广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初10873号原告韩希，女，满族，1981年8月6日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托代理人韦勤宁，广东生龙律师事务所律师。委托代理人李婧，广东生龙律师事务所律师。被告深圳市凯韵展览策划有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治街道春华四季园25-3-9B，统一社会信用代码：914403000733742811。法定代表人林秋帆。被告吴志伟，男，汉族，1993年8月22日出生，身份证住址：广东省东莞市，两被告共同委托代理人李鹤，广东星辰律师事务所律师。两被告共同委托代理人李静仪，广东星辰律师事务所律师。被告程兰，女，汉族，1969年10月2日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托代理人吴勇，广东华商律师事务所律师。委托代理人颜婵娟，广东华商律师事务所律师。上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩希及其委托代理人韦勤宁、被告深圳市凯韵展览策划有限公司（以下简称“凯韵公司”）、吴志伟共同委托代理人李鹤和李静仪、被告程兰委托代理人吴勇、颜婵娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月31日，被告吴志伟授权被告凯韵公司与其签订了《商铺租赁合同》（编号为HL113），将位于深圳龙岗区龙城街道盛平社区泽洋园的113号店铺出租给其经营爱家味羊排，租赁期限为2017年11月1日至2022年10月30日，免租期为2017年11月1日至2018年4月30日止，其依约缴纳了押金并预付了首月租金，共计51006元（人民币，下同），其共签订了四份合同，其中两份合同有其和被告凯韵公司签章，双方各执一份，另外两份只有其的签名，由被告凯韵公司保管；合同签订后，其投入了大量资金装修店铺，购置了经营所需的设备、材料、聘请了员工等、办理了营业执照，名称为“深圳市龙岗区汇龙羊羊爱家味小吃店”，准备经营烤羊排生意；其装修完毕后试营业时，发现烟雾在厨房弥漫，无法排出，后经与其他承租人一起排查，发现承租物业二楼的公共烟道封堵，烟雾堵在烟道无法排出；与被告凯韵公司沟通后，被告凯韵公司称已整改好，但仍然无法排烟；其再次查看时，发现二楼烟道打了孔，但没有与楼上的烟道连通，烟雾在二楼室内弥漫，从窗户飘出，根本无法到达顶楼；因公共烟道不通，各个商铺间存在严重的串烟串味现象，因烟雾太浓，部分店铺的消防报警器甚至出现了报警的情况。此外，被告凯韵公司招商时的宣传册、海报、宣传视频及广告宣传PARK汇（泽洋园，原名汇龙天下）是“龙岗CBD公园综合体”，已有“蓬客精品酒店”、“千味涮”、“网咖”等优势品牌入驻、招商率高达90%，项目一楼有大品牌权健理疗养身会所，二楼主经营网咖、书吧，三楼四楼是高端商务酒店，配有260间精品客房，铺位可自由打通、全能餐饮业太经营，全球诚招特色餐饮、便利店、咖啡饮品等，适合经营餐馆、面包店、冷饮甜品店、西餐厅、烧烤店、火锅干锅、料理店，重金打造龙岗特色美食街，综合体旁配套完善的5000平方米的亲子公园式氧吧公园等；至今，“蓬客精品酒店”、“千味涮”、“网咖”等品牌商家从未入驻，配套的主题公园面积严重缩水，与宣传广告大相径庭。自2017年12月起，PARK汇的承租人陆续拨打12345、集体到龙岗街道办投诉被告凯韵公司公共烟道不能使用和虚假宣传的问题、到龙岗环保局投诉被告凯韵公司公共烟道不能使用、污染环境、存在安全隐患的问题；龙城街道办组织过多次调解，环保局也多次要求被告凯韵公司整改，但被告凯韵公司整改后，公共烟道的问题还是没有解决，无法正常使用。其承租店铺的目的是经营餐饮行业，与其他经营餐饮行业的相邻店铺一样必须使用专用的烟道，但被告凯韵公司提供的公共烟道无法使用，无法实现原告承租的目的，根据《合同法》第九十四条规定，其有权解除与被告凯韵公司的《商铺租赁合同》；2018年5月23日，其通过邮政快递的方式向被告凯韵公司发送了《关于解除的告知函》，被告凯韵公司于2018年5月24日签收。在与被告凯韵公司交涉过程中，其得知被告凯韵公司已将店铺转让给被告程兰；被告凯韵公司收回其与被告凯韵公司共同签署的《商铺租赁合同》后，将被告程兰与其签名的《商铺租赁合同》交给其。原告认为被告的行为违反了诚实信用原则，侵害了其合法权益，其为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告的《商铺租赁合同》（编号：HL113）于2018年5月24日解除；2、被告退还押金34004元、预付的租金17002元及逾期退还的利息（按银行同期借款利率计算，自2018年5月24日起至付清时止）；3、被告赔偿原告的装修损失、购置设备的损失等合计1190271.5元（包括装修882829元、购置设备物品128230元、聘请员工155500元、其他23712.5元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告凯韵公司、吴志伟辩称，1、原告诉称公共烟道不能使用不符合事实，被告在改造涉案商铺并招租时，已预埋排烟管道而供经营餐饮的承租人使用；原告于2017年10月进场装修并于2017年12月底开张营业，直至2018年3月停止营业前，原告均正常经营，未反映烟道不通的情形；2017年12月、2018年1月，被告凯韵公司的工作人员到原告经营的餐厅就餐并未发现异常；2018年3月，部分承租人反映烟道使用存在异常，被告已积极配合原告排查，并委托专业机构额外增设了抽风及净化设备，目前烟道已可满足排烟需求。2、原告诉称被告招商时存在虚假宣传且不符合事实，原告提供的证据不能证明被告在招商时存在原告在诉状所称的字眼。3、被告凯韵公司受被告吴志伟的委托于2017年8月25日与原告签订了《商铺租赁合同》，其中附件二的签订说明约定，被告后期会出售该商铺，购买方在购买该商铺后，成为当然的出租人，原告与被告凯韵公司所签订的《商铺租赁合同》作废失效，涉案商铺的权利人于2017年11月30日由被告吴志伟变更登记给被告程兰，被告程兰已于移交涉案商铺时签订了新的商铺租赁合同，被告凯韵公司于2018年1月将此事知会了原告，由此可见原告对被告凯韵公司、吴志伟的起诉存在两处错误，原告明知被告凯韵公司是被告吴志伟的代理人，商铺租赁合同的权利义务由被告吴志伟享有和承担，故原告起诉被告凯韵公司是错误的，又因涉案商铺转让并签订了新的租赁合同，涉案租赁合同的相对方已不是原告与被告凯韵公司，故原告起诉被告吴志伟也属于主体不适格。4、因《商铺租赁合同》的出租人已由被告凯韵公司变更为被告程兰，原告对被告凯韵公司的送达不能发生解除合同的效力，而原告对被告程兰寄出告知函的寄出时间在2018年6月，故原告主张2018年5月24日合同解除并无事实和法律依据，相反，原告应承担拖欠合同约定的水电费、物业管理费、租金的费用。5、原告在2018年6月30日合同免租期届满之际，提出不合理的事由解除合同，并要求巨额赔偿，违反契约精神，且其所举证的损失与其无关，且主体不适格。被告程兰辩称，1、其认为涉案商铺不存在烟道排烟的问题，即使存在，也不构成根本违约，并不是合同解除的条件；2、被告程兰与被告吴志伟之间买卖合同签订于2017年10月，而原告与被告吴志伟之间租赁合同签订于2017年8月，即使因为租赁合同需要赔偿，也应由被告吴志伟承担；3、原告所诉称的损失不合理。经审理查明，被告凯韵公司受被告吴志伟的委托与原告于2017年8月31日签订《商铺租赁合同》（编号：HL113），内容约定：被告吴志伟将其位于深圳市龙岗区龙城街道盛平社区泽洋园113号商铺租给原告使用，面积70.84平方米；租赁期限自2017年11月1日至2022年10月30日止共5年；租赁用途为商业，经营爱家味羊排；免租期为自2017年11月1日起至2018年4月30日止；每月租金为17002元；租赁押金34004元；应于2017年8月31日前支付首月租金，之后应于每月1日前支付当月租金；2017年11月1日前交付商铺，原告自交付之日起15个工作日进场装修，装修期间原告需办理的包括消防、营业执照等各项许可证件均由原告自行办理，出租方予以配合；管理费、水电费、燃气费、垃圾处理费等相关费用由原告直接向物业管理处缴纳。合同第八条约定：“租赁期间，出租方如需将该商铺所有权转移给第三方，不必知会原告同意，房产所有权转移给第三方后，该第三方全部受让本合同的所有权利义务；该商铺产权变更后，出租方需提前一周通知原告变更本合同，原告收到通知日起十天内办理变更本合同……”。合同第十三条约定：“如原告逾期支付租金超过15日或拖欠管理费、租赁税费、水电费、燃气费、通讯费等费用达到1000元以上，出租方有权解除租赁合同收回该商铺另行处置，没收租赁押金，要求赔偿造成的其他经济损失；如原告未按本合同约定的日期进场装修的，视为原告放弃该物业的承租权，出租方有权解除合同，对该物业进行另行处置，没收租赁押金；如原告违反本合同约定提前退租，出租方有权没收租赁押金，要求赔偿造成的其他经济损失”。合同附件还约定原告放弃对113号商铺的优先购买权，原告同时签订四份《商铺租赁合同》，双方签字盖章后各执一份，另外两份由原告预先单独签署，由出租方保存，出租方明确告知原告后期会出售该商铺，购买方在购买该商铺并完成产权转移时，购买方即刻签订由原告单独签署的《商铺租赁合同》，原告与出租方签订的本《商铺租赁合同》即刻作废失效，出租方将商铺的租赁押金和租金转给购买方，购买方开具商铺的租金和押金收据给原告，出租方收回之前开给原告的租赁押金和租金收据……上述合同签订后，原告向被告凯韵公司支付了113号商铺的租赁押金34004元以及首月租金17002元，被告凯韵公司向原告出具了相应的《收款收据》并依约向原告交付113号商铺。2017年10月15日，被告吴志伟将113号商铺转卖给被告程兰并过户登记在程兰名下，相应租赁合同的押金及首月租金都转给被告程兰收取，被告程兰同时倒签了由原告预先单独签署的交给被告凯韵公司保存的《商铺租赁合同》（编号：H113），倒签日期在2017年8月31日。原告接收113号商铺后，便对商铺进行装修以及准备营业。原告于2017年9月5日与案外人刘怡签订了《设计合同》约定设计费28000元，原告随后转账支付案外人刘怡装修设计费用27800元。2017年10月10日，原告与惠州市心权艺实业有限公司签订《装饰工程合同》，预算装修总造价595529元，原告分别于2017年10月17日、11月19日、12月5日及2018年3月23日转账支付惠州市心权艺装饰工程有限公司81000元、78000元、78000元、17000元共计254000元，但惠州市心权艺装饰工程有限公司仅开具上述四次转账日期的收据金额为97658.7元、100658.7元、100658.7元、42552.9元共计341529元。2017年10月16日，原告为涉案商铺进行接电产生费用12000元。2017年11月7日，制作涉案商铺招牌产生费用6800元。2017年11月13日，原告在涉案商铺进行消防设备工程安装（喷头、独立烟感、灭火器、灭火器箱、应急灯、安全出口灯），工程报价4600元，原告随后向安装人支付了4600元。2017年12月5日，原告在涉案商铺地址注册成立“深圳市龙岗区汇龙羊羊爱家味小吃店”用于经营，系个体工商户，为此原告提交了其与深圳市爱家味餐饮连锁有限公司于2017年7月30日签署的《加盟合同》，约定原告在涉案商铺地址经营爱家味羊排，加盟费150000元、履约保证金50000元、押金30000元，共计230000元，同日开通网络费用3668元。原告主张其于2018年4月20日起停止营业，但在营业期间存在聘请员工的工资损失，为此提交了《房屋租赁合同》、《微信聊天记录》予以证明其向员工支付工资及租房的情况。原告还主张为涉案商铺经营而购置物品的损失，提交了一些物品的收款收据、商品销售单、送货单、POS签购单、小票等，予以证明其购置收银系统、监控、烤箱、吊柜、厨具、空调等物品的费用。又查，涉案商铺所在商圈的承租人于2017年12月起向街道相关部门投诉商铺所用公共排烟管道无法排烟等问题。2018年1月24日,原告与被告凯韵公司协商达成合意同意延长免租期2个月，免租期变更为自2017年11月1日起至2018年6月30日止。之后，涉案商铺所在商圈的承租人就虚假宣传、欺诈销售、主体烟道设施未达使用标准等问题向街道相关部门继续进行投诉。2018年5月24日，原告向被告凯韵公司邮寄发出《关于解除商铺租赁合同的告知函》，称因涉案商铺存在烟道无法排烟，无法兑现承租时建立商圈综合体的承诺，经整改后仍未解决烟道排烟问题，故要求解除合同，并要求出租人退押金、租金和赔偿相关损失。其后，原告又于2018年6月13日向被告程兰以短信发送《关于解除商铺租赁合同的告知函》，通知解除涉案商铺的租赁合同，并要求退押金、租金及赔偿相关损失。2018年6月23日，被告凯韵公司与被告程兰达成对113号商铺的《处理方案》，被告凯韵公司承诺其负责与原告交涉清场事宜，清租后其负责于2018年9月20日前重新招商。原告与被告就涉案商铺发生争议后，未进行交接，2019年4月26日，原告发现涉案商铺被他人重新装修，遂报警。庭审时，原告确认报警后其带人去涉案商铺砸墙，为了搬离大型冰箱和空调，涉案商铺的现使用人在其报警并砸墙取物品之后，便与其达成协议赔偿5万元作为其搭建了阁楼以及未能搬离的冰箱的费用，而空调和电缆其均已拆走，其称排烟系统、水池、置物架、没有用的桌椅都没有搬走；被告陈述达成赔偿时原告将涉案商铺内可搬移物品都搬走了。各方当事人均确认涉案113号商铺以及另案的相邻111号、112号商铺已由业主另行出租他人，并对三个商铺进行打通装修。另查，关于涉案商铺所用公共烟囱管道的问题。被告凯韵公司曾于2018年4月12日与深圳市正东厨房设备有限公司签订《餐饮油烟净化处理工程施工合同》，在2018年4月12日至22日对公共烟囱管道进行了整改。原告起诉后，本院依法委托广东产品质量监督监测研究院对涉案商铺的公共排烟管道是否符合排烟标准进行鉴定，该研究院于2019年7月4日作出《排烟管道质量鉴定报告》，鉴定意见为：涉案商铺排烟的“排烟管道”，不符合国家标准GB18483-2001《饮食业油烟排放标准（试行）》和行业标准JGJ64-2017《饮食建筑设计标准》对排烟的要求。鉴定费用115000元由被告吴志伟预先垫付。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、《营业执照》、《不动产权证》、《收据》、《补充协议》、《涉嫌虚假宣传、欺诈销售行为的告知函》、《宣传彩页》、《图片》、《录像光盘》、《关于解除商铺租赁合同的告知函》、《邮政快递单及详情单》、《短信》、《设计合同》、《借记卡明细》、《微信聊天记录》、《装饰工程合同》、《收据》、《工程报价单》、《押金、租金管理费收据》、《加盟合同》、《餐饮设备单据》、《房屋租赁合同》、《员工工资支付单据》、《交通住宿单据》，被告凯韵公司、吴志伟提交的《公证委托书》、《商铺租赁合同》、《餐饮油烟净化处理工程施工合同》、《银行电子回单》、《餐饮小票》、《水电费、管理费的缴费通知单、收据》、《餐饮油烟净化处理工程施工的情况说明》、《合同收据遗失声明》，被告程兰提交的《房屋买卖合同》、《处理方案》，以及庭审笔录予以证明，足以证实。本院认为，被告吴志伟授权被告凯韵公司与原告于2017年8月31日签订的《商铺租赁合同》（编号：HL113）系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。根据该合同第八条以及合同附件约定被告吴志伟可出售涉案商铺，且原告放弃对涉案商铺的优先购买权，其后被告吴志伟将涉案113号商铺带租分别出售给被告程兰，被告程兰取得涉案113号商铺的所有权并并承接了租赁合同的权利义务，并补签了《商铺租赁合同》，因此，被告程兰与原告成立租赁合同关系。经本院委托鉴定机构对涉案商铺的公共排烟管道进行鉴定，鉴定结论为不符合国家标准和行业标准，涉案商铺公共排烟管道不符排烟标准，足以影响原告所承租涉案商铺的餐饮经营及使用。被告吴志伟、程兰先后作为113号商铺的出租方，其提供的商铺存在严重缺陷，未能满足原告签订租赁合同时对涉案商铺的正常使用要求，原告据此解除租赁合同，合理有据，本院予以支持。根据原告通过短信送达解除合同告知书之日，原告与被告程兰于2018年6月13日解除合同。合同解除产生的损失应由违约方承担相应的赔偿责任，因涉案商铺产权人即被告程兰实际收取了涉案商铺的押金及首月租金，应予退还原告，故被告程兰应退还原告租赁押金34004元、首月租金17002元共计51006元及支付逾期退还利息。此外，本院根据原告提交的相关合同、转账记录以及票据，对原告的其他损失支持如下：1、装修设计费27800元，有合同及转账为证，以实际转账数额为准，本院予以支持；2、装修费用341529元，有装修合同、转账记录及收据为证，其中转账记录和收据无法体现是互相独立的费用，因此以收据确认的收款数额为准，本院予以支持；3、接电费用12000元，有微信记录及转账为证，本院予以支持；4、消防设备安装4600元及网络费3668元，有合同及收据为证，本院予以支持；5、排烟通风管道系统，因未提交相应的合同、转账记录佐证，故本院不予支持；6、招牌制作费6800元，有票据为证，本院酌情予以支持；7、加盟费用损失，虽然原告签订了加盟合同，但非必然发生的损失，原告未举证证明因不在涉案商铺经营爱家味羊排会导致加盟合同无法继续履行或者已造成原告加盟费用不能退回的事实，因此，对于该加盟费损失，本院不予支持；8、原告从2017年11月开店经营，至2018年4月停业，期间原告经营了几个月，存在经营支出及经营收入，员工工资及租房成本非直接的必然损失，故本院不予支持；9、原告主张的购置经营所需的其他设备物品损失，因订单零散，无法辨别是否为涉案商铺所用，且已经造成了全部无收益的损耗，鉴于因原告曾于2018年4月底到涉案商铺进行物品搬离，并与涉案商铺现实际使用人达成协议赔偿原告5万元，对此，本院认为，原告已作出搬离行为并达成赔偿协议，该事实足以认定原告对涉案商铺内可搬移物品均已搬离，因此，对于原告提出的要求赔偿其购置设备物品的损失，本院不予支持；以上其他损失共计396397元。因被告吴志伟系涉案商铺的原始出租人，原告最先与被告吴志伟就涉案113号商铺形成租赁合同关系，涉案商铺在原告与被告吴志伟签订租赁合同时即存在烟道无法正常排烟等严重缺陷，被告程兰未对涉案113号商铺的烟道进行过改动，故原告的上述损失共计396397元应当由被告吴志伟承担。因为烟囱不符合标准，所以该举证的鉴定费用由被告吴志伟自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告韩希与被告程兰签订的《商铺租赁合同》（编号：HL113）已于2018年6月13日解除；二、被告程兰于本判决生效之日起三日内向原告韩希退还租赁押金34004元和首月租金17002元，并支付逾期退还利息（以51006元为基数，自2018年6月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告吴志伟于本判决生效之日起三日内赔偿原告韩希装修等损失共计396397元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费15971.5元（原告已预交），由原告承担10215.5元，被告韩希承担656元，被告吴志伟承担5100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘春秀人民陪审员  焦 虹人民陪审员  陈妙英二〇一九年十二月三十日书 记 员  罗 韵