北京市通州区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0112民初28786号原告：马殿和，男，1962年10月28日出生，汉族，住北京市东城区。被告：李福来，男，1963年9月2日出生，汉族，住北京市通州区。被告：周宝珍，女，1960年6月14日出生，汉族，住北京市通州区。以上二被告共同委托诉讼代理人：崔光磊，北京义晨律师事务所律师。原告马殿和与被告李福来、周宝珍土地租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告马殿和，被告李福来、周宝珍之共同委托诉讼代理人崔光磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马殿和向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即退还原告马殿和土地租赁费321430元；2.诉讼费由被告负担。在本案审理过程中，原告马殿和将其诉讼请求变更为：1.请求确认原、被告双方之间签订的土地租赁合同超过二十年的部分无效，即合同有效期为自2015年8月26日起至2035年8月25日止；2.请求判令二被告退还原告马殿和自2035年8月26日起至2085年8月25日期间的租赁费共计321430元；3.请求判令二被告以321430元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，向原告马殿和支付利息，自2015年8月26日起计算至实际清偿完毕之日止；4.诉讼费由二被告负担。原告马殿和陈述的事实和理由如下：原、被告双方于2015年8月26日签订土地转租协议，约定由原告马殿和承租面积约2.9亩的土地（实际用地面积为3.9亩），约定承包费为每年6428.6元，租期为70年，自2015年8月26日起至2085年8月25日止。土地租赁合同签订后，原告马殿和分两次向二被告给付租金共计45万元。根据法律规定，合同租赁期最长为20年，原、被告现约定的租期70年明显不符合法律规定，故原告马殿和要求确认合同超过20年的部分无效，并要求二被告返还原告马殿和已支付的超出20年租期的租金共计321430元，望判如所请。被告李福来、周宝珍共同辩称：1.不同意原告马殿和诉讼请求。2.原告马殿和系在对涉案《土地转租协议》相关内容明确知晓的前提下与二被告订立，现其主张涉案租赁协议无效，其具有过错，应当承担缔约过失责任。3.原告马殿和承租涉案土地系为建设农家院使用，违反了农用地禁止商用的法律规范，现其因不能实现上述合同目的而恶意起诉要求确认合同无效的行为不应得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月26日，原告马殿和（乙方）与被告李福来、周宝珍（甲方）签订《土地转租协议》（以下简称协议）一份。约定主要内容如下：1.甲方将承包的土地转租给乙方，甲方家庭成员均同意。2.甲方转租乙方的土地即甲方原承包地块，面积约2.9亩（实际用地3.9亩），位于北京市通州区宋庄镇白庙村，具体四至情况为：东至小过道东张连池，西至白庙路北约500米路边，南至张连池果树桃地，北至池长宽桃地。3.甲方地上物为桃树100棵，现已形成果园，无偿交付给乙方，乙方有权自行处分。4.甲乙双方土地转租年限为70年，自2015年8月26日至2085年8月25日。5.土地承包费为每年6428.6元，合同签订之日起三日内，乙方一次性交付甲方40万元；2016年3月8日前乙方应再支付5万元，即租赁期限内的租金全额为45万元。6.甲方原合同权利、义务全部由乙方享有，甲方确保本宗土地无任何纠纷，转租年限真实。7.乙方承包土地进行相应涉农经营逐步发展成为现代化观光农业为主导的经营模式。8.诉争协议还约定了其他内容。经核实，上述协议签订后，原告马殿和应按照协议约定向被告李福来、周宝珍支付45万元。在审理过程中，原告马殿和向本院提交编号为宋白106号的《土地承包经营权》证书一份，发证时间为1998年4月17日，内容为：“宋庄镇白庙村经济合作社与社员李岩同志平等协商，并经签约，将壹点叁亩土地承包给该社员经营。该社员对所承包的土地自一九九七年一月一日起至二〇一一年十二月三十一日止的拾伍年承包期内享有经营权，转包权。”转包记录记载：“1997年1月1日从池长宽处转来壹亩陆分，合计承包贰亩玖分。”在审理过程中，原告马殿和向本院提交合同编号A1042060233，发包方（甲方）为通州区宋庄镇白庙村，承包方（乙方）为李福来，签订日期为2016年11月2日的《农村土地承包合同书》一份，合同约定如下：1.承包土地面积2亩，位置贾家洼，东至张连池，南至张连池，西至道，北至池长宽。2.承包土地的用途为果树种植。3.承包期限13年，自2015年9月21日起至2028年9月20日止。4.承包期内，乙方流转土地时，应按照农村土地承包法等有关规定，依法、依规进行流转，未经甲方批准擅自转让土地承包权的，甲方有权单方解除本合同。5.合同到期后15日内，乙方清除地上物将土地交回甲方，逾期未清除地上物，视同乙方放弃地上物所有权，甲方有权处置并不承担任何责任。6.该合同还约定了其他内容。在审理过程中，原告马殿和向本院提交合同编号D112032200000478的《农村土地租赁经营合同书》一份，出租方（甲方）为通州区宋庄镇白庙村，承租方（乙方）为李福来，签订日期为2016年11月2日的《农村土地租赁经营合同书》一份，合同约定如下：1.租赁土地面积1.8亩，位置贾家洼，东至张连池，南至张连池，西至道，北至池长宽。2.土地的用途为果树种植。3.租赁期限13年，自2015年9月21日起至2028年9月20日止。4.租赁费每年每亩45元，乙方应于每年的9月20日之前付清当年的租赁费。5.未经甲方书面同意不得以任何方式转租、转借土地。6.该合同还约定了其他内容。原告马殿和主张上述土地承包经营权证书、《农村土地承包合同书》、《农村土地租赁经营合同书》均系二被告向原告马殿和交付，该三份证据均可证明二被告对涉案土地享有权利并有权租赁给原告马殿和使用，原告马殿和系合法租赁涉案土地。被告李福来、周宝珍对此表示认可，土地承包经营权证书记载的土地与《农村土地承包合同书》、《农村土地租赁经营合同书》约定的土地一致，系出于政策自动延包30年，但二被告认为原告马殿和租赁土地之用途系商业观光，并非个人使用，如其主张涉案《土地转租协议》无效，则其应当将二被告原有土地地上物之果树返还给二被告。本院认为，土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方为国家，代表国家行使出租权的是县级以上人民政府土地管理部门。根据查证的事实，原、被告双方就二被告自所在村集体承包取得的土地的转租给原告马殿和使用事宜达成了一致，并就此签订土地转租协议，原、被告双方均清楚知悉诉争土地转租协议约定的转租土地性质为农村集体土地。现原告马殿和诉至本院，要求确认其与被告李福来、周宝珍签订的《土地转租协议》超出20年的部分无效，并要求二被告返还其相应土地租赁费。根据本院查明的事实及原、被告双方当事人意见，可以确定原、被告双方当事人均为自然人，出租土地一方并非代表国家行使出租权的县级以上人民政府土地管理部门，租赁标的物亦并非国有土地，而应当属于集体所有土地，据此，诉争纠纷不属于土地租赁合同纠纷。故，原告马殿和选择以土地租赁合同纠纷为案由，就此向本院提起诉讼，主张相关权利，显属不当，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告马殿和的起诉。案件受理费3061元，退还原告马殿和。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  梁 涛二〇一九年十二月二十日法官助理  李 成法官助理  张津铭书 记 员  纪 妍