调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1281民初2107号 原告：何某某,女,住调兵山市。 委托诉讼代理人：张志玲，系调兵山市诚志法律服务所法律工作者。 被告：辽宁某某房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省铁岭市调兵山市。 法定代表人：赵某某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：孙忠林，系铁岭市经济开发区杰诚法律服务所法律工作者。 原告何某某与被告辽宁某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某某及其委托的诉讼代理人张志玲、被告某某房地产公司委托的诉讼代理人孙忠林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何某某向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告解除商品房买卖合同，被告返还原告购房款364784元及要求被告给付违约金，按照房屋总价款364784元的30%给付违约金。2、请求判决被告赔偿原告装修损失49950元。3、诉讼费、评估费由被告承担。 事实与理由：2015年1月4日原、被告签定商品房买卖合同，约定被告所有的位于调兵山市某某小区C6幢1单元301号以364784元出卖给原告，原告按合同约定履行了交付购房款义务，并于同年5月份实际入住使用至今，同时原告对该房进行了装修。之后原告多次找被告协商办理房屋产权登记事宜，但至今被告未能办理房屋所有权证，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条之规定，原告提出上述请求，请求人民法院支持。 被告某某房地产公司辩称，1、原、被告双方签订商品房买卖合同的时间是2015年1月4日，依据最高法商品房解释第18条1款三项规定，商品房买卖合同标的物为以竣工房屋的，自合同订立之日起90日内原告即应取得房屋所有权证书，原告作为知道被告在该时间节点没有通知办证的买受人，并没有依据商品房解释第15条2款的除斥期间规定，在一年内行使解除权的诉讼权利，其在法定期间不行使该项权利的行为导致原告依法应当享有的民事权利确已消灭。2、2018年12月3日被告为了协助解决某某小区所有买受人办理产权证的事项已在该小区28栋楼66个单元张贴了办理房屋产权证的通知，到目前为止，已登记办证的户数为300多户，已实际办理完毕房权证的户数为129户，原告作为明知被告确已通知和合同目的完全能够实现的买受人，至今仍然未予登记的行为，显然不能归责于被告。除此之外，被告应当强调的是原告在诉状中称被告至今未能办理房屋产权证，这是存在明显错误的，因为被告不是承担全责的办证机构，被告不可能完成办理房屋所有权证的全部程序。被告只承担协助原告办证的义务，而主要办证义务必须由原告自行承担，这是城市房地产开发经营管理条例明确规定的责任划分。3、根据商品房解释第15条2款的规定，原告请求解除权的除斥期限为一年，在法定期间内，原告不行使解除权的结果即视为原告已经放弃了解除权的请求权，在一年后无论原告去过什么地方均不发生中断和延长的法律后果。原告试图以多次找被告协商办证理由改变一年的除斥期限是没有法律依据的。4、在双方签订的商品房买卖合同第7、9条，约定了两项双方分别应当承担的违约责任，第7条约定的是买受人逾期付款的违约责任，第9条约定的是出卖人逾期交房的违约责任，但逾期付款和逾期交房的两个事实均未发生，双方无权适用该两条专项约定作为主张权利的事实依据。综上，原告诉讼请求没有事实、法律依据，请求法院依法判决驳回原告诉讼请求。 原告何某某为支持自己的主张提供如下证据，被告某某房地产公司对原告提供的证据进行了质证，本院对原告提供的证据进行了认证，本院认证如下： 1、商品房买卖合同复印件一份，证明2015年1月4日原、被告签订买卖合同，被告将其开发并所有的C6幢1单元301号以364784元出卖给原告。其中合同第15条约定出卖人应于商品房交付90日内办理权属登记。被告质证称，对该证据的真实性无异议，对原告证明目的有异议，合同第15条约定出卖人应于商品房交付90日内办理权属登记的事实是不存在的。合同没有约定90日内被告必须协助原告办理产权证。合同没有约定何时办理完毕产权证。本院认为，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信。 2、专用收款收据四张，证明原告已经缴纳全部购房款364784元，并缴纳物业费，同时证明原告于2015年5月份实际入住。被告质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，缴纳物业费是原告按照合同约定和实际居住的事实必须履行的义务。本院认为，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信。 3、照片一组，证明房屋存在质量问题，原告符合退房条件。被告质证称，对该证据的真实性有异议，这些照片无法证明原告所说的被告开发的房屋自身确有质量问题，应当经过司法鉴定机构进行质量鉴定，以鉴定的结果作为证明房屋是否存有质量问题的依据。原告仅凭一组并不真实的照片证据就断定被告开发的房屋存在质量问题，这是法律决不允许的行为。房屋2015年全部建成后已经经过竣工的验收，是被告交付并使用的重要法定前置条件，原告该组证据不能证明原告的证明目的。本院认为，被告的抗辩成立，故不予采信。 4、某某物业公司提供的维修提示一份，证明该小区房屋存在质量问题，多年来一直维修，截止到2019年11月份最后一次又下达的维修提示。被告质证称，对该组证据有异议，该证据上没有加盖被告单位公章，也没有具体负责人盖章，故该证据不具有合法性。本院认为，被告的抗辩成立，故不予采信。 被告某某房地产公司为支持自己的主张提供如下证据，原告何某某对被告提供的证据进行了质证，本院对被告提供的证据进行了认证，本院认证如下： 1、商品房买卖合同复印件一份，证明合同签订的主体、客体和内容完全符合法律规定，是合法有效的民事法律行为设定的买卖事实，证明双方在合同中没有约定原告享有解除合同的权利，证明原告在明知法律规定合同签订后90日内应当主张办理房屋所有权证的要求，原告在法定办证期间没有要求被告协助办证的行为以及未在法定一年除斥期间主张解除权的行为，证明原告在本案诉权已依法消灭。原告质证称，对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，合同第15条约定了办理房屋产权证期限，被告庭审中已自认是2018年张贴办理产权证通知，明确说明多年来原告未能办理产权证是因出卖人原因无法办理，被告构成违约，该证据无法支持被告的证明目的。本院认为，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信。 2、办理不动产权证通知一份，证明2018年12月3日被告将该通知以张贴方式在新湖佳苑小区所有单元张贴，该通知原告已明知，被告已经履行了法定协助办证的义务，同时又证明原告明知被告通知办证后拒不按照通知要求进行办证登记。原告质证称，该组证据为被告单位自行制作，是单方出具，不能作为证据使用。该通知也无法证明被告单位对原告居住的小区进行全面张贴。本院认为，该证据能够与其他证据相印证，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信。 3、调兵山市某某小区业主递交资料登记表一份，已领取发票业主名单登记表一份，证明某某小区确已有300余户根据被告办证的通知进行了办证前的登记和已有100余户不仅登记也完成登记后的办证。原告质证称，该组证据为被告单位自行制作，是单方出具，不能作为证据使用。原告对此事实不清楚。登记时间为2018年12月7日，如属实，2018年12月7日前被告不符合办理房屋产权证条件，不能为原告办理房屋所有权证。本院认为，该证据能够与其他证据相印证，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信。 4、证人刘某1出庭作证，证明被告某某小区28栋楼66个单元张贴办理不动产权证的事实。 证人刘某1出庭证言：证人刘某1系铁煤集团建设公司某某物业某某小区的保安，在物业公司工作大概有5年的时间，被告于2018年12月初在小区的每栋楼的每个单元，共计66个单元的单元门上张贴了通知业务办理房产证的通知。因换了手机，证人手中没有张贴通知的照片、视频资料。证人不清楚小区是什么时间建成的。 原告质证称，该证人为物业公司员工，与被告有利害关系，其证言不应得到采信，证人为物业保安，其职责只是负责保安，无法证明被告的证明目的。被告对该证人证言没有意见。本院认为，结合本案其他证据，对该证人证言予以采信。 5、证人刘某2出庭作证，证明被告某某小区28栋楼66个单元张贴办理不动产权证的事实。 证人刘某2出庭证言：证人刘某2系铁煤集团建设公司某某物业某某小区的保安，在物业公司工作大概有3年的时间，2018年年末物业公司的白班保安张贴的办理房产证的通知，证人在小区夜巡的时候有看到过张贴的通知，但未看过具体内容。 原告质证称，该证人证言与被告要证明的目的无关，无法证明被告的证明目的，该证人只负责安全，证人明确看到告示，但却没看到内容，其证实的内容与本案无关。被告对该证人证言没有意见。本院认为，结合本案其他证据，对该证人证言予以采信。 经原告申请，本院依法委托铁岭华诚资产评估事务所对房屋装修价值进行评估，评估值为49950元，原、被告就此发表了质证意见，本院进行了认证，本院认证如下： 原告对该评估报告没有意见。被告对真实性没有意见，但对该证据的证明的事实有异议，因原告主张解除权的诉讼请求没有事实和法律依据，所以该资产评估报告不能作为原告主张本案单项诉讼请求的依据。本院认为，该评估报告合法有效，予以采信。 根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2014年12月16日，原告为购买被告某某小区第C6幢1单元301号房，向被告交付了购房定金10000元。2014年12月31日，原告向被告交付了购房的剩余全部房款354784元。2015年1月4日原告与被告签订了《商品房买卖合同书》，该合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之1向买受人支付违约金。”2015年5月原告实际入住了其购买的某某小区第C6幢1单元301号房。2018年12月，被告以在小区每栋楼的各单元门上粘贴通知的方式，通知各业主办理房屋产权证的相关事宜，并且原告在起诉前就知晓被告可以配合原告取得房屋产权证书。原告于2019年9月2日，申请对其购买的房屋的装修价值评估，原告花费评估费2000元。2019年11月7日，铁岭华诚资产评估事务所对原告的案涉房屋的装修价值做出了评估，评估结论为参评资产在评估基准日2019年10月9日所体现的评估值为49950元。 本院认为，原告何某某与被告某某房地产公司之间的房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行合同约定的内容。原告按照合同约定履行了给付购房款的义务，但被告某某房地产公司却没有按期履行配合原告办理房屋产权证的义务，故被告某某房地产公司应该承担相应的违约责任，即向原告支付原告已付购房款的千分之1的违约金365元（364784元乘以0.001后四舍五入，取整数）。由于原告起诉前就知道被告已经能够配合原告取得房屋产权证，且双方签订的合同中约定由于被告的原因导致原告未能在规定期限内取得房屋产权证的，合同继续履行，故本院对原告主张的解除合同、被告返还全部购房款及被告赔偿其装修损失的诉讼请求，不予支持。被告未能在规定时间内配合原告办理房屋产权登记，才导致了本案纠纷的发生，本案的诉讼费、评估费由被告承担为宜。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告辽宁某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告何某某支付365元的违约金。 二、驳回原告何某某的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9256元、评估费2000元（原告已预交），由被告辽宁某某房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铁岭市中级人民法院。 审判员  刘德军 二〇一九年十二月十四日 书记员  郭冰峰