北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28672号原告：王尔荣，女，1974年7月2日出生，汉族，天津市武清区居民，住天津市武清区，身份号码×××。委托诉讼代理人：杨凤艳，天津津北斗律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司北京顺义支行，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码9111011380249142XF。负责人：杨蕾，行长。委托诉讼代理人：韩冰，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：安思洁，北京市高朋律师事务所律师。被告：朔天通淼融资担保有限公司，住所北京市朝阳区，统一社会信用代码91110000788603041C。法定代表人：白晓东，总经理。第三人：北京盛天物资经销公司，住所地北京市大兴区，统一社会信用代码91110115102909821X。法定代表人：王立华，总经理。第三人：王立华，男，1963年6月24日出生，回族，北京市东城区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。第三人：齐晓红，女，1964年5月25日出生，回族，北京市东城区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。第三人：孙福珍，男，1971年2月12日出生，汉族，北京市东城区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。第三人：冯宁，女，1975年7月11日出生，汉族，北京市西城区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。第三人：万磊，女，1984年12月10日出生，汉族，天津市武清区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。第三人：王超，男，1983年2月25日出生，回族，天津市武清区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。第三人万磊、王超共同委托诉讼代理人：侯菲，北京京航律师事务所律师。原告王尔荣诉被告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称农业银行）、被告朔天通淼融资担保有限公司（以下简称朔天公司）、第三人北京盛天物资经销公司（以下简称盛天公司）、王立华、齐晓红、孙福珍、冯宁、万磊、王超案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王尔荣、被告农业银行、第三人万磊、王超及其共同委托诉讼代理人侯菲到庭参加了诉讼。被告朔天公司、第三人盛天公司、王立华、齐晓红、孙福珍、冯宁经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王尔荣向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的天津市武清区×××502号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告系天津市武清区×××502号房屋（以下简称502号房屋）及附属储藏间的购买人、实际占有人。2017年6月17日，原告与第三人万磊经天津雍恒房地产销售代理有限公司居间，以86万元价格购买万磊名下502号房屋及附属储藏间。同日原告支付定金5万元，并支付中介服务费7740元。2017年6月23日，经评估该房屋评估价格为52万元，原告于当日通过银行转账方式支付第三人万磊差价25万元及储藏间价款4万元。2017年7月15日，原告与第三人万磊订立《天津市存量房屋买卖协议》，双方办理了网签、贷款手续。2017年8月17日双方办理了产权转移手续。2017年10月5日，银行发放贷款，原告自2017年11月5日开始偿还贷款。然而在等待领取所有权证书阶段第三人万磊因涉诉，502号房屋被农业银行申请保全查封。事情发生后原告及第三人多方与被告沟通，但未得到答复，原告于2019年10月9日向顺义区法院提起执行异议，但人民法院认为原告的异议理由不成立，于2019年10月25日作出裁定驳回王尔荣的异议请求。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告与万磊无任何利害关系，对万磊涉诉并不知情，且系先买卖后涉诉。原告通过正当合法途径购买了万磊名下502号房屋，系善意第三人，原告对此没有过错。依据法律规定，人民法院应当立即停止对涉案房屋的强制执行，并应解除查封措施。况且，该房屋的购房款仍在天津市房地产交易资金监管中心进行监管，解除对涉诉房屋的查封并不影响被告的债权的实现。被告农业银行答辩称：不同意原告的诉讼请求。该争议在顺义法院已经经过了审核。农业银行是在2017年3月份提起诉讼，之后对万磊名下房产采取了保全措施。在这个过程中第三人存在着转移财产，将房产转售给他人的行为。该行为损害了农业银行作为债权人的权益。故不同意原告所诉请求。第三人万磊、王超共同述称：第一，涉诉房屋是法院查封之前即2017年6月17日万磊和原告签订了合法有效的书面买卖合同。买卖合同签订之后，原告将5万元的定金就支付给了万磊。2017年6月23日原告又向万磊的银行账户转账支付了房款25万元，然后就地下储藏室的费用转了4万元。2017年6月28日万磊完成了涉诉房屋解除抵押权的手续。2017年7月5日办理了网签。2017年8月17日原告和万磊办理了过户手续。在等待房本下发的过程中，农业银行申请查封了涉诉房屋。在这个过程中，买房人即原告在房屋查封之前已经合法地占有了该房屋，且原告已经支付了全部的购房款。因此，根据法律规定，应当由原告依法转移登记拥有房屋所有权。第二，并不是因为原告或万磊的原因导致涉诉房屋未及时办理过户登记。原告是善意第三人，万磊、王超之前跟原告并不相识，原告也并不知晓万磊和农业银行之间有纠纷。若不是农业银行的查封措施，涉诉房屋早就过户登记完毕。第三，针对农业银行所述万磊存在转移房产逃避债务的嫌疑，实际上在2017年6月份万磊和原告进行交易时并不知道农业银行已经向法院提起了诉讼。如果是确实存在恶意转移资产，不可能采取资金监管的方式去办理房产交易手续。被告朔天公司、第三人盛天公司、王立华、齐晓红、孙福珍、冯宁经本院合法送达起诉书及传票，届时未到庭参加诉讼，亦未委托诉讼代理人参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月11日，农业银行以金融借款合同纠纷为由起诉盛天公司、朔天公司、王立华、齐晓红、孙福珍、冯宁、万磊、王超。诉讼中，农业银行申请财产保全。本院于2017年8月28日作出民事裁定书，裁定对盛天公司、万磊名下价值10076426.34元的财产予以查封或冻结。2017年8月30日，本院前往天津市武清区不动产事务中心对万磊名下的502号房屋进行查封。天津市武清区不动产事务中心在本院送达回证中备注“万磊名下502号房屋转移登记办理过程中，无法打印权属。”2018年7月30日，本院作出（2017）京0113民初14947号民事判决书，判令：“一、盛天公司偿还农业银行本金一千万元、借期内利息三万零三十三元并支付逾期利息（以一千万元为基数，自二〇一七年七月十三日起至给付之日止，按年利率为百分之七点八三计算），均于本判决生效后七日内执行；二、朔天公司、王立华、齐晓红、孙福珍、冯宁、万磊、王超对盛天公司的上述债务承担连带保证责任……”因债务未履行生效判决确定的给付义务，农业银行于2018年11月30日向本院申请强制执行。执行过程中，王尔荣向本院递交执行异议申请书，主张其系涉诉502号房屋的购买人，要求解除对涉诉502号房屋的查封。本院于2019年10月25日作出（2019）京0113执异358号执行裁定书，裁定驳回王尔荣的异议请求。王尔荣于2019年11月7日向本院提起异议之诉。本案审理中，王尔荣、万磊提交有关涉诉房屋买卖、款项及房屋交付、产权过户办理的一系列证据，拟证实王尔荣系涉诉房屋的买受人。根据其二人提交的证据，本院查明事实如下：2017年6月7日，万磊（卖方）、王尔荣（买方）、天津雍恒房地产销售代理有限公司（居间方，以下简称雍恒公司）签订《房屋买卖合同》，约定502号房屋建筑面积为104.87平米，储藏间13.92平米，成交价为86万元，王尔荣于签订该合同之时向万磊支付定金5万元。2017年6月7日，王尔荣给付万磊定金5万元，万磊向王尔荣出具收条一张。2017年6月17日，王尔荣给付雍恒公司服务费7740元，万磊给付雍恒公司服务费8600元。2017年7月4日对涉诉502号房屋作出《房地产抵押估价报告》，确定房屋评估价值为52万元。本院注意到，房屋概况中载明房屋室内为毛坯。2017年6月23日王尔荣共计向万磊转账29万元，其中25万元的转账用途备注为“万磊房款订金”。2017年6月23日，万磊向王尔荣开具收据，确认收到购房款25万元。2017年6月28日，天津市国土资源和房屋管理局出具《天津市不动产登记受理凭证》，载明“收到万磊502号房屋抵押权注销申请登记材料（含房地产他项权证、申请书、申请人身份证明、委托书、证明房屋他项权终止的文件），经核查予以受理。”2017年7月5日，王尔荣（乙方）与万磊（甲方）针对涉诉502号房屋及储藏间（位于天津市武清区×××109室）签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定：“1.储藏间房屋价款为4.2万元，王尔荣应将全部监管房屋价款于2017年7月21日前一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。万磊提供收取监管房屋价款的结算账户为万磊尾号为721812的账户，其中针对109号储藏间的资金监管协议编号为32379-008381，万磊收取储藏间监管房屋价款为4.2万元。2.涉诉502号房屋双方约定房屋价款为52万元，王尔荣首付款为15.6万元，申请银行贷款36.4万元，王尔荣应予2017年7月21日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。王尔荣订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，王尔荣应于2017年12月22日前办理完毕贷款手续。万磊提供收取监管房屋价款的结算账户为万磊尾号为721812的账户，资金监管协议编号为32379-008380，万磊应收监管房屋价款52万元。购房人家庭情况申报表载明，购房人王尔荣，其配偶为赵洪海。”2017年7月6日，王尔荣针对涉诉502号房屋缴纳监管资金15.6万元，针对109号储藏间缴纳监管资金4.2万元。2017年8月17日，万磊缴纳房屋转让个人所得税5200元，王尔荣缴纳二手房契税7800元及房屋所有权登记费630元。2017年8月17日，天津市国土资源和房屋管理局出具《天津市不动产登记受理凭证》，载明“收到王尔荣502号房屋转移登记的申请材料（含身份证、房地产权证、房产买卖协议、申请书、申请人身份证明），经核查予以受理。2017年10月5日，中国建设银行天津西青支行向王尔荣发放贷款36.4万元。根据万磊提交的存量房交易资金监管协议查询信息以及天津市房地产交易资金监管中心出具的资金监管详情信息查明：1.针对109号储藏间，卖房人万磊，买房人王尔荣，房产价款为4.2万元，监管协议编号为32379-008381，监管账号尾号为721812，监管金额为4.2万元，2017年7月7日首付进账金额为4.2万元；针对502号房屋，卖房人万磊，买房人王尔荣，资金监管金额为52万元，首付进账时间为2017年7月7日，首付进账金额为15.6万元，王尔荣申请银行贷款36.4万元，二付进账时间为2017年10月9日。庭审中，王尔荣及万磊陈述涉诉房款的给付情况为：2017年6月17日签订《房屋买卖合同》当日给付万磊5万元现金；2017年6月23日王尔荣向万磊账户转账25万元；2017年7月6日王尔荣向资金监管账户里面汇入4.2万元，该笔4.2万元给付的是储藏间的钱，后来万磊向王尔荣退还了2000元；2017年7月6日王尔荣向资金监管账户汇入15.6万元；王尔荣贷款36.4万元于2017年10月9日汇入资金监管账户。以上共计86万元，房屋买卖合同约定的房款86万元既包括502号房屋的房款，又包括储藏间的房款。目前资金监管账户里面尚有52万元。另，天津市不动产登记资料查询结果显示，109号储藏室的所有权登记已经登记至王尔荣名下。庭审中，王尔荣提交以下证明证实其实际占有并使用涉诉房屋：1.提交2019年12月16日雍恒公司出具的《证明》载明：“2017年6月17日，王尔荣与万磊通过雍恒公司居间达成买卖意向，双方于2017年6月17日签订《房屋买卖合同》，王尔荣于当日交付定金5万元，同时万磊将房屋钥匙交付王尔荣，双方办理完毕房屋交付手续。”为核实情况，本院当庭拨打雍恒公司房产中介王美华电话。王美华称：（1）王尔荣购买的房子是两居还带一个地下室，房款没有超过100万元，具体金额记不清了。（2）签合同当天就把房子钥匙交给王尔荣了，因为之前为了方便看房，房子钥匙一直在中介处留存，签合同当天就把钥匙交给了买方王尔荣。当时去拿钥匙开门的时候。签合同当天还给了5万元的定金。做物业交接的时候王美华没有去。2.提交2019年12月18日加盖有天津武清新世纪小区收费专用章的《证明》、收据、交费记录、取证中形成的录像。其中，收据、交费记录显示，王尔荣于2017年9月22日缴纳水费，于2018年12月20日缴纳水费，于2018年12月13日缴纳取暖费、物业费、楼道灯及路灯费，于2019年11月12日缴纳取暖费、物业费、水费等。《证明》载明“王尔荣是新世纪花园小区的业主，住×××502室，2017年8月购买水之后，装修居住至今，居住期间正常缴纳取暖费、物业费、楼道灯路灯费，特此证明。”本院注意到，该证明处加盖有天津武清新世纪小区收费专用章并注明证明人为张超超。庭审中，本院当庭拨打张超超电话核实情况。张超超称：1.其为新世纪花园小区的物业经理，镇政府通过招标委派其管小区的物业。小区的水费、燃气费、取暖费、物业费、广播电视费均由张超超代收。2.王尔荣提交的交费记录系张超超从会计电脑里调取。3.房屋买卖双方做物业交接的程序为，前手将欠费交清后去房管局办手续，办完手续之后，新房主到小区物业处重新办新卡，王尔荣交费的表上显示是2017年9月份交费，但肯定是在缴费之前来小区物业处办手续。3.提交金科水暖五金电料收据（载明2017年9月25日王尔荣购买地暖管、分水器等五金件，收货地址为502号房屋）、石材送货单、陶瓷专卖店送货单（显示2017年10月1日及7日王尔荣购买陶瓷9900元，送货地址为502号房屋）、卫浴送货单（显示2017年10月5日王尔荣购买卫浴产品3500元，送货地址为502号房屋）、木门订货合同（显示测量日期为2017年10月21日，地址为502号房屋）、微信转账记录，拟证明王尔荣自2017年开始装修涉诉房屋。4.提交中国联通天津市分公司综合业务受理单，显示2019年7月31日王尔荣为502号房屋安装宽带。5.提交网购订单多份，显示王尔荣自2019年3月、12月网购的送货地址均为502号房屋。6.提交2019年12月17日购电证，显示王尔荣为502号房屋购电。7.提交天津市武清区豆张庄镇豆张庄村村民委员会出具的《证明》，载明：“兹有我村村民王尔荣自2018年2月至今居住于武清区×××502。”8.证人任某出庭作证称：（1）其为天津市武清区×××501室业主，其2017年5月份领的房屋钥匙，从2017年12月份开始装修，2018年10月份入住。（2）王尔荣是502号房屋的住户，任某与王尔荣两家是门对门挨着。任某第一次见王尔荣是在2018年4月份，当时任某在做地板美缝，看见王尔荣家的门开着，就去王尔荣的家里看了看，当时502号房屋已经装修好了，也摆放了家具。当时王尔荣说房子是她的，还说以后就是邻居了，还互相留了联系方式。因为任某家的美缝是在基础装修完毕之后才做的，之前的基础装修是由任某父亲做的，任某父亲曾经说在做装修的时候也去502号房间看过，任某父亲看到的也是王尔荣和她丈夫，任某居住期间经常见到王尔荣。9.证人张某出庭作证称：其住天津市×××602号房屋。王尔荣是在×××502号房屋居住。其认识王尔荣已经十多年了，二人都是豆张庄乡人，张某是2016年在该小区买房，王尔荣是2017、2018年买的，从2018年王尔荣装修完之后就在该小区住至今。王尔荣装修完的时候张某于2018年冬天去王尔荣家看过，王尔荣家装了地暖。10.证人董某到庭作证称：（1）其为天津市武清区豆张庄乡人，现住天津市武清区亚泰澜小区，是做装修的个体户。（2）董某是在2017年10月份给王尔荣家铺过地砖，二人没有签合同，王尔荣通过微信转账给董某转了5000元。董某还有一个名字叫董俊杉。王尔荣大概是在2017年9月底10月初找了董某，大概是2017年10月1日进的地砖，工期约10天。董某当时17年10月份给王尔荣家铺地砖的时候，水电刚做完。上述事实，有原告王尔荣提交的房屋买卖合同、收据、评估报告书、银行电子回单、税收缴款书、房屋买卖协议、监管资金收款凭证、不动产登记受理凭证、执行裁定书、资金交易查询明细、资金监管信息打印件、证明、证人证言、录像、送货单、微信转账凭证、网购订单截图、发票等，第三人万磊提交的房屋买卖合同、收据、不动产登记受理凭证、发票、税收缴款书、资金监管协议查询信息打印件等，本院调取的执行卷宗材料及当事人庭审陈述等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告朔天公司、第三人盛天公司、王立华、齐晓红、孙福珍、冯宁经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案的争议焦点在于王尔荣对涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。农业银行于2017年8月11日向本院起诉万磊等债务人，并在该（2017）京0113民初14947号一案申请财产保全，本院于2017年8月30日将涉案房屋查封。综合王尔荣及万磊提交的房屋买卖合同、评估报告及存量房屋买卖协议、缴税凭证等证据能够认定王尔荣2017年6月17日与万磊签订《房屋买卖合同》，该合同系二人真实意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。综合王尔荣提交的收据、银行电子回单、发票、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证、资金交易查询清单以及天津市房地产交易资金监管中心出具的资金监管信息打印件能够认定，王尔荣已经给付全部房款。综合王尔荣提交的不动产登记受理凭证以及财产保全送达回证中天津市武清区不动产事务中心有关“万磊名下涉诉房屋转移登记办理过程中”一节备注，能够认定，王尔荣于2017年8月17日申请办理涉诉房屋的所有权转移登记，2017年8月30日法院查封涉诉房屋时正处于房屋所有权转移登记过程中，因此对于涉诉房屋未能办理过户登记并非王尔荣自身原因造成。关于王尔荣在法院查封前是否合法占有该房屋，王尔荣提交了房屋中介公司出具的证明、证人证言、装修票据等，综合其提交的上述证据，本院认定王尔荣在涉案房屋查封之前实际占有该房屋具有高度盖然性。农业银行虽不同意王尔荣的诉讼请求，但未提供充足的证据予以否定。综上，王尔荣符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其享有足以排除法院继续执行的权利，其请求停止对涉案房屋的执行并请求解除房屋查封措施，本院予以支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对位于天津市武清区×××502号房屋的执行，解除对该房屋的查封。案件受理费七十元，由被告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行、被告朔天通淼融资担保有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王思思人民陪审员  薛 平人民陪审员  王淑焕二〇一九年十二月二十四日书 记 员  王耀飞