广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34313号原告（反诉被告，以下简称原告）：林木油，男，1984年3月13日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市，委托诉讼代理人：黄登峰，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭润红，广东高睿律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：周许威，男，1963年6月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李伟军，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱光，广东宏力律师事务所实习人员。原告林木油与被告周许威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林木油及其委托诉讼代理人谭润红；被告的委托诉讼代理人李伟军、朱光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年2月24日，原告与被告签订了《租赁合同》。后得知涉案房屋为违章建筑，被有关部门责令拆除。原告当即要求被告协调妥善处理，但被告没有采取相应措施处理。2019年7月21日，相关部门对租赁厂房采取停水、断电等措施，导致原告无法继续经营。原告无奈之下只能搬离承租场所，为此，原告共花费52,622元的搬迁费。此后，原告多次要求被告退还保证金未果。故向法院起诉，请求法院判令：1.被告立即向原告退还保证金90000元及利息（利息以90000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年7月21日起计至全部退还时止，暂计至2019年10月20日止为1000.5元）；2.被告向原告赔偿搬迀费52622元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩称：我不认同原告的意见，理由如下：1.关于保证金按照双方的合同约定若出现政府的拆迁行为，双方互不追究责任，且可退还保证金，若承租人出现逾期支付租金我方可没收保证金，现因原告拖欠租金，我方可没收保证金。2.原告于2019年7月21日开始要求退还保证金没有事实和法律依据，原告一直到2019年8月18日仍在使用涉案的租赁物，2019年7月21日后双方的合同仍有在实际的履行，无法退还保证金。3.关于搬迁费用问题，搬迁费用与本案政府责令拆迁的行为没有因果关系，不属于本案的涉案损失，原告的经营行为本身就存在货物的流通和搬迁的事实，原告主张的搬迁费用也是有夸大且不合理的。被告提出反诉讼请求：1.解除原、被告在2019年2月24日签订的租赁合同，并由被告没收保证金；2.原告向被告支付拖欠的2019年7月1日至2019年8月18日期间的租金71129元（其中2019年7月租金45000元、2019年8月1日至2019年8月18日租金26129元）；3.原告向被告支付拖欠租金的滞纳金（自逾期之日起开始计算至实际付清之日止，按欠租金额的1%为标准计算）；4.原告支付使用租赁物期间产生的水费1457.5元；5.原告支付使用租赁物期间产生的电费4216.5元；6.本案的本、反诉受理费由原告承担。事实与理由如下：1.双方签订的租赁合同中有规定如遇到拆迁等政府行为时合同解除，原告应无条件按时搬迁，被告退回原告所交保证金；原告每月5日前支付当月租金，逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作违约处理，原告有权解除本合同，没收保证金。2.涉案租赁物是经过行政审批的农用附属设施，但是原告未按租赁物性质使用，将租赁物用于非农生产，导致被政府部门拆除。原告使用租赁物至2019年8月却只支付到6月的租金，按照合同规定，被告有权解除合同，没收保证金。原告对反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求，理由如下：1.因本案的租赁物属于违法建设，根据相关法律规定，原被告双方签订的租赁合同无效；2.被告故意隐瞒了租赁物是违法建筑的情况，一再保证该租赁物是合法的，本案租赁合同无效，是因被告的过错造成的，被告应向原告退还保证金并赔偿原告的损失。3.被告要求我方支付租金及相应的滞纳金没有事实和法律依据。首先，涉案租赁物是违法建设，是一种违法行为。被告基于其违法行为所主张的租金属于一种非法的收益，不应予以保护。请法院驳回。退一步讲，即使原告需要付相应的租金，也只需要支付2019年7月1日起至2019年7月20日止的租金，租赁物从7月21日被断水断电起已不能正常使用；故要求支付7月21日后的租金并不合理。之后因原告需搬离大量货物，便向执法队、街道申请延期搬离，一直2019年8月18日搬离完毕。4.被告的水电表是总的水电表，原告只使用其中一部分厂房，被告的现有证据不能证明其所主张的水电费有实际发生，也不能证明该等费用是由原告所使用。因此被告对此应承担不利后果，其主张水电费的诉请不能成立。请法院依法驳回。经审理查明，2019年2月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落在石马西桥河边桥内厂房作为仓库出租给乙方使用，简易建筑面积2000平方米，每月租金45000元，租期自2019年2月24日至2021年3月20日；乙方在签订本合同的当天向甲方支付135000元保证金，租赁期满乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起3天内由甲方不计利息返还给乙方；签定本合同的当天乙方预付第一个月租金，以后每月5日前支付当月租金；租赁期内，甲方提供原有水/电设施和水电负荷给乙方使用；乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视为乙方违约，甲方有权解除合同没收保证金；该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清；租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲、乙双方应服从，合同解除，不作任何一方违约，乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金，国家赔偿的搬迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方；等等。2019年2月24日，原告向被告支付押金10000元；2019年2月26日，原告向被告支付剩余押金80000元及预付第一个月租金45000元。2019年6月18日，广州市白云区水务局发出穗云水责改[2019]1046号《责令限期改正通知书》，记载广州市白云区均禾街石马经济合作社擅自在流溪河石马河道管理范围内建设建（构）筑物，违反了《中华人民共和国水法》的相关规定，责令在2019年7月10日前自行拆除河涌管理范围内违法建（构）筑物，逾期不拆除，强行拆除，所需费用由你承担；等等。2019年7月17日，广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队于2019年7月17日作出《关于督促饮用水水源保护区当事人及租赁者限期搬离的通知》，记载拟对流溪河饮用水水源保护区地块违法建设进行清拆，现通知房屋当事人及承租人、经营者须于2019年7月21日12时前自行将房屋内一切财物搬离现场，人员撤离房屋；政府部门将于2019年7月19日对流溪河饮用水水源保护区地块违法建设进行停水、断电等方式处理；等等。原告为证实其支出搬运费，出示订单截图，显示在2019年8月17日支付货车费310元、在2019年8月18日支付货车费352元；出示收款收据，记载2019年8月13日至8月19日运费合计10800元，2019年8月13日至8月18日卸车费共41160元。2019年8月19日，涉案物业被拆除。被告为证实涉案租赁场地具有合法性，出示5个设施农用地情况表，该表由广州市白云区均禾街农业技术服务中心盖章确认，记载周许威在石马村21社流溪河边5亩蔬菜大棚属于设施农用地，设农编号为云设农[2012]96号，联系电话为138××××5911，目前用途为空置；出示设施农用地管理审核意见表复印件，记载编号为云设农[2012]96号，项目业主周许威，用地位置石马村第十七社流溪河边，项目名称为农产饲料仓库，土地用途为农产饲料仓库，开始用地时间2011年1月，用地年限20年，镇（街）政府初审意见为同意申报，区（县级市）农业部门审核意见为经核查并拍照，该地块现为农业生产附属设施，区（县级市）国土房管部门审核意见为同意按涉农用……用，不得用于其他非农建设，区（县级市）政府审核意见为同意。被告为证实原告欠缴水电费，出示水、电表读数照片以及被告缴纳水、电费的收据。原告对上述证据均不予确认。审理中，原告主张涉案物业在2019年7月21日被停电停水，确认停电之后被告有提供发电机供涉案场地开关门使用；确认进场后未缴纳过水电费，租用涉案场地作物流仓库使用。被告主张涉案场地在2019年8月5日被停电，水一直未停，亦确认停电后被告有提供发电机供涉案场地使用。以上事实有租赁合同、收据、银行流水、照片、责令限期改正通知书、关于督促饮用水水源保护区当事人及租赁者限期搬离的通知、订单截图、5个设施农用地情况表、设施农用地管理审核意见表复印件及当事人陈述等证据证实。本院认为：广州市水务局作出的《责令限期改正通知书》及广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队作出的《关于督促饮用水水源保护区当事人及租赁者限期搬离的通知》，均记载涉案物业为违法建筑，故原、被告签订的《租赁合同》应属无效。被告要求解除该合同于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于保证金，现《租赁合同》无效，因无效合同所取得的财产应相互返还，故原告要求被告返还保证金90000元合法合理，本院予以支持；并对被告要求没收保证金的诉请予以驳回。关于保证金利息，被告经催要后未及时返还，实际占用原告资金，故原告要求被告支付利息合法合理，本院予以支持，但应自原告起诉之日即2019年10月18日起以90000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。关于搬迁费，若《租赁合同》履行完毕，原告也需从涉案场地搬离，提前搬离并非原告因合同无效产生的额外损失，故原告要求被告支付，理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于2019年7月1日至2019年8月18日租金即占有使用费，经查实，该期间原告仍继续占用涉案场地，虽有停电但被告已提供发电机供原告使用，故原告仍应向被告支付该期间的占有使用费71129元（45000元+45000元÷31天×18天）。关于滞纳金，因合同无效，关于滞纳金的约定亦属无效，故被告要求原告按照合同约定的标准每日1%支付滞纳金于法无据，本院不予采纳；但考虑原告未及时支付占有使用费，造成被告资金占用损失，本院酌情认定滞纳金应以71129元为本金自被告反诉之日即2019年11月10日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。关于水、电费，现被告已提供相关水电表读数照片以及被告支付水电费的收据予以证实，原告虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，且原告亦确认使用涉案物业期间未曾缴纳过水电费，故原告欠缴水电费属实，本院对被告要求原告支付水电费共5674元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，被告周许威向原告林木油返还保证金90000元并支付利息（自2019年10月18日起以90000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；二、自本判决生效之日起三日内，原告林木油向被告周许威支付2019年7月1日至2019年8月18日期间的占有使用费71129元并支付滞纳金（以71129元为本金自2019年11月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，原告林木油向被告周许威支付水电费5674元；四、驳回原告林木油的其他诉讼请求；五、驳回被告周许威的其他反诉诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1586元，由原告林木油承担592元，由被告周许威承担994元；反诉受理费1704.8元由原告林木油承担924.9元，由被告周许威承担779.9元。原、被告承担的诉讼费应于本判决书生效之日起3日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年十二月十六日书记员  蔡佳丽