云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10583号原告：昆明乙阳物业服务有限公司（曾用名：昆明乙阳物业管理有限公司）。住所：云南省昆明市盘龙区东三环金色交响家园物业大楼。法定代表人：罗丽。委托诉讼代理人：蒙彦钧，系云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李艺凡，系云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。被告：罗吉，男，汉族，1974年9月18日出生，云南省姚安县人，住云南省昆明市。原告昆明乙阳物业服务有限公司（曾用名：昆明乙阳物业管理有限公司）诉被告罗吉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告昆明乙阳物业服务有限公司的委托诉讼代理人蒙彦钧、李艺凡，被告罗吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告暂计支付物业管理服务费25472元，二次加压费370元，生活垃圾处置费1400元，物业管理服务费违约金93182.02元（计算截止到2019年6月30日，至被告还清之日起按日利率千分之三计算物业管理服务费的逾期违约金）上述金额共计人民币120424.02元。2.本院诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月26日，原告与金色交响家园小区业主委员会签订《物业管理合同》；2017年2月9日，原告与金色交响家园小区第二届业主委员会签订《物业服务合同》。约定自2012年4月26日至2022年2月7日止，由原告向金色交响家园小区提供物业管理服务，原告提供服务的受益人为物业区域内的全体业主和使用人，住宅房屋，原告按业主商铺建筑面积每月每平方米1.2元向业主或使用人收取。被告系原告所管理的金色交响家园小区的业主。被告于2010年5月17日取得金色交响家园小区独立商铺1-3层42室（以下简称“房3”），总建筑面积为233.25平方米。被告于2011年6月24日与原告签署了《金色交响家园小区前期物业服务协议》，约定被告按商铺建筑面积1.2元/平方米/月向原告交纳物业服务费；被告不按协议约定交纳费用的，原告有权按逾期之日每天千分之三的比例加收违约金;原告可向被告提供水费、电费、生活垃圾处置费等代收代缴服务，收费标准按政府规定执行。根据双方约定及昆明发改委发布的定价标准，被告应缴纳二次加压费为2017年6月以前2.5元/月/户，2017年6月以后8元/月/户；被告应缴纳的生活垃圾处置费为8月/月。综上，被告已拖欠缴纳房3的物业管理服务费25472元、违约金93182.02元，二次加压费370元、生活垃圾处置费1400元。即被告共欠原告120424.02元。原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不缴纳上述费用，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告多次催缴无果，现特向贵院提起诉讼，请求贵院公正判决。被告辩称：针对原告的这些诉求，物管费被告愿意承担，但是拖了这么多年是有原因的，被告这边不愿意交违约金，加压费不交，垃圾清运费可以交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据，在本院认为中进行评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系昆明市青云街道办事处东三环西侧金色交响家园小区独立商铺1-3层42室的所有权人，房屋建筑面积233.25平方米。2011年被告与原告签订《金色交响家园小区前期物业服务协议》，委托原告为金色交响家园小区提供物业管理和服务，合同期限为二年，本合同届满，尚未成立业主委员会且未重新选聘物业企业的，原被告按照本合同自动续约；违约责任：被告违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权从逾期之日起60天停止对被告的服务，停止服务期间原告仍有权要求被告补交，并按逾期之日每天千分之三的比例加收违约金。2012年4月26日金色交响家园小区业主委员会与原告签订《物业管理合同》，合同期限为2012年4月26日至2017年4月25日，双方在合同中未约定逾期付款的违约责任及物业服务费收取的金额。2017年2月9日昆明市盘龙区金色交响家园小区第二届业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同期限为2017年2月8日至2022年2月7日止，约定按业主房产建筑面积每月每平方米0.85元收取物业服务费，商铺按业主房产建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。双方在合同中未约定逾期付款的违约责任。合同签订后，原告为小区进行物业管理服务，被告未按合同约定向原告缴纳了2011年11月18日至2019年6月30日物业服务费，原告诉至本院主张其权利。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。法律还规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告签订了《金色交响家园小区前期物业服务协议》，双方按该合同履行了各自的义务。2012年4月金色交响家园小区业主委员会与原告签订《物业管理合同》，该合同系金色交响家园小区业主委员会代表小区全体业主签订的合同，对全体业主均发生法律效力。根据《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。2012年4月26日金色交响家园小区业主委员会与原告签订《物业管理合同》、2017年2月9日昆明市盘龙区金色交响家园小区第二届业主委员会与原告签订《物业服务合同》，在《物业管理合同》签订后，原被告签订的《金色交响家园小区前期物业服务协议》，根据上述规定终止，该合同约定的权利义务亦终止。《物业管理合同》中虽然未约定违约服务费用每月每平方米的计价方式，但原被告均愿意按《物业服务合同》中约定的商铺每平方米每月1.2元交纳，对此本院予以确认。被告未交纳物业服务费，又未举证证明原告在服务过程中存在瑕疵，故被告应向原告交纳2011年11月18日至2019年6月30日服务费25472元。对原告的该诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的二次加压费问题，首先，《物业管理合同》及《物业服务合同》中均未约定二次加压费的计费标准，其次，原告未举证证明被告居住的房屋确需二次加压。另，原告虽提交了证据证明对二次加压费收取已经进行了公示，但该证据并不能证明原告将二次加压费收费的标准已经向小区业主进行了公示，且原告的公示并不符合法定的公示程序，故对二次加压费，本院不予以支持。关于违约金，在《金色交响家园小区前期物业服务协议》对违约金亦有约定，故被告应承担2011年11月18日至2012年4月26日期间未向原告交纳物业服务费1399.5元的违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述法律规定，被告逾期交纳物业费的违约金，本院调整按中国人民银行同期贷款利率计算，于2012年4月26日起至付款项付清之日止。2012年4月26日后因《物业管理合同》及《物业服务合同》中均未就逾期交纳物业服务费而约定违约金，故对原告要求支付该期间逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求，不予以支持。关于生活垃圾处置费1400元，被告对交纳该费用无异议，本院对原告的该主张，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》之规定，判决如下：一、被告罗吉于本判决生效之日起十日内向原告昆明乙阳物业服务有限公司支付2011年11月18日至2019年6月30日止的物业管理服务费25472元、垃圾清运费1400元；二、被告罗吉于本判决生效之日起十日内向原告昆明乙阳物业服务有限公司支付2011年11月18日至2012年4月26日的物业管理服务费的违约金1399.5元（于2012年4月26日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告昆明乙阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2708元，由被告罗吉负担604元，由原告昆明乙阳物业服务有限公司负担2104元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  孙琳燕人民陪审员  杨斯婷人民陪审员  苟 钰二〇一九年十二月九日书 记 员  刘国秀