中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89252号原告（反诉被告）：CrawfordJasonAdam，男，1978年8月6日出生，英国国籍，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张天莉，北京市天波律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏瑾，女，1980年5月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：白玉君，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦晗，北京市隆安律师事务所实习律师。原告（反诉被告）CrawfordJasonAdam（以下简称Jason）诉被告（反诉原告）夏瑾（以下简称夏瑾）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。Jason及其委托诉讼代理人张天莉，夏瑾及其委托诉讼代理人白玉君、李梦晗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。Jason向本院提出诉讼请求：1、判令夏瑾返还Jason押金1.6万元及利息（自2019年10月18日至付清之日，以1.6万元为基础，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、判令夏瑾支付Jason抽油烟机及燃气灶费用1899元（不要求夏瑾退还物品）。事实和理由：夏瑾是位于北京市朝阳区南十里居X号院东润枫景X号楼X层X门X号房屋（以下简称X号房屋）的所有权人。2018年8月8日Jason与夏瑾签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定租期自2018年8月20日至2020年8月19日，押金1.6万元。2019年9月13日夏瑾通过微信向Jason提出提前收回房屋，9月29日进行交接的通知，由于租期为2年，夏瑾提前收回房屋的行为构成违约。2019年9月17日夏瑾通过微信向Jason发出了退还租金和支付违约金29565元以及在查验房屋无损坏，水电等各项费用结清后，退还押金1.6万元作为其提前收回房屋，终止租赁合同的条件。2019年9月24日Jason同意了夏瑾提出的条件，2019年9月29日夏瑾收回房屋，通过微信向Jason退还租金并支付违约金29565元。夏瑾承诺在交接后3天内结清Jason租赁期间使用的热水费后，向Jason退还押金，但至今未退。在租赁期间，Jason发现X号房屋厨房里安装的抽油烟机和燃气灶不能正常工作。为避免安全事故发生，在征得夏瑾丈夫林卫光的同意后，Jason以1899元购买抽油烟机和燃气灶。双方办理交接时遗漏了此项，夏瑾没有向Jason退还该物品的购置费。2019年10月10日，Jason委托律师发出律师函，要求夏瑾在2019年10月17日前退还押金，逾期退还，应支付利息，要求夏瑾支付抽油烟机和燃气灶购置费及将Jason结清或核实清楚的应由Jason承担的费用票据交Jason支付，但夏瑾不予理睬，故诉至法院。夏瑾辩称，Jason有违约行为，因此我无需返还押金且有权追究Jason的其他违约责任。抽油烟机、燃气灶未经我同意，Jason自行购买，原有的抽油烟机、燃气灶仍可使用，故该笔费用和我无关，我要求用Jason新买的抽油烟机和燃气灶抵偿Jason扔掉我的旧的物品。夏瑾向本院提出反诉请求：1、判令Jason归还夏瑾已经支付的违约金1.6万元；2、判令Jason赔偿夏瑾抽油烟机和燃气灶费用1899元；3、判令Jason支付夏瑾的红木家具损坏赔偿金2000元；4、判令Jason支付欠缴的冷热水费1035元；5、判令Jason归还夏瑾门禁卡一张。事实和理由：2018年8月8日，Jason与夏瑾签订租赁合同。2019年9月29日Jason搬离。夏瑾发现，Jason从居住之日，从未交过热水费，截至2019年9月30日已拖欠热水费950元。根据《租赁合同》第九条（四）第2项约定，在夏瑾于2019年9月13日向Jason提出提前收回房屋之前，Jason早已构成违约，夏瑾有权解除合同，收回房屋，Jason需向夏瑾支付月租金200%的违约金。夏瑾长期居住国外，对Jason欠费情况并不知情，因此才错误地支付了提前收回房屋的违约金。Jason入住之前，已全面检查过房屋，并未表示异议。室内抽油烟机和燃气灶均运作良好，并未对夏瑾声称不能使用。在Jason入住之前，夏瑾刚刚对燃气灶进行全面维修和更换零件，为确保安全，维修为正规厂家，维修费用为1500元。Jason入住后认为煤气灶台老旧，提出自行更换，但被拆除下来的抽油烟机和燃气灶一直没有归还给夏瑾。X号房屋内有四件花梨木家具，表面出现大面积脱漆现象，严重处疑似为使用不当清洁用品造成木材腐蚀，该家具的厂家表示即使经过维修，也无法完全复原，我是2006、2007年购买的家具，之前房子一直由我自己居住，后来直接租给了Jason，因此Jason理应支付由于其使用不当对家具造成的损失。Jason欠缴热水费950元，冷水费85元，应当将欠缴费用补缴。Jason向夏瑾交房时，保留了一张小区门禁卡，应当予以返还。Jason针对夏瑾的反诉辩称，夏瑾向Jason支付违约金1.6万元符合合同的约定，是双方协商一致解除租赁合同的条件，夏瑾交纳冷热水费是合同解除后的协助行为，不能作为已解除的租赁合同再次被单方解除的依据。夏瑾无权要求Jason返还其已经支付的违约金1.6万元。在事先征得林卫光的同意后，Jason购买的新抽油烟机和燃气灶，由于厨房只能容下一台，且林卫光在同意更换时没有要求Jason保留原有的燃气灶和抽油烟机，或指示Jason将更换下来的旧设备安置于何处，被换下来的旧设备由京东的安装工人作为垃圾搬离并处理掉。夏瑾的此项诉讼请求应予驳回。夏瑾将X号房屋出租给Jason前，已自住和长期租赁给其他承租人居住，2018年8月20日双方办理入住交接时，没有对房屋内的家具进行拍照并经双方签字确认，2019年9月29日双方办理腾房时仍没有对家具现状进行拍照并与入住时的家具状态相比较，因此夏瑾提交的照片不能证明是Jason入住后造成的家具磨损或人为损坏，该诉讼请求应不予支持。热水费950元，Jason同意支付。Jason认可2019年8月冷水费45元，2019年10月份的冷水费40元，应当扣除2019年9月29日Jason将房屋移交后至2019年10月8日的水费10元，Jason只认可30元。2019年10月7日Jason已将门禁卡交还至小区物业并进行了登记，夏瑾可从物业领取，此诉讼请求不应支持。经审理查明：夏瑾系X号房屋产权人。2018年8月8日Jason（乙方）与夏瑾（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租X号房屋，租赁期自2018年8月20日至2020年8月19日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；2019年8月20日至2020年8月19日租金为8000元，押金为2个月的租金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；水费应由乙方承担；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方欠缴各项费用达500元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。《租赁合同》签订后，Jason支付了合同约定的全部租金及押金1.6万元。2019年9月13日夏瑾向Jason发送微信：“因为有些特殊情况，不得已需要提前收回房子，希望您可以尽快找到新的住址，最好可以在本院29日进行交接。”2019年9月29日夏瑾（甲方）与Jason（乙方）签订《协议》：9月29日交接，甲方已结清房租剩余部分和违约金共29565元，乙方热水费未结清，乙方防盗门钥匙一把，门禁卡一张需退回。甲方检查房屋内部家具、电器均无损坏后，再与乙方结算押金。当日，夏瑾向Jason支付29565元。庭审中，Jason向本院提交网络截图打印件及发票（显示抽油烟机和燃气灶的费用为1899元），并申请证人丁某出庭作证。丁某称“我和Jason是朋友关系，Jason搬进X号房屋时抽油烟机和燃气灶不干净也不好用，我和夏瑾的丈夫微信沟通过想要更换新的，我是在京东上购买了新的抽油烟机和燃气灶，对方说退租后会把相应费用退还给我们，但是我现在已经没有相应微信记录了。安装了新的后，安装工人就把旧的抽油烟机和燃气灶丢掉了。我觉得我应该向夏瑾要回购买抽油烟机和燃气灶的费用，我现在授权Jason主张这笔费用。”Jason另向本院提交照片，证明其已将门禁卡交给房屋所在小区物业公司。夏瑾称其去了物业公司，物业公司说Jason没有把门禁卡交给物业公司。夏瑾向本院提交：1、红木家具损坏照片，证明红木家具因Jason使用不当损坏。Jason对真实性、关联性、证明目的均不认可，称夏瑾将X号房屋出租给Jason前，已自住和长期租赁给其他承租人居住，2018年8月20日双方办理入住交接时，没有对房屋内的家具进行拍照并经双方签字确认，2019年9月29日双方办理腾房时仍没有对家具现状进行拍照并与入住时的家具状态相比较，该证据不能证明损坏发生在Jason居住期间；2、冷热水费缴费截图（冷水费2019年8月45元，2019年10月40元），Jason对真实性认可，但认为应扣除Jason将房屋交付夏瑾后产生的冷水费10元；3、微信记录（夏瑾：“可以给你折旧，但是要扣除原烟机和灶台费用，入住前刚装修过，花了1500元”，丁某：“您买个新的也不需要那么贵的，送给您吧”，夏瑾：“好”），Jason认可购买抽油烟机和燃气灶的钱是丁某支付的。上述事实，有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。本院认为：Jason与夏瑾签订的《租赁合同》及2019年9月29日的《协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。Jason有权要求夏瑾在抵扣应由Jason承担的费用后，退还剩余押金。《协议》已约定夏瑾向Jason支付违约金1.6万元，且双方在腾房交接过程中，夏瑾从未以Jason欠缴数额超过合同约定为由要求解除《租赁合同》，而是以“有特殊情况，不得已需要提前收回房子”为由要求解除合同，现夏瑾以Jason欠费款项超过《租赁合同》约定为由，要求退还违约金1.6万元，没有合同或法律依据，本院不予支持。关于抽油烟机和燃气灶，丁某与夏瑾已达成一致意见，将丁某购买的新抽油烟机和燃气灶送给夏瑾，Jason再次向夏瑾主张新抽油烟机和燃气灶的费用，本院不予支持。Jason主张林卫光同意其购买新抽油烟机和燃气灶，再从租金中予以扣除，但是未提交相关证据予以证明，且夏瑾不予认可，Jason自行将旧抽油烟机和燃气灶丢弃，应当向夏瑾进行赔偿。因Jason不要求夏瑾返还新抽油烟机和燃气灶，且丁某已将新抽油烟机和燃气灶赠与夏瑾，夏瑾并未产生损失，夏瑾要求Jason支付抽油烟机和燃气灶费用的诉讼请求，本院不予支持。关于红木家具损坏，Jason与夏瑾均未提交证据证明双方在入住交房和腾房交房时红木家具进行查看，且夏瑾购买家具已十余年时间，夏瑾提交的证据不能证明家具系Jason损坏，该诉讼请求本院不予支持。Jason通知支付热水费950元，2019年8月冷水费45元，本院对此不持异议。扣除Jason于2019年9月19日将X号房屋交回夏瑾后产生的冷水费，Jason同意支付30元，本院不持异议。《租赁合同》解除，Jason从X号房屋搬出后，应将房屋门禁卡交还夏瑾，而非交至第三方处，本院对夏瑾该项诉讼请求予以支持。综上，在扣除Jason应向夏瑾支付的冷热水费1025元后，夏瑾应依照《租赁合同》约定退还Jason押金14975元。利息没有合同约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）夏瑾于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）CrawfordJasonAdam押金一万四千九百七十五元；二、原告（反诉被告）CrawfordJasonAdam于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）夏瑾位于北京市朝阳区南十里居X号院东润枫景X号楼X层X门X号房屋门禁卡一张；三、驳回原告（反诉被告）CrawfordJasonAdam的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）夏瑾的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112.5元，由CrawfordJasonAdam负担26.5元（已交纳），由夏瑾负担86元（于本判决生效之日起七日内支付CrawfordJasonAdam）。反诉案件受理费137.5元，由夏瑾负担112.5元（已交纳），由CrawfordJasonAdam负担25元（于本判决生效之日起七日内支付夏瑾）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年十二月二十三日书记员  张 旭