河北省临漳县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0423民初2617号原告:段海芹,女,1968年1月28日出生,汉族,住临漳县。委托诉讼代理人：张桂芳，河北浩博（魏县）律师事务所律师。被告：河北金博园房地产开发有限公司，住所地：临漳县城人民路路南。法定代表人：薛海山，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈德法，河北天汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾凤翔，河北十力（广平）律师事务所律师。被告：吴全财，男，1974年11月11日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：崔健，河北奉法律师事务所律师。原告段海芹与被告河北金博园房地产开发有限公司（以下简称金博园公司）、吴全财债权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。第一次审理时，原告段海芹、被告金博园公司均同意追加吴全财为本案被告，本院依法追加吴全财为本案被告，并进行了第二次审理。第二次审理时，原告段海芹及其委托诉讼代理人张桂芳，被告金博园公司的委托诉讼代理人陈德法、顾凤翔，被告吴全财的委托诉讼代理人崔健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段海芹向本院提出诉讼请求：1.判决依法解除段海芹与金博园公司订立的房屋买卖合同，并判令金博园公司退还购房款661273元并支付利息;2.诉讼费由金博园公司负担。事实与理由：2015年11月7日，段海芹在金博园公司开发的“锦和苑”小区购买两套房，房款总计661273元，当日，段海芹交纳了40万元，并在2016年10月10日交清了剩余尾款。现在得知，金博园公司已将段海芹购买的两套房产出售给他人，侵犯了段海芹的合法权益，特起诉。金博园公司辩称，1、公司与段海芹之间不存在房屋买卖合同关系；2、段海芹未向公司交纳过房款；3、本案真实情况是段海芹丈夫张文明与吴全财之间存在民间借贷法律关系，吴全财利用自己主管业务之便，未经公司同意，私自将公司房产抵押给段海芹，事后公司也未追认，公司对吴全财的行为不予认可，该笔债务应由吴全财偿还；4、因吴全财与张文明之间存在民间借贷关系，故段海芹不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。吴全财辩称，同意金博园公司的答辩意见，其欠张文明的钱，在没有征得金博园公司同意的情况下，给段海芹开具了合同，只是一种担保，段海芹与金博园公司之间不存在房屋买卖合同关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。段海芹提交如下证据：1、2015年11月7日，金博园公司与段海芹订立的两份《商品房预定单》；2、2015年11月7日，金博园公司给段海芹出具的两份收款收据；3、2016年10月10日，金博园公司给段海芹出具的两份收款收据。经庭审质证，金博园公司认可《商品房预定单》和收款收据上所加盖印章的真实性，但段海芹未向公司交纳过任何房款。吴全财同意公司的质证意见。经审查，本院认可上述证据的真实性，但对其证明目的不予确认。金博园公司提交如下证据：1、金博园公司给其他客户开具的收款收据六份（复印件）；2、证人谢某的当庭证言，证明其在2015年9月份至2016年9月份在金博园公司从事销售工作，段海芹提交的2015年11月7日的两张收款收据是其出具的，《商品房预定单》和收款收据上的印章都是提前盖好的，当时是吴全财找到自己要求出具的，但是没有交纳房款，按照公司规定，票据是无效的。经庭审质证，吴全财对上述证据无异议，段海芹有异议，认为1号证据与本案无关联，证人证言除了陈述吴全财是业务经理外，其他不真实。经审查，上述证据客观真实、相互印证，本院确认其证明力。吴全财提交如下证据：1、2014年1月5日，吴全财给段海芹丈夫张文明出具的借据一份，借款金额20万元，月利率3分；2、2014年2月10日，吴全财给段海芹丈夫张文明出具的借据一份，借款金额20万元，月利率3分；3、2014年3月11日，吴全财给段海芹丈夫张文明出具的借据一份，借款金额10万元，月利率3分；4、吴全财的银行流水一份；5、临漳县人民法院（2019）冀0423民初1767号民事判决书一份。经庭审质证，金博园公司对上述证据无异议。段海芹认为，张文明与吴全财之间的民间借贷与本案无关联，三张借据在顶了房子之后撤回是事实，房子顶了60多万元，剩余的20万元出具了借据，所以张文明起诉了吴全财，支付的利息是顶房子之前的利息。经审查，上述证据客观真实、相互印证，本院确认其证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴全财与段海芹丈夫张文明熟识。2014年1月5日，吴全财向张文明借款20万元，约定月利率3分；2014年2月10日，吴全财再向张文明借款20万元，约定月利率3分；2014年3月11日，吴全财又向张文明借款10万元，约定月利率3分；三次借款本金共计50万元。借款后，吴全财支付了部分利息，后经双方在2015年11月7日核算，吴全财欠张文明本息合计661274元。因吴全财无力还款，经吴全财、张文明协商一致，吴全财用金博园公司开发的“锦和苑”小区的两套房子（一套是“锦和苑”小区2号楼2单元1001号，房款为342342元；另一套是“锦和苑”小区7号楼2单元701室，房款为318932元，两套房款合计661274元）抵顶其欠张文明的本息661274元，当时吴全财在金博园公司担任业务经理一职，并出具了金博园公司盖章的《商品房预定单》及收款收据。经张文明同意，两份《商品房预定单》及收款收据上的购买者都写成了段海芹的名字。段海芹收到订单后，吴全财将其给张文明出具的三张借据撤回。因金博园公司不知吴全财已将上述两套房产抵顶给了段海芹，已将段海芹持有的《商品房预定单》中的房子出售给他人。现段海芹要求解除与金博园公司之间订立的合同，并要求金博园公司退还房款。本院认为，本案争议焦点为：段海芹持有两份加盖金博园公司公章的两份《商品房预定单》是否在段海芹与金博园公司之间产生法律效力？第一，吴全财是否有权用金博园公司的房产抵顶给段海芹而清偿个人所负的债务？根据庭审查明情况，吴全财系金博园公司的聘用人员，在未取得金博园公司法定代表人或者主要负责人同意的情况下，是无权用公司房产抵顶个人债务的，对该行为，金博园公司事后也不予追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，吴全财无权用金博园公司房产抵顶个人债务，其给段海芹出具《商品房预定单》及收款收据的行为对金博园公司不发生效力，应由吴全财个人承担责任。第二，张文明、段海芹是否有理由相信吴全财有权处分金博园公司的房产？段海芹主张，吴全财与金博园公司法定代表人薛海山系合伙关系，合伙开发了本案所涉的两套房产，故吴全财有权以金博园公司的房产抵顶个人所负的债务，金博园公司、吴全财均否认，段海芹也未提供充足证据证明，应承担举证不能责任。2015年11月7日，吴全财欠张文明借款本息661274元，张文明同意两份《商品房预定单》的购买者写成妻子段海芹的名字，应视为张文明将其对吴全财享有的债权转让给了段海芹，故段海芹具备诉讼主体资格。庭审中，金博园公司、吴全财辩称开具的《商品房预定单》是对债务的担保，本院认为，吴全财给段海芹出具后，便将原借据撤回，故段海芹持有的两份《商品房预订单》，实际是双方之间的两份以物抵债协议。因该协议对金博园公司不产生法律效力，故段海芹在本案中主张的房款661273元应由原债务人吴全财承担还款责任。因庭审中，段海芹坚持要求金博园承担退还房款责任，庭审后，本院对其进行了法律释明，建议其变更诉讼请求。经释明后，段海芹仍拒绝变更，故本案中应驳回其诉讼请求，但不影响其作为债权受让人另行对吴全财提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第七十九条、第八十条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告段海芹的诉讼请求。案件受理费10413元，减半收取，由原告段海芹负担5206.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  王军委二〇一九年十二月九日书记员  李亚峰