北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初11329号原告（反诉被告）：刘燕惠，女，1972年1月26日出生，汉族，北京急救中心职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张桂华，北京市中喆律师事务所律师。被告（反诉原告）：白文萍，女，1965年2月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。原告（反诉被告）刘燕惠与被告（反诉原告）白文萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘燕惠的委托诉讼代理人张桂华、被告（反诉原告）白文萍的委托诉讼代理人郭琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘燕惠向本院提出诉讼请求：1.白文萍赔偿刘燕惠财物损失3000000元（“损坏物品清单”中第32-37项合计30000元，第1-31项合计2970000元）；2.白文萍赔偿刘燕惠本案律师费用30000元；3.白文萍给付刘燕惠违约金5000元（依据合同书第十条第四款、第五款约定）；4.本案全部诉讼费用由白文萍承担。事实和理由：2017年6月27日，刘燕惠与白文萍通过北京链家房地产经纪有限公司签订房屋租赁合同，合同编号为100000990723，由刘燕惠承租白文萍名下的位于大兴区福星花园22号楼2单元101号房屋（以下简称101室）；合同对租赁期限、租金、房屋维护及维修及争议解决作了相关约定；合同签订后，刘燕惠依约支付了应付的租金及中介服务费用，白文萍将房屋交刘燕惠使用；2017年12月24日早晨，因厨房进水管不符合质量安全要求，脱落漏水，导致承租房屋积水，积水浸泡了刘燕惠收藏的邮票、钱币及其他物品；事后，双方当事人在中介公司主持下协商赔偿事宜，白文萍虽对漏水事件表示歉意，但对刘燕惠收藏的邮票和钱币金仅表示按照面值赔偿，刘燕惠要求通过价格鉴定，以鉴定价值赔偿，白文萍不同意；后刘燕惠再次与白文萍协商，但最终协商无果；为维护自身合法权益，刘燕惠诉至法院，请求判如所请。白文萍辩称，不同意刘燕惠的诉讼请求；白文萍将101室交付给承租人的时候是完好的，不存在任何质量问题，之所以发生漏水的事情是刘燕惠使用不当所造成；在2017年12月24日，白文萍的弟弟接到了中介的电话，在得知房屋出现漏水情况后第一时间通知了装修工人以最快最及时的速度前往涉案房屋进行维修；当时是修好了，已经不漏水了，而且屋内的状况是已经没有水了，地面都干了，大门外面也没有水了，证明屋内水位不可能过高，即使有损失也是基础设施的损失；之后，刘燕惠曾就漏水之事要求调解，当时说损失有五、六万元，并没有刘燕惠在起诉书中说的那么高损失，后又通知中介说贵重物品损坏，要求白文萍承担巨额费用，如果当时造成如此大的损失刘燕惠当时就会提出，但却未提出，而是在间隔几天后再提出赔偿；101室自2017年7月15日就租赁给刘燕惠了，事发时刘燕惠已经居住5个多月了，如果刘燕惠有价格不菲的收藏品应该妥善保管；刘燕惠主张的都是邮票、钱币等收藏品，按照常理不可能随意堆放在地上，刘燕惠的陈述不具有合理性；况且任何房屋都不能保证不会出现跑水、漏水的事情，白文萍也已经对房屋进行了积极的修缮，不可能对刘燕惠造成如此之大的损失；刘燕惠主张的请求没有事实和法律依据。对于刘燕惠提交的损失物品清单中的家里用的家具认可，一般家庭都会有这些东西，但白文萍没有见到这些物品；对笔记本电脑受损一节不予认可；对刘燕惠所主张其他项目均不认可关联性。不同意支付律师费，该项请求没有法律依据。白文萍向本院提出反诉请求：1.刘燕惠支付白文萍下半年即2018年1月15日至2018年7月14日期间房屋租金30000元、违约金5000元（依据合同第十条第一款后半句之约定）；2.刘燕惠支付白文萍自2018年7月15日至2019年10月24日期间的房屋占有使用费，按照每月5000元标准计算，金额为76503元；3.本案反诉费由刘燕惠承担。事实和理由：2017年6月27日，白文萍与刘燕惠通过北京链家房地产经纪有限公司签订房屋租赁合同，合同编号为100000990723，刘燕惠承租白文萍名下的101室；合同约定房屋租赁期限为1年，自2017年7月15日至2018年7月14日，租金为每月5000元，租金合计60000元；双方约定租金按照半年支付，各期租金支付日期为2017年7月14日和2018年1月10日；刘燕惠于2017年7月14日已支付半年租金30000元，但对2018年1月10日应支付租金30000元至今仍未支付；之后在2019年10月24日刘燕惠才腾房，其应给付合同到期后至房屋腾退前的占有使用费；经白文萍多次催促，均未果；为维护自身合法权益，白文萍提起反诉，请求判如所请。刘燕惠对白文萍的反诉辩称，不同意白文萍的反诉请求；101室在交房的时候就是不合格房屋，在出现漏水事件之后白文萍也始终没有出现，同时对刘燕惠所遭受财产损害一直不予赔偿；发生漏水的水管至今没有得到有效修复，白文萍未按合同约定履行维修义务，刘燕惠无法正常使用租赁房屋，白文萍应当承担违约责任。在首次开庭的时候因为本案涉及鉴定，所以没有腾房，在变更承办法官后，现在的法官说让刘燕惠赶紧交接房屋，刘燕惠于是也在积极交接房屋；没有交钥匙的原因是因为前期有鉴定，后期白文萍没有配合，所以租金损失应该由白文萍承担；合同到期日期以合同为准。本院经审理认定事实如下：白文萍系101室的房屋所有权人，对101室颁发有房屋所有权证，房屋座落为大兴区福星花园小区22号楼2-101，建筑面积109.19平方米，设计用途为住宅。2017年6月27日，白文萍（甲方、出租人）与刘燕惠（乙方、承租人）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订“北京市房屋租赁合同”；租赁双方约定白文萍将其名下的101室出租给刘燕惠，房屋建筑面积为109.19平方米，租赁用途为居住，居住人数为3人，最多不超过5人；租赁双方约定房屋租赁期限为1年，自2017年7月15日至2018年7月14日，甲方应于2017年7月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租赁双方约定租金为每月5000元，租金合计60000元，租金按照半年支付，各期支付租金日期为2017年7月14日、2018年1月10日；关于押金，双方约定押金为5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；关于“房屋维护及维修”，双方在合同书第七条约定：“（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全……（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”；关于合同解除，租赁双方在合同第九条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的。2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的”；关于违约责任，租赁双方在合同书第十条约定：“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方还应退还未发生的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未到达解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失”；各方还对争议解决及合同生效、其他约定事项等一并进行约定；该合同书还附有“相关费用明细”、“房屋交割清单”；在“房屋确认”一栏，租赁双方签字确认。合同签订后，白文萍将101室交由刘燕惠居住使用；刘燕惠按照约定给付白文萍押金5000元及2017年7月15日至2018年1月14日期间的半年房屋租金30000元。2017年12月24日（于早晨发现），101室的厨房管道跑水；关于跑水及房屋淹水情况，刘燕惠陈述称系由于厨房进水管脱落导致跑水，101室室内大量积水，并申请其女李某出庭作证；证人李某作证称：“问：将漏水的情况说一下？答：在2017年12月24日因为我要出门，所以定的7时30分的闹铃，我起床后发现鞋已经没了，我就赶紧蹚水去另一个卧室找我妈，当时我爸爸不在家，发现客厅也全是水，我妈就赶紧起来，就发现所有屋里都有水，当时水已经没过我的脚腕了，鞋也都漂起来了。问：当时家里损失的物品清点过了吗？答：清点了，当时我母亲让去看了父亲收藏品的箱子，发现箱子里也已经积水了。问：打来箱子有积水了，那是怎么处理的？答：就是打开摊开晾晒的。问：是法庭上堆放的物品吗？答：是的。问：晾完之后水是怎么处理的？答：当时给物业打电话，物业说不归物业管，没有这么装水管的，只能把阀门先关了。问：看一下刘燕惠提供的物品损坏清单，是否损坏的是这些东西？答：是的，还有一些日用品没有列出。问：你们家是基于什么原因把这些物品清单上的东西都堆放在地上。答：是刚搬过来。问：这个房屋（刘燕惠）已经承租了5个多月了，为什么才搬过来住？答：是因为东西太多了，零零散散的搬。原来都放在柜子里，现在刚搬过来只能放在地上”；就室内积水情况，刘燕惠提交视频资料；就物品受损情况，刘燕惠提交大量照片及实物、“损坏物品清单”。“损坏物品清单”中共包含37项，分别为第1项第5套人民币全同号1套、第2项纸币瑰宝-中华人民共和国第5套人民币吉祥号大全套1套、第3项T。150敦煌壁画特种邮票5张、第4项中华人民共和国成立60周年邮票集1套、第5项中华人民共和国成立60周年（国庆首都阅兵）邮票集1套、第6项当代美术整版邮票3套（168张）、第7项中华人民共和国成立60周年（国庆首都阅兵）单邮票4张、第8项中华人民共和国成立60周年单邮票4张、第9项中国人民共和国成立60周年首日封（单邮票）4张、第10项中华人民共和国成立60周年首日封（大邮票）1张、第11项中华人民共和国成立60周年（国庆首都阅兵）首日封（双邮票）2张、第12项百年世博精彩邮票集1本、第13项如意收藏（改革开放30周年小版）10版、第14项港币20元连号纪念币2本、第15项礼品卡纪念金币（乙亥年，乙卯年）2枚、第16项中国2010年上海世界博览会普通纪念币2张、第17项1990年亚运会纪念首日封2张、第18项抗击非典首日封1张、第19项北京奥运村纪念邮票信封1张、第20项北京急救中心抗击非典纪念邮票信封1张、第21项非典纪念邮册1本（16张）、第22项奥运会纪念证书1本、第23项刘燕惠北京残奥会志愿者服务证书、第24项刘燕惠首都防治非典工作纪念证书、第25项刘燕惠北京抗击非典荣誉证书、第26项刘燕惠第29届奥林匹克运动会奥运村纪念证书、第27项非典纪念册（我们一起走过）、第28项***诞辰100周年明信片、第29项残奥会双语地图、第30项结婚签名留念册、第31项相册、第32项苹果笔记本、第33项实木床头、第34项跑步机、第35项老白茶饼、第36项老木床、第37项手绘实木小圆桌。关于101室室内厨房管道跑水及后续维修情况，白文萍申请证人胡某出庭作证；证人胡某作证称：“问：你今天到庭要证明什么？答：漏水当天上午10点钟，老白给我打电话说漏水了，让我过去看一下，我从房山坐车过去到那（下午）1点钟左右，到了之后刘燕惠在家给我开的门，说厨房漏水了，我看到PVC管弯头连接处脱开了，当时我就给接上了，接上后当时试了一下不漏水了。问：你到家里的时候水还在漏吗？答：没有。问：为什么？答：我不知道，我看到阀门关上了。问：你到刘燕惠家的时候看到浸水的情况了吗？答：我到的时候没有明显的水。问：弯头处用铁的东西（金属材质）连接，是否符合规范？答：在北京从来没有见过PVC管做上水管的，相同材质的弯头连接不上，没有办法的情况下我用了铁制的弯头连接的。在北京这是唯一一次见到用PVC管做上水管的，按照规定只能用于下水管。问：材质不同如果脱开了如何处理？答：权宜之计，没有办法的办法，按照装修规范明装的情况下允许这样装”、“问：过两天业主让你再去事发的地点看一下，你去了吗？答：我去了，跟链家公司的工作人员打电话，让他与刘燕惠联系一下，说进去看一下，刘燕惠不让去了”、“问：你有做这方面工作的资质或证书吗？答：我是给别人干，别人介绍我揽点小活干，当时老白这个房子装修的时候也是找我装修的，说是为了出租……问：都进行了什么装修？答：进行了粉刷，吊顶，换了个门，换了个水龙头。问：这个水龙头是你换的吗？答：是的，原来的滴水，所以换了”、“问：你刚才说材质不同，肯定是无法一起用的，而且规定暗装不允许的是吗？答：暗装不允许，明装是允许的。问：维修是用钢丝绑住的吗？是我提交的图片上的情况吗？答：是的，担心再漏水用铁丝贴绑住的。问：你说过了几天再去看是担心不安全吗？答：是老白让我去的。问：你最后一次来维修为什么没有维修的原因？答：刘燕惠不开门”。案件审理过程中，刘燕惠申请对“损害物品清单”中的37项物品进行价格评估；受本院委托，国宏信价格评估集团有限公司（以下简称国宏信公司）进行该鉴定；2018年11月6日，国宏信公司向本院出具“工作联络函”，对委托事项作出说明：“1.对于清单所列物品第1、2、14、15、22、23、24、25、26、27、29、30、31、35项不能进行鉴定。2.对于清单所列物品第3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、17、18、19、20、21、28项需要首先提供真伪鉴定结果以及损坏前后的新旧程度后在此限定条件下展开价格评估工作。3.对于清单所列物品第32、33、34、36、37项需要提供损坏前后的新旧程度后进行价格鉴定”；受损物品清单中第3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、17、18、19、20、21、28项均为邮票。按照国宏信公司的要求，经本院委托中国邮政邮票博物馆邮票鉴定室对受损物品清单中的邮票真伪鉴定鉴定；中国邮政邮票博物馆邮票鉴定室于2019年4月18日出具鉴定证明，认定送检的邮票：1.T141《当代美术作品选（一）》（3-1）、（3-2）、（3-3）邮票各2版，每版邮票28枚，共计168枚；2.2009-26《中华人民共和国成立60周年首都阅兵》邮票12枚；3.2009-25《中华人民共和国成立六十周年》邮票8枚，小型张1枚；4.2008-28《改革开放三十周年》邮票10版，每版邮票8枚，共计80枚；5.个12《第29届奥林匹克运动会会徽》邮票16枚；6.抗击“SARS”120浴血奋战纪念邮册内包含的个3《同心结》邮票16枚；7.贴有个3《同心结》邮票一枚的首日封1件；8.贴有特4-2003《万众一心抗击“非典”》邮票一枚的首日封1件；9.JP.44.（1-1）《93中华全国集邮展览——纪念***同志诞辰100周年》明信片1张；10.贴有个12《第29届奥林匹克运动会会徽》邮票1枚的纪念封1件；11.贴有2009-25《中华人民共和国成立六十周年》小型张1枚的首日封1件；12.贴有2009-25《中华人民共和国成立六十周年》（4-1）邮票1枚的首日封1件；13.贴有2009-25《中华人民共和国成立六十周年》（4-2）邮票1枚的首日封1件；14.贴有2009-25《中华人民共和国成立六十周年》（4-3）邮票1枚的首日封1件；15.贴有2009-25《中华人民共和国成立六十周年》（4-4）邮票1枚的首日封1件；16.百年世博精彩邮集1本，包含2007-31《中国2010年上海世博会会徽和吉祥物（2-1）（2-2）》各1版，每版邮票12枚；个18《中国2010上海世博会会徽》邮票215枚；2009-8《中国与世博会》办事二1版，邮票8枚；2009-8《中国与世博会》（4-1）（4-2）（4-3）（4-4）各1版，每版邮票16枚；2010-3《上海世博园》版式（一）（4-1）（4-2）（4-3）（4-4）各1版，每版邮票12枚；2010-3《上海世博园》版式二1版，邮票8枚；2010-3《上海世博园》小型张1枚；2010-10《中国2010年上海世博会开幕纪念》版式一1版，邮票16枚，共计邮票384枚；上述16项总计694枚邮票，经鉴定，上述邮票均为真品。2019年7月30日，国宏信公司向本院出具“退案说明”，函告本院：“现因我公司要求提供真伪及受损程度鉴定，但只收到真伪鉴定，因而无法对贬损程度确认，进而不能无法对贬损价格价格评估，经与当事人联系没有结果，经价格评估小组研究决定，予以退案”。鉴定被退案后，本院组织双方当事人进行问话，刘燕惠表示其已经咨询过多家鉴定机构，均表示无法对邮票进行损失评估，当场撤回对邮票之外家具等物品的鉴定申请；在给予考虑时间后，刘燕惠亦不再对邮票受损价值申请鉴定，并要求法院综合考虑物品受损情况依法裁判；为证明受损物品中邮票的价值，刘燕惠提交网站查询的部分邮票拍卖成交记录、网站出售部分邮票价格的截图；白文萍对上述证据材料不予认可。2018年6月7日，白文萍向刘燕惠出具“终止房屋租赁合同通知书”；白文萍函告刘燕惠：“……您本应于2018年1月10日支付自2018年1月15日至2018年7月14日的租金30000元，但至今您仍未支付该费用。鉴于您长期拖欠我的房租，已构成违约，且《房屋租赁合同》即将于2018年7月14日到期，现依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，和《房屋租赁合同》第三条第（二）款及第九条第（四）款的约定，依法通知您《房屋租赁合同》于2018年7月14日终止，具体事项如下：1.立即向我支付自2018年1月15日至2018年7月14日房租叁万元整，并支付自2018年1月15日至实际支付之日止的同期银行贷款利息。2.于2018年7月14日前搬出该房屋，并将该房屋交付给我……”；在本案审理过程中，本院多次释明刘燕惠在合同到期后与白文萍办理房屋交接。2019年10月24日，双方当事人就房屋交接事宜签订书面交接单；该交接单载明：“2019年10月24日刘燕惠已将大兴区福星花园22号楼2单元101房屋钥匙交给白文萍，房屋内现有物品刘燕惠放弃所有权，可由白文萍处置。此单一式两份，双方各执一份”；白文萍认为2019年10月24日系双方正式交接房屋的日期；刘燕惠对该交接单的真实性认可，但对交房时间不认可，刘燕惠陈述称其多次向白文萍联系交钥匙，但是一直联系不上白文萍，在2018年3月、4月份就开始和白文萍说交房的事情，但是一直没有联系上，白文萍在房屋租赁合同书中留的电话并非白文萍的电话；为证明为腾房与白文萍联系存在困难，刘燕惠提交其与中介公司工作人员的录音；白文萍对该录音不予认可，并主张中介公司没有和白文萍沟通交房事宜，白文萍也从未委托中介公司办理收房手续，如果刘燕惠想积极交房，还可以联系起诉状中的律师的电话，且在几次的法庭问话中也提到了交房的事情，所以因没有交房而扩大的损失是刘燕惠自身造成的，与白文萍无关。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。刘燕惠与白文萍所订立房屋租赁合同系双方真实意思表示，无法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘燕惠承租白文萍的房屋用于日常居住，白文萍理应提供装修合格的符合合同约定及日常生活需要的房屋，但是，在2017年12月24日，因厨房进水管接口处断开而大量跑水（漏水）；根据白文萍申请到庭的证人胡某的证言（称“在北京从来没有见过用PVC管做上水管，相同材质的弯头连接不上……按照规定只能用于下水管”）及已查明事实，可以认定白文萍所提供租赁房屋在进水管道设置上存在瑕疵，以致发生本次漏水事件，造成刘燕惠家中财物受损，白文萍理应承担违约责任，赔偿相应损失；白文萍主张发生漏水系刘燕惠使用不当的意见，无证据证明，且有悖于已查明事实，故本院不予采纳；对于白文萍辩称刘燕惠所主张的受损物品中大部分不应放在地上，物品受损与漏水没有因果关系的意见，因刘燕惠所提交视频光盘显示101室积水较深，照片中受损物品确有水浸痕迹，且并无法律强制性规定居民不得将家中物品放置于地板上，而必须悬于高处，以防止随时遭受漏水侵害（换言之，如果放置于高处，虽可免于本房屋漏水侵害，但又可能因楼上漏水而遭受侵害），故对白文萍的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于刘燕惠的受损物品价值，在刘燕惠所提交“损坏物品清单”中，第5套人民币同号、中华人民共和国第5套人民币吉祥号大全套、港币20元连号纪念币、礼品卡纪念金币（乙亥年、丁卯年）为钱币，现无法及难以进行价格评估，但可按照钱币票面价格使用，刘燕惠并未提交上述钱币已被完全损毁而无法使用的证据，故对上述钱币要求白文萍进行赔偿的请求，本院不予支持。在刘燕惠所提交“损坏物品清单”中，奥运会纪念证书、刘燕惠北京残奥会赛会志愿者服务证书、刘燕惠首都防治非典工作纪念证书、刘燕惠北京抗击非典荣誉证书、刘燕惠第29届奥林匹克运动会奥运村纪念证书、非典纪念册、残奥会双语地图、结婚签名留念册、相册，根据刘燕惠提交的照片显示，上述物品属于有一定纪念意义的物品，虽对刘燕惠本人具有特殊意义，但不具有明显收藏价值，缺乏市场流通性，且上述物品并未明显损坏，不妨碍继续持有收藏，故对上述物品要求白文萍赔偿的请求，本院不予支持。在刘燕惠所提交的“损坏物品清单”中，苹果笔记本电脑、实木床头、跑步机、老白茶饼、实木床、手绘实木小圆桌，刘燕惠主张上述家具物品损失价值为30000元，本院综合考虑物品受损情况、折旧程度、日后继续使用情况等因素，酌情确定对上述家具家电物品，由白文萍赔偿刘燕惠15000元。对“损坏物品清单”中剩余的邮票、首日封等物品，经鉴定邮票、首日封等物品均为真品，但无法进行贬损程度鉴定，无法进行价格评估，故本院在考虑邮票票面价值、收藏价值等因素后，酌情确定由白文萍赔偿刘燕惠100000元；以上财物损失合计115000元。对于刘燕惠要求白文萍给付违约金5000元一节，因白文萍所提供租赁房屋存在瑕疵，给刘燕惠造成财物损失，并对居住生活造成各种不便，依据房屋租赁合同第十条第一款之约定：“甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金”，故白文萍应承担违约行为，赔偿刘燕惠违约金5000元。刘燕惠要求白文萍赔偿律师费30000元，无法律依据，本院不予支持。双方当事人对房屋交付时间存在争议，刘燕惠不认可白文萍所提交的书面房屋交接单所记载的2019年10月24日为交房时间，但就白文萍拒绝接收房屋的主张未提供充分证据证明，且本院在诉讼过程中亦多次督促刘燕惠向白文萍在合同到期后返还房屋，故本院确定承租人返还租赁房屋的时间为2019年10月24日。对于2018年1月16日至2018年7月15日期间的半年房屋租金30000元，因白文萍所提供房屋存在瑕疵，以致发生漏水事件，既需要花费时间以维修水管，亦在一定时期内构成承租人使用租赁物的障碍，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”故本院酌情减少租金，确定刘燕惠应给付白文萍租金25000元。合同到期前，白文萍即向刘燕惠出具“终止房屋租赁合同通知书”，表明双方之租赁关系在合同到期时终止，且刘燕惠亦未继续交纳租金，故双方当事人在合同到期后不形成不定期租赁关系，刘燕惠并非合法占有涉案房屋，应参照合同约定给付白文萍房屋占有使用费。按照每月5000元的标准，自2018年7月15日至2019年10月24日期间为15个月零10日，经计算，房屋占有使用费为76666.67元，故白文萍要求刘燕惠给付房屋占有使用费76503元并无不当，本院予以支持。对于白文萍反诉要求刘燕惠赔偿违约金5000元一节，根据双方在合同书就违约责任之约定，承租人不按照约定支付租金达10日的，应按月租金的100%向出租人支付违约金；虽然白文萍所提供租赁房屋存在瑕疵，但并未导致刘燕惠完全无法使用101室，虽然刘燕惠根据合同法之规定，享有要求白文萍减少租金或延长租期之权利，但并不享有完全拒付下半年租金之权利，故刘燕惠应承担违约责任，赔偿白文萍违约金5000元；根据合同约定，应以刘燕惠所交纳押金5000元折抵违约金，经折抵后，刘燕惠无需再向白文萍支付该项违约金。综上所述，对双方当事人诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、白文萍于本判决生效后十日内赔偿刘燕惠财物损失115000元及违约金5000元，合计120000元；二、刘燕惠于本判决生效后十日内给付白文萍自二〇一八年一月十五日至二〇一八年七月十四日期间房屋租金25000元；三、刘燕惠于本判决生效后十日内给付白文萍违约金5000元（经折抵押金5000元，刘燕惠无需再给付本项之违约金）；四、刘燕惠于本判决生效后十日内给付白文萍自二〇一八年七月十五日至二〇一九年十月二十四日期间的房屋占有使用费76503元；上述第一、二、三、四项金钱给付义务抵付后，白文萍于本判决生效后十日内给付刘燕惠18497元；五、驳回刘燕惠的其他诉讼请求；六、驳回白文萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31040元，由刘燕惠负担29798元（已交纳），由白文萍负担1242元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1265元，由刘燕惠负担1208元（于本判决生效后七日内交纳），由白文萍负担57元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十二月二十日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷