浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初2514号 原告：邹惠琴，女，1983年10月25日出生，汉族，住湖州市安吉县。 委托诉讼代理人：陈思思，浙江振源律师事务所律师。 被告：周叶琴，女，1972年2月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：朱军，男，杭州市余杭区昌前法律服务所法律工作者。 原告邹惠琴与被告周叶琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告邹惠琴的委托诉讼代理人陈思思、被告周叶琴的委托诉讼代理人朱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹惠琴向本院提出诉讼请求：1.判决原被告之间于2018年7月1日签署的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除；2.判令被告退还原告租房押金10万元；3.判令被告返还原告房租租金52316.44元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月8日，原告丈夫曹华与案外人陈慧峰签订《转让协议》，约定陈慧峰将位于安吉县的安吉递铺名都浴场转让给曹华及其合伙人，转让价款100万元，其中包括转让人陈慧峰缴纳给房东（本案被告）的租房押金10万元。受让名都浴场后，2017年7月17日，由原告与被告重新签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2017年7月26日至2018年7月26日，年租金50万元。2018年1月11日，安吉县消防大队对名都浴场进行检查，发现该房屋二楼建筑未经消防安全检查，遂作出安公（消）行罚决字（2018）0011号《行政处罚决定书》，责令安吉递铺名都浴场二楼扩建部分停产停业，并处罚款5000元。经与被告协商，被告称可以另行办理工商营业执照，然后可以办理消防备案手续，故2018年6月30日，原被告对《房屋租赁合同》进行了续签。因办理营业执照需要，双方将起租日提前至2018年7月1日，租期三年，每年租金50万元。合同签订后，经与被告协商一致，原告先行支付35万元租金。然而被告并未依约协助予以办理消防备案手续，原告多次前往行政服务中心递交消防备案申请均被明确告知不能办理。经查，安吉县公安局消防大队早在2011年就对安吉递铺名都浴场作出《建设工程消防设计违法通知书》，认为名都浴场的二楼使用性质为住宅用房，不能作为营业性用房使用。原告丈夫曹华于2019年2月通知被告解除《房屋租赁合同》，腾空所租赁房屋，并协助被告在朋友圈发布转租广告，但被告一直拒绝退还原告房租押金及多支付的房租租金，故原告起诉至法院。 被告周叶琴答辩称：1.本案租赁合同案涉房屋的所有权人为被告及案外人商震林、范伟德、金一伟共同共有，故本案缺乏必要的共同诉讼参与人，诉讼主体错误；2.双方之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。被告代表共同共有人与原告签订《房屋租赁合同》，明确建筑面积257.83平方米，一楼为商业用房，二、三楼是住宅用房，且合同签订时，已将房产证复印件交付给原告，故原告是知晓租赁房屋规划用途的，即一楼是店面，二、三楼一并租给原告使用，而不是二、三楼也租给原告开店。原告是否用来商业经营，是原告自己的安排，与被告方无关。故原告起诉要求提前解除合同，以及返还房屋租房押金以及退还房屋租金,不符合双方之间的合同约定。反之,原告应继续支付房屋租金，被告将保留反诉或者另行起诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原被告双方对原告及其前夫曹华自2013年起开始经营浴场的事实无异议，本院予以认定。原告向本院提交：1.《转让协议》一份（复印件）；2.《房屋租赁合同》两份；3.银行业务凭证三份；4.安吉县公安消防大队《行政处罚决定书》一份；5.安吉县公安局消防大队《建设工程消防设计违法通知书》一份；6.微信聊天截图一份；7.微信朋友圈截图一份。被告向本院提交：8.房屋产权证明一份。双方当事人对证据2-8真实性均无异议，本院予以确认并在卷作证；证据1，被告对真实性无法确认，经审查该证据真实性已经（2016）浙0523民初4901号判决书认定，故本院对该份证据予以认定。 经审理，本院认定本案事实如下：2013年7月8日，原告前夫曹华等三人与案外人朱光德签订《转让协议》，约定朱光德将安吉递铺名都浴场（凤凰路647号）转让给曹华等三人经营。2017年7月17日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于安吉县递铺凤凰路639-653号店面和二楼、三楼房屋出租给原告使用；租赁期限自2017年7月26日至2018年7月26日；年租金为50万元；原告于租赁起始时缴纳保证金10万元，各项费用结清，房屋设施无损坏时退还保证金，如有损坏，被告有权直接从保证金中扣除相关赔偿款项；原告在租赁期间应按时交纳租金及物业管理费、水电、燃气、有线电视、工商、税务等各项费用，如有拖欠，被告有权从保证金直接扣除相关费用；营业执照由原告自行办理，被告提供房产证明、身份证明的复印件，仅供租赁使用。2018年1月11日，安吉县消防大队作出安公（消）行罚决字【2018】0011号《行政处罚决定书》，认定安吉递铺名都浴场二楼扩建未经消防安吉检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》规定，决定给与安吉递铺名都浴场二楼扩建部分责令停产停业，并处罚款人民币五千元整。2018年6月30日，原被告续签《房屋租赁合同》，约定原告继续向被告租赁安吉县递铺镇凤凰路639-653号店面和二楼、三楼房屋，租赁期限自2018年7月1日至2021年7月1日；年租赁50万元；原告于租赁起始时缴纳保证金10万元，各项费用结清，房屋设施无损坏时退还保证金，如有损坏，被告有权直接从保证金中扣除相关赔偿款项；原告在租赁期间应按时交纳租金及物业管理费、水电、燃气、有线电视、工商、税务等各项费用，如有拖欠，被告有权从保证金直接扣除相关费用；营业执照由原告自行办理，被告提供房产证明、身份证明的复印件，仅供租赁使用。后原告始终无法办理消防备案手续，导致无法正常经营。2019年3月3日，原告前夫曹华通过朋友圈发布名都浴场空房及设备转让信息。2019年5月14日，被告通过微信聊天方式向原告催讨剩余租金，原告要求被告退还押金。 另查明，安吉递铺名都浴场使用房屋一楼规划用途为商业，二、三楼为住宅。2011年10月8日，安吉县公安局消防大队作出安公消设【2011】第0009号《建设工程消防设计违法通知书》一份，认定安吉县递铺镇凤凰路647号的安吉递铺名都浴场装修工程消防设计检查结果为不合格，责令停止施工，组织整改后向消防大队申请复查。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告主体是否适格；二、原告是否有权解除合同；三、合同解除时间的确认；四、原告是否有权要求被告退租金；五、原告是否有权要求被告退还保证金。 关于争议焦点一，被告答辩称涉案房屋系被告与案外人共同共有，故原告诉讼主体错误。本案系房屋租赁合同纠纷,被告称其代表所有共同共有人与原告签订《房屋租赁合同》且主张该《房屋租赁合同》真实有效，故双方主体明确，对于被告该答辩意见本院不予认可。 关于争议焦点二，通过庭审调查可知，涉案房屋原本系被告方自行经营浴场使用，原告租赁涉案房屋时二楼浴池等基础装修已经存在，原告租赁目的系经营浴室且一直用作浴场经营至今，故双方于2018年6月30日在续订《房屋租赁合同》时明知或应当明知房屋租赁用途为“经营浴场”。涉案房屋实际仅一楼系商业用房，而二、三楼均系住房，用作浴场经营至今未经消防审批，分别于2011年及2018年因消防问题均受到行政处罚，现因消防问题浴场已无法正常经营。本案中原告作为承租人，租赁涉案房屋经营浴室多年，对租赁物的使用系明确规划的，应当了解或知晓相关消防法对开设浴场的规定，其在知晓租赁房屋存在消防问题后仍续租房屋，对结果具有明知且放任之行为，存在过错；被告作为出租方及足浴店原经营者，亦明知或应当明知租赁物不适合用作浴场经营，其有义务交付符合使用条件的房屋给承租方，但仍将该具有使用瑕疵的房屋续租给原告经营浴场，亦对结果具有明知且放任的行为，存在一定的过错。综上，因原被告双方各自过错原因，最终致使合同目的已不能实现，如强制要求原告继续履行合同支付租金，将形成合同僵局且有失公平，故原告有权要求解除合同。 三、关于争议焦点三，通过原被告双方微信聊天记录可知，原告虽于2019年5月14日向被告表达要求其退还押金的意思表示，但该前提系被告要求原告继续支付租金，原告进行反驳，并未明确告知被告要求解除合同，不能视为合同解除通知达到对方。原告诉请要求解除合同，被告于2019年7月4日收到起诉状副本，本院视被告收到起诉状副本时间为解除合同通知达到时间，故合同解除时间应为2019年7月4日。 四、关于争议焦点四，原被告签订的《房屋租赁合同》起始时间为2018年7月1日，按2019年7月4日解除合同，租赁天数为368天，即使按照原告所称扣除与2017年7月17日签订的《房屋租赁合同》租赁重叠期限间25天，即按照实际343天计算租期，实际产生租金数额亦已近47万元，超过原告已经交纳的35万元，故原告无权要求被告退还租金。 五、关于争议焦点五，被告当庭承认除收到原告35万元租金外，另已收到原告保证金10万元，该保证金即为原告诉请中的“押金”。根据双方《房屋租赁合同》约定，保证金系用作为原告按期支付租金等各项费用、房屋设施使用情况及房屋财产损害情况提供保证。鉴于被告已就租金支付情况提出答辩意见，故本院就原告尚未支付的租金在保证金中予以扣除。经计算，截止2019年7月4日，本案原告已缴纳租金及保证金数额之和为45万元，少于其实际租赁期间产生的租金数额，故对其要求退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。 本院认为，原被告双方于2018年6月30日续签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，成立并生效，对双方均具有约束力。现因双方均存在过错，导致最终合同目的无法实现，如继续履行将导致合同僵局且显然对承租方有失公平，故对于原告要求解除合同的诉请本院予以支持，但因原告无法证明解除合同通知达到被告的具体时间，故合同解除时间按照被告收到起诉状副本时计算。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因本案原告已缴纳租金及保证金数额之和少于其实际租赁期间产生的租金数额，故对于其二、三项诉讼请求，本院不予支持。本案被告未就未付租金具体数额及赔偿损失情况提起反诉，且当庭表示保留另案起诉之权利，故本院在本案中不进行审理。综上所述，据依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、一百一十九条之规定，判决如下： 一、确认邹惠琴与周叶琴于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月4日解除； 二、驳回原告邹惠琴的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1670元（已减半），由原告邹惠琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  程思瑶 二〇一九年十二月二十六日 书记员  王 丹