重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初27053号 原告：况树彬，男，1953年12月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：蒲星伍，重庆弘双律师事务所律师。 被告：重庆金山汇酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区龙晴路9号2幢17-6，统一社会信用代码91500000320382909E。 法定代表人：郑柏枢，董事长。 委托诉讼代理人：姚婷，国浩律师（重庆）事务所律师。 原告况树彬与被告重庆金山汇酒店管理有限公司（以下简称金山汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法由审判员黄明真适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告况树彬的委托诉讼代理人蒲星伍、被告金山汇公司的委托诉讼代理人姚婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告况树彬向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年7月23日签订的《房屋租赁合同》，金山汇公司立即腾退租赁房屋；2.金山汇公司支付况树彬2019年3月1日至合同解除之日止的租金、合同解除次日至返还房屋之日止按照17219.04元每月计算的房屋占用费、2018年7月1日至2019年10月31日物业服务费21523.8元、公摊水电费933.5元、水费327.6元、电费847.76元；3.金山汇公司支付况树彬违约金10000元；诉讼费由金山汇公司负担。事实和理由：2018年7月23日，况树彬与金山汇公司签订《房屋租赁合同》，况树彬将重庆市北部新区金山矩阵商务楼B座第5楼2-6号共5套，并对租金、费用承担、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，况树彬将房屋交付给金山汇公司使用，但金山汇公司却未按约支付租金和相关费用，故为维护况树彬的合法权益，起诉来院。 金山汇公司答辩称，同意解除双方签订的合同，但是解除合同原因是况树彬没有交清租赁合同签订前的物业费、水电费，导致金山汇公司在承租房屋后无法正常使用房屋，故合同目的无法实现，金山汇公司要求解除合同，同时保留向况树彬追究违约责任和损失赔偿的权利。因况树彬原因导致金山汇公司无法正常使用房屋，故金山汇公司不同意支付况树彬诉请的租金、物业服务费21523.8元、公摊水电费933.5元、水费327.6元、电费847.76元和违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了举证质证，对当事人无异议的证据，包括《房屋租赁合同》、产权证复印件5份、（2019）渝0112民初8306号民事判决书、《金山矩阵业主催费函》、收据等本院予以确认并在卷佐证。对况树彬举示的欠费明细表，无法核实真实性，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 况树彬是重庆市北部新区龙睛路9号2幢5-2、5-3、5-4、5-5、5-6共计5套房屋的所有权人。 2018年7月23日，况树彬（出租方、甲方）、金山汇公司（承租方、乙方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于重庆市北部新区金山矩阵商务楼B座第5楼2-6号共5套房屋，总计建筑面积358.73平方米，出租给乙方用于投资经营酒店；租期自2018年7月21日至2034年9月30日，甲方应于本协议签订后10日内，将房屋交付给乙方使用，交付前的物管、水电等费用均由甲方自行付清；该房屋装修免租金期为3个月，即2018年7月21日至2018年10月20日止，自2018年10月21日起，每月租金为44元/平方米，即15784.12元/月，按月支付，从2019年4月1日起，租金按每平方米48元支付，之后，租金每满两年上调一次，每次均上调4元/月/平方米；房屋租金采取先付后用的方式，每月20号定期将租金划入甲方指定的账户；第9.2条约定：合同签订后乙方不按合同约定的时间及时交付租金的，由乙方按欠款额每日万分之四向甲方支付违约金，本合同继续履行；第十二条合同终止，1、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，（3）乙方拖欠租金累计达90天以上的，乙方应按累计拖欠房租金额双倍向甲方支付违约金。 2019年4月2日，况树彬向本院起诉金山汇公司，诉请金山汇公司向其支付2018年10月21日至2019年2月28日的欠付租金68397.85元、违约金136795.7元。本院于2019年7月9日作出（2019）渝0112民初8306号民事判决书。查明：案涉房屋欠付2016年11月至2018年12月的物业及水电费。经本院询问案涉房屋的物业服务公司即重庆中房物业管理有限责任公司（以下简称中房公司），中房公司表示：金山矩阵商务楼B座第5楼有12套房屋，况树彬是其中5套房屋的业主，从2016年11月开始况树彬即开始欠付物业水电费，2017年物业工作人员巡查时发现5楼没有人在，为安全物业公司即拉下了空开，断了该层楼的水电。在2018年年底金山汇公司自行将空开拉上，开始使用5楼，物业公司即联系况树彬和金山汇公司，让二者到物业管理处办理备案手续，双方都没有来，物业公司不清楚况树彬和金山汇公司具体负责哪一期间的物业水电费，遂又拉下了空开，并通知双方办理备案手续，双方还是没来，金山汇公司又自行开启了空开，为了安全及避免之后又产生新的水电费，2019年4月底物业公司遂将空开下端线拆除了。在金山汇公司反复开启空开时以及物业公司拆除空开下端线时，物业公司均告知过况树彬，况树彬表示该如何处理便如何处理，并且在物业公司拆除空开下断线后金山汇公司还从其他地方搭电使用。认定：金山汇公司陈述因系况树彬欠付物业费致使物业公司断电。据庭审查明，况树彬确欠付2018年7月之前的物业费（即金山汇公司承租期之前），但在金山汇公司承租房屋一段时间，案涉房屋曾恢复了供电，只是之后存在物业公司陆续断电的情形。经本院询问物业公司，其表示最初断电是因案涉楼层空置，出于安全考虑关闭了空开，但发现金山汇公司开始使用案涉房屋后就通知双方办理备案，明确费用承担等，而双方均未前往办理备案，物业公司遂于2019年4月底拆除了空开下断线。由于承租后，案涉房屋的物业费应由金山汇公司负担，现金山汇公司也未支付其承租后的物业费，故物业公司断电的原因不能直接归责于况树彬的欠费行为，金山汇公司以况树彬未履行适租行为而拒绝支付租金不属于合理的抗辩事由，不予采纳。约定的违约金适用前提应为况树彬行使了合同解除权，现况树彬并未解除合同，故约定的违约金不具备适用条件，不予支持。判决：金山汇公司立即支付况树彬2018年10月21日至2019年2月28日的租金67345.58元。金山汇公司至今未向况树彬支付判决的租金。 前述判决作出后，况树彬于2019年9月23日向重庆中房物业管理有限责任公司支付了金山矩阵5-2、5-3、5-4、5-5、5-6共计5套房屋2016年11月1日至2018年7月31日的物业服务费共计30133.32元。况树彬于2019年10月8日支付了5-2房屋2017年2月1日至2017年5月31日的电费、2016年10月1日至2018年6月30日的公摊水电费合计2320.41元，5-3房屋2017年2月1日至2017年5月31日的水费、2017年2月1日至2017年2月28日的电费、2016年10月1日至2018年6月30日的公摊水电费合计670.66元，5-4房屋2017年2月1日至2017年2月28日的水电费、2016年10月1日至2018年6月30日的公摊水电费合计530.91元，5-5房屋2017年2月1日至2017年5月31日的水费、2017年2月1日至2017年2月28日的电费、2016年10月1日至2018年6月30日的公摊水电费合计547.86元，5-6房屋2017年2月1日至2017年2月28日的水电费、2016年10月1日至2018年6月30日的公摊电费、2016年10月1日至2018年7月31日的公摊水费共计384.91元。 况树彬为证明金山汇公司欠付物业服务费、水电费情况，举示了重庆中房物业管理有限责任公司于2019年10月8日出具的《金山矩阵业主催费函》，该函载明：重庆市北部新区龙睛路9号金山矩阵B栋5层2-6号房屋……2018年7月1日至2019年10月31日的物业服务费21523.8元、公摊水电费933.5元、户内水费327.6元、户内电费847.76元，共计23632.66元，请您尽快……完清以上费用。 庭审中，况树彬称，双方合同期自2018年7月21日开始，即便是况树彬欠付物管费，也只有20多天，而金山汇公司欠付租赁期间全部费用，这是造成物业公司对租赁房屋断水断电的直接原因；之前案件庭审后况树彬去补交了物管费和水电费，但不清楚是否通了水电；诉请的物管费和水电费尚未代金山汇公司支付；主张的违约金是解除合同的违约金，基于合同第十二条第1款第（3）项主张，况树彬自行将金额调整为10000元。 金山汇公司称，没有向物管公司缴纳过欠费，因为物管公司要求将全部欠付付清；之前案件判决后一直没有通水电；同意向况树彬返还案涉房屋，但因涉及物品搬迁，需要况树彬配合。 本院认为：况树彬和金山汇公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同、收回房屋、违约金。（2019）渝0112民初8306号民事判决书认定，物业公司断电的原因不能直接归责于况树彬的欠费行为，金山汇公司以况树彬未履行适租行为而拒绝支付租金不属于合理的抗辩事由，不予采纳，判决金山汇公司支付况树彬2018年10月21日至2019年2月28日的租金67345.58元。《房屋租赁合同》第十二条第1款第（3）项约定，金山汇公司拖欠租金累计达90天以上的，金山汇公司应按累计拖欠房租金额双倍向况树彬支付违约金，况树彬有权终止合同，收回房屋。金山汇公司至今未支付判决的租金，2019年3月1日之后的租金也未支付。且况树彬分别于2019年9月23日和2019年10月8日付清了租赁合同开始前欠付的物业费、水电费等，金山汇公司可付清其欠付费用、接通房屋水、电后正常使用案涉房屋，但金山汇公司仍继续拖欠租金，累计达90天以上，故况树彬有权解除合同、收回房屋。本院于2019年11月22日向金山汇公司送达了诉状副本等法律文书，故判决于2019年11月22日解除况树彬和金山汇公司签订的《房屋租赁合同》。对况树彬要求金山汇公司腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同约定应按累计拖欠房租金额双倍向况树彬支付解除合同的违约金，况树彬自愿将违约金调整为10000元，是对自己权利的处分，本院予以支持。故对况树彬要求金山汇公司支付违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金、房屋占用费。合同约定2018年10月21日至2019年3月31日的租金标准为15784.12元/月，2019年4月1日至2021年3月31日的租金标准为17219.04元/月。故金山汇公司应向况树彬支付2019年3月1日起至合同解除之日止即2019年11月22日的租金15784.12元/月×1个月＋17219.04元/月×7.73个月＝148887.3元。况树彬主张按照合同解除时的租金标准即每月17219.04元支付房屋占用费具有合理性，本院予以认可。故金山汇公司应向况树彬支付从2019年11月23日起按照每月17219.04元的标准计算至返还房屋之日止的房屋占用费。 关于物业服务费、水电费。况树彬尚未代金山汇公司支付其诉请的物业费和水电费，其主张无事实依据，故对况树彬要求金山汇公司支付2018年7月1日至2019年10月31日物业服务费21523.8元、公摊水电费933.5元、水费327.6元、电费847.76元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、于2019年11月22日解除原告况树彬与被告重庆金山汇酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告重庆金山汇酒店管理有限公司于本判决生效后三日内向原告况树彬腾空并返还重庆市北部新区龙睛路9号2幢5-2、5-3、5-4、5-5、5-6共计5套房屋； 三、被告重庆金山汇酒店管理有限公司于本判决生效后三日内向原告况树彬支付2019年3月1日起至2019年11月22日的租金148887.3元； 四、被告重庆金山汇酒店管理有限公司于本判决生效后三日内向原告况树彬支付从2019年11月23日起按照每月17219.04元的标准计算至返还房屋之日止的房屋占用费； 五、被告重庆金山汇酒店管理有限公司于本判决生效后三日内向原告况树彬支付违约金10000元； 六、驳回原告况树彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3700元，减半收取1850元，由被告重庆金山汇酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇一九年十二月十三日 书记员  陈 实