江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终1269号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐建平，男，1969年7月20日出生，汉族，住江西省南城县被上诉人（原审原告、反诉被告）：南城县水利局，统一社会信用代码113611220148675884。法定代表人：周为平，该局局长。委托诉讼代理人：曾志吉，江西赣硕律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人徐建平因与被上诉人南城县水利局租赁合同纠纷一案，不服江西省南城县人民法院（2019）赣1021民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐建平上诉请求：撤销一审判决，改判解除租赁合同，如不解除合同，要求南城县水利局给付装修费用约八万元；一、二审案件受理费用由南城县水利局负担。事实和理由：1.南城县水利局在原审民事起诉状诉请的店面租金张冠李戴，将徐建平竟租店铺隔壁的租金诉为徐建平的租金，原判在未查清事实的情况下仍按其南城县水利局的诉讼作出错误判决。2.原判认定的“徐建平没有证据证明南城县水利局拒绝办理商铺交付的相关手续，南城县水利局并无违约行为”实属错误。徐建平向原审法院提交的三份录音光盘足以证明南城县水利局没有将店铺钥匙交于徐建平，根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”之规定，南城县水利局构成违约。同时，南城县水利局曾明确对徐建平说“上届租店户一直没交出店铺钥匙，就还是他们的店”，按照这个说法，徐建平没有得到店铺钥匙，就不是徐建平的店，徐建平事实上也未使用该店铺。因此，徐建平不应该支付租金。3.由于南城县水利局有违约行为，应解除双方签订的《店面租赁合同》，并退还徐建平交纳的保证金15,000元，拍卖佣金6,733.49元及经济损失4,835元。本案南城县水利局明显有违约行为，属过错方，其违约行为导致徐建平经济遭受严重损失，尤其是徐建平是一个体弱多病的人，更需要此资金用于生活及归还用于竞租资金借款。4.如果南城县水利局强制要求徐建平租赁该店铺，那么南城县水利局应从正式交付店铺钥匙给徐建平的时间起计算租金，并应将该店铺恢复原状或给付费用80,000元由徐建平重新装修。南城县水利局辩称，案涉租赁合同没有法定或约定解除的情形。南城县水利局13间店面经委托拍租，拍租公告第五条规定“竞得人等候南城县水利局通知移交店面”。徐建平以71,800元租金竟得的第3号店面，其上轮承租人廖国英直到2019年4月30日才空店，同日南城县水利局向徐建平下发了“关于竞拍中标者签订合同的催告函”，要求其3日内向南城县水利局签订租赁合同。期间其他12间店面竞得人均在2019年5月5日签订了租赁合同，唯独徐建平拖到20日才签订合同，合同第二条约定“第一年店租必须在签订合同后七日内交清本年度半年租金”。按理徐建平应当在2019年5月27日前交纳半年租金35,900元。现徐建平以南城县水利局未交店面钥匙上诉解除本案合同没有事实依据，本案的3号店面上轮承租人在2019年4月30日空店铺搬走，店面至今没有锁门，徐建平既没有交租，也没有接店。原因正如徐建平在2019年5月20日录音笔录所讲的“我这也是没钱，心不甘心不愿；我现在当真不怕说，卖一毛钱，真的给不起钱。”由此证明徐建平不履行合同而刻意找茬，南城县水利局无半点违约，并且其他连排12间店面竞得人都是自行换锁如此交接的。同时，13间店面是由县政府公共资源交易中心和国资委事先委托鉴定机构进行了租金评估，又由江西东盛有限公司向社会公开拍租的，所有租金收入全部纳入财政专户统收，无法随意解除合同破坏交易秩序。另外，徐建平要求赔偿装修费八万元也无道理。该店面系国有财政资产并非徐建平权属，装修物是上轮承租户廖国英的，徐建平未投入分文，无任何财产份额，其提出赔偿无从谈起，法律也没有规定要店面出租人要装修好给承租人之理。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，建议二审人民法院维持原判，裁定驳回徐建平上诉请求，以避免国有资产不被流失。南城县水利局向一审法院起诉请求：1.判决徐建平交付店面租金36,500元，违约金1,040.25元，合计37,540.25元（自2019年5月5日以后的违约金按欠款额日万分之五计算至付清止）；2.本案诉讼费由徐建平负担。徐建平向一审法院提出反诉请求：1.确认合同无效，如果继续履行合同，应按程序订立租赁合同；2、解除与南城县水利局的租赁关系；3、反诉费用由南城县水利局承担。一审法院认定事实：徐建平于2018年11月30日在南城县公共资源交易中心通过拍租，竞得南城县水利局所有的位于南城县建昌镇盱江大道269号第三间商铺一间，江西东盛拍卖有限公司拍租公告第五条注明：竞得人等候南城县水务局通知移交店面。2019年4月30日南城县水利局向徐建平出具书面催告函：“徐建平：你中标水利局3号店面，希你于接到此函告3日内按水利局的租赁条件来签订正式租赁合同，逾期视为你放弃租赁，原已缴纳保证金等不予退还，该店另行安排。特此函告南城县水利局。2019年4月30日”。2019年5月20日，双方签订租赁合同，合同约定：“南城县水利局一楼3#店面租赁合同.甲方：南城县水利局乙方：徐建平2018年11月30日，乙方在南城县公共资源交易中心通过竞拍，竞得南城县水利局一楼盱江大道296号3#店面三年租赁权，经甲、乙双方协商，现就有关事项，订立合同如下：一、租赁时间为三年（即从2019年5月5日至2022年5月4日止）。二、租金采取半年一交店租的形式，第一年年租金按竞得价：71,800元（大写：柒万壹仟捌佰元整），即每年的五月和十一月交清当年度半年的租金。第二年和第三年的租金在上年度租金基础上递增5%，第一年店租必须在签订合同后七日内交清本年度半年租金，以此类推下半年店租及第二年、第三年店租，否则，视乙方违约，乙方应自动出店。甲方有权解除合同，并按欠租额计收日万分之五违约金。三、押金。押金6,000.00元（大写：陆仟元整），待合同期满乙方空店交清一切费用后，归还乙方。四、根据城市管理有关规定，乙方租店，不得经营烧烤、餐馆、摩托汽修等污染环境的行业。租赁期间，乙方因经营需要，可对店面进行装修，其费用由乙方自理，但不得拆墙挖壁，也不得在店面前搭设附属建筑。租赁期满店内装修物无偿归甲方所有。五、乙方在租赁期间，搞好安全经营，出现被盗及安全事故，甲方概不负责，均由乙方自己承担。一切租赁税收也由乙方负担。六、租赁期间，乙方不得擅自转租店面，如需转租，必须经得甲方同意，否则甲方有权将店面无条件收回。到期后，店内货物由乙方带走自己处理。根据国家相关法律，到期后若本店需要拍租的方式竞租，乙方可报名竞租。七、乙方租赁期间，必须自觉遵纪守法，严格按照《中华人民共和国合同法》规定履行。如有违法行为，概由乙方自己承担，乙方自觉服从工商、税务、环保、城管等有关部门管理，如有违犯，概由乙方负责。一切租赁税费均由乙方交纳。以上合同，一式二份，甲、乙双方各执一份。此合同自签订之日起生效。2019年5月5日”。合同签订后，徐建平一直以南城县水利局未交付店面为由拒付租金。在诉讼过程中，南城县水利局同意本案租金从2019年5月20日起算。一审法院认为，本案的争执焦点为：一、双方签订的合同的效力问题。徐建平通过拍租的形式获得涉案商铺的租赁权，然后双方签订了租赁合同，该意思表示真实，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，一审法院对徐建平主张租赁合同无效并重新订立合同的主张不予支持。二、南城县水利局要求徐建平支付租金及违约金的问题。徐建平通过拍租的形式获得涉案商铺的租赁权，双方于2019年5月份签订租赁合同，合同明确约定，徐建平应在签订合同后7天内向南城县水利局缴纳租金。徐建平未按约定履行支付租金的义务，构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，徐建平应支付租金32,909元（2019年5月20日至2019年11月4日），就徐建平支付违约金的问题，双方合同约定支付违约金的条件为南城县水利局解除合同，现南城县水利局未要求解除合同，故一审法院对南城县水利局要求徐建平按欠租额计收日万分之五的违约金的主张不予支持。至于徐建平辩称要等待南城县水利局通知交房再交付租金。一审法院认为，双方签订合同时，虽然未约定交付时间，但双方签订了合同就表明案涉商铺符合交付条件，徐建平支付了租金就可以随时要求南城县水利局履行交付手续，徐建平没有证据证明南城县水利局拒绝办理商铺交付的相关手续，南城县水利局并无违约行为。徐建平怠于行使权利，该行为的后果由其自行承担。三、就徐建平要求与南城县水利局解除租赁合同的主张问题。因南城县水利局不同意解除合同，南城县水利局也无违约行为，虽然涉案商铺装修受损问题，但不构成根本性违约，徐建平可另案主张，故一审法院对南城县水利局要求与徐建平解除合同的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、一百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐建平于判决生效之日起十日内向南城县水利局支付从2019年5月20日至2019年11月4日的租金32,909元。二、驳回南城县水利局本案其他诉讼请求。三、驳回徐建平的反诉请求。一审案件受理费697元，减半收取349元，由徐建平负担。反诉费753元，由徐建平负担。一审法院二审期间，徐建平提交以下证据：1.录音光盘一张，拟证明南城县水利局没有把钥匙给徐建平，双方没有移交成功店面，而7号店铺在未付租金之前已经得到钥匙；2、照片17张，拟证明涉案店铺如今不仅破烂不堪，而且被他人占用。南城县水利局对徐建平提交的证据发表质证意见认为，证据1中的张晨光是徐建平在7号店铺的合伙人，张晨光应该出庭参加诉讼而不是通过录音进行证明；证据2的照片形有没锁门的及锁了门的；锁门的照片是隔壁店铺2号的店主放了货物纸箱在涉案店铺中，上锁是2号店铺的人锁的，并不是南城县水利局上的锁；其中2018年12月30日的照片是在上一届租赁户租赁期间与本案没有关系，2019年11月10日的照片明显没有上锁，说明上锁是在11月11日之后，2019年8月的照片是上一届承租户室内装修物要拆走才导致店铺看上去破破烂烂。南城县水利局提交以下证据：1.照片打印件两张，拟证明南城县水利局并没有锁门；2.南城县人民法院（2019）赣1021民初265号民事调解书一份，拟证明3号店铺的上任承租户在2019年4月30日才空店。徐建平对南城县水利局提交的证据发表质证意见认为，两份证据均无异议,但南城县水利局跟徐建平讲过“上届租店户一直没有交出店铺钥匙，就还是他们的店”，按照这个逻辑，徐建平有得到钥匙，就不是徐建平的店，不应该付租金。本院对双方当事人提交的证据经审查认定如下：徐建平提交的录音不能确认对话一方是否为张晨光本人，张晨光亦未就其出具的证言出庭作证，接受法庭的质询，对该录音的真实性无法确认，不予采信。徐建平提交的照片，南城县水利局对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。根据该照片，可以确认当前涉案店铺已经被锁门且店内堆放了杂物。南城县水利局提交的证据，徐建平均无异议，本院予以确认。徐建平对原判认定的事实无异议。南城县水利局对原判查明的“合同签订后，徐建平一直以南城县水利局未交付店面为由拒付租金”有异议，认为该事实与徐建平2019年5月20日到水利局的谈话录音不相符，在该谈话录音中，徐建平自己说到“我这也是没钱，心不甘心不愿，我现在当真不怕说，卖一毛钱真的给不起钱”，因此本案是徐建平故意找茬，南城县水利局没有半点违约。除该事实外，南城县水利局对原判认定的事实均无异议，本院对原判认定无争议的事实予以确认。对当事人有异议的事实，本院认为，在本案一二审诉讼中徐建平一直以南城县水利局未交付钥匙为由主张权利，原判作出的认定并无不当。二审另查明，南城县水利局于2019年5月20日就徐建平信访涉案店铺拍租一事，下发了《关于徐建平信访事项的处理意见书》（城水利字[2019]73号）。在该处理意见书中，南城县水利局对徐建平的信访问题“眼睁看着到期的店铺，经合法拍租的，而且又是空闲着的，为什么不能收回交付有正当手续的新租户经营呢”回复如下：“关键是龚国英一直没有交出店面钥匙，直到2019年4月30日才腾店交付钥匙”。本案经调解，不能达成协议。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案租赁合同是否应予解除？2.徐建平是否应向南城县水利局支付租金，如果应支付租金，租金数额如何认定？关于争议焦点一，本院认为，徐建平与南城县水利局签订的《南城县水利局遗漏3#店面租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。当事人应按协议约定全面履行义务。根据南城县水利局在《关于徐建平信访事项的处理意见书》中的信访回复意见，可以认定交付店铺的关键在于交付钥匙，本案中，南城县水利局没有将涉案店铺的钥匙交给徐建平，构成违约，经徐建平主张后仍未交付钥匙，现徐建平请求解除合同，已无继续租赁的意愿，而租赁合同亦不适于强制继续履行，故对徐建平要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求予以支持。此外，徐建平要求南城县水利局退回竞拍保证金、拍卖佣金及劳动损失费，经查，竞拍保证金是徐建平向抚州市公共资源交易中心南城县分中心交纳的费用，拍卖佣金是徐建平向江西东盛拍卖有限公司交纳的，两笔费用均非南城县水利局收取，徐建平要求南城县水利局退回竞拍保证金、拍卖佣金没有事实及法律依据。关于劳动损失费，徐建平未提供任何证据予以证明，本院对其该项主张不予认定。关于争议焦点二，本院认为，南城县水利局与徐建平建立房屋租赁合同关系后，徐建平向南城县水利局交纳租金，南城县水利局向徐建平交付涉案店铺，系双方对待给付之主给付义务。一方当事人在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因南城县水利局未向徐建平交付涉案店铺钥匙，徐建平也从未占有使用涉案店铺，南城县水利局要求徐建平缴纳租金没有事实及法律依据。综上，徐建平的上诉请求成立，应予支持。原判判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省南城县人民法院（2019）赣1021民初1400号民事判决；二、解除徐建平与南城县水利局签订的《南城县水利局遗漏3#店面租赁合同》；三、驳回南城县水利局的诉讼请求；四、驳回徐建平其他的反诉请求。一审案件受理费697元，减半收取349元，由南城县水利局负担。反诉费753元，由徐建平负担345元，南城县水利局负担408元。二审案件受理费2,558元，由徐建平负担1,812元，南城县水利局负担746元。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 邹志伟审判员 范 宣二〇一九年十二月二十六日法官助理周超书记员华丽娜