河南省济源中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫96民申158号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：翁为华，男，汉族，1976年10月7日出生，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：符世龙，海南法立信律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：程红旗，男，回族，1965年5月6日出生，住济源市。原审第三人：范凌啸，男，汉族，1988年10月30日出生，住海南省海口市龙华区。再审申请人翁为华因与被申请人程红旗、原审第三人范凌啸执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2018）豫96民终1114号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。翁为华申请再审称，一、济源市人民法院针对涉案房屋所作查封裁定属于错误查封。1、一审法院查封本案涉案海南省海口市美兰区海榆大道186号金隅大成?美灵湖A型4-2栋A—17房屋，证据不足，认定事实错误。一审法院作出查封裁定所依主要证据是济源市公安局犯罪侦查支队办案人员于2016年11月30日对范建平所作的询问笔录，在该笔录中，范建平明确表示本案涉案房屋是2013年买的，是用其自己的钱买的，房主写的是其儿子范凌啸，因为这是其给范凌啸买的，其想着给儿子（范凌啸）留的。从范建平该陈述可看出，之所以范建平将涉案房屋登记到第三人范凌啸名下，是因为该房屋是范建平给范凌啸购买的，该行为完全符合赠与合同法律要件，范建平将该房屋登记在范凌啸名下，实际已完成赠与行为，赠与合同合法有效。一审法院将属于范凌啸的房屋认定为范建平财产予以查封，属于错误查封。2、一审法院查封涉案房屋违反法律规定，程序严法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”以及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施”之规定，一审法院如果认为登记在范凌啸名下的房产属于被执行人范建平所有并采取查封措施时，必须由范凌啸书面确认该财产属于范建平，如果范凌啸否认该土地、房屋属于范建平，须经当事人通过诉讼或者其他程序途径撤销该房产登记并登记在范建平名下之后，方可采取查封措施。一审法院是在审理程红旗与范建平等人民间借贷纠纷一案过程中应程红旗的申请对登记在范凌啸名下房产进行了查封，范凌啸并不是该案当事人，但整个卷宗材料中并没有范凌啸书面确认的证据，查封行为严重违法，在涉案房产尚未撤销登记并登记在范建平、李秋玲名下的情况下，仅以第三人范凌啸不能证明其是涉案房产的实际出资人为由认为涉案房产可以查封，明显错误。二、二审判决认为翁为华未能提供充分证据证明在法院查封前己合法占有涉案房产且翁为华不属于善意第三人的理由不能成立。1、2016年12月28日，范凌啸已将涉案房屋交付给翁为华，翁为华己合法占有该房屋，早于查封时间。（1）一审中，翁为华己向法庭提交了其与物业公司签订的临时管理规约、物业公司证明以及各种缴费票据，均能够证明翁为华从2016年12月28日起合法占有涉案房屋。涉案房屋的水电费交纳方式为预交，从翁为华占有涉案房屋的2016年12月28日，到一审法院第一次查封涉案房屋的2017年1月4日，只有短短的7天，涉案房屋水电卡上的金额尚未用完，翁为华根本无需进行预交，这也是为什么翁为华在2017年1月15日才预交水电费的原因，二审判决据此认为翁为华未在查封前合法占有涉案房屋，理由十分牵强；（2）二审判决依据《房地产买卖三方合同》约定，认为范凌啸在购房尾款尚未付清的情况下交付房屋不符合正常市场交易规则，该观点有失偏驳。首先，该合同第三条第二项约定“甲方对上述房地产于办理房产抵押完成48小时内之前（含当日）交接于乙方”的内容指的是范凌啸在办理房屋抵押解除完成后48小时前将房屋交付给翁为华，因为该合同明确显示本案房屋在交易前在银行办理有抵押，如果不能解除抵押则不能交付。之所以写成“抵押完成”，是当事人对法律术语不精通、理解不够造成的，属于笔误；其次，该合同约定了购房款分三次支付，第一次在2016年11月23日支付140万元、第二次在房产办理过户手续24小时内支付240万元，第三次150万元以银行按揭支付，双方须于2016年12月10日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料。因范凌啸的原因导致2016年12月10日前双方尚未办理房产过户手续，更不用说申请银行按揭贷款了。在此情况下，翁为华在已付380万元购房款后，要求范凌啸交付房产完全符合当时心理状况，即害怕范凌啸再次违约导致翁为华遭受损失，而范凌啸在已收取大部分购房款且相信翁为华的履行能力及其违约在先的情况下，向翁为华交付房款完全符合常理。第三，合同第十三条约定过户的税费和中介服务费22万元，由翁为华于过户当日支付19万元，剩余3万元在交接房屋完成后48小时内支付，翁为华在2016年12月28日己将22万元全部支付给了房屋中介公司，也足以说明房屋交付时间为2016年12月28日；（3）在李秋玲上诉范凌啸一案中，虽然李秋玲在上诉状中将涉案房产作为其住址，但该行为系李秋玲单方行为，翁为华并不认可。并且该上诉案因李秋玲未按期交纳上诉费导致法院按其撤回上诉处理，说明李秋玲提起上诉的目的是故意将己交付翁为华的涉案房产作为其送达地址，给法院送达法律文书制造障碍以达到拖延时间的目的，并不代表李秋玲当时就真的居住在涉案房产内。2、翁为华属于善意第三人。（1）涉案房产转让价格合理。原审判决认为，2013年2月7日涉案房产的购买价格为4657872元（不含范凌啸所述装修费用100余万元），2014年11月27日涉案房产评估价格为7414332元，2016年11月22日转让价格为530万元，据此认为转让价格不合理，该观点不能成立。首先，2014年11月27日涉案房产评估报告的用途是范凌啸用于银行贷款抵押，为了从银行多贷款，不排除评估价格虚高的情况；其次，根据常理，房屋装修价值在房产转让时不仅不会增值，相反还要大幅贬值；第三，翁为华与范凌啸约定房产转让价款为530万元，高于评估价格7414332元的百分之七十。根据《合同法》司法解释（二）第十九条规定，不属于明显不合理低价；第四，翁为华与范凌啸人签订房屋买卖合同为2016年11月22日，早于公安机关给范建平作笔录时间和法院查封时间，翁为华不知道也不可能知道范凌啸或范建平有恶意逃债的故意，更不可能与范凌啸恶意串通，签订虚假房屋买卖合同；（2）翁为华与范凌啸签订两份房屋买卖合同是正常的二手房购房程序，不存在恶意行为。2016年11月22日《房地产买卖三方合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方在办理交纳契税手续时签订的《房地产买卖契约》是房管部门在办理房屋过户手续时提供的格式合同，其中的房屋转让价款是税务部门根据交易房屋所处地段、面积、类型核算出的交纳契税的依据，并不是真实的房屋交易价格，原审判决不能据此认定翁为华存在恶意交易行为；（3）翁为华与范凌啸在另案诉讼中是否诚信不是衡量翁为华是否属于善意第三人的标准。虽然翁为华与范凌啸在另案中认可翁为华己支付房款4531680元，但在提出执行异议和本案诉讼过程中，翁为华尊重事实，明确表示目前己支付范凌啸房款380万元，不存在不诚信的情形。综上，请求撤销本院（2018）豫96民终1114号民事判决及济源市人民法院（2018）豫9001民初4号民事判决，再审本案并改判支持翁为华的一审诉讼请求（即：立即停止对涉案房屋的强制执行并解除查封）。被申请人程红旗未提交意见。本院经审查认为，一、关于涉案房产能否查封的问题。经审查，1、2016年10月21日，济源市人民法院受理程红旗与范建平、李秋玲等5人民间借贷纠纷一案，诉讼中济源市人民法院于2017年1月10日作出（2016）豫9001民初5921—2号保全裁定，对登记在范凌啸（范建平儿子）名下的涉案房屋予以查封。2017年1月12日，济源市人民法院针对该案作出（2016）豫9001民初5921号民事判决，判令范建平、李秋玲等4人归还程红旗300万元及利息，蒋法军承担连带责任。后李秋玲不服该一审判决，提起上诉，因未在法定期限内预交上诉案件受理费按自动撤回上诉处理。之后，程红旗申请执行，执行期间，案外人翁为华提出执行异议称本案查封房产系其所有，要求解除对该房产的查封，济源市人民法院裁定驳回翁为华的执行异议，故翁为华提起本案执行异议之诉，请求法院立即停止对涉案房屋的强制执行并解除查封。另外，济源市人民法院在审理另一起案件即张建伟与范建平、李秋玲等5人民间借贷纠纷一案中，依张建伟申请，于2016年12月30日作出（2016）豫9001民初4559号民事裁定将涉案房屋予以查封。2、虽然涉案房产登记在范建平儿子范凌啸名下，但根据范建平在公安机关的陈述，涉案房产系其出资购买。3、范凌啸称购房时其父母支付了首付200余万元，剩余200余万元由其本人支付，但范凌啸在限定期限内未能提供其本人支付房款的相关证据，另涉案房产价值较大，范凌啸亦未在限定期限内提供其存在与涉案房产价值相称的收入来源的相关证据，范凌啸不能证明其是涉案房产的实际出资人。综上，一、二审判决认定涉案房产可以查封并驳回翁为华的诉讼请求，证据充分，诉讼程序并无不当。二、关于翁为华的异议能否排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”经审查，1、翁为华称在2016年12月27日办理房产转移登记手续后的第二天即2016年12月28日，范凌啸向其交付钥匙，双方共同到物业办理入住变更手续，当天其已实际入住。但根据翁为华、范凌啸签订的《房地产买卖三方合同》约定，交付房屋时间应为“办理房产抵押完成48小时内之前（含当日）”，即应在翁为华办理完成房屋抵押贷款后再行交付。翁为华、范凌啸称“房产抵押完成”是指范凌啸收到首付款后将房屋抵押解除完成，该解释明显不合常理，因2016年12月27日双方已经办理房屋转移登记手续，且翁为华尚有150万元房款未支付完毕，在此情况下范凌啸交付钥匙不符合正常交易规则；2、翁为华未能提供济源市人民法院查封之前交纳水电费等费用凭证。一审中翁为华提供的相关交费凭证，时间均在济源市人民法院第一次查封之后；3、在程红旗诉蒋法生、李继香、范建平、李秋玲、蒋法军民间借贷纠纷一案中，李秋玲不服一审判决提起上诉时其提交的落款日期为2017年1月23日的上诉状上显示李秋玲的现住址仍然为涉案房产，这与翁为华所述2016年12月28日交付房屋互相矛盾。综上，翁为华未能提供充分证据证明其在济源市人民法院查封之前已合法占有涉案房产，且翁为华亦未支付房屋全部价款或者将剩余价款交付执行，一、二审判决认定翁为华不具有排除执行涉案房屋的权利，并无不当。三、关于翁为华是否属于善意第三人的问题。经审查，1、涉案房产转让价格不合理。涉案房产在2013年2月7日的价格为4657827元（不含范凌啸所述装修费用100余万元），2014年11月27日的评估价格为7414332，2016年11月22日转让给翁为华的价格为530万元。2、翁为华、范凌啸针对同一房屋却签订了两份房屋买卖合同。2016年11月22日其二人签订的《房地产买卖三方合同》显示价格为530万元，双方在办理交纳契税手续时却又签订了《房地产买卖契约》，以4531680元作为成交金额办理了契税交纳、过户等手续。3、翁为华、范凌啸针对涉案房屋方面存在不诚信情形。在海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初1695号案件中，翁为华与范凌啸均认可翁为华已实际支付房款4531680元，但实际情况是翁为华仅支付房款380万元。综上，翁为华称其属于善意第三人的理由不能成立。四、关于海口市龙华区人民法院作出的（2017）琼0106民初1695号民事判决书是否具有排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。经审查，2017年1月23日，翁为华向海口市龙华区人民法院提起诉讼，要求确认其与范凌啸及海南轩源房地产中介公司签订的房地产买卖合同有效，范凌啸协助其办理房产过户手续。2017年2月22日，海口市龙华区人民法院作出（2017）琼0106民初1695号民事判决：1、确认翁为华与范凌啸及海南轩源房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖合同》合法有效；2、范凌啸须协助翁为华办理以上房产过户。该判决时间发生在济源市人民法院查封裁定作出之后，因此，一、二审判决认定该判决不具备排除执行的效力，并无不当。五、关于本案应否中止审理的问题。本案系翁为华提起的案外人执行异议之诉，诉讼中范凌啸认为本案的审理结果必须等待范凌啸的执行异议处理结果，没有法律依据，一、二审判决认为不影响本案正常审理，并无不当。综上所述，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序并无不当，翁为华的申请再审理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回翁为华的再审申请。审判长  孙东杰审判员  王纪玖审判员  谢高锋二〇一九年十二月十七日书记员  孔军磊