重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10618号上诉人（原审被告）：齐敏，女，1958年8月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘渝佳（齐敏之女），住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：罗良臣，男，1955年10月26日出生，汉族，住重庆市江北区。上诉人齐敏因与被上诉人罗良臣房屋买卖合同一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初14872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人齐敏及其委托诉讼代理人刘渝佳、被上诉人罗良臣参加诉讼。本案现已审理终结。齐敏上诉请求：撤销一审判决第二项，改判齐敏不承担违约责任；一审、二审诉讼费由罗良臣负担。事实和理由：一审认定事实错误。房屋买卖合同中未约定过户时间，2017年9月31日约定是房屋交付时间而非过户时间。根据合同法规定，履行期限不明确的，债权人可随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。本案中，双方未确定过户时间，故罗良臣应给予齐敏合理的履行期限。罗良臣与齐敏通话时，齐敏并非拒绝过户，而是暂时无法抽身，需要时间准备。若法院认定齐敏违约，一审认定的年利率24%的标准过高，请求按照年利率6%的标准计算违约金。罗良臣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审判决后齐敏已将案涉房屋过户，过户当天罗良臣也支付了房屋尾款，但齐敏拒付违约金。罗良臣向一审法院起诉请求：1.齐敏立即协助罗良臣办理位于重庆市渝北区房屋（产权证号：201房地证2015字第××号）产权变更登记手续，过户至罗良臣名下；2.齐敏立即支付罗良臣违约金（以270000元为基数，以每日千分之五的标准从2019年4月16日起计算至本案判决生效之日止）。一审法院认定事实：齐敏系位于渝北区房屋（产权证号：201房地证2015字第××号）的登记所有权人，该房屋契税完税时间为2013年8月21日,产权登记时间为2015年4月2日。该房屋产权证备注：该房系经济适用房，5年内不得上市交易。2017年4月3日，以罗良臣为买方（购买方），齐敏为卖方（出售方），签订《房屋买卖合同》，约定：1.卖方将位于重庆市渝北区的房屋出售给买方；3.该房屋成交价为27万元；4.付款方式：（1）本合同签订当日，买方向卖方缴付定金2万元；（2）除定金之外的房款实行分期付款，2017年4月31日前，买方将房款10万元支付给卖方，2017年5月31日前，买方将剩余房款14万元支付给卖方。6.买卖双方应在2017年9月31日前准备好相关证件（即交齐过户需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等）；10.卖方在2017年9月31日前将该房屋交付给买方；13.……卖方逾期办理房屋过户递件或区间的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金。逾期30天，买方有权解除合同……；14.本合同履行过程中发生争议，双方应先协商解决，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。手写补充约定：1.在2017年9月31日之前，过户当天支付该房屋尾款1万元；2.卖方同意在2017年4月3日，将该房屋钥匙交给买方使用，卖方将缴清2017年4月3日之前该房屋所产生的所有费用，2017年4月3日之后，该房屋所产生的所有费用将由买方支付。同日，齐敏出具房款收条，载明收到罗良臣购买案涉房屋的定金2万元。2017年4月25日，罗良臣的妻子蹇小丽向齐敏转账支付购房款24万元。2017年8月1日，齐敏将案涉房屋的产权证（登记所有权人为齐敏）交给罗良臣的妻子蹇小丽，蹇小丽出具收条一张。2019年4月16日，罗良臣与齐敏电话通话，时长2分17秒。之后罗良臣还于2019年5月17日、5月21日、6月21日共四次拨打齐敏电话，但均未接通。截至2019年6月18日，案涉房屋上不存在司法查封和抵押登记。庭审中，齐敏陈述：案涉房屋是2018年8月21日满五年，五年是从契税发票的时间起算的；因我的房子是卖给外面的人的，因此是2019年4月才能办证。罗良臣给我打电话时，我说我在外面打工，服侍一个瘫痪的人，让其等我空了再过户，并没有说不想卖给他。后来没有接电话是因为电话太多了，我当时也没有存罗良臣的电话，只存了其老婆的电话，后来我以为是骚扰电话，就没有接。罗良臣陈述：签合同时齐敏称几个月就可以过户，所以约定的是2017年9月30日前过户，过户的时候支付尾款1万元；当时我还没有看到房产证，后来看到房产证发现要满五年才过户，时间应该是按契税发票的时间起算；案涉房屋是学校的集资建房，学校的政策是先给内部职工办证，卖给外面的人的房子办证要晚一点；我于2019年4月得知和我一样情况的人都过户了，就打电话催齐敏过户，就是我与其通上话那一次，其称没有空，后来就一直不接我的电话。一审法院认为，罗良臣与齐敏自愿签订《房屋买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，罗良臣已向齐敏支付房款26万元，仅余按约应于过户当日支付的1万元未付。根据合同补充协议第1条的约定可见，双方约定的过户时间为2017年9月30日前。案涉房屋属于经济适用房，五年内不得上市交易，现按照契税发票时间计算，该房屋于2018年8月21日已满五年，且不存在查封抵押，具备过户条件。因此，罗良臣要求齐敏协助将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。按合同约定，罗良臣还应在过户当日支付齐敏房款1万元。关于违约金，因齐敏未按合同约定时间办理过户，构成违约，应承担支付违约金的违约责任。罗良臣于2019年4月16日电话催告齐敏办理过户，此时案涉房屋已经登记在齐敏名下，且早已超过合同约定的过户时间，故齐敏应当立即及时协助罗良臣办理过户，其未予协助，已构成违约，按约应承担支付违约金的违约责任，对齐敏辩称其不构成违约的意见，一审法院不予采纳。合同约定的违约金标准为每天按成交价的5‰计算，齐敏对该标准表示异议，称其不应承担违约金，应视为其提出了违约金过高的抗辩。对此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以审查和调整。在罗良臣未举证证明逾期过户行为给其造成的实际损失的情况下，结合本案情况及罗良臣的诉讼请求，一审法院酌情将违约金标准调整为以成交价27万元为基数，按年利率24%从2019年4月16日起计算至案涉房屋过户登记之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告齐敏于本判决生效后三日内协助原告罗良臣办理位于渝北区（产权证号：201房地证215字第××号）房屋的过户登记手续，过户至原告罗良臣名下；二、被告齐敏于本判决生效后三日内支付原告罗良臣违约金（以27万元为基数，从2019年4月16日起按年利率24%计算至本判决第一项中的房屋过户登记至原告罗良臣名下之日止）；三、驳回原告罗良臣的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告齐敏负担。二审中，齐敏举示了以下证据：1.学校通知，拟证明2018年10月16日学校通知该批经济适用房中部分类型可以过户，合同约定的2017年9月31日并非约定的过户时间；2.出生证明，拟证明齐敏在他人家当护工后又遇到女儿生孩子，无法抽身完成过户；3.房屋过户证明，拟证明2019年9月23日房屋已经过户给罗良臣。罗良臣质证称，认可以上证据的真实性，2019年4月与齐敏通话时其拒绝过户已经违约。本院对以上证据的真实性予以认可，但无论是在他人处做护工还是照顾女儿生孩子，都不能构成一直逾期过户的正当理由。齐敏还申请证人王某证人证言，**称其父母身体不好，雇了齐敏照顾父母，其与齐敏之前是同事。罗良臣质证称不认可证人证言的真实性，不认可2019年4月至6月期间齐敏没有时间过户。本院认为，证人证言与本案的处理缺乏关联性，即使能证实齐敏2019年4月在做护工，也不能以此作为其不及时履行合同义务的合理抗辩。本院二审认定的案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，罗良臣与齐敏自愿签订的《房屋买卖合同》，合法有效，双方均应按约履行各自义务。现案涉房屋已办理过户至罗良臣名下，则本案争议焦点为，齐敏应否支付罗良臣违约金。合同约定“在2017年9月31日之前，过户当天支付该房屋尾款10,000元整”，可见双方约定的过户在2017年9月31日之前。由于案涉房屋为经济适用房，双方一审均认可该房屋在2018年8月21日后才能上市交易，故不能以双方合同中约定的时间实际完成过户，不可归责于双方。2018年8月21日后，过户条件成就，齐敏作为卖方，将房屋过户至买方名下系其主要合同义务，齐敏应当全面、及时地履行合同各项义务。罗良臣于2019年4月16日主动电话联系齐敏，要求齐敏尽快履行过户义务，齐敏以没有时间为由予以拒绝。罗良臣之后又四次以同一手机号码致电齐敏，齐敏均拒绝接听，可见，齐敏第一次拒绝立即过户后，一直拒绝与罗良臣对过户事宜、过户时间进行协商。因此，系齐敏拒绝与罗良臣就必要的准备时间进行协商，故导致罗良臣未给予准备时间的责任在于齐敏。对没有司法查封、抵押登记的房产过户，过户手续的办理并不繁琐，齐敏以其作护工、照顾女儿导致其无法抽身为由进行抗辩，该抗辩理由不成立，齐敏存在明显的不及时履行合同过户义务的违约行为。以2019年4月16日双方电话沟通中齐敏拒绝及时履行过户作为计算逾期过户违约金的起算点，并无不妥。关于违约金计算标准问题，一审认为合同约定的违约金标准过高，已经将违约金计算标准进行了调低，在齐敏未能举证证明违约金过分高于罗良臣损失的情况下，其要求再次调低，该主张不成立。综上所述，齐敏的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由齐敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 万  怡审 判 员 邓  山审 判 员 朱 华 惠二〇一九年十二月三十一日法官助理 牛维宋芳书 记 员 江  波