江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2781号上诉人（原审被告）：九江市君悦娱乐有限公司，住所地九江市浔阳区滨江路520号浔阳江畔20号楼，统一社会信用代码91360403067477022K。法定代表人：叶琨，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕承政，江西柴桑律师事务所律师，执业证号13604201810039711。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司九江浔中支行，住所地九江市浔阳路85号，统一社会信用代码91360400859321181H。负责人：吴红泽，行长。委托诉讼代理人：徐嘉曙，九江分行信贷与投资管理部职员。委托诉讼代理人：陈章杰，九江分行浔中支行职员。原审被告：叶琨，男，1971年10月10日出生，汉族，住九江市浔阳区。上诉人九江市君悦娱乐有限公司（以下简称君悦公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司九江浔中支行（以下简称浔中支行）、原审被告叶琨租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人君悦公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，本案一审、二审诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：本案并非上诉人无理拒付租金，而是被上诉人怠于接收租金。被上诉人2014年通过法院裁判取得涉案房屋产权后，一直未向上诉人主张租金，被上诉人在一审程序中提交的2017年11月15日《租金催缴函》没有明确接受租金的银行账号，没有具体联系人。本案并非上诉人经催告后合理期限内仍拒付租金，而是被上诉人拒不配合接受租金，导致上诉人无法支付租金，故本案不应适用合同法第九十四条、第二百二十七条的规定，一审法院据此判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同错误。上诉人除欠付租金外并无其他违约行为。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同没有丧失履行的基础，继续履行对被上诉人没有任何不利影响。被上诉人浔中支行辩称，我行并未怠于接收租金，而是积极主张租金权利。我行工作人员曾到上诉人君悦公司催收租金，君悦公司拒绝签收催收函，被上诉人无奈之下只能在租赁物上张贴催收函。上诉人君悦公司知晓被上诉人催收租金一事，但一直没有向被上诉人缴纳租金，也没有与被上诉人沟通关于缴纳租金的任何事项。请求二审法院驳回上诉，维持原判原审原告工行浔中支行向一审法院起诉请求：判令两被告一次性给付原告截止2019年3月20日止的房屋租金1588363.2元及违约金；2、判令解除原、被告的租赁合同，同时对被告在原告房屋内的财产进行清场；3、判令两被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2011年8月15日，被告叶琨与案外人九江市凯旭钢铁物资有限公司（以下简称凯旭公司）签订租赁合同，约定叶琨承租凯旭公司位于滨江路250号浔阳江畔20号楼一楼部分店面及三楼整层（保留凯旭公司现有办公室），叶琨可作为股东之一以被告君悦公司名义经营，或以其他名义经营，总面积3309.09平方米。租赁期自2011年8月17日至2031年8月16日止，年租金397090.8元，第一年至第四年为两年一付，第一、二年度租金在合同签订后一个月内支付，第三、四年度在第三年度前一个月支付，第五年起每年一付，在每一租赁年度前一个月内支付。被告叶琨应依约支付租金，若逾期支付，则每日按应付租金的千分之二缴纳违约金。逾期超过30日，凯旭公司有权终止合同，叶琨应赔偿一年租金作为违约金。后因凯达公司欠原告贷款无法清偿，将案涉房产作为抵押物抵债给原告用于归还欠款，原告在2014年3月13日办理完所有权过户手续，之后原告诉至法院要求被告君悦公司搬离，并支付2014年3月13日至6月12日的租金。此案经一审、二审，九江市中级人民法院于2016年1月25日作出终审判决，维持一审判决，原告与被告君悦公司继续履行上述租赁合同。之后被告君悦公司占用租赁物至今，且未再支付过租金。故原告诉至法院。一审法院另查明，被告君悦公司成立于2013年5月8日，成立后一直在案涉房屋内经营。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十一条第(一)项规定：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。结合本案，原告与被告君悦公司之间的租赁合同关系经生效裁判文书确认，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按协议的约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，被告叶琨与被告君悦公司应共同承担合同义务。根据租赁合同的约定，被告君悦公司支付2017年租金的时间应为2016年8月16日，原告最迟应于被告君悦公司逾期支付租金后一年内，即2017年8月16日前就该租金损失向被告君悦公司主张权利。本案原告提起诉讼的时间为2019年4月11日，且原告提供的证据无法证实本案有诉讼时效中断的事由发生，故原告要求被告君悦公司支付2017年8月17日之前的租金的诉讼请求已超过了法律规定的诉讼时效期间，丧失了胜诉权，应依法驳回该部分的诉讼请求。鉴于被告叶琨、被告君悦公司长期拖欠原告租金，根据合同约定，原告有权解除租赁合同并主张2017年8月17日至2019年3月20日的租金（计算方法附表）。鉴于原告未明确违约金金额及计算依据，故对原告关于违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款、第九十一条第(一)项，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，一审法院判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行与被告九江市君悦娱乐有限公司之间的租赁合同关系；二、被告九江市君悦娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行自2017年8月17日起至2019年3月20日止的房屋使用费630994元；三、被告叶琨对第（二）判项承担连带清偿责任；四、被告九江市君悦娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内搬离九江市滨江路250号浔阳江畔20号楼一楼及三楼；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19095元，由原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行负担11510元，由被告九江市君悦娱乐有限公司、被告叶琨共同负担7585元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实行合同目的，当事人可以解除合同。君悦公司长期拖欠浔中支行租金，经催告后仍不支付，依据上述法律规定，被上诉人浔中支行可以解除合同。上诉人君悦公司上诉称被上诉人浔中支行怠于接收租金、拒不配合接受租金，无证据证实，本院不予支持。综上，上诉人君悦公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23122元，由上诉人九江市君悦娱乐有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  张洪清二〇一九年十二月九日书记员  黄 勇