江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣04民终2500号上诉人（原审原告）：刘诗元，男，1965年6月27日出生，汉族，江西省瑞昌市人，经商，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：戴燕，江西康润律师事务所律师。委托诉讼代理人：江民杰，江西康润律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告)：九江创佳房产经纪有限公司奥林匹克店，住所地：江西省九江市开发区体育馆东侧、前进西路北侧中体奥林匹克花园第17A栋不分单元103室，统一社会信用代码：91360406MA37Q8UX3P。负责人：郭能荣，该分店经理。委托诉讼代理人：陶巍，九江市开发区城西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告)：九江创佳房产经纪有限公司，住所地：江西省九江市经济技术开发区西一路1号阳光大厦118号，统一社会信用代码：91360406571189365U。法定代表人：巴小红，该公司执行董事。原审被告：赵志明，男，1975年8月23日出生，汉族，江西省九江市人，公司员工，住江西省九江市濂溪区。上诉人刘诗元因与被上诉人九江创佳房产经纪有限公司奥林匹克店（以下简称创佳奥林匹克店）、九江创佳房产经纪有限公司（以下简称创佳公司）、原审被告赵志明房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘诗元的委托诉讼代理人戴燕、江民杰、被上诉人创佳奥林匹克店的委托诉讼代理人陶巍到庭参加诉讼，被上诉人创佳公司、原审被告赵志明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。刘诗元上诉请求：一、撤销一审法院判决，改判支持上诉人全部诉请；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人作为善意的买受人，高度信赖被上诉人作为中介机构的专业服务能力，上诉人不存在任何过错。合同签订时，被上诉人作为中介机构，声称其有权在房主不到场签字的情况下代理卖房，后又称“谢亚琴”代理，在一审中又提出房主委托“谢贻东”，谢贻东转委托谢亚琴。上诉人于一审庭审前从未看过授权公证书及转委托给谢亚琴的无效授权书。上诉人正是出于对自身房屋买卖经验缺乏，才支付高额中介服务费由被上诉人为此次交易提供专业服务，故本案中上诉人不存在任何过错，上诉人无论如何审慎，均无法预防被上诉人伙同证人及其他工作人员的欺骗。二、一审法院适用法律错误，签订的《存量房买卖合同》自双方签字盖章即生效，且上诉人已实际履行合同义务并支付定金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，任何无权代理人取得被代理人授权或追认情况下，仅代理行为对被代理人不发生法律效力，不影响合同效力。善意相对人仍可依据合同条款要求物权代理人履行债务或追究违约责任。本案的《存量房买卖合同》已生效，被上诉人无法按约与上诉人履行合同，上诉人有权主张双倍返还定金。创佳奥林匹克店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人创佳公司未作答辩，亦未举证。刘诗元向一审法院起诉请求：1、依法判令三被告立即向原告返还双倍购房定金10万元；2、本案诉讼费、保全费、保全担保费等被告承担。一审法院查明：原告从网上看到出售房产信息后与被告创佳房产奥林匹克店联系购房事宜，2018年8月6日，原告（买方乙方）与被告创佳奥林匹克店（中介方丙方）及卖方（甲方）刘颖煜、吴勇签订《存量房买卖合同》，卖方由案外人谢亚琴代为签名，合同约定：房屋所有权人刘颖煜、吴勇，房屋坐落于九江市中体路奥林匹克花园小区40栋3单元609室，产权证号为九房权证浔字第××号，附属用房位于车位位于42栋门口057号，该附属用房房款计人民币捌万元已包含在本合同交易房价内由乙方自然所有。乙方对甲方的房屋信息已充分了解，经丙方中介服务，甲、乙双方确认的买卖成交价格为人民币壹佰贰拾捌万元整。其中房屋价格为壹佰贰拾捌万元，车位价格捌万元。合同签订，乙方将购房定金伍万元划入丙方账户。合同签订后，在九江市房屋产权交易处受理注销登记或在公证处办理委托公证手续时，乙方将全部购房款（含购房定金）计人民币壹佰贰拾捌万元划入甲方账户（如购房款划入丙方账户，则丙方在甲、乙双方办理完验证注销登记手续后一次性转付给甲方，同时甲、乙双方付清应支付金额佣金及相关办证费用）。甲、乙双方约定2018年8月31日前办理产权过户手续，逾期视为违约（遇节假日或甲方银行提前还贷原因可顺延）。乙方若未按约定时限给付房款，视为乙方违约。甲方有权收回物业，终止合同，乙方所交购房定金中贰万伍仟元由甲方所有，视为乙方支付甲方的合同违约金，同时双方中介佣金贰万伍仟元由违约方支付。因甲方原因而导致该物业无法顺利完成交易，视甲方违约，乙方有权终止合同。甲方须向乙方支付合同违约金贰万伍仟元，同时双方中介佣金贰万伍仟元由违约方支付。合同签订当日，原告将购房定金伍万元转入被告创佳奥林匹克店员工赵志明的账户内，由收款人赵志明向原告出具《收条》。合同履行过程中，原告以卖方签名人员无授权，导致合同不能履行为由向房管部门投诉，2018年8月21日被告创佳奥林匹克店负责人郭能荣在九江市房产局监管科出示了房主刘颖煜、吴勇的《公证书》及委托书，证实房主刘颖煜、吴勇已将售房事宜委托给受托人谢贻东办理，受托人谢贻东又将签订售房合同事宜转委托给案外人谢亚琴办理，同时被告创佳奥林匹克店负责人郭能荣向原告出具《承诺》：2018年8月21日客户刘诗元到九江房管局监管科协商合同事议，因房东未到现场，中介方单方承诺合同（有效期）顺延。之后郭能荣多次微信联系原告履行合同均无回复。另查明，被告创佳奥林匹克店系创佳公司下设分公司，2018年9月17日，被告创佳奥林匹克店按照《存量房买卖合同》约定将收取的原告购房定金中25,000元以原告购房违约金的方式支付给案外人谢亚琴，且涉案房产已出售并于2018年10月31日变更登记至房屋所有权人郑水生、余红珍名下。一审法院认为，本案争议焦点在于：案外人谢亚琴在《存量房买卖合同》中代理房主刘颖煜、吴勇的签名行为是否有效？根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条规定代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。而本案涉案房主刘颖煜、吴勇出具给受托人谢贻东的《委托书》中明确规定“受托人无转委托权”。因此受托人谢贻东转委托案外人谢亚琴签订《存量房买卖合同》的行为，因无被代理人刘颖煜、吴勇的追认未发生法律效力，导致三方签订的《存量房买卖合同》亦未生效，其合同的缔约过错责任在于被告创佳奥林匹克店在组织买卖双方签订合同未依法审查卖方代理人的合法代理权限，原告在签订合同时，亦未尽到审慎注意义务，签订双方均存在过错。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。因此原告要求双倍返还定金的诉请，无法律依据，该院不予支持，但被告创佳奥林匹克店收取原告的购房定金应于返还。因被告赵志明系创佳奥林匹克店的职员，其收取购房定金的行为系职务行为，其行为后果，应由公司承担。另《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因此被告创佳公司应承担补充责任。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百五十七条、第一百六十九条之规定，判决：一、被告九江创佳房产经纪有限公司奥林匹克店自本判决生效之日起十五日内返还原告刘诗元购房定金50,000元；二、如被告九江创佳房产经纪有限公司奥林匹克店的财产不足以承担上述债务，不足部分则由被告九江创佳房产经纪公司承担；三、驳回原告刘诗元的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的相关事实与一审查明事实一致，应予以确认。本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还。”本案中，三方在签订《存量房买卖合同》过程中，上诉人刘诗元未要求被上诉人创佳奥林匹克店出示房屋所有权人身份信息、房屋产权信息，对卖方签字人员是否房屋所有权人授权文书亦未要求核实，故上诉人对本次交易未能尽到必要的审慎注意义务存在过错。上诉人刘诗元以信赖中介机构专业服务为由认为其在本次房屋交易中不存在过错的上诉意见，本院不予采信。被上诉人创佳奥林匹克店作为专业从事房产交易的中介机构，对其挂牌出售的卖方房源信息真实性有审查核实义务。在《存量房买卖合同》签订后，因卖方代签人手续不全无法办理过户手续，被上诉人创佳奥林匹克店仍未采取补救措施，与房屋所有权人或其公证授权人联系交易事宜，致使本起房产交易最终无法履行，应当为此承担主要过错责任。综合双方过错程度大小，被上诉人创佳奥林匹克店除应返还刘诗元5万元定金外，本院酌定由创佳奥林匹克店向刘诗元支付25,000元作为经济补偿，由被上诉人创佳公司承担补充责任。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。综上，刘诗元的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2353号民事判决；二、被上诉人九江创佳房产经纪有限公司奥林匹克店应于本判决生效之日起十五日内给付上诉人刘诗元定金及经济补偿合计75,000元；三、如被上诉人九江创佳房产经纪有限公司奥林匹克店的财产不足以承担本判决第二项确定的债务，不足部分由被上诉人九江创佳房产经纪有限公司承担。四、驳回上诉人刘诗元的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1,050元，由上诉人刘诗元承担262.50元，被上诉人九江创佳房产经纪有限公司奥林匹克店承担787.50元。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇一九年十二月十二日书记员 刘 楷