北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初10042号原告：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码：911100001025600178。法定代表人：王晓岩，董事长。委托诉讼代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫丽群，北京朗空律师事务所律师。被告：张琪，男，1963年4月4日出生，满族，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：张青，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告北京东方太阳城房地产开发有限责任公司（以下简称太阳城公司）与被告张琪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太阳城公司之委托诉讼代理人李岩、闫丽群，被告张琪之委托诉讼代理人张青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太阳城公司向本院提出诉讼请求如下：1.请求确认原被告于2013年7月14日签订的《北京市商品房认购书》解除；2.请求确认原被告于2013年12月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同》解除；3.请求判令被告支付原告违约金166800元；4.诉讼费由被告方负担。事实和理由：2013年12月13日，原被告签订《北京市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于北京市顺义区×××号房屋，付款方式为分期付款。合同约定，被告应于2013年12月31日前付清首付款3145447元；于2014年5月19日前付清二期款3140000元；于2014年9月30日前付清余款4200000元。合同还约定，被告未按照上述期间付款的，逾期超过60日后，原告有权解除合同，同时被告应当按照累计的逾期应付款的2％向太阳城公司支付违约金。截止到目前，被告未按照合同约定履行付款义务。经原告多次催要无效，无奈诉至法院，望判如所请。被告张琪辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告方要求支付的违约诺帮被金无法律依据，合同是格式合同。在房屋买卖过程中，原告承告转让名下已有的房屋，转让后被告再履行后续的付款义务，若原告不履行上述义务，被告没有资格购买涉诉房屋，无法获得房屋所有权，合同目的无法实现；第二，被告履行后续购房款无客观条件，《北京商品房认购书》和《北京市商品房买卖合同》明确约定，后续的购房款通过分期和贷款的方式支付，在原告不履行前述义务的情况下，原告无法用涉诉房屋办理备案并进行抵押贷款；第三，原告占用被告的首付款长达6年，为防止损失扩大被告不能支付后续房款，原告明知被告没有购房资格，合同目的无法实现，在长达6年时间里持续占用被告高额的首付款拒不返还，被告在实际上无法取得109号房屋所有权的情况下，有权行使不安抗辩权，防止损失扩大，若继续向原告付款只会造成更大的财务财产损失，综上所述，原告明知合同不能履行且负有主要责任的情况下，无权要求被告支付违约金；第四，原告在明知被告没有购房资格的情况下仍向原告销售房屋，双方签订的《北京市商品房买卖合同》应被认定为无效，并应返还被告首付款2245447元。经审理查明：2013年7月14日，张琪与太阳城公司签订《北京市商品房认购书》，约定由张琪认购太阳城公司开发的位于北京市顺义区×××项目中的第×××号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共431.14平方米。该商品房按照建筑面积计价，单价为28000元/平方米，总房价款为12071920元。张琪选择贷款方式付款，首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。认购人应当自签订认购书之日起当日内，向出卖人支付认购金400000元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。另，在其他约定条款一栏，双方约定买房需于2013年10月1日前交清全款或以贷款方式付清全款，逾期定金不退。2013年7月17日，张琪向太阳城公司交购房款400000元。后张琪与太阳城公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（本院备注：合同未注明签订时间且部分内容为空白未填写内容），约定主要内容如下：第六条计价方式与价款1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24320.28元，总价款10485447元（本院备注：总价款未填写在准确的空白处）。第八条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1及2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不做累加】。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日【该日期应当与第（1）项中的日起相同】后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，子约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二【该比率应当不小于第（1）项中的比率】的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分歧应付款与该期的实际已付款差额确定。第九条交付条件（一）出卖人应当在买受人付全款（全款指本合同第六条所规定的房款及买受人应向出卖人支付的其它款项）后三十日内向买受人交付该商品房。附件五付款方式及期限的约定一、买受人选择按以下第2中方式向出卖人支付《北京市商品房现房买卖合同》第六条约定的商品房总价款。2.分期付款（1）首付款：3145447元（含已付定金壹拾万元整），买受人于2013年12月31日前付清；（2）二期款3140000元，买受人于2014年5月10日前付清；（3）余款4200000元，买受人于2014年9月30日前付清。2013年12月13日，张琪签署承诺书，内容为：本人是×××（房号）的买受人，已详细阅读并承诺遵守临时管理规约。同日，张琪在《家庭购房申请表》中签字确认。2014年1月2日，张琪向太阳城公司交购房款1745447元。本案审理过程中，太阳城公司向本院提交律师函以及邮件回执，显示2018年1月30日、2018年9月13日，太阳城公司曾向张琪发出律师函，未见签收信息。另一：张琪在涉案房屋所在小区有另一套住房，为北京市顺义区×××号楼。庭审中，双方当事人一致确认张琪并不具备购房资格。另二：张琪陈述其除前述已经交纳的2145447元之外，还曾与北京汇达兴业房地产投资管理有限公司签订《东方太阳城（别墅）——居间合同》，并向该公司支付了10万元居间服务费，享受10万直减50万的购房优惠。就此，太阳城公司陈述，涉案房屋在销售时，曾有新浪公司组织的团购活动，由居间方收取客户10万元中介费并给客户一张10万抵50万的优惠券。该10万元是张琪支付第三方的居间费用，太阳城公司未收到该费用。另三：庭审中，太阳城公司明确陈述同意退还张琪已付购房款2145447元，但认为应当抵扣张琪应当支付的违约金和诉讼费。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房认购书》、《北京市商品房现房买卖合同》等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：张琪认可其与太阳城公司签订了《北京市商品房认购书》、《北京市商品房现房买卖合同》，但双方同时陈述张琪并不具备购房资格，因此双方签订的《北京市商品房认购书》、《北京市商品房现房买卖合同》属于事实上的履行不能，故对于太阳城公司要求解除《北京市商品房认购书》、《北京市商品房现房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于太阳城公司要求张琪支付违约金的诉讼请求，本院认为：双方于2013年7月14日签订《北京市商品房认购书》，并在后续签订了《北京市商品房现房买卖合同》，虽然后一份合同在形式上有诸多瑕疵，但是诉讼中双方均未就此提出异议。张琪分两次向太阳城公司支付了购房款合计2145447元。上述行为均发生在2013年1月至2014年7月之间，之后双方均搁置了买卖合同的后续履行：张琪未采取措施解决其购房资格的问题、未继续履行付款义务，太阳城公司也未能提交证据证实其在2018年以前曾向张琪主张过付款义务或者解除合同，因此本案原被告双方对于该合同一直被搁置未继续履行以及由此给彼此造成的损失，均负有过错。结合上述情况，本院对于太阳城公司要求张琪支付其违约金的诉讼请求，不予支持。庭审中，太阳城公司同意退还张琪已付购房款，本院不持异议，对其要求抵扣违约金和诉讼费的意见，本院酌情处理。张琪主张其向北京汇达兴业房地产投资管理有限公司交纳的10万元也属于其购房款，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告北京东方太阳城房地产开发有限责任公司与被告张琪签订的《北京市商品房认购书》、《北京市商品房现房买卖合同》；二、原告北京东方太阳城房地产开发有限责任公司退还被告张琪已付购房款2145447元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告北京东方太阳城房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84712元（已由原告北京东方太阳城房地产开发有限责任公司全部预交），由原告北京东方太阳城房地产开发有限责任公司负担42356元（已交纳），由被告张琪负担42356元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱建娜人民陪审员  郝金环人民陪审员  杜万荣二〇一九年十二月十九日法官 助理  梁 栋书 记 员  张晓红