济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4261号 原告：冯少滨，男，1989年5月11日出生，汉族，户籍所在地山东省泰安市，现住济南市。 原告：刘惠苓，女，1989年12月22日出生，汉族，户籍所在地山东省东平县，现住济南市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：冯宗举，山东律雨人律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：袁方，山东律雨人律师事务所律师。 被告：张凤伟，女，1987年6月8日出生，汉族，住山东省梁山县。 第三人：济南嘉恒房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张洪庆，经理。 第三人：济南立皓置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：陈箭，董事长。 第三人：北京银行股份有限公司济南市中支行，住所地济南市。 负责人：李喆，行长。 原告冯少滨、原告刘惠苓（以下简称两原告）与被告张凤伟、第三人济南嘉恒房地产经纪有限公司（以下简称嘉恒公司）、第三人济南融创置业有限公司、第三人北京银行股份有限公司济南市中支行（以下简称北京银行市中支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，两原告向本院提出申请，称其起诉的第三人济南融创置业有限公司虽为涉案房屋管理人，但因涉案房产作为一手房买卖时，开发商为济南立皓置业有限公司（以下简称立皓置业），涉案网签为被告张凤伟与立皓置业，济南融创置业有限公司与本案无法律上的利害关系，申请撤销对其的起诉。两原告又向本院提出申请，主张立皓置业与本案有利害关系，申请追加该公司作为本案第三人参加诉讼。本院对两原告的申请审查后予以准许，通知立皓置业作为本案第三人参加诉讼。两原告在本案诉讼中提出诉讼保全申请，要求对被告张凤伟名下的银行存款110万元予以冻结或对其相应价值财产进行查封，本院作出（2019）鲁0104民初4261号民事裁定，采取了相应保全措施。因被告张凤伟下落不明，本院向其公告送达了起诉书副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭对本案进行了审理。原告刘惠苓及两原告的共同委托诉讼代理人冯宗举到庭参加诉讼；被告张凤伟经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；第三人嘉恒公司、第三人立皓置业、第三人北京银行市中支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告签订的《二手房买卖合同》合法有效；2.请求判令被告继续履行双方签订的《二手房买卖合同》：（1）请求判令被告立即申请解除案涉房屋上存在的查封；（2）请求判令被告立即办理济南市槐荫区蔚蓝香缇14号楼1单元的2203号房屋的一手房产证；（3）请求判令被告向第三人北京银行市中支行偿还按揭借款合同项下所余的所有本息，以消灭抵押权，并协助原告办理案涉房屋过户手续。第三人嘉恒公司承担协助办理义务。3.被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原告冯少滨与原告刘惠苓系夫妻关系。2017年4月15日，原告冯少滨与被告张凤伟通过第三人嘉恒公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其位于济南市槐荫区蔚蓝香缇X号楼1单元的2203号房屋以人民币110万元的价格出售给原告，原告于合同签订后1日内支付定金10000元，2017年4月25日之前交付剩余购房款69万元，剩余房款40万元以商业贷款形式支付，具体时间为一手产权证办理后30日内办理。同时约定，被告办理一手产权证后，最晚于被告告知买受人后30日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，共记（计）付款70万元。被告于2017年4月交付房屋后，原告对房屋进行了整体装修，原告及其家属与蔚蓝香缇苑（剑桥府邸）客户服务中心签订《临时管理规约》和《治安、消防协议》，与济南热电有限公司签订《供用热力合同》。自交付后，原告一家一直居住于此。2019年2月，济南融创置业有限公司已经发出可以对案涉房屋进行办理一手房产证的公告，但原告几经告知催促，被告迟迟不予办理且失去联系，导致该房屋一直无法过户给原告。另，2015年4月，被告张风伟与立皓置业就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，约定被告张凤伟缴纳首付款232314元后，剩余房款510000在北京银行市中支行办理银行按揭。2019年7月，为了维护自身权益，避免案涉房屋因被告拖欠月供款而造成强制收回的不利后果，原告已同意替被告张凤伟向第三人北京银行市中支行支付案涉房屋自被告张凤伟断月供至今的银行按揭本息。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，原告为维护自身合法权益特提起本案诉讼，望判如所请。 张凤伟未作答辩。 嘉恒公司、立皓置业、北京银行市中支行未作陈述。 两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，包括《结婚证》《房屋买卖合同》《佣金确认单》《前期物业服务协议》《临时管理规约》《治安、消防协议书》《融创物业服务集团有限公司专用收据》《不动产权证办理通知函》《房屋权属状况信息》，张凤伟及嘉恒公司、立皓置业、北京银行市中支行均未到庭，亦未提交书面质证意见。本院对两原告提供的以上证据审查后予以确认并在卷佐证。 本院依两原告提供的以上证据并结合其陈述，认定事实如下： 一、两原告系夫妻关系，于2016年8月22日登记结婚。 二、2017年4月15日，张凤伟作为出卖人，冯少滨作为买受人，嘉恒公司作为居间方，三方签订《房屋买卖合同》。合同约定出卖人自愿将坐落于济南市槐荫区蔚蓝香缇X号楼1单元2203号房屋（以下简称2203号房屋）出售给冯少滨，建筑面积106.06平方米；所有权/不动产证号：销售（字）201513864XXX。该房屋存在抵押，抵押权人北京银行，抵押金额51万元。房屋成交总价1100000元（此价格包括房屋价格及房屋家具、家电、装修装修及配套设施设备）；定金10000元，买受人于本协议签订之日起1日内支付。该房屋为抵押房时，经买卖双方协商一致，出卖人自行解押。付款方式合同约定买卖双方同意商业贷款，买卖双方应于一手产权办理后30日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为40万元。买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。贷款金额由银行直接支付给出卖人，在出卖人结清房屋内物业管理费、供暖费、燃气费、水费、电费等费用并不影响房屋实际交付的前提下，买受人应取得不动产登记证后5日内，办理抵押权登记等相关手续。剩余购房款买受人应于2017年4月25日前支付69万元。税、费相关规定约定为买卖双方办理该房屋过户等手续所产生的相关税费出卖人承担一手产权证全部费用，买受人承担二手产权证全部费用银行贷款及其过户所需全部费用。权属转移登记约定为买卖双方最晚于一手产权证办理后买受人通知过户后30日内之前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同补充条款中还约定：（1）出卖人积极办理一手产权证，如接开发商通知后据（拒）不办证（一手）或者拒绝二手交易视为违约。出卖人违约的双倍赔偿买受人已付款；（2）买受人违约的，已付款不予退还。合同另对其他内容进行了约定。 三、以上合同签订当日，冯少滨与嘉恒公司签署《佣金确认单》，确认佣金金额为22000元，支付日期为当日。冯少滨通过刷卡方式支付了该佣金。 同日，冯少滨向张凤伟交纳定金10000元。4月18日，冯少滨又向张凤伟交付购房款69万元。张凤伟均出具《收条》。 四、张凤伟向冯少滨出卖的2203号房屋系其从立皓置业处购买，于2015年4月24日进行了合同备案登记。 五、立皓置业向张凤伟交付2203号房屋后，张凤伟向冯少滨进行了交付。2017年9月7日，冯少滨与2203号房屋所在蔚蓝香缇（剑桥府邸）项目的物业服务企业融创物业服务集团有限公司山东分公司签订《前期物业服务协议》《临时管理规约》《治安、消防协议书》，并交纳了垃圾清运费、物业服务费。 六、两原告在本案诉讼中提交《不动产权证办理通知函》，载明立皓置业通知剑桥府邸项目的业主，现已具备办理不动产权证书条件，计划集中进行包括14号楼在内住宅、商铺等不动产权证书申请、办理相关工作。办理时间安排于2019年2月18日－2月24日，要求有意向的业主携带身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、购房发票复印件、购房合同复印件、借款合同复印件、维修资金专用票据等。 两原告在本案诉讼中提交2203号房屋的《房屋权属状况信息》，载明该房屋被济南市历下区人民法院查封，期限2018年9月28日起2021年9月27日止。 两原告在本案庭审中说明其了解的济南市历下区人民法院对2203号房屋的查封是涉及平安银行股份有限公司上海延东支行与张凤伟、张洪荣金融借款合同纠纷案件，执行本金为118381.57元，利息未计算，执行案号为（2018）鲁0102执1781号。其从中国裁判文书网上查询到济南市历下区人民法院已经于2018年12月18日作出裁定书，载明该案已经撤回执行申请，案件已经终结。但其找到执行法官要求解封，法官没有同意。其另说明张凤伟在北京银行市中支行的贷款只能确定本金是51万元，其与该银行交流现在偿还的只是利息。 本院认为，通过本案审理，可以确认2203号房屋系张凤伟购买，已经进行了合同备案登记。张凤伟与冯少滨经嘉恒公司居间，于2017年4月15日就2203号房屋的买卖签订《房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，该合同合法有效。两原告在本案诉讼中提出的第一项诉讼请求即为要求确认该合同合法有效，对其该诉讼请求本院予以支持。但需指出，两原告虽为夫妻，但该《房屋买卖合同》签订时的买受人仅为冯少滨个人，因此本院应确认为冯少滨、张凤伟及嘉恒公司签订的该合同有效。 两原告在以上《房屋买卖合同》签订后依约支付了定金10000元、购房款690000元。按合同的约定，其余购房款40万元应在张凤伟办理一手产权证后30日内办理申请贷款手续。但通过本案审理，可以确认，虽然2203号房屋的商品房出卖人立皓置业早于2019年2月即发出《不动产权证办理通知函》，但张凤伟实际上并未办理。由此，两原告在本案中提出了第二项诉讼请求，即要求张凤伟继续履行《房屋买卖合同》，具体包括：1.判令张凤伟立即申请解除案涉房屋上存在的查封；2.判令张凤伟立即办理2203号房屋的一手房产证；3.判令张凤伟向北京银行市中支行偿还按揭借款合同项下所余的所有本息，以消灭抵押权，并协助其办理案涉房屋过户手续，第三人嘉恒公司承担协助办理义务。针对两原告提出的以上三项具体诉讼请求，本院认为，冯少滨与张凤伟及嘉恒公司于2017年4月15日签订的《房屋买卖合同》中约定了办理一手产权登记及自行解押均为张凤伟的合同义务，现立皓置业发出《不动产权证办理通知函》，表明2203号房屋已具备办理一手产权登记的条件，因此张凤伟应当履行该合同义务。因此两原告提出的该两项诉讼请求有合同约定为依据，张凤伟应当履行。本院对两原告的该两项诉讼请求予以支持。两原告还要求张凤伟解除2203号房屋上的存在的查封。从本案审理查明的事实来看，张凤伟与冯少滨签订《房屋买卖合同》时，该2203号房屋尚未被查封，因此合同未对此内容进行约定。在张凤伟与冯少滨签订《房屋买卖合同》并收取了冯少滨70万元购房款后，2203号房屋被查封，客观上对继续履行该《房屋买卖合同》形成障碍，对冯少滨（两原告）基于购买2203号房屋的权利造成实质影响。张凤伟作为2203号房屋的出卖人，有义务履行合同约定内容，包括消除2203号房屋办理不动产权转移登记所存在的障碍。因此张凤伟应当解除该2203号房屋的被查封状态。至于张凤伟是以清偿债务的方式还是以与债权人协商等方式，是其自身所负义务，需要其自行解决。本院对两原告的该项诉讼请求亦予支持。两原告要求张凤伟解除该房屋中的查封，还要求嘉恒公司承担协助办理义务。但通过对《房屋买卖合同》的审查，嘉恒公司在张凤伟与冯少滨签订合同时系居间人，所承担的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。两原告要求嘉恒公司承担协助办理房屋解除查封的义务没有依据，本院对两原告的该项诉讼请求不予支持。两原告还要求张凤伟协助办理2203号房屋的过户（转移登记）手续。就房屋买卖而言，出卖人所承担的主要义务包括向买受人交付房屋和协助办理不动产权转移登记，冯少滨与张凤伟签订的《房屋买卖合同》中对此内容也进行了约定，即“买卖双方最晚于一手产权证办理后买受人通知过户后30日内之前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”但因2203号房屋目前仍处于被济南市历下区人民法院查封状态之中，且按两原告所述，张凤伟的银行贷款尚未清偿、抵押登记尚未解除。本院在本案中虽依两原告的请求，判决张凤伟履行相应义务，但张凤伟是否能够实际履行不能确定，另还涉及到冯少滨（两原告）其他购房款的交纳。因此，本院在本案中对两原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、冯少滨与张凤伟、济南嘉恒房地产经纪有限公司于2017年4月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、张凤伟于本判决生效之日起十日内办理济南市槐荫区蔚蓝香缇14号楼1单元2203号房屋的不动产权登记； 三、张凤伟于本判决生效之日起十日内办理济南市槐荫区蔚蓝香缇14号楼1单元2203号房屋所涉查封的解除手续； 四、张凤伟于本判决生效之日起十日内办理济南市槐荫区蔚蓝香缇14号楼1单元2203号房屋贷款存在的抵押登记解除手续； 五、驳回冯少滨、刘惠苓的其他诉讼请求。 案件受理费14700元，诉讼保全费5000元，由张凤伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨春疆 人民陪审员  张春红 人民陪审员  张建波 二〇一九年十二月三日 书 记 员  焦婷婷