济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初2681号 原告：李宗彦，女，1989年10月28日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市市中区。 委托诉讼代理人：于晓娜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：宋杰，女，1983年10月16日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市。 被告：济南西开置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论，总经理。 委托诉讼代理人：王双，女，1989年10月9日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 原告李宗彦与被告宋杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，原告李宗彦向本院申请财产保全并提供担保，本院做出（2019）鲁0104民初2681号民事裁定，查封被告宋杰名下恒大世纪广场A3地块4号楼1单元xxx室（以下简称xxx室房屋）一套。原告李宗彦于2019年5月10日申请追加济南西开置业有限公司（以下简称西开置业）作为被告参加诉讼，本院审查后予以准许。后因案情复杂，本院依法由简易程序转为普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告李宗彦及其委托诉讼代理人于晓娜、被告西开置业的委托诉讼代理人王双到庭参加诉讼。被告宋杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宗彦向本院提出诉讼请求：1.判令宋杰继续履行《房屋买卖合同》，将称xxx室房屋过户给李宗彦；2.判令宋杰向李宗彦支付违约金339000元；3.判令宋杰赔偿李宗彦损失36260元；4.判令宋杰承担本案全部诉讼费用及保全费用。 事实和理由：2017年6月3日，我与宋杰签订《房屋买卖合同》约定，我购买宋杰xxx室房屋一套，建筑面积94.89平方米，房屋存在抵押，总价款为113万元。我于签订合同时向宋杰交纳定金2万元，于2017年6月4日前交纳首付款48万元，剩余房款于过户后银行发放贷款之日向其支付，宋杰收到首付款后自行至农业银行花园路支行办理解除抵押手续，否则应向我承担违约责任。双方另约定于2018年7月31日进行房屋交接，任何一方未按照合同约定履行义务，都应向守约方支付总房款30%的违约金并赔偿因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同签订后，我严格按照合同约定交纳定金及首付款，宋杰恶意违约，在收到首付款后未至银行办理解除抵押手续，亦未办理房屋交接手续。我多次催促宋杰尽快办理过户手续，其至今未办理，其行为严重违反了合同约定，损害了我的合法权益，故诉至法院。 诉讼过程中，李宗彦明确主张违约金的依据是《房屋买卖合同》第九条，宋杰未办理解押手续，违约金计算方式为：总房价款的30%；明确第三项诉讼请求中的损失为律师费36260元；明确第四项诉讼请求中的保全费用是指保全保险费3000元，诉讼费用包含保全费及公告费；明确要求西开置业承担配合过户的义务，其他赔偿责任不要求西开置业承担。 宋杰未作答辩。 西开置业辩称，李宗彦与宋杰之间的房屋买卖关系与我公司无关，我公司也不清楚。我公司已经在济南市仲裁委员会申请仲裁，要求解除与宋杰签订的关于xxx室房屋的《商品房买卖合同》。该房产尚未办理完毕初始登记。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李宗彦提交的《商品房买卖合同》，西开置业无异议，对李宗彦提交的《房屋买卖合同》、补充条款、中国农业银行转账业务客户回执、定金支付书、佣金确认单、中介费收据、委托代理合同、律师费发票、公告费收据，西开置业称与其无关，不发表质证意见。宋杰未到庭参加诉讼，亦未对上述证据提出反驳意见，故经审查本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、房屋来源：2015年9月16日，西开置业作为甲方（出卖人），与作为乙方（买受人）的宋杰签订《商品房买卖合同》，约定乙方自愿认购甲方开发建设的xxx室房屋，建筑面积94.89平方米，总价款为744709元；乙方同意于2015年9月16日前支付首期房款246709元，余款498000元于2015年9月16日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续；出卖人应当在2018年7月31日前交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同还对其他事项进行了约定。 截至开庭审理之日，xxx室房屋尚未进行初始登记，尚不满足向宋杰办理房屋所有权证的条件。 二、合同约定买卖情况：2017年6月3日，宋杰作为出卖人（甲方），李宗彦作为买受人（乙方），与作为居间人（丙方）的山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿出售xxx室房屋给李宗彦，建筑面积94.89平方米，总价款为113万元；合同第三条约定：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元；合同第四条约定：乙方于2017年6月4日前支付首付款48万元，剩余房款63万元于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；合同第九条约定：该房产在农业银行花园路分行设有房地产权抵押，甲方应当在签订合同后自行到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为客户的首付款，甲方保证专款专用，否则应当向乙方支付第十二条第二款约定的违约金；合同第十一条约定：甲方于2018年7月31日恒大世纪广场交房后通知乙方进行房屋验收交接；合同第十二条第二款约定：甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；该条第三款约定：甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条第二款的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；合同第十三条第二款约定：如果按揭贷款，甲乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日之内办理房产过户手续；该条第三款约定：本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期较长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素的影响，否则违约方承担首付款双倍的违约金给相对方；合同还对其他事项进行了约定。 三、合同履行情况：李宗彦于2017年6月2日向宋杰支付定金2万元，于2017年6月4日向宋杰支付首付款48万元。2018年3月25日，宋杰与李宗彦签订补充条款，约定：李宗彦支付2018年1月1日至2018年5月31日的月供13000元，后期此款在总房款里扣除。当日，李宗彦支付了该款。 诉讼过程中，西开置业辩称其已通知过宋杰收房，但是宋杰没有收房，其已将宋杰申请仲裁至济南仲裁委员会，要求解除与宋杰签订的《商品房买卖合同》并办理撤销网签、注销备案手续。李宗彦对宋杰尚未收房的事实无异议。 四、李宗彦实际支出的费用：李宗彦已向利泽公司支付佣金22600元。本案诉讼过程中，因宋杰原住址查无此人，本院依法公告向其送达起诉书副本、开庭传票等应诉手续，为此李宗彦已支付公告费300元。李宗彦为申请财产保全提供中国人民财产保险股份有限公司济南市分公司诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保，为此支付保全保险费3000元。 刘鹏与山东众成清泰（济南）律师事务所签订《诉讼业务委托代理合同》，约定该所委派于晓娜律师在本案一审阶段担任李宗彦的委托代理人，律师代理费为36260元。诉讼过程中，于晓娜律师代理李宗彦参加了诉讼。李宗彦向该所支付了律师费36260元。经查明，李宗彦与刘鹏系夫妻关系。 本院认为，李宗彦与宋杰签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合同合法有效，当事人均应当按照该合同约定履行双方的义务。李宗彦的主要合同义务为按约定支付购房款。宋杰的主要义务则是积极履行与西开置业之间的商品房买卖合同，保证其能够取得涉案房屋占用及所有权，将该房屋实际交付李宗彦，并将房屋的所有权转移登记给李宗彦。李宗彦也有权在保证其自己不存在违约行为，且房屋具备交付及所有权登记条件的情况下，要求宋杰向其办理房屋交接手续及所有权转移登记。但宋杰作为出卖方，其只是对xxx室房屋进行了网签备案，尚未占用涉案房屋，也尚未取得所有权证书。李宗彦要求宋杰将xxx室房屋过户给其的前提是宋杰先取得房屋所有权证书。但经本院查明，截止开庭审理时，该房屋尚未进行初始登记，尚不具备办证条件，且西开置业已经对宋杰申请仲裁，要求解除《商品房买卖合同》，所以xxx室房屋最终是否属于宋杰所有存在不确定性。故李宗彦要求宋杰将xxx室房屋过户给其的诉讼请求，尚不具备履行条件，本院不予支持；李宗彦要求西开置业协助办理过户手续的请求，没有合同依据，且尚不具备条件，故本院不予支持。如案后该房屋具备交付或所有权登记的条件，李宗彦可另行主张权利。 关于宋杰是否违约。本院认为，首先，李宗彦按照合同约定及时支付了定金及首付款，那么宋杰也应当按照合同第九条的约定及时办理房屋抵押的解除手续。另外合同约定的很明确，解除抵押的钱款来源就是首付款，并且要专款专用，否则要承担违约责任。虽然合同没有明确具体的解押日期，但是宋杰也应当在合理期限内办理。经查明，李宗彦于2017年6月4日支付首付款，距今已有两年半的时间，而宋杰至今未办理解押手续，其怠于履行合同义务的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。其次，宋杰与西开置业签订的《商品房买卖合同》约定了交付期限为2018年7月31日，到期后，宋杰应当及时与西开置业进行联系、询问交付情况，但其至今未办理收房手续，亦未向李宗彦交付房屋，也违反了合同约定。李宗彦要求宋杰支付总房价款30%的违约金，系按照《房屋买卖合同》第十二条第二款的约定进行主张，宋杰未到庭参加诉讼，亦未提出反驳意见，应视为对李宗彦该项主张的认可，故本院予以支持。 关于赔偿损失，本院认为，因李宗彦明确第三项请求的赔偿损失36260元就是指律师费，那么按照《房屋买卖合同》第十二条第二款的约定，律师费应由违约方进行赔偿。诉讼过程中李宗彦委托的律师实际到庭参加了诉讼，律师费收取标准亦在合理范围内，在宋杰存在违约的情况下，李宗彦要求其支付律师费的请求，于法有据，于事有理，本院予以支持。 关于保全保险费，本院认为，因李宗彦与宋杰在《房屋买卖合同》中未明确约定保全保险费的负担，故对李宗彦的该项请求，没有合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、宋杰于本判决生效之日起十日内向李宗彦支付违约金339000元； 二、宋杰于本判决生效之日起十日内向李宗彦支付律师费36260元； 三、驳回李宗彦对宋杰的其他诉讼请求； 四、驳回李宗彦对济南西开置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14970元，由李宗彦负担4970元，由宋杰负担10000元，保全费5000元、公告费300元均由宋杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 张 斌 人民陪审员 刘 艳 人民陪审员 张云琴 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员 裴立红