四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15567号 上诉人（原审被告）：成都曼松酒店管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区成飞大道南段383号1号楼16层08号。 法定代表人：王秋玉，董事长。 委托诉讼代理人：阳秀，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑珍珍，女，1986年3月7日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：刘岚琪，四川明炬（巴中）律师事务所律师。 原审被告：王秋玉，女，1966年8月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人成都曼松酒店管理有限责任公司（以下简称“曼松酒店公司”）因与被上诉人郑珍珍、原审被告王秋玉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曼松酒店公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、撤销一审判决第四项。事实和理由：一审法院判决显失公平。一、曼松酒店公司逾期向郑珍珍支付房屋租金，是基于曼松酒店公司多次告知郑珍珍要求郑珍珍提供收取租金对应的发票，但郑珍珍拒绝提供租金发票。在郑珍珍拒不提交已经构成违约的情况下，曼松酒店公司才拒绝支付租金，曼松酒店公司是在行使先履行抗辩权，双方均有违约情形，且郑珍珍违约在先。二、一审法院判决支持的违约金金额明显过高，对曼松酒店公司不公平。郑珍珍在一审中并没有举证证明曼松酒店公司的行为给她造成损失，即郑珍珍是没有实际损失的。在没有实际损失的情况下一审法院判决支持20000元的违约金明显过高，对曼松酒店公司不公平。综上，请求二审法院判如所请。 郑珍珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正、合理，应予维持。一、在曼松酒店公司与郑珍珍的租赁合同履行过程中，郑珍珍并无违约行为。首先，曼松酒店公司与郑珍珍双方签订的房屋租赁合同并无郑珍珍须提供发票的约定，上诉人私自扣减租金乃至直接拒绝支付租金的行为是其单方的主张，更是其违约的借口，没有事实和法律依据。其次，当合同双方基于双务合同互负对待给付义务，且无先后履行顺序时，才满足先履行抗辩权行使的前提条件。本案是房屋租赁合同，交付符合约定用途的房屋是出租人的义务，郑珍珍在2014年11月1日就已经向曼松酒店公司交付了房屋，无瑕疵地履行了自己的合同义务。在郑珍珍已经履行合同义务的前提下，先履行抗辩权是无存在余地的。故曼松酒店公司提出的拒绝支付租金的理由是不能成立的。二、一审法院判决支持的违约金已经合理调整，不存在明显过高的情况。首先。按照双方签订的《房屋租赁合同》的第十条约定，计算得出的违约金为180800元。其次，双方签订的《房屋租赁合同》的期限是18年，履行了4年，曼松酒店公司的违约行为致使郑珍珍遭受的合同损失是现实的、巨大的，郑珍珍为避免长期纠纷不止，维护自身的合法权益，才不得已解除合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正、合理，应予维持。 王秋玉未发表陈述意见。 郑珍珍向一审法院起诉请求：一、解除郑珍珍与王秋玉在2014年5月17日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：1306），由王秋玉、曼松酒店公司连带返还租赁房屋，返还时拆除房屋装修，恢复原状，且不得造成房屋损害，并对整改后的专用电梯，给予郑珍珍通行便利，为郑珍珍办理专门的通行卡，或者由王秋玉、曼松酒店公司连带将电梯恢复原状；二、王秋玉、曼松酒店公司连带向郑珍珍支付自2018年9月1日起拖欠的租金每月为1625.03元，直至《房屋租赁合同》解除后王秋玉、曼松酒店公司返还房屋时止；三、王秋玉、曼松酒店公司连带向郑珍珍支付私自扣减的租金共计3250元；四、撤销郑珍珍对曼松酒店公司、王秋玉免租期租金的赠与，由曼松酒店公司、王秋玉连带向郑珍珍支付免租期的租金共计9112.32元（期限自2014年11月1日至2015年4月30日）；五、王秋玉、曼松酒店公司连带向郑珍珍支付违约金180800元。一审审理中，郑珍珍撤回第一项诉讼请求中的部分诉讼请求即“且不得造成房屋损害，并对整改后的专用电梯，给予郑珍珍的通行便利，为郑珍珍办理专门的通行卡，或者由曼松酒店公司、王秋玉连带将电梯恢复原状”。 一审法院认定事实： 1.郑珍珍提交了2014年11月1日，《租赁房屋交接确认书》，欲证明郑珍珍与王秋玉、曼松酒店公司存在房屋租赁合同关系，及合同期限、房屋位置、承租用途、租金、租金支付期限、税费承担、违约责任等与本案有关的合同约定，以及王秋玉、曼松酒店公司违反合同约定构成违约的事实。王秋玉、曼松酒店公司对其真实性、合法性、关联性均不认可，认为只有出租人单方面的签字。一审法院认为《租赁房屋交接确认书》作为《房屋租赁合同》的附件，具有真实性、合法性、关联性，予以采信； 2.郑珍珍提交了2018年11月28日，成都银行银行交易流水，欲证明曼松酒店公司向郑珍珍支付租金的情况，及曼松酒店公司存在私自扣除税费后未足额支付租金，自2018年9月1日起未向郑珍珍支付租金，构成违约的事实，以及达到合同解除条件的事实。王秋玉、曼松酒店公司对银行交易流水真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为后面没有支付租金因为郑珍珍没有出具代开发票的相关材料，所以导致曼松酒店公司从2018年9月之后没有支付租金。一审法院认为该组证据真实性、合法性予以确认，关联性将结合全案证据综合认证； 3.郑珍珍提交了案涉房屋内照片，欲证明涉案房屋的现状及装修情况。王秋玉与曼松酒店公司对其照片的真实性、合法性、关联性有异议，认为不能证明是本案涉案房屋室内的整体情况。一审法院认为该组证据真实性、合法性予以确认，关联性将结合全案证据综合认证。 4.郑珍珍与王秋玉、曼松酒店公司分别提交了《房屋租赁合同》。郑珍珍欲证明双方之间存在房屋租赁合同关系，合同中约定了租赁期限、房屋位置、租金、税费承担等事项。王秋玉、曼松酒店公司欲证明合同第七条第五款明确约定，租赁期间法律法规要求由出租人承担的税费由出租人承担。郑珍珍对其证明目的有异议，租赁期间曼松酒店公司自身经营的税费由其承担，法律法规要求由出租人承担的税费由出租人承担。一审法院认为该合同内容是双方共同约定并签字确认的，对其内容的真实性、合法性、关联性予以采信。 5.王秋玉、曼松酒店公司提交了银行转账凭证，欲证明曼松酒店公司自2017年3月至2019年2月向郑珍珍支付合同约定租金的银行转账凭证，其中2018年9月之前曼松酒店公司按约向郑珍珍支付房租，2019年2月15日曼松酒店公司将2018年9月至2019年2月房屋一次性支付给郑珍珍，曼松酒店公司按照合同约定履行了相应的房屋给付义务。郑珍珍对其2019年2月15日的转款无异议，其转款为2018年9月1日至2019年2月28日共5个月，每月租金为1625.03元，每月差130元未支付，该证据只能说明曼松酒店公司向郑珍珍支付了拖欠的租金，不能证明其消除了违约的事实。一审法院认为双方对已经支付的租金均认可，故对转账凭证的真实性、合法性、关联性予以采信。 6.曼松酒店公司提供了其他出租人陈丹丹、费雯静、杨慧的房屋租赁合同、房租支付凭证、其代开发票的发票原始联及完税凭证、房屋买卖合同，欲证明其他出租人与郑珍珍签订的《房屋租赁合同》内容完全一致，且曼松酒店公司一直按时履行房租支付义务，其他出租人均向曼松酒店公司开具租金发票，开票方式为曼松酒店公司向税务局代各位出租人申请代开发票，出租人承担相应税费，并积极配合曼松酒店公司提供开票所需的相应材料。郑珍珍对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。一审法院认为该证据与本案不具有关联性，不予采信。 经一审法院审理查明，2014年5月17日，郑珍珍（出租方，甲方）与王秋玉（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》主要约定：“第一条，甲方房屋坐落于XX号房，建筑面积为36.16平方米；第二条该房租赁用途为酒店及相关用房；第三条，租赁期限自2014年11月1日起至2032年10月31日止，其中交房后六个月即2014年11月1日起至2015年4月30日为甲方免租期，本合同的具体起租时间以甲方交付房屋给乙方次日开始算起……第四条中，乙方承诺甲乙双方均同意确认，乙方根据经营需要新注册具有独立法人资格的酒店公司，该酒店公司成立后，本合同约定的由乙方享有的权利和承担的义务均全部自动转移给新注册的酒店公司承继、履行、继续享受与执行……第五条，1.本协议签订后乙方支付给甲方一个月房租作为定金，房屋交付乙方使用后免租期满开始按月支付租金，此时该定金转为房屋租赁保证金，于租赁期满时由甲方退还乙方。因房屋装修需要，房屋交付乙方后的半年属于装修免租期，期间乙方不需要支付任何租金；2.该房第一年起始月租金为42元/㎡，租金在租期第4年起每3年递增一次，递增比例为每三年递增月租金的7%。第1年至第三年42元/㎡，月租金1518.72元，第4年至第6年44.94元/㎡，月租金1625.03元……第六条，租金按月支付，乙方必须在每月10号前用转账支付方式支付本月租金给甲方。乙方的银行付款凭证作为有效支付甲方租金的依据，无需甲方出具收款凭证……第七条……5.租赁期间，乙方自身经营的税费由乙方承担，法律法规要求由出租人承担的税费由出租人承担……第十条违约责任的约定1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方不得违反本合同的约定，如乙方超过付款期七日仍未交付租金的，甲方按应收房租款的千分之五按日计算，向乙方加收滞纳金。如乙方超过30日仍未支付房租款项的，甲方有权解除合同，乙方应按每套房投入的装修总价（即2500元/㎡）的双倍作为违约金赔付予甲方……”该合同落款处由郑珍珍签名与王秋玉签章确认。后附《租赁房屋交接确认书》附件，载明房屋交接时间为2014年11月1日，装修状况为清水房，无家具家电。 郑珍珍的成都银行体育场路支行的账户交易流水显示，2015年5月7日起王秋玉通过银行转账向郑珍珍支付1518.72元/月租金至2016年7月9日；2016年8月10日，曼松酒店公司向郑珍珍支付租金1518.72元；2016年9月17日，曼松酒店公司向郑珍珍支付租金1258.72元；2016年10月17日起至2017年10月18日，曼松酒店公司向郑珍珍每月支付租金1388.72元；2017年11月21日至2018年8月17日，每月支付租金1495.03元。 2019年2月15日，曼松酒店公司向郑珍珍支付2018年9月至2019年2月的房租合计8970.18元。2019年3月10日，曼松酒店公司向郑珍珍支付2019年3月房租1495.03元。 一审法院另查明，青羊区房屋为郑珍珍所有，建筑面积为36.17㎡，套内建筑面积27.94㎡。 一审审理中，郑珍珍陈述2016年9月17日曼松酒店公司应付房租1518.72元，实付房租1258.72元；2016年10月17日至2017年10月18日，应付房租1518.72元，曼松酒店公司实付房租1388.72元，曼松酒店公司私自按8.5%扣税。2017年11月21日至2018年8月17日应付房租1625.03元，实付房租1495.03元。已经收到曼松酒店公司于2019年2月15日支付的租金，曼松酒店公司私自按8%扣税。上述总计扣除3250元。 曼松酒店公司陈述双方曾到青羊区税务局核实案涉房屋租金纳税问题，税务局工作人员告知：案涉房屋租金所涉及的税费应由原告方（房屋出租人）缴纳税款，税种主要包括个人所得税、印花税、房产税等，租金每月缴税率约为8.5%，同时2019年1月1日后有调整。 一审法院认为，郑珍珍与王秋玉签订的《房屋租赁合同》经双方签字盖章确认，应系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应切实履行合同义务。 关于王秋玉的连带责任问题。《房屋租赁合同》约定王秋玉所注册成立的曼松酒店公司全部承继王秋玉所享有的合同权利和义务，曼松酒店公司于2014年10月28日成立，王秋玉为曼松酒店公司法定代表人，2016年8月后的租金由曼松酒店公司支付，故曼松酒店公司为《房屋租赁合同》的相对方。曼松酒店公司作为完全民事行为能力的公司法人，享有民事权利并承担相应的民事义务，郑珍珍要求曼松酒店公司法定代表人王秋玉承担所涉及的连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于合同解除。双方约定当月租金应在每月10号前支付，曼松酒店公司逾30日未支付租金的，郑珍珍有权解除合同。曼松酒店公司辩称因郑珍珍未提交代开发票所需的材料，于2018年9月暂停支付租金。一审法院认为双方无缴纳税费及开具发票的约定，故对曼松酒店公司的辩解不予采纳。曼松酒店公司逾期30日未支付租金，其行为构成违约，郑珍珍与曼松酒店公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月21日解除。 关于扣减的租金问题。双方在《房屋租赁合同》中约定了租金及租金计算方法，曼松酒店公司应按照约定支付租金。是否应缴纳税费、如何确定税率、税收缴纳方式属于行政机关处理范围，不属于人民法院受案范围，一审法院不作处理。本案中，曼松酒店公司未提交证据证明已经代郑珍珍支付了税费，故其扣减租金抵扣税费无事实依据，应予返还。2016年9月17日，实付租金1258.72元，2016年10月17日起至2017年10月18日，实付租金1388.72元/月，根据双方之间的约定租金为1518.72元/月；2017年11月21日至2018年8月17日，每月支付租金1495.03元，而应付租金为1625.03元/月。故郑珍珍要求曼松酒店公司支付自2016年9月17日至2018年8月17日扣除的租金3250元，于法有据，一审法院予以支持。 关于自2018年9月1日起至返还房屋时的租金问题。一审审理中，曼松酒店公司已经向郑珍珍支付了2018年9月至2019年3月的租金，租金标准为1495.03元/月。基于前述论证，曼松酒店公司仍需向郑珍珍支付2018年9月至2019年3月的扣除的租金及占有使用费910元（7个月×130元/月）。案涉《房屋租赁合同》已于2018年12月21日解除，曼松酒店公司已支付2019年3月之前的房屋占有使用费，郑珍珍主张月租金按1625.03元计算，故一审法院将房屋占有使用费调整为：自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止，按1625.03元/月计算。 关于支付免租期租金问题。《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，曼松酒店公司收房后对案涉房屋进行装修，并实际承租了案涉房屋，双方亦未约定合同解除后，免租期内对应的租金责任的承担，郑珍珍要求曼松酒店公司支付免租期内租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于恢复原状问题。案涉房屋交付时为清水房，无家具家电，郑珍珍授权曼松酒店公司对案涉房屋进行装修。一审法院认为，已经形成附合的装修装饰物无法拆除，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，郑珍珍未提交证据证明案涉房屋存在未形成附合的装饰装修物，故一审法院对其恢复原状的诉讼请求，不予支持。 关于违约金问题。郑珍珍与曼松酒店公司之间的《房屋租赁合同》于2018年12月21日解除，依据《房屋租赁合同》第十条第一款的约定，因曼松酒店公司未按期支付租金，且超过30日，解除合同后曼松酒店公司应按每套房投入的装修总价（即2500元/㎡）的双倍作为违约金180800元（2500元/㎡×36.16㎡×2）赔付郑珍珍，又依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，曼松酒店公司认为违约金过高。一审法院认为双方关于违约金约定显著过高，郑珍珍未提交证据证明其损失，结合本案实际情况，参照每年租金标准，一审法院将曼松酒店公司承担的违约金酌情调减为20000元，对于郑珍珍主张的超出部分不予支持。 综上所述，一审法院对郑珍珍的诉讼请求予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认解除郑珍珍与曼松公司于2014年5月17日签订的《房屋租赁合同》；二、曼松公司于判决生效之日起十五日内返还郑珍珍的房屋，并支付郑珍珍房屋占用使用费（自2019年4月1日起至实际退还房屋之日止，按1625.03元/月计算）；三、曼松公司判决生效之日起十日内向郑珍珍支付扣减的租金4160元；四、曼松公司于判决生效之日起十日内向郑珍珍支付违约金20000元；五、驳回郑珍珍的其余诉讼请求。一审案件受理费4196元，减半收取2098元，由郑珍珍负担1836元，由曼松公司负担262元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。二审另查明，曼松酒店公司至今仍未腾退返还案涉房屋。 根据双方诉辩意见，本院对案涉争议焦点问题阐述如下： 一、曼松酒店公司应否向郑珍珍支付扣减的租金4160元。曼松酒店公司主张因郑珍珍未向曼松酒店公司开具租金发票，故曼松酒店公司有权从其每月应缴租金中扣减相应的税费金额。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”之规定，构成法定抵销须当事人互负债务、双方债务的标的物种类、品质相同、双方债务均届清偿期、双方债务均为可抵消的债务。本案中，依双方约定内容，曼松酒店公司负有按约足额支付租金的义务，但郑珍珍并不负有向曼松酒店公司开具发票或缴纳税费义务，同时案涉合同第七条第五款约定“租赁期间，乙方自身经营的税费由乙方承担，法律法规要求由出租人承担的税费由出租人承担。”依上述约定，租赁期间法律规定由出租人承担的税费，由郑珍珍自行承担，故不符合法定抵销的条件。曼松酒店公司自行将税费从其应付租金中进行抵扣于法无据，对曼松酒店公司该上诉主张本院不予支持。 另，关于税费的缴纳系依据税费征缴法律关系由郑珍珍向有关机关缴纳，无论郑珍珍是否缴纳税费，曼松酒店公司都无权从其应交租金中扣减相应税费。同时曼松酒店公司未提供相应的证据证明其已代郑珍珍缴纳了相关税费，案涉双方亦未对税费抵扣租金达成合意，故曼松酒店公司于应付租金中扣除税费无事实及法律依据，即曼松酒店公司应向郑珍珍支付其已扣除的4160元。对于曼松酒店公司主张的先履行抗辩权的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，先履行抗辩权系同一双务合同中双方互负给付义务，且存在先后履行顺序，先履行一方未履行其义务，后履行一方有权拒绝履行。但于本案租赁法律关系中，出租人将案涉房屋交付承租人占有使用，承租人支付租金，此乃对待对等给付义务。鉴于郑珍珍已将案涉房屋交付曼松酒店公司使用，曼松酒店公司以郑珍珍未提供发票拒绝支付租金并不构成迟延给付租金的合理抗辩，对其该主张，本院不予采纳。 二、关于违约金的金额问题。依据案涉合同第十条第一款“……如乙方超过付款期七日仍未交付租金的，甲方按应收房租款的千分之五按日计算，向乙方加收滞纳金。如乙方超过30日仍未支付应付房租款项的，甲方有权解除合同，乙方应按每套房投入的装修总价（即2500/㎡）”的双倍作为违约金赔付予甲方。”之约定，因曼松酒店公司未按期支付租金，且已超过30日仍未支付房屋租金，故郑珍珍有权要求曼松酒店公司按每套房投入的装修总价（即2500元/㎡）的双倍金额支付违约金。案涉房屋面积为36.16㎡，依上述约定计算的违约金为180800元（2500元/㎡×36.16㎡×2）。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，因双方约定的违约金金过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素将违约金酌情调减为20000元并无不妥。同时曼松酒店公司未提交相应的证据证明该调减后的违约金仍属过高，故曼松酒店公司的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。 综上所述，曼松酒店公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4196元，由成都曼松酒店管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月十二日 书记员  刘昱君