重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终98号 上诉人（原审原告、案外人）：吴波，男，1966年7月21日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人吴波因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，并于2019年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人吴波的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人**宪、张叶娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴波上诉请求：1.撤销（2018）渝04民初1166号民事判决，改判为不得执行位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）8幢1单元X-X号、8幢1单元X-X号、8幢1单元X-X号房屋；2.本案一、二审案件受理费均由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.吴波与王良玉间的债权债务，以及王良玉和重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、盛景旅游公司达成的抵房协议均客观真实。2.吴波与盛景旅游公司签订了《商品房买卖合同》，通过以房抵债的方式充抵了购房款，盛景旅游公司予以认可并出具了收据，应当认定为吴波实际支付了购房款，且吴波签订购房合同及占有房屋的时间均早于法院查封，吴波对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。3.吴波对案涉房屋享有的是具有物权性质的物权期待权，而华融资产重庆分公司系受让重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）的债权，吴波对案涉房屋享有的权益优先于华融资产重庆分公司。 华融资产重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.吴波系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其能否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益须以其与王良玉之间债权债务的真实性以及王良玉与海丰建设公司之间债权债务的真实性为前提，仅凭盛景旅游公司出具的合同和收据不足以证明其已向王良玉支付了购房款，亦不足以证明王良玉对案涉房屋享有合法的处分权。2.即使吴波与王良玉、王良玉与海丰建设公司之间存在真实的债权债务关系，吴波通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其权利与基于消费者购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权的保护，不能对抗抵押权。3.吴波提供的《商品房买卖合同》未载明签订时间，其提供的证据无法证明系在案涉房屋被抵押和被人民法院查封以前签订的购房合同。4.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条进行审理，一审判决认为第二十八条、第二十九条系第二十七条的除外条款是错误的。即使本案需依照《执行异议规定》第二十八条、第二十九条进行审理，吴波的权益也不足以排除执行。5.根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，债权转让抵押权一并转让。华融资产重庆分公司从重庆银行建新北路支行受让债权，重庆银行建新北路支行对案涉房屋享有的抵押权一并归华融资产重庆分公司享有。6.本案应当适用首轮查封时间，即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）的查封时间2015年6月8日，重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）查封的时间为2017年7月14日，一审认定查封时间错误。 盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 吴波向一审法院起诉请求：1.停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢1单元X-X号、8幢1单元X-X号、8幢1单元X-X号房屋的执行；2.本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为**安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得该小区商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。 2017年7月5日，重庆银行建新北路支行向市四中法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局于2015年3月就案涉房屋办理了抵押登记。 再查明：2014年5月28日，王良玉与海丰建设公司签订了一份借款协议，约定海丰建设公司向王良玉借款1000万元。海丰建设公司于2014年5月28日向重庆锦焜商贸公司（王良玉）出具收据一张，载明收到借款1000万元。2014年6月16日，王良玉与海丰建设公司签订了一份借款协议，约定海丰建设公司向王良玉借款260万元。2014年6月16日，王良玉向张叶娟转款250.9万元。海丰建设公司于2014年6月16日向王良玉出具收据一张，载明收到借款260万元。 2014年6月17日，王良玉向吴波出具借条一张，载明王良玉借到吴波人民币100万元作为流动资金，每月资金回报2%，每月2万元，借款期限2014年6月17日至2015年6月16日。2014年6月18日，吴波通过其母亲袁文英向王良玉转款100万元。2014年11月5日，海丰建设公司与盛景旅游公司、王良玉三方签订了抵房协议，约定“截止2014年10月31日，重庆海丰建设工程集团有限公司尚欠王良玉借款本金及利息2419万元及后续利息。盛景公司愿意通过以房抵债的形式，代重庆海丰建设工程集团有限公司归还王良玉的借款2419万元及后续利息”并附了拟抵房屋的楼号、套数及抵款总额。吴波与盛景旅游公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定吴波购买盛景旅游公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”8-1-X-X号、8-1-X-X号、8-1-X-X号套房屋，购房款分别为204228元、257513元、362527元。但三份合同未载明签订时间。盛景旅游公司向吴波出具三份购房款收据，收据上载明的入账日期均为2014年4月24日，载明的收款方式为转账。吴波还与海丰建设公司签订了三份《黄水明月绿洲室内装修工程合同》，但均未载明签订时间。重庆卓海物业服务有限公司于2016年8月13日向吴波出具了三张收据。载明收到案涉三套房屋的2016年8月13日至2017年8月12日期间的物业管理费各731.6元、886元、891元。吴波在得知案涉房屋已被本院查封后，向市四中法院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异579号执行裁定书，裁定驳回吴波的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：吴波能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。一审法院作如下评述。 关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，吴波向市四中法院提起的为案外人执行异议之诉，市四中法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即市四中法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生土家族自治县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于吴波请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，吴波提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。从吴波举示的证据来看，吴波与盛景旅游公司签订的《重庆市商品房买卖合同》未载明签订时间，其举示的购房款收据载明的时间为2014年4月24日。因吴波主张本案的购房款系通过抵债的方式支付，即因王良玉欠吴波的借款，海丰建设公司又欠王良玉的借款，经吴波、海丰建设公司、盛景旅游公司、王良玉四方协商一致，达成了由盛景旅游公司出售房屋给吴波，用吴波对王良玉的债权来抵扣购房款的意见。但从海丰建设公司、盛景旅游公司、王良玉三方达成的抵房协议的时间来看，该协议签订的时间是2014年11月5日。如吴波所述属实，那么盛景旅游公司给吴波出具收款收据的时间应该在2014年11月5日之后，从逻辑上讲，盛景旅游公司不可能在海丰建设公司、盛景旅游公司、王良玉三方抵房协议达成之前、甚至在吴波与王良玉签订借款协议之前就先给吴波出具收款收据。且该抵房协议签订的主体只有海丰建设公司、盛景旅游公司、王良玉三方，而无吴波参与，只能证明王良玉与海丰建设公司、盛景旅游公司达成过抵债协议，吴波也没有举示其与王良玉之间达成以房抵债协议的证据，因此，吴波举示的证据不足以证明其与海丰建设公司、盛景旅游公司、王良玉达成过四方以房抵债协议。其举示的购房款收据载明的时间、收款方式与吴波主张的抵债事实存在逻辑矛盾，一审法院难以认定其举示的购房款收据的客观真实性，故此不能依据购房款收据载明的收款时间来认定吴波与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》的时间，吴波与海丰建设公司签订的《黄水明月绿洲室内装修工程合同》也未载明签订时间，即是说吴波与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》本身没载明时间，吴波举示的其他证据也不能佐证其主张的签订时间，进而不能认定吴波在一审法院查封之前与盛景旅游公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，吴波对案涉房屋的权利不符合《执行异议规定》第二十八条的规定,其权利不足以排除华融资产重庆分公司的执行。 再次，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，吴波应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定吴波在一审法院查封之前与盛景旅游公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，且其主张权利的房屋有三套，不符合《执行异议规定》第二十九条的规定，其权利不足以排除华融资产重庆分公司的执行。 综上所述，吴波对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据《执行异议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回吴波的诉讼请求。案件受理费12242.68元，由吴波负担。 二审中，吴波举示了如下证据：1.借款本息确认清单原件、中国建设银行客户回单1页原件、中国农业银行客户回单2页原件；2.浦东发展银行借记通知原件；3.进账单（回单）原件、特种转账借方传票原件。拟结合一审中其所举示的借款协议、收据等证据，证明据不完全统计，王良玉已借款给海丰建设公司3395.6万元。 本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，本院认为，证据1中的借款本息确认单载明的是2011年10月31日、11月14日、11月24日王良玉对海丰建设公司的借款本息，但未附相应的转账凭证，不能证明前述款项真实发生，该份证据未获得华融资产重庆分公司认可，本院不予采信；证据2是锦焜商贸公司向重庆海丰环境科技产业发展有限公司的转账，吴波未举示证据证明锦焜商贸公司受王良玉委托付款，也未举示证据证明重庆海丰环境科技产业发展有限公司受海丰建设公司委托收款，故该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信；证据3是锦焜商贸公司向重庆国驰建材有限公司转账，重庆国驰建材有限公司也未认可系代海丰建设公司收取借款，故本院对该组证据不予采信。 二审查明：1.本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。2.二审中，华融资产重庆分公司对吴波借款给王良玉的事实予以认可。3.2015年6月10日，盛景旅游公司工作人员蔡渝就王良玉抵债房屋出具《王良玉房款收据明细统计表》，根据该统计表，抵款给王良玉的房屋中有3套业主为吴波，3套房款收据总金额为1048603元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为吴波对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，吴波与盛景旅游公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，虽该合同未注明签订时间，但按照一般交易习惯，应先购房再办理接房及缴纳物管费等手续，本案中吴波举示的2015年6月10日《王良玉房款收据明细统计表》已明确载明盛景旅游公司抵偿给王良玉的97套房屋中有3套房屋的业主记载为吴波，再结合其举示的于2016年8月13日就案涉房屋交纳物管费的收据，可以佐证吴波至迟于2016年8月13日前已与盛景旅游公司签订了购房合同，并从此时起占有使用案涉房屋的事实，故上述证据足以证明吴波在查封前已签订合法有效的书面买卖合同及占有案涉房屋。其次，关于购房款的支付，综合本案查明的事实及在案证据可知，因海丰建设公司欠付王良玉借款及利息，海丰建设公司、盛景旅游公司系关联公司，其法定代表人均系**安，盛景旅游公司、海丰建设公司遂同意以包括案涉房屋在内的97套房屋抵偿给王良玉。与此同时，王良玉又欠付吴波借款，王良玉又将案涉房屋抵偿给吴波，并由吴波直接与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，通过以上事实可以认定盛景旅游公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，吴波签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，吴波基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定吴波已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因吴波自身原因。因此，吴波符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，吴波的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初1166号民事判决； 不得执行吴波购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢1单元X-X号、8幢1单元X-X号、8幢1单元X-X号房屋。 一审案件受理费12242.68元，二审案件受理费12242.68元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异579号执行裁定书自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  姜圆圆 审判员  汤君丽 二〇一九年十二月三十日 书记员  李思琪