浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初8421号 原告：骆宪明，男，1962年5月8日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：徐亚明、范众骥，浙江海翔律师事务所律师。 被告：浙江新长城众成商业经营管理有限公司。住所地：海宁市长安镇修川路1011号7号楼3楼。统一社会信用代码：91330481MA2BC6C5XA。 法定代表人：陈德虎，执行董事。 委托诉讼代理人：李培伟，浙江宏昊律师事务所律师。 原告骆宪明与被告浙江新长城众成商业经营管理有限公司（以下简称“新长城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告及其委托诉讼代理人范众骥、被告的委托代理人李培伟到庭参加诉讼。 原告骆宪明向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告预付款500000元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月4日，原告向被告转账预付500000元，用于购买位于浙江省海宁市7号楼店铺16间，被告向原告出具了收据。但之后原告发现被告已将该位置店铺出租给他人经营，原告遂要求被告退还预付款或安排其他店铺转让事宜，但双方一直未能达成一致意见。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告辩称，一、被告确实收取了原告500000元，但该款的性质不是购买款而是定金；二、被告于2019年的3月6日、4月21日向全体商户发出公告，要求前来办理手续并签订合同。但是原告没有来办理，且至今被告还为原告预留着其预定的16间商铺；三、本案案由应为房屋租赁合同纠纷；四、被告收取定金后，原告不履行合同，根据定金罚则原告的定金不予退还。 本院经审理认定事实如下：2019年3月4日，原告骆宪明将款项500000元转账给被告新长城公司，被告开具了收据一份，摘要处记载内容为“2排共16间、订定”。 另查明，坐落于海宁市的房屋所有人为案外人海宁中润化工贸易有限公司。被告新长城公司通过与海宁中润化工贸易有限公司签订《合作框架协议》，取得该房屋的经营管理权。 庭审中，双方确认本案是原、被告双方为认购案涉房屋2排16间商铺的30年租赁权而订立的预约合同。同时被告认可，其经营管理的商铺因情况不同，租金价格也不同；原告预订的2-22、2-26商铺目前处于出租状态。 原、被告双方对以上事实无争议，并有原告提供的收据、借记卡账户历史明细清单、不动产权证书、商铺租用协议、现场照片，被告提供的收据复印件及双方在庭审中的陈述在卷佐证。 双方争议的事实： 1.双方预约租赁的16间商铺的具体位置。原告认为，其认购30年租赁权的16间商铺，是案涉房屋7号楼2排22-60号连续的商铺。被告则认为，原告预订的16间商铺并非是连续的商铺，既有位于7号楼的，也有其他楼的。对此，被告提交了《浙江新长城市场招商铺位图》1份，其中有手写标识为“○”的商铺，就是原告预订租赁的商铺。原告对铺位图的整体布局无异议，但对被告所作标识和说明有异议。本院审查认为，根据铺位图显示，2排商铺共有102个，其中位于7号楼的32个，位于其他楼号的70个。仅以被告单方的自行标示，不足以确认被告所述商铺就是原告所预订的商铺。因原、被告对所预订商铺的具体位置指向不一，且双方均未能提供证据证明，就原告所预订商铺的具体位置曾作出过书面或其他方式的确认，故对原、被告关于16间商铺的具体位置的事实主张，本院均不予认定。 2.双方未能签订本约合同的原因。原告认为，双方未能签订合同的原因是，被告将属于原告预订的部分商铺已出租他人。被告则认为，被告发出了公告通知，但原告未能按规定时间前来签约。对此，被告提交公告3份，证明被告于2019年3月6日、4月21日在商场张贴公告，要求已交押金1万元的商户于3月9日进行抽签，租赁30年的商户不再抽签，并要求认购30年租赁权的商户于4月22日前来完成银行贷款手续。原告质证认为，其不知悉上述公告内容。本院审查认为，在明确有预约人的情况下，相关通知应当采用可以直接到达预约人的方式。原告作为预约人没有对被告所张贴公告的注意义务，被告以公告代替直接通知，方式不当。在原告否认已知悉上述公告内容的情况下，应由被告承担不利后果。其次，从公告的相关内容看，抽签属于合同签订前事项，办理银行贷款属于合同成立后的事项，关于如何签订合同的内容并不明确。故被告对未能签约的原因在于原告的事实主张，本院不予认定。 本院认为，经双方确认，本案系商铺租赁预约而产生的合同纠纷，原立案案由确定为房屋买卖合同不当，应调整为合同纠纷。本案双方争议焦点在于，原告已支付的50万元是否属于定金，其可否基于商铺租赁合同未能成立为由要求被告返还。关于50万元款项的性质问题，原告主张该款为商铺租赁预约的预付款，被告主张该款为商铺租赁预约的定金。根据我国担保法规定，定金作为债务担保的一种方式，应当以书面形式约定，并有为债务作担保的明确意思表示。从本案查明事实看，原、被告双方未就商铺租赁签订书面预约合同，也未见关于定金的其他约定，现仅依据被告所出具收据上记载的“订定”两字，无法判定双方是否具有以定金作为担保的意思表示，故被告认为该50万元款项为定金的诉讼主张，本院不予认同。 关于原告是否可基于租赁合同未成立而要求被告返还款项的问题。根据最高人民法院关于买卖合同司法解释的相关规定，一般认为，预约合同是指为双方将来订立确定性本合同而达成的协议，系以订立本约为标的的独立合同。预约合同一经成立，当事人负有诚信磋商并订立本约的义务。就本案而言，双方在成立预约合同关系时，仅对租赁商铺的数量、租期为30年作了明确，而未对所涉商铺的具体位置作出明确或有效的约定。事后，双方也未能对具体商铺、租金价格、交付时间、违约责任等达成一致。故应认定原、被告之间租赁商铺的本约未能成立。而未能达成本约的最基础原因是双方对租赁所指向的标的商铺存在重大争议，由此导致本约无法订立，应属于不可归责于双方的事由。同时，在被告将部分涉案商铺已出租的情况下，原告表示不愿或无法再与被告进行交易磋商，属其合同自由，本院应予尊重和保护。因不可归责于双方事由，导致本约未能成立的，即使原告已支付的50万元性质为定金，被告也应予以返还。被告认为导致双方本约未能成立的原因在于原告一方的抗辩意见，缺乏证据支持，本院难以采信。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十条，参照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告浙江新长城众成商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告骆宪明款项500000元。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，财产保全申请费3120元，合计7520元，由原告骆宪明负担100元，被告浙江新长城众成商业经营管理有限公司负担7420元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  裘靖飞 二〇一九年十二月十八日 法官助理郑芳华 书记员朱慧 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3．当事人自动履行的，可将款项支付至本院账户。开户行：华夏银行海宁支行；开户名：海宁市人民法院；账号：4250200001819900001026。