重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10665号上诉人（原审被告）：杨素芳，女，1976年12月5日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：潘之龙，重庆商坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆亿润地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区卧佛镇油房街47号（卧佛镇政府内），统一社会信用代码91500223781564684Y。法定代表人：吴长龄，董事长。委托诉讼代理人：李斌，重庆利安律师事务所律师。上诉人杨素芳因与被上诉人重庆亿润地产开发有限公司（以下简称亿润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2018）渝0152民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月11日进行了询问。上诉人杨素芳及其委托诉讼代理人潘之龙，被上诉人亿润公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加了询问。本案现已审理终结。杨素芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对上诉人交纳的31104元定金及支付给其工作人员汪鉴17000元租金的事实不予认可属事实认定错误；2.一审对隔断墙费用冲抵租金及漏水减免租金未予审理；3.一审对认租书的认定错误，管理费不能计算为租金；4.一审未对双方租赁关系已经终止的事实作出判定。亿润公司辩称，上诉人未提交证据证明交纳了定金和租金，隔断墙是否冲抵租金在合同中未约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。亿润公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告支付房屋租金343704元及滞纳金81488.96元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月11日，亿润公司与杨素芳签订《天骄银座装饰城认租书》，约定杨素芳认租亿润公司所有的位于潼南区门市，建筑面积为576平方米，合同期限为五年，免租期为六个月，租金及综合管理费按照建筑面积计算，首年租金为每月20元／平方米，综合管理费为每月13元／平方米，租金及管理费前两年不变，后每年按6%递增，杨素芳应缴纳首年两个月的租金及管理费31104元作为合同履约保证金，租金及管理费按照每六个自然月为一个支付期。合同签订后，亿润公司将上述门市交付给杨素芳使用，但未举示充分证据证明交付时间，杨素芳认可于2015年6月接收上述门市并开始装修，但因部分房屋存在漏水问题，杨素芳遂将上述房屋中183.3平方米面积的部分退还给亿润公司，并于2016年9月1日另外承租亿润公司137.3平方米的房屋。杨素芳于2015年8月14日向亿润公司缴纳租金85925元，此外，杨素芳主张另外向亿润公司工作人员汪鉴分两次共支付租金17000元，并向该院举示微信转账凭证两份，亿润公司对此不予认可。此后，杨素芳未再向亿润公司支付租金。本案在审理中，双方告分别向该院举示由杨素芳丈夫廖学成在乙方处签字的房屋租赁合同一份，该两份合同格式相同，但约定的房屋租赁面积、租金标准及租金起算时间等内容不同，且甲方处均为空白。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《天骄银座装饰城认租书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，虽然该协议仅为“认租书”，但该“认租书”中对双方主要权利义务已作明确约定，且亿润公司已将约定的房屋交付给杨素芳使用，故双方之间房屋租赁合同关系成立，双方均应按照合同约定履行各自的义务。此外，双方分别向该院举示房屋租赁合同一份，但该两份合同均由杨素芳丈夫廖学成签字，甲方处均为空白，故该院无法确认双方是否就该两份合同已达成合意，且该两份合同约定的内容与本案双方实际承租房屋的具体情况均不一致，故该院对双方举示的该两份合同均不予采信，该两份合同对双方均不具有约束力。亿润公司已将涉案房屋交付给杨素芳使用，故杨素芳亦应按照合同约定向亿润公司支付租金。因双方签订的认租书中并未对租金起算时间作出明确约定，故本案应以房屋实际交付时间作为租金起算时间。亿润公司在本案中并未举示充分证据证明其将涉案房屋交付给杨素芳的具体时间，故应承担举证不能的法律后果，该院以杨素芳自认的2015年6月份作为亿润公司实际交付房屋的时间，根据双方协议约定免租期为六个月，故杨素芳应自2016年1月1日起开始支付租金。但因房屋漏水问题杨素芳将上述房屋中的183.3平方米的部分退还给亿润公司，故杨素芳对于已退还部分的房屋不应再向亿润公司支付房屋租金，仅就实际承租部分392.7平方米向亿润公司支付租金。此外，杨素芳主张于2016年9月1日另外承租亿润公司137.7平方米的房屋，并主张六个月免租期，亿润公司对于该事实在庭审中亦予以认可，故该137.7平方米的房屋应自2017年3月1日起计算租金，双方对于该137.7平方米的房屋租赁问题未签订另外的书面合同，根据本案具体情况应视为双方均同意按照2014年12月11日签订的《天骄银座装饰城认租书》相关约定履行。对于亿润公司实际承租的房屋的租金标准，按照双方签订的《天骄银座装饰城认租书》约定，租金及管理费按照每月每平方米共计33元计算，但本案中亿润公司主张房屋租金按照每月14321元计算（即每月每平方米27元），系其真实意思表示，该院予以确认。杨素芳辩称亿润公司承诺成立天骄银座装饰城，但未履行其承诺，系虚假宣传，故认租协议中约定的管理费不应收取，但双方签订的合同中并未对杨素芳主张的上述事实作出明确约定，且杨素芳亦未举示充分证据证明其主张，故应承担举证不能的法律后果，对其辩解意见该院不予支持。按照上述租金标准，亿润公司主张的2016年6月1日至2018年5月31日期间，杨素芳共计应支付的租金为：27元/平方米.月×392.7平方米×24月+27元/平方米.月×137.7平方米×15月=310238.1元。因杨素芳已向亿润公司缴纳房屋租金85925元，扣除其2016年1月1日至2016年5月31日期间的租金（27元/平方米.月×392.7平方米×5月=53014.5元），其余32910.5元应在本案应缴纳的房屋租金中予以扣除，扣除后，杨素芳尚需向亿润公司缴纳的租金为277327.6元。杨素芳辩称其另外向亿润公司工作人员汪鉴分两次共支付租金17000元，并向该院举示微信转账凭证两份，但该转账凭证并未注明转款性质及用途，杨素芳亦未举示其他证据进行佐证，且亿润公司亦对此提出异议，故该院对于该两笔转账与本案的关联性无法确认，对杨素芳该主张不予支持。此外，亿润公司以其举示的由杨素芳丈夫廖学成签字的房屋租赁合同中关于违约责任的约定要求亿润公司支付逾期交纳房屋租金的滞纳金，该院认为，亿润公司主张的滞纳金性质为违约金，但亿润公司所依据的上述合同对本案双方当事人并无约束力，且双方签订的《天骄银座装饰城认租书》中对逾期交纳房租的违约金并未作出明确约定，故亿润公司要求杨素芳按照月利率2%的标准支付逾期交纳房租的违约金的诉讼请求于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨素芳于本判决生效后十五日内向原告重庆亿润地产开发有限公司支付2016年6月1日至2018年5月31日期间的房屋租金共计277327.6元；二、驳回原告重庆亿润地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7677.9元，减半收取3838.95元，由原告重庆亿润地产开发有限公司负担1108.95元，被告杨素芳负担2730元。二审中，双方当事人没有提交新证据。杨素芳申请对其与汪鉴的通话录音进行质证，因该证据系证人证言，依据《民事诉讼法》第七十三条之规定，证人应当出庭作证，故本院对该申请不予准许。亿润公司出具《情况说明》一份，载明亿润公司同意扣除2016年1月1日至2016年5月31日（租赁面积392.7平方米）期间的房屋租金53014.5元。杨素芳申请追加汪鉴作为本案第三人参加诉讼，因上诉人在二审中申请追加第三人不符合法律规定，本院不予准许。二审查明：《天骄银座装饰城认租书》第五条约定“租金及综合管理费按照建筑面积计算，首年租金为每月17元/㎡，综合管理费为每月10元/㎡”。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，将承担举证不能的法律后果。根据查明的事实，双方签订的《天骄银座装饰城认租书》中虽有签订认租书时即支付首年两个月的租金及管理费31104元作为定金的约定，但该约定并不能推定杨素芳已经将定金交给了亿润公司，且杨素芳未出示收据或其他证据证明其已支付定金，根据谁主张谁举证的原则，本院对该主张不予支持。关于杨素芳主张其向亿润公司工作人员汪鉴通过微信转账分两次共支付租金17000元的意见，因其在转款过程中并未注明转款事由，亦未提交亿润公司收到该17000元的证据，且转款金额无法与案涉房屋的应交租金相对应，故不能证明该款项是支付的本案租金。关于杨素芳主张隔墙费应当冲抵租金的问题，因隔墙所产生的费用与本案租赁合同并非同一法律关系，双方也未就该笔费用冲抵租金进行约定，隔墙的金额也未获得亿润公司的认可，对该请求本院不予审理。关于杨素芳主张房屋漏水应减免租金的问题，因其未明确具体的减免金额，且对于适租房屋是否存在漏水情形、漏水面积、持续时间等均未提交证据证明，该主张本院不予支持。杨素芳可在另行主张。关于涉案《天骄银座装饰城认租书》能否认定为租赁合同以及认租书所涉管理费是否应当收取的问题，一审法院的相关评判理由充分，本院予以确认。关于杨素芳主张一审法院未对双方租赁关系已经终止的事实作出判定的问题，本院认为，法院审理民事纠纷的范围应当根据当事人的诉讼请求确定，因亿润公司一审中未请求法院对双方的租赁关系作出判定，法院无权扩大或变更当事人的诉讼请求，该主张不能成立。关于案涉面积392.7平方米租赁房屋交付使用的时间，亿润公司与杨素芳在一审中均作出对自己不利的陈述。亿润公司自认该房屋租赁期限从2015年12月1日起，杨素芳自认2015年6月份实际交付使用。综合双方当事人的诉讼地位、举证能力以及不利事实对当事人权利义务的影响，再结合亿润公司在二审中同意扣除房屋租金的意见，本院认为应由亿润公司承担不利的后果，即以2015年12月1日作为该房屋交付使用的时间，故对一审认定案涉租赁房屋交付使用的时间予以纠正。根据双方协议约定免租期为六个月，就案涉392.7平方米的房屋而言，杨素芳应自2016年6月1日起开始支付租金。对于租金标准，按照双方签订的《天骄银座装饰城认租书》约定，杨素芳应向亿润公司支付租金及管理费按照每月每平方米共计27元，本案中亿润公司主张房屋租金按照每月每平方米27元计算，是把管理费作为租金的构成部分一并主张，并不违反法律规定，本院予以确认。故2016年6月1日至2018年5月31日期间，杨素芳共计应支付的租金为：27元/平方米.月×392.7平方米×24月+27元/平方米.月×137.7平方米×15月=310238.1元。因杨素芳已向亿润公司交纳房屋租金85925元，其尚需向亿润公司缴纳的租金为224313.1元。综上，杨素芳的上诉请求不能成立，应予驳回；本案因亿润公司同意扣除租金这一新的事实出现，导致一审判决裁判错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市潼南区人民法院（2018）渝0152民初2660号民事判决；二、杨素芳于本判决生效后十五日内向重庆亿润地产开发有限公司支付2016年6月1日至2018年5月31日期间的房屋租金共计224313.1元。三、驳回重庆亿润地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7677.9元，减半收取3838.95元，由重庆亿润地产开发有限公司负担2034.95元，杨素芳负担1804元。二审案件受理费5460元，由重庆亿润地产开发有限公司负担1092元，由杨素芳负担4368元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇一九年十二月二十三日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉