文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初2081号原告:重庆市粤昊富商业运营管理有限公司,住所地重庆市潼南区江北新城A2-27/0102号地块2号子地块，统一社会信用代码915002233277601240。法定代表人：郑洋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何林芝，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李一帆，重庆升正律师事务所律师。被告:刘继兵,男,1986年9月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司（以下简称粤昊富公司）与被告刘继兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告粤昊富公司的委托诉讼代理人何林芝、李一帆、被告刘继兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤昊富公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、被告支付原告2018年8月1日至2019年4月1日的租金23301元、2018年6月至2019年4月的物管费4907元、电费925元；3、被告支付原告违约金12460.30元。原告在诉讼过程中变更第2项诉讼请求为：被告支付原告2018年8月1日至2019年4月13日期间的租金18123元、2018年3月22日至2019年3月21日期间的物管费5352元、电费925元。事实和理由：2016年6月22日，原、被告签订商铺租赁合同，约定原告将“XX”A馆一层1171、1172、1173号商铺三间出租给被告，面积89.22平方米，月租金2589元，合同期限为5年，从2016年8月1日起至2021年7月31日止。被告接房后便装修经营。从2018年6月1日起，被告开始拖欠租金、物管费等费用，原告经催收未果。被告刘继兵辩称，原被告签订商铺租赁合同属实，被告在经营后发现商场管理混乱、消防存在隐患，与原告协商后未能解决问题，原告就把电停了，被告提出解除合同，被告认为租赁合同已于2018年5月解除；涉案房屋于2018年12月28日才通过消防验收，被告将未通过消防验收的房屋出租给被告，导致原、被告之间的租赁合同无效；被告认为因原告违约在先，被告不承担责任，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月22日，粤昊富公司（甲方）与刘继兵（乙方）签订XX商铺租赁合同，约定甲方将XXA馆一层1171、1172、1173号商铺三间（建筑面积89.22平方米）出租给乙方，月租金2589元，合同期限5年，从2016年8月1日起至2021年7月31日止。租赁合同第三条租金及付款方式约定，签订合同时一次性交纳七个月租金，赠送24个月免租期，前四年每年免收5个月租金，第五年免收4个月租金；租金按年支付，每年缴纳一次，前四年每次缴纳7个月租金，第五年缴纳8个月租金，租金均需提前一个月缴纳。合同第四条约定乙方在租赁期内擅自撤租，所交经营保证金不退，还应承担余下租期内的所有费用20%的违约金。租赁合同第五条管理费的缴纳方式约定，乙方须按承租面积交纳管理费，管理费标准为5元／月／平方米；管理费包括市场内外的保安、保洁、绿化、公共设施的保养、维护及公共部分的基本能耗等；中央空调的能耗以运行期间产生的实际费用，按乙方的承租面积分摊另行缴纳；自2016年8月1日起，免收6个月的管理费；管理费按季度付，每季度的第一个月由甲方收取，最后一个月付清下一季度的管理费。合同第七条约定，乙方有权享受甲方为市场提供的服务，服从市场管理，并按时交纳管理费、政府行政性收费等；上述费用如拖延交付达三个月以上，视同乙方违约，甲方有权解除合同，所交保证金不退。合同第十条约定，在合同有效期内，乙方不得违约，否则甲方不退还乙方保证金，乙方向甲方每天支付合同总价20%的违约金。合同签订后，刘继兵进入该商铺经营厨卫，并缴纳了部分租金、管理费。2018年8月1日起，刘继兵未缴纳租金。2018年3月22日起，刘继兵未缴纳管理费。另查明，涉案商铺所在的XX商场于2018年12月28日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、照片、物管费单据等证据在卷佐证。这些证据经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，关于原、被告签订的商铺租赁合同的效力问题。虽然《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，但该规定并非效力禁止性规定，并不必然导致合同无效。涉案房屋交付时虽没有取得消防验收合格手续，但原告按时向被告交付租赁房屋，被告对该房屋进行了经营、使用，并未因消防验收问题而影响合同目的实现，且涉案房屋在租赁期间内通过了消防验收，使《房屋租赁合同》履行过程中存在的瑕疵得以弥补。故被告辩称因涉案房屋未通过消防验收导致租赁合同无效的主张，本院不予支持。本院依法认定原、被告签订的商铺租赁合同有效。关于原、被告签订的租赁合同是否应当解除的问题。双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告至今拒付相应租金、管理费，已构成违约，且达到了双方约定的解除合同的条件，原告得以行使解除权，且被告亦同意解除合同，故对原告主张解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，本院依法认定被告收到本院送达起诉状副本的时间即2019年4月12日为合同解除之日。被告辩称被告于2018年5月向原告提出解除合同，故租赁合同已于2018年5月解除。本院认为，因被告未出示证据证明租赁合同已于2018年5月解除，本院对被告的该辩解不予采纳。关于原告主张的给付租金、管理费、电费、违约金能否得到支持的问题。合同解除后，合同中关于结算和清理条款继续有效。合同约定被告前四年度（2016年8月1日至2020年7月31日）应支付七个月租金即18123元，因租赁合同于2019年4月12日解除，故被告给付租金的期间应为2018年8月1日至2019年4月12日，因该期间不足一年，故被告应给付原告租金为18123元×255天÷365天=12661元。对于原告多主张的租金，本院不予支持。原告主张被告给付2018年3月22日至2019年3月21日管理费5352元，因房屋租赁合同于2019年4月12日解除，原告主张的管理费是在合同存续期间的费用，且被告未提出异议，故本院对于原告要求被告支付管理费5352元的诉讼请求予以支持。原告主张被告欠缴中央空调电费925元。因合同约定中央空调的能耗以运行期间产生的实际费用，按乙方的承租面积分摊另行缴纳，原告并未提供证据证明中央空调能耗产生的实际费用和乙方承租面积的分摊情况，应自行承担举证不能的不利后果，故本院对于原告主张被告支付电费925元的诉讼请求不予支持。关于违约金，原告请求被告按合同余下租期内的所有费用的20％支付原告违约金12460.30元，理由是根据合同第四条、第十条的约定，因合同第十条约定的违约金过高，原告仅要求被告支付按照合同第四条支付违约金12460.30元。本院认为，根据本案实际情况，被告存在拒不支付租金、管理费的违约行为，因此被告应当依照合同约定向原告承担违约责任，故对于原告要求被告给付违约金12460.30元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，因商场管理混乱、消防存在隐患、原告断电并阻碍被告撤场，原告违约在先，故被告不应当承担违约责任。本院认为，虽然原告向被告交付的租赁房屋存在消防瑕疵，但已经得到弥补，且该瑕疵并不影响合同的实际履行，而原告并未举证证明被告实施了其他违约行为，故对于被告的上述辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下：一、解除原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司与被告刘继兵于2016年6月22日签订的《商铺租赁合同》；二、被告刘继兵于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付截止2019年4月12日的租金12661元以及2018年3月22日至2019年3月21日管理费5352元；三、被告刘继兵于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付违约金12460.30元；四、驳回原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费839.84元，减半收取419.92元，由原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司负担112.27元，被告刘继兵负担307.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张娥二〇一九年十二月五日书记员  李星