上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初9833号原告：沈云，男，1980年8月1日出生，汉族，住上海市静安区。原告：胡月娥，女，1980年9月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：沈玎润，女，2009年7月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：沈云(系沈玎润父亲)，住上海市静安区汉中路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人：胡月娥(系沈玎润母亲)，住上海市徐汇区宜山路XXX弄XXX号XXX室。上列三原告共同委托诉讼代理人：沈洁琼，上海同佳律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：邵帅，上海同佳律师事务所律师。被告：嘉达福斯物业管理(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：钱滨强，董事长。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。原告沈云、胡月娥、沈玎润与被告嘉达福斯物业管理(上海)有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年7月23日和12月4日，本院对本案两次公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人沈洁琼、邵帅，被告的委托诉讼代理人刘一品两次均到庭参加诉讼。原告沈云、胡月娥(又系沈玎润的法定代理人)到庭参加第一次庭审。期间，本院于2019年7月30日根据原告的申请，依法委托上海沪港建设咨询有限公司(以下简称沪港公司)对涉案房屋装饰装修的修复造价进行鉴定，并于2019年11月22日收到相应的报告。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失228,637.78元，其中包括装修损失172,127.78元、房屋租赁费27,180元(4,530元/月×暂定6个月)、家具损失18,100元、音响损失1,280元、房屋清洁消毒费2,000元、装修期间家具存放及运费7,950元。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告装修损失79,614.68元、房屋租赁费51,600元(4,300元/月×12个月)、家具损失18,100元、音响损失1,280元、清洁消毒费2,000元、家具搬运费3,200元。事实和理由：原告系本区明中路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，被告系该房屋所在小区物业服务企业。2019年4月12日，原告接一楼邻居电话告知原告家有污水渗到一楼。原告遂赶到家中，发现厨房水池的下水处有污水从公共下水管反流到原告家中，造成原告家装修、家具和电器等不同程度毁损，且无法居住。事件发生后，被告工作人员到原告家中清理积水并疏通公共下水管，清理中发现公共下水管有巨大油块和垃圾。目前原告只能另外租赁房屋居住。此外，2017年和2018年，原告家中已经发生两次公共下水管堵塞造成污水反流的事件，当时原告及时发现处理未造成严重损失。2018年10月，原告联系被告，要求被告及时疏通公共下水管等。原告认为，双方系物业服务合同关系，被告应当保持公共设施、设备完好，保障物业使用方便、安全。由于被告未按照物业服务合同的约定履行义务，致使公共下水管堵塞后污水流入原告房屋内，使原告财物受损，被告理应承担赔偿责任。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：1.对涉案房屋因公共下水道堵塞而发生原告所诉的反水事实没有异议。堵塞的原因之一是垃圾堵塞管道，原因之二是地面沉降，此属不可抗力。被告已经尽到了检查、疏通下水管的义务，故被告对反水发生不存在过错，不应承担赔偿责任。2.若需对原告的损失承担赔偿责任的，则被告进一步明确如下意见：(1)原告主张的装修损失，包含了10，629.14元的争议项，此项不应计入。理由是：墙纸并未受损；现场勘查过程中，沪港公司曾向原告确认过鉴定内容，并不包括墙纸及墙体粉刷。(2)房屋租赁费，对原告主张的涉案房屋的租金为每月4,300元，没有异议。鉴于，被告在反水发生后，及时对房屋进行清理，房屋能够正常居住，故原告声称的租金损失不存在。此外，被告于2019年4月、5月多次与原告进行协商，因为原告主张的损失远高于其实际损失，以致协商未果，故原告应当自行承担自2019年6月起的扩大损失。(3)家具损失，其仅认可3,100元。(4)音响损失，予以认可。(5)清洁消毒费，在审价报告第四条回复第(3)点明确：“清洁保护费”、“成品保护费”已经计取，故不应重复计算。(6)家具搬运费，在审价报告“4施工措施费”中亦已经计入，故不应重复计算。经审理查明，原告系上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋(即前述涉案房屋)业主。被告为涉案房屋所在小区物业服务企业。2006年4月1日，涉案房屋所在小区建设单位上海新弘大置业有限公司(甲方)选聘上海美佳物业管理有限公司(乙方)作为该小区前期物业服务单位，并签订《前期物业管理服务合同》一份。该合同第二条约定，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。该合同第五条约定，乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三……。附件三公共部位项目中的管道、排水沟、屋顶的服务内容为，每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次)……。本合同为期三年，自2006年4月1日起至2009年3月31日止。该合同另对其他事宜作了约定。此后，因该小区的业主大会及业主委员会尚未成立，故甲、乙双方于2009年1月30日和2012年4月28日两次签订补充协议，将合同履行期限延长至2015年3月31日。2014年10月9日，上海美佳物业管理有限公司名称经依法核准变更为嘉达福斯物业管理(上海)有限公司。2015年3月28日，上述甲方与被告签订补充协议，约定：上述合同的履行期限延长至该小区业主委员会成立并与新的物业管理企业签订新的物业服务合同时止等。2019年4月12日，涉案房屋因厨房公共下水道堵塞而引起屋内厨房污水倒灌，造成原告家中财物受损。事后，被告及时派员协助原告清理现场。现因双方就赔偿事宜协商未果，故原告诉至法院，并提出如上请求。诉讼中，就请求权基础问题，原告先是明确为侵权之诉，后又明确变更为合同之诉。就原告主张的房屋租赁费，其提供了房屋租赁合同及转账凭证，欲证明原告因家中无法居住另行租房，每月租金为4,530元的事实。被告认为，该项损失不存在，除其辩称理由外，补充如下：根据该合同，原告已于2019年1月24日起租赁位于本市宜山路房屋；涉案房屋原告未实际居住，亦未出租。该事实证明原告并未受到租金损失。就原告主张的装修损失，因争议较大，经原告申请，本院委托沪港公司对该项损失进行司法鉴定，后该公司出具司法审价报告，其工程造价意见为：非争议项68,985.54元[该金额中包括施工措施费中的成品保护费(家具搬运至物业提供保存点)1,000元、垃圾清运费2,200元]，争议项10,629.14元。列争议项的原因是：原告在收到沪港公司的初稿后，提出报告遗漏受损墙纸的拆除、材料和人工等费用。沪港公司基于现场勘察过程中，其曾向原告确认过鉴定内容，并不包括上述争议项，故计入争议项。对上述工程造价意见，当事人均无异议。据此，原告对诉讼请求作如上变更。被告则坚持其如上辩称中的意见。此外，因当事人对家具损失数额未能达成一致意见，而且涉及的争议数额并不大，为避免讼累、节约成本，本院于2019年12月12日对该项损失所涉动产以及审价报告中的争议项一并进行现场勘察，并拍照留存。勘查中，发现原告已经拆除了墙纸。以上事实，有上海市房地产权证、《前期物业管理服务合同》、补充协议、准予变更登记通知书、现场照片、房屋租赁合同、审价报告、现场勘察笔录以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，涉案房屋建设单位与被告签订的《前期物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律规定，依法成立且有效，双方均应恪守。原告作为涉案房屋所在小区的业主之一，有权要求被告按照合同的约定提供物业管理服务。被告应当对涉案房屋所在小区共用的上下水管道等设施进行维修、养护和管理，定期对窨井进行清理疏通，保障排污、排水的畅通。而在此次事件中，被告作为物业服务企业，并未有效履行对楼内外共用的排水管道等的清理、疏通等合同义务，致事发处下水总管堵塞的事实发生，下水总管中的污水倒灌进入涉案房屋厨房后，再经由厨房蔓延至屋内其他区域，造成原告家庭财产受损，被告对此应当承担责任。被告有关地面沉降系事件成因之一，此属不可抗力的辩称意见，因并无相应证据证实，故法院不予采信。而关于原告合理损失的确定，本院认为,沪港公司接受法院委托，对涉案房屋所受装饰装修损失进行造价鉴定后所出具的审价报告，鉴定程序正当，内容客观公正，可作为本院确认原告财产损失的证据。依据该审价报告，本院对原告主张的非争议项68,985.54元，予以确认。对原告主张的争议项10,629.14元，本院不予确认。理由是：1.沪港公司现场勘察时，原告确认的鉴定内容并不包括上述争议项。2.就该争议项是否需要赔偿，此与该争议项是否因反水而受损有关。在当事人存有争议的情形下，原告单方拆除墙纸，其所提供的照片尚难以辨别墙纸受损与否，以及受损与反水之间的因果关系。因此，被告应赔偿原告的装修损失为68,985.54元。至于原告主张的租赁费，首先，当事人对涉案房屋每月租金为4,300元没有异议，故本院予以确认。其次，根据查明的事实，涉案房屋装修因反水而受损的基本事实，当事人并无争议。再次，上述受损装修需要进行修复的基本事实，当事人亦无争议。而上述装修的修复必然需要一定的期间。基于此，为节约诉讼成本，本院结合诉辩意见，综合本案案情，酌情确定修复期间为三个月。因此，被告应当赔偿原告涉案房屋装修修复期间不能正常使用涉案房屋的损失，亦即其所主张的租赁费，计12,900元。至于原告主张的家具损失，本院根据现场勘查情况，结合当事人诉辩意见，酌情确定为5,000元。至于原告主张的音响损失，因当事人并无争议，故本院予以确认，被告应当赔偿原告该项损失1,280元。至于原告主张的清洁消毒费，因原告对其该项请求，除其陈述外，并无任何证据相佐证，且被告对此不予认可，故本院对原告该项请求，难以支持。至于原告主张的家具搬运费，已经包含在审价报告的非争议项的施工措施费中的成品保护费(家具搬运至物业提供保存点)中，故本院对原告该项请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告嘉达福斯物业管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈云、胡月娥、沈玎润装修损失68,985.54元、房屋租赁费12,900元、家具损失5,000元、音响损失1,280元，合计88,165.54元；二、驳回原告沈云、胡月娥、沈玎润的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,416元，减半收取1,708元，鉴定费6,000元，合计诉讼费7,708元，由原告沈云、胡月娥、沈玎润负担706元(已付)，被告嘉达福斯物业管理(上海)有限公司负担7,002元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年十二月二十四日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。