北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19115号原告：夏雪，女，1984年1月21日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。被告：单亚玲，女，1956年9月8日出生，汉族，住北京市西城区。原告夏雪与被告单亚玲民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王辉担任审判长，与人民陪审员王世泉、姚秀凤依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏雪的委托诉讼代理人纪宏建到庭参加了诉讼。被告单亚玲经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告夏雪向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告向原告偿还借款550万元；2、请求贵院依法判令原告借款550万元中，就200万元的本息部分在抵押担保财产，即朝阳区房产价值范围内优先受偿，利息以200万元为本金，自2012年3月1日起计算至被告实际全额给付之日止；3、请求贵院依法判令原告借款550万元中，就剩余的350万元的利息部分，由被告以借款本金350万为基数，按照月息2%的标准计算利息，自2012年10月31日起计算至被告实际全额给付之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月10日，被告出于自身周转的需要向原告借款，并为此双方签署了书面的《借款合同》，约定原告总计向被告出借人民币400万元并按照被告的实际使用要求逐笔支付，上述合同履行到2012年5月19日时，原告为了自身借款能够及时收回，故与被告达成合意，受被告委托出售被告名下的朝阳区xx室，但因该房屋被法院查封最终未成功。2012年10月20日，原告为了自身借款不至于全部损失故与被告签订《房屋买卖合同》约定，将已支付的部分借款连同后续的房款总计400万元全部支付给被告，但在此之后，被告一直以资金紧张且实际用款太大为由，400万元与涉案房屋价值相比严重偏低等理由与原告多次协商，为此原告又另行支付了150万元的购房款给被告，合计原告向被告支付了购房款550万元，双方于2012年10月30日签订《补充协议》对房款进行确认。原、被告双方为了达成房屋能够过户登记到原告名下的目的，将买卖合同倒签到2012年2月29日，且原告依据该合同起诉被告，要求被告继续履行合同并要求过户。后来，由于被告对外欠款过多，被告的房产被多次进行了查封。再后来，被告不再出现，亦不配合办理相应的房产过户登记手续。在此背景下，原告在2016年9月在朝阳法院提起诉讼，要求朝阳法院判令被告履行房屋买卖合同配合办理过户登记手续，朝阳法院出具（2016）京0105民初12600号民事判决书支持了原告的诉讼请求，该判决经公告程序送达生效。但在上述12600号判决生效后，案外人李改娥、于小勤以第三人撤销之诉为由又向朝阳区法院提起诉讼，称12600号民事判决书侵害了其合法权益，要求判令撤销该判决。本案经朝阳法院一审、第三中级人民法院二审，最终支持了李改娥、于小勤的诉讼请求，撤销了12600号民事判决书，故原告要求继续履行合同配合过户登记的判决被撤销。在此情况下，原告与被告签订的《房屋买卖协议》显然不能再继续履行，合同目的无法实现，原告面临着钱物两空的尴尬局面，但原告认为：《房屋买卖协议》是双方借款关系的延续，亦是借款归还的担保，现《房屋买卖协议》无法履行，但双方借款关系并未消灭，原告有权依据借款合同向被告主张借款的返还。鉴于被告不配合还款，原告依据我国《公安部、最高人民法院关于执行民事诉讼法（试行）第七十八条有关拘留的规定的联合通知》的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告单亚玲未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月10日，原、被告签订《借款合同》约定，被告向原告借款累计400万元，借款期限自2011年10月10日至2012年4月10日止，利息为每月2%，被告以实际到账金额为准，于2012年10月10日向原告还款，双方在合同中还约定了其他相关事项。2011年10月11日，原告配偶郝萌向被告转账25万元。2012年2月29日，原告向被告转账180万元。2012年3月1日，原、签订《借款抵押合同》约定，被告将其名下位于朝阳区xx室（以下简称：涉案房屋）抵押给原告，抵押借款200万元，期限为2012年3月1日至2013年2月28日，利息月息2%。抵押担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金等。原、被告于当日办理抵押权登记，原告取得X京房他证朝字第321702号他项权利证书。2012年5月17日，北京市朝阳区人民法院将涉案房屋查封，查封期限2012年5月17日至2014年5月16日。2012年5月19日，被告为原告出具《承诺书》称，收到被告给付的购房款400万元，与被告办理完成了涉案房屋的物业交割手续，因自己原因不能马上将涉案房屋过户，承诺将涉案房屋的使用权、出售权等各项权利转移给原告，如果在2013年4月30日前仍无法过户，退还原告全部购房款400万元，双倍返还定金50万元作为违约金。2012年10月25日，被告为原告出具《收条》确认，以现金方式收到原告支付后续房款35万元。2012年10月30日，被告为原告出具《收条》确认，以现金方式收到原告支付后续房款20万元，共计收到原告支付的购房款550万元。2016年9月，原告向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求被告履行房屋买卖合同配合办理过户登记手续，该院于2017年4月26日出具（2016）京0105民初12600号民事判决书（以下简称：2016-12600号判决书），判令被告协助原告办理涉案房屋的过户手续。2016-12600号判决生效后，案外人李改娥、于小勤以第三人撤销之诉为案由，向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，称2016-12600号民事判决书侵害了其合法权益，要求判令撤销该判决。该院经审查认为在涉案房屋存在司法查封的情况下判决将涉案房屋过户会损害李改娥、于小勤的相关权益，判决（2018京0105民撤1号民事判决书）撤销了2016-12600号判决书。原告不服上诉至北京市第三中级人民法院，经该院审理判决（2018京03民终15704号民事判决书）维持了原判。在本案审理过程中，原告出示一份记载签订日期为2012年2月29日的《北京市存量房屋买卖合同》内容为，涉案房屋无抵押，被告将涉案房屋以400万元出卖给原告。原告称该合同系为了办理涉案房屋转移登记手续于2012年10月20日倒签，为证明该主张，原告出示一份记载签订日期为2012年10月20日的《北京市房屋买卖合同》和一份记载签订日期为2012年10月30日的《补充协议》，基本内容为，被告将涉案房屋以550万元出卖给原告。本院认为：当事人经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，所产生的不利后果由其自负。原、被告于2011年10月10日签订的《借款合同》和于2012年3月1日签订《借款抵押合同》均系双方当事人真实的意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。本案中，原、被告在签订《借款合同》及《借款抵押合同》后，因被告未能如期向原告偿还借款，原、被告达成房屋买卖的合意，被告将原告享有抵押权的涉案房屋出卖给原告，已交付的部分借款转换成购房款。根据本案核实的事实，涉案房屋于2012年5月17日被北京市朝阳区人民法院查封，原、被告达成对涉案房屋买卖的合意时，涉案房屋已被有权国家机关采取了强制措施，被告作为涉案房屋所有权人，擅自将已被查封的涉案房屋转让给原告，该买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，被告取得原告的款项中，基于双方之前借贷关系的部分，原告有权主张被告予以偿还。关于被告应偿还原告借款本金的具体数额一节，鉴于双方《借款合同》中约定按实际到账金额偿还借款本金及利息，通过原告出示的证据看，原告及其配偶郝萌向被告转账共计205万元，原、被告于2012年3月1日签订《借款抵押合同》，抵押借款金额为200万元，被告2012年5月19日为原告出具的《承诺书》确定收到原告给付的购房款400万元，2012年10月20日，双方签署房屋买卖合同，被告2012年10月30日为原告出具的《收条》确定收到原告给付购房款550万元，从上述时间节点看，《借款抵押合同》签订时双方借款本金应为200万元，之后某时间节点，双方对涉案房屋达成买卖合意，原告向被告给付款项性质随之转化成购房款，鉴于原告无法证明2012年3月1日之后向被告给付款项的具体时间，亦无法确定双方达成买卖合意的具体时间，本院认定原、被告之间借款本金为200万元，剩余350万元款项属涉案房屋买卖合同的购房款，该350万元购房款与本案民间借贷非同一法律关系，本院不宜一并处理，原告可另行起诉。关于被告应偿还原告借款利息的计算方式一节，原、被告2012年3月1日签订《借款抵押合同》确定借款本金为200万元，结合双方签署《借款合同》约定的利息标准为年息24%，原告主张从2012年3月1日起，按年息24%计算至实际给付之日止，未超过相关法律规定上限，本院予以支持。鉴于被告将涉案房屋抵押给原告，抵押担保范围包括借款本金、利息，故对于原告要求就200万元本息部分在抵押担保财产价值范围内优先受偿，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告单亚玲于本判决生效之日起七日内偿还原告夏雪借款本金2000000元及利息（以2000000元为基数，从2012年3月1日起，按年利息24%计算至实际给付之日止）；二、原告夏雪就上述借款本金及利息在被告单亚玲所有的抵押担保财产，即朝阳区xx房产价值范围内优先受偿；三、驳回原告夏雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50300元，由被告单亚玲负担，于判决生效后七日内交纳。案件公告费560元，由被告单亚玲负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 辉人民陪审员  王世泉人民陪审员  姚秀凤二〇一九年十二月十六日书 记 员  赵 淼