江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏07执复180号复议申请人（异议人、被执行人）：连云港凯然电器设备有限公司（原连云港市沈大金属型材厂），住所地连云港市海州区。法定代表人：张永军，该公司经理。委托诉讼代理人：卞云，系该公司职工。委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司连云港新浦支行，住所地连云港市海州区。负责人：孟刚，该行行长。被执行人：张永军，男，1961年3月11日生，汉族，住连云港。复议申请人连云港凯然电器设备有限公司（以下简称凯然公司）不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）(2019)苏0706执异283号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2015年7月29日，海州区法院对中国农业银行股份有限公司连云港新浦支行（以下简称农行新浦支行）诉凯然公司、张永军金融借款合同纠纷一案，作出（2015）海商初字第01419号民事判决：1、凯然公司给付农行新浦支行借款本金200万元及利息（截止2015年7月21日的利息为11053.38元，从2015年7月22日起的利息按合同约定计算）。2、凯然公司不履行债务时，农行新浦支行有权以凯然公司所有的位于连云港市××××号（土地使用权证号：连国用××第××号）土地折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。3、张永军对凯然公司上述第一项债务承担连带偿还责任。根据农行新浦支行申请，海州区法院于2015年9月17日立案强制执行，案号为（2015）海执字第03273号，由于两被执行人无可供执行财产，海州区法院于2016年11月22日终止本次执行程序。2017年8月8日经申请执行人申请，海州区法院恢复该案执行，立案号（2017）苏0706执恢373号，在执行过程中，被执行人凯然公司所属财产在拆迁范围，海州区法院已向连云港市海州房屋征收局送达执行裁定书、协助执行通知书，对凯然公司拆迁补偿款予以扣留。因拆迁工作尚在进行，拆迁补偿款仍需待时提取，申请执行人向海州区法院申请撤回执行申请，届条件成就之时再予申请恢复执行，海州区法院裁定终结本次执行程序。2019年4月22日，经申请执行人申请，海州区法院恢复该执行，立案号（2019）苏0706执恢169号。海州区政府下属的连徐客运专线征地征收工作指挥部在2019年4月12日向海州区法院递交了《关于申请对凯然电器进行评估拍卖的函》，内容载明凯然公司位于连徐客专征收范围内。长期以来，法人代表张永军漫天要价、拒不配合省重点工程征收，导致高铁建设进度严重滞后。目前，区征收局收到贵院多个对该公司协助执行通知，数额较大。但因征收工作推进缓慢，无法协助法院扣留征收款，建议区法院启动司法拍卖，定向收购。海州区法院于2019年4月22日作出（2019）苏0706执恢169号执行裁定，拍卖被执行人凯然公司名下位于连云港市海州区××号土地的土地使用权及地上建筑物，于2019年5月5日向凯然公司送达了拍卖执行公告及限期迁出的执行公告。2019年5月17日徽商公司出具询价意见书一份（编号为××）,该意见书载明：询价对象为凯然公司名下的连云港市海州沈圩路土地使用权及地上建筑物；根据现场勘查，询价对象所在的连云港海州沈圩路11号位于海州××号位于海州××侧，宗地××小学××，未能进入厂区内部查勘，从外可以看到，该公司现已经停产，周边建筑物已基本拆除，厂区内部分建筑已拆除，厂区房屋成新率较低。询价方法为：对建筑物采用重置成本法，对国有出让工业用途土地使用权采用基准地价修正法。询价结果为：房屋价值为2435150元、土地使用权2954680元，询价对象市场参考价为5389830元。2019年6月18日，海州区法院在人民法院诉讼资产网上发布司法拍卖公告，并在海州区法院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行第一次公开拍卖，起拍价格为5389830元，由买受人江苏瀛洲发展集团有限公司以10309830元竞得。凯然公司对上述执行行为不服，向海州区法院提出书面执行异议。海州区法院另查明，凯然公司向海州区法院提出执行异议要求停止对海州××号土地使用权及地上建筑物进行拍卖以及撤销（2019）苏0706执恢169号执行公告，暂不要求被执行人迁出。海州区法院于2019年6月11日作出（2019）苏0706执异171号执行裁定：驳回凯然公司的异议请求。海州区法院认为，根据江苏省高级人民法院关于司法评估、拍卖工作的有关规定，人民法院进行司法拍卖的，拍卖保留价由双方当事人协商确定，无法协商的，拍卖保留价由执行法院自主确定，执行法院可以向相关部门询价，也可以参考社会拍卖机构拍卖成交价等确定保留价。在执行过程中，海州区法院就涉案房产市场价格依法向徽商公司征询价格的行为，并非委托评估行为。徽商公司根据海州区法院征询价格函确定的询价对象及范围，依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房产的价值，且其询价结论仅为海州区法院执行案件提供价格参考，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，认定价格并不是最终交易价格，最终成交价格仍需由市场检验，且从最终拍卖结果来看，涉案房产的实际成交价格为10309830元并未以起拍价格成交，故该项异议请求不能成立。关于应当停止拍卖的异议请求，海州区法院已于2019年6月11日作出（2019）苏0706执异171号执行裁定书，本案不再理涉。综上，凯然公司的异议请求不能成立。海州区法院遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，于2019年9月29日，作出(2019)苏0706执异283号执行裁定：驳回凯然公司的异议请求。凯然公司不服上述裁定，向本院申请复议称，异议裁定适用法律严重错误，一是，海州区政府未依法作出征收补偿决定，指使法院对涉案房地产违法拍卖。二是，无视征收中的评估程序，严重违法。未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对征收的房地产进行评估。三是，司法拍卖未对依法进行评估，应予撤销。徽商公司不具有合法评估资质，选择徽商公司时没有当事人到场，没有经过当事人协商，也没有经过随机确定程序，也没有经过公开招标方式确定，询价意见书实行综合贬值率是错误的。四是，徽商公司《询价意见书》严重背离市场价值。凯然公司5300多平方米的房产，评估总价为2435150元，每平方米价格459元，7576平方米的土地，评估总价为2954680元，每平方米价格390元，房屋土地的合计价格5389830元。在凯然公司房屋征收过程中，即使对于凯然公司周边没有房产证、没有土地证的建筑，征收方给与的评估价都在6000到12000元之间，即使是征收方单方违法委托评估机构作出的评估报告，房屋及土地的评估总价也在778万元。如经过评估，合法的评估机构确定拍卖保留价并且保留价为3000万元或5000万元，实际成交价格不仅1030万元。五是、海州区法院以210万元的执行标的拍卖凯然公司数千万元的全部土地、房屋，明显违法。综上，海州区法院委托徽商公司作出的《询价意见书》在程序、实体上均严重违法，依法应予撤销。本院经审查查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第九条规定：“各高级人民法院可参照本规定，结合各地实际情况，制定实施细则，报最高人民法院备案。”根据上述法律规定，结合江苏省司法拍卖工作实际，江苏省高级人民法院于2016年7月12日制定《江苏省高级人民法院关于完善司法评估、网拍工作的规定》，明确规定江苏省法院进行司法网拍的，拍卖保留价由当事人协商确定。当事人就拍卖保留价协商不成，或者被执行人下落不明的，拍卖保留价可以由执行法院向相关部门询价。本案中，海州区法院以徽商公司提供询价意见书为基础确定拍卖保留价，属于上述法律规定中不进行评估，参照市价确定保留价的方式，符合法律规定，亦符合江苏省法院司法网拍中确定保留价的要求。凯然公司认为必须经过评估来确定拍卖保留价没有法律依据，其按照评估的相关规定提出的徽商公司没有评估资质、询价程序违法的事由亦不能成立。徽商公司的询价意见书仅是司法拍卖参照的保留价，估价对象的实际价值最终由公开拍卖的市场决定，故海州区法院在本案中确定涉案标的拍卖保留价的行为并未损害凯然公司的合法权益。其认为如经过评估，则实际拍卖成交价格将不止1030万元，没有事实依据。因此凯然公司关于海州区法院委托徽商公司出具的询价意见，在程序、实体上均严重违法，依法应予撤销的理由不能成立，海州区法院不予支持并无不当。另外，其提出的海州区政府征收程序违法的相关事由不属于本案审查范围。其提出的拍卖违法的事由，已经另案审查，本案亦不予以理涉。综上，凯然公司的复议申请理由不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回连云港凯然电器设备有限公司的复议申请，维持连云港市海州区人民法院(2019)苏0706执异283号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 李红梅审 判 员 胡海涛法官助理 于学金二〇一九年十二月九日书 记 员 王诗语