中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18921号原告：陈志辉，男，1951年5月29日出生，香港特别行政区居民，原告：李丽明，女，1957年7月23日出生，香港特别行政区居民，两原告共同委托代理人：蔡俄，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东联谊实业发展有限公司，住所地广州市天河区林和西横路210号六楼05室。法定代表人：黎树威，职务董事长。被告：广州市海珠区名流房地产咨询服务公司，住所地广州市海珠区敦和路上涌村名粤广场首层G01A房。法定代表人：陈洪，职务经理。委托代理人：陈恩安，该公司职员。原告陈志辉、李丽明诉被告广东联谊实业发展有限公司（下称联谊公司）、广州市海珠区名流房地产咨询服务公司（下称名流公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈志辉、李丽明的委托代理人蔡俄及被告名流公司的委托代理人陈恩安到庭参加了诉讼。被告联谊公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1995年10月21日与被告名流公司签订《商品房预售合同》，约定原告向被告联谊公司购买广州市海珠区广州大道敦和路xxxxxxxxxx，约定房屋价款为391608元，被告联谊公司于1996年12月1日前交付房屋，否则按照每日万分之一的标准支付滞纳金补偿款。1995年11月2日，广东省公证处对上述《商品房预售合同》作出（95）粤公证内字第9331号《公证书》。原告已向被告联谊公司支付全部购房款，但被告联谊公司至今未向原告交付房屋，也未能为原告办理不动产权证，故原告请求法院判决：1、两被告在30日内为原告办理广州市海珠区广州大道敦和路上涌村“名粤广场”商住楼xxxxxx号】的不动产产权证；2、两被告向原告支付滞纳金补偿款312777.28元（以391608元为基数，按照日万分之一的利率，自1997年1月1日起至实际交付房屋之日止，暂计算至2018年11月14日）。3、诉讼费用由两被告承担。被告联谊公司未提出答辩意见，也未提交证据。被告名流公司辩称，确认两原告于1995年向我方支付全款购买涉案房屋，付款后应于1997年收楼，但两原告始终未出现，由于时间间隔较久，我方无法确认两原告身份，要求对两原告在商品房预售合同及起诉状上的签名进行笔迹鉴定。另外，由于涉案的房产项目存在1000平方米重复销售的情况，无法办理大确权，经多年诉讼及行政处理，现部分房屋已经办理大确权。我方同意协助原告办理不动产权证，但不同意支付滞纳金补偿，未收楼的原因是原告未办理预售登记，多年来也未要求收房或办证。经审理查明，被告广东联谊实业发展有限公司原名称为广东省联谊实业发展总公司，于2005年6月30日经广东省工商行政管理局核准变更为现名称。坐落广州市海珠区敦和路上涌名粤广场是由联谊公司和名流公司合作开发，以被告联谊公司名义办理用地、报建手续的商住楼，并取得了商品房预售许可证。据工商档案资料反映，被告名流公司于2002年6月24日被吊销营业执照。1995年10月21日，原告陈志辉、李丽明（乙方、购买方）与被告名流公司（甲方、出售方）签订了一份《商品房预售合同》，约定甲方受联谊公司委托出售“名粤广场”商品房，甲方将坐落于广州市海珠区敦和路上涌村广州大道边的“名粤广场”商xxxxxx，建筑面积22.91平方米，阁楼面积12.60平方米，出售给乙方，楼价款为391608元；甲方于1996年12月31日前将上述单元交付给乙方使用，延期交付的，甲方应从合同签订交付使用日的第二天起至实际交付该楼房日止，每天按乙方已交付甲方金额的万分之一计滞纳金补偿给乙方等，合同中两原告的地址为广州市中山三路东皋大道二横路一号前座华南玉器厂。该合同于1995年11月2日在广东省公证处办理公证，公证书号为（95）粤公证内字第9331号。两原告分别于1995年10月21日支付了88322元楼价款，于1996年2月7日支付了156643元楼价款，于1996年7月18日支付了146643元楼价款，被告联谊公司向两原告开具了相应款项的预收款凭证。本院（2016）粤0105民初10336号民事判决书载明，被告名流公司曾在该案中提交了被告联谊公司于1995年4月10日出具的《委托书》，内容为：广东省联谊实业发展总公司提供1995年市国土房管局第950068号河南敦和路上涌村地段商品房预售证批文及有关证明资料，全权委托被告名流公司办理以下事项：负责该项目的基建，以及房屋的销售、销售后产权登记等有关手续；负责该楼宇建成后的物业租赁及物业管理工作；在本项目的开发建设、经营销售过程所发生的事故、责任，均由受托人承担一切经济责任；等。该判决书同时查明，已生效的（2013）穗海法民三初字第1224号民事判决书审理查明部分载明，被告联谊公司曾取得广州市城市规划局核发的穗城规南片地字（1993）第131号《建设用地规划许可证》，在海珠区新滘镇政府南、广州大道东兴建商业、办公、高级公寓。1994年7月16日，两被告就上述地块签订了合作开发广州市敦和路上涌名粤广场的《协议书》（经公证处公证），约定在被告联谊公司组建第二房地产开发部，该部由双方共同经营，并以被告联谊公司名义办理了用地、报建手续，取得了穗房预字第××号《预售商品房许可证》（预售住宅188套、停车场42套、商业242套），同时由被告名流公司投资兴建商住楼。该判决书认定，“名粤广场”是两被告共同合作开发的事实已有生效判决书确认，故对外两被告应该共同承担民事责任。广州市中级人民法院以（2017）粤01民终19738号民事判决书维持了本院（2016）粤0105民初10336号民事判决书。被告名流公司为证明通知原告收楼的情况，提交了被告处涉案商铺的档案资料，其中原告的联系地址为广州市西华路司马街26#704，原告表示该房屋因原告欠银行贷款被拍卖，故原告未能收到被告寄出的收楼通知书；被告名流公司提交了广州市名粤物业管理有限公司于2012年3月22日发在《新快报》和2012年3月23日在《信息时报》发布的《启事》，内容均为通知商铺业主到十二楼管理处核对图纸，并顺便办理业主委托测绘手续，原告表示在被告名流公司提供的地址居住至2000年，期间一直未受到被告任何通知，被告名流公司提供的登报启示也不是收楼公告。被告名流公司表示，原告将购房合同原件及付款收据抵押给银行办理贷款，导致其缺乏材料无法收楼，责任在于原告自身，且本案纠纷发生至今已超过二十年，其追诉行为不应受到法律保护。案件审理过程中,本院发函广州市规划和自然资源局，调查涉案房产是否具备办理不动产权属证明的条件，广州市规划和自然资源局以穗规划资源协查[2019]740号复函表示：“海珠区敦和路上涌村‘名粤广场’项目，未办理国土证，广东省联谊实业发展总公司申领了预售许可证19950068号，有效期至2002年1月5日止。该项目未办理首次登记。暂无xxxx的预告登记（合同备案）、抵押和查封信息。由于首层存在实测商铺间隔与原预售不一致，现场界址不清、无界址等不具备测量条件的原因，以致未能出具小商铺分户测绘成果，建议申请人持购房合同，附图等相关资料办理相关测绘业务后再作进一步核查。”原告及被告名流公司均对上述复函的三性予以确认。原告表示曾经去往不动产中心咨询，但由于办理业务需要按步骤进行，未能咨询到测绘情况，虽无法开具购房资格证明，但可以通过历史遗留问题办理不动产权手续，坚持要求两被告协助办理不动产权证。被告名流公司表示，愿意协助原告办理不动产权证，且撤回对两原告的笔迹鉴定申请。案件审理过程中，被告名流公司表示涉案商铺位置固定且已交回给原告，原告亦确认已于2019年6月1日接收房屋。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告名流公司签订的《商品房预售合同》是签约双方当事人真实意思的表示，其内容没有违反法律和行政法规的有关规定，应为合法有效的合同。根据被告名流公司的陈述，大部分业主已于1997年7月收楼，其时并未违反约定或者法律法规规定的房屋交付条件，且约定的收楼时间和被告名流公司主张的实际收楼时间距今均已超过二十年，且被告曾登报提示业主协助办理测绘等相关手续，两原告理应了解涉案房屋的情况，而两原告一直未主张权利，有违常理。两原告在早已知道自身利益可能受损的情况下怠于行使权利，其无法使用涉案房屋的责任不应由两被告承担，故其在本案中主张的迟交楼滞纳金补偿本院不予支持。根据广州市规划和自然资源局的复函，案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，且存在实测商铺间距与原预售不一致，现场界址不清、无界址等不具备测量条件的原因，目前不具备办理《房地产证》的条件，故本院对两原告要求两被告办理案涉房屋不动产权证的请求不予支持。两原告可待案涉房屋具备办证条件后另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：驳回原告陈志辉、李丽明的全部诉讼请求。本案诉讼费5991.7元，由原告陈志辉、李丽明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍婧楚人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  林佩霞二〇一九年十二月十八日书 记 员  钟 露陈韵怡