北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35172号原告：北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司，住所地北京市通州区砖厂北里141号楼2层1243号。法定代表人：王顺刚，执行董事。委托诉讼代理人：王立佳，男，1983年6月27日出生，汉族，系该公司员工。被告：罗贵强，男，1984年7月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：武姿（系罗贵强之妻），1983年8月22日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司（以下简称物业公司）与被告罗贵强物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告物业公司的委托诉讼代理人王立佳、被告罗贵强的委托诉讼代理人武姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出变更后的诉讼请求：请求法院判令罗贵强向物业公司支付自2015年5月3日至2020年5月2日期间的物业费9177.4元，诉讼费由罗贵强负担。事实和理由：罗贵强系涉案房屋的所有权人。2009年4月28日，物业公司与罗贵强签订物业服务合同，约定我公司为上述房屋小区提供物业服务，物业费标准为2.1元/建筑平方米/月。合同签订后，我公司依约为罗贵强提供了物业服务，但罗贵强拖欠物业费未缴纳，故诉至法院。罗贵强辩称，罗贵强系涉案房屋的产权人，房屋建筑面积为71.15平方米，认可欠费期间和欠费金额，但是不同意缴纳物业费，理由如下：1.建筑垃圾乱放，垃圾桶旁边不干净，小区内狗屎遍地无人清扫；2.小区内商业广告多；3.消防通道被占用；4.三号楼的电表箱破损，没有及时修复，存在安全隐患。本院经审理查明：罗贵强系北京市通州区净水园x号楼x层x单元x号的所有权人，房屋建筑面积为71.17平方米。2009年4月28日，罗贵强与北京金隅物业管理有限责任公司签订金隅·七零九零（金隅·上河名居）物业服务合同，约定北京金隅物业管理有限责任公司为业主提供物业服务，物业服务收费选择包干制方式，业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准为：2.1元/平方米/月，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年物业服务费。此后按一年交纳，具体时间为上期的最后一个月前交纳。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年8月27日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）与北京金隅大成物业管理有限公司（物业服务企业、乙方）签订金隅上河名居（净水园项目）前期物业服务合同，约定物业公司为涉案小区提供物业服务，物业服务收费选择包干制方式，业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，其中，高层住宅为2.1元/平方米/月，商业住宅12#楼、13#楼为4.17元/平方米/月。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年物业服务费。此后按一年交纳，具体时间为上一个缴费年度物业服务费到期之前。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年12月21日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司（甲方）、北京金隅物业管理有限责任公司（乙方）、北京金隅大成物业管理有限公司（丙方）签订《变更主体协议》，约定主要内容如下：甲方与乙方于2008年4月签订了金隅七零九零项目《前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）。根据《北京市金隅股份有限公司关于北京金隅物业管理有限公司和北京金海燕物业管理有限公司所属物业服务企业调整整合的通知》（金隅股份发[2012]294号）要求：“北京金隅物业管理有限责任公司所属金隅七零九零分部整体转让予北京金隅大成物业管理有限公司”。经甲、乙、丙三方协商一致，就变更金隅七零九零分部《前期物业服务合同》主体事宜达成如下协议：一、自本协议自签订之日起，丙方成为《前期物业服务合同》的服务主体，《前期物业服务合同》中原乙方享有的合同权利和承担的合同义务，均转由丙方享有与承担。乙方不再作为《前期物业服务合同》的主体承担任何义务。二、自本协议签订之日起，由甲方、丙方继续履行《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》的内容不做变更。乙方与业主签订的《物业服务委托管理合同》中乙方的权利和义务，均转由丙方享有和承担。本协议签订之日起，丙方负责乙方在此项目签订的相关外包合同以及其他合同的主体变更工作，或由丙方重新签订合同。三、本协议签订后，乙方在履行《前期物业服务合同》、乙方在此项目签订的相关合同以及与业主签订的《物业服务委托管理合同》期间所产生的全部债权债务，均转由丙方享有和承担。乙方不再享有权利，亦不再承担义务。四、乙方应将甲方移交给其的物业设施设备、相关资料文件以及乙方在物业管理中的全部文件资料、有关债权债务的合同、凭证、单据等完整移交给丙方；五、因《前期物业服务合同》主体的变更，涉及对业主公告及向政府监管部门备案登记等事项，由乙、丙双方共同办理。此外，合同还对各方权利义务进行了约定。2012年12月21日，北京金隅大成物业管理有限公司出具《关于通州区净水园小区物业服务项目授权委托书》，委托物业公司为北京市通州区梨园南街净水园小区（7090小区）提供物业服务，物业公司有权收取北京金隅物业管理有限公司在该小区服务期间的物业服务费用。经核实，罗贵强未缴纳2015年5月3日至2020年5月2日期间的物业费共计8967.42元。在案件审理过程中，罗贵强称涉案小区环境差、消防通道被堵、电表箱破损存在安全隐患，并提供照片予以佐证。物业公司对罗贵强提交的证据的和证明目的不予认可，称涉案小区有保洁人员，消防通道定期清扫和疏通，电表箱由国家电网络负责维护，物业公司无法管理。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，物业公司依据其与建设单位签订的协议为业主提供了物业服务，罗贵强亦实际接受了物业公司提供的物业服务，双方形成物业服务合同关系，罗贵强理应向物业公司交纳物业服务费。关于罗贵强举证证明涉案小区存在的服务质量问题，本院认为物业公司应当予以改进，但业主反映的问题未能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，且罗贵强主张的物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态等予以确认。综合上述情况，罗贵强所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由，故对物业公司要求罗贵强支付物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，数额以本院核定为准。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗贵强给付原告北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司自2015年5月3日至2020年5月2日期间的物业费8967.42元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗贵强负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 梁联林二〇一九年十二月十九日法官助理 戴萍萍书 记 员 杨 宇