北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初12853号原告：杜雪，女，1976年11月7日出生，土家族，户籍所在地湖北省宣恩县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：胡大银，北京中首律师事务所律师。被告：孟开，男，1993年10月26日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈晓霞，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛晶，北京大成律师事务所律师。原告杜雪与被告孟开房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。原告杜雪委托诉讼代理人胡大银、被告孟开委托诉讼代理人陈晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜雪向本院提出诉讼请求：1．孟开向杜雪支付违约金4000000元；2．孟开对扩建地下室进行土方回填；3．案件受理费由孟开负担。事实与理由：2016年7月31日，杜雪与孟开的父亲兼代理人孟立新在中介公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”）和补充协议。杜雪将名下位于北京市顺义区全部房屋出售给孟开（备注：涉案2077幢房屋负2层为私自扩建，属于违建，孟开应当回填）。根据买卖合同的约定，孟开拟贷款金额10000万元，如果孟开因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，孟开自行筹齐剩余房价款或孟开继续申请其他银行贷款，贷款须在网签后30日内完成。补充协议第一条约定孟开在合同签署当日支付50万元定金，在网签当日支付700万元，在2016年8月30日前支付250万元，剩余1000万元已贷款方式支付。合同履行中，杜雪积极配合办理各项手续，在2016年8月20日办理了网签手续。根据合同的规定，孟开应当在2016年9月20日前办理完银行贷款，否则就应当自筹资金支付购房款尾款1000万元。由于孟开未能在规定时间内办完银行批贷手续，但又无能力自筹资金，孟开串通中介公司员工欺骗杜雪，称银行已批贷，骗取杜雪错误的配合孟开办理了房屋过户的交纳税费事宜。杜雪在2016年9月20日未收到银行贷款也没有收到孟开的付款，询问中介员工才得知孟开没能办理成功银行批贷。孟开与中介串通欺骗杜雪配合交税的事情，因为交完税后该房屋的税务系统内显示房屋所有权人已是孟开，其目的是试图防止杜雪行使合同解除权。杜雪得知真相后，仍在给孟开机会，并没有立即解除合同，致使要求孟开及时筹钱付款。但孟开一直未能筹到资金，直到2016年10月14日，杜雪才给中介公司员工发函要求孟开在2日内支付剩余房款和违约金，否则解除合同。2016年10月17日，杜雪仍未收到孟开的付款，便向中介公司发送解除买卖合同的通知函。在孟开和中介公司员工的苦苦哀求下，且孟开愿意多支付100万元的购房款，当时房价已上涨近600万元，并且保证杜雪在他项权证下来后一周内收到银行贷款。杜雪不愿意双方撕破脸便同意继续履行合同。在2016年12月12日发放了他项权证，但杜雪并未在他项权证下来一周内收到银行贷款，直到2017年1月3日，杜雪相爱收到银行贷款。孟开再次违约，理应向杜雪支付房价总价款20%的违约金。杜雪配合孟开重新办理银行面签、过户手续，并按约定时间将房屋交付给孟开。杜雪从始至终无违约行为，并且一再容忍孟开的违约和欺骗。杜雪考虑到和孟开已是邻居，为了维持良好的邻里关系本不打算追究孟开的违约责任，但无奈孟开恶人先告状。杜雪为维护自身合法权益，提起诉讼。被告孟开辩称：一、孟开已按房屋买卖合同约定完成了付款，没有违约，不应支付违约金。2016年7月31日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定定金付款时间，孟开实际于当日向杜雪支付50万元，未违约。补充协议约定，网签当日付款700万元，双方于2016年8月20日网签，孟开实际于2016年8月19日付款700万元，未违约。2016年8月30日付款250万元，孟开于该日付款250万元。诉争买卖合同约定，贷款1000万元需在网签后30日内完成，但是，双方于2016年10月30日签订了补充协议二变更了诉争买卖合同的约定，双方约定补充协议二与买卖合同约定不一致的，以补充协议二为准。补充协议二约定杜雪最迟不超过2017年1月14日收到银行贷款1000万元，如果银行没有按时放款，则孟开于2017年1月15日自筹房款并支付。孟开实际于2016年10月30日前付款200万元，于2016年11月14日前付款301万元，其中100万元为追加购房款。2017年1月3日付款599万元，孟开在2017年1月3日之前付款1100万元，未违约。孟开的每一次付款都是按照合同约定按时足额付款，不存在任何违约行为。二、承诺函系伪造，尾款的付款时间应当以补充协议二为准。孟开从未签署过承诺函，也从未向杜雪承诺过在取得他项权证后一周内银行放款，杜雪没有证据证明孟开作出过前述承诺。在（2017）京0113民初6339号案件中，经顺义法院委托，北京法源司法科学证据鉴定中心鉴定，承诺函并非孟立新所签。承诺函是在6339号案件中突然出现的，在此之前，孟立新不知道承诺函的存在，各方当事人也从未提到过承诺函，进一步说明承诺函系伪造。承诺取得他项权证后一周内放款的是中介公司的何琦，不是孟立新，杜雪曾为此起诉何琦欺诈。因此，承诺函对孟开不具有约束力，不具有变更补充协议二的法律效力，尾款付款时间仍应以补充协议二约定的2017年1月15日为准。三、即便假设孟开存在违约行为，400万元违约金也偏高，应根据违约造成的实际损失予以降低。四、杜雪要求孟开对2077幢房屋负2层扩建部分进行土方回填不具有法律依据。处理违章违建不属于法院民事案件审理范围，杜雪该项起诉应当被驳回。本案案由是房屋买卖合同纠纷，杜雪要求房屋买受人对负2层进行土方回填，不具有合同依据及法律依据。双方共同认可按照房屋现状交易，现房交付，房屋存在负2层是房屋现状的一部分，也是确定购房款的因素之一。杜雪卖房时私挖私建负2层，从而取得高额购房款，现在房屋交易结束了，又起诉孟开回填负2层，违反了诚实信用原则，如果没有负2层，杜雪应向孟开退还部分购房款。经审理查明：2016年7月31日，出卖人杜雪与买受人孟立新签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：第一条房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋坐落为顺义区，建筑面积共655．5平方米（以房屋所有权证面积为准）。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋总成交价格为20000000元。（二）买受人向出卖人支付定金500000。（三）买卖双方以自行交割方式付款，买卖双方签订《存量房屋交易结算资金自行划转申明》，具体付款方式及期限的约定见补充协议。（四）关于贷款的约定：买受人采取贷款的方式，拟贷款10000000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；（3）贷款需在网签后30日内完成。第五条房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割所列的该房屋附属设施设备及其装修随用该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。第七条违约责任：（二）逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，按照下列方式处理：1．按照逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2016年7月31日，甲方（出卖方）杜雪与乙方（买受方）孟立新签订《补充协议》，该协议约定：乙方于签订合同当日向甲方支付购房定金500000元，于网签当日向甲方支付购房款人民币7000000元，剩余房款人民币10000000元乙方以贷款的方式支付。第三条违约责任：1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3、乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过10日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。2016年10月30日，甲方（出卖方）杜雪与乙方（买受方）孟开、丙方（居间方）北京同晷永硕信息咨询有限公司签订《补充协议（二）》。协议约定：2、具体付款方式及期限：（1）乙方于签订合同当日向甲方支付购房定金人民币500000元；（2）乙方于网签当日向甲方支付购房款人民币7000000元；（3）乙方于2016．08．30向甲方支付购房款人民币2500000元；（4）剩余房款人民币10000000元乙方以银行按揭贷款的方式支付。第二条、经双方协商一致，关于本合同后期付款及周期变动如下：1、三方确认贷款银行由之前北京银行换为中国银行继续审批，三方均按照中国银行的贷款要求提交贷款申请资料及办理相关贷款手续。2、乙方和丙方确定最迟不超过2016年1月14日甲方收到银行放款。如果银行没有按时房款，乙方应以自行筹集房款的形式在2016年1月15日前向甲方支付剩余尾款。3、三方确定乙方同意最迟不晚于2016年10月31日前，向甲方提前支付购房尾款中的2000000元，如有逾期，则每逾期一日乙方应按该200万元的万分之五向甲方支付违约金，逾期达10日的，甲方有权解除合同。4、三方确认甲方应当于银行发放贷款当日，在甲方收到银行放款的10000000元后向乙方返还2000000元。5、三方确认，乙方同意向甲方追加支付1000000元，乙方应于甲乙房屋过户至其名下当日支付到甲方指定的账户。第三条、本补充协议是对三方已签署的《买卖合同》、《补充协议》的完善和补充，如有约定不一致的，以本协议为准。2016年10月14日，2016年10月17日，杜雪向北京同晷永硕信息咨询有限公司发送两份《通知函》，拟证明孟开第一次办理银行批贷手续失败，且一直也未能筹集到现金，导致杜雪存在严重违约情形，在杜雪多次催促孟开筹集资金未果后，杜雪被迫在2016年10月14日才给中介公司员工发函要求孟开在2日内支付剩余房款和违约金，否则解除合同。2016年10月17日，杜雪仍未收到孟开的付款，便向中介公司发送解除买卖合同的通知函。孟开认可该证据的真实性，不认可证明目的。通知函是杜雪发送给中介公司的，孟开不认可通知函的内容。杜雪于2016年10月30日与孟开签订了补充协议二代替了通知函。2017年4月13日，北京同晷永硕信息咨询有限公司出具情况说明，内容包括：一、本公司于2016年2月接受原业主杜雪委托给本公司出售她名下坐落于：顺义区康柏园（三期2）2077幢和2076幢房屋（房屋为现房现状出售），经我司查验，该房屋现状为：1．2077幢房屋为精装修，附属设施、设备、装饰及装修完整无损，本公司现场与该房屋房本面积核对后无误；2．卖方除该房本面积以外自行扩建部分为毛坯状态，卖方扩建部分并不在该房屋的交易价格当中，此扩建部分为赠送。3．2077幢和2076幢地下室扩建部分为联通状态，两套房屋同时出售，但因房屋面积过大，不好出售，卖方于2016．4．21对两套房屋地下室扩建部分按照各房本面积进行分割后出售，本公司现场与该房屋房本面积核对后无误。二、孟立新于2016年5月中旬委托我司购买房屋，我司业务员王小明给买方推荐了以上该房屋，孟立新本人亲自实地勘察该房屋四次左右，并于2016年7月31日与卖方签订了房屋买卖合同。孟立新本人对房屋现状完全知晓，本公司也对他强调过该房屋的房本面积范围内为精装修，地下室扩建部分为毛坯状态，卖方不再对该房屋地下室扩建部分进行装修及维修。孟立新表示同意并于2016年7月31日与卖方签订了房屋买卖合同。三、该房屋交易过程中，买方第一次贷款审核未通过时，按照双方签订的房屋买卖合同买方已构成违约，卖方有权终止合同并收取违约金，经本公司协助卖方与买方进行协商沟通，双方达成以下共识：1．买方通过支付卖方违约金100万元后，卖方同意买方继续向其他银行申请贷款。2．买方承诺在他项权利证出来后一周内卖方可以拿到剩余所有房款，否则买方视为违约，卖方有权利继续追究买方违约责任。四、他项权利证出来后一周内卖方并没有拿到剩余房款，经本公司与卖方协商后，由卖方支付给卖方15万元作为旧家具补偿款，卖方暂时同意于2017．2．28正常交付该房屋。五、2017．2．28本公司与买方及卖方对该房屋进行交接，双方现场签字确认，对该房屋现状交接无异议。杜雪提交微信聊天记录，拟证明：1、孟开与中介公司恶意串通骗取其银行已批贷，导致杜雪错误的配合办理交税事宜；2、孟开一直处于违约状态，未能根据合同约定在2016年9月30日前办理完毕银行贷款或自筹资金支付购房尾款；3、杜雪在2016年10月14日、10月17日向中介和孟开发送了两份通知函；4、杜雪在孟开以及中介公司员工的明确承诺他项权证下来后一周内杜雪收到银行贷款的前提条件下才同意签署补充协议二；5、他项权证在2016年12月12日办理下来，孟开应当在一周内即2016年12月19日确保杜雪收到银行贷款，但直到2017年1月3日才收到银行贷款，孟开再次违约，应承担违约责任。孟开认可该证据的真实性，不认可证明目的。孟开从未与中介串通，从未欺骗杜雪，杜雪也从未指责过孟开欺骗，而是指责中介何琦欺诈。第一家银行不批准贷款的原因是杜雪未按照银行的要求提供材料，补充协议二已经变更了尾款10000000元的付款时间。承诺他项权证下来后一周内杜雪收到银行贷款的是中介何琦不是孟开。孟开按照补充协议二约定在2017年1月15日前付清尾款，不存在违约。杜雪提交承诺书，内容为：本人孟立新就坐落于顺义区康柏园（三期2）2077幢-1至2层全部的房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》以及所有《补充协议》承诺如下：在他项权证出来一周内（指银行贷款）卖方可以拿到剩余所有房款，否则视为本人违约，本人依照合同向卖方支付总房款20%的违约金。承诺人：孟立新，中介公司：何琦，日期：2016．11．14。孟开对该证据真实性不认可。并申请就承诺书中孟立新的签字进行笔迹鉴定。后本院委托中天司法鉴定中心进行鉴定，2019年7月22日，该鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“检材中“孟立新”签名与样本签名不是同一人所写。”在异议期内，杜雪主张鉴定机构所提取样本明显不充分，导致鉴定结果缺乏唯一性和准确性，据杜雪提交的华夏鉴定中心在同样检材和样本的情况下进行鉴定出具的结果不一致，且孟开与中介人员何琦的电话录音中何琦明确表示承诺书是三方在办理房屋过户现场签署的。故申请补充样本后委托更加权威的鉴定机构重新鉴定。因双方在2019年5月20日庭审中确认了鉴定的样本，故，就杜雪重新鉴定的申请本院不予准许。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、情况说明、微信聊天记录、委托代理协议、承诺书等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点之一孟开是否应向杜雪支付违约金4000000元。杜雪主张其要求孟开支付违约金系因孟立新在2016年11月14日的《承诺书》中承诺在他项权证出来一周内杜雪可以拿到剩余所有房款，否则视为孟开违约，依照合同向杜雪支付总房款的20%。杜雪认为孟开未按承诺履行付款义务应当支付违约金。就杜雪的主张孟开不予认可，并申请就承诺书中孟立新签字进行鉴定。经鉴定该《承诺书》上“孟立新”签字与样本签名非系同一人所写。据此，本院难以认定《承诺书》中签字系孟立新本人所签，亦难以认定该承诺书内容是孟开的真实意思表示。就杜雪的该项诉请，不具有法律与合同依据，本院不予支持。本案的争议焦点之二为孟开是否应将诉争房屋-2层扩建地下室进行土方回填。本院认为诉争房屋-2层地下室扩建部分系杜雪出卖房屋给孟开之前就已经存在，并非孟开进行扩建，杜雪在买卖诉争房屋的过程中对房屋现状予以认可并将诉争房屋交付给孟开，现杜雪依据本院（2017）京0113民初6339号案件的裁判结果要求孟开回填诉争房屋-2层土方，于法无据，本院不予支持。就杜雪主张诉争扩建部分对其房屋安全造成影响的意见。首先，杜雪未提交证据证明该主张。其次，即使存在相关影响，亦应由扩建部分的建设者杜雪进行回填。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告杜雪的全部诉讼请求。案件受理费三万八千八百七十元，由原告杜雪负担（已交纳）。鉴定费二万四千二百元，由原告杜雪负担，于本判决生效之日起七日内给付被告孟开。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王竞隆人民陪审员  王卫红人民陪审员  曹秀琴二〇一九年十二月二十七日书 记 员  常 怡