江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初3758号 原告:无锡泓远商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206089304261J，住所地无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。 法定代表人：高蓝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。 被告：芦彬，男，1994年5月2日生，汉族，户籍所在地江苏省靖江市。 原告无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）与被告芦彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告泓远公司的委托代理人顾源，被告芦彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泓远公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2016年11月30日签订的商铺租赁合同于2018年8月31日解除。2、判令芦彬支付拖欠的租金42215元、物业费2789元、违约金57258元。3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年11月30日，芦彬与泓远公司签订租赁合同，约定芦彬租赁无锡市惠山区青春商业中心的D9/9-103号商铺。后芦彬未按约支付租金及物业费，构成违约，泓远公司遂诉至法院主张欠付租金、物业费及违约金。 被告芦彬答辩称：1、2018年3月其已经搬离涉案商铺，故租金、物业费应计算至2018年3月。2、泓远公司主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，泓远公司（甲方）与芦彬（乙方）签订《无锡青春商业中心租赁合同》，约定芦彬向泓远公司承租位于无锡市惠山区青春商业中心的D9/9-103号商铺。租期3年，自2016年11月30日起至2020年4月30日，其中装修免租期为2016年11月30日至2017年4月30日。关于租金，约定“第一年（2017年5月1日至2018年4月30日）租金为57258元；第二年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金为57258元……签订本租赁合同后5个工作日内，承租方应支付履约保证金5000元。租金支付方式为半年支付。签订本租赁合同后5个工作日内，乙方应向甲方支付第一期租金28629元，此后每期租金应提前15天支付。物业费3347元/年，每6个月为一个交费期，先付后用”。关于违约责任，第13条约定“签订本合同后，乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则，甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金”；第23（3）条约定“乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失……”。关于合同解除，第24条约定“（1）双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。（2）如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失，及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的……”。 2016年12月12日，泓远公司出具收据，载明收到芦彬履约保证金5000元。在本院审理过程中，双方一致确认，芦彬自签订租赁合同后共支付租金34129元、物业费1674元。 芦彬提供手机照片、通知函，证明2017年12月13日泓远公司发出通知，为补贴2017年5月前开业的商户5月-8月期间的经营损失，决定对第二期（6个月）租金中的4个月租金按正常租金的30%收取，其余2个月租金正常收取。芦彬的手机照片可以表明其在2017年5月已经开店经营，符合泓远公司通知函中补贴商户的情形，故对其第二期租金应当按照通知函的内容进行打折。经质证，泓远公司对证据真实性无异议。芦彬述称，其经营到2018年3月底后不再经营，其曾向泓远公司工作人员提出退租，将商铺内物品搬离，但工作人员以其未结清租金、物业费为由不让其搬走商铺内物品并提出商铺内物品要折抵租金，其核算了商铺内物品的价值与租金相当，故未搬走商铺内物品直接离开。芦彬认为，其已经以商铺内物品折抵租金，故不再欠付泓远公司款项。 泓远公司对芦彬所述已于2018年3月底退租不予认可，认为芦彬无权单方提出解除租赁合同。泓远公司因芦彬欠付租金、物业费，在2018年8月曾向芦彬发出催缴通知，告知芦彬若不及时结清租金、物业费，泓远公司将在2018年8月底解除双方签订的租赁合同，合同解除不再另行通知。庭审中，芦彬确认收到该催缴通知。 以上事实，有无锡青春商业中心租赁合同、收据、照片、通知函及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：泓远公司与芦彬签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除，泓远公司主张双方签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年8月31日解除，经查，泓远公司述称2018年8月向芦彬发出催缴通知，并明确若不及时结清租金、物业费，将在8月底解除双方签订的租赁合同，不再另行通知。芦彬确认收到泓远公司的催缴通知。泓远公司于2018年8月提出解除租赁合同，符合合同约定，故本院对泓远公司的前述主张予以支持。 泓远公司要求芦彬支付截至2018年8月31日的租金42215元、物业费2789元，芦彬辩称“根据泓远公司的通知函其有4个月租金应当按照30%收取”，经查，根据芦彬提供的证据可以证明其符合通知函中规定的租金折扣情形，故本院对芦彬的辩解意见予以采纳。截至2018年8月31日芦彬应支付泓远公司租金62983.8元（57258元+57258元/年÷12个月×4个月×30%），物业费4463元（3347元/年÷12个月×16个月），芦彬已经支付租金34129元、物业费1674元，故还需支付租金28854.8元、物业费2789元。关于芦彬辩称“其在2018年3月提出退租，租金、物业费应计算至2018年3月”，经查，根据双方租赁合同约定，芦彬无权单方提出解除租赁合同，泓远公司亦不认可芦彬提前解约，故本院对芦彬的该点辩解意见不予采纳。泓远公司认为芦彬未按约支付租金、物业费，构成违约，根据合同约定应支付一年租金作为违约金，故主张违约金57258元。芦彬提出违约责任过高要求调整，另其向泓远公司支付的履约保证金5000元要求抵扣租金、物业费。泓远公司认为，根据合同约定芦彬构成违约时履约保证金应予没收。本院认为，合同约定的履约保证金、违约金均属于违约责任的范畴，现芦彬提出合同约定的违约责任过高，请求法院调整，泓远公司除欠付款项的利息损失外，未提供证据证明其他具体损失。故本院对芦彬的辩解意见予以采纳，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益，本院依法调整违约金为3个月的租金即14315元。综上，芦彬应支付泓远公司租金28854.8元、物业费2789元、违约金14315元，抵扣芦彬支付的5000元履约保证金，芦彬还应支付泓远公司40958.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认芦彬与无锡泓远商业管理有限公司于2016年11月30日签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年8月31日解除。 二、芦彬于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡泓远商业管理有限公司租金、物业费、违约金合计40958.8元。 三、驳回无锡泓远商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2345元，由泓远公司负担1406元，由芦彬负担939元（该款已由泓远公司预交，芦彬于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给泓远公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  王艳华 人民陪审员  胡志新 人民陪审员  唐 宏 二〇一九年十二月一日 书 记 员  陈湘国