湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0681民初3101号原告：吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被告：李荣华，女，1963年12月1日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。原告吴治理与被告李荣华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴治理和被告李荣华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴治理向本院提起诉讼请求：1、请求判令原被告签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；2、请求判令被告返还原告房屋财产，如有法律障碍或者实际不能返还房屋时，判令被告向原告支付所欠房款23500元，判令被告向原告自2010年12月31日起按逾期应付款的月息1%支付逾期付款损失（合同约定月息1.5%）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：为解决高家坊镇的移民建房，镇政府于2009年4月决定，同意原告吴治理采用村民联建，投资私房联建“治理大厦”，共联建45户。2010年3月1日，原告吴治理与被告李荣华签订了《私房联建房屋买卖合同》，约定被告购买南栋三单元506房一套面积112平方米的住宅房屋，被告已将该房屋装修并入住。被告应当向原告支付房屋总价款94500元人民币，约定在2010年12月31日前付清，延期付款按照月息1.5%计算利息，被告仅支付房款71000元，尚欠23500元及延期付款利息未付。在关于治理大厦房屋买卖的多次诉讼中，都认定关于治理大厦《私房联建房屋买卖合同》因违反国家相关强制性规定无效，故请求法院判令本案中的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。治理大厦房屋是镇政府、房产国土等部门收费或罚款认可的村民联建，根据县市级国土等部门规定，集体土地办房产证的只能由镇政府组织申请，原告最多只有收集办证材料的权利和责任，并且原告多次联系镇政府和各部门，垫付了办证费用还没有向被告收钱，办不到证只能说合同有瑕疵，不能说违约，合同未要求办证违约责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告李荣华辩称，1、在治理大厦的房屋买卖合同纠纷中，原告具有违法行为，存在过错，被告无过错，并无不履行合约相关行为。原告从高家坊镇周坊村塘湾组和听元组购买土地的行为与《中华人民共和国土地管理法》第十条、第七十三条规定相违背，是一种违法行为，土地应当返还，建筑物应当撤除，充分说明原告有错，违背了法律强制性规定，被告无错；2、被告剩余购房款未付不是违约拖欠，是为了督促交易最终完成，原告未向被告交付房产证，违背了《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，导致双方买卖关系没有完成，因原告未交付房产证，所以原被告之间的买卖关系还没有最终完成，即交付的关键部分不彻底，所以被告的尾款部分不能付清，即交易习惯中的公平交易原则。原告不履行办证义务，不守合同违约在先，现要求被告支付违约金及收回房产，并不合理，是一种恶意诉讼行为；3、原告强加于被告头上的违约金条款应属无效，原告是格式文本的提供者，对于自己不能办证造成损失只字不提，而对方延期付款则追加违约金，明显排除自己责任，加重对方责任，该条款无效；4、原告在未取得商品房预售许可证的情况下销售房屋，属于欺诈行为，合同无效，原告应承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对于原告吴治理所举证据《私房联建房屋买卖合同》、《催收通知》，拟证明原被告之间存在的房屋买卖事实以及原告催收房款事实，被告李荣华对证据真实性均无异议，本院予以采纳。对原告吴治理所举证据《关于高家坊镇联建户与白水房管所就房屋发证的备忘》、《关于请求办理集体土地即村民联建手续的报告》、《高家坊镇人民政府关于请求补办大山移民联建房屋手续的报告》、《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》、《关于加快省实事项目建设的督办函》，拟证明原告已经履行购地、施工建设、交办证备案材料及费用、协调等全部责任。被告李荣华提出异议，认为调查报告中约定房价为650元/平米，实际被告按照840元/平米支付，本院审查后认为，上述证据与本案存在关联性，内容真实、且来源合法，本院予以采纳。对原告吴治理所举证据周志伟、周立、周新辉、任四超、左金凯等人的《房屋买卖合同》及房屋转让协议等材料复印件，拟证明购房者可以转让房屋，房子在升值。被告对证据合法性提出异议。本院审查后，原告提供上述证据真实性无法核实，且与本案无关联性，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下，2009年4月6日，高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2010年3月1日，李荣华与吴治理签订《私房联建房屋买卖合同》，李荣华购得“治理大厦”南栋三单元506号房，合同购房价94500元，被告已付房款71000元。合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。”在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。本院认为，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，原告吴治理与被告李荣华签订的《私房联建房屋买卖合同》，因违反国家相关法律强制性规定，而归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告吴治理虽未为被告李荣华等在内的“治理大厦”购房者办理房产证，根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此原告还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定原告具有将相关办证材料报产权登记机关备案的义务，双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，双方均有一定过错。本案中，本院考虑到吴治理交付房屋后，李荣华已居住使用多年等具体情况，房屋保持现状较妥。庭审中，原被告双方均认可被告已付原告房款71000元，尚欠23500元房款未付的事实，故原告请求判令被告支付剩余未付23500元房款的诉讼请求，本院予以支持。原告请求判令被告按月利率1%支付自2010年12月31日起计算的逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。但应从原告起诉之日，即2019年11月6日起支付按年利率6%计算的逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、吴治理与李荣华于2010年3月1日签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；二、限李荣华于本判决生效之日起十日内向吴治理支付剩余购房款23500元，并自2019年11月6日起按年利率6%支付逾期付款利息；三、驳回吴治理的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费468元，减半收取计234元，由被告李荣华负担94元，原告吴治理负担140元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  徐尚二〇一九年十二月十日法官助理刘腾飞书记员罗术