陕西省子长县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0623民初1372号 原告（执行案外人）：李小红，男，1966年10月29日生，汉族，子长县居民，现住该小区。 被告（申请执行人）：薛飞飞，男，1987年3月16日生，汉族，子长县居民，现住子长县。 第三人（被执行人）：高维伟，男，1967年10月20日生，汉族，子长县村民，现住该村。 原告李小红与被告薛飞飞、第三人高维伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李小红，被告薛飞飞，第三人高维伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李小红向本院提出诉讼请求：1.撤销子长县人民法院（2019）陕0623执384号查封裁定，停止对登记在第三人名下实际产权所有人为原告的位于子长县XX街道办XX小区XX号楼XX单元XX室XX号：陕（2017）子长县不动产权第0000577号）］房产的执行；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：子长县人民法院（以下简称子长法院）对涉案房产的查封执行违反《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，侵害了原告的合法权益，应停止对该套房产的执行，以保障原告对合法产权的行使。原告已于2018年9月20日将涉案房产通过合法手续购买，支付了全部价款，并实施了房产的占有管理，而且通过子长县公证处对双方的交易进行了公证确认，这一切行为均在本案子长法院的查封和第三人的诉讼之前，一切属实，无任何虚假。未办理房产登记并非原告过错，因子长县对所有农村土地上的建筑停止办理房产过户登记，造成原告虽全资购买房产而无法过户的被动结果，这是政府限制行为之过失和弊端，并不是原告之过。2018年9月20日，原告与第三人高维伟签订了《买卖楼房协议》，高维伟将自己所有的位于XX街道办张XX小区XX号楼XX单元XX室的房产卖给了原告，付款方式是将高维伟欠原告的520000元债务及其利息抵销了房款。2018年9月20日，子长县公证处以（2018）子证民字第397号公证书确认了双方签订的《买卖楼房协议》的真实性和合法性。同时，第三人高维伟将其持有的陕（2017）子长县不动产权第0000577号房屋产权证交给原告，原告随即管产。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告与第三人签订《买卖楼房协议》并进行公证是在2018年9月20日，子长法院作出（2019）陕0623执384号查封裁定书和（2019）陕0623执384号查封公告均在2019年6月18日。楼房买卖合同签订在前，法院裁定查封在后，可见法院对原XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋查封是错误的，请求法院判如所请。 薛飞飞辩称，第三人给原告转让的涉案房屋属于小产权房，不能买卖，且该房屋买卖实际上是以物抵债，不合法；第三人和原告公证后，未进行产权变更登记，所以交易无效。综上，其认为法院查封涉案房屋是合法正确的，应驳回原告的诉讼请求。 高维伟述称，他与原告以房抵债合法，被告所诉不合理，子长县小产权房买卖比较普通，他就卖出去上百套，没有一套是不合法要回来的，他与原告之间的房屋买卖实际上就是以房抵债，以他的房屋抵销欠原告的债务。欠债还钱天经地义，以房抵债合理合法。他与原告房屋买卖合同签订后，由于政策原因没有变更产权，在原告的一再要求下，没有办法才去公证的，因为原告李小红是其妻哥，所以先后给他借了52万元，没有保人（其中三妻嫂子张某某20万元，二妻哥李小红24万元，另外李小红担保8万元），都有据可查，因此，他在2018年就把他的案涉房屋通过写协议抵押给了原告，并由他们夫妻双方签名按印，另外有银行转账记录等证明借款事实，从双方的往来账户中可以查实。房产未过户的原因：一是政策原因；二是实际他的房子是卖给了三家，如果给李小红一个过户，另外两家的钱要李小红还，只能让李小红卖案涉房屋，卖了之后三家分钱。只要政策允许，一次性把房产过户至购房人名下。综上，他认为他与原告买卖合同合理合法，应停止对案涉房屋的执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告李小红为支持诉讼主张，向本院提交了以下证据： 第一组：欠条四张、交易回单一张、存折两页、高维伟银行卡交易明细四页。用于证明：1.第三人在2014年8月11日其借三妻嫂子张某某20万元，月息3000元，利息付至2014年11月11日，该20万元是第三人在咸阳包工时，张某某在2014年5月11日转账给第三人，第三人在2014年8月11日偿还了一个季度的利息，出具了该借条，出具借条后又还了一个季度利息，剩余利息和本金尚未偿还；2.2015年7月15日第三人向原告借款19万元，月息2850元，该条的来历是，其在2012年7月30日佛店卖了三间两层房子，一共卖的45.6万元，2013年1月24日借给第三人高维伟5万元，借给高维伟二爸张满全20万元，张满全在2013年7月18日要偿还20万元，高维伟要使用该款，他让张满全把20万元直接给了高维伟，高维伟共借他25万元，后高维伟给他偿还了6万元的本金及利息，在2015年7月15日出具了该借条，再未给他偿还本金及利息；3.2015年10月24日，第三人经原告担保向原告同村侯虎借款8万元，侯虎把现金给了他，他又给了第三人，月息1200元，条子上写的担保人宜小红就是他，他的原名叫宜小红，他妻三爸没儿子，他给顶门，把姓“宜”改成了姓“李”。第三人把利息付至2016年10月24日，之后本金及利息均未偿还，他便给侯虎另打了一张借条；4.2017年3月1日，第三人借他5万元现金，将他担保候某某的8万元和这5万元在2017年4月30日给他出具了13万元的借条一支。 第二组：子长县公证处作出的（2018）子证民字第397号公证书和《买卖楼房协议》。用于证明：第三人在2018年9月20日将案涉房屋卖给原告，以第三人欠原告的52万元抵作购房款，并进行了公证。 第三组：子长县不动产登记局颁发的陕（2017）子长县不动产权第0000577号不动产权证书一份。用于证明：公证当天第三人将该证书交给原告。 第四组：租赁协议一份，用于证明：第三人将案涉房屋卖给原告，原告于2019年1月15日将房租赁给师某某，原告已经实际管理案涉房屋。 第五组：子长法院作出的（2019）陕0623执异25号执行裁定书一份及裁定书送达回证三张。用于证明：子长法院于2019年6月18日查封了案涉房屋，原告提出执行异议，子长法院认为未办理过户登记需经审理后方可确认，驳回了原告的异议请求，原告于15日内提起了本案诉讼。 被告薛飞飞对原告上述证据发表了以下质证意见：1.对第一组证据认为与本案无关；2.对第二组证据真实性无异议，对合法性的有异议，认为公证后未过户产权，法院的查封是合法的；3.对第三组证据无异议；4.对第四组证据真实性有异议，认为其有证据可以证明该房屋原告并未实际占用和使用；5.对第五组证据无异议。 第三人高维伟对原告提供的证据均无异议。 被告薛飞飞向本院提交了以下证据：视频资料两段，用于证明：案涉房屋的水、电费由第三人交纳。该视频是高维伟同村的另一个人在2018年2月5日拍摄的高维伟在物业上交水电费的视频，今天通过手机微信转发给了他。 原告对被告上述证据发表了如下质证意见：对薛飞飞提交的证据有异议，他于2019年1月15日将案涉房屋出租，水电费由承租人交纳，原告提供的视频是在2018年2月5日拍摄的，与他无关。 第三人高维伟对被告上述证据发表了如下质证意见：对该证据有异议，他是去交401房的水电费，本案所涉房屋201房水电费他从来没有交过，401是他在去年8、9月份交他连襟樊世成的，之前的水电费当然要他交了。 第三人高维伟未向本院提交证据。 本院对原告李小红提交证据的认证：原告提供的第一组证据，被告认为与本案无关，不予质证，第三人无异议，经审查，该组证据对第三人高维伟所欠52万元及利息的产生、款项来源、支付情况等形成了完整的证据链，可以认定原告对第三人高维伟有52万元债权的事实；对原告提供的第二、第三、第四、第五组证据，被告及第三人对真实性无异议，经审查对其真实性予以确认。 本院对被告薛飞飞提交证据的认证：被告提供的视频资料，原告及第三人均有异议，经审查，被告提供的该证据拍于2018年2月5日，而案涉房屋买卖协议及公证文书形成于2018年9月20日，租赁协议形成于2019年1月15日，均在2018年2月5日之后，故对被告提供的该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人高维伟在2014年8月11日借妻三嫂张某某20万元，月息3000元，利息付至2014年11月11日，该20万元是第三人在咸阳包工，张某某在2014年5月11日转账给第三人，第三人在支付一个季度的利息后于2014年8月11日出具了该借条，之后清利一个季度，剩余利息和本金尚未偿还，原告与第三人商定，等案涉房屋出售后，在卖房款中偿还；2015年7月15日，第三人向原告借款19万元，月息2850元；2015年10月24日，第三人经原告担保向原告同村侯虎借款8万元，月息1200元，第三人将利息付至2016年10月24日，之后的本金利息未付，原告给侯虎另外打了一张借条，2017年3月1日，第三人向原告借款5万元，将原告担保侯虎的8万元和原告的5万元在2017年4月3日给原告出具了13万元的借条。 2018年9月19日，因高维伟无法偿还上述52万元借款，原告夫妻与高维伟夫妻签订了《买卖楼房协议》，将位于子长县XX镇XX小区XX号楼XX单元XX室卖给了原告，付款方式是将高维伟欠原告的32万元及欠原告持有张某某的借据，高维伟欠张某某20万元，共计52万元抵销房款。原告提出过户产权，因政策和此案涉房屋实际是抵债给原告、张某某、侯虎三人，等房屋出卖后三人分卖房款的原因，不能过户。于是双方同日在子长县公证处对《买卖楼房协议》作了公证，子长县公证处以（2018）子证民字第397号公证书确认了双方签订的《买卖楼房协议》的真实性和合法性。同时，高维伟将其持有的陕（2017）子长县不动产权第0000577号不动产权证交给了原告李小红，并将房屋交付原告占有使用。2019年1月15日，原告李小红将该房屋租赁给师某某。陕（2017）子长县不动产权第0000577号房屋产权证记载案涉子长县张家沟小区4号楼4单元201室系高维伟单独所有，权利类型为国有建设用地使用权和房屋所有权，权利性质为出让和市场化商品房，用途为商住或住宅，建筑面积99.92平方米，使用期限：国有建设用地使用权从2017年8月3日起至2087年8月2日止。 薛飞飞与高维伟民间借贷纠纷一案，薛飞飞将高维伟诉至本院，本院于2017年12月13日作出（2017）陕0623民初1425号民事调解书，确定由高维伟偿还薛飞飞本金35万元及利息48000元。高维伟未自动履行，薛飞飞向本院申请强制执行，本院于2019年6月18日作出（2019）陕0623执384号执行裁定书，查封了案涉房屋。李小红向本院提出执行异议，本院作出（2019）陕0623执异25号执行裁定书，认为李小红的异议不能对抗房屋权益登记，其合法性不能确定，需经审理后方可确认为由，裁定驳回异议。李小红对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，原告李小红的诉讼请求应否支持，取决于案外人李小红是否就执行标的即案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 关于第三人与原告之间就案涉房产签订的《买卖楼房协议》是否合法有效的问题。首先，原告李小红持有案外人张某某向第三人高维伟借款20万元的借据，并向第三人承诺此借款由其将案涉房屋出卖后在房款中支付张某某，候某某的8万元由其向侯虎出具了借据，由高维伟在2017年4月3日连同自己的5万元出具了13万元的借条，加上自己实际出借给高维伟的24万元，经原告与第三人结算本金为52万元，在此基础上第三人与原告之间就案涉房产签订了《买卖楼房协议》，并在子长县公证处进行了公证，证明该《买卖楼房协议》系双方真实意思表示，双方以房抵债并不违反法律、行政法规的强制性规定。被告关于该《买卖楼房协议》系以房抵债而不合法的主张于法无据，不能成立。其次，原告与第三人买卖的案涉房屋，根据其产权证记载，其权利类型为国有建设用地使用权和房屋所有权，权利性质为出让和市场化商品房，其土地使用权类型并非农村宅基地，案涉房屋并非小产权房，法律并不禁止其转让，因此被告关于涉案房屋属于小产权房不能买卖，该《买卖楼房协议》无效的主张，于法无据，不能成立。再次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，虽然高维伟未将案涉房产过户至李小红名下，但双方签订的《买卖楼房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该《买卖楼房协议》是合法有效的。被告关于第三人和原告未进行产权变更登记、交易无效的主张，缺乏法律依据，也不成立。 关于李小红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，原告与第三人之间就案涉房产签订《买卖楼房协议》是在2018年9月19日，本院查封案涉房产是在2019年6月18日，即在法院查封之前原告与第三人已经签订了合法有效的书面买卖合同。其次，第三人在2018年9月19日与原告签订《买卖楼房协议》之后就将该房屋的产权证和房屋交给原告，由原告占有使用。再次，原告用双方结算的52万元债权抵顶购房款，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，抵消后原告对第三人的债权消灭，同时原告已经完成了支付全部购房价款的义务。最后，第三人未将案涉房屋产权过户至原告名下，并非由于原告的原因，而是因政策、原告及张某某和候某某的债务原因，不能过户。综上，在原告李小红与第三人高维伟之间的房屋买卖合同有效、原告已履行支付价款义务并实际占有使用该房屋、原告无过错的情况下，原告对案涉房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，具有阻止对案涉房屋的强制执行的民事权益。故对于原告要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求撤销本院（2019）陕0623执384号执行裁定书的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、停止对坐落于子长县XX街道张XX小区XX号楼XX单元XX室房屋（产权证号为：陕（2017）子长县不动产权第0000577号）的执行； 二、驳回原告李小红的其他诉讼请求。 案件受理费500元，由被告薛飞飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 长  李 昱 审 判 员  李卫鹏 人民陪审员  贺 琴 二〇一九年十二月十四日 书 记 员  霍海燕 1