宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初6749号原告（反诉被告）：马某1，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：勉某（系原告马某1的妻子），住宁夏回族自治区贺兰县。被告（反诉原告）：马某2，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）马某2农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，分别于2019年11月20日、12月3日依法适用简易程序公开公开进行了审理，原告（反诉被告）马某1及其委托诉讼代理人勉某、被告（反诉原告）马某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马某1向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的房屋买卖合同；2.要求被告搬离原告位于汉佐村三社44号房屋并赔偿原告经济损失12000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月，被告通过亲戚找到原告，欲购买原告位于金贵镇汉佐村三社的住宅。当时双方口头约定，房屋价款为18万元，在被告支付了定金10000元后，一直以无钱为由没有支付购房款。至今已住了近2年时间。原告多次催要租金，被告未支付房款，而且将原告房屋、院子多处毁坏。现原告为维护其合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）马某2答辩要点：1.被告同意解除与原告签订的口头房屋买卖合同；2.被告没有损坏涉案房屋院落，所以其不赔偿房屋损失；3.被告于2018年7月搬进涉案房屋并占有至今；4.涉案房屋500平方米，被告居住使用时给房屋的院落进行了垫土，重新盖了厕所。现涉案房屋现在处于闲置状态，被告的东西都搬完了，但涉案房屋的钥匙还在被告手中；5.要求被告双倍返还定金20000元。被告（反诉原告）马某2向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告马某1返还定金20000元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年7月，反诉原告马某2通过亲戚介绍欲购买马某1位于金贵镇汉佐三社的宅院，房屋价款为175000元。反诉原告马某2支付了10000元定金，后马某2卖掉牛羊积极筹款，但反诉被告马某1却反悔，不仅不想卖房，而且断水断电阻碍反诉原告居住，给反诉原告造成经济损失。反诉被告马某1违约在先，根据法律规定，其应当双倍返还反诉原告已支付的定金。现反诉原告为维护其合法权益，诉至贵院，请求依法支持其反诉请求。原告（反诉被告）马某1答辩要点：违约方是反诉原告马某2，反诉原告马某2没有按照约定支付购房款，涉案房屋已交付给反诉原告马某2使用，且反诉原告马某2已在涉案房屋内居住，现涉案房屋仍由反诉原告马某2实际占有。查明的事实根据双（各）方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双（各）方当事人无争议的事实1.原告（反诉被告）马某1于2018年11月30日收到涉案房屋的定金10000元是事实；2.原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）马某2就购买涉案房屋未签订书面合同；3.涉案房屋现在由被告（反诉原告）马某2实际占有；4.被告（反诉原告）马某2非贺兰县金贵镇汉佐村村民；5.实际购房款未支付。二、双（各）方当事人有争议的事实1.原告（反诉被告）马某1认为被告（反诉原告）马某2不按时支付购房款，违约在先；被告（反诉原告）马某2认为原告（反诉被告）马某1违约，应双倍返还定金；本院认为，涉案房屋为农村房屋，根据法律规定，农村宅基地是本村集体以户为单位分配给农村建房居住使用的，所以农村房屋买卖时，其买卖双方应是同一村集体组织的成员，不能是外村人和非农户口的人。结合本案事实，因被告（反诉原告）马某2非金贵镇汉佐村村民，其与原告（反诉被告）不是同一村集体组织成员，故原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）马某2口头达成的房屋买卖合同系无系合同。2.涉案房屋交付时间。原告（反诉被告）马某1认为涉案房屋交付时间为2018年4月，被告（反诉原告）马某2认为交付时间为2018年7月，本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但原告（反诉被告）并未向法庭提交证据予以证明其主张，应由其承担不利的法律后果，本院以被告（反诉原告）自认时间为涉案房屋交付时间。三、本院依法调查的事实通过法庭对金贵镇汉佐村三队其他村民的调查，涉案房屋（带院子）每年租金在5000元左右。判决的理由与结果本院认为，合同无效自始没有约束力。本案中，因涉案房屋为农村房屋，根据法律规定，农村宅基地是本村集体以户为单位分配给农村建房居住使用的，所以农村房屋买卖时，其买卖双方应是同一村集体组织的成员，不能是外村人和非农户口的人。被告（反诉原告）马某2非金贵镇汉佐村村民，其与原告（反诉被告）马某1并不是同一村集体组织成员，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案事实，因原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）马某2口头达成的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，故原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）马某2口头达成的农村房屋买卖合同系无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案房屋买卖合同无效，被告（反诉原告）应当返还涉案房屋，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持；对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿经济损失12000元的诉讼请求，原告（反诉被告）未向法庭提交涉案房屋损毁的证据证明其主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉法〉的解释》第九十条的规定，应由原告（反诉被告）承担不利的法律后果，但本院考虑到涉案房屋已交付被告（反诉原告）使用且到现在仍由被告（反诉原告）实际占有的事实，应由被告（反诉原告）按照当地租赁房屋价格向原告（反诉被告）补偿占有涉案房屋期间的使用费，自2018年7月计算至2019年12月期间的使用费为：18个月×（5000元/年÷12个月）≈7500元，故对于主张的该项诉讼请求本院在7500元范围内予以支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还定金20000元的诉讼请求，因涉案房屋买卖合同为无效合同，无效合同没有约束力，故本案不存在违约的问题，但原告（反诉被告）应当返还因该合同取得的财产，原告（反诉被告）应返还已收取的定金10000元，故对于被告（反诉原告）的该项诉讼请求，本院在10000元范围内予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）马某2签订的口头农村房屋买卖合同系无效合同；二、被告（反诉原告）马某2向原告（反诉被告）马某1返还位于××县的房屋，于本判决生效之日起十五日内履行；三、被告（反诉原告）马某2向原告（反诉被告）马某1补偿占用涉案房屋期间的使用费7500元，于本判决生效之日起十五日内付清；四、原告（反诉被告）马某1返还被告（反诉原告）马某2定金10000元，于本判决生效之日起十五日内付清；五、驳回原告（反诉被告）马某1其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）马某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取），由原告（反诉被告）马某1负担25元，由被告（反诉原告）马某2负担25元；反诉案件受理费150元（已减半收取），由原告（反诉被告）马某1负担50元，由被告（反诉原告）马某2负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李小强 二〇一九年十二月三十日书记员 张小莉附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。