福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初4843号 原告：莆田华永至盛房地产有限公司，住福建省莆田市涵江区六一西路2299弄-6号，统一社会信用代码913503030503044401。 法定代表人：骆诗龙,系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张作勇（特别代理），上海段和段(厦门)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾敏（特别代理），上海段和段(厦门)律师事务所实习律师。 被告：陈锦海，男，1977年12月21日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告莆田华永至盛房地产有限公司与被告陈锦海商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莆田华永至盛房地产有限公司（以下简称华永公司）的委托诉讼代理人张作勇到庭参加诉讼，被告陈锦海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华永公司向本院提出诉讼请求：1.解除华永公司与陈锦海于2016年5月10日签订的编号为H201603495号的《商品房买卖合同（预售）》，并责令陈锦海在合同解除后10日内配合华永公司按照房地产主管部门的要求办理完毕原合同解除以及网上备案注销手续和抵押权预告登记注销手续等；2.陈锦海向华永公司支付违约金138559.6元；3.陈锦海偿还由华永公司垫付的银行按揭款30560.09元；4.陈锦海向华永公司支付律师费7万元。事实和理由：2016年5月10日，华永公司与陈锦海签订编号为H201603495号的《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定陈锦海向华永公司购买其开发建设坐落于莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块的2#2904号房屋，预测建筑面积113.15平方米，商品房单价为每平方米6122.83元，总价款为692798元；买受人应当于2016年5月10日前支付首期房价款142798元，余款550000元由买受人向银行申请按揭贷款支付，出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保；买受人在获得贷款后按约定定期归还贷款本息，在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保期间如因买受人原因导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息、违约金及相关款项，买受人应于接到通知15日内归还出卖人代偿的相关款项，并承担自银行扣款之日起至归还之日期间的利息，上述时间内未归还的，买受人应按出卖人代偿总额的日万分之五支付违约金，并承担出卖人为追偿代偿款而支付的费用，自出卖人代偿之日起累计三个月，未归还按揭款也未向出卖人还款的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，在扣除总房款20%的违约金及已发生的费用后，不计利息退还买受人已支付购房款；出卖人保证期间，如非因出卖人原因导致出卖人承担担保责任，均构成买受人根本违约，并约定不同逾期情况违约金的计算标准，买受人自出卖人承担保证责任之日起超出15日仍未归还出卖人代偿还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款的20%的违约金；合同所定违约金考虑各综合抽象因素所造成的损失，以违约金方式尽量弥补损失，具有惩罚性违约金性质，双方不得以‘违约金过分高于或低于损失’为由抗辩调整违约金，收取违约金方无需举证具体损失等。合同签订后，陈锦海缴纳首期房款142798元，陈锦海向兴业银行涵江支行申请按揭贷款55万元，兴业银行涵江支行依约发放该贷款，华永公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。因陈锦海未按约履行还款义务致华永公司承担保证责任，截至2019年10月兴业银行涵江支行扣划华永公司在该行的保证金共计30560.09元，华永公司维护权益产生律师费7万元，陈锦海至今未归还华永公司代扣按揭款，华永公司故向法院提出上述诉讼请求。 陈锦海未作答辩。 华永公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：《商品房买卖合同（预售）》一份、《兴业银行个人贷款还款凭证》一份、《兴业银行莆田华永至盛房地产有限公司—保证金户交易明细》二份、《兴业银行个人贷款还款凭证》八份、《贷款利息单》十份、《民事诉讼及非诉讼委托合同》一份、《厦门市律师服务收费指导意见》一份、律师费发票一份。 陈锦海未向本院提交证据。 本院经审查认为，陈锦海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议及提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。华永公司提供的上述证据的真实性可予以认定，可以证明其主张，故本院对华永公司提交的上述证据予以认定。 本院经审理认定事实如下：2016年5月10日，华永公司与陈锦海签订编号为H201603495号的《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定陈锦海向华永公司购买其开发建设坐落于莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块的2#2904号房屋，预测建筑面积113.15平方米，商品房单价为每平方米6122.83元，总价款为692798元；买受人应当于2016年5月10日前支付首期房价款142798元，余款55万元由买受人向银行申请按揭贷款支付，出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保。合同附件四第三条关于合同付款方式之补充约定：买受人在获得贷款后按《个人住房借房款合同》约定定期归还贷款本息，在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保期间如因买受人原因导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息、违约金及相关款项，买受人应于接到通知15日内归还出卖人代偿的相关款项，并承担自银行扣款之日起至归还之日期间的利息，上述时间内未归还的，买受人应按出卖人代偿总额的日万分之五支付违约金，并承担出卖人为追偿代偿款而支付的费用，自出卖人代偿之日起累计三个月，未向银行归还按揭款也未向出卖人还款的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，在扣除总房款20%的违约金及已发生的相关费用（包括但不限于银行扣收款、违约金、税费、合同注销费和应支付给出卖人代偿总额的利息、违约金等）后，不计利息退还买受人已支付购房款；附件四第六条关于出卖人承担担保责任时买受人的义务中约定：出卖人保证期间，如非因出卖人原因导致出卖人承担担保责任，均构成买受人根本违约，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还款项，并按（3）买受人自出卖人承担保证责任之日起超出15日仍未归还出卖人代偿还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款的20%的违约金等。合同签订后，陈锦海缴纳首期购房款142798元，并向兴业银行涵江支行申请按揭贷款55万元，兴业银行涵江支行依约发放该贷款，华永公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。尔后，因陈锦海自2018年8月31日起未按约履行还款义务致华永公司承担保证责任。兴业银行涵江支行分别于2018年8月、2018年9月、2018年10月、2018年12月、2019年1月、2019年2月、2019年3月、2019年6月、2019年9月、2019年10月扣划华永公司在该行的保证金共计30560.09元。陈锦海至今未向华永公司归还代划扣款项，华永公司遂于2019年11月8日诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，华永公司于2018年11月5日委托律师处理处理本案纠纷，并支付了律师费7万元。 本院认为，华永公司与陈锦海签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。兴业银行涵江支行依约向陈锦海发放贷款，陈锦海未能及时归还贷款致华永公司代其向兴业银行涵江支行履行了还款义务，华永公司承担了保证责任，陈锦海作为买受人迟延支付购房款,华永公司累计代偿还按揭贷款已达3个月以上,合同解除条件已经成就。因此，华永公司主张解除合同,于法有据，予以支持。合同解除后陈锦海应协助华永公司按不动产管理部门的要求办理《商品房买卖合同》解除、网上备案注销手续和抵押权预告登记注销手续。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，华永公司主张陈锦海支付解除《商品房买卖合同（预售）》产生的律师费损失7万元，于法有据，予以支持。陈锦海违约造成合同解除条件成就，现华永公司要求陈锦海支付违约金的诉讼请求应予支持，但合同约定按购房款总价款20%计算违约金是考虑各综合抽象因素所造成的损失，以违约金方式尽量弥补损失，且具有惩罚性违约金性质，鉴于华永公司在本案的实际损失有律师费损失（前文已述）和代为支付房贷的利息损失，本院在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定违约金按合同总价款的5%计算，即陈锦海应支付违约金692798元×5%=34639.9元。因陈锦海未按约归还按揭贷款致兴业银行涵江支行扣划华永公司在该行的保证金30560.09元，华永公司履行了保证责任，陈锦海至今尚未归还该款项，故华永公司要求陈锦海支付代偿的按揭贷款30560.09元，于法有据，予以支持。陈锦海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除莆田华永至盛房地产有限公司与陈锦海于2016年4月29日签订的编号为H201603495的《商品房买卖合同（预售）》； 二、陈锦海应在本判决生效之日起五日内协助莆田华永至盛房地产有限公司按不动产管理部门要求办理编号为H201603495的《商品房买卖合同》解除、网上备案注销手续和抵押权预告登记手续； 三、陈锦海应在本判决生效之日起五日内支付给莆田华永至盛房地产有限公司违约金34639.9元； 四、陈锦海应在本判决生效之日起五日内支付给莆田华永至盛房地产有限公司为其代偿的按揭贷款30560.09元； 五、陈锦海应在本判决生效之日起五日内支付给莆田华永至盛房地产有限公司律师费7万元; 六、驳回莆田华永至盛房地产有限公司其他的诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13119元，减半收取6559.5元，莆田华永至盛房地产有限公司负担519.5元，由陈锦海负担6040元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林冬 二〇一九年十二月三十日 书记员  陈涵 附：与本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。