海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初9386号原告:刘登科，男，1967年3月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。被告：蔡林贤，男，1962年3月25日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。被告：许安雅，女，1967年5月8日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。上述二被告共同委托诉讼代理人：苏文山，海南中海律师事务所专职律师。第三人：符洪观，男，1969年8月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。第三人：符海川，男，1996年5月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍地位于重庆市合川区。第三人：丁祖琼，女，1969年11月23日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。第三人：蔡许，女，1986年7月7日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍地位于三亚市。第三人：蔡振雄，男，1995年6月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍地位于三亚市。第三人：蔡玲玲，女，1989年3月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍地位于三亚市。原告刘登科诉被告蔡林贤、许安雅，第三人符洪观、符海川、丁祖琼、蔡许、蔡振雄、蔡玲玲合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘登科，被告蔡林贤、许安雅及其共同委托诉讼代理人苏文山，第三人符洪观、丁祖琼到庭参加诉讼，第三人符海川、蔡许、蔡振雄、蔡玲玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告刘登科向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告工程款779429元及建房期间未付款的利息(从应付日起以应付却未付额为本金按人民银行同期贷款利率分段计算至2019年6月30日)约为5万元。二、判令被告支付延迟支付建房款的利息(从交付使用日即2019年6月30起以应付却未付额为本金按年利率24%计算至实际付清日)的违约金，现暂估50000元。三、判令《合作开发建房协议书》无效。四、诉讼费由被告承担。原告当庭确认其与被告签订的《建房补充协议》无效并将第二项诉求变更为：判令被告支付延迟支付建房款的利息(从交付使用日即2019年7月1起以应付却未付额为本金按年利率24%计算至实际付清日)，现暂估50000元。事实和理由：三亚市×××巷17#蒲饶万、19#许赞壁、21#吴某、23#蔡林贤合建的一栋并分户的民宅，在2018年1月10日由第三人符洪观分别签订了《住宅楼建筑施工装修承包合同书》，由于被告蔡林贤无资金建房就与符洪观签订了无效的《合作开发建房协议书》。工程施工到2018年12月底符洪观已无能力施工承建，于是由原告刘登科接管工程继续施工，并分别与17#蒲饶万、19#许赞壁、21#吴某、23#蔡林贤签了《建房补充协议》，工程按约定时间完工并交付使用，17#蒲饶万、19#许赞壁、21#吴某分别结算并支付了工程款，蔡林贤以《合作开发建房协议书》为由拒绝支付工程款779456元。符洪观与蔡林贤签订的《合作开发建房协议书》其内容是房屋的买卖，根据相关法律法规及城市私有房屋不得买卖的相关规定，《合作开发建房协议书》无效，《合作开发建房协议书》无效，被告蔡林贤、许安雅应支付建房款及建房期间应付却未付的相应的利息。根据2019年5月2日双方签订的《建房补充协议》“甲方无正当理由不予验收楼房，超过10天后甲方每天赔偿乙方按2000元损失”；被告于2019年6月30日前对房屋进行验收并使用，却不支付建房款，原告多次找被告协商支付建房款，被告却拒绝支付，接收房屋并使用却不支付建房款则为违约，按约定支付违约金2000元一天。依据以上事实和理由，为了原告的合法利益特向三亚市城郊人民法院提起诉讼，以此为盼。被告蔡林贤、许安雅共同辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，原告只是做了这个工程收尾工作，我们愿意支付收尾的工程款，但是从原告的诉求来看，并无具体明确产生的工程款金额，所以原告的诉求应当不予支持。原被告之间不存在延期交付款项，这是原告与符洪观之间的合同关系，至今还未结算清楚，所有不存在延期支付的问题。合作开发建房协议符合法律规定，是有效的合同，双方应该严格执行。第三人符洪观陈述称，我和原告合作修被告的房子，最早是我与被告签的合同，盖房子的钱是原告出的，后来，我就将我与被告签的合同转给了原告，原告和被告事后应该重新补签了合同，之后，这件事我就没有再参与。至于原告的诉求是否应该予以支持，因为我没有参与，所以我也不清楚。因为我已经将合同移交给了原告，所以我与被告之间签订的合同是否无效，由法院认定。第三人丁祖琼的陈述意见与第三人符洪观一致。第三人符海川、蔡许、蔡振雄、蔡玲玲未发表质证意见。本院经审理认定事实如下：蔡林贤作为三亚市河西区×××号的权利人，于2009年10月14日取得涉案土地房屋的《土地房屋权证》[证号：三土房（2009）字第×××号，土地使用权类型：划拨，土地使用面积109.49平方米，房屋建筑面积120.62平方米，房屋结构为混合结构，层数为2层]。2017年11月21日，经蔡林贤及案外人许某1、许某2、吴某申请，三亚市规划局获准上述四人在其各自用地范围内联建××栋的私人住宅楼，并向四人颁发了编号为[2017]×××号《建设工程规划许可证（临时）》。2018年1月9日，蔡林贤、许安雅（甲方）将原二层房屋拆除后，在土地房屋权证中规定的用地范围内与无建筑资质的符洪观（乙方）签订一份《合作开发建房协议书》，约定：甲方自愿提供现有的住宅用地与乙方合作建一栋楼房，该地段位置位于海南省三亚市××巷，建房楼层标准高为五层，建房资金等由乙方全部负责。甲方分得第一、二、四、五楼层，乙方分得第三楼层。双方合作共建的房屋日后在政策允许范围之内可办理各层各户房产证时，甲方必须配合乙方办理相关手续、资料等，办理好房产证给乙方及乙方各户主，办理过户费由乙方负责。协议第二条第4款约定乙方转让使用权或乙方自行使用的房产，在合同约定的使用期永久，甲乙双方受益人或者其继承人享有房产获利或处置房产的权利，甲方必须协助乙方受益人或继承人办理房产过户等法定事由。协议第三条第4款约定乙方负责施工中产生的施工费用。落款处，蔡林贤、许安雅、蔡许、蔡振雄、蔡玲玲在甲方处签名并按手印，符洪观、符海川、丁祖琼在乙方处签名并按手印。次日，蔡林贤（甲方）与符洪观（乙方）签订一份《住宅楼建筑施工装修承包合同书》，约定甲方将位于三亚市××区的私人住宅楼分包给符洪观建设，工程范围：工程结构及建筑面积：该工程为钢筋混凝土框架结构，建筑楼层四层半（工程完成后甲方按投影面积为准，造价按1400元/平方米为乙方结算）。承包方式为：乙方包工包料。付款方式为：1、整理旧基础，安设地梁（满堂红做法）并浇筑成功，付10万元人民币；2、每完成一层板面浇筑付工程款5万元；3、主体内外墙砌完成付10万；4、内外墙抹灰完成15万元；5、装修完成付5万元；6、工程竣工后，经甲方验收合格后，将工程款拨付乙方，乙方在领取工程款后，自行向施工队结算工人费用。乙方将修建的住宅楼交给甲方使用，甲方付乙方本工程的95%的工程款，余下的5%作为乙方的质量、维修保证金，保质期一年。合同落款处蔡林贤在甲方处签字，符洪观在乙方处签字。其后因蔡林贤无法按原合同履行，遂于2019年5月2日，蔡林贤、许安雅（甲方）与无建筑资质的刘登科（乙方）签订一份《建房补充协议》，约定：依照原《住宅楼建筑施工装修承包合同书》的相关内容，鉴于原承包方主要负责人符洪观未能按原合同履行责任，违约导致工期严重拖后，（原定于2018年11月1日交付使用），至今尚未贴砖，停工（2019年1月15日至2019年3月7日）甲方按原合同履行权利终止符洪观建房、管理结算的权利，由符洪观原合伙人刘登科单独负责遗留工程并进行结算。协议落款处蔡林贤、许安雅在甲方处签字，刘登科在乙方处签字。同时符洪观将原《合作开发建房协议书》交由刘登科后，应被告要求，刘登科在《合作开发建房协议书》中的乙方处签字并按手印。2019年7月28日，被告入住涉案房屋，涉案房屋现为四层半，被告未对新建涉案房屋取得不动产权证书。本院认为，各方就涉案房屋签订的《住宅楼建筑施工装修承包合同书》、《合作开发建房协议书》、《建房补充协议》，虽系各方真实意思表示，但因原告刘登科、第三人符洪观均未取得建筑施工资质，故上述合同因违反法律法规的强制性规定，应属无效合同。原告刘登科主张确认《合作开发建房协议书》无效，于法有据，本院予以支持。涉案工程虽未进行竣工验收，但被告已实际使用至今，且无证据证明该工程存在质量问题，故应认定涉案工程已经竣工验收合格。原告刘登科诉请二被告支付工程款，有事实和法律依据，本院予以支持。对于工程款的具体金额，原告仅提交了由其自行制作的结算单，该结算单中无被告的签字确认，不能证明涉案房屋的实际建造价格，且经本院当庭释明后，原告未在规定期限内提交鉴定评估申请，其应承担举证不能的法律后果，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项、第二条、第十三条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条规定，判决如下：1确认蔡林贤、许安雅与符洪观、刘登科于2018年1月9日签订的《合作开发建房协议书》无效；2驳回原告刘登科的其他诉讼请求。案件受理费6297元，由原告刘登科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 陈孟灿 二○一九年十二月二日书记员 陈俊瑾附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。第十三条建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。