江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初10083号原告：邳州仁慈医院有限公司，住所地邳州市中央佳地写字楼三层。法定代表人：张峰，该医院院长。委托诉讼代理人：高庆松，江苏徐淮律师事务所律师。被告：徐州金泽置业有限公司，住所地邳州市运河街道银杏大道（天山北路东侧）。法定代表人：王建伟，该公司经理。委托诉讼代理人：朱兴雷，邳州市碾庄法律服务所法律工作者。被告：王建设，男，1973年3月26日出生，汉族，个体户，住邳州市。被告：王建伟，男，1978年11月10日出生，汉族，公司经理，住邳州市。被告：王建斌，男，1975年11月3日出生，汉族，住邳州市。原告邳州仁慈医院有限公司（以下简称邳州仁慈医院）与被告徐州金泽置业有限公司（以下简称金泽公司）、王建设、王建伟、王建斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。2019年1月4日，被告金泽公司、王建伟、王建斌对本案管辖权提出异议，本院于2019年1月10日裁定驳回异议。后被告金泽公司、王建伟、王建斌提起上诉，徐州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。原告邳州仁慈医院的委托诉讼代理人高庆松、被告金泽公司、王建设、王建伟、王建斌原共同委托诉讼代理人王伟、郭建到庭参与证据交换。2019年11月12日，被告金泽公司、王建设、王建伟、王建斌提交撤销委托授权书，解除与王伟、郭建的委托代理关系。原告邳州仁慈医院的委托诉讼代理人高庆松、被告金泽公司的委托诉讼代理人朱兴雷到庭参加诉讼，被告王建设、王建伟、王建斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邳州仁慈医院向本院提出诉讼请求：1、判令被告金泽公司全部履行合同义务，将2号楼消防工程交付验收，办公电梯、医用电梯进行安装，办理正式用电用水有关手续，并将2号楼进行竣工验收，交付原告实施装修；2、判令各被告连带支付违约金（依据合同第五条第七项之规定，自2017年1月1日起至实际交房之日止，按每日1万元支付违约金；依据合同第六条之规定，按总房款的10%支付违约金；两项暂计算800万元）；3、被告承担本案诉讼费、保全和保险费用。事实和理由：2016年10月，被告将其开发位于邳州市出卖给原告。双方因此签订了《商品房买卖合同》及《协议书》。上述合同、协议签订后，原告依约履行了相关义务。但被告确不全面履行其合同义务。2016年12月16日，被告金泽公司应原告要求作出履约承诺。被告王建设应原告要求以个人对此提供担保。但履约期限届满后被告金泽公司仍不全面履约合同义务，因而再次违约。由于金泽公司将收入的涉案售房款600余万元，转移至其关联公司徐州达尔特机械设备有限公司，并且被告王建伟、王建斌将其在达尔特公司的股权转让给其亲属王舒、孙娴后，又陆续将金泽公司收入的售房款1000余万元转入达尔特公司，被告王建伟、王建斌违反了《中华人民共和国公司法》第二十条的有关规定，且也存在抽逃注册资金的可能。为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告金泽公司辩称，原告所诉没有事实和法律依据。1、原告自始至终均为欺诈；2、原告与答辩人签订了64份《商品房买卖合同》，上述合同明确约定了双方的权利、法律关系；3、基于原告的欺诈及未履行其合同义务，答辩人实施同时履行抗辩权。综上，请求驳回原告起诉。被告王建设辩称，原告所诉没有事实和法律依据。1、答辩人不是案涉64份《商品房买卖合同》任何一方主体。2、即使在《协议书》中答辩人也不是该协议书任何一方当事人。3、在涉及答辩人的一些事物中，答辩人的身份仅为委托委托代理人。4、原告起诉答辩人提供担保没有事实依据。综上，请求驳回原告对答辩人的诉请。被告王建斌、王建伟辩称，原告所诉没有事实和法律依据。1、答辩人不是案涉64份《商品房买卖合同》任何一方主体；2、答辩人从未滥用公司法人独立地位和股东有限责任，答辩人也从未严重损害任何人的相关利益；3、基于上述事实和法律依据，答辩人在诉讼程序上显然具有先诉抗辩权等。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，2016年10月17日、18日，原告邳州仁慈医院与被告金泽公司签订《商品房买卖合同》64份（合同编号：NO.PZ101485-PZ101544、PZ101650、PZ101651、PZ58583、PZ58585）。原告邳州仁慈医院购买被告金泽公司开发的位于邳州市铁路专用线东侧、嵩山路西京杭家园小区2号楼房屋64套，商品房规划用途商服，房屋总价款为21000008元。合同第九条约定，商品房交付条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。合同第十条约定，商品房相关设施设备交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；……合同第十一条约定，商品房交付时间为2016年12月28日前。2016年10月18日，原告邳州仁慈医院（乙方、买受人）与被告金泽公司（甲方、出卖人）、案外人王伟等（丙方、保证人）签订《协议书》一份，约定：经甲、乙、丙三方协商，乙方购买甲方开发的位于邳州市，丙方作为保证人。协议第一条约定，乙方所购商品房的实际情况：乙方购买的2号楼，其房屋平面图及房号布局见本合同附件一、二。地上层套内面积为4453.84平方米，建筑面积为5901.31平方米。地下一层（储藏室而非防空工程）套内面积943.46平方米，建筑面积1009.46平方米。协议第二条约定，计价方式及价款：按建筑面积计算：该商品房平均单价为3044.52元/平方米【2100万元/（6910.77平方米-13.13平方米）】,总价款为2100万元。协议第三条约定，本协议及网签备案《商品房买卖合同》签订当日，乙方支付甲方购房款1200万元,余额900万元，于本协这签订后一年内分六次付清，具体还款日期为2016年12月17日前付款150万元、2017年2月17日前付款150万元、2017年4月17日前付款150万元、2017年6月17日前付款150万元、2017年8月17日前付款150万元、2017年10月17日前付款150万元。若乙方任何一期逾期付款，甲方有权一并要求乙方支付所有未付房款，同时乙方按月利率2%支付逾期利息。甲方给乙方出具2号楼全额销售发票2100万元。协议第四条约定，2号楼设计变更的约定，根据乙方购买房屋的使用性质，甲方依规配备的两部奥柯斯牌电梯，规格性能应符合乙方的使用要求；担架电梯一部，长2.4米，宽1.35米。甲方保证自本协议签订之日起，三个月内将验收合格的两部电梯交付乙方使用，否则视为违约。协议第五条第三项约定,2号楼北侧甲方出资建设的板房作价40万元转让给乙方（40万/160=2500平方米）。该款项于本协议签订时支付，乙方明知该板房无规划手续，不能办理房产登记。协议第五条第七项约定，本协议签订之日起，乙方有权对2号楼进行装修，如果因甲方原因造成乙方不能及时装修，延迟一日甲方付乙方违约金壹万元。协议第六条约定，为保证该协议的全面履行，双方商定违约金的标准为2号楼全部购房款的10%。如一方违反上述条款的每一项约定，违约方均按此标准承担违约责任。协议第七条约定，甲方与乙方签订的制式《商品房买卖合同》具有同等法律效力，有关条款与本协议不一致的，以本协议为准。协议还对2号楼设计变更、交付条件等进行了约定。2016年12月16日，被告金泽公司给原告出具《履约承诺书》一份，内容为：1、消防工程具体完工时间定于2016年12月17日，并确保消防验收一次性合格，确保最短时间完成验收。2、关于水电使用问题，被告金泽公司确保自本承诺书起六个月内由临时用电、用水过渡到正规用电、用水。3、办公电梯定于2016年12月19日前安装完毕，医用电梯确保按原双方协议履行。4、被告金泽公司确保于2016年12月31日前房屋验收合格，确保原告能够进入装修，实施房屋装修工程。5、如果被告金泽公司在上述承诺期限不能履约，原告有权不按约定支付余下款项。被告王建设在该承诺书中签名并在协议上方书写“本人同意本协议各项承诺”。原告邳州仁慈医院支付购房款情况：⑴2016年10月18日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托徐州达尔特机械设备制造有限公司（以下简称达尔特公司）收取其收到的邳州仁慈医院购房款500万元。同日，原告分两次向达尔特公司账户转款460万元、40万元。⑵2016年10月21日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款100万元。同日，原告向达尔特公司账户转款100万元。⑶2016年11月2日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款600万元。同日，原告分两次向达尔特公司账户转款500万元、100万元。⑷2016年11月21日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款40万元。同日，原告向达尔特公司账户转款40万元。⑸2016年12月19日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款150万元。同日，原告向达尔特公司账户转款25万元；2016年12月20日，原告向达尔特公司转款125万元。⑹2017年3月31日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款60万元。同日，原告向达尔特公司账户转款60万元。⑺2017年4月18日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托江苏友安消防工程有限公司邳州分公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款45万元。2017年5月2日，原告向江苏友安消防工程有限公司邳州分公司账户转款45万元。⑻2017年5月2日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托邳州市农电技术服务有限公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款180万元。2017年5月3日，原告向邳州市农电技术服务有限公司账户转款180万元。⑼2017年5月5日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款15万元。同日，原告向达尔特公司账户转款15万元。⑽2017年6月21日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款30万元。2017年6月22日，原告向达尔特公司账户转款30万元。⑾2017年9月15日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托邳州市农电技术服务有限公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款130万元。2017年9月18日，原告向邳州市农电技术服务有限公司账户转款130万元。⑿2017年11月3日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款30万元。2017年11月3日，原告向分别向王建伟、杨秀清、董琪琨账户转款2万元、20800.5元、38960元；2017年11月6日，原告向汤宁宁账户转款5000元；2017年11月13日，原告分别向厉威、王建伟账户转款72100元、3万元；2017年11月28日，原告向袁夫亮账户转款1万元；2017年12月5日，原告分别向杨秀清、汤宁宁账户转款11232元、96138元；2017年12月11日，原告向杨秀清账户转款3120元；2017年12月15日，原告向王建伟账户转款1万元；2017年12月18日，原告向赵红军账户转款12900元。⒀2017年12月14日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托达尔特公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款10万元。2017年12月29日，袁夫亮出具收到京杭家园2号楼通风管材料及安装费29790元（已电汇付1万元、付现金19790元）收条一份；2018年1月25日，原告向王家内账户转款8200元；2018年2月13日，王建伟出具4万元收条一份；2018年4月9日，厉威出具收到电料费4040元收条一份。⒁2018年7月5日，被告金泽公司出具说明一份，被告金泽公司委托南京泰屹源建筑设计咨询有限公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款44000元、委托江苏铭城建筑设计院有限公司徐州分公司收取其收到的邳州仁慈医院购房款10万元。2018年7月5日，原告分别向南京泰屹源建筑设计咨询有限公司、江苏铭城建筑设计院有限公司徐州分公司账户转款44000元、10万元。⒂2017年12月18日，被告金泽公司出具说明一份，因被告金泽公司给王建设借聂丽民现金20万元及利息16000元提供担保，王建设无力还款，因此金泽公司作为担保人向聂丽民偿还该笔款项，由原告直接向聂丽民支付216000元，该款抵扣原告欠金泽公司购房款。2017年12月18日，聂丽民出具216000元收条一份。另查明，被告金泽公司股东为王建伟、王建斌，2013年12月17日，王建伟、王建斌新增认缴出资3000万元，金泽公司注册资本变更为5100万元；达尔特公司原股东为王建伟、王建斌，2016年10月25日，王建伟、王建斌将其股权转让给王舒。上述事实，有《商品房买卖合同》、《协议书》、《履约承诺书》、说明、转款凭证、收条、邳州市市场监督管理局企业登记资料查询表及开庭笔录等证据予以证实。本院认为，原告邳州仁慈医院与被告金泽公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告金泽公司应向原告邳州仁慈医院交付符合合同约定条件的商品房，即将2号楼消防工程交付验收，办公电梯、医用电梯进行安装，办理正式用电用水有关手续，并将2号楼进行竣工验收。关于被告金泽公司是否存在违约行为的问题。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，被告金泽公司应当在2018年12月28日前向原告交付符合条件的商品房。而涉案商品房至今未建设工程竣工验收备案证明文件、供水供电不符合交付标准，致使被告金泽至今未将符合条件的商品房交付原告使用，故被告金泽公司存在违约行为，应向原告邳州仁慈医院承担相应的违约责任。关于违约金如何计算的问题。1、违约金计算标准。涉案《协议书》第七条约定，原告邳州仁慈医院与被告金泽公司签订的制式《商品房买卖合同》具有同等法律效力，有关条款与协议不一致的，以协议为准。因《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准与《协议书》的约定不一致，故原告主张按照《协议书》的约定计算违约金，本院予以支持。《协议书》第五条第七项对因被告金泽公司原因造成原告不能及时装修的违约金进行了约定，实质是对逾期交房违约金的专项约定，原告主张再按照《协议书》第六条计算违约金，本院不予支持。被告金泽公司主张约定的违约金过高，但未提供初步证据证明双方约定的违约金过分高于原告因其违约造成的实际损失，故本院对该主张不予采信。2、违约金计算时间。因被告金泽公司出具的履约承诺书第四条承诺，确保于2016年12月31日前房屋验收合格，确保原告能够进入装修，实施房屋装修工程。故原告主张自2017年1月1日起计算违约金，本院予以支持。综上，被告金泽公司应自2017年1月1日起至房屋具备交付条件止、按每日1万元向原告支付违约金。关于被告王建设、王建伟、王建斌应否承担连带责任的问题。1、关于王建设的责任。原告主张王建设是被告金泽公司的实际控制人，但未提供充分的证据证明，且王建设签字的承诺书中并未有违约责任的相关约定，故王建设在本案中不承担连带责任。2、王建伟、王建斌的责任。从原告提供的金泽公司工商登记材料、验资报告所载内容看，金泽公司注册资本为5100万元，王建伟、王建设各认缴出资2805万元、2295万元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十二条第四项之规定，未经法定程序将出资抽回的行为属于抽逃出资。从原告提供的银行转款记录可以看出，2016年10月18日至2017年6月22日期间，金泽公司委托原告将应支付给金泽公司的购房款直接支付给达尔特公司，累计金额为1495万元。原告依据上述证据主张金泽公司股东王建伟、王建斌抽逃出资，已完成举证责任。王建伟、王建斌对上述款项的支付行为是否系金泽公司的经营行为，金泽公司与达尔特公司之间是否存在债权债务关系，该支付行为是否经法定程序而为，未能举证证明。王建伟、王建斌作为金泽公司的股东有能力控制金泽公司，该笔资金的转出应视为抽逃出资的行为。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十四条第二款规定，股东抽逃出资应承担的法律责任是在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，故被告王建伟、王建斌应对金泽公司的违约金债务不能清偿的部分在1495万元及其利息范围内承担补充赔偿责任，其中利息以1495万元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率自支付款项之日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起分段计算至实际履行完毕补充赔偿责任之日止。关于保全担保保险费问题，原告因诉讼支出保全保险费用13700元，系合理必要费用，属原告的损失部分，被告应当向原告支付该笔费用。综上，被告王建设、王建伟、王建斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对相关抗辩权的放弃，依法承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邳州仁慈医院有限公司与被告徐州金泽置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》继续履行。二、被告徐州金泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邳州仁慈医院有限公司支付违约金（自2017年1月1日起至房屋具备交付条件止，按每日1万元计算）；三、被告王建伟、王建斌于本判决生效之日起十日内在1495万元及其利息（以500万元为基数，自2016年10月18日起；以100万元为基数，自2016年10月21日起；以600万元为基数，自2016年11月2日起；以40万元为基数，自2016年11月21日起；以25万元为基数，自2016年12月19日起；以125万元为基数，自2016年12月20日起；以60万元为基数，自2017年3月31日起；以15万元为基数，自2017年5月5日起；以30万元为基数，自2017年6月22日起；以上均计算至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算。以1495万元为基数，自2019年8月20日起实际履行完毕补充赔偿责任之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）范围内就被告徐州金泽置业有限公司对原告邳州仁慈医院有限公司上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、被告徐州金泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邳州仁慈医院有限公司支付保全担保损失费13700元；五、驳回原告邳州仁慈医院有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，保全费5000元，共72800元，由被告徐州金泽置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 吴 丹人民陪审员 韩 静人民陪审员 甘晓山二〇一九年十二月二十四日书 记 员 刘书良