广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4293号上诉人（原审原告）：莫东早，男，1980年12月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审原告）：刘悦，女，1985年11月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：陈南栋，广东枫晟明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市市政机械施工有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路，统一社会信用代码91442000774006035C。法定代表人：江国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：丘越，广东凯行律师事务所律师。上诉人莫东早、刘悦因与上诉人中山市市政机械施工有限公司（以下简称市政机械公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。莫东早、刘悦上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.依法改判市政机械公司立即向莫东早、刘悦支付逾期交房的违约金135636.93元（以购房款915229元为基数，按每日万分之二计算，从2016年12月31日起计至涉案房屋交付之日2019年1月11日止）。事实和理由:一审法院认定事实错误。一审庭审中，业主已提供市政机械公司物业管理公司要求业主交纳不合理物业管理费的缴费通知单以及相关的录音证据，均足以证明市政机械公司物业管理公司单方面设置障碍，明确要求业主从涉案房屋单体验收合格后开始交纳物业管理费。而市政机械公司此时尚未办理综合验收备案手续，不具备交楼条件，一审判决也已作出上述认定。同时，市政机械公司在一审庭审过程中也明确承认这一事实。市政机械公司物业公司强行要求业主必须交纳不合理的物业管理费后才同意向业主交楼，直接导致业主无法如期收楼。业主认为，延期收楼的全部责任和扩大损失部分属于市政机械公司自身原因所导致。一审法院无视业主所提供的相应证据，也无视市政机械公司当庭自认，认定业主未能提供证据证明双方就物业管理费产生纠纷而未办理收楼手续是错误的。请求二审法院改判支持业主全部上诉请求。市政机械公司对莫东早、刘悦的上诉二审辩称：1.市政机械公司已经于涉案房屋达到单体验收和综合验收后多次通知业主收楼，业主无故拒绝收楼，扩大损失应当自己承担，在通知期限届满之日视为已经交付。2.根据合同第14条关于产权登记的约定，以及买卖合同司法解释第18条规定，办理产权证书的期限是从房屋交付之后算起，市政机械公司一审提交的证据可以证明业主明知办理不动产权证需要先收楼，仍向市政机械公司提交办证材料和交纳办证费，应当视为业主已经于2017年收楼。3.收取物业费的不是市政机械公司，故是否足额交纳物业费与市政机械公司交付涉案房屋无关，业主于2019年1月11日收楼后只缴纳了半年物业费，对于2019年1月份之前的物业费没有缴纳。由于业主没有足额缴费的情况已经收楼，这与其陈述的事实不符。综上，是业主故意延迟收楼，请求驳回业主的上诉请求。市政机械公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回莫东早、刘悦一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为应以办理综合验收备案手续作为交付标准并认定市政机械公司存在逾期交楼情形有误。1.国务院于2018年4月4日颁布了第698号国务令《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，其中第六条明确规定将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后方可交付使用”，并删去第十八条。根据《立法法》第九十二条“新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”规定，一审法院适用废止的法规明显违反了民法“从新”原则。2.根据《城市房地产开发经营管理条例》（2018年3月19日修订版）第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款之规定，商品房交付标准应为单体竣工验收。本案双方在涉案商品房买卖合同第八条约定的房屋交付使用条件为涉案商品房经单体竣工验收合格，并未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，应按此约定履行。涉案商品房建筑工程于2014年6月25日经勘察、设计、施工、监理等单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据合同第八条约定，此时涉案房屋已经具备了交付条件。3.双方在合同中没有约定以涉案房屋取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，且《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发【2004】16号，自公布之日起施行）已取消了住宅小区等群体房地产行政审批。可见，以建设单位自行组织进行竣工验收制度已取代了建设行政主管部门组织的竣工验收制度。二、2015年12月24日，案外人中山市正一机电工程有限公司取得建设工程规划许可证，建设项目名称为恒隆豪苑商住小区变配电工程。2016年2月26日，中山市正一机电工程有限公司取得挖掘城市道路许可证，工程地点为东区逸东路、长江北路、长江南路、中山五路、东江路。2016年4月19日，市政机械公司向东区办事处提交《关于恒隆豪苑（紫园）项目高压电问题情况说明报告》，称因长江路改造工程造成恒隆豪苑（紫园）商住小区供电工程停滞，请求政府协调处理。2016年5月18日，东区办事处出具《东区关于恒隆豪苑（紫园）项目高压电问题的复函》，确认紫园项目原高压用电施工方案已启动实施，但因长江路改造工程的影响而中止施工，长江路改造工程预计施工时间为2年。2018年2月6日，东区住房和城乡建设局盖章确认市政机械公司出具的《情况说明》，确认恒隆豪苑（紫园）商住小区变配电工程在启动施工后，仍因长江路改造工程而严重停滞，供电问题未解决，直接导致紫园项目综合验收延期一年，为解决供电问题，市政机械公司积极请求政府协调处理，已作了大量的努力工作等事实。故涉案房屋因受中山市市政府长江路改造工程项目影响，市政机械公司未能在合同约定期限前交楼，符合双方合同约定的市政机械公司免责条件。根据合同约定，交楼时间延期至2017年12月30日。而市政机械公司在办理综合验收备案手续后已于2017年7月19日以挂号信方式向业主送达通知收楼，故市政机械公司不存在逾期交付违约行为。莫东早、刘悦对市政机械公司的上诉二审辩称，请求驳回市政机械公司的上诉请求。1.市政机械公司交付房屋时存在逾期事实，业主认同一审判决对于第二个争议焦点的认定。2.市政机械公司称逾期交楼是因为长江路修路是没有事实依据的，且其提交的证据与本案无关。莫东早、刘悦于2018年10月24日向一审法院起诉请求：1.市政机械公司向莫东早、刘悦交付位于中山市××××房的房屋；2.市政机械公司立即向莫东早、刘悦支付逾期交房的违约金120810.22元（以购房款915229元为基数，按每日万分之二计算，从2016年12月31日起计至案涉房屋实际交付之日止。暂计至2018年10月22日的违约金为120810.22元）。一审法院认定事实如下：1.2013年8月26日，莫东早、刘悦（买受人）与市政机械公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市××××房，建筑面积152.46平方米，总价款为915229元，付款方式为买受人以现金方式于2013年8月26日支付549229元、以商业贷款方式支付366000元；出卖人应当在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格交付，验收合格是指该商品房经出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位单体竣工验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，（1）遇到不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，（2）因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由，（3）若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理导致的延误，（4）政府有关部门的市政配套工程或其他工程施工安装的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，出卖人不承担违约责任;出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日不足90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日而不足180日的，买受人可要求出卖人按日向其支付已付房款的万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续；买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行，出卖人根据买受人的该通讯地址或经出卖人确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含七天）视为已送达该函件给买受人。合同还约定了其他内容。2.合同签订后，莫东早、刘悦依约向市政机械公司付清全部购房款。2013年9月3日，市政机械公司就涉案商品房买卖合同办理了登记备案。3.2014年12月30日，涉案商品房所属的恒隆豪苑（二期）商住小区工程13#楼经建设单位即市政机械公司、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位单体竣工验收合格。2015年3月27日，市政机械公司通过挂号信方式向莫东早、刘悦前述商品房买卖合同中注明的地址邮寄收楼通知书、收楼须知，告知莫东早、刘悦于2015年3月28日至2015年4月10日期间办理涉案商品房的收楼手续。4.2017年6月23日，市政机械公司就恒隆豪苑（二期）商住小区工程办理了综合验收备案手续。市政机械公司于2017年7月19日、2018年6月19日通过挂号信方式通知莫东早、刘悦前往办理收楼手续。庭审中，莫东早、刘悦称其收到该两次收楼通知后均有前往办理收楼手续，但市政机械公司要求其自2015年7月开始缴纳物业管理费，因就物业管理费起算时间存在争议而未能收楼。市政机械公司辩称，该两次收楼通知发出后，莫东早、刘悦均未前往收楼。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。莫东早、刘悦与市政机械公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。结合诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、涉案商品房何时具备交付使用条件及市政机械公司是否存在逾期交房；二、如市政机械公司存在逾期交房，有关逾期交房违约金的诉求是否已超过诉讼时效。关于焦点一。商品房买卖合同约定房屋验收合格的标准是出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程验收报告，即单体竣工验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，“国家实行建设工程质量监督管理制度。……县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量事实监督管理。”在国务院于2018年4月4日颁发决定对《城市房地产开发经营管理条例》修订之前，根据国务院2011年1月8日修订实施的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请；房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。由此可见，商品房买卖合同签订时（2013年8月26日）直至涉案房屋办理综合验收备案（2017年6月23日），商品房经验收合格唯一有效的法定证明文件是建设工程竣工验收备案登记证。在市政机械公司办理综合验收手续之前，商品房买卖合同约定的交付标准低于前述法定的交付条件，涉案商品房应以市政机械公司办理综合验收备案手续作为交付标准，故市政机械公司向莫东早、刘悦发出的收楼通知均不构成有效通知，莫东早、刘悦有权拒绝收楼。一审法院认定市政机械公司自2016年12月31日起存在逾期交付涉案商品房的情形。关于焦点二。商品房买卖合同约定，市政机械公司逾期交付涉案商品房超过180日，莫东早、刘悦要求继续履行合同，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，市政机械公司按日向莫东早、刘悦支付已付房款万分之二的违约金，即双方约定以日为单位累计计算违约金，应当按每个个别债权分别计算诉讼时效。自2017年10月1日起开始实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，现莫东早、刘悦主张自2016年12月31日起的逾期交房违约金诉讼时效尚未届满，一审法院对市政机械公司有关诉讼时效届满的答辩意见不予采纳。市政机械公司在办理综合验收手续后已于2017年7月19日以挂号信方式向莫东早、刘悦送达通知收楼，根据商品房买卖合同约定在挂号回执上注明的邮寄日期七天后即2017年7月26日视为已送达该收楼通知给莫东早、刘悦。莫东早、刘悦陈述市政机械公司因与其就物业管理费产生纠纷而未予办理收楼手续，但未能提供证据予以证明，一审法院认定莫东早、刘悦因自身原因导致延迟收楼的扩大损失部分应由其自行负担，逾期交房违约金应计算至2017年7月26日。因此，市政机械公司应支付2016年12月31日至2017年7月26日期间（208天）的逾期交房违约金共计38073.53元（915229元×2/10000/天×208天）。综上所述，莫东早、刘悦诉讼请求合理部分一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、市政机械公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向莫东早、刘悦支付逾期交房违约金38073.53元；二、驳回莫东早、刘悦的其他诉讼请求。案件受理费2716元，减半收取1358元（莫东早、刘悦已预交），由莫东早、刘悦负担930元，市政机械公司负担428元（市政机械公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付莫东早、刘悦）。莫东早、刘悦二审期间向本院提交如下证据：1.刘崇锦的缴费单据6份，拟证明物业公司要求业主交齐物业费才能收楼；2.莫文姬、雷键瑶、雷汉彬的中山紫园物业2017年06月缴款通知单、未收费用明细、物业公司收费系统截图（皆为复印件），拟证明对方要求业主交清不合理物业费才允许业主收楼，才交付涉案房屋给业主；3.杨平、涂艳的中山紫园物业2017年06月缴款通知单（复印件），拟证明内容同前两份证据。上述缴纳通知单等单据载明：刘崇锦（涉案小区14栋2202房业主）欠缴从2014年10月开始计付的物业管理费；莫文姬、雷键瑶、雷汉彬（涉案小区15栋102房业主）欠缴从2014年10月开始计付的物业管理费；杨平、涂艳（涉案小区12栋1001房业主）欠缴从2015年7月开始计付的物业管理费。业主称，上述缴纳通知单等单据系业主前往紫园物业管理处办理收楼时，物业管理处向业主出具并要求业主必须结清物管费等费用作为收楼条件，因市政机械公司持续要求业主结清物管费用作为收楼条件，不符合法律规定，故业主提起维权诉讼。市政机械公司对上述证据质证如下：以上证据皆是发生在一审期间或之前，不是新证据，市政机械公司不予质证，法院不应采纳。业主在未足额交纳物业费的情况下已经收楼，因此是否足额交纳物业费与是否交付商品房无关。市政机械公司二审期间未向本院提交新证据。本院另查明：市政机械公司与莫东早、刘悦于中山市商品房买卖合同附件六合同补充协议第六条第1点约定：“出卖人、买受人一致同意将《商品房买卖合同》第八条第一款变更为：出卖人应当在2015年2月28日前取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具的工程竣工验收报告并将商品房交付买受人使用。”2015年12月24日，中山市正一机电工程有限公司取得建设工程规划许可证，建设项目名称为恒隆豪苑商住小区变配电工程，建设位置为中山市东区逸东路、长江北路、长江南路、中山五路、东江路。2016年2月26日，中山市正一机电工程有限公司取得挖掘城市道路许可证，工程期限从2016年3月2日至2016年5月31日，工程地点为东区逸东路、长江北路、长江南路、中山五路、东江路。2016年4月19日，市政机械公司向中山市人民政府东区办事处发出《关于恒隆豪苑【紫园】项目小区高压电问题情况说明报告》，内容主要为：我司开发建设的恒隆豪苑（紫园）商住小区，项目分三期开发建设，一期、二期已建设完成正逐步按国家相关规范展开综合验收事宜，三期主体已全部完成，现正紧张有序的开展相关配套工程施工；项目一期二期年内需要交付业主，项目三期相关配套设施需进行调试，而现有临时用电荷载严重不足，项目的安全生产危机重重，迟迟不能完善永久供电对于项目的综合验收等一系列牵涉购房业主入户、入学等利益问题而复杂难解，造成诸多购房业主维权上诉；按国家规范高压配电开关站前工程理应由政府相关部门配套建设，因长江路改造计划而严重停滞，为此我司积极联系规划、建设、电力等相关部门探讨解决方案并主动承担工程费用，但还是因长江路改造因素被迫中止施工；长江路改造工程尚在前期调查，而项目小区用电问题迫在眉睫，而我司作为企业主体无力协调解决，在此恳请东区政府协调处理。2016年5月18日，中山市人民政府东区办事处向市政机械公司出具《东区关于恒隆豪苑（紫园）项目高压电问题的复函》，主要内容为：经了解，“紫园”项目原高压用电施工方案已启动施工，但因长江路改造工程的影响而中止施工，长江路改造工程预计施工时间为2年，而“紫园”项目需在年内交付业主，现因用电问题未解决而未能通过综合验收，造成有业主维权上访；目前，东区供电分局已结合实际制定供电方案，计划避开长江路改造工程，从博爱路边教育线环网箱接驳电缆作为供电主线路，从越秀品峰花园公用配电部接驳电缆作为备用供电线路，形成供电双回路。其中教育线主线穿越大鳌溪新屋村的协调工作由贵司负责，越秀公司配电站支线由贵司与越秀地产共同出资，并共同协调线路穿越博爱路的相关工作。2018年2月6日，市政机械公司出具《情况说明》，内容主要为：恒隆豪苑（紫园）商住小区项目开发建设分为三期，在主体完成后，相关配套工程完善施工过程中，中山市改革和发展局于2015年6月10日对长江路改造工程批准立项；按相关规定高压配电开关站前工程理应由政府相关部门配套建设，但因长江路改造工程而严重停滞，供电问题未解决，导致不能通过综合验收，不能如期按综合验收标准交楼，造成诸多业主维权上访；鉴于此市政机械公司积极联系规划、建设、电力等相关部门探讨解决方案并主动承担工程费用，于2015年12月24日取得变配电工程规划许可，并于2016年2月26日取得变配电工程挖掘道路许可。然而该项目变配电工程在启动施工后，仍因与长江路改造工程道路规划存在冲突，而被迫中止施工。为解决供电问题，市政机械公司积极请求政府协调处理，东区政府多次组织规划、住建、电力等相关部门商讨解决方案经过各方努力，东区供电分局结合实际情况，制定了恒隆豪苑（紫园）商住小区新的供电方案，避开长江路改造工程，供电部门现已完成立项、报建、招投标、施工、通电验收等一系列工作；在用电问题解决后，该项目其他相关配套设施建设才能够继续开展，并最终才得以通过综合验收；恒隆豪苑（紫园）商住小区变配电工程原本由中山站新建线路横穿长江路接入紫园，但因受长江路改造工程影响，原方案不具备实施条件，无法施工，恒隆豪苑（紫园）商住小区用电问题未解决，造成项目相关配套工程施工建设无法顺利完成，直接导致紫园项目综合验收延期一年，从而无法如期按综合验收标准交楼；为完成变配电工程，市政机械公司在此过程中，积极联系政府相关部门寻求解决方案，已做了大量的努力工作。2018年2月7日，中山市东区住房和城乡建设局在上述《情况说明》中盖章确认“情况属实”。本院再查明：二审诉讼期间，莫东早、刘悦自认已于2019年1月11日办理收楼手续。除上述事实外，对一审查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。市政机械公司与莫东早、刘悦签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的上诉意见，本院具体分析如下：首先，关于交楼标准问题。涉案业主主张市政机械公司向其交付的涉案商品房应已办理工程竣工验收备案登记手续，而市政机械公司主张涉案商品房的交付应以单体竣工验收合格为准，即经过勘察、设计、施工、监理等单位进行质量竣工验收合格。对于交楼标准，双方在涉案中山市商品房买卖合同中虽然约定，市政机械公司应当将具备“该商品房经验收合格交付，验收合格是指该商品房经出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位单体竣工验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付业主使用。但依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条，以及《住房和城乡建设部房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条的规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用，因此取得工程竣工验收备案表是房屋交付使用的法定条件。故一审法院支持业主的主张，认定涉案商品房应以市政机械公司办理综合验收备案手续作为交楼标准，并无不妥，本院予以维持。市政机械公司关于商品房交付应以单体竣工验收合格为准的主张不能成立，本院不予支持。其次，关于逾期交房违约责任。市政机械公司未按合同补充协议约定期限即2015年2月28日前将取得工程竣工验收备案表、符合法定交楼标准的商品房交付业主，该行为已构成违约。由于涉案商品房所属的恒隆豪苑（二期）商住小区工程至2017年6月23日才办理综合验收备案手续，此后市政机械公司最早于2017年7月19日才通过挂号信方式通知涉案业主收楼，故市政机械公司构成逾期交房违约情形的起算时间应为2015年3月1日，但鉴于涉案业主起诉时仍系按照合同原来约定的交房时间主张市政机械公司自2016年12月31日计算逾期交房违约金，属于当事人对自身合法权益的处分，故本院对一审关于违约金计算的部分可予维持。即市政机械公司应向莫东早、刘悦支付自2016年12月31日起至2017年7月26日期间共计208天的逾期交房违约金共计38073.53元（915229元×0.2‰×208天）。至于市政机械公司称，因受中山市政府长江路改造工程项目影响，故其无法按合同约定期限交楼，该情形符合合同约定免责条件的问题。但经查，从市政机械公司于2016年4月19日出具的《关于恒隆豪苑【紫园】项目小区高压电问题情况说明报告》、中山市人民政府东区办事处2016年5月18日作出的《东区关于恒隆豪苑（紫园）项目高压电问题的复函》、市政机械公司于2018年2月6日出具的《情况说明》等相关的记载内容，结合涉案恒隆豪苑（紫园）商住小区的变配电工程于2015年12月24日才办理建设工程规划许可证、于2016年2月26日办理变配电工程挖掘城市道路许可证的事实，可以相互印证因长江路改造工程项目对涉案恒隆豪苑（紫园）商住小区的变配电工程造成直接、重大的影响或延误情形，系发生于本案补充协议约定的交楼期限届满之后。另外，市政机械公司对其称上述事由直接导致涉案房产项目综合验收延期一年的主张，也没有提供该具体期间的计算依据及相应的佐证。故即使如市政机械公司所述该市政工程项目的施工确对涉案恒隆豪苑（紫园）商住小区的验收造成一定影响，但亦不符合合同免责条款中约定的情形。市政机械公司以约定交楼期限届满后发生的事由主张免除其逾期交房违约责任的主张，理由不成立，证据不充分，本院不予支持。另外，关于莫东早、刘悦上诉称2017年7月后延期收楼系因物业管理公司强行要求业主交纳不合理物业管理费后才同意向业主交楼的主张。本院认为，即使业主在诉讼中提交的缴纳通知单、缴费单据及相关录音等可以印证其与涉案商住小区物业管理公司存在物业管理费的缴付争议，但该属于业主与物业管理公司之间的物业服务合同关系纠纷范畴。根据本案双方的商品房买卖合同，约定交楼义务主体是市政机械公司，与业主上诉主张与物业管理公司发生的物业管理费纠纷是不同的法律关系。而业主并没有充分举证证实市政机械公司有同样以拖欠物业管理费等不合理事由明确拒绝向业主交付房屋的事实，或者存在授意物业管理公司据此阻拦业主收楼等情形。故莫东早、刘悦的上诉主张，证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人莫东早、刘悦与市政机械公司的上诉请求均不成立。一审判决虽然部分认定事实存在瑕疵，但判决结果正确，本院可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4955元（莫东早、刘悦已预交2239元，中山市市政机械施工有限公司已预交2716元），由莫东早、刘悦负担2239元，由中山市市政机械施工有限公司负担2716元。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十二月二十三日书记员  廖博睿