江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0302民初380号 原告：王松，男，1985年2月26日生，汉族，磁共振工程师，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：上官丙权，江苏富玲律师事务所律师。 被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区二环北路与复兴北路交叉口金都华府售楼处。 法定代表人：魏亮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。 原告王松诉被告徐州市润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告王松的委托诉讼代理人上官丙权，被告润鑫公司的法定代表人魏亮及委托诉讼代理人岳修武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王松向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期上房违约金148959.86元（自2016年1月1日暂计算至2018年1月2日，最终计算至“金都华府”项目具备实际上房条件之日且实际上房之日）;2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月24日，原、被告签订了合同编号为：0463408的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“金都华府”的2幢3单元801号房产。建筑面积共94.82平方米。每平方米7173.4元，房款总金额680182元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给买受人。第九条约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。原告已如约支付了全部的房款，但被告至今未将符合法律规定的房屋交付给原告，被告已实际违约，应当按照合同约定向原告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 润鑫公司辩称，1、原告要求支付逾期交房违约金没有法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定，因政策法规变动，政府禁令或电力、热力、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任。涉案工程因电力部门原因延期377天、因重大技术问题延期43天、因消防法规的修改导致设计变更延期11个月；2、即使存在延期交房，合同中关于违约金的约定也过高，请法院予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年4月24日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以680182元的价款购买被告开发的位于本市鼓楼区金都华府2幢3单元801号房，建筑面积为94.82平方米。原告已按照合同约定向被告实际支付了涉案房屋的全部购房款680182元。 该合同第八条约定：“出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意或解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日期起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可以据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。 该合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。” 上述《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定：经相关部门批准和设计单位同意，出卖人可对小区公共设施进行调整，因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期交房六个月内不承担违约责任。 另查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了《建筑设计防火规范》，2015年5月1日实施。2015年1月，建筑设计院向被告发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。 2017年12月26日，被告润鑫公司取得了徐州市城乡建设局颁发的建筑工程竣工验收备案表，涉案房产具备了交付条件。 2018年5月7日，原告王松办理了涉案房屋的上房手续。 案件审理期间，本院调取了2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年、2018年上半年徐州市住房保障和房产管理局发布的《关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知》各一份。主要载明涉案房屋属于附件中的第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月，2018年上半年为20.24元/平方米/月。 2017年1月9日，王松诉润鑫公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出了(2017)苏0302民初210号民事判决书，判决：一、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王松一次性支付逾期交房违约金32851.01元；二、驳回原告的其他诉讼请求。王松不服，上诉至江苏省徐州市中级人民法院，该院于2018年12月28日作出了（2018）苏03民终767号民事裁定书，裁定撤销徐州市鼓楼区人民法院(2017)苏0302民初210号民事判决，发回重审。 以上事实有原告提交的商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票二张、徐州市住房公积金个人住房贷款凭证一张、银联商务签购单二张、建筑设计防火规范一份、设计变更通知书一份、变更审核后施工图纸一份、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份、新建北村地块补充设计协议一份，上房流程表一份、2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年、2018年上半年徐州市住房保障和房产管理局《关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知》各一份、建筑工程竣工验收备案表一份、民事判决书、民事裁定书以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。然而，被告未能在约定期限内将涉案房屋交付原告，2017年12月26日，被告润鑫公司取得了徐州市城乡建设局颁发的建筑工程竣工验收备案表，涉案房产具备了交付条件，但并未书面通知原告办理上房手续，且与合同的约定的上房时间2015年12月31日不相符，原、被告于2018年5月7日办理了涉案房屋的交接手续。被告未能提供证据证明其交房的行为早于该时间，其延迟交房的行为构成违约，应当向原告承担逾期交房违约责任。 关于违约金计算标准和计算期间，原告主张按照合同约定按每日万分之三计算，被告提出违约金过高。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%。在本案中，被告提出违约金过高，而原告亦未能举证证明其所受损失的金额，故本院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍计算。经本院查询，徐州市住房保障和房产管理局未发布2016年上半年住宅用房租赁的指导价，鉴于被告同意按照2016年下半年住宅用房租赁的指导价标准计算，故本院酌定2016年上半年按照2016年下半年住宅用房租赁的指导价进行计算。经查，徐州市2016年下半年该区域住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月，2018年上半年为20.24元/平方米/月。此外，被告抗辩要求按照合同附件四约定扣除六个月因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人原因导致工程延期的免责期间。本院认为，双方签订合同时间为2015年4月24日，而住房和城乡建设部等于2014年8月27日发布了《建筑设计防火规范》，本案中，涉案合同签订于防火规范发布之后，被告在得知建筑设计防火规范变更之后依然选择与原告签订了房屋买卖合同，故被告要求扣除6个月因该消防政策法规变动引起了工程延期，本院不予支持。关于被告主张涉案房屋在建设过程中存在电力因素和“超过一定规模危险性较大的”重大技术问题等非被告原因导致工程延期的情形，被告亦可据实延期交房的情形，原告对此不予认可。本院认为，被告未提供足够证据证明其主张的电力因素和技术问题为“非被告原因”。综上，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 故本院计算违约金如下：（17.75元/平方米/月*12个月*94.82平方米+18.45元/平方米/月*6个月*94.82平方米+19.45元/平方米/月*6个月*94.82平方米+20.24元/平方米/月*4个月*94.82平方米+20.24元/平方米/月÷30天*7天*94.82平方米）*1.3=64848.10元，超过的部分不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告王松支付逾期交房违约金人民币64848.10元； 二、驳回原告王松的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3280元（原告已预交），由原告王松负担1858.80元，由被告徐州市润鑫房地产开发有限公司负担1421.20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  杨涛 审 判 员  匡伟 人民陪审员  王钰 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  袁莉