北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初37216号原告：北京名仕门诊部有限公司，住所地北京市海淀区复兴路30号一层东侧。法定代表人，葛龙海，总经理。委托诉讼代理人马世杰，北京市道成律师事务所律师。被告：李传彬，男，1968年2月7日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人焦超，北京中今律师事务所律师。原告北京名仕门诊部有限公司(以下简称名仕门诊部)与被告李传彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名仕门诊部委托诉讼代理人马世杰与被告李传彬及其委托诉讼代理人焦超到庭参加了诉讼，本院依法开庭审理，现已审理终结。原告名仕门诊部向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付租金44.56万元。2.要求被告按每天125元的标准支付违约金，（从2018年8月11日起至实际给付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年10月10日起，原、被告形成租赁合同关系，原告为出租人，被告为承租人。出租位于北京市海淀区复兴路×号一层房屋中南侧部分及房屋中中间窗户部分建筑物，年租金为50万元。原告应收租金180.56万元，被告实际支付租金136万元，累计拖欠租金44.56万元未支付，故原告于2018年8月10日将其清退并收回场地，双方租赁关系解除。现被告已构成违约，应向原告支付月租金0.3%的违约金。望人民法院判如所请。被告李传彬辩称，2013年10月10日我方承租了复兴路×号一层东侧房屋，当时没有签订租赁合同，双方于2014年签订了期限为一年的租赁合同，之后我方实际使用上述房屋至2017年10月10日退租。至2018年我方还在陆续偿还房租，故现在不拖欠原告任何租金，不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于本案事实，本院认定如下：2014年9月3日，出租方北京海淀置业集团有限公司（以下简称海淀置业公司、甲方）与承租方名仕门诊部（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：第一条房屋基本情况为：乙方承租房屋位于北京市海淀区复兴路×号，建筑面积为399.5平方米（详见房屋平面图）；第四条租赁期限：租赁期限共三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；第七条甲方的权利义务：乙方有下列情形之一的，甲方可随时解除合同并收回房屋，本合同自甲方书面通知乙方之日终止。造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：未经甲方许可，将房屋转粗、转让、转借给他人，擅自调换使用或以联营、承包等形式实为转租行为的。2017年11月16日，海淀置业公司与名仕门诊部续签上述租赁合同，承租海淀置业公司位于海淀区复兴路30号，418.75平方米的房屋。租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2014年10月10日，出租方名仕门诊部（甲方）与承租方李传彬（乙方）签订《合作协议》，协议约定:第一章、甲方同意将坐落于北京市海淀区复兴路30号一层东侧房屋中南侧部分及房屋中中间窗户部分建筑物出租给乙方作零售烟草、酒水、水果、鲜花商业用途使用。每年的租金总额为50万元。本合同约定租赁期限为一年。租金按六个月结算，由乙方在经营租赁开始前10日以支票或现金付款方式缴付半年租金给甲方。第二章乙方向甲方续缴纳房租应提前两个月，如拖欠或到时未付甲方有权收回所租赁乙方的区域位置。第六章：由于甲方的原因造成逾期交付房屋或乙方逾期交付租金，违约方每逾期一天须向对方支付月租金额的0.3%作为违约金。协议到期后，双方并未签订书面合同续约，但双方均继续履行该协议。庭审中，原告名仕门诊部主张双方租赁合同自2013年10月10日至2018年8月10日，应收租金180.56万元，被告李传彬实际支付租金136万元，尚欠租金44.56万元，多次向李传彬催要拖欠租金，均拒绝支付。后李传彬于2018年8月10日拉走个人物品，腾退场地，双方租赁关系解除。因李传彬延迟支付租金已构成违约，依据约定其应支付违约金，按日租金额的0.3%计算每日125元。李传彬称，原告名仕门诊部和海淀置业公司签订的房屋租赁合同的租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，在此之前名仕门诊部无权将争议房屋出租，亦无权收取房租。且该合同约定在未获得海淀置业公司同意授权以前，名仕门诊部无权将房屋转租，双方租赁合同应属无效。另外，李传彬自称于2017年10月就已搬离争议房屋，不再承租争议场地，且其搬离之后陆续支付房租14.834万元。名仕门诊部对此不予认可，为此向法院提交录音证据及证人证言、微信记录予以证明，录音证据中提及2018年8月10日向李传彬主张租金的情况，庭审中证人孙某（名仕门诊部会计）到庭进行作证并与李传彬对质，孙某称其于2018年8月20日与李传彬对账无果，第二天凌晨见证其搬离涉案房屋，并对当时情况进行拍照并向单位领导进行了汇报。孙某还向法庭展示自己与李传彬的微信聊天记录，显示2018年6月底李传彬同意支付房租。法庭就争议租金缴纳与记账情况询问证人孙某，孙某称李传彬交纳的每笔租金均开具发票，对于李传彬所称支付房租14.834万元的情况不予认可，该租金均包括在其已交纳的136万元租金中。另查，诉讼中本院曾邮寄送达起诉书、传票等应诉材料，该邮件为李传彬收到但未到庭参加诉讼，后本院再次传唤李传彬到庭应诉，并再次开庭进行审理。本院认为，名仕门诊部与李传彬签订房屋租赁合同效力应为争议解决的首要问题，有证据表明名仕门诊部对于涉案房屋承租而来，转租次承租人李传彬并收取相应租金，合同履行过程中李传彬并未提出异议，房屋出租人亦未提出异议，且现已履行完毕后以合同效力为由予以抗辩，本院对此不予采纳，上述协议对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。应当指出该协议期限一年，截至2015年10月9日也已到期，超出部分应视为不定期租赁合同，并按照此前约定标准支付租金。争议之二，对李传彬主张2017年10月搬离争议房屋不再拖欠任何租金的主张，应不是客观事实，本院不予采信。表面看名仕门诊部提交了自己出具的相应收据，以合计已缴费额与应缴费数额之差，来计算未缴费数额，本院应予深查，此情形也是本院再度开庭审理的原因。再次开庭，名仕门诊部申请经办人到庭进行陈述并与李传彬进行对质，上述证人不仅就账目数额进行说明，而且就李传彬搬离争议场所的见证过程提交照片与微信记录。虽李传彬当庭予以否认，但本院结合上述证言与庭审陈述，有充分理由确信李传彬搬离时间为2018年，并非2017年，李传彬确实存在拖欠租金的情况直至自行搬离争议场所，本院确认李传彬所言内容应属虚构，其抗辩理由不应采信。而名仕门诊部的主张乃客观实情，其提交的收据应为客观已经缴费的凭据，其计算租金的方式并无不当，租金的诉求有事实依据，本院应予支持。双方之间合同约定期限一年，故名仕门诊部所举违约金一节，仅仅在协议中产生法律效力，而不应及于后面的不定期租赁合同，加之拖欠租金数年累计，本院应就欠付租金自搬离后按照法定贷款利率支付利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条之规定，本院判决如下：一、李传彬于本判决生效后十五日内向北京名仕门诊部有限公司支付租金445600元；二、李传彬于本判决生效后十五日内向北京名仕门诊部有限公司支付租金利息，利息以445600元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回北京名仕门诊部有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千九百八十四元，由李传彬负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周德胜审 判 长  李蜀晋人民陪审员  周义忠二〇一九年十二月二十六日书 记 员  刘晓晖