广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初19959号原告保安股份合作公司某某分公司，住所地：深圳市龙岗区。负责人李某某。委托代理人郭某，广东大晓律师事务所律师。委托代理人梁某某，广东大晓律师事务所实习律师。被告某某投资有限公司，住所地：深圳市龙岗。法定代表人曾某。委托代理人程某某，广东朗迪律师事务所律师。委托代理人罗某某，广东朗迪律师事务所律师。上述原告保安股份合作公司某某分公司（以下简称“某某合作公司”）诉被告某某投资有限公司（以下简称“某某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭某和梁某某、被告委托代理人罗某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月17日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告位于某某市某某区某某街道保安社区新园路××号厂房，租赁面积为5100平方米，租期为2014年3月25日至2019年3月20日止；租金分段收取；2016年10月1日至2019年3月20日期间每月租金为63750元(人民币，下同）；被告未经原告同意，不得随意将涉案房屋部分或全部转租给第三方。租赁期满后，原告明确向被告表示不再续租，要求被告及时腾空并返还涉案房屋，但被告不予理会，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告以《厂房租赁合同》约定的租金为标准向原告支付拖欠的房屋占有使用费，直至被告将涉案房屋腾空并返还原告之日止(暂计至2019年9月10日为438544.88元)；2、被告根据《厂房租赁合同》约定的标准向原告支付滞纳金，直至房屋占有使用费付清之日止（每逾期一日按拖欠总额2‰的标准计算，暂计至2019年9月10日为92844.18元）；3、被告及全部第三人腾空并返还涉案房屋；4、本案全部费用由被告承担。庭审时，原告撤销诉讼请求第3项。被告辩称，1、被告认为本案的租赁合同属于无效合同；2、原告诉求租金数额不准确，被告除了公账支付房租之外，还通过李某某的个人账户支付房租及相关费用；3、原告诉求的滞纳金没有事实和法律依据；4、涉案房屋是由原告出租给被告，被告再转租给某某商贸有限公司，实际承租人即本案撤回的两个第三人是从该公司承租的，被告与原告签订的无效合同的租赁期间是2014年3月25日至2019年3月20日，被告与该公司签订的租赁合同期间是2014年5月16日至2019年3月22日，导致未及时归还占用房屋的责任是该公司，被告要求追加某某商贸有限公司作为第三人参加本案诉讼。经审理查明，原、被告于2014年3月17日签订《厂房租赁合同》，内容约定：原告将位于某某市某某区某某街道保安社区新园路××号的厂房租给被告使用，面积共计5100平方米；租赁期限自2014年3月25日至2019年3月20日止共5年；2014年3月25日至2016年9月30日止每月租金56100元，2016年10月1日至2019年3月20日止每月租金63750元，每月5号前支付当月租金，每逾期一日则按拖欠租金总额2‰的标准计算滞纳金，如逾期交纳超过1个月,则视为被告违约，原告有权终止本合同；被告应于本合同签订之日起十日内向原告支付120000元的押金及预付一个月租金56100元，合同期间押金不能冲抵房租所用，待原告验收厂房合格之后才予以退回；原告提供现有正常使用的315千瓦变压器和总水表1个；未经原告同意，被告不得随意将厂房部分或全部转租给第三方，否则视为被告违约，原告有权终止本合同，并没收被告缴纳的押金……。上述合同签订后，原告将涉案厂房交付给被告使用，被告向原告支付押金120000元并依约每月向原告支付租金，后将涉案厂房进行转租，2019年10月10日原告已收回涉案厂房。原告提交的《深圳农村商业银行电子回单》予以证明被告支付租金至2018年5月24日止，之后的租金未再支付。《深圳农村商业银行电子回单》显示被告分别于2018年7月24日、9月28日、11月5日、12月27日向原告转账支付136550元、136550元、117600元、136550元，案外人李某某分别于2018年6月28日、8月28日、10月30日、11月28日、2019年1月29日以上每日均向原告转账每笔支付136550元。被告未提交其支付租金的相关证据，但辩称案外人李某某系其股东，代其向原告转账了部分租金，案外人李某某作出说明称其每月向原告转账的款项136550元中，包括了被告的11号厂房每月租金63750元、其本人租赁的12号厂房每月租金72800元。对此，原告称案外人李某某另租用原告的12号厂房，案外人李某某也拖欠原告租金，已另案起诉，案外人李某某向原告支付的租金与本案无关，原告在计算被告租金时，未将案外人李某某支付的租金计算在内。被告提交了《厂房租赁合同》予以证明被告与案外人某某商贸有限公司于2014年5月16日签订《厂房租赁合同》，约定被告将涉案房屋转租给上述公司，租赁期限自2014年5月16日至2019年3月22日止共五年……。另查，截至2019年11月4日庭审辩论终结时止，涉案房屋未取得产权证、建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、《深圳农村商业银行电子回单》，被告提交的《厂房租赁合同》、《收款收据》、《转账记录》，以及庭审笔录等证据予以证明，足以证实。本院认为，原、被告于2014年3月17日签订《厂房租赁合同》，因涉案厂房至今未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，就涉案厂房签订的租赁合同为无效合同，故本院认定原、被告于2014年3月17日签订《厂房租赁合同》无效。租赁合同无效，双方应各自返还财产，且可参照双方当时约定的租金数额计算被告实际占用使用期间的使用费。因此，原告诉请被告以每月63750元的标准支付使用费至涉案厂房收回之日即2019年10月10日止，有事实及法律依据，本院予以支持。关于使用费的起算时间，因被告未提交相关证据证明其交纳使用费的相关情况，应承担举证不能的不利后果；原告与案外人李某某另存在租赁关系，且不认可案外人李某某代被告支付涉案使用费，主张另行与案外人李某某结清相关费用，合理有据，本院予以采纳，而原告称被告已支付其截至2018年5月24日止的使用费，2018年5月24日之后的使用费尚未支付，但根据原告提交的《深圳农村商业银行电子回单》显示在2018年5月24日之后分别于2018年7月24日、9月28日、11月5日、12月27日向原告转账支付了136550元、136550元、117600元、136550元合计527250元，因双方均未提交占有使用费的全部支付情况，且结合原告诉请的占有使用费数额为438544.88元，2018年5月24日之后支付的款项应推定为该日之后的占有使用费，应予以扣减，即从2018年5月25日至2019年10月10日期间的使用费为1052903元【63750元×16个月+63750元÷31天×16天】，扣减后为1052903元-527250元=525653元。另原告收取了被告押金120000元，合同无效应予以退回，扣减后剩余使用费为405653元【525653元-120000元】。对于原告要求被告按照合同标准支付滞纳金，因涉案合同为无效合同，滞纳金约定条款亦为无效，因此，原告的该诉求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告某某投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告保安股份合作公司某某分公司支付从2018年5月25日起至2019年10月10日期间的剩余使用费共计405653元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4557元（原告已预交），由原告承担1078元，由被告承担3479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇一九年十二月十二日书记员  罗 韵