北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24481号原告：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道丽来花园3区108栋101-01室，统一社会信用代码91110113671701529T。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：马雪玲，女，1986年8月20日出生，汉族，北京信卫物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。被告：蒋晓莹，女，1964年6月21日出生，汉族，户籍地北京市西城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘玉庚，北京英淇律师事务所律师。原告北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）与被告蒋晓莹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信卫物业公司的委托诉讼代理人马雪玲、赵博，被告蒋晓莹及其委托诉讼代理人刘玉庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年10月1日起至2019年3月31日期间的物业服务费163831元人民币;2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截止2018年11月30日该违约金为10549元人民币）;3.判令被告支付律师费2000元人民币；4.判令案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系北京市顺义区×镇和村×花园的物业管理公司，被告系北京市顺义区×镇×村×花园×号房屋业主。2011年10月10日，被告与北京市顺义区×镇×村×花园开发商北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》）包含附件七《长乐宝苑项目长乐第二期B区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）。原告依《前期物业服务合同》的约定，向被告提供了相应的物业服务，但被告一直没有交纳2014年10月1日起至2019年3月31日期间的物业管理服务费，共计人民币163831元。期间，原告多次催要未果。根据《前期物业服务合同》第五章第九条第3款之约定，原告对业主逾期交纳物业管理服务费的收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴纳费用之万分之一计算，截止2018年11月30日，该违约金为10549元人民币。被告的上述欠费行为严重违反了《前期物业服务合同》的约定，损害了原告的利益，也对×花园小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响，为维护原告自身的合法权益和×花园小区全体业主的整体利益，现依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。被告蒋晓莹答辩称：认可房屋坐落，房屋面积、物业费计算方式，认可欠缴物业费的时间。不同意缴纳物业费及违约金，理由为第一，原告主体不适格，原告未能提供证据证明开发商将前期物业服务委托给原告。原告没有经过招投标的程序。第二，原告不具备服务资质，未提供物业服务资质证书，未提供物业从业人员的资质证书。第三，原告未能提供价格部门颁发的收费许可证件。第四，原告的起诉已经超过诉讼时效。第五，原告未履行催收程序。第六，原告的服务质价不符。即使原告提供了部分服务，其提供的服务项目和质量也存在重大问题，属于质次价高。具体表现有：发生盗窃刑事案件、火灾、违法建筑存在、公共环境不达标等。第七，原告主张的滞纳金以及律师费无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年10月10日，出卖人长乐公司与买受人蒋晓莹签订《商品房预售合同》（合同编号为×），约定由蒋晓莹购买涉诉房屋。其中第二十四条前期物业服务规定出卖人依法选聘的物业服务企业为信卫物业公司。物业服务收费价格为人民币7.9元每月每平米。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。合同附件《前期物业服务合同》为长乐公司（甲方）与信卫物业公司（乙方）签订，第二章第四条约定：物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。第五章第九条约定：2.在业主办理其专有单元交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费用年度）的第一天或之前向乙方预缴下一个半年的物业管理服务费。3.对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。4.本物业的物业服务收费选择酬金制方式，物业管理服务费标准：人民币7.9元/平方米/月，按照该单元建筑面积计算，由乙方按年度向业主收取。第三章第七条约定：3.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，按规约之规定处理，并提请相关部门处理。4.按本合同的约定，对业主违反、不遵守或不履行规约的行为，采取一切必要措施进行处理。合同附件《临时管理规约》第三章第五条第一款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内），违约金自逾期之日满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。涉诉房屋的产权登记坐落为顺义区×花园×区×号楼-1至×层×，建筑面积为384.04平方米。2010年6月18日，蒋晓莹签署了物业管理确认函，确认认可长乐公司与信卫物业公司签署的《前期物业服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。承诺遵守信卫物业公司根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》而制定的全部管理规则和管理制度。同意承担违反上述管理规则和管理制度、《前期物业服务合同》的法律责任。信卫物业公司提交收据、发票及缴费凭证证明蒋晓莹缴纳物业服务费截止到2014年9月30日。提交律师函以及缴费通知书证明其已经向蒋晓莹催收物业服务费。信卫物业公司明确其主张的物业费期间为2014年10月1日至2019年3月31日合计163831元。信卫物业公司明确其主张的违约金为10549元，计算方式为自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算，自2014年12月1日计算至2018年11月30日。信卫物业公司提交律师委托代理合同及增值税专用发票证明其为追讨涉诉物业费所支出的律师费为2000元。信卫物业公司提交民事裁定书（2018）京0113民初10340号，证明其已经履行了通知拆违的义务。提交民事判决书（2018）京0113民初10421号，证明法院驳回业主要求降低物业费的诉讼请求。其中本院认为部分载明“经本院审查，诉争小区确实存在部分业主加建的情况。针对加建行为，信卫物业已向业主发布通告、整改通知书、律师函等，向主管行政部门投诉，并诉至人民法院。争议纠纷，正在解决过程中。即本院确认信卫公司针对业主的加建行为，视为其已履行了合同义务”。蒋晓莹对前期物业服务合同、临时管理规约、律师函、催款通知书、委托代理合同的真实性不认可，对信卫物业公司提交的其他证据的真实性均予以认可。诉讼中，蒋晓莹提交前期物业服务合同、物业服务标准、临时管理规约证明信卫物业公司的合同义务内容。提交照片、微信聊天记录证明物业公司在绿化养护、清洁服务、水景观、安全维护、停车服务、公区管理、绿化方面的服务不到位问题。提交行政判决书证明其邻居进行违法建设，原告不履行制止义务。庭审中，蒋晓莹称基于信卫物业公司大规模起诉业主，每个业主都会向法院提交对于公共服务区域内的关于物业服务质量不到位的证据进行抗辩，该批证据可以适用于其他被告的身上，本案业主提交的证据，也可以适用于其他被告中。上述事实，有信卫物业公司提交的《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、房屋产权登记信息等证据，被告蒋晓莹提交的照片、微信聊天记录等证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，信卫物业公司依约为蒋晓莹提供了相应物业服务，蒋晓莹作为业主应当按照合同约定向信卫物业公司交纳物业管理服务费。根据《前期物业服务合同》以及房屋产权登记信息，可以明确涉诉房屋的建筑面积以及收费标准，蒋晓莹亦认可欠缴期间为2014年10月1日至2019年3月31日。针对蒋晓莹的抗辩理由主要为四点，一、蒋晓莹辩称原告主体不适格并质疑服务资质。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据商品房预售合同的附件长乐公司与信卫物业公司签订的《前期物业服务合同》第二章第四条约定：物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。据此，本院认定由长乐公司、信卫物业公司签订的前期物业管理服务合同对业主蒋晓莹具有约束力。蒋晓莹据此提出抗辩，本院不予支持。蒋晓莹对前期物业管理服务合同的真实性有异议，因其未提交鉴定申请，故本院对该辩解意见不予采纳。二、蒋晓莹辩称原告的起诉已经超过诉讼时效，因信卫物业公司提交的律师函、催收函可以证明其一直在主张涉诉债权，故对该辩解意见，本院不予采纳。三是存在小区违建情况，因（2018）京0113民初10421号民事判决书已经认定信卫物业公司针对违建情况履行了合同义务，故本院对该辩解意见不予采纳。四是否认物业公司的质量。综合本案以及其他案件中业主提供的证据，本院认为原告在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，本院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减。对于信卫物业公司主张的违约金，综合庭审中双方当事人的举证以及陈述，本院认为蒋晓莹迟延交纳物业费并非恶意拖欠，故本院对信卫物业公司主张的违约金部分不予支持。针对信卫物业公司主张其为追讨物业费而支付的律师费，有明确的合同依据，本院予以支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境。同时，小区业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋晓莹给付原告北京信卫物业管理有限公司2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业费160554元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告蒋晓莹向原告北京信卫物业管理有限公司支付律师费2000元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告蒋晓莹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1914元，由原告北京信卫物业管理有限公司负担139元（已交纳），由被告蒋晓莹负担1775元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇一九年十二月二十日法官助理 张若欣书 记 员 周禹行