广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6664号原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，营业场所广州市南沙区裕丽街6号114房，统一社会信用代码91440101593729680D。负责人：黄逢裕，职务总经理。委托诉讼代理人：常媛，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：段军威，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告：林艺锋，男，1987年7月15日，汉族，住广东省茂名市茂南区，原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰物业广州分公司）诉被告林艺锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和丰物业广州分公司的委托代理人常媛、段军威到庭参加诉讼，被告林艺锋经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告和丰物业广州分公司向本院提出诉讼请求：一、被告林艺锋向原告和丰物业广州分公司支付2016年7月1日至2019年5月31日的物业服务费8851.5元及滞纳金2171.02元（滞纳金以每月的物业服务费252.9元为本金，自次月1日起按照每日万分之五的标准计算）；二、被告林艺锋向原告和丰物业广州分公司支付2017年7月14日至2019年4月1日的公摊电费1488.6元、滞纳金344.92元；三、被告林艺锋承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2012年12月1日与广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）签订《商品房预售合同》，认购位于广州市南沙区xxx号房(以下简称涉案房屋）。房屋预售前，合富公司与原告签订《前期物业服务协议》，约定原告为创鸿嘉园小区提供前期物业服务，物业服务费用的标准为2.1元/月/平方米，按月交纳，业主逾期缴纳交纳的，应按每日3‰的标准向原告支付滞纳金。原告自进驻小区后一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但被告却自2017年6月2日起开始拖欠物业服务费、电费等费用，原告曾多次向被告催缴，但被告仍不交纳，至起诉之日，被告共拖欠原告各项费用共计12856.04元。现原告为自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院基于事实和法律支持原告的诉讼请求。庭审中，原告撤回了第二项诉讼请求，并因暂时未找到被告的收楼资料，原告变更第一项诉讼请求为被告林艺锋向原告和丰物业广州分公司支付自2017年3月7日（涉案房屋登记之日）起至2019年5月31日的物业服务费6777.72元、滞纳金2171.02元。被告林艺锋没有答辩。经审理查明：2012年12月1日，合富公司（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：“乙方向甲方购买涉案房屋，房屋地址为南沙区创鸿嘉园xxx房，建筑面积共118.89平方米。甲方己按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广东和丰物业有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）2.1元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳”。合富公司（委托方）与原告（受托方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：“合富公司（甲方）委托和丰物业广州分公司（乙方）对创鸿嘉园提供前期物业服务，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业服务费收取标准为高层住宅物业每月以建筑面积每平方米2.1元，商业用房及办公物业每月以建筑面积每平方米3.8元。本物业服务费及其它相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等”。原告确认合同签订后，一直由其对涉案小区进行物业管理，涉案小区于2019年10月成立业主委员会，但尚未选定新的物业公司。原告主张被告于2015年3月14日收楼，自收楼之日起被告从未向其缴纳过物业服务费，因目前暂未找到相关收楼材料，故其暂时仅主张自涉案房屋办理房屋不动产权登记之日起的欠付的物业服务费及违约金，原告提供2016年7月至2019年4月间部分物业管理费《付款通知书》，证明原告欠费情况。另查明，涉案房屋于2017年3月7日登记至被告名下，登记地址为南沙区xxx房，建筑面积120.4419平方米。原告另提供一份《关于创鸿嘉园项目门牌号确认联系函》，证明创鸿嘉园xx现地址变更为xxx街xxx号。本院认为：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其放弃对原告提交的证据进行质证和对原告于庭审陈述的事实进行抗辩的权利。合富公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及合富公司与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，双方当事人应当切实履行。被告虽未与原告签订物业服务合同，但是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，合富公司与原告签订的《前期物业服务合同》亦适用于被告，对被告具有约束力。原告主张被告自收楼之日起未向其交纳过物业服务费，但未提供证据证明被告的具体收楼时间。涉案房屋于2017年3月7日办理产权登记，现原告主张暂从该办证之日起计算涉案房屋物业服务费，合理有据，本院予以支持。《前期物业服务合同》约定高层住宅物业每月以建筑面积每平方米2.1元，涉案房屋登记建筑面积为120.4419平方米，故每月物业管理费为252.9元（2.1元×120.4419平方米），其中2017年3月7日至2017年3月30日的物业管理费为202.32元（2.1元×120.4419平方米÷30天×24天），2017年4月1日至2019年5月31日的物业管理费为6575.4元（2.1元×120.4419平方米×26个月），以上欠付物业服务费共计为6777.72元。《前期物业服务合同》约定被告逾期交纳物业服务费等费用，原告有权按日加收应收款千分之三滞纳金，现原告要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计算属于对其自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。合富公司与原告签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费在每月5日前交纳，又约定每次交纳时间为每月25日前，属于交纳时间约定不明的情形，现原告主张每月物业服务费违约金的起算时间为次月首日，属于对其自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。据此，违约金具体计算方法如下：2017年3月7日至2017年3月31日，被告以应交纳物业服务费202.32元为本金，2017年4月1日至2019年5月31日，被告各以每月应交纳物业服务费252.9元为本金，按每日万分之五的标准，分别从次月1日起计至实际清偿之日止，每月物业服务费的违约金总额以当月物业服务费金额为限。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告林艺锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付从2017年3月7日起至2019年5月31日止的物业服务费6777.72元及违约金（违约金的计算方法：2017年3月7日至2017年3月31日，以应交纳物业服务费202.32元为本金，2017年4月1至2019年5月31日，各以每月应交纳物业服务费252.9元为本金，按每日万分之五的标准，分别从次月1日起计至实际清偿之日止。每月物业服务费的违约金总额以当月物业服务费金额为限，总额以2171.02元为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告林艺锋负担。审 判 长  何彤文人民陪审员  冯仲刚人民陪审员  梁少梅二〇一九年十二月二十七日书 记 员  梁 艺