云南省开远市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2502民初1560号原告：桑乐安，女，1943年6月6日生，汉族，原住开远市。委托诉讼代理人：雷彬，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：胡丽梅，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：马琼华，女，1965年8月28日生，回族，住开远市。委托诉讼代理人：王红鹏，云南大合律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡雪梅，云南大合律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告桑乐安与被告马琼华物权保护纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员尹光辉公开庭进行了审理。原告桑乐安及其委托诉讼代理人雷彬、被告马琼华及其委托诉讼代理人王红鹏、蔡雪梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑乐安诉请判决，1、判令被告从原告所有的房屋内腾空搬出，将占用的房屋返还原告；2、判令被告支付房屋占用费、垫付电费共计19,454.6元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：涉案的开远市灵泉西路422号房屋原是开远市西城食品厂的办公楼及职工宿舍，被告马琼华因是食品厂的职工，故之前向食品厂租住该房屋，每年租金122.4元。开远市西城食品厂为城镇集体所有制企业，隶属于灵泉办事处。2004年，由于经营不善向开远市灵泉办事处申请进行企业改制并提交了产权制度改革方案。灵泉街道办事处同意西城食品厂将产权有偿转让给企业内部职工所有，企业整体改制为私营企业。原告桑乐安作为企业内部职工，依照产权制度改革方案合法受让了该厂产权，并于2004年7月30日与开远市灵泉办事处企业办公室共同签订了《开远市西城食品厂产权移交协议》，该协议中明确约定了企业产权归属和职工安置问题。原告依据该协议合法取得了开远市灵泉西路422号房屋的所有权并办理了房屋产权登记。由于原告在受让西城食品厂的产权后并未与该厂原职工建立新的劳动关系，涉案房屋也就不再作为职工宿舍使用。企业改制后，原有职工已陆续离厂并搬出职工宿舍，而被告马琼华却一直非法占用着原告所有的房屋拒不搬出，其行为已严重损害了原告的合法权益。被告非法占用原告房屋所造成的损失包括：1、房屋占用费：从2003年1月至2019年7月，按每年122.4元计算，共计2,029.8元；2、电费：从2003年1月至2019年7月拖欠电费17,424.8元。根据《物权法》规定，原告有权请求被告搬出房屋，归还房屋使用权，并且赔偿原告因此造成的财产损失。被告马琼华辩称，1、被告所居住的房屋不是原告所有，是西城食品厂所有，被告所住的宿舍是西城食品厂的职工宿舍。没有任何证据表明被告住进了原告的房屋；2、原告在西城食品厂的诸多重大事件中未对全部职工尽到告知义务，无视全体职工利益，虚构签名对付上级领导监管；3、原告违反了《开远市西城食品厂产权移交协议》，未妥善安置职工。该协议不应成为原告占有开远市西城食品厂的依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告桑乐案为证明自己的主张，向本院提供下列证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、开远市灵泉街道办事处文件复印件2份，证明办事处同意西城食品厂的改制申请，并批准按照《开远市西城食品厂产权制度改革方案进行改制》实施；3、《开远市西城食品厂产权制度改革方案进行改制》复印件一份，证明该厂原为城镇集体所有制企业，改制后将其产权有偿转让给企业内部职工，企业整体改制为私营企业。企业的原有职工已进行安置，与新企业的劳动关系须重新协商；4、《开远市西城食品厂产权移交协议》复印件，证明原告又桑乐安从开远市灵泉办事处合法受让了开远市西城食品厂的产权，并进行了原职工的安置。桑乐安依据该协议取得了开远市灵泉西路422号房屋的产权；5、开远市房地产管理局房屋产权证明复印件一份，证明开远市灵泉西路422号房屋的所有权人为原告桑乐安；6、开远市西城食品厂向被告作出的缴费通知复印件，证明该厂于2006年9月23日向被告发出书面缴纳电费通知，原告履行了通知义务；7、开远市西城食品加工厂业主桑乐安向被告马琼华发出返还房屋通知，证明原告于2019年7月16日发出书面通知复印件，通知被告于2019年8月16日之前自行搬走，归还原告房屋使用权；8、房屋占用费、电费明细复印件，证明被告在2003年1月至2019年7月间共拖欠原告房屋占用费2,029.8元、电费17,424.8元，合计19,454.6元；9、涉案房屋照片及电表照片复印件，证明被告非法占用原告所有房屋，并在占用期间产生电费17,424.8元。被告马琼华对原告提交的上述证据的质证意见是，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议：申请改制的过程不合法，有人冒名顶替签名。侍行政诉讼后再评判；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，改革方案并没有按文件对18名职工进行妥善安置和补偿。重大决策没有经全体职工同意，将开远市西城食品厂的价值缩水30%进行改制不合法，企业并没有合法改制成私营企业；对证据4真实性、合法性、关联性均不认可，签订协议的主体没有主体资格，依照协议取得产权的程序不存在合法性，企业办也不能代替灵泉办事处，该协议是与西城食品厂签订的，不是与原告签订的，其中存在虚假问题，该协议无效；对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，取得房产证的程序不合法，西城食品厂转化成个人产权，原告本人没有交钱，因此是非法的取得产权；对证据6的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，理由同上；对证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，为何2009年变更产权2019年原告才接到通知，职工也是发通知后才知道产权已经变更成个人；对证据8的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据9的真实性无异议，但对证明目的有异议：被告并未侵占原告的房屋。对原告桑乐安向本院提交的上述证据，本院认为，证据1、2、3、4、5、6、7均客观证实了本案的相关案件事实，对证据的真实性、合法性、关联性本院均予以认可。但证据4产权移交协议中有两款落款时间，其中，“2004年7月30日”为打印，“2004年12月7日”为手写，应客观认定其产权移交时间为手写时间。证据8、9中，房屋占用费及电费的计算均为原告桑乐安手写明细，其中，房屋占用费有被告每月交纳10.2元的记录相佐证。但电费项中，原告桑乐安记录2019年7月电表抄表数据为2576，但其提供的该表2019年8月27日的电表抄表数据为2649。其数据并不能佐证手写电费明细的真实性。因此，对证据中关于电费部分本院不予采信。被告马琼华向本院提交下列证据，1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；2、王梅雍证明、开远市西城食品厂房产证复印件各一份，证明被告使用的房屋是于1988年西城食品厂分配给员工的宿舍，被告是合法居住；3、开远市西城食品厂产权移交协议、李菊华交股收据及应补股金利息明细表复印件各一份，证明原告违反协议未妥善安置协议规定人员，未交纳惠顾金50,000.00元，未交纳李菊华股金及利息，未妥善安置相关人员等，因此，开远市西城食品厂产权还属于该厂的全体人员；4、王梅雍、瞿跃龙证言，宣传改制会议同意出售人员签名，同意产权转移人员签名，退休职工同意产权转让签名（以上均为复印件）。证明改制未告知西城食品厂人员，重要决议中参会人员签名中有顶替造假行为；5、职工查账申请书、“开远市西城食品厂关于改制会的会议记录”、群众提供的西城食品厂房屋拆分面积依据复印件各一份，证明6名职工大会通过会议将产权转让给原告，但不能代表其余4名职工、29名退休以及18名在外谋生职工，也就是说职工只知道产权是开远市西城食品厂的，不知道是原告桑乐安的；6、开远市西城食品厂职工会议纪要，证明目的同5；7、灵泉办事处评估报告2份，证明产权转让需缴纳40余万元，不知原告是否已缴纳？原告桑乐安对被告提交的上列证据发表如下质证意见，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可。该1994年的房产证在原告2009年取得该房屋的房产证后即已失效；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，但不认可其证明目的。是否缴纳相关费用与被告无关；对证据4因法庭未批准证人出庭，对该主言不予质证；对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的不认可；对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据恰恰证明了原告取得房屋产权的合法性；对证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据无公章，不能证明其来源，与本案无关。本院认为，对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均认可。但证据2、3、4、5、6、7均与本案无关，本院不予采信。经审理查明，开远市西城食品厂为城镇集体所有制企业，隶属于灵泉办事处。2004年，由于经营不善向开远市灵泉办事处申请进行企业改制并提交了产权制度改革方案。后灵泉街道办事处同意西城食品厂将产权有偿转让给企业内部职工所有，企业整体改制为私营企业。原告桑乐安作为企业内部职工，依照产权制度改革方案合法受让了该厂产权，并于2004年12月7日与开远市灵泉办事处企业办公室共同签订了《开远市西城食品厂产权移交协议》，该协议中明确约定了企业产权归属和职工安置等内容。原告桑乐安依据该协议取得了开远市灵泉西路422号房屋的所有权并于2009年3月16日办理了房屋产权登记（房屋产权证号：开房权证开房字第××号）。此前，被告马琼华原系开远市西城食品厂的职工，向食品厂租住本案所涉房屋422号楼第四层右第六间至今，并向该厂缴纳房屋占用费，每年房屋占用费122.4元（月计10.4元）。由于原告桑乐安在受让西城食品厂的产权后并未与该厂原职工（包括被告马琼华）建立新的劳动关系，涉案房屋也就不再作为职工宿舍使用。原告桑乐安要求被告马琼华搬出本案所涉房屋，但被告马琼华却一直占用拒不搬出。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，涉案的开远市灵泉西路422号房屋为原告桑乐安于2004年12月7日通过产权移交取得并于2009年3月16日经开远市房地产管理局进行了产权登记。因此，原告桑乐安通过合法程序取得涉案房屋产权，现其以被告马琼华非法占有行为侵害了其物权向本院提起诉讼请求保护，其诉讼请求应予以支持。反之，被告马琼华“被告所居住的房屋不是原告所有，是西城食品厂所有，被告所住的宿舍是西城食品厂的职工宿舍。没有任何证据表明被告住进了原告的房屋”的观点与本案事实不符且不能成立，本院不予采信。关于原告桑乐安请求判令被告马琼华“支付房屋占用费：从2003年1月至2019年7月，按每年122.4元计算，共计2,029.8元；电费：从2003年1月至2019年7月其拖欠电费17,424.8元。共计19,454.6元”的观点，本院认为，原告桑乐安登记取得本案所涉开远市灵泉西路422号房产的时间虽然为2009年3月16日，但其对该房产的接收时间为就该房产移交之日，即2004年12月7日。因产权移交协议约定原告桑乐安取得该房产权后，五年内不得出售和移交产权，因此，其办理产权登记时间才延后至2009年3月16日，但合法权益的取得应以2004年12月7日为准，其获得合法保护的时间也应以此为准，即应以2004年12月7日起至2019年7月止计算被告马琼华应支付的房屋占用费。即（14年×122.4元/年）+（7个月×10.2元/月）＝1，713.6+71.4＝1,785.00元。关于房屋占用费的计算标准，本院认为，被告马琼华在1994年至今均居住于现原告主张腾空的房屋，且房屋占用费均以年122.4元（即每月10.2元）向改制前的开远市灵泉食品厂交纳，因此，原告桑乐安以此标准请求支付房屋占用费的观点本院予以采纳，但计费时间以前述分析为准。关于电费，相关计算明细均由原告桑乐安手写，其提交的2019年8月电表用电数据并不能证明其手写明细的真实性。因此，其请求判令被告马琼华支付电费的观点事实不清，证据不足，本院不予支持。关于被告马琼华“原告在西城食品厂的诸多重大事件中未对全部职工尽到告知义务，无视全体职工利益，虚构签名对付上级领导监管、未妥善安置职工”等观点，因与本案无关，也不属于本案审理的范围，本院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告马琼华于本判决生效之日起三十日内搬出并腾空现居住的开远市右第六间房屋；二、由被告马琼华于本判决生效之日起十日内支付原告桑乐安房屋占用费人民币1,785.00元；三、驳回原告桑乐安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143.00元，由原告桑乐安负担43.00元（已付），被告马琼华负担100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  尹光辉二〇一九年十二月三日书记员  董容妗