广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初24526号原告（反诉被告）阮某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址：湖北省通山县。委托代理人谢某某，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人陈某某，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告（反诉原告）张某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证地址：江西省樟树市。委托代理人吕某某，广东三铭律师事务所律师。上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法列起诉在先的为原告，起诉在后的为被告，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮某某及其委托代理人谢某某、被告张某某及其委托代理人吕某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年7月9日，原告在广州某某餐饮管理有限公司委托选址老师金某某的陪同下来到新世界广场与被告签订了餐饮租赁合同，因下水管道返流、排污以及鼠疫卫生等问题被迫无法营业，造成原告经济损失严重。后经被告同意许可转租他人，转租过程得知该场地无法经营餐饮（包括奶茶），而被告在明知该场地不可做餐饮的情况下隐瞒二房东身份把房屋租赁给原告使用，造成原告经济损失严重的事实，且原告在原租赁合同中发现被告有多项重要条约未履行，并就合同条款多次催告被告执行，但被告对合同条款仍没有履行意向，后原告与新世界广场物业管理处反复核实得知商场内部原无餐饮应用规划，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方的租赁关系；2、被告归还原告转让费20000元（人民币，下同）、房屋押金费13600元及房屋租金20400元，共计54000元；3、被告赔偿原告装修费用19325元，软装等财产损失费9625元，共计28950元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更第1项诉讼请求为“确认原被告双方租赁合同已于2019年10月28日正式解除”，变更第3项诉讼请求为“被告赔偿原告装修费用19325元”，增加诉讼请求为“被告承担原告支付的律师费7700元。”被告辩称，1、同意解除租赁合同，租赁合同关系应自被告正式向原告发出解除通知之日即2019年11月22日正式解除；2、因被告是将已装修好的商铺转让给原告使用，原告已实际使用涉案商铺，之后原告构成违约，因此，被告无需退还转让费20000元、租金20400元及押金13600元，无需赔偿原告的装修费用19325元；3、被告一直按约履行合同，出租房屋给原告经营奶茶生意，合同已履行了两个月，现原告因自身经营不善并以涉案商铺不可以经营奶茶生意为由而拒绝支付租金等各项费用，系严重违约行为；4、涉案商铺系经过原告及其委托的餐饮管理公司专业人士金某某的选择才与被告签订租赁合同并经营奶茶甜品生意；5、涉案场地周围有肯德基餐饮行业，说明可以经营餐饮；6、涉案商铺并不存在因下水道返流排污、鼠疫问题被迫无法经营；7、一手房东系同意被告转租的，一手房东是否同意都不会影响原被告签订的租赁合同的有效性，并不存在被告隐瞒其系二房东而造成原告损失的事实；8、被告不同意原告转租，原告履行合同的两个月期间一直经营奶茶生意，不存在因没有餐饮应用规划而无法经营奶茶店的问题，并且有无餐饮应用规划许可对原告经营奶茶店没有造成任何影响，并不影响租赁合同的履行。被告反诉称，2019年7月9日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，约定被告将位于深圳市龙岗区新世界广场1A15商铺出租给原告，约定每月租金6800元，租赁期限自2019年7月10日至2022年7月9日；合同履行过程中，原告向被告支付了2019年7月25日至2019年9月30日期间的租金合计13600元，之后原告一直占用被告的房屋，却未按照合同约定向被告支付租金；2019年11月22日，被告以原告违约没有支付租金、水电费等各项费用高达10000元以上，依照双方租赁合同的约定，书面通知解除租赁合同，要求原告于2019年11月24日前搬离并交还房屋，且结清各项费用并支付违约金；被告因本案纠纷聘请律师并支付律师费用8000元，依合同约定，该损失应由原告承担，被告遂反诉请求判令：1、双方签订的租赁合同于2019年11月22日正式解除；2、原告立即搬离并交还房屋给被告，将房屋解除门锁，恢复原状；3、原告支付房屋租金，按照每月6800元，自2019年10月1日起计至原告实际搬离交还房屋之日止，暂计至2019年11月30日为13600元；4、原告支付2019年7月25日至10月22日的电费共计1335.6元；5、原告支付被告为其垫付的2019年10月份、11月份管理费1035.79元、1035.79元，共计2071.58元；6、原告支付违约金，按照每天1000元标准，自2019年11月24日开始自原告实际搬离房屋之日止，暂计至2019年11月30日为5000元；7、原告支付律师费8000元；8、本案全部诉讼费用由原告承担。原告对被告的反诉答辩称，1、双方合同已于2019年10月28日正式解除；2、原告于2019年10月28日搬离涉案房屋时，因未得到被告的允许，导致物业阻碍原告搬离，原告于2019年11月23日将涉案房屋钥匙交予被告的店员后搬离涉案房屋；3、原告支付了2019年11月之前的租金，合同于2019年10月28日解除，因此原告无须再缴纳租金；4、原告确认未缴纳电费1335.6元；5、原告无需缴纳2019年11月份管理费；6、被告违约，原告无需支付违约金；7、因未提交代理合同和发票，原告不予认可。经审理查明，原、被告于2019年7月9日签订《房屋租赁合同书》，内容约定：被告将位于深圳市龙岗区新世界广场1A15商铺租给原告使用，面积共计51.18平方米；租赁期限自2019年7月10日至2022年7月9日止共3年；租赁用途为饮品、甜品；出租房屋的第一个月（2019年7月10日至2019年8月9日）租金共计6800元/月，2019年7月25日前为装修免租期；原告应于每月10日前交付当月租金，被告在收取租金5个工作日内出具收据；原告无故延迟支付租金达15日被告有权用租赁保证金冲抵租金，无故延迟达30日被告有权单方终止租约并追究原告相关违约责任；租赁期间，原告支付房屋租赁管理费、租赁税、水电费，水电费按供水供电部门标准计收，原告自行向物业管理处缴纳物业管理费、空调费；被告收取租赁押金13600元，在原告未拖欠租金、管理费、水电费及未造成租赁房屋及设施设备损毁的前提下，合同期满或合同终止后七天内，租赁押金如数归还原告;被告保证出租房屋产权所有人许可原告转租，未经业主及被告书面同意，原告不得将所租房屋全部或部分转租于他人；原告无故拖欠租金1个月或者原告无故拖欠各项费用达10000元以上的，被告有权单方解除合同，原告应向被告赔偿相关损失，并不予退还租赁押金，被告应书面通知原告迁离并交回出租房屋，原告拒不搬离的，应按每日1000元标准向被告支付延迟搬离期间的租金……；被告应在签订合同后30个工作日内将合同拿到房管所登记备案；被告须出具出租房屋产权证复印件给原告备案；被告提供水电接线及安装电表水表……。涉案商铺的所有权人为案外人洪世煜。上述合同签订后，被告将涉案商铺交付给原告使用，原告向被告支付转让费20000元以及两押一租共计20400元【6800元×3】，其后原告分别于2019年8月29日、10月6日向被告转账租金6800元、6800元，原告已支付了2019年8月份、9月份的管理费，未支付2019年10月份、11月份的管理费以及从交接涉案商铺之时起的电费1335.6元，对此被告提交了涉案商铺所在小区物业管理处开具的《收费通知单》、《收款收据》、《银行电子账单》显示涉案商铺11月份、12月份的管理费、维修基金及空调费（上月费用）分别为1035.79元、约1035.79元，已由被告垫付。原告在涉案商铺经营奶茶店期间，已办理了营业执照。关于合同解除原因。原、被告均提交了双方的微信聊天记录显示：原告于2019年10月22日发微信要求被告将房屋产权证或者复印件发给其，10月23日要求被告把房屋产权证或者复印件和房管局的登记备案信息发给其，称有朋友要转店，然后又对被告说下家反映物业不允许做餐饮；被告回复称本来就不能做餐饮，奶茶可以的；原告表示物业不同意做餐饮商铺便没有办法转租，要求原告出具一个可以做餐饮的证明；被告回复表示现在不同意转租；10月28日，原告称不能做餐饮无法经营下去，电费和管理费可以缴清，但转让费和押金是否可以退；11月22日，被告向原告转发了《通知》称原告已拖欠10月份、11月份的租金，自2019年7月25日至10月22日电费1335.6元以及10月份、11月份管理费共计2071.58元未付，原告行为构成违约，故解除租赁合同，要求原告在11月23日结清各项拖欠费用后搬离并交还房屋；原告对此回复称在10月6日的时候给过租金，电费也同意给，并且明确告知下个月不租，但被告的手续一直没有提供过，早已违反了合同约定，其上个月已在法院立案，钥匙会给被告，让法院来判。关于涉案商铺是否移交。原告称其于2019年10月28日已在微信要求解除租赁合同，将涉案商铺内的可移动物品搬离后，于2019年11月23日交还涉案商铺钥匙至被告的店员处。被告辩称原告未在2019年11月23日将涉案商铺钥匙交还被告，当天原告来到被告店铺后丢下东西便离开，未说明是什么东西，双方并未实际交接涉案商铺。2019年12月9日庭审时，本院要求双方当天办理交接手续，被告确认于庭审当天已收回涉案商铺。关于涉案商铺装修。被告称其装修好涉案商铺之后才出租交付，所以收取了原告转让费20000元。原告提交了《装饰工程结算表》予以证明其装饰装修涉案商铺支出28950元，被告对此不予认可。另查，原告提交《委托代理合同》、《发票》予以证明其支付律师所7700元。被告提交了《委托代理合同》、《发票》予以证明其支付律师费8000元。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同书》、《微信聊天记录》、《委托代理合同》、《发票》、《装饰工程结算表》，被告提交的《房屋租赁合同》、《微信聊天记录》、《新世界广场2019年10、11月收费通知单》、《委托代理合同》、《转账流水》、《发票》、《通知函》、《现场照片》、《涉案产权的房屋周边图片》、《不动产资料电脑查询结果表》，以及庭审笔录等证据予以证明，足以证实。本院认为，原、被告于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。原告接收使用涉案商铺后向被告提出解约，理由为未告知其二房东身份，转租给其时因无法经营餐饮包括奶茶，水管道返流、排污、鼠疫卫生等问题被迫无法营业，发现被告多项重要条约未履行。对此，本院认为，从原、被告提交的微信聊天记录中可反映原告欲将涉案商铺转租，遂与被告协商，原告找到的下家须经营餐饮，双方因是否转租以及能否经营餐饮问题发生争议，2019年10月28日原告向被告提出其交清租金和管理费后，被告将押金和转让费退回，但双方亦没有达成一致意见，其后被告于2019年11月22日向原告发出解除合同的《通知》，根据以上事实，原告提出解约的理由未提供相应的证据证明，原告在涉案商铺经营奶茶店三个多月且已办理了营业执照，未显示原告不能在涉案商铺经营奶茶店，至于涉案店铺是否能够经营餐饮的问题，双方亦未提交确凿的证据证实客观实际上确实不能经营餐饮，并且双方在合同中仅约定原告租用商铺系经营饮品、甜品使用，未涉及经营餐饮的约定，因此，不存在被告提供的涉案商铺不符合合同约定的情形，原告提出解约的理由不能成立，对其主张10月28日解除合同，本院不予支持。合同约定免租期至7月25日，从7月26日至被告通知解除合同之日即11月22日期间的租金为26747元【6800元/月×3个月+6800元/月÷30天×（6天+22天）】，原告截至11月22日实际已付租金20400元，拖欠被告租金6347元【26747元-20400元】，即使加上原告未付由被告垫付的电费1335.6元以及11月份、12月份的管理费等2071.58元【1035.79元×2个月】，一共拖欠被告各项费用9754.18元【6347元+1335.6元+2071.58元】，截至11月22日原告的拖欠各项费用未达10000元亦未拖欠租金超过1个月，原告的行为尚未构成合同约定的被告享有解除权的条件，但鉴于原告先向被告要求解除合同，并以其实际搬离行为表示不再继续履行合同，致使合同的目的不能实现，此情况原告构成根本违约，被告享有法定解除权，被告可为了避免损失扩大而收回涉案商铺，并向原告主张违约责任，因此，被告于11月22日通知原告解除之日合同已解除，被告诉请确认租赁合同已于11月22日解除，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张于10月28日已交还涉案商铺钥匙给被告，但未提交相应证据证明，且被告不予认可，因此，应承担举证不能的不利后果，对原告的该主张，本院不予采信。被告确认于12月9日收回涉案商铺，本院对此予以确认，对其诉请原告搬离并返还商铺，本院不予支持。因此，原告应向被告支付从7月26日起至12月9日止的租金共计30600元【6800元×4个月+6800元/月÷30天×（6天+9天）】，原告已支付租金20400元，还应向被告支付租金10200元，被告诉请租金10200元，依据充分，本院予以支持。原告要求退回租金，无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告确认原告使用涉案店铺期间产生电费1335.6元，故本院予以支持。原告未缴纳2019年10月、11月份管理费等费用，已由被告代缴，该费用系原告使用涉案商铺产生的费用，应由原告承担，故原告应向被告支付2019年10月、11月份管理费等费用共计2071.58元，有事实及合同依据，本院予以支持。关于违约责任，因合同约定原告违约则不予退回押金13600元，因此，原告诉请退回押金，无法律依据，本院不予支持。被告已没收押金，作为原告承担的违约责任，被告又诉请原告支付拒不搬离之后租金的违约金，亦属于违约责任，被告未证明其没收的押金不足以弥补其实际损失，因此，被告诉请拒不搬离之后租金的违约金，本院不予支持。关于转让费20000元，因原告2019年7月9日至2019年12月9日期间使用涉案商铺，之后的承租利益并未享有，被告收取全部转让费，依据不足，本院酌情按照原告使用期间占全部租赁期限的比例支持退还转让费17222元【20000元-5个月/36个月×20000元】。关于装修损失，原告未举证证明其存在装修事实以及装修费用支出情况，证据不足，本院不予支持。关于律师费，合同未约定律师费，因律师费非必然发生的直接损失，因此，对原被告主张的律师费，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同书》已于2019年11月22日解除；二、被告应于本判决生效之日起五日内退还原告转让费17222元；三、原告应于本判决生效之日起五日内向被告支付从2019年7月9日起至2019年12月9日止的租金共计10200元；四、原告应于本判决生效之日起五日内向被告支付电费1335.6元；五、原告应于本判决生效之日起五日内向被告支付2019年10月份、11月份管理费等费用共计2071.58元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。案件本诉受理费937元（原告已预交），由原告承担738元，被告承担199元并直接迳付原告。反诉受理费550元（被告已预交），由原告承249担元并迳付被告，被告承担301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇一九年十二月十日书记员  罗 韵