黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1005民初1951号 原告：王清海，男，1950年8月12日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：鄂恒志，黑龙江占云律师事务所律师。 被告：牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，住所地牡丹江市宁安市渤海镇振兴大街1号。 法定代表人：岳丁武，董事长。 委托诉讼代理人：徐亮，黑龙江曦晖律师事务所律师。 原告王清海与被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序分别于2019年10月19日、12月12日公开开庭进行了审理。原告王清海及其委托诉讼代理人鄂恒志、被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人徐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王清海向本院提出诉讼请求：1.被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司返还原告购房款4091856元及支付购房款利息1908144元（以4091856元为基数计算至2019年8月15日止，自2019年8月16日至实际给付之日被告仍按月利率1分支付利息），合计6000000元。2.诉讼费由被告承担。第一次庭审中，原告变更第一项诉讼请求中的利息为自2016年1月8日至2016年9月8日止，8个月，利息为：本金3294576元×8个月×1.5分=395349元；2016年9月8日至2019年8月8日，35个月，利息为：本金4091856元×35个月×1.5分=2148224元，合计2543573元，并要求解除原、被告之间签订的四份商品房认购协议。第二次庭审中，原告再次变更第一项诉讼请求中的利息为要求被告按商品房买卖合同司法解释第九条的规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但仍按2543573元主张赔偿数额。事实与理由：原告分别在2016年1月8日、同年8月30日购买被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司在牡丹江市平安街、西十一条路开发的瑞合-西城国际项目24号楼X、XX、XXX、XXXX号商铺，双方签订了“瑞合-西城国际”商铺认购协议，原告当场一次性向被告支付了全部购买商铺款项4091856元，被告当即给原告出具了购房收据等手续。原告购买后发现被告已将上述4户商铺另行抵押出卖给他人，于是原告找到被告要求处理此事，被告同意上述购房款可按照借款及月利率1分标准支付利息，但经原告多次索要此款，被告均未给付。 被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司辩称，原告所述不属实，原、被告之间并不具有真实、合法、有效的房屋买卖关系，据被告了解是原告与案外人具有民间借贷法律关系。被告并没有实际收到原告的购房款，具体的理由详见庭审质证意见。请法院查清本案借贷事实，要求原告追加真正的债务人到庭参加诉讼，查明情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下: 原告称镜泊湖农业开发股份有限公司原法定代表人姜学峰代表该公司分别于2011年5月6日和2013年4月22日向原告借款1000000元和2500000元，合计3500000元，原告于同日将上述两笔款项汇给了镜泊湖农业开发股份有限公司的会计李江，被告对上述事实无异议。原告又称后因镜泊湖农业开发股份有限公司无力偿还原告借款及利息，故原、被告和镜泊湖农业开发股份有限公司三方协商，镜泊湖农业开发股份有限公司将该笔债务转移给被告，但三方未签订书面的债务转移协议，只是口头协议，当时在场的人员有原告、被告西城分公司的葛振、姜学峰；此后，原、被告签订了四份瑞合-西城国际商铺认购单和认购协议，被告也给原告出具了四份房款收据，可以被告用其公司开发的瑞合-西城国际小区的4户房屋抵顶上述借款及利息。庭审中，原告提供了原、被告签订的瑞合-西城国际商铺认购单和认购协议各四份及被告出具的四份房款收据，该组证据体现原、被告分别于2016年1月8日和2016年8月30日签订了三份和一份瑞合-西城国际商铺认购单和认购协议，主要内容为原告作为认购方购买了被告开发建设的瑞合-西城国际小区的24栋四户商铺，建筑面积分别为33.22㎡、34.69㎡、33.22㎡、69.37㎡；单价均为24000元/㎡，房款数额分别为797280元、832464元、797184元、1664928元，合计4091856元；付款方式均体现为全额付款，“并等待公司通知签订销售合同”；交付时间为2016年10月30日。2016年8月30日认购单的备注上体现“镜农往来”。被告分别于2016年1月8日和2016年8月30日给原告共出具了四份收取房款的收据。上述认购单、认购协议加盖了被告的合同专用章，认购单上由被告的置业顾问和销售经理签名确认，四份收据上加盖了被告的财务专用章。被告对上述证据的真实性无异议，但不认可原、被告和镜泊湖农业开发股份有限公司之间存在债务转移关系，原、被告之间也不存在商品房买卖关系，而是由于姜学峰个人原因导致被告给原告出具了上述的认购单、认购协议和收据，原、被告之间应当是一种抵押担保关系，按照我国公司法和担保法的相关规定，该担保行为无效，且原告已经申请解除该买卖行为，故原告无权要求被告返还购房款及利息，镜泊湖农业开发股份有限公司和被告都是独立的法人，不存在原告主张的关联公司或关联交易，因姜学峰已经去世，原、被告之间如何形成认购单及双方到底是抵押还是以房抵账的关系，需要追加镜泊湖农业开发股份有限公司才能进一步核实。 原告称其在购买上述房屋后发现，被告已于2014年将上述四户房屋出售给牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司，双方签订了商品房买卖合同，并于2014年6月10日在牡丹江市房产管理局登记备案。被告认可其与牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司签订了商品房买卖合同，但双方不是商品房买卖关系，而是被告以商品房买卖合同备案的方式对牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司进行抵押，并表示原告不是事后才知道备案的事情，据知情人称，被告在给原告出具认购协议和认购单时，原告已经知道涉案四户房屋的具体情况，当时是姜学峰向原告承诺其偿还牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司贷款，撤销该备案手续后，双方再另行协商。被告同意原告解除双方签订的认购协议，因为本案涉及的是借贷关系而不是房屋买卖关系，借款及利息应当由实际借款人偿还。 庭审中，本院询问原告，为什么其向镜泊湖农业开发股份有限公司汇款3500000元，而在本案主张的数额为4091856元，原告表示多出的款项是当时镜泊湖农业开发股份有限公司未付的利息，当时原告和姜学峰约定的借款利息按月利率1.5%计算，因被告迟迟没有交付房屋，所以原告也要求被告按月利率1.5%给付利息。被告则表示其给原告出具的认购协议、认购单和收据上的房款数额是按照姜学峰的要求出具的，但具体数额是怎么计算出来及原告与镜泊湖农业开发股份有限公司之间的借款本金数额是多少，被告均不清楚，对于当年事情的始末，只有姜学峰本人知情，且被告方给原告出具单据的工作人员已经辞职；姜学峰在2016年2月2日之前一直担任被告的法定代表人，但根据原告的汇款记录可知原告的借款是交付给了镜泊湖农业开发股份有限公司的财务人员李江，不是交给了被告，李江不是被告的工作人员，所以当时姜学峰是否为被告的法定代表人与本案无关。本院询问被告，如果按照正常情况，本案涉及的四户房屋没有抵押给牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司，被告是否能够正常将房屋交给原告，被告称原告在双方签订认购协议时，就已经知道房屋抵押给牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司，且原、被告之间不存在真实的买卖关系，所以也不存在实际交付的问题；现四户房屋处于空置状态，无人占有和使用；至于为什么姜学峰让被告给原告出具购房手续，被告就同意给原告出具，被告的代理人表示不清楚。 本院认为，庭审中，原、被告均认可双方之间签订商铺认购单和认购协议系因案外人镜泊湖农业开发股份有限公司向原告借款3500000元而起，且原告提供证据证实其已经向镜泊湖农业开发股份有限公司交付了借款3500000元，被告对此也无异议，后又因镜泊湖农业开发股份有限公司无力偿还原告借款及利息，其公司法定代表人姜学峰要求被告与原告签订商铺认购单和认购协议及给原告出具了购房款收据，被告对此未提出异议，并按照姜学峰的要求办理了上述事宜，所以应当认为原、被告及镜泊湖农业开发股份有限公司三方协商一致，终止原告与镜泊湖农业开发股份有限公司之间的借款合同关系，建立原、被告之间商品房买卖合同关系，将已经对账清算的借款本金及利息转化为已付购房款，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止情形，该商品房买卖合同订立的目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，故原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，被告应当按照约定向原告交付房屋，并协助原告办理房屋登记手续。关于被告主张其与原告之间系抵押担保关系的问题，原、被告签订的是商铺认购协议，而不是抵押担保合同，更不是让与担保，因为被告没有提供证据证实原、被告和镜泊湖农业开发股份有限公司曾约定将房屋形式上转让至原告名下，镜泊湖农业开发股份有限公司到期清偿债务，原告将房屋返还被告，该公司到期没有清偿债务，原告可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第九十一条第一项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基础事实承担举证证明责任”和第一百零八条第一款和第二款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，原告主张的事实存在具有高度可能性，被告应当承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该项抗辩理由不予支持。经查，被告于2014年就已将本案涉及的四户房屋出售给案外人牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司，且商品房买卖合同已于2014年6月10日在牡丹江市房产管理局登记备案，故被告存在“一房多卖”的情形，但不影响其与原告之间商品房买卖合同的效力。因被告无法按照约定向原告交付房屋，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除双方于2016年1月8日和2016年8月30日签订的四份瑞合-西城国际商铺认购协议，且被告也同意解除上述四份协议，故本院予以支持。原告要求被告返还购房款4091856的诉讼请求，虽然原告只向本院递交了其向镜泊湖农业开发股份有限公司交付借款3500000元的凭证，而没有提供双方对于利息是如何约定的证据，但根据被告给原告出具的收款收据体现的房款数额为4091856元，明显超过了其交付借款的数额，故可以证明原告与镜泊湖农业开发股份有限公司曾约定过利息，且该利息明显低于自原告汇款之日至原、被告签订认购协议之日止、按照年利率24%计算的数额，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，被告应当返还原告上述房款，故本院对原告主张的房款数额予以支持。如被告因本案与镜泊湖农业开发股份有限公司产生其他纠纷，应当另行主张权利。 关于原告主张的赔偿责任的问题，虽然被告称其与原告签订认购协议时，原告已经知道被告就本案涉及的四户房屋与案外人签订商品房买卖合同，并在房产部门办理了备案，但被告未提供证据证实其主张，故应当承担举证不能的不利后果。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项的规定，被告隐瞒原告所售房屋已经出卖给第三人的事实，原告有权要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，故原告要求被告赔偿2543573元未超过法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项、第一零八条第一款和第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条之规定，判决如下： 一、解除原告王清海与被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司于2016年1月8日签订的瑞合·西城国际商铺认购协议（体现的购房款为797184元）、于2016年8月30日签订的三份瑞合·西城国际商铺认购协议（体现的购房款分别为832464元、797184元、1664928元）； 二、被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性返还原告王清海购房款4091856元，并一次性赔偿原告2543573元，合计6635429元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53800元，减半收取26900元，财产保全费5000元，由被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员 魏丹丹 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 刘珊珊 书 记 员 于 淼 后附本案涉及的法律条款 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2.《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 3.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条第一项人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基础事实承担举证证明责任。 第一百零八条第一款和第二款 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条第三项出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。