北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6383号原告：北京市十三陵农场，住所地北京市昌平区十三陵镇胡庄。法定代表人：王鹏,总经理。委托诉讼代理人：徐建和，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：王海洋，北京金标律师事务所律师。被告：北京中海基业房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前西街2号。法定代表人：安建国。第三人：北京六建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区玉泉路甲2号院8号楼。法定代表人：孙振泉，董事长。委托诉讼代理人：石剑冰，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：刘昌昊，男，该单位工作人员。原告北京市十三陵农场（以下简称十三陵农场）与被告北京中海基业房地产开发有限公司（以下简称中海基业公司）、第三人北京六建集团有限责任公司（以下简称六建公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告十三陵农场的委托诉讼代理人徐建和、王海洋，第三人六建公司的委托诉讼代理人石剑冰、刘昌昊到庭参加了诉讼。被告中海基业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。十三陵农场向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告于2001年11月20日形成的租赁合同；2.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：1997年5月20日，十三陵农场与六建公司签订《租赁合同》，约定“将原告所属果园三队原十三陵畜牧场的场地（非可耕地）及设施以租赁的方式提供给北京六建使用；租赁期为50年，自1997年5月20日至2047年5月20日止；租赁费100万元整，合同签字之日起15日内一次性给付”。2001年11月20日，北京六建与被告签订《转让协议》，将其租赁的前述场地的承租权转让给了被告。协议签订后被告既未能按约定合理使用租赁场地，也未尽到妥善保管租赁物的法定义务，导致大面积土地被盗挖沙土，严重破坏了土地资源，违反了北京市政府颁布的《北京市明十三陵保护管理办法》的规定，且被告于2007年12月20日被吊销营业执照后至今未正常营业，故为了杜绝土地资源的破坏和浪费，原告依法提起诉讼，望判如所请。中海基业公司未到庭答辩。六建公司述称，第三人与十三陵农场签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容和形式合法不违反法律和行政法规的强制性规定，且没有出现《租赁合同》解除的情形，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。具体事实和理由如下：一、十三陵农场所列的诉讼地位错误，第三人应为被告而非第三人。十三陵农场诉请解除的合同为第三人与十三陵农场于1997年5月20日所签订《租赁合同》，中海基业公司仅为次承租人，非租赁合同当事人，享有合同权利义务的主体仅为第三人和十三陵农场，故第三人的诉讼地位应为被告而非第三人。二、本案的《租赁合同》合法有效。《租赁合同》约定了租赁范围、期限、租金及付款方式、双方权利义务、违约责任等内容，均系双方当事人的真实意思表示，不违反当时的法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，不能认定为无效。其次，《合同法解释一》第三条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。可见现有法律保护双方当事人真实的意思表示，保护合法有效的合同。故,本案《租赁合同》自始有效。退一步讲，即便本案《租赁合同》无效，十三陵农场也应返还第三人支付的租赁费并赔偿有关损失。三、十三陵农场无合同解除权，《租赁合同》中没有出现法律规定和合同约定的解除情形。《租赁合同》未约定解除条款，且合同签订后第三人按照约定支付了租赁费，且在十三陵农场的同意下转租租赁物，没有发生法律规定的合同解除情形，双方当事人也没有协商解除的事实。故《租赁合同》没有解除，另外十三陵农场既主张合同无效又主张合同解除的做法是矛盾的。值得一提的是，该地块闲置的原因不在第三人，而在十三陵农场。第三人承租涉案土地意在建设休闲经营场所，且十三陵农场承诺可以兴建并会全力配合办理相关手续，双方在《租赁合同》第四款做了相应约定：甲方自乙方付清租赁费15日内将场地使用权移交给乙方，并协助乙方办理改建规划手续等有关事宜。但第三人承租土地之后，在办理改建规划手续时受阻，政府机构告知该地块不能建设任何项目，致使答辩人的经营计划一直搁置，该土地也一直闲置。综上所述，第三人与十三陵农场签订的《租赁合同》有效，也并未出现法律规定和合同约定的解除情形，恳请法院驳回十三陵农场全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年5月20日，十三陵农场作为甲方与作为乙方的北京市第六建筑工程公司签订了一份《租赁合同》，约定：甲乙双方经过友好协商，就乙方租赁甲方所属果园三队原十三陵畜牧养殖场的有关事宜签订如下合同。一、甲方将其所属果园三队原十三陵畜牧场的场地（非可耕地）及设施以租赁的方式提供给乙方使用。场地面积约17亩，四至和具体面积以丈量的平面图为准。二、租赁期为50年。自一九九七年五月二十日至二零四七年五月二十日止。三、租金及付款方式：自本合同签字之日起15日内，乙方一次性付给甲方租赁费壹佰万元人民币。三个月内未付清，甲方有权收回场地使用权，所造成的经济损失由乙方承担。四、甲方自乙方付清租赁费之日起15日内将场地使用权移交给乙方，并协助乙方办理改建规划手续等有关事宜。五、甲方在保证水源、电源的条件下，为乙方提供水电设施，乙方按照北京市有关规定交费。乙方如需对供电供水设施进行改造、增容，其费用全部由乙方承担。六、在租赁期间，乙方依据国家有关规定合理使用场地，甲方不予干涉。甲方要保证公路至出租场地主要道路的畅通，如遇民扰，甲方负责协调。七、本协议终止时，乙方投资兴建的不动产无偿归甲方所有，动产由乙方自行处理。八、合同到期后，乙方如需继续租赁经营，甲方为其提供优先权，具体事宜由甲乙双方协商决定。九、本合同自签订之日起，甲乙双方不得违约，如发生违约，按实际损失进行赔偿。十、租赁期间如遇到不可抗力因素，使本合同无法履行或无法全部履行时，本合同自动终止，具体解决办法由甲乙双方协商决定。十一、本同未尽事宜由甲乙双方另行协商。十二、本合同一式四份，甲乙双方各执二份。十三、签约地点：北京市昌平县十三陵乡。《租赁合同》后附有一张《六建公司租用果园三队十三陵畜牧场的场地四至图》。《租赁合同》签订后，北京市第六建筑工程公司向十三陵农场支付了一百万元租金，十三陵农场将涉案场地及设施交付北京市第六建筑工程公司使用。经本院询问，十三陵农场称涉案土地的性质为国有土地，其为该土地的使用者但未办理国有土地使用权证书，涉案土地上的围墙和八间房屋也没有合法的产权证明。十三陵农场向本院提交了一份由北京市昌平区十三陵镇人民政府出具的《说明》，载明：“1997年5月20日北京市十三陵农场与北京市第六建筑工程公司签订的《租赁合同》所附《六建公司租用果园三队十三陵畜牧场的场地四至图》中场地四至为“东至：十三陵镇果园果库，西至：锥石口至七孔桥河道东堤岸八米，南至：十三陵镇林地，北至：柏油路中心8.4米”。前述土地的使用权人为北京市十三陵农场，取得方式为划拨，土地性质为国有土地”。经本院向北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局查询,北京市十三陵农场所属果园三队原十三陵畜牧场场地土地性质为国有土地，该地块的土地规划性质为一般农地区、现状公路。双方签订《租赁合同》前，十三陵农场未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，也未补交土地使用权出让金或者以出租所获收益抵交土地使用权出让金。2001年11月20日，北京市第六建筑工程公司作为甲方与作为乙方的中海基业公司签订了一份《转让协议》，约定：甲乙双方经友好协商，就转让甲方所租赁的北京市十三陵农场所属果园三队原十三陵畜牧养殖场的有关事宜签订如下协议：一、甲方将租赁的十三陵畜牧养殖场的使用权转给乙方，并协助乙方办理有关事宜。二、乙方一次支付给甲方补偿费人民币壹佰壹拾陆万元整。三、租赁合同到期后，乙方需继续租赁时，甲方应积极协助乙方办理相关事宜。四、本协议签订后，需报十三陵农场盖章同意方可生效，生效后三日内乙方一次性支付补偿费（支付方式及手续另定）。五、本协议签订后，甲乙双方不得违约，如发生违约，按实际损失进行赔偿。六、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。七、本协议正本三份，甲乙双方及十三陵农场各留一份，副本若干份。该《转让协议》落款处有甲乙双方、十三陵农场所加盖的公章及甲乙双方法人代表、十三陵农场授权委托人的签字。2006年5月16日,经北京市工商行政管理局核准，北京市第六建筑工程公司名称变更为北京六建集团公司。2010年9月17日，经北京市工商行政管理局核准，北京六建集团公司名称变更为六建公司。十三陵农场称中海基业公司于2007年12月20日被吊销营业执照无法开展正常经营活动导致土地闲置，2013年时发现涉案土地上存在他人非法盗挖砂石的情况，故对涉案土地采取了管理措施，关于该事实十三陵农场提交了北京市国土资源局对案外人在涉案土地上非法开采砂石作出的京国土（昌）分局罚字[2013]第009号国土资源行政处罚决定书予以证明。以上事实，有《租赁合同》、《转让协议》、名称变更通知、北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局关于北京市昌平区人民法院协助调查的复函（市规划国土昌函[2018]196号）、北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局关于查询十三陵农场所属果园三队原十三陵畜牧场场地土地规划用途的复函（市规划国土昌函[2018]511号）、京国土（昌）分局罚字[2013]第009号国土资源行政处罚决定书及当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，中海基业公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案的争议焦点为：六建公司与中海基业公司签订的《转让协议》是双方之间的转租合同还是双方之间关于《租赁合同》中的合同权利义务概括转让所签订的转让合同，十三陵农场与中海基业公司之间是否形成租赁合同关系。本院认为六建公司与中海基业公司签订的《转让协议》应当认定为双方之间的转租合同，十三陵农场与中海基业公司之间并不形成租赁合同关系，具体理由如下：首先，从《转让协议》约定的主要内容来看，其中并没有关于合同权利义务概括转让的明确意思表示。该协议签订的主体为六建公司与中海基业公司，双方约定的主要内容为六建公司将租赁的十三陵畜牧养殖场的使用权转给中海基业公司，中海基业公司使用涉案场地及设施的过程中仍需要六建公司予以配合，协议也约定了六建公司的相应义务，该协议中并未明确约定六建公司退出原《租赁合同》，也未约定由中海基业公司直接向十三陵农场主张原《租赁合同》中六建公司作为承租人所享有的合同权利并承担相应合同义务，即中海基业公司基于《转让协议》无法取得原《租赁合同》中的承租人地位。其次，六建公司作为《转让协议》的合同一方也明确表示，其与中海基业公司之间系转租合同关系，并非将其在原《租赁合同》中的权利义务转让给中海基业公司，在此情形之下认定该《转让协议》的性质亦应当尊重当事人自身的真实意思表示。因此，本院认定六建公司与中海基业公司签订的《转让协议》系双方之间的转租合同，十三陵农场与中海基业公司之间并未形成租赁合同关系。在此前提下，十三陵农场主张解除其与中海基业公司之间形成的租赁合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：驳回北京市十三陵农场的诉讼请求。案件受理费13800元，由北京市十三陵农场负担（已交纳）；公告费（以实际票据为准）由北京市十三陵农场负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  屈广玉人民陪审员  艾秋军二〇一九年十二月九日书 记 员  陈 月