江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7194号上诉人（原审原告）：王新尧。委托诉讼代理人：卢海云，江苏锋源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家港九星房地产开发有限公司，住所地张家港欧洲工业园（杨舍镇棋杆村）。法定代表人：赖杰，董事长。委托诉讼代理人：张新华，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：陈静瑶，国浩律师（苏州）事务所律师。上诉人王新尧因与被上诉人张家港九星房地产开发有限公司（以下简称九星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新尧上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本人未授权张家港九洲家居市场有限公司（以下简称九洲公司）接收房屋。一审法院认定九洲公司经营管理商铺的行为，代表九星公司已完成商铺交付义务错误。本人至今未取得租金收益。商品房买卖合同约定交付条件是符合苏州市商品住宅交付使用管理办法要求。合同约定2017年5月30日前交房，九星公司至2017年10月12日才拿到交付使用通知书，未能按期交付房屋，应承担违约责任。九星公司二审辩称：同意一审判决。本公司已于2017年5月29日完成了交房手续。根据王新尧与九洲公司签订的商铺委托经营管理合同，将案涉房屋委托九洲家居经营管理，九州公司系王新尧的代理人。双方在第七条第二款第八项中明确，九洲公司有权让经营商户提前进场。王新尧在与九洲公司的合同中变更了商品房交付条件，为此不能认定取得商品房交付使用备案通知书是办理房屋交接事宜的前提条件。九洲公司于2017年5月29日至6月18日组织物业公司人员对房屋进行承接查验，并于2017年6月15日与经营商户签订租赁合同获得收益，完全按照商铺委托经营管理合同的约定履行代理人的职责，证明本公司早已完成了案涉房屋的交付。王新尧购买的商品房为商铺，购买的目的为投资，并非自用。商铺交付对王新尧并非关键事项，王新尧的投资收益未受损害，案涉房屋未逾期交付。上诉请求没有事实根据和法律依据，恳请驳回。王新尧向一审法院起诉请求：1、依法判令九星公司向王新尧支付违约金118450元；2、本案诉讼费用由九星公司承担。一审法院认定的事实：2016年9月30日，九星公司（出卖人）与王新尧（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016015232），九星公司将位于北侧，编号为0030670030001地块中第12幢1单元M24号房出卖给王新尧。合同主文条款：第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房的用途为商业性用房，商业用房面积73.37平方米。第五条计价方式与付款。房屋总价为103万元。第七条付款方式及期限签约当日支付首付款52万元，银行按揭计51万元，于2016年10月30日前付到九星公司账户。第九条交付期限。出卖人应当在2017年5月30日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：l、按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件七）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。该合同附件七：合同补充协议中，第八条房屋交付（一）交付条件约定，买受人同意出卖人自己或委托合同中选聘的物业公司办理房屋交付手续。2016年9月29日，王新尧（甲方、委托方）与九洲公司（乙方、受委托方）签订《张家港九洲国际广场商铺委托经营管理合同》，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方经营管理商铺的有关事宜，订立本合同。一、甲方自愿将所属的位于“九洲国际广场”编号为12幢M24号房，预测面积73.37平方米的商铺在本合同约定的期限内委托给乙方经营管理。二、委托期限及其他事项甲方将托管商铺交付给乙方后，委托期从2016年12月31日起至2026年12月30日止，共计10年。租金起算日期从2016年12月31日起算。该合同还对收益分配、双方权利义务、违约责任等做了约定。2017年5月27日，九星公司通知九洲公司，将包括案涉商铺在内的10-15#商业用房移交给九洲公司。2017年6月15日，九洲公司（甲方、出租方）与大亦象全屋定制（乙方、承租人）签订《张家港九洲家居（市场）有限公司展位租赁合同》，约定由乙方承租位于张家港市金港大道609号的九洲国际广场二期独立栋12幢南M17/M18/M19/M23/M24/M25/M26的展位，展位租赁期为2018年1月1日起至2020年12月31日止。大亦象全屋定制的法定代表人蒲晓东于2017年5月26日、2017年7月4日分别向九洲公司支付5万定金、21万元租金。另查明，案涉商铺所在的九洲国际广场的12幢于2017年10月12日取得《商品房交付使用通知书》。2018年1月16日，九星公司向王新尧发出通知，称王新尧购买的案涉商铺已经符合办理权属登记的条件，请王新尧于2018年1月27日前办理交房手续。2019年1月2日，九星公司再次通知王新尧，称2018年1月18日与2018年3月8日向王新尧发放办证通知书，但王新尧截止2019年1月2日尚未办理交房手续。以上事实，有《商品房买卖合同》、《张家港九洲国际广场商铺委托经营管理合同》、《九洲国际广场10-15#房委托经营管理通知》、情况说明、《张家港九洲家居（市场）有限公司展位租赁合同》、收据、商品房交付使用通知书、通知及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示且已实际履行，合同合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。按照《张家港九洲国际广场商铺委托经营管理合同》，王新尧已于2016年12月31日取得案涉商铺的租金收益。根据《商品房买卖合同》，王新尧同意九星公司将案涉商铺直接交付给九洲公司，九星公司于2017年5月27日向九洲公司发出交房通知，九洲公司收房后，已经于2017年6月15日将案涉商铺对外出租。因此，九星公司已经完成了按约交房的义务。故王新尧诉称九星公司未按约交房，无事实依据，一审法院不予采纳，其要求九星公司承担逾期交房的违约金无事实和法律依据，一审法院难予支持。至于九星公司于2017年10月12日取得商品房交付适用说明书的事实，并未对王新尧的合同权利造成影响。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回王新尧的诉讼请求。案件受理费2670元，减半收取1335元，由王新尧负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，双方当事人未提交新证据。二审另查明，涉案商品房买卖合同第九条约定，出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。王新尧于2016年9月29日付购房款520000元，于2016年11月19日付购房款510000元。本院认为，涉案商品房买卖合同第九条约定房屋交付条件是符合苏州市商品住宅交付使用管理办法要求，并取得张家港市商品住宅交付使用通知书。涉案合同附件七补充协议中第八条约定属于格式条款，即未约定明确委托的物业公司，亦未向王新尧提示说明，故该条款不能改变涉案商品房买卖合同第九条关于房屋交付条件约定。一审法院认定九洲公司接收涉案房屋为九星公司完成交付房屋义务不符合商品房买卖合同约定，二审予以纠正。案涉商铺所在的九洲国际广场的12幢于2017年10月12日取得《商品房交付使用通知书》。2018年1月16日，九星公司向王新尧发出通知，案涉商铺已经符合办理权属登记的条件，于2018年1月27日前办理交房手续。故对于2018年1月27日前，属于因九星公司的原因未能完成房屋交付，九星公司应按照合同约定承担违约责任。2018年1月27日之后，由于王新尧未能配合办理收房手续所造成，应由其自行承担。涉案房屋实际已由九洲公司接收并进行经营，王新尧委托经营取得收益的合同目的得以实现，本案中交付瑕疵房屋的违约情形与完全不交付房屋的违约情形有所区分，违约方的违约程度不同，守约方受损失的程度也不同。但考虑双方当事人约定按照已交付房价款万分之二计算逾期交房违约金尚在合理范围内，本院对该计算标准予以采纳。综上所述，王新尧的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初2562号民事判决。二、张家港九星房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向王新尧支付违约金（以103万元为基数，按照每日万分之二标准从2017年5月31日计算至2018年1月27日）。三、驳回王新尧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1335元，由王新尧负担835元，由九星公司负担500元。二审案件受理费2670元，由王新尧负担1670元，由九星公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月二十七日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。