北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初164号原告：何星，男，1989年5月8日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：王斯琴（何星之母），1957年9月9日出生，蒙古族，住呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：高飞，恒信长城律师事务所律师。被告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：赵之涵，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：马肖，北京市金杜律师事务所上海分所律师。被告：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼A区2号4楼。法定代表人：侯跃华。被告：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路5号（商品交易中心一层）。法定代表人：石晓军。被告：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园3号商业楼。法定代表人：刘强。被告：内蒙古万合商贸股份有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区1号楼5单元801室。法定代表人：哈斯青格利。第三人：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街47号（回民区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。第三人：石晓军，男，1968年1月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。第三人：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。原告何星与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司），被告内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、被告内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、被告呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、被告内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司），第三人内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）、第三人石晓军、第三人哈斯苏亚拉案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何星之委托诉讼代理人高飞，被告中信信托公司之委托诉讼代理人马肖到庭参加诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。何星向本院提出诉讼请求：1.请求中止对呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石·香墅嶺（翠海名座）×××号房屋的执行，解除查封强制措施，不得执行该执行标的；2.判令本案诉讼费由中信信托公司承担。事实和理由：2014年12月9日，何星与科建公司签订《商品房买卖要约承诺书》，2015年4月14日，科建公司向何星发出《签订合同通知书》，何星与科建公司于2015年4月22日签订《商品房买卖合同》，何星作为买受人向科建公司购买涉案房屋，该房屋用途为住宅，建筑面积114.67平方米，单价为每平方米12127.93元，房屋总价为1390710元。何星当日支付第一笔购房款460710元（其中：招商银行转账150000元；包商银行转账310710元）；2015年6月8日何星支付第二笔房款380000元（包商银行转账）；2017年4月6日，何星支付第三笔房款550000元（招商银行转账给科建公司540000元，现金支付10000元。合计支付550000元），已经支付全部购房款，原案被执行人均出具收款收据。现房屋已经合法占有，并且交付房屋物业管理费和取暖费等。何星全家4口人，仅有父母所有、登记在何星名下唯一一套住房，何星有充分证据证明，何星的父母为登记在何星名下唯一住房的真实权利人，何星父亲、母亲、妹妹再无住房。何星现已成年工作，涉案房屋系何星真实拥有的唯一用于居住的房屋，无其他用于居住的房屋。2017年5月22日，北京市第三中级人民法院在（2017）京03执407号执行裁定书的强制执行过程中，查封了科建公司名下呼国用（2011）第00071号国有土地使用权证项下的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名金石·香墅嶺）在建工程，查封范围已经包含了何星已全款购买的涉案房屋。中信信托公司于2014年12月10日向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具证明，内容为：“内蒙古科建房地产开发有限公司用位于新城区呼哈铁路西侧，国有土地使用证编号为呼国用（2011）第00071号，使用权面积为49076.56平方米的土地在我公司做抵押，现我公司同意内蒙古科建房地产开发有限公司办理在上述抵押土地上开发建设的金石·香墅嶺（翠海名座）项目2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅楼及仓储和商业S1、S2、S3、S4、S5、S6号的预售许可证。”中信信托公司于2014年12月12日向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具证明，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目住宅2#—8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证。科建公司于2014年12月18日取得《商品房预销售许可证》。何星交付全部价款，而且实际占有使用，基于物权变动基础关系，何星对涉案房屋享有物权权利；从何星享有购买房屋的权利，享有房屋消费者物权期待权的角度，何星享有的民事权益，足以阻却和排除北京市第三中级人民法院的强制执行，应停止并解除查封，中止执行，不得执行该执行标的。一、何星与科建公司签订合法有效的商品房买卖合同，何星支付了全部房屋价款，科建公司向何星交付房屋，何星实际占有使用，基于双方商品房买卖合同法律行为而进行的物权变动，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，何星是涉案房屋的真实权利人，享有房屋的物权权利，人民法院应予确认，同时根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，何星就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应依法判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，对于物权变动规定了基于基础法律关系的法律行为变动，明确物权存在真实权利人，并可以请求人民法院予以确认物权权利。涉案房屋为科建公司合法建造，何星支付全部价款后，科建公司交付房屋，从法律上讲，何星基于与科建公司之间的合法的商品房买卖合同法律行为而引起物权发生变动，由科建公司变为何星享有物权权利，何星为真实权利人，符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第一条和第二条的规定精神，人民法院应确认何星享有物权权利。何星享有的民事权益足以排除法院强制执行，同时也符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，应依法判决不得执行该执行标的，中止执行。二、从何星作为已支付全部购房款的消费者所享有物权期待权的民事权益的角度，何星享有物权期待权的民事权益也优于工程价款优先受偿权、抵押权和一般债权，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，应赋予何星作为消费者对买卖房屋的物权期待权以排除执行的效力，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，何星就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应依法判决不得执行该执行标的。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”即建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权；该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即工程价款优先受偿权不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者，在逻辑上呈现出典型的法律传递关系。因此，可以得出结论，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者，符合生存利益优先的裁判原则，购房消费者的生存利益大于银行和企业的经营利益。在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买卖房屋的物权期待权以排除执行的效力，属于房屋消费者物权期待权保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条、第二十七条、第二十八条、第二十九条均体现了物权期待权的保护，明确了消费者对买卖房屋的物权期待权以排除执行的效力。最高人民法院起草司法解释的相关部门对《执行异议和复议规定》第二十四条的理解与适用方面提出，从司法实践看，能够产生排除效力的实体权利主要包括四类，其中之一是物权期待权。何星在执行异议阶段也向人民法院提交大量购买涉案房屋系用于居住的证据，何星作为已支付全部购房款的买受人，享有物权期待权的民事权益。中信信托公司是否享有在建房屋的抵押权，需要其予以证明。退一步讲，中信信托公司即使享有在建房屋的抵押权，也不能对抗何星作为已支付全部购房款的买受人所享有的物权期待权的民事权益。另外，根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，何星也符合其权利能够排除执行的条件，而且何星在执行异议阶段也是围绕第二十九条规定的三个条件进行举证，尤其对于何星无其他用于居住的房屋进行充分举证。因此，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，何星就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应依法判决不得执行该执行标的。此外，《2015年全国民事审判工作会议纪要》虽然没有正式下发，但其归纳的第三十九条也是对司法实践的总结，体现出法律和政策导向，体现出对买受人的保护。第三十九条明确：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得了银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”。本案中，科建公司即使是以在建工程抵押给中信信托公司，在中信信托公司同意进行预售的情况下，科建公司与何星签订《商品房买卖合同》，何星依约支付全部购房款，现科建公司不能偿还贷款，抵押权人中信信托公司请求法院强制执行涉案房屋的请求不应予以支持，且何星对案涉房屋亨有的权利依法优先于抵押权，故何星对涉案房屋享有的买受人的权利依法能够排除人民法院的强制执行。三、中信信托公司同意科建公司向社会公众销售房屋，自身未能控制风险，却又要求法院执行购房者的房屋，有违公理，严重影响老百姓生存和生活，不应得到支持。中信信托公司基于与其他主体之间的交易行为产生的经营风险，却通过申请执行包括涉案房屋的行为转嫁风险，并导致法院执行并查封该房屋，违反了《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则及合理原则，第七条规定的诚信原则，第八条规定的公序良俗原则，侵害了何星的购房权利和物权期待权，同时侵害众多消费者的生存权益，影响社会经济秩序，影响稳定，人民法院应中止本案的执行，不得执行该房屋。如前所述，中信信托公司于2014年12月10日向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具证明，2014年12月12日向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具证明，科建公司才于2014年12月18日取得《商品房预销售许可证》。根据《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国建筑法》的相关规定，房地产企业开发房屋需要与规模相适应的投资额，科建公司缺乏应有的资金，以土地使用权进行抵押获得中信信托公司的贷款资金，双方明知本身存在金融债权难以实现的风险，为了规避风险，中信信托公司向呼和浩特市住房保障和房屋管理局以及呼和浩特市房地产产权市场管理处出具证明，同意办理《商品房预销售许可证》，就是允许科建公司向社会销售房屋。中信信托公司本应控制销售房屋价款，用以实现抵押权，实现金融债权，假如科建公司将销售价款未用于偿还金融债权，消灭抵押权，中信信托公司也属于放任。因此，中信信托公司同意科建公司向社会公众销售房屋，自身未能控制风险，却又要求法院执行购房人的房屋，有违公理，严重影响老百姓生存和生活，不应得到支持。人民法院应中止本案的执行，不得执行该房屋。中信信托公司只能对其他主体主张房屋转让价金的执行。反言之，如果中信信托公司当时因抵押不同意科建公司销售房屋，科建公司不会取得《商品房预销售许可证》，包括何星在内的众多购房者也不会购买涉案房屋。因此，是中信信托公司和科建公司造成何星购买的房屋被查封、被执行的风险，其后果也应由中信信托公司自行承担。四、退一步讲，即使中信信托公司享有抵押权，其同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目预售许可证即表示其同意对其享有抵押权的房屋进行销售，抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金，在其自愿放弃对该房产的抵押权并申请对抵押财产强制执行的情况下，人民法院应维护社会公平正义，涉案房屋不应被查封，而应就涉案房屋的转让价金进行执行。中信信托公司是否享有抵押权有待其证实，退一步讲，即使中信信托公司享有抵押权，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定的立法本意，采取了通过牺牲抵押人对价金的支配来保障抵押权人，受让人可以获得完整的所有权的价金的物上代位主义。抵押权人同意转让抵押物的情况下，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。中信信托公司于2014年12月10日、12日分别向呼和浩特市住房保障和房屋管理局、呼和浩特市房地产产权市场管理处出具证明，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目住宅2#—8#楼及商业S1、S2、S6楼预售许可证，表明其同意对涉案房屋进行销售，应视为放弃抵押权。2015年4月22日，在何星与科建公司签订购买涉案房屋的《商品房买卖合同》，全额支付购房款1390710元后，中信信托公司对于涉案房屋已不再享有抵押权，其只能对已支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权，即中信信托公司只能要求科建公司就该房屋转让价款承担清偿债务的责任。综上，中信信托公司在其享有抵押权的情况下，自愿做出承诺，允许涉案房屋进行销售，其有权处置该权利并应承担相应后果，在涉案房屋已合法转让的情况下，不应再查封何星通过合法途径购买的涉案房屋，而应对科建公司执行该房屋的转让价金。综上所述，涉案房屋的物权依法应属于何星，何星对该房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，请求人民法院依法判决支持何星的诉讼请求。中信信托公司辩称，何星的诉讼请求及理由与事实情况不符，没有法律依据，依法应予驳回。具体理由如下：一、何星不享有足以排除法院强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案应由何星举证证明其享有足以排除法院强制执行的合法民事权益，如不能证明，应承担举证不能的败诉后果。但是何星提交的材料不能证明其具有足以排除执行的权利，应依法驳回其诉讼请求。（一）在法院查封之前，何星没有与科建公司签订合法有效的书面买卖合同。《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）款规定：“（案外人）应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”而何星并未签订任何合法有效的书面买卖合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押杈。”科建公司未经中信信托公司同意，与何星签订《商品房买卖合同》，违反了前述强制性规定，应属无效。同时，何星可通过涉案房屋的预售许可证及有关公开信息了解涉案土地使用权的抵押情况，对《商品房买卖合同》无效也负有过错。科建公司获得的呼房预销售证第140089号《商品房预销售许可证》上，呼和浩特市房地产产权市场管理处在其上注明“金石·香墅嶺项目已经于2014年12月9日在中信信托有限责任公司办理在建工程抵押。抵押楼号：2#、3#、4#、5#、S1#、S2#。抵押期限为2014年11月20日至2019年4月3日”并加盖公章，未经中信信托公司同意，何星与科建公司签署的《商品房买卖合同》应属无效。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，因此，何星与科建公司在2015年4月22日签署的《商品房买卖合同》也已经违反《中华人民共和国房地产管理法》的强制性规定，应属无效。何星亦不能基于该合同主张对涉案房屋享有权利，进而排除强制执行。（二）何星提交的证据不足以证明其“名下无其他用于居住的房屋”。根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，尽管该条没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括何星的居住地、户籍地及身份证上记载的地址。根据本案何星提交的房屋所有权证呼房权证赛罕区字第XXXX号明确显示何星名下有房。该房屋所有权证由呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具，可以证明何星为嘉林小区×××号房屋的所有权人，共有情况为单独所有，该房屋建筑面积170.66平方米，位置坐落于赛罕区巧报镇大台村嘉林小区。同样这一地址也是何星的身份证上列明的地址。现何星提交由某街道办事处出具的《证明》，且证明内容是何星非单独居住，此《证明》无法证明何星名下无房。何星同时提交嘉林小区项目部出具的《证明》，其中手写注明何星名下没有居住房屋。这两份证据显然不符合上述条件，即何星没有充分举证证明其名下没有其他用于居住的房屋，应当承担举证不能的不利后果。从何星提交的其与内蒙古众惠房地产开发有限责任公司签署的商品房买卖合同来看，2012年2月9日何星作为买受人从该房地产开发公司购买了嘉林小区×××号。同样，该房地产开发公司向何星开具的购房款发票上也列明了所购房屋为嘉林小区×××号房屋。由此可见，嘉林小区×××号房屋确属何星名下房屋。退一步讲，暂不论何星所谓嘉林小区房屋的真实权利人为其父母这一主张的合法性、效力性，《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。何星作为房屋所有权证上登记的房屋所有人，其所有权不应因资金来源而产生变化。《执行异议和复议规定》第二十九条的立法目的是保护消费者生存权，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，但是何星名下存在可以用于居住的房屋，其未能满足《执行异议和复议规定》第二十九条的举证责任，应当承担举证不能的不利后果。（三）何星未能证明其已经支付50%以上购房款。根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，何星应当提交证据证明其已经支付了50%以上购房款。在本案中，何星仅提供了科建公司出具的增值税普通发票，未提交其向科建公司付款的有关转账凭证。因此，何星与科建公司签订的《商品房买卖合同》以及款顼来往情况存在严重瑕疵，何星应承担举证不能的不利后果，其情况不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三款的规定。综上，何星未充分举证证明其对案涉房屋享有排除执行的民事权益，应当承担举证不能的后果。二、中信信托公司仅同意科建公司办理预售许可证，使房屋达到可预售的状态，并不意味着放弃抵押权。最高人民法院在2018年12月20日作出的（2018）最高法民申6179号民事裁定书中明确认定，“即便海控公司在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋，也不能由此认定海控公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。可见，王国华作为购房者，其现在对抗的是海控公司针对案涉房屋享有担保物权的强制执行，故本案需参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断王国华对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。”即，就算抵押权人在办理抵押后明确同意抵押人出售案涉房屋，也不能由此认定抵押权人丧失了对案涉房屋享有的抵押权。何星在《民事起诉状》中称中信信托公司的抵押权已经消灭，没有任何法律依据或事实依据。中信信托公司享有登记在册的金石·香墅嶺在建工程及相应建设用地使用权的抵押权，其抵押权是否消灭或放弃，应以中信信托公司作出明确的放弃权利意思表示并办理解除有关抵押财产的抵押登记为必要条件。同时，在中信信托公司2014年12月12日向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具的《证明》的最后一页特别说明：“本证明仅限内蒙古科健房地产开发有限公司用于办理金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼，商业S1、S2、S6#楼预售许可证；本证明的出具不视为我司同意对已办理在建工程抵押的在建工程进行解押。”本案中，尽管为了实现房地产销售，回笼资金清偿中信信托公司债务，中信信托公司曾同意科建公司就金石·香墅嶺项目办理预售许可证，但这只意味着中信信托公司同意使房屋达到可预售的状态，获得行政机关对于有关房屋预售的许可，是一项行政法律行为。与此截然不同的是，科建公司将具体的金石·香墅嶺项目房屋销售给不同的“购房人”，显然属于民事法律范畴，应由民事法律法规的规定及当事人之间的约定予以规制和约束。根据中信信托公司与科建公司等主体的抵押合同约定，以及《中华人民共和国物权法》的相关规定，科建公司的具体销售行为应在中信信托公司逐一审核、批准后方可进行。人民法院在执行异议之诉中应全面查清案件事实，理清其中交错的法律关系。尽管中信信托公司同意科建公司申请预售许可，但这一行政许可行为与民事法律关系中出售抵押物的行为存在时间上的先后和逻辑上的差别，不宜囫囵吞枣，将同意办理预售理解为同意销售，更不应认定为放弃抵押权。何星的此项主张有违抵押权设定及解除的基本常识，毫无事实及法律依据。综上，何星未能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不符合《执行异议和复议规定》第二十九的有关规定，何星提出的诉讼请求不能成立，恳请法院依法判决驳回何星的全部诉讼请求，保护中信信托公司的合法权益。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院传唤未到庭，亦未提交书面意见。本案审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。何星向本院提交以下证据：第一组证据：证据1.《签订合同通知书》，证据2.《商品房买卖合同》，证据3.《商品房预销售许可证》；以上证据证明何星在人民法院查封案涉房屋之前，在科建公司具备合法的房屋预售资格的情况下，与科建公司签订合法、有效的书面房屋买卖合同。第二组证据：证据4.购房款发票，证据5.购房款转账凭证；以上证据证明何星在人民法院查封案涉房屋前，已按照房屋买卖合同约定全部付清购房款，对涉案房屋享有物权权利。第三组证据：证据6.户内弱电预留孔温馨提示，证据7.物业费结算单，证据8.住宅装修许可证，证据9.收据；以上证据证明何星已经将案涉房屋作为生活住房占有并使用。第四组证据：证据10.户口本及身份证复印件，证明何星一家四口身份关系；证据11.房屋网上签约备案信息查询结果证明、不动产登记信息查询结果，证明何星亲属三人名下均无住房；证据12.不动产登记信息查询结果，证据13.商品房买卖合同，证据14.职工个人住房公积金担保贷款借款合同，证据15.缴费发票、收据，证据16.证明；证据12-证据16共同证明何星自己没有用于居住的房屋。同时，以上四组证据共同证明何星符合《执行异议和复议规定》所规定的情形，何星享有房屋消费者的物权期待权，能够排除人民法院的强制执行，并且何星享有优于建设工程价款优先权、抵押权和其他债权的民事权益。第五组证据：证据17.证明，用以证明中信信托公司向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具证明，明确表示其同意为科建公司办理预售许可证，其同意销售涉案房屋。证据18.内蒙古大学《贺信》（大学录取通知书），证明在涉案房屋购房时，何星只是大学一年级新生，没有购房的经济实力，涉案房屋是何星母亲购买的。中信信托公司对何星提交的证据发表如下质证意见：对证据1、证据2的真实性、合法性无法确认，对其关联性及证明目的不予认可，科建公司未经中信信托公司同意与何星签署《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的强制性规定，应属无效；同时，何星可以通过预售许可证及有关公开信息了解涉案土地使用权的抵押情况，对《商品房买卖合同》的无效也负有过错；呼房预销证第20140089号《商品房预销售许可证》有呼和浩特市房地产产权市场管理处的手写说明并加盖公章，注明金石·香墅嶺项目相应楼栋在中信信托公司办理在建工程抵押，未经中信信托公司同意，何星与科建公司签署《商品房买卖合同》应属无效。对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据为复印件，对比中信信托公司的原件，该份复印件在左下方处为空白。原件在左下方有呼和浩特市房地产产权市场管理处的手写说明并加盖公章，注明金石·香墅嶺项目相应楼栋在中信信托公司办理在建工程抵押。在何星与科建公司签署《商品房买卖合同》之前，中信信托公司已经取得涉案房屋的在建工程抵押权，未经中信信托公司同意，何星与科建公司签署《商品房买卖合同》应属无效。对证据4、证据5的真实性、合法性无法确认，对其关联性及证明目的不予认可，科建公司开具给何星的购房发票，日期是2018年9月17日，缺少必要的转账凭证，发票有王斯琴的手写签字，但是不能说明购买人就是王斯琴。对证据6-证据9的真实性、合法性无法确认，关联性、证明目的均不认可，其中户内弱电预留孔温馨提示及物业费结算单，该证据的出具方均为内蒙古金石物业服务有限责任公司，金石蒙荣集团客观上存在大量民间借贷，主观上有协助购房人取得案涉房屋的动机，退一步说，即使该两份证据属实，其中的落款日期是2018年6月10日，远远晚于2017年5月20日法院实地勘察对案涉房屋进行查封的日期，无法证明其已经在查封之前合法占有案涉房屋；对住宅装修许可证的质证意见同上。对于嘉林小区的收据和发票，无法确认其真实性、合法性，对关联性和证明目的均不予认可，收据所载内容为嘉林小区相关的物业费及二次垃圾转运费，与本案无关。对证据10的真实性、合法性无法确认，对其关联性及证明目的不予认可，何光银、王斯琴与本案无关。对证据11的真实性、合法性无法确认，对其关联性及证明目的均不予认可，何光银不是案涉房屋的买受人，与本案无关。对证据12的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的不予认可，何星为案涉房屋的买受人，根据呼和浩特市房屋产权产籍档案馆出具的《证明》，恰恰证明何星名下有居住用房，位置在赛罕区嘉林小区×××号，面积为170平方米。对证据13的真实性、合法性无法确认，对其关联性及证明目的不予认可，王斯琴与本案无关，即便王斯琴与其他主体签订了《商品房买卖合同》，也不能改变房屋所有权证上登记的是何星的事实，何星名下除涉案房屋之外，还有其他住房。对证据14的真实性、合法性无法确认，对其关联性及证明目的不予认可，《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。何星作为房屋所有权证上登记的房屋所有人，其所有权不因资金来源而产生变化，应当以登记为准。对证据15的真实性、合法性无法确认，对其关联性及证明目的不予认可，开具给王斯琴的票据与本案无关。对证据16真实性、合法性无法确认，对其关联性及证明目的不予认可，大学东路街道办事处出具的证明不具有无房证明的效力，并且证明内容是何星并非单独居住，无法证明何星名下无房；对于嘉林小区项目部出具的《证明》，何星和其父母作为小区业主，该小区项目部的证明显然不符合《执行异议与复议规定》第二十九条的证明条件，应当承担举证不能的不利后果。对证据17真实性、合法性无法确认，对其关联性及证明目的不予认可，何星提交的证据为复印件，无法确认其真实性，最高人民法院在（2018）最高法民申6179号民事裁定书中明确认定就算抵押权人在办理抵押后明确同意抵押人出售涉案房屋，也不能由此认定抵押权人丧失了对涉案房屋享有的抵押权；该证明的日期是2014年12月10日，中信信托公司提交的向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具的《证明》落款时间是2014年12月12日，在何星提交的《证明》之后，并且在2014年12月12日中信信托公司出具的《证明》中写明金石·香墅嶺项目住宅6号楼的在建工程已经办理抵押，并特别说明“本证明仅限科建公司用于办理金石香墅嶺项目住宅2#-8#楼，商业S1、S2、S6#楼预售许可证，本证明的出具不视为我司同意对已办理在建工程抵押的在建工程进行解押”，由此可见，即便中信信托公司同意科建公司办理商品房预售许可，何星提交的《证明》不能证明中信信托公司对涉案房屋放弃抵押权。对证据18的真实性、合法性无法确认，对其关联性及证明目的不予认可，该证据与何星是否具有排除强制执行的民事权益无关。中信信托公司向本院提交以下证据：证据1.（2019）京03执异57号执行裁定书，证明法院于2017年5月22日查封了科建公司名下呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权证对应的在建工程，何星未在法院查封之前合法占有涉案房屋，北京市第三中级人民法院的裁定于法有据，应予支持。证据2.呼他项（2014）第008号《土地他项权利证明书》，证明在科建公司与何星签署《商品房买卖合同》之前，中信信托公司已经于2014年1月10日取得了涉案土地使用权的抵押权，未经中信信托公司同意，本案购房人与科建公司签订的《商品房买卖合同》无效。证据3.呼和浩特市住房保障和房屋管理局官方网站公示，证明何星准备购买涉案房屋时，该房屋已被法院执行查封，该等情况已经在呼和浩特市住房保障和房屋管理局官方网站上公示为不可售状态，何星没有尽到一般购房主体的合理注意义务，仍然就涉案房屋签订商品房买卖合同，由此产生的风险应当自行承担。证据4.商品房预售许可证，证明呼和浩特市房地产产权市场管理处已经在商品房预售许可证上注明中信信托公司已于2014年12月2日办理了包括涉案房屋在内的在建工程抵押，未经中信信托公司同意，何星与科建公司签署的商品房买卖合同应属无效。证据5.中信信托公司给呼和浩特市房地产产权市场管理处出具的证明，证明中信信托公司仅同意科建公司办理预售许可证，使房屋达到可预售的状态，并不意味着放弃抵押权。何星对中信信托公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性予以认可，证明目的不予认可，该执行裁定书适用的是《执行异议与复议规定》第二十八条，适用法律错误。对证据2的真实性予以认可，证明目的不予认可，该土地使用权虽已设定抵押，但是中信信托公司出具了同意科建公司办理房屋预售许可证的证明，证明其已经同意科建公司对外销售房屋；基于中信信托公司的同意，何星与科建公司签订的商品房买卖合同是合法有效的。对证据3的真实性、证明目的不予认可，上面没有日期，什么时间才能查询到房屋不可售没有时间，在何星买房的2015年4月22日，是不是可以查询到房屋不可售状态不得而知；另外，法律并未规定买受人需要提前上网查询房屋的状态之后才能购买，这不是买受人的法定义务。对证据4的真实性、证明目的不予认可，何星也提交了一份商品房预售许可证，上面并没有标注房屋已经处于抵押的状态，很难想象这样一份手写批注的商品房预售许可证是一个行政许可行为，这是非常不严肃的事情。对证据5的真实性、证明目的不予认可，何星买房时并未看到这份证明，何星并不知道房屋抵押的状态，而且针对该证据的陈述是中信信托公司自己对法律的理解，对何星不产生法律效力。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉均未向本院提交证据。经庭审质证，对于上述证据，本院将依法予以核实，并结合在案证据和案情予以综合认定。本案庭审中，何星与中信信托公司均同意将（2019）京03民初296号民事判决书经审理查明部分涉及的相关内容作为本案查明事实的部分予以记载。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院综合在案证据予以认定。本院经审理认定事实如下：一、中信信托公司的执行依据形成情况2013年12月26日，中信信托公司作为贷款人与借款人金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定该合同项下借款金额总额为2.5亿元，借款总金额以贷款人通过信托计划募集资金和实际发放的贷款金额为准。首笔借款期限为3年，自首笔借款起息日起算；后续分次发放的借款期限为自每笔借款起息日起至首笔借款起息日满3年之日止。提款前提条件包括科建公司已在兴业银行股份有限公司呼和浩特分行营业部开立《账户监管协议Ⅲ》项下监管账户，且预留的印鉴为中信信托公司指定的人名章、咨询公司指定的人名章和科建公司财务专用章。借款人应于每个付息日、还本日和提前还本日之前提前2个工作日将应付利息和本金归集至该合同约定的信托贷款专用账户，同时，借款人应填具上述应付利息和/或本金数额的划款指令及其他文件，并将该划款指令交付至该合同项下的信托贷款专用账户的开户银行。借款人同意，在每个付息日、还本日和提前还本日，有该合同项下的信托贷款专户的开户银行凭上述划款指令及其他文件将借款人按约定存放于信托贷款专户的资金划转至该合同约定的信托财产专户，上述划款无需另行取得借款人同意或另行提供划款凭证。该合同第五条约定借款人开立的信托贷款专用账户名称为金石蒙荣集团，该合同第十条约定借款人应向贷款人支付的贷款本息以及如借款人违反合同需向贷款人支付的罚息、违约金等该合同项下的所有利益，均应汇入贷款人指定的信托财产专户，账户名称为中信信托公司。关于资金监管，合同约定中信信托公司、兴业银行股份有限公司呼和浩特分行将按照《账户监管协议》和/或《委托管理协议》约定，对金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司的监管账户进行监管。金石蒙荣集团应遵守《账户监管协议Ⅰ》和《委托管理协议》的约定，并保证金石蒙荣房地产公司、科建公司和富源公司亦遵守《账户监管协议》和《委托管理协议》项下相关约定。同日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订了《抵押合同Ⅱ》，并陆续签订多份补充协议。约定科建公司愿意为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为呼国用〔2011〕第00071号《国有土地使用证》项下、位于呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧的国有土地使用权，该合同所附《抵押物清单（土地）》显示土地使用权人为科建公司，使用权面积49076.56平方米，在该国有土地上开发的房地产项目即本案所涉金石·香墅嶺项目（原名为翠海名座项目）。该合同第6.1条约定了抵押人对抵押物所属房地产项目开发建设的进度，第6.2条约定了抵押人销售（含预售）该房地产项目的进度。第6.3条约定，在第6.1条、6.2条约定的各期限届满时，如果该房地产项目开发建设、销售进度未达到约定指标，但未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，则抵押权人有权约谈抵押人，抵押人应向抵押权人说明开发建设、销售进度未达到约定要求的原因，抵押权人有权要求抵押人加快开发建设、销售进度，和/或要求抵押人向监管账户内补足累计存入监管账户内的销售款数额与第6.2条约定的销售收入指标之间的差额，和/或要求抵押人在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，达到约定指标。如果抵押人未能在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，使项目开发建设、销售进度达到约定指标，则即使未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，抵押权人仍有权宣布主合同项下部分或全部贷款余额提前到期，并且提前收回部分乃至全部贷款余额。第6.4条约定，在拟销售该涉案房地产项目时，抵押人应在签约前向抵押权人提供拟采用的不存在未定条款的房屋转让协议（商品房买卖合同）定稿版本，经抵押权人认可后方可使用该合同版本进行销售。第6.5条约定，经双方同意，原则上每半年可以由双方认可的北京康正宏基房地产评估有限公司对抵押物进行一次动态评估。第6.9条约定，如抵押权人拟请求抵押权人出具同意出售相应面积抵押物的书面文件，或者同意解除相应面积抵押物的抵押，则应按下述比例先行、足额向监管账户内存储作为保证金的资金……第6.12条约定，经抵押权人书面同意，抵押人销售涉案房地产项目房屋的，抵押人应将销售款与已向监管账户内存储的该等销售款对应的保证金的差额全部划至监管账户。第6.14条约定，在该合同存续期内，抵押人对抵押物进行其他处分，须经抵押权人事先同意，并按抵押权人要求的期限将处分所得全部存入监管账户。第6.15条规定，划付至监管账户内的款项，仅能按《账户监管协议Ⅲ》约定使用。监管账户内款项中与下述金额之和等额的部分，作为向中信信托公司履行债务保证金……第8条约定，抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得以出售、转让、置换、入资、赠与等方式处分全部或部分抵押物，除非该等处分经由抵押权人书面同意，并且抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按约定偿还全部主合同项下债权。第9.1条约定，除非抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按抵押权人要求偿还主合同项下债务，否则，如发生债务人在主合同项下违约且未在主合同约定的宽限期之内改正或补救的情形，抵押权人有权要求抵押人补充担保，在抵押人不能如约补足时，抵押权人可行使抵押权，以实现本合同项下的担保权益。第9条约定，如发生全部或部分抵押物不能变现的情况，抵押权人有权要求抵押人另行提供与不能变现的抵押物价值相当的其他担保物作为替代。第10条约定，任何一方违反该合同项下义务的，违约方应赔偿守约方因违约造成的所有损失。2014年1月10日，中信信托公司取得了呼他项（2014）第008号《土地他项权利证明书》，取得涉案土地使用权的抵押权，抵押面积49076.56平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。2014年11月20日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-1》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素（一）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1-S2），在建工程要素（二）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（住宅6#、7#、8#、S6）。2015年7月30日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-3》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1、S3）。同日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-4》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（6#、7#、8#、S4）。中信信托公司提供的《商品房预销售许可证》复印件记载：金石·香墅嶺项目已经于2014年12月9日在中信信托公司办理在建工程抵押，抵押楼号：2号、3号、4号、5#、S1、S2；抵押期限2014年11月20日至2019年4月3日。另查，2014年4月3日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项1.94亿元，借款期限为2014年4月3日至2017年4月3日。2014年4月28日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项0.56亿元，借款期限为2014年4月28日至2017年4月3日。根据银行转账凭证，2014年4月3日、2014年4月28日，中信信托公司分别向开户人为金石蒙荣集团的账户转账1.94亿元、0.56亿元。2016年5月，中信信托公司向科建公司发送《要求纠正违约行为的通知》，称科建公司违反《抵押合同Ⅱ》及其补充协议第6.2.2条约定，即2016年4月30日前，翠海名座项目累计已实现的销售收入不低于1.4亿元。且中信信托公司通知科建公司于2016年5月20日前，完全纠正上述违约行为，否则中信信托公司有权宣布《信托贷款合同》项下信托贷款提前到期。2016年8月，中信信托公司向科建公司发送《关于主债权提前到期的通知》。2016年9月2日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0107号执行证书。申请执行人为中信信托公司，被申请执行人为金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司、万合商贸公司、石晓军和哈斯苏亚拉。该执行证书记载，中信信托公司委托其代理人向该公证处确认，自贷款发放后，金石蒙荣集团已按主合同约定如期偿还了2015年4月3日应付的贷款利息2995万元整；2015年10月30日，借款人按主合同约定提前偿还了贷款本金5000万元整及相应利息350万元；2016年4月14日，借款人按主合同约定偿还了2016年4月3日应付的贷款利息2440万元整。中信信托公司主张，2016年4月30日，抵押人科建公司未完成与中信信托公司签订的《抵押合同Ⅱ》（包括《抵押合同Ⅱ之补充协议》）第6.2.2条约定的翠海名座项目的销售进度指标，已构成违约，且科建公司未在中信信托公司确定的期限内纠正违约行为。中信信托公司决定宣布贷款提前到期，要求金石蒙荣集团于2016年8月16日偿付剩余未偿贷款本金、利息共计212502777.78元，金石蒙荣集团未于2016年8月16日向中信信托公司偿还，各担保人均未于2016年8月16日履行担保义务。2016年8月30日，借款人向中信信托公司偿还了贷款本金200万元及相应利息145638.89元，但仍有本金1.98亿元及相应利息未获清偿。（2016）京方圆执字第0107号执行证书认定执行标的为：1.贷款本金1.98亿元人民币；2.截至贷款提前到期日（2016年8月16日）金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币12377750元；3.贷款提前到期日（2016年8月16日，含该日）至2016年8月30日（暂计算至2016年8月30日，不含该日）期间金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币2040500元；4.2016年8月30日（含该日）至借款人实际偿还贷款本金之日（不含该日）期间的贷款利息；5.中信信托公司为实现债权所实际支付的各项费用；6.科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；7.富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；8.金石蒙荣房地产公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保、质押担保、连带保证责任；9.万合商贸公司对主合同项下的全部债务承担质押担保责任；10.石晓军对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任；11.哈斯苏亚拉对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任。可供执行的标的物包括科建公司持有的国有土地使用证编号为呼国用〔2011〕第00071号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石香墅嶺项目）在建工程。中信信托公司对该抵押财产享有优先受偿权。二、金石·香墅嶺项目购房人权利取得情况2014年12月10日，中信信托公司向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具《证明》，载明：科建公司用位于新城区呼哈铁路西侧，国有土地使用证编号为呼国用（2011）第00071号，使用权面积为49076.56平方米的土地在中信信托公司做抵押，现中信信托公司同意科建公司办理在上述抵押土地上开发建设的金石·香墅嶺（翠海名座）项目2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅楼及仓储和商业S1、S2、S3、S4、S5、S6号的预售许可证。2014年12月12日，中信信托公司向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具《证明》，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证；并特别说明，本证明仅限科建公司用于办理金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证，不视为中信信托公司同意对已办理在建工程抵押的在建工程进行解押。根据何星提交的证据显示，2015年4月22日，何星作为买受人与出卖人科建公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。2014年12月9日，科建公司向何星出具金额为460710元的收据。2015年6月8日，科建公司向何星出具金额为380000元的收据。2017年4月6日，科建公司向何星出具金额为550000元的收据。2018年9月17日，科建公司向何星开具金额为1390710元的发票一张，不动产项目名称为金石·香墅嶺，不动产楼牌号为涉案房屋。三、本案诉讼形成过程2017年5月11日，中信信托公司依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2017）京03执407号执行裁定书，裁定书第六项载明：被执行人科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任〔抵押财产为：科建公司持有的国有土地使用证编号为呼国用（2011）第00071号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石香墅嶺项目）在建工程〕。2017年5月22日，本院依据（2017）京03执407号执行裁定书查封了科建公司名下金石·香墅嶺在建工程，查封范围包括涉案房屋，查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，何星提出执行异议，称其与科建公司签署了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，并支付了购房款。本院依据《执行异议和复议规定》第二十八条，裁定驳回何星的异议请求。据此，何星提起本案诉讼。上述事实，有《土地他项权利证明书》、《商品房买卖合同》、发票、收据、（2019）京03执异57号执行裁定书等在案证据及当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，在案外人执行异议之诉中，主要应当审查提出执行异议的案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益；而对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行，应根据民事权益的实体法性质和效力进行判断，本质上涉及对双方主张的实体权利的位阶、优先性进行衡量。本案中，根据执行证书和本院出具的裁定书，科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任，故中信信托公司主张权利的依据为其对涉案房屋所享有的抵押权，而本案诉争房屋的买受人亦主张对该房屋享有权利。故本案的主要争议焦点为涉案房屋的买受人就执行标的是否享有民事权益，是否足以排除中信信托公司依据抵押权而申请的强制执行。一、关于本案房屋买受人对涉案房屋所享有的权利《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，何星于本院查封涉案房屋之前与科建公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。依据该合同的履行情况，科建公司尚未将涉案房屋过户登记在买受人名下，故买受人对涉案房屋尚不享有所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同》，买受人对于其取得房屋的所有权有合法的正当期待，因此，买受人依据《商品房买卖合同》享有债权权利和所有权期待权利。二、关于买受人对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行本院认为，何星就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：（一）涉案房屋系经中信信托公司同意而销售中信信托公司主张，其同意办理预售许可证，仅为同意科建公司申请行政许可，不等于民事法律关系中同意科建公司出售房屋，本案购房人买受房屋未经抵押权人中信信托公司同意。对此本院认为，中信信托公司出具证明同意金石·香墅嶺项目办理预售许可证，对于在该项目办理完成预售许可证后，便可达到公开对外销售的条件，中信信托公司应当有预期；预售许可证系向一般购房人提供、展示的信息，足以令一般购房人产生涉案房屋系经抵押权人同意而销售的信赖，而对于中信信托公司与科建公司以合同等其他形式约定的销售条件，其内容并未向购房人披露，如将合同中约定的不公开的条件作为要求一般购房人已知或应知事项，有违公平。因此，对于购房人而言，中信信托公司出具的证明系同意出售涉案房屋的意思表示，涉案房屋系经抵押权人同意而销售。（二）中信信托公司主张行使抵押权缺乏依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条规定，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押人可以处分即转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日抵押权人即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于转让价金应向抵押权人提前清偿或者提存。本案中，中信信托公司已同意销售作为抵押物的涉案房屋，所以中信信托公司在涉案房屋的交换价值实现之日即丧失了对涉案房屋的物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。而且中信信托公司同意预售，就应当由其自行承担同意预售后由抵押物转让所得价款用于清偿债务所产生的风险。据此，中信信托公司应当对涉案房屋的转让价金行使权利，其无权就涉案房屋本身行使抵押权，在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，购房人对涉案房屋享有的权利足以排除中信信托公司基于抵押权而申请的强制执行。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院传唤未到庭，本院依据本案查明的事实依法缺席判决。综上所述，对于何星的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第一百七十条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：停止对呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石·香墅嶺（翠海名座）5座1单元1层101号房屋的执行。案件受理费70元，由中信信托有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由中信信托有限责任公司负担（何星已预交，由中信信托有限责任公司于本判决生效后七日内给付何星）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 杜丽霞二〇一九年十二月十二日法官助理 汤和云书 记 员 郑海兴书 记 员 刘 波