北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初47934号原告：张桂贤，女，1940年10月5日出生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：王加莹，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：单一刚，执行董事。委托诉讼代理人：解紫东，男，1987年11月27日出生，汉族，该公司员工，住北京市东城区。第三人：程振，男，1991年7月10日出生，汉族，住北京市海淀区。原告张桂贤与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如管理公司）、第三人程振委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张桂贤的委托诉讼代理人王加莹、被告自如管理公司的委托诉讼代理人解紫东、第三人程振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂贤向本院提出如下诉讼请求：1.请求自如管理公司及程振连带给付张桂贤自2018年12月28日至2019年1月12日，共16日房租3846.56元；2.请求自如管理公司给付张桂贤违约金14905.64元；3.请求自如管理公司及程振连带赔偿张桂贤损失2287.11元；4.诉讼费由自如管理公司承担。事实与理由：2016年9月25日，甲方张桂贤与乙方自如管理公司签署《资产管理服务合同》，约定甲方将其位于海淀区静淑东里2号楼2门201号房屋委托乙方管理运营，管理期限自2016年10月14日至2019年12月27日。双方经评估后一致认为，房屋依据市场行情预期合理收益为7025元/月，从第二个管理周期起每个管理周期递增3%。2018年11月4日，张桂贤与程振签署《北京市存量房屋买卖合同》，将海淀区静淑东里2号楼2门201号房屋卖予程振，并与程振约定，交房当日之前的房屋收益归出卖人所有，自交房当日至租赁期限届满的房屋收益归买受人所有，且押金一并转交买受人，由买受人在租期届满后退还租户。2019年1月13日，张桂贤与程振签署《物业查验交接单》，并将房屋实际交付给程振。因此，自2019年1月13日及之后的房屋租金应由程振所有，而自如管理公司已付张桂贤2018年12月27日及之前的房租，尚欠张桂贤自2018年12月28日至2019年1月12日共16日房租。根据《资产管理服务合同》的约定，自如管理公司当付张桂贤租金3846.56元及两个月违约金14905.64元。同时，张桂贤与自如管理公司所签《资产管理服务合同》中约定租金为7452.82元，而张桂贤与程振所签《北京市存量房屋买卖合同》中约定租金为7235元，因此，自如管理公司及程振应将每个月的差额作为张桂贤的损失予以赔偿，期限自2019年1月13日至2019年11月27日，共计2287.11元。自如管理公司辩称，不同意张桂贤诉讼请求，因2018年11月4日张桂贤将房屋卖予程振，并且房屋所有权证登记的房屋所有权人2018年12月24日由张桂贤变更为程振，因此，自2018年12月24日之后，基于物权的占有、使用、收益、处分权能一并变更给新房屋所有权人程振。自如管理公司已将2018年12月27日及之前的房屋租金交付张桂贤，并将2018年12月28日及之后的房屋租金交给程振，因此，自如管理公司已付全部房屋租金，不存在违约，也不应赔偿张桂贤损失。程振述称，不同意张桂贤诉讼请求。2018年11月4日，程振与张桂贤签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定交房当日之前的房屋收益归张桂贤所有，自交房当日至租赁期限届满的房屋收益归程振所有，且押金一并转交程振，由程振在租赁届满后退还租户。程振于2019年1月4日付清全部尾款，故实际交房日期是2019年1月4日。程振与张桂贤就2018年12月28日至2019年1月27日的租金一直未协商一致，但程振基于《北京市存量房屋买卖合同》收取了自如管理公司给付的2018年12月28日及之后的房屋租金于法有据。并且程振曾与张桂贤达成协议，就2019年11月28日至2019年12月27日的房屋租金进行了分割，并约定双方之后无任何利益关系，因此不应返还张桂贤房屋租金。程振合法取得了房屋所有权，也合法取得了房屋租金，不应当赔偿张桂贤损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月25日，甲方张桂贤与乙方自如管理公司签署《资产管理服务合同》，第1.1条约定，标的资产为甲方委托乙方管理运营的房屋（含附属物品、设备设施），该房屋位于海淀区静淑东里2号楼2门201。第1.3条约定，管理期限自2016年10月14日至2019年12月27日。第2.1条约定，双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7025元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。第2.6条约定，管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同最后一期结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计7025元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。第6.2（2）约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；（b）乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；（c）将标的资产擅自委托给第三方租赁管理机构；（d）明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。2018年11月4日，买受人程振、共同买受人臧玮莉与出卖人张桂贤签署《北京市存量房屋买卖合同》，第一条约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落为北京市海淀区静淑东里2号楼2门201。产权证所载建筑面积共77.94平方米。第二条第五款约定，该房屋的租赁情况为出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。租赁期限：自2016年10月15日至2019年12月15日。出卖人与买受人经协商一致，就该房屋的租金/押金按照下列方式处理：租金为7235元/月，押金为0元，双方约定：自本合同签订之日起至交房当日之前（约定时间或约定条件）的房屋收益归出卖人所有；自交房当日（约定时间或约定条件）至租赁期限届满的房屋收益归买受人所有，且押金一并转交买受人，由买受人在租赁期届满后退还租户。第六条约定，出卖人应按照下列约定将房屋交付给买受人，出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装修装饰、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第九条约定，出卖人和买受人同意自本合同签订之日起56日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，甲方张桂贤与乙方程振、臧玮莉及丙方北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）签署《补充协议》，约定鉴于双方经丙方居间就坐落于北京市海淀区静淑东里2号楼2门201的房屋签署了《北京市存量商品房买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出补充约定如下：第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币585万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条第4款约定，乙方于过户前5个工作日（请约定支付时间或条件）将第一笔首付款人民币238万元以理房通支付的方式支付甲方。第二条第9款约定，甲乙双方应在交房当日（请约定具体时间或条件）自行办理物业交割手续，丙方陪同。2018年12月24日，海淀区静淑东里2号楼2层2门201号房屋权利人变更为程振、臧玮莉共同共有。2019年1月13日，程振与张桂贤的代理人蓝金辉进行房屋物业交接，并共同签署《物业查验交接单》一份，记载，海淀区静淑东里2号楼2门201号房屋各项费用均已结清，张桂贤已将房门钥匙、单元门钥匙、门禁卡、信箱钥匙、水门钥匙、电门钥匙、气门钥匙、暖门钥匙全部交付程振。庭审中，自如管理公司提交一份2018年12月25日签署的《权利义务转移协议》，协议记载甲方（原资产所有人）：张桂贤，乙方（管理人）：自如管理公司，丙方（现资产所有人）：程振。现因房屋买卖，甲乙丙三方协商，就资产管理服务事宜（合同号BJGYWD16932641）的权利义务转移达成如下协议：一、自本协议生效日起，丙方承担原合同项下甲方全部权利和义务。除本协议约定外，甲乙丙三方均不得对原合同条款进行任何修改，原合同条款继续有效，乙丙双方应严格按照原合同约定履行。二、本协议生效后，甲方应将原合同纸质文本转交丙方持有。三、甲乙丙三方同意，本协议生效后的下一个结算日（即2019年1月27日）前，乙方已经支付给甲方的资产收益及其他相关费用由甲丙双方自行结清，与乙方无关。自本协议生效后的下一个结算日（或服务质量保证金支付日）起，乙方须将原合同约定的资产收益及其他相关费用按照本协议约定的账户信息支付给丙方，原合同约定的付款金额和付款方式保持不变。四、乙方已按照原合同约定向甲方支付了当前管理周期的服务质量保证金7452.82元，该笔服务质量保证金将用于抵扣本管理周期内最后一个结算周期（即2019年11月28日至2019年12月27日）的房屋资产收益，本协议生效后，上述期间内的房屋资产收益乙方无须另行向丙方支付。该协议落款处有丙方程振的签字，有乙方自如管理公司经办人王森森、业务经理刘娜的签字，但无自如管理公司公章，未有甲方张桂贤签字。庭审中，张桂贤表示，其不同意《权利义务转移协议》的约定，故未签署。自如管理公司表示，其认可该转移协议的效力。程振表示，协议是其本人签字，认可该协议效力。2019年1月，张桂贤与程振签署《协议》一份，约定关于自如给付给张桂贤位于静淑东里2号楼2门201的租金收益（2019年11月28日至2019年12月27日）共计7452元，经甲乙双方协商一致，双方各一半租金，以后无任何利益关系。协议落款处有张桂贤代理人蓝金辉签字，有程振签字。庭审中,各方均认可该笔款项系自如管理公司于2018年12月2日预付张桂贤2019年的服务质量保证金，折抵2019年11月28日至2019年12月27日房租，且各方对该笔款项并无争议。庭审中，自如管理公司表示，在房屋所有权人变更之后，程振携新房屋所有权证要求自如管理公司将房租给付给程振，自如管理公司已于2019年1月30日将2018年12月28日至2019年1月27日的房屋给付程振。程振认可自如管理公司所述，收取了该期间房租。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，张桂贤与自如管理公司签署的《资产管理服务合同》、张桂贤与程振、臧玮莉签署的《北京市存量房屋买卖合同》、张桂贤与程振、臧玮莉及链家经纪公司签署的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效合同，各方均应依约履行合同义务。本案系因房屋出售所引起的租金给付及违约责任纠纷，综观本案，争议焦点有二：一、案涉房屋的交付日期当如何确定。张桂贤要求自如管理公司给付租金之基础在于按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，交房当日之前的房屋收益由张桂贤收取，交房当日至租赁期限届满的房屋收益由程振、臧玮莉收取。应当以双方签署《物业查验交接单》之日，即2019年1月13日作为交房之日。而自如管理公司认为，房屋所有权于2018年12月24日变更至程振、臧玮莉名下，此时张桂贤不再享有基于房屋所有权而产生的房屋收益权。程振则认为，应当以其向张桂贤付清全部尾款之日，即2019年1月4日作为交房之日。本案中，交房之日当为2019年1月13日，理由如下：第一，根据《北京市存量房屋买卖合同》第六条对于房屋交付的约定，出卖人在收到全部购房款后5个工作日将房屋交付买受人，可见双方协商一致，在张桂贤2019年1月4日收到全部购房款后，尚有五个工作日准备房屋交付事宜，故交房之日并非张桂贤收到全部购房款之日。第二，《补充协议》第二条第4款关于首付款的约定中，程振、臧玮莉于过户前5个工作日将第一笔首付款支付张桂贤，故双方对于所有权变更登记理解为房屋“过户”而非“交房”，故房屋所有权变更之日并非交房之日。第三，《补充协议》第二条第9款关于物业交割的约定，双方应在交房当日（请约定具体时间或条件）自行办理物业交割手续。本案中双方于2019年1月13日办理物业交割手续，且张桂贤亦于该日将房门钥匙、单元门钥匙、门禁卡、信箱钥匙、水门钥匙、电门钥匙、气门钥匙、暖门钥匙交付程振、臧玮莉。此时，程振、臧玮莉可实际占有房屋，只是因租赁期限未满而无法实际居住。因此，交房之日应与物业交割日为同一日。综上，本院认定交房日为2019年1月13日。二、自如管理公司可否因房屋所有权变更而不再履行与张桂贤之《资产管理服务合同》所约定的房租给付义务。自如管理公司基于其与张桂贤签署的《资产管理服务合同》而负有定期向张桂贤给付房租的义务，也因此享有了代收房租的权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽房屋所有权在2019年12月24日进行了变更，但因买卖不破租赁，且房屋实际处于对外出租状态，自如管理公司依然应当给付租金。自如管理公司应当依据《资产管理服务合同》向张桂贤给付租金，理由如下：首先，张桂贤与自如管理公司存在合法有效的合同关系，非特定事由不得变更。其次，张桂贤并未将其对自如管理公司之债权转让给程振、臧玮莉。依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款之规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。本案中，虽程振、张桂贤、自如管理公司拟签署《权利义务转移协议》，该协议实质上是张桂贤将其依据《资产管理服务合同》所享有的房租收取权转让给程振，但因张桂贤不同意《权利义务转移协议》内容而未签字，故该协议对张桂贤不发生法律效力。未有证据表明张桂贤曾向自如管理公司发送通知，要求其向程振履行《资产管理服务合同》项下的付款义务，故本案未发生张桂贤将其对自如管理公司债权转让给程振之事，换言之，自如管理公司应当按期给付张桂贤房屋租金直至《资产管理服务合同》所约定的房屋租赁期限届满。至于程振依据《北京市存量房屋买卖合同》享有的自交房当日至租赁期满的房租收益，可依据合同相对性原则，向张桂贤主张。第三，庭审中，张桂贤自认房屋租金应自2019年1月13日起应由自如管理公司给付程振，此时方才发生债权转让的效力。故自如管理公司将2019年1月13日及之后的房租给付程振并无不妥。第四，自如管理公司辩称，自房屋所有权变更之日，张桂贤不再享有因所有权而产生的占有、使用、收益、处分权能，因此，自如管理公司才将租金给付房屋的实际所有权人。该答辩意见系对所有权的片面理解。诚然，依《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。且通常情况下，依所有权所产生的占有、使用、收益、处分权利集中于所有权人一人处，但现代社会，依合同所设定的权利义务经常使所有权及因所有权而产生的各项权利相分离。本案中，张桂贤于2018年12月24日之前享有房屋所有权，却在2016年9月25日将房屋委托自如管理公司出租，此时，张桂贤享有房屋收益权，承租人通过交付房租而享有房屋使用权，房屋的使用权和收益权相分离；而在张桂贤与程振、臧玮莉签署《北京市存量房屋买卖合同》之时，双方固然可以约定张桂贤享有至交房之前的房屋收益，亦可约定张桂贤享有至租赁期限届满之时的全部收益，至于如何约定，系张桂贤与程振、臧玮莉意思自治的范畴，自如管理公司不应仅依房屋所有权人的变更而擅自变更房租给付对象。程振、臧玮莉虽于2018年12月24日享有房屋所有权，但张桂贤亦依与程振、臧玮莉的真实意思表示享有了房屋收益权，期限至交房之日即2019年1月13日。综上，自如管理公司应给付张桂贤自2018年12月28日至2019年1月12日共计16天的房屋租金，依据《资产管理服务合同》第2.1条，第一年房屋月租金7025元，之后每年递增3%，故第三年房屋月租金应为7025元×103%×103%，为7452.82元，与双方实际履行的金额一致。每月按30天计算，故16日房屋为3974.84元，张桂贤主张的租金为3846.56元，于法有据，本院予以支持。因自如管理公司已将该笔费用给付程振，故该笔费用由自如管理公司给付张桂贤之后，可向程振追偿。对于张桂贤要求程振给付该笔款项的诉讼请求，本院不予支持。张桂贤要求自如管理公司依据《资产管理服务合同》第7.2条之约定，给付张桂贤月租金双倍的违约金。但违约金应以双方实际约定为准，《资产管理服务合同》第7.2条约定，因自如管理公司违约致张桂贤解除合同，自如管理公司当付张桂贤双倍月租金作为违约金，本案中，张桂贤未解除《资产管理服务合同》，故张桂贤要求违约金的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。张桂贤要求自如管理公司及程振赔偿其房租差额的损失，但《北京市存量房屋买卖合同》第二条第五款第1项虽约定7235元，但该项实际是对房屋收益的具体约定，应以具体履行情况为准，且张桂贤自交房当日不再享有房屋收益权，程振与自如管理公司具体的房租收益与张桂贤无关，张桂贤之主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告张桂贤房屋收益3846.56元；二、驳回原告张桂贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，由原告张桂贤负担141元（已交纳），由被告北京自如生活企业管理有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李默菡二〇一九年十二月三日书记员  张 钰