山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民再156号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：仇雪梅，女，1973年5月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：管富世，男，1972年10月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 两再审申请人共同委托诉讼代理人：王淑友，山东方恒律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：青岛利财橡胶制品有限公司,住所地青岛市黄岛区隐珠街道办事处人民东路76号。 诉讼代表人：张立彩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛淑奎，女，该公司股东。 委托诉讼代理人：张宏伟，山东鲁能律师事务所律师。 原审被告：于晓淑，女，1978年4月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原审被告：李成长，男，1979年11月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 再审申请人仇雪梅、再审申请人管富世因与被申请人青岛利财橡胶制品有限公司（以下简称利财公司）、原审被告于晓淑、原审被告李成长房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁02民终441号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年8月8日作出（2019）鲁民申3229号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人仇雪梅、再审申请人管富世及其共同委托诉讼代理人王淑友，被申请人利财公司的委托诉讼代理人薛淑奎、张宏伟到庭参加诉讼，原审被告于晓淑、李成长经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 仇雪梅、管富世共同再审请求：1.撤销原审判决，驳回利财公司的诉讼请求；2.诉讼费由利财公司承担。事实和理由：一、原审认定基本事实缺乏证据证明。仇雪梅在2016年11月8日勘查笔录中，称2008年3月份使用房屋，并非指本案房屋，而是指另案的门头房，原审据此认定涉案房屋于2008年3月份使用，没有证据证明。二、原审判决适用法律错误。1.当事人之间不存在房屋租赁关系。涉案房屋在2007年10月1日签订房屋租赁协议时已经不存在，利财公司也自始没有交付涉案房屋。2.仇雪梅和管富世使用的房屋，系2009年开始，经村委同意，利用残存建筑废料自行建设而成，与利财公司无关。3.于晓淑系合同签订人，原审法院以于晓淑和李成长未实际使用房屋，免除两人责任，没有法律依据。4.仇雪梅和管富世与村委之间2009年形成租赁关系，并非简单的土地租赁，因房屋无法使用，只能以土地形式签订租赁合同。5.利财公司的主张超过诉讼时效期间。租金属于继续性债务，每段租金应分别起算。6.原审法院未经评估，直接减免2万元租金，没有法律依据。三、原审剥夺当事人的辩论权。村委会与案件存在利害关系，原审不予追加为第三人，属于遗漏重要当事人。庭审时补充意见：村委于2011年8月31日公告解除合同，利财公司已经没有涉案房屋的出租权，不具备主张租金的诉讼主体资格。 利财公司辩称，1.原审判决认定双方租赁关系正确，涉案厂房已经实际执行交还利财公司，涉及门头房的案件，已经被驳回再审申请。2.仇雪梅接收使用房屋后，没有妥善保管，擅自毁坏拆改，行为严重违约，应支付拖欠租金。3.仇雪梅向村委会交纳的是土地租赁费，并非房租。 利财公司向一审法院起诉请求：1.解除当事人之间于2007年10月1日签订的《房屋租赁协议书》，并判令仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长立即原样交还房屋；2.判令仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长支付租金56万元（自2007年10月1日起至2015年9月30日止）；3.诉讼费用由仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长承担。诉讼过程中，利财公司增加诉讼请求，判令仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长支付租金14万元（自2015年10月1日起至2017年9月30日止），并以70万元为基数，按照日百分之一承担自2007年10月1日起至实际清偿期间的违约金。 一审法院认定事实：利财公司于2000年3月31日经工商登记依法注册成立，注册号为3702842800508，于2009年12月29日被吊销，后于2013年4月3日被重新注册成立，注册号为370284230063340。张立彩实际担任法定代表人，薛淑奎系张立彩之妻，主要负责财务，张薛系张立彩之子，参与公司经营，负责销售业务，偶尔联系海外业务。 2000年12月31日，薛家滩村委会（原胶南市灵海街道办事处薛家滩村民委员会）与利财公司签订了《土地有偿使用合同》一份，约定薛家滩村委会将3.34亩土地租赁给利财公司使用，期限20年，自2000年12月31日起至2020年12月31日止；前五年的使用费为每年2000元/亩，以后每三年按10%累进递增至合同到期;双方还对其他事项进行了约定。2001年1月12日，双方共同到原胶南市公证处对该份合同进行了公证。当年，利财公司出资在案涉土地上建设了门头房以及办公室、厂房、车间、仓库等建筑物若干间。1月份，利财公司就上述建筑物依法取得了房屋所有权证，房产证号为南房私字第××号，登记的建筑面积为512.10㎡。2013年2月27日，原胶南市房产管理中心出具《证明》一份，对此予以证实。 仇雪梅与管富世系夫妻关系，于晓淑与李成长亦系夫妻关系。2007年10月1日，利财公司作为甲方，仇雪梅、于晓淑共同作为乙方，经协商签订了《房屋租赁协议书》一份，约定甲方将位于原胶南市的所有建筑设施（门头饭店除外）租赁给乙方使用，包括办公室4间，厂房、车间14处，仓库4处，锅炉房1处，配电室1处，共约1300㎡；租赁期限10年整，自2007年10月1日至2017年9月30日；租赁费为每年7万元，2013年9月30日前的房租42万元，于签订本协议时已经交齐（以甲方欠乙方的42万元相抵），2014年10月1日以后的房租于每年10月1日前一次性交纳每年度租金；乙方租赁房屋，可以用于经营合法生产活动，可以转租；乙方自行负担水、电、卫生费用，租赁期限内房屋的管理、维修责任及费用由乙方承担；租赁期内，如因规划搬迁原因需要腾出厂房，甲方应提前3个月通知乙方，乙方必须在甲方规定时间内无条件搬走，甲方退还剩余期限的租赁费，双方的租赁关系同时解除，互不承担任何责任；租赁期内，乙方不得破坏房屋的整体结构；租赁期内，甲方有权对水、电、暖、线路进行改造，乙方必须无偿的、无条件配合；若乙方逾期交纳租赁费、水、电及卫生费用，从逾期之日，按日百分之一计算，承担逾期违约金，逾期超过十日，甲方有权停水、停电，并解除本协议，收回租赁房屋；双方还对其他事项进行了约定。该份协议书签订后，于晓淑未接手案涉厂房等建筑物，也未实际参与经营。 该份《房屋租赁协议书》载明的“以甲方欠乙方的42万元相抵”，其中40万元系利财公司之法定代表人张立彩以亲戚、朋友的名义向原信用社借款本金40万元，管富世与李成长分别为上述借款提供保证，另外2万元系利财公司向管富世个人的借款。2007年5月10日，利财公司出具借条两份，分别注明借仇雪梅、于晓淑人民币30万元、12万元，“利息按银行法息计算”，张立彩与仇雪梅、于晓淑于当日还签订《协议书》一份，约定“如张立彩将管富世、李成长所担保的借款还清，则为仇雪梅、于晓淑出具的欠条做废。”截止法庭辩论终结前，管富世与李成长作为保证人，并未将其提供保证的借款40万元，代为向原信用社偿还。 2008年2月14日，青岛电视台“生活在线”栏目《这钱真的打水漂了吗》对利财公司借了巨额债务不还导致被“债权人”哄抢的事实进行了报道。通过视频可以看出，众多“债权人”因找不到张立彩一家人，纷纷拉走设备、原材料等抵顶欠款。 2008年3月25日，仇雪梅对案涉房屋所处的厂区现场拍摄了录像，并拍摄了数张照片，显示厂区内已经一片狼藉，房屋毁损严重，无法正常使用。对此，利财公司主张，仇雪梅、管富世与于晓淑、李成长接手案涉房屋后，为了进行改建、扩建甚至新建，在未经其同意的情况下，私自对整个厂区的厂房结构、位置进行了拆改建造，该录像无法确认是私自拆建还是被“债权人”恶意毁坏。 2009年5月8日，原胶南市公安局经侦大队依法对张薛进行了询问，张薛称2007年12月26日，利财公司联系了一个国外订单，需要加工自行车轮胎，当时公司还有10多个工人在干活，但干的是手推车轮胎活，因上门讨债的人太多，至2008年1月20日左右公司无法继续经营了，2008年2月4日，张立彩、薛淑奎、张薛一家逃到青岛经济技术开发区躲债，后于2008年2月22日逃到了吉林市租房躲债。2009年5月10日，原胶南市公安局正在侦查合同诈骗案，张立彩、张薛父子作为犯罪嫌疑人，因患有重大疾病，均被依法取保候审。2010年5月10日，两人均被原胶南市公安局依法监视居住。 仇雪梅于2009年5月7日向薛家滩村委会交纳了2007年度的土地租赁费9724元，于2009年6月2日交纳了2008年度的土地租赁费10696.40元，于2009年12月2日交纳了2009年度的土地租赁费10696元，于2010年12月15日交纳了2010年度的土地租赁费10696元，于2011年12月1日交纳了2011年度的土地租赁费11766元，于2012年12月3日交纳了2012年度的土地租赁费11766元，于2013年7月4日交纳了2013年度的土地租赁费11766元，于2014年6月17日交纳了2014年度的土地租赁费12943元，于2016年1月19日交纳了2015年度的土地租赁费12943元，于2016年5月12日交纳了2016年1月份至2月份的土地租赁费2373元。上述土地租赁费，均按照4.42亩的标准交纳。在此期间，薛家滩村委会作为甲方、胶南市富世达大酒店作为乙方，于2012年4月1日经协商签订了《土地租赁合同》一份，约定甲方将上述4.42亩土地租赁给乙方使用；租赁期限为7年，即2012年4月1日起至2018年12月31日止；起租年为2012年每年每亩2662元，以后每三年为一个基数，并按10%的递增方式，累进递增至合同到期；乙方按照租赁土地的总亩数每年分二次向甲方缴纳租赁金，第一次租赁费的缴纳在当年的6月30日前交齐上半年租金，第二次租赁费的缴纳在当年的11月20日前交齐下半年全部租金；双方还对其他事项进行了约定。胶南市富世达大酒店系个体工商户，于2008年4月17日经工商登记依法注册成立，登记的经营场所为原胶南市76号（薛家滩）、经营者为仇雪梅、经营范围为小型餐馆。 （2015）黄民初字第4519号案件审理过程中，经法院依法对薛家滩村委会村主任薛洪俊进行调查，其称：2000年薛家滩村委会与利财公司签订了《土地有偿使用合同》一份，后来利财公司停止经营，人去楼空，尚欠薛家滩村委会部分土地租赁费，薛家滩村委会多次催款未果，遂多次书面催款，但一直找不到利财公司；根据双方的约定，已经达到了解除合同的条件，薛家滩村委会遂于2011年8月3日通过《大众日报》通知利财公司在7日内交款，逾期视为同意解除合同，到期后，利财公司仍未交款，故合同解除；后来，仇雪梅将利财公司所欠的土地租赁费全部付清，薛家滩村委会便与仇雪梅签订了《土地租赁合同》，但出租的仅仅为土地，不包括房屋，房屋的所有权人为利财公司，但房子除了二层楼完好无损外，其他房子损坏特别严重，只剩下房架子，屋顶和门窗都没有了，仇雪梅租赁土地后，又出资建设了一些房子。 2014年7月11日，利财公司以EMS分别向仇雪梅、管富世夫妇以及于晓淑、李成长夫妇邮递了《催缴房租通知书》，称要求四人在收到本通知之日起3日内支付2013年10月1日至2014年9月30日期间的房租7万元，并在2014年10月1日前支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的房租7万元，如果逾期未付，利财公司将依法解除该房屋租赁协议书，并由仇雪梅、管富世以及于晓淑、李成长承担相应法律责任。2014年7月31日，利财公司再次以EMS分别向仇雪梅、管富世夫妇以及于晓淑、李成长夫妇邮寄了《催缴房租通知书》，称要求四人在收到本通知之日起10日内支付2013年10月1日至2014年9月30日期间的房租7万元，并在2014年10月1日前支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的房租7万元，如果逾期未付，利财公司将依法解除该房屋租赁协议书，并由仇雪梅、管富世以及于晓淑、李成长承担相应的法律责任。快递查询显示，管富世、仇雪梅的两份快递均为“大门代收”；李成长、于晓淑的两份快递均为“同事代收”。 2016年3月30日，薛家滩村委会发出《限期搬离通知》，称因片区改造需要，现通知各业户，请于通知发出之日起15日内自行搬离，逾期不搬离而导致因清理行为造成的损失由各业户自行负担。 2016年5月20日，管富世录制了其与薛淑奎等人的谈话，欲证明张某作为证人在原审中陈述虚假，被管富世质问时无言以对，并且薛淑奎也应当知道原厂房是张某拆的。利财公司质证称，对真实性不予认可，无法确认是否系张某的声音，通过录音亦无法确认利财公司认可案涉房屋被他人损坏的事实，并且不申请一审法院委托有资质的鉴定机构对该录音进行降噪处理。 2016年7月27日，利财公司再次以EMS分别向管富世以及李成长邮寄了《催缴房租通知书》，称要求仇雪梅、管富世以及于晓淑、李成长四人在收到本通知书之后3日内支付2015年10月1日至2016年10月1日期间房租，如果逾期不付，利财公司将依法解除该房屋租赁协议书，并由仇雪梅、管富世以及于晓淑、李成长承担相应的法律责任；根据租赁协议第四条的第3款约定，因为本协议涉及房屋已列入城市规划需要拆迁，再此通知四人最迟于2016年8月16日无条件搬走，腾出房屋，交还给利财公司。快递查询显示，上述两份快递均为“同事签收”。 2016年8月12日，山东省青岛市黄岛公证处应胶南市富世达大酒店的申请，依法进行了公证，公证事项为保全证据，对土地上建筑物和构建物的结构、现状进行拍摄。管富世、仇雪梅欲证明涉案涉房屋已腾空并且部分房屋已被拆除门窗，不再对外出租；利财公司辩称，即便房屋已经腾空，仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长四人至今未向利财公司交还房屋，应当承担继续支付租赁费的法定义务。 2017年3月27日，利财公司两次以EMS向管富世邮寄了《催缴房租通知书》，改退批条均显示“收件人拒收”。经一审法院开庭审理时当庭拆封，发现两个快递袋中均有一份《催缴房租通知书》，落款日期均为2017年3月23日。一份称，要求仇雪梅、管富世两人在收到本通知之日起3日内支付2016年8月1日至2017年8月1日期间的房租，逾期不付，利财公司将依法解除该房屋租赁协议，并由仇雪梅、管富世承担相应的法律责任；根据租赁协议的第四条第3款约定，因为本协议涉及房屋已列入城市规划需要拆迁，再次通知两人最迟于2017年4月6日无条件搬走，腾出楼房，交还给利财公司。另一份称，要求仇雪梅、管富世两人在收到本通知书之后3日内支付2016年10月1日至2017年10月1日期间房租，如果逾期不付，利财公司将依法解除该房屋租赁协议，并由仇雪梅、管富世承担相应的法律责任；根据租赁协议第四条的第3款约定，因为本协议涉及房屋已列入城市规划需要拆迁，再次通知两人最迟于2017年4月6日无条件搬走，腾出房屋，交还给利财公司。 当日，利财公司还以EMS向李成长邮寄了《催缴房租通知书》，称要求于晓淑、李成长两人在收到本通知书之后3日内支付2016年10月1日至2017年10月1日期间房租，如果逾期不付，利财公司将依法解除该房屋租赁协议，并由于晓淑、李成长承担相应的法律责任；根据租赁协议第四条的第3款约定，因为本协议涉及房屋已列入城市规划需要拆迁，再次通知两人最迟于2017年4月6日无条件搬走，腾出房屋，交还给利财公司。快递查询显示，该份快递为“他人收，同事”。 一审庭审中，本案当事人对如下事实存在争议：案涉租赁房屋的交付时间以及交付时的状态、毁损责任。 仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长四人主张，利财公司与仇雪梅、于晓淑签订《房屋租赁协议书》后，利财公司并未向实际承租人仇雪梅交付案涉房屋，利财公司于2007年12月26日接到外国客户的一个订单，仍有十多个工人在干活，直至2008年1月29日，因天天都有逼债的人，公司的设备、原料均被“债权人”抢走了，所以公司就停产；2008年2月4日，张立彩、薛淑奎、张薛逃到青岛市经济技术开发区躲债，后于当月22日全家逃到吉林市躲债；当时利财公司欠债很多，全部房屋都由债主占着，没法交付，后来仇雪梅自薛家滩村委会租赁了案涉房屋。 利财公司主张，双方于2007年10月1日签订《房屋租赁协议书》后，利财公司就将案涉租赁房屋完整交付给仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长四人，因为厂房是利财公司从事轮胎生产等工作的场所，有部分尾单需要继续使用部分厂房，因此双方协商一致，由利财公司于2007年腊月完成最后一笔订单；因张薛于2007年12月份发生车祸，所以全家去外地医治；2008年2月14日生活在线栏目对厂区进行拍摄可以清楚的看到房屋的结构是完整的，并不存在任何损毁和缺失，恰恰证明了利财公司完整无损地交付了案涉房屋。 仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长进一步主张，案涉房屋被毁损后，仇雪梅对房屋进行建设，新建了部分厂房，并提供证人殷某（居民身份证号码）出庭作证。殷某称，2009年6月份，其对仇雪梅院内东侧的8间平房，还有一块空场，约219㎡进行装修；2010年6、7月份，其对院内东侧中间4间、院内西侧北头8间，包括卫生间共计212㎡进行装修；2011年10月份，其装修了院内中间西侧6间，还有洗澡间，共计114㎡；2010年，其在厂区内的厂房住着，一部分厂房一片狼藉，厂区内的房屋都是冯文胜承包建设的，房屋建成后，殷某还制作了门窗，并施工外墙粉刷等工程；上述工钱共计406200元，殷某首先垫款，干完后仇雪梅先付一部分定金后，每年支付10%，2015年6月份全部结清。除此之外，仇雪梅等四人还提供了“冯文胜”的书面证言一份，落款日期为2015年7月14日，主要内容为：冯文胜于2009年通过朋友介绍认识了仇雪梅，自2009年至2013年间，多次组织安排工人在该租赁地施工，院内的砖混平房建设、钢架结构建设均系冯文胜组织进行施工建设，其中2009年2月到3月间，在院内的南头东侧盖平房8间，约180㎡，材料费人工费7.2万元；2010年6月间，在院子中间东侧盖平房4间，院子北头西侧盖平房6间，约178㎡，材料费人工费共7.12万元；2011年7月间，在院子中间西侧盖平房13间，约320㎡，材料费人工费12.8元；2011年10月间，在院子中间东侧盖钢架结构厂房12间，约282㎡，材料费人工费共11.28万元；2012年12月至2013年1月间，在院子南头中间盖钢架结构厂房8间，约300㎡，材料费人工费12万元，上述材料费人工费共计50.4万元。对此，利财公司质证称，对证人证言不予认可，施工工程按照国家规定有质保期，房屋一般是5年，现在仍在质保期内，仇雪梅等四人与证人之间存在利害关系；另外，仇雪梅等四人在承租房屋后为了自己生产经营需要，未经利财公司同意私自进行施工。 另外，利财公司为证明其主张，向法庭提供证人李某（居民身份证号码）、张某（居民身份证号码）出庭作证。李某称，其原在利财公司处干活，一直干到2005年左右，在此期间，管富世租了房屋开饭店；2008年过了正月十五，管富世将厂房扣下，称厂子是他的，不让任何人进去，李某看到管富世在下面指挥人员将厂房内的房顶掀了，便报警，警察到现场后，因为大门关着没法进去，在管富世将厂房屋顶掀了之前，厂房都完好无损。张某称，案涉房屋外面三层楼开过饭店，西侧有办公室，里面是厂房，至2007年底房屋并没有破损；2008年正月二十左右，张某看到管富世在那里，管富世称厂房是他的，要重建，拆砖、拆瓦，还找了大吊车吊设备；2008年，生活在线栏目组曾采访过张某，张某曾对栏目组讲张立彩欠了部分货款，但2007年都结清了。对此，仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长质证称，李某思维混乱，不能客观反映事实，仅就其所称管富世开饭店的时间，与利财公司所称的不符；张某与利财公司有利害关系，并且张某在生活在线栏目中也是利财公司的债权人，其对主要事实陈述不符，证言不可信。 一审院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。利财公司与仇雪梅、于晓淑于2007年10月1日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面、诚实信用地履行自己的义务。根据本案查明的事实，并且结合双方的诉辩主张，足以认定协议书签订后，于晓淑并未接手案涉厂房等建筑物，也未实际参与经营，故利财公司作为出租人要求于晓淑、李成长夫妇承担民事责任，缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。根据一审法院依法对薛家滩村委会村主任薛洪俊的调查笔录，并且结合该村委会与胶南市富世达大酒店于2012年4月1日签订的《土地租赁合同》的约定，足以认定该村委会仅是将案涉房屋所坐落的土地对外出租，并不包括案涉厂房等建筑物，故仇雪梅关于由薛家滩村委会向其交付案涉房屋的主张，一审法院依法不予采纳。 关于案涉租赁房屋的交付时间。一审法院认为，公安机关侦查合同诈骗案，依法对犯罪嫌疑人张薛进行了询问，而张薛作为张立彩之子，负责利财公司的销售业务，其称利财公司于2007年12月26日仍在使用案涉房屋进行生产，直至2008年1月20日左右无法继续经营。结合青岛电视台“生活在线”栏目于2008年2月14日所作的报道，以及仇雪梅于2008年3月25日对案涉房屋所处的厂区现场拍摄的录像、照片，一审法院依法认定仇雪梅作为实际承租人接手案涉房屋的时间为2008年3月份。关于房屋交付时的状态、毁损责任。一审法院认为，虽然从“生活在线”栏目《这钱真的打水漂了吗》报道的相关内容来看，当时厂房完好无损，但是仇雪梅于2007年10月1日通过与利财公司签订合同的方式取得了案涉房屋的承租权，根据日常生活经验法则，其完全没有必要毁损、破坏案涉房屋。仇雪梅提供的录像足以证实当时房屋没有屋顶与窗户，结合仇雪梅提供的其他证据，能够确定仇雪梅后来出资修缮了房屋并且加盖了部分厂房车间，使得部分厂房位置发生了变更。虽然利财公司提供的两名证人称管富世指挥工人拆除了厂房的屋顶等，但两人与利财公司均存在法律上的利害关系，故对证人证言一审法院依法不予采信。因此，仇雪梅作为实际承租人，应当比照合同约定适当减少应当支付的租金。 一审法院还认为，《房屋租赁协议书》约定租赁期限自2007年10月1日起至2017年9月30日止，并且明确约定“租赁费及交纳方式”为“租赁费为每年7万元，2013年9月30日前的房租42万元，于签订本协议时已经交齐（以甲方欠乙方的42万元相抵），2014年10月1日以后的房租于每年10月1日前一次性交纳每年度租金”。根据上述约定，2013年9月30日前的租金应当为42万元，其中40万元系利财公司之法定代表人张立彩以亲戚、朋友的名义向原信用社借款的本金，管富世与李成长分别为上述借款提供保证，截止本案法庭辩论终结前，管富世与李成长作为保证人并未将其提供保证的借款40万元，代为向原信用社偿还，故不能用来抵顶仇雪梅应当支付的租金；另外2万元系利财公司向管富世个人的借款，仇雪梅作为管富世的配偶，有权抵顶租金。仇雪梅应当比照合同约定适当减少应当支付的租金，结合本案案情，以每年减少2万元为宜，即仇雪梅每年应当支付的租金为5万元，故自2007年10月1日至2017年9月30日期间十年的租金共计50万元，扣除仇雪梅有权抵顶的租金2万元，尚欠48万元。因仇雪梅实际接手案涉房屋的时间为2008年3月份，故应当根据仇雪梅应支付的租金标准每年5万元，扣除自2007年10月份至2008年3月份期间半年的租金2.5万元，即仇雪梅还应当向利财公司给付租金45.5万元。虽然仇雪梅在答辩中未明确提出利财公司主张违约金过高的抗辩意见，但仇雪梅请求法院判决驳回利财公司的全部诉讼请求，实质上是对利财公司主张的违约金不予认可，而利财公司主张的违约金要求按照每日百分之一计算，明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，应当以利财公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案案情，仇雪梅依法负担的违约金，应当以45.5万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%，再乘以1.3倍，自2007年10月1日起计算至实际清偿之日止。因仇雪梅作为实际承租人一直连续使用案涉房屋至今，故仇雪梅、管富世关于诉讼时效的抗辩意见，于法无据，一审法院依法不予采纳。管富世与仇雪梅系夫妻关系，该债务形成于两人夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故利财公司要求管富世、仇雪梅共同承担民事责任，符合法律规定，一审法院依法予以支持。 一审法院认为，利财公司以其通知仇雪梅、管富世交纳租金，但两人并未在规定的时间内交纳为由，要求解除案涉《房屋租赁协议书》，但是从利财公司提交的《催缴房租通知书》来看，催告的主体系重新注册成立的利财公司，而该份协议书签订时，催告主体并未重新注册成立，故利财公司要求解除合同，缺乏事实依据与法律依据，一审法院依法不予支持。 综上所述，于晓淑、李成长经一审法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该行为并不可取，并且不影响本案依法审理，本案事实已查清，可以缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、仇雪梅、管富世于判决生效之日起十日共同给付利财公司租金45.5万元；二、仇雪梅、管富世于判决生效之日起十日共同给付利财公司违约金（以45.5万为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%，再乘以1.3倍，自2007年10月1日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回利财公司的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由利财公司负担2675元，仇雪梅、管富世共同负担8125元。 二审庭审中，利财公司提交青岛市黄岛区不动产交易中心关于涉案房屋的登记档案材料，欲证明涉案争议房屋系2001年所建，且依法办理了相关手续，符合城市规划要求；管富世、仇雪梅对上述材料真实性无异议，但主张利财公司办理备案未经村委同意，并提交黄岛法院案件受理通知书(2018)鲁0211行初32号以及起诉书一份，称管富世、仇雪梅已经另行提起行政诉讼要求撤销涉案房产利财公司办理的房产证。利财公司称其未接到法院通知，对此不知情。 利财公司提交“新青岛利财橡胶制品有限公司”和“老青岛利财橡胶制品有限公司”两个公司的公司印章、印模以及工商登记信息查询材料，证明在原一审至今是青岛利财橡胶制品有限公司（老公司）向管富世、仇雪梅等承租人催缴房租，并非是新公司。管富世、仇雪梅对上述证据真实性无异议，但认为两个公司同时存在不合常理，且认为利财公司是否被注销将庭后核实。 二审庭审中，关于诉争厂房的现状，仇雪梅、管富世称处于闲置状态，厂房没有锁，门头房有锁，进入厂房需要经过门头房。利财公司称诉争厂房仍在仇雪梅、管富世控制之下。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院二审认为，本案争议的主要焦点问题是：1.涉案双方当事人签订的房屋租赁合同的效力认定；2.仇雪梅、管富世是否应支付租金及违约金；3.利财公司要求仇雪梅、管富世返还诉争房屋是否成立。 (一)关于房屋租赁合同的效力问题。利财公司(甲方)与仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长(乙方)于2007年签订了《房屋租赁协议书》，约定利财公司将位于原胶南市的所有建筑设施(门头饭店除外)租赁给仇雪梅、管富世、于晓淑、李成长使用，包括办公室、厂房、车间14处、仓库4处、锅炉房1处、配电室1处，共约1300平方米。租赁期限10年，自2007年10月1日至2017年9月30日，租赁费为每年7万元，2013年9月30日前的房租42万元，于签订本协议时已交齐(以甲方欠乙方的42万元相抵)。2014年10月1日以后的房租于每年10月1日前一次性交纳每年度租金。上述合同系当事人真实意思表示，但对于合同约定出租的房产，其中利财公司办理房产证的面积仅为512.1平方米（南房私字第××号)，其余建筑物利财公司无证据证实办理了规划审批以及相应的建设手续，对于该部分房屋的租赁，应属无效。故对于双方签订的《房屋租赁协议书》属部分有效的合同。 (二)关于仇雪梅、管富世应否向利财公司支付租金的问题，本院认为，根据《房屋租赁协议书》的约定，租赁费为每年7万元，2013年9月30日前的房租42万元，于签订本协议时已交齐(以甲方欠乙方的42万元相抵)，上述42万元中2万元系利财公司向管富世个人借款，另外40万元系利财公司法定代表人张立彩向信用社借款，管富世、李成长分别为该借款提供保证。管富世、李成长并未代为偿还所提供保证的40万元，因此，仇雪梅、管富世实际使用了利财公司提供的房屋却未以承担保证责任或其他方式支付(抵顶)过房租，仇雪梅、管富世应当向利财公司支付房屋租金及使用费。关于租金的起算日期，利财公司本案中主张2007年12月份由仇雪梅、管富世占用了房屋，但在公安机关侦查询问笔录中，张立彩的儿子称利财公司于2007年12月26日仍在使用涉案房屋进行生产，直至2018年1月20日左右无法继续经营。仇雪梅在2016年11月8日本院勘查笔录中称其于2008年3月份使用的。综合上述情况，可以认定仇雪梅、管富世实际于2008年3月份使用涉案房屋，故，一审认定租金的起算时间为2008年4月份并无不当。关于租金数额认定，根据双方提交的证据以及法庭调查，可以确认涉案房产在2008年初因利财公司债权人上门索债，拉走设备，期间房屋出现被毁损的情形，之后仇雪梅、管富世对毁损房产进行了修缮和加盖，一审考虑上述情形，将租金费参照《房屋租赁协议》的约定酌情确定为5万元每年，较为公平合理。因此，仇雪梅、管富世应向利财公司支付的租金为自2008年4月1日起至2017年9月30日止，按每年5万元计算(扣除借款2万元)，总计为45.5万元。 （三）关于违约金的计算问题。（1）双方租赁协议中约定违约金按日百分之一计算，明显过高，一审法院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%再乘以1.3倍并无不当。（2）鉴于双方签订的租赁协议部分无效，对于无效部分虽可参照合同约定计算使用费，但无效部分不应计算违约金，计算基数应按有效面积部分为准，即按照有合法手续的房屋面积占全部合同约定面积的比例予以确定，45.5万元×(512.1m2/1300m2)=17.92万元。（3）违约金的起算日期认定，依照合同约定，截止2013年9月30日之前的租金以2万元借款以及履行40万元保证责任相抵顶，尽管至今未实际承担保证责任，但合同亦未明确何时不再承担保证责任，因此，自2013年9月30日之前的欠付租金不应作为计算违约金的期间，计算违约金的期间应自2013年10月1日起至实际清偿之日止为宜。综上，仇雪梅、管富世应承担的违约金应以17.92万元为基数，自2013年10月1日起至实际清偿之日止，按照人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%，再乘以1.3倍计算。 关于利财公司要求仇雪梅、管富世原样交还房屋的请求，本院认为，经审查，仇雪梅、管富世虽主张诉争房产已经腾空，但其亦确认诉争房屋系通过诉争房产以外的门头房处进入，门头房上锁，且诉争房屋并未与利财公司进行交接，故，本院确认诉争房屋仍在仇雪梅、管富世的控制之下，并未交还。至于合同中约定的房屋中已办理产权证的部分房屋，应当由仇雪梅、管富世交还。其他未有建设手续、未办理房产证的房屋，根据查明的事实，可以确认，上述房屋存在修缮、新盖等情形，双方对于房屋现状及加盖情况存在较大争议，亦未进行确认，对于该部分房屋，本院不予处理。 (四)关于诉讼主体问题，经审查，在工商登记信息中存在两个同名称的利财公司，组织机构代码分别为71805352-3以及06505850-2。其中组织机构代码71805352-3的利财公司即为本案提起诉讼的原告，亦为与仇雪梅、管富世签订房屋租赁协议的合同甲方，其法定代表人为张立彩。组织机构代码为6505850-2的利财公司与本案诉争合同无关。本案相关权利义务主体应为组织机构代码号为71805352-3的利财公司。 综上，利财公司以及仇雪梅、管富世的上诉请求均部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初2849号民事判决第一项；二、撤销青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初2849号民事判决第二、三项；三、仇雪梅、管富世于判决生效后十日内共同给付青岛利财橡胶制品有限公司(注册号3702842800508)违约金(以17.92万元为基数，自2013年10月1日起至实际清偿之日止，按照人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%，再乘以1.3倍计算)；四、仇雪梅、管富世于判决生效后十日内向青岛利财橡胶制品有限公司交还南房私字第××号房屋；五、驳回青岛利财橡胶制品有限公司的其他诉讼请求；六、驳回青岛利财橡胶制品有限公司的其他上诉请求；七、驳回仇雪梅、管富世的其他上诉请求。一、二审案件受理费共计21600元，由仇雪梅、管富世负担15000元，青岛利财橡胶制品有限公司负担6600元。 本院再审期间，对薛洪俊进行了调查，其称：1.涉案厂房的门窗和房顶是不认识的人拆除的，具体时间记不清楚了。2.利财公司自2007年拖欠的土地租赁费，是仇雪梅交纳的。3.仇雪梅对房屋进行了修复并新盖几间房屋，具体时间记不清楚。4.涉案厂房因旧村改造已经拆除，街道办事处统一规划。利财公司质证称，村委让利财公司去看现场，利财公司的薛淑奎看到只是4间房屋没有了房顶，仇雪梅等人在拆。 利财公司申请证人赵某、薛某出庭作证。证人赵某称，2008年正月期间，看见仇雪梅夫妇在那儿站着，往外调运设备，房顶没有了。证人薛某称，2008年正月，看到仇雪梅他们领着人在拆房子。 本院再审查明的其他事实与原审认定的事实相一致。 本院认为，当事人诉争焦点在于：1.当事人之间民事法律关系的确认；2.租金和使用费数额的认定；3.责任主体和诉讼时效的认定。 一、民事法律关系的确认。 当事人于2007年10月1日签订的房屋租赁协议书，系真实意思表示，对于利财公司已经取得产权登记房屋的租赁，合法有效，未取得建设工程规划许可证房屋的租赁，该部分租赁关系无效。当事人之间签订的房屋租赁协议书，部分有效，部分无效，仇雪梅和管富世应支付相应房屋租赁费和使用费。 仇雪梅和管富世以签订合同目的系为了对抗利财公司的其他债权人、租赁物毁损严重没有交付为由，否认当事人之间存在房屋租赁民事法律关系，没有法律依据，对其该再审请求，本院依法不予支持。 二、租金和使用费数额的认定。 根据原审查明的事实，涉案房屋在2008年2月14日并未被毁损，结合2008年3月25日仇雪梅对涉案房屋厂区进行拍摄，2008年3月对另一租赁门头房进行接收的事实，原审认定房屋于2008年3月交付，并自2008年4月开始计算租金和使用费，并无明显不当。 因租赁物存在损毁，仇雪梅进行了修缮并加盖部分建筑物，租金应适当减少，一审法院结合案件的实际情况，将每年租金由7万元调减为每年5万元，亦无明显不当。 2012年4月1日，仇雪梅经营的胶南市富世达大酒店与村委签订土地租赁合同，租赁物并未包含涉案房屋，仇雪梅和管富世称村委会将建筑废料进行了转让，租赁物包括房屋的再审请求，缺乏充分证据证明，本院依法不予支持。 三、责任主体和诉讼时效的认定。 2007年10月1日签订的房屋租赁协议，虽然载有于晓淑的名字，但于晓淑并未实际接收使用租赁房屋并参与经营活动，一审法院判决驳回利财公司对于晓淑和李成长的诉讼请求后，利财公司亦未提出上诉，仇雪梅和管富世主张于晓淑承担本案责任没有法律依据，本院依法不予支持。 根据诉讼时效制度的规定，除有法定情形外，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，再审期间提出的，人民法院依法不予支持。因此，仇雪梅和管富世提出的该再审请求，本院依法不予支持。 至于仇雪梅和管富世修缮、加盖房屋部分的权益，不属于本案再审审理范畴，其可在房屋补偿中予以解决。 综上，仇雪梅和管富世的再审请求，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2018）鲁02民终441号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 曹 志 审判员 张 锐 审判员 蒲娜娜 二〇一九年十二月二日 法官助理 董文文 书记员司文雯