湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初11374号 原告：刘大香，女，1959年6月23日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 被告：晏景，男，1984年10月2日出生，汉族，住湖南省安乡县。 原告刘大香诉被告晏景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘大香到庭参加诉讼，被告晏景经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘大香向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2、被告支付给原告租金14400元、物业费4497.60元、水费628.43元、违约金28800元、房屋恢复原状的工程费及垃圾处理等费用16045元；3、被告按实际的电表数和燃气表数结清电费、燃气费；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月18日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于开福区房屋（三室两厅两卫未装修房），建筑面积126.63平方米（房产证号71××02），租赁期限自2017年10月3日至2022年10月3日，租金第一、二、三年均为1200元每月，第四年为1300元每月，第五年为1500元每月，租金支付方式为半年一付。房屋租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视收视费等费用按合同约定由被告承担。被告在签订合同后将房屋简装改装成两套，对外再出租。被告于2018年5月7日前分两笔通过银行转账第一年度（2017年10月至2018年9月）的房租交齐，之后至今未支付租金。被告自签订合同至今未缴纳物业费、水费等租赁期间被告应缴纳的有关费用。合同约定，租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋（1）乙方不得将该房屋部分或全部转租，转借给他人，拆改变动房屋结构；（2）合同期满乙方负责恢复房屋原状；（3）预期缴纳按约定应当由乙方交纳的各类费用；（4）乙方未按合同约定交付租金。自2019年5月以来，原告多次催促被告按合同约定支付租金及被告应缴纳的物业费等各类费用都被被告以各种借口拒之门外。2019年8月2日原告收到山语城小区物业公司委托律师事务所发来的《律师函》，原告即告知被告再次催促按合同约定支付租金及被告应缴纳的物业费等各类费用，被告不予理睬。原告为维护自身的信誉，不得不自己交纳了物业费及水费。被告屡次违反合同约定，拖欠房屋租金及被告应缴纳的物业费等各类费用，且拒不见面办理交房事宜。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》之约定，于2019年9月19日告知被告将通过法律解决，在被告没有任何回应的情况下，原告于2019年10月15日在物业公司工作人员的陪同下强行开门收房。为维护原告的合法权益，请求法院秉公判决。 被告晏景经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的房屋租赁合同、房屋改装后状况照片、2019年10月15日收房记录、水费欠款及补缴记录、律师函、物业费欠款及缴费记录等证据及庭审笔笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 2017年7月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于长沙市开福区房屋（该房屋为三室两厅两卫未装修房，建筑面积126.63平方米，房产证号71××02），租赁期限自2017年10月3日至2022年10月3日，租金第一、二、三年均为1200元每月，第四年为1300元每月，第五年为1500元每月，租金支付方式为半年一付。房屋租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视收视费等费用按合同约定由被告承担。租赁合同期内被告提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向原告支付违约金，超过10天原告有权解除合同，收回出租房屋终止合约，原告有权不退回押金，作为违约金赔偿给原告。房屋内留置的一切物品被告在2日内自行处置，否则视为弃物，合同期满，由被告恢复原状。合同还对其他事项进行了约定。被告在签订合同后将房屋简装改装成两套，对外再出租。被告于2018年5月7日通过银行转账向原告支付了第一年度即2017年10月至2018年9月的房租，2018年10月之后的租金未再向原告支付。被告自签订合同至今未缴纳物业费、水费等租赁期间被告应缴纳的有关费用。自2019年5月以来，原告多次催促被告按合同约定支付租金及被告应缴纳的物业费等各类费用，但未果。2019年8月2日原告收到山语城小区物业公司委托律师事务所发来的《律师函》，原告即告知被告再次催促按合同约定支付租金及被告应缴纳的物业费等各类费用，但被告仍未交纳。原告自己交纳了2017年2月至2019年12月的物业费6359.26元及水费628.43元，该物业费6359.26元中包含被告租赁期间即2017年10月3日至2019年10月15日的物业费4635元（每月187.41元÷30天×742天）。原告于2019年10月15日在物业公司工作人员的陪同下强行开门收房。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案中，被告未按合同约定向原告交纳租金，被告构成违约，经原告催收后仍未付，已达到双方合同约定的合同解除条件，因合同解除权系形成权，自解除通知到达对方时予以解除，因原告已在物业公司的陪同下于2019年10月15日开门收房，故合同解除时间为2019年10月15日。因原告已收房，故原告要求被告交还房屋的诉求本院不予支持，被告应向原告支付从2018年10月至2019年10月的租金14400元；关于违约责任，被告违约，应承担相应的违约责任。本案合同约定的违约金过高，考虑本案的合同性质、实际使用房屋的用途、合同实际的履行期间，本院酌情确定被告在实际应付租金的基础上多给付一个月租金1200元作为违约金；关于物业费与水费的问题，合同对物业费与水费约定由被告负责缴纳，原告提交了物业费发票证实本案争议的物业费与水费其已实际向物业公司缴纳而产生了实际的损失，原告只要求物业费4497.60元系原告对自己权利的自由处分，本院予以支持，水费628.43元予以支持；关于原告要求被告支付房屋恢复原状的工程费及垃圾处理等费用16045元的诉求，因原告没有提交确切的证据证实该费用已实际产生，故该项诉求本院不予支持；关于原告要求被告按实际的电表数和燃气表数结清电费、燃气费的诉求，因原告没有提交对上述电费、燃气费已实际支付的证据，故该诉求本院不予支持；被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告刘大香与被告晏景2017年7月18日签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月15日解除； 二、被告晏景在本判决生效之日起五日内向原告刘大香支付2018年10月至2019年10月15日的租金14400元； 三、被告晏景在本判决生效之日起五日内支付原告刘大香物业费4497.60元、水费628.43元； 四、被告晏景在本判决生效之日起五日内向原告刘大香支付违约金1200元； 四、驳回原告刘大香的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1410元，因适用简易程序减半收取705元，由被告晏景承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨标 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  张凡