辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终16096号上诉人（原审被告）：沈阳鑫贵隆体育馆管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街79号。法定代表人：张涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张姝，辽宁铭星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贵鑫，辽宁铭星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街79号。法定代表人：陈鑫达，该公司经理。委托诉讼代理人：曲苏华，女，1955年12月12日出生，汉族，该公司清算组组长，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：陈智全，男，1952年10月25日出生，汉族，该公司清算组顾问，住沈阳市皇姑区。上诉人沈阳鑫贵隆体育馆管理有限公司（以下简称“鑫贵隆公司”）因与被上诉人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司（以下简称“塔山公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫贵隆公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人因受被上诉人威胁、胁迫，双方于2017年11月签订的《租房协议》已由公安机关立案侦查，一审法院在未查明事实的情况下即作出判决，是错误的。二、一审认定上诉人与被上诉人于2017年11月签订的新《租房协议》是变更了2010年10月被上诉人与张涛签订《房屋租赁合同》，是错误的。被上诉人与张涛于2010年10月签订的《房屋租赁合同》承租方主体是张涛个人，租赁期限到2025年止。2017年11月签订的新《租房协议》承租方主体是上诉人，两个合同主体不同，不存在变更问题。三、被上诉人强迫上诉人于2017年11月签订新的《租房协议》的行为属于一房二租行为。塔山公司辩称：上诉人与被上诉人于2017年11月13日签订的《租房协议》，完全是在双方自愿平等的基础上签订的。不存在上诉人所诉的被胁迫事实存在。上诉人所诉的被上诉人法定代表人被公安立案一事，与上诉人和被上诉人2017年11月13日签订《租房协议》无关。上诉人所诉的被上诉人一房两租与事实不符。2017年11月13日上诉人与被上诉人签订《租房协议》时张涛在场，并且是用张涛已交的房租计算的差价，得出的应补交7.6666万元房租，上诉人于2017年11月14日通过盛京银行沈阳市松陵支行，向被上诉人转账支付了7.66万元的房租差额款。上诉人与被上诉人签订的《租房协议》第十六条明确了“本协议生效后，甲乙双方之前所签订的未执行完的租赁协议服从本协议”，这个条款的约定就是指张涛之前与被上诉人签订的所有未执行完的协议，因为张涛即是上诉人的法定代表人，又是签订《租房协议》的参与者，也是与被上诉人存在未执行完的租赁协议的当事人，又始终是《租房协议》所涉及房屋的实际使用人，上诉人之前又没有以其名义与被上诉人签订过协议，张涛将其本人的身份证复印件附在《租房协议》中，足以证明张涛是同意执行2017年11月13日上诉人与被上诉人签订的《租房协议》的。并且张涛是上诉人的直接经营者，对《租房协议》的签订和补交差额款的全部过程及前因后果完全清楚和知情。因此被上诉人不存在一房两租的问题。依照法律规定，上诉人已丧失对《租房协议》的撤销权。一审法院的判决没有不当之处，被上诉人请求法院驳回上诉人的所有上诉请求。塔山公司向一审法院起诉请求：1.要求被告立即给付2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金16万元；2.要求被告按月千分之六（银行同期贷款利率）的1.5倍向原告支付违约金。鑫贵隆公司向一审法院反诉请求：1.要求撤销反诉原告与反诉被告签订的《租房协议》；2.要求反诉被告返还反诉原告交付的租金7.6万元。一审法院认定事实:2010年10月1日，原告（反诉被告）塔山亚飞公司（甲方）与被告（反诉原告）鑫贵隆公司的法定代表人张涛（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于沈阳市皇姑区黄河北大街79号、建筑面积2000平方米房屋出租给乙方用于生产、办公及经营等相关活动，租赁期限15年，自2010年10月1日起至2025年9月30日止。租金每年10万元，应于每年10月1日支付。2017年7月2日，鑫贵隆公司法定代表人张涛向塔山亚飞公司交纳了房租100,000元，塔山亚飞公司向张涛开具了专用收款收据，该收据“收款事由”中载明：“因企业交养老保险，提前交付2018、10月—2019、10月房费”。该收据加盖了原告公司的财务专用章。2017年11月13日，塔山亚飞公司（甲方）与鑫贵隆公司（乙方）又签订一份《租房协议》，约定：由于甲方法人代表和主要管理人员发生重大变更，为方便双方的相互沟通，便于甲方能够正常的为乙方服务，使乙方在合法的环境中进行正常的生产经营活动，结合乙方与甲方法人代表未变更前所签订的房屋租赁合同，双方达成此协议。甲方将位于沈阳市皇姑区黄河北大街79号，栋号79-8，不动产权号为第0336382号，面积183平方米，栋号79-9，不动产权号为第0036395号，面积268平方米，栋号79-10，面积836平方米，栋号79-15，不动产权号为第0337053号，面积209平方米，出租房屋总面积合计共2215平方米，减除四栋有证面积之和1496平方米，甲方向乙方出租无证房产719平方米。房屋租赁期限拾年，自2017年12月1日起至2027年11月30日止。双方同意，有证房产租赁价格为每平方米人民币0.5元/日，合计有证面积1496平方米，每年合计房租为人民币273,020元，无证房产租赁价格为每平方米人民币0.4元/日，合计面积719平方米，每年合计房租为人民币104,974元，合计每年租金为人民币377,994元。由于乙方承租房屋内洗浴设施及承租房屋增高、房屋屋顶改造均由乙方自行投资，甲方每年给予乙方减免217,994元房租作为补偿。实际每年租金为人民币160,000元整，房租每年支付一次，支付日期为每年的12月1日前。本协议生效后，甲乙双方之前所签订的未执行完的租赁协议服从本协议。双方均在该协议上盖章。被告于当日补交了2017年12月1日至2018年12月1日期间的房租差价76,600元。2018年10月18日，沈阳市公安局皇姑分局向鑫贵隆公司法定代表人张涛出具《立案告知书》：“经审查，陈鑫达等人故意毁坏财物案有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定立案侦查，立案决定书沈公皇（刑）立字〔2018〕2181号，案件编号A2101053800002018100030，特此告知。”另查，陈鑫达系塔山亚飞公司法定代表人，该公司现已成立清算组，曲苏华系公司清算组负责人。一审法院认为，根据双方当事人的诉求及举证、质证情况，可以确认本案争议焦点为：1.双方于2017年11月13日签订的《租房协议》是否应撤销；2.案涉房屋租金标准如何确定；3.被告是否应支付租金、违约金及反诉被告是否应返还租金。关于双方于2017年11月13日签订的《租房协议》是否应撤销问题。合法的合同关系受法律保护。本案中，原告（反诉被告）塔山亚飞公司与被告（反诉原告）鑫贵隆公司于2017年11月13日签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。反诉原告虽称该《租房协议》系在受对方胁迫的情形下签订，并已向公安机关报警，但其并不能证明报警与受胁迫签订该《租房协议》有关，且根据合同法的相关规定，当事人应在一年内依法行使合同撤销权，该一年为不变期间，不存在中止、中断情形。双方当事人于2017年11月13日签订的《租房协议》若存在胁迫情形，反诉原告应在一年内依法行使撤销权，否则该撤销权消灭，现反诉原告于2019年1月29日提起反诉时主张撤销双方签订的《租房协议》，显然已超过了法律规定的期间。故对反诉原告要求撤销双方签订的《租房协议》主张，一审法院不予支持。关于案涉房屋租金标准如何确定问题。被告虽称双方于2010年10月1日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限15年，租金每年10万元，应按该份合同履行，但双方在2017年11月13日签订的《租房协议》中详细说明了租金变化的原因、具体的租金构成，也明确约定本协议生效后，双方之前所签订的未执行完的租赁协议服从本协议，双方亦均在该协议上盖章，该协议应系双方当事人经过充分协商后的真实意思表示，该协议中约定的租赁期限、租金标准应为对原《房屋租赁合同》中约定的租赁期限、租金标准的变更，双方均应依该协议履行。此外，被告亦在2017年11月13日与原告签订《租房协议》后，按年16万元的标准向原告支付了2017年12月1日-2018年12月1日的房租，故自2017年12月1日起，被告应按年16万元的租金标准履行支付租金的义务。关于被告是否还应支付租金问题。在2017年11月13日双方签订《租房协议》前，被告已经按年租金10万元的标准交付完毕2017年10月1日-2018年10月1日的房租，重新签订的协议约定每年房租16万元，从2017年12月1日起开始计算，原、被告双方从被告已经缴纳的10万元租金中扣除了2017年10月、11月两个月的租金16,666元，将剩余的83,334元房租计算入2017年12月1日-2018年12月1日期间的房租，同时被告按年租金16万元的标准、按双方均认可的数额向原告补交了76,600元房租差价，至此，被告按新的租金标准向原告支付了2017年12月1日-2018年12月1日期间的全部房租。现被告提供了加盖原告公司财务章的专用收款收据证明曾于2017年7月2日向原告提前支付了2018年10月至2019年10月房费10万元，虽然原告对此予以否认，但未举出相反证据予以证实，故本院对被告主张提前支付租金10万元的抗辩予以采信。但因2017年11月13日，被告按双方约定的新的租金标准向原告补交租金至2018年12月1日，应视为被告认可2017年12月1日之后年租金标准应为16万元。现原告主张被告给付2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金16万元，鉴于被告已于2017年7月2日提前给付原告房屋租金10万元，故被告应向原告支付2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金差额6万元。关于原告主张的违约金问题。因双方在租赁合同中无明确约定，故对原告该主张，一审法院不予支持。关于反诉原告提出的要求反诉被告返还交付的租金7.6万元问题。该租金系反诉原告交纳的2017年12月1日至2018年12月1日期间的租金，该租金已实际交纳，如上所述，反诉原告未在一年内行使撤销权，双方应按2017年11月13日签订的《租房协议》履行，故不存在返还该租金问题。反诉原告该主张无事实及法律依据，故一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳鑫贵隆体育馆管理有限公司给付原告辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司2018年12月1日至2019年11月30日房屋租金差额60,000元；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回反诉原告沈阳鑫贵隆体育馆管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3500元，由原告辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司承担2200元，由被告沈阳鑫贵隆体育馆管理有限公司承担1300元；反诉费800元，由反诉原告沈阳鑫贵隆体育馆管理有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人鑫贵隆公司提交了证据1.合作协议、场地租赁协议，用以证明上诉人与被上诉人没有签订租赁协议，不是租赁关系。承租人是案外人张涛，我们是次承租人，一审判决认定与事实不符。证据2.交易明细清单、现金日记账，用以证明该协议已经实际履行，上诉人按协议约定向张涛支付了租金，一审认定错误。被上诉人塔山公司发表质证意见称,对证据1的真实性有异议，协议签订时间不真实。合作协议是徐明签订的，徐明曾向我方交了差价款。对证据2的真实性有异议，无法认证。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中上诉人主张与被上诉人于2017年11月13日签订的《租房协议》，系受被上诉人的威胁、胁迫签订的，并要求予以撤销，上诉人应予提供被上诉人存在威胁、胁迫行为的证据予以证明，依据上诉人提供的现有的证据，本院无法予以认定该事实的存在，且在该协议签订后，上诉人依据协议约定履行了补交差价的义务，在被上诉人请求上诉人支付租金后，上诉人提出系受被上诉人的威胁、胁迫签订，亦超过了法律规定的在一年内行使撤销权的期间，故上诉人上诉主张依据不足，本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人沈阳鑫贵隆体育馆管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇一九年十二月二日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。