宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终1025号上诉人（原审被告）：杨燕飞，住宁夏回族自治区吴忠市。被上诉人（原审原告）：宁夏路捷房地产开发有限公司。法定代表人：石春梅，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马媛，北京大成（银川）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：齐如意，北京大成（银川）律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人杨燕飞因与被上诉人宁夏路捷房地产开发有限公司（以下简称路捷公司）返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨燕飞，被上诉人路捷公司的委托诉讼代理人马媛、齐如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨燕飞上诉请求：1.依法撤销(2019)宁0302民初2595号民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定被上诉人与宁夏泱金商业经营管理有限公司（以下简称泱金公司）之间的合同已经解除，没有事实依据和法律依据。一、在(2018)宁0302民初4354号民事裁定中，上诉人提交了泱金公司出具的证明可以印证被上诉人与泱金公司之间的合同关系是否有效解除是存在争议的，仅凭被上诉人一面之词确定合同被解除，明显不妥。二、本案缺乏必要参加诉讼的当事人。为了确定被上诉人与泱金公司之间的合同是否被解除，应当将泱金公司列为本案的当事人，或者至少应当询问泱金公司的法定代表人。三、一审判决认定事实与生效判决认定事实及被上诉人主张的时间相互矛盾。(2018)宁0302民初4354号案件中，被上诉人作为原告提出的第一项诉讼请求是：“判令解除上诉人与泱金公司签订的租赁合同”；一审判决第10页认为“2017年12月31日基础合同关系即解除”，所认定的时间与被上诉人主张确认的时间不一致，该推断既不是被上诉人的主张，也不是合同相对方认可的事实；(2018)宁0302民初4354号民事裁定与本次一审判决实际的关系就是采用变更案由的方式重复提起诉讼，基础的请求和法律关系没有任何变化，应当依法驳回。四、被上诉人招商过程，许诺了很多养商、益商的条件，并且和泱金公司积极申报商业孵化项目，在和泱金公司产生纠纷后，采用威逼利诱的方式，强行破坏泱金公司的招商工作，整个合同的履行障碍是被上诉人的行为所造成。上诉人对涉案房屋属于合法占有，不存在腾退房屋和支付租赁费的问题。五、一审判决大量论述了合同解除权的问题和主体问题，却忽略了被上诉人在诉请中并没有请求解除合同或者确认合同解除的诉请。综上，一审判决认定事实错误、证据不足，应当予以纠正。被上诉人路捷公司辩称，一、被上诉人与泱金公司签订的商场租赁合同已经经过双方协商一致解除。上诉人作为从泱金公司承租房屋的次承租人，在被上诉人与承租人泱金公司承租关系已经解除的情况下，原来基于租赁合同所发生的占有的转移丧失存在基础，故上诉人杨燕飞无权继续占有使用涉案房屋。二、被上诉人再次起诉，并未违反一事不再理原则，一事不再理是指当事人重复起诉，且案件已经经过事实审理，本案诉请及标的与前诉均不同，所以本案不属重复起诉。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确，请求依法予以维持。路捷公司向一审法院起诉请求：1.判令杨燕飞履行吴忠市利通区金龙广场商场第三层A316、A317号商铺腾房义务；2.判令杨燕飞向路捷公司支付2018年1月1日至2019年3月31日的逾期腾房占有使用费160800元，并按照40元/m?/月的标准继续支付逾期腾房占有使用费至被告实际腾房之日止;3.本案的诉讼费等费用由杨燕飞承担。以上暂计160800元。一审法院认定事实如下：2013年5月22日，路捷公司依法取得了位于吴忠市××区西侧金龙华庭金龙商业广场有关房屋所有权。2015年12月31日，路捷公司与案外人泱金公司签订商场租赁合同，该合同约定租赁范围为金龙广场地上三层（不含地下一层及金龙公寓），金龙广场前广场（仅限东和北广场，不包含南广场），租赁期限为15年，自2016年6月28日至2031年6月27日，2016年6月28日至2019年6月27日为免租期。因泱金公司经营管理不善以及商户的要求，2017年12月31日，路捷公司和泱金公司签订了交接证明并达成交接明细，约定在该日由泱金公司将金龙广场所有固定资产及所有安防设备及钥匙交于路捷公司管理人员。2018年2月14日，路捷公司与泱金公司签订金龙广场交接协议，协议约定双方签订的《商场租赁合同》已解除。泱金公司承租金龙广场期间，与杨燕飞签订《餐饮商铺租赁管理合同》，将金龙广场商场第三层第A-316、A-317号商铺租赁给杨燕飞作为商业经营用途，该商铺实用面积为268平方米。该经营项目于2017年11月份停止营业。一审法院认为，双方当事人争议的焦点是：1.路捷公司是否有权要求杨燕飞返还案涉房屋；2.杨燕飞是否支付逾期腾房占有使用费以及从何时起支付。关于焦点一，路捷公司系案涉房屋的所有权人，其与泱金公司签订的租赁合同中明确约定：“在租赁期间，路捷公司不得干涉泱金公司（乙方）自主经营权；泱金公司在租赁期间有权自主经营、自主管理、统一布局、享有充分的占有使用权；其他公司代理招商和销售的客户，由泱金公司（乙方）全部接纳，如有业态变化泱金公司（乙方）自行协商解决。”据以上合同条款路捷公司是同意泱金公司可以将场地部分分租，故泱金公司将案涉房屋转租给杨燕飞，符合其与路捷公司之间的租赁合同约定。路捷公司应当知道泱金公司存在转租行为却未提出异议，且泱金公司与杨燕飞签订的转租合同亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定泱金公司与杨燕飞签订的转租合同合法有效。在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人路捷公司与承租人泱金公司之间的租赁合同和承租人泱金公司与次承租人杨燕飞之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人路捷公司与承租人泱金公司之间的权利义务关系和承租人泱金公司与次承租人杨燕飞之间的权利义务关系。虽然转租得到了路捷公司的同意，但基于合同相对性原理，路捷公司与杨燕飞之间并不存在租赁合同关系。在路捷公司与泱金公司的租赁合同协议解除的情形下，路捷公司即基于其对案涉出租房屋的所有权与杨燕飞发生物权法律关系。由于泱金公司与路捷公司的租赁合同被解除且需在2017年12月31日将案涉房屋交付给路捷公司，导致其与杨燕飞的转租合同履行不能。在路捷公司与泱金公司之间的租赁合同解除后，杨燕飞对案涉房屋的占有即从有权占有转为无权占有，路捷公司作为案涉房屋的所有权人有权要求杨燕飞返还房屋。同时，根据合同相对性原理，因路捷公司不是转租合同的当事人，杨燕飞无权要求路捷公司继续履行其与泱金公司之间的转租合同。至于杨燕飞主张路捷公司与泱金公司解除合同后致使其遭受损失未得到处理的问题，杨燕飞应向其合同相对人即泱金公司主张权利或要求赔偿。杨燕飞不愿意与路捷公司达成新的租赁协议，现路捷公司对金龙广场重新规划，杨燕飞也于2017年11月起停止经营，租赁合同缺乏实现的可能性，故杨燕飞依法不能抗辩路捷公司的租赁合同解除权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。故路捷公司要求杨燕飞返还案涉房屋，一审法院予以支持。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”路捷公司有权请求负有腾房义务的杨燕飞支付逾期腾房占有使用费。杨燕飞对案涉房屋无权占有并不意味着其自路捷公司与泱金公司之间租赁合同解除之日起即应支付逾期腾房占有使用费。因路捷公司在与泱金公司协议解除租赁合同时并未通知杨燕飞等次承租人参加，路捷公司与泱金公司于2018年2月14日签订《金龙广场交接协议》，确定双方于2015年12月31日签订的《商场租赁合同》已解除，且于2018年4月，路捷公司与杨燕飞就杨燕飞所占房屋问题进行协商。因此，路捷公司主张从其与泱金公司签订交接协议的次日即2018年1月1日起计算逾期腾房占有使用费至2019年3月31日共计160800元，并由杨燕飞继续承担杨燕飞与泱金公司之间的租赁合同书约定的租金标准支付至实际腾房之日的占有使用费明显过高，一审法院酌定自2019年4月1日即路捷公司起诉之日起计算逾期腾房占用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、杨燕飞于判决生效后十五日内将位于吴忠市××区西侧金龙华庭金龙商业广场第三层第A-316、A-317号商铺腾空交付给路捷公司；二、杨燕飞于判决生效之日起十五日内支付路捷公司自2019年4月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按照杨燕飞与泱金公司签订的租赁合同书约定的租金标准计算；三、驳回路捷公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3516元，由杨燕飞负担100元、由路捷公司负担3416元。二审中，被上诉人路捷公司未提交证据。上诉人杨燕飞提交了证据1泱金公司出具的证明、证据2餐饮商铺租赁管理合同、证据3手机录音光盘及整理的书面资料，证明泱金公司与被上诉人是否解除合同存在争议，被上诉人与上诉人没有直接关系，没有权利要求上诉人腾退房屋。证据4通知一份，证明2017年11月被上诉人通知如果不能缴纳取暖费就停暖。本院组织当事人进行了质证，被上诉人质证认为上诉人提交的证据均不属于民事诉讼法规定的新证据，不应采纳。对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，证明上仅有泱金公司公章，并无其法定代表人金莉的签字，无法核实真实性，且不符合民事诉讼法规定的证人证言应有当事人出庭作证的规定；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，无法核实录音内相关人员的身份及录音真实性；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的不予认可，通知内容显示泱金公司经营不善，严重欠费，因此被上诉人的物业公司发通知要求商户向泱金公司缴纳采暖费，属正常的经营行为。本院对上诉人提交的证据认定如下：上诉人杨燕飞提交的证据1证明的落款时间为2018年8月15日，形成于本案一审诉讼前，且最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该证明无单位负责人及制作证明材料的人员签名，对该证据本院不予认定；证据2、4的真实性本院予以认定；证据3被上诉人不认可，且达不到上诉人的证明目的，本院不予认定。一审审理查明的事实有相应证据予以印证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。被上诉人路捷公司一审提交的《关于解除租赁合同的通知》、《交接证明》及《金龙广场交接协议》等证据可以证实路捷公司与泱金公司签订的《商场租赁合同》及《商场租赁合同（补充协议书）》已经解除。上诉人杨燕飞虽与泱金公司签订了商铺租赁合同，但该商铺租赁合同是建立在路捷公司与泱金公司签订的租赁合同基础之上的，在路捷公司与泱金公司的租赁合同解除后，杨燕飞未能就其承租的商铺租赁事宜与路捷公司达成一致，路捷公司基于其对涉案房屋的所有权主张杨燕飞履行案涉商铺的腾退义务符合法律规定。上诉人杨燕飞主张路捷公司与泱金公司租赁合同是否解除存在争议，泱金公司应作为本案当事人参加诉讼。经核，一审中路捷公司提交的证据可以证实其与泱金公司签订的租赁合同已经解除，路捷公司基于其对涉案房屋的所有权主张杨燕飞腾退房屋，故，泱金公司并非本案必须参加诉讼的当事人。上诉人杨燕飞主张其是基于有效合同，合法占有涉案房屋。因路捷公司与泱金公司签订的租赁合同已经解除，杨燕飞与路捷公司未能达成新的租赁协议，其继续占有涉案房屋无事实和法律依据，一审根据查明的案件事实判决杨燕飞腾退房屋并支付相应房屋占有使用费并无不当。上诉人杨燕飞的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人杨燕飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3516元，由上诉人杨燕飞负担。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇一九年十二月十九日书记员 张 硕附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。