湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2763号上诉人（原审原告）：钟广钊，男，1949年10月6日出生，白族，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：李国展，湖南兴沅律师事务所专职律。上诉人（原审被告）：湖南金马投资股份有限公司，住所地湖南省张家界永定区北正居委会澧滨小区104，统一社会信用代码9143080018688371X0。法定代表人：敬有权，董事长。委托诉讼代理人：蒋洋生，男，1947年6月25日出生，汉族，住湖南省沅陵县。上诉人钟广钊、上诉人湖南金马投资股份有限公司（以下简称金马公司）因合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2019）湘1222民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人钟广钊上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判由金马公司支付上诉人可得利益损失207457.20元；2、由金马公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案证据显示，沅国用2005第417号《国有土地使用权证》项下土地于2015年3月16日出让给开发商的价格是1331元/㎡，国有土地上房屋征收及补偿资料显示，对类似地段的2017年度土地评估价格为1539/㎡；二、一审判决认定金马公司赔偿钟广钊可得利益损失的标准是错误的。金马公司与沅陵县人民政府达成的《货币补偿协议》对钟广钊没有约束力，该补偿价格亦明显低于该地块政府出让成交确认价格；三、金马公司应当按照“合同履行后可以获得的利益”的标准对上诉人可期待利益进行赔偿。上诉人主张按照1539/㎡的标准进行赔偿，金马公司应赔偿上诉人的可得利益损失应为207457.20元，一审判决只认定上诉人可得利益损失仅为150571.60元是错误的。金马公司辩称，双方签订的合同是无效的，金马公司没有交清土地出让金，涉案土地按照法律规定是不准转让的，钟广钊本人系公务员，不具备购地的资格。其他答辩意见与金马公司上诉意见一致。上诉人金马公司上诉请求：依法撤销原判，驳回钟广钊的诉讼请求。事实和理由：一、原判适用法律错误，判决解除合同于法无据；二、涉案土地使用权转让合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定的“损害社会公共利益”的情形，合同无效；三、涉案土地使用权转让合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，合同无效；四、原判对2006年12月10日合同认定有重大错误，该合同明显属于“合同另有约定”生效的情形，原判认为合同自成立时生效不成立；五、原判对于钟广钊的诸多过错纵容包庇，判付失当，显失公平；六、原判归责于金马公司和沅陵县人民政府是错误的；七、原判程序违法。钟广钊辩称：一、双方所签的27㎡土地转让合同是金马公司股东会协商一致同意签订的，且金马公司已多次确认了该合同的有效性，所以该合同并不违背国家禁止性法规，系合法有效的合同；二、金马公司违约主要是对双方2016年11月4日所签的《协议》违约，金马公司接受货币补偿，致使《协议》无法履行，所以上诉人要求金马公司按照政府所欠金马公司11.08亩土地的市场价格标准给付土地款；三、《720㎡价款分偿结算表》系钟广钊等五户对各户面积和应分偿价款的核实签字表，实际付款时间是在金马公司接受货币补偿三个月后，该行为系自力救济措施，钟广钊认为金马公司至少应按原沅陵县国土资源局《成交确认书》1331元/㎡的土地单价补偿是于法有据的。上诉人钟广钊向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间分别于2002年9月29日、2006年12月10日、2015年3月18日签订的土地使用权转让合同关系；2、被告赔偿原告合同履行后可得利益损失207457.2元；3、被告返还多收取的土地转让价款16788元及相应利息；4、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：张家界市金马发展有限公司于1995年3月15日注册成立，2002年5月更名为湖南金马投资股份有限公司，系非上市股份有限公司，经营范围为旅游业的投资。金马公司与沅陵县人民政府于2000年4月20日就沅水流域旅游资源委托开发签订了《沅陵县沅水流域旅游资源委托开发经营合同》，金马公司依约取得了沅陵县境内沅水流域旅游资源开发权；双方于2000年7月16日签订了《补充协议》（一），约定（沅陵县沅水北岸沿江大道内沿范围的土地由金马公司开发整理，但必须是整体开发；双方于2000年10月19日又签订了《补充协议》（二），约定金马公司在（沅陵县滨江小区实施旅游开发的土地面积暂时约定为115.5亩，实际用地面积以详规确定的面积为准。2000年10月20日，为方便该公司招商融资，在金马公司作出用于招商融资为目的，待详规出来后再换发证的承诺后，沅陵县国土资源局于2000年10月20日与金马公司签订了《国有土地使用权出让合同》，且该合同明确约定如果改变合同规定的土地用途和土地使用条件需征得沅陵县国土资源局的同意。沅陵县人民政府于2000年10月20日为金马公司颁发了沅国用（2000）字第2728号《国有土地使用证》（面积为115.5亩，供地范围在沿江大道内侧，未明确具体位置和具体范围，出让期限40年）。2001年2月27日，金马公司与沅陵县人民政府签订了《补充协议》（三），约定金马公司滨江小区土地具体出让面积以国土部门地籍调查核实换发的土地使用证为准。2002年12月20日，沅陵县国土资源局将沅国用（2000）字第2728号《国有土地使用证》中的97.2亩土地给金马公司颁发沅国用（2002）第580号《国有土地使用证》，出让土地用途为旅游业。2002年9月29日，金马公司（甲方）与原告钟广钊（乙方）签订《土地使用权转让合同》，合同约定金马公司将沅陵镇沿江大道内侧古城南路口上角路交临滨江段街面叁位0.1365亩转让给原告，价款为49140元（36万元/亩），被告应协助原告办理该土地的转让过户手续等；同日，原告向被告金马公司支付了“预付土地款”49140元；合同签订后，双方一直未办理土地使用权变更登记。2005年5月12日，沅陵县人民政府与金马公司签订《滨江小区建设有关协议》，双方明确金马公司在滨江小区的用地面积，剔除龙舟广场、龙兴广场、尤家巷、甲第巷、马路巷等建设占地（涉案土地全部包含在该范围内）后，先依据原国土红线图范围，不足面积部分从滨江小区可利用地中补足到105.43亩（沅国用（2000）字第2728号《国有土地使用证》收回作废），甲第巷必须服从古城南路整体招商建设，古城南路的整体招商建设，在同等条件下金马公司优先。同时，《沅陵县沅水流域旅游资源委托开发经营合同》和《补充协议》（一）、（二）、（三）终止。2005年6月2日，金马公司因单位名称发生变更和单位土地权属发生变更，请求沅陵县国土资源局注销沅国用（2002）第580号《国有土地使用证》。2005年6月8日，沅陵县国土资源局作出沅国土资发[2005]12号《关于收回国有土地使用权的决定》，决定收回张家界市金马发展有限公司115.5亩国有土地使用权并注销沅国用（2000）字第2728号《国有土地使用证》，决定收回张家界市金马发展有限公司97.2亩国有土地使用权并注销沅国用（2002）第580号《国有土地使用证》。此后，沅陵县国土资源局将前述土地使用权范围内的41.37亩土地分别转入沅国用（2005）第414、415、416、417号《国有土地使用证》中。2006年12月10日，金马公司（甲方）与全桂花、田易娥、侯先友、王云碧及钟广钊（乙方）签订《土地使用权转（受）让合同》，合同约定“该宗地位于沅陵县以西、龙兴花城以东，宗地面积：720㎡，长49ｍ，宽15.4ｍ。其中钟广钊107.8㎡（长7ｍ，宽15.4ｍ）；……该宗地（689.92平方米）按16万元／亩，总地价为16.56万元。……该国土过户给乙方后，原甲方与乙方签订一切合同、协议或承诺等都自行废除”。金马公司（甲方）与钟广钊（乙方）于2015年3月18日签订《土地使用权转（受）让合同》。合同约定“该宗地剩余土地27㎡属于甲方。乙方因当年所购土地面积太小，建房不便布局，因此请求甲方将该宗地所剩27㎡土地转让给乙方。甲方经公司股东协商一致同意将所剩27㎡土地转让给乙方。……地价按当年该宗地转让价16万元/亩计价。”2014年1月17日，沅陵县城乡规划委员会通过沅陵县古城南路地块旧城改造项目。沅陵县人民政府因旧城改造及城市发展需要拉通古城南路，需要使用金马公司持有的一宗720平方米土地即沅国用（2015）沅国用地417号《国有土地使用证》范围。沅陵县土地储备中心拟定土地收回方案，报沅陵县国土资源局审核，沅陵县国土资源局经请示沅陵县人民政府同意后，沅陵县国土资源局于2014年11月6日向金马公司发出沅国土资[2014]177号《收回国有土地使用权的公告》，2014年11月21日，金马公司向沅陵县国土资源局发出《关于沅陵县人民政府收回我公司沅国用（2015）沅国用地417号〈国有土地使用证〉的函》，明确表示：“沅陵县人民政府因县城规划要求和城市发展需要，依法收回我公司持有的沅国用（2015）沅国用地417号《国有土地使用证》中720平方米土地，我公司原则上不持异议并积极支持”。2014年11月24日，沅陵县国土资源局对金马公司作出沅国土资［2014］178号关于收回国有土地使用权的决定，明确了收回上述土地的国有土地使用权涉及的补偿问题，按市场价格评估决定，补偿资金由县财政拨付。2014年11月26日，沅陵县土地储备中心（甲方）与金马公司（乙方）签订《国有土地使用权收回合同》，合同约定甲方对乙方位于沅陵镇城北辰州中街古城南路属于沅陵县古城南路地块旧城改造项目范围内的一宗国有土地使用权依法进行收回，以评估结果作为补偿依据确定此宗地块的收回成本88.424万元（其中土地补偿80.424万元，规划设计8万元）。2014年12月27日，金马公司函告沅陵县人民政府不同意以前函告的内容，不同意土地评估价格，并于2015年1月12日向怀化市国土资源局对沅陵县国土资源局的收回国有土地使用权的决定提出复议申请；怀化市国土资源局于2015年4月2日决定维持沅陵县国土资源局的收回决定；金马公司不服，于2015年4月27日向本院提起行政诉讼，请求法院判决撤销沅陵县国土资源局作出的沅国土资［2014］178号关于收回国有土地使用权决定；本院于2015年7月15日作出（2015）沅行初字第11号行政判决书，判决驳回金马公司的诉讼请求；判决后，金马公司不服并上诉，湖南省怀化市中级人民法院于2016年5月17日作出（2015）怀中行终字第77-2号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年5月25日，被告金马公司（甲方）与钟广钊（乙方、五户受让人代表）签订协议，约定“甲方同意将720平方米土地补偿款捌拾捌万肆仟贰佰肆拾元打入驻沅代表钟广钊账户，但鉴于候先友5户要地不要钱的主张，双方一致同意，待11.08亩土地或款项到位后一并结算。但鉴于执行生效判决尚需一定的工作经费，甲方同意从此款先行垫付伍万元整，结算时一并从原签订的代理经费合同中抵扣”。同日，被告金马公司向沅陵县国土资源局发出《请求按照生效判决给付土地补偿款的函》，明确表示“鉴于本公司曾将720平方米土地转让侯先友等五户，且收取了受让人的转让款。根据诚实信用原则，本公司应将该土地补偿款捌拾捌万肆仟贰佰肆拾元给付侯先友等5户。故请求将该款打入本公司驻沅代表钟广钊农业银行沅陵支行账户（账号：18×××05），并全权委托钟广钊按照土地转（受）让合同各户面积分配土地补偿款，切实维护受让人的合法权益，维护社会稳定”。2016年7月13日，钟广钊向金马公司出具一份收条，收条载明“今收到湖南金马投资股份有限公司经沅陵县国土储备中心转来给付侯先友、王云碧、全桂花、王云碧及本人共五户的土地款捌拾捌万肆仟贰佰肆拾圆。由本人依据与公司签订的合同处理。因此上述人员与金马公司的土地纠纷处理完备，与公司无关”，钟广钊实际于2016年8月1日收到该笔土地补偿款。2016年9月8日，金马公司法定代表人敬有权和法律顾问蒋洋生与五户代表钟广钊签订一份作废声明，双方一致同意宣告被告金马公司（甲方）与钟广钊（五户受让人、乙方）2016年5月25日签订的协议作废。2016年11月4日，金马公司（甲方）与原告等五人代表钟广钊（乙方）签订《协议》，约定：“720平方米土地政府收回补偿款已到账。该地五户受让人协商一致意见，希望从沅陵县政府所欠金马公司的11.08亩土地中解决720平方米给五户人。金马公司同意五户人的要求。现经双方协商同意：此补偿款88.4万元提取五万元作办案经费外，余款暂存金马公司代表钟广钊账户，存折放邓楚凯（邓系五户人之内，县人行退休干部），待五户得到土地后再转入金马公司账户”。2017年6月20日，金马公司起诉钟广钊、田易娥、全桂花、王云碧、侯先友，要求撤销2016年11月4日《协议》，一审法院于2018年4月18日作出（2017）湘1222民初793号民事判决书，判决驳回金马公司的诉讼请求。金马公司不服上诉，怀化市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）湘12民终984号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年2月7日，沅陵县人民政府（甲方）与被告金马公司（乙方）签订《货币补偿协议》，约定甲方欠乙方的11.08亩土地因无法从原合同约定的滨江小区范围内供地，双方同意对乙方进行货币补偿，参照甲方已收回乙方720平方米地块的评估价，即每平方米1117元，货币补偿款共计800万元。一审法院认为，本案系原、被告双方在签订国有土地使用权转让合同后因生效、变更、履行、终止等而引起的纠纷。本案的争议焦点是，1、原、被告分别于2002年9月29日、2006年12月10日、2015年3月18日签订的土地使用权转让合同是否生效；2、如果合同生效，目前是否达到法定或者约定解除条件；3、如果达到解除条件，被告是否应当赔偿原告合同履行可得利益损失207457.2元；4.原告主张被告返还多收取的土地转让价款16788元及相应利息是否符合法律规定。分别评判如下：1.原、被告分别于2002年9月29日、2006年12月10日、2015年3月18日签订的土地使用权转让合同是否生效。土地使用权转让合同是以土地使用权发生物权变动为目的债权合同，而合同标的物即土地使用权作为一种民事财产权利——用益物权，其自身包含有处分权能，处分的对象为权利自身。当事人行使民事权利处分权能，就是法律上的处分行为，属于民事法律行为的一种，将产生民事权利变动的结果。当事人如要实现这一目的，仅仅达成物权变动的合意是不够的，还必然要享有对土地使用权处分的权能，即取得土地使用权证书，成为土地使用权的权利主体，才能行使旨在引起土地使用权发生物权变动的处分行为。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当取得土地使用权证书。沅陵县国土资源局与原告签订的《国有土地使用权出让合同》第二十条约定，受让人按照约定已支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权转让，但应当按照约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，该投资开发限制性约定与《城市房地产管理法》第三十九条规定一致。本院认为，正确理解、识别效力性强制性规定与管理性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交易的安全与稳定，应当根据法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家公权力对当事人意思自治行为予以干预。《城市房地产管理法》第三十九条投资开发限制的规定，规范调整的主要是房地产开发经营行为，立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定，该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，属于管理性法律规范，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。故以出让方式取得的土地使用权可以转让，且《城市房地产管理法》第三十九条投资开发限制的规定不影响土地使用权转让合同效力。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条规定，原、被告分别于2002年9月29日、2006年12月10日、2015年3月18日签订的土地使用权转让合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，亦非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续方生效的情形，合同应合法有效。涉案合同均不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，被告主张合同无效不符合法律规定，不予支持。2.如果合同生效，目前是否达到法定或者约定解除条件。本案双方当事人在涉案合同中均未约定合同解除条件。2018年2月7日，沅陵县人民政府（甲方）与被告金马公司（乙方）签订《货币补偿协议》，明确约定甲方欠乙方的11.08亩土地因甲方无法提供，双方同意进行货币补偿。《货币补偿协议》导致2016年11月4日金马公司（甲方）与原告等五人代表签订的《协议》中约定的“从沅陵县政府所欠金马公司的11.08亩土地中解决720平方米给五户人”事实上无法履行，达到法定解除条件，原告等五人可以依法解除合同。原告在诉状和庭审中均主张土地使用权转让合同因事实上不能履行而解除，而被告金马公司在收到原告诉状时可视为原告向被告金马公司发出了解除合同的通知，合同自通知到达对方时解除，被告金马公司在法定期间未主张权利，故对原告的该诉请予以支持。3.如果达到解除条件，被告金马公司是否应当赔偿原告合同履行可得利益损失207457.2元。沅陵县人民政府与被告金马公司达成货币补偿协议的补偿单价远高于涉案合同约定和被告金马公司取得涉案土地使用权原始单价，因沅陵县人民政府规划调整、无法供地等原因而非被告原因导致涉案合同不能履行，属于情势变更，被告既不能因此获得额外利益也不应因此而产生额外损失，即被告应按照《货币补偿协议》约定的沅陵县人民政府补偿单价1117元/㎡标准赔偿原告钟广钊合同履行后可得利益损失，即1117元/㎡X134.8㎡=150571.6元。原告主张合同履行后可得利益损失为207457.2元，既无法律依据也无事实依据，不予支持。4.原告主张被告金马公司返还多收取的土地转让价款16788元及相应利息是否符合法律规定。原告按照原、被告2002年9月29日约定的土地使用权转让价格（36万元/亩，0.1365亩）支付49140元是原告取得土地使用权的对价，2006年12月10日《土地使用权转（受）让合同》对2002年9月29日《土地使用权转让合同》中转让的土地使用权面积及单价部分进行了变更（107.8㎡，16万元/亩），2015年3月18日约定了按照16万元/亩转让27㎡，至此，原告取得土地使用权的对价减少为32352元（160000元/亩÷666.67㎡/亩X134.8㎡），故对价减少的部分即16788元，被告金马公司应当返还原告，对该诉请，依法予以支持；因原告在本诉前一直未向被告主张返还16788元，且双方对支付利息无约定，故其在本诉中主张相应利息无事实依据和法律依据，对该诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除原告钟广钊与被告金马公司分别于2002年9月29日签订的《土地使用权转让合同》、2006年12月10日和2015年3月18日签订的《土地使用权转（受）让合同》；二、限被告金马公司于本判决生效后立即支付赔偿原告钟广钊合同履行后可得利益损失150571.6元；三、限被告金马公司于本判决生效后立即返还多收取的原告钟广钊土地转让价款16788元；四、驳回原告钟广钊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4664元，由被告金马公司负担3480元，原告钟广钊负担1184元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，上诉人钟广钊提交了以下证据：1、沅国土资撤字（2015）23号《关于撤销沅国土资罚字（2014）70号行政处罚决定的通知》、沅国土资撤字（2015）24号《关于撤销沅国土资罚字（2014）71号行政处罚决定的通知》、湖南省高级人民法院《行政裁定书》（2016）湘行申463号，拟证明沅陵县土地行政主管部门对钟广钊所签土地转让合同违法的错误认定已作出了自我纠正，同时，湖南省高级人民法院也已再审裁定，金马公司一再自戴“违法”帽子，属于无理纠缠；2、原沅陵县国土资源局《成交确认书》、湖南省沅陵县人民法院（2018）湘1222民初77号《民事调解书》，拟证明720㎡土地政府收回后已出让给湖南龙辰房地产开发有限公司，其市价为1331元/㎡，而非1117/㎡。上诉人金马公司质证认为，证据1是真实的，但不能达到所要证明的目的，没有占地建房、超出处罚时效不等于转让就是合法的，本案违法事实是客观存在的；证据2也是真实的，但与本案无关。被上诉人金马公司未提交新证据。本院认为，上诉人钟广钊二审中提交的上述证据不属于新证据，本院均不予采纳。本院认为，涉案土地金马公司转让给钟广钊等人时已经取得了土地使用权，可以合法转让。双方签订的土地使用权转让合同没有违反法律、法规的强制性、禁止性规定，双方意思表示真实，故双方于2002年9月29日、2006年12月10日、2015年3月18日签订的土地使用权转让合同合法有效，涉案合同亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，一审判决确认双方签订的上述涉案合同合法有效于法有据，上诉人金马公司主张上述涉案合同无效的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。上述涉案合同因沅陵县人民政府已无法向金马公司提供11.08亩土地且双方已签订《货币补偿协议》而事实上无法履行，涉案合同目的已无法实现，达到法定解除条件，一审判决解除上述涉案合同具有事实和法律依据，本院应予支持。钟广钊基于上述涉案合同履行享有的可得利益，金马公司依法应予赔偿。但涉案合同不能履行非金马公司原因直接导致，金马公司应承担的赔偿责任应以沅陵县人民政府补偿其所得的相应的土地补偿款为限。一审判决按照该土地补偿单价1117元/㎡计算钟广钊的可得利益损失，符合本案的实际情况，亦不违反法律规定，本院予以支持。此外，根据双方先后签订的土地使用权转让合同的约定，钟广钊受让的土地使用权面积及单价均已进行了变更，对价减少16788元，对于该款，金马公司应当返还给钟广钊，一审判决返还并无不当。上诉人钟广钊提出的应按1539元/㎡的标准进行可得利益损失赔偿的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。上诉人金马公司关于一审判决判付失当、显失公平等的上诉理由与查明的事实不符，亦不能成立。本院均不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4869元，由上诉人钟广钊负担1222元，上诉人金马公司负担3647元。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇一九年十二月十六日书记员  沈慧娟