湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102执保2488号原告（反诉被告）：许欢欣。委托诉讼代理人：向艺婷。被告（反诉原告）：刘光明。被告（反诉原告）：李美英。刘光明、李美英的共同委托诉讼代理人：刘育荣。许欢欣因与刘光明、李美英房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉后，刘光明、李美英在法定期间内提出反诉。本院受理反诉后，依法决定合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许欢欣的委托诉讼代理人向艺婷，被告（反诉原告）刘光明、李美英的共同委托诉讼代理人刘育荣均到庭参加了诉讼。被告（反诉原告）刘光明亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许欢欣就本诉向本院提出诉讼请求：请求判令刘光明支付拆迁补偿款236531元，并支付利息；请求判令李美英返还转让费138000元，并支付利息。事实与理由：我承租了刘光明位于长沙市芙蓉区XX路XXX号的门面用于经营餐饮业，租赁期间为五年。刘光明承诺，该门面在五年内不会被拆迁。双方为此约定，如门面在租赁期间内被政府拆迁，则拆迁补偿的装修费、经营损失、搬迁费均归我所有。承租时，该门面上还有李美英经营的一餐馆，我自李美英处受让了该餐馆。我与李美英同时约定，如拆迁发生于我经营期间的前两年内，则李美英返还转让费138000元。但在我承租不到半年的时间内，政府就开始进行拆迁。现拆迁款项已支付给刘光明，但其与其妻子李美英却拒不向我支付约定的款项。故而起诉，以维护权利。被告（反诉原告）刘光明、李美英反诉并辩称：请求判令许欢欣支付房屋租赁费252000元、水电费5300元。事实与理由：许欢欣于2016年2月28日开始承租我方的门面，每月租金为12000元。在承租前，其就知晓门面将会被拆迁，但因无法确定拆迁时间，故双方约定，如门面在两年内被拆迁腾房，则我方返还转让费138000元，若之后拆迁则无须返还。许欢欣承租后，仅支付了3个月的租金，之后就以各种借口拖欠。2018年3月22日，我方与政府订立征收补偿协议，约定于同年4月30日腾房。我方随之通知了许欢欣，并要求其支付拖欠的租金和水电费，但其却避而不见。另外，其主张的诉讼请求无事实和法律依据。故而反诉，以主张权利。原告（反诉被告）许欢欣就反诉辩称：我只占用案涉门面至2017年8月，之后因政府拆迁而搬离。承租期间，我已支付了全部房租。现请求驳回刘光明、李美英的反诉请求。经审理查明，2016年2月28日，刘光明与许欢欣订立《房屋租赁合同》一份。合同约定，许欢欣承租刘光明位于长沙市芙蓉区XX路XXX号的门面，租赁期间为五年；每月租金为12000元，先由许欢欣支付三个月的租金，之后每半年再支付一次。协议还就其他事项进行了约定。同日，许欢欣向李美英支付位于上述门面的大亨餐馆转让费138000元。李美英同时向许欢欣出具138000元的收条一张。同日，李美英向许欢欣出具承诺一份，承诺大亨餐馆所在的上述门面如在两年内被拆迁，则向许欢欣返还138000元的转让费。承诺上同时批注，以政府公示的拆迁时间为准，以围挡为准。2016年7月12日，长沙市芙蓉区人民政府发布《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收范围公告》。同年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府发布《蔡锷中路两厢棚改项目发布征收决定公告》。两份公告均将上述门面包含于征收范围之内。同年11月28日，刘光明向许欢欣出具承诺一份，载明因上述门面面临政府拆迁，承诺将来政府支付的装修补偿和营业损失补偿均归许欢欣所有。《房屋租赁合同》订立后，许欢欣按12000元的标准向刘光明支付房租至2017年2月28日。2017年3月1日，许欢欣向刘光明支付3月份的房租7500元。同年4月6日，许欢欣向刘光明支付4月份的房租3000元。刘光明同时向许欢欣出具3000元的收条一张，并在收条上批注，因门面被围挡、招牌被拆，故之后的每月房租调整为3000元。之后，许欢欣按3000元的标准向刘光明支付房租至同年8月份。许欢欣主张，其承租至2017年8月份后，就将案涉门面交还给刘光明。但刘光明仅认可于同年11月份收到许欢欣交还的门面钥匙，许欢欣也未能提供证据支持其主张。其又主张，2017年3月份的房租，因政府征收的原因，刘光明决定减免至7500元，但亦未能提供证据证明。2018年3月22日，刘光明与案外人长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称芙蓉区房屋征收办）、长沙市芙蓉区定王台街道办事处订立《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定征收包括上述门面在内的房屋，补偿给刘光明款项共为6027243元，其中房屋装饰装修、附属设施及其他补偿为304991元，刘光明须于同年4月30日腾空房屋交于芙蓉区房屋征收办，该征收办于腾空并办理交接手续后的20个工作日内支付上述款项。该协议所附的被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿计算表显示，装饰装修补偿为117246元、搬迁费为1803元、有线电视移装费为300元、电话机移装费为300元、4台分体空调机移装费共为800元、2台柜式空调机移装费共为600元、热水器移装费为100元、宽带移装费为100元、浴霸移装费为50元、自来水独户新装户表补偿为1500元、停产停业费为115332元。协议还就其他事项进行了约定。同年6月7日，刘光明注销了上述房屋的所有权。刘光明现认可已收到上述所有的补偿款项。许欢欣未能提供证据证明刘光明收到补偿款项的时间。同时查明，许欢欣承租上述门面后，对门面进行了一定的装修。2016年8月26日，刘光明与李美英经登记结婚。刘光明与李美英主张，李美英向许欢欣出具的承诺上批注的“以政府公示的拆迁时间为准，以围挡为准”系事后添加，并申请对形成时间进行鉴定。2017年9月5日，刘光明方缴纳案涉门面的电费318.69元。缴纳后，该门面还欠电费1211.54元。许欢欣认可其未缴纳上述电费。上述事实，有《房屋租赁合同书》一份、《承诺书》一份、《承诺证明》一份、《收条》九张、《收据》两张、《长沙银行个人账户明细对账单》一份、长沙市芙蓉区人民政府发布的《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收范围公告》和《蔡锷中路两厢棚改项目发布征收决定公告》各一份、《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》一份、《不动产注销证明》一份、《结婚证》一份、电力公司历史客户明细账一份、《国网湖南省电力公司电能销售专用收据》两份、《银联商务签购单》一份、《水费通知单》一份及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，李美英向许欢欣承诺，若大亨餐馆所在的门面在两年内被拆迁，则返还138000元的转让费。现该门面已被政府征收，故需审查李美英返还转让费的条件是否成就。刘光明与征收方订立《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》的时间虽为2018年3月22日，距离与许欢欣订立《房屋租赁合同》的2016年2月28日已超过两年时间，但政府发布征收公告的时间为2016年7月12日，而刘光明在2017年4月6日出具的收条中也认可，门面已被围挡。对许欢欣而言，其受让餐馆的目的是为了通过正常的营业以获得利益，而门面被拆迁则会导致其无法营业，门面被围挡也必会影响到其正常营业，甚至会导致其无法营业。自许欢欣的角度观察，门面被围挡与门面被拆迁的效果一样，都会使其营业受到影响，甚至是无法营业，故应认定案涉门面因被征收的因素影响到许欢欣正常营业的事实发生在受让后的两年内，李美英向许欢欣返还转让费的条件已经成就，其应予返还。返还后，可视为已恢复原状，大亨餐馆继续归李美英所有。但许欢欣受让后，对餐馆进行了一定的装修，故征收后的装修补偿117246元应归许欢欣所有。停产停业费系对餐馆停业损失的补偿，现大亨餐馆继续归李美英所有，许欢欣本不应获得该部分的补偿，但其于2016年2月28日受让后，政府就于同年7月12日发布了征收公告，这势必会对其营业收入产生不利影响，如不对其进行适当补偿，将不公平，故本院酌定补偿比例为50%，即57666元（115332×50%）。其余的搬迁费、有线电视移装费、电话机移装费、空调机移装费、热水器移装费、宽带移装费、浴霸移装费等附属于大亨餐馆，应归李美英所有。自来水独户新装户表补偿附属于门店，应归刘光明所有。许欢欣主张，其于2017年8月份后就将案涉门面交还给刘光明，但未能提供证据支持，故只能以刘光明认可的同年11月份确认许欢欣交还时间。在交还之前，许欢欣按合同的约定向刘光明支付房租至2017年2月28日，之后支付了2017年3月份的房租7500元。其虽主张，刘光明已将该月的房租减免至7500元，但未能提供证据证明，故本院不予采信，认定其欠付该月房租4500元。之后，双方将房租调整为每月3000元。许欢欣将调整后的房租支付至同年8月份后未再支付，故应支付同年9月和10月的房租6000元（3000×2）。同时，案涉门面的电费1530.23元（318.69+1211.54），应由许欢欣支付。关于许欢欣主张的利息部分，因其未能提供证据证明刘光明收到补偿款项的时间，故本院不予采信。关于刘光明与李美英申请的鉴定问题，查前述论述就会发现，本院并未依据批注的“以政府公示的拆迁时间为准，以围挡为准”作出裁判，易言之，对该批注是否进行鉴定并不影响本案的审理结果，故无鉴定之必要，应不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘光明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）许欢欣支付门店装修补偿117246元、停业损失57666元，共计174912元；二、被告（反诉原告）李美英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）许欢欣返还门面转让费138000元；三、原告（反诉被告）许欢欣于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘光明支付门店租金10500元（4500+6000）、电费1530.23元，共计12030.23元；四、驳回原告（反诉被告）许欢欣的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘光明和被告（反诉原告）李美英的其他诉讼请求。未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7570元、保全费2490元，共计10060元，由原告（反诉被告）许欢欣负担1060元，由被告（反诉原告）刘光明、李美英共同负担9000元。反诉费2580元，由原告（反诉被告）许欢欣负担1580元，由被告（反诉原告）刘光明、李美英共同负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 闫 静人民陪审员 陈 芳人民陪审员 佘 鸥二〇一九年十二月九日法官 助理 江 虹书 记 员 蒋雪花所附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。