山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终5953号上诉人（原审被告，反诉原告）：全庆卫，男，1967年3月11日出生，汉族。住济宁高新区。委托诉讼代理人：全庆涛，山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾乃鼎，山东中昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：周翠英，女，1964年12月2日出生，汉族，住济宁市兖州区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：孙逊，男，1961年3月11日出生，汉族，住济宁市兖州区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：龚方全，山东舜鸿律师事务所律师。上诉人全庆卫因与被上诉人周翠英、孙逊确认合同有效纠纷一案，不服高新区人民法院（2019）鲁0891民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。全庆卫上诉请求：1.撤销(2018)鲁0891民初686号民事判决第一项、第二项，改判驳回一审原告的诉讼请求并撤销双方于2017年9月20日签订的《抵偿协议》。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误且适用法律错误。1、《抵偿协议》内容无法履行。本案事实比较明确，即涉案房屋存在土地被查封和超规划(楼体外部用钢结构搭建)的事实，该房屋不能按照合同约定办理产权证书，甚至永久无法办理产权证。而且通过涉案三份合同显示，房屋所有权一方为山东火炬房地产开发有限公司，其他合同各方彼此之间只是合同之债，被上诉人只是将对其他人享有的债权转让给上诉人，不是以物抵债，不论从法律行为还是事实行为上都无法使上诉人享有房屋所有权。对于这一事实，签订抵偿协议时，被上诉人并未讲明告知，而是对这一事实进行了欺诈性隐瞒。对于涉案房屋使用的土地被查封及涉案房屋超规划建设的事实，上诉人向一审法院递交了书面申请，请求法院向有关部门调查，但法院并未予以调查。且一味迁就被上诉人，多次开庭，以证人证言的方式在案外人周艳红、姜明君没有出庭调查的情况下，将案外人周艳红、姜明君的房屋与周某进行置换，再用张建强的证言进行认定为被上诉人对涉案房屋有所有权，不仅明显偏袒被上诉人，也是严重违背事实和法律的，是错误的。2、《抵偿协议》系被上诉人以欺诈手段迫使上诉人签订，符合可撤销情形。通过被上诉人提交的合同显示，涉案房屋系被上诉人用案外人周艳红、姜明君的房屋与周某进行置换，且杨某还欠13.68平方米未予置换。这一事实在签订协议时，被上诉人从未告知过上诉人，也未出示过任何关于房产信息的材料和证明，只是说“如不抵这个房子啥都没有，上诉人被迫接受了这一条件。但在后续办理相关手续时，发现涉案房屋系超规划建设及上述事实，且被上诉人对涉案房屋无所有权和处分权，属于欺诈行为。3、《抵偿协议》内容显失公平。显失公平的合同是指一方当事人利用优势或者对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。即便根据被上诉人提供的周某与山东火炬房地产开发集团有限公司于2017年4月21日签订《商品房订购合同书》显示，该房屋售价为10000元每平方米，总价5338000元。此价格也为抵账价，是高于市场价的。2017年9月20日上诉人与被上诉人签订《抵偿协议》第二条约定房产单价为180000元平方米，总价9608400元。在签订该协议时，被上诉人从未向上诉人出示过《商品房订购合同书》，在上诉人不了解涉案争议房产价值的情况下，被上诉人故意隐瞒了房屋真实价值，以明显高于市价的价格逼迫上诉人签订该协议，显失公平。一审法院对于价格如此悬殊的事实视而不见，将高出市场价80%以上的抵偿价视为合理而没有显失公平，显然是错误的。《民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”综上，双方签订的抵偿协议显失公平且系被上诉人以欺诈手段迫使上诉人签订，依法应予以撤销。一审法院认定事实和使用证据上也是错误的。故请求二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。周翠英、孙逊辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。1.被上诉人与上诉人之间签订的协议第2条已明确约定抵偿房产的详细信息，且载明“甲方即上诉人知晓涉案房产暂时不能办理产权登记手续”，因此，可以证实上诉人对涉案房产的状况是明知的，被上诉人将房屋抵偿给上诉人的行为并不存在任何欺诈行为。2.证人杨某、周某已明确涉案房屋已与周翠英签订房屋置换协议，房屋已经置换给被上诉人，且认可房屋所有权人系被上诉人周翠英。故，涉案房产的实际所有人系被上诉人周翠英。另外，房地产开发公司亦向被上诉人出具了收据，并且交付了房屋，被上诉人已接收、使用。故，涉案房屋产权即已转移到被上诉人名下，剩下的仅是被上诉人凭购房手续办理产权登记。因此，不能认为被上诉人未办理产权登记就不享有房屋产权。本案被上诉人既然已经享有涉案房屋的产权，就有权用其所有的房屋向上诉人抵偿。上诉人同意以暂不能办理产权登记的房产抵偿债务的行为并不违反法律的强制性规定，故，抵偿协议合法有效。3.上诉人主张不了解涉案抵偿房产的情况下签订了抵偿协议，应属于显失公平的情况，其主张无事实和法律依据。双方签订抵偿协议中已明示涉案房产位置及房号。上诉人完全可以在协议签订前了解房屋市场价值，上诉人在签订协议后再主张涉案房产价格过高显失公平，依法不应予以支持。综上，被上诉人认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，对于上诉人的上诉请求应予以驳回。周翠英、孙逊向一审法院起诉请求：1.依法判决确认原告与被告于2017年9月20日签订的《抵偿协议》合法有效；2.本案诉讼费用由被告承担。全庆卫向一审法院反诉请求：1.请求依法撤销反诉人与被反诉人签订的抵偿协议。2.诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年9月20日，原告周翠英、孙逊（作为乙方）与被告全庆卫（作为甲方）签订抵偿协议一份。协议约定：“甲、乙双方经过友好协商一致，就乙方归还甲方款项达成如下协议：1、基本事实：乙方于2013年7月3日至今由于乙方资金紧张尚欠甲方人民币本金：7081940.00元（大写：柒佰零捌万壹仟玖佰肆拾元整），本金及利息共计：10000000.00元（大写：壹仟万元整）。2、甲、乙双方一致同意，将坐落于杨柳国际新城小公寓区2号楼1-2层商业房东数第3间转让给甲方冲抵欠款，面积533.8平方米，单价按18000元/平方米，合计金额：9608400.00元（大写：玖佰陆拾万零捌仟肆佰元整），该房产目前是与开发商签订购房合同1份。乙方协助甲方办理购房合同转让手续。乙方保证所抵房产产权清晰、合法，如果此房产存在产权纠纷，与甲方无关，若给甲方造成经济损失，乙方承担赔偿责任。另外，甲方知晓上述房产暂时不能办理产权登记手续。3、乙方应积极在协议签订后协助甲方办理有关购房合同转让手续，购房合同转让手续所需费用由乙方承担，后续办理房产登记等事项所需费用由甲方自行承担与乙方无关。房屋购买合同转让办理完毕后，以上债务抵偿完毕。全庆卫与孙逊、周翠英，山东昊特集团有限公司之间的所有欠款及债务本息全部清偿毕。双方之前所出具的单据、借据、合同及协议等全部作废。任何一方反悔，应承担元的违约金（包含损失等）。4、该债务清偿完毕后，甲方必须保证撤销所有对乙方的诉讼、执行等所有法律事宜，甲方保证解除乙方为甲方在所有银行的担保业务，乙方不在承担银行担保责任。如乙方抵房不能办理合同转让，无法偿还甲方的欠款，甲方有权起诉乙方，要求法院将乙方所欠的本金及利息归还甲方。5、本协议一式两份，具有同等法律效力，双方签字后生效。”该抵偿协议由孙逊、周翠英、全庆卫签字捺印。现山东火炬房地产开发集团有限公司尚未将房屋交付使用，房屋尚不能办理不动产权证书。另查明，2017年4月21日，周某与山东火炬房地产开发集团有限公司签订《杨柳国际新城商品房订购合同书》一份，周某购买该公司开发的位于杨柳国际新城小公寓区2号楼1-2层商业房东数第3间房屋一套，建筑面积约为533.8平方米，每平方米价格为10000元，合计5338000元。同日，山东火炬房地产开发集团有限公司向周某出具房款收据一份，载明收款方式为：“抵”，收款事由为：“杨柳小公寓区2号楼1-2层商业房东数第3间（杨某转）”。2017年8月16日，杨某（作为甲方）与周翠英（作为乙方）签订《房屋置换协议书》。协议书约定，甲方房屋坐落于济宁市高新区杨柳国际新城小公寓2号1-2层商业房东数第3间535平方米。乙方房屋坐落于济宁市高新区杨柳国际新城，具体位置为：1、周艳红的房产为杨柳国际新城L区23号楼东一单元18/19层东户303平方米；2、姜明君的房产为杨柳国际新城小公寓12号楼1-2层商业房东数第五间299.52平方米；3、位于杨柳国际新城L区15号东2单元7层西户商品房181.56平方米，门头置换1：1置换，住房换门头2：1置换，折算后乙方多给甲方的13.68平方米，甲方欠乙方13.68平方米杨柳国际新城房屋。协议书同时对房屋交付时间、水电暖费用、物业管理费、办理手续的税费等问题进行了约定。另查，周某与杨某系夫妻关系。周某与杨某出庭作证，对杨某（作为甲方）与周翠英（作为乙方）签订《房屋置换协议书》没有异议，认为该《房屋置换协议书》已经履行，同意协助办理房屋产权变更手续。一审法院认为，原、被告于2017年9月20日签订的抵偿协议，载明了抵偿债权的数额、抵偿房屋的位置、价格、现状等情况，因此应当是双方真实意思的表示。被告主张房屋未取得房屋权属证书而进行抵偿，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，属于行政管理部门处理权属变更登记问题的行政管理性规定，不是认定合同效力的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此案涉房屋未办理物权登记而进行抵偿并不违反法律的强制性规定，故本院对于原、被告于2017年9月20日签订的抵偿协议的效力予以确认。被告提出反诉，要求撤销原、被告于2017年9月20日签订的抵偿协议。被告主张不了解市场价格的情况下签订抵偿协议显失公平。但原、被告签订的抵偿协议载明了涉案房屋的位置及房号，被告完全可以事前查看周围环境，了解房屋的市场价值，被告签订协议后再主张房屋价格过高显失公平，本院不予采信。被告主张房屋在案外人周某名下，原告将其无所有权和处分权的房屋抵偿给被告，属于欺诈行为。本案中，周某与杨某夫妻已出庭作证，对涉案房屋置换给原告周翠英没有异议，并同意协助办理房屋产权变更手续。虽然房屋现尚未办理不动产权证书，但抵偿协议中已载明涉案房屋“暂时不能办理产权登记手续”，因此被告对此应当是明知的，原告将房屋抵偿给被告的行为并不存在欺诈。被告要求撤销双方签订的抵偿协议没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）周翠英、孙逊与被告（反诉原告）全庆卫于2017年9月20日签订的《抵偿协议》合法有效；二、驳回被告（反诉原告）全庆卫的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，均由被告（反诉原告）全庆卫负担。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人、被上诉人签订的抵偿协议中明确约定了抵偿债权的数额、抵偿房屋的位置、价格等，周某与杨某夫妻也已出庭作证，对案涉房屋置换给周翠英没有异议，并同意协助办理房屋产权变更手续。抵偿协议中也载明案涉房屋“暂时不能办理产权登记手续”，一审法院认定抵偿协议的签订系基于双方的真实意思表示，并无不当。上诉人在签订抵偿协议时对于用以抵偿的己方债权的数额是明知的，在明确了抵偿房屋的位置、现状的情况下，对于同地段房屋的市场价值是有机会了解和咨询的，上诉人称被上诉人以明显高于市场价格逼迫上诉人签订案涉协议，本院依法不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人全庆卫负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十二月三十日书记员 亓雅楠