西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初15295号 原告：西安市XX城中村改造建设发展有限公司，住所地西安市莲湖区村委会办公楼内。统一社会信用代码91610104797477454P。 法定代表人：惠印才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王亚峰，男，汉族，1970年4月14日出生，住西安市莲湖区，系该公司法务。 被告：陕西天悦投资管理有限公司，住所地西安市莲湖区。 法定代表人：户敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：訾长雷，西安市新城区解放门法律服务所法律工作者。 原告西安市XX城中村改造建设发展有限公司（以下简称XX村改造公司）与被告陕西天悦投资管理有限公司（以下简称天悦投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告XX村改造公司委托诉讼代理人王亚峰，被告天悦投资公司委托诉讼代理人訾长雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告XX村改造公司诉称，2013年5月31日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定将原告位于西安市高新区XX路XX路XX苑XX号楼XX层1621.47平方米、第三层4092.69平方米的房屋出租给被告天悦投资公司，用于经营餐饮、娱乐、商业及其配套办公等。租赁期限自2013年2月1日起至2028年1月31日止。租赁房屋的交付日期为2012年8月31日，并从2013年2月1日起为房屋租金起算日期。第一层租金为每月每平方米90元，第三层租金为每月每平方米租金77元，租金前三年不递增，从第四年开始，每三年递增一次每次递增幅度为5%。租金按每6个月支付一次，由被告提前30日支付原告。被告向原告支付300万元租赁保证金，租赁保证金分两次抵扣前期应付租金。如被告未能按合同约定期限支付租金，每逾期一日，按当期年租金的万分之二支付违约金；逾期两个月，视为被告公司违约，原告有权选择继续顺延或单方面终止合同。合同履行过程中，前期被告尚能按约支付租金，但自2014年起被告就未按合同约定及时支付租金。期间被告虽承诺在原告给其减免部分租金后，一次性还清欠付租金。但原告在给其减免租金137.1398万元后，仍未还清欠付的租金，也未按合同约定足额支付后期租金，截止2019年2月20日，被告已累计拖欠原告租金1253.3848万元，相当于自2016年12月5日被告未向原告支付租金，即至2019年2月20日逾期支付租金806天。故原告依据法律规定提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付欠付的房屋租金1253.3848万元；2、被告向原告支付迟延支付租金的违约金93.6491万元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告天悦投资公司辩称，双方签订合同后，原告提供的房屋不符合消防安全的相关规定，也未通过消防验收，原告将不符合合同约定的房屋交给被告使用，导致被告在经营期间被公安部门罚款，责令停业。在被告使用过程中，被告天悦投资公司自行安装中央空调，并对房屋进行装修，原告对被告所租房屋并未进行任何管理及维护，但原告的诉请中包含空调使用费、公共设施管理费、物业费，该费用原告已经收取应该返还，未收取的无权收取，截至目前，扣除中央空调安装费、装修费及不应收取的管理费，被告不欠原告任何费用，故应该驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年5月31日，原告XX村改造公司与被告天悦投资公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，XX村改造公司将位于西安市高新区XX路XX路XX苑XX号楼XX层1621.47平方米、第三层4092.69平方米的房屋出租给被告天悦投资公司用于经营餐饮、娱乐、商业及其配套办公等使用。租赁期限为2013年2月1日至2028年1月31日。租赁房屋的交付日期为2012年8月31日，并从2013年2月1日起为房屋租金起算日期。房屋租金为第一层每月90元/平米，第三层租每月77元/平米，租金前三年不递增，从第四年开始，每三年递增一次，每次递增幅度为5%。租金按每6个月支付一次，由被告提前30日支付原告。被告向原告支付300万元租赁保证金，租赁保证金分两次抵扣前期应付租金。如被告未能按合同约定期限支付租金，每逾期一日，按当期年租金的万分之二支付违约金；逾期两个月，视为被告公司违约，原告有权选择继续顺延或单方面终止合同。该合同同时约定，4.6、租赁房屋交付，甲方（XX村改造公司）按规范要求将租赁房屋的原设计消防系统安装到位。乙方（天悦投资公司）装修在满足消防验收及消防规范的前提下可以根据经营布局的需要对乙方租赁房屋内的消防设施进行改动，甲方提供全面配合……4.12、因乙方经营需求改造，造成的消防末端设备增减，消防中控室需预留扩容模块，甲方负责重新编程、调试，同时配合乙方办理二次改造的报审、报批，二次改造及其报审、报批的费用由乙方自行承担……10.1、本合同租赁期满或因其他原因而终止时，若乙方无违约和赔偿责任，则乙方应在期满或终止之日起20日内将房屋清理干净归还甲方，在不影响租赁房屋完整性的前提下，乙方可拆走房屋内所有乙方投入经营设施及其他可以动的物品，并将房屋恢复至甲方交付乙方时的基本状态，逾期不拆除搬离，则产权归甲方所有，所有未拆走的不动产附着物或不易拆走的物件归甲方所有。 合同签订前，原告已将租赁房屋交付被告天悦投资公司装修并使用，天悦投资公司与同租“唐延鑫苑”项目3号楼其他承租人共同在房屋内安装了中央空调。2014年起，被告天悦投资公司以受整体经济形势影响，其转租的各商户经营困难，其自身亦于2015年7月歇业为由拖欠原告房屋租金。2019年2月20日，XX村改造公司以被告公司未依约按期足额支付租金，经其多次催收仍不履行，被告公司构成严重违约为由单方解除了与被告签订的《房屋租赁合同》，被告对解除合同的事项无异议。 另查明，截至2019年2月20日原告XX村改造公司单方解除合同时，天悦投资公司共欠原告租金1253.3848万元。 上述事实，有房屋租赁合同、付款承诺、沟通函、通知书、租金清单及庭审笔录等在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原告XX村改造公司与被告天悦投资公司于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，合法有效，合同双方均应履行各自义务。根据双方签订的租赁合同及被告天悦投资公司出具的租金清单，能够证实截止租赁合同解除时，被告天悦投资公司仍欠原告房屋租赁费1253.5951万元（原告认为被告在进行对账面积核减时，被告少核减了一天，实际应是1253.3848万元，本院认定租金以此为准），应当按照合同约定支付给原告。对于天悦投资公司认为原告提供的房屋不符合消防安全的相关规定，也未通过消防验收，原告将不符合合同约定的房屋交给被告使用，导致被告在经营期间被公安部门罚款，责令停业的辩解，根据其提交的行政处罚决定书、责令改正通知书显示，被告天悦投资公司天悦KTV被公安机关责令停业、行政处罚的原因为“遮挡消火栓或者占用防火间距”“无法提供消防意见书及任何手续接受检查、整体未装修完即开始营业”“存在消火栓无水、火灾自动报警系统设施无法正常运行、电焊施工未经消防安全检查擅自开业、装修工程为经验收擅自开业”，该处罚主要基于被告装修未经消防验收等其自身原因，故本院对被告天悦投资公司认为其未按时足额支付房租系基于原告交付房屋不符合消防安全规定的辩解不予采信；对于被告天悦投资公司认为原告的租金主张中包含空调使用费、公共空间管理费、物业管理费等应予扣除并对已收取的应予以退回，但空调系被告自己安装，原告未进行物业管理的辩解，按照《房屋租赁合同》中关于租金一层为每月90元/平米，三层每月77元/平米，后期按比例逐年递增的约定，原告均是按照该标准进行计算，且该房屋位于西安市高新区XX路临街铺面，根据该地段租赁的实际情况，本院对被告的上述辩解不予采信，天悦投资公司应当按照约定向原告支付欠付的租金1253.3848万元。另，被告庭审中提交鉴定申请，请求对其装修残值进行鉴定，由于双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同租赁期满或因其他原因而终止时，若乙方无违约和赔偿责任，则乙方应在期满或终止之日起20日内将房屋清理干净归还甲方，在不影响租赁房屋完整性的前提下，乙方可拆走房屋内所有乙方投入经营设施及其他可以动的物品，并将房屋恢复至甲方交付乙方时的基本状态，逾期不拆除搬离，则产权归甲方所有，所有未拆走的不动产附着物或不易拆走的物件归甲方所有。由于装修不能拆卸、中央空调由于是与其他承租人合装不宜拆走，故根据合同约定上述装修及空调应归原告XX村改造公司所有，故本院对被告的鉴定申请不予准许。现原告XX村改造公司自愿补偿被告中央空调残值62万元并在总租金中予以扣减，本院依法予以准许。 对于原告主张的违约金93.6491万元，由于被告天悦投资公司累计实际支付的租金为2034.0454万元，与原告认为该2034.0454万元相当于支付至2016年12月5日的租金，原告以此日为起始日起按照日万分之二计算违约金，计算806天共计93.6491万元于法有据，现原告主动将违约金降至50万元符合法律规定，本院依法予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项之规定，判决如下： 一、被告陕西天悦投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安市XX城中村改造建设发展有限公司11913848元； 二、被告陕西天悦投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安市XX城中村改造建设发展有限公司迟延支付租金的违约金500000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费102622元，由陕西天悦投资管理有限公司负担。因原告已预交，被告在履行上述给付金钱义务时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  杨 博 人民陪审员  贾忍生 人民陪审员  刘 蓓 二〇一九年十二月三日 书 记 员  党鹏英 打印：相丽华校对：吴承洲2019年月日送达 1