重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终9363号上诉人（原审被告）：重庆丰盈房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人：周安桥，董事长。委托诉讼代理人：邹莹，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖涵，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐晓，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：何佳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆丰盈房地产开发有限公司（以下简称丰盈公司）因与被上诉人徐晓商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初8250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丰盈公司的委托诉讼代理人邹莹、肖涵，被上诉人徐晓的委托诉讼代理人何佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰盈公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐晓的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由徐晓承担。事实和理由：一、原判违背公平原则。1.涉案房屋为竣工验收合格的现售房屋，徐晓作为成年人，在购买时应对房屋状况有清楚认知。2.从徐晓不积极接房、报修、检测等行为可知，其系出于投资目的购房，主要是为赚取房屋差价，并通过出租获取租金以抵偿银行贷款本息，由于涉案房屋面积较大，出租难度大，故徐晓意图通过“挑刺”的方式以达到延期接房、延期支付物业费以及一边向丰盈公司索赔一边寻找买受人的目的。如果徐晓的诉讼请求得以主张，则其通过本案诉讼，达到了等同于将涉案房屋全租金全时段出租牟利的目的。这无疑助长了炒房者的嚣张气焰，不利于维护房地产市场的公平稳定。二、原判认定丰盈公司承担修复义务没有事实及法律依据。1.徐晓于2015年8月31日质保期届满后第一天才向丰盈公司提出房屋存在质量问题，且其提出的四项质量问题仅“次卧墙纸不平”一项体现在了2019年3月11日作出的鉴定检验报告中，因检验报告反映的是2019年1月30日的房屋现状，而非房屋施工期间或质保期内的状况，故鉴定检验报告反映的相关质量问题产生于质保期届满后，徐晓无权要求丰盈公司承担质保义务。2.鉴定检测报告中的质量问题，如推窗开启不顺、五金件锈蚀等属于使用过程中的正常损耗或形变，墙面砖接缝不平直、色泽不一致等问题属于双方补充协议第九条约定的不得以此作为房屋质量问题要求施工单位承担质保责任的范畴，内墙饰面砖及地面砖空鼓、门窗及玻璃擦伤或划痕等系因徐晓占有使用房屋过程中外力导致或长期空置房屋自然产生，均非丰盈公司原因所致；且上述问题并非主体结构质量问题，任何一项或所有情况之综合均不能达到严重影响居住使用的程度，徐晓要求丰盈公司对上述问题进行整改、维修没有事实和法律依据。三、原判认定丰盈公司承担赔偿损失的责任错误。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第十七条规定，仅在开发商逾期交房且买卖双方未对逾期交房违约金进行约定时，方可参照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，本案不适用该条款。2.所谓损失，应当以守约方遭受到的实际损失为限，且需守约方对其损失承担举证责任，本案徐晓未举示其损失大小的相应证据，且其购房目的为投资而非自住，租金损失未实际产生，也并非必然产生。3.涉案房屋即使存在鉴定检测报告中所述问题，也不影响正常居住。四、徐晓存在严重过错。徐晓在约定的交付时间不前往办理接房手续、未及时查看并妥善管理房屋、质保期届满后第一天才提出房屋存在质量问题、未就争议事项与丰盈公司共同委托检测机构进行检测、未自行维修反而怠于修复等待赔偿，以上事实说明徐晓怠于行使其权利，履行其义务，其目的仅为获取赔偿金，而非正常使用房屋，且导致房屋在质保期届满后又产生大量质量问题，应自行承担相应的责任。徐晓辩称，1.徐晓诉请的是因房屋质量问题不能正常使用给其造成的损失以及对质量瑕疵进行修复，根据一审查明事实，涉案房屋存在足以影响正常居住使用的质量问题。2.商品房现售仅需满足最基础的交付使用条件，即清水房交房标准，而徐晓购买的是精装修商品房，不能以房屋处于现售状态就推论徐晓知晓装修情况。徐晓第一次提出房屋存在质量问题是2014年1月6日，且2015年徐晓多次就整改事宜与丰盈公司员工冯云短信沟通，丰盈公司陈述徐晓怠于行使权利不属实。徐晓花费数百万元购房，其针对房屋质量问题向开发商要求整改，进而向法院提起诉讼，是维护其合法权益的行为，并非丰盈公司所称投机炒房行为。3.鉴定人员陈述，空鼓问题是在施工过程中就存在的，是一直持续的状态，并非仅反应鉴定基准日的现状，且鉴定人员也明确表示，房屋现有的质量问题会对居住使用造成致命影响。丰盈公司将鉴定检测报告中的质量问题均归结于正常损耗或形变或感官效果差异是错误的。4.不管徐晓购房用于自住或出租，其主张的是不能正常使用的损失，不能因为其未租房居住就推定没有损失。5.徐晓一直就房屋质量问题与丰盈公司交涉，但丰盈公司一直未积极解决，故徐晓不存在过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐晓向一审法院起诉请求：1.判令丰盈公司赔偿徐晓因无法正常使用涉案房屋的损失（从2013年9月1日起至丰盈公司实际将涉案房屋修复并交付徐晓使用之日止，按该地段同等价值商品房租金标准计算）；2.判令丰盈公司对涉案房屋存在的瑕疵进行修复。一审庭审中，徐晓明确第一项诉讼请求损失的截止时间为2017年7月19日，另明确第二项诉讼请求中的瑕疵为：墙面地砖空鼓、地面砖开裂、墙面砖松动、厨房顶部污染、厨房门口地砖断裂一处、主卧墙纸起沙、洗漱间墙角断菱、吊顶石膏板开裂、客厅推拉门变形、阳台密胶开裂。一审法院认定事实：2013年7月2日，徐晓与丰盈公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同第二条约定，丰盈公司销售的商品房为现房。合同第三条约定，徐晓所购的涉案房屋建筑面积为182.33平方米，套内建筑面积156.52平方米。合同第四条约定，本商品房为装修房，总成交金额为4752455元，套内建筑面积单价为30363.24元/平方米。合同第五条约定，徐晓采取按揭付款方式，于2013年7月2日支付首付款1432455元，余款3320000元以向银行申请按揭贷款方式支付。合同第七条约定，涉案房屋属现售商品房，丰盈公司应在2013年8月31日前将房屋交付徐晓使用。合同第八条约定，丰盈公司应于确定交房日的七日前书面通知徐晓做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，丰盈公司应当出示重庆市建设工程竣工验收备案登记证；验收交接后，还应提供重庆市新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书；如徐晓无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由徐晓承担。合同第十六条约定，丰盈公司交付的房屋建筑材料、设备安装标准应符合附件三的约定，该商品房系装修房的，装修标准还应符合附件四的约定，达不到标准的，徐晓有权要求丰盈公司按照合同附件五的约定进行处理。合同第十八条约定，新建商品房屋质量保证书作为本合同的附件，丰盈公司自本商品房交付使用之日起，按照新建商品房屋质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，丰盈公司应当履行保修义务，并对徐晓造成的损失承担赔偿责任。合同附件四对双方房屋装修标准进行了约定。合同附件五为合同补充协议，该协议第三条对合同第八条内容作出补充约定，在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无论丰盈公司是否发出书面交房通知，徐晓均应于合同约定的交房日或其他丰盈公司通知的时间前往寰宇天下现场办理房屋交付手续，并最迟应在合同约定的交房日之日起15日内办理完毕房屋交付验收手续，逾期未办理的，以合同约定的交房日作为房屋交付之日，视为徐晓认可并接收房屋，本补充协议另行约定丰盈公司不予交付的情况除外；房屋交付时，如徐晓发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构性的质量问题，应记录在交接文件中，属于保修范围内的，由丰盈公司按买卖合同约定和新建商品房屋质量保证书的规定履行保修义务，在合理期限内进行整改，但徐晓不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续，且丰盈公司不承担延期交房的责任，自买卖合同约定的交房日起，与该商品房有关的一切税费、风险、责任和物业服务费等均由徐晓承担。补充协议第九条约定，丰盈公司交付使用的商品房装修设备应符合双方约定的标准，如交付标准不符的，徐晓应当在办理房屋验收交接手续后要求丰盈公司进行整改；徐晓对该商品房的装饰设备质量有争议的，应当在办理房屋验收交接手续后，双方共同委托有资质的建设工程质量检测机构进行检测，并由异议方预付相关检测费用；徐晓确认合同附件四所列装修事项使用的同一种天然材质材料必然存在纹理、色差、半点、裂纹等感官效果，且与示范单位展示的感官效果存在差别；合同附件四所涉装修工程的工程质量应符合国家相应标准，其保修期为自合同约定的交付之日起至两年止，保修期届满后，装修装饰材料及设施设备的维修责任由徐晓自行承担；对由丰盈公司或施工单位依照附件四约定承担保修责任后的整改成果，在买卖合同约定的各项质保期届满后，丰盈公司和施工单位不再承担保修责任；如该房屋的装修项目需要进行整改的，丰盈公司将积极配合、协调完成整改事项，徐晓确认，徐晓不得以该房屋存在整改事项为由要求丰盈公司承担逾期交房的违约责任，不得要求丰盈公司赔偿交通费、房屋租金损失、务工损失、资金占用损失、精神损失等各项直接或间接损失，也不得以此为由要求退房；徐晓确认，徐晓知晓该房屋装修后如长期无人入住或者无人养护会产生发霉、变型等不利影响，因此，如果因徐晓未能在约定时间前往接收该房屋，或者因徐晓存在违反与丰盈公司任一约定的违约行为导致丰盈公司无法按时向徐晓交付房屋的，该责任由徐晓自行承担，由此导致的损失亦由徐晓承担。合同签订后，徐晓按约向丰盈公司履行了购房款交付义务。2013年8月15日，丰盈公司按照徐晓在《重庆市商品房买卖合同》预留的通讯地址向其邮寄了寰宇天下接房邀请函，通知徐晓于2013年8月31日上午9点至12点到寰宇天下售楼处办理接房手续，但徐晓并未于该通知时间到场办理接房手续。2015年1月7日，徐晓在丰盈公司提供的寰宇天下观澜苑业主接房流程表上签字确认预交了6个月物业公共服务费，并领取了涉案房屋钥匙。2015年5月3日，丰盈公司负责涉案房屋维修的工作人员冯云向徐晓短信告知“尊敬的寰宇天下观澜苑B区6栋2601的业主您好，您户内墙纸等问题已处理好，请您前来验收确认。祝您生活愉快！（寰宇天下房屋维修中心）”。2015年7月30日，徐晓与冯云短信交流，徐晓问“冯工，我是26-1的业主，情况怎样？”冯云回“您好，您户内已处理部分问题了。余下情况正在处理中。”徐晓问“冯工，今天下午我能来接房吗？谢谢！”冯云回“接房可以吧，只是还有几个问题我还没有处理完，但是您接房了后，问题我们也还会处理的。”徐晓问“卫生间和厨房的空心墙砖换个没有？”冯云回“还没开始，这个墙砖问题整改周期比较长，工人还没安排过来。我会安排工人尽快处理。”2015年7月20日，丰盈公司向徐晓邮寄关于精装修保修期的温馨提示，提醒涉案房屋的精装修部分质保将于2015年8月31日到期。2015年8月31日，徐晓在丰盈公司提供的业主报修任务记录表上签字，并载明需整改问题包括：次卧一墙纸不平；主卧墙纸靠背景墙软包处有一条横线及一处污染；橱柜旁两块空心砖；厨房顶部污染。另，该记录表徐晓与丰盈公司各执一份，冯云在徐晓保留的该表陪同人员处签字确认。丰盈公司保留的该表中备注“正在处理墙砖中”，确认时间2015年9月25日。案件审理过程中，徐晓就涉案房屋是否存在质量问题、存在何种质量问题申请司法鉴定，该院委托重庆重大建设工程质量检测有限公司进行鉴定，但该公司因不具备装饰装修鉴定资质，于2017年10月12日向该院出具函件，表示无法对该申请进行鉴定。收到退还鉴定材料后，该院组织双方当事人选择了重庆市建设工程质量检验测试中心作为鉴定机构，并确定鉴定内容为室内装饰装修工程及外墙保温工程质量鉴定。2019年3月11日，重庆市建设工程质量检验测试中心作出《重庆市建设工程质量检验测试中心司法鉴定检验报告书》（以下简称检验报告书），检验报告书主要内容如下：司法鉴定人员于2019年1月30日赴本案所涉房屋现场进行现场检测工作，经现场查看，该房屋为精装房，装修工程已全部完工，当事双方无法提供装饰装修工程设计图及材料产品合格证书、性能检测报告、复验报告、隐蔽工程验收记录等工程资料，现场不具备条件对上述内容进行检测。根据《鉴定委托书》及相关规范的要求，结合现场实际情况，对该房屋的内墙饰面砖工程空鼓率及外观、裱糊与软包工程外观、地面工程地面砖空鼓率及外观、门窗工程外观、吊顶工程外观、储柜外观装修质量进行抽检，检测情况如下：抽检内墙饰面砖空鼓情况不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》……厨房墙面①抽检28块，空鼓块数19块，评定结果不合格；厨房墙面②抽检9块，空鼓块数7块，评定结果不合格；客卧卫生间抽检48块，空鼓块数27块，评定结果不合格；公共卫生间抽检48块，空鼓块数20块，评定结果不合格。抽检地面砖空鼓情况不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》……客厅、餐厅抽检40块，空鼓6块，评定结果不合格……入户门外侧及内侧门框、门扇，客厅推拉门门框、客卧门门框、门扇均存在划痕现象；主卧推窗开启不顺；橱窗、儿童房窗户耐候密封胶开裂；客卧窗户玻璃存在划痕；主卧、客卧、儿童房窗户五金件均存在锈蚀现象；客厅、餐厅、主卧吊顶双层石膏线接缝处、阴角线、阳角线多处开裂；客卧过道吊顶石膏面层开裂；玄关柜柜门开关时摩擦，开启不顺；柜门安装与柜体位置不对应，存在斜位；房屋客卧衣柜门板存在划痕现象。检验报告书送达双方当事人后，徐晓方申请司法鉴定人员出庭作证，经该院通知，作出检验报告书的重庆市建设工程质量检验测试中心鉴定人员文晓波于2019年5月15日到庭接受询问，经过质询，文晓波确认：入户门外侧及内侧门框、门扇存在擦伤、划痕，客卧门门框、门扇存在划痕，客厅推拉门门框1处凹陷、1处划痕及脱漆，客卧窗户玻璃1处划痕，主卧、客卧、儿童房窗户五金件均存在锈蚀，房屋客卧衣柜门板存在划痕等情况无法确定问题产生的时间，检验报告书中载明的以上问题之外的情况均系开发商施工工程中产生；涉案房屋现有的质量问题因为墙砖空鼓率高可能脱落、玻璃质量存在瑕疵可能爆裂，所以存在危险居住人人身财产安全的隐患。徐晓对于检验报告书及文晓波的到庭陈述均没有意见，并认为涉案房屋现有的质量问题已经严重影响到房屋的正常居住使用，徐晓有权要求丰盈公司赔偿损失。丰盈公司对文晓波的到庭陈述没有意见，对检验报告书的真实性没有异议，但对合法性存在疑问，该报告作出时鉴定机构已经超过其鉴定资质的有效期，且鉴定人员进行现场工作的时间为2019年1月30日，仅能反应该时间节点的涉案房屋现状，问题产生时间及原因并不清楚。因涉案房屋约定的交房时间为2013年8月31日，而丰盈公司已经按约履行了通知接房义务，徐晓逾期接房应视为房屋已经交付，房屋质保期也应从交付之日起算，房屋由徐晓实际占有使用，是否因徐晓原因导致的问题产生无法确定，因此不能达到徐晓证明丰盈公司存在违约应承担损失的目的。经徐晓申请，该院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋在2013年9月1日至2017年7月31日期间的市场租金价值进行司法评估。该公司作出的司法鉴定报告书载明，涉案房屋2013年9月租金为10510元，2013年10月租金为10580元，2013年11月租金为10510元，2013年12月租金为10630元，2014年1月租金为10470元，2014年2月租金为10700元，2014年3月租金为11090元，2014年4月租金为10980元，2014年5月租金为11100元，2014年6月租金为10870元，2014年7月租金为10970元，2014年8月租金为11280元，2014年9月租金为11270元，2014年10月租金为11220元，2014年11月租金为11550元，2014年12月租金为11220元，2015年1月租金为11240元，2015年2月租金为11060元，2015年3月租金为11370元，2015年4月租金为11090元，2015年5月租金为11080元，2015年6月租金为11150元，2015年7月租金为11050元，2015年8月租金为10990元，2015年9月租金为11090元，2015年10月租金为10770元，2015年11月租金为11050元，2015年12月租金为11180元，2016年1月租金为11440元，2016年2月租金为11420元，2016年3月租金为11600元，2016年4月租金为11820元，2016年5月租金为12110元，2016年6月租金为12250元，2016年7月租金为12190元，2016年8月租金为12050元，2016年9月租金为11830元，2016年10月租金为12060元，2016年11月租金为12410元，2016年12月租金为12510元，2017年1月租金为12600元，2017年2月租金为12910元，2017年3月租金为12770元，2017年4月租金为12980元，2017年5月租金为12900元，2017年6月租金为13130元，2017年7月租金为13130元。徐晓对司法鉴定报告书没有异议，并认为其有权向丰盈公司主张不能使用涉案房屋期间的费用；丰盈公司对司法鉴定报告书的真实性合法性没有异议，但认为与本案没有关联性，因为徐晓实际已经接房，丰盈公司不存在逾期交房的情况，徐晓要求延期交房的损失没有法律依据。另查明，重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书上载明的墙面、地面空鼓开裂的保修期限为商品房竣工验收合格交付业主使用之日起两年。双方当事人因房屋质量问题产生纠纷，徐晓于2017年4月12日起诉至一审法院。一审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案房屋是否存在影响正常居住使用的质量问题。二、涉案房屋的交付时间。三、丰盈公司是否应当向徐晓承担不能正常使用涉案房屋的损失责任。具体评析如下：关于争议焦点一。本案系装修商品房买卖合同纠纷。与普通商品房买卖有别的是，开发商交付的房屋不仅应满足房屋的基本使用功能，还应符合双方约定的装修状态，前者是后者前提。本案中，为证明涉案房屋存在相应的质量问题，徐晓向该院提出了房屋质量鉴定的申请，鉴定机构所作出的鉴定报告及鉴定人员到庭所作出的专业陈述即为本案认定涉案房屋是否存在影响居住使用质量问题的关键。第一，根据鉴定机构作出的检验报告书，该院认为真正影响到房屋基本使用功能的是墙面砖、地面砖存在空鼓的情况。因为正如鉴定人员到庭所述，墙面砖、地面砖空鼓率高、存在脱落的可能，也就不难根据常理推断出涉案房屋内存在瓷砖脱落威胁人身财产安全的结论。因此，除前述问题外，该院对徐晓提出的涉案房屋存在其他影响居住使用的质量问题不予采信。第二，根据现有证据，徐晓与丰盈公司工作人员首次就涉案房屋存在墙面砖、地面砖空鼓问题达成一致的时间为2015年7月30日；鉴定人员虽提出墙面砖、地面砖空鼓率高的问题系开发商在施工过程中所致，但从徐晓举示的短信来看，丰盈公司工作人员在2015年7月30日前，曾就涉案房屋存在的其他问题进行过施工整改。因此在徐晓没有明确证据证明前述问题于交房时产生的情况下，该院只能以双方共同确认涉案房屋存在墙面砖、地面砖空鼓问题的时间作为前述问题产生的时间。关于丰盈公司提出的涉案房屋存在的相应问题系徐晓在实际占有涉案房屋期间自然损耗或使用不当导致的抗辩意见，因其并未就前述意见举示任何证据，该院对其抗辩意见不予采纳。关于争议焦点二。《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议中关于接房时间、通知方式、未按期接房的处理方式之约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具备约束力。根据查明事实，丰盈公司在涉案房屋属现房且符合合同约定交付条件的情况下，于2013年8月15日按照徐晓在《重庆市商品房买卖合同》预留的通讯地址向其邮寄了寰宇天下接房邀请函，履行了通知接房义务，虽徐晓未按期履行接房手续，但根据合同第八条之约定，应将2013年8月31日作为涉案房屋的交付时间。关于徐晓提出的涉案房屋存在质量问题，其有权依据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条之规定拒绝接房的主张。该院认为，首先，涉案房屋为现房销售，丰盈公司已按合同约定履行了通知徐晓接房的义务。其次，根据该院前文对墙面砖、地面砖空鼓问题产生原因的分析，徐晓关于涉案房屋自交付时即存在墙面砖、地面砖空鼓问题的主张缺乏事实依据，该院不予采纳。因此，该院认定，涉案房屋的交付使用时间为2013年8月31日。关于争议焦点三。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求出卖人赔偿损失。根据该院关于争议焦点一的分析，丰盈公司应当对徐晓提出的墙面砖、地面砖空鼓问题承担维修义务，虽然丰盈公司提出徐晓主张维修的时间已经经过质保期的抗辩意见，但根据现有证据，涉案房屋的接房时间为2013年8月31日，徐晓向丰盈公司提出整改墙面砖、地面砖空鼓问题的时间为2015年7月30日，故徐晓提出整改之时并未经过质保期。该院认为，丰盈公司作为大型的房地产开发企业，较之作为普通购房人的徐晓，在房地产开发建设及整改维修方面均具备更加全面专业的知识。因此，在处理与本案相类似的高市场价值房屋买卖过程中，开发商不仅应维护好与买受人之间的买卖关系，更应对买受人反映房屋质量问题及时整改维修，保护买受人的合法权益。因丰盈公司交付的商品房在保修期内存在质量问题导致徐晓不能对涉案房屋实现正常的使用、收益，丰盈公司应对徐晓因此而产生的损失承担赔偿责任，故该院对徐晓主张丰盈公司赔偿租金损失的诉求予以支持。关于损失的计算时间，徐晓未举证在合同约定的交房之日即存在墙面砖、地面砖空鼓等质量问题，且截止至检验报告书出具之时丰盈公司仍未修复墙面砖、地面砖空鼓问题，故徐晓的损失应从2015年7月30日双方确认存在墙面砖、地面砖空鼓的质量问题时起计算至丰盈公司实际修复涉案房屋存在的墙面砖、地面砖空鼓问题之日止，徐晓主张暂计算至2017年7月19日止符合法律规定，该院予以确认，2017年7月19日至丰盈公司实际修复涉案房屋存在的墙面砖、地面砖空鼓问题之日止的费用，徐晓可以另行主张。关于损失的计算标准，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋市场租金价值做出的司法鉴定报告书具备参考性，可以作为本案中认定徐晓损失的依据，该院予以确认。关于徐晓主张丰盈公司对其主张的房屋质量问题进行维修的诉讼请求。该院认为，除墙面砖、地面砖空鼓问题外，徐晓并未在质保期内与丰盈公司就其主张的其他房屋质量问题达成过一致意见，其亦未举示证据证明其主张的房屋质量问题产生于合同约定的房屋交付时，故该院除对墙面砖、地面砖空鼓问题的修复予以确认外，对徐晓该诉讼请求的其他部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告重庆丰盈房地产开发有限公司于判决生效后立即履行修复重庆市江北区文星门街30号6幢26-1号房屋客卧卫生间、公共卫生间、客厅、餐厅及地面砖空鼓质量问题的义务；二、被告重庆丰盈房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告徐晓2015年7月31日至2017年7月19日因不能正常使用房屋的损失284463元；三、驳回原告徐晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3950元，由被告重庆丰盈房地产开发有限公司承担。二审审理期间，丰盈公司提交《鉴定申请书》，申请委托对涉案房屋“室内墙砖、地面砖对居住安全性的影响”进行鉴定。因一审法院已委托鉴定机构就涉案房屋的质量问题出具鉴定检测报告，鉴定人员在出庭接受质询时已根据该检测报告结论及其专业知识得出涉案房屋存在的质量问题影响正常居住的结论，且该鉴定事项不影响本案的处理结果，故丰盈公司的该鉴定申请缺乏必要性，本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点主要在于:第一，丰盈公司应否承担涉案房屋质量问题的修复义务；第二，丰盈公司应否赔偿徐晓因涉案房屋质量问题导致的损失及损失大小。对此，本院评述如下：关于第一个争议焦点，双方合同明确约定涉案房屋交付时间为2013年8月31日，且丰盈公司在涉案房屋符合合同约定交付条件的情况下，于2013年8月15日按照徐晓在《重庆市商品房买卖合同》预留的通讯地址向徐晓邮寄了接房邀请函，通知徐晓于2013年8月31日到寰宇天下售楼处办理接房手续，虽然徐晓未按时办理接房手续，但根据合同约定，应将2013年8月31日作为涉案房屋的交付时间，故此涉案房屋装修工程保修期应于2015年8月31日届满。从徐晓与丰盈公司维修工作人员冯云之间的短信内容可知，徐晓在保修期内，即2015年7月30日前已向丰盈公司员工冯云提出了涉案房屋存在空心墙砖问题；且鉴定人员出庭接受询问时明确陈述涉案房屋空鼓问题系施工过程中产生。因此，丰盈公司关于徐晓反映涉案房屋墙、地砖空鼓质量问题已过质保期，以及该质量问题系徐晓自己使用或空置房屋所致的上诉理由不成立，一审判决丰盈公司承担涉案房屋墙、地砖空鼓质量问题的修复义务符合法律规定及双方合同约定，本院予以维持。关于第二个争议焦点，其一，如前所述，丰盈公司应当对徐晓在保修期内提出的涉案房屋墙、地砖空鼓质量问题承担修复责任。鉴于检验报告书载明涉案房屋墙、地砖空鼓率明显较高，且鉴定人员出庭接受询问时陈述“墙砖空鼓率高可能脱落、玻璃质量存在瑕疵可能爆裂，所以存在危险居住人人身财产安全的隐患”，故本院根据日常经验法则即可推知，前述空鼓质量问题修复期间确会严重影响徐晓正常居住使用涉案房屋，依据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应付支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，丰盈公司应当赔偿徐晓修复期间造成的相关损失。其二，徐晓与丰盈公司维修工作人员冯云之间的短信内容足以证明，双方于2015年7月30日已共同确认涉案房屋存在墙砖质量问题，需由丰盈公司进行整改；丰盈公司于2015年9月25日在业主保修任务记录表中备注“正在处理墙砖中”的事实亦可表明，丰盈公司同意对徐晓反映的墙砖质量问题进行整改；故在丰盈公司同意对墙砖质量问题进行整改的情况下，徐晓没有自行或委托他人修复的法定义务，故导致涉案房屋墙、地砖空鼓质量问题未能及时整改处理的过错在丰盈公司，一审法院认定徐晓的损失从2015年7月30日即现有证据显示双方确认涉案房屋存在墙、地砖空鼓质量问题时起计算至实际修复时止并无不当，本院予以维持。其三，虽然徐晓并未举示修复期间另行租房居住的相关证据，但涉案房屋系精装房，对外出租获取收益亦是徐晓正常使用涉案房屋的方式之一，故徐晓请求参照涉案房屋同时期同地段租金标准计算损失具有合理性，但鉴于房屋租赁市场实际成交价通常受面积、户型、楼层、朝向以及室内家具家电新旧程度等多种原因影响，且普遍存在部分时段空置房屋无法对外出租的情形，故综合考虑前述因素，本院酌情参照司法评估意见的70%主张徐晓租金损失，即丰盈公司应当向徐晓支付2015年7月31日至2017年7月19日期间不能正常使用房屋的损失为199124元。综上，丰盈公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初8250号民事判决第一项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初8250号民事判决第二项、第三项；三、重庆丰盈房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付徐晓2015年7月31日至2017年7月19日因不能正常使用房屋的损失199124元；四、驳回徐晓的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3950元，由徐晓负担1166元，重庆丰盈房地产开发有限公司负担2784元；二审案件受理费5567元，由徐晓负担1285元，重庆丰盈房地产开发有限公司负担4282元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 赖生友二〇一九年十二月二十三日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮