河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0181民初2219号 原告：耿连均，女，1971年12月12日出生，汉族，住辛集市。 委托诉讼代理人：田锦帅，河北一傲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹增建，河北一傲律师事务所律师。 被告：石家庄嘉勋房地产开发有限公司。住所地：石家庄市裕华区体育南大街326号6层。统一社会信用代码：91130100059413328H。 法定代表人：程志廷，该公司执行董事。 被告：辛集市集源小商品批发部。住所地：辛集市河北一集主楼四楼。统一社会信用代码：92130181MA080TA31M。 经营者：李鑫，男，1984年3月15日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：程志廷，男，1982年1月10日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：龚垣，男，1969年7月14日出生，汉族，住天津市河西区。 被告：张旭彤，男，1965年2月16日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：许红娟，女，1968年8月25日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：李鑫，男，1984年3月15日出生，汉族，住石家庄市长安区。 以上七被告委托诉讼代理人：张希军、李康，河北友高律师事务所律师。 被告：辛集市市场监督管理局。住所地：辛集市朝阳路。统一社会信用代码：11130181MB10973508。 负责人：陈江涛，该局局长。 委托诉讼代理人：梁金亮，河北海洲律师事务所律师。 原告耿连均与被告石家庄嘉勋房地产开发有限公司（以下简称：地产公司）、辛集市集源小商品批发部（以下简称：批发部）、辛集市市场监督管理局（以下简称：管理局）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序审理，2019年9月17日原告申请追加地产公司新旧股东程志廷、龚垣、张旭彤、许红娟，批发部经营者李鑫个人为本案的共同被告参加诉讼，并变更了诉讼请求。本案案情复杂，于2019年9月18日裁定转入普通程序审理。原告耿连均及其委托诉讼代理人田锦帅、被告地产公司、程志廷、龚垣、张旭彤、许红娟，批发部及李鑫及以上七被告的委托诉讼代理人张希军、李康，被告管理局的委托诉讼代理人梁金亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿连均向本院提出诉讼请求：一、判令被告地产公司退还原告购房首付款118984元及利息；被告批发部、管理局对以上退还款项及利息承担连带责任。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年，被告地产公司在未取得任何许可证的情况下向原告销售房屋并让原告将购房款交到了批发部。辛集市河北一集管理委员会（以下简称：管委会）作为政府职能部门在一开始就介入到被告地产公司的卖楼行为当中，并在《保障集天下业主如期住房协议》上盖章，承诺对被告地产公司的行为进行监管，保护原告的合法权益。管委会的职能现在已并入了管理局。现该所售楼盘根本没有取得政府的任何批准，被告侵犯了原告的合法权益，特诉至法院。 原告追加被告事实和理由：2017年3月，被告地产公司在未取得任何许可证的情况下和原告签订了《集天下内部认购协议书》。2017年9月4日，地产公司股东由张旭彤、许红娟变更为程志廷、龚垣，被告地产公司让原告交纳的购房款并未打入其公司账户，而是交到了批发部账户，该批发部为个体工商户，由李鑫经营。地产公司利用法人资格转移财产，地产公司财产和股东财产混同，特申请法院追加被告，并变更诉讼请求，要求被追加被告对申请人购房款及利息承担连带退还责任。 被告地产公司辩称，原告起诉不符合事实，没有法律依据，原告在诉求中并未提出要求解除双方签订的内部认购协议，要求退还首付款及利息不符合法律规定，答辩人开发的本案所涉项目已经取得了部分合法手续，原告所称答辩人未取得任何许可证，不符合事实，双方签订的内部认购协议不同于网签的商品房买卖合同，因为本案项目属于棚户区改造项目，原告自愿签订了上述认购协议，自愿缴纳了首付款，不能单方随意要求退款。 被告批发部、李鑫辩称，原告要求批发部和李鑫承担连带责任，无事实和法律依据。原告将款项打入答辩人账户是地产公司利用该账户收款，收款后该款项就转给了地产公司，答辩人批发部和李鑫并未拿原告一分钱的房款，实际收款人为地产公司，有答辩人提交的银行流水予以证明，承担连带责任，必须有法律的明文规定，或合同的明确约定，因此，原告要求答辩人承担连带责任无法律和合同依据。 被告程志廷、龚垣、张旭彤、许红娟辩称，原告起诉答辩人无事实与法律依据，有答辩人提交的证据公司章程可以证明，被告地产公司系有限责任公司，具有独立的对外承担责任的法人主体，股东仅以出资额为限承担责任，并且被告地产公司不是一人独资公司，原告无证据证明被告公司利用法人资格转移财产，也无证据证明公司财产与股东财产混同，答辩人不应当被追加为被告，也不应当承担任何责任。 被告管理局辩称，管委会2019年3月27日由辛集市商务局管理调整为管理局管理，但是其主体仍然存在，可以独立承担民事责任。另外，答辩人就其在2019年3月27日之前的行为，既不承担民事责任，也不承担行政责任，在本案中，答辩人无任何过错，不应承担过错责任，作为国家机关，更不应承担保证责任。应当判决驳回对我方诉讼请求。 原、被告为证明诉辩主张，向法庭提交了以下证据： 一、原告为证明诉讼请求提交的证据： 集天下内部认购协议书、保障集天下业主如期住房协议、地产公司的收款收据、原告银行流水、POS机刷卡小票、耿连均身份证复印件。 原告申请调取地产公司公户账户从2017年1月份至2018年10月份的银行流水，本院向被告地产公司送达调取证据通知书，要求其在庭审时提交，但被告在庭审时未提交。 庭审中原告要求被告地产公司、批发部、李鑫共同提交三方同时期银行流水，以证明所收购房款是否全部支付给地产公司。本院再次限时提供，但被告地产公司、批发部、李鑫至今未提供。 二、被告为证明抗辩主张提交的证据： 1、被告地产公司证据：2015年5月29日辛集市城乡规划委员会第7号会议纪要、2016年12月13日多部门对河北一集市场一期（一）号地块验收报告、2015年9月1日辛集市城乡规划局证明、2016年6月21日辛集市棚户区改造领导小组办公室关于明确河北一集区域棚户区改造范围的通知、2018年1月25日河北一集管理委员会的委托函、2018年1月24日辛集市人民政府辛政批（2018）13号批复、2019年9月24日多部门联合出具的关于河北一集（集天下）改造范围及征收安置情况的验收报告、2015年5月30日辛集市河北一集管理委员会出具的关于实施河北一集市场升级改造项目的委托。 2、被告李鑫及批发部证据：李鑫身份证复印件、中国工商银行电子回单13张、被告地产公司证明。证明内容：原告诉我公司房屋买卖合同纠纷一案，原告向批发部支付的购房款系我公司委托批发部代收的购房款，该款项批发部已全部支付给我公司，本案与批发部负责人李鑫没有任何关系。 3、七被告共同提交的证据：从石家庄市裕华区行政审批档案室调取的地产公司工商档案一套。 4、被告管理局证据：2019年3月27日中共辛集市委机构编制委员会辛编（2019）5号文件。 审核分析原、被告的证据，被告地产公司的证明，原告不认可，对于批发部所收款项，被告地产公司、批发部、李鑫未提供交易前后相应时期三被告之间全部银行交易流水，无法查实批发部所收原告的购房款最终是否全部转入地产公司账户，因此对证明真实性无法确定，本院不予采信。其他证据双方当事人对证据本身真实性无异议，本院予以采信。根据采信的证据和原、被告无争议的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2017年1月1日至2017年6月25日，包括本案购房人耿连均在内冯旭、王赛、赵妹晓、王亭兰、周晓叶、**、李文合、任长、张玲、魏懂、王瑶、尹建兴、魏纯等14人分别与地产公司签订集天下内部认购协议书，张玲签约时间为2017年3月31日，以不同的单价从地产公司购得其开发的集天下项目的商品房，并确定了具体位置、建筑面积，单价、总房款、享受的优惠政策、认购定金和首期房款的交纳时间和数额。集天下内部认购协议书第一条认购物业中明确约定：地产公司已经告知购房人该房屋的销售相关手续正在办理之中，购房人对此予以理解认可并自愿购买。 购房人认购定金和首期房款付款方式多数为POS机刷卡转款方式，也有现金等其他付款方式。POS机付款方式中大多数付给了批发部，少部分收款人不明。付款后，地产公司给购房人开具了收款收据。14人购房款数额总计2583788元。批发部和李鑫提交的中国工商银行回单显示，李鑫从2017年5月25日至2017年8月24日通过其在中国工商银行个人账户向地产公司在华夏银行、工商银行转款13笔，其中华夏银行11笔，工商银行2笔，合计435万元。 2017年3月31日耿连均交纳了首期房款118984元，地产公司开具了收款收据。 后2018年10月17日地产公司与14购房人签订了保障集天下业主如期住房协议，协议确认购房人已认购地产公司开发的河北一集集天下项目的商品房，交纳了首付购房款。约定了施工进度和地产公司迟延履行的违约责任：如地产公司不能按约定施工进度施工，购房人有权要求全额退还已付认购房款，并按同期银行贷款利率计息。管委会作为监管方对地产公司进度进行监督、管理，确保购房人合法权益，督促地产公司如实完成施工和承担违约责任。 签订认购协议（2017年1月1日-2017年6月25日）至如期住房协议期间（2018年10月17日），2017年9月4日，许红娟、张旭彤将其在地产公司股权转让给了程志廷、龚垣，公司现在的股东为程志廷和龚垣。 辛集市政府已启动了对河北一集市场升级改造项目的建设，并由管委会委托地产公司实施。集天下改造项目征收安置验收完毕，可按相关规定履行土地相关收续，但地产公司未提交国有土地使用权证，至起诉前也未取得商品房预售许可证明。 2019年3月27日，管委会隶属关系由市商务局调整为管理局。 原告要求的利息计息方式为：从交款之日开始按银行贷款利率计算。 本院认为，本案销售的房屋属于预售形式，原、被告所签订的集天下内部认购协议书、保障集天下业主如期住房协议中已约定了商品房买卖合同应具备的主要内容：买卖双方的姓名和名称、住所；商品房具体位置；商品房建筑面积、单价、总价款、优惠政策、定金、首期房款、付款时间，交付日期；解决争议的方法；违约责任。并且购房人已按照约定支付了首期购房款，两协议应认定为商品房买卖合同。被告虽出具了政府的各种审批文件，但其均不是被告合法销售的法定证书商品房预售许可证，而且在起诉前，仍未取得该证。因此本院认定两份协议书无效。因此原告有权因无效而向被告地产公司主张退还购房首期房款并由被告承担首期房款利息损失。 购房首期房款应全额退还原告，但利息损失应区分过错负担。被告地产公司在未取得商品房预售许可证情况下违法预售商品房，应对合同无效承担主要过错责任。但在签订协议书时，原告明知房屋销售手续正在办理中仍然购买未取得商品房预售许可证的商品房，对由此可能导致合同无效所产生的风险应有所预期，亦有一定过错，应自担一部分利息损失。根据本案具体情况，原、被告利息损失承担比例本院确定为：20%、80%。原告主张的利息计算方式合理合法，本院予以支持。 被告作为出售方，收取的认购定金、首期购房款，本应打入公司公户，但大部分购房款由批发部通过POS机刷卡方式收取，而且部分POS机刷单不显示收款人姓名或名称。被告李鑫、批发部提交的中国工商银行电子回单和证明，无李鑫、批发部和地产公司销售期间的所有银行交易记录对应，不能证实批发部从14名原告处收取的购房款全部转入了地产公司账户，原告所交购房款去向不明。 现因合同无效，被告不能提供充足资金退还购房首期房款，新旧股东当庭辩称：原告诉请与股东个人无关，股东不承担责任。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第三款，被告行为属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，已严重损害公司债权人的利益，应当对公司债务承担连带责任。股东变动发生在两份协议签订和履行期间，因此新旧股东应对原告诉请购房首期房款及利息承担连带责任。 如期住房协议约定的管理会的职责是对施工进度进行监督管理，不是保证责任，并且是以自身名义办理的，国家机关亦不得为保证人，因此原告要求被告管委会承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 被告批发部和李鑫个人仅是购房款的代收机构，并不是公司股东，因此原告要求其承担连带退还责任，无事实和法律依据，本院亦不支持。 综上所述，原告的诉讼请求大部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第三款，《中华人民共和国担保法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下： 被告石家庄嘉勋房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内全额退还原告耿连均购房首付款118984元，赔偿原告耿连均利息损失总额的80%（利息以118984元为基数，从2017年3月31日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 被告程志廷、龚垣、张旭彤、许红娟对本判决第一项所列债务承担连带退还责任； 驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2680元，由被告石家庄嘉勋房地产开发有限公司、程志廷、龚垣、张旭彤、许红娟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。提起上诉的应当在提交上诉状时一并交纳上诉费，上诉费可向我院交纳，亦可向石家庄市中级人民法院直接交纳。上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 田 炯 审判员 张海涛 审判员 赵彦慈 二〇一九年十二月二十六日 书记员 张 俏 ——