江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0381民初10218号 原告(案外人)：郝宝珍，女，1974年4月27日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：索振松，北京盈科（南京）律师事务所律师。 被告(申请执行人)：刘桂华，女，1965年11月7日出生，汉族，住新沂市。 被告（被执行人）：杨建清，女，1965年7月26日出生，汉族，住新沂市。 被告（被执行人）：陈沫，男，1988年7月20日出生，汉族，住新沂市。 第三人：李继秀，女，1968年11月4日出生，汉族，住新沂市。 原告郝宝珍与被告刘桂华、杨建清、陈沫，第三人李继秀案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝宝珍及其委托诉讼代理人索振松，被告刘桂华，第三人李继秀到庭参加诉讼；被告杨建清、陈沫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝宝珍向本院提出诉讼请求：一、停止对位于新沂市新安街道青年路同创公寓××室房屋（以下简称同创公寓房屋，房产证号10××16）和位于新沂市新安街道市府路48号新亚大厦房屋（以下简称新亚大厦房屋）的执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认郝宝珍与李继秀于2011年10月26日签订的《售房协议》合法有效，确认同创公寓××室房屋和新亚大厦房屋归郝宝珍所有；三、判令杨建清、李继秀协助郝宝珍办理上述房屋产权过户登记。事实和理由：李继秀与杨建清民间借贷纠纷一案，双方自愿达成调解协议：杨建清欠付李继秀借款130万元，杨建清自愿以位于新沂市新安街道同创公寓门面房（即同创公寓×室、××室）和新亚大厦房屋作价130万元，抵偿给李继秀。2011年10月26日，李继秀将同创公寓××室房屋和新亚大厦房屋出售给郝宝珍，此后上述两套房屋一直由郝宝珍占有、使用并对外出租。在此期间，郝宝珍多次要求李继秀协助办理产权变更登记，因李继秀一直找不到杨建清，故无法办理产权变更登记。综上所述，郝宝珍符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，应当停止对涉案房屋的执行。 刘桂华辩称，涉案房屋登记在杨建清名下，属于杨建清财产，应当继续执行。 杨建清未作答辩。 陈沫未作答辩。 李继秀述称，因杨建清欠付本人借款，双方在法院达成调解协议，杨建清将其所有三套房屋抵偿借款130万元，银行按揭贷款由本人继续偿还。调解协议签订后，杨建清将三套房屋交付本人。后来，本人将三套房屋分别出售给郝宝珍、孙召君，郝宝珍、孙召君支付房屋首付款，银行按揭贷款由郝宝珍、孙召君继续偿还。目前，同创公寓××室、×室房屋银行按揭贷款已经全部还清，新亚大厦房屋银行按揭贷款尚未还清。综上，三套房屋已经出售给郝宝珍、孙召君，请求法院支持郝宝珍的诉讼请求。 经审理查明：刘桂华与杨建清、陈沫民间借贷纠纷一案，本院于2013年3月5日作出（2013）新民初字第0300号民事判决，判令：杨建清、陈沫于判决生效后十日内偿还刘桂华借款807000元。因杨建清、陈沫未履行生效法律文书确定的义务，刘桂华向本院申请执行，案号为（2013）新执字第1599号。 在执行过程中，本院于2019年3月18日作出（2013）新执字第1599号执行裁定：查封新沂市新安街道青年路同创公寓××室、×室（房产证号10××16）、新沂市新安街道同创小区房屋、新沂市新安街道市府路48号新亚大厦房屋。 案外人郝宝珍提出异议后，本院于2019年10月30日作出（2019）苏0381执异258号执行裁定，驳回郝宝珍的异议请求。郝宝珍对该执行裁定不服，于规定期限内提起本案诉讼。 另查明：同创公寓××室、×室房屋以及新亚大厦房屋均登记在杨建清名下。本院于2011年10月20日立案受理了李继秀与杨建清民间借贷纠纷一案，双方当事人自愿达成如下调解协议：杨建清欠李继秀借款130万元，杨建清自愿以其所有的位于新沂市同创公寓20幢1号、2号（即同创公寓×室、××室）门面房和新亚大厦房屋作价130万元，抵偿给李继秀。本院于2011年10月20日作出（2011）新民调初字第0822号民事调解书，对上述调解协议予以确认。对于上述三套房屋按揭贷款，李继秀称其与杨建清约定下余银行按揭贷款由其继续偿还。 2011年10月26日，李继秀与郝宝珍签订两份《售房协议》，约定李继秀将同创公寓20幢2号（即同创公寓××室）房屋、新亚大厦房屋出售给郝宝珍，价款分别为60万元、30万元。新亚大厦房屋按揭贷款由郝宝珍继续偿还。协议签订后，李继秀将上述两套房屋交付郝宝珍使用，郝宝珍继续偿还银行按揭贷款，截至本院查封时（即2019年3月18日），新亚大厦房屋尚欠银行按揭贷款36411.6元；郝宝珍于2019年12月27日将该款交付本院执行。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋尚未办理变更登记，买受人依据买卖合同仅享有请求出卖人办理过户登记的请求权，但对涉案房屋并不享有所有权，故对郝宝珍要求确认其为涉案房屋所有权人的请求，本院不予支持。 关于涉案房屋是否应当停止执行问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”据此，作为买受人的郝宝珍主张停止执行必须满足以上条件，缺一不可。本案中，涉案房屋系李继秀通过法院调解以房抵款取得，在本院查封之前，李继秀与郝宝珍签订书面买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定依法成立、生效。双方签订合同后，李继秀将涉案房屋交付郝宝珍使用，郝宝珍亦按照合同约定支付部分价款并将剩余价款交付本院执行。因涉案房屋银行按揭贷款尚未还清，不具备办理产权变更登记条件，故郝宝珍对未办理产权变更登记自身不存在过错。 综上所述，郝宝珍作为房屋买受人，对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋登记在杨建清名下，刘桂华申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由郝宝珍负担。 本案属执行异议之诉，该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果有，则判决停止执行；如果没有，则判决准予执行。郝宝珍关于解除查封、协助变更产权变更登记的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、原告郝宝珍与第三人李继秀于2011年10月16日签订的《售房协议》合法有效； 二、不得执行位于新沂市新安街道青年路同创公寓××室房屋和位于新沂市新安街道市府路48号新亚大厦房屋； 三、驳回原告郝宝珍的其他诉讼请求； 案件受理费12800元，由原告郝宝珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  孙莹莹 人民陪审员  孙丽平 人民陪审员  陆政建 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  章 璐