重庆市黔江区人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)渝0114民初5298-1号 原告：重庆市黔舟物业管理有限责任公司，住所地重庆市黔江区城西街道办事处石峡路（税苑小区），统一社会信用代码9150011477846827X2。 法定代表人：潘建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭会，重庆纵深律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊刚，重庆纵深律师事务所律师。 被告：温成根，男，1970年3月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 原告重庆市黔舟物业管理有限责任公司（以下简称黔舟物业公司）与被告温成根物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，因在诉讼过程中发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，依法裁定转为普通程序，于2019年12月11日公开开庭审理了本案。原告黔舟物业公司的委托诉讼代理人郭会到庭参加诉讼，被告温成根经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黔舟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告温成根立即向原告黔舟物业公司支付2019年5月前的物业管理费、水费、垃圾处置费、电梯维护费、公共用电分摊费等费用合计8247.8元；2.判令被告温成根向原告黔舟物业公司支付滞纳金(违约金)5966.3元；3.由被告负担本案诉讼费用。事实与理由：被告温成根系黔江区城东街道嶺秀江山小区的业主，该小区X栋一单元XX-X房屋为其所有，原告是该小区的物业服务企业，与重庆市黔江区嶺秀江山业主委员会（以下简称嶺秀江山业委会）签订了《住宅小区物业服务合同》，该《合同》第六章十七条约定“业主应按约定标准缴纳物业服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴纳费用千分之三收滞纳金(从产生服务费的次月1日开始计算)”。原告一直依照约定对黔江嶺秀江山小区实施规范的物业管理，履行了自己应尽的义务。被告以各种借口拖欠2014年12月起至2019年5月止的物业管理费、水费、垃圾处置费、电梯维护费、公共用电分摊费等合计8247.8元，原告多次进行催收，被告至今不予缴纳，至2019年5月止，产生滞纳金(违约金)为5966.3元。被告以各种借口拒缴物业管理服务费、水费、垃圾处置费、电梯维护费、公共用电分摊费的违约行为造成原告经济损失。为了维护原告的合法权益和小区物业服务的有序开展和维持，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告明确表示：对于2014年12月1日起至2018年12月30日期间的物业服务费，经计算为10141.97元，但原告仍诉请按8247.8元主张，请求支付到2018年12月底；违约金按合同计算为6253.8元，但原告还是按5966.3元主张。 被告温成根未作答辩。 原告黔舟物业公司围绕其诉讼请求向本院提交证据，被告温成根未向本院提交证据。因被告未到庭应诉，本院依法对原告提交的证据进行了认证，认为其提交的证据1原告的营业执照（副本）复印件、证据2法定代表人身份证明书、证据3法定代表人居民身份证复印件、证据4被告（302）房地证2012字第XXXXXX号房屋权属证书复印件、证据5原告与嶺秀江山业委会签订的《物业服务合同》（自2014年起至2019年期间分别签订，共计4份）、证据6嶺秀江山业委会的《关于嶺秀江山住宅小区收费标准的回复》、证据7黔舟物业公司出具业主为温成根的欠交费单据49张、证据10落款时间为2017年6月27日的民事起诉状复印件、证据11本院于2017年12月15日出具的《民事裁定书》复印件，均客观真实，且除2019年8月1日签订《“嶺秀江山小区”物业服务合同》与本案无关联外，前述其余证据均与本案相关联，能够形成证据锁链，印证本案的案件事实，故予以确认并采信，并作为认定本案事实的依据；证据8催收缴纳物业管理费的《通知》复印件，该证据系复印件，且不能证明该通知已送达被告，该证据不符合证据三性，不予采信；证据9催促缴纳物业管理费等费用的短信打印件，因原告既不能提供接收该短信的手机号码机主的相关身份信息，也未提交其他证据佐证该手机号码系为被告使用的情形，本院不能据此认定该手机号码是登记在被告名下或由被告在使用，故对该份证据不予采信。根据原告黔舟物业公司的陈述及采信的证据，本院认定如下事实： 原告黔舟物业公司是对位于重庆市黔江区城东街道文汇路的嶺秀江山小区提供物业的物业服务企业。涉案重庆市黔江区城东街道文汇路555号X栋XX-X房屋在2012年1月9日起至2018年12月26日期间登记的权利人为被告温成根，该房屋用途为住宅，建筑面积220.05平方米。 自2014年起，以嶺秀江山业委会为甲方、以原告黔舟物业公司为乙方，就甲方选聘乙方对嶺秀江山小区提供物业管理服务事宜，双方分别于2014年5月16日签订《嶺秀江山物业服务合同》、于2016年6月1日签订《物业管理服务合同》、于2018年8月1日签订《“嶺秀江山小区”物业服务合同》。前述合同均对物业基本情况、委托管理服务事项、委托管理期限、物业的费用、双方权利义务、物业管理服务要求标准、违约责任等作了明确约定。对于物业服务费等费用的收取标准，其中2014年5月16日签订的合同中约定“建筑面积按单价0.58元/平方米计收物管费；业主应在每月的20日前足额向原告交缴物业管理费及本合同约定的其他费用，业主和物业使用人不得以任何理由拒交，逾期缴纳费用的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三收滞纳金”；2016年6月1日签订的合同中约定“对于住宅的物业管理费，由原告按建筑面积每月向业主收取，单价0.58元/平方米；电梯运行收费标准从3楼起价25元，每上一楼一户加收一元；维修电梯500元以上至2000元以下由物业公司更换，2001元以上由业委会动用大修基金；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告从逾期之日起按应交费用千分之三收取滞纳金（滞纳金从产生服务费的次月1日开始计算）”；2018年8月1日签订的合同中约定“对于住宅的服务费用，由业主按建筑面积交纳，住宅0.58元/平方米；垃圾处置费6.4元/月/户；电梯运行收费标准从3楼起价25元，每上一楼一户加收一元用于电梯正常运行（年检费、维保费、电费、零部件维修更换及增设管理）等费用，每季度按每栋楼具体收支上报业委会；公摊每月按实际费用核算收取并逐月公式；业主应于每月20日前向原告按合同约定标准缴纳物业服务费；业主和物业使用人未按时缴纳物业服务费的，从逾期之日起，以欠缴物业服务费总额为基数按3‰每日计算违约金”。 自2014年5月16日合同签订后至今，原告黔舟物业公司依约对嶺秀江山小区进行物业服务，双方合同中约定的收费标准，系经由嶺秀江山业委会核定。 原告认为被告自2014年12月1日起，至今尚未交纳截至2018年12月底的物业管理费、水费、垃圾处置费、电梯维护费、公共用电分摊费等费用。 本院认为，业主未交纳物业服务费的，物业服务企业应当先行向其进行书面催交。本案中，原告黔舟物业公司与嶺秀江山业委会自2014年起至2018年期间签订的物业服务合同，均不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对含被告温成根在内的嶺秀江山小区的全体业主均具有约束力，据此，原、被告之间形成物业服务合同关系。原告依约履行其管理、服务职责后，被告未依约向原告支付物业服务费等相关费用，实属不当，但原告应当先以书面形式向被告进行催交，经书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的，原告方可向人民法院提起请求支付物业服务费的诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因原告并未提交充分、有效证据证明其在起诉前已经以书面形式向被告进行了催交，故对其本次起诉，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，裁定如下： 驳回原告重庆市黔舟物业管理有限责任公司的起诉。 案件受理费155元（原告重庆市黔舟物业管理有限责任公司已预交），由原告重庆市黔舟物业管理有限责任公司负担。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  黄 瑾 人民陪审员  莫顺杨 人民陪审员  高可斌 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  陶志刚