广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15526号原告（反诉被告）：李祥付，男，1988年9月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：王静、黄渭灏，均系泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈耀文，男，1966年8月30日出生，汉族，住广州市海珠区。被告（反诉原告）：陈永红，女，1970年12月25日出生，汉族，住广州市海珠区。上述两被告（反诉原告）的共同委托代理人：张俊彦、欧阳青，均系广东木坤律师事务所律师。第三人：广州市德鸿行房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：范文学。委托代理人：牛洪星，第三人公司员工。原告李祥付诉被告陈耀文、陈永红，第三人广州市德鸿行房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王静、黄渭灏，两被告的共同委托代理人张俊彦、欧阳青，第三人的委托代理人牛洪星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年5月5日，原告与被告陈耀文（代理人系本案被告陈永红，陈耀文的配偶）签订《房屋买卖合同》，约定将陈耀文名下位于海珠区**出售给原告，定金15万元。第三人作为房屋中介机构为双方提供中介服务，经纪人黄某威、罗某。签署合同时，被告提供的房产证上并未显示房屋竣工时间或回迁时间，原告当场询问，陈永红称不清楚，第三人称是1997年。原告当天支付了定金2万元。同月8日，原告在支付剩余13万元定金时，再次询问房屋楼龄，陈永红仍说不清并让原告相信第三人所言。在原告的多次追问下，第三人向原告出具了书面《补充协议》，承诺该房屋楼龄为22年（即1997年竣工），原告才支付了剩余定金，并着手准备贷款资料。但在出具房屋评估报告过程中，评估公司实勘人员根据房屋外墙判断楼龄并非第三人书面所承诺的22年，而是估算约为25-26年。第三人还试图通过左右评估报告结论，使得房屋的贷款手续蒙混过关，多次催促原告办理贷款手续。原告为了解真实情况，自行询问多家房屋中介及居住在该楼房周边的邻居，得知该房屋是1993年左右建成的。在第三人拒绝将被告的联系方式告知原告的情况下，原告只得要求第三人转告被告，要求其提供该房屋实际竣工或回迁时间的相关材料，但被告仅出具了在广州市房地产档案馆查阅的该房屋的《广州市城市规划局报建设审核书》和《验收合格证》。因涉案房屋是回迁房，验收报告合格证的时间表与实际竣工时间存在较大差距，故该材料无法证明房屋的实际竣工时间表或回迁时间，原告要求被告向相关部门调取工程竣工或回迁时间的相关材料，被告明确拒绝。经与被告和第三人多次努力沟通协商无果，原告遂委托律师向被告和第三人发送律师函，要求提供真实楼龄资料，均被拒绝。原告认为房屋属于消耗品的范畴，会随着时间呈递增的趋势损耗，楼龄是直接体现并影响房屋价值的重要因素。两被告及第三人在向原告售卖涉案房屋过程中，对房屋的真实楼龄采取刻意隐瞒甚至涉嫌欺骗的方式，直接影响了原告对涉案房屋实用价值和经济价值的准确判断。被告和第三人所说的房屋楼龄与实际楼龄相差3-5年，其建筑损耗程度、安全隐患、维修费用等问题都直接影响到原告及家人日后在该房屋中居住时的安全及转让价值等切身利益。针对被告的反诉，原告认为被告及第三人明确表明涉案房屋是1997年建成的，但根据原告自行调查的结果，涉案房屋应当是1992年或1993年建成的，楼龄相差5年，对此类老旧回迁房而言，五年楼龄不仅影响的是贷款也影响房屋再次出售的可能性，故被告并未按买卖合同第二条约定提供全部真实、准确、合法、完整的资料，构成违约。故请求判令：1.被告陈耀文向原告双倍返还定金300000元，被告陈永红对此承担连带责任；2.解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；3.请求驳回被告的反诉请求；4.本案诉讼费由被告承担。两被告共同辩称并反诉称：原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。一、涉案的《房屋买卖合同》因原告根本违约而停滞履行，原告作为违约方无权行使合同解除权，更无权主张双倍返还定金。陈耀文委托陈永红只与原告签订了《房屋买卖合同》《中介服务三方协议（买卖）》，按约定，原告应于合同签订之日起7日内办理借款手续及支付贷款费用等，但原告只支付15万元定金，拒绝提交贷款资料、签署按揭文件。之后，原告亦未按中介机构安排配合办理房屋网签手续，不向我方支付首付款，原告的行为构成多次、根本违约。原告诉称的楼龄问题与买卖合同约定毫无关联，不可作为合同抗辩理由，更不能作为解除合同理由。二、《房屋买卖合同》签署后，我方的履约行为符合约定，系合同守约方。我方在交易过程中的义务系保障涉案房屋满足交易过户及交吉，原告如何付款，我方只起辅助作用。为配合原告办理按揭手续，我方已于2019年5月7日完成涉案房屋查册并告知第三人资料备妥，可随时配合原告办理银行按揭手续。同月11日，我方查询到《建筑管理验收合格证》并通过第三人出示给原告，该资料可证实房屋验收合格时间为1996年7月30日。以上事实足以证明我方系合同守约方，不存在欺骗隐瞒情形。三、我方作为守约方，现依法行使合同解除权，追究原告作为违约方应承担的法律责任，并提出反诉，理由：涉案房屋系回迁房，陈耀文于2009年通过继承方式取得合法产权。原告与我方签订买卖合同后的2019年5月8日，我方累计收到原告的定金15万元，亦积极配合原告办理按揭手续。在办理网签手续之前，第三人向我方反馈原告希望明确涉案房屋的准确楼龄，因我方系继承取得涉案房屋，并不清楚其准确楼龄，但我方仍然配合向规划部门进行原始档案查询，并将查询到的《建筑管理验收合格证》通过第三人出示给原告，证实涉案房屋系1996年7月30日验收合格，但原告不予认可该《建筑管理验收合格证》，坚持以房屋外墙风格判断楼龄，并认为涉案房屋的建成时间系25-26年左右，进而拒绝提供贷款资料、办理网签手续和支付首付款等，导致交易陷入停滞。2019年5月15日，第三人向原告发函要求其签署按揭文件并提供贷款资料等，但原告继续以楼龄问题抵制履约。我方认为，原被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告在购买涉案房屋之前多次实地查看房屋，知悉涉案房屋产权清晰，无抵押无查封，完全符合交易条件，我方对此并无任何隐瞒，涉案房屋的买卖是以现状出售的。本次房屋买卖目的系完成602房的过户交吉并完成房款交收，原告纠结实际楼龄问题，实质与能否买卖交易602房无关。且我方为解答原告关于楼龄的疑惑也调取了相关档案资料。但原告执拗地认定我方在楼龄问题上欺骗了其，并以此为由不予履约，致使房屋买卖在办理银行按揭手续阶段终止，且原告拒不履行合同义务并通过诉讼要求解除合同。现被告行使合同解除权，依法解除原、被告之间的《房屋买卖合同》，原告受送达本反诉状时《房屋买卖合同》依法解除。该合同依法解除的同时，被告依法追究原告的法律责任。故反诉要求：1.原告李祥付已支付的15万元定金归被告陈耀文所有，原告无权要求返还；2.本案本诉费用及反诉费用由原告承担。第三人述称：一、关于我方向原告出具的书面《补充协议》承诺涉案房屋的楼龄为22年及评估（及1997年竣工）的问题，第一，我方通过向广州市不动产管理机关提出涉案房屋的查询申请，广州不动产登记查册表并未显示涉案房屋的实际竣工时间，我方作为居间人尽到了勤勉义务，且当时在原告认可的情况下签订了《房屋买卖合同》；第二，《补充协议》为我方与原告协商一致签订的，协议约定的内容只是关于楼龄贷款的约定，楼龄“约22年”是一个大概概念，用于贷款使用，且我方已经尽到了合同义务，合同真实合法有效，合同无法履行是原告违约所致，与我方无关；第三，原告所称评估事宜与事实不符，我方不存在通过左右评估报告纵论的行为。二、关于原告要求解除其与两被告的《房屋买卖合同》问题，第一，《房屋买卖合同》系在我方引荐、撮合下原被告双方协商一致签订的。另，原被告双方与我方签订《中介服务三方协议》（买卖）等文件。根据该协议及法律规定，我方认为买卖合同签订之日起我方已完成中介服务协议的义务，同时原告应于当日向我方支付报酬；第二，我方作为居间人已尽到了引荐、撮合等居间人的责任，原被告双方应尊重事实、依法履行买卖合同和三方协议及其他相关文件；第三，买卖合同是我方最终交付的工作成果，也是我方据此获得居间报酬的依据，如果原告请求解除买卖合同，将可能影响到我方的合法权益，且没有发生买卖合同约定及法律规定解除买卖合同的情形。经审理查明：据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋海珠区**房的产权人为原告陈耀文，建筑面积为64.7693平方米，占有部分为全部（权属人），所有权来历为继承等。2019年4月8日，被告陈耀文在广州市南方公证处工作人员的见证下签署委托书，委托被告陈永红代为处理涉案房屋的出售等事宜。2019年5月5日，被告陈永红（代理人、卖方）作为被告陈耀文（甲方、卖方）的代理人与原告（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》（编号：A0002250），约定：甲乙双方就买卖位于海珠区**房的物业达成一致协议，签订本合同。一、乙方确认已查阅该房地产的权属证明书文件，并已实地查看及了解故不得借此拒绝交易。房屋买卖的基本情况如下：1.该物业建筑面积为64.77平方米；3.该物业现状为自住；5.成交价人民币205万元；二、甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；四、甲方签订本合同后不能按本合同约定的将物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；五、乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项；八、付款细则：乙方应于签订本合同时支付15万元作为定金。楼价余款甲乙双方同意以按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约：（1）乙方应在签署本合同后7天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；（2）首期楼价款（含定金）共计615000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2019年6月30日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；1435000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款；十、如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。双方已知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税和社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续，本合同与网签合同不一样的，以本合同内容为准；十二、本合同履行过程中，双方如发生争议，任一方可向该物业所在地人民法院提起诉讼；十三、备注：签合同当天先支付2万元定金给甲方，剩余13万元于2019年5月8日前付清；等。同日，原告（乙方、客户）、被告陈耀文（甲方、业主）的委托代理人陈永红、第三人（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》（编号：A0007711），约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖海珠区**房（以下简称“该物业”）提供中介服务事宜，经三方友好协商达成如下协议，以资各方恪守履行。一、丙方告知且三方确认如下事项：1.该物业［买卖］建筑面积64.77平方米，拟订价人民币205万元，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准；2.甲乙双方买卖交易需提供的资料包括但不仅限于身份证、户口簿、房产证、该物业所在地的纳税证明、社保缴纳证明、婚姻状况证明、收入证明、购房发票等；同时，乙方知悉国家及不动产所在地的限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明等）以办理过户及贷款手续；3.买卖交易手续包括甲乙双方签署买卖合同、办理网签（如需）、办理按揭贷款（如需）、交易递件、完税过户等步骤；9.甲乙双方同意委托丙方按国家规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。三、甲方权利和义务：1.保证所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，对上述物业享有完整处分权，并保证出售上述物业并没有侵犯第三人的权利，不存在产权争议的情况，否则由甲方承担全部责任；2.配合客户查看上述物业，配合丙方进入到上述物业拍照。四、乙方权利和义务：1.乙方知悉国家及不动产所在地的限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明等）以办理过户及贷款手续；2.签订合同前查阅上述物业的权属证明文件，实地查看及了解上述物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等；等。同日，被告陈永红出具收款收据，表明收到原告支付的定金20000元。2019年5月8日，原告（买方）与中介方黄某威签订《补充协议》，约定：现就位于海珠区**房（以下简称该物业）买卖作以下补充协议：1.该物业楼龄约22年（办理公积金贷款所参照房屋的楼龄），中介方已向相关部门核实公积金贷款年限可以贷到17年或17年以上。如因楼龄问题导致公积金贷款年限不到17年或17年以上的，所遭受的损失由中介方承担。非以上原因及买方个人征信等原因造成贷不到款的，责任由买方承担；2.交易过程中买方应积极配合按合同（NO.A0002250）约定时间内提交贷款所需资料办理该物业贷款事宜，如因拖延而导致的后果按合同办事；3.补充协议与主协议、原合同（NO.A0002250）具有同等法律效力，二者有不一致的以补充协议为准。同日，被告陈永红出具收款收据，表明收到原告支付的定金130000元。2019年5月11日，被告陈永红向广州市房地产档案馆申请复制涉案房屋的报建审核书、验收合格证。其中，（91海）城建字566号《广州市城市规划局报建审核书》载明“建设单位：海珠区解决住房困难办公室、广州市海珠区城建开发公司，抄送单位：区城管中队，工程地点：新港路鹭江大江苑（河南手表厂以北地段），工程项目：解困住宅1-2栋（北栋）八层基础先建两层，审核意见：1.同意按四至图上的退缩间距报建八层解困楼（北栋）一幢，八层基础、先建两层，今后续建时仍需报建；2.首层现有房间的布局要重新调整，应按报建图中红线所示修改图纸，修改后再发许可证；等”。（92海）城建字253号《广州市城市规划局报建审核书》载明“建设单位：海珠区解决住房困难办公室、海珠区城建开发公司，抄送单位：区城管中队，工程地点：河南手表厂宿舍以北地段（新港路鹭江大江苑），92年6月1日，工程项目：解困住宅1-2栋（北栋）续建三至八层，审核意见：一、同意按报建图续建八层解困楼（北栋）三至八；二、有关要求仍按我处（91海）城建第566号报建审核书办理”。96年7月30日，海城规建证字[1996]第011号《广州市城市规划局海珠区规划分局建筑管理验收合格证》载明“报建编号：海城规建字［1991］第566、［1992］第253号，验收测量记录册编号：（91）放992号、（92）复408号，建设单位：海珠区解困办、江南城建开发总公司，建设项目名称：解困住宅楼，建设位置：**，建设规模：一幢八层，面积6332.4平方米。说明：1.经建筑管理验收合格（详见验收测量记录册），发放本证；2.持有本证，其它各专业部门才给予进行各有关专业管理验收；3.持有本证，有关部门才给予接洽办理供水、供电装表手续和产权、入户、营业执照、基建结账等手续；等。经质证，三方对证据的真实性、合法性均予以确认。原告认为该组证据无法证明房屋的实际竣工时间或回迁时间；两被告则认为该组证据证明房屋规划报建时间是1992年6月1日，竣工验收时间是1996年7月30日，持有建筑管理验收合格证才视为建筑真正建成，即该房屋建筑时间是1996年7月30日。原告为证明涉案房屋的建成时间为93年底，提交了其与涉案房屋附近居民、评估公司以及“广州市国有土地房屋征收办公室”咨询人员的通话记录。经质证，两被告和第三人对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，两被告认为房屋建成时间应该依房管局的档案，而不是道听途说。原告为证明其多次要求两被告提供可证明房屋竣工时间或回迁时间的书面材料，提供了其与第三人工作人员的微信聊天记录、律师函等证据。经质证，两被告表示因部分微信记录是原告与第三人之间的沟通，其并不清楚，故真实性部分不清楚，合法性予以确认，针对关联性，该记录称被告拒绝提供真实房屋资料，但我方在2019年5月11日和13日向房管局申请该房屋的资料。律师函的真实性予以确认，合法性不予确认，原告不得任意加重被告在交易中提供超出其所能提供资料的义务。律师函中要求提供证明房屋竣工时间或回迁时间，我方只能向有关部门调取相应的档案来证明房屋的建造时间。第三人对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予确认，对律师函的质证意见与两被告相同。本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。原被告之间签订的《房屋买卖合同》以及原被告、第三人签订的《中介服务三方协议（买卖）》是各方真实意思的表示，且没有违反法律规定，依法成立并生效，各方均应恪守履行。原告诉请解除《房屋买卖合同》，两被告亦在其反诉状中向原告发出解除《房屋买卖合同》的通知。双方既已达成解除《房屋买卖合同》的合意，本院确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》解除。本案的争议焦点为：何方违约导致涉案合同的解除？根据《房屋买卖合同》《中介服务三方协议（买卖）》约定，被告作为出卖方的主要义务是保证对涉案房屋享有完整所有权，并保证合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，保证涉案房产没有被查封，且出售涉案房产不会侵犯第三人的权利，并配合买方办理过户、贷款等相关手续。原告作为买方的主要义务是按照合同约定及时足额支付购房款。原告以涉案房屋楼龄约为25-26年为由拒绝履行《房屋买卖合同》，对此，本院认为：首先，原告多次实地查看涉案房屋，对涉案房屋的结构、外观、功能等情况都有直观清晰的认识，在明确得知涉案房屋系被告陈耀文继承所得，被告并不清楚具体楼龄的情况下，如原告一开始就对涉案房屋的楼龄存疑虑，完全可以要求被告出具相关楼龄的证明，消除对楼龄的疑虑后再与被告就涉案房屋签订买卖合同；其次，被告为消除原告对涉案房屋楼龄的疑虑，已向广州市房地产档案馆申请查阅相关资料，尽到作为卖家的如实告知义务,且据《广州市城市规划局海珠区规划分局建筑管理验收合格证》显示，涉案房屋的验收时间为1996年7月30日，但原告坚持认为该材料不能证明涉案房屋的楼龄，却未提供切实可信的证据对此予以反驳,故原告的依据不足，本院不予支持。综上所述，被告作为卖家，已履行其义务，不存在违约情形；原告未能按照合同约定办理网签和贷款等手续、及时支付尾款，且经被告及第三人多次催告仍不履行，构成违约。另，双方对于定金的约定符合法律规定。被告在合同中既约定违约金又约定定金的情况下，主张适用定金罚则而放弃主张违约金，是其对自身权利的处分，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五、第一百一十六条之规定，原告因违约无权要求被告返还其向被告支付的15万元定金，即原告向被告支付的15万元定金应归被告陈耀文所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第三款、第一百一十五、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告李祥付与被告陈耀文签订的《房屋买卖合同》；二、确认原告已支付给被告陈耀文的定金150000元归被告陈耀文所有；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案本诉受理费5800元及反诉受理费1650元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒲少霞人民陪审员  李润娥人民陪审员  蔡元霞二〇一九年十二月二十六日书 记 员  颜 姣阮建豪