广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6794号上诉人（原审原告）：中山市好好物业管理有限公司，住所地中山市南朗镇翠亨长平路2号名爵观园1期商住楼，统一社会信用代码914420005958299764。法定代表人：张伟金，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭树强，广东永隆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：龚婷，女，1976年11月10日出生，住中山市。上诉人中山市好好物业管理有限公司（以下简称好好物业公司）因与被上诉人龚婷物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。好好物业公司上诉请求：撤销一审判决，判令龚婷立即向好好物业公司支付拖欠的物业管理费57698元（2012年5月至2016年9月）及逾期利息（自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实和理由：1.龚婷购买的房地产属于现房，龚婷在签署合同之前，已经对房屋的现况等进行现场查看，也了解房屋的交楼条件等，开发商及好好物业公司按照合同约定的方式通知龚婷，已经尽到通知收楼义务，龚婷未按时收楼的责任，应由龚婷承担。2.至好好物业公司提起诉讼前，从未收到龚婷就房屋质量提出异议的意见，如果房屋确实存在质量问题，在2015年办理房屋产权证书时，龚婷又怎会配合开发商将有质量问题的房屋登记在自己名下并领取权属证书。龚婷签收产权证书，说明房屋符合质量标准，其实际接收房屋。3.一审判决认为涉案房产存在裂缝、混凝土脱落、漏水等质量问题是否达到约定的住宅质量标准尚存争议。该认定显然忽略了涉案房产的建成于2008年，双方签署合同在2009年1月，龚婷应收楼的时间在2010年。由于龚婷一直拒绝收楼，导致房屋一直空置长达将近十年之久，导致该房屋出现的上述问题，均因长期空置无人管理造成。而且按照《商品房买卖合同》的约定，龚婷提出质量异议均已过质保期。为此，即使房屋现在出现上述情况，责任应由龚婷承担。龚婷辩称，1.本案起诉时以中山华诚房地产有限公司（以下简称华诚公司）、好好物业公司作为原告，后来只有好好物业公司一方起诉，其不具有资格。另外，2012年4月26日签订的前期物业服务合同上所载的资质证书编号是在2013年才取得，可以证明该合同是假的。2.好好物业公司未通知龚婷收楼。好好物业公司一审时提交的挂号信没有原件，经龚婷到邮局核实，挂号信是没有回单的。3.工程竣工验收报告显示在2008年验收，但没有具体日期。验收竣工备案登记证出具的时间2010年也晚于上诉人所述的在2009年已经通知龚婷的时间。4.房屋存在严重质量问题，华诚公司撤诉了。5.房屋漏水，龚婷不可能收楼。即使房屋空置多年也不应出现房屋质量问题的状况。6.2015年11月21日签收证书时龚婷已反映房屋有质量问题，但对方至今未处理。好好物业公司向一审法院起诉请求：龚婷立即支付拖欠的物业管理费57698元（从2012年5月至2016年9月）及逾期利息（自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：华诚公司为中山市南朗镇名爵观园小区的建设单位。华诚公司与珠海市葆力物业管理有限公司中山分公司（以下简称葆力物业）于2007年8月7日签订《前期物业管理委托合同》，约定由葆力物业为该小区的前期物业服务企业。2009年1月13日，龚婷与华诚公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定：龚婷（买受人）向华诚公司（出卖人）购买位于中山市南朗镇翠亨大道名爵观园X期XX幢建筑面积为388.8平方米的别墅一套；业主大会选聘物业管理公司之前，该房地产所在的小区物业管理服务由华诚公司选聘有合法资质的物业管理企业提供物业管理，华诚公司与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》;华诚公司应当在2009年12月31日向买受人交付经验收合格的商品房（指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）；华诚公司在合同约定的交付期间内向买受人发出书面收楼通知后，买受人不按通知在指定时间内办理收楼手续的，自华诚公司指定交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。2009年6月5日，华诚公司向龚婷寄送挂号信函。2012年4月26日，好好物业公司与华诚公司签订《前期物业管理委托合同》一份，约定：华诚公司委托好好物业公司对名爵观园小区提供物业服务；委托期限自2012年5月20日起至该小区成立业主大会成立后并与物业管理公司签订物业服务合同生效时止；别墅住宅物业费标准为每月2.8元/平方米，由好好物业公司根据建筑面积按月向业主计收。2012年5月1日，葆力物业撤出名爵观园小区，好好物业公司经中山市住房和城乡建设局备案入驻接管该小区。2012年5月20日，好好物业公司正式对名爵观园小区提供的物业服务。好好物业公司因多次向龚婷催收物业管理费未果，遂诉诸一审法院，主张上述实体权利。一审诉讼中，龚婷向一审法院申请对案涉房产的墙体垮塌及房屋漏水是否属于房屋质量问题进行鉴定，并预交了鉴定费11664元。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2018年5月24日作出房屋漏水原因鉴定报告：其中，对房屋现状损坏情况检测：一层，厨房门框西侧有渗水发霉现象；二层，家庭南面窗框墙窗框西侧有漏水现象，露台北面西侧构件有漏水现象，西南侧两颗柱子上方均有开裂、漏水现象，北侧西面柱子下方有开裂现象；卧室南面西侧有渗水现象，东面墙角南侧有渗水现象，法式阳台东北侧栏杆下方构件有开裂现象；三层，南面门框西侧有漏水现象，屋面花园地板西侧有漏水现象，东侧栏杆构件有开裂现象，南侧西、东两端构件均有开裂现象，书房外阳台西侧上方有漏水现象；外围，车库西侧台阶构件有开裂现象，房屋东侧构件均有开裂现象，房屋北侧东、西有开裂现象，房屋西面第一根柱子下方瓷砖有开裂现象，二层露台构件有混凝土脱落、露筋现象，大门东柱下方构件有开裂、露筋现象，三层南阳台西地面砂浆松散，无防水层，二层露台西北角与地面砂浆有松散，并无防水层，东面墙下方砂浆有松散现象。鉴定结论，1.墙体的渗水及天面板的渗水现象，是由于外墙防水层失效及屋面、露台未做防水所致；2.出现的裂缝、混凝土脱落、露筋、砂浆松散现象，是由于房屋工程质量存在瑕疵，以及闲置时间较长混凝土结构风化老化的结果，综上，该房屋的前述现象均属于房屋质量问题，暂不会对房屋主体结构安全造成影响。又查：龚婷于2015年11月21日领取不动产权证。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”好好物业公司向龚婷主张物业管理费的前提条件是华诚物业已经向龚婷交付符合《中山市商品房买卖合同》约定的涉案房地产。首先，本案中，龚婷并未办理收楼手续；其次，好好物业公司提起本案诉讼时，涉案商品房已出现多处裂缝、混凝土脱落、露筋、砂浆松散、漏水等质量问题现象，是否达到《中山市商品房买卖合同》约定的住宅质量标准尚存争议，故在好好物业公司尚未证明其收取物业管理费的前提条件已成就的情况下，其的诉请主张，不应支持。依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回好好物业公司的诉讼请求。案件受理费1242元，由好好物业公司负担；鉴定费11664元，由好好物业公司负担（该费龚婷已预交，好好物业公司在判决生效之日起七日内迳付龚婷）。本院二审期间，好好物业公司提交5份快递单，以证明好好物业公司一直向龚婷主张物业费，并称快递单是2012-2014年期间寄给龚婷催收物管费的，但龚婷拒收，其中有部分是华诚公司寄给龚婷催缴2012年之前的物管费。龚婷质证称确认其拒收，认为里面的资料是催收物管费，但好好物业公司与龚婷无关，其签收快递没有意义。龚婷二审期间没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明，龚婷与华诚公司签订的《中山市商品房买卖合同》约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。涉案房屋于2010年5月21日办理了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。诉讼中，关于收楼的情况，双方各执一词，好好物业公司称从2009年6月5日至2014年，一直以邮寄方式催促龚婷收楼。龚婷则称华诚公司及物业公司并没有通知过其收楼，因为龚婷尚有税费没有补交，而当初协商是办房产证时才补交税费，但后来开发商要求先补交税费再收楼，所以一直未通知其收楼。在签收房产证后，因房屋存在质量问题，故龚婷不愿意收楼。再查明，华诚公司于2013年3月1日向龚婷发出一份《通知书》，通知龚婷在2013年3月30日前补齐涉案房屋的税金，补齐后华诚公司立即办理房产证，至于面积差异、收楼、管理费等其他问题，在办好前述事宜后另行协商解决。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案争议的焦点为龚婷是否应向好好物业公司交纳相应的物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。可见，物业买受人向物业服务公司交纳物业服务费的前提是建设单位已向买受人交付物业。本案中，好好物业公司要求龚婷交纳涉案房屋2012年5月至2016年9月期间的物业服务费，其须举证证明开发商华诚公司已将涉案房屋交付给龚婷。但好好物业公司提供的快递单并未载明所寄文件为收楼通知书，且好好物业公司亦自认快递给龚婷的是催收物管费通知，而催收物管费通知并不能等同于收楼通知，故好好物业公司提供上述证据并不能证明其或华诚公司已通知龚婷收楼。另外，即便华诚公司曾于2009年6月5日以挂号信方式发出通知，但该通知的内容亦无法明确，无法反映所发出的就是收楼通知，且此时涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备交楼的法定条件，该通知即便是收楼通知，也不能产生通知收楼的法律效果。此外，华诚公司于2013年3月1日向龚婷发出的《通知书》也载明“至于面积差异、收楼、管理费等其他问题，在办好前述事宜后另行协商解决”的内容，由此可见，开发商华诚公司与龚婷在2013年3月1日前关于收楼问题仍未达成一致意见，进一步印证了双方关于收楼问题存在争议及龚婷在该日之前仍未收楼的事实，而之后也无充分证据证明华诚公司或好好物业公司已通知龚婷办理收楼手续。虽然龚婷于2015年11月21日领取了涉案房屋的不动产权证，但房屋交付和办证分别属于不同的合同义务范畴，买受人配合办理及领取不动产权证的行为并不能说明其即认可房屋符合质量标准，更不能视为其已实际接收房屋。而事实上，经鉴定机构广州仲恒房屋安全鉴定有限公司现场检测，涉案房屋存在多处渗水、漏水、开裂、混凝土脱落、露筋等质量问题，客观上严重影响房屋的正常居住使用。虽然好好物业公司认为是龚婷一直拒绝收楼，导致房屋空置而出现上述问题，但如前所述，好好物业公司并未能提供充分的证据证明已通知龚婷收楼，而且根据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的鉴定结论，出现上述问题亦有外墙防水层失效、屋面和露台未做防水及房屋工程质量存在瑕疵的原因，因此，好好物业公司的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。在好好物业公司未能提供充分证据证明涉案房屋已交付给龚婷的情况下，一审判决对其主张物业服务费及利息的诉求不予支持，并无不当。综上，好好物业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1242元，由中山市好好物业管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十二月二十四日书记员  杨俊彦