湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10997号原告：张良中，男，1972年7月23日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾繁荣，湖南怀治律师事务所律师。被告：石海军，男，1974年5月23日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告：易林，男，1977年12月30日出生，汉族，住湖南湘乡市。原告张良中（简称原告）与被告石海军、易林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张良中的委托诉讼代理人曾繁荣、被告石海军到庭参加了诉讼，被告易林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张良中向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间签订的房屋租赁合同于2019年7月24日解除，被告将租赁原告的房屋退还给原告；2.两被告支付拖欠原告的2019年6月17日至8月16日房屋租赁41600元，剩余未付租金计算至两被告实际退还原告房屋日止；3.两被告偿还原告垫付的水电费21239元；4.请求确认原告收取的两被告已交保证金40000元不予退还；5.由两被告承担案件诉讼费。事实和理由：2017年6月4日，原告与两被告签署了《房屋租赁合同》，约定两被告共同租赁原告位于长沙市雨花区，《房屋租赁合同》约定“2017年7月18日至2019年7月17日租金为20000元每月；2019年7月18日至2020年7月17日租金为21600元每月…；房租每季度一付，乙方（承租方）应于房租到期前三个月向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的千分之一支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，出租方有权解除合同”。两被告于2019年4月开始，以经营困难为由拖欠原告的租金，截止到2019年8月17日，被告已经拖欠原告到期租金41600元。且两被告违反租赁合同的约定，拖欠2018年11月4日至2019年7月21日的物业管理费、水电费21239元，该费用经物业服务企业催缴后，在两被告拒不支付的情况下，原告被迫代为缴付。两被告的行为严重损害了原告的利益，原告被迫解除《房屋租赁合同》并向人民法院提起诉讼。被告石海军辩称，1、被告承租房屋后，自己花费一百多万进行了装修，不愿意解除合同；2、被告愿意承担房屋租金和水电费。被告并不欠付房租，只是没有提前预交。不是被告不支付房租，是因为原告要物业不允许被告充电卡，导致被告开办的公司因停电无法正常经营。只要原告通知物业让被告用电，被告会交房租。3、两被告原为合作关系，后被告易林退出，将房屋租赁合同转给被告石海军，两被告与原告当面讲清楚的，被告石海军的签名是后面补上的，租赁合同的所有权利义务由被告石海军承担，与被告易林无关。被告易林未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据,本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月4日，原告（甲方）与被告易林、石海军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在长沙市雨花区金海路77路中豪南苑1栋2004、2005、2006的房屋（简称该房屋）出租给乙方，该房屋建筑面积为723.87平方米，毛坯房，房屋用途为写字楼。甲方于2017年5月18日向乙方交付该房屋，装修期为2017年5月18日至7月18日，装修费用由乙方自行承担；装修期间，乙方如需对房屋进行改造，需经甲方同意；租赁日期自2017年7月l8日起至2022年7月17日止；在2017年7月18日至2019年7月17日，该房屋月租金为20000元；2019年7月18日至2020年7月17日，该房屋月租金为21600元；2020年7月18日至2021年7月17日，该房屋月租金为23328元；2021年7月18日至2022年7月17日，该房屋月租金为25195元；房租每季度一付，乙方应于房租到期前三个月向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的千分之一支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金40000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金40000元除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通信、有线电视、物业管理、网络宽带费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。上述合同签订后，原告将房屋交给两被告使用，两被告支付了保证金4万元，对房屋进行了装修，用于物联网公司的经营办公。至2019年4月，两被告虽有时延误，但尚未欠缴租金。2019年5月，两被告本应支付5月至7月的租金6万元，但仅支付了4万元后，剩余2万元未予支付。2019年6月28日，被告石海军出具《承诺书》，承诺：欠张良中中豪南苑1栋2004、2005、2006房2019年4月18日—2019年7月17日剩余房租两万元于2019年6月30日前付清，欠物业费18412元和水费1969元7月15日之前付清，到期没付清，所有违约责任全部由本人承担（包括停电、解除房租合同等），同时本人承诺以后按期交纳房租和各项应缴费用。因被告石海军未履行承诺，2019年7月23日，原告委托湖南怀治律师事务所律师曾繁荣向两被告邮寄了《合同解除通知书》，载明：截止到2019年7月22日，两被告已经拖欠租金一个月零五日之久。另，拖欠物业管理费18412元、水费1969元。两被告拖欠房屋租金及物业管理费、水费的行为，严重损害了原告张良中的利益，构成了根本违约。现通知两被告与张良中先生于2017年6月4日签署的《房屋租赁合同》予以解除，请在收到通知函后7日内付清房屋租金、物业管理费、水电费等一切费用，并在收到本函件7日内搬离租赁的房屋，办理交接手续。2019年7月29日，原告代两被告垫付了拖欠的物业管理费19270元、水费1969元。另查明，1、两被告租赁房屋装修时，因公共用电尚未开通，被告聘请的装修工作人员将公共用电线路接到租赁房屋的电表里面，此后，被告自行找物业公司和要求原告找物业公司沟通，请求把公共线路改回去。直至本案诉讼期间2019年11月8日，物业公司才将公共用电线路改回。2、2019年10月23日，两被告就本案提起反诉，经本院释明后于2019年11月13日另案提起诉讼，诉讼请求为：1、判令不解除原告与被告2017年6月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令张良中赔偿石海军、易林因停电影响公司正常经营造成的经济损失共100000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。本院已受理该案，案号为（2019）湘0111民初13153号。该案审理中认定以下事实：两被告因拖欠物业管理费及租赁费，与物业公司、原告之间存在纠纷，物业公司未能按照两被告的要求允许被告经营的公司充值电费，导致被告的公司经常停电。原告向两被告发出《合同解除通知书》后，被告石海军经营的公司未能在物业公司充值电费卡，自2019年8月10日起一直处于停电状态。本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定切实履行各自的义务。被告易林在合同的乙方处签名，应承担出租人的权利和义务，被告石海军辩称易林已经将租赁合同的权利义务全部转移给石海军，与租赁合同载明的内容不符，且两被告之间的协议不能对抗合同第三人，故两被告应共同承担本案的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，两被告未按合同约定时间支付租金的行为已构成违约，虽然双方在合同中约定承租方不支付租金累计超过一个月，出租方可书面通知解除合同，但鉴于合同约定的租金为2万元每月，且两被告在签订合同后支付了保证金4万元，故原告以被告“拖欠租金一个月零五日之久”为由解除合同，尚未达到前述法律规定的“合理期限”要求，考虑到双方在履行合同过程中确实存在纠纷，两被告明确表示愿意履行债务，对于原告在本案中确认解除合同的请求，本院不予支持，如两被告继续恶意拖欠，原告可另案主张。但原告诉请被告支付2019年6月17日至8月16日的租金41600元，并按合同约定的租金标准计算至被告退还房屋之日止，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。不解除合同，原告无需退还被告支付的保证金4万元。关于原告垫付的水电费及物业管理费21239元，双方在合同中约定上述费用应由被告承担，原告作为业主垫付后，两被告应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告石海军、易林于本判决生效之日起10日内向原告张良中支付2019年6月17日至8月16日的房屋租金41600元，并继续支付至两被告实际退还房屋之日止；二、被告石海军、易林于本判决生效之日起10日内返还原告张良中垫付的水电费21239元；三、原告张良中收取的保证金40000元在合同未解除前无需退还被告石海军、易林；四、驳回原告张良中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2357元，因适用简易程序减半收取计1178.5元，由被告石海军、易林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  林湘邕二〇一九年十二月二十日书记员  朱冬玲附：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。