北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初55046号原告（反诉被告）：谢遂均，男，1975年11月14日出生，汉族，北京金记鲜餐饮有限公司销售，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李易时，北京市汉良律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京阳艾思餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区夕照寺中街31楼6层2座0608。法定代表人：张德申，董事长。委托诉讼代理人：郝东阳，男，1990年9月20日出生，汉族，该公司招商部经理，住北京市东城区国瑞城东区3号楼7单元308。原告（反诉被告）谢遂均（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司（以下称阳艾思餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。谢遂均及其委托诉讼代理人李易时、马淑瑶，阳艾思餐饮公司之委托诉讼代理人郝东阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢遂均向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年7月24日签订的《商铺租赁运营管理合同》无效，阳艾思餐饮公司退还我支付的房屋押金80000元；2.阳艾思餐饮公司赔偿我装修租赁房屋所造成的损失61950元；3.阳艾思餐饮公司赔偿我租金损失44400元；4.阳艾思餐饮公司退还装修保证金3000元；5.阳艾思餐饮公司返还物业费3910元；6.阳艾思餐饮公司赔偿查封并断电后的物料损失9724元；7.阳艾思餐饮公司赔偿我购买电卡及安装电表损失794元；8.阳艾思公司赔偿电费余额损失178元。事实与理由：2018年7月24日，双方签订《商铺租赁运营管理合同》。合同约定我经营项目为奶茶业态，租赁面积29.2平方米，租期为两年，租金均价每天每平米25元，六个月租金为133200元，付款方式为押二个月付六个月。租赁合同签订后，我向阳艾思餐饮公司支付了六个月的租金133200元，押金80000元，装修押金3000元。阳艾思餐饮公司向我交付租赁房屋后，我投入大量资金对租赁房屋进行装修准备经营。在办理相关经营证件期间，我得知阳艾思餐饮公司出租的房屋属于违法违章建筑，租赁房屋至今未经公安消防部门的消防验收，给公众安全造成极大隐患，经常有相关部门进行检查，导致我不能正常营业。我得知不能办理相关经营证件后，与阳艾思餐饮公司进行过多次协商与沟通，但阳艾思餐饮公司一直以欺骗的方式拖延且不同意我解除租赁合同。我为维护自身权益，向法院提起诉讼。阳艾思餐饮公司辩称，我公司同意退还装修保证金3000元，同意赔偿谢遂均购买电卡及安装电表损失794元及电费余额损失178元。不同意谢遂均的其他诉讼请求。谢遂均的店铺于2018年8月9日正式营业，其应于2019年1月向我们交纳下期租金，经我们多次催促其交纳租金，但其一直未交，导致我们无法向房东交纳租金，房东予以断电，并于2019年6月底收回了房屋。我们已返还了谢遂均押金5万元。我们有正规的消防手续，合同中约定谁经营谁办照，我们租赁的房屋可以办理营业执照和食品经营许可，我们也都给谢遂均办了。现谢遂均却以我们未保证其消防安全等为由提起诉讼，据此，我们提出反诉，要求1.谢遂均支付拖欠租金133200元；2.谢遂均支付滞纳金9324元；3.谢遂均清除场地所有设备及其建筑。谢遂均针对阳艾思餐饮公司的反诉辩称，不同意阳艾思餐饮公司的反诉诉讼请求。合同是无效合同，其应自行承担后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月24日，谢遂均作为乙方与北京鑫达欣房地产经纪有限公司（后变更名称为阳艾思餐饮公司）作为甲方签订《商铺租赁运营管理合同》，约定甲方将位于朝阳区双桥路x号东星时尚广场x层其中的29.2平方米出租给乙方，合同约定的租赁时间为2018年8月5日至2020年8月4日，该房屋交付日为2018年7月4日，租金为每天每平米25元，六个月租金为133200元，付款方式为押二个月付六个月。物业管理费半年付3910元。乙方于上一个租赁期限届满前30天向甲方一次性支付6个月租金。乙方逾期超过3天的，甲方有权要求乙方自约定应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的千分之三支付违约金。乙方逾期支付超过10天的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，立即收回房屋，剩余租金及押金不退。甲方以房屋现状与乙方合作，场内拆除由乙方负责，装修由乙方负责，乙方不得改变房屋主体结构，影响房屋安全。乙方对房屋主体结构外的全部建筑物及其附属设备与设施进行维护、保养，并实施具体作业管理和作业实际运行操作，发生的设施、设备维修费用全部由乙方负担。乙方经营需要甲方协助提供相应的手续时，甲方应在收到乙方的申请时以现有的资料提供帮助，本合同项目不能正常办理营业执照。在签订上述合同之前，谢遂均曾与阳艾思餐饮公司签署过另一份商铺租赁合同，交纳了押金8万元及租金168000元，因租赁房屋有所变化，谢遂均与阳艾思餐饮公司重新签署了上述合同，房屋租金较之前合同减少34800元，在扣除物业费3910元后，阳艾思餐饮公司向谢遂均出具欠条，写明阳艾思餐饮公司向谢遂均借款30890元。后，谢遂均又向阳艾思餐饮公司支付了装修保证金3000元。此后，阳艾思餐饮公司于2018年8月转账给谢遂均2万元，2018年11月转账给谢遂均3万元，谢遂均主张2018年8月转账的2万元为阳艾思餐饮公司依照欠条返还的费用，2018年11月的3万元为返还的押金。2018年7月，谢遂均与装修公司签订了《装饰工程分项施工合同》，对涉案房屋进行了装修，装修公司为谢遂均出具了82600元工程款的收据。2018年8月9日，谢遂均开始利用涉案房屋进行经营，2018年10月，因无食品经营许可证被北京市朝阳区食品药品监督管理局查封数日，2018年11月11日，涉案房屋所在美食城正式开业。2019年3月18日，涉案房屋再次被北京市朝阳区食品药品监督管理局查封，同时查封了用于经营的物料，谢遂均称其于2019年7月9日要求北京市朝阳区食品药品监督管理局解封，2019年7月10日将物品搬离了涉案房屋。再查，阳艾思餐饮公司系自北京天兰奥特莱斯商贸有限公司承租东星时尚广场四层用于开办美食城，现双方租赁合同关系已终止。除谢遂均外，尚有其他承租该层美食城房屋的商户持相同理由将阳艾思餐饮公司诉至本院，要求阳艾思餐饮公司退还租金并赔偿相应费用。上述案件中，各商户均称阳艾思餐饮公司承诺的开业时间为2018年8月15日，后因无法办理营业执照导致大量商户停业。2019年4月，美食城部分商户签署《维权声明函》，称东星时尚广场管理方隐瞒商场真实情况，导致商户受损，要求阳艾思餐饮公司进行赔偿。庭审中，阳艾思餐饮公司提交了营业执照、食品经营许可证以证明其已为谢遂均办理了营业执照和食品经营许可证，并认为因谢遂均未按合同约定支付房款，其无协助谢遂均办理营业执照、食品经营许可证的义务，且其已通知谢遂均营业执照、食品经营许可证已经办理。谢遂均表示，阳艾思餐饮公司从未通知其营业执照、卫生许可证已经办理。另，本院对涉案房屋的装修情况进行了现场勘验。又查，涉案房屋所在东星时尚广场未取得建设工程规划许可证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故谢遂均与阳艾思餐饮公司签署的《商铺租赁运营管理合同》应属无效，本院对谢遂均要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，阳艾思餐饮公司开办的是集合各个商户共同经营的美食城项目，将面积分租给各个商户，此种经营模式与将某一租赁物整体出租给承租人不同，办理营业执照等相关手续时更需阳艾思餐饮公司的协助与配合，否则仅凭商户之力难以办理，在此情况下，阳艾思餐饮公司作为美食城这样一个综合商业体的经营管理者，应当确保全部商户的正常合法经营，但美食城仅开业不到半年，就有大量商户因办理证照问题不能正常经营，阳艾思餐饮公司对此应当承担责任。另一方面，谢遂均承租涉案房屋用于经营，自身应有审慎的注意义务，但谢遂均签署合同时未核对涉案房屋任何产权文件或了解房屋真实情况，在合同明确写明不能正常办理营业执照的情况下仍然签约，导致后续经营困难，其亦应当承担部分责任。本案双方合同虽无效，但谢遂均实际占有使用了涉案房屋，应当支付房屋使用费用，虽然谢遂均至2019年7月10日才搬离，但谢遂均承租涉案房屋系为经营餐饮，合法依规经营为其正常经营之前提。而阳艾思餐饮公司未按照承诺的时间按时开业，开业后又未积极协调处理为商户办证事宜，谢遂均提交的证据能够证明涉案房屋于2019年3月19日因未取得食品经营许可证被查封，导致其无法继续经营，合同目的不能实现，虽然阳艾思餐饮公司向法庭提交了相关证照，但其并未提供证据证明其将相关证照交付了谢遂均，故本院综合上述情况，参照双方合同中约定的租金标准，对谢遂均应支付的使用费进行核算，认定谢遂均无需再支付使用费，阳艾思餐饮公司亦无需再返还使用费。物业费为谢遂均实际使用涉案房屋期间应当交纳的费用，谢遂均要求退还没有依据，本院不予支持。谢遂均缴纳的房屋押金，阳艾思餐饮公司应于返还，谢遂均曾支付8万元押金，阳艾思餐饮公司虽然主张其已退还5万元，但谢遂均仅认可阳艾思餐饮公司退还了3万元，且谢遂均提交的欠条载明阳艾思餐饮公司另欠付谢遂均30890元，故本院采信谢遂均的主张，认定阳艾思餐饮公司尚有5万元押金未予返还。关于装修损失，因阳艾思餐饮公司原因导致谢遂均短暂经营后无法继续经营，故阳艾思餐饮公司应当赔偿谢遂均部分装修残值，具体金额由本院综合谢遂均提交的相关证据、本院现场勘验情况以及双方责任予以判定。谢遂均主张的装修保证金、购买电卡及安装电表损失、电费损失阳艾思餐饮公司同意赔偿，本院对此不持异议。关于物料损失，本院结合北京市朝阳区食品药品监督管理局查封时列明的物品清单，综合双方责任酌情予以判定。关于阳艾思餐饮公司提起的反诉，如前所述，综合本案情况，本院已对谢遂均应缴纳的涉案房屋使用费进行了核算，阳艾思餐饮公司再行向谢遂均主张使用费并支付滞纳金缺乏事实依据，且阳艾思餐饮公司与北京天兰奥特莱斯商贸有限公司的房屋租赁合同关系已不再履行，阳艾思餐饮公司不再对涉案房屋享有权利，其要求谢遂均清除场地所有设备及建筑的诉请，亦无法得到支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谢遂均与被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司于二〇一八年七月二十四日签署的《商铺租赁运营管理合同》无效；二、被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）谢遂均退还房屋押金五万元；三、被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）谢遂均退还装修保证金三千元；四、被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）谢遂均赔偿购买电卡及安装电表损失七百九十四元；五、被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）谢遂均赔偿电费余额损失一百七十八元；六、被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）谢遂均装修损失三万五千元；七、被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）谢遂均物料损失二千五百元；八、驳回原告（反诉被告）谢遂均的其他诉讼请求。九、驳回被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4359元，由原告（反诉被告）谢遂均负担2179元（已交纳），由被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司负担2180元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1575元，由被告（反诉原告）北京阳艾思餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  何小清二〇一九年十二月二十日书 记 员  祁文然