天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初12579号原告：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17，统一社会信用代码：911201167581044440。法定代表人：汪孟德，职务：总经理。委托诉讼代理人:贾琳琳，女，该公司职员。被告：刘学军，男，1968年10月11日出生，汉族，住天津市津南区。原告融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创公司”）与被告刘学军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾琳琳和被告刘学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2018年1月1日至2019年12月31日的物业费5545.92元和违约金207.97元，共计5753.89元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区房屋的业主，该房屋建筑面积为100.47平方米。2011年9月9日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津融创汇杰置地有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定原告为被告居住的小区提供物业服务并约定了服务内容及收费标准。后原告和智香园业主大会签订了两份《天津市住宅物业服务合同》，约定原告继续提供物业服务。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业费。经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。刘学军辩称，我确系天津市津南区房屋的业主，该房屋建筑面积为100.47平方米。原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：房屋的屋顶和墙体漏雨，每年都维修，但每年都不能彻底修好，后期怀疑楼顶风帽原因，经过了很长时间风帽才给安装上，我不认识开发商，物业应积极协调此事，我认为物业存在不作为的行为。至今我房屋内壁纸损坏，墙体发霉等问题无人维修。2017年夏天，一辆宝马车在小区内停放（小区地面按规定不能停车），我反映给物业，保安说车辆一会就开走，但我遛弯后车辆仍在。小区内有业主养大狗，存在安全隐患。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅物业服务合同2份，以此证明原告和知香园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》。2、物业服务企业资质证书1份，以此证明原告具有物业服务的资质。3、物业信用等级证书1份，以此证明原告近几年的信用等级为优秀。4、天津市政府信息公开专栏截图和2018年度的物业服务等级考评结果明细表1份，以此证明原告2018年度的物业服务考评结果为优秀。5、提供物业服务的部分工作记录1份，以此证明原告提供了物业服务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，合同没有法定代表人签字且无签订日期。对证据2无异议。对证据3不认可，没有2018年度和2019年度的评级。对证据4不认可，原告不应拿截图应提供原件。对证据5有异议，只有高层的记录，没有叠拼房屋的照片。原告提交的证据1-4符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据5的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：U盘1份，以此证明房屋的漏雨情况。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但不认可证明目的。本院对被告提交的证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区中央学府知香园一期6-1-2404号房屋的业主，该房屋建筑面积为100.47平方米。原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日，本案涉及的房屋按每月每平方米2.3元交纳物业费，业主于每月5日前交纳当月物业费，逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。2019年1月1日，原告和该小区的业主大会再次签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2019年1月1日至2020年12月31日，本案涉及的房屋按每月每平方米2.3元交纳物业费，业主于每月5日前交纳当月物业费，逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于房屋漏雨问题，应属于房屋质量问题，在质保期内应由开发商进行维修。我们也会积极协调维修事宜。关于小区业主养狗问题，物业公司在小区内进行了相关养犬的提示，尽到了相应的责任。在本院审理过程中，本院已当庭告知原告就业主提到的相关问题（车辆管理、保洁、绿化、消防通道等）庭后进行核实，如属于物业公司的职责范畴应积极进行整改。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《物业服务合同》约定的物业费收费标准（2.3元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称其房屋存在漏雨问题，该问题属于房屋质量问题，应由开发商依据规定承担责任，与原告提供的物业服务无关，故被告不能以此为由拒交物业费，本院对该抗辩不予采信。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2018年1月1日至2019年12月31日的物业费5545.92元。现原告主张上述期间的物业费5545.92元，符合规定，本院予以支持。原告主张违约金207.97元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、刘学军于本判决生效后十日内给付融创公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业费5545.92元。二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如刘学军未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由融创公司负担0.9元，由刘学军负担24.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年十二月三十日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。