北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初49987号原告（反诉被告）：展昭亮，男，1985年1月20日出生，汉族，北京万展科技有限公司经理，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：王哲，女，1988年10月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：崔黎娜，女，1983年7月17日出生，汉族，新希望集团有限公司投资风险管理中心副经理，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）展昭亮、原告（反诉被告）王哲（以下分别简称姓名，合称二原告）与被告（反诉原告）崔黎娜（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告和崔黎娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求判令崔黎娜支付逾期迁出户口的违约金45.8万元（依据是补充协议第三条）。事实和理由：2018年8月23日二原告与崔黎娜在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间翰旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E1808135682）和《补充协议》（补充协议号：BG18227098）。该合同和协议约定：二原告以458万元人民币购买崔黎娜位于北京市朝阳区小关北里211号楼6单元402个人住房（以下简称涉案房屋），建筑面积为63.86平方米。经双方友好协商同意，崔黎娜承诺在2019年4月1日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因崔黎娜自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向二原告支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同签订后，二原告如约向崔黎娜支付购房款人民币458万元，现房屋所有权证书已更名为二原告。2019年4月1日二原告与见证方北京我爱我家房地产经纪有限公司工作人员到小关北里派出所查询崔黎娜户口迁出情况，发现崔黎娜没有按合同约定时间迁出户口。事后二原告多次与崔黎娜协商崔黎娜违约赔偿事宜，并要求崔黎娜迁出户口。但遭到崔黎娜拒绝，崔黎娜坚决表示不予履行合同约定。二原告认为崔黎娜的行为违背了合同的约定，己构成违约行为，损害了二原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第107条之规定向法院提起诉讼，请求保护二原告的合法权益，盼望如所请。崔黎娜辩称，二原告与崔黎娜之间履行房屋买卖合同纠纷过程中，崔黎娜严格按照合同约定积极履行合同义务。崔黎娜户口延迟迁出7个工作日不属于崔黎娜自身原因，属于崔黎娜无法预见也无法控制的意外事件，依据合同约定不应当承担违约责任，请求法院驳回二原告的全部诉讼请求。一、崔黎娜一直积极履行户口迁出义务，延迟迁出7个工作日属于崔黎娜无法预见、无法控制的意外事件。崔黎娜不存在过错，也不存在主观恶意。双方签订的《房屋买卖合同》专门约定，发生无法预见无法控制的意外事件时，免除受意外事件影响的一方的责任。(1)崔黎娜以前的户口在标的房产内，在签订买房合同时没有其他房产。(2)为了能够履行合同义务，把户口尽快迁出，崔黎娜通过法院拍卖购买一套房，拟将户口迁至新购房的房屋（因为法院拍卖房屋过户速度较快）。(3)按照《房屋买卖合同》约定，崔黎娜迁出户口的最后期限是2019年4月1日，崔黎娜有充足的时间在该期限内，将新房屋过户到崔黎娜名下，并将户口迁至新房。(4)按照正常流程，崔黎娜应当在2019年3月初办理完毕新房过户手续，但整个办理房本过程中，出现如下意外事件导致崔黎娜无法正常办理相关手续：(1)正常情况下，拍卖房产支付完全款后7个工作日法官验收款项后会出具“成交确认书、执行裁定书、强制执行裁定书、以及协助执行裁定书”等，其中协助执行裁定书由法院送达房产过户相关管理部门。协助执行裁定送达后第2天即可办理房屋过户手续。随后可立刻办理户口迁出手续。整个办理房本及迁出户口时间为支付全部房款后最多一个月左右。本案中崔黎娜于2019年2月25日即支付完全部房款；(2)主办法官休年假延迟1周（2月11日至2月17日）；主办法官外出培训且书记员休产假，耽误一周（2月25日至28日），导致崔黎娜不得已推迟两周领取相关法院执行裁定；(3)法院裁定和法院案款收据填写错误，错误收据修改需要报高院层层审批，导致崔黎娜不得已推迟2周办理房屋缴税手续（崔黎娜本来约定于2019年3月15日办理房屋缴税和过户手续；因为收据错误，不得已两次推迟，至2019年3月29日才办理完毕房屋缴税）；(4)由于法院又意外多次送达方式错误导致协助执行裁定书没有及时到达房屋产权管理部门，导致崔黎娜在3月29号、4月1号先后两次办理完毕房屋过户和户口迁出手续失败；(5)双方签订的《房屋买卖合同》专门约定，发生无法预见无法控制的意外事件时，免除受意外事件影响的一方的责任。根据双方一致约定的《房屋买卖合同》第十二条约定，发生双方无法预见，无法控制的意外事件，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责的责任。因此，崔黎娜不应当承担意外事件造成的延期迁出户口责任，不构成违约，不应当承担违约责任。二、户口延迟7个工作日迁出，没有给二原告造成任何实际损失，二原告主张的违约金过高。二原告夫妻均没有北京市户口，二人没有小孩，无法将自己的户口落户到标的房产，且标的房产不是学区房，崔黎娜户口延迟迁出时间仅7个工作日，没有给对方造成任何实际损失，二原告主张违约金过高。三、崔黎娜交付房屋及屋内设施完全符合双方约定，崔黎娜不存在房屋交付违约。崔黎娜交付房屋内缺失一台二手洗衣机，但崔黎娜已与二原告达成一致协商变更协议：补偿二原告房屋内全套实木洗漱柜、自动升降衣架、全套厨柜等家具及设施，相关价格早已超出普通二手洗衣机价钱。二原告对崔黎娜的变更要约明确口头书面表示接受，并以实际行动认可房屋交接。二原告对此毫无损失，相反获利。(1)房屋买卖合同约定交付屋内现有一台正在使用的二手洗衣机；至2019年4月1日交付房屋时，该洗衣机因为年代较长已经损坏，崔黎娜已处置该二手洗衣机，收废品的支付崔黎娜该洗衣机价格50元。(2)崔黎娜在交付房屋当天已明确告知王哲，该洗衣坏了，觉得留一个坏的、别人用不了的洗衣机不太好，就处置了。崔黎娜同时告知王哲，崔黎娜会补偿二原告屋内全套实木洗漱柜、自动升降洗衣架、以及全套橱柜等家具设施。王哲表示认可，并接受房屋并入住。(3)房屋交付第二天，再次提及房屋内缺少二手洗衣机事项，崔黎娜再次解释原因并回复二原告之前作为补偿已经赠送相关家具，并明确表示愿意严格按合同执行立刻补偿一台二手洗衣机并取回崔黎娜昨天作为补偿留给二原告的家具。二原告明确表示不需要洗衣机，要保留价格更高的家具。(4)综上所述，崔黎娜与二原告就屋内设施已经达成一致协商意见，二原告并未因二手洗衣机缺失受到损失，反而获得了更多的好处。二原告已经接收崔黎娜新的要约，并通过口头书面以及行动表示对该要约的承诺。崔黎娜与二原告已经通过协商一致及交付接受行为达成新的协议约定。四、二原告在崔黎娜与其积极协商合同履行过程中毫无诚意，言辞挑衅，开口索要巨额款项，具有乘人之危，属于敲诈行为，严重违反履行合同过程中应当遵守的诚实信用原则。(1)崔黎娜一直本着最大诚意履行合同，即便没有拿到自己的房屋，也主动高额短租，并在自己极其不方便的情况下，也最大可能为二原告提供各种便利；房屋交接当天。二原告极不礼貌，无故暴力摔砸屋内设置，崔黎娜和中介当时都被吓的不敢说话。(2)在整件事情的沟通过程中，崔黎娜一道积极努力尽快迁走户口，并从一开始就不断给二原告做解释沟通、承诺，并提出愿意签署保证户口两周内迁走的协议。(3)二原告本意为乘人之危，索要巨额款项。二原告根本不关注户口是否真正及时迁走，在自己没有任何实际损失的情况下，在事情发生后第一时间以诉讼相威胁索要巨额款项，根本不听崔黎娜方的各种解释和协商，并言辞挑衅挖苦。因此，起诉状中“崔黎娜坚决表示不予履行合同约定”表述是二原告故意诬陷，混淆法院试听，我方不予认可。(4)相反，二原告明知自己没有任何经济损失，明知崔黎娜出现了困难和意外事件，明知崔黎娜会积极迁出户口前提下，以诉讼相威胁，索要巨额款项，其实质是乘人之危的敲诈行为。在二原告多次索要巨额款项遭到拒绝后，甚至明知崔黎娜已经将户口迁出，且自身毫无损失时仍然再次开口索要巨额赔偿，被拒绝后，便提起恶意诉讼、浪费司法资源。综上所述，我方认为，合同是双方意思自治的体现，双方都应本着最大的诚意去履行合同。国家诉讼司法资源是宝贵而有限，任何人都不应当以恶意诉讼、浪费国家司法资源为手段谋取不正当利益。在本案中，二原告明知自己没有损失，明知是意外事件，明知崔黎娜会在很短的时间内迁走户口的情况下，仍言辞挑衅伤人并索要巨额款项失败后提起恶意诉讼；其本意为借机敲诈，性质较为恶劣，严重违反了诚实信用的原则；二原告这种无视国家司法资源，以恶意诉讼牟取巨额利益的行为有极其不好的社会影响，应当予以警戒。恳请法院驳回二原告诉讼请求，并依法追究二原告的违约责任。崔黎娜向本院提出反诉请求：请求判令二原告支付崔黎娜违约金5000元（依据房屋买卖合同第十条第二款第一项和第五款，二原告最后一笔尾款2万元应当在4月1日交房时支付但是二原告逾期交款11天）。事实和理由：2018年8月23日，二原告与崔黎娜签订《房屋买卖合同》、《补充协议》及《资金托管协议》。协议约定房屋交付时间为2019年4月1日，并约定于交付房屋当日，二原告向崔黎娜支付人民币2万元，资金通过资金存管方式划转。崔黎娜依照合同履行了房屋交付义务，于2019年4月1日履行房屋交付义务、《物业查验交接单》上全部物业交接事项，并赠送二原告室内部分家具，不存在延迟交房情况。二原告当天入住房屋后，却立刻翻脸，拒绝签署《物业查验交接单》，中介与崔黎娜均多次明确告知二原告这属于违约行为，并与二原告多次沟通，二原告明确表示拒绝履行合同。根据《房屋买卖合同》第四条第二款、第十条第二款、第五款约定，以及《资金托管协议》“划转程序及支付条件”的约定，二原告明知其拒绝签署《物业查验交接单》会导致银行拒绝向崔黎娜支付合同约定的款项，依然言辞强硬明确拒绝履行合同义务，导致崔黎娜无法及时收到房屋款项，给崔黎娜造成了直接经济损失。但考虑到二原告延迟付款时间较短，没有给崔黎娜造成较大损失，为了警戒二原告违约、浪费司法资源及恶意诉讼行为，给崔黎娜造成请假旷工等经济损失，请求法院判令二原告支付崔黎娜违约金5000元整。为此，崔黎娜特向法院提起反诉，请求法院支持崔黎娜的诉讼请求，维护崔黎娜的合法权益。二原告针对崔黎娜的反诉辩称，不同意崔黎娜的反诉请求。所有的房款都付到了监管账户里，崔黎娜拿到了物业交接单之后，把物业交接单交给中介，中介就会从这个监管账户划账到崔黎娜处。我们之所以没有签物业交接单，是因为按照合同约定4月1日之前交房，但是崔黎娜是4月1日当天晚上才把东西搬完，而且崔黎娜的户口也没有迁走，另外附件三里面约定有一个洗衣机，崔黎娜拆走了，没有给我，所以我没有签物业交接单。崔黎娜户口迁出当日2019年4月12日原告在物业交接单上签字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。二原告系夫妻，于2017年11月21日登记结婚。2018年8月23日，二原告（买受人、乙方）与崔黎娜（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定二原告向崔黎娜购买涉案房屋，房屋成交价格458万元，二原告选择组合贷款申办贷款，拟贷款金额267万元，双方一致同意二原告分3次向崔黎娜支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于房源核验通过后5日内，二原告向崔黎娜支付35.8万元，第二次于网签后交税前，二原告向崔黎娜支付143.2万元，第三次于交付房屋当日，二原告向崔黎娜支付2万元。二原告逾期付款在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，二原告应按逾期应付款万分之五/日向崔黎娜承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向崔黎娜支付违约金。二原告逾期付款超过10日的，崔黎娜有权单方解除合同。崔黎娜应当在产权过户后于2019年4月1日前将涉案房屋交付给二原告。经双方友好协商同意，崔黎娜承诺在2019年4月1日之前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因崔黎娜自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向二原告支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同签订后，双方开始各自履行合同义务。2018年11月22日，涉案房屋登记在二原告名下。就崔黎娜户口迁出以及物业交接单的签署，双方均认可崔黎娜于2019年4月12日将户口从涉案房屋处迁出，二原告于同日签署物业交接单。庭审中，原告方申请中介公司工作人员到庭作证，其述称“4月1日前崔黎娜没有说过户口没有迁出；4月1日物业交接当天，中介人员跟二原告说过，物业交接与户口迁出是两件事，房屋已经交接了，水电燃气供暖没有问题是需要在交接单上签字的，否则就是违约。”二原告认可4月1日交接当日没有签字是因为崔黎娜户口未迁出。经询，二原告称崔黎娜迟延迁出户口11天并未实际造成损失。崔黎娜要求调低二原告主张的违约金；二原告不要求法院调低崔黎娜主张的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就崔黎娜逾期迁出户口的违约金，原、被告双方对于其实际迁出日期均无异议，本院予以确认；崔黎娜虽主张逾期迁出户口并非其拖延所致，但其主张的情形也不属于法定免责事由，故二原告主张崔黎娜支付违约金，本院予以支持。鉴于崔黎娜逾期时间较短、二原告也自认并未发生实际损失，根据交易实际情况、崔黎娜违约具体情形、违约时间等，本院酌定崔黎娜向二原告支付违约金1000元。就二原告逾期付款的违约金，原、被告双方对于其签署物业交接单的日期均无异议，本院予以确认；二原告以崔黎娜户口未迁出拒绝签署物业交接单，从而导致崔黎娜收取物业交割款2万元逾期，依约应承担违约责任。现二原告逾期付款11天，但合同中仅就10日内逾期付款违约金做出约定，故本院仅支持崔黎娜10天内的逾期付款违约金请求。二原告不要求本院调低违约金，本院不持异议，故按照每日逾期应付款万分之五的标准，二原告应向崔黎娜支付违约金100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）崔黎娜于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）展昭亮、原告（反诉被告）王哲逾期迁出户口违约金一千元。二、原告（反诉被告）展昭亮、原告（反诉被告）王哲于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）崔黎娜逾期付款违约金一百元。三、驳回原告（反诉被告）展昭亮、原告（反诉被告）王哲的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）崔黎娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8170元，由原告（反诉被告）展昭亮、原告（反诉被告）王哲负担8120元（已交纳），由被告（反诉原告）崔黎娜负担50元（展昭亮、王哲已交纳，崔黎娜于本判决生效之日起七日内支付展昭亮、王哲）。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）展昭亮、原告（反诉被告）王哲负担（崔黎娜已交纳，展昭亮、王哲于本判决生效之日起七日内支付崔黎娜）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 阳人民陪审员 刘 平人民陪审员 段红春二〇一九年十二月九日书 记 员 刘菁菁