河北省河间市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0984民初3685号原告：河间市京南一品小区业主委员会。住所地：河间市京南一品小区。法定代表人：闫转变，业主委员会主任。委托诉讼代理人：李秀树，河北东方伟业律师事务所律师。被告：石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司。住所地：河间市曙光路与书院街交叉口。统一社会信用代码：91130984NA07UHJM44。法定代表人：杜军伟，经理。委托诉讼代理人：侯国龙，河北至威律师事务所律师。委托诉讼代理人：许颖颖，河北至威律师事务所律师。原告河间市京南一品小区业主委员会与被告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河间市京南一品小区业主委员会的法定代表人闫转变以及委托诉讼代理人李秀树，被告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司的委托诉讼代理人侯国龙、许颖颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河间市京南一品小区业主委员会向本院提出诉讼请求：要求被告腾空物业用房、办理物业承接验收手续、移交竣工验收及保养等资料文件；诉讼费由被告负担。事实与理由：河间市京南一品小区开发公司金华地产与被告签订了物业服务管理合同，合同期限至2019年7月底。2018年12月14日，河间市京南一品小区成立业主委员会，由闫转变任业委会主任。被告在合同履行期限内服务质量下降，导致小区全体业主意见很大，于是2019年7月份，原告重新组织多家物业公司竞标选任物业公司，通过竞标，沧州市红色江山物业服务有限公司入选，与原告签订了物业服务合同，期限为2019年8月22日至2022年8月21日。2019年7月底，被告的物业服务合同到期，原告多次催促其搬离物业住房，腾空房屋，并与新的物业公司办理交接手续，但是被告以各种理由推脱，至今拒绝搬离。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司辩称，1.原告并不具备合法的民事主体资格，业委会主任闫转变并非京南一品小区业主，其不能行使业主权利，不能当选为业委会主任，故其参与实施的一切行为均不合法；原告业委会的成立也没有履行法律规定程序和形式，其主体资格不合法，不能作为本案适格的原告参与诉讼。2.原告诉称的物业服务管理合同到期与事实不符，答辩人与京华房地产开发公司签订的合同中约定期限届满前三个月，未书面通知不再延续的，合同继续顺延，答辩人一直为京南一品业主提供服务，故与建设单位签订的合同并未过期且一直在履行。答辩人在提供物业服务时，也与全体业主签订了《前期物业服务协议》，该协议第十八条明确约定了合同期限：自签字之日起生效，至业委会成立后选聘新的物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》生效时终止，目前该协议尚未到期，仍应根据该协议约定履行相关条款。综上，答辩人与业主的物业服务合同真实有效存在，原告以一个不合法的业委会名义选聘新的物业服务企业，不能代表全体业主的意志，请法院依法驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院依法调取的河间市金华房地产开发有限公司与石家庄中明物业服务有限公司签订的前期物业服务合同原、被告均没有异议，本院对其证据效力予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据京南一品小区业主委员会成立的备案资料，加盖房地产管理部门的公章，本院对其真实性予以确认。对原告提交的告知书、公告、照片等证据，被告不予认可，本院认为，该证据是原告的一方行为，没有相对方的回执等手续，不足以证实原告主张的向被告及相关部门履行了告知义务的主张，对其证据效力不予确认。原告提交的河间市京南一品小区业主委员会与沧州红色江山物业服务有限公司签订的物业管理委托合同，本院认为，原告起诉要求被告腾退物业用房，退出小区与原告是否与第三方签订物业管理委托合同没有必然性，该证据与本案没有关联性，对其证据效力不予确认。原告提交的空白业主手册，能够证实该业主手册是京南一品小区的管理服务手册，本院对其真实性予以确认，但不足以证实原告主张的证明目的，对其证据效力不予确认。原告提交的通话录音，被告不予认可，本院认为，原告以电话录音的方式征求业主意见不符合法律规定的“召开业主大会或书面征求意见”的方式，且无法确定通话方的真实身份，故对其证据效力不予确认。原告提交的王颖出具的证明和王颖的身份证复印件及户口页复印件，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据1时建波出具情况说明，证人未到庭接受法庭质询，对其真实性无法确认，对其证据效力不予确认。被告提交的证据2业主手册原告对其真实性和合法性不予认可，要求对签字的形成时间做鉴定，但在法庭指定的举证期限内未申请鉴定，本院认为，该业主手册能够证实是京南一品小区的管理服务手册，但因在该业主手册上签字的业主并未到庭接受法庭质询，对其证据效力不予确认。被告提交商品房买卖合同，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告石家庄中明物业服务有限公司与河间市金华房地产开发有限公司于2016年7月30日签订了住宅前期物业服务合同，约定由石家庄中明物业服务有限公司为河间市京南一品小区第一期提供物业服务，合同约定：物业服务期限一年，自2016年8月1日至2017年7月31日，服务期限届满前三个月，甲、乙双方、业主委员会或者全体业主通知对方不再延续的，服务合同自动顺延。合同签订后，被告石家庄中明物业服务有限公司开始为河间市京南一品小区提供物业服务。2018年12月14日，河间市京南一品小区选举成立业主委员会并在房地产主管部门予以备案，业主委员会成立后认为被告的服务质量下降，要求更换物业服务公司，双方因此发生纠纷。本院认为，被告石家庄中明物业服务有限公司与开发商签订的前期物业服务合同虽已于2017年7月30日到期，但在到期后被告实际上继续为京南一品小区提供相应的物业服务，业主继续享受相应的物业服务内容，故双方形成了事实上的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“业主决定建筑区划内重大事项及表决权下列事项由业主共同决定：“（四）选聘和解聘物业服务企业；应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总面积过半数的业主参加。”的规定，本院认为，原告以电话录音征求业主意见并由业委会成员代签字的形式不符合法律规定的“集体讨论或书面征求意见”的形式，不足以反映出解聘现有物业更换新的物业是经京南一品小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后的决定。故本院对其主张不予支持，依法应予驳回。关于被告主张的原告的主体资格以及业委会主任闫转变的身份问题，本院认为，河间市京南一品小区业主委员会经河间市房管行政主管部门登记备案，系业主大会的执行结构，其代表业主的权利起诉，具备诉讼主体资格，被告主张的身份及成立过程中的瑕疵可依法向有关行政主管部门建议。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：驳回原告河间市京南一品小区业主委员会的诉讼请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向沧州市中级人民法院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。案件受理费50元，由原告河间市京南一品小区业主委员会负担。审判员  段文杰二〇一九年十二月十二日书记员  张 悦