广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3885号上诉人（原审原告）：邹志仙，女，1952年12月10日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：申伙泉，男，1986年5月28日出生，汉族，住广东省高要市，系邹志仙的女婿。委托诉讼代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司，住所地广东省中山市东区雍景园小区，统一社会信用代码91442000719238888M。主要负责人：钟锦绣，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦，统一社会信用代码91442000282096687C。法定代表人：黄奉潮，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。上诉人邹志仙因与上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司（以下简称雅居乐服务公司雍景园分公司）、被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初12544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邹志仙上诉请求：改判支持邹志仙的诉讼请求，即由雅居乐服务公司及其雍景园分公司共同赔偿邹志仙房屋重新装修费用损失21万元；受损重新装修期间的空置损失费从2018年2月起至债务清偿之日止按每月3500元标准计算，暂计21000元；交通费损失3000元、精神损害赔偿费10000元。事实和理由：1.一审按照重置价格62096元判决赔偿邹志仙的损失过低。根据现在的生活条件，家庭装修应当有统一性、完整性和美观性等特征。邹志仙是看中涉案房产面积大且精装修等能够满足邹志仙的要求才购买并打算农历年后入住，但现没有实现邹志仙的购房目的。一审不应当按照评估的价格进行认定，还应当考虑房屋遭受水浸后只能重新装修所实际发生的客观费用。2.关于空置费用、交通费认定不当。邹志仙购房的目的不是空置及炒楼，而是给邹志仙的女儿女婿居住，且已经给小孩报名就读。水浸事件导致女儿、女婿只能租房居住、小孩不能按期入学的严重后果，应当由雅居乐服务公司及其雍景园分公司承担责任。3.邹志仙已经与装修公司签订了装修合同，按照合同重新装修需要25万元，本来邹志仙不需支出此部分费用，该费用与一审认定的赔偿费用差距较大，邹志仙已经按照合同约定支付了5万元，此部分费用有发票及合同，请求二审法院调整赔偿费用。针对邹志仙的上诉，雅居乐服务公司及雅居乐服务公司雍景园分公司辩称，1.我方一审中已经提交充分证据证明已完全按照物业服务合同的约定履行了合同义务，不存在违约行为，对邹志仙的损失不应当承担责任。2.邹志仙没有提供证据证明其所主张的空置费、交通费。如果邹志仙确实需要入住涉案房屋，其完全可以自行修复，再向责任方主张赔偿，但邹志仙并未修复，且其主张急需入住的人员也与邹志仙无关，说明其上诉理由与事实不符。3.厨房洗手盆反水的赔偿费用和重新装修完全不同，在之前的装修已经存在了15年，邹志仙不能按照重新装修的标准主张权利。雅居乐服务公司雍景园分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回邹志仙的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定我方违反合同义务没有依据，涉案房屋所发生的反水事件也不属于管理责任事故。我方已经严格按照合同约定履行义务，不存在任何违约行为，不应承担赔偿责任。按照我方一审提交的证据，我方已经超过合同约定次数对涉案房屋的排水系统进行了疏通，邹志仙一审庭审时也对该证据确认。另外，我方也严格按照合同约定的标准对楼宇公共部分进行巡查，在发现问题后第一时间对房屋排水系统进行检查，及时更换发生问题的管道，没有拖延或者怠于履行通知、维修义务的行为。2.邹志仙主张的是房屋装修的损失，但评估报告却按照房屋使用年限五十年计算折旧率，显然错误。对于房屋的装修，按照有关规定的折旧期限为五年，邹志仙主张的房屋装修已经有十年，折旧后的残值不超过5%，因此一审法院采信了错误的评估报告。3.一审认为我方未能尽快疏通堵塞的管道、期间也未采取适用措施，没有任何依据。在发现涉案房屋反水事件后，我方第一时间安排工程人员处理，试图疏通排污管道，但多次尝试无果，后开挖地下近2米才找到堵塞点，并及时更换堵塞的管道，也第一时间通知了邹志仙进行处理，且协助邹志仙做了大量的善后工作，邹志仙一直对此不持异议，一审也未就该问题进行调查，我方也就没有搜集提交相关证据，但相关工作是我方工作人员与邹志仙代理人共同进行积水清理后未再发现反水现象的事实，可以印证我方当时及时采取了相关措施。4.退一步讲，假设发现反水事件后我方确实有延迟处理及未采取适当措施行为，也只应对因此而扩大的损失承担责任，不应对邹志仙全部损失承担责任。针对雅居乐服务公司雍景园分公司的上诉，邹志仙辩称，雅居乐服务公司雍景园分公司作为物业管理公司没有尽到设备良好、运行良好、无重大责任事故的义务，根据现场房屋反水的情况，房屋应当已经泡水一段时间，但雅居乐服务公司雍景园分公司没有发现，足以证明其没有尽到合同义务，一审判决其承担责任正确，但承担的责任太少。针对雅居乐服务公司雍景园分公司的上诉，雅居乐服务公司未发表意见。邹志仙向一审法院起诉请求：雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司赔偿邹志仙房屋重新装修费用损失210000元、受损重新装修期间的空置损失21000元、交通费损失3000元、精神损害赔偿费10000元。诉讼中，邹志仙变更其空置损失的诉求为从2018年2月起至债务清偿之日止按每月3500元标准计算。一审法院认定事实：邹志仙系中山市东区xxx商住小区xx西路12幢xx房（即A7-201房）的业主，该房屋为其于2017年向前手业主购入，购入后一直空置没有入住。2017年12月10日，邹志仙向雅居乐服务公司雍景园分公司一次性预交了4188元的物业管理费。2018年1月29日，雅居乐服务公司雍景园分公司的工作人员在日常巡查时发现邹志仙的房屋门口有水流出，随即通知邹志仙前来开门查看。开门后发现厨房洗手盆的下水道涌出污水，并溢出到客厅及其他房间，造成客厅地砖、房间木地板、门、部分家具被污水浸泡。雅居乐服务公司雍景园分公司当天派工作人员对该房屋的积水进行了清理，并去一楼检测时发现该楼房的公共排水管道堵塞导致污水反涌，由于当时无法疏通，故在次日更换了排水管。此后，雅居乐服务公司雍景园分公司通知保险公司上门进行核损，因保险公司核损价格35000元与邹志仙自行委托装修公司作出的工程预算价210051.48元相差甚远，双方协商不成，邹志仙遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼中，邹志仙申请对其房屋及物品的损失价值进行评估。一审法院依法委托中山公量保险公估有限公司对此进行公估，该机构于2019年1月21日作出公估报告，估损情况为：由于瓷砖本身的耐酸性能比较好，吸水率少于0.5%，所以客厅、厨房、卫生间、阳台的瓷砖地板吸收到污水的可能性是很微少的，对瓷砖本身质量没有什么影响，所以客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台的瓷砖地板不用拆除，只需清洁、消毒处理，而地板下面的水管、线路等也不会受到影响；房间的复合木地板、衣柜、窗台柜、酒柜、电视柜、门等被污水浸泡，木地板有翘起现象，有的地脚线松脱，柜脚、门脚有轻微膨胀变形或开裂，因此这些复合木地板、地脚线、柜、门等不能使用，需要拆除并按原标准和规格重做；地脚线上多出批荡受潮气泡，要将底层批荡拆除再刮腻子，然后将整个墙面粉刷一遍；按中山市目前市场行情，拆除清理费用3086元，更换复合木地板、衣柜、窗台柜、电视柜、酒柜、门等49630元，墙身修复需5880元，搬运材料及清洁消毒费3500元，合计62096元；由于木地板、衣柜、窗台柜、电视柜、酒柜、门等物品是旧业主购房后装修并使用，至污水浸泡事故时已14年，并保留下来和房子一起转让给邹志仙，它们和房屋框架结构一样作为固定资产存在折旧，按房屋折旧限50年计，这些资产应按目前市场价格计提折旧49630×14/50=13896元，故这些资产在发生污水浸泡事故时的价值为49630-13896=35734元，加上拆除清理费、墙身修复费用、搬运材料及清洁消毒费用等，损失共35734+3086+5880+3500=48200元。邹志仙认可该公估报告的真实性，但认为公估机构测量方式不严谨、估价过低，并称当时这栋楼只有3户入住，做饭洗碗的污水流下来短时间不会浸泡整间房屋，装修师傅称这种现状起码被泡半个月以上，雅居乐服务公司雍景园分公司如果每天巡查到位就能及时发现，不会造成其损失严重。雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司确认该公估报告的真实性，但认为本案中损坏的是装修、家具，并非房屋，故该报告中采用房屋50年折旧来计算显然没有依据。另查，雅居乐服务公司雍景园分公司系雅居乐服务公司设立的分公司。雅居乐物业管理服务有限公司雍景园分公司（后变更名称为雅居乐服务公司雍景园分公司）与中山雅居乐雍景园房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由雅居乐服务公司雍景园分公司为雍逸廷A、B商住小区物业提供物业管理服务，日常服务包括共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括沟渠、外墙排水管等，达到设备良好、运行正常、无重大管理责任事故的服务质量；定期服务包括6个月清疏排水系统一次；雅居乐服务公司雍景园分公司未能履行本合同约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定其应承担的责任。庭审中，雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司提交了部分2017年至2018年期间设备设施保养记录表，拟证实其已履行小区共用设备设施的维护保养义务。邹志仙认为雅居乐服务公司雍景园分公司没有按合同约定清疏排水系统，才导致这么严重的堵塞，已违反《前期物业服务合同》“设备良好，运行正常，无重大管理责任事故”的约定。关于邹志仙主张的损失，其表示：其本来租住在中山市的房屋，购买涉案房屋后打算在2018年农历新年后入住，污水反涌事件发生后，由于与雅居乐服务公司雍景园分公司协商赔偿事宜经常要在租住的地方和雍逸廷小区之间往来，为此产生了3000元交通费；由于等待法院判决以及资金不足，其一直没有修复涉案房屋，故房屋一直空置，参照相关地段类似房屋的租金标准，故主张按3500元/月计算空置损失；由于此次事件给邹志仙一家造成了很大麻烦，耽误小孩就近入学，精神受到很大困扰，如主张精神损害赔偿10000元。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故邹志仙与雅居乐服务公司雍景园分公司之间的权利义务应受《前期物业服务合同》的约束。综合双方当事人的诉辩意见，一审法院归纳本案争议的焦点为：一、雅居乐服务公司雍景园分公司、雅居乐服务公司是否应对邹志仙的损失承担赔偿责任；二、关于赔偿范围的认定。对此，一审法院分析如下。关于焦点一。邹志仙的房屋因楼房共用下水道反涌污水遭受财物损失，雅居乐服务公司雍景园分公司作为物业服务企业，是否应承担相应的赔偿责任，主要从其是否完全履行合同义务、在反涌事件发生后是否及时采取适当措施等方面进行衡量。根据《前期物业服务合同》约定，沟渠、外墙排水管等共用设施设备的维修养护、运行及管理属于雅居乐服务公司雍景园分公司提供物业服务的范围内，其有义务保障管道通畅。现雅居乐服务公司雍景园分公司负责维护管理的下水管道因堵塞导致污水反涌至邹志仙的房屋，其已违反了“设备良好，运行正常，无重大管理责任事故”的合同义务。且在反涌事件发生后，雅居乐服务公司雍景园分公司未能尽快疏通堵塞的管道，至次日才将管道更换，期间也未采取适当措施，如及时通知楼上住户暂停用水等以阻止损失扩大。综上，一审法院认定雅居乐服务公司雍景园分公司的行为已构成违约，应对邹志仙的损失承担赔偿责任。至于管道堵塞的原因，如果是由第三人所造成的，雅居乐服务公司雍景园分公司可根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，依照法律规定或者按照约定另行解决，不能以此作为免责事由。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”雅居乐服务公司雍景园分公司为雅居乐服务公司的分支机构，以自己的名义签订物业服务合同，收取涉案小区的物业管理费，有一定的偿付能力，故雅居乐服务公司雍景园分公司应先以其管理的财产承担赔偿责任，不足以承担的，再由雅居乐服务公司承担。关于焦点二。首先，关于房屋装修及物品的损失，有公估机构作出的公估报告以证实，在双方均没有证据证实鉴定程序严重违法或鉴定结论明显依据不足的情况下，一审法院对该公估报告予以确认。由于勘验过程中邹志仙的代理人也有在场，若对测量尺寸有异议理应在现场沟通处理，故一审法院对其关于测量数据不准确的质证意见不予采纳。由于邹志仙的房屋受损，出于实际需要必须将无修复必要的物品拆除清理再重新装修，从而恢复房屋的原状，故一审法院认定雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司应按重置价格62096元赔偿邹志仙的损失；对邹志仙主张所超出的部分，一审法院予以驳回。其次，关于邹志仙主张的房屋空置损失，由于在发生反涌事件前该房屋一直空置并未出租，邹志仙亦称其购房是自住以便小孩就近入学，故一审法院认定该房屋空置并未对邹志仙造成实际损失，其主张按3500元/月赔偿空置损失的诉求没有事实依据，一审法院不予支持。再次，关于邹志仙主张的交通费，由于没有证据证实，且并非与合同履行相关的损失，故一审法院不予支持。最后，因本案为物业服务合同纠纷，精神损害抚慰金不属于法律规定的违约责任损失赔偿的范畴，故对于邹志仙主张的精神损失赔偿10000元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、雅居乐服务公司雍景园分公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向邹志仙赔偿财产损失62096元；二、雅居乐服务公司对上述债务承担补充清偿责任；三、驳回邹志仙其他的诉讼请求。一审案件受理费4960元（邹志仙已预交），由邹志仙负担3698元，雅居乐雅服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司负担1262元；评估费10000元（邹志仙已预交），由雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司负担（雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司应于一审判决发生法律效力之日起七日内将以上11262元返还给邹志仙）。本院二审期间，邹志仙向本院提交如下证据：1.装修装饰施工工程合同、工程预算单及发票、支付凭证，拟证明邹志仙重新装修需要26万元，其已按合同支付了部分装修款的事实。经质证，雅居乐服务公司及雅居乐服务公司雍景园分公司对邹志仙提交的证据的关联性不予确认，认为房屋的损失应当以一审时的评估结果为准。雅居乐服务公司及雅居乐服务公司雍景园分公司在二审期间未提交新的证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院另查明：雅居乐服务公司及雅居乐服务公司雍景园分公司一审期间提交《管理记录》5份，拟证明其于2017年至2018年期间对涉案小区的排污系统保养维护过5次。上述《管理记录》系由该公司单方出具，维修保养内容均记载为“1、污水管道疏通及清理；2、废水管道疏通及清理；3、雨水管道疏通及清理”，所用材料记载为“水袋、高压水枪”或“水管、疏通器”；每份记录所记载的各栋清理起止时间均完全一致，没有清疏方法及清疏过程的记载，也没有附清疏现场的照片等。邹志仙一审庭审中对该证据的关联性不予确认，并称证据真实性由法院认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。围绕双方当事人的上诉请求，本案二审争议的焦点为：一、雅居乐服务公司雍景园分公司、雅居乐服务公司是否应对邹志仙的损失承担赔偿责任；二、邹志仙的损失数额应如何认定。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故邹志仙与雅居乐服务公司雍景园分公司之间的权利义务应受本案《前期物业服务合同》的约束。根据《前期物业服务合同》的约定，沟渠、外墙排水管等共用设施设备的维修养护、运行及管理属于雅居乐服务公司雍景园分公司提供物业服务的范围，其作为物业服务企业，有义务保障有关管道的通畅。现雅居乐服务公司雍景园分公司负责维护管理的下水管道因堵塞导致污水反涌至邹志仙的房屋而导致其房屋损失，雅居乐服务公司雍景园分公司显然已违反了《前期物业服务合同》中关于“设备良好，运行正常，无重大管理责任事故”的约定。另外，上述合同还约定雅居乐服务公司雍景园分公司负有定期6个月清疏排水系统一次的义务，雅居乐服务公司雍景园分公司虽然提交了《管理记录》以证明其已履行上述合同义务，但《管理记录》系由该公司单方出具，内容仅简单记载了维修保养项目、所用材料及起止时间，并没有清疏方法及清疏过程的记载，也没有现场照片等其它证据予以佐证，且记载的起止时间各栋均完全一致，故仅凭该《管理记录》并不足以证明雅居乐服务公司雍景园分公司已全面履行了定期清疏排水系统的合同义务。因此，一审法院认定雅居乐服务公司雍景园分公司的行为已构成违约，应对邹志仙的损失承担赔偿责任，雅居乐服务公司对上述债务承担补充清偿责任，并无不当。关于焦点二。首先，关于邹志仙房屋的损失，一审法院根据邹志仙的申请，依法委托了中山公量保险公估有限公司进行公估，该公司在公估过程中通知了双方当事人到场进行现场查勘，所出具的公估报告并不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，故一审对该公估报告予以确认并无不当。根据公估报告的内容，拆除清理费用3086元，更换复合木地板、衣柜、窗台柜、电视柜、酒柜、门等49630元，墙身修复需5880元，搬运材料及清洁消毒费3500元，合计62096元。由于邹志仙的房屋受损，需要拆除并按原标准和规格重做，从而恢复房屋的原状，该重置费用即为邹志仙的房屋损失，故一审法院认定雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司应按折旧前的重置价格62096元赔偿邹志仙的损失，并无不当，应予维持。邹志仙认为该损失标准过低，应按重新装修所需费用计算，但根据本案的实际情况及公估报告的内容，涉案房屋仅部分受损，客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台的瓷砖地板不用拆除，只需清洁、消毒处理，而地板下面的水管、线路等也不受影响，故邹志仙要求按整个房屋重新装修所需费用的标准计算其损失，显然缺乏依据，本院不予支持。其次，关于邹志仙主张的房屋空置损失。虽然涉案房屋在发生反涌事件前一直空置并未出租，但邹志仙作为房屋产权人，有权随时搬至该房居住或将房屋出租，涉案房屋因反涌而导致无法居住和使用，客观上限制了邹志仙作为产权人对房屋的使用权，在一定程度必然导致邹志仙损失，故邹志仙有权要求雅居乐服务公司雍景园分公司予以赔偿，一审认定该房屋空置并未对邹志仙造成实际损失不当，应予纠正。但涉案房屋长时间空置的原因是双方就赔偿问题未能达成一致意见而使得装修未能及时进行，而双方此前所主张的赔偿金额与本院前述认定的赔偿数额均不一致，故导致房屋空置，双方均有责任，结合本案的实际情况，本院酌定该房屋空置损失为15000元。邹志仙主张从2018年2月起至债务清偿之日止按3500元/月的标准计算空置损失，缺乏依据，本院不予支持。再次，关于邹志仙主张的交通费，其并未提交相关证据予以证实，且该损失也并非与物业服务合同履行相关的损失，故一审法院不予支持并无不当。至于邹志仙主张的精神损害抚慰金，因本案为物业服务合同纠纷，而精神损害抚慰金不属违约责任的赔偿范畴，故对于邹志仙在本案中主张的精神损失赔偿10000元，本院不予支持。综上，邹志仙的上诉请求有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。一审判决处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初12544号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初12544号民事判决第二项和第三项；三、雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司于本判决发生法律效力之日起七日内向邹志仙赔偿房屋空置损失15000元；四、雅居乐雅生活服务股份有限公司对雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司的本案债务承担补充清偿责任；五、驳回邹志仙其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4960元（邹志仙已预交），由邹志仙负担3393元，雅居乐雅生活服务股份有限公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司负担1567元；评估费10000元（邹志仙已预交），由雅居乐雅生活服务股份有限公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司负担（雅居乐雅生活服务股份有限公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将以上11567元返还给邹志仙）。二审案件受理费5290元，由邹志仙负担3613元（邹志仙已预交4960元），雅居乐雅生活服务股份有限公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司负担1677元（雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司已预交4960元）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十二月三十一日书记员  高 丽