北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22460号原告：周付生，男，1969年10月29日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李宁，北京市德通律师事务所律师。被告：申忱，女，1978年3月21日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：饶建军，北京市新桥律师事务所律师。被告：平卓杰，男，1979年10月6日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：饶建军，北京市新桥律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号，实际经营地北京市朝阳区朝来科技园二期创远路36号院8号楼。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：梁晶晶，男，1990年12月22日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。第三人：黄雁翎，女，1952年10月14日出生，汉族，退休职工，住北京市通州区。原告周付生与被告申忱、平卓杰、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、第三人黄雁翎房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周付生及其委托诉讼代理人李宁，被告申忱、平卓杰的委托诉讼代理人饶建军，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人梁晶晶，第三人黄雁翎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周付生向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告继续履行原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，向原告交付房屋，迁移该房屋内的户口；2、请求法院判令二被告给付原告迟延交房违约金242500元及迟延迁移户口违约金485000元；3、请求法院判令第三人黄雁翎配合二被告腾退房屋及迁移户口；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻，申忱与第三人黄雁翎系母女关系。原告（乙方）与被告（甲方）于2018年10月7日签订《北京市存量房屋买卖合同》，甲方出售位于北京市通州区102号房屋一套，房屋总价4850000元；甲方应在过户当日将该房屋交付给乙方；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务；甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付日期届满至次日至实际交付房屋之日应按房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。后原告、被告、第三人我爱我家房地产经纪有限公司签订补充协议，诉争房屋变更出售人申忱为平卓杰，后被告配合原告办理完毕过户登记手续。原告向被告主张交付房屋，但被告以第三人黄雁翎拒绝搬出诉争房屋为由拒绝交付，且未办理户口迁出手续，已构成严重违约，原告现无处居住，一直在外租房，二被告拒绝履行合同，给原告造成了极大的损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告申忱、平卓杰辩称，第一、申忱不是本案的适格被告，原告与申忱在第三人我爱我家公司的居间下于2018年10月7日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定申忱将位于北京市通州区102号房屋（以下简称102号房屋）出售给原告，同日，原告与申忱签订了《补充协议》，将过户时间约定在2019年1月15日，2019年10月9日平卓杰取得了102号房屋的所有权，之后，原告于2018年10月9日又与申忱、平卓杰签订了《补充协议》，约定原告与申忱于2018年10月7日签订的房屋买卖合同及《补充协议》中申忱应承担的责任与义务全部由平卓杰承担，因此依据合同的相对性规则，平卓杰才是本案房屋的出售方，应由其享有相应的合同权利，承担合同义务。第二、平卓杰已经按照约定履行了合同义务，平卓杰按照房屋买卖合同约定配合原告办理了102号房屋产权变更登记，平卓杰、申忱也没有在102号房屋实际居住，相反原告尚欠平卓杰10万元购房款未付清。102号房屋一直由第三人黄雁翎实际占有，其承诺将户口迁出也一直没有迁出，由于原告已经为102号房屋的所有权人，基于物权保护，原告可以直接起诉第三人黄雁翎要求其腾房并迁出户口。第三、即使平卓杰没有履行全部合同义务，原告主张的违约金也过高，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，迟延交房并非平卓杰的原因造成，且不会给原告造成每日2425元的损失，而102号房屋内户口没有全部迁出，不会给原告造成任何损失，原告主张迟延迁出户口违约金明显过高。第三人我爱我家述称，同意法院判决以及原告陈述的事实和理由。第三人黄雁翎述称，我没有住处，户口也没有地方迁，如果给我安排好住处和落户之处，我同意原告诉讼请求。周付生明知我不同意买房及迁户口的前提下，和申忱签署了买卖合同，周付生明知，2018年10月7日签署协议时，平卓杰和申忱不是夫妻，申忱名下的涉案房产是婚前财产，涉案房产与平卓杰无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄雁翎系申忱之母，申忱与平卓杰原系夫妻关系，二人于2013年9月4日登记结婚，于2017年5月16日离婚，后又于2018年10月8日复婚，2018年10月23日离婚，离婚时，申忱与平卓杰签订离婚协议书一份，写明：男方名下有一处房产，位于通州区102），离婚后归男方所有。女方名下有一处房产，位于通州区1001，离婚后归女方所有。2018年10月7日，申忱（出卖人，甲方）与周付生（买受人，乙方）在我爱我家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E1810140730）（以下简称房屋买卖合同），约定甲方将102号房屋卖与乙方，房屋成交总价为485万元，其中房屋主体价格为184万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为301万元；甲方应当在过户当日将该房屋交付给乙方。房屋买卖合同第九条权属转移登记：“（四）甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将于该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。”第十条违约条款：（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：“1、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之日后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。此外，该合同还约定了其他内容。同日，申忱（出卖方、甲方）与周付生（买受方，乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定甲方同意将位于102号的住房出售给乙方；经甲乙双方友好协商同意，约定于2019年1月15日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，丙方积极配合办理房屋权属转移登记手续，但对上述约定时间不做任何承诺。此外，该协议还约定了其他内容。2018年10月9日，申忱与平卓杰签订《夫妻间不动产转移协议》，约定我二人为夫妻关系，坐落于102号的不动产，其中申忱是不动产所有权人，已取得不动产权证号X京房权证通字第XXXX号，经双方共同协商，现申请上述不动产权转移到平卓杰名下，此不动产共有情况为平卓杰单独所有。同日，申忱、平卓杰（出卖方、甲方）与周付生（买受方，乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定由于原编号为：E1810140730的买卖合同因甲方个人原因，需要在网签前变更出售人。现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前出售人由原甲方（姓名：申忱）变更为新甲方（姓名：平卓杰），变更后的新甲方完全承担并无条件履行原甲方在编号为E1810140730的《买卖合同》、编号为L18034416的《履约服务合同》、编号为J18024279的《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务。同时原甲方已收取的房款无条件变更为新甲方收取的房款，乙方无需再向新甲方支付该部分房款。此外，该协议还约定了其他内容。2018年12月13日，平卓杰（出卖人）与周付生（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1721324），约定平卓杰将102号房屋卖予周付生，该房屋成交价格为184万元。此外，该合同还约定了其他内容。上述合同及协议签订后，102号房屋于2018年12月24日转移登记至周付生名下。后申忱、平卓杰与周付生又签订《交房协议》，约定经双方友好协商原定过户当日交房，因第三方黄雁翎女士个人原因延期一周腾房。卖房人平卓杰应全力配合腾房，不耽误买房人入住，户口一周内一并迁出，并约定申忱、平卓杰共同履行合同编号：E1810140730合同条款。2019年3月21日，黄雁翎将申忱、平卓杰、周付生、第三人我爱我家公司以确认合同无效纠纷为由诉至本院，要求1．确认申忱与周付生于2018年10月7日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（编号为E1810140730）及申忱、平卓杰与周付生、我爱我家公司于2018年10月9日签署的《补充协议》（补充协议号为BG18237929）、《交房协议》无效；2．判令申忱、平卓杰、周付生将案涉房屋所有权登记恢复至2018年10月7日前的状态。本院于2019年9月30日作出了（2019）京0112民初12094号民事判决书，驳回黄雁翎的诉讼请求。后黄雁翎不服该判决提出上诉，2019年11月11日，黄雁翎撤回了上诉。经查，现涉案房屋仍由黄雁翎居住使用，黄雁翎户口亦未从该房屋迁出。周付生已将485万元全款付清，其中10万元系物业保证金和户口保证金，尚托管于光大银行监管账户。庭审过程中，关于户口迁移的诉讼请求，本院释明不属于民事案件管辖范围，但周付生表示坚持该项诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。根据查明的事实，周付生与申忱、平卓杰签订的房屋买卖合同及补充协议、交房协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效，双方当事人应按照房屋买卖合同及补充协议、交房协议的约定全面履行各自的义务，交房协议中已约定申忱、周付生共同对房屋买卖合同承担责任，故对于申忱主张的其非本案适格被告的主张，依据不足，本院不予采纳。现周付生已按照约定的内容履行完毕自己的义务，申忱、平卓杰在履行完毕过户义务后并未履行房屋交付义务，现该房屋由第三人黄雁翎实际占有，故对于周付生要求申忱、平卓杰继续履行合同，将102号房屋向其交付的诉讼请求，具有合同依据，本院对此予以支持，对于周付生要求第三人黄雁翎协助申忱、平卓杰完成房屋交付义务的诉讼请求，由于房屋已经完成过户手续，周付生系房屋所有权人，黄雁翎虽称其与申忱、平卓杰的纠纷尚未解决，但毕竟属于其家庭内部纠纷，其继续占有房屋于法无据，故对周付生的该项诉讼请求，本院予以支持。关于周付生要求申忱、平卓杰及第三人黄雁翎迁移户口的诉讼请求，户口迁移工作属于行政管理事项，不属于民事案件管辖范围，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于周付生要求申忱、平卓杰给付逾期交房违约金的诉讼请求，具有合同依据，故对其该项诉讼请求，本院予以支持，申忱、周付生认为房屋买卖合同约定的标准过高，但未提供证据予以证明，故对其要求调整的主张，本院不予采纳。关于周付生要求申忱、平卓杰给付逾期迁移户口违约金的诉讼请求，具有合同依据，本院对此予以支持，但根据目前的户籍政策，该房屋内虽有他人户口存在，但并不影响周付生户口的迁入，因此对于申忱、平卓杰认为过高要求调整的主张，本院予以采纳，考虑到逾期交房的影响要明显重于逾期迁移户口，因此逾期迁移户口违约金的标准参照逾期交房的标准之下来确定，具体数额，本院酌情确定为20万元，对其主张的过高部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告申忱、平卓杰继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（编号为E1810140730），于本判决生效之日起七日内将位于北京市通州区102号房屋交付给原告周付生，第三人黄雁翎对此予以协助；二、被告申忱、平卓杰于本判决生效之日起七日内给付原告周付生逾期交房违约金242500元；三、被告申忱、平卓杰于本判决生效之日起七日内给付原告周付生逾期迁移户口违约金20万元；四、驳回原告周付生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费3520元，由被告申忱、平卓杰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费11075元，由被告申忱、平卓杰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  杨立兴人民陪审员  郝秀丽二〇一九年十二月二十六日书 记 员  杨月兰