广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5035号原告：广东星光达房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街汇晶西一街4号之一自编101房，统一社会信用代码91440114563969093E。法定代表人：陈敏然，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈应、曾珍，该公司职员。被告：高辉，男，1972年12月10日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：黄光平，广东伟邦律师事务所律师。原告广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）与被告高辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。基于案件实际情况，本案转为普通程序公开开庭进行审理。原告星光达公司的委托诉讼代理人陈应，被告高辉的委托诉讼代理人黄光平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星光达公司向本院提出诉讼请求：1．被告按约向原告支付第三期租金264195元、第四期租金179114元，共计443309元；2.被告每日按未付租金万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，其中第三期的违约金从2018年6月7日起算，第四期从2018年12月4日起算至被告支付应付租金之日止；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2017年7月13日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，约定被告向原告承租位于广州市花都区广物汇晶广场西二街1号716号的房屋，租赁期限自2019年10月30日起至2039年9月30日止，租金总额为886618元，付款方式为分期付款，被告应分别于2017年6月18日前向原告支付租金265985元；于2017年12月8日前向原告支付租金172847元；于2018年6月6日前向原告支付租金268672元；于2018年12月3日前向原告支付租金179114元。租赁合同签订后，被告按约缴纳第一期、第二期租金，但至今未向原告缴纳第三期、第四期租金，共计443309元，且逾期天数已超过300天，严重损害了原告合法权益。被告出现前述逾期付款情形后，原告于2018年12月19日向被告寄发《已到期应缴款通知书》，要求被告支付未付租金443309元及违约金27485.12元，但被告仍未支付。原告另于2019年2月14日委托广东国鼎律师事务所向被告寄发律师函，要求被告向原告支付应付未付租金443309元及违约金30588.28元，被告依旧不予理会，至今未支付欠缴租金及违约金。根据租赁合同补充协议第五条约定，承租人分期付款的，如承租人未能按补充协议第四条约定的期限支付各期租金的，出租人有权要求承租人每日按未付租金万分之五的标准支付违约金，经出租人催告，逾期超过60天仍未支付的，出租人有权解除合同，承租人需按照租金总额20%向出租人支付违约金。被告未按约支付第三期、第四期租金共计443309元，因此原告有权要求被告支付欠缴租金，并每日按未付租金万分之五的标准计算违约金。诉讼中，原告星光达公司变更为以买卖合同法律关系提出主张，将第1项诉讼请求变更为：被告按约向原告支付第三期房款264195元、第四期房款179114元，共计443309元。被告高辉辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。本案实际为商品房预售合同纠纷，虽然双方签订的协议为《广州市房屋租赁合同》及补充协议，合同约定交楼时间为2019年10月30日，但原告至今未向被告交付房屋，被告也从未使用过涉案房屋，而租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案合同约定的租金总额实际上就是涉案房屋的总价，单价为14841元/平方米，且被告在购买房屋时交付了20000元电商服务费后才能享有房屋单价9.95折的优惠。款项支付方式是在一年半内分4期支付完毕，最后一期于2018年12月31日支付，与租赁合同的交易习惯不符合。从租赁期限看为20年，且租赁期满后可以自动顺延至土地使用权终止日期，有悖于正常的租赁协议。合同对房屋的基本状况、总价款、付款方式、付款时间、交付标准、延期交付的违约责任、维修义务在特别约定的第13、14条中，我方认为合同条款符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干解释》第5条的规定，故本案应定性为商品房预售合同纠纷，原告起诉没有事实与法律依据。针对原告变更后的诉讼请求，被告补充答辩认为，原告在第一次庭审过程中经法院释明后，当庭表示不变更诉讼请求。现原、被告双方关系已被认定为商品房买卖合同关系，如果原告要求被告支付购房款，应以买卖合同关系另案主张。且我方已另案起诉要求解除涉案合同及要求原告向我方返还已付购房款。即使法院继续审理本案，我方仍然不同意继续支付购房款，理由是当时签订租赁合同时，原告明知被告没有购房资格，原告以租赁合同的方式进行实际买卖，主观上属于欺诈。我方认为合同应当解除。本院经审理认定事实如下：星光达公司系广州市花都区迎宾大道东侧广物汇晶广场项目的开发商，项目土地用途为商业，已取得行政主管部门核发的商品房预售许可证。2017年7月13日，高辉作为承租人、乙方，星光达公司作为出租人、甲方签订《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》补充协议及附件一、二。《广州市房屋租赁合同》约定甲方将位于广州市花都区广物汇晶广场西二街1号716房出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积59.62平方米。租赁期限自2039年10月1日至2053年10月29日，其中2039年10月1日至2053年9月30日每月租金2294元，2053年10月1日至2053年10月29日每月租金2640元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付。第六条甲方的权利和义务：1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的＿%向乙方支付违约金。3.租赁期间转让该房屋时，须提前1个月（不少于3个月）书面通知乙方；抵押该房屋须提前15日书面通知乙方。4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利和义务：1.依时间交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的＿%向甲方支付违约金。3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。第九条：甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。《广州市房屋租赁合同》补充协议约定鉴于乙方向甲方承租了涉案房屋，双方订立本协议。第二条约定：该房屋的用途为商业，甲乙双方确认该房屋的建筑面积为59.62平方米，其中套内面积44.29平方米。第三条租赁期限约定：租赁期限为20年，即自2019年10月30日起至2039年9月30日止。租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租赁期限自动续期至2053年10月29日（该房屋所在土地使用终止日期）。如届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方有义务配合另一方签订自2039年10月1日至2053年10月29日的租赁合同。第四条租赁及支付方式：该房屋租金总额为886618元，乙方分期支付：（1）乙方于2017年6月18日前支付租金总额的30%，计265985元；（2）乙方于2017年12月8日前支付租金总额的20%，计172847元；（3）乙方于2018年6月6日前支付租金总额的30%，计268672元；（4）乙方于2018年12月3日前支付租金总额的20%，计179114元。第五条逾期付款的违约责任：2、分期付款的，如果乙方未能按照本协议约定的期限支付各期租金的，甲方有权要求乙方每日按未支付租金万分之五的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除原合同及本协议，乙方需按租金总额的20%的标准向甲方支付违约金。第六条其他费用：本协议约定租赁期限内，乙方使用该房屋所发生的费用（包括但不限于水电、通讯、物业管理等）均由乙方自行承担。第七条物业交付：甲方应当于2019年10月30日前将该房屋交付乙方使用，该房屋交付时应取得建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，甲方向乙方交付该房屋时，应当向乙方发出交付通知书。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：1、遭遇不可抗力；2、因乙方逾期付款，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间；3、因政府机关行政行为或政策因素导致工期延误或因雨天、台风等恶劣天气以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。第八条延期交付的违约责任：甲方未能按本协议约定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，甲方应自本合同第七条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按租金总额万分之五的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，租期不顺延。2、逾期超过180日后，乙方有权单方面解除原合同及本协议。乙方要求解除原合同及本协议的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除通知之日起30日内退还乙方已支付租金并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算）。如果乙方要求继续履行原合同及本协议的，原合同及本协议继续履行，甲方应自本合同第七条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按租金总额万分之五的标准向乙方支付违约金，租期不顺延。3、由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）从约定交付之日起视为该房屋已交付；（2）乙方从约定交付之日起承担该房屋使用人的责任（包括但不限于缴交物业管理费、水电费等）。第九条交付标准：该房屋的交付标准为以精装修交付，具体见附件二。合同第十条为甲方维修义务，约定了甲方对屋面防水、管道渗漏、卫生洁具等项目的维修期限。第十二条违约责任：1、本协议签订之日起至起租日开始前，甲、乙双方均不得擅自解除原合同及本协议，否则违约方需按租金总额的20%向对方支付违约金。2、本协议约定起租日开始之日起，除本协议另有约定外，甲、乙双方均不得解除原合同及本协议，否则违约方需按租金总额的30%向对方支付违约金，如乙方为违约方，乙方还应每月按该房屋租金总额百分之一的标准向甲方支付房屋使用、折旧费。第十三条特别约定：1、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起满五年至第六年间，若购房政策仍未变化且乙方仍不具备购买资格，甲方同意乙方申请退房并双方签订退租协议，扣除乙方应付租金后（自本协议约定起租日起至乙方申请退房之日期间乙方应按20元/平方米/月的标准支付租金），甲方在40个工作日内无息退还乙方剩余已付租金，乙方未在本款约定时间内申请退租的，以后不得再提出退房申请。2、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起六年内，若购房政策未发生变化且乙方仍不具备购买资格，在乙方付清全部租金的前提下，甲方同意乙方更名一次（变更至乙方指定的符合购买资格的第三方，且更名仅限一次）。乙方指定第三方应于甲方同意更名之日起3日内与甲方就该房屋签订《商品房买卖合同》，同时甲、乙双方签订退租协议，《商品房买卖合同》的总房价为租金总额减去乙方应付租金（自本协议约定起租日起至乙方更名之日期间乙方应按20元/平方米/月的标准支付租金）后的剩余租金。3、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起，在乙方没有按本条第1、2款退房或更名的前提下，若购房政策在任何时间发生变化或乙方积极行事已具备购买资格，乙方应于符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋按本协议约定租金总额签订《商品房买卖合同》，双方在5个工作日内开始办理《商品房买卖合同》的备案登记手续。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，需同时与甲方签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议的终止协议，自本协议约定起租日起至乙方与甲方签订《商品房买卖合同》之日期间，甲方不向乙方收取使用该房屋的租金。乙方未在符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋签订《商品房买卖合同》，每逾期一天应按该房屋租金总额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，甲、乙双方签订的《认租书》、《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除，甲方有权另行处置该房屋，同时乙方需向甲方支付该房屋租金总额20%的违约金，乙方还应自本协议约定起租日起每月按该房屋租金总额百分之一的标准向甲方支付房屋使用、折旧费。4、本协议约定的该房屋面积与实测面积有差异的，双方同意租金总额不做变更，在乙方或乙方指定第三方与甲方签订《商品房买卖合同》时再按《商品房买卖合同》约定处理。第十五条其他约定：1、甲、乙双方于2017年7月13日就该房屋购买事宜签订《广州市房屋租赁合同》，本协议作为原合同的补充，若本协议条款与原合同不一致的，以本协议为准。合同签订后，高辉向星光达公司支付了约定的第一、二期款项，第三期款项支付了4477元，尚欠264195元，第四期款项未支付。星光达公司于2018年12月19日向高辉寄发《已到期应缴款通知书》，委托律师事务所于2019年2月19日向高辉寄发律师函，催促高辉支付剩余租金及违约金未果后，提起本案诉讼。2019年10月16日，广州市花都区住房和城乡建设局向星光达公司出具《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》文件，告知星光达公司的“商业楼（自编A1、A2、A3、A4栋）及地下室（自编A-地下室）、商业楼（自编AS2、AS5-AS栋）中的商业楼（自编A1、A2、A3、A4栋）及地下室（自编A-地下室）已经发出《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书（分期）》，根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。星光达公司提交上述文件拟证明涉案房屋已具备合同约定的交付条件。2019年10月29日，星光达公司向高辉寄送收楼通知书。诉讼中，本院依法行使释明权，告知星光达公司，若法院认定其与高辉签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议性质为商品房买卖合同，其是否变更诉讼请求，星光达公司在第一次庭审中表示无需变更诉讼请求。2019年11月29日，星光达公司提交《变更诉讼请求申请》书，明确以买卖合同法律关系要求被告支付未付购房款，并于第二次庭审中再次予以明确。星光达公司在庭审中明确即使涉案合同无效，其也不需要变更诉讼请求。庭审中，本院询问原、被告双方为何以租赁合同形式进行涉案房屋交易。星光达公司回答：当时签订合同时，根据广州的购房政策，个人不能购买商服类房屋，只有企业法人才能够购买并取得产权登记，因此双方在平等自愿的情况下，以租赁形式将房屋使用权转给高辉，并约定在政策允许个人购买该房屋时，双方再签订买卖合同并办理不动产权登记。高辉回答：当时由于星光达公司急于出售涉案房屋，知道涉案房屋不能出售给个人，因此双方以签订租赁合同方式进行买卖。星光达公司认为高辉在2018年12月份就已经具备购买涉案房屋的条件。高辉陈述其对自己是否已具备购买涉案房屋条件并不清楚，星光达公司认为其已具备购买条件，但星光达公司并没有及时通知其履行买卖合同，因此其认为星光达公司是同意其不再履行合同义务了，其有权解除合同关系。另查明，2017年3月30日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号），通知明确加强商服类房地产项目管理，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位。该通知自2017年3月31日起施行。2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产〔2018〕2430号），明确穗府办函〔2017〕65号文中“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”规定的“商服类物业”，指该文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目，2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目不执行此条规定。以上意见自2018年12月20日起执行。本院认为：关于涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的性质问题。判断合同性质，不仅应考虑合同名称，且应综合考虑合同中处分的权益性质、合同价款、付款方式等因素。从期限来看，涉案合同及补充协议约定租赁期限为20年，且租期届满后自动续期至该房屋所在土地使用终止日，即承租人对租赁物享有至土地使用权终止之日的使用权，该约定与租赁合同的性质不符。从付款方式看，合同约定交易总额为886618元，且约定在接近一年半的时间内分四期支付完毕，价格与支付方式均不同于一般的租赁合同。合同约定的逾期付款违约责任、物业交付、延期交付违约责任、交付标准、违约责任等条款也符合商品房买卖合同的主要内容。合同还约定在购房后一定期限内，如购房政策变更买方具备购房资格，可按约定的租金总额重新签订《商品房买卖合同》及办理网签手续等。另外，补充协议第十五条第1点明确载明“甲、乙双方于2017年7月13日就该房屋购买事宜签订《广州市房屋租赁合同》，本协议作为原合同的补充……”综上，结合双方签订涉案合同的原因和背景，本院认定涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的性质为房屋买卖合同，星光达公司与高辉就涉案房屋的交易名为租赁实为买卖。诉讼中，经本院释明，星光达公司变更为以买卖合同关系提出主张，故本案应按买卖合同法律关系继续进行审理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。按照买卖合同法律关系审查，涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议为双方真实意思表示，合法有效。合同虽然有效，但本案交易的房屋为商业性房屋，双方签订合同时，高辉作为个人并不具备购买本市商服类房屋的资格，双方当时的交易行为违反了本市商服类房屋的限购政策，买卖双方对此均有过错。涉案合同补充协议约定“若购房政策在任何时间发生变化或乙方积极行事已具备购买资格，乙方应于符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋按本协议约定租金总额签订《商品房买卖合同》，双方在5个工作日内开始办理《商品房买卖合同》的备案登记手续……”。虽然星光达公司认为高辉在2018年12月份就已具备购买涉案房屋的资格，但之后双方并未就房屋买卖事宜进行进一步磋商。根据约定，在高辉具备购买资格后，双方履行买卖交易程序还必须完成签订商品房买卖合同、办理商品房买卖合同备案登记手续等程序。且房屋交易程序还包括开具购房发票、缴纳契税、办理不动产权属证书等事项。完成上述事项及相关的违约责任约定均需交易双方进一步磋商且达成一致意见后方可进行，而星光达公司并未举证证明双方已就上述事项已进行充分协商且达成一致意见。另外，根据《广州市房屋租赁合同》补充协议约定，乙方（高辉）未在符合购买资格3日内与甲方（星光达公司）重新就该房屋签订《商品房买卖合同》，逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除。现高辉已明确表示不同意继续履行《广州市房屋租赁合同》及补充协议，该合同及补充协议已不再具备继续履行的基础。综合上述理由，星光达公司要求继续履行《广州市房屋租赁合同》及补充协议、高辉支付剩余购房款及逾期付款违约金的依据不足，理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、第一百三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，判决如下：驳回原告广东星光达房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8706元，由原告广东星光达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  任识和人民陪审员  黄海泉二〇一九年十二月二十五日书 记 员  陈晓敏王呈