北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初6883号原告(反诉被告)：中国电子学会，住所地北京市玉渊潭南路普惠南里13号。统一社会信用代码：511000005000052548法定代表人：徐晓兰，秘书长。委托诉讼代理人：姜先良，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓菊，北京市中闻律师事务所律师。被告：中交地产北京物业有限公司，住所地北京市海淀区翠微中里水泵房1幢平房。统一社会信用代码：911101081018872372法定代表人:张东辉，执行董事。被告(反诉原告)：中房集团安居投资建设有限公司，住所地北京市海淀区翠微南里8号楼。统一社会信用代码：911101087109223416法定代表人：丰宇，总经理、执行董事。被告：中国住房投资建设有限公司，住所地北京市海淀区翠微中里甲12号楼二层206。统一社会信用代码：911100007109224136法定代表人：王雷淏，总经理。被告：中交实业发展投资有限公司，住所地北京市东城区王府井大街277号。统一社会信用代码：91110000101723232U法定代表人：李升奇，总经理。被告：中国房地产开发集团有限公司，住所地北京市海淀区首体南路38号创景大厦8层。统一社会信用代码：91110000100004068M法定代表人：耿忠强，总经理。五被告共同委托诉讼代理人：孟莉莉，北京金诚同达律师事务所律师。原告（反诉被告）中国电子学会（以下简称电子学会）与被告中交地产北京物业有限公司（以下简称中交物业公司）、被告（反诉原告）中房集团安居投资建设有限公司（以下简称中房安居公司）、被告中国住房投资建设有限公司（以下简称中住房公司）、被告中交实业发展投资有限公司（以下简称中交实业公司）、被告中国房地产开发集团有限公司（以下简称中房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电子学会之委托诉讼代理人姜先良、张晓菊与被告中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司之共同委托诉讼代理人孟莉莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。电子学会向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于“北京市海淀区玉渊潭南路×号×写字楼四、五层（建筑面积1939.78平米）”的房屋归中国电子学会所有；2、五被告继续履行合同义务，协助我方办理房屋产权登记手续，办理产权证须缴纳的土地出让金及其他相关费用均由五被告承担；3、依法判令五被告支付原告违约金180万元；4、依法判令被告承担诉讼费、律师费18万元；5、依法判令五被告就上述第二、三、四项诉讼请求中的金钱给付内容，承担连带清偿责任。事实与理由：2002年11月8日，电子学会与中房集团北京物业公司（下称中房物业公司）签订《协议书》，约定中房物业公司将位于海淀区翠微中里建设物业管理楼的四、五层卖给电子学会，单价每平米7200元，合同总价13435200元，房屋竣工启用后，中房物业公司负责为电子学会办理产权证，土地出让金等费用由中房物业公司自担，中房物业公司保证在三年内将产权办妥，如违约，中房物业公司将向电子学会支付全额房款百分之八的违约金，如三年内未办好产权证，每延长一年再罚款2%，罚款总额不超过180万元。2003年7月30日，中房物业公司、电子学会、北京安汇苑房地产开发有限公司（下称安汇苑公司）签订《备忘录》，作为中房物业公司与电子学会签订房产转让协议书的补充内容，约定因中房公司内部经营战略调整，原由中房物业公司自建的物业管理楼项目，改由安汇苑公司投资建设，中房物业公司在该写字楼项目享有的全部责权利转移给安汇苑公司，同时确认电子学会按测绘单位测量的面积结果交付购房款，在办理房产证时，以房产证上标明的建筑面积为最终结算依据，并按照原价格计算，多退少补。合同签订后，电子学会于2002年至2003年间向中房物业公司、安汇苑公司支付全部购房款13966416元，并正式入住。之后安汇苑公司迟迟未按约定履行办理产权证义务。2007年11月23日，安汇苑公司、中住房公司联合向业主们发《承诺函》，承诺于2008年上半年完成相关税费的清缴及为各位业主办理产权证。2008年5月27日，安汇苑公司、中住房公司再次联合向业主们发《承诺函》，告知中房集团重组后将安汇苑公司划入中天实业投资公司。为解决业主们办理产权证的问题，中房公司5月19日以“专题会议纪要”形式确定中住房公司、中天实业投资公司、中房物业公司三家单位联合承担相关办证的义务。安汇苑公司因被中房安居公司吸收合并已于2017年5月被注销，其权利义务应由合并后存续的中房安居公司承继。中房物业公司于2014年7月14日更名为中交地产北京物业有限公司，中天实业投资公司于2013年更名为中交实业发展投资有限公司。中房物业公司、安汇苑公司、中住房公司、中交实业公司应履行办理房产证的义务，上述四被告办理产权证的义务系中房公司组织安排，中房公司还为此召开专题会议研究决定，形成会议纪要。此外涉案房屋产权证迟迟未能办理，涉及中房公司旗下多家公司参与，也是因中房公司多次内部重组所致，故中房公司对办理涉案房屋的产权证理应承担义务。中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司共同辩称，电子学会无权对涉案房屋主张权利，不应将涉案房屋权属确认给电子学会。涉案房屋的土地出让金已经缴纳，房屋过户过程中产生的费用，买方应该交纳契税，电子学会要求我方承担相关费用不合法。我方认为应该驳回电子学会违约金的主张，电子学会应该知晓无法办理产权证的风险，应对无法办理产权证承担后果，现要求我方承担违约责任缺乏依据。未办理产权证对于电子学会没有造成任何损失，2003年7月房屋落成之后电子学会就开始使用涉案房屋并出租，租金收益非常可观，现在房屋升值很多，没有办证对电子学会没有实际损失，根据弥补损失的原则，电子学会不应主张违约金。且电子学会的主张已经超过诉讼时效，合同约定涉案房屋落成后3年内办理产权证，如果超过应支付违约金，电子学会在房屋落成后3年即2006、2007年时就应主张，且电子学会没有诉讼时效中止、中断的证据。我方一直积极与业主协商产权登记的事宜，中交物业公司有相关材料，但建设是安汇苑公司承担，三方签订了备忘录，所有权利义务都转移给安汇苑公司，但房屋建设手续一直无法转给安汇苑公司，到最后也没转。中交物业公司虽然是产权人，但房子是安汇苑公司卖的，所以安汇苑公司也没法过户。电子学会当时可以通过诉讼去办产权证，我方也张贴了公告，但其没有办理，可能因为电子学会与中交物业公司关系不错，截止目前为止，产权证一直没有办给电子学会，电子学会是有责任、存在过错的，因此电子学会的违约金请求不应得到支持。关于律师费没有约定，电子学会无权要求我方承担。电子学会无权向除中房安居公司以外的其他公司主张相关责任。综上，请求驳回电子学会的全部诉讼请求。中房安居公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除2002年11月8日电子学会与中房集团北京物业公司签订的《协议书》、2003年7月9日的《备忘录》；2、本案诉讼费由电子学会承担。电子学会对中房安居公司的反诉辩称，中房安居公司的请求不成立，请求法院驳回。中房安居公司无权提出解除协议，我方购买房产的协议包含协议书和备忘录两部分，备忘录实际是协议书的补充协议，协议书的主体是中国电子学会和中房物业公司，主体没有中房安居公司,其不具有合同主体的权利。中房安居公司提出因目前房屋登记在中房物业公司的名下，后因中房物业公司的资金问题,房屋没有登记在安汇苑公司名下，因此其不具有协助办证的义务，这是不成立的。根据我方提交的承诺函,安汇苑公司划入中天实业公司，目的是为解决业主办证的问题，承诺函所附会议纪要也明确办证所需缴纳的税费中，先期费用中住房公司承担，后续费用是中天实业公司和中房物业公司承担，因此安汇苑公司依然要承担相关办证的义务及相关费用，登记没有到其名下，但义务仍需其承担。事实上，中房安居公司能够配合办理产权证，我方提交的三份民事判决书显示，之前这个楼几个业主已经办理过户，说明产权证是能办下来的。中房安居公司存在恶意滥用诉讼权利,拖延履行，这一点也为我方本诉请求提供依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年11月8日,中房集团北京物业公司(甲方,以下简称中房物业公司)与电子学会(乙方)签订《协议书》,约定:甲方将在海淀区翠微中里投资建设的物业管理楼四层、五层全部面积（每层870.52平方米，共1741.04平方米）和公摊的125平方米的房屋所有权有偿转让给乙方；合计转让房款为13435200元。该协议书第七条约定：“该楼属甲方‘自建房’，乙方对该楼所购面积拥有永久产权。房屋竣工启用后，甲方负责为乙方办理产权证，办理产权证的土地出让金由甲方承担。甲方保证三年内办转让给乙方房产的产权证，如违约，甲方向乙方支付全额房款百分之八的违约金。如甲方三年内未为乙方办好产权证，每延长一年再罚款2%。罚款总额不超过壹佰捌拾万元整（1800000元）。在未办好产权证之前，凡涉及乙方所购面积的产权问题，由甲方负责为乙方出据有关产权证明。”2003年7月30日，中房物业公司（甲方）、电子学会（乙方）、北京安汇苑房地产开发有限公司（以下简称安汇苑公司）签订《备忘录（会议纪要）》，约定：“一、因中房集团公司内部经营战略调整，原由甲方自建的‘物业管理楼’（现定名为“‘×写字楼’）项目，改由丙方投资建设，甲方在该写字楼项目中享有的全部责、权、利转移给丙方，丙方同意全面履行原协议内容。对此，乙方表示同意，不提出异议。……五、此备忘录（会议纪要）经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，并作为原甲、乙双方签订房产转让协议的补充内容。备忘录（会议纪要）一式6份，甲、乙、丙三方各执2份，具有与原协议同等的法律效力。”涉案房屋自2003年8月21日竣工启用后即由电子学会使用至今。电子学会提交记账凭证、支票存根、收据、函告以及安汇苑公司于2005年11月30日开具的“×写字楼四层、五层（以下简称涉案房屋）房款13966416元”发票。中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司认可发票的真实性，表示不清楚涉案房屋房款是否交清。审理中，电子学会表示根据2003年11月19日的函告，涉案房屋面积为1939.78平方米，中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司表示认可。就产权证办理事宜，2006年5月10日、2006年10月27日，安汇苑公司向×写字楼业主发出《关于办理产权证问题的复函》及《关于×写字楼办理产权证的说明函》。2007年5月22日，安汇苑公司及中国住房投资建设公司向×写字楼业主发出函件，承诺在2007年年底之前完成业主的产权证办理工作。2007年11月23日，安汇苑公司和中国住房投资建设公司出具承诺函，承诺2008年上半年完成相关税费的清缴及为各位业主办理产权证工作。2008年5月27日，安汇苑公司和中国住房投资建设公司出具承诺函，内容为：“×写字楼的各位业主：鉴于大家对于中房集团公司重组将安汇苑公司划入中天公司后，对于办理房产证的种种担心，我们向各位业主承诺：我们将全力协调相关的企业，落实中房集团公司2008年5月19日‘专题会议纪要’的工作，在6月底之前确定中介单位和工作方案。附件：专题会议纪要（复印件）。”审理中，电子学会提交专题会议纪要复印件，内容为：对于办证工作需交纳的税费。先期中介费用由中住房投资建设公司承担；后续费用由中房北京物业公司和中天实业投资公司承担。中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司对于会议纪要复印件的真实性不予认可。庭审中，电子学会明确第二项诉讼请求，要求对方共同协助办理房屋产权登记手续，并承担土地出让金和契税。中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司提交土地使用权证、房屋所有权证、支出证明单、专用收据，证明中房物业公司于2006年取得海淀区玉渊潭南路×号×写字楼的所有权证，土地使用权出让金已经全额缴纳。电子学会对上述证据的真实性认可，表示如果对方已经足额缴纳土地出让金，其可以撤回相应诉讼请求。中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司提交另案判决书，表示电子学会可以通过诉讼方式确认涉案房屋产权，并依据生效法律文书办理产权证，办理产权证不涉及土地出让金，需自行缴纳契税。电子学会对判决书的真实性认可，表示根据承诺函及所附专题会议纪要，税费应由对方承担。2013年，中天实业投资公司变更名称为中交实业公司。2014年，中房物业公司变更名称为中交物业公司。2017年中房安居公司吸收合并安汇苑公司，安汇苑公司的债权债务由合并后存续的中房安居公司承继。2017年5月10日，安汇苑公司因吸收合并核准办理了注销登记。2017年11月，中国住房投资建设公司名称变更为中住房公司。中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司表示中房公司统一管理其他四公司，四公司为关联企业。审理中，电子学会要求依据协议书第七条，由中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司给付其违约金180万元。中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司提出电子学会的主张已经超过诉讼时效，且电子学会没有实际损失，其主张的违约金过高。电子学会提交电话录音，表示其一直派员工与对方协商产权登记事宜。证人刘某出庭作证，表示其系电子学会工作人员，其自2013年接手后一直找中房公司、中交物业公司沟通办理产权证事宜，此前是电子学会洪毅处长负责沟通此事。中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司对录音及证人证言均不认可。另，在本院第一次询问中，中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司认可涉案房屋权属归电子学会。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。电子学会与中交物业公司签订的《协议书》、电子学会与安汇苑公司、中交物业公司签订的《备忘录（会议纪要）》系各方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。电子学会已经依约给付房屋价款并使用涉案房屋至今，其要求涉案房屋归其所有，证据充分，本院予以支持。因×写字楼登记在中交物业公司名下，备忘录约定×写字楼项目相关权责由安汇苑公司承担，后安汇苑公司被中房安居公司吸收合并，加之2007年、2008年中住房公司与安汇苑公司向业主出具承诺函，承诺办理产权证工作，因此中交物业公司、中房安居公司以及中住房公司均有义务协助电子学会办理房屋产权登记手续。电子学会要求中交实业公司协助办理过户，其提交的专题会议纪要为复印件，未得到对方认可，本院不予支持。电子学会要求中房公司承担协助办理过户，于法无据，本院不予支持。中房安居公司提出事实上无法履行协议书和备忘录，要求解除的反诉请求，于法无据，本院不予支持。根据备忘录约定，协议书的内容由安汇苑公司全面履行，安汇苑公司未按照协议书约定的期限为电子学会办理房屋产权证，其行为已经构成了违约，应依约支付违约金。因安汇苑公司被中房安居公司吸收合并，故相关责任由中房安居公司承担。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司提出电子学会提出违约金的主张超过诉讼时效。对此本院认为，协议书约定了三年内未办理产权证的违约金标准，并约定此后每延长一年的名为罚款实则违约金的标准，即每年按照全额房款的2%支付违约金。电子学会于2017年11月30日向本院递交起诉书，但提出其此前亦持续向对方主张权利，未提交充分证据予以佐证，本院不予支持，违约金应自2014年11月30日开始起算，考虑到办理转移登记过程中存在不确定之因素，故本案违约金计算期限不宜确定至房产证实际办理完毕之日止。结合本案实际情况，本院将违约金计算期限截至本案最后一次开庭之日即2019年10月11日止。对于此后的违约金，电子学会可根据合同实际履行情况另行主张。对于违约金金额，中房安居公司提出电子学会主张的违约金金额过高，且电子学会就实际损失亦未提交证据，故综合考虑合同的实际履行情况及当事人的过错程度、预期利益等因素，本院酌情判定中房安居公司给付电子学会违约金35万元。电子学会要求中交物业公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司就违约金承担连带清偿责任，未提交相应证据，该四公司并未做出共同承担违约责任的承诺，故本院不予支持。中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司表示×写字楼的土地出让金已全额缴纳并提交了相关证据，在电子学会未提交证据证明仍另需缴纳土地出让金的情况下，本院对电子学会要求中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司承担土地出让金的诉讼请求不予支持。电子学会要求中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司承担契税，其提交的专题会议纪要为复印件，且该笔费用尚未实际发生，本院不予支持。电子学会要求中交物业公司、中房安居公司、中住房公司、中交实业公司、中房公司承担律师费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京市海淀区玉渊潭南路×号×写字楼四层、五层（建筑面积共1939.78平方米）归中国电子学会所有，中交地产北京物业有限公司、中房集团安居投资建设有限公司、中国住房投资建设有限公司于本判决生效后七日内协助中国电子学会办理该房屋的过户手续；二、中房集团安居投资建设有限公司于本判决生效后七日内给付中国电子学会违约金350000元；三、驳回中国电子学会之其他诉讼请求；四、驳回中房集团安居投资建设有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费102412元（原告已预交），由中国电子学会负担17×0元，已交纳；由中交地产北京物业有限公司、中房集团安居投资建设有限公司、中国住房投资建设有限公司负担84562元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费35元，由中房集团安居投资建设有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 晶人民陪审员  冀国红人民陪审员  周义忠二〇一九年十二月十三日书 记 员  孔德翰