江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初366号 原告（申请执行人）：汤玉飞。 委托诉讼代理人：卢小平，江苏诚鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩月兰，江苏诚鑫律师事务所律师。 被告（案外人）：朱秀芳。 被告（案外人）：顾怀民。 以上二被告共同委托诉讼代理人：高博，江苏谐达律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：柳明月，江苏谐达律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：曹小明。 原告汤玉飞与被告朱秀芳、顾怀民执行异议之诉一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月18日、12月12日公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告朱秀芳、顾怀民申请追加曹小明作为本案被告参加诉讼，本院经审查后予以准许。原告汤玉飞及其委托诉讼代理人卢小平、被告朱秀芳、顾怀民及其委托诉讼代理人吴秀燕、卢君华到庭参加2019年3月18日庭审；原告汤玉飞的委托诉讼代理人卢小平、被告朱秀芳、顾怀民及其共同委托诉讼代理人高博、柳明月到庭参加2019年12月12日庭审，被告曹小明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 经审理查明，汤玉飞与曹小明民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月1日作出(2017)苏0505民初4080号民事判决：一、曹小明应于判决生效之日起十日内向汤玉飞归还借款500000元并支付利息（利息计算方式为：以500000元为基数，自2017年8月9日起按月利率2%计算至实际给付之日止）；二、曹小明应于本判决生效之日起十日内向汤玉飞支付律师费18000元；三、驳回汤玉飞的其余诉讼请求。案件受理费9304元，公告费600元，保全费3273元，合计13177元，由被告曹小明负担。 在上述案件审理过程中，根据汤玉飞的申请，本院于2017年9月7日作出(2017)苏0505民初4080号民事裁定：冻结曹小明的银行存款550439元或查封、扣押相应价值的财产。根据上述民事裁定，我院于2017年9月14日查封了曹小明名下所有的坐落于苏州市梅林新苑x幢x室（含x号车库）房屋，查封期限自2017年9月14日至2020年9月13日。 (2017)苏0505民初4080号民事判决发生法律效力后，根据汤玉飞的申请，本院于2018年8月6日立案执行，案号为（2018）苏0505执2170号。 案外人朱秀芳、顾怀民提出异议以后，本院于2018年11月6日作出（2018）苏0505执异60号执行裁定书，裁定朱秀芳、顾怀民的异议成立，中止对苏州市梅林新苑x幢x室房屋的执行。 原告汤玉飞向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505执异60号执行裁定书；2、所有因两被告提出执行异议发生的诉讼费用均由两被告负担。事实和理由：原告于2017年9月6日向苏州市虎丘区人民法院起诉曹小明民间借贷纠纷一案，原告于2017年9月7日向虎丘法院申请财产保全，虎丘法院于2017年9月7日作出(2017)苏0505民初4080号民事裁定书，裁定冻结曹小明的银行存款550439元或查封、扣押相应价值的财产。2017年9月14日，曹小明名下所有的坐落于苏州市梅林新苑x幢x室（含x号车库）房屋及土地被虎丘法院查封，查封期限自2017年9月14日至2020年9月13日。2018年2月1日，虎丘法院作出(2017)苏0505民初4080号民事判决书。因曹小明未履行生效判决确定的法律义务，原告于2018年8月6日申请强制执行。2018年9月21日，虎丘法院受理了两被告对法院查封梅林新苑x幢x室房屋提出的书面异议，后于2018年11月6日作出（2018）苏0505执异60号执行裁定书，裁定朱秀芳、顾怀民的异议成立，中止对苏州市梅林新苑x幢x室房屋的执行。原告经查询得知，曹小明的房屋自2014年开始就有办理抵押贷款，曹小明于2017年8月9日向原告借款也是用于归还贷款，并在借款当日即归还了房屋所欠贷款，并答应待归还贷款后立即将房屋抵押在原告名下。曹小明当日在办理房屋抵押给原告时，虽然没有办成抵押登记，但是已经将房产证原件交给原告，并且已经签好抵押借款合同。没有办成抵押登记是由于不动产登记中心工作人员要下班了，没有收材料，且没有将抵押登记手续录入系统。原告和曹小明就约定第二日再去办理抵押登记手续，但第二日开始原告就再也联系不上曹小明了。据原告查明，两被告是在2017年8月14日就涉案房屋买卖事宜向苏州市姑苏区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，是在原告于2017年8月9日帮曹小明归还贷款后才去法院提起的诉讼。法院在执行裁定书中认定事实称，曹小明与顾怀民于2004年8月21日就签订了协议，2005年朱秀芳就去领取了房屋，签了商品房竣工移交单，房屋交付后就由朱秀芳、顾怀民使用至今。房屋交付使用已有十余年，两被告却一直没有起诉曹小明要求其办理过户手续，偏偏选择在原告帮曹小明还清贷款后才去起诉，令人生疑。两被告能如此准确地掌握房屋被解除抵押这一信息，原告有理由怀疑其这么多年对涉案房屋的抵押情况很是清楚，却从未向法院提起过诉讼要求确认房屋买卖的效力，并对抵押权进行涤除。结合其跟曹小明存在一定亲戚关系的事实，原告认为两被告是明知曹小明向原告借款用于解除抵押事实的，曹小明在取得原告的借款后，原告诉讼后也不出庭，两被告却能联系到曹小明，并可以当面交流。这些事实情况可以证明两被告在本案中并非是善意的被骗方，反而很可能是与曹小明恶意串通，侵害原告合法权益。两被告购买房票所付的款项，原告无法核实。原告此前也从未见过两被告提供的证据材料，对其真实性以及证明目的均存在很大的怀疑。即使房屋买卖性质能够确认，之前该涉案房屋的抵押权因原告出资后得以涤除，两被告作为房屋所有权人也属于从中获益方，其是否应当在不当获益范围内承担返还原告损失的责任也是值得讨论的。综上所述，原告对执行异议裁定不服，故诉至法院。 被告朱秀芳、顾怀民称，顾怀民和曹小明之间的房屋买卖合同合法有效，顾怀民和朱秀芳在查封之前已合法占有涉案房屋，顾怀民已经按合同要求交付房款，涉案房屋非因顾怀民的原因未办理过户登记。故请求驳回原告的诉讼请求。 被告曹小明未答辩。 本院查明：2003年12月28日，案外人苏州市平江区房地产建设有限公司（出卖人）与曹小明（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将梅林新苑x幢x室出卖给曹小明，房屋建筑面积54.87平方米，总价款为94925元，其中2003年12月28日付总房款的70%，余款于2004年5月31日交房时一次付清。 2004年8月21日，曹小明（甲方）与顾怀民（乙方）签订《协议》一份，载明：兹有甲方曹小明把房票卖给乙方顾怀民，人民币为伍万叁仟元正。乙方已付人民币叁万捌仟元正，还有一万伍仟元正过户到乙方姓名下付清。 2008年12月29日，涉案房屋办妥所有权登记，为曹小明单独所有。 2017年8月14日，顾怀民就涉案房屋买卖事宜向苏州市姑苏区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，后于2017年12月26日申请撤回起诉，苏州市姑苏区人民法院于同日作出（2017）苏0508民初5489号民事裁定书，裁定准许顾怀民撤回起诉。 被告朱秀芳、顾怀民在诉讼中称：其与曹小明是亲戚关系。2003年左右曹小明住的房屋拆迁，曹小明没有能力买，正好其想买房，就把曹小明的房票买了，并与曹小明签了协议。买房票就是买资格，房票钱53000元一次性给了曹小明现金38000元，剩余的15000元也已陆续支付完毕，都是现金零星给的，朱秀芳就此都记录在笔记本中。根据约定，除了支付曹小明房票款，涉案房屋的购房款也应由其支付。其将涉案房屋的购房款、维修基金等费用支付给苏州市平江区房地产建设有限公司后，相应的缴费凭证一直保存在手中。涉案房屋交付后，且进行了装修并一直居住至今，曹小明也将房屋的产权证原件交给了其。后来在商量房屋过户时，曹小明又说多要2万块，其同意过户完成后给钱，但是曹小明不同意，要先拿钱再过户，后来双方就闹僵了。2017年时，曾有人因为与曹小明的借贷纠纷上门，其才知道涉案房屋可能存在其他问题，其在姑苏区法院提起房屋买卖合同诉讼后，因为房子上有保全无法过户，其只能撤诉。 为证实被告朱秀芳、顾怀民所述的房票款53000元的支付情况，其提交了朱秀芳记载款项交付的笔记本。另外，被告朱秀芳、顾怀民提交了顾怀民与曹小明的谈话录音，曹小明在录音中对于顾怀民所称的房票款已全部付清并未表示异议，对于因其加价导致涉案房屋未能办理过户登记的事实也予以认可。为证实被告朱秀芳、顾怀民陈述的其就涉案房屋向苏州市平江区房地产建设有限公司支付购房款以及房屋居住的情况，其提交了涉案房屋的初始房产证、土地证、住宅使用说明书、住宅质量保证书、购房款发票、销售结算清单及契税凭证以及涉案房屋水电、燃气、电视费用的开户缴费凭证等材料。 又查明，2013年12月，被告曹小明曾申请对涉案房屋进行遗失补证。被告朱秀芳、顾怀民称，其对于涉案房屋的抵押登记情况不知情，虽然其持有涉案房屋的产权证，但是曹小明挂失产证后重新进行了办理，所以曹小明才能将涉案房屋办理抵押，这一情况其也是在本案诉讼中才知情。 以上事实，由执行裁定书、苏州市不动产权属登记簿、不动产权登记查询记录、商品房买卖合同、土地证、房产证、住宅使用说明书、住宅质量保证书、发票、销售结算清单及契税凭证、收据、协议、银行流水、证明、燃气水电费缴费材料、苏州数字电视用户信息、账目记录、笔记本以及本院谈话笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如果在人民法院查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同，买受人已合法占有不动产，非因买受人自身原因未办理过户登记，买受人已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民的法院的要求交付执行的，买受人有权以其享有物权期待权为由排除对被执行人名下不动产的强制执行。本案中，被告顾怀民与曹小明于2004年8月21日签订的《协议》系双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合同签订时涉案房屋尚未被查封，故《协议》的签订合法、有效，能够反映顾怀民与曹小明就涉案房屋的买卖事宜已达成了合意。顾怀民、朱秀芳提供的证据能够反映曹小明已将涉案房屋交付给顾怀民、朱秀芳居住使用，故在涉案房屋被本院查封之前，顾怀民、朱秀芳已经实际占有房屋。关于款项的支付情况，《协议》、朱秀芳关于款项支付的账目记录以及顾怀民与曹小明的谈话录音能够互相印证，反映顾怀民、朱秀芳已向曹小明支付了约定的房票款，被告顾怀民、朱秀芳持有的初始房屋产证以及购房款的票据等材料，亦能反映其向开发商支付购房款的事实。在顾怀民与曹小明的录音中，曹小明对于因其加价行为导致未能办理房屋过户的事实也予以认可，且顾怀民亦曾在本院查封之前就其与曹小明的房屋买卖事宜提起过诉讼，故涉案房屋未办理过户登记的原因并非顾怀民自身原因导致。综上，本院认为，被告顾怀民作为涉案房屋的买受人有权以其享有的物权期待权为由排除对涉案房屋的强制执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 不得在（2018）苏0505执2170号案件中执行坐落于苏州市梅林新苑x幢x室（含x号车库）不动产。 案件受理费9800元，公告费600元，合计10400元，由原告汤玉飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账户：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  李盼盼 人民陪审员  陆素珍 人民陪审员  吴根男 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  王艺霏