贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初10668号原告：谢玉荣，男，1958年10月14日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：童朝敏，女，1982年6月26日出生，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：幸刚伦，男，1982年10月13日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：袁照祥，男，1963年10月17日出生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。被告：丁德贵，男，1984年5月26日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。原告谢玉荣与被告童朝敏、幸刚伦、袁照祥、丁德贵租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢玉荣、被告袁照祥到庭参加诉讼，被告童朝敏、幸刚伦、丁德贵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢玉荣向本院提出诉讼请求：1、判决童朝敏、幸刚伦、袁照祥、丁德贵支付谢玉荣2018年11月1日至2019年4月17日5个半月的门面租金价格计算的空置损失22918元（每月4167元）；2、判决童朝敏、幸刚伦、袁照祥、丁德贵支付谢玉荣2019年4月18日至2019年10月31日6个半月的门面租金差价损失10296元（每月2583元）；3、判令童朝敏、幸刚伦、袁照祥、丁德贵支付《门面出租合同书》约定的违约金5000元；4、判令童朝敏、幸刚伦、袁照祥、丁德贵支付门面恢复原状工钱3000元。以上合计41214元；5、本案诉讼费由童朝敏、幸刚伦、袁照祥、丁德贵承担。事实及理由：2017年2月21日，童朝敏、幸刚伦夫妇从原承租人袁照祥、丁德贵手中转租谢玉荣所有权的兴义市门面两间，并在合同书上签名确认从2017年11月起向谢玉荣支付门面租金，成为次承租人。依据门面出租合同约定，童朝敏、幸刚伦夫妇应在2018年10月20号谢玉荣支付第3年的租金，但童朝敏、幸刚伦使用门面几个月后向谢玉荣提出第二年不再使用门面，由于合同订的是三年，谢玉荣没有同意童朝敏、幸刚伦的意见，并向其表明合同的严肃性，是受合同法保护。谢玉荣并说“如果你不想使用可以转租此门面”，幸刚伦夫妇贴出“转租门面”近两个月未将门面租出，便悄悄地撤离了该门面。之后谢玉荣多次打电话给童朝敏、幸刚伦，叫他们来协商解除合同的方案，单方面解除合同是要承担法律责任及违约损失的。童朝敏、幸刚伦开始称在外地打工没时间，后来干脆不接电话了。童朝敏、幸刚伦曾在法庭上称生意实在做不去了，赚不到钱所以就下决心不做了，愿意承担违约金5000元。但是生意做不下去了不是谢玉荣造成的，是童朝敏、幸刚伦自己经营不善，比如卫生、味道、收费、服务等。案涉门面附近的赵家、刘家经营了十多年，生意红红火火。所以童朝敏、幸刚伦单方面不履行合同的做法于理于法都是说不过去的。另外，袁照祥、丁德贵经营不下去，也未提出解除合同，只是贴出“转租门面”将门面转租出去，转租门面还净赚了2万多元。如果不出现童朝敏、幸刚伦这样不守信用的人来租门面，谢玉荣每年的租金也会按合同约定期限收到。童朝敏、幸刚伦擅自搬离门面以后，谢玉荣为了减少损失。依据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，贴上门面出租字样，有多起需要租用门面的人都来看过，但因为门面油迹污染严重、装修及搭建的包房十分丑陋，而无法出租门面。后来童朝敏、幸刚伦花了3000元将门面的建筑物拆除，恢复了门面整洁干净的原状，才就把门面出租出去了，减轻了空置损失。解除合同应做的几件事：1、移交全部钥匙。2、结清水电费。3、恢复门面原状，拆除临时搭建的设施。4、中途解除合同还得订立书面解除合同协议，确定损失赔偿等(童朝敏、幸刚伦撤离门面也没结清水电费)。由于袁照祥、丁德贵并没有与谢玉荣解除合同，其与幸刚伦夫妇建立了转租关系。转租合同成立，依据《中华人民共和国合同法》第224条的规定。在童朝敏、幸刚伦不给付租金时，袁照祥、丁德贵也是逃不掉责任。如果谢玉荣与袁照祥、丁德贵解除了合同后，直接与幸刚伦夫妇订立出租合同，这就与袁照祥、丁德贵没有关系了，所以被告袁照祥、丁德贵也应承担连带责任的。综上所述，为保护谢玉荣的合法权益不受侵犯，请求人民法院支持谢玉荣的诉讼请求。被告童朝敏、幸刚伦未到庭，但提交书面答辩状称，2017年2月21日，袁照祥、丁德贵将位于兴义市间约50平方米转租给童朝敏、幸刚伦，并经谢玉荣同意，各方签订了《门面出租合同》，约定租赁期限为3年，自2017年2月21日起至2019年10月31日止。第一年租金44000元，第二年租金48000元，第三年租金50000元，每年租金提前十天支付。童朝敏、幸刚伦按合同要求支付第一年租金44000元，押金2000元。童朝敏、幸刚伦经营一段时间后，因门面附近道路施工，人和车无法通行，实在是没有生意，因此童朝敏、幸刚伦向谢玉荣提出终止合同并退掉铺面。谢玉荣授权童朝敏、幸刚伦把铺面转租，童朝敏、幸刚伦便贴转租铺面广告近2个月，仍未能将铺面转租出去。由此可见，谢玉荣当时是同意解除合同，童朝敏、幸刚伦才搬出铺面。搬离后，谢玉荣将童朝敏、幸刚伦作为被告，起诉至兴义人民法院，谢玉荣不服一审判决，于2018年11月7日上诉至贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，经贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院审理后作出终审判决，童朝敏、幸刚伦在2019年4月18日按判决结果支付谢玉荣违约金5000元。此案已经通过两级人民法院审理终结。谢玉荣又再次起诉童朝敏、幸刚伦，再次给童朝敏、幸刚伦造成心理上的阴影，经济和时间上再次受到损失。为维护童朝敏、幸刚伦的合法权益，请求驳回谢玉荣的诉讼请求。被告丁德贵未到庭，与袁照祥共同提交书面答辩状称，2016年10月21日，谢玉荣将自己所有的位于兴义市门面两间约50平方米出租给袁照祥、丁德贵，用做经营餐馆使用，并签订《门面出租合同》，租赁期限为3年，从2016年11月1日至2019年10月31日止，第一年租金为44000元，第二年租金为48000元，第三年租金为50000元。每年租金提前10天支付，按合同第三条规定：租赁期内乙方如需转租，应提前30日内告知甲方，转让权属于乙方，甲方不得干涉，违约应向另一方支付违约金5000元，并赔偿因此造成的一切损失。袁照祥、丁德贵按合同第四条和第七条规定向谢玉荣支付第一年租金44000元及合同保证金2000元。手续完善后，袁照祥、丁德贵按合同第六条规定，对门面进行装修，并办理相关合法经营手续，取名丁记鹅肉馆，开业经营一段时间后，实在没有生意，袁照祥、丁德贵告知谢玉荣要转租门面，取得谢玉荣同意后，并提出门面转租招牌。2017年2月21日，经谢玉荣同意，袁照祥、丁德贵将门面转租给人童朝敏、幸刚伦，并由谢玉荣亲笔在上述合同中补充约定，签署：“此合同乙方袁照祥、丁德贵已于2017年2月21日转租给童朝敏使用，并按以上条款履行，童朝敏从2017年11月起向甲方支付租金。如果童朝敏在经营过程中发生污染，必须采取措施解决，或者向甲方支付污染费用。”童朝敏、幸刚伦在合同上签字捺印，并且谢玉荣指定童朝敏、幸刚伦将租门面保证金2000元转给袁照祥、丁德贵。袁照祥、丁德贵转租门面是经过谢玉荣同意，是各方协商一致后达成的意愿，是在公平、公正、平等、自愿的基础上进行的。袁照祥、丁德贵已退出租赁合同关系，不应再承担任何责任，请求人民法院依法驳回谢玉荣的诉讼请求。本案经本院审理认定事实如下：2016年10月21日，谢玉荣将产权属于自己的门面出租给袁照祥、丁德贵，双方签订《门面出租合同书》，约定甲方（谢玉荣）将位于兴义市，面积约50平方米的门面出租给乙方（袁照祥、丁德贵），用作经营餐馆使用；租赁期限为3年，从2016年11月1日至2019年10月31日；第一年租金为44000元，第二年租金为48000元，第三年租金为50000元，租金每年提前10日支付；租赁期间内乙方如需转租门面应提前30日告知甲方，转让权属于乙方，甲方不得干涉。违约方应向另一方支付违约金5000元，并赔偿因此造成的一切损失。合同签订后，谢玉荣向袁照祥、丁德贵交付了门面，袁照祥、丁德贵按合同约定向谢玉荣支付第一年租金。2017年2月21日，经谢玉荣同意，袁照祥、丁德贵将门面转租给童朝敏、幸刚伦夫妇，双方在前述合同上补充约定：“此合同乙方袁照祥、丁德贵已于2017年2月21日转租给童朝敏使用，并按以上条款执行，童朝敏从2017年11起向甲方支付租金。如童朝敏在经营过程中发生污染，必须采取措施解决，或者向甲方支付污染费用。”童朝敏、幸刚伦在合同上签字并捺印。协议达成当日，童朝敏、幸刚伦向袁照祥、丁德贵支付2017年2月21日至2017年10月31日期间的租金及餐具设备等费用合计67000元。2017年8月31日，童朝敏、幸刚伦搬离案涉门面，并表示不再履行租赁合同。2017年9月起，谢玉荣对外发布案涉门面的出租信息。2019年4月3日，谢玉荣与案外人李超就案涉门面签订《门面出租合同》，约定租赁期限自2019年4月18日起至2022年4月17日，租金30000元／年。另查明，谢玉荣于2018年7月30日将童朝敏、幸刚伦、袁照祥、丁德贵作为被告，另案向本院提起诉讼，要求童朝敏、幸刚伦、袁照祥、丁德贵支付2017年11月1日至2018年10月31日期间的案涉门面租金48000元及违约金5000元。本院作出（2018）黔2301民初6464号民事判决书，谢玉荣不服该判决并提起上诉。2019年4月10日贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2019）黔23民终197号民事判决书，判决：一、撤销（2018）黔2301民初6464号民事判决书；二、改判由童朝敏、幸刚伦支付谢玉荣5000元；三、驳回谢玉荣的其他诉讼请求。2019年4月18日，童朝敏、幸刚伦履行了上述生效判决，向谢玉荣支付了5000元。上述法律事实，有各方当事人的陈述，以及《门面出租同书》《门面出租合同》、民事判决书等证据在卷为据，故作认定。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。袁照祥、丁德贵在取得谢玉荣的同意后，将案涉门面转租给童朝敏、幸刚伦，并约定从2017年11月起的租金由童朝敏、幸刚伦向谢玉荣支付。原承租人袁照祥、丁德贵已经退出租赁关系，其不再承担《门面租赁合同书》中的义务，故谢玉荣要求袁照祥、丁德贵承担案涉合同的义务，本院不予支持。童朝敏、幸刚伦取代原承租人成为新的承租人，因童朝敏、幸刚伦已搬离案涉门面，且明确表示不愿继续履行租赁合同，因童朝敏、幸刚伦原因导致合同无法继续履行,其应承担违约责任。案涉租赁合同约定违约方应向另一方支付违约金5000元，谢玉荣在另案（2018）黔2301民初6464号中已主张违约金5000元，且童朝敏、幸刚伦履行了二审生效判决，向谢玉荣支付违约金5000元，现谢玉荣再次主张违约金5000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于谢玉荣主张的门面损失，应当以其实际损失为限，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案中，童朝敏、幸刚伦支付租金至2017年10月31日，童朝敏、幸刚伦于2017年8月31日搬离案涉门面，谢玉荣于2018年9月起外发布门面的出租信息，结合前述实际情况，童朝敏、幸刚伦已支付的违约金5000元能够足以涵盖谢玉荣的合理损失，谢玉荣主张租金损失，不予支持。另，谢玉荣不能够举证证明门面交付时的状态及童朝敏、幸刚伦搬离门面时的状态，对于谢玉荣主张的门面恢复费用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，谢玉荣应承担举证不能的不利后果，对谢玉荣的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回谢玉荣的诉讼请求。案件受理费830元，减半收取415元，由谢玉荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇一九年十二月二十五日书记员  刘婉蓉