云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2335号上诉人（原审被告）：朱绍良，男，汉族，1972年11月2日生，曲靖市沾益区人，住曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：刘开峰，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：毕波，云南平航律师事务所律师（实习），特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖市盛大投资开发有限公司。住所地：曲靖市麒麟区环城东路瑞和新城36栋1号。统一社会信用代码证：915303300560098675E法定代表人：杨金松，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖雪琼，云南靖嘉律师事务所律师，系特别授权代理。第三人：丰尚美，女，怒族，1982年12月10日生，怒族自治县人，住怒江傈僳族自治州贡山独龙族怒族自治县。上诉人朱绍良因与被上诉人曲靖市盛大投资开发有限公司（以下简称曲靖盛大公司）、第三人丰尚美房屋租赁合同纠纷一案，不服沾益区人民法院（2019）云0328民初1247号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱绍良上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判上诉人在争议商铺停水停电的情况下不支付房屋租金。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。具体理由1、被上诉人经常停水停电，上诉人已无法正常使用争议商铺。一审法院在已经认定自2019年5月31日至今被上诉人一直对争议商铺进行停水停电的情况下，却仍判决上诉人应按照交纳80%的租金是错误的。2、一审判决认定了2019年5月31日争议商铺一直停水停电至今，但实际上在此之前，被上诉人就多次采取恶意停水停电等措施试图撵走上诉人，次承租人丰尚美及张皎均证实了这一点。3、案涉租赁合同系被上诉人单方面制作，不能据此解除双之间的租赁关系。被上诉人曲靖盛大公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。2、在上诉人到期未缴纳租金的情况下，被上诉人才停水停电。且案涉12号楼贵州商会使用的部分未停。3、案涉房屋在2019年5月31日之前没有停水停电。在一审判决后被上诉人方已经于2019年9月恢复了供水供电。第三人丰尚美未向本院提出书面答辩意见。曲靖盛大公司一审起诉请求：1、判令原告收回被告商铺（合同期满后，被告未与原告续签订《租赁合同》，却一直占用该涉案商铺）；2、判令被告支付占用商铺租金18478元（含物业费，自2019年4月1日至2019年5月31日）；支付未签订合同也未交还商铺产生金额60000元（自2019年4月1日至2019年5月31日，1000元/天/60天）；支付违约金33260元（合同总租金的30%），年租金110865元（2019年4月1日至2020年3月31日）；3、涉案商铺从2019年6月1日后续产生的房租及相关费用案月进行结算9239元/月（含物业费），不足月按天计算；4、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月28日，曲靖盛大公司（甲方）与曲靖市商联投资有限公司（乙方）签订《租赁协议》，双方约定：甲方将其开发的位于曲沾大道小坡收费站旁盘江路38号（整体市场部分）房屋出租给乙方使用。合同租赁面积约为60000平方米。租赁期限20年（其中30%售出物业为15年，公司自持70%物业为20年，详见附件三）自2013年1月1日起至2032年12月31日止。双方未在合同中约定乙方不得对承租的房屋不得进行转租。合同签订后，双方在合同的履行过程中发生了争议。2017年3月31日，曲靖盛大公司以房屋租赁合同纠纷起诉曲靖商联投资有限公司，经该院调解，双方达成调解协议（云南省曲靖市沾益区人民法院（2017）云0328民初605号民事调解书）。在调解协议中，双方约定：一、曲靖市盛大投资开发有限公司与曲靖商联投资有限公司于2017年7月20日解除双方2012年9月28日签订的《租赁协议》，由曲靖商联投资有限公司在2017年8月11日前将合同项下的租赁物房屋移交给曲靖市盛大投资开发有限公司（除盛大商城2幢3楼，19幢10、11、12号房屋及5幢2、3层双方另有约定外，其余房屋均已按约定预交完毕）。……。2018年4月，曲靖市盛大投资开发有限公司（乙方）与曲靖商联投资有限公司（甲方）达成《和解协议书》，双方约定：……五、乙方将盛大商城19栋10号、11号、12号直接出租给甲方法人朱绍良，由朱绍良继续占有使用，租金按照原甲乙双方签订的租赁合同约定的当期单价下调20%计算，租金起算时间为2018年4月1日，房屋交纳方式从每两年交纳房租一次变更为每年4月1日前交纳当年的全年房租，其他条款按照原双方签订的租赁合同执行（具体条款由乙方与朱绍良另行签订房屋租赁合同确认）。2018年4月17日，原告曲靖市盛大投资开发有限公司与被告朱绍良签订《盛大商城租赁合同》，双方约定由朱绍良（乙方）承租曲靖市盛大投资开发有限公司（甲方）盛大商城19栋10、11、12号商铺，租期自2018年4月1日至2019年3月31日止。每年租金为101778元。乙方应按时交纳水费、电费、物业管理费（安保、卫生等其他应当由乙方自行支付的费用）。双方在合同中还约定，未经甲方同意，乙方不得以任何形式转租、转借承租的商铺或对商铺进行委托代管。双方在合同中还约定：本合同租期按以前曲靖商联投资有限公司与曲靖市盛大投资开发有限公司主体合同执行，并按每年租期的费用下浮20%签订合同。2019年5月28日，原告向被告送达《告知书》，要求被告于2019年5月31日到公司办理商铺的相关手续后再行使用该商铺。2019年5月31日，原告对被告租赁的盛大商城19栋10、11、12号商铺部分楼层实施停水停电至今。2018年4月，被告已经向原告交付了2018年4月至2019年3月的房租、物业费，水电费已经交付至2019年6月。另查明，2016年8月1日，曲靖商联投资有限公司与第三人丰尚美签订《小坡工矿机电专业市场商铺租赁合同》，双方约定由丰尚美承租小坡工矿机电专业市场19栋12号商铺。租期60个月，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。2017年4月1日，被告朱绍良与曲靖市贵州商会签订《房屋出租协议》，双方约定由曲靖市贵州商会承租曲靖市沾益小坡工矿机电市场19栋12号（第三层，350㎡左右），租期自2017年4月1日至2020年3月31日止，年租金3.5万元。一审法院认为，本案的焦点是原告请求解除合同、收回被告商铺,由被告支付占用商铺租金18478元、支付未签订合同也未交还商铺产生金额60000元（自2019年4月1日至2019年5月31日，1000元/天/60天）、支付违约金33260元（合同总租金的30%），年租金110865元（2019年4月1日至2020年3月31日）、涉案商铺从2019年6月1日后续产生的房租及相关费用案月进行结算9239元/月（含物业费），不足月按天计算的主张是否成立。对于租赁合同的租赁期限和租赁房屋的转租，合同法规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。关于租赁合同是否解除的问题。本案中存在数个房屋租赁合同，即：2012年9月28日，曲靖市盛大投资开发有限公司（甲方）与曲靖市商联投资有限公司（乙方）签订的《租赁协议》；2016年8月1日，曲靖商联投资有限公司与第三人丰尚美签订《小坡工矿机电专业市场商铺租赁合同》；2017年4月1日，被告朱绍良与曲靖市贵州商会签订《房屋出租协议》；2018年4月17日，原告曲靖市盛大投资开发有限公司与被告朱绍良签订《盛大商城租赁合同》。上述四份合同均是有效合同。其中，2016年8月1日，曲靖商联投资有限公司与第三人丰尚美签订了《小坡工矿机电专业市场商铺租赁合同》，该合同的签订时间在曲靖市盛大投资开发有限公司起诉曲靖商联投资有限公司解除租赁合同之前。并且曲靖商联投资有限公司将从曲靖市盛大投资开发有限公司租赁取得的房屋转租给第三人丰尚美未违反双方的合同约定，原告也未对曲靖商联投资有限公司转租房屋提出异议，因此，第三人丰尚美有权在租期内合理使用租用的房屋。2018年4月17日，在原告曲靖市盛大投资开发有限公司与被告朱绍良签订的《盛大商城租赁合同》中，双方即约定了“租期自2018年4月1日至2019年3月31日止”，又约定了“本合同租期按以前曲靖商联投资有限公司与曲靖市盛大投资开发有限公司主体合同执行，并按每年租期的费用下浮20%签订合同。”根据双方的真实意思表示，合同的租期是按照20年，自2013年1月1日开始计算。虽然合同中也约定“未经甲方同意，乙方不得以任何形式转租、转借承租的商铺或对商铺进行委托代管”，但该约定不能对前期签订的租赁合同进行约束。2017年4月1日，被告朱绍良与曲靖市贵州商会签订了《房屋出租协议》，曲靖商联投资有限公司并未予以反对，视为同意以朱绍良的名义转租房屋。2018年4月17日，曲靖市盛大投资开发有限公司（甲方）与被告朱绍良（乙方）约定了租金的支付方式为先付后用的原则，每年支付一次。因此，虽然被告朱绍良与原告曲靖市盛大投资开发有限公司的租赁合同未到期（至2032年12月31日），但被告仍然有义务每年向原告交付租金和相关费用，被告未按时交纳房屋租金，已经违约在先。原告主张被告转租和闭门不营业的行为符合合同第八条第2点中规定的情形，应当解除合同。本院认为，曲靖商联投资有限公司和被告对租赁的房屋进行转租是在2018年4月17日前，不构成违反本合同不得转租的约定。第三人丰尚美未营业是在其租赁期间内其自行处分权利的行为，第三人的不营业行为不能视为被告的违约。因原告对部分出租房屋的楼层进行停水停电，房屋的租赁人不能正常使用管理房屋，造成了不营业达到30天和间断闭门不营业全年达到60天的事实，这一事实的责任也不能归责是被告无故主动停止营业，原告主张以该情形解除合同的理由不能成立。双方在合同的履行中，被告辩解原告停水停电致使房屋未能正常使用，未证明原告在2019年3月31日前非因其他客观原因单方面故意停水停电，因此，该辩解不能抗辩原告主张交付租金等费用的主张。原告在被告未按时交付房租时，于2019年5月31日对被告租赁的部分房屋进行停水停电，违反了合同中约定的“甲方应保证租赁商铺本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态”，原告的该行为并不是合法行为，也阻碍了被告对租赁房屋的正常使用。原告单方面停水停电的行为也构成了违约。原、被告双方应根据责任的大小承担违约造成的损失。鉴于第三人丰尚美和曲靖市贵州商会的租赁期还未届满，被告也愿意继续使用租赁的房屋，并且为了不阻碍次承租人正常管理使用租赁的房屋，本院认为现阶段原告与被告的房屋租赁合同不宜解除。被告应及时向原告支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金和其他费用，原告也应当及时恢复被告租赁房屋的通水通电。鉴于原告自2019年5月31日起对被告租赁的部分房屋停水停电至今，可以适当减少该期间被告交付租金的数额，该院酌情在全年租金的基础上减少20%。关于原告主张的违约金和被告是否应按照1000元/天交付租赁费的问题。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告以被告违反了租赁合同第十条第1点中“未经甲方书面同意，将商铺转租、转借给他人使用的”规定，主张按照总租金的30%承担违约金。本院认为，第三人丰尚美和曲靖市贵州商会签订房屋租赁合同和使用租赁房屋在先，被告并未在签订该合同后才将租赁的房屋转租给第三人丰尚美和曲靖市贵州商会，因此，被告与原告签订合同后转租房屋的事实不成立，原告的该主张不能成立。对于双方在租赁合同第三条第3点中约定“若租期届满后乙方未就续约事宜与甲方重新签订租赁合同，也未向甲方交还房屋，则视为乙方同意按照1000元/天的租赁费不定期租用”。本院认为，该约定是付条件的约定，根据双方对租期的约定，“合同租期按照以前曲靖商联投资有限公司与曲靖市盛大投资开发有限公司主体合同执行”，至2019年3月31日，双方的租赁期限还没有届满，因此，双方约定的租赁期满的条件并未成就，原告认为按照1000元/天计算，由被告支付租金60000元的主张因条件不成就而不能成立。鉴于双方在合同的履行中都有违约行为，对原告请求支付违约金的主张不再进行计算。对于房屋租金和物业管理费。因双方在合同中已经约定了每年的租金是101778元，物业管理费按照每平方米0.5元计算，按照原告出具给被告的收据，物业费每年9087元，被告对此并无异议，该院予以确认。综上所述，对原告的请求，予以部分支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告朱绍良于2019年9月10日前向原告曲靖市盛大投资开发有限公司交付2019年4月1日至2020年3月31日的租金96034元（2019年5月31日至2019年9月10日的租金减少20%，计101778元÷365天×103天×20%＝5744元。101778-5744=96034元）、物业费按9087元/年交付。二、原告曲靖市盛大投资开发有限公司与被告朱绍良继续履行双方在2018年4月17日签订的《盛大商城租赁合同》。原告应于2019年9月10日前恢复对被告租赁房屋的通水通电。三、驳回原告曲靖市盛大投资开发有限公司的其他诉讼请求。四、第三人丰尚美在本案中不承担责任。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1267元（已减半收取），被告负担1013元，原告负担254元。本院二审期间，双方当事人及第三人均未向本院提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为：二审中，案件各方当事人对一审判决继续履行《盛大商城租赁合同》均未提出异议，本院认定该租赁合同合法有效，合同双方应继续履行。依照前述合同约定，争议商铺租金应于每年4月1日前进行支付。在本案中，除第三人丰尚美及贵州商会张皎在一审中的陈述外，上诉人并无其他证据充分证实被上诉人曲靖盛大公司在2019年3月31日前故意经常对涉案商铺停水停电的事实。且在本院二审询问中，上诉人方亦称并未保留相关证据。因此，上诉人朱绍良以被上诉人经常停水停电抗辩到期不予支付租金的理由，一审不予支持并无不当。依照现有证据认定，上诉人朱绍良到期未支付租金且经被上诉人催要仍未支付致使曲靖盛大公司对涉案商铺部分进行了停水停电。上诉人到期未支付租金违约在先，根据双方的过错及违约情况，一审判决对2019年5月31日至2019年9月10日期间上诉人应支付租金扣减20%并无不妥。上诉人要求全部免除租金的上诉请求不符合案件实际，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2402元，由上诉人朱绍良负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 孙靖然审判员 刘招银二〇一九年十二月六日书记员 许津碧