山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁01民终7150号 上诉人（原审被告）：张庆林，男，1988年4月23日出生，汉族，住山东省利津县。 委托诉讼代理人：周丽华，山东融冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵利丹，山东融冠律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审原告）：刘峰，男，1970年7月13日出生，汉族，住青岛市。 原审第三人：焦文，男，1971年12月4日出生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：郑健，青岛市北海伦法律服务所法律工作者。 上诉人张庆林因与被上诉人刘峰及原审第三人焦文案外人执行异议之诉一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张庆林上诉请求：1.请求撤销（2019）鲁0104民初1000号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：张庆林2015年10月13日发生交通事故，先后就部分医疗费起诉：济南市槐荫区人民法院2016年7月29日作出（2015）槐民初字第2473号民事判决书，判决第三人焦文在300万元范围内与他人连带赔偿张庆林337,872.3元医疗费；济南市槐荫区人民法院2017年11月2日作出（2016）鲁0104民初4701号判决书，判决第三人焦文在300万元范围内与他人连带赔偿张庆林1,016,908元医疗费。2016年3月11日，济南市槐荫区人民法院作出（2015）槐民初字第2473-5号民事裁定，裁定冻结钟某、焦文名下150万元银行存款或查封相应价值的财产，并于2016年3月17日向青岛市房产和社会保障局送达（2015）槐民初字第2473号协助执行通知书，查封涉案房屋，查封期限自2016年3月17日至2018年3月16日。2018年1月，张庆林向法院提起申请强制执行，并将续查封申请交至济南市槐荫区人民法院。2018年4月24日，济南市槐荫区人民法院作出（2018）鲁0104执84号执行裁定，裁定冻结、划拨王某某、梁山鲁轩公司、钟某、焦文的银行存款120万元或查封、扣押其相应价值的财产，2018年4月25日，济南市槐荫区人民法院向青岛市不动产登记中心送达（2018）鲁0104执84号协助执行通知书，查封涉案房屋，查封自2018年4月25日至2021年4月24日。刘峰以其系涉案房屋所有人向济南市槐荫区人民法院提出异议，法院审理后于2019年1月10日作出（2019）鲁0104执行9号执行裁定书，裁定驳回刘峰的异议请求。刘峰之后向济南市槐荫区人民法院提起执行异议之诉，法院于2019年6月11日作出（2019）鲁0104民初1000号判决书。 一、原审法院认定事实不清，被上诉人的提供的证据不能排除对涉案房产的执行。（一）被上诉人与第三人之间未签订合法有效的书面房屋买卖合同。被上诉人与第三人所述2018年4月24日签订的《青岛市存量房买卖合同》并没有双方的签字，无论该合同内容的约定还是《合同法》规定，没有双方当事人的签字，合同并未成立，更未生效。因此被上诉人与第三人之间未签订合法有效的书面房屋买卖合同。按照常理，买卖房屋这么重大又涉及较大财产的事情，买卖双方肯定要在交易前先签署书面的房屋买卖合同，即便只约定房屋坐落和合同价款，但被上诉人与第三人却没有签订此类合同。（二）被上诉人没有证据证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。被上诉人和第三人称房屋处于出租状态，已告知承租人，进行了交付，但被上诉人和第三人均未提交证据予以证明。因此，被上诉人没有证据证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）被上诉人并未向第三人支付全部价款，也未剩余价款按照人民法院的要求交付执行。被上诉人和第三人之间没有任何一笔转账记录，所有转账均是二人配偶之间进行，且大部分款项亦未标明系房款。最主要的是第三人已将款项的大部分（60万元）退给了被上诉人，其在明知第三人在济南市槐荫区人民法院涉执行案件的情况下，未将该款项交至法院，因此不能认定被上诉人向第三人支付了全部价款或者将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。二、原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被上诉人与第三人在人民法院查封涉案房产之前未签订合法有效的书面买卖合同、未合法占有涉案房产、未支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因此，张庆林认为，原审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定判决不得执行坐落青岛市市北区福州北路139号北门3号楼1106户房屋在适用法律上是错误的。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定已经认定了本案被上诉人与第三人未签订书面合同，而且第三人已将款项的大部分退还给被上诉人，也不能认定“一方已经履行主要义务”。综上所述，原审判决不论是在认定事实及证据上，还是在适用法律上均存在错误，故张庆林依法提起上诉，请二审人民法院在查清事实的基础上，撤销（2019）鲁0104民初1000号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。 刘峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘峰向一审法院起诉请求：请求撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104执84号执行案件中有关查封青岛市市北区福州北路XX号北门X号楼XX户房屋的执行措施，并解除查封措施。 一审法院认定事实：2016年3月11日，一审法院作出（2015）槐民初字第2473-5号民事裁定，裁定冻结钟某、焦文名下150万元银行存款或查封相应价值的财产。2016年3月17日，一审法院向青岛市房产和社会保障局送达（2015）槐民初字第2473号协助执行通知书，查封涉案房屋，查封期限自2016年3月17日至2018年3月16日。本次查封未向焦文送达。刘峰、焦文口头达成买卖涉案房屋的合意，刘峰于2018年4月8日至4月24日分四次通过现金或转账的方式向焦文支付房屋价款895000元及房屋维修基金10000元，总计905000元。刘峰、焦文于2018年4月24日签订《青岛市存量房买卖合同》，焦文于当日把房屋交付给刘峰，由刘峰继续向外出租。2018年4月24日，一审法院作出（2018）鲁0104执84号执行裁定，裁定冻结、划拨王某某、梁山鲁轩公司、钟某、焦文的银行存款120万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月25日，一审法院向青岛市不动产登记中心送达（2018）鲁0104执84号协助执行通知书，查封涉案房屋，查封自2018年4月25日至2021年4月24日。刘峰以其系涉案房屋的所有人向一审法院提出异议，一审法院受理后，依法进行了审查，并于2019年1月10日作出（2019）鲁0104执异9号执行裁定书，裁定驳回刘峰的异议请求。刘峰对该裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋系焦文单独所有，刘峰与冯某系夫妻关系，焦文与于某某亦系夫妻关系。 本案争议焦点有：1、关于涉案房屋的买卖合同是否合法有效；2、关于涉案房屋的价款是否得以全部支付；3、关于涉案房屋在人民法院查封前是否已经被合法占有；4、关于是否因买受人自身原因未办理过户登记。对于争议1，首先，根据张庆林提交的（2015）槐民初字第2473-5号民事裁定书及两份送达回证，涉案房屋于2016年3月17日被查封，查封期限为2年，但此次查封并未向焦文送达，张庆林对此予以认可。查封到期后，一审法院执行局于2018年4月24日作出续查封执行裁定书（2018）鲁0104执84号，并于2018年4月25日向青岛市不动产登记中心送达。焦文作为涉案房屋的所有权人，在涉案房屋首封到期后于2018年4月8日与刘峰达成买卖房屋的合意，并未违反法律法规的强制性规定。其次，刘峰、焦文称其二人最初通过口头约定将涉案房屋转卖，并于2018年4月24日以网签形式签订《青岛市存量房买卖合同》，张庆林辩称该合同书没有刘峰、焦文签字，合同并未成立。经审查，刘峰提交的四张收条对于房屋位置有明确记载，且刘峰已交付房屋价款，履行了主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。具体到本案中，刘峰、焦文最初虽以口头形式对涉案房屋的买卖进行约定，后刘峰分四次向焦文缴纳房款，焦文接受房款并向刘峰出具收条四份，并于2018年4月24日签订《青岛市存量房买卖合同》，应认定双方之间的房屋买卖合同成立且有效。对于争议2，刘峰提交银行转账凭证四张、收条四张，证明其已向焦文缴纳全部房屋价款，焦文对此予以认可，张庆林有异议。经一审法院审理查明，刘峰通过其妻冯某向焦文之妻于某某先后支付房屋价款905000元，证据充分，且张庆林未能举证证明冯某与于某某之间存在其他纠纷，故一审法院认定涉案房屋的价款已全部支付。至于刘峰在获悉涉案房屋被查封后，焦文将部分房款退还刘峰，该行为应认定为刘峰在法院查封措施的压力下为维护自己的合法权益的自救行为，而非不愿购房的真实意思表示。对于争议3，庭审中，刘峰主张其于2018年4月24日已经占有涉案房屋，并将涉案房屋向外出租，焦文对此予以认可，据此可以认定在法院查封之前，涉案房屋已被刘峰实际控制。又因刘峰、焦文的房屋买卖合同合法有效，故刘峰对于涉案房屋的占有为合法占有。对于争议4，刘峰基于合法有效的房屋买卖合同，成为涉案房屋的权利人，因法院查封原因，未能办理房屋权属登记。刘峰、焦文之间的房屋买卖合同的主要义务履行完毕的时间是2018年4月24日，发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因为查封原因而非刘峰自身原因，刘峰对此没有过错。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，综合前述争议焦点，根据现有在案证据，应当认定刘峰就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，刘峰要求撤销查封青岛市市北区福州北路139号北门3号楼1106户房屋的执行措施，并解除查封措施，符合法律规定，一审法院予以支持。判决：一、不得执行坐落青岛市市北区福州北路139号北门3号楼1106户房屋。二、案件受理费12750元，由被告张庆林负担。 经审理本院认定，一审判决除认定刘峰、焦文于2018年4月24日签订合法有效的书面合同有误外，其他事实属实，本院予以确认。 二审期间，张庆林提交了济南市泉城公证处出具的公证书原件一份，拟证明焦文向刘峰出售涉案房屋的价格明显低于当时市场价格。该公证书载明：通过百度搜索“青岛链家网”-“华远汤米公馆”，搜索到华远汤米公馆2018年3月1日至2018年6月30日成交的8套房源及其价格。张庆林据此主张：涉案房屋所在的华远汤米公馆2018年3月1日至2018年6月30日的8套房源平均成交价为15951.6元/平；其中与涉案房屋同户型的房屋共3套，平均成交价为16134元/平，且该三套均系房产证未过两年，存在高税，远高于焦文与刘峰的交易价格11518元/平，涉案房屋系11层，属中楼层，房产证过五年，正常交易价格应过均价，并且焦文2010年10月18日购买该房屋时的单价为11523元，总房款的50%系按揭贷款；焦文与刘峰的交易单价11518元，且还包括房屋维修基金。焦文还了8年房贷，最后以低于8年前购买价的价格出售给无亲属关系的刘峰，不具有真实性的正当理由。涉案房屋于2016年3月17日至2018年3月16日查封，在查封期限届满后续封前短短一个月的时间，焦文将该房屋出售，且焦文明知有未履行的判决债务，又以明显过低于当时市场价格的交易，与刘峰并非近亲属等特殊关系，又未在付款前签订书面的购房合同，明显有悖于常理。刘峰质证称，对该公证书的真实性没有异议，但该证据为无效证据，没有证明效力，不能作为证据使用。理由：1、该公证书截取的证据，不是完整的证据，该证据是张庆林为了达到目的，指使公证员按其要求部分截取的，因此该公证书不能作为证据使用。2、链家网是二手房中介公司中的一个，发布的信息仅能代表自己公司，且为了利益，发布的价格都是虚高的，其信息没有证据证明真实性。3、房屋交易的价格，受时间、地点、成交原因等不确定因素影响，因此国家相关主管部门会确定一个交易指导价，刘峰与焦文既然已经向青岛市房产交易中心签订有效的书面合同，就说明其价格符合法律规定。4、从公证书中可以看出青岛二手房价格在2017年一直比较平稳并且成交量很低，2018年5月才开始小幅上涨，公证书中出具的成交房屋，因为面积和户型好，价格稍高6%-7%是正常的，并且在成交房屋中，仍然有低于刘峰和焦文房屋交易价格的交易。焦文质证意见同刘峰一致。本院认为，该份证据系公证机关出具的公证文书，具有真实性。该公证书中截取到的链家网华远汤米公馆的二手房价格能够证实华远汤米公馆同期二手房市场价格，本院对此予以采信。 另查明，一审时刘峰提交的载明日期为2018年4月24日的涉案房屋青岛市存量房买卖合同中载明，出卖人（甲方）焦文，买受人（乙方）刘峰，合同末端载明有甲方和乙方本人签章处，但无焦文与刘峰本人签字。该合同第十二条约定，本合同自甲乙双方签字生效。 本院认为，本案的争议焦点问题是，刘峰通过与焦文之间的债权交易行为所取得的对涉案房屋的权利，是否能够足以排除本案的强制执行行为。首先，对不动产提起的案外人执行异议之诉，系对人民法院依据物权公示效力所做的强制执行行为的救济，是对执行程序的突破，是不动产登记所有的例外情形。因此，对于不动产买卖双方之间债权交易行为的审查，人民法院应遵循严格审查的基本原则，对双方交易行为的审查，除适用一般法律规定外，还应严格适用最高人民法院关于执行异议审查程序方面的特别规定，当二者规定不一致时，应优先适用特别法律或司法解释的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定之所以要求当事人要提供“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，其目的是使执行机构或人民法院能够准确地甄别双方交易行为的真实性。且，上述法律规定条件属于排除强制执行的必备条件之一。本案中，2018年4月24日，刘峰虽然提交了载明甲方与乙方双方名字的《青岛市存量房屋买卖合同》，但经审查，甲方焦文与乙方刘峰双方均未在合同中签字，因此，依据该合同第十二条“本合同自甲、乙双方签字之日起生效”的规定，刘峰提交的《青岛市存量房屋买卖合同》并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定的关于书面合同的法律要件。前已述及，关于执行异议之诉中对有关房屋买卖合同的审查，在有特别法律规定或司法解释规定的情况下，应优先适用特别法律规定或司法解释，而不应适用合同法等一般法的法律规定。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，认定双方合同属于合法有效合同，属法律适用错误，本院对此予以纠正。另，二审期间，上诉人张庆林提交了公证机构出具的公证书，该份证据系公证专业机构出具，具有真实性，该公证书的内容能够证实与涉案房屋同一小区同类型二手房同期交易价格均价约为15900元/平左右，与本案刘峰与焦文之间的11518元/平的交易价格相比较，焦文向刘峰出售涉案房屋的价格每平方米低于当时市场价格约4000元左右，明显不符合正常的市场交易习惯。因此，无论是从严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的强制规定看，还是从审查本案双方当事人的实际交易情况看，本案中刘峰对涉案房屋依法并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上，上诉人张庆林的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1000号民事判决； 二、驳回被上诉人刘峰的诉讼请求。 一审案件受理费12750元；二审案件受理费12750元，均由被上诉人刘峰、原审第三人焦文共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘继英 审判员  刘彦亭 审判员  赵 雯 二〇一九年十二月三日 书记员  韩 笑