山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2443号上诉人（原审原告）：杨慧，女，1980年8月29日出生，汉族，无业，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：成钢，男，1977年3月29日出生，汉族，个体工商户，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地山东省威海经济技术开发区。诉讼代表人：王海妍，威海广信房地产开发有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张宇石，山东泰祥律师事务所律师。上诉人杨慧因与被上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨慧上诉请求：撤销威海市中级人民法院(2018)鲁10民初42号民事判决，依法改判广信公司继续履行房屋买卖合同、交付房屋或发回重审。事实和理由：杨慧持有四份付款证明，包括有2份收款证明和2份转款证明，均有广信公司财务人员的签字和广信公司的公章，证明杨慧已经按照约定全面履行自己的义务。本案不符合一审判决关于企业破产法第十八条管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行的认定。广信公司辩称，愿意配合二审法院查明事实真相，维护双方合法权益。杨慧向一审法院起诉请求：1.确认杨慧与广信公司之间的《房屋买卖合同（预售）》有效，责令广信公司继续履行房屋买卖合同、交付房屋；2.判令广信公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月2日，杨慧与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定杨慧购买百度城-1B号-×室房产，建筑面积135.80平方米，该商品房单价为4728.15元，总价款642083元，合同中约定的付款方式为一次性付款，杨慧应当在2015年11月2日前支付该商品房全部价款。同日，杨慧向广信公司账户转款4万元，并向案外人宋亮帐户汇入587083元，杨慧主张其还另行支付现金15000元。广信公司向杨慧出具收款收据一张，载明收到杨慧百度城二期房款（1B号-×）642083元。2016年5月30日，杨慧、广信公司双方为涉案房产办理预购商品房预告登记。广信公司主张涉案房产系广信公司用以抵顶给案外人宋亮偿还其借款的房产，提交广信公司记账凭证两份，分别为2015年11月2日付字第9号及2015年11月1日付字第25号，该两份凭证所附单据为宋亮出具的收到利息42083元的收条及付本通知单两张，均注明“顶1B-×房款”。经一审法院向宋亮调查，其认可涉案房屋为广信公司用以抵顶其欠款，由其委托广信公司售楼处销售，并认可收到了相应房款，但其主张与杨慧不认识。2016年6月29日，广信公司经一审法院裁定破产重整。2017年12月27日，广信公司管理人向杨慧发出《通知书》，以杨慧属于《企业破产法》第三十二条规定的法院受理破产申请一年内以不合理的价格进行交易，以及存在为清偿原债务而签订以房抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人为由，决定不向杨慧交付房产。另查明，广信公司提交山东汇德资产评估有限公司出具的汇德评报字（2017）第047号评估报告中的关于涉案房产的评估明细表载明，涉案房产的住宅单价为7402.50元平方米。该评估报告显示评估基准日为2017年3月10日，评估目的为确认2017年3月10日的市场价值。一审法院认为，杨慧与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。故杨慧请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应继续履行。涉案房产在广信公司抵顶给宋亮后，杨慧与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，杨慧将购房款642083元中的587083元支付给宋亮，杨慧主张是根据广信公司的指示向宋亮支付，并未提供证据证明，在一审法院向宋亮调查时其主张不认识杨慧，但因宋亮与本案有利害关系，故仅有宋亮的证言不能证明杨慧的主张。综合本案事实，杨慧、广信公司之间的房屋买卖行为与广信公司、宋亮之间的以房抵债行为相互关联，广信公司在未收到房款情况下向杨慧出具收款收据，其实质仍是在履行其与宋亮之间的以房抵债协议。杨慧并未将《商品房买卖合同（预售）》约定的全部购房款向广信公司支付，广信公司交付房产的义务亦未履行。依据《企业破产法》第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故广信公司管理人于2017年12月27日以《通知书》的方式通知杨慧解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后，债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，杨慧办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被管理人依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。广信公司主张涉案房产的出售价格属于《企业破产法》第三十二条规定的明显不合理低价，所提交的评估报告评估基准日为2017年3月10日，不能以此证明杨慧在购买涉案房屋时该房屋的市场价值，故其主张涉案《商品房买卖合同（预售）》存在不合理低价，证据不足，对该抗辩主张一审法院不予支持。综上，杨慧请求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求于法有据，应予支持；杨慧要求继续履行合同、交付房屋的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，一审法院判决：一、确认杨慧与威海广信房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回杨慧的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由杨慧负担。本院二审期间，杨慧提交证据如下：证据1.百度城一万元购房定金收据照片，证明杨慧于2015年9月16日向广信公司交了一万元房屋定金（房号：百度城二期1B×）。证据2.2015年10月12日签订哈尔滨卖房协议复印件；证据3.杨慧与成钢的结婚证复印件，2016年2月19日办理过户手续；证据4.哈尔滨市利民开发区房管局出具的房地产买卖契约复印件。以上3份证据共同证明杨慧为了凑足购房款，已回老家低价卖了唯一一套房产。证据5.杨慧个人活动帐户交易明细复印件，2015年11月2日，杨慧向广信公司帐户转入4万元购房款；证据6.中国交通银行对帐单复印件；证据7.广信公司开具的房款收据复印件；证据8.广信公司与杨慧签订的网签合同复印件。以上4份证据证明2015年11月2日杨慧向广信公司转入4万元购房款并在广信公司财务人员的指示下向宋亮帐户转入587083元购房款。证据9.威海市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明复印件；证据10.成艾洋出生证复印件；证据11.黑龙江省人力资源和社会保障厅出具的杨慧下岗失业证明复印件（成钢的下岗失业证明遗失）。以上3份证据证明2015年杨慧与爱人成钢双双下岗，百度城二期1B×是杨慧全家的唯一一套居住房产，该套房产是全家人赖以生存的根本。证据12.由广信公司财务人员李××出具的指示付款证明。证明2015年11月2日，杨慧在广信公司财务人员的指示下向宋亮帐户转入587083元购房款。广信公司对杨慧提交证据的真实性和证明目的均予以认可，确认出具付款情况说明的工作人员李××是广信公司的财务人员，并称据管理人了解，在本案中广信公司确实存在口头指示杨慧付款的行为。本院对杨慧二审提交上述证据的真实性予以确认。本院认为，一审法院认定涉案商品房买卖合同有效正确，本院予以确认。杨慧作为涉案商品房买卖合同关系的买方，其主要合同义务是支付购房价款。本案鉴于广信公司管理人对杨慧二审提交证据的真实性及证明目的均予认可，确认在本案中确实存在广信公司口头指示杨慧付款的行为，结合杨慧提交的银行汇款凭证、收款收据等证据，足以证实杨慧在向广信公司支付了55000元购房款后，又根据广信公司的指示将剩余购房款587083元直接打入案外人的账户，故应认定杨慧已向广信公司履行了支付全部购房款的合同义务，涉案商品房买卖合同并不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。基于诚实信用原则，广信公司应当按照合同约定交付房屋。综上所述，杨慧的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初42号民事判决第一项；二、撤销山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初42号民事判决第二项；三、威海广信房地产开发有限责任公司继续履行与杨慧签订的《商品房买卖合同（预售）》，交付百度城-1B号-×房屋。一、二审案件受理费各100元，均由威海广信房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 勇审判员 栾建德审判员 李永生二〇一九年十二月二十日法官助理刘小玉书记员李倩