河北省故城县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1126民初679号原告：李晶，男，汉族，住河北省故城县。委托诉讼代理人：刘永福，河北冀华律师事务所律师。被告：衡水中基房地产开发有限公司，住所地河北省衡水市桃城区前进北大街598号中基大厦13层1301室。法定代表人：彭稳，该公司经理。委托诉讼代理人：林慧，河北凌坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宇阳，河北凌坤律师事务所律师。原告李晶与被告衡水中基房地产开发有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告李晶委托诉讼代理人刘永福和被告衡水中基房地产开发有限公司委托诉讼代理人林慧、石宇阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晶向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告继续履行编号为预字GC2018076468的《商品房买卖合同》约定的义务：1、完善售房时承诺的幼儿园、图书馆、温泉会所、小剧场等配套设施；2、按合同约定赔偿原告违约金，直至判决生效之日；二、请求法院依法判令被告按购房款的1%收取专项维修资金；三、请求法院依法判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告在故城县郑口镇和平路南、中华街东开发项目名称为“尚书房”的小区，并利用宣传册、尚书房公众号、及宣传车图文并茂地大肆对外宣称该小区内配套有图书馆、小剧场、温泉会所、幼儿园等设施，是一个以人文经典为主的洋房小区，文化氛围浓厚，故小区价格高于一般小区。原告考虑到其浓厚的文化气息有利于日常生活及学习，故与被告签订编号为预字GC2018076468的商品房买卖合同购买该小区7号楼1单元401室房屋，并在故城县房地产交易所依法备案。双方在合同中约定，被告应于2018年12月31日前将所购买房屋交付原告使用，并在合同的附件4中约定“4、住宅专项维修资金按相关规定执行”，但我县对住宅专项维修资金的缴纳未予制定相关规定，故该条款应视为约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，原被告可以协商，协商不成的，按合同条款及交易习惯确定，故原告应与其他“尚书房”业主一样，按总房款的1%缴纳专项维修资金。合同期限届满，被告存在多处违约行为，首先，被告在卖房宣传册中承诺的小区图书馆、小剧场、温泉会所、幼儿园等设施未建造；其次，原被告对专项维修资金的缴纳数额未予协商，被告便单方提出缴纳标准；最后，房屋建好后，被告以原告未缴纳专项维修资金为由拒不交付房屋钥匙并让原告验房。鉴于被告的违约行为严重损害原告的利益，故原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告衡水中基房地产开发有限公司辩称，第一，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由，原告的诉讼请求不符合法律规定的“具体”标准，应当驳回起诉。第二，原告起诉状中主张的各配套设施并未载入原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之中，原告要求被告完善各配套设施的诉讼请求没有事实和法律依据。第三，专项维修资金的缴纳标准并非作为平等主体的民事合同双方当事人可以任意约定的内容，其具体标准由各地方人民政府建设（房地产）主管部门确定并调整，购房者应当按照当地房屋管理部门公布的标准足额缴纳，开发商的收取行为是代收代缴行为，不因此获利，也不应承担相关的法律责任。原告要求按购房款的1%收取专项维修资金与当地缴纳标准不一致，不应得到支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且不符合起诉条件，应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：衡水中基房地产开发有限公司开发建设尚书房小区，并对外宣传该小区内配套建设有温泉会所、幼儿园、社区图书馆、儿童绘本馆、以及多功能小剧场等设施。2017年4月27日，原告李晶与被告衡水中基房地产开发有限公司签订尚书房认筹单，预定尚书房7号楼1单元301室。该认筹单第6条约定，本项目前期宣传、规划布局如与施工现状有出入，最终以小区竣工交房时实际现状为准。2018年10月11日原告李晶与被告衡水中基房地产开发有限公司签订编号为预字GC2018076468的商品房买卖合同，购买尚书房小区7号楼1单元401室房屋，总价款为629956元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。2、该商品房经综合验收合格。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：“。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在电话或邮件或媒体公示通知买受人办理交房手续后，买受人未能在通知规定时间内与出卖人办理交接手续的，自通知期限届满之日起第二日，视为买受人已经同意接受出卖人交付的房屋，买受人应于此时起按照国家有关规定缴纳相关费用，并开始计算保修期。”第十二条：“。买受人自行办理产权登记，一切费用按国家及地方政府规定缴纳，出卖人协助办理。”第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2、其他基础设施在综合验收以前达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人在90日内予以改正。”该合同的附件四中约定：“4、住宅专项维修资金按相关规定执行”。李晶按照合同约定缴纳了全部房款，且该商品房买卖合同于2018年10月17日在故城县房地产交易所依法登记备案。涉案房屋于2018年12月18日竣工并经验收合格，并出具了建设工程竣工验收报告。衡水中基房地产开发有限公司于2019年12月29日给李晶发放入住通知书，通知其办理交房手续。李晶拒绝收房并在拒绝收房说明书上签字。关于住宅专项维修资金，衡水中基房地产开发有限公司是根据故城县政府规定的相关标准收取的，且收取住宅专项维修资金的相关规定亦在交房现场予以公示。上述事实有当事人陈述及原告提交的证据：商品房买卖合同，交款收据及转账记录，宣传资料，原告向法院申请调取的尚书房规划图；被告提交的证据：尚书房认筹单，规划许可证、关于尚书房项目配套设施的情况说明，入住通知书及邮寄单，商品房预售许可证、竣工验收报告，拒绝收房说明书，《衡水市住宅专项维修资金管理暂行办法》，故城县人民政府常务会议纪要，交房现场照片等证据材料予以佐证。本院认为，李晶与衡水中基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定履行各自的权利和义务。原告依约交付了房款，被告亦应按约定交付经综合验收合格的商品房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。房屋销售宣传资料载明的内容属于要约还是要约邀请，决定了当事人应当承担的民事责任。本案中，宣传资料载明的内容并不是对房屋及相关设施所作的说明和允诺，不具备上述条文指向的广告和宣传资料的具体确定，并且其对合同的订立和房屋价格的确定没有重大影响，因为房地产的价格受到建设成本、市场行情、周边商业环境及配套设施等多种因素影响，并非单纯由配套设施所决定，故该宣传内容应为要约邀请，而非要约，该宣传内容不应视为双方之间商品房买卖合同的内容，出卖人不履行要约邀请依法应当承担的责任并非违约责任。原告因此拒绝收房而产生的利益损失也不应当由被告承担。且本案涉案房屋已经综合验收合格，被告也不存在违约行为。故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于专项维修资金问题，住宅专项维修资金是根据国家和地方政府规定的相关标准收取的，并非当事人双方可以自行约定的。本案中，衡水中基房地产开发有限公司是按照故城县政府规定的相关标准收取，故原告要求按购房款的1%收取专项维修资金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告李晶的诉讼请求。案件受理费10100元，由原告李晶负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  苏建平人民陪审员  田秀敏人民陪审员  荣建才二〇一九年十二月四日书 记 员  刘 聪