四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初4126号 原告：陈智煌，男，1994年6月19日出生，汉族，现住达州市通川区。 委托诉讼代理人:邓嫄蜀,四川法之缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐原，达州市通川区魏兴法律服务所法律工作者。 被告：四川天泰置业发展有限公司，住所地达州市通川区西外马房坝五一花园1幢。 法定代表人：许永忠，经理。 统一社会信用代码：915117006602741384。 委托诉讼代理人：叶海洲，四川虹信律师事务所律师。 原告陈智煌与被告四川天泰置业发展有限公司（以下简称天泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案。依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告陈智煌的委托诉讼代理人邓嫄蜀(一般代理)、唐原(一般代理)，被告天泰公司的委托诉讼代理人叶海洲(一般代理)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即取得达州市通川区北外胡家坝社区“凤翎锦绣”小区19-23-4号房屋所在楼栋的权属证明并协助办理不动产权证；2.依法判令被告支付原告因逾期办理权属证明及逾期交房的违约金共计4万元；３.诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告立即办理并取得达州市通川区北外胡家坝社区“凤翎锦绣”小区19-23-4号房屋所在楼栋的权属证明并协助办理不动产权证，明确要求被告支付逾期办证的违约金的4万元。事实及理由：原告于2014年8月26日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的达州市通川区北外胡家坝社区“凤翎锦绣”小区19-23-4号商品房。合同对权利义务进行了详细约定。当天，原、被告双方又签订“凤翎锦绣”《商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议）。签订合同后，原告支付购房款履行了义务。根据合同第十三条约定，出卖人应当在2013年12月31日前交付该商品房，逾期交房按日计算向买受人支付全部购房款万分之一的违约金。同时，合同第二十条（一）款对产权登记约定，出卖人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；在商品房交付之日起550个工作日内取得房屋所有权证书。补充协议约定，按日计算向买受人支付全部购房款万分之一的违约金。事实上，被告逾期在2014年6月1日交房，至今未取得所在楼栋的权属证明及房屋产权证、国有土地使用权证。因此，被告的行为构成违约应当按照双方约定承担违约责任。 被告辩称：1、本项目存在超出容积率指标的问题，故导致案涉19幢房屋尚未取得初始登记。因目前案涉19幢房屋尚不具备办理初始登记的法定条件，原告主张立即办理初始登记，不符合法律规定，应予驳回；2、原告主张的逾期办理初始登记的违约金的计算期限，应当以起诉之日起倒推算两年为限，超出诉讼时效的部分不应得到支持；3、被告逾期办理初始登记的责任天数，应当根据商品房买卖合同补充协议第12条第4款约定，扣除职能部门导致的逾期办证天数。本案中职能部门存在两种情形下的责任导致逾期办证：一是职能部门在办理项目土地的国有土地使用权证时存在责任，具体而言，被告于2011年7月即取得项目土地，职能部门于2015年4月才为被告颁发国有土地使用权证。被告无国有土地使用权证，则无法申办建筑工程施工许可证，被告无建筑工程施工许可证，则无法按期施工。被告无法按照约定期限办理19幢房屋初始登记的重要原因之一是不能按期竣工；二是职能部门在办理19幢房屋初始登记时存在责任，具体而言被告在已经取得建筑工程规划验收合格证的情形下，职能部门认为项目超容积率，进而拒收办证材料；4、原告主张逾期办理初始登记的违约金的条件不成就，根据商品房买卖合同补充协议第12条第1款约定，初始登记违约金的支付条件为被告实际取得初始登记后30日内；5、初始登记是否取得，不影响原告使用房屋的权利；6、原告在未产生实际损失的情形下主张高额违约金，被告请求下调违约金标准以及金额。 本院依法组织双方当事人进行了举证质证并记录在卷，对当事人无争议的证据本院予以确认，对当事人有争议的证据本院予以综合认定。 本案经审理认定如下事实：2013年5月10日，原告陈智煌（买受人）与被告天泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告采取贷款方式购买被告开发的“凤翎锦绣”19幢1-23-4号房屋，建筑面积104.01平方米，单价3253.60元/平方米，总价款338406元。原告采取一次性付款。合同第二十条产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得的，双方同意按下列方式处理：1、如因出卖人的责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起三十日内支付给买受人。2、如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。3、如按照约定出卖人既需支付本条1所约定的违约金，又需支付本条2所约定的违约金，则买受人只能要求出卖人支付其中的一项，不能要求两项均支付，但买受人有权选择要求出卖人支付其中的任何一项。4、如因相关职能部门的原因，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首付款，并办理银行按揭手续，支付了全部购房款。被告于2014年6月向原告交付房屋，至今未取得19幢楼栋的权属证明，导致原告虽入住但无法办理不动产权证书。 同时查明，达州市住房和城乡规划建设局于2012年3月31日对凤翎锦绣1、2、3号楼通过项目竣工规划验收合格，颁发达市住建（2012）字02号合格证。2013年6月13日对凤翎锦绣6、7号楼通过项目竣工规划验收合格，颁发达市住建（用规）字01号合格证。达州市城乡规划局于2014年7月10日对凤翎锦绣10、11、17、19、20号楼通过项目竣工规划验收合格，颁发达市规验（2014）第13号合格证。2016年7月19日对凤翎锦绣15、16、18号楼通过建设工程规划核实，颁发达市规核（2016）第14号合格证。2017年3月21日凤翎锦绣4、5幢通过建设工程规划核实，颁发达市规核（2017）第8号合格证。2017年11月1日对凤翎锦绣12、13号楼通过建设工程规划核实，颁发达市规核（2017）第18号合格证。 另查明，达州市国土资源局的建设项目竣工土地利用情况核验书载明：天泰·凤翎锦绣项目容积率为≦5.5，批准建设总规模262811.34㎡，市不动产登记中心于2018年6月6日核验结论批注“该项目超出规划容积率指标核定建筑规模90076.57㎡”。 因凤翎锦绣项目未办理产权证的问题，温正友等部分业主向省委第八巡视组反映。达州市自然资源和规划局于2019年10月17日向温正友反映未办理产权证问题作出处理意见书。意见对“凤翎锦绣”项目的土地取得情况、实际建设情况、存在问题等作出回复：天泰公司“凤翎锦绣”项目依法取得商住综合用地面积共计47446.97㎡，缴纳土地出让金共计7096.58万元。2014年3月10日原规划局确定该项目共17栋，规划计容建筑面积345758.02㎡。经市国土勘测规划队《四川天泰置业发展有限公司（凤翎锦绣）用地现状图》[达市国土勘（2019）建字11号]核实：天泰公司“凤翎锦绣”项目实际用地面积47630.41㎡，超土地证范围用地面积183.44㎡。根据市不动产登记中心《凤翎锦绣各楼幢建筑面积指标统计表》和市房管局《关于凤翎锦绣房屋建筑面积核实的函》[达市房函（2019）43号]，天泰公司“凤翎锦绣”项目实建筑17幢，计容建筑面积353082.65㎡，天泰公司至今未向市不动产中心提供“凤翎锦绣”项目4－7、10－13、15－20幢房屋经房管部门审核后的房屋测绘报告。经核实“凤翎锦绣”项目存在超土地证范围和超出让土地计容建筑面积建设的情况。处理意见1.我局成立“凤翎锦绣”信访事项工作组，专门负责办证问题。2.工作组加强与税务等相关部门的协调沟通，为“凤翎锦绣”办证提供绿色通道。3.待市政府批准我局请示意见后，我局将按照市政府批复意见依法征收“凤翎锦绣”小区超红线建设和超容建设土地出让价款。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告双方经协商自愿签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同及协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原、被告双方均应按照合同约定的内容履行义务并享有权利。 争议焦点一、原告诉讼请求被告办理并取得达州市通川区北外胡家坝社区“凤翎锦绣”小区19-23-4号房屋所在楼栋的权属证明并协助原告办理不动产权证是否成立。 “凤翎锦绣”项目各楼栋在2012年3月31日至2017年11月1日期间先后通过相关职能部门规划验收，并获得达州市住房和城乡规划建设局以及达州市城乡规划局颁发的合格证。但达州市不动产登记中心在建设项目竣工土地利用情况核验书显示该项目超出规划容积率指标核定建筑规模，在达州市自然资源和规划局对部分业主就未办理不动产证的信访事项作出的处理意见书中载明被告存在超土地证范围和超出让土地计容建筑面积建设的情况，“凤翎锦绣”项目是存在否超容积率等违规行为，应由相关职能部门依法审查，并作出决定，非民事案件审查范围，本案不作认定。被告是否超规划容积率或违规行为未依法处理前，客观上无法办理也不能取得权属证明，相应地原告也无法办理不动产权证。办理不动产权证虽非被告天泰公司职权范围，但被告应尽快妥善处理，向相关职能部门递交申办权属证明的相关手续，协助原告办理不动产权证。 争议焦点二、被告天泰公司违背合同约定至今未取得所在楼栋的权属证明，是否存在过错，应否承担违约责任。 根据合同约定，被告应当于2015年12月31日前取得所在楼栋的权属证明，其辩称相关职能部门对是否超容积率前后认定相互矛盾。但被告提供的证据显示市不动产登记中心于2018年6月6日批注“凤翎锦绣”该项目超出规划容积率指标，此前被告并无此项办理权属证明的障碍，被告应当办理却未办理，故被告对逾期办理权属证明负有过错责任，应承担相应的违约责任。被告辩称原告只能主张2017年10月8日之后的违约金，此前的超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，民事权利受到侵害的权利人在法定时效期间内不行使权利，其公力救济权归于消灭。请求保护民事权利的诉讼时效为三年，故2016年10月8日前至原告起诉之日超过三年诉讼时效期间的民事权利本院依法不予保护。被告辩称两年诉讼时效违反法律规定，本院不予支持。 争议焦点三、被告天泰公司应何时向原告支付逾期办理权属证明的违约金以及被告辩称违约金过高，应予降低，是否成立的问题。 《商品房买卖合同》补充协议明确约定，因被告原因逾期办理所在楼栋权属证明的，应于实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起三十日内向原告支付违约金。审理查明，被告至今尚未取得权属证明，支付违约金的期限尚未成就，原告现请求被告支付该项违约金违背合同的约定，本院不予支持，原告可在支付期限成就且被告拒不支付时另行主张权利。被告辩称原告主张违约金过高，请求降低，被告该辩称是否同意，应在原告提出相应请求时一并审查。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下： 一、被告四川天泰置业发展有限公司于本判决生效后三十日内向相关部门完成递交办理达州市通川区野茅溪南岳居委“凤翎锦绣”19幢楼权属证明的申报手续，并在取得权属证明后三十日内协助原告陈智煌办理“凤翎锦绣”19幢1-23-4号房屋不动产权证； 二、驳回原告陈智煌的其他诉讼请求。 案件受理费800元，减半收取400元，由被告四川天泰置业发展有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  黄娟 二〇一九年十二月二十七日 书记员  周密