湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终2989号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴美英，女，汉族，1971年11月16日出生，住所地：湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）律师事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人吴美英商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院作出的（2019）湘1202民初4418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判第一项，维持第二项；2、改判驳回吴美英的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由吴美英承担。上诉理由：湘中房地产公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。1、双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题没有约定；2、在没有约定的前提下，则应按照相关法律法规规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务；3、被上诉人必须举证证明曾要求上诉人承担协助义务而上诉人拒绝，上诉人才会构成违约。本案中被上诉人举证不能。相反，上诉人曾多次通知被上诉人收房办证。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成。被上诉人辩称：一、根据合同约定，交房具有两个基本条件：一是书面通知买受人；二是向买受人出示房屋竣工验收备案表。上诉人未按照合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。二、合同约定了上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，不适用《城市房地产开发经营管理条例》第32条。上诉人2018年12月才完成产权初始登记，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证违约责任。三、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告逾期交房的损失1960元；2、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失102218元(以392242元为基数，自2015年9月28日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止)；3、请求被告为原告办理房产证；4、诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2015年4月27日，原告吴美英与被告怀化湘中房地产开发有限公司签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：吴美英购买被告四中新苑第2幢27层1705号房，总购房款392242元；《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等，但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记条款中对出卖人完成初始登记的时间、办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定，双方亦无补充协议对此进行补充约定。合同签订后，吴美英付清了总购房款392242元。2015年6月28日，被告怀化湘中房地产开发有限公司完成了房屋的交付。于2018年3月5日，吴美英交纳了契税5590.13元，2018年3月28日，吴美英交纳了缴纳房屋维修基金11918元。2018年9月10日，原告所购房屋所在楼栋取得了《验收备案表》，期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。另查明，四中新苑2栋楼于2018年12月12日完成了初始登记。原审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。商品房买卖合同约定被告应在2015年5月31日前将符合约定的合格商品房交付给原告使用，原告已于2015年6月28日办理了收房手续，虽此时被告尚未取得合同约定的竣工验收备案表，但原告的实际收房行为视为认可被告现有交房条件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，原告2015年6月28日已收房，但原告晚至2019年7月20日才主张权利，已超过诉讼时效期限，因此，对原告要求被告赔偿逾期交房违约损失的诉讼请求不予支持。关于原告主张的逾期办证损失。《商品房买卖合同》中对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，且原告未能向本院举证证明其向被告缴纳了办证等相关费用，故就该《商品房买卖合同》的约定而言，不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约责任，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。逾期办证损失的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款的每日万分之一计算，为11061元｛392242元×0.0001×282天（自2018年3月5日起至2018年12月12日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证损失的诉讼请求予以部分支持，被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。因本案已具备原告自行办理权属证书的条件，原告应自行按相关要求办理权属证书，故原告要求被告办理房产证的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告湘中房地产公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吴美英逾期办证损失11061；二、驳回原告吴美英的其他诉讼请求。案件受理费2384元，减半收取1192元，由原告吴美英负担1138元，由被告湘中房地产公司负担54元。经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：吴美英与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。商品房买卖合同约定湘中房地产公司应在2015年5月31日前将符合约定的合格商品房交付给吴美英使用。吴美英已于2015年6月28日办理了收房手续。虽此时湘中房地产公司尚未取得合同约定的竣工验收备案表，但吴美英的实际收房行为视为认可湘中房地产公司现有交房条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，吴美英2015年6月28日已收房，但其晚至2019年7月20日才提起诉讼，已超过诉讼时效期限。故原审法院对吴美英要求湘中房地产公司赔偿逾期交房违约损失的诉讼请求不予支持并无不当。关于逾期办证，双方在《商品房买卖合同》中对此并无明确约定。不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在吴美英已自行缴纳契税和专项维修资金之日即吴美英能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在该期间内，湘中房地产公司应承担逾期办证违约责任。吴美英因未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而迟延的期间，责任应由吴美英自行承担。原审法院根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准为吴美英已付购房款的每日万分之一，即为11061元｛392242元×0.0001×282天（自2018年3月5日日起至2018年12月12日止）｝是合理的。吴美英对该损失的主张在诉讼时效期间范围内，湘中房地产公司辩称吴美英主张已过诉讼时效的理由不能成立。因本案已具备办理权属证书的条件，吴美英应自行按照相关要求办理权属证书，故原审法院不支持吴美英要求湘中房地产公司办理房产证的诉讼请求是恰当的。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇一九年十二月二十七日法官助理颜利华书记员张宝珍