河北省张北县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0722民初2478号原告：孙光斌，男，1952年9月1日出生，汉族，住河北省张北县。委托诉讼代理人：孙孝勇（孙光斌之子），1976年2月26日出生，汉族，住河北省张北县。委托诉讼代理人：刘中坤，河北隆业律师事务所律师。被告：段腾蛟，男，1988年6月16日出生，汉族，住河北省张北县。被告：俞美英，女，1965年4月25日出生，汉族，住河北省张北县。被告赵志明，男，1983年8月20日出生，汉族，住张家口市桥西区清河园10号楼1单元203号，现住张家口市桥西区。原告孙光斌与被告段腾蛟、俞美英、赵志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙光斌及其委托诉讼代理人孙孝勇，被告段腾蛟，被告赵志明到庭参加诉讼。被告俞美英经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙光斌提出以下诉讼请求：1.请求依法认定被告段腾蛟与被告赵志明之间关于张北县蔬菜城经纬宾馆东侧第二套商铺（上下二层、含地下室）的转让行为无效；2.请求判令被告为原告办理位于张北县蔬菜城经纬宾馆东侧第二套商铺的房产证、土地证等过户手续；3.被告承担案件受理费、保全费及因保全发生的保险费。事实与理由：2013年8月26日，段贵及其子段腾蛟与原告签订《购房协议书》。协议约定：段贵和段腾蛟将位于张北县蔬菜城经纬宾馆东侧第二套商铺（上下二层、含地下室）出售给原告，面积125.8平方米，总房价为45万元整。签订合同当日支付首付款30万元，余款分三年付清，每年付5万元整。段贵和段腾蛟负责为原告办理房产证、土地证，办理土地证的费用由段贵和段腾蛟支付，办理房产证的费用由原告支付。《购房协议书》签订后，段贵和段腾蛟将房屋交付原告使用，同时段贵收取首付房款30万元。2014年8月26日，原告交给段贵房款5万元。2015年5月21日杨某代原告向段贵支付了0.85万元房款，此后不久段贵死亡。被告俞美英因与他人多起民间借贷纠纷案件被张北县人民法院强制执行，案号分别为：（2015）北执字第499、500、501、502、511、517号。张北县人民法院在执行中于2016年3月21日向原告送达了《履行到期债务通知书》，原告据此向张北县人民法院交付了到期房款4.15万元。原告要求被告段腾蛟、俞美英拿走剩余房款5万元并同时为原告办理房屋过户手续，被告一直以种种借口拖延过户时间。被告赵志明与被告段腾蛟恶意串通在没有任何基础法律关系的情况下，将案涉房屋过户至赵志明名下，其行为直接侵害了原告的合法权益。为维护我的合法权益，特提起诉讼，请求依法裁判。孙光斌围绕诉讼请求，提供证据如下：1.购房协议书、收条、证人杨某证言、张北县人民法院履行到期债务通知书及现金缴款单。该组证据证明原告孙光斌与被告段贵、段腾蛟之间系房屋买卖合同法律关系，合同标的物系经纬宾馆大门东侧的第二套底商一套、段贵、段腾蛟于签订购房协议书之日将房屋交付孙光斌及孙光斌给付购房款的事实。2.河北宏大资产评估有限公司出具的宏大资评[2017]（估）字第07055号资产评估报告、赤城县人民法院（2016）冀0732执22号执行裁定书及协助执行通知书。该组证据证明在赤城县人民法院强制执行过程中，评估拍卖的是经纬宾馆的一层至四层、经纬宾馆西侧从西数第一套底商（阿波罗DF蓄电池商业底商1-2层）、经纬宾馆大门东侧的第一套底商（鹏禹汽贸商业底商1-2层），并未评估拍卖原告孙光斌所购买的位于经纬宾馆大门东侧的第二套底商。3.张北县不动产登记中心出具的不动产登记申请表、不动产单元列表、不动产转移登记询问笔录、张北县公安局经侦大队对被告段腾蛟、赵志明的询问笔录。该组证据证明被告段腾蛟与赵志明之间没有任何房屋买卖的基础法律关系，二人恶意串通后，段腾蛟将案涉房屋无偿转让至赵志明名下，且二人在办理过户手续前就已明知赤城县人民法院并未评估拍卖原告孙光斌所购买的案涉房屋，也明知该套房屋已出售并交付给孙光斌。段腾蛟辩称，2013年8月26日，我父亲段贵与原告签订《购房协议书》。协议约定：段贵将位于张北县蔬菜城经纬宾馆东侧第二套商铺（上下二层、含地下室）出售给原告，总房价为45万元整。签订合同当日支付首付款30万元，余款分三年付清，每年付5万元整。段贵负责为原告办理房产证、土地证，办理土地证的费用由段贵支付，办理房产证的费用由原告支付。段贵于签订《购房协议书》之日将房屋交付原告孙光斌使用，同时段贵收取孙光斌首付房款30万元，其中以段贵尚欠孙光斌28万元抵顶，余款2万元系孙光斌交付的现金。2014年8月26日，原告交付房款5万元。原告向张北县人民法院交付了到期房款4.15万元属实。原告孙光斌提交的《购房协议书》中有我的签名，是我在2014年8月26日收取孙光斌购房款时补签的。段贵在2013年8月26日前向赤城县工商银行贷款350万元时已将该套房屋予以抵押。因段贵于2015年7月18日意外死亡无力偿还贷款，赤城县工商银行将我和我母亲余美英诉至赤城县法院，2016年2月26日被申请执行。赤城县法院执行过程中，评估人员在现场对抵押物勘查时，因我不知道具体抵押物而错误指认抵押物包括另一套底商，未指认本案案涉房屋，且赤城县法院对抵押物未调查核实便进行了拍卖。孙光斌是向我主张过其将剩余购房款5万元交付于我并要求我为其办理案涉房屋产权等相关手续。我与赵志明之间并不存在关于案涉房屋的转让行为，赵志明是通过赤城县法院拍卖时购买的。段腾蛟为证明其答辩意见，提交证据如下：1.购房协议书；2.起诉状（中国工商银行赤城支行系原告，余美英、段腾蛟系被告）；3.赤城县人民法院（2015）赤商初字第144号案件的传票、应诉通知书、举证通知书、民事调解书；4.赤城县人民法院（2016）冀0732执22号执行裁定书、报告财产令、（2016）冀0732执22号之二执行裁定书。赵志明辩称，就本案案涉房屋，在孙光斌与段贵签订购房协议前，段贵在向赤城县工商银行贷款时就已经将该房屋用于抵押并办理了抵押登记手续，故孙光斌与段贵签订的购房协议书是无效的。该房屋我是通过赤城县法院拍卖竞买成功后持法院相关手续到张北县不动产登记中心办理产权登记的。赵志明为证明其答辩意见，提交证据如下：1.××号房屋所有权证书（复印件）；2.冀（2019）张北县不动产权第0006839号不动产权证书；3.赤城县人民法院（2016）冀0732执22号执行裁定书、协助执行通知书；4.中国工商银行赤城支行出具的个人贷款结清证明。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1.段腾蛟、赵志明对孙光斌提交的三组证据均无异议，本院予以认定。2.孙光斌、赵志明对段腾蛟提交的四组证据无异议，本院予以认定。3.孙光斌、段腾蛟对赵志明提交的四组证据无异议，本院予以认定。本院经审理查明事实如下：段腾蛟系段贵与余美英的婚生子，段贵于2015年7月18日死亡。段贵与孙光斌于2013年8月26日签订“购房协议书”。协议约定：一、段贵将位于张北县蔬菜城经纬宾馆东侧第二套商铺（上下二层、含地下室）出售给孙光斌，面积约125.8平方米，总房价为45万元整，该楼毛墙、毛地、无楼梯扶手和卫生洁具。二、付款方式：首付款30万元，余款分三年付清，每年付5万元整。三、段贵负责为孙光斌办理房产证、土地证，办理土地证的费用由段贵支付，办理房产证的费用由孙光斌支付，交完全部房款后办证过户。该购房协议书一式三份且经中间人兰亮签字确认。段贵于签订购房协议书之日将房屋交付孙光斌，孙光斌同时交付段贵首付房款30万元（其中以段贵尚欠孙光斌28万元债务抵顶，余款2万元系孙光斌交付的现金）。2014年8月26日，原告孙光斌交付房款5万元，段腾蛟收取该款时在原告孙光斌持有的购房协议书上补签了段腾蛟的名字。2015年5月21日，杨某代孙光斌向段贵支付了0.85万元房款。孙光斌于2016年3月21日向张北县人民法院交付了到期房款4.15万元。本院在执行（2015）北执字第499、500、501、502、511、517号案件中向孙光斌送达了“履行到期债务通知书”，孙光斌据此于2016年3月21日向本院交付了到期房款4.15万元。另查明，案涉房屋的所有权已于2013年5月8日登记为段腾蛟。段贵、余美英、段腾蛟与中国工商银行股份有限公司赤城支行于2013年8月27日签订借款担保合同，段贵、余美英向中国工商银行股份有限公司赤城支行贷款350万元，以段腾蛟所有的位于张北县线北侧的房屋及土地为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。借款期限自2013年8月27日至2016年8月27日，借款利率为7.38%，还款方式为等额本息还款。段贵死亡后，中国工商银行股份有限公司赤城支行因余美英无力偿还贷款，于2015年10月16日将余美英和段腾蛟诉至赤城县法院。赤城县法院于2015年11月5日依法作出（2015）赤商初字第144号民事调解书。中国工商银行股份有限公司赤城支行因余美英未能按调解书确定的期限履行还款义务，于2016年1月21日申请强制执行。赤城县法院在执行过程中，将经纬宾馆的一层至四层、经纬宾馆西侧从西数第一套底商（阿波罗DF蓄电池商业底商1-2层）、经纬宾馆大门东侧的第一套底商（鹏禹汽贸商业底商1-2层）予以评估拍卖。赵志明通过拍卖成功竞买了上述不动产，赵志明持赤城县法院执行裁定书等强制执行手续与段腾蛟于2019年8月13日到张北县不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权-房屋（构筑物）所有权转移登记，张北县不动产登记中心于2019年8月16日将案涉房屋所有权转移登记至赵志明名下。本院认为，根据双方的诉辩及举证质证意见，本案的争议焦点为：一、段贵、段腾蛟与孙光斌所签订的购房协议书的效力；二、案涉房屋所有权转移登记至赵志明名下是否基于段腾蛟与赵志明的买卖行为。焦点一，案涉房屋于段贵与孙光斌签订购房协议书之前的所有权人系段腾蛟，段贵以其的名义转让该房屋系无权处分行为，但段腾蛟于事后收取孙光斌购房款时在原协议书上补签其名字系对段贵转让房屋行为的追认，系段腾蛟与孙光斌的真实意思表示，且购房款已大部分给付、房屋已经交付，故该协议对段腾蛟发生法律效力。另该购房协议书内容不违反法律法规强制性规定。综上，该购房协议书合法有效，段腾蛟应按约定履行合同义务。焦点二，河北宏大资产评估有限公司出具的资产评估报告中明确注明列举了委估资产清单，并不包括本案案涉房屋，本案案涉房屋并非赤城县人民法院执行拍卖标的物。在张北县不动产登记中心出具的不动产登记申请表的登记原因及证明一栏中明确注明了国有建设用地使用权-房屋（构筑物）所有权转移登记系因人民法院的生效法律文书导致权属发生变化，而并非段腾蛟与赵志明之间的转让行为所致，故原告孙光斌主张的段腾蛟与赵志明恶意串通后将案涉房屋无偿转让至赵志明名下无事实依据，故对其提出的认定被告段腾蛟与被告赵志明之间关于本案案涉房屋的转让行为无效之诉讼请求不予支持。余美英既未提出答辩意见，又未到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩、举证质证、辩论等诉讼权利，但不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十一条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十一条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、段腾蛟于本判决生效之日起二十日内协助孙光斌办理案涉位于张北县蔬菜城经纬宾馆东侧从西向东数第二套商铺（地上一层、二层、含地下室）的不动产权证等相关手续，相关费用由孙光斌负担；二、驳回孙光斌其他诉讼请求。案件受理费40元，由段腾蛟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  董定强二〇一九年十二月二十六日书记员  田佳鑫