广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书(2019）粤5102民初575号原告：潮州兴华房地产开发有限公司，住所地潮州市湘桥区新桥东路新和里兴华大厦一楼东侧。法定代表人：陆裕祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李驰，广东创兴律师事务所律师。被告：陈红仔，女，汉族，1983年1月22日出生，户口所在地吉林省伊通满族自治县，住广东省潮州市湘桥区。原告潮州兴华房地产开发有限公司（下称“兴华公司”）诉被告陈红仔商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告兴华公司之委托诉讼代理人李驰到庭参加诉讼，被告陈红仔经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴华公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈红仔付还原告房款600000元；2.被告向原告支付自2018年9月12日起至实际还款之日止按照未付房款600000元的日千分之一计算的违约金。事实和理由：被告陈红仔于2018年8月8日向原告认购位于潮州市××大道与外××处西北××天广场××号房××套，房屋建筑面积约150.47平方米，总价款为859635元，并签订《认购协议》。同日，被告陈红仔交付原告购房定金50000元。双方约定被告陈红仔在符合银行按揭规定的前提下，申请购房总款中的600000元（约为总房款的70%）办理银行按揭，余房款应于2018年8月27日前一次性付清，被告陈红仔如不及时、主动配合原告办理按揭手续的，视为自愿一次性缴清该套房款的全部余款。被告陈红仔如无按照协议约定付款，逾期超过十天，被告陈红仔应向原告支付日千分之一的违约金，逾期二十天未付清所欠款项和违约金的，视为不履行协议，被告陈红仔无权要求退还履约定金50000元。且原告有权将涉案房产另行出售，由此产生的经济损失由被告陈红仔负责，被告陈红仔已付房款扣除履约定金后的余额不计息退还。原、被告于2018年8月22日按《认购协议》约定，签订《商品房买卖合同》1份，约定被告陈红仔应先付首期购房款259635元，余房款600000元应于合同签订之日起20日内向中国建设银行、中国工商银行或潮州市住房公积金管理中心办妥按揭贷款手续并理清，逾期视为买受人放弃申请按揭贷款改为分期或一次性付款。合同附件四补充协议中约定，买受人未按本合同约定日期付款，逾期超过十天，买受人应向出卖人付还日千分之一的违约金，逾期二十天仍未付清所欠款项和违约金。视为不履行合同，买受人无权要求出卖人退还履约定金50000元，出卖人有权将买受人所购买房产另行出售，由此所产生的经济损失及法律责任全部由买受人负责，买受人已付房款扣除履约定金后的余额不计息退还。被告陈红仔于2018年8月8日交付了购房定金50000元，于2018年8月22日交付了余下首期购房款209635元。原告及时为被告陈红仔办理了商品房网签备案手续，但被告陈红仔后来没有按约定办理银行按揭贷款手续，导致银行无法放款。后原告多次通知被告陈红仔前往宏天广场售楼中心办理银行贷款相关手续，但被告陈红仔一直未予答复。根据双方约定，被告陈红仔如不及时、主动办理按揭手续的，视为自愿一次性缴清该套房款的全部余款。由于被告陈红仔至今没有向原告支付剩余房款600000元，被告陈红仔的行为已构成违约，依法应当履行还款义务并承担相应违约责任。综上，被告陈红仔拒不配合办理银行按揭贷款手续也不向原告支付余下购房款的行为严重损害了原告的合法权益。特提起诉讼，请求依法查明事实，支持原告诉求。原告兴华公司为其起诉的事实提供了如下证据：1．营业执照、证明书、居民身份证。证明原告主体资格。2．居民身份证。证明被告主体资格。3．认筹协议、《商品房买卖合同》。证明被告向原告购买位于潮州市××大道与外××处西北××天广场××房屋××套，双方就房产买卖进行详细约定，双方约定被告应先付首期购房款259635元，余房款600000元应于合同签订之日起20日内向中国建设银行、中国工商银行或潮州市住房公积金管理中心办妥按揭贷款手续并理清，根据双方约定，被告如不及时、主动办理按揭手续的，视为自愿一次性缴清该套房款的全部余款，买受人未按本合同约定日期付款，买受人应向出卖人付还日千分之一的违约金。4．单据。证明被告支付购房定金50000元及房款209635元，5．潮州市商品房网上预售备案系统记录。证明原告已为被告购买的讼争房产办理了网签备案手续。6．信息查询证明。证明被告的主体资格。被告陈红仔没有提供答辩状，也没有提交证据。被告陈红仔没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利，本院对原告兴华公司提供的上述证据予以确认。经审理查明：2018年8月8日，陈红仔与兴华公司签订《认购协议》（№：00000807），约定陈红仔向兴华公司认购位于潮州市××大道与外××处××广场××房，建筑面积约150.47平方米，房屋价款859635元；签订本协议时陈红仔应向兴华公司交付协议履约定金50000元；兴华公司提供一次性付款和申请银行按揭贷款两种付款方式由陈红仔选择，陈红仔选中其中一种付款方式时，另一种付款方式失效；陈红仔未按本协议约定日期付款，逾期超过十天，陈红仔应向兴华公司付还日千分之一的违约金，逾期二十天仍未付清所欠款项和违约金，视为不履行协议，陈红仔无权要求兴华公司退还履约定金，兴华公司有权将陈红仔所购买房产另行出售，由此所产生的经济损失由陈红仔负责，陈红仔已付房款扣除履约定金后的余额不计息退还；在办理银行按揭或结算时，应另行签订《商品房买卖合同》等内容。《认购协议》签订后，陈红仔于2018年8月8日、8月22日先后向兴华公司交纳了50000元、209635元，兴华公司向陈红仔出具了《潮州兴华房地产开发有限公司预收款》收据。2018年8月22日，陈红仔与兴华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018082219454591），约定出卖人（兴华公司）以出让方式取得位于潮州市潮州大道与外环北路交汇处西北侧宏天广场一至十二幢编号为潮府国用（2010）字第02312号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》，该地块土地面积为135579.59平方米，规划用途为住宅用地；买受人（陈红仔）购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为潮建预[2014]列015号，该商品房为宏天广场第九幢二梯二层202号房，建筑面积共150.47平方米，其中套内建筑面积130.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.50平方米，总价款为859635元；买受人于2018年8月22日已付还出卖人首期购房款259635元，余款600000应于签订本合同之日起20日内向中国建设银行、中国工商银行或潮州市住房公积金管理中心办妥按揭贷款手续并理清，逾期视为买受人放弃申请按揭贷款改为分期或一次性付款，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证向出卖人换领交款收据等内容，并在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中约定买受人未按本合同约定日期付款，逾期超过十天，买受人应向出卖人付还日千分之一的违约金；逾期二十天仍未付清所欠款项和违约金，视为不履行合同，买受人无权要求出卖人退还履约定金50000元，出卖人有权将买受人所购买房产另行出售，由此所产生的经济损失及法律责任全部由买受人负责，买受人已付房款扣除履约定金后的余额不计息退还等内容。潮州市房地产交易所于2018年8月24日在上述《商品房买卖合同》上加盖了房地产买卖契约鉴证专用章。《商品房买卖合同》签订后，对于购房款余款600000元，陈红仔既没有依约于签订合同之日起20日内向中国建设银行、中国工商银行或潮州市住房公积金管理中心办妥按揭贷款手续并理清，也没有改为分期或一次性付款付还兴华公司。兴华公司于2019年4月26日向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为：当事人均应本着诚实信用的原则，全面履行合同约定的义务。本案中，双方之间签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《商品房买卖合同》签订后，对于购房款余款600000元，陈红仔既没有依约于签订合同之日起20日内办妥按揭贷款手续并理清，也没有改为分期或一次性付款付还兴华公司，兴华公司请求陈红仔付还购房款余款及该款的逾期还款违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，依法应予以支持，陈红仔应依约付还兴华公司购房款余款600000元并支付该款的逾期还款违约金。至于逾期还款违约金，兴华公司请求自2018年9月12日起至实际还款之日止按照未付房款600000元的日千分之一计算，虽然《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中约定买受人未按本合同约定日期付款，逾期超过十天，买受人应向出卖人付还日千分之一的违约金，但兴华公司没有提供证据证明其因陈红仔违约所造成的实际损失，陈红仔与兴华公司所签订的《商品房买卖合同》中关于逾期还款违约金的约定，实际是对逾期支付购房款的利息损失的补偿，其关于违约金的约定明显没有以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况及陈红仔的过错程度等因素，依据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，兴华公司所提逾期还款违约金请求应予以调整，鉴于兴华公司所造成的逾期还款违约金损失实际上为利息损失，该损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限……”的规定，按年利率24%计算予以支持，对于超出部分本院不予支持，由于《商品房买卖合同》中约定余款600000应于签订合同之日即2018年8月22日起20日内办妥按揭贷款手续并理清，逾期视为买受人放弃申请按揭贷款改为分期或一次性付款，及《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中约定买受人未按本合同约定日期付款，逾期超过十天，买受人应向出卖人付还日千分之一的违约金，逾期还款违约金应自2018年9月20日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：被告陈红仔应于本判决生效之日起10日内付还原告潮州兴华房地产开发有限公司购房款600000元并支付该款的违约金（自2018年9月20日起至购房款还清之日止按年利率24%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元，由被告陈红仔负担，并应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  翁仕芳人民陪审员  蔡湘华人民陪审员  李腾蓉二〇一九年十二月二十一日书 记 员  郑 洁