海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2019）琼0105民初2142号原告：张丽华，女，1954年2月17日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：朱芝伟，海南正凯律师事务所律师。被告：海南昌美物业管理有限公司，住所地：海南省海口市和平大道鸭尾溪畔D栋102室。法定代表人：孟凡玉，总经理。委托诉讼代理人：张莹诺、崔秀兰，该公司员工。原告张丽华诉被告海南昌美物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月2日受理后,依法组成合议庭,于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱芝伟到庭参加诉讼。被告海南昌美物业管理有限公司的委托诉讼代理人张莹诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽华诉称：2009年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，协议约定被告将1第4幢B单元403房（现为4号楼4层403房）出售给原告，建筑面积共60.18平方米，套内建筑面积53.13平方米，房屋总价款为198955元。双方签订《商品房买卖合同》后，原告依约向被告支付了全部购房款，原告于2010年1月20日向被告缴纳了各项税费7025元。2009年原告开始入住，2016年5月19日，被告将涉案房屋登记在被告名下。但是，至今，被告未按合同约定期限为原告就上述房屋办理产权登记过户手续。原、被告在合同中约定房屋的套内建筑面积是53.13平方米，房屋产权登记中套内建筑面积是50.63平方米，产权登记面积小于合同登记面积的面积误差绝对值（约为4.7%）超过3%。依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应向原告双倍返还产权登记面积小于合同登记面积部分的房价款18723.4元【（53.13-50.63）×3744.68×2=18723.4元】及利息。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原告张丽华与被告昌美物业管理有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告立即协助原告将11房（第4幢B单元403号房）的房屋过户登记到原告张丽华名下，办理过户的税费（以办理过户时相关部门出具的票据数额为准）全部由被告承担；三、判令被告向原告双倍返还产权登记面积小于合同登记面积部分的房价款18723.4元及利息（利息以18723.4元为本金，按照一年期中国人民银行贷款基准利率计算，从2011年7月6日起计至付清之日止，暂计3000元）；四、本案的案件受理费、诉讼保全申请费、诉讼保全责任保险费由被告承担。被告海南昌美物业管理有限公司辩称：被告不能及时给原告办理产权证是因历史遗留的“停缓建工程”，是政府政策原因。1、我司《金美花园》是历史遗留问题，是有别于正常的房地产项目的办证程序。2016年末政府刚刚给小区竣工验收办理好房产分户，2017年末才土地分割到各户，按规定2017年前是不允许过户的。更重要的是，2017年前省市政府对房地产市场限购和调控一次比一次严厉，省三部门琼建房[2017]96号文、海口市2017年5月10日下发《关于购买多套商品住宅的通知细则》、省六部门琼建房[2018]81号文、省委省政府琼办发[2018]29号文件，都明确规定，凡不是本省户籍，没有缴纳5年社保的不允许过户等一系列限购措施。这一系列的政府文件和规定我司是不可抗力的，没有及时过户我司没有任何责任。因为没有任何过错，原告人要求我司承担一切税费，诉讼费是不公平的，我司表示严厉拒绝。2、2018年3月30日省住建厅等六部门下发琼建房（2018）8号文规定：“二、限制投机性购房，非本省户籍居民…只能购买一套住房”。“四、调整限制转让和限购政策，通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让…累计60个月以上个人所得税或社会保险缴纳证明。”根据以上规定，省六部门又一次提高了外省户籍购房条件。2018年4月22日海南省委办、省政府办下发琼办发（2018）29号文《关于进一步稳定房地产市场的通知》：“四、实施全域限购…”对非本省籍居民购买住房几乎全部限制。根据以上规定，原告是内蒙古户籍不是海南户口，社保和个人所得税证明等不符合国家和海南政策、法规、文件、故开发商无法给原告办理过户手续。3、房产过户是双方相互配合，由受买人主张权利向我司提出申请，我司同买受人共同到房管税务部门过户。而原告在一年多时间里直到今日起诉到法院前，查不到各受买人自己主张过户的申请及证据，所以产权证不能及时过户与开发商没有任何责任。4、原告为了办理产权过户，恶意到法院诉讼，企图通过裁判达到违法过户产权目的，是严重的违法违规行为，依法应驳回原告的诉讼请求。5、依据国家法律和政策原告虽然跟我司签订了《商品房买卖合同》，但购房资格不符合政策法律文件规定的条件，不具备购房资格，违法违规使合同不能正常履行，应依法解除合同。6、依据法律和有关规定这一系列的政府文件和规定我司是不可抗力的，没有及时过户我司没有任何责任。因为没有任何过错，原告人要求我司承担一切税费，诉讼费是不公平的。经审理查明：2009年4月26日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,约定被告将第4号楼4层403房出售给原告,房屋建筑面积60.18平方米,其中套内建筑面积53.13平方米，房屋总价款198955元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，以及各项税费7025元，原告从2009年交付入住，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是至今仍未履行协助原告办理房屋产权登记义务。根据该房屋所有权证的记载,涉案房屋的建筑面积为59.60㎡,套内建筑面积为50.63㎡。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因涉案项目是历史遗留的“停缓建工程”,该房屋于2016年5月19日登记在被告名下。原告虽于2009年4月26日与被告签订《商品房买卖合同》，但是被告尚未为原告办理房产证。后因购房政策变动限制，原告不属于本省户籍且没有缴纳5年社保，不符合限购政策要求，故无法正常办理网签备案手续。被告未依约为原告办理房屋过户手续,遂成讼。以上事实，有《房屋所有权证》、《商品房买卖合同》、《收款凭证》、《税费明细单》、《物业费、水电费等收据》、《住户通知单》、《有限电视用户手册》、《历史遗留问题和停缓建工程的(2006)029号》、《（2009）745号审批文件》、2016房产验收的《鉴定报告》、2017年土地分割到户的证明材料、移交给的产权证、2017年3月市历史遗留办的《办理房屋产权登记纳税通知书》、《证明》文件材料、省三部门琼建房[2017]96号文《关于限制购买多套商品住宅的通知》、海口市2017年5月10日《关于限制购买多套商品住宅的通知实施细则》、海南省六部门琼建房[2018]81号文《关于做好稳定房地产工作的通知》、海南省委省政府琼办发[2018]29号文《稳定房地产市场的通知》及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告履行了自己的合同义务。被告应协助原告办理涉案商品房权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告已取得了涉案房屋,但被告未能按照合同约定履行办证义务，构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋已于2016年5月19日登记在被告名下，但因涉案项目是历史遗留的“停缓建工程”，被告不属于本省户籍且没有缴纳5年社保，原告现不符合限购政策要求，无法正常办理网签备案手续，原告现通过诉讼途径请求被告将涉案房屋产权过户至原告名下符合法律规定，本院予以支持。关于办证的相关税费问题,由于双方签订的《商品房买卖合同》对办证税费应由谁承担没有进行约定,因此,涉案房屋办理过户的税费应按法律规定由原、被告各自承担各自的税费。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，合同中约定房屋的套内建筑面积是53.13㎡，房屋产权登记中套内建筑面积为50.63㎡，套内每平方米的价格为3744.68元。面积误差比绝对值为3%的面积数额为53.13㎡-(53.13㎡×3%)=51.5361㎡，因此，面积误差比绝对值在3%以内的房价款为（53.13㎡-51.5361㎡）×3744.68元/㎡=5968.65元，面积误差比绝对值超过3%的房价款为（51.5361㎡-50.63㎡）×3744.68元/㎡×2倍=6786.11元，应返还房款总额合计为12754.76元，原告主张被告返还房价款的请求，超过上述数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告张丽华与被告昌美物业管理有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告海南昌美物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告张丽华将房的房屋所有权(房产证号:HKYL492859)转移登记至原告张丽华名下，办理过户的相关税费应按法律规定由原告张丽华与被告海南昌美物业管理有限公司各自承担各自的税费。三、被告海南昌美物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张丽华返还产权登记面积小于合同约定面积部分的房价款12754.76元及利息（利息以12754.76元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2016年5月19日起计至实际付清之日止）。四、驳回原告张丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费4610元,由原告张丽华承担2305元,被告海南昌美物业管理有限公司承担2305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 王 敏人民陪审员 黄琼玲 {文书日期} 人民陪审员黄琼玲印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2019年12月13日印制（共印5份）