安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0523民初2882号 原告：安徽和县顺达房地产开发有限公司，住所地安徽省和县历阳镇朝阳社区文昌北路286号，统一社会信用代码91340523675883876D。 法定代表人：徐弟兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：裴学文，安徽汪维斌律师事务所律师。 被告：南京鸿策置业顾问有限公司，住所地江苏省南京市六合区长芦街道宁六路523号C幢179室，统一社会信用代码91320116MA1MF4GY1Q。 法定代表人：江辉，执行董事。 委托诉讼代理人：汪合生，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙国祥，安徽华冶律师事务所律师。 被告：安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司，住所地和县西埠镇丰乐街道。 负责人：徐秀文。 委托诉讼代理人：张化，安徽天行剑律师事务所律师。 原告安徽和县顺达房地产开发有限公司与被告南京鸿策置业顾问有限公司、安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽和县顺达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人裴学文、被告南京鸿策置业顾问有限公司的委托诉讼代理人汪合生和被告安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司的委托诉讼代理人张化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽和县顺达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告签订的《东桥河畔项目委托销售合同》（含2017年4月8日和2018年5月17日两份合同以及2019年3月1日的补充协议）无效；2、本案诉讼费、评估费等均由两被告承担。事实和理由：2017年4月8日，安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司将开发的位于和县西埠镇东桥河畔项目交由南京鸿策置业顾问有限公司代为销售，双方于当日签订了《委托销售合同》，后于2018年5月17日签订了第二份《委托销售合同》，两份合同约定的权利义务基本相当，后双方又于2019年3月1日签订了《补充协议》，该补充协议除底价和时间有所变动，其他均沿用之前的合同内容。1、从上述两份《委托销售合同》及《补充协议》内容看，佣金约定为“乙方拓展的客户签约合同价除去该套房屋甲方净得房款后，超出部分全部计算为乙方销售佣金”。根据两被告之间的“结佣汇总表”及明细，其佣金标准最高达到45%。根据我国《价格法》第十二条规定：经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。《中国房地产经纪执业规则》第二十七条规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规。国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费管理的通知》规定，实行独家代理的，收费标准不得超过成交价的3%。本案双方当事人订立的《委托销售合同》中明显超出了国家法律法规允许的范围，扰乱了正常的房地产市场交易秩序，佣金标准应以3%计算，超出部分应依法认定无效。2、从两被告的合同履行结果，南京鸿策置业顾问有限公司实际获得的佣金明显超出了3%，对于高达百分之几十的佣金比例，系双方合同明确约定。东桥河畔项目在和县物价局的最低备案价为4700元每平方米左右，而两被告却将项目的底价设定为2460元每平方米，后提高至3000元每平方米和3200元每平方米。对于项目的成本价，两被告熟视无睹，签订了一份只约定高额佣金，却只字不提南京鸿策置业顾问有限公司的销售指标，甚至南京鸿策置业顾问有限公司将退约的客户依然计算佣金。据此，东桥河畔项目的代理销售对于南京鸿策置业顾问有限公司而言无任何风险，所有利润也均被南京鸿策置业顾问有限公司获取。两被告以合法形式掩盖“非法转移原告利润”的目的，两被告恶意串通，严重损害原告和原告股东的利益，应属无效。为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请人民法院依法支持原告的上述全部诉讼请求。 南京鸿策置业顾问有限公司辩称：本案诉讼主体错误。原告与安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司系同一法人，该诉变成自己起诉自己，没有诉讼利益。二、原告相对于两被告不属于法律上的第三人。三、案涉合同没有合同法规定的无效情形。请依法驳回原告诉请。四、原告依照价格法第六条、第十八条规定，本案的案涉合同不适用该法。 安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司辩称：本分公司委托南京鸿策置业顾问有限公司代为销售案涉房产是事实，但是并没有将项目底价设定为每平米2460元、3000元、3200元，仅仅是略低于房管部门备案价，因为根据两被告之间的委托销售合同，内容明确约定佣金计算价是以本分公司书面确定的项目底价为准，故案涉合同应当是有效的。 安徽和县顺达房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一、东桥河畔项目销售合同复印件两份、补充协议复印件一份。证明：安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司与南京鸿策置业顾问有限公司是委托销售合同关系，双方合同约定的销售价格分别为每平米2460元、3000元和3200元，远低于市场价格以及原告在房管主管部门登记备案的一号楼价格均价4870元、二号楼价格均价5093.33元、三号楼均价4653.96元、四号楼均价4081.13元、十三号楼均价4602.36元。证据二、和县商品住宅销售价格备案申请表、商品住宅价格登记备案表各一份。证明：一号楼价格均价4870元、二号楼价格均价5093.33元、三号楼均价4653.96元、四号楼均价4081.13元、十三号楼均价4602.36元，上述价格经房地产主管部门登记备案，而安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司与南京鸿策置业顾问有限公司所签订的委托销售合同价格明显低于备案价格，导致部分已售房产不能办理登记备案手续。证据三、安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司评估报告一份。证明：本案案涉的一、二、三、四、十三号楼房屋中，一号楼均价为4558元，二号楼均价为5000元，三号楼均价为4600元，四号楼均价为4175元，十三号楼均价为4558元，评估价格与原告在房管部门登记备案的价格相一致。虽然为安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司单方面所委托的，但该鉴定机构是具有鉴定资质的，其所作出的价格认定，与原告在房屋主管部门登记备案的价格相吻合，且与本案有直接的关联性，在南京鸿策置业顾问有限公司不能提供证据推翻该组证据的前提下，应当作为定案依据。证据四、贷款扣划通知。证明：被告委托南京鸿策置业顾问有限公司销售的室，因购买者未履行按揭贷款还款义务，致使中国农业银行股份有限公司和县支行扣划原告监管账户资金，该份销售合同已不能实际履行，原告也即将行使解除该份合同并申请撤销该套住房备案购房合同的权利。此与安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司和南京鸿策置业顾问有限公司签订的委托销售合同涉及的提成具有直接的关联性，此前南京鸿策置业顾问有限公司代为销售的房屋已不能实际履行，无权再主张该房屋的提成。证据五，评估费发票。待庭后向法庭提供，确定评估费的具体金额。 南京鸿策置业顾问有限公司质证意见如下：证据一三性无异议，但达不到原告的证明目的，在该合同第三点第一条销售价格不等于房源底价，并且案涉所有案涉商品房买卖合同的卖方均系本案原告，就是说销售价格系原告与购房户协商一致。证据二无异议，达不到原告证明目的，案涉房屋的实际销售价格并没有违反备案价的相关规定，如违反，则案涉房产商品房买卖合同即无法办理网签手续。证据三评估报告三性均持有异议，该报告的委托方是安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司，评估的目的是房产担保提供价值参考，评估范围仅限于一、二号楼，该报告第8页第一行四号楼均价每平方4175元，且该价格作为评估价格的参考依据，由此得出销售价违反备案价。证据四真实性无异议，与本案无关联性，该份证据实际证明的是购房户与银行之间金融借款合同法律关系，与本案原被告均无直接法律关系。 安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司质证意见如下：对于原告的前四组证据三性无异议，但是两被告之间的佣金结算并非以合同上标注的价格计算，而是以安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司盖章确认的价格计算，根据统计的数据表明，安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司并未侵害原告利益。 南京鸿策置业顾问有限公司提交的证据有：证据一、商品房预售许可证、东桥河畔预售合同签约流转单、马鞍山市商品房买卖合同各一份。证明：由南京鸿策置业顾问有限公司代理销售成功的房源均是原告与购房户签订签约流转单、房屋买卖合同，有关销售价格均体现本案原告的意思表示，且由原告收取购房款。证据二、两个判例（最高人民法院公报案例2005民一终字第85号、四川省宜宾市中级人民法院2013宜民终字第912号）。证明：一、公司与分公司为同一法人，公司应当对分公司签订的合同相对方承担合同责任，二、原告诉状中所援引的相关规章不作为评判合同法律效力的依据。 安徽和县顺达房地产开发有限公司质证意见如下：证据一的真实性无异议，但不能达到其要证明销售价格是原告真实意思表示的证明目的，销售合同中公章虽然是原告的，但系安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司所加盖的，原告对此不知情，从而客观上反映出南京鸿策置业顾问有限公司与安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司所签订的委托代理合同是恶意串通，损害原告的合法利益，对证据一中涉及的3号楼3幢一单元701号销售合同因该合同即将被撤销，对该合同约定的内容及依据该合同的证明目的不予认可。证据二的真实性无异议，但与本案无关联性，中国不是判例法国家，不同的法院作出的判决不能相互援引，也不能作为本案判决的依据。 安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司质证意见如下：证据一中的商品房预售许可证和买卖合同的真实性无异议，对于流转单的三性不予认可，原告的公章确系安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司加盖，部分购房款也是汇入在原告的监管账户中。证据二真实性由法庭核实，但无论真实与否，都不能作为本案的定案依据以及直接援引进行说理。 安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司提交的证据有：商品房佣金明细表一组，证明：安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司并未以两被告之间签订的委托销售合同及补充协议约定的底价计算佣金，而是以安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司认可的价格为准，且所欠南京鸿策置业顾问有限公司佣金已支付完毕，故安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司并未损害原告利益。 安徽和县顺达房地产开发有限公司质证意见如下：证据真实性无异议，但不能达到安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司证明未损害原告的利益目的，委托销售合同中价格与备案的价格相差较大，安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司与南京鸿策置业顾问有限公司签订的委托销售合同约定的售房价格包括已经销售的房屋价格，严重损害了原告的合法利益。南京鸿策置业顾问有限公司与安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司签订的委托销售合同及补充协议应当认定为无效，根据合同法的规定，违法法律法规强制性规定，恶意串通损害国家集体第三人合法利益的合同，应当认定为无效，本案中南京鸿策置业顾问有限公司与安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司签订的委托销售合同与原告的房管主管部门登记备案的价格差距在40%—50%，违反了马住建函（2019）第184号文件规定的商品房售价不得低于备案价格的10%，违反该规定不给予办理网签备案的法规规章的强制性规定，同时，也违反了住建部及其他行业主管部门、价格主管部门强制性规定，属于违反法律法规，应认定的无效合同。同时，南京鸿策置业顾问有限公司与安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司签订的委托销售合同未经原告同意，属于双方恶意串通，从委托销售的合同约定的价格与备案价格差额可以佐证两被告损害原告合法利益的事实，也属于法律规定合同无效的情形之一。 南京鸿策置业顾问有限公司质证意见如下：该证据是安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司单方面制作，房屋销售价格真实，其余均不认可，也不同意安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司的证明目的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合其他证据及案件事实审核认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月8日，安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司为东桥河畔所有可售房源的销售指定南京鸿策置业顾问有限公司进行分销渠道销售总代理和案场代理，为明确双方权利义务关系，安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司与南京鸿策置业顾问有限公司签订了《东桥河畔项目委托销售合同》，合同约定：房源135套。委托期限为2017年4月8日至2017年12月8日。合同期限届满，可以续签。南京鸿策置业顾问有限公司销售的房源价格和销售政策按照南京鸿策置业顾问有限公司提供的执行，被告安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司提供给南京鸿策置业顾问有限公司的房源统一底价2460元每平方。销售佣金：南京鸿策置业顾问有限公司拓展的客户签约合同价除去该套房屋被告安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司净得房款后，超出部分全部计算为南京鸿策置业顾问有限公司销售佣金。合同还就佣金结算方式、收取定金、房款的约定、费用承担、双方的权利和义务、违约责任和合同的解除、终止等作出约定。2018年5月17日，安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司与南京鸿策置业顾问有限公司又签订了《东桥河畔项目委托销售合同》，合同约定：售房范围为所有剩余现房以及1号、2号、3号、4号楼所有房源。委托期限为2017年12月8日至2018年12月8日。合同期限届满，可以续签。南京鸿策置业顾问有限公司销售的房源价格和销售政策按照南京鸿策置业顾问有限公司提供的执行，被告安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司提供给南京鸿策置业顾问有限公司的1号、2号、3号、4号楼统一底价3000元每平方，除1号、2号、3号、4号楼，其他所有剩余房源统一底价2460每平方。其余内容两份合同约定的基本相同。2019年3月1日，安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司与南京鸿策置业顾问有限公司签订了一份《补充协议》，协议内容有：第一、南京鸿策置业顾问有限公司全案代理的东桥河畔1号、2号、3号、4号楼，代理时间续签为2018年12月8日—2019年12月31日，代理的商务条件按照2017年12月8日—2018年12月8日原合同执行。第二、2019年3月1日开始，被告安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司给予南京鸿策置业顾问有限公司所有过户房源统一底均价为3000元每平方。第三、1、2号楼代理底均价为3200元，3、4号楼代理底均价为3000元每平方。在履行上述协议过程中，安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司提供了和县房地产管理局颁发给原告的《商品房预售许可证》。南京鸿策置业顾问有限公司代理销售了部分商品房，代理销售成功的且在和县不动产登记部门办理备案登记的商品房买卖合同均是由安徽和县顺达房地产开发有限公司与购房人签订，购房款均汇入安徽和县顺达房地产开发有限公司银行账户。 另查明，安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司于2013年7月12日成立，并领取了《营业执照》，登记的经营范围：受公司委托从事房地产开发、销售，物业管理。 本院认为，综合当事人的诉辩主张和举证、质证意见，本案争议焦点为：一、安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司能否为适格被告；二、案涉两份《销售合同》和《补充协议》是否有效。对此本院分析如下： 一、关于安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司能否为适格被告问题。 安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司是安徽和县顺达房地产开发有限公司设立的，其不具有法人资格，其民事责任由和县顺达房地产开发有限公司承担。本案中安徽和县顺达房地产开发有限公司将安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司作为被告，应不适格。 二、关于案涉两份《销售合同》和《补充协议》是否有效问题。 涉案的两份《销售合同》和《补充协议》是安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司与南京鸿策置业顾问有限公司自愿签订，原告认为涉案合同及补充协议违反《价格法》、《商品房销售管理办法》、《中国房地产经纪执业规则》以及《关于房地产中介服务收费管理的通知》，应属无效。因上述法律、法规，不属于效力性强制性规定，原告籍此主张合同无效，与法无据。原告以两被告对于项目的成本价熟视无睹，签订了一份只约定高额佣金，却只字不提南京鸿策置业顾问有限公司的销售指标，甚至南京鸿策置业顾问有限公司将退约的客户依然计算佣金。据此，东桥河畔项目的代理销售对于南京鸿策置业顾问有限公司而言无任何风险，所有利润也均被南京鸿策置业顾问有限公司获取。两被告以合法形式掩盖“非法转移原告利润”的目的，两被告恶意串通，严重损害原告和原告股东的利益，主张合同无效。本院认为，首先，原告未举证证明项目成本价与销售价之间存在的差额。其次，从代理销售情况来看，均是由安徽和县顺达房地产开发有限公司与购房人签订商品房买卖合同，购房款均汇入其银行账户，并且销售成功的房屋在不动产登记部门办理有备案登记手续，是合法的销售行为。安徽和县顺达房地产开发有限公司在诉讼中辩解商品房买卖合同是其分公司自行加盖其印章，即使其辩解是真实性，这只是其公司内部管理问题，不对外发生效力。再次，安徽和县顺达房地产开发有限公司认为东桥河畔项目的代理销售对于南京鸿策置业顾问有限公司而言无任何风险，但南京鸿策置业顾问有限公司作为代理销售商，其为代理销售行为必然产生一些宣传、推销费用，并不是无任何风险。原告以其分公司与南京鸿策置业顾问有限公司约定了高额佣金，其分公司与南京鸿策置业顾问有限公司存在恶意串通，以合法形式掩盖“非法转移原告利润”的目的，原告只是一种推断，对此并未举证证明，故对原告主张两份《销售合同》和《补充协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。安徽和县顺达房地产开发有限公司主张的评估费无具体数额，亦未提供证据佐证，本院不予支持。综上所述，案经审委会讨论决定。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、驳回原告安徽和县顺达房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告安徽和县顺达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  欧大才 人民陪审员  陈寿珍 人民陪审员  陈爱月 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  彭龙梅 附：本判决援引的相关法律条文 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。