江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0803民初1723号原告：吉安市青原区合家欢门业有限公司，住所地吉安市青原区河东经济开发区控规C2-1地块5号厂房，统一社会信用代码91360803MA35KPH455。法定代表人：罗金平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗欢，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。被告：吉安市豪阳酒业有限公司，住所地吉安市青原区河东经济技术开发区新工业园，统一社会信用代码91360803667467821Y。法定代表人：秦兵，执行董事兼总经理。原告吉安市青原区合家欢门业有限公司与被告吉安市豪阳酒业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉安市青原区合家欢门业有限公司的法定代表人罗金平及其委托诉讼代理人罗欢到庭参加诉讼，被告吉安市豪阳酒业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉安市青原区合家欢门业有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《土地厂房买卖合同》《补充协议书》《补充协议书（二）》三份协议；2、判令被告退还原告购房款54万元，并支付原告违约金90万元；3、案件受理费、诉前保全费由被告承担。事实和理由：2018年1月2日，原、被告签订《土地厂房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于吉安市青原区河东经济开发区控规XXX号土地及地上厂房两栋（土地证号：青原区国用（2014）第0X2号，房产证号：吉房权证青原字第××、00××23号），土地使用权面积为4319.97㎡，转让价格450万元，同时约定了款项支付、产权办理等事宜。2018年1月7日，原告向被告支付了定金14万元，同年3月19日又支付了购房款40万元用于缴纳办理土地、房产过户所需税费。办理过户过程中，原告得知因被告负债，房产已被吉安市吉州区人民法院、青原区人民法院查封。为顺利办理过户，双方又先后于2018年6月7日签订《补充协议书》、于2018年11月7日签订《补充协议书（二）》。经过原、被告多次与两家法院沟通，原告将部分购房款付至吉州区人民法院用于偿还被告所欠债务，但依然未能办理过户登记。根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告按转让总价支付20%的违约金即90万元。因就该问题与被告协商未果，故原告诉至法院。被告吉安市豪阳酒业有限公司未作答辩。原告吉安市青原区合家欢门业有限公司为支持其诉请向本院提交了：证据1、吉安市青原区合家欢门业有限公司工商登记信息一份。证明原告主体适格，罗金平、张义明是原告的股东。证据2、《土地厂房买卖合同》《补充协议书》《补充协议书（二）》各一份。证明原、被告就购房土地、房屋的约定情况，证据3、收条一张、汇款凭证二张、银行交易明细表二张。证明原告已付购房款54万元。证据4、房地产登记信息表一份。证明涉案房地产仍然登记在被告名下且处于查封状态。证据5、原告与案外人江西井冈绿宝股份有限公司签订的《厂房租赁合同》，证明因被告不能交付厂房，导致原告以30万元左右的高额租金向江西井冈绿宝股份有限公司租赁厂房使用。证据6、保全费票据，证明原告申请诉前保全费用5000元。被告未到庭质证，本院经审查认为，证据1、2、3能够证明双方就土地、厂房交易的约定情况，予以确认。证据4可以证明房屋处于被查封状态而无法过户，予以确认。证据5与本案无关。证据6可以证明原告申请诉前保全的费用情况，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月2日，原告吉安市青原区合家欢门业有限公司与被告吉安市豪阳酒业有限公司签订《土地厂房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于吉安市青原区河东经济开发区控规XXX号土地及地上厂房两栋（土地证号：青原区国用（2014）第0X2号，房产证号：吉房权证青原字第××、00××23号），该土地使用权面积为4319.97㎡，约定的转让价格为450万元。原告在合同生效当日向被告支付定金10万元。在办理过户手续当日支付被告40万元，在涉案土地、厂房全部过户至原告名下后3日内支付被告400万元。过户手续从被告在收到原告定金后开始办理。如因被告原因导致无法办理过户手续的，原告除有权解除合同，除要求被告立即退还已支付的全部款项外，还有权要求被告支付转让总价款20%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告通过其股东张义明于2018年1月7日向被告的委托代理人秦兵支付了14万元定金。于2018年3月22日通过股东罗金平向被告的委托代理人秦兵支付了40万元购房款。现案涉土地、厂房因被告负债已分别被吉州区人民法院、青原区法院人民查封，无法办理过户手续。双方又先后于2018年6月7日签订了《补充协议书》，于2018年11月7日签订了《补充协议书（二）》，约定原告将部分购房款付至法院用于偿还被告所欠债务，以达到解除查封并办理过户的目的。并约定如在2018年12月10日前仍不能将交易房地产过户至原告名下，则原告有权立即解除双方之前签订的《土地厂房买卖合同》《补充协议书》，被告应将原告已支付的款项全额退还给原告，并按《土地厂房买卖合同》承担违约责任。但截至本案开庭审理时，该土地、厂房依然没有解除查封状态，也无法过户给原告。原告因就赔偿问题与被告协商未果，故诉至本院解决。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。关于原告主张解除本案原、被告双方签订的《土地厂房买卖合同》《补充协议书》《补充协议书（二）》问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在《土地厂房买卖合同》中约定了若转让标的存在任何卖方未披露的争议、债务、纠纷致使购买目的无法实现，买方有权在任何时候解除合同，此时卖方应退还收取的全部款项并向卖方承担转让总价款20%的违约金。双方还在《补充协议书（二）》亦约定如被告在2018年12月10日前仍不能顺利的将转让标的物过户至原告名下，原告有权立即解除双方之前签订的土地厂房买卖合同及后续签订的补充协议，被告应将已付款项全额退还，并按土地厂房买卖合同的约定承担违约责任。现因被告厂房仍处查封状态，无法办理过户给原告，从条件、期限看均符合双方约定的解除条件。故原告要求解除《土地厂房买卖合同》《补充协议书》《补充协议书（二）》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告按照约定应退还原告已支付的购房款54万元。关于原告主张被告按总价款450万元的20%计算违约金问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金具有补偿性和惩罚性双重特性。虽然被告厂房被查封原因导致合同解除，但从双方签订合同及补充协议情况看，原告在履行合同之初即已发现房屋被查封，然而，其依然与被告签订两份补充协议继续履行。可见，原告自身对交易风险未尽到注意和审慎义务。结合本案原告付款金额、合同实际履行等情况，本院酌定被告按合同总价5%支付违约金即22.5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告吉安市青原区合家欢门业有限公司与被告吉安市豪阳酒业有限公司签订的《土地厂房买卖合同》《补充协议书》《补充协议书（二）》三份协议；二、被告吉安市豪阳酒业有限公司退还原告吉安市青原区合家欢门业有限公司购房款54万元；三、被告吉安市豪阳酒业有限公司向原告吉安市青原区合家欢门业有限公司支付合同解除违约金22.5万元；四、驳回原告吉安市青原区合家欢门业有限公司的其他诉讼请求。以上款项，限在本判决生效之日起十五日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49600元，诉前保全费5000元，合计54600元由原告吉安市青原区合家欢门业有限公司负担4600元，被告吉安市豪阳酒业有限公司负担50000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  肖 巍人民陪审员  孙小兰人民陪审员  陈泰先二〇一九年十二月二十五日书 记 员  **生附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为两年。