济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初5995号 原告：彭家荣，男，1967年10月23日出生，汉族，户籍所在地成都市，现住济南市。 委托诉讼代理人：张丁利，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。 被告：王玲玲，女，1975年12月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈兴田，山东鲁泉律师事务所律师。 原告彭家荣与被告王玲玲合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告彭家荣的委托诉讼代理人张丁利，被告王玲玲及其委托诉讼代理人陈兴田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭家荣向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认其与被告于2014年7月29日签订的房屋产权归属（确权）协议书有效；2.请求法院依法判令被告协助其办理房屋登记、房屋过户手续；3.请求法院依法判令被告支付自2019年7月23日起至房屋过户之日止每日违约金500元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我与被告系朋友关系，双方于2014年7月29日签订房屋产权归属（确权）协议书，约定位于济南市槐荫区恒大翡翠华庭X号楼1单元1301室房屋所有权归我所有。我借用被告名义购买上述房屋，并由我一人支付首付房款及银行贷款。2019年7月15日我得知开发商可以办理房屋登记手续，遂于当日告知被告，怎知被告突然索要赔偿，拒不配合办理，拖至今日。我无奈之下提起诉讼，望支持我的诉讼请求，维护我的合法权益。 王玲玲辩称，一、房屋产权归属（确权）协议书不是双方真实的意思表示，且该协议是为了规避国家法律、法规与政策，侵害了社会公共利益，应当认定房屋产权归属（确权）协议书无效。1.彭家荣在没有离婚时就在百合网发布消息，假称自己单身找女朋友，我被其蒙骗。第一次见面，彭家荣给我看离婚的协议书，我轻信了彭家荣。和彭家荣确定恋爱关系不到一个月，彭家荣就迫不及待的以我的居住环境差为由怂恿我买房，彭家荣自知自己没有在济南购房的资格，其实就是想借我的名买房投资。2014年4月，我与彭家荣同居后，我提出要去彭家荣的成都老家，彭家荣每次都拒绝，或许彭家荣根本没有离婚。2.我和彭家荣在2014年3月确立恋爱关系后，彭家荣自知自己没有在济南买房的资格，即以我的居住环境差为由，几次三番怂恿我买房和其一起居住。2014年3月起，彭家荣拉着我到处看房，当时我没有存款，彭家荣说其付首付，用我的名字和信用贷款，于是2014年6月份怂恿我买了恒大翡翠华庭X号楼1单元1301室房屋。买房之后，彭家荣翻脸，胁迫我签了其请律师拟定的“房屋产权归属（确权）协议书”。3.2014年7月29日签订的房屋产权归属协议书，是彭家荣自己花钱请律师拟定，并且胁迫我在晚上11点多去无影山中路的律师事务所签协议。当时彭家荣把我女儿锁在其公寓，如果我不签协议，彭家荣就不让我去其公寓接我女儿。在这种情形下，我不得不签了这份对其有利的“房屋产权归属（确权）协议书”，到了半夜12点多签完协议，彭家荣才允许我从其公寓接走我女儿。此后，彭家荣更是以种种恐吓威胁我不得修改协议条款并且无条件履行协议，否则就去我单位找校长闹，实际上彭家荣在2018年6月去我单位——济南XX中学找张X校长闹过，足见其险恶用心。4.签署协议书后，我提出和彭家荣分手解除恋爱关系，但是彭家荣惧怕我在签署协议书之后一年内向法院申请解除协议威胁到其利益，于是每月给我两千元生活费为诱饵，诱骗我和其保持关系。但是，每次我给彭家荣要生活费，其都以以后让我去其买的翡翠华庭的大房子居住为由，拒不支付其承诺的生活费。协议书签订一年后，彭家荣开始说，如果我去其买的大房子居住，需要我支付每月1500元生活费。至此，我终于明白了彭家荣与我谈恋爱的真实目的并不是要和我结婚生活，而是想在其做生意的济南，一分钱不花找个老婆兼保姆，并且利用我的济南户口，借我的名买房投资。此后，我和彭家荣经常因为这些事情争吵，直至2016年4月17日彻底分手，彭家荣给我写下25000元的欠条——此欠条是其承诺给我的生活费，但是比实际应支付的数目，少了一半。彭家荣之所以此时同意分手而且不再去我家里纠缠我，是因为此时距“房屋产权归属（确权）协议书”签署时间已经过了近两年，“房屋产权归属（确权）协议书”过了申请解除的有效期，彭家荣借我名买房投资获取的利益有了保障。这些都是彭家荣为达到借我名买房而且让我无条件配合其过户的目的而精心策划好的。二、彭家荣称我拒不配合办理房屋登记、房屋过户手续及要求我向其支付自2019年7月23日起至房屋过户完成之日止每日违约金500元，无任何事实和法律依据。2019年7月15日，我微信通知彭家荣16日早上9点去翡翠华庭销售中心配合其办理过户，16日我到了营销中心之后微信通知其我已到，我要求彭家荣归还用我的身份证在中国农业银行办理的银行卡及我存在该卡里的四千元钱（此银行卡是彭家荣借我名字和信用贷款买房后用来还贷的，贷款于2018年7月30日已还清，还清之后彭家荣应该将我的银行卡归还给我，但是其一直拒不归还银行卡和四千元）。16日上午拒不露面并且让我回去。有微信截图和照片视频为证。所以就算我和彭家荣签的协议有效，我也没有拒不配合其办理房屋登记、房屋过户手续，更没有违约。三、彭家荣承诺因借名购买房屋补偿我20万元损失。由于我当时被彭家荣的花言巧语蒙骗，签协议时其把我女儿关在其公寓威胁我，我才签了那份不公平的协议。2016年6月份我和彭家荣分手后，7月份恒大御峰首期开盘之前做宣传，首付三成即可。我可以用公积金贷款，想要购买恒大御峰的房子，邀请彭家荣和我同事杨X一起去恒大御峰售楼处看房咨询，我跟恒大御峰的客户经理说，我名下有彭家荣借我名买的房子网签了还没下证，还有我自己的一套房子，客户经理说限购我不能再买房了。当时彭家荣说，把翡翠华庭8-1-1301的房子转给我，彭家荣付的首付和已还的贷款，让我再加百分之六的利息给其。我当时拿不出这么多钱给彭家荣，就没有要彭家荣的房子。但是三年以来，我买房的念头没有打消，多次去很多楼盘的售楼处看房，但是都因为我名下有彭家荣的房子，导致我没有再购房的资格。从2016年到2019年，济南房价持续上涨。所以，彭家荣借我的名买房，导致我不能购房，实际上给我造成了极大损失。彭家荣借我名购买的恒大翡翠华庭X-1-1301房屋，面积146平方米，各种优惠之后，总价实付款115万元。现在翡翠华庭房屋均价15000元每平方米，该房屋总价涨到了219万元，彭家荣净赚104万元。我作为恒大翡翠华庭X-1-1301房屋的出名者，并且彭家荣用我的信用在中国农业银行申请到49万元贷款，我还承担着信用损毁的风险，于情于理，彭家荣都应给我适当的经济补偿。2017年5月交房时彭家荣说如果房子涨到200万元，他要拿出20万补偿我的损失。2018年8月办理提前还贷时我提出让彭家荣给付承诺的20万，彭家荣说我配合下证过户给付20万赔偿。现在彭家荣花了20万装修好房子住进去了，又矢口否认给我补偿。综上所述，彭家荣的诉讼无任何事实和法律依据，请求驳回彭家荣的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，彭家荣提交《房屋产权归属（确权）协议书》《山东省济南市房地产企业预收款收据》《中国农业银行业务凭证》，王玲玲提交欠条照片、微信聊天记录。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年7月29日，彭家荣作为甲方，王玲玲作为乙方，双方签订《房屋产权归属（确权）协议书》（以下简称协议书）。协议书约定，甲、乙双方系朋友关系，2014年6月25日，甲乙双方协商甲方以乙方名义在济南市槐荫区购买“恒大翡翠华庭”X号楼1单元1301室房屋一套，房屋建筑面积为：145.94平方米，购房总款为人民币：124.4720万元，房屋买卖合同编号：销售（字）2014144270XX，甲、乙双方为明确该房屋产权问题在友好协商的基础上达成以下协议：一、房款的支付和银行按揭贷款付款。1.本房屋房款是由甲方以乙方的名义支付的首期款（754720元），首付款由甲方根据购房合同按时分期付清，银行按揭贷款（490000元）（中国农业银行借款合同编号：370201201401283XX）均实际由甲方支付。房屋按揭贷款由甲方以乙方的名义按月偿还，乙方对该房屋未支付任何款项。若甲方未按照银行规定的月付款时间支付按揭贷款，造成乙方银行不良记录，每逾期一天甲方支付乙方违约金500元。2.2014年8月3日前，乙方在该购房贷款还款账户（中国农业银行，账号：622……661）存入人民币4000元备用，在20年的还贷期间，只要该账户余额低于4000元，无论该款是被银行房贷扣款，还是被甲方支付、转移、消费等，均视为甲方未能按照银行的规定按时足额归还贷款，还款账户余额每低于4000元一天，甲方支付违约金500元。3.本房屋登记在乙方名下期间，该房屋产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费等）及相关收益均由甲方承担和享有，并且该房屋损毁、灭失等风险均由甲方承担，此房屋购买时的手续与房屋有关的资料均由甲方保管。二、房屋产权的归属。1.房屋产权登记虽然在乙方名下，乙方为该房屋的名义所有权人，但是乙方知晓也确认甲方为该房屋的实际所有权人。2.房屋更名前因房屋产生的任何权利（包括出租、买卖、自行使用）都实际归属为甲方，与乙方无关，乙方不享有因房屋产生的任何权利，也不承担因此房屋产生的任何义务，在还清按揭贷款之前该房屋不能用于抵押、抵债、赠与。三、甲方将该房屋的按揭贷款还清后，有权要求乙方将该房屋过户到甲方名下或者甲方指定人名下，乙方接到甲方书面通知或者电话通知7日内，乙方应配合甲方办理完过户手续，因过户产生的费用（包括但不限于个人所得税、契税、工本费等费用）由甲方自行承担。若甲方通知乙方办理房产登记变更过户7日内，乙方拒绝配合将此房产过户登记时，每逾期一日办理，乙方应向甲方支付违约金500元。四、房屋产权的登记变更。1.甲、乙双方在收到山东华府置业有限公司通知验房时，乙方须配合甲方办理房屋验收交接手续；在收到办理房屋产权登记手续时，乙方须配合甲方办理此房屋的产权登记手续，办理上述手续产生的一切费用（包括但不限于契税、房屋维修基金等）由甲方承担，若乙方在收到上述通知7日内不予配合房屋验收交接和办理房屋产权，每逾期一日办理，乙方应向甲方支付违约金500元，直至办理完毕为止。2.甲方在处分此房屋时，应先将该房屋2014年7月4日在以乙方名义贷款490000元所剩余款项全部还清，在还清贷款之前乙方有权拒绝协助甲方办理任何与该房屋相关的手续。因乙方协助甲方购买房屋，导致乙方本次购买房屋为二次购买房屋（济南市的相关政策），因此导致乙方此后因自己名下房屋的数量或总面积超标而被国家机关增加征收的房产税等税费均由甲方承担。五、如甲方无力还清以乙方名义办理的银行按揭贷款余额，甲方可以直接变卖房屋或者乙方督促甲方变卖此房产，乙方予以配合，但是应当将出售房屋的款项优先偿还以乙方名义办理的按揭贷款余额，履行完毕终止乙方与银行的借款合同，否则乙方不予协助甲方办理房屋产权登记变更手续。协议书还对其他事项进行了约定。 二、《山东省济南市房地产企业预收款收据》载明，付款单位（个人）为王玲玲，收款单位济南华府置业有限公司，经营项目为销售不动产，金额为1244720元，备注：恒大翡翠华庭X-1-1301全款，开票日期为2014年11月5日，另有手写“王玲玲”。《中国农业银行业务凭证》载明，交易时间为2018年7月30日，合约名称为王玲玲，提前还款方式为全部结清，还款总额433641.26元，转账户名为彭家荣，彭家荣在客户签名处签字。彭家荣在诉讼中陈述，收据原件在其手中，尚未换发票；其并说明购买房屋的首付款及所有的房贷均由其支付，贷款已经全部还清，王玲玲没出过钱。王玲玲亦表示其对涉案房屋没有出过钱。 三、彭家荣在本案诉讼中陈述，其原与王玲玲系恋爱关系，商定一起买房，一起支付首付，但后来王玲玲表示其没钱了。彭家荣确认本案所涉房屋其于2017年5月接收，至今一直由其使用。所有房屋的事情都是由其处理，所有资料均在其手中。其还主张涉案房屋可以办理权属登记，其于2019年7月15日通知王玲玲协议约定七日内配合办理登记，但王玲玲未按时配合办理登记手续，其收到办理通知书后于2019年7月17日通过微信将不动产办理通知书拍照发给王玲玲。王玲玲要求其归还银行卡并支付25000元分手费、房屋差价补偿，以此为要挟，所以当时没有办成。 王玲玲对彭家荣所述涉案房屋由彭家荣接收、使用的事实无异议。其对彭家荣所述借其名购房的理由不予认可，其主张协议书是受彭家荣胁迫签订的。购房时彭家荣没有济南户口，借用其资格购房、办理银行贷款。其另说明在彭家荣告知其涉案房屋可以办理登记后，其一直积极配合彭家荣办理涉案房屋的登记过户手续。涉案房产至今没有办理登记手续是彭家荣拒不配合造成。彭家荣承诺分手后给其补偿25000元，并偿还其存到银行卡上的4000元、归还银行卡。为证实以上主张，王玲玲提交欠条照片与微信聊天记录。欠条照片载明内容为：彭家荣因和王玲玲谈恋爱分手，自愿补偿王玲玲2.5万元，等到以王玲玲的名义买的恒大翡翠华庭二期（之前双方有协议）过户到彭家荣名下之后，偿还给王玲玲2.5万元。从此以后，双方没有任何关系（到时凭此条结款）。（从此以后王玲玲不得骚扰彭家荣正常生活），欠款人：彭家荣，2016.4.17日。微信聊天记录载明，7月15日下午15:35，王玲玲告知彭家荣“明天上午九点去营销中心，你把银行卡和两万五给我，我给你写委托书。否则免谈”；7月16日早上9：09王玲玲告知彭家荣“彭家荣，我已经到了翡翠华庭营销中心办房产证处，你不来是你自己违约”。9时39彭家荣回复王玲玲“王玲玲，你在没有把房子过户到我的名下之前，我不可能给你一分钱的，所以你今天可以回去了，只有你把房子按照协议要求过户到我的名下（一切手续办完成以后我拿到房产证之后我才会给你两万五千元的）”，9时39王玲玲给彭家荣发送照片（内容为彭家荣还完贷款后把此4000元归还给王玲玲，2014.7.30，彭家荣）并回复“你今天必须给我四千和银行卡”“第一，我7月16日上午九点已经去了你通知办证处，是你让我回去，你耽误我时间不让你赔误工费打车费算便宜你，第二，必须归还我银行卡、四千元和欠我的两万五现金，然后给你写委托书。我不会延误事情，也不愿再跟你有任何牵扯”，彭家荣回复王玲玲“反正贷款已经提前还清了，如果办证的时候不需要这个（还按揭的）银行卡，我把银行卡给你，上面四千元也给你。两万五是写的等办完过户后给你，我也不会欠你。办理房产证和过户都需要你亲自到的（我问过他们已经办了的人）”“再次说明，你只给我写委托书而你不到，我是无法办理的”。诉讼中，双方均说明微信聊天记录的时间为2019年。 本院认为，通过彭家荣提交其与王玲玲签订的协议书，可以确认彭家荣以王玲玲的名义购买涉案房屋，并且购房款由彭家荣支付。王玲玲虽表示协议书是其受彭家荣胁迫签订的，不是其真实的意思表示，但其并未提交任何证据证明。且从该协议的签订时间2014年7月29日来看，至今已长达数年，在此过程中，王玲玲并未主张该协议书为受胁迫签订。因此，王玲玲的该主张本院不予确认。王玲玲另主张彭家荣借用其济南户口、贷款资格，但其亦未提交任何证据证明，且按本案所涉房屋购买时的情况（2014年6月），济南市并未实行商品房的限购政策。另王玲玲所主张彭家荣规避银行信贷政策，即使该事实确实存在，也并不影响双方签订协议书的效力，该协议书并不能因此而无效。因此，本院确认彭家荣与王玲玲签订的《房屋产权归属（确权）协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议书有效。彭家荣在本案诉讼中提出的第一项诉讼请求即要求确认该《房屋产权归属（确权）协议书》有效，其此项诉讼请求有理有据，本院予以支持。 彭家荣在本案中提出的第二项诉讼请求为要求王玲玲协助其办理房屋登记及房屋过户手续。通过本案审理，彭家荣及王玲玲均确认涉案房屋已具备办理权属登记的条件。双方签订协议书的第三条约定，甲方（彭家荣）将该房屋的按揭贷款还清后，有权要求乙方（王玲玲）将该房屋过户到甲方名下或者甲方指定人名下，乙方接到甲方书面通知或者电话通知7日内，乙方应配合甲方办理完过户手续，因过户产生的费用（包括但不限于个人所得税、契税、工本费等费用）由甲方自行承担。若甲方通知乙方办理房产登记变更过户7日内，乙方拒绝配合将此房产过户登记时，每逾期一日办理，乙方应向甲方支付违约金500元。第四条第一款约定，甲、乙双方在收到山东华府置业有限公司通知验房时，乙方须配合甲方办理房屋验收交接手续；在收到办理房屋产权登记手续时，乙方须配合甲方办理此房屋的产权登记手续，办理上述手续产生的一切费用（包括但不限于契税、房屋维修基金等）由甲方承担，若乙方在收到上述通知7日内不予配合房屋验收交接和办理房屋产权，每逾期一日办理，乙方应向甲方支付违约金500元，直至办理完毕为止。彭家荣陈述其已经收到不动产办理通知书并将通知书拍照发给王玲玲，涉案房屋银行贷款其已经偿还完毕。王玲玲提交的微信聊天记录也显示其收到了彭家荣要求其办理产权登记的通知。按协议约定，在接到通知后，王玲玲应及时办理房屋产权登记手续，并配合彭家荣办理转移登记手续。诉讼中，王玲玲虽提出多项答辩意见，但其也陈述于2019年7月16日到了营销中心，只是其与彭家荣因其他问题产生纠纷（归还银行卡及4000元等），导致未能办理涉案房屋的权属登记。由此表明，王玲玲对配合彭家荣办理登记、过户手续实质上并无异议。因此，基于以上协议书的约定及王玲玲的实际行为，本院认为彭家荣的该项诉讼请求有理有据，本院予以支持。需要说明的是，双方签订的协议中明确约定，办理产权登记手续产生的费用（包括但是不限于契税、房屋维修基金等）、过户产生的费用（包括但不限于个人所得税、契税、工本费等费用）由彭家荣承担。因此，涉案房屋办理产权登记及转移登记时产生的费用，均应由彭家荣负担。另，彭家荣与王玲玲签订的协议中明确载明，“此房屋购买时的手续与房屋有关的资料均由甲方（彭家荣）保管”，因此，王玲玲在办理涉案房屋的不动产权属登记时，彭家荣亦应予以配合。否则因彭家荣不配合导致不能办理涉案房屋的权属登记，责任应由其自行负担。 彭家荣在本案中提出的第三项诉讼请求为要求王玲玲支付违约金，按其主张，理由是王玲玲不按时配合办理房屋登记手续，违约金的计算时间和标准为自2019年7月23日起至房屋过户完成之日止每日违约金500元。本院认为，双方签订的协议中确实有王玲玲接到办理产权登记通知后7日内不配合办理产权登记手续需要支付违约金的约定，但就本案查明的事实来看，王玲玲接到彭家荣通知后的次日便到了办证现场，已经在履行协助义务。而彭家荣因与王玲玲之间并未完全协商一致，反而没有去。对此，彭家荣陈述称是王玲玲要求其支付25000元分手费及归还银行卡，以此为要挟，所以没有办成。通过本案审理，查明涉案房屋的贷款已于2018年7月30日还完。彭家荣曾向王玲玲出具书面材料，明确表示还完贷款后归还4000元。但在其要求王玲玲协助办理登记、王玲玲于2019年7月16日到达办证现场时（甚至至今）其仍未向王玲玲归还用于还贷的银行卡，包括其书面承诺还完贷款后偿还的4000元。因此，涉案房屋的权属登记虽至今尚未办理，但并非王玲玲无故、恶意违约，彭家荣自己也负有责任。此外，本院在前面已经说明，彭家荣与王玲玲签订的协议中明确载明，“此房屋购买时的手续与房屋有关的资料均由甲方（彭家荣）保管”。因此，王玲玲于2019年7月6日至办证中心，彭家荣自己反而未到场，因相关资料由彭家荣保管，在彭家荣未配合、提供资料的情形下，王玲玲办理涉案房屋的不动产权登记也存在客观困难。鉴于此，彭家荣以王玲玲不按时配合办理产权登记手续为由要求王玲玲支付违约金依据不足，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 另需明确，王玲玲答辩时提及的银行卡（包括4000元）、分手费及其主张彭家荣承诺因借名购买房屋补偿其20万元的损失，因其未在本案诉讼中提出反诉诉讼请求，故本案审理内容仅限于彭家荣提出的诉讼请求，对王玲玲的以上答辩所涉内容本院不予确认和审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、彭家荣与王玲玲于2014年7月29日签订的《房屋产权归属（确权）协议书》有效； 二、王玲玲于本判决生效之日起十五日内办理济南市槐荫区恒大翡翠华庭X号楼1单元1301室房屋的不动产权登记手续，并在办理完上述房屋不动产权登记手续之日起十五日内协助将上述房屋的不动产权转移登记至彭家荣名下。办理不动产权登记及转移登记期间的一切费用均由彭家荣承担； 三、驳回彭家荣的其他诉讼请求。 案件受理费18323元，减半收取计9161.50元，由彭家荣负担561.50元，由王玲玲负担8600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年十二月十三日 书记员  刘 微