吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初4722号原告：于晓艳，女，1969年10月14日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：沙丹，女，1946年6月11日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。被告：王舒，女，1990年2月23日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：王永志，吉林市船营区先锋法律服务所法律工作者。原告于晓艳与被告王舒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于晓艳及其委托诉讼代理人沙丹、被告王舒及其委托诉讼代理人王永志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于晓艳向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋出租协议书，王舒立即将租用的房屋归还于晓艳；2.王舒给付2017年7月1日至2018年7月1日一年房屋租金4.5万元及滞纳金（以4.5万元为基数，期限2.5年，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；3.王舒给付自2019年7月2日起至2019年12月2日的房屋租金及滞纳金（4.5万元÷12个月×5个月，标准按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；4.王舒给付租赁期间损害的房屋及围栏、玻璃等设施3000元（保证金2000元不予退还，再给付1000元）；5.诉讼费由王舒负担。事实与理由：2017年6月29日，于晓艳与王舒签订房屋出租协议书，约定王舒租赁于晓艳位于乐园二区xx号和二楼x号房屋经营幼儿园，租期5年，自2017年7月1日至2022年7月1日，年租金4.5万元，上打一年房租。协议签订后，王舒说收托儿费就支付房租，但却没有履行，始终没有交纳2017年7月1日至2018年7月1日一年房租4.5万元。于晓艳多次催要未果。自2019年7月1日至本案起诉之日，王舒又没未交纳房租。房屋出租协议书第三条第二款约定，王舒应给付拖欠房租的滞纳金，滞纳金从拖欠之日即2017年7月1日至本案判决之日按银行同期贷款利率标准计算。2019年8月13日，王舒电话通知房屋不再承租，提前退房，但该房屋仍在王舒手中，王舒并没有将房屋归还于晓艳。房屋出租协议书第十条约定，租赁期间乙方应保护室内外设施，如有损坏，乙方应负责维修或包赔损失。现发现房门及幼儿园围栏损坏，为此房屋保证金2000元不予退还。因王舒违约，于晓艳为维护合法权益，诉至法院。王舒辩称，于晓艳的第一项诉请没有事实依据，王舒在2019年8月6日即通知于晓艳接收房屋，于晓艳故意拖延接收，此后果不应该由王舒承担。王舒不拖欠于晓艳4.5万元房租。于晓艳诉请滞纳金没有事实和法律依据，滞纳金是国家税务机关行使的权利，公民没有权利主张滞纳金。于晓艳诉请赔偿损失没有事实依据，王舒退出房屋时房屋及其设施没有任何损坏，只是外面围栏有部分损坏，围栏不是王舒应管理的范围。经审理查明：2017年，王舒欲开办幼儿园与于晓艳协商，转兑于晓艳拥有办园许可证的小天使超前教育幼儿园经营使用权及幼儿园玩具，并租赁于晓艳位于船营区日新街乐园二区xx号及二楼x号房屋作为幼儿园经营场所。2017年6月29日，于晓艳（甲方、房主）与王舒（乙方、承租方）签订房屋出租协议书，约定：甲方自愿将乐园二区xx号和二楼x号租给乙方；租赁期限自2017年7月1日至2022年7月1日止，租期5年；租金4.5万元/年，上打房租1年，签订协议时乙方将租金交于甲方计4.5万元，交付下一年租金时需提前30天钱款到账，否则视为放弃租赁并每天按照年租金2%收取滞纳金；预交保证金2000元，如乙方不再续租时，所产生的欠费从保证金中扣除，如不欠费全额退还；供热费、物业费由甲方承担，除此以外其他费用由乙方承担；租赁期间，乙方如提前退房，房主不予退还租金，租期未满甲方不得提前停止租用；租赁期间乙方注意保护室内外设施及不得改变房屋设施，若有损坏乙方负责维修或包赔损失；协议书还约定了其他权利义务。2017年7月3日，王舒交纳保证金2000元。2018年6月18日，王舒向于晓艳吉林银行账户内存款4.5万元。2019年6月，于晓艳与王舒到吉林市船营区教育局办理幼儿园更名事宜，教育局未予准许。2019年7月28日，涉案房屋外围栏、大门玻璃有部分损坏。2019年8月6日、8月8日，王舒通过短信方式告知于晓艳不再承租涉案房屋。2019年8月13日，王舒电话通知于晓艳不再承租涉案房屋，于晓艳告知王舒不租就腾房，东西拿走，交纳水电费结清的票据，将外面的围栏、窗户玻璃维修好后收房。9月22日，乐园社区居委会向幼儿园发出通知，载明：幼儿园外面围栏已多处破损，已近倒塌，附近居民和儿童经常从围栏空隙处出入，已带来安全隐患，请于三日内维修或拆除，近期不整改，社区将联合执法部门对围栏进行依法处理。后围栏被社区及执法人员拆除。另查明，2019年8月，涉案房屋未再发生水费。同年9月，涉案房屋未再发生电费。认定上述事实的证据有：房屋产权证、房屋出租协议书、吉林银行个人现金存款业务凭证、照片、通知、电话录音、水费明细清单、电费缴费明细、短信截图、电话通信录截图。本院认为，于晓艳与王舒签订的房屋出租协议书是双方当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的相关规定，合法有效。双方应按照协议的约定履行各自的义务。关于解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，王舒迟延履行主要债务致使于晓艳签订合同的目的不能实现，且庭审中王舒亦同意解除合同，故于晓艳与王舒之间签订的房屋出租协议书应予解除。因此本院对于晓艳的此项诉请予以支持。王舒主张2019年8月6日、8月8日通过短信方式告知于晓艳不再承租涉案房屋。8月13日电话通知不再承租涉案房屋，合同已经解除。本院认为，合同解除权只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，不发生合同解除的效果。王舒不享有法定或者约定解除权，其作为违约方通过短信或电话的方式解除合同，不发生合同解除的效果。王舒抗辩称2019年8月13日其已通知于晓艳解除合同，于晓艳也同意解除，故合同已经解除。本院认为，虽然王舒电话通知解除合同，于晓艳告知不租就腾房，但于晓艳同意解除合同是附条件的，即王舒将物品拿走，交纳水电费结清的票据，将外面的围栏、窗户玻璃维修好，但条件未成就，故双方之间签订的房屋出租协议书并未解除，王舒的抗辩主张本院不予采纳。关于租金问题。于晓艳要求王舒支付2017年7月1日至2018年7月1日一年租金4.5万元，王舒抗辩称不欠付租金，其已于签订协议时现金支付完毕。本院认为，首先，证人与王舒有利害关系，在没有其他证据证明的情况下，王舒提供的证据不足以证明其主张；其次，庭审中王舒自认签订协议当天另外签署了幼儿园转让协议，交付完4.5万元租金后，双方又到银行，王舒向于晓艳转账10万元幼儿园转让费，于晓艳出具了收条。根据上述过程，既然10万元转让费王舒通过银行转账的方式交付，于晓艳出具了收条，按一般常理，租金4.5万元，王舒应一并通过银行转账；如像王舒所述，租金交付的为现金，王舒亦应要求于晓艳出具收条，而王舒未要求于晓艳出具收条，又到银行通过转账方式交纳转让费后于晓艳出具收条，不符合常理，故王舒的抗辩主张本院不予采纳。于晓艳要求王舒支付2019年7月2日至12月2日（开庭之日）5个月间的租金18750元。本院认为，前述已经就合同解除进行了论述，王舒没有合同解除权，其解除通知不发生合同解除的效果，虽然王舒抗辩称其6月份就已经搬出，8月份想交付钥匙，于晓艳未接收。但双方租赁合同未解除，钥匙仍在王舒手中，王舒仍对涉案房屋享有占有使用权，王舒应支付2019年7月2日至12月2日5个月间的租金，故于晓艳的此项诉请本院予以支持。关于滞纳金问题。滞纳金属于行政法规的范畴，平等主体之间签订的合同，受民事法律调整，故合同约定的滞纳金实际上是《中华人民共和国合同法》规定的迟延履行的违约金。合同中约定违约金的产生为未提前30日交付下一年房租，于晓艳诉请2017年7月1日至2018年7月1日租金的违约金不在此范围内，故本案涉及的仅为2019年7月2日至12月2日未交纳房租产生的违约金，于晓艳主张按中国人民银行同期贷款利率标准计算，符合法律规定，本院予以支持。关于赔偿损失问题。于晓艳要求王舒赔偿损失3000元（保证金2000元不予退还，王舒再支付1000元）。本院认为，合同中约定租赁期间乙方应注意保护室内外设施，如有损坏乙方负责维修或包赔损失，现于晓艳提供证据证明房屋玻璃、室外围栏损坏，其安装围栏花费3000元，虽王舒不认可，但在合同未解除时，王舒负有妥善保管租赁物的义务，王舒租赁的标的为房屋，室外围栏系房屋出租的组成部分，故王舒应承担赔偿责任。于晓艳此项诉请，本院予以支持。综上，于晓艳诉请合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除原告于晓艳与被告王舒于2017年6月29日签订的房屋出租协议书；二、被告王舒于本判决生效之日起三十日内从位于船营区日新街乐园二区xx号及二楼x号房屋迁出；三、被告王舒于本判决生效之日起七日内给付原告于晓艳房屋租金63750元；四、被告王舒于本判决生效之日起七日内给付原告于晓艳违约金（以18750元为基数，自2019年7月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年12月2日）；五、被告王舒于本判决生效之日起七日内给付原告于晓艳房屋设施损失1000元（房屋设施损失3000元，扣除保证金2000元）；六、驳回原告于晓艳的其他诉讼请求。被告王舒如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元（原告于晓艳已预交），由被告王舒负担，于本判决生效之日起七日向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林市中级人民法院。审判员  刘文妹二〇一九年十二月九日书记员  邹 冬