上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初37495号原告：施国印，男，1947年12月26日出生，住上海市黄浦区。原告：施国香，女，1957年10月12日出生，住上海市闵行区。原告：陈秋娥，1949年9月10日出生，住江西省樟树市。原告：施友群，男，1976年3月21日出生，住上海市长宁区。原告：施芹，女，1971年3月31日出生，住江西省樟树市。原告：施莹，女，1970年12月24日出生，住江西省南昌市。上述六原告共同委托诉讼代理人：赵雪宏，上海岷颉律师事务所律师。上述六原告共同委托诉讼代理人：郭毅，上海岷颉律师事务所律师。被告：施永顺，男，1981年1月13日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孟全，上海木诚木律师事务所律师。第三人：杨艳萍，女，1956年1月12日出生，汉族，住上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室。原告施国印、施国香、陈秋娥、施友群、施芹、施莹与被告施永顺、第三人杨艳萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告施国印、陈秋娥、施友群及六原告共同委托诉讼代理人赵雪宏、郭毅，被告施永顺及其委托诉讼代理人孟全、第三人杨艳萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施国印、施国香、陈秋娥、施友群、施芹、施莹向本院提出诉讼请求：解除被告施永顺与被继承人曹蕙芳之间就上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》。事实和理由：施某2和曹蕙芳系再婚夫妻，系争房屋为两人的共有房产。2006年5月施某2过世，曹蕙芳通过诉讼方式获得系争房屋全部产权，并对其他继承人予以现金补偿。2010年8月，被告哄骗曹蕙芳将系争房屋以较低市场价格转让至其名下，并签订了《上海市房地产买卖合同》，办理了房屋产权变更登记手续，然被告却未支付对价。六原告为曹蕙芳的继承人和转继承人，现诉至法院，要求判如所请。被告施永顺辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：首先，施永顺与曹蕙芳签订的《上海市房地产买卖合同》名为买卖实为赠与，系两人真实意思表示，且已实际登记至被告施永顺名下；第二，施某2与曹蕙芳结婚时，施某3、施国印、施某1均已成年且参加工作，且从未照顾赡养被继承人曹蕙芳，故并未与被继承人曹蕙芳形成拟制血亲关系，并非本案适格原告；第三，被告施国香亦非被继承人曹蕙芳的继承人，并非本案适格原告；第四，被继承人曹蕙芳于2011年3月10日去世，距今已逾七年，早已超过诉讼时效；第五，被告仅有出售系争房屋的意向，并未执意出售系争房屋，现也已将挂牌信息撤回。第三人杨艳萍辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：其为案外人施某1的配偶，生育被告施永顺。被继承人曹蕙芳一直由施某1、杨艳萍和施永顺照顾，故之前曹蕙芳曾与杨艳萍签订《遗赠抚养协议》表示在其百年后将系争房屋赠与杨艳萍，后因考虑该方式操作复杂，且施永顺身患残疾、生活困难，故直接与被告施永顺签订了《上海市房地产买卖合同》，并将系争房屋产权变更登记至其名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人施某2(2006年5月13日报死亡)与前妻(1962年去世)共生育四个子女即施某3、施国印、施某1、施国香。之后，施某2与案外人潘某某(1972年8月去世)结婚，婚后未生育子女。1975年7月1日，施某2与曹蕙芳登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女，曹蕙芳于2011年3月10日报死亡。施某2与曹蕙芳登记结婚时，案外人施某3、施某1、原告施国印均早已成年且参加工作，有独立的工资收入，原告施国香距3个月满18周岁。原告陈秋娥系案外人施某3的配偶，两人生育子女即原告施友群、施莹和施芹。第三人杨艳萍系案外人施某1的配偶，两人生育被告施永顺。系争房屋为1978年因动迁分配的公房，2001年，施某2与曹蕙芳购买系争房屋产权，登记权利人为施某2与曹蕙芳各二分之一。2008年10月30日，曹蕙芳与第三人杨艳萍签订《遗赠抚养协议》，载明：我与丈夫施某2结婚，其系再婚，我们结婚时，他的子女都已经长大成人。我们的婚姻存续期间，我与丈夫的子女既没有共同生活，也不存在抚养关系。我由于年过八旬，我们两老过去的生活，经常受到杨艳萍不计较利益的照顾；施某2去世后，我今后的生活更需要有人照顾。由于我没有婚生子女，为此，我应当对自己的财产在生前做出处置。既为了更好安排晚年，也可以明确答谢为照顾我生活付出爱心的人，给予敬老的回报，既慰我心，亦公平弘扬社会公德。为此，我与杨艳萍达成如下协议：杨艳萍接收我居住在她的公寓里，安排我衣食住行、照顾我安度晚年，为我养老送终。我承诺先将我目前的50%自有产权的房屋所有权，无偿于我去世后赠与给杨艳萍。我老伴施某2名下的50%份额，现在通过法院进行析产继承中，待我继承份额落实到位时，连同上述我的50%一并在我去世时，无偿赠与给杨艳萍。从本协议签订后，杨艳萍及时接我到她家中居住生活，我上述房产的用益物权由杨艳萍负责处置，所得费用弥补我的生活费不足部分，由杨艳萍全权处分等。2008年6月23日，曹蕙芳以施某3、施国印、施某1、施国香为被告诉至法院要求对系争房屋中属于施某2的遗产份额的30%由曹蕙芳继承。上海市闸北区人民法院(原)依法追加刘根英为该案原告参加诉讼。2008年11月6日，曹蕙芳与第三人杨艳萍又签订《补充协议》，载明：考虑到房屋目前还处于依法分割析产之中，上述房产尚未达到完整权利之前，出租给不相识的人使用，可能对物业内设备的保护有很大的不利性，也不符合社区治安要求，还要涉及税收问题的麻烦。为了不让杨艳萍增添不必要的麻烦，且因此遭受其他人的非议之可能，我们现在约定对“从本协议签订后，杨艳萍及时接我到她家中居住生活，我上述房产的用益物权由杨艳萍负责处置，所得费用弥补我的生活费不足部分，由杨艳萍全权处分”这一段的约定予以废除。关于我的老房产(即系争房屋)，目前拜托邻居和居委干部代为打理，待产权分割权利明晰后，我们再补充约定用益物权的归属事项等。2009年8月20日，闸北法院(原)作出(2008)闸民一(民)初字第2968号民事判决：系争房屋中属于施某2名下的二分之一产权份额归曹蕙芳继承；曹蕙芳分别给付刘根英(施某2前妻潘某某与前夫所生之女)、施国印、施某1、施国香应继承份额的房产折价款各23,000元，给付施某3应继承份额的房产折价款28,000元等。2010年5月20日，曹蕙芳曾口述遗嘱一份，表明：我曹蕙芳对系争房屋产权的处理为了寻找养老的照顾人，老施(施某2)生前建议我去施某1(即杨艳萍配偶)家养老。2008年我分割一半财产给施某2的子女去年已完成，我打算将产权用遗赠抚养协议的方式，生后给照顾我的人住，这样大家各得其所，问题是杨艳萍对我房子没有兴趣住，直言老人住过来吃饭就是多一幅筷子，照顾是应该的。2010年我已去施某1家住，由于我住那里经常要看病开药十分不便，虽然我有退休工资教师补贴有医保，但别人家里住着我一个病人，给他们生活带来烦恼或多或少会有点遭嫌弃。……为避免矛盾又平稳过渡到我谢世，……我决定不要遗赠协议，直接将房产过户到孙子施永顺(施某1和杨艳萍之子)名下保管，他没有工作不要支付房款的，只要施永顺遵守承诺20年内不处理房产，只享受长期出租的租金收益，20年诉讼时效过后，房产就送他了，如果他反悔不能把我的房产当作纪念品，执意卖掉房子个人获益，说明这孩子违背承诺不仅缺乏孝顺心且有点败家，我去世后一旦发生这种寒心的情况，拜托你们即时转告其他继承人来共同协商，公平继承；因过户只是形式，我没有收到一分款项，施永顺不可以独占的。此事就这么办，过户后我先不告诉其他继承人。该份遗嘱记录下方列有施某3、施国印、施某1、施国香的信息，写明“这是施某2的四个子女”。2010年8月11日，被继承人曹蕙芳与施永顺签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定：曹蕙芳将系争房屋转让给被告施永顺，建筑面积32.81平方米，转让价款计450,000元，双方未对付款方式和付款期限进行约定。同年8月25日，系争房屋权利人变更登记为被告施永顺。被告施永顺曾将系争房屋在链家网站上发布预售信息，后撤回。庭审中，原告方申请证人王某某出庭作证，并接受了质询。证人王某某出庭作证：我曾是大宁街道的法律顾问。2008年，曹蕙芳和施某2的子女争执很多，对遗嘱继承发生争议，其就来到街道申请法律援助。曹蕙芳与杨艳萍签订的《遗赠抚养协议》和《补充协议》上的“大宁路街道人民调解委员会”的印章是我帮忙盖的。后法院判决施某2在系争房屋的50%产权份额由曹蕙芳继承，2009年起系争房屋对外出租，是我经办该房屋的出租事宜。2010年5月，我和邓海涛两人帮助曹蕙芳订立了口头遗嘱。2010年8月25日曹蕙芳取得系争房屋房产证，即与家中商量好通过买卖方式将系争房屋产权过户登记至被告施永顺名下。曹蕙芳的真实意思是将系争房屋放到被告那里。原告方认可证人证言；被告和第三人认为，因现租客系证人王某某的亲戚，其不希望被告解除房屋租赁合同，故证人与本案的最终处理结果有利害关系，其证言中自行揣测曹蕙芳的部分证言不足为信。庭审中，原告方确认，案外人施某3和原告施国印、施国香均未与被继承人曹蕙芳形成抚养关系；原告施国印表示，其未照顾过施某2和曹蕙芳，施国香也未照顾过上述两位老人；原告陈秋娥表示，其与施某3一直居住生活在江西省，因路途遥远也未照顾过施某2和曹蕙芳；原告施友群表示，其曾看望过上述两位老人，并送过饭菜，但未提交证据材料；被告施永顺和第三人表示，原告方从未照顾过曹蕙芳，只有杨艳萍照顾过，曹蕙芳正是因为无人照顾才会签订《遗赠抚养协议》，后才会处理系争房屋产权。以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的居民死亡殡葬证、房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、(2008)闸民一(民)初字第2968号民事判决书、证明书、口述遗嘱记录、链家网站打印件、照片等；被告提交的户口本、独生子女证、《遗赠抚养协议》、《补充协议》等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：被告施永顺与被继承人曹蕙芳之间2010年8月11日签订的《上海市房地产买卖合同》是否属于名为买卖实为赠与的行为？原告要求撤销该份买卖合同是否有依据？根据庭审中当事人提交的买卖合同和被继承人多次在《遗赠抚养协议》、《遗嘱记录》中的表述来看，本次交易过户并不是通常意义上的买卖，且双方在买卖合同中确实对合同重要条款如付款方式和期限等未作约定，能够证实双方签订该份买卖合同的真实目的并非买卖。由于原告方主张为有条件的保管，被告方主张为赠与，故有必要对该份买卖合同的真实法律关系进行查明认定。被继承人曹蕙芳曾与被告施永顺之母即第三人杨艳萍签订《遗赠抚养协议》、《补充协议》，在上述文件中曾表示因杨艳萍一家对其照顾，故在其过世后将系争房屋无偿赠与给杨艳萍；后在《遗嘱记录》中表示“为避免矛盾平稳过渡至其过世，决定不采取遗赠抚养协议的方式，而是直接将系争房屋过户至孙子施永顺名下保管，他没有工作不要支付房款的，只要施永顺遵守承诺20年不处理产权，只享受长期出租的租金收益，20年诉讼时效过后，房产就送他了”，从上述语句表述来看，被继承人曹蕙芳欲将系争房屋产权转移登记至施永顺名下，租金收益亦由其享有，同时亦明确20年不得处理房产，20年后房产赠与施永顺，上述意思表示与《遗赠抚养协议》、《补充协议》的表述是连贯的、系统的，可以反映被继承人曹蕙芳当时的真实意思表示。后曹蕙芳与施永顺签订房屋买卖合同，将系争房屋产权登记至施永顺名下，应当认定曹蕙芳对系争房屋权利人变更登记为施永顺是明知且认可的。虽然曹蕙芳使用了“保管”的表述，但探其真意应为附条件的赠与行为，即施永顺20年内不处理房屋产权，执意卖掉系争房屋，则该房屋产权即归其所有。根据物权公示公信原则，系争房屋原登记在被继承人曹蕙芳名下，为曹蕙芳一人所有，其生前处分系争房屋的行为应为有效，曹蕙芳与施永顺签订的房屋买卖合同名为买卖实为赠与，该赠与行为系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，且已履行完毕，系争房屋在合同签订后已过户至施永顺名下，该附条件的赠与合同当属有效。本案中，曹蕙芳是否将附条件赠与这一意思表示明确告知被告施永顺现已无从考据，然被告施永顺虽曾将系争房屋的出售信息在链家网站上公示，但在审理期间已明确撤回，其上述行为尚未达到“处理产权”和“执意卖掉房子个人获益”的程度，故经综合考虑本案，对原告要求解除曹蕙芳与施永顺之间签订的《上海市房地产买卖合同》之诉讼请求，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告施国印、施国香、陈秋娥、施友群、施芹、施莹的全部诉讼请求。案件受理费22,800元，减半收取计11,400元，由原告施国印、施国香、陈秋娥、施友群、施芹、施莹负担；诉讼保全费用5,000元，由原告施国印、施国香、陈秋娥、施友群、施芹、施莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴瑛二〇一九年十二月十八日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十七条【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。