湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终1646号 上诉人（原审原告）：益阳创美物业管理有限公司，住所地益阳市。 法定代表人：陈建良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文兰萍，湖南求剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹，湖南求剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：薛永祥，男，1966年11月2日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：刘科，湖南德宽律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：沅江天银商务酒店，住所地沅江市。 负责人：陈跃先，该酒店经营业主。 益阳创美物业管理有限公司（以下简称创美公司）与薛永祥、沅江天银商务酒店（以下简称天银酒店）物业服务合同纠纷一案，三方均不服沅江市人民法院（2016）湘0981民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人创美公司之委托诉讼代理人李丹、文兰萍，上诉人薛永祥之委托诉讼代理人刘科、上诉人天银酒店经营业主陈跃先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创美公司上诉请求及对天银酒店、薛永祥上诉的答辩意见：撤销一审判决，由薛永祥、天银酒店支付自2011年1月至2017年9月的物业管理费300662.82元及2015年1月至2017年9月的特定物业服务费用285473元。事实与理由：1、一审法院认定2013年5月20日前应收的物业服务费已超过诉讼时效错误。事实上，天银酒店自2011年1月开业以来，创美公司一直通过张贴公示、电话以及上门催收等形式向天银酒店及业主薛永祥催收物业费，不存在未主张权利的情形，故诉讼时效一直处于中断状态；2、一审法院认定物业服务费标准错误。《物业管理服务合同》约定，2011年10月1日至2013年12月31日，商铺每月收费标准为1.00元/m2；2014年1月1日后，商铺每月收费标准为2.00元/m2。天银酒店系经营性商铺，而一审法院按一期多层房标准即每月0.8元/m2认定物业收费标准错误；3、一审法院未予支持创美公司应予收取特定物业服务费用285473元错误。天银酒店的供电模式采用的是“专用变压器”供电模式，电价包括向电业部门交纳的电费及变压器损耗、线路损耗、公共用电分摊、供电设备维修、抄表人员工资等特定物业服务成本组成。但一审法院不顾实际，仅以创美公司未提供专变电物业成本开支明细及依据，对特定物业服务费不予支持错误；3、天银大酒店综合楼属于桔城世家物业管理区域，创美公司系桔城世家小区唯一的物业公司，对小区实行了物业服务。故请求二审驳回天银酒店、薛永祥的上诉请求，并支持已方上诉请求。 天银酒店、薛永祥上诉请求及对创美公司上诉的答辩意见：撤销一审判决，改判驳回创美公司的全部诉讼请求。事实与理由：1、天银酒店综合楼不属于创美公司物业管理范围。该综合楼系薛永祥与益阳天城房地产开发有限公司（以下简称天城房产公司）合作开发终止后由天城房产公司将该楼宇抵偿薛永祥投资款，且从天城房地产公司前期物业移交时，已向一审法院出具证明不属于物业移交范围；2、该综合楼属于单幢楼宇，具有独立的供水、供气、排污等独立设施设备，系独立的物业管理区域。自始至终，创美公司未对其进行过物业服务，一审判决天银酒店、薛永祥应向创美公司支付物业费用实属错误；3、创美公司在天银酒店起诉其多收取电费应予退还前，从未向天银酒店主张过物业费用；4、创美公司主张特定物业费用缺乏事实与法律依据。综上，天银酒店、薛永祥请求二审驳回创美公司的上诉请求，并支持己方的上诉请求。 创美公司向一审法院起诉请求：1、由薛永祥、天银酒店给付创美公司物业管理费300662.82元；2、由薛永祥、天银酒店支付创美公司特定的物业服务费用285473元。 一审法院认定事实：2006年3月6日，天城房产公司取得位于沅江市桔城大道东侧沅土（2005）GTX号宗地国有土地使用权，面积为36148.55㎡，用途为商住综合用地。同年3月20日，天城房产公司法定代表人与薛永祥签订《桔城世家住宅小区合作开发协议》，对上述土地进行房地产开发。同年12月21日，双方签订《协议书》终止上述合作开发协议。经清算，天城房产公司将其在上述所征用土地上开发建设的综合楼（又称写字楼，产权证登记建筑面积为2609.92㎡）建设竣工后抵偿薛永祥所投入的部分投资款，并约定水、电到每层每间办公室。2007年11月5日，天城房产公司为综合楼办理《商品房预售许可证》。之后，双方就综合楼签订《商品房买卖合同》。但经鉴定，《商品房买卖合同》中“薛永祥”的签名不是本人所签。 2007年2月27日，天城房产公司与创美公司签订《物业管理委托合同》。天城房产公司将其开发的沅江桔城世家住宅小区（以下简称桔城世家小区，建筑面积9.5万㎡）委托创美公司进行物业管理，并约定由创美公司负责对共同设施、设备（含上下水管道、落水道、供变电设施设备等）的维修、养护、运行和管理及代收电费。2010年6月，天城房产公司将桔城世家小区物业移交给创美公司，其中含供电系统（包括位于桔城世家小区A、B栋东侧的Ⅰ号变压器）、电梯系统、排水系统、道路系统等。2011年10月1日，桔城世家业委会与创美公司签订《物业管理服务合同》，由桔城世家业委会将桔城世家小区委托创美公司进行物业管理，期限为3年。从2011年10月1日至2014年10月1日，一期的多层房按建筑面积每月每平方米0.5元、二期电梯房每月每平方米0.8元、商铺每月每平方米1.0元的标准向业主和物业使用人收取。并约定由创美公司负责对共同设施、设备（含上下水管道、落水道、供变电设施设备等）的维修、养护、运行和管理。2013年10月30日，桔城世家业委会与创美公司签订《物业管理合同的补充协议》，约定自2014年1月1日起一期的多层房按建筑面积每月每平方米0.8元、二期电梯房每月每平方米1.1元、商铺每月每平方米2.0元。2014年8月8日，桔城世家业委会与创美公司续订《物业管理服务合同》，并于同年8月30日签订《物业管理合同的补充协议》，由桔城世家业委会将桔城世家小区委托创美公司进行物业管理，期限为5年。约定由创美公司负责对共同设施、设备（含上下水管道、落水道、供变电设施设备等）的维修、养护、运行和管理，一期的多层房按建筑面积每月每平方米0.75元、二期电梯房每月每平方米1.1元、商铺每月每平方米2.0元。同时对桔城世家小区的电费价格进行了确定，其中商铺用电价格为1.2元－1.3元/度，居民用电价格为0.686元/度（该电费价格包含电价、变压器损耗、线损、抄表充电收费人员工资、供电设施设备的小修维护费等）。 2010年3月9日，薛永祥与陈跃先签订《房屋租赁合同书》。双方约定，薛永祥将综合楼按现状整体出租给陈跃先经营天银酒店，租赁期限自2010年8月10日起至2020年8月9日止，综合楼的用电由陈跃先单独申请立户，直接向供电部门缴纳，并约定陈跃先在租赁期限内应及时向有关部门交纳各种税费。2012年1月1日，双方补签《房屋租赁合同补充协议书》。约定租赁期限延长5年至2025年8月9日止。天银酒店于2011年1月12日开业经营，所用电力未在供电部门单独开户，由天城房产公司向创美公司移交管理的专用变压器供电。天银商务酒店自开业时至2014年12月按1.25元/度电价向创美公司支付电费，自2015年1月起以创美公司多收电费为由未再向其支付电费，要求创美公司退还其多支付的电费，创美公司遂以薛永祥、天银酒店未向其交纳物业管理费为由提起诉讼。 另查明，自2015年1月起，天银酒店每月直接向天城房产公司在供电部门的收费账户交纳部分电费。桔城世家业委会与创美公司就创美公司各年度所收电费的收支情况进行了审计，结论为收支基本持平。 一审法院认为，根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第五条的规定，物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。本案中，薛永祥所有的综合楼座落在天城房产公司开发建设的桔城世家小区红线图范围内，建成后与桔城世家小区内的其他建筑共用供电、排水、道路等公用设施设备，与桔城世家小区内的其他建筑形成整体，无论该综合楼是薛永祥购买所得还是其与天城房产公司解除合伙关系时处理合伙资产所得，该综合楼的性质始终为桔城世家小区的商品房。薛永祥作为综合楼的产权人，系桔城世家小区的业主。天银酒店租赁薛永祥所有的综合楼经营，系该物业的使用人。创美物业公司先后与天城房产公司、桔城世家业委会签订的《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》及相关补充协议，是各方的真实意思表示，合法有效。创美公司对桔城世家小区进行物业管理服务，有权根据合同约定向业主收取物业服务费。薛永祥与天银商务酒店约定各项费用由物业使用人交纳，故天银酒店作为物业使用人应向创美公司交纳物业服务费，薛永祥作为业主应负连带交纳责任。天银酒店自2011年1月起开业经营，一直未向创美公司交纳物业服务费，创美公司也一直未向天银酒店、薛永祥主张该项权利。而创美公司首次提起诉讼主张权利的时间为2015年5月20日，适用《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，2013年5月20日前的物业服务费已超过两年的诉讼时效，故只计算2013年5月20日后的物业服务费。考虑创美公司在向天银酒店提供物业服务过程中，并没有按照物业合同约定提供更多相关的商铺物业管理服务，根据天银酒店的楼层现状，宜以《物业管理委托合同》约定的一期多层房的标准计算物业管理费，故对创美物业公司的该项诉讼请求，予以部分支持。 根据《物业管理条例》第四十五条规定的“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”再根据湘价电〔2014〕106号《湖南省物价局关于进一步规范电价管理有关问题的通知》规定“凡城市居委会辖区内及受电设备容量在315千伏安及以上专用变压器用户用电价格高于各电网目录电价标准的，一律执行价格主管部门依据价格管理权限制定的各电网的目录电价”。“尚未由供电企业抄表到户的用户电价。1、城市：为倒逼供电企业加快户表改造，自2014年8月抄见电量起，将过去合表用户（由供电企业抄物业小区、机关企事业单位总表收费的用户）承担的4-6%损耗改由供电企业承担，……合表内居民生活用电价格在合表电价基础上加收4-6%的规定停止执行。合表用户的阶梯电价加价标准仍维持每千瓦时0.016元（现行电价按每千瓦时0.604元执行）不变，待供电企业实行‘一户一表’改造后，统一执行居民阶梯电价。该物业小区、机关企事业单位的其它用户执行目录电价。物业小区、机关企事业等不得再向居民及其它用户加收任何费用。在本案中，桔城世家小区接受天城房产公司的委托及其与桔城世家业委会的《物业管理服务合同》及相关补充协议，并非创美公司在向业主收取电费的同时加收手续费的理由，创美公司提出已垫付专变电物业成本合计285473元，但未提供相关证据证明垫付项目开支明细及依据，创美公司要求天银公司支付特定的物业服务费285473元的诉求，于法无据，故对创美公司的该项诉求，依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、由天银酒店于判决生效后十日内向创美公司支付物业管理费（面积为2609.92㎡，其中：2013年5月20日至2013年12月31日按0.5元/㎡/月计算为9565.36元。2014年1月1日至2014年10月1日按0.8元/㎡/月计算为18791.42元。2014年10月2日之后按0.75元/㎡/月计算至付清之日止），由薛永祥承担连带交纳责任；二、驳回创美公司的其他诉讼请求。案件受理费9661元，由创美公司承担6911元，天银酒店承担2750元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 根据当事人提交的证据及庭审陈述，二审认定事实如下：1、天银酒店大门面西，临沅江市桔园路，大门右侧与桔园世家物业小区办公室共墙，南墙及消防通道临小区公共用院坪，东墙与小区住宅楼紧邻，西墙临沅江市运河路；2、天银酒店所用自来水、天燃气、有线电视、网线等设施系独立开户，酒店内设电梯自行使用与维护，排污有部分流经小区管道，供电与小区共有变压器；3、天银酒店的垃圾清运、安全保卫、屋顶防水止漏等工作系自行完成或独立安排。 除上述事实外，二审对一审判决认定的其他案件事实予以确认。 本院认为，本案各方当事人的争执焦点为：创美公司与天银酒店是否形成事实上的物业服务合同关系，进而确认天银酒店、薛永祥应否向创美公司支付物业费。现评析如下： 本案系物业服务合同纠纷，即由业主与服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《物业管理条例》第九条、第二十五条规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，首先，天银酒店用房系薛永祥与合作方龚志先作为投资款由薛永祥分得，虽双方签订了《商品房买卖合同》，但经鉴定，合同上“薛永祥”签名非本人所签，且该合同并未载明前期物业服务合同内容。原开发商天城房产公司亦于2015年8月20日出具《证明》，证实该房产系薛永祥合作开发所得，未将该房产纳入物业服务移交范围；其次，该房产已单独办理了产权证，其物理位置除南墙毗邻桔城世家小区公共用地、东墙与小区其他物业相邻、大门右侧与创美公司物业办公室共墙外，其他均属于独立物业；再次，天银酒店独立开办用水、通信、燃气等设施，其安全保卫、卫生清洁、电梯维护、房屋止漏亦自行负责，且创美公司不能提供已对天银酒店进行物业服务的证据。根据“权利义务对等”原则，创美公司未向天银酒店提供物业服务，故天银酒店无需向其支付物业服务费用。至于创美公司提出的“天银酒店接受并使用了其供电服务应支付特定物业服务费用28万余元”的上诉请求，因创美公司未提供充分证据予以支持，故一审处理正确，二审予以维持。 综上所述，天银酒店、薛永祥的上诉请求成立，二审予以支持。创美公司的上诉请求不能成立，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销沅江市人民法院（2016）湘0981民初1790号民事判决； 二、驳回益阳创美物业管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费9661元，二审案件受理费7132元，共计16793元，由益阳创美物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 柯 审 判 员  陈运泉 审 判 员  熊文佳 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  唐菁菁 书 记 员  高洁颖