广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5519号原告：广东省煤炭工业有限公司，住所地：广州市越秀区越华路116号。法定代表人：赵宏权，职务：总经理。委托诉讼代理人：周辉，广东经纶律师事务所律师。被告：广州市天和市场服务有限公司，住所地：广州市荔湾区环市西路95号308房。法定代表人：罗晋升，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋珠华，广东五羊律师事务所律师。原告广东省煤炭工业有限公司（以下简称“煤炭公司”）诉被告广州市天和市场服务有限公司（以下简称“天和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告煤炭公司的委托诉讼代理人周辉、被告天和公司的委托诉讼代理人宋珠华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告煤炭公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告欠缴租金合计41544元（2019年1月10日至起诉日，暂计算至2019年6月17日），并给付相应滞纳金31158元，合计72702元；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告下属坪石留守处（以下简称“留守处”）与被告广州市天和市场服务有限公司，于2018年7月31日签订房地产租赁合同，由被告向原告租赁位于广州市站西路20-22号北楼的901-902房（以下简称“案涉房屋”）产办公使用，合同期限为2018年8月1日至2020年7月31日，合同约定被告于每月10日前支付租金6924元。但被告自2019年1月起拒不支付租金，因此，原告多次通知并与被告面谈要求被告按合同履行租金给付义务，但被告至今仍未向原告支付合同约定的房地产租赁费用。被告天和公司辩称：原告的诉请无任何依据，恳请法庭驳回原告的全部诉请。一、原告主体不适格。原告提出：“下属坪石留守处”无依据，原告提出继受坪石留守处与我方（天和公司）《房地产租赁合同》实体权利义务无依据。1.根据原告企业信息记载2018年7月25日工商部门核准煤炭公司的注册资本是认缴出资额、企业类型是有限责任公司是独立的公司,公司无分支机构、即公司不包含坪石留守处。2.案涉房屋原广东省坪石矿务局（以下简称“矿务局”）于1995年7月起拥有的房屋使用权（作广州市办事处使用），在矿务局破产时，案涉房屋使用权不属于矿务局“国有资产管理”之列，是无移交处理。而根据发生在历史1995年7月23日产权人广州市荔湾玻璃厂与广东省坪石矿务局的协议书当时约定，产权人玻璃厂愿意为广东省坪石矿务局在广州市设办事处提供永久性的办公场地达成的协议：“楼房的产权归玻璃厂，保证为广东省坪石矿务局提供的办公室永远归其使用，不收取租金。”根据合同的相对性，协议是真实的、合法的，但协议无允许合同以外的任何一方有继受权。3.根据原告证据三显示，留守处收取的案涉房屋租金至2018年12月一直由留守处银行公账户收取，留守处具有独立的财务账，其享有《房地产租赁合同》的权利不涉及其他人。综上所述，案涉合同与原告无关，原告主体不适格。我方从来无违约，案涉合同相对人是留守处（甲方出租人）与我方（天和公司乙方承租人），合同约定：“在租赁期内，如遇不可抗力或国家政策原因导致本合同无法继续履行需提前解约的，双方不追究经济责任。”。2018年11月6日因出现案涉房屋的产权人广州市荔湾玻璃厂（以下简称“荔湾玻璃厂”）持着案涉房屋的产权证主张物权权益，且产权人同意我方向留守处支付至2018年12月租金，若继续支付租金则追究我方相应责任。广州市荔湾玻璃厂主张案涉房屋站西路20号901房、902房不动产物权的设立是经依法登记，并持有该两间房屋的产权证，荔湾玻璃厂拥有案涉房屋的物权受我国《物权法》的保护。留守处并非是案涉房屋的物权人、涉案租赁合同无法继续履行，我方依照案涉房屋物权人荔湾玻璃厂的责令只能向留守处交租至2018年12月，我方无违约，而将每月发生的租金专款专存，原告诉称我方违约无依据，并且滞纳金的金额过高。请求法庭驳回原告诉请。二、我方从来与煤炭公司不发生任何关系。留守处将案涉房屋交付我方使用是依据双方于2018年7月31日签订的《房地产租赁合同》，合同期限至2020年7月31日。由于本案出现了适用情势变更的实质要件，2018年11月案涉房屋物权人出现并主张案涉房屋的用益物权，如我方继续按案涉合同规定履行义务支付租金给留守处，将会对我方产生显失公平的结果（我方将被物权人追究相应责任，物权人已向我方释明）。因留守处不是案涉合同标的物（站西路20号901房、902房）的物权人，留守处无权处分出租案涉合同标的物，致案涉合同的租赁基础丧失，我方和留守处在订立合同时没有预见且不可能预见案涉合同标的物的物权人（广州市荔湾玻璃厂）出现，更何况留守处无任何物权凭证可以对抗案涉房屋产权人持有的物权凭证（产权证）。由于我方向坪石留守处交租至2018年12月止，我方使用租赁物已支付租金双方已履行租赁合同至2018年12月，据此，案涉合同的这部分条款有效，而案涉房屋产权人要求我方向其支付2019年1月起的租金，且双方已签订房屋租赁合约，所以2019年1月1日我方与坪石留守处的《房地产租赁合同》解除。经审理查明，1995年7月23日广州市荔湾玻璃厂（甲方）与广东省坪石矿务局（乙方）签订《协议书》，约定：由于甲、乙双方有着长期的协作关系，经甲、乙双方充分协商，甲方愿意为乙方在广州市设办事处提供永久性的办公场所，就有关问题达成如下协议：一、甲方为乙方提供在广州市站西路20-22号第一幢九楼西面901-902两个套间（建筑面积为115.40平方米）作为办公楼宇使用。二、乙方向甲方一次性提供建房费用总金额为30万元。三、新建楼房的产权归甲方，甲方保证其为乙方提供的办公室永远归乙方使用，并永远不向乙方收取租金。四、新建楼房今后的维修费用属乙方使用的由乙方自行负责（房、地产税），其余共用地方按甲、乙双方占用的建筑面积比例分摊。水、电费按乙方实际使用数量分月结算。五、甲方为乙方办理程控电话开通手续，所需费用由乙方负责。六、此协议一式四份，甲、乙双方各执两份，待双方签字后生效。同时撤消一九九二年五月二十五日双方签订的协议书。2001年2月21日广东省经济贸易委员会、广东省财政厅向省广业资产经营有限公司发出粤经贸重化【2001】135号《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，其中;同意该公司关于坪石矿务局实施破产的意见;请该公司组织省煤炭工业总公司做好该局实施破产的组织领导。2001年3月8日广东省广业资产经营有限公司向省煤炭工业总公司发出广业企【2001】96号《转发关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，将省经贸委、省财政厅《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》（粤经贸重化【2001】135号）转发给该公司。2001年8月15日广东省煤炭工业总公司向坪石矿务局发出粤煤企【2001】267号《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，该局【2001】42号、【2001】54号关于启动破产程序及处理有关问题的请示收悉。根据广业资产经营有限公司广业企【2001】96号转发省经贸委、省财政厅粤经贸重化【2001】135号文件精神其中批复：同意坪石矿务局实施破产，即向当地法院提出破产申请。在生活与公用服务单位移交前确需保留的工作岗位与人数，由留守处提出并报总公司审核，报省财厅同意。人员采取聘用形式，与留守处签订聘用合同，并比照暂留岗位人员支付劳务费，劳务费支出列入关闭费用按月申领发放。2001年8月23日广东省煤炭工业总公司向广东省坪石矿务局发出粤煤【2001】312号《关于成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处的批复》，根据粤府办【2000】102号和粤煤劳【2001】155号文的有关规定，经该公司研究，同意成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处。留守处隶属广东省煤炭工业总公司，其中第七条规定：负责未列入破产范围原企业的资产管理工作。2001年9月20日广东省坪石矿务局向省煤炭工业总公司坪石留守处发出坪局【2001】14号《关于原矿务局广州办事处移交坪石留守处的相关事宜的通知》，根据省政府有关省属煤矿退出国有的决定精神，煤炭总公司结合实际制定了粤煤企（2001）267号关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复，以及粤煤人（2001）312号关于成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处的批复文件，为确保矿区的稳定，原矿务局生产期间在广州设立办事处，现结合破产有关规定，对广州办事处予以停止办公，经局党委办公会议研究决定：将坪石矿务局广州办事处所有资产移交给省煤炭工业总公司坪石留守处继续管理…。依照国有资产管理有关规定，相关移交事宜由局办公室与坪石留守处协调处理。2018年，广州市荔湾玻璃厂办理荔湾区站西路20号北楼9层901、902房的不动产权证登记。2018年7月25日广东省煤炭工业总公司名称变更为广东省煤炭工业有限公司（即原告煤炭公司），其股东仍为广东省广业集团有限公司。2018年7月31日广东省煤炭工业总公司坪石留守处（出租人、甲方）与被告天和公司（承租人、乙方）签订广州市站西路20-22号北楼9层901、902房的《房地产租赁合同》，约定：甲方将上述房产（房屋建筑面积共115.40平方米）租赁给乙方作办公用途。租赁期限从2018年8月1日至2020年7月31日（两年），月租金6924元；乙方应按月交纳租金，在每月10日之前将月租金以现金、支票或银行划账的付款方式交纳给甲方；乙方应在合同约定时间内全额向甲方交付租金、管理费、水电费等约定费用。逾期未交的，逾期30天内甲方按欠款总额向乙方每日计收1%的逾期滞纳金，逾期超过30天或本金累计达人民币13848元的，甲方除有权继续收取逾期滞纳金外，还有权单方解除合同并收回乙方租用的场所，除没收乙方履约保证金外，甲方有权向乙方追收由此造成甲方的经济损失；等等。合同签订后，被告天和公司使用上述房屋至今。天和公司向广东省煤炭工业总公司坪石留守处交租至2018年12月。2018年8月29日，广州市荔湾玻璃厂向煤炭公司坪石留守处发出《关于收回广州市荔湾区站西路20号北楼901、902号房使用权的函》，认为广州市荔湾玻璃厂与广东省坪石矿务局关于上述房屋的使用权问题，因该局于2002年8月已办理工商登记注销手续，与该局签订的《协议书》因一方合同主体消灭而依法解除。目前上述房屋由该局的上级单位煤炭公司坪石留守处出租给天和公司作为商业写字楼使用。因此，广州市荔湾玻璃厂决定收回上述房屋的使用权及相关权益。2018年12月28日，广州市荔湾玻璃厂向天和公司发出《关于广州市荔湾区站西路20号北楼9层901-902房租赁事宜公司函》，载明：广州市荔湾玻璃厂是上述房屋的不动产权属登记人；被告煤炭公司及其下属坪石留守处，并非901、902房的权属登记人，其亦从未与广州市荔湾玻璃厂签订任何租赁、出售、赠与等协议。因此，其无权与天和公司就上述房屋签订任何协议；广州市荔湾玻璃厂不承认天和公司与坪石留守处签订《房地产租赁合同》的法律效力；请天和公司于收到本函之日起立即暂停向坪石留守处支付一切费用；等等。另，广州市荔湾玻璃厂就案涉房屋的合同纠纷起诉至本院，本院已以（2019）粤0103民初7779号案立案受理，至本案庭审日止，该案尚未审结。该案广州市荔湾玻璃厂起诉要求：一、广州市荔湾玻璃厂与广东省坪石矿务局于1995年7月23日签订的《协议书》自2002年8月13日起解除；二、确认天和公司与广东省煤炭工业总公司坪石留守处于2018年7月31日签订的《房地产租赁合同》无效；三、请求煤炭公司向广州市荔湾玻璃厂腾空归还广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房；四、请求煤炭公司向广州市荔湾玻璃厂归还广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房，自2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金收入；等等。该案天和公司反诉请求：1、确认天和公司与广州市荔湾玻璃厂的实际租赁关系从2019年1月1日至2021年12月31日止；2、天和公司自2019年1月起向广州市荔湾玻璃厂支付房屋租金（以每月6924元计付）；等等。本院认为：广东省煤炭工业总公司坪石留守处于2018年7月31日与被告天和公司签订广州市站西路20-22号北楼9层901、902房的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。广东省坪石矿务局因破产原因，根据2001年2月21日广东省经济贸易委员会、广东省财政厅向省广业资产经营有限公司发出粤经贸重化【2001】135号《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》及2001年3月8日广东省广业资产经营有限公司向省煤炭工业总公司发出广业企【2001】96号《转发关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，同意由广东省煤炭工业总公司做好该局破产的组织领导，成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处，留守处隶属广东省煤炭工业总公司。将广东省坪石矿务局广州办事处所有资产移交给省煤炭工业总公司坪石留守处继续管理…。后广东省煤炭工业总公司改制、名称变更为原告煤炭公司。因此，原告煤炭公司可以承接上述合同项下的全部权利义务。被告天和公司虽然对原告煤炭公司的身份提出异议，但未能提供证据予以证实。故被告天和公司的抗辩理由，本院不予采信。被告天和公司从2019年1月开始拖欠原告煤炭公司租金已违反合同约定，被告天和公司应按合同约定的标准向原告煤炭公司支付租金，原告煤炭公司诉请要求被告天和公司支付从2019年1月10日至起诉日（即2019年7月4日）的租金，本院予以支持。至于滞纳金问题。因被告收到案涉房屋业权人的函件，要求被告暂停向本案出租人坪石留守处支付一切费用，被告只是谨慎起见暂不向原告支付租金，并非故意拖欠租金，故原告要求被告支付滞纳金的该项诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市天和市场服务有限公司按每月6924元标准向原告广东省煤炭工业有限公司支付2019年1月10日起至2019年7月4日的租金。二、驳回原告广东省煤炭工业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费809元，由原告广东省煤炭工业有限公司负担348元，被告广州市天和市场服务有限公司负担461元（被告负担的受理费，本院不予退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年十二月十日书记员  左晶晶黄慧敏