北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初23500号原告：李莹，男，1984年10月10日出生，住北京市石景山区。被告：北京京汉邦信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼二层213房间。（统一社会信用代码91110107306516800D）法定代表人：蔡诗铭，董事长。委托诉讼代理人：**，女，1989年4月29日出生，该公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，该公司职员，住公司宿舍。原告李莹与被告北京京汉邦信置业有限公司(以下简称京汉邦信置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李莹与被告京汉邦信置业公司的委托诉讼代理人**、韩文倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李莹向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即依法办理商品房预售合同登记备案手续，执行房屋交易过程；2.判令被告支付从原告应当获取房屋权属证明之日(即2017年5月19日)起，至原告实际获取房屋权属证明之日止，按购车位总款250700元(中国人民银行)金融机构同期逾期贷款利率付给原告赔偿；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2017年2月17日与被告签订了《商品房预售合同》，购买被告开发的石景山区某商品房。原告按照《合同》第七条约定，按期支付被告总车位款250700元。被告于2017年3月2日将商品房(用途：车位)交付原告使用，并开始收到物业费(车位管理费)960元/年。自被告将车位交付原告使用之日起至今，原告多次要求原告办理商品房预售合同登记备案及产权转移登记，以便尽快完成产权移动登记，被告均以“等待”、“系统故障”等理由推脱。1.《购房合同》合法有效，被告应承应担后续交易流程法定义务。a)《购房合同》预售许可证：发证日期为2016年6月2日，批准预售部位包括原告购买商品房(用途：车位)(地下车库及出入口-1层-1001至-1009、-1层-1010至1019、-1层-1020至-1029、-1层-1030至-1407、-2层-2001至-2088)。b）根据《法释(2003）7号最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第六条。c)根据《城市商品房预售管理办法》第十条。d）《合同》第十七条约定合同自双方签字或盖章之日起生效。综上三点，原告与被告2017年2月17日签订的《购房合同》合法有效，且需要在2017年5月19日完成预售合同登记备案手续。2.被告过错行为导原告不能按时取得房屋权属证明，应该依法赔偿。a)被告于2017年3月2日将商品房(用途：车位)交付原告使用。b)根据《城市商品房预售管理办法》第十二条。c)根据《法释(2003）7号最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。综上二点，被告需要在2019年12月31日前协助原告获取房屋权属证明并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿给原告。原告发起的诉讼行为是迫于被告的侵害而实施，当由被告承担诉讼费用。被告京汉邦信置业公司辩称，被告已经按合同约定交付车位，未影响原告使用。根据双方签订的北京市商品房预售合同，合同约定了车位交付时间、款项支付内容，对于办理车位使用证没有约定，这是草稿合同，还没有签订正式的备案合同。原告没有证据证明被告推脱签订备案合同。正式的备案合同中会约定双方关于办理车位产权转移登记的具体时间和要求及手续。原告怠于行使自己的权利，也没有要求被告签订备案合同，导致至今合同没有备案。关于原告要求支付逾期利息没有依据，被告不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：2017年2月17日，被告京汉邦信置业公司与原告李莹签订《北京市商品房预售合同》约定：…原告李莹购买被告京汉邦信置业公司开发的石景山区某地块地下车库第1281号（以下简称涉案车库），建筑面积34.24平方米，套内建筑面积12.72平方米。…第四条抵押情况。与该商品房有关的抵押情况为：抵押权人，华能贵诚信托有限公司；抵押登记机构，北京市国土资源局；抵押登记日期，2015年6月12日。…。涉案车库价款250700元，买受人应当于2017年2月17日前支付该商品房全部价款；2016年12月30日达到使用条件。由于出卖人原因，逾期未达到使用条件的，自约定期限届满之次日起至实际达到使用条件之日止，出卖人按日计算向买受人支付，已交付房价款万分之一的违约金，并于实际达到使用条件之日向买受人支付违约金。交付时间和手续，出卖人应当于2017年3月4日前向买受人交付该商品房。…。原告李莹按合同约定交付了250700元。2017年3月2日，涉案车库交付原告李莹。2018年9月28日，被告京汉邦信置业公司完成了拾景名苑项目包括涉案车库在内的产权初始登记。2018年12月6日，原告李莹办理了涉案车库交付手续。庭审中,原、被告均认可双方未就办理产权转移登记的具体事项进行约定。原告李莹认可2017年3月2日涉案车库交付后未影响使用、合同未约定办理产权证的期限。原告李莹称，2019年3月，被告京汉邦信置业公司工作人员通知过办理产权证，但后来一直以各种理由推脱，原告李莹未能提交证据予以证明。被告京汉邦信置业公司表示，根据双方签订的北京市商品房预售合同，合同约定了车位交付时间、款项支付内容，对于办理车位使用证没有约定，尚未签订正式的备案合同，正式的备案合同中会约定双方关于办理车位产权转移登记的具体时间和要求及手续。原告未要求被告签订备案合同，导致至今合同没有备案。原告要求支付逾期利息没有依据。诉讼中，被告京汉邦信置业公司与原告李莹于2019年12月12日就涉案车库签订了《北京市商品房现房买卖合同》及《收条》。《收条》载明：今收到北京京汉邦信置业有限公司提供的1281车位《房屋登记表》、房产分户平面图各两份。领取人，李莹。2019年12月16日，原告李莹取得了涉案车库的京（2019）石不动产权第xxx号产权证。该产权证的《房屋登记表》载明:“填表日期：2017年4月28日”。经询问，原、被告双方认可涉案车库所在拾景名苑项目的其他业主因所购车库的产权初始登记纠纷已在本院发生了多起诉讼。本院认为，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告李莹与被告京汉邦信置业公司签订的《北京市商品房预售合同》未就涉案车库办理转移登记事项进行约定，原告李莹主张2019年12月31日前协助其获得涉案车库权属证明。原告李莹认可未影响对所购涉案车库的使用，该涉案车库已于2019年12月16日办理了不动产证明。原告李莹判令被告支付从2017年5月19日起至实际获取房屋权属证明之日止按已付车位总款以金融机构同期逾期贷款利率标准给付赔偿违约金的主张，没有事实及法律依据。被告京汉邦信置业公司作为涉案车库出卖人，虽未明确约定出卖人代为办证，仍负有为买受人办理过户登记的义务。被告京汉邦信置业公司应在完成初始登记后将协助办证所需必要证明材料备齐提交登记机关，并告知买受人自行办理。被告京汉邦信置业公司未能证明已履行上述义务。客观上涉案车库在实际交付两年多的时间未能办理转移登记手续，且涉及众多车库购买人均未能取得车库产权证产生纠纷引发诉讼。被告京汉邦信置业公司有非“由于出卖人的原因”致使车库买受人未能办理转移登记手续的证明义务。2017年2月17日，被告京汉邦信置业公司与原告李莹签订的《北京市商品房预售合同》第四条载明：涉案车库设有抵押；（2019）石不动产权第xxx号产权证的《房屋登记表》载明:“填表日期：2017年4月28日”;2018年9月28日拾景名苑项目包括涉案车库在内的房屋完成产权初始登记。涉案车库买受人在法定期限届满后未能取得房屋权属证书，被告京汉邦信置业公司未能证明非“由于出卖人的原因”或涉案车库买受人自身的原因或登记机关原因所致。涉案车库于2019年12月16日办理了不动产证明已逾期，被告京汉邦信置业公司应承担逾期办证的违约责任。鉴于合同没有约定违约金，原告李莹未能证明因此产生的具体损失，且无法再按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院综合考虑原告李莹诉的讼请求及被告京汉邦信置业公司履行义务的情况，参考原告李莹已支付的车库年管理费用交费标准，根据公平原则依法酌定，被告京汉邦信置业公司应支付的违约金数额为退赔原告李莹两年的涉案车库管理费用1920元。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京京汉邦信置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告李莹逾期办理产权证损失1920元；二、驳回原告李莹的其他诉讼请求。案件受理费35元，由原告李莹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  田江海二〇一九年十二月二十六日书记员  韩 佳