江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初3371号原告：徐州新安物业管理有限公司贾汪分公司，住所地徐州市贾汪区中信时代广场5号楼1层9号。负责人：鹿清江，该公司经理。委托诉讼代理人：尹月宾，徐州市贾汪区先锋法律服务所法律工作者。被告：庞祥均，男，1968年8月1日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：祁莲英（系庞祥均妻子），女，1972年1月23日出生，汉族，住址同上。原告徐州新安物业管理有限公司贾汪分公司（以下简称新安物业公司）与被告庞祥均物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新安物业公司的委托诉讼代理人尹月宾，被告庞祥均的委托诉讼代理人祁莲英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费708.8元、公共能耗费200元，合计908.8元；2.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告庞祥均于2016年5月回迁至贾汪区泰和小区8号楼*单元***室，已接受原告与开发商签订的《物业管理服务协议》，并享受了原告提供的物业管理服务，被告于2017年5月至2019年5月期间合计拖欠物业管理费及公共能耗电费908.8元。原告经常联系被告或上门催缴所拖欠的款项，但被告至今仍未交纳。为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法支持原告的诉请。被告庞祥均辩称，一、被告居住房屋面积为59.78平方米，原告从来没有催要过物业费，被告愿意支付合理的物业费。二、被告上房时发现地下室内下水管堵头漏水致墙面及家具被泡，卫生间太阳能阀门漏水，卫生间顶板中下水道漏水，家里自来水水压太小而无法洗澡，因原告未解决上述问题，故被告未能交纳物业费。原告新安物业公司围绕诉讼请求依法向本院提交了物业管理协议、前期物业管理服务合同及泰和小区公租房面积表，被告提交了贾汪区公共租赁房租约及照片，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，徐州市贾汪经济适用住房发展中心（甲方）与新安物业公司（乙方）签订一份《泰和小区项目前期物业管理服务合同》，双方约定：第一条，物业名称为贾汪区泰和小区，物业类型为多层、高层住宅、商业，座落位置徐州市贾汪区援工社区北侧，建筑面积69315.02平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务按照国家住宅物业二级管理服务的内容与标准提供物业管理服务。乙方物业服务的内容包括：1.业主上房和入住管理；2.秩序维护管理；3.公共设施设备的接收、运行、维护、管理及维修；4.公共附属物的接收、保养和安全性、功能性维修；5.公共绿地和绿化的接收、养护；6.清洁管理与服务；7.业主装修管理；8.车位和车辆进出管理；9.业主档案资料管理；10.小区服务及公共设施设备维修保养服务，乙方应按承诺的服务内容、标准和质量规范开展；11.小区房屋及公共设施设备维修保养服务，应按承诺的保养计划及实施方案进行；12.客户服务和业主投诉处理工作。第三条，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务：无偿服务（代购车票、代办宽带、电话、煤气、有线电视开户、代订报刊杂志等）；3.有偿服务（下水道疏通、室内清洁、基本维修、基本安装等特约服务），业主可委托乙方对其物业专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第四条，乙方提供的物业管理服务应达到承诺的质量标准。第五条，物业服务费用收取：1.本物业管理区域物业服务收费选择包干制；2.物业服务费用由业主和物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅物业费为每月1元/平方米、多层住宅物业费为每月0.5元/平方米、商业物业费为每月1.2元/平方米、公共能耗费为每年120元/户、高层及小高层电梯运行费为每年500元/户、停车位费用30元/月、储藏室按住宅计算。合同第八条约定物业管理服务的质量目标：乙方在接管小区管理前向甲方缴纳物业服务质量保证金一万元，并承诺以确保业主满意度并不断超越业主期望为管理目标，从乙方接管贾汪区泰和小区项目之日其严格按照《江苏省住宅物业管理服务等级》二级标准实施。第九条约定物业管理服务的质量标准：乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准，该标准见乙方投标书内容，乙方应在每期业主上房时予以公示。第十三条约定本合同期限为自合同签订之日起至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业后终止。此外，该合同还约定物业的使用与维护以及违约责任等事项。2016年9月7日，贾汪区住房保障服务中心（甲方、出租方）与庞祥均（乙方、承租方）签订一份《贾汪区公共租赁住房租约》，约定内容为：一、甲方将座落在泰和小区8号楼*单元***室的公共租赁住房租赁给乙方，乙方符合配租公共租赁住房条件，愿意承租该房屋为住房使用。二、租赁期限自2016年5月14日起至2019年5月14日止，乙方必须于每年12月到贾汪区住房保障工作领导小组办公室办理年审手续。经审核，乙方符合配租公共租赁住房条件，可继续承租该房屋；不符合配租公共租赁住房条件，必须按期退出该房屋。三、租金标准，该房屋月租金（按建筑面积计算）为人民币255元，租金按双月结算，乙方须在每双月的10日前，以现金支付给甲方，每逾期一日，乙方按月租金的2%支付违约金。四、水电费标准，该房屋水、电、气、暖等费用由乙方承担。五、房屋租赁期限内，甲方保证配租的公共租赁住房能够正常使用，并承担正常的房屋公共部位维修，乙方应积极配合。六、房屋租赁期限内，乙方承担下列责任：1.遵守甲方及小区物业管理部门的各项管理规定。2.承租家庭不得对所租房屋进行装修，如需对房屋进行装修，应事先征得甲方的同意，不得改变房屋布局，费用由乙方自理；合同解除时装修不可移动部分无偿归甲方所有。3.水、电、煤气、有线电视、物业管理等费用由乙方自理，如迟交或不交而给甲方造成损失的，由乙方承担。4.自觉维护房屋相关设施、设备的完好和正常使用。5.不得私自转租或出租，不得利用承租的房屋进行非法活动。七、房屋租赁期限内，乙方去世或者外迁的，甲方有权解除本合同，收回房屋。另外，双方还约定了提前解除合同及清退房屋等事宜。2016年9月8日，贾汪区泰和小区业主自治委员会（甲方）与庞祥均（8-*-***室业主）（乙方）签订一份《物业管理协议》，约定：一、物业类型为住宅。二、业主应遵守物业管理有关法规、政策和本规约规定，配合物业管理企业的各项管理工作，遵守物业管理企业按有关规定和本规约制定的管理细则及各项管理规章制度。三、本规约由建设单位依据国务院《物业管理条例》和相关的法规、政策，在维护业主共同利益和公共秩序的前提下制定，在业主购买时签约，本规约对建设单位全体业主及物业使用者均有约束力。业主大会成立后，由业主大会重新审定业主规约。合同第十四条约定，业主按《泰和小区前期物业服务合同》的约定向物业管理企业交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人近期代交或及时补交，并按时交纳水电、煤气等能源费用和供暖等费用，各业主应于约定的交费日前十日内履行交费义务。第十五条约定，业主如委托物业管理企业对其自用部位和自用设备设施进行维修、养护和进行其他特级服务的，应另行支付相关费用。第十七条约定各项费用的交付：1.上房之日起交纳12个月物业公共管理服务费，自第13个月起连续一年未使用物业的，办理报停登记手续并停水、停电后按70%交纳物业公共服务费，未办理报停登记的视为正常使用。物业未使用的公共能耗如公共照明、绿化用水费、监控费、单元公共电费应正常交付。2.住宅公共管理服务费按产权建筑面积每平方米每月按0.5元收取。3.双方约定物业公共管理服务费按年预交，本区统一交房及交房开始日期为2016年9月8日，以后交费日为统一交房的对应日，逾期20天后第21日起按每天千分之三收取违约金。第二十二条约定，甲方依照《物业管理条例》、政府的有关政策、法规授予的权利，受业主委托，负责本区的物业管理和公共服务。第二十四条约定，甲方负责本区的各种设施的使用、维修、装修、租赁等方面的管理和监督。第二十五条约定，甲方负责对本区的公共配套设施如水、电、消防设施、路灯、阴暗沟、化粪池、窑井、停车场等进行管理。第二十六条约定，甲方负责本区公共服务：卫生环保、垃圾清运、公共绿化、公共设施维护。第四十二条约定，业主大会通过的业主规约生效时，本规约自然终止。另外该协议还约定物业使用人的权利义务、违约责任等事宜。上述合同签订后，贾汪区住房保障服务中心将泰和小区8号楼*单元***室公租房交付给被告庞祥均居住，该房屋建筑面积为59.78平方米。被告庞祥均未向原告缴纳2017年5月至2019年5月期间的物业管理服务费及公共能耗费，原告遂于2019年8月6日诉至本院。本院认为，缴纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，也是物业公司开展服务需要的资金保证，业主拒绝缴纳物业管理服务费，会导致物业公司经费不足，无法维持正常的物业服务水平，损害其他业主的合法权益。本案中，被告庞祥均作为贾汪区泰和小区8号楼*单元***室的业主，应按合同约定交纳物业管理服务费及公共能耗费。根据合同约定的物业服务费用收取标准，被告应当向原告支付2017年5月至2019年5月期间的物业管理服务费717.36元（59.78平方米×0.5元/平方米/月×24个月）及公共能耗费240元（120元/年×2年）。原告主张物业服务费708.8元及公共能耗费200元，均未超过合同约定的标准，本院予以支持。被告辩称其居住的公租房存在漏水等问题，原告对此未提供物业管理服务，因被告居住的涉案房屋系政府开发建设的公租房，应当由公租房出租方承担室内管路维修义务，并不属于物业服务合同约定的物业服务范围，且庭审中被告认可物业公司派人查看室内漏水情况，故被告的上述辩解意见不能成立，本院对此不予采纳。关于本案的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，即使原告未向被告催要过物业费，原告主张2017年5月至2019年5月期间的物业管理服务费及公共能耗费也未超过法定诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第三十五条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告庞祥均于本判决生效之日起十日内给付原告徐州新安物业管理有限公司贾汪分公司物业管理服务费708.8元及公共能耗费200元，合计908.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告庞祥均负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张玉忠人民陪审员  叶 莉人民陪审员  刘 蕾二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李维娜