贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初3921号 原告:刘奎隆，男，1988年12月19日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告:贵州嘉士诚房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市黔西县迎宾路盛世花都A栋1单元505号房。统一社会信用代码：91520522795286881B。 法定代表人:何红阳，系该公司董事长。 委托代理人：喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。 委托代理人：陈应国，贵州达德律师事务所律师。 原告刘奎隆与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司（下称嘉士诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘奎隆、被告嘉士诚公司的委托代理人陈应国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘奎隆诉称：原、被告双方于2012年8月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发位于黔西县，房屋建筑面积134.66平米，套内建筑面积111.68平米，按套内面积3238.68元／平米计算，房屋总款为361696元。合同约定交房日期为2012年8月31日，出卖人迟延办理商品房转移登记有关文书的违约金为已付房价款的0.1%，买受人逾期付款的违约金按累计应付款的1%计算。合同签订后，原告按约定已交清房屋价款及相关费用计382241元，被告已将商品房交付原告使用。但从交房之日起至今，被告未为原告办理商品房权属登记证书。原告认为，案涉《商品房买卖合同》属被告方单独拟定的格式合同，合同关于双方同属违约却承担不同责任的约定显失公平，按照对等原则，被告应当按照原告已付房价款每日万分之一的标准计付违约金。从2012年12月1日至2019年7月1日原告起诉时，被告已违约6年零7个月（即2400天），故应赔付原告违约金86807.04元（361696元×0.01%×2400天），并为原告办理商品房权属登记证书。原告现诉至法院请求判决：一、被告为原告办理盛世花都小区Ｂ栋1单元30层2号房的产权登记证并交付原告；二、被告以原告已付房款361696元为基数，按每日0.01%的标准自2012年12月1日起支付违约金至案涉房屋产权证书实际办理之日止（截止2019年7月1日原告起诉时的违约金为86807元）；三、案件受理费由被告负担。 原告刘奎隆于举证期限内向法庭提交下列证据： 1、刘奎隆身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。 2、《商品房买卖合同》（合同编号：2012-238），用以证明原、被告双方签订合同约定权利义务及违约责任等内容的事实。 3、被告嘉士诚公司出具的收据二张（首付款和代收款）、黔西县锦程物业管理有限公司的专用收据三张、借款借据及还款凭证，用以证明原告已按合同约定向被告交付房款及其他费用。 4、《贷款支付授权委托书》及还款流水账号，证明原告已将购房款付清的事实。 5、商品房质量保证书、商品住宅使用说明书（出示后退回），证明被告的交房时间为2012年6月18日。 被告嘉士诚公司辩称：根据《商品房买卖合同》约定，原告并未履行向被告出具书面委托，提供相关手续及资料等合同义务，在办证条件不成就的前提下，被告没有办理产权证的义务。即使认定被告存在违约情形，也应当根据双方约定的条款承担违约责任，两原告并未按约定付清全部购房款，且也无任何经济损失，故其主张并无事实依据，依法不应支持。此外，原告主张被告应自2012年12月1日起即为其办证并支付违约金，其应在两年内主张权利，现两原告起诉已超出两年（《民法总则》颁布实施前应适用两年时效）的诉讼时效期间，故依法也不应支持。请求法庭驳回原告的诉求。 被告嘉士诚公司除向法庭提交其《营业执照》、法定代表人身份证明书及身份证外，未向法庭提交其他证据。 为进一步查明案件事实，本院依职权到黔西县自然资源局（不动产登记中心）对案涉房屋能否办理产权登记进行查询，该局就办理不动产登记所需资料进行回复，并说明被告嘉士诚房开公司因至今未向该局提交办证资料，故案涉房屋至今尚未办理产权登记证书。 经庭审质证，被告对原告提交的第1、4、5组书证无异议；对第2、3组书证的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。 经审查，原告提交的上述书证来源合法、内容真实，并能证明其主张的证明目的，可作为定案依据予以采信。 经审理查明，2012年8月28日，原告与被告嘉士诚公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县商品房预售给原告。商品房建筑面积134.66平米，套内建筑面积111.68平米，按套内面积计算，该房单价为3238.68元／平米，房屋总款为361696元。原告采取首付加上银行按揭贷款方式付款。合同约定交房期限为2012年6月30日。合同第十五条关于产权登记的约定载明：双方办理完房屋交接手续，买受人提供完办理《房屋所有权证》所需资料后，买受人书面委托出卖人办理《房屋所有权证》，在买受人相关手续及资料全部齐备的前提下，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案，为买受人办理房屋产权证，由此产生的费用按国家规定由买受人全额承担。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定已支付了购房款，并另向被告交纳了房屋契税、公共维修基金、“三通”费用、房产证手续费、权证工本费等各项代收费用共计20545元。案涉合同已于同年8月31日办理预售备案登记。涉案房屋已于2012年6月18日交付原告使用。此后，因被告一直未办理案涉房屋产权登记证书交付两原告，也未通知两原告提交办理产权登记的相关资料手续，原告现诉至法院，请求如上所判。 为查明案件事实，本院于本案审理期间向黔西县自然资源局发函调查，该单位于2019年9月25日回复，截止到2019年9月25日，被告嘉士诚公司仍未向该单位提交办理不动产权登记所需资料。 本案的争议焦点：1、被告是否存在违约行为；2、本案是否已过诉讼时效；3、原告的诉讼请求应否支持。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案系因履行《商品房买卖合同》而产生的纠纷，且买受人购买的商品房为预售房，故应定性为商品房预售合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。关于被告是否存在违约行为的问题，本案中，合同约定的交房时间载明是2012年6月30日（早于双方签订合同的时间），原告起诉时主张的交房时间是同年8月31日，庭审中经原告举证，双方一致确认的交房时间为2012年6月18日，故案涉房屋的交房时间认定为2012年6月18日。合同虽然约定“在买受人相关手续及资料齐备的前提下，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案，为买受人办理房屋产权证。”，但作为买方而言，其处于相对的弱势地位，一般情况下并不清楚办理产权登记证书所需资料，而被告作为房开企业，在实际代收原告交纳的房产证手续费、权证工本费等费用的前提下，双方虽未另签订书面的委托合同，但已构成事实上的委托办证关系。被告应当通知买方提交办证所需的相关资料。由于被告并未举证证明其已尽到通知义务，从有利于买方的角度对合同条款进行解读，被告应于交房后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案，为原告办理房屋产权证，即被告应于2012年9月18日前向房产部门提供办证资料，为原告办理产权证书。此外，导致被告未能办证的真正原因并非原告未向其出具书面委托并提交相关资料，而是被告因自身原因直至目前仍未向产权登记机关提交办证所需的资料。被告作为出卖人，因自身原因怠于履行合同义务，导致原告未能在案涉房屋交付使用后90日内取得产权登记证书，故从2012年9月19日起，被告对原告已构成违约。关于原告的诉求是否已超诉讼时效问题，本案中，原告提出办证和支付违约金两个诉求，其中办证是原告为取得其所购商品房法律意义上的物权而提出，该请求权具有物权属性，故不适用诉讼时效的规定，但由于被告直至目前仍未向产权登记机关提交办证所需资料并通知原告，涉案房屋目前尚不具备办理产权证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，被告负有的交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的义务事实上处于不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故两原告要求被告履行办证的诉求因条件不成就，本院暂不予支持。待该房具备办证条件后，原告可另行主张权利。双方在合同中约定，出卖人因自身原因违约后，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，逾期办证违约金属单纯债权性质的义务，且原告主张的违约金属于一次性债权，当然适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，该法第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，《民法通则》规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，结合本案事实，被告自2012年9月19日起即已违约，原告应于2014年9月19日前主张权利，但原告于2019年7月3日才向本院提起诉讼，已超出二年的时效期间。庭审中原告主张其于2017年9月4日才知道自身权利被侵害的事实，但对此未向法庭提交相关证据予以证明，且诉讼时效于2014年9月19日届满后，也不再适用时效中止、中断等的法律规定，故本案已过诉讼时效。原告关于由被告支付违约金的诉求，依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十条；《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘奎隆的诉讼请求。 案件受理费1970元，由原告刘奎隆负担985元，被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司负担985元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附电子光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  张光辉 人民陪审员  肖明忠 人民陪审员  李学伍 二〇一九年十二月九日 书 记 员  张 瑜