北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初15497号原告（反诉被告）：上海永升物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区锦芳路1号院3号楼地下二层，统一社会信用代码911101056662871326。负责人：武心民，总经理。委托诉讼代理人：邱常艳,女,1984年1月28日出生,蒙古族,该公司员工。委托诉讼代理人：王楠,女,1988年10月6日出生,汉族,该公司员工.被告（反诉原告）：叶肃钧,男,1959年7月15日出生,汉族,户籍地福建省浦城县。被告（反诉原告）：肖美玲，女，1966年7月9日出生，汉族，户籍地福建省浦城县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人:叶肃钧,男,1959年7月15日出生,汉族,户籍地福建省浦城县。原告（反诉被告）上海永升物业管理有限公司北京分公司（以下简称永升物业）与被告（反诉原告）叶肃钧、肖美玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永升物业之委托诉讼代理人邱常艳、王楠，被告（反诉原告）叶肃钧及被告（反诉原告）肖美玲之委托诉讼代理人叶肃钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永升物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费41730元，从2017年1月1日计算至2019年6月30日；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月12日永升物业与叶肃钧签订《前期物业服务合同》，约定由永升物业为旭辉空港中心项目提供前期物业服务。叶肃钧、肖美玲于2014年6月16日办理涉诉房屋的交付，该房屋面积为94.89平方米。合同约定物业费办公为10.07元/平方米/月。叶肃钧、肖美玲合计欠费30个月，共拖欠物业费41730元。叶肃钧、肖美玲入住后仅支付至2016年12月31日，现拖欠2017年1月1日至2019年6月30日的物业费。以后叶肃钧、肖美玲以种种理由拖欠至今。期间永升物业多次进行催缴，但遭受拒绝，遂诉至法院。叶肃钧、肖美玲当庭答辩意见为：不同意永升物业的部分诉讼请求，因为物业公司存在失职行为，侵犯了业主的权利。叶肃钧、肖美玲的房屋面积确实为94.89平方米，位置为一层商铺。首先物业公司违反相关法律规定，将小区公共绿化带改为了收费的停车位。未经批准擅自更改公共绿化设施，改造前必须通知所有业主并经三分之二的业主同意签字后才能按照规定或计划施工，而且改造后的物业需向全体业主无偿开放，若采用收费制，停车位的收费归全体业主所有，物业公司可以代收或代缴，所有收费应平均返还给业主或抵扣每位业主相应的物业费。因此物业公司应该将物业费打折后再进行收费。关于如何减免也应该和业主之间沟通商量。除此之外，小区卫生也不够达标，门旁边的墙上很脏，单元门上方的玻璃也都是泥土。另外，上厕所的地方都没有，因为涉诉房屋为商住楼，每一户型内没有独立的卫生间，一层大概有二三十户，一层就一个公共厕所，男厕所本来有两个蹲位，但是其中一个坏了，物业应该是修过几次没有修好所以干脆就给锁上了，侵犯了业主使用厕所的权利。叶肃钧、肖美玲书面答辩意见为：开发商在土地随售出房屋转移，开发商不再拥有土地，无权处置买卖小区车位，更没有权利处置业主的公共道路、绿化带。公共道路、绿地、小区空地改建地面临时停车位（场），开发商无权出售，物业更无权出租、承包给他人，“独吞”高价收取的停车费。事实与理由：一、叶肃钧、肖美玲签约的合同中未签约服务项目，永升物业违反新《物业管理条例》第二十七条：业主依法享有物业共用部位，共用设施设备的所有权，建设单位不得擅自处分。第五十一条：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。二、永升物业违反《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人除外。建筑区划内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。三、永升物业违反《物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或是其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。法定归属，物权法相关细则解释：所谓车位是指区别于车库，在小区路边、空地等地点用于停放车辆的场所。业主共有的绿地、道路、道路上的空地及其他场所所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。对于“法定归属”部分的车位，开发商不能通过与业主约定的方式改变其共有性质，即使约定亦属无效。新《物业管理条例》第二十七条明文规定：建设单位不得擅自处分业主依法享有物业共用部位，共用设施设备的所有权相呼应。众所周知，国家法律强制性规定：居住小区绿化带为业主所有共享，任何单位或开发商或个人不得占有占用。物权法相关细则如下：1.小区物业公司改公共绿化带做车位的施工前需报相关园林绿化部门和房产公司审批，未经批准不得擅自更改公共绿化设施。2.改造前须通过，通告所有业主，并三分之二以上业主同意并签字后才能按照相关规定或计划施工。而且改造后物业须向全体业主无偿公共开放。若采用收费制，停车位收费归全体业主所有，物业公司可以代收代缴，所有收费需平均返还给每位业主或抵扣每位业主相应的物业费。如违反以上法律规定，业主可有权拒交物业费。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》：最新《物业管理条例》这8中情形业主可拒缴物业费：1.物业费的收取应该以业主收到收楼通知书之日起算起。而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；2.物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；3.对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围的，可以拒绝交纳；4.物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；5.物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；6.物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交；7.因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；8.物业公司没有物价管理部门各项审批文件的情况，业主可拒交。五、2018年新物业法收费标准，这8种情况可拒交物业费：1.并未交房就开始征收物业费；2.物业要求不归业主缴纳的费用；3.物业没有按照有关承诺做事，不作为；4.物业擅自提高收费，业主可以拒缴纳提高的部分；5.物业没有跟全体业主签订相关合同；6.物业没有相关部门的审批资质；7.由于楼盘质量问题需要整改的，整改期间业主拒交物业费；8.物业服务企业违法违规收费，违反合同约定占用或出租公开绿地空间，业主可以拒缴物业费。综上国家法律法规，永升物业极为明显的违反了新《物业管理条例》第二十七条、第五十一条之规定；违反了中国《物权法》第七十三条、第七十四条第2款之规定；违反了《物权法相关细则》第一条、第二条之规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》中8种情形里的第5条之规定，物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交物业费；以及2018年新物业法收费标准第3条、第5条、第6条、第8条之规定，业主依法拒交物业费。综述：永升物业擅自将道路边、绿化区域空地改建，扩建的临时停车位（场）出租，承包给他人（以五十万元低价出售承包给他人）高收费以每辆车每小时3元进行收费，按地面临时停车位计算一年约收费二百万元，给小区业主、商户带来了巨大的经济和财产损失和精神上的伤害，这是严重的侵权与腐败行径！本业主特向法院提出诉讼请求，小区业主被永升物业明目张胆、光天化日之下公然违法违规将本小区业主享用的车位出租，承包给他人进行高价收取停车费，同时竟还索取一分不减免的物业费的行为令人愤慨！综上所述，敬请法院法官彻底调查永升物业的不法行径，依法公平、公正、公开的以事实为依据，以法律为准绳，作出严正判决！以还业主们一个公道，维护小区业主的合法权益，伸张正气，纠正永升物业的违法违规行为。依法驳回永升物业向业主无理、无法要求交纳物业费约41000元。停止永升物业违法违规的“天价”收费活动。依照国家的有关法律，无条件的将业主共有的“停车场”的处置、处分权交给小区全体业主。叶肃钧、肖美玲的补充书面答辩意见为：小区地面临时停车位应归属于业主的法律依据：物业管理区域内共用部位、共用设施设备指的是：法律依据如下：物业共用部位是物业管理中的住宅共用部位、共用设施设备。住宅共用部位是指根据法律、法规和买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等公共停车位。1.使用：无论是建设方或是任何业主个人，不得擅自利用物业共用部位进行处理。《物业管理条例》第五十八条：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权的。由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。2.产权归属：共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，土地使用权转移的，该内地上的建筑及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移。也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者（即全体业主）。第二，从商品房的成本构成来说，国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套共用建筑的建设费。此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：在新建住宅内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民业主共有。第三，从公共配套设施的使用权角度来看，住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务，除另有规定外，任何一方不得多占、独占，开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主，业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。永升物业存在以下管理不作为或违法违规行为：1.公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵；2.建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务；3.行使管理责任不到位；4.违规违法将临时改建的临时停车位（场）出租承包给他人，侵害业主（商户）权益、财产；5.物业公司未公布账目，侵害业主的知情权；6.物业公司滥用职权，超越职权，擅自处置小区共用部分，共用设施、共用基地（1.建筑用地；2.绿地；3.道路）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还已收取的违规费用的，人民法院应予支持。在最新的《物业管理条例》中，业主在8中情况里可以拒缴物业管理费。第五条，物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交。新《条例》明确规定：未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位，共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；小区公共停车位物业没有权收费，小区内的道路、绿地、公用设施和服务用房，属于业主所有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是《物权法》，收费主体是业主。业主可以因车辆占有土地收取土地使用费。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。《物权法》第七十三条规定其归属权为业主。新《物业管理条例》第六十六条，违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府地产行政主管部门责任限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款，所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用。1.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；2.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；3.擅自利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1千元以上1万元以下的罚款，单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。根据前面的全面阐述，永升物业违反法律、法规、规章，侵占、侵权业主共用部位，并将它出租承包给他人高价向小区业主（商户）收费占为己有的证据确凿。叶肃钧、肖美玲向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人对反诉人物业费约41000元予以免交，或被反诉人退还其已收取的违规费用；2.确认被反诉人擅自将“地面临时停车场”停车费收取是违法行为；被反诉人将小区道路边以及小区绿化区域所建的停车位（临时停车场）向全体业主无偿开放；停止经营及与反诉人未签约服务项目的相关收费活动；依法责令被反诉人违法违规停车收费暂停，如继续使用改建的地面临时停车场其收费标准应与全体业主至少三分之二以上的业主制定后通过决定；3.本案本诉与反诉人的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：一、叶肃钧、肖美玲签约的合同中未签约服务项目，永升物业违反新《物业管理条例》第二十七条：业主依法享有物业共用部位，共用设施设备的所有权，建设单位不得擅自处分。第五十一条：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。二、永升物业违反《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人除外。建筑区划内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。三、永升物业违反《物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或是其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。法定归属，物权法相关细则解释：所谓车位是指区别于车库，在小区路边、空地等地点用于停放车辆的场所。业主共有的绿地、道路、道路上的空地及其他场所所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。对于“法定归属”部分的车位，开发商不能通过与业主约定的方式改变其共有性质，即使约定亦属无效。新《物业管理条例》第二十七条明文规定：建设单位不得擅自处分业主依法享有物业共用部位，共用设施设备的所有权相呼应。众所周知，国家法律强制性规定：居住小区绿化带为业主所有共享，任何单位或开发商或个人不得占有占用。物权法相关细则如下：1.小区物业公司改公共绿化带做车位的施工前需报相关园林绿化部门和房产公司审批，未经批准不得擅自更改公共绿化设施。2.改造前须通过，通告所有业主，并三分之二以上业主同意并签字后才能按照相关规定或计划施工。而且改造后物业须向全体业主无偿公共开放。若采用收费制，停车位收费归全体业主所有，物业公司可以代收代缴，所有收费需平均返还给每位业主或抵扣每位业主相应的物业费。如违反以上法律规定，业主可有权拒交物业费。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》：最新《物业管理条例》这8中情形业主可拒缴物业费：1.物业费的收取应该以业主收到收楼通知书之日起算起。而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；2.物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；3.对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围的，可以拒绝交纳；4.物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；5.物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；6.物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交；7.因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；8.物业公司没有物价管理部门各项审批文件的情况，业主可拒交。五、2018年新物业法收费标准，这8种情况可拒交物业费：1.并未交房就开始征收物业费；2.物业要求不归业主缴纳的费用；3.物业没有按照有关承诺做事，不作为；4.物业擅自提高收费，业主可以拒缴纳提高的部分；5.物业没有跟全体业主签订相关合同；6.物业没有相关部门的审批资质；7.由于楼盘质量问题需要整改的，整改期间业主拒交物业费；8.物业服务企业违法违规收费，违反合同约定占用或出租公开绿地空间，业主可以拒缴物业费。综上国家法律法规，永升物业极为明显的违反了新《物业管理条例》第二十七条、第五十一条之规定；违反了中国《物权法》第七十三条、第七十四条第2款之规定；违反了《物权法相关细则》第一条、第二条之规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》中8种情形里的第5条之规定，物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交物业费；以及2018年新物业法收费标准第3条、第5条、第6条、第8条之规定，业主依法拒交物业费。综述：永升物业擅自将道路边、绿化区域空地改建，扩建的临时停车位（场）出租，承包给他人（以五十万元低价出售承包给他人）高收费以每辆车每小时3元进行收费，按地面临时停车位计算一年约收费二百万元，给小区业主、商户带来了巨大的经济和财产损失和精神上的伤害，这是严重的侵权与腐败行径！本业主特向法院提出诉讼请求，小区业主被永升物业明目张胆、光天化日之下公然违法违规将本小区业主享用的车位出租，承包给他人进行高价收取停车费，同时竟还索取一分不减免的物业费的行为令人愤慨！综上所述，敬请法院法官彻底调查永升物业的不法行径，依法公平、公正、公开的以事实为依据，以法律为准绳，作出严正判决！以还业主们一个公道，维护小区业主的合法权益，伸张正气，纠正永升物业的违法违规行为。依法驳回永升物业向业主无理、无法要求交纳物业费约41000元。停止永升物业违法违规的“天价”收费活动。依照国家的有关法律，无条件的将业主共有的“停车场”的处置、处分权交给小区全体业主。另外，小区地面临时停车位应归属于业主的法律依据：物业管理区域内共用部位、共用设施设备指的是：法律依据如下：物业共用部位是物业管理中的住宅共用部位、共用设施设备。住宅共用部位是指根据法律、法规和买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等公共停车位。1.使用：无论是建设方或是任何业主个人，不得擅自利用物业共用部位进行处理。《物业管理条例》第五十八条：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权的。由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。2.产权归属：共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，土地使用权转移的，该内地上的建筑及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移。也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者（即全体业主）。第二，从商品房的成本构成来说，国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公用建筑的建设费。此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：在新建住宅内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民业主共有。第三，从公共配套设施的使用权角度来看，住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务，除另有规定外，任何一方不得多占、独占，开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主，业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。永升物业存在以下管理不作为或违法违规行为：1.公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵；2.建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务；3.行使管理责任不到位；4.违规违法将临时改建的临时停车位（场）出租承包给他人，侵害业主（商户）权益、财产；5.物业公司未公布账目，侵害业主的知情权；6.物业公司滥用职权，超越职权，擅自处置小区共用部分，共用设施、共用基地（1.建筑用地；2.绿地；3.道路）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还已收取的违规费用的，人民法院应予支持。在最新的《物业管理条例》中，业主在8中情况里可以拒缴物业管理费。第五条，物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交。新《条例》明确规定：未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位，共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；小区公共停车位物业没有权收费，小区内的道路、绿地、公用设施和服务用房，属于业主所有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是《物权法》，收费主体是业主。业主可以因车辆占有土地收取土地使用费。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。《物权法》第七十三条规定其归属权为业主。新《物业管理条例》第六十六条，违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府地产行政主管部门责任限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款，所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用。1.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；2.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；3.擅自利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1千元以上1万元以下的罚款，单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。根据前面的全面阐述，永升物业违反法律、法规、规章，侵占、侵权业主共用部位，并将它出租承包给他人高价向小区业主（商户）收费占为己有的证据确凿。针对叶肃钧、肖美玲的反诉，永升物业答辩称：不同意被告的反诉请求。永升物业已经履行了合同约定的义务，叶肃钧、肖美玲应该交纳物业费。因为停车位在双方的物业服务合同中本来就属于收费项目。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：永升物业负责对涉诉小区相关楼房提供物业服务。涉诉房屋登记在叶肃钧、肖美玲名下，该房屋建筑面积94.89平方米。永升物业提供的《前期物业服务合同》中，甲方为叶肃钧、肖美玲，乙方为永升物业。该合同约定：第六条，本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。一、甲方自合同约定交付之日起，按写字楼10.07元/月/平方米（建筑面积）、商铺14.66元/月/平方米（建筑面积）标准向乙方缴纳物业管理费。第十一条，甲方的权利义务：1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；第十二条，乙方的权利义务：1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取相关费用；2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；对写字楼共用部位、共用设备设施、绿化、保洁、保安、交通和环境等项目进行维护、修缮、服务与管理。诉讼中，永升物业称关于绿化带改停车位的问题，并不是如叶肃钧、肖美玲的所说。因为小区绿化带本来就是停车位，只是物业在该区域重新铺了砖，可能砖上面长了一些草让其误以为该区域原来是绿化带，根本不存在将本应是绿化带的区域改造成停车位的问题。关于卫生的问题，物业也是有打扫频次并严格按照频次进行清理的。单元楼外表是玻璃幕墙，一年清洗一次。关于厕所的问题，只有一个蹲位并不属实，涉诉小区所在楼层共有两个卫生间，其中一个男厕有三个蹲位，也就是说该层共有6个男士蹲位，确实有一个蹲位的配件坏掉了，物业也在采购配件，而叶肃钧、肖美玲家中是有独立卫生间的。诉讼中，永升物业称其物业费的计算方式为：叶肃钧、肖美玲的房屋为商铺，面积为94.89平方米，物业费为14.66元/月/平方米，因此每月的物业费为94.89*14.66=1391.0874，永升物业取1391，欠费时长为30个月，1391元*30个月=41730元。上述事实，有原告（反诉被告）永升物业提交的《前期物业服务合同》、洗手间清洁巡检表，被告（反诉原告）叶肃钧、肖美玲提交的证明、光盘及本院的庭前举证质证笔录、庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。本院认为：永升物业与叶肃钧、肖美玲签订了《前期物业服务合同》，该合同不违反法律相关规定，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。永升物业作为物业管理的企业法人，为涉诉小区提供了物业服务。叶肃钧、肖美玲作为受益人接受了该服务，双方形成了事实上的物业服务关系，叶肃钧答辩意见中提出的绿化带改为临时停车场及停车收费问题与叶肃钧、肖美玲是否应交纳物业费并无直接关联性，据此并不能构成叶肃钧拒绝缴纳涉诉期间物业费的理由，故对于叶肃钧、肖美玲关于不交纳相关物业费的答辩意见，本院不予采信。对于叶肃钧、肖美玲关于要求永升物业免除其物业费等反诉请求，本院不予支持。永升物业要求叶肃钧、肖美玲交纳相应期间的物业费，于法有据，本院予以支持。叶肃钧、肖美玲反诉请求中关于停车收费问题的主张与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中不予处理，叶肃钧、肖美玲可以另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）叶肃钧、肖美玲给付原告（反诉被告）上海永升物业管理有限公司北京分公司2017年1月1日至2019年6月30日期间物业费41730元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回被告（反诉原告）叶肃钧、肖美玲的反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费843元、反诉案件受理费413元，均由被告（反诉原告）叶肃钧、肖美玲负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李二焕人民陪审员  刘爱苹人民陪审员  姜 霞二〇一九年十二月十日法官 助理  刘 哲书 记 员  王皎焯