四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1921民初2841号 原告：刘明军，男，1968年11月14日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：刘汝贤，通江县法律援助中心律师。 被告：四川欣都建设开发有限公司。 法定代表人：陈坤，执行董事。 委托诉讼代理人：何腾交，巴中市通江县广纳法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵芹先，巴中市通江县广纳法律服务所法律工作者。 被告：四川东笙隆置业有限公司。 法定代表人：赵勇，执行董事。 委托诉讼代理人：岳池，男，1974年3月17日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：段军平，四川普联律师事务所律师。 原告刘明军与被告四川欣都建设开发有限公司（以下简称欣都公司）、四川东笙隆置业有限公司（以下简称东笙隆公司）“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘明军的委托诉讼代理人刘汝贤到庭参加了诉讼，被告欣都公司委托诉讼代理人何腾交、赵芹先以及被告东笙隆公司的委托诉讼代理人岳池、段军平亦到庭参加了诉讼，被告欣都公司、东笙隆公司的法定代表人经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘明军向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告欣都公司于2013年7月5日签订的《农业局房改房房屋拆迁安置补偿合同》有效；2.判令二被告立即向原告交付“欣都.泊景湾”2号14楼1号住房（建筑面积98.10㎡）；3.判令二被告向原告支付2015年1月5日至2019年9月5日期间的临时安置补偿费34316.80元；4.判令二被告支付原告违约金643.44元；5.判令二被告赔偿原告损失631346.40元。事实及理由：原告与第一被告于2013年7月5日签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定被告在原告交房18个月内向原告交付“欣都.泊景湾”2号楼5层6号住房（建筑面积106.36㎡），后因规划发生变更，经口头协商将还房变更为2号14楼1号住房（建筑面积98.10㎡）。但二被告一直未向原告交付房屋，也未支付临时安置补偿费。被告的行为已严重违约，为了保护原告的合法权利，特提起诉讼。 被告欣都公司辩称：工程至今未竣工验收，故原告诉请交付房屋，不能实现。原、被告之间签订的合同是拆迁安置补偿合同，其主体不适格，故原、被告之间签订的拆迁安置补偿合同无效。请求驳回原告的诉讼请求。 被告东笙隆公司辩称：同意欣都公司的答辩意见。 经审理查明：“大众.泊景湾”房地产开发项目原由四川大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）开发建设。后因该公司开发资质未通过续期于2010年7月21日与被告欣都公司签订了《房地产开发项目转让合同》，四川大众房地产开发有限公司将“大众.泊景湾”项目转让给被告欣都公司开发，其项目涉及的合同、债权、债务由被告欣都公司承继。随后，被告欣都公司将项目名称更名为“欣都.泊景湾”。2017年，被告欣都公司的资质到期后，经续期申报未获准，被取消开发资格。2017年6月6日，被告欣都公司与被告东笙隆公司签订了《通江县“泊景湾”房地产开发项目开发主体变更协议》，协议约定将“欣都.泊景湾”项目所及的全部权利、义务，包括涉及的合同、协议、债、债务、行政许可文书一并由被告东笙隆公司承继。后被告东笙隆公司将项目又更名为“泊景湾”。该项目于2011年取得《房屋拆迁许可证》、2014年8月1日取得《建设工程施工许可证》、2017年9月27日取得了2、3、4号楼的《商品房预售许可证》。 原告刘明军系通江县农业局职工。原告刘明军居住的住房系单位的房改房，原告刘明军与通江县农业局各享有50%的产权。其后，原告刘明军按政策购买了单位原有的50%产权。 2013年7月5日，被告欣都公司（合同甲方）与原告刘明军(合同乙方)签订了《农业局房改房房屋拆迁安置补偿合同》。合同第二条约定，被拆迁的房屋总面积为76.60㎡，还房99.58㎡。合同第三条约定，乙方自找临时过渡房源；甲方自乙方交房之日起18个月给乙方交付房屋，自乙方腾空房屋交出钥匙之日起计算周转费；甲方向乙方支付周转费11000元。合同第四条约定，附属物补偿、搬家费共计4000元。合同第五条约定，原告被拆迁的房屋实行产权调换，以甲方“欣都.泊景湾”小区2幢5层F户型一套（建筑面积106.36㎡）还房，还房超（差）建筑面积按2800元/㎡计算价差，还房建筑面积以房屋产权管理部门确定的产权面积为准;合同第十一条约定，如因拆迁户搬迁延迟、规划修改、设计变更，乙方同意甲方顺延安置房交付时间。合同第十五条规定，甲方不按协议履行权利和义务，按照乙方旧房评估总价的3‰支付违约金，并赔偿因此而给对方造成的其他损失。合同签订后，被告欣都公司将原告刘明军的房屋拆迁。 2013年6月25日，原通江县规划管理局批复同意被告欣都公司报送的“欣都.泊景湾”建筑方案设计。2014年原通江县规划管理局发布公示，经该局办公会研究同意将“欣都.泊景湾”项目的5号楼的建筑面积调整至2、3、4号楼，原5号楼地块调整为绿化用地。 原告房屋的旧房价值未进行评估。 原告诉请交付的房屋所在楼盘至今尚未竣工验收。 原告主张赔偿损失未提供证据，当庭陈述，其损失为因延迟交房导致租房租价上涨造成的损失。 原告诉称因规划变更，经原、被告双方口头协商将原告的还房调整为2号14楼1号住房（建筑面积98.10㎡），并举出了被告东笙隆公司于2019年6月28日制作的《泊景湾还房统计表》复印件，被告质证认为该表载明的房号系双方确定的还房房号。 本院认为:关于案涉合同的效力问题。本案涉及的《农业局房改房房屋拆迁安置补偿合同》系对合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。原告诉请与被告欣都公司签订的《农业局房改房房屋拆迁安置补偿合同》有效，本院依法予以支持。被告辩称合同无效，本院依法不予支持。 关于原告主张支付临时安置补偿费、违约金以及赔偿损失的问题。按合同约定，被告欣都公司在原告交付旧房之日起18个月内交付还房，现被告欣都公司已超出合同约定期限18个月仍未向原告交付房屋，本案虽存在合同约定的规划调整、设计变更交房延期的情形，但合同约定交房时间早已逾期多年，且被告未能举证证明延期交房的期限，被告欣都公司延期交房构成违约，被告欣都公司应根据合同第十五条的约定支付违约金，因被拆迁的旧房并未评估，可以合同约定的超（差）面积单价为基准计算旧房的价值，故原告主张违约金643元，本院依法予以支持。根据合同的约定，被告一次性支付临时安置补偿费（即周转费）11000元，未约定被告需支付逾期临时安置补偿费，原告诉请支付逾期临时安置补偿费不符合合同的约定，本院依法不予以支持。因违约金不足以弥补原告的损失，原告主张赔偿损失，符合法律规定，原告虽未举证证明其损失的具体金额，但因被告未按期交房原告租房居住，其租金损失是客观存在的，结合当地住房租金的实际情况，其损失的起止日期确定为2015年1月5日（即原告向被告交付旧房之日起18个月之日）至原告主张的截止时间为止即2019年9月5日，其损失确定为42896元（76.60㎡×10元/月.㎡×56月）。 关于原告主张交付房屋的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告诉请交付的房屋所在的楼盘尚未竣工验收，而案涉房屋现尚不具备交付条件，故待符合交付条件时，原告可另行主张交付房屋。 关于承担民事责任的主体问题。被告欣都公司概括承继大众公司的权利、义务后，被告东笙隆公司又概括承继了被告欣都公司的权利、义务。因被告欣都公司在概括转让合同权利义务时未经原告同意，故原告请求被告欣都公司、东笙隆公司共同承担民事责任，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下： 一、被告四川欣都建设开发有限公司、四川东笙隆置业有限公司在本判决生效后十日内共同向原告刘明军支付违约金643元，并赔偿损失42896元； 二、驳回原告刘明军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6892元，由被告四川欣都建设开发有限公司、四川东笙隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  李 宁 人民陪审员  王萍珍 人民陪审员  苟小忆 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  李丽君