广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11648号原告：朱赫，男，1989年7月28日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所地：广东省广州市番禺区沙头街汀根村沙南路九子岗。法定代表人：吴序典，职务：董事长。委托诉讼代理人：崔明镜，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈运健，广东广信君达（白云）律师事务所实习律师。原告朱赫诉被告广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱赫的委托诉讼代理人龙桂玲，被告瑞安公司的委托诉讼代理人崔明镜、陈运健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱赫向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付违约金（违约金以2085205元为基数自2019年1月1日起至实际交付符合交房标准房屋之日止按每日0.01%计算），暂计至起诉之日为47125.63元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月8日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告将位于番禺区沙头街××大街××（××）804房出售给原告，房屋建筑面积为101.0189平方米，房价为1907540元。另外，原告与被告签订《协议书》约定原告另行向被告支付177665元购房款。合同第十二条约定交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。合同第十三条约定：“甲方（即被告）应当在2018年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方（即原告）使用”。合同第十四条约定延期交房的违约责任：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行”。合同第十五条约定房屋交付时的有关资料：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。”第2款约定“上述文件不全，视为不符合交付标准”。合同签订后，原告依约向被告支付房款。但是被告至今仍未按照上述合同第十二条关于交房条件及第十五条关于房屋交付时需要提供的有关资料的约定将标的物房屋交付给原告，已构成违约，依照合同约定应承担违约责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，现特向人民法院提出诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告瑞安公司辩称，1.我方目前没有完全取得交楼资料，与该地块历史遗留问题导致政府报审延误有直接关联。属于合同约定的可迟延收楼的条件。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条约定，若因政府或公共事业部门原因导致的报审建设验收延误，属于房屋延期交付使用的不可抗力，本案中涉案项目地块的红线北侧存在汀根村村民房屋小区用地的历史遗留问题，根据番禺区国土资源规划局的规定在上述历史遗留问题无法解决的情况下，需重新调整规划条件和用地指标，重新签订出让合同变更协议，重新办理用地批准书及重新办理国土证，因此我方办理建设工程验收合格证的申请长期无法办理，我方主动向番禺区国土资源和规划局提出退让红线的方式，但是无法实现。由于出现该不可抗力，我方也是受害者，我方目前已经免去物管费和水电费等所造成的经济损失已经超过1500万元，该损失还在扩大中，因此我方未能取得完整的交楼资料，属于合同约定的不可抗力因素。无论原告是否已经收楼，合同约定的日期均可以相应顺延。3.涉讼房屋虽交楼资料不齐但是符合法定的交楼条件，可以正常使用，绝大多数业主已经入住，未因交楼资料不齐全产生任何损失。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，交付竣工验收的工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其它竣工条件，建筑工程验收合格后，方可交付使用，本案中涉讼房屋已经完成竣工验收达到法定的交楼条件，同时涉讼房屋已经可以正常使用水电煤气，不存在质量问题，具备居住使用条件，虽缺少合同约定的交楼资料，但不影响业主方对房屋的正常使用，业主方若接收该房屋不会因此产生实际损失。补充答辩：被告确认涉案房屋价款为1907540元，原告另行购买房屋优惠金177665元，为了体现公平正义原则，被告愿意以房屋价格1907540元和优惠金177665元，共计2085205元作为计算违约金的基数。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2017年12月8日，瑞安公司作为甲方（卖方），与朱赫作为乙方（买方）共同签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为位于广州市番禺区沙头街××大街××（××）804房，该商品房建筑面积共101.0189平方米，该商品房以套出售，总金额1907540元；付款方式为按揭贷款方式付款，乙方自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付首期款767540元，剩余房款1140000元须于2017年12月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原告，房屋需延期交付使用，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，则（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，如乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按甲方书面通知时间办理收楼手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同交付使用，由此而产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水、电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。另外，该合同附件七补充协议约定：甲乙双方同意本合同第十三条中，房屋需延期交付使用的不可抗力因素包括以下原因：（1）自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令等非甲方可预见、控制或可避免的事件；（2）因政府或公共事业部门对于小区周边区域城市基础设施的规划、建设工作迟延或滞后导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用；（3）因政府或规划部门原因导致的规划、设计调整，或因市政规划变更导致房屋需延期交付或导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用的；（4）因政府或公共事业部门原因导致的报审、建设、验收延误。补充协议另约定：据本合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的额约定，约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外；双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外；房屋交付的标志是甲方向乙方移交钥匙的当天或是本合同第十三条约定的交付时间，以日期较前者为准，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方；乙方未按甲方书面通知确定的时间前来办理收楼手续或虽前来办理，但没有正当理由拒绝办理签名确认手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同及其附件交付使用；双方同意将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件，将“上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件”修改为“上述文件中，甲方应向乙方出示（一）至（五）项加盖甲方公章的复印件”；本合同第十六条第二款修改为：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准；乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解；甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容；本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。瑞安公司确认已收齐朱赫缴纳的房价款1907540元，及购买的房屋优惠金177665元，共计2085205元。庭审中，对于涉讼房屋有否交付使用的问题。双方当事人均确认朱赫并未收楼。朱赫主张涉讼房屋没有达到法定和合同约定的交楼标准，其因此有权拒绝收楼。瑞安公司则表示已满足合同第十五条约定的第二、三、四、六、七项条件，其他项条件尚未满足。但涉讼房屋经过竣工验收合格，符合法定交楼条件，已经通水通电通气且没有任何质量问题，不影响业主接收房屋以及对房屋的正常使用。对于合同第十五条约定的房屋交付时甲方应向乙方提供有关该商品房的资料，瑞安公司在该案诉讼中提交了以下资料证实其取得该部分资料的日期：2018年7月6日取得该条款第（二）项《建筑工程竣工验收报告》；2018年1月18日取得该条款第（三）项即广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》以及于2018年4月8日取得《建设工程档案预验收认可书》；2018年8月1日取得该条款第（四）项中的《尚东嘉御雅苑小区管道燃气验收证明》；其司另出具了该条款第（六）项《尚东嘉御雅苑住宅质量保证书》和第（七）项《尚东嘉御雅苑住宅使用说明书》；其余资料至今未取得。瑞安公司表示未在合同约定的交楼期限内取得第十五条约定的资料的原因与该地块历史遗留问题和政府报审延误有直接关联，属于合同约定的可迟延收楼的条件，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条约定，若因政府或事业部门原因导致的报审建设验收延误，属于房屋延期交付使用的不可抗力，本案中项目地块用地红线北侧存在汀根村村民房屋入侵小区用地的历史遗留问题，但沙头街道办认为若城管部门采取强制措施解决问题，会导致重大维稳情况，根据国土和规划局意见在上述历史遗留问题无法解决的情况下，需重新调整规划条件用地指标，重新签订出让变更合同，重新办理用地批准手续，重新办理国土证，因此其司办理《建设工程规划验收合格证》的申请长期无法办理，其司主动提出退让红线等方式向国土资源和规划局沟通，但均无法实现。由于出现该不可抗力，其司也是受害者之一，其司已免除了业主的物业管理费、水电费等，目前经济损失已经超过一千五百万元，该损失还在扩大中，因此其司未能取得完整的交楼资料属于合同约定的不可抗力因素，无论业主是否已经收楼，合同约定的交楼日期均可相应顺延。朱赫则对上述《建筑工程竣工验收报告》、《尚东嘉御雅苑住宅质量保证书》和《尚东嘉御雅苑住宅使用说明书》不予认可，认为瑞安公司至今尚未取得工程竣工验收备案表以及第十五条约定的其它资料的事实客观存在，涉讼房屋至今未达到法定条件和约定条件，亦是瑞安公司自身未妥善处理相关问题，侵害村民的利益造成纠纷等原因所致，不属于不可抗力范围，涉讼房屋没有达到交付和居住标准，瑞安公司不存在免除物业管理费和水电费的事实和前提条件，其方有权拒绝收楼并要求瑞安公司承担相应的违约责任。关于朱赫主张的延期交房违约金的计算问题。朱赫主张以总房价2085205元为本金，按照每日0.01%的标准，自合同约定的交楼日期届满的次日即2019年1月1日计算至涉讼房屋达到交付标准之日止。瑞安公司则认为其司不存在迟延交房的行为，而且根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，即使产生违约金也是以每日0.01%的标准计算，且违约金总额不超过总房款的1%，该条款不存在损害买方合法权益，加重买方义务的情形，应按合同约定执行。本院认为：瑞安公司与朱赫签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、交房条件，及房屋交付时瑞安公司应向朱赫提供有关商品房的资料等均作了约定，对逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。对于瑞安公司应否向朱赫支付延期交楼违约金的问题。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。现瑞安公司已确认收到朱赫支付的总房款2085205元，瑞安公司应当遵照合同约定的日期将符合约定的房屋交付给朱赫使用。瑞安公司虽然表示在合同约定的交楼期限内曾通知朱赫收楼，但根据瑞安公司提供的证据来看，瑞安公司通知朱赫收楼时，并未取得房屋交付时应提供的商品房资料，未达到交楼条件，朱赫有权根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条“甲方在交付房屋时应向乙方提供或出示的文件资料，同时约定文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”的约定拒绝收楼。瑞安公司抗辩称其未取得合同约定应提供的商品房资料的原因是因历史遗留问题和政府报审延误所致，但对此未能提供相关证据证实，故对瑞安公司的该抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。现瑞安公司未按时履行向朱赫交房的义务，应当承担相应的违约责任。关于违约金的标准，在补充协议第四条，双方均同意变更各方违约责任的违约金标准为每日万分之一，故瑞安公司应以该标准承担违约责任。至于双方争议的延迟交房违约金应否以总房款的1%为限的焦点问题，瑞安公司和朱赫签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定“双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外”，但鉴于涉讼房屋所在楼宇至今未取得合同第十五条约定的《建设工程规划验收合格证》以及供水供电的永久性证明材料等文件材料，瑞安公司对于何时可取得上述材料仍处于不确定状态。朱赫主张的延期交房违约金计至起诉日止已远超过总房款的1%，因此在违约事实、违约所造成的损失一直处于持续状态的情况下，若以总房款的1%为限计算延期交房违约金，明显不足以弥补瑞安公司违约给朱赫造成的损失，亦明显有悖于公平合理、诚信原则。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，朱赫主张延期交房违约金按照实际逾期天数计算，理据充分，本院予以采纳并调整。综上，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条以及补充协议第四条的约定，瑞安公司应付的延期交房违约金应以总房价为本金，以每日万分之一的标准，自逾期之日即2019年1月1日起计算。鉴于瑞安公司至今尚未完全取得《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的文件资料，因此违约金应计至瑞安公司取得《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的文件资料并向朱赫发出收楼通知书之日止。现瑞安公司同意以已收取的总房价2085205元计付违约金，因此，朱赫要求瑞安公司支付的延期交房违约金为：以2085205元为本金，从2019年1月1日起计至庭审日2019年11月27日共331天，以每日万分之一计算，为69020.29元；从2019年11月28日起计至瑞安公司取得《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的文件资料并向朱赫在《广州市商品房买卖合同（预售）》中记载的通讯地址发出收楼通知书之日止，按每日万分之一计算；违约金总额应以本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市瑞安房地产置业有限公司向原告朱赫支付广州市番禺区沙头街东桥大街68号1栋（A1栋）804房的延期交房违约金（其中2019年1月1日起计至2019年11月27日的违约金为69020.29元；从2019年11月28日起计至广州市瑞安房地产置业有限公司取得《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的文件资料并向朱赫在合同中记载的通讯地址发出收楼通知书之日止的违约金，以2085205元为本金，按每日万分之一计算；在本判决发生法律效力之日前的违约金，在本判决发生法律效力之日起十日内支付；在本判决发生法律效力之日后的违约金，于每月10日前逐月支付；违约金总额以本金2085205元为限）。如被告广州市瑞安房地产置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1526元，由被告广州市瑞安房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  谢倩君人民陪审员  梁健滔二〇一九年十二月十日书 记 员  陈 冬