北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58464号原告（反诉被告）：张雪竹，女，1981年11月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任箴，北京恒理律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡宇翔，男，1968年8月24日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区元朗区，往来内地通行证号码。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。原告（反诉被告）张雪竹（以下简称原告）诉被告（反诉原告）蔡宇翔（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人任箴，被告及委托诉讼代理人杜洵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；2.要求被告返还房屋押金49500元、装修押金1万元、电费押金500元；3.要求被告赔偿经营损失1万元。事实和理由：2018年9月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告将其承租的“xx”二层XX房屋转租给原告经营使用，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日，第一年月租金16500元，逐年递增，2019年4月31日前押三付一。签订合同时房屋还不具备交付的条件，后来被告又发了一个合同过来，说按照新的执行，租金的计算方式是一样的，只是租期有调整，从2018年11月1日到2020年10月31日调整为2018年12月4日到2020年12月3日，实际原告是2018年11月8日才进场。原告按照约定向被告支付租金及各项押金10余万元。2019年3月12日，房屋出租方某公司（以下简称某公司）告知原告等商户，因被告违约，已勒令其于2019年3月15日撤离；2019年4月8日，某公司再次告知原告等商户2019年4月15日前完成撤离并在2019年4月16日对原告等商户进行断水断电清场处理，导致原告装修及商品经营损失巨大。原告就以上事实与被告多次协商未果，故诉至法院。被告答辩并反诉称：不同意原告诉讼请求。房租押金、装修押金、电费押金属实。我与某公司签订的合同是合法有效的，我不拖欠租金，因此某公司单方面发送的解约函不能达到解约的后果，同时向原告方发送的文件也不能引起原告与我解约的后果。原告与我的合同关系应该依据合同或者双方协商决定，原告没有核实清楚我与某公司之间的真实情况，就认为合同无法履行，是没有法律依据的，不同意原告的第一项诉讼请求。就第二项诉讼请求，不同意返还，房租押金是在承租方不能支付租金的情况下折抵租金进行担保的，原告存在拖欠租金的情况。原告也没有将租赁的房屋完全交付给我，至今没有进行相应的交接手续，导致我相应的经济损失。我根据合同将房屋交还给原告，但是原告搬离时没有将房屋交还给我，导致我无法对自己承租的房屋行使使用权。装修押金和电费押金金额无异议，物业公司要求我方代收装修押金和电费押金，押金已经转交给某公司管理该房屋的物业公司。房屋是我从某公司租来的，租期自2018年3月1日至2028年2月28日。房屋交给原告的时候是毛坯状况，没有装修，原告承租的部分没有隔断，需要自行安装隔断和门。电费应该根据原告实际使用的数量向我交纳，我统一交纳，原告对房屋使用了一段时间，电费存在拖欠，电费押金不同意退还。原告2019年3月1日开始不再支付租金。不存在原告说的更改租期的事，我们自2018年11月1日开始计算租金的。不同意原告的第三项诉讼请求，经营损失没有依据。我方提出反诉，反诉请求为：1.要求解除原告与我的租赁合同；2.要求原告将位于北京市朝阳区x路x号“xx”二层XX号房屋腾空交还给我；3.要求原告支付房屋使用费，自2019年3月1日起至房屋实际腾空交还给我之日止，按每月16500元计算。反诉事实与理由：双方《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金或者其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。合同签订后被告将房屋交付给原告，原告使用该房屋进行商业活动，但原告自2019年3月1日起拒不交纳房屋租金，一直拖欠至今。根据合同被告可以行使单方解除合同的权利，并要求原告支付拖欠的房屋租金。原告对被告反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。合同已于2019年4月16日解除。原告租金交到了2019年4月3日，因被告与某公司的纠纷，导致我方经营受到影响，4月3日至16日的租金不同意交纳。我方在4月10日已经函告被告将于4月16日交房，被告失联没有出面，所以无法交房，不能交付的原因是因被告不交接，4月16日房屋被某公司控制，我方被清理到一层大厅做特卖，房屋与我方无关了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市朝阳区x路x号“xx”二层XX号房屋（以下简称涉案房屋）系被告自某公司承租而来。2018年9月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日，免租及免租装修期20天，即2018年10月10日至2018年10月31日，乙方无需承担该免租装修期内的租金。房屋面积55.8平方米，月租金为16500元，2018年11月1日至2019年4月31日租金支付方式为押三付一，交款日期及交款金额如下：2018年10月16日16500元，2018年11月16日16500元，2018年12月16日16500元，2019年1月16日16500元，2019年2月16日16500元，2019年3月16日16500元。乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方一次性支付相当于3个月房屋租赁保证金49500元，如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还。甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋，甲方不得对乙方正常合理使用房屋进行干扰或妨碍。乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。庭审中，原告提交了其与被告方工作人员田某的微信聊天记录，其中2018年12月27日田某向其发送“进口体验店合同11.7”电子文件，电子文件系原、被告就涉案房屋的《房屋租赁合同》，其中租期调整为2018年12月4日至2020年12月3日，（免租期27天，自2018年11月7日至2018年12月3日）。月租金标准仍为16500元，支付时间相应调整为：2018年11月7日16500元，2018年12月18日16500元，2019年1月18日16500元，2019年2月18日16500元，2019年3月18日16500元，2019年4月18日16500元。被告对微信记录真实性认可，称只能证明发了文件，新的合同没有签字，也未经被告认可。2018年11月7日，原告向被告支付首月租金16500元、房屋押金49500元、装修保证金1万元。2019年1月22日，原告向田某支付电费押金500元。2019年2月19日，原告向被告支付租金49500元。2019年3月12日，某公司向被告租赁区域租户发出《商户告知函》，称其于2018年2月1日与被告签订“xx”商铺《房屋租赁合同》，被告自签约起未履行合同约定，没有按时缴纳相应租金及其他相关费用并在经营期间涉及违反合同约定超范围经营现象，已造成被告单方面的严重违约，且在日常管理中一直处于无序状态，根据其与被告双方合同约定，其已于2019年3月12日终止与被告的合作，并已发函告知被告本人，同时要求被告在3月15日完成相关撤场交接事宜。2019年3月29日，被告向原告发送《告知书》，就某公司前述《商户告知函》进行解释，称因某公司原因给各商户造成损失，某公司为推卸责任，无理由单方面解除合约，其已提起诉讼。2019年4月3日，被告向原告发送《商户告知函》，称原告未能在2019年3月21日前缴纳租金，经友好协商，减免原告本月度租金至13578元，于2019年4月5日前缴付。2019年4月8日，某公司向被告租赁区域租户发出《关于商铺自行清退的通知》，称被告欠缴租金超过30日，且明确表示不会再支付任何房屋租金，故其将从2019年4月16日起将被告承租的租赁商铺的全部物品搬离，将该场地腾空收回，为避免不必要的损失，望广大商户在2019年4月15日前做好租赁商铺的自行清退工作。2019年4月13日，原告向被告及田某发送信息，称鉴于被告与某公司的纠纷已造成其无法正常经营，双方合同目的无法实现，要求被告在2019年4月15日前出具有某公司盖章认可的某公司与被告合同正常存续且保证其承租期内可正常营业的相关函件，否则其有理由相信双方签订的租赁合同存在无法继续履行的风险，届时其将解除双方的租赁合同，并按照某公司的要求于2019年4月16日清场。原告表示，2019年4月16日涉案房屋被断电，其无法经营，向被告及田某告知该情况，均无回应，当天未与被告进行交接。就经营损失，原告表示系估算的。另，2019年6月1日，原告以其经营的某公司1作为承租方与北京xx商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租xx房屋，租赁期自房屋交付之日起计算，即自2019年6月1日至2020年5月31日，年租金142959.6元。原告称该房屋就是涉案房屋，房号系重新规划的。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。根据庭审中双方证据，可以看出系因被告与其前手出租人某公司发生争议，影响原告使用涉案房屋，自3月起经过多次沟通被告均未能解决相关问题。在某公司明确将采取断电措施、强制清场的前提下，原告自知无法经营，其合同目的无法实现，故而要求解除合同，其主张符合法律规定，本院对此予以支持，双方合同于2019年4月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告收取的房屋押金应予返还。就装修押金，被告虽称系代收，但款项系被告实际收取，故原告现向被告主张返还本院予以支持。就电费押金，原告未与被告进行交接，就电费押金可待双方确认电费明细后另行解决，对原告要求退还电费押金的诉讼请求本院不予支持。就经营损失原告未提交任何证据，本院无法支持。就被告反诉请求，鉴于前述情况，对被告第一项反诉请求不予支持。鉴于2019年6月1日起，原告方使用涉案房屋系基于与案外人签订之租赁合同，被告主张原告腾退房屋依据不足，本院不予支持。就第三项反诉请求，合同解除前，原告应按照约定支付房屋租金；合同解除后，原告未与被告进行交接，仍实际占用房屋，应支付房屋占有使用费。就支付标准，被告于2019年4月4日至2019年5月3日为原告减免租金至13578元（每日每平方米8元），考虑到合同解除原因、原告在合同解除后占用房屋的实际情况，本院酌情判定被告按照上述标准支付房屋租金及占有使用费，直至2019年5月31日。就租期起算时间，虽被告不认可重新与原告达成一致意见，将租期起算时间延至2018年12月4日，但该合同文本系被告工作人员发送给原告的，所载租期及租金支付时间与2019年4月3日被告向原告发送《商户告知函》以及原告租金交付情况大致相当，能够互相印证，故双方确实存在合意变更租期起算时间，原告应自2018年12月4日开始交纳租金，原告租金交至2019年4月3日，故原告应自2019年4月4日起，按照每日每平方米8元的标准向被告支付房租，经核算，截止到2016年4月15日，欠付租金为5356.8元，2019年4月16日至2019年5月31日欠付房屋占有使用费为20534.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张雪竹与被告（反诉原告）蔡宇翔于二〇一八年九月二十七日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年四月十六日解除。二、被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）张雪竹房屋押金四万九千五百元、装修押金一万元。三、原告（反诉被告）张雪竹于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）蔡宇翔支付房屋租金五千三百五十六元八角、房屋占有使用费二万零五百三十四元四角。四、驳回原告（反诉被告）张雪竹其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）蔡宇翔其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百七十五元，由原告（反诉被告）张雪竹负担三十元（已交纳），由被告（反诉原告）蔡宇翔负担七百四十五元[原告（反诉被告）张雪竹已预交，被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效后七日内支付给原告（反诉被告）张雪竹]。反诉案件受理费一千六百三十五元，由被告（反诉原告）蔡宇翔负担一千四百二十三元（已交纳），由原告（反诉被告）张雪竹负担二百一十二元[被告（反诉原告）蔡宇翔已预交，原告（反诉被告）张雪竹于本判决生效后七日内支付给被告（反诉原告）蔡宇翔]。如不服本判决，原告（反诉被告）张雪竹可在判决书送达之日起十五日内、被告（反诉原告）蔡宇翔可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇一九年十二月十三日书记员 秦雅维