四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0681民初2795号 原告：代哲慧，女，汉族，1977年11月10日生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张锐，四川公生明律师事务所律师，特别授权。 被告：西南城控股有限公司，住所地广汉市经济开发区（深圳路东一段）。 法定代表人：周伟，总经理。 委托诉讼代理人：陈小东，四川和创律师事务所律师，特别授权。 原告代哲慧与被告西南城控股有限公司（以下简称西南城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代哲慧的委托诉讼代理人张锐、被告西南城控股有限公司的委托诉讼代理人陈小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代哲慧向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金，计算方法为，从2014年12月29日起按房款总价的每日万分之二计算至2019年12月4日；2、请求判令被告支付原告逾期初始登记违约金，计算方法为，自2015年12月31日起按房款总价每日万分之一计算至2019年12月4日。事实与理由：原、被告双方于2014年2月21日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于广汉市西南城项目楼盘Ａ2栋第1层Ａ区商业房屋，房屋单价为11950元每平方米，总价为108627元。《商品房买卖合同》第十一条约定被告应当在2014年12月28日前向原告交付该商品房，合同签订以后，原告已向被告支付全部购房款，但被告一直未向原告交付房屋。按照合同第十三条的约定，逾期交房超过180日后，原告有权选择要求继续履行合同，被告应当向原告支付全部已付购房款每日万分之零点二的违约金，从合同第十一条约定的交房之日的次日起计算至实际交房之日止。《商品房买卖合同》第二十条约定，被告应当在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，若因被告的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告有权选择不退房，被告应当按日计算向原告支付已付房款的万分之零点二的违约金，自2015年12月30日的次日起计算至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止。原告于2013年11月23日与案外人中商联合四川商业管理有限公司签订了委托经营管理合同，该合同约定委托经营管理期限自2014年1月1日至2023年12月28日，前三年作为市场培育期，案外人无须支付租金。三年后，案外人按照每年15518.25元的标准向原告支付租金。因被告原因造成案涉房屋至今未进行竣工验收，无法向案外人交付房屋，故原告无法取得该部分收益。原告认为双方合同约定的违约金过低，原、被告之间约定的逾期交房违约金和逾期初始登记违约金无法弥补原告的可得租金损失，依照合同法的相关规定应当予以调整，原告主张被告应当按照房款总价的每日万分之二向原告支付逾期交房违约金，并按房价总价款的每日万分之一向原告支付逾期初始登记违约金。 被告西南城公司辩称，案涉商铺未进行竣工验收，尚不符合交房条件，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金为每日万分之零点二，逾期初始登记违约金也是每日万分之零点二，逾期交房与逾期初始登记均因工程竣工延迟，逾期交房必然导致逾期初始登记，原告在主张逾期交房违约金的情况下，不能另行主张逾期初始登记违约金。原告购买的房产对于逾期交房和初始登记有明确的违约责任约定。同时，被告销售给原告的房产已经给予原告房款优惠，该优惠的房款本应当从原告与中商联合四川商业管理有限公司签订的《委托经营合同》前三年的租金冲抵房款，但该《委托经营合同》未实际履行，被告并未收到本应当由租金冲抵的房款。由此可见，原告已经享受了被告的房款优惠，在此情况下，按照《商品房买卖合同》约定的按照已经支付房款的万分之零点二计算违约金，足以弥补原告的损失。原告违约金的计算应当按照合同约定，被告提交的《委托经营合同》拟证明原告的损失情况，但该合同未履行，该合同约定的租金收益明显超出了正常水平，租售比严重不符合市场行情，不能作为认定原告损失的依据。综上，原告主张的违约金应当按照已经支付房款每日万分之零点二的标准计算，且只应当计算逾期交房违约金，不能同时计算逾期初始登记违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告代哲慧与被告西南城控股有限公司在2014年2月21日签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为201402210000041），约定原告购买被告开发的位于广汉市经济开发区营业用房，房屋建筑面积单价为11950元每平方米，总价为108627元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的约定的期限和条件将商品房交付买受人的，……逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款日万分之零点二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十条约定，初始登记，出卖人应当在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。……买受人不退房，自2015年12月30日次日起至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款的日万分之零点二的违约金。 2、原告于2013年11月17日已向被告支付购房款108627元。 3、被告在庭审中自认案涉房产未竣工验收，尚不符合交房条件，未取得所在楼栋的权属证明。 4、原告与中商联合四川商业管理有限公司于2013年11月23日签订委托经营管理合同，委托内容为原告将案涉房产委托给中商联合四川商业管理有限公司经营，由原告委托中商联合四川商业管理有限公司办理商铺的收楼手续，由中商联合四川商业管理有限公司代表原告签署商铺的交房文件。经营期限为2014年1月1日至2023年12月28日止，其中前三年作为市场培育期，不支付租金，三年后按照每年15518.25元向原告支付租金。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主张的逾期交房和逾期初始登记违约金是否可同时主张的问题；2、违约金是否予以调整的问题。关于原告主张的逾期交房和逾期初始登记违约金是否可同时主张的问题，原告与被告在2014年2月21日签定《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当依约履行合同义务。被告在庭审中自认案涉楼栋没有进行竣工验收，尚不能达到交付条件，被告未在2014年12月28日前按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付案涉房产，被告未在2015年12月30日前按照《商品房买卖合同》约定，取得该商品房所在楼栋的权属证明，已构成违约。依照《商品房买卖合同》的约定，被告负有按时交房与按时办理案涉楼栋权属证明的义务，故对于原告同时主张逾期交房和逾期初始登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金是否予以调整的问题，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过180日后，原告有权退房，原告也可以选择不退房继续履行合同，两种不同的选择，原被告之间均约定了不同的违约责任。原告与中商联合四川商业管理有限公司于2013年11月23日签订了《委托经营管理合同》，在被告逾期交房超过180日后，原告对可期待的租金损失是明知的，但逾期交房超过180日后，原告选择继续履行合同，没有选择通过退房的形式进行止损，原告不及时主张权利，对损失的扩大应自行承担责任。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有约定，应根据合同约定优先原则适用合同中关于违约金的约定。故对原告认为违约金过低，要求按房款总价的每日万分之二计算逾期交房违约金，按房款总价每日万分之一计算逾期初始登记违约金的主张，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理《商品房买卖合同》纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告西南城控股有限公司在本判决生效后十日内支付原告代哲慧逾期交房违约金，逾期交房违约金的计算方式：以108627元为基数，按每日万分之零点二的标准，自2014年12月29日起计算至2019年12月4日止； 二、被告西南城控股有限公司在本判决生效后十日内支付原告代哲慧逾期初始登记违约金，逾期初始登记违约金的计算方式：以108627元为基数，按每日万分之零点二的标准，自2015年12月31日起计算至2019年12月4日止； 三、驳回原告代哲慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费541元，由原告代哲慧承担516元，被告西南城控股有限公司承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德阳市中级人民法院。 审判员  陈贤君 二〇一九年十二月十八日 书记员  唐 娟