广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32939号原告：周秀芳，女，1982年1月7日出生，汉族，住湖北省崇阳县。委托代理人：李恪章，广东协言律师事务所律师。被告：刘国福，男，1969年12月28日出生，汉族，住桃江县。被告：陈建平，女，1970年8月16日出生，汉族，住桃江县。原告周秀芳与被告刘国福、陈建平合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周秀芳及其委托代理人李恪章、被告刘国福、陈建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周秀芳向本院提出诉讼请求：1.原告与被告刘国福签订的《公寓转让协议》无效；2.两被告返还原告经营权转让费278000元；3.两被告赔偿原告经济损失，自2019年8月2日至退还经营权转让费履行完毕期间按照年利率6%计算；4.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月30日，原告与两被告就祥x公寓的经营权转让事宜签订了《公寓转让协议》，按照双方的约定，该公寓的经营转让费共计27.8万元，在原告交清全部款项后，该公寓经营权归原告所有。另，双方口头约定，因该公寓属公寓式旅社的性质，两被告须将该公寓式旅社的经营证照等证件在原告交清全部款项时移交给原告。2019年7月30日，原告应被告刘国福的要求，向被告陈建平支付定金50000元；2019年8月2日，经双方清算公寓的整体经营资产及房屋押金等财产后，原告可扣除款项22117元，还须支付两被告公寓经营权的转让费205883元，原告再次应被告刘国福的要求向被告陈建平转账174683元，另微信转账给被告陈建平28900元，并支付现金2300元给两被告；原告共实际支付给两被告255883元。但在原告交清全部款项后，要求两被告将公寓经营证照等证件移交给原告时，两被告却故意拖延至今未予交付；其次，2019年8月2日，该祥x公寓的房屋实际管理人王x以两被告签订该公寓经营权转让协议前未取得其同意为由阻止原告经营该公寓；第三，公寓经营权转让后，两被告不但不移交该公寓旅社的经营证照等证件给原告，却仍实际经营该公寓至今。后原告多次找两被告协商要求退还转让费未果，双方产生争议。现两被告违反了《合同法》等法律法规的有关规定，致使原告无法达到合同的目的。为维护原告合法权益，特诉判如所请。被告刘国福、陈建平共同答辩称：公寓房东同意两被告将涉案公寓转让给原告经营，但原告一直拒绝露面处理，原告以生意不好为由不想继续经营。另，涉案公寓的经营是合法的，政府已批准经营。故不同意原告的全部诉请。经审理查明：2019年7月30日，原告（乙方）与被告刘国福（甲方）签订《公寓转让协议》，约定：一、由于经营需要经甲、乙双方友好协商，甲方同意将祥x公寓整体转让给乙方经营；二、甲乙双方约定，以27.8万元转让给乙方；三、乙方先付定金给甲方5万元，2019年7月4日前交清余款22.8万元，经营权归乙方所有；四、本协议由甲、乙双方签字起即刻生效；五、乙方在经营期间发生的任何问题，以后与甲方无任何关系。另有手写内容“如7月4日之前没交清余款，伍万元定金不退还且乙方无权经营。2019年8月1号由乙方经营”。庭审中原告陈述交清余款时间应为2019年8月4日，协议上的7月4日为笔误。原告于2019年7月30日向被告陈建平转账50000元，于2019年8月2日向被告陈建平转账174683元、微信转账28900元、交付现金2300元，以上合计255883元。原告与两被告于2019年8月2日进行涉案公寓的交接，原告于2019年8月2日当天经营涉案公寓，2019年8月3日离开涉案公寓，两被告自2019年8月5日左右实际经营涉案公寓。庭审中，原告表示，涉案《公寓转让协议》应为无效，理由为：第一，涉案公寓的房东不同意两被告转让公寓；第二，按照公寓的性质，两被告应办理营业执照、卫生许可证、消防许可证、特种行业许可证，但两被告一直未向原告交付以上证照；第三，涉案公寓一直由两被告实际经营，原告无法插手。围绕自身主张，原告提交了以下证据：1、原告与被告陈建平、刘国福的微信聊天记录。该微信聊天记录显示，原告于2019年8月3日向被告陈建平发送内容“老板娘，这里根本就没有什么人，你干嘛这样骗人呢”，陈建平回复称“小周，你干嘛要说我骗你嘞，反正我们每个月都赚了一万多，这是实话。做生意是有好有差很正常啊，不会天天都有那么多人的，前几天每晚都开完了啊”、“不能看一晚上就说生意那么差，就说是我们骗你啊”；原告又向陈建平发送微信内容“老板娘，你把钱退给我，我这边补你几千块钱，当你误工费，好吧”、“老板娘，我这边给你5000块钱，公寓我还是还给你，就当我自己买个教训，如果你这边不愿意的话，那我这边就只能起诉了，我起诉的话说不定你这边在我这一分钱都拿不到”，被告陈建平在微信中回复原告称不同意原告的要求。2019年8月4日原告向陈建平发送微信称，涉案公寓房东王x不允许转租，所以合同无效，原告不愿再承租涉案公寓，要求陈建平退还转让费。被告陈建平回复原告“今天叫你过来转合同你不同意过来啊，房东也打电话给你了”、“是你不同意来转合同，房东是同意的”。2019年8月23日，被告刘国福向原告发送微信内容“房东（王x）知情并同意将祥x公寓转租给你使用，合同与押金条已交由你本人，但由于你方不出面签订合同，并在签订协议之日起一直拖欠王x房屋水电费，将我方交于你的8月房屋水电费纳为己有，我方有权怀疑你有欺诈行为，并有权终止与你的协议关系并收回使用权。如果你再不来经营管理，在管理上出现任何问题，你自负其责”。原告回复“那你什么时候可以把证件移交给我”、“有哪些证件”，被告刘国福回复称“就转合同，没有其他证件，这个政府已经认可了的”、“登记系统就是政府给的，整个白云区都是这样，如果不给经营，就不会给该登记系统”、“刚才王x也说，已成了转让事实，事实证明你已同意了一切，如果你不愿意，就不会付清转让费”。原告回复称“你既已转给我，你就无权经营，空起也是我的事情，没必要你操心，你干嘛还要霸占经营呢”，被告刘国福回复称“是王x找的我，叫我交房租水电，如果不交她要停水停电”、“我是出于好心，你也知道，一个店，没人守这里不行的”、“当时她打电话给你叫你过来改合同，你不来改合同，她就只能找我”，原告回复称“不管什么理由你都没有理由去经营，在没有钥匙的情况下去霸占我这边的经营权”。2、被告刘国福于2019年8月11日向案外人梁子健开具的住宿费收据一份，于2019年8月17日、2019年9月3日向原告的委托代理人李恪章开具的住宿费收据各一份。两被告认可以上两份证据的真实性。庭审中，两被告表示，原告在签署《公寓转让协议》时对于公寓的证照情况是知悉的，涉案公寓的房东一直同意将公寓转租给原告，但原告不配合签订合同，而且涉案公寓的经营一直都是合法的，另，由于原告一直不露面经营管理涉案公寓，两被告处于公寓安全考虑，才又暂时经营起来。围绕自身主张，两被告向本院提交以下证据：1、被告刘国福与房东王x的通话录音一份。2、房东王x与原告的通话视频一份。原告对于该两份证据的三性均不予确认。3、“平安白云”经营软件截图、身份证读卡器（实名登记工具）照片。4、原告与被告刘国福之间的微信聊天记录、被告陈建平与原告朋友“奋斗！周”之间的微信聊天记录、原告与其朋友“奋斗！周”之间的微信聊天记录。原告与被告刘国福之间的聊天内容与上述原告提供的内容一致。被告陈建平与原告朋友“奋斗！周”之间的微信聊天记录、原告与其朋友“奋斗！周”之间的微信聊天记录均显示，原告表示因涉案公寓生意差而不想再继续经营。原告对于第3、4项证据的真实性予以认可。另查，两被告系夫妻关系。以上事实，有《公寓转让协议》、银行转账凭证、微信转账凭证、微信聊天记录、视频、录音、收据、“平安白云”软件截图、实名登记工具照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：本案的争议焦点为《公寓转让协议》是否无效？首先，关于涉案公寓的转租是否经过了房东王x同意的认定。本院认为，原告虽主张涉案公寓的转让未经过房东王x的同意，但其提交的证据未能证明王x不同意两被告转让给原告。相反，原告提交的其与两被告的微信聊天记录表明，两被告多次告知原告房东王x同意转租，并要求原告配合改签合同，故原告关于房东王x不同意两被告转租而致使其无法经营的陈述，本院不予采信。退一步讲，即使房东王x不同意两被告转租属实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。关于该条的理解应为：经出租人同意，承租人转租给第三人后，该租赁合同继续约束出租人和承租人，但并不代表若未经出租人同意承租人和第三人之间的租赁合同无效。该法条仅仅赋予出租人的法定解除权而并未规定转租合同无效。故原告依据出租人王x不同意两被告转租而主张《公寓转让协议》无效没有依据。其次，两被告未向原告交付涉案公寓的相关证照是否导致《公寓转让协议》无效的认定。本院认为，首先，因原告未能提供证据证明，其与两被告约定移交的证照种类、时间，且根据原告与两被告之间的微信聊天记录显示，原告不想再继续经营涉案公寓的主要原因是其认为公寓生意太差，故其关于原告与两被告在签订涉案协议时曾口头约定两被告要向其移交相关证照的陈述，本院不予采信。另，两被告提交的“平安白云”、实名登记工具等可说明，并不存在因涉案公寓未办理或移交原告主张的相关证照而导致原告无法经营的情形。且是否要办理营业执照属于管理性强制规定，而非效力性规定。违反效力性规定的合同才应当被认定为无效，违反管理强制性规定的后果是将会导致行政机关的行政处罚，但不影响合同的效力。故原告依据两被告未向其移交涉案公寓相关证照而主张《公寓转让协议》无效没有依据。第三，关于两被告霸占涉案公寓导致《公寓转让协议》无效的认定。首先，综合原、被告提交的证据，原告不止一次表示因涉案公寓生意差而不想再继续经营，且公寓的租赁合同一直未更改至原告名下，本院认为，两被告关于原告消极管理公寓，其出于公寓安全考虑而暂时管理经营的说法更为可信，而非原告所称的两被告霸占涉案公寓不交还原告。退一步讲，即使两被告确实霸占公寓，原告亦可通过相关法律途径向两被告主张返还，即无论两被告是否霸占涉案公寓，均不影响双方之间转让协议的效力。故原告依据两被告霸占涉案公寓而主张《公寓转让协议》无效没有依据。综上，原告与被告刘国福签订的《公寓转让协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告诉请确认该《公寓转让协议》无效的主张没有依据，本院不予支持。因《公寓转让协议》合法有效，原告主张两被告返还转让费278000元并承担相关损失亦没有依据，本院亦不予支持。涉案公寓转让后，两被告管理经营期间所得的营业收入，原告可另行向两被告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周秀芳的全部诉讼请求。本案受理费2751元，由原告周秀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  娄丹杰二〇一九年十二月十日书记员  陈 铭