安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0824民初3195号 原告：安徽泛亚建筑工程有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路长春都市豪庭北楼A座302室，统一社会信用代码91340100052913522D（7-10）。 法定代表人：何荣焕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金魁，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐炜，安徽皖激扬律师事务所律师。 被告：聂某某，男，1974年11月18日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：杨刘调，安徽明启律师事务所律师。 第三人：潜山市梅城镇人民政府，住所地安徽省潜山市梅城镇高集村，统一社会信用代码113408240031285288。 法定代表人：林胜利，该人民政府镇长。 委托诉讼代理人：郭家来，男，潜山市梅城镇建设所所长。 原告安徽泛亚建筑工程有限公司与被告聂某某、第三人潜山市梅城镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽泛亚建筑工程有限公司（以下简称泛亚建筑公司）的委托诉讼代理人金魁、徐炜，被告聂某某及其委托诉讼代理人杨刘调，第三人潜山市梅城镇人民政府（以下简称梅城镇政府）的委托诉讼代理人郭家来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泛亚建筑公司向本院提出诉讼请求：判令聂某某立即支付安置房工程款219312元及逾期违约金21054元；2、本案诉讼费由聂某某负担。事实与理由：2016年8月15日，梅城镇政府因G105潜山野寨至桃花铺段改建工程需要，与聂某某签订一份“征地拆迁补偿安置协议”，就拆迁安置补偿与聂某某达成一致。为履行该协议中还原安置房约定，梅城镇政府与泛亚建筑公司签订一份施工合同，约定由泛亚建筑公司在安置点兴建安置房，合同价为“房屋工程包干价900元每平方乘以实际建筑面积”。泛亚建筑公司依约履行了建房义务，工程施工完毕并经验收合格，拟交付给聂某某的房屋建筑面积为243.68平方米，房款应为219312元。由于梅城镇政府未能向泛亚建筑公司支付上述房款，因此向泛亚建筑公司出具一份委托书，委托泛亚建筑公司直接向各安置房屋住户收取房款，梅城镇政府并向包括聂某某在内的各安置户发送公告，要求安置户在一个月内与泛亚建筑公司对接并交清房款，逾期未办理的，应按逾期天数和欠款金额按日万分之四交付违约金。但聂某某一直未按政府通知及泛亚建筑公司要求支付房款，并强行打开安置房，对房屋进行装修。故诉致法院，请依法支持上述诉求。 聂某某辩称，一、本案原告主体资格不适格，泛亚建筑公司诉称其向聂某某收取房款是受第三人梅城镇政府的委托，双方应为代理关系，泛亚建筑公司作为代理人提起诉讼不符合法律规定的受理条件，法院应裁定驳回起诉；二、本案缺乏据以结算的凭证和协议。梅城镇政府并未与聂某某就房屋的建筑规格、建筑面积协商一致。根据梅城镇政府当初提供的图纸，大户面积每户193平方米，聂某某认可这个面积并愿意支付房款，超出此面积部分系泛亚建筑公司擅自变更，其损失应由该公司自行承担。同时梅城镇政府出具证明显示“安置房交付以建筑方与被安置户达成的协议为准”，而泛亚建筑公司与聂某某并无任何协议，泛亚建筑公司自称将面积为243.68平方米的房屋交付给聂某某没有任何凭证和协议，因此其要求聂某某支付购房款219312元及违约金21054元没有任何债权凭证；三、涉案房屋缺乏验收合格的证明。根据相关规定，潜山市住房和城乡建设局是房屋验收管理部门，泛亚建筑公司向聂某某交付的房屋缺乏该住建部门验收合格的文件，因此聂某某支付房款的前提条件不具备；四、泛亚建筑公司建造的房屋二层通往斜屋面以下的楼顶仅开设了楼梯口并未建造楼顶，这说明该房屋并未竣工，同时因没有楼梯通道无法使用，故该房屋中的二层至楼梯顶斜屋面不应计算建筑面积，就该斜屋面不应收取房款；五、潜山县撤县建市是在2018年8月份，泛亚建筑公司提供的由梅城镇政府出具的委托书时间是2017年9月1日，怎么可能于2017年9月1日以潜山市梅城镇人民政府名义并加盖印章委托收取房款，因此该委托书属于伪证。请求法院驳回其诉讼请求。 梅城镇政府述称，2016年8月，因G105潜山野寨至桃花铺段改建工程需要，梅城镇政府与高集村等村民组签订“征地拆迁补偿安置协议”，就征收各户房屋及宅基地达成一致。协议同时约定由政府在安置点按户型交宅基地给被拆迁户，集中安置的被征收户自筹建设资金，由政府统一要求建设。2017年1月4日，梅城镇政府与泛亚建筑公司签订建设工程施工合同，房屋工程按包干价900元每平方米。自2018年6月份开始，安置房工程陆续竣工，梅城镇政府组织人员进行了验收，为方便交接，政府于2018年9月1日向泛亚建筑公司出具委托书（该委托书落款年份2017年系笔误，实为2018年），将收取各征收户建房款的权利直接转让给泛亚建筑公司。2018年12月份，经政府招标的广东兴粤工程勘测有限公司潜山分公司现场勘测，工程全部竣工并验收合格。梅城镇政府通过在集中安置点张贴公告等方式通知各被征收户，要求各位安置点房屋业主于公告发布之日起三十日内与泛亚建筑公司对接并交清房款及逾期应承担违约责任。该安置房在建设过程中，潜山市住房和城乡建设局下属的监理公司全程监理，被拆迁户也成立了村民监理会，验收时村民监理会代表也参加了，有会议纪要。安置房是通过抓阄分配的，面积是潜山设计院设计的，设计大户面积为193平方米，至于243平方米面积问题政府没有过问，应当是2层斜屋面超过2.1米应计算建筑面积。另至2019年10月份，45户集中安置户中已有35户向泛亚建筑公司按照广东兴粤工程勘测有限公司潜山分公司现场勘测的实际建筑面积 本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，梅城镇政府因G105潜山野寨至桃花铺段改建工程需要，与包括聂某某在内的被征收户签订《征地拆迁补偿安置协议》，就征收其房屋、宅基地及补偿问题达成一致。根据梅城镇政府与聂某某签订的协议约定：由梅城镇政府在高集安置点交139平方米宅基地给聂某某，集中安置的被征收户自筹建设资金，由政府按“统一规划、统一设计、统一风格、统一放线、统一管理”的要求建设。为此梅城镇政府于2017年1月4日和泛亚建筑公司签订一份《利民大桥至桃花铺段改建工程高集安置点安置房建设工程施工合同》，约定：房屋工程包干价按900元×每平方实际建筑面积（因本项目房屋工程建设资金由拆迁户自筹，待竣工验收合格后按此价格予以支持）。至2018年12月份，该安置房工程全部竣工。2018年12月14日，梅城镇政府组织施工单位、设计单位、监理公司代表、安置户代表聂流生等人对该安置房进行了现场勘察，并一致同意验收合格。2018年12月30日，所有拆迁户在高集安置房现场参加了抓阄会议，聂某某参加大户型抓阄，其分得的房号为206号。 由于上述安置房系由被征收户自筹建设资金，为方便交接，梅城镇政府向泛亚建筑公司出具了一份委托书，委托书称“因委托方梅城镇政府未向受托方泛亚建筑公司支付安置房工程款，特委托受托人直接向各安置房屋住户收取房款”。该委托书落款年份为2017年9月1日，梅城镇政府和泛亚建筑公司均称该落款年份为笔误，实际出具委托书的时间为2018年9月1日。安置房全部竣工后，梅城镇政府于2018年12月31日在高集安置点发布公告，要求各安置点房屋业主于公告发布之日起三十日内与承建方泛亚建筑公司对接并交清房款，逾期未办理的，应按逾期天数和欠款金额按日支付万分之四违约金，逾期三个月以上，有权解除协议并收回安置房。 另查明，根据2016年11月14日潜山县梅城镇人民政府发布的《关于G105改建工程高集安置点拆迁户建房工程方案的说明》，该建筑设计按潜山县建筑设计院设计方案执行，而潜山县勘察设计院对该安置点A户型（6户）即大户型设计的面积为190多平方米。2017年6月30日，高集安置房村民监理会召开会议，该会议记录簿记载：大家一致同意A1号楼与B1号楼层高标准按图纸走，A2与B2之后每幢高寸把，以此类推，屋面由原高9.2米-8.3米统一调为9.2米屋面，相应外墙装修一并调整，前后墙升高0.6米。聂某某也参加了此次会议并在会议记录簿上签名。2017年7月6日，潜山勘察设计院向梅城镇政府发出变更函，该变更函称：根据高集安置点安置户要求，105国道改线高集安置点内房屋屋面由原两个标高（屋脊标高9.200,8.300），统一调整为屋脊标高9.200，前后墙升高600mm,相应屋面板、粱墙、内外装饰一并调整，楼梯踏步高度调整为16cm，宽度调整为25cm。由于房屋屋脊标高的调整，房屋竣工后，经广东兴粤工程勘测有限公司潜山分公司现场勘测，高集安置房大户型边户总面积由原来设计的190多平方米调整为243.68平方米，即一层面积为99.88平方米，二层面积为96.7平方米，三层隔热层层高超过2.2米部分计算面积为47.1平方米。而聂某某所获得的大户型边户面积即为243.68平方米，聂某某现对该房屋已实际占有，但其主张只能按193平方米×每平方米900元支付房款，对超出193平方米的面积不同意支付。 上述事实，有泛亚建筑公司提供的《征地拆迁补偿安置协议》一份、《安置房建设工程施工合同》一份、梅城镇政府委托书、公告、房产分层分户平面图各一份、施工蓝图及变更、2017年6月30日会议纪要、2018年12月14日竣工验收会议记录、2018年12月30日安置房现场抓阄会议记录，聂某某提供的潜山县勘察建筑设计院工程设计图纸、梅城镇政府发布的工程方案说明以及当事人当庭陈述及在卷证实，足以认定。 本院认为，梅城镇政府因G105潜山野寨至桃花铺段改建工程需要，与聂某某签订一份《征地拆迁补偿安置协议》，该协议系当事人真实意思表示，双方应按约定履行各自的义务。为履行该协议，梅城镇政府将该安置房建设工程发包给泛亚建筑公司，同时为方便交接，在工程竣工时，梅城镇政府通过出具委托书和发布公告的方式，将收取各征收户建房款的权利直接转让给泛亚建筑公司，由泛亚建筑公司以自己名义按建筑施工合同约定的价格直接向各被征收户收取建房款。根据该委托书约定和公告确定的内容，梅城镇政府将其应向各被征收户收取建房款的权利直接转让给泛亚建筑公司，应视为债权转让，而非委托代理关系。该债权转让合法有效，本院对此予以支持。同时由于高集安置房已经相关部门验收合格，因此泛亚建筑公司有权直接向聂某某收取房款。本案争议的主要焦点是聂某某应按193平方米还是按243.68平方米向泛亚建筑公司支付房款。根据聂某某认可的潜山县勘察建筑设计院当初设计的方案，该安置房大户型面积为190多平方米，而后来是由于包括聂某某在内的安置户的要求，潜山县勘察建筑设计院因此发出了变更通知，将原两个标高（屋脊标高9.2米,8.3米）统一调整为屋脊标高9.2米，因此该房屋屋脊标高的调整是根据安置户自己要求协商变更的，并非泛亚建筑公司擅自变更。该屋脊标高调整后，其房屋面积经广东兴粤工程勘测有限公司潜山分公司现场勘测为243.68平方米，本院对此予以采信。聂某某抓阄后分得该户型并已实际占有房屋，故应按243.68平方米=219312元向泛亚建筑公司支付房款。而对聂某某要求按193平方米支付房款，依据不足，本院不予采纳。对泛亚建筑公司主张的逾期违约金21054元，由于违约金应是双方约定或者法律规定的，而梅城镇政府与聂某某签订的《征地拆迁补偿安置协议》中并未约定逾期付款违约金，同时梅城镇政府公告中称按逾期天数和欠款金额按日支付万分之四违约金并无法律依据，因此该违约金对聂某某没有法律约束力。故对泛亚建筑公司要求聂某某支付逾期违约金21054元的诉求，不予支持。而根据相关法律规定，由于聂某某未及时给付房款，致泛亚建筑公司有可预见的利息损失，因此聂某某应自梅城镇发布上述公告后三十日起即从2019年2月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第七十七条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、聂某某于本判决生效之日起十日内支付安徽泛亚建筑工程有限公司安置房工程款219312元，并自2019年2月1日起至该款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息损失； 二、驳回安徽泛亚建筑工程有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2453元，由聂某某负担2300元，由安徽泛亚建筑工程有限公司负担153元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 冯 翎 二〇一九年十二月九日 书记员 李杨洲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。