上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初8509号原告：上海麦考尔贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：孙中华，董事长。委托诉讼代理人：王伟军，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：上海鼎绿食品超市有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张圣文，董事长。委托诉讼代理人：陈爽，金博大(上海)律师事务所律师。第三人：虞利格，男，1954年1月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市东小街XXX号。原告上海麦考尔贸易有限公司(以下简称麦考尔公司)与被告上海鼎绿食品超市有限公司(以下简称鼎绿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加虞利格为第三人，适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麦考尔公司的委托诉讼代理人王伟军、被告鼎绿公司的委托诉讼代理人陈爽到庭参加了诉讼，第三人虞利格因下落不明，经本院公告送达到庭传票和诉讼材料，无正当理由拒绝到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告麦考尔公司向本院提出诉讼请求：1、解除麦考尔公司与鼎绿公司之间的房屋租赁关系；2、鼎绿公司向麦考尔公司支付拖欠的房屋租金49万元。事实和理由如下：麦考尔公司通过法院拍卖取得上海市杨浦区密云路XXX弄XXX-XXX号一楼(面积1850平方米)房屋的使用权。2009年6月24日，麦考尔公司和鼎绿公司的实际控制人、大股东张圣文签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给鼎绿公司经营超市，租赁期十年，至2018年12月31日终止。麦考尔公司多次要求鼎绿公司到期将租赁的房屋返还给麦考尔公司。鼎绿公司称和麦考尔公司续签了合同，又不肯将续签的合同提交给麦考尔公司，而且自2019年1月起，拒绝缴纳租金。麦考尔公司正式发函通知鼎绿公司于2019年4月12日起终止和鼎绿公司的租赁关系，不再继续将房屋租赁给鼎绿公司。鼎绿公司拒绝正常交还房屋，一直拖到2019年4月18日麦考尔公司才收回房屋。故起诉至法院，要求解除和鼎绿公司的租赁关系，并要求鼎绿公司按月租金14万元的标准支付2019年1月1日至2019年4月15日的租金。被告鼎绿公司辩称，在十年期的租赁合同届满之前，麦考尔公司时任法定代表人虞利江及其兄弟虞利格，代表麦考尔公司于2016年10月9日和鼎绿公司续签了两年合同，合同期自2019年1月1日至2020年12月31日。2017年7月，鼎绿公司先预付了50万元，双方约定可以作为今后的租金抵充，故鼎绿公司2019年1月1日至2019年4月15日期间的租金就是用该50万元抵充的。2018年12月17日，虞利格向鼎绿公司出具《结算收据》，确认收到鼎绿公司截止2018年12月31日之前的全部租金，且预收了鼎绿公司2019年1月至3月的租金。现鼎绿公司同意解除合同，但不同意支付49万元的租金。第三人虞利格未到庭应诉答辩。本院经审理认定事实如下，租赁房屋位于上海市杨浦区密云路XXX弄XXX-XXX号(原密云路XXX号)底楼，为公有非居住房屋。麦考尔公司的租赁有效期至2025年12月31日。2009年6月24日，麦考尔公司(签约人虞利格)和鼎绿公司法定代表人张圣文签订房屋租赁合同，将上述房屋(建筑面积约1897平方米)出租给张圣文用于经营鼎绿超市，约定租赁期自2009年1月1日至2018年12月31日，月租金5万元，自第五年起每年租金在上一年的基础上递增2%等。房屋租赁合同还约定了其他事项。租赁合同签订后，双方按约履行。2016年10月9日，甲方麦考尔公司(签约人虞利格、虞利江)和乙方鼎绿公司(签约人张君)签订《承包经营合同》一份，约定甲方将上述物业承包给乙方经营，乙方实行独立核算，自主经营、自负盈亏、独立用工。承包期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。合同第四条约定“承包租金及相关费用的缴纳”：乙方承包费每月14万元，押二付一，采取先缴纳后使用的原则，于每月5日前付清当月承包费，若乙方拖欠承包费满三个月，则视为乙方违约，甲方可解除合同。承包经营合同还约定了其他事项。2017年6月27日，麦考尔公司书面告知鼎绿公司的法定代表人张圣文，内容：“从2017年8月份起密云路XXX号场地租金直接打给虞利格，由虞利格与你方结算”。下方盖章为“上海麦考尔贸易有限公司”，署名“虞利江”。2018年12月17日，虞利格向鼎绿公司出具《结算收据》一份，内容如下：“上海麦考尔贸易有限公司已收到上海鼎绿食品有限公司2018年12月31日前的全部租金，并已预收2019年1月至3月份承包费。另2009年签订的合同押金壹拾万元没退还给鼎绿公司，待以后一起结算。(以上款项已全部转给虞利江)”。2019年3月，四平路街道社区管理办公室向麦考尔公司发出《告知函》，称鼎绿超市长期超范围、日常管理严重缺失等，要求麦考尔公司落实相关的管理职能。2019年4月12日，麦考尔公司在鼎绿超市外张贴公告，通知于2019年4月12日终止和鼎绿公司的房屋租赁关系，麦考尔公司将安排正式收回上述租赁房屋，要求鼎绿公司将房屋交还并搬离。2019年4月17日，麦考尔公司张贴《关于请鼎绿公司搬离办公室房屋的正式通知》，通知称麦考尔公司已决定于2019年4月12日起终止和鼎绿公司的房屋租赁关系，并限鼎绿公司于2019年4月18日22：00前搬离办公室房屋。之后，麦考尔公司正式收回了租赁房屋。本院认为，麦考尔公司和鼎绿公司签订的房屋租赁合同于2018年12月31日届满，合同到期前双方签订了《承包经营合同》，承包期从2019年1月1日至2020年12月31日。该合同虽名为《承包经营合同》，但从合同的主要内容及履行情况来看，麦考尔公司仅提供场地，鼎绿公司按月缴纳固定的费用，故实质上系一份房屋租赁合同，承包费即为租金。2017年6月27日麦考尔公司致函鼎绿公司张圣文，已明确由虞利格作为麦考尔公司的租金收取人及结算人，2018年12月17日，虞利格作为结算人向鼎绿公司出具了《结算收据》，确认鼎绿公司已预交了2019年1月至3月的承包费；本案审理中，麦考尔公司也未提交有关向鼎绿公司催讨过承包费(租金)的相关证据，故麦考尔公司在2019年4月以鼎绿公司拖欠租金超过三个半月为由，单方面解除合同的依据不足。鉴于麦考尔公司在2019年4月12日张贴公告，通知鼎绿公司于当日终止合同；审理中，鼎绿公司也同意解除合同，故本院确定双方的租赁关系于2019年4月12日解除，鼎绿公司应支付2019年4月1日至2019年4月12日的租金，已缴纳的租赁押金10万元由麦考尔公司予以退还。第三人虞利格经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭，本院视为其放弃抗辩等民事权利，依法自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海麦考尔贸易有限公司和被告上海鼎绿食品超市有限公司2016年10月9日签订的《承包经营合同》于2019年4月12日解除；二、被告上海鼎绿食品超市有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海麦考尔贸易有限公司2019年4月1日至2019年4月12日的租金(承包费)计56,000元；三、原告上海麦考尔贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内退还被告上海鼎绿食品超市有限公司租赁押金100,000元。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,650元，公告费560元，合计9,210元，由上海麦考尔贸易有限公司负担5,210元，上海鼎绿食品超市有限公司负担4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍审 判 员  梅松松人民陪审员  陈铭浩二〇一九年十二月十六日书 记 员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。