北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49408号原告：王强，男，1969年7月13日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王佳红，北京金诉律师事务所律师。被告：刘峰，男，1969年5月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄东洁，北京天用律师事务所律师。委托诉讼代理人：高阳，北京天用律师事务所律师。第三人：刘瑞玉，女，1940年8月2日出生，汉族，户籍地黑龙江省尚志市。第三人：张竞文，女，1991年4月6日出生，满族，户籍地黑龙江省尚志市。原告王强与被告刘峰合同纠纷一案，本院于2019年1月29日依法作出（2018）京0108民初44624号民事判决：于本判决生效后七日内，刘峰协助王强办理北京市海淀区x园x号楼x单元x号房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权过户至王强名下，房屋过户所产生的税、费由王强负担。宣判后，刘峰不服该判决，上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2019年5月23日依法作出（2019）京01民终4526号民事裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初44624号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院于2019年8月19日立案，追加刘瑞玉和张竞文为本案第三人参加诉讼，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王强及其委托诉讼代理人王佳红，被告刘峰之委托诉讼代理人黄东洁、高阳到庭参加诉讼。第三人刘瑞玉、张竞文经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王强向本院提出诉讼请求：请求法院判令刘峰协助原告办理位于北京市海淀区x园x号楼x门x号房屋的过户手续至原告名下并交付给原告；本案诉讼费由刘峰负担。事实与理由：2003年11月，我与刘淑娟登记结婚，后于2011年5月离婚。双方于2007年6月15日购买了位于北京市海淀区x园x号楼x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）。为了节省成本，双方书面约定涉案房屋暂时登记在刘峰（刘淑娟的弟弟）名下，首付款及贷款由我和刘淑娟共同支付，在条件成就时，由刘峰配合过户或买卖。由于王强对家庭付出较大，双方协商约定王强享有涉案房屋的所有权。此后，涉案房屋一直由刘淑娟出租、管理。后刘淑娟去世，我多次要求刘峰协助办理过户手续，均遭其拒绝。我认为，我和刘淑娟是该房屋的实际购买人，后双方约定该房屋所有权归我所有，刘峰仅为出名人。为维护我的合法权益，特诉至法院，判如所请。被告刘峰辩称，我不同意王强的全部诉讼请求。理由如下：一、涉案房屋是我个人购买，我与刘淑娟、王强从未有过借名登记的约定；二、购买该房屋是刘淑娟介绍的，正式签署《房屋买卖合同》是我签订的，实际出资也是我个人出资购买；三、我在2000年至2015年期间一直经营食品店，期间我用收入偿还房屋贷款；四、王强于2011年5月17日离婚时已经对上述不动产处理完毕，现在王强起诉已超过诉讼时效。综上，我不同意王强的诉讼请求，请求法院依法驳回。第三人刘瑞玉向本院提交书面意见：涉案房屋系其子刘峰的。2007年其在北京买房时，因我老伴年龄大，身体不好，让他的姐姐刘淑娟协助办理，后来我的老伴和女儿刘淑娟相继去世，王强感到是抢占房屋的机会，故到法院进行无理诉讼，请法院驳回其诉讼请求。第三人张竞文向本院提交书面意见：涉案房屋是刘峰的，借名买房是虚构的事实，刘峰买房与王强和刘淑娟无任何关系。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。刘淑娟与刘峰系姐弟关系。王强与刘淑娟于2003年11月登记结婚，双方系再婚。2011年5月，双方协议离婚。2017年10月17日，刘淑娟去世，其法定继承人为其母刘瑞玉，其女张竞文。2007年6月15日，罗达金（出售方、甲方）与刘淑娟（买受方、乙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将涉案房屋以66万元总价款出售于刘淑娟。定金66000元于签订合同时交付甲方。2007年6月27日，罗达金（卖方、甲方）与刘峰（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定刘峰以36万元价格购买涉案房屋，付款方式为贷款。同日，涉案房屋登记至刘峰名下。次日，刘峰与中国银行股份有限公司北京朝阳支行签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定刘峰贷款30万元。上述房屋购买后，由刘淑娟负责对外出租直至2017年。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：一、关于刘淑娟支付定金是否是代替刘峰交纳。庭审中，王强主张当时其与刘淑娟欲购买一套房屋用于出租，后通过中介找到涉案房屋，但因其与刘淑娟名下另有一套住房有贷款，故为避免房屋贷款利率过高约定将涉案房屋借名登记在其弟弟刘峰名下。刘峰对上述主张不予认可，称其当时想购买房屋用于出租，因刘淑娟对购房事宜较为熟悉，故委托刘淑娟代其看房并签署了房屋买卖居间合同，后续房屋手续均由刘淑娟代其办理，房屋定金及首付款亦由刘淑娟代其缴纳。根据卖房人罗达金之女罗岩出庭作证：最初购房时刘淑娟曾表示系其本人购房，后王强和刘峰均曾同刘淑娟一起看房，后一直由刘淑娟与其商量房屋购买事宜，并约定房屋总价款为66万元。签订《房屋买卖居间合同》当天，刘淑娟本人单独到场签字并交纳定金6万元，以现金方式支付。后房屋过户当天，刘淑娟、刘峰均到场办理手续，刘淑娟负责办理的交款手续。罗岩另表示，其曾无意中听到刘淑娟与中介人员沟通二次贷款利率高的问题，后来中介人员建议可以让他弟弟帮忙贷款。刘峰对上述证人证言的证明目的不予认可，称不能证明其与刘淑娟、王强之间存在借名买房的关系。关于定金的支付情况，刘峰表示其不清楚，因刘淑娟与其存在借款关系，故即便由刘淑娟支付亦系替其交纳。通过本院审查，现不能认定刘淑娟交纳房屋定金系偿还刘峰借款。二、关于房屋总价款的认定。关于房屋总价款，王强主张真实的交易价格为66万元，其中首付款30万元于房屋过户当日支付，另30万元为贷款，网签合同约定36万元系为了避税。刘峰于原审第一次庭审中主张房屋真实交易价格即为网签合同约定的36万元，其中30万元为贷款，另6万元为刘淑娟代其交纳的现金。后其于第二次庭审中认可房屋实际交易价格为66万元，其中首付款30万元为刘淑娟代其交纳，因刘淑娟之前曾向其借款32万元，故上述支付房款之行为视为偿还借款。刘峰并未就其上述主张向本院充分举证，亦未就上述两次陈述不一致向本院作出合理解释。三、关于房屋贷款的偿还。王强主张还贷存折一直由其和刘淑娟持有，每月由其和刘淑娟存现金偿还贷款。刘峰认可还贷存折一直由刘淑娟持有之事实，主张因自己平时看店较忙，故将现金给刘淑娟委托刘淑娟代其偿还贷款，但其未就此提供证据。四、关于房屋装修及使用情况。王强主张系其出资并负责装修。为此，王强向本院提交了房屋装修施工合同以及相应送货单、销售凭证等证据材料。刘峰对上述证据真实性予以认可，但主张装修系其出资，将现金给刘淑娟后委托刘淑娟负责装修事宜。关于房屋使用情况，王强主张自房屋装修后一直由其和刘淑娟负责对外出租并收取租金。为此，王强向本院提交了2007年至2017年的房屋租赁合同，其中三份合同出租人显示为刘淑娟，一份合同出租人为王强。刘峰对上述2007年至2014年租房人罗文芝的房屋租赁合同予以认可，称系其委托刘淑娟对外出租。对于其他租赁合同刘峰不予认可。关于使用情况，刘峰主张最早2007年开始房屋内分开出租，后因政府不允许故改为整体出租。为此，刘峰向本院提交了2016年至2019年的三份北京市房屋出租委托代理合同。其中2016年至2017年的租赁合同签字处显示刘淑娟代，2017年至2018年租赁合同显示刘淑波代，租金支付至刘淑娟账户中，2018年至2019年的合同签字处为刘峰本人。关于租金支付的情况，刘峰认可之前的租金一直由刘淑娟收取，其主张因委托刘淑娟负责出租事宜，故刘淑娟每年支付其六万-七万元租金，其余事情其不负责。王强对上述主张不予认可，其对刘峰提交的前两份证据真实性亦不予认可，但其认可刘淑娟去世后由刘峰负责将涉案房屋出租之事实。五、关于与房屋有关的权属证明等重要资料的保管。涉案房屋房产证原件由刘峰持有，房屋居间合同及还贷存折原件由王强持有。王强主张房屋所有权证一直由刘淑娟持有，后刘淑娟去世后，房屋所有权证才由刘峰持有。刘峰其不持有房屋买卖合同以及《楼宇按揭担保借款合同》原件。六、关于王强主张其与刘淑娟约定涉案房屋归其所有的认定。王强主张涉案房屋为其和刘淑娟的夫妻共同财产，双方于婚姻关系存续期间约定涉案房屋归其所有。为此，王强向本院提交了落款日期为2007年7月21日的购房说明一份，内容载明：由刘淑娟、王强双方出资就购买涉案房屋，说明如下：因双方购买此房时存在二次贷款，为了省税和节省成本，双方协商暂时写在刘峰的名下，但刘峰对此房无任何权利，刘淑娟保证将来刘峰无条件配合王强与刘淑娟办理房屋过户或买卖手续事宜，由于王强付出较多，双方同意此处房产全部归王强所有，双方无任何争议。落款处有刘淑娟、王强的签字、手印及印章。王强对此解释称，因当初购房时其并不同意以刘峰名义购买，故刘淑娟与其达成上述约定，且因之前其与刘淑娟曾将双方所有的位于北京市丰台区的一套房屋赠与刘峰，故后约定以刘峰的名义购买涉案房屋。为此，王强另向本院提交了2007年5月的公证书一份，内容载明：王强、刘淑娟自愿将位于北京市丰台区的一套房屋赠与刘峰。刘峰对上述购房说明不予认可，但其认可王强、刘淑娟曾赠与北京市丰台区房屋之事实。关于赠与原因，刘峰表示其记不清楚了。张竞文、刘瑞玉未到庭，故本院对王强与刘淑娟签订的协议予以确认。七、关于诉讼时效的审查。刘峰主张诉讼时效抗辩，称王强与刘淑娟自2011年离婚后房屋已经进行了处置。王强对此辩称，其与刘淑娟虽于2011年办理了离婚手续，但双方系为购买经济适用住房而办理的假离婚手续，双方离婚时并未就该套房屋进行分割。王强另主张刘峰与其为合同关系，刘峰一直处于违约状态，故并未超过诉讼时效。刘峰对王强之上述主张不予认可。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。第三人刘瑞玉、张竞文经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本院依法查明事实、作出判决。本案中，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，王强以其和刘淑娟与刘峰存在借名买房关系为由要求刘峰将涉案房屋过户至其名下。结合本案查明的事实以及证据情况，本院从以下几个方面进行综合分析：首先，从房屋购买的情况来看，看房、签订房屋居间合同、商议房屋价款、支付购房押金、房屋首付款、房屋贷款等均是刘淑娟办理并交纳，刘峰虽辩称购房手续系委托刘淑娟办理且上述购房款来源为其支付给刘淑娟的现金以及刘淑娟对其的欠款，但其未就委托及欠款之主张向本院充分举证，且刘峰于庭审中对房屋实际交易价格陈述不一，显然与常理不符，故本院对刘峰之上述抗辩意见不予采信。其次，从房屋使用情况来看，涉案房屋交付后由刘淑娟、王强负责装修并出租，房租亦由刘淑娟负责收取直至刘淑娟去世。刘峰虽主张房屋装修系其出资且委托刘淑娟收取租金，但未向本院充分举证，且其未能就房屋一直由刘淑娟实际控制并收取租金一节向本院作出合理解释，其上述行为不符合常理，故本院对刘峰之上述抗辩意见亦不予采信。再次，涉案房屋房屋居间合同、还贷存折等原件均由刘淑娟、王强持有。刘峰虽持有房屋所有权证原件，但经本院询问，其并不持有房屋买卖合同原件及贷款合同原件，刘峰虽解释称定期给刘淑娟现金委托其代为偿还贷款，其上述陈述有悖常理，故本院对刘峰之上述抗辩主张不予采信。综合上述情况来看，从房屋购买洽谈到购房款的出资再到房屋居住使用以及相应手续、证件的持有情况来看，刘淑娟、王强实际享有涉案房屋的权益，刘峰仅为名义上的登记人，刘淑娟、王强与刘峰之间存在关于涉案房屋借名登记的约定。如前所述，涉案房屋应属刘淑娟与王强之夫妻共同财产。依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产的约定，对双方具有约束力。刘瑞玉与张竞文未到庭参加诉讼，故本院视为其放弃对财产约定协议的质证，根据本院审查，本院对该约定的真实性予以确认。王强提交的书面约定可以证明刘淑娟、王强在婚姻关系存续期间约定涉案房屋归王强所有。现王强要求刘峰将涉案房屋过户至其名下，具有事实及法律依据，本院予以支持。刘峰虽不认可刘淑娟与王强之间的约定，但其无权就夫妻财产约定提出异议，故本院对其上述抗辩意见不予采信。关于刘峰提出的诉讼时效抗辩，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，因双方并未明确约定办理产权过户登记时间，且办理房屋所有权登记具有物权性质，故王强提起本案诉讼并未超过诉讼时效，故本院对刘峰主张的诉讼时效抗辩意见不予采信。张竞文和刘瑞玉虽表示涉案房屋系由刘峰购买，但作为刘淑娟之继承人，未能到庭向本院阐明购房的过程，亦未提供证据加以证明，故本院对其二人的意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：于本判决生效后七日内，刘峰协助王强办理北京市海淀区x园x号楼x单元x号房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权过户至王强名下，房屋过户所产生的税、费由王强负担。案件受理费37520元，由刘峰负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  苏云泉人民陪审员  袁 齐二〇一九年十二月二十三日书 记 员  孙悦桐