江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初3832号原告中国建设银行股份有限公司徐州贾汪支行，住所地徐州市贾汪区前委路50号。负责人张迎，该行行长。委托代理人赵士明，男，1972年1月24日生，汉族，该行客户经理，住徐州市贾汪区。被告汤方振，男，1989年9月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告王兴梅，女，1989年8月14日生，汉族，住址同上。被告徐州市同大房地产开发有限公司，住所地徐州市贾汪区老矿街道将军大街同旺家园商业2#-2-103。法定代表人潘绍东，该公司经理。委托代理人王辉，徐州市贾汪区泉城法律服务所法律工作者。原告中国建设银行股份有限公司徐州贾汪支行（以下简称建设银行贾汪支行）诉被告汤方振、王兴梅、徐州市同大房地产开发有限公司（以下简称同大房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告建设银行贾汪支行的委托代理人赵士明、被告同大房地产公司的委托代理人王辉到庭参加诉讼，被告汤方振、王兴梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告建设银行贾汪支行诉称，2016年10月，汤方振、王兴梅、同大房地产公司与建设银行贾汪支行签订《个人住房借款合同》一份，合同约定汤方振、王兴梅向建设银行贾汪支行借款224000元，同大房地产公司为该笔借款提供担保，汤方振、王兴梅将徐州市贾汪区屋抵押给建设银行贾汪支行作为履行合同的抵押物。借款合同签订后，建设银行贾汪支行依约向汤方振、王兴梅发放了贷款224000元，但汤方振、王兴梅没有按照约定进行还款，按照合同约定汤方振、王兴梅应当偿还贷款本金158666.55元，利息583.1元，罚息11.07元。同大房地产公司对涉案借款提供了阶段性担保，其应为本案借款本息承担连带保证责任。现诉至法院，请求判令：一、被告汤方振、王兴梅偿还借款本金158666.55元，利息583.1元，罚息11.07元（2019年6月3日后至实际给付之日的利息）。二、建设银行贾汪支行对涉案房屋享有优先受偿权。三、被告同大房地产公司对上述债务承担连带保证责任。诉讼费及相关费用由被告方承担。被告汤方振、王兴梅均未到庭参加诉讼，亦未提供书面的答辩意见。被告同大房地产公司辩称，对于建设银行贾汪支行诉请的基本事实无异议，由于汤方振、王兴梅未能及时履行偿还贷款本息的义务，同大房地产公司已为汤方振、王兴梅垫付了相应本息，其中2019年3月28日还款13300元（本金9868.16元，利息3232.13元，罚息199.71元），2019年9月18日还款15046.33元（本金11200.02元，利息3634.73元，罚息211.58元），两次垫付还款累计28346.33元。同大房地产公司在借款中提供了阶段性担保，同意承担建设银行贾汪支行主张的担保责任，但基于涉案抵押房屋已办理了贷款预告登记，根据担保法的规定，本案的借款债权应通过该房产来获得优先偿还。经审理查明，2016年10月12日，建设银行贾汪支行、汤方振、王兴梅、同大房地产公司三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：汤方振、王兴梅向建设银行贾汪支行贷款224000元，用于向同大房地产公司购买坐落于徐州市贾汪区产，所购房产总价款为321000元，贷款期限为120个月（即2016年10月12日至2026年10月12日）。贷款利率：贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息：借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款发放方式：贷款人将款项一次性划入徐州市同大房地产开发有限公司在建设银行贾汪支行32×××24账户。约定还款日为：借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为合同借款到期日。借款还款方法为：采用等额本金还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为人民币1866.67元，利息逐期结算还清。借款担保方式为保证和抵押担保。保证人提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款人以贾汪区室房产作为借款抵押，房产面积为115.01平方米，抵押房产价值为321000元。合同约定违约情形及措施，（一）、借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；2、借款人未按合同约定用途使用贷款的……。（二）保证期间内，保证人发生下列情况之一，借款人未提供符合贷款人要求的新的担保的，构成借款人违约：1、违反本合同任一约定或陈述与保证的事项存在任何虚假、错误、遗漏的……。出现上述任一违约情形时，贷款人有权行驶下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。4、向借款人收取违约金……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。2016年10月12日，建设银行贾汪支行与汤方振、王兴梅签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定:为确保借款合同的履行，抵押人汤方振愿意以其位于贾汪区的合法房地产抵押给抵押权人建设银行贾汪支行，该房产价值321000元，本次抵押为一般抵押，被担保主债权数额为224000元。合同签订后，于2016年10月14日，涉案房屋办理了抵押预告登记手续，证号为苏2016贾汪区不动产证明第0002852号，债务履行期限为2016年10月12日至2026年10月12日。2016年10月14日，建设银行贾汪支行依约向汤方振发放贷款224000元。根据合同约定，建设银行贾汪支行在2016年11月14日至2018年11月16日期间，从汤方振还款账户中自动扣划借款本金54133.43元及利息21314.23元，共计75447.66元。之后至2019年3月27日，汤方振、王兴梅一直未按合同约定继续履行还款义务，2019年3月28日，同大房地产公司代汤方振支付借款本息13300元，9月18日代其支付借款本息15046.33元。现尚欠建设银行贾汪支行借款158666.55元及相应利息未予偿还。上述事实，有原、被告的陈述，个人住房（商业用房）借款合同，徐州市房地产抵押合同，贷款支付凭证，对账单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，建设银行贾汪支行与汤方振、王兴梅、同大房地产公司签订的个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同，均系双方真实意思表示，应合法有效。建设银行贾汪支行已按照合同约定全面履行了发放借款的义务，借款人汤方振、王兴梅亦应按合同约定及时全面的偿还借款本金及利息。对于建设银行贾汪支行主张的借款利息问题，因双方在合同中明确约定借款利率及相应罚息，该约定内容不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以支持。同大房地产公司作为连带责任保证人，保证范围包括借款的本金、利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金等，故对建设银行贾汪支行要求同大房地产公司对上述债务承担连带保证责任的主张，本院予以支持。对于建设银行贾汪支行主张优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案为了保障借款债权的实现，汤方振、王兴梅以购买的位于徐州市贾汪区屋作为抵押并办理抵押登记手续，现汤方振、王兴梅未按约定履行合同还款义务，因此，建设银行贾汪支行对汤方振、王兴梅提供的抵押房产享有优先受偿权。被告汤方振、王兴梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汤方振、王兴梅于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司徐州贾汪支行借款158666.55元及利息、罚息（按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算方式计算至实际给付之日止）；二、被告徐州市同大房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、原告中国建设银行股份有限公司徐州贾汪支行对被告汤方振、王兴梅位于徐州市贾汪区抵押房产享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3722元，由被告汤方振、王兴梅、徐州市同大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  贺夫建人民陪审员  董爱莲人民陪审员  王 锋二〇一九年十二月三十日法官 助理  张双双书 记 员  杜成功