四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1105号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张玲（曾用名张慧玲），女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷成，男，1974年3月21日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人张玲因与被上诉人雷成租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市恩阳区人民法院（2019）川1903民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理期间组织双方当事人进行了询问，张玲的委托诉讼代理人杨明亮、雷成及其委托诉讼代理人王科到庭参加了询问。本案现已审理终结。 张玲上诉请求：1.撤销原判第三项、第五项，改判支持张玲一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由雷成承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。1.一审认定张玲从雷成处租赁的是空坝，从杨舜处转租时的转让费包含了钢架彩钢棚的价值错误，张玲与雷成签订的《场地租赁合同》的租赁物是坝体和坝体上的附着物，该坝体上的附着物无论是谁搭建，张玲受让的都是整体，恩阳区执法局出具的违法拆除通知也可以证实，因此一审法院将相互依存的事实割裂开来处理错误；2.一审法院认定合同解除后，张玲继续使用租赁物已无事实和法律依据错误，因行政主管部门下达违建拆除通知导致合同无法履行，其过错在于雷成，张玲继续占有租赁物是因为雷成对该问题未给予合理解决，因此张玲未腾空场地于法有据。 雷成辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 雷成向一审法院起诉请求：l.解除张玲、雷成于2017年10月15日签订的《场地租赁合同》；2.张玲立即腾空场地并将场地返还给雷成；3.张玲按照3750元／月向雷成支付2019年3月1日至《场地租赁合同》解除之日的租金及《场地租赁合同》解除后至张玲腾空场地并将场地返还给雷成之日止的占有使用费；4.张玲支付雷成违约金4500元，并按45元／天向雷成支付从2018年12月1日起至租金和场地占有使用费付清之日止的逾期付款滞纳金；5.本案受理费由张玲负担。 张玲向一审法院提出反诉请求：1.判令确认雷成与张玲于2017年10月15日签订的《场地租赁合同》无效；2.雷成返还张玲已交的场地租金45000元；3.雷成赔偿张玲各项损失100000元；4.雷成承担反诉费。 一审法院认定事实：雷成于2006年11月购买了位于巴中市恩阳区原运管站所属建筑物、附属物及空坝（场地），并办理不动产权登记证。2015年，雷成将位于巴中市恩阳区原运管站内空坝出租给杨舜从事餐饮，杨舜遂后在空坝上搭建了钢架彩钢棚。2017年10月，杨舜征得雷成的同意，将租赁的空坝及钢架彩钢棚、餐饮设施转租给张玲从事餐饮，双方约定转让费90000元（包含从2017年10月15日至2018年2月28日止的租金）。2017年10月15日，雷成（甲方）与张玲（乙方）签订《场地租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于恩阳区原运管站内的空坝约500㎡出租乙方从事餐饮；租赁期限从2018年3月1日起至2021年3月1日止，租金为45000元／年；租金付款方式是乙方应于本合同生效之日向甲方支付第一年度租金45000元，租金按年结算，乙方于每年11月30日交付下年度租金；甲方于本合同生效之日起，将该场地交付给乙方；甲方保证出租场地没有产权纠纷。同时，合同第十二条规定乙方有拖欠租金累计达十日等情形，甲方可终止合同并收回，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。合同第十三条规定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十二条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方。合同第十四条规定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未付租金，每逾期一日，甲方有权按年租金的0.1%向乙方加收滞纳金。合同签订后，张玲向杨舜交付转让费90000元，杨舜将租赁物空坝及钢架彩钢棚、餐饮设施等移交张玲。2018年3月1日，雷成、张玲签订的《场地租赁合同》开始履行，张玲交付第一年租金45000元。在租赁期间，巴中市城市管理行政执法局恩阳区分局认定租赁物空坝上搭建面积264㎡钢架彩钢棚是未办理《建设工程规划许可证》而擅自搭建的，属违法建设，于2018年12月7日作出《责令限期拆除违法建设决定书》并送达雷成，同年12月13日向雷成发出责令限期自行拆除违法建设公告，并责令于2018年12月19日前自行拆除。公告后，雷成未在规定期间自行拆除钢架彩钢棚，也未到有关部门办理合法的建设手续，钢架彩钢棚也未被强制拆除。同时，张玲继续在租赁地经营餐饮，但未按合同约定给付第二年租金，经雷成多次催收无果，于2019年4月1日以张玲未按合同约定交第二年租金为由向张玲送达解除合同的通知书，张玲收到通知后，并未腾空位于巴中市恩阳区原运管站内的空坝并将空坝返还雷成。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。雷成、张玲签订的《场地租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张玲反诉称双方签订的《场地租赁合同》中出租的场地被认定为违法建设，违反国家有关法律规定，应属无效合同。根据本案查明的事实，雷成、张玲签订的《场地租赁合同》中的租赁物是巴中市恩阳区原运管站内的空坝，而巴中市城市管理行政执法局恩阳区分局认定的违法建设是在空坝上搭建的钢架彩钢棚，但钢架彩钢棚是原承租人杨舜搭建的，并不是雷成所搭建，且张玲从杨舜处转租时的转让费也包含了钢架彩钢棚的价值，故张玲反诉《场地租赁合同》无效，一审法院不予支持。本案中，张玲未按合同约定交第二年租金，且在租赁物空坝上搭建的钢架彩钢棚未办理《建设工程规划许可证》被有关部门认定为违法建设，并要求限期拆除，致使合同无法继续履行，故雷成要求解除租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，张玲继续使用租赁物已无事实和法律依据，故雷成要求张玲腾空位于巴中市恩阳区原运管站内的空坝并将空坝返还雷成的诉请，于法不悖，一审法院予以支持。本案中，因张玲未按合同约定支付第二年租金，且租赁物上搭建钢架彩钢棚被认定为违法建设，并责令限期自行拆除，导致合同无法继续履行，张玲应与雷成自行协商解除合同或通过法律途径解决，但张玲继续占有租赁物，且在雷成发出解除合同通知后仍未腾空租赁物并返还雷成，故雷成要求张玲按月租金3750元支付从2019年3月1日起至腾空并返还租赁物之日止的租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。雷成虽向张玲出租的租赁物是空坝，但杨舜在空坝上未办理合法建设手续而私自搭建的钢架彩钢棚，雷成是明知且未制止，造成张玲未按合同约定支付第二年租金并不完全归责于张玲，故雷成主张张玲支付违约金4500元，并支付逾期付款的滞纳金的诉请，一审法院不予支持。张玲认为租赁合同无效，反诉要求雷成返还租金45000元。因一审法院认定案涉租赁合同合法有效，张玲实际使用租赁物，且至今未腾空租赁物并将租赁物交付雷成，故张玲反诉要求雷成返还租金45000元的诉请，于法无据，一审法院不予支持。张玲反诉要求雷成赔偿各项损失100000元，因案涉租赁合同合法有效，且造成租赁合同无法继续履行并不是雷成的过错造成的，其主张的各项损失100000元也无证据证实，故张玲反诉要求雷成赔偿各项损失100000元的请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：1.解除雷成与张玲于2017年10月15日签订的《场地租赁合同》；2.张玲于判决生效后十日内腾空位于巴中市恩阳区原运管站内的空坝并将空坝返还雷成；3.张玲于判决生效后十日内向雷成给付租金（按月租金3750元的标准，从2019年3月1日起计算至腾空租赁物并返还雷成之日止）；4.驳回雷成的其他诉讼请求；5.驳回张玲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由雷成负担190元，张玲负240元；案件反诉受理费1600元，由张玲负担。 二审审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为张玲与雷成签订的《场地租赁合同》中约定的租赁物是否包含钢架彩钢棚。从张玲、雷成签订的《场地租赁合同》约定的内容看，双方租赁的标的物应当是巴中市恩阳区原运管站内的空坝，该租赁合同中未涉及对场地上临时搭建的钢架彩钢棚的约定，并且张玲在一审庭审中自认从杨舜处转让时包括对设施设备、桌椅板凳以及彩钢棚的一并转让，时间为2017年11月15日到2018年2月28日，转让费为9万元，可以看出该钢架彩钢棚并非从雷成处租赁所得，张玲与雷成《场地租赁合同》的租赁物并不包含钢架彩钢棚，钢架彩钢棚被相关部门认定为违法建设，并不影响张玲与雷成签订的《场地租赁合同》的合同效力，该合同合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以确认。 关于张玲是否应当支付租赁物占用费的问题。张玲与雷成签订《场地租赁合同》后，一直使用租赁场地，因此，张玲应当根据合同约定，履行使用租赁物期间给付租金的义务。张玲与雷成之间的租赁合同，明确为空坝出租，并未包括钢架彩钢棚及其他设施，因此，巴中市城市管理行政执法局恩阳分局责令限期拆除违法建设并不构成张玲与雷成租赁合同履行的障碍。同时，张玲至今未返还租赁场地，故张玲以相关部门下达了限期拆除违法建设决定为由，继续占有租赁场地而拒不付租金的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由张玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  肖强 审判员  黎明 审判员  朱芹 二〇一九年十二月十九日 书记员  向蕾