已经缴付全部房款，星泰房地产公司至今未能配合办理房屋的产权登记违反合同约定和法律规定，应承担相应违约责任。为维护李营合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法判决星泰房地产公司支付以购房款1100000元为基数自2017年9月30日至办理不动产权属登记之日止按年利率6%支付逾期办证违约金（截止诉讼之日约为100000元）；判决生效后，李营预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由星泰房地产公司向人民法院交纳。 星泰房地产公司辩称：1、星泰房地产公司已按合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，其并无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。2、逾期备案并非星泰房地产公司原因导致，市政府已经予以认可。3、即使支付违约金，在李营确有损失的前提下，违约金应按已付房款的0.5%支付，违约金截止日也应当为星泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案之日，李营要求按照年利率6%支付占用利息无依据。4、李营的诉讼请求已超过诉讼时效。5、李营违法建设阳光房，致使无法办证。综上所述，并非星泰房地产公司的原因导致李营未办理产权登记，故请求驳回李营的诉讼请求。 经审理查明：李营与星泰房地产公司于2016年4月12日签订商品房买卖合同、补充协议，星泰房地产公司将其开发建设的大禹塞维利亚第27幢107号建筑面积为240.14平方米的成套住宅一处以1100000元的价格出售给李营。该商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、协商解决。”2016年4月12日涉案房屋交付给李营使用。 另查明：2008年6月29日星泰房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日星泰房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证。2011年9月1日星泰房地产公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。2017年7月13日涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间为2011年11月15日。2019年4月星泰房地产公司建设用地进行联合验收，松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明“小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。……从保护多数守法业主合法权益的角度出发，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续”“同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”。2019年4月26日，李营因违建被松原经济技术开发区管理委员会处罚34416.00元。2019年5月20日松原经济技术开发区建设局出具关于松原大禹赛维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明。 再查明：星泰房地产公司与李营又签订一份商品房买卖合同并在房产部门进行登记备案，该商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、协商解决。”星泰房地产公司主张以该份合同约定为准。 认定上述事实的证据有：李营、星泰房地产公司的当庭陈述、商品房买卖合同、补充协议、发票、收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用证、预售许可证、备案证、情况说明、验收单、松原市不动产登记回执。 本院认为：李营与星泰房地产公司于2016年4月12日签订的商品房买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效应受法律保护。星泰房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权于买受人李营，协助买受人李营办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，星泰房地产公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中双方签订商品房买卖合同为2016年4月12日，星泰房地产公司交付房屋时间为2016年4月12日，则办理产权证期限为2017年9月22日。因星泰房地产公司未在商品房买卖合同约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。星泰房地产公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，星泰房地产公司未在商品房买卖合同约定的期限内为李营办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了李营的合法权益，李营主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。李营应自2017年9月23日起知道自己权利被侵害，李营于2019年10月30日向法院提出诉讼请求，未超过法律规定的诉讼时效期间，对星泰房地产公司辩解已超过诉讼时效的意见不予支持。星泰房地产公司未能提交证据证明李营违建之日的具体时间，松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明的“同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”（2019年4月2日），故本院认定自2019年4月2日起不能办理涉案房屋的所有权登记手续不能全部归责于星泰房地产公司。因此，星泰房地产公司应按照合同约定自2017年9月23日起至2019年4月1日止给付李营逾期办证违约金，即以购房款1100000元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，李营主张自2017年9月30日起按照年利率6%计算，符合法律规定，应予保护。故星泰房地产公司应当给付李营逾期办证违约金99000元（自2017年9月30日起至2019年4月1日止、以购房款1100000元为基数、按年利率6%计算）。2019年4月2日后仍不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系李营存在擅自加建的情形所致，在该情形消除之前，李营将涉案房屋不能办理所有权登记手续的原因全部归责于星泰房地产公司与事实不符，本院不予支持。关于星泰房地产公司辩解应当按房产备案合同约定的办理产权证为准，因该合同系星泰房地产公司提供的格式合同，且李营与星泰房地产公司双方均未持有该份合同的原件，格式合同中的格式条款应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故星泰房地产公司的此项辩解意见本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告李营逾期办证违约金99000元。 二、驳回原告李营在本案中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1150元，由被告松原市星泰房地产开发有限公司负担1138元，由李营负担12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 王 欢 二〇一九年十二月十三日 书记员 李昱廷