江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初20166号原告：南京第一机床厂有限公司，统一社会信用代码91320100134888172Y，住所地南京市秦淮区菜市口2号。法定代表人：高志远，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱昊，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。被告：南京弘达汽车科技有限公司，统一社会信用代码913201063026835727，住所地南京市鼓楼区湛江路69号5幢6号。法定代表人：倪善忠，该公司董事长。管理人：江苏圣典律师事务所。委托诉讼代理人：陈言，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾燕宏，江苏圣典律师事务所律师。被告：南京弘达车总管汽车科技股份有限公司，统一社会信用代码91320100MA1MCN5A07，住所地南京市江宁区秣陵街道天元西路167号。法定代表人：倪善忠，该公司总经理。管理人：江苏钟山清算事务所有限公司。委托诉讼代理人：沈梦玥，江苏钟山清算事务所有限公司工作人员。原告南京第一机床厂有限公司（以下简称一机公司）与被告南京弘达汽车科技有限公司（以下简称弘达公司）、南京弘达车总管汽车科技股份有限公司（以下简称车总管公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一机公司的委托诉讼代理人朱昊、刘洋、被告弘达公司的委托诉讼代理人顾燕宏、车总管公司的委托诉讼代理人沈梦玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一机公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告弘达公司签订的《房屋租赁合同》《物业管理服务合同》及与二被告共同签订的《补充协议》；2、确认其对二被告享有债权2632602元，其中普通债权1977637.25元，共益债权654964.75元（普通债权组成：1、自2018年12月1日起至2019年4月23日止的房屋租金及使用费843783.42元，计算方法2124210元/年×143天；2、自2018年8月起至2019年2月止欠缴水电费43426.16元；3、违约金1090427.67元，其中租赁合同项下违约金1062105元，物业合同项下违约金28322.67元。共益债权组成：自2019年4月24日起至2019年8月13日止的房屋租金及使用费654964.75元，计算方法2124210元/年×111天）；3、判令其对二被告在案涉租赁房屋内的机器设备（举升机10台、烤漆房2间、动平衡仪1台）拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；4、二被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年6月10日，其与被告弘达公司签订租赁合同一份，约定其将位于南京市江宁区厂区内的数控厂房西侧部分场地出租给弘达公司使用，前三年每年租金1931100元，租金每三年递增10%，按先付后租的原则交纳。合同还约定，弘达公司逾期支付租金超过15日，其有权解除合同，并要求弘达公司支付违约金。同日，其与弘达公司签订物业管理服务合同一份，约定其为弘达公司提供物业管理服务，服务费前三年每年154488元，服务费每三年递增10%。合同还约定，弘达公司逾期支付服务费超过15日，其有权解除合同，并要求弘达公司支付违约金。2015年12月28日，其与二被告签订补充协议一份，约定其同意弘达公司将租赁的房屋交由被告车总管公司从事经营活动，同时明确弘达公司应于2018年11月15日向其支付租金1062105元及服务费84968元。后弘达公司未按约履行付款义务，且一直至2019年8月13日才迁出租赁房屋，其间其提供场地保管了车总管公司的机器设备，现机器设备已被拍卖。故诉至法院，要求判如所请。被告弘达公司辩称：1、因其已进入破产程序，无力继续履行合同，同意合同于2019年8月13日解除；2、经其计算，自2018年12月1日起至2019年4月23日止的房屋租金及使用费为832224.74元，自2019年4月24日起至2019年8月13日止的房屋租金及使用费为645992.63元；3、水电系被告车总管公司使用，不应由其承担；4原告一机公司主张的违约金过高，应予调整，物业服务费不应计算违约金；5、关于租金及使用费中是否包含共益债务，由法院依法判决；6、一机公司主张对相应款项优先受偿无法律依据。被告车总管公司辩称：1、根据破产法规定，法院于2019年4月8日受理破产申请，根据破产法规定，合同应于2019年6月8日解除；2、关于债权，其不予认可，其并非租赁合同与物业合同的当事人，根据补充协议，其仅服从原告一机公司管理即可，并无付款义务；3、关于共益债务，其名下物品已于2019年4月28日司法拍卖成交，不存在存放在一机公司房屋的事实，一机公司主张不成立；4、一机公司主张的优先受偿权无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年6月10日，原告一机公司与被告弘达公司签订《房屋租赁合同》（编号2015-ZL-5，以下简称租赁合同）一份，约定一机公司将位于南京市江宁区厂区内的数控厂房西侧部分场地租赁给弘达公司使用，建筑面积6437.02平方米，用途为汽车生活馆；租期10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止；前三年每年租金1931100元，每三年上浮10%，先付后租，每半年提前15天支付；弘达公司于签约后2日内支付保证金150000元，视为预付租金，租赁到期或合同终止后，一机公司予以退还；租赁期间，弘达公司所用的水、电费用均单独装表计量，弘达公司按一机公司书面通知，于次月15日前与一机公司结清；弘达公司逾期支付租金超过15日，一机公司有权解除合同，弘达公司应按半年租金的金额支付违约金。同日，双方还签订《物业管理服务合同》（编号2015-WY-5，以下简称物业合同）一份，约定弘达公司委托一机公司对上述租赁房屋提供物业管理服务，期限同租赁合同，前三年服务费每年154488元，每三年上浮10%，弘达公司逾期支付服务费的超过15日的，一机公司有权解除合同，弘达公司应按当月服务费的2倍支付违约金。2015年12月28日，被告车总管公司与一机公司、弘达公司签订《补充协议》一份，约定租赁合同、物业合同期限均改为自2015年10月1日起至2025年11月30日止，一机公司对弘达公司将房屋交给车总管公司从事经营活动予以认可，不视为转租，车总管公司对租赁合同、物业合同表示认可，服从一机公司管理，除本协议已修改的条款外，其余均按原租赁合同及物业合同履行，三方严格遵守上述合同。根据同日一机公司与弘达公司签订的房租支付明细表（新）和管理服务费明细表（新），2018年12月1日至2020年11月30日间，每年租金为2124210元，每年物业服务费为169936元。补充协议签订后，租赁房屋由车总管公司使用，弘达公司向一机公司支付了150000元保证金，但弘达公司未按约交纳自2018年12月1日起的租金和物业服务费。自2018年8月3日起至2019年2月1日止（发票开票日期），车总管公司在租赁房屋共产生电费、水费、污水处理费合计43426.16元，均由一机公司代缴。另查明，弘达公司因经营困难，资产不足以清偿全部债务，于2019年3月27日向江苏省南京市鼓楼区人民法院申请破产清算，该院于同年4月23日裁定受理。车总管公司因经营困难，不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，于2019年2月25日向本院申请破产清算，本院于同年4月8日裁定受理。再查明，2018年9月28日，南京市江宁区劳动人事争议仲裁委员会作出宁宁劳人仲案字[2018]第2619号仲裁裁决书，裁决弘达公司支付案外人顾长涛工资7911元，车总管公司支付顾长涛工资4786.70元，车总管公司、弘达公司连带支付顾长涛经济补偿金2116元。顾长涛后向本院申请强制执行，本院在执行中拍卖车总管公司名下的机器设备、办公设备及车辆等物品，所得拍卖款合计209604元，扣除司法拍卖辅助工作服务费5000元，剩余拍卖款204604元。其中，案涉机器设备于2019年4月28日拍卖成交，成交价163328元。至2019年5月29日，买受人将拍卖品全部搬空。案涉房屋中另有弘达公司的物品，一机公司与弘达公司于2019年8月13日办理手续将上述物品从租赁房屋中移至他处。审理中，一机公司与弘达公司协商一致，合同于2019年8月13日解除。一机公司陈述，其关于优先受偿权的法律依据系物权法中关于留置权的相关规定。上述事实，有合同、补充协议、民事裁定书、执行卷宗、通话记录、当事人陈述等证据材料予以证实。本院认为，原告一机公司与被告弘达公司之间的租赁合同、物业合同及原、被告三方之间签订的补充协议合法有效，应受法律保护。关于合同解除问题。对于租赁合同、物业合同，签订人系一机公司与弘达公司，现双方均同意合同于2019年8月13日解除，不违反法律规定，本院予以认可，确认租赁合同、物业合同于当日解除。对于补充协议，系三方签订，现车总管公司对于一机公司和弘达公司确认的解除时间不认可，本院依《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，认定补充协议于2019年6月8日解除。关于债权数额、性质和承担主体问题。对于债权数额。2018年12月1日至2019年4月23日的租金为832224.74元（2124210元/年×143天）。2019年4月24日至同年8月13日的租金为645992.63元（2124210元/年×111天）。对于物业服务费，自2019年2月起承租人即未在租赁房屋经营，也未使用水电，故相应物业服务也只进行到2019年1月底，物业服务费应计算至此日。2019年2月前，一机公司代承租人缴纳电费、水费、污水处理费合计43426.16元，该费用应由承租人承担。因承租人未交纳租金及进行破产清算，合同解除，承租人应支付违约金，根据合同约定应按六个月租金标准支付，该标准符合法律规定，本院予以支持，确认租赁合同违约金为1062105元。对于物业服务费的违约金，一机公司主张相当于两个月物业服务费的违约金，虽符合合同约定，但因承租人所欠物业服务费也仅有两个月，一机公司主张的违约金数额明显过高，本院综合考虑承租人的过错程度及出租人的损失程度，酌定调整为3400元。对于债权性质，因承租人的物品一直存放于租赁房屋中，在破产清算后，双方在一定时间内履行了合同，一机公司履行合同、存放承租人物品的行为亦系为所有债权人利益所为，故在2019年4月24日至同年8月13日期间的租金645992.63元应为承租人的共益债务，本院予以确认。对于承担主体，根据补充协议，弘达公司将房屋交给车总管公司使用不视为转租，其余均按原合同履行，故费用支付主体仍应按租赁合同、物业合同确定为弘达公司，相应违约责任亦应由弘达公司承担，对一机公司关于对车总管公司享有债权的主张，本院不予支持。弘达公司支付的保证金150000元应予扣除。综上，本院确认，一机公司对弘达公司享有债权2437148.53元（其中645992.63元为弘达公司的共益债务）。关于优先受偿权问题，一机公司主张基于物权法中留置权享有对承租人机器设备的优先受偿权，但根据《中华人民共和国担保法》第八十四条规定，留置权的适用范围不含租赁合同，且相应拍卖物品并不属于弘达公司，不应在弘达公司的债务中受偿，故一机公司的主张不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第八十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条第一项之规定，判决如下：一、原告南京第一机床厂有限公司与被告南京弘达汽车科技有限公司于2015年6月10日签订的《房屋租赁合同》（编号2015-ZL-5）及《物业管理服务合同》（编号2015-WY-5）均于2019年8月13日解除。二、原告南京第一机床厂有限公司与被告南京弘达汽车科技有限公司、南京弘达车总管汽车科技股份有限公司于2015年12月28日签订的《补充协议》于2019年6月8日解除。三、原告南京第一机床厂有限公司对被告南京弘达汽车科技有限公司享有债权2437148.53元（其中645992.63元为南京弘达汽车科技有限公司的共益债务）。四、驳回原告南京第一机床厂有限公司的其他诉讼请求。案件受理费133472元，财产保全费5000元，合计138472元，由原告南京第一机床厂有限公司负担10281元，由被告南京弘达汽车科技有限公司负担128191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李 青人民陪审员  柳曾敏人民陪审员  宋 涛二〇一九年十二月二十七日书 记 员  陈民娣