北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36233号原告（反诉被告）：李欣，男，1957年7月12日出生，汉族，北京欧亚肿瘤医院退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李艺菲（原告之女），1989年9月4日出生，汉族，中国家庭报员工，住同上。被告（反诉原告）：高禹，男，1988年4月26日出生，汉族，北京便利坊烤鸭集团有限公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李晓波，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，该公司员工。原告（反诉被告）李欣与被告高禹（反诉原告）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李欣及其委托诉讼代理人李艺菲，被告链家公司的委托诉讼代理人樊耀博，被告高禹及其委托诉讼代理人李晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李欣向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销原、被告于2019年5月3日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令高禹退还原告已交定金20万元。3、请求判令链家公司退还中介费4万元。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月3日晚8点左右，链家公司杨永生及李经理牵头撮合原告与房主高禹签订《购房合同》。经协商，该房成交价为289万元，链家公司杨永生承诺加上3万元税款及中介费不超过300万元。原告当时手中仅有120万元，不够买300万元的房子。链家公司业务员杨永生建议用原告住房抵押贷款180万元来凑齐购房款300万元。并称一千万的住房抵押能贷款180万元没有问题。原告是第一次买二手房，没有经验，就相信了链家公司，就在所谓《购房合同》上签了字，并同意且支付了20万元定金。当天原告的头晕沉沉的，原告今年62岁，身患多种疾病，不久前曾在医院做过两次视网膜外垫压手术。如此大量的房地产合同文件在极短时间里阅读并理解，力不从心。由于购房心切，匆忙签字，后悔不迭！5月底链家公司开始催要中介费78000多元。虽然对链家公司高昂的服务费不满，但仍付给链家公司4万元。此时，原告感到被人绑架了。想退出购房，链家公司及卖家威胁说已签字，退出就是违法，要交纳约57万元的违约金等等。因全款购房受阻，链家公司建议让原告按揭购房，因原告年事已高，建议由原告女儿李艺菲出面按揭，重新签订《购房合同》，并拟了所谓“和解协议”和“变更买受人”协议，条款更加苛刻，如此霸王条款我们表示拒绝。之后，原告也草拟了一个和解协议，出卖方也拒绝签字。因各方互不相让，原告只有通过法律途径解决《房屋买卖合同》纠纷。综上所述：1、此“购房合同”一开始就是违规操作，有失公平、公正，对购房者不确定的贷款戴上“枷锁”，损害了消费者权益；2、隐瞒了该房系未满五年的经济适用房的情况，由此产生了巨额费用；3、中介公司传递错误信息，以低价诱惑，捆绑销售，诱导原告全款购房，应系不当得利。4、因国家的法律、法规及现行政策导致贷款等环节中断，系不可抗力，合同应自动解除，回到原点，各方不担责任。故诉至法院，望判如所请。链家公司辩称：不同意原告的全部诉求：1、在我方居间服务下，三方签订的《房屋买卖合同》合法有效，不属于法律所规定的撤销的情形。2、合同履行中止的原因是原告拒绝购买房屋导致。3、本案并非居间合同纠纷，若原告与我方存在纠纷应另案起诉。高禹辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求依法驳回：一、双方通过链家地产签订的《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示。合同签署后，答辩人与被答辩人沟通过程中，被答辩人也多次表示买房系其真实意思表示；二、答辩人已经向链家公司提供了房产证等房产的真实信息，答辩人不存在任何隐瞒情形；三、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》内容不存在有失公平、公正的情形，在合同履行过程中亦不存在不可抗力情形。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。并针对李欣违约的行为提出反诉。高禹向本院提出反诉请求：1、请求判决确认双方于2019年5月3日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年9月4日解除。2、请求判决反诉被告向反诉原告支付违约金37.8万元（计算方式：289万元×20%－20万元定金）。3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：李欣在本案中提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据。李欣存在根本违约行为，给反诉原告造成严重经济损失，反诉原告已经行使了合同约定解除权。为此，反诉原告特提出反诉请求。双方于2019年5月3日签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由反诉被告购买涉案房屋，成交价格289万元。双方同意在2019年8月18日前共同办理房屋不动产转移登记手续，反诉被告应于产权转移登记前3个工作日（即2019年8月14日前）将第一笔购房款262万元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付给反诉原告。反诉被告拒绝购买该房屋或者逾期履行义务超过十五日的构成根本违约，反诉原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。反诉被告出现根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向反诉原告支付违约金，反诉被告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签署后，反诉原告多次与反诉被告沟通，要求其按照合同约定及时支付购房款，但是反诉被告拒绝支付，并且明确表示不再购买该房屋。反诉被告的行为已经构成根本违约，反诉原告无奈之下于2019年9月1日向反诉被告发送了解除通知函，并要求反诉被告按照合同约定支付违约金。反诉原告认为：反诉被告的根本违约行为，致使反诉原告遭受了严重经济损失，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担违约责任。故根据法律及合同约定，提起反诉，望支持反诉请求。李欣针对反诉辩称：原告一直在积极购买涉案房屋，但是由于链家公司给我们提供错误信息导致现在购买不了，不管是违约金还是定金都应由链家公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，李欣向本院提交了《房屋买卖合同》、结婚证明、住房证明等证据材料；高禹提交了录音、聊天记录、解除通知函及快递单回执等证据材料。本院组织当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月3日，高禹（出卖人）与李欣（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同约定，高禹将其位于丰台区丰仪路1号院1号楼9层1单元902号房屋出卖给李欣。该房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；成交方式由双方当事人委托房地产经纪机构成交。买受人签署北京市存量房屋购买经纪服务合同的机构名称为北京链家房地产经纪有限公司。签订《买卖合同》当日，高禹（出卖人，甲方）、李欣（买受人，乙方）于同日一并签订《补充协议》，该协议约定：第一条，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计2890000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2019年5月3日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2019年5月7日将第二笔定金10万元以理房通支付的方式支付甲方。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于产权转移登记前3个工作日将第一笔购房款2620000元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方。5、不动产转移登记：甲乙双方同意，在2019年8月18日前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。6、户口迁出保证金：……乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金……。7、物业交割：……乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金……。第四条、违约责任约定，其中乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。同日，高禹（出卖人，甲方）、李欣（买受人，乙方）与链家公司（居间方，丙方）还一并签订《居间服务合同》。约定：第一条、居间服务：1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。第二条、居间代理费：……按照2.2%的费率标准向链家地产缴纳居间代理费，即……居间代理费为63580元，其中，由甲方承担0元，乙方承担63580元，并于签订合同当日向丙方支付。李欣交付中介费40000元。签订以上合同的当日，李欣向高禹支付定金10万元。次日，再次向高禹支付定金10万元。李欣于2019年5月20日通过了购房资格核验，但尚未办理网签手续。双方均认可曾协商将付款方式由全款变更为贷款购买，但未能协商达成一致。庭审中，李欣确认其一直在积极购买涉案房屋。合同不能履行的原因除了资金不够无法继续购买，还因为无法办理贷款。链家公司没有如实向其告知房屋买卖的相关实际信息，链家公司除了个税说明，其它费用都没有进行说明，直至签合同时房款共多出30万元，致使无能力购买。链家公司不认可李欣的意见，该公司认为计算方式是在李欣付全款的情况下帮李欣核算的，贷款会出现其它的费用，如李欣能够支付全款就可以直接购买。因为李欣表示资金不够，所以双方才协商贷款，贷款需要支付其它税费，李欣不同意支付，所以未购买成功。高禹提交2019年7月10日与李欣的电话录音佐证，以证明李欣曾明确提出不再购买涉案房屋，李欣认可录音的真实性。经查，录音中有双方协商因李欣无能力购房，协商要求退定金的意思表示。2019年9月1日，高禹向李欣以邮政快递的方式寄送了《解除及通知函》，内容为：……双方于2019年5月3日通过居间方链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，……。合同签署后，我多次跟您沟通支付房款事宜，但是您明确表示不再购买该房屋。并且根据合同及补充协议，您应于2019年8月18日前3个工作日向我支付购房款2620000元，但截至2019年8月30日，您仍然没有支付上述款项，您的上述行为已经构成根本违约，我有权根据合同第七条第（二）款以及补充协议第四条第3款的约定，解除与您签订的买卖合同及补充协议。现郑重通知您：解除双方于2019年5月3日签订的买卖合同及补充协议，该房屋我将另行出售。请您根据合同及补充协议约定向我支付违约金578000元……。李欣确认于2019年9月2日收到了解除函。本院认为：李欣与高禹经链家公司居间服务就涉案房屋买卖事宜签订了《买卖合同》及《补充协议》，上述合同系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。当事人所订立的合法有效的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院就双方诉求及争议事实依法认定如下：一，关于李欣主张撤销《买卖合同》的诉求。因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院予以撤销。首先，从合同文本内容来看，本案李欣与高禹签订的《买卖合同》中，对于其购买的涉案房屋、买卖合同的总价款、价款支付支付及税费负担等缔约的重大事项，均有详细的约定，且条文内容对事实表达明确，不存在重大误解事宜；其次，从法律适用上看，重大误解应系发生于当事人订立合同时，而本案《买卖合同》约定李欣应通过全款方式支付房款，李欣后因自身原因导致未能依约全款支付，在此种情况下其变更为贷款方式所导致的税费增加的情形，系发生在合同订立之后的履行过程当中，该不利后果应由其自行承担。同时，该后果不属于依法可撤销合同的重大误解情形；第三，从李欣所主张的事实来看，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。李欣在庭审中陈述及在案证据显示，李欣认为《买卖合同》不能履行的原因系链家公司未能提供专业服务导致其无法继续履行，其据此主张撤销合同没有法律依据。综上，李欣要求判令撤销双方签订的《买卖合同》及退回定金的的诉求，于法无据，本院不予支持。在此本院需要特别指出的是，当事人在签订合同进行大额度金额交易时，应尽到对自身权益的审慎的注意义务，不能仅以时间紧为由在未尽审慎注意的情形下盲目订立合同，将因此所应承受的合同后果寄希望于人民法院的事后调整，此也有违法律规定，即合同作为民事法律行为，非依法律规定或者对方同意不得擅自变更或解除。二、关于高禹主张确认合同解除及支付违约金的反诉请求。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据双方签订的《补充协议》，李欣应于2019年8月18日前3个工作日支付完毕2620000元的购房款，李欣未如期支付逾期15日或拒绝购买，应承担根本违约责任。经查，李欣于2019年7月10日已明确向高禹表示不会再购买涉案房屋，且实际上逾期付款亦超过15日。高禹依约享有合同解除权且已依规向李欣送达了合同解除通知函，李欣亦明确收到了解除合同的通知，对该行为应视为双方认可合同已解除的事实，本院对此予以确认。其次，根据《中华人民共和国担保法》规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现李欣因个人原因未依约履行合同导致合同解除，构成对高禹的根本违约，李欣应依约向高禹承担违约责任。高禹主张违约金的请求有相应法律及合同依据，本院予以支持。具体违约金金额，结合双方缔约时间及当时房地产市场价格下行情况，高禹所主张57.8万元违约金占涉案合同总价的百分之二十，显然过分高于其所受的实际损失。鉴于违约金兼具补偿性及惩罚性的性质，故违约金由本院综合双方约定的涉案买卖合同的履行程度、李欣的个人过错程度、买卖合同总金额等因素，调整为200000元，李欣已支付的200000定金折抵违约金，不予退回。三、关于链家公司在本案的诉讼地位。本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。李欣与链家公司之间系居间服务合同关系，且双方签订了《居间服务合同》，该合同中明确了链家公司作为中介方为双方提供房屋买卖的居间服务手续，对李欣主张链家公司未能提供专业的服务导致其遭受合同损失，要求退回中介费的请求应系另一法律关系，可另行协商或另案起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十一条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十一条之规定，判决如下：一、确认李欣与高禹所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年9月2日解除。二、李欣给付高禹违约金200000元（已履行，折抵李欣已交纳的定金200000元）。三、驳回李欣的全部诉讼请求。四、驳回高禹的其他反诉请求。案件受理费2450元，由李欣负担（已交纳）。反诉费3485元，由高禹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 文军丽二〇一九年十二月十三日法官助理 庄永生书 记 员 杨彤瑶