广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32640号原告：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区体育西路111号。负责人：陈立华，行长。委托诉讼代理人：颜珍、戴戈，广东瀛杜律师事务所律师。被告：刘丽，女，1989年8月4日出生，汉族，住湖南省常宁市。被告：彭辉，男，1989年12月27日出生，汉族，住湖南省衡南县。被告:清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所地清远市清新区太和镇太和路8号翰都铭瑜公馆412（仅限办公）。法定代表人：薛辉。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行与被告刘丽、彭辉、清远市俊鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜珍到庭参加诉讼。被告刘丽、彭辉、清远市俊鑫房地产开发有限公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行向本院提出诉讼请求：一、提前结清贷款，被告刘丽、彭辉立即偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款本金人民币327000元及利息、罚息、复利（截至2019年11月28日利息15926.97元、罚息（含复利）1175.5元，从2019年11月29日起的罚息以拖欠的本金为基数、复利以拖欠的利息为基数，均按固定年利率4.949%上浮50%计算至实际清偿之日止）；二、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、原告就上述债权对被告刘丽、彭辉名下的位于清新区龙颈镇恒大金碧天下翰林北路xx号楼xxx的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告刘丽、彭辉、清远市俊鑫房地产开发有限公司承担本案的诉讼费、财产保全费、公告费等实现债权的费用。事实理由：2017年2月14日，原告与被告刘丽、彭辉签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告刘丽、彭辉向原告借款36万元，用于购置清新区龙××镇××天下翰林北路××楼××房的房产，贷款期限240个月，自2017年2月19日至2037年2月19日，被告刘丽、彭辉以所购房产作为抵押并办理了预告抵押登记手续。原告与被告清远市俊鑫房地产开发有限公司签订《楼盘按揭贷款合作协议》，约定在抵押房产办理抵押登记前对借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约发放贷款，被告刘丽、彭辉未依约还款。被告刘丽、彭辉、清远市俊鑫房地产开发有限公司未答辩，亦未提交相应证据。经审理查明：2014年1月15日，恒大盛宇（清新）置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定双方就位于清新县龙××镇珠坑墟军营村委会的恒大金碧天下的商品楼宇进行抵押贷款合作，乙方为上述整个项目的购房人提供相应的贷款业务，甲方在最高贷款额限度内，同意为所有购房人的每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证责任；保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止；保证范围包括抵押贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）；乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费及其他有关费用等。2017年2月14日，原告（贷款人）与被告刘丽、彭辉（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告刘丽、彭辉提供36万元贷款用于购置清新区龙××镇××天下翰林北路××楼××房的房屋，贷款期限为240个月，自2017年2月19日至2037年2月19日；还款方式为每月等额本金还款；贷款利率为浮动利率，在基准利率的基础上上浮1%确定，借款利率于每年的1月1日调整；若发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项、借款人明确表示或以其行为表明将不履行合同项下义务、借款人违反合同其他义务等，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同生效后，借款人同意贷款人将案涉款项划入恒大盛宇（清新）置业有限公司账户（44×××88）；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；合同项下的抵押财产为位于清新县龙××镇××天下翰林北路××楼××房；抵押担保的范围包括合同项下全部借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权和抵押权发生的费用以及借款人应付的其他费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费等。2017年2月19日，原告向被告刘丽、彭辉指定账户发放贷款36万元。2017年4月26日，双方就涉案抵押房屋办理了预售商品房抵押登记。原告另提供《个人贷款对账单》，证明截至2019年11月28日，被告刘丽、彭辉拖欠借款本金327000元（包括已到期和未到期）、利息15926.97元，罚息（含复利）1175.5元。另查，恒大盛宇（清新）置业有限公司于2018年7月13日更名为清远市俊鑫房地产开发有限公司。本院认为：原告与被告刘丽、彭辉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告刘丽、彭辉发放了贷款。被告刘丽、彭辉得款后未依约还款，已构成违约，应承担违约责任。在本案中，原告提供对账单证明截止2019年11月28日，被告刘丽、彭辉尚欠借款本金327000元（包括已到期和未到期）、利息15926.97元，罚息（含复利）1175.5元，原告要求被告刘丽、彭辉清偿涉案借款本息的诉求有理，本院均予以支持。被告刘丽、彭辉提供位于清新区龙××镇××天下翰林北路××楼××房为上述借款提供担保，办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告要求对涉案房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。被告清远市俊鑫房地产开发有限公司自愿对被告刘丽、彭辉上述借款合同项下的贷款提供连带责任保证至被告清远市俊鑫房地产开发有限公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止，鉴于涉案房屋至诉讼时止仍未办理正式的抵押权登记，故被告清远市俊鑫房地产开发有限公司应对被告刘丽、彭辉的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后享有追偿权。被告刘丽、彭辉、清远市俊鑫房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘丽、彭辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行偿还借款本金327000元及利息、罚息【截止2019年11月28日，利息15926.97元、罚息（含复利）1175.5元；自2019年11月29日起计至实际清偿之日止，罚息以本金327000元基数，复利以利息15926.97元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1%再上浮50%计算】；二、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司对被告刘丽、彭辉的上述债务承担连带清偿责任，其承责后有权向被告刘丽、彭辉追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6310元、保全费2190元，均由被告刘丽、彭辉、清远市俊鑫房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄 剑人民陪审员  刘香玲人民陪审员  黄惠娟二〇一九年十二月十八日书 记 员  叶玉环