四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17498号 上诉人（一审被告）：何素芬，女，1968年2月15日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：童文建，北京炜衡（成都）律师事务所。 上诉人（一审被告）：王彪，男，1970年5月8日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：童文建，北京炜衡（成都）律师事务所。 被上诉人（一审原告）：谢陈明，男，1985年10月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 被上诉人（一审原告）：范秋霞，女，1986年11月5日出生，汉族，住重庆市潼南县。 委托诉讼代理人：谢陈明，男，1985年10月4日出生，汉族，住四川省简阳市，系范秋霞之夫。 被上诉人（一审第三人）：新都区佳瑞房地产经纪信息服务部，经营场所：四川省成都市新都区新都街道清源路515号。 经营者：李龙井，男，1986年5月11日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 一审被告：龚霞，女，1985年2月4日出生，汉族，住四川省盐亭县。 上诉人王彪、何素芬因与被上诉人谢陈明、范秋霞、新都区佳瑞房地产经纪信息服务部（以下简称佳瑞房产经纪）、一审被告龚霞房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初5356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王彪、何素芬上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由谢陈明、范秋霞、佳瑞房产经纪承担。事实与理由：一、一审判决书认定事实错误，事实不清、法律适用错误。（一）谢陈明与龚霞签订的《房屋买卖合同》应为效力待定合同，案涉房屋为王彪、何素芬所有，只有他们对案涉房屋有处分权，本案中没有证据显示房屋系龚霞所有，因此，龚霞签订《房屋买卖合同》处分案涉房屋系无权处分，而且谢陈明也非善意第三人，因此，《房屋买卖合同》应为效力待定合同。（二）王彪、何素芬签署《成都市存量房买卖合同经纪服务合同》系王彪、何素芬附条件追认行为，案涉房屋成交价应为990000元，并非610000元。2015年该地的二手房清水价格均在5300元以上，且已经得到消息，新都规划有地铁，周边房价均为上涨趋势，因此，按照常理，王彪不可能按照610000元的价格低价处理该房。（三）自2015年11月30日开始，案涉合同已不再对王彪产生法律约束力。根据合同约定“双方于2015年11月30日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记手续，逾期未办理登记手续，则视为合同自愿解除”。该条系双方真实意思表示，对双方产生合同约束力。二、梓潼法院向谢陈明发《协助执行通知》的执行违法，梓潼法院没有审查合同已经自动解除。三、案涉房屋是王彪、何素芬借给龚霞使用，龚霞将其私自交给谢陈明的行为不应认定为民法上的交付行为。四、谢陈明违约在先，根据双方合同约定，谢陈明支付的时间延后，是先违约，一审认定王彪、何素芬违约事实不清。 谢陈明、范秋霞辩称：王彪、何素芬上诉第一部分第三点不同意，王彪无条件追认并非事实。王彪、何素芬所说基本不是事实，王彪、何素芬上诉请求及理由均不是事实，请求维持原判。 佳瑞房产经纪辩称：请求维持原判，王彪、何素芬上诉理由都不是事实。 龚霞未到庭亦未提交书面答辩意见。 谢陈明、范秋霞一审诉讼请求：1.确认谢陈明、范秋霞与王彪、何素芬签订的《房屋买卖合同》及《成都市存量房买卖经纪服务合同》有效；2.王彪、何素芬及佳瑞房产经纪协助谢陈明、范秋霞办理成都市新都区房屋（产权证号：02××98）过户手续的义务，并赔偿谢陈明、范秋霞经济损失6000元。 一审法院审理查明：2015年7月4日，龚霞与谢陈明签订了一份《房屋买卖合同》，约定王彪、何素芬将位于新都区房屋出售给谢陈明，房屋面积为127.19平方米，房屋售价为610000元，谢陈明于2015年7月4日首付购房定金30000元，谢陈明提前支付首付款350000元配合王彪、何素芬结清按揭贷款，剩余尾款由银行一次性支付给王彪、何素芬。双方于2015年9月30日前到房地产交易中心办理房屋产权交易过户手续或办理公证。违约责任载明“甲方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则，甲方按定金双倍赔偿乙方。并足额扣除中介方本次交易中介费后归乙方。”该合同尾部甲方签字栏龚霞签名捺印，并备注有龚霞代王彪、何素芬。《房屋买卖合同》签订之日，谢陈明通过支付宝向龚霞支付了30000元定金，后于2017年7月17日，谢陈明又通过支付宝，向龚霞支付了70000元购房款，以及于2015年7月27日，谢陈明通过中国银行向龚霞转账260000元。龚霞在收取了谢陈明所付的360000元款项后，将案涉房屋交付谢陈明、范秋霞，谢陈明、范秋霞于2015年7月28日办理了入住相关手续。2015年10月13日，谢陈明、范秋霞与王彪、何素芬通过佳瑞房产经纪签订了《成都市存量房买卖经纪服务合同》，约定王彪、何素芬将二人位于新都区房屋出售给谢陈明、范秋霞，房屋现处于抵押状态，王彪、何素芬承诺于2015年11月27日前解除抵押。房屋的成交价格380000元。双方约定于2015年11月30日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记手续。逾期未办理登记手续，则视为合同自愿解除。 上述合同签订后，在办理案涉房屋过户登记时，因王彪、案外人王强与他人的民间借贷纠纷，被起诉至梓潼县人民法院，2015年10月19日，梓潼县人民法院作出（2015）梓民保字第176号、（2015）梓执保字第174号民事裁定书查封了案涉房屋，并向谢陈明、范秋霞送达了协助执行通知书，将剩余购房款扣留。因法院的查封导致无法办理过户手续，就上述房屋的查封，谢陈明、范秋霞向梓潼县人民法院提出了执行异议申请，并自愿按照梓潼县人民法院的协助执行通知书，将剩余购房款250000元转入了梓潼县人民法院执行账户。2017年11月28日，梓潼县人民法院作出（2017）川0725执异25号执行裁定，裁定解除了案涉房屋的查封。2016年1月19日，成都市青羊区人民法院受理了平安银行股份有限公司成都分行与王彪金融借款合同纠纷一案，并于2016年3月3日作出（2016）川0105民初760-1号裁定及协助执行通知书，轮候查封了案涉房屋。就上述成都市青羊区人民法院对案涉房屋作出的查封，谢陈明、范秋霞向该院提出执行异议。成都市青羊区人民法院经审查，认为案涉房屋的买卖行为发生在本院查封前，谢陈明、范秋霞已对案涉房屋实际占有，以及谢陈明、范秋霞已按梓潼县人民法院的协助执行书，将剩余购房款支付到梓潼县人民法院的执行账房上，已履行了交付全部购房款的义务，作出（2018）川0105执异18号执行裁定，裁定解除了对案涉房屋的查封。 一审另查明，2011年9月8日，王彪、何素芬以贷款方式购买了案涉房屋，房屋购买总价为490953元，2013年3月4日，案涉房屋办理了房屋所有权证，登记的所有权人为王彪、何素芬，二人按份共有，2015年1月7日，案涉房屋办理了国有土地使用权证。 一审法院认为，本案争议焦点即是《房屋买卖合同》的效力问题。关于此焦点，一审法院评判认为： 一、案涉房屋登记的所有权人系王彪、何素芬，二人按份共有，在签订《房屋买卖合同》时，王彪、何素芬虽未签字，由龚霞代为签订，但事后，针对案涉房屋的买卖，王彪、何素芬与谢陈明、范秋霞又签订了《成都市存量房买卖经纪服务合同》，王彪、何素芬的该行为，应视为二人同意龚霞转让二人按份共有的房产，龚霞代为签订的《房屋买卖合同》系二人共同的意思表示，即对龚霞代为签订《房屋买卖合同》的追认。故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”和第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故案涉《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖经纪服务合同》合法有效。王彪、何素芬抗辩案涉房屋售价明显低于市价，谢陈明、范秋霞并非善意的第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据上述法律规定，谢陈明、范秋霞取得案涉房屋的所有权，应符合上述法律规定情形，一是其受让案涉房屋时是善意的，二是以合理的价格转让，三是案涉房屋已过户登记给谢陈明、范秋霞或已交付给二人。本案中已查明，谢陈明、范秋霞实际支付了610000元款项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第十九条规定：“物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”根据上述法律规定，王彪、何素芬未举证证明案涉房屋在双方交易时价格明显不合理，偏低于市场交易价格，故对王彪、何素芬抗辩案涉房屋售价明显低于市价、谢陈明、范秋霞并非善意第三人的主张一审法院不予采纳。且案涉房屋在合同签订后，谢陈明、范秋霞已实际入住并占有案涉房屋，未完成房屋的过户登记，也非其自身原因造成。因此谢陈明、范秋霞取得案涉房屋符合法律规定的情形，《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖经纪服务合同》有效，对王彪、何素芬具有法律约束力。 二、谢陈明、范秋霞现要求王彪、何素芬和佳瑞房产经纪协助办理案涉房屋过户义务，王彪、何素芬抗辩称，合同约定双方于2015年11月30日前去办理房屋产权转移登记，逾期未办理视为合同自动解除，即使合同得到王彪的追认，在合同约定的日期前未办理过户，合同业已自动解除，故谢陈明、范秋霞要求继续履行合同，没有法律依据。一审法院认为，双方未在2015年11月30日前办理房屋过户手续，王彪、何素芬没有证据证明是因谢陈明、范秋霞的原因造成，而根据查明的事实，最终双方未在2015年11月30日前办理房屋产权转移登记，是因王彪及案外人王强与他人的债务纠纷，案涉房屋被法院于双方约定的办理产权过户手续前查封，事实上双方已无法办理房屋过户手续，故导致在合同约定的期限内未完成房屋过户登记，非是谢陈明、范秋霞的责任造成。现谢陈明、范秋霞在支付了全部购房款，且案涉房屋办理过户登记的障碍已清除的情况下，要求继续履行合同，办理房屋过户手续手续，符合法律规定，一审法院予以支持。 三、关于谢陈明、范秋霞要求王彪、何素芬及佳瑞房产经纪赔偿其损失6000元的诉讼请求。王彪、何素芬未按合同约定履行其义务，导致双方未在合同约定期限内办理房屋过户登记手续，其应承担相应的违约责任，对于违约责任的约定，双方当事人签订的合同中未有明确约定，而谢陈明、范秋霞主张该损失，是因针对案涉房屋到梓潼县人民法院和成都市青羊区人民法院提出执行异议，而产生的交通费和住宿费等，但对于产生的交通费和住宿费等损失，谢陈明、范秋霞未举证证明，故一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程序，根据公平原则，酌定王彪、何素芬赔偿谢陈明、范秋霞3000元损失为宜。因逾期未办理房屋过户登记手续的原因并非佳瑞房产经纪所致，故谢陈明、范秋霞要求佳瑞房产经纪赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，谢陈明、范秋霞要求王彪、何素芬及佳瑞房产经纪协助办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持；谢陈明、范秋霞要求王彪、何素芬及佳瑞房产经纪赔偿其损失6000元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、谢陈明、范秋霞与王彪、何素芬签订的《房屋买卖合同》、《成都市存量房买卖经纪服务合同》有效；二、王彪、何素芬及新都区佳瑞房地产经纪信息服务部于判决生效之日起十五日内协助谢陈明、范秋霞办理将位于成都市新都区房屋的过户登记至谢陈明、范秋霞名下的手续；三、王彪、何素芬于判决生效之日起十五日内向谢陈明、范秋霞赔偿损失3000元；四、驳回谢陈明、范秋霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由谢陈明、范秋霞负担25元，王彪、何素芬负担225元。 二审中，王彪、何素芬提交证据《商品房买卖合同》（复印件）及相应收据（原件）、贷款计划表，证明房屋购房总价为490953元，也有相应的首付款与贷款的凭证，根据成都市二手房买卖惯例，二手房价格是不会低于新房价格，谢陈明、范秋霞在一审中提出是为办理过户手续而签订合同是没有法律依据的。谢陈明、范秋霞经质证认为应当提交证据原件。房屋实际成交价格过低我方不认同。房屋的挂网价格650000元，完全符合当时的市场行情。佳瑞房产经纪经质证认为王彪、何素芬之前在银行签订贷款的审核资料中，都认同了当时房屋的成交价，也是当时行情，对证据真实性无异议。 本院对王彪、何素芬提交证据《商品房买卖合同》及相应收据、贷款计划表真实性予以认可，对证明目的结合查明事实综合论述。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为谢陈明、范秋霞与龚霞签订的《房屋买卖合同》是否有效，对此本院论述如下： 谢陈明、范秋霞与龚霞于2015年7月4日签订的《房屋买卖合同》约定王彪、何素芬将其所有的房屋出售给谢陈明、范秋霞，该合同由龚霞代签。王彪、何素芬认为龚霞的代签行为属于无权处分，该《房屋买卖合同》属于效力待定的合同。根据庭审查明的事实，在龚霞代签上述《房屋买卖合同》后王彪、何素芬与谢陈明、范秋霞签订了《成都市存量房买卖经纪服务合同》。本院认为，虽然王彪、何素芬未向龚霞出具授权委托书，但在龚霞代签《房屋买卖合同》后，王彪、何素芬不但未提出异议，而且积极与谢陈明、范秋霞签订了《成都市存量房买卖经纪服务合同》，由此可见，王彪、何素芬对龚霞的代签行为进行了追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，故案涉《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖经纪服务合同》合法有效，王彪、何素芬的上诉理由不成立，本院不予支持。 根据上述论述，《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖经纪服务合同》合法有效，王彪、何素芬与谢陈明、范秋霞均应按照合同约定履行各自义务，谢陈明、范秋霞按照合同约定已支付完毕购房款，王彪、何素芬应当配合办理房屋过户手续。王彪、何素芬认为其未收到购房款，案涉合同因双方未在2015年11月30日前办理房屋所有权转移登记或所有权转让预告登记手续，已经解除。本院认为，根据谢陈明、范秋霞向龚霞支付的360000元以及向梓潼县人民法院代王彪、王强（龚霞之夫）支付的执行款250000元，可以确定谢陈明、范秋霞已经完成支付购房款的义务。案涉房屋因王彪、王强（龚霞之夫）与案外人之间纠纷被司法查封，2015年11月30日前并不能办理房屋过户手续，此情形不可归责于谢陈明、范秋霞。现谢陈明、范秋霞通过支付购房尾款的方式解除了案涉房屋上的司法查封，案涉房屋过户已不存在履行障碍，故一审法院判决王彪、何素芬协助谢陈明、范秋霞办理过户手续并赔偿损失3000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，王彪、何素芬上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费450元，由王彪、何素芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅