湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2524号上诉人（原审原告）:孙建华，男，1966年3月17日出生，汉族，住江苏省姜堰市。委托代理人赵桂东，湖南淮新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：怀化市德圣汽贸有限公司，住所地怀化市鹤城区南环路南侧、凉山路以北（国际汽车城内），统一社会信用代码914312005809465638。法定代表人曹灿煌。委托代理人龙献文，湖南鹤州律师事务所律师。上诉人孙建华与上诉人怀化市德圣汽贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙建华上诉请求：撤销原判，确认：1、被上诉人出租给上诉人的房屋租金按年租金265030元计算；2、被上诉人迟延办理出租房屋的消防验收构成违约。事实和理由：一、原判决认定事实错误；二、原判决处理错误；三、原判决认为租赁房屋已于2019年4月12日取得消防验收合格，认定被上诉人不构成违约，是处理不当、适用法律错误。怀化市德圣汽贸有限公司上诉请求：撤销原判第一项，改判确认上诉人与被上诉人约定的前四年房屋租金按年租金35元计算；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、原判决遗漏本案关健事实；二、原判决认定事实错误；三、原判决适用法律错误；四、处理不当；五、诉讼费分担不当。孙建华向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告出租给原告的房屋租金按实际交付的面积计算租金即按年租金按265030元计算；2、确认违约事实。原判认定：2017年2月4日，怀化市公安消防支队向被告发出建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书：被告向怀化市公安消防支队备案的怀化市德圣4S店建设工程综合评定竣工验收消防备案检查不合格。2017年3月11日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋位置、面积，原告租赁被告所有的位于怀化市鹤城区房屋，租赁面积为：一楼70平方、四楼2844平方米；二、租赁用途，酒店经营；三、房租、相关费用及交付方式，1、租赁房屋的租金按面积计算，其中一楼大厅为每平方米每月人民币40元，月租金为2800元，四楼为每平方米每月12元，月租金总额为34128元，年租金为443136元，最终优惠价为350000元；按目前园区水电费的收取标准，甲方核算报损耗和成本后，按以下单价收取乙方水电费。电单价为1.2元／度，水价为5.2元／吨，不再另行收取损耗费用。若园区收费标准改变，则甲方按园区标准增减的幅度增减乙方的水电费收取标准；四、租赁期限，租赁期限自2017年3月12日起至2033年7月11日止，共计16年另四个月，其中考虑到乙方装修房屋等因素，甲方给予免除装修期间四个月租金。租赁期间届满，合同自然终止履行。乙方应当按照合同约定日期向甲方返还房屋，如有逾期交付行为，视为违约，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿。2、甲方应于2017年03月15日前将租赁房屋交付乙方使用（交付条件为：现状交付），并办理有关移交手续。交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明。五、房屋的装修、转让返还及设施设备的使用和维护，1、被告交付租赁房屋及附属设施安全性应符合有关法律法规或规章的规定。5、甲方租赁房屋的消防验收由甲方负责办理（包括修建、消防水池、泵房等）并取得消防验收合格证（不确定具体时间）。乙方装修时，应自己申报二次装修消防验收，所需费用由乙方负责，乙方不予申报的，后果由乙方自负……。合同还就变更和解除合同的条件及违约责任等内容做出了具体约定。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定：因甲方出租房屋产权证还在办理过程中，无法完全确定产权属性。如果3月31日前，甲方产权证未办下来，则甲方通知乙方，乙方视情况决定是否继续施工；如果甲方产权证办下来后，乙方租赁房屋部分的产权性质为住宅，则甲乙双方签订的《房屋租赁合同》终止履行，乙方应将甲方房屋的外墙施工完毕，保证甲方房屋外观的完整性，除此以外，甲乙双方互不追究对方的其他责任。此补充协议作为原租赁合同的补充部分，与原合同具有同等法律效力，本协议与原合同约定有冲突的，以本合同约定为准。除本协议约定情形外，原合同其他内容和条款不变。本协议自甲乙双方签字盖章之日生效。2017年7月25日，原告在工商部门注册鹤城区鸿润酒店，经营地点为怀化市鹤城区南环路国际汽车城灿星国际大厦1栋401号。2017年8月18日，酒店试营业。2017年9月12日，原告向被告发出《沟通函》，沟通租赁房屋工程消防工程验收不合格的相关事宜。并要求为使原告的经营不受影响，请被告尽快完成消防验收各项工作并将消防手续提供给原告。2017年9月18日，原告再次向被告发出《沟通函》，要求原告尽快完成消防验收。2017年10月13日，原告因不能申报租赁房屋的二次消防和办理特殊行业许可证，要求与被告协商处理消防验收事项。2018年1月10日，原、被告再次签订《房屋租赁补充协议》，约定：原消防通道架空层房屋事宜：甲方原消防通道路基被挖掉后，由乙方全资修复成架空层房屋，整个建筑长32米宽3米，共分为四大间，整体建筑建成后，所有权和使用权归甲方所有，在乙方租赁房屋的租赁期限内，甲方同意将位于临五菱店这头的两大间房免费供乙方使用，但乙方只能作为杂物间使用，不得住人，也不得占用这两间房屋外的空坪位置，原房屋租赁期满后，乙方无任何异议地将此两间房退还给甲方……等等。2017年3月31日，租赁房屋取得不动产证书，其中1楼建筑面积为693.35平方米，4楼建筑面积为2594.32平方米。2018年11月13日，湖南省发展和改革委员会发出《湖南省发展和改革委员会关于对转供电终端一般工商业用电价格实行最高限价的函》，函中要求：各市州发改委、直管县发改局：为进一步规范转供电环节加价行为，减轻一般工商业用户负担，根据国家发改委《关于降低一般工商业电价有关事项的通知》（发改价格[2018]500号）和《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（发改价格[2018]787号)等文件精神，结合我省实际，经研究，决定自2018年11月抄见电量起，对全省电网（含地方电网）转供电终端一般工商业用户到户电价实行最高限价，即终端用户电价不得高于《关于进一步清理规范转供电环节加价有关事项的通知》（湘发改电[2018]11号)文件规定的“预购电”价格(0.919元/千瓦时)。2019年4月12日，怀化市公安消防支队向被告发出建设工程竣工验收消防备案复查意见书：被告向怀化市公安消防支队备案的怀化市德圣4S店建设工程综合评定竣工验收消防备案复查合格。2019年6月11日，原告特别致函被告：贵司财务在5月27日给我方看过的消防复查意见书时（没有收件），我方明确告知：1、消防验收规定使用为办公室、仓库的性质与贵方提供的房产使用性质、租赁合同约定的酒店用途严重不符。（“建筑功能设计规模：一层为展厅、展示区，二层为名车展示区，三层为办公室、停车场，四层为办公室、仓库和第三条、该工程如需改建（含内部装修或用途变更）、扩建，应依法申报建设工程消防设计审核或备案抽查”）也就无法办理二次消防及特种行业许可证申办。2、贵方非法经营能源，抬高售价与国家规定最高未端电价严重不符，属于严重黑恶霸市行为。贵方应严格执行国家电费末端价格并将多收我方房租面积的费用退还我方。现要求贵方尽快向有关部门申请变更为商业或商业服务，利于我方办理二次消防及种行业许可证申办。让我方酒店正常经营，减少损失，我方也将从贵方消防验收满足酒店验收要求时开始计算支付房租。否则，我方将依法解除合同，并要求赔偿我方近800万元的损失。庭审中，双方对原告已付租金59万元无异议。原判认为，首先，原、被告约定：租赁房屋的租金按面积计算，其中一楼大厅为每平方米每月人民币40元，月租金为2800元，四楼为每平方米每月12元，月租金总额为34128元，年租金为443136元，最终优惠价为350000元。从上述约定看，原、被告对租金的计算是以租赁面积为基数。房屋面积的计算较为复杂，不动产证书中记载的建筑面积是房产管理部门依据法定职权核定，故对租赁合同中所涉面积，本院以不动产证的记载为准。在不动产证书中，对涉案房四楼记载的建筑面积为2594.32平方米，两相对比，合同约定的四楼面积与不动产证书记载的建筑面积多出250平方米（2844-2594）。因差异面积较大，如不调整相应租金，有失公平，同时，租赁房屋面积较大，在签订合同时，按一般常理判断：原告应当对租赁房屋进行过实地考察，对租赁房的面积有粗略估计。鉴于房屋面积计算的专业性，原、被告虽未能精确计算租赁面积，但双方均无过错，且原、被告最终核定的租金也并非严格按照面积计算，而是以面积为基数计算租金后打折确定，故本院酌定：调整的租金按照差异面积的一半计算（不再考虑公用占用的面积）。基于上述理由，对原告要求按实际面积计算租金的诉讼请求，本院予以支持，对年租金的数额，本院核定为:335783元[350000-（2844-2594）÷2×12×（350000元÷443136）×12]。因原、被告约定前四年房屋租金保持原数不变，原告免交装修期间四个月租金，故年租金335783元的标准仅适用于2017年7月12日至2021年7月11日期间。因对原告对一楼大厅的租赁面积无证据证明，故对原告关于该部分租金的调整请求，本院不予支持。其次，原告当庭变更第二项诉讼请求为：确认被告逾期办理消防验收的违约事实，撤回违约金100万元的赔偿主张。原、被告约定：甲方租赁房屋的消防验收由甲方负责办理（包括修建、消防水池、泵房等)并取得消防验收合格证（不确定具体时间)。从该约定可知，在签订合同时，原告对被告未完成租赁房的消防验收是明知的，在此情形下，原、被告仍签订租赁合同，显然双方均有过错，因在本案辩论终结前，租赁房已于2019年4月12日消防验收合格，故本院认定租赁合同有效。因合同中已明确需修建、消防水池、泵房等，且被告已提示取得租赁房消防验收合格的时间不能确定，故对原告要求确认被告逾期办理消防验收的违约事实的诉讼请求，本院不予支持。原告已撤回被告赔偿原告迟延办理消防验收无法办理消防特种许可无法正常营业的损失1000000元的诉讼请求，撤回被告供应电费按合同约定参照政策文件执行电价的诉讼请求，故本院不再予以处理，对与第二项诉讼请求相关的鉴定申请，不再进行。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化市德圣汽贸有限公司出租给原告孙建华的房屋（位于怀化市鹤城区南环路国际汽车城灿星国际大厦内），从2017年7月12日起至2021年7月11日止的年租金按335783元计算；二、驳回原告孙建华的其他诉讼请求。本案诉讼费16271元，由原告孙建华承担11390元，被告怀化市德圣汽贸有限公司承担4881元。本案在二审过程中，上诉人怀化市德圣汽贸有限公司提供《照片》五组及光盘一个，拟证明孙建华占用房屋面积的事实。上诉人孙建华质证意见：不是新证据，不予质证。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为：根据本案上诉请求和争议及理由，本案的主要争议是：一、房屋面积计算和年租金计算的认定；二、办理消防验收是否违约。一、根据孙建华与怀化市德圣汽贸有限公司于2017年3月11日签订的《房屋租赁合同》约定，涉案租赁房屋的租金系按房屋面积及约定单价计算，一楼大厅与四楼年租金按照计算应为443136元，双方议定最终优惠价为350000元，从上述约定看，对租金的计算是以租赁面积为基数。在怀化市德圣汽贸有限公司的不动产证书中，对涉案房屋四楼记载的建筑面积为2594.32平方米，但合同约定的四楼出租面积计为2844平方米，二者相差250平方米，因面积差异较大，如不调整相应租金，有失公平，因双方最终核定的租金也并非完全按照面积计算，而是以面积为基数计算租金后打折确定，故原审法院将四楼租金酌定调整并按照差异面积的一半计算该价格，认定涉案租赁房屋的租金共计为335783元，符合法律规定和本案实际。孙建华提出房屋租金按年租金265030元计算的上诉请求，在一、二审中并能未提供合法有效的证据证实其主张，其提出按《测量报告》的面积计算年租金的主张，因该《测量报告》系其单方所作，且不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，计算方式和标准也不符合合同约定，原判决不予支持，符合法律规定，另其主张应按总租金金额再打0.79折计算支付租金，因无合同依据，本院依法不予支持。上诉人怀化市德圣汽贸有限公司提出，其出租房屋总面积应包括搭建的临时建筑面积209.34平方米，加上不动产证书中涉案房四楼记载的建筑面积2594.32平方米，共为2803.66平方米，加上一楼面积，并不少于合同约定面积，故房屋租金仍应按年租金35万元计算，因该主张将其搭建的临时建筑面积计算在出租面积内，即不符合法律规定，也不符合签订合同的本意，故该上诉请求不能成立，本院依法不予支持。二、关于怀化市德圣汽贸有限公司办理消防验收是否违约的问题根据《房屋租赁合同》第5条“甲方租赁房屋的消防验收由甲方负责办理（包括修建、消防水池、泵房等)并取得消防验收合格证（不确定具体时间)。乙方装修时，应自己申报二次装修消防验收，所需费用由乙方负责，乙方不予申报的，后果由乙方自负……。”因双方并未明确约定办理消防验收合格的具体时间，虽怀化市德圣汽贸有限公司办理消防验收合格的时间偏长，但双方在订立合同时，应当有所预见，故怀化市德圣汽贸有限公司在办理消防验收的时间方面，尚不构成办证时间违约。但在2019年4月12日《怀化市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书》中，怀化市德圣汽贸有限公司取得消防备案复查合格的是“建筑功能、设计规模：一层为展厅、展示区，四层为办公室、仓库”，据此，怀化市德圣汽贸有限公司并未按房屋租赁合同约定，将涉案租赁房屋办理酒店用途的消防备案并验收合格，故怀化市德圣汽贸有限公司取得的消防验收合格并不符合合同约定，已构成办证内容违约，致使孙建华无法依房屋租赁合同约定，办理二次消防及特种行业许可证申办，因怀化市德圣汽贸有限公司未将涉案租赁房屋办理酒店用途的消防备案并验收合格，故上诉人孙建华提出“确认被上诉人迟延办理出租房屋的消防验收构成违约”的该上诉请求成立，本院依法予以支持。综上所述，上诉人怀化市德圣汽贸有限公司主张“确认前四年房屋租金按年租金35元计算”及上诉人孙建华主张“房屋租金按年租金265030元计算“的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持；上诉人孙建华主张“确认被上诉人迟延办理出租房屋的消防验收构成违约”的上诉请求成立，本院依法予以支持。原判决程序合法，认定事实基本清楚，但处理略有不当，依法应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2035号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2035号民事判决第二项；三、确认怀化市德圣汽贸有限公司迟延办理出租房屋的消防验收违约。二审案件受理费2791元,由上诉人怀化市德圣汽贸有限公司负担1222元，上诉人孙建华负担1569元。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  周 晓审 判 员  彭湘平二〇一九年十二月二十二日代理书记员  米玉巍