河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初2537号原告：翟金玲，女，1960年9月25日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：刘静洁，女，1970年11月11日出生，汉族，住河南省卢氏县。代理权限为特别授权。被告：三门峡市华创房地产开发有限公司，住所地：三门峡市湖滨区大岭路12号。法定代表人：柳志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓荣艳，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：勾旭洋，男，1991年10月30日出生，汉族，住河南省襄城县。原告翟金玲与被告三门峡市华创房地产开发有限公司（以下简称华创公司）、三门峡市华创国际广场、勾旭洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请撤回对被告三门峡市华创国际广场的起诉，本院准许原告的申请。原告翟金玲的委托诉讼代理人刘静洁，被告华创公司委托诉讼代理人邓荣艳到庭参加诉讼。被告勾旭洋经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟金玲向本院提出诉讼请求：1．被告华创公司履行购房合同，并立即将位于湖滨区黄河路南街坊第54幢1层104号房屋交付给原告，被告勾旭洋配合腾房。2．被告华创地产公司、勾旭洋连带承担因不能按期交付房屋的损失每月16057元，自2018年10月29日起计算至实际交付房屋之日止。3．本案的诉讼费等由被告承担。事实和理由：2017年12月26日，原告与被告签订了华创国际广场商铺订购单，约定了该商铺的价格。并于2018年1月4日依法签订了正式的商品房买卖合同，被告将坐落在湖滨区××街坊××房屋出卖给原告，原告按着合同的约定全额缴纳了购房款，被告在原告购买房屋之前即2017年11月29日已将原告购买的商铺以租期为五年的时间出租被告勾旭洋，每年房租为192684元。第一年的租赁期限届满，被告在2018年10月29日缴纳第二年度的租赁费用时已经关门闭业。现原告诉至法院，要求被告立即腾空房屋交付原告，并要求被告承担连带赔偿责任。被告华创公司辩称，1．华创公司已经于2018年1月4日将房屋实际交付给原告翟金玲。在翟金玲和华创公司签订商品房买卖合同之后，华创公司就将勾旭洋交纳的自2018年1月1日起至2018年11月30日止的租金交付给翟金玲。翟金玲出具了收条。2018年12月8日，翟金玲给勾旭洋下发了催要房租的通知。以上的事实说明了华创公司已经将涉讼房屋交付给翟金玲。2．翟金玲购买的房屋承租人为勾旭洋并不是华创公司，其不能向华创公司主张损失。综上，翟金玲起诉华创公司是错误的，华创公司不应当是本案适格被告。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告勾旭洋未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月26日，翟金玲订购华创公司位于三门峡华创国际广场项目54栋1层104号商铺，签订《华创国际广场商铺订购单》，交纳定金10万元。2018年1月3日，翟金玲通过银行转账方式支付房款320万元，华创公司出具尾号7428号收据载明收到该款项，并加盖华创公司房款专用章。2018年1月4日，翟金玲交付剩余房款152255元，华创公司出具尾号7429号收据载明收到该款项，并加盖华创公司房款专用章。2018年1月4日，翟金玲与华创公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人翟金玲购买位于湖滨区××街坊××房；建筑面积160.57平方米；单价21500元/平方米；总价3452255元。出卖人应该于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将水、电、路通具备合同约定的商品房交付给买受人使用。2017年9月29日，华创公司下设的华创国际广场作为代理出租方将本案涉讼房屋出租给勾旭洋（乙方），签订《商铺租赁合同》约定：第一条、商铺的租赁。1.1华创公司将所开发的华创国际广场项目中尚未销售的部分的商铺出租给乙方使用，该商铺的经营收益权自动转移给购房业主（甲方）。1.2此商铺为未销售商铺，在该商铺出售之前，本合同代理方为华创公司，由华创公司承担甲方的所有权利和义务。在该商铺出售之后，购房业主在购买该商铺时必须认可本合同的全部条款，了解本合同代理方的权利和义务，并自愿遵守本合同的约定。由购房业主在实际出资购买后签字，本合同代理方的权利义务自动全部转与购房业主，本合同继续有效履行。自此华创公司与本合同再无任何关系。1.3条款系对位置的约定。1.4经营范围为超市。1.5关于转租，乙方与租赁期内未经甲方书面同意不得将其承租商铺转租或部分租于他人，否则作为违约处理。甲方有权立即终止合同并收回商铺及没收合同保证金。第二条、乙方资质认证。乙方进场时须提供企业法人工商营业执照等甲方要求的资质证书文件的复印件。乙方若以自然人身份签订本合同，须提供身份证、户口薄原件以备查验。第三条、租期，本合同的租期为五年，自2017年11月29日起至2022年11月29日止。交房时间为2017年9月29日，计租时间2017年11月29日。第四条、租金，4.1第一年租金（2017年9月29日至2018年11月29日）192684元。第二年租金（2018年11月29日至2019年11月29日）192684元。第三年租金（2019年11月29日至2020年11月29日）192684元。第四年租金（2020年11月29日至2021年11月29日）207099元。第五年租金（2021年11月29日至2022年11月29日）207099元。4.2租金以先付后使用为原则，实行年付制，每次支付标准为年租金的100%。每年度至少提前30天一次性付清年度租金。逾期交纳，每逾期一天须向甲方支付应交租金及费用的1‰作为滞纳金。逾期一个月，甲方有权随时解除本合同。随时终止乙方的使用权，并追缴乙方所拖欠的租金和滞纳金。由此造成的损失由其他的损失由乙方自行承担。第八条、违约条款。8.1甲乙双方必须全面严格履行本合同各项条款。8.2在乙方接收该商铺以前，若甲方违约不租此房，则由甲方赔偿乙方相当于三个月租金的违约金，并免息退还乙方的预交租金。在乙方接收该商铺以后，若甲方违约不租此房，则甲方赔偿乙方相当于三个月租金的违约金，免息退还乙方的预交租金，并承担由此而引起的乙方所有损失。8.3在甲方移交该商铺以前，若乙方违约，则由乙方赔偿甲方相当于三个月租金的违约金，乙方所交付的合同保证金不予退还，甲方在解除合同的同时可以对场地另行处置。在甲方移交该商铺以后，若乙方违约不租此房，则由乙方赔偿甲方相当于三个月租金的违约金，乙方所交付的合同保证金不予退还，并承担由此而引起的甲方所有损失。8.4本合同到期以后，如乙方不再约定的时间内办理该商铺，不将该商铺使用权交给甲方，甲方有权采取任何合法措施收回该商铺，并追缴乙方多占商铺期间的一切损失费用。该合同由勾旭洋签字，由华创公司加盖华创国际广场租赁合同专用章。合同签订后，勾旭洋交纳租金至2018年11月29日。庭审中，华创公司称华创国际广场系其开发的项目，华创国际广场作为代理与勾旭洋签订的《商铺租赁合同》，由华创公司承担相应的权利义务。2018年1月4日，翟金玲与华创公司签订《商品房买卖合同》后，华创公司将勾旭洋交纳的自2018年1月1日起至2018年11月30日止共计11个月的租金176627元支付给翟金玲。翟金玲出具收条1张，载明“今收到华创公司54号楼104号商铺，2018年1月1日起至2018年11月30日租金176627元”。2018年12月8日，翟金玲发出公告，载明“你同华创国际广场于2017年9月29日签订的《华创国际广场商铺租赁合同》，合同约定你租赁了位于三门峡市的华创国际广场项目中54#号楼房号104商铺。我翟金玲同华创公司于2018年1月4日签订了《商品房买卖合同》，购买了你所租赁商铺的出租房。第一年度租赁费我已经于2018年1月4日收到176627元，依据租赁合同约定，第一年租赁期限为2017年11月29日至2019年11月29日；第二年度租期自2018年11月29日至2019年11月29日，租金以先付后使用原则，租金实行年付制。租金你应该自2019年10月29日交纳租赁费，现也同你无法联系上。故在公告后，3日内望你交纳第二年度租赁费192684元。否则，视为你主动解除租赁关系，限你在公告后5日内主动腾空房屋，逾期视为你放弃房屋内的商品及物品的处分权”。同日，翟金玲发出《通知》1份，载明内容同上。庭审中，翟金玲代理人称该《公告》及《通知》内容系华创公司提供，系格式条款，翟金玲只是进行了署名。本院认为，原告翟金玲及被告华创公司签订的《商品房买卖合同》系其双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行义务。原告翟金玲已经交付全部房款，被告华创公司应该向原告翟金玲交付房屋。本案所涉商铺为被告华创公司开发建设，具有该房屋的原始产权，华创国际广场作为其下设项目部与被告勾旭洋签订《商铺租赁合同》，被告华创公司予以认可，该合同并无违反法律规定的情形，该《商铺租赁合同》合法有效。被告勾旭洋与被告华创公司签订《商铺租赁合同》交纳第一年房租后，原告翟金玲购买本案涉讼商铺，成为产权人；被告华创公司于2018年1月4日将被告勾旭洋交纳的自2018年1月1日起至2018年11月30日止的租金交付给原告翟金玲，此时，原告翟金玲已得知该商铺已经出租给他人，并未表示反对。根据买卖不破租赁原则，房屋所有权发生变动后，新业主应当继续履行租赁合同。之后，勾旭洋未能按照《商铺租赁合同》约定履行交付下一年租金的义务，也未交还房屋。2018年12月8日，原告翟金玲发出催要租金的《公告》及《通知》，该《公告》、《通知》内容与《商铺租赁合同》中关于租金交付的权利义务一致，虽然原告翟金玲并未在《商铺租赁合同》上签字，但其在《公告》、《通知》签字，可以视为其对《公告》、《通知》内容的认可。原告翟金玲关于该《公告》、《通知》系格式条款，被告华创公司并未尽到说明义务的主张，但并未提供证据证明翟金玲签字并非出于真实意思表示，且结合原告翟金玲署名的收条，其应对涉讼房屋已租赁的事实是知晓并同意的，故原告的主张，本院不予采纳，故可以认定原告翟金玲知晓并认可《商铺租赁合同》约定的甲方权利及义务，原告翟金玲已经实际享有该房屋的收益权并未在租赁期间提出异议，应视为被告华创公司已经履行了交付商铺的义务。原告翟金玲与被告勾旭洋形成事实上的租赁合同关系，被告勾旭洋违约导致原告翟金玲不能占有使用该房屋。本案系房屋租赁合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷，原告翟金玲主张要求被告华创公司交付房屋并赔偿损失，本院不予支持。原告翟金玲明确表示要求腾退房屋，即明示不再继续其与被告勾旭洋之间的租赁合同关系，该租赁合同关系自本判决发生法律效力之日起解除。被告勾旭洋应将涉讼商铺返还原告翟金玲，并支付占用期间租金，即自2018年11月30日起按照192684元/年为标准计算占用期间的租金至实际搬离之日止。综上所述，被告勾旭洋返还原告翟金玲位于三门峡华创国际广场项目54栋1层104号的商铺返还给原告翟金玲，并自2018年11月30日起按照192684元/年为标准计算占用期间的租金至实际搬离之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、被告勾旭洋于本判决生效之日起十日内搬离位于三门峡市黄河路南十街坊三门峡华创国际广场项目54栋1层104号商铺，并将房屋交付给原告翟金玲。二、被告勾旭洋于本判决生效之日起十日内按照192684元/年的标准支付租金给原告翟金玲，支付租金期间自2018年11月30日起至实际搬离之日止。三、驳回原告翟金玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，公告费400元，由被告勾旭洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  马军亚人民陪审员  张 云人民陪审员  李 锋二〇一九年十二月九日书 记 员  李 倩