广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初34507号原告：梁德鹏，男，1985年4月26日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：侯桂连，广东艾伯纳律师事务所律师。被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇新都大道以南。法定代表人：杨林森，经理。委托诉讼代理人：卢欣怡，公司职员。委托诉讼代理人：杨冰宜，公司职员。原告梁德鹏与被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告的委托诉讼代理人侯桂连与被告的委托诉讼代理人卢欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交楼的违约金（违约金以总房价款1012862元为基数，按每日0.1‰的标准，自2018年3月27日起计至实际收楼之日，暂计至2019年7月31日共492天为49509.07元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2013年10月12日签订《花都雅居乐花园认购书》，约定原告向被告认购位于广州市花都区新华街花都永发路6号（自编33栋）1303房的物业，认购价为1006282元，被告应于2015年11月1日前交付物业给原告使用。后双方签订《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定若被告未能按合同规定期限交房的，应自最后交房期限的第二日起按已付房价款每日万分之一的标准支付违约金至实际交房之日止，交房时被告应出具“供水、供气、供电、通邮的永久性使用证明材料”，文件不全的视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担等。原告已按约定付清了购房款，但被告一直未按约定交付符合交付标准的房屋，原告于2018年3月26日以此为由向人民法院提起诉讼，经调解，被告向原告支付了2015年11月2日至2018年3月26日期间的逾期交楼违约金70520.24元。被告在2018年3月26日之后至今仍未交付房屋给原告，应当按合同约定继续向原告支付逾期交楼违约金至实际交付之日止，遂起诉至法院。被告辩称，1.涉案房屋已经竣工验收备案，符合《中华人民共和国建筑法》所规定的法定交付标准，也符合涉案《买卖合同》附件《补充协议》所约定的合同交付标准，不存在逾期交付；2.即便认为未通永久用电属于不符合交付标准的情形，涉案房屋已经于2019年6月18日通过了永久用电的竣工验收，原告主张在此之后的违约金没有依据；3.原告主张的购房款实际包含了购房款和装修款两部分，是原被告真实意思表示，计算违约金应当以实际购房款为基础，不应包含装修款部分。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，于2013年8月29日取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年10月12日，原被告签订《花都雅居乐花园认购书》，载明原告向被告认购广州市花都区新华街花都永发路6号（自编33栋）1303房，认购日期为2013年9月28日，房屋认购价为1006282元，装修标准为简易装修，于2015年11月1日前交付使用，认购价包括毛坯价776595元及装修总价229687元等内容。2013年10月12日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区新华街花都永发路6号（自编33栋）1303房，总金额为776595元，付款方式为按揭贷款方式付款……第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行；第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等内容。合同附件七本合同补充协议第五条约定：双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付至监控账号，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方应按房价款总额每日0.1‰的标准支付违约金……第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，原告按约定支付完毕全部购房款项1006282元，其中229687元亦由被告作为销售方开具发票；此外，原告向被告另外支付了面积补差款6580元，故原告主张涉案房屋总价款为1012862元。被告在庭审中确认房屋总价款为1012862元。原告于2018年3月26日以被告逾期交楼为由要求支付违约金向广州市花都区人民法院提起诉讼，经调解双方达成协议，并由广州市花都区人民法院出具（2018）粤0114民初3714号民事调解书，确认被告向原告支付2015年11月2日至2018年3月26日期间的逾期交楼违约金70520.24元等内容。双方确认该民事调解书项下义务已经履行完毕。被告提交一份《客户受电工程竣工检验意见书》，以证明涉案房屋项目于2019年6月18日取得永久用电。该竣工检验意见书是由广州城北电力工程有限公司（施工单位）向广州供电局有限公司花都供电局提交审批，客户名称为“广州花都雅居乐房地产开发有限公司”，用电地址为：“广州市花都区107国道西侧”，内容为：“本户受电工程已委托有承装（修）电力设施许可证单位安装，线路、变配电工程现已施工完毕，经过自检，工程质量符合国家及电力行业验收标准、技术规范的要求，现向供电部门报请竣工检验”。广州供电局有限公司花都供电局在检验意见一栏载明“查验合格”，检验时间为2019年6月18日。被告于2019年7月11日向原告发出《催收楼通知书》，载明涉案房屋已符合约定的交房条件，现再次发函催促原告于2019年7月15日前带齐相关材料办理收楼手续等。原告确认于2019年7月12日收到该通知书。为查清案件事实，本院向广州供电局有限公司花都供电局发函调查涉案房屋通电情况。广州供电局有限公司花都供电局于2019年12月2日函复本院称被告位于广州市花都区永发路2号B地块的雅居乐锦城花漾集小区2019年5月24日前已完成户表安装，已实行一户一表、具备居民永久用电条件；位于广州市花都区永发路6号C地块的雅居乐锦城花冠集小区2019年6月27日前已完成户表安装，已实行一户一表、具备居民永久用电条件。原被告对该复函均无异议，原告认为违约金应计付至2019年7月15日。本院认为，原被告签订的涉案《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方产生约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据原被告诉辩意见以及举证、陈述，本案争议焦点为涉案房屋是否具备永久用电条件以及被告应否向原告支付逾期交楼违约金。对此本院认为，根据合同约定，被告负有交房义务，交房条件包括满足供电等必要居住条件并取得公共服务单位出具的永久供电证明文件等，在此之前视为被告未履行交房义务，应按约定向原告支付逾期交房违约金。现从被告所举证据以及广州供电局有限公司花都供电局向本院的协助调查复函可知，涉案房屋所在小区于2019年6月27日具备居民永久用电条件，符合房屋交付标准。在此情况下被告向原告发出《催收楼通知书》并限定原告于2019年7月15日前办理收楼手续，鉴于原告确认已于2019年7月12日收到该通知，原告逾期收楼应自行承担相应责任，故本院认定被告已于2019年7月15日履行了交房义务，被告逾期交房时间应计至2019年7月15日止。鉴于原被告之间已就2018年3月26日之前的逾期交房达成了调解并履行完毕，故本案中计算2018年3月27日至2019年7月15日期间的逾期违约金。关于逾期违约金的计算基数问题，虽然涉案合同约定的房屋价款为776595元，但所谓房屋装修款229687元亦由被告收取，且在被告与其他购房人就同一小区商品房预售合同纠纷中被告确认房屋以毛坯交楼，房屋总价款以认购书载明的房屋价格和装修价格的总认购价为准，故本院认定应以原告实际交付的房屋总价款（含补差价款）1012862元作为计算基数。综上，被告应以1012862元为基数，按照合同约定的每日0.1‰的标准，向原告支付自2018年3月27日起至2019年7月15日止期间的逾期交楼违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁德鹏支付逾期交楼违约金（按总房价款1012862元为基数，以每日0.1‰的标准自2018年3月27日起计至2019年7月15日止）；二、驳回原告梁德鹏的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元，由原告梁德鹏负担34元，被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担1004元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  韦志阮二〇一九年十二月三十一日法官助理蔡泳书书记员李锐