山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初5824号原告：李情，女，1987年5月6日生，汉族，住临沂市兰山区。原告：贺俊兴，男，1991年2月19日生，汉族，住临沂市兰山区。两原告共同委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：庄栋，山东创序律师事务所律师。委托诉讼代理人：范丰磊，山东尧舜律师事务所律师。原告李情、贺俊兴与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李情、贺俊兴的共同委托诉讼代理人王公刚，被告荣盛公司的委托诉讼代理人庄栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金42420元，并协助原告办理购买房屋的权属证书；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月30日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，该合同约定，原告购买被告开发的“荣盛香醍荣府”第32号楼2单元1201号房屋一套，房款总金额564672元，被告应当于2015年5月30日前将该商品房交付原告使用，并于商品房交付使用后365日内将办理权属登记，需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商执行，协商不成的依法向人民法院起诉。原告按照合同约定履行了自己的义务，被告也向原告支付了合同约定的房屋，但被告未按照合同约定提供办理产权证所需要的材料，致使原告未能办理产权证书。被告的行为构成违约，特诉至法院请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中明确计算违约金的方式：按照总房款564672元×0.06÷365×457（被告违约天数自2016年3月1日至2017年6月1日）。被告荣盛公司答辩称，被告开发的荣盛香醍荣府小区于2016年4月29日通过综合验收，因小区业主擅自围护庭院、改扩建，致使与规划内容不符，被临沂市规划局及城市管理局责令整改，由于上述原因，致使无法办理产权证书，被告不应当承担违约责任；根据合同约定双方协商执行，原告从未与被告协商处理产权登记事宜，现起诉要求被告支付违约金的诉讼请求不应得到支持；现该小区同户型房源价款已超120万元，房屋升值已超一倍以上，原告未证实其实际损失；请求依法驳回原告的诉讼请求。相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提供以下证据：1、商品房预售合同一份，拟证明原、被告签订购房合同的事实及合同中关于交房日期、违约责任的处理约定；2、被告出具的增值税发票一张，拟证明原告已按照合同约定向被告支付购房款；3、电费明细一份，拟证明原告已入住该房屋，在该房屋居住并且交纳相关电费的事实；4、两原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格。被告荣盛公司质证后，对四份证据的真实性无异议，但涉案房产交付时间为2015年4月14日，同时原告不能办理产权登记的原因，并不是因被告违约造成，小区其他业主存在私搭乱建情形，造成了原告不能办理权属登记，涉案房产已经于2017年5月10日具有了办理权属登记的条件。被告荣盛公司提供以下证据：（1）营业执照、法定代表人、法定代表人身份证明，拟证明被告诉讼主体资格；（2）备案工程基本情况、小区其他业主存在违法建设的现场照片及临沂市规划局城市管理局进行认定违法建设相关文件，拟证实涉案房屋所在小区已于2016年4月29日即通过综合验收，但因小区业主的原因，无法通过规划验收；（3）不动产权证书及领取钥匙资料证明，拟证实涉案房屋于2015年4月14日交付使用，2017年5月10日具备办理权属登记条件。两原告质证后，对证据（1）无异议；对证据（2），对备案情况的真实性无异议，对照片、处罚函及整改通知书与本案的关联性有异议，该组证据并不能证实原告存在合同约定的违约行为，该组证据充分说明被告在该小区中管理不善，存在失职管理行为，是自身原因导致不能在规定时间内达到验收的条件；对证据（3）的真实性无异议，对其证明目的有异议，虽然被告取得了大产权证，但是被告并没有以有效方式通知原告，也没有提交证据证明如何通知原告，更没有告知原告及提供能够办理产权登记的所有手续提交不动产管理部门，同时其提交的不动产权证恰恰说明被告没有在合同约定的交付房屋后365日内将办理房产证的权属证明交备案机关的事实，对领取钥匙证明的真实性无异议，该证明恰恰证实原告已于2015年4月14日入住涉案房屋。根据合同约定被告在2016年4月14日前将能够办理产权登记的资料报备案机关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院综合评判认定如下：对被告提供的照片、处罚函及整改通知书的真实性，本院予以确认，但该部分证据并不能证实原告存在私搭乱建行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告荣盛公司登记成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2014年12月30日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：YS432811。约定原告购买由被告开发的位于兰山区北城新区三和五街和沂蒙十八路交汇处暂定名为荣盛?香醍荣府的32号楼2单元1201室商品房一套，房屋代码2309996。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”被告未按照合同约定履行协助原告办理房产证书的义务。合同签订后，两原告交付房款564672元。被告于2015年4月14日交付涉案房屋，出具销售不动产统一发票。因该小区的其他业主存在违法建设的情况，导致被告未能及时办理大产权证书。两原告不存在私搭乱建行为。2017年5月10日，被告荣盛公司取得包括32号楼在内的不动产权证书（证书号：（2017）临沂市不动产权第0014458号）。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有两个：一是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。对于焦点一：荣盛公司于2015年4月14日将房屋交付给两原告，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年4月13日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但因双方对于违约责任未达成一致协商意见，故应视为双方对此未约定，而未约定违约责任并非不承担违约责任的理由，故对于荣盛公司辩解双方未约定违约金的数额荣盛公司不应承担违约责任的意见，没有法律依据，本院不予采信。对于荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过的意见，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”本案中，荣盛公司未提供相关证据证明原告存在私搭乱建的事实。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项辩解无事实和法律依据，本院依法不予采纳。对于焦点二：荣盛公司尽管未提供证据证明何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2017年5月10日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。被告违约的时间自2016年4月14日起至2017年5月10日止，原告主张荣盛公司违约时间自2016年3月1日至2017年6月1日，超出了上述范围，对于超出部分，本院不予支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。对于原告要求荣盛公司支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持564672元×0.06÷365天×392天（自2016年4月14日起至2017年5月10日）=36386.54元，对超出上述法定数额的部分，本院依法不予支持。被告要求驳回原告的诉讼请求的答辩意见，本院不予采纳。另外，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，荣盛公司协助两原告办理权属证书是其法定义务，本案中双方对此亦未形成争议，且被告已经办理了大产权证书，故无需人民法院判决确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司向原告李情、贺俊兴支付违约金36386.54元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李情、贺俊兴的其他诉讼请求。案件受理费860元，减半收取计430元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  夏春鸿二〇一九年十二月十九日书记员  刘大龙