广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6190号上诉人（原审原告）：连慧然，女，1985年11月30日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈小青，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。上诉人连慧然因与上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。连慧然上诉请求：撤销一审判决，改判贝迪龙庭公司向连慧然支付2017年1月1日至2018年10月17日期间的逾期交房违约金96822元。事实和理由：2015年12月5日，连慧然与贝迪龙庭公司签订《中山市商品房买卖合同》，购买坐落于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭14幢1004房，房价为495000元。合同签订后，连慧然已按合同约定支付全部购房款。合同第八条约定，贝迪龙庭公司应于2016年12月31日前将质量验收合同及竣工验收合格且备案的商品房的交付给连慧然使用。合同第九条约定，如逾期交房且连慧然仍要求履行合同的，贝迪龙庭公司应自约定交房的最后期限的第二天至实际交房之日止每日按买受人已付购房款的万分之二支付逾期交房违约金。合同第七条约定，如买受人逾期付款超过60日，按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金；超过60日的，按日向出卖人支付应付款万分之四的违约金，出卖人有权解除合同，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。该约定对双方各自出现违约责任不对等不公平，对贝迪龙庭公司违约责任约定过低，请求予以调整，按已付房价款的万分之三按日计付逾期交房违约金。贝迪龙庭公司辩称：一、双方合同已约定违约的计算方式，应遵从合同约定计算违约金，该合同条款系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，且字体已加粗并加画线进行强调，贝迪龙庭公司完成了提示义务，合法有效，对双方均有约束力，其认为继续履行合同的违约金过低的，可以选择解除合同。二、违约金性质属于补偿性，上限约定为3%已综合考虑双方权利义务的均衡，调整违约金必须进行严格的考量，不应随意调整。贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回连慧然的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定贝迪龙庭公司在取得商品房综合验收备案登记之日即2018年8月13日才符合商品房交付条件、故于该日才交付符合合同约定的商品房错误。1.贝迪龙庭公司已按合同第八条约定的时间于2016年11月13日交付商品房给连慧然，其已取得商品房的使用权。当时虽未经综合验收，但在本案起诉前已通过综合验收且涉案商品房已符合质量与使用要求，实质上不影响连慧然对商品房的使用。2.连慧然在收楼时已知道商品房的现状，对商品房的质量与交付条件无异议，根据双方合同第十一条约定，其接受商品房的行为说明其明知贝迪龙庭公司在交楼时未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并同意接收，在收楼后也未就质量及交付条件提出过任何异议，其现以商品房不具备交付条件为由主张违约金不符合法律规定。3.双方合同并未约定将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》作为交楼前置条件。合同第八条约定的取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》只是贝迪龙庭公司的其他义务而非交付条件，与“办理工程竣工验收备案手续”系不同的工作，合同附件“交楼标准”亦未将取得备案登记证作为前置条件。另，涉案商品房已于2016年5、6月份通过竣工质量验收，符合了商品房质量安全要求，而通过综合验收备案登记除了开发商提交竣工质量验收的相关资料外，还需要政府部门与其他部分的配合并出具证明，明显不符合开发商须要交付符合质量安全的商品房给买受人的实质要求，故涉案商品房已于2016年11月31日前具备质量安全要求，符合了交付条件。二、一审认定违约责任设定上限有失公允、买受人作为非违约方有权要求调整违约金不当，连慧然已实际使用商品房，不存在实际损失，该限制条款系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约定力，也符合公平原则，应予遵循，且连慧然应在法定期限内主张撤销，现其提出变更违约责任的约定，超出了法律规定的期限，依法不应支持。连慧然辩称：一、一审法院认定贝迪龙庭公司迟延交楼应承担违约责任正确。贝迪龙庭公司于2018年8月13日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并于2018年10月17日通知连慧然收楼，其以行为表明取得该证才是交付房屋的前提，违反合同第八条约定的2016年12月31日交付时间，构成迟延履行并严重违约。连慧然至今未收楼，贝迪龙庭公司称其已收楼的事实错误。二、贝迪龙庭公司迟延交房行为构成违约，双方合同约定违约责任明显过低，应依据公平合理原则每日按连慧然已付房价款的万分之三支付逾期交房违约金。连慧然向一审法院起诉请求判令：贝迪龙庭公司支付逾期交楼违约金96822元（以495000元为基数，按每日万分之三的标准自2017年1月1日起计算至2018年10月17日，共652天）。一审法院认定事实如下：1.2015年12月5日，连慧然（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以495000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭14幢1004房；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.在施工中遇到政府或工程监理认定的重大技术难关，因台风、暴雨等恶劣天气、战争、动乱、罢工等灾害或事由、政府部门的验收或市政配套的批准与安装而导致的工程延误，及其他非出卖人所能控制的因素导致的工程延误；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。合同签订后，连慧然依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2018年10月17日，贝迪龙庭公司向连慧然发出书面收楼通知。2.贝迪龙庭公司于2011年12月9日取得案涉小区二期规划许可，于2013年取得施工许可，于2016年11月5日通过施工单位、监理单位的竣工验收，于2017年1月17日取得建筑工程竣工验收报告，通过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方验收。2018年7月16日，中山火炬供电分局出具证明一份，内容主要为，原濠苑公用配电站位于中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司用地内，因政府规划需要，需进行迁移整改工程，该项目工程已竣工，满足设计要求，验收合格，同意移交我分局。2018年8月13日，贝迪龙庭公司取得涉案小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库）的中山市建设工程竣工验收备案登记证。3.中山市城乡规划局根据《广东省城乡规划条例》和《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，制定了《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》。该意见（试行）于2015年11月1日起施行，其中第四点规定，凡属建筑面积5000㎡以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。贝迪龙庭公司与连慧然签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据合同的约定，贝迪龙庭公司应在2016年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房向连慧然交付。贝迪龙庭公司于2018年8月13日才取得上述备案登记证，于2018年10月17日才通知连慧然收楼，贝迪龙庭公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。贝迪龙庭公司抗辩称因政府出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》导致规划验收标准发生变化影响了小区整体项目综合验收；还抗辩供电局变更配电站规划等原因导致迟延取得建设工程竣工验收备案证，贝迪龙庭公司迟延取得上述备案证属于不可归咎于贝迪龙庭公司责任，不应承担逾期交房的违约责任。对前述第一点抗辩意见，一审法院认为，其一，前述实施意见于2015年11月1日施行，案涉合同于2015年12月5日签订，贝迪龙庭公司作为具有专业资质的房地产开发企业及案涉格式合同的提供方，应当有能力对政府政策改变可能产生的风险作出合理的预估判断并做好相应的积极应对措施，不得将可预见的风险转嫁至买受人身上；其二，中山市在2015年11月1日施行的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》并未规定分期建设的项目必须同时进行规划验收，贝迪龙庭公司也未提供证据证明在涉案合同签订后有何政府政策对规划验收标准发生了改变进而影响办证进度。对前述第二点抗辩意见，一审法院认为，贝迪龙庭公司提供的证据只能证明位于贝迪龙庭公司用地内的公用配电站因政府规划需要进行迁移整改的事实，但不能证明政府是在何时进行了规划调整，且该规划调整对案涉小区的工程进度乃至验收产生了何种不利影响，故无法得出可供顺延的天数，贝迪龙庭公司对此应承担举证不能的不利后果。综合前述分析，一审法院认定贝迪龙庭公司逾期取得竣工验收备案登记证的理由均不成立。关于逾期交房违约金。连慧然要求变更逾期交房违约金起算日期为从合同约定交房日之次日起算，并调整为日万分之三。一审法院认为，对于逾期交房违约金的计算标准、计算方式，双方已经在合同第九条针对不同情形作出具体约定，该约定系当事人充分磋商一致后的真实意思表示，双方同意以此签订合同应视为对该合同条款无异议。同时，该条款只是约定了责任豁免期间，该期间已经双方一致同意，且免责天数为180天并没有严重损害连慧然的权益，按日万分之二的标准并不明显过低。根据该条款约定，贝迪龙庭公司依然要承担逾期交房违约责任，连慧然仍可据此主张损失，并没有免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，一审法院对于涉案合同关于逾期交房违约金的起算日期、计算标准均不作调整。但是，对于逾期交房违约金的上限问题，一审法院认为，贝迪龙庭公司应在2016年12月31日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的房屋交付给连慧然使用，但直至2018年8月13日贝迪龙庭公司才取得上述备案登记证并于2018年10月17日通知连慧然收楼。连慧然未能及时收楼，致使其对涉案商品房的使用受到严重限制。综合考量贝迪龙庭公司逾期交楼的过错程度,对连慧然造成的损失及敦促贝迪龙庭公司积极履行合同义务的作用，一审法院认为双方约定逾期交房违约金按已付房价款3%为上限支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期交房导致连慧然的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院认为逾期交房违约金宜调整为以日万分之二的标准持续计算，不设上限。综上，逾期办证违约金应从贝迪龙庭公司逾期交房后第181日起计至连慧然主张的2018年10月17日（贝迪龙庭公司向连慧然发出收楼通知书日）止。故，贝迪龙庭公司应向连慧然支付逾期交房违约金46728元(495000元×0.02%×472天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内向连慧然支付逾期交房违约金46728元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为：一、贝迪龙庭公司是否逾期交房；二、逾期交房责任豁免条款是否有效；三、违约金标准如何确定。关于焦点一。涉案合同明确约定，贝迪龙庭公司应于2016年12月31日前依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将合同约定的商品房交付买受人使用。该交房标准约定系当事人真实意思表示，内容明确具体，对贝迪龙庭公司具有约束力与指导性。根据文义理解规则可知，贝迪龙庭公司应确保涉案商品房同时符合“取得竣工验收备案登记证”与“合同约定的其他交付标准”后方可向买受人进行交付，而根据一审已查明的事实可知，贝迪龙庭公司未能于约定期限届满之前取得相关备案登记证，亦迟至2018年10月17日才书面通知连慧然办理收楼手续，其现以竣工验收备案登记证并非交付条件、涉案商品房通过竣工质量验收即符合约定交楼条件、连慧然已实际收楼且无异议等为由上诉主张其并无逾期交楼行为、无须承担违约责任，既有悖诚实信用原则，亦明显缺乏理据，本院对其上诉意见不予采纳。一审法院认定贝迪龙庭公司逾期交付构成违约、应承担逾期交房违约金，并无不当，应予维持。关于焦点二。涉案合同第九条约定，贝迪龙庭公司逾期交房的，逾期180日以内的部分不作补偿，包括买受人无权解除合同、贝迪龙庭公司不支付任何违约金。该条款内容虽以加黑、加粗及下划线形式予以标明，但该约定系贝迪龙庭公司提供的格式条款，且贝迪龙庭公司根据该条款约定单方获得了长达180天的逾期交楼违约责任豁免权利。而从合同整体内容来看，双方约定交付期限为签订合同之日起一年时间，从日常生活经验可知，交付期限为买受人的一般合理期待，对合同是否能够成功缔结具有重要影响，贝迪龙庭公司在合同约定的交付期限之外以责任豁免条款形式变相延长房屋交付期限，明显有悖诚实信用原则。另外，合同约定若买受人迟延付款的，则要承担每日万分之三、逾期60日后每日万分之四且出卖人有权解除合同的违约责任，与上述贝迪龙庭公司在违反主合同义务时所享有的180天单方豁免权利相比而言，双方权利义务明显失衡。可见，贝迪龙庭公司作为提供格式条款的一方，未遵循公平原则和诚实信用原则确定当事人之间的权利和义务，而是通过提供格式条款的形式直接免除出卖方在长达180天内逾期交付房屋的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款依法应属无效。一审对此认定有误，本院予以纠正。关于焦点三。涉案合同约定，贝迪龙庭公司逾期交房的，应按日支付已付购房款万分之二的违约金，总和最高不超过总房价款的3%。该约定虽不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。具体到本案中，贝迪龙庭公司逾期交房近两年之久，而按该上限条款，逾期超过150日（3%÷0.02%）之后无论时间长短均无须再承担违约责任，亦即该违约金上限标准未与贝迪龙庭公司逾期交房行为的违约时限相联系，显然与贝迪龙庭公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在此情形下，上限条款的违约金标准显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。一审法院根据连慧然的请求，认定该上限标准不予适用、本案逾期交楼违约金应按每日万分之二标准计算，与上述合同法规定并不相背，本院予以确认。故贝迪龙庭公司主张适用违约金上限条款、连慧然上诉主张调整上述违约金标准按每日万分之三计算，理据均不充分，本院不予支持。本案中，贝迪龙庭公司未依约于2016年12月31日前交付涉案商品房构成违约，迟至2018年8月13日才取得上述备案登记证并于同年10月17日通知连慧然于15日内收楼，应承担2017年1月1日至2018年10月17日的逾期交房违约金64548元（495000元×0.02%×652天），本院对连慧然超出该金额的部分诉求不予支持。一审处理部分欠妥，本院予以纠正。综上所述，连慧然的上诉部分有理，本院予以支持，并对其理据不足部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12890号民事判决；二、中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向连慧然支付逾期交房违约金64548元；三、驳回连慧然的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2220元，减半收取为1110元（连慧然已预交），由中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担740元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内径付连慧然），由连慧然负担370元；二审案件受理费2220元（连慧然已预交1052元，中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已预交968元），由中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担1480元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院补交512元），连慧然负担740元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十二月九日书记员  郑 蕙