江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终9489号上诉人(原审被告)：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室22号楼。法定代表人：沈秀龙，执行董事。委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋伟伟，江苏至誉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王亮，男，1987年7月12日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：胡伟根，江苏智融律师事务所律师。原审第三人：龚惠明，男，1962年12月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。原审第三人：顾贵章，男，1965年4月14日出生，汉族，住江苏省兴化市。上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）因与被上诉人王亮、原审第三人龚惠明、顾贵章商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顺龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王亮的全部诉讼请求；2.诉讼费用由王亮承担。事实和理由：一、本案所涉商品房买卖合同系各方当事人恶意串通损害国家利益，依法无效。涉案房屋的实际出售人是顾贵章，顺龙公司直接与王亮签约系为规避房屋二次过户所产生的税费，各方当事人恶意串通损害国家利益，商品房买卖合同无效。二、王亮支付16.6万元依据不足。1.该16.6万元仅有龚惠明出具的收据，没有转账凭证，而龚惠明与顺龙公司之间存在严重的矛盾和纠纷；2.龚惠明在一审法院作的笔录中称16.6万元都是现金收取的，而王亮称其中13.6万元是转账支付的，两种陈述矛盾；3.两份收据显示的付款时间为商品房买卖合同签订的前几个月，不符合常理，一般应为签约时或签约后付款。三、龚惠明不是顺龙公司的法定代表人，也未得到顺龙公司的授权，其无权收取购房款，更无权决定减收首付款金额。四、退一步讲，即使王亮确实交了16.6万元房款，其也未付清合同约定的首付款，存在违约。合同约定的房款为553728元，首付款是房款的30%应当为173728元，王亮首付款不足。被上诉人王亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告王亮向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的商品房买卖合同有效。2.判令顺龙公司将位于太仓市商品房交付给王亮,并协助王亮办理该房的不动产权证。3.判令顺龙公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2014年6月19日，双方签订了合同号2014108600031的《商品房买卖合同》一份，约定王亮购买顺龙公司开发的顺龙景秀江南二期9号楼1004号商品房。该合同第三条约定该商品房建筑面积为115.36平方米（套内面积95.17平方米、公摊面积20.19平方米）。第六条约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房的单价为4800元/平方米，总金额为553728元。第七条约定付款方式及期限，买受人应当支付首期房价款173728元，占全部房价款的30%，余款38万元向中国建设银行太仓双凤支行申请贷款支付，买受人应当于2014年7月30日前办理完所有买受人需完成的贷款手续及应提交的全部资料。第九条约定该商品房交付时应当符合已取得太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书、已取得房屋测绘报告等条件。第十一条约定出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。该合同还约定了其他事项。双方分别确认，王亮、顺龙公司分别在该商品房买卖合同买受人、出卖人处签字、盖章，但均未持有合同原件。王亮称，王亮签完字后将合同交给顺龙公司办理贷款手续，顺龙公司称涉案合同原件均交给了第三人顾贵章。该商品房买卖合同于2014年6月19日办理了网签手续。顺龙公司明确涉案顺龙锦绣江南二期9号楼商品房已取得太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，已具备交付条件。关于案涉房屋的购买经过，王亮陈述：2014年1月25日，王亮的父亲王长友在本案所涉楼盘的售楼处看房并洽谈购买房屋，售楼处的工作人员带王亮父亲到二楼龚惠明的办公室，龚惠明说他是负责双凤这边的销售，当天就与龚惠明签订了一份VIP预约单。至2014年1月22日，王亮的父亲与龚惠明谈妥决定购买涉案房屋，就于当日支付了13.6万元给龚惠明，后来确定总价后，龚惠明说首付款按照总价的30%计算是16.6万元，王亮的父亲于2014年3月15日补交了3万元给龚惠明，龚惠明分别出具了两张收据给王亮的父亲。2014年6月，龚惠明拿了商品房买卖合同在售楼处二楼其办公室内给王亮签字，当时在场有龚惠明、顺龙公司的财务、王亮、王亮妻子、王亮父亲和另外两个不认识的人。合同签完后，顺龙公司的人说要去做贷款，就把合同都拿走了，王亮手里至今没有拿到原件。后来，由于顺龙公司迟迟没有开具首付款发票，导致银行无法审批贷款，王亮及王亮父亲也多次找到龚惠明及顺龙公司交涉，但都没有结果。顺龙公司陈述：顺龙公司已将涉案房屋抵做工程款抵给了第三人顾贵章，是顾贵章与王亮谈的价格，我公司出面与王亮签订合同是为了避免二次过户产生税费，就与顾贵章约定顺龙公司配合其网签、过户，所售房款由顾贵章收取。顺龙公司在与王亮签订合同后，从未收到王亮支付的任何款项，故不可能交付房屋。本案第一次庭审（2019年2月13日）中，顺龙公司表示，由于顺龙公司从未收到王亮支付的合同约定的房款，王亮已构成违约，故向王亮通知解除合同。王亮对此不予认可。第二次庭审（2019年7月1日）中，顺龙公司称，顺龙公司未收到王亮支付的房款，即使王亮已支付16.6万元房款，也未支付满合同约定的首付款金额，也构成违约。关于案涉房屋的房款支付情况。为主张其已支付部分房款，王亮向一审法院提供以下付款依据：（1）2014年1月22日收据，交款人：王长友，金额：人民币壹拾叁万陆仟元，收款事由：购房定金，龚惠明在该收据下方签字；（2）2014年3月15日收据，交款人：王长友，金额：叁万元正，收款方式：现金，收款事由：购房定金，龚惠明在该收据下方签字。王亮称，王长友是王亮的父亲，购房、付款都是王长友代王亮操作的，故收据开的是王长友的名字。为此，王亮举证王长友出具的情况说明及其所在村委会出具的父子关系证明。为查明事实，一审法院依职权向中国建设银行太仓双凤支行的工作人员蔡政就涉案房屋买卖时的贷款申请情况进行调查并制作了调查笔录，蔡政称：2014年时，我是建行双凤支行的客户经理。2014年4月左右，王亮确实曾向我行申请过购房贷款，当时是我经办的…当时王亮有购房意向后，顺龙公司的人通知我到顺龙公司售楼处二楼进行一些贷款手续的草签，当时王亮及其配偶在个人住房贷款申请表、客户面谈记录表、个人征信客户授权书、太仓市房屋抵押登记申请书及个人住房借款合同上均签了字（当场向一审法院出示并提交了上述文件）……当时王亮申请的贷款金额根据个人住房贷款申请表上记载显示为38.6万元，贷款期限180个月……我们办理贷款必须要有购房合同和首付款的发票…后来因为一直没有提供发票，至今也没有办法办理贷款，这些签字的材料也就一直放在我这里。依据一审法院及本院已经生效的民事判决书查明的事实，一审法院另查明：1.王亮所购买的“顺龙景秀江南二期”项目系顺龙公司与太仓汇丰针织服装有限公司、敬红宣联合开发的房地产项目，太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人为龚惠明。2.2009年9月10日，太仓顺龙房地产开发有限公司讨论通过太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部管理实施细则，在该实施细则中载明：该项目班子及管理成员包括沈秀龙、龚惠明等人；项目机构及岗位分工注明沈秀龙负责资金、财务及项目的全面管理，龚惠明负责营销及日常事务管理……。3.景秀江南二期项目售楼处二楼有三个办公室，分别是龚惠明办公室、沈秀龙办公室以及财务办公室，该三个办公室门口均没有标牌。一审审理过程中，王亮已将应向顺龙公司支付的剩余房款387728元提存至法院账户。以上事实，有王亮提供的商品房买卖合同概要、商品房买卖合同（复印件）、收据、情况说明、证明，顺龙公司提供的商品房买卖合同（复印件）、房屋抵工程款合同（复印件）、情况说明（复印件）、书面声明（复印件）、通知书（复印件），一审法院所作调查笔录，一审法院调取的银行贷款申请材料、（2017）苏0585民初4113号民事判决书、（2016）苏05民终9946号民事判决书及王亮、顺龙公司当庭陈述等在卷佐证。本案的争议焦点为：一、案涉商品房买卖合同的效力如何？二、第三人龚惠明收款行为的性质？三、案涉合同履行过程中，王亮是否存在违约？涉案合同能否继续履行？四、顺龙公司是否有义务向王亮交付涉案商品房并协助王亮办理不动产权证？关于争议焦点一：王亮起诉要求确认涉案合同有效，顺龙公司认为，顺龙公司已将涉案房屋以抵工程款的方式抵给第三人顾贵章，由顾贵章出卖给了王亮，双方之间没有房屋买卖的合意，只是形式上签订商品房买卖合同，且签订该合同是为了规避二次转让的税收，故涉案商品房买卖合同无效。一审法院结合双方所举证据、一审法院所作调查及各方庭审陈述，分析如下：（1）王亮及第三人龚惠明均陈述购房基本情况系王亮的父亲与第三人龚惠明商谈；（2）双方签订的商品房买卖合同明确载明了案涉房屋的房号、面积、价款、交房条件、交房日期、质量担保、房屋登记等基本内容，双方确认均进行了签字和盖章，且该商品房买卖合同已办理网签；（3）第三人顾贵章称其并未参与王亮看房、合同订立、以及房屋细节等方面的商谈，其仅就价格及支付比例进行了商谈。综上，一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方作为涉案合同的合同相对方，依法签订了涉案商品房买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立并生效。关于争议焦点二：一审法院认为，涉案景秀江南房产项目系顺龙公司与太仓汇丰针织服装有限公司、敬红宣合作开发，龚惠明系太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人且负责景秀江南房产的营销及日常事务管理，龚惠明在景秀江南售楼处有办公室，而王亮购房系为自有居住，其看房、商价均在景秀江南房产项目售楼处且有第三人龚惠明参与，缴纳款项系在第三人龚惠明办公室，可见第三人龚惠明有权就涉案房地产项目对外进行营销并促成双方签订商品房买卖合同，故一审法院认为，第三人龚惠明收取王亮房款166000元的行为应视为顺龙公司已收取该部分房款。关于争议焦点三：双方签订的商品房买卖合同约定：“首期房价款173728元，占全部房价款的30%……”从该条款对首付款的约定本身来看，“首期房价款173728元”与“全部房价款的30%”之间存在不一致的情况。现王亮认为其已支付的首付款166000元这一金额系按第三人龚惠明的要求，按照全部房屋价款的30%支付，是符合约定的。对此，第三人龚惠明针对首付款金额计算的陈述也与王亮一致。对于王亮而言，第三人龚惠明作为顺龙公司与其订立合同、商谈房价、收取房款的代表，在龚惠明要求其按照通常认知的总价30%这一合理方式支付首付款金额的情况下，王亮有理由相信并按照第三人龚惠明的要求支付相应的首付款。这一点从王亮向银行提出申请的贷款金额上看也可以得到印证。另外，王亮首付款的支付发生在双方签订涉案合同之前，合同签字后，王亮一直未拿到过合同，顺龙公司亦未向王亮催要过其所谓的首付款差额，王亮称其不知道合同中约定的首付款金额与其实际支付金额不一致，具有一定的可信度。综合上述理由，一审法院有理由采信王亮的陈述，即王亮与有权代表顺龙公司的龚惠明就首付款金额已达成一致，王亮已实际按约支付了首付款，并不构成顺龙公司抗辩的违约。现王亮已支付了首付款，顺龙公司理应履行开具发票的义务，再就贷款流程予以确认。现顺龙公司未开具发票，王亮未能按照合同约定办理贷款，顺龙公司负有责任。王亮对后续贷款未能办理不存在过错，其有权要求顺龙公司继续履行合同。关于争议焦点四：王亮作为买受人已于2014年1月22日、3月15日向顺龙公司支付房款合计166000元，并在审理过程中向一审法院提存了剩余房款387728元，至此，王亮已支付了合同所涉的全部房款，故根据商品房买卖合同的约定，顺龙公司作为合同相对方及房屋出卖人，理应向王亮交付太仓市商品房，并于交付上述房屋后90日内协助王亮将位于太仓市商品房的不动产权证书办理至王亮名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，一审法院判决：一、王亮与太仓顺龙房地产开发有限公司于2014年6月19日签订的商品房买卖合同（合同编号：2014108600031）有效。二、太仓顺龙房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内将位于太仓市商品房交付给王亮。三、太仓顺龙房地产开发有限公司在向王亮交付上述第二项房屋后90日内协助王亮将位于太仓市商品房的不动产权证书办理至王亮名下。案件受理费7115元，由太仓顺龙房地产开发有限公司承担。二审中，各方当事人未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方当事人之间签订有商品房买卖合同，合同对于标的房屋的位置、面积、价款等均有明确约定，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。龚惠明为太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人，而涉案房屋所属的景秀江南房地产项目为太仓汇丰针织服装有限公司与顺龙公司、敬红宣合作开发，且龚惠明在景秀江南售楼处有办公室，负责景秀江南房产的销售及日常事务管理。再结合涉案合同的签订和付款情况，一审法院认定龚惠明收取被上诉人的购房款应视为顺龙公司收取的购房款，事实充分，本院予以确认。顺龙公司还上诉主张即使王亮支付了16.6万元，其仍未按照合同约定付清首付款，构成违约。龚惠明陈述首付款16.6万元是按照合同总价的30%计算，扣除零头后支付的，符合合同约定。王亮认为其系按照龚惠明的要求的支付的首付款16.6万元，符合合同约定。对此本院认为，王亮支付首付款在前，与顺龙公司签订涉案合同在后，合同签订时顺龙公司未对该金额提出异议。同时结合王亮向银行申请贷款的金额，可以合理认定王亮已经与有权代表顺龙公司的龚惠明就首付款金额达成了一致，王亮已经按约支付了首付款，顺龙公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，太仓顺龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7115元，由太仓顺龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇一九年十二月三十日法官助理  史学树书 记 员  许彤彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。