陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0722民初3227号 原告：汉中人和三鑫物业服务有限公司，住所地：陕西省汉中市城固县文化路西段18号楼，统一社会信用代码：91610722563784988Q。 法定代表人：毛龙祥。该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周宝茹，该公司总经理。代理权限：一般授权委托诉讼代理。 被告：张某，男，住陕西省汉中市城固县。 委托诉讼代理人：胡某某，女，住址同上。系张某之妻。代理权限：特别授权委托诉讼代理。 原告汉中人和三鑫物业服务有限公司（以下简称：人和物业）与被告张某物业服务合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告人和物业的委托诉讼代理人周宝茹，被告张某的委托诉讼代理人胡某某到庭参加诉讼。原告人和物业法定代表人毛龙祥、被告张某因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告人和物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张某立即支付拖欠原告2017年10月18日至2019年8月31日的物业费，共计22.33个月，费用共计2313.75元，滞纳金740.31元，生活垃圾费111.65元，电梯费669.9元，合计3835.61元。事实与理由：被告系胜利新村南区高层某室业主。2014年以来，原告一直依据前期《物业管理委托合同》，对胜利新村南区进行物业管理服务。2016年10月18日，原告与被告又签订了《物业管理服务合同》，之后，双方均按合同约定履行各自的权利义务，但自2017年10月18日起，被告一直未缴纳物业服务等费用，该小区业主委员会成立后，原告应业主委员会要求，于2019年8月31日撤离了该小区，停止了相关物业服务，截止原告撤离之日，被告仍拖欠原告物业服务等费用，原告多次催收，被告均不理睬，故依法提起诉讼。 原告人和物业为支持自己的主张，提交了如下证据： 1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、委托代理人身份证复印件各一份。证明原告及委托人身份信息。 2、博望镇人民政府与原告签订的《物业管理委托合同》复印件、《胜利新村移民搬迁集中安置点南区某楼物业管理前期委托补充协议》复印件各一份。证明原告对胜利新村南区进行前期物业管理服务的情况。 3、城固县胜利新村南区业主委员会的《通告公函》复印件两份。证明胜利新村南区业主委员会限期要求原告撤离小区的情况。 4、委托书复印件一份。证明胜利新村南区业主委员会委托汉中中天浩阳物业管理有限公司与原告办理交接事宜的情况。 5、原告与汉中中天浩阳物业管理有限公司签订的《胜利新村南村移交协议》复印件一份。证明了该小区物业服务移交的情况。 6、电话催缴及上门催缴经过照片一张。邮件交寄单（收据）复印件一份。证明原告催收物业费的情况。 7、《关于返还的函件》复印件一份及送达照片一张。证明原告要求胜利新村南区业委会返还《物业管理服务合同》的情况。 8、胜利新村南区业主委员会的《回执函》。证明业委会的答复情况。 9、关于物业费滞纳金的算法和法律依据。证明了收取滞纳金的依据。 10、电梯物保公司缴费收款收据、收条。证明了原告交电梯相关费用的情况。 11、电话催收费记录一份。证明了原告催收费用的情况。 被告张某辩称：2016年10月16号办理接房手续，至2017年10月18日的费用已经全部交清，交费的时候给原告提出三个问题：1、使用电梯停电怎么办？原告答复有备用机器。2、交了天然气安装费2650元，什么时候能通？原告答复物业联系接通。3、什么时候房产证能办下来？原告答复入住后办理。以上原告承诺至今未兑现，因此，被告对2017年10月18日至2019年8月31日的物业费2313.75元、生活垃圾费111.6元、电梯费669.90元，共计3095.30元未交。由于被告提的问题没有落实，电梯停电不开备用设备，只有步行上下楼，房产证至今没有办下来，天然气至今未接通，物业其他服务均不符合约定，请法院调查明断。 被告张某为支持自己的主张，提交了如下证据： 1、《物业管理服务合同》一份。 2、业主群微信截屏2张。 3、物业服务照片3张。 4、汉中中天浩阳物业管理有限公司的《关于胜利新村物业服务现状说明报告》。 以上证据证明原、被告的物业合同以及物业服务没有达到服务目标，属于原告违约情况。 本院经审查，并经双方当事人当庭质证，对双方提交证据做以下认定： 被告认为原告提交的证据2《物业管理委托合同》与自己提交的《物业管理服务合同》不一样；证据6照片上没有被告，邮件交寄单不能证明被告收到了邮件；证据11电话催收费记录，被告没有接到过电话；对其余证据的真实性均无异议。经审查，原告提交的《物业管理委托合同》系与博望镇政府签订的前期合同；证据6照片是原告在被告住宅入户门上张贴的《最后催费通知书》，邮件交寄单原告向被告邮寄《律师函》后邮局出具的凭证；被告以照片上没有被告，自己没有收到律师函的抗辩理由不能成立；证据11是原告自己记录打电话记录，不能证明被告接到了电话。综上，本院对原告提交的证据除证据11外的其余证据的真实性均予以认定。 原告对被告提交的证据1无异议；证据2微信群的人是谁都不清楚；证据3是什么时间拍的照片；证据4只是新物业公司的报告，小区物业服务有问题是肯定的，但该报告内容有待核实。经审查，被告提交的证据2聊天人既不是真实姓名，又无聊天时间，其内容与物业服务无关；证据3照片无拍照时间，无法确定拍照地点；证据4汉中中天浩阳物业管理有限公司向博望镇政府作出的《关于胜利新村物业服务现状说明报告》，该报告内容的真实性并未得到博望镇政府的核实与确认。综上，本院对原告提交的证据1予以认定，证据2、3不予认定，证据4无法采信。 根据当事人的陈述，结合本院依法认定的证据，本院对本案的基本事实认定如下：2014年7月，原城固县三鑫物业管理有限公司与开发建设单位博望镇政府签订前期《物业管理委托合同》，约定由城固县三鑫物业管理有限公司为胜利新村南区提供物业服务，委托管理期限自2014年7月起至小区业主委员会成立之日止；2016年10月16日，被告入住该小区高层某室后，于同年10月18日与城固县三鑫物业管理有限公司又签订了《物业管理服务合同》，该合同对双方的服务内容、收费标准、违约责任等权利义务均进行了详细约定；合同签订后，原、被告双方按合同履行着各自的权利义务。2016年12月8日该小区业主委员会成立。2019年6月，城固县三鑫物业管理有限公司变更名称为汉中人和三鑫物业服务有限公司（原告）。2019年8月31日，原告应该小区业主委员会要求撤离小区，同时与业主委员会委托的汉中中天浩阳物业管理有限公司办理了小区交接事宜。2019年9月17日，原告向被告送达《最后催费通知书》，因被告家中无人，便将《最后催费通知书》张贴在被告入户门上；同年10月26日，原告向被告邮寄了《律师函》催收欠费，但被告仍未缴纳欠费，2019年11月18日向本院提起诉讼，要求：1、依法判令被告张某立即支付拖欠原告2017年10月18日至2019年8月31日的物业费，共计22.33个月，费用共计2313.75元，滞纳金740.31元，生活垃圾费111.65元，电梯费669.90元，合计3835.61元。 另查明：被告截至2019年8月31日被告尚欠原告物业费2313.75元、生活垃圾费清运费111.6元、电梯费669.90元（公区能耗费、年检费、限速器效验费），共计3095.25元，双方对此均无异议。 本院认为：原、被告签订的《物业管理服务合同》，不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应当履行各自的权利义务。原告按约定提供了物业服务；被告应当按约定交纳物业服务等相关费用，双方对拖欠费用的金额无异议，故原告的诉讼请求，本院依法予以支持；被告辩称原告在物业服务方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证，但提交的照片不能直接证明待证事实；被告又辩称在交纳2017年10月18日之前的物业服务等费用时，曾向原告物业服务提出过三个问题，均未能得到落实，但被告对该辩称未提交证据予以证实；且原告已经履行了合同约定的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告也可以根据合同约定，通过要求原告限期整改直至终止合同，并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务等费用对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。被告应当按约交纳物业服务等费用，因其未依约交纳物业服务等费用，已构成违约，就应当支付相应的滞纳金。本案中，经本院做思想工作，原告也为促进被告能自动履行义务，自愿放弃了滞纳金的诉求，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 限张某在本判决生效后十日内向汉中人和三鑫物业服务有限公司支付物业费2313.75元、生活垃圾费清运费111.60元、电梯费669.90元（公区能耗费、年检费、限速器效验费），合计3095.25元。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员  李善庆 二〇一九年十二月二十日 书记员  王 双