广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤20民终3891号 上诉人（原审原告）：卢涛，男，1966年4月29日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：张峰，广东铭致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑泽明，广东铭致律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：中山市天润盛兴工业园开发有限公司，住所地广东省阜沙镇牛角村东阜公路侧,统一社会信用代码91442000595860332F。 法定代表人：张志东。 原审原告：卢美成，男，2000年8月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：张峰，广东铭致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑泽明，广东铭致律师事务所实习律师。 上诉人卢涛因与上诉人中山市天润盛兴工业园开发有限公司（以下简称天润公司）、原审原告卢美成房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 卢涛上诉请求：撤销一审判决第二项，改判天润公司向卢涛补偿经济损失4800000元（自2015年10月30日起按每月200000元计算至不动产产权证颁发之日止，暂计至2017年10月30日为4800000元）。事实和理由：1.《合同》是双方协商一致后自愿签订的，是双方真实意思表示，约定的双方权利义务并未违背诚实信用、等价有偿的原则。天润公司在《合同》中承诺一个月内（即2015年10月18日前）办理不动产权证，逾期未办理完成每月补偿20万元给卢涛，该承诺是《合同》的约定条款，双方应遵守并执行。卢涛一审诉请天润公司支付补偿金4800000元（自2015年10月30日起按每月200000元计算至不动产产权证颁发之日止，暂计至2017年10月30日为4800000元）具有充分的证据。2.一审法院参考《借款合同》及《商品房买卖合同》中约定的利率或违约金计算违约金显失公平。《借款合同》不具有参考价值，本案基于办理不动产权证事项产生，双方之间的借款关系是另一法律关系，且双方之间的债权债务已全部清结完毕。《商品房买卖合同》中关于按日万分之三计算违约金的条款是买受人逾期付款的违约责任约定，并不是出卖人的违约责任约定。《合同》是经过双方协商并由天润公司出具的合同文本，双方签名盖章后生效。双方在签订《合同》时，双方已满足办理不动产权证的条件。所以天润公司主动承诺办证且逾期未办证每月同意补偿200000元给卢涛，双方约定并未违反法律规定，天润公司未答辩约定过高请求调整，卢涛认为应以《合同》为依据，依法判令天润公司承担补偿损失的责任。 天润公司针对卢涛的上诉二审辩称，1.卢涛要求赔偿无法律依据，根据房屋买卖合同第十页第十四条约定，交完房款720个工作日办理房产证，卢涛至今尚欠购房款及违约金5654719.4元。2.房屋买卖合同第七页第七条第一项约定付款时间30天内付完否则视为违约，事实上卢涛至2014年5月5日付款10万元，5月8日付款5万元，5月9日付款86.6万元，5月27日付款19.86万元，截止2015年4月30日卢涛付款1586600元，只付清10%，按合同约定属卢涛违约，天润公司不应作任何赔偿。3.房屋买卖合同第七页第七条第二项，付款超过90天视为卢涛违约，目前事实证明到2015年4月30日前卢涛付款1586600元，卢涛违约天润公司应收取其违约金，天润公司没有赔偿责任。4.2014年5月8日，卢涛交购房款10万元的当天申请入住并卸设备三大卡车，有物业管理公司作证，证明卢涛已正常使用，天润公司没有过错。 卢美成针对卢涛的上诉二审辩称，同意卢涛的上诉意见。 天润公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回卢涛、卢美成的全部诉讼请求。事实和理由：一、卢美成不是2015年9月18日所签《合同》的一方当事人，根据合同相对性原则，卢美成不能作为本案原告对天润公司提起诉讼。二、本案涉及六宗房地产交易，有六份房屋买卖合同，根据一案一诉原则，本案应分为六个案件进行诉讼。三、《合同法》赋予合同当事人合同履行抗辩权。卢涛、卢美成欠款逾期不还（未付清购房款），拖欠物业管理费，不提交有关办证资料，不缴纳维修基金等，属于先行违约，天润公司有权提出履行抗辩，不予办证。四、办理涉案房屋的房产证需要同时具备多个条件，需要多个主体协助，卢涛、卢美成及一审法院将逾期办证归咎于天润公司并要求天润公司承担违约责任，不符合事实和法律规定。1.按照法律规定，预售房地产的购买方购买房产后不缴纳维修基金无法办理房产证。卢涛、卢美成至今未缴纳涉案六房产的维修基金系导致涉案房产无法办证的主要原因。未办证不是天润公司违约，是卢涛、卢美成的先行为导致的。2.《合同》约定的办证期到后，卢涛、卢美成拒不提供有关办证所需资料，拒绝缴纳有关税费，拒绝和天润公司协商解决，恃《合同》约定了过高的违约金，为谋求不当利益，刻意造成天润公司违约，有违诚实信用原则和诚信诉讼原则。3.卢涛恶意欠款不还，导致天润公司债务缠身，最终导致案涉房地产所在土地因涉讼曾被多个单位和个人查封，使涉案六宗房地产无法办理房产证。五、一审法院按照月利率0.8%的比例判决天润公司向卢涛、卢美成支付逾期办证违约金，明显过高，应予调低。涉案房地产所在地属于统一开发管理和经营的高端工业园区，所有入驻企业均能正常办理有关牌照，因此未办理房产证并不影响卢涛、卢美成使用。卢涛、卢美成已经实际占有并使用涉案房地产，未因未办理房产证而遭受实际损失。 卢涛针对天润公司的上诉二审辩称，1.卢美成2015年9月18日签订合同时未成年，所有卢美成与天润公司的合同均是卢涛代为签订，卢涛与卢美成是父子关系，卢美成是合同一方当事人，且所有的厂房是卢涛与卢美成共同共有，合同约定权利义务责任是共同的。2.本案所涉及的并非六宗房产交易，而是六宗房产办证问题，符合一案一诉的原则。3.卢涛基于合同向天润公司提起本案诉讼，天润公司否认涉案合同合法性，双方间就是否已经清偿房款问题经过两次诉讼，两次诉讼经终审判决明确确认卢涛已按照相关约定将应当支付给天润公司的购房款全部予以支付，天润公司以此为由认为卢涛存在违约在先的行为，没有事实和法律依据。涉案房产已经符合办证的相关条件，双方在2015年9月18日签订合同时已具备办证条件，天润公司以种种理由拒不办理房产证，严重侵害卢涛的合法权益，双方应当按照该合同由天润公司给予卢涛每月200000元的补偿直至办理房产证之日止，综上，请求驳回天润公司的上诉请求。 卢涛、卢美成向一审法院起诉请求：天润公司立即办理卢涛、卢美成所购工业厂房的不动产权证，并补偿经济损失4800000元（自2015年10月30日起按每月200000元暂计至不动产产权证颁发之日止）。 一审法院认定事实如下：2015年5月4日，天润公司与卢涛、卢美成签订《中山市商品房买卖合同》6份，天润公司将其开发的中山市天润盛兴工业园5号楼2层1单元及2单元、3层1单元及2单元、4层1单元及2单元以总价15466600元出售给卢涛、卢美成。卢涛后于2014年5月5日、8日、9日、27日以及6月4日向天润公司支付购房款累计1586600元。天润公司、卢涛约定购房尾款13880000元通过银行贷款7700000元、天润公司借款6180000元方式支付。前述房地产已于2015年5月6日办理销售登记备案。 2015年1月13日，卢涛与天润公司签订《借款合同（合同编号：20150113-61）》，约定：天润公司出借6180000元给卢涛用于抵扣购房款，借期4年，自2015年5月1日起至2019年4月30日止，利率每月0.8%，经天润公司书面同意，卢涛可提前偿还借款等。同日，卢涛签名捺印出具借条1份，确认前述借款内容。2015年9月18日，天润公司与卢涛签订《合同》，显示：2015年9月11日上午卢涛将捷豹小汽车交予天润公司，并配合办理过户手续。必须于2015年9月30日前还清300万元。到此本金及利息全部还清。天润公司承诺一个月内办理完卢涛所购厂房的房产证，逾期未办理完成每月补偿20万给卢涛等。合同订立后，卢涛于2015年9月18日分别转账2300000元、700000元入天润公司指定帐户。同时将捷豹小汽车的使用登记证、行驶证、保险单、车匙等交付给天润公司。后该捷豹小汽车被张志东作价900000元抵扣其与第三方的其他债务。 一审庭审中，天润公司称如卢涛偿还228万元、维修基金18.7万元、物业管理费29.9万元及逾期办证需缴税240万元，并提交商品房备案登记表、契税证明、房屋维修基金的单据，即可配合办证。卢涛对此不确认，称其已依约偿还228万元，并将契税凭证交与天润公司，因所涉为工业厂房，办证不需要提供维修基金，物业管理费与办证没有关系，物业管理公司与天润公司亦无关，逾期办证需缴税为天润公司拖欠税务局契税，与其无关，且工业园内90%的业主已经取得产权证。根据天润公司提交的房地产权首次登记显示申请材料目录中并无维修基金、物业管理费项目。根据卢涛提交的发票及契税票单《收条证明单》显示：卢涛于2015年8月7日已缴纳契税，并将6张契税发票交付给天润公司。根据中山市商品房销售登记备案表显示该表一式二份，一份由买受人收执，一份由发展商收执用以申请办理土地使用证及房屋所有权证。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方于2015年9月18日签订的合同为双方协商一致后自愿签订，为双方的真实意思表示，且合同约定双方的权利义务并未违背诚实信用、等价有偿的原则，一审法院予以认定。卢涛已依约依时交付捷豹小汽车及偿还3000000元，天润公司应根据合同的约定于1个月内办理完毕不动产权证，但天润公司至今仍未办理房屋产权证，构成违约，应当承担相应的违约责任，并协助办理不动产权证，将不动产权证交付卢涛、卢美成。至于违约金的问题，虽然涉案房地产已交付卢涛、卢美成使用，但由于该房地产为工业用途，未办理不动产权证必然对其经营产生影响，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以《合同》中约定的款项3900000元（包含作价900000元的捷豹小汽车）为基数，并参考《借款合同》中双方约定的月利率0.8%及《商品房买卖合同》中双方约定的按日万分之三计算，酌情认定天润公司自2015年10月30日起每月支付违约金31200元至卢涛、卢美成取得不动产权证之日止。综上，当事人的诉求或主张，有理有据的，一审法院予以支持，没有依据的，均不采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、天润公司于一审判决发生法律效力之日起十五日内协助卢涛、卢美成办理中山市天润盛兴工业园5号楼2层1单元及2单元、3层1单元及2单元、4层1单元及2单元房地产的不动产权证；二、天润公司于一审判决发生法律效力之日起十五日内支付748800元（以3900000元为基数，自2015年10月30日起每月支付31200元至卢涛、卢美成取得不动产权证之日止，暂计至2017年10月30日）给卢涛、卢美成；三、驳回卢涛、卢美成的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45200元，由卢涛、卢美成负担38149元，由天润公司负担7051元（卢涛、卢美成已预交45200元，一审法院不另行收退，天润公司应于支付上述款项时将其应负担部分迳付卢涛、卢美成)。 天润公司二审向本院提交如下证据：1.收据5份及明细表,拟证明卢涛、卢美成未按合同付款违约的事实，截止2015年4月30日前共交款1586600元，占总房款的10%；2.用水电明细表及收据共7页，拟证明卢涛、卢美成交定金当天已正常使用涉案房产，安装设备当天有用水用电，天润公司未给卢涛造成损害；3.卢涛欠工业园明细表，拟证明卢涛未付清工业园欠款，因卢涛违约付款在先所以工业园不承担赔偿；4.装修保证金收据、安装电话机费用收取以及转款凭证，拟证明当天已正常装修使用，未给卢涛造成任何损失所以工业园拒绝赔偿。 卢涛对天润公司提交的上述证据质证如下：确认证据1的真实性，不予确认关联性，卢涛是否欠款已经有法院判决确认，卢涛不存在欠天润公司购房款的情况；不予确认证据2、3的真实性；确认证据4真实性，另案物业管理纠纷中天润公司已提交过，关联性不予确认。 卢涛、卢美成二审中没有提交新证据。 一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。 本院另查明：一审期间，卢涛、卢美成向法院提交的中山市商品房销售合同登记备案证明表复印件及中山市预售商品房抵押证明表复印件内容反映：涉案《中山市商品房买卖合同》签订后，卢涛、卢美成分别就涉案6套厂房向交通银行股份有限公司中山分行申请按揭贷款；2015年7月，涉案6套厂房办理了抵押登记，抵押人为卢涛、卢美成，抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行，贷款金额合计7700000元。另外，卢涛、天润公司二审期间确认，卢涛、卢美成已于2014年5月9日开始使用涉案厂房。 针对天润公司另案起诉要求卢涛、张红偿还借款本金2280000元及利息等民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月5日作出（2018）粤20民终5651号民事判决，认定如下事实：2015年9月18日天润公司与卢涛签订的合同，系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。根据该合同中约定的6180000元债权还款方式及已查明的事实可知，卢涛已按照上述合同约定的方式履行了还款义务，即现金还款3000000元、余款3180000元以捷豹小汽车予以抵扣且已办理过户登记，故天润公司的3180000元债权因卢涛的清偿行为而消灭，因此天润公司要求卢涛清偿2280000元借款及利息、逾期付款违约金、律师费等，均于法无据，不予支持。判决：驳回天润公司的诉讼请求。上述案件已发生法律效力。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。天润公司与卢涛、卢美成于2015年5月4日签订的6份《中山市商品房买卖合同》以及天润公司、卢涛于2015年9月18日签订的《合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现围绕卢涛及天润公司的上诉，本院作如下分析： 一、关于卢美成原告主体资格问题 天润公司与卢涛、卢美成于2015年5月4日签订的6份《中山市商品房买卖合同》中约定，天润公司将其开发的涉案6套工业厂房以总价15466600元出售给卢涛、卢美成。经查，上述厂房于2015年5月6日已办理销售登记备案至卢涛、卢美成名下。因此，尽管卢美成并未作为当事人在2015年9月18日《合同》中签名，但从内容分析，该份《合同》系在前述6份《中山市商品房买卖合同》的履行过程中签订的，性质上属于对前述商品房买卖合同的补充约定。且上述《中山市商品房买卖合同》及《合同》签订时卢美成尚未届满18周岁，卢涛与卢美成之间系父子关系。故卢美成作为商品房买卖合同中约定的买受人，依据合同相对性，有权提起本案诉讼要求出卖人天润公司履行合同约定义务。天润公司以卢美成并非2015年9月18日《合同》签订主体为由对卢美成的原告主体资格提出异议，主张明显不能成立，本院不予支持。 二、关于违约责任负担问题 卢涛、卢美成主张天润公司未按《合同》约定期限办证的行为已构成违约。而天润公司则主张，卢涛、卢美成未付清购房款、拖欠物业管理费、不提交有关办证资料、拒绝缴纳税费、不缴纳维修基金等构成先行违约，其有权提出合同履行抗辩权，不予办证。 首先，关于购房款。根据天润公司与卢涛、卢美成之间的约定，涉案6套厂房购房款合计15466600元分别由以下三个部分组成：1.转账支付部分。经查，卢涛分别于2014年5月5日、8日、9日、24日及6月4日向天润公司支付购房款合计1586600元。一审期间双方对该部分购房款支付事实均未提出异议，本院可予确认。2.银行贷款部分。《中山市商品房买卖合同》签订后，卢涛、卢美成分别就涉案6套厂房向交通银行股份有限公司中山分行申请按揭贷款合计7700000元。2015年7月，涉案6套厂房办理了抵押登记，抵押人为卢涛、卢美成，抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行，贷款金额合计7700000元。3.天润公司借款部分。对于剩余购房款6180000元，双方约定由卢涛、卢美成向天润公司借款的方式支付。现天润公司在本案中称卢涛至今未清偿该部分借款。但对于卢涛是否已清偿借款问题，本院（2018）粤20民终5651号民事判决已作认定如下：《合同》签订后，卢涛已按合同约定方式履行了还款义务，即现金还款3000000元、余款3180000元以捷豹牌小汽车予以抵押且已办理了过户登记，故天润公司的6180000元债权因卢涛的清偿行为而消灭。天润公司未提交相应及充分的证据用以推翻上述生效判决已认定的事实，应承担举证不能的法律后果，天润公司称卢涛、卢美成未清偿借款本金的主张不能成立。综上，卢涛、卢美成已全部履行完毕双方于《中山市商品房买卖合同》中约定的购房款支付义务，天润公司以卢涛、卢美成未付清购房款为由拒绝履行约定的协助办证义务，主张不能成立。 其次，关于其他费用及相关资料提交。天润公司另主张，卢涛、卢美成存在拖欠物业管理费、拒绝缴纳维修基金及税费、不提交有关办证资料等构成先行违约行为。1.天润公司一审期间提交的《房地产首次登记（商品房）》所载申请材料目录中，并未包含维修基金、物业管理费项目，且本案审理的系天润公司与卢涛、卢美成之间的房屋买卖合同纠纷，而物业服务费交纳问题属物业服务合同纠纷范畴，天润公司也并非涉案厂房物业服务费用的收费主体，与本案并非同一法律关系。故天润公司以卢涛、卢美成拖欠物业管理费、拒绝缴纳维修基金为由至今未履行协助办证义务，主张不能成立。2.根据卢涛一审期间提交的契税发票及契税票单《收条证明单》显示，卢涛于2015年8月7日已缴纳涉案厂房相关契税，并将6张契税发票交付给天润公司。故天润公司称卢涛、卢美成拒绝缴纳税费的主张亦不能成立。3.天润公司本案中未举证其已通知卢涛、卢美成提交相关办证资料而卢涛、卢美成不予配合，应承担举证不能的法律后果。故天润公司以其为由拒绝履行约定的协助办证义务，主张也不能成立。 综上，天润公司前述关于卢涛、卢美成先行违约的主张均不成立，其公司未在涉案《合同》约定的一个月期限内办理完卢涛所购买的涉案6套厂房的房产证，已构成违约。故一审法院判决天润公司协助卢涛、卢美成办理涉案6套厂房的不动产权证，并判决天润公司向卢涛、卢美成支付逾期办证违约金，并无不妥，本院予以维持。 三、关于逾期办证违约金标准问题 天润公司虽已于2014年5月9日将涉案厂房交付卢涛、卢美成使用，但该公司至今未按《合同》约定履行协助办证义务，卢涛、卢美成未能及时取得涉案商品房的完整物权，其对涉案商品房的处分受到限制。因此，卢涛、卢美成因天润公司的违约受到的损失客观存在。现卢涛、卢美成主张按《合同》中约定的每月200000元标准补偿经济损失，实质系要求天润公司按上述约定标准支付逾期办证违约金，但卢涛、卢美成未举证证明其实际损失达到或接近于约定的违约金标准，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院 最后，由于涉案6套厂房的购房款支付情况、交付情况、办证情况等合同履行事实基本一致，而相对应的《中山市商品房买卖合同》约定条款也基本一致，故一审法院在本案中一并审理，并未违反民事诉讼法的相关规定。故天润公司认为6份合同应一案一诉，不能合并审理的主张，不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人卢涛、天润公司的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文部分表述欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13277号民事判决第一项； 二、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13277号民事判决第三项； 三、变更广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13277号民事判决第二项为：中山市天润盛兴工业园开发有限公司向卢涛、卢美成支付从2015年10月30日起至卢涛、卢美成取得不动产权证之日止的逾期办证违约金（按每月31200元的标准计算；其中，从2015年10月30日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市天润盛兴工业园开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向卢涛、卢美成支付；从本判决发生法律效力之次日起至卢涛、卢美成取得涉案厂房不动产权证之日止的上述违约金款项，中山市天润盛兴工业园开发有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔三个月向卢涛、卢美成支付相应期间的违约金；最后不足三个月的违约金，中山市天润盛兴工业园开发有限公司于卢涛、卢美成取得涉案厂房不动产权证之日后十五日内向卢涛、卢美成一次性支付）； 四、驳回卢涛、卢美成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费45200元（卢涛、卢美成已向一审法院预交），由卢涛、卢美成负担38149元，由中山市天润盛兴工业园开发有限公司负担7051元（中山市天润盛兴工业园开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付卢涛、卢美成）；二审案件受理费50498元（卢涛已向本院预交39210元，中山市天润盛兴工业园开发有限公司已向本院预交11288元），由卢涛负担39210元，由中山市天润盛兴工业园开发有限公司负担11288元。 本判决为终审判决。 审判长  何泳东 审判员  赖晓筠 审判员  陈爱玲 二〇一九年十二月二十日 书记员  易嘉璇