湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初14987号原告：攸县市场建设有限公司（原攸县宝悦市场建设有限公司），住所地湖南省攸县联星街道联星社区湘东大市场。法定代表人：宁宇新，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李阳顺，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：洪向华，女，1977年10月27日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：蔡国（系洪向华丈夫），男，1972年9月8日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。原告攸县市场建设有限公司与被告洪向华租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月17日、11月19日公开开庭进行了审理。原告攸县市场建设有限公司的委托诉讼代理人李阳顺和被告洪向华的委托诉讼代理人蔡国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告攸县市场建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告攸县市场建设有限公司与被告洪向华签订的《湘东家居城商铺租赁合同》；2、判令被告洪向华返还所租赁的攸县湘东家居城一层陶瓷15、17号商铺给原告攸县市场建设有限公司；3、判令被告洪向华向原告支付截止2019年8月31日前拖欠的租金、物业服务费、空调电费合计336510元，并自2019年9月1日起按371元/天支付租金及物业服务费至实际搬离之日止；4、本案诉讼费由被告洪向华承担。事实与理由：2016年8月19日原告攸县市场建设有限公司与被告洪向华签订了《湘东家居城商铺租赁合同》，原告攸县市场建设有限公司将位于攸县湘东家居城一层陶瓷15、17号商铺租赁给被告洪向华，其中15号商铺承租的面积为297.84平方米，每平方米租金为25元每月计算，即每月租金为7446元，17号商铺的面积为115.6平方米，每平方米租金按32元每月计算，即每月租金为3699元。被告在承租期间需要自行承担水、电、电讯费及物业服务费（按2元每月每平方米）。截止到2019年8月31日，被告洪向华拖欠租金、物业服务费、空调电费336510元，后原告方多次与被告催收未果，故原告诉至法院。原告攸县市场建设有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原、被告身份信息复印件各1份，拟证明原、被告双方诉讼主体资格合法；2、不动产权证书复印件1份，拟证明被告租赁的商铺场地系原告所有；3、湘东家居城商铺租赁合同、欠款明细单复印件各2份，拟证明被告承租原告商铺的事实及欠租具体金额的情况；4、欠款催收证明复印件2份，拟证明原告攸县市场建设有限公司多次向被告催收租金未果的事实。被告洪向华辩称，被告承租原告攸县市场建设有限公司位于攸县湘东家居城一层陶瓷15、17号商铺是事实，但被告在2016年就向市场管理中心提交了15号商铺的退铺申请，且市场管理中心的相关领导都同意了被告退铺的请求，后被告于2016年11月份把15号商铺退还给了原告，且被告在该铺中的所有商品样品都已搬离，店铺中的装修也被拆除，相关的费用已结清，故对15号商铺，被告不应再交纳租金及其他费用。对于原告要求其支付17号商铺的租金及其他费用，被告无异议。被告洪向华为支持其答辩意见向本院提交的照片打印件4份，拟证明被告洪向华在2016年11月开始就停止使用湘东家居城一楼陶瓷15号商铺，双方就此商铺的租赁合同已经解除，被告洪向华也不再欠该商铺租金的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告攸县市场建设有限公司提供的证据1、2，被告洪向华无异议，本院均予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3中的租赁合同、17号商铺的欠款明细单均具备真实性、合法性、关联性，且被告无异议，本院均予以认定，但依据原、被告在庭审中的陈述，被告已于2016年11月开始对15号商铺退租，而原告提供的15号商铺的欠款明细单系2016年第四季度之后的租金及费用明细单，故对该欠款明细单本院不予采用；原告提供的证据4，因原、被告均认可15号商铺已于2016年11月退租，故对证据中所记载的欠费金额，本院将结合案件事实予以核算；被告提供的4份照片仅能反映15号商铺目前的状况，并不能证明原告退租15号商铺的时间，故对该证据本院不予采用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月19日，被告洪向华与攸县宝悦市场建设有限公司（即本案原告，该公司于2017年3月2日变更名称为攸县市场建设有限公司）签订了两份《湘东家居城商铺租赁合同》，承租了原告所有的位于攸县湘东家居城一层陶瓷15号、17号商铺，其中关于17号商铺的租赁合同约定：“第一条、租赁范围甲方将位于攸县湘东家居城一楼陶瓷17号（以下简称商铺）租赁给乙方使用，承租面积为115.6平方米（该面积包含公共区域分摊，即为双方确定的计算租金及各项费用等以面积计算付款的依据）。第二条租赁期限商铺租赁期自公历2016年3月1日起至2020年12月31日止。第三条租金标准及支付方式1、乙方所在经营商铺铺位的租金为人民币32元/月/平方米，乙方合计每月应交纳租金总额为人民币（大写）叁仟陆佰玖拾玖元。（￥:3699.00）；2、自2018年3月1日起，租金标准递增15%，递增后的租金为人民币36.8元/月/平方米，乙方合计每月应交纳租金总额为人民币肆仟贰佰伍拾肆元（￥:4254.00）。（如到时同边同行业门面普通大幅降租或上涨的情况下对递增比例另行协商）。3、租金按每六个月收取一次，乙方在签订合同时交纳首期三个月租金，第二次仍按三个月租金收取，以后各期租金由乙方按每六个月一次的方式交付租金，最后一期的租金按照剩余月度一次性收取。按照先付租金后使用场地的原则，乙方须在每期租金交纳之日提前30天向甲方财务部缴纳下期租金。……第四条、保证金和其他费用1、乙方在签订合同时应向甲方支付经营商铺合同保证金。合同保证金为该商铺三个月租金，即合同保证金人民币（大写）壹万壹仟零玖拾柒元整（￥：11097.00）。……3、商铺装修及租赁期间，该商铺发生的水、电、电讯费由乙方承担。电费由乙方统一到湘东家居城管理处购买，中央空调电费根据实际发生额，按各经营商铺承租面积大小分摊收取。4、物业服务费（其中包含硬件运行折旧、公共保洁及保安费用），根据经营商铺的承租面积，按照2元/月/平方米固定收取。……第七条、解除本合同的条件有下列情形之一的，甲方可以解除本合同的履行：1、乙方拖欠租金、物业管理费或水、电费等达三十天以上的。……第八条、违约责任1、乙方不按合同约定时间交齐租金，合同自动终止，所交合同保证金不予退还，转为违约金，同时甲方按照预期金额每天5‰收取违约滞纳金，直到交清为止。……第十三条、特别约定1、合同到期后，乙方必须无条件交回承租场地。……”。关于15号商铺的租赁合同约定：租赁范围为攸县湘东家居城一层陶瓷15号，承租面积为297.84平方米，租金为人民币25元/月/平方米，乙方合计每月应交纳租金总额7446元，自2018年3月1日起，租金标准递增15%，递增后的租金为28.25元/月/平方米，乙方合计每月应交纳租金总额8563元，合同保证金为人民币22338元，其他条款均与17号商铺的租赁合同的约定完全一致。原告攸县市场建设有限公司依约将15号、17号商铺交付被告洪向华使用。在租赁合同履行过程中，被告洪向华向原告申请解除15号商铺的租赁合同，原告同意后，被告于2016年11月份将15号商铺交还给原告，并将该商铺内的样品搬离、将商铺装修拆除。后因被告洪向华未按约支付租金等费用，原告攸县市场建设有限公司于2017年11月23日向被告送达了限缴通知，于同年12月8日委托湖南人信律师事务所向被告送达律师函，催缴2016年至2017年的租金、物业服务费等费用，均未果。原告为维护其合法权益，故诉至本院。在本案审理过程中，原告攸县市场建设有限公司向本院提供了17号商铺的欠付费用明细，该明细表显示被告洪向华差欠原告17号商铺的租金、物业服务费、空调费的情况如下：2016年四季度下差租金2607元；2017年一季度、二季度、三季度、四季度各下差租金11097元；2017年下差物业服务费2774元；2017年下差空调费2136元；2018年二季度、三季度、四季度各下差租金11097元；2019年一季度、二季度各下差租金11097元；2019年下差物业服务费2774元；合计110165元（第一季度指3、4、5月，第二季度指6、7、8月，第三季度指9、10、11月，第四季度指12、次年1月、次年2月）。被告洪向华对前述费用明细表均予以认可。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：原、被告之间的租赁合同应否解除；被告应否向原告返还租赁物；被告欠付原告的租金及其他费用数额核定的问题。现分析如下：原、被告双方于2016年8月19日签订的两份《湘东家居城商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且符合法律规定，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同的约定将租赁物即湘东家居城一层陶瓷15、17号商铺交付给被告使用，被告亦应当按照合同约定的金额及期限支付相应的租金及其他费用。现被告未如约履行支付租金的义务，经原告催告后仍未支付，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定及《湘东家居城商铺租赁合同》第七条、第十三条的约定，原告可以要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告交回其承租的场地。因原、被告认可案涉15号商铺的租赁合同已于2016年11月份解除，该商铺亦已交回给原告，原告无需再主张15号商铺返还请求权，故原告主张解除关于15号、17号商铺的租赁合同及返还17号商铺的诉讼请求，本院予以支持。关于被告欠付原告租金及其他费用的问题。原告主张被告应向其支付截止2019年8月31日前拖欠的租金、物业服务费、空调电费合计336510元（其中15号商铺为226345元，17号商铺为110165元），并自2019年9月1日起按371元/天支付租金至实际搬离之日止。因原、被告之间关于15号商铺的租赁合同已于2016年11月份解除，被告已将租赁期间的租金及费用结清，并将该商铺交还给原告，故原告主张的关于15号商铺的租金及其他费用，本院不予支持，因此被告仅需向原告支付17号商铺的租金及其他费用。现查明，双方的租赁合同约定每一租赁年度的起止日为当年3月1日至次年2月底，17号商铺的租金为3699元/月（2018年3月1日之后并未上调15%），物业服务费为231.2元/月，中央空调电费按照实际发生金额根据商铺面积分摊。原告主张，截止至2019年8月31日，被告欠付其17号商铺的租金及物业服务费、中央空调电费共计110165元。因该110165元已包含了2019年租赁年度的物业服务费2774元，即包含了2019年9月1日至2020年2月29日的物业服务费1387元，如若统计日期截止至2019年8月31日，该1387元应予扣减。故截止至2019年8月31日，被告应支付原告17号商铺的租金及物业服务费、中央空调电费108778元，并自2019年9月1日起按123.3元/天的标准向原告支付租金、按7.7元/天的标准向原告支付物业服务费至实际搬离17号商铺之日止。综上，原、被告于2016年8月19日签订的关于湘东家居城一层陶瓷15号、17号商铺的《湘东家居城商铺租赁合同》应予解除，被告应将前述17号商铺交回给原告，同时向原告支付租金及物业服务费、中央空调电费108778元，并自2019年9月1日起按131元/天的标准向原告支付租金及物业服务费至实际搬离湘东家居城一层陶瓷17号商铺之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告攸县市场建设有限公司与被告洪向华于2016年8月19日签订的关于湘东家居城一层陶瓷15号、17号商铺的《湘东家居城商铺租赁合同》；二、限被告洪向华在本判决生效之日起三十日内将湘东家居城一层陶瓷17号商铺返还给原告攸县市场建设有限公司；三、限被告洪向华在本判决生效之日起三十日内支付原告攸县市场建设有限公司租金及物业服务费、中央空调空调电费108778元，并自2019年9月1日起按131元/天的标准向原告攸县市场建设有限公司支付租金及物业服务费至实际搬离湘东家居城一层陶瓷17号商铺之日止；四、驳回原告攸县市场建设有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6348元，由被告洪向华负担2052元，由原告攸县市场建设有限公司负担4296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  周南兰人民陪审员  易利平人民陪审员  彭甘林二〇一九年十二月十二日法官助理肖约晨书记员周萍会附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。