北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79515号原告：李克新，女，1984年3月15日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。被告：北京小家联行企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安华里五区21号楼4层3402内416室，统一社会信用代码91110105330415022J。原告李克新（以下简称原告）与被告北京小家联行企业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告到庭参加了诉讼，被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除原、被告所签《房屋租赁合同》；2、要求被告退还租金3006元、卫生管理费550元、押金5000元；3、要求被告赔偿居间费损失3375元；4、要求被告给付违约金6750元。事实和理由：2018年12月5日，原告通过被告工作人员带领，实地看房后达成租房意向，并支付5100元定金（其中4500元为中介费）。2018年12月12日，原、被告签订房屋租赁合同，租期自2018年12月15日至2019年12月1日，共352天。合同中明确了租金、押金、卫生管理费的给付方式。签约前，原告即已向被告支付2018年12月15日至2019年3月14日租金15833元、卫生费和管理费704元、押金5000元。2019年2月15日，原告预联系被告交纳第二季度的房租事宜时，发现被告电话停机，后辗转联系到房主，得悉被告与房主的租约租期为2018年12月2日至2020年12月1日，但被告仅支付房主租金至2019年3月1日，房主目前也无法联系到被告，所以，房主准备收回房屋。后，原告通过多种途径联系到被告负责处理后续事宜的王经理（电话152XXXXXXXX），但王经理表示仅能退还剩余租金，且要求原告归还合同和收据，且金额每两个月退还一次，共分十次才能退还。原告不能接受上述方案，随即通过12315网站、12345电话投诉等途径向政府部门反映被告的违约行为，政府部门实地走访后仍然无法联系到被告，遂建议原告通过诉讼维权。故提出本诉。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。经查，被告成立于2015年3月3日，注册资本100万元，工商登记经营范围包括：企业管理；从事房地产经纪业务；投资咨询等。2018年12月5日，原告向某房地产经纪公司交纳5100元，该经纪公司向原告出具一份《定金收条》，内容为“今收到李克新交来承租位于香江北岸A座7单元XXX室租房定金5100元，租金为5100元/30天，付租方式：押一付三，中介费4500元，于2018年12月9日前签订合同，如不能签约，则视为违约，此定金不予退还。”该份《定金收条》载于A4纸上，该A4纸中部有分割线，下半部分已被裁去，分割线部位加盖有该中介公司印章，但上半部分纸张留存印章中的公司名称不完整，故无法核定该中介公司的名称。经询问，原告也已无法核准该中介公司名称。原告表示，该中介公司的员工负责代领原告实地查看了涉案房屋，所以，上述《定金收条》所载5100元也系该中介公司收取，而后该单位员工带领原告与被告协商签约事宜。2018年12月9日，12月11日，原告先后向被告交纳卫生管理费704元、交纳押金5000元、交纳租金15833元。2018年12月12日，原告（承租人、乙方）、被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区香江北岸A-7XXX房屋居住使用，租期自2018年12月15日至2019年12月1日，共计352天，被告应于2018年12月15日前按约定条件交付房屋。租金5000元/30天，租金共计58667元，房租交付方式为押一付三，房租必须提前30日交纳，其中第一次15833元于2018年12月15日交纳，第二次15000元于2019年2月15日交纳、第三次15000元于2019年5月15日交纳，第四次12833元于2019年8月15日交纳。押金5000元、管理费352元/年、卫生费352元/年。被告迟延交付房屋达3日的，原告有权单方解除合同，并可按30天租金的150%主张违约金。涉案房屋系被告自案外人处承租，租期自2018年12月2日至2020年12月1日。原告另称，租赁合同履行期间，原告欲依约交纳第二期房租时，发现被告已拖欠应付上家租金，遂与被告协商退租事宜，但未协商一致，所以，第二期之后的租金，原告未再向被告交付。涉案房屋现仍由原告使用，并由原告向被告的出租人交付租金。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现原告已依约履行了交付租金、押金、卫生费、管理费等合同义务，被告有义务提供适格的租赁标的物，保障原告的承租权利得以实现。但原告在依约交付第二期房租时，因被告拖欠出租人租金，而给原告继续使用房屋造成了一定的障碍，虽然原告与被告的出租人之间就房屋的继续使用、房租交纳事宜达成了新的共识，并由原告继续使用涉案房屋，但被告作为出租人，未如约履行在完整租期内向原告提供出租服务的合同义务，已构成违约，原告主张解除双方租赁合同，符合法律规定，本院准予。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况，当事人可以要求补救措施及赔偿损失。针对原告主张的各项损失和款项退还的请求，做如下论述：一、原告向被告交纳了第一期租金，且在该期限内实际使用了涉案房屋，未见原告举证证明针对该段期间另行支付了其他租金，所以，原告主张退还该期间内部分租金的请求，本院不予支持。二、原告向被告交纳了押金5000元，现双方合同解除，被告无权继续占有该押金，原告主张返还押金，本院准予。三、原告交付了全部租期内的管理费和卫生费，但被告并未提供完整租期内的租赁服务，所以，针对第一期租金届满之日的卫生费、管理费，被告应如数退还。经核定，被告应退还卫生费262元、退还管理费262元。四、关于中介费4500元的退还问题，虽然被告的违约行为导致其未能提供完整租期内的租赁服务，但中介费用并非被告收取，原告向其主张退还，本院不予支持，该费用的损失可作为被告违约行为予以考虑，在违约金的核定环节一并考虑。五、关于违约金的核定方面，双方租约虽然约定了违约金的计算方式，但违约金系以弥补守约方损失而设定，违约金意在补偿而非赔偿，所以，应以守约方的实际损失为限度考量。现原告并未充分举证证明己方因被告违约而造成的实际损失，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。所以，本院根据原告实际支出的中介费损失，酌定被告应承担违约金4500元。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明事实做出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李克新与被告北京小家联行企业管理有限公司于二〇一八年十二月十二日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年三月十四日解除；二、被告北京小家联行企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李克新押金五千元、卫生费二百六十二元、管理费二百六十二元、违约金四千五百元，以上共计一万零二十四元；三、驳回原告李克新的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由原告李克新负担26元（已交纳），由被告北京小家联行企业管理有限公司负担108元（已由原告李克新预交，于本判决生效之日起七日内给付原告李克新）。公告费560元，由被告北京小家联行企业管理有限公司负担（已由原告李克新预交，于本判决生效后七日内给付原告李克新）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十二月二十日书记员  李雅雯