文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初24707号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼。法定代表人：汪香澄，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠彦，重庆合煌律师事务所实习律师。被告:张崴，男，1988年8月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。被告:万秋茹，女，1989年2月2日出生，住四川省峨眉山市。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称“天骄公司”）与被告张崴、万秋茹物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告天骄公司的委托诉讼代理人吴俊逸、江惠彦，被告张崴、万秋茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天骄公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付拖欠自2014年5月到2019年4月的物业管理费15261.8元及违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月，原告与重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据合同约定由原告对协信阿卡迪亚小区进行物业服务。被告作为阿卡迪亚小区业主，享受了原告提供的物业服务，依法应支付物业服务费。但是被告未按时交纳物业服务费，经原告多次上门催收，仍未履行交纳义务。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告为维护合法权益，遂向法院提起诉讼。被告张崴、万秋茹辩称，2016年10月之前物业费应该减半收取，因为在2016.10月才开通天然气进行装修的，之前物业对我们业主承诺的没有做到位，所以我们才不交物业费。60栋电梯存在漏水和运行不正常的情况，期间有一次乘坐电梯的时候，停在18楼和19楼中间，我们从电梯里面跳出来，还有一次在二三楼之间掉下来到一楼，当时有小孩，把孩子吓蒙了。本组团楼下涉及原告租赁出去的健身房，他们安装的锅炉，没有安全资质，安在我的卧室楼下，对我们居住安全有很大的隐患，噪音很大，废气直接排放，味道很刺鼻我们家客厅和阳台都能闻到，我们投诉了一直都没有解决，投诉给市长信箱，下来检查的时候没有运行，直接给停了，大约一周左右，后面又开始运行了。物业让我们找开发商，说他们自己无权处理。我们在20楼，我们经过的通道上面有两块很大的瓷砖脱落；我们20-1户型外墙漏水，从第一次装修之后，卧室的墙纸在很短的时间就发霉，我通知了物业过来查看，看后物业承诺提出解决方案，但最后都不了了之。期间涉及到一次墙纸更换，新换的墙纸也很快发霉了。2019年9月，物业到我们家询问我们需要怎么赔偿以及协商，然后我让物业给我们一个解决的方案。结果又不了了之。2019年2月23日，楼上有特大的高空抛物把卧室窗户边框砸坏，防护栏损坏。我们及时联系了物业，希望协助得到解决。物业说这个事情需要我们自己去调查处理。因为窗户损坏我们联系不到窗户原厂商，让我们物业提供给我们玻璃厂家的联系方式，物业至今没有提供。2018年当时我租赁了91号车位，在车位还没有到期，物业因为车位业主没有缴纳物业费，再次收取我停车费并承诺业主缴纳物业费以后退还我多缴纳的车位费。物业的服务态度不好，反应问题一周过后才回复，有时候一个多月都不回复，他们互相推卸责任，很多问题都推给开发商。涉及到对外经营的东西从来不跟业主协商，没有收入公示。物业整个小区的安保正规化、正常化、进出人员管控有问题。本院经审理认定事实如下：张崴、万秋茹系重庆市渝中区石油路102号协信阿卡迪亚小区房屋（建筑面积127.51平方米）的业主，该房屋于2016年5月5日从前产权人转移登记在张崴、万秋茹名下。重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司（甲方）与天骄公司（乙方）签订《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》约定由乙方对协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区提供前期物业服务。乙方提供的物业服务应达到约定的标准。物业共用部位的维修、养护和管理，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方及业主提出报告与建议，根据甲方和业主决定，组织维修。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方及业主提出报告与建议，根据甲方和业主决定，组织维修或者更新改造。乙方服务违反本合同的约定，未能达到本合同“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失。物业服务费收费标准（按建筑面积计算），高层住宅物业服务费2.00元/平方米·月计收；业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。业主、使用人违反前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本合同期限自2010年8月18日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。上述合同签订后，原告为涉案物业提供了物业服务。但被告未按约缴纳物业管理服务费。审理中，本院前往涉案小区进行实地勘验走访，发现该小区存在部分门禁系统失效、生活垃圾未及时清运、部分墙面渗水发霉、部分消防设施缺损等问题。庭审中，原告提交整改记录一份及整改照片一组，拟证明其于2018年8月起针对案涉小区的消防设备、电梯及路面等物业服务瑕疵及本院勘验走访发现的部分问题已经进行了改进。上述事实，有《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》、房屋权属信息、照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用;第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与建筑单位签订了前期物业服务合同，约定该小区由原告提供物业服务。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告对合同约定的物业提供了物业服务。被告应当依法交纳物业费。关于物业费交纳标准的问题。被告提出2016年10月之前物业费应该减半收取的意见，并无合同依据。被告当庭提出系与原告口头约定，其并未举示相关证据，且原告不予认可，故对被告相应的意见不予支持。但结合被告的抗辩及原告提交的整改记录，证明涉案小区的消防设施等在2018年8月以前存在较大缺陷，本院认为对2018年8月前的物业费酌情按应付物业费的80%计收，计算标准为1.6元/平方米·月。结合被告的抗辩及本院走访调查结果，原告整改后提供的物业服务仍存在较大缺陷，同时考虑被告后续整改情况，对2018年9月至2019年4月期间的物业费按应付物业费的90%计收，计算标准为1.8元/平方米·月。关于欠交物业费期间的问题。在案证据证明，被告成为涉案房屋业主的时间为2016年5月5日，依法应当交纳此后的物业费。原告并未举示证据证明被告在此之前已经入住，故对于原告主张2014年5月到2016年4月的物业费不予支持。其可另案解决。综上，本院依法确认被告欠费期间为2016年5月至2019年4月，金额为：1.6元/平方米·月×127.51平方米×28个月=5712.45元（2016年5月至2018年8月），1.8元/平方米·月×127.51平方米×8个月=1836.14元（2018年9月至2019年4月），共计7548.59元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张崴、万秋茹于本判决生效后十日内向原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付2016年10月至2019年4月的物业服务费7548.59元；二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取91元，由被告张崴、万秋茹负担40元，原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 许坤霖二〇一九年十二月十二日法官助理 张再举书 记 员 李霜霜