广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5094号上诉人（原审原告）：陈超松，男，1979年10月14日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：刘功荣，广东广健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商场四层B区402卡之六），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。上诉人陈超松因与被上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈超松上诉请求：撤销一审判决第三项，改判通大公司立即支付逾期办证的违约金（以购房总金额390000元为基数，按照每日万分之一的标准，自2018年10月17日起计算至通大公司持办理产权登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2019年6月21日为9627元）。事实与理由：一审判决从2017年12月1日起算720个工作日为办证时间，属认定事实不清、适用法律错误。办证时间应当按照原合同约定的2015年11月30日起算720个工作日。1、通大公司提供的协议书仅是双方对于逾期交房违约责任达成的协议（即由通大公司代陈超松支付此前的物业管理费以抵消通大公司此前的逾期交房违约责任），并未对通大公司逾期办证的违约责任进行约定，更未对通大公司办理房产证的时间进行变更，一审判决对此作扩大解释于法无据，因此双方变更的时间不能作为计算办证时间的起算点；2.该协议书在陈超松当天已收楼的情况下还变更约定收楼时间，显然与常理不符。该协议书应当按照协议内容所称的属于双方对逾期交房一事的处理方案，与逾期办证违约责任无关；3.虽然逾期交房违约行为一直持续，但陈超松因实际用房的需求，迫于无奈只能先行收楼。在收楼过程中，通大公司及其关联的物业公司基于强势地位，要求陈超松要么缴纳此前的物业管理费，要么签署该协议书，否则便不给陈超松收楼。陈超松迫于无奈只得签署该协议书。故该协议书是通大公司基于强势地位事先统一制定并重复使用的未与陈超松进行协商的合同，依法应认定为格式合同。若如一审判决认定而言，协议中变更合同约定的交楼时间的条款，不仅免除了通大公司逾期交房的责任，同时对其逾期办证也是一定程度上的豁免，则上述条款极大的限制了陈超松的权利，通大公司在无证据证实以合理方式向陈超松作了提示及说明的情况下，该条款不得用作减轻其逾期办证责任的依据。另外，由于通大公司同时存在逾期交房及逾期办证两种违约行为，该条款同时减轻或免除了通大公司两项违约责任，与其在合同中的权利义务不对等，也有违公平原则。4.根据中山市两级人民法院在对通大公司以往同类型案件的处理结果来看，例如（2018）粤20民终1140号案，均认定该协议书为双方对逾期交楼的处理结果，与逾期办证无关。然而一审判决在案情完全相同的情况下却做出截然不同的判决，对陈超松是极不公平的。通大公司辩称，双方签署了协议书，一致同意将合同第八条的交房时间由2015年11月30日变更为2017年12月1日。根据涉案合同第十四条以及补充协议第六条第1款，应当以涉案房产实际交付时间2017年12月25日起算720个工作日为办证期限，故通大公司办证截止时间为2020年11月20日，目前尚处于办证期内，通大公司不存在逾期办证行为。故请求驳回上诉。陈超松向一审法院起诉请求：1.判令通大公司立即为陈超松办理案涉房产的房地产权属证书；2.判令通大公司向陈超松支付逾期交房违约金25155元（以购房款390000元为基数，按每日万分之一，自2016年3月20日起计至实际交付案涉房屋之日止，暂计至2017年12月25日为25155元）；3.判令通大公司向陈超松支付逾期办证违约金（以购房总金额390000元为基数，按每日万分之一，自2018年10月17日起计算至办妥房地产权证之日止，暂计至2019年3月20日为6006元）。一审法院认定事实：2013年10月20日，陈超松（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），陈超松购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为390000元；付款方式为一次性付款，现金390000元约定付款时间为2013年10月20日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第3点该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担买卖合同第九条约定的逾期交楼责任。第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。通大公司现称其于签订协议书当日向陈超松交付涉案房产，按买卖合同约定，应视为通大公司已交付涉案楼房。陈超松则认为其于2017年12月25日办理收楼手续，但通大公司尚未取得涉案楼房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案楼房不具备交付使用的条件，故其有权要求通大公司承担相应违约责任。截止起诉之日，通大公司未将商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所或其他政府相应职能部门办理产权登记，商品房至今未办理房地产权属证书双方就涉案房地产是否存在逾期交付及逾期办证等问题未能达成一致意见，陈超松遂于2019年4月16日诉至一审法院，请求判如所请。通大公司辩称签订《中山市商品房买卖合同》后，双方签订《协议书》约定将合同约定的最后交楼日期2015年11月30日变更为2017年12月1日，并提供《协议书》1份拟证明上述说法。经查，2017年12月25日，甲方（出卖人）通大公司与乙方（买受人）陈超松签订《协议书》1份，约定：1、将《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间由2015年11月30日变更为2017年12月1日；2、签订本协议之日即2017年12月1日将该商品房交付给乙方使用，由乙方领取该商品房的钥匙；3、本协议签署且甲方实际收楼后，乙方不得就该商品房的交付或逾期交付向甲方主张任何违约责任或赔偿责任。甲方一栏由通大公司签章，乙方一栏由陈超松签名及捺印。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经陈超松与通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。关于逾期交楼的违约金计算问题。《协议书》约定将《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间由2015年11月30日变更为2017年12月1日，现陈超松称该协议书是被迫签订，并非其真实意思表示，但陈超松未能提供证据证明其向有关有权部门或法院申请或确认该协议书无效或应予以撤销，故一审法院对协议书予以确认，故涉案房产的最晚交付时间应为2017年12月1日前。虽陈超松已于2017年12月25日实际收楼，但通大公司逾期交楼，构成违约，应承担相应的违约责任，故陈超松有权要求通大公司支付自2017年12月2日起至2017年12月25日期间的逾期交楼违约金。本案所涉逾期交楼违约金自2017年12月2日起按日计付，陈超松于2019年4月16日提起诉讼，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，上述期间所发生的逾期交楼违约金未超过诉讼时效，故对通大公司关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。关于逾期办证的问题。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，协议书约定交楼日变更为2017年12月1日，因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2017年12月1日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），也就是说通大公司应在2020年10月21日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然，通大公司的办证期限尚未届满，现无法查实认定通大公司逾期办证，故陈超松现无权要求通大公司承担逾期办证违约金。关于陈超松诉请通大公司办理涉案房地产的权属证书问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。作为出卖人的通大公司负有向产权登记机关递交涉案商品房办理权属登记所需资料的合同义务，但通大公司至今未将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房的房地产权属证书，通大公司没有履行递件办证的合同义务，其行为已构成违约。虽然涉案商品房至今尚未办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》等与产权登记所必备的资料，但涉案商品房现确实不具备办理产权证书条件，但该义务系作为出卖人的通大公司在商品房买卖合同中的约定义务亦是法定义务，通大公司当然不能以其未能履行其约定及法定义务作为抗辩理由，故通大公司辩解理由不成立。因此，通大公司应将涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料提交给政府职能部门供办理权属登记备案。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起七日内将办理位于中山市××镇旭日××房的权属登记需由通大公司提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所或其他政府相应职能部门办理产权登记备案；二、通大公司于一审判决生效之日立即向陈超松支付自2017年12月2日起至2017年12月25日止的逾期交楼违约金936元（以390000元为基数按每日0.01%的标准计算）；三、驳回陈超松的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费580元，减半收取290元，由陈超松负担278元，通大公司负担12元（该款已由陈超松预交，一审法院不另收退，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内支付给陈超松）。当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为涉案房屋的办证期限从何时起算。对此，本院具体分析如下：陈超松上诉称一审判决以协议书约定的交房时间2017年12月1日作为办证期限的起算点是错误的，主张应以涉案合同约定的交房时间2015年11月30日作为办证期限的起算点。对此本院认为，涉案合同第十四条约定“通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”按该约定，出卖人应在商品房实际交付使用后720个工作日内履行递件义务，即应以实际交房时间作为办证期限的起算点。故，陈超松主张以涉案合同约定的交房时间2015年11月30日作为办证期限的起算点显然理据不足，本院不予支持。相应地，一审法院以协议书约定的交房时间2017年12月1日作为办证期限的起算点亦存在错误。但与本案实际交房时间2017年12月25日相比，一审法院认定的办证期限起算时间2017年12月1日显然不利于通大公司，但其在一审诉讼中主张以2017年12月1日作为办证期限起算点以及未对一审判决提起上诉表明，通大公司自愿放弃相应权利，故本院就此不予变更，予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人陈超松的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决处理并无不妥，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（陈超松已预交），由陈超松负担。本判决为终审判决。审判长  范华清审判员  李少民审判员  赖晓筠二〇一九年十二月十八日书记员  廖博睿