贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初3756号 原告：喻毅，男，1989年6月10日出生，白族，贵州省黔西县人。 原告：胡吏，女，1988年11月23日出生，汉族，贵州省黔西县人。 二原告的委托代理人：魏清霞，女，1966年8月7日出生，汉族，贵州省黔西县人。系二原告母亲，委托权限为特别授权。 被告:黔西新城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城8号楼2楼。法定代表人:刘川，系该公司董事长。 委托代理人：田鹏，男，汉族，1976年9月26日出生，贵州省黔西县人。系该公司办公室员工，委托权限为特别授权。 委托代理人：刘玉芸，女，汉族，1967年11月7日出生，贵州省黔西县人。系该公司员工。 原告喻毅、胡吏与被告黔西新城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称黔西新城地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻毅、胡吏的委托代理人魏清霞，被告黔西新城地产公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原、被告双方于2019年9月30日向本院提出和解申请，请求本院给予和解期限三个月，本院依法予以准许。 原告喻毅、胡吏诉称：2013年11月28日，原告购买被告开发建设的位于黔西县，购房总价款417163元（肆拾壹万柒仟壹佰陆拾叁元），并签订商品房买卖合同，合同未约定办理房屋产权转移登记期限。2015年4月18日，原告接房装修入住。原告自2015年4月18日入住至今，被告一直未将办理房屋产权转移登记相关文书交付原告，致使原告417163元的物权一直未被确认。根据国家相关规定，被告从2015年7月17日起就已构成合同违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院请求判决：1、被告向原告交付办理不动产权转移登记相关文书；2、被告自交付原告房屋91日（2015年7月17日）起至实际办理房屋产权转移登记之日止，按日支付原告已交付房价款0.02%的违约金（417163元×0.02%＝83.433元／日）暂定120060.08元，具体金额以实际交付房屋产权登记相关文书日期计算；3、本案诉讼费由被告承担。 为支持自己的诉讼请求，原告喻毅、胡吏于举证期限内向法庭提交了下列证据： 1、原告喻毅、胡吏身份证及结婚证复印件，证明二原告诉讼主体适格； 2、《商品房买卖合同》原件，证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，双方约定了房屋基本情况、面积、价格等事项，对房屋转移登记及违约责任进行了约定； 3、《黔龙新城装修装饰管理服务协议》原件，证明原告的接房装修时间及被告未在规定时限内办理涉案房屋产权证已违约，违约金的起算时间接房之日起90日内后开始计算； 4、购房发票原件，证明原告已按时足额缴纳了购房款，已履行了自身义务，不存在违约行为； 5、原告向被告缴纳办理产权证相关税费的收款收据原件（包含水电、闭路电视、契税、大修基金、产权证手续费、转移登记费），证明被告收取了办理产权证的相关税费，就应当按约定为原告办理房屋产权证书； 6、被告黔西县新城房地产开发有限公司企业登记信息公示报告、黔西县盛达物业有限公司企业信息公示报告复印件，证明第5组证据的收款收据上收费单位为黔西县盛达物业有限公司与被告黔西县新城房地产开发有限公司的关系，盛达物业法人蒲道书系新城地产法人刘川的母亲，是一家人（黔西县盛达物业有限公司法定代表人蒲道书系被告黔西县新城房地产开发有限公司股东，拥有公司32.057%股权，公司职位系监事）； 7、毕节市中级人民法院公布的雷桂芳诉黔西新城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷的判决书复印件1份，证明本案与雷桂芳诉黔西新城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案是属于同一类型的案件，房开一样，小区一样，商品房买卖合同格式条款一样，人民法院一审、二审均支持雷桂芳的诉讼请求，本案中原告主张逾期办证违约金的诉求也应当得到支持； 8、2019年5月原告及部分业主去房开办公室询问房产证的视频光碟一份（已当庭播放），证明原告之前并不知道被告迟迟不办理产权证的原因，去房开公司询问多次也不能答复具体办理时间，还叫原告通过法律程序维权，原告才知道自己的合法权利受到侵害，于是诉诸于法律以保护自己的合法权利，所以原告的情况完全符合中华人民共和国民法通则第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时计算，所以原告诉讼未超过诉讼时效； 9、中国建设银行个人账户支出交易明细复印件10页，证明二原告按揭还款情况。 被告黔西新城地产公司辩称：一、原告诉请被告立即为其办理并交付案涉房屋不动产转移登记相关文书，而案涉房屋商品房买卖合同没有约定办理不动产转移登记的具体时限（即双方合同约定的是非限定办证时限），其诉请与合同约定事实不符，该诉请应不予支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款：转移登记（一）“出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”之约定，被告是有办理商品房转移登记有关文书交付给原告的义务，但本条约定时间处均为斜线，即并未约定被告为原告办理转移登记的具体时间，即该条约定的是非限定办证时限，既然为非限定办证时限，现原告诉请被告立即为其办理并交付案涉房屋不动产转移登记相关文书，该诉请于双方签订的商品房买卖合同约定办证时限事实不符，原告的诉请无事实依据。且案涉房屋《商品房买卖合同》第二十二条第三款：转移登记（四）：“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”之约定，案涉房屋转移登记合同明确约定由双方共同办理，被告没有义务也不能为原告包干办理，因为办理不动产转移登记需要原告持本人身份证、结婚证等相关原件，配合被告到按揭银行、不动产登记中心及相关部门面签有关资料，原告的诉请不尊重案涉房屋商品房买卖合同约定的共同申请办证的义务，且严重违背了申办不动产转移登记程序要件事实，依法不予支持。二、原告诉请以案涉房屋全房款为基数，按日以0.02%从2015年7月17日至实际办理房屋产权转移登记证书之日止计算由被告支付违约金，与事实不符，于法无据。遵照案涉房屋《商品房买卖合同》第二十二条第三款：转移登记（一）“出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：2（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。”之约定，因该合同第二十二条第三款转移登记（一）、（二）项内容是相互关联的，（一）项的内容是（二）项的内容的前提，（一）项的内容约定案涉房屋办理转移登记的时间为非限定时限，（二）项中关于违约金的约定即不能成就，因合同约定事实本身均为双方认可的非办证时限的特殊约定，遵照该事实，首先不能认定被告违约，其次根据合同约定违约金不能超过实际损失的30%，本案中原告并未提供其实际损失的类项及金额，按照最高院关于商品房买卖合同纠纷的解释，违约金应按照实际损失的30%参照计算，本案原告并未举证违约金损失的证据，诉状中提到的违约金没有事实依据，且过高，请求依法不予支持。其次不能确认违约起算时间，所以在该条（一）项内容的前提下，（二）项的内容不成就。因此现原告主张以0.02%从2015年7月17日起计算违约金，属断章取义、混淆合同约定事实，颠倒合同条款本意，其诉请无半点事实依据。三、原告的起诉已超过诉讼时效。原告主张于2015年7月17日前办理涉案房屋初始登记，但原告的起诉日期为2019年7月1日，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，该起诉已超过诉讼时效。再依据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）第2条“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。”之规定，本案被告主张起诉已超过诉讼时效应依法得到支持，原告的诉讼请求也应依法驳回。综上，原告的诉求违背合同约定事实，于法无据，且已超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 为支持其答辩理由，被告黔西新城地产公司向本院提交下列证据： 1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，被告法定代表人身份证明书，证明被告的诉讼主体适格； 2、《商品房买卖合同》原件一份，证明合同24页第二十二条第三款第一项关于案涉房屋转移登记时间约定，该条款并未约定出卖人即被告为买受人即原告办理案涉房屋转移登记的具体时间，即为非限定办证时限，被告何时能争取办理均未违约；同时，该条款第三款第四项约定案涉房屋办证为双方共同申请，所以被告没有立即并单方为原告办理案涉房屋转移登记的义务，既然未违约，也就没有支付违约金的事实及法律依据，原告诉请主张依法不予支持。 3、情况说明复印件一份，证明案涉房屋贷款系被告担保银行才放款，进而证明原告主张以被告担保且至今仍存在连带责任的全房款为基数计算违约金，于事实无依据，于法律显失公平。 4、贵州省不动产登记受理单原件一份，证明被告积极争取并履行了商品房买卖合同第二十二条约定的义务。 5、黔西县人民法院（2019）黔0522民初2110号民事判决书原件一份，证明本案适用诉讼时效法律条款，原告的起诉已经超过诉讼时效，应依法驳回； 6、房屋不动产权证书，证明被告已按照合同第22条约定履行了办理转移登记的义务，不存在任何违约。 经庭审举证、质证，被告对原告提交的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，但认为达不到原告证明目的，原告证明被告违约，但是根据原告提供的合同第24页第二十二条第三款转移登记“（1）出卖人承诺于某年某月某日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人。”根据该条约定双方合同约定的案涉房屋办理转移登记的时限为非限定时限，即被告何时办理案涉房屋的转移登记均未违约；对第3组证据的真实性无异议，但认为达不到原告证明目的，原告于该协议接房时间之日起90日主张被告违约，而不尊重双方《商品房买卖合同》约定的非约定办证时限的事实，所以被告在涉案房屋办理转移登记上没有违约；对第4组证据购房发票真实性无异议，但是原告证明原告不存在违约，这与本案原告的诉请及被告的答辩内容无关联，因为被告并未主张说原告未缴纳房款而违约；对第5组证据相关代收费票据，因原件上盖的是黔西县盛达物业有限公司财务专用章，而原告诉请主张的被告是黔西县新城房地产开发有限公司，这与原告诉请主张的主体不相符，与本案无关；对第6组证据新城房开公司及盛达物业公司两个公司的公示信息报告内容无异议，但认为达不到原告证明目的，因为原告诉请的主体是新城房开公司，现在又提到盛达物业公司，依法应另案处理；对第7组证据毕节市中级人民法院的判决书的真实性存在质疑，因为该证据不是原件，且该判决就算确有其判决书也只能作为本案的参考，因为这份判决书与本案的原告主张、诉状及房屋购房相关情况是有差异的，且案涉房屋楼盘暂未办证的有1018户，鉴于判决结果的社会影响性，法院原则上不会参考本判决书；对第8组证据视频光碟的完全真实性存在异议，因为该视频是经过剪辑处理的，从视频内容看出被告主张的是暂未办理案涉房屋转移登记，并不是原告主张的不能办理，且该视频不能证明原告的合法权益受到侵害及何时受到侵害，因为原被告双方签订买卖合同时也明确的知晓了案涉房屋办理转移登记为非限定时限，且双方的一次协商根本不能证明原告的权益是协商之日受到侵害，因为原告在该视频录制之前及之后也多次找被告商谈办理案涉房屋转移登记之事；对第9组证据三性有异议，达不到原告的证明目的，该份证据系复印件，且不是本案按揭款的还款明细，与本案无关。 原告对被告提交的第1、2、3、4组证据均无异议；对第5组证据有异议，认为与原告无关；对第6组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，被告确实存在违约，因为被告没有按照合同约定的时间交付不动产产权证书，该证书系刚刚办下来的。 经本院认证，原、被告双方均无异议的证据客观真实，来源合法、与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院均予以确认。 经审理查明，2013年11月28日，原告喻毅、胡吏与被告黔西新城地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城小区第19幢2单元23层1号住宅房屋出售给原告，房屋建筑面积130.9平方米，套内建筑面积106.44平方米。按套内面积计算，房屋总价款为417163元，付款方式为首付137163元加公积金贷款280000元。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房首付款137163元；2013年11月28日，黔西县盛达物业有限公司收取了原告所交的水电、闭路电视、契税、大修基金、产权证手续费、转移登记费等共计23398元，2014年3月30日，被告将案涉房屋交付原告使用。2019年12月6日，案涉房屋办理了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产登记证书。现原告诉至法院请求判决被告向其交付不动产产权登记证书及支付逾期办证违约金。 本案的争议焦点：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证的情况，原告起诉要求逾期办证的违约金能否得到支持。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，应根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释进行调整。首先，原告喻毅、胡吏与被告黔西新城地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，原告喻毅、胡吏依约向被告支付了购房款，房屋已交付使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理商品房权属登记的义务，因案涉房屋于2019年12月6日办理了不动产权登记，故对原告明确要求被告向其交付不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。 其次，对于原告诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告黔西新城地产公司应于案涉房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案中，被告已按合同约定的交房时间即2014年3月30日向原告交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应于2014年6月28日前为原告办理案涉房屋商品房所有权初始登记，因此被告违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2014年6月29日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因二原告提起诉讼的日期为2019年7月1日，故2016年7月1日前的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。由于本案被告已于2019年12月6日办理了涉案房屋不动产权证，被告依约完成了办理涉案房屋转移登记的义务，故本案违约金的起止日期应为2016年7月1日至2019年12月6日。 最后，对于原告主张的违约金是否合理合法、能否调整的问题。本案中，被告并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，故对被告辩称其未存在违约的抗辩主张，本院不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。在案件审理期间，被告于2019年12月6日办理了案涉房屋不动产权证，同时，案涉房屋已按期交付原告使用，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告抗辩其未违约，且原告诉求违约金过高，结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，本院酌情判决被告以购房款417163元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故被告应支付二原告2016年7月1日至2019年12月6日的违约金为15681.16元（417163.00元×0.03‰×1253天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告喻毅、胡吏交付黔龙新城小区第19幢2单元23层1号住宅房屋的不动产权证书； 二、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告喻毅、胡吏逾期办证的违约金15681.16元； 三、驳回原告喻毅、胡吏的其他诉讼请求。 案件受理费1351元（已减半收取），由原告喻毅、胡吏负担1171元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担180元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  刘芸 二〇一九年十二月二十九日 书记员  熊娟