云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0381民初5269号 原告：柴冬华，女，汉族，1980年4月12日生，宣威市人，现住宣威市。 原告：崔同泰，男，汉族，1979年4月3日，宣威市人，现住宣威市，（未到庭）。 委托诉讼代理人：蔡昌慧，男，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。 被告：高明辉，男，汉族，1978年7月16日生，宣威市人，现住宣威市（宣威市峰润酒店）（未到庭）。 委托诉讼代理人：杨能昌，男，云南辰铭律师事务所律师，特别授权代理。 原告柴冬华、崔同泰与被告高明辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴冬华及其委托诉讼代理人蔡昌慧、被告委托诉讼代理人杨能昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告柴冬华与被告高明辉于2014年9月19日签订的《租赁合同》,并由被告高明辉立即将其向原告租赁的房屋(位于宣威市美奂酒店旁边证号为宣房权证市区字第××号房屋)交还原告；2、请求依法判决由被告高明辉支付原告柴冬华、崔同泰自2018年9月19日起至起诉之日止的房屋租金人民币268000元+268000元/365天x21天=283419元，并计算至被告实际返还房屋之日止；3、请求依法判决由被告高明辉支付原告柴冬华、崔同泰自2018年9月19日起至起诉之日止的违约金268000元x3‰/天×386天=310344元，并计算至租金全部付清之日止；以上合计为283419元+310344元=593763元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：二原告系夫妻关系，2014年9月19日二原告决定由原告柴冬华与被告高明辉签订《租赁合同》,合同约定：将登记在原告崔同泰名下位于宣威市美奂洒店旁证号为宣房权证市区字第××号房屋出租给被告高明辉经营酒店使用，房屋租赁期限为10年，从2014年9月19日至2024年9月18日止，10年内租金不变租金为268000元/年，租金每年9月19日前支付，逾期则按日千分之三支付违约金，超过一个月未付租金，原告方有权终止本合同。 被告高明辉以各种理由拖欠原告自2017年9月19日至2018年9月18日期间的部分租金，后原告起诉到法院案号为2019云0381民初192号，该判决书确认被告拖欠原告租金15万元，判决被告高明辉在判决书生效后15日内支付原告租金人民币147260元，该案现已经进入执行阶段。此后，被告又以各种理由拒绝支付之后的租金，经原告多次催要无果。被告应依法履行合同约定的义务，被告拖欠支付租金义务的违约行为已经长达一年多，严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，2019年10月11日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 被告辩称：1、合同已经变更，租金已经变成250000元；2、原告方已经违约，在房屋租赁前没有告知该房屋已经抵押给中国农业银行宣威支行，如果被告知道该房屋已经被抵押就肯定不会租该房屋了，原告不如实告知房屋抵押情况的行为，导致了被告错误投资，原告要求解除租赁合同应当赔偿给被告造成的损失即装修投资款2126637元，因为是原告违约在先，不应当由被告承担违约责任。 原告崔同泰、柴冬华为支持其诉讼请求向本院提交了下列证据: 1、身份证2份、结婚证、房产证复印件各一份用于证明原告的主体资格。 2、租赁合同一份，用于证明合同约定的内容； 3、判决书复印件一份，用于证明租赁合同约定的内容。 被告高明辉为证明其抗辩主张向本院提交了如下证据: 1、租赁合同一份，用于证实原告与被告租赁合同已变更，租金变更为250000元每年。 2、告知书一份，用于证实原告出租给被告的房屋系已抵押给银行的房屋； 3、装修合同、结算清单、家居购销合同、地毯销售合同、壁纸购销合同、购销合同、有线电视入网合同、计算机信息管理工程合同、套装门订货单，灯具购货单、购买酒店装修材料及用品收据，用于证实被告对酒店装修及购买酒店用品共投资2126637元。原告要求解除合同，应当对被告的装修投资进行赔偿。 经质证被告高明辉对原告提交的1、3组证据无异议，对第2组证据有异议。认为，这份合同已经没有约束力，已被新的合同取代，且租金已由原来的268000元变更为250000元。 原告崔同泰、柴冬华对被告提交的三组证据均有异议。认为，对第1组证据的真实性合法性无异议，对关联性有异议，但是不能抗辩原告的主张，被告投资的损失与本案无关；对第2组证据真实性合法性无异议，对关联性有异议，该证据不能抗辩原告的主张；对第3组证据真实性合法性无异议，对关联性有异议，该证据与本案所诉内容无关。 本院认为：原告提交的第1、3份证据，来源合法，内容客观真实，能够证明本案的相关事实，与本案具有关联性，本院予以采信，并作为本案定案依据;对第2份证据，租金已变更为250000元，本院不予采信。被告提交的的第1份证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案定案的依据；对第2份、第3组证据，虽来源合法，内容客观真实，但与本案无关联性，本院不予采信。 根据庭审当事人的陈述、质证及审查确认的证据，本院确认如下法律事实： 原告系夫妻关系，2014年9月19日二原告决定由原告柴冬华与被告高明辉签订《租赁合同》,合同约定：将登记在原告崔同泰名下位于宣威市美奂洒店旁证号为宣房权证市区字第××号房屋出租给被告高明辉经营酒店使用，房屋租赁期限为10年，从2014年9月19日至2024年9月18日止，10年内租金不变租金为268000元/年，租金每年9月19日前支付，逾期则按日千分之三支付违约金，超过一个月未付租金，原告方有权终止本合同。 被告高明辉以各种理由拖欠原告自2017年9月19日至2018年9月18日期间的部分租金，后原告起诉到法院案号为2019云0381民初192号，该判决书确认被告拖欠原告租金15万元，判决被告高明辉在判决书生效后15日内支付原告租金人民币147260元，该案现已经进入执行阶段。此后，被告又以各种理由拒绝支付之后的租金，经原告多次催要无果。被告应依法履行合同约定的义务，被告拖欠支付租金义务的违约行为已经长达一年多，严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益。2019年10月11日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的房屋租赁合同，对房屋租赁期限、租金数额和支付时间及违约责任作出明确约定，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规禁止性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，经双方当事人平等自愿协商对房屋租金进行了变更，由原合同约定的268,000元/年降低为250,000元/年，是双方对合同的自愿平等协商，原告要求房租每年总额为268,000元的主张不能成立，每年的租金总额应以变更后的250,000元认定。被告高明辉以房屋已经抵押但原告未将房屋抵押情况告知自己，存在瑕疵，并认为自己不支付租金是行使不安抗辩权，对此，我国《担保法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释并未禁止房屋所有权人将设定抵押权的房屋进行出租，本案租赁合同的有效成立。“房屋抵押和未书面告知”的瑕疵并不构成高明辉拒付租金的理由，故高明辉的前述主张不能成立。因此，被告高明辉未按合同约定时间和金额支付租金，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中，被告高明辉迟延支付租金，已经以自己的行为，表明不履行主要债务，在原告起诉后，至今未履行本院（2019）云0381民初192号民事判决书确定的义务，致使不能实现合同目的。故原告柴冬华、崔同泰的诉讼请求依法成立，本院予以支持。 综上所述，原告柴冬华、崔同泰要求解除与被告高明辉签定的《租赁合同》并返回房屋，支付租金、违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项，第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告与被告签订的《租赁合同》。 二、由被告高明辉于判决生效后十五日内腾空租赁房屋并交还原告柴冬华、崔同泰。 三、被告高明辉于本判决生效后十五日内支付原告柴冬华、崔同泰自2018年9月19日至2019年12月19日，租金人民币312500元（250000＋250000÷12×3＝250000＋62500＝312500）；自2018年9月19日至2019年9月19日，违约金273750元（250000×3‰×365），合计586250元。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9838元，减半收取4919元，由被告高明辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请强制执行的期限为两年。 审判员  叶庆玮 二〇一九年十二月八日 书记员  陶 毅