广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3215号原告：李佩鸿，女，汉族，1966年9月20日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：朱滔，宫旭，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区,法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：卢欣怡、曹国宏，均系该公司员工。原告李佩鸿与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李佩鸿委托诉讼代理人朱滔，宫旭，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佩鸿向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2017年9月15日至按照合同约定的交房条件，将涉案房屋交付给原告之日止的迟延交楼违约金。（按照以总房价款1759825元以每日万分之一的标准计算，暂计至2019年7月8日，暂共计116500.42元）；2.本案的案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月28日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，第四条约定：原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园住宅楼X幢第自编X栋X梯幢X层X号房（下称“涉案房产”），房屋地址从化区雅居乐沙贝三期X组团自编X栋X梯X房，总金额为1759825元。第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。同时第十三条约定：甲方应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。涉案商品房买卖合同第十四条约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：甲方与乙方双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。2017年3月28日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款1965612元。原告已依约向被告支付全部房款，但被告未按合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约。原告已经收到被告邮寄的收楼通知书，但原告前往收楼时，被告没有提供符合合同要求的有关永久供水供电的证明文件，于是原告拒绝收楼。在2016年8月至本诉起诉前，共存在多次停电的情况，停电状况频发，被告为涉案房屋提供的临时用电，并不能保证用电期间用电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须的基本居住要求，直接影响了原告的正常使用，给原告造成了极大的不便。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担迟延交楼的违约责任。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称：涉案房屋装修款不属于购房款，房款及装修款金额的约定为双方的真实意思表示。被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》和《装修合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。被答辩人现主张，因涉案房地产项目存在政府限价，答辩人将涉案房屋总价拆分为房屋价款、装修款，以此规避政府限价是毫无事实及法律依据的，被答辩人向答辩人支付的装修款，系双方协商达成的一致意见。综上，从被答辩人提交的《商品房买卖合同》中的约定来看，涉案房屋装修款不属于购房款，房款及装修款金额的约定为双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告要求按照买卖合同和装修合同的总金额为基础，按照每日0.01%的标准支付逾期交楼违约金没有依据。涉案的房屋已经竣工验收备案，符合《中华人民共和国建筑法》第61条规定的法定交付标准，也已经符合了《买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定的合同交付标准，因此不存在逾期交付。根据《建筑法》第61条第2款的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”因此法定的交付标准是竣工验收备案，永久用电不属于法定的交付标准。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条的约定，“双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”因此，《商品房买卖合同》已约定《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为约定的交付标准。本案的涉案房屋已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（详见我方提交的证据一），早于《装修合同》约定的交付时间（《装修合同》第六条约定了交付时间），因此在涉案房屋交付时已符合法定的和合同约定的交付标准。综上，答辩人已经完成交楼，不存在迟延交楼的情形，不需要支付逾期交楼的违约金。永久用电并非法定交楼条件,且原告已在签约时同意交楼时使用临时用电。永久用电既不是法定的也不是合同约定的交付标准，项目虽然暂时还使用临时用电，但按照居民用电收费，按时供电，并未影响原告的居住。原告与答辩人签订的《买卖合同补充协议》附件七约定：“小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，买受人同意出卖人以临时设施或服务取代，以不影响买受人政策居住为前提。在提供临时服务的期限内，出卖人向买受人补贴临时服务与永久服务的费用差额，买受人不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼”。买卖双方已就交付时临时用电已达成认可的合意。原告作为完全民事行为能力人应当就合同内容具备认知能力，答辩人就临时用电事项已经进行说明并经原告同意后方签署买卖合同，是原告真实的意思表示，合同已生效。答辩人已经提前履行了必要的告知及提醒的义务。再者，关于临时用电影响正常居住的问题，原告并未提交任何证据证明临时用电影响了正常的居住。事实上也未出现经常停电等因临电问题导致的入住业主损失。原告起诉逾期交楼违约金从买卖合同所指的交付时间起算没有依据。《装修合同》约定“认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修后的交楼时间为2018年10月15日。”在案涉房屋毛坯交楼后及装修阶段原告尚未入住，当然不存在影响原告方原告正常居住使用的情况。毛坯房竣工验收完毕以后，由答辩人按照约定在事先说明并提醒的前提下，使用临时用电进行装修。答辩人也已依约完成了涉案房屋的装修，并未对原告产生任何不利影响。即使认定双方交楼标准为装修交楼，显然双方约定的最终交付时间是按照装修合同约定的交楼时间（2018年10月15日）。所以即使要认定逾期交楼，违约金起算日期也应当是从装修合同约定的交楼时间（2018年10月15日）开始计算。原告起诉支付逾期交楼违约金是依据《买卖合同》第十四条第一款。该合同条款中约定的按“已付楼款”每日0.01%的标准支付逾期交楼违约金，该“已付楼款”显然毫无疑问的特指的是《买卖合同》第七条约定的房价款总金额。而非原告所计算的房款加装修款。经审理查明：2017年3月28日，原告作为认购方、被告作为出售方双方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，认购物业：雅居乐名门半岛花园三期四组团X栋X梯X，建筑面积约为117.72㎡，该物业（毛坯）售价为1092794元，于2017年9月15日前交付使用；付款办法：先支付购房定金20000元，再以银行按揭付款：第一期楼款312794元须于2017年4月2日前付清，同时办理760000元的银行按揭手续。并约定原告自愿选择豪华装修的装修标准，原告在毛坯房收楼后即委托被告进行装修，装修总价为667031元，装修的交楼时间为毛坯房交楼后的13个月，装修款的支付方式为装修款一年分期（三期四组团）；装修支付方式为装修款贷款付款（三期四组团）：第一期装修款202891元须于2017年4月2日前付清，第二期装修款270521元须于2017年9月26日前付清，第三期装修款193619元须于2018年3月26日前付清。2017年3月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的位于从化区雅居乐沙贝三期X组团自编X栋X梯X房（以下简称“602房”）；建筑面积共117.72平方米；总金额为1092794元；以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.45%，金额为332794元；除首期款外，剩余房款金额760000元须于2017年4月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《商品房买卖合同》第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《商品房买卖合同》第十三条约定房屋交付：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。《商品房买卖合同》第十四条约定延期交房的违约责任：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。《商品房买卖合同》第十五条约定房屋交付时的有关材料：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条原、被告双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：1.被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。2.小区内用水、电、燃气等居住条件若因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。同日，原告与被告签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》（以下简称：《装修合同》），就涉案602房的装修事宜进行约定。《装修合同》第二条委托事项约定：由被告及被告聘请的第三方以包工包料的方式对该商品房进行装修，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。《装修合同》第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任约定：1.本装修工程的总价款为676303元，以按揭付款方式支付：第一期装修款206303元须于2017年4月2日前付清；同时即办理470000元的银行按揭手续。《装修合同》第六条装修工程期限交楼期限约定：1.原、被告双方确认装修交楼时间为2018年10月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原、被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。《装修合同》第九条违约责任约定：2.原告接受被告交付该商品房或本合同中约定视作被告已交付装修工程的，原告即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时被告应承担的责任。5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。《装修合同》第十条其他内容约定：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同是不可分割，互附终止，解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同终止、解除的违约责任。《装修合同》中并没有对装修材料、装修标准等进行明确具体的约定。2018年10月8日，被告向原告邮寄《雅居乐名门半岛花园收楼通知书》，通知原告可于2018年10月14日至15日前来办理收楼手续。2017年11月7日，被告向原告出具名为房地产开发住宅的《广东增值税普通发票》，金额为1092794元。2017年3月28日，9月24日，11月7日，被告向原告分别出具房款（装修）首期收据，房款（装修）分期收据两份，金额分别为206303元、267109元、193619元。原告的装修款支出金额为667031元=206303元+267109元+193619元。本案中，被告没有提交涉案房屋已经具备永久用电的证据，在庭审中被告确认目前仍是临时用电。另，本院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民正常生活使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下三个问题：一、关于《装修合同》的性质问题。涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修合同，而是存在以下特殊情况：（1）本案的《商品房买卖合同》、《装修合同》、《毛坯收楼确认书》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志。（2）本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附终止、解除条件的合同。（3）被告提供的《装修合同》明确了原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成。可见，原告必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付原告。再者，结合当时的房地产调控限价政策，本院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为1759825元（房价款1092794元+装修款667031元）。二、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然被告在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了原告的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。被告作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供用永久用电的责任，排除了原告本应享有的不同意使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故该《补充协议》第六条约定无效。即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已达到交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋尚不符合房屋交付标准。三、关于被告应当承担逾期交楼违约责任问题。涉案房屋尚不符合交楼条件，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付违约责任由被告承担。原、被告双方在《装修合同》中约定，将房屋交付时间变更为2018年10月15日。但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故被告支付逾期交房违约金应自2018年10月16日起计至本案起诉之日2019年7月12日。至于2019年7月12日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金,原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。根据《装修合同》第九条约定因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止。本案中，被告应按已付房屋购房总价款1759825元的每日0.1‰的标准向原告支付逾期交楼违约金。故，被告应向原告支付逾期交房违约金，自2018年10月16日起每日按照已付总房款1759825元的万分之一为标准计付至2019年7月12日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金给原告李佩鸿（自2018年10月16日起每日按照总房款1759825元的万分之一为标准，计算至2019年7月12日止，该违约金以购房总价款1759825元为限）；二、驳回原告李佩鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1315元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担492元，原告李佩鸿负担823元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  董文祥二〇一九年十二月二十七日书记员  何靖文