湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0202民初3250号原告（反诉被告）：周国梁，男，汉族，1982年10月22日出生，住所湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师，代理权限是代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：刘沁，湖南弘一律师事务所实习律师，代理权限是一般代理。被告（反诉原告）：刘智勇，男，汉族，1973年2月22日出生，住所湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：胡舜铜，株洲市法学会法律服务所法律工作者，代理权限是代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等特别授权。原告周国梁与被告刘智勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周国梁及其委托诉讼代理人赵伟、刘沁，被告刘智勇及其委托诉讼代理人胡舜铜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周国梁向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》已经解除；2、请求法院判决被告承担逾期付款违约金5468元；解除合同违约金30800元；遗留设施设备搬离费用50000元，防雨油布覆盖费用3000元；3、请求法院判决被告立即将所遗留的设施设备从原告厂房旁边搬离，否则按10000元每月的标准支付场地占用费至实际搬离之日止；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告向被告出租湖南株洲远东机械产业园内面积2800平方米的厂房。双方于2018年10月12日签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2018年10月12日起至2022年10月11日止，第一、二年月租金30800元，被告应当采取提前支付租金的方式先行支付6个月租金，然后于该租租结束前一个月向甲方支付未来12个月的租金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告首期6个月的租金就发生了逾期，经过原告多次催要后，才勉强支付了大部分。2019年4月30日前，被告本应按合同约定支付下一年度全部租金369600元，但其只于2019年4月11日交纳了60000元。由于被告严重逾期支付租金，原告不断向其通过各种形式发出通知，要求其依约交纳租金，否则将解除与其签订的《厂房租赁合同》。被告表示其已将厂房转租给了第三人，被告不会再主动履行《厂房租赁合同》，要继续租也是第三人来重新跟原告签租赁合同。原告得知被告早已转租且不会再继续履行合同后，向被告下了最后告知，因被告已不再准备继续履行租赁合同，且严重违约不交租金，所以原告决定解除《厂房租赁合同》，限被告在指定期限内归还所租赁的厂房并将里面的物品搬离。被告收到通知后，还于2019年8月12日到达厂房进行交接，原告再次告知第二天将搬离物品腾空场地，如果被告不搬离的话，原告只能自行搬离。但是第二天被告未履行相关搬离义务，所以原告只得自行请人将厂房内的物品搬到厂房外面的空地，还对这些物品做了保护措施。但被告至今也未将这些物品从厂房外搬离，严重影响了厂房的正常工作和经营。针对被告提出的反诉，原告提出反诉答辩意见如下：1、本案合同双方已经解除。理由是被告一直违约拖欠租金，在原告多次要求其依约交租且告知其不利后果，双方于2019年8月2日通过微信协商一致解除合同，并且被告于2019年8月12日跟原告去厂房现场进行交接，且被告明确告诉原告，整个厂子已经卖给第三方，厂房已经不是他的了，而第三方拖欠了他的钱，厂房里的机械设备已经不属于他了；2、被告提出反诉，属于不是适格的主体资格权益人，应当驳回反诉的诉讼请求。理由是被告已经将工厂整体转让给了第三人，厂房里的机械设备也随同卖给了第三人，所有权已经转移，原告搬离的物品权属应当是属于案外人（即第三人），故被告无权再主张权益受损，被告不是适格的反诉原告，请求法院驳回其反诉请求。原告（反诉被告）周国梁支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份信息，证明原告主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告主体资格；3、厂房租赁合同，证明原被告双方签订《厂房租赁合同》，并约定了双方的权利以及义务；4、聊天记录（语音2019年8月2日至2019年8月11日），证明刘智勇告知周国梁厂房内的东西已经卖给了第三方，厂子也转给了第三方，刘智勇和第三方正在打官司开庭，刘智勇表示如果第三方不要这些东西或者不管厂房，他也不管，他不会在为第三方垫付任何费用，如果周国梁要清场，他也不管。周国梁收到信息后回复了好的，那就按这个办；5、厂房现场视频（2019年8月12日拍摄），证明设备搬迁前一天，刘智勇到了现场，并且刘智勇表示同意；6、“仙庾中小企业产业园”项目建设用地租赁合同书附属租赁协议，证明原告对涉案标的享有使用权（出租权），原告承租的面积是3300平方米。7、垃圾清理费收据一张3600元、搬出设备二次防雨膜1200元、搬迁费用收据3.5万元、垃圾清理费4000元、电费1200元，证明厂房搬离原告所出的费用。被告（反诉原告）刘智勇辩称，1、《厂房租赁合同》没有解除，应当有效且继续履行。本合同的有效期为四年，自2018年10月12日起至2022年10月11日止。双方在合同中没有约定解除合同条件及当双方协商不成时的处理方案；在合同履行过程中，原、被告没有达成解除合同一致意见。原告解除合同，属于原告单方解除，被告不认可。被告认为合同应当继续履行；2、《厂房租赁合同》中关于出租方有权处置厂房内设备设施的约定，因违背法律和侵害物权所有人的合法权益，属于无效条款。理由是被告对放置在租赁厂房内的设备设施享有所有权，租赁合同解除时，原告不能直接处置厂房内的财产，原告强行搬离被告承租厂房内的生产流水线机械设备，给被告造成了巨大的经济损失；3、被告不拖欠原告租金。理由是原告实际交付的厂房面积是2600平方米，而合同约定面积2800平方米，按合同约定每平方米11元计算，每月租金28600元，免租78天至2019年1月30日，即自2019年1月31日起计算租金，至2019年8月14日原告将被告生产流水线拆除时为止，共计租金7.5个月，合计214500元，加上3万元押金共244500元。截止2019年7月13日，被告共计付给原告款7次，总计付款31.9万元。被告多交原告74500元。因此，被告不欠原告租金，不存在支付违约金问题；4、原告对违约金的计算没有任何依据，要求被告承担毫无道理。《厂房租赁合同》没有关于迟延支付租金的违约处罚条款，也没有关于合同解除后的违约责任条款。原告强行搬离厂房内的设备设施，属于违法行为，故搬离行为造成的相关费用“遗留设施设备搬离费用50000元，防雨油布覆盖费用3000元”，均属于违法费用，不应支持。被告在本案审理过程中提出反诉，其反诉请求是：1、继续履行合同到期满为止；2、判令反诉被告（原告）恢复被拆毁前的流水生产线原状；3、判决反诉被告（原告）赔偿反诉原告经济损失2301272元（从流水生产线被拆除之时2019年8月14日起到能正常生产之日期间造成的经济损失，其中1、被拆前留存在车间内的材料损失119621元；2、湖南豪源公司添置的设施设备15万元；3、设施设备的购买、安装、运输费1387651元；3、与设施设备有关损失604000元，4、因诉讼而支出的诉讼费、律师费40000元）。事实与理由：原告交付的租赁标的面积为2600平方米，与合同约定面积相差200平方米。被告已支付原告租金31.9万元，截止2019年8月14日原告生产流水线拆除时，共计租期7.5个月，租金为214500元，加上3万元押金共244500元，被告已多付租金。原告擅自解除合同，且强行拆毁被告的生产流水线，属于违法行为，侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损失，应当予以赔偿。请求法院支持反诉请求。被告（反诉原告）刘智勇向本院提交以下证据：1、《厂房租赁合同》，证明双方租赁关系的存在，出租厂房面积不实，实际只有2600平方米，比合同约定的2800平方米少了200平方米，构成出租房面积欺诈和违约；按2600平方米每平方米11元计算，被告每月只需交租金28600元，同时证明原告追究被告的违约责任和支付违约金没有合同依据；2、《支付厂房租金一览表》及其付款凭证、微信记录，证明已交房租31.9万元，实际不欠房租；3、流水生产线全部设施设备购买《库存明细》及相应的部分合同，证明流水生产线已投产，其中购买费用约1237650.6元，运输及安装费用约15万元，合计1387650.6元；4、株洲市禄口区法院（2019）湘0221民初804号民事判决书及《盘点》表，证明车间内共有材料947546.17元，被湖南豪源防火门有限公司用掉827925.17元，剩余119621元，已被原告搬走或损坏；除此之外，湖南豪源防火门有限公司还有（3.2米100T数控液压折弯机一台、组合冲床两台、夹片机一台、挂片机一台及若干材料），总价值约15万元，这些设备及材料，是被告有返还义务的，不能返还，是需要赔偿的，上述两项总价值269621元；5、部分失踪、损坏的厂房内材料、工具照片（95张），证明被告损失巨大；6、与设施设备有关的损失604000元：（1）车间内所有水、电、气管的铺设投入，损失约50000元；（2）车间内增置10T行吊一台价值60000元；（3）装修简易二层办公室带厨房投入24000元；（4）重新建设安装车间搬迁及误工损失40万元；（5）购买工具支付约5万元；（6）办公桌椅及监控设施2000元，进一步证明被告的损失；7、被告与原告的部分微信聊天记录。对原、被告向本院提交的上述证据，经庭审质证，（一）、原告（反诉被告）提交的证据1-3、6，因被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据4、5，因被告对其真实性无异议，本院对该证据本身反映的内容事实予以采信；原告提交的证据7，因被告有异议，均系白条收据，无正式发票，且无其他证据印证，对待事实系孤证，本院不予采信；（二）、被告（反诉原告）提交的证据1、2，因原告对该证据本身内容无异议，本院对该证据本身反映的客观事实予以采信；被告提交的证据3、5、6，因原告有异议，本院认为待证事实，无其他证据印证，不能证明损失的具体价值，故本院该证据所要证明的目的，不予采信；被告提交的证据4、7，因原告对真实性无异议，本院对该证据本身反映的客观事实予以采信。根据本院采信的上述证据及当事人在法庭上的一致陈述，本院对本案事实确认如下：2018年10月12日，原告周国梁与被告刘智勇签订《厂房租赁合同》，主要约定：（1）、甲方（原告）出租位于株洲远东机械产业园内（荷塘区面积2800平方米的厂房给乙方（被告），租期四年从2018年10月12日起至2022年10月11日止，租金第一年和第二年按每平方米11元计算，月租金30800元；（2）、租金采取提前支付方式，首次支付6个月租金184800元，乙方应于租金结束一个月前向甲方支付下12个月租金至甲方指定账户；（3）、甲方送乙方48天装修期，于明年送乙方30天（共78日免收租金期间），之后按全年收取租金；（4）、合同签订当日乙方向甲方交付保证金3万元；如果合同期满，乙方无任何违约行为，则甲方于合同期限届满且乙方清理好厂房移交给甲方之日起7日内，甲方向乙方指定账户退还保证金；（5）租赁期间，因乙方原因造成合同无法继续履行时，乙方须提前三个月书面通知甲方办理解除合同相关手续，同时甲方不退还押金，且乙方需补偿一个月租金给甲方作为违约补偿；（6）、租赁期满，乙方享有优先租赁权，如乙方不再租赁或中途终止租赁，乙方应如期搬迁和拆除所有设备，如乙方既不搬迁又不与甲方协商，甲方有权处置该厂房内设备设施，由此造成的一切损失和后果甲方不承担任何责任，全部由乙方承担。上述合同签订之后，原告向被告按约提供了厂房，被告向原告支付如下款项：2018年10月12日支付现金9万元、2018年12月22日银行转账3万元（该款系保证金）、2018年12月25日银行转账8.9万元、2019年4月11日银行转账6万元、2019年6月15日银行转账1万元、2019年7月2日银行转账2万元、2019年7月13日微信转账2万元，合计31.9万元。2019年4月21日，原告以被告未交清一年租金369600元为由向被告发出催缴微信通知。2019年5月24日原告再次向被告催收租金。2019年8月2日，原告向被告发出正式解除厂房租赁合同通知。2019年8月11日，被告明确告知原告，其已经将整个工厂及厂房内的机械设备全部转让给了案外人（湖南豪源防火门有限公司），而且目前正处于法院诉讼纠纷阶段，并要求原告给予宽限期，暂不搬离厂内设备。2019年8月13日，原告对厂房内的机械设备等各项设施进行了清场式搬离，搬离过程中被告及案外人湖南豪源防火门有限公司均未参加。搬离之后，原告将这些机械设备堆放在厂房外面的空地。另查明，原告未对搬离的机械设备进行清点造册登记。被告及案外人湖南豪源防火门有限公司至今均未对该机械设备予以接收，仍堆放在厂房外面的空地上。另查明，根据被告的陈述，被告在租赁厂房之后，于2019年2月22日与案外人湖南豪源防火门有限公司签订了《收购方案》，约定由湖南豪源防火门有限公司以300万元价格整体收购被告开办的湖南金剑防火设备有限公司，涉案厂房及车间内的机械设备等全部转让给了湖南豪源防火门有限公司。湖南豪源防火门有限公司于2019年2月22日进驻之后，在厂房内进行了生产运营，直至2019年4月29日主动停止营运。2019年5月2日，被告发现湖南豪源防火门有限公司已经耗尽了已有的原料材，并拆走了部分设备，已关闭厂房。2019年6月10日，被告以湖南豪源防火门有限公司违约并要求其支付尚欠的合同价款为由向株洲市渌口区人民法院提起民事诉讼，目前该案正在审理之中。根据株洲市渌口区人民法院（2019）湘0221民初804号民事判决书（尚未生效）内容，湖南豪源防火门有限公司进驻涉案厂房进行了生产运营，使用了湖南金剑防火设备有限公司留在厂房的材料，湖南豪源防火门有限公司在厂房内添置了一些机械设备，湖南豪源防火门有限公司也搬走了湖南金剑防火设备有限公司原放置在厂房内的一些机械设备。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2018年10月12日签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，双方关于租赁标的、期限、租金计付标准及支付方式、违约责任的约定，系有效约定，具有法律约束力，双方均应当按此约定全面履行各自的义务。根据约定，被告享有免租期78日，即从2018年10月12日起至2019年1月30日止，租赁的厂房从2019年1月31日开始计算租金。根据支付租金方式的约定“首次支付6个月租金，在租金结束一个月前支付下12个月租金”，被告应当在2019年4月向原告预交清一年租金。然而被告只向原告交纳了一部分租金，尚有大部分租金未交清，属于违约行为。被告逾期付租之后，原告于2019年4月21日、2019年5月24日向被告催收租金均未果。2019年8月2日原告向被告发出正式解除厂房租赁合同的通知，被告于当日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，故原告在向被告多次催收租金未果后，依法行使合同解除权，符合法律规定，本院予以支持。被告于当日（2019年8月2日）收到解除合同通知，厂房租赁合同即依法予以解除。故原告要求确认租赁合同已经解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案租赁合同解除后，应当终止继续履行，故反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。根据法律规定，合同解除之后，守约方有权要求违约方承担违约责任。本案原、被告在《厂房租赁合同》第四条第5项约定“租赁期间，因乙方（被告）原因造成合同无法继续履行时……乙方需补偿一个月租金给甲方作为违约补偿”，该约定系有效约定，具有约束力，被告在原告依法解除合同之后应当承担一个月租金30800元的违约金。故原告要求被告承担违约金30800元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担逾期付款违约金5468元的诉讼请求，因双方逾期付款如何计算违约金未作约定，故关于被告违约行为，应当包括在适用“补偿一个月租金”违约金总额之内，本院对该诉讼请求不予支持。合同解除之后，原告作为发租人，对于承租人放置在厂房内的各项设施设备，应当通过合法途径（诉讼方式）搬离。虽然原、被告在《厂房租赁合同》约定“如乙方（被告）既不搬迁又不与甲方（原告）协商，甲方有权处置该厂房内设备设施，由此造成的一切损失和后果甲方不承担任何责任，全部由乙方承担”，因该约定内容有可能损害物权人的合法权益，显失公平，也有社会公序良俗，故不具有法律效力。原告在未征得被告及厂房实际使用人湖南豪源防火门有限公司的同意情况下，擅自决定并强行清场式搬离厂房内的机械设备等各项设施，其行为是不符合法律规定的。由此产生的相应法律后果，应当由原告自负。故原告要求被告承担搬离费5万元、防雨布费用3000元及第三项诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告是否系反诉赔偿请求权适格主体资格的问题。根据被告在法庭上的陈述，及株洲市渌口区人民法院（2019）湘0221民初804号民事判决书的内容，原告所搬离的厂房内的机械设施设备等物品，其权属状况处于不明确的状态，因为被告在原告搬离之前已经将厂内机械设备全部转让给了案外人湖南豪源防火门有限公司，湖南豪源防火门有限公司进驻该厂之后生产经营了一段时间，期间湖南豪源防火门有限公司在厂房内添置了一些机械设备，同时也搬走了被告放置在厂房内的一些机械设备。原告搬离之前，该厂房是由湖南豪源防火门有限公司在使用经营，也是湖南豪源防火门有限公司主动关闭厂房停止营运的，此时，厂房内的机械设备可能属于湖南豪源防火门有限公司所有，也可能属于被告所有。且2019年6月10日被告已经就其与湖南豪源防火门有限公司就厂房（包括机械设备）转让纠纷向株洲市渌口区人民法院提起民事诉讼，目前该案正在株洲市渌口区人民法院审理之中。综上，反诉原告在机械设备设施权属不明的情况下主张赔偿，不符合法律规定，对其反诉主张的赔偿请求，本院不予支持。反诉原告可待权属明确之后，另行依法主张权利。经计算，涉案厂房于2019年8月2日解除租赁，租金计算至2019年8月1日止（即解除合同前一日），租金应为21.56万元（共7个月，按月租30800元计算）。被告已向原告交纳31.9万元（含保证金3万元在内），扣除被告应负担租金21.56万元，尚有10.34万元在原告处。根据前述理由，被告应向原告承担违约金30800元，二者相抵之后仍有剩余，故被告尚不需要另行向原告支付。被告辩称厂房实际面积只有2600平方米，因被告未提供证据证明，本院不予采信。综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周国梁与被告刘智勇于2018年10月12日签订的《厂房租赁合同》已经解除；二、被告刘智勇向原告周国梁承担违约金30800元（该款可从被告已付原告款项中抵扣，故被告不需另行支付）；三、驳回原告周国梁的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘智勇的诉讼请求。本案受理费1016元，反诉受理费25210元，合计26226元，由原告周国梁自负1016元，被告刘智勇负担25210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。（此页无正文）审 判 长  刘晓秦人民陪审员  朱允芳人民陪审员  廖 菲二〇一九年十二月十六日书 记 员  苏 姝附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。