山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终2205号上诉人(原审被告)：闫科，男，汉族，现住阳高县。委托诉讼代理人：胡婕，山西鸿安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩树军，男，汉族，现住大同市。委托诉讼代理人：李善球，山西星瑞律师事务所律师。上诉人闫科因与被上诉人韩树军房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫科及其委托诉讼代理人胡婕，被上诉人韩树军的委托诉讼代理人李善球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫科上诉请求：一、请求法院撤销大同市平城区人民法院作出的(2019)晋0213民初4516号民事判决书。二、请求人民法院依法改判上诉人不承担被上诉人61000元的违约责任。三、一审的诉讼费,保全费、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对合同的理解有误,适用法律错误。2019年5月17日,上诉人与被上诉人以及大同市祥居房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》,三方约定了各自的权利、义务、违约责任以及责任的免除等条款,依据合同约定,上诉人应当于2019年5月25日前协助被上诉人办理房屋公证。公证受理当天被上诉人付房款530000元。一审法院仅仅是因为上诉人提供的资料不全(无法提供网签合同)办不了公证就简单的认为上诉人违约,进而要求上诉人承担违约责任,显然缺乏事实与合同的依据,在合同签订之前,上诉人与被上诉人以及大同市祥居房地产经纪有限公司三方明确知道上诉人是没有网签合同,所以办不了公证这个事实被上诉人以及房地产经纪公司是显然知情的,因为依据他们的公司性质,什么情况能够办公证,什么情况下办不了公证,这是他们最基本的业务常识,所以办不了这个公证的过错不应当由上诉人承担。既然上诉人对违约责任不存在过错,就不应当承担违约责任。2、该买卖合同是大同市祥居房地产经纪有限公司制定的格式合同,合同第六条明确写明“丙方已将其所知道的出售房屋状况向乙方作充分说明。同时将办理房屋交易手续所需的资料、程序以及应当缴纳相关费用的种类和标准充分告知甲、乙双方。”显然作为中介方并没有尽到告知义务,也能说明过错方不在于上诉人。3、合同第十二明确规定,如因手续问题,政策原因或是外界不可抗拒因素导致交易无法进行,则三方无责任解除合同。上诉人交给中介公司的购房合同原件以及收据,不符合公证处公证条件的,明显是手续和政策问题导致的,依据合同规定无法继续交易的,这个交易应当理解为整个合同的履行期间,双方的权利义务无法正常履行的,当然也就包括这个公证的手续无法办理的,理应适用三方无责任的解除合同。韩树军辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立；本案是上诉人主动毁约导致合同不能履行，承担违约责任是正确的，闫科没有在规定的时间提供合同所需的公证资料，导致合同没有完成，闫科出售给我方的房屋是贷款房屋，因为贷款手续没有办下来，闫科也没有去房管局办理撤销网签，所以导致无法公证，因为公证需要撤销网签变为一次性付款，在一审中闫科都认可，所以是因为闫科的原因导致合同无法履行；2019年7月1日闫科单方提出不予出售房屋的行为也导致违约，在6月3日、6月28日、6月29日我方向闫科提供办理手续的费用，是表明我们有继续履行合同的意愿，在双方约定的公证时间之后，双方磋商在一审中闫科也是认可的。闫科拒绝卖房的证据一审中我方也提供了，闫科也认可了。今天房屋上诉人也已经办理了网签，现在已经具备了过户条件，但是闫科不卖，所以本案中不是因为政策原因不能公证，而是因为人为原因，是闫科怠于履行合同义务。韩树军向一审法院起诉请求：1、请求判令被告归还原告购房垫付款40000元;2、判令被告向原告支付违约金61000元,赔偿损失50000元;3、本案诉讼费由被告承担。闫科向一审法院反诉请求：1、确认反诉人闫科与被反诉人韩树军房屋买卖关系终止;2、被反诉人韩树军支付反诉人违约金61000元,返还锦瑞文源第6栋2单元13层1302号房屋的《大同市商品房买卖合同》原件、闫科购房款收据原件(三张)、闫科户籍本原件一份;3、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年5月17日，原告韩树军与被告闫科及大同市祥居房地产经纪有限公司三方在大同市祥居房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定经大同市祥居房地产经纪有限公司介绍，被告自愿将大同市平城区锦瑞文源第6栋2单元13层1302号房屋出售给原告，建筑面积为98平米，价格为610000元。合同第三条约定：被告保证该房屋权属清楚，无产权纠纷，对房屋享有完全的处分权。第四条约定：原告支付购房定金30000元由大同市祥居房地产经纪有限公司代收，被告将商品房买卖合同原件和购房收据交由丙方（大同市祥居房地产经纪有限公司）代管，剩余房款的支付方式为公证受理当天原告付房款530000元（转入被告指定账户），被告将房屋相关手续交于乙方，并给乙方提供手写房款收据。剩余房款50000元在原告领取房屋钥匙、办理网签和一手房本完毕后交给被告。双方还约定了由被告向原告及丙方提供房屋交易资料，于2019年5月25日前协助办理房屋公证。在约定的时间内，原告超出办理日期视为自动放弃，房屋所付定金归被告所有。同时约定了违约责任，在第九条第三款约定，如被告没有向原告交付房屋的，原告未付清房款的，需向对方支付房屋总房款10％的违约金。合同第十三条约定：因为该房屋是属于被告贷款购买，房屋总价为611520元，首付411520元，贷款为200000元，因被告征信问题无法办理贷款。故由原告替被告向开发商垫付剩余房款200000元。因原告向被告垫付款项和付出了劳动，所以双方约定被告以任何理由毁约的，被告赔偿原告50000元。2019年6月3日至6月29日，被告陆续向原告借款40000元。同年6月30日左右，被告以自己的房屋在房源群在出售，且原告是祥居房地产经纪有限公司人员为由，通知原告终止了房屋买卖合同。至起诉之日，争议房屋的未付清房款已全部由被告付清。一审法院认为，被告在第三方处签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律规定,应认定为合同依法成立,双方均应按合同约定承担各自的权利义务。因被告明确表示不履行合同主要义务,合同目的已无法实现,合同可以解除,对反诉原告要求终止合同的诉求予以支持。被告在合同中负有先履行义务,但其未按约定履行,导致合同约定内容无法实现,其应承担合同约定的违约责任。原告要求被告返还垫付款40000元并支付61000元违约金,一审法院予以支持;对其要求被告赔偿损失50000元的诉求,因该部分资金被告并未占用,故对其该项诉求不予支持。反诉原告要求反诉被告支付违约金无事实及法律依据,一审法院不予支持。对其要求返还锦瑞文源第6栋2单元13层1302号房屋的《大同市商品房买卖合同》原件、间科购房款收据原件(三张)、闫科户籍本原件一份,其无证据证实该证件在反诉被告手中,亦不予支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十七条、第九十四条第一款第三项、第四项、第一百零七条的规定,判决:一、解除原告韩树军与被告闫科2019年5月17日签订的《房屋买卖合同》;二、被告闫科于判决生效之日起十日内返还原告韩树军预付款40000元,违约金61000元;三、驳回原被告的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1660元,由原告韩树军负担532元,闫科负担1128元;保全费1275元,原告韩树军负担408元,被告闫科负担867元。反诉案件受理费763元,由被告闫科负担。本院二审期间，对一审法院审理查明的事实，双方当事人均无异议，对各方当事人无异议的事实本院予以确认。关于闫科应否承担违约责任一节。本院认为，闫科与韩树军所签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同中对付款方式、违约责任等内容进行了约定，约定内容对双方均有相应的法律约束力，双方均应依约履行相应的合同义务，但双方签订合同后并未按约定日期办理公证手续，虽闫科以借款形式向韩树军借款40000元，但并不能替代双方约定的履行《房屋买卖合同》中的变更贷款合同、办理公证等实质主要合同内容，现有证据也不能证明双方对后续合同履行事宜协商一致进行了变更，而合同第九条第3项所约定的是闫科未按期向韩树军交付房屋而应承担的违约责任，韩树军在合同未进入实质履行阶段而要求闫科承担总房款百分之十的违约金无事实和法律依据，一审法院对此认定有误，但在韩树军愿意继续购买房屋的情况下，闫科表示不再出售房屋，根据《房屋买卖合同》第九条第1项约定：一方中途毁约的应在毁约之日起三日内双倍返还购房定金给另一方，故闫科应根据合同约定向韩树军承担返还定金的违约责任，但本案中韩树军在签订合同时交纳的30000元定金系由大同市祥居房地产经纪有限公司收取，并由大同市祥居房地产经纪有限公司出具了收条，故扣除该部分定金数额，闫科应向韩树军返还30000元定金，剩余30000元应返还定金由韩树军向大同市祥居房地产经纪有限公司另行主张。上诉人闫科的上诉主张部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。综上所述，闫科的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初4516号民事判决第一项、第三项，即：“一、解除原告韩树军与被告闫科2019年5月17日签订的《房屋买卖合同》;三、驳回原被告的其它诉讼请求。”；二、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初4516号民事判决第二项：“二、被告闫科于本判决生效之日起十日内返还原告韩树军预付款40000元,违约金61000元;”三、变更山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初4516号民事判决第二项为：上诉人闫科于本判决生效之日起十日内向韩树军返还预付款40000元，向被上诉人韩树军返还定金30000元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1660元，由上诉人闫科负担770元，由被上诉人韩树军负担890元，保全费1275元，由上诉人闫科负担592元，由被上诉人韩树军负担683元；二审案件受理费1325元，由上诉人闫科负担673元，由被上诉人韩树军负担652元。本判决为终审判决。审判长 高存慧审判员 张丽娟审判员 张 文 二〇一九年十二月二十四日书记员 王毅伟