吉林省德惠市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0183民初1592号 原告:王昊，男，住长春市汽车产业开发区。 被告：冯玉坤，男，住德惠市。 委托诉讼代理人:**，吉林瑞广律师事务所律师。 原告王昊与被告冯玉坤房屋买卖纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王昊、被告冯玉坤的委托诉讼代理人**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王昊向本院提出诉讼请求：1.要求被告冯玉坤赔偿我购房款59万元的20％即11.8万元；2.诉讼费由败诉方承担。事实和理由：2018年10月6日，原告与被告由第三方“长春市铭家房地产代理有限公司”（以下简称丙方）代理签署了《房屋买卖三方协议》，原告交付被告一万元定金。合同约定：“2018年1月30日，原告交付被告15万元，被告将此房所有手续及钥匙交给原告”。2018年1月31日至今，经原告多次联系，通过电话、信息、网络途径通知函催促被告履行合同未果，被告拒不配合原告完成房屋交易，被告严重违反了合同条款，给原告造成了严重经济损失。原告向长春市汽开区法院起诉被告房屋买卖合同一案，法院于2018年7月27日作出了一审判决，判决冯玉坤继续履行与原告王昊于2018年1月6日签订的《房屋买卖三方协议》。冯玉坤不服上诉于长春市中级法院。2018年9月29日，由长仲裁字[2018]第0778号仲裁裁决书证实冯玉坤在案件审理期间与第三方签署了房屋买卖协议，长春中院终审判决驳回汽开法院判决。确认冯玉坤存在违约行为，可根据《房屋买卖三方协议》第8条约定或定金罚则向冯玉坤主张权利，故向法院起诉，要求按照《房屋买卖三方协议》第8条违约责任，请求赔偿房款59万元的20%即11.8万元违约金。 冯玉坤辩称，原告的诉讼请求与法无据。因原、被告之间的房屋买卖合同并没有实际履行，原告不存在任何损失，仅依据合同的约定要求违约金11.8万元明显过高，应当予以降低，且降低至数额为定金的2倍。对长春中院的判决的真实性、合法性均无异议，该判决对格式条款与非格式条款法律规定的解释，并不是对有关事实的认定，所以不能依据法院本院认为部分即认定双方存在非格式条款取代格式条款的事实。 本院经审理认定如下事实：2018年1月6日，原告与被告及中介方长春铭家房地产代理有限公司签订《房屋买卖第三方协议书》，该协议书约定：“甲方（被告）将中铁国际花园三期61栋8单元1739室私有产权住房的完全产权转让给乙方（原告）。房屋总价格伍拾玖万元。付款方式及交割过程，2018年1月30日16时前，乙方付甲方第一部分房款拾伍万元，甲方将此房屋所有手续及钥匙交由乙方。第8条约定：甲、乙双方任何一方违背此协议任何一款或有欺诈行为者均属违约。另一方有权解除合同，违约方将按本合同约定的总房款百分之贰拾的标准，向守约方支付违约金，且负担守约方由此而产生的损失”。第14条备注（手签）约定：1月6日交1万元定金，产权证下来后，补交14万元首付”。协议签订当日冯玉坤收王昊10000.00元定金。冯玉坤于2018年3月27日办理完房屋产权登记。因原告方要求被告协助办理房屋过户手续未果，原告于2018年4月3日向长春市汽开区人民法院提起诉讼，该院于2018年7月27日作出（2018）吉0192民初376号判决书，判决：一、被告冯玉坤继续履行与原告王昊于2016年1月6日签订的《房屋买卖三方协议》；二、被告冯玉坤应于本判决生效后三十日内协助原告王昊办理位于中铁国际花园三期61幢8单元1739室的产权过户手续。 被告不服以上判决，上诉于长春市中级人民法院，长春中院二审查明，冯玉坤在二审中提供了一份落款时间为2018年2月3日的其与案外人李春雨签订的案涉房屋买卖协议书及2018年9月7日长春仲裁委员会作出的长仲裁字（2018）第0778号仲裁裁决书，证明：冯玉坤已于2018年2月3日将案涉房屋另行出售给李春雨，且在李春雨已经交付大部份房款的情况下，因冯玉坤未履行更名过户手续，李春雨于2018年8月16日起诉至长春仲裁委员会，经长春仲裁委员会裁决：冯玉坤为李春雨办理更名过户手续，李春雨给付冯玉坤购房款5万元并承担过户费用。长春中院审理认为：原告与被告、铭家公司于2018年1月6日签订的《房屋买卖三方协议书》第4条虽然约定“乙方（王昊）应于2018年1月30日16时前支付第一部分房款15万元”，但双方同时又在第14条备注中手书约定“1月6日交1万元定金，产权证下来后补交14万元首付款”，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“非格式条款优于格式条款”的规定，应认定“产权证下来后补交首付款”的约定取代“2018年1月30日前支付首付款”的约定，故冯玉坤以王昊未在2018年1月30日前支付首付款违约为由主张其“不同意继续履行合同”系行使先履行抗辩权不能成立，冯玉坤构成违约，应当向王昊承担相应的违约责任。王昊可以根据《房屋买卖三方协议》第8条约定或定金罚则向冯玉坤主张权利。于2018年9月29日作出（2018）吉01民终3949号判决书，判决：一、撤销长春汽车经济开发区人民法院（2018）吉0192民初376号民事判决；二、驳回被上诉人王昊的诉讼请求。判决生效后，原告王昊向长春汽车经济技术开发区提起诉讼。请求被告冯玉坤支付违约金11.8万元，双倍定金2万元、中介费11800元、（2018）吉01民终3949号案件诉讼费，合计169200元。长春汽开法院于2018年12月10日作出（2018）吉0192民初1182号裁定书，裁定：被告冯玉坤对管辖提出的异议成立，本案移送德惠市人民法院审理。本院立案后，在审理中，原告王昊变更诉讼请求为被告冯玉坤赔偿违约金11.8万元。以上事实有当事人陈述，原告提供的《房屋买卖三方协议》、（2018）吉01民终3949号民事判决书，被告提供长仲裁字（2018）第0778号仲裁裁决书及其与李春雨的房屋买卖协议、（2018）吉0192民初376号民事判决、（2018）吉01民终3949号庭审笔录、铭家中介公司职员刘小雨的收据等证据在卷为凭。 本院认为：原告、被告及案外人长春市铭家房地产代理有限公司于2018年1月6日签订的《房屋买卖三方协议》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效。各方当事人均应当按照双方商定及合同约定履行各自义务。原告已按合同约定支付了10000.00元定金，但被告冯玉坤将涉案房屋另行卖给他人，致使双方签订的《房屋买卖三方协议书》不能履行，被告冯玉坤存在严重违约行为。其应承担相应的违约责任。王昊在违约金和定金罚则两项中，坚持被告给付房款20%的违约金，因冯玉坤抗辩违约金过高，根据《最高人民法院》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程序以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，原告对自身的实际损失并未提供相关证据予以证实。故王昊主张的违约金可调整为双倍赔偿定金为宜。 综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告冯玉坤于本判决生效后立即赔偿原告王昊违约金20000.00元； 二、被告冯玉坤于本判决生效后立即返还王昊定金10000.00元； 三、驳回原告王昊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3680.00元，由冯玉坤负担550.00元，由王昊承担2260.00元，返还王昊470.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长  陈大辉 审判员  李 东 审判员  孙 宇 二〇一九年十二月二十日 书记员  王一竹