贵州省江口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0621民初1386号 原告：卫朴西，女，1987年1月24日出生，侗族，住贵州省江口县。 原告：杜思明，男，1989年12月10日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。 二原告共同委托诉讼代理人欧阳举，贵州梵净山律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：贵州宝信实业有限公司，住所地：贵州省江口县双江街道杨澜桥。 法定代表人：胡晓林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵信子，贵州驰铭律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告卫朴西、杜思明与被告贵州宝信实业有限公司（以下称宝信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫朴西及二原告共同委托诉讼代理人欧阳举，被告宝信公司委托诉讼代理人赵信子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付二原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金13980元（该违约金现仅计至2019年8月31日，此后的违约金另行起诉主张）；2、判决被告返还二原告代收费用9570元；3、判决案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年4月15日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发建设的位于江口县宝信锦**府一期的第2号楼15层15-5号房，建筑面积85.6平方米，二原告依照约定支付全部购房款233000元。双方在合同中约定：被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告方；若逾期，则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告至今未按照合同约定办证，根据合同的约定，被告应向原告方支付2017年12月31日至2019年8月31日期间的逾期办证违约金13980元（2019年8月31日以后的违约金另行起诉主张）。另外，合同履行过程中，被告以代收名义收取了原告方水表立户、电表立户、天然气立户、土地证办理、有线电视开户、所有权登记、测绘费、房屋交易费、房地产评估费、抵押登记费等各种不合法费用共计8074元，被告的代收行为违反了《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》［计价格（2001）585号］的有关规定，被告应向原告方返还上述各种费用共计9570元。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。 被告贵州宝信实业有限公司辩称，1、被告虽逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但却是由于不可抗力因素造成，被告依法应当免责，且被告已积极履行办理不动产登记相关义务，未对原告造成任何损失。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记（即一期1、2号楼的大证）并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。然而，被告于2017年5月20日向江口县不动产登记中心递交办理不动产登记的申请及相关材料后，因陆续遇到坐标系变更、住建部门与国土部门的职能调整、不动产登记中心的工作人员驻村等不可抗力因素，导致被告于2019年2月28日才取得一期1、2号楼的初始登记。因此，被告依法应当免责；2、被告代收的相关费用于法有据，且是经过相关部门批准的，请驳回原告要求退还代收费用的不合理诉请。代收二原告费用时，代收土地证办理费100元、所有权登记费160元，现已合二为一，共收取不动产登记费80元每户，故被告同意退还180元；被告代收测绘费是用于请第三方机构测绘房屋面积产生的费用，房屋交易费目前没有明文规定由谁承担，房地产评估费主要是商业用房在银行按揭贷款时产生、一般住宅不需要，抵押登记费经核实已取消，契税需要原告本人交纳，不能代交。故被告同意退还代收测绘费117元、房屋交易费86元、房地产评估费1,171元、抵押登记费200元，契税2,341元，以上共计4,095元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的1号证二原告身份证，2号证《商品房买卖合同》，3号证《收据》及《结算明细》，4号证税收完税证明；被告提交的1号证据被告营业执照、法定代表人身份证明及身份证，3号证《省国土资源厅关于进一步加快推进全省不动产统一登记工作的通知》、《省人民政府办公厅关于深入推进全省不动产统一登记工作的通知》，6号证《宗地测绘成果报告》、《不动产权籍调查表》、《不动产权证书》（宗地）、《不动产权证书》（2号楼），8号证办理转移登记相关文书（不动产登记申请书、询问笔录、授权委托书、房屋移交证明）、与原告同栋楼业主签署的收到《办理转移登记通知书》确认书、职业顾问通话记录、《不动产登记不予受理告知书》、邮政专递寄件单、短信截屏照片，9号证《关于按揭贷款暂扣保证金的说明》，12号证《商品房买卖合同》、《天然气安装供气协议》及《商品房预售许可证》、《贵州省城镇管道燃气配气价格办理办法（试行）》、缴费发票、《江发改价[2016]4号文件》，13号证《有线电视安装协议书》、缴费发票，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据认定如下：被告提交的2号证《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》，4号证不动产登记申请材料，5号证《国土资源部国家测绘地理信息局关于加快使用2000国家大地坐标系的通知》、《全面启用2000国家大地坐标系的公告》，7号证《江口县不动产登记事务中心关于“锦**府”办理不动产权登记有关情况的说明》，10号证《工程承包协议书》、水表材料及安装款发票，11号证江口供电局开具的业扩收入发票，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。被告申请证人刘某证言，拟证实被告工作人员2019年2月27日电话通知了原告卫朴西领取办理不动产登记通知书及签收不动产转移相关文书，原告卫朴西电话答应后，一直没有来办理领取材料，被告在2019年8月22日将电话通知的内容以函的形式向原告进行邮寄。与被告提交的8号证办理转移登记相关文书（不动产登记申请书、询问笔录、授权委托书、房屋移交证明）、与原告同栋楼业主签署的收到《办理转移登记通知书》确认书、职业顾问通话记录、《不动产登记不予受理告知书》、邮政专递寄件单、短信截屏照片能够相互印证，本院依法予以确认。 被告提交的14号证《江发改价监【2018】1号》文件，该文件系关于“宝信·锦**府二期7号楼”商品房销售明码票价监制的函，与本案2号楼无关联性，本院依法不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院审理查明事实如下：原告卫朴西、杜思明与被告贵州宝信实业有限公司于2016年4月15日签订《商品房买卖合同》。合同约定二原告购买被告开发的宝信锦**府一期第2号楼15层15-5号商品房，单价为套内面积每平方米3,370.95元、套内面积为69.12平方米，购房款共计233,000元，付款方式为首付47,000元，余款186,000元以银行按揭方式支付；房屋交付时间为2016年8月31日前。城市基础设施的交付时间与使用条件为“1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件；3、供暖×年×月×日达到×；4、燃气×年×月×日达到×；5、电话通信交付时线路敷设到户；6、有线电视交付时线路敷设到户；7、宽带网络交付时线路敷设到户。以上第1、2、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”；等。该合同第二十二条第三款转移登记约定“（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告向被告按照合同约定向被告足额交付购房款，并向被告缴纳代收费用9,663元，其中水表1,460元、电表670元、天然气3,000元、土地证办理100元、有线电视开户265元、所有权/他项权登记160元、测绘费117元、房屋交易费86元、房地产评估费1,171元、抵押登记费200元、契税2,341元。被告向原告交付了房屋。被告于庭后明确表示代收土地证办理费100元、所有权登记费160元，现已合二为一，共收取不动产登记费每户80元，同意退还原告上述两项费用180元；被告代收测绘费是用于请第三方机构测绘房屋面积产生的费用，房屋交易费目前没有明文规定由谁承担，房地产评估费主要是商业用房在银行按揭贷款时产生、一般住宅不需要，抵押登记费经核实已取消，契税需要原告本人交纳，不能代交。故被告同意退还代收测绘费117元、房屋交易费86元、房地产评估费1,171元、抵押登记费200元，契税2,341元，以上共计4,095元。 2017年5月20日，被告向江口县不动产登记事务中心提交不动产登记申请书及相关资料（营业执照、委托书、江口县人民政府关于江口县宝信·锦**府建设项目修建性详细规划方案的批复（江府函［2013］55号文件）、江口县基本建设投资项目备案通知（江发改备案［2013］20号文件）、建设用地土地使用权证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权出让合同、不动产权籍调查表、申请商品房所有权初次登记的材料）。被告于2018年9月3日重新取得宗地测绘结果报告、于2018年12月28日重新取得不动产权籍调查表，于2019年1月7日在江口县国土资源局办理涉案楼盘宗地不动产权证书，于2019年2月28日取得一期1、2号楼不动产权初始登记。后被告开始陆续通知购房户办理不动产登记，于2019年2月27日电话通知原告卫朴西办理契税退费、领取不动产登记通知书、签收不动产转移相关文书等事宜，原告卫朴西接到电话后，未到被告处办理上述手续。被告2019年3月4日向江口县不动产登记事务中心申请为原告办理涉案房屋的不动产登记，并提交了相关资料，江口县不动产登记事务中心回复不予受理，原因为“1、申请书、询问记录等材料本人未签字；2、缺少缴税凭证”。2019年8月22日将电话通知的内容以函的形式向原告邮寄，原告卫朴西拒收。原告至今仍未到被告处领取办理不动产登记通知书及签收不动产转移相关文书。 另查明，江口县不动产登记事务中心于2019年10月12日出具关于锦**府办理不动产权登记有关情况的说明，载明2017年5月20日被告向其申请项目落宗及相关不动产权登记，由于各种原因，该公司于2019年1月7日才完成土地换证，并于2019年2月27日起至2019年9月12日逐步完成项目一期各栋楼的首次登记，具体原因为：一、宗地界线调整。在权籍调查过程中，中心发现锦**府项目因建设需要，总共分为3期，土地于2014年分割为3宗，分别办理了江变国用（2014）第766号、江变国用（2014）第767号、江变国用（2014）第768号土地使用权证，由于登记平台和系统的更新，权籍落宗过程中发现地上建筑物存在跨宗问题，即同一栋建筑物同时占用了一期、二期土地，与现行登记规范不符，如须完善落宗程序，须重新开展宗地测绘并完善宗地合并事宜；二、坐标系的变化，根据原国土资源部、国家测绘地理信息局国土资发［2017］30号新闻文件精神，国土资源部门全系统须于2018年7月1日起全面起用2000国家大地坐标系，坐标系的变化对锦**府项目落宗造成一定影响；三、工作人员驻村，按照要求，江口县须于2018年完成脱贫攻坚出列工作，自2017年下半年起，不动产中心多数职工身为帮扶责任人，须下乡开展扶贫工作，自2018年3月起，需脱产驻村，扶贫工作的开展对不动产登记工作造成了影响。 再查明，国土资源部、国家测绘地理信息局于2017年3月10日发布关于加快使用2000国家坐标系的通知（国地资发［2017］30号），要求按照国家关于推广使用2000国家大地坐标系的有关要求，国土资源部确定，2018年6月底前完成全系统各类国土资源空间数据向2000国家大地坐标系转换，2018年7月1日起全面使用2000国家大地坐标系，并将有关事项作通知。 还查明，被告于2016年8月10日向江口县水暖设备安装中心支付水表材料及安装款201,480元（2号楼138户，每户1,460元）；于2016年8月16日向江口供电局支付业扩费217,360元（1、2、6号楼418户，每户520元）；于2016年4月23日与贵州省广播电视信息网络股份有限公司江口县分公司签订《有线电视安装协议书》，并于2016年4月25日支付106,530元；于2016年3月26日与江口君峰天然气有限公司签订《天然气安装供气协议》，并于2019年9月16日、10月11日代卫朴西向江口君峰天然气有限公司缴纳建筑服务、安装服务费2,650元和公共安全设备、报警器费350元。原告的房屋至今未办理不动产权证，被告代收的不动产登记费尚未交纳。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为能否免责；二、代收费用返还问题。 关于焦点一，原、被告合同约定被告应于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，事实上被告于2019年1月7日才在江口县国土资源局办理涉案商品房所在楼房的不动产权证书，确属违约。但被告于2017年5月20日已向江口县不动产登记事务中心提交不动产登记申请书及相关资料，由于宗地界线调整、坐标系的变化、不动产登记部门工作人员驻村三方面的客观原因，被告在2018年9月3日才重新取得宗地测绘结果报告，于2018年12月28日重新取得不动产权籍调查表，于2019年1月7日在江口县国土资源局取得涉案楼房宗地不动产权证书，于2019年2月28日取得涉案房屋的不动产初始登记，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”的规定，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的原因系政府行为造成的“不可抗力”因素所致，其并无过错。在“不可抗力”因素消灭后，被告积极主动联系原告，为原告办理不动产权证书的相关事宜，但相关手续并非被告单方能够完成，需要原告方的配合，涉案房屋产权证至今不能办理不动产权证，系原告不配合的行为造成，并非被告的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告主张对逾期交付办理商品房转移登记有关文书予以免责的辩称意见成立，本院依法予以采纳。对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求依法不予支持。 关于焦点二代收费用返还问题。被告代收原告水表立户费1,460元、电表立户费670元、天然气立户费3,000元、土地证办理100元、有线电视开户265元、所有权/他项权登记160元、测绘费117元、房屋交易费86元、房地产评估费1,171元、抵押登记费200元、契税2,341元，共计9,663元。被告表示代收土地证办理费100元、所有权登记费160元，现已二证合一，只收取不动产登记费每户80元，同意退还原告上述两项费用180元。本院认为，不动产登记费系购房户办理不动产权证需交纳给不动产登记机构的费用，因原告房屋至今未办理不动产权证，该笔费用被告尚未代交，应予全额退还原告260元，原告在今后办理不动产权证时可自行在不动产登记机构交纳不动产登记费。被告同意退还代收的测绘费117元，房屋交易费86元、房地产评估费1,171元，抵押登记费200元，契税2,341元，共计4,095元，本院予以确认。关于代收水表1,460元、电表670元、有线电视开户265元，虽原、被告签订《商品房买卖合同》中约定该三项需要买受人自行办理开通使用手续，但根据国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》（2001）第585号文件，已将水、电等各种名目的收费项目统一并入城市基础建设配套费，水表、电表、有线电视开户费用应该计入房地产的建设成本，归入房价，因被告与原告签订《商品房买卖合同》为格式合同，约定水、电、有线电视开户手续费由原告承担，免除了被告的主要义务、加重了原告的义务，且未以加黑加粗等方式向对方提示、说明，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，合同中对水、电、有线电视开户手续费约定由买受人承担的格式条款无效，原告要求被告返还水表立户费1,460元、电表立户费670元、有线电视开户费265元，本院依法予以支持。关于代收天然气开户费3,000元，因天然气开户费是原告为安装天然气自愿委托被告代交，该费用并非房地产建设成本，不应归入房价，且被告已为原告代交该3,000元费用，有票据为凭，原告于入住后已享受燃气服务，不应再予以退还，原告要求被告退还代收天然气费3,000元，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告贵州宝信实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卫朴西、杜思明代收费用6,570元（其中包括土地证办理和所有权登记费260元、测绘费117元、房屋交易费86元、房地产评估费1,171元、抵押登记费200元、契税2,341元、水表立户费1,460元、电表立户费670元、有线电视开户费265元）。 二、驳回原告卫朴西、杜思明其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元，减半收取194元，由原告卫朴西、杜思明负担58元，由贵州宝信实业有限公司负担136元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员 杨 昆 二〇一九年十二月三日 书记员 朱昶燃