湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10969号原告：湖南德思勤投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意路101号。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹荣荣（系公司员工），女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。被告：龙香连，女，1987年12月25日出生，汉族，住湖南省衡东县。原告湖南德思勤投资有限公司（以下简称原告）与被告龙香连（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南德思勤投资有限公司的委托诉讼代理人宋寅虎、尹荣荣到庭参加诉讼,被告龙香连经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告湖南德思勤投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告签订的《德思勤城市广场租赁合同》于2018年10月31日终止;2.判令被告向原告支付拖欠租金161935.2元及违约金3206.32元，违约金分段计算，每段暂计算一个月，后续违约金仍以前述拖欠租金161935.2元为基数，按照年利率24%的标准计算至被告实际付清之日止,以上费用共计165141.52元;3.判令被告向原告支付装修期租金79380元，恢复毛坯费用41580元，合计120960元;4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月11日，被告（承租人）与原告（出租人）签订《德思勤城市广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），并于2018年5月15日签订《补充协议》，约定被告承租长沙德思勤城市广场TASKINMALL第五层L5-18、19、20号商铺，计租面积暨套内面积378平方米，用于经营品牌为“牛蛙恋上鱼”的餐饮项目。《租赁合同》合同还约定：1.租赁期限为5年，自2018年4月28日至2023年4月27日止;2.第一、二个租约年每月租金31752元,首期租金及经营管理费、物业管理费为自2018年4月28日起的前三个月期间的租金及经营管理费、物业管理费。缴纳第二期租金及经营管理费、物业管理费时截至日期调整至自然季度末。此后的租金及经营管理费均按每三个完整的自然月为一个交费期缴纳;3.乙方延迟交纳租金，每延迟一日，应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方仍未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除合同。本合同因乙方原因提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下的履约保证金、物业服务费保证金，乙方还应承担其他违约责任，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年租金的标准补交装修期的全部租金;4.乙方应于交还日前向甲方归还甲方向乙方提供的物业管理和工程资料，并使该房屋交付时状况，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方。《租赁合同》签订后，原告按约履行了自己的义务，被告自2018年5月开始欠付租金，经原告多次催缴，仍未结清，被告于2018年10月23日提出撤场申请，要求于2018年10月30日提前终止《租赁合同》，原告向被告发送了《关于合同终止及费用追缴函》，明确：《租赁合同》于2019年10月31日提前解除，并催促被告自收到函件之日起7日内清缴欠费，被告未如约交费也未恢复房屋毛坯状态。截至2018年10月31日，被告拖欠原告2018年4月28日至2018年4月30日及2018年6月1日至2018年10月31日期间的租金161935.2元及违约金3206.32元。双方在《租赁合同》中约定了延迟交纳租金的违约金标准，原告自愿将标准调整为年利率24%。被告还需补交装修期75天的租金79380元并承担恢复房屋毛坯状态产生的费用41580元。被告龙香连未答辩。经审理查明：原告是德思勤城市广场中的TASKINMALL五层L15-18、19、20号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2017年12月11日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方、承租方）、湖南德思勤商业管理有限公司（丙方、管理方）签订《租赁合同》，合同主要内容有：1.甲方同意将德思勤城市广场中的TASKINMALL五层L15-18、19、20号商铺出租给乙方使用。涉案房屋套内建筑面积共计378平方米，为本合同的计租面积。2.租期5年，自2018年3月31日至2023年3月30日。3.涉案房屋装修期为进场日起算75天，装修期内，乙方无需承担租金及经营管理费。4.租金及经营管理费标准和支付方式：第一、二个租约年每月43470元，其中月租金31752元、月经营管理费11718元。租金及经营管理费按月支付，首期租金及经营管理费为计租日起前一个月期间的租金及经营管理费，缴纳第二期的租金截止日期调整至自然月度末，乙方应在每个月的20日前支付下个月的租金及经营管理费。租金由甲方收取，经营管理费由丙方收取。5.乙方在涉案房屋经营“牛蛙恋上鱼”品牌餐饮。6.本合同签署当日，乙方应当向甲方支付130410元，相当于第一个租约年3个月的租金及经营管理费作为履约保证金，同时向丙方支付28350元作为物业服务费保证金，合同终止后30日内无息退还。7.乙方应当在装修期届满次日即2018年3月31日开业经营并开始计租。8.乙方延迟交纳租金及经营管理费、物业服务费、公用事业费或其他费用，每延迟一日，应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方仍未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除合同。本合同因乙方原因提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下的履约保证金、物业服务费保证金，乙方还应承担其他违约责任，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费的标准补交装修期的全部租金及经营管理费。9.乙方应于交还日前向甲方归还甲方向乙方提供的物业管理和工程资料，并使该房屋交付时状况，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方，如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后进行房屋清理、整改或对相关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此产生的费用由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应按合同终止时的租金及管理费标准承担占用费。此外，合同还对双方的通讯地址及邮件的送达情况等进行了明确约定。合同签订后，双方达成《补充协议》（以下简称补充协议），约定：1.涉案房屋租赁期限仍为5年，改为自2018年4月28日至2023年4月27日止。2.进场日改为2018年2月13日。3.乙方开业日为2018年4月28日，计租日从2018年4月28日开始。4.租金及经营管理费按如下方式缴纳：首期租金及经营管理费、物业管理费为自2018年4月28日起的前三个月期间的租金及经营管理费、物业管理费。缴纳第二期租金及经营管理费、物业管理费时截至日期调整至自然季度末。此后的租金及经营管理费均按每三个完整的自然月为一个交费期缴纳。上述合同签订后，原告将涉案房屋完整交付于乙方，并且保持了租赁物的商业用途，全面履行了出租方的法定义务。被告于2017年12月11日向原告缴纳了履约保证金130410元、租金31752元。2018年9月5日，原告与湖南德思勤商业管理有限公司向被告发送两份《缴费通知单》载明：截至2018年10月31日，被告尚欠原告租金161935.2元（1024.26元+31752元×6－1024.26元－28576.8元）。被告在该通知上签字确认。2018年10月23日，被告向原告发出《撤场申请》，以经营亏损较大为由，申请提前解除合同。原告按《租赁合同》约定的地址向被告发送了《关于合同终止及费用追缴函》，函件明确了《租赁合同》自2018年10月31日解除，并要求被告自收到该函之日起7日内前来缴纳所欠租金及相关费用。被告未依约支付租金，且撤场后未将房屋恢复到毛坯。另查明，原告与武汉富鑫华装饰有限公司（以下简称富鑫公司）签订了《恢复毛坯工程施工合同》，约定原告委托富鑫公司对商场内指定铺位进行恢复毛坯工程，施工费用为餐饮铺110元/平方。2019年9月18日，原告为恢复涉案房屋毛坯状态向富鑫公司支付了施工款41580元（110元/平方米×378平方米）。本案在审理过程中，原告自愿将租金的违约金调整为按欠付租金161935.2元为基数按照年利率24%的标准自2018年10月20日计算至租金清偿之日止。以上事实，有《租赁合同》、房屋产权证、《撤场申请》、《关于合同终止及费用追缴函》、《缴费通知单》、《恢复毛坯工程施工合同》、发票、原告的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。原告向被告交付了房屋，履行了合同义务，被告于2018年10月23日向原告发出《撤场申请》，提前解除《租赁合同》，依据《租赁合同》约定，原告具有合同单方解除权，原告向被告发出《关于合同终止及费用追缴函》，确认双方签订的《租赁合同》于2018年10月31日解除，本院予以确认。关于租金及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方在《租赁合同》中约定：1.租金按月支付，首期租金为计租日起前一个月期间的租金，缴纳第二期的租金截止日期调整至自然月度末，乙方应在每个月的20日前支付下个月的租金。2.被告延迟交纳租金，每延迟一日，应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。后双方达成《补充协议》，约定：租金及经营管理费按如下方式缴纳：首期租金及经营管理费、物业管理费为自2018年4月28日起的前三个月期间的租金及经营管理费、物业管理费。缴纳第二期租金及经营管理费、物业管理费时截至日期调整至自然季度末。此后的租金及经营管理费均按每三个完整的自然月为一个交费期缴纳。双方在《补充协议》将租金调整为按季度支付，但未对租金支付时间做相应调整，对于租金的支付时间并不清楚。但双方于2018年9月5日在《缴费通知单》上明确了截至2018年10月31日被告尚欠原告租金161935.2元，被告应当在合理的期限履行支付上述费用的义务，抵扣被告已缴纳的履约保证金130410元，原告诉请被告支付租金31525.2元（161935.2元－130410元），本院予以支持，原告诉请超过部分，本院不予支持。原、被告约定了违约金标准，原告自愿将违约金标准调整为年利率24%，不违反双方约定，故原告诉请被告以欠付租金为基数按照年利率24%的标准支付自2018年10月20日至租金清偿之日止的违约金，本院予以支持。关于装修期租金。依据双方签订的《租赁合同》约定，如因被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金。合同约定装修期为75天，双方约定月租金31752元，则装修期内租金为79380元（31752元÷30天×75天）。关于恢复毛坯费用。依据双方签订的《租赁合同》约定，乙方应于交还日前向甲方归还甲方向乙方提供的物业管理和工程资料，并使该房屋交付时状况，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方，如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后进行房屋清理、整改或对相关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此产生的费用由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应按合同终止时的租金及管理费标准承担占用费。原告为恢复涉案房屋支出41580元，被告应当承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告湖南德思勤投资有限公司与被告龙香连签订的《德思勤城市广场租赁合同》于2018年10月31日解除；二、被告龙香连于本判决生效之日起10日内支付原告湖南德思勤投资有限公司租金31525.2元并以欠付租金为基数按照年利率24%的标准支付自2018年10月20日至租金清偿之日止的违约金；三、被告龙香连于本判决生效之日起10日内支付原告湖南德思勤投资有限公司装修期租金79380元、恢复毛坯费用41580元；四、驳回原告湖南德思勤投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5592元，减半收取计2796元，由被告龙香连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王格格二〇一九年十二月三十日书记员  曾慧芝附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。