四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18821号 上诉人（原审原告）蔡友飞，男，1988年8月1日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托代理人杜正钦，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 委托代理人唐浩然，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）成都市双流区西航港莲花物业服务中心。住所地：四川省成都市双流区西航港大道中三段789号5栋1层1、2号房。 法定代表人马靖，主任。 委托代理人时爽，四川致高（天府）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）成都市双流区西航港街道莲花社区居民委员会。住所地：四川省成都市双流区西航港街道莲花155号。 法定代表人张琪红，主任。 委托代理人时爽，四川致高（天府）律师事务所律师。 上诉人蔡友飞因与被上诉人成都市双流区西航港莲花物业服务中心（以下简称莲花物业中心）、被上诉人成都市双流区西航港街道莲花社区居民委员会（以下简称莲花居委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2019）川0116民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，蔡友飞于2018年取得位于成都市双流区房屋的不动产权证，该房屋位于川齿小区内，房屋建筑面积136.48平方米。2018年8月30日，蔡友飞与川齿小区物业服务中心（后更名为莲花物业中心，即被上诉人）签订物业服务协议，约定，莲花物业中心有权按时向蔡友飞收取物管服务费等，物管服务费按人员类型非原住户（购房户）0.5元／平方米·月的标准缴纳，支付时间为每一季度最后一个自然日前支付下一季度的物管服务费204.7元，有权按时向蔡友飞收取车辆占用公共资源场地占用费，按非原住户（购房户）50元／月的标准缴纳，支付时间为每一季度最后一个自然日前支付下一季度的车辆占用公共资源场地占用费150元。协议签订后，蔡友飞向莲花物业中心支付了物管服务费、车辆占用公共资源场地占用费共354.7元。 另查明，川齿小区属老旧小区，小区无业主委员会。2018年4月17日，莲花居委会召开川齿小区居民代表大会，表决通过川齿小区居民自治章程（草案）、川齿小区物业管理条例、物业管理组织机构，选举议事会成员、监事会成员。2018年4月23日，川齿小区居民代表大会授权川齿小区居民议事会、监事会对川齿小区物管和停车费等资金收支事务进行评议、监督，选举马靖为川齿小区物业中心主任，办理川齿小区物业中心资质。2018年5月8日，川齿小区议事会召开第二次会议，拟定川齿小区物业服务费、车辆占用公共资源场地占用费的收费标准。2018年5月11日，莲花居委会召开川齿小区居民代表大会，通过川齿小区物业服务费、车辆占用公共资源场地占用费的收费标准，并予以公示，其中卫生服务费标准为：一、原住户，即原川齿厂、川棉厂职工，按住房面积每月0.3元/平方米收取；二、非原住户，即购房户，按住房面积每月0.5元/平方米收取；三、租房户：按租房面积每月0.7元/平方米收取。停车费收费标准为：一、原住户，即原川齿厂、川棉厂职工，每月30元/辆；二、非原住户，即购房户，每月50元/辆；三、租房户：每月70元/辆。2018年11月8日，莲花社区居民代表大会通过决议，并在小区公示栏予以公示，决议内容为：将成都市双流川齿小区物业服务中心名称变更为莲花物业中心，授权莲花物业中心行使川齿小区自治事务议事权、决策权、监督权，收取小区物业服务费，物业卫生服务费每户0.7元/平方米，车辆公共资源占用费：70元/辆·月，另因考虑响应国家三线建设做出贡献的两厂职工做出减免，标准：物业收费减免0.4元/平方米·月，车辆公共资源占用费减免40元/辆·月，因外来购房户愿意在小区做长久居民，对其收费做出适量减免，标准：物业收费减免0.2元/平方米·月，车辆公共资源占用费减免20元/辆·月。 再查明，成都市双流区川齿小区物业服务中心是莲花居委会投资开办并经成都市双流区行政审批局于2018年7月20日批准设立的民办非企业单位，业务范围为小区物业服务。2018年10月22日，成都市双流区川齿小区物业服务中心更名为莲花物业服务中心。双发改（2017）313号《关于双流区物业服务收费政府指导价标准及有关事项的通知》第二条规定：普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费（含包干制和酬金制）和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。 以上事实，有双方当事人的一致陈述及蔡友飞提交的不动产权属证书、物业服务协议、关于双流区物业服务收费政府指导价标准及有关事项的通知，莲花物业中心提交的川齿小区居民代表大会决议、授权书、公示表、登记证书等证据在卷为证。 原审判决认为，本案为物业服务合同纠纷，双方的争议焦点为：1.莲花物业中心是否具有签订物业服务合同的资格？2.莲花物业中心与蔡友飞签订的物业服务协议及公示表中关于物业服务费、停车费的标准是否合法有效？莲花物业中心收取停车费是否合法？3.莲花居委会是否为适格被告？对此，原审判决分别评判如下：一、关于莲花物业中心是否具有签订物业服务合同的资格？原审判决认为，莲花物业中心虽不是企业法人，但其是经成都市双流区行政审批事务局批准设立的民办非企业单位，业务范围为小区物业服务，具备签订物业服务合同、从事物业管理的资格和能力，法律并无规定从事物业管理的必须是企业法人。其次，案涉川齿小区属老旧小区，非开发商开发的商品房，小区也没有业主委员会，对小区包括物业在内的事务是采取居民自治的方式进行管理，莲花物业中心根据川齿小区居民委员会的决议成立，接受居民代表大会的授权与小区居民签订物业服务合同，该管理方式并不违反法律规定。因此，蔡友飞单纯以莲花物业中心并非企业法人，不是小区业主委员会选聘的物业服务企业为由主张莲花物业中心不具备对川齿小区进行物业管理的诉称意见没有事实和法律依据，原审判决不予采纳。 二、莲花物业中心与蔡友飞签订的物业服务协议及公示表中关于物业服务费、停车费的标准是否合法有效？莲花物业中心收取停车费是否合法？原审判决认为，首先，蔡友飞与莲花物业中心签订的物业服务协议是双方在平等磋商、协商一致，自愿的前提下签订的，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，川齿小区按照居民自治的程序和方式对小区物业收费标准、公共区域使用、停车费收取及标准进行了表决决议，该决议对小区居民具有约束力；第三，莲花物业中心对物业服务费、停车费是按照统一的标准确定的，在此基础上给予了不同的优惠，莲花物业中心对小区居民给予的不同优惠系对其民事权利的处分，且该优惠并未降低对整个小区的物业管理水平，因此，并不存在蔡友飞诉称对其重大权利的排除；第四、川齿小区的物业并不属于应实行政府指导价的物业类型；最后，蔡友飞并未举证证明物业服务协议是受到胁迫签订。综上，蔡友飞诉称物业服务协议无效，公示表中的内容是排除其重大权利，莲花物业中心应退还物业服务费、停车费的诉称意见不能成立。 三、莲花居委会是否为适格被告？原审判决认为，本案系物业服务合同纠纷，莲花居委会既非物业服务协议的一方合同主体，也未收取过蔡友飞的物业服务费、停车费，蔡友飞仅仅依据莲花居委会是莲花物业中心的开办方即认为应承担相应的返还责任于法无据。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回蔡友飞的诉讼请求。案件受理费50元，由蔡友飞负担。 宣判后，蔡友飞不服一审判决，向本院提起上诉称，川齿小区居民代表大会的召集和表决程序存在严重的程序问题，上诉人没有参加居民代表大会，也没有授权其他居民代表其参加，故上诉人对此不予认可也不对其产生约束力，一审法院没有查清事实。做出的判决是错误的；一审法院认定的“莲花物业中心对物业服务费、停车费的收费标准”与事实不符，物业服务费、停车费标准和给予优惠没有任何事实依据，被上诉人没有按照统一的标准收取费用；上诉人并非自愿签订物业服务协议，签订物业服务协议不是上诉人的真实意思表示。请求撤销原审判决并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人莲花物业中心、莲花居委会共同辩称居民选举经过了合法的方式，并且有拉过横幅，但上诉人自始至终没有参加选举，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，莲花物业中心是经过成都市双流区行政审批事务局批准并依法登记设立的民办非企业单位，具有从事物业管理服务的资格，其与上诉人签订的《物业服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”经查明，案涉小区召开居民代表大会，决定对包括物业管理在内的相关事宜采取居民自治的方式进行处理合法，同时在收费标准方面适当地给予小区居民不同的优惠亦不违反相关法律规定。上诉人理应受《物业服务协议》及社区居民代表大会决议的约束。上诉人主张签订物业服务协议系胁迫所致，但未提供相关证据加以证明，故本院对上诉人的该项主张不予支持。 综上，上诉人蔡友飞的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元由上诉人蔡友飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十六日 书记员  陈 悦