重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初4695号原告：重庆名洲物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道红星路21号三楼，统一社会信用代码91500233781585661R。法定代表人：刘光辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭明，重庆兴忠律师事务所律师。被告：忠县劲道休闲足浴城（普通合伙），主要经营场所重庆市忠县忠州镇州屏环路46号华怡大厦4楼，统一社会信用代码9150023306566553X0。执行事务合伙人：王光兰。原告重庆名洲物业管理有限公司（以下简称名洲物业公司）与被告忠县劲道休闲足浴城（普通合伙）（以下简称劲道足浴城）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告重庆名洲物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭明到庭参加了诉讼。被告忠县劲道休闲足浴城（普通合伙）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席开庭审理。本案现已审理终结。名洲物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令劲道足浴城支付2018年4月至2019年8月的物业服务费30761.5元及逾期支付物业服务费的违约金4922元，共计35683.5元；2.本案诉讼费用由休闲足浴城负担。事实及理由：名洲物业公司系依法成立的物业管理企业，资质登记为二级，前身系重庆市渝博物业管理有限公司（以下简称渝博公司）。2018年10月21日，渝博公司与忠县华怡房地产开发有限公司（以下简称华怡公司）签订《前期物业服务合同》，约定由渝博公司对忠县华怡大厦商住综合楼实施前期物业管理服务；合同期限为3年，从2008年10月13日起至2011年10月13日止，合同期限届满前一个月业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议；商业物业按每月每平方米1.5元标准收取物业服务费；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应当在每月7日前履行物业服务费用缴纳义务；业主或物业使用人违反合同约定未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。2011年10月30日，渝博公司与华怡公司签订《补充协议》，约定前期物业服务合同期限自2011年11月1日起顺延至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时止。2013年9月12日，渝博公司名称变更为名洲物业公司并办理了工商变更登记。忠县华怡大厦商住楼至今未成立业主委员会，亦未与其他物业服务企业签订物业服务合同。名洲物业公司一直为忠县华怡大厦商住楼提供物业服务至今。劲道足浴城从2013年4月入住忠县华怡大厦四楼，一致按约定缴纳物业服务费。劲道足浴城从2016年1月起按每月1809.5元的标准缴纳物业服务费至2018年3月。从2018年4月至今，劲道足浴城一直未缴纳物业服务费，截至2019年8月已经拖欠物业服务费30761.5元，应当支付违约金4922元。现起诉至本院。劲道足浴城未到庭置辩，亦未提交书面答辩意见以及证据材料。经审理查明，2008年10月21日，华怡公司（甲方）与渝博公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定主要内容：由乙方对忠县华怡大厦商住楼实施前期物业管理服务；住宅楼按每月0.6元/平方米、写字楼按每月1.2元/平方米、商业物业按每月1.5元/平方米计算物业服务费；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前7日内履行交纳义务；合同期限为3年，自2008年10月13日起至2011年10月13日止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三额标准向乙方支付违约金。合同还约定物业服务事项为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护、管理；公共场所、房屋共用部分的清结卫生；交通与车辆停放秩序的管理等。合同签订后，该合同报送忠县房地产管理所登记备案。2011年10月30日，华怡公司（甲方）与渝博公司（乙方）就上述《前期物业服务合同》签订“补充协议”，约定该合同期限顺延，自2011年11月1日进场服务之日起至业主委员会与物业服务企业依法签订物业服务合同生效时止，补充协议与主合同具有同等效力。补充协议签订后，渝博公司继续为华怡大厦商住楼提供物业服务。2013年9月12日，渝博公司名称变更为名洲物业公司（即本案原告）并办理了工商登记。2013年4月9日，劲道足浴城成立，其主要经营场所为重庆市忠县。依照华怡公司制作的《房屋面积分户汇总表》，华怡大厦4楼分为1、2号房，其中1号房产权面积为828.01㎡，二号房产权面积为662.96㎡，共计1490.97㎡。劲道足浴城入住后，一直按合同约定缴纳物业服务费。之后，2016年7月至2018年3月，劲道足浴城按1809.5元/月(1507㎡)标准向名洲物业公司缴纳物业服务费。2018年4月起，劲道足浴城未再缴纳物业服务费。庭审后，名洲物业公司向本院主张劲道足浴城主要经营场所面积为1490.97㎡，按1.2元/㎡/月计算物业服务费，并变更诉讼请求为要求劲道足浴城支付2018年4月至2019年8月的物业服务费共计30415.79元。另查明，忠县华怡大厦商住楼至今未成立业主委员会。上述事实，有名洲物业公司在庭审中的陈述以及名洲物业公司提交的劲道足浴城工商信息、《前期物业服务合同》及备案材料、补充协议、工商信息变更情况、房屋面积分户汇总表、收据3份、物业服务照片等证据材料在案佐证，本院予以采信。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，渝博公司与华怡公司签订前期物业服务合同，并依法到忠县房地产管理所办理了物业服务合同备案，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。该《前期物业服务合同》于2011年10月到期，渝博公司与重庆华怡房地产开发有限公司签订补充协议，约定因未成立业主委员会，《前期物业服务合同》合同期限顺延至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。之后，华怡大厦至今未成立业主委员会，故该补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，亦为有效合同。因此，《前期物业服务合同》及补充协议对华怡大厦业主具有约束力。同时，渝博公司名称变更为名洲物业公司后，其权利义务应继续由名洲物业公司承继，名洲物业公司具有本案诉讼主体资格。本案中，劲道足浴城登记注册的主要经营场所为华怡大厦4楼，产权面积为1490.97㎡，且其自2013年入住华怡大厦后至2018年3月期间一直在向名洲物业公司缴纳物业服务费用，应为华怡大厦业主。名洲物业公司对华怡大厦提供物业服务至今，劲道足浴城作为业主即应当依照《前期物业服务合同》及补充协议约定按时缴纳物业服务费。名洲物业公司自愿将物业服务费标准调整为1.2元/月/平方米，系当事人对自己权利的处分，本院予以确认。故本院对名洲物业公司要求劲道足浴城支付按照1.2元/月/平方米×1490.97㎡×17月（2018年4月至2019年8月）=30415.79元标准计算物业服务费的诉讼请求，予以支持。关于违约金，原告在庭审后主动放弃，系其对自己权利的的自由处分，本院照准。综上，名洲物业公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。劲道足浴城逾期无正当理由未到庭应诉，应当承担不到庭举证、质证的法律后果。根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：被告忠县劲道休闲足浴城（普通合伙）于本判决生效后五日内向原告重庆名洲物业管理有限公司支付从2018年4月至2019年8月止的物业服务费共计30415.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元，减半收取347元，由被告忠县劲道休闲足浴城（普通合伙）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  王香琼二〇一九年十二月九日助理审判员  杨磊磊书 记 员  张 霞