山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8932号 上诉人（原审被告）：青岛林洲农业种植专业合作社，住所地：青岛市城阳区流亭街道庙头社区。 法定代表人：郭立展，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张新萍，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙曙光，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区居民委员会，住所地：青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区。 法定代表人：孙丕炘，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：蔡玉叶，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：战会庆，山东万桥律师事务所律师。 上诉人青岛林洲农业种植专业合作社（以下简称青岛林洲合作社）因与上诉人青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区居民委员会（以下简称城阳西石沟居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初6321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 青岛林洲合作社上诉请求：1、请求依法撤销青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初6321号民事判决，依法改判驳回城阳西石沟居委会的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由城阳西石沟居委会承担。事实和理由：一、青岛林洲合作社已依约履行合同，不存在违约行为，是城阳西石沟居委会存在违约行为。青岛林洲合作社已按约定支付土地租赁费，并在约定用途内使用涉案土地，不存在违约行为。城阳西石沟居委会仍未按双方约定将涉案地块南侧井水引到涉案土地。二、一审法院认定青岛林洲合作社与城阳西石沟居委会签订《土地租赁协议》的目的是由青岛林洲合作社在该宗土地上建设生态观光园属错误认定，所认定的所谓合同目的无法实现的理由更是不能成立，一审判决解除《土地租赁协议》错误。三、青岛林洲合作社在涉案土地上享有经营自主权。青岛林洲合作社何时建设、建设周期、何时种植等均属于青岛林洲合作社经营自主权问题，城阳西石沟居委会无权干涉，更不能以此为由主张青岛林洲合作社违约。且涉案土地一直在利用中，青岛林洲合作社在大棚中进行了种植。四、青岛林洲合作社有能力在涉案土地上搞好经营。 城阳西石沟居委会辩称，一、原审依法解除双方的土地租赁合同符合客观事实，有明确的法律依据。应当依法维持原审判决的第一项判决内容，驳回青岛林洲合作社的上诉请求。二、青岛林洲农业种植专业合作社的上诉事实与理由完全与事实不符，并把自己无法履行签约合同的责任强加给城阳西石沟居委会。1、青岛林洲合作社存在明显违约，其没有履行双方合同的约定。青岛林洲合作社声称使用了土地，但是被上诉人通过大量举证，至今也不知青岛林洲合作社是如何利用土地，产生了什么土地利用价值。青岛林洲合作社上诉理由自相矛盾，青岛林洲合作社声称已经按照合同约定使用涉案土地，又认为被上诉人没有给青岛林洲合作社涉案土地进行通电、通水、通路，并且青岛林洲合作社对此事在本案诉讼前从未提出异议。涉案地块南侧井水的引入由被上诉人负责更是毫无根据，合同更无约定。2.青岛林洲合作社已经作为被执行人进入最高人民法院失信名单，对外欠了现在巨额债务，没有经济能力，更没有能力开发、经营涉案土地。3.青岛林洲合作社在涉案土地上建设生态观光园是其在与第三人案件中的事实认定，该案件的判决已经证明其自己对涉案土地的利用目的无法实现。4、青岛林洲合作社在涉案土地上享有经营自主权，但是并没有权利一直闲置涉案土地，签约合同明确约定该合同目的是“为发展农村经济，加快社会主义新农村建设，充分利用当地的地区优势和资源优势，改善当地人民群众的生活水平”，我国《合同法》及相关土地管理政策法规，也明确规定不允许土地的长期闲置。涉案土地至今闲置七年，涉案土地是被上诉人将社区众多集体成员的承包土地逐一收回后再次流转，拟发展高效农业，目前涉案土地长期抛荒已经引起广大社区成员严重不满，涉案土地所在区、街道两级政府也十分重视，明确要求答辩人收回土地并尽快恢复利用。5、涉案合同解除是上诉人自己懈怠经营，无能力经营原因导致的，其股东显示仅为五人，与其他社区居民无关，以激化社区居民矛盾为上诉理由，是绑架民意，只会造成损失进一步扩大。 城阳西石沟居委会上诉请求：1、请求依法撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初6321号民事判决的第二、三项判决；2、请求依法判决被上诉人返还上诉人租赁协议项下租赁土地；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人双方签订的《租赁合同》原审法院判决予以解除，合同解除后租赁合同终止，承租人应当同时返还租赁物。原审法院只判决解除合同，驳回返还租赁物的诉求，明显不公，上诉人作为出租方无法收回租赁物，解除合同目的也无法实现，涉案土地将继续闲置，造成集体资产浪费。原审法院认为被上诉人自建的地上附着物无法与租赁土地分割，被上诉人无法腾退土地理由不成立。被上诉人违约导致租赁合同无法按期限履行，已经给上诉人造成损失，其在土地上构筑物、建筑物的处理，在判决被上诉人返还土地后完全可以另案处理，原审判决驳回上诉人返还租赁土地的诉请，理由不成立。3、一审判决解除租赁合同，返还被上诉人租金，但是不要求被上诉人返还土地，直接影响租赁土地再次利用，给上诉人造成持续经济损失，案结事未了。4、上诉人与被上诉人租赁合同解除后，双方租金损失、违约金及其他损失应当通过另案处理，不影响双方权利义务的实现，在本案中上诉人和被上诉人均没有诉求返还剩余租金的情况下，原审不应当径行判决上诉人返还剩余租金，而应与地上附着物问题一并告知双方当事人另案处理。二、原审判决适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原审判决解除合同、返还租金却不判决返还租赁土地，致使涉案土地租赁合同事实上无法终止履行，反而无法计取租金，明显适用法律错误。2、根据民事诉讼法第一百五十三条规定，本案上诉人与被上诉人之间解除租赁合同的事实已经审理查明，可以先行判决，但地上附着物补偿和解除合同、返还涉案土地后的租金计算和返还相互关联，双方当事人并未提出起诉或反诉请求，本案不宜一并处理。综上，一审判决认定事实不清，适用错误，请二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。 青岛林洲合作社辩称，被上诉人已经按照协议约定履行了《土地租赁协议》，不存在违约行为，一审法院判决解除《土地租赁协议》错误，更不存在返还租赁土地问题。二、西石沟居委会签订合同的目的是出租土地收取土地租赁费，其在上诉状中主张“通过被上诉人对租赁土地开发、利用，带动上诉人社区经济发展和增加社区居民收入，提高社区居民生活水平”是其与答辩人签订合同的目的缺乏事实和法律依据，依法不能成立。答辩人没有违约行为更没有导致合同目的无法按时限，一审法院判决解除《土地租赁协议》缺乏事实和法律依据，依法不能成立。 城阳西石沟居委会向一审法院起诉请求:请求判令解除原、被告签订的《土地租赁协议》，被告将租赁土地返还给原告，诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年7月1日，原告城阳西石沟居委会（甲方、出租方）与被告青岛林洲合作社（乙方、承租方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将位于青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区集体所有的土地一宗（面积约66.9亩）租赁给乙方使用，租赁期限为三十年，即自2012年7月1日起至2042年6月30日止，乙方可种植粮食作物、经济作物、花卉、树木、生态观光农业等，每亩土地30年租金为80000元，共计5352000元，于协议签订生效后7日内支付4500000元，余款在甲方交付土地后，且全部办理完毕租赁土地所有规划建设手续后7日内付清，甲方在交付土地之前应保证土地通电、通水、通路，并约定租赁期间，一方单方解除合同，应赔偿对方一切经济损失。2012年7月5日，原告出具收据一张，载明收到被告土地租赁费3000000元。2012年7月30日，原告又出具收据一张，载明收到被告土地租赁费1500000元。 一审另查明，2012年12月22日，青岛市城阳区人民政府作出《关于2012年第八批设施农用地（西石沟社区1宗地）建设的批复》（青城政字（2012）104号），载明青岛林洲农业种植专业合作社西石沟园区项目批准用地面积44571平方米（合66.8亩），其中新建钢结构智能联栋温室6个，主要培育种植有机蔬果。2012年11月8日，被告青岛林洲合作社与青岛青缘建筑安装工程有限公司签订《青岛市建设工程施工合同》，约定被告将青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区的生态园工程承包给青岛青缘建筑安装工程有限公司，含冬暖1-6#大棚、1#大棚、围墙、绿化水系及其他附属设施等，后青岛青缘建筑安装工程有限公司按约定进行了部分施工，后因被告未按约定支付工程款，青岛青缘建筑安装工程有限公司于2013年7月份撤场。 一审又查明，2018年6月23日，原告城阳西石沟居委会申请青岛市四方公证处以航拍仪拍照、录像的方式对涉案土地现状进行证据保全，航拍照片显示西石沟社区生态园工程尚未完工，亦未投入使用。 一审再查明，2018年11月22日，原告城阳西石沟居委会申请本院依法委托有资质的评估机构对位于青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区铁骑山路以北、青岛泰旭木业有限公司以南、三个院子以东、曹村草莓专业合作社以西（约66.9亩）土地上具有合法手续的地上建筑物、构筑物及附属设施的价值进行评估，后原告于2019年1月17日自愿撤回评估申请。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告城阳西石沟居委会与被告青岛林洲合作社签订《土地租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按协议约定全面履行各自义务。根据原告提交的青岛市城阳区人民政府作出的批复、被告与青岛青缘建筑安装工程有限公司签订的《青岛市建设工程施工合同》以及相应的会议纪要，原告与被告签订《土地租赁协议》的目的是由被告在该宗土地上建设生态观光园，并以此带动当地经济的发展，被告对此应当知情，现被告占用该宗土地近7年，至今尚未完成生态园的全部建设，且被告在本院指定的期限内并未提交充分证据证明其有能力建设符合标准的生态园，并产生相应的经济效益，亦未为合同的履行提供担保，致使《土地租赁协议》的合同目的无法实现，故原告要求解除《土地租赁协议》，符合法律规定，本院予以支持。现被告已在该土地上建设温室大棚及相应的附属设施，上述建筑物、构筑物与土地结合在一起，无法进行分割，也具有一定的经济价值，且原告并未申请对上述建筑物、构筑物的价值进行评估，故对原告要求被告腾退该土地的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《土地租赁协议》解除后，原告应将被告已支付的租金返还给被告，故按照双方约定的租金计算，截止2019年7月27日，原告应返还被告租金3238003.29元（4500000元－80000元/亩×66.9亩÷30年×7年－80000元/亩×66.9亩÷30年×27天÷365天/年）。至于后续被告占有该土地的占有使用费，本案不予一并处理，原告可持有效证据另行主张。原告提交的行政机关出具的批复上载明租赁土地性质为设施农用地，现原告主张该土地性质为耕地，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区居民委员会与被告青岛林洲农业种植专业合作社于2012年7月1日签订的《土地租赁协议》；二、原告青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区居民委员会于本判决生效后十日内返还被告青岛林洲农业种植专业合作社租金3238003.29元；三、驳回原告青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49264元，由原告青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区居民委员会、被告青岛林洲农业种植专业合作社各负担24632元。 本院二审期间，西石沟社区提交104份协议书原件，证明本案涉及土地是从104个村民手中流转过来的，协议书中有村民的名字、流转的亩数和给村民补偿的费用，一共50.65亩，共计补偿给村民151.23万元，收回协议上是标注土地及青苗补偿费，每亩是3万元，证明土地都是耕地。林洲合作社质证称对证据的真实性不清楚，对证明事项有异议，该组证据中合同约定没有四至，看不出与涉案土地有何关系，亩数与涉案土地也不一致，证明不了涉案土地性质。 一审法院查明的其他事实属实。 本院认为，青岛林洲合作社与城阳西石沟居委会与签订的《土地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按协议约定全面履行各自义务。青岛林洲合作社主张有能力建设符合要求的生态园，但自双方的租赁协议签订后至今，青岛林洲合作社未能将生态园建设全部完成，亦未能证明生态园产生过经济效益，致使《土地租赁协议》的合同目的无法实现，故一审判决解除《土地租赁协议》，符合法律规定，本院予以确认。因青岛林洲合作社已支付城阳西石沟居委会土地租赁费4500000元，土地租赁协议解除后，城阳西石沟居委会应将剩余租金予以返还，青岛林洲合作社称城阳西石沟居委会未按双方约定将涉案地块南侧井水引到涉案土地，证据不足，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81968元，由上诉人上诉人青岛林洲农业种植专业合作社负担49264元，上诉人青岛市城阳区夏庄街道西石沟社区居民委员会负担32704元。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇一九年十二月十一日 书记员  肖若男