江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0803民初1363号原告：吉安市吉鑫房地产有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道5号A幢8楼，统一社会信用代码91360800751113874T。法定代表人：肖立新，董事长。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：段星，江西智桥律师事务所律师。被告：黄发全，男，1980年11月29日出生，汉族，农民，住吉水县。被告：涂长英，女，1986年4月23日出生，汉族，农民，住吉水县。原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司与被告黄发全、涂长英商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人段星到庭参加诉讼，被告黄发全、涂长英经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年7月10日签订的编号为JA2XXX72号《商品房买卖合同(预售)》并判令被告立即办理合同备案注销手续，扣除已扣划的保证金、本案违约金、诉讼费、律师费及备案注销相关费用后，原告将剩余已收款项退还给被告；2、判令被告向原告支付《商品房买卖合同（预售）》解除的违约金56800元；3、案件受理费、律师费及合同备案注销费等费用由被告承担。事实和理由：2017年7月10日，原、被告签订合同编号为JA2XXX72号《商品房买卖合同(预售)》，约定被告购买原告开发的滨江XXXX室商品房，总房价为1136000元，采取商业贷款方式付款，被告于2017年7月11日前支付311800元，余款900000元办理按揭手续。合同还约定，被告如在贷款期内未按银行规定按期还款致使原告承担担保责任的，发生该类情况连续三个月或累计六个月，原告有权单方面终止合同，被告应按合同总价款的5%向原告支付违约金。若被告未能履行按揭合同的义务致使原告承担担保责任的，应支付原告可能发生的与此相关的律师费、诉讼费等费用支出。被告以银行按揭或公积金贷款方式支付房款时，如因被告违反借款合同约定未依约归还贷款，致使原告为其承担担保责任的，视为被告对原告违约，原告有权解除合同，收回所售房屋。合同签订后，被告支付了首付款236000元。2017年9月2日，被告向中国农业银行股份有限公司吉安青原支行按揭贷款900000元，原告为其阶段性保证人。因被告2019年起就未按时归还按揭款，银行于2019年7月31日从原告保证金账户中扣划882972.12元用于归还被告所欠按揭款。原告因该款向被告催要未果，故诉至法院。被告黄发全、涂长英未作答辩。原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了：证据1、营业执照副本、法定代表人身份证明各一份，证明原告的主体资格。证据2、商品房买卖合同（预售）复印件一份，证明双方房屋买卖的事实及约定情况。证据3、首付款的收据四张、中国农业银行吉安青原支行说明一份、银行的保证金支付回单两张，证明因被告的违约行为导致被银行扣划原告保证金882972.12元。证据4、委托代理协议、律师费发票复印件各一份，证明原告因被告的违约行为产生律师费3万元。被告未到庭无法进行质证。本院经审查后对原告所举证据1-3能够相互印证房屋购买、付款及银行扣划保证金882972.38元的事实，予以确认。证据4因系提交复印件，被告未到庭确认，真实性无法确认，且该费用的约定系双方在补充协议中加重买受人责任的格式条款，在被告已承担违约金情况下，本案对该费用不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月10日，原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司与被告黄发全、涂长英签订了合同编号为JA2XXX72号《商品房买卖合同(预售)》，约定两被告黄发全、涂长英购买原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司开发的青原区滨江大道以东滨江XXX室商品房，面积133.71㎡，单价7178.06元/㎡，总房款1136000元。付款方式为商业贷款。被告于2017年7月11日前支付236000元，余款900000元通过办理按揭支付。合同约定本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议含有不合理的减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。其中补充协议十一条约定：买受人如在贷款期内未按银行规定按期还款致使原告承担担保责任的，发生该类情况连续三个月或累计六个月，出卖人有权单方面终止合同，被告应按合同总价款的5%向出卖人支付违约金。买受人未能履行按揭合同的义务致使出卖人承担担保责任，买受人应按相应金额的每日千分之一向出卖人支付违约金，并支付出卖人可能发生的与此相关的律师费、诉讼费等费用支出。买受人以银行按揭或公积金贷款方式支付房款时，如因被告违反借款合同约定未依约归还贷款，致使原告为其承担担保责任的，视为买受人对出卖人违约，原告有权解除商品房买卖合同，收回所售房屋。合同签订后，被告黄发全、涂长英于2017年7月11日支付首付款236000元；于2017年9月2日通过向中国农业银行吉安青原支行按揭贷款支付剩余房款900000元。原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司系该贷款的阶段性保证人。因两被告2019年起多次出现逾期归还按揭情况，中国农业银行吉安青原支行经催收未果，于2019年7月31日从原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司在该行的保证金账户中扣划了882972.38元用于归还两被告欠款。原告催要欠款未果，故诉至本院解决。本院认为，原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司与被告黄发全、涂长英签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，被告未按约定归还按揭房款，导致银行在原告保证金账户中扣划了882972.38元保证金，依据双方合同约定，原告享有合同解除权，并可向被告主张合同总价款的5%的合同解除违约金。故原告要求解除双方2017年7月10日签订的商品房买卖合同，并要求被告支付违约金56800元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告黄发全、涂长英已经支付了购房款1136000元，该款品除被告黄发全、涂长英在本案应承担的合同解除违约金56800元及原告为其垫付的保证金882972.38元后，由原告向两被告退还剩余购房款196227.62元。因本案合同已在交易主管部门办理了备案登记，合同解除势必产生备案注销费用，原告主张该费用由被告承担亦符合合同约定和法律规定，本院予以支持，该费用具体金额以主管部门核算为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司与被告黄发全、涂长英在2017年7月10日签订的合同编号为JA2XXX72号《商品房买卖合同(预售)》，被告黄发全、涂长英在本判决生效之日起十五日内协助原告吉安市吉鑫房地产有限公司办理该合同备案注销手续；二、被告黄发全、涂长英在商品房买卖合同备案注销后十五日内向原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司支付合同解除违约金56800元；三、合同备案注销费由被告黄发全、涂长英承担（备案注销费以主管部门核算的金额为准）；四、原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司在商品房买卖合同备案注销后十五日内退还被告黄发全、涂长英已付购房款196227.62元；五、驳回原告吉安市吉鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15440元，由被告黄发全、涂长英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  肖 巍人民陪审员  陈泰先人民陪审员  孙小兰二〇一九年十二月十九日书 记 员  **生附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为二年。