北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初589号原告（反诉被告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。统一社会信用代码：911101086336172978法定代表人：王军生，经理。被告(反诉原告)：史雨生，女，1973年6月18日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：王金璐，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文娇，北京市一法律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）与被告(反诉原告)史雨生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彩色环球公司之法定代表人王军生，被告(反诉原告)史雨生之委托诉讼代理人王金璐、刘文娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彩色环球公司向本院提出诉讼请求：1、确认与史雨生签订的房屋租赁合同无效。2、史雨生腾出位于我单位院内x排x号宿舍房。同意退还史雨生按照每个月196.55元的标准至2028年11月的剩余租金。3、史雨生支付2018年1月至2019年12月期间的水费1560元、2018年1月至2019年12月期间的卫生费240元；4、要求史雨生承担小煤棚及阳台的占用使用费，自2018年11月8日至今，分别按照每个月1000元标准计算；5、本案诉讼费用由史雨生承担。事实与理由：我单位于1998年租赁海淀四季青镇振兴大队场地建厂并建盖宿舍房及厂房办公房，租期30年至2028年11月止。史雨生于1999年11月9日，租住我单位的宿舍房2排10号，并缴纳了租金6.84万元。现该房屋由史雨生占据使用至今。现在政府城市进程加快并开始腾退低端工业大院。四季青进行旧村改造新城市建设并集体腾退已于2016年11月开始启动，我单位也在腾退范围内。政府及大队多次约谈并通知我单位尽快腾退疏散院内长期租户。我方已于2017年12月23日以贴退房告知书于史雨生家门口的方式通知其30天内搬出并来办公室解约。但双方未达成一致。同时，自2018年1月起至今史雨生未支付水费、卫生费，水费每月40元，卫生费每月10元，自2019年1月起水费为每月90元，卫生费每月10元，故诉至法院。史雨生辩称，认可房屋租赁合同无效，同意腾房，但是合同无效的过错方为彩色环球公司，我方自1999年11月9日起承租房屋，彩色环球公司未以任何形式通知我方合同无效，其与其他业主有纠纷时，合同经法院确认为无效，但其未通知我方，导致我方错失买房机会。我方与彩色环球公司在此次拆迁中为利益共同体。小煤棚与阳台都是彩色环球公司同意并帮助我方搭建的，我方未收到过占用场地通知，不同意支付小煤棚与阳台的占用使用费。史雨生向本院提出反诉请求：1、彩色环球公司退还史雨生剩余租期内租金及利息41589元，计算到实际付清之日止。2、彩色环球公司支付因合同无效给史雨生造成的缔约损失50000元。3、彩色环球公司支付剩余租期内租金差价损失570000元。4、彩色环球公司支付装修损失8000元。5、彩色环球公司支付扩建费用4000元。6、彩色环球公司支付搬家周转费2000元。7、反诉费由彩色环球公司承担。事实与理由：我与彩色环球公司于1999年11月9日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，承租院内2排10号房屋，租赁期限至2028年11月。房屋租金共计68400元。现彩色环球公司主张合同无效，其应返还剩余租期内租金及利息，并赔偿各项损失。彩色环球公司对于史雨生提出的反诉辩称，不同意史雨生的反诉请求。不同意支付剩余房租利息，缔约过失损失明显过高，装修损失我方愿意承担2000元，扩建费用及搬家周转费用不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。1999年11月9日，甲方出租方彩色环球公司与乙方承租方史雨生签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋座落在双槐树彩色环球公司院内第x排x号一室一厅37平方米。使用期限从交款之日起至2018年12月31日，因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。租金的交纳方式为一次性付清68400元。双方又签订了《补充协议》，就有关彩色环球公司单位房屋使用事宜，达成协议。如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。承租方：同意第1种情况，特定补充协议。后庭审中双方确认，双方之间的租赁期限为1999年11月9日到2028年11月26日，租金总额是68400元，每月租金标准为196.55元。2017年12月23日，彩色环球公司发出退房公告称，因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，于一个月内，来我公司办理合同解除手续，将所租我单位院内房屋腾退并交还环球公司。环球公司按与租户签订的合同，退还剩余租金。特此通知。此后，双方因房屋腾退问题产生争议，史雨生未腾房。诉讼中，史雨生主张其1999年入住时对房屋进行了装修，此后对阳台进行了封闭处理。对于史雨生主张的装修损失，其未提交相应证据，经本院询问，其亦表示对装修价值不进行鉴定。彩色环球公司主张史雨生欠缴2018年1月起的水费及卫生费，水费每月40元、卫生费每月10元。彩色环球另主张水费自2019年1月起上涨为每月90元，卫生费标准不变。史雨生认可因搬离涉案房屋其未交纳2018年10月后的水费及卫生费，卫生费标准认可每月10元，水费标准记不清是每月30元还是40元，不认可上涨后的水费标准，且对于其主张已交纳的水费及卫生费未提交任何证据。彩色环球公司主张史雨生的小煤棚及阳台场地占用费，为此提交一张《场地占用收费通知》，主要记载2018年11月8日，彩色环球公司通知小煤棚占用费每月1000元、自搭阳台占用费每月1000元，如不交费，需自行拆除。史雨生不认可该收费通知的真实性，认为无公司公章，也从未收到过该通知。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中彩色环球公司用于出租的房屋系自建房屋，未取得建设工程规划许可证，故彩色环球公司与史雨生签订的房屋租赁合同及补充协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。彩色环球公司将无建设工程规划许可证的房屋出租给史雨生，其应当承担造成合同无效的相应责任。因彩色环球公司与史雨生签订的合同无效，故彩色环球公司要求史雨生腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。史雨生已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费。彩色环球公司自愿退还史雨生剩余租期内的租金，本院不持异议，史雨生反诉主张上述租金的利息，于法无据，本院不予支持。史雨生反诉要求彩色环球公司支付搬家周转费，但腾退房屋系史雨生基于合同无效法律后果的应有之义，故其该项请求，于法无据且未实际发生，本院不予支持。关于史雨生反诉请求彩色环球公司赔偿各项损失，本院认为，系属合同被确认无效所受损失问题，史雨生以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此本院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益。综合考虑双方过错、合同履行情况，现史雨生诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，本院对其损失予以酌定。对于史雨生反诉主张的装修损失等与提升房屋居住条件有关的费用，本院认为，考虑史雨生实际居住使用房屋多年的事实，本院就上述损失的金额予以酌定，彩色环球公司自愿承担2000元装修损失，本院不持异议。双方房屋租赁合同虽然无效，但史雨生作为房屋的实际占有使用人，应承担水费、卫生费，付费标准本院参照现有证据及院内其他住户的缴费标准予以确定。史雨生抗辩其已交纳2018年1月至9月的水费及卫生费，但未提交任何证据，本院对其抗辩意见不予采信。彩色环球公司主张的小煤棚及阳台占用场地使用费，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、北京彩色环球技术开发有限公司与史雨生于1999年11月9日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、史雨生于本判决生效后三十日内将其承租的北京市海淀区四季青双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内x排x号住房腾空，交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内按照每月196.55元的标准退还史雨生自实际腾退上述房屋之日起至2028年11月26日止的房屋使用费；四、史雨生于本判决生效后七日内支付北京彩色环球技术开发有限公司2018年1月至2019年12月的水费及卫生费共计1800元；五、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿史雨生损失22100元；六、驳回北京彩色环球技术开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回史雨生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元（北京彩色环球技术开发有限公司已预交），由史雨生负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5278元（史雨生已预交），由史雨生自行负担5106元，已交纳；由北京彩色环球技术开发有限公司负担172元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 梁 珊人民陪审员 华 静人民陪审员 李金凤二〇一九年十二月二十五日书 记 员 刘佩瑶书 记 员 李盈盈