安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0303民初2945号原告：蚌埠宝龙商业物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市经济开发区，统一社会信用代码91340300664231506K。法定代表人：许华琳，执行董事。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进杰，安徽禹风律师事务所律师。被告：乔同勇，男，1982年2月3日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，现住安徽省蚌埠市经开区。委托诉讼代理人：沈宇，安徽淮河律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶伟，安徽淮河律师事务所实习律师。原告蚌埠宝龙商业物业管理有限公司（以下简称宝龙公司）与被告乔同勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙公司委托诉讼代理人单瑞磊、王进杰，被告乔同勇及其委托诉讼代理人沈宇、陶伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的综合物业服务费25282.10元；2.判令被告向原告支付违约金6699.76元（暂算至2019年5月18日为6699.76元，之后违约金以25282.10元为基数按照日5‰计算至被告付清拖欠的综合物业服务费之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月至4月，被告分别与张亦卿、刘金莉、吴晓春、徐惠芳、田斌及杨旋签订《商铺租赁合同》，分别由此承租蚌埠市蚌山区宝龙城市广场B1区2层2008、2009、2010、2011、2012号商铺；2014年5月4日，被告与蚌埠宝龙置业有限公司（以下称“宝龙置业”）签订编号为“SYBBZZ14043”的《宝龙城市广场商铺租赁合同》，由被告承租宝龙置业开发的位于安徽省蚌埠市兴业路555号的蚌埠宝龙城市广场B1区第一、二层的编号为B1-1005、2005、2006、2013、2014、2015、2016的商铺(共七间)，面积为459.38平方米。2014年5月4日，被原告签订《宝龙城市广场商铺物业服务合同》（以下称“《物业合同》”)，约定由原告为被告承租的上述商铺提供物业服务，被告需承担综合物业服务费，且费用标准为人民币18元/月/㎡，且原告有权依据当地居民消费价格指数以及合同项下物业运营管理的成本变化调整上述综合物业服务费的收费标准，并提前通知被告，被告应当按照新调整的收费标准支付费用。《物业合同》第2.1.5条约定：被告应在第一期综合物业服务费计费期间届满后10日内一次性支付该综合物业费，其他各期的综合物业服务费应按自然季度支付，应在每个自然季度末月的25日前支付下一自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日；第2.3条约定：“……乙方（即被告）应于本协议签订之日起5日内一次性缴纳相当于二个月的综合物业服务费作为履约保证金……但如乙方未能按照协议约定履行的，甲方（即原告）有权从履约保证金中直接扣除乙方应付而未付的欠费、违约金及赔偿金……”；第6.3条约定：“如乙方逾期支付或逾期补足综合物业服务费、履约保证金、质量保证金、公用事业费用或其他应支付费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的5‰向甲方支付违约金。逾期达7日以上且经甲方书面催缴乙方仍未支付达7日以上的，甲方有权不再通知乙方，直接停止对乙方提供任何物业服务和能源供应”。按照《物业合同》的约定，被告应当在2019年3月25日前支付2019年4月1日至2019年6月30日的综合物业服务费合计47984.4元，但被告至今未支付，原告陆续向被告发出了欠缴物业费事宜的缴费通知函及关于被告逾期未缴纳租金、物业费、能源费以及擅自停止经营事宜的律师函，但被告未予理会，己给原告造成巨大经济损失。原告认为，被告一直拖欠其应于2019年3月25日支付的综合物业服务费，已构成严重违约，依据《物业合同》的约定，原告有权要求被告支付拖欠的综合物业服务费及相应违约金。综上所述，原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告乔同勇辩称，双方之间的物业服务合同已于2019年4月11日解除，被告只需承担2019年4月1-11日之间的物业费；因被告店铺的经营无法持续下去，2019年3月22日和2019年4月1日被告两次书面向原告发出退铺申请，且2019年3月22日之前也与原告多次口头表示上述意思，原告对此未给出明确的意见，根据合同法规定，双方物业服务合同自通知到达原告之日起解除，因此原告关于违约金的诉讼请求不成立。原、被告均依法向法庭提交了证据，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于双方有争议的证据及事实，本院认定如下：被告对原告所举的《宝龙城市广场商铺物业服务合同》真实性无异议，但认为双方之间的物业服务合同已于2019年4月11日解除，本院对双方签订的《宝龙城市广场商铺物业服务合同》予以认定，至于双方物业服务合同何时解除的问题说理部分本院再予阐述；被告对原告所举的物业费催款函真实性无异议，但认为达不到原告证明目的，经审查，原告所举的物业费催款函落款均为“上海宝龙商业地产管理有限公司蚌埠分公司”，且所对应的EMS投递记录亦均显示“他人收”，故本院对该组证据不予认定；原告对被告所举的有关商铺租金的相关申请、有关商铺退铺申请、被告店长与宝龙物业公司的负责人的微信聊天记录均有异议，认为达不到被告证明目的，经审查，该组证据中“有关商铺租金的相关申请”、“有关商铺退铺申请”全文均是打印字样，微信聊天记录亦无其他证据佐证其真实性与关联性，故本院对该组证据不予认定；原告对被告所举的微信公众号“安徽公共天天315”关于“‘天价’物业费吓跑租户、宝龙商铺空置十年”的新闻报道有异议，认为不具有证据效力，且内容不能证明是事实，经审查，本院对该组证据不予认定；原告对被告所举的收款收据有异议，经审查，该组证据均为复印件，真实性与关联性无法核实，本院不予认定。通过上述认定的证据及原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：2014年5月4日，原、被告签订《宝龙城市广场商铺物业服务合同》一份，合同约定：鉴于被告承租使用位于蚌埠市经济开发区蚌埠宝龙城市广场编号为B1-1005、2004-2016商铺，租赁面积为888.60平方米，原、被告分别作为宝龙城市广场的物业管理人和商铺使用人，就原告为被告提供物业管理服务达成本协议；被告按租赁面积支付原告综合物业服务费，综合物业服务费收费标准为人民币18元/月/㎡（含统一营业时间内的中央空调使用费、物业服务费、公共能源分摊费）；被告应在第一期综合物业服务费计费期间届满后10日内一次性支付该综合物业费，其他各期的综合物业服务费应按自然季度支付，应在每个自然季度末月的25日前支付下一自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日；如被告逾期支付或逾期补足综合物业服务费、履约保证金、质量保证金、公用事业费用或其他应支付费用的，被告除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的5‰向原告支付违约金。合同签订后，被告依约定交纳物业费至2019年4月1日。原告认为其与被告之间的物业服务合同至2019年5月18日解除，被告应向其交纳2019年4月1日至2019年5月18日期间的物业服务费用，被告则认为其在2019年4月11日停业当天已解除与原告之间的物业服务关系，之后便不需再向原告交纳物业服务费，从而引起纠纷。本院认为，原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告辩称双方之间的物业服务合同已于2019年4月11日解除，对此，本院认为，合同解除包括协议解除及法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案被告并不具备行使法定解除权的情形，而原、被告双方签订的物业服务合同亦未约定解除条款，同时被告所举证据亦不足以证实其与原告之间协商确定于2019年4月11日解除物业服务合同，故本院对被告关于双方之间的物业服务合同已于2019年4月11日解除的抗辩不予采信。原告主张双方物业服务合同在2019年5月18日与商铺租赁合同一并解除并据此要求被告支付2019年4月1日至2019年5月18日期间的物业服务费不违反合同约定亦未违反法律规定，本院予以支持。被告辩称双方关于违约金的约定过高，对此，本院认为，原告主张的违约金实质为被告的逾期付款行为而给其造成的利息损失，结合本案被告违约原因以及过错程度，本院酌定违约金以应付物业费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年3月25日起计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告乔同勇给付原告蚌埠宝龙商业物业管理有限公司综合物业服务费25282.10元并赔偿违约金（以25282.10元为基数，自2019年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际支付之日止），于判决生效后十日内付清；二、驳回原告蚌埠宝龙商业物业管理有限公司其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由被告乔同勇负担，于本判决生效后起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  张潇潇二〇一九年十二月三日书记员  萧 荻附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。