北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37016号原告：滕晓峰，男，1968年11月11日出生，汉族，北京中嘉瑞科贸有限公司总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：黄勇，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：宰丝雨，北京市百瑞律师事务所律师。被告：中铁恒丰置业有限公司，住所地北京市丰台区广安路1幢-1层1507。法定代表人：张世华，总经理。委托诉讼代理人：王汝亚，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗静，北京市百伦律师事务所实习律师。第三人：北京西联万博商业管理有限公司，北京市丰台区广安路15号。法定代表人：杜骏。原告滕晓峰与被告中铁恒丰置业有限公司（以下简称中铁公司）、第三人北京西联万博商业管理有限公司（以下简称西联万博公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告滕晓峰的委托诉讼代理人宰丝雨，被告中铁公司委托诉讼代理人王汝亚、罗静到庭参加诉讼。第三人西联万博公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滕晓峰向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年10月17日签订的合同编号为XF448136《北京市商品房现房买卖合同》；2.被告返还房屋首付款801236元并赔偿利息损失（以已付购房款801236元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2013年10月15日起至实际支付之日止）；3.第三人返还印花税、契税、公共维修基金共计104627.63元；4.诉讼费用由被告承担。事实理由如下：2013年10月17日，原告与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF448136），约定其购买被告开发的北京市丰台区广安路1幢-1层1578号商业性质房屋；该房屋建筑面积56.54平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31.54平方米，被告已收取首付款801236元，由第三人代收税费合计104627.63元。合同约定剩余部分房款以办理按揭贷款的方式支付，但由于被告原因，导致按揭贷款未获审批，致使合同客观上无法履行。同时，被告目前涉及多项司法判决执行，已被列入失信被执行人名单，且涉案房屋上有司法查封，合同目的无法实现。2019年6月28日，原告委托北京市百瑞律师事务所律师黄勇律师发律师函通知被告：因被告原因致使无法办理银行按揭贷款，故合同约定的支付房款方式不能成就，致使合同无法继续履行，通知被告解除双方签订的房屋买卖合同；合同解除后，被告须于3日内退还原告已付购房款1539660元及相应利息损失等。被告已于2019年7月1日收到律师函，但至今未退还相应款项，故提起本案诉讼。被告中铁公司辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1.双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告应当依约履行。但原告仅支付了首付款801236元，应继续履行合同，支付剩余购房款。2.原告以被告迟延配合办理贷款为由要求解除合同，无法定及约定依据，原告无证据证明贷款未能办理系被告所致。2014年6月9日，被告向各位业主发出《关于购房业主银行按揭贷款延缓问题处理意见函》，由于受央行房贷宏观调控政策大气候影响，银行放贷工作有部分延缓，依据函件所述内容，按揭贷款延缓并非被告原因导致。事实上，自2013年至2016年在被告处购房并通过申请按揭贷款支付尾款的业主，除了个别征信出现问题外，其他业主的贷款相继获得银行批准。原告未积极履行贷款义务，与被告无关。另双方在合同附件四第一条第2款约定，由于贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可以选择向出卖人补缴差额房款或者一次性支付完剩余房款，双方在签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了替代性付款方式。故此，原告未取得银行贷款，并非被告所致，亦未导致合同目的无法实现。3.原告不履行自身付款义务，不享有合同解除权，且原告要求解除合同超过了合同约定的解除合同时限。买卖合同第十八条约定，如因出卖人责任，买受人选择退房的，应自解除权发生之日起30日内以书面通知出卖人的方式行使，否则解除权消灭。依据我国合同法对解除权行使期限的规定，原告的解除权业已消灭。4.若原告积极按合同约定付款，双方合同早已履行完毕，系因原告在先怠于履行合同义务，致使房屋现因出现查封无法履行，原告应当自行承担责任。如法院审查后认为合同应予解除，原告主张损失过高，相关责任应自查封之后考量。西联万博公司未发表陈述意见。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月17日，滕晓峰（买受人）与中铁公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF448136，以下简称现房买卖合同）约定，买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为X京房权证丰字第XXXX号；房屋坐落为丰台区广安路1幢-1层1578号；该商品房的用途为商业用房；商品房实测建筑面积为56.54平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米54114.96元，总价款为3059660元，具体约定见附件四；付款方式及期限为其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。同日，滕晓峰（买受人）与中铁公司（出卖人）就上述合同签订附件四，计价方式与价款的其他约定：买受人以按揭贷款的方式支付购房款的，应当在签署现房买卖合同之同时向出卖人支付首期购房款，自签署现房买卖合同之日起三日内，买受人应按贷款银行的要求办理完毕相关贷款手续，向贷款银行委托的律师事务所提交申请贷款的一切相关材料并接受贷款银行或及贷款银行委托的律师事务所对其资信状况的审查、询问；买受人应保证向贷款银行所提交的一切相关资料的真实性、合法性并满足贷款银行的要求；如买受人延迟提交上述资料或办理贷款手续，视为逾期付款；买受人应当按照现房买卖合同第八条之约定承担逾期付款的违约责任，若买受人已按贷款银行规定的要求提供了相应资料，并在前述规定的时间内办理了按揭贷款的手续，由于贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可以在以下方式中选择处理办法：（1）按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并自接到上述通知之日起十日内一次性向出卖人补交差额房款部分；（2）自收到贷款银行拒绝发放贷款通知之日十日内起，一次性向出卖人支付完剩余房款。双方另签订附件五：付款方式及期限的约定：买受人选择银行按揭贷款的付款方式，具体为买受人在签署《北京市商品房现房买卖合同》时，当日支付首付款1539660元，其中含有履约定金50000元，余款1520000元由滕晓峰申请按揭贷款支付。同日，滕晓峰与西联万博公司签订《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》约定，滕晓峰自愿将涉案商铺出租与中铁公司委托的西联万博公司，由其按商城的编写定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理；租赁期限为3年，自滕晓峰签订的商铺《商品房买卖合同》约定的产权交付之日起计；在租赁合同期内，西联万博公司每年分别按滕晓峰所购商铺成交金额的7%、7.5%、8%的投资回报率作为租金收益支付给滕晓峰；滕晓峰在购买商铺时，由中铁公司将西联万博公司3年的全部租金收益一次性从首付款中抵扣，作为西联万博公司支付滕晓峰的租金，代为支付。上述合同签订后，滕晓峰按合同约定向中铁公司实际支付首付款801236元，并向中铁公司支付公共维修基金11308元、印花税1529.83元及契税91789.8元，此三项费用由西联万博公司代收。2014年6月9日，中铁公司向业主发送《关于购房业主银行按揭贷款延缓问题处理意见函》（以下简称贷款延缓意见函）载明：“我司与各位业主签订《商品房买卖合同》后，我们的银行按揭贷款工作一刻都没有放松，但由于受央行房贷宏观调整政策大气候的影响，我们的银行放贷工作，与北京地区同期发售的其他项目一样，也有部分延缓。为保障各位业主的返租收益，经公司董事会研究决定，现就业主银行放贷延缓事宜，特决定并通知如下：一、凡银行资信良好、按揭贷款申报资料齐备且符合银行按揭贷款条件的业主，如因我司原因导致按揭贷款放款延迟，则自签订合同之日起满一年，我司按合同约定的返租回报率进行返租回报；二、但由于业主银行资信不佳或提交资料不全等自身原因，不符合银行按揭贷款条件，导致银行未予审批通过按揭贷款手续的，我司的反租回款时间则根据按揭贷款办妥时间自动顺延”。2017年9月26日，本院查封了涉案1578号商铺，查封文号为（2016）京0106执4794号之一，查封期限为2017年9月21日起至2020年9月20日止。另查，2009年3月12日，中铁公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。庭审中，滕晓峰称涉案房屋由于中铁公司方原因，无法办理贷款，中铁公司向业主发出贷款延缓意见函，函件内载明中铁公司同意支付返租回报，若非中铁公司在贷款迟缓问题上存有过错，不会放弃相应商业利益；滕晓峰另提交其与中铁公司销售员的录音光盘一份，证明其方已将房屋贷款资料交与南京银行望京支行，系因银行评估中铁公司有业务风险，停止办理贷款，后将贷款材料退还。中铁公司则称贷款延缓意见函中并无滕晓峰所述之意，对录音的真实性不予认可，录音是截取的内容，且对方的身份无法确认。中铁公司提交另案［周继锋诉中铁公司，案号为（2015）年丰民初字第18007号］微信证据一组，证明部分业主联合拒绝办理贷款，未办理贷款责任在业主一方。滕晓峰对微信的真实性不予认可，认为与本案无关。本院认为：西联万博公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃举证与答辩，依据现有证据缺席裁判。滕晓峰与中铁公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，当事人均应依约履行。据已查明的事实，滕晓峰称造成按揭贷款延缓问题系中铁公司自身原因所致，依据不足，本院对此不予采信，滕晓峰无权据此要求解除合同。但房屋因中铁恒丰公司涉诉其他案件，在执行程序中，于2017年9月21日被依法查封，至法庭辩论终结前该查封仍未解除，合同无法继续履行，符合法定解除合同条件，故本院对滕晓峰据此要求解除合同之诉讼请求予以支持。合同解除后，西联万博公司应将收取的相关税费退还，中铁公司亦应将收取的购房款退还并支付自查封之日起的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除滕晓峰与中铁恒丰置业有限公司于二Ο一三年十月十七日签订的合同编号为XF448136《北京市商品房现房买卖合同》；二、中铁恒丰置业有限公司于本判决生效之日起七日内向滕晓峰返还购房款801236元并支付利息（以801236元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自二Ο一七年九月二十一日起至二Ο一九年八月十九日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自二Ο一九年八月二十日起至实际支付之日止）；三、北京西联万博商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向滕晓峰返还公共维修基金11308元、印花税1529.83元及契税91789.8元，以上合计104627.63元；四、驳回滕晓峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12685元，由被告中铁恒丰置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑阳二〇一九年十二月二十四日书记员  高桐