山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初5962号 原告：孙中艳，女，1985年7月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：枣庄春晓置业有限公司，法定代表人：宋爽，总经理。 住所地：枣庄市市中区未来城28号楼2314室。 委托诉讼代理人：尹莎莎,女，本单位职工。 原告孙中艳诉被告枣庄春晓置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙中艳到庭参加了诉讼，被告枣庄春晓置业有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告孙中艳诉称，2013年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的枣庄市市中区联鑫家园9号楼4单元501室房产一套。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款。2013年8月2日被将上述商品房交付原告使用。合同约定，被告应当商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续，逾期应向买受人支付违约金。2013年6月14日被告带领原告缴纳住房专项维修资金3118元，登记费80元，档案费20元。但被告至今未按约定履行上述义务，导致原告至今不能办理房产权登记，按照合同第十九条约定被告已经违约，按照合同第二十四条约定，原告诉至法院，请求：一、依法判决被告将枣庄市市中区联鑫家园9号楼4单元501室房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房产证书；二、依法判决被告按照合同第十九条约定向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金22776元(自2013年8月2日起至被告将房屋权属登记材料报产权登记机关备案之日止，每日按原告已付房款208138的万分之零点五计算)；三、诉讼费用由被告承担。 被告枣庄春晓置业有限公司辩称：一、双方存在商品房买卖关系属实。二、逾期办证的根本原因在于联鑫小区系朱子埠矿职工宿舍属于棚户区改造，该矿没落实好拆迁补偿政策，以致延误办证，非被告原因和过错所致。三、截止2019年10月15日被告已经办理了包括原告楼户在内的所有楼房的大产权证，被告已履行了原告办理个人产权证所需资料，并交至不动产登记中心备案的协助义务。并于2019年10月16日在该小区内张贴办证公告，广而告之。原告所在业主微信群里对办理该证通知进行了相互转告，被告已经履行了原告第一项诉讼请求的义务。目前，已有40户业主通过预约登记办理个人产权证，其他业主也在预约中，当下由于办理个人产权证已方便预约登记。另一方面取得个人产权证客观亦需一段时间。因此，在2019年10月16日后原告等待办期间不该在计付违约金。四、原告主张违约金已超过当初两年诉讼时效的规定，现在起诉丧失胜诉权。即便按日计付违约金也应该从起诉之日向前推三年，向后推截止2019年10月16日止，该期间外的时段里不能计算违约金。五、关于计算违约金至领取房产证的约定系建委系统老的版本，由于目前绝大多数商品房均不能在交房90日内办证，所以该条款存在严重弊端，与房地产开发的现实行情严重脱节，现已废止，而且在被告已依法履行协助和备案义务的前提下办证客观上确实需要一段合理时间，在该期间内仍持续计付违约金对被告十分不公平。原告买房以居住为根本目的，在已实际占有且不影响居住并已经开始陆续办证的前提下，在计付违约金已失去违约金制裁的本意。综上请求法庭依法驳回原告对被告的请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告春晓置业公司投资开发了枣庄市市中区联鑫家园房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于枣庄市市中区联鑫家园9号楼4单元501室房产，合同约定价款为193490元。合同关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付了房屋购房款193490元，被告于2013年8月2日将上述房屋交付给原告。 被告提交了9号楼的大产权证书及公告通知，拟证明：被告已经于2019年10月15日之前将原告办理产权登记所需的手续交至不动产中心备案，并通知了原告办理不动产登记。原告没有异议。因此，本院认定：被告于2019年10月15日履行了将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，并通知了原告办理房屋所有权登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。按照上述《商品房买卖合同》约定，原告已履行其合同义务，向被告支付了全部购房款；被告则应在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告未举证证明按照合同约定时间履行应由其承担的备案并协助办理涉案房屋转移登记的义务，应承担举证不能的法律责任，其行为构成违约，应承担违约责任。被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务，并支付原告违约金。 原告主张依法判决被告将枣庄市市中区联鑫家园9号楼4单元501室房产备案材料报产权登记机关备案，因被告现在已经备案完毕，故对原告的该项请求，本院不予支持，但现产权证书尚未办理完毕，被告仍应继续履行协助原告办理不动产权证书的义务。 关于违约金计算问题。由于原告于2019年11月13日就本案诉至本院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年11月13日起诉之日往前倒推三年,即2016年11月13日之后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。另因被告已按照《商品房买卖合同》约定于2019年10月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告也没有提交证据证明该房屋备案后，被告在办理产权登记证书中存在违约行为的情形，因此本院确认该违约金计算至2019年10月15日止。原、被告双方合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。被告支付给原告的违约金应当以193490元为基数，按日万分之零点五计算，自2016年11月13日起至2019年10月15日止，共计1066天，计10313.02元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告枣庄春晓置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告孙中艳办理位于枣庄市市中区联鑫家园9号楼4单元501室房屋的房产权证书； 二、被告枣庄春晓置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告孙中艳违约金10313.02元； 三、驳回原告孙中艳的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费370元，减半收取185元，由被告枣庄春晓置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  孙中胜 二〇一九年十二月十七日 书记员  赵秀美