广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0491民初1085号原告：许玉心，女，1972年5月28日出生，澳门特别行政区居民，原告：庄偲浧，女，1981年5月16日出生，澳门特别行政区居民，两原告共同委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：董来荣。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号商铺7层-A。法定代表人：叶耀明委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-16007。法定代表人：肖成智。原告许玉心、庄偲浧与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛公司）、珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人赵丽美，被告诺德公司、时代百货和百盛公司的共同委托诉讼代理人何志锋，被告珠海永通的法定代表人肖成智到庭参加了诉讼。被告金山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许玉心、庄偲浧向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》（编号为：6-270）；2.判令被告时代百货返还购房款347500元；3.判令被告珠海永通返还已付房款15万元；4.判令被告时代百货支付解除合同的违约金24875元（按累计已付房款497500元的5%计算），并以497500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付利息至清偿之日止（扣除前述违约金24875元）；5,判令被告诺德公司、时代百货、金山公司、珠海永通对上述款项承担连带清偿责任；6.判令被告百盛公司支付租金38225元（2017年8月至2019年5月共计22个月，商铺月租金为3486元，24个月共计38225元）；7.判令被告百盛公司支付租金违约金3486元；8.判令被告时代百货对前述第6、7项诉讼请求承担连带清偿责任；9.判令五被告共同承担诉讼费及律师费5000元。事实和理由：2016年5月30日，原告与被告诺德公司签订《商品房买卖合同》，购买香洲区拱北粤海东路时代广场第六层504号商铺，总价为695000元，合同载明被告诺德公司已取得被告金山公司和时代百货的授权，全权代理本项目销售。合同签订后，原告依约向被告时代百货支付购房款347500元，向被告珠海永通支付服务费15万元，共计497500元。且在销售中心根据被告指示支付服务费，被告声称是购房款中的一部分。合同约定出卖人应在2016年10月1日前交付商铺，2016年4月28日，金山公司与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，同年5月5日，金山公司出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺就产权不能分割承担合同约定的法律责任。被告至今未完成产权分割，且涉案商铺被案外人申请法院多轮查封，已无法交付，原告有权解除合同，并要求被告依约支付已付房款5%的违约金。双方约定的上述违约金标准明显过低，且本案被告是完全过错方，基于公平原则，被告还应赔偿原告已付房款相当于银行同期贷款利率4倍的利息损失。被告诺德公司、时代百货、金山公司应向原告承担连带返还购房款及违约金的责任。2016年5月30日，原告与被告百盛公司签订《统一经营管理协议书》，约定原告委托百盛公司经营涉案商铺，双方约定了租金标准、每月租金支付的日期以及逾期支付租金的违约金。同日，被告时代百货与原告签订《担保合同》，承诺对百盛公司的租金支付义务承担连带保证责任。被告最后一期支付租金的时间是2017年7月，此后未再支付。被告时代百货、百盛公司应向原告承担连带返还租金的责任。原告为提起本案诉讼委托了北京市中银（珠海）律师事务所律师并支付了法律服务费5000元，该实现债权的费用应由被告承担。被告诺德公司、时代百货、百盛公司共同辩称，一、被告诺德公司同意与原告解除《商品房买卖合同》；二、被告时代百货同意退还原告实际已付房款54万元，剩余的款项15万元是中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）或珠海永通向原告收取的服务费，该款项原告并未实际支付给时代百货，应由实际收款方负责退还；三、根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定，原告诉请解除合同，违约金应按原告实际已付购房款的5%计算。原告诉请按日万分之三计算违约金无合同依据，时代百货不同意按此标准支付；四、被告诺德公司与时代百货是民事代理关系，时代百货委托诺德公司代理出售涉案商铺并与买受人签订买卖合同，该代理关系已经在合同第一条及销售现场的委托书向原告明示。根据相关法律规定，在代理人已向买受人明示代理关系的情况下，代理人的代理行为应由被代理人承担。因此，诺德公司不应对返还购房款及支付违约金承担违约责任；五、时代百货向原告支付租金是因涉案商铺出现逾期交房的情况，经政府协调后时代百货向原告支付的逾期交房补偿。根据《统一经营管理协议书》第二条、第三条约定，租金支付时间自经营管理期限开始之日计算，经营管理期限自商铺交付之日起计算。涉案商铺至今仍未交付，租金支付条件并未成就，百盛公司不需要向原告支付租金及违约金。同理，在主债务未形成的情况下，时代百货也不需承担支付租金的担保责任；六、合同并未约定律师费支付方式，律师费应由原告自行承担；七、原告并未与诺德公司签订买卖合同补充协议书，其向中山永通、珠海永通支付的服务费并未转化为购房款。被告珠海永通辩称，其愿意退还26333元，其余123667元已转账给中山永通自行分配，应由中山永通自行返还。被告不同意承担违约金、律师费。被告金山公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。除原告提交的向时代百货以外的收款人付款的刷卡单，被告对原告提交的其余全部证据的真实性、合法性不持异议，只是对于部分证据的关联性有异议，故本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到原告的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对于有争议的原告的支付情况，因被告时代百货已经出具了收据，应以收据为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年5月30日，两原告与被告诺德公司分别签订两份《商品房买卖合同》（编号为：6-270），约定两原告向被告诺德公司购买香洲区拱北粤海东路时代广场第六层504号商铺，总价为695000元，合同约定出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用……逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按买受人已付房款每日万分之三支付违约金。同日，原告与被告百盛公司签订了《统一经营管理协议书》，均约定原告委托百盛公司经营涉案商铺，目前该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给百盛公司；统一经营管理的期限为15年，自开发商将涉案商铺交付百盛公司次日起计算。双方另明确约定了月租金标准、支付日期以及逾期支付租金的违约责任。同日，被告时代百货分别与原告签订了《担保合同》，约定时代百货对于上述百盛公司的租金支付义务承担连带保证责任。上述合同签订后，被告时代百货向原告支付了2016年10月至2017年7月期间的租金，商铺每月租金1737.5元，合计17375元；另外，被告时代百货分别于2017年5月19日、2017年7月3日向原告支付了逾期交房违约补偿9591元、9382.5元，合计18973.5元。原告提交了3份收据，其中2份由被告时代百货出具，均盖有时代百货财务专用章，载明的主要内容分别为：被告时代百货2016年5月12日收取原告认购6-504商铺定金10万元，2016年5月30日收取原告认购6-504商铺首期款247500元，合计347500元；其中一份收据由被告珠海永通出具，加盖了珠海永通的公章，载明的主要内容为珠海永通于2016年5月12日收取原告认购6F504铺位服务费15万元。庭审中，原告主张，服务费是在原告购铺过程中应销售方要求而刷卡缴纳的，而且也没有证据显示珠海永通在收取服务费时告诉过原告收款的主体和性质，对购房者来说这款项实际是向销售方缴纳的，也就是购房款。关于服务费是购房款的认定，有香洲区法院多分判决予以认定。位于珠海市香××区××路××号[时代广场]项目的开发商为案外人金山公司，因资金链断裂，被告时代百货没有支付原告2017年8月之后的租金，涉案商铺至今也无法交付。本院认为，本案两原告系澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在庭审中，双方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。综合原告的各项诉讼请求，本院分别评析如下：一、关于责任主体问题两原告与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》、《珠海市商品房买卖合同补充协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与被告诺德公司签订的合同中载明诺德公司经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德公司成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德公司与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。被告诺德公司与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德公司对时代百货的上述义务承担连带责任理据不足，应予驳回。被告金山公司2016年4月28日出具的《关于时代广场商铺产权分割的声明》中对购买涉案商铺的业主承诺，如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。故对原告请求判令被告金山公司对被告时代百货的违约责任承担连带清偿责任，本院予以支持。至于服务费的性质问题，根据原告庭审陈述，可以确定该服务费是其在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺成本支出的一部分，没有证据显示珠海永通在收取该款项时有向原告明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的实际收款方为珠海永通，但对于购房者来说，在缴纳该款时主观上是向销售方缴纳，即被告时代百货，故该款项应认定为涉案商铺的购房款，原告诉讼请求判令被告时代百货、金山公司对此承担连带返还责任理据充分，本院予以支持。二、关于合同解除被告至今未交付原告所购商铺，原告诉请判令解除合同，被告庭审中也同意解除，故对于原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持并确认原告与诺德公司所签《商品房买卖合同》于庭审当天（2019年11月22日）解除。基于合同解除的处理原则，被告时代百货应向原告返还已付购房款347500元，被告时代百货庭审中亦同意返还347500元，故原告诉讼请求判令被告时代百货返还购房款347500元理据充分，本院予以支持；被告珠海永通向原告出具了15万元的服务费收据，应视为该费用由其收取，被告珠海永通应承担返还义务。至于被告珠海永通称其中大部分款项已经转账给案外人中山永通，则属于被告与案外人之间的关系，不能对抗原告以收据上注明的收款方向被告主张权利。故原告诉讼请求判令被告珠海永通返还服务费15万元理据充分，本院予以支持。三、关于解除合同的违约金被告逾期交房已逾两年，双方合同约定的按已付房款5%支付解除合同的违约金过分低于原告已付房款按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，确属违约金明显过低的情形，原告亦诉讼请求调整，故人民法院予以调整符合原告诉求的本意和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。考虑到双方合同约定当事人选择继续履行合同的违约金标准为已付房款的日万分之三，法院可参照此标准酌情调整，从原告房款支付之日起分别计算到合同解除之日止。被告时代百货已付的租金属于对逾期交楼违约行为所作补偿，应予扣减。据此核算，被告应支付原告解除合同违约金如下：被告时代百货2016年5月12日收取原告认购6-504商铺定金及购房款25万元，至2019年11月22日共计1289天，违约金为250000×0.0003×1289=96675元；2016年5月30日收取原告认购6-504商铺首期款247500元，至2019年11月22日共计1271天，违约金为247500×0.0003×1271=94371.75元，扣除被告已付租金17375元及违约补偿款18973.5元，合计36348.5元，被告仍应支付154698.25元。四、关于租金及违约金根据原告与百盛公司签订的《统一经营管理协议书》第二条第二款的约定，原告应将涉案商铺交付给百盛公司才产生租金，目前涉案商铺仍未符合交付条件，原告无法将其交付给百盛公司，该租金的支付条件并未成就。虽然被告时代百货已在上述租金支付条件成就前向原告支付了部分租金，但该部分租金属于出卖人对于逾期交房事实的违约补偿，并未变更双方关于租金支付条件的约定，因此，原告诉讼请求判令被告支付租金及逾期支付租金的违约金于法无据，本院不予支持。五、关于律师费我国未实行律师民事强制代理制度，律师费不是原告必然支出的合理费用，且双方在合同中亦未约定律师费的负担情况，故原告诉讼请求判令被告承担律师费于法无据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告许玉心、庄偲浧与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司2016年5月30日签订的《商品房买卖合同》（编号分别为：6-264）于2019年11月22日解除；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许玉心、庄偲浧退还购房款347500元并支付违约金154698.25元，被告珠海金山房产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、被告珠海永通商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许玉心、庄偲浧退还服务款15万元，被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告许玉心、庄偲浧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12660元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担10322元，被告珠海永通商业运营管理有限公司对其中的3300元承担连带清偿责任，由原告许玉心、庄偲浧负担2338元（案件受理费原告申请缓交，本院已准许，由双方在本案执行阶段一并向本院缴纳）。如不服本判决，被告珠海诺德时代置业顾问有限公司、珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司、珠海百盛时代商业运营管理有限公司、珠海永通商业运营管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告许玉心、庄偲浧可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  郑 恒人民陪审员  钟杏萍人民陪审员  罗新昌二〇一九年十二月十七日法官助理李紫薇书记员李智武