文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初24772号原告：重庆良福物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路60号22-5#。法定代表人：孙元福，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡先书，该公司员工。被告：周兰，女，1964年12月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆良福物业管理有限公司（以下简称良福物业）与被告周兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开进行了两次开庭审理。原告良福物业的委托诉讼代理人胡先书，被告周兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告良福物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告自2016年7月1日至2017年9月30日期间的物业服务费及公摊费1647元，违约金以欠费金额为基数从所欠之日起按每日3‰算至付清止；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月29日，原告与被告所在的小区的业主委员会签订了《铂金时代业主委员会物业服务合同》，合同约定：原告为被告所在的铂金时代小区提供物业服务，被告应按约定交纳物业服务费，若逾期缴纳物业服务费，按每日3‰向原告支付违约金，另外合同约定公共部分的能源消耗由被告等业主分摊。合同签订后，原告按照约定履行了相应的物业服务义务，被告拒不支付物业服务费及公摊费用。原告多次以各种形式向被告催缴，但被告不予理睬。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼。被告周兰辩称，良福物业公司在本小区服务上不作为、态度恶劣、质量差。业主意见大，多次要求业委会更换小区物业公司。关于是否再继续聘良福物业公司为小区服务问题，业委会召开了业主大会，以书面形式征求业主意见，经统计本小区面积和户数过半的业主不同意继续聘任良福物业为本小区服务。经业主大会讨论、公示、投票，最终选定新喜物业公司为小区提供物业服务。心喜物业决定入场时，良福物业拒绝退出，阻碍心喜物业入场。由于心喜物业公司无法进场，良福物业公司采取了一系列极端行为及扰民的事端，经常随意停水、停电、停电梯，闲杂人员自由出入小区，过道、墙、门上广告满天贴，公共领域清洁极差，广大业主怨声载道，给我们生活带来了极大影响，破了小区和谐。良福物业公司于2016年7月物业服务合同到期，终止。原告本应当根据合同法及有关规定向有关行政部门及小区业主函告“合同到期”离场，我们小区续聘了新的物业，良福物业拒绝退场，2016年8月1日交由心喜公司的函你是知道的，却说不晓得新的物业公司和合同，你呈报的消防函上明确写了心喜公司，说法是不实际的。根据最高人民法院的相关规定，物业拒绝退出请求原物业业主支付物业费的，人民法院应该不予支持。经审理查明，被告周兰系重庆市渝中区长江一路60号（铂金时代小区）房屋的权利人，房屋建筑面积为91.14平方米。2014年7月29日，业主委员会（甲方）与良福物业（乙方）签订了《铂金时代物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为铂金时代小区实施物业管理服务；本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费按建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.1元/月·平方米；公共水电费：商业据实分摊、住宅按原来额定9.5元/户；本合同期限为2年，自2014年8月1日至2016年7月30日止。甲乙双方任何一方决定合同到期后不再续签约，必须提前三个月以书面形式函告对方，合同期届满前三个月，甲方必须做出选聘或续聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同终止。合同期届满前三个月，甲乙双方若没有按期续签合同，本合同自动延续。本院在两路口街道调查走访得知《铂金时代物业服务合同》于2016年7月到期后，良福物业没有退场，继续服务至2017年9月的相关情况。据两路口街道的工作人员陈述，2016年7月，《铂金时代物业服务合同》到期后，正常情况下应该退场，由新的物业公司进场进行服务。但是该小区的业主委员会在未经过两路口街道、社区监督的情况下，自行与心喜物业公司签订了物业服务合同，两路口街道及社区认为其程序不合法，不认可心喜物业与业主委员会签订的物业服务合同。故在没有新的物业服务公司进场的情况下，为了不让该小区处于物业脱管的情况，两路口街道不允许良福物业退场，要求其继续履行物业服务。后在两路口街道、社区的监督下，业委会与成科物业签订了新的物业服务合同，良福物业于2017年9月30日与成科物业完成了交接后才退场。庭审中，对本院依法调查的以上内容，原告称对调查走访没有意见，走访的是事实，被告辩称，如果当时街道和他们签订了合同，街道应该通知我们开会，街道应该让我们知晓有这个续合同。心喜物业是经业主、业主大会选举、通过、确定的，业主委员会受业主大会委托与心喜物业公司签订物业服务合同，业委会在开业主大会之前每次我们都派人向街道和社区来参加我们的，他们没有来，我们把业主大会的决议都告诉了街道和社区。重庆市物业管理条例第一章总则第二条规定了业主权利和街道职责，根据以上法律，业主委员会在本届任期届满内从未接到过接到任何责令限期改正或者撤销其决定通知，作为小区业主也未得到街道办事处改正或者撤销其决定通知一说。业主委员会在任期届满时，有街道认可业主委员会履行职责证明。街道只是证明对方服务的时间，但是合同是无效的，没有服务的质量，合同是我跟原告签订的，不是原告跟街道签订的。另查明，原告良福物业通过上门张贴催收函的方式对被告所欠交的物业服务费及公摊水电费进行了书面催收。上述事实，有《铂金时代物业服务合同》、房屋权属信息等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。铂金时代小区业主委员会与良福物业签订的《铂金时代物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容合法，在合同有效期间内对业主及其物业使用人具有约束力。上述合同到期后，在没有新的物业服务公司进场的情况下，为了不让该小区处于物业脱管的情况，两路口街道拒绝了良福物业的退场请求，要求其继续履行物业服务。后在两路口街道、社区的监督下，业委会与案外物业公司签订了新的物业服务合同，良福物业于2017年9月30日与该物业公司完成了交接后才退场。因此，业主应参照物业服务合同的约定向物业服务企业支付相应的物业服务费用及其他相关费用。通过原被告双方在庭审中诉辩，原告良福物业提供的物业服务存在一定瑕疵。但上述瑕疵并非原告完全不履行物业服务合同或履行物业服务合同有重大瑕疵的情形，亦非被告拒绝交纳物业服务费的正当理由。故对于原告主张的自2016年7月1日起至2017年9月30日止的物业服务费用及公摊水电费，本院依法予以支持。关于违约金，结合本案案情，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周兰于本判决生效后三日内向原告重庆良福物业管理有限公司支付自2016年7月1日起至2017年9月30日止的物业服务费及公摊费1647元。二、驳回原告重庆良福物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由被告周兰负担23元，重庆良福物业管理有限公司负担2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 许坤霖二〇一九年十二月十二日法官助理 张再举书 记 员 李霜霜