北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初31559号原告（反诉被告）：王润章，男，1973年7月12日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：鲁书田，北京市双强律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京东方利泰物业管理有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街21号2号楼202室（德胜园区）。法定代表人：侯军，执行董事。委托诉讼代理人：夏禹，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。原告王润章与被告北京东方利泰物业管理有限公司（以下简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王润章及其委托诉讼代理人鲁书田、被告物业公司的委托诉讼代理人夏禹、刘晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王润章向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年11月10日签订的租赁合同；2.判令被告退还原告的押金438000元；3.判令被告退还对应违法建设部分收取的租金657000元；4.判决被告赔偿装修折价款（添附财产价值）120万元；5.判决被告赔偿因违约给原告造成的经济损失906160元。以上合计：3201160元。事实和理由：原、被告于2016年11月10日签订房屋租赁合同，由原告承租被告位于北京市西城区黄寺大街XX号X幢XXX号房屋，用于开办“北京忻洋鲜牛肉火锅餐饮有限公司”，以从事火锅餐饮经营。上述租赁合同中载明出租房屋建筑面积480平方米，租期共6年，自2016年11月10日起至2022年11月9日止，年及月租金按三档计收，每两年为一档，最低档月租金为146000元，租金支付方式为押三付三等。作为租赁物的房屋，实际建筑分为上下两层，480平方米建筑面积是指上下两层的面积合计。租赁合同中所约定的租金、押金等都以480平方米建筑面积作为计算收费基础。合同签订后，原告于2016年11月11日交付定金50000元，2016年11月23日交付三个月押金438000元、并付三个月租金388000元（与前面所付定金合计438000元），2018年1月22日支付了2017年8月6日至2017年11月5日及2017年11月6日至2018年2月5日两期各三个月，每期438000元，共6个月的租金876000元。因原告所从事的火锅餐饮是加盟北京盘古一品餐饮管理有限公司经营，根据国家相关的安全、环保、消防、卫生等管理要求及加盟店统一风格的要求，原告须在开业前对租赁房屋进行较大规模的整体改造、安装、装修装饰工程，为此，原被告经协商共给予先后6个月的免租期。原告正式开业后的2018年3月12日，北京市有关消防、卫生部门对该经营现场检查时发现，经营现场房屋二层建筑没有合法建设手续，有关部门当场发放了接受调查问询告知单，并在其后对我方人员进行了实际调查问询，被要求依法整改，原告被迫停止经营活动。原告向被告反映这一情况后，被告始终拿不出合法手续，无法妥善解决此一问题。也就是说，租赁合同中所谓被告方出租的480平方米建筑面积，至少有一半面积是违法建设。根据合同法第七条的规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被告作为出租方，保证所提供租赁物的合法性，是其签订合同的基本义务，是保障合同正常履行的基本前提。在法治社会里，守法经营是法律对原被告双方的硬约束，更何况在当前国家大力整治违法建设的形势下，一切不合法的东西越来越没有生存空间。原告认为，被告提供的租赁物至少有一半为违法建设的事实，即违法也从根本上违反了合同义务，属于根本违约情形。由于被告违法建设的存在，致使原告以480平方米建筑面积为基础的经营活动无法进行、合同目的无法实现，故原告要求立即解除双方签订的租赁合同，同时应当由被告承担违约责任，赔偿因此给原告造成的经济损失。第一，被告基于包含违法建设在内而收取的押金和租金没有合法根据，应当退还；第二，因被告违法建设导致原告停止经营而形成的损失，被告应当赔偿，包括：原告已缴纳的加盟费、经营停业损失、无合法依据收取的押金和租金占用费；第三，原告对租赁房屋改造、安装、装修装饰添附财产价值，被告应当予以折价赔偿。物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的合同已于2018年6月8日因原告拒交租金，被被告书面通知解除。原告尚未与被告进行最终核算，也未交清水、电费及租金，在双方核算后可退还押金。双方签订合同时，原告对房屋现状进行了充分了解，并明知房屋搭建二层的事实，双方在此基础上签订的合同，故不存在多收租金。合同解除是因为原告不交租金导致，被告无需支付装修折价款以及经济损失，另外，原告的损失金额无发票，所以没有事实依据。原告明知房屋只有240平方米，原告为进行工商登记，双方曾于2016年11月1日另签订了一份合同，原告登记注册也是用的240平方米的合同。原告之所以合同履行两年以后才提出请求，是因为原告不交租金，被告一再催促，若不交租金就单方解除合同。物业公司向本院提出反诉请求：1.判令王润章支付自2018年5月6日至2018年6月11日租金180066元；2.判令王润章以180066元为基数按每日千分之五的标准向物业公司支付自2018年5月6日起至付清之日止逾期支付违约金，截止提出反诉当日（2018年8月13日），暂计89132元；3.判令王润章支付2018年2月28日至2018年6月12日期间电费9602.50元；4.判令王润章支付2018年2月28日至2018年6月12日期间水费848元；5.判令王润章向物业公司支付相当于三个月租金的违约金438000元。上述合计717648.50元。事实和理由：物业公司与王润章于2016年11月10日签订《房屋租赁合同》，约定物业公司将位于北京市西城区黄寺大街XX号X幢XXX号房屋出租给王润章，2016年至2018年租金标准为年租金1752000元，月租金146000元，租金支付周期为三个月，支付方式为预付。合同第九条约定王润章未按时支付租金和费用的，物业公司有权通知王润章，并立即单方终止合同并索赔三个月租金作为违约金，合同第十一条约定，王润章未按本合同规定支付各项款项和费用的，每拖欠一日，应向物业公司支付应付款项和费用的千分之五作为逾期支付违约金。但经物业公司多次电话、发函催要，王润章至今尚未支付2018年5月6日起租金，亦未支付自2018年2月28日起的水电费。故物业公司根据合同约定，于2018年6月5日向王润章发函，通知王润章《房屋租赁合同》于2018年6月8日解除，2018年6月12日，物业公司发函收回房屋。王润章针对物业公司的反诉答辩称，物业公司的反诉没有事实和法律依据，是物业公司发生了根本违约，所以不同意物业公司的全部反诉请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月10日，甲方（出租方）物业公司与乙方（承租方）王润章签订《租赁合同》，内容有：“一、出租内容，1.甲方愿将位于北京市西城区黄寺大街XX号X幢XXX号（建筑面积为480平方米）的房屋出租给乙方，供乙方作为经营使用。2.乙方愿承租甲方位于北京市西城区黄寺大街XX号X幢XXX号（建筑面积为480平方米）的房屋出租给乙方，供乙方作为经营使用。二、租期及租金，1.租期，本合同承租期限自2016年11月10日起至2022年11月9日止，承租期6年。2.租金，2016年－2018年，年租金总额1752000元，月租金146000元。三、押金、租金缴纳方式，1.租期为六年，自2016年11月10日至2022年11月9日；2.租金支付方式押三付三，乙方需于本合同签订三个工作日内向甲方支付三个月租金及相当于三个月租金的押金合计876000元，此后每次以该房租交付为基准日，每三个月支付后三个月房租。各期租金支付日期见通知。3.本合同期满，在扣除乙方应支付给甲方的所有费用后，乙方凭押金收据退还剩余部分的押金，若续租押金有效。四、其它费用，1.电费（照明、动力）以电度计量值为准，1.15元/度。2.水费：以核定值按月支付，8元/月/立方米。5.收费期：以上各项费用定于每个自然月的1日－10日统一收取，每逾期支付一日，乙方须向甲方支付千分之五逾期支付违约金。五、优惠条款。六、续租。七、房屋维修及改造。八、户外标识。九、甲方的权利、义务和责任，8.如乙方发生下列行为之一时，甲方有权通知乙方，并立即单方面终止合同并索赔三个月租金作为违约金，3）未按时支付租金和费用的。十、乙方的权利、义务和责任。十一、违约与赔偿，1.本合同签订且乙方已足额支付相关费用后，甲方未能按合同约定及时交付房屋，乙方有权要求甲方全额退还押金，并支付乙方相当于一个月租金的违约金；2.乙方未按本合同规定支付各项款项和费用的，每拖欠一日，应向甲方支付应付款项和费用的千分之五作为逾期支付违约金；3.除不可抗拒力或房屋所在地政府之政策、法律要求外，甲、乙双方均不得提前解除本合同。任何一方若提前解除本合同，须至少提前三个月书面通知对方，并向对方支付相当于三个月租金的违约金（如果违约金不足以赔偿相应损失的，违约方需支付对方相应的损失）。十二、免责条款。十三、放弃条款甲方在乙方已发生违约行为后接受租金，不能视为甲方放弃追宄违约的权利，甲方任何权利的放弃，须以书面文件为准。十四、争议的解决方式。十五、其它本合同未尽事宜。”上述《租赁合同》落款甲方处盖有物业公司印章，乙方委托代理人处有王浩屹签名。物业公司、王润章对王浩屹代理王润章订立合同的行为均不持异议。诉讼中，物业公司为证明王润章知道租赁房屋内存在自建二层房屋出示2016年11月1日王润章与物业公司签订的《租赁合同》一份，该合同除租赁房屋建筑面积为240平方米外，其他内容均与双方2016年11月10日签订的《租赁合同》一致。2016年11月11日，物业公司收到王润章支付的房租定金50000元，当月23日，物业公司收到王润章支付的房租826000元，合计876000元，该款中包括三个月租金及押金各438000元。2017年2月6日，王润章收到租赁房屋，并进行装修后，开始餐饮经营。2017年2月10日，物业公司收到王润章支付的装修押金10000元。王润章出示的甲方王润章、北京北方六环钢结构工程有限公司与北京鑫盾德实消防安全技术有限责任公司2017年4月27日签订的《合同书》显示：王润章承租租赁房屋后曾对一层、二层面积470平方米进行消防改造工程。2017年6月12日，以王润章为监事，王润章之子王浩屹为法定代表人的北京忻洋鲜牛肉火锅餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）成立，餐饮公司的住所为北京市西城区黄寺大街XX号X号楼XXX，该住所即上述《租赁合同》涉及的租赁房屋。物业公司收到王润章支付的截至2018年5月5日前的房屋租金，金额为1314000元，自2018年5月6日起，王润章停止向物业公司支付租金。2018年5月17日，物业公司向王润章短信传送《付款通知书》，通知王润章支付自2018年5月6日起的租金438000，王润章未支付。2018年6月6日，物业公司向王润章短信传送《解除合同通知》，通知王润章解除双方于2016年11月10日签订的《租赁合同》。2018年6月8日，物业公司向王润章短信传送《通知》，告知王润章于2018年6月11日前腾空租赁房屋。2018年6月10日，王润章向物业公司短信传送《告知函》，认为租赁房屋存在的二层建筑没有合法手续，其对租赁房屋具有占有、使用、管理的权利。2018年6月12日，物业公司实际控制租赁房屋。诉讼中，王润章称“消防检查后，大概在2018年3月30日开始停止营业，有两个保安看着场地，后来被清出去了，被告实际控制了房屋，我们后来没再去过，在清出去之前我们委托公证处对现场进行了证据保全。”物业公司称“物业公司是2018年6月12日实际控制租赁房屋，房屋内没有人员，也没有财产，是王润章撤走人员时的原状。”自2018年2月28日至2018年6月12日，租赁房屋产生水费848元、电费9602.50元，王润章未向物业公司支付上述费用。按照合同约定的租金标准及物业公司向王润章所发《付款通知书》记载的租金计算，自2018年5月6日至2018年6月11日期间，租赁房屋的租金为177600元。物业公司出示的《房屋所有权证》记载的坐落于北京市西城区黄寺大街21号房屋所有权人为北京市华联商业集团公司自行车零件厂，其中案涉租赁房屋建筑面积为240平方米，由物业公司于2016年11月前加建的建筑面积240平方米二层建筑没有记载。签订《租赁合同》时，王润章知道加建二层不在产权范围。王润章诉讼中出示的《告知单》显示：餐饮公司，我支队于2018年3月12日对你单位进行消防监督抽查，发现你单位存在火灾隐患，请你单位法定代表人或被委托人携带下列材料，于2018年3月13日10时前到德外防火办接受调查询问。王润章诉讼中出示的甲方北京盘古一品餐饮管理有限公司与乙方王润章2016年10月21日签订的《定金协议书》显示：乙方向甲方申请在北京市开办高兴壹锅旗舰店。王润章出示的收据显示：截至2016年10月23日，北京盘古一品餐饮管理有限公司收到王润章支付的款项合计403600元。诉讼中，就王润章提出的第4项诉讼请求“判决被告赔偿装修折价款（添附财产价值）120万元”，物业公司称“认可55万元”。2018年8月22日，王润章申请对租赁房屋的装修及添附财产现存价值进行鉴定。经随机抽取鉴定机构，本院于2018年10月13日委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司（以下简称咨询公司）进行鉴定。王润章向咨询公司提供的资料包括2018年5月16日经公证的现场照片及摄像等。2019年8月28日，咨询公司出具兴中海建鉴字[2019]0020号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：北京市高兴一锅装修工程造价现价值为604677.40元。王润章向咨询公司预付了鉴定费19000元。2018年11月26日，北京市西城区城市管理综合行政执法监察局向物业公司发《责令改正通知书》，内容为：“你单位在黄寺大街21号楼东侧建筑物内搭建加层的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本行政机关依法责令你单位于2018年12月31日前自行整改完毕。”本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。王润章与物业公司签订的《租赁合同》中涉及的租赁房屋建筑面积为480平方米，其中建筑面积240平方米房屋有产权登记，就另外建筑面积240平方米搭建加层建筑物，一审法庭辩论终结前，物业公司未出示该建筑物经主管部门批准建设的许可文件，故《租赁合同》属部分无效的合同。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效部分，自始无效；合同有效部分，应适用合同解除的相关法律规定。王润章及物业公司均有解除合同的意思表示，且物业公司已经收回了房屋，《租赁合同》实际已经不能继续履行，故就王润章之解除合同的诉讼请求，本院准许，物业公司实际控制房屋之日确定为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的终止履行，物业公司应将押金返还王润章。造成合同无效的部分建筑物面积与合同有效的部分建筑物面积同时存在，为王润章整体使用并已经用于经营餐饮，王润章对有效部分的租金负有给付义务，且应比照租金支付无效部分的房屋占有使用费，并应支付使用房屋期间的水、电费用，房屋内搭建的加层属未经批准的临时建筑，易受监管部门查处，对王润章整体使用构成影响，因此，非因单方违约造成部分有效合同的解除。对王润章要求退还押金的诉讼请求，本院予以支持。对王润章要求退还租金的诉讼请求，本院不予支持。通过王润章欠付的水电费金额判断，租赁房屋为物业公司实际控制前，王润章对租赁房屋有实际使用，故王润章应向物业公司支付合同存续期间的租金，并比照租金支付房屋占有使用费，对物业公司要求王润章支付截至2018年6月12日前租金的反诉主张，本院予以支持，物业公司主张的款项金额计算有误，本院予以纠正，对物业公司超出本院认定金额的部分反诉请求，本院不予支持。对物业公司要求王润章支付水、电费的反诉请求，本院予以支持。王润章停止支付租金之前，未拖欠租金，且非无故不支付租金，在物业公司主张的租金中包括房屋占有使用费，故对物业公司要求王润章偿付逾期支付租金的违约金及相当于三个月租金的违约金的反诉请求，本院不予支持。关于王润章要求赔偿装修折价款（添附财产价值）问题，王润章主张的金额为120万元，物业公司认可的金额为55万元，诉讼中，双方未能达成一致，本院以鉴定意见确定。物业公司不应将未经批准的临时建筑出租，签订合同时，物业公司所搭建的加层已经存在，房屋状况为王润章应知事项，且王润章能够认知租赁此类房屋存在风险，故对合同无效，双方均有过错，对王润章之装修折价款（添附财产价值）损失，本院依据过错原则确定当事人的负担金额。鉴于王润章主张的金额过分高于鉴定意见确定的金额，故应负担一定比例的鉴定费用。关于王润章要求赔偿的经济损失问题，王润章就此项诉讼请求主张自2018年3月12日至6月11日按每日5000元计算的营业损失和经营品牌火锅支出的加盟费用损失。王润章租赁房屋从事餐饮经营属实，但其未出示能够证明盈利及盈利多少的证据，故对王润章要求赔偿营业损失的诉讼请求，本院不予支持。从王润章出示的协议书及收据分析，其是以支付加盟费方式获得在特定区域内经营某品牌，该特定区域未被限制在租赁房屋，且王润章未出示因《租赁合同》权利义务终止而丧失该特许经营权利的证据，故王润章要求赔偿加盟费用损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：一、王润章与北京东方利泰物业管理有限公司于二○一六年十一月十日签订的《租赁合同》于二○一八年六月十二日解除；二、本判决生效之日起五日内，北京东方利泰物业管理有限公司返还王润章押金四十三万八千元；三、本判决生效之日起五日内，北京东方利泰物业管理有限公司给付王润章装修折价款（添附财产价值）现值折价款四十万元；四、本判决生效之日起五日内，王润章给付北京东方利泰物业管理有限公司自二○一八年五月六日至二○一八年六月十一日期间的租金（含房屋占有使用费）十七万七千六百元；五、本判决生效之日起五日内，王润章给付北京东方利泰物业管理有限公司自二○一八年二月二十八日至二○一八年六月十二日期间的水费八百四十八元；六、本判决生效之日起五日内，王润章给付北京东方利泰物业管理有限公司自二○一八年二月二十八日至二○一八年六月十二日期间的电费九千六百零二元五角；七、驳回王润章的其他诉讼请求；八、驳回北京东方利泰物业管理有限公司的其他反诉请求。如果北京东方利泰物业管理有限公司、王润章未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万二千四百二十九元，由王润章负担二万零二百四十九元（已交纳）；由北京东方利泰物业管理有限公司负担一万二千一百八十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五千四百八十七元，由北京东方利泰物业管理有限公司负担三千四百五十六元（已交纳）；由王润章负担二千零三十一元（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼财产保全申请费五千元，由王润章负担二千六百四十五元（已交纳）；由北京东方利泰物业管理有限公司负担二千三百五十五元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费由一万九千元负担，由王润章负担六千三百三十三元（王润章已支付鉴定机构）；由北京东方利泰物业管理有限公司负担一万二千六百六十七元（于本判决生效后七日内支付王润章）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 周 斌人民陪审员 安 然人民陪审员 佟风华二〇一九年十二月十三日法官 助理 刘伟光书 记 员 胡玉亚