云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初15093号原告：云南汇力联行商业管理有限公司，统一社会信用代码:91530121336563886T。住所：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：张建安，总经理。委托诉讼代理人：周娅，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：姜欣，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：缪磊，男，1990年10月30日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告云南汇力联行商业管理有限公司（以下简称汇力公司）与被告缪磊租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告汇力公司的委托诉讼代理人周娅，被告缪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇力公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年7月5日签订的《汇力联行租赁合同—花千集项目》；2.判令被告向原告交还位于云南省昆明市五华区的花千集商场6栋202至209号商铺；3.判令被告向原告支付以未付保证金36500元为基数，按照每日0.03%计算自2018年7月9日起至付清款项之日止的违约金（暂计至2019年8月19日止为4445.7元）；4.判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月1日期间的租金141018.3元，违约金8207.27元，以及按照每日0.03%计算自2019年6月2日至付清款项之日止的违约金；5.判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年6月1日期间的商业管理费43764.3元，违约金3696.63元，以及按照每日0.03%计算自2019年6月2日至付清款项之日止的违约金；6.判令被告向原告支付水电费843.99元、违约金40.37元，以及按照每日0.03%计算自2019年5月1日至还清款项之日止的违约金。以上款项共计202016.56元；7.本案诉讼费、公告费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年7月5日签订《汇力联行租赁合同一花千集项目》，约定被告承租原告位于五华区教兴路花千集商场内6号楼202至209号商铺，面积为486.27平方米，租期为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日。2018年7月1日至2019年6月30日租金为58元/平方米/月，租金按每三个月计收一次,先支付租金后使用房屋；商业管理费为10元/平方米/月，每三个月支付一次。被告按实际使用量支付相应的水、电等能源费用。若被告违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、保证金、商业管理费等费用，原告有权每日向被告按所欠费用的0.03%计算收取违约金。租赁商铺交付被告使用后，被告未按约定履行义务，拒不按约支付租金、商业管理费等费用，经原告多次催要无果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告缪磊辩称，我方与原告于2018年7月1日签订合同，于2018年10月开始装修，2018年年底装修完毕，原告2019年年初便以断水断电的方式来要求我们支付管理费和租金，导致我方不能正常营业，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议并影响本案依法作出判决的证据和事实，本院将在判决理由部分一并予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月5日，原告汇力公司（甲方，出租人）与被告缪磊（乙方，承租人）签订《汇力联行租赁合同—花千集项目》（合同编号：汇力2018招（壹）61号），对与本案有关事项约定如下：1、出租人将位于昆明市五华区花千集商场6栋202至209号商铺出租给承租人使用，租用面积为486.27平方米；2、该房屋的租赁期共计3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止，实际租期自交付日或视为交付日开始计算；3、承租人享有3个自然月的装修期，暂定自2018年7月1日至2018年9月30日止，装修期自交付日或视为交付日（以在前者为准）开始计算交付日；4、承租人必须于2018年9月1日前完成装修工程并开业，承租人如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7日书面告知出租人且须获出租人书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金、收银机使用费、推广费及其他各项费用仍需自装修期届满后的次日起照常缴纳；5、计租日为本合同约定的进场装修日或合同期起始日，暂定为2018年7月1日；6、免租期从2018年7月1日至2018年12月31日（免租期内仅免除租金，其他费用如商业管理费、推广费等不予免除）；7、保底租金和提成租金统称为“租金”；8、2018年7月1日至2020年6月30日期间租金标准为人民币58元/平方米·月；9、租金按每三个月计收一次，如为A类租户，先支付租金再使用房屋，除首付费用依约支付外，承租人应当在上一期届满前最后一个月25日前向出租人支付当期租金；10、商业管理费由出租人收取。商业管理费自交付日或视为交付日开始算起，费用标准为2018年7月1日至2021年6月30日期间商业管理费标准为10元/平方米·月，商业管理费由承租人按每3个月支付一期商业管理费，上一期届满前最后一个月的25日前承租人向出租人支付当期商业管理费，承租人应于2018年7月1日前向出租人支付首期商业管理费；11、承租人应于本合同签订3日内向出租人缴纳56500元保证金；12、如承租人违反合同约定，未能在合约期限内全额缴纳租金、保证金、商业管理费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠款项的0.03%计算收取违约金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累计超过30日的，出租人有权解除本合同。合同履行过程中，因被告未交纳租金及商业管理费，原告分别于2018年11月30日、2019年1月3日、2019年3月12日、2019年4月26日向被告发出催收单，要求被告支付欠费金额及违约金，被告均在签收处签字确认。2019年1月17日，被告向原告出具《费用缓交申请》，载明“现有花千集6栋202-209号商铺蹦跶蹦床公园截止到2019年1月17日欠费租金84610.98元，商业管理费34038.9元，合同保证金36500元，合计欠费金额155149.88元，现因资金周转困难，店铺业绩暂时不理想等原因，特向贵公司申请缓交以上费用。缓交费用如下：于2019年3月10日缴纳77574.94元，剩余部分于2019年4月30日缴纳77574.94元，请云南汇力联行商业管理有限公司给予支持、批准为谢。”另确认，1、原、被告庭审中一致确认案涉合同于2019年6月1日已经解除，被告未支付的水电费金额为534.23元；2、2019年6月1日前的商业管理费被告已经交纳9725.4元，剩余43764.3元未支付；3、被告向原告交纳了合同保证金20000元，装修保证金10000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据原、被告双方签订的租赁合同，承租人未能在约定期限内全额缴纳租金、保证金、商业管理费及其他各项费用，逾期累计超过30日的，出租人有权解除合同。合同约定，被告应于2018年12月25日、2019年2月25日支付租金，并根据合同约定支付商业管理费、合同保证金等，现被告均未按合同约定履行，经催告后未履行，且在其出具的《费用缓交申请》期限届满后仍未履行，原告解除合同的条件成就，其作为解除权人可以解除合同。原告于2019年5月31日向被告发出《解除合同通知书》，该通知于2019年6月1日被签收，被告抗辩未收到该通知，但其庭审中认可合同于2019年6月1日解除。当事人对合同解除及解除时间无异议，本院予以确认。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告仍应按合同约定支付未付租金、商业管理费等，并按合同约定承担违约责任。关于被告所提原告断水断电导致其不能正常经营的抗辩，被告并未举证证明，且根据被告出具的《费用缓交申请》，其未按时缴费系经营问题，而非原告存在违约行为，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。关于原告主张返还商铺的诉讼请求，本院认为，原告于2019年5月31日向被告发出《解除合同通知书》，被告对合同解除不持异议，现原告已将商铺上锁，商铺已处于原告的实际控制之下，原告诉请返还已无必要，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于未付租金及相应违约责任。合同约定免租期为2018年7月1日至2018年12月31日，故被告应自2019年1月1日起支付租金，计算至合同解除之日的租金为141018.3元（486.27平方米×58元/平方米/月×5月），被告未支付过租金，故其应向原告支付未付租金141018.3元。被告未按合同约定支付租金，应根据合同约定承担违约责任，现原告按日0.03％主张未付租金的违约金符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约金起算时间，根据合同约定的租金支付时间，被告应于2018年12月25日前支付2019年1月1日至2019年3月30日期间的租金84610.98元（486.27平方米×58元/平方米/月×3月），于2019年3月25日前支付2019年4月1日至2019年5月31日期间的租金56407.32元（486.27平方米×58元/平方米/月×2月），本院确认上述支付时间次日即为违约金起算时间。原告主张第一期租金的起算时间为2019年1月1日，系对自己民事权利的处分，该处分行为符合法律规定，本院予以支持。关于未付管理费及相应违约责任。原、被告对未支付的商业管理费金额无异议，本院予以确认。现原告按日0.03％主张未付商业管理费的违约金符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约金起算时间，根据合同约定，商业管理费每3个月支付一期，上一期届满前最后一个月的25日前支付当期商业管理费，承租人应于2019年7月1日前支付首期商业管理费，故2018年7月1日至2018年9月30日的商业管理费14588.1元应于2018年7月1日前支付，2018年10月1日至2018年12月31日的商业管理费14588.1元应于2018年9月25日前支付，2019年1月1日至2019年3月30日的商业管理费14588.1元应于2018年12月25日前支付，2019年4月1日至2019年5月31日的商业管理费9725.4元应于2019年3月25日前支付，本院确认上述支付时间次日即为违约金起算时间。因被告已支付9725.4元，故被告第一期商业管理费未支付金额为4862.7元。关于合同保证金违约金。根据合同约定，被告应于合同签订后3日内支付保证金，现被告仅支付保证金20000元，故被告应自2018年7月9日起支付未付保证金的违约金。原告按日0.03％主张未付保证金的违约金符合法律规定和合同约定，本院予以支持，并计算至合同解除之日的违约金为3569.7元（36500元×0.03％/天×326天）。关于未付水电费，原、被告对金额无异议，本院予以确认。关于被告交纳的合同保证金、装修保证金。合同解除后，当事人因合同取得的财产应当予以返还，本案中，虽然被告未提出反诉，但合同解除的原因在于被告违约，且被告应承担继续履行支付未付租金、商业管理费等费用及支付违约金的违约责任，为避免当事人诉累，本院酌定将该两笔款项在本案中予以抵扣。综上所述，被告应向原告支付未付租金141018.3元、未付商业管理费43764.3元、未付电费534.23元、未付保证金违约金3569.7元，合计188886.53元，扣除原告应向被告返还的合同保证金20000元、装修保证金10000元后，被告还应当向原告支付158886.53元，并支付未付租金、商业管理费的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十八、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条规定，判决如下：一、确认原告云南汇力联行商业管理有限公司与被告缪磊2018年7月5日签订的《汇力联行租赁合同一花千集项目》于2019年6月1日解除；二、被告缪磊于本判决生效之日起七日内向原告云南汇力联行商业管理有限公司支付未付租金、未付商业管理费、未付水电费、合同保证金违约金合计158886.53元；三、被告缪磊于本判决生效之日起七日内以未付租金为基数，按照日0.03％的标准向原告云南汇力联行商业管理有限公司支付未付租金的违约金（具体计算标准为：以84610.98元为基数，自2019年1月1日起至该款项付清之日止；以56407.32元为基数，自2019年3月26日起至该款项付清之日止）；四、被告缪磊于本判决生效之日起七日内以未付商业管理费为基数，按照日0.03％的标准向原告云南汇力联行商业管理有限公司支付未付商业管理费的违约金（具体计算标准为：以4862.7元为基数，自2018年7月2日起至该款项付清之日止；以14588.1元为基数，自2018年9月26日起至该款项付清之日止；以14588.1元为基数，自2018年12月26日起至该款项付清之日止；以9725.4元为基数，自2019年3月26日起至该款项付清之日止）；五、驳回原告云南汇力联行商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，减半收取计2165元，由被告缪磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李林友二〇一九年十二月九日书记员  陈冠男