四川省理县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3222民初100号 原告：廖明元，男，1964年1月12日出生，藏族，村民，住。 被告：中交一公局第六工程有限公司，住所地:天津滨海高新区塘沽海洋科技园塘汉公路549号。 法定代表人：李修华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈琼，四川发现律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人:李将军，四川发现律师事务所专职律师。 原告廖明元与被告中交一公局第六工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法适用简易程序。2019年10月8日，本案由简易程序转为普通程序。2019年10月8日，本院对原告提出的鉴定申请予以准许。于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告廖明元、被告中交一公局第六工程有限公司的委托诉讼代理人陈琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令被告赔偿原告出租房屋、场地和租赁物等各项损失136,000.00元;2.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告赔偿原告租赁物品损失财产资产剩余价值、资产破损修复费用、外墙脚手架费用等各项租赁财产损失40,740.96元。原告增加诉讼请求：要求被告赔偿原告租赁期满逾期交房租金损失75,000.00元（参照合同约定的年租金150,000.00元按每月12,500.00元计算，从2019年3月2日起至2019年9月2日止共计6个月的逾期交房租金损失）。事实和理由：因承建汶马高速C12标工程项目，被告承租了原告位于理县朴头镇朴头村的自有房屋及场地。2015年3月11日，原、被告签订了《房屋场地出租合同》，约定了双方的权利和义务。合同到期后，双方未续签合同。被告在租赁期间，造成原告出租房屋、场地、物品损失，多次协商未果。被告至今未将租赁房屋、场地及租赁物交付给原告，导致原告的租赁房屋至今空置，无任何收入。 被告辩称，本案的租赁关系合法有效。1.被告租赁期间丢失、损坏的房屋配套设备、租赁物损失以及围墙拆除部分费用共计16,903.61元，予以认可；2.根据原、被告双方交接的物品登记清单，无法证实交接房屋时有18台电视机，经清点虽现有电视机12台，但对原告主张的遗失6台电视机损失1,574.52元，不予认可；3.关于鉴定报告：资产破损修复费用9,982.51元,予以认可；外墙脚手架的数量为416㎡，该认定不符合客观实际,对外墙脚手架费用鉴定的金额12,280.32元不予认可，请求法庭结合本案实际情况公正裁决；4.原告主张的逾期交房租金损失75,000.00元，无事实及法律依据;5.被告已向原告支付了押金1万元、折旧费1万元合计2万元，请求从原告要求被告支付的款项中予以抵销。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下： 原告提交的证据：1.廖明元的居民身份证复印件、被告的企业公示信息。直接证明原、被告的身份及诉讼主体资格，予以采信；2.《房屋场地出租合同》复印件、物品登记清单复印件、理县朴头镇朴头村村民委员会于2019年5月23日出具的《证明》。证明原告与被告的汶马高速C12段合同项目部（以下简称：C12项目部）于2015年3月11日就原告自有的房屋、场地和物品等租赁事项签订了出租合同，该合同对租赁期限、租金支付、押金返还、折旧补偿费用等事项进行了约定，双方对出租物品种类、数量进行登记，原告将出租房屋、场地和租赁物品交付给被告使用，该组证据与本案具有关联性，经被告质证无异议，予以采信；3.四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司于2019年12月6日作出的《四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司报告书》（川鼎泰估字[2019]第128号）以及原、被告于2019年12月11日共同确认的租赁物品损失财产清单。证明经原、被告共同确认以及评估机构评估：租赁物品损失财产的资产剩余价值为16,903.61元（不含电视机）、资产破损修复费用为9,982.51元、外墙脚手架搭拆费用为12,280.32元，三项费用合计金额为39,166.44元。该组证据与本案具有关联性，予以采信。 被告提交的证据：1.《房屋场地出租合同》及附件（《物品登记清单》）。该组证据与原告提交的《房屋场地出租合同》、《物品登记清单》系相同证据，该组证据与本案具有关联性，予以采信；2.2019年1月12日的物品损失清单、原告在本案中的起诉状、理县人民法院于2019年12月11日对周银坤所作的调查笔录复印件。被告拟证明被告于2019年1月12日前已经搬离租赁房屋，以及原告不按合同约定办理房屋交接手续，责任在于原告。理县人民法院于2019年12月11日对周银坤所作的调查笔录，与本案无关，不予采信。该组证据中的物品损失清单以及起诉状，均不能达到被告拟证明的目的，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月11日，原告与被告的C12项目部签订了《房屋场地出租合同》。该合同约定：1.原告将位于理县朴头镇朴头村一组66号的四层楼房（圆圆饭店）及门前院落出租给C12项目部；2.双方共同确认的该出租房屋保留的设施、设备清单作为合同附件，保留的设施、设备由C12项目部向原告一次性支付租赁期间设备折旧补偿1万元；3.C12项目部在使用期间，造成设施设备损坏的，C12项目部负责维修；4.房屋租赁期为48个月，自2015年3月1日至2019年3月1日；5.C12项目部先向原告支付1万元押金，到期时返还；6.房屋年租金15万元，押金1万元，折旧费1万元，四年共计62万元。合同签订后，原告将自有的房屋、场地以及租赁物品交付给被告的C12项目部使用。被告的C12项目部也按约将60万元租金、1万元押金、1万元折旧费共计62万元支付给了原告。 被告的C12项目部在承租原告的房屋、场地以及租赁物期间，造成了原告房屋及设施设备部分损坏、租赁物部分损失、改造部分未恢复原状。原告为此向被告提出了赔偿要求，经多次协商至今无果。租赁合同届满后，被告未通知原告接收所承租的房屋、场地及租赁物，原告也未通知被告交付所出租的房屋、场地及租赁物。原、被告至今未对租赁的房屋、场地及租赁物办理交接手续。2019年9月10日，本院组织原、被告双方共同对本案案涉房屋、场地和租赁物品进行了清点和确认。 2019年12月6日，四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司作出川鼎泰估字[2019]第128号《四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司报告书》，该估价结果为：原告的资产破损修复费用为9,982.51元、外墙脚手架搭拆费用为12,280.32元。2019年12月11日，原、被告依据川鼎泰估字[2019]第128号《四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司报告书》，共同确认原告的租赁物品损失含围墙，但不含电视机）即资产剩余价值为16,903.61元。以上租赁物品损失财产的资产剩余价值、资产破损修复费、外墙脚手架搭拆费用三项租赁财产损失共计39,166.44元。 另查明，合同到期后，原、被告未续签合同。本案案涉租赁房屋、场地至今处于空置状态。 庭审中，原、被告双方共同确认对位于原告场地内的板房，由原告自行拆除并承担费用，拆除的板房归原告所有。 本院认为，本案的争议的主要焦点及法律适用如下： 一、租赁财产损失金额 原告与被告的C12项目部于2015年3月11日签订的《房屋场地出租合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性和强制性规定，该合同合法有效。被告的C12项目部作为被告设立的临时机构，C12项目部产生的民事责任应当由被告承担。被告的C12项目部在使用原告房屋、场地以及租赁物期间，造成了原告租赁财产损失39,166.44元，被告应当依法承担赔偿责任。 因原告在交接物品登记清单上未载明移交的具体电视机数量，原告提交的证据不能证明被告在租赁期间遗失电视机6台，原告应依法承担举证不能的法律后果。故对原告提出的要求被告赔偿其遗失的6台电视机损失1,574.52元的诉讼请求，不予支持。 二、逾期交房租金损失 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，被告应当在租赁期限届满后按约向原告返还租赁物。因被告既未通知原告接收所承租的房屋、场地及租赁物，至今也未向原告返还其承租的房屋、场地和租赁物，故被告应当参照合同约定的租金标准向原告支付逾期交房损失。同时，在未续签租赁合同的情况下，原告在租赁期限届满后也具有通知被告交付租赁物并办理交接手续的义务，但原告至今未通知被告交付所承租的房屋、场地及租赁物，致使逾期交房租金损失持续扩大，故原、被告双方对逾期交房租金损失参照合同约定的12,500.00元/月租金标准各自行承担50%的责任。 2019年9月10日，本院组织原、被告双方共同对本案案涉租赁房屋、场地和租赁物进行了清点和确认，应当视为原、被告双方对租赁房屋、场地和租赁物的清点移交。原告要求按6个月（即：租赁合同届满次日的2019年3月2日起至2019年9月2日止）计算逾期交房租金损失的主张，不违反法律规定。 故被告应当参照租赁合同约定的月租金12,500.00元（年租金15万元），按照50%向原告支付6个月逾期交房租金损失，即：12,500.00元／月×6个月×50%=37,500.00元。 三、折旧费用抵扣 《房屋场地出租合同》明确约定：被告的C12项目部对双方共同确认的出租房屋保留的设施、设备一次性向原告支付租赁期间设备折旧补偿1万元。根据合同约定，该1万元折旧费系被告对原告保留的设施设备所作的折旧补偿，不应当予以抵扣。故对被告提出的“已向原告支付1万元折旧费，应予以抵销”的抗辩观点，不予采纳。 综上，被告应当赔偿原告租赁财产损失39,166.44元、逾期交房租金损失37,500.00元。在抵扣原告应向被告返还的1万元押金后，被告还应向原告支付租赁财产损失、逾期交房租金损失共计66,666.44元。 为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十二条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告中交一公局第六工程有限公司于本判决生效之日起十日内向廖明元支付租赁财产损失及其逾期交房租金损失共计66,666.44元； 二、驳回原告廖明元的其他诉讼请求。 如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,705.00元，由廖明元负担3,011.00元，中交一公局第六工程有限公司负担1,694.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长  卢春辉 审 判 员  薛 兰 人民陪审员  马 莹 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  常 惠 书 记 员  王 超