山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初4784号 原告（执行案外人）：李先秋，男，1980年8月2日出生，汉族，居民。住威海市环翠区青岛中路56号。现住嘉祥县。 委托诉讼代理人：刘旭,山东辰静律师事务所律师。 被告（申请执行人）：何巧花，女，1968年6月8日出生，汉族，居民。住嘉祥县。 委托诉讼代理人：韩淑宁，山东众翊轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘伟其，山东众翊轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明明，山东众翊轩律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：陆尽忠，男，1955年1月12日出生，汉族，居民，住嘉祥县。 被告（被执行人）：夹福苓，女。1959年6月1日出生，汉族，居民。住嘉祥县。 原告李先秋与被告何巧花、陆尽忠、夹福苓案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月23日立案受理，同年11月5日适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。原告李先秋及其委托诉讼代理人刘旭，被告何巧花及其委托诉讼代理人韩淑宁、张明明到庭参加了诉讼，被告陆尽忠、夹福苓经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉；同年12月11日适用普通程序第二次公开开庭进行了审理，原告李先秋及其委托诉讼代理人刘旭，被告何巧花委托诉讼代理人潘伟其、张明明，被告陆尽忠等到庭参加了诉讼，被告夹福苓经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告李先秋向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于嘉祥县祥和花园西北组团11号楼5单元9号房产及储藏室11-5-9号归原告所有，停止对该房产的执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月16日，贵院作出（2019）鲁0829号执异39号《执行裁定书》，裁定驳回原告对涉案房产停止执行的申请，原告认为该裁定书事实认定不清，使用法律错误，案涉房产应归原告所有，贵院不应当再对其采取执行措施。2011年3月9日，被告陆尽忠（被执行人）与原告李先秋鉴定了《房屋转让协议》，将其名下的嘉祥县祥和家园西北组团11-5-9号房产以17万元的价格出卖给原告李先秋。同日，原告履行了金钱给付义务后，被告陆尽忠将该房产交付原告，原告于2011年8月占有使用案涉房产至今。期间，原告多次找被告陆尽忠以及不动产登记中心，但因政府没有关于经适房变更登记的相关文件，故一直未能办理变更登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告何巧花辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。首先，根据《物权法》第9条规定，不动产物权的变更、转让经依法登记生效，未登记不发生效力。本案争议房产在2015年8月1日陆尽忠、夹福苓向何巧花借款时仍然登记在陆尽忠名下，并以案涉房产作抵押，且交付了房产证原件；其次，被告陆尽忠、夹福苓至今从未提及过将该房产出卖的事宜，原告诉称以17万元价格购买了该房产不属实，即使购房协议系陆尽忠签订，亦是与原告恶意串通的虚假行为，是无效的。原告自始至终都知道经适房不能买卖、不能过户，而原告依然购买，存在主观故意，自身具有过错。综上，被告何巧花申请将被告陆尽忠所有的房产依法查封并强制执行，合理合法，原告不享有足以排除强制执行的权益。 被告陆尽忠称原告陈述属实，同意原告的诉讼请求，原告未办理房屋产权变更登记是因为政府没有文件，不给办；所欠被告何巧花借款，将想办法归还。 被告夹福苓未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）原告举证、被告质证情况。原告证据一，本院（2019）鲁0829执异39号裁定书。拟证明本案已经提起异议申请被裁定驳回，已履行前置程序。 证据二，《房屋转让协议》一份。拟证明2011年3月9日，原告与被告陆尽忠签订房屋转让协议书，陆尽忠将案涉房屋及地下室以17万元的价格卖给原告。 证据三，收条一份。拟证明原告向陆尽忠支付房屋转让款17万元，原告履行了合同义务。 证据四，嘉字第020522号房屋所有权证。拟证明陆尽忠在交付房屋时一并将涉案房屋房产证交付给原告。 证据五，结婚证、供热合同一份、收款收据一宗、居住证明一份。拟证明案涉房屋自2011年起就由原告及其家人缴纳水电费、物业费、取暖费，说明原告已经实际占有、使用案涉房产。 证据六，光盘二张。光盘1内容为原告与陆尽忠及配偶夹福苓（薛春风）签订转让协议时的同步录音录像。拟证明原告与陆尽忠夫妇签订房屋转让协议真实、合法、有效。视频中还体现原告妻子段素芹向陆尽忠方支付部分现金，并表示剩余款通过银行转账的方式支付；光盘2内容为原告李先秋前往嘉祥县不动产登记中心询问有关经适房产权变更登记的情况，拟证明经适房到目前仍不能办理产权变更登记。 证据七，农行转账凭证、李先兴证明各一份。拟证明2011年3月10日原告委托其兄李先兴通过银行转账的方式向陆尽忠的儿媳丁莹交付剩余购房款162000元的事实。 被告何巧花质证意见：对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性及合法性均有异议，首先被告陆尽忠未到庭（指第一次庭审），不能证明该协议系其签订；该协议明确记载了房产证号，原告也应当见到了房产证等所有手续，但该房产证在陆尽忠于2015年借款时，仍在其手中，证明双方转让协议是虚假的。协议第三条约定价格17万元，但根据市场行情，其价格明显过低，亦说明双方协议不具有真实性。合同中共有人签字栏的“薛春风”，其本人未出庭。本案房产属于经济适用房，是面向困难家庭提供的具有保障性质的住房，5年内不得交易，如果5年内出卖也只能由政府回购，供应给其他困难家庭。因此，该转让协议也属于恶意串通，损害其他困难家庭的利益和社会公共利益。因此该协议无效；对证据三的真实性、关联性均有异议，该收条未载明交款人和未明确房屋位置，不能证明与本案有关联性；对证据四的真实性有异议，真实房产证已有陆尽忠抵押给何巧花，原告该房产证是虚假的；对证据五结婚证真实性无异议；对收款收据真实性有异议，并非合法的正规票据，且绝大部分收款收据没有记载交款人，不能证明系原告交纳，即使系原告及家人交纳，亦不能证明原告合法占有并购买了该房产。《居住证明》属证人证言，不符合证据规则，不具有证明力；对供热合同的真实性有异议，该供热合同记载的用热人房号与本案房产不一致，不能证明与本案有关联性；证据六光盘1中的视频不能体现拍摄时间，不能证实该视频的真实性，另外从视频中可以看出陆尽忠、夹福苓没说几句话，完全是在被动接受另一女子的指使，不能证明该二人具有签订协议的真实意思表示。光盘2中的视频，其工作人员的解释与经适房管理办法不相符。另外从该视频中可以看出原告自始至终知道经适房不能买卖，不能过户，自身具有过错；证据七中的付款人和收款人均不是本案当事人，并且金额与购房款也不一致。证言为书面证词，不符合证据规则要求，不具有证明力。 被告陆尽忠对原告上述证据均无异议。 （二）被告何巧花举证、原告质证以及被告陆尽忠观点。被告何巧花出示陆尽忠、夹福苓分别于2015年8月1日、2016年10月1日、2017年2月25日、4月19日向其出具的借款抵押协议（复印件）4份，（2018）鲁0829民初2589号民事判决书一份，该二人向何巧花交付的案涉房屋房产证一份，拟证明本案房产截止到2017年还一直在陆尽忠手里，并以此抵押给何巧花。 原告质证意见：对于借款抵押协议的真实性无法确认，对民事判决书和房产证的真实性无异议，对其证明观点有异议。首先被告何巧花与陆尽忠、夹福苓之间建立的是一般债权关系。双方抵押协议并没有办理抵押登记，不产生抵押权效力，其借款时间也远在原告购买案涉房产之后，原告对此也毫不知情，对此不存在过错，这组证据也无法证明原告与陆尽忠签订的房屋转让协议存在虚假或者无效的情形。被告何巧花的房产证是补办的。 被告陆尽忠对借被告何巧花款的事实无异议，当时认为能还上借款，所以补办了房产证并以此抵押借款的。 （三）证据的审核认定。本院认为，原告出示的上述证据具有真实性、合法性、关联性特征，其证明力依法予以确认；对被告何巧花有关与被告陆尽忠、夹福苓借贷关系的证据以及本院（2018）鲁0829民初2589号民事判决书的证明力依法予以确认，对陆尽忠、夹福苓以案涉房产抵押借款的真实性，本院亦予确认，但不具有合法性。 经审理，本院确认如下法律事实：2011年3月9日，被告陆尽忠作为户主、被告薛春风作为共同所有人，与原告李先秋签订《房屋转让协议》，将其名下的位于嘉祥县祥和家园西北组团11号楼5单元9号房产（含储藏室）以170000元的价格出卖给原告。同日，原告支付陆尽忠8000元，次日，原告通过其兄李先兴的农行账户向被告陆尽忠指定的其儿媳丁莹的账户上转款162000元。后陆尽忠将案涉房产交与原告，原告于2011年8月占有并使用至今。期间，原告请求被告陆尽忠协助办理案涉房屋产权变更登记，因嘉祥县不动产登记中心不予办理未成。 2015年8月1日、2016年10月1日、2017年2月25日、4月19日，陆尽忠、夹福苓分别向何巧花借款150000元、50000元、60000元、70000元，并分别签订了以案涉房产为抵押物的《房产抵押协议》。后何巧花向其二人主张上述债权未果，于2018年6月21日诉至本院，本院根据何巧花申请，于次日对案涉房产予以查封。同年9月19日，本院作出（2018）鲁0829民初2589号民事判决书，判令陆尽忠、夹福苓归还上述借款本金及利息。该判决书生效后，该二人未履行金钱给付义务。经何巧花申请，本院于2019年5月8日受理该执行案件，同年7月委托山东产权交易中心对涉案房产进行询价。在此过程中，原告即执行案外人李先秋提出异议。本院依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，认为该房产的所有权应归陆尽忠所有，案外人提出的证据不足以排除对该房屋的强制执行。故于2019年9月16日驳回其异议请求。原告遂提起案外人执行异议之诉。 另查明，被告夹福苓曾用名为薛春风。 本院认为，本案的争议焦点是原告就案涉房屋是否具有排除强制执行的民事权益。案涉《房屋转让协议》的效力则是决定原告是否具有上述民事权益的前提。根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《经济适用房管理办法》系建设部等七部门于2007年12月1日联合发布，属行政规章范畴。该管理办法只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但前述规定均不属于合同效力禁止性规定。况且，案涉《房屋转让协议》已经实际履行多年，陆尽忠、夹福苓通过该转让协议已经取得了合理对价，故该协议系双方真实意思表示，且未损害他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同违约情形。据此，案涉《房屋转让协议》合法有效。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据查明的案件事实，原告购买案涉房产满足了上述规定的四种情形，故原告就案涉房屋具有排除强制执行的民事权益，其执行异议符合法律规定，本院予以支持。被告何巧花关于《房屋转让协议》应认定无效的抗辩观点，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告夹福苓经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，应承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行陆尽忠名下位于嘉祥县祥和家园西北组团11号楼5单元9号房产； 二、原告李先秋与被告陆尽忠、夹福苓于2011年3月9日签订的《房屋转让协议》有效。 案件受理费100元，由被告陆尽忠、夹福苓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 本院（2019）鲁0829执异39号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王一斌 人民陪审员  杨庆生 人民陪审员  刘 霞 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  张亚楠