北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初30028号原告:张某1，男，1954年8月23日出生，回族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人:刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。委托诉讼代理人:张某2，男，1982年6月1日出生，回族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告:郭某，女，1936年7月29日出生，汉族，户籍地北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人:高雷，北京格竹律师事务所律师。原告张某1与被告郭某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1的委托诉讼代理人刘明哲、张某2、被告郭某的委托诉讼代理人高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1.确认1997年4月26日原、被告达成的涉诉房屋买卖合同无效；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告为×镇×村村民，为该村集体组织成员。位于北京市顺义区×镇地区×村×巷（×回民队）×号宅基地在1992年确权登记时登记在原告名下。原告在该宅基地共建有正房5间、后房5间、西厢房2间、南房2间。1997年4月26日，原告以8000元的价格将上述房屋出卖给被告，被告为东城区居民，不具有取得涉诉房屋宅基地使用权的权利，故双方的买卖违反了国家强制性法律规定，应属无效合同。为此，特提起本次诉讼，请依法判决。被告郭某辩称：一、关于本案的基本事实。1961年8月，被告大学毕业后分配到顺义县后沙峪中心任教，结婚后，因丈夫宋某在大兴县礼贤中学任教，两地分居长达17年，生育了三个男孩，单位从未分房（在城里同公婆合住在三间平房）。为了解决住房问题，1995年3月，由二中退休职工张淑德和当地村民荣祥生介绍购买了×镇×原告的房屋。为了避免日后发生纠纷，1997年4月26日，由荣祥生作中证人，代笔人赵化科（村长），原告同被告签订了书面《卖房契约》，同日被告将涉诉宅院的集体土地建设用地使用权证交付给了被告。当时的房屋状况是，正房西房山墙开裂，没有院门，没有厕所。被告入住后，对正房进行了重新装修，将院内西边的两间棚子推倒新建了两间西房，新建了两间南房，一间是厨房，另一间是卫生间，安装了电源、自来水、洁具、水池，铺设了下水道。2018年底，原告及其儿子张某2找到被告要求借用涉诉宅院的集体土地建设用地使用权证，声称他们的官司打输了，派出所需要土地使用权证办理手续，于是，被告出于好心，特意坐公交车去城里取回土地使用权证，交给原告。过后，被告多次向原告索要，原告置之不理。后被告才知，原告骗取被告土地证的真正目的是将户口迁入被拆迁宅院，为了获取拆迁利益。2019年开春，为解决房屋漏雨问题，被告又对房屋进行了装修，房顶上加装了彩钢板，更换了门窗，重新粉刷了墙壁，室内更换了灯具。房屋安装了锅炉及暖气。现如今，涉诉宅院已被拆迁，被告又面临无房居住的境况；二、关于《卖房契约》的效力问题。《卖房契约》签订于1997年4月26日，依据当时的《中华人民共和国经济合同法》第7条的规定，违反法律和行政法规的合同无效。因原告与被告签订的《卖房契约》并不违反当时的法律和行政法规的规定。故应当认定双方签订的《卖房契约》有效。针对原告当庭变更的诉讼请求及变更的事实，我方答辩意见为，原告本身没有卖房契约，原告起诉时写的卖房款是15000元，实际上，被告购买涉诉宅院的价款也确实是15000元，当时为了少交税款，所以卖房契约上写的是8000元，我方认为原告当庭更改涉诉房屋价款一事是不尊重事实。本院经审理认定事实如下：张某1的户籍在北京市顺义区×地区×村×巷×号，户别为非农业家庭户。郭某的户籍在北京市东城区×胡同×号楼×单元×号，户别为非农业家庭户。涉诉宅院位于北京市顺义区×地区×村×巷×号，《集体土地建设用地使用证》编号为顺-杨-×集建（证）字第×号，土地使用者登记为为张某3。顺义区×镇地区×村村民委员会出具证明：兹证明×镇×村×巷×号张某1与顺-杨-×集建（证）字第×号集体土地建设用地使用证土地使用者张某3系同一人。双方一致认可，涉诉宅院现已拆迁，全部地上物均已被拆除。张某1与郭某就涉诉宅院签订有《卖房契约》，内容为：今有卖房人张某3瓦房一所，正房肆间，厢房两间，座落×村西，经中证人荣祥生说合情愿卖与郭某名下永远为业，言明卖价共计捌仟元整，已笔下交清并无短少，日后如有纠葛俱由卖主和中证人一面承担，与买主无涉，空口无凭，特立此契约为证。《卖房契约》上载有：随交土地使用证一份；卖房人张保泉（宝全），按有指印；中证人荣祥生，按有指印；代笔人赵化科；落款时间是一九九七年四月二十六日，并加盖有顺义县×镇×村经济合作社公章。双方对《卖房契约》的真实性均予以认可，并认可全部签字、指印和公章。关于双方买卖房屋的时间，张某1主张是《卖房契约》落款时间，即1997年4月26日。郭某主张是1995年3月，并称《卖房契约》是买卖房屋之后于1997年4月26日补签。关于双方买卖房屋的价款，张某1在民事起诉状上写的是15000元，但庭审中主张以《卖房契约》所写的8000元为准。郭某主张是15000元，并称《卖房契约》中写8000元是为了避税。关于双方买卖房屋的具体情况，张某1主张卖房时有正房四间、西厢房二间，正房后背房四间，南倒座房二间。郭某主张买房时有正房四间、西厢房二间（没有门窗，属于棚子），正房后背房四间（属于简易房）。关于涉诉宅院处宅基地的《集体土地建设用地使用证》情况，张某1主张买卖房屋时将《集体土地建设用地使用证》交付给郭某，后为了落户他从郭某处取回了《集体土地建设用地使用证》，现因拆迁，他已将《集体土地建设用地使用证》交给了拆迁单位。郭某主张在2018年底，张某1及其儿子张某2找到郭某要求借用涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》，声称他们的官司打输了，派出所需要土地使用权证办理手续，郭某出于好心将土地使用权证交给张某1，后郭某多次向张某1索要，张某1置之不理，后被告才知原告骗取被告土地使用权证的真正目的是将户口迁入被拆迁宅院获取拆迁利益。关于《卖房契约》是否有效一节。张某1主张《卖房契约》无效，理由是张某1自小是×村村民，是集体经济组织成员，涉诉宅基地系张某1家的祖宅，虽然后来张某1变更了户籍性质，但国家依然颁发给张某1《集体土地建设用地使用证》，故张某1对涉诉房屋应享有合法的权利，郭某为东城区居民，并非×村的集体经济组织成员，双方签订的《卖房契约》违反了国家强制性法律规定，应属无效。郭某主张《卖房契约》有效，理由是《卖房契约》签订于1997年4月26日，依据当时的《中华人民共和国经济合同法》第7条的规定，张某1与郭某签订的《卖房契约》并不违反当时的法律和行政法规的规定，故应当认定双方签订的《卖房契约》有效；双方签订合同时，张某1的身份是非农业，并非×村的集体经济组织成员；《卖房契约》上面有顺义县×镇×村经济合作社的公章，取得了村集体的认可；郭某购买涉诉宅院是为了解决居住问题，购买涉诉宅院后，郭某及其配偶一直居住到涉诉宅院拆迁；张某1违背诚信要求确认合同无效，目的不是为了居住，而是为了取得拆迁利益。上述事实，有当事人的陈述、户口簿（复印件）、卖房契约（复印件）、集体土地建设用地使用证（复印件）、村委会证明、照片等在案佐证。本院认为，本案双方签订的《卖房契约》所涉房屋位于北京市顺义区×镇地区×村，属于农村宅基地上房屋。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案被告户籍在北京市东城区，户别为非农业家庭户，并非北京市顺义区×镇地区×村集体经济组织成员，不具备购买涉诉房屋的条件，因此本案双方签订的《卖房契约》应属无效，本院对原告的诉讼请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：原告张某1与被告郭某签订的落款时间为一九九七年四月二十六日的《卖房契约》无效。案件受理费三十五元，由原告张某1负担十七元五角（已交纳），由被告郭某负担十七元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王晓磊二〇一九年十二月二十三日书记员  李香玲