北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初434号原告（执行案外人）：俞四齐，男，1957年1月29日出生，汉族，住北京市大兴区亦庄开发区天华园二里三区7-102。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律师事务所律师。被告（申请执行人）：丹江，男，1992年10月12日出生，回族，住河北省邯郸市大名县。委托诉讼代理人：陈婧婧，北京恒圣（天津）律师事务所律师。被告（被执行人）：常进福，男，1978年10月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：谭云进，北京众再成律师事务所律师。被告（被执行人）：韩艳颖，女，1976年8月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：谭云进，北京众再成律师事务所律师。原告俞四齐与被告丹江、被告常进福、被告韩艳颖案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞四齐及其诉讼代理人薄纯清、被告丹江的诉讼代理人陈婧婧、被告常进福及其与被告韩艳颖共同委托的诉讼代理人谭云进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞四齐向本院提出诉讼请求：1.停止对常进福名下位于北京市朝阳区广渠门外大街×号楼×层×单元×号的房产的执行并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由丹江、常进福、韩艳颖承担。事实和理由：哈尔滨仲裁委员会作出[2018]哈仲裁字第1738号裁决后，丹江向北京市第三中级人民法院申请强制执行。俞四齐看到（2019）京03执453号公告后提交书面异议声明，北京市第三中级人民法院于2019年8月2日作出（2019）京03执异506号执行裁定书，驳回了俞四齐的异议请求。俞四齐与常进福于2011年就北京市朝阳区广渠门外大街×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）签订了《北京市房屋买卖合同》并如约支付了全部房款，因常进福迟迟不予配合，致使该房屋未过户。俞四齐认为涉案房屋系其合法取得，查封行为侵犯了其财产权益，故提起本案诉讼。丹江辩称，不同意俞四齐的诉讼请求。1.俞四齐主张其已购买该涉案房屋，丹江对此并不知情，且俞四齐未就涉案房屋办理产权登记，其不享有涉案房屋的所有权。涉案房屋属常进福的财产，丹江作为申请执行人有权申请法院对该房屋进行查封、拍卖。2.丹江对涉案房屋享有抵押权。常进福、韩艳颖向丹江借款时，便以涉案房屋作为抵押，并进行了抵押权登记。因此，丹江对涉案房屋享有合法有效的抵押权，足以对抗俞四齐的权利优先受偿。3.涉案房屋在执行过程中已进行了评估，从现场评估状况可知，该房屋实际居住人并非俞四齐，俞四齐也未实际占有该房屋。4.俞四齐购买涉案房屋后，时隔多年仍未办理产权过户登记，也未要求返还购房款或追究常进福的任何违约责任，不符合常理。俞四齐与常进福之间的房屋买卖关系是否真实存在无法确定。即使买卖关系确实存在，并如俞四齐所述系因常进福拖延、拒绝办理过户登记，俞四齐也应向常进福另行主张权利，而不能以未经登记的权利对抗第三人。综上，俞四齐对涉案房屋并不享有所有权、占有权，涉案房屋登记的所有权人是常进福，而且丹江享有合法有效的抵押权，并有合法有效的裁判文书作为依据，故请求法院驳回俞四齐的诉讼请求。常进福、韩艳颖共同辩称，同意俞四齐的第1项诉讼请求，不同意俞四齐的第2项诉讼请求。1.[2018]哈仲裁字第1738号裁决书程序违法，常进福、韩艳颖从未收到过该裁决书和传票，常进福、韩艳颖将启动相关程序要求撤销该裁决书。2.不同意承担诉讼费用，也不认可俞四齐起诉的事实和理由。俞四齐与常进福签订的房屋买卖协议，因俞四齐不具备购房资格，导致合同目的无法实现，故俞四齐与常进福签订的买卖协议应当解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、本次诉讼的形成过程。2019年2月1日，哈尔滨仲裁委员会就申请人丹江与被申请人常进福、韩艳颖借款合同纠纷一案作出[2018]哈仲裁字第1738号裁决书，裁决：“（一）被申请人常进福、韩艳颖自收到本裁决书之日起15日内偿还申请人丹江借款本金40万元；（二）被申请人常进福、韩艳颖自收到本裁决书之日起15日内向申请人丹江支付借款期间的利息8000元并支付逾期违约金112000元（以借款本金40万元为基数，按照月利率2%计算，自2017年9月21日起至2018年11月21日止）；自2018年11月22日起到实际给付之日止的逾期违约金，以未偿还借款本金为基数，按照月利率2%计算；（三）被申请人常进福、韩艳颖自收到本裁决书之日起15日内向申请人丹江支付为实现债权的律师费15000元。”2019年4月，丹江就[2018]哈仲裁字第1738号裁决书向本院申请强制执行，在（2019）京03执453号案件执行过程中，本院于2019年4月19日查封了常进福名下的涉案房屋，产权证号：X京房权证朝字第XXXX号，查封期限为三年，自2019年4月19日至2022年4月18日。涉案房屋被查封后，俞四齐向本院提出执行异议。2019年8月2日，本院作出（2019）京03执异506号执行裁定书，裁定：驳回案外人俞四齐的异议请求。二、俞四齐与常进福之间房屋买卖合同的签订及履行情况。（一）关于俞四齐与常进福签订的房屋买卖合同。2011年6月2日，常进福作为出售方（甲方）与买受方（乙方）俞四齐、俞子丰签订《北京市房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋坐落于北京市朝阳区广渠门外大街×号楼×门×号，产权人为常进福，建筑面积53.59平方米，合同包含本房现有自建门脸房使用面积大约30平方米；甲乙双方同意该房屋的售价为226万元，乙方同意在签订合同当日支付甲方购房定金4万元，甲方同意乙方2011年6月份办理其他银行贷款，贷款办理后付其余全部房款132万元，如贷款不成，撤销本合同，定金在10日内返还乙方；本买卖合同履行至交房之日起，该标的房屋在银行贷款90万元全部由乙方承担（由乙方负责按月向银行偿还贷款，至该款项全部还清银行为止）；甲方依据合同约定收到全部款项后，于收款当日腾空该房屋交与乙方；双方同意买卖成交时，由甲方办理全权委托公证、后续登记、过户解押等事项全权委托乙方办理，需要甲方配合时，甲方给予配合，适当时候由乙方向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理权属过户相关手续和申领房屋所有权证。……该合同落款甲方处有常进福签名，乙方处有俞四齐签名。同日，常进福与俞四齐签订《补充协议》，约定：一、房屋买卖合同第四条第二款乙方委托甲方办理房屋抵押贷款（该房位于北京市经济开发区天华园二里三区×号楼×室）此款生效（利率基准利率上浮10%）；二、甲方承诺推荐该房租户，该房年租金为16万元，乙方付给甲方1万元中介费。该事项目前开始办理，于交房前二十天确定意向。该协议落款处有常进福和俞四齐签名。庭审中，俞四齐称，涉案房屋的买受方为俞四齐和俞子丰，俞子丰系俞四齐之子，因为俞子丰一直在国外所以未在上述房屋买卖合同上签字。常进福、韩艳颖称涉案房屋买卖合同仅有俞四齐一人签字，故涉案房屋的买受人为俞四齐一人。（二）关于案涉房屋买卖合同的履行情况。1.关于涉案房屋购房款的支付情况。俞四齐主张其向常进福、韩艳颖支付购房款136万元，具体包括：1.俞四齐于2011年5月15日给付常进福1万元现金，于2011年6月2日给付常进福3万元现金，常进福收到上述4万元定金后出具收条；2.2011年6月17日，俞四齐给付常进福1万元现金；3.2011年6月18日，俞四齐通过其工商银行账户向韩艳颖转账11万元；4.2011年7月22日，俞四齐获得消费贷1199600元并将该笔款项转账给韩艳颖，另给付韩艳颖400元现金。常进福、韩艳颖认可收到上述136万元。另，俞四齐和常进福、韩艳颖均认可：涉案房屋贷款90万元，还款期限20年，俞四齐自2011年7月开始通过将款项转账至常进福贷款账户的方式偿还涉案房屋贷款，每月还款6000余元直至2019年7月。为此，俞四齐向本院提供了其账号为×××的农业银行交易明细清单。2.关于案涉房屋的交付及占有使用情况。2011年7月23日，常进福作为交出方（甲方）与接收方（乙方）俞四齐签订《交付房产协议》，该协议载明：根据双方2011年6月2日达成的房屋买卖合同及补充协议，双方就交付涉案房屋事项达成如下协议：一、按照上述补充协议第三条，甲方在7天内办理完该房出租事项，同时按约定保持该房使用现状，腾空该房，并在腾空该房前一日应核对好该房的前期费用，如水、电、煤气、物业、供暖等甲方应交各项费用。提供交费凭证或双方检查认定。二、由于乙方已于2011年7月22日上午交清上述协议（买卖合同）的全部房款，甲方在未腾空该房前按日计算该房占用费用（每日438元），在交接日一并同其他各项费用结清。三、按前述的约定，自甲方腾空该房起并确认各项费用结清后，乙方接手还甲方有关该房的90万元贷款，该贷款利息承担按交房日划分，交房之前由甲方承担利息，交房后由乙方承担利息及还贷（双方另办银行卡交付手续）。四、甲方办理全权委托乙方办理该房的后续手续，及委托乙方卖售该房的全权委托公证书，约在一个月内办理完毕。该公证书为不可撤销公证。五、甲方将该房的全部手续及房产证书交与乙方，乙方开接收清单，双方备查，以便办理后续事项。该协议落款处有常进福、俞四齐签名。经询，俞四齐和常进福、韩艳颖均认可未按《北京市房屋买卖合同》和《交付房产协议》的约定办理委托公证事宜。关于涉案房屋交付后的占有使用情况，俞四齐称涉案房屋2011年7月22日交付后，其做了一段生意，之后就出租给别人做生意，现在收回自用。丹江称涉案房屋出租给了中介，然后中介将其租给三个租户。（三）涉案房屋未能办理过户登记的原因。各方当事人均认可，涉案房屋登记在常进福名下，性质为商品房，规划用途为住宅。经询，俞四齐认可其在与常进福签订涉案房屋买卖合同时，其和俞子丰均不具备购房资格，二人均非北京市户籍且俞四齐在北京已经有一套住房，按照当时北京市的购房政策，其不能以个人的名义再购买房屋。俞四齐称其名下有公司，当时想把涉案房屋过户公司名下，因常进福、韩艳颖不配合，故未完成过户登记。常进福、韩艳颖称签订房屋买卖合同时未具体约定过户事宜，未办理过户登记的原因系俞四齐没有购房资格。三、涉案房屋所设定的抵押情况。根据丹江提供的不动产登记证明所载，涉案房屋附设一般抵押，抵押权人为丹江，被担保数额为400000元，不动产登记证明号为京（2017）朝不动产证明第×号，登记时间为2017年8月21日。另，北京市公安局朝阳分局双井派出所于2019年7月19日向俞四齐出具《受案回执》，称已受理俞四齐于2019年7月29日报称的被诈骗一案。常进福认可俞四齐报案一事，称其已被取保候审。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，俞四齐请求停止执行涉案房屋并解除对该房屋的查封，其应举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院具体分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，在丹江对涉案房屋享有抵押权并已对涉案房屋申请执行且法院已经采取查封措施的情况下，判断俞四齐就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，需审查其是否符合上述规定的条件，只有同时符合上述规定的条件才可以排除执行。本案中，俞四齐虽在人民法院查封涉案房屋之前已与常进福签订《北京市房屋买卖合同》及《交付房产协议》并按合同约定支付了部分价款，但其在明知自己不符合购房条件的情况下，仍然购买涉案房屋导致无法及时办理过户手续，系其对政策限制的忽略，故其不符合上述规定第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。另外，俞四齐在签订案涉房屋买卖合同后，因其权利未公示，其享有的只是要求常进福交付房屋、办理过户手续的请求权。丹江的抵押权登记时间虽在俞四齐签订合同并支付部分款项之后，但其抵押权经过登记公示，成为具有对抗效力的物权。综上所述，俞四齐要求停止执行涉案房屋并解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回俞四齐的诉讼请求。案件受理费70元，由俞四齐负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一九年十二月十八日法官助理 田子阳法官助理 仉亭方书 记 员 刘怡然书 记 员 马雪骁