云南省盐津县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0623民初1573号原告：纳寅甫，男，1984年12月1日出生，回族，云南省盐津县人，住盐津县。委托诉讼代理人:孙中汉,云南达意律师事务所律师。委托诉讼代理人:贺美玲(纳寅甫之母)，女，1947年7月7日出生，回族，住盐津县。被告：昭通市南泰房地产开发经营有限公司，住所地昭通市昭阳区珠泉路206号。法定代表人：贺显毅，该公司董事长。委托诉讼代理人:张镔,云南朱提律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：杨开玉，公司员工。原告纳寅甫诉被告昭通市南泰房地产开发经营有限公司（以下简称南泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纳寅甫的委托诉讼代理人孙中汉、贺美玲，被告南泰公司的委托代理人杨开玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纳寅甫向本院提出诉讼请求:1、判令被告继续履行合同；2、判令由被告南泰公司向原告支付违约金149719.92元（从2015年12月31日至2018年3月20日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年12月2日与被告南泰公司签订商品房购销合同，约定被告将位于盐津县盐井镇老街8号鸿达宾馆旁边在建的映景梦苑住宅楼5幢第5-1203房1套，建筑面积为139.1平方米，以356476.00元销售给原告,约定交房日期为2015年12月31号。被告逾期交房的违约责任为超过30天，按原付款金额的0.5‰乘以逾期天数向原告支付违约金。同日,原告全部支付购房价款356476.00元。约定交房期限满时，被告工程远未结束。原告通过业主委员会及个人多次与被告交涉未果，至今未能按约定交房。截止2018年3月20日，被告逾期交房天数累计936天。2016年7月7日，原告通过业主委员会与被告就违约责任问题重新达成协议约定：1、被告自愿将映景梦苑小区在2015年12月31日后所有未销售的房屋作为赔偿现有业主资金的保证，并由盐津住建局监督执行；2、2016年6月30日前的违约金，按双方签订的商品房购销合同执行；3、被告在2016年6月30日前交房，从2017年7月1日起至交房之日的违约金按双方签订的商品房购销合同有关违约条款双倍执行；4、若被告不能在2016年12月31日前交房，从2017年1月1日至交房之日的违约金按双方签订的商品房购销合同有关违约条款的4倍执行，协议并由被告向盐津住建局出具书面承诺书。被告违约后，对违约责任问题与原告达成了新的协议，系双方对违约责任的重新约定，是（商品房购销合同）的组成部分，是对原合同中违约条款的变更，是合同的特别条款，违约金应按承诺书计算支付149719.92元。为维护原告合法权益，请求依法判决。被告南泰公司辩称：被告公司取得合法相应许可，从事房地产开发与原告签订商品房购销合同，约定逾期交房违约金计算标准，并全额收取房价款及被告公司存在逾期交房的违约属实。但导致被告公司逾期交房确系因：一、客观上属地方政府对开发施工场地的主要交通要道（东风大桥）进行为期三个月维修改造，此属于南泰公司意志以外的其他因素，不可归责于南泰公司。因此，计算违约时间时，应对此作相应扣减；。二、合同约定的迟延交房违约金过高，请求依法给予调整。在已审结的同类型案件中，为确定逾期交付房屋所造成的损失，南泰公司申请对该小区同地段、同类型、同时段的房屋租金进行司法鉴定。按鉴定结论测算，原合同约定的违约金，明显高于期交付房屋所造成的损失，应予调整、减少。本院认为，对原、被告各方当事人认可的事实，本院予以确认。从本案各方当事人陈述及相同类型本院判决已生效文书所确认的事实表现出：原告自2014年12月2日与被告签订商品房购销合同，并于同日全额支付购房价款后，被告南泰公司在履行合同中，因资金缺乏等因素，至交房期限届满，未能按约定履行交房义务。2018年7月，被告南泰公司在尚未取得开发商品住房竣工验收合格手续时，原告通过被告公司电话通知后于本月23日取得所购住房钥匙入住装修。2018年7月12日，同系与原告购房相同情形的大多数购房业主向本院提起诉讼。诉讼中，被告南泰公司针对其答辩请求，经申请云南天禹司法鉴定中心于2019年1月2日作出【2018】司鉴字1232065号鉴定意见为：盐津县盐井镇老街映景梦苑同地段同类型同时段房屋单位面积年租金为3-8层（含8层），2016年、2017年、2018年分别为93元/㎡/年、95元/㎡/年、97元/㎡/年；8层以上分别为103元/㎡/年、106元/㎡/年、109元/㎡/年。据此，对本案应依法参照同案同判的原则进行处理。本案中，被告南泰公司在投资从事其商品房开发建设施工中，取得相应合法预售许可证后，即以签订商品房购销合同方式，向社会不特定公众进行商品房销售。其中，原告与被告南泰公司签定购销合同，约定各方权利、义务及负担违约责任计算方法。该格式条款合同符合房地产开发企业预售商品房规定的法定条件，实为商品房预售合同。合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对当事人各方具有法律约束力。原告按合同约定已全面履行了付款义务，被告南泰公司作为合同相对人，即负有按合同约定履行交付标的物的义务。但被告南泰公司在约定履行期限届满（2015年12月30日）至诉讼止，所建商品房尚未取得验收合格及逾期交房的违约事实，已在诉讼中得到被告南泰公司认可。据此，原告主张支付违约金的请求合法成立，本院依法予以支持。同时，被告南泰公司在承担违约责任后，仍负有继续履行商品房购销合同所约定的其他相应事项义务。针对各方当事人在本案中争议的焦点，本院综合评判如下：一、原告主张以被告向盐津住建局出具书面承诺书约定违约条款的4倍，计算支付违约金是否过高及被告南泰公司是否有权请求调整,并以房屋租金标准予以计算支付违约金是否合法的问题。本案中，对被告公司因资金短缺等因素致不能按期交付所售住房，原告及众多购房户曾于2016年7月7日，通过业主委员会出面方式与被告公司就交房、违约责任问题，被告公司向盐津住建局出具书面承诺书，承诺约定交房时间、违约金计算条款按原合同违约责任条款4倍执行，是属众所周知的事实。但该承诺书系地方人民政府介入并成立涉案小区后续工程建设现场监督管理工作组后，被告公司单方对地方行政主管部门作出的相应承诺，承诺书也未明确载明系对原购房合同的补充或组成部分。因此，对外并不产生法律约束力。原告据此主张权利，缺乏相应法律依据，且与公平原则相悖，本院不予支持。其次，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从被告南泰公司提供的司法鉴定意见书租赁费标准与双方约定的违约计算的标准，两相比较，其原合同约定违约金计算方法（标准）结果，也明显惩罚性远大于补偿性，与合同法规定的违约金的性质在于以补偿性为主，惩罚性为辅及应当以实际损失为基础的功能性原则相悖。据此，本院确认涉案约定违约金，符合法律规定“过分高于造成的损失”的情形，应依据公平原则予以调整。据此，被告南泰公司请求予以适当减少的抗辩主张，合法有据，本院予以采纳。诉讼中，原告仅有其陈述，也不能提供因逾期交房已造成其实际损失的相应证据加以佐证，对此原告应承担举证不利的后果。二、地方政府对开发施工场地的主要交通要道（东风大桥）进行为期三个月维修改造，计算违约时间时，应否对此作相应扣减问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。但在本案诉讼或相同案件中，被告南泰公司针对该项事实，仅提供有公司单方出具说明，并无其他有效证据加以佐证，故对此抗辩，本院不予采纳。三、原告取得涉案住房钥匙之日,应否视为交付及应否作为计算违约金截止时间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中,原告于2018年7月23日领取住房钥匙，已实际占有控制所购住房，应视为对涉案房屋的交付使用，符合各方实际，原告虽主张逾期计算截止为2018年3月20日，但应以其领取住房钥匙之日为准。据此，本院确认被告南泰公司交付涉案住房之日（2018年7月23日）为逾期计算违约金截止时间。同时，被告南泰公司依据合同约定，应继续履行涉案合同的其它附随义务。综上所述，本院对被告南泰公司违约造成的损失，调整为以不超过同地段同类房屋租金标准的130%予以计算，即涉案住房为12层，按8层以上租金标准计算分别为：2016年租金为14327.30元（139.1㎡×103元/㎡/年）、2017年租金为14744.60元（139.1㎡×106元/㎡/年）、2018年租金为8844.44元（139.1㎡×109元/㎡/年÷12×7个月），被告南泰公司应支付违约金共计为49291.24元（14327.30元＋14744.60元＋8844.44元×0.3%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告昭通市南泰房地产开发经营有限公司限于本判决生效后15日内，支付原告纳寅甫违约金49291.24元；二、驳回原告纳寅甫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3294.00元，减半收取1647.00元由被告昭通市南泰房地产开发经营有限公司承担1000.00元，由原告纳寅甫承担647.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  杨桂义二〇一九年十二月二十五日书记员  阳 靓公布日期1999.03.15时效性现行有效第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。附:本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条【举证责任原则性规定】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。