重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0114民初5492号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段635号，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。被告：林林，男，汉族，1982年1月27日，住重庆市黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司与被告林林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告重庆黔鹏物业管理有限公司的委托诉讼代理人向宇、被告林林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告林林缴纳物业服务费3460.1元及违约金(每逾期一日应向原告支付应交金额千分之三的违约金，并累计计算)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。被告在与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确约定，被告同意接受重庆晋鹏房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》中的业主权利义务，并按约定支付物业服务费。被告于2015年8月21日接房入住黔江区XXX，物业建筑面积104.99平方米。按约定应当向原告缴纳从2016年9月1日至今(暂计算至2019年3月31日)的物业费3460.1元，该款经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。综上所述，被告拒不支付物业服务费的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，构成违约，同时也损害了原告及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判如前诉，以维护原告的合法权益和三台山小区物业管理的正常工作秩序和经营秩序。审理中原告方请求将违约金的计算方式变更为从2019年4月1日起以尚欠物业服务费金额为基数按照年利率24%计算，自愿放弃超出部分。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.公司营业执照、法定代表人身份证明以及法定代表人身份证复印件，证明原告主体身份情况；2.《重庆市商品房买卖合同》复印件，证明被告购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的XXX，面积为104.99平方米，合同中约定了被告接受《前期物业服务合同》中委托的物业企业管理并遵守临时管理约定；3.《前期物业服务合同》，证明原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定物业服务标准为高层每月1.35元/平方米；4.收楼证明，证明被告于2015年8月21日接房，并承诺收到业主临时管理规约及业主手册，承诺按时支付一切相关费用；5.被告承诺书两份，证明被告于2015年8月21日收到业主临时管理规约及业主手册，承诺按时支付一切相关费用；6.欠费明细表，证明被告截至2019年3月31日共计欠费3460.1元；7.催款通知照片，证明原告于2019年4月1日向被告催收欠费的事实；8.监制申报表，证明黔江区物价局对三台山物业尚璟高层定价为每月1.35元/平方米；观邸洋房定价为2元/平方米；9.原告的物业服务资质，证明原告具有物业服务资格。被告林林辩称，1.被告于2015年6月30日接到“三台山”接房通知书，同日与原告一起对现居住房屋进行验房，验房过程中发现存在质量问题，将存在的质量问题记录于《“三台山”商品房交付验收表》要求被答辩方告知建设单位进行整改，物业管理费应从质量问题整改完毕之日起计算。而至今XX栋5-3公共厕所部位穿墙管道依然漏水的问题一直未整改到位，客厅的墙面因主体结构问题裂纹，因此，被告拒绝支付前期的物业管理费属维护自己的合法权益。2.被告在接房之时，原告只是催促被告签了一份《物业管理协议》，此协议签署时并未对答辩人宣读讲解协议注意事项，并且该物管公司负责人不在场，在接房时物业公司的管理人员是以不签署协议不给钥匙方式进行胁迫业主签署，被告方对此空白服务协议的真实有效性产生质疑，且被告于2015年8月21日受胁迫的情况下缴纳了3184.96元物管费，该栋接房业主均可证实物业交房时不签字不缴费不交钥匙。因此，被告认为在胁迫下签署的《物业管理协议》无效。3.被告的权利受到侵犯不得已而为之。查工商记录可知2017年4月12日前（及签署相关文件之前）重庆晋鹏房地产开发有限公司及重庆同德投资集团有限公司控股重庆黔鹏物业管理有限公司，两公司存在利害关系。开发商于2015年11月27日取得竣工验收合格证，之后被告于2015年11月27日之后才开始装修房屋。之前的物管费应由开发商支付，被告于2015年8月21日受胁迫缴纳的3184.96元物管费应当返还。重庆晋鹏房地产开发有限公司在2016年8月2日赔付延期交房款时强行扣除了2015年6月30日至2016年9月期间的物业管理费应当返还。4.重庆晋鹏房地产开发有限公司于2015年11月27日取得竣工验收备案登记证，被告在2015年8月21日重庆晋鹏房地产开发有限公司控股的重庆黔鹏物业管理有限公司联合，在未取得验收备案的情况下出具虚假文件工程质量分户验收表作假日期书写为2014年6月15日。使答辩人在受联合欺诈的情况下签署的物管协议无效。小区原规划范围后市政道路属于小区全体业主，现未经90%以上业主同意重庆晋鹏房地产开发有限公司及重庆黔鹏物业管理有限公司出让小区道路、出售地下车位，使业主车辆无处可停、露天停车位减少。重庆晋鹏房地产开发有限公司与黔鹏公司存在利害关系和恶意串通行为，体现在未经90%以上业主签字同意指派无关公司，未经90%以上业主同意出售全体业主车位、开发商侵权出售车位物业公司栏杆收费，损害全体业主及被告利益，请求撤销其无效合同。5.不履行安全保卫义务，不履行保洁义务，不履行绿化物日常维护管理义务，不履行维护公共设施、设备义务，小区绿化面积减少、公共楼道部位常年不开启排烟系统、楼道无消防喷淋设施、楼道无自然采光及通风系统、未对被告公布消防验收意见书。6.收费标准不合理，公共收益去向不明且从未公示，该部分应当归业主所有，应用此收益减免部分物业费。在黔鹏公司纠正履约行为前，被告有权拒绝支付物业费。请求驳回原告的诉讼请求。被告林林为支持其抗辩，向本院提交了如下证据材料：1.收据三张，证明晋鹏房地产公司与原告实为一体；2.分户验收表，证明存在欺诈行为；3.房屋买卖合同一份，证明晋鹏公司存在欺诈行为；4.照片八张，证明被告的厕所漏水未整改，露天停车位减少导致被告停车被罚，小区垃圾未及时清理，小区绿化带被损坏，负一楼墙面龟裂等。本院经审理认定事实如下：原告重庆黔鹏物业管理有限公司作为乙方与重庆晋鹏房地产开发有限公司作为甲方于2014年1月1日签订了《前期物业服务合同》，约定原告为重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的晋鹏三台山尚璟G4、6、8、10、11、12、13、14、15、16、17、18栋提供物业管理服务。明确了高层住宅按1.35元/月·平方米标准收取物管费（价格以物价局核定标准执行）。并约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》还对对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等其他事项进行了规定。该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。被告林林、黄静与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2013年11月13日签订商品房买卖合同，购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的XXX房屋，建筑面积为104.99平方米，被告林林于2015年8月21日与重庆晋鹏房地产开发有限公司办理房屋交接手续。该商品房买卖合同中约定，重庆晋鹏房地产开发有限公司向被告林林出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，并由被告林林仔细阅读合同和规约的全部内容。因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，被告林林同意并接受重庆晋鹏房地产开发有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业即本案原告重庆黔鹏物业管理有限公司实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。另查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在进行物业管理过程中，存在管理服务不到位、不到边的问题，确实需要对小区公共部分的环境卫生、绿化和公用设施设备的管理维护等进行进一步的整改和完善。再查明，被告林林陈述，其与黄静原系夫妻关系，后双方于2013年左右协议离婚，重庆市黔江区XXX房屋的所有权归林林。原告将黄静与林林作为共同被告起诉，原告撤回了对黄静的起诉，本院予以准许。被告林林接房后，尚欠2016年9月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3460.1元。2019年4月1日原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告林林进行过书面催收。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆晋鹏房地产开发有限公司依法与原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对晋鹏三台山尚璟G4、6、8、10、11、12、13、14、15、16、17、18栋的全体业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但重庆晋鹏房地产开发有限公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原《前期物业服务合同》继续对原、被告具有约束力。原告重庆黔鹏物业管理有限公司仍然作为被告林林的房屋所在小区的物业服务企业，为该小区提供前期物业管理服务，被告林林作为该小区业主，也接受了该服务，其应当承担给付物业服务费的义务，但被告林林经原告重庆黔鹏物业管理有限公司书面催收后仍未缴纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告重庆黔鹏物业管理有限公司要求被告林林支付拖欠的物业服务费，其物业收费项目和标准通过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定许可收费，没有超出《前期物业服务合同》的约定，其诉讼请求本院予以支持。本案中，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在对被告林林房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）进行物业管理、服务过程中存在一定的瑕疵，应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。按原告方主张的金额实行10%抵减后，被告林林实际应向原告重庆黔鹏物业管理有限公司缴纳物业服务费为3114.09元（3460.1元×90%）。对原告重庆黔鹏物业管理有限公司主张超出的部分，本院不予支持。关于违约金。审理中原告方请求将违约金的计算方式变更为从2019年4月1日起以尚欠物业服务费金额为基数按照年利率24%计算，自愿放弃超出部分，系其对自身权利的处分，本院予以准许。但原告的服务存在瑕疵，违约金也应按照90%收取。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告林林于本判决生效后五日内支付原告重庆黔鹏物业管理有限公司物业服务费3114.09元及违约金（以3114.09元为基数，按照年利率21.6%从2019年4月1日计算至交清之日止）；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告林林负担。本判决为终审判决。审判员  刘磊二〇一九年十二月三十日书记员  郭鑫