贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初2779号原告：杨运超，男，汉族，1977年3月10日生，贵州省镇远县人，住镇远县。原告：陈天英，女，汉族，1979年12月25日生，贵州省人，住清镇市。二原告的委托诉讼代理人：谢忠俊，贵州跃达禾律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务执行董事。委托诉讼代理人：郝利民，该公司员工。代理权限为一般代理。第三人：贵州安顺润家物业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421063069830E。法定代表人：赵金伟，总经理。原告杨运超、陈天英诉与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开公司）、第三人贵州安顺润家物业有限公司（润家物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。第三人润家物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院缺席审理了本案。现已审理终结。原告杨运超、陈天英向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即为原告办理安顺市平坝区乐平镇金街B2幢2层9号房的所有权初始登记并交付给原告；2、请求法院依法判令支付原告违约金（暂计至2019年6月17日）26504元，实际赔偿数额计算至转移登记之日；3、请求法院判令被告返还原告违法收取的配套费4920元；4、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2014年签订商品房买卖合同，合同约定相应的房屋价款、面积、交房时间、办证时间等，其中合同第二十二第三款约定：被告必须于2016年3月27日前取得涉案商品房的所有权初始登记，并将相关材料交给原告。如果超过约定日期90日未办理，应按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金，但被告并未按照协议的约定办理商品房初始登记及交付相关手续。同时合同第七条第二项约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施建设安装费用，被告不再向原告收取任何费用，但被告却依据合同第十四条第四项约定收取了原告水电开户费等，但出具的票据又显示为契税及配套费。综上所述，原告按照合同的约定支付了合同价款，但被告并未按照协议的约定完整的履行其义务，其行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告自身合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告精石房开公司辩称：1、原告的产权证已于2018年11月27日办结；2、本案已过诉讼时效，恳请人民法院驳回原告诉讼请求。原、被告双方签订的合同约定办证日期为2016年3月27日前，逾期办证将以购房款为基准，按照每日万分之一的标准向被告支付违约金，答辩人认为从2016年3月28日起，若答辩人没有给被答辩人办理房产证，违约金便从当天开始计算，同时针对该违约金的诉讼时效也从该日起计算，2019年6月20日被答辩人才提起诉讼，主张逾期违约金，已经经过三年诉讼时效；3、约定的违约金过高，请求人民法院依据《合同法》第114条之规定，降低违约金，参照安顺中院裁判思路，结合本地经济发展水平，物价收入等实际情况，酌情判决；4、对收取的4920元，已与原告方进行过结算，原告方已认可了该实事，所以原告的诉讼请求不存在。故请求驳回原告所有诉讼请求。第三人贵州安顺润家物业有限公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：1、我方无义务办理产权证，应以驳回，逾期办理产权证的违约金即便产生也不应由我方承担；2、收取的4920元是代被告收取的，用于办理预告登记、抵押登记、备案及产权办理等，且该费用被告已与原告进行结算，原告也认可了该事实，故恳请依法驳回原告的所有请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的平坝区乐平镇乐平村金街B2幢2层9号商铺一间，建筑面积50.33M2，房屋总价为219300元。同时约定，被告应当在2015年9月30日前向买受人（原告）交付该商品房，并于2016年3月27日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人，逾期按日利率万分之一计算承担违约金。同日，双方又签订了《补充协议》，并在协议的5.1条约定：“商品房的权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。并由买受人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付已付房价款万分之二的违约金”；同时协议5.4条约定：“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为前提下，如非出卖人造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。合同签订后，原告依约交付购房款，被告依约将房屋移交原告占有，但未按约定时间申请办理商品房所有权初始登记和转移登记。同时查明，被告于2018年11月27日为原告所购房屋办理了商品房转移登记并取得商品房权利证书（房产权证）。另查明，双方在签订的《商品房买卖合同》第七条中约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；在补充协议第1.1条中约定，被告向原告收取4920元，用于办理预告登记、抵押登记、备案及产权办理、印花税、房屋测绘及水电开户等，该笔费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补。协议签订后，被告向原告收取4920元的相关费用，并按约定为原告办理了预告登记、抵押登记、开通水电、缴纳印花税等税费，且原、被告就该款进行结算。上述事实，有原、被告庭审陈述，有原告提交的《承诺书》、《告知书》、《商品房买卖合同》、收款收据、土地使用权、不动产权证、被告身份信息1份等；有被告提交的案涉房屋不动产权证、金街退还结算表1份、《补充协议》、（2019）黔04民再35号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：一、关于原告要求被告立即办理安顺市平坝区乐平镇金街B2幢2层9号房的所有权初始登记并交付给原告的请求问题；二、关于被告是否违约以及违约金的计算问题；三、关于被告收取的配套设施费4920元的问题；四、关于本案诉讼时效问题。下面分述之。一、关于原告要求被告立即办理安顺市平坝区乐平镇金街B2幢2层9号房的所有权初始登记并交付给原告的请求问题。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定及双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，办理商品转移登记（房屋产权证书）的义务本应由原告承担，被告承担的是办理商品初始登记并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告的协助义务，由于双方签订《补充协议》后在第5.1条中约定：“如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任”，从该条内容来看，表明双方已对《商品房买卖合同》第二十二条进行了实质性的变更，将本来应由买受人承担办证（房屋产权证）主要义务，出卖人承担办证协助义务的约定，变更为出卖人承担办证的主要义务，买受人承担办证的协助义务。由于该变更约定系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方变更办证主要义务及协助义务后，被告不再承担将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的协助义务。另外，初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记，该登记是不动产登记机构对出卖人建造的商品房权属的确认。出卖人在对建造的商品房进行初始登记后，才能为买受人办理商品房的转移登记及房屋产权证。由此可看出，初始登记是不动产登记机构对出卖人建造的商品房物权归属和内容的确认，该确认与记载不动产物权的权利证书不同，不具有向原告交付的可行性，且被告已于2018年11月27日为原告所购房屋办理了商品房转移登记并取得商品房权利证书（房屋产权证），被告该项义务已履行完毕，故原告的请求不能成立，本院不予支持。二、关于被告是否违约及违约金的计算问题。依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告精石房开公司本应于2016年3月27日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但由于双方在《补充协议》第5.4条中约定，“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”，从上述约定表明，双方已对《商品房买卖合同》第二十二的约定进行了实质性变更。因该约定系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故被告办理该商品房初始登记的日期不再是2016年3月27日前，而是在商品房交付的日期2015年9月30日后600个工作日，按约定被告应在2018年3月1日前申请商品房所有权初始登记。由于该日期是双方约定的申请日期，而非初始登记的取得日期，故被告在该日期前向相关部门申请办理初始登记后，相关部门办理初始登记需要一定的时间，因双方在补充协议中未约定取得初始登记的时间，结合双方的合同约定，本院酌定被告取得初始登记的时间为申请日后90日，即被告应在2018年5月30日前取得商品房的初始登记。另外，因双方在《补充协议》第5.1条中约定，将商品转移登记（办理房屋产权证书）的义务转移给被告，因办理初始登记与转移登记具有时间上的顺序性，被告只有取得商品房初始登记，才能办理商品房的转移登记，由于双方在补充协议中未约定取得转移登记（房屋产权证）的时间，结合双方合同约定，本院酌定被告办理商品房转移登记并取得权利证书的时间为完成商品房初登记后的90日，即被告应在2018年8月28日是为原告办理并取得商品房转移登记（房屋产权证），本案中，被告为原告办理并取得转移登记的时间是2018年11月27日，故被告已违约，应按合同约定承担违约责任。由于原告要求被告承担违约责任并支付违约金的日期是到转移登记之日，故被告的违约时间应从2018年8月28日起到2018年11月27日止共计89天，违约责任是按日向原告承担已交付房款总价万分之一，即被告应赔偿原告违约金：219300×89（天）×0.1‰＝1952元。三、关于被告收取的配套设施费4920元的问题。首先，被告收取原告的4920元并非双方签订的《商品房买卖合同》第七条中约定的水电安装费，而是双方在《补充协议》1.1条中另行约定应由原告承担预告登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等费用。水电安装费系建设工程的“三通”费用，属商品房建设的成本费用；而水电开户费、预告登记费、抵押登记费等费用是有关单位按法律法规收取的相关费用，该费用是商品房买受人为了保全其购买商品房，保障其将来实现物权，或者是为了其购买的商品房使用方便，便于生活，又或是为了使用其购买的商品房达到圆满状态而应由买受人应当承担的费用，该费用并不包含在商品房建设成本之内。两种费用的性质不同、承担主体不同，收费主体不同，用途不同，故被告收取原告的4920元的相关费用并未违反《商品买卖合同》第七条的约定；其次，被告收取该费用是依双方签订的《补充协议》中第1.1条的约定来收取的，而该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，故该约定合法有效，双方应按该约定履行自己的义务，被告在收取该费用后，已按约定为原告办理了预告登记、抵押登记、开通水电等约定义务，故原告无权要求被告返还该费用；再次，原、被告已对该笔费用进行结算，并按约定履行了多退少补的义务。故原告要求被告返还该笔费用的请求于法无据，本院不予支持。四、关于本案诉讼时效问题。按照双方在《补充协议》第5.4条中约定，“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”。本案诉讼时效应自2015年9月30日后600个工作日加上被告取得初始登记、转移登记之日起算，故本案未过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生后五日内赔偿原告杨运超、陈天英违约金1952元。二、驳回原告杨运超、陈天英其余诉讼请求。案件受理费586元，减半收取293元，由被告安顺精石房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起两年内向人民法院申请强制执行。审判员  鲍思梅二〇一九年十二月二十日书记员  尹东东