山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1457号案外人:卢翠芝，女，1956年5月10日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：娄焕历，山东德康律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩霞，山东德康律师事务所律师。申请执行人：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。法定代表人：李桂林，董事长。委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被执行人：山东火炬置业有限公司，住所地济南市历城区港沟镇田庄村。法定代表人：陈岭，董事长。本院在执行申请执行人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被执行人山东火炬置业有限公司（以下简称火炬置业公司）、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案中，案外人卢翠芝对执行被执行人火炬置业公司名下火炬东第x号楼x号房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。卢翠芝称，2011年5月19日，卢翠芝与火炬置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房产，2011年5月23日，卢翠芝支付全部购房款，卢翠芝系涉案房产的所有权人。请求贵院解除对涉案房产的查封、中止执行。为支持其主张，卢翠芝提交了《商品房买卖合同》、收据等证据材料。新华信托公司辩称，一、案外人仅对涉案房产享有债权而非所有权。案外人除应提交证据证明其与火炬置业公司存在真实的商品房买卖合同关系外，尚应提交证据证明其全面履行了合同约定的付款义务（应提交包括但不限于商品房买卖合同及相应的银行转账凭证原件等证据）。即便案外人能够提供出上述证据证明其与火炬置业公司之间存在真实的商品房买卖合同关系且其已履行了付款义务，但就涉案房产，案外人对火炬置业公司仍仅享有债权而非所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，即我国不动产物权变动采取登记生效主义。本案中，即便案外人能够提供出证据证明其与火炬置业公司签订了真实的《商品房买卖合同》并已如约交纳了足额房款，但该仅能证明双方之间存在有效的商品房买卖合同关系，因诉争济南市火炬东第x号别墅现尚属在建工程（未经竣工验收），不具备办理不动产权首次登记的条件，故案外人主张其对该财产享有所有权无事实及法律依据，基于前述买卖合同之约定，其对涉案房产仅享有债权。二、案外人对涉案房产享有的债权不能阻却答辩人基于抵押权而对涉案房产享有的优先受偿权。1.答辩人就涉案房产享有抵押权，且业经生效法律文书认定其就该抵押权的实现享有优先受偿权，答辩人与火炬置业公司之间就涉案房产不仅于2011年8月12日签订了《财产抵押合同》、且亦于2011年9月2日办理了济房建历城他字第x号《在建工程抵押登记证明》，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）于2014年4月18日作出的（2013）渝高法民初字第00005号民事判决书对上述事实予以确认，同时认定答辩人对上述财产的拍卖变卖价款享有优先受偿权[见该判决书第19页、25页、43页]。2.案外人对火炬置业公司享有的债权不能排除本案的执行。虽然案外人与火炬置业公司签订的商品房买卖合同在先（2011年5月19日），但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，其享有的债权仍不能对抗答辩人对涉案房产享有的抵押权及由此产生的优先受偿权。综上答辩人认为案外人的异议申请不能成立，希望贵院在查明事实的基础上，依法裁定驳回其异议申请。本院查明，新华信托公司与火炬置业公司、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案，重庆高院于2014年4月18日作出（2013）渝高法民初字第00005号民事判决，判决：“一、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司偿还贷款本金257589331.02元及贷款利息29514935.56元……二、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司支付实现债权的费用32万元；三、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、山东火炬置业有限公司不履行本判决第一项、第二项所确定的债务时，新华信托股份有限公司可在下列范围内就火炬置业公司提供的抵押物享有优先受偿权：……在584.82万元本金及其利息（包括逾期利息、复利）、实现债权的费用等范围内可就编号为济房建历城他字第x号《在建工程抵押登记证明》所载抵押物享有优先受偿权……五、驳回新华信托股份有限公司的其他诉讼请求。”该判决生效后，新华信托公司向重庆高院申请强制执行。2014年8月27日，重庆高院作出（2014）渝高法民执字第00004号委托执行函，委托山东省高级人民法院代为执行（2013）渝高法民初字第00005号民事判决。2014年10月22日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁执字第23号执行裁定，裁定本案指定由本院执行。本院于2014年11月11日立案执行，案号为（2014）济中法执字第848号。2015年11月26日，本院作出（2014）济中法执字第848号执行裁定，对重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决终结本次执行程序。2019年11月14日，该案恢复执行，案号为（2019）鲁01执恢245号。2019年11月18日，本院作出（2019）鲁01执恢245号拍卖公告，拟对查封被执行人火炬置业公司名下“火炬东第”项目中99套别墅和28套商铺（包括涉案房产）进行评估拍卖。重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决中关于涉案房产抵押登记情况查明事实如下：“2011年8月12日，新华信托公司作为甲方、火炬置业公司作为乙方签订《信托贷款合同》（新华信托合同第x号），约定乙方因其名下的火炬东第项目一、二期及后续开发建设所需资金向甲方申请贷款，乙方将其火炬东第项目一期、二期、三期的建设用地使用权及在建工程全部抵押给甲方。同日，新华信托公司与火炬置业公司签订《财产抵押合同》（新华信托合同第x号），约定火炬置业公司将其开发的火炬东第项目在建工程抵押给新华信托公司，为新华信托公司依据前述《信托贷款合同》向其发放的20432.3万元贷款以及利息、信托报酬、信托保管费用以及可能产生的复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的费用和所有其他应付费用等债权提供担保。……2011年9月2日，双方办理了17份《在建工程抵押登记证明》，分别为：……16.编号为济房建历城他字第x号，载明：抵押权人新华信托公司，抵押人火炬置业公司，在建工程坐落为历城区火炬东第x号楼x，债权数额584.82万元……”。另查明，2011年5月19日，卢翠芝与火炬置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买火炬置业公司开发的火炬东第x号楼x号房产。2011年5月22日，卢翠芝向火炬置业公司缴纳全部购房款2725000元。以上事实有民事判决书、执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据等材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。卢翠芝虽然在法院查封涉案房产前即与被执行人火炬置业公司签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款，但并未提供实际占有涉案房产的证据材料。故其请求排除对涉案房产的执行，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人卢翠芝的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  邢景明审判员  戴伍建审判员  郑凤云二〇一九年十二月二十三日法官助理李姝怡书记员范晓颖