广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初15598号原告（反诉被告）：惠州市伙伴产业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区惠州大道11号佳兆业中心二期（C座酒店、写字楼）22层01号、08号。法定代表人：程超。委托代理人：吴梅娟，女，壮族，1994年2月25日出生，住址：广东省东莞市东城区，系公司员工。第一被告（反诉原告）：贺灵玲，女，汉族，1982年10月1日出生，住址：湖南省宁乡县。委托代理人：李佩璞，广东信而立律师事务所律师。第二被告：惠州市美亚珠宝首饰有限公司，住所地：惠阳区秋长维布村地段（员工宿舍E15幢）一楼东侧（仅作为办公使用）。法定代表人：贺灵玲。委托代理人：李佩璞，广东信而立律师事务所律师。第三人：惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区新圩镇长布村鹊水洋地段（A2）一楼。法定代表人：高锦和。委托代理人：高凯，男，汉族，1985年11月20日出生，住址：广东省深圳市罗湖区，系公司员工。原告（反诉被告）惠州市伙伴产业服务有限公司与第一被告（反诉原告）贺灵玲、第二被告惠州市美亚珠宝首饰有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴珠乔适用简易程序独任审判，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）惠州市伙伴产业服务有限公司的委托代理人吴梅娟、第一被告（反诉原告）贺灵玲、第二被告惠州市美亚珠宝首饰有限公司、第三人惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告介绍并带领被告一前往惠州市惠阳区秋长金玉东方珠宝园园区土地参观后于2019年1月22日签订《房地产居间服务委托协议书》，表明若被告一成功购入该房产将给予原告实际成交总房价款的3%即肆拾伍万元作为佣金。后被告一在未通知我司的情况下私自与原告提供的业主（即第三人惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司）达成位于惠州市××秋长镇维布地段土地之交易，并拒绝向原告支付佣金。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法作出判决。诉讼请求：1．请求法院判令两被告向原告支付居间费450000元，违约金450000（房价的3%）元，共900000元；2．本案诉讼费由两被告承担。被告贺灵玲辩称，一、被答辩人并未能依照双方约定的条件促成案涉的土地使用权成交，其无权要求答辩人支付居间费用。答辩人和被答辩人于2019年1月22日签署了房地产居间服务委托协议书（求购），该委托协议书第六条明确约定:“乙方义务为甲方介绍符合甲方需求的房产，带领甲方实际考察房产、参与甲方与买方的交易洽谈，居间促成交易”，同时该协议第三条约定:“经乙方介绍的该房产，如未能成交，乙方不收取任何费用”，协议附件约定物业为“秋长金玉东方珠宝园园区土地，总面积约10600”。同日双方签署了物业购买诚意定金协议书，协议书约定甲方协调乙方购买物业两处，分别为位于惠州市××秋长镇维布地段《惠州市恒美珠宝首饰有限公司》所有的土地面积约为5133.5平方米土地及地上建筑物及相关附属配套设施设备（土地证号:惠阳国用2013第0500055号），《惠州市美亚珠宝首饰有限公司》所有的土地面积约为5269.8平方米土地及地上建筑物及相关附属配套设施设备（土地证号:惠阳国用2013第0500056号）。该定金协议书第二条明确约定上述两处物业的转让价格为2400万元，签订协议时乙方须支付购买诚意定金10万元至甲方指定的委托账户，乙方同意上述转让标的的转让价格、愿意支付购买诚意定金，乙方能依上述价格顺利购买到上述物业的，乙方须根据合同约定支付中介服务费。该协议书第四条约定:“如因上述条件谈不妥或因转让物业原因造成不能交易或者转让方发生重大条件变化，影响成交的，乙方有权放弃购买，甲方在一个星期内无息退回诚意定金”。上述协议签署后，答辩人于签署协议后第二天即2019年1月23日向被答辩人转账支付诚意定金10万元（注明为诚意金合作转为佣金，合作不成退款）。答辩人支付诚意金后，多次催促被答辩人公司履行居间协议约定以促成物业成交，但多次联系后发现约定物业无法以签署协议时被答辩人承诺的价格2400万元成交，因被答辩人公司无法居间促成物业成交，根据协议约定被答辩人于2019年2月12日向原告转账退还诚意金10万元（注明诚意金退款）。上述事实即又协议的明确约定，又有相关证据的支持，足以证明被答辩人并未能依照双方约定的条件促成案涉的土地使用权成交，双方之间合同已经解除，其无权要求答辩人支付居间费用。二、被答辩人在和答辩人签署协议时存在欺诈行为，其并不清楚协议书约定的土地使用权的真正业主方是谁？从而也并未取得真正业主代售土地使用权的授权！定金协议约定的两宗土地使用权的转让价格也未获得业主方的同意，为被答辩人公司自己的单方许诺，由此造成无法以约定的2400万元成交，正因为无法以约定条件成交，答辩人才退还了全部定金。因此，其无权要求答辩人支付居间费用首先，答辩人和被答辩人之间签署（求购）委托协议书的时间是2019年1月22日，而根据被答辩人提供的证据显示其和第三人惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司签署的（代售）委托协议是2019年1月23日。而房产买卖居间协议的正常流程是业主方先放盘委托给中介公司出售，中介公司在寻找买家居间促成交易出售房产。由此可见，被答辩人公司在和答辩人签署求购协议书时，尚未获得业主方的任何授权，对业主方的出售价格也并不了解。其次，通过被答辩人公司和第三人惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司签署的（代售）委托协议可以看出：第一、该协议的签署曰期为2019年1月23日，为原告公司在和被告签署求购及定价协议之后才签署。第二、该协议并未约定出售委托价格。第三、该协议的委托方并不是案涉两宗土地使用权的真实产权人。第四、协议约定委托方保留自行出售和委托其他中介代理的权利。通过上述协议也足可以证实，被答辩人公司并不清楚协议书约定的土地使用权的真正业主方是谁！从而也并未取得真实业主代售土地使用权的授权！其向答辩人单方许诺的两宗土地使用权成交价格2400万元并未获得业主方的授权，成交价格为被答辩人公司自己的单方许诺。被答辩人公司也未能和业主方签订唯一独占授权的代理协议，业主有自行出售和委托其他中介公司代售的权利。由此才导致被答辩人公司在之后因为价格等原因无法居间促成交易，并根据该协议书第三条的约定:“经乙方介绍的房产，如未能成交，乙方不收取任何费用”于2019年2月12日向答辩人转账退还全部定金（注明诚意金退款）。三、因为被答辩人未能依照约定条件促成交易，其已经根据协议约定退还全部定金，通过双方之间支付定金及退还定金的事实，足以认定双方之间已经以退还定金的方式解除协议，但被答辩人却故意隐瞒已经退还全部定金的事实，企图获取不当利益，应当驳回其全部诉讼请求。房地产居间服务委托协议书（求购）第三条的约定:“经乙方介绍的房产，如未能成交，乙方不收取任何费用”。物业购买诚意定金协议书对成交土地使用权数量、成交价格、定金、无法促成交易时定金的退回均作出了约定。第一条约定了购买土地使用权为两宗，分别属于惠州市恒美珠宝首饰有限公司和惠州市美亚珠宝首饰有限公司。该协议书第二条约定“两宗土地的转让价格为2400万元”，第二条第5项约定“乙方同意上述转让标的的转让价格，包含物业现状的情况下，愿意支付购买诚意定金，甲方在收到乙方购买诚意定金后协调处理购买事宜”。第三条约定“如因上述条件谈不妥或转让物业原因造成不能交易或者转让方发生重大条件变化，影响成交的，乙方有权放弃购买，甲方在一个星期内无息退回诚意定金”。答辩人于签署协议后第二天2019年1月23日向被答辩人转账支付诚意定金10万元（注明为诚意金合作转为佣金，合作不成退款）被答辩人因为无法居间促成交易于2019年月12日向被告转账退还定金（注明诚意金退款）。通过双方之间支付定金及退还定金的事实，足以认定双方之间已经以退还定金的方式解除协议，但被答辩人却故意隐瞒已经退还全部定金的事实，企图获取不当利益，应当驳回其全部诉讼请求。四、天阜实业（东莞）有限公司与股权转让方的交易发生在被答辩人退还定金后，而此时答辩人和被答辩人双方之间的相关协议已经解除，此时答辩人并不受原协议的任何约束，被答辩人对之后发生的股权转让不享有任何利益也无权要求支付任何居间费用。通过本案的相关证据均可以证明被答辩人公司和答辩人签署该协议时关于两宗土地使用权的价格并未得到业主方的授权（答辩人公司和惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司签署的代售协议并未约定委托出售价格），被答辩人单方许诺的成交价格2400万元为其自己单方作出的，真是因为成交价格未获得业主方的同意，才导致原告公司无法居间促成交易并向被告返还定金。而答辩人转账支付定金10万元时已经注明“（注明为诚意金合作转为佣金，合作不成退款）”。而被答辩人在返还定金是也注明（诚意金退款），足以表明双方之间以退还定金的方式解除协议。而天阜实业（东莞）有限公司与股权转让方的交易发生在被答辩人退还定金并解除协议后，此时原合同双方已经解除，答辩人并不再受原协议书的任何约束，被答辩人对之后发生的股权转让不享有任何利益无权要求支付居间费用。五、被答辩人返还全部定金并解除协议后，其并未参与天阜实业（东莞）有限公司、深圳市润华瑞实业有限公司、德信财富股权投资基金管理（深圳）有限公司之间相关股权转让协议的签订过程，并未促成相关股权转让合同的交易。天阜实业（东莞）有限公司受让惠州市美亚珠宝首饰有限公司股权是自身通过与股权转让方谈判沟通的结果，被答辩人对此不享有任何利益也无权对之后发生的股权转让要求支付居间费用。通过答辩人和被答辩人提供的短信和微信聊天记录能充分证实因原告公司未能居间促成交易双方之间的合同已经解除。第一、短信聊天记录是发生在原告公司退还定金后，而此时因原告公司未能居间促成交易双方之间的合同已经解除，聊天记录中的内容并不受合同的约束。第二、通过短信聊天记录可以看出在2019年3月13日的时候即使答辩人愿意以超过原合同约定的2400万元以2600万购买土地使用权，被答辩人也回复业主并不同意出售第三、通过短信聊天记录也可以看出在解除合同后被答辩人公司已经又另行再安排其他客户购买案涉土地使用权，足以证明双方之间的合同已经解除。第四、通过微信聊天记录可以看出，被答辩人在微信中已经告知案涉的土地业主已经出售给他人（被答辩人回复：业主说卖了我们没机会了刚刚给我回了电话，不骗你骗你是小狗，你可以联系下高总，他老乡买的等内容），答辩人在微信中已经明确告知被答辩人，因为无法以约定价格成交，答辩人已经另行自己通过其他途径购买股权。第五、被答辩人公司在微信中已经承认约定的价格无法成交（被答辩人回复：是你自己的问题年前就有机会拿下来了是你一直拖，出不起那个价格没办法，答辩人发生照片并回复：我们约好的2400，后来我加到2580你们都搞不定，所以那）。第六、答辩人在微信中已告知原告美亚公司的股权是通过马总购买的，而马总是德信公司的负责人。通过上述本案的证据及双方之间短信及微信聊天记录也足以证明返还全部定金并解除协议后，被答辩人并未参与天阜实业(东莞)有限公司、深圳市润华瑞实业有限公司、德信财富股权投资基金管理(深圳)有限公司之间先关股权转让协议的签订过程。天阜实业(东莞)有限公司受让惠州市美亚珠宝首饰有限公司股权是自身通过与股权转让方谈判沟通的结果，被答辩人无权要求对之后发生的股权转让支付居间费用。综上，被答辩人的主张即与事实不符也没有任何的证据和法律依据予以支持，应当驳回被告的全部诉讼请求。反诉原告贺灵玲反诉称，反诉人和被反诉人于2019年1月22日签署了房地产居间服务委托协议书（求购），该委托协议书第六条明确约定:“乙方义务为甲方介绍符合甲方需求的房产，带领甲方实际考察房产、参与甲方与买方的交易洽谈，居间促成交易”，同时该协议第三条约定:“经乙方介绍的该房产，如未能成交，乙方不收取任何费用”，协议附件约定物业为“秋长金玉东方珠宝园园区土地，总面积约10600”。同日双方签署了物业购买诚意定金协议书，协议书约定甲方协调乙方购买物业两处，分别为位于惠州市××秋长镇维布地段《惠州市恒美珠宝首饰有限公司》所有的土地面积约为51335平方米土地及地上建筑物及相关附属配套设施设备（土地证号:惠阳国用2013第0500055号）《惠州市美亚珠宝首饰有限公司》所有的土地面积约为5269.8平方米土地及地上建筑物及相关附属配套设施设备（土地证号:惠阳国用2013第0500056号）。该协议书第二条明确约定上述两处物业的转让价格为2400万元，签订协议时乙方须支付购买诚意定金10万元至甲方指定的委托账户，乙方同意上述转让标的的转让价格、愿意支付购买诚意定金，乙方能依上述价格顺利购买到上述物业的，乙方须根据合同约定支付中介服务费。该协议书第四条约定:“1、甲方在收到乙方的购买诚意金后，并在约定的条件不变的情况下，甲方承诺乙方公司不带其他客户成交该物业，否则甲方双倍赔偿所交定金给乙方。2、如乙方上诉条件谈妥而自身原因放弃购买上述物业的，乙方所交购买诚意定金甲方无需退还，如因上述条件谈不妥或因转让物业原因造成不能交易或者转让方发生重大条件变化，影响成交的，乙方有权放弃购买，甲方在一个星期内无息退回诚意定金”。上述协议签署后，反诉人于签署协议后第二天2019年1月23日向被反诉人转账支付诚意定金10万元（注明为诚意金合作转为佣金，合作不成退款）。反诉人支付诚意金后，多次催促被反诉人公司履行居间协议约定以促成物业成交，但多次联系被反诉人公司后发现约定物业无法以被反诉人签署协议时承诺的价格2400万元成交，因被告公司无法居间促成物业成交，根据协议约定被告公司于2019年2月12日向原告转账退还诚意金10万元（注明诚意金退款）事后原告发现被反诉人公司在与反诉人签署协议时并未和业主方曾经签署过任何代售协议，被反诉人在和反诉人签署协议时承诺的2400万元成交物业并未获得业主方的同意，为被反诉人公司单方承诺，被反诉人公司并在此期间另外又安排第三人购买上述物业。反诉请求：1、请求判令确认反诉人和被反诉人签署的房地产居间服务委托协议书、物业购买诚意定金协议书于201年2月12日已经解除，并由被反诉人双倍赔偿诚意定金人民币10万元；2、请求法院判令被反诉人赔偿未能双倍返还定金期间的利息损失3510元（利息依照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年2月12日计算至被反诉人实际支付之日至暂计算至反诉人起诉之日为即2019年11月5日为0.0475/360×10000×266天=3510元）；3、请求法院判决本案的本诉、反诉诉讼费用由被反诉人全部承担。反诉被告惠州市伙伴产业服务有限公司答辩称，1、反诉原告要求我方双倍赔偿定金10万元无法律与事实依据。(1)《(中华人民共和国合同法》第115条的规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金:收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案导致合同无法履行的原因为业主无法接受反诉原告所提出的价格，与答辩人无关。因此不适用合同法中的双倍定金罚则。(2)反诉原告诉称《物业购买诚意定金协议书》(下称“诚意金协议书”)中第三条第一款约定:“甲方在收到乙方诚意金后，并在约定的条件不变的情况下，甲方承诺乙方公司不再带其他客户成交该物业，否则甲方双倍赔偿所交定金给乙方。”此条款中适用双倍赔偿定金的前提条件为“在同等条件下，乙方另行介绍其他人”，而在《诚意金协议书》履行期可，答辩人并无带其他第三人成交案涉物业，最终案涉物业是以高于反诉原告的价格(2700万元)被案外人德信财富股权投资基金管理(深圳)有限公司(下称“德信财富公司”)所购，业主方高凯回复该案外人为其老乡，并非由答人所介绍成交。因此亦不属于双方在合同中所约定的适用情形。(3)《(诚意金协议书》中第三条规定第二款约定:“如乙方因上述条件谈不妥或转让物业原因造成不能交易或者转让方发生重大条件变化，影响成交的，乙方有权放弃购买，甲方在一个星期内无息退回诚意金。”答辩人发现买卖双方对于价格无法达成一致，且反诉原告也告知答辩人已找到其他厂房，可以放盘给其他人，双方协商一致后已于2019年2月12日将诚意金退还，双方从独家委托转为一般委托。2、答辯人系基于业主方授权带看物业。(1)第三人金玉东方公司委托案外人高凯(公司股东)与答辩人于2019年1月23日签署房地产居间服务委托协议书(出售)并约定:“甲方将位于惠州市××秋长镇金玉东方珠宝园宿舍房土地两块(分别5269.8平方米、5311平方米)的房产委托给乙方出售”，该委托书所涉及的物业与《诚意金协议书》的物业一致，且在治谈过程中，第三人均能提供案涉物业相关产权证明，因此答人有理由相信该物业所有人为第三人。(2)从深圳市润华瑞实业有限公司(下称“润华瑞公司”)的声明可知，案涉物业系归属于润华瑞公司，而案外人高凯同时为润华瑞公司以及第三人金玉东方公司的股东之一，两个公司法人均为高锦和，由此可以推断出第三人为润华瑞公司的关联公司。(3)虽然答辩人与反诉原告于2019年1月22日就签署了房地产居间服务委托协议书(求购)，但第三人已于23日对委托的事实进行追认。且基于中介行业习惯，业主放盘后，中介人员先行带看，买卖双方有初步合作意向，业主才会签署委托书。因此答辩人系基于业主及业主关联公司的授权代为出售案涉物业，反诉原告诉称答辩人无委托即代为出售无事实依据。3、反诉原告辩称定金协议的价格为答辩人所承诺，无事实依据。(1)2019年1月21日答辯人的经纪人李某向反诉原告报盘价格为2700万元，后续治谈过程中亦告知反诉原告最低价为2600万元。而且根据答辩人提供的聊天记录可看出答辩人的经纪人从第一次带看至后续发现物业已被转让也并未对该价格(2400万元)进行承诺。在经纪人陪同下，反诉原告也已与业主协商多次，仍未对价格部分谈妥。(2)反诉原告在答辩人带领下参观物业并与业主会面治谈后提出以2400万元价格能否谈妥，答辩人表示价格方面可以尝试与业主再次进行洽谈，在反诉原告急于找物业的情况下，双方按照反诉原告提出的价格2400万元签署了《诚意金协议书》，该协议实质上为独家委托协议，主要目的为使答辩人承诺不得带其他客户成交该物业。且即使诚意金协议书所写的价格为2400万元，仍应当以最终买卖双方签署的合同总金额为准。4、反诉原告利用答辩人提供的盘源信息私下与业主成交，属于跳单行为。从润华瑞实业公司及德信财富公司的声明可以看出反诉原告在得知案涉物业已被转让后，3月份自行与德信财富公司及润华瑞实业公司联系要求购买美亚的物业，2019年4月22日与润华、德信财富有限公司签署三方协议，将房地产居间服务委托协议书(求购)中其中一个地块(美亚公司所属物业)以转让股权方式述行过户交易，且目前反诉原告贺灵玲已经变更成为被告二美亚公司的法定代表人。因此可看出反诉原告利用答辩人提供的房源信息、业主信息，在未告知答辩人的情况下与业主润华瑞公司、德信财富公司成交，即使是从德信财富公司转让给了反诉原告，但协议中明确收款方是润华瑞实业有限公司，因此实质上是与答辩人提供的业主方(即委托方)成交，因此违反了房地产居间服务委托协议书(求购)中第四条、第五条之约定，应当向答辩人支付成交总房价款的3％作佣金，同时向答辩人支付双倍佣金作为违约金。综上，反诉原告是在答辩人带看并引荐的情况下认识业主，才有缘分和机会买下美亚公司这块土地，简言之若没有答辩人的带看反诉原告是买不到这块土地的。而答辩人的经纪人在2018年开始带反诉原告看工业土地和厂房不少于10次，其中见业主谈判不低于5次。在带看的期间没有成交的情况下没收取任何费用，多次顶着烈日带领反诉原告现场看厂房，参与谈判，付出了巨大的努力。众所周知中介经纪人行业普遍没有底薪，行业竞争压力巨大，经纪人为了养家糊口付出比其他行业更多的努力和汗水，承受了巨大的工作压力。现在反诉原告完全无视经纪人劳动成果，无视经纪人为其提供专业细致的中介服务，在其利用经纪人达到自身目的后就踢开经纪人其目的就是为了恶意拒不履行中介费承诺。反诉原告的行为完全违背了诚实信用原则!违背了契约精神!违反自己的承诺!严重损害了答辫人的合法权益，尤其是损害了兢兢业业为其提供专业服务的经纪人的利益。第三人惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司庭审述称，当时委托了原告惠州市伙伴产业服务有限公司签订了居间协议，当时我方要求卖到2800万元，我说没有这个价格我是不可能卖的。德信财务是通过我们的大老板的朋友招待恒美、美亚的股东，就不用支付佣金，那里就少了90万元。本院查明的案件事实经审理查明，深圳市润华瑞实业有限公司是惠州市恒美珠宝首饰有限公司和惠州市美亚珠宝首饰有限公司的原全资股东。原告和第一被告于2019年1月22日签署了《房地产居间服务委托协议书》（求购），该委托协议书第三条约定：经原告介绍的该房产，如未能成交，原告不收取任何费用，第四条约定成功购买时第一被告须向原告支付总价款的3%作为佣金；同时该协议第六条约定：原告义务是为第一被告介绍符合第一被告需求的房产，带领第一被告实际考察房产、参与第一被告与买方的交易洽谈，居间促成交易，协议附件约定物业为：秋长金玉东方珠宝园园区土地，总面积约10600㎡。2019年1月22日，原告与第一被告签署了《物业购买诚意定金协议书》，协议书约定原告协调第一被告购买物业两处，分别为位于惠州市××秋长镇维布地段《惠州市恒美珠宝首饰有限公司》所有的土地面积约为5133.5平方米土地及地上建筑物及相关附属配套设施设备（土地证号:惠阳国用2013第0500055号），《惠州市美亚珠宝首饰有限公司》所有的土地面积约为5269.8平方米土地及地上建筑物及相关附属配套设施设备（土地证号:惠阳国用2013第0500056号）。该定金协议书第二条明确约定上述两处物业的转让价格为2400万元，签订协议时第一被告须支付购买诚意定金10万元至原告指定的委托账户，第一被告同意上述转让标的的转让价格、愿意支付购买诚意定金，第一被告能依上述价格顺利购买到上述物业的，第一被告须根据合同约定支付中介服务费。该诚意定金协议书约定了违约责任:“如因上述条件谈不妥或因转让物业原因造成不能交易或者转让方发生重大条件变化，影响成交的，乙方有权放弃购买，甲方在一个星期内无息退回诚意定金”。第一被告称上述协议签署后，第一被告在第二天即2019年1月23日向被答辩人转账支付诚意定金10万元（注明为诚意金合作转为佣金，合作不成退款），提交了浦东发展银行汇款汇出回单予以证明。第一被告称在支付诚意金后，多次催促原告履行居间协议约定以促成物业成交，多次联系后发现该案涉土地无法以签署协议时原告承诺的价格2400万元成交，因原告无法居间促成物业成交，原告于2019年2月12日向原告转账退还诚意金10万元（注明诚意金退款），有浦东发展银行汇款汇入回单予以证明。第一被告提交了第一被告和原告公司员工陈俊远的微信聊天记录，称原告未能依照约定条件促成物业交易，原告陈述物业交易的价格最少2600万元，并告知物业已被其他人买走，认为该聊天记录足以证明原告未能依照约定条件促成物业成交。第三人惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司和原告于2019年1月23日签署了《房地产居间服务委托协议书》（出购），该协议书显示第三人委托原告代为出售案涉物业。第一被告认为原告在2019年1月22日与其签署《房地产居间服务委托协议书》（求购）时尚未获得业主方的授权，对房产业主的出售价格也不了解，由此才导致原告之后因为价格原因无法居间促成交易。第一被告提交了德信财富股权投资基金管理（深圳）有限公司出具的《情况说明》，显示德信公司于2019年3月8日和深圳润华瑞实业有限公司签署关于惠州市恒美珠宝首饰有限公司和惠州市美亚珠宝首饰有限公司的股份转让合同，合同签署后，天阜实业（东莞）有限公司建议共同合作建设经营文化产业大厦，德信公司同意合作请求。经过和深圳市润华瑞实业有限公司协商，三方签署关于惠州市美亚珠宝首饰有限公司股权转让补充协议，约定将惠州市美亚珠宝首饰有限公司的股份转让给天阜实业（东莞）有限公司，由天阜公司直接向深圳市润华瑞实业有限公司支付股权转让费用。第一被告提交了深圳市润华瑞实业有限公司出具的《情况说明》，显示德信公司于2019年年初与润华瑞公司签署了惠州市恒美珠宝首饰有限公司和惠州市美亚珠宝首饰有限公司的股权转让协议，后因德信公司称有意向和天阜公司合作开发土地，润华瑞公司愿意将美亚公司的股份转让给天阜公司。润华瑞公司同意德信公司的建议，于2019年3月18日支付了定金100万元。三方签署了关于惠州市美亚珠宝首饰有限公司的股权转让补充协议，约定同意德信公司将惠州市美亚珠宝首饰有限公司股权转让给天阜公司，由天阜实业直接向润华瑞公司支付股权转让款。第一被告提交了《股权转让协议书》、《股权转让协议书之补充协议》，称案涉土地的股东方润华瑞公司与德信公司于2019年3月8日签署股权转让协议，以股权转让的方式将惠州市恒美珠宝首饰有限公司和惠州市美亚珠宝首饰有限公司的全部股权转让给受让方德信公司，后天阜公司、德信公司、润华瑞公司约定直接将美亚公司的股份转让给天阜公司，由天阜公司直接向润华瑞公司支付相关股权转让款。原告提交了第一被告与原告业务员李某的微信聊天记录，称原告未向第一被告承诺2400万元的成交价格，还称原告向第一被告推荐盘源时，案涉物业报盘价格均为1500万元，提交了《可推盘源信息表》予以证明。原告还提交了深圳市润华瑞实业有限公司及第三人惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司企业登记信息，称涉案物业实际所有权××深圳市润华瑞实业有限公司与第三人有关联关系，第三人授权给原告代为出售系真实有效合法的授权。原告认为第一被告在未通知原告的情况下私自与原告提供的业主（即第三人惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司）达成位于惠州市××秋长镇维布地段土地之交易，并拒绝向原告支付佣金。原告主张其已经完成居间合同，第一被告已利用原告提供的盘源信息以及业主信息成为惠州市美亚珠宝首饰有限公司的法人。另查一，第一被告申请证人马某出庭作证。马某系德信公司的财务人员，庭审称受德信公司委托来说明股权转让情况：德信公司2019年1月初和润华瑞公司协商购买润华瑞公司的案涉土地，于2019年3月8日和润华瑞公司签署惠州市恒美珠宝首饰有限公司和惠州市美亚珠宝首饰有限公司的股权转让合同，合同签署后，天阜公司的贺灵玲找到德信公司表示愿意合作建设经营文化产业大厦，后三方签署关于惠州市美亚珠宝首饰有限公司的股权转让补充协议，约定同意德信公司将惠州市美亚珠宝首饰有限公司股权转让给天阜公司，由天阜实业直接向润华瑞公司支付股权转让款。另查二，原告申请证人李某出庭作证。李某系原告处经纪人，称第一被告是其客户，是其带去看土地、安排业主洽谈的，还称业主方一开始说以3000万成交案涉物业，最后谈到的是2600万元。裁判理由和结果本院认为，两案系居间合同纠纷。居间合同是居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。本院认为，本诉与反诉的争议焦点均在于原告是否促成案涉物业成交。言，原告与第一被告签订的《房地产居间服务委托协议书》（求购），内容上具备居间合同主要权利义务，该居间合同在原告与第一被告之间依法成立。该合同成立后，第一被告在2019年1月23日向被答辩人转账支付诚意定金10万元，有其提交的浦东发展银行汇款汇出回单予以证明，本院认定第一被告有通过原告的居间服务购置案涉物业的意向。第一被告称原告在2019年1月22日与其签署《房地产居间服务委托协议书》（求购）时尚未获得业主方的授权，对业主方的出售价格也不了解，由此才导致原告之后因为价格原因无法居间促成交易。原告在与第一被告签订协议的第二天才与第三人惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司签署《房地产居间服务委托协议书》（出购），故本院认为原告尚未获得业主方的委托出售许可，那么原告向第一被告许诺的成交价格2400万也自然也未获得业主方的许诺。原告于2019年2月12日向原告转账退还诚意定金10万元（注明诚意金退款），结合第一被告与原告公司员工陈俊远的微信聊天记录，第一被告与原告无法以签署协议时原告承诺的价格2400万元成交。原告称未向第一被告承诺2400万元的成交价格，还称原告向第一被告推荐盘源时，案涉物业报盘价格均为1500万元，但《物业购买诚意定金协议书》中显示的案涉物业转让价格为2400万元，表明原告在承诺转让价格为2400万元的情况下与第一被告达成居间协议，因此对原告所述本院不予认可。因此，综上，原告与第一被告因无法以签署协议时原告承诺的价格2400万元完成案涉物业的交易，双方对未能促成物业交易已达成共识，原告并向被告退回诚意金，至此，双方的居间合同关系业已结束，故综上，原告未能居间促成案涉物业成交，并不能要求被告履行居间合同所约定的义务。原告称原告称第一被告在未通知原告的情况下，私自与原告提供的业主（即第三人惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司）达成案涉物业之交易，并拒绝向原告支付佣金。根据原告提交的德信财富股权投资基金管理（深圳）有限公司出具的《情况说明》、深圳市润华瑞实业有限公司出具的《情况说明》、《股权转让协议书》、《股权转让协议书之补充协议》，结合庭审查明的事实，可以证明第一被告本欲购买的案涉物业，但原告未能居间促成案涉物业交易。案涉物业涉及的股东方深圳市润华瑞实业有限公司与德信财富股权投资基金管理（深圳）有限公司于2019年3月8日签署股权转让协议，以股权转让的方式将惠州市恒美珠宝首饰有限公司和惠州市美亚珠宝首饰有限公司的全部股权转让给受让方德信公司，通过上述两公司签署股权转让的事实也能够证明原告并未促成约定的案涉物业的交易。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。本案中，第一被告购买惠州市美亚珠宝首饰有限公司的股权是通过德信公司购买，并未利用原告提供的房源信息、机会等条件。因为原告未能举证证明第一被告利用原告提供的信息、机会等条件与德信公司达成股权转让协议，因此原告主张第一被告“跳单”违约没有事实依据，应当承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予认可。综上，原告未能撮合第一被告和业主方最终达成买卖合同，其诉请没有事实及法律依据，本院对其诉讼请求依法驳回。反诉原告贺灵玲要求反诉被告惠州市伙伴产业服务有限公司双倍赔偿诚意定金人民币10万元及利息，但反诉被告在无法促成物业成交之后，已根据双方签订的协议于2019年2月12日向反诉原告退还诚意定金10万元。因反诉原告在反诉中提供的证据无法直接证明反诉被告在《物业购买诚意定金协议书》履行期间内将案涉物业另行介绍给他人，且后来润华瑞公司与德信公司签署股权转让协议，以股权转让的方式将惠州市恒美珠宝首饰有限公司和惠州市美亚珠宝首饰有限公司的全部股权转让给德信公司，故其诉请缺乏事实依据，本院对其诉请依法驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告惠州市伙伴产业服务有限公司的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告贺灵玲的全部诉讼请求。案件受理费6400元（原告已预交6400元），由原告惠州市伙伴产业服务有限公司自行承担。反诉诉讼费2176元（反诉原告已预交2176元），由反诉原告贺灵玲自行承担。判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判审判员  吴珠乔二〇一九年十二月二十一日法官助理吴怡淳书记员李意玲