河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初3298号 原告：裴明亮，男，1973年1月16日生，汉族，住所地唐山市丰南区，公民身份号码×××。 原告：赵云飞，女，1975年3月27日生，汉族，住所地唐山市丰南区，公民身份号码×××。 二原告委托诉讼代理人：郑国强，唐山市丰南区新时代法律服务所法律工作者。 被告：唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛地产），住所地唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商。统一社会信用代码911302825518514186。 法定代表人：张国军，职务总经理。 委托诉讼代理人：徐良伟，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李艳敏，河北朋涛律师事务所律师。 原告裴明亮、赵云飞与被告荣盛地产房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵云飞及二原告的委托诉讼代理人郑国强，被告唐山荣盛地产的委托诉讼代理人徐良伟、李艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裴明亮、赵云飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付未按合同约定给原告办理房屋权属证书的违约金343116元；2、依法判令被告给原告办理房屋权属证书；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月18日原告购买了被告开发建设的丰南区春晖路×××号商品房，建筑面积为169.44平米，每平米7500元，购房款总金额1270800元，并签订了商品房买卖合同。合同第八条约定出卖人应当在2014年7月31日前交付原告使用，因被告于2014年7月10日交房，按照合同第十五条关于产权登记的约定，原告应在规定期限180日内取得房地产权属证书，虽然第二款未规定向原告支付违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因被告未按合同约定给原告办理产权证书，被告已经违约，按照合同约定被告迟延给原告办理产权证书已达54个月，应支付给原告违约金人民币343116元。因没有房屋产权证书，不能对外买卖，也不能抵押贷款，原告多次找被告要求赔偿及办理权属证书，被告领导屡次更换，多次承诺一定给解决和办理，可是至今也未解决。因被告于2018年8月29日才办理了初始登记，不可能在合同约定期限内给办理产权证书。为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告荣盛地产辩称:一、答辩人不存在因自身原因导致的逾期办证事实。（一）、办理权属登记需多流程,多部门,含相应行政机关的行政行为,该复杂的程序中多并非答辩人所能左右(见流程图)。（二）因政府行为,二证合一改革,导致大产权证办理延迟。唐山市丰南区政府于2017年6月23日发布了开展不动产统一登记工作的通告,使得我公司在办理大产权证期间受到房改政策影响,政府开展不动产统一登记工作,系统调整、人员安排等导致办证业务无法正常开展,使得我司的大产权证办理受到影响,该原因确为政府行为所致,为我司不能遇见及控制因素。（三）由于我司与政府核对房源属性,导致大产权证延迟,并非我公司直接原因。涉案房屋所在小区为回迁小区,在房屋交付过程中,与相关政府部门核对房屋属性、另有回迁业主回对政府行为不满意上访、换房等情形,导致我司办理大产权证过程中与政府房源属性核实进度缓慢,该原因导致我司办理大产权证时间延长。（四）因本小区为回迁小区,依照项目立项总体要求,优先办理住宅,因现住宅权属登记尚未办理完结,不能通知业主办理商业权属证书。针对此业主,现我司完全其备为其办理权属登记的条件。二、依据案涉合同约定,我司办证时间明显低于行业平均水平,在该合同为住建部门格式合同情形下,加重我司责任且超出合理限度的条款约定,应当认定为条款无效。经我司调查了解,唐山地区范围内,其他开发商约定办证时间如下:（见附表），且大产权证的办理属于政府部门的行政行为,办理时间并非我公司能左右,因此,我司要求依据合同的基本公平原则对该合同条款的内容予以变更。三、办理产权登记并非答辩人与此固定的法定义务,而是协助义务,该协助义务的行使需以被答辩人协助为前提。《城市房地产开发经营管理条例》32条规定,(预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当在销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件）。答辩人作为开发主体,只是协助购买人行使权力。依据民事举证规则相关规定,如被答辩人不能举证证实已提交了办理权属登记的相关材料,无权要求答辩人办理权属登记。四、被答辩人曲解合同第十五条约定,错误理解办证期限及追诉计算期间。1、对此,被答辩人主张无约定,可适用司法解释第十八条相关规定计算违约金,明显存在曲解。该条款明确有适用前提即是“由于出卖人原因,买受人下列期限届满未能取得房屋权属证书,除当事人有特殊约定外”，本案中,涉案合同相应条款明确特别约定,“双方协商解决”，因此,被答辩人主张违约金的计算标准明显有误。2、承上,依据合同第十五条关于产权登记的约定,只是在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,……且双方协商解决。本案中,即使被答辩人主张成立,也应以双方协商未果或以诉讼委托签署之后,方可计算逾期办证违约金。综上,答辩人恳请驳回被答辩人第一项诉讼请求，如被答辩人提供办理权属登记的相关材料，答辩人可以结合相关行政部门办证流程，在遵从行政部门办理方式及期限范围内为答辩人办理相关权属登记。 本院经审理认定以下事实：一、2012年8月18日，原告裴明亮、赵云飞作为买受人，被告荣盛地产作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其开发建设的湖畔郦舍商业第3-S3座春晖路×××号房，房屋总价款1270800元。合同第六条对付款方式及期限约定为“买受人按下列第2种方式按期付款：……2.分期付款，买受人于2012年8月18日前付清首付款770800元，余款500000于商品房竣工验收合格后十日内交清。”《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2014年7月31日前，并约定“由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”。第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。 二、被告于2012年12月12日向原告出具销售不动产统一发票收到原告预售购房款770800元、2014年7月17日向原告出具销售不动产统一发票收到原告预收购房款500000元。二张发票显示：不动产项目湖畔丽舍-君兰苑B区，销售的不动产楼牌号春晖路商业-×-×××，面积169.44㎡。被告于2014年7月25日将案涉房屋交付给原告。入住时入伙通知书显示涉案房产为荣盛湖畔丽舍小区所购物业（房产）锦绣花苑区3-S3楼单元春晖路×××室。原告于2014年7月10日向廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司交纳锦绣花苑3-S3春晖路×××号商业公共维修基金203333元，廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司向原告出具收据一张金额20333元。案涉房屋被告于2018年9月29日完成办理初始登记,并取得不动产所有权证书（大产权证书）。 三、原告向本院递交起诉状的日期为2019年5月8日，本院登记为诉前调解案件，登记诉前调解案号为（2019）冀0207诉前调1227号，于2019年8月9日转立案。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照约定履行各自的权利和义务。一、原告主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由被告承担逾期办理房屋权属证书违约金343116元。依据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。上述约定排除了双方选择第1项买受人退房，出卖人赔偿损失条款和第2项买受人不退房，由出卖人支付违约金条款，属于当事人对办理产权登记有特殊约定。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用前提是“除当事人有特殊约定外”，本案中双方当事人特殊约定了对于产权登记协商解决，且被告已经于2018年9月29日完成办理初始登记，故对原告主张的由被告承担逾期办理房屋权属证书违约金343116元不予支持。二、原告要求被告办理房屋权属证书问题。初始登记后，应为双方相互配合办理转移登记，被告方非办理房屋权属证书的行政主体，且双方未举证证明为何在初始登记后未能及时办理转移登记，故对原告要求被告办理产权证书的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，判决如下： 驳回原告裴明亮、赵云飞的诉讼请求。 案件受理费人民币6447元，由原告裴明亮、赵云飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长 肖 斌 审判员 李怀刚 审判员 么晓梅 二〇一九年十二月三十一日 书记员 董建瑞