广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初8080号原告：周伟木，男，1978年9月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，原告：聂朝霞，女，1980年5月7日出生，汉族，住贵州省兴义市，共同委托诉讼代理人：陆瑶君，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州金瑞房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区金茂东一街18号1314房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA5AYP2L36。法定代表人：李友光，职务执行总经理。委托诉讼代理人：王红艳，女，1980年6月25日出生，汉族，系被告员工。委托诉讼代理人：黄蕙心，女，1991年6月26日出生，汉族，系被告员工。原告周伟木、聂朝霞诉被告广州金瑞房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂朝霞及其与原告周伟木的共同委托诉讼代理人陆瑶君、被告广州金瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王红艳、黄蕙心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周伟木、聂朝霞向本院提出诉讼请求：1、被告广州金瑞房地产开发有限公司向原告周伟木、聂朝霞返还定金5万元并支付利息（以5万元为基数，自2019年9月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际给付之日止）；2、被告广州金瑞房地产开发有限公司向原告周伟木、聂朝霞返还预付款161259元并支付利息(以161259元为基数，自2019年9月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际给付之日止）；3、被告广州金瑞房地产开发有限公司向原告周伟木、聂朝霞返还团购款3万元并支付利息（以3万元为基数，自2019年9月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际给付之日止）；4、被告广州金瑞房地产开发有限公司向原告周伟木、聂朝霞返还2000元并支付利息（以2000元为基数，自2019年9月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际给付之日止）；5、被告广州金瑞房地产开发有限公司承担本案诉讼费。两原告因已收到30000元团购款退款，在庭审中撤回第三项诉讼请求，并增加一项诉讼请求，要求解除原告周伟木、聂朝霞与被告广州金瑞房地产开发有限公司于2019年9月30日签订的《xxxx花园项目商品房认购书》。事实与理由：2019年9月14日，两原告经被告销售人员何xx推介，对广州市南沙区xxx房（以下统称涉案房屋）有初步认购意向，并按照被告销售人员何xx要求，两原告在被告售楼处向被告支付“3万抵10万的团购款”3万元及定金2万元。2019年9月30日，在被告售楼处，被告销售人员何xx提供打印好的《xxxx花园项目商品房认购书》（以下统称《认购书》），指引原告周伟木签署。《认购书》约定涉案房屋单价为20844.42元平方米，总价款为2112582元。同日中午12时，原告周伟木按被告销售人员何xx要求，在被告售楼处支付定金3万元及预付房款161259元，以及向其提供的微信二维码扫码支付2000元。被告向两原告开具“定金2万元”、“定金3万元”、“首期161259元”以及“签署合同备案服务费800、办证费400、按揭费800”共4份收据。当日晚22时21分，两原告中介朋友李xx发出朋友圈，宣传被告对涉案房屋所在的xxx13套房屋进行大幅度降价销售，其中xxx房、xxx房、xxx房与涉案房屋同一栋、同立体方位、同朝向、同户型、同面积，区别仅为楼层不同，该三套房屋降价后价格均显著低于涉案房屋房价，仅仅相差一个楼层的xx房降价后比涉案房屋少了超过14万元。两原告当即联系被告销售人员何xx询问情况。双方自此开始就涉案房屋价格持续通过微信、面谈等方式积极进行协商，直至2019年10月14日，被告销售人员何xx微信告知两原告，价格优惠申请未能通过，让两原告自行对接其法务部。两原告夫妻均为外来务工人员，两人在番禺区经营成衣小本生意，丈夫周伟木兼职货拉拉业务。两原告夫妻辛苦打拼多年，才攒下微薄积蓄在本市认购房屋，以培育小孩、经营家庭。然而被告在两原告凑齐定金及预付房款当日一日之内大降价售楼，仅相差一个楼层的xx房降价后比两原告认购的xx房少了超过14万元，这个差额近乎两原告夫妻两人辛勤工作一年的所得。自2019年9月30日起，原、被告双方一直对涉案房屋价格进行协商，至今未能迖成一致意见，双方未能签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《商品房销售管理办法》第二十二条第二款、《民法通则》第九十二条之规定，两原告向被告支付的所有款项，被告应予返还。但是，被告利用其优势地位欲强加两原告不公平不合理的房屋价格，双方经协商无法达成一致意见，被告拒绝返还两原告所付款项，被告的行为已严重侵犯两原告合法权益。为此，两原告依法提出上述诉讼请求，请人民法院结合本案事实和法律规定判如所请。被告广州金瑞房地产开发有限公司答辩称：不同意两原告的全部诉讼请求，具体理由如下：1、因两原告自身原因，双方至今未能按照《认购书》约定签订《商品房买卖合同（预售）》。2019年9月14日两原告就购买被告开发的“xxx花园”项目中的涉案房屋与被告签订了《认购书》，约定涉案房屋享受优惠折扣前原单价为24534.41元/平方米，总价款为2486562元；享受优惠折扣后单价为20844.42元/平方米，总价款为2112582元，并向被告缴纳定金20000元，同日向广州XXX经纪公司缴纳服务费30000元。2019年9月28日两原告向被告补缴定金30000元，据此双方于当日重新签订《认购书》，明确两原告共缴纳定金50000元。2019年9月30日两原告周伟木前往xxxx花园项目售楼部向被告缴纳了该房屋的首期款161259元，同日向广东信德盛律师事务所缴纳了签署合同备案服务费800元、办证费400元及按揭费800元，并拟当场签订《商品房买卖合同（预售）》，但由于原告聂朝霞当日未到现场，原告周伟木主动提出取走《商品房买卖合同（预售）》并自行给原告聂朝霞签字，被告表示同意。截至本诉提起之日，两原告仍未向被告递交上述《商品房买卖合同（预售）》。2、由前述可知，两原告的诉讼请求3诉讼请求4无理无据，两原告向广州XXX经纪公司缴纳服务费30000元及向广东信德盛律师事务所缴纳了签署合同备案服务费800元、办证费400元及按揭费800元，该等费用均非被告收取的款项，与被告无任何关系。且经两原告申请，10月31日广州XXX经纪公司已返还两原告缴纳的服务费30000元。3、被告推出的清仓推售活动符合经济秩序和市场原则，其导致的差价属于可预测的市场风险，两原告在签订《认购书》前应对上述风险有所预测并可接受的。2019年9月30日晚，原告聂朝霞从中介处得知xxxx花园项目将于10月1日至10月7日推行国庆节清仓推售活动，当即向被告的销售人员提出疑问。随后从10月1日起，两原告多次以降价销售为由向被告提出换房、退房及申请折扣优惠。期间销售人员告知两原告该活动属于清仓推售，并且实现活动中的折扣优惠需短期内完成支付全部房价款，两原告需按揭贷款的情况不能满足活动要求因此无法实现换房。对于项目推行的国庆节清仓推售活动系遵从行业习惯，众所周知每逢重大节假日，各大开发商均会推出相应的促销活动吸引客户、实现业绩；此外，该活动涉及的13套房屋因朝向较差、楼层较低或本地人对其所处楼层较避讳、认为不“吉利”的，销售行情较差，因此需要降价出售吸引客户；再有，两原告提出该活动中与涉案房屋同一栋、同立体方位、同朝向、同户型、同面积的xx房、xx房和xxx房与涉案房屋价格的差价率（=（涉案房屋总价—该活动涉及房屋总价）÷涉案房屋总价×100%)最高不超过8%，差价幅度系处于合理范围。据此，两原告声称被告利用优势地位欲强加两原告不公平不合理的房屋价格既无事实依据亦无法律依据。4、被告不同意解除《认购书》，两原告的违约行为对被告造成了损失，两原告应继续履行义务或赔偿被告损失。截至本诉提起之日，两原告因其未能接受上述合理的差价风险而故意扣留《商品房买卖合同（预售）》，因此双方一直未能正式签订《商品房买卖合同（预售）》，两原告的行为已违反《认购书》中应履行的合同义务；且自《认购书》生效之日至今，涉案房屋一直处于预定状态，被告未能将其另售，如今两原告因不满被告对滞销户型的合理优惠以及自身购买意愿变更等原因向被告提出返款，导致被告直接和间接的损失，严重侵犯被告的合法权益。根据《认购书》第六条第（二）款约定，《认购书》生效之日起五日内，两原告应到售楼处或签约中心与被告签订《商品房买卖合同》。两原告未按约定时间到售楼处签订《商品房买卖合同》或者因两原告其他原因未与被告按约定时间就该认购房屋签署《商品房买卖合同》的，被告有权自行处理该房屋，无需另行通知两原告，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归被告所有，与两原告无关，且两原告所交定金不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，两原告应继续履行《认购书》中的义务或赔偿被告的相关损失。经审理查明：2019年9月14日，两原告（认购人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《认购书》，约定：“第一条基本情况认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于涉案房屋，建筑面积共约101.35平方米，套内建筑面积79.17平方米。第三条价款与付款方式(一）该商品房按照【建筑面积√套内建筑面积□】（选择一种计价，以打√确认为准，以下同)计算认购单价。该套房屋享受优惠折扣前原单价为24534.41元/平方米，总价款为贰佰肆拾捌万陆仟伍佰陆拾贰元整（小写:2486562元）；享受优惠折扣后单价为20844.42元/平方米,总价款为贰佰壹拾壹万贰仟伍佰捌拾贰元整（小写:2112582元)。最终总价款以房管部门核定的房屋面积乘以单价计算为准，前述价款不包含国家及商品房所在地省、市规定的商品房认购人应承担的相关税、费、维修基金等费用。本《认购书》约定的商品房单价己享受相应的优惠折扣，若认购人未在本《认购书》生效之日起五日内与出卖人签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件（以下《商品房买卖合同》均包括《商品房买卖合同》及其补充协议、附件〕，但出卖人愿意继续履约的，则认购人不再享有优惠折扣，该商品房的单价则作相应上调，恢复至未享受优惠折扣之前的单价。(二）出卖人同意认购人按照下列第2种方式付款：2、商业按掲付款……第四条认购定金认购人应当自签订本《认购书》当日，向出卖人支付认购定金20000元人民币(大写：贰万）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。双方签订《商品房买卖合同》后，认购定金抵作商品房价款。第五条出卖人义务从本《认购书》生效之日起五日内不得再将认购人认购的上述房屋出售他人，也不得与他人就该认购房屋签订相同的《认购书》，若违反上述约定，造成认购人不能购买所认购房屋的，则双倍返还认购人所交纳的定金。第六条认购人的义务(―)认购人应确保具备认购及后续签约资格、款项资金来源合法，否则，因不具有购房资格、款项来源不合法等原因，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，其责任由认购人承担，出卖人有权自行处理该房屋，无需另行通知认购人，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归出卖人所有，与认购人无关，且认购人所交定金不予退还。(二）本《认购书》生效之日起五日内，认购人应到出卖人售楼处或签约中心（以下称售楼处，出卖人售楼处地址：广州市南沙区黄阁镇金瑞美秀二街xxxx花园营销中心）与出卖人签订《商品房买卖合同》。认购人未按约定时间到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》或者因认购人其它原因未与出卖人按约定时间就该认购房屋签署《商品房买卖合同》的，出卖人有权自行处理该房屋，无需另行通知认购人，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归出卖人所有，与认购人无关，且认购人所交定金不予退还；若出卖人选择继续履约的，则单价按本《认购书》第三条第（一）款约定（即未享受优惠折扣之前的单价）执行。第七条其他(十二）本《认购书》中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方己完全知晓并理解本《认购书》全部内容，双方对本《认购书》内容不存在任何争议；双方确认在签订本《认购书》时己特别注意《认购书》中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并己按对方要求给予明确说明，双方一致认可本《认购书》内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。”同日，两原告向广州XXX经纪公司支付30000元团购款，向被告支付20000元定金。2019年9月30日，两原告与被告再次签订一份《认购书》，该份《认购书》约定认购人应当向出卖人支付认购定金50000元，其他内容与各方于2019年9月14日签署的《认购书》一致。同日，原告周伟木通过刷卡向被告30000元、60000元、101259元，共计191259元，被告向两原告出具三张房屋销售专用收据分别载明款项名称为定金20000元、30000元、以及首期款161259元。另外，两原告通过微信扫码支付律师费2000元，广东信德律师事务所向两原告出具一张收款收据，载明收到两原告交来涉案房屋签署合同备案服务费800元、办证费400元、按揭费800元。2019年9月30日当晚，原告聂朝霞通过房产中介李xx的微信朋友圈得知，被告对涉案房屋所在xxxx花园的13套房屋进行大幅度降价销售，降价后价格均显著低于涉案房屋房价，故其当即与被告员工何xx联系协商处理。两原告提供一份聂朝霞与被告员工何xx的微信聊天记录、一份2019年10月5日原告二人与被告员工何xx的谈话录音，证明两原告与被告就涉案房屋价格事宜通过微信、面谈等方式积极协商，但最终双方未就房屋价格协商一致。两原告提供的微信聊天记录显示：“2019年9月30日23:39时，聂朝霞：怎么便宜那么多。何xx：那个是一次性付款，5天。用来吸引客户；2019年10月2日12:52时，聂朝霞：小何，我的事情可不可以这样解决，就是我先退再买，我损失一部分定金，再买国庆特价单位，有可能这样操作吗；2019年10月8日16:22时，何xx：聂小姐，您好，您的情况申请今天已经发去区域，再到集团审核，1.是申请价格优惠。2.是退房申请，退回所交款项。等集团回复之后可能会约你们过来现场一趟进行沟通，您这边等我消息，反馈及时跟你们说；2019年10月14日，何xx：聂小姐，集团那边由于国庆的单位也全部卖完，还有你们也是已经草签并且不能走调整备案价流程，最终价格不能再破备案最低标准了。最后就看你们怎么安排，我觉得那也是一去不返的，那真的就是对于差楼层的清货，完了都没有了”。关于两原告先后与被告签订两份《认购书》的问题。两原告表示，2019年9月14日签订的《认购书》是就认购另一房屋而签订的，约定定金为20000元，后经何xx安排，双方将交易房屋更换为涉案房屋，并于2019年9月30日重新签订了《认购书》，约定定金为50000元。两原告实际于2019年9月30日认购涉案房屋，被告亦未将2019年9月14日签署的《认购书》原件或复印件交付两原告。被告回应称，双方之所以签订两份《认购书》，系由于认购涉案房屋，两原告需要缴纳50000元定金，但是两原告在2019年9月14日只缴纳了20000元的定金，故双方签订了定金为20000元的《认购书》，后两原告于2019年9月30日补缴了30000元定金，故双方于当日重新签订一份定金为50000元的《认购书》，被告因此将此前签订的《认购书》收回。两份《认购书》除了定金数额不同外其余约定内容均一致，可以证实两原告在2019年9月14日即确定认购涉案房屋的事实。本院认为：两原告与被告先后在2019年9月14日及2019年9月30日签订了两份《认购书》，该两份《认购书》除定金数额约定不同外，其他内容均为一致，故签订在后的《认购书》应认定为已替代了签订在前的《认购书》，且为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当遵照履行。本案的争议焦点为两原告要求解除《认购书》是否需要承担相应的违约责任的问题，对此本院阐述如下：第一，商品房买卖是一种市场行为，交易价格完全由买卖双方商定，原、被告双方既已签订《认购书》，双方即成立预约合同关系，《认购书》已对交易价格进行了明确约定，即表示双方对此价格均予以认可；第二，被告作为开发商，其对所销售的商品房有权自主决定销售价格。被告对涉案房屋所在小区的部分户型进行特价促销，属于正常的市场行为，且本身亦不具有普遍性，故不能简单的以此促销价格与涉案房屋交易价格进行对比；第三，两原告在得知被告对涉案房屋所在小区的特定房屋降价促销后，要求退房、换房以及申请优惠价等，均属于两原告单方面对《认购书》内容变更的要求，但本案中并无必须变更《认购书》条款的法定和约定事由，故两原告主张双方未能签订商品房买卖合同系因双方没有就房价协商一致，不可归责于双方，没有依据，本院不予认可。需要指出的是，两原告在签订《认购书》后，发现涉案房屋所在楼盘的特价单位促销价格与涉案房屋的销售价格存在一定的差距，其心情可以理解。但众所周知，房地产买卖本身就是一项存有风险的商品交易，而该风险属于可以预见的商业风险，因此认购人在认购房屋后不能因为出现了价格波动而随意反悔，否则不仅有违诚信原则，同时也会破坏正常的市场交易秩序。鉴于两原告已明确表示其将不履行《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》的义务，并主张解除双方于2019年9月30日签订的《认购书》，被告亦表示在两原告承担违约责任的情况下同意解除《认购书》，故本院对两原告的该项诉讼请求予以支持，但应当承担相应的违约责任。根据《认购书》的约定，两原告未依约签订《商品房买卖合同》的，其所交定金不予退还。因此，被告有权没收两原告支付的50000元定金，两原告要求退还该定金并支付利息，缺乏理据，本院不予支持。《认购书》解除后，被告应当返还两原告所支付的房屋首期款161259元，但两原告要求被告支付房屋首期款的利息，没有合同和法律依据，本院不予支持。另外，广东信德律师事务所为两原告所支付的2000元律师费（签署合同备案服务费、办证费、按揭费）的收款人，因此该款项在涉案房屋交易不成的情况下，两原告理应向该律师事务所申请退还，其要求被告退还该费用并支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案纠纷系因两原告拒绝履行《认购书》所引起，故案件受理费应由两原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，判决如下：一、解除两原告周伟木、聂朝霞与被告广州金瑞房地产开发有限公司于2019年9月30日签订的《xxxx花园项目商品房认购书》；二、被告广州金瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周伟木、聂朝霞返还161259元；三、驳回原告周伟木、聂朝霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2256元，由原告周伟木、聂朝霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年十二月十九日书记员  梁 艺