福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0428民初1514号 原告：李华娣，女，1969年9月22日出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：徐子晖（李华娣女儿），住福建省将乐县。 被告：钟石生，男，1958年9月5日出生，汉族，住福建省将乐县。 第三人：李泽其，男，1972年7月8日出生，汉族，住福建省将乐县。 第三人：黄桂英，女，1975年8月7日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告李华娣与被告钟石生、第三人李泽其、黄桂英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李华娣的委托诉讼代理人徐子晖、被告钟石生到庭参加诉讼，第三人李泽其、黄桂英经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李华娣向本院提出诉讼请求：1.立即停止对李华娣购买的位于将乐县古镛镇和平村212号【将房权证2014字第1294-1、1294-××号、将集用（2001）字第0158号】房产的强制执行，并解除该房屋的查封；2.确认李华娣与李泽其、黄桂英于2017年1月5日签订的《房屋转让协议》合法有效，转让房屋归李华娣所有；3.李泽其、黄桂英立即配合并协助李华娣办理房屋的过户登记；4.钟石生承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月5日，李华娣与李泽其、黄桂英签订《房屋转让协议》一份，该协议约定：李泽其、黄桂英将位于将乐县古镛镇和平村212号【将房权证2014字第1294-1、1294-××号、将集用（2001）字第0158号】1-4层的房屋一幢，以42.6万元价款出让给李华娣。协议签订当日和2017年1月24日，李华娣分两次全部付清了房款后，李泽其、黄桂英将出让房屋的房产证、土地证交给李华娣保存，对出让房屋进行了实际交付。李华娣取得房屋后，对房屋进行了简单的装修和清理，于2017年4月3日正式入驻至今。至于房屋的过户登记手续，由于当时李泽其、黄桂英事务繁忙和政府新成立不动产登记中心全部暂停办理房屋登记，后来李泽其、黄桂英又长期在外未归等原因，导致一直未办理房屋过户手续。2018年3月7日，因李泽其、黄桂英与钟石生民间借贷纠纷一案，李泽其、黄桂英与钟石生在将乐法院达成调解。2019年1月3日，钟石生向将乐法院申请强制执行，将乐法院依钟石生申请于2019年3月13日作出（2019）闽0428执12号执行裁定书，在李华娣毫不知情的情形下查封了案涉房屋，并于2019年5月15日发出了公告。李华娣得知该执行事项后，于2019年7月2日提出了书面执行异议。同月10日，将乐法院向李华娣送达了（2019）闽0428执异4号执行裁定书，驳回了李华娣的异议申请。李华娣认为，其于2017年1月5日与李泽其、黄桂英签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，该合同不违反有关法律法规的强制性规定，协议合法有效。李泽其、黄桂英应当立即协助李华娣办理过户登记。李华娣早就购买了被查封房屋，虽然至今没有办理过户，但李华娣已依约支付了全部购房款，并实际占有至今。 钟石生辩称，李泽其曾经说过想以65万元的价格将房屋卖给一个光明人，卖完后再还钱，但后来怎么卖给李华娣的，钟石生并不知情。钟石生是在房子卖了十几天后李华娣快搬进去了才知道的。钟石生要求李泽其、黄桂英尽快还钱。 李泽其、黄桂英未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李泽其、黄桂英未到庭参加诉讼，依法视为自动放弃举证、质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李华娣、李泽其、黄桂英均系将乐县古镛镇和平村村民。李泽其、黄桂英名下登记有位于将乐县古镛镇和平村1-4层的房屋【将房权证2014字第1294-1、1294-××号、将集用（2001）字第0158号】一幢。 2017年1月5日，李泽其、黄桂英（甲方）与李华娣（乙方）签订《房屋转让合同》一份，合同约定：甲方将位于将乐县和平村新村的房屋（地号102/04/2023，房屋证号2014字第1294-号）转让给乙方；房屋转让价共计42.6万元，乙方在1月5日前付给甲方24万元，甲方将土地证、房产证过户给乙方后，乙方将余款18.6万元付给甲方；钱交清后，甲方须在三个月内搬离，未办理过户手续之前，甲方须把土地证、房产证交给乙方抵押。该合同由将乐县古镛镇和平村村民委员会工作人员李世坤签字见证。协议签订后至2017年1月24日止，李华娣付清了42.6万元购房款。 2019年3月21日，本院在执行（2018）闽0428民初38号《民事调解书》确认的金钱债权时，以（2019）闽0428执12号之一《执行裁定书》查封了登记在李泽其、黄桂英名下的讼争房产。2019年7月2日，李华娣对本院查封讼争房产提出书面异议。同月10日，本院作出（2019）闽0428执异4号执行裁定：驳回李华娣的异议请求，并于同月11日将该《执行裁定书》送达给李华娣。李华娣于同月23日向本院起诉。 将乐县古镛镇和平村村民委员会出具了一份证明：“兹有我村村民李华娣，女，身份证号：3504281969××××××××，为本村集体经济组织成员，其于2017年1月5日向本村另一村民李泽其购买了一幢房屋，入住时间为当年5月份左右，李泽其于当年下落不明至此房屋没有过户至李华娣名下。” 本院认为，李华娣与李泽其、黄桂英均系将乐县古镛镇和平村村民，双方签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，讼争房产系2019年3月21日被本院查封，而李华娣早在2017年1月5日就与李泽其、黄桂英签订了《房屋转让合同》，并已经付清了全部购房款，而且李华娣在2017年四五月份就已经占有、使用讼争房产。虽然讼争房产现仍登记在李泽其、黄桂英名下，但根据在案证据显示，讼争房产之所以未过户至李华娣名下，是由于李泽其、黄桂英下落不明造成的，而非李华娣自身原因导致的。因此，李华娣对讼争房产享有的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行，李华娣关于停止对讼争房产的强制执行并解除查封措施的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，李华娣向李泽其、黄桂英购买讼争房产，但未办理权属变更登记，其对讼争房产只享有依据买卖合同请求李泽其、黄桂英办理过户登记的权利，该权利本质上仍属债权，而非物权，故其并未享有讼争房产的所有权。因此，对于李华娣要求李泽其、黄桂英协助其办理讼争房产的过户登记手续的诉讼请求，予以支持，但对于李华娣要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。李泽其、黄桂英未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、确认李华娣与李泽其、黄桂英于2017年1月5日签订的《房屋转让合同》合法有效； 二、停止对位于将乐县古镛镇和平村【将房权证2014字第1294-1、1294-××号、将集用（2001）字第0158号】房产的强制执行，并解除司法查封措施； 三、李泽其、黄桂英应于本判决生效之日起十日内协助李华娣办理位于将乐县古镛镇和平村【将房权证2014字第1294-1、1294-××号、将集用（2001）字第0158号】房产的产权过户登记手续； 四、驳回李华娣的其他诉讼请求。 案件受理费7690元，公告费600元，合计8290元，由李泽其、黄桂英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  肖庆亮 人民陪审员  程 静 人民陪审员  廖国斌 二〇一九年十二月九日 书 记 员  张玉微 附相关法律条款： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。