北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异1056号案外人：于澍，男，1965年5月20日出生，满族，户籍地河北省唐山市丰润区。案外人：汲敏，女，1967年6月13日出生，汉族，户籍地河北省唐山市丰润区。申请执行人：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路5号院43号楼1层101。法定代表人：张静，总经理。委托代理人：陈超，男，北京昌隆典当有限公司经理，户籍地北京市朝阳区。被执行人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区火炬路210号。法定代表人：张立杰，执行董事。委托代理人：谢东方，男，唐山市华宝房地产开发有限公司职员，户籍地河北省唐山市路北区。委托代理人：赵瑞山，男，唐山市华宝房地产开发有限公司职员，户籍地河北省唐山市路北区。本院依据已经发生法律效力的北京市第一中级人民法院（2017）京01民终4726号民事判决书，在执行北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆典当公司）与唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称唐山华宝公司）民间借贷纠纷一案[执行案号：（2017）京0108执13189号]过程中，案外人于澍、汲敏对本院执行位于河北省唐山市X小区X项目X区X楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。于澍、汲敏述称，请求法院终止对X号房屋的拍卖。事实与理由如下：2011年7月26日，于澍、汲敏由二十二冶集团第一建设有限公司（以下简称二十二冶公司）处全款购得X号房屋。2015年1月14日，于澍、汲敏持二十二冶公司出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》，到唐山华宝公司换取该公司收据，并补全增加面积及地下室款，要求办理正式合同。自交完全部房款后，于澍、汲敏不断联系售楼处，售楼处总是说排号等着。直到2019年8月9日接到售楼处打来的电话才知道房屋已经被查封并拍卖。由于唐山华宝公司单方面的原因，X号房屋至今未签订正式购房合同，且没有办理权属证书。但基于唐山华宝公司与二十二冶公司于2011年4月25日签订的《商品房团购协议书》，于澍、汲敏对房屋享有的权利完全能够对抗申请执行人，并排除执行、撤销拍卖。于澍、汲敏的物权期待权不能因为销售方唐山华宝公司对第三方所负债务而受到任何影响。虽然法院对房屋进行查封拍卖，但房屋是于澍、汲敏在法院查封前全款购买的，如果法院继续进行强制拍卖，必将导致于澍、汲敏倾尽所有购买的房屋所有权丧失，给儿子购买婚房无法结婚，影响正常生活，破坏当前和谐稳定的社会局面。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关法律规定，请求法院撤销本次拍卖。昌隆典当公司辩称，不同意案外人的异议请求。唐山华宝公司称，案外人所述属实，同意案外人的异议请求。经审查查明：本院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决书，对昌隆典当公司与唐山华宝公司民间借贷纠纷一案，判决唐山华宝公司偿还昌隆典当公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款8991900元及利息。唐山华宝公司不服本院判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2017年9月15日作出（2017）京01民终4726号民事判决书，撤销本院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决唐山华宝公司偿还昌隆典当公司借款本金16467716.68元及利息，并支付房屋折抵差价款8991900元及利息。案件审理过程中，本院依昌隆典当公司的诉讼保全申请，于2015年12月30日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事裁定书，裁定查封、冻结唐山华宝公司价值2500万元的财产。同日，本院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封唐山华宝公司开发的X小区X项目X区X楼X单元X门X号、X号、X号、X号、X号、X号，X单元X门X号、X号、X号、X号、X号、X号，X单元X门X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号，以及X楼X单元X门X号、X号、X号、X号、X号、X号，X单元X门X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号，X单元X门X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号房屋，查封时间2015年12月30日至2018年12月29日。昌隆典当公司持生效判决向本院申请强制执行，本院于2017年10月9日立案执行。执行过程中，本院于2018年12月13日续封房屋。为证明其异议主张，于澍、汲敏向本院提交以下相关证据：一、二十二冶公司出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》以及2015年1月14日于澍、汲敏与唐山华宝公司签订的《借款协议书》，证明于澍、汲敏经二十二冶公司出具手续，向唐山华宝公司办理X号房屋的购房手续。唐山华宝公司与于澍、汲敏约定，向其借款416567元，以X号房屋作为还款保证，待商品房具备预售条件后，于澍、汲敏如有意购买，可以优先选择楼号，借款可抵顶购房款。于澍、汲敏应在收到唐山华宝公司通知之日起10日内，到唐山华宝公司办理正式购房手续。二、二十二冶公司于2011年7月26日开具的内部收款收据一张、唐山华宝公司于2015年1月14日开具的收据三张、POS机签账单、银行账户流水，证明于澍、汲敏缴纳了全部购房款。三、唐山华宝公司与二十二冶公司签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购协议书（二）》、《房屋抵顶工程款协议（三）》，证明二十二冶公司有权出售协议书项下房屋。四、2019年8月15日汲敏与唐山市祥润物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、同日物业公司开具的证明、物业费、清运费、水费、电费收据等，证明唐山华宝公司于2019年8月15日将房屋交付给于澍、汲敏。申请执行人昌隆典当公司对上述证据的真实性不予认可。被执行人唐山华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可，称房屋已抵给二十二冶公司，通过团购协议转移了所有权。购房者将房款交给二十二冶公司，再经二十二冶公司出具凭证，与唐山华宝公司办理购房手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使唐山华宝公司与二十二冶公司之间的以房抵债协议合法有效，根据物权法的相关规定，由于未办理所有权转移登记，不产生物权变动效力，房屋所有权仍属于唐山华宝公司。于澍、汲敏与唐山华宝公司签订的系《借款协议书》，缺乏明确的购买房屋的意思表示，且内容上欠缺交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认为，《借款协议书》在性质上不属于商品房买卖合同。同时，于澍、汲敏占有房屋的时间晚于本院查封房屋的时间。因此，于澍、汲敏的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回于澍、汲敏的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇一九年十二月十一日书 记 员  郭丽娜