北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初23147号原告（反诉被告）：胡建勇，男，1971年10月13日出生，汉族，户籍所在地成都市武侯区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李雪英，四川天则律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，北京兰泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京承顺通投资有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区汇海南路1号院1号楼6层1-703，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙震龙，经理。委托诉讼代理人：贾新颖，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽丽，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）胡建勇与被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司（以下简称京承公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡建勇委托诉讼代理人李雪英、李艳霞，被告京承公司委托诉讼代理人贾新颖、赵丽丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡建勇向本院提出诉讼请求：1.请求确认胡建勇与京承公司双方于2016年3月30日签订《房屋买卖合同》无效，胡建勇退还京承公司已交纳定金20万元；2.请求判令京承公司立即腾空房屋，结清全部水、电、气、物管等全部费用并搬离房屋。3.请求京承公司返还其获益租金58.5万元（15000元/月*39个月）；4.请求判令本案的诉讼费、保全费等相关费用由京承公司负担。事实与理由：2016年3月30日，胡建勇与京承公司双方签订《房屋买卖合同》。双方约定胡建勇将本人名下位于北京市顺义区×房屋出售给京承公司。合同签订前胡建勇已经将房屋存在抵押且被法院查封的情况进行告知并在双方签订的《房屋买卖合同》进行确认。合同签订当日京承公司按照合同约定支付定金20万元，收到定金后胡建勇按照合同约定将房屋交由京承公司使用。合同履行过程中胡建勇得知因出售房屋存在查封另行出售的行为违反法律的相关规定，将导致双方于2016年3月30日签订《房屋买卖合同》无效，合同的根本目的办理房屋转移登记亦不能实现，故胡建勇多次向京承公司提出退还定金20万元，但均被京承公司拒绝。胡建勇认为：因合同签订前，胡建勇房屋已经被法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第九条的相关规定，双方于2016年3月30日签订《房屋买卖合同》应属无效。在合同签订过程中，双方均有过错，胡建勇不应承担赔偿责任，故仅需退还京承公司定金20万元。其次，根据《合同法》第五十八条之规定，双方合同无效后，京承公司在房屋占有、使用期间也获得相应的租金收益属于不当得利，应当返还。综上，因胡建勇多次提出签订的《房屋买卖合同》涉及查封，双方签订的合同无效且无法继续履行。现要求京承公司腾空房屋，但其予以拒绝。为维护胡建勇的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请！被告（反诉原告）京承公司辩称：京承公司不同意胡建勇的诉讼请求。双方未能完成房屋过户不是京承公司的原因，是胡建勇原因导致的。京承公司为了履行合同而进行了房屋装修、空调改造等，并支付了部分费用。胡建勇的主张无事实及法律依据。本案的过错在于胡建勇，故诉讼费、保全费由胡建勇承担。被告（反诉原告）京承公司向本院提出反诉请求：1.依法判令胡建勇向京承公司双倍返还定金共计40000元；2.依法判令胡建勇向京承公司退还前期物业费129283元；3.依法判令胡建勇向京承公司赔偿装修损费、消防改造费和空调改造费223400元；4.胡建勇赔偿京承公司房屋差价损失1368700元；4.本案诉讼费用由胡建勇承担。事实与理由：2016年3月30日，胡建勇与京承公司双方就位于北京市顺义区×号房屋签订了《房屋买卖合同书》，约定京承公司向胡建勇转账支付了定金20万元，若胡建勇未能在合同约定的期限内办理房屋过户手续，视为违约，应双倍退还京承公司交付的定金。合同签订后，京承公司依约于2016年3月20日向胡建勇支付了定金20万元，并支付前期物业费129283元、花费装修费、消防改造费和空调改造费223400元。现胡建勇未能按照合同约定办理房屋过户手续，构成违约，根据《合同法》规定，应当承担双倍返还定金、赔偿损失等违约责任。京承公司为维护自身合法权益，现特诉至法院，请求法院依法判如所请。原告（反诉被告）胡建勇就反诉辩称：不同意京承公司的反诉主张。京承公司第一项反诉请求无法律依据。第二项反诉请求，物业费不是胡建勇收取的，不存在退还。对装修费、空调改造费，京承公司提交的证据不能形成高度盖然性，不应采纳。关于房屋差价损失，京承公司只支付定金20万，未支付全部购房款项，差价损失是逾期可得利益，不应得到认可。京承公司知道房屋被查封状态，其可以另行购买减少损失。签订合同时京承公司知晓房屋是查封状态，对房屋存在风险其有认知，对方继续签订合同，双方均有过错。不应全部归胡建勇承担全部损失，本案损失根据过错责任大小进行承担。房屋买卖合同是无效的。经审理查明：2016年3月30日，甲方胡建勇与乙方京承公司签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方转让其拥有完全产权的北京市顺义区×号房屋给乙方。双方约定标的房屋转让价格为2900000元，乙方于本协议签订之日起，向甲方支付定金200000元。合同签订当日由乙方以转账方式支付定金。由于上述房屋现已被人民法院查封冻结，甲方承诺在乙方定金到账后45个工作日内向执行查封房屋的人民法院换申请解除查封，逾期未解除查封视为甲方违约。2016年3月30日，京承公司向胡建勇转账给付定金20万元。胡建勇于当日将该房屋交付京承公司，交付时该房屋未装修。诉争房屋于2015年8月18日被成都市武侯区人民法院司法查封，于2016年11月10日被成都市金牛区人民法院司法查封，于2017年7月7日被北京市海淀区人民法院司法查封，于2017年12月18日被成都市锦江区人民法院司法查封。2019年4月23日，胡建勇向京承公司发送《告知函》，胡建勇告知京承公司诉争合同无效，要求京承公司办理诉争房屋并返还租金收益55.5万元，不得破坏房屋结构并结清水电费。京承公司表示未收到该函，并对内容不认可。京承公司相关装饰装修工程于2016年10月31日完工，装饰装修使用年限8年。京承公司就诉争房屋市场价值申请评估。本院委托北京华中兆源房地产土地评估有限公司进行该评估。2019年10月25日，该公司作出《房地产估价报告》，评估结果为：建面单价18784元/平方米，房地产总计426.87万元。京承公司垫付评估费13172元。2019年11月6日，胡建勇就该评估价格提出异议。2019年11月15日，北京华中兆源房地产土地评估有限公司出具关于《房地产评估价格报告异议书》的答复。京承公司认可该评估结论，未提出异议。胡建勇提交出租人丁光平与承租人陈峰的北京市房屋租赁合同及支付凭证，拟证明类似房屋的租金标准。京承公司对该证据的真实性、证明目的均不认可，认为该房屋不是涉诉房屋，不具有关联性。京承公司提交发票及收据，拟证明京承公司依约交付定金200000元，并支付前期物业费129283元，花费装修费、消防改造费和空调改造费223400元。胡建勇对上述证据关联性不认可，认为在该房屋由京承公司使用期间，应由其自负相关费用。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同书》、转账凭证、不动产权利及其他事项登记信息、房屋租赁合同、支付凭证、收据、发票等证据在案佐证。本院认为：胡建勇、京承公司签订《房屋买卖合同书》时，诉争房屋已经处于成都市武侯区人民法院财产保全措施下。故本院认定诉争合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉争合同无效，胡建勇应返还京承公司定金20万元。就京承公司主张双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。因诉争合同无效，京承公司应将该房屋向胡建勇腾退。因京承公司实际占有诉争房屋，应向胡建勇给付其因占有房屋所享有的租金收益，本院审查该小区相似房屋情况酌情确定租金标准1.3万元。胡建勇要求京承公司据实结算水、电、气、物管等全部费用的诉讼请求，并非明确具体，本院不予支持。就京承公司主张的相关损失，本院认为据现有情况虽诉争合同被认定无效。但如果胡建勇据合同约定履行了解除法院的查封，则该合同可以正常履行。京承公司亦不会产生相应的损失，故就京承公司因诉争合同产生的损失，应由胡建勇赔偿。就京承公司主张的装饰装修损失，本院据装饰装修的使用年限确定该损失额，酌情确定胡建勇应赔偿京承公司装修损失138937.5元。就京承公司给付的物业服务费，其中2016年3月29日之前的物业服务费应由胡建勇负担。自2016年3月30日至2017年度的物业服务费，因诉争房屋由京承公司实际使用，应由该公司负担。就京承公司主张的房屋差价损失，本院据评估意见确定胡建勇应给付京承公司差价损失1368700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡建勇与被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司于二〇一六年三月三十日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、原告（反诉被告）胡建勇于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司定金二十万元；三、被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司于本判决生效之日起七日内将顺义区×房屋向原告（反诉被告）胡建勇腾退；四、被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）胡建勇获益租金五十万七千元；五、原告（反诉被告）胡建勇于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司装饰装修损失十三万八千九百三十七元五角；六、原告（反诉被告）胡建勇于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司物业服务费四万四千三百六十三元五角；七、原告（反诉被告）胡建勇于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司差价损失一百三十六万八千七百元；八、驳回原告（反诉被告）胡建勇的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千六百五十元，由原告（反诉被告）胡建勇负担七百八十元（已交纳），由被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司负担一万零八百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一万一千八百八十六元，由原告（反诉被告）胡建勇负担九千三百八十四元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司负担二千五百零二元（已交纳）。鉴定费一万三千一百七十二元，由原告（反诉被告）胡建勇负担，于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京京承顺通投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王竞隆人民陪审员  曹秀琴人民陪审员  王卫红二〇一九年十二月二十日书 记 员  常 怡