江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初4861号原告：盱眙安居物业服务有限公司，统一社会信用代码913208306979480525。住所地盱眙县盱城街道办事处淮河北路商贸中心IIIB12号。法定代表人：扈玉生，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚红兵，该公司项目经理。被告：唐礼梅，女，1974年8月1日出生，汉族，住盱眙县。被告：黄开山，男，汉族，1974年9月24日出生，住盱眙县。原告盱眙安居物业服务有限公司（以下至判决主文前简称安居物业公司）与被告唐礼梅、黄开山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司委托诉讼代理人戚红兵，被告唐礼梅、黄开山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳2016年5月1日至2020年4月30日物业服务费6500元、经营垃圾费3250元、违约金2313元，合计12063元，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，原告为盱眙县新城花苑（新城市广场）小区提供物业服务，被告也接受了服务，但一直没缴纳物业费。故具状法院，请求判决如上所诉。被告唐礼梅、黄开山辩称：经营垃圾费同意缴纳，物业服务费只同意缴纳一半，被告没有违约，不同意支付违约金。经审理查明，被告系盱眙县太和街道新城市广场小区6幢101号、102号（共计135.42平方米）营业用房的业主。2016年4月28日，案涉小区开发单位盱眙金城房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）订立《新城花苑前期物业服务合同》，约定由原告为新城花苑总计33181平方米包括多层及小高层商住房屋提供物业服务，原告的服务内容包括1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位、商业经营门前和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化和建筑小品等的养护和管理；5、车辆交通和停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助处理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理，物业服务收费标准为多层0.59元/月/平方米……商铺1元/月/平方米，经营垃圾费0.35元/月/平方米。业主应于收到交房通知之日起缴纳物业服务费用……物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应当在下次缴费时间提前三个月前履行缴纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务使用费的，应按照物业费的5%标准向乙方支付违约金。原告实际于2016年5月5日进入案涉小区提供物业服务至今。被告所有的房屋系开设饭店，因其房屋墙面存在漏水，且下水道经常堵塞为由一直未缴纳物业服务费等费用，庭审中，被告亦认可其存在在小区内堆放杂物、养鸡、种菜等行为，并表示庭后立即清理。本院认为，本案双方的争议焦点在于被告所述理由能否少交或不交物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告系案涉小区开发单位选聘的物业公司，双方于2016年4月28日订立的合同效力及于被告，其负有及时给付物业费及经营垃圾处理费的义务。对于其抗辩的理由，房屋漏水问题早在其领取房屋后即存在，其应当及时找到责任主体，要求修复，如有损失亦可同时要求赔偿，而非数年间以此为由拒交相关费用，此举不仅不能免除其缴纳物业费的责任，对其自身并无半分益处；对于下水道堵塞的问题，被告抗辩原告从未疏通过下水道，原告主张每年数次疏通，对此，首先，均系双方陈述，另，因被告所有的商铺系用于经营饭店，如经常出现下水道堵塞问题，应分析原因，着力避免，双方和气寻求解决之道，如确因原告不作为导致其损失，可另行主张权利。对于物业服务费缴纳时间问题，原告虽于2016年4月28日就与开发单位订立了前期物业服务合同，事实上于当年5月5日开始提供物业服务，故各项费用的起算点也应从2016年5月5日计算，即被告应支付自2016年5月5日至2020年4月30日期间物业服务费6478元（135.42平方米×1元/月/平方米×47个月+135.42平方米×1元/月/平方米÷31天×26天）、经营垃圾处理费2267元（135.42平方米×0.35元/月/平方米×47个月+135.42平方米×0.35元/月/平方米÷31天×26天）。被告虽抗辩此前物业费已交付，但未提供证据予以证实，本院不予采信。对于被告抗辩的催交问题，前期物业服务合同中明确约定如业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，业主应当书面告知物业公司，现被告未提供证据证实其履行了告知义务，虽其抗辩案涉房屋此前有多名实际使用人，并认为物业公司应当主动向上述人员索要相关费用，事实上，即使没有前期物业服务合同的约定，被告作为业主，理应主动对于其所有的房屋在使用过程中产生的相应费用与对应责任人进行对接，以便相对人了解房屋实际使用人使用的面积、期限等基本情况，可依据上述基本情况主张权利，而非一味要求相对人主动作为，造成日后不必要的纠纷及矛盾。被告在履行完上述给付义务后，如有证据证实不同时间段有相对的实际使用人，可自行向相关人员主张权利。对逾期付款违约金问题，被告确有逾期付款的行为，依法应当承担违约责任，但考虑到物业服务合同纠纷的特殊性，不管是原告物业服务还是业主的缴费行为均系连续性活动，物业公司应当着力提高服务质量、服务水平，最大限度地为业主排忧解难，业主也应当理解物业公司，并非房屋使用过程中的任何问题物业公司都能或者都必须“包办”到底，否则就拒交物业服务费甚至垃圾处理费。本院从期待案涉小区向好、化解双方矛盾的角度，暂不支持原告关于违约金的主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告唐礼梅、黄开山于判决生效后十日内给付原告盱眙安居物业服务有限公司自2016年5月5日至2020年4月30日物业服务费6478元、经营垃圾处理费2267元，共计8745元；二、驳回原告盱眙安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取51元，由原告盱眙安居物业服务有限公司负担14元，被告唐礼梅、黄开山负担37元。本判决为终审判决。审判员  王云云二〇一九年十二月十八日书记员  魏 晨相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。