四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16634号 上诉人（原审原告）：成都市保华房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市成华区东篱路29号。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所律所。 上诉人（原审被告）：高香菊弟，男，1974年2月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吕杰，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳宁，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王静，女，1979年5月31日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：吕杰，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳宁，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人成都市保华房地产开发有限公司（以下简称保华公司）因与上诉人高香菊弟、王静商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 保华公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持保华公司的一审诉讼请求。事实及理由：一审判决第二项，关于需待案涉房屋解除查封且具备备案撤销条件后，由高香菊弟、王静协助保华公司办理案涉房屋的备案撤销手续的认定，存在事实认定和法律适用错误。一、保华公司一审关于要求高香菊弟、王静协助办理案涉房屋撤销备案手续的诉讼请求应当得到支持。根据合同法九十七条的规定，以及双方买卖合同补充协议第18.3条的约定，高香菊弟、王静协助保华公司办理撤销备案手续既是法定义务也是约定义务，因此保华公司的请求应当得到支持。二、高香菊弟、王静的协助撤销备案义务不应当额外附加“全部查封解除且具备备案撤销条件后”的条件。按照法律规定及合同约定，合同解除后，高香菊弟、王静当然的负有协助办理撤销备案的义务，与是否存在查封并不具有关联性。案涉房屋的查封不是保华公司的原因，是因为高香菊弟、王静作为被执行人被查封的，因此其协助义务也包括解除查封等内容。保华公司在解除案涉买卖合同后，有权据此排除高香菊弟、王静的债权人对案涉房屋的预查封和强制执行，因此案涉房屋的查封不具备正当性。进入执行后，全部查封解除不是注销备案的前提条件，且全部查封解除包括解除保华公司本案的查封，明显损害保华公司的合法权益。一审判项中“具备备案撤销条件后”的表述具有不确定性，可能影响保华公司申请执行。 高香菊弟、王静辩称，一审法院判决解除合同错误，事实认定和法律适用均错误，所以不予认可判决解除之后的相关协助义务。 高香菊弟、王静上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法予以发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由保华公司承担。事实和理由：一、贷款人已经就案涉部分贷款偿还事项向成都市成华区人民法院提起强制执行，且该案并未执行完毕；在此情况下，保华公司应贷款人要求而承担连带保证责任后，要求高香菊弟、王静将房屋退还保华公司，将导致高香菊弟、王静可能存在承担双重责任的情形，一审判决并未查明此事。二、案涉《商品房买卖合同》及补充协议，为保华公司提供的制式文本，高香菊弟、王静认为保华公司制定的相关解约条款属于“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的格式条款，且保华公司未依法履行警示、提醒义务，因而无效。一审法院直接据此判决解除合同，系适用法律错误。三、保华公司提起诉讼主张解除合同，缺乏相应的事实依据，保华公司在起诉之时，贷款人并未要求保华公司承担保证责任，保华公司也未向贷款人承担连带清偿责任，故保华公司的主张缺乏事实依据。四、商品房买卖合同与按揭贷款合同在性质上属于不同的法律关系，保华公司不能因贷款合同履行存在违约而主张解除商品房买卖合同。五、保华公司因向按揭银行承担连带责任而产生的损失，保华公司应依法向高香菊弟、王静进行追偿，但不能据此解除合同。六、高香菊弟、王静认为保华公司因履行连带保证责任而主张解除合同的条款应属无效，故不应再行要求高香菊弟、王静承担总房款20%的违约金。且一审审理过程中，保华公司并未提供证据证明其损失情况，一审法院对此判决不符合法律规定，即便认定高香菊弟、王静违约，一审所确定的违约金明显过高。 保华公司辩称，根据双方签订的合同，保华公司已履行担保责任，根据合同约定有权要求高香菊弟、王静解除合同，退还房屋并支付违约金。 保华公司一审起诉请求：1、请求判令解除保华公司与高香菊弟、王静双方签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2、请求判令高香菊弟、王静配合保华公司按照房地产主管部门的要求办理合同解除及网签合同备案注销手续等，提供相应资料到房地产主管部门办理合同备案注销手续等；3、请求判令高香菊弟、王静向保华公司支付总房款10%的违约金255716.1元；4、请求判令高香菊弟、王静承担本案诉讼费用。诉讼中，保华公司变更诉讼请求为：1、请求判令解除保华公司与高香菊弟、王静双方签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2、高香菊弟、王静协助保华公司至房屋管理部门办理上述合同网签注销手续及备案登记注销手续（合同签约备案号：2XX1）；3、高香菊弟、王静腾退并返还房屋；4、请求判令高香菊弟、王静向保华公司支付总房款20%的违约金共计人民币511432.2元；5、请求判令高香菊弟、王静承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2015年5月24日，保华公司与高香菊弟、王静签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定高香菊弟、王静购买保华公司开发的位于成都市成华区房屋，总价款2557161元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市猛追湾支行（以下简称邮储银行）借款支付。保华公司和高香菊弟、王静签订的补充协议第5.6约定，若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。合同签订后，高香菊弟、王静支付购房款（包括银行按揭贷款部分）。 2015年9月11日，成都市成华区的案涉房屋备案在高香菊弟、王静名下。2016年9月24日，保华公司将案涉房屋交付高香菊弟、王静实际使用。 2019年2月25日，邮储银行向保华公司发出《个人贷款本息代偿通知书》载明，根据您贵司与我行签署的《中国邮政储蓄银行开发商住房贷款合作及担保协议》，我行于2015年9月12日，向借款人高香菊弟发放了153万元的个人一手住房贷款，贷款期限为2015年9月14日至2030年9月14日。按合同约定借款人应按月足额偿还贷款本息。现借款人已连续15期未归还我行贷款本息，根据上述协议和合同约定，请贵司履行连带保证责任，在2019年2月25日前将借款人拖欠贷款本金、利息、罚息及相关费用合计1596052.80元划汇至我行指定账户。2019年2月25日，保华公司代高香菊弟、王静向邮储银行归还按揭贷款本息等合计1596052.80元。2019年2月26日，邮储银行向保华公司出具《个人贷款本息代偿确认书》，确认代偿的事实和金额。 一审法院另查明，现案涉房屋存在其他司法机关基于其他案件对房屋的查封，且查封尚未解除。 一审法院认为，保华公司和高香菊弟、王静签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，对双方均有约束力，各方应当依约定履行义务和主张权利。 关于解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据保华公司和高香菊弟、王静签订的补充协议第5.6约定，若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。现保华公司代高香菊弟、王静清偿银行按揭贷款，依据前述约定有权主张解除和高香菊弟、王静签订的合同及补充协议。现保华公司主张解除合同的请求成立，一审法院予以支持。 关于办理房屋备案撤销问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现合同符合约定解除条件而应予解除。合同解除后，应当恢复原状。虽然现案涉房屋存在其他司法机关查封，但是鉴于案涉房屋尚未办理权属转移登记，高香菊弟、王静并非案涉房屋的登记所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故案涉房屋现所有权人仍为保华公司，高香菊弟、王静并不享有案涉房屋的所有权。现案涉房屋买卖合同及补充协议符合约定解除条件而应予解除，而保华公司主张撤销房屋备案登记也是合同解除后恢复原状的法律后果具体体现，案涉房屋的查封并不影响保华公司作为案涉房屋的所有权人对案涉房屋依据合同和法律规定主张权利。故保华公司主张高香菊弟、王静协助办理案涉房屋撤销本案登记一审法院予以支持，但撤销备案应当具备相应条件后方可履行。 关于腾退房屋问题。因案涉房屋实际交付给高香菊弟、王静占有使用，案涉房屋买卖合同解除后，保华公司作为案涉房屋所有权人有权主张高香菊弟、王静腾退并交还案涉房屋，保华公司的该项诉讼请求成立，一审法院予以支持。 关于违约金问题。保华公司和被告高香菊弟、王静签订补充协议约定，若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金。现保华公司主张按照总房款20%即511432.2元要求高香菊弟、王静支付违约金的请求符合法律规定和合同约定，且高香菊弟、王静并未对违约金作出抗辩，故保华公司的该项诉讼请求成立，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除保华公司和高香菊弟、王静签订的商品房买卖合同及补充协议；二、待成都市成华区房屋上全部查封解除且具备备案撤销条件后，高香菊弟、王静协助保华公司办理前述案涉房屋的备案撤销手续；三、高香菊弟、王静于一审判决生效之日起十日内将位于成都市成华区的房屋腾退交还保华公司；四、高香菊弟、王静于一审判决生效之日起十日内向保华公司支付违约金511432.2元。案件受理费5136元，诉讼保全费1799元，由高香菊弟、王静负担。 二审中，高香菊弟、王静提交三张房屋中介机构拍摄的案涉房屋的同小区同户型的价格的照片复印件，证明现在房屋的价值，案涉房屋已经升值了，解除案涉合同显失公平。 保华公司质证认为，三张照片真实性予以认可，但对关联性与本案无关，不能达到高香菊弟、王静的证明目的。 对高香菊弟、王静提交的上述证据，本院将综合予以认定。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，保华公司与高香菊弟、王静签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，各方应当按照约定履行自己的合同义务。 关于合同解除的问题，高香菊弟、王静主张案涉补充协议是保华公司单方制定的制式文本，该补充协议5.6条属于格式条款，加重了高香菊弟、王静的责任。本院认为，案涉商品房买卖合同及其补充协议，系保华公司获取购房款而高香菊弟、王静以购房款换取案涉房屋为根本目的所订立的合约，因此保华公司获取购房款即为其签订案涉合同及补充协议的根本目的，而保华公司与高香菊弟、王静在《商品房买卖合同补充协议》第5.6条所约定的“若非因出卖人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如非因出卖人原因，导致银行要求出卖人承担清偿责任时，出卖人即有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应当都承担总房款20%的违约金”之内容，是为督促高香菊弟、王静履行其付款义务，保障保华公司足额取得购房款。故，该条款并不属于免除保华公司责任、加重高香菊弟、王静责任、排除高香菊弟、王静主要权利的格式条款。一审判决查明，因高香菊弟、王静拖欠银行按揭，导致保华公司代高香菊弟、王静清偿银行按揭贷款，故依据补充协议5.6条的约定认定保华公司有权主张解除和高香菊弟、王静签订的合同及补充协议并无不当，本院予以维持。 关于高香菊弟、王静主张违约金过高的问题，本院认为，保华公司因高香菊弟、王静逾期偿还银行贷款，导致其承担了清偿责任，代高香菊弟、王静向邮储银行归还按揭贷款本息等合计1596052.80元，其依照合同约定有权要求高香菊弟、王静承担支付违约金。关于违约金的计算标准，系双方合同约定，该合同系双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，虽高香菊弟、王静在二审中提出违约金过高的意见，但高香菊弟、王静作为违约方，未能积极履行合同义务，且在本案一审中也未提出关于违约金的抗辩，故，对该抗辩意见本院不予采纳。一审法院根据保华公司与高香菊弟、王静签订的《商品房买卖合同补充协议》第5.6条“若非因出卖人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如非因出卖人原因，导致银行要求出卖人承担清偿责任时，出卖人即有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应当都承担总房款20%的违约金”的约定，并结合一审中高香菊弟、王静对违约金并未提出抗辩的事实，对保华公司主张按总房款的20%计算违约金即511432.2元予以支持并无不当，本院予以维持。 关于办理房屋备案撤销问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，本案房屋的备案撤销，是案涉合同解除后恢复原状之必然，双方合同解除后案涉房屋权属必然恢复原状，而对案涉房屋的查封系查封机关对高香菊弟、王静作为被执行人而采取的措施，并不影响案涉房屋办理备案撤销，故一审认定案涉房屋的查封并不影响保华公司作为案涉房屋的所有权人对案涉房屋依据合同和法律规定主张权利正确，但认为撤销备案应当具备相应条件后方可履行的内容不当，本院予以变更。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9068号民事判决第一、三、四项，即“一、解除成都市保华房地产开发有限公司和高香菊弟、王静签订的商品房买卖合同及补充协议；三、高香菊弟、王静于本判决生效之日起十日内将位于成都市成华区的房屋腾退交还成都市保华房地产开发有限公司；四、高香菊弟、王静于本判决生效之日起十日内向保华公司支付违约金511432.2元。” 二、变更成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9068号民事判决第二项，即“二、待成都市成华区房屋上全部查封解除且具备备案撤销条件后，高香菊弟、王静协助成都市保华房地产开发有限公司办理前述案涉房屋的备案撤销手续；”变更为“二、高香菊弟、王静于本判决生效之日起十日内协助成都市保华房地产开发有限公司办理位于成都市成华区房屋的备案撤销手续；”。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行，二审案件受理费5236元，由高香菊弟、王静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月二日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅