北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初9706号原告（反诉被告）：张洋，男，1976年10月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王超，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐庆楠，北京市中灿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张烨，女，1990年1月10日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：曲扬，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马小扬，北京市百瑞律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告张洋（反诉被告，以下简称原告）诉被告张烨（反诉原告，以下简称被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人王超，被告之委托诉讼代理人曲扬、马小扬，第三人之委托诉讼代理杨怡芳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原告与被告于2017年5月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及2017年5月27日原告与被告以及北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》，双方办理物业交割手续（按照双方于2017年5月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第六条第（二）项以及同曰双方签订的《补充协议》关于装饰、装修、家具家电等附属设施清单的约定办理交接手续）；2、判令被告向原告支付物业交割保证金l0万元。事实和理由：原告与被告于2017年5月27日，经第三人提供中介服务，签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定对位于北京市朝阳区南磨房路3号院XXX1101（万科蓝山XXX1101，以下简称1101房屋）的住宅单元进行二手房交易，原告为出卖人，被告为买受人。合同约定该房屋连同家具、家电、装饰装修及配套设施设备的总价为人民币2550万元，并约定在购房款中留存40万元作为户口迁出保证金，留存10万元作为物业交割保证金。2017年6月19日，在第三人的协助下，原告与被告完成了房屋所有权转移登记手续。按照此前合同约定，双方应当于房屋所有权转移登记手续完成后的三个工作日内完成物业交接手续，此时，原告已全家搬至海淀区居住四个月，房屋处于空置状态，随时可以办理物业交接。2017年6月20日，经第三人工作人员李某协调双方时间，双方约定6月24日现场办理物业交接手续，其后，因被告一方提出工作忙或出差等原因，物业交接时间两次被推迟，直到2017年7月10日，被告一方才再次通过第三人工作人员李某向原告一方提出预约办理物业交接的要求。2017年6月22日傍晚，原告接到万科蓝山小区的物业管家通知，反映1101房屋的楼下邻居报修屋顶滴水，原告即从海淀区赶回万科蓝山小区，配合物业进行问题排查。从2017年6月22日当晚至7月初，经过物业公司维修组和原告委托的万科地产客户关系中心安排的施工队（北京四泽XXX有限公司）两轮房屋水管系统封闭打压测试，均未发现房屋存在渗漏问题。为彻底排查房屋渗漏风险，原告在2017年7月初委托施工队打开局部地面（一块地砖，约1平方米）检查，也未发现水管有渗漏迹象。2017年7月10日，在接到第三人工作人员李某电话预约物业交接时间的请求后，原告当即反馈了楼下邻居报修及房屋正在排查渗漏风险的情况，被告得知后，当即要求当天查看房屋现状。当晚8点，被告携两名同伴，在第三人工作人员李某和原告的陪同下，到房屋现场查看了屋内情况，时值屋内地砖打开检测口处尚未恢复，可以观察到并无渗漏痕迹，原告在现场也向被告等人明确告知了，“经打压检测不渗漏”和“打开地面也未发现渗漏”的检测情况，并告知预计两周内可以恢复地面并将房屋交给被告，被告等人现场查看了情况后未有明确表态。2017年7月17日，原告通过第三人工作人员李某告知被告：房屋经检测，排除渗漏隐患，且地面即将恢复完毕，约被告收房，未获回应。2017年7月24日到2017年8月1日，原告多次通过给被告发微信、发短信和通过第三人联系等方式，告知“房屋检测未发现渗漏问题”、“房屋地面已恢复”等情况，请被告尽快明确收房时间。被告回应声称相关事项已全权委托被告父亲的助手“方先生”处理（被告提供了“方先生”的电话号码)，对原告的请求不予回应，而“方先生”也以“工作忙”为理由，对原告“明确收房时间”的请求不予正面回应。2017年8月3日，原告以向被告发彩信的形式，和通过第三人工作人员李某微信转发的形式，两次向被告发送了房屋水管打压的书面检测报告（盖有施工单位公章）的电子照片,并以短信催收的方式提醒被告应尽快履行收房义务，并将有关短信抄送第三人工作人员李某。被告的委托人“方先生”以短信形式回应了催收短信，提出对房屋是否漏水问题的质疑和对与楼下邻居纠纷（因楼下邻居报修而房屋又未发现渗漏而产生）未解决的担忧，不肯明确收房时间。原告再次向“方先生”声明了房屋检测结果证明并不存在渗漏问题，以及可以与被告再签署补充协议约定由原告负责处理与楼下邻居纠纷的解决方案。但“方先生”坚持以要求约见楼下邻居核实渗漏情况为由，不同意明确收房时间。2017年8月16日，被告向原告以顺丰快递的形式寄送了一封书面《通知》，引用合同条款指责原告一方逾期交房。2017年8月14日上午，双方及第三人在房屋所在的万科蓝山小区物业管理处进行了会面。原告及其岳母赵某、朋友臧某参加了会面，被告并未出席，而是授权委托了王某某（经口头核实，王某某即是此前被告声称委托的“方先生”）和安某某两位男士参加会面，王、安两位也就是7月10日陪同被告查看房屋现场情况的人，第三人工作人员李某和另一名工作人员参加。在会面中，原告向被告澄清了合同履约责任问题，指出物业交接时间的延迟并非原告的责任，并提出两个解决方式，故请求被告尽快明确收房时间。被告的代理人王、安两位，以回去与被告及其家人讨论为由没有在现场给予明确答复。2017年8月16日，被告的代理人“方先生”以微信形式，通过第三人工作人员，反馈了回复意见，认为渗漏风险不能排除，要求更换房屋管线并由原告承担费用，否则将可能解除合同并要求原告承担违约责任。2017年8月19日，原告对被告提出的要求以短信的形式给予回应，并抄送第三人，对被告的主张予以否认，并要求被告尽快履行收房义务并支付剩余房款。被告接到原告回应后，仍不肯明确收房时间，并继续提出约见楼下邻居的要求。2017年8月23日，在原告的协助安排下，被告的王、安两位在第三人工作人员李某和万科蓝山物业管家孙某某的陪同下，在万科蓝山物业管理处办公室，见到了楼下邻居魏女士的代理律师。该律师向王、安两位出示了已就有关纠纷向朝阳区法院起诉的起诉函和收据。根据原告在该会面后赶到现场向被告的王、安两位先生，以及第三人工作人员李某，和物业管家孙某某了解的魏女士起诉内容，魏女士是针对2013-2015年几次历史渗漏维修问题，及2017年6月22日报修的这次房屋滴水问题，魏女士的起诉书也承认通过检测未查到渗漏原因。而物业管家也向王、安两位先生证实，房屋打压检测后，即使开了水闸，楼下邻居魏女士也未再次报修。原告在现场再次敦请被告尽快收房，并表示可以书面承诺由原告来承担处理相关邻居诉讼问题。8月23日安排被告的代理人与1101房屋楼下邻居魏女士的代理律师会面后，原告继续多次通过第三人催促被告尽快收房，被告以要求原告先处理完邻居诉讼的说辞不肯明确收房态度。原告认为，物业公司、第三人可以证明：因孩子转学原因，原告已于2017年2月底举家从万科蓝山搬至北京市海淀区某小区居住，其后，1101房屋就一直处于空置和挂牌出售的状态，既未自住，也未出租。2017年5月27日与买受人签署房屋买卖合约后，原告亦积极配合买受人一方办理各种手续，使房屋在2017年6月19日得以顺利过户。据此可以看出，我方并无拖延交房的动机。短信、微信记录和第三人可以证明原告一直积极按照合同要求履行交房义务，并无拖延交房的行为。根据双方签署的《北京市存量房买卖合同》第五条第（三）项约定，合同中己对房屋渗漏问题给予专门约定，无论其存在与否，出卖人一方承担的都是维修责任，而买受人一方以此为理由拒绝办理收房手续，不符合合同约定。根据双方在2017年5月27日签署的《补充协议》第五条约定，我方认为，楼下邻居的报修和诉讼分别发生在2017年6月22日和2017年8月7日，迟于双方签署买卖合同的2017年5月27日和办理过户的2017年6月19日，因此，原告在签约和过户时并无欺瞒行为，没有违反合约，买受人一方不应以此作为不收房的依据。原告在邻居报修后，积极进行渗漏风险排查，通过多次检测证实了房屋并不存在渗漏情况，并向被告提供了书面检测报告的电子版说明情况，在此情况下，被告既不进行房屋检验，也不肯采信原告的说辞，反而坚持要以与本次房屋买卖无关的邻居一方的口头说辞为理由，拒不履行收房责任，没有法律和合同依据。被告一直消极回应原告和第三人的催收催办，以各种没有合同和法律依据的理由迟迟不办理房屋交接手续，一方面不履行合约义务，另一方面还无理要求原告承担其延迟收房的损失，是对合约和法律的错误理解。综上所述，原告认为，根据双方签署的《房屋买卖合同》和《补充协议》，原告一直积极履行合约义务，而被告错误地理解合同条款和法律相关规定，拖延收房并向原告提出超出合约和法律规定的不合理要求，同时也不配合第三人协助买卖双方完成合同履约的相关程序，一直不补充提供具体有效地书面联系方式，属于消极履行合同的行为。被告这样的行为，导致原告被迫承担了额外的房屋保管责任，并不能及时拿到后续房款，侵害了原告的合法权益。被告应当承担停止侵害、履行合约义务和赔偿损失等民事责任。据此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩并反诉称,不同意原告的全部诉讼请求。被告不接收房屋是因为原告隐瞒房屋存在重大质量缺陷的真实情况造成的，责任在于原告。原告违约在先，被告要求原告赔偿相关损失，并支付违约金。如果原告没有对被告进行赔偿，被告暂时不同意办理交接手续。如果原告对被告进行了相应的赔偿，被告可以配合办理交接手续。对第二项诉讼请求，经被告核实原告欠缴2012、2016、2017年的取暖费5748．96元，共计17246．88元，上述费用需要从物业保证金中扣除。诉争房屋的有线电视系统被案外人赵伟占用，在被他人占用的情况下，被告收取房屋后无法正常使用有线电视，而且有线电视系统的智能卡和机顶盒都不在被告手中，需要原告给被告。截止到2017年4月，原告拖欠水费45元，需要从保证金中扣除。在原告支付了我方相应的违约金以及损失后，我们同意给付原告剩余物业交割保证金。另外，《北京市存量房屋买卖合同》第五条第（三)项约定，出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水的情况，若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用，因维修影响人买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。《北京市存量房屋买卖合同》第六条第(一)款规定，出卖人应当在房屋所有权转移登记手续办理完毕3个工作日内，将房屋交付给买受人。《北京市存量房屋买卖合同》第七条第(一)款约定，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际、交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付巳交付房价款万分之五的违约金。《补充协议》第五条约定，甲方（即被反诉人）声明：甲方在使用房屋居住时所有设施正常，目前不存在房屋使用的重大问题和质量隐患未解决。但在2017年7月10日被告联系原告及第三人时，了解到2017年6月22日楼下业主魏女士因1101房屋漏水向物业报修，且楼下业主魏女士己将原告起诉至法院。后被告多次反复与物业进行交涉，才了解到1101房屋曾因漏水被楼下业主报修四次：2012年2月、2013年10月、2015年10月、2017年6月，且四次漏水的位置不同。上述情况与原告在《补充协议》中声明的原告“在使用房屋居住时所有设施正常，目前不存在房屋使用的重大问题和质量隐患未解决”，与《北京市存量房屋买卖合同》第五条第（三)项约定的“出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水的情况”截然不同，原告在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签署时故意隐瞒了1101房屋多次不同位置漏水的真实情况。房屋多次不同位置漏水造成1101房屋价值贬损，给被告造成了严重的经济损失，原告应当赔偿被告的贬值损失。且由于原告在双方进行交易时隐瞒房屋多次不同位置漏水的真实情况，并在合同签署后也一直未能修复1101房屋漏水情况，双方关于房屋是否漏水存疑，导致1101房屋未能交付。原告于2017年11月将被告诉至法院，要求被告继续履行合同。直至2018年6月6日，被告才拿到北京市朝阳区人民法院提供的北京市建筑工程质量第五检测所有限公司司法鉴定所出具的《关于（2018)京0105民初2563号财产损害赔偿纠纷案司法鉴定项目可行性的说明》，才了解到1101房屋“渗水部位己采取维修措施”、“渗水初始状态信息己灭失”。原告在合同签署时故意隐瞒1101房屋多次不同位置漏水的事实情况导致了房屋未能按合同约定时间交付，应当承担《北京市存量房屋买卖合同》第七条第(一)款约定的违约金。为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉：1、判令原告赔偿被告因房屋存在质量缺陷造成的房屋贬值损失255000元；2、判令原告向被告支付违约金150万元（以2540万元为基数，自2017年6月23日至2018年6月6日，按照日万分之五计算，被告主张150万元）。针对被告反诉原告辩称，1101房屋不存在质量缺陷。根据《北京市存量房屋买卖合同》第五条第三款，原告确认1101房屋在签订合同时不存在漏水的情况，不存在需要维修的情况。即便存在主体结构漏水的情况，原告仅需要及时完成维修。1101房屋对楼下住户造成屋顶漏水后，原告收到通知后，立即配合物业进行排查，发现是厨房净水器滴水未及时打扫导致，从2017年6月22日当晚到7月初，经过物业公司以及施工队两轮的房屋水管系统封闭打压测试，均没有发现房屋存在渗漏问题，为彻底排查房屋风险，2017年7月初原告委托施工队打开了地面约一平方米进行检查，没有发现水管有渗漏现象，房屋主体结构内不存在漏水情况。涉水部位已经采取了维修措施，因此楼下住户已经没有发现房屋漏水的情况。原告与楼下住户在另案中申请法院委托进行了关于楼下漏水的财产损失评估，评估的结果是财产损失为8425元，该漏水给楼下住户造成的损失是很小的，而且在该案中也无法做出漏水原因鉴定，因为已经维修过了。那个案子还在审理中，但是财产损失的评估报告已经出来了。综上，被告在漏水情况发生时没有实际入住房屋，原告已经履行了维修义务，原告为了被告以后入住安心使用，还对诉争房屋进行了排查，没有显示房屋主体结构存在漏水。根据合同约定，原告仅存在维修房屋或给付被告维修费用的义务，被告以房屋漏水为由向我们主张房屋贬值损失不存在理由。关于违约部分，我们出售房屋是为了孩子入学考虑，为了促成房屋买卖的履行，我们在签订合同前已经搬离了房屋，从合同签订到办理产权，我们一直在配合被告。根据合同以及补充协议约定，办理完产权转移后，应三日内办理物业交割。被告在漏水事件前期以工作忙和出差为由一直没有办理交房。漏水发生后，原告积极排查，将检查、检测结果都及时告知了被告，被告对此一直没有正面的回应。后被告提出房屋交接后存在渗漏问题以及我们和楼下的纠纷没有解决，对于担心，原告明确表示可以有两个解决方案，我们可以安排专业施工队伍排除风险，或是在房屋交接时向被告提供一个月的渗漏质保期，对于与楼下发生的纠纷，本身与物业是否符合交接条件无关，原告也可以完全负责此事。原告认为，原告对被告的担心提供了明确的解决方案，要求被告尽快明确收房时间，但是被告仍不进行物业交接手续。被告于2018年10月30日在没有告知原告的情况下办理了1101房屋门禁卡，12月4日我们在配合楼下进行漏水致损资产评估的过程中发现诉争房屋正在进行装修，我们认为房屋我们已经实际交付给了被告。综上，我们一直积极促成合同的完成，不存在违约情况。房屋本身不存在质量问题，我们也一直配合进行排查。我们对楼下业主提起的漏水纠纷也进行了积极的配合。被告现在已经对房屋进行了装修，因此其主张无事实法律依据，请求驳回被告全部反诉请求。关于被告提到的供暖费，2012年的供暖费应该由开发商承担、2016年供暖费原告确实欠缴，我们会自行补交。2017年的取暖费是2017年10月至2018年10月，双方已经办理了过户，2017年的取暖费应由被告支付。关于电视问题，赵伟是原告的亲属，办理房屋交接后就可以解决此事。智能卡和机顶盒在房间内柜子里。关于水费，如果确实存在的话，我们会补缴的。关于门禁卡，是可以从电梯直接入户的。现在诉争房屋虽然没有进行钥匙的交接，但是门已经被人撬开了，否则被告不可能得知房屋详细的情况。第三人陈述，原告诉讼请求及被告反诉请求均不涉及第三人，故第三人不发表意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月27日，原告作为出卖人与被告作为买受人签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将1101房屋出售给被告，房屋成交价格为700万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1850万元。第五条第三款，出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）否存在漏水(“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。第五条第四款，出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。第六条第一款，出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后三个工作日内将该房屋交付给买受人。第六条第二款，交付房屋时，应当履行下列手续：1．出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业清单中所列物品;2．买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3．移交该房屋房门钥匙。第七条第一款，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。1．逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。同日，原告作为甲方（出卖方）、被告作为乙方（买受方）、第三人作为丙方（居间方）签署《补充协议》，第二条第五款约定，双方应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为物业交割保证金，甲乙双方物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。第四条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定，以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片。其他约定：甲方声明在使用房屋居住时所有设施正常，目前不存在房屋使用的重大问题和质量隐患未解决。2017年6月26日，1101房屋登记至被告名下。庭审中，依被告申请，本院向北京万科企业有限公司调取了2012年2月27日至2015年9月23日期间的报修记录，显示1101房屋在保修期内，分别于2012年2月渗漏到1001房屋,2013年10月客卫、书房顶子大面积渗水,2015年9月室内漏水，楼下洗衣机顶棚漏水等。另依被告申请，本院向北京万科物业服务有限公司蓝山苑物业服务中心调取了2017年7月27日之后的报修记录，其中2017年7月27日显示完成情况显示：6月18日1001房屋魏女士报修客厅空调上方漏水，经检查发现同时餐厅上方左上角顶子也有漏水痕迹，因此处为实体楼板，故联系1101房屋业主；因11层房屋已经空置2个月左右，将户门密码告知管家，为防止漏水情况扩大，故关闭了1101家中所有水阀门，6月20日，1001房屋顶子不漏水了；打开空调检修口查看顶子，发现水是从楼上下来的，接下来物业针对1101房中自来水、中水和热水管进行打压测试，打压结果显示均没有明显掉压，因物业维修师傅专业有限，为尽快找到漏水点，建议1101房屋业主找更专业的师傅上门检查；6月26日，1101房屋业主找地产师傅上门，首先打压测试无法确定哪根水管漏水，后因1001房屋业主不同意开水，故采取开地砖后开水观察，1001房屋业主在家里观察四天，开水时间从7月13日至16日。16日晚上管家发现1101房屋厨房洗菜池下方墙壁位置有漏水，故暂关水阀。17日地产师傅上门，因未恢复供水无法检测，故协商于25日进行检测。7月25日打开水阀，检查到厨房洗菜池下方无异常，因刚刚打开水阀门，还需要长时间观察有无变化情况，故向1001房屋、1101房屋的业主发送了知会函，并向1001房屋业主告知其没有权利停水，如果无法协商解决，则可以通过诉讼解决。7月28日，物业经理与1001房屋业主沟通表示此次开水未发现漏水情况。1101房屋没有找到漏水点，推测可能是地产师傅在检查过程中已将可疑的漏水点修复了。另查，被告于2018年10月30日下午办理了门禁卡，且保修单显示“张女士”于2018年10月30日报修家里跳闸，要求师傅前去看一下，后刘师傅进行了处理。庭审中，原告表示其在2018年12月4日就房屋内正在进行装修，被告表示其没有接收房屋，不知道是谁在装修。针对双方之间的沟通情况，原告向本院提交了其与被告、被告的委托人方先生及李某之间的微信沟通，显示2017年8月3日，原告向被告的委托人方先生发送短信，地面打开检测确认没有水管流水问题，现地面已经做了防水并恢复完毕，施工单位也出具了详细的打压说明并加盖了公章，可以放心交付使用，要求其于8月5日或者6日进行现场勘查情况并收房，并将北京四泽XXX工程有限公司出具的6月26日至6月28日期间的打压测试报告发送给了方先生。同日，原告将其与方先生的沟通信息转发第三人及被告本人，同时原告通过微信向中介发送了打压过程的PDF，并告知地面已经恢复，要求尽快办理接收。被告因为微信记录及短信记录未进行公证，故对真实性不予认可。2017年8月9日，被告向原告发送《通知函》，认为房屋存在漏水，因原告维修，至今没有进行交付，其有权主张退房并主张违约金及逾期交房违约金，并拟定于2017年8月14日协商后续问题。同日，原告要求被告提供地址，并催促被告办理收房手续。并于2017年8月29日以短信形式对《通知函》内容发表了反馈意见。诉讼中，原告向本院出具其工作人员李某的关于1101房出卖人交房行为的证明，主要内容为：2017年6月19日双方办理了1101房屋的所有权转移登记手续；约定于2017年6月24日房屋交接手续，但是被告以工作及出差为由推迟；2017年7月10日，原、被告双方及中介查看了1101房屋正在进行检测的情况，当时查看了地面打开部分，未观察到渗漏现象；2017年8月3日收到原告的房屋水管系统打压检测报告的电子版；及催促被告收房等请况。被告认为该证明的证据形式不符合证据形式要件，故对该证据不予认可。第三人对上述证明的真实性均予以认可。另，被告向本院提交了由第三人工作人员李某提供的一份情况说明，显示原告在签署房屋买卖合同时并未告知被告涉案房屋之前的漏水情况。庭审中，被告向本院提交了两项鉴定申请，分别是：一、1101号房屋是否漏水及漏水原因进行鉴定；二、多次漏水是否会导致房屋价值贬值及贬值具体金额。针对第一项鉴定，双方协商一致确定由北京市建设工程质量第三检测所有限责任公司司法鉴定所进行鉴定；2018年8月2日，北京市建设工程质量第三检测所有限责任公司司法鉴定所出具《司法鉴定回复函》，表示经仔细研究贵方通过EMS交付的有关原告与被告房屋买卖合同纠纷的司法鉴定资料，鉴于1101房屋渗漏已修复，对于房屋渗漏原因无法明确，我单位决定不予受理该司法鉴定委托。针对第二项鉴定事项，经摇号确定鉴定机关为北京市京价价格评估有限公司；2019年4月30日，北京市京价价格评估有限公司出具《价格评估委托鉴定退案函》，表示对于1101房屋是否漏水是否会造成房屋价值贬值及造成的房屋价值贬值具体数额进行评估，经了解，房屋是否漏水需委托专业质量检测机构进行检测，房屋现已修复完毕，无法进行漏水原因检测，故无法判断是否漏水及漏水对房屋价值的影响，现决定退回贵院价格评估鉴定函。另外，本院调取了1001房屋业主起诉本院原告的诉讼卷宗材料，其中本院向北京万科中心的员工吉某进行了现场谈话，对方表示“有打压记录，管里均未发现漏水迹象。通过跟楼下沟通，7月10日对可能的漏水点也进行了观察，没有发现漏水点。7月24日，物业管家发现被告加重厨房净水器软管有些漏水，经过修复，漏水没有了。”经询现场看漏了多久，对方表示“不清楚，但是橱柜背板已经被水浸透了，墙体也有被水浸泡的痕迹”。双方对于卷宗材料的真实性均认可。本院认为，原告与被告签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议系双方真实的意思表示且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方合同约定，在交付房屋之前，原告具有保持房屋原状完好的义务。合同约定的交付时间办理完毕产权过户登记手续后3个工作日，即原告应当于2017年6月29日前将涉案房屋以完整状态交付于被告，但根据报修记录显示，涉案房屋自2017年6月18日开始即发生了漏水情况，经过修复及打压测试，直至2017年8月3日才将打压说明发送给被告，证明屋内已经没有漏水情况。故原告存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任,但该逾期行为不致根本违约，故不能发生解除合同的后果，被告仍应按合同约定办理物业交割手续接收房屋，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。就原告的第二项诉讼请求，本院亦予以支持，但应扣除其欠付的供暖费17246．88元，水费45元，故被告应向原告支付物业交割保证金82708．12元。就原告应向被告支付相应的逾期交房违约金的问题，违约金计算方式为：36天*2540万元*万分之二（合同约定过高，本院对此予以调整）＝182880元。针对被告主张的因房屋质量缺陷造成的房屋贬值损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张烨继续履行原告（反诉被告）张洋与被告（反诉原告）张烨于2017年5月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及2017年5月27日双方同第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》，被告（反诉原告）张烨于本判决生效之日起七日内配合原告（反诉被告）张洋办理物业交割手续（按照双方于2017年5月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第六条第（二）项以及同日双方签订的《补充协议》关于装饰、装修、家具家电等附属设施清单的约定办理交接手续）。二、被告（反诉原告）张烨于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张洋物业交割保证金八万二千七百零八元一角二分。三、驳回原告（反诉被告）张洋的其他诉讼请求。四、原告（反诉被告）张洋于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）张烨逾期交房违约金十八万二千八百八十元。五、驳回被告（反诉原告）张烨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1350元，由原告（反诉被告）张洋负担（已交纳）。反诉案件受理费10298元，由被告（反诉原告）张烨负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 袁 冲审 判 员 曹 勇人民陪审员 邱 凡二〇一九年十二月二十六日书 记 员 毛珂歆