建昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1422民初2560号原告：建昌县大黑山度假旅游开发有限公司。住所地：建昌县石佛乡汤土沟村。法定代表人：钱洪林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：战国柱，系辽宁山盟律师事务所律师。被告：肖玉芝，女，1966年3月23日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体，住建昌县，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：刘贺宇，系葫芦岛市连山区华睿法律服务所法律工作者。原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司诉被告肖玉芝租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人战国柱到庭参加了诉讼，被告肖玉芝及委托代理人刘贺宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2019年度租金200000元；2、判令被告向原告支付违约金50000元；3、判令被告承担诉讼费用；4、判决解除双方租赁合同。事实与理由：2017年11月8日，原、被告签定房屋租赁合同，根据双方合同约定，被告应当在2018年11月8日向原告支付第二年度租金200000元，但被告到期没有履行合同约定的交租义务，经原告多次催要无果，原告无奈诉至法院，请求法院依法据实判决被告履行合同义务，向原告交纳第二年租金200000元，并承担合同约定的违约金责任，即向原告支付50000元违约金，两项合计为250000元。同时判决解除双方租赁合同。诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告主体不适格，原告对外出租的办公楼该楼是沈阳物资配送公司的产权，原告不具有对外出租的权利。该租赁合同不具有法律效力，属无效合同。2、该租赁合同对外出租的楼房，原告方没有与产权人沈阳物资配送公司之间签订出租协议，转租和授权等相关手续，产权人于2018年9月27日对自己的产权归属问题，并将该公告送达给被告，故被告没有缴纳2019年的租赁费用，被告收到公告后就及时与原告沟通，原告至今未做答复。因原告未得到房屋的所有权，不具有对外出租的权利，待原告与产权人双方沟通后，明确租赁关系，承租人才能缴纳租赁费。3、本案涉及权利归属问题，故法院应该追加产权人为第三人出庭参加应诉。本院经审理认定事实如下：2017年11月8日，原、被告签定房屋租赁合。合同双方约定，原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司为甲方，即出租方。被告肖玉芝为乙方即承租方。甲、乙双方经充分协商一致，就下列房屋的租赁事项达成本协议，以资共同遵守诚实履约。第一条出租房屋及相关设备、物品的基本情况(一)出租房屋。1.甲方现有位于建昌县大黑山下，原凌华厂办公楼一幢，其中一、二层出租给乙方，出租面积约1750m2；2.出租房屋的基本结构及装修未经甲方允许，乙方不得擅自改变。(二)相关设备、物品。1.瓦房约30m2面积(如有异议以实际测量为准)；2.锅炉等配套设施；3.办公楼装修，水、暖、电、消防等设施；4.各房间的家具、床，现有的床上用品，办公用品、餐桌、椅、厨房用具、液化气罐等；5.出租房屋周边土地；6.以上设备、物品仅限于正常使用，如需要改动得经甲方同意。如有损坏折价赔偿。床上用品属于易耗品，本合同履行期超过三年不再计收折旧费，其他物品均按年计收折旧费，折旧费率为20%，基数为双方登记在物品清单上的核定价值。第二条出租房屋基本用途。出租房屋基本用途为老年人公寓，主要用于老年人养生。乙方承租该房屋的实际用途与出租房屋的基本用途一致，且不经甲方允许，乙方不得改变用途。第三条租赁期限。(一)租赁期限自2017年11月8日0时起，至2022年11月8日0时止。(二)租赁期间因不可抗力导致本合同不能继续履行合同自动解除，本合同约定的不可抗力不限于自然灾害，包括国家或地方有关政策调整。(三)甲方因该出租房屋合作方的需要，乙方同意在接到甲方通知后解除合同，并于15日内无条件搬出，甲方按实际租赁天数收取租金，余款退回。(四)以上合同解除双方均对对方不承担任何责任。第四条房屋租金。租赁房屋年租金为(人民币)贰拾万元整(￥200，000.00元)，本合同签字之日即付清第一年度租金，以后每年的此日由乙方向甲方支付下一年度的租金，由甲方向乙方开具收款收据。届时，乙方未能支付租金即视为合同解除。除非乙方提前向甲方请求展期支付租金，并经甲方书面同意合同方可继续履行。乙方交人民币壹万元整(￥10，000.00元)作为保证金。主要保证租赁物及设施的完好，各项费用不得拖欠，合同终止时无息返还。第五条租赁房屋及设备的维修养护。乙方在承租期内要负责看护好一切设施。因乙方管理使用不善造成房屋及其相关设施的损毁，由乙方承担维修费用，并赔偿经济损失。日常的房屋维修费用由乙方承担。第六条乙方承租期内的义务(一)乙方负责租赁期间的三防(防火、防盗、防灾)、门前三包、综合治理及安全保卫等工作，并执行当地有关部门规定，承担全部管理责任。甲方在乙方租赁期间不干预乙方的承租后的业务，但随时检查乙方租赁物的使用情况，乙方应当给予配合。(二)环境保护义务本租赁房屋处于省级自然保护区内，乙方应当严格遵守自然保护区的规定从事经营生产，确保自然保护区内的资源不被破坏，注重区内的防火安全，因乙方未尽自然区保护义务而产生的责任，乙方要负责到底。第七条房屋租赁期间的费用。乙方负责房屋租赁期间实际发生的全部费用。(包括但不限于房屋租赁税费、电费、资源费、各种罚款等)第八条违约责任。租赁期间双方应信守合同，违反本合同约定方应向守约方支付三个月租金作为违约金。第九条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向合同履行地人民法院起诉。第十条本合同自双方签字之日起生效。合同后面有原告被告双方的签字。当日被告缴纳了2017年11月至2018年11月之间一年的租金20万元。后双方对出租的楼房的房间设施设备进行了清点，并交付被告使用。另查明，2012年6月6日，辽宁一品仓商贸发展有限责任公司的委托代理人付家骥与建昌县正兴房地产开发有限责任公司签订一份设立有限责任公司出资协议书，经双方协商，合同中，双方的注册资本为人民币1.667亿元，其中甲方也就是辽宁一品仓商贸发展有限责任公司出资额为1.1亿元，以其拥有的原建昌凌华厂的土地、房屋现状出资，并以其中的一亿元占有新公司股份的60%；另因乙方也就是建昌县正兴房地产开发有限责任公司为其商场垫资施工，故甲方以1000万元股份赠与乙方。建昌县正兴房地产开发有限责任公司出资为资金2000万元，设备667万元，单方独资为新公司建2万平方米的建筑方式出资核价3000万元。另与甲方赠与股份合计6667万元，占新公司的股份40%。2013年3月15日。双方成立的原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司经建昌县市场监督管理局登记注册。经营范围：土木工程建设、服装、工业品、书画及旅游产品批发零售。（依法须经批准的项目，经相关部门比准后方可开展经营活动）投资者为钱洪林和付家骥，钱洪林认缴出资额为136万人民币，占40%，付家骥缴出资额为206万人民币，占60%。2019年4月1日，付家骥以建昌县市场监督管理局为被告向绥中县人民法院提起行政诉讼，请求撤销原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司的设立登记。2019年6月28日，绥中县人民法院以2019辽1421行初字18号作出行政裁决书，驳回付家骥的起诉。2019年12月10日，葫芦岛市中级人民法院以2019辽14行终字154号行政裁定书维持了一审绥中县人民法院的上述裁定。另查明现该出租的房屋房产管理的登记执照为沈阳物资配送公司，现该公司经沈阳市和平区市场监督管理局注销，注销后该公司的债权债务由联营乙方的沈阳市九歌城承担。再查明，辽宁省沈阳市和平区法院的执行卷宗和解协议中载明，申请人为：建昌县正兴房地产开发有限公司。被申请执行人为辽宁衣品仓商贸发展有限公司借款及工程款中，付家骥自愿为双方债务提供保证，付家骥提供的足够资产（包括凌华机械厂土地及房屋）供法院查封拍卖。并承诺2020年10月1日前不转移沈阳九歌城（沈阳九歌城为丙方即付家骥个人独资企业）位于建昌的（原凌华机械厂）资产。2019年7月8日，原告向被告肖玉芝下达了解除合同通知书。2019年8月27日，原告向本院起诉，请求被告给付原告交纳第二年租金200000元，并承担合同约定的违约金责任，即向原告支付50000元违约金，两项合计为250000元。同时判决解除双方租赁合同。诉讼费由被告承担。本院所确认的上述事实，有原告诉状，答辩状，租赁合同，企业档案，出资协议，解除合同通知，照片，判决书，房照，执行局卷宗，通话记录，担保书，和解协议等相关证据载卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可予采信。本院认为，原告与被告签定的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并实际履行了一年，故所签订的合同有效。被告应该依照约定时间及数额给付原告租赁费用，否则应该承担违约责任。被告虽然辩称，该房屋的产权并不属于原告，但是原告注册的公司企业登记记载投资者为原告的法定代表人钱洪林及付家骥。并设立有限责任公司出资协议书中付家骥也是以委托代理人身份签订了协议，并明确说明以现在被告租赁的土地、房屋即原凌华厂的土地房屋现状出资。再者，该房屋虽然现在登记在沈阳物资配送公司的名下，但是该公司经沈阳市和平区市场监督局撤销后，其债权债务由现在的沈阳九歌城承担，沈阳九歌城为付家骥的个人独资企业。因此被告的抗辩理由本院不予采纳。对于原告请求违约金数额5万元，因其房屋租赁合同中约定违约方支付三个月租金作为违约金，明显偏高。对于原告请求的解除合同，因租赁合同中载明租赁房屋基本用途为建老年人公寓，因此双方应协商解决更为妥善。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖玉芝于本判决生效后20日内给付原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司2018年11月8日至2019年11月8日的租金200000元。二、被告肖玉芝于本判决生效后20日内给付原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司2018年11月8日至2019年11月8日的房屋租赁合同的违约金40000元。三、驳回原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  邵长征人民陪审员  李绍奎人民陪审员  张文杰二〇一九年十二月十八日书 记 员  王楚涵