西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初11617号 原告(反诉被告)：刘生祥，男，汉族，1962年1月22日出生，住陕西省延长县。 委托诉讼代理人：李向明，陕西智晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳艳，陕西智晖律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：韩栋，男，汉族，1985年3月1日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：刘希光，陕西静远新言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘子明，陕西静远新言律师事务所实习律师。 被告（第三人）：西安德立房地产营销策划有限公司，住所地：西安市雁塔区房。 法定代表人：徐小飞，系该公司总经理。 原告（反诉被告）刘生祥与被告（反诉原告）韩栋及被告（反诉第三人）西安德立房地产营销策划有限公司（以下简称“德立公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘生祥的委托诉讼代理人李向明、刘艳艳，被告（反诉原告）韩栋的委托诉讼代理人刘希光、刘子明及被告（反诉第三人）德立公司的法定代表人徐小飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘生祥诉称，2017年3月25日，原告与被告韩栋、被告西安德立房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖居间合同》，该合同约定被告韩栋自愿将坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（建筑面积：91.21平米，使用性质：住宅）以860000元出售给原告，根据此合同第三条的约定，原告于合同签订当日已向被告韩栋支付30000元定金。根据此合同第八条第二款的约定：被告韩栋在签订此合同后的五个工作日内，到该房屋贷款银行办理一次性提前还款（抵押注销）手续，即被告韩栋应于2017年3月31日前办理还款手续。但迄今为止，在原告的多次催促下，被告韩栋仍故意拖延，不履行提前还款手续。2017年4月1日原告为该套房屋订购家具，交付定金4500元，也无法退还，给原告造成损失，根据此合同第五条第一款的约定，被告德立公司提供交易机会，原告与被告韩栋未实现交易，且被告德立公司也未尽到协助办理产权过户手续的义务。被告韩栋的上述行为已构成根本违约，致使原告的合同的最终目的无法实现，因此原告为维护自己的合法权益，现诉至本院，请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令二被告返还购房定金30000元整，违约金172000元，家具定金4500元，中介服务费20640元，合计：227140元；3、判令二被告承担本案诉讼费用。 被告韩栋辩称，第一，其在履行《居间合同》中并未构成根本违约。在涉案合同签订前，被告德立公司向被告韩栋承诺为其提供垫资服务，后德立公司并未履行承诺，导致被告韩栋无法提前还款，且被告韩栋未履行《居间合同》第八条第二款规定的提前还款手续并不影响实现本合同目的，本合同订立的目的是被告韩栋向原告刘生祥出售涉案房屋并完成过户手续，而《居间合同》第八条第四款约定“甲、乙双方应于甲方缴纳该房屋契税发票时间满两年后五个工作日内共同到西安市XX中心办理网签、资金监管及过户手续…”故而是否提前还款并不影响两年多后才需履行的过户手续，亦不会影响本合同目的的达成。第二，原告刘生祥在履行《居间合同》期间，不履行约定义务，导致合同无法正常履行，构成根本违约。《居间合同》第八条第三款约定“甲乙双方应在本合同签订后60日内去公证处给乙方指定人员做全权委托公证…同时乙方支付首期房款770000元整…”但经被告韩栋多次催告，原告及德立公司一直不配合被告前往公证处办理委托公证，亦未履行合同约定的向被告支付首期房款并接收房屋的义务，因此原告构成根本违约，原告拒绝履行合同义务是导致本案合同目的无法达成的根本原因。第三，因西安市限购政策变动，被告韩栋已向原告刘生祥邮寄《催告函》，要求原告提供个税或社保资料，但原告并未作出任何回应。被告韩栋通过中介微信朋友圈提前得知，陕西省政府办公厅将于2017年6月25日下发并实施《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号）（以下简称《通知》）。《通知》规定：“自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。”因原告非本市户籍，为了顺利履行合同义务，被告分别于2017年6月13日、15日向德立公司邮寄了两份《催告函》，要求转交给原告，并多次通过电话联系原告，要求原告提供缴纳个税或社保证明，但原告至今未提供，由此可看出原告怠于履行《居间合同》，始终处于消极甚至拒绝的态度。第四，原告诉请被告韩栋承担家具定金无事实法律依据。本案为房屋买卖纠纷，原告购买家具属个人行为，并非为履行合同而采取的行为，与房屋买卖无关联，且原告亦无证据证明购买家具是为涉案房屋所用，因此原告诉请被告韩栋承担家具定金无事实及法律依据。 被告德立公司辩称，其认可确实是被告韩栋违约。合同履行中卖方违约，卖方垫资没有完成，中间房价上涨，近一年多的沟通未果，且结合卖方将房屋出售给他人的事实，被告韩栋构成根本违约。 反诉原告韩栋诉称，一、因西安市限购政策变动，反诉原告韩栋已向反诉被告刘生祥邮寄《催告函》，要求其提供个税或社保资料，但其一直不予以提供。反诉原告韩栋通过中介微信朋友圈提前得知，陕西省政府办公厅将于2017年6月25日下发并实施《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号）。因反诉被告非本市户籍，为保证合同顺利履行，反诉原告分别于2017年6月13日、15日向德立公司邮寄了两份《催告函》。要求转交给反诉被告，并多次通过电话联系，要求其提供缴纳个税或社保证明，否则反诉原告有权利终止、解除与其签订的居间合同，但其至今未提供。故在反诉被告收到《催告函》5日后，反诉原告与其签订的《居间合同》已经解除。且依据《合同法》规定，刘生祥所缴纳的定金应当不予退还。二、在合同履行过程中，刘生祥未履行合同约定义务，已构成根本违约。2017年3月25日，反诉原告韩栋与反诉被告刘生祥、第三人德立公司签订《房屋买卖居间合同》，该合同约定反诉原告韩栋将涉案房屋以860000元出售给刘生祥。合同第六条第四款、第八条第三款分别约定“甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第六条第一款、第二款违约情形，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金，当守约方实际损失超过违约总金额的，责任方必须据实赔偿。”、“甲乙双方应在本合同签订后60日内去公证处给乙方指定人员做全权委托公证…同时乙方支付首期房款770000元整…”后经反诉原告多次催告联系，反诉被告始终怠于履行合同约定义务，拒绝配合办理公证及支付首期房款等合同约定事项，导致合同无法履行，故反诉被告已构成根本违约。根据合同规定，反诉被告应按照房屋实际成交价的20%（172000元）作为违约金支付反诉原告。为维护反诉原告的合法权益，现请求：1、确认反诉原告韩栋与反诉被告刘生祥及第三人德立公司签订的《房屋买卖居间合同》已于2017年6月23日解除，刘生祥所缴纳的定金不予退还；2、判令反诉被告刘生祥支付反诉原告韩栋违约金172000元；3、判令反诉被告刘生祥承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。 反诉被告刘生祥辩称，本案事实是基于双方签订的房屋居间合同，反诉原告在合同签订当天收到反诉被告定金后应将银行的房屋贷款在五日内付清，后双方继续进行后续业务，后续实际情况是韩栋在五个工作日内没有办理银行贷款手续，导致后续工作无法开展，合同无法履行，按照合同约定，在合同签订后五个工作日内反诉原告没有履行合同义务，反诉被告多次催促反诉原告，但是后反诉原告又将房屋出售给别人，造成反诉被告买房愿望落空，给反诉被告造成损失。而反诉原告称反诉被告不具备买房资格不属实，在签订合同时国家并没有此政策，反诉原告违反合同约定，将房屋出售给他人是想获取更多利益，因为后房价上涨。反诉原告称反诉被告违约不属实。反诉原告存在违约，应该根据合同相关约定承担相应的损失。 反诉第三人德立公司述称，反诉原告提出的关于限购政策，在签订合同时并无此政策。房管局有规定买卖合同签订及定金支付在新购政策之前的，按照原政策执行。反诉被告支付房款的前提是反诉原告做委托公证手续完成，因为前期反诉被告向反诉原告支付了大量房款，为了防止反诉原告后期不配合办理过户手续，所以双方约定由反诉原告委托他人配合反诉被告办理过户手续，并将该委托办理公证。但由于反诉原告未解押并拿到房产证导致委托公证无法办理，所以反诉被告才未向反诉原告支付首期房款，因此反诉原告称反诉被告未履行合同义务不成立。基于以上反诉原告所发催告函为其单方意愿，其诉请不成立。 经审理查明，2017年3月25日原告（乙方）刘生祥与被告（甲方）韩栋及第三人（丙方）德立公司签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室（建筑面积：91.21㎡）房屋出售给乙方，房屋成交价为860000元（含装修费，厨房间及卫生间全套物品）。合同第三条关于付款约定，乙方应于本合同签订当日支付甲方定金人民币30000元。第四条关于中介服务费及支付约定，在三方签订本合同同时，乙方须向丙方交纳中介服务费人民币20640元，剩余过户代理费500元乙方须于过户当日支付给丙方。合同第八条就其他事项作出约定：1、办理甲方名下该房屋所有权证维修基金、契税由甲方承担，从甲方名下过户到乙方名下产生所有过户税费由乙方承担；2、甲方需在签订本合同后五个工作日内，到该房屋贷款银行办理一次性提前还款（抵押注销）手续，甲方领取房产证后交由丙方代为保管；3、甲乙双方应在签订本合同后60日内去公证处给乙方指定人员做全权委托公证（委托公证内容为:代为办理上述房屋网签、资金监管手续及相关协议文书签订；代为办理上述房屋过户、税费缴纳手续及相关协议文书签订）。同时乙方给甲方支付首期房款柒拾柒万元整（￥770000.00），业主方将该房屋装修合同、购房合同、购房发票、大修基金发票、契税发票、房屋钥匙、电卡、天然气卡、门禁卡及所有相关手续交付于乙方保管且给乙方交付该房屋，并保证该房屋室内设施设备完好无损和结清该房屋此前产生的物业、水、电、暖气等相关费用；4、甲、乙双方应于甲方缴纳该房屋契税发票时间满两年后五个工作日内共同到西安市XX中心办理网签、资金监管（甲方需将已收到首期房款及定金共计800000元退回至资金监管账户）及过户手续，待本交易进入发证环节，甲方领取房产证后三个工作日内，资金监管中心将全部房款一次性打入甲方账户；5、甲、乙双方任何一方违约，由违约方按照房屋成交价的20％向守约方支付违约金。合同签订当天，原告向被告支付购房定金30000元，向德立公司支付中介服务费20640元。合同签订后，被告韩栋因资金原因未能按照合同约定在合同签订之日起五日内办理抵押注销手续。2017年5月24日，原告刘生祥向被告韩栋发送《催告函》，载明“因贵方未能在2017年3月31日前办理提前还款手续，已构成违约，且按照合同约定，双方应在合同签订后60日内去公证处给乙方指定人员做全权委托工作，同时乙方给甲方支付首期房款七十七万元。但现贵方要求原告支付房款，违反合同约定。为了促进合同继续履行，希望贵方在收到本催告函后及时履行合同义务，随后，我方会积极履行付款义务。”同日，原告亦向被告德立公司发送了《催告函》，内容与上述催告函内容基本一致。 同时查明，2017年6月13日，被告韩栋向原告刘生祥发送了《催告函》，载明“根据陕西省政府办公厅2017年6月25日下发的《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号）文件中规定的：‘自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。’为维护本人合法权益，本人特向贵方致函，请贵方在收到本催告函后5个工作日内提供个人在西安市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税及社会保险证明，若不能及时提供该证明材料，本人有权要求终止与贵方及中介方签订的购房买卖居间合同。另外，本人与贵方及中介方签订的购买买卖居间合同中第七条明确规定：‘如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任’。故本人按照合同约定，有权要求立即终止合同，请贵方予以积极配合，若贵方未能积极配合，给本人造成的一切经济损失，将由贵方承担。”同日，被告韩栋亦向被告德立公司发送了催告函，内容与上述催告函内容基本一致。 再查明，被告韩栋系2013购买的案涉房屋，2015年12月11日交纳了房屋契税。原告刘生祥系延安市延长县户口，未在西安市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税。 另查明，2017年6月25日西安市人民政府办公厅颁发《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号），内容为“各区、县人民政府、市人民政府各工作部门、各直属机构：为引导合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，稳定住房价格，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，进一步促进我市XX市场平稳健康发展，现就调整我市住房交易政策有关事项通知如下：一、2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出经济适用住房等不受前款规定限制。二、自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外。西咸新区参照执行。” 以上事实，有房屋买卖居间合同、收条、收款收据、催告函、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，房屋买卖居间合同系原、被告自愿签订，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同签订当日，原告已向两被告支付了合同约定的费用，但被告韩栋未能按照合同约定于合同签订之日起五日内办理抵押注销手续，其行为构成违约。但根据合同约定，双方应于被告交纳案涉房屋契税发票时间满两年后五个工作日内共同到西安市XX中心办理网签、资金监管及过户手续，庭审查明契税发票时间为2015年12月11日，即双方办理网签、资金监管及过户手续应于2017年12月11日起五个工作日内完成，但被告韩栋系2013年购买的商品房，原告系延安市延长县户口，未在西安市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税，即根据西安市人民政府办公厅《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，案涉房屋不符合出售条件，原告亦不具备购买资格。因此，房屋买卖居间合同无法继续履行，故对于原告要求解除房屋买卖居间合同的请求，本院依法应予支持。 对于原告要求被告韩栋退还定金30000元，因双方合同已无法继续履行，应依法解除，因此，被告韩栋应向原告退还购房定金30000元。对于原告要求被告支付违约金172000元及家具定金4500元的请求，庭审已认定被告韩栋违约，应依法承担违约责任，但现已查明现因限购政策原因，双方合同无法继续履行。即使被告韩栋按照合同约定办理了抵押注销手续，双方亦按合同约定办理了委托公证，原告向被告支付了首期房款770000元，被告韩栋将房屋交付原告，但按照双方约定网签、资金监管及过户手续自2017年12月11日起五个工作日内才办理，此时按照限购政策合同已无法履行，即在双方均按合同约定履行的情况下，仍因限购政策无法继续交易。因此，考虑到合同条款系买卖双方在中介的居间下自愿达成，故结合合同的履行情况、买卖双方的过错程度以及预期利益，对于违约金依法认定为30000元，对于家具定金4500元不予支持。 对于原告要求被告德立公司退还中介服务费20640元的请求，因原告刘生祥与被告韩栋在被告德立公司的居间服务下，已签订了房屋买卖居间合同，现双方合同无法履行的主要原因系限购政策，因此，被告德立公司有权收取居间服务费。关于居间服务费金额的认定，根据房屋买卖居间合同约定，在交易顺利进行的情况下，按照双方约定，原告应向被告德立公司共支付21140元，按照房屋居间合同惯例，该费用一般包括了合同签订、办理网签及资金监管、房屋交付及过户等，现买卖双方仅签订了合同，原告向被告支付了定金，其余手续均未进行，因此，结合合同履行情况，原告应向被告德立公司支付的居间服务费依法酌定为5000元，故被告德立公司应向原告刘生祥返还居间服务费15640元。 对于反诉原告要求确认双方合同已于2017年6月23日解除的请求，虽然被告韩栋向原告刘生祥发送了催告函，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及该法第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”即守约方有权依据上述法律规定向违约方行使单方解除权，即行使单方解除权一方为守约方，但根据庭审查明被告韩栋系违约方，因此其无法行使单方解除权，故对于反诉原告的上述请求，本院依法不予支持。同理，对于反诉原告要求不予退还定金，并要求反诉被告支付违约金172000元的请求，本院依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘生祥与被告（反诉原告）韩栋及被告（反诉第三人）西安德立房地产营销策划有限公司于2017年3月25日签订的《房屋买卖居间合同》解除； 二、被告（反诉原告）韩栋于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）刘生祥退还定金30000元，支付违约金30000元，共计支付60000元； 三、被告（反诉第三人）西安德立房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）刘生祥退还居间服务费15640元； 四、驳回原告（反诉被告）刘生祥其余的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）韩栋的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12400元，由原告刘生祥承担8000元，被告韩栋承担4400元。因原告刘生祥已预交，由被告韩栋在向原告支付上述款项时一并付清。 反诉案件受理费6200元，由反诉原告韩栋自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张元平 人民陪审员  石 红 人民陪审员  牛文龙 二〇一九年十二月十四日 书 记 员  程 俊 打印：扈艳红校对：程俊2019年月日送达