文书内容湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16052号原告:湖南均豪物业服务有限公司，住所地:长沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304号。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敬超，湖南炜弘律师事务所律师。被告：王聪，男，1980年2月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李娴，女，1985年12月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区,系王聪妻子。原告湖南均豪物业服务有限公司（以下简称均豪物业公司）诉被告王聪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业的委托诉讼代理人马敬超，被告王聪的委托诉讼代理人李娴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告均豪物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王聪立即支付物业管理费9469.15元、滞纳金2840元，共计12309元；2、请求判令被告王聪承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告公司的曾用名是湖南鼎鸿物业管理有限公司，被告于2013年5月1日与富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司签订了《长沙商品房买卖合同》，购买了由该开发公司开发的海林，馨香雅苑小区6栋206房，成为该小区业主，合同同时约定了小区物业服务为原公司提供前期物业服务，前期物业管理服务协议自双方签字之日起生效，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止，收费起始时间为房屋交付之日。开发商按合同约定如期交房，原告按照《海林.馨香雅苑前期物业服务协议》在2012年9月28日开始就一直为被告提供相应的物业服务至2019年4月30日。协议约定乙方所购房屋建筑面积129.36平方米，收费标准为：1.2元／平方米/月，乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。被告己拖欠2014年3月31日至2019年4月30日的物业费，原告多次催缴，并向其发送了催费通知单，被告至今仍来支付，原告不得已遂诉至法院，现原告为了人性合理、小区和谐的原则自愿放弃部分违约金，仅按违约金总额的30%向被告追讨。请求法院判如所请。被告王聪辩称：一、本人于2012年9月28日与湖南鼎鸿物业管理有限公司签订《海林.馨香雅苑前期物业服务协议》（以下简称“《物业协议》”）起至2014年3月31日均正常缴纳物业管理费。但是在此期间，发现原告方作为物业管理公司长期存在违反《物业协议》第二条之第2款“物业共用部分的日常维修、养护和管理”、第3款“物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理”、第4款“公共绿地、景观的养护”、第5款“清洁服务。物业共用部位、公共区域的清洁卫生，生活垃圾的收集”等，对应证据可参看“附件一”。由于原告方长期存在如上违反《物业协议》的问题，且经本人数次反映后仍无任何反馈、改进，因此，本人从2014年4月1日开始不缴纳物业费，实属原告方违约在先，本人不应承担任何责任。二、自2014年3月开始至2018年4月，本人所购房屋因本栋地下管道堵塞，地下污水经厨房管道反涌而上，导致我全家所有房间均被污水淹没，期间被淹次数高达5次，相关证据可参见“附件二”和“附件三”。在2014年3月首次发生此情况后，即己向原告方反馈，但物业推诿塞责，一直未采取有效整改、补偿措施。因此，原告方明显存在违反《物业协议》第二条之第2款“物业共用部分的日常维修、养护和管理”、第3款“物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理”。因原告违约失责，而给本人造成的经济损失超过12500元（因清理污水被淹后的卫生工作，保洁费用每次800元；被淹多次后，室内墙壁、家具均己不同程度的损坏、霉变，为此翻新费用8500元）。三、2016年10月，本人在楼下晾晒的晚安牌婚庆四件套丢失，价值2800元。找物业人员查看监控视频，被告之监控视频均是损坏状态，因此原告存在违反《物业协议》第二条之第2款“物业共用部分的日常维修、养护和官理”、第3款“物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理”的责任，需承担失窃的部分责任，因此请求法院判令原告支付被告损失的50%部分，即1400元。四、根据国务院颁布的《物业管理条例》第五十条明确规定“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”，但原告方在提供服务期间，对于应归属全体业主的公共收益从未公开账目，因而去向不明，给全体业主造成重大损失。目前馨香雅苑新聘任的物业公司在2019年5月1日至2019年9月16日期间取得公共收益57487.21元，日均收入413.57元，相关证据见“附件4”。如照此收益平均数计算，原告方在提供服务期间(2012.9.28-2019.4.31)可获得公共收益约99.46万元，因此请求法院判令原告方公开公共收益账目及相关银行流水，若有侵占则将对应部分归还现有业委会。因此，综上所述，本人请求法院判如“答辩请求”的5大请求，即判决免除原告物业费12309元、赔偿财产损失8500元卫生清理费4000元等。经审理查明：2012年9月28日，湖南鼎鸿物业管理有限公司（现均豪物业，以下简称“鼎鸿物业”，乙方）与王聪(甲方)签订了一份《海林?馨香雅苑前期物业服务协议》，由鼎鸿物业为馨香雅苑小区提供物业服务。协议第五条约定：物业管理服务费：住宅按1.2元/月/㎡收取；第八条约定：甲方逾期未交纳物业费的，乙方按照《临时管理规约》第五章第二十七条第五款约定之方式进行催缴，即“物业管理企业对违反本临时管理规约的业主和物业使用人不按规定缴纳物业服务费、小区维修基金以及赔偿金、违约金、罚款的，除处以每日5‰的滞纳金处罚外，无正当理由拒交或逾期二个月仍拖欠的，物业管理公司可采取限水限电临时措施，或停止给甲方提供物业服务，可通过法律程序处理直到缴款为止，并由甲方承担全部由此造成的违约责任。被告王聪系馨香雅苑小区6栋2层206号房屋业主，房屋建筑面积为129.36m2，该房屋用途为住宅。从2014年3月31日起被告王聪以物业服务存在瑕疵为由拒交物业管理服务费。截至2019年4月30日，被告共欠缴物业管理服务费9469.15元。另查明：湖南鼎鸿物业管理有限公司于2017年9月4日经工商登记名称变更为原告均豪物业，原告均豪物业于2019年4月30日已撤离海林?馨香雅苑小区，未再为该小区提供物业服务。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《海林?馨香雅苑前期物业服务协议》、原告工商信息、《长沙市商品房买卖合同》、《入伙会签单》、《顾客信息登记表》、《顾客资料、物品领取登记表》等证据，被告提交并经庭审质证的小区物业现状图片、被告家中下水道堵塞的照片和光盘、馨香雅苑小区公共账目公示表等证据予以佐证。本院认为，原告均豪公司与被告王聪签订的《海林?馨香雅苑前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。原告均豪物业公司虽然为被告提供了物业服务，但未能按协议全面履行物业服务义务，在安保、卫生保洁、绿化、公共设施的维护等方面都存在服务瑕疵。被告与原告签订了物业服务协议，并接受了原告提供的物业服务，应当依约缴纳物业费。综上，对于原告请求法院依法判令被告支付物业管理费9469.15元及滞纳金2840元的诉讼请求，考虑到原、被告双方均有违约的行为，结合本案实际情况，基于公平原则和相关法律规定，本院酌情确定被告支付原告物业费7575.32元，对原告主张的滞纳金2840元，本院不予支持，被告抗辩免除物业费等主张，无事实和法律依据，本院不予采信。综上诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告王聪于本判决生效之日起五日内向原告湖南均豪物业服务有限公司支付物业费7575.32元；二、驳回原告湖南均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取54元，由被告王聪负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年十二月二日法官助理蔡瑛书记员陈文凤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。