江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初1219号原告：任川江，男，1984年12月13日出生，汉族，户籍地址：江西省九江市，现住九江市。原告：洪智媛，女，1986年9月18日出生，汉族，住址同上，系任川江妻子。两原告委托诉讼代理人：李元龙，柯焰军，江西柴郡律师事务所律师。被告：江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区浔南大道8号，统一社会信用代码：91360402087139928N。法定代表人：汤元艺，执行董事。委托诉讼代理人：陈刚，江西惟民律师事务所律师。第三人：九江天禧国际商业有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区五里街道浔南大道8号4号楼，统一社会信用代码：91360402067497162E。法定代表人：刘依槐，董事长。委托诉讼代理人：许敏，该公司员工。原告任川江、洪智媛与被告江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司（以下简称天禧商贸城管理公司）、第三人九江天禧国际商业有限公司（以下简称天禧商业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任川江及两原告委托诉讼代理人李元龙、柯焰军、被告天禧商贸城管理公司委托诉讼代理人陈刚、第三人天禧商业公司委托诉讼代理人许敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司的《委托经营管理合同》，由该公司向两原告支付2018年6月1日至2019年3月31日的租金16040元，并从2019年4月1日起至将房产归还两原告之日止按1604元/月的标准支付房屋占用费；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告与第三人签订《九江市商品房预（销）售合同》（以下简称买卖合同）当天，又与江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司（现已更名为：江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司；以下简称托管公司）签订《委托经营管理合同（商贸）》（以下简称托管合同），但托管公司在履行托管合同过程中有多处违约。首先，委托合同约定委托经营管理期限为十年，自商场开业时起算，最迟不晚于2015年5月31日，由此可看出双方约定商场开业时间与托管时间起算点相同，均不得晚于2015年5月31日，但实际上该商场2018年才开业，迟延开业将可能造成附近提前形成同类商业圈，丧失商机，涉案房产所在商圈无法形成竞争力，从而对招租和租金都造成影响，无形中给原告造成巨大损失，故托管公司未在约定时间开业属于严重违约。其次，托管合同约定商场开业后第四至十年乙方收取租金的15%作为托管费用，其余85%支付给原告，但根据原告及其他业主与托管公司的法定代表人汤元艺的交谈录音中，汤元艺称收取的租金要扣除15%托管费用和物业管理费和向在商场内经营的九江红星美家有限公司（以下简称红星美家）支付一部分费用后再按其算法向业主支付租金，根据托管公司的说法，2018年6月至11月两原告在涉案房产上最终得到430.74元租金，原告认为托管公司按此支付租金有3处违约：第一，托管合同约定托管费用包括但不限于广告、招商、物业管理费用，但托管公司在给原告支付租金时却在收取15%托管费用后再次扣除物业管理费用，托管公司此重复收费属于违约；第二、向红星美家支付费用没有任何合同依据，并且根据工商查询，红星美家公司的法定代表人也是汤元艺，托管公司违反约定私自向法定代表人的关联公司输送利益，严重损害原告利益；第三，托管合同约定托管公司收取租金15%费用后将剩余租金支付给业主，但原告利用其优势，明争暗取，最终获益远远不止租金的15%，大大损害了原告利益，原告多次向其催讨均不理采。综上，原告认为：托管公司延迟开业，不利于涉案房产抢先形成商圈，无形中给包括原告在内的众多业主造成了巨大损失，并且乱重复费用、向法定代表人关联公司输送利益、按其单方标准计算原告应收租金，托管公司有以上违约行为并且原告多次讨要全额租金其均不支付，原告有权行使《合同法》的法定解除权解除托管合同；同时，托管公司的以上行为还严重损害了原告对其的信赖基础，而托管合同属于委托合同，因委托人对受托人的信赖而产生，现两原告对托管公司没有信赖基础，原告亦有权行使《合同法》中委托合同部分委托人的任意解除权解除托管合同。再退一步讲，如果认为托管公司支付的租金符合约定，那么按照原告收到半年期租金430.74元计算，原告需要200年以上才能用租金收回购房款，这明显不合市场行情，继续履行会给原告造成极大损失，不解除合同也有违民法中的公平原则。第三人九江天禧公司出售商品房和被告托管公司托管涉案商品房的行为是两公司设计出来规避法律的手段，它实际上是一种变相返租行为。根据一系列工商信息显示，九江天禧公司实际由刘依槐和温简政控制；而托管公司实际由温简冬和袁洋控制，单从表面看温简政与温简冬关系就不一般，那么涉案房产的开发商与托管公司的关系自然也存在莫大的关联；并且通过涉案房产开发商在投资手册上宣传的“十年托管”也能看出九江天禧公司在出售房产时就有托管涉案房产的计划，而托管公司如跟开发商没有关联，现在的托管公司也无法无缘无故参与托管，业主也不可能突然无缘无故委托一家无关企业来经营；显而易见，九江天禧公司实际上是返租销售涉案房产，为了规避法律对此的限制，故由托管公司来与业主签订托管协议，实际上二者是关联公司。根据建设部2001年《商品房销售管理办法》第11条规定【房地产企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房】，本案涉案房产2014年8月7日出售，2017年4月17日才办理“房屋竣工验收备案表”，故九江天禧公司和托管公司变相售后返租的行为违反以上法条禁止的情形，可认定托管协议无效。原告与两被告公司的纠纷实际上是由一起返租销售引起的，成立两个公司是两被告为了避免法律所为，并且托管公司在履行托管合同过程中也有多种违约情形。故诉至法院。被告天禧商贸城管理公司辩称，1、本案被告没有严重违约行为导致《委托经营管理合同》目的无法实现的情形，也没有其他约定或者法定解除合同的情形，涉案《委托经营管理合同》应当继续履行；原告在诉状中所称被告在履行合同的过程中有多处违约，被告认为原告所述违约情形没有损害原告的合同权益；a、商场推迟开业是因商场整体招商、宣传和推广的需要，并且都在商场培育期间内，被告按照合同约定向原告支付了租金；b、被告是严格按照《委托经营管理合同》约定收取托管费用，并未以其他名目额外收取，或者由其他主体来收取费用，更不存在向关联公司进行利益输送的情形。2、根据合同约定，原告无权行使合同法规定的任意解除权，根据涉案合同约定原告委托被告进行经营管理是不可撤销的，在双方有合同约定的情况下，可以不依法律的规定。3、涉案《委托经营管理合同》不存在无效的情形，原告在诉状中所称的所谓售后返租的销售模式，并没有任何相关依据，也没有相关主管部门的认定，同时认定法律行为无效必须依据法律或者行政法规，而不能依据部门规章认定无效。综合上述答辩意见，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人天禧公司辩称，第三人在房产销售过程中不存在售后返租的行为，且众多的业主在2019年1月份已经就相关销售过程向政府有关部门进行了举报，相关政府部门并未认定第三人在销售过程中存在售后返租等违反法律规定的行为。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一：两原告身份证复印件及结婚证复印件、来源于国家企业工商信息公示网站的被告及第三人企业工商登记信息打印件，证明原、被告主体资格。证据二：来源于原告处《委托经营管理合同（商贸）》、任川江北京银行个人客户明细清单、来源于原告手机上业主与托管公司法定代表人汤元艺的谈话录音一份、九江红星美家生活广场有限公司工商信息打印件一份，证明：1、托管合同约定开业时间最迟不晚于2015年5月31日；2、托管合同约定委托经营管理费用包括但不限于广告、招商、物业管理费用；3、托管合同约定开业后四至十年天禧商贸城管理公司（以下称托管公司）收取租金的15%作为托管费用，其余85%租金全部支付给两原告；4、2018年12月10日托管公司仅向两原告支付430.74元半年期租金（2018年6月1日至11月31日期间）；5、录音中汤元艺告知包括两原告在内的业主，所有收取的租金先用于支付物业管理费和向九江红星美家公司支付一定费用再按一定标准向业主支付租金；6、九江红星美家生活广场有限公司的法定代表人为汤元艺。其中前三个证明目的都是由《委托经营管理合同》来证明。证据三：我方自己制作的九江天禧国际商贸有限公司投资人树状图，来源于国家企业工商信息公示网站上九江天禧国贸商业有限公司变更信息、上海昊禧实业有限公司变更信息、长沙恒德置业有限公司变更信息，证明涉案房产开发商九江天禧国际商业有限公司由上海昊禧实业有限公司（以下简称昊禧公司）全资控制，昊禧公司由长沙恒德置业有限公司（以下简称恒德公司）全资控制，恒德公司的股东为刘依槐和温简政，故九江天禧国际商业有限公司由刘依槐和温简政实际控制。证据四：我方自己制作的江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司投资人树状图，来源于国家企业工商信息公示网站上江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司变更信息、九江智禧实业有限公司变更信息，证明江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司由九江禧徕乐国际商业有限公司（现住变更为九江天禧国际商业有限公司）转让并且现在由九江智禧实业有限公司全资控制，九江智禧实业有限公司的股东为温简冬和袁洋，故江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司由温简冬和袁洋实际控制。证据五：第三人发放的禧徕乐国际商业中心投资手册两份，证明宣传手册上宣传开发商（即九江天禧国际商业有限公司）就是运营商，同时拥有包括江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司在内的三家经营管理公司，开发商与运营商实际上是同一主体。证据六：被告与4327号商铺业主签订的《委托经营管理合同》（其中一张）照片打印件，证明诉请中的租金及房屋占用费标准，该合同中约定第四年乙方向甲方支付固定回报金额为20764元/年。被告天禧商贸城管理公司对上述证据质证意见如下：证据一无异议。证据二中《委托经营管理合同（商贸）》真实性、合法性无异议，但对原告部分的证明目的有异议，证明目的第二点被告认为原告的理解不是很准确，原告漏了合同条款中“及其他费用”，这条约定并不是关于经营管理费用构成的约定，而是只在三年培育期内被告需要承担的全部费用，根据管理合同中约定是根据统一租金收益率标准支付租金，而不是按85%的租金全部支付给原告；任川江北京银行个人客户明细清单无异议；来源于原告手机上业主与托管公司法定代表人汤元艺的谈话录音三性有异议，通过在庭审中播放的情况，被告认为这不应当称为谈话录音，这其实是一段双方争执的录音，而不是在平和情况下，对客观事实正常阐述，此份录音中也无法分辩是由谁说了什么；九江红星美家生活广场有限公司工商信息无异议。证据三无异议。证据四无异议。证据五真实性无异议，关联性有异议，手册上所载明的开发者和经营者分别是不同的公司主体，并不是原告所说的实际为同一主体。证据六三性均有异议，这只是一个照片的打印件并非原件，且这份证据是原告当庭提交，已经超出法庭给的举证期，从内容来看也不是一份完整的合同，不应当作为定案依据。第三人天禧公司对上述证据质证意见如下：同被告质证意见一致，补充一点，证据二证明目的第二点，根据合同约定乙方承担商场培育期内的经营管理费及其他费用，指的是商场开业后的前三年，而不是整个合同期间，且这句话也表明了除了租金外，商场还存在着广告、招商、物业管理等多种费用。被告天禧商贸城管理公司提交如下证据：一、专项审计报告，证明涉案红星美家家居生活广场2018年6月至11月租金收益率，经审计机构审计后得出的结论，相应租金的支付符合双方之间的《委托经营管理合同》的约定。原告对上述证据的质证意见如下：对审计报告真实性无异议，关联性有异议。《委托经营管理合同》约定15%作为管理费，而管理费包括但不限于广告、招商、物业管理费用等，根据这份报告书的算法，未出租部门也要计算租金收益，那么未出租，甚至未出售部分的租金收益无人领取，仍然会保存在托管公司，但又不是合同约定的托管费用；并且根据报告书显示只收取了29%的租金，有71%的租金未收取到，可以显示托管公司未尽到托管的义务。这份审计报告带有倾向性、片面性，与原告和被告之间的合同完全不相符，原告的房屋租金不应被其他闲置的房产所稀释。审计报告的附件二显示空置612套、面积14458.6平方米，表价287008395元，折后价218126381元，已售2507套，面积55796.61平方米，合同价568518592元，显示未出售的612套的折后总价占了已售出的2507套价值的将近一半，未出售的是按照2018年最新的销售价格来计算的总价值，原告购买的价格是2014年销售价格，按照计算租金的收益率计算公式得出原告收到的租金被稀释了。第三人天禧公司对上述证据无异议。第三人天禧公司未提交证据。两被告对原告提供的《委托经营管理合同（商贸）》真实性、合法性无异议，此份合同认定为本案有效证据，可以反映如下客观事实：2014年8月7日，任川江、洪智媛为甲方与乙方江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司（下简称禧徕乐公司，该公司在2015年3月26日变更名称为江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司，即为本案被告）签订一份《委托经营管理合同》，约定：甲方将其从第三人天禧商业公司购得的“九江禧徕乐国际商业中心”商贸B2622号商铺委托交由乙方统一经营管理；委托经营管理期限十年，自商场开业之日起计算，最迟不晚于2015年5月31日；商场开业后的前三年为商场培育期，甲方同意在商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，乙方同意承担全部商场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用；商场开业后第四年至第十年，由乙方统一对外招租、统一经营管理商场，商场按统一租金收益率标准支付租金，乙方收取租金的15%作为托管理费用，其余85%租金收益全部支付给甲方，每年租金分二次支付，第一次租金支付日期为每年的5月1日至15日，第二次支付日期为每年的12月1日至15日。合同中还约定：甲方同意接受乙方为“九江禧徕乐国际商贸城”唯一经营管理公司，甲方不可撤消的委托乙方对外租赁经营，行使统一经营管理权。关于解除合同的条件，在第七条约定如下：7-1甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占有范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。7-2甲、乙双方同意，商场培育期间及培育期届满后除7-1条外双方均无权提前解除本合同。签订上述合同后，该商铺由被告统一经营管理。原告对被告提供的《专项审计报告》真实性无异议，该审计报告与本案有关联性，认定为本案有效证据，可以反映以下客观事实：2018年12月5日九**煜联合会计师事务所出具《专项审计报告》，经过审计，天禧商贸城管理公司2018年6月至11月共6个月的租金收益率为0.27%，被告以此租金收益率为准向原告支付了半年租金430.74元（该数据有原告提供的北京银行个人客户明细单证实）。该租金收益率的计算方法是：85%总租金收入（半年度累计）/总物业合同价值（整栋楼含未出售物业），其中半年总租金收入是按整个商场实际应收租金2528216.57元计算。另，被告对原告提供的证据三、四无异议，本院对这两组证据反映的各企业主体之间的关系予以认定。但该组证据与本案没有关联性。原告提供的证据六只是某一份合同中的某一页，是一份不完整的证据，系照片打印件，真实性无法确认，而且与本案没有关联性，该证据为无效证据，对该证据不予采信。庭审中，原告明确以下意见：1、对审计报告中的租金收益率计算方式有异议，对分母“总物业合同价值（整栋楼含未出售物业）”有异议，对于分子“85%总租金收入（半年度累计）”没有异议；2、合理的计算方式是原告的铺面既然托管给了被告，那么不论这个铺面是否租出去了，被告都应当按月向原告支付租金；3、应该按照第三人的许诺年回报率8%向原告支付租金，基数是购房款。因为投资手册中宣传前三年24%高额回报；4、主张托管合同有效，应予以解除；5、原告主张的租金是根据证据六中的合同比照第四年的收益来计算。用20764÷12个月÷17.1平方得出单价101.19元，原告的商铺面积15.86平方米，每月为1604元。本院认为，合法的合同关系受法律保护。原、被告于2014年8月7日签订的《委托经营管理合同（商贸）》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，依法予以认定。双方均应按合同履行各自的义务。九**煜联合会计师事务所是具有专门资质的审计机构，其做出的专项审计报告本院依法予以采信。被告将整个物业作为分母来计算收益率是合理的，从原告陈述“我认为我的铺面既然托管给了被告，那么不论这个铺面是否租出去了，被告都应当按月向我支付租金”，可以看出原告对闲置铺面也应计算支付租金是认可的。原告的诉讼请求是要求解除《委托经营管理合同（商贸）》，在诉状中又提出托管合同无效的意见，后在庭审中明确诉讼请求仍为主张合同有效应予解除。关于原告与被告签订的《委托经营管理合同（商贸）》是否应予解除，本院认为，天禧商贸城管理公司与业主签订《委托经营管理合同》，旨在将整个商场作为一个整体统一进行规划经营，有任何业主解除合同，都会影响整个商场的整体运行、影响其他业主的合法权益，为维护整个商场运行的稳定，从而维护业主本身的权益，在合同中对合同解除作了明确且严格的约定，除合同中列明的两条外，双方均无权提前解除合同，这是双方当事人合议一致的真实意思表示；且被告天禧商贸城管理公司在履行合同过程中没有违约行为，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付2018年6月1日至2019年3月31日的租金16040元、并从2019年4月1日起按1604元/月支付房屋占用费的诉讼请求，本院认为，双方签订的《委托经营管理合同（商贸）》中未约定具体的租金支付标准，原告主张的租金是根据其提供的证据六中的合同比照第四年的收益来计算，证据六为一张来源不明确、不完整的打印件，不能作为证据使用，为无效证据，所以原告的这一诉讼请求无证据证实，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告任川江、洪智媛的诉讼请求。案件受理费2994元，减半收取1497元，由两原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 桂 翔二〇一九年十二月六日书记员 沈佳琦