贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔06民终1783号 上诉人（原审被告）：遵义市安达汽车销售服务有限责任公司铜仁分公司，住所地贵州省铜仁市碧江区梵净山大道45号附1-6号。 负责人：田景龙，该公司负责人。 委托诉讼代理人：吴旭，贵州沃恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荣翔，贵州沃恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州东太农业股份有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道1号。 法定代表人：姜明柱。 上诉人遵义市安达汽车销售服务有限责任公司铜仁分公司（以下简称安达铜仁分公司）因与贵州东太农业股份有限公司（以下简称东太农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 安达铜仁分公司上诉请求：1.撤销一审判决主文第一项中的违约金153180元，依法改判驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、其未缴纳2018年之后的租金是由于被上诉人拒不向上诉人支付拆迁补偿款，该补偿款包括装饰装修补偿、搬迁费和停产停业损失。上诉人才被迫于租赁期限的最后一日搬离租赁房屋；2、从2016年、2017年缴纳租金的次数来看，与合同约定不符，视为对租金缴纳期限进行了变动；3、一审法院认定违约金过高。合同中约定若拖欠租金，是按合同总价款20%的标准支付违约金。该合同是被上诉人拟定的格式合同，过分回重了上诉人的负担，且上诉人不是恶意拖欠租金。即使被上诉人存在损失，也应按中国人民银行同期存款利率计算违约损失。 东太农业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠租金510,600元给原告；2、判令被告支付违约金142,968元（以510,600元为基数，从2018年4月1日起按月息2%计算，暂计至2019年6月1日，最终计至款项付清之日止）给原告，合计653,568元；3、本案的诉前保全费、保全保险费、诉讼费由被告承担。 一审法院认定：2016年1月21日，原告东太农业公司（甲方）与被告安达铜仁分公司（乙方）签订《东太农产品市场商铺租赁合同》，约定：一、租赁场地位置、期限、面积、租金及交租方式1、租赁场地：东太农产品市场2号楼一层9-10-内区及二层16-20号门面。①9-10-内区门面（楼下修理厂）面积为1500平方米，该门面租金为16.5元/平方米/月。②16-20号门面（楼上展厅）面积为1100平方米。该门面租金为29元/平方米/月。③垃圾清运费每年3,000元。2、租赁期限：自2016年1月1日--2018年12月31日止，共计36个月。3、租金缴纳方式：①遵循先交租金后使用原则。②租金缴纳方式为现金结算，租金每半年缴纳一次（半年门面费加半年垃圾清运费合计半年应缴纳租金341,400元）。签订合同之日一次性缴纳半年租金，后半年租金在租赁到期前20天缴纳，以此类推。水电费乙方自行按月缴纳。三、双方权利义务1、甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。……3、乙方应按合同约定，按时支付租金及其他费用，逾期每天按应交总金额的3%支付给甲方违约金；若逾期一个月未支付合同约定应交款项，甲方有权对所租场地进行停水、停电，并收回已租赁房屋并单方解除本合同。……8、合同期满后，乙方可对内部自行装修部分进行拆除，但不得破坏原房屋装修及主体结构，同时必须清运完拆除的房屋垃圾，否则押金不予退回。四、合同终止与解除（一）发生下列情形之一本合同终止：1、租赁期届满。2、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。3、政府强制征收或拆除该房屋的。五、违约责任任何一方因违约造成终止合同的，违约方应向守约方赔偿合同总价款20%的违约金，违约金不足以弥补损失时，还须赔偿其他损失及因损失而发生的实际费用。六、其他约定1、租赁期内，若因国家政策变动或不可抗力的原因需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租赁房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交纳但未使用完时间的租金。七、本合同在履行中发生争议，首先由双方协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同履行地人民法院提起诉讼。 上述合同签订后，原告按约交付租赁房屋给被告使用，被告于2016年1月27日支付原告341,400元（包括半年租金339,900元，半年垃圾清运费1,500元），于2016年6月30日支付原告房租预付款100,000元，于2016年9月14日支付原告租金100,000元，于2016年9月26日支付原告租金70,000元，于2016年11月1日支付原告租金71,400元，于2016年12月28日支付原告租金170,700元，于2017年1月24日支付原告租金170,700元，于2017年6月22日支付原告门面费342,900元，于2018年1月5日支付原告170,700元（租金74250＋门面费95700＋卫生费750元），以上被告合计向原告交款1,537,800元。 2017年9月4日，铜仁市碧江区人民政府作出碧府发【2017】21号关于熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收决定，载明：一征收范围：铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目规划用地红线范围内房屋及建（构）筑物（具体范围以规划红线图为准）。二、征收主体、征收部门、征收实施单位（一）征收主体：碧江区人民政府（二）征收部门：碧江区住房和城乡建设局、碧江区国土资源分局。（三）征收实施单位：碧江区房屋征收补偿安置办公室、环北街道办事处。三、征收期限：房屋征收时间为2017年9月4日至2017年12月12日。……五、被征收人应当按照《铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置实施方案》，在规定期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议书，并在规定搬迁期限内将房屋腾空交给房屋征收部门拆除。六、根据《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，被征收人如对征收决定有异议的，可在征收决定公告之日起60日内向铜仁市人民政府申请行政复议，也可在公告之日起6个月内向人民法院依法提起行政诉讼。附件：《铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置实施方案》（碧府办发［2017］100号），该方案中第六条第六项载明：“在征收决定公告期内限内达不成征收补偿协议的不予奖励。”第十条争议解决方式：在征收决定公告期限内达不成征收补偿协议的，由区人民政府依法作出征收补偿决定。被征收人对征收补偿决定不服的，可在征收补偿决定送达之日起60日内依法向铜仁市人民政府申请行政复议，也可在6个月内向人民法院依法提起行政诉讼。 2017年9月12日，贵州东太农业股份有限公司向东太农副产品市场内商户发出房屋拆迁通知，载明：“为加快城市建设，改善人居环境，完善城市功能，根据《碧江区人民政府关于熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收决定》，我公司东太农副产品市场位于该规划项目红线范围内，属于被征收范围。为配合该项目房屋征收工作，现作出如下通知：一、征收范围：铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目规划用地红线范围内房屋及建（构）筑物。二、征收主体、征收部门、征收实施单位（一）征收主体：碧江区人民政府（二）征收部门：碧江区住房和城乡建设局、碧江区国土资源分局。（三）征收实施单位：碧江区房屋征收补偿安置办公室、环北街道办事处。三、征收期限：房屋征收时间为2017年9月4日至2017年12月30日。……五、凡在东太农副产品市场内的经营商户，接通知后，请在规定的房屋征收时间内自行做好搬迁准备工作。”。 被告安达铜仁分公司已于2018年12月31日搬离案涉房屋。 2019年1月11日，铜仁市碧江区房屋征收补偿安置办公室（甲方）与东太农业公司（乙方）签订《铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置协议书》，约定：第一条甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋征收补偿事宜达成如下协议。第二条被征收房屋基本情况经甲、乙双方核对，对乙方房屋情况确认如下：1．房屋所有权人：东太农业公司。5．房屋面积：17243.77㎡。A．已办理不动产权属证书的，建筑面积13099.98㎡，使用面积13099.98㎡。B．未办理不动产权属证书的：经营房（商铺）2153.32㎡，住宅1085.01㎡，其他905.46㎡。……7．房屋装修情况：9,788,443元。被征收房屋的价值：已办理不动产权属证书的商业用房以及未办理不动产权属证书的商业用房补偿合计199,739,000元。（二）搬迁费、过渡费、停业停产损失及奖励补助合计8,079,355元，第四条、以上补偿总金额为217,606,798元。第五条甲乙双方责任（一）本协议签订15个工作日后内，将补偿款按规定全额打入乙方银行账户，乙方收款后15个工作日搬家交房，遇节假日等顺延。本协议签订后，乙方应到市不动产受理中心办理产权注销手续，并将复印件和水电销户手续交给甲方。第六条被征收商业性用房设定抵押权的，按下列办法处理：乙方承诺在本协议书生效前与抵押权人协商解除抵押关系，同时将债务解除凭证交甲方备案。 另查明：东太农业公司向一审法院申请诉前财产保全，向中国平安财产保险股份有限公司铜仁中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，支出保险费4,600元。 一审法院认为：原告东太农业公司与被告安达铜仁分公司于2016年1月21日签订的《东太农产品市场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。 关于案涉《东太农产品市场商铺租赁合同》是否提前终止的问题。本案铜仁市碧江区人民政府于2017年9月4日作出的关于熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收决定虽然确定了征收的期限（即2017年9月4日至2017年12月12日）、征收的范围以及被征收人应当按照《铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置实施方案》在规定期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议书，案涉房屋也在征收范围内，但是本案原告没有在上述征收决定规定期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议书，铜仁市碧江区人民政府也未作出补偿决定予以强制征收案涉房屋，案涉《东太农产品市场商铺租赁合同》约定的合同终止的情形之一即政府强制征收案涉房屋之条件并未成就，故，被告认为因政府征收致使案涉合同提前终止的意见不成立，不予采纳。 关于原告于2017年9月12日向东太农副产品市场内商户发送的《房屋拆迁通知》的效力问题。一审法院认为，原告在发出该通知时，被告并无根本违约情形，原告也不享有约定或法定的单方解除《东太农产品市场商铺租赁合同》的权利，因此，原告发出的该《房屋拆迁通知》应为东太农业公司为配合政府征收而向包括被告在内的商户发出的解除租赁合同的意思表示，但被告在收到该《房屋拆迁通知》后并未在通知所载明的政府征收时间内搬离案涉房屋，原、被告双方并未就解除案涉合同达成合意，该《房屋拆迁通知》也不具有解除案涉《东太农产品市场商铺租赁合同》效力。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，案涉《东太农产品市场商铺租赁合同》合法有效，被告使用案涉房屋至合同约定的租赁期限届满，理应按约定向原告履行支付租金的合同义务。被告租赁案涉房屋至2018年12月31日，根据案涉《东太农产品市场商铺租赁合同》约定，被告应支付原告的租金总金额为2,039,400元（56,650元×12×3）以及垃圾清运费9,000元，合计2,048,400元，扣除被告已经支付原告的1,537,800元，尚欠原告租金510,600元未付，故，原告要求被告支付拖欠的租金510,600元的诉讼主张于法有据，予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，案涉《东太农产品市场商铺租赁合同》约定按每日千分之三支付违约金的标准过高，原告主张按2%的月息计算至款项付清之日止的违约金也超过造成损失的30%（即尚欠租金的30%），被告在庭审中亦提出了违约金过高之抗辩，故，一审法院酌情将违约金调减为尚欠租金的30%即153,180元（510600×30%），超出部分，不予支持。 原告东太农业公司向一审法院申请诉前财产保全，向中国平安财产保险股份有限公司铜仁中心支公司购买诉讼财产保全责任保险支出的保险费4,600元并非当然发生之费用，故，对原告要求被告支付保险费4,600元的诉讼主张，不予支持。 综上，支持由被告支付原告租金510,600元及违约金153,180元，合计663,780元，对原告要求被告承担保险费4,600元的诉讼主张，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一安达铜仁分公司于本判决生效之日起十日内向原告东太农业公司支付租金510,600元、违约金153,180元，合计663,780元；驳回东太农业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计5,168元，保全费5,000元，合计10,168元，由安达铜仁分公司负担。 本院二审对一审法院认定的事实，予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，安达铜仁分公司在履行本案合同中是否存在违约，以及一审认定的违约金是否过高。从查明的事实看，安达铜仁分公司未按合同约定向东太农业公司缴纳租金。其上诉提出，从2016年、2017年缴纳租金的次数来看，与合同约定不符，视为对租金缴纳期限进行了变动，且被上诉人未向其支付拆迁补偿款才导致未缴纳租金。经查，双方当事人签订本案合同中，双方对租金的缴纳未达成新的补充协议，安达铜仁分公司以其实际缴纳租金的情况视为是对原合同的变更，没有事实和法律依据。同时，本案合同中对商铺拆迁的事项未予明确，安达铜仁分公司以此抗辩拒交租金，也没有事实根据。故该上诉理由不成立，本院不予采信。关于安达铜仁分公司提出，本案一审确定的违约金过高，应按中国人民银行同期存款利率计算违约损失。因安达铜仁分公司对东太农业公司的损失，其未提交相关证据予以证明。本案合同系房屋租赁合同，以银行存款利率确定违约金，与事实不符。一审法院综合考量本案合同违约责任的约定，合同的履行情况以及双方当事人的过错程度等，在合同约定的基础上进行了大幅下调，酌情认定本案违约金，并无不当。 综上，安达铜仁分公司的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3364元，由上诉人遵义市安达汽车销售服务有限责任公司铜仁分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳文辉 审判员  田 芳 审判员  向 前 二〇一九年十二月三日 法官助理陈历琼 书记员黄海燕