北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初31530号原告:北京宣房投资管理集团有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街15号。法定代表人：任伟，董事长。委托诉讼代理人：朱进，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何艳，女，1980年1月30日出生，该单位职工。被告：曹庆瑞，男，1952年4月17日出生，汉族，北京市五建公司退休，住北京市西城区。第三人：曹宏，女，1984年7月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。第三人既第三人曹宏法定代理人：殷丽珍，女，1951年1月1日出生，汉族，新陆服装厂退休，住北京市西城区。原告北京宣房投资管理集团有限公司（以下简称宣房投资公司）与被告曹庆瑞、第三人曹宏、殷丽珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宣房投资公司委托诉讼代理人朱进、被告曹庆瑞、第三人曹宏、殷丽珍到庭参加第一次庭审；原告宣房投资公司委托诉讼代理人何艳、被告曹庆瑞到庭参加第二次庭审，第三人曹宏、殷丽珍未到庭参加，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告正在履行的北京市公有住宅租赁合同（宣房外字第5-1472号）；2、要求被告及第三人立即将位于北京市西城区广安门外大街×号楼204号腾空后交由原告处置。事实与理由：北京市西城区广安门外大街×号、×号以及×号简易楼，位于西城区马连道路口以东，广安门外大街北侧，是原告经营管理的直管公房。被告承租广安门外大街×号楼204号房屋，房屋两间，建筑面积29.36平米。该处户籍人口三人，即被告本人，被告之前妻殷丽珍，之女曹宏。该简易楼系上世纪60年代建造的混合结构三层简易楼房，由于设计标准过低，屋面变形，钢筋锈蚀，墙体风化现象严重，特别是地铁七号线施工的震动引起居住在此楼中承租人的强烈反响，同时危害了居住安全。经北京市西城区（原宣武区）房屋安全鉴定站现场鉴定并做出鉴定报告，该简易楼为整体危险D级，并建议该楼已经无修缮价值，应进行整体拆除解危。同时根据建设部129号令《建设部关于修改的决定》有关规定，原告决定对该简易楼进行腾退解危。现双方租赁合同已经无法继续履行，应当予以解除，同时，原告愿为被告提供暂居地或者结合周边房屋实际情况给予一定经济补偿，被告应当立即腾空诉争房屋交由原告拆除。在案件审理过程中，原告提交以下证据材料：1、入户调查表复印件、住户情况描述复印件，2、公房租赁合同；3、房屋安全鉴定报告及西房安字（2011）4号复印件及通知复印件；4、补偿安置方案的情况说明；5、致居民的一封信。被告曹庆瑞辩称，被告方认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。涉案房屋所在的简易楼系上世纪60年代建造的混合结构三层简易楼房，经北京市西城区房屋安全鉴定站鉴定为：该简易楼为整体危险D级，并建议应进行整体拆除解危。因此，在北京市西城区区委、区政府领导下，成立了广安门外大街×号×号×号筒易楼排险解危工作领导小组，该小组就上述排险解危工作制定了《西城区广安门外大街×号×号×号简易楼排险解危腾退工作实施方案》（以下简称《实施方案）。《实施方案》第四条排险解危工作安排的第二款排险解危腾退实施阶段规定：1、发放《致广安门外大街×、×、×号居民的一封信》；2、与居民协商洽谈排险解危腾退、定向安置房配售、搬离现场等有关事宜，签订《排险解危腾退协议》。第三款是关于限期搬出、司法诉讼阶段的规定。上述内容无疑是原告就涉案房屋所在的简易楼实施排险解危工作的步骤或程序的规定，不难看出，原告理应依据该规定实施排险解危工作，即是说原告应先就排险解危腾退、定向安置房配售、搬离现场等有关事宜与被告方达成合意，并签订《排险解危腾退协议》。另，根据[京建发(2012)216号]《关于城镇危险房屋解危工作有关问题的指导意见》第六条规定：区县房屋行政主管部门应当按照有关规定，配合区县人民政府妥善安置危险房屋的使用人。依据上述规定，原告依法负有妥善安置危房使用人即被告方的法定的先义务，只有在原告与被告方就排险解危腾退、定向安置房配售、搬离现场等有关事宜达成合意，并签订《排险解危腾退协议》后，被告方拒不履行协议的情况下，原告才可依法就腾退房屋一事提起诉讼，否则，就是利用诉权侵害公民的合法权益，并意图逃避其应承担的定向安置义务。被告自2000年起至今始终租住在涉案房屋内，且无其他住房，若在原、被告就排险解危腾退、定向安置房配售、搬离现场等有关事宜未达成合意的情况下，就判令被告方将涉案房屋腾空并交付原告，必将导致被告方一家三口露宿街头，此结局显失公平公正的法律精神，也有悖于中央提出的构建和谐社会的精神。综上所述，被告方认为，原告的诉讼请求毫无事实与法律依据，恳请依法驳回其诉讼请求，请依法判决。此外，被告明确要求安置被告及第三人本区广源小区一套三居室、两套两居室房屋，要求均为公房，另需向被告及第三人支付补偿费、装修费、安家费、拆迁费、精神损失费共计1580万元。在案件审理过程中，被告提交以下证据材料：1、休假证明、诊断证明书、出院诊断证明书、低保证、离婚证、残疾证。第三人曹宏、殷丽珍述称，主要意见同被告曹庆瑞。此外，如果涉案楼房被鉴定为危房，为何还要出租给其他人。现在还有很多人租住该楼房屋。2017年10月21日该楼停水，我们找原告之后，才恢复。2012年拆迁以来，对我们进行了言语伤害，吓唬我们，逼迫我们，言语非常过分，以至于导致曹宏患上精神病。我们曾经报过警。×、×、1楼1号房屋都租给其他人住，2层1-8号、3层1-8号我们封上了，没有人住，1层1-4、7、9号都出租了。×号楼有两个门洞，东边门洞1-3层都有人居住，每个门洞一层8户，我住在西边的门洞，所以把2、3层1-8户封住。拆迁达不成协议直接起诉的，法院不予受理。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审理查明：2001年6月，因宣武区房屋土地管理局体制改革，宣武区辖区内的直管公房全部由北京宣房投资管理公司进行经营管理，原各房管所和宣武区房屋土地管理局所签订的关于直管公房的各种合同和协议在有效期内由北京宣房投资管理公司及下属房屋经营公司继续履行。后北京宣房投资管理公司更名为北京宣房投资管理集团有限公司。原告系案涉直管公房经营管理单位。2000年6月28日，甲方广安门外房管所与乙方曹庆瑞签订公有住宅租赁合同，约定：住宅座落为宣武区广外大街×号西二层，总使用面积17.6㎡，其中居室两间。庭审中，原被告均确认案涉204号房屋位于×号三层楼的二楼过道南侧，从西向东数第4间。案涉房屋现由曹庆瑞、殷丽珍及曹宏居住。曹庆瑞与殷丽珍原系夫妻关系，曹宏系二人之女，2012年8月18日，二人离婚。2011年9月22日，北京市宣武区房屋安全鉴定站作出0031380号房屋安全鉴定报告。该报告鉴定结论及处理意见部分载明：因西城区广安门外大街×号简易楼建于二十世纪六十年代，由于当时的条件所在，存在设计简陋等因素，导致使用年限明显缩短。它的地基基础、上部承重结构和围护结构的承载能力、构造与连接存在严重不足，多处出现的裂缝和变形、墙面酥碱、墙砖脱落且屋面和屋盖存在严重的承载力不足等。经现场鉴定，根据安全性评定结果，依据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99(2004年版）第5.3节综合评定原则，又因考虑到此楼南侧与地铁7号线施工口水平距离较近，待地铁正式运营后产生的振动也会对此楼造成影响。综合评定西城区广安门外大街×号简易楼为D级（整体危险）。建议：此处房屋已无修缮价值，在有条件的情况下应进行整体拆除解危。说明：D级房屋：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情。构成整幢危房。2011年12月6日，北京市西城区房屋管理局作出西房安字[2011]4号西城区城镇危险房屋通知书。该通知书载明：广外大街×、×、×号简易楼居民：2011年9月3日，根据北京宣房投资管理公司申请，宣武区房屋安全鉴定站依据建设部《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)对广外大街×、×、×号简易楼进行了房屋安全鉴定，9月22日出具了该楼的鉴定报告(No．0031378、No.0031379、No.0031380)，鉴定广外大街×、×、×号简易楼的房屋结构现状危险等级为D级，整幢危房，存在严重的安全隐患，立即进行解危处理；同日，我局收到宣武区房屋安全鉴定站下发的房屋危险通知单。我局依据建设部令129号《建设部关于修改的决定》第十七条之规定：“房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施，发生的费用由责任人承担。”要求西城区广外大街×、×、×号简易楼居民收到本通知后，在北京宣房投资管理公司组织下，配合完成西城区广外大街×、×、×号简易楼解危工作。具体解危事宜请与北京宣房投资管理公司联系。2012年2月7日，北京宣房投资管理公司作出致西城区广安门外大街×、×、×号楼居民的一封信。该信载明：大家好！我公司受区政府委托，作为直管公房的产权管理单位，管理您居住的北京市西城区广安门外大街×、×、×号楼。就居民反映的上述三栋楼房存在安全隐患问题，我公司委托北京市宣武区房屋安全鉴定站进行了安全鉴定，根据鉴定报告，上述三栋楼房“综合评定为D级（整体危险）；应进行整体拆除解危”。2011年12月6日，我公司接到西城区房屋管理局下发的《西城区城镇危险房屋通知书》，要求我单位作为实施主体，立即组织人员对上述三栋简易楼房进行解危处理。根据建设部《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号）的要求，经请示区政府同意，现决定对居住在上述三栋楼房范围内的承租户实施排险解危腾退。为了让您更好地了解腾退补偿的相关政策，维护当事人的合法权益，尽早改善您的居住条件，现将本次腾退的相关政策和事项向您介绍如下：一、腾退范围。北京市西城区广安门外大街×、×、×号楼。二、政策依据。本次排险解危腾退依据建设部《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号）、《北京市公有住宅租赁合同》等相关规定。补偿政策参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）、《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建拆[2009]450号）等有关文件。三、被腾退房屋的相关认定标准。1、住宅房屋建筑面积的认定承租公房的，按照本户承租总使用面积乘以本幢楼房公摊系数确定本户建筑面积。2、本次腾退所称户的认定按照每一份《北京市公有住宅租赁合同》认定为一户。四、腾退补偿方式及标准。本次腾退实行货币补偿结合定向安置房配售的办法。1、本次腾退货币补偿价格参照周边征收补偿的市场价格，由具备评估资质的评估公司评估确定。2、定向安置房情况。本次为居民筹措了位于丰台区张仪村、昌平区回龙观和大兴区团河的定向安置房作为配售房源对被腾退居民进行安置，房源具体情况及配售标准另见宣传展示材料，请与腾退工作人员联系。……六、奖励补助事项。1、提前搬家奖励费。在公告规定的奖励期限内签订《排险解危腾退协议》，并按约定期限搬家交房的，每户给予排险解危提前搬家奖励费50000元。超出公告规定期限腾房的不享受此项奖励。2、工程配合奖励费。在公告规定的奖励期限内签订《排险解危腾退协议》，并按约定期限搬家交房的，每户给予排险解危工程配合奖励费100000元。3、放弃定向安置房奖励费。按被腾退正式房屋建筑面积3000元／平方米予以奖励。4、残疾、低保补助费。在腾退范围内居住的残疾、低保人员凭有效证件，一人持一证补助40000元，一人持两证补助60000元。5、搬家补助费。按被腾退正式房屋建筑面积40元／平方米予以补助。符合规定条件的独立自建房参照此标准执行，但其面积最多不超过20平方米。6、电器移机补助费。每户按985元予以补助。7、符合标准独立自建房补助费。经认定后按每户70000元的标准予以补助。符合条件的可根据保障房相关政策，纳入廉租住房保障范围。8、周转补助费。为解决居民腾房后的周转困难，凡在公告规定的奖励期限内签订《排险解危腾退协议》，并按约定期限搬家交房的，自交房之日起，至定向安置房购房合同约定的交房日期止。每承租户按被腾退正式房建筑面积150元／平方米/月的标准给予周转补助费。剩余天数不足15天的按半个月计算，剩余天数大于或等于15天的按整月计算。符合规定条件的独立自建房，参照上述标准予以补助，但其面积最多不超过20平方米。放弃定向安置房的，也按上述标准给予周转补助费，补助时间自交房之日起计算至2013年2月28日止。七、定向安置房配售原则及条件。1、配售原则：原则上每一份腾退协议只配售一套定向安置房。2、配售条件：(1)购房人应为本次排险解危腾退范围内的房屋承租人。(2)购房人未享受过保障性住房政策。如果已通过廉租房、经济适用住房、限价商品房或公共租赁房资格审核、正在进行轮侯的，须退出轮候。(3)因定向安置房每处房源数量有限，本着先腾房先选房的原则，早腾房早受益。……6、本次腾退属于排险解危，房屋腾退后将全部拆除，居住在腾退范围的居民必须全部迁出。逾期未迁出的，我公司将本着对居民生命财产安全负责的精神，依照国家相关法律规定办理。请提早准备，早日签署腾退协议。庭审中，原告表示结合被告及第三人的实际情况，按照货币补偿政策应给予该户腾退补偿款共计：2，935,900元整。安置房源为房山区稻田一路1号院定向安置房源，房源均价7950元／建筑平方米。零居室最大面积54.62㎡，房价款约计434229元：贰居室最大面积81.46㎡，房价款约计647607元。原方案为贰居室壹套，无就近安置房源。如考虑该户承租人与配偶在公告期内办理了离婚，安置方案最大不超过贰居室壹套，壹居室壹套，房价款共计1081836元。货币补偿款足以支付房价款。对此，被告及第三人不同意，要求就近在本区广源小区安置两套两居室公房及一套三居室公房，并给付1580万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。公房出租是对人民群众住房的政策性保障，亦是促进公房的合理使用。公有住宅租赁合同属于长期性的合同，在客观条件具备问题上以及价值判断上，都无法继续履行的情况下，出租人有权解除该租赁合同。本案中，根据鉴定报告，案涉公房为D级整幢危房，需整体拆除解危，且该楼中，除被告曹庆瑞之外的承租人均已腾退。原告已无法再行向被告履行出租案涉公房的义务。故原告诉请解除其与被告就案涉204号公房形成的公有住宅租赁合同并立即将案涉公房腾空交还的诉求于法有据，本院予以支持。但被告所承租房屋为公房，是社会福祉的体现，出租单位在原有公房不适于继续履行出租义务的情况下，应当依法依规提供安置；在被告及第三人拒绝接受原告提供的安置条件时，原告亦应保障被告及第三人基本居住的权利，提供房屋用于周转。对于被告及第三人的安置、补偿问题，原、被告应当依法另行予以协商妥处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定，判决如下：一、确认解除原告北京宣房投资管理集团有限公司与被告曹庆瑞就北京市西城区（原宣武区）广外大街×号西二层使用面积17.6㎡房屋（房号204，该楼二层南侧从西至东数第四间）正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》；二、被告曹庆瑞及第三人曹宏、殷丽珍于本判决生效之日起十日内将北京市西城区（原宣武区）广外大街×号西二层使用面积17.6㎡房屋（房号204，该楼二层南侧从西至东数第四间）腾空交予原告北京宣房投资管理集团有限公司，搬至北京市房山区长景新园×-×-202号及×-×-404号周转房。案件受理费70元，由被告曹庆瑞负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁 佳人民陪审员  李丹萍人民陪审员  张汝建二〇一九年十二月二十四日书 记 员  甘雯稳