北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初52944号原告赵秀芹，女，1954年7月25日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴春苗，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告：北京多元实业发展公司，住所地北京市朝阳区左家庄东里14号楼院301号，统一社会信用代码911101051011085470。法定代表人：叶富来。委托诉讼代理人：佟仰华，北京市中满律师事务所律师。委托诉讼代理人：米保平，北京市中满律师事务所律师。被告：杨春民，男，1970年5月18日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：佟仰华，北京市中满律师事务所律师。委托诉讼代理人：米保平，北京市中满律师事务所律师。原告赵秀芹（以下称其姓名）与被告北京多元实业发展公司（以下简称多元公司）、被告杨春民（以下称其姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，于2019年9月11日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月16日再次公开开庭审理了本案。赵秀芹委托诉讼代理人吴春苗、多元公司及杨春民共同委托诉讼代理人佟仰华、米保平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。赵秀芹向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令多元公司与杨春民于2018年12月15日针对北京市朝阳区康静里小区16号楼3单元303号房屋的房屋买卖合同无效；2、要求将涉案房屋恢复登记至多元公司名下。事实和理由：1996年，赵秀芹作为多元公司单位职工，因国家“康居工程”分得位于北京市朝阳区康静里小区16号楼3单元303号房屋（以下简称涉案房产），后房改，1996年4月2日，赵秀芹自多元公司处购买涉案房产，价款为42891.06元。由于国家政策和多元公司的原因，一直未向赵秀芹办理房屋所有权登记证书。赵秀芹是杨春民的姨，赵秀芹与赵秀英曾签订过一份买卖涉案房屋的协议，约定将涉案房屋卖给赵秀英，之所以要卖给赵秀英是因为赵秀芹的丈夫得了癌症，在医院救治，需要资金。当时约定售房款10万元，赵秀芹只收了5万元，剩余5万元一直没有给，赵秀芹之后就把钱交到了医院，但赵秀芹的丈夫得知此事后表示不同意卖房，赵秀芹就把这个事情告诉了赵秀英，但钱已经交给医院了，没有经济能力再退钱，而且涉案房屋已经交给赵秀英，当时杨春民要结婚，已经装修入住了，这样一来，赵秀芹和其丈夫、杨春民、赵秀英共同达成口头协议，同意杨春民住十年折抵房款。没过几个月，赵秀芹丈夫就去世了。赵秀芹和女儿一起生活，就没有在这个房子中住过。十年期满后，双方签订租房协议，约定一年租金2万元，杨春民表示签订合同后国家可以给与补助，但去保障房办理备案手续后，需要按照格式文本签订合同，就签订了新的租约。2018年可以办理产权登记的时候，双方关系就紧张了，手续都在杨春民手里。杨春民还找过赵秀芹，内容是希望赵秀芹把涉案房屋赠与杨春民。2018年12月15日，多元公司和杨春民签订了售卖协议，多元公司把房子又卖给了杨春民，多元公司还补出了一份收款票单。赵秀芹提出异议，经多次协商未果，故提出本诉。多元公司辩称：不同意赵秀芹的全部诉讼请求。理由如下：一、2001年7月31日赵秀芹与姐姐赵秀英签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，且已履行完毕。涉案房屋已按市场价格卖与赵秀英。赵秀芹最初于1996年分得涉案房屋时，交纳的购房款为42891.06元，但再次售卖给赵秀英时价款为10万元，符合当时的市场价格。二、赵秀英将涉案房屋再转售给儿子杨春民合法有效。2010年4月6日，赵秀英与杨春民签订《房屋转让协议》，杨春民自赵秀英处购买涉案房屋，购房款10万元已交付，杨春民系新的购房人。当时，杨春民婚后无房，符合康居工程购买条件，所以，其购房资格在康居房产权证申办中通过了朝阳区人民政府住房保障和改革办公室的审查备案。三、多元公司与杨春民之间签订的《康居住房买卖合同》符合法律、法规的规定，合法有效，不存在恶意串通的情形。多元公司尽到了审查义务，在与杨春民签约前，曾依据2001年《关于城镇居民购买安居住房产权办理等问题的通知》规定，审核了杨春民的购房资格，仔细了解了赵秀芹将涉案房屋转让的过程，查看了两份《转让协议》原件、《购房收款凭证》原件、《收款收据》原件，查清了物业费、采暖费由杨春民实际负担的事实，并通过走访附近居民，向居委会核实调查确认了杨春民系涉案房屋实际所有人和居住人，故而才为杨春民办理了产权登记手续，并报请朝阳区人民政府住房保障和改革办公室审批核准，该办公室还出具了《出售安居住房备案证明》。最后，多元公司按照2018年房改房成本价标准向杨春民出售了涉案房屋，该价格超过了赵秀芹1996年的购房基准价，杨春民补交了26799.57元购房款。2018年12月29日，多元公司为杨春民办理了产权登记手续。杨春民辩称：意见同多元公司。补充一点关于申领廉租住房租金补贴事宜，2012年，杨春民与赵秀芹的关系还很融洽，赵秀芹称“你们夫妻没有工作，生活困难，现在房产证还没有办下来，你住的房子可以办理廉租住房补贴，需要的话，你写个申请，我帮你一起办。”之后，杨春民才和赵秀芹签订了廉租住房租金补贴协议，之后，杨春民共领取五年租金补贴，截止2018年杨春民办理涉案房屋产权证，补贴自动终止。虽然双方签订了《廉租住房租金补贴协议》，但实际并不存在租赁合同关系，也未实际履行。此外，赵秀芹售卖房屋时候实际收到了10万元款项，其称仅收到5万元，不是事实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。赵秀芹与赵秀英系姐妹关系，杨春民系赵秀英之子。赵秀芹系多元公司员工，现已退休。1996年4月，赵秀芹自多元公司购得涉案房屋，建筑面积59平方米，交纳购房款42891.06元，多元公司出具《购房收款凭证》和收款收据。因涉案房屋系福利分房，故赵秀芹购房后，尚不具备办理权属登记的条件。1996年5月10日，赵秀芹（委托人、甲方）、北京市第一房屋修建工程公司第二房管处（受托人、乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定“甲方自愿将涉案房产委托乙方全权管理，当甲方房产发生产权更变时，须重新签订合同。甲方享有涉案房产所有权，可依法使用、继承和抵押，自住满五年后，可依法出租或出售。”2001年7月31日，赵秀芹（甲方）、赵秀英（乙方）签订《转让协议》，内容为“经双方协商，甲方自愿将名下的房产朝阳区康静里小区16号楼3门303室平米转让给乙方，转让费为拾万元，已一次付清。”赵秀芹认为赵秀英仅支付5万元，并未依约交付10万元购房款，而且双方约定剩余5万元不再支付，涉案房屋由赵秀英使用十年折抵5万元购房款。杨春民予以反驳。赵秀芹、赵秀英签约后，涉案房屋由赵秀英儿子杨春民使用至今，并由杨春民以自己名义交纳物业费、水费等。2010年4月6日，赵秀英（甲方）、杨春民（乙方）签订《转让协议》，内容为“一、甲方自赵秀芹处买的涉案房屋，甲方自愿转让给乙方，总价款10万元，自合同签订之日起一次性付清。二、涉案房产系赵秀芹单位北京多元实业发展公司处，但因历史原因，赵秀芹单位至今未能办理303号房屋所权证，房屋建筑面积59平方米。三、若乙方办理产权登记手续，甲方应予无偿协助。”2010年4月6日，赵秀英出具一份手写《收条》，载明“今收到杨春民支付朝阳区康静里小区16号楼三单元303室购房款十万元。”2018年12月5日，多元公司（卖方、甲方）与杨春民（买方、乙方）签订《康居住房买卖合同》，约定“甲方根据《康居住宅购房任务通知单》及北京市房地产开发经营总公司与北京多元实业发展公司签订的商品房购销合同书，就涉案房屋的买卖订立本合同。一、甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积57.07平方米，总价款106200元，其中乙方所付房价为69690.63元，交款日期1996年4月2日。二、双方签约后，由乙方到区房地产管理部门办理过户等审批手续并按有关规定缴纳相关税费，再到区不动产登记事务中心进行房屋产权登记，领取《不动产权证书》。”签约后，杨春民依约向多元公司交纳购房款69690.63元。多元公司另为杨春民补开了一份1996年4月2日的收款收据，在该份收款收据中写明“杨春民交纳涉案房屋购房款42891.06元。”该款项与赵秀芹最初购房款数额吻合。2018年12月28日，杨春民申请涉案房屋不动产权属转移登记。2018年12月29日，涉案房屋登记至杨春民名下，产权证号“京2018朝不动产权第0135235号”，登记坐落“朝阳区康静里16号楼3层3单元303”，权利性质“房改房（成本价）”，房屋用途“住宅”，建筑面积57.07平方米。多元公司、杨春民提交一份《房产转移申请》佐证多元公司根据杨春民持有的该份《房产转移申请》将涉案房屋过户至杨春民名下符合客观事实。该份《房产转移申请》的内容为“本人赵秀芹因配偶早丧，只有一女，已结婚远嫁，不能完全进行赡养义务，所以，需嫡亲外甥杨春民对我承担一定的赡养义务，所以，愿将康静里16号楼3门303室2居室59平方米房屋（作为婚前财产）赠与杨春民作为酬劳（现向本人单位多元实业发展公司特此提出申请，请予以批准）”该份《房产转移申请》落款处有“赵秀芹”手写签名和捺印，落款时间为2010年4月20日。赵秀芹对该份证据真实性认可，但不认可证明目的，认为这份证据载明的基本事实不属实，且内容所载“赠与”与杨春民所称“买卖”矛盾。本案之前，赵秀芹曾以房屋买卖合同纠纷案由将多元公司诉至本院，后撤诉。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，首先应该核定赵秀芹与杨春民、多元公司之间存在何种法律关系。结合现有证据，可以认定，多元公司、赵秀芹、赵秀英、杨春民四方间均存在房屋买卖合同法律关系，涉案房屋在连环买卖中最终由杨春民购得，基于该房屋受到政策原因的限制，直至2018年12月29日才由多元公司过户至杨春民名下，所以，赵秀芹作为房屋买卖法律关系的一方有权向相对方主张权利，赵秀芹可得作为适格原告列明。其次，审查赵秀芹与赵秀英之间的房屋买卖合同关系法律效力。双方签订了房屋买卖协议，约定了涉案房屋的售卖价款，且在协议中载明款项已付清，现赵秀芹单方主张购房款未结清，未充分举证，本院不予采信。签约后，双方完成了房屋交付，由赵秀英儿子长期居住使用，在涉案房屋权利登记证书尚不具备办理条件的情况下，款项结清、房屋交付使用的客观事实可以作为权利公示的外观表征，该事实也可以推定双方合同已经履行完毕。现有证据难以认定双方所签合同违反国家法律法规强制性规定，故合同依法成立，合法有效。第三，针对多元公司与杨春民之间再行就涉案房屋签订买卖合同的效力问题，首先，杨春民对涉案房屋长期占有，多元公司在与杨春民签约前已结合杨春民居住的事实对此权利表征进行了核实，尽到了审查义务，难以认定二者存在恶意串通。其次，杨春民购房的意思表示明确，交付购房款的行为客观存在，难以认定二者存在通谋虚伪意思表示。第三，在赵秀芹将涉案房屋交付给赵秀英后，其与赵秀英之间的合同关系即已履行完毕，赵秀芹对涉案房屋不再享有权利。所以，本院对赵秀芹的主张均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告赵秀芹的全部诉讼请求。案件受理费2424元，由赵秀芹负担（已交纳）。保全费5000元，由赵秀芹负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黎伟伟人民陪审员  陈晓芬人民陪审员  夏存福二〇一九年十二月二十日书 记 员  李雅雯