南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初6388号 原告：刘丽丽，女，1970年11月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：戴明亮，男，1969年8月26日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈尚岭，江苏冠文律师事务所律师（已撤销授权）。 委托诉讼代理人：吴成玉，江苏冠文律师事务所律师。 原告：戴广晔，男，1997年4月5日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：戴明亮，男，1969年8月26日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈尚岭，江苏冠文律师事务所律师（已撤销授权） 委托诉讼代理人：吴成玉，江苏冠文律师事务所律师。 被告：江苏保利宁远房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320113694645224U，住所地在南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。 法定代表人：康勇，董事长。 委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告刘丽丽、戴广晔与被告江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽丽、戴广晔的委托诉讼代理人戴明亮、陈尚岭（已撤销授权）、吴成玉，被告保利地产公司的委托诉讼代理人杨焘、吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘丽丽、戴广晔向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即对位于南京市栖霞区某某大道X号某某山项目一期T-XX幢X（公安门牌号为××56-1）商品房进行维修至质量合格合适居住，并支付自2014年1月13日至房屋实际修复完毕之日的损失；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月1日，原、被告签订《某某山项目一期》商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发建设的某某山项目一期T-XX幢X商品房一幢，建筑面积471.59平方米，房价共计8676886.7元。合同签订后，原告按照约定向被告付清了购房款。2013年1月2日，原告验收时发现涉案房屋存在严重的质量问题，不符合交付条件，被告承诺修复后交付。此后，原告多次验收仍然发现房屋存在严重影响居住的质量问题，被告均承诺继续维修，修复后交付。截止到2014年11月26日，原告与被告的工作人员进行交涉，并对涉案房屋进行验收，确认房屋存在20项质量问题，被告承诺“维修完成后以书面形式通知业主验房”。2015年1月，原告因被告长期未交付符合质量要求的房屋，诉至南京市栖霞区人民法院要求被告交付维修合格的房屋并承担相应违约责任。南京市栖霞区人民法院判决被告承担违约金。原、被告均不服，提出上诉。南京市中级人民法院驳回了双方的上诉，维持原判，但在判决书中认定“被告作为开发商，应当注意到自己的品牌和形象，针对目前房屋和车库的现状，应积极与相关当事人协商，拿出诚意和行动，化解矛盾和纠纷”。被告在庭审中辩称，房屋已经维修好了，满足交房的条件，但经过原告和原告委托的物业公司分别于2017年1月21日、2017年6月28日验房，双方确认房屋不具备交付条件。2018年8月28日查看现场，房屋仍然有多处渗漏水，被告一直没有对案涉房屋进行维修。原告认为，被告未尽到相关的维修责任，怠于对房屋进行维修，导致房屋不具备居住条件，原告一直无法装修入住，造成很大的损失。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告保利地产公司辩称：就案涉房屋的逾期交付问题，原告曾经进行过诉讼，经两级法院审理，已有生效判决认定房屋于2014年1月13日视为交付。在这之前原告所提的所有的房屋质量问题均已经过整改，并且已经得到解决，房屋符合交付条件。南京市中级人民法院的二审判决可以看出，2015年10月22日现场勘验时已经看不出有漏水、渗水现象。在此前，根据法院查明的事实可以看出，案涉房屋在交付之时已经不存在渗漏水。原告第一项诉讼请求要求维修的部位、事项不明确，因生效判决已经认定不存在影响交付使用的质量问题，故原告要求维修至适合居住这一诉讼请求不成立。综上，原告的诉请不成立，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2010年12月1日，原告刘丽丽、戴广晔（乙方）与被告保利地产公司（甲方）签订了《某某山项目商品房预售合同》，约定：刘丽丽、戴广晔购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区某某大道X号某某山项目T-XX幢X室（含负一层、一层、二层、三层），面积471.59平方米，总房款8676886.7元。合同第六条对房屋交付时间、条件和迟延交付的责任约定：甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房，商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，甲方按照已收价款的万分之五计算，向乙方支付迟延期间的违约金。商品房预售合同附件9对保修范围和保修期约定：基础设施、房屋的地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年；屋面、顶棚抹灰层脱落，为1年；地面空鼓开裂、大面积起砂，为1年；门窗翘裂、五金件损坏，为1年。该合同还对其他事项进行了约定。签约后，刘丽丽、戴广晔依约履行了付款义务。2013年1月，保利地产公司通知交房，双方对房屋是否符合交付条件产生争议。2015年1月16日，本院受理刘丽丽、戴广晔与保利地产公司商品房预售合同纠纷一案，刘丽丽、戴广晔请求本院判令保利地产公司支付逾期交房违约金。该案中，经审理查明：交房期限届满前，保利地产公司向刘丽丽、戴广晔发出收房通知，刘丽丽、戴广晔去现场收房，发现房屋存在质量问题。之后，保利地产公司对房屋进行了维修。2014年1月13日，保利地产公司通知刘丽丽、戴广晔收房，刘丽丽、戴广晔依然认为维修并未达到符合交付合格房屋的要求，并于2014年1月17日至12月15日期间数次向保利地产公司发函，要求尽快交付合格的房屋及支付违约金。该案审理中，本院于2015年10月22日进行现场勘验，发现该房屋有维修痕迹，勘验时已看不出有漏水、渗水现象。本院经审理认为：刘丽丽、戴广晔在收房时即发现存在质量问题，保利地产公司也对房屋进行了维修和整改。整改后于2014年1月13日向刘丽丽、戴广晔发出催收房通知书，刘丽丽、戴广晔认为房屋依然存在质量问题未收房。对此本院认为，刘丽丽、戴广晔在第一次收房时发现质量问题有权拒收，保利地产公司进行维修和整改至2014年1月13日，此段时间应当属于迟延交房，按照约定应当承担违约责任。保利地产公司提出违约金明显过高，应参照租金标准降低违约金，本院认为，刘丽丽、戴广晔支付全部房款后，其未能按期使用房屋，其损失应为房屋的出租收益，故应参照租金标准对违约金进行调整，考虑到别墅的价值较大，而实际出租租金较低，从公平的角度出发，酌定违约金调整至按照64元/平方/月给付，即保利地产公司应给付刘丽丽、戴广晔违约金380290元（471.59平方米×378天×64元／30天）。2014年1月13日之后，原告认为房屋维修后仍存在质量问题拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，本院不予支持。如果此后因维修整改导致不能实际使用房屋，可以另案主张损失。本院于2015年12月8日作出（2015）栖霞民初字第53号民事判决：一、保利地产公司给付刘丽丽、戴广晔违约金380290元；二、驳回刘丽丽、戴广晔的其他诉讼请求。双方均不服，提起上诉。南京市中级人民法院经审理，于2016年7月28日作出（2016）苏01民终1500号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本案中，刘丽丽、戴广晔主张的房屋质量问题及维修范围为：1、内墙开裂、渗水；2、外墙渗水、开裂、脱落；3、屋顶渗水；4、屋面开裂、渗水、避雷针脱落；6、阳台裂缝、空鼓；7、主体结构质量。保利地产公司认为，上述问题在2014年1月13日之前已经维修整改完毕，房屋符合居住使用条件。庭审中，刘丽丽、戴广晔申请对房屋是否存在渗漏水问题及渗漏水原因、维修方案、维修费用进行鉴定，对房屋是否存在主体结构质量问题进行鉴定。2019年3月27日，刘丽丽、戴广晔提交书面鉴定申请，表示撤回对房屋主体结构的鉴定申请，对屋面、外墙、阳台、厨房、卫生间是否存在渗漏水质量问题，房屋填充墙与主体结构梁柱墙上的裂缝是否属于质量问题进行鉴定。本院先后委托四家鉴定机构进行鉴定，南京仁立建设工程质量安全鉴定有限公司以鉴定要求超出鉴定业务范围为由，予以退案；南京方正建设工程质量检测有限公司以曾经参与某某山项目建筑材料和工程实体的检测工作，应自行回避为由，予以退案；江苏华科建设工程质量检测有限公司以经过现场初勘，房屋多处渗漏水已经经过维修处理，裂缝处也进行了粉刷处理，房屋渗水和裂缝实景已不可见，现已不具备鉴定条件为由，予以退案；南京安厦房屋安全鉴定检测事务所进行以鉴定要求超出该机构技术条件和鉴定能力为由，予以退案。 2019年12月25日，本院组织原、被告对房屋进行勘验，就本案中刘丽丽、戴广晔主张的质量问题，现场情况如下：1、房屋东侧外墙与二楼屋顶交接处有部分墙砖缺失；2、一层北侧的一个窗户窗口上沿墙砖缺失；3、四个露台压顶及屋顶檐口线条上的涂料部分脱落；4、房屋内未见到渗漏水现象；5、三楼主卧东侧内墙上有一道裂缝；6、一楼北露台地面，刘丽丽、戴广晔认为大面积空鼓，保利地产公司认为不存在空鼓；7、车库卷帘门合页铰链脱落；8、避雷装置不需要维修。 本院认为：刘丽丽、戴广晔与保利地产公司之间的商品房预售合同合法有效。刘丽丽、戴广晔已履行了付款义务，保利地产公司亦应当全面履行合同义务。生效判决认定保利地产公司在对房屋质量进行维修后，于2014年1月13日通知收房时，房屋已符合交付条件。此后，按照《中华人民共和国建筑法》第六十二条关于“建筑工程实行质量保修制度”的规定，以及《商品房销售管理办法》第三十三条关于“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任”的规定，保利地产公司应对案涉房屋承担质量保修责任。刘丽丽、戴广晔主张房屋目前还在发生渗漏水，但经鉴定机构初勘及本院现场勘验，看不出房屋存在渗漏水，故相关维修请求缺乏事实依据，本院无法支持。现场勘验可见的外墙、窗户上沿墙面砖部分缺失，外墙、阳台涂料部分脱落，三层主卧东面墙上有一道裂缝，车库卷帘门损坏问题，刘丽丽、戴广晔曾于2013年1月、2014年1月、2014年11月要求整改，保利地产公司未举证证明已经修复，故对该部分维修请求本院予以支持。上述维修范围主要在室外，工程量亦较小，不足以影响居住，刘丽丽、戴广晔有关损失赔偿的诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 一、被告江苏保利宁远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将某某路XX号XX-1幢房屋存在的以下问题予以修复：房屋东侧外墙与二楼屋顶交接处的部分墙砖缺失、一层北侧的一个窗户窗口上沿墙砖缺失、四个露台压顶及屋顶檐口线条上的涂料部分脱落、三楼主卧东侧内墙上的一道裂缝、车库卷帘门合页铰链脱落； 二、驳回原告刘丽丽、戴广晔的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告江苏保利宁远房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××63，逾期不缴本院将依法强制执行。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  虞爱娟 人民陪审员  张水琴 人民陪审员  王德明 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  马 丽