江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0117民初5057号 原告：中国银行股份有限公司溧水支行，统一社会信用代码91320117835785897A，住所地南京市溧水区中大街9号。 负责人：邱凌一，该支行行长。 委托诉讼代理人：李毅，江苏致邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王笑，江苏致邦律师事务所律师。 被告：黄伟建，男，1990年7月11日生，汉族，住南京市溧水区。 被告：南京安阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320117748241621M，住所地南京市溧水区永阳街道中山西路23号时代商务大厦。 法定代表人：陈刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈建兵，浙江之江律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司溧水支行（以下简称中行溧水支行）与被告黄伟建、黄春瑞、南京安阳房地产开发有限公司（以下简称安阳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，因黄春瑞已去世，中行溧水支行撤回对黄春瑞的起诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行溧水支行的委托诉讼代理人李毅，被告安阳公司的委托诉讼代理人陈建兵到庭参加诉讼。被告黄伟建经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。 原告中行溧水支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告黄伟建清偿截止2019年9月5日所欠原告全部借款本金487052.39元，逾期利息7543.13元，罚息235.75元，合计494831.27元，并支付自2019年9月6日起至实际清偿之日止按合同约定计算的利息及罚息；2、被告黄伟建承担原告为本案支出的律师费35000元及诉讼费用；3、被告安阳公司对上述债务承担连带清偿责任；4、原告对位于南京市溧水区不动产在本金、利息、复利、罚息、律师费、诉讼费等担保范围内进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。诉讼过程中，原告将第一项诉请变更为：判令被告黄伟建清偿截止2019年11月4日所欠原告全部借款本金486947.41元，逾期利息10581.57元，罚息426.95元，并支付自2019年11月5日起至实际清偿之日止按合同约定计算的利息及罚息。事实和理由：被告黄伟建向原告申请个人一手住房贷款，原告与黄伟建签订了《个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》）、《南京市房地产抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定黄伟建向原告借款55万元，黄伟建以其名下位于南京市溧水区的房产用于借款抵押；黄春瑞系黄伟建的父亲，与原告签订了《个人贷款保证合同》、《共同还款承诺函》，对黄伟建的借款承担连带还款责任；被告安阳公司作为开发商，对黄伟建的债务承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，原告按约定发放了贷款55万元。然黄伟建却违反还款的约定，截止2019年9月5日，黄伟建己累计4期未能按约还款。原告为维护自身合法权益，特依据合同相关约定诉至贵院，请求贵院依法支持原告所请。 被告黄伟建未到庭，亦未提交证据。 被告安阳公司辩称，1、原告应当先就物的担保实现债权，再由保证人承担保证责任。本案既有债务人黄伟建的房产抵押担保，也有安阳公司的保证担保，原告与安阳公司没有就实现债权作出约定，根据我国《物权法》的规定，原告应当先就黄伟建抵押的房产实现债权，不足部分由安阳公司承担连带清偿责任。至于原告称的《贷款合同》附件2，安阳公司没有盖章签字，不具有证据的真实性，不具有证明力，对安阳公司没有约束力。假如附件2是真实的，因是原告提交的格式条款，对条款的理解发生争议时，应当作出不利于原告的解释；《抵押合同》第四条约定安阳公司的担保范围包括实现抵押权的费用，也证明原告应当先就房产的担保实现债权，如果先由安阳公司承担连带清偿责任，就没有安阳公司承担实现抵押权的费用一说。2、房屋按揭贷款中应当先就物的担保实现债权，对实现债权不足部分，再由开发商承担连带清偿责任，符合国法人情的裁判规则。业主为购房欠了贷款，不将他的房子追回来，而由开发商先向银行承担清偿责任，违背了开发商让银行提供按揭服务的初衷。开发商与银行协商提供按揭服务是为了最快的将商品房销售出去，为了打消银行的风险顾虑，作了不让银行亏损的承诺，事实上，开发商从来没有认为自己要首先承担责任，只是认为在业主还不出贷款时，先拍卖房子，房款不足部分由开发商承担。综上，安阳公司愿意就实现房产担保债权后的不足部分承担连带清偿责任，保证不会造成原告损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人的陈述及原告提交的贷款合同、抵押合同、个人贷款保证合同、共同还款承诺函、提款申请和划款委托书、零售贷款借款借据、逾期清单、委托代理合同、律师费发票等证据，认定事实如下： 1、2015年11月1日，黄伟建（借款人）与中行溧水支行（贷款人）、安阳公司（保证人）签订《贷款合同》（编号：2015年2F字0317号）一份，合同共16页，每页页脚中间位置，均载明“第×页，共16页”，三方在第6页签名、盖章。合同约定（节选）：“第二条贷款用途，本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买本合同约定房产的购房款。第八条担保，担保类型、担保品信息、担保品评估见本合同附件1第五款。第十一条附件，下列附件及经各方确认的其他附件构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力。附件1：特别签订条款；附件2：个人一手住房贷款合同通用条款。本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本合同附件的确认，除贷款人要求外，无需另行在《附件1：特别签订条款；附件2：个人一手住房贷款合同通用条款》上签字或盖章。附件1：特别签订条款。贷款金额55万元，贷款期限240个月，房屋地址为安阳花苑11幢204室，利率定价方式为浮动利率方式，每12个月为一个浮动周期；付息方式为按月付息；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；保证人（开发商）提供阶段性担保，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。附件2：个人一手住房贷款合同通用条款。二、如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。三、借款人违约事件及处理，1、下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；2、出现欠款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）中止或解除本合同，全部、部分中止或解除借款人与贷款之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。四、开发商保证，3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；5、本合同贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。” 2、2015年11月，黄伟建（抵押人、借款人，甲方）与中行溧水支行（抵押权人、贷款人，乙方）、安阳公司（担保人、开发商，丙方）签订《抵押合同》一份，其中约定：“本合同所对应担保的主债合同为《贷款合同》，合同编号为：20152F0317，以上借款合计人民币伍拾伍万元；抵押担保的范围为本合同第一条载明的借款本金及其利息；本合同第一条载明的借款合同中约定的违约金；赔偿金；实现抵押权的费用。丙方保证担保的范围为本合同第一条载明的借款本金及其利息；本合同第一条载明的借款合同中约定的违约金；赔偿金；实现抵押权的费用。”2015年11月16日，南京市溧水区住房和城乡建设局在合同末页下方加盖了抵押登记专用章。 3、2015年7月31日，黄春瑞在共同还款承诺函上作为承诺人签字。2015年11月1日，黄春瑞作为保证人与中行溧水支行签订《个人贷款保证合同》一份。现黄春瑞已去世。 4、2015年11月，黄伟建向中行溧水支行提出提款申请和划款委托书。2015年11月11日，中行溧水支行向黄伟建发放贷款55万元，采用等额本息还款法。 5、直至2019年11月4日，黄伟建已逾6期本息未还，欠本金486947.41元，逾期利息10581.57元，罚息426.95元。 6、中行溧水支行为实现债权，于2019年9月5日与江苏致邦律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托江苏致邦律师事务所代理诉讼，并约定律师费为35000元。江苏致邦律师事务所向中行溧水支行开具了金额为35000元的江苏增值税普通发票。 7、案涉房屋尚未办理不动产权属证书。 本院认为，中行溧水支行与黄伟建、安阳公司签订的《贷款合同》、《抵押合同》属当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。中行溧水支行履行发放贷款的义务后，黄伟建应按约还本付息，现黄伟建违约，中行溧水支行要求按照合同约定提前收回全部借款、要求黄伟建按约支付利息、罚息、复利，于法有据，本院予以支持。 关于中行溧水支行主张的律师费，系中行溧水支行为实现债权所支付的合理的费用，符合双方合同的约定，本院予以支持。 关于抵押房产优先受偿问题。中行溧水支行与黄伟建之间借款合同成立后，黄伟建以位于南京市溧水区产为该借款设定抵押，并作了抵押登记，中行溧水支行主张对案涉房产享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。 关于安阳公司保证责任的范围问题。对于中行溧水支行提交的《贷款合同》，安阳公司对其中的附件2不予认可，认为没有安阳公司的印章，对其不产生法律约束力。但该《贷款合同》无论从形式上（每页都写明了一共有16页）还是内容上（附件1：特别签订条款，附件2：个人一手住房贷款合同通用条款具有与本合同相同的法律效力）均体现了《贷款合同》的完整性，且《贷款合同》还明确载明“本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本合同附件的确认，除贷款人要求外，无需另行在《附件1：特别签订条款；附件2：个人一手住房贷款合同通用条款》上签字或盖章。”故对安阳公司辩称的《贷款合同》中的附件2对其不产生约束力的理由，本院不予采信。《贷款合同》约定，安阳公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，保证担保范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，同时约定“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使”。故对安阳公司辩称的应先就物的担保实现债权，不足部分由安阳公司偿还的辩称意见，与合同约定不符，本院不予采信。案涉抵押房产至今未办理不动产权属证书，安阳公司应按约定在保证担保范围内对借款人黄伟建的债务承担连带保证责任。安阳公司承担担保责任后，有权向债务人黄伟建追偿。 综上所述，原告中行溧水支行的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下: 一、被告黄伟建向原告中国银行股份有限公司溧水支行偿还借款本金486947.41元，利息10581.57、罚息426.95元（利息、罚息计算至2019年11月4日），并从2019年11月5日起按照合同约定支付利息、罚息直至实际给付之日止。 二、被告黄伟建向原告中国银行股份有限公司溧水支行支付花费的律师费35000元。 上列一、二项，均于本判决生效之日起十五日内履行完毕。 三、被告南京安阳房地产开发有限公司对黄伟建的债务承担连带清偿责任；南京安阳房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向黄伟建追偿。 四、原告中国银行股份有限公司溧水支行有权在本判决确定的债权范围内就位于南京市溧水区不动产折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9098元，减半收取4549元（原告实际向本院预交4549元），财产保全费3270元，合计8729元，合计7819元，由被告黄伟建、南京安阳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 赵 怡 二〇一九年十二月十七日 书记员 程亚萍