北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12758号原告:王同强，男，1964年4月26日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：郭占海，河北崇正律师事务所律师。被告：尹胜利，男，1958年2月20日出生，汉族，住北京市海淀区。原告王同强与被告尹胜利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王同强及其委托诉讼代理人郭占海、被告尹胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王同强向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拆迁补偿款44905元；2.判令被告退还租金15000元（2017年11月1日至2018年4月30日期间）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年9月2日，原告与被告尹胜利签订了房屋租赁协议，协议约定，尹胜利将长43米、宽40米（约2.5亩地）院内有西房10间（约150平米）、北房12间（约180平米），一并租给原告使用，租期为10年（即2008年5月1日至2018年4月30日止），租金为每年三万元整。同时协议约定，如果遇到国家征用此地所得赔偿金，甲乙双方各一半，即原告与被告尹胜利各一半。2017年期间，协议约定的该处房屋及院落被政府征用、拆迁，给予各项补偿共计632706元，其中24586元系搬家补偿费，被告至今只支付了原告5万元。故原告诉至法院。尹胜利辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋租赁协议没有问题，但是其中30万元总款中除了我的一半外还有我个人的，我是二包，其中一个小院我没租给原告，那个院子102.11平米。2018年5月1日原告合同到期未拆迁，一直到9月份拆迁，我与原告协商搬走，原告不搬，也不交租金，差我四个月租金，我想在拆迁款中进行折抵，东三旗村租赁行情我每个月涨2.5万元，一共十万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：1999年1月1日，北京市昌平区北七家镇东三旗村村民委员会（甲方）与孙德军（乙方）签订《协议书》，约定甲方提供给乙方共计3.6亩土地，东西60米，南北40米，由乙方租用管理；总承租年限为30年，到2030年12月31日止；甲方有权监督乙方承租土地使用性质不发生改变，只能搞养殖业；乙方在履行期间不能转让他人，如转让他人，必须经过大队畜牧经理同意，方可转让他人，如不通过，大队有权收回；如遇国家占地或集体占地，使协议无法执行，则土地补偿金归甲方，地上损失补偿金归乙方。该协议还对其他内容进行了约定。2001年10月12日，孙德军（甲方）与尹胜利（乙方）签订《养殖场地租赁合同》，约定甲方将长40米，宽37米一块空地出租给乙方；合同有效期限自2002年元月一日至2021年12月31日终止；合同有效期内，国家征用此地时，前五年，甲方所建114米院墙及甲方所打水井赔偿归甲方，乙方所有建筑赔偿归乙方，五年后，乙方建筑的赔偿费三分之一归甲方，十年后，乙方所有建筑赔偿费的二分之一分给甲方。该合同还对其他内容进行了约定。2007年9月2日，尹胜利（甲方）与王同强（乙方）签订《协议书》，约定甲方将长43米，宽40米（约2.5亩土地）院内有西房10间（约150平米），北房12间（约180平米）一并租给乙方使用，租期为十年（即2008年5月1日至2018年4月30日止），租金为每年人民币三万元整；每年的5月1日前一次性付清全年租金；无论现有房屋及以后扩建的房屋都归乙方使用；租赁期间，如遇国家征用此地所得赔偿金，双方各占一半；租赁期满后，乙方使用的建筑物甲乙双方各一半。协议签订后，尹胜利将房屋交付给王同强，王同强向尹胜利交纳房屋使用费。双方一致认可房屋使用费交纳至2018年4月30日。2018年8月26日，北京市昌平区北七家镇东三旗村民委员会、北京市昌平区北七家镇东三旗村股份经济合作社（甲方）与孙德军（乙方）签订《解约腾退补偿协议》，约定，甲方正在开展集体土地非住宅腾退工作，需收回使用土地及其地上物，现甲乙双方经过友好协商，一致同意解除原合同，乙方将使用土地及其地上物交付甲方，甲方给予乙方解约腾退补偿，经双方协商一致，甲方给予乙方解约腾退补偿款为930071元，具体包括房屋补偿款490429元，装修、设备及附属物补偿款202543元，搬迁补助费34098元，树木补偿费6830元，腾退奖励费196171元；本合同签署生效后，乙方在约定时间内完成腾退并将地上物交由甲方后30日内，甲方向乙方支付解约腾退补偿款的60%，即558042元；乙方保证在本协议签订后叁日内交付使用土地及其范围内全部地上物。该协议还对其他内容进行了约定。同日，孙德军与尹胜利签署《拆分存折申请书》，约定，由孙德军分得补偿金额为620542元，由尹胜利分得补偿金额为309528元。庭审中经询问，尹胜利已领拆迁补偿款185716.8元，尹胜利已支付王同强拆迁补偿款5万元。涉案院内，1号房屋原是尹胜利建设，后王同强拆除建造二层房屋，2号、3号、6号、7号、9号房屋系尹胜利建设，4号房屋一层系尹胜利建设，后王同强加盖二层，5号、8号房屋系王同强建设。关于附属物，双方存在争议。关于腾退时间，王同强陈述按照要求人在2017年10月15日搬走了，东西还放在院里，其在涉案院内看着，直到2018年7月底才搬走，其并未向尹胜利交钥匙。尹胜利陈述，2018年8月底交的钥匙，房屋才拆除。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方均未提交集体土地建设用地使用权证，亦未提交建设工程规划许可，尹胜利在租赁土地上建设房屋，并将房屋出租，故尹胜利与王同强签订的《协议书》无效。合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应予以折价补偿。现涉案土地上的建筑物已拆除，北京市昌平区北七家镇东三旗村村民委员会、北京市昌平区北七家镇东三旗村股份经济合作社向尹胜利支付了部分腾退补偿款，王同强在涉案土地上增添地上物，其应就增添的地上物获得补偿。故王同强主张腾退补偿款，于法有据，本院予以支持。关于腾退补偿款的数额，因北京市昌平区北七家镇东三旗村村民委员会、北京市昌平区北七家镇东三旗村股份经济合作社仅将腾退补偿款数额的60%予以发放，王同强亦同意在该范围内对腾退补偿款予以分割，本院不持异议。本院根据《估价结果通知单》及《解约腾退补偿协议》记载的数额对王同强应得的腾退补偿款进行酌定，现王同强主张44905元，本院不持异议。关于王同强要求尹胜利退还房屋使用费的诉讼请求，王同强陈述其与2017年10月份腾退，但未提交充分证据予以证明，应当承担举证不利的法律后果。故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、尹胜利于本判决生效后十日内支付王同强腾退补偿款44905元；二、驳回王同强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1298元，由王同强负担375元（已交纳）；由尹胜利负担923元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丽媛人民陪审员  丰玉梅人民陪审员  梁 宁二〇一九年十二月十七日书 记 员  周心怡