江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏07执异93号案外人：连云港市自然资源和规划局，住所地连云港市海州区。法定代表人：孔令泰，该局局长。委托诉讼代理人：张明学，连云港市国有土地储备中心连云分中心主任。委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。申请执行人：江苏高兴建设工程有限公司，住所地连云港市新浦区。法定代表人：高龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏振国，江苏润国律师事务所律师。被执行人：江苏金科地产投资有限公司，住所地连云港市连云区。法定代表人：傅伟军，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚陈喆，该公司员工。本院在执行申请执行人江苏高兴建设工程有限公司（以下简称高兴公司）与被执行人江苏金科地产投资有限公司（以下简称金科公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人连云港市自然资源和规划局本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2012年9月19日，本院对高兴公司诉金科公司建设工程施工合同纠纷一案，作出(2012)连民初字第0105号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、双方确认截止2012年9月13日，金科公司暂欠高兴公司所承建的2301地块、2402地块项目工程款5900万元。二、金科公司于2012年12月31日前给付高兴公司工程款5900万元。三、案件受理费336800元，减半收取168400元，保全费5000元，合计173400元（高兴公司已预交173400元），由金科公司负担（该款于2012年12月31日前付给高兴公司）。四、本调解协议经当事人或特别授权委托代理人盖章签字后生效。根据高兴公司申请，本院于2013年1月14日立案强制执行，案号为（2013）连执字第0063号，后该案终结本次执行程序。2015年7月13日，本院对该案恢复执行，案号为(2015)连执恢字第00036号，后因财产不具备处置条件，该案终结本次执行程序。2017年7月25日，本院再次对该案恢复执行，案号为(2017)苏07执恢58号，在执行过程中，2019年10月14日，本院作出（2017）苏07执恢58号之三执行裁定书：拍卖被执行人金科公司名下位于连云港市××××路东侧宗地代码（××）土地面积为50498.07平方米的土地。案外人连云港市自然资源和规划局提出异议称，金科公司于2006年11月2日以最高报价32200万元竞得××区××××角237232平方米国有土地使用权（××地块）。依据原市规划局东区分局建设项目规划设计条件，原连云港市国土资源局（案外人前身，以下简称原国土局）于2014年11月25日与金科公司签订了《〈国有建设用地使用权出让合同〉补充合同》，将原地块分为23-01、23-05、24-01、24-02、24-03、24-04共6个独立宗地分别进行开发建设。截至目前，23-01、23-05、24-02、24-04地块已经开发完毕，案外人也相应颁发了以上四个地块的土地使用权证。24-01（宗地代码××，裁定被拍卖地块）、24-03地块因金科公司拖欠土地出让金和部队土地无法征收等原因，本局至今未登记发证给金科公司，24-01地块仍是连云港市人民政府国有土地，不可以作为金科公司财产予以执行。（2017）苏07执恢58号之三执行裁定书裁定拍卖该土地，涉嫌侵犯国有土地所有权、使用权。请求：撤销（2017）苏07执恢58号之三执行裁定书，终止对宗地代码（××）土地（面积为50498.07平方米）的拍卖。高兴公司辩称，一、金科公司通过受让方式取得了包括涉案土地24-01在内的××号地，协议签订以后金科公司已经按照合同约定缴纳了绝大部分出让金，总的国土使用权出让合同价款是3.22亿元，金科公司欠付的是5080万元。金科公司已经履行了总的出让合同的绝大部分义务。异议人也将出让的土地交付给金科公司，但所交付的土地不符合合同约定的净地交付条件，地面尚有障碍物和建筑物没有拆除。二、涉案地块分为六个小的地块进行开发，已经开发了四个地块，因异议人没有将24-01地块的争议土地和地上建筑物及时拆除和将争议地块进行调整，导致24-01地块至今没有开发。三、金科公司占有了24-01地块并对涉案的24-01地块已经缴纳了约2000万元出让金，异议人的档案管理系统已经将涉案的24-01地块登记在金科公司名下。高兴公司明确表态在拍卖成交价款中先行支付欠缴的土地出让金。综上，因涉案地块是统一的规划进行开发，不能进行分割。法院裁定评估拍卖该地块符合法律规定。请求：驳回异议请求，继续拍卖。金科公司称，我们没有交付24-01、24-03土地款，我们没有能力开发，也不会交付土地款。另查明，2007年6月4日，出让人原国土局与受让人金科公司签订合同编号为连国让（合）字【2007】第017号的《国有土地使用权出让合同》，该合同载明，出让人出让给受让人的宗地位于××转盘××角，宗地编号××，出让土地面积237232平方米，宗地土地使用权出让金总额为32200万元。2014年11月25日，原国土局与金科公司签订合同编号为连储连分合补〔2014〕5号的《〈国有建设用地使用权出让合同〉补充合同》，该合同载明，××地块按照规划条件被分为23-01、23-05、24-01、24-02、24-03、24-04共6个独立宗地分别进行开发建设，上述6宗地块土地出让金分别为4252万元、4548万元、7399万元、7259万元、3867万元、4875万元，其中23-01、23-05、24-02、24-04号地块土地出让金均已缴纳。24-01、24-03地块因涉及部队土地无法移交，尚未缴齐土地出让金，未办理确权登记。2019年7月24日，连云港市不动产登记中心作出《关于执行连云区墟沟镇中山西路东侧土地使用权查封的函》，就24-01号地块等土地情况向本院函复说明，该函载明，23-01、23-05、24-02、24-04号地块已开发完毕。拟将24-03地块土地面积及出让金全部核减。24-01号地块出让面积由57165.7平方米被核减为50586.2平方米，出让金由7399万元核减为6547.41万元。金科公司已缴纳××地块土地出让金22530万元，若按原出让价格计算，尚欠9670万元。因拖欠土地出让金、地块周边山体边坡整治和部队用地无法征收等原因，金科公司并未实质取得24-01、24-03号地块土地使用权。经测算，在用地范围调整后，若金科公司继续开发建设24-01号地块，共计还应缴纳5080.398439万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，被执行人金科公司虽然与案外人签订了包括涉案24-01（宗地代码××）地块在内的237232平方米土地的国有土地使用权出让合同，该237232平方米土地系分成六个独立地块进行开发，23-01、23-05、24-02、24-04号地块已开发完毕并办理办理土地使用权登记手续，而24-01号、24-03号地块尚未办理土地使用权登记手续。申请执行人高兴公司主张金科公司已经交纳了24-01号地块的部分土地出让金，但金科公司否认。退一步讲，即便高兴公司该主张属实，其也并未进一步举证证明金科公司已实际占有24-01号地块，且高兴公司目前只是表态可以从24-01号地块财产变价款中优先支付土地出让金，并非已向案外人连云港市自然资源和规划局支付其主张的剩余部分土地出让金，而案外人连云港市自然资源和规划局既否认金科公司已向其交纳过该地块的土地出让金，也不同意继续执行该地块。故，本院执行涉案24-01号地块不符合上述法律规定的情形，案外人连云港市自然资源和规划局的执行异议成立。如果申请执行人高兴公司认为金科公司已缴纳部分24-01号地块的土地出让金，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对连云港市墟沟镇中山西路东侧宗地代码（××）土地面积为50498.07平方米的土地的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 杜兴淼审 判 员 李红梅审 判 员 胡海涛法官助理 于学金二〇一九年十二月十九日书 记 员 王诗语法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。