陕西省子长县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0623民初1356号 原告（执行案外人）：樊世成，男，1968年2月20日生，汉族，延川县永坪客运办职工，现住子长县。 原告：樊有花，女，1973年9月13日生，汉族，延川县永坪镇第二小学教师，现住子长县。 被告（申请执行人）：薛飞飞，男，1987年3月16日生，汉族，子长县居民，现住子长县。 第三人（被执行人）：高维伟，男，1967年10月20日生，汉族，子长县村民，现住该村。 原告樊世成、樊有花与被告薛飞飞、第三人高维伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告樊世成、樊有花，被告薛飞飞，第三人高维伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 樊世成、樊有花向本院提出诉讼请求：1.撤销子长县人民法院（2019）陕0623执384号查封裁定，停止对登记在第三人名下实际产权所有人为原告的位于子长县XX街道张XX小区XX号楼XX单元XX室XX号：陕（2017）子长县不动产权第00000578号）］房产的执行；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：子长县人民法院（以下简称子长法院）对涉案房产的查封执行违反《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，侵害了原告的合法权益，应停止对该套房产的执行，以保障原告对合法产权的行使。原告已于2018年8月21日将涉案房产通过合法手续购买，支付了全部价款，并实施了房产的占有管理，而且通过子长县公证处对双方的交易进行了公证确认，这一切行为均在本案子长法院的查封和第三人的诉讼之前，一切属实，无任何虚假。未办理房产登记并非原告过错，因子长县对所有农村土地上的建筑停止办理房产过户登记，造成原告虽全资购买房产而无法过户的被动结果，这是政府限制行为之过失和弊端，并不是原告之过。2018年8月21日，原告与第三人高维伟签订了《买卖楼房协议》，高维伟将自己所有的位于XX街道张XX小区XX号楼XX单元XX室的房产卖给了原告，付款方式是将高维伟欠原告的320000元债务及其利息抵销了房款。2018年8月21日，子长县公证处以（2018）子证民字第365号公证书确认了双方签订的《买卖楼房协议》的真实性和合法性。同时，第三人高维伟将其持有的陕（2017）子长县不动产权第0000578号房屋产权证交给原告，原告随即管产。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告与第三人签订《买卖楼房协议》并进行公证是在2018年8月21日，子长法院作出（2019）陕0623执384号查封裁定书和（2019）陕0623执384号查封公告均在2019年6月18日。楼房买卖合同签订在前，法院裁定查封在后，可见法院对二原XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋查封是错误的，请求法院判如所请。 薛飞飞辩称，第三人给原告转让的涉案房屋属于小产权房，不能买卖，且该房屋买卖实际上是以物抵债，不合法；第三人和原告公证后，未进行产权变更登记，所以交易无效。综上，其认为法院查封涉案房屋是合法正确的，应驳回原告的诉讼请求。 高维伟述称，他与原告以房抵债合法，被告所诉不合理，子长县小产权房买卖比较普通，他就卖出去上百套，没有一套是不合法要回来的，他与原告之间的房屋买卖实际上就是以房抵债，以他的房屋抵销欠原告的债务。欠债还钱天经地义，以房抵债合理合法。他与原告房屋买卖合同签订后，由于政策原因没有变更产权，在原告的一再要求下，没有办法才去公证的，因为原告樊世成是其连襟，所以先后给他借了32万元，没有保人，因此，他在2014年就把他的案涉房屋通过写协议抵押给了原告，并由他们夫妻双方签名按印，另外有银行转账记录等证明借款事实，从双方的往来账户中可以查实。房产未过户的原因：一是政策原因；二是原告在公证之前就要求他把案涉房屋过户到原告名下，当时他存有私心，就把原告带到子长县安定东路环保局对面原子长县房产局办公场所，他进去问，樊世成没进去，里面的人说房产局的人早搬走了，他出来给樊世成说房产证过户不成。他当时想他在咸阳有几百万元的工程款没有结算回来，如果要回来他欠的债务都可以偿还，房子就还是他的。而且当时他听说张家沟村里的房子都不能过户，他也就认为不能过户，于是做了公证。同时，樊世成准备卖案涉房屋，卖了之后一次性过户，所以他给樊世成写了房屋过户授权委托书，目的是樊世成将案涉房屋出卖后产权直接从他名下过户至购买方名下，为了节约过户费用。综上，他认为他与原告买卖合同合理合法，应停止对案涉房屋的执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告樊世成、樊有花为支持诉讼主张，向本院提交了以下证据： 第一组：欠条四张、信用社存款凭证两张。用于证明：1.第三人在2012年3月2日经原告樊世成介绍，向原告战友朱某某借款5万元，利息1.5%，2012年至2015年的利息是第三人清偿的，2015年之后的利息一直由原告清偿，本金尚未偿还；2.2012年6月1日第三人又通过原告樊有花介绍向原告同事呼某甲借款5万元，利息1.5%，2012年至2015年的利息是第三人清偿的，2015年之后的利息一直由原告清偿，本金尚未偿还；3.2014年10月1日第三人向原告借款16万元，同年10月23日又向原告借款6万元（2014年1月21日原告给高维伟信用社账户打入2万元的一笔和4万元的一笔），利息均为1.5%，本金和利息均未偿还过，这两张欠条上的强虎是樊世成小名。 第二组：房产抵押协议书一份。用于证明：因第三人不能给原告偿还第一组证据中的32万元本金及其利息，2014年10月23日第三人承诺如果三年内无法偿还，就将案涉房屋抵押给二原告，如果第三人在三年后还不了，二原告有权拍卖该房屋。 第三组：子长县公证处作出的（2018）子证民字第365号公证书和《买卖楼房协议》。用于证明：第三人在2018年8月21日将案涉房屋卖给原告，以第三人欠原告的32万元抵作购房款，并进行了公证。 第四组：授权委托书一份。用于证明：为便于原告出卖案涉房屋后直接将房产过户给购买人，第三人给原告出具了该授权委托书。 第五组：子长县不动产登记局颁发的陕（2017）子长县不动产权第0000578号不动产权证书一份。用于证明：公证当天第三人将该证书交给原告。 第六组：子长法院作出的（2019）陕0623执异24号执行裁定书一份及裁定书送达回证四张。用于证明：子长法院于2019年6月18日查封了案涉房屋，原告提出执行异议，子长法院认为未办理过户登记需经审理后方可确认，驳回了原告的异议请求，原告于15日内提起了本案诉讼。 第七组：户口簿一本、延川县永坪镇第二小学证明一份、延川县永坪镇出租车辆管理办公室证明一份、延川县永坪镇枣林社区居民委员会证明一份、延川县贾家坪镇樊家川村村民委员会证明一份，用于证明：樊世成曾用名樊强虎，第一组证据的欠条属实。 第八组：水电费收据各一份，用于证明：2019年8月1日案涉房屋水电欠费，原告去交纳水电费时，将水电户名变更到原告樊世成名下。 第九组：申请证人朱某某、呼某甲出庭作证，用于证明第一组证据中第三人高维伟给二证人出具的欠条属实，二证人是基于对二原告的信任才给高维伟借款，因高维伟无力偿还，二证人向二原告索要借款，二原告承诺偿还的事实。 被告薛飞飞对原告上述证据发表了以下质证意见：1.对第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为其中有两张欠条出借人是强虎，原告未举证证明强虎就是樊世成，因此这两张欠条与本案无关。另外两张欠条原告只是中间人不是担保人，不应由原告偿还。2.对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为第三人和原告未办理抵押登记手续，抵押协议不合法，无效。3.对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为如果案涉房屋是小产权房，买卖就是不合法的，是无效的。4.对第四、五、六组证据真实性和证明目的均无异议。5.对第七组证据均无异议。6.对第八组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告与第三人高维伟是亲戚关系，原告自愿为高维伟代交案涉房屋水电费，不代表案涉房屋是原告的；7.对证人证言的证明目的不予认可，认为高维伟现欠债几百万元，高维伟不可能把他欠的钱都抵顶到二原告名下，高维伟的欠款与二原告无关。 第三人高维伟对原告提供的第一至六组证据均无异议。第七至八组证据，因高维伟未到庭参加第二次庭审，未质证。 被告薛飞向本院提交了以下证据： 第一组：售电收费报表一张、案涉房屋水费收费凭证五张，用于证明：1.2011年7月至2019年4月案涉房屋电费是高维伟交的；2.2016年12月15日高维伟给案涉房屋厨房和卫生间分别交了水费100元，2017年6月25日又给厨房和卫生间分别交水费200元，2018年2月5日高维伟给卫生间交水费100元。 第二组：XX段，用于证明：2019年4月17日高维伟还在案涉房屋物业处交过水电费。上述两组证据可以证明案涉房屋实际使用权还在高维伟手里。 原告对被告上述证据发表了如下质证意见：对第一、二组证据真实性均无异议，对证明目的有异议。理由：2019年8月1日之前原告给物业交水电费，物业不认原告，因此让高维伟替原告在物业交水电费，2019年8月1日把案涉房屋水电户名更换至原告樊世成名下，原告才可以直接向物业交水电费。原告管理案涉房屋的时间是在2018年8月21日公证处公证后，高维伟把产权证和钥匙都给了原告，并且高维伟把日常生活用品都拿走了。 第三人高维伟未向本院提交证据。 本院对原告樊世成、樊有花提交证据的认证：原告提供的证据，被告对真实性均无异议，第三人对其质证的证据也无异议，经审查对其真实性均予以确认。被告对原告第一、二、三组和第八、九组证据的证明目的有异议。但原告第一、七、九组证据相互印证，可以确认原告对第三人高维伟有32万元债权的事实；原告第二、三、五组证据相互印证，可以确认原告与第三人签订的《买卖楼房协议》系双方真实意思表示；第八组证据可以证明案涉房屋水电户已变更至原告名下；第四组证据可以证明案涉房屋产权未过户至原告名下的部分原因。 本院对被告薛飞飞提交证据的认证：被告的两组证据，原告对真实性均无异议，经审查对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人高维伟在2012年3月2日经原告介绍，向原告樊世成战友朱某某借款5万元，双方约定月利率1.5%，2012年至2015年的利息由高维伟清偿，2015年2月2日之后的利息一直由原告清偿，原告告知出借人其已经抵顶了第三人的房屋，之后该笔借款由其偿还。2012年6月1日高维伟又通过原告樊有花介绍向其同事呼某甲借款5万元，约定月利率1.5%，2012年至2015年的利息由高维伟清偿，2015年2月2日之后的利息一直由原告清偿，并且原告告知出借人其已经抵顶了第三人的房屋，之后该笔借款由其偿还。2014年10月1日，高维伟向原告借款16万元，同年10月23日又向原告借款6万元，均约定月利率1.5%，借款后，高维伟本金和利息均未偿还过。 2014年10月23日，高维伟和其妻子宜红艳和原告樊世成、樊有花签订了《房产抵押协议书》，内容为高维伟借樊世成、樊有花四笔共32万元，利息均为1.5%，如其本人在三年内无法偿还，XX小区XX号楼XX单元XX室房产抵押给樊世成、樊有花二人，其本人三年内对该房产有居住权，如其本人还不了款，三年后樊世成、樊有花二人有权拍卖该房产。 2018年8月21日，因高维伟无法偿还樊世成、樊有花贷款，与樊世成、樊有花签订了《买卖楼房协议》，高维伟将自己位于XX街道张XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋卖给了原告，付款方式是将高维伟欠原告的320000元债务及其利息抵销了房款，自本协议签订之日起，该房屋产权证由樊世成、樊有花管理，如樊世成、樊有花需要办理过户手续，高维伟、宜红艳委托樊世成、樊有花全权办理。原告提出过户产权，第三人带原告到子长县房产管理局旧址，XX房XX村XX房，不能过户。于是双方就此《买卖楼房协议》在子长县公证处作了公证，2018年8月21日，子长县公证处以（2018）子证民字第365号公证书确认了双方签订的《买卖楼房协议》的真实性和合法性。同时，高维伟将其持有的陕（2017）子长县不动产权第0000578号不动产权证交给了樊世成、樊有花，并将该房屋交付原告占有使用。陕（2017）子长县不动产权第0000578号房屋产权证记载案涉子长县张家沟小区4号楼4单元401室系高维伟单独所有，权利类型为国有建设用地使用权和房屋所有权，权利性质为出让和市场化商品房，用途为商住或住宅，建筑面积114.75平方米，使用期限：国有建设用地使用权从2017年8月3日起至2087年8月2日止。 薛飞飞与高维伟民间借贷纠纷一案，薛飞飞将高维伟诉至本院，本院于2017年12月13日作出（2017）陕0623民初1425号民事调解书，确定由高维伟偿还薛飞飞本金350000元及利息48000元。高维伟未在调解书确定的日期内还款，薛飞飞向本院申请强制执行，本院于2019年6月18日作出（2019）陕0623执384号执行裁定书，查封了高维伟名下的案涉房产。樊世成、樊有花向本院提出执行异议。本院作出（2019）陕0623执异24号执行裁定书，以樊世成、樊有花的异议不能对抗房屋权属登记，其合法性不能确定，须经审理后方可确认为由，裁定驳回异议。樊世成、樊有花对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，原告樊世成、樊有花的诉讼请求应否支持，取决于案外人樊世成、樊有花是否就执行标的即案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 关于第三人与原告之间就案涉房产签订的《买卖楼房协议》是否合法有效的问题。首先，原告樊世成、樊有花代高维伟向案外人朱某某、呼某甲偿还借款利息并承诺本金由其偿还，加上自己实际出借给高维伟的22万元，经原告与第三人结算本金为32万元，在此基础上第三人与原告之间就案涉房产签订了《买卖楼房协议》，并在子长县公证处进行了公证，证明该《买卖楼房协议》系双方真实意思表示，双方以房抵债并不违反法律、行政法规的强制性规定。被告关于该《买卖楼房协议》系以房抵债而不合法的主张于法无据，不能成立。其次，原告与第三人买卖的案涉房屋，根据其产权证记载，其权利类型为国有建设用地使用权和房屋所有权，权利性质为出让和市场化商品房，其土地使用权类型并非农村宅基地，案涉房屋并非小产权房，法律并不禁止其转让，因此被告关于涉案房屋属于小产权房不能买卖，该《买卖楼房协议》无效的主张，于法无据，不能成立。再次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，虽然高维伟未将案涉房产过户至樊世成、樊有花名下，但双方签订的《买卖楼房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该《买卖楼房协议》是合法有效的。被告关于第三人和原告未进行产权变更登记、交易无效的主张，缺乏法律依据，也不成立。 关于樊世成、樊有花对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，原告与第三人之间就案涉房产签订《买卖楼房协议》是在2018年8月21日，本院查封案涉房产是在2019年6月18日，即在法院查封之前原告与第三人已经签订了合法有效的书面买卖合同。其次，第三人在2018年8月21日与原告签订《买卖楼房协议》之后就将该房屋的产权证和房屋交给原告，由原告占有使用。再次，原告用双方结算的32万元债权抵顶购房款，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，抵消后原告对第三人的债权消灭，同时原告已经完成了支付全部购房价款的义务。最后，第三人未将案涉房屋产权过户至原告名下，并非由于原告的原因，而是因第三人欺骗原告，称案涉房屋系小产权房，不能过户。综上，在原告樊世成、樊有花与第三人高维伟之间的房屋买卖合同有效、原告已履行支付价款义务并实际占有使用该房屋、原告无过错的情况下，原告对案涉房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，具有阻止对案涉房屋的强制执行的民事权益。故对于原告要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求撤销本院（2019）陕0623执384号执行裁定书的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、停止对坐落于子长县XX街道张XX小区XX号楼XX单元XX室房屋（产权证号为：陕（2017）子长县不动产权第0000578号）的执行； 二、驳回原告樊世成、樊有花的其他诉讼请求。 案件受理费500元，由被告薛飞飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 长  李卫鹏 审 判 员  常 鹏 人民陪审员  霍海燕 二〇一九年十二月十四日 书 记 员  史亚娟 1