北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32454号原告：中铁建物业管理有限公司北京通州分公司，住所地北京市通州区东潞苑一区7号楼1单元101。法定代表人：李兴立，总经理。委托诉讼代理人：王利兵，男，1979年1月19日出生，汉族，系该公司员工。被告：纪某1，男，2007年6月27日出生，汉族，住北京市通州区。法定代理人：纪某2（系纪某1之父），男，1971年4月1日出生，汉族，住北京市通州区。原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司（以下简称中铁建物业）与被告纪某1物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告中铁建物业的委托诉讼代理人王利兵、被告纪某1的委托诉讼代理人纪某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁建物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令纪某1支付中铁建物业2018年4月16日至2019年4月15日期间的物业费3317.4元及逾期利息（以3317.4元为基数，自2019年4月15日起至实际付清之日止，按照日千分之三计算）；2.本案诉讼费由纪某1负担。事实和理由：纪某1系涉案房屋业主，中铁建物业与北京通瑞兴盛置业有限公司签署《前期物业服务合同》，并为纪某1提供物业服务。《前期物业服务合同》第二章第三条约定，物业费收取标准：2.69元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月16日前履行缴纳义务。第二章第三条约定，业主或业主使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按未付物业服务费的日千分之三的标准支付违约金。自2018年4月16日至今，纪某1没有向中铁建物业缴纳物业服务费，中铁建物业曾以物业费催缴函及委托律师发送律师函的方式向纪某1书面催缴物业服务费，但是纪某1始终拒绝交纳。中铁建物业认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。纪某1是北京通州区永顺镇东潞苑一区（通瑞嘉苑小区）业主，中铁建物业为纪某1提供了物业服务，纪某1拒绝缴纳物业服务费，构成违约，中铁建物业有权要求纪某1支付所拖欠的物业服务费及其违约金。为维护自身合法权益，特诉至贵院。纪某1答辩称，认可涉案房屋系其所有，但不同意中铁建物业的诉讼请求，理由如下：1.小区内公共空间内的租赁费用（如电梯广告、楼内公共区域广告、售水机、跑步健身室、地面地下自动售卖机等）隐瞒收入，提供的收入不实，支出不明，物业支出维护费用不透明等情况比较突出，归属业主们的收入并未支付给全体业主，侵害了全体业主的共同利益；2.小区的物业收费价格与周边小区价格相比比较高，但是物业服务质量态度很差，服务标准没有监督机制无法确保达到服务的等级；并且在物业与业主签订合同时，并未与业主协商所提供的服务和价格是否接受就让签字，当时的情况是不签字就不给钥匙，存在违背业主真实意愿的行为。3.小区车位归属权不清。地下人防车位闲置空间很大，而物业为了盈利对业主高收费，业主不能进入并用石头堵门（每天都有纠纷报警情况很严重），造成小区现在南门车辆拥挤乱停，却不优惠或者提出符合民意的方案让业主进入，反而是要求业主买高价车位才行。另一方面，在本小区业主车位没有解决的情况下，一再对外开放，让非本小区业主的外部车辆占用小区业主车位来谋取利润，侵占业主们的共同利益；4.小区消防通道进出口人为安桩子锁住，违反消防安全法，如发生火灾将造成严重的安全隐患。5.自入住小区以来，物业管理公司没有正式召开过一次业主会议。没有与业主协商，就自行在道路上增设障碍物，影响业主正常出行。6.拆迁时承诺两户配备一个停车位，至今没有落实。强烈要求开通地下停车位，地面无法容纳更多的车辆，为保障业主正常出行，地下闲置车位首先应对业主开放。基于上述每一项都直接影响居民的正常生活，增加居民生活成本，全体业主抵触情绪强烈，希望早日成立业委会，解决上述问题，恢复平静的生活状态。本院经审理认定事实如下：纪某1系北京市通州区东潞苑一区x号楼x层x单元x室的所有权人，房屋建筑面积102.77平方米。2016年11月27日，北京通瑞兴盛置业有限公司（甲方）与中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对通瑞嘉苑提供前期物业管理服务事宜，物业费收费为包干制，高层住宅物业费收费标准为2.69元/月·平方米。本合同期限自发放入住通知书之日起开始至发生本合同第二十九条之一情况终止，合同期限暂估9个月，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。此外，合同还对双方权利义务条款进行了约定。2017年12月10日，纪某1（甲方、业主）与北京通瑞兴盛置业有限公司（乙方、建设单位）签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》物业管理合同部分约定，物业公司名称中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司，物业服务费收费标准（不包括共用部分、共用设施设备：如电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等的运行耗能费用），本物业管理区域物业服务收费实行高层住宅按建筑面积预售：2.69元/月·平方米、多层住宅按建筑面积预收2.69元/月·平方米。甲方于房屋交付时预交12个月的物业服务费等相关费用，以上费用以通知入住之日起计交，乙方无正当理由拒绝收房的，按商品房合同约定方式计交。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务条款进行了约定。另查一，2018年3月20日，中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司名称变更为中铁建物业管理有限公司北京通州分公司。另查二，涉案小区目前尚未成立业主委员会，中铁建物业至今仍为涉案小区提供物业服务。纪某1未缴纳2018年4月16日至2019年4月15日期间的物业费2594.64元。庭审中，纪某1称涉案小区交房时间为2016年12月底，交房时已付清2018年4月15日之前的物业费。另纪某1称中铁建公司在提供服务过程中存在不履行清洁卫生服务义务、安全保卫义务、公用设施维护义务、小区停车和车位管理混乱、擅自占用公共区域进行经营活动、未公开收费项目及物业服务收支情况、泄露客户信息资料等问题。中铁建物业对纪某1的上述意见不予认可，称2016年12月入驻涉案小区提供物业服务，但从2017年4月16日开始向业主收取物业费。关于业主反映物业服务问题，中铁建物业不予认可，称：1.涉案小区有63名保洁，打扫频率按照北京二级服务标准执行；2.涉案小区绿化问题已委托北京鸿达康泰建设工程有限公司进行专业养护；3.涉案小区分为地面停车位、人防停车位和产权车位，均有明确的收费标准；4.涉案小区的物业费标准系由第三方评估公司评估确定。5.关于物业服务项目收支情况已按照要求进行公示；6.涉案小区电梯均进行正常的日常维护保养。为证明上述主张，中铁建物业向本院提交了《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》、《前期物业服务合同》、物业服务项目收支情况报告、北京市公共停车场经营备案证明、人防工程使用证、绿化养护服务合同、电梯定期检验报告等证据。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中铁建物业依据其与北京通瑞兴盛置业有限公司签订的《前期物业服务合同》为涉案小区提供物业服务，纪某1亦实际接受了中铁建物业提供的服务，理应向中铁建物业缴纳物业服务费。关于纪某1主张涉案小区存在的物业服务质量问题，本院认为中铁建物业应当予以改进，但业主反映的问题未能证明中铁建物业在履行合同中存在重大违约行为，且中铁建物业提交了证据证明其履行合同的情况。此外，本院认为纪某1主张的物业服务瑕疵不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态等予以确认。综合上述情况，纪某1所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由，故对中铁建物业要求纪某1支付物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，数额以本院核定为准。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。鉴于此，本院对中铁建物业要求纪某1支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告纪某1支付原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司2018年4月16日至2019年4月15日期间的物业费3317.4元，于本判决生效后七日内付清；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告纪某1负担，于本判决生效后七日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 梁联林二〇一九年十二月十一日法官助理 戴萍萍书 记 员 田力男