上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初12820号原告(案外人)：喻正萍，女，1972年2月8日出生，汉族，住江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：虞世杰，上海治学律师事务所律师。被告(申请执行人)：陈俊，男，1967年10月20日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：章瑜辉，上海市信本律师事务所律师。第三人(被执行人)：韦长超，男，1967年1月18日出生，汉族，住江苏省阜宁县古河镇韦唐村一组28号。第三人(被执行人)：韦达，男，1993年3月19日出生，汉族，住江苏省阜宁县古河镇韦唐村一组28号。第三人(被执行人)：邱怀平，女，1969年10月30日出生，汉族，住江苏省阜宁县古河镇韦唐村一组28号。第三人(被执行人)：韦文娟，女，1990年1月20日出生，汉族，住四川省成都市天府新区华阳天府大道南段846号附7号。原告喻正萍诉被告陈俊、第三人韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告喻正萍及其委托诉讼代理人虞世杰，被告陈俊的委托诉讼代理人章瑜辉到庭参加诉讼。第三人韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告喻正萍向本院提出诉讼请求：判令解除对江苏省昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XXX号楼1308室的查封(以下简称系争房屋)。事实和理由：原告于2017年10月13日与第三人韦达、昆山市运家房地产经纪有限公司(以下简称昆山运家公司)共同签署房地产买卖居间协议，约定原告以人民币(以下币种均为人民币)142万元的价格买受系争房屋。原告依约支付了全部房款，并实际占有系争房屋。2017年11月17日，本院以(2017)沪0113民初20792号案件将系争房屋查封，致使原告无法办理过户手续。原告认为，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。原告曾在(2019)沪0113执257号案件中提出过执行异议申请，但被法院以(2019)沪0113执异112号执行裁定书予以驳回。原告不服，故诉至法院，要求判如所请。被告陈俊辩称：请求法院在查明事实情况下依法判决。第三人韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟未发表述称意见意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年1月30日，系争房屋权利人被登记为韦长超、韦达、韦文娟，不动产权证号为XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX。2017年11月17日，本院因陈俊与韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟民间借贷纠纷，依据陈俊的财产保全申请，对系争房屋采取查封措施。2018年8月24日，本院作出(2017)沪0113民初20792号民事判决书，判令：一、韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟于该判决生效之日起十日内归还陈俊借款本金32万元；二、韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟于该判决生效之日起十日内支付陈俊逾期利息(以32万元为基数，按年利率6%计算，自2017年6月24日起至实际清偿之日止)；三、韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟于该判决生效之日起十日内支付陈俊律师费1万元；四、陈俊的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费9,200元，由陈俊负担3,320元，由韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟共同负担5,880元，保全费3,520元、公告费260元，由韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟共同负担。该判决书发生法律效力后，因韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟未按生效判决履行付款义务，陈俊向本院申请执行，本院于2019年1月9日以(2019)沪0113执257号案件立案执行。执行过程中，喻正萍向本院提出书面执行异议，本院作出(2019)沪0113执异112号执行裁定书，裁定驳回其异议。喻正萍不服，故诉至法院，要求判如所请。另查明，2017年10月13日，韦达(甲方)与喻正萍(乙方)在昆山运家公司居间介绍下就系争房屋签订房地产买卖居间协议，约定甲方将系争房屋以142万元的价格出售给乙方，包含税费及中介费等；乙方于签署该协议时交纳保证金10万元，双方签署该协议后该保证金自动转为定金，乙方在签署该协议之日再向甲方支付首付款50万元(含定金)；第二部分房款为90万元；双方同意在房款中预留2万元作为交房保证金，托管于经纪方处，在甲方完成产权转移登记、实际交房并结清所有费用后在划入甲方账户；甲方需在支付首付当日交房。2017年9月15日，朱作胜(系喻正萍丈夫)从本人农业银行账户向POS机XXXXXXXXXXXXXXX账户汇入3万元。2017年10月13日，朱作胜从本人农业银行账户向POS机XXXXXXXXXXXXXXX账户汇入7万元。2017年10月31日，朱作胜从本人农业银行账户向韦达银行账户汇入10万元，摘要注明是购房款。2017年11月10日，朱作胜从本人农业银行账户向POS机账户XXXXXXXXXXXXXXX汇入42万元。2017年10月18日，喻正萍从本人农业银行账户向POS机账户XXXXXXXXXXXXXXX汇入40万元。2017年10月31日，喻正萍从本人农业银行账户向韦达银行账户汇入20万元。2017年11月10日，喻正萍通过本人中国银行账户向POS机账户XXXXXXXXXXXXXXX汇入10万元。2017年11月10日，喻正萍通过本人工商银行账户向POS机账户XXXXXXXXXXXXXXX汇入7万元。2017年11月10日，喻正霞(系喻正萍妹妹)通过本人建设银行卡账户向POS机账户XXXXXXXXXXXXXXX汇入3万元。2017年10月13日，昆山运家公司向朱作胜出具一张10万元收据，注明收款方式为刷卡，收款事由为购买鑫苑XXX号XXX室定金。2017年10月18日，昆山运家公司向喻正萍出具一张40万元收据，注明收款方式为刷卡，收款事由为代收鑫苑XXX号XXX室购房首付款。2017年11月10日，昆山运家公司向朱作胜出具一张62万元收据，注明收款方式为刷卡，收款事由为鑫苑XXX号XXX室购房款。2017年10月13日、14日，胡来运(系昆山运家公司法定代表人)建设银行账户分别向韦达农业银行账户汇入5万元，合计10万元，注明鑫苑XXX号XXX室购房定金。2017年10月19日，熊忠发(系昆山运家公司销售经理)建设银行账户向韦达农业银行账户汇入38万元。2017年11月10日，胡来运建设银行账户向韦达农业银行账户汇入52万元，注明鑫苑XXX号XXX室购房款。2017年10月14日，韦达出具一份承诺书，言明关于涉案房屋出售事宜，承诺独家委托昆山运家公司代为出售，并同意到手130万元整，家具家电全送，如有超出130万元部分，作为昆山运家公司的中介费，与出售方无关。其收到定金及首付款后3日内偿还该房尚欠贷款，待贷款还清后同意将房屋所有权益委托公证给购买方指定人，确定公证书可以办理房屋过户等手续后，购买方将剩余房款支付给出售方。2017年10月14日，韦达向朱作胜出具一份定金收据，言明收到涉案房屋10万元定金。2017年10月19日，韦达出具一份房款收据，言明收到涉案房屋购房款38万元。2017年10月31日，韦达出具一份房款收据，言明收到涉案房屋购房款30万元。2017年11月10日，韦达出具一份房款收据，言明收到涉案房屋购房款52万元，并确认收到全部房款。2017年10月23日，韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟(委托人)与朱作才(受托人，朱作胜的弟弟)签署一份委托书，言明委托人的系争房屋出售给喻正萍，需到昆山市房产交易管理中心办理产权过户手续，因委托人在阜宁工作，不便亲自办理产权过户手续，委托受托人朱作才代为办理：1、代为签订房屋买卖合同；2、代为到税务部门缴纳相关税费；3、代为到昆山市房地产交易管理中心办理系争房屋过户的相关手续；4、代为办理水、电、煤、电话、有线电视、物业等更名手续；5、代为办理身份证校验手续；委托期限自2017年10月23日至2018年12月22日止。江苏省阜宁县公证处于当日对该委托书出具了(2017)盐阜证民内字第1490号公证书。2017年10月31日，韦达与喻正萍签署一份房地产买卖交接书，确认双方就该日办理了系争房屋的交接手续，卖方已经收到了142万元房款。审理中，证人喻正霞当庭作证陈述，其2017年11月10日向POS机账户XXXXXXXXXXXXXXX汇入的3万元是其借给姐姐喻正萍的购房款。以上事实，由系争房屋不动产登记簿、(2017)沪0113民初20792号民事裁定书及保全结果反馈表、(2017)沪0113民初20792号民事判决书、房地产买卖居间协议、朱作胜农业银行卡账户交易明细清单、喻正萍农业银行卡、中国银行卡、工商银行卡交易明细清单、POS机账单、喻正霞建设银行卡账户交易明细、昆山运家公司出具的收据3张、韦达出具的定金收据及房款收据、胡运来建设银行账户交易明细、熊忠发建设银行电子回单、韦达出具的承诺书、(2017)盐阜证民内字第1490号公证书、房地产买卖交接书、昆山运家公司营业执照复印件及证明、朱作胜、喻正萍、朱作才户籍证明材料、(2019)沪0113执异112号执行裁定书、证人证言、当事人的当庭陈述等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，被执行人未履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。韦长超、韦达、韦文娟作为(2017)沪0113民初20792号案件的被告，本院依据该案原告陈俊的申请，于2017年11月17日对系争房屋采取查封措施并无不当。本案的争议焦点为：本案原告喻正萍对系争房屋是否享有足以排除强制执行的权益。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院支持其要求排除执行的异议请求。本案中，原告喻正萍与韦达于2017年10月13日在昆山运家公司居间介绍下签订系争房屋买卖居间合同，并按照合同约定向韦达本人及昆山运家公司共计支付了142万元全额房款。韦达又根据与昆山运家公司之间的约定，共计收到了130万元房款，将余款作为中介服务费，出具确认收到了系争房屋的全部房款的收据，并将涉案房屋交付原告。此后，韦长超、邱怀平、韦文娟、韦达又于2017年10月23日向房屋买受方指定人员出具了办理系争房屋过户手续的公证委托书，应当认定韦达向原告出售房屋的行为得到了全体房屋共有人的认可，只是由于涉案房屋被本院查封而致使产权过户不成。由此可见，原告与系争房屋所有人之间在本院查封前就已经达成了买卖合同，全额支付了房款，并实际占有控制了房屋，其对目前系争房屋无法办理过户手续不存在过错，故其情形符合上述司法解释的规定，其物权期待权足以排除本院执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于江苏省昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XXX号楼1308室房屋，解除对该房屋的查封。案件受理费17,580元(原告喻正萍已预缴)，由第三人韦长超、韦达、邱怀平、韦文娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，并按上诉状请求金额预缴上诉受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  赵 晨人民陪审员  邹建安人民陪审员  乐秀盛二〇一九年十二月十二日书 记 员  刘梦琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复以案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……