广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17683号上诉人（原审原告）：方宝珠，女，1962年7月4日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：叶丽明，女，1987年2月22日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：陈庭立，男，1946年12月19日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：陆江红，女，1964年2月28日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：梁士晋，男，1985年5月26日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：叶骏明，男，1994年3月10日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：冯汝华，系叶骏明的母亲。上诉人（原审原告）：林广超，男，1953年10月3日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：唐嘉强，男，1973年10月2日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：潘伟坤，男，1953年3月27日出生，汉族，住广州市海珠区。上述九上诉人共同委托诉讼代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州晋廷物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南田路248号二层210铺。法定代表人：冯穗英，职务总经理。被上诉人（原审被告）：宝岗大厦业主委员会，住所地广州市海珠区宝岗大厦一楼。负责人：骆劭宁，职务主任。委托诉讼代理人：苏玉鸿、洪萍，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人方宝珠、叶丽明、陈庭立、陆江红、梁士晋、叶骏明、林广超、唐嘉强、潘伟坤（以下简称方宝珠等九人）因与被上诉人广州晋廷物业管理有限公司（以下简称晋廷公司）、宝岗大厦业主委员会确认合同无效纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。晋廷公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人方宝珠等九人上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认晋廷公司2014年9月1日至2015年7月20日对宝岗大厦的物管行为无效，以及确认晋廷公司、宝岗大厦业主委员会在2015年7月20日所签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效；2、一、二审受理费用由晋廷公司、宝岗大厦业主委员会承担。事实和理由：一、晋廷公司没有管理资质，其在2014年9月1日至2015年7月20日对宝岗大厦的物管行为无效。在晋廷公司管理宝岗大厦的这一阶段，晋廷公司根本没有取得物业管理资质，其不胜任物业管理职责，居委会、宝岗大厦业主委员会聘请没有物业管理资质的企业进场进行物管行为，显然违反了相关规定。对于晋廷公司未取得物业管理资质而从事物管的行为，依法应当确认为无效。二、晋廷公司、宝岗大厦业主委员会在2015年7月20日签订的《宝岗大厦物业管理物业合同》依法应当确认为无效。签订该合同时，晋廷公司并未获得物业管理资质。晋廷公司在一审时提供的资质证书，其有效期在2015年9月18日届满，之后并未重新获得资质证书。从2015年9月19日至2017年9月14日期间，晋廷公司对宝岗大厦的管理是处于无资质管理的状态当中，其无资质管理的行为属于无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，晋廷公司、宝岗大厦业主委员会所签订的《物业管理合同》存在免除晋廷公司责任，加大业主责任、排除业主权利的条款。三、关于法律的适用问题。取消资质规定的《物业管理条例》在2018年3月19日才由国务院公布实施，距离晋廷公司资质证书到期日足足有两年六个月时间，修订后的条例对之前的行为没有溯及力。四、续聘晋廷公司的投票没有双过半，不符合物业管理条例的相关规定，续聘合同无效。且投票情况存在弄虚作假的行为，该合同应当确认无效。被上诉人宝岗大厦业主委员会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。理由为：关于涉案物业管理服务合同是否有效的问题，该合同实际上已经履行完毕并由业主大会重新表决续聘晋廷公司管理。方宝珠等九人认为晋廷公司没有管理资质，故物管行为和合同无效，没有法律依据。晋廷公司早在2014年就已经取得了物业管理资质，且现在已经取消对物业管理公司必须具备资质的要求，晋廷限公司进行管理是根据主管部门及业主大会的决议所作出的，方宝珠等九人曾就该行为提起了行政诉讼，广州市铁路法院确认了备案是有效的。关于是否双过半问题，方宝珠等九人已经另案起诉，广州市中级人民法院在2019年10月30日作出（2019）粤01民终13950号民事判决书，驳回了方宝珠等九人的上诉请求，确认了续聘投票合法有效。被上诉人晋廷公司经本院合法传唤未到庭表明意见。方宝珠等九人向一审法院起诉请求：1、确认晋廷公司、宝岗大厦业主委员会在2015年7月20日所签署的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效；2、确认晋廷公司在2014年9月1日至2015年7月20日的管理行为无效；3、本案受理费由晋廷公司、宝岗大厦业主委员会承担。一审法院认定事实：宝岗大厦小区首届业主委员会于2012年11月成立，根据《宝岗大厦业主大会议事规则》规定由7名委员（其中主任1名，副主任2名）和3名候补委员组成。2015年2月16日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处向宝岗大厦业主委员会作出龙凤物业备变更[2015]第001号《业主委员会备案变更回执》，备案事项变更内容如下：1、2014年12月26日宝岗大厦业主大会会议以书面形式召开，会议补选产生业主委员会委员为殷蔚武、莫燕芬、姚国游、霍妙冰、潘伟灵、罗欣、姚国富、钟华钊，其中，姚国富、钟华钊为候补委员。同日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处作出龙凤物业备变更[2015]第001号《业主委员会会议决定事项备案回执》，备案内容如下：1、2015年1月31日召开首次业主委员会委员会议，会议6/7成员（6人）通过莫燕芬为主任，殷蔚武、霍妙冰为副主任；2、经业主委员会委员6/7成员（6人）提出，林小康现为委员成员。2015年6月15日，宝岗大厦业主委员会作出《宝岗大厦业主大会表决票计票报告单》：宝岗大厦是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的表决票应发住户328户，已发328户，收回票数260张，收回票数与发出的相等（少于）；经验票，其中有效票243张，无效票17张；等。2015年6月19日，宝岗大厦业主委员会向宝岗大厦业主及住户作出了《宝岗大厦关于续聘广州晋廷物业管理有限公司意见征询的业主大会结果公示》，该公示记载了：宝岗大厦住宅部份具有投票权的业主328个，总面积35617.43平方米；本次共发出表决票306张，收回260张，【其中有效票243张，无效票17张（是指重复及作废票）】；其中赞成票221张，占业主总数的67%；面积为21973.36平方米，占大厦总面积62%……投票结果显示，赞成续聘晋廷公司的票数已经达到了“双过半”要求，符合广州市物业管理条例暂行办法和宝岗大厦议事规则；现将投票结果公示三十天（6月19日-7月19日）。公示期间，对结果有异议的业主，可以携带相关资料到业委会进行查询；等。2015年7月20日，宝岗大厦业主委员会（甲方）与晋廷公司（乙方）签订《宝岗大厦物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对广州市海珠区宝岗大道251号宝岗大厦管理服务；合同期限为2015年7月20日至2017年9月14日；乙方的权利和义务：3、根据实际需要可选聘专业性服务企业承担物业的专项管理服务，但不得将物业的整体管理责任委托第三方，所选定的专业性服务企业应当遵守本协议的规定，物业管理单位不得以委托方式转嫁管理责任；本物业管理区域物业服务收费标准实际包干制方式，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，已有产权证的，以房产证记载的建筑面积为准，未办产权证的，以物业购房合同中约定的建筑面积为准，即每月每平方为1.2元；等。一审另查，涉案小区的业主冯汝华等曾向广州铁路运输第一法院起诉广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处（以下简称龙凤街道办事处）和宝岗大厦业主委员会（作为该案的第三人），要求撤销龙凤街道办事处于2015年2月16日作出的龙凤物业备变更【2015】第001号备案行为，包括业主委员会备案变更回执和业主委员会会议决定事项备案回执等。广州铁路运输第一法院于2017年9月5日以冯汝华等超过法定起诉期限为由，作出（2017）粤7101行初1342号《行政裁定书》驳回其起诉。后冯汝华等不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年1月30日以（2017）粤71行终2186号民事裁定撤销一审行政裁定，指令广州铁路运输第一法院继续审理。广州铁路运输第一法院于2018年9月27日作出（2017）粤7101行初1342号《行政裁定书》，以冯汝华等原告不具有对行政行为提起诉讼的原告主体资格，对该案没有诉的利益为由驳回其起诉。此后冯汝华等不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年12月24日作出（2018）粤71行终3312号《行政裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。该判决已于2019年1月11日发生法律效力。一审再查，叶丽明等还于2017年11月3日向一审法院起诉宝岗大厦业主会，起诉要求判决宝岗大厦业主委员会公开续聘晋廷公司的投票资料、撤销宝岗大厦业主委员会在2015年6月续聘晋廷公司的决议等【案号为（2017）粤0105民初10017号】。叶丽明等又于2018年1月4日以宝岗大厦业主委员会为，向本院起诉要求：宝岗大厦业主委员会公示2014年8月1日至2017年11月30日任期届满止的业主大会和业主委员会的决定及会议记录、公共收益账目，公益账户交易明细、银行对账单、维修储备金的筹集和使用情况、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况等财务状况等【案号为（2018）粤0105民初307号】。方宝珠等九人就其主张还提交了以下证据：1、宝岗大厦业主大会议事规则；2、宝岗大厦业主大会管理规约；3、业委会补选委员大会业主投票情况明细照片；4、续聘晋廷公司征询业主表决意见工作明细表复印件；5、加盖广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会公章，日期为2014年7月21日的手写《移交清单》，清单内不包括公章；6、广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会于2014年8月9日对宝岗大厦各住户发出的《关于过渡期间推荐物业公司的有关意见》，主要内容为：根据宝岗大厦临时工作小组关于在过渡期间大厦管理问题的意见征询结果，大厦业主可以推荐物业公司参与过渡期内负责大厦物业管理工作，被推荐的物业公司必须具备在大厦管理过渡期间（暂定三个月）带资管理，不能收取物业管理费；等。晋廷公司、宝岗大厦业主委员会质证表示：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，这两份证据都是在第一届业主委员会成立时所订下的，根据证据1第10条第2项，业委会有权选聘、续聘物业管理公司；证据3、4没有原件，真实性、合法性、关联性不予认可，也无法证明方宝珠等九人要陈述的事实；对证据5的真实性没有异议，关联性不予认可；对证据6的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容有异议，该文件是在过渡期间即涉案小区未完成业主委员会的补选工作期间龙田社区居委会对小区物业管理的安排的相关文件；本案物业服务合同是在业委会补选工作完成之后，通过召开业主大会并决议满足“双过半”的法律规定，授权业委会与晋廷公司签订的，因此该文件不是作为确认本案物业服务合同纠纷无效的依据。晋廷公司、宝岗大厦业主委员会就其抗辩还提交了以下证据：1、宝岗大厦业主委员会于2014年12月26日向龙凤街道办事处所作的《业主委员会备案事项变更申请报告》，主要内容为2014年12月26日，龙田社区居委会在宝岗大厦召开业主大会补选业主委员会会议，决定对业主委员会备案的委员进行了变更；等；2、填报日期为2015年1月31日的《宝岗大厦业主委员会备案事项变更基本情况表》，业主委员会任期从2012年9月15日起至2017年9月14日止，变更后主任姓名为莫燕芬等；3、广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会于2014年8月26日对宝岗大厦全体业主发出的《关于过渡期间委托物业公司管理的公告》，主要内容为：关于过渡期间大厦管理问题的意见征询和热心业主推荐，目前只有1间物业公司报名参与大厦的过渡期管理工作，大厦过渡期间暂时委托广州晋廷物业管理有限公司对大厦进行管理，管理期自9月1日开始暂定三个月，按1.2元/平方米的标准收取物业管理费等；4、广州市海珠区房屋安全和物业一所出具给晋廷公司的《物业服务合同备案回执》，主要内容为资质等级为三级（暂定一年），选聘单位为宝岗大厦业主委员会，物业项目名称为宝岗大厦，合同期限从2015年7月20日起至2017年9月14日等；5、日期为2015年3月11日的《宝岗大厦业委会资料交接清单》，项目包括业委会公章，交接人为广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会；6、晋廷公司的《资质证书》，载明资质等级为三级（暂定一年），有效期至2015年9月18日。方宝珠等九人质证表示：证据1的《申报表》不合法，主要表现在备案实施机关意见一栏只有盖章，没有同意与否的意见，没有经办人的签名，不符合程序；基本情况表也是不合法的，不合法的理由是变更的业主委员会成员总共是8个人（包括候补的），这8个人违反了议事规则，因为上面规定只能是7个人，林小康是另外补写上去的，林小康实际上给宝岗大厦业主委员会撤职了。业委会成员数字是双数，不是单数，违反了物业管理条例的规定。证据2这个申报表在备案时没有是否同意备案的具体意见，没有签字，这是不合法的备案。证据3业委会聘请的晋廷公司暂时管理大厦三个月，选聘晋廷公司进行管理是没有经过公告、招标等程序来进行的。而且晋廷公司原来就是金慧华的公司，金慧华没有缴纳过物业管理费，是参与闹事的人员之一，因此这个公告是无效的。对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，合同是2015年7月20日签的，按照规定应30日内进行备案，但宝岗大厦业主委员会是在2016年1月29日才去备案的，足足拖了六个月的时间。晋廷公司的三级管理资质暂定为一年，晋廷公司没有提供资质的证据，所以我方认为这个备案是不真实的，是违法的备案。对证据5没有任何的公章的移交记载，只有筹备组公章的移交；所以公章的问题，方宝珠等九人不知道晋廷公司、宝岗大厦业主委员会是怎么得来的。对证据6的真实性、合法性和关联性没有异议，但晋廷公司的资质证书有效期是到2015年9月18日，已经失效。方宝珠等九人于2016年12月15日提起本案诉讼。一审诉讼中，方宝珠等九人表示：其提起诉讼的依据是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》和《物业管理条例》第十二条第五款的规定等。晋廷公司表示：其于管理资质到期日（即2015年9月18日）前到相关管理部门办理续签手续，被告知取消了物业服务企业资质的要求，并通知暂停办理相关手续。一审法院认为：关于诉讼主体问题。晋廷公司、宝岗大厦业主委员会认为方宝珠等九人不具备诉讼主体的资格，但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持㈠物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。故按照上述规定，方宝珠等九人作为宝岗大厦的业主，有权提起本案诉讼。方宝珠等九人主张宝岗大厦业主委员会的公章未备案，来源不合法，但宝岗大厦业主委员会已提交证据证明该公章是经广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会交付的，故方宝珠等九人的上述主张依据不足，不予采纳。由于涉案小区的其他业主已向广州市铁路第一运输法院起诉，要求撤销宝岗大厦业主委员会备案变更回执和业主委员会会议决定事项备案回执等，但生效的法院判决已经驳回其起诉，故宝岗大厦业主委员会作为合法主体，有权根据小区业主的投票结果，与晋廷公司签订《宝岗大厦物业管理服务合同》。方宝珠等九人主张选聘晋廷公司作为宝岗大厦物业管理公司的投票结果未达到“双过半”，就此方宝珠等九人等业主已提起（2017）粤0105民初10017号案的诉讼，该案与本案不属同一法律关系，故对选聘程序等问题的审查，本案中不予处理。方宝珠等九人主张晋廷公司、宝岗大厦业主委员会签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》中约定物业管理收益归晋廷公司，损害了全体业主的利益，但就此未提交证据予以证明，故方宝珠等九人的上述主张，理据不足，不予采纳。方宝珠等九人主张晋廷公司没有物业管理资质了，但晋廷公司已提交《资质证书》证明其管理资质，并就资质的续期进行合理解释，故方宝珠等九人的上述意见，依据不足，不予采纳。方宝珠等九人未能提交证据证明晋廷公司、宝岗大厦业主委员会签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》约定免除了晋廷公司的责任、加重了业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主的主要权利，故方宝珠等九人要求确认该合同无效，理据不足，予以驳回。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回方宝珠等九人的全部诉讼请求。本案受理费100元，由方宝珠等九人负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，方宝珠等九人向本院提供了《广州市不动产登记查册表》，拟证明续聘晋廷公司的投票明显失实，没有双过半。经质证，宝岗大厦业主委员会对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为投票是否合法问题属于业主大会作出的决议是否应当被撤销的问题，该决议已经过广州市中级人民法院另案审理确认，本案不应审查。另方宝珠等九人向本院提交了《律师调查令申请书》，请求开具律师调查令以便其调查宝岗大厦共45套房屋的不动产登记查册表，以证明宝岗大厦业主委员会在投票上弄虚作假。二审经查，晋廷公司于2014年9月19日取得了物业服务企业资质证书，有效期到2015年9月18日。另查明，针对方宝珠等人与宝岗大厦业主委员会业主撤销权纠纷一案，一审法院于2019年4月25日作出（2017）粤0105民初10017号民事判决，驳回方宝珠等人的全部诉讼请求。本院于2019年10月28日作出（2019）粤01民终13950号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于方宝珠等九人要求确认晋廷公司2014年9月1日至2015年7月20日对宝岗大厦的物管行为无效的问题。根据广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会于2014年8月26日对宝岗大厦全体业主发出的《关于过渡期间委托物业公司管理的公告》显示，晋廷公司是根据居委会的委托进行过渡期管理工作。该物业管理的事实行为业已完结，方宝珠等九人要求确认该物管行为无效，缺乏法律依据，本院不予认可。第二，关于方宝珠等九人请求确认晋廷公司、宝岗大厦业主委员会在2015年7月20日所签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》为无效的问题。首先，晋廷公司于2014年9月19日已取得物业服务企业资质证书，可见在晋廷公司与宝岗大厦业主委员会签订《宝岗大厦物业管理服务合同》时，晋廷公司具备相应物业管理资质。方宝珠等九人以晋廷公司没有物业管理资质为由主张上述合同无效，理由不成立。其次，方宝珠等九人主张上述合同存在免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主权利的条款，其理据不充分，本院不予采纳。再次，关于方宝珠等九人主张选聘晋廷公司作为宝岗大厦物业管理公司的投票结果未达到“双过半”的问题，方宝珠等业主曾以此为由提起（2017）粤0105民初10017号案诉讼，请求撤销宝岗大厦业主委员会在2015年6月续聘晋廷公司的决议，经一、二审审理，法院判决驳回方宝珠等人的诉讼请求。故对于方宝珠等九人上述上诉理由，本院不予采纳，对其二审中提出的律师调查令申请，亦不予接纳。综上所述，方宝珠等九人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由方宝珠、叶丽明、陈庭立、陆江红、梁士晋、叶骏明、林广超、唐嘉强、潘伟坤负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月三日书记员 王 敏沙宇航