云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7023号上诉人（原审被告）：郭新，女，1983年9月6日生，汉族，住云南省安宁市，现住云南省昆明市官渡区。上诉人（原审被告）：罗杰，男，1977年8月1日生，汉族，住云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县，现住云南省昆明市官渡区。两上诉人共同委托的诉讼代理人：尹雪佳，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王俊松，男，1985年9月9日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县，现住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：肖四英，女，1987年4月13日生，汉族，住福建省武平县，现住云南省昆明市官渡区。两被上诉人共同委托的诉讼代理人：金弟亮，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩，总经理。委托诉讼代理人：曾洋，男，1994年10月25日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区，系该公司员工，特别授权代理。上诉人郭新、罗杰因与被上诉人王俊松、肖四英及原审被告昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初9393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭新、罗杰上诉请求：1.维持原判第一、二、四项，依法将第三项改判为驳回被上诉人王俊松、肖四英要求上诉人支付违约金的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费、诉前保全费均由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：一、上诉人与被上诉人在《荣城地产存量房屋买卖合同》中明确约定，如出售房屋的评估价格达不到贷款金额78万元，则双方之间不构成违约。一审错误认定上诉人未提交充分证据证实该主张。二、一审错误认定合同未达到解除条件，由此错误认定上诉人应当承担违约金。根据双方约定，上诉人要求被上诉人一次性付清全部购房款是有前提的，即双方已完成本案争议房屋的核税、过户手续，而本案尚未到核税、过户阶段，也就不应适用该条约定。合同签订后，因被上诉人明确不能贷款78万元、要求上诉人退还其贷款资料，故上诉人按约定明确表示贷款不到78万元，要求解除合同。且根据合同约定，如被上诉人不能贷款78万元，双方不形成违约。故请求二审依法改判上诉人不承担任何违约金。被上诉人王俊松、肖四英辩称，根据合同约定，即便不能贷款，合同仍可以继续履行。上诉人提出解除合同，而被上诉人并未同意，上诉人即在合同尚未解除的情况下与他人签订买卖合同，导致本案合同无法履行，上诉人构成违约。原审被告荣城公司辩称，认可一审判决，请求维持原判。王俊松、肖四英向一审法院起诉请求：1.判令解除与被告王俊松、肖四英之间的荣城地产存量房屋买卖合同。2、判令由被告郭新、罗杰返还定金5万元并支付违约金255200元，由三被告连带承担款项返还及支付违约金的责任。3、判令由三被告承担本案诉讼费、保全费1896元。一审法院经审理确认以下事实：2018年8月26日原告王俊松、肖四英与被告郭新、罗杰在被告荣城公司见证下签订《荣城地产存量房买卖合同》，出卖人所售房屋坐落为昆明市官渡区魅力之城A3地块2幢1402号，建筑面积89.99平方米，该房屋成交价为1126000元，买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式：商业贷款，首付346000元，按揭780000元，买房的贷款利率表、贷款额度以银行审批时为准，买方除了银行要求提交有效、齐全相关材料，办理完有关手续、交纳费用的前提下，如买方信用原因银行不批准贷款，或因银行贷款政策调整，导致买方不能贷款的，买受人必须在接到通知后的10日内筹集资金一次性付清出卖人房款。签订合同当日，买受人交付给出卖人购房定金5万元。双方补充协议：1、经甲乙双方协商甲方出卖人协助办理买受人办理银行按揭贷款，贷款金额78万元；2、出卖人银行有按揭贷款，出卖人自行赎证；3、如评估价格达不到贷款金额78万元，双方不形成违约；4、房屋契税发票不满两年不形成违约；5、确定贷款问题，定金5万元房东带走。另查明，定金5万元在荣城公司处保管。2018年8月28日晚，肖四英、郭新与荣城公司工作人员针对郭新所称的“银行评估只能达到1.1万元/平方米，贷款无法达到78万元，双方是否解除合同”进行讨论，肖四英未明确表示同意解除合同。2018年8月29日，罗杰、郭新、郭钰在云南省昆明市国鑫公证处签订《房屋转让预约协议》并进行公证，现房屋已经变更登记至郭钰名下。另查明，2018年8月12日，郭新（甲方）与案外人郭钰（乙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定甲乙双方通过朋友介绍，出售及购买位于昆明市官渡区魅力之城A3地块2幢1402号的房屋，成交价1050000元，甲乙双方约定于2018年8月30日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，签订本合同时，乙方支付购房及车位定金5万元。一审法院认为：关于被告郭新、罗杰是否违约的问题，结合本案查明的事实，分析如下：一、原被告双方在合同中约定：如评估价格达不到贷款金额78万元，双方不形成违约。郭新称协助原告贷款，并称经银行评估房屋只能评估到1.1万元/平方米，但庭审中郭新并未提交充分证据证实其提出的主张；二、原被告双方在合同中约定：买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式：商业贷款，首付346000元，按揭780000元，买房的贷款利率表、贷款额度以银行审批时为准，买方除了银行要求提交有效、齐全相关材料，办理完有关手续、交纳费用的前提下，如买方信用原因银行不批准贷款，或因银行贷款政策调整，导致买方不能贷款的，买受人必须在接到通知后的10日内筹集资金一次性付清出卖人房款。在假定银行评估不能贷款78万元成立的情况下，原告仍有权选择通过其他方式向被告支付房款，但在原告尚未明确表态的情况下，被告在双方讨论的第二日便将房屋出卖给案外人；三、被告郭新、罗杰在本案买卖合同签订之前就已经与他人签订房屋买卖合同，且实际履行了与案外人的合同。综上，本案原被告在签订房屋买卖合同后，履行合同的过程，虽产生了可能影响合同顺利履行的情形，但尚未达到合同解除的条件，被告在该合同的履行过程中与案外人进行房屋买卖公证并进行过户，构成违约，其应当承担相应的赔偿责任。对于原告的诉讼请求，因被告郭新、罗杰已将房屋出卖给案外人且已经变更登记，故本案房屋买卖合同已无法履行，符合解除条件，应当解除。对于原告支付的定金5万元，现该定金由荣城公司保管，因买卖合同已解除，故该定金应由荣城公司退还给原告。关于违约金，双方在合同中约定“除不可抗力因素外，买卖双方不可违约。如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金”，本案中，原告未提交充分证据证实其损失，原被告双方约定的违约金比例过高，予以适当调整，酌定为房屋价款的10%，由被告郭新、罗杰向原告王俊松、肖四英支付违约金112600元。对于荣城公司是否承担责任，荣城公司促成了本案买卖双方达成房屋买卖合同，其在居间服务过程中并不存在过错，被告郭新与案外人另外签订房屋买卖合同并履行合同的情形，并不能苛求荣城公司必须知悉，因此，本案中荣城公司不承担责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告王俊松、肖四英与被告郭新、罗杰于2018年8月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；二、被告昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王俊松、肖四英退还购房定金5万元；三、被告郭新、罗杰于本判决生效之日起十日内向原告王俊松、肖四英支付违约金112600元；四、驳回原告王俊松、肖四英的其他诉讼请求。”一审案件受理费5428元、诉前保全费用1896元，共计7324元，由被告郭新、罗杰负担4327元，由原告王俊松、肖四英负担2997元。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：本案中，上诉人郭新、罗杰是否构成违约？是否应当向被上诉人王俊松、肖四英承担违约责任？本院认为，各方当事人在平等自愿基础上签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，上诉人郭新、罗杰就其名下同一套房屋，先与案外人郭钰签订房屋买卖合同，后与被上诉人王俊松、肖四英签订涉案合同。在涉案合同尚未解除的情况下，上诉人选择履行与案外人郭钰所签订的买卖合同、并将涉案房屋过户至郭钰名下，导致被上诉人欲购买该房屋的合同目的不能实现，上诉人的行为已构成根本性违约，应当向被上诉人承担违约责任。上诉人认为本案应适用补充协议第3条“如评估价格达不到贷款金额78万元，双方不形成违约”，本院认为，双方该约定仅适用于房屋评估价格未达到贷款金额78万元的情形，是对房屋价款评估双方免责的约定，出卖方并不因此享有将房屋另行出售的权利，而本案中，被上诉人向上诉人主张违约责任系因上诉人一房二卖、导致被上诉人购买涉案房屋的合同目的无法实现，并不符合前述约定情形，故本案不适用补充协议第3条，上诉人依据该条约定主张其不构成违约、不应承担违约责任，没有事实和法律依据，不能成立。因被上诉人未提交充分证据证实其实际损失，一审综合合同履行情况、上诉人的违约情形等因素，酌定按照房价的10%计算违约金，处理适当，本院依法予以维持。综上，上诉人郭新、罗杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2552元，由上诉人郭新、罗杰负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长  陈正琼审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十二月二十五日法官助理仝倩华书记员刘雯