文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2839号上诉人(原审原告)：山东滨州鑫和置业有限责任公司，住所地：山东省滨州市滨城区黄河三路603号。法定代表人：周洪兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人:孙力群，山东纵横家律师事务所律师。委托诉讼代理人:张帅，山东纵横家律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张建立，男，1972年5月15日出生，汉族，住山东省滨州高新技术产业开发区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行，住所地：山东省滨州市滨城区渤海七路633号。法定代表人：刘来忠，该支行行长。委托诉讼代理人：孙兰本，山东一衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，山东一衡律师事务所实习律师。上诉人山东滨州鑫和置业有限责任公司（以下简称鑫和置业公司）因与被上诉人张建立、原审第三人中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行（以下简称工行滨城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院(2018)鲁1602民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫和置业公司上诉请求:1.依法撤销滨州市滨城区人民法院(2018)鲁1602民初4755号民事判决，并改判确认上诉人与被上诉人于2012年1月8日签订的商品房买卖合同无效；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2012年1月8日签订商品房买卖合同的行为符合民法总则第146条之规定，该民事法律行为无效，原审判决对此认定错误。2012年1月份，因上诉人资金紧张，上诉人与被上诉人便商议以张建立名义购买上诉人房产的方式向银行贷款，后双方于2012年1月8日签订了《商品房买卖合同》，写明被上诉人“购买”上诉人开发的春晓金翠园6号楼1单元1-2层120号及附属119号房产，总房款为3606069元，其中首付款1806069元，贷款1800000元。上诉人于合同签订当天向被上诉人出具了并非真实收款的首付款收据作为向银行贷款的必要凭证，然后以被上诉人的名义在原审第三人处办理了银行按揭贷款，随后第三人将贷款1800000元汇入上诉人账户，上诉人最终获得了银行贷款，缓解了资金紧张问题。但自始至终，上诉人与被上诉人之间并没有买卖房屋的真实意思表示，被上诉人也未真实支付过购房首付款，银行按揭贷款本息也一直由上诉人按期转账给被上诉人的银行还款账户，再由被上诉人通过该还款账户向银行偿还，实际偿还人均系上诉人。被上诉人张建立只是顶名而已，其并非实际的购房人，前前后后未支付过一分钱。根据民法总则第146条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，因此，上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同应属无效。在庭审中，上诉人向法庭举证了通过崔永军、王钺钦账户向被上诉人还款账户按月汇款23000元的转账凭证，可以证实涉案贷款的实际偿还人均系原告。况且，在2016年2月份，上诉人已将涉案房产抵顶给案外人崔吉旺，现涉案房产由崔吉旺占有，更能说明上诉人与被上诉人之间没有买卖房产的真实意图，上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同的行为系虚假的意思表示，原审判决对上述事实未能查清，实属错误。二、原审判决一直在关注(2016)鲁1602民初4997号民事判决，却不适用民法总则第146条之规定，也系明显错误。原审判决认为，滨州市滨城区人民法院(2016)鲁1602民初4997号民事判决认定的事实为就涉案房屋被上诉人张建立系借款人，上诉人系担保人，原审第三人为贷款发放人。从表面上看，该认定没有什么不妥，但根据客观事实，上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同的真实目的是为了帮助上诉人进行银行贷款，双方对此均是明知的。因此，虽然(2016)鲁1602民初4997号民事判决已发生法律效力，但原审判决仍应根据客观事实并依据民法总则第146条的明确规定，认定涉案商品房买卖合同无效。综上，原审判决查明事实不清，适用法律有误，请二审法院撤销该错误判决，依法改判。张建立未出庭，也未提交书面答辩意见。原审第三人述称，根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，合同无效的法定情形。恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益。根据民法总则第一百五十三条规定，违背公序良俗的法律民事法律行为无效。山东滨州鑫和置业有限责任公司与张建立签订虚假房屋买卖合同，用于骗取第三人贷款，扰乱了市场秩序和金融秩序，违背了民事主体应遵循的诚实信用和公序良俗原则。按照上述规定，应认定为合同无效。一审判决以后，第三人经过对房屋现状的了解，以及对实际所有人崔吉旺的询问，认为上诉人的上诉事实属实。鑫和置业公司向一审法院起诉请：1.依法确认原被告于2012年1月8日签订的商品房买卖合同无效；2.本案诉讼费等一切费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年1月8日，原告鑫和置业公司与被告张建立签订商品房买卖合同，约定，张建立购买的商品房为滨州市渤海五路以东、春晓路以北春晓金翠园第6幢1单元1-2层120号房（建筑面积262.52平方米)，该商品房单价为每平方米8990元；附属物为119，单价为8990元，建筑面积为138.60平方米；总金额为3606069元；其中于2012年1月5日支付首付房款1806069元，剩余房款1800000元为银行按揭。同日，原告出具收款收据，载明收到张建立金翠园6#楼1单元1-2层120号房款1806069元。2016年10月17日，工行滨城支行与张建立、白俊珍、鑫和置业公司金融借款合同纠纷一案诉至滨城区人民法院，要求：1.张建立、白俊珍归还工行滨城支行借款本金1282413.76元、利息52169.65元（暂计算至2016年7月21日）以及自2016年7月22日至实际给付之日的利息（按合同约定利率计算）；2.工行滨城支行对张建立抵押的房屋在折价或拍卖、变卖的价款内优先受偿；3.鑫和置业公司对上述款项承担连带清偿责任；4.诉讼费、保全费等费用由被告承担。张建立、白俊珍、鑫和置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。滨城区人民法院经审理认为，2012年1月29日，工行滨城支行（贷款人）与张建立（借款人、抵押人）、白俊珍（共同借款人、抵押物共有人）、鑫和置业公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，向其发放购置商用房贷款1800000元；担保方式为抵押、保证；贷款期限为120个月……借款人授权贷款人将贷款一次划入本合同约定的账户（户名：山东滨州鑫和置业有限责任公司；账号：16×××26；开户行：中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行），贷款利息自实际发放日起计算；借款人采用按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人不享有宽限期；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户为还款账户（户名：张建立；账号：62×××26；开户行：中国工商银行）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在执行约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；张建立以其所有的坐落于滨州市滨城区房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；保证责任在正式抵押登记手续已办理完毕，且在贷款人收到房屋他项权证时免除；除非法律另有规定，本合同条款的无效或不可执行，不影响其他条款的有效性和可执行性，也不影响整个合同的效力，本合同借贷条款全部无效/被撤销或被解除，不影响保证条款的效力，保证人仍应按照约定承担保证责任，本合同抵押条款、质押条款因本合同借贷条款全部无效、被撤销或被解除而无效的，抵押人、出质人应依法承担相应民事责任。2012年2月1日，工行滨城支行（抵押权人）与张建立（抵押人）、白俊珍签订《房地产抵押契约》，约定张建立以借款合同约定的房屋对以上借款本息提供抵押担保。2012年2月2日，滨州市房地产管理局对上述房屋抵押进行预告登记并颁发了《房屋预告登记证明》（房预滨字第201200583号）。上述抵押房屋至今未办理房屋所有权证，也未办理抵押登记。2012年2月2日，工行滨城支行依约向张建立发放借款1800000元，并出具《个人借款凭证》，注明借款期限为120个月，借款发放日为2012年2月2日，到期日为2022年2月2日，当期执行利率（年）9.165%，逾期利率（年）13.7475%，逾期浮动值50%，收款人为鑫和置业公司（账号：16×××26），还款账号为62×××26，还款方式等额。张建立在该凭证上签字并捺手印予以确认。自2012年9月12日起，张建立开始逾期还款，已经累计超过六期。截至2017年4月19日最后一次还款，张建立已归还原告借款本金539898.57元、支付利息及逾期利息525718.28元。至2017年7月21日，张建立尚未偿还原告借款本金1260101.43元，拖欠利息及逾期利息149885.96元。另查明，张建立与白俊珍系夫妻关系。滨城区人民法院于2017年8月7日作出（2016）鲁1602民初4997号民事判决，判决：一、张建立、白俊珍于该判决生效之日起十日内共同归还工行滨城支行借款本金1260101.43元，并支付利息及逾期利息（截至2017年7月21日应付利息及逾期利息149885.96元；自2017年7月22日起至该判决履行之日止，按《个人购房借款/担保合同》约定的方式计算）；二、鑫和置业公司对以上借款本息承担连带清偿责任；三、驳回工行滨城支行其他诉讼请求。案件受理费17489.89元，由张建立、白俊珍、鑫和置业公司负担。该判决已生效。原告鑫和置业公司以通过崔永军、王钺钦账户向被告张建立工行滨城支行62×××26还款账户按月汇入23000元的形式转入部分款项。2016年2月26日，原告鑫和置业公司与案外人崔吉旺签订商品房买卖合同，将包括313号房（建筑面积共计567.60平方米）及涉案房屋119、120号房出售给崔吉旺，约定单价为6500元每平方米。涉案房产现由崔吉旺控制。审理过程中，原告陈述于2018年底提起诉讼，请求确认合同无效，收回涉案房产进行处置，处置的钱款用于偿还第三人工行滨城支行的贷款。一法院认为，当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据予以证实。原告要求确认其与被告签订的商品房买卖合同无效的主张，不予支持。理由为：首先，本院（2016）鲁1602民初4997号民事判决认定的事实为就涉案房屋张建立系借款人，原告系担保人，工行滨城支行向张建立发放贷款1800000元，并判决张建立等归还工行滨城支行借款本金1260101.43元，并支付利息及逾期利息；鑫和置业公司对以上借款本息承担连带清偿责任。上述事实系已为发生法律效力的（2016）鲁1602民初4997号民事判决所确认的事实。其次，被告张建立未到庭，原告提交的银行流水仅能够证实原告向被告汇入部分银行按揭贷款，因原告同时系涉案银行按揭贷款的担保人，该银行流水不能充分证明原告的主张。最后，原告一方面主张于2018年底提起诉讼，请求确认合同无效，收回涉案房产进行处置，处置的欠款用于偿还第三人工行滨城支行的贷款；另一方面又提交2016年2月26日其与案外人崔吉旺就包括涉案房屋在内的房屋签订的商品房买卖合同，并陈述涉案房屋由崔吉旺控制，原告的主张与其提交的该合同存在矛盾之处。综上，原告主张其与被告签订商品房买卖合同非真实意思表示，但现有证据不足以推翻生效的（2016）鲁1602民初4997号民事判决认定的事实，原告要求确认涉案合同无效的主张，证据不充分，依法不予支持。被告张建立未按法院指定的时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定判决：驳回原告山东滨州鑫和置业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山东滨州鑫和置业有限责任公司负担。二审期间，上诉人提交证据一，房屋租赁协议原件及复印件各一份、中国工商银行历史明细清单原件及复印件各三张，证明涉案房产在上诉人于2016年2月份抵顶给案外人崔吉旺之后，崔吉旺与闫顺平于2017年8月10日签订房屋租赁协议，将涉案房产租赁给闫顺平使用租赁费每年7万元，租赁期限自2017年8月10日至2019年8月10日，闫顺平也通过银行转账的方式向崔吉旺支付了两年的房屋租金。该证据还可以进一步证实上诉人与被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖关系。涉案房产也并不是由被上诉人张建立占有，双方签订的商品房买卖合同应为无效合同。证据二，房屋租赁协议原件及复印件各一份、农商行交易明细原件及复印件各一张，证明涉案房产由实际所有权人崔吉旺与沙赛赛在2019年8月15日又签订房屋租赁协议，将涉案房产租赁给沙赛赛使用。沙赛赛通过银行转账方式也向崔吉旺支付了租金，该证据也可以证实上诉人与被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖关系，双方签订商品房买卖合同的目的系为了获取银行贷款，双方签订的商品房买卖合同也应为无效合同。证据三，涉案房产现状的视频录像三份，证实涉案房产由沙赛赛在崔吉旺处租赁而来后又与用于经营赛赛便利店。涉案房产的实际所有权人为崔吉旺现使用人为沙赛赛，与张建立无关。张建立自始至终并非涉案房产的购房人，也从来没有占有或使用过涉案房产。也可以证实双方签订的商品房买卖合同的目的就是为了帮助上诉人获取银行贷款，涉案的商品房买卖合同应为无效合同。原审第三人质证称，对证据真实性及证明的内容均无异议。对视频的真实性没有异议，通过对便利店的观察，可以看出便利店的名字是现在承租人沙赛赛的名字。本院认为，上诉人提供的上述证据与涉案房屋买卖合同的效力没有关联性性，不予确认。对当事人二审争议的事实,本院认定如下：本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力依照有关法律规定处理。本案中，上诉人主张其与相对人张建立以虚假的意思表示实施的房屋买卖合同无效。第一，从双方实施的民事法律行为分析，双方于2012年1月8日签订商品房买卖合同，2012年1月5日张建立支付首付房款1806069元，上诉人为张建立出具首付款1806069元收款收据，剩余房款1800000元约定银行按揭。2012年1月29日，原审第三人与张建立、白俊珍夫妇以及上诉人三方签订《个人购房借款/担保合同》，原审第三人发放贷款1800000元。从整个房屋买卖合同及借款担保合同的流程看，完整规范，没有显现行为人与相对人之间的虚假意思表示；第二，从借款合同的还款看，均是通过张建立还款账号为62×××26进行还款，截至2017年4月19日最后一次还款，张建立已归还原告借款本金539898.57元、支付利息及逾期利息525718.28元。尽管上诉人主张有部分还款其安排崔永军、王钺钦账户向张建立账户转的，鉴于崔永军、王钺钦与上诉人、张建立之间到底是何种关系不清楚，即使按上诉人陈述系上诉人安排崔永军、王钺钦账户向张建立账户转款，鉴于上诉人是借款担保人身份，上诉人安排他人归还部分款项，也并不矛盾；第三，2016年10月17日，原审第三人以金融借款合同纠纷起诉张建立、白俊珍夫妇及上诉人，滨城区人民法院判令张建立、白俊珍承担还款责任、上诉人因担保承担连带责任后，上诉人并未提出上诉，也未表示房屋买卖合同及借款担保合同是虚假的意思表示，该判决早已生效。综上所述，上诉人只是单方陈述行为人与相对人以虚假的意思表示实施了民事法律行为，但其提供的证据不足以证实该主张，在没有确切证据证明相对人张建立与其通谋虚伪实施民事行为的情形下，对上诉人的上诉主张，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东滨州鑫和置业有限责任公司负担。本判决为终审判决审判长  张秀峰审判员  孙兴春审判员  刘 洋            本件与原本核对无异      二〇一九年十二月二十六日书记员  张 智