江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初5710号原告：中国建设银行股份有限公司连云港分行，住所地江苏省连云港海州区海昌北路49号。负责人张凯军，该行行长。委托诉讼代理人：孙加庆，江苏成器律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑明明，该行员工。被告：李自强，男，1990年12月6日出生，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。被告：谢秋明，女，1989年6月27日出生，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。被告：连云港瀛洲地产有限公司，住所地江苏省连云港市海州区郁州北路9号9楼。法定代表人：黄中，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱晓冬、柴传盛（实习），江苏云港律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司连云港分行（以下简称建行连云港分行）诉被告李自强、谢秋明、连云港瀛洲地产有限公司（以下简称瀛洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行连云港分行的委托代理人郑明明、孙加庆及被告瀛洲公司的委托诉讼代理人朱晓冬、柴传盛到庭参加诉讼。被告李自强、谢秋明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告建行连云港分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告建造连云港分行与被告李自强、谢秋明之间签订的个人住房（商业用房）借款合同；2、请求依法判令被告李自强、谢秋明偿还原告借款本金624722.16元及利息10130.66元、罚息179.93元，合计635032.75元（利息、罚息暂计算至2019年2月15日，自2019年2月16日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）；3、请求判令被告瀛洲公司对被告李自强、谢秋明的上述债务承担连带偿还责任；4、判令原告有权以坐落在海州区瀛洲梧桐里A5号楼一单元401室房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；5、判令被告承担原告为实现债权支出的律师费30000元；6、被告承担本案诉讼费等一切费用。事实和理由：2017年7月5日，原告与三被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告李自强、谢秋明为购买坐落在海州区产，向原告借款本金人民币陆拾伍万元整，借款期限为叁佰陆拾个月即自2017年7月5日起至2047年7月5日，合同约定了借款的利率、罚息、复利等内容。合同并约定了违约责任条款，如构成违约，原告有权解除合同，并要求立即清偿借款本息及相关费用，且被告须承担以法律手段催收或追偿借款本息产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等其他费用）；发生争议协商不成的，可向贷款人所在地人民法院起诉解决。另合同约定被告李自强、谢秋明提供坐落在海州区产为该笔借款提供抵押担保。另外，被告瀛洲公司作为保证人为该笔借款提供连带责任担保，被告瀛洲公司在合同约定的担保期间内应承担相应连带偿还责任。（具体内容详见个人住房借款合同等）合同签订后，原告按约定提供贷款。但被告未按合同约定履行还款义务，已构成严重违约。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请依法裁判！在借款合同及相关合同履行过程中，被告多次拖欠借款本金及利息，已经构成根本违约，依据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》的约定，被告未按照合同约定归还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即归还贷款本息，并行使担保权利，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李自强、谢秋明未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告瀛洲公司辩称，被告瀛洲公司不应承担连带责任，本案应有被告李自强、谢秋明偿还借款，并由房屋先行拍卖，拍卖所得价款偿还所欠债务，被告瀛洲公司不存在违约行为，不应承担因此产生的律师费、诉讼费。原告建行连云港分行提供如下证据：1、个人住房（商业用房）借款合同1份，证明被告李自强、谢秋明为购买被告瀛洲公司开发的梧桐里A5号楼1单元401室房产向原告借款本金65万元的事实，合同约定了借款期限、利率、违约责任条款；2、个人贷款支付凭证1份，证明原告在2017年8月9日按照约定将借款本金65万元发放至被告瀛洲公司账户；3、商品房销售贷款合作协议书1份，原、被告于2017年7月24日签订，约定了被告瀛洲公司在合作期限内为购房人在原告处的按揭贷款提供连带担保责任，保证期间是自购房人与原告签订借款合同生效之日起至所购房屋抵押登记办妥且抵押财产他项权证书交由原告核对无误收执之日止；4、不动产登记证明1份，证明涉案房屋办理了预告登记并没有办理他项权证，根据证据3被告瀛洲公司应当承担连带担保责任；5、贷款账户基本信息，证明截止2019年2月15日被告尚欠贷款本金利息罚息的数额；6、律师费发票，证明原告为实现债权支付律师费3万元应由被告承担；7、被告李自强、谢秋明身份证复印件、结婚证复印件、被告瀛洲公司营业执照，证明三被告的主体信息。被告李自强、谢秋明未到庭，亦未提交书面举证质证意见。被告瀛洲公司质证意见：对证据1无异议，要求先行抵押物进行拍卖，拍卖不足款项再承担担保义务；对证据2、3、4无异议，同样要求先行拍卖；对证据5、6、7无异议，但我们不应承担律师费。对于原告提供证据，综合原、被告的当庭陈述及庭审查明情况，本院认证意见为：被告李自强、谢秋明未到庭，亦未提交书面举证质证意见，视为放弃质证。对于原告建行连云港分行提供上述证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理查明如下事实：一、2017年7月5日，原告建行连云港分行与被告李自强、谢秋明、瀛洲公司签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额为65万元，借款用途为购买位于海州区产。借款期限360个月。同时双方还就借款利率，还款方式、时间等作了约定。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款使其之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款汇入被告李自强、谢秋明约定的瀛洲公司的账户。借款合同违约条款约定：借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费，或要求解除与借款人的贷款关系等。被告瀛洲公司为借款提供阶段性连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误的、收执之日止。被告李自强、谢秋明以购买的房产作抵押担保，双方签订了《房地产抵押合同》，并办理了房屋预告登记证明。二、合同签订后，原告按约向被告发放贷款65万元。合同履行过程中，被告自2018年１月起未能依约偿还借款本息。截止2019年2月15日，被告李自强、谢秋明尚欠借款本金624722.16元及利息10130.66元、罚息179.93元等合计635032.75元未还。被告经原告多次催要，被告一直拖欠未还。三、原、被告双方至今没有办理正式房屋抵押登记手续。另原告因本案诉讼支出律师费30000元。本院认为，原、被告之间签订的个人住房（商业用房）借款合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告李自强、谢秋明未按约履行还本付息义务，应承担违约责任。原告根据合同约定要求解除原、被告双方签订的个人住房（商业用房）借款合同并偿还借款本金624722.16元及利息10130.66元、罚息179.93元等合计635032.75元的诉讼请求，本院予以支持。被告瀛洲公司辩称，被告瀛洲公司不应承担连带责任，本案应有被告李自强、谢秋明偿还借款，并由房屋先行拍卖，拍卖所得价款偿还所欠债务。本院认为，涉案房产仅办理预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，预告登记的目的只是为了对抗第三人，房屋预告登记并没有优先受偿的权利，故对被告该辩解意见，本院不予支持。原告建行连云港分行与被告李自强、谢秋明签订房地产抵押合同，只办理了房屋抵押预告登记，至今没有办理正式房屋抵押登记手续，根据法律规定，原告不享有优先受偿权，原告的该诉讼请求，本院不予支持。被告瀛洲公司为借款提供阶段性连带保证责任担保，但至今没有办理正式房屋抵押登记手续，根据合同约定应承担连带清偿责任。原告要求被告李自强、谢秋明支付律师费30000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司连云港分行与被告李自强、谢秋明、连云港瀛洲地产有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告李自强、谢秋明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司连云港分行支付借借款本金624722.16元、利息10130.66元、罚息179.93元等合计635032.75元（截止2019年2月15日，利息10130.66元、罚息179.93元，自2019年2月16日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，按合同约定的利率计算）；律师费30000元；三、被告连云港瀛洲地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10450元（原告已预交），由被告李自强、谢秋明负担，在履行上述款项时一并给付原告。被告连云港瀛洲地产有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  周文贤人民陪审员  徐进明人民陪审员  刘 艳二〇一九年十二月二十五日书 记 员  王 钦法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。（三）《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、案款缴纳帐号单位名称：连云港市海州区人民法院开户名称：建行连云港海宁西路分理处账号：32×××99－006403三、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。