湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初9490号原告长沙星城中小企业融资担保有限公司，住所地：长沙经济技术开发区三一路二号综合楼12楼。法定代表人夏毅，执行董事。委托诉讼代理人欧阳丽，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人唐喜丽，湖南芙蓉律师事务所律师。被告罗伟，男，1978年10月2日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告周星，女，1981年3月31日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。两被告共同委托诉讼代理人罗广亮，长沙县经开法律服务所法律工作者。被告丰村，男，1980年11月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。第三人长沙胜通汽配科技股份有限公司，住所地：长沙经济技术开发区桂花路3号。法定代表人罗伟。委托诉讼代理人罗广亮，长沙县经开法律服务所法律工作者。原告长沙星城中小企业融资担保有限公司（以下简称星城担保公司）与被告罗伟、周星、丰村、第三人长沙胜通汽配科技股份有限公司（以下简称胜通汽配公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告星城担保公司请求本院判令：确认罗伟、周星与丰村就位于长沙县华润凤凰城二期10栋2902号房屋签订的《房屋出租合同》无效。被告罗伟、周星共同答辩要点：《房屋出租合同》有效，房屋在无抵押的情况下出租。被告丰村答辩要点：《房屋出租合同》真实、合法、有效。第三人胜通汽配公司陈述要点：星城担保公司提供担保属实，但《房屋出租合同》有效。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2019年1月31日，胜通汽配公司与星城担保公司签订了《委托保证合同》，合同约定星城担保公司为胜通汽配公司向长沙经济技术开发区经沣小额贷款有限责任公司260万元的贷款提供担保。2019年1月31日，周星与星城担保公司签订了《最高额抵押反担保合同》，合同约定：周星以名下位于星沙街道办事处东三线西、规划行政支线北、星沙大道东、望仙路南华润凤凰城二期10栋幢2902室的房屋［产权证号71××74，国土使用权证号长国用（2013）第8351号］，为星城担保公司提供最高额抵押反担保，担保范围包括260万元的本金及对应的利息。罗伟以房屋共有人的名义在合同上签名。同日，该房屋办理了抵押登记，抵押权人登记为星城担保公司。2019年7月9日，本院作出了（2019）湘0121执2110号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人周星名下位于长沙县华润·凤凰城二期10栋2902号房（权证号：71××74）及蓝山郡三期Ｇ栋1003房［权证号：湘（2018）长沙县不动产权第0020207号］各一套。二、双方当事人有争议的事实《房屋出租合同》是否有效。星城担保公司主张，合同无效，周星、罗伟与丰村恶意串通，损害了星城担保公司的利益，涉案合同租金价格明显不合理，存在多处修改，当事人之间不存在租赁合意，房屋也未交付。星城担保公司对此提交了《房屋出租合同》、承诺函、谈话笔录等予以证明。罗伟、周星认为，《房屋出租合同》真实、合法、有效，2019年1月8日签订合同的当日，相关租金即在罗伟所借丰村的借款中扣除，当日也交付了房屋，合同订立在抵押权设立之前，2019年6月12日罗伟出具《承诺书》时，已与周星解除了婚姻关系，承诺内容对周星无效，且丰村对此并不知情。丰村认为，《房屋出租合同》真实、合法、有效，丰村已足额交付了租金，接收了房屋，合同订立在抵押权设立之前。本院认为，星城担保公司提交的2019年6月12日罗伟出具的《承诺书》、2019年5月29日罗伟在本院所做的执行笔录以及2019年7月2日丰村在本院所做的谈话笔录，具有真实性、合法性，能够作为认定本案事实的依据。根据上述证据，本院认定，第一，罗伟在《承诺书》中表示“现本人确认及承诺如下：1.本人及周星与丰村签订的日期为2019.1.7的《房屋出租合同》所确定的租赁关系并不真实存在。抵押物处置期间，不再采取任何对抗措施，妨害抵押物的移交及后续处理……”，罗伟虽与周星在2019年3月29日已经解除婚姻关系，但罗伟系《房屋出租合同》的当事人，仍有权对合同的内容作出相关意思表示。罗伟在向本院出具承诺书后，本次诉讼过程中又推翻此前的陈述意见，且未给出合理的理由，本院认为，民事诉讼行为应遵循诚实信用原则，禁止反言，在本案起诉之前，罗伟的相关陈述更具有客观性，在言论前后不一致的情况下，应以《承诺书》的意见为准。第二，2019年5月29日罗伟所作的执行笔录证实，在回答本院工作人员提出的房屋租赁合同相关疑义时，罗伟回答“租金15万元、押金1万元，合计16万元，是当天付的，肖园当天总计付了60万元给我”。谈话人询问“租金加押金只有16万元，为何对方要付60万元给你”，罗伟回答“因为我对肖园出具了60万元的欠条，借款期限2个或者3个月，月息2分”。谈话人询问“你是什么时候搬离此处住房”，罗伟回答“2019年3月份中旬，小孩要中考了，要陪读，有2个小孩，所以我们就搬走了”。谈话人询问“按照你所说的，你向肖园借款60万元，是出具了欠条的，另外房屋租赁合同，租金加押金是16万元，但是没有额外支付16万元给你”，罗伟回答“是的”。2019年7月2日丰村所做的谈话笔录有如下内容“……执：关于你展示的2019年1月7日由肖园转款60万元给罗伟的凭证，这笔债权是谁的？丰：这个不是债权，本来是要买他的房子，本来是只给他30万元，但是他要60万元，尽早配合肖园过户。当时满足他的要求，给了他60万元，商定房屋的卖价为130万元（大概）。后来他把房子抵押了，就出现现在的这个情况。因为当时给了他60万元，多要了30万，所以为了保障自己的利益，跟他签了一个租赁合同。执：为什么租赁的合同价格订得这么低，1万一年，157平的精装房。丰：本来是要买他的房子，定金30万元，他后来多要30万，一起60万，如果早点把房子过户，这个60万元就抵房款，罗伟要我先住进来，签订一个租赁合同，这样我也放心。所以就签了这么一个租赁合同。当时他还带我们去他厂里转了一圈，想起他这么大的老板，所以我们就同意了，付给了他60万，签了这个合同，我也合理合法的住。执：目前抵押权人的意思很明白，那就是他们认为你们之间的租赁合同因为租金明显低于市场价格侵害到他们的权利，因而是无效的，所以我今天喊你们来，无非也是给你一个说话维护自身权利的机会。丰：这个事情，我有我的想法，我们和罗伟之间的买卖意向、租赁都是发生在抵押办理之前的，我们也是受害者……”。根据罗伟执行笔录的内容，罗伟收到60万元是基于借款关系，并为此向肖园出具了借条；而根据丰村谈话笔录的内容，肖园支付60万元给罗伟，是为了购买涉案房屋，租赁合同的签订是为保障买卖合同的履行而提供的一种保证。从彼此陈述意见可以看出，双方并没有订立租赁合同的基础法律关系，丰村也自认租赁合同订立系为。罗伟陈述是在2019年3月份搬离房屋，本次庭审过程中，罗伟和丰村又陈述房屋在2019年1月8日交付，前后不一致，佐证了双方无真实租赁合意的事实。第三，涉案房屋位于长沙县主城区，面积157平方米，《房屋出租合同》约定包括车位在内，一年租金10000元，与市场价格明显不符；罗伟陈述除涉案房屋外，现已无其他居所，对外租赁15年，与常理不符；合同内4处手写的“2019”，出现了形式相同的修改笔迹，真实订立日期存疑。涉案《房屋出租合同》的形式及内容，均与日常生活经验相违背。综上，本院认为，基于罗伟与涉案房屋及周星的关系，罗伟的陈述可以作为认定周星真实意思的相关证据，罗伟、周星和丰村之间签订《房屋出租合同》的目的不在于租赁房屋，没有形成真实的房屋租赁合意，合同未成立，不产生房屋租赁合同的法律效力。判决的理由与结果本院认为，一、星城担保公司属于涉案房屋的抵押权人，法院已经裁定拍卖涉案房屋，房屋是否存在租赁关系，直接影响房屋的变现价值，星城担保公司属于利害关系人，有权就合同效力提出诉讼。二、合同订立包括要约与承诺的过程，承诺生效时，合同订立。前文已述，《房屋出租合同》在订立之初并无房屋租赁的真实合意，2019年4月24日本院对涉案房屋采取执行程序后，2019年6月12日罗伟仍承认合同不真实，2019年7月2日丰村仍认可租赁合同系为房屋买卖合同履行提供担保，足以证明双方事后也没有通过补充协议或意思转化等方式达成真实的房屋租赁合意，没有要约、承诺的缔约过程，2019年7月9日，本院作出拍卖涉案房屋的执行裁定后，设立租赁权会损害权利人的合法权利，房屋不再具备设立租赁权的客观条件，双方无法再通过补充协议等方式完善合意。因此，本院认为，《房屋出租合同》没有形成真实的租赁合意，现也不具备继续完善合意的基础，至今尚未成立，不产生房屋租赁的效力。星城担保公司以恶意串通主张合同无效尚缺乏有效证据支撑，但在租赁合同未成立的情况下，本案仍应认定房屋租赁合同未发生法律效力。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条之规定，判决如下：被告罗伟、被告周星与被告丰村就被告周星名下位于长沙县华润·凤凰城二期10栋2902号房（权证号：71××74）所签订的、落款时间为2019年1月7日的《房屋出租合同》不具备成立房屋租赁合同的法律效力。本案受理费80元，减半收取40元，由被告罗伟、周星、丰村共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 黄 彪二〇一九年十二月三十日书记员 欧阳特附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。