甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1159号上诉人（原审原告、反诉被告）：焦占福，甘肃省玉门市人，住甘肃省玉门市。上诉人（原审被告、反诉原告）：芦小英，女，汉族，生于1986年5月7日，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：张永年，甘肃雄韬律师事务所律师。上诉人焦占福、上诉人芦小英因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉门市人民法院（2018）甘0981民初2050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦占福、上诉人芦小英的委托诉讼代理人张永年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。焦占福上诉请求：撤销一审判决，改判支持焦占福一审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.芦小英在租赁合同存续期间，长期拖欠房租，上诉人多次积极与其协商是否继续履行合同，但芦小英拒接电话，将房屋上锁，长期占用上诉人的房屋，芦小英应按照其实际占用房屋的31个月零10天向焦占福赔偿损失，一审判决认定焦占福未采取有效措施减少损失错误。2.芦小英占用房屋期间的物业费应由其全部承担，一审判决双方各承担50%没有依据。3.焦占福同意刘某将房屋转让给芦小英使用，刘某与芦小英约定欠交的电费和物业费由芦小英交纳，一审判决认定芦小英不承担电费错误，电费12500元应由芦小英负担。4.对租金进行评估是因芦小英隐瞒了证明房屋租金的重要证据导致租金无法确定，鉴定费应由芦小英全部承担。芦小英辩称：芦小英在经营期间已将2015年10月1日至2016年5月30日期间的房屋租赁费付清，上诉人焦占福并无证据证实芦小英拖欠其房租。2016年5月30日，上诉人焦占福私自将房屋门上锁并用电焊焊死，造成的损失应当由焦占福自行承担。一审查明事实准确，焦占福的上诉请求没有事实依据及证据支持，请求驳回焦占福的上诉。芦小英上诉请求：撤销一审判决，改判芦小英不向焦占福赔偿损失。事实和理由：芦小英已超额支付了经营期间的租金，不存在拖欠租金的行为，焦占福在合同未解除的情况下将房屋大门上锁，违反了出租人应向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的义务，一审判决认定事实不清，适用法律错误。焦占福辩称：前8个月的房租芦小英并未交纳，如果交了有收条，芦小英如果能够提供收条，焦占福就认可。2016年5月30日锁门是双方的行为，焦占福并未用电焊将门焊死，如果焊过肯定会留有痕迹。双方造成的损失应当由双方承担。焦占福多次以各种方式找芦小英协商解决问题，在没有办法的情况下才诉至法院。焦占福向一审法院起诉请求：一、判令被告搬离万豪润园19号楼20号、22号、24号门点及楼上的房屋6间；二、判令被告支付拖欠2015年10月至2016年5月30日期间房租80000元（10000元/月×8个月）；三、判令被告承担2016年6月至2018年10月的房屋占用费150000元（10000元/月×30个月×50%），以上合计230000元。案件审理过程中，焦占福于2019年4月25日将第三项诉讼请求增加为6833元，还增加被告支付租期内物业费17476元；被告支付租期内电费12500元；被告承担2015年度暖气费4618元。芦小英向一审法院反诉请求：焦占福支付芦小英营业损失5000元，装修损失5000元，共计10000元。一审法院认定事实：2014年，焦占福将自有的玉门市××区上、楼下商铺租赁给第三人刘志斌经营足浴店。2015年10月，在刘某租期内，芦小英从刘志斌处接手商铺进行经营。芦小英经与刘某协商，由刘某将商铺装修、设施折价后全部转让给芦小英。芦小英将刘某经营的足浴店更名“落凤轩”养生馆，由芦小英独立经营。刘某、芦小英、焦占福三人口头约定，芦小英向焦占福支付刘某租房期间拖欠焦占福的房租，焦占福与刘某租房合同终止，由焦占福与芦小英另行签订房屋租赁合同。芦小英租用商铺期间自始未与焦占福订立书面房屋租赁合同。2015年11年18日芦小英曾向焦占福出具欠条一份，内容为：“欠焦叔现金（带刘某交的房租）四万元整，于2015年11月23日付贰万，下剩贰万元月底付清。”焦占福多次催促芦小英签订房屋租赁合同并索要拖欠租金无果，于2016年5月30日将商铺店门上锁。芦小英随即将商铺房门从房内反锁。此后双方未就商铺租金达成一致意见。因双方未对商铺租期及租金收取的标准订立书面租赁合同，庭审中，双方对商铺租金收取标准各执一词。2018年12月4日，焦占福提交鉴定商铺租金鉴定申请，芦小英与焦占福共同指定甘肃世纪东兴工程咨询有限公司对商铺的月租金标准进行价格评估。经评估，案涉商铺一层与楼上二层房屋的房租总计为9352.98元/月。另外，因为芦小英未提供落凤轩养生馆的营业执照和税务登记证等开业必备的证件，也未提交与刘某转让商铺时对店内装修折价证据，因而芦小英请求的营业损失和装修损失的鉴定申请一审法院未予委托。一审法院认为，刘某承租焦占福所有的玉门市××区商铺用于商业经营，焦占福与刘某间形成租赁关系，芦小英又与刘某协商，从刘某处转租焦占福商铺，焦占福对此事认可并知晓，该事实经刘某出庭证实，故芦小英是本案适格被告。焦占福与芦小英虽未订立书面房屋租赁合同，但是双方已形成租赁关系，双方的租赁关系体现合同当事人的真实意思，应当受到法律保护。芦小英自2015年9月底开始经营商铺，期间未与焦占福签订书面房屋租赁合同，未对房屋租期做出明确约定，双方形成不定期房屋租赁关系。庭审中，双方对商铺的租金标准，均不能提供证据证明。经焦占福申请，双方选定甘肃世纪东兴工程咨询有限公司对商铺租金进行评估，并做出房租为9352.98元/月的评估意见书，该证据真实客观，合法有效，予以采信。芦小英承租期间交纳房租情况，芦小英未提交证据证明，因此租金按芦小英进入房屋至2016年5月30日锁门止计算。双方对2016年5月30日锁门事实均认可，焦占福与芦小英虽然未对芦小英承租期间房租进行结算，但是可以确定2016年5月30日前芦小英在使用商铺，芦小英应当承担此期间房租。如果芦小英有交纳凭据，可以再行进行抵扣。芦小英租赁房屋期间，发生的物业费、电费、暖气费等费用由谁承担，是否包含于房租中，双方均未提供证据，依据鉴定单位的评估意见书，对商铺租金评估意见认定，商铺租金不包含其他费用。根据本地房屋租赁合同的市场交易惯例，应当确定暖气费、物业费由芦小英另行承担。焦占福将房屋交由芦小英经营，芦小英应当向焦占福支付房屋租金，有法律依据与事实依据，芦小英租用商铺一、二层应按每月9352.98元标准收取，2015年10月至2016年5月30日，计8个月，芦小英应向焦占福支付，租金合计74823.84元。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定的“租赁期满，承租人应当返还租赁物”的法律规定，交还房屋是承租人的合同义务，在诉讼中，经一审法院调停，涉案商铺于2018年12月11日，芦小英委托其亲戚马瑞芳将商铺全部移交给焦占福，双方的不定期房屋租赁合同至此已解除。在双方租赁关系存续期间，焦占福将商铺锁门，芦小英又从商铺内反锁，因此产生的房屋占有费，焦占福主张损失156833元，本案原、被告因房屋租赁发生纠纷，焦占福应当在合理期限内，采用有效方法减少损失，故而对锁门后的损失，鉴于实际情况，酌情支持三个月的房屋占用损失，按双方各自责任承担，按每月9352.98元标准的50%定损。芦小英承担2016年6月1日至8月30日期间房屋占用损失14029.47元（9352.98元/月×3个月×50%)。关于焦占福请求判令被告芦小英承担物业费17476元，根据物业公司提供收费发票，从2015年9月至2016年8月，共计11个月，其中8个月是芦小英经营中产生的物业费，3个月是锁门后占用期间的实际损失，双方各承担50%，即芦小英应当承担物业费为2015年10月至12月，计3个月，物业费为1481元；2016年1月至2016年5月30日，计5个月，物业费为5484元÷12个月×5个月=2285元；2016年6月至8月，计3个月，物业费5484元÷12个月×3个月×50%=685.5元。累计后，芦小英应支付焦占福物业费为4451.50元。暖气费的收取从2015年10月至2016年4月止，芦小英使用商铺期间符合当地年度采暖季计费收取办法，有供热部门收取费用后出具的增值税普通发票为证，予以支持。芦小英应当支付焦占福2015年度暖气费4618元。焦占福提交的电费发票为2016年5月30日前的电费12500元，只能证明该商铺在此期间拖欠电费，不能证明芦小英经营期间耗用电费的具体金额，依据不足，不予支持。商铺租金标准的评估费用7200元，有评估公司开具的发票为证，焦占福与芦小英按比例承担。焦占福提交的2015年11月18日的欠条，该欠条不能证明与芦小英之间房租交纳情况，芦小英未到庭参加诉讼，不予采信。反诉中，芦小英请求判令焦占福赔偿锁门给其造成损失，芦小英经营养生馆，未申领工商营业执照，未做工商登记，其营业行为已经违法，对其反诉请求，因焦占福锁门停业产生损失5000元，不予支持。对于商铺装修损失5000元，芦小英未提交装修损失的证据，也没有将装修的具体情况向法庭举证，事实依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）芦小英归还原告（反诉被告）焦占福玉门市新市区万豪润园19号楼108号全部房屋（2018年12月11日芦小英已搬离，本项不再履行）；二、被告（反诉原告）芦小英支付原告（反诉被告）焦占福2015年10月至2016年5月30日租金74823.84元；三、被告（反诉原告）芦小英支付原告（反诉被告）焦占福房屋占用损失14029.47元；四、被告（反诉原告）芦小英支付原告（反诉被告）焦占福物业费4451.5元；五、被告（反诉原告）芦小英支付原告（反诉被告）焦占福2015年10月至2016年4月暖气费4618元；六、驳回原告（反诉被告）焦占福的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）芦小英的全部诉讼请求。以上二、三、四、五项，合计97922.81元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费已减半收取计2686元，由原告焦占福负担1717元，由被告芦小英负担969元。反诉案件受理费已减半收取计25元，由反诉原告芦小英负担。评估鉴定费7200元，由焦占福负担4602元，芦小英负担2598元。本院二审期间，芦小英提交了收条照片打印件三张、银行交易明细一张，拟证明2016年5月30日前的房租芦小英已全部付清。焦占福认可三张收条是其所写，但以芦小英没有提供收条原件、一审三次开庭都没有提供为由，对收条不予认可。焦占福对银行转账无异议。对芦小英提供的银行卡交易明细，双方均无异议，予以采信。对三张收条，虽然芦小英在一审中未提供，二审中又未能提供原件，但焦占福认可收条是其所书写，该证据与本案基本事实有关，故予以采信。二审查明：2015年12月12日，芦小英向焦占福通过银行转账支付5000元。2016年4月13日，焦占福向芦小英出具收条一张，载明：“收到芦小英交来2015年9月30日至2016年9月30日房租伍仟元￥5000元。”2016年4月20日，焦占福向芦小英出具收条一张，载明：“收到芦小英交来2015年10月1日至2016年9月30日房租叁仟￥3000元。全年房租尚欠捌仟贰佰元。”2016年5月16日，焦占福向芦小英出具收条一张，载明：“收到芦小英交来2015年10月1日至2016年9月30日房租伍仟元。”二审查明的其他事实与一审认定的一致。本院认为，焦占福经与芦小英口头协商，将自己的房屋出租给芦小英，双方之间形成租赁合同关系，芦小英作为承租人有交纳租金的义务。焦占福2016年4月20日、2016年5月16日出具的收条证明截止2016年5月16日，芦小英欠2016年9月30日前的租金3200元未付。焦占福作为承租人有权向芦小英索要租金，但应当采取合理、适当的方式。焦占福在租期尚有四个月，租金只欠3200元的情况下采用将租赁房屋大门上锁的方式，索要租金不当。焦占福将房屋大门上锁后，芦小英再未占用、经营诉争房屋，双方的租赁合同关系自此终止。2016年5月30日前的租金芦小英已付清，不应再支付。发生争议后，双方均应积极协商解决，一审判决确定三个月的解决纠纷期限适当。虽然双方未签订书面合同，双方对月租金标准有争议，但按照焦占福起诉时主张的每月租金10000元，芦小英欠付的租金尚不足一个月，即芦小英至少将租金交至了2016年8月底，故芦小英不应再向焦占福支付三个月的房屋占用损失。芦小英上诉称不应再支付租金及房屋占用损失的上诉请求成立，焦占福要求芦小英支付31个月零10天的房屋占用损失的请求与案件事实不符，不予支持。焦占福采用锁门的方式索要租赁费不当，芦小英未积极与焦占福协商解决纠纷，双方均有过错，一审判决对三个月合理期间的物业费判由双方各承担50%适当，焦占福所提物业费应全部由芦小英承担的上诉理由不能成立，不予支持。双方当事人一审中移交房屋的事实证明，自2016年5月30日焦占福将房屋大门上锁后至双方移交，再无他人使用过该房屋，在此期间的电费和暖气费均应由芦小英承担，芦小英应当提供证据证明其已交清了上述费用，但其未提交证据证明，一审中焦占福提交了其交纳电费和暖气费的证据，故对焦占福要求芦小英承担电费和暖气费的请求应予支持，一审判决对电费不予支持不当，应予纠正。一审中，芦小英不积极履行举证义务，未提交交纳房屋租金的证据，导致租金交纳情况无法查清，在一审法院委托评估机构对租金进行评估并做出判决后，芦小英在二审期间又提交了新的证据，虽然其提交的证据被本院采信，但其拖延举证的行为造成案件审理周期延长，浪费了司法资源，应当承担较高的诉讼成本，故本案鉴定费应由芦小英全部承担。综上所述，上诉人芦小英、焦占福的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持玉门市人民法院（2018）甘0981民初2050号民事判决第一、四、五、七项；二、撤销玉门市人民法院（2018）甘0981民初2050号民事判决第二、三、六项及合计部分；三、上诉人芦小英支付上诉人焦占福电费12500元；四、驳回上诉人焦占福的其他诉讼请求。以上合计21569.5元，限上诉人芦小英于本判决生效后15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2686元，由上诉人焦占福负担1343元，上诉人芦小英负担1343元。反诉案件受理费25元，由上诉人芦小英负担。二审案件受理费7619元，由上诉人焦占福负担5371元，上诉人芦小英负担2248元。鉴定费7200元，由上诉人芦小英负担。本判决为终审判决。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青 二〇一九年十二月十日书记员 高 阳