贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔27民终2985号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道神州大酒店二楼，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告）：唐广春，男，1963年9月24日生，汉族，广西全州县人，住贵州省荔波县。公民身份号码4527241963××××××××。被上诉人（原审原告）：袁美丽，女，1968年10月8日生，壮族，广西环江县人，住贵州省荔波县。公民身份号码4527241968××××××××。上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫房开公司）因与被上诉人唐广春、袁美丽商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2019）黔2722民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 港鑫房开公司上诉请求：1.撤销荔波县人民法院作出的（2019）黔2722民初501号民事判决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人并未提供证据证明其遭受的实际损失，一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金错误。房开逾期办理产权证给购房人造成的损失是导致其无法对购买的房屋进行处分、抵押、融资。但在本案中被上诉人通过按揭方式购买房屋，在尚未偿还借款期间，购买人是无法对房屋进行处分、抵押、融资的，因此上诉人逾期办理产权证并未给被上诉人造成实际损失。一审判决将逾期办证违约金的计算标准调整为日万分之零点五一，但该调整标准依然高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以改判 唐广春、袁美丽二审未作书面答辩。 原审原告唐广春、袁美丽向一审法院起诉请求：1、判令被告按约定支付逾期办理房地产转移登记手续违约金18250元（从2017年4月1日暂计算至2019年3月31日止）；2、判令被告承担从2019年4月1日至实际办理房地产转移登记手续违约责任。 一审法院认定事实：被告以出让方式取得位于荔波县.37平方米的建设用地使用权，用于房屋开发。经房屋主管部门批准，被告取得商品房预售许可证，可以销售翰林苑商住小区（一期）房屋。2015年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于荔波县商品房，房屋价款为250000元。商品房于2016年12月31日前交付给原告，逾期则按日以购房款总额万分之三计算违约金至实际交付房屋时止；于2017年3月31日前取得办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，逾期则按日以购房款总额0.01%计算至实际办理商品房转移登记有关文书之日止。合同签订后，原告按约定支付商品房总价款250000元，但被告未能在约定的期限内办理取得商品房转移登记有关文书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、法规的强制性规定，且具备合同要素，应为合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，已履行完毕合同的主要义务，但被告未能按约定日期交付取得涉案商品房初始登记相关文书，已构成违约，依法应当承担违约责任。被告提出违约时间应计算至能够办理所有权初始登记之日止，而非办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告之日止的辩解。根据合同约定的表述，该违约计算的截止时间应为能办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告之日止，而非办理商品房所有权初始登记之日止，故对被告的辩解不予采信。被告关于原告未能提供贷款凭证，不能证明已付款的辩解，因原告是否已付款不属于本案审理范围，被告可另行主张权利。 关于被告提出合同主张的违约金过高，请求予以调整的问题。虽然双方在合同中已明确约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但根据公平和诚实信用原则，结合原、被告履行合同情况等综合因素，酌定调整为：被告按日以原告已交付购房款的万分之零点五一计算逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，违约金应从双方约定到期日的次日起开始计算。被告逾期交付商品房转移登记有关文书违约时间应从2017年4月1日起至2019年3月31日止，违约金为人民币9307.50元（250000元×0.000051/天×730天），并支付从2019年4月1日起至实际交付办理房屋转移登记有关文书时止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告唐广春、袁美丽逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币9307.50元（从2017年4月1日起至2019年3月31日止），并支付从2019年4月1日起至实际交付商品房转移登记有关文书时止的违约金（按原告已付房款的日万分之0.51计算）；二、驳回原告唐广春、袁美丽的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，适用简易程序减半收取128元，由原告唐广春、袁美丽负担58元，被告贵州省港鑫房地产开发有限公司负担70元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.被上诉人是否需要举证证实际损失情况；2.一审对逾期办证违约金的调整比例是否过高。 本院认为：对于焦点一，本案双方当事人于2015年8月20日签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，被上诉人已按约定支付了全部购房款，但上诉人却未按约定的日期办理涉案房屋的初始登记,已构成违约，依法应当承担违约责任。现上诉人主张被上诉人未举证证实实际损失情况，其不应当支付违约金的理由，不符合双方的合同约定。故上诉人提出此项上诉请求不成立，本院不予支持。 对于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期办证违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之一的标准计算，一审诉讼中，上诉人认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期办证违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之零点五一计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人主张一审法院调整后的违约金仍高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失，但其并未提供相关证据予以证实。 综上所述，上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭 浩 审判员 蔡云飞 审判员 朱代昀 二〇一九年十二月三十日 法官助理向朝珊 书记员易甜甜