济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初5658号原告：山东安和物业有限公司，住所地济南黑虎泉西路139号。法定代表人：杨自涛，执行董事。委托诉讼代理人：侯婧文，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，山东豪才律师事务所实习律师。被告：魏博，男，1969年12月17日出生，汉族，无业，住济南市。原告山东安和物业有限公司（以下简称安和物业）与被告魏博物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安和物业的委托诉讼代理人侯婧文、张迪与被告魏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安和物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年7月1日至2018年12月31日物业服务费6316元;2、判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日车位费960元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年7月16日，原告与山东群盛置业有限公司签订《物业管理委托合同》（以下简称合同），约定原告作为山东群盛华城小区的前期物业服务企业为该小区提供物业服务；原告于同年7月开始入驻小区并提供物业服务。根据合同约定，原告于2009年8月1日起，按照住宅物业费每平方米每月1.26元的收费标准，按季度向业主收取物业服务费；如业主逾期支付的，需按日向原告承担3%的违约金。被告作为群盛华城4号楼1单元301号的业主，无故不予支付物业服务费，原告曾多次通过口头、电话、书面等方式要求其支付物业服务费，但均未果。综上，万般无奈下，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。魏博辩称，自从安和物业入住我小区十余年，小区一直处于脏乱差状态，业主意见很大，后来业主组成业委会解除与其的合同。安和物业没有按照法律规定向小区居民公示各种收入，包括各种广告收入和商户准入费，据悉其收取的宽带接入费就有几十万，更没有向业主返还过这部分收入，其违约在先。安和物业主张的停车费，是楼外侧和马路之间绿地中的停车位，按法律规定物业无权收取此费用，事后我们研究法律条文才知道小区内部公共绿地，管理权收益权也归业主所有，物业收费需要先得到业主授权，停车费应返还全体业主，这是我们国家物权法和物业管理的规定。我们在知道之后就没有再交钱。实际上，自从第一年收费之后，再没有业主缴纳过此项费用，这些停车位早就是自由使用。我的车在2017年下半年借给我姐夫使用，不再使用此车位，该车位一直是门头房租户在用，我的车今年我才开回来，他们说这个车位早就是公共车位了。2018年城管来拆除了车位锁，说是公共车位不能收费，按自由停车位使用，本地派出所也证实了。我交过一年的车位费960元，我认为超越物业服务合同以外的，这个钱应该返还给业主，如果没有返还给业主应该返还给我个人，因为物业收费没有我们业委会授权，也没有我与安和物业签订的停车合同，这960元我要求安和物业返还，我认为从物业费里扣除比较合理。其他的物业费我是看了物业服务合同，里面有若干服务内容，实际上没有达到服务标准，垃圾一日一清没有做到，地面无污迹无杂物没有做到，小区内有违章建筑，2011年春节前的夜里我家隔壁单元发生了煤气爆炸，声音巨大，火势凶猛，当时我和几个居民参与了救火，救火车和急救车都来了，但自始至终都没有一个物业的保安人员出现，小区的值班保安不知道去哪里了。2018年，我在楼下商店遇到几名歹徒袭击，被殴打十几分钟，事发点距离保安值班室只有20米，但自始至终没有一个保安出现，连一个拨打110的都没有。我家的下水管道堵了，物业维修的来看了，说无法处理，让我找社会上的有偿服务，每次两百块才弄好的，我不知道这个维修费是否物业公司给我报销。保洁不行，保安不行，维修不行，还私吞属于业主的收入，安和物业凭什么收费？一个从没有认真履行自己义务，只想钻法律和制度空子来获取利益的物业公司，如果他主张收取物业费，首先应该提供证据证明其已经履行了服务承诺，其他的业主缴纳物业费也并不是认同这个费用，只是不愿意惹麻烦而已。这6316元物业费要扣除960元停车费和400元下水管道疏通费，再打五折，我可以交付。本院经审理认定事实如下：2009年7月16日，安和物业与山东群盛置业有限公司（以下简称群盛置业）签订《物业管理委托合同》，约定群盛置业选聘安和物业对群盛华城提供物业管理服务，包括以下内容：1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2、房屋建筑共享部位的日常维修、养护和管理。3、共享设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共设施的维修、养护和管理。5、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。6、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。7、公共环境卫生。8、维持公共秩序。9、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。10、消防管理服务。11、电梯的运行和日常维护管理。12、房屋装饰装修管理服务；13、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护等。已交付使用的物业管理费由物业公司根据《前期物业管理服务协议》的约定，按住宅房屋每月每平方米1.26元向业主或使用人收取。群盛置业、业主或使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3%按日交纳滞纳金。业主应于群盛置业发出交房通知，确定的办理入住时间之日起交纳物业服务费用。物业管理服务期限自2009年8月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。安和物业依约在小区提供物业服务。魏博为群盛华城**号楼**单元***室业主，房屋建筑面积119.35平方米。魏博尚欠交2015年7月1日至2018年12月31日物业费6316元，经安和物业催要未果。安和物业提交群盛华城生活泵房日常巡检表一份，证明为群盛华城小区提供了物业服务。魏博对该份证据真实性无异议，称该表是2017年短时间内巡检表，安和物业得在四个入口处24小时巡检。安和物业主张魏博应缴2018年1月1日至2018年12月31日车位费960元，魏博对此不予认可，称停车费只有第一年有口头约定，之后没有口头和书面约定，自己也没有实际停车，安和物业应和实际使用人约定停车费。本院认为，安和物业与群盛置业签订《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对业主具有约束力。魏博作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业费等费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业服务的内容较为广泛，且服务对象众多，各业主对物业服务的评价有着不同的标准，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，魏博未交纳2015年7月1日至2018年12月31日的物业费，此期间仍然接受着物业服务，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，对其他按时交费的业主而言也不公平。魏博主张安和物业未尽到合同义务，但未提交证据予以证明，对魏博的抗辩理由本院不予认可，对安和物业要求魏博交纳2015年7月1日至2018年12月31日物业费6316元的诉讼请求,本院予以支持。安和物业主张魏博应支付停车费960元，但未提交证据证明其与魏博曾就停车费作出约定，魏博亦主张自己未与安和物业做过约定且自己已不再使用该停车位，对安和物业的该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。魏博主张第一年交纳的停车费960元及疏通下水管道400元应在物业费中扣除，安和物业不予认可，魏博仅作为答辩理由而非反诉请求，且未提交相应证据，对魏博的该主张，本院不能认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、魏博于本判决生效之日起十日内向山东安和物业有限公司支付2015年7月1日至2018年12月31日物业费6316元；二、驳回山东安和物业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由魏博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 张代蕙二〇一九年十二月二十三日法官助理 潘 硕书 记 员 赵腾飞