北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异936号异议人：信海丰利（深圳）投资管理中心（有限合伙），住所地广东省佛山市禅城区季华四路佛山创意产业园7楼。执行事务合伙人：党志璞。委托代理人：董春阳，北京天伦怡达律师事务所律师。申请执行人：王竟毅,男，1988年3月9日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被执行人：北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区牛街西里二区8、9号楼三层。法定代表人：王子隆。被执行人：王子隆，男，汉族，1985年7月23日，户籍所在地黑龙江省北安市。被执行人：张瑾,女，汉族，1983年11月21日出生，户籍所在地北京市海淀区。被执行人：北京泽烽投资有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路28号院1号楼1至12层101内10层1001室。法定代表人：王子隆。本院依据北京市方正公证处（以下简称方正公证处）出具的（2016）京方正内民证字第133848号公证书、（2017）京方正执行证字第01355号执行证书，在执行王竟毅与王子隆、张瑾、北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司（以下简称鸿炜亿家公司）、北京泽烽投资有限公司（以下简称泽烽公司）公证债权文书一案[执行案号：（2018）京0108执2951号]中，异议人信海丰利（深圳）投资管理中心（以下简称信海丰利中心）针对本院执行北京市海淀区上地十街1号院×××房屋（以下简称上地十街房屋）；北京市朝阳区北苑路28号院×××房屋（以下简称北苑路房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。信海丰利中心述称，我中心是涉案房屋轮候查封的债权人，请求撤销查封、拍卖被执行人北京泽烽投资有限公司名下位于北京市海淀区上地十街1号院×××房屋及被执行人王子隆名下位于北京市朝阳区北苑路28号院×××房屋的执行裁定。请求终止对上述两项请求中房产的执行程序。事实和理由：一、本次执行程序中，执行标的价值远远超出执行申请人的债权金额，且执行标的可分，属于严重的超标的查封、拍卖。根据京东拍卖网络信息显示，位于北京市朝阳区北苑路28号院×××房屋的执行标的的评估价为6亿元；位于北京市海淀区上地十街的执行标的评估价为5.9亿元。而申请执行拍卖的债权金额约为几千万元。根据上述价格，任何一个执行标的均足以完全清偿执行申请人的债权，两个执行标的为可分物，因此其无权同时要求查封、拍卖两处房产。执行法院同时对两处房产进行查封和拍卖是不符合法律规定。二、本次执行标的“评估价格”明显过高，不合理的价格导致多次流拍并使得债权人的债权无法得到偿还的不良后果。经调查，北京市朝阳区北苑路28号院周边的商业房产售价为人民币4万元/平米，北京海淀上地十街1号院在售商业房产价约为人民币32000元/平米。根据网络询价，王子隆名下的9550.73平米商业房产总价值约为人民币3.82亿元，泽烽投资名下的6342.8平米商业房产总价值约为人民币2.03亿元，总价值最高约为人民币5.85亿元。并且，目前北京房地产交易低迷，涉案房屋又为商业房屋，处置更加困难。而本次执行程序中的“评估价格”超过市场价格近一倍，由此将导致执行标的最终无法成交，从而出现三次流拍且债权人不同意高价抵债的情况，使得法院不得不解除财产查封，将该财产退还给被执行人，直接导致财产执行不能，严重损害异议人及其他债权人的合法权益。如果该价格为申请执行人与被执行人议价确定，则涉嫌恶意串通，企图使执行标的流拍，严重损害债权人利益，恳请法院予以考量。三、执行法院未按照法定程序通知利害关系人，未依法进行公告，严重损害异议人在内的其他债权人利益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”异议人作为被执行人的债权人和执行标的的查封申请人，属于利害关系人，有权对评估报告提出异议，但执行法院自始未履行通知义务，导致异议人丧失对评估报告提出异议的权利；同时，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条：“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台上发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产的，应当在拍卖三十日前公告。”第十三条，“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示以下信息：（三）评估报告副本或者未经评估的定价依据；”截止目前，执行法院未在拍卖平台公布评估报告或者未经评估的定价依据，其公告期也不符合法律规定。因此，本次执行程序中存在多处违反法定程序之处，应被依法纠正。审查过程中，信海丰利中心向本院提交了（2018）粤0604民初4932号民事判决书及送达回证等。经审查查明，2016年11月9日，（甲方/借款人）王子隆与（乙方/出借人）张瑾、（丙方/保证人）鸿炜亿家公司、泽烽公司签订《借款合同》，主要条款约定王子隆、张瑾向王竟毅借款80000000元，借款期限为360个日历日，借款用途为公司经营，属于甲方的夫妻共同债务，合同项下的借款利率为借款本金1%/月。双方一致同意向方正公证处公证并赋予强制执行效力。甲方、丙方承诺，出现或违反本合同第二条约定的情形之一时，乙方即有权单方向方正公证处申请出具执行证书，并有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。甲方如归还乙方借款，或者丙方已进行代偿，应向方正公证处提供有关还款证据，否则方正公证处在电话核实后，将根据乙方单方提供的数额出具执行证书。甲方、丙方自愿接受强制执行，执行标的包括本金、利息、逾期利息及乙方实现债权产生的费用（包括公证费、律师费、执行费用、因执行产生的费用）。2016年11月9日，方正公证处出具（2016）京方正内民证字第133848号公证书，对《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。2017年12月28日，方正公证处出具（2017）京方正执行证字第01355号执行证书，其中执行证书明确：被执行人为王子隆、张瑾、泽烽公司、鸿炜亿家公司，执行标的为人民币8000万元，可供执行的财产为王子隆、张瑾、泽烽公司、鸿炜亿家公司名下的所有财产。由于上述被执行人均未履行还款义务，王竟毅持上述公证书及执行证书向本院申请强制执行，本院于2018年1月24日以（2018）京0108执2951号立案执行。在执行过程中，2019年2月1日，本院向北京市第三中级人民法院回函，回函记载“北苑路房屋和上地十街房屋在本院查封之前已经抵押给恒丰银行北京分行……我院将按照程序评估、拍卖被执行人名下房屋，拍卖成交后优先支付抵押权人恒丰银行北京分行”。2019年2月22日，本院作出（2018）京0108执2951号执行裁定书，裁定评估拍卖被执行人北京泽烽投资有限公司、王子隆名下的上地十街房屋以及北苑路房屋。2019年3月25日，本院与申请执行人王竟毅、被执行人王子隆、张瑾进行谈话，笔录记载：法院处理王子隆名下北苑路房屋，拍卖价为此价格的70%，申请执行人与被执行人双方进行议价。王子隆与张瑾建议房产价值为6亿元人民币，王竟毅也同意房产价值为6亿元；法院处理泽烽公司名下上地十街房屋，拍卖价为此价格的70%，申请执行人与被执行人双方进行议价。王子隆与张瑾提议房产价值为5亿元，王竟毅也同意房产价值为5亿元。另查，涉案房屋本院已经启动拍卖程序。本院认为，当事人以外的公民、法人和其他组织，作为异议人提出执行行为异议，需与法院执行行为之间存在法律上的直接利害关系。在本院已经依法启动涉案财产处置程序的状态下，信海丰利中心作为涉案标的轮候查封债权人其与本院的执行行为没有直接利害关系，不具备作为异议人对本院执行行为提出异议的主体资格。另根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十四条第二款规定当事人、异议人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。综上,依据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十四条第二款之规定，裁定如下;驳回信海丰利（深圳）投资管理中心提出的异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审 判 长  邵红燕人民陪审员  岳 维人民陪审员  方 梅二〇一九年十二月二十三日书 记 员  张 月