广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4420号原告：占清武，男，汉族，1987年1月12日出生，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森，职务经理。委托诉讼代理人：胡文俊、冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。原告占清武与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告占清武的委托代理人张楠豫、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托代理人冯嘉伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告占清武向本院提起诉讼请求:一、判令涉案房屋的装修款属于房价款的一部分，与《买卖合同》所约定的房屋价款共同构成涉案房屋的总价款，即涉案房屋总价款实际应为人民币2021533元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应当依据该房屋总价款作为计算逾期交楼违约金的金额；二、判令被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自2018年11月16日起至403房符合交楼标准之日止，以装修款加购房款的总额即人民币2021533元为基础，按照前180日每日以房屋总价款0.01%、第181日起每日以房屋总价款0.02%的标准向原告占清武支付逾期交楼违约金（暂计至2019年9月2日止，己产生的逾期交楼违约金为人民币80861.32元）；三、本案诉讼费由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司承担。庭审中，原告占清武变更了第二项诉讼请求：判令被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自2018年11月16日起至403房符合交楼标准之日止，以装修款加购房款的总额即人民币2021533元为基础，按照前180日每日以房屋总价款0.01%、第181日起每日以房屋总价款0.02%的标准向原告占清武支付逾期交楼违约金（暂计算至2019年10月13日止，己产生的逾期交楼违约金为人民币97437.89元）。事实和理由：原告于2017年4月30日向被告认购广州市从化雅居乐XX花园XX期XX栋X梯403单元（以下简称“403房”），双方就403房签订了《雅居乐名门半岛花园认购书》（以下简称《认购书》），并于2017年5月3日签订了编号为201705113335的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及所谓的《装修合同》，且《装修合同》的原件被告也并未实际交付原告。双方在《认购书》中约定，403房毛坯售价为人民币l163293元，委托被告“装修”的总价为人民币858240元，而实际双方约定涉案房屋为带装修出售，购房总价为人民币2021533元。拆分实际房屋交易价格的原因是由于被告在销售时为规避2017年3月30日出台的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》中关于限价的规定，遂将实际房屋交易价款拆分成毛坯购房款和装修款，涉案房屋的装修款实际己等于约定购房款的70%，显然该装修款所反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与约定的购房款实际共同构成涉案房屋的总价款。故原告认为，应当认定《认购书》中所约定的装修款实际为购房款，即403房实际房屋总价款为人民币2021533元。此外，根据双方签订的《买卖合同》补充协议第17.7条：“《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同。”的约定也显示出《装修合同》实际是《买卖合同》的附件，也是被告为了规避限价政策而采取的变通收费的手段。原告在签订《认购书》及《买卖合同》后，依约向被告支付了购房定金、首期款、所谓的装修分期款并办理了相应的按揭贷款手续且己成功放款，共计向被告支付完毕房屋总价款人民币2021533元。根据双方《认购书》及《买卖合同》的约定，被告应当在2017年9月15日前将403房以毛坯状态交付原告，并在原告进行毛坯收楼后的第14个月即2018年11月15日前向原告履行交付带装修房屋的义务。被告并未在2017年9月15日前向原告发出收楼通知书，且被告在装修完工后通知原告前往查看时，原告发现403房装修存在严重问题，403房所在区域也未完成永久用电的安装，故原告当场拒绝收楼，要求被告予以整改。针对永久用电的问题，原告向部分己入住的小区业主了解到，该小区因使用临时用电，仍然存在经常停电的情况，实际己影响到了业主的正常居住，也违反了《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》等相关规定。部分业主己就此情况向从化区人民法院提起诉讼，该事实经从化区人民法院及广州市中级人民法院两级法院审理查明，并己做出生效判决，两级法院均认为：“虽然被告已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时在补充协议中约定“小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。”但其为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。“故原告认为，被告计划交付的涉案房屋即403房目前仍未达到交付标准，应当承担相应的逾期交付的违约责任。综上，原告自始自终均按照双方合同约定支付购房款及所谓的“装修款”，且均己根据合同约定支付完毕全部购房款，被告应当依照合同约定履行交付符合交楼标准的房屋予原告，否则应当向原告支付相应的逾期交楼违约金，但涉案房屋实际至今仍不符合交楼标准，故被告应当承担相应的违约责任。鉴于实际双方约定带装修交楼时间为2018年11月15日，原告基于公平性考虑主张以此日期作为被告实际应当向原告交付案涉房屋的交付日期。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的相关规定，原告认为，被告应当依据《买卖合同》第十四条的相关约定，自2018年11月16日起至403房具备交付条件之日止，前180日内每日按原告己付房屋总价款即人民币2021533元的万分之一向原告支付逾期交楼违约金，自逾期第181日起按原告己付房屋总价款即人民币2021533元的万分之二向原告支付逾期交楼违约金。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称：一、涉案的房屋已经竣工验收备案，符合法定交付标准，也符合合同约定的交付标准，且原告已在签约时同意交楼时使用临时用电，原告以临时用电为由拒绝收楼没有依据。1、根据《建筑法》第61条第2款的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，法定的交付标准是竣工验收备案，永久用电不属于法定的交付标准。另根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第五条的约定，“双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证》、《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。”因此，《商品房买卖合同》己约定《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为约定的交付标准。本案的涉案房屋己取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（详见答辩人提交的证据），早于《商品房买卖合同》约定的交付时间（《商品房买卖合同》第十三条约定的交付时间），因此在涉案房屋交付时己符合法定的和合同约定的交付标准；2、原告与被告签订的《买卖合同补充协议》附件七第六条约定：“小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，买受人同意出卖人以临时设施或服务取代，以不影响买受人政策居住为前提。在提供临时服务的期限内，出卖人向买受人补贴临时服务与永久服务的费用差额，买受人不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼”。买卖双方己就交付时临时用电已达成认可的合意。原告作为完全民事行为能力人应当就合同内容具备认知能力，被告就临时用电事项已经进行说明并经原告同意后方签署买卖合同，是原告真实的意思表示，合同己生效。被告已经提前履行了必要的告知及提醒的义务。3、原告并未提供证据证明临时用水用电影响到其使用涉案房屋。二、涉案房屋装修款不属于购房款，房款及装修款金额的约定为双方的真实意思表示。原告要求按照购房款和装修款的总额计算逾期交楼违约金没有依据。被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》和《装修合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。原告现主张，因涉案房地产项目存在政府限价，被告将涉案房屋总价拆分为房屋价款、装修款，以此规避政府限价是毫无事实及法律依据的，原告向被告支付的装修款，系双方协商达成的一致意见。综上，从原告提交的《商品房买卖合同》中的约定来看，涉案房屋装修款不属于购房款，房款及装修款金额的约定为双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。三、现涉案房屋已经取得永久用电手续，原告所主张涉案房屋仍属于临电状态与事实不符（详见答辩人提交的证据《客户受电工程竣工检验意见书》，原告拒绝收楼没有任何依据，现被告已经寄送收楼通知书，即使认定被告为逾期交楼，违约金只能算到收楼通知书中指定的收楼时间。综上，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求没有法律及事实依据，希望贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告占清武为证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1、《雅居乐XX花园认购书》（原件）；2、《广州市商品房买卖合同(预售）》（原件）；3、定金、购房款及专项维修资金付款单（原件）；4、定金、购房政及专项维修资金收款收据（原件）；5、借款借据及贷款放款回单（原件）；6、不动产登记证明（原件）；7、（2017）粤0184民初2797号《民事判决书》（复印件）；8、（2018）粤01民终5750号《民事判决书》（复印件）；9、被告发出的催收楼通知书（原件）。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的质证意见：对证据1-6的真实性合法性确认，对证明内容有异议，根据补充协议第5、6条约定，双方约定的交付标准为提交竣工验收备案表即符合交付条件，此外根据补充协议第5.5条约定，除非有法定的鉴定机构所出具的鉴定意见证明涉案房屋主体结构存在质量问题，否则，乙方若不收楼,甲方也不承担逾期交楼的责任；对证据7、8的真实性合法性确认，根据上述证据显示涉案小区只存在临电的问题，现涉案房屋已经通了永电，证明已经符合交付标准，原告拒绝收楼没有依据，自行承担不利的法律后果。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司向本院提交了以下证据材料：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（原件由其他部门用作他用）（复印件），拟证明涉案房屋已经竣工验收备案，符合法定和约定的交付标准；2、客户受电工程竣工检验意见书（原件），拟证明涉案房屋已取得永久用电；3、永久供水证明（原件由其他部门用作他用）（复印件），拟证明涉案房屋已取得永久供水；4、装修合同（原件）；5、委托确认书（原件）；6、确认书（原件）；均拟证明双方约定最终交付时间是按照装修合同约定的交楼时间即2018年11月15日。7、催收楼通知书、邮寄凭证（原件），拟证明被告已将向原告寄送了催收楼通知书，通知原告2019年10月13日办理收楼手续。原告占清武的质证意见：对证据1三性由法院审查认定；对证据2真实性合法性确认，关联性上原告认为该竣工检验意见书仅能证明案涉小区符合接入居民永久用电的标准，而实际据原告了解，至今并未到户，也并未正式送电，该意见书上手写部分预计送电时间也并无加盖相关部门的公章，并不能以此确认案涉小区的正式送电时间；对证据3-5真实性确认，合法性不予确认，关联性原告认为装修合同、委托确认书、确认书的签署日期均与买卖合同签署日期相同，实际上均是买卖合同的配套文件，委托确认书及确认书实际上也是被告为了保证装修合同的有效性从而规避广州市政府的限价政策，而要求原告在并未看到案涉房屋且案涉房屋实际并未交楼的情况下，要求原告对案涉房屋的毛坯状况进行了确认，实际并非双方的真实意思表示，被告向原告销售的房屋实际是带精装出售的，向原告交楼也是以豪华装修为交楼标准，上述证据实际是无效协议，但鉴于双方在交易时约定的交楼时间即为装修合同约定的2018年11月15日，故原告也主张从2018年11月16日起算逾期交楼违约金；对证据6的真实性合法性确认，关联性上有异议，原告确认收到被告发出的催收楼通知书，且已按照被告的要求前往案涉房屋进行查看，发现案涉房屋并未完成永久用电入户安装，案涉小区在2019年10月13日实际上并未正式送电，且案涉房屋内存在多处墙面未粉刷完毕，吊顶部分不知为何拆除了也未安装，线管存在裸露，原告认为实际上案涉房屋仍在装修期间，且并未正式送电到户，并不符合交楼标准。经审理查明：2017年5月3日，原告占清武（乙方、买方）、与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（甲方，卖方）签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）（合同编号：201705113335），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的雅居乐XX花园住宅楼工程XX幢（自编L-109-110、L-116-119、L-124-125、L-130-131、L-137-138、L-142-143、L-149-152）第自编XX栋XX梯4层403号房（下称该商品房），房屋地址：从化区雅居乐XX三期4组团自编L-142栋1梯（自编L-142栋1梯）403房……第七条计价方式和价款，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）每平方米9929.94元，总金额（人民币）1163293元（大写：壹佰壹拾陆万叁仟贰佰玖拾叁元整）……第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2、甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按己付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止（但乙方未付清房价款及面积差价款时，不得要求甲方承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。由于己方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件七补充协议第五条。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对……”附件七本合同补充协议第6.3条约定：小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为前提。在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。同日，上述《广州市商品房买卖合同》（预售）签订后，原告占清武与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司签订了《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，其中合同约定：“甲方：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，联系地址：从化市江埔街御景路2号，乙方：占清武……甲乙双方就乙方购买的三期四组团-L142栋-1梯-403房（以下简称“该商品房”）的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条装修工程位置：XX期XX组团-L142栋-1梯-403房……第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任，1、本装修工程的总价款为（人民币）￥858240.00元（大写：《大写金额>））（下称“装修款”，其中包括装修材料费、人工费、设计费、改建费、管理费、垃圾清理费、运输费等等）……第六条装修工程期限交楼期限，1、双方确认装修交楼时间为2018年11月15日。2、甲方在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向乙方发出《收楼通知书》，通知乙方对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，乙方应当及时按通知要求收楼，逾期收楼除甲方的装修交楼时间顺延外，乙方承担因延期装修而给甲方造成的经济损失。3、甲方应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向乙方发出《装修交楼通知书》，乙方应按甲方发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且乙方对装修工程质量无异议……第九条违约责任……5、因甲方原因导致乙方不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按己付楼款总额的每日0.2%的标准支付违约金至实际交付日止，（但乙方未付清房价款及面积差价款时，不得要求甲方承担逾期交房的违约责任），合同继续履行……”同日，原告占清武签署了一份《委托确认书》，内容如下“广州从化雅居乐房地产开发有限公司：本人占清武于2017年5月3日向广州从化雅居乐房地产开发有限公司购买XX期XX组团L142栋1梯403房，并与贵司签订（编号为：201705113335）《商品房买卖合同》及补充协议（下称买卖合同）。因本人委托贵司进行装修，故现本人委托贵司进行毛坯收楼。业主签名确认：占清武（签名），2017年5月3日。”同日，原告占清武签署了一份《确认书》，内容如下“广州从化雅居乐房地产开发有限公司：1、本人购买XX栋XX梯403号房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2、本人在收楼后即委托贵公司进行装修，具体的装修标准、价格等以装修合同约定为准。3、本人清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。4、本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，本人不以此为由要求解除装修合同。同时，本人授权贵公司根据需要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修。5、贵公司的样板房只是装修展示，实际装修标准以装修合同约定的装修标准为准。6、装修合同的价款不因房屋的面积有差异进行退补。对于上述6条，本人清楚了解其含义，并在以下签名按手印予以确认。确认人/购买方（签字）：占清武（签名并按捺指模），2017年5月3日。”上述合同签订后，原告占清武已支付了全部购房款1163293元和装修工程款858240元给被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司。2019年9月20日由供电部门与客户广州从化雅居乐房地产开发有限公司及施工单位共同签名或盖章出具“客户受电工程竣工检验意见书”，证明客户广州从化雅居乐房地产开发有限公司在广州市从化区街口街沙贝村地段的受电工程已检验合格。2019年10月10日，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司向原告占清武发出了《催收楼通知书》，催促原告占清武于2019年10月13日前齐收楼费用一览表上应缴费用及相关证件资料前去其公司及雅居乐物业管理中心办理收楼手续。庭审中，原告占清武称被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司分别于2018年11月15日前、2019年10月12通知其收楼，但因被告均未向原告出示永久用电的材料，故原告没有收楼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下三个问题：一、关于《装修合同》的性质问题。涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修合同，而是存在以下特殊情况：（1）本案的《商品房买卖合同》、《装修合同》、《毛坯收楼确认书》、《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志。（2）本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附终止、解除条件的合同。（3）被告提供的《装修合同》明确了原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成。可见，原告必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付原告。再者，结合当时的房地产调控限价政策，本院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为2020533元（房价款1163293元+装修款858240元）。二、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然被告在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了原告的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。被告作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供用永久用电的责任，排除了原告本应享有的不同意使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故该《补充协议》第十条约定无效。即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电前，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已达到交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋在未具备永久用电前应认定为不符合房屋交付标准。三、关于被告应当承担逾期交楼违约责任问题。涉案房屋在尚不符合交楼条件时，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付违约责任由被告承担。原、被告双方在《装修合同》中约定，将房屋交付时间变更为2018年11月15日，因此，本案逾期交房期间应从逾期交房之日即2018年11月16日起计算。根据《装修合同》第九条约定因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天（含180天）被告按已付款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天被告按已付款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。本案中原告除主张未具备永久用电外，还认为装修未完善而要求被告承担违约责任，但原告没有提供证据证明装修未完善，同时被告已提供受电工程检验证明，且已通知原告于2019年10月13日前办理收楼手续，为此原告同意违约金暂计至2019年10月13日，日后若有证据证明2019年10月13日后仍未具备永久用电或有装修质量问题的再另行主张权利。为此本院确认本案违约金的计算期间从2018年11月16日至2019年10月13日，逾期天数为328天。经核算，被告应支付的逾期交楼违约金为96224.97元[2021533×0.1‰/天×180天+2021533×0.2‰/天×148天]。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认本案涉案房屋购房总价款为2021533元；二、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金96224.97元给原告占清武；三、驳回原告占清武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1118元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇一九年十二月十二日法官助理黄嘉慧书记员冯家锐