广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初9174号原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区黄沙大道8号。法定代表人：霍业生，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告:梁耀聪，男，汉族，1984年8月7日出生，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：丁超俊，广东南国德赛律师事务所律师。原告广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）诉被告梁耀聪租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牵晴汇公司的委托诉讼代理人邓斌、被告梁耀聪的委托代理人丁超俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牵晴汇公司诉称：2017年8月1日我司与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（以下统称合同），约定我司将位于广州市荔湾区黄沙大道8号133房(自编1t商铺)出租给被告作商业用途使用，租赁期限自2017年9月15日至2020年9月14日。合同签署之后，我司依约将涉案商铺交付予被告使用，双方按合同约定履行合同。2019年5月，被告开始拖欠租金等各项费用。5月22日被告向我司提交《撤场申请书》，我司回复不同意被告撤场，要求被告继续履行合同义务。2019年6月28日被告擅自撤场停止经营，在9月23日支付了8000元。为避免损失的扩大，我司于2019年7月4日向被告送达《合同解除通知书》。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现请求法院判令：一、确认原告与被告于2017年8月11日签署的（编号：穗租备201780300400693号）《广州市房屋租赁合同》及（编号：TA—20170915-1t-01)《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年7月5日解除。二、被告向原告支付2019年5月1日至2019年7月5日(合同解除之日）止的基本租金共计人民币24931.04元，及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止)；三、被告向原告支付2019年6月1日至2019年7月5日(合同解除之日）止的服务费共计为人民币1827.99元，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止);四、被告向原告支付2019年6月1日至2019年7月5日(合同解除之日）止的推广费共计为人民币366.85元，及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止)；五、被告向原告支付2019年6月1日至2019年7月5日(合同解除之日）止的中央隔油系统维护费共计为人民币103.47元，及逾期付款违约金（以当月所欠中央隔油系统维护费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止)；六、被告向原告支付2019年4月1日至2019年7月21日止的商铺电费586.89和公摊电费58.69元，两者共计为人民币645.58元，及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止)；七、被告向原告支付2019年3月21日至2019年6月28日止的商铺水费152.24元、公摊水费15.23元、污水费61.6、公摊污水费6.16元,前述共计为人民币235.23元，及逾期付款违约金(以当月所欠商铺各项水费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；八、被告向原告支付自合同解除第二日（2019年7月6日）起至商铺实际交付之日（2019年7月21日）止的房屋使用费、服务费和推广费为人民币15635.61元;九、原告支付租金优惠期间（2017年9月15日至2017年10月14日）减免额相等之应付租金的差额部分为人民币12187.83元；十、被告向原告支付因其根本违约而导致原告支出的律师费15000元；十一、原告没收被告签订合同时交付的租金保证金、服务费保证金共计人民币63104.4元；十二、请求判决诉讼费用由被告承担。被告梁耀聪辩称：我方对起诉状中所陈述的2019年5月前双方签订合同及合同的履行情况没有异议，同意原告的第一至七项诉请。5月22日我方提交撤场申请后，并没有擅自撤场。原告不批准撤场后，我方继续经营，但由于经营不善，欠缴租金，原告于6月28日断电，导致我方无法继续经营。在我方不存在根本违约的情况下，原告向我方发出解除合同通知，应视为双方协议解除合同。我方对于第八至十二项诉请有异议。我方在双方解除合同通知后即委托第三方清理场地、进场打拆，于2019年7月21日交还商铺，在租赁合同已经解除的情况下，原告的诉请八、九缺乏合同依据和法律依据。原告律师费委托合同及发票反映了律师费数额包含了审理和执行阶段，且没有银行转账凭证，故诉请十是不合理的。对于诉请十一，原告既要求我方支付各项违约金，又要求没收我方的保证金，我方所承担的违约责任明显高于原告的实际损失，要求法院予以调整。经审理查明：广州市荔湾区黄沙大道8号133商铺是原告开发之房产。2017年8月1日，原告（甲方、出租人）和被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（以下简称《补充合同》）及其附件。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道8号133号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积22.44平方米；租赁期限从2017年9月15日至2020年9月14日，其中，2017年9月15日至2017年10月14日租金为每月315.90元（优惠租金）；2017年10月15日至2018年9月14日的租金为每月12690元；2018年9月15日至2019年9月14日的租金为每月14202元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前以银行汇款付款方式交付租金给甲方；（第七条）乙方的权利义务：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的另见《补充合同》向甲方支付违约金；（第九条）甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。《补充合同》约定：3.该商场管理：乙方同意该商场由甲方自行提供管理服务（以下甲方亦称“受托管理人”）。5.租金、服务费、推广费及其他应付款项：5.4.F乙方实际发生的水费、电费，按其专用的分表度数和政府规定标准计算，另外乙方还须承担公摊电费为乙方在该房产实际发生电费的百分之十，以及公摊水费为乙方在该房产实际发生水费的百分之十；5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）。13.交还：13.1租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房屋交还甲方，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担；13.3租赁期届满或租赁合同提前终止后，除非双方另有书面协议，在乙方完全撤离该房产之前，因继续占用该房产，乙方应自租赁期届满或租赁合同提前终止之日起至该房产被甲方实际收回之日止，向甲方交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付服务费和实际发生的其他应付费用。17.合同解除、终止及违约责任：17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、没收乙方已付的保证金：L乙方违反、不履行租赁合同之任何条款、条件的规定，并在甲方通知后仍未改正，以致严重影响租赁合同继续履行的，或发生有关法律规定甲方有权单方解除租赁合同的情况。17.5.B甲方在乙方经营期间给予乙方的任何优惠条件，是基于乙方完全履行租赁合同。若乙方在租赁合同履行过程中存在违约或因乙方原因导致租赁合同解除的，所有的优惠条件自始作废，乙方应将基于优惠条件所获得的利益全部退回给甲方。为免异议，乙方在租金优惠期间所获得的优惠条件，乙方应按租金优惠期结束后第一个月的租金标准向甲方退回甲方已给予的租金优惠期间减免额相等之应付租金的差额部分。D。乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现本补充合同第17.4条款所述违约事件使甲方支出的其他全部费用（包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等）；17.6租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；若乙方经甲方或受托管理人书面催告后十五天内仍不付款或未足额支付任何款项的，甲方及受托管理人有权采取本补充合同第17.4规定的救济措施即解除合同。《补充合同》附件三约定：服务费每月1574.1元、推广费每月315.9元、水电费周转金为405元、装修押金为5000元、装修协调服务费为429.3元、中央隔油系统维护费每月89.1元；乙方于该房产经营所涉及的电费、水费，乙方应按受托管理人提供的账单按时支付；乙方应向甲方支付租赁保证金50760元、服务费保证金6296.4元，如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方应补足，直至保证金相当于三个月的基本租金和服务费。乙方不得将保证金抵销其应缴付的租金、服务费、推广费或其他应付款项。上述合同、协议签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用。被告向原告支付了租赁保证金56808元、服务费保证金6296.4元之后，被告向原告支付租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费至2019年4月31日止；支付店铺电费、水费至2019年3月31日和3月20日止。2019年5月22日被告向原告提交《撤场申请书》，原告于2019年6月11日向被告回函，表示不同意被告的申请。2019年6月26日原告向被告送达《欠款及逾期付款违约金催缴单》，并在6月27日对商铺进行了停水停电措施。2019年7月4日，原告向被告邮寄《合同解除通知书》，被告在次日收到该通知书。之后被告自行将商铺恢复原状，并于2019年7月21日将商铺交还给原告。原告聘请律师为其进行诉讼，支付了律师费15000元。另被告拖欠电费、公摊电费、水费、公摊水费、污水费和公摊污水费如下：2019年4月1日至2019年5月1日的商铺内电费190.79元，公摊电费19.08元；2019年5月1日至2019年6月1日的商铺内电费203.22元，公摊电费20.32元；2019年6月1日至2019年7月1日的商铺内电费182.75元，公摊电费18.28元；2019年7月1日至2019年8月1日的商铺内电费10.13元，公摊电费1.01元。2019年3月21日至2019年4月22日的商铺内水费51.9元，公摊水费5.19元，污水费21元，公摊污水费2.1元；2019年4月22日至2019年5月22日的商铺内水费55.36元，公摊水费5.54元，污水费22.4元，公摊污水费2.24元；2019年5月22日至2019年6月28日的商铺内水费44.98元，公摊水费4.5元，污水费18.2元，公摊污水费1.82元。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应切实履行。被告因拖欠租金，存在违约行为，应承担相应的违约责任。现被告同意原告的诉讼请求一至七，本院予以准许。对于解除合同的原因，因被告在5月开始拖欠租金，且超过15天，根据双方的合同约定，原告享有合同解除权。被告向原告申请撤场后，原告复函不同意，即双方并未就解除合同达成一致协议。7月4日原告向被告发出解除通知，是因为被告存在违约行为而行使合同解除权，因此，合同解除是因为被告违约造成，并非双方协商解除合同。原告于关于诉讼请求八，在合同解除后，被告尚未将商铺恢复原状交还给原告，因此，原告要求被告支付该期间的商铺使用费、服务费、推广费符合合同约定，本院予以支持。对于诉讼请求九、十、十一，双方在补充合同第17.5条当中有约定，故原告的请求有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告梁耀聪于2017年8月11日签署的（编号：穗租备201780300400693号）《广州市房屋租赁合同》及（编号：TA—20170915-1t-01)《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年7月5日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁耀聪向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年5月1日至2019年7月5日(合同解除之日）止的基本租金（每月为14202元）共计人民币24931.04元，及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限)。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁耀聪向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年6月1日至2019年7月5日(合同解除之日）止的服务费（每月为1574.1元）共计为人民币1827.99元，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限)。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁耀聪向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年6月1日至2019年7月5日(合同解除之日）止的推广费（每月为315.9元）共计为人民币366.85元，及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限)。五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁耀聪向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年6月1日至2019年7月5日(合同解除之日）止的中央隔油系统维护费（每月为89.1元）共计为人民币103.47元，及逾期付款违约金（以当月所欠中央隔油系统维护费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限)。六、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁耀聪向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年4月1日至2019年7月21日止的商铺电费586.89和公摊电费58.69元，两者共计为人民币645.58元，及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限，其中2019年4月1日至2019年5月1日的电费以209.87元为本金，从2019年6月6日起计算；2019年5月1日至2019年6月1日的电费以223.54元为本金，从2019年7月6日起计算；2019年6月1日至2019年7月1日的商铺的电费以201.03元为本金，从2019年8月6日起计算；2019年7月1日至2019年7月21日的商铺电费以11.14元为本金，从2019年9月6日起计算）。七、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁耀聪向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年3月21日至2019年6月28日止的商铺水费152.24元、公摊水费15.23元、污水费61.6、公摊污水费6.16元,前述共计为人民币235.23元，及逾期付款违约金(以当月所欠商铺各项水费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限，其中2019年3月21日至2019年4月22日的水费以80.19元为本金，从2019年6月6日起计算；2019年4月22日至2019年5月22日的水费以85.54元为本金，从2019年7月6日起计算；2019年5月22日至2019年6月28日的水费以69.5元为本金，从2019年8月6日起计算）。八、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁耀聪向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付自合同解除第二日（2019年7月6日）起至商铺实际交付之日（2019年7月21日）止的房屋使用费、服务费和推广费为人民币15635.61元。九、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁耀聪向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付租金优惠期间（2017年9月15日至2017年10月14日）减免额相等之应付租金的差额部分为人民币12187.83元。十、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁耀聪向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付因其根本违约而导致原告支出的律师费15000元。十一、被告梁耀聪签订合同时交付的租金保证金、服务费保证金共计人民币63104.4元归原告广州牵晴汇房地产有限公司所有。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1592元由被告梁耀聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年十二月十二日书记员  李 婷