北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初62835号原告:张慧莉，女，1972年5月9日出生，汉族，北京某某公司副总经理，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：薛涛，男，1968年7月12日出生，汉族，北京某某公司总经理，现住北京市海淀区。原告：薛涛，男，1968年7月12日出生，汉族，北京中德联环境科技有限公司总经理，现住北京市海淀区。被告：哈尔滨中宣进出口贸易有限公司，住所地哈尔滨市道里区埃德蒙顿路91号何家沟F区商服一、二层7号。法定代表人：胡传明，总经理。委托诉讼代理人：王怡然，北京锦钟律师事务所律师。原告张慧莉、薛涛（以下合称二原告，分别称姓名）与被告哈尔滨中宣进出口贸易有限公司（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，薛涛本人并作为张慧莉之委托诉讼代理人、被告之委托诉讼代理人王怡然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年6月1日解除；2、判令被告支付中介费30000元；3、判令被告支付违约金126000元；4、判令被告立即腾退房屋；5、判令被告支付自2018年6月1日至实际腾退日的房屋使用费，每月按42000元计算；6、判令被告支付自2018年6月1日至实际腾退之日的物业管理费，每月按1486．58元计算。本案庭审期间，双方一致认可合同已经解除，并经双方当事人同意，于2018年8月15日就涉案房屋进行了交接，故二原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付中介费30000元；2、判令被告支付违约金126000元；3、判令被告支付自2018年6月1日至2018年8月15日的房屋使用费105000元；4、要求被告支付沙发的损坏赔偿金15000元、落地钟的损坏赔偿金6000元。事实与理由：二原告是北京市朝阳区玉林山水花园X栋别墅的所有权人。2018年1月29日，二原告作为出租人，被告作为承租人，经北京华和信房地产经纪有限公司居间服务签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间版）》，约定二原告将朝阳区玉林山水花园X栋别墅租给被告作为居住使用，租期14个月：自2018年2月1日至2019年3月31日，月租金为肆万贰仟元，支付方式为押三付二；被告在支付了四个月的租金后，于2018年4月，通过中介通知我方，他们只居住到5月底，之后不再继续租住，让我方自行转租房屋并退还全部押金给他们，他们不承担任何费用和违约责任。我方认为，被告提前10个月退租，违反了租赁合同中关于租住时间的约定，是违约行为，我方多次通过中介与被告协商未果。按照合同约定，2018年6月1日为被告支付下期租金的最后期限，我方于2018年5月31日通过微信催缴租金并告知了被告拒付租金的后果，被告回复我方并明确表示不搬离涉案房屋，同时也不再支付租金。无奈之下，我方于2018年6月3日到朝阳区孙河派出所报警，希望民警调解。在民警调解的过程中，被告再次明确表示不再支付后期的租金、不再履行合同。被告至今仍居住在本案的房屋，拒不搬离。被告已经超过合同约定的最迟晚付租金7天的条款，所以原告有权单方面于2018年6月1日解除合同，收回房屋。我方与被告签订的是14个月的租赁合同，且由我方全额支付了一个月的租金作为完成14个月租金关系的中介费，但现在被告只租了4个月就不租了，已构成违约，在租赁合同中，双方约定谁违约，谁支付中介费，故要求被告支付中介费3万元。同时因被告的违约行为，我方要求被告支付违约金126000元。合同约定，租赁期间的物业管理费由被告支付，要求被告支付自2018年6月1日至实际腾退之日的物业管理费。被告辩称：原告交付的房屋存在严重瑕疵，致使被告无法居住，被告不构成违约。被告在入住涉案房屋后，发现地下室、一楼、三楼都严重漏水，二楼中央空调也有问题，经常跳闸，下雨天根本不能使用，室内壁灯也不能正常使用，智能电表也发生故障，更严重的是厨房反水，始终未能完全修复。另外，2018年3月初，因为上一个租户贩毒问题，警察进来调查，给被告造成极大心理阴影。故原告交付的租赁物存在重大瑕疵，导致被告无法正常使用。被告已于2018年3月中旬通知原告和中介解除合同，被告不存在违约行为。为了不使原告造成经济损失，我方在提前20天交付了第二期房租以后，2018年3月中旬，被告即通知中介不再继续租房，中介也通知了原告，但原告不同意原告退还被告押金，所以，被告没有及时搬走。被告认为，自己已提前将房租交到了五月底，且原告已收取了被告三个月的押金，或者原告随时可以开始转租，被告随时配合租户看房，被告打算等原告转租成功以后再行搬离房屋，这样原告不会因此产生损失。因涉案合同已经解除，2018年5月底被告不需要再继续支付房租，也就不存在违约的问题，故请法院将违约金调整为0。被告不应向原告支付任何费用。房屋使用费同意从押金中扣除。沙发和落地钟的价格没有证据证明，不同意赔偿，即使损坏也是自然损耗，是由于漏水挪动造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方当事人无争议的事实主要有：2018年1月29日，二原告作为出租人，被告作为承租人，北京华和信房地产经纪有限公司作为居间人签订《北京市房屋租赁合同》，上载：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市朝阳区玉林山水花园X号楼地上1至3层。第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2018年2月1日至2019年3月31日，共计1年2个月。第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：肆万贰仟人民币/月。（2个月支付一次），每次付租金人民币捌万肆仟元整。2018年1月29日前乙方需支付甲方租金人民币捌万肆仟元整及押金人民币壹拾贰万陆仟元整后甲方方可与乙方进行物业交接和交付房屋钥匙。乙方应于每次付租金到期前7日支付甲方下一次租金。（二）押金方式为：押3付2。即付人民币壹拾贰万陆仟元人民币作为押金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，已经乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条居间服务（一）丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交验。（二）本合同签订并甲方收到乙方的三个月押金和二个月租金后，甲方应向丙方支付月租金人民币肆万贰仟元作为佣金。（三）本合同签订并甲方收到乙方的三个月押金和2个月租金后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，违约方仍应向丙方支付所约定的佣金。第七条房屋维护及维修（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方负责维修或承担赔偿责任。第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达5000元人民币的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备实施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方须提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，须按月租金的300%支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的300%支付违约金。2018年1月31日，二原告交纳中介佣金服务费42000元。2018年1月29日被告交纳租金及房屋押金210000元，2018年3月4日被告交纳租金84000元，被告交纳租金至2018年5月31日，物业费交纳至2018年7月。本院对上述证据的真实性予以认可。对双方有争议的证据，本院认定如下：双方均提交微信聊天记录，内容基本一致，但双方证明目的不一：原告认为被告违约的主要依据是被告提前退租，不交租金也不搬离。故原告的证明内容为被告无理由提前解除合同，未按时交纳房租：（1）被告于2018年4月5日通过中介转告原告准备解约，并于2018年6月搬家。（2）2018年5月31日，原告通知被告交纳下期租金。（3）2018年6月2日，被告明确表示不再交纳租金。被告的证明内容为涉案房屋存在的各种问题，主要有漏水问题，维修时间长达一月及因警察的调查给其造成心理负担，其因房屋质量问题要求解除合同：（1）2018年2月9日，原告在群内推送厨房下水管道使用的小妙招，2月14日保姆答复没有再出现返水问题。2018年3月27日，下水道再次出现问题。（2）2018年3月21日，租户反映警察上门搜查情况。本院对聊天记录的真实性予以确认，对由被告提出解除合同的事实予以确认。被告提交惠而浦系列产品技术服务证明修理洗衣机花费270元证明洗衣机维修问题，二原告认为当时只是更换密封圈，并不是维修。被告提交检修管道上门费收据50元证明房屋质量问题，二原告称当时不知情，事后已经将该费用支付给保姆。被告提交水费单证明涉案房屋因存在漏水问题问题导致水费较高，二原告称别墅用水量大，即使存在漏水也是滴水。本院对被告提交的上述证据真实性予以认可，确认涉案房屋内在使用过程中确存在部分问题。被告申请证人出庭作证，证明涉案房屋存在壁灯不亮、下水道反水、空调遇雨天跳闸、围墙灯不亮等问题，二原告称空调问题租户未提起过，其他问题有的已经解决、有的不是问题。原告提交房屋交接单，证明租房交接时双方确认的沙发价格为77800元，落地钟价格为37400元，并提交照片证明沙发损坏情况，提交微信聊天记录证明沙发皮质更换价格为15000元、落地钟维修费用为6000元，被告对交接单的真实性认可，但认为沙发是正常使用的损坏，不是人为损坏，落地钟是因为下水道漏水挪动造成的，不同意赔偿该数额。结合二原告提交的证据，及证人的陈诉，双方在收房交接时确实存在沙发和落地钟损坏的情形。本院认为，原、被告之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方之间真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。作为租赁物，双方在合同中约定了维修的时限和义务，即认同租赁物存在需要维修的情形属于正常事件，但承租人租赁房屋的目的是为了使用，若反复出现维修问题，无论是在时间成本上还是使用效果上，如果超出了应容忍的范畴，则承租人提出解除合同亦符合法律规定。从本案查明的证据看，被告提出解除合同具有事实和法律依据，且被告提出解除合同时给原告留出了较为充足的寻找新承租人的时间。故本院认为被告之行为不构成违约，故对于原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。但被告提前解除合同的行为，确给原告造成了中介佣金的损失，结合本案查明的事实，本院确认由被告承担一半的佣金服务费。关于损坏物品的赔偿金，被告虽辩称为自然损耗及因漏水对物品进行了移动，但从原告提交的证据看，沙发的损坏并非自然使用造成，故被告应对该损害承担赔偿责任。关于钟表的损坏，与被告的移动有关。但关于赔偿的费用，因处于原告询价阶段，为减少双方当事人诉累，结合原告提交的证据及涉案物品因使用多年的情况，对维修费用本院予以酌定，其中沙发维修费酌定为12000元，钟表维修费酌定为5000元。被告承租房屋时交纳房屋押金126000元，根据双方合同的约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。原告交纳房屋租金至2018年5月31日，实际居住至2018年8月15日，该期间的房屋使用费为105000元，沙发及钟表的损坏赔偿金为17000元，中介服务费21000元，上述费用可从原告交纳的房屋押金予以抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨中宣进出口贸易有限公司应给付原告张慧莉、薛涛房屋使用费105000元、沙发赔偿金12000元、钟表损坏赔偿金5000元、中介服务费21000元，合计143000元，上述费用从被告哈尔滨中宣进出口贸易有限公司给付原告张慧莉、薛涛的房屋押金中予以扣除，余款17000元哈尔滨中宣进出口贸易有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张慧莉、薛涛；二、驳回原告张慧莉、薛涛的其他诉讼请求。案件受理费5530元，由原告张慧莉、薛涛负担2370元（其中1710元已交纳，其余660元于本判决生效之日起七日内交纳）；由被告哈尔滨中宣进出口贸易有限公司负担3160元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  付 艳人民陪审员  魏武成人民陪审员  许春玉二〇一九年十二月十六日书 记 员  张小鸥