广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10783号原告（反诉被告）：杨警深，男，1987年12月31日出生，汉族，住广东省电白县，委托诉讼代理人：刘军峰，广东格方律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘金国，男，1975年6月23日出生，汉族，住广东省惠州市仲恺区，委托诉讼代理人：朱昌盛，广东永哲师事务所律师。原告杨警深与被告刘金国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案，被告刘金国提起反诉，经审查，本院将本诉和反诉进行合并审理。本案依法由审判员白一帆适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行审理，原告（反诉被告，以下统称原告）杨警深的委托诉讼代理人刘军峰，被告（反诉原告，以下统称被告）刘金国及其委托诉讼代理人朱昌盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨警深向本院提出诉讼请求：1.刘金国退还杨警深支付的款项168000元，并按照同期银行贷款利率支付利息，利息以168000元为本金，从2019年8月11日起实际计至刘金国付清款项之日止，暂计至2019年9月10日止为609元；2.刘金国承担本案诉讼费用。事实和理由：杨警深与刘金国于2019年7月23日签订了《厂房租赁合同书》，约定刘金国将广州市花都区花东镇杨一村原杨荷大酒店出租给杨警深使用，杨警深依约支付了租金42000元和押金126000元。其后因杨警深要经营案涉物业，故要求刘金国提供产权证明，但是刘金国却不能提供。杨警深认为提供产权证明是出租方的基本义务，是保证合同能够顺利履行的基础。根据双方签订的合同第十三条：“甲方需保证次厂房的产权归甲方合法所有，且未用于任何抵押，亦没有任何债权和债务纠纷。”补充条款：合同期内，如因甲方产权问题，导致乙方不能正常经营，甲方无条件退还乙方押金同租金，并赔偿乙方的装修费跟搬迁费，乙方自身经营问题，导致的无法经营，则甲方无须负责。现刘金国不能提供产权证，已属严重违约。故杨警深据此要求刘金国退还支付的押金和租金共计168000元。综上，为维护当事人的合法权益，特向法院起诉。补充认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，我方诉请的理由和依据是涉案租赁合同属于无效合同，据此我方要求退还已支付的押金和租金。刘金国是否有权出租，其没有相应证据能处分该房屋，该物业根本没办法使用，刘金国是否有权出租都无从知晓，涉案物业不能使用我方才要求解除合同，以及让刘金国退还押金和租金。刘金国辩称，租赁合同签订后，杨警深可以正常使用管理涉案物业，刘金国在出租后已经告诉杨警深涉案物业的性质为村里的小产权房，没有相关房地产证明，与现在市场上很多物业情况相类似，签订合同后杨警深原来约定的是作厂房和仓库使用，后来杨警深擅自改变了原合同约定的用途，将涉案物业转租。无论杨警深是将涉案物业作何用途，实际上都没有影响到杨警深的正常经营，只是因为现在涉案物业经济形式不好，不能转租出去，杨警深预期的目标没有达到，所以杨警深才向法院提起诉讼。因为涉案物业没有两证，所以同意退还押金，但不同意支付利息。刘金国向本院提出反诉请求：1.杨警深交还承租的涉案物业；2.杨警深支付承租物业的占有使用费110600元；3.反诉的诉讼费用由杨警深承担。诉讼中，刘金国变更反诉请求为：1.杨警深交还承租的涉案物业；2.杨警深支付承租物业的占有使用费，从2019年8月10日计至杨警深交还场地之日止，暂计至2019年10月29日为110600元；3.反诉的诉讼费用由杨警深承担。诉讼中，本院依法行使释明权，询问双方如涉案租赁合同无效，其是否变更诉讼请求和反诉请求。杨警深表示无需变更诉讼请求。刘金国表示因其在庭审中表示收回涉案场地，故撤回反诉请求的第一项，变更反诉请求为：1.杨警深支付刘金国占有使用费119000元；2.反诉的诉讼费用由杨警深承担。事实和理由：2019年7月23日刘金国与杨警深签订《厂房租赁合同》，约定刘金国出租广州市花都区杨一村原杨荷大酒店给杨警深使用，总面积3300平方米（外墙和楼顶归刘金国使用），每月租金42000元，约定杨警深做厂房使用，不得转租。2019年8月10日刘金国将涉案物业交付杨警深占有使用，杨警深即开始对外招租，因刘金国按照约定不允许杨警深转租至双方发生争议，杨警深开始要求刘金国出具产权证明，但至刘金国提出反诉之日止杨警深一直没有向刘金国交还占有使用的涉案物业。涉案物业原本是刘金国租来自己做厂房使用的，因杨警深要承租，刘金国为此花费二十余万元搬迁费用腾空该物业，并每月向刘金国的上手出租方交付租金，因杨警深占用该物业，导致刘金国既不能自己使用也不能将物业交还上手出租方的局面，依据法律规定杨警深应按照约定的租金标准承担占用使用该物业期间（至刘金国提起反诉之日计两个月零十九天）的费用。因此具状，望判如所请！杨警深针对刘金国的反诉辩称，1.涉案物业一直在刘金国手中，从我方证据3短信可知，刘金国可以随时收回物业，而且早就已经收回该物业，客观上不存在需要杨警深交还的事实；2.杨警深从未使用过涉案物业，因为杨警深在准备经营的时候，向刘金国要求其提交产权证明，刘金国表示无法提供。而提供产权证明是出租方的基本义务，双方还特别补充约定了合同期内如甲方产权问题导致乙方无法经营，甲方要退还押金同租金，现刘金国严重违约，存在重大过错，杨警深无需支付占有使用费。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区花东镇杨一村原杨荷大酒店，总面积约3300平方米。根据刘金国的陈述，涉案租赁物是由杨一村村委建设的小产权房，没有规划报建，高伟锋、高钜彬、高志安向杨一村委租赁，刘金国向高伟锋、高钜彬、高志安租赁。2019年7月23日，杨警深（承租方、乙方）与刘金国（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将涉案租赁物出租给乙方使用，总面积为3300平方米（外墙和楼顶归甲方使用）；租期为6年，免租期为2019年8月1日至2019年8月15日；第一期2019年8月16日至2022年8月15日，每月租金为42000元；第二期2022年8月16日至2025年5月15日，每月租金为46200元。为保障甲方财产权益，合同签订后，乙方应向甲方交纳126000元无息作为厂房押金和一个月的厂房租金42000元，其后租金在每个支付月的15日之前支付给甲方，逾期未交，甲方将按每逾期一日按租金总额的5%收取滞纳金，逾期超过15天，甲方有权单方面终止合同，并没收厂房押金。补充条款：一、合同期内，如因甲方产权问题，导致乙方不能正常经营，甲方无条件退还乙方押金同租金，并赔偿乙方的装修费跟搬迁费，乙方自身经营问题导致的无法经营，则甲方无须负责。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，杨警深向刘金国支付押金的情况为：2019年7月19日向刘金国支付了押金50000元、2019年7月23日缴纳了押金50000元、2019年8月1日支付了押金26000元。2019年8月10日杨警深支付了租金42000元。刘金国于2019年8月10日将涉案场地清空交付给杨警深。杨警深陈述，因刘金国无法提供涉案租赁物的产权证，其自接收涉案租赁物后并没有实际使用，刘金国一直有涉案租赁物的备用钥匙可以自由进出租赁物，且其已将刘金国交付给其的钥匙放于保安亭并通知刘金国收回场地。杨警深提交短信记录、微信聊天记录拟证明上述主张，杨警深于2019年9月9日向刘金国发出短信“……2、请收到本通知后立即来接收厂房；3、您应在收到本通知之日起立即返还我缴纳的押金和租金；若您未及时接收租赁物业，所产生的任何后果由您自己承担……”，刘金国于2019年9月9日回复“随便你们了，自己看合同”、刘金国于2019年9月10日发送“致杨警深先生：花都大道东52号，为杨一村集体物业，如你自主经营可取村委开具产前证明，以上转租严重违反合同约定，限三日内书面道歉并到场协商，如不到场撤销转租，三日后将依合同收回物业，其他请按合同履行，如不履行将按违约依合同收回物业，押金不予退还”。刘金国对短信记录的真实性、合法性、关联性予以确认，但认为杨警深一直占有使用涉案场地，亦从未交还钥匙，双方从未办理场地交接，并提交照片、微信聊天记录拟证明杨警深未经其同意擅自发布转租信息，存在违约行为。杨警深对微信聊天记录、照片的真实性、合法性、关联性不予确认，认为其不存在转租，微信截图的主体不能确认，照片的时间不能确定，无法证明公告是其张贴的，也可能是刘金国张贴的。庭审中，本院组织双方进行了场地的交接。本院依法行使释明权，询问双方如涉案租赁合同无效，双方是否变更诉讼请求及反诉请求？杨警深表示不变更诉讼请求。刘金国表示因其在庭审中表示收回涉案场地，故撤回反诉请求的第一项，变更原第二项反诉请求为：杨警深支付刘金国占有使用费119000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，杨警深与刘金国签订的《厂房租赁合同书》违反法律法规的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案租赁合同无效，杨警深要求刘金国返还其支付的押金126000元及利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。利息应当从本案起诉之日起计至刘金国返还之日止，利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。虽然合同无效，但杨警深已经使用期间的租赁物，应当由杨警深按照双方约定的租赁合同的租金标准支付占有使用费，杨警深于2019年8月10日接收涉案租赁物，并预付了一个月的租金，杨警深于2019年9月9日通知刘金国接收场地，认为涉案租赁合同已于该日解除，虽杨警深提交的证据不足以证明双方之间完成了交接，但涉案合同并无规划报建属于无效合同，从双方的举证来看，刘金国在签订合同之前对于涉案租赁物没有规划报建和产权证的事情清楚知晓，杨警深于2019年9月9日明确向刘金国表明了交接场地的意思表示，刘金国亦于次日回复三日后将收回物业，在此情况下，刘金国未在合理期间内及时收回场地属于自行扩大损失，故结合合同的履行情况、双方的过错程度，杨警深应当向刘金国支付一个月的占有使用费42000元，杨警深要求返还已经支付的占有使用费42000元，依据不足，本院不予支持，同理，刘金国要求杨警深支付2019年8月10日至2019年11月4日的占有使用费，由于杨警深已经支付了一个月的占有使用费42000元，对于超出一个月的占有使用费部分属于刘金国自行扩大的损失，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告刘金国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨警深返还款项126000元；二、被告刘金国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨警深支付利息，利息以126000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年9月12日起计至付清款项之日止；三、驳回原告杨警深的其他诉讼请求；四、驳回被告刘金国的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1836元，由原告杨警深负担459元，被告刘金国负担1377元；反诉案件受理费1340元，由被告刘金国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年十二月四日书记员  孙诗韵李诗琪