山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11744号上诉人（原审被告）：山东景和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕晓强，总经理。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：亓霞，女，1976年11月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张雪瑞，山东国熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐明珠，山东国熙律师事务所律师。上诉人山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）因与被上诉人亓霞商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景和置业公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决并改判支持景和置业公司应向亓霞支付的逾期交房违约金：0.48元/平方米/日*建筑面积185.94平方米*违约天数（自2017年12月16日至取得竣工验收备案证明或实际交付之日止再扣除因政府原因停工顺延的51天和因逾期付款顺延的9天），该违约金数额以36526.06元为限或发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由亓霞承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应当予以撤销并改判。1.一审没有认定因政府原因所导致的工期延误免责天数属于事实认定不清。2.一审将取得竣工验收备案证明和实际交付作为逾期交房时间的截止时间并列条件没有法律依据，也与同类案件中认定的收房条件不一致。综上，请求支持景和置业公司的上诉请求。亓霞辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。亓霞向一审法院起诉请求：1.判令景和置业公司向亓霞支付自2017年12月16日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（以1874553元（购房款1826303元，储藏室48250元）为基数，按年利率6%计算，自2017年12月16日暂计算至2019年1月26日为124970.2元；以17万元为基数，按年利率6%计算，自2017年12月31日起暂计算至2019年1月26日为10936.67元，共计135906.87元）；2.判令景和置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：亓霞（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年8月25日签订《济南市商品房买卖合同》一份（合同编号：销售（字）xxx）约定：亓霞购买景和置业公司开发的xx山庄xx号楼x单元xx号房屋，合同总价款为1826303元。第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前交付房屋，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第二条关于通过银行贷款方式支付购房款的约定1、买受人于2016年8月20日前向出卖人支付首付房款即人民币叁拾陆万陆千叁佰零叁元整（￥366303）（定金自动转为首付款），余款人民币壹佰肆拾万元整（￥1460000元）通过银行按揭贷款方式支付。4、买受人在约定日期内交齐全部贷款材料后，应根据银行及出卖人要求，积极办理相关贷款手续。（4）除本款第（1）、（2）、（3）约定原因外，自主合同签订之日起60日内仍无法获得贷款的，买受人不承担逾期付款违约责任，但出卖人逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加上述期限届满之日至实际获得贷款之日后开始计算。本条款中“办理完毕贷款手续”是指买受人通过银行或其他发放贷款单位审查，与发放贷款单位签订贷款协议，交纳完毕贷款所需的公正等费用，贷款发放至出卖人。第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，亓霞向景和置业公司交纳了约定的购房款。另，景和置业公司与亓霞签订《补充协议》约定：1、原合同“第六条付款方式及期限”中约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人于本合同签订当日向出卖人缴纳首付款，即（人民币）叁拾陆万陆仟叁佰零叁元整（￥366303元），余款（人民币）壹佰肆拾陆万元整（￥1460000元）采用银行按揭方式支付。现变更为“买受人采用银行按揭方式付款。买受人向出卖人缴纳首付款，即（人民币）柒拾伍万陆仟叁佰零叁元整（￥756303元），余款（人民币）壹佰零柒万元整（￥1070000）采用银行按揭方式支付。2、其他条款仍按原合同执行。”）。景和置业公司（甲方）与亓霞（乙方）签订《地下停车场车位转让协议书》一份，约定：亓霞购买为编号xx的车位，总价17万元，三、双方权利、义务：1、甲方应于2017年12月30日前为乙方办理该车位的正式使用手续。四、违约责任：1、甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付该车位款项的万分之一的违约金（不可抗力因素除外），但违约金总额不超过合同总价款的2%，合同继续履行。协议签订后，亓霞支付了约定的车位价款17万元。2016年12月21日，亓霞为购买编号xx储藏室交纳48250元。截至一审法庭辩论终结前，景和置业公司未按合同约定取得竣工验收备案证明，未达到合同约定的交房条件，故截至一审法庭辩论终结前亓霞未接收案涉房屋、储藏室和车位。双方当事人争议的事实和证据如下：亓霞是否存在逾期付款的事实？交房期限是否应当顺延及顺延的天数？景和置业公司提供银行业务回单及收款收据，拟证实亓霞逾期交纳购房款，要求依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定顺延交房69天。亓霞辩称对上述证据的真实性予以认可，对关联性不予认可，要求庭后落实贷款时间，并于庭后3日内提交书面回复。亓霞未按照规定时间向一审法院提交回复。一审法院认为，景和置业公司提交的证据真实有效，亓霞亦未提交证据予以反驳，故亓霞获得贷款的时间为2016年11月2日。双方签订的关于付款方式的《补充协议》约定除付款方式外，其他条款仍按原合同执行。附件五《补充协议》系对《商品房买卖合同》的进一步补充约定，景和置业公司主张依据第二条第4款第（4）项的约定顺延交房日期，根据该约定，逾期付款所相应顺延的房屋交付期限应从该条款约定的60日期限届满起算，故相应顺延房屋交付期限的天数应为9天。一、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？亓霞主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份、监理合同及施工合同复印件各1份；2.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份。证据1、2拟证明因政府强制要求停工及天气原因，导致停工共计472天。其中因日气温超过37度、日降水量超过120毫米致使无法正常施工，停工20天；响应政府创城要求93天；政府举办大型停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警要求停工54天；2017-2018供暖季要求停工120天；2018-2019供暖季要求停工181天。3.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天，xx山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。4.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明因重污染天气需要施工工地停工的天数为51日，该数据已经执法人员核实且历城区政府也认可，并且重污染天气主要发生在秋冬季，该51天应为2016-2018年期间的政府因重污染天气要求建设工地停工的天数（含在证据1、2拟证明的472天中）。经质证，亓霞辩称对证据1真实性不予认可，就记载的内容不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。工程暂停令载明的时间是2015年7月13日，此时亓霞和景和置业公司还没有签订商品房买卖合同，与本案无关。并且最后一份暂停令的时间是2017年11月15日，与景和置业公司想说明的停工时间不吻合，即在市政府有文件之后并没有相应的工程暂停令；对《建设工程监理合同》的真实性亓霞无法确认，并且该份监理合同记载的服务期限并没有覆盖景和置业公司欲证明的停工期限，本案没有关联性，不能证明景和置业公司的主张；对《景和山庄项目施工总承包工程合同》的真实性无异议。通过合同记载的内容可以显示合同竣工的时间暂定为2016年11月24日，再次证明了景和置业公司逾期交房的事实。证据2的两份文件系复印件，真实性无法确认，即使上述文件是真实的，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。亓霞、景和置业公司合同约定的交房时间是2017年12月15日，而《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》当中所指的时间为2017年11月15日至次年的3月15日，从时间就可以看出，该份文件对景和置业公司交房没有实际的影响。对于相关的采暖季，停工措施并不是全部停工，而是经过行政主管部门审核以及市扬尘治理与渣土整治行动工作办公室等同意后仍然可以施工，因此景和置业公司的抗辩理由不能成立。《山东省落实实施细则》发布的日期为2018年11月7日，而合同约定的交房时间为2017年12月份，该份证据与景和置业公司延期交房也没有关系；证据3系复印件，对真实性无法确认，即便文件真实，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。其中亓霞是2016年8月25日与景和置业公司签订《商品房房屋买卖合同》，而景和置业公司提供的该证据均是2015年期间，与亓霞对景和置业公司逾期向其交付房屋没有任何关系，该证据对亓霞不适用，景和置业公司仍应当承担逾期交房的违约责任。对证据4政府公告的真实性无法确认，且该证据载明的发布日期为2018年7月23日，与本案无关。从证据记载的内容上该证据载明“经执法人员落实，因环保创城致使开发商建设停工，造成交房延迟的问题不存在”，不能免除景和置业公司延期交房的违约责任。经审查，一审法院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张一审法院不予认可。二、涉案房产的交付标准是什么？亓霞主张涉案商品房的交付条件应为分期综合验收合格。景和置业公司辩称，根据双方签订的附件五《补充协议》第五条第一款的约定，交付房屋的条件为该商品房取得竣工验收备案证明，而非亓霞主张的分期综合验收合格。在亓霞实际接收房屋后，逾期交付房屋的事实已经不再延续。因此，亓霞无权主张实际收房后的违约金。一审法院认为，双方签订的《补充协议》约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，《补充协议》与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在《补充协议中》约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。故涉案房产的交付标准为取得取得竣工验收备案证明。综上，合同约定的交房为2017年12月15日，逾期交房天数应为2017年12月16日至景和置业公司取得竣工验收备案证明并实际交付房屋之日止再扣除因逾期付款顺延的9天。三、景和置业公司是否存在逾期交付车位、储藏室的事实？亓霞主张车位及储藏室的违约金是否合理？亓霞提供车位款收据及《地下停车场车位转让协议书》，证明其已经全额支付约定款项，并要求按照年利率6%计算实际损失。景和置业公司未在《地下停车场车位转让协议书》约定的期限（2017年12月30日）前交付车位，至今景和置业公司仍未向亓霞交付车位。景和置业公司认为,《地下停车场车位转让协议书》约定“逾期交付车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起”计算违约金，而该协议仅为临时协议，非正式的网签合同，协议中约定的办理车位使用手续的时间也非正式买卖合同约定的最后交付期限，因此，不存在逾期交付车位的事实，而且在未实际入住房屋前，也不存在因未能使用车位而产生损失的情况，亓霞主张逾期交付车位违约金亦既无合同依据也无事实依据，而且更无权按照年利率6%主张违约金。一审法院认为，双方签订的《地下停车场车位转让协议书》约定，景和置业公司应于2017年12月30日前为亓霞办理该车位的正式使用手续。景和置业公司逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向亓霞支付逾期交付车位违约金。但双方截至一审法庭辩论终结前未签订协议中载明的正式的买卖合同，因此，车位的最后交付期限截至一审法庭辩论终结前未明确，亓霞现主张逾期交付车位违约金没有事实及法律依据。因此，一审法院对亓霞主张逾期交付车位违约金的请求不予支持。亓霞提供收据及《景和山庄车位/储藏室确认单》（客户联），证明其购买了编号xx的储藏室，总价款48250元，并主张双方虽未签订储藏室协议，未对交付时间及延期交付的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为住房的从属物，其交付时间及违约责任应与主房相同。景和置业公司认为,双方未签订储藏室购买协议，对储藏室交付时间、逾期交付违约责任没有任何约定。另外储藏室完全独立于其购买的房屋，实践中购买房屋不购买储藏室、先购买房屋后购买储藏室的情况普遍存在，亓霞所谓储藏室为主屋的从属物主张不成立，其主张逾期交付储藏室违约金没有任何依据。一审法院认为，双方未签订的储藏室的购买协议，储藏室的最后交付期限及违约责任截至一审法庭辩论终结前未明确，亓霞现主张逾期交付储藏室违约金没有事实及法律依据。因此，一审法院对亓霞主张逾期交付储藏室的违约金请求不予支持。另，一审法院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。一审法院认为，亓霞与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。亓霞现已足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向亓霞交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金累计不超过买受人已付房款2%的约定是否有效？亓霞认为合同约定的违约金仅为购房款的2%，明显偏低。且该合同是由景和置业公司提供的格式合同，亓霞主张按照合同法第114条以及民间借贷司法解释第29条的相关规定调整为按年利率6%计算，其实质是对违约金的增加，且景和置业公司在答辩中也陈述了可按照事实损失，实际确定违约金，因此亓霞的主张既有因逾期交房而导致亓霞租赁房屋的事实依据，也符合相关法律规定，应当准许。景和置业公司辩称，《商品房买卖合同》第九条第2款第（2）项约定，出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付购房款的2%，且该约定在合同中已经通过标注下划线的方式予以特别提醒，应为有效条款。根据该条款，逾期交房情况下首先约定了买受人有权解除合同，而在买受人选择继续履行合同的情况下，对逾期交房违约金计算方式进行约定的基础上，进一步约定了违约金总额不超过已付房款2%。可见条款中关于已付房款2%违约金总额的约定，是买受人基于对开发商承担违约责任能力及继续履行合同等因素的考虑，而作出的对未来主张违约金总额权利的明确处分。买受人在签订《商品房买卖合同》时对约定逾期交房违约金不超过已付房款2%的结果已经预见并完全知晓。该约定清晰明确且合理合法，应尊重双方合同约定，及时主张逾期甲方违约金也不应超过已付房款的2%。一审法院认为，《商品房买卖合同》是买卖双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议，对双方产生约束效力，其中约定的违约金总额累计不应超过已付房款2%的条款已通过标注下划线方式予以提示，合法有效，一审法院予以支持。二、亓霞主张按照已付房款为基数按年利率6%计算违约金，损失数额超过合同约定的违约金限额，亓霞要求增加违约金是否合理？亓霞要求景和置业公司逾期交房的违约金以购房款为基数，按照年利率6%计算违约金并提交《房屋租赁合同》拟证明因逾期交房造成的损失。景和置业公司对该证据的真实性不予认可，认为亓霞未提供出租人有权处分该房屋的证据，亓霞提供的租金损失没有任何的参考价值。同时，景和置业公司辩称即使按亓霞已付房款的2%支付逾期交房违约金也超出了其的实际损失，要求予以调减。一审法院认为，亓霞要求按照房款的年利率6%支付逾期交房违约金，无合同及法律依据。亓霞提交的房屋租赁合同无法证实是否实际履行，不能作为损失计算的依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。亓霞主张损失超出合同约定的违约金标准，应对违约金进行调整，根据上述法律规定，该调整应以实际损失为限。本案中，按照鉴定结论中的租金标准，损失数额为：0.48元/平方米/日×建筑面积185.94平方米×违约天数（自2017年12月16日至取得竣工验收备案证明并向亓霞实际交付之日再扣除因逾期付款顺延的9天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限山东景和置业有限公司于判决生效之日起10日内向亓霞支付逾期交房违约金：0.48元/平方米/日×建筑面积185.94平方米×违约天数（自2017年12月16日至取得竣工验收备案证明并向亓霞实际交付之日再扣除因逾期付款顺延的9天）；二、驳回亓霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1509元，由亓霞负担1013元，山东景和置业有限公司负担496元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，景和置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。因迟延交付房屋给购房者造成的损失应以房屋租金为标准进行认定，一审法院以迟延交付期间房屋租金数额为基础对违约金进行调整并无不当。关于景和置业公司主张的迟延交房的免责事由，本院认为，政府因环境治理发布的限制施工政策和高温降雨天气等原因，并非法定的免责事由，本案商品房买卖合同中的相关免责条款系景和置业公司提供的格式条款，该条款减轻了开发商的违约责任，限制了购房者的权利。景和置业公司作为房地产开发经营者，对政府环境治理政令与天气条件等可能影响施工的外界因素应有所预期，在订立商品房预售合同对房屋交付期限进行约定时，应当将上述因素考虑在内。在商品房预售合同中，由于购房者先期交纳购房款，政府政令和极端天气条件为房地产开发企业所应承担的正常经营风险，该风险不应转移给购房者。并且，本案景和置业公司提交的证据不足以证明迟延交房确实仅因外界因素所造成，因此对于景和置业公司的抗辩主张，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，景和置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3018元，由上诉人山东景和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月十七日书记员  刘 红