海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终697号上诉人（原审被告）：孙令宪，男，汉族，1954年9月7日出生，公民身份号码×××，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：倪建铭，男，汉族，1962年6月3日出生，公民身份号码×××，住上海市虹口区。共同委托诉讼代理人：钟恢帅，海南邦威律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告）：郑亚华，男，汉族，1965年9月17日出生，公民身份号码×××，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所专职律师。原审第三人：海南省第二建筑安装工程总公司，住所地海南省三亚市胜利路，现下落不明。法定代表人：杨雄志。原审第三人：肖大顺，1963年11月23日出生，住三亚市。上诉人孙令宪、倪建铭因与被上诉人郑亚华、原审第三人海南省第二建筑安装工程总公司（以下简称海南二建公司）、原审第三人肖大顺合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。孙令宪、倪建铭上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回郑亚华的诉讼请求；2.郑亚华承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定涉案土地为划拨土地系认定事实不清。首先，本案的荔枝国用（1993）字第022号《国有土地使用证》并未载明涉案土地是出让土地还是划拨土地；其次，孙令宪、倪建铭提供的《现金收入单据》等证明海南二建公司已向“丹州六队”支付了土地费5.58万元，已向三亚市国土局交纳土地款503,107.51元、土地申报费1417.5元的事实。再次，由于涉案土地无法判断属于划拨土地还是出让土地的情况下，应根据谁主张谁举证的原则，郑亚华应承担举证证明涉案土地为划拨土地的责任，但郑亚华并未证明，应当承担举证不能的不利后果。一审法院并未查明该土地性质，属于事实认定不清。二、海南二建公司向三亚市国土局交纳的503,107.51元应为土地出让金，且已经政府批准同意涉案土地转换属性。首先，在1993年时政府财务管理部门可能存在收取当事人支付款项记载不明确、不规范的情形，导致可能出现将土地出让金的收款凭证标注为“调查费”的情形。其次，海南二建公司缴纳的503,107.51元为土地出让金并非调查费。再次，海南二建公司交纳503,107.51元土地出让金及土地申报费1417.5元的事实，足以证实海南二建公司交纳土地出让金已经经过政府批准同意转换涉案土地的属性。三、孙令宪、倪建铭与郑亚华签订的《土地转让合同》属有效合同。首先，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条主要是防止划拨土地转让过程中国家或社会公共利益受到损失，而涉案土地不是划拨土地，不应适用该规定。其次，即使涉案土地为划拨土地，但涉案土地已经政府批准同意办理土地使用权出让手续，且已缴纳土地出让金及土地申报费。而孙令宪、倪建铭与郑亚华签订的《土地转让合同》第二条明确约定了合同在履行过程中应当缴纳的各类税费的问题。因转换土地属性正在办理过程中，且双方签订的土地转让合同正在履行过程中，继续履行合同并未损害国家或社会公共利益。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院支持孙令宪、倪建铭的上诉请求。郑亚华辩称，首先，涉案土地是划拨土地并非出让土地，关于这块土地属性有多项证据证明，一是双方签订的《土地转让合同》里已明确该土地是划拨土地；二是涉案的土地证登记是没有写明土地年限的，只有划拨土地才没有土地年限；三是孙令宪、倪建铭主张涉案的503,107.51元是土地出让金，但这只是调查费；四是政府档案里登记的是划拨地。本案双方的土地转让并没有事实和法律依据，针对土地出让必须有明确的出让手续并且变更登记为出让用地记载出让年限才能完成土地出让。其次，涉案土地现在仍登记在海南二建公司名下，海南二建公司卖给了孙令宪，孙令宪再卖给郑亚华，任何一个环节都没经过政府批准，双方签订的《土地转让合同》是无效的，一审判决查明事实清楚。综上，请求二审法院驳回孙令宪、倪建铭的上诉请求。海南二建公司未到庭陈述，也未提交书面意见。肖大顺未到庭陈述，也未提交书面意见。孙令宪、倪建铭向一审法院起诉请求：1、确认郑亚华与孙令宪签订的土地转让合同无效；2、孙令宪、倪建铭向郑亚华返还土地价款120万元及利息(按照中国人民银行一年期贷款利率，从2010年5月1日起，计算至实际支付之日止）；3、案件受理费由孙令宪、倪建铭共同承担。一审法院认定事实：1988年2月26日，海南××镇民委员会、三亚市荔枝沟镇人民政府签订《土地转让协议书》，约定荔枝沟镇村委会向海南二建公司转让12,500平方米的使用权，价格为每平方米8元，价款总计10万元，由海南二建公司一次性付款结清。同年9月15日，三亚市人民政府向原三亚市城乡建设环境保护局作出市府函（1988）141号《关于海南第二建安公司用地的批复》，同意把海南二建公司的用地安排在××沟西侧坡地，面积7350平方米。1988年11月22日，海南二建公司向“丹州六队”支付“土地费”5.58万元。1993年6月5日，海南二建公司向三亚市国土局交纳“调查费”503,107.51元。同年8月18日，海南二建公司办理取得土地使用权登记，《国有土地使用证》证号为荔枝沟国用（1993）第022号，土地面积6937.5平方米，土地用途为住宅用地。1992年12月15日，海南二建公司与第三人肖大顺签订《联营合同书》，约定根据海南二建公司已取得的土地批文，双方同意采取海南二建公司出建设用地，肖大顺出资金的方式，合作开发土地。以7254平方米土地价值100万元计算，肖大顺向海南二建公司支付收益额（联营收益权）100万元。其他收益归肖大顺，其可以根据需要对土地进行开发、销售、建筑、使用。1994年1月23日，海南二建公司确认，肖大顺已向该公司支付联营款等总计1,004,525.1元。2007年3月28日，肖大顺与倪建铭、孙令宪签订《土地转让合同》，约定肖大顺将海南二建公司名下的6937.5平方米土地使用权转让给倪建铭、孙令宪，土地价款总计260万元。合同注明，土地属性为划拨地。2010年5月1日，郑亚华与倪建铭、孙令宪签订《土地转让合同》，约定郑亚华购买荔枝沟国用（1993）第022号《国有土地使用证》项下，其中标号为G-4、G-5的土地使用权，面积369平方米，价款120万元。合同约定，郑亚华应当补交相应份额的出让地价款及各环节交易税费等。付款方式为，合同签订后支付50%，买受人即可开始清理场地，待出卖人负责办理好相关水电设施设备后一个月内，买受人一次性付清剩余款项。出卖人应在每次收到款项后开具收据，作为付款凭证。2010年5月18日，郑亚华通过林洁芬个人账户向孙令宪在中国光大银行的账户转账付款60万元。一审法院认为，本案的争议焦点是郑亚华与孙令宪之间的《土地转让合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”这是一项参引性规定，需要进一步引用其他法律法规，以充分其构成。划拨土地的取得具有合法性、无偿性、使用的无期限性、权利的受限制性等特点。国务院于1990年5月19日颁布实施的行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。这是效力性强制性规定。2005年8月1日起生效的“国有土地纠纷解释”第九条规定，未经有批准权的人民政府同意的和第十一条第一句规定未经批准的，两类合同无效。以上“国务院条例”和“国有土地纠纷解释”是现行有效的法律或司法解释，而且是特别法，必须予以适用。倪建铭、孙令宪以法律行为进行不动产物权变动的区分原则主张合同有效，反而是把批准与登记混为一谈。划拨土地的处分，法律规定转让时应当经过行政机关的批准或同意。这是针对标的物本身的批准，发生在民事法律行为的过程中。标的或标的物是合同成立的最基本要素，如其欠缺或违反禁止性规定，则合同不成立或无效。而区分原则中的登记，虽然还是，甚至会由同一个行政机关作出，但意义已经完全不同。它要批准的是移转不动产所有权的合意。是后来的，是在土地使用权转让合同之外的，发生在行政法律关系中的行政行为。不能把此批准当作彼批准。由此也可以知道，倪建铭、孙令宪另外所称的“国有土地纠纷解释”与“物权法”的规定互相冲突的观点也不成立。郑亚华与倪建铭、孙令宪签订的《土地转让合同》是无效合同。事实上，本案土地转让过程中，海南二建公司向肖大顺，肖大顺又向倪建铭、孙令宪，两次转让土地使用权，合同双方即未取得有权机关的批准或同意。合同无效的法律效果，因该合同取得的财产，应当予以返还，倪建铭、孙令宪应向郑亚华返还土地价款60万元。郑亚华的主张，予以支持。但郑亚华在合同签订时已经知道土地为划拨土地，未经批准或同意不得转让，郑亚华不具有善意而是存在过错，所以其要求倪建铭、孙令宪支付土地价款利息的主张，不予支持。倪建铭、孙令宪认为土地已交纳了土地出让金，包括倪建铭、孙令宪的以法律行为进行不动产物权变动的区分原则、“国有土地纠纷解释”与“物权法”的规定互相冲突，应适用“物权法”等，并以之主张合同有效的意见，不予采纳。但倪建铭、孙令宪主张郑亚华实际支付的土地价款是60万元的抗辩成立。综上，判决：一、确认郑亚华与倪建铭、孙令宪于2010年5月1日签订的《土地转让合同》是无效合同；二、倪建铭、孙令宪应于判决发生法律效力之后十日内向郑亚华返还土地价款60万元。一审案件受理费4900元（郑亚华已预交），由郑亚华负担2450元，倪建铭、孙令宪共同负担2450元。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，本院二审期间，郑亚华向本院申请调查涉案土地的登记信息及抵押状况，三亚市不动产登记中心出具《三亚市房地产权属登记信息查询结果》，载明涉案的产权证号为荔枝沟国用（1993）字第XXXX号的土地，其权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，土地用途为住宅用地。现该产权证号：荔枝沟国用（1993）字第XXXX号已被注销。本院认为，本案的争议焦点为：一审法院认定涉案《土地转让合同》为无效合同是否正确。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条及第四十五条规定，未领有国有土地使用证且经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的划拨土地使用权不得转让。本案中，三亚市不动产登记中心出具《三亚市房地产权属登记信息查询结果》可知，涉案的产权证号为荔枝沟国用（1993）字第XXXX号的土地系划拨用地，且该产权证号已被注销。郑亚华与孙令宪、倪建铭签订的《土地转让合同》并未经过三亚市政府土地管理部门和房产管理部门批准，已违反了法律法规效力性强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形。据此，郑亚华与孙令宪、倪建铭签订的《土地转让合同》属于无效合同。综上，一审法院认定《土地转让合同》为无效合同正确，应予维持；孙令宪、倪建铭上诉主张《土地转让合同》有效，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，孙令宪、倪建铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元（孙令宪、倪建铭已预交），由孙令宪、倪建铭负担。本判决为终审判决。审判长 梁 朝审判员 陈太洪审判员 李 祎 二〇一九年十二月六日书记员 唐 毅附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。