湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4436号原告：湖南民泰资产管理有限公司，统一社会信用代码91433100682804910U。住所地：湖南省吉首市镇溪办事处砂子坳社区湘西自治州民族体育学校办公楼二楼。法定代表人：廖卫果，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黎之昊，湖南通程律师事务所律师。被告：李黎，女，1990年5月5日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：李跃升，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。被告：吴奇，男，1971年6月25日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。原告湖南民泰资产管理有限公司（以下简称民泰公司）与被告李黎、吴奇排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告民泰公司的委托诉讼代理人黎之昊、被告李黎的委托诉讼代理人李跃升、被告吴奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告民泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决两被告排除妨害，立即向原告腾空并交付位于张家界市永定区房屋；2.请求人民法院依法判决两被告赔偿因占用房屋导致原告受到的损失94328.76元（暂计算至具状之日，之后的实际损失计算至被告向原告腾空并交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年10月，张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司与被告李黎订立了《租赁协议书》，被告承租张家界市永定区火车站国际旅游商业城Ａ区Ａ1栋一层143Ａ、145、146、147号商铺，商铺面积约170.34平方米（具体以房产证面积为准）。被告李黎于2016年2月26日与被告吴奇签订了《租赁合同书》，被告李黎将张家界市永定区房屋（以下简称涉案房屋）转租给吴奇，租金为55000元／年。2018年1月25日，张家界市中级人民法院裁定将张家界市永定区火车站国际旅游商业城Ａ1、Ａ2两栋房产的所有权由张家界晟昊置业有限公司转移至原告，原告依法取得该两栋房产的所有权。2018年4月14日，张家界市永定区人民法院依法判决撤销张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司与被告李黎订立的《租赁协议书》，该判决已生效。因此，李黎与吴奇签订的《租赁合同书》对原告不产生法律效力，两被告均无权使用涉案房屋，但两被告一直未将涉案房屋腾空并交付给原告且一直占用该房屋，导致原告受到了损失。为维护原告的合法权益，请求张家界市永定区人民法院判如所请。被告李黎辩称，被告李黎不具备诉讼主体资格，原告与被告不是合同相对人，被告李黎已于2017年10月25日将租赁的房屋退还给案外人张家界晟昊置业有限公司，原告也不是该房屋的所有权人，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告吴奇辩称，原告没有权利起诉，被告吴奇与原告没有合同关系，如果原告要起诉，就要赔偿被告的损失；被告吴奇签订的租赁合同租期为三年，租赁期间没有听说过原告，也没有任何形式的通知，所有商户一直不知道原告；被告的租赁合同期满后，被告吴奇于2019年2月底3月初就已经交房了，交给了巨鹰物业经理周爱君。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2015年7月19日，被告李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司将座落在张家界永定区火车站国际旅游商业城A区A1栋一层143A、145、146、147号商铺出租给被告李黎。2、2016年9月27日，被告李黎与被告吴奇签订《租赁合同书》，被告李黎将其承租的张家界永定区火车站国际旅游商业城A区A1栋143A商铺租赁给被告吴奇做餐饮使用，被告吴奇在承租经营时店名为土家土味；租赁期限为三年，自2016年3月1日起至2019年2月30日；租金为一年55000元。2019年2月底3月初，被告吴奇已将占用的涉案房屋交付给原告委托的长沙巨鹰物业公司的经理。被告吴奇交的3000元保证金已由张家界晟昊商业经营管理有限公司予以退还。3、2017年10月25日，被告李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订《调解协议》，被告李黎将承租的座落在张家界市永定区火车站国际旅游商业城A区A1栋一层143A、145、146、147号房屋和103、105、106、107、108、109、110、111、117、118号房屋退还给案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，同时将已转租给次承租人吴奇、黄明强等人的全部租赁合同转交给案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，由案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司享有和承租租赁合同约定的权利义务。4、2018年1月25日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定书，裁定将涉案房屋的所有权从案外人张家界晟昊置业有限公司处自本裁定书送达原告民泰公司时转移给原告民泰公司所有。5、2018年4月14日，张家界市永定区人民法院作出（2016）湘0802民初1872号民事判决书，判决如下：撤销原告张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司与被告李黎签订的落款时间为2015年6月19日、2015年7月19日的两份《张家界国际旅游商业城租赁合同书》。6、2018年4月22日，被告李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订《租赁房屋交接及租金结算协议》，双方就解除于2015年6月19日、2015年7月19日签订的两份《张家界国际旅游商业城租赁合同书》后所存在租赁房屋返还及租金结算等事宜签订了《租赁房屋交接及租金结算协议》，协议约定：被告李黎将所租赁的房屋退还给张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，并将已转租给次承租人吴奇等人的全部租赁合同转交给张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，由张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司享有和承担租赁合同约定的权利义务。且对租金结算及其他补偿等均作了约定。上述事实，有当事人陈述、张家界国际旅游商业城租赁合同书、租赁合同书、执行裁定书、民事判决书、调解协议、租赁房屋交接及租金结算协议等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让、或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。故湖南省张家界市中级人民法院2018年1月25日作出的（2016）湘08执43-2号执行裁定书送达给原告民泰公司时，案涉房屋的所有权已归原告民泰公司所有。原告民泰公司有权行使所有权人的权利，现因被告吴奇已于2019年2月底3月初将涉案房屋腾空并交付给了原告民泰公司，故原告民泰公司要求判令两被告立即向原告腾空交付位于张家界市永定区房屋的诉讼请求的事实不复存在，故对该项诉讼请求本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，从原、被告提交的证据来看，签订合同的主体是被告李黎与被告吴奇及被告李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订，合同订立及合同解除的后果均由订立合同双方予以承担，与原告民泰公司无关；同时，民泰公司在取得案涉房屋所有权后，没有提交有效的证据证实其向承租方以及次承租方主张过权利，即要求承租人及次承租人支付租金，原告民泰公司主张其于2018年7月16日向被告吴奇送达了张家界市中级人民法院的执行裁定书，提交的证据为照片三张，没有原件进行核对，且不能证明其送达的材料内容，又无其他证据佐证，本院不予采纳。因为房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，也即买卖不破租赁，且被告李黎和被告吴奇是基于合同的约定租赁案涉房屋，只能向合同相对方履行交付租金的义务，被告李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司解除租赁合同后，但被告李黎与被告吴奇的转租合同并没有解除，被告李黎已将与被告吴奇签订转租合同中的权利义务一并转让给了案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司承继了被告李黎在合同中的权利和义务，有权向被告吴奇主张交付租金的权利。故对原告民泰公司要求两被告赔偿因占用房屋导致原告受到的损失94328.76元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告湖南民泰资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2158元，适用简易程序减半收取1079元，由原告湖南民泰资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  刘江蓉二〇一九年十二月三日代理书记员  张 沂附相关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。