广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初30908号原告（反诉被告）：广州柏翠思贸易有限公司，住所地广州市白云区黄石街丛云路大石岗自编A号403房。法定代表人：戴彦举。委托诉讼代理人：王国栋，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李航，男，该公司股东。被告（反诉原告）：李伟兴，男，1970年6月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告（反诉原告）：黎固章，男，1979年8月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：李月芳，广东诺臣律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：刘伟楠，广东诺臣律师事务所实习人员。第三人：广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社，住所地广州市白云区黄石街陈田村陈田中街37号。负责人：萧潮泰。原告广州柏翠思贸易有限公司（反诉被告，以下简称原告柏翠思公司）与被告李伟兴、黎固章（反诉原告，以下简称被告）、第三人广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏翠思公司的委托诉讼代理人王国栋、李航，被告李伟兴、黎固章的共同委托诉讼代理人李月芳、刘伟楠到庭参加了诉讼。第三人广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告柏翠思公司向本院提出诉讼请求:1.两被告共同向我司支付停产停业损失32万元、装修补偿102万元、搬迁费补偿16万元，合计150万元，扣除被告已支付的50万元补偿款，两被告尚需支付我司100万元补偿款；2.两被告向我司赔偿因停电造成我司3269支红酒变质坏掉，给我司造成的损失12万元；3.两被告向我司赔偿因停电造成我司18000支红酒酒质变差，只能降价销售，给我司造成的损失68万元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2013年5月15日，我司和两被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方（被告）同意将坐落在白云区黄石街丛云路大石岗自编A号一楼部分、四楼、楼顶部分单元出租给乙方（原告）作办公用途使用，一楼建筑面积597平方米，四楼建筑面积953.6平方米，租金按建筑面积计算，租金含管理费，一楼28元/平方，四楼27元/平方；租赁期十年；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳保证金壹拾万元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金免息退回乙方，如租赁期内租赁单位有拆迁，拆迁涉及乙方装修补偿归乙方所有等等。该合同签订后，我司先后对承租物业进行了价值约180万元的装修（我司所承租的物业在被告交付给我司时属于毛坯房，地面连水泥都没有铺设），并在首层楼梯外平台建设了两间建筑面积约40多平方米的冷水机房，并将公司的经营地址变更至上述地址。我司在一楼储存了大量进口红酒，在四楼设置了办公区、酒窖、展示厅、接待厅、品酒会所等区域。2019年5月15日，在事先没有任何告知的情形下，我司突然收到被告李伟兴转发的广州市白云区黄石街道办事处城市管理科下发的《通知》及《清拆通知》，该通知要求租用陈田村集体物业的商户必须在2019年5月30日前搬离。被告在向我司转发上述通知后，对我司说上述房屋是违章建筑，现在政府要进行拆除并且没有补偿，但由于我司的租赁期还有四年，两被告特提出向我司支付50万元作为与我司提前终止合同的补偿金。我司当时也误以为违章建筑是没有补偿的，于是双方在2019年5月31日达成协议，约定：业主支付60万（含我司租赁缴纳的保证金10万）给我司，不收取2019年4月之后的水电费及2019年5月之后的租金，作为双方提前终止合同的补偿金，我司承诺在2019年7月30日前搬迁完毕并把相关场地退回给业主等。但在2019年6月29日下午2点多钟，上述房屋突然被断电，导致我司储存在上述房屋内的3269支红酒变质坏掉，损失12余万元。另18000支红酒因停电造成酒质变差，只能降价销售，损失68余万元。综上，为维护我司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。对于被告李伟兴、黎固章的反诉请求，原告柏翠思公司辩称，我司不同意两被告的反诉请求。1.我司与两被告在2019年5月31日已经达成了提前终止租赁合同的协议，两被告已承诺允许我司在2019年7月31日前搬迁完毕。但是在该搬迁期限还未到期之前，两被告于2019年6月29日突然将我司所承租的房屋断水断电，导致我司大量的库存红酒没有及时搬出，6月29日正好是处于高温，导致没有搬出的这些红酒变质坏掉。我司认为是因为两被告没有履行与我司所达成的提前终止租赁合同的协议，两被告属于根本违约，故两被告应当赔偿我司的各项经济损失。另涉案的房屋实际上在2019年7月20号左右，两被告已经将挂锁剪掉，进入涉案房屋，并且还停了涉案房屋的水电。那段时间我司正处于搬迁当中，所以不存在我司向两被告返还钥匙，两被告实际上已经接收涉案房屋了。2.关于两被告主张2019年5月1日起的租金、物业占用费和水电费，我司认为是没有事实依据的。一方面是双方在2019年5月31日达成的提前终止租赁合同的协议，协议约定了两被告免除我司从5月1日起的租金和从4月1日起的水电费。另外，本案是属于两被告提前终止合同，我司于5月15日收到两被告发给我司的清拆通知，按照常理最起码要给我司三个月的搬迁期，在这三个月搬迁期内，我司实际上只是进行一个搬迁，也没有进行相关的经营活动，业务肯定是受到极大的影响。所以这三个月依照常理也不应当向两被告支付物业占用费和水电费，并且是由于两被告在承诺的搬迁期内提前断水断电，是两被告根本违约行为所导致的。被告李伟兴、黎固章共同辩称，1.本案是政府拆除违法建筑，我方没有收到任何补偿。2.停电是政府和村的行为，与我方无关，陈田村街道大片建筑都停电，而非只有我方一处建筑停电。3.原告所主张的红酒损失没有任何证据予以支持。另我方向原告支付50万元补偿，原告向我方书面承诺会于7月30日前将涉案物业交还给我方，可视为双方达成终止租赁合同协议。如今，原告违背承诺，使我方至今未能将涉案物业交由政府部门处理，亦未能获得相关的配合“拆违”奖励。再者，我方未曾向原告允诺不收取2019年4月之后的水电费和2019年5月之后的物业占用费作为搬迁条件，至今未书面向原告催收租金的原因是希望原告尽快搬走，但原告至今仍无理占用被告的场所，故原告应按合同约定的租金标准支付租金及结清相应的水电费用。综上，为维护我方的合法权益，依法特向贵院提起反诉，请求判令：1.原告向我方返还已支付的补偿款50万元，并从我方提出反诉之日起直至原告完全返还50万元之日止，以实际欠款金额为本金按照人民银行同期贷款利率计算资金占用利息；2.原告向我方支付2019年5月1日起至完全腾空返还涉案物业之日的物业占用费（以51109元/月计算，暂计算至2019年8月31日为204436元）；3.原告向我方支付2019年4月1日起至完全腾空返还涉案物业之日的水电费（暂计至2019年8月30日为29834元）。4.本案诉讼费用由原告承担。第三人广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社书面述称，1.我社不应被列为第三人。本案纠纷系原告与两被告之间的房屋租赁合同纠纷，与我社无关。我社只是将村集体地块即涉案场地出租给李伟兴使用。根据合同相对性原则，不应将我社列为第三人参加诉讼。2.案涉建筑物被政府部门认定为违法建设而应当予以拆除，本合作社没有因此获得补偿。综上所述，本案与我社无关，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月15日，原告（承租方，乙方）与两被告（出租方，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区黄石街丛云路大石岗自编A号一楼部分、四楼、楼顶部分单元（以下简称涉案场地）出租给乙方作办公用途使用，一楼建筑面积597平方米，四楼建筑面积953.6平方米；租金按建筑面积计算，租金含管理费，一楼28元/平方，四楼27元/平方，楼顶（建筑物面积）10元/平方（花园及通道不计租金）；租赁期十年，租金从第四年开始每三年递增12%；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金10万元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金免息退回乙方等。上述合同签订后，原告将涉案场地用于办公室及储存、经营红酒。2019年4月广州市白云区人民政府黄石街道办事处城市管理科发出清拆通知，按照白云山还绿于民和主干道50米范围综合整治工作要求，限期包括原告在内的商户于2019年5月30日前拆除白云山缓冲区和主干道50米范围内无证建筑物。2019年5月31日，原告与两被告达成合同提前终止协议，两被告向原告退回了保证金10万元，并向原告支付补偿款50万元。2019年6月29日，涉案场地被停水停电。诉讼中，原告提交《合同提前终止协议》、微信记录一份，拟证明双方就涉案场地被通知拆迁后，双方已达成提前终止协议，两被告对该协议未提出过异议。上述协议的主要内容为：为配合政府拆迁工作，业主李伟兴等（以下简称业主）与广州柏翠思贸易有限公司（以下简称广州柏翠思）的租赁协议需要提前终止，双方经友好协商达成如下协议：1.业主支付60万（含广州柏翠思租赁缴纳的保证金10万）给广州柏翠思，不收取2019年4月之后的水电费2019年5月之后的租金，做为双方提前终止合同的补偿金；2、广州柏翠思承诺在2019年7月30日前搬迁完毕并把相关场地退回给业主，如果延期未搬造成的损失由广州柏翠思负责；3.如果广州柏翠思搬迁前出现业主停水停电等行为对广州柏翠思的搬迁造成的影响和损失，广州柏翠思有终止该协议并保留追究责任和索赔的权利；4.如果出现政府行为出现停水停电或拆迁等影响广州柏翠思合法经营，业主不承担责任但有义务协调政府保证广州柏翠思开展合法经营活动，广州柏翠思有权追究相关部门和个人的法律责任并索赔损失；5.广州柏翠思在承诺期内合法经营活动未受到影响，2019年7月30日双方原签订的租赁合同自动失效。该协议落款处仅有原告盖章。两被告对上述终止协议的真实性予以确认，关联性不予确认，并表示该协议仅为原告单方出具的文件，其并未签名确认。其仅确认其中支付60万元，原告承诺在2019年7月30日前搬离涉案场地的事实，其对关于水电费和租金收取等内容均不予确认。原告表示，就上述协议内容，是双方口头协商后确定的内容，双方谈好后被告即支付了60万元，其拟好协议发给被告后，两被告也一直未对内容提出过异议。另原告表示其提起本案第一项诉讼主张的依据是认为其与两被告达成的上述终止协议存在重大误解，签订协议前，其一直以为政府对两被告是没有补偿的，但其现得知政府对被告是有违拆补偿的，故其认为该协议中的补偿款数额应当变更。2019年10月23日，本院组织双方到涉案场地现场勘查，涉案场地一楼大门由一自称是村里派出的人员开锁。涉案场地一楼部分区域堆放了板材等物品，被告表示目前场地内放置的物品应该属于村里的。涉案场地四楼没有封闭的门，场地内部分附属装修已被拆除，被拆卸物品散乱堆放在场地各处。另原告向本院申请向广州市白云区黄石街道办事处城市管理科或广州市白云区人民政府调取政府拆迁白云区黄石街丛云路大石岗自编A号的拆迁补偿标准及政府发放给被告的补偿款项目及数额，以查明涉案房地产被拆迁所适用的政府拆迁补偿标准及政府发放给被告的补偿款项目及数额。并在已追加本案第三人后，又申请追加广州市白云区黄石街陈田经济联合社作为本案第三人参加诉讼。经本院向广州市白云区人民政府黄石街道办事处城市管理科发出拆违通知的经办人员了解，涉案场地属于涉违法建设需清拆的范围，违法建设不属于政府应赔偿的范围，如相关无证建筑物因在城中村改造范围内涉及补偿的问题，不属于该部门处理事宜。本院认为，原告提交《合同提前终止协议》一份，拟证明涉案场地被通知将拆除后双方就涉案租赁合同的终止问题达成了一致的协议，两被告以其未在该协议中签名确认为由对该协议不予认可。对此，虽两被告未在上述协议中签名确认，但从原被告提交的微信聊天记录看，能够反映双方签订终止协议前，确实是有就提前终止合同问题进行过协商，双方协商达成一致意见后，两被告向原告支付了50万元的补偿款，并退还了租赁保证金10万元。后原告将双方协商的内容整理成书面的协议，并将协议通过微信方式发送给两被告，两被告收到该书面协议后，未对协议内容提出异议的经过。结合原告向两被告发出终止协议后，两被告未对协议内容提出异议，并在此后一直沟通搬迁等事宜，亦未再向原告催收过之后的租金和水电费的情况，本院对原告主张上述终止协议是双方达成的一致合意，该协议对双方均有约束力。原告现主张因对涉案场地拆迁补偿问题存在重大误解，才确定了上述协议内容，现以对协议存在重大误解为由要求变更协议中的补偿数额。一方面，原告主张上述协议是其与两被告经过充分协商后达成的一致协议，双方在协商过程中，均应在充分评估自身权益和对涉案场地是否纳入城中村改造等情况充分了解的基础上确定协议内容，现有证据无法证明两被告存在故意隐瞒事实，导致原告对拆除补偿事宜产生重大误解的情形；另一方面，两被告否认其因拆除涉案场地获得补偿，第三人作为涉案场地所在的村社亦表示涉案场地因被政府部门认定为违法建设而要求拆除，该社并没有因此获得补偿。且即使两被告与涉案场地所在村社之间有相关的补偿协议，亦属于两被告与涉案场地所在村社之间的合同关系，原告以此主张变更协议补偿内容亦缺乏依据。综上，原告要求变更协议补偿数额，要求两被告除已支付的补偿款50万元外再向其支付停产停业损失、装修补偿、搬迁费补偿共计150万元的意见缺乏理据，本院不予支持。根据上述协议约定，因原告在搬迁前出现被告擅自停水停电行为的，原告有权要求被告赔偿损失；如果出现政府行为停水停电或拆迁等影响原告经营，被告不承担责任。从两被告提交的微信聊天记录看，涉案场地于2019年6月29日的停电并非两被告所致。该微信聊天记录反而可以反映在被纳入拆除范围的建筑物被相关部门强制停电的情况下，两被告确实曾有协调延迟涉案场地的停电问题，也曾提前提醒原告相关部门对涉案场地进行断电，原告需安排人员尽快将场地内货物搬离。综上，原告要求两被告赔偿因停电造成红酒变质坏掉、酒质变差降价销售所致损失缺乏依据，本院不予支持。如前所述，《合同提前终止协议》对双方均具有约束力，两被告基于双方达成的终止协议已向原告支付补偿款50万元，该款项属于两被告为履行上述协议支付的款项，该协议并未约定原告未在2019年7月30日前搬离，被告有权要求退还补偿款。故现两被告以原告未在2019年7月30日前搬离涉案场地而要求退还赔偿款50万元并支付该50万元的利息缺乏依据，本院不予支持。因上述《合同提前终止协议》已明确约定不收取2019年4月之后的水电费和2019年5月之后的租金，故两被告要求原告支付2019年4月1日起和自2019年5月1日起至返还涉案场地之日的水电费和物业占用费缺乏依据，本院不予支持。本院已根据原告的申请追加涉案场地所在的广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社作为本案的第三人参加诉讼，该社对于涉案场地是否有拆迁补偿的问题明确涉案场地因拆违而被拆除，该社未从中获得任何经济补偿，亦未向两被告支付经济补偿款。且两被告与第三人或案外人之间达成的相关补偿协议与原告的主张无直接关联，故对于原告提出的开具律师调查令和申请追加广州市白云区黄石街陈田经济联合社为第三人的意见缺乏依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告广州柏翠思贸易有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告李伟兴、黎固章的全部反诉请求。本案本诉受理费10500元，由原告广州柏翠思贸易有限公司负担。反诉受理费5571.35元，由被告李伟兴、黎固章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年十二月五日书记员  陈玉梅