吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3993号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱晓铝，女，1989年11月4日出生，汉族，住长春市南关区大马路135号万晟现代城4栋1单元601室，住长春市南关区。委托诉讼代理人：朱件生，男，1963年11月6日出生，汉族，住长春市南关区大马路135号万晟现代城4栋1单元601室，住长春市南关区，系朱晓铝父亲。委托诉讼代理人：时大诚，吉林起兮律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张欣，女，1992年8月5日出生，汉族，住长春市南关区大马路西万晟现代城17幢607号，住长春市南关区。委托诉讼代理人：贾中林，男，1955年9月7日出生，汉族，住长春市二道区惠工路蓝色港湾9栋304室，住长春市二道区。委托诉讼代理人：宋乃刚，吉林常春律师事务所律师。原审第三人：长春市家港房地产经纪有限公司，住所地长春市南关区东岭南街21号1栋1门101室。法定代表人：管清泉，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，公司经理。委托诉讼代理人：范洪宇，公司职员。上诉人朱晓铝与被上诉人张欣、原审第三人长春市家港房地产经纪有限公司（以下简称家港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。朱晓铝公司上诉请求：1.请求撤销长春市南关区人民法院(2019）吉0102民初1744号民事判决,发回重审或依法改判被上诉人返还上诉人购房定金1万元，上诉人已经向原审第三人支付的中介费1万元，违约金6万元，共计8万元;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：朱晓铝一直要求继续履行房屋买卖合同,但张欣坚决不同意继续履行房屋买卖合同才导致合同最终被解除。本案中张欣明显是因为房价上涨，为了更大的利益才宁可违约也拒绝继续履行与上诉人的房屋买卖合同。违约金的目的是为了保证合同各方积极地履行合同并在合同解除时最大限度弥补非违约方的损失,本案中的讼争房屋从朱晓铝购买时的9127元每平已经上涨到约11000元每平，如果张欣拒绝继续履行房屋买卖合同给上诉人造成的实际损失绝不仅仅是违约金约定的6万元。张欣上诉请求：1、要求依法撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初1744号民事判决书，依法改判解除张欣与朱晓铝签订的《房屋买卖合同》，1万元定金不予返还，朱晓铝赔偿张欣违约金6万元，朱晓铝赔偿张欣房屋租金损失费1.6万元（从2018年9月至2019年5月，共8个月，每月按2000元计算)。被上诉人承担一、二审全部诉讼费（包括反诉费)。事实及理由：1.一审法院审理程序违法。一审庭前被告律师书面申请法院，调取被上诉人在兴业银行南关支行贷款批准日及2018年8月10日至9月30日银行流水,一审法院没有依法履行调取证据。根据双方签订的《房屋买卖合同》，认定原告是否违约，调取朱晓铝兴业银行的贷款批准日及是否按时交够首付款是关键性问题之一。由于客观原因，张欣无法调取，一审法院应依法调取而没调取。法院仅依据被上诉人提供的银行流水，是不全面不真实的。朱晓铝在诉讼请求中只要求返还1万元定金，判决双倍返还，属超越诉讼请求审理。一审判决认定事实错误，一审判决认为“不宜认定买卖双方任何一方违约”是错误的，本案双方签订的合同，是双方真实意思表示,是合法有效的,既然是合法有效合同,就应该严格按照合同条款履行，致使买卖双方十个月不能更名过户是因朱晓铝一系列违约行为造成的。朱晓铝违反《房屋买卖合同》第三条第1款第1项和第2项、第五条、第十条第1款规定，没有按第三人的要求在约定的期限内办理更名过户，违约在先。第三人通知朱晓铝更名过户时间是2018年8月23日,据第三人讲是银行贷款的批准日,朱晓铝当时不具备更名过户条件。一审庭审中朱晓铝出示不真实的诊断,以此为借口回避其违约事实。朱晓铝不仅没有在合同约定的七日内办理更名过户手续，而且在45天之内也没办理更名过户手续，更谈不上办理抵押登记手续。朱晓铝自已的一系列违约行为表明,其不履行合同义务,朱晓铝造成合同违约完全是个人原因所致。一审判决没有认定朱晓铝违约是错误的。朱晓铝违反了诚实信用原则，存在着明显欺诈行为,没有如实向出卖人张欣介绍其在银行贷款批准日接到第三人通知后,七日内没办理更名过户的真实情况，也没有介绍其在45天之内办理更名过户原因，而是向出卖方一直隐瞒，在其一系列违约后,还要求被告更名过户，违反诚实信用原则。出卖方依据双方《房屋买卖合同》行使对合同的解除权，并不违约。一审判决认定张欣违约是片面曲解合同，错误认定事实，适用法律错误。出卖方依据双方《房屋买卖合同》第三条第一款第2项和第十条第1款:“乙方未按本合同规定的付款日期付款，每逾期一日，按照购房总价款2%，支付违约金,逾期达7日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交纳税费，并向甲方支付购房款10%的违约金。”出卖方依据上述条款，行使对本合同的解除权并不违约。一审判决认为经过双方友好协商合同是可以履行的，这一认定是错误的。一审判决违约责任的认定是错误的，没有事实依据和法律依据，因朱晓铝违约,致使履行合同的客观条件发生了变化，合同约定的条款已经无法履行。一审庭审中法官询问家港公司，家港公司明确表示，原合同已无法履行，从银行的角度需重新评估，审批重新确定贷款条件，原合同已不具备履行条件。朱晓铝针对张欣上诉请求答辩：同朱晓铝上诉意见。张欣针对朱晓铝上诉请求答辩：同张欣上诉意见。家港公司二审述称：与我方无关，不发表意见。朱晓铝一审提出诉讼请求：l.判令解除原、被告的《房屋买卖合同》；2．判令被告返还原告购房定金1万元并给付原告已经向第三人支付的中介费1万元，共计2万元；3．判令被告支付原告违约金6万元；4.本案的诉讼费用由被告承担。张欣一审反诉请求：1.判令解除张欣与朱晓铝签订的《房屋买卖合同》；2.判令朱晓铝违约由第三人代收的1万元定金依法不予返还；3.判令朱晓铝赔偿张欣违约金6万元；4.判令朱晓铝赔偿张欣房屋租金损失费1.6万元（从2018年9月至2019年5月共8个月，每月按2000元计算）；5.由朱晓铝承担本案的全部诉讼费（包括本诉和反诉费）。一审法院经审理查明：2018年7月27日，张欣（甲方，售房人,由贾中林作为代理人）与朱晓铝（乙方，购房人）、家港公司（丙方，中介）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落在吉林省长春市南关区万晟现代城17幢607号的房屋、建筑面积65.74平方米、房屋所有权证号为20601577912XXXX、产权性质私有，房屋层次第6层共18层，户型2室1厅1卫的房屋出售给乙方。合同第二条成交价格条款约定：1.经甲乙双方协商一致，该房屋成交的总价款为600000元。乙方支付定金10000元，定金自动冲抵房款。第三条付款方式条款约定，甲乙双方协商同意乙方采取以下第一种方式购买此房。一、按揭贷款购买房屋。1.如果乙方以按揭贷款的方式购买甲方房屋，甲乙双方应按丙方要求于2018年8月5日前将房屋贷款的全部手续及材料要件准备齐全，交丙方保管，以便乙方贷款的顺利办理。如有—方不能如期交付，视为不能交付方违约。甲乙双方应按丙方要求积极配合更名、抵押等贷款事宜，如有一方不配合，视为不配合方违约。具体的贷款额度，贷款年限，贷款利率和发放时间，按银行有关规定最终审核为准。2.如果乙方以按揭贷款的方式购买甲方房屋，甲乙双方更名过户后，乙方有抵押登记的义务。乙方需在银行规定的时间或接到银行通知办理抵押登记手续。如果乙方逾期不办理抵押登记，则视乙方违约，乙方必须赔偿甲方总房款的10%的违约金，并承担此次交易的全部损失，甲乙双方必须配合办理房屋按揭贷款全过程，如有一方不配合则追究不配合方总房款10%的违约金，并承担此次交易的全部损失。3.房屋贷款过程中，因为乙方信用不良或有负债而导致银行不能正常办理贷款，出现损失由乙方承担。乙方提出中止贷款行为，则乙方需补齐所有欠房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的中介服务费、代办费等费用不予退还。4.此次房屋贷款中所发生的一切费用由乙方承担。……第四条中介服务费、支付方式及支付时间条款约定，甲乙双方在签订本合同时，乙方须向丙方交付中介服务费12000元，如果甲乙双方达成协议自动解除房屋面买合同，中介费不予退还。第五条约定了代办费支付方式和支付时间，第六条约定评估费支付方式及支付时间。第七条相关事宜条款约定，1.腾房日期为收到全部房款之日。……第十条甲乙双方违约责任条款约定，1.甲方未按本合同第七条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达7日，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。乙方未按本合同规定的付款方式及日期付款，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达7日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%的违约金。2．双方签订此合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款全部返还给乙方，同时甲方承担全部中介费；如乙方不购买该房，则定金甲方不予退还给乙方；同时乙方承担中介费。确因国家政策原因或银行政策原因，导致房屋不能更名，银行贷款无法审批通过，则双方无任何违约责任，无需赔偿对方任何经济损失，定金及中介服务费无息返还，此合同自动终止。另合同中对中介方的权利义务、其他约定等条款进行了约定。2018年7月27日，张欣代理人贾中林为朱晓铝出具定金收据一枚，载明收取朱晓铝交给张欣的购房定金10000元。同日，家港公司为朱晓铝出具收款收据一枚，载明收取中介服务费10000元。另经庭审核实，原、被告双方依约将房屋贷款的全部手续及材料要件备齐交家港公司保管，家港公司依约定向银行申请办理抵押贷款，银行审批通过并于2018年8月23日通知可以办理更名过户。家港公司通知朱晓铝办理更名过户，朱晓铝因个人原因于2018年9月7日公证授权朱件生办理相关事宜。后家港公司通知张欣办理更名过户，因产权人不在长春当时未予办理。一审法认为：原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效。各方当事人均应恪守合同约定履行各自义务。上述合同约定“甲乙双方必须配合办理房屋按揭贷款全过程，如有一方不配合则追究不配合方总房款10%的违约金，并承担此次交易的全部损失”。在各方当事人依约将房屋贷款的全部手续及材料要件备齐交家港公司保管后，家港公司于银行贷款审批通过后，通知买卖双方办理更名过户，先是朱晓铝因个人原因迟延配合办理，后因产权人张欣不在当地未予及时办理，考虑家港公司并不是在同一时间通知买卖双方办理更名过户，致使双方先后因个人原因未能及时配合办理更名过户手续，双方行为均不宜认定为上述合同约定的“不配合”行为，故就配合办理更名过户事宜不宜认定买卖双方任何一方违约，双方各自要求对方承担违约金6万元的主张，依法均不予支持。经庭审征询买卖双方意见，买方表示可以继续履行合同，卖方明确表示案涉房屋不予出售，结合本案实际情况，买卖双方交易经过友好协商是可以继续履行的，现双方均同意解除合同，故双方各自要求主张解除合同的诉请，依法应予支持。按合同约定“如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款全部返还给乙方，同时甲方承担全部中介费”，对于合同的解除，因朱晓铝同意合同继续履行，张欣表示不同意，故应认定张欣对合同的解除负有违约责任，按约定张欣应承担双倍返还定金义务。本案中虽然朱晓铝主张返还一倍定金1万元及中介费1万元，考虑其同时主张了违约金6万元，但该违约金条款并不是对合同解除违约金的约定，故可依法支持返还双倍定金2万元。关于张欣反诉要求确认朱晓铝违约，继而要求收取的定金1万元不予返还以及要求赔偿房屋租金损失1.6万元的反诉请求，如前所述，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除朱晓铝、张欣于2018年7月27日签订的《房屋买卖合同》；二、张欣于本判决生效后立即双倍返还朱晓铝购房定金2万元并赔偿朱晓铝已向长春市家港房地产经纪有限公司支付的中介费1万元；三、驳回朱晓铝的其他诉讼请求；四、驳回张欣的其他诉讼请求。案件受理费5300元、反诉费2650元，由张欣负担（双方均已各自垫付）。本院二审查明事实与一审法院查明事实相同。本院认为：1.张欣、朱晓铝、家港公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，现双方均诉请解除该买卖合同，应予解除。2.关于朱晓铝在履行合同中是否存在根本违约问题。朱晓铝在履行合同中,虽然存在迟延办理公证代理手续，未按家港公司要求在2018年8月23日办理更名过户的事实，但其提出了合理理由，而且双方买卖合同中并未约定办理更名过户的具体时限，双方可以在合理期限内继续完成交易，朱晓铝并不存在拒绝履行合同意思表示，故朱晓铝不构成为根本违约。3.关于张欣在履行合同中是否存在根本违约问题。在朱晓铝合理事由即病假事由消除后，家港公司在2018年9月15日第二次通知双方到场办理更名过户并未超过合理期间，然而张欣却未能出席，并随即提出解除合同，并明确表示不能在办理更名过户，系导致合同解除的直接原因，其构成根本违约，应承担双倍返还定金及赔偿中介费的责任。至于张欣主张朱晓铝违约应承担6万元违约金及租金一节，因朱晓铝在履行过程中的行为并不足以构成合同根本违约，故对其主张本院不予支持。关于朱晓铝主张张欣应承担违约金6万元问题，虽然张欣拒绝办理更名过户，构成根本违约，但朱晓铝尚未支付房款，张欣亦未交付房屋，买卖协议尚未进入实质履行阶段，故一审法院认定适用定金罚则，以双倍返还定金作为张欣的违约赔偿标准并无不当。关于张欣主张一审法院未对朱晓铝银行流水进行调取程序违法问题，因朱晓铝已向法院提交银行流水，故一审法院未再予以调取并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。朱晓铝预交二审案件受理费1050元，由朱晓铝负担；张欣预交的二审案件受理费2420元，由张欣负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张海蛟二〇一九年十二月二十三日书记员 张维峰