济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初10380号原告:李健，男，1981年12月18日出生，汉族，住济南市。山东齐创律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市，现住所地济南市。统一社会信用代码：91370100751772298X。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张太亮，男，该单位工作人员。原告李健与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李健的委托诉讼代理人齐自新、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李健向本院提出诉讼请求：1.依法判令圣凯公司支付其拖欠李健2016年9月1日至2019年8月31日的租金98841.6元整；2.依法判令圣凯公司以15724.8元为基数，依照同期银行贷款利率，支付分别自2017年4月12日、2017年10月16日、2018年4月12日、2018年10月16日起至全部款项支付之日止期间的经济损失；以17971.2元整为基数，依照同期银行贷款利率，支付分别自2019年4月12日、2019年10月16日起至全部款项支付之日止期间的经济损失；3.律师费5000元由圣凯公司承担；4.本案全部诉讼费用由圣凯公司承担。事实与理由：李健于2010年9月8日与圣凯公司签订《委托经营管理协议》，租期自2010年9月1日至2030年8月31日，约定李健将位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场商业广场负一层OM025号商铺委托圣凯公司经营管理。合同约定圣凯公司每六个月支付一次租金，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内，以房屋总价为基数，第一年至第四年依照房屋总价款的6%支付租金，第五年到第八年依照房屋总价款的7%支付租金，以此类推递增租金比例。并在协议中约定了由违约方承担对方支出的律师费、案件受理费等费用。合同签订后，李健将其所有的房屋交付给圣凯公司经营管理。但截止诉讼之日，圣凯公司仍有2016年9月01日至2019年8月31日的租金98841.6元整拖欠拒不支付，故李健依法提起诉讼，望判如所请。李健为支持其诉讼请求，向法院提交以下证据：证据1.涉案房屋房产证、《委托经营管理协议》各一份。证明2010年9月8日李健与圣凯公司签订的《委托经营管理协议》明确约定将李健所有的位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场商业广场负一层OM025号房屋出租于圣凯公司，并就租金金额计算方式、租金支付时间、发生纠纷诉讼管辖及律师费承担等事项进行了约定。根据《委托经营管理协议》第二条关于租金的支付比例约定，圣凯公司拖欠李健2016年9月1日至2019年8月31日期间的租金为98841.6元整。根据第十条的约定李健支出的律师费5000元应当由圣凯公司承担。证据2.济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6342号民事判决书一份。证明李健于2016年向圣凯公司主张自2014年9月1日起至2016年8月31日止的租金，用以印证圣凯公司未支付2016年9月1日至2019年8月31日期间租金的事实。证据3.代理合同1份、律师事务所收费发票1份。证明李健支出律师费5000元的事实，根据双方约定，该费用应当由圣凯公司承担。圣凯公司辩称，李健主张租金，是由于近年实际租赁市场和委托约定的租金产生较大差距导致圣凯公司负累较重所致，圣凯公司不存在故意拖欠行为。圣凯公司主张参照实际租金水平支付。李健主张租金中未减除委托协议约定的维修基金和楼宇保险。李健主张由圣凯公司承担全部律师费及诉讼费用问题。双方委托经营协议约定为败诉方承担合理部分，并不能认定为全部承担。李健主张违约金或利息问题。双方约定过高，鉴于实际租赁的租金水平远低于双方委托协议约定租金标准，该委托协议已有失公平且导致类似案件累积较多、圣凯公司负累较重，请求法院考量予以驳回。近几年实体经济整体处于低迷状态，李健要求的租金是按购房款总额的6%、7%等递增比例支付，已超出了市场实际的租赁水平，涉案商铺所在项目多处处于闲置，整个项目也已较长期出现亏损。目前，圣凯公司已采取引进资金注入的形式来解决。根据实际情况圣凯公司于前年下旬组织召开了商铺业主见面会（李健已知晓），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1.由圣凯公司设法落实资金，尽快将欠付业主（包含李健在内）2017年1月1日之前的租金结算。2.确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款×7%年租金的标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。综合前述证据及答辩内容，圣凯公司认为双方签订的《委托经营管理协议》已较长时间超出正常市场租赁价格，导致圣凯公司失去履行支付义务的能力，故该协议已有失公平，请求法院综合衡量、合理判决。圣凯公司为支持其诉讼请求，向法院提交场地租赁合同、业主付款统计表。证明涉案项目近年的实际租金水平，平均在2.5元/天/平方米。这个租金标准，远低于委托协议约定的租金标准。业主付款统计表证明李健每年应扣除维修基金和楼宇保险的数额以及扣除后每年实际领取的数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月8日，李健与圣凯公司签订《委托经营管理协议》一份，约定将李健所有的位于济南市泺源大街29号的圣凯财富广场商业广场负一层OM025号商铺（房产证号：济房权证历字第157183号）委托给圣凯公司经营管理，委托经营的期限为20年，自2010年9月1日起至2030年8月31日止。双方约定每年年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%,第十三年到第十六年为9%，第十七年到第二十年为10%。租金每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内。协议商铺总楼款为449280元。双方另外约定，公共部位、公共设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除。委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。双方还约定败诉方还应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。同时约定，若圣凯公司未按约定时间支付房租则视其违约,要支付违约金3万元。合同签订后，李健依约将涉案商铺交给圣凯公司使用。截至起诉时，圣凯公司未按照协议约定向李健支付2016年9月1日至2019年8月31日的租金，圣凯公司认可其拖欠李健该期间的房屋租金，但认为根据协议约定租金支付时应扣除维修基金673.92元和楼宇保险390元。另查明，李健因本次诉讼支出律师代理费5000元。本院认为，李健、圣凯公司签订的《委托经营管理协议》不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，该协议合法有效，本院予以确认。对于涉案协议，双方均应严格履行。根据委托经营管理协议约定，圣凯公司最迟分别应于2017年4月12日前、2017年10月18日前、2018年4月13日前、2018年10月18日前、2019年4月12日前、2019年10月17日前支付租金，圣凯公司未按期支付租金，已构成违约。圣凯公司认可拖欠李健上述期间的租金，但认为根据协议约定租金支付时应扣除维修基金673.92元和楼宇保险390元，李健亦同意扣除，并且对数额无异议，故圣凯公司应在扣除维修基金673.93元、楼宇保险390元后向李健支付欠付租金97777.68元。因圣凯公司未按期支付租金，给李健造成一定的经济损失，故圣凯公司应向李健支付逾期利息，以15547.48元为基数，分别自2017年4月13日起、2017年10月19日起、2018年4月14日起、2018年10月19日起至全部款项支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以17793.88元为基数，自2019年4月13日起至全部款项支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以17793.88元为基数，2019年10月18日起至全部款项支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于律师费。根据协议约定败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用，本院认为该费用系李健为主张权利所支出的合理必要费用，圣凯公司应当承担。对于李健的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李健支付自2016年9月1日起至2019年8月31日止的欠付租金97777.68元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李健支付自2017年4月12日起至全部款项给付之日止的逾期利息（以15547.48元为基数，分别自2017年4月13日起、2017年10月19日起、2018年4月14日起、2018年10月19日起至全部款项给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以17793.88元为基数，自2019年4月13日起至全部款项给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以17793.88元为基数，自2019年10月18日起至全部款项给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李健支付律师费5000元；四、驳回原告李健其他超出部分的诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1190元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  范翠真二〇一九年十二月二十七日书记员  亓 瑞