黑龙江省龙江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0221民初4115号 原告：胡本泉（反诉被告），男，1973年5月14日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。 委托诉讼代理人：宋敏芹，黑龙江青天律师事务所律师。被告：张文才（反诉原告），男，1971年11月30日出生， 汉族，个体，住黑龙江省龙江县。 委托诉讼代理人：王冰，女，1977年3月18日出生，基层法律服务工作者，住黑龙江省龙江县。 原告胡本泉与被告张文才租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人宋敏芹、被告张文才及其委托诉讼代理人王冰到庭参加了诉讼；2017年11月27日，原告申请对被告2014年9月17日的租赁合同鉴定，由于被告不确定是原告签名和按印，原告放弃了申请笔迹鉴定。2019年12月20日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人宋敏芹、被告张文才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡本泉诉称，他租赁张文才位于龙江××××镇乙炔厂墙外一处场地、厂房，双方于2014年9月14日签订《房屋租赁合同》，约定租期为五年，自2014年9月14日至2019年9月13日止，每年租金120,000元，一年一交。同时约定出租场地内的烘干塔和粮囤归他所有，烘干塔和粮囤是他投资建造的。合同签订后，他一直按照合同内容履行。直至2017年9月份，被告张文才伙同不明身份的人到他租赁场地，强行扣押封锁烘干塔，并将门卫轰出，私自将办公室、财务室的门撬开，导致他不能正常工作。在这种情况下报警，派出所的工作人员做了笔录（待立案后申请法院调取）。但派出所认为属于民事纠纷，不属于治安案件，也就没有给予解决。自张文才强行将他租赁的场地收回，并占用属于他的烘干塔和粮囤以及其它附属设备而自行经营，被告张文才占有使用期间应当给付他使用费用。被告张文才侵权给他造成巨额损失，与被告张文才协商未果，故诉至法院，1.请求被告张文才返还烘干塔（150吨加大）及配套设备一套、粮食漏斗两个（3米×3米）、立式筛子两个、粮囤一个（容积400吨）、输送机6台、电机两台、色选机一台、一吨称一台；2.要求张文才给付2017年9月至2019年9月两年期间的烘干塔和粮囤等租赁费200,000元，或按照市场评估价格计算。 反诉被告胡本泉辩称，反诉原告张文才的反诉请求没事实依据与法律依据，请法院驳回其反诉请求。1.在双方租赁合同履行过程中，他不存在任何过错，双方合同不能履行的原因是张文才强行撬锁占有租赁场地，把更夫赶出租赁场地，导致他无法占有、使用、收益，最终无法履行合同；2.导致涉案租赁合同无法履行的原因是反诉原告张文才侵权事实在先，故反诉原告主张三年租金没有任何事实与法律依据。因为他无法占有、使用、收益，而且反诉原告张文才一直占有该设备，不同意反诉原告请求的三年租金及电力损耗；3.对反诉原告张文才的其它反诉请求，设备损坏没有证据证明与他有因果关系，其不能举证将承担审判不利的后果。 原告胡本泉为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1.2014年9月14日的租赁协议一份，证明该协议第二条明确约定烘干塔及粮囤是乙方即本案的原告投资建设的，即烘干塔的所有权和粮囤归原告所有，与其他人无关。被告张文才没有异议。 2.2014年10月17日，被告给原告出具的收据一张，证明被告张文才收到原告给付的烘干塔费用50,000元，该费用是租赁场地的旧烘干塔的拆除费用，不存在被告在答辩中陈述的关于烘干塔的添附问题。被告张文才无异议。 3.光盘一张及录音文字材料，是原告与被告之间的录音，原始载体在手机里，是在起诉之前的通话录音。（1）证明原告虽然未能按照双方的2014年9月14日租赁协议书约定交纳租金，但被告同意原告为其出具了一份租金的欠据，进一步佐证，原、被告之间对租赁协议中关于对租金另行约定。（2）证明在原告被赶出后，被告一直占有使用原告的设备，基于被告侵权行为，那么原告主张的损失赔偿即占有期间使用费用是有事实与法律依据的，应当得到法律的支持。 被告张文才无异议。 4.租赁场地照片，有粮囤一个、烘干塔一套、输送机长短共计六台、粮食漏斗两个、立式筛子两个、备用电机四台、色选机一台、一吨秤一台、办公室内一切设备（桌椅板凳电脑）、厨房内设备（锅碗瓢盆、冰柜一个、气罐一个），证明原告投资建设烘干塔、粮囤的现状，被告还在使用原告的设备，故对原告主张的占有物返还并给付损失的请求应当得到支持。被告张文才没有异议，这些财产都有，钥匙始终放在乙炔厂了，是2017年2月份交给乙炔厂门卫刘艳辉保管的。 5.申请法院调取龙江县公安局龙湾派出所的调查笔录三份，证明原、被告双方在租赁合同履行过程当中，被告私自把原告的租赁场地大门门锁撬开并更换了锁芯，然后把原告雇佣的更夫给撵走了，进一步佐证了原告在租赁合同的过程中不存在任何过错，原告不存在着违约的事实。 被告张文才有异议，他与原告胡本泉从小就认识。其合作是2013年开始，原告租他的房屋和院落，当年租金就要了9万元。第二年原告还要继续租赁，就和他商量，这个塔有点小，原告想更换，当时他的塔也不是废铁。2014年9月14日第一个合同是他签的，2014年9月17日的第二份合同不是他伪造的。既然原告起诉了，就按照第一份合同打官司，原告说烘干塔是原告自己的，那原告就拿走。报案只是龙江县公安局龙湾派出所做的笔录，已经租完两年，得给他交租赁费，第三年该给他租金的时候没有给，原告当时说“那不是我一个人说的算”，原告没有给他钱，原告违约在先，他数次向原告要钱未能给付。他没有领着人去撬锁，也没动锁，龙江县乙炔厂和他的院落是两个独立的地方，他没有撵原告，也没换锁。 被告张文才辩称：一、不同意原告胡本泉的诉讼请求。1.涉案烘干塔应归被告张文才所有，且不应给付原告胡本泉折价款。原告在起诉状中自认在张文才原有120吨烘干塔基础上扩建30吨，属于物权法上的添附，应按《最高法关于民法通则若干意见》第86条、第87条规定，应归被告张文才所有。2.原告胡本泉2013年就租赁被告张文才的烘干塔和场地。2014年5月份左右，对被告张文才原有的烘干塔进行扩建。该塔扩建后，双方于2014年9月14日签订《房屋租赁合同》约定，粮囤和烘干塔归原告胡本泉所有（指扩大30吨部分）。时隔三天，即2014年9月17日，双方再次签订租赁合同，变更了2019年9月14日合同的内容，即被告张文才将烘干塔和场地租赁给原告胡本泉使用，没有约定烘干塔归原告胡本泉所有，而是变更为烘干塔归被告张文才所有，也不应给原告胡本泉折价款。3.被告张文才出租的场地，有120吨烘干塔及配套设备、库房一栋、输送机三台、电子秤一台等同时租赁给原告。原告胡本泉主张六台输送机只有一台属于原告所有，另外还有色选机一台、一吨电子称一个，以上财产现在张文才院内，这一点充分证实，原告胡本泉与被告张文才的租赁合同一直履行至2019年9月17日，没有提前解除合同。被告张文才要求给付2019年9月18日至以上物品全部搬出日止的场地租赁费，按每月10,000元计算，暂计算两个月20,000元。4.粮囤是对方出资建设的，属于违章建筑，张文才不同意留下，要求原告胡本泉拆走，也不同意该粮囤折价返还。5.原告胡本泉第一项诉讼请求，除粮囤一个、色选机一台、输送机一台、一吨电子称一个外，其它财产均没有，被告张文才也不同意返还。6.烘干塔及配套设施属于张文才所有，与对方无关，故不同意返还。二、原告胡本泉的第二项诉讼请求与本案无关，且没有证据，不应支持。张文才不同意赔偿对方200,000元的损失，因为没有违约，是一直拖欠租金而违约。被告张文才没有强行扣押封锁烘干塔。原告胡本泉已将自己设备运走。三、关于事实与理由方面：1.烘干塔不是原告胡本泉出资建设，胡本泉仅是在120吨烘干塔的基础上扩建，对加大部分出资。2.胡本泉称自己一直履行合同不属实。依据2014年9月14日和17日双方签订的租赁合同及胡本泉2017年1月23日给张文才出具的欠据一张，充分证实原告违约。根据双方签订的合同，如果原告胡本泉违约，应当承担全部租赁期间的租赁费。所以原告胡本泉应当给付被告张文才剩余三年的租金360,000元。3.原告胡本泉主张被告将门卫撵出，并私自将办公室、财务室撬开，强行扣押封锁，导致不能正常工作，其没有在案证据加以证实。4.原告胡本泉主张被告张文才自行经营，强行收回场地不属实。原告没有提供证据予以证实，故该主张不能成立。四、被告张文才一直履行合同，没有违约，没有给对方造成损失，且双方合同没有解除，该合同一直履行至2019年9月17日。 反诉原告张文才诉称，基于答辩的理由请求胡本泉给付剩余三年的租金360,000元。另外，反诉被告胡本泉将电子秤用坏了，他支付维修费500元，应当赔偿；两台平式输送机（各15米）现院里没有，要求反诉被告返还或赔偿23,000元。租赁烘干塔时，附带进口验水仪一台，300米电缆线也没有了，反诉被告胡本泉予以返还。三年的电力损耗费3600元，反诉被告应当返还。庭审中，反诉原告张文才仅请求反诉被告胡本泉给付剩余三年的租金360,000元。其它诉讼请求均予以放弃。 张文才为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1.龙土2002第807号国有土地使用证复印件（与原件核对无误），证明原告胡本泉租赁的场地是被告张文才享有土地使用权。原告胡本泉对真实性无异议，只能证明地皮是被告享有使用权。 2.2017年1月23日，欠据复印件一张（与原件核对无误），证明原告应该给被告2016年9月13日到2017年9月13日的租金120,000元。原告胡本泉对欠条的真实性无异议，但是原告给被告出具的该欠条进一步佐证了被告张文才已经认可了原告为其出具欠租金的事实，以欠条的形式默许了租赁合同关于租金的另行约定，在原告不按照欠条的约定给付欠款时，被告应当以该欠条提起诉讼主张权利，而不是私自占用原告租赁的场地，且把该租赁场地的大门锁芯更换。 通过庭审原告与被告的举证、质证，并结合当事人的庭审陈述，本院对当事人所举的证据，作如下分析认证： 因为被告张文才对原告胡本泉所举的证据1、2、4没有异议，故本院对证据1、2、4的证明力予以认定。虽然被告张文才对原告胡本泉所举证据3没有异议，但被告同意原告为其出具租金的欠据，只能证明当年度欠租金的事实，但不能证明是对租金的另行约定。原告还以该欠据证明被告一直占有使用原告的设备，并主张侵权赔偿。该张欠据与待证的被告占有使用而侵权不具有关联性；而且庭审陈述中，原告也没有充分的证据证明被告张文才的侵权事实存在，故本院对该证据的真实性予以认定，其证明力不予认定。虽然被告张文才对原告胡本泉所举证据5有异议，但根据龙江县公安局龙湾派出所2017年9月5日对张文才所做的笔录第2页，张文才承认带人把乙炔厂大门锁头、二楼办公室的锁芯和院内值班室的锁芯给换了。然后又把原告胡本泉的更夫给撵走了。因为该段内容的承认与原告所证明的问题相辅相成，故本院对原告所举证据5的证明力予以确认。 原告胡本泉对被告张文才所举证据1没有异议，故本院对该证据证明力予以认定；原告胡本泉对被告张文才所举证据2真实性没有异议，故本院对被告所举证据2原告欠被告租金120,000元的证明力予以认定。 经审理查明，2014年9月14日，原告胡本泉租赁被告张文才位于龙江××××镇乙炔厂墙外一处场地、厂房，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为五年，自2014年9月14日至2019年9月13日止，按年交纳租金，以每年9月13日至来年9月13日交付租金，每年租金120,000元。同时约定出租场地内的烘干塔和粮囤归原告所有，烘干塔和粮囤是原告投资建造的。合同签订后，双方各自按照合同内容履行自己的义务，原告胡本泉已给付被告张文才2014年9月13日至2016年9月13日两年租金240,000。2017年1月23日，原告给被告出具第三个年度租金欠据一张，金额为120,000元。因为原告未给付被告租金，双方发生矛盾。 在2017年9月5日，被告张文才带人把乙炔厂大门锁头、二楼办公室的锁芯和院内值班室的锁芯更换，然后又把原告胡本泉的更夫董永贵撵走。继而原告胡本泉报警，龙江县公安局龙湾派出所的工作人员对胡本泉、张文才、更夫董永贵做了笔录（本院依原告申请调取在卷佐证）。至此双方不再履行合同。原告胡本泉在涉案租赁场地有粮囤一个、烘干塔一套、输送机长短共计六台、粮食漏斗两个、立式筛子两个、备用电机四台、色选机一台、一吨秤一台、办公室内一切设备（桌椅板凳电脑）、厨房内设备（锅碗瓢盆、冰柜一个、气罐一个），均在被告张文才处管理。但原告胡本泉诉讼请求的四合电机不在被告张文才处。针对原告胡本泉建造的粮囤，没有合法的审批手续，原告同意自行拆除。 同时查明，2014年10月17日，被告张文才收到原告胡本泉给付的旧烘干塔费用50,000元。 另外查明，被告张文才虽然将2014年9月17日的租赁合同提交法院，但明确表示不作为证据举证。反诉原告张文才仅请求反诉被告胡本泉给付剩余三年的租金360,000元。其它反诉请求均予以放弃。庭审中，被告张文才又主张原告胡本泉给付涉案合同期满后两个月租赁费20,000元，但表示不提起反诉，也未补交反诉费。 本院认为，原告胡本泉与被告张文才签订的涉案租赁合同，是双方真实、自由的意思表示，而且不违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗，故原告胡本泉与被告张文才所签订的租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律上的约束力。被告张文才将涉案场地交付给原告胡本泉使用、收益，原告应当依约向被告履行给付租金的义务，在双方依约履行第三年度，在2017年1月23日，原告胡本泉给被告张文才出具当年度120,000元租金欠据一张，已表明被告张文才予以认可。而且依据双方租赁合同的约定，给付租金的期间符合每年9月13日至来年2019年9月13日的约定，原告胡本泉在此期间并无不当。又因为实际履行期限2016年9月13日至2019年9月5日（差8天期满），原告胡本泉给被告张文才出具120,000元欠据一张，故反诉原告张文才请求反诉被告胡本泉给付租金120,000元，本院予以支持。反诉原告放弃其他反诉请求，本院予以采纳。 因为原告胡本泉未给付被告张文才租金，双方发生矛盾。在2017年9月5日，被告张文才带人把乙炔厂大门锁头、二楼办公室的锁芯和院内值班室的锁芯更换，然后又把原告胡本泉的更夫董永贵撵走。因被告张文才的上述行为表明自己实际控制租赁场地，不履行合同的主要义务，原告胡本泉不能实现继续履行合同的目的，故被告张文才构成违约，其反诉请求最后两年的租金240,000元，本院不予支持。基于被告张文才的上述违约行为，双方2014年9月14日签订的租赁合同，本院依法予以解除，原告在被告张文才租赁场地的涉案财产应当返还原告胡本泉。针对原告胡本泉建造的粮囤，原告同意拆除，本院予以采纳。 针对原告请求张文才给付2017年9月至2019年9月两年期间的烘干塔和粮囤等租赁费200,000元，或按照市场评估价格计算是否支持的问题。因为原告胡本泉没有提供充分有效的证据证明被告张文才对涉案租赁场地租赁物占有、使用、收益，故本院不予支持。原告胡本泉待证据充分时，可另行主张权利。 庭审中，被告张文才主张原告胡本泉给付涉案合同期满后两个月租赁费20,000元，但表示不提起反诉，也未补交反诉费，故本院不予支持。 针对原告胡本泉诉讼请求的四合电机不在被告张文才处，原告请求返还，本院不予支持；虽然备用电机四台在被告张文才处，但原告胡本泉未提出诉讼请求，故本院不予支持，原告可另行主张权利。 综上所述，原告胡本泉的诉讼请求，反诉原告张文才的反诉请求，本院应当合法、合理的予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张文才于本判决生效之日起十日内返还在涉案租赁场地上原告胡本泉所有的烘干塔（150吨加大）及其配套设备一套、输送机长短共计六台、粮食漏斗两个（3米×3米）、立式筛子两个、色选机一台、一吨秤一台、办公室内一切设备（桌椅板凳及电脑）、厨房内设备（锅碗瓢盆、冰柜一个、气罐一个）、容积400吨粮囤一个（自行拆除）； 二、驳回原告胡本泉的其他诉讼请求； 三、反诉被告胡本泉给付反诉原告张文才租金款120,000元，此款于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回反诉原告张文才的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300.00元减半收取4650.00元。由胡本泉负担2000.00元，张文才负担2650.00元。 反诉费7000.00元应收3500.00元，减半收取1750.00元。由反诉原告张文才负担1200.00元，反诉被告胡本泉负担550.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内。 审判员  刘承君 二〇一九年十二月二十六日 书记员  田 源