河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2348号原告：乔英会，男，1972年9月2日出生，汉族，住址保定市莲池区。委托诉讼代理人：王辉，河北辅仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人：刘莉霞：公司执行董事。委托诉讼代理人：李庆波，公司副总经理。委托诉讼代理人：马季，公司员工。原告乔英会与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭,于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告乔英会及其委托诉讼代理人王辉、王艳芬，被告喜谦公司委托诉讼代理人李庆波、马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔英会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方的《预定商业房协议书》合法有效。2、依法确认原告对位于清苑区公园风景城小区323-86号房屋享有所有权。3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与王建军、孟凯素有有借款业务往来，在原告履行了发放借款的义务后，因王建军资金紧张，到期未能偿还全部借款本息。2019年6月18日，王建军提出以其对被告喜谦公司的债权予以抵顶，当日，被告以其开发的公园风景城项目商品房住宅323-86号房屋予以折抵借款本息，并签订《以房抵顶借款协议》，但被告至今为止未对该房屋办理产权登记手续。原告诉至法院。被告喜谦公司辩称，认可原告所述事实，认可用公园风景城小区房屋抵顶所欠借款的事实。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告身份证复印件一份、被告营业执照副本一份。证明：原、被告主体资格。2、王建军身份证复印件一份、《借款抵押合同》一份、《借款借据》二份、《借款展期协议》二份、《借款回购协议书》一份、《展期协议》二份、《本息结算说明》一份、王建军出具的《声明》一份、《出资声明》一份、吴鹏身份证复印件一份、吴鹏出具的《声明》一份、孟恺身份证复印件一份、孟恺出具的《声明》一份、银行转账记录3份。证明：2016年3月24日，王建军与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订《借款借据》、《借款抵押合同》，建立了借款合同关系。约定王建军向被告公司出借700万元，借款利息为月利率3%，借款期限自2016年3月24日至2016年9月19日，同时以被告公司开发的公园风景城8号楼商业房产作为抵押担保。2016年3月25日，王建军通过孟恺的银行账户，向被告喜谦公司指定的李兆静的银行账户分两笔转款300万元和200万元，通过吴鹏的银行账户，向被告喜谦公司指定的李兆静的银行账户转款200万元，共计700万元，履行了发放借款的义务。2016年9月19日，由于被告未能按期还本付息，经双方协商一致，借款自2016年9月20日展期至2017年3月18日。2017年3月19日，双方继续展期，期限自2017年3月19日至2017年7月16日，并约定借款人如不能按期支付，在借款利息以外，还应当支付千分之1.5的违约金。2016年4月27日，王建军与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订《借款回购协议书》，建立了借款合同关系。约定王建军向被告公司出借330万元，借款利息为月利率2%，借款期限自2016年4月27日至2016年10月23日。2016年4月28日，王建军通过孟恺的银行账户，向被告喜谦公司指定的邢缇的银行账户转款330万元，履行了发放借款的义务。2017年1月17日，由于被告未能按期还本付息，经双方协商一致，借款自2017年1月23日展期至2017年6月21日，并约定借款人如不能按期支付，在借款利息以外，还应当支付千分之1.5的违约金。2017年6月22日,双方继续展期，期限自2017年6月22日至2017年12月18日。上述出借款中，乔英会本金为276万元。3、《借款补充协议》2份、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张。证明：2018年11月1日，王建军与被告签订两份《借款补充协议》，因被告河北喜谦房地产开发有限公司无法偿还到期借款本息，经双方协商一致，于2019年6月18日签订《以房抵顶借款协议》被告以其所有的323-86号商铺（面积192.69平方米，合同价款为2760000元）予以抵顶原告部分借款本息。欠款本息转为已付购房款，双方建立了商品房买卖合同关系。4、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：被告抵顶房屋的合法性。5、物业综合费收据一张、代收印花税收据一张、被告河北喜谦房地产开发有限公司出具的《入住签单》一张。证明：被告已经向原告交付了房屋，原告自2019年9月27日开始已实际占有了房屋，但被告始终没有为原告办理该房屋的产权登记手续。经庭审审核、质证，对原告提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告无异议，予以采信。对原告提交的《借款抵押合同》一份、《借款借据》二份、《借款展期协议》二份、《借款回购协议书》一份、《展期协议》二份、《本息结算说明》一份、王建军出具的《声明》一份、《出资声明》一份、吴鹏身份证复印件一份、吴鹏出具的《声明》一份、孟恺身份证复印件一份、孟恺出具的《声明》一份、银行转账记录3份、《借款补充协议》2份、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张、物业综合费收据一张、代收印花税收据一张、被告河北喜谦房地产开发有限公司出具的《入住签单》一张，被告无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年3月24日，王建军与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订《借款借据》、《借款抵押合同》，建立了借款合同关系。约定王建军向被告公司出借700万元，借款利息为月利率3%，借款期限自2016年3月24日至2016年9月19日。2016年3月25日，王建军通过孟恺的银行账户，向被告喜谦公司指定的李兆静的银行账户分两笔转款300万元和200万元，通过吴鹏的银行账户，向被告喜谦公司指定的李兆静的银行账户转款200万元，共计700万元，履行了发放借款的义务。2016年9月19日，由于被告未能按期还本付息，经双方协商一致，借款自2016年9月20日展期至2017年3月18日。2017年3月19日，双方继续展期，期限自2017年3月19日至2017年7月16日，并约定借款人如不能按期支付，在借款利息以外，还应当支付千分之1.5的违约金。2016年4月27日，王建军与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订《借款回购协议书》，建立了借款合同关系。约定王建军向被告公司出借330万元，借款利息为月利率2%，借款期限自2016年4月27日至2016年10月23日。2016年4月28日，王建军通过孟恺的银行账户，向被告喜谦公司指定的邢缇的银行账户转款330万元，履行了发放借款的义务。2017年1月17日，由于被告未能按期还本付息，经双方协商一致，借款自2017年1月23日展期至2017年6月21日，并约定借款人如不能按期支付，在借款利息以外，还应当支付千分之1.5的违约金。2017年6月22日,双方继续展期，期限自2017年6月22日至2017年12月18日。上述出借款中，原告乔英会系实际出借人之一，出借本金为276万元。2019年6月18日，被告喜谦公司与王建军签订《以房抵顶借款协议》，主要内容为“甲方喜谦公司，乙方王建军。1、截止至2019年6月18日，甲方尚欠乙方借款本金及利息11835620元。2、甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅/门脸予以抵顶。3、本次抵顶的房源为保定市清苑区公园风景城小区包括323-86号房屋。（面积为192.69平方米，单价为每平方米14323.52元，合同价款为2760000元）。原告与刘辉经协商，将被告喜谦公司用于偿还所欠刘辉借款而进行抵顶的公园风景城小区323-86号房屋又抵顶给原告乔英会，原告乔英会遂与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，并办理了抵顶房产的交付手续。公园风景城小区323-86号建筑面积为192.69平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米14323.52元，总房款2760000元。原告已实际占有了房屋，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，各方对此均无异议。本院认为，在原告与被告签订房屋认购合同之前，原告与案外人刘辉之间确实存在民间借贷关系。为了履行各自的借款合同，被告喜谦公司将公园风景城小区323-86号房屋抵顶给案外人刘辉，刘辉又将上述房屋抵顶给实际出资人之一的原告乔英会。原告与被告签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告乔英会与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城小区323-86号，建筑面积192.69平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米14323.52元，总房款为2760000元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的认购协议的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区323-86号房屋应归原告乔英会所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2019年9月27日将位于公园风景城小区323-86号房屋交付于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告乔英会与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、公园风景城小区323-86号房屋归原告乔英会所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城小区323-86号房屋产权登记手续。案件受理费80元由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  沈丽梅审判员  许继革审判员  石冲屹二〇一九年十二月二十九日书记员  高海燕