北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84652号原告：华声在线股份有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路湖南日报社内。法定代表人：孔和平，董事长。委托诉讼代理人：李卓钊，湖南金州律师事务所律师。被告：罗德联合（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：于水，执行董事。委托诉讼代理人：罗肖，北京市德贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晴，北京市德贤律师事务所律师。原告华声在线股份有限公司（以下简称原告）与被告罗德联合（北京）科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李卓钊，被告的委托诉讼代理人罗肖、曾晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金459280.4元、水电费是23133.6元；2、被告向原告支付租金及水电费的利息（以482414元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月31日起计算至实际清偿之日止）。事实和理由：原告系北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHOB座608室、638室、639室三个单元的所有权人，总建筑面积952平米。2016年12月26日，原告与案外人北京华声财讯信息技术有限公司（以下简称财讯公司）签订《关于全面托管在京物业的合作协议》，将前述物业委托财讯公司管理。2016年12月16日，财讯公司与被告就权属物业中227.67平米（以下简称涉案房屋）签订《办公区域租赁使用协议》，租期为2016年12月19日至2017年12月18日，租金为35000元每月，水电费用为126元每人每月。租期届满后，被告并未与财讯公司续签租赁协议，但仍事实上租用涉案房屋直至2019年3月31日。被告自2017年12月19日起未再支付租金及水电费用，故原告起诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，双方并不存在租赁关系，原告起诉被告没有事实和法律依据；第二，被告与财讯公司存在租赁关系，财讯公司在租赁合同履行过程中存在违约行为，应对被告承担违约责任；原告意图通过越过财讯公司直接向被告主张权利的方式剥夺被告向财讯公司主张权利的机会，不应得到支持；第三，原告起诉被告是在帮助财讯公司逃避债务，规避法院强制执行，涉嫌犯罪。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的所有权人。2016年11月7日，原告向财讯公司出具《委托书》，委托财讯公司对原告所有的共约952平米的办公用房统一管理，具体包括自用及对外租赁等有关事宜。2016年12月16日，财讯公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《办公区域租赁使用协议》，约定乙方承租甲方合法管理的涉案房屋，约定甲方是涉案房屋所有权人的控股子公司，经原告授权运营管理本房产出租事宜，完全具有以自身名义签订本合同的合法资质及权限；甲方出租给乙方使用的房屋，折算建筑面积共227.67平方米；该房屋租赁期共12个月，自2016年12月19日起至2017年12月18日止；租赁期满，乙方如要求续租，必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，并重新签订租赁合同，否则甲方有权收回全部出租房屋及甲方提供乙方使用的办公家具及其他设施；房屋月租金为35000元，租金支付方式为，双方约定先付后用，入住前抵押两个月租金，每两个月支付一次租金（押二付二），第一期租金及押金共计14万元，应在签订合同当日支付，最迟不得晚于入住前完成支付，以后每期租金提前五个工作日完成支付；甲方有偿向乙方提供正常办公所需的环境照明、办公用电、冷暖空调用电及桶装饮用水，按照费用分摊原则，饮用水1元/人天，电费5元/人天，每月以21工作日计，每人每月分摊此两项费用126元；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年12月26日，原告（甲方、委托方）与财讯公司（乙方、受托方）签订《华声在线股份有限公司与北京华声财讯信息技术有限公司关于全面托管在京物业的合作协议》，约定甲方以每年收取固定费用的方式委托乙方全面管理其所有的952平米房屋，进行综合利用和经营，包括但不限于长期出租、短期出租、开展公司住所租赁平台等；双方合作期限自2017年1月1日至2021年12月31日，乙方承诺在合作期内，每年承担甲方上述物业运营所需的费用总计1239859.78元，分别包含向甲方支付代理费（折旧费）88万元、向物业公司支付的物管费319875.36元、供暖费39984.42元；经双方协商一致，甲方承诺在合作期内每年向乙方支付服务费12万元；委托管理期间，乙方有权将上述委托物业进行对外出租，且对外出租时间不得超过本协议合同期间；若因租赁产生的纠纷由乙方全权负责处理，甲方因此遭受相应的损失，甲方有权向乙方进行追索；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年9月15日，被告（乙方、承租方）与财讯公司（甲方、出租方）签订《办公区域续租确认函》，约定甲方承诺乙方以不低于现价续租现有办公面积折算共227.67平方米一年，及自2017年12月19日至2018年12月18日，期满前三个月，双方商定是否续约；双方同意在2017年12月1日前续签《办公区域租赁使用协议》，甲方不得以任何理由不按时续签上述续租协议，乙方不得以任何理由不按时续签上述续租协议，守约方有权向违约方索赔，索赔金额不低于本续租确认函所涉最大金额（即全年租金）的两倍。2018年10月25日，原告向被告发送《函》，载明原告为便于管理，之前委托财讯公司托管在京物业、代办相关出租事宜，2018年1月29日经财讯公司董事会决议清算，故要求被告与原告驻京办工作人员对接，并将2018年1月至9月的房租打款至原告公司账户。2018年12月3日，被告向原告发送《关于房屋租赁的函》，载明被告作为承租方确认与原告续签房屋租赁协议，函中另对相关租赁细节问题作出表述。同月6日，被告向原告发送《关于缴纳2018年房租的函》，请求酌减2018年一个月的租金3.5万元和另租房屋已交租金6.9万元。2019年1月16日，原告向被告发送《告知函》，载明决定自2019年5月1日起与被告终止业务合作关系，请贵司在收到告知函30个工作日内与我司补签2018年1月1日至2019年4月30日的办公场地租赁协议并交纳租金。2019年4月2日，被告向原告发送《关于缴纳房租的承诺函》，载明2018年其应交租金总额为339704元，扣减押金后为269704元，如原告同意，待被告收到原告开具的发票后承诺6个月内分期将租金汇入原告账户；另，被告已与案外人签订了租赁协议并已将涉案房屋腾空，房租应计算至2019年3月1日，2019年租金应为59190元，如原告同意，待被告收到原告开具的发票后承诺1周内将租金汇入原告账户。庭审中，原告另提交《关于解除的情况说明》、《关于终止的函》、《关于终止的回函》、《关于华声在线在京托管物业及车辆管理等相关事宜的函》，证明原告与财讯公司已于2018年协商一致解除了《华声在线股份有限公司与北京华声财讯信息技术有限公司关于全面托管在京物业的合作协议》，此后涉案房屋的租金均应向原告交纳。被告对前述证据的真实性均不认可，称财讯公司与被告签订续租确认函时并未提及其与原告解除合作协议，且前述函件的内容相互矛盾，公章序号与此前的公章序号不一致。经核，根据前述往来函件显示：2018年1月22日，原告致函财讯公司提出于2018年8月22日解除双方合作协议；2018年2月1日，财讯公司向原告回函表示同意解除合作协议，并建议解除日为2017年12月31日，现租户自2018年1月1日起直接与原告签约并向原告支付租金；2018年3月15日，财讯公司向原告回函表示同意原合作协议解除日为2017年12月31日，现租户及财讯公司自2018年1月1日起直接与原告签约，租金直接支付给原告。原告就其公章序号不一致问题提交《公章刻制证明》及《印鉴留存卡》，被告认可该证据的真实性，但称该证据显示公章变更时间为2019年9月25日，但原告提交的《关于解除的情况说明》是2019年8月31日出具的，当时公章并未变更，故该情况说明是伪证。关于被告使用涉案房屋的人数，原告主张有12人，并提交抬头印有“德国罗德集团中国代表处”字样的《员工名单》一份，被告对名单不认可，称合同中并未约定使用人数，该名单并非合同附件、合同亦没有附件，被告仅认可使用人数为10人；经核，该名单并未加盖公章，亦无骑缝章。另，被告称并未使用涉案房屋的直饮水，故不应在人头中计算水费，被告并未就此提交证据。经询，被告认可其租金已交至2017年12月18日。关于房屋交接时间，原告称被告于2019年3月31日搬离涉案房屋，被告称其于2019年3月1日搬离，双方均未就此提交证据。上述事实，有房屋所有权证、《委托书》、《办公区域租赁使用协议》、《华声在线股份有限公司与北京华声财讯信息技术有限公司关于全面托管在京物业的合作协议》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，原告委托财讯公司对涉案房屋进行管理，授权其自用或对外出租，被告与财讯公司签订租赁合同时亦对财讯公司受托管理涉案房屋的事宜知晓，现并无证据证明财讯公司与被告签订协议时作出该协议仅约束财讯公司与被告的约定，亦无其他证据证明前述协议只约束财讯公司与被告，故财讯公司在授权范围内、授权期限内与被告签订的协议可以直接约束原告与被告，原告有权以自己名义要求被告履行相关合同义务，故本院对被告主张原告主体不适格的抗辩意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告签订的原租赁合同已经自然到期，其虽与财讯公司签订续租确认函，但双方并未在约定期限内重新订立租赁合同，原被告间虽就重新定约进行过磋商，但最终并未订立合同，故被告继续占用涉案房屋缺乏法律依据，其应按照实际占用时间支付使用费；原告以自己名义要求被告支付相关费用具有事实及法律依据，本院依法予以支持，原告主张钱款性质为租金有误，本院调整为使用费。关于使用费及水电费的数额，双方均未就房屋腾退时间及房屋使用人数进行充分举证，原告应就其主张超过被告自认的部分承担举证责任，故本院确认房屋使用费计算至2019年3月1日，房屋使用人数按10人计算。关于租金及水电费利息，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗德联合（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告华声在线股份有限公司房屋使用费四十三万七千零一十四元九角、水电费一万八千一百八十元；二、驳回原告华声在线股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4268元，由原告华声在线股份有限公司负担215元（已交纳），由被告罗德联合（北京）科技有限公司负担4053（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 蒙镭二〇一九年十二月二十五日法官助理 李青书 记 员 刘欢