山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11031号上诉人（原审被告）：宗可安，男，1984年10月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：田延圣，山东天齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王俊鹏，男，1991年1月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李海龙，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕本坤，男，1985年7月6日出生，汉族，住济南市齐河县。被上诉人（原审被告）：柴惠雯，女，1995年7月24日出生，汉族，住济南市。原审第三人：兴业银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：俞裕辉，行长。上诉人宗可安与被上诉人王俊鹏、吕本坤、柴惠雯，原审第三人兴业银行股份有限公司济南分行（以下简称兴业银行济南分行）案外人执行异议之诉一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宗可安上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0103民初1563号民事判决，改判驳回王俊鹏的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王俊鹏承担。事实与理由：原审法院判决依据王俊鹏交付房屋全款为由解除对位于济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城3号楼l单元l701室房屋的预查封的措施错误，事实与理由如下：一、宗可安与吕本坤、柴惠雯民间借贷纠纷一案，济南市市中区人民法院(2018)鲁0103民初8790号民事裁定书预查封了吕本坤、柴惠雯登记在济南旺地置业有限公司位于济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城3号楼l单元l701室的房屋。查封期限三年，自2018年11月2日始至2021年11月1日止。王俊鹏与吕本坤、柴惠雯于2018年2月4日签订《存量房屋买卖合同》。尽管该合同约定，王俊鹏以总价款130万元人民币购买吕本坤、柴惠雯名下共同拥有的位于济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城3号楼l单元l701室的房屋。首付80万元，房产证下发过户后再支付50万元。2018年2月4日王俊鹏支付定金2万元，2月5日分两次分别向王俊鹏支付了56万元、22万元，共计80万元，剩余房款人民币50万元，在过户后银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，现该查封房屋登记在济南旺地置业有限公司名下，未进行房屋所有权登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。因此济南市市中区人民法院查封措施并无不当，对于王俊鹏的诉讼请求依法予以驳回。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为涉案房屋虽然尚未办理登记在吕本坤、柴惠雯名下，但已经具备合法办理的初始登记条件，未办理并非王俊鹏的原因，且在一审法院的预查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，王俊鹏于2019年8月6日向一审法院交纳50万元，据此一审法院作出解除对涉案房屋的查封措施是错误的，因为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。一审法院解除对涉案房屋的查封，维护了王俊鹏的权利，实际侵害了宗可安的合法权益。三、即便是王俊鹏交付了全款，人民法院仍可以对涉案房屋进行查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。且涉案房产未交付王俊鹏居住使用，其庭审中提交的《装修合同》、水电费等证据系伪造，意图规避法院执行。因此，根据上述规定及涉案房产实际情况，即便是王俊鹏交付了全款，人民法院仍可以对涉案房屋进行查封。四、王俊鹏、吕本坤、柴惠雯虽然2018年2月4日签订《存量房屋买卖合同》，但该合同的真实性、合法性无法查明。在一审庭审过程中王俊鹏、吕本坤、柴惠雯拒不接受法庭调查导致该合同的真实性、合法性无法查明，且一审法院未经审查合同的效力直接认定为有效合同存在不当，因此王俊鹏与吕本坤、柴惠雯签署本合同有恶意躲避宗可安的合法债权之嫌，且从一审法院判决案件受理费16500元由吕本坤、柴惠雯负担，也可以说明吕本坤、柴惠雯应该承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二项规定，涉案《存量房屋买卖合同》无效。就本案而言，王俊鹏与吕本坤、柴惠雯尽管于2018年2月4日签订《存量房屋买卖合同》，但因吕本坤、柴惠雯拒不接受法庭调查，该合同的真实性、合法性无法查明，双方银行交易的往来和资金流向明细无法查明，因此，依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第二百一十三条第(一)项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”之规定，应依法改判驳回王俊鹏的诉讼请求。综上所述，一审判决认定事实与适用法律错误，宗可安认为，王俊鹏作为案外人就涉案房屋即执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院应依法判决驳回诉讼请求，判如所请。删除事实和理由中的第二条，原因是在一审庭审当中，王俊鹏向一审法庭作了虚假陈述，并且向法庭提交了虚假的证据，从而使一审法院作出了错误的判决。王俊鹏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋已登记在王俊鹏吕本坤名下，宗可安陈述的与事实不符，且逻辑错误，王俊鹏依据最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定享有了完全足以排除执行的权利，查封只是执行手段，既然享有排除执行的权利，完全可以请求法院解封，不存在任何错误，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王俊鹏向一审法院起诉请求：1.依法解除对吕本坤、柴惠雯名下位于济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城3号楼1单元1701室的查封；2.依法判令兴业银行济南分行于判决生效后15日内解除对涉案房屋的抵押权；3.依法判令吕本坤、柴惠雯符合办理过户条件后15日内将涉案房屋过户给王俊鹏；4.本案诉讼费用由宗可安负担。诉讼过程中，王俊鹏撤回第二、三项诉讼请求。一审法院认定的事实：2016年3月18日，吕本坤、柴惠雯与济南旺地置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同编号：销售（字）201613302324号，约定由吕本坤、柴惠雯购买济南旺地置业有限公司开发建设的济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城3号楼1单元1701室房屋，建筑面积96.45平方米，总价款710119元。合同签订后，吕本坤、柴惠雯向兴业银行济南分行申请按揭贷款568000元，并办理了预购商品房抵押手续。至2018年1月22日，吕本坤、柴惠雯向济南旺地置业有限公司支付购房款710340元。后吕本坤、柴惠雯向相关部门支付专项维修基金11577元、契税10654.94元。2018年2月4日，王俊鹏与吕本坤、柴惠雯签订《存量房屋买卖合同》一份，约定吕本坤将上述房屋及使用车位（编号为F396）出售给王俊鹏，总价款130万元，王俊鹏于2018年2月6日之前将首付款80万元（含定金）存入吕本坤指定账户，剩余房款50万元在过户后银行发放贷款之日由银行向吕本坤直接支付。王俊鹏于同日向吕本坤支付定金2万元，于同年2月6日向吕本坤支付购房款78万元。同年2月10日，王俊鹏实际入住该房屋。2018年10月30日，宗可安诉至一审法院要求判令吕本坤、柴惠雯偿还其借款100万元及利息并赔偿其经济损失，同时向一审法院提出财产保全申请。一审法院于同年11月1日作出（2018）鲁0103民初8790号民事裁定，预查封了上述涉案房屋。查封期限自2018年11月2日至2021年11月1日。王俊鹏对该预查封措施提出书面异议，一审法院于2019年1月11日作出（2019）鲁0103执异15号执行裁定，驳回了王俊鹏的异议请求。王俊鹏对该裁定不服，在法定期限内向一审法院提起诉讼。王俊鹏于2019年8月6日将剩余购房款50万元交付一审法院。一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋虽然尚未登记在吕本坤、柴惠雯名下，但已经具备合法办理初始登记的条件，未办理初始登记及过户登记非因王俊鹏的原因。根据审理查明的事实，王俊鹏与吕本坤、柴惠雯在一审法院预查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，王俊鹏已实际占有该房屋，且王俊鹏已按照一审法院要求将剩余房款交付一审法院。因此，王俊鹏要求解除对涉案房屋的预查封措施，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。王俊鹏自愿放弃要求判令兴业银行济南分行解除对涉案房屋的抵押权及吕本坤、柴惠雯协助办理涉案房屋过户手续，是在法律允许的范围内对自己民事权利的处分，应予准许。吕本坤、柴惠雯未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：解除对位于济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城3号楼1单元1701室房屋的预查封措施。案件受理费16500元，由吕本坤、柴惠雯负担。二审期间，宗可安提交以下证据：提交通过济南供电公司和济南水务集团查询的吕本坤、柴惠雯涉案房屋使用水电费的信息。对于涉案房屋水、电费只有物业公司当初所交纳的200元，在扣除正常电损外，到现在仍剩余199.45元，以证明该房屋至今未使用任何电费。水务部门查询的结果水费为0元，证实涉案房屋没有任何的水费使用。同时，宗可安到吕本坤、柴惠雯、王俊鹏所述的涉案小区门口进行查询，该门口公示的水费信息及万科金色悦城小区3号楼1单元1701室水费为0元，该公示信息为2019年8月11日。同时，宗可安向法庭申请实时查询涉案房屋目前的水电费使用情况，以证实王俊鹏在一审期间向法庭做了虚假的陈述和提交了虚假的证据，即王俊鹏并未实际入住，并未对涉案房屋进行装修。其所提交的装修合同、居间服务合同、买卖合同等相应的票据均是后期造假形成，最终目的是为规避人民法院对涉案房屋的查封和执行。实时查询的过程为：打开支付宝进行查询，输入电号和水号，即可查询。王俊鹏质证：因宗可安提交的证据为复印件，王俊鹏对证据的真实性不予认可。王俊鹏一审提交的证据和陈述都是真实的，并不存在宗可安所述的虚假陈述，吕本坤、柴惠雯已经向王俊鹏交付了房屋，王俊鹏已合法占有该不动产，水、电费的消费并不能证明王俊鹏没有合法占有房屋，且王俊鹏已经对房屋进行了装修，宗可安不能通过水、电费的消耗来否认王俊鹏王俊鹏的合法占有。王俊鹏在一审中提交的物业开具的证明完全可以证明王俊鹏实际占有该房屋。经本院审查，上述证据系复印件，且王俊鹏对其真实性不认可，本院对该证据不予采信。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，王俊鹏提交的物业公司开具的证明装饰装修工程实施合同的原件可以证明王俊鹏占有该房屋，对涉案房屋已有了实际控制。因此，一审法院认为王俊鹏实际占有该房屋，并无不当。对房屋进行实际控制即属于占有本质要求，是否入住不是占有的必需条件。因此，宗可安以王俊鹏未实际入住涉案房屋而否认王俊鹏占有涉案房屋，其否认不成立。宗可安认为王俊鹏、吕本坤、柴惠雯签订的《存量房屋买卖合同》的真实性、合法性无法查明，但王俊鹏提交的房屋买卖合同原件、银行账户交易凭证以及王俊鹏已将剩余房款交至一审法院可以证明合同真实存在，宗可安未提交证据反证，其否认不成立。综上，一审法院对涉案房产解除查封，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由宗可安负担。审 判 长 刘继英审 判 员 刘彦亭审 判 员 赵 雯二〇一九年十二月十六日法官助理 刘丹丹书 记 员 韩 笑