湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0421民初2672号原告：王辉三，男，1976年10月25日生，汉族，住湖南省衡阳县。原告：颜美丽（系王辉三之妻），女，1980年5月19日生，汉族，住湖南省衡阳县。原告：万金娥（系王辉三之母），女，1947年8月19日生，汉族，住湖南省衡阳县。上列三原告共同委托诉讼代理人：肖阳北，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。被告：湖南红雅宸房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳县西渡镇新正东路139号。法定代表人：仇小红，系该公司经理。委托诉讼代理人：欧阳铭富，湖南蒸阳律师事务所律师。原告王辉三、颜美丽、万金娥与被告湖南红雅宸房地产开发有限公司（以下简称红雅宸公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖阳北，被告的委托诉讼代理人欧阳铭富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定交付临街面4套住房，合计面积不少于560平方米；2、因被告不按合同约定交付面积足额的安置，判令被告支付经济补偿款、延迟交房、办证违约计共计1583678元（后期延期交房、办证违约金另行计算至实际交付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、原告双方于2013年8月25日签订了《西渡镇五塘组旧房改建安置协议》，协议约定：被告从签订协议之日起二年半内向原告交付合格的房屋给原告装饰，如延期每月补偿租金3000元；三年半内为原告办理产权证，如延期每月补偿600元，所有办证费用由被告承担；被告共补偿原告6套住房，其中临街面4套，面积不少于540平方米，后排2套，面积不少于240平方米，门面68平方米，地下车位1个。现被告已将后排住房全部出售，无法履约，按4700元/平方米的市场价格，应补偿原告1175000元，临街4套少于合同面积58.44平方米，应补偿原告274668元。截至2018年10月25日，被告仍未按约交付房屋，应补偿延迟交房违约金96000元，延迟办证违约金12000元，面积出租租金26010元。双方为此多次协调未果，故提起诉讼。原告围绕诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、三原告与原告签订的《西渡镇五塘组旧房改建安置协议》，拟证明：①、原告原有住房面积380平方米、门面68平方米，原告自愿补偿原告住房面积不少于760平方米、门面不少于68平方米；②、原告在自签订合同之日起两年半内付房屋，延迟交房，每月补偿租金3000元；③、产权证在自签订合同之日起三年半内办好，延迟交证，每月支付违约金600元；④、门面应于2017年12月前租出，否则按同路段价格予以补偿租金等；2、收条，拟证明原告已收到双方在合同约定的相关产权证书；3、土地使用证登记档案，拟证明万金娥与王辉建系母子关系，共有建设用地面积299.5平方米，其中万金娥住房用地面积为80.9平方米、王辉建住房用地面积为141.4平方米等事实；4、分房协议，拟证明原告王辉三与王辉建、王飞江共同出资兴建6层楼的房屋，原告王辉三分得第二层、第四层住房及三人均分第一层门面等事实；5、证明及照片，拟证明被拆迁房屋其中一幢为6层，第一层为门面，第二层往上均前后有封闭式阳台，住房前后各超出占地1.5米；6、证人证言，拟证实原告王辉三与万金娥系母子关系，原告王辉三在6层楼高建筑物里享有第二、四层的所有权，第二层往上均前后有封闭式阳台，住房前后各超出占地1.5米；7、户室面积对照表，拟证明原告拟交房面积小于安置协议约定的交房面积；8、收房通知，拟证明交房的具体位置，在实际上未办好产权证、未给予补偿的情况要求原告收房并承认收到补偿款，与事实不符，是引起本案纠纷的根本原因。被告辩称：1、原告所诉缺乏事实依据，原、被告签订的安置协议第四条写明原告原有旧房380平方米，同时必须提供土地使用证、房产证，而至目前为止只有万金娥有80.9平方米的土地使用证，原告王辉三、颜美丽不具相应的产权证书，不享安置补偿的权利，即不具有本案的诉讼权利；2、根据万金娥提供80.9平方米的土地使用证，被告愿意补偿161.8平方米的住房及合同约定的门面、地下车位，其余旧房面积均系原告虚构，原告要求被告承担违约责任没有事实依据。原、被告因产权证登记面积给予补偿发生争议，所以不存在违约。3、综上所述，原告除享有161.8平方米的住房及合同约定的门面、地下车位安置补偿外，应驳回原告的其余全部诉讼请求。9、《西渡镇五塘组旧房改建安置协议》，拟证明原告必须提供原的旧房380平方米的相关产权证，现仅提供了万金娥名下的80.9平方米的产权证，原告诉称有380平方米旧房系虚构；10、衡阳县不动产登记中心出具的证明，拟证明原告王辉三、颜美丽无房屋产权证，不享有旧房拆迁安置补偿权利，被告不存在违约行为；11、被告于2018年7月12日向原告出具的交房通知，拟证明因原告未能提供相应的旧房产权证明，导致被告无法向其交房，被告于2018年7月12日通知收房时，原告坚持要按合同约定交房，被告只同意按80.9平方米面积进行补偿，双方因此不能达成协议，被告不应承担违约责任，王辉三、颜美丽不具有诉讼权利；12、原告万金娥持有的80.9平方米的房屋土地使用权证，拟证明原告王辉三、颜美丽不具有主张的权利，万金娥亦只能按土地使用证获得161.8平方米安置房；13、王辉建持有的141.4平方米的土地使用证、《户室面积对照表》、王辉建及王飞江的收房协议书，拟证明王辉建持有的土地使用证上住房面积为707平方米，王辉建、王飞江已获得1340余平方米的安置房，原告还要求获得760平方米的安置房及门面、车位，没有事实依据；14、衡阳县人民法院(2019)湘0421民初592号民事判决书、衡阳市中级人民法院（2019）湘04民终2121号之一民事裁定书，拟证明原告王辉三与万金娥、王辉建共用土地使用证，王辉建、王飞江是必须参加诉讼的当事人，被告只同意万金娥持有80.9平方米给予161.8平方米的补偿安置房。经庭审质证，被告的质证意见为：对证据1的关联性有异议，原告不能提供原有380平方米房屋的产权证，原告的主张缺乏事实依据；证据2的真实性有异议，仅只有一份土地使用权证为原告万金娥所有，不能达到原告的证明目的；对证据3有异议，与本案无关；对证据4的三性均有异议；对证据5的真实性没有异议，无法证明每层住房面积比用地面积增加3平方米；对证据6有异议，证人未出庭作证；对证据7有异议，与本案无关；对证据8真实性没有异议，但系因原告不能提供380平方米住房产权证所致。原告的质证意见为：对证据9的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该协议只写明原有住房380平方米，只需提供相关产权证即可，并未要求提供380平方米住房的产权证；对证据10的证明目的有异议，不能否认原告王辉三、颜美丽与王辉建共同出资兴建了房屋，并实际将原380平方米的住房交给被告处置，被告已构成违约；对证据11的真实性没有异议，该通知是被告强行要求原告收房而出具，被告并未按协议约定履行违约责任；对证据12的真实性无异议，原告王辉三、颜美丽原有380平方米房屋，而被告至今未按协议交付房屋，享有维护自己合法权益的权利，是本案适格主体；对证据13的真实性没有异议，但与本案无关；对证据14有异议，原告王辉三虽与兄弟共同出资建房，但单独享有第二、四层住房的所有权，且兄弟三人分别与被告签订了安置补偿协议，无需追加王辉建、王飞江为本案当事人。本院认为，证据1、9系同一份安置补偿协议，系双方自愿签订，且与本案存在关联性，应予采信；证据2系被告工作人员出具的收条，客观真实，应予采信；证据3、10系从相关职能部门查询、复印的档案资料或出具的证明，客观真实，应予采信；证据4系原告王辉三兄弟之间的协议，与客观事实一致，本院予以采信；证据5系被拆迁房屋的照片，因该房屋已被拆迁，本院无法核实住房面积是否超出土地使用面积，无法达到原告的证明目的，故不予采信；证据6系证人证言，两位证人系原告的同组居民，证言客观真实，且与原告的陈述能相互印证，应予采信；证据7的房屋面积对照表系政府职能部门出具的证明，并加盖公章，应予采信；证据8、11系被告要求原告签署的收房通知书，内容与事实不符，故不予采信，但对双方陈述一致的事实应予认定；证据12系职能部门颁发的证件复印件，双方对其真实性无异议，应予采信；证据13的土地使用证系政府职能部门颁发，双方没有异议，应予采信，王辉建、王飞江根据安置协议收房虽是事实，但与本案没有关联性，故不予采信；证据14虽是法院裁判文书，但该安置协议的效力尚未确认，故不能达到被告的证明目的，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王辉三与王辉建、王飞江系兄弟关系，原告万金娥系王辉三、王辉建、王飞江母亲，原告王辉三与颜美丽系夫妻关系。原告红雅宸公司欲对衡阳县西渡镇江口村五塘组，西至衡阳县老交警队围墙、东至华都花园、北至后山安邦公司围墙、南至新正街大马路的地皮进行房地产开发。该地段原属村民集体所的土地，后因为城镇化，该地段土地转性为国有土地。原告万金娥与其丈夫在该地段原有两幢住房。其中一幢为实际用地面积80.9平方米砖混结构的二层房屋，该幢的土地使用权人为万金娥［证号：蒸国用（2010）第061486号］，房屋所有权人为王辉建（证号：衡房私字第××号）。另一幢房屋因年久失修坍塌，原告王辉三及王辉建、王飞江于2004年共同出资对该旧房进行改建，并在政府部门办理了建设用地规划许可证，兴建了一幢实际用地面积141.4平方米共6层的房屋。房屋建成后，王辉三三兄弟于2005年9月10日签订了分房协议，约定第一层门面三人均分，王辉建分得第五、六层，王飞江分得第三层，王辉三分得第二、四层；该幢房屋的土地使用权人为王辉建［证号:蒸国用（2010）第061487号］，未办理房屋产权登记。被告（甲方）于2013年8月25日分别与王辉三及王辉建、王飞江夫妇（乙方）签订了三份《西渡镇五塘组旧房改建安置协议》，万金娥亦以被拆迁人（乙方）的身份在三份安置协议上均签署名字，该协议约定：安置房在二年半之内完成工程并交付乙方装饰，因甲方原因延期交房，甲方付给乙方租房金每月叁仟元，房产证、土地使用证甲方在三年半内办理好给乙方，如延迟交证，甲方付给乙方违约金600元每月；乙方应积极配合甲方办理该宗地的所的证件及提供给甲方相关原始证件及手续含二层楼房的土地使用证、房产证、六层楼的土地使用证、身份证、户口本、结婚证等证件，乙方不得再向原告收取任何费用，乙方若不能提供有效证件而造成的损失由乙方自行承担；乙方原有住房面积380平方米、门面68平方米，甲方现补偿给乙方房屋共陆套（即临街面住房肆套，每套面积135-140平方米，后排住房贰套，每套面积120-125平方米，所有房屋面积含分摊面积，如增减面积按市场价格计算给对方，门面实际使用面积68平方米，地下停车位壹个房屋具体面积以房产局测量计算的面积为准；如果甲方在2017年12月底未租出去，甲方按乙方签订的合同面积、同路段市场价格租金补偿给乙方；甲方负责乙方门面、住房、车位的房产证和土地使用证办理费用；甲方补偿给乙方贰万元，付款时间在交房时付清等内容。原告在签订协议后搬离原有住房，被告积极办理报建手续及组织施工，将包括上述两幢房屋在内的宗地上的旧房拆除，兴建了“万和世家”楼盘。原告于2018年7月份向其他拆迁对象交付了安置补偿房。被告在向原告王辉三、颜美丽、万金娥交房时，要求原告签署内容为“仇小红与王辉三在2013年8月25日签订的西渡镇五塘组旧房改建安置协议，仇小红安置给王辉三住房六套即1009、1109、1209、1509、701、1101，在2018年7月12日已办理好交房手续，并全部补偿到位，办证时契税和维修基金由王辉三承担。”的收房协议书，但原告认为被告未实际给予补偿款，签署该协议有失公平，故拒绝收房及签字，原告至今仍未收房。另查明，上述六层楼房的土地使用证、二层楼房的土地使用证、房屋所有权证已于2013年8月25日前全部交付给被告。原告之兄王辉建、王飞江已于2018年7月26日实际接收了安置协议约定的补偿房屋。本案被告于2019年3月1日向本院提起诉讼，要求确认与三原告签订《西渡镇五塘组旧房改建安置协议》其中超出80.9平方米安置补偿协议无效，现该案尚未作出生效判决。现万和世家楼盘的1009、1109、1209、1509、701、1101室等6套住房暂予以预留，总面积为732.84平方米，未对外销售，一楼门面由被告集中对外出租。另被告当庭表示愿意按相同市场价格支付原告门面租金。本院认为，本案双方当事讼争的一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告系平等的民事主体，其合法权益均应受到法律保护。经审理查明，被告分别与王辉建、王飞江、王辉三兄弟三人分别签订了三份安置补偿协议，万金娥作为王辉三兄弟的母亲在三份安置补偿协议上均以被均拆迁人的身份签署了名字，且万金娥不再单独享有安置补偿权利，故应认定被拆除的二层楼的房屋已由万金娥赠予给王辉三兄弟；另王辉三三兄弟又共同出资兴建的六层楼住房，王辉三并分得了第二、四层住房，故应认定原告王辉三、颜美丽与王辉建、王飞江共同共有被拆除的两幢楼房，应享有依法获得安置补偿的权利，系本案的适格主体。《西渡镇五塘组旧房改建安置协议》系原、被告自愿签订，且合法有效，应予保护。原告现依据协议向被告主张权利，符合法律规定，应予支持。虽然被告予以预留的6套住房总面积为732.84平方米，少于协议中约定应交付的总安置补偿房面积，但原告亦未提供确凿的证据证实其原有住房面积足有380平方米，故从衡平双方的利益角度出发，对原告要求被告以市场价格补偿其面积差额的诉讼请求，不予支持，但被告应及时将1009、1109、1209、1509、701、1101室等6套住房及68平方米的门面、地下车位一并交付给原告。因被告未在合同约定的时间内向原告交付房屋，应按合同约定在延期交房期内支付原告因租房居住的租金补偿款。鉴于被告已经通知原告收房，并具备交付条件，原告仍拒不收房，由此产生的扩大损失，应由原告自行承担，故被告应支付原告至2018年7月12日止的租金补偿款87000元。原告拒不收房，致使被告无法为其办理房屋产权登记手续，对此造成的延期办证后果亦应由原告自行承担，故被告只需支付原告延迟办证违约金10200元。至于门面租金，原告虽主张按45元/平方米计算，但未提供确凿的证据予以证实，且被告亦同意按同等条件支付原告门面租金，故本院认为该部分租金宜由双方另行结算，在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南红雅宸房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内将位于衡阳县西渡镇新正街万和世家1009室、1109室、1209室、1509室、701室、1101室等6套住房及68平方米的门面房、地下车位一个一并交付给原告王辉三、颜美丽、万金娥；二、被告湖南红雅宸房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内支付原告王辉三、颜美丽、万金娥延期交房租金补偿款87000元；三、被告湖南红雅宸房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内支付原告王辉三、颜美丽、万金娥延期办证违约金10200元；四、驳回原告王辉三、颜美丽、万金娥的其他诉讼请求。本案受理费19053元，由原告王辉三、颜美丽、万金娥负担16000元，被告湖南红雅宸房地产开发有限公司3053元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  彭 辉人民陪审员  杨春华人民陪审员  祝忠辉二〇一九年十二月二十三日法官助理吴婷书记员宁雅俐附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。