天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初9304号原告：唐明彦，男，1965年10月6日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。被告：高国营，男，1969年8月16日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：潘志刚，天津光明律师事务所律师。第三人：唐成，男，1987年8月27日出生，汉族，住天津市宝坻区。第三人：唐昊，男，1988年8月26日出生，汉族，住天津市宝坻区。二第三人委托诉讼代理人：白云凤（系唐成、唐昊之母），1962年7月11日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。原告唐明彦与被告高国营、第三人唐成、唐昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐明彦及其委托诉讼代理人张志鹏、被告高国营及其委托诉讼代理人潘志刚、第三人唐成、唐昊的委托诉讼代理人白云凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐明彦向本院提出诉讼请求：1、判令解除唐明彦与高国营签订的《房屋租赁合同》；2、高国营立即腾清库房，并将库房返还唐明彦；3、要求高国营给付唐明彦库房使用费20000元；4、本案诉讼费用由高国营承担。诉讼中，唐明彦撤回了要求高国营给付唐明彦库房使用费20000元的诉讼请求。事实和理由：高国营与唐明彦于2014年9月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定高国营租赁唐明彦位于宝坻区间前门市房屋销售家具，同时高国营使用配套库房存放家具，双方约定租期为十年，从2014年10月1日至2024年9月30日止，合同约定在租赁期内，若遇国家征收、征用租赁房屋，本合同自动解除。2019年7月，高国营租赁的三间前门市房屋被宝坻区土地整理中心征收，唐明彦按照宝坻区土地整理中心的要求自行拆除租赁房屋，双方签订的《房屋租赁合同》依照约定自动解除。现高国营强行占用库房拒绝将家具搬出。侵犯了唐明彦的合法权益，故提起诉讼。高国营辩称，唐明彦的诉讼请求没有事实及法律依据，故不同意唐明彦的诉讼请求。事实及理由为：双方签订的房屋租赁合同中虽然约定，租赁房屋被政府征收征用，合同自动解除。但是高国营至今没有看到租赁的房屋已经被土地部门征收的相关文件，同时唐明彦在拆除三间门市房屋时，唐明彦与高国营进行了重新约定，唐明彦为高国营继续提供房屋使用，高国营可以使用门市房屋后面的房屋进行装修后继续经营家具，该合同对双方具有约束力。土地管理部门在高国营租赁期间内征收涉诉租赁房屋，应对高国营的安置损失、搬迁损失等给予应有的补偿。现高国营已经对涉诉房屋进行了精装修，解除合同将给高国营带来巨大的经济损失。唐成、唐昊述称，同意唐明彦的诉讼请求。案涉土地宝坻区城关镇13号土地及房屋实际所有权人为唐成、唐昊，同意由唐明彦将案涉房屋租赁给高国营。政府对涉案土地已经征收、征用，故高国营与唐明彦的租赁合同应当解除。本院经审理认定事实如下：2014年9月28日，唐明彦（甲方出租方）与高国营（乙方承租方）签订了《房屋租赁合同》，双方对合同的真实性及内容均无异议，合同约定，一、甲方将其坐落在天津市宝坻区城关镇13号的厂房及办公楼（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。二、租赁物构成：（1）砖木结构平房前门市三间；（2）彩钢结构平房后院库房2个（1500平方米）。三、院落四至：东至宝坻区海滨街道挹青路宿舍及大道口村，西至宝坻区海滨街道，南至宝坻区海滨街道劝宝超市，北至宝坻区消防支队。四、租赁期限从2014年10月1日至2024年9月31日（应为30日），计10年。五、租赁费用及支付方式；（1）租金标准：2014年10月1日至2017年10月1日为第一租期，每年租金为370000元；2017年10月1日至2020年10月1日为第二租期，每年租金为407000元；2020年10月1日至2024年10月1日为第三租期，每年租金为447700元。（2）支付方式：支付方式：为上交租，2014年10月1日至2024年10月1日的租金每年支付一次，乙方以一次性的方式支付，具体时间为每年的10月1日前。十、甲方允许乙方对租赁物进行装修、装饰，但不得破坏租赁物的主体结构。十一、在租赁期内，若遇国家征收、征用租赁物所在地，本合同自动解除，甲方退还已收取的乙方不能履行期间的租赁费，同时乙方不得妨碍甲方拆除租赁物，国家赔偿的土地、租赁物等赔偿款全部归甲方所有。乙方因此产生的任何损失与甲方无关。十二、本合同期满或提前终止时，乙方对租赁物实施的改造、装修及安装的设备设施等，无偿归甲方所有，不得拆除。十四、合同终止：（1）本合同期满；（2）遇不可抗力，致使本合同无法再继续履行或无继续履行必要的；（3）经双方协商均同意解除合同的；（4）双方任何一方违约，致使合同无法履行的。同时还约定了其他事项。双方租赁合同签订后，唐明彦遂将租赁房屋交付高国营，后高国营在此经营天津市宝坻区洛曼家具店。截止目前，高国营将2019年10月1日前的房屋租赁费全部结清。按照宝坻区政府工作安排，因修建宝坻区需要，2019年8月15日，天津市宝坻区土地整理中心（甲方）与唐成、唐昊（乙方）签订《地上物补偿协议》，由天津市宝坻区土地整理中心对唐成、唐昊位于东侧部分建筑物及附属设施进行了收储，收购补偿费为663万元。2019年10月27日，唐明彦根据政府相关文件自行拆除了涉诉房屋前门市三间。另查，唐成与唐昊均系唐明彦之子。宝坻区挹青路13号登记所有权人为唐成、唐昊，二人各占有50%份额。该宝坻区挹青路13号，即是本案案涉宝坻区城关镇13号及办公楼。诉讼过程中，唐成、唐昊均同意由其父亲唐明彦出租给高国营。2019年12月25日，本院到涉诉租赁房屋现场进行了勘验，现租赁的三间门市房屋已被拆除，涉诉的彩钢结构平房后院库房2个（1500平方米）经高国营装修后仍由其租赁经营家具使用。诉讼中，双方均认可租赁的三间门市房屋属于政府相关文件拆迁范围之内，因涉诉房屋被政府征收，故双方在履行合同过程中均不存在违约行为，但高国营主张涉诉房屋前门市三间被拆除后，双方曾就后面的两间库房达成协议，唐明彦曾承诺无偿将该两间库房交付高国营使用，高国营就此提供了双方的谈话录音一份，唐明彦对录音内容不予认可，认为录音存在剪辑情况，与实际情况不符，高国营就此未能提供其他证据。另查，高国营就涉诉租赁房屋的装修费用损失已另案起诉解决。诉讼中，唐明彦坚持解除涉诉租赁合同，撤回了要求高国营给付唐明彦库房使用费20000元的诉讼请求，对此第三人唐成、唐昊无异议。高国营则明确表示不同意解除合同，亦不同意支付两间库房租赁费用。本院认为，唐明彦与高国营签订的《房屋租赁合同》，双方对其真实性无异议，且该合同经唐成、唐昊予以追认，该合同系高国营与唐明彦双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。本案争议焦点为房屋租赁合同是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。双方签订的租赁合同第十一条约定，在租赁期内，若遇国家征收、征用租赁物所在地，本合同自动解除，甲方退还已收取的乙方不能履行期间的租赁费，同时乙方不得妨碍甲方拆除租赁物，国家赔偿的土地、租赁物等赔偿款全部归甲方所有。乙方因此产生的任何损失与甲方无关。本案涉诉土地及房屋被政府部门征收、征用，属于不可归责于双方当事人的事由。现唐明彦根据政府相关文件自行拆除了涉诉房屋前门市三间，虽然后院库房两间（1500平方米）不在拆迁范围之内，但唐明彦出租给高国营的房屋是整体出租的，对三间门市房屋及两间库房的租赁费未做分别约定，同时高国营在诉讼中明确表示不同意支付两间库房租赁费用。故唐明彦与第三人要求解除双方的《房屋租赁合同》既符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。高国营应腾清涉诉的库房，并将库房交还给第三人。高国营主张涉诉房屋前门市三间被拆除后，双方曾就后面的两间库房达成协议，唐明彦曾承诺无偿将该两间库房交付高国营使用，高国营就此虽提供了双方的谈话录音一份，因唐明彦对录音内容不予认可，高国营未能提供其他证据，故对高国营的上述主张，本院不予支持。诉讼中，唐明彦撤回了要求高国营给付其库房使用费20000元的诉讼请求，对此第三人唐成、唐昊无异议，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第五十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、解除唐明彦与高国营于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》；二、高国营于本判决生效后十五日内腾清其租赁的库房两间（1500平方米），并将库房交付唐成、唐昊；三、驳回唐明彦其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元（唐明彦已预交），由唐明彦负担75元，高国营负担75元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李会民二〇一九年十二月三十一日书记员  李 爽本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认，该合同有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。