上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初22026号原告：张娟，女，1984年9月4日出生，汉族，住江苏省仪征市。被告：王伟，男，1980年5月1日出生，汉族，住上海市长宁区。原告张娟与被告王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月1日本院组织双方当事人进行了证据交换，2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告张娟、被告王伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娟向本院提出诉讼请求：1.被告退还租房押金3,500元；2.被告赔偿原告违约金3,500元；3.被告赔偿原告因出租房屋房顶坍塌引起伤害的医疗费用及后续五年体检费用5,000元；4.诉讼费被告承担。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：被告王伟系上海市长宁区宣化路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人。原、被告签订《房屋租赁协议》，由原告承租系争房屋。2019年3月7日，系争房屋房顶石膏板突然坍塌，致原告女儿头部受伤，随即送医就诊确认头部外伤。事发后，原告第一时间与被告联系告知受伤事宜，被告认可系因房屋质量问题引起了此次事故，并同意承担相关医疗费用。其后原告女儿经常头痛，被告以需紧急售房为由要求原告立即退租，并承诺会一次性给与原告补偿，原告表示同意退租。后被告在微信中诱导原告承认系原告主动退租，并拒绝退还押金。原告认为，被告提供的出租房屋存在质量问题，危及承租人的安全和健康，原告可以随时解除合同。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王伟辩称，对原、被告双方存在房屋租赁合同关系无异议，但系原告在租赁期内提出提前解除合同，被告也给予了原告一定时间代为转租，但原告未转租成功。原告认为房屋质量存在问题，但在2019年3月7日天花板装饰线脱落的当天，被告即派人进行了拆除维修，其后原告对此亦未提出异议，直到2019年6月中旬才提出退租。原告的行为已构成违约，故按照租赁协议约定扣除原告押金，被告不存在违约情形，不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了微信聊天记录截屏、银行转账凭证、视频光盘等证据，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，对当事人对其真实性及关联性均无异议的在案证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王伟和案外人王某某系上海市长宁区宣化路XXX号XXX室房屋的权利人。2017年3月，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁期限为2017年3月13日至2019年3月12日，月租金3,500元，租金支付方式为押一付三，每三个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变。租赁期内，除该房屋的物业管理费由甲方支付外，其余费用应由乙方承担，并如期按缴纳过的单据复印件交于甲方。乙方应按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金3,500元。2019年3月1日，原、被告通过微信聊天达成《租赁合同续签协议》，约定续签一年，至2020年3月11日止，金额调整至4,200元，押金3,500元不调整，其余条款不变。2019年3月7日凌晨，系争房屋天花板装饰线掉落，致使原告女儿李诺依头部受伤，原告带女儿前往上海交通大学医学院附属上海儿童医学中心就诊，支付医疗费300余元。当日，原告将天花板装饰线掉落视频通过微信发送给被告，被告表示“不好意思啊，还有一段装饰线条，要么先拆下来，我今晚过来查看下”。当天晚上，原告委托朋友前往系争房屋，就卧室剩余部分装饰线条进行了拆除。2019年3月12日，原告支付3月13日至6月12日的房租，并在房租中扣除了原告女儿就医费用500元，被告对此未提出异议。2019年4月15日，被告通过微信告知原告房子准备挂牌带租出售，不急卖，会筛选诚意客户偶尔看房，希望原告配合，若造成不便会给与适当补偿。原告回复“我续租的一年，你是要挂牌看一年吗？还是你有随时准备卖掉的想法？”被告回答“不确定。你有什么想法可以说下”。2019年6月11日，原告通过银行转账向被告支付6月13日至9月12日的房屋租金12,600元。后原告电话通知被告要解除合同搬离系争房屋。2019年6月28日，被告通过微信询问原告中介处挂多少价格，有无带看，原告表示“4,600，你介绍的中介说挂多了租不出去”，被告表示“挂低了，中介处4,600底价，58上挂4,500，还是你挂网上吧……”2019年7月9日，原告通过微信告知被告房子很难租，建议被告降价。被告表示4,500元是最低价，没办法只能再等等。原告表示“等没问题的，但等待的损失不能算我的吧”，被告回复“按合同算你的”。后原告通过微信询问被告“你把房子3,800租掉了，那我的押金什么时候退给我？如果一开始就是这个价，我怎么会租不掉？”被告回复“空关2月，目前租3,800，你以为我愿意？突然要搬，如果让你原价转账(原文)，你试试，只会让你损失更多。让你出力帮忙找，是在没有中介的前提下，会适当考虑你。目前等了多久，还是在中介处租掉了。又要付一笔中介款，我损失谁补？”原告回复“空关2个月是你对自己的房子期望值过高……你一开始就同意4,000—4,200,2个月前也租掉了，也不会空关2个月”。庭审中，双方一致确认，原告于2019年6月底搬离系争房屋，未办理交接手续，亦未交还房屋钥匙。7月6日，被告将7月1日至9月12日的房屋租金9,800元退还原告。系争房屋于2019年8月下旬重新出租。审理中，因原、被告双方调解方案差距过大，致本案调解不成。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》及后续通过微信达成的《租赁合同续签协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告主张，系争房屋存在质量问题，导致其女儿受伤，已经危及承租人的安全或健康，承租人可以随时解除合同，被告理应退回押金并承担违约责任。被告则认为，房屋天花板装饰线脱落的问题在2019年3月7日事发当晚已经解决，系争房屋并不存在危及承租人安全或健康的情形，且被告事后支付至2019年9月12日的租金，在2019年6月才提出解除合同，应属原告违约，被告有权没收押金。对此，本院认为，关于系争房屋天花板装饰线脱落并致原告女儿受伤的事实，双方均无异议。但在2019年3月7日原告告知被告该事故情况后，被告于当天晚上即派人对装饰线进行了拆除维修，履行了出租人对租赁物的维修义务，原告亦无证据证明其此后曾对维修行为及维修后的房屋质量提出异议，反而于3月12日向原告支付了6月13日至9月12日的租金，应视为其对修复后房屋质量的认可。原告认为房屋存在安全隐患而解除合同，其该诉称与其随后自行支付至9月12日的租金相矛盾。原告表示客厅及卧室的部分装饰线尚未拆除，未拆除的装饰线仍存在安全隐患，但对此并未提供证据证明，在提出解除合同之前就此亦未向被告提出异议。现原告以房屋危及承租人的安全或健康，承租人可以随时解除合同为由，要求被告退还押金并承担违约责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案审理中，原告确认系其提出解除合同，原告主张被告曾承诺若原告把房子出租出去，会将押金退还原告，对此被告不予认可，原告亦未提交相关证据予以证明，对此本院不予采纳。综上，由于原告原因导致系争合同解除，原告亦无证据证明被告同意退还押金，放弃对其提前解除合同违约责任的追究，且双方合同明确约定“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金3,500元”，现由于原告提前解除合同，双方亦均确认系争房屋空关2个月，被告因此存在房屋租金收益损失，故被告不予退还押金的抗辩具有事实和合同依据，原告要求被告退还押金的请求，本院难予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张娟的全部诉讼请求。案件受理费100元，因本案适用简易程序审理，减半收取计50元，由原告张娟负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘亚玲二〇一九年十二月十八日书记员  刘曦桦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。