广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6066号原告:谭翠玲，女，1985年2月22日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人:何爱英、王猛，广东臻品律师事务所律师。被告：郭文华，男，1984年6月22日出生，汉族，住广州市南沙区。被告：黄桂枝，女，1982年8月31日出生，汉族，住广州市南沙区。两被告共同委托诉讼代理人:梁炽豪，国信信扬（南沙）律师事务所律师。原告谭翠玲与被告郭文华、黄桂枝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭翠玲及其委托诉讼代理人王猛，两被告共同委托诉讼代理人梁炽豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭翠玲向本院提出诉讼请求：1、郭文华支付其购房款120000元及利息（以120000为本金，从2019年1月1日起按日利率1‰计算至清偿之日止）；2、黄桂枝对郭文华的债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年7月20日，其与郭文华在广州领创房地产代理服务有限公司促成下签订了《房屋买卖合同》，合同约定由郭文华购买其名下位于广州市南沙区XX街XX号XX房的房地产，交易总价为1420000元，扣除其应承担的房地产买卖发生的费用30000元后，郭文华实际支付其1390000元购房款，定金是30000元，余款由郭文华办理银行贷款和转账支付。合同签订后，其依约协助郭文华办理银行贷款，并将房产登记至郭文华名下并交付。但郭文华只支付定金30000元和通过银行贷款的方式支付了1170000元，合计1200000元，剩余款项则迟迟不肯支付。后来经多次催促，两被告向其出具协议书，确定尚欠其200000元购房款未支付，并承诺于2019年1月8日前付清。至其起诉时郭文华尚欠其购房款120000元。两被告是夫妻关系，涉案房屋在夫妻关系存续期间购买应当认定为夫妻共同财产，黄桂枝应当对共同财产所产生的债务承担连带清偿责任。郭文华迟迟不履行付款义务，给其造成了极大损失，故诉至法院。被告郭文华、黄桂枝共同答辩称：1、其的购房款已经全部付清，所有的购房款都是通过中介公司支付给谭翠玲的。现中介公司的收款人许丰文因个人原因已经离开广州市，且无法联系，其无法提供许丰文向谭翠玲付款的相关凭证。2、本案中黄桂枝在合同上没有签名，不应承担相应的连带责任。3、合同约定的违约金标准过高，应按月万分之五的标准计算。经审理查明，2018年7月20日，谭翠玲（卖方）与郭文华（买方）、广州领创房地产代理服务有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，内容为：第一条、买卖之房屋地址为：南沙区XX街XX号XX房，建筑面积80.3平方米。第四条、该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1420000元。第五条、买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方。第六条、是次交易所产生的税费以买方支付的方式交付。第十一条、根据国家规定，经纪方不代收代管交易资金，买卖双方可向银行申请办理交易资金托管业务，但买方可将诚意金或定金交经纪方代收代付。卖方不能按本合同约定将物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十二条、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十六条、卖方同意买方或经纪方可将款项存入下述账户，视同卖方已收取款项：开户银行名称：中国银行广州番禺支行，户名：谭翠玲，账户：62×××70。第十九条、三方约定的其他事项：该房屋的首期款以银行同贷书金额为准，房屋交易时间以银行放款到卖方账户日为准，卖方将房屋交给买方。原被告当庭确认双方口头约定在过户完毕后付清剩余房款。就涉案房屋的价格，谭翠玲陈述双方有约定郭文华代其支付中介费30000元，但郭文华并未实际支付；郭文华陈述合同约定为1420000元，后调整为1390000元，其有支付中介费30000元，但没有书面证据证明。上述合同签订后，郭文华、黄桂枝与兴业银行股份有限公司广州市桥支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额1270000元。郭文华、黄桂枝为夫妻关系，双方确认涉案房屋在其夫妻关系存续期间购买。关于涉案房款的支付情况，原被告双方共同确认：合同签订时，郭文华以现金方式向谭翠玲支付了30000元定金，2018年11月20日，按揭银行以转账方式向原告支付了1270000元。郭文华另提交证据：1、《支付宝转账电子回单》四份证明其在2018年4月通过案外人朱俊兴以转账方式向许丰文支付了6万元，许丰文将其中的56000元支付给了谭翠玲；2、《账户交易明细查询清单》证明在2019年2月4日通过案外人朱俊兴以转账方式向谭翠玲支付10000元；3、《微信交易凭证》证明在2019年3月20日通过案外人唐标世向谭翠玲支付20000元，该转账说明为“借款”4、《微信交易凭证》证明在2019年4月16日通过案外人朱俊兴向谭翠玲支付×××元，该日已付清房款。谭翠玲确认有收到上述款项，其中其丈夫有收到一笔56000元的款项，是许丰文以借款的方式给其的，双方没有相应的借款凭证，不清楚该款项的性质；上述的10000元、×××元均是案外人朱俊兴向其偿还借款的，上述30000元是案外人唐标世向其偿还欠款的。为证实其所主张的借款关系，原告提供了《银行流水交易明细清单》《手机转账截图》，该证据载明谭翠玲分别在2018年8月23日向案外人唐标世转账10000元、2018年11月20日向案外人朱俊兴转账30000元。郭文华另提交了涉案房屋交易中介方广州领创房地产代理服务有限公司出具的《情况说明》，该说明内容为“一、关于本司作为中介服务方经办的谭翠玲与郭文华就南沙区优品街4号1503房的房屋买卖合同交易履行情况：本房屋的实际交易价格为139万元，与合同书面约定相差的3万元系房屋价格优惠，当时由于卖方谭翠玲的房屋二押贷款逾期数月，买方郭文华担心交易风险，双方协商后卖方同意降低3万元交易价格。除了银行贷款127万元及定金3万元以外的9万元购房款均是由本司员工朱俊兴代买家郭文华支付给给卖方谭翠玲的，其中2018年4月份朱俊兴向许丰文支付60000元，许丰文实际支付卖方谭翠玲56000元；2019年2月4日朱俊兴转入谭翠玲尾号3113账户10000元；2019年3月20日因资金问题，暂由本司股东唐标世以微信形式转给卖方谭翠玲20000元，该款项已经由朱俊兴归还给唐标世；2019年4月16日朱俊兴微信转入谭翠玲微信×××元，以上合共9万元。二、在房屋过户交易完毕后，本司已经收到买方郭文华向本司支付的30000元中介服务费，至此卖方谭翠玲与买方郭文华就南沙区优品街4号1503房签订的房屋买卖合同已经全部履行完毕，各方不存在拖欠情况。三、在卖方谭翠玲与买方郭文华签订房屋买卖合同之前，卖方谭翠玲曾在2017年年底就南沙区优品街4号1503房（同一房产）与买方林俏梅签订房屋买卖合同，中介服务方同样是本司，具体经纪人为许丰文。谭翠玲、林俏梅签订合同后，林俏梅未成功履行合同，将合同转让给郭文华，朱俊兴代买方郭文华在2018年4月12日向许丰文支付的60000元转让费。”案外人朱俊兴在该《情况说明》下方注明：“以上情况属实，本人确受郭文华委托向谭翠玲支付购房款。”谭翠玲对此不予确认，认为所述的款项是用于支付案外人与其夫妻之间的欠款。2018年10月12日，涉案房屋办理了过户手续，郭文华是位于广州市南沙区XX街XX号XX房的产权人，建筑面积80.3043平方米。产权信息他项权利摘要记载：权利人为兴业银行股份有限公司广州市桥支行，权利种类抵押权，权利面积80.3043，权利部位全部，权利价值1850000，债权数额1270000。郭文华确认谭翠玲在过户后3天内将该房屋交付给其。本院认为，原被告签订的《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是郭文华是否已付清涉案房款。本院对此阐述如下：其一，从双方合同约定看，涉案房屋的成交价为1420000元，郭文华主张双方调整房价款为1390000元，对此并未举证证明，本院不予采信，故涉案房屋的成交价应为上述合同约定价款。其二，原被告确认郭文华在2018年7月20日即合同签订时向谭翠玲支付了30000元定金、2018年11月20日按揭银行以转账方式向谭翠玲支付了1270000元，合计金额1300000元，双方对此款项无异议。郭文华主张另通过案外人分别向谭翠玲支付了56000元、3×××元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”就剩余房款120000元支付情况，郭文华负有举证义务。但根据郭文华提供的付款凭据，相应的付款凭据上并未载明该款项与涉案房屋交易存在关联，且郭文华所主张的其中20000元明确记载性质为“借款”；相反，谭翠玲提交的《银行流水交易明细清单》显示其与案外人唐标世、朱俊兴之间存在款项往来关系。故郭文华提交的证据不能证实上述款项为其所支付的涉案房屋房款，应承担举证不能的法律后果。其三，从付款时间看，案外人许丰文等向谭翠玲付款的时间均为2019年4月以前，而涉案合同签订时间为2018年7月20日，结合签订合同时双方仅约定给付定金30000元，对其他已付款项未有记载，郭文华对此未能作出合理解释，其所举证的付款方式、支付时间亦有违二手房交易习惯。据此，可以认定郭文华已付房款为1300000元，其理应向谭翠玲支付剩余购房款120000元。涉案房屋在2018年10月12日已登记至郭文华名下，郭文华至今未能付清剩余房款，已构成违约，谭翠玲主张从2019年1月1日给付违约金合理。根据合同约定“买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金”，谭翠玲未举证证实因对方违约行为给其造成的损失，郭文华抗辩合同约定的违约金过高合理，本院予以采纳，综合本案案情，根据公平原则，本院酌定郭文华按每日万分之三的标准给付违约金，且违约金总额应以欠款本金为限。对谭翠玲主张的超过该标准部分的违约金，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定情形的除外。”涉案房屋为两被告夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，谭翠玲要求黄桂枝就上述款项承担连带责任于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郭文华、黄桂枝应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭翠玲支付购房款120000元及违约金（以120000元为本金，按每日万分之三的标准，从2019年1月1日起计算至清偿之日止，违约金总额以欠款本金为限）；二、驳回原告谭翠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1710元，由被告郭文华、黄桂枝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年十二月十七日法官助理周书宇书记员梁凤茵