北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20965号原告（反诉被告）：高梦甜，女，1985年2月10日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）：邹威，男，1983年12月31日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：张圣德，男，1934年3月1日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：商宁，北京普然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁宁，北京普然律师事务所律师。第三人：北京理房通支付科技有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路8号院4号楼145号。法定代表人：单一刚，执行董事。委托诉讼代理人：孙廷廷，女，1991年8月7日出生，汉族，该公司职员。原告高梦甜、邹威诉被告张圣德、第三人北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高梦甜、邹威，被告张圣德的委托代理人商宁到庭参加诉讼。第三人理房通公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高梦甜、邹威向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金171990元，此违约金由理房通公司托管户口迁出保证金支付；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月4日，原、被告签订关于本市东城区贡院西街8号6号楼2层2单元5号（以下简称涉诉房屋）的房屋买卖合同，约定总房价款人民币378万元。其中在“第十条户籍迁出”第（二）项中约定，有户籍登记的，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册1人。2019年3月11日，涉诉房屋过户后，原告在办理户籍迁入时，建国门派出所户籍科告知原告仍有4人的户籍在此房中，与被告合同登记户口情况不符。按照购房合同“第十条户籍迁出”第（四）项：如出卖人未如实陈述户籍登记情况，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。按照北京市存量房屋买卖合同第二条第8项户口迁出保证金的约定，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存200000元作为户口迁出保证金，可抵扣与户口相关的违约金。此外，原、被告和第三人签订理房通资金支付服务协议，托管户口迁出保证金200000元。2019年6月9日，被告在超出第三人户口保证金托管截止日后，才迁出所有户口。因房屋内户籍的人数影响房屋价格，故原告购买涉诉房屋高于了市场均价。综上，为维护自身权益，原告提起诉讼。被告张圣德辩称，不同意原告的诉讼请求。对于涉诉房屋的户籍登记情况被告已经如实陈述，没有任何隐瞒。原告、被告、中介公司代表均在派出所对涉诉房屋户籍登记情况进行过相关现场核验，并经派出所工作人员确认户籍登记为一册一人。张圣德本人直到过户之日才得知涉诉房屋上登记有另一册户籍，在此之前确不知情。被告得知另有一册的情况后，积极履行合同，经过多方努力，于2019年6月9日将涉诉房屋内全部户籍迁出。被告履行了房屋买卖合同中第十条第三项的规定，在90天内迁出所有户籍，不存在逾期迁户行为。本案是合同履行中的意外事件，造成本案纠纷的原因系公房管理部门在变更门牌号时与户籍部门未衔接顺畅。但即使出现案涉意外情况，被告仍然按照合同约定的时间迁出了涉诉房屋内的所有户籍。原告在过户登记后第二天即将户籍迁入了涉诉房屋。故被告不存在违约行为，不同意原告的全部诉讼请求。第三人理房通公司提交书面意见述称，理房通公司仅为原、被告提供交易资金存管服务，所有对买卖交易资金的操作均依据合同约定及买卖双方的指令，此案涉及的20万元户口迁出保证金仍存管于答辩人备付金账户中，答辩人将按照法院确认的本案最终结果处理存管资金。案件审理中，张圣德提出反诉请求：1.判令高梦甜、邹威向张圣德支付购房尾款20万元；2.判令高梦甜、邹威向张圣德支付逾期付款违约金24.57万元；3.本案诉讼费由高梦甜、邹威负担。事实和理由：张圣德与高梦甜、邹威于2019年1月4日签订了关于涉诉房屋的买卖合同，包括《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）、《居间服务合同》、《补充协议》（以下简称涉诉补充协议）。合同约定涉诉房屋的总购房款为378万元，并对逾期付款违约责任做了约定。合同签订后，张圣德已经按照约定向高梦甜和邹威履行了配合迁出户口、产权过户、交房等义务，现其二人已经取得涉诉房屋的所有权，并于2019年3月12日办理完毕户籍迁入手续。但因高梦甜和邹威拒绝在理房通公司的支付平台签字导致张圣德未收到户口迁出保证金，即购房尾款20万元。涉诉补充协议约定，高梦甜和邹威本应于2019年3月6日将户口迁出保证金支付给张圣德，现二人违反了合同约定，应按涉诉补充协议第四条的约定，即房屋总价款万分之五的标准计算每日违约金。为维护自身权益，张圣德提起反诉。针对张圣德的反诉，高梦甜、邹威辩称，不同意张圣德的反诉请求。高梦甜和邹威严格按照双方签订的合同履行涉诉合同，合同约定涉诉房屋应于2019年3月15日前办理房屋转移登记手续，高梦甜和邹威于2019年3月8日将包括户口保证金20万元在内的尾款一并打入理房通公司的账户，并于当日收到支付成功的通知，高梦甜和邹威已经完成涉诉合同约定的资金支付义务。因为张圣德违约，故涉诉户口保证违约金一直保管于理房通公司，未支付给张圣德。第三人理房通公司未对张圣德的反诉陈述意见。本院经审理查明：位于北京市东城区贡院西街8号6号楼2层2单元5号房产原登记于张圣德名下。2019年1月4日，高梦甜、邹威与张圣德（张威代）经案外人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：出卖人所售房屋坐落为：北京市东城区贡院西街8号6号楼2层2单元5号，建筑面积32.52平方米。该房屋成交价格为2510000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为1270000元，合计3780000元。买受人向出卖人支付定金500000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按期规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1000000元。出卖人应当于2019年1月15日之前将该房屋交付给买受人。买受人未按照协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起86日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。该房屋现有户籍情况为：有户籍登记。有户籍登记的，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册1人，双方同意迁出现有户籍。出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍，或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，张圣德（甲方）与高梦甜、邹威（乙方）、链家经纪公司（丙方）另签订《补充协议》，约定：乙方于2019年1月4日将第一笔定金100000元自行划转的方式支付甲方，于2019年1月15日将第二笔定金400000元自行划转的方式支付甲方。乙方于不晚于办理过户前3个工作日将第一笔首付款2060000元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方同意，在2019年3月31日之前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。甲乙双方同意，乙方从购房款中留存200000元作为户口迁出保证金，该保证金按乙方应于不晚于办理过户前3个工作日（请约定具体时间或条件）以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应当在办理房屋交付当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，在办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2019年1月27日，张圣德（甲方、出售方），高梦甜及邹威（乙方、买受方），北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》。该协议第4条规定，原《补充协议》第4条第1项约定为：“乙方于不晚于办理过户前三个工作日（请约定支付时间或条件）将第一笔首付款2060000元”现变更该项约定为：“乙方于不晚于办理过户前三个工作日（请约定支付时间或条件）将第一笔首付款人民币2700000元”。另，张圣德（甲方）与高梦甜、邹威（乙方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订了《理房通资金支付服务协议》，该协议约定，本协议包含通用条款和产品条款两部分，如通用条款与产品条款有不一致之处，以产品条款为准。其中产品条款二规定了，户口迁出保证金的资金划转条件之一是甲方迁出该不动产全部户口后，甲乙双方应立即签署户口迁出确认书，且立即通过居间方向丙方提交相关文件材料原件、复印件或影印件。上述协议签订后，高梦甜及邹威于2019年1月5日将第一笔定金100000元支付给张圣德，于2019年1月18日将第二笔定金400000元支付张圣德，于2019年1月28日支付了物业保证金20000元。同日，张圣德向高梦甜及邹威交付了房屋。此后，高梦甜及邹威于2019年3月8日分三笔共向张圣德支付2900000元，其中20万元户口迁出保证金仍存管于理房通公司备付金账户内。2019年3月11日，双方办理完毕涉诉房屋的房屋所有权转移登记手续。2019年3月1日，张圣德将其户口从涉诉房屋处迁出。2019年3月12日，高梦甜及其子邹润生的户籍迁入涉诉房屋内。2019年6月9日，涉诉房屋内的杨兴民、杨毅、杨薇以及赵华的户籍全部迁出。诉讼中，高梦甜及邹威称2019年3月11日，其二人发现涉诉房屋内有另外四个人即杨兴民、杨毅、杨薇以及赵华的户籍，张圣德未如实陈述户籍情况，构成违约，张圣德应该按照合同约定支付违约金。对此，张圣德表示涉诉合同签订时张圣德查询到的户籍仅为一册一户。2019年1月28日，买卖双方及经纪人共同赴公安机关户籍部门查询，民警答复的结果仍然为一册一户。2019年3月11日，在得知涉诉房屋内还有其邻居一家户口后，张圣德积极联络该邻居一家，得知之所以出现上述户籍登记情况，系因为曾涉诉房屋变更过房号，登记错误所致。对此，高梦甜及邹威认可双方于2019年1月28日对户籍情况进行过核验，但核验的过程过于匆忙。高梦甜及邹威认为张圣德曾办理过户口迁移手续，应该明知“户口错位”一事，且张圣德有义务在涉诉合同签订之前了解户籍情况。为证明核验户口情况，高梦甜和邹威申请案外人北京链家置地房地产经纪有限公司经纪人刘占晴出庭作证，刘占晴称其与买卖双方确曾于2019年1月28日赴本市建国门派出所核实户籍情况，查询的过程比较仓促，刘占晴听到民警告知涉诉房屋内只有一人户籍。涉诉房屋过户之后，刘占晴与高梦甜、邹威再次赴本市建国门派出所核实户籍情况，后被告知除张圣德之外，还有另外四人户口。当时张圣德表示不清楚该情况，几日后张圣德告知刘占晴经过核实涉诉房屋更改过门牌号，故原房屋内户籍没有迁走。同时，刘占晴表示涉诉的20万元户口保证金目前出于冻结状态，只有在户籍问题解决后，由涉诉合同双方及理房通公司共同签署证明后才可以解冻。本院认为，依法订立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，结合查明的事实。高梦甜、邹威与张圣德就涉诉房屋签订房屋买卖合同。约定高梦甜、邹威支付购房款，张圣德办理涉诉房屋产权转移登记、户籍迁出等义务。涉诉合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违背法律法规的相关规定，真实有效，双方均应按照约定履行各自的义务。诉讼中，高梦甜及邹威主张张圣德故意隐瞒户籍登记情况，违反了涉诉合同及补充协议的约定，应当承担违约责任。但根据查明的事实，在签订涉诉合同及补充协议时，张圣德所持户口簿中仅登记其一人户籍。虽然在涉诉房屋过户之后，高梦甜及邹威发现了涉诉房屋内的他人户籍，但该情况系相关部门管理行为所致，就一般情形而言，张圣德无法掌握该信息。虽然张圣德曾有过变更户籍的记录，但并不足以证明其在签订涉诉合同时了解涉诉房屋内有他人户籍一事。同时，双方约定应于过户之日起90日内迁出所有户籍，双方于2019年3月11日办理过户手续，我国民事诉讼法规定，期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。故张圣德于2019年6月9日将全部户籍迁出，并不违反合同的约定。高梦甜及邹威要求张圣德支付违约金的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。对于张圣德要求高梦甜及邹威支付购房尾款20万元的诉讼请求，因张圣德已经履行了合同约定的义务，该20万元户口保证金支付的条件业已成就，故对该项诉讼请求，本院予以支持。但因高梦甜及邹威未按时支付该笔购房尾款系对合同约定理解不同而行使后履行抗辩权的行为，非其故意而为之，故张圣德要求高梦甜及邹威支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二百零一条、第二百零三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉被告高梦甜、邹威应于本判决生效之日起7日内支付反诉原告张圣德购房尾款人民币200000元；二、驳回原告高梦甜、邹威全部诉讼请求；三、驳回反诉张圣德的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，由原告高梦甜、邹威负担（已交纳），反诉案件受理费4300元由反诉被告高梦甜、邹威负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  耿 侃人民陪审员  潘丽莉人民陪审员  潘和平二〇一九年十二月二十日法官 助理  成 竹书 记 员  岳 源