云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0324民初2869号原告：云南城建物业集团有限公司罗平分公司，住所地云南省罗平县罗雄街道布依风情园。法定代表人：丁雄兵，经理。委托诉讼代理人：谢兴友，云南欧派律师事务所律师。特别授权代理。被告：罗平县文化体育广播电视旅游局，住所地云南省罗平县罗雄街道万峰路1号。法定代表人：陈忞，局长。委托诉讼代理人：刘洪彬，罗平县文化体育广播电视旅游局职工。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘佰稳，云南腊山律师事务所律师。特别授权代理。原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司（以下简称“云南城建物业”）与被告罗平县文化体育广播电视旅游局（以下简称“罗平文体旅游局”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云南城建物业的委托诉讼代理人谢兴友，被告罗平文体旅游局的委托诉讼代理人刘洪彬、刘佰稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南城建物业向本院提出诉讼请求：判令被告罗平文体旅游局支付原告2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费194,796.75元及逾期违约金48,576.08元，共计243,372.82元。事实与理由：2011年12月28日，原告与罗平县布依风情园小区开发商罗平旅投置地有限公司签订《布依风情园物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务。2014年1月1日，旅投置地有限公司将罗平布依风情园小区63栋1号房屋交给被告。《布依风情园物业服务合同》及《布依风情园物业服务协议》约定，商业物业服务费每月每平方米1.92元，按年收取，未按期缴费每天按欠费金额的千分之三支付违约金。原告为罗平布依风情园小区提供了物业服务，被告作为罗平布依风情园小区的业主，应当支付原告物业服务费。经原告催收，被告未予交纳。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。被告罗平文体旅游局辩称，原告起诉的2014年至2016年物业费已超过诉讼时效，不应得到支持。原告主张2017年至2019年期间的物业费，因其不具备物业服务资质，违反了协议约定及行政法规的强制性规定，故我局不予承担。我局系政府行政单位，使用的房屋为行政办公用房，原告要求我局按商业网点的收费标准支付物业费缺乏事实依据；原告的收费标准并未经过相关单位核准备案，缺乏法律依据。原告的服务质量存在较大问题，在其起诉的每个案件中均有不同的业主提出公共设施损坏、垃圾遍地，卫生环境差、消防栓损坏、车辆乱停乱放等问题，故原告主张的违约金不应支持。请法庭判决驳回原告的诉讼请求。原告云南城建物业围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：第一组：1．《企业信用公示报告》、《资质证书》，用以证明原告的诉讼主体资格和从事物业服务的资质；2．《罗平布依风情园物业服务合同》、《布依风情园物业服务协议》，用以证明原告为罗平布依风情园小区提供物业服务，商业物业服务费每月每平方米1.92元，按年在每年度前交纳，未按期交纳按欠费金额的千分之三加收违约金；3．《通知书》及照片2张、《催交物业服务费律师函》，用以证明原告向被告催收了物业服务费；4．被告装修房屋时签署的材料，用以证明被告装修房屋的情况；5．物业服务费、违约金《情况表》，用以证明被告应交的物业服务费及逾期违约金数额。第二组：3张光碟视频，内容为：2012年至2017年《罗平布依风情园物业工程维修登记表》、《业主接待记录》、《每日工作记事及外访人员登记表》、《布依风情园机动车停车登记表》，原告代付工商业用水及污水处理费《发票》、《晨会记录本》、员工《工资表》、《工资及支出情况表》、物业向布依风情园发出的《通知》、《空房巡检记录》、《出入证办理登记表》、《罗平布依风情园监控室值班记录表》、《巡检记录、巡逻记事登记表》、《会议纪要》、原告物业服务的照片，保安巡逻规章制度、方案、线路，《商网业主手册》、《洋房业主手册》，用以证明原告从2012年起至2017年，为罗平布依风情园提供物业服务。第三组：1个U盘视频，内容为：2018年至2019年《布依风情园业主维修登记表》、《布依风情园业主接待记录》、《布依风情园机动车停车登记表》、原告代付工商业用水及污水处理费《发票》、《晨会记录本》、《物业服务会议纪要》、《工资表》、《工资及支出情况表》、《通知》、《罗平布依风情园物业监控室值班记录表》、《巡逻交接记录》、《外来车辆登记表》、原告物业服务的照片，用以证明原告在2018年至2019年，为罗平布依风情园提供物业服务。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证；对当事人有争议的证据和事实，本院做如下认定：1．原告提交的《资质证书》在时间上虽存在间断，但是原告提供的物业服务一直处于持续状态，且企业营业执照至今仍有效，本院对云南城建物业具有经营资质予以采信；2．《罗平布依风情园物业服务合同》经审查属实，合同约定商业网点物业服务费按每月每平方米1.92元收费，但是没有提交物价部门备案或核准的相关依据，且本案被告系行政机关单位，其将本案物业作为本单位行政办公用房，原告按照商业网点收取物业费确有不当；3．《布依风情园物业服务协议》未经本案被告签字确认，本院不予采信；4．原告催收物业服务费的催收通知书已经张贴在被告物业门口，可以视为已经送达被告，向被告进行了催收，本院予以采信；5．被告的装修材料与本案没有关联性，本院不予采信；6．物业服务费、违约金《情况表》系原告单方制作，本院不予采信，本院将结合其他证据对被告应承担的物业费做出评判；7．原告提交的第二、三组证据可以证明原告提供了物业服务，本院予以采信，但是并不能证明原告依据约定完全履行了其义务。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月28日，原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司与罗平县布依风情园小区开发商罗平旅投置地有限公司签订《布依风情园物业服务合同》，合同约定由原告为该小区提供物业服务，商业物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为每月每平方米1.92元，业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年收取，业主或物业使用人应当在约定时间交纳下一年度物业服务费。2014年1月1日罗平县旅投置地有限公司将罗平布依风情园小区63栋1号占地面积为1409.12平方米的房屋移交给被告罗平文体旅游局。合同签订后，原告按合同约定为罗平布依风情园小区提供了物业服务，在提供物业服务过程中，原告的物业服务存在一定瑕疵。被告罗平文体旅游局作为罗平布依风情园小区63栋1号房屋的业主接受了原告的物业服务，按照合同约定，原告每年应交物业服务费32,466.12元，经原告2019年4月16日催收，被告至今未予交纳。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业业主和物业服务提供者均应按照《物业服务合同》的约定履行各自义务。被告罗平文体旅游局作为罗平布依风情园小区63栋1号房屋的业主，在接受了原告云南城建物业提供的物业服务的同时，应当根据物业服务合同的约定按时向原告交纳物业服务费；原告云南城建物业也应当按照合同约定，认真履行自己的义务。按照合同约定，物业服务费用按年收取，应当在约定时间交纳下一年度物业服务费。因此，被告主张原告起诉的2016年之前的物业费已经超过诉讼时效的辩解理由成立，本院予以采纳。被告认为原告不具有物业服务资质的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。由于被告系国家行政机关，本案所涉物业是用于被告行政办公，因此按商业网点的收费标准收取实属不当，本案合同约定的收费标准也未按规定经政府物价管理部门核准备案，加之原告对小区的服务存在一定瑕疵，因此，本院酌情对2019年12月31日以前的服务费按照合同约定标准予以扣除20%，即由被告支付原告2017年至2019年的物业服务费77,918.00元。原告主张的违约金因为在《布依风情园物业服务合同》中并未约定，原告没有提供证据证实被告签字确认《布依风情园物业服务协议》，且原告怠于行使权利，因此原告的该项诉求本院不予支持。综上所述，原告云南城建物业的诉讼请求，本院部分支持；被告罗平文体旅游局的辩解意见，本院部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗平县文化体育广播电视旅游局在本判决生效后十日内向原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司支付物业服务费77,918.00元；二、驳回原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,951.00元，由原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司负担2,951.00元，被告罗平县文化体育广播电视旅游局负担2,000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  张清华人民陪审员  毛耀年人民陪审员  王平锋二〇一九年十二月十六日书 记 员  高一凡