广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7810号原告：广州市万诺投资管理有限公司，住所广州市番禺区东环街东艺路139号20栋301、302、303。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佩仪，广东合成泰律师事务所律师。被告：李光炜，男，汉族，1972年8月8日出生，居民身份证住址广州市天河区。被告：周瑞坤，男，汉族，1985年7月12日出生，户籍住址广东省普宁市。原告广州市万诺投资管理有限公司（以下简称万诺公司）与被告李光炜、周瑞坤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万诺公司的委托诉讼代理人梁龙丽、黄佩仪到庭参加诉讼。被告李光炜、周瑞坤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万诺公司向本院提出诉讼请求：1.被告李光炜、周瑞坤向原告支付房屋面积补差款74222元及逾期付款违约金74222元（从2015年1月21日起至清偿之日止，以房屋面积补差款为基数，按每日千分之八标准计付，违约金总额以房屋面积补差款为限）；2.本案诉讼费由被告李光炜、周瑞坤共同承担。事实与理由：2012年12月24日，原告与李光炜、周瑞坤签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：“1.被告向原告购买位于广州市番禺区××（自××商铺××）101房，单价为每平方米88358.65元，套内建筑面积为126.42平方米，按套内建筑面积计算房价，总金额为11370301元；2.双方以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。该房屋的产权登记套内建筑面积为双方最终结算购房款的依据。若本合同约定面积与产权登记套内建筑面积不一致，则双方按照产权登记套内建筑面积和本合同约定的单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补；3.若被告未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（4）逾期超过30日的，原告有权解除本合同，原告未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至被告实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付购房款总额千分之八的违约金，且在被告支付延迟支付的购房款和违约金前，原告随时可以行使合同解除权。”2014年11月8日，经广州市科测测绘技术有限公司测绘确定，涉案房屋的产权登记套内建筑面积为127.26平方米，比合同约定的套内建筑面积增加了0.84平方米，李光炜、被告周瑞坤应按照合同补充协议约定向原告支付房屋面积补差款74222元。原告曾多次通知李光炜、周瑞坤支付房屋面积补差款，但李光炜、周瑞坤至今仍未支付。被告李光炜未作答辩。被告周瑞坤未作答辩。万诺公司围绕诉讼请求向本院提交了证据。李光伟、周瑞坤未向本院提交证据。经审查，万诺公司提交的证据，相互印证，能够证明待证事实，李光伟、周瑞坤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或者举证，故在无证据推翻的情况下，本院对万诺公司提交的证据予以确认，并在卷佐证。根据万诺公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月24日，万诺公司作为甲方（卖方）与李光炜、周瑞坤作为乙方（买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201212237841）及《合同补充协议》。其中，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：李光炜、周瑞坤向万诺公司购买地址位于番禺区××（自××商铺××）101房（以下简称涉案房屋），合同约定建筑面积共130.0729平方米，其中，套内建筑面积126.42平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米88358.65元，房价总额11370301元，按揭贷款方式付款。合同第十二条约定“交房条件”：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十八条约定“面积确认及面积差异处理”。第二十一条约定“产权登记”：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方为乙方办理《房地产权证》。第三十二条约定：本合同附件与正文具有同等法律效力。《合同补充协议》为《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七，该协议第三条约定“关于逾期付款的补充约定”：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：……（4）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。第六条约定“关于办理产权登记手续的补充约定”：……4.双方一致同意将本合同第十八条变更为：双方以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。该房屋的产权登记套内建筑面积为双方最终结算购房款的依据。若本合同约定面积与产权登记套内建筑面积不一致，则双方按照产权登记套内建筑面积和本合同约定的单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补。买受人不得以该房屋公摊面积或建筑面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何其他权利。第十六条约定“补充协议的效力”：1.本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律效力。如本补充协议的约定与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。2014年10月23日，万诺公司作为建设单位就涉案房屋所属工程向广州市番禺区建设局申请竣工验收备案，竣工验收备案表记载竣工验收日期为2014年9月3日。同日，广州市番禺区建设局出具处理意见，确认涉案房屋所属工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。2014年10月25日，万诺公司分别在《新快报》、凤凰网上刊登入伙公告，告知包括涉案房屋在内商铺的业主房屋交付时间为2014年10月30日，请携带相关资料前往办理交付手续，逾期办理交付手续的，视为房屋交付等。2014年11月8日，广州科测测绘技术有限公司出具《房屋面积测量成果报告书》，记载X号复式套内面积为127.26平方米。万诺公司提交的房地产分户图，记载坐落于番禺区X号复式的套内面积等信息与《房屋面积测量成果报告书》相同。万诺公司提交由广州市番禺区国土资源和规划局出具的涉案房屋信息显示：涉案房屋套内面积为127.26平方米，房屋用途为商业，具体用途为商铺，房屋性质为商品房；房屋状态为预售、已确权、合同抵押、查封，预告登记核准时间为2013年9月25日；权属人李光炜占有份额为95%，权属人周瑞坤占有份额为5%，权属来源均为购买。万诺公司主张其先后根据李光炜、周瑞坤在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》上预留的通讯地址向李光炜、周瑞坤寄送《广州番禺万达广场入伙催告函》（2014年12月5日出具）和《广州番禺万达广场入伙告知函》（2015年1月15日出具），并提交上述函件及EMS快递单加以证明。上述函件内容显示，万诺公司告知涉案房屋已具备交付条件，万诺公司曾于2014年10月29日书面通知李光炜、周瑞坤办理房屋交付手续，其后也多次催促，但李光炜、周瑞坤一直未能前来办理，依合同约定，已视为房屋交付予李光炜、周瑞坤，现再次通知李光炜、周瑞坤于2014年12月15日、2015年1月20日前前来补办入伙手续，并告知李光伟、周瑞坤需补交面积误差款74222元。2017年12月11日，万诺公司根据李光炜、周瑞坤上述通讯地址通过EMS快递向李光炜、周瑞坤寄送《入伙及产权催办告知函》（2017年12月5日出具）。该次邮寄的内容及过程由广州市公证处进行了保全证据公证。该函内容显示，万诺公司告知李光炜、周瑞坤其司已于2014年10月29日向李光炜、周瑞坤送达房屋《入伙使用通知书》，但李光炜、周瑞坤至今未前来办理收房手续，根据合同约定视同已收房，且万诺公司已完成交房义务，请李光炜、周瑞坤收到该函件后7日内到万诺公司完善收房资料登记手续，及提交该函附件清单所列资料，并配合办理房屋产权登记各项手续。庭审中，万诺公司称上述快递均已妥投签收，但当时未打印妥投证明，由于时间过长，邮局现已不能提供妥投证明。万诺公司确认，李光炜、周瑞坤已付清涉案房屋的首期款，余款已由银行发放给万诺公司，现剩余房屋面积补差款未付。万诺公司称，李光炜、周瑞坤经其催收、公告后至今仍未办理收楼和房产证等手续，涉案房屋目前处于空置状态。本院认为，万诺公司与李光炜、周瑞坤签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》和《合同补充协议》，签约主体适格，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同对各方具有法律约束力。合同签订后，涉案房屋已于2013年9月25日经预告登记核准确定权属人为李光炜、周瑞坤。万诺公司在涉案房屋具备交付条件后于2014年10月25日在报刊网站上刊登了入伙公告，告知包括涉案房屋在内的房屋交付时间为2014年10月30日，逾期办理交付手续，视为房屋交付等。万诺公司于2017年12月11日根据李光炜、周瑞坤在合同中预留的通讯地址向李光炜、周瑞坤寄送的《入伙及产权催办告知函》表明，万诺公司曾催告李光炜、周瑞坤前来办理收房手续，并告知根据合同约定视同已收房。现万诺公司主张李光炜、周瑞坤应向其支付房屋面积补差款，符合合同约定，本院予以支持。双方在《合同补充协议》中约定合同第十八条变更为：“双方以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。该房屋的产权登记套内建筑面积为双方最终结算购房款的依据。若本合同约定面积与产权登记套内建筑面积不一致，则双方按照产权登记套内建筑面积和本合同约定的单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补。”根据《合同补充协议》第十六条约定，涉案房屋面积确认及面积差异处理以上述补充协议为准。合同约定涉案房屋套内建筑面积为126.42平方米，后经测绘单位实际测量及产权登记显示涉案房屋套内建筑面积为127.26平方米，两者不一致，实测及产权登记面积较合同约定面积多0.84平方米，根据合同约定单价88358.65元/平方米计算，本院确定李光炜、周瑞坤应向万诺公司支付房屋面积补差款为74221.27元（88358.65元/平方米×0.84平方米）。万诺公司请求房屋面积补差款超出部分，本院不予支持。关于逾期付款违约金。首先，万诺公司依《合同补充协议》第三条“关于逾期付款的补充约定”主张李光炜、周瑞坤支付逾期支付房屋面积补差款的违约金，但该条款为针对逾期支付购房款的违约责任的约定，根据合同条款的通常理解，这里所指的购房款应是合同约定的房价总额，并不包含房屋面积补差款，此外《广州市商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》均未对逾期支付房屋面积补差款的违约责任进行约定。其次，虽然万诺公司在《广州番禺万达广场入伙催告函》和《广州番禺万达广场入伙告知函》中告知李光炜、周瑞坤需补交房屋面积补差款，但万诺公司未能举证证明上述函件已送达给李光炜、周瑞坤。即使上述函件实际到达李光炜、周瑞坤，函件内容也并未包含逾期支付房屋面积补差款的违约责任。综上，万诺公司主张李光炜、周瑞坤自2015年1月21日起按每日千分之八标准支付逾期支付房屋面积补差款的违约金，既无合同依据，亦无事实依据，本院不予支持。李光炜、周瑞坤经本院合法传唤未应诉，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下：一、被告李光炜、周瑞坤共同向原告广州市万诺投资管理有限公司支付房屋面积补差款74221.27元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清。二、驳回原告广州市万诺投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3269元，减半收取计1634元（原告广州市万诺投资管理有限公司已预交），由原告广州市万诺投资管理有限公司负担817元，被告李光炜、周瑞坤共同负担817元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  吴春燕二〇一九年十二月十九日书记员  何佳玲