河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初4762号原告：陈俊杰，男，1990年2月4日出生，汉族，住址福建省南安市。委托代理人：郝旭东，北京市圣奇律师事务所律师。委托代理人：孙惠，北京市圣奇律师事务所实习律师。被告：廊坊和美房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市固安县惠文西街合美帝宝壹號25号楼四至五层。法定代表人：张向阳，该公司副董事长。统一社会信用代码：911310225576952419。委托代理人：靳凤山，河北乾翔（北京）律师事务所律师。委托代理人：赵若琛，河北乾翔（北京）律师事务所律师。原告陈俊杰与被告廊坊和美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈俊杰的委托代理人郝旭东、孙惠、被告廊坊和美房地产开发有限公司的委托代理人靳凤山、赵若琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定协助原告办理房地产权属证书；2、判令被告支付自2014年7月30日至2019年8月5日违约金共计152476.18元；3、判令被告支付自2019年8月6日起至向原告实际交付房屋所有权证之日期间违约金。以上费用暂计152476.18元；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年4月15日正式签订了商品房买卖合同，合同标的位于河北省廊坊市固安县和美紫晶花园一期3幢1单元10层1001房间。房屋总价为639203元整，原告于2016年4月15日一次性付清房款。至今为止没有向原告交付房地产权属证书，根据双方合同约定及我国相关法律的规定，为维护原告的合法权益，恳请贵院支持上述请求。被告廊坊和美房地产开发有限公司辩称，一、非因被告主观原因未给原告办理权属证书，系政府原因导致的不可抗力所致。被告未为原告办理房屋权属证书是由于政府土地资源指标不足，导致被告无法取得已经规划批准的全部土地。被告开发的和美紫晶花园小区除上述未取得的土地使用权证书，均已经取得项目开发建设所需的全部手续，被告未办理房屋产权登记系客观不可抗力所致，被告因此不应承担违约责任。二、原告主张违约金的诉讼请求，无法律依据也无事实依据。根据被告代理人在答辩状第一部分所述，被告未为原告办理产权登记是由于政府不可抗力所致，被告不存在违约行为，原告对于违约金的诉讼请求不应当被支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，如果原告要求按照迟延交付房屋的标准要求被告承担违约责任，因原告并未提供被告迟延交房的相关证据，没有事实依据。而延迟交房和迟延办理房屋权登记系两种不同的情况，且被告未为原告办理产权登记是由于政府原因客观导致的。即使未办理产权登记，其违约责任依据合同规定应当按照已付房款的千分之一支付，也并非原告所主张的金额。综上，被告未办理产权登记是由于政府原因的不可抗力所致，并非原告主观故意，且被告一直积极与政府协商，争取早日为原告办理不动产权登记。原告主张解除双方签署的《商品房买卖合同》第15条关于迟延办理产权登记的诉讼请求，既无法律依据也无事实依据。因此，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年4月15日，原告作为买受人与作为出卖人的被告补签了《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人以出让方式取得位于永兴路西侧、编号为1-（1）-0007-0049的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为固国用（2015）第010005号。该地块土地面积为6773.39平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2015年3月2日至2084年9月17日。出卖人经批准，在上述土地上建设商品房，现定名和美·紫晶花园。建设工程规划许可证号为131022201500021，施工许可证号为131022201505140101。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为固安县住房保障和房产管理局，商品房预售许可证号为（冀固）房预售证第2015019号。买受人购买的商品房为第3幢1单元10层1001号房。付款方式及期限：2016年4月15日一次性付清房款639203元整。出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理等内容。该《商品房买卖合同》于2019年2月20日进行备案登记，登记备案号为20160415019。合同签订后，被告于2014年4月30日向原告交付了房屋，原告于同日向被告交纳了契税9164元、住宅专项维修资金12218元，被告均给原告出具了收据。由于政府土地资源指标不足，被告虽然取得了法定开发建设所必须的手续并取得了大部分地块的国有土地使用权，政府同意开发建设，但现未取得原告所购房屋所在地块的国有土地使用权，被告至今未能协助原告办理房屋产权登记。对于被告应否承担违约责任及所承担的违约金数额问题双方未能达成一致意见成讼。上述事实，有当事人的当庭陈述、原告向本院提供的《商品房买卖合同》、《物业费等相关收据》、及被告所提供的《和美·紫晶花园规划设计方案》、《国有土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》等证据材料在案佐证。本院认为，被告廊坊和美房地产开发有限公司取得了和美·紫晶花园小区的商品房预售许可证明，与原告陈俊杰签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务，按原、被告约定，被告按约向原告交房后应在约定的期限内负有协助原告办理房屋权属证书的合同义务，现因政府土地资源指标不足，被告未取得原告所购买房屋所在地块的国有土地使用权，未能协助原告办理房屋产权登记，系被告与政府协调的问题，属于被告的责任和义务，与原告无关，不能归责于原告，对此被告应积极作为，尽快与政府协调，取得该地块的用地指标后，积极协助原告办理房地产权属证书，并依约承担违约责任，根据原、被告的约定，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金处理，该条款不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或者免除本案被告的法律责任，也未加重本案原告的责任，排除本案原告的主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律上的约束力，原告主张该条款系格式条款应为无效、解除或撤销被告应按已付房价款的同期贷款利率向原告支付自2014年7月30日至2019年8月5日违约金共计152476.18元并支付自2019年8月6日起至向原告实际交付房屋所有权证之日期间违约金，无事实依据、法律依据及合同依据，亦未向本院提交相应的证据加以证实，本院不予采信，被告应向原告承担违约金639.20元（639203*0.1%）。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告廊坊和美房地产开发有限公司在取得涉案房屋所在地块的国有土地使用权后三十日内协助原告办理廊坊市固安县和美·紫晶花园第3幢1单元10层1001号房屋的房屋权属证书。二、被告廊坊和美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内向原告陈俊杰支付违约金639.20元。三、驳回原告陈俊杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由原告陈俊杰负担1617元，被告廊坊和美房地产开发有限公司负担58元，限于本判决发生效力后五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李珉二〇一九年十二月十七日法官助理刘艳桥书记员安卫玲