江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9100号原告（申请执行人）：茆汝友，男，1955年4月14日出生，汉族，住江苏省灌云县。被告（案外人）：尚福军，男，1966年9月16日出生，汉族，住江苏省灌云县。被告（被执行人）：朱亚江，男，1954年3月4日出生，汉族，住江苏省灌云县。原告茆汝友与被告尚福军、朱亚江申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告茆汝友、被告尚福军到庭参加诉讼。被告朱亚江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告茆汝友向本院提出诉讼请求：1、请求对灌云县圩丰中学东边东排楼房第六层从北往南数第一套房屋许可执行；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年10月8日，连云港市海州区人民法院对案外人尚福军就申请执行人茆汝友与被执行人朱亚江执行异议一案作出（2019)苏0706执异336号执行裁定书：中止对灌云县圩丰镇圩丰中学东边东排楼房第六层从北往南数第一套房屋的执行，并解除对该房屋的查封。原告认为，案外人尚福军与被执行人朱亚江之间通过签订虚假房屋买卖合同恶意规避债务执行，且严重损害了原告的合法利益。首先，2017年6月尚福军与朱亚江之间签订所谓的合同书中约定，尚福军购买朱亚江开发的125平方米涉案房屋，销售总价仅为5万元，每平方售价仅为400元，该价格远远低于该区域商品房平均售价。原告与朱亚江的债权债务关系成立于2015年，朱亚江签订该售房合同是为恶意规避债务，该合同书应属无效。其次，尚福军从未实际接收或占有该房产。其三，尚福军明知涉案房屋无法办理过户登记仍签订购房合同，属于自身原因所致。综上，原裁定认定事实及适用法律均有错误，原告依法提起执行异议之诉，请依法裁决。被告尚福军辩称，我不同意原告的诉求，我和原告一点关系都没有，这套房子是我花钱买的。被告朱亚江未到庭，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明，2018年7月5日，灌云县四队镇人民调解委员会作出灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书，经调解，茆汝友与朱亚江达成如下协议：1.双方确认借款本金数额壹佰叁拾肆万（134万元）及利息柒拾万捌仟元（70.8万元）（利息按年利率24%计算至2018年7月9日）；2.朱亚江于2018年7月9日向茆汝友偿还本金及利息。履行方式、时限：2018年7月9日一次性偿还本金及利息，共计204.8万元。2018年7月5日，江苏省灌云县人民法院作出（2018）苏0723民特14号民事裁定：申请人茆汝友与朱亚江于2018年7月5日经灌云县四队镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。根据茆汝友的申请，江苏省灌云县人民法院于2018年7月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0723执1721号。2019年2月14日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2019）苏07执监8号执行裁定：申请执行人茆汝友与被执行人朱亚江民间借贷纠纷一案[执行依据为：灌云县四队镇人民调解委员会于2018年7月5日作出的灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书]由连云港市海州区人民法院执行。本院于2019年2月27日立案执行，案号为(2019)苏0706执1115号。在该案执行过程中，本院于2019年3月14日作出(2019)苏0706执1115号执行裁定：对被执行人朱亚江银行存款300万元予以冻结、扣划，或查封相应价值的财产，或扣留、提取相应价值的收入。2019年4月2日，本院采取加贴封条、张贴公告的方式查封了被执行人朱亚江在灌云县镇开发的部分房产及宅基地。在该案执行期间，案外人尚福军提出异议，认为涉案房屋是其以5万元的价格从朱亚江手中购买，当时还约定如果加盖阁楼再加付3万元，后因阁楼未盖，所以未再付款。请求中止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2019年10月8日，本院作出（2019）苏0706执异336号执行裁定：中止对灌云县圩丰中学东边东排楼房第六层从北往南数第一套房屋的执行，并解除对该房屋的查封。茆汝友不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，位于灌云县圩丰中学东边几幢楼房系被告朱亚江开发建设，但未取得建设工程规划许可证等建房手续。2017年7月15日，朱亚江（甲方）与尚福军（乙方）签订《合同书》一份，约定甲方将圩丰镇街西开发小区（卧龙步行街）六楼北边第一套三室一厅，约125平方，卖给乙方伍万元整，上层阁楼叁万元整。现三室一厅一次性付清伍万元钱给甲方，到上层阁楼完工交付时，再交叁万元钱。房屋交付时所有水、电都由甲方安装，但暂时可用临时电，费用由乙方自付。如果甲方在签订协议起，年底之内盖不好阁楼，乙方就终止，伍万元结束，但伍万元包括水电门窗到位。本协议自签订之日起立即生效。朱亚江、尚福军和见证人陶某在该合同书上签字捺印。本案诉讼中，尚福军陈述，其于合同签订当天给付朱亚江现金5万元，第二天，朱亚江将钥匙交付给他，房屋漏雨，他也没钱装修，所以没有入住。关于购房款的来源，尚福军陈述，他从兄弟尚福竹处借款2万元，从朋友钱春连处借款1万元，从大姐尚福芹处借款1.5万元，其余5000元为自己的钱款，因为出借人均是亲戚朋友，没有借条。本院当庭电话询问上述出借人。尚福竹妻子陈述，尚福军好几年前从她这借过2万元（说是在苏州买房子，具体借钱买哪个房子不清楚），前年尚福军因儿子结婚跟她借款2万元，至今未还。钱春连陈述，2017年夏天快到秋天时，尚福军为购买圩丰中学旁边的房子借款3.5万元，目前还剩1.5万元未还。尚福芹陈述，尚福军为购买圩丰的房屋从她这借了1.5万元或者2.5万元，具体出借时间、金额记不清楚了。本案庭审中，茆汝友提供本院作出的（2019）苏0706执异301号执行裁定书和307号执行裁定书，以证明尚福军以5万元购买涉案房屋价格过低。两份裁定书载明，陈宽雨2017年2月26日从朱亚江处购买圩丰中学东边的楼房第五层踏步北边第一幢房屋，总价为13.86万元；徐建雷2016年7月18日从朱亚江处购买圩丰中学东边东排楼房第五层从北往南数第一套房屋，总价为13.2万元。尚福军对此认为，涉案房屋是高层未盖完还漏雨，当时朱亚江缺钱所以才便宜出售，隔壁孙宜军也是8万元购买且已入住。本案争议焦点为：尚福军对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为，本案系茆汝友申请执行朱亚江被查封的房屋时，尚福军以案外人的身份就执行标的提起执行异议，本院裁定中止执行后，申请执行人茆汝友不服提起的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，尚福军就其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益负有举证义务，应就房屋买卖合同合法有效、已履行付款义务、在人民法院查封之前已合法占有该不动产等事实主张进行举证。对于尚福军的事实主张，本院分析如下：首先，尚福军主张以5万元的价格从朱亚江处购买涉案房屋。根据尚福军提供的《合同书》，涉案房屋面积约125平方米，总价5万元，单价约为400元/平方米。结合茆汝友提供的同地段类似房屋的价格以及尚福军在本案庭审中的陈述，涉案房屋价格明显低于一般市场价，且尚福军对此明知。其次，尚福军主张已向朱亚江支付全部购房款，但仅能提供陶某的证言，并无朱亚江出具的收条等书面凭证证明款项已经交付。关于购房款的来源，尚福军陈述绝大部分为借款，但关于借款的数额、时间等具体情形，与其亲戚朋友的陈述存在较大出入，难以相互印证。再次，尚福军陈述朱亚江已将房屋交付给他，但并未提供相应证据，且尚福军自认未实际入住。综上，尚福军所提供的证据不足以证明其就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。因此，茆汝友主张许可执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百十一条、第三百一十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行连云港市海州区人民法院（2019）苏0706执1115号执行裁定查封的江苏省灌云县圩丰中学东边东排楼房第六层从北往南数第一套房屋。案件受理费550元（原告茆汝友已预交），由被告尚福军负担，于本判决生效之日起十日内给付原告茆汝友。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  许娜娜人民陪审员  郭家民人民陪审员  徐启湘二〇一九年十二月二十八日书 记 员  洪田田法律条文及上诉须知附录一、法律条文【一】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。【二】《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。【三】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。预交上诉费收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行