广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5435号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）:罗铭恩，男，1987年2月15日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人罗铭恩商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定逾期办证违约金的起算时间错误。1.一审法院不支持补充协议第六条第1款关于产权登记期限的约定，没有依据。民事行为遵循的是当事人意思自治原则，涉案补充协议是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，且在合同补充协议的特别提示条款中亦载明了，被上诉人在签订合同补充协议前已充分理解了合同补充协议的所有条款，故该约定合法有效，是双方真实意思表示，也是双方对办理产权登记起算时间的共同预期，双方皆应恪守履行。2.合同补充协议第六条第1款是对商品房买卖合同第十四条有关商品房产权登记起算时间的变更、补充及解释，合同补充协议第六条第1款明确载明商品房交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交房的时间为准起算办理产权登记的期限。故双方有关产权登记起算时间的约定已非常明确，不存在理解上的争议，无需再进一步释明。3.逾期办证起算时间的约定属当事人意思自治范围，双方可自由约定。且上诉人仅是在双方达成一致意见的合理办证期限内不承担责任，并未免除上诉人怠于办证的违约责任。4.按照商品房买卖合同及合同补充协议约定，上诉人需要承担逾期交房及逾期办证的违约责任，并未免除上诉人逾期递件办证的违约责任。从双方订立合同的目的来看，双方之间关于逾期交房和逾期办证的违约金约定更具补偿性质（补偿性违约金），且未违反法律规定，依法有效。综上，有关产权登记起算期限的约定，应以合同补充协议第六条第1款约定为准。即使上诉人存在逾期办证，逾期办证违约金的起算时间应以双方约定为准。本案中合同约定的交付时间为2015年10月30日，涉案房产实际交付时间为2015年11月10日，故应从2015年11月10日起算720个工作日为上诉人办理涉案房产产权登记的期限，因此上诉人持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2018年10月25日，故违约金的起算时间应为2018年10月26日。二、一审关于逾期办证递件违约金的截止时间认定有误。1.根据合同补充协议第六条第2、3款约定，如出现合同补充协议第六条第2、3款未能办理涉案房屋房产证情形的，上诉人不承担该情形存续期间涉案房屋不能办理房产证的责任，相应不能办证的期限应扣除。2.涉案房屋具备办证递件条件后，上诉人将书面通知被上诉人提交办证递件的相关资料及办理相关手续，如签署商品房交易登记申请表、委托书等，如存在面积差异，办理补交或退取面积差异税等，届时如被上诉人未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的，上诉人将无法及时或无法持办理涉案商品房权属登记所需资料到中山市房地产交易登记管理所备案。而根据一审判决，在被上诉人未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的情形下，上诉人仍然将继续承担逾期办证递件的违约金，有违公平原则。综上，即使上诉人存在逾期办证，有关逾期办证违约金的截止时间应算至上诉人持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，但其中应扣除被上诉人未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的时间。三、一审法院不支持双方对于逾期办证违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循当事人意思自治原则，涉案合同（含补充协议）是双方协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈胁迫显失公平等情形，故该合同合法有效。且根据合同法第一百一十四条第一款规定，双方对于逾期办证违约责任条款，即涉案合同第十四条第二款的约定符合法律、行政法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人亦未就该条款向相关机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.根据民事诉讼法第六十四条第一款规定，双方已经对逾期办证违约金的数额进行了约定，现被上诉人没有充分举证其因上诉人逾期办证造成的损失额高于合同约定的违约金数额，一审法院即认定约定的违约金与造成的损失失衡，没有事实和法律依据，对上诉人显然不公。3.涉案商品房已交付，未影响被上诉人居住使用，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，被上诉人只有得利而无相应损失，故被上诉人在经济利益上并无损失。4.上诉人就涉案商品房楼盘的投资金额巨大，在施工过程中受天气、政府因素、合作方等外在因素影响大，上诉人逾期交房、逾期办证的违约几率高，绝大部分商品房都是在上诉人连带保证前提下通过按揭贷款购买，在业主取得房产证之前，一旦业主断供，上诉人就要承担连带责任，故上诉人要承受逾期交房、逾期办证、金融借款三重诉累，逾期办证并非上诉人所能预期，更非上诉人所希望的。综上，即使上诉人存在逾期办证，上诉人因此承担的逾期办证违约金总额不应超过被上诉人已付总房价款的1%。四、一审判决案件受理费全部由上诉人负担，没有法律依据。五、即使按照合同约定起算办证期间，一审计算也是错误的。2015年10月30日起算720个工作日的次日是2018年9月7日。罗铭恩二审辩称：一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。一、逾期办证违约金截止时间问题，只要对方具备办证条件即可以履行。二、封顶条款问题，业主损失与该约定是不符合的，一审不支持是正确的。罗铭恩于2019年2月12日向一审法院起诉请求：通大公司向罗铭恩支付逾期办证违约金（以购房款405796元为本金，按每日0.01%，自逾期之日的次日即2018年9月3日起计算至办妥房地产权证之日止，暂计至2019年2月28日为7223.17元）。一审法院认定事实：2013年8月8日，罗铭恩与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含附件六：合同补充协议），约定罗铭恩购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为405796元，其中现金121796元于2013年8月8日支付，商业贷款284000元于2013年9月8日支付。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十四条关于产权登记的约定第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4、出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六：合同补充协议第六条第2款约定：“若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件。”第3款约定：“由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的。”上述合同及补充协议签订后，罗铭恩向通大公司支付了购房款405796元。双方确认，罗铭恩于2015年11月10日收楼，但通大公司至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。通大公司确认，办理涉案房屋产权证需通大公司先办理大确权，然后再书面通知罗铭恩缴清应由罗铭恩承担的各项办证费用，如罗铭恩收到通知后不配合办理或未及时办理，则会导致通大公司无法完成递件备案手续，但涉案房屋至今尚未具备办证条件。罗铭恩认为通大公司违反合同约定逾期办证，为此诉至一审法院。通大公司根据买卖合同及补充协议约定，对罗铭恩主张的逾期办证违约金起止时间、违约金总额提出异议，并认为如因业主原因导致未能办理房产证的，通大公司不承担责任，且相应不能办证的期限应予以扣除。一审法院认为，罗铭恩与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、逾期办证违约金的起止时间如何确定；二、合同能否设置逾期办证违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。关于焦点一，即逾期办证违约金的起止时间如何确定问题。首先，关于起算时间。罗铭恩认为，根据买卖合同第十四条“出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”约定，逾期办证起算时间应该从合同约定的交楼之日加上720个工作日的次日起算。通大公司则认为除上述合同第十四条外，另根据合同补充协议第六条第一款“产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”约定，因双方合同约定2015年10月30日交楼，但罗铭恩实际于2015年11月10日收楼，故应从2015年11月10日起算720个工作日为通大公司办理涉案房产产权登记的期限，通大公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案的截止时间为2018年10月25日，起算时间应为2018年10月26日。现双方对前述条款约定的理解产生争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或者仲裁机构通过合同解释进行释明。对此，一审法院分析如下：因涉案合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期的，而约定交楼日之后开发商实际交楼时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。同时，虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论通大公司逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除通大公司怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与罗铭恩已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的价值构成利益失衡，因此，前述补充协议的条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。据此，通大公司逾期办证违约金的起算时间应按合同约定的最后办证之日，即从合同约定的最后交楼日期（2015年10月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日）的次日起算，即2018年8月31日。罗铭恩自愿按2018年9月3日起算，与法不悖，一审法院予以确认。其次，关于截止时间。罗铭恩认为逾期办证违约金应当计算至办妥房地产权证之日止，通大公司则认为逾期办证违约金应计算至其递件备案之日止，且如果罗铭恩存在补充协议第六条第2款、第3款情形时，通大公司不承担涉案房屋不能办证的责任，相应不能办证的期限应予扣除。对此，一审法院认为，根据双方约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务，故逾期办证违约金计算截止时间为通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止，罗铭恩要求计算至办妥房地产权证之日，理据不足，一审法院不予支持。通大公司未举证证明其不承担办证违约责任及扣除递件备案期限，故一审法院对其上述意见不予支持。关于焦点二，即合同能否设置逾期办证违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%问题。虽然合同中约定“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期办证行为的违约时限相联系，通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。且因通大公司逾期办证的违约行为，导致罗铭恩未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，罗铭恩因通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论通大公司逾期办证的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与罗铭恩支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。综上，通大公司应向罗铭恩支付自2018年9月3日起至通大公司持相关资料到权属登记机关递件备案之日止的逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起3日内向罗铭恩支付从2018年9月3日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（以405796元为基数，按每日0.01%标准计算；其中，从2018年9月3日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向罗铭恩支付；从一审判决发生法律效力之次日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向罗铭恩支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向罗铭恩一次性支付）；二、驳回罗铭恩超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由通大公司负担。双方当事人二审期间未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另外，通大公司二审期间确认涉案商品房所在住宅小区工程至今尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与罗铭恩签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、逾期办证违约金的计算期间问题；二、通大公司承担逾期办证违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。一、逾期办证违约金的计算期间问题首先，关于起算日期。涉案商品房买卖合同关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。按该约定，出卖人应在商品房实际交付使用后720个工作日内履行协助办证义务。经查，本案业主已于2015年11月10日收楼，故应以该实际交付时间为准起算办理产权登记的期限，即自2015年11月10日起算720个工作日办证期限即至2018年9月21日止。通大公司未在2018年9月21日前持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，该行为已构成违约，应向业主支付自2018年9月22日开始起算的逾期办证违约金。一审计算的违约金起算日期不当，通大公司要求变更违约金起算日期主张成立，但应以本院核定的时间为准，即通大公司应向业主支付自2018年9月22日起的逾期办证违约金。其次，关于截止日期。通大公司上诉认为，其在向产权登记机关提交申请办证资料过程中，存在买受人未及时或不配合提交相关办证资料及办理相关手续、买受人违章搭建等违规行为等属于买受人的原因或政府行为导致产权证迟延办理的情形，依据合同补充协议第六条第2、3款约定，通大公司不承担上述情形存续期间涉案商品房不能办理房产证的责任，相应不能办证的期限应予以扣除。对此本院认为，通大公司确实非办证机关，其作为开发商负担的办证义务是协助买受人向产权登记机关提供办证资料，买受人也须依合同约定和诚实信用原则积极和及时地配合通大公司办理相关手续和提交办证资料，但是，通大公司在二审诉讼中确认至今仍未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，而取得此登记证是申请办证的重要前提条件，因此，通大公司何时能履行完毕自身义务，具备能够协助买受人办理房地产权属证书的履行时间尚未确定，通大公司上诉所主张的应扣除非其自身原因而存在的不能办理房产证的各种情形亦属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，其具有不确定性。法院作为审判机关，所承担的审判职能具有被动性，是对已发生的事实而引起的且属于法院受理管辖的纠纷进行审理裁判，不是对将来尚未发生的可能存在的纠纷进行裁判。若将来确实发生了通大公司所称的非其自身原因而导致迟延办证的情形，通大公司可另循合法途径予以解决。本院对通大公司的该上诉理由不予采纳和支持。一审法院依涉案商品房买卖合同的约定，判令通大公司支付逾期办证违约金的时间计至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止并无不当，本院对此予以维持。二、通大公司承担逾期办证违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限问题涉案商品房买卖合同约定，通大公司逾期办证的，则按已付房价款的1%向买受人支付逾期办证的违约金。但通大公司按已付房价款的1%承担逾期办证违约金既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，不能完全体现违约金作为弥补守约方损失的功能，也不足以督促违约方积极、及时履行办证义务。本案中业主虽无法举证其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在，属于商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。按照合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在业主一审明确提出对违约金进行调整的情况下，涉案合同约定的逾期办证违约金标准应予调整。故一审法院不以封顶条款为限，考虑通大公司较长时期的逾期办证违约行为，将违约金调整为以双方约定的逾期办证违约条款中的每日0.01%为标准，以总房价款为基数计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。综上，通大公司的上诉请求部分成立。一审认定基本事实清楚，但对违约金计算有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1909号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1909号民事判决第一项为：中山市通大房地产有限公司向罗铭恩支付从2018年9月22日起至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（以405796元为基数，按每日0.01%标准计算；其中，从2018年9月22日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向罗铭恩支付；从本判决发生法律效力之次日起至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向罗铭恩支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向罗铭恩一次性支付）；三、驳回罗铭恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元（罗铭恩已向一审法院预交），由罗铭恩负担5元，由中山市通大房地产有限公司负担20元（中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳）；二审案件受理费50元（中山市通大房地产有限公司已向本院预交），由中山市通大房地产有限公司负担40元，由罗铭恩负担10元（罗铭恩于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十二月十六日书记员  廖博睿