河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6940号 上诉人（原审被告）：李某，女，2005年6月20日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：李水全，邯郸市阳光公益法律服务与研究中心律师。 委托诉讼代理人：刘志祥，邯郸市阳光公益法律服务与研究中心律师。 上诉人（原审被告）：靳小丽，女，1983年12月11日出生，汉族，住邯郸市复兴区，系李某母亲。 委托诉讼代理人：李水全，邯郸市阳光公益法律服务与研究中心律师。 委托诉讼代理人：刘志祥，邯郸市阳光公益法律服务与研究中心律师。 被上诉人（原审原告）：吴文丰，男，1979年8月22日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：项军，河北十力律师事务所律师。 原审被告：李伟杰，男，1987年6月9日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 上诉人靳小丽、李某因与被上诉人吴文丰、原审被告李伟杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人靳小丽、李某的委托诉讼代理人李水全、被上诉人吴文丰的委托诉讼代理人项军、原审被告李伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 靳小丽、李某上诉请求：1、依法撤销一审判决。2、判决驳回吴文丰的诉讼请求。3、本案诉讼费由吴文丰承担。事实与理由：1、靳小丽、李某从未与吴文丰签订任何购房协议，一审法院判决靳小丽、李某承担责任，没有任何事实依据。2、本案案由是房屋买卖合同纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷，一审法院将两个不同的法律关系在同一案中处理没有法律依据，而且房屋买卖合同中并没有退还房屋租金的约定，一审法院判决靳小丽、李某退还吴文丰房屋租金没有事实和法律依据。3、一审法院未依法向靳小丽、李某送达传票，程序违法。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院查明事实，依法判决，维护上诉人合法权益。 吴文丰辩称：1、关于委托人以自己的名义签订协议的效力问题，根据合同法402条规定，吴文丰知道李伟杰是靳小丽的代理人，合同效力可以约束靳小丽。2、关于一审判决返还租金问题，吴文丰和靳小丽签订租赁合同后交了1年的租金40,000元和10,000元押金，住了3个月后，双方协商买卖租赁的房屋，房款共计150万元，双方当时口头约定给付最后一笔房款时将多余的租金折抵扣除。吴文丰买了房屋后，多余的租金根据公平合理的原则也应该予以退还。吴文丰起诉状中主张的损失41,295元，是130万元的房款按年息6%计算的占用费417,961.7元，加上剩余租金的3万元和押金1万元，减去应付的20万元剩余房款和2013年9月13日至2019年2月12日应付的租金216,666.7元，得出是41,295元。3、一审法院根据吴文丰提供的电话通知的靳小丽，后来靳小丽就不接电话了，法院发过微信，最后是依法公告送达，一审审理程序合法。 吴文丰向一审法院起诉请求：1、判令被告李某、靳小丽协助原告吴文丰办理位于邯郸市丛台区地下车位的过户登记手续，并承担全部过户费用；2、判令被告李某、靳小丽赔偿原告吴文丰损失41295元（暂计算至2019年2月12日，期后按年息6%直至其协助原告办理完成过户登记手续）；3、判决被告李伟杰对上述请求承担连带责任；4、判决三被告共同承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年9月13日，原告吴文丰（乙方）与被告李伟杰（甲方）签订了一份《购房协议》，约定：甲方将位于邯郸市丛台区房屋（附带一个负二层地下室）及一个323号地下车位出售给乙方。2、经双方协商，总房款为人民币150万元整，乙方于2013年9月13日前先付甲方70万元订金，剩余房款60万元于2013年10月31日前付清，最后20万元于11月30日前甲方协助乙方改名后付清，改名产生的费用由甲方承担。 协议签订后，原告于当日通过建设银行向李伟杰转款70万元，李伟杰给原告出具了收到70万元的证明。2013年10月31日，原告通过建设银行给李伟杰转款60万元。 一审又查明，位于邯郸市丛台区房屋的《商品房买卖合同》登记在李某名下。靳小丽与李某系母女关系，李某系未成年人，靳小丽是李某的法定代理人。靳小丽委托李伟杰全权办理位于邯郸市丛台区房屋的出售事宜。 一审另查明，2013年6月6日，靳小丽与韩志坤签订了一份《租房协议书》，租赁期限两年，韩志坤已向靳小丽支付了一年的租金4万元和保证金1万元。韩志坤与吴文丰系夫妻关系。 一审法院认为，原、被告双方签订的《购房协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。协议签订后，原告按照协议的约定，向被告支付了购房款，履行了自己的义务。被告未按协议的约定，协助原告办理该房屋的登记过户手续，已构成违约，应承担违约责任。 原告的妻子与靳小丽签订《租房协议书》后，原告又签订了《购房协议》，并按约定交纳了购房款，自签订《购房协议》之日起，双方由原来的租赁关系变更为房屋买卖关系。靳小丽应当将自签订《购房协议》之后的租金和保证金返还给原告，应返还的租金为29,590元，保证金为10,000元，合计39,590元。 关于原告主张的损失问题，由于该房屋一直由原告保管使用，原告主张的利息损失，没有事实依据，不予支持。 一审判决：一、李某、靳小丽于本判决生效之日起十日内协助吴文丰办理位于邯郸市丛台区房屋以及附带的一个负二层地下室和323号地下车位的过户登记手续，产生的全部过户费用由李某、靳小丽承担；二、李某、靳小丽协助吴文丰办理该房屋过户登记手续后，吴文丰将剩余购房款20万元支付给李某、靳小丽或者支付给李伟杰；三、李某、靳小丽于本判决生效之日起十日内返还吴文丰剩余租金和保证金39590元；四、驳回吴文丰的其他诉讼请求。 一审案件受理费912元，减半收取456元，保全费5000元，合计5456元，由靳小丽、李某和李伟杰负担。 二审中，吴文丰提交一份邯郸市丛台区新兴大街23号青年苑小区2号楼3单元2201号的房产证，证明吴文丰购买的案涉房屋所在小区已能办理房产证。 靳小丽、李某质证后认为，该证据与本案无关。李伟杰质证后对该证据没有意见。 本院对吴文丰提交的上述证据的真实性予以认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二审中，靳小丽认可给李伟杰出具了委托书，全权委托李伟杰办理案涉房屋出售事宜，吴文丰也知道李伟杰是靳小丽的代理人，故吴文丰与李伟杰签订的购房协议直接约束靳小丽。吴文丰已按协议约定支付了购房款130万元，靳小丽、李某未按协议约定协助吴文丰办理案涉房屋的相关登记过户手续，已构成违约。 关于吴文丰和韩志坤已支付的租金及保证金问题，双方在买卖合同中并没有约定如何处理，现双方对剩余租金及保证金是否应当返还有争议，且与本案买卖合同关系不是同一法律关系，吴文丰、韩志坤可另行主张。 靳小丽、李某未在户籍所在地居住，又拒绝告知一审法院实际居住地，一审法院依法公告送达相关法律文书，符合法律规定，靳小丽、李某关于一审违反法定程序的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，靳小丽、李某上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1034号民事判决第一、二、四项； 二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1034号民事判决第三项，即李某、靳小丽于本判决生效之日起十日内返还吴文丰剩余租金和保证金39590元。 一审案件受理费912元，减半收取456元，由吴文丰负担，保全费5000元，由靳小丽、李某负担。二审案件受理费910元，由吴文丰负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁国华 审判员  李忠军 审判员  武运红 二〇一九年十二月十八日 书记员  秦梦啟