重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8311号上诉人（原审被告、反诉原告）：华润置地（重庆）有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街49号（华润中心华润大厦）8楼8-5号至8-8号，统一社会信用代码91500000798007104D。法定代表人：梁健，职务总经理。委托诉讼代理人：许红光，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周伟，男，汉族，1975年1月6日生，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：冉晓曦，重庆迈纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘菲然，重庆迈纵律师事务所律师。上诉人华润置地（重庆）有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人周伟商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初16838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人华润公司的委托诉讼代理人许红光、王辉，被上诉人周伟的委托诉讼代理人冉晓曦、刘菲然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华润公司上诉请求：撤销原判第三项，依法改判驳回周伟要求华润公司承担违约金的请求，本案诉讼费由双方依法分担。事实及理由：一、一审判决就合同约定的案涉房屋的交付条件和时间认定错误，导致错误认定华润公司在合同履行过程中为过错一方、应当承担违约责任。1.《幼儿园订购合同》签订时间为2017年8月30日，其中第三条约定的2017年8月15日应为暂定日期，否则存在合同签订即违约的情形，不符合正常的交易习惯与交易逻辑。案涉房屋的交付日期为不确定日期，有待于华润公司落实并书面通知，或者需双方进一步协商确定。2.根据华润公司的招标公告与招标开办项目综合说明的内容来看，案涉房屋在招标期间已经通过了五方竣工验收，取得了《竣工验收报告》，周伟也了解并清楚。但双方在合同中仍约定房屋的交付前提条件为“房屋通过竣工验收以后”，此条件涉及的“竣工验收”明显是华润公司在取得竣工验收备案登记证之后才实现房屋的交付条件。2017年8月30日双方签订合同时案涉房屋还未取得竣工验收备案登记证，尚不具备交付条件，因此也不可能是将2017年8月15日作为确定的交付时间。3.根据《重庆市房地产交易管理办法》及重庆市国土资源和房屋管理局编制的《重庆市商品房买卖合同》规定，商品房的交付应当取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》与房屋产权证，案涉房屋在2017年8月未取得前述两证，故双方在订购合同中对交付时间约定为华润公司通知为准，存在约定不具体明确的情况。一审判决未对双方协议中关于交付条件的条款、交易惯例等进行审查，对于双方本没有明确约定的交付时间做出错误认定，导致认定华润公司承担逾期交付违约责任，确属认定事实不清。二、根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院发布的《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，应当认定双方签订的《幼儿园订购合同》为预约合同，并非商品房买卖合同。因不可归责于华润公司的原因导致商品房买卖合同未能订立，并不能要求华润公司承担逾期交付违约责任，一审判决适用法律错误。三、依据重庆市人民政府办公厅发布实施的《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法》，案涉幼儿园被定性为“普惠性幼儿园”，导致订购合同目的无法实现，合同的解除系双方协商一致的结果。一审判决华润公司承担违约责任不符合合同约定，属适用法律错误。周伟答辩称：一、一审法院认定事实清楚，对于案涉房屋的交付条件和时间认定正确，据此华润公司应当为其行为承担违约责任。1.合同中约定的是“甲方向乙方交付物业的日期为【2017年8月15日】。具体交付时间以甲方书面通知为准。”可见，2017年8月15日并非暂定的日期而是确定的日期，用【】特别标注，且日期之后为句号，该句是完整的意思表示。其次，华润公司的员工段涵倚曾两次向周伟指定人员曾茂发送信息陈述华润公司交房，均早于合同签订的8月30日。第三，合同约定的幼儿园开园日期最迟不晩于2018年3月1日，只有在2017年8月交房才可能不晚于前述日期开园。最后，华润公司在给周伟的回函中均陈述未竣工验收导致不能交房，而对交房时间从未提出过异议。可见，双方在书面合同签订之前已经确认过权利义务，周伟也是在书面合同形成前就已经按照约定支付了购房款；双方在其后签订书面合同仅是对早已明确的权利义务以书面形式明确而已。2.订购合同明确约定交付条件为“通过竣工验收”而非取得竣工验收备案登记证。案涉房屋已于2017年6月29日通过竣工验收，完全符合合同约定的交付条件。3.华润公司违反行政管理的行为应由其承担相应的行政责任，而不应当对其与周伟在民事上的合意效力进行否定。二、订购合同本质上属于正式的商品房买卖合同，且不论性质如何，华润公司也应当按照订购合同承担违约责任。订购合同虽然载明为预约合同，但其内容已经完全满足《商品房销售管理办法》第十六条的要求，其实质上应当认定为商品房买卖合同。且不论其性质是属于预约还是本约，由于双方已明确交房时间为2017年8月15日，周伟也按约履行了付款义务，经周伟多次催告后华润公司仍不交付房屋，已经构成违约。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周伟向一审法院起诉请求：1、确认周伟、华润公司双方所签订的《华润置地．二十四城三期幼儿园订购合同》已于2018年6月14日正式解除；2、判决华润公司返还给周伟购房款人民币16369775元，支付违约金人民币6547909.8元，赔偿给周伟造成的经济损失人民币553215.75元，合计人民币23470900.55元，并从2018年6月15日起按照应退还的购房款16369775元为基数以6%年利率支付周伟逾期还款利息；3、判决华润公司承担本案诉讼费用、财产保全费用、担保费用。华润公司向一审法院提出反诉请求：判令周伟向华润公司支付逾期付款违约金6547909.8元；周伟承担本诉及反诉的全部诉讼费。一审法院认定事实：华润公司通过招标方式出售其开发建设的位于华润二十四城三期项目幼儿园房屋，周伟向其投标购买该幼儿园房屋。2017年8月1日，华润公司工作人员段涵倚将《华润二十四城三期幼儿园订购合同》的模板通过微信发送给周伟指定处理购房事宜的人员曾茂，要求曾茂填写合同信息后将合同发回，双方就合同中部分内容通过微信进行了磋商。2017年8月2日，周伟通过银行转账向华润公司转账100万元，华润公司向周伟开具收据，载明收到周伟重庆二十四城3期幼儿园定金100万元。2017年8月3日，段涵倚通过微信联系曾茂，要求周伟支付剩余款项，并将交回认购协议书。2017年8月4日，周伟通过银行转账向华润公司转账15369775元，华润公司向周伟开具收据，载明收到周伟重庆二十四城3期幼儿园首期款15369775元。2017年8月14日，段涵倚通过微信向曾茂发送电子版《中标确认书》，后华润公司向周伟送达纸质版《中标确认书》，确认周伟为重庆华润二十四城三期幼儿园订购的中标单位，暂定总价为33153158元，并要求周伟在收到《中标通知书》后五日内与华润公司签订订购合同，并按合同约定条款及时完成合同履约内容。2017年8月30日，华润公司（甲方）与周伟（乙方）签订了《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》。该合同陈述及保证约定：本订购合同是双方拟签订《重庆市商品房买卖合同》的预约合同，即双方对于缴纳购房款、完成房屋交付、签订正式买卖合同并最终办理商品房权属产权转移等事项的安排；双方均应诚信履约，如有违反，应按照本订购合同承担相应的违约责任；本订购合同所涉的物业（华润置地二十四城三期幼儿园）目前虽已通过竣工验收，但并未取得房屋产权证书，对此双方予以确认，其后均不得以此为由拒不履行本合同或拒不签订买卖合同，否则应按照本合同约定承担违约责任；在本订购合同所涉物业达到竣工验收条件后，甲方应及时按本合同约定履行交付义务，并承担保修责任，乙方应按约定配合完成物业的交付，同时乙方应履行及时缴付购房款的义务，在由双方签订买卖合同当日，乙方依据本合同缴付的预付款转为购房款的一部分，剩余房款由乙方另行支付。该合同第一条幼儿园概况约定园止为重庆市九龙坡区谢家湾正街华润置地二十四城三期项目内，室内面积约2240.90平方米，室外活动场地约600平方米，竣工及验收时间暂定于2017年6月30日；在甲方开发建设的重庆华润置地二十四城三期项目内幼儿园物业通过竣工验收后，由甲方交付于乙方进行经营使用，且在本合同签订前，甲方已明确向乙方告知该物业使用性质，除用于幼儿园的经营使用外，乙方不得改变其经营方式，否则应按本合同承担违约责任；乙方负责幼儿园的各项筹备工作，按重庆市规定的一级一类幼儿园办学标准配齐相关设备设施，并于甲方向乙方交付物业后6个月内开园，若6个月内不逢春季或秋季开园日期（即3月或9月），乙方应保证不迟于2018年3月1日开园，乙方承诺三年内将幼儿园办成一所在重庆市有较大影响、较高档次的、有突出特色的重庆市一级一类幼儿园。第三条交付约定为：“甲方向乙方交付物业的日期为【2017年8月15日】。具体交付日期以甲方的书面通知为准。如因甲方原因逾期交付物业，租期及开园时间则相应顺延。如因乙方未按合同约定时间向甲方缴纳预付款或税费及专项维修基金的，则甲方有权延期交付该物业。”第四条交易方式约定为：“华润置地二十四城三期幼儿园转让价款单价为14610元/平方米，总计为人民币32739549元，自本合同签订之日起3日内，乙方须向甲方支付转让费的50%，共计人民币16369775元作为第一笔购房预付款，在本合同签订之日起90日内，乙方须向甲方支付转让费的30%共计人民币9821865元作为第二笔购房预付款，甲方在收取该两笔预付款及相应缴税费后向乙方出具收据。在甲方获取该幼儿园产权证后7日内，乙方须向甲方支付转让费的20%，共计人民币6547909元作为本合同尾款，并在缴纳尾款后7日内双方签订商品房买卖合同（即由乙方采取一次性付款方式支付全部购房款），甲方向乙方开具发票，乙方缴纳相关税费等其他代收费用，配合甲方完成该物业所有权的转移。合同第九条合同解除或终止情形下的违约责任约定为：“（一）除本合同另有约定为，如出现下述情况，可提前解除本合同：1、甲乙双方经协商一致，可以解除本合同；2、在乙方全额支付该幼儿园转让费，签订商品方买卖合同前，甲方有限列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按本合同约定的时间交付幼儿园供乙方使用，超过60日的；（2）法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方提前解除合同的其他情况。3、在双方签订本合同后，乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同，收回幼儿园并由乙方承担幼儿园转让费总金额20%的违约金：（1）非因甲方原因，乙方未按合同约定时间接受该幼儿园并办理接收手续逾期超过30日的……（12）乙方未按本合同约定按时缴纳预付款或者转让费尾款，或拒签商品房买卖合同的……（三）未有合同约定或法律规定的情形，一方擅自提出解除合同或因一方过错而导致本合同解除的，过错方应承担幼儿园转让费总金额20%的违约金。合同第十条违约责任约定为：“（一）甲方的违约责任，1、若因甲方原因，幼儿园未能在甲方书面通知的日起达到交付给乙方的条件，从逾期交付物业第10日起每逾期一日，甲方应向乙方支付该幼儿园转让费总金额2‰的违约金……。”2017年9月29日，周伟向华润公司发出《关于提请履行合同义务的函》，载明：“本人周伟于2017年8月30日和贵司签订了《重庆华润二十四城三期幼儿园订购合同》，并且按照合同约定已经向贵司履行了支付购房预付款的义务。本人在着手装修准备工作时，发现贵司没有履行合同的主要义务，即将竣工验收合格的建筑房屋交付给本人。一、依据《合同》第三条交付的约定：‘合同暂定交付时间为2017年8月15日，具体交付时间以甲方的书面通知为准。’但是直到发出此函时，本人仍然没有收到交付房屋的书面通知。因为贵司没有交付房屋，所以本人主张按照上述合同第三条的约定‘如因甲方原因逾期交付物业，租期及开园时间相应顺延。’同时，因为该房屋交付延期，所以本人不在承担2018年3月1日开园的时间保证责任，贵司更不能因此追究本人的违约责任。二、虽然贵司工作人员口头告知该房屋已经通过竣工验收，但是本人没有看到合格证，同时在观察标的房屋时发现很多属于竣工验收范围内应该合格的地方，存在着非常严重的质量问题……。请贵司在接到此函后积极地对上述问题进行整改并交付合格房屋给本人，或于接函后5个工作日内书面回复本人。如果贵司怠于履行合同义务，本人将保留解除《合同》，同时追索贵司违约金、资金占用利息、装修损失和预期利益损失等全部权利。”2017年10月10日，华润公司向周伟发出《关于提请履行合同义务的函回函》，载明：“我司已于2017年9月29日收到贵方关于提请履行合同义务的函，关于贵方函中所提意见，我司回复如下：一、关于贵方所提未接到我司交付重庆华润二十四城三期幼儿园的书面通知问题……由于该物业现未竣工验收，故到目前为止我司未向贵方发送交付房屋的书面通知。对于《合同》第二条……即从我司发送交付房屋的书面通知起6个月内半月内开园，我司不追究贵方违约责任。二、关于贵方所提目前多次存在的质量问题，我司将对属于《合同》交付标准范围内的内容进行整改使其带到该物业相关设计规范及合同内约定的交付条件……”。2017年11月30日，周伟向华润公司发出《关于再次提请履行合同义务的函》，明确指出截至2017年11月29日，华润公司仍未有履行合同义务的任何进展，导致周伟无法办理办园的各项相关手续，且在华润公司逾期交房期间政策发生了重大变化，无法开展装饰装修的各项工作。再次提醒华润公司严格按照合同的约定履行主要义务。根据订购合同的约定，涉案房屋已经竣工验收，华润公司逾期交付物业，已经构成严重违约；华润公司逾期交付房屋的违约行为发生后，该合同物业被定位为“普惠性幼儿园”，无法办理订购合同约定的“重庆市一级一类幼儿园”办园审批手续，订购合同的目的无法实现。因华润公司逾期交付幼儿园的行为已构成严重违约，周伟暂停支付合同所涉款项，待华润公司履行完成义务后，再履行合同约定的款项支付义务；鉴于华润公司延期履行合同主要义务的违约行为在先，华润公司不能因此追究周伟的违约责任。2017年12月4日，华润公司回函给周伟《关于再次提请履行合同义务的函回函》，载明：“我司已于2017年12月1收到贵方关于再次提请履行合同义务的函。我司将尽快完善重庆华润二十四城三期幼儿园竣工验收事宜，并在办理完成后第一时间给贵方发送接房通知书，并协助提供相关文件，以便贵方尽快办理幼儿园开园相关手续。”2018年5月16日，周伟向华润公司发送《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的函》，指出：合同第三条第（一）项的约定：“甲方向乙方交付物业的日期为2017年8月15日。具体交付时间以甲方书面通知为准。”周伟曾于2017年9月29日、11月29日就合同所涉物业竣工验收及交付问题和房屋质量问题两次向华润公司送达了函，华润公司也分别于2017年10月10日、12月4日书面函复周伟，承诺整改房屋存在的质量问题并尽快完善该物业竣工验收与交付事宜，且明确周伟不存在违约行为，逾期交付房屋的责任在华润公司。截止2018年5月16日华润公司仍未能解决物业的竣工验收与交付问题，导致周伟签订合同的目的无法实现，周伟提出退订该物业，并提出如下解决方案：1、根据合同第九条第（一）款的约定，退订该物业；2、要求华润公司全额退还周伟已支付的购房款人民币16369775元，并支付给周伟2017年8月3日至2018年5月16日（暂定）期间的资金占有利息5521110元，计算方法为以16369775元为基数，以中方人民银行同期贷款利率（年利率4.35%）为标准；3、要求根据合同第十条第（一）款的约定，每日按照转让费总金额千分之二的标准支付违约金，从2017年8月25日至2018年5月16日（暂定）违约金为17090045元；4、要求华润公司赔偿给周伟造成的经济损失553215.75元（包括装修押金10000元，预交的物业费16806.75元，预交的能源周转金22409元，装修设计费184000元，消防设计费200000元，装修材料费180000元，园长和教师培训费120000元）。要求华润公司于接函后5日内函复，逾期未回复或者故意拖延，视为华润公司认可并接受周伟的解决方案。2018年6月11日，周伟于再次致函《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的再次确认函》给华润公司，重申了《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的函》的内容，并明确双方所签订的订购合同因华润公司根本性违约导致合同目的无法实现，经周伟依法通知，订购合同在2018年5月22日正式解除。且华润公司在收到函件后怠于履行自身权利，现周伟书面确认华润公司已同意其在函件中的解决方案，同意按照其要求的各项主张进行赔偿。若华润公司愿意友好协商解决合同解除后的赔偿问题，要求华润公司在收到函件后3日那日回复，逾期不回复将诉诸司法程序，周伟为实现债权所产生的一切费用由华润公司负担。2018年6月14日，华润公司向周伟发出《关于二十四城三期幼儿园退房事宜的回复》，载明：“贵我双方签订《华润二十四城三期幼儿园订购合同》合同后，我司并未违反合同约定。现你方提出退房申请，我司同意你方关于退房的申请并退还你缴纳的费用。请你及时到我司与我司办理退房手续。”另查明，涉案房屋在2017年6月29日竣工验收。2017年8月16日，段涵倚通过微信向曾茂发送信息“物业这边我也在催着他们尽快跟工程部等部门做实地交接工作，都弄好了我给你说，争取本周内接房”。2017年8月21日，段涵倚通过微信向曾茂发送信息“刚刚物业回复我，本周五（2017年8月25日）可以正式接房。”一审庭审中，周伟举示了《房屋交接单》、物业费用明细、转账凭证拟证明周伟产生物管费损失49215.75元；周伟举示了企业信息公示报告，拟证明周伟系重庆中航建设（集团）有限公司的股东，担任该公司执行董事兼总经理，重庆中航建设（集团）有限公司是重庆中航文化创意有限公司股东。周伟举示了重庆中航文化创意有限公司与秦妮的员工培训协议、银行电子回单、代发工资委托书，拟证明周伟支付员工的工资待遇费用损失124300元；周伟举示重庆中航建设有限公司与成都木易堂装饰设计工程有限公司的装饰设计合同、付款委托书、转账凭证拟证明周伟的装修损失110405.3元；周伟举示了重庆中航建设（集团）有限公司与重庆创赢丝网制造有限公司产品购销合同、付款委托书、增值税发票，拟证明周伟装修材料损失48869.9元。审理中，经一审法院向周伟示明，若华润公司违约，周伟既向其主张违约金又主张赔偿损失与法律规定不符，要求周伟择一选择，周伟选择主张违约金请求。经一审法院向双方询问违约金标准是否过高，双方均陈述，若法院认定己方违约，则总合同金额20%的违约金标准过高，请求法院调低。上述事实，有当事人陈述、聊天记录、段涵倚社保证明、《中标确认书》、《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》、《关于提请履行合同义务的函》、《关于提请履行合同义务的函回函》、《关于再次提请履行合同义务的函》、《关于再次提请履行合同义务的函回函》、《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的函》、《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的再次确认函》、《关于二十四城三期幼儿园退房事宜的回复》、银行凭证、收据、竣工验收意见书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，周伟、华润公司通过招投标签订的《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》，是合同签订方真实意思表示，内容不违反法律规定，对合同签订方均产生法律约束力，合同当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并严格履行义务。关于合同解除的问题。一审法院认为，合同双方协商一致，可以解除合同，本案中，周伟在2018年5月16日向华润公司发送《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的函》，明确提出退房请求，2018年6月14日华润公司向周伟发出《关于二十四城三期幼儿园退房事宜的回复》，同意周伟关于退房的申请并退缴纳的费用。虽双方往来函件没有明确表明解除合同，但双方均同意退房即视为不再履行合同中的主要义务，视为双方就合同解除达成一致，且周伟请求确认合同于2017年6月14日解除，华润公司对该诉讼请求予以认可，一审法院对此予以尊重，认定双方《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》于2017年6月14日解除。关于周伟要求华润公司支付违约金的请求。周伟认为该条款约定的交房时间固定为2017年8月15日，华润公司逾期交房，经其两次书面催告，但华润公司截至合同解除时仍未交房，故系华润公司违约，据此要求华润公司承担合同总金额20%的违约金。华润公司认为双方约定的交房时间应当以其通知为准，其一直未书面通知交房，故华润公司未逾期交房，不应承担违约金。一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，从争议条文的语句表示来看，双方合同约定原文为“甲方向乙方交付物业的日期为【2017年8月15日】。具体交付时间以甲方书面通知为准。”，合同条款对2017年8月15日用“【】”作出了特别标注，且在日期后是句号，故该条文“甲方向乙方交付物业的日期为【2017年8月15日】”具体独立完整的意思表示，后句“具体交付时间以甲方书面通知为准”并不是对前句的补充，后句的条文并不能否定前句条文的意思表示；其次，虽双方签订合同时间为2017年8月30日，已经超过了合同中约定的交房时间，但在双方正式签订合同之前通过招投标文件及各方人员的微信交流对交房时间进行了沟通和协商，华润公司处理该事宜的员工段涵倚曾两次通过微信向周伟指定的人员曾茂发送信息陈述华润公司将交付房屋，陈述的交房时间均早于合同签订的时间2017年8月30日；再次，依照合同陈述及保证的约定“乙方负责幼儿园的各项筹备工作，按重庆市规定的一级一类幼儿园办学标准配齐相关设备设施，并于甲方向乙方交付物业后6个月内开园，若6个月内不逢春季或秋季开园日期（即3月或9月），乙方应保证不迟于2018年3月1日开园”，只有在2017年8月份交房，周伟才可能在接房后6个月内且不迟于2018年3月1日开园；最后，华润公司在给周伟的回函中均陈述未竣工验收导致不能交房而对交房时间未提出异议；通过前述一审法院有理由相信，该合同中就交房的时间在双方在签订合同之前就已经明确，其后签订合同再通过书面方式对交房时间2017年8月15日予以明确。合同签订后约定的交房时间已过，华润公司就应当及时交房，周伟通过书面函件两次催告华润公司要求其履行交房义务，华润公司在房屋已通过竣工验收的情况下仍然以未竣工验收为由拒绝向周伟交付房屋，一审法院认为华润公司的行为已构成违约，因其违约行为而致周伟申请解除合同，其应当承担违约责任。双方合同约定“因一方过错而导致本合同解除的，过错方应承担幼儿园转让费总金额20%的违约金”，华润公司辩称若认定其违约，则违约金标准过高，考虑到周伟实际已向华润公司支付16369775元，结合华润公司占用该笔款项的时间、周伟的融资成本以及周伟若继续履行合同可获得的收益，一审法院认为该违约金标准过高，酌情对其予以调整，将违约金标准调低为转让费总金额15%的违约金，具体为4910932.35元（32739549元×15%）。周伟已选择违约金请求，其请求华润公司赔偿损失，故一审法院不予再予以支持。关于华润公司要求周伟支付违约金的反诉请求。一审法院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。合同约定“本合同签订之日起90日内，乙方须向甲方支付转让费的30%共计人民币9821865元作为第二笔购房预付款”，虽周伟未按照此约定支付款项，但华润公司经有交付房屋的在前义务，且经周伟催告后仍不履行义务，一审法院认为，周伟有先履行抗辩权，其有权拒付房款，故其行为并未违约，华润公司据此要求周伟支付违约金无事实依据，一审法院不予支持。关于周伟请求华润公司从2018年6月15日起按照应退还的购房款16369775元为基数以6%年利率支付逾期还款利息的请求。一审法院认为，双方合同解除后，华润公司应当返还周伟已付房款，且华润公司在回函周伟“我司同意你方关于退房的申请并退还你缴纳的费用。请你及时到我司与我司办理退房手续。”现华润公司至今未返还前述款项，其应当承担逾期还款利息，但周伟请求自2018年6月15日进行起算无依据，一审法院以周伟主张权利之日即2018年7月20日向法院起诉之日起算，以年利率6%计算亦无事实依据，一审法院以中国人民银行发布的商业银行同期同档贷款基准利率为准，故华润公司应以16369775元为本金，自2018年7月20日起以中国人民银行发布的商业银行同期同档贷款基准利率支付周伟逾期还款利息直至本金付清止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决:“一、确认原告周伟与被告华润置地（重庆）有限公司在2017年8月30日签订的《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》于2018年6月14日解除；二、被告华润置地（重庆）有限公司在本判决生效后10日内返还原告周伟房款16369775元；三、被告华润置地（重庆）有限公司在本判决生效后10日内支付原告周伟违约金4910932.35元；四、被告华润置地（重庆）有限公司在本判决生效后10日内支付原告周伟逾期还款利息，以16369775元为本金，自2018年7月20日起以中国人民银行发布的商业银行同期同档贷款基准利率支付周伟逾期还款利息直至本金付清止；五、驳回原告周伟的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告华润置地（重庆）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费159154元、保全费5000元，由原告周伟负担14154元，由被告华润置地（重庆）有限公司负担150000元，反诉受理费28817元，由反诉原告华润置地（重庆）有限公司负担。”二审中，华润公司提交重庆市建设工程竣工验收备案登记证，拟证实案涉房屋在2018年5月31日取得竣工验收备案登记证时才满足合同约定的交付条件，因此房屋交付时间应该从该时间起算。周伟对华润公司二审中提交证据的真实性无异议，但辩称该份证据不属于民诉法意义上的新证据，且达不到华润公司的证明目的，因为双方签订的订购合同第五条第一款第一项明确约定华润公司交房的前提是房屋通过竣工验收。本院对华润公司提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院二审审理查明，案涉房屋于2018年5月31日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。二审查明的其他案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，周伟、华润公司通过招投标签订的《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。二审中双方的争议焦点是：一、订购合同约定的交房时间和交付条件；二、华润公司是否应当承担违约责任，现具体评析如下：一、关于订购合同约定的交房时间和交付条件的问题1.交房时间华润公司上诉称，交房时间应以其书面通知为准。周伟则认为订购合同中已明确约定2017年8月15日就是交房时间。本院认为，对双方在订购合同第三条的约定应当作全面的理解。虽然“甲方向乙方交付物业的日期为【2017年8月15日】”是以句号结尾的一句表述，但紧跟其后同一条款内还有“具体交付日期以甲方的书面通知为准”的约定。如果2017年8月15日就是确定的交房时间，则随后的“具体交付日期以甲方的书面通知为准”就是与之矛盾的内容，完全没有表述的必要。其次，通过已查明的华润公司工作人员段涵倚与周伟指定的处理购房事宜的人员曾茂的微信聊天记录可知，在双方签订订购合同之前，华润公司方最后一次关于交房时间的陈述也是“本周五（2017年8月25日）可以正式接房”，周伟方对此并无异议。第三，2017年9月29日，周伟在向华润公司发出的《关于提请履行合同义务的函》中表述“合同暂定交付时间为2017年8月15日，具体交付时间以甲方的书面通知为准”，周伟将此处的“暂定”仅仅解释为笔误缺乏充分证据支持。综合上述理由，本院认为订购合同第三条中“甲方向乙方交付物业的日期为【2017年8月15日】”应为暂定时间而非双方已确定的交房时间。华润公司的这一上诉理由成立，本院予以支持。2.交付条件华润公司上诉称，案涉房屋直至2018年5月31日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，在此之前因案涉房屋未达到交付条件，故华润未向周伟发出书面接房通知。周伟辩称，订购合同明确约定交付条件为“通过竣工验收”而非取得竣工验收备案登记证；案涉房屋已于2017年6月29日通过竣工验收，完全符合合同约定的交付条件。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告的规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此可知，建设工程“竣工验收合格”与“取得竣工验收备案登记证”客观上是先后到来的两个不同时间节点，办理竣工验收备案、取得备案登记证只是竣工验收后建设单位所应办理的手续，且必然晚于建设工程竣工验收合格的时间。在《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业交付的应当是已通过竣工验收的房屋。本案中双方在订购合同“陈述及保证”第4点中明确约定的是“在本订购合同所涉物业达成竣工验收的条件后，甲方应及时按本合同约定履行交付义务”，在第7点中约定的是“甲方保证在本合同约定的交付日交付的物业为通过竣工验收合格的建筑房屋”，在订购合同的其他条款中也没有华润公司要待取得竣工验收备案登记证之后才交付房屋的相关约定。综上，应当认定双方约定的交付条件是竣工验收合格。华润公司关于交付条件是取得竣工验收备案登记证的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于华润公司是否应当承担违约责任的问题1.《华润二十四城三期幼儿园订购合同》是预约合同还是商品房买卖合同？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同》。本案中，双方于2017年8月30日签订的虽名为“订购合同”，但该合同中对商品房的基本状况、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件、违约责任等主要内容均作出了明确约定，且华润公司已实际按照约定收受了购房款，故订购合同依法应当被认定为商品房买卖合同。华润公司关于订购合同为预约合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。2.关于华润公司是否存在违约行为的问题如前所述，案涉房屋在2017年6月29日已完成竣工验收，达到了约定的交付条件；周伟也早于签订订购合同之前就向华润公司支付了转让费的50%，共计人民币16369775元，即周伟已按双方合同的约定履行了付款义务。尽管2017年8月15日不是确定的交房时间，但当双方约定的交付条件已经成就时，华润公司就应当按约及时履行通知及交付房屋的义务，而不是无故随意拖延。其次，因案涉房屋系规划建设用途为小区配套幼儿园的物业，订购合同中还对周伟购买后的用途、幼儿园概况、办园方式等作了明确约定，包括第二条约定有“乙方应保证不迟于【2018年3月1日】开园”等内容。虽然第三条中也有“如因甲方原因逾期交付物业，租期及开园时间则相应顺延”的约定，但第二条中的“2018年3月1日开园”应当是符合双方签订订购合同时的共同预期的时间，第三条“顺延”仅是对第二条“乙方保证”的除外约定。在交付条件已经成就的前提下，为了实现在2018年3月1日开园的共同预期，合理的交房时间应为2017年8月份之内。第三，即使华润公司认为应于2017年8月份之内交房不够明确，但最迟于2017年9月29日周伟向华润公司发出《关于提请履行合同义务的函》、明确提出华润公司应当交付房屋的主张后，华润公司仍以房屋未竣工验收为由拒绝发出书面通知于法无据，也与双方合同的约定不符。一审法院认定华润公司的行为已构成违约正确，本院予以维持。3.关于华润公司应否承担违约责任的问题华润公司上诉称，案涉合同的解除系双方协商一致的结果；一审判决华润公司承担违约责任不符合合同约定，属适用法律错误。本院认为，一审法院根据双方均同意退房视为双方就合同解除达成一致，并据此认定合同已于2017年6月14日解除正确。但周伟在2018年5月16日及6月11日两次发给华润公司的函件中除了表示要求退房外，都提出了其要求退房的原因是华润公司根本性违约导致合同目的无法实现，同时还要求华润公司承担支付违约金、赔偿损失的责任。即周伟是以华润公司存在违约行为为由主张行使作为合同守约方的解除权。而根据已查明的事实，应当认定华润公司存在违约行为。故华润公司上诉所称双方协商一致解除合同、自己不应承担违约责任的理由缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院根据周伟实际付款的金额，结合华润公司占用该笔款项的时间、周伟的融资成本以及若继续履行合同周伟可获得的收益，在华润公司抗辩约定的违约金标准过高后，酌情对违约金标准调整为转让费总额的15%并无明显不当，本院予以维持。综上所述，华润公司的上诉理由部分成立，但上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46087元，由华润置地（重庆）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇一九年十二月二十七日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅