广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初24868号原告：李小文，女，1974年9月24日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。委托代理人：查琴芳、罗志威，分别系广东伯方律师事务所律师、实习律师。被告：张长虹，女，1963年9月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：黄江锋，男，1980年9月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：马骏，男，1990年6月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：广东珍奇味集团有限公司，住所地广东省广州市从化经济开发区号，统一社会信用代码。法定代表人：方晓涛。第三人：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。第三人：林碧娥，女，1967年8月22日出生，汉族，住广东省广州市白云区。第三人：林明金，男，1970年8月23日出生，汉族，住广东省惠来县。第三人：方泽鸿（曾用名：），男，1987年7月2日出生，汉族，住广东省惠来县。第三人：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地广东从化经济开发区），统一社会信用代码。法定代表人：方晓涛。第三人：广州裕农投资有限公司，住所地广东省广州市白云区，统一社会信用代码。法定代表人：方泽鸿。原告李小文诉被告张长虹，第三人广东珍奇味集团有限公司（下简称珍奇味公司）、方晓涛、林碧娥、林明金、方泽鸿、广州市君涛房地产发展有限公司（下简称君涛公司）、广州裕农投资有限公司（下简称裕农公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李小文的委托代理人查琴芳、罗志威，被告张长虹的委托代理人马骏到庭参加了诉讼；第三人珍奇味公司、方晓涛、林碧娥、林明金、方泽鸿、君涛公司、裕农公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小文诉称：一、原告在从化市经济开发区5号（上雅君庭）3栋2003号房被查封前已经签署合同、付清全款，并办理了网签手续，上述房屋已登记在原告名下，法院无权查封原告的房屋。被告与第三人珍奇味公司、方晓涛、林碧娥、林明金、方泽鸿、君涛公司、裕农公司之间的民间借贷纠纷，法院以（2015）穗天法金民初字第5058号案立案审理，该案中法院依据被告的申请于2016年6月8日查封了上述房屋。后被告向法院申请强制执行，法院以（2017）粤0106执14009号案立案执行。上述房屋原为第三人君涛公司名下的房屋，原告于2016年5月2日（即上述房屋被查封前一个多月）与第三人君涛公司签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，以536760元的价格购买上述房屋。《广州市商品房买卖合同（预售）》签署的次日，原告即将全部购房款支付至第三人君涛公司指定的账户，同日，原告与第三人君涛公司就购买上述房屋的合同办理了网签手续。2018年，因第三人君涛公司未按约交付房屋，原告向从化区人民法院提起诉讼，要求君涛公司履行办理上述房屋的商品房预告登记手续并向原告支付迟延交房违约金39327元。2018年3月28日，从化区人民法院作出（2018）粤0117民初539号民事判决，判决君涛公司办理上述房屋的商品房预告登记并向原告支付迟延交楼违约金。上述判决宣判后，原告发现天河区人民法院以（2015）穗天法金民初字第5058号民事裁定查封了上述房屋。为维护原告的合法权益，原告依法向天河区人民法院提出执行异议，并提供充分证据证明上述房屋在查封前已经出售给原告，原告已付清房款并办理了网签手续，上述房屋已经登记在原告名下，因此请求天河区人民法院解除对上述房屋的查封。天河区人民法院于2018年8月22日作出（2018）粵0106执异322号执行裁定，认为上述房屋并非用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形，驳回了原告的异议。二、原告认为，（2018）粵0106执异322号执行裁定适用法律错误，法院应当解除对上述房屋的查封。首先，天河区人民法院仅凭《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，以上述房屋并非用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形为由驳回原告的异议，这是对该司法解释的错误理解。原告名下除了上述房屋，并无其他房产，即使依据该司法解释的规定，上述房屋也是符合“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。因此，天河区人民法院的裁定是错误的。其次，该司法解释第三十条同时规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”现（2018）粤0117民初539号生效判决已经判决君涛公司办理预告登记，因此，原告提出排除执行异议、要求解封的，法院应当予以支持。最后，原告于2018年1月13日前往广州市房地产档案馆查询个人名下房地产登记情况，查询结果显示，上述房屋已经登记在原告名下，也就是说，上述房屋的权属已经属于原告，原告对上述房屋享有排他性的物权，原告并非（2017）粤0106执14009号案的被执行人，因此，天河区人民法院继续查封原告的房屋没有任何法律依据。三、天河区人民法院的查封措施与从化区人民法院的生效判决互相冲突，应当解除对上述房屋的查封。（2018）粤0117民初539号生效判决已经判决君涛公司办理上述房屋的预告登记，原告近期也将向从化区人民法院申请强制执行。如果天河区人民法院不解除对上述房屋的查封，将导致上述生效判决无法执行，这将严重影响司法机关司法文书的权威性和执行力。综上所述，原告在上述房屋被查封前已经签署《广州市商品房买卖合同(预售)》，并付清房款和办理了网签手续，上述房屋也已登记在原告名下，因此上述房屋的物权属于原告，原告并非天河区人民法院（2017）粤0106执14009号案的被执行人，因此天河区人民法院无权继续查封上述房屋。为维护原告的合法权益，原告现依法提起诉讼，请求法院判令：一、解除对从化市经济开发区5号（上雅君庭）3栋2003号房的查封；二、本案诉讼费由被告承担。被告张长虹辩称：不同意原告的诉讼请求，法院的执行异议裁定书事实查明清楚，适用法律正确，并无不当。被告对原告提供的《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票等的真实性、合法性、关联性均不予确认，其他意见与执行异议裁定书中的意见一致。另，2015年的相关新闻已报道了上雅君庭的开发商即第三人君涛公司跑路、楼盘烂尾等，而原告却于2016年与开发商签订上雅君庭三套房屋的买卖合同，这不符合常理。第三人珍奇味公司、方晓涛、林碧娥、林明金、方泽鸿、君涛公司、裕农公司均未陈述意见。经审理查明：张长虹与珍奇味公司、方晓涛、林碧娥、林明金、方泽鸿、君涛公司、裕农公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2015）穗天法金民初字第5058号民事判决已经发生法律效力。依上述判决，一、珍奇味公司应向张长虹偿还借款本金10827575元并支付逾期利息；二、方晓涛、林碧娥、林明金、方泽鸿、君涛公司、裕农公司对珍奇味公司的上述借款债务承担连带清偿责任。案件审理期间，本院以（2015）穗天法金民初字第5058之一号民事裁定查封了从化市经济开发区5号（上雅君庭）3栋2003号房（下简称3栋2003房）。因珍奇味公司、方晓涛、林碧娥、林明金、方泽鸿、君涛公司、裕农公司未履行上述判决确定的义务，张长虹向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0106执14009号案立案执行。在上述案件的执行过程中，李小文向本院提出执行异议，要求解除对3栋2003房的查封。本院审查后作出（2018）粤0106执异322号执行裁定，裁定驳回异议人李小文的异议。李小文不服上述裁定，提起本案诉讼。诉讼过程中，李小文主张其在3栋2003房被本院查封前已与君涛公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》并办理了网签手续，其已于签订合同的次日向君涛公司指定的账户支付了全部购房款，君涛公司向其出具了发票，且该房屋已经登记在李小文名下。为予证明，李小文提交了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下简称《预售合同》）等证据。一、《预售合同》显示由君涛公司（甲方/卖方）与李小文（乙方/买方）于2016年5月2日签订，约定乙方向甲方购买3栋2003房，合同约定建筑面积共89.46平方米，总金额536760元；甲方同意乙方按一次性付款方式支付房款，在2016年5月2日前支付全部房价款；乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账户（预售款监控银行：农业银行中国农业银行股份有限公司从化太平支行，预售款监控账号：44×××98），接受广州市国土资源和房屋管理局的监控；甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。二、《个人业务凭证》，显示时间为2016年5月3日，收款人为方伟婷，存/取/汇款人为李辉榕，金额为1610280元。三、《委托收款证明书》，显示由君涛公司于2016年6月7日出具，内容为君涛公司委托方伟婷代收李小文的上雅君庭3栋2003房、3栋1903房及2栋1903房的购房款1610280元。四、《广东增值税普通发票》，显示由君涛公司于2016年7月22日出具，确认收到李小文支付3栋2003房的款项536760元。五、《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示李小文名下的房产有3栋2003房等。张长虹对上述证据的真实性均无异议，但认为根据《预售合同》约定，李小文应将商品房预售款支付至指定的商品房预售款监控账户，李小文未提供将预售款支付至指定监控账户的证据，不能证明李小文将房款按合同约定支付到对应银行账号；《个人业务凭证》显示汇款人为李辉榕而非李小文，且未载明房屋信息，不能证明该笔费用为李小文所述标的物支付。李小文主张因其名下无房产，需要购买房屋解决居住问题，一直在关注各种房屋销售的信息，其于2016年通过中介公司知道君涛公司开发的上雅君庭楼盘正在销售，其多次去现场看楼盘，上述楼盘的户型及地段符合其居住要求，因购买的房产是用于其与父亲、姐姐居住，其父亲年迈，为了方便子女照顾老人，想一家人居住在同一个小区，故其同时购买了包括3栋2003房在内的三套房屋；其弟弟李辉榕在其签订《预售合同》的次日即3栋2003房被查封前的一个多月，代其向君涛公司指定的账户支付了全部购房款，君涛公司收齐购房款后向其出具了发票；李辉榕在广州有房，其购买的房屋并不是给李辉榕居住的，因此不可能登记在李辉榕名下，因购房款主要是由李辉榕与其共同承担（由其委托李辉榕支付，之后再由李辉榕与其进行结算），而从化区没有限购政策，其与家人协商均同意三套房屋暂时登记在其名下。张长虹主张3栋2003房所在楼盘上雅君庭于2015年底已经停止建设、无法竣工验收，并被新闻报道开发商跑路、楼盘烂尾，并提交了（2018）粤01执复169号执行裁定书（打印件）、网上新闻报道作为证据。李小文认为（2018）粤01执复169号民事裁定书上没有法院印章，且无原件，真实性由法院确认，其无法核实，楼盘只要取得预售许可证就可以对外销售，取得预售许可证后进行销售而没有竣工验收是很正常的；对网上新闻报道的真实性无异议，但认为网上新闻报道的内容不一定属实，2016年其购买3栋2003房时，上雅君庭是正常销售的，开发商已取得预售许可证，且还有很多其他的小业主也购买了该小区的房产，其购买房屋是正常的买卖行为。另，广州市从化区人民法院于2018年3月28日作出（2018）粤0117民初539号民事判决，查明2016年5月2日李小文与君涛公司签订《预售合同》，2016年7月25日李小文依约支付全部购房款后，君涛公司向李小文出具《广东省地方税收通用发票（电子）》，认为君涛公司与李小文签订的《预售合同》为有效合同，双方应按合同约定履行，并判决君涛公司为李小文办理3栋2003房的商品房预告登记等。该民事判决书已于2018年4月17日发生法律效力。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在本院执行过程中，李小文对3栋2003房提出执行异议，本院审查后作出了（2018）粤0106执异322号执行裁定，裁定驳回李小文的异议。李小文对上述执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据上规定，李小文主张其在本院查封3栋2003房前已实际购买了该房屋并支付了购房款，要求解除对该房屋的查封，该诉请实质是要求本院不得执行3栋2003房，其应就其对3栋2003房享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，李小文提交了《预售合同》及银行付款凭证、购房款的发票、《个人名下房地产登记情况查询证明》等证据，且李小文在本院查封3栋2003房前已购买了该房屋并支付了全部购房款的事实，已由从化区人民法院的生效民事判决予以确认。综上，本院对李小文的上述主张事实予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据上规定，李小文要求不得执行3栋2003房，该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。珍奇味公司、方晓涛、林碧娥、林明金、方泽鸿、君涛公司、裕农公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决如下：不得执行从化市经济开发区5号（上雅君庭）3栋2003号房。本案受理费100元，由被告张长虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异322号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  王伟雄人民陪审员  伍建红人民陪审员  林 艳二〇一九年十二月二十四日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰