四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4082号 原告（反诉被告）：郭栋良，男，1953年7月12日出生，汉族，居民，住四川省成都市郫都区。 原告（反诉被告）：姚淑芳，女，1952年1月4日出生，汉族，居民，住四川省成都市郫都区。 原告（反诉被告）：郭春廷，男，1995年1月28日出生，汉族，居民，住四川省成都市郫都区。 三原告（反诉被告）委托诉讼代理人：李恩杰，四川弘泽律师事务所律师,特别授权代理。 被告（反诉原告）：仁寿天荟商贸有限公司，住所地仁寿县文林镇江家坝东升街。统一社会信用代码：91511421665384889B。 法定代表人：贺治均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢红梅，四川恒成律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李文婧，四川恒成律师事务所律师，特别授权代理。 原告郭栋良、姚淑芳、郭春廷（反诉被告）与被告仁寿天荟商贸有限公司（反诉原告）不当得利纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理，于2019年4月9日做出（2018）川1421民初4430号民事判决，原告郭栋良、姚淑芳、郭春廷与被告仁寿天荟商贸有限公司均不服判决提起上诉，四川省眉山市中级人民法院于2019年8月29日作出（2019）川14民终670号民事裁定，裁定：一、撤销四川省仁寿县人民法院（2018）川1421民初4430号民事判决；二、本案发回四川省仁寿县人民法院重审。本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。重审过程中，本院经审查后将本案本诉和反诉案由确定为房屋买卖合同纠纷。原告郭栋良及三原告的委托诉讼代理人李恩杰，被告仁寿天荟商贸有限公司的委托诉讼代理人李文婧、谢红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭栋良、姚淑芳、郭春廷向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付营业房（即2幢1单元2层1号和2号商铺）的租金余款本金合计3017902元及其暂定的资金利息损失300000元（利息损失自2014年8月1日起按人民银行同期贷款利率分段计算至付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，三原告将其诉讼请求第一项中的利息损失的计算方式明确为：以287352元为本金基数，从2014年8月1日开始到2015年1月14日止，按年利率6.55%计算；以958248元为本金基数，从2015年1月15日开始到2016年1月14日止，按照年利率6.55%计算；以1696202元为本金基数，从2016年1月15日开始到2017年1月14日止，按照年利率6.55%计算；以2507903元为本金基数，从2017年1月15日开始到2018年1月14日止，按照年利率6.55%计算；以3184320元为本金基数，从2018年1月15日开始到2018年11月14日止，按照年利率6.55%计算。事实和理由：三原告在被告承诺“5年租金无忧”的情况下，于2013年1月14日与被告四川省麓源房地产开发有限公司（以下简称：麓源公司，现“天荟公司”）签订了房屋买卖合同，购买了被告开发的位于仁寿县的“麓兰春都·荟城”Ｂ区项目的2幢1单元2层1号和2号营业房（以下简称：201、202号营业房）。同时原告郭栋良和姚淑芳又与被告签订合同购买了三套住房（即该小区2幢1单元401、406、506）和地下42号车位。2013年1月14日双方签订了补充协议一份，主要约定：天荟公司于2013年3月31日之前交付给原告土地使用证和房屋产权证，对于未付的全部房屋余款在被告通知领取产权证后一个月内付清等内容。根据被告“5年租金无忧”的承诺，原告购买的201、202号营业房已经于2012年12月13日由被告招租给龚永勤，租期5年，自2013年1月15日起至2018年1月14日止，首年和次年租金为39元／㎡，第三年递增8%，第四、第五年每年按照10%递增。由于租赁合同是被告与龚永勤所签，故原告与被告协议由被告直接收取租金用以支付余下的购房欠款。2016年2月被告通知原告结算，称租金抵扣后原告还欠被告款项。原告认为自2013年1月14日协议后自己的付款和龚永勤的租金加起来早就是被告欠付原告款项。且被告故意拖延办理住房和车位的产权证，原告对此不满，故双方长时间协商无果。2017年4月7日，原告曾向法院起诉，后经法院释明将住房与营业房分开处理。现原告找被告协商要求营业房的租金余款本金合计3017902元无果，原告故诉至法院请求判如所请。 被告天荟公司辩称，原、被告之间并不存在房屋租赁合同关系。天荟公司并非房屋租赁合同的适格主体，被告从未使用过案涉营业房，也并未向原告支付过租金。原告向被告主张租金无法律依据。原、被告之间系房屋买卖合同关系，因原告未按约支付全部购房款项，被告仅代收租金以清偿欠款。根据双方签订的买卖合同及补充协议，约定了原告应该支付的全部款项为13,252,142元。但是原告仅支付了前两期款项后，剩余1,876,942元一直拒绝支付。在被告不断催收的情况下，原告提出由被告代收营业房的租金以清偿最后一笔应付款项。龚永勤与被告的租赁合同在原告购买房屋的时候就已经解除，被告实际收取的租金尚不足以抵扣购房款。被告与龚永勤签订的租赁合同为2012年12月13日，房屋用途是用于装饰展览。在2013年1月14日签订买卖合同时，房屋所有权即转让给原告，且龚永勤在承租一段时间之后就已经撤场，并未继续经营，因此不存在被告继续收取龚永勤租金的情况。被告自2014年后收取的租金仅有1,547,240元，尚不足以清偿原告所欠的全部购房款。综上，原告的诉讼请求与事实不符，且缺乏法律依据，应当予以驳回。对于原告提出的分段计算的利息，被告并未收到过原告所谓的本金，故资金占用利息也不予认可。被告虽然当时收到了部分款项，但是这些钱已经抵扣了原告的购房款，因此不存在资金占用利息。 反诉原告天荟公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告共同支付反诉原告201、202号营业房的购房款、契税及维修基金共计329,702元；2.判令反诉被告共同支付逾期付款违约金，按照年利率6.55%的利率标准，自2013年4月3日起暂计算至2018年10月30日，为356,916元；3.判令本案诉讼费用由反诉被告共同承担。事实与理由：2013年1月14日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买201、202营业房，购房款11,946,750元。同时双方签订了《补充协议》，由于反诉被告还购买了2套住宅及车位，故营业房、住宅购房款、契税及车位契税费用合计应支付人民币13,252,142元。双方还约定反诉被告应于2013年1月14日支付8,375,200元；2013年1月30日支付人民币3,000,000元；反诉原告通知反诉被告领取产权证时应支付1,876,942元。如反诉被告逾期付款，反诉原告将收取欠款金额千分之三的违约金，按日计算。合同签订后，反诉原告将房产交付反诉被告，但反诉被告未按协议支付剩余款项1,876,942元，反诉原告曾多次催促反诉被告支付，但反诉被告一直拒绝给付。后反诉被告要求营业房的租金直接支付反诉原告以抵扣前述余款。反诉原告实际收到租金共计1,547,240元，抵消后反诉被告至今仍欠反诉原告329,702元，加上逾期付款违约金，暂按年利率6.55%计算，反诉被告应支付反诉原告356,916元。 反诉被告郭栋良、姚淑芳、郭春廷辩称，天荟公司的反诉主张没有事实依据和法律依据。首先，天荟公司的账务计算错误。按照合同，反诉被告的应付款总计约为12,740,000元。天荟公司没有扣减完反诉被告已经支付的全部款项，要求此次一并结算清楚。且由于随后反诉原告提出以龚永勤租赁营业房的租金来冲抵余下欠款，反诉被告也同意了。反诉被告201、202号营业房的租金早就已经抵扣完了其应付的房款；其次，依据双方的补充协议，天荟公司未按照约定为反诉被告办理住房和车位的证书在先。反诉被告享有先履行抗辩权，故反诉被告没有违约。反诉被告多次询问过房管局，反诉原告未为反诉被告办理相关的全部产权证，反诉原告天荟公司存在违约行为。因此，对于反诉原告的恶意诉讼行为，反诉被告要求天荟公司依法承担支付租金余款本息、赔偿损失等法律责任。天荟公司的反诉请求没有事实和法律方面的依据，反诉被告请求人民法院以事实为依据、以法律为准绳，做出公正的裁决结果以维护反诉被告的合法权益。 本诉原告为证实自己的主张提供了以下证据： 1、原告身份证复印件，证明原告身份；2、被告工商资料，证明被告身份；3、营业房买卖合同及补充资料，证明合同关系内容；4、龚永勤租赁合同，证明营业房由天荟公司收取租金抵扣购房尾款等内容；5、营业房产权证，证明房屋产权人等内容；6、付款凭证复印件，证明原告付款情况等内容；7、庭审笔录复印件，证明被告天荟公司收取租金等内容；8、通知及欠款说明，证明天荟公司收取租金并与我方结算的事实；9、法院判决书复印件，证明双方纠纷等情况；10、公证书及原告要求收回房屋通知，证明在五年租金无忧到期之后原告要求对方交回房屋等；11、同地段的房屋租赁合同复印件、增值税发票，证明龚永勤的租金是低于同地段租金等事实；12、谭常勇工商登记复印件，证明转租赁经营时间等事实；13、谭常勇煤气费欠缴情况复印件，证明租赁经营期间等事实；14、营业房水电费使用情况复印件，证明一直租赁经营等事实；15、处警情况说明，证明2018年3月份房屋在租赁经营等事实；16、光盘三盒，证明龚永勤租赁届满后我方要求收回房屋承租人认为合同是和天荟公司签订只认天荟公司等事实。 经质证，被告天荟公司对原告提供的第1、2、3、4、5、6、7、8、9组证据的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的；对第10组证据公证书及收回房屋通知，认为送达的主体不应该是被告天荟公司；对第11组证据认为合同双方不是本案当事人，无法核实合同的真实性；对第12、13、14组证据认为与本案不具有关联性；对第15组证据认为是原告主张权利，无异议；对第16组证据光盘认为无法核实其真实性。 反诉原告天荟公司为证实自己的主张提供了以下证据： 1、商品房买卖合同及补充协议，证明反诉被告欠房屋尾款1,876,942元；2、天荟公司向郭栋良发出的通知，证明天荟公司已向原告进行过催收，证明双方对合同项下的欠款并无异议；3、案涉营业房产权证领取签收表，证明天荟公司已按补充协议的约定交付了产权证书，反诉被告应支付全部款项，反诉被告未能及时支付应承担违约责任。 经质证，反诉三被告对三组证据的真实性无异议，但认为不能达到反诉原告的证明目的。 本院经审查认为，本诉原告提供的第1、2、3、4、5、6、7、8、9、15组证据，被告对真实性无异议，本院予以认定；第10组证据系公证书原件及通知书原件，本院对其真实性予以认定；对第11组证据租赁合同，因合同双方均不是本案当事人，也未出庭作证，本院无法核实其真实性，本院对其真实性不予认定；第12、13、14组证据是仁寿电力公司和天然气公司出具的缴费通知及缴费凭据，本院对其真实性予以认定；对第16组证据，由于只有对话声音，无法核实对话的人员身份，更无法核实其真实性，本院对其真实性不予认定。对反诉原告提供的三组证据，反诉三被告对真实性无异议，本院予以认定。 经审理查明，原告郭栋良、姚淑芳系夫妻关系，三原告自述郭春廷系郭栋良、姚淑芳之子。天荟公司是由麓源公司于2015年9月28日更名而来。2013年1月14日，郭栋良、姚淑芳与麓源公司签订了三份《商品房买卖合同》，买卖内容分别涉及“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元401号住房、2幢1单元406号住房、地下停车位42号，合同约定价款分别为359,033元、359,033元、146,000元（郭栋良、姚淑芳提供的合同上为80,000元）。同一日，郭栋良、姚淑芳、郭春廷与麓源公司又签订了一份《商品房买卖合同》，买卖内容为“麓兰春都·荟城”B区2幢1单元201、202的营业房，其中套内建筑面积1207.08㎡，共用部分与共用房屋分摊建筑面积120.27㎡，按照建筑面积（共计1327.35㎡）计算，其单价为9,000元/㎡，合同约定总价款为11,946,150元。在上述合同中双方约定：由三原告一次性支付合同价款；三原告若未按照约定的时间付款，则需要按日支付逾期应付款万分之五的违约金；麓源公司应当在2013年5月31日前向三原告交付该商品房；三原告同意委托麓源公司代交专项维修基金和契税，按当地主管部门相关规定标准执行，并在接收该商品房的同时将上述税费交给麓源公司。当天，麓源公司作为甲方，郭栋良、姚淑芳作为乙方再次签订了《补充协议》，约定“1.2栋1单元2楼1#2#营业房楼面平台归乙方郭栋良、姚淑芳、郭春廷使用（按现有划分界限为准约400㎡）。2.2栋1单元1楼到2楼楼梯（2部）归乙方郭栋良、姚淑芳、郭春廷使用。3.甲方于2013年3月31日之前交付乙方国有土地使用证与房屋产权证，逾期按总价千分之三违约金，按日计算付给乙方，乙方于2013年1月15日之前向甲方交到办理产权所需的一切资料，否则延迟一天甲方交付乙方产权日期也相应延迟。（注：乙方已于2013年1月14日交齐资料）。……5、甲乙双方于2013年1月14日之前签订本合同，同时乙方向甲方支付人民币8375200.00，……2013年1月30日支付人民币3000000.00，甲方通知领取产权时应支付人民币1876942.00，……（包含住宅2-1-4-1与2-1-4-6所有款项及车位契税与车位维修基金及商铺天然气安装费用）。注：经协商该笔金额可在领取产权后一个月内付清。注：如乙方逾期付款，甲方将收取乙方欠款金额千分之三违约金，按日计算”。2013年3月8日，郭栋良、姚淑芳与麓源公司又签订了一份《商品房买卖合同》和补充协议，向麓源公司购买了“麓兰春都、荟城B区”2幢1单元506号住房，价款为381,800元，并于同日支付该套住房的房款331,800元。购买上述房产后，三原告陆续付款，麓源公司为其出具了收据，《收据》明细如下： （1）时间为2013年2月1日，金额为3,590元，内容记载系代缴“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层1号房屋契税； （2）时间为2013年2月1日，金额为4,433元，内容记载系缴纳“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层1号住宅专项维修基金； （3）时间为2013年2月1日，金额为329,183元，内容记载系代缴“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元201、202房屋契税； （4）时间为2013年2月1日，金额为14,361元，内容记载代缴“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层6号房屋契税； （5）时间为2013年2月1日，金额为1,025,934元，内容记载为购买“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元2层201、202的首付（预付）款； （6）时间为2013年2月，金额为359,033元，内容记载为购买“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层1号房首付（预付）款； （7）时间为2013年1月9日，金额为170,000元，内容记载为认购“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元2幢2单元2层201、202号房定金； （8）时间为2013年1月9日，金额为30,000元，内容记载为认购“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层6号房定金； （9）时间为2013年1月14日，金额为66,000元，内容记载为认购“麓兰春都·荟城B区”42号房定金，另外备注了“合同外价款”字样； （10）时间为2013年1月14日，金额为80,000元，内容记载为购买“麓兰春都·荟城B区”42号房首付（预付）款； （11）时间为2013年1月14日，金额为3,716,580元，内容记载为认购“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元2层1-2号房定金，另外备注了“合同外房款”字样； （12）时间为2013年1月14日，金额为4,658,620元，内容为购买“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元2层1-2号房首付（预付）款； （13）时间为2013年，金额为359,033元，内容为购买“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层6号房首付（预付）款； （14）时间为2013年2月1日，金额为4,433元，内容为交纳“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层6号房专项维修基金； （15）时间为2013年，金额为900,000元，内容为购买“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元201、202首付（预付）款。 2013年1月29日，天荟公司法定代表人贺治均用中国建设银行的银行卡刷卡支付了郭栋良、姚淑芳所购买的“麓兰春都·荟城B区”201号营业房的专项维修基金42,337元以及202号营业房的专项维修基金24,030.50元。两张中国建设银行刷卡的POS单据原件由本案的原告方持有。 2012年12月13日，麓源公司作为出租方（甲方），案外人龚永勤作为承租方（乙方）签订了《麓兰春都·荟城B区项目商铺租赁合同》，将位于“麓兰春都·荟城B区”2栋的201、202号营业房租赁给乙方，租赁面积为1327.35㎡。合同约定：该租赁物用于乙方从事装饰类大展品牌经营项目，租赁期限从2013年1月15日至2018年1月14日止，共计5年。该商铺的租金按月计算，按年缴付。租金不包括物业管理费、能耗税费和相关租赁税费等。按逐年递增租金方式（第三年每年8%递增，第四、五年每年10%递增）首年租金为39元/㎡/月，年租金总额622,000元/年，第一年优惠实收58万；次年租金为39元/㎡/月，年租金总额为622,000元/年；第三年年租金为42.12元/㎡/月，年租金总额为670,896元/年；第四年租金为46.33元/㎡/月，年租金总额为737,954元/年；第五年租金为50.96元/㎡/月，年租金总额为811,701元/年。签订本合同时，乙方一次性向甲方缴纳相当于三个月租金的履约保证金30,000元，在本合同终止并乙方履行了合同规定的全部义务后，甲方书面通知乙方履约保证金将转为担保乙方对消费者要求退货、赔偿及修理作出补偿的质量保证金。在履约保证金转为质量保证金满六个月后，如果没有任何消费者退货、赔偿及修理的索赔，则甲方向乙方无息退还该质量保证金；否则，甲方有权从该质量保证金中扣除前述索赔给甲方造成的任何损失；合同另有其他约定。该合同系案外人伍怡霖代龚永勤签订。原、被告一致认可三原告在购买201、202号营业房时即已得知上述营业房已由案外人龚永勤租赁。 2013年2月，案涉的201、202号营业房的国有土地使用权和房屋所有权登记在了三原告名下。房屋所有权证上载明201号营业房的建筑面积为846.74㎡，202号营业房的建筑面积为480.61㎡，合计1327.35㎡。 2016年2月23日，天荟公司向三原告发出《通知》，告知其2013年1月在荟城B区购买了2套住房和2栋1单元二楼商业用房，目前尚欠购房款180多万元（部分欠款已通过二楼租金收回），天荟公司售楼部和法律顾问曾数次电话通知前来结账领取产权证，但至今未办理结算手续，告知三原告抓紧办理手续和清算。2017年3月28日，天荟公司向三原告发出《欠款说明》称：“郭栋良欠本公司人民币1,876,942元，已还款1,535,240元，截止2017年3月28日尚欠本公司人民币341,702元。此款于2017年4月20日前全部付清，如不还清将按有关法律程序进行诉讼”。2018年1月17日，郭栋良前往天荟公司办公地点送达了《关于龚永勤租赁合同到期后收回租赁房屋的通知》，称2013年1月郭栋良等人购买了案涉201、202号营业房，当时该营业房由天荟公司招租给龚永勤，租金用于支付郭栋良方欠付房款。现在按照租赁合同约定的5年时间于2018年1月14日到期，故要求天荟公司在合同到期后三日内将房屋交还，并按租赁合同约定的租金结算支付郭栋良一方。 2017年4月17日，郭栋良、姚淑芳、郭春廷将天荟公司诉至本院，请求判令：1.天荟公司为郭栋良、姚淑芳办理401、406、506号住房及地下42号车位的产权转移手续并交付相应产权证书；2.判令天荟公司向三人支付201、202号门市的租金余款本金1,545,609元及相应利息；3.本案诉讼费由被告承担。同年5月8日天荟公司就此向三人提起反诉，请求：1.判令郭栋良、姚淑芳、郭春廷共同偿还反诉人房款及办理产权证等未付款项329,702元；2.判令被反诉人支付从通知领取产权证之日起至结清日的违约金及相关费用；3.请求判令被反诉人支付反诉费用。2017年9月15日，本院作出（2017）川1421民初1441号《民事判决书》。后该判决被提出上诉后，该判决被撤销并发回重审后以（2018）川1421民初11号为案号立案。在此案中，三原告自愿将201、202号营业房租金另行主张权利。2018年10月15日，三原告就201、202号营业房的租金将天荟公司诉至本院并提出本案上述诉讼请求。天荟公司在接收传票后，也就此向三原告提出反诉并提出上述反诉请求。 庭审中，三原告称在签订2013年1月14日的《补充协议》时，郭春廷虽并未在场，但是对郭栋良、姚淑芳签订《补充协议》的行为予以了授权，三原告自称在本案庭审中才发现该《补充协议》中所约定的尾款金额有误。天荟公司辩称龚永勤承租房屋后只向该公司缴纳了第一年的租金580,000元，并由天荟公司在与三原告签订买卖合同时已予以抵扣，龚永勤何时撤场天荟公司并不清楚；该公司后将201、202号营业房租赁给雷情从事餐饮经营，2014年5月1日至2015年12月30日期间由雷情支付了租金1,041,000元；该公司后又将201号营业房租赁给了谭常勇，其从2015年12月1日租赁至2017年1月30日要求撤场，期间共向天荟公司支付了254,240元租金；202号营业房由天荟公司租赁给了程玉霞经营茶楼，其在2015年12月1日至2017年10月30日期间共支付租金324,000元。上述金额合计2,199,240元，且其后天荟公司因与三原告的纠纷未再代为租赁房屋。另外，针对收据上所载明的“合同外价款”，三原告诉称本案所涉201、202号营业房并不涉及另行约定的价款；天荟公司辩称在2013年1月14日三原告来购房时为了在房管局备案时少交税费，故对于合同上201、202号营业房的单价按照6,200元/㎡计算，合同上的房屋总购房款即为1327.35㎡×6,200元/㎡=8,229,570元，契税为8,229,570元×4%=329,182.8元，合同外价款则为1327.35㎡×（9,000元/㎡-6200元/㎡）2,800元/㎡=3,716,580元。但因房管局不同意按照6,200元/㎡的标准计算，故最终双方仍然按照9,000元/㎡来计算房屋单价并书写合同。 本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉201、202营业房三原告所欠购房款是以2013年1月14日签订的补充协议确定的领取产权时应支付金额1876942元确定，还是以合同约定的购房款扣除已付购房款来确定？二、被告天荟公司收取的案涉201、202营业房的租金是以天荟公司与龚永勤签订的房屋租赁合同约定的金额计算，还是以被告天荟公司自述的实际收取的租金计算？ 关于焦点一，原、被告已经签订了《商品房买卖合同》，对原告所购房屋的价款作了约定，虽然原、被告双方于2013年1月14日签订了《补充协议》，但是《补充协议》还涉及原告所购的401、406号住房和42号车位，补充协议中并未明确载明其总价款包含了哪些项目及每个项目的具体价款，该《补充协议》第5条约定：甲乙双方于2013年1月14日之前签订本合同，同时乙方向甲方支付人民币8375200.00，……2013年1月30日支付人民币3000000.00，甲方通知领取产权时应支付人民币1876942.00，……（包含住宅2-1-4-1与2-1-4-6所有款项及车位契税与车位维修基金及商铺天然气安装费用），而从三原告提供的票据看，三原告在2013年1月14日签订合同当天及之前已经交纳购房款8721200元，还单独缴纳了相应的住宅维修基金和契税，由此可以看出《补充协议》确定的时间段给付款项的金额并不一定准确，且《补充协议》中包含的款项也不仅仅是购房款，还包括契税和住宅维修基金等；而401、406号住房和42号车位的购房款、契税、住宅维修基金已经通过本院的（2018）川1421民初11号和眉山中院的（2018）川14民终856号民事判决确认清楚，该补充协议中的差价并不能当然推断系201、202号营业房在其《商品房买卖合同》外所应付的款项，且原、被告一致认可201、202号营业房是按照单价9,000元/㎡计算，也是其实际价款，不存在“合同外价款”，因此，本院认为案涉201、202营业房三原告所欠购房款应当以合同约定的购房款扣除原告已付购房款来确定；本案案涉201、202号营业房双方均认可合同约定的购房款为11,946,150元，三原告陈述根据票据计算已经交纳gaod购房款10,471,134元，被告天荟公司对票据（7）涉及的定金170，000元不予认可，认为已经包含在票据（11）的金额中，其余付款金额无异议。本院认为目前票据（7）的原件仍在三原告手中，票据（11）并未载明包含了原收取的定金170,000元，如果包含应当在票据（11）上予以注明并收回原件，天荟公司未提供证据证实其辩称，其辩称不符合常理，本院对其此项辩称不予支持，票据（7）和票据（11）应系两笔不同的款项应分别计算。故三原告购买案涉201、202号营业房所欠尾款为11,946,150元－10,471,134元﹦1，475，016元。 关于第二个焦点，被告天荟公司于2012年12月13日与案外人龚永勤签订《房屋租赁合同》，将案涉的201、202号营业房租赁给龚永勤使用，又于2013年1月14日与三原告签订《房屋买卖合同》，将案涉的201、202号营业房卖给三原告，原、被告一致认可三原告在购买201、202号营业房时即已得知上述营业房已由案外人龚永勤租赁。三原告称被告对其承诺租金五年无忧，口头协议由被告天荟公司收取龚永勤的租金抵扣购房尾款，被告天荟公司不认可。本院认为，被告天荟公司与三原告签订《房屋买卖合同》之前已将案涉201、202号营业房租赁给案外人龚永勤，并告知了三原告该情况，原、被告之间对案涉201、202号营业房与案外人龚永勤的租赁合同如何履行应当有一个约定，结合被告天荟公司自述收取了龚永勤一年的租金，之后将案涉201、202号营业房租赁给案外人王情、谭常勇、程玉霞并收取相应的租金，被告天荟公司称与三原告之间口头协商由其代为出租收取租金抵扣购房尾款的事实，可以认定原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时达成了履行被告天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》，由被告天荟公司收取龚永勤租金抵扣三原告购房尾款的口头协议。在此情况下，被告天荟公司陈述龚永勤租赁一年后即不再租赁，在被告天荟公司与龚永勤的《房屋租赁合同》未解除或终止履行的情况下，其已经构成违约，被告天荟公司应当告知三原告该情况，并追究龚永勤的违约责任，但其并无证据证实进行了告知；被告天荟公司述称将案涉201、202号营业房租赁给案外人王情、谭常勇、程玉霞，租赁期限及租金均变化较大，其应当告知三原告该情况，但并无证据证实其告知了三原告，其自认的收取王情、谭常勇、程玉霞租金1619240元，也未提供银行转账凭证和票据证实，其真实性也无法认定；被告天荟公司明知案涉201、202号营业房与龚永勤签订的《房屋租赁合同》租赁期限为五年，在龚永勤租赁一年后不再租赁明显构成违约的情况下，未告知三原告该情况，自行将案涉营业房另行出租，收取租金抵扣三原告购房尾款，其自述收取的租金与龚永勤《房屋租赁合同》五年租金差额较大，该部份租金差额系因被告天荟公司的过错造成，应当由其承担，故被告天荟公司收取租金抵扣三原告购房尾款的金额应当以天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》约定的五年租金计算。因双方并未约定与龚永勤签订的《房屋租赁合同》期满后案涉营业房的租赁问题，故之后的租金在本案中不应当计算。 关于被告天荟公司主张收取龚永勤第一年的租金不应当用于抵扣三原告购房尾款，因为该租金是在与三原告签订《房屋买卖合同》之前收取，在《房屋买卖合同》中已经进行了价款扣减。但被告天荟公司与三原告签订的《房屋买卖合同》中并不能反映出已经将龚永勤第一年的租金进行了扣减，故被告天荟公司的该主张无证据证实，本院不予支持；被告天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》约定的五年租金为3422551元，三原告所欠购房尾款为1475016元，品跌后被告天荟公司应当退还三原告房屋租金1947535元；关于三原告主张的欠付租金利息，三原告与被告天荟公司达成了由天荟公司收取龚永勤租金抵扣购房尾款的口头协议，但并未约定结算时间和资金利息的计算，被告天荟公司已经书面通知三原告进行结算，由于双方存在分歧未能结算，被告天荟公司收取的多余租金未返还三原告并不构成恶意，本院对三原告的该主张不予支持。 关于反诉原告天荟公司主张的要求反诉三被告给付购房款及费用的请求，因前面已经认定天荟公司收取的案涉营业房的租金超过反诉三被告所欠的购房尾款，不存在反诉三被告欠天荟公司购房款，反诉原告天荟公司要求反诉三被告给付购房款的请求不能成立，本院不予支持；关于费用，双方均认可反诉三被告已经缴纳案涉201、202号营业房契税329,183元，反诉原告天荟公司未提供证据证明反诉三被告尚有201、202号营业房契税未交清；关于案涉201、202号营业房的住宅专项维修基金，天荟公司法定代表人贺治均刷卡支付201号门市住宅专项维修基金42,337元和202号门市住宅专项维修基金24,030.50元，天荟公司辩称该款系由该公司垫付，三原告对此不予认可，称系三原告支付的现金，由贺治均代为刷卡，刷卡后贺治均将单据交于三原告。联系到该刷卡单原件系由三原告持有的事实，本院对三原告的陈述予以采信，本院认定反诉三被告已经缴纳案涉201、202号营业房的住宅专项维修基金；关于反诉原告天荟公司主张的逾期付款违约金，虽然双方合同中约定了要一次性支付购房款，但是双方后来同意由反诉原告收取龚永勤租金来抵扣购房尾款，应当视为对付款期限的延期，且反诉原告收取的租金已大大超过反诉三被告所欠的购房尾款，故反诉原告的该请求不能成立，本院不予支持。 综上，本诉三原告的诉讼请求部份成立，本院部份予以支持；反诉原告天荟公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）仁寿天荟商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）郭栋良、姚淑芳、郭春廷返还已经收取的“麓兰春都·荟城”B区2幢1单元2层1号和2号营业房的租金抵扣购房尾款后的余款1，947，535元； 二、驳回原告（反诉被告）郭栋良、姚淑芳、郭春廷的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告仁寿天荟商贸有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费33,344元，由原告（反诉被告）郭栋良、姚淑芳、郭春廷负担12,302元，由被告（反诉原告）仁寿天荟商贸有限公司负担21,042元。反诉案件受理费10,666元，由反诉原告仁寿天荟商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  杜同金 审 判 员  魏 玮 人民陪审员  黄 忠 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  李丹丹