贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初4653号原告：何焦焦，男，1988年8月4日生，白族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：万思，贵州贵正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州广大城投建设投资有限公司，住所贵州省清镇市栗山路53号，统一社会信用代码915200000570670898。法定代表人：喻建华，董事长。委托诉讼代理人：吴定贵，贵州匠心律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：陈泓妍，贵州匠心律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告何焦焦诉被告贵州广大城投建设投资有限公司（以下简称广大城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行审理，原告何焦焦的委托诉讼代理人万思，被告广大城投公司的委托诉讼代理人吴定贵、陈泓妍到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。何焦焦向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告赔偿原告逾期交房违约金9012.87元（暂从2018年10月30日起按每日37.09元的标准计算至2019年6月30日），同时按每日37.09元的标准计算违约金至被告提供商品房相关合格证明文件并实际交付给原告使用之日止；2.请求人民法院依法判决被告赔偿原告违约金50000元（具体金额待定）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由为：2017年3月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于贵州省毛栗山村青山映水·上城Ｂ区9栋1单元30层7号房屋。合同签订后，原告依约履行了全部义务，但被告未按照《商品房买卖合同》第十一条约定的交付时间和条件如期将上述房屋交付给原告，因此应当根据《商品房买卖合同》第十三条的约定承担逾期交房违约金。此外，原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条中约定，原告所购房屋所在的Ｂ区9栋，建筑层数为地上32层，地下2层。但被告未修建该栋房屋的地下2层，该行为对原告购买的房屋价格有重大影响，直接影响到原告所购买的房屋价值，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十六条的约定，被告应当承担违约责任，赔偿原告损失。被告广大城投公司辩称，1.案涉商品房已经五方验收合格，符合法律规定的交付条件，可以交付使用，原告不办理交房手续，责任不在被告；2.《商品房买卖合同》中地下二层系指B区1-12栋，1-12栋为一个整体，而非单独一栋，合同并未约定案涉房屋地下二层必须完全垂直于涉案房屋修建；3.原被告签订的合同约定交易的标的物是房屋，而非地下二层建筑，该部分亦不属于房屋的配套设施，未计入共用房屋分摊建筑面积，地下建筑不在原被告双方签订的买卖合同约定的交易范围内，原告也未购买地下建筑（车位），无权对地下建筑主张违约赔偿权利；4.涉案房屋所配建停车位满足一户一车位且符合《城市居住区规划设计规范》关于停车场、库布置之规定；5.被告按规定公示涉案房屋项目总平面图，图中清楚载明涉案房屋所在楼栋不存在垂直负二层。原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月11日，清镇市住房和城乡规划建设局向广大城投公司颁发编号为筑规建字2014（清镇）61号的《建设工程规划许可证》，广大城投公司获得清镇市金清线石关村、毛粟山村“清镇市青山映水·上城B1区工程”的建设许可，获准建设住宅12栋共计247,481.8平方米以及地上、地下停车位25个、2753个等。2015年3月17日，广大城投公司取得青山映水·上城B区1-12栋商品房预售许可证，获准销售住宅房屋2201套共计247,481.8平方米。2017年3月23日，何焦焦、刘志美（买受人）与被告广大城投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定“买受人购买广大城投公司修建的清镇市金清路石关村、毛栗山村青山映水·上城B区9栋1单元30层7号房屋，建筑层数地上32层，地下2层。该商品房套内建筑面积87.43平方米。商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米4241.99元，总价款370877元。合同第十一条约定，出卖人应于2018年10月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房地产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、取得《商品房交付使用备案证书》。出卖人未按照约定的期限和条件交房的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。室内、室外、地下停车场的车位产权归出卖人所有。商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。合同还约定已作为独立使用空间销售的地下室，不计入公共部位与公用房屋分摊建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公共部位与公用房屋分摊建筑面积。买受人确认，在与出卖人签订合同前，已知晓该房屋的地理位置及周边环境状况，且对出卖人拟修建的服务该项目的公共设施设备等不持异议，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立的认识和判断签订该合同。”原告已按约定支付了全部购房款370877元。同时查明，在案涉楼盘的销售宣传资料中明确载明了案涉楼盘建有“地下停车场”。被告实际修建的“青山映水·上城B地块项目”小区修建有地下层，但并非所有楼栋的单元楼梯和电梯均可直通地下层，其中原告所购的房屋对应的B9栋即属此情形，该栋房屋并无地下层。修建有地下层的楼栋，业主可直接搭乘所在单元的电梯往返房屋所在层和地下层，而原告往返需经由地下停车场的进出口步行至所购房屋的相应楼栋的入户门厅方能搭乘单元电梯，或通过其他邻近楼栋的电梯转乘往返。相关业主为此多次向销售人员及有关部门反映。2018年12月6日，清镇市住房和城乡规划建设局组织召开了部分业主和广大城投公司参加的《关于广大上城B区B9-11栋增设地下通道和电梯核心筒下挖设计方案专家论证会》，会议纪要中载明“广大上城B区9-11号楼增设地下通道及电梯核心筒下挖的设计方案不能采纳，建议广大城投公司按原内庭地面新增电梯的规划方案执行，并按业主意见增设卸货平台，方便业主装修搬运材料”。经本院现场勘查，被告已在B9、10、11栋附近加装两台可从地下停车场负1、负2层直达地面一层的电梯。同时查明：一、未加装电梯前，B9、10栋业主开车进入地下停车场后，搭乘距离最近的B5栋负1、负2层电梯至B5栋一层后，通过B5栋入户门厅到B9栋的距离约为76米、到B10栋的距离约为140米；B11栋业主开车进入地下停车场后，搭乘距离最近的B12栋负1、负2层电梯至B12栋一层后，通过B12栋入户门厅到B11栋的距离约为80米。但因业主众多，B9、10、11栋业主搭乘B5、12栋的电梯时，会直接导致等待电梯的时间漫长。二、加装两台电梯后，B9、10栋业主开车进入地下停车场后，从负1、负2层搭乘加装电梯1至地面一层后，到B9栋的距离约为20米、到B10栋的距离约为70米；B11栋业主开车进入地下停车场后，从负1、负2层搭乘加装电梯2至地面一层后，到B11栋的距离约为30米。三、无论是否加装电梯，B9、10、11栋业主按照上述路线运输装修材料和在雨、雪天气出行时会产生不便。经与被告提交的同一时期“青山映水˙上城B地块项目”B区4、7、8栋《商品房买卖合同》进行商品房销售价格对比，B9、10、11栋的商品房销售价格与其他楼栋商品房销售价格没有明显差异。2019年11月8日，原告已接收上述房屋。截至本案法庭辩论终结，被告仍未取得《商品房交付使用备案证书》。审理过程中，刘志美向本院出具承诺书，称其与何焦焦系夫妻关系，自愿将其在本案的权利让渡给何焦焦，由何焦焦单独向广大城投公司主张权利。本院认为，何焦焦、刘志美与被告广大城投公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告未按约定于2018年10月30日前向原告交付商品房属违约行为，应承担违约责任。本案房屋虽未完全达到合同约定的交付条件，但原告已于2019年11月8日实际收房，取得了该房屋的占有、使用、收益等权能，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被告已于2019年11月8日完成了本案房屋的交付。虽然此时房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》亦明确逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止，故本案逾期交房违约金应计算至原告实际接收房屋之前一日止，共计373天，逾期交房违约金按合同约定确定为13834.57元，原告诉请超过部分，本院不予支持。原被告签订的商品房买卖合同约定的对象虽然主要指向特定的房屋，但是合同约定的房屋所处的位置和小区配套设施亦属于合同的组成部分，对于配套设施的约定当事人亦应按照合同约定履行，否则应承担相应的违约责任。原被告双方签订的商品房买卖合同约定原告所购房屋为B区9栋，该栋房屋地上为32层、地下为2层，应理解为B区9栋房屋存在地下2层，被告认为整个小区存在地下2层即视为履行合同已符合约定，与双方合同约定不符，本院不予采纳。原被告签订的房屋买卖合同约定相应楼栋存在地下二层，被告实际建成的房屋并无地下层，属违约行为，原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。从对房屋的实际使用上来看，商品房的地下层通常用作停放车辆，本案中，被告修建的地下层亦规划用于停放车辆，从房屋使用的便捷性上看，存在地下层的楼栋，业主可直接通过单元电梯在住宅和地下层之间往返，而不存在地下层的，需要转乘电梯，在雨天等特定的场合会影响购房人对所购房屋的使用舒适感，在运输装修材料、日常生活中搬运大件物品等特定的场合使用时亦可能导致搬运费用的增加。被告未按合同约定履行，其违约行为客观上会给原告带来一定的损失和一定的不便捷，该种损失客观上难以确定，综合考虑被告未修建地下层给原告带来的不便利性、可能由此导致的费用支出的增加以及被告采取的补救措施等情况，酌定按套内面积每平方米50元由被告赔偿原告损失4371.5元（50×87.43），原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下：一、限被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告何焦焦逾期交房违约金13834.57元；二、限被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告何焦焦违约金4371.5元；三、驳回原告何焦焦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1276元，减半收取638元，由被告贵州广大城投建设投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  黄国芬二〇一九年十二月十八日书记员  陈天义