北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初17343号原告：王艺晴，女，1990年11月2日出生，汉族，北京市丰台区居民，现住北京市丰台区，身份号码×××。委托诉讼代理人：韩宝贵，北京市亚奥律师事务所律师。被告：广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路33号院三区1号楼1层，统一社会信用代码911101136892004900。负责人：罗庆，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司职员，现住广州市，身份号码×××。第三人：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米，统一社会信用代码911101110648620560。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，1984年11月24日出生，汉族，北京创誉房地产开发有限公司职员，身份号码×××。原告王艺晴与被告广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司(以下简称宁骏物业公司)、第三人北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王艺晴之委托诉讼代理人韩宝贵，被告宁骏物业公司之委托诉讼代理人田丹，第三人创誉公司之委托诉讼代理人孙纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艺晴向本院提出诉讼请求：1、请求被告承担下列费用：原告租金损失120000元，原告赔偿北京航天海泉测试技术有限公司（以下简称承租人）家具损失5000元，办公用品损失5750元，值班费损失8500元，上述各项共计139250元；2、请求被告继续履行修复×号院×号楼底商116、117房屋漏水的义务；3、判令被告退还原告2018年4月至2019年3月物业服务费11768.4元；4、请求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告和承租人于2018年1月1日签订了房屋租赁合同，原告将位于北京市房山区×镇×号院×号楼底商116、117房屋，面积共计103.23平米的房屋出租给承租人，租赁期限为五年，至2023年4月1日结束。2018年4月，承租人刚刚使用时屋顶就出现漏水现象，原告立即向物业公司报修，物业公司一直答复说检查，彻底地查，看是哪里的原因漏水，但是一直没有查明，更没有采取有效的措施阻止甚至根治漏水现象，还推脱说是业主不配合，让承租人还报警。原告的出租房内一直漏水，而且越漏越厉害，开始是屋顶漏水，后来发展到屋顶漏水，墙面也渗水，直接导致承租人不能正常办公，每逢周末、节假日还得派专人值班接漏水。承租人多次通过原告交涉和直接与物业公司交涉，均没有达到修好承租房漏水的目的，于2019年3月向原告提出退还租金的要求，主张退还因出租房屋不能正常使用而导致的租金损失120000元，并赔偿租赁期间漏水造成的各项经济损失，包括漏水浸泡电脑、家具，更换电脑、家具的费用合计10750元，节假日派人值班接漏水而支出的值班费8500元，上述费用合计139250元。上述事实有承租人购买电脑、家具的合同票据，承租人单位开具的值班费证明，拍摄的房屋漏水照片以及与物业负责人李万举通话的录音资料为证。综上，被告的行为违反了物业管理合同的约定和《民事诉讼法》的相关规定，侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，请求贵院依法裁判。被告宁骏物业公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。本案的案由为物业服务合同纠纷，原、被告之间存在物业服务关系，根据双方签署的物业合同及相关法律规定，物业公司所管理的区域为原告户门以外的公共区域，原告户内的专属区域需要由原告自行进行管理。原告所主张的损失，经被告现场排查系由原告的楼上住户的暖气管道漏水所致，造成被告相应损失的直接侵权人是楼上住户，与被告没有法律关系，不应由被告承担相应责任。根据本案的事实以及原告提交的证据可以认定本案实际上应当是财产损害赔偿纠纷，而在本案中我方并非涉诉房屋的损失直接侵权人，所以在本案中我方不是适格主体。针对原告主张的损失，其证据比较混乱，通过该证据无法证明原告损失的实际具体情况以及相关的损失金额。综上所述，原告的起诉没有事实与法律依据，我方在本案中针对原告的损失不应当承担赔偿责任。请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人创誉公司述称，原告请求缺少事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋竣工备案后按时交付原告，原告签署了房屋交接单，并确认房屋不存在质量问题。涉案房屋及楼上房屋均进行过装修改造，因此产生的一切后果和后引发的质量问题，应该由房屋所有人和侵权人承担。原告已经认可退还2018年4月到2019年3月租金是租户装修费较高同意退还，并非因漏水导致的，故原告起诉的租金损失12万元没有事实与法律依据。原告主张的家具损失、办公用品损失、值班费等没有提交相应证据，我方认为该部分损失没有事实与法律依据，同时，原告作为出租人对其房屋应当有管理以及维护的义务，但在租户联系原告时，原告却说直接联系物业，如果有损失，对于损失扩大原告也应当承担主要责任。证人在作证过程中强调家具、办公用品等被水淋湿，但一直将物品放置在那里，租户也要承担损失扩大的责任。本院经审理查明事实如下：原告系房山区×路×号院×号楼1层116、117房屋的所有权人，两处房屋均为商业用途、底商。原告称其于2014年购买了上述116、117房屋，但购房合同已经丢失。原告称2017年12月27日，其与北京航天海泉测试技术有限公司（以下简称航天公司）签订了《房屋租赁合同》，由航天公司承租其116、117房屋，约定年租金240000元，月租金20000元，2018年1月1日至3月31日为免租期，由航天公司负责装修，合同至2023年4月1日终止。在航天公司租赁期间，自2018年4月开始117屋顶漏水，116屋顶也漏水，主要是117室二层办公区域漏水，116屋顶的水系洇渗过去的，航天公司多次向物业公司报修，但物业公司一直未查明原因，且未采取有效措施阻止甚至根治漏水现象，导致航天公司于2019年3月向其提出退还租金12万元，并赔偿了航天公司更换电脑、家具、值班费损失，故要求被告赔偿上述损失。原告提交《房屋租赁合同》、收据、发票、家具购销合同、工资条、航天公司工作人员何某与宁骏物业公司员工李万举的通话录音并申请何某出庭作证。何某出庭作证称，其系航天公司业务部的业务员，航天公司承租了原告的116、117房屋。租赁的两套房屋均为毛坯房，租赁后航天公司进行了装修，两套房屋挑高约9米，航天公司在室内做了二层，二层两套房屋相连，在一层、二层铺了瓷砖、刷墙、贴壁纸、做了吊顶，从2018年1月开始装修，到5月装修完毕，6月入住使用。月租金2万元。因为漏水，听说房东可以退12万元，具体其不清楚。在2018年1月开始装修时就发现117的屋顶往下漏水，当时航天公司的闫伟向物业报修，因为闫伟负责装修，物业来了后说要上去找原因，2018年3月物业说修好了，没说原因，当时的确不怎么漏水了。在2018年6月，又开始漏水，还是117的屋顶漏水，航天公司再次报修，物业继续找原因，物业说2楼屋顶也有点漏水，从3楼往上没有问题，2018年8月没有漏水，2018年10月开始漏水，不是很严重，在2018年11月开始严重了，报修后物业公司找了供暖公司的人，供暖公司经排查说不是供暖管道的问题，从2018年11月至2019年4月都在漏水，不知道为何2019年4月不漏水了。从2018年1月至2019年11月陆续报修将近20次，最严重的是2018年11月的那次，当时已经供暖，那次主要是117二层办公区漏水，116屋顶也在往下渗水，117最严重，整个二层办公区都无法使用。2019年3月1日，其给物业公司的李万举打了电话，反映漏水问题，其说是3层漏水，楼管告知其李万举是物业经理。航天公司找了原告，原告称让找物业公司。李万举称房屋已经过了保修期，所以没有找开发商。自2019年11月底未再漏水，物业告诉闫伟说是把二层住户的供暖阀门关闭了。大部分系在供暖季漏水，非供暖季也有漏水。因漏水影响航天公司使用房屋，房东应该减少租金，公司的办公家具包括电脑桌、电脑、员工加班盯着倒水的工资都属于公司的损失。航天公司周一至周五上班。其不清楚航天公司是否向原告交纳房租，也不清楚房东是否退还租金，对于装修费用冲抵租金事宜，其称并非其负责，不是很确定，应以合同为准。原告对证人证言认可。被告称从证人证言可以看出报修的时间点与漏水的区间点集中在供暖季前后。证人对于航天公司是否交纳租金以及装修费折抵第一年租金的问题上，前后陈述矛盾。证人对航天公司损失的陈述与原告提交的证据存在出入，比如原告称漏水区域集中在照片所在的区域，证人所述为大面积漏水，区域不固定，证人确认主要是117室漏水。第三人认为证人系航天公司的员工，与原告存在利害关系，证人对于装修费抵扣租金的陈述多次改口，证人证言可信度持怀疑。证人提到原告并未到现场处理，而是让航天公司找物业，原告作为出租方未履行自己的义务，对损失的扩大应承担主要责任，证人也无法证明损失系漏水造成以及基于哪个时间造成。被告称物业公司均是只对公共区域的保洁、安保负责，对公共管道有维修义务，业主户内的专属区域需要由业主自行管理，其收到报修后，对二层及以上的住户进行排查，发现二层住户也有被泡的痕迹，四层以上住户无漏水痕迹，故推断可能系三层住户存在漏水，其联系了三层业主，但业主一直拒绝、拖延其入户排查，其通过报警、让居委会联系三层住户，但三层住户一直未到场开门，导致无法入户查看，故其在第一时间关闭了三层住户的入水阀门，该阀门处于三层的公共区域，以防止损失的扩大。被告提交微信聊天记录，称系其客服人员与三层住户的聊天记录，以证明其积极履行物业管理职责，协调三层住户入户进行排查。原告对该聊天记录真实性和证明目的均不认可。被告称漏水问题严重的话，只要业主报修，不管是否系物业的问题，其均会先行查看，查明漏水原因，涉诉房屋属于房内漏水，并非公共管道漏水，如果系房屋质量问题，应由开发商承担，如系业主导致，应由业主自行承担，其没有维修的义务。原告称其从2018年4月就报修，直到2019年3月被告才关闭三层的阀门，被告怠于维修。被告和第三人均称只有117屋顶漏水。原告称2019年4月就没有漏水，只是稍微渗水，但自2019年11月初供暖试水时，再次发现117屋顶和墙面漏水，并告知了法院，此后就未再漏水。本院接到原告反映再次漏水情况后及时告知了被告。被告称其于2019年11月初接到本院漏水通知后，及时进行排查，经排查发现117上方二层住户家卫生间区域的暖气管道有漏水现象，经和二层住户沟通，其已关闭二层住户的暖气阀门，并告知二层住户现已造成一层财物受损，二层住户答复说会联系为其做装修的公司进行维修。原告称被告此前告知系三层的原因，让其找三层业主，后又称是二层漏水，其不认可被告所述的原因。被告提交了涉诉房屋临近的业主与其签订的物业服务协议，以证明物业服务的标准及物业与业主的权利、义务，其中说的很清楚其仅对共用部位设备设施的维护以及保养承担义务，证明其积极履行了物业管理职责。原告认为该协议与其无关，且根据该协议第二章第1条1.3，恰恰证明被告未履行其义务。经法庭释明，原告坚持不对涉诉房屋漏水原因申请鉴定，并知晓相应的风险。被告和第三人亦不就此申请鉴定。上述事实，有庭审笔录、庭前会议笔录、房屋租赁合同、不动产权证书、照片、通话录音、视频等在案佐证，可作认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告均认可原、被告之间存在物业服务合同关系，本院对此亦不持异议。本案争议焦点为涉诉房屋漏水的原因及被告是否对此负有维修义务以及被告是否应该对原告的损失进行赔偿。结合被告提交的物业服务协议、被告对于其物业服务范围的陈述以及本案中原告、原告申请的证人何某及被告对116、117房屋漏水情况的陈述，可以看出漏水时间大多在供暖季前后，根据证人何某的陈述，其报修后被告均派人进行了排查。虽然被告前后排查出的原因不同，但不能否认被告的确作出了排查，根据被告提供的聊天记录，被告与三层住户协调了入户排查的事宜，且被告确也关闭了三层的阀门、二层的暖气阀门，原告也确认中间有过漏水减轻或者不漏水的事实存在，即被告的行为在一定程度上降低了损失。虽然漏水问题持续很久，且至今未得到彻底解决，但原告据此认为被告怠于维修，未尽到物业服务的义务，进而导致损失扩大的意见，本院对此不予采信。另外，涉诉管道发生在户内，并非公共区域，经本院释明，原告坚持不申请鉴定，现在无法查清漏水成因的情况下，原告要求被告承担漏水造成的损失，且被告不同意承担的情况下，本院对原告的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王艺晴的全部诉讼请求。案件受理费三千三百二十一元，由原告王艺晴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶小超人民陪审员  吴立芹人民陪审员  代 丽二〇一九年十二月十八日书 记 员  田小星