安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2873号原告（反诉被告）：辛海鹏，男，1993年2月20日出生，汉族，住山东省安丘市。委托诉讼代理人：李丹，安徽明和律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠光集团郎溪房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县。法定代表人：李云青，该公司董事长。委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。原告辛海鹏与被告珠光集团郎溪房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“珠光公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年12月5日，被告珠光公司向本院提起反诉，本院立案后，将本案转为简易程序，对本诉和反诉进行了合并审理。2019年12月11日，本院依法公开开庭进行审理。原告(反诉被告)辛海鹏及其委托诉讼代理人李丹、被告（反诉原告）珠光公司的委托诉讼代理人毛家云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。辛海鹏向本院提出诉讼请求：1、判令珠光公司支付辛海鹏逾期交房违约金11849.46元【628952元×157天（2019年5月1日-2019年10月4日）×万分之1.2】；2、判决珠光公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月31日，辛海鹏与珠光公司签订《商品房买卖合同》，购买珠光公司开发的位于郎溪县建平镇珠光国际小区13幢2单元1304室商品房，合同约定总价款为629000元，后根据实测面积计算房屋总价款为628952元。合同第八条明确约定珠光公司应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格、综合查验备案的案涉房屋交付给辛海鹏使用，如逾期交付，应当按照合同第九条约定支付违约金。合同签订后，辛海鹏按照约定支付了全部购房款。然而合同约定的交房期限届满后，珠光公司却迟至2019年10月4日才通知辛海鹏交房，逾期交付天数为157天。其后，辛海鹏多次找到珠光公司要求支付逾期交房违约金，珠光公司均以各种理由推诿。另，珠光公司于2019年10月3日退面积差款48元。故辛海鹏特具状本院，请求判如诉请。珠光公司辩称，1、珠光公司房屋施工过程中，由于项目设计商品混凝土标号过高，导致原材料匮乏，无法按期进行施工，造成了工期延长；2、省环保部门经常来郎溪县检查，政府令所建房屋停工，不允许建设，由此导致工期延长，对于上述两原因引起的工期延长的天数，在计算时应予以扣减；3、本案中，辛海鹏计算的逾期违约天数错误，请求法庭予以核准。珠光公司向本院提出反诉请求：1、判令辛海鹏向珠光公司支付逾期付款违约金12960元【450000元×240天（2017年12月31日-2018年8月31日）×万分之1.2】；2、判令反诉案件诉讼费用由辛海鹏承担。事实与理由：2017年10月31日，辛海鹏与珠光公司签订《商品房买卖合同》，约定由辛海鹏购买珠光公司开发的珠光国际小区13幢2单元1304室，建筑面积130.86平方米，总价629000元，合同第六条付款方式及期限约定：辛海鹏于2017年10月31日前付清首付款179000元，剩余房款450000元于2017年11月31日前办理银行按揭贷款。合同还对违约责任、交付期限等进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，辛海鹏虽然支付了首付款及办理了银行按揭贷款，但珠光公司直至2018年8月31日才收到贷款银行转账支付的450000元购房尾款。辛海鹏未按合同约定期限办理按揭贷款并支付购房款尾款的行为系逾期付款，构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超过90日后，合同继续履行的，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，辛海鹏应按日向珠光公司支付逾期应付款万分之1.2的违约金。本案中，双方约定于2017年11月31日前办理按揭贷款，办理按揭贷款后正常放款时间一般为一个月，因此，购房款全款到账时间应为2017年12月31日。按揭贷款于2018年8月9日到辛海鹏账户后，2018年8月31日才到珠光公司账户，辛海鹏逾期240天，按照日万分之1.2计算，应为12960元。另，商业贷款过程为：珠光公司与辛海鹏签订合同后，联系合作方银行，实际是由辛海鹏将材料交给珠光公司置业顾问，由置业顾问协助辛海鹏去银行办理贷款手续。珠光公司遂提出反诉，请求支持反诉请求。辛海鹏对珠光公司的反诉辩称，1、虽贷款于2018年8月9日至辛海鹏账户，但贷款在汇入其账户后由系统直接转至珠光公司账户，辛海鹏无法使用该款；2、公积金贷款过程为：交付首付款之后，珠光公司售楼部当天联系帮辛海鹏办理公积金贷款，公积金管理中心称必须封顶之后才能办理公积金贷款；商业贷款过程为：辛海鹏交首付款之后去银行签字，贷款都是由珠光公司售楼部联系辛海鹏，让辛海鹏什么时候去，辛海鹏就什么时候去，银行也由珠光公司指定，在银行签字没有给任何材料；办理顺序为公积金贷款在前，商业贷款在后；3、银行的借款从申请到发放肯定有一定时间，辛海鹏作为普通购房户没有动机恶意延期，贷款迟延主要是银行内部资金流及银行对购房按揭贷款限额等原因导致，辛海鹏并无违约行为。综上，辛海鹏不存在违约行为，请求驳回珠光公司的反诉请求。在本诉中，辛海鹏为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、辛海鹏身份证复印件，证明：辛海鹏身份情况；2、《住房公积金借款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、宣城市住房公积金管理中心郎溪县管理部出具的还款明细、中国建设银行交易明细、首付款小票及购房发票，证明：辛海鹏已支付给珠光公司所有购房款628952元；3、《商品房买卖合同》，证明：珠光公司未能在合同约定的期限内交付给辛海鹏房屋，已构成违约；4、《商品房（期房封顶）贷款合作协议书》，证明：三方签订的合作协议书明确约定期房封顶时才可以申请贷款，且公积金管理中心因贷款资金不足，轮候发放贷款，房贷款发放较慢与辛海鹏无任何关系。珠光公司对辛海鹏在本诉中所举证据的质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议，本案中办理按揭贷款合同的时间为2018年7月9日，银行放款的时间为2018年8月9日，该期限均在合同约定的按揭贷款的时间之后，恰恰能够说明辛海鹏未按合同约定期限办理按揭贷款；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，通过该份证据不能证明珠光公司逾期交房及该公司行为构成违约；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，通过该证据并不能证明三方明确约定房屋封顶后才能办理按揭贷款。在本诉中，珠光公司未提供证据。在反诉中，珠光公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、珠光公司营业执照，证明：珠光公司的主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明：双方合同第六条、第七条约定了由买受人承担办理按揭贷款义务及逾期付款违约责任；3、收据两张，证明：珠光公司于2017年11月1日前收到辛海鹏支付的购房首付款179000元；4、中国建设银行单位客户专用回单两份，证明：珠光公司于2018年8月31日收到辛海鹏支付的购房款尾款450000元；5、借款合同两份，证明：辛海鹏于2018年7月9日签订贷款合同，其未能按照买卖合同约定于2017年11月31日前办理按揭贷款，构成违约。辛海鹏对珠光公司在反诉中所举证据的质证意见为：对证据1、3的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，辛海鹏已经在接到公积金中心及建设银行的通知后及时办理了按揭贷款，贷款发放较慢与其无关；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，但公积金贷款300000元于2018年8月29日汇入珠光公司账户；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，通过《商品房（期房封顶）贷款合作协议书》名称可以看出，案涉房屋的组合贷款必须在房屋封顶之后才可以申请，辛海鹏在接到可以进行贷款的通知后立即到银行及公积金管理中心办理了按揭贷款手续，无任何违约情形的存在。在反诉中，辛海鹏未向本院提交证据。本院对辛海鹏及珠光公司所提交的证据审核认定如下：珠光公司对辛海鹏所举证据1、2真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议，本院分析认为上述证据具有证据资格，依法予以采信；证据3、4形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析。珠光公司所举证据1、2、3形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；证据4、5形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：珠光公司系郎溪县珠光国际小区的开发商。辛海鹏（买受人）于2017年10月31日与珠光公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向珠光公司购买郎溪县珠光国际小区13幢2单元1304号商品房一套，合同约定房屋建筑面积为130.86㎡，总价为629000元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人于2017年10月31日前付清首付款179000元，剩余房款450000元于2017年11月31日前办理组合贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2019年5月1日之前将经分期综合验收合格及综合查验备案的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、规划设计变更或遇到重大技术问题而导致建设期延长的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同补充协议第二条关于按揭贷款的补充约定为：2、若买受人委托出卖人代办按揭审批手续，需于《商品房买卖合同》签订时向出卖人交齐所有相关资料及证明，银行批准买受人按揭申请后，买受人按银行或出卖人通知（但不限于电话或信息通知）三日内必须到指定银行签署《个人住房借款合同》，并向有关部门缴纳相关费用，否则买受人须承担逾期付款的违约责任。合同签订前，辛海鹏于2017年10月13日支付定金10000元，其后，于2017年11月1日支付首付款169000元。合同签订后，辛海鹏将相关贷款资料交给珠光公司，由珠光公司代为协助办理按揭贷款。2018年7月9日，辛海鹏与中国建设银行郎溪支行签订《住房公积金借款合同》，合同约定“本贷款为委托贷款。应宣城市住房公积金管理中心委托，贷款人向借款人发放该项委托贷款”。第一条，贷款人根据《住房公积金委托贷款通知书》中所批准的贷款额度，向借款人发放个人住房公积金贷款，金额为300000元。贷款期限为2018年7月10日-2038年7月10日。贷款人在委托人划款到账后三个工作日内，将贷款资金按规定划入售房人在贷款银行开立账户内。合同约定珠光公司为案涉贷款提供阶段性担保，期限自合同签订之日起，至借款人取得不动产登记证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。辛海鹏、珠光公司分别在合同借款人、保证人处签字、盖章。同日，辛海鹏与中国建设银行郎溪支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定向中国建设银行郎溪支行申请办理购房贷款150000元，贷款期限为2018年7月10日-2038年7月10日，合同同时授权银行直接将贷款资金从贷款账户划付至珠光公司账户，珠光公司为该合同提供阶段性担保，保证期限至合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。2018年8月9日，宣城住房公积金管理中心发放按揭贷款300000元。2018年8月29日，中国建设银行郎溪支行按照合同约定将公积金贷款300000元直接支付到珠光公司账户。2018年8月31日，中国建设银行郎溪支行按照合同约定将按揭贷款150000元直接支付到珠光公司账户。2019年10月3日，珠光公司开具了增值税普通发票，开票金额628952元。另查：辛海鹏陈述珠光公司于2019年10月4日交房。又查：珠光公司（丙方）与宣城市住房公积金管理中心郎溪县管理部（甲方）、中国建设银行郎溪支行（乙方）签订了《商品房（期房封顶）贷款合作协议书》，协议约定甲方对符合条件的贷款申请，准予发放贷款的，及时告知申请人到委托银行办理有关手续。如甲方因贷款资金不足，应按照公开、公平、公正的原则轮候发放贷款；丙方承诺在甲方采取轮候时，不因贷款资金推迟到位而视购房户违约。本院认为，辛海鹏与珠光公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。辛海鹏依照合同约定完成了支付购房款义务，珠光公司应当依照合同，于2019年5月1日前将房屋交付辛海鹏使用。珠光公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。珠光公司抗辩系其他原因导致逾期交房，但未提供任何证据证明，对其抗辩意见，本院不予采信。现珠光公司未能举证证明交付案涉房屋时间，故本院以辛海鹏自认的2019年10月4日认定交付房屋时间。根据合同第九条约定，逾期天数应自双方约定的最后交付期限的第二天起起至实际交付之日止，故珠光公司逾期天数应为156天（2019年5月2日-2019年10月4日）。关于违约金计算基数，辛海鹏主张按照628952元计算，该计算基数符合法律规定，本院予以支持，综上，珠光公司应当支付的违约金数额为11773.98元（628952元×0.12‰×156天），对辛海鹏诉请超出上述数额部分，本院不予支持。关于珠光公司的反诉部分，根据双方合同约定，辛海鹏应当于2017年11月31日前办理组合贷款。本院审查认为，办理商品房贷款不仅需要开发商、购房户相互协助配合并共同提供材料，公积金贷款中还需要开发商与住房公积金管理部门、住房公积金管理部门委托的银行提前签订协议，且住房公积金贷款的审批还需要根据工程进度、公积金贷款额度进行轮候发放；商业贷款中系辛海鹏将材料交至珠光公司，由珠光公司代为协助办理，且根据双方补充合同约定，如辛海鹏在银行或珠光公司通知其到银行签署合同，辛海鹏在三日内不予签订，视为违约。另外，贷款合同不仅需要购房户签字，还需要开发商提供阶段性担保并盖章。综上，贷款合同虽于2018年7月9日签订，但根据贷款合同显示，公积金贷款系贷款银行接受公积金管理部门委托发放贷款，签订贷款合同日期显然并非辛海鹏向公积金管理部门申请日期。商业贷款主要由珠光公司代为协助办理，珠光公司主张辛海鹏违约，还应提供证据证明其开发进度完成了约定、提供了相关公积金管理部门所需资料并及时通知辛海鹏签订贷款合同，现其仅以辛海鹏贷款到账日期逾期主张辛海鹏违约，依据不足，本院不予支持。另珠光公司认为按揭贷款于2018年8月9日到辛海鹏账户后，2018年8月31日才到珠光公司账户，辛海鹏存在违约的意见，本院审查认为，案涉贷款合同已经明确授权贷款银行将贷款扣划至珠光公司，现延迟扣划并非辛海鹏导致。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）辛海鹏逾期交付房屋违约金11773.98元；二、驳回原告（反诉被告）辛海鹏其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担；反诉受理费65元（已减半收取），由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  乔瑞二〇一九年十二月十三日书记员  刘畅