福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8581号 上诉人（原审被告）：黄宝安，男，1948年8月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑敦梁，北京地平线（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛佳恩，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑忠华，男，1952年12月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄明贵，福建韦达律师事务所律师。 上诉人黄宝安因与被上诉人郑忠华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄宝安上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回郑忠华一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郑忠华承担。事实与理由：一、一审程序严重违法。1.一审遗漏诉讼当事人。讼争房屋是郑忠华、游雪金的夫妻共同财产，2002年12月15日，郑忠华、游雪金与黄宝安签订了《房产交易协议书》。一审在已查明房屋出卖人系郑忠华、游雪金的情况下，未依职权追加游雪金为本案诉讼当事人，程序违法。2.本案应审理《房产交易协议书》项下法律关系，而非《房地产买卖契约》项下法律关系。二、本案没有证据可以证明房屋所占土地系农村宅基地，一审认定房屋所占土地系农村宅基地，并判令讼争房地产买卖契约无效是错误的。1.郑忠华无法证明讼争房屋属于农村宅基地，应承担举证不能的法律后果。2.福州市仓山区政府的两个征收公告内容均不能看出福州市仓山区被征收土地类型为集体土地，更无法证明讼争房屋所占土地属于农村宅基地。三、讼争房屋买卖合法有效，一审判令双方之间房地产买卖契约无效明显错误。1.讼争房屋买卖合同不存在《合同法》规定的合同无效的情形，且合同已履行完毕十几年，应认定有效。2.讼争房屋早已登记在黄宝安名下，确认黄宝安对房屋享有物权，应视为有权机关认可双方之间的房屋买卖具有法律效力。3.讼争房屋买卖协议已履行完毕，不存在协议无效问题。四、郑忠华为谋取拆迁补偿利益，企图否定双方十几年前签订的房屋买卖协议效力，严重违背诚实信用原则。五、一审适用法律错误。1.一审判决以房地产买卖契约违反《土地管理法》为由，并判令讼争房地产买卖契约无效，属于适用法律错误。2.《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》属于行政规章，不能作为认定合同无效的依据。 郑忠华辩称，一、讼争房屋是建造在宅基地上的，一审判决正确。本案郑忠华转让给黄宝安的房屋的土地系集体土地且是宅基地，同时根据福州市仓山区人民政府发布的榕（仓）土征告（2015）13号《2015年度第十批次征收土地公告》及榕（仓）土征告（2015）18号《2015年度第二十五批次征收土地公告》也能证明土地系集体土地。而且自建房产也是基于农村的宅基地的基础上，故所转让房屋是建造在集体土地及宅基地上是毋庸置疑的事实。二、一审程序是合法的，并未遗漏当事人。榕郊S字第063463号房屋所有权证上登记的所有权人系郑忠华，在办理变更登记时也是根据郑忠华与黄宝安间签订的《房屋买卖契约》。而案外人游雪金及郑忠华与黄宝安签订的《房产交易协议书》仅是内部协议，故根据《物权法》的公示原则及《合同法》的相对性原则，本案一审中并未遗漏当事人。三、郑忠华与黄宝安系不同的集体经济组织成员，双方的农村房屋买卖违反法律的强制性规定，是无效的。本案中在郑忠华将建造在宅基地上的房屋转让给黄宝安时就违反了《土地管理法》的规定，即农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，故郑忠华与黄宝安间的房屋买卖合同是无效的。另外根据最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知（2016年11月21日法[2016]399号）中“关于农村房屋买卖问题”的规定，非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。而福州并不属于试点地区，故郑忠华与黄宝安间的农村房屋买卖合同是无效的。 郑忠华向一审法院起诉请求：1.确认郑忠华与黄宝安于2002年12月16日签订的《房地产买卖契约》无效;2.黄宝安承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2002年12月16日，郑忠华与黄宝安签订《房地产买卖契约》，约定郑忠华将坐落于福州市仓山区的房地产全部出售给黄宝安。该《房地产买卖契约》于2003年1月2日在福州市仓山区房地产交易所登记。2002年12月15日至2005年1月27日期间，黄宝安向郑忠华支付了全部购房款130000元。2003年3月13日，福州市仓山区房地产管理局向黄宝安填发了《房屋所有权证》（权证号：榕房权证Ｃ字第××号），载明坐落于仓山区的房屋所有权人为黄宝安，附记2002年12月16日买受郑忠华产业。2015年8月26日、10月21日，福州市仓山区人民政府先后发布榕（仓）土征告（2015）13号《2015年度第十批次征收土地公告》、榕（仓）土征告（2015）18号《2015年度第二十五批次征收土地公告》，征收范围均涉及仓山区的集体土地，批准用途为二类居住用地、商业用地及其他配套。2018年12月20日，福州市仓山区住房保障和房产管理局根据榕（仓）土征告（2015）13号《征收土地公告》、榕（仓）土征告（2015）18号《征收土地公告》等文件，分别公布鼓山大桥南连接线地块周边旧屋区改造一期、鼓山大桥连接线南侧地块—Ａ地块、鼓山大桥南连接线周边旧屋区改造二期Ａ地块项目集体土地征收房屋补偿方案。2019年3月12日，因前述地块项目建设需要，黄宝安作为被征收人与房屋征收部门福州市仓山区住房保障和房产管理局、房屋征收实施单位福州市仓山区建设房屋征收有限公司签订了《房屋征收补偿安置协议书》。3月31日，黄宝安将上述房屋交由房屋征收实施单位办理封房手续并同意拆除。 一审法院认为，农村宅基地使用的只能是本集体经济组织所有的土地。因此，宅基地使用权本质上是农村集体土地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份联系，非本集体经济组织成员无权取得。集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设是我国一直以来的政策性规定，并于1998年《中华人民共和国土地管理法》修订时，明确予以规定。1999年5月6日，《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》通知要求，对当时一些地区用地秩序混乱，特别是农村集体土地非法交易现象比较严重的情况作出的强调性规定，亦认为农民将住宅出售给城市居民属非法交易。本案中，从政府征收文件即可确认本案涉讼房屋所占土地系农村集体土地，郑忠华与黄宝安在签订《房地产买卖契约》后，涉讼房屋虽过户到黄宝安名下，但其并未取得涉讼房屋所占土地的使用权。多年后，涉讼房地被征收，亦不能改变《房地产买卖契约》签订时土地性质为农村集体所有的土地的事实。农村集体所有的土地根据“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，郑忠华将涉讼房屋转让给不是屿宅村集体经济组织成员的黄宝安，违反了农村宅基地使用权的基本属性，不符合我国土地管理法律法规及农村土地政策的规定。综上，郑忠华诉请确认其与黄宝安于2002年12月16日签订的《房地产买卖契约》无效，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：确认郑忠华与黄宝安于2002年12月16日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费1050元，由黄宝安负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，讼争房屋座落于福州市仓山区，且从政府征收文件也可以确认讼争房屋系在农村集体土地上建造的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。因此，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员或城镇居民出售农村房屋，违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。本案郑忠华与黄宝安签订《房地产买卖契约》时，黄宝安并非福州市仓山区集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖违反了上述规定，故一审法院认定双方签订的《房地产买卖契约》无效并无不当。黄宝安主张一审认定事实错误、适用法律错误不能成立，不予采纳。 另，讼争房屋原登记在郑忠华名下，郑忠华与黄宝安于2002年12月16日签订了《房地产买卖契约》，并向福州市仓山区房地产交易所登记。现郑忠华作为原告提起本案诉讼，符合规定。黄宝安主张一审法院遗漏当事人、程序严重违法不能成立，不予采纳。 综上所述，黄宝安的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由黄宝安负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇一九年十二月十七日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰