广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27460号原告：徐广桥，男，1968年5月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：罗荣标，广东弦正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹纯，广东弦正律师事务所实习人员。被告：广州嘉明塑料制品有限公司，住所广州市番禺区南村镇坑头村东线工业园九区九横路4号之二，统一社会信用代码91440113569796963H。法定代表人：桂炜。委托诉讼代理人：万建军，该司员工。原告徐广桥与被告广州嘉明塑料制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐广桥及其委托诉讼代理人罗荣标、被告的委托诉讼代理人万建军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐广桥向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告签订的《租赁合同书》，被告立即腾退承租的案涉场地交还原告管业；二、判决被告向原告支付2019年1月22日起至返还场地之日止的租金（暂计至2019年7月12日止，租金为108775元）；三、被告从2019年1月22日起，至租金支付完毕止，按照拖欠租金数额每日1‰向原告支付违约金。（暂计至2019年7月12日止为7266.17元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月20日，原告与被告签订《租赁合同书》，原告为甲方，被告为乙方。甲方将位于广州市白云区长岗村长太路2号的仓库出租给乙方使用。约定：“一、甲方出租仓库给乙方使用，仓库面积1560㎡×13元=20280元，空地295㎡×5=1475元，每月租金人民币贰万壹仟柒佰伍拾伍元整，租金不含税金（如土地使用税、房屋税、发票税等均由乙方负责）；二、租用期限为6年，从2017年10月21日至2023年10月20日止，租金每3年递增10%”。“三、租金水电费按月交付，每月5号前结清当月租金，每逾期一日，应当按照应付未付金额的千分之一支付违约金。如乙方逾期二十天不付租金水电费，甲方可视乙方违约，有权收回仓库。”“十六、如有未尽事宜，双方协商解决；协商不成的，任何乙方可向仓库所在地的人民法院提起诉讼。”等等。合同签订后，原告于2017年10月20日将仓库交付给被告使用。合同履行之初，被告尚能按时交纳租金，但从2019年1月22日开始，被告再无向原告支付分文租金费用。为此，原告多次催促被告交纳租金，但被告一直拒绝支付。2019年5月21日，原告委托律师向被告发催收律师函，但被告拒收。原告认为，依法签订的合同，双方应该共同遵守。被告从2019年1月22日开始，不再依约向原告支付租金，是严重的违约行为。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原、被告之间的仓库租赁关系已于2019年4月1日解除。2017年9月20日原、被告签订《租赁合同书》（合作商姚志强也在此合同签字），由被告租赁原告的仓库存放货物。但该涉案仓库由被告合作商姚志强管理负责，被告从未干涉仓库的具体运转，只负责将货物运输至仓库供合作商姚志强销售。2019年年初，由于被告与其合作商就合作款项产生纠纷，合作商姚志强涉嫌私刻被告公司公章并侵吞被告货物销售款达960万元，就此被告从2019年2月始为维护自身的合法权益停止交纳涉案仓库的租金，并通知合作商姚志强处理仓库问题，但姚志强拒不与被告就合作事项进行对账也不处理涉案仓库的货物，为减少争议被告也未将仓库货物拉回，并一直与姚志强进行协商，目前由于合作商姚志强拒不与被告对账，被告正寻求公安立案调查以维护其合法权益。2019年4月初，由于涉案仓库货物长时间未腾出，原告电话联系被告，要求被告将涉案仓库腾出，以作他用，被告同意原告自行腾出仓库，双方就租赁合同合意解除。事后原告要求被告支付己解除租赁关系后的租赁费，于法不符，同样原告也不可能在被告拖欠二月、三月租金后，长时间将涉案仓库置之不理，不要求被告支付租金，否则原告将货物自行腾退。二、被告仅拖欠原告二月、三月份的仓库租金，具体金额为43510元。根据双方签订的《租赁合同书》约定，每月5日支付本月的租金，而被告己向原告支付了一月份的租金，因此被告是2019年2月1日开始停止支付涉案仓库的租金。另外双方于2019年4月1日合意解除租赁关系，由此可以看出被告仅需支付原告2019年2月与3月的租金，具体金额为43510元。三、原告要求被告按照拖欠租金数额按照每日1‰向原告支付违约金，并没收了原告押金43510元，违约金过高，请求人民法院依法予以调整降低。被告与合作商产生巨大的经济纠纷，停止支付租金是为降低被告的损失，并没有违约的期待想法。在被告未支付原告仓库租金时，对于原告也未造成实质上的额外损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款，对于违约金的规定可知，违约金具有补偿性，不得过分高于造成的损失，现原告要求我方承担高额的违约金并没收我方的押金，明显属于过分高于造成的损失，我方请求人民法院酌定降低违约金计算的标准并要求原告返还押金43510元。庭审被告补充如下意见：被告不属于租赁合同的实际承租人，只是在合同上签字，不是实际使用人。经审理查明，2002年12月8日，广州市白云区江高镇长岗村第三经济合作社与徐桂秋签订《土地承包合同》，广州市白云区江高镇长岗村第三经济合作社将横沥（土名）鱼塘5.16亩，荒地20.4亩转让给徐桂秋承包用作种养及仓库停车场用途，承包期限自2003年1月1日至2052年12月31日。2019年7月24日，徐桂秋出具证明一份，兹证明位于广州市白云区长岗村长太路2号仓库（以下简称“2号仓库”）地块，是本人徐桂秋向州市白云区江高镇长岗村第三经济合作社承包的地块（横沥地块之一），承包期限为50年，自2003年1月1日起计至2052年12月31日止。在该地块上建筑的2号仓库是由徐广桥实际出资投建的，使用权归徐广桥所有；因该2号仓库及地块出租而产生的一切权利与义务，由徐广桥全部享有和承担，因此产生的租赁纠纷亦由徐广桥通过诉讼处理，本人对此无任何异议。原告庭审中确认涉案厂房没有报建手续。2017年9月20日，原告徐广桥（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，甲方将位于广州市白云区长岗村长太路2号的仓库出租给乙方使用。约定：一、甲方出租仓库给乙方使用，仓库面积1560㎡×13元=20280元，空地295㎡×5=1475元，每月租金21755元，租金不含税金（如土地使用税、房屋税、发票税等均由乙方负责）；二、租用期限为6年，从2017年10月21日至2023年10月20日止，租金每3年递增10%；三、租金水电费按月交付，每月5号前结清当月租金，每逾期一日，应当按照应付未付金额的千分之一支付违约金。如乙方逾期二十天不付租金水电费，甲方可视乙方违约，有权收回仓库；四、乙方向甲方交纳押金43510元作为保证金，合同期满，甲方无息退还押金给乙方，如乙方违约，押金不退还。乙方签字人员是李**。2019年5月22日，原告向被告送达律师函，责令被告收到律师函之日起三日内支付拖欠的租金87020元和利息及违约金，否则诉诸法院，解除双方签订《租赁合同书》。被告予以拒收。此前，2019年5月7日，原告通过工作人员向李**发送过该律师函，被告对此予以否认。另查，李**（甲方）与姚志强（乙方）签订《合作协议》，约定：双方合作经营，其中甲方负责运输、仓储费用。原告确认涉案仓库大部分于2019年8月29日已收回，经双方确认还占有350平方米，用于存放被告被法院查封的货物。关于被告租金支付情况。原告主张被告支付至2019年1月21日，被告主张支付至2019年2月20日，双方均未提供证据。被告主张双方于2019年4月1日解除合同，但未提供证据。原告庭后申请追加桂炜、姚志强为被告。理由是桂炜曾从其个人账户支付过租金，而追加姚志强理由有四：一、被告与姚志强合作，应当对外共同承担连带责任；二、姚志强在合同上留有电话并签名；三、姚志强对涉案仓库进行管理；四、姚志强有支付过租金。以上事实有签证书、土地承包合同、证明、租赁合同书、律师函、邮寄记录单、合作协议及当事人陈述予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于本案涉案仓库没有办理报建手续，应认定双方订立的《租赁合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”虽然合同无效，但被告使用了涉案仓库，应向原告支付相应的使用费，使用费参照双方签订《租赁合同书》约定的标准。被告主张租金交纳至2019年2月20日，但未提供证据，本院不予采纳，本院采纳原告的主张确认租金交纳至2019年1月21日。2019年8月29日收回大部分涉案场地，2019年1月22日至2019年8月29日的使用费为157899.19元（21755元/月×7个月+21755元/月÷31天×8），2019年8月30日至全部收回场地的租金按合同约定每平方米13元按350平方米计算。原告主张违约金的诉请，因合同无效，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。被告已向原告交纳的合同保证金43510元，可以抵扣上述欠款。关于原告诉请解除合同，判令被告立即腾退涉案场地交还原告管业。因涉案场地大部分原告已收回，剩余350平方米堆放被告查封的货物，合同已实际解除，剩余部分场地因堆放被告查封货物，暂不具备返还条件，故原告该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。桂炜虽然是被告的法定代表人并曾用其个人账户支付过租金，但不能因此认定桂炜对涉案债务应当承担责任。姚志强不是合同当事人，姚志强与被告之间的关系与原告无关。原告申请追加桂炜、姚志强为本案被告均缺乏法律依据，本院不予准许。综上所述，《依照中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告广州嘉明塑料制品有限公司向原告徐广桥支付2019年1月22日至2019年8月29日的使用费114389.19元（已冲抵合同保证金43510元）；二、自本判决生效之日起十日内，被告广州嘉明塑料制品有限公司向原告徐广桥支付2019年8月30日之后的使用费，以350平方米按每平方13元计算至交还场地为止；三、驳回原告徐广桥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620.8元，由被告负担。原告预交受理费本院予以退回，被告于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张里活人民陪审员  胡影仪人民陪审员  黄丽娥二〇一九年十二月九日书 记 员  陈珊珊