文书内容河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初10749号原告1：柴艳彦，女，汉族，1988年2月26日生，住址河南省通许县。原告2:李静，女，汉族，1983年10月2日生，住址河南省杞县。原告3:李丽玲，女，汉族，1974年10月29日生，住址郑州市。原告4：何美针，女，汉族，1977年2月14日生，住址郑州市。原告5:张军义，男，汉族，1987年5月12日生，住址河南省沈丘县。原告6.1：王林，男，汉族，1970年11月3日出生，住址郑州市中原区工人路9号院1号楼1单元1303号，公民身份号码412932197011032930。原告6.2:王庆，男，汉族，1992年10月15日生，住址郑州市中原区工人路9号院1号楼1单元1303号，公民身份号码411321199210152931。原告7：李化方，女，汉族，1979年12月22日生，住址河南省滑县。原告8:赵凯，男，汉族，1979年7月8日生，住址河南省焦作市解放区。原告9.1:李艳玲，女，汉族，1982年4月10日生，住址郑州市金水区农业路12号院1号楼16号，公民身份号码413023198204105382。原告9.2:王成敏，男，汉族，1980年11月18日生，住址郑州市金水区农业路12号院1号楼16号，公民身份号码413023198011185398。原告10:王倩，女，汉族，1981年6月26日生，住址郑州市。原告11:李玉梅，女，汉族，1974年2月28日生，住址郑州市中原区。诉讼代表人1:柴艳彦，女，汉族，1988年2月26日生，住址河南省通许县。诉讼代表人2:李玉梅，女，汉族，1974年2月28日生，住址郑州市中原区。共同委托诉讼代理人：刘高卓，河南光法律师事务所律师，代理权限：特别授权。共同委托诉讼代理人：王信仰，河南光法律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。被告:郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号210室。法定代表人：姜克宏，职务：执行董事。委托诉讼代理人陈华，系公司员工，代理权限特别授权。被告:河南清雅贤居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路8号东4单元16层1606号。法定代表人：赵钦党。原告王林、王庆、李化方、赵凯、李艳玲、李丽玲、王成敏、王倩、李玉梅、张军义、何美针、李静、柴艳彦与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司（以下简称清雅贤居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王林、王庆、李化方、赵凯、李艳玲、李丽玲、王成敏、王倩、李玉梅、张军义、何美针、李静、柴艳彦委托诉讼代理人刘高卓，被告元通公司委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。被告清雅贤居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王林、王庆、李化方、赵凯、李艳玲、李丽玲、王成敏、王倩、李玉梅、张军义、何美针、李静、柴艳彦向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还购房款、代收的维修基金、团购服务费共计2730117元及利息（利息以被告收款总额为基数按照人民银行同期贷款利率自付款之日计算至款项退还完毕之日）；2、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告分别到郑州元通房地产有限公司（以下简称“元通公司”）售楼部了解由元通公司开发的位于郑州市中原区××、××东路东郑州国际医药港项目，元通公司销售人员介绍郑州国际医药港项目为医药港，后期收益可观。随后原告分别认购了该项目商铺，并交付相关购房款，共2730117元。在领取购房款收据时原告才发现交付款项中的部分购房款为所谓的“团购服务费”，且收据出具人为被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司（以下简称“清雅贤居公司”）。但是整个认购过程中原告并未见到清雅贤居公司的工作人员，也未接受清雅贤居公司的任何服务。后经原告要求，元通公司同原告协商签订解除合同协议书，协议载明：自双方签字盖章之日起三个月内，被告返还原告已付房款，原告多次向被告催要房款，时至今日被告仍尚未支付。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告元通公司辩称：一、涉案房屋买卖合同成立并生效，被告元通公司有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金。首先，原告向被告元通公司交付购房款、维修基金并签订房产买卖合同，该行为不违反法律、法规，双方之间的房产买卖合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告应支付购房款、维修基金。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条，能够确定涉案房产总价款为460394元；根据合同附件四第五条第一款约定，能够确定原告应向被告元通公司支付维修基金1600元。本案中，被告元通公司分别收取原告支付的100394元购房款及1600元维修基金，该款项数额未超过合同约定金额，故不存在多收原告费用的问题，因此不应当退还。二、本案不存在约定或合意解除合同的情形。涉案合同未约定商场改变经营方向，原告即享有解除合同的权利，且被告元通公司也未与原告达成解除合意，更未签订解除协议，故本案不存在合同法九十三条规定的情形。三、本案不存在法定解除合同的情形。首先，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。售房一方的目的，系取得金钱，购房一方的目的，则是取得购买房屋的所有权。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，约定由被告向原告出售性质为商业服务的房产，现原告所购房屋已经建成，取得相应手续，满足交付及过户条件，因此原告购房目的能够实现。据此，本案不存在合同法九十四条第（四）项规定的情形。四、涉案商场改变业态，非被告元通公司造成。根据涉案建筑其他购房者提交的《商铺委托经营合同》，第四条第一款约定：“华联新光受托对商铺统一招商宣传、统一对外出租、统一经营管理。”第六条第三款约定：“华联新光负责委托期内根据商场的整体经营招商布局规划设计及经营环境规划设计对商铺实行统一规划经营、统一招商宣传，并有权按照经营需求不定期进行调整。”华联新光公司具有对商场进行经营管理、调整的权利。华联新光公司决定将商场变更为灯饰城，是华联新光基于其与大多数购房者签订的委托经营协议，行使的经营决定权，被告元通公司无权去干涉。所以，被告元通公司对商场经营方向的改变不存在过错。五、被告元通公司不应对被告清雅贤居公司收取的团购服务费承担任何责任。首先清雅贤居公司收取的团购服务费并非购房款。理由：1.收款主体不同。购房款由被告元通公司工作人员收取，款项直接进入被告元通公司；清雅贤居公司收取团购服务费，由清雅贤居公司雇佣人员收取，款项直接交由清雅贤居公司支配。2.收款内容不同。被告元通公司收取的款项，由元通公司向购房者出具收款凭证，并明确在收据中载明为“首付款”；清雅贤居公司收据的款项，由清雅贤居公司向购房者出具收款凭证，并明确载明为“团购服务费”。3.元通公司收取的购房款，不论是单价还是总价，均是按照房屋买卖合同约定收取，其中并未包含“团购服务费”，故收款的主体、内容、资金数额、资金流向均存在明显差异。其次，清雅贤居公司是以其个人名义向原告收取的费用，该收款行为明显不属于代理行为。再次，清雅贤居公司在收取原告服务费后，并没有将服务费交给元通公司，因此元通公司客观上也没有获得、使用该笔款项。结合以上情形，可以确定“团购服务费”并非购房款，元通公司在未使用该笔款项的情况下，不应对团购服务费承担责任。综上所述，被告元通公司在履行合同过程中，不存在违约及过错，涉案房屋亦能够满足交付、过户条件，不存在原告购房目的无法实现的情形。据此，在原告与被告元通公司未协商一致的情况下，合同不应当解除。请驳回原告的诉讼请求。被告清雅贤居公司未答辩。本院经审理认定事实如下：原告王林、王庆、李化方、赵凯、李艳玲、李丽玲、王成敏、王倩、李玉梅、张军义、何美针、李静、柴艳彦为购买元通公司开发的位于郑州市中原区××、××东路东郑州国际医药港商铺，分别认购了该项目商铺，形成了口头买卖合同关系或签订了书面《认购协议书》并交付购房款共计2730117元(其中以清雅贤居公司名义收取团购服务费共计80万元)。2018年5月30日，元通公司向郑州市中原区工商局出具《关于委托代理销售的情况说明》显示清雅贤居公司系其郑州元通医药港委托销售代理商。后原告要求被告元通公司与其签订《商品房买卖合同》、办理网签等产权登记手续无果。2018年11月16日，郑州市住房保障和房地产管理局发布的《关于部分房地产企业這规行为的通报》第4项显示“元通公司开发项目：元通医药港；存在问题；违规提供购房首付融资，处理措施；将该企业列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构，在开发资质审查中进行重点审核”。另查明,2015年1月18日、2017年1月19日，原告分别将郑州国际医药港项目所涉(包含原告所购商铺)商铺房产及土地抵押给了郑州银行中原路支行、新郑郑韩村镇银行，且至今该抵押未予解除。诉讼中，元通公司表示不同意退还清雅贤居公司收取的团购服务费。本院认为，被告清雅贤居公司经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。元通公司与原告王林、王庆、李化方、赵凯、李艳玲、李丽玲、王成敏、王倩、李玉梅、张军义、何美针、李静、柴艳彦就涉案商铺买卖达成买卖合意形成口头或书面买卖合同关系，并收取原告交纳的房款、购房定金、维修基金，双方之间的房屋买卖合同关系不违背法律、法规的的强制性规定，合法有效，受法律保护。因包合涉案商铺在内的房产及土地被元通公司抵押给他人且至今未予解除抵押登记，导致原告的合同目的无法实现，元通公司与原告之间的房屋买卖合同或书面《认购协议书》应予解除，其基于《认购协议书》收取原告的款项应予返还。原告主张的损失计算方式为同期银行贷款利息，于法有据，本院予以支持。清雅贤居公司以其名义收取的团购服务费，该费用后期以高于费用本身较多的数额冲抵购房首付款，配合了元通公司在首付款比例未达标的情况下销售房屋的行为，对本次纠纷的造成具有一定的过错；同时，根据清雅贤居公司在本案中所起的作用，其地位可以判定为与元通公司同为出售房屋的一方，故其应与元通公司在收取团购服务费的范围内承担连带清偿责任。包括元通公司实际收取的首付款、维修基金及清雅贤居公司收取的80万元团购服务费在内，元通公司应返还的款项金额为2730117元，原告请求的返还款项2730117元未超上述额度，本院予以支持综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王林、王庆、李化方、赵凯、李艳玲、李丽玲、王成敏、王倩、李玉梅、张军义、何美针、李静、柴艳彦与被告郑州元通房地产有限公司之间的《认购协议书》或房屋买卖合同关系自本判决生效之日起解除；二、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告王林、王庆、李化方、赵凯、李艳玲、李丽玲、王成敏、王倩、李玉梅、张军义、何美针、李静、柴艳彦款项共计2730117元，并支付相应利息(自原告最后一笔款项交付之日起（2019年8月20日前）按中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际清偿之日，（2019年8月20日之后）以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)(各原告应得款项详见附件1)三、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司对被告郑州元通房地产有限公司判决第二项确定义务中的80万元承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14320元，已减半收取，由被告郑州元通房地产限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 鞠 忠二〇一九年十二月二十三日书记员 吕益权附件1：            原告              购买房屋费用              利息起算时间                  柴艳彦              162823              2017.12.31                  李静              322460              2018.01.14                  李丽玲              255902              2017.12.28                  何美针              425352              2017.12.28                  张军义              239153              2018.01.18                  王庆王林              176522              2018.01.24                  李化方              449469              2018.04.11                  赵凯              191364              2017.12.30                  李艳玲      王成敏              164966              2018.01.02                  王倩              159289              2018.01.09                  李玉梅              182817              2017.12.19                  合计              2730117