江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1291民初1562号原告：江波，男，1971年7月6日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：陈桂根，江苏律友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆水珠，江苏律友律师事务所律师。被告：江苏易租房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321202MA1NLYGF1N，住所地泰州市青年北路178号二层。法定代表人：王昊，执行董事。第三人：包玉军，男，1985年11月9日出生，回族，现住泰州医药高新区。原告江波与被告江苏易租房产经纪有限公司、第三人包玉军房屋租赁合同纠纷一案，原告江波于2019年5月27日向江苏省泰州市海陵区人民法院提起诉讼。江苏省泰州市海陵区人民法院于2019年6月6日作出（2019）苏1202民初2730号民事裁定，将本案移送本院审理。本院受理后依法由审判员袁伯民适用简易程序进行审理，因无法向被告江苏易租房产经纪有限公司送达民事诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律手续，本案转入普通程序进行审理。本院于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告江波及其委托诉讼代理人陈桂根到庭参加了诉讼，被告江苏易租房产经纪有限公司经本院公告送达，既未在公告期内进行应诉，亦未到庭参加诉讼，第三人包玉军经本院通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起的诉讼请求为：一、判令终止并解除原、被告双方于2018年3月17日签订的《房屋出租托管合同》；二、判令被告及第三人立即将托管、承担的锦绣国际商务中心A-104室商用房屋交还给原告，并结清水、电费；三、判令被告及第三人向原告支付房屋使用费（从2019年2月18日起至实际交还房屋之日止按每月3050元的标准计算）；四、判令被告承担违约金3050元；五、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年3月17日，被告与原告签订房屋出租托管合同，约定原告将其所有的锦绣国际商务中心A-104室商用房屋（大华公寓楼A#104室）托管给被告，期限为三年，自2018年3月18日至2021年3月18日，每月租金3050元，付款方式为自2018年3月起每月3月18日打款。合同同时约定租赁期间如被告拖欠租金达15天，原告有权终止合同并收回房屋。合同签订后，被告将案涉房屋租赁给马海比，马海比又将房屋转租给第三人包玉军，被告支付房租至2019年2月17日，以后的租金一直未付。原告认为被告的行为已构成违约，为保护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告未答辩。第三人包玉军述称，已给付被告2019年3月18日至2020年3月17日的房屋租金共计39000元。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、《易租网房屋出租托管合同》1份，证明原告江波与被告签订了合同。2、不动产所有权证1份，证明出租的房屋系原告江波及其配偶共有。本院经审理查明，2018年3月17日，原告江波与被告江苏易租房产经纪有限公司签订《易租网房屋出租托管合同》，双方约定，原告将其所有的位于泰州市会展路77号锦绣国际商务中心A-104室从2018年3月18日起托管给江苏易租房产经纪有限公司，于2021年3月18日收回；房屋租金每月3050元，付款方式为月付，首次支付日期从2018年3月18日开始，此后顺延每月的8日打款（休息日往后延续至工作日支付）；房屋仅作为商业办公或居住使用，托管期间发生的水、电、天然气、有线电视、电话、上网费、卫生费等费用由被告承担并按时交纳，政府规定出租房屋应缴的税费由原告承担；经双方协商一致，可对合同进行更改、补充或终止；如被告拖欠租金达15天，原告有权终止合同并收回房屋，被告除补交所欠租金外，应按应付额及实际拖欠天数向原告支付银行利息；双方必须严格遵守合同的各项约定，若一方违约导致合同不能继续履行，守约方可解除合同，违约方应按合同约定一个月租金给守约方支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告于2018年3月17日将上述房屋出租给马海比，马海比向被告交纳了2018年3月17日至2019的3月17日的房屋租金。马海比使用租赁房屋二个月后，将涉案房屋转让给第三人包玉军使用至今，包玉军在使用房屋期间，向被告交纳2019年3月18日至2020年3月17日的房屋租金共计39000元。另查明，被告未支付原告2019年2月18日之后的房屋租金。2019年7月22日，原告江波与第三人包玉军签订《租房合同》，将上述房屋出租给包玉军，租赁期限自2020年2月29日起至2025年2月28日止。审理中，原告变更诉讼请求，不要求被告及第三人交还房屋，要求被告支付自2019年2月18日起至2020年2月28日止的房屋租金，按照每月3050元的标准计算，其余的诉讼请求不变。本院认为，原、被告双方签订的《易租网房屋出租托管合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告在案涉房屋出租并收取次承租人租金的情况下，拖欠原告2019年2月18日之后的房屋租金，违反了双方的合同约定，构成违约，原告要求解除合同，符合合同约定，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。被告未能按照合同约定支付房屋租金，原告要求被告按每月3050元的标准支付房屋租金，符合法律规定，本院予以准许。原告要求被告支付拖欠的房屋租金的银行利息，符合合同的约定，对原告该诉讼请求，本院予以采纳。因双方未约定银行利率标准，本院确定以同期人民银行贷款基准利率进行计算。被告未能按照合同的约定按时支付房屋租金，根据合同的约定，应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因原告未能提供证据证明被告违约给其造成的实际损失，本院根据合同履行情况，确定原告未能按时收取房屋租金造成的上述银行利息为其实际损失，故被告应承担原告银行利息损失的百分之三十的违约金。因原告不要求被告、第三人交还租赁房屋以及不要求第三人支付房屋租金或者房屋使用费，系其对自身权利的处分，本院予以准许。原告要求被告及第三人结清水费、电费，因原告未能提供证明被告及第三人欠缴水费、电费的证据，亦未提供其代为缴纳的证据，故对原告该诉讼请求，本院不予采信。被告经本院公告送达，既未在公告期内应诉，亦未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，不影响本案的缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江波与被告江苏易租房产经纪有限公司于2018年3月17日签订的《易租网房屋出租托管合同》；二、被告江苏易租房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江波房屋租金（自2019年2月19日起至本判决确定给付之日止，按月租金3050元计算）及利息、违约金（利息、违约金的具体计算方法为自2019年2月19日起至实际给付之日止，本金按照每月3050元的标准逐月累加至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的130%计算）；三、驳回原告江波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，公告费600元，合计2230元，由被告易租房产经纪有限公司负担（案件受理费1630元原告已预交，本院于本判决生效之日起十五日内退还给原告，被告江苏易租房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向本院缴纳；公告费600元，原告已垫付，被告江苏易租房产经纪有限公司在履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费1630元。审 判 长  袁伯民人民陪审员  李灯兰人民陪审员  袁 震二〇一九年十二月五日书 记 员  刘 炣附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。