湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2826民初2680号原告：张军，男，1964年8月9日出生，土家族，住湖北省恩施市，原告：刘汉英，女，1970年8月20日出生，土家族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：张军暨原告，系刘汉英之夫。被告：恩施市东源房地产有限公司,住所地湖北省恩施市舞阳大街78号,统一社会信用代码91422801685641651T。诉讼代表人：湖北昌泰祥破产清算服务有限公司恩施分公司。委托诉讼代理人：张大军，湖北大和律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪升林，湖北大和律师事务所律师。被告：恩施市盈昌商业管理有限公司,住所地湖北省恩施市舞阳大街80号，统一社会信用代码91422801309789177L。法定代表人：郑洲，执行董事。委托诉讼代理人：周平，系公司职工。原告张军、刘汉英与被告恩施市东源房地产有限公司、恩施市盈昌商业管理有限公司租赁合同纠纷一案。湖北省恩施市人民法院于2019年1月28日立案后，恩施市东源房地产有限公司管理人提出管辖权异议，恩施市人民法院审查认为异议成立，本案不属于湖北省恩施市人民法院管辖，于2019年3月11日裁定移送恩施州中级人民法院处理，恩施州中级人民法院于2019年4月18日立案，审查后于2019年7月17日裁定本案由本院审理。本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张军暨原告刘汉英委托诉讼代理人、被告恩施市东源房地产有限公司（以下简称恩施东源公司）委托诉讼代理人汪升林、被告恩施市盈昌商业管理有限公司（以下简称恩施盈昌公司）委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张军、刘汉英向本院提出诉讼请求：1、判令二被告付清所欠全部租金，截止2016年11月27日至2018年5月26日，所欠租金合计67811元，2018年5月26日至法院判决止所欠租金；2、判令二被告赔付原告违约金，房屋占用费共4950元；3、申请法院冻结二楼商铺租金，其中包括国美电器、飓风电竞、快学教育，用以支付所欠原告及全部商铺业主的全部租金；4、在被告支付全部租金和赔付违约金及房屋占用费后，判令原被告双方解除租赁合同，原告收回租赁权。诉讼过程中，张军、刘汉英增加和变更全部诉讼请求为：1、撤销对恩施东源公司的诉讼；2、解除合同、收回租赁商铺；3、请求判令恩施盈昌公司按《商铺租赁合同》约定的租金支付标准向原告支付商铺租金至返还商铺之日止。之后张军、刘汉英再次变更全部诉讼请求：要求被告支付2018年12月28日前欠付的租金109292.9元，并从2018年12月29日起按照71111元/年的标准支付租金至2019年11月26日之日止，并明确在本案中由恩施盈昌公司承担责任，不要求恩施东源公司承担责任。事实及理由：2015年11月27日，张军、刘汉英与恩施东源公司签订《商铺房买卖合同》，购买了恩施市东源锦华苑二层02095号商铺1间，同日，张军、刘汉英与恩施盈昌公司签订了《商铺租赁委托协议》，后改为《商铺租赁合同》。合同约定租赁期限为13年，即从2015年11月27日至2028年11月27日止。自2015年11月27日至2016年11月27日止，第一年租金为零元，第二年2016年11月27日至2017年11月27日租金为71111元，第三年2017年11月27日至2018年11月27日租金为71111元，租金为一个季度支付一次，合同还规定逾期按万分之一每日支付滞纳金。至2018年12月28日止，被告欠付租金109292.9元。恩施东源公司与恩施盈昌公司签订委托书，委托恩施盈昌公司对商铺整体招租和经营，现恩施东源公司已申请破产。恩施盈昌公司应当支付租金。恩施东源公司辩称，1、张军、刘汉英主张租金计算至2019年11月26日没有法律依据和事实依据，双方的租赁合同已经在2018年12月28日解除，租金的计算应截止至2018年12月28日。2、因张军、刘汉英临时不主张恩施东源公司的责任，在本案中恩施东源公司不承担任何责任。恩施盈昌公司辩称，张军、刘汉英与恩施盈昌公司于2018年12月28日已经解除合同，张军、刘汉英主张租金计算至2019年11月26日没有法律依据。该合同主要责任应由恩施东源公司承担，恩施盈昌公司只是为了配合恩施东源公司的销售策略才与张军、刘汉英签订的《商铺租赁委托协议》，恩施盈昌公司只是进行委托经营、代售、代缴，张军、刘汉英对此也明知，恩施东源公司出具的承诺书也说明了张军、刘汉英在未收到租金时的索要方是恩施东源公司，并不涉及恩施盈昌公司。张军、刘汉英将恩施东源公司列为被告，而不要求恩施东源公司承担责任，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对有异议的证据，本院综合分析评定如下：张军、刘汉英提交的快学教育租赁商铺业主自书的租金收入清单、送达给刘信发的解除商铺租赁协议通知书，该两组证据所涉及的商铺均与张军、刘汉英出租的商铺无关，与本案不具有关联，本院不予采纳。根据采纳的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：张军、刘汉英购买位于恩施市舞阳大街80号东源.锦华苑项目第二层第02095号商铺一间，建筑面积29.15㎡，于2015年11月27日与恩施东源公司签订《商品房买卖合同》。“为了提升商铺价值，培育商场自身市场和规范商场有序经营”，同日，恩施盈昌公司（乙方、受托方）与张军、刘汉英（甲方、委托方）就该商铺签订了《商铺租赁委托协议》，约定甲方将该商铺租赁给乙方，由乙方统一经营管理，并授以乙方的名义对外招商和订立租赁合同或以其他方式对该商铺进行商业性利用，乙方有权根据市场运作需要对该商铺自行经营或对外转租。约定租赁期限为13年，合同期内乙方向甲方支付固定回报收益。按商铺总金额的7%至8.5%（含税）/每年计算，收益金结算周期为3个月/次，分别为每季度满后一个月内付清，第1年不支付，第2年支付71111元，第3年支付71111元，第4年支付76191元……。合同第七条违约责任及处理约定“1、甲方擅自解除对乙方的委托或在合同期间对商铺进行转让、出典、抵押或涉及任何他项权利、干涉乙方行使经营管理权等行为导致本合同无法继续履行的，以单方面终止合同同论……；2、乙方未按时支付经营回报的以每延迟一日支付万分之一的滞纳金”。协议签订之后，张军、刘汉英将案涉商铺交给恩施盈昌公司经营管理使用，之后，恩施盈昌公司将商铺统一租赁给“国美电器”、“快学教育”、“飓风电竞”等，张军、刘汉英所涉商铺在“国美电器”租赁经营范围内。2017年4月24日，张军、刘汉英与恩施盈昌公司签订《补充协议》一份，约定因税务开票所需，双方补签《商铺租赁合同》，该合同与原协议不相冲突，仅用于税务开票。两份合同内容基本一致。2017年4月25日，恩施盈昌公司向张军、刘汉英支付租金17777.75元，2017年8月30日支付租金17777.75元，2017年10月18日支付租金3300元，合计38855.5元。另查明：1、2015年5月4日，恩施东源公司与恩施盈昌公司签订委托书，约定：兹委托恩施市盈昌商业管理有限公司代我公司对恩施市舞阳大道80号东源.锦华苑一、二楼商业部分进行整体招租和经营。委托人：恩施市东源房地产有限公司。同日，双方签订了租赁合同（该合同已被之后的合同替代）。2017年4月11日，因经营出现困难，恩施东源公司（甲方）与恩施盈昌公司（乙方）在租赁合同基础上签订《补充协议》一份，第三条约定：甲方在前期商铺销售过程中采取了“返租13年”的销售策略，并承诺买家固定年回报率。该回报率也是远远高于当地租金水平，超出了乙方承受范围。但乙方为了配合甲方的商铺销售，还是与商铺买家签订了《商铺委托租赁合同》，并按买家与甲方约定的金额向买家支付租金。现因甲方原因造成东源天街无法经营，乙方无法向商铺买家支付约定的租金金额。经双方一致协商，乙方所欠商铺买家的租金，由甲方负责支付。之后，因欠付租金问题，恩施东源公司分别于2017年7月4日、2017年8月17日、2017年9月19日、2017年11月22日、2017年12月13日多次作出承诺书，承诺在一定期间内向商铺业主支付合同约定已到期的租金。2017年7月13日，恩施东源公司（甲方）与恩施盈昌公司（乙方）重新签订《东源商业租赁合同》，约定甲方将位于恩施市××大道××“××.××”××、××层整体商业（该商铺为开放式商铺）及其设施租赁给乙方。租赁期限为13年，即自2015年5月31日至2029年5月30日止，甲方给乙方共免租12个月，计租时间从2016年5月31日时起。乙方承诺将该商铺作为经营百货用途，品牌名称为东源天街，乙方有权变更该商铺用途、经营品牌、商铺承租人及业态，无需告知甲方。第三条约定：租赁费用：本合同租赁费用是指租金（55%）、物业费（5%）、管理费（40%）之和。租赁费用：租金：租金标准：按贰佰万元/年收取（单价为27.1/平方米/月收取）。该租赁合同中对装修、水电及其他费用、税收和费用以及各自的其他权利义务也进行了约定。2、恩施州中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）鄂28破申5号民事裁定书，裁定受理恩施市东源房地产有限公司的破产清算申请；指定湖北昌泰祥破产清算服务有限公司恩施分公司担任恩施市东源房地产有限公司管理人。2018年12月30日，恩施盈昌公司向张军、刘汉英发出《解除商铺租赁协议通知书》，载明：我公司于2015年11月27日与你签订《商铺租赁协议》，现因恩施市东源开发有限公司宣告破产，破产管理人决定不再让我公司继续承租恩施市东源开发有限公司所有的位于东源锦华苑的一、二层商铺，并对前述商铺进行司法拍卖，导致我公司现已无权也无法对前述一、二层商铺进行统一经营。故我公司决定于2018年12月30日解除与你签订的《商铺租赁协议》，异议期为15日。张军、刘汉英收到该通知书后，未在15日内提出异议。3、原、被告双方对2018年12月28日之前的欠付租金为109292.9元予以确认。4、2019年5至6月，因欠付租金问题，张军、刘汉英等业主为了主张自己的权利，在其商铺范围内（“国美电器”租赁经营范围内）采取扔垃圾、吵闹等行为阻挠承租商的经营。之后“国美电器”以承租商铺存在产权方恩施东源公司已破产、已将租赁的部分区域过户至他人、恩施东源公司已与产权业主解除返租合同、产权业主要求收回产权房屋等出租权争议为由，于2019年6月3日向恩施盈昌公司发出公函，要求恩施盈昌公司尽快理顺权属关系，保证租赁关系正常履行，否则将关闭门店。并在租赁费用收取事宜上表示，若恩施盈昌公司对租赁费用收取、分配上未和其他产权人达成一致，其将暂缓支付租赁费用，若达成一致意见，将就前期租赁费用抵扣电费事宜进行清算。2019年6月底，“国美电器”撤场，退还了租赁物。本院认为，张军、刘汉英与恩施盈昌公司签订的《商铺租赁委托协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、恩施东源公司、恩施盈昌公司以及张军、刘汉英之间的法律关系；2、恩施盈昌公司是否享有合同解除权，案涉租赁合同是否已经解除；3、租赁费的给付金额。一、恩施东源公司、恩施盈昌公司以及张军、刘汉英之间的法律关系恩施盈昌公司主张其只是进行委托经营，本案的合同义务应由恩施东源公司承担。本院认为，恩施东源公司与恩施盈昌公司之间签订的《东源商业租赁合同》、《补充协议》，约定恩施东源公司将东源.锦华苑的一、二层商铺交由恩施盈昌公司统一招租经营，双方对合同期间、租赁费用进行了明确约定，恩施盈昌公司的经营行为及状况不需接受恩施东源公司的指示，也不需向恩施东源公司报告，恩施盈昌公司在租赁期内可以任意转租而无需征得恩施东源公司同意，双方的合同约定并不具有委托法律关系的特征，双方应为租赁合同关系，对恩施盈昌公司主张系委托经营的主张，本院不予采纳。虽然恩施东源公司、恩施盈昌公司之间签订补充协议，对返租商铺的租金支付主体进行了约定，但该约定只是恩施东源公司、恩施盈昌公司之间的内部约定，不能约束第三人。恩施盈昌公司系与张军、刘汉英所签订的《商铺委托租赁协议》的合同相对方，应当按约承担合同义务。张军、刘汉英只要求恩施盈昌公司承担合同义务，符合法律规定及双方的约定，本院予以确认。二、恩施盈昌公司是否享有合同解除权，案涉租赁合同是否已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中，恩施盈昌公司基于与恩施东源公司签订的《东源商业租赁合同》及恩施东源公司出具的由恩施盈昌公司对恩施市舞阳大道80号东源.锦华苑一、二楼商铺进行整体招租和经营的委托书，与张军、刘汉英签订《商铺委托租赁协议》，现恩施东源公司已申请破产，造成《东源商业租赁合同》不能按约定履行，恩施盈昌公司已无法对东源.锦华苑一、二楼商铺进行统一经营管理，恩施盈昌公司以此为由要求解除与张军、刘汉英签订的租赁合同，应属于合同法第九十四条第一项规定的不可抗力，属于法定解除的情形。根据合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，恩施盈昌公司于2018年12月30日向张军、刘汉英发出解除合同的通知后，张军、刘汉英对解除合同若有异议，应在异议期内提出并请求确认解除合同的效力，但二人并未在异议期内提出异议向人民法院起诉，恩施盈昌公司主张案涉合同已于2018年12月30日解除的抗辩意见，本院予以采纳。三、租赁费给付金额的问题。因张军、刘汉英之间的租赁合同已于2018年12月30日解除，恩施盈昌公司应当依约向张军、刘汉英支付2018年12月30日之前的欠付租金。双方对2018年12月28日之前的欠付租金为109292.9元没有异议，本院予以确认。对于2018年12月29日之后的租金张军、刘汉英主张按71111元/年的标准予以支付，本院予以支持，2018年12月29日至12月30日的租金应为389.6元，即71111元÷365天×2天。2018年12月30日前欠付租金合计109682.5元，本院予以认定。张军、刘汉英主张2018年12月30日之后的租金问题，因双方合同已于2018年12月30日解除，恩施盈昌公司应按照法律规定同时返还租赁物，但恩施盈昌公司并未提交证据证实已于2018年12月30日将租赁物返还给了张军、刘汉英。根据查明的事实，本案所涉商铺由恩施盈昌公司出租给“国美电器”经营使用，“国美电器”一直占用至2019年6月底才撤场退还商铺，恩施盈昌公司应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担2019年1月1日至2019年6月30日的商铺占用损失。按照双方合同约定及张军、刘汉英主张的租金标准，本院认定占用费为35555.5元，即71111元÷12月×6个月。综上所述，恩施盈昌公司共计应向张军、刘汉英支付租金及占用费145238元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第九十四条第一项、第九十六条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下:一、恩施市盈昌商业管理有限公司向张军、刘汉英支付租金及占用费合计145238元。限本判决生效后十五日内履行；二、驳回张军、刘汉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720元，减半收取计860元，由恩施市盈昌商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  田甜二〇一九年十二月十五日书记员  谢璐