江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1787号 原告：陈桂芳，女，1963年9月18日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：李彪，江苏永信律师事务所律师。 被告：连云港金鹰置业有限公司，住所地连云港市云台山风景区花果山南路21号。 法定代表人：王晓宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘入涛、张宏，江苏宏浩律师事务所律师。 原告陈桂芳与被告连云港金某置业有限公司（以下简称金某置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈桂芳的委托诉讼代理人李彪，被告金某置业公司委托诉讼代理人刘入涛、张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈桂芳向本院提出诉讼请求：1、因原告起诉后，被告已向原告返还了50万元定金罚金，故将第一项诉求变更为请求判令被告向原告返还定金50万元；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月10日上午，被告公司通过置业顾问李某2向原告发出认购金某秋某45号楼一105室的要约，并向原告提出订立认购合同条件（1）定金50万元;（2）谁交定金是谁的。随后还发送了大量关于涉案房屋外部环境、内部结构、装修装饰的视频。因原告多次去看过涉案房屋，在收到被告公司的要约并在置业顾问的带领下再简单看了一下涉案房屋后，就依被告公司提供的银行账号将50万元定金汇入被告公司的账号上。同时，将汇款凭证发送给了与原告对接的置业顾问李某2。2019年9月11日，被告公司与原告对接的置业顾问告知原告，原告认购并交纳了50万元定金的金某秋某45号楼105室已被被告违约网签给了案外人。据原告了解，目前涉案房屋网签的买受人支付定金的时间晚于原告支付定金的时间。因被告违约将涉案房屋出售给案外人；原告要求被告双倍返还定金，但被告以各种理由拒绝。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院。 被告金某置业公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实根据，依法应予以驳回。1、答辩人就连云港金某国际城认购须知在售楼中心进行公示，明确说明认购商品房的流程。认购流程明确载明“客户选定意向楼层，销售人员到经理处核实该套房源是否可售，领取认购书；填写认购书……”“客户凭《认购书》进入财务交纳定金，财务人员核实房源是否可售，确定可售后收取定金并开定金收取单，交给客户。”“交完定金完成认购后，财务盖章，并将盖章的《认购书》第三联给客户。”原告注明房屋的网上转账不能证明是缴纳所诉房源定金，不符合房源认购流程，也没有答辩人出具的定金收据，原告网上转账行为不具备定金性质。原告所述认购流程，既不符合交易习惯，也扰乱正常房屋交易，同时，作为购买房产大额支出不论政府监管还是双方当事人均采取谨慎态度，即采取书面形式确定交易内容。2、答辩人的置业顾问李某1向原告发送了房源销售宣传，并不是要约，充其量是要约邀请，购买房屋属于大额买卖行为，并不能仅凭宣传，还需要签订书面协议，办理相关手续。原告在9月10日到被告处看房，由置业顾问李某1陪同，置业顾问李某19月10日上午11点08分与答辩人核实涉案房源，答辩人已告知涉案房源已认购并明确告知置业顾问李某1不能先交款，原告得知涉案房源已认购这一情况后，自己为了能买到该房源向置业顾问李某1要了答辩人银行账户并通过网银在9月10日上午11点25分转账汇款50万元仅是个人意思行为，付款也备注是“房款”，不是定金。原告转账汇款行为并没有得到答辩人的认可或者与答辩人签订认购协议，答辩人也未向原告出具定金收据。根据担保法第九十条：“定金应当以书面形式约定”。双方并未有书面约定，不存在原告所谓的缴纳定金。因此，原告诉请双倍返还定金没有事实依据，依法应予以驳回。二、答辩人与原告已就网上银行转账50万元退款事宜达成一致意见，按原告提供账号将原告房款退回，双方无其他争议，原告现提起诉讼无法律依据，依法应予以驳回。经协商，双方就网上银行转账50万元退款事宜达成一致意见，原告与9月18日上午8点45分提供了退款的开户银行及账号信息，答辩人按原告提供银行账户信息将原告网上银行转账房款走审批流程退款，并于9月26日将原告网上银行转账50万元退还给原告，双方无其他争议，原告现提起诉讼无法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了与原告对接的置业顾问李某2的微信基本信息页截图一张、朋友圈截图四张、原告与被告公司置业顾问李某2在2019年9月10日的微信聊天记录截图两份有及刻录了李某2发送给原告关于涉案房屋信息的八段视频的光盘以及在该视频中李某2介绍涉案房屋语音的文本、原告的助理王某与被告公司的置业顾问微信聊天记录截图一份、被告公司微信群聊天记录，原告与李某2在2019年9月11日的微信截图一份、原告与李某2在2019年9月12日的微信截图两份、在2019年9月10日11点25分由原告支付给被告的50万元华夏银行网上银行交易电子凭证一份、连云港金某国际城认购须知、李某2与魏星星的聊天记录、李某2与陈桂芳的聊天记录、国内支付业务付款回单、认购书。本院依法组织双方质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 经本院审理查明确定如下事实，2019年9月10日上午原告陈桂芳在被告金某置业公司销售人员李某2的陪同下前往被告处看房。上午11时05分，金某置业公司销售人员李某2向原告陈桂芳通过微信向原告发送“快来谁交定金谁的。50万元定金”并发送关于金某国际城45号楼105室房屋信息的八段视频。上午11点08分，被告金某置业公司销售经理向销售人员李某2发送微信表示金某国际城45号楼105室房屋已经与他人签约。上午11时18分，金某置业公司销售人员李某2向原告陈桂芳指定的助理微信发送内容为金某置业公司银行收款账号信息的图片。原告陈桂芳让其助理于上午11时25分通过华夏银行网上银行向被告金某置业公司账户转账500000元，并备注房款。 2019年9月10日，案外人黄某、冯某中与连云港金某置业有限公司签订了《连云港金某国际城别墅认购书》认购了金某国际城45号楼105号房，并于当日上午11点32分缴纳了500000元定金。 2019年9月26日，被告金某置业公司通过中国银行向原告陈桂芳华夏银行股份有限公司连云港分行账户转账500000元。 另查明，被告金某置业公司售楼处贴有《连云港金某国际城认购须知》，上面注明了1、客户选定意向楼层，销售人员到经理处合适该套房源是否可售，领取认购书；2、填写认购书，客户签完字后由销售人员拿到经理处再次核实房源是否可售，确定可售后经理签字；3、客户凭《认购书》进入财务交纳定金，财务人员核实房源是否可售，确定可售后收取定金并开定金收取单，交给客户……等注意事项。 本院认为，我国合同法所规定的要约是要约人希望和他人订立合同的一种意思表示，该意思表示应当具体明确且要表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。其中所谓具体是指要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款。所谓确定，是指要约的内容必须明确肯定。本案中，被告销售人员李某2通过微信向原告发送了“快来谁叫定金谁的。50万元定金”并发送八段关于金某国际城45号楼105室房屋内部结构的介绍视频，原告认为被告是作出了要约的意思表示，但是双方的微信聊天内容及被告所发视频中双方并未对涉案房屋的面积、价格、履行期限等重要合同构成要件作出明确约定，不具备要约中具体明确这一构成要件。虽然李某2是对原告个人发出此信息，但被告公司系通过其销售人员向众多不特定人员发出此销售信息，被告销售人员所作出的行为目的在于宣传涉案房屋的优越性，并以此吸引原告前来购买涉案房屋，符合要约邀请的构成要件，所以对于原告主张认为被告所作出的行为属于要约的主张，本院不予采纳。并且根据我国担保法的相关规定，定金的成立应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，原告所提交的原告支付给被告500000元的华夏银行网上银行交易电子凭证中并未注明该款项为定金。 综上，被告的行为因不具备要约中关于具体明确的构成要件，所以不构成要约。原告向被告转账的行为也不符合定金要以书面形式订立的成立要件，不能认定原告向被告支付的500000元房款为定金。并且原告向被告支付的500000元房款，被告已经返还原告。所以，对于原告主张适用定金罚则，判令被告向原告再返还定金500000元的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 驳回原告陈桂芳的诉讼请求。 案件受理费收取13800元（原告已预交），由原告陈桂芳负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  刘素梅 人民陪审员  杜建新 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  陈婉玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： (一)内容具体确定; (二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 [二]、《中华人民共和国担保法》 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 预交上诉费收款人：连云港市中级人民法院 账号：10×××94 开户行：江苏省连云港市农业银行苍梧支行