四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19196号 上诉人（原审被告）：成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青羊区金沙遗址路7号。 法定代表人：李文清，总经理。 委托诉讼代理人：张宇，北京国枫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈斐然，北京国枫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程果，男，1986年2月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周良，四川上盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向烨，四川上盛律师事务所律师。 原审被告：成都众意置业发展有限公司。住所地：成都市二环路西一段逸都路6号。 法定代表人：杨晓鸿，职务不详。 上诉人成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司（以下简称金沙鹭岛公司）因与被上诉人程果，原审被告成都众意置业发展有限公司（以下简称众意置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初4280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金沙鹭岛公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回程果的全部一审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由程果承担。 事实与理由：一审法院认定金沙鹭岛公司应履行协助程果办理案涉车位的不动产权登记的义务并应承担逾期办证的违约责任，属于事实认定错误、法律适用不当。 （一）金沙鹭岛公司不是承担办理案涉车位不动产权登记义务的主体。案涉“金沙柏林郡”项目系金沙鹭岛公司与四川养正投资有限公司（养正公司）的合作开发项目，根据双方的合作模式，项目以金沙鹭岛公司的名义报建和销售，养正公司负责项目开发、建设和实际的销售。而实际上，项目的销售也一直由养正公司与买受人进行对接和完成交易，包括实现销售后的办证也一直由养正公司实施。因此．金沙鹭岛公司的合作方养正公司应是实际承担办理案涉车位不动产权登记义务的主体。 （二）即使金沙鹭岛公司被认为应当承担办理案涉车位不动产权登记的义务，但该义务客观上无法履行，且金沙鹭岛公司不存在违约行为，不应承担合同项下逾期办证的违约责任。 1、金沙鹭岛公司未能办理案涉车位权属登记，系因为金沙鹭岛公司的合作方养正公司在主导开发建设的过程中存在违规行为，导致房管部门拒绝办理案涉车位的权属登记。鉴于房管部门的办证过程系金沙鹭岛公司不能影响、不能控制的，金沙鹭岛公司认为，协助办理案涉车位权属登记的义务因不可归责于金沙鹭岛公司的原因客观上无法履行。 2、根据《商品房买卖合同（车位）补充协议及附件》第三条“除正式发票外，出卖人签章的财务专用收据是出卖人唯一有效的收款凭证”的约定，程果向众意置业公司支付全部购车位款及办理权属登记相关税费的行为，鉴于金沙鹭岛公司并未收到上述两笔款项，应认定为未向金沙鹭岛公司支付车位款并缴纳相关税费。一审法院仅以“交易习惯”为由将程果向与金沙鹭岛公司没有任何法律关系的众意置业公司支付相关款项认定为向金沙鹭岛公司履行了相关支付义务，缺乏事实和法律依据。 基于此，金沙鹭岛公司认为：（1）程果没有履行《商品房买卖合同（车位）》项下的主要义务，即支付车位款给金沙鹭岛公司，金沙鹭岛公司有权拒绝履行案涉车位的过户办证义务。 （2）根据《商品房买卖合同（车位）补充协议及附件》第七条第4款“办证的相关费用由买受人承担”的钓定，程果缴纳税费的义务属于在先义务，但程果至今未向金沙鹭岛公司缴纳相关税费，金沙鹭岛公司并无代为垫付税款的义务，因此，在程果未缴纳办证费用之前，金沙鹭岛公司办理不动产权登记的时间应相应顺延，逾期办理的责任应由程果自行承担。 综上，案涉车位不动产权登记的办理由合作方养正公司负责实施，且需要程果已完全履行合同义务，同时亦需要房管部门的配合，并非金沙鹭岛公司一己之力即可完成。根据《商品房买卖合同（车位）补充协议及附件》第七条第5款的约定，金沙鹭岛公司承担逾期办证违约责任的前提是“因出卖人的责任”，既然未能办理权属登记的原因不在于金沙鹭岛公司，金沙鹭岛公司亦不存在违约行为，那么金沙鹭岛公司就不应承担合同项下的违约责任。如因不可归责于金沙鹭岛公司的因素判决金沙鹭岛公司承担支付违约金，则将是对金沙鹭岛公司极大的不公平。 （三）即使金沙鹭岛公司被认定应承担逾期办证的违约责任，金沙鹭岛公司亦认为一审判决适用法律不当，判决支持的违约金数额明显过高，应予以减少。 即使金沙鹭岛公司被认定为未按约定办理涉案车位的不动产权登记，但是，程果并没有因未办证而遭受实际的损失，程果亦未就造成的实际损失提供证据，故金沙鹭岛公司请求人民法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第2款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条2的规定，依法适当调减违约金数额。 程果答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持，金沙鹭岛公司的上诉请求不应当得到支持。 1.金沙鹭岛公司是办理车位不动产权登记义务的主体。金沙鹭岛公司系商品房买卖合同的当事人，是履行该合同的义务主体。案涉车位登记在金沙鹭岛公司名下，也只能以金沙鹭岛公司的名义将车位不动产权变更登记在程果名下。至于金沙鹭岛公司与养正公司的关系系其内部关系，不能约束程果。 2.金沙鹭岛公司办理车位不动产权登记义务不存在客观上无法履行的情形。案涉“金沙柏林郡”小区大部分业主已经取得车位的不动产权，金沙鹭岛公司并没有举证证明车位不动产权登记无法办理存在不可抗力的情形。 3.一审法院认定金沙鹭岛公司承担的违约金合理合法。一审法院认定违约金的计算标准是根据双方合同约定，该合同系金沙鹭岛公司提供的格式合同，本身关于金沙鹭岛公司违约金的约定已经很低。合同约定的每日万分之一的计算标准甚至低于中国人民银行公布的同期贷款利率。 4.关于众意置业公司收取案涉车位款项的问题。第一，金沙鹭岛公司承认养正公司系其合同公司，而养正公司和众意置业公司法定代表人为同一人杨晓鸿，众意置业公司持有养正公司70%的股权，杨晓鸿持有众意置业公司90%的股权，养正公司和众意置业公司存在高度关联性。第二，在案涉小区宣传资料当中裁明的投资方系养正公司并备注众意集团，在有的宣传资料中甚至直接载明投资商为众意置业公司。第三，程果及其他案涉小区的业主交付车库款项及税费的地点均在售楼部，办理签订合同及收取款项的均是同一批人员。第四，程果交付款项后一直使用车位至今，没有任何人阻止。因此，程果有理由相信将相关车位款项和税费交给众意置业公司是履行合同约定的付款义务。 综上，请求法院驳回金沙鹭岛公司的全部上诉请求，维持一审判决。 程果向一审法院起诉请求：1.判令金沙鹭岛公司协助将位于成都市青羊区车位的权属登记在程果名下；2.判令金沙鹭岛公司、众意置业公司连带向程果支付逾期办证违约金（以65500元为基准，按照每日万分之一的标准从2014年10月1日起计算至程果实际取得车位所有权登记证书之日止）；3.本案的全部诉讼费用由金沙鹭岛公司、众意置业公司承担。 一审法院认定事实：2013年3月6日，程果（买受人）与金沙鹭岛公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（车位）》及《商品房买卖合同（车位）补充协议及附件》（以下简称《补充协议》）。其中《商品房买卖合同（车位）》主要约定：出卖人将车位以65500元售予买受人；买受人一次性付款，出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房，在2014年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人同意委托金沙鹭岛公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人同意委托出卖人代交契税、专项维修资金、物业服务费用、商品房产权办理手续费、产权登记费及共有权人登记费及办理相关权属证件所需的其他税费，上述费用应在接收该商品房的同时交给出卖人。《补充协议》主要约定：买受人应于签订本协议的当日内，一次性向出卖人付清全部房款65500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 另有众意置业公司出具的两张《专用收据》载明：2013年3月16日收到程果购车位全款65500元；2013年6月27日收到程果代收车位产权费用3679元。上述两张《专用收据》均加盖有众意置业公司的财务专用章。 一审法院另查明：1.《网签合同信息查询记录》载明：2014年7月15日，金沙鹭岛公司作为出卖人，程果作为买受人，对青羊区车位进行商品房合同备案，成交价65500元。 2.《房屋信息查询记录》载明，金沙鹭岛公司于2014年5月28日以国有土地商品房新建的方式取得青羊区车位的所有权，所有方式为单独所有，证书编号为监证4XXX6，该车位无抵押、查封。 3.程果及金沙鹭岛公司一致确认：案涉车位已交付。 4.程果于2019年2月28日就本案向一审法院主张权利。 一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同（车位）》、《补充协议》、网签合同信息查询记录、房屋信息查询记录、专用收据（两张）等在案佐证，众意置业公司无正当理由拒不到庭，视为对上述证据放弃质证，一审法院对上述证据予以采信。 一审审理中，1.金沙鹭岛公司陈述：众意置业公司是养正公司的控股股东。经一审法院核实，众意置业公司及养正公司的法定代表人均系杨晓鸿，杨晓鸿持有众意置业公司90%的股权，众意置业公司持有养正公司70%的股权。 2.程果陈述，签订买卖合同和付款都是在柏林郡项目售楼部进行的，负责接待他们的是同一批人，因为售楼部挂的牌子和楼盘宣传手册等广告资料上均印有金沙鹭岛公司和养正公司（众意集团），故程果交钱的时候认为交给众意置业公司就是交给了开发商。 一审法院认为，程果与金沙鹭岛公司签订的《商品房买卖合同（车位）》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方成立商品房销售合同关系。 关于不动产权登记。根据程果提交的《专用收据》，能够证明其向众意置业公司支付了案涉车位款65500元及办证税费3679元。金沙鹭岛公司抗辩称，上述款项是由众意置业公司收取，金沙鹭岛公司没有收到，且根据合作协议也无办证义务。一审法院认为，首先，虽然金沙鹭岛公司陈述其与养正公司系合作关系，但金沙鹭岛公司未提交该合作协议，即便其所述属实，亦系其与养正公司之间的合同关系，相关约定对程果无约束力。程果有权依据《商品房买卖合同（车位）》及《补充协议》要求金沙鹭岛公司履行办证义务。其次，虽然程果的前述款项系支付至众意置业公司。但是，一方面，基于金沙鹭岛的陈述，金沙鹭岛公司作为开发商，以合作的形式与养正公司约定由养正公司实际管理合作项目，系其自行处分自身权利；另一方面，基于金沙鹭岛公司关于其与养正公司系项目合作关系及众意置业公司是养正公司的控股股东的陈述，程果关于付款地点在售楼部及售楼部宣传牌和宣传手册印有金沙鹭岛公司和养正公司（众意集团）的陈述符合商品房买卖的一般交易习惯，具有合理性且不违反常理，且程果支付车位款后实际取得了案涉车位并使用至今，期间金沙鹭岛公司未提异议。故程果作为普通购房（车位）者，其有理由相信，其向众意置业公司支付前述款项系履行《商品房买卖合同（车位）》约定的付款义务。综上，金沙鹭岛公司抗辩称其未收到相关款项，即便其相关陈述属实，亦系其与养正公司之间就合作协议产生的纠纷，与本案无关。故对金沙鹭岛公司的该项抗辩，一审法院不予支持。据此，现程果已经按约履行了合同约定的付款义务，金沙鹭岛公司应当按约履行协助办理不动产权登记的义务。根据房屋信息查询记录，案涉车位现登记于金沙鹭岛公司名下，且无查封、抵押等不能办理过户登记的阻却事由，故对程果主张金沙鹭岛公司协助其将案涉车位的权属登记至其名下的诉讼请求一审法院予以支持。 关于违约金。根据合同约定，程果未在车位交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，金沙鹭岛公司应自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起，每日按已付款万分之一标准支付违约金，直至实际取得权属证明之日止。现程果主张，案涉车位于2013年3月6日实际交付，但其未提交有效证据予以证明，且金沙鹭岛公司亦不认可。但案涉车位现确已交付，而双方均未主张案涉车位逾期交付，且均未举证证明车位实际交付时间，故一审法院酌定以合同约定的交付期限，即2013年6月30日为案涉车位的实际交付时间。据此，金沙鹭岛公司应于365个工作日内，即2014年12月15日前协助办理完毕案涉车位的分户产权，故金沙鹭岛公司应自次日起，即2014年12月15日起，计付违约金。 金沙鹭岛公司对程果的违约金主张提出了诉讼时效抗辩。一审法院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，本案的诉讼时效期间为三年。但本案中，合同约定的违约金计算标准系以日为单位累计计算，故诉讼时效期间应以每日的违约金作为每个个别债权分别计算。程果于2019年2月28日就本案向一审法院主张权利，故其主张的2016年2月28日之前的违约金已经经过了诉讼时效期间，一审法院依法对该部分主张予以驳回。据此，金沙鹭岛公司应自2016年2月28日起，以已付车位款65500元为基数，按每日万分之一的标准向程果计付违约金，直至程果实际办理案涉车位的不动产权登记之日止。 关于众意置业公司的责任。一审法院认为，基于前述相关认定，众意置业公司不是案涉《商品房买卖合同（车位）》及《补充协议》的相对方，根据金沙鹭岛公司的陈述，众意置业公司收取前述相关费用系基于其与金沙鹭岛公司之间的合作协议，故程果主张众意置业公司履行办证及支付违约金义务无合同及法律依据，故对程果对众意置业公司提出的全部诉讼请求一审法院均不予支持。 综上，对程果的诉讼请求，一审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、金沙鹭岛公司于本判决生效之日起十日内协助程果办理位于青羊区车位的不动产权登记；二、金沙鹭岛公司于本判决生效之日起十日内向程果支付逾期办证违约金（以65500元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年2月28日起，计付至程果实际取得前述不动产登记证明之日止）；三、驳回程果的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由金沙鹭岛公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人金沙鹭岛公司的上诉请求与被上诉人程果的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、履行协助办理车位的义务主体是否为金沙鹭岛公司；二、一审法院对逾期办证违约金的金额确定是否恰当。现就上述争议焦点论述如下。 关于第一个争议焦点。金沙鹭岛公司提出，程果未按照合同约定支付款项，故金沙鹭岛公司不应承担办证义务。对此本院认为：第一，金沙鹭岛公司在一审中已陈述案涉项目其公司与养正公司合作；经一审法院核实，众意置业公司及养正公司的法定代表人均系杨晓鸿，杨晓鸿持有众意置业公司90%的股权，众意置业公司持有养正公司70%的股权。其次，在程果与金沙鹭岛公司缔约以及付款时，地点处于案涉项目售楼部以及售楼部宣传牌和宣传手册印有金沙鹭岛公司和养正公司的名称，程果有完全充分的理由相信其众意置业公司开具的票据系代表金沙鹭岛公司。 第二，根据双方补充协议的约定，买受人应于签订本协议的当日内，一次性向出卖人支付房款。而案涉合同履行至今，金沙鹭岛公司不仅未向程果主张给付房款和相应税款，而且已按照约定向程果交付了案涉车位。该行为足以表明金沙鹭岛公司认可程果向众意置业公司支付款项之行为以及相应的后果。现金沙鹭岛公司以程果未向其支付款项抗辩其公司不应当履行合同义务的理由明显不能成立。双方签订的合同中明确约定由金沙鹭岛公司办理案涉房屋的权属转移登记，金沙鹭岛公司应当承担协助程果办理案涉车位不动产权证的合同义务。一审法院对此认定正确，本院予以确认。 关于金沙鹭岛公司上诉提出现办证存在障碍的问题。本院认为，经查明案涉车位上并未设定他项权，也无查封情况。金沙鹭岛公司提出房管部门拒绝办理案涉车位的权属登记，但未提交相应证据予以证明，故本院对其该项上诉理由不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，案涉合同约定逾期办证违约金的标准仅为日万分之一，年利率仅为3.65%，并不明显过高。且违约金具有补偿性和惩罚性之双重属性，一审法院按照双方约定的标准确定违约金具有合同依据。金沙鹭岛公司抗辩提出其不应当承担违约金以及违约金金额过高的理由均不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十二月四日 书记员 龙春光