四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17802号 上诉人（一审原告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段12号2楼。 法定代表人：黄清平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李颖祥，四川乐伯乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：成都玛雅千家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都高新区天府大道北段1700号9栋1单元12层1219号。 法定代表人：吴成军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余国兵，四川上盛律师事务所律师。 上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称现代房产公司）因与被上诉人成都玛雅千家房地产经纪有限公司（以下简称玛雅经纪公司）居间合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院(2019）川0121民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 现代房产公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求，由玛雅经纪公司承担本案一二审全部诉讼费。事实和理由：案涉争议点为服务费是否应予退还，一审法院应对退还的条件是否成就进行评述，其仅论述开票义务的先后，颠倒了法律关系；现代房产公司的诉请具有合同和事实依据，玛雅经纪公司应退还案涉服务费和相应的违约金。 玛雅经纪公司辩称1.现代房产公司明知没有发生销项行为不能开具发票，却在案涉《物业销售推介服务合同》中约定先开票后付款，违反诚信原则；2.即使按照现代房产公司所称的操作方式，也应由现代房产公司先退还玛雅经纪公司之前所开发票，现代房产公司未履行该在先的退票义务，其请求不能成立；3.玛雅经纪公司不应退还案涉代理费，一审法院鉴于现代房产公司在程序就无权请求退费，故不在实体上多作阐述，直接予以驳回并无不当。现代房产公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 现代房产公司向一审法院起诉请求：1.判令玛雅经纪公司退还人民币124763元；2.判令玛雅经纪公司支付从退佣截止日的次日起至实际退佣之日止每天按退佣款项的千分之一计算违约金；3.本案诉讼费由玛雅经纪公司承担。 一审法院认定事实：现代房产公司因开发“清凤时代城”（商业）项目，与玛雅经纪公司协商一致达成协议，约定由玛雅经纪公司向现代房产公司提供“清凤时代城”项目销售推介服务，就佣金的提取比例、支付等进行了约定。2016年1月15日，现代房产公司（甲方）与玛雅经纪公司（乙方）补签《物业销售推介服务合同》，合同载明与本案权利义务相关的内容包括：一、推介服务事项。甲方为销售位于成都市的清凤时代城（商业）项目（以下简称该物业），特委托乙方提供销售推介服务（非甲方独家销售推介服务）。二、合同有效期。本合同有效期自2015年12月26日至2016年3月25日止（若因甲方开盘推迟致使开盘后的剩余有效时间不足60天时，则有效期顺延至开盘之日后60天），期满后双方可根据具体情况决定是否续约，具体事宜由双方另行约定后重新签订《物业销售推介服务合同》。三、委托物业范围及价格。甲方委托乙方提供推介服务的销售物业范围及该物业内各单位出售价格等均由甲方确定，甲方需据销售节点以书面形式向乙方通报该物业可出售条件，但乙方充分知悉并认可该清单系甲方提供当时的情况及条件，可出售单位将随着销售的开展而不断变化，甲方亦有权随时调整出售条件，乙方不得以甲方提供的资料与事后的情况不一致为由要求甲方承担任何责任。四、甲方义务。1.保证提供的该物业资料真实，保证已取得该物业依法能够出售的证明条件。五、乙方义务。1.发挥自身优势，利用门店、网络和现有客户资源，积极向客户推介本合同约定的物业。2.真实、准确、完整地向客户介绍该物业的状况，不得误导客户。8.自行承担提供本推介活动的全部费用。六、推荐客户的认定。1.在本合同有效期内，甲方授权代表签字确认的有效《客户登记确认书》是认定该客户为乙方推介客户的充分且必要依据之一。a.由乙方人员带领或陪同到甲方售楼部现场的客户，凡属首次到甲方售楼部现场的，甲方授权代表应在第一时间通过RIS系统确认，并签字确认盖章后返给乙方。e.客户归属界定期限：以客户任一直系亲属首次到访甲方清凤时代城售楼中心3个月为界定期限，若到访时间在乙方推介前3个月以内的认定为甲方客户，3个月以上的视为乙方推介新用户。f.在本合同有效期内乙方已推介的客户及其直系亲属在本合同有效期结束（或因故解除）后3个月内购房的（以缴纳诚意金的时间为准），甲方仍须依照本合同的约定向乙方支付全额佣金。超过3个月则甲方不需要支付佣金。七、佣金标准。1.在合同期内，乙方成交提佣标准为带访成交房源的合同金额的相应比例，具体如下：佣金：当月带访成交金额2000万以下，按合同金额的4%通提；当月带访成交金额2000万以上（含2000万），按合同金额的5%通提。注：“成交金额”为《商品房买卖合同》约定的购房款总价，考核及佣金结算周期为上月21日至次月20日。2.推介客户成功购房（购房的含义：以客户签署《商品房买卖合同》且按合同约定支付第一步购房款后，根据应付佣金金额向甲方提供等额发票、《佣金结算单》等资料，并由甲方审核无误后10个工作日内，甲方将佣金支付至乙方指定账户。……否则每逾期一日甲方需向乙方支付欠款项千分之一的违约金,直至到账日截止。3.若签约客户后续发生退房事宜，乙方须在客户退房手续办理完成后甲方向乙方提供等额发票后15个工作日内将该客户签约产生的佣金退还给甲方，否则每逾期一日乙方需向甲方支付欠付款项千分之一的违约金，直至到账日截止。九、合同未尽事宜及争议的解决。1.本合同为未尽事宜由甲、乙双方协商并签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。2.因本合同发生争议协商不成时，由甲方所在地人民法院管辖。合同履行过程中，2015年11月17日-2015年12月19日期间，经玛雅经纪公司推介服务，客户蒋吉容，陈海峰、冉秦宇，易薇、刘松分别认购了现代房产公司开发的“清凤时代城”（商业）项目1商铺，现代房产公司按照合同约定，于2015年12月向玛雅经纪公司发放了佣金124763元。2016年，现代房产公司与陈海峰、冉秦宇签订《商品房买卖合同解除协议》，双方协商解除了经玛雅经纪公司推介服务促成的现代房产公司与陈海峰、冉秦宇于2015年11月17日签订的《商品房买卖合同》，协议约定现代房产公司退还陈海峰、冉秦宇支付的购房款及按银行同期贷款计算的资金占用利息，现代房产公司于2018年4月18日向陈海峰、冉秦宇支付了前述购房款及利息。2018年4月26日，易薇、刘松诉现代房产公司，向成都市高新技术产业开发区人民法院提起商品房预售合同纠纷诉讼，诉讼请求为：1.判令撤销双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《清凤.时代城商品房买卖合同补充协议》；2.判令现代房产公司向其退还购房款467201元、物业费766.20元、契税16329元，共计 484296.20元。理由为：现代房产公司违反合同约定及前期宣传所称2017年12月20日前“家乐福”入住“清凤时代城”的承诺，导致现代房产公司购买的商铺商业价值受损。成都市高新技术产业开发区人民法院于当日作出（2018）川0191民初7856号民事调解书，确认双方自愿达成如下协议：一、双方一致确认于2015年11月21日就位于成都市高新区房屋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《清凤.时代城商品房买卖合同补充协议》于调解协议签订之日起予以解除；二、易薇、刘松于2018年5月11日前协助现代房产公司办理位于成都市高新区房屋的商品房买卖合同登记备案的注销手续（合同签约备案号：2×××××8）；三、现代房产公司于房管局办理完毕撤销备案手续的十个工作日内退还易薇、刘松购房款467201元及利息36927.20元……。2018年5月28日，现代房产公司向易薇、刘松支付调解书确定的上述款项。2017年3月29日，蒋吉容以自己资金问题无法限期补齐首付款为由，向现代房产公司申请解除合同退房，并愿意承担违约金248000元，现代房产公司于当日同意蒋吉容解除合同并退房的申请。2017年5月12日，现代房产公司在扣除违约金后向蒋吉容支付剩余购房款。2019年3月25日，现代房产公司向玛雅经纪公司发出《退佣通知书》，通知书要求玛雅经纪公司于收到本通知后十日内退还佣金124763元。庭审中，玛雅经纪公司认可收到前述通知书。 另查明，现代房产公司在案涉项目的销售宣传资料中，载明有“家乐福”于2017年12月20日前入住案涉项目的内容，但“家乐福”未入住案涉项目。现代房产公司在向玛雅经纪公司发出《退佣通知书》后，未向玛雅经纪公司提供等额发票。 一审法院认为，双方签订的《物业销售推介服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《物业销售推介服务合同》第七条第3款约定：若签约客户后续发生退房事宜，乙方须在客户退房手续办理完成后甲方向乙方提供等额发票后15个工作日内将该客户签约产生的佣金退还给甲方，……。但现代房产公司在向玛雅经纪公司发出《退佣通知书》后，未向玛雅经纪公司提供等额发票。现代房产公司在向玛雅经纪公司提供等额发票先于玛雅经纪公司退还佣金，即现代房产公司履行提供等额发票义务在先，玛雅经纪公司退还佣金在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，玛雅经纪公司在现代房产公司未履行提供等额发票先合同义务的情形下，有权拒绝履行退还佣金的后合同义务。故，现代房产公司要求玛雅经纪公司向其退还人民币124763元佣金及支付从退佣截止日的次日起至实际退佣之日止每天按退佣款项的千分之一计算违约金的诉讼请求，因不符合双方合同约定的支付条件，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回现代房产公司的诉讼请求。案件受理费2796元，由现代房产公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审另查明，案涉三起退房的房产均为商铺，三起退房均系现代房产公司与购房人自行协商后解除购房合同；三起退房中陈海峰、冉秦宇与易薇、刘松这两起是因现代房产公司宣传的家乐福将入驻未能实现，导致购房人预期商业利益不能实现而解约。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为：现代房产公司向玛雅经纪公司主张退还案涉代理费是否成立。现评述如下： 双方签订的案涉《物业销售推介服务合同》的首部第二条专门约定“本合同有效期自2015年12月26日至2016年3月25日止……期满后双方可根据具体情况决定是否续约，具体事宜由双方另行约定后重新签订《物业销售推介服务合同》”可知，案涉合同系附期限的合同，且明确约定了合同效力的终止日期。根据《合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”。现代房产公司在合同期限届满后，并未与玛雅经纪公司续签或重新签订新的服务合同，现现代房产公司依据已过有效期的合同向玛雅经纪公司主张退费，缺乏合同依据。 玛雅经纪公司作为推介方，促使现代房产公司与购房人签订购房合同后，其合同事务已经履行完毕，即有权获得案涉代理费。事后因购房合同一方当事人的原因导致的购房合同解除并不影响案涉服务合同的履行；案涉三起退房的房产均为商铺，且其中两起是因现代房产公司宣传的家乐福将入驻未能实现，导致购房人预期商业利益不能实现而解约，故退房责任应由现代房产公司承担；案涉第三起房产的解约中，现代房产公司收取了购房人蒋吉容248000元的违约金，已经得到了弥补，若再允许玛雅经纪公司向其退还代理费，亦不符合公平原则；案涉三起房产的解约，均系现代房产公司与购房人协商一致自愿达成的，系其对自身权利的处分，且该处分行为并未征得玛雅经纪公司的同意，该解约后果应由现代房产公司自行承担。故即使案涉服务合同仍然有效，现代房产公司主张玛雅经纪公司退还案涉代理费亦缺乏事实依据。 综上所述，四川省清凤现代房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决对成都玛雅千家房地产经纪有限公司是否应予退还代理费未予论述，本院现予以补强。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2796元，由四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  聂彪峰 审判员  傅科文 二〇一九年十二月十三日 书记员  罗川鄂