广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6496号原告：陈莉，女，1973年9月25日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：梁誉，广东粤邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钦华，广东粤邦律师事务所律师。被告：聂青梅，女，1970年5月13日出生，汉族，住湖南省隆回县，原告陈莉诉被告聂青梅排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈莉的诉讼代理人梁誉、张钦华到庭参加诉讼。被告聂青梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告陈莉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告停止侵占广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑二十九街*号房屋，立即将房屋交付原告；2、请求法院判决被告向原告返还广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑二十九街*号房屋的物业管理费7202.16元、花园物业服务费1445.04元、电费318.95元、水费112.29元；3、请求法院判决被告向原告支付自2018年12月13日起至实际交付房屋之日止的占有使用费按照房屋的租金标准每月7000元支付；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：广州市花都区人民法院在执行中信银行股份有限公司广州花都支行与被告聂青梅、曾庆喜、曾文翔贷款合同纠纷一案中，依法在京东网拍卖被告聂青梅名下的位于广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑二十九街8号的房屋（以下简称“8号房屋”）。2018年12月12日，原告以3618735元的价格竞得该房屋。2018年12月12日，花都法院作出（2018）粤0114执5185号之三《执行裁定书》，裁定解除对*号房屋的查封并将该房屋过户登记至原告名下。原告依据上述执行裁定书及协助执行通知书，于2019年1月21日取得8号房屋的不动产权证书。根据《物权法》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定，原告陈莉自2018年12月12日花都法院作出（2018）粤0114执5185号之三《执行裁定书》之日起取得案涉8号房屋的产权权属。据原告拍卖前的调查，被告聂青梅及其家人早已不在*号房屋居住，该房屋被拍卖之后，被告及其家人却以*号房屋拍卖价格太低为由，强行撕毁法院的封条，进入*号房屋居住，要求原告向其支付80万元的装修补偿，否则拒绝交付房屋。为此，原告与被告及其家人多次引发争执，原告多次向*号房屋所在的碧桂园物业管理公司和广州市公安局花都区分局赤坭派出所报警求助，遗憾的是处理效果都十分不理想，被告及其家人仍然我行我素，拒不交付*号房屋。鉴于调解不成，原告委托广东粤邦律师事务所张钦华律师于2018年5月6日向被告发函，要求被告在收到律师函后的七天内搬出*号房屋，否则追究被告的违法责任。被告收到律师函后，仍然不予理会，拒绝向原告交付*号房屋。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求！被告聂青梅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑二十九街*号，建筑面积514.44平方米，原权属人为聂青梅，于2019年1月21日登记在陈莉名下。本院于2017年11月22日出具（2017）粤0114民初2716号民事判决，判决如下：一、被告聂青梅、曾庆喜、曾文翔对第三人广州市登喜米兰皮具有限公司欠原告中信银行股份有限公司广州花都支行的借款本息在最高担保额度540万元范围内承担连带清偿责任（借款本金为360万元；截至2016年10月16日，利息、逾期利息和复利合计232289.63元；自2016年10月17日至清偿之日，逾期利息以本金360万元为基数、按逾期年利率9.555%计算，复利以未按时支付的利息、逾期利息为基数，按逾期年利率9.555%计算）；二、被告聂青梅、曾庆喜、曾文翔对第三人广州市登喜米兰皮具有限公司应向原告中信银行股份有限公司广州花都支行支付的财产保全费5000元、律师费30000元、仲裁费39236元在最高担保额度540万元范围内承担连带清偿责任；三、原告中信银行股份有限公司广州花都支行对被告聂青梅用作抵押的位于广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑二十九街8号的房产经折价或拍卖、变卖后所得的价款在最高抵押额度540万元范围内有权优先受偿；四、被告聂青梅、曾庆喜、曾文翔承担清偿责任后，有权向第三人广州市登喜米兰皮具有限公司追偿。因聂青梅拒不执行生效法律文书确定的义务，中信银行股份有限公司广州花都支行向本院申请强制执行。本院依法立案，案号为（2018）粤0114执5185号。在执行上述案件过程中，本院依法在京东网拍卖涉案房屋，拍卖公告中标的物详情中注明标的物按现状不交吉拍卖，存在他人使用或租赁情况；本房产所欠的一切费用（包括但不限于可能存在的物业管理费、水电费、税费等）均不包含在拍卖的成交价款中，如有欠费需由买受人自理，具体费用竞买人可自行咨询相关管理单位。2018年12月12日，陈莉以3618735元的价格竞得涉案房屋。同日，本院作出（2018）粤0114执5185号之三执行裁定，裁定如下：一、位于广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑二十九街*号的房产的所有权及相应的其他权利归买受人陈莉所有，位于广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑二十九街*号的房产是所有权自本裁定送达买受人陈莉时起转移。二、买受人陈莉可持本裁定书到房屋管理部门办理相关产权过户登记手续，上述房屋过户手续按有关规定办理。陈莉于2018年12月25日签收上述执行裁定书。陈莉于2019年1月21日取得涉案房屋的不动产权证书。陈莉陈述，涉案房屋现仍由聂青梅及其家人居住，聂青梅家属阻挠其搬入涉案房屋。陈莉为此报警了5、6次，陈莉提交了报警回执拟证实其主张。陈莉主张，其缴纳了涉案房屋2018年11月至2019年5月的物业管理费和水费。因聂青梅仍在占有使用涉案房屋，而其缴纳了涉案房屋2019年2月至5月的物业管理费和水费，故其要求聂青梅向其返还上述费用。陈莉为此提交了物业费发票及缴费单拟证实其主张，缴费单中涉案房屋2018年11月至2019年1月的物业管理费、水电费为4145.84元，2019年2月物业管理费为1269.72元，2019年3月物业管理费及水费为1364.28元,2019年4月物业管理费为1269.72元，2019年5月物业管理费为1269.72元。陈莉主张聂青梅占有涉案房屋，应向其支付占有使用费。经本院询问陈莉，是否需要对涉案房屋的租金进行评估，陈莉表示不需要评估，占有使用费参照广州市租金标准。根据广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的2018年广州市房屋租金参考价，广州市花都区赤坭镇的其他区域楼梯楼租金参考价为每月每平方米3元。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”陈莉通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，现涉案房屋由聂青梅占有使用，陈莉要求聂青梅交付涉案房屋，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本院于2018年12月12日裁定涉案房屋归陈莉所有，陈莉于2018年12月25日签收该执行裁定书，涉案房屋的所有权于2018年12月25日转移至陈莉。聂青梅至今仍占有涉案房屋，应向陈莉支付占有使用费。陈莉主张占有使用费标准参照广州市租金标准。根据广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的2018年广州市房屋租金参考价，广州市花都区赤坭镇的其他区域楼梯楼租金参考价为每月每平方米3元。涉案房屋建筑面积为514.44平方米，根据该参考价，聂青梅每月应向陈莉支付的占有使用费为1543.32元。聂青梅应自2018年12月25日起向陈莉支付占有使用费至其交付房屋之日止。对于超出部分，本院不予支持。关于物业管理费及水电费，因拍卖公告中已注明本房产所欠的一切费用（包括但不限于可能存在的物业管理费、水电费、税费等）均不包含在拍卖的成交价款中，如有欠费需由买受人自理。而涉案房屋自2018年12月25日起所有权转移至陈莉，故2018年12月25日前的物业管理费及水电费应由陈莉自行负担。因聂青梅继续占用涉案房屋至今，陈莉要求聂青梅向其支付2019年1月至5月的物业管理费及水费，本院予以支持。2019年1月至5月的物业管理费及水费为6454.98元，陈莉已支付上述费用，聂青梅应向陈莉返还上述费用。对于超出部分，本院不予支持。聂青梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，判决如下:一、被告聂青梅自本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑二十九街8号的房屋交还给原告陈莉；二、被告聂青梅自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈莉返还物业管理费及水费6454.98元；三、被告聂青梅自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈莉支付占有使用费（占有使用费以每月1543.32元为标准，自2018年12月25日计至被告聂青梅交还房屋之日止）；四、驳回原告陈莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费902元，由原告陈莉负担451元，由被告聂青梅负担451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  任识和人民陪审员  朱小玲二〇一九年十二月十三日书 记 员  利文智