广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初3171号原告：广州合赐投资咨询有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街北联围仔工业路2号A座212。法定代表人：罗永康，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄燕楣，广东法丞律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗镇辉，广东法丞律师事务所律师。被告：谭沛棋，男，1957年8月13日出生，中国香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：封常青，广东尚情律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成富，广东尚情律师事务所律师。第三人：广州市番禺区灵山工业总公司，住所地广东省广州市番禺区灵山镇长堤路（灵山所）。法定代表人：黄日初。第三人：广州市南沙区灵山房地产开发公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇环城北路4号。法定代表人：黄洪卫。上述两第三人共同委托诉讼代理人：姚伊娜，广东广信君达律师事务所律师。原告广州合赐投资咨询有限公司（以下简称合赐公司）与被告谭沛棋、第三人广州市番禺区灵山工业总公司（以下简称灵山工业总公司）、广州市南沙区灵山房地产开发公司（以下简称灵山房地产开发公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合赐公司的委托诉讼代理人黄燕楣，被告谭沛棋的委托诉讼代理人封常青，第三人灵山工业总公司、灵山房地产开发公司的共同委托诉讼代理人姚伊娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告合赐公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.许可对灵山房地产开发公司名下位于广州市南沙区大岗镇青年围的土地（土地证号：Ｇ17-××5）继续执行；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年9月18日，番禺法院在执行(2006)番法执字第7758-7764号(恢复执行案号：(2017)粤0113执恢469号)借款合同纠纷案中，作出裁定拍卖灵山房地产开发公司名下位于广州市南沙区大岗镇灵山村青年围三宗土地（土地证号：Ｇ17-××2、Ｇ17-××3、Ｇ17-××5），以及位于广州市南沙区大岗镇灵山村市灵公路边的土地（土地证号：15-××3）使用权。2018年10月12日，谭沛棋向法院提出案外人执行异议，主张Ｇ17-××5号地块包含了其名下房屋所占土地面积，据此申请解除对Ｇ17-××5号地块的查封及执行措施。法院受理后进行审查，作出(2018)粤0113执异525号《执行裁定书》，裁定中止对Ｇ17-××5号地块中异议人房屋所占的土地的执行措施。原告认为异议裁定错误：1.异议裁定未查明谭沛棋名下房地产权证登记过程的合法性及相应地块的真实登记情况。谭沛棋名下房地产权证所登记的房屋无建设工程报建手续，依法不得登记。诉争地块档案未见分割手续，灵山房地产公司的土地使用权证是在2006年8月领取的，经番禺区国土测绘队测绘确定宗地红线及界址坐标。2.异议裁定遗漏查明广珠路215建筑物中201号房的登记情况。原告经查询档案材料，该建筑物原有14套房产，谭沛棋提供的房地产权证显示其名下仅有13套，该建筑物原产权证已注销，其中201号房屋非谭沛棋所有，应属灵山房地产开发公司的财产。综上，广珠路215建筑物所占地地块、房屋的登记及变更过程明显存在未经批准分割、无建筑工程报建手续、已登记房产无故灭失登记等情形，且与诉争地块的土地证相冲突，故请求法院查明上述事实依法裁判。被告谭沛棋辩称，被告是位于广州市南沙区大岗镇广珠路215号1号铺以及301房、302房、303房、401房、402房、403房、501房、502房、503房、601房、602房、603房的房地产权属人。上述房屋均于1999年5月取得房地产权证，房地产权证上所载明的房屋用地面积均为374.1平方米。灵山房地产开发公司于1998年已经为上述房屋办理了《商品房地产权证明书》，被告购买后，于1999年办理正式的房地产权证，而国土部门出具的《土地产权情况证明》等文件显示宗地Ｇ17-××5的地块于2006年8月才核发土地使用权证，远在被告领证之后。经审阅该地块的宗地图发现，该地块登记的使用权面积中却包含了被告上述房屋所占土地的面积。2018年8月，灵山房地产开发公司委托广州鸿鑫勘测技术有限公司进行了测绘，测绘结果显示宗地Ｇ17-××5的土地面积与被告上述房屋所占土地的面积重合，重合部分为375.29平方米（即被告上述房屋所占土地面积的全部）。被告认为，被告对上述房屋拥有合法产权，其产权当然包含房屋所占的共用土地，且该权利具有排他性。故宗地Ｇ17-××5的土地面积在进行产权登记时理所当然应减去被告该系列房屋所占的土地面积，即宗地Ｇ17-××5的土地使用权面积应当仅为6240.11平方米，而不是6615.3平方米。有鉴于此，被告向法院提出了执行异议，法院依法作出了(2018)粤0113执异525号《执行裁定书》，裁定中止对宗地Ｇ17-××5的执行措施，该裁定合法合理，应予维持。第三人灵山工业总公司、灵山房地产开发公司同意被告谭沛棋的答辩意见。各方当事人围绕本案相关事实提交证据，经本院依法组织质证，认定本案事实如下：位于广州市南沙区大岗镇广珠路215号建筑物（以下简称215号建筑物）于1998年12月15日登记在灵山房地产开发公司名下，不动产权证书号001070，房屋总套数为14套。1999年5月，灵山房地产开发公司将215号建筑物中的13套房产（1号铺、301房、302房、303房、401房、402房、403房、501房、502房、503房、601房、602房、603房）出售给谭沛棋，并分别办理了13套房产的房地产权证，权属人均登记为谭沛棋。该批房地产权证于2013年8月20日已换发新证，新核发的房地产权证载明了13套房产的共用土地面积为374.1平方米。诉争地块位于广州市南沙区大岗镇灵山村青年围，由灵山房地产开发公司根据原番国土建用换字（2000）第0108号地块分割后申请登记获批，分割后土地使用权证号：穗地证字第Ｇ17-××5，土地面积载明6615.3平方米，权属人登记为灵山房地产开发公司，初始登记时间为2006年8月31日。因广州市禺城农村信用合作社（以下简称禺城合作社）与灵山工业总公司、灵山房地产开发公司之间有借款纠纷，禺城合作社起诉至本院。本院对双方之间的借款纠纷分别作出判决，灵山房地产开发公司需对灵山工业总公司的债务承担连带清偿责任。其后，因灵山工业总公司、灵山房地产开发公司未履行生效法律文书确定的义务，禺城合作社向本院申请强制执行。2016年7月25日，本院以（2006）番法执字第7758-7764号之六执行裁定查封了诉争地块。执行过程中，本院向广州市南沙区国土资源和规划局发函询问诉争地块的用地情况。2016年9月29日，该局作出穗南国规[2016]1254号复函，载明内容有：诉争地块于1997年核发过《建设用地规划许可证》（编号：031148号），用地性质：商业、居住用地，用地面积：133733.3平方米，未办理过建设工程规划许可手续，已缴清土地出让金。本院后裁定终结了该系列案的执行。2017年10月25日，本院以（2017）粤0113执恢469号案恢复执行上述执行案件。2018年6月29日，本院裁定申请执行人变更为合赐公司。2018年9月18日，本院作出（2017）粤0113执恢469号执行裁定书，裁定拍卖灵山房地产开发公司名下位于广州市南沙区大岗镇灵山村青年围三宗土地（土地证号分别为：Ｇ17-××2、Ｇ17-××3、Ｇ17-××5）,及位于广州市南沙区大岗镇灵山村市灵公路边的土地（土地证号：15-××3）的土地使用权。在该案执行过程中，谭沛棋提出异议，认为诉争土地的面积中包含了其名下13套房产的用地面积，法院错误查封了异议人名下的房产所占用的土地。本院经审查作出（2018）粤0113执异525号《执行裁定书》，认为谭沛棋所持有的房地产权证合法有效，遂裁定：中止本院（2006）番法执字第7758-7764号[恢复执行案号：（2017）粤0113执恢469号]对位于广州市南沙区大岗镇灵山村青年围中异议人谭沛棋房屋所占的土地（土地证号：Ｇ17-××5）的执行措施。合赐公司不服上述执行异议裁定，向本院提起执行异议之诉。本案诉讼过程中，本院依法向广州市规划和自然资源局南沙区分局发函询问诉争地块及215号建筑物的相关情况，该局于2019年9月12日作出复函，内容如下：1.我局曾先后收到谭沛棋及合赐公司反映的诉争土地及地上建筑物存在权属重叠的问题，根据双方提供的资料及测量情况显示，谭沛棋名下13套房产原由灵山房地产开发公司开发建设，用地面积374.1平方米，位于诉争地块范围内并已登记产权（附诉争地块的宗地图及13套房产的界址图）；2.13套房产初次登记在谭沛棋名下时间为1999年5月4日，其后于2013年8月20日核发新证；3.13套房产所在的215号建筑物原已办理首次登记，内部房屋共14套，首次登记的确权证书号为001070号，后依申请将其中13套房产转移登记至谭沛棋名下，并同时注销了原确权证书，但该建筑物中201号商铺并无任何转移至其他机构组织及自然人名下的记录，亦无明确的注销原因，故201号商铺应仍为灵山房地产开发公司名下的产权。另查明，合赐公司于（2019）粤0113民初3168号案件中的诉请亦为“许可对灵山房地产开发公司名下位于广州市南沙区大岗镇青年围的土地（土地证号：Ｇ17-××5）继续执行”。合赐公司诉讼过程中明确本案要求继续执行的是位于诉争地块面积内登记在谭沛棋名下房产所占的土地面积。本院认为：本案为执行异议之诉，争议焦点为谭沛棋所提供的证据是否足以阻却合赐公司为实现债权而对诉争地块实施的执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据在案证据显示，215号建筑物共14套房产初始登记在灵山房地产开发公司名下，已办理确权登记，1999年5月4日，除201铺以外的13套房产均出售给谭沛棋并已登记在谭沛棋名下。诉争地块由灵山房地产开发公司根据原番国土建用换字（2000）第0108号地块用地分割后向主管部门申请登记，初始登记时间为2006年8月31日。从登记时间来看，谭沛棋名下13套房产登记在先，诉争地块的登记时间在后，现没有证据证明谭沛棋取得13套房产的权属来源不合法以及登记错误，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，谭沛棋对位于215号建筑物内的13套房产享有合法所有权，同时对13套房地产所占用的共用面积374.1平方米的土地享有合法使用权，现374.1平方米的共用面积位于诉争地块范围内，整体拍卖诉争地块势必影响谭沛棋的合法权益，故其有权要求停止其名下房产所占有共用面积374.1平方米土地的执行。至于215号建筑物的用地面积为何会在诉争地块的面积之内，以及停止执行谭沛棋名下13套房产后，诉争地块该如何执行，均不属于本案审查范畴。综上，谭沛棋对215号建筑物内的13套房产所享有的权益足以阻却合赐公司要求对诉争地块中对应于215号建筑物占地面积374.1平方米土地的执行，故合赐公司要求继续执行该374.1平方米土地使用权，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告广州合赐投资咨询有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州合赐投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  植艳明人民陪审员  麦结贞二〇一九年十二月十日书 记 员  陈 冬