北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初28789号原告（反诉被告）:惠林春，男，1977年12月5日出生，汉族，现住陕西省安康市汉滨区。委托诉讼代理人：王小华，河南奥博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅，男，1981年12月30日出生，汉族，法政在线（北京）互联网科技有限公司法务。被告（反诉原告）：张君成，女，1973年1月31日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王世晶，北京世盈律师事务所律师。原告（反诉被告）惠林春（以下称其姓名）与被告（反诉原告）张君成（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，分别于2019年4月25日、2019年5月29日公开开庭进行了审理，因发现不适宜简易程序，裁定转为普通程序，并于2019年12月17日再次公开开庭进行了审理。惠林春及其委托诉讼代理人王小华、刘毅，张君成及其委托诉讼代理人王世晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。惠林春向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年11月13日解除；2、要求张君成返还押金76000元、2018年9月11日至12月11日房租114000元、2018年8月1日至9月11日物业费8800元、2018年度供暖费4000元，共计202800元；3、要求张君成赔偿违约金76000元；4、要求张君成赔偿加盟费77800元、品牌设计费10000元、履约保证金10000元、设计费3800元、以及装修费和为员工安排宿舍的相关费用43494元，共计145094元。事实和理由：2018年8月，惠林春与恋鱼家餐饮有限公司（以下简称恋鱼家公司）洽谈加盟事宜，8月10日，惠林春与恋鱼家公司员工施磊找到位于北京市朝阳区望京东园四区10幢-2层-210号（以下简称涉案房屋）。经过实地考察，对于涉案房屋的面积、位置都很满意，遂与张君成沟通，约定洽谈合同事宜。2018年8月11日，双方签订商铺租赁合同，惠林春支付租房押金76000元、房租114000元、物业费8800元、供暖费4000元，共计202800元。后，惠林春以为商铺事宜已经确定下来，遂于2019年8月15日与特许人宁波市“鄞州区恋鱼家餐饮有限公司”、区域特许人王伟签订了三方特许经营合同，合同期限三年，自2018年8月15日至2021年8月14日。惠林春为经营“恋鱼家”品牌酸菜鱼做了充分准备，并且支付了加盟费77800元、品牌设计费10000、履约保证金10000设计费3800元。8月24日，惠林春通过微信联系张君成希望尽早办理营业执照，但张君成一拖再拖，一直跟惠林春保证并且强调只要房本下来就可以把营业执照办下来，并且劝说惠林春可以先进行装修，等自己从上海回来再配合办理营业执照。于是，惠林春本着对张君成信赖和对自己利益考虑的角度，开始着手装修设计事宜，自2018年10月22日起，花费装修工程资料及手续费600元、门店装修工程消防报批手续费1000元、图纸审核费1400元、打印费120元、设计费9000元、图纸修改费1000元，为员工安排宿舍并支付水电费145094元。2018年11月13日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府通过大望京社区居委会向北京仲量联行绿地中心物业管理处发来《整治通知》，告知：绿地中心负二层已经租赁但还没有取得营业执照的餐饮单位在11月30日之前关闭店面，停止经营活动。经查实，根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》的相关规定，惠林春已无法取得涉案商铺的营业执照，由于张君成未能尽到配合提供房本的义务，导致该营业执照未能如期办理完毕，继而导致惠林春合同目的无法实现，且造成巨大经济损失，故提出本诉。张君成针对本诉辩称，不同意惠林春的全部诉讼请求。一、惠林春主张单方解除合同理由不成立。1、涉案房屋具备办理工商登记的条件，可以用于经营轻餐饮。张君成一直积极履行配合提供房产证的义务，张君成也知晓提供房产证是办理营业执照的必然环节，所以，积极配合惠林春提出的该项请求。涉案房屋的隔壁已经取得了营业执照，且一直持续经营。惠林春在签约前，对涉案房屋进行了充分的考察，并且和施磊一起做了实地走访，之后才作出的承租决定。2、惠林春自签约后，从未向工商登记部门申请过营业执照的办理。3、直至2018年12月4日惠林春尚在修改施工图纸，消防工程、电气工程、机电工程等均尚未开工，惠林春根本就没有走到办理营业执照的环节。4、惠林春提出解约的真正原因是自身经济实力、资金准备不足，且与第三方合作投资的愿望落空，最终导致无装修费用、无经营费用、无继续履约的能力。惠林春在签约后就表现出退租的想法，在免租期刚刚过一个月的时候，惠林春就发消息表示自己经济困难，靠举债过日子，还打电话要求和我均摊一些物业费、供暖费。在惠林春装修涉案房屋期间，张君成多次与物业公司沟通协调，配合惠林春通过了物业公司的审核。最后，惠林春多次表示自己无力继续承租，要求退还租金和押金。二、惠林春在签约后，并未依约交付租金，已构成违约。张君成有权凭此享有合同解除权，并提出解除合同的主张。张君成认为合同解除时点应以己方提出解除合同的反诉请求之日为准，即2019年4月28日。惠林春长期占有涉案房屋，且未交纳租金，张君成有权要求其支付租金。三、惠林春签约后仅支付了一个季度的租金114000元，张君成并未收取惠林春交付的202800元租金，所以，惠林春要求返还202800元租金的主张没有事实依据。四、惠林春已付押金应先行折抵其拖欠的租金、费用、违约金，若有剩余可以退还。五、针对惠林春提出的损害赔偿请求，因张君成并未构成违约，惠林春的主张没有事实和法律依据。而且，惠林春提出的损失都是基于其与第三方之间的关系，这些事实的真实性、关联性、合法性，张君成均不认可。张君成向本院提出如下反诉请求：1、要求解除双方于2018年8月11日签订的《房屋租赁合同》；2、要求惠林春立即腾退朝阳区望京东园四区10幢-2层-210房屋；2、要求惠林春支付2018年12月10日至2019年4月30日的房屋租金177333元；3、要求惠林春支付违约金76000元；5、要求惠林春赔偿免租期租金损失38000元。事实和理由：2018年8月11日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定惠林春承租涉案房屋，租期五年，自2018年9月11日至2023年9月10日，其中2018年8月11日至2018年9月10日为免租期，租金按季支付114000元/季。签约后，张君成如约交付涉案房屋，惠林春则仅支付了三个月的租金，2018年12月10日之后的租金至今未交。根据双方租约第八条第四款之约定，惠林春未按约定支付租金达10日的，张君成有权解除合同，并按月租金200%的标准主张违约金。双方租期原为五年，现惠林春单方解约，导致合同提前解除，所以，免租期的租金损失应予以弥补。惠林春针对反诉辩称：同意解除合同，但不同意张君成的其他反诉请求。一、张君成要求单方解除合同的请求没有事实和法律依据。1、涉案房屋不具备办理餐饮营业执照的条件，导致合同目的无法实现，这一事实是张君成未提供适格租赁房屋导致的，所以，张君成构成违约。2、张君成并未充分举证证明其在2017年10月24日取得产权证书后，直至2018年11月13日之前曾积极配合惠林春办理营业执照，该行为也构成违约。3、张君成在明知涉案房屋需要在工商登记部门办理备案后，惠林春才可以办理营业执照，却一直未进行备案。二、由于张君成的违约导致合同解除，责任应由张君成承担。涉案房屋自交付后，一直保持原貌，惠林春未能实际使用，且因信赖合同履行而造成损失。惠林春仅收到几把钥匙和一张电卡，张君成并未给过水卡，而且惠林春在起诉前就已经将钥匙、电卡还回去了，当时是放在门里面的，而且惠林春也在涉案房屋的玻璃窗上贴了转租的告示，留存了惠林春和张君成两人的联系电话，张君成对此也是知晓的。所以，张君成要求惠林春返还涉案房屋于事实不符。三、张君成并未提供适格的租赁标的物以便原告用于经营轻餐饮，张君成没有尽到配合惠林春办理营业执照的合同附随义务，惠林春通知张君成解除合同于法有据，而且惠林春也提前交还了房屋，所以，张君成要求2018年12月10日至2019年4月30日的租金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。涉案房屋系2013年6月27日，由张君成自北京绿地京华置业有限公司购买，合同所载房屋所在项目名称为“绿地中心”，房屋位于-2层商业（餐厅）：地下2层。涉案房屋于2017年10月24日办理不动产权证书，登记在张君成名下，性质为出让/商品房，用途为商业，房屋建筑面积168.33平方米，房屋总层数6，房屋所在层-2。2017年12月5日，涉案房屋办理抵押登记手续。2018年8月11日，张君成（出租人、甲方）与惠林春（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定“乙方承租甲方名下涉案房屋，建筑面积168.33平方米，用于经营轻餐饮，租期五年，自2018年9月11日至2023年9月10日，其中甲方提供乙方一个月免租期（该月物业费仍由乙方负担）。甲方应于2018年8月11日前将房屋按约定条件交付乙方，《房屋交割清单（见附件一）》经双方交验签章并移交房门钥匙后视为交付完成。租金按季支付、押二付三，分别于8月11日、12月1日、3月1日、6月1日支付租金，其中2018年度租金为114000元/季度，从第三年起每年递增8%。押金76000元，租期届满或合同解除后，押金除抵扣乙方负担的费用、租金、违约金外，剩余部分如数退还。租期内水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、室内设施维修费、装修所需全部费用等均由乙方承担。交付的房屋若严重不符合合同约定，乙方有权解除合同。乙方不按照约定支付租金达10日或者欠缴各项费用达10000元时，甲方有权单方解除合同。若任何一方构成根本违约，应按月租金200%向对方支付违约金。若甲方提前解除合同，应承担违约金。若乙方提前解约，装修框架不许破坏，并赔偿甲方违约金。”在张君成提交的租约落款下方空白处，手写如下内容“补充协议：经双方协商，甲方考虑到乙方的实际困难，从2018年10月1日起到2020年9月30日的物业费及供暖费由甲方支付。张君成2018年9月13日。”签约当日，张君成完成房屋交付，惠林春交付押金76000元、交付2018年8月11日至2018年12月10日租金114000元、交付2018年8月1日至9月11日物业费8800元。2018年8月15日，宁波市鄞州区念鱼家餐饮有限公司（特许人、甲方）、惠林春（被特许人、丙方）与甲方区域被特许人（乙方）签订《特许经营合同》，约定“三方就授权‘恋鱼家’品牌店事宜达成如下协议：丙方使用涉案房屋作为经营门店，丙方交纳加盟费79800元、履约保证金10000元、设计费3800元，双方合作期限三年，自2018年8月15日至2021年8月14日。甲方对丙方提供有关‘恋鱼家’的品牌及经营宣传所需品牌识别标志，丙方按照甲方要求使用‘恋鱼家’品牌进行经营活动。丙方为独立经营主体，自负盈亏，凡经营所需营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证等相关证件由其自行办理。甲方对门店整体装修进行设计，丙方须按照甲方的设计进行施工并承担装修费用，同时向甲方支付设计费，实际设计面积150平方米（含）以下的均按3800元/店标准收取，超出150平方米的部分按100元/平方米收取。丙方可自行找装修公司进行整体装修，也可由甲方指定的装修公司进行整体装修。非宁波市区开设门店，如需甲方设计人员至现场丈量尺寸的，差旅费由丙方承担（注：设计图纸不包含消防审批图、电气工程图，不含机电设计图）。”针对该份《特许经营合同》，张君成对其真实性、合法性、关联性均不认可。惠林春则表示己方承租涉案房屋目的即为开办“恋鱼家火锅店”，且之前即已会同宁波市鄞州区念鱼家餐饮有限公司工作人员施磊前往涉案房屋进行现场核查，核定了房屋的区位、面积等信息。惠林春另提供施磊书面证言及身份证复印件。张君成对施磊的证词亦不认可。2018年11月13日，北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司（以下简称仲量公司）、绿地中心物业管理处（以下简称绿地管理处）共同出具《关于绿地中心商街餐饮店铺关停的通知》，载明“无照餐饮商铺在2018年11月30日前关停，已开业但未取得营业执照的非餐饮店应尽快办理执照。”惠林春认为，上述通知的发布导致惠林春合同目的无法实现。本案争议事实如下：一、关于涉案房屋是否符合办理餐饮营业执照的政策要求方面的争议。惠林春认为根据《关于绿地中心商街餐饮店铺关停的通知》，涉案房屋已不具备办理餐饮营业执照的外部政策条件。张君成认为涉案房屋属于商品房，规划用途也是商业，这一事实在产权登记证书、商品房预售合同均有体现，所以，客观上涉案房屋具备办理餐饮营业执照的条件。本院认为，仲量公司及绿地管理处联合发布的《关于绿地中心商街餐饮店铺关停的通知》并非仅针对惠林春承租的涉案房屋，而是针对整个商场的统一通知，所以，本院认定该份通知的真实性，而且，仲量公司、绿地管理处作为商场物业管理部门对于涉案房屋目前是否具备办理餐饮营业执照的条件更为了解，其发布的通知具有较高的可信度。本院认定，虽然涉案房屋属于商品房，规划用途也是商业目的，但基于政策规定，目前已不具备办理餐饮方面营业执照的条件。二、关于涉案房屋至今未办理营业执照的原因是否可归咎于张君成未配合提供房屋产权证书的问题。张君成认为，惠林春对于涉案房屋的装修始终未进行，且未获得仲量公司的审批通过，故在装修事宜尚未完成的情况下，惠林春尚不具备向工商登记部门申请办理营业执照的条件。惠林春则坚持认为申请办理营业执照与装修房屋并无必然关联，正是由于张君成拒不提供房产证，才导致其无法有效开展装修作业，未进行装修施工也是为了防止损失扩大。就此事实，惠林春提供电话录音材料、微信聊天记录，其中2018年8月24日，惠林春首次提出希望尽快办理营业执照，2018年8月27日，惠林春再次提出经与物业公司经理沟通，涉案房屋因处于地下二层，无法办理餐饮营业执照，就此，张君成表示后期与物业公司沟通确认。2018年8月31日，双方就营业执照办理、张君成配合提供产权证书等问题再次进行了沟通。2018年9月4日，惠林春与张君成再次通话，张君成表示需要下周才能回京。2018年9月9日，张君成再次电话表示需要下周三才能回京，此外，张君成也在电话里表示同意惠林春在涉案房屋张贴转租通知，留存双方联系电话。本院认为，惠林春与张君成签约后，双方对涉案房屋将用于经营轻餐饮应属明知，而经营餐饮行业必须首先考虑办理营业执照，所以，惠林春在签约后即提出希望尽快办理营业执照的主张并不超越合同目的范围，张君成应予以配合，但是，通过双方聊天记录可见，张君成自2018年8月24日至2018年9月9日始终表示不在北京，无法配合提供营业执照，而且在惠林春已告知其可能无法办理营业执照的情况下，仍未见张君成配合提供房产证以便惠林春能够申办营业执照。所以，本院认定，张君成未配合提供房产证的行为客观上增加了惠林春无法如期办理营业执照的风险，导致惠林春合同目的无法实现。三、针对惠林春签约后所付加盟费、装修设计费、员工宿舍费应否由张君成赔偿的问题。第一、关于加盟费的交付情况。惠林春称签约后，基于前述《特许经营合同》，其向宁波市鄞州区念鱼家餐饮有限公司支付了加盟费57800元、加盟定金20000元、品牌管理费10000元、履约保证金10000元，惠林春提交《收款收据》佐证所述。第二、关于装修设计费的支付情况。惠林春称，为完成涉案房屋的店面装修设计，其于2018年10月19日、2018年10月22日先后向北京启源汇和建设工程有限公司交纳1600元，于2018年10月22日向北京益浩品佳图文设计制作中心交纳图纸审核费1400元，于2018年11月23日向北京梦之队装饰设计有限公交纳设计费9000元，于2018年12月4日向北京天盛艺品装饰设计有限公司交纳施工图修改费1000元，以上共计13000元。张君成对上述收据真实性、合法性、关联性均不认可，认为即使根据上述票据，截止2018年12月4日，惠林春仍在进行施工图的修改，尚未进入营业执照的申办环节。第三、关于员工宿舍费支付情况。惠林春提交《租房协议》两份，证明己方为员工租赁宿舍的花费情况。张君成对上述《租房协议》不认可。本院认为，惠林春提供的证据客观上反映了其欲以涉案房屋从事经营餐饮活动的合同目的，证据的指向性能够与租约所载合同目的吻合，所以，本院对上述费用的真实性、关联性予以认定，但是，针对惠林春提出的员工宿舍租赁费用，仅提供了租约，未见其他有效付款凭单证明付款的事实，所以，对于该部分费用本院不予认定。四、涉案房屋是否已经在惠林春提起本案诉讼之前交还给张君成。惠林春提供照片，显示涉案房屋玻璃幕墙上黏贴了一张A4白纸，其上打印有“业主直租面积168.3平方米联系电话150XXXXXXXX、186XXXXXXXX”字样。上述字条上列明的联系电话分别为张君成、惠林春。此外，惠林春另提供2018年9月9日其与张君成电话录音，显示张君成知晓惠林春转租涉案房屋的事宜，并在电话里表示同意惠林春在涉案房屋张贴转租通知。本院认为，结合照片、电话通话记录、微信聊天记录，可以印证，2018年9月9日双方就涉案房屋再次出租事宜达成了共识，张君成对此并未提出异议。案件审理中，鉴于双方均主张解除合同，本院指定双方于2019年5月29日共同完成涉案房屋的返还交付事宜。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意合同解除，本院准予。关于合同解除的时点问题，虽然双方曾在2018年9月9日就涉案房屋再次出租事宜达成了一致意见，但该意见并非就合同解除的法律后果达成的共识，该时点不足以作为认定合同解除时点的标准。惠林春认为2018年11月13日，仲量公司、绿地管理处联合发布的《关于绿地中心商街餐饮店铺关停的通知》客观上导致合同目的无法实现，应作为合同解除时点的认定标准，本院认为，该份通知系案外人发布，非仅针对涉案房屋，所以，具有较高的可信度，而该通知的发布客观上导致涉案房屋无法继续用于经营餐饮活动，导致惠林春签约的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”换言之，《关于绿地中心商街餐饮店铺关停的通知》发布属于非因当事人原因而产生的案外因素足以导致合同目的无法实现，符合合同法定解除的条件。所以，本院以2018年11月13日为准认定合同解除，对惠林春主张合同解除的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，且2019年5月29日庭审过程中，经释明，双方均同意自行办理房屋交接等事宜。而且，结合惠林春的举证，可以认定，双方在2018年9月9日即已就涉案房屋转租事宜达成了共识，所以，本院认定，双方已就涉案房屋交还事宜达成过共识，本院对张君成再次提出要求惠林春返还房屋的请求不予支持。关于涉案房屋营业执照未办理的原因是否可归咎于张君成未能及时提供房屋产权证书，是否可以认定张君成违反了合同附随义务，并继而导致惠林春损失的发生问题。结合双方聊天记录，可以看到，自2018年8月24日至2018年9月9日，双方就涉案房屋营业执照的办理事宜有过沟通，而在此期间，张君成并未表示拒绝提供房产证，而是提出人不在北京，客观上需要一些时间的请求，该请求也得到了惠林春的同意，而且，涉案房屋办理了抵押登记，产权证由银行留存，张君成并非实际持有，所以，张君成提出回京后双方约定时间共同办理产权证书的移交手续符合情理。所以，本院认为，张君成未提供房屋产权证书的行为不足以认定违约，也难以认定张君成违反了合同附随义务。合同解除后，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求采取补救措施或者赔偿损失。结合本案查明的事实，合同的解除属于非因当事人主观因素所致，属于不可抗力，在此基础上，难以认定惠林春抑或张君成违约，双方主张彼此的违约责任，本院均不予支持。关于合同解除后，张君成收取的押金76000元应予退还。但合同无法履行给双方均造成了损失，本院结合履约的情况，酌定张君成适当返还惠林春已付租金，虽然双方合同约定了免租期，但合同目的无法实现，若仍认定惠林春享有免租期的权利，不利于平衡双方利益损失，而且，免租期权利的享有系基于合同如期履行的前提，现合同提前解除，惠林春不得再享有免租期的权利。所以，惠林春应负担2018年8月11日至2019年4月30日期间的使用费，但考虑到惠林春并未实际使用涉案房屋，而且张君成延期提供房屋产权证书，客观上增大了惠林春无法办理营业执照的风险，所以，本院酌定惠林春适度承担该期间使用费，酌定其给付使用费50000元，张君成应退还租金64000元。关于惠林春主张的其他损失。一、关于物业费损失，基于合同履行的情况，惠林春仅支付了2018年8月1日至9月11日期间的物业费8800元，但涉案房屋长期处于空置状态，费用不应由张君成一人承担，惠林春应予以适当分担损失，而且，在双方所签租约中，张君成已经自行负担了2018年10月1日至2020年9月30日的物业费和供暖费。所以，本院对惠林春再次主张返还物业费的请求不予支持。二、关于供暖费，未见惠林春提交票据佐证实际付款，本院不予支持。三、关于品牌加盟费、店面装修费，均系惠林春基于合同履行而发生的合理开支，但张君成并未构成违约，所以，该部分费用应由惠林春自行负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）惠林春与被告（反诉原告）张君成于二〇一八年八月十一日签订的《商铺租赁合同》于二〇一八年十一月十三日解除；二、被告（反诉原告）张君成于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）惠林春押金七万六千元、租金六万四千元；三、驳回原告（反诉被告）惠林春其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张君成的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7660元，由原告（反诉被告）惠林春负担（已交纳）。反诉案件受理费5670元，由被告（反诉原告）张君成负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  黎伟伟人民陪审员  白 玉人民陪审员  崔 月二〇一九年十二月二十日书 记 员  李雅雯