四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16720号 上诉人（原审被告）：浦某，女，2012年2月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 法定代理人：刘某（系浦某之母），住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：成都天邑泰安物业管理有限公司，住所地成都市青羊区二环路西一段99号。 法定代表人：王春建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张龙军，四川弘泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟杰，四川弘泽律师事务所律师。 上诉人浦某因与被上诉人成都天邑泰安物业管理责任有限公司（以下简称天邑泰安公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初1032号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现本案已审理终结。 上诉人浦某上诉请求：1.请求撤销一审判决，并发回重审或者驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对本案所诉合同的效力认定错误；2.一审法院认定浦某欠付物业服务费系错误认定，或遗漏上诉人提交的证据的审查和认定。3.一审法院在审理过程中程序严重违法；四、一审法院不应当判决要求上诉人支付违约金，一审法院判决委约金按每月2%支付无法律依据，该计算方式混乱、金额不明确、不具有可执行性。 被上诉人天邑泰安公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 天邑泰安公司向一审法院起诉请求：1.浦某支付拖欠的物业服务费2753.4元；2.浦某支付违约金（违约金以每月欠付的物业服务费为基础，按每日2%的标准，自应缴月的次月5日起至实际付清之日止；暂计算至2018年11月为688.35元）；3.浦某承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：浦某系成都市青羊区二环路西一段99号“天邑花园”×栋×单元×号的业主。2014年8月28日，“天邑花园”第二届业主委员会与天邑泰安公司签订《天邑花园物业服务合同》，约定：天邑泰安公司为位于成都市青羊区二环路西一段99号“天邑花园”的业主提供物业服务；物业管理期限为2014年8月1日起至2018年7月31日止；本合同期限届满前60日，双方应就是否另行签订物业合同进行协商，如未能达成协议，天邑泰安公司应在合同期限届满30日内继续履行本合同；物业管理公共服务费标准为1-5号楼、13号楼多层住宅每月每平方米0.6元、6-12号楼电梯公寓每月每平方米1元（其中1-3楼每月每平方0.8元）、14-18号楼电梯公寓每月每平方米1元、17号楼多层住在每月每平方米0.8元、19号楼电梯公寓每月每平方米1.2元；物业服务费按月缴纳，业主应在次月5日之前履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费用的，天邑泰安公司有权按每天2%收取滞纳金。 一审审理过程中，天邑泰安公司陈述，2018年7月31日后未再签订物业服务合同，其一直为“天邑花园”小区提供物业服务至2018年11月。 一审法院认为，（一）合同效力。浦某系“天邑花园”×××号的业主，《天邑花园物业服务合同》加盖业主委员会印章，即“天邑花园”业主委员会业主与天邑泰安公司建立物业服务合同关系。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现有证据不足以证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故一审法院确认该合同合法有效。 （二）欠付物业服务费的认定。1.根据《天邑花园物业服务合同》的约定，×号楼电梯公寓的物业服务费用为每月每平方米1.2元，按月缴纳。《天邑花园物业服务合同》约定，×号楼电梯公寓的物业服务费用标准为每月每平方米1.2元，业主按月缴纳物业服务费。浦某每月应付物业服务费105.9元。因无证据证明合同约定的期限届满后另行签订了物业服务合同，故《天邑花园物业服务合同》约定的物业服务期满后，该合同继续履行；天邑泰安公司陈述其一直为“天邑花园”小区提供物业服务至2018年11月，浦某未提交相反证据，故应按照合同约定给付物业服务费用至2018年11月止。浦某未提交相应的缴费凭证。亦未举证证明存在符合承诺书载明的免除物业服务费的情形。故一审法院对天邑泰安公司关于2016年10月至2018年10月期间欠付物业服务费2753.4元的主张予以支持。对于浦某关于天邑泰安公司未尽到物业管理义务的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行合同，采取补救措施、承担赔偿责任等违约责任，但因此拒缴或要求减免物业服务费并无法律依据。如天邑泰安公司在物业服务过程中对浦某造成损失，浦某可另行主张权利。 （三）关于违约金。合同约定，每月物业服务费应在次月5日之前缴纳，逾期缴纳则按每天2%的标准收取滞纳金。浦某逾期交纳物业服务费用对天邑泰安公司造成的损失系资金占用利息损失，现浦某对违约金提出根本抗辩，故综合考虑双方约定及实际损失，一审法院酌定按每月2%的标准计算违约金。故浦某应支付以2016年10月至2018年10月期间每月欠付的物业服务费105.9元为本金，均自次月6日起至本金付清之日止，按每月2%的标准计算的违约金。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、浦某于本判决发生法律效力之日起十日内向成都天邑泰安物业管理有限责任公司支付2018年10月至2018年10月期间的物业服务费2753.4元；二、浦某于本判决发生法律效力之日起十日内向成都天邑泰安物业管理有限责任公司支付违约金（违约金计算方法：以2016年10月至2018年10月期间每月欠付的物业服务费105.9元为本金，均自次月6日起至本金付清之日止，按每月2%的标准计算）；三、驳回成都天邑泰安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由成都天邑泰安物业管理有限责任公司负担5元，浦某负担20元。 二审审理过程中认定的事实和证据和一审认定的事实和证据一致，本院对一审认定的事实和证据予以认可。本院在二审审理过程中查明：天邑泰安公司曾于2016年6月23日出具《关于物业公司对本小区业主提出的限期整改小区路灯型基站及非业主车辆禁止停放等等问题的承诺书》，该承诺书第二条约定：“非业主外来临时车辆如发现进入本小区停放的，发现一辆外来车辆的业主免一个月的物管费。”认定上述事实的证据有当事人双方陈述及一审出示的承诺书。 上诉人在二审审理过程中提交了车辆照片、《关于小区业主请求业委会确认是否是业主车辆回复函》，拟证明业主在小区内发现非业主外来临时车辆进入本小区停放的，被上诉人应当免除小区业主物管费；被上诉人天邑泰安公司提交了《天邑泰安公司撤场及物业现场移交相关事宜的会议纪要》、《关于加快办理天邑花园物业移交手续的函》、成都市青羊区人民政府光华街道办事处出具的关于天邑花园小区物业管理相关情况的公告，拟证明天邑泰安公司确实是在2018年11月30日离场的。本院认为，当事人双方在二审审理过程中提交的证据符合三性，本院予以认可，对其证明力后述。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.业主委员会与天邑泰安公司签订的合同是否有效；2.浦某要求天邑泰安公司免除物业服务费的主张是否应当得到支持；3.一审判决浦某向天邑泰安公司支付违约金有无不当。本院对此分述如下： 关于业主委员会与天邑泰安公司签订的合同是否有效的问题。本院认为，《天邑花园物业服务合同》是“天邑花园”业主委员会代表业主与天邑泰安公司在平等自愿的前提下签订的合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，且合同内容也不存在合同法所规定的其他合同无效情形，合同应当认定为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对上诉人具有约束力，上诉人主张该合同的签订从未召开过业主大会和投票，合同应当认定为无效的主张不能成立，本院对此不予支持。 关于浦某要求天邑泰安公司免除物业服务费的主张是否应当得到支持的问题。上诉人在二审期间提供了其在小区内发现非业主外来临时车辆进入小区停放的照片以及《关于小区业主请求业委会确认是否是业主车辆回复函》，主张天邑泰安公司曾在出具得的承诺书中表示，如果业主在小区内发现非业主外来临时车辆进入本小区停放的，应当免除小区业主物管费，因此，被上诉人应当免除上诉人的物业管理费。本院认为，根据审理过程中查明的事实表明，天邑泰安公司已于2018年11月从“天邑花园”小区撤场，而上诉人所提供的回复函出具的时间为2019年10月，且并没有相关证据能够证明上诉人提供的非业主外来临时车辆进入本小区停放照片拍摄时间是在天邑泰安公司提供物业服务期间，并且也没有证据证实上述车辆系由上诉人发现。因此上诉人的该项请求不能成立。 至于上诉人关于天邑泰安公司未尽到物业管理义务的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷服务案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行合同，采取补救措施、承担赔偿责任等违约责任”之规定，上诉人因天邑泰安公司未尽到物业管理义务而因此拒缴或减免物业服务费的上诉理由于法无据，本院对上诉人浦某要求天邑泰安公司免除物业服务费的主张不予支持。 关于一审判决浦某向天邑泰安公司支付违约金有无不当的问题。本院认为，上诉人逾期交纳物业管理费势必对天邑泰安公司造成了资金占有利息损失，应当依照合同约定承担违约责任，支付违约金，一审法院结合合同约定和案件实际情况以每月2%的标准计算违约金并无不当，上诉人要求免除违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人浦某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人浦某负担。 本判决为终审判决。 审判长  祝颖哲 审判员  杨 晗 审判员  赫耀文 二〇一九年十二月二十三日 书记员  李淇佑