北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初40062号原告：刘金胜，男，1977年10月30日出生，汉族，住河北省迁安市。原告：熊志梅，女，1978年7月1日出生，汉族，住河北省迁安市。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街2号。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：王云云，北京市中通策成律师事务所律师。原告刘金胜、原告熊志梅与被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称紫峰地产）商品房预售合同纠纷一案，本案原告刘金胜、原告熊志梅和被告紫峰地产的委托诉讼代理人王云云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金胜、熊志梅向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求法院依法判令紫峰地产向刘金胜、熊志梅支付卫生间窗户违约金2500元；2.本案诉讼费由紫峰地产承担。事实和理由：刘金胜、熊志梅于2015年8月4日与紫峰地产签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1764984），并付清了合同规定款项。刘金胜、熊志梅于2018年3月19日前往紫峰地产指定现场办理交付手续。在收房过程中发现如下问题：商品房合同第26页约定的房屋合同中约定房屋窗户均为可开启的窗户，实际是卫生间只有不可开启的一块窗户大小的玻璃。经与开发商交涉，至今未给解决问题。建成窗户与选房现场宣传、建委网站、预售合同均不相符。刘金胜、熊志梅为维护自身合法权益，特诉至法院。紫峰地产辩称，不同意刘金胜、熊志梅的诉讼请求，理由如下：首先，《北京地区建设工程规划设计通则》第2.4.5其他间距规定，“（2）生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。”《北京地区建设工程规划设计通则》、《北京地区城市规划管理守则》修编规定，“（三）其他间距规定：2.生活私密性间距：设计中应注意避免出现对居室的视线干扰情况。生活私密性间距一般最小为18m，如一建筑无窗与另一居住建筑有窗相对的可适当减少，但须符合消防间距的要求。”依据前述规定，因涉案住宅楼10-4#与西侧10-3#住宅楼间距为10.91米，小于生活私密性间距的最小值18米，故为了保证两栋住宅楼业主的生活私密性，涉案房屋卫生间窗户为固定扇；这是法律法规的强制性规定，任何单位和个人不能违反这项规定，任何合同约定违反该规定均属无效约定。其次，《预售合同》附件六第7款第（1）项约定“开启方式为：内平开”，是对房屋中可开启的窗户开启方式的约定。这项约定并不表示涉案房屋内全部窗户均能开启。同时，涉案房屋卫生间的窗户，由于设计单位设计为固定扇窗，采用磨砂玻璃；设计单位考虑到，相较于暗卫，明卫会更符合业主的期待。再次，紫峰地产使用的《预售合同》模板为北京市建委的通用模板，模板中附件六第7款的约定，亦是“开启方式＿＿”,按照双方的交易习惯理解，该条应理解为可开启的门窗开启方式为＿＿。同时，依据中国国家标准《建筑门窗术语》GB/T5823-2008第4.3条的规定，窗按开启分类，可分为平开窗、滑轴平开窗、上下推拉窗、提升推拉窗、外开上悬窗、内开下悬窗、外开滑轴上悬窗、立转窗、水平旋转窗、推拉下悬窗、内平开下悬窗、折叠推拉窗等13种分类，没有固定扇这一类别，紫峰地产只能在这13种分类中选择一项与设计施工图纸相符的类别填写在《预售合同》中。因此，《预售合同》附件六第7款第（1）项的约定，不应按照刘金胜、熊志梅断章取义的方式进行解释和理解。最后，紫峰地产建设的涉案房屋卫生间窗户完全符合经行政机关审批、备案的设计图纸，紫峰地产没有违约行为，不应承担违约责任。3、自住型商品房项目“限房价、竞地价”的土地供应方式下，土地出让价格是市场化的，但房价并非市场化，其直接压缩的是开发商的收益。因此，愿意承接自住型商品房项目的房地产开发企业，绝大多数为国有企业。本案中，紫峰地产已支付的土地出让价款共计约8.15亿元，项目可售的住宅、商业房屋建筑面积约12万平方米，计算之下，房屋销售单价中土地成本约7千元/平米，而刘金胜、熊志梅购买房屋的单价仅为1.1万元/平米。在计算项目工程款、材料费、监理费、设计费、人工费、管理费、财务成本等建设成本、费用，以及紫峰地产已经支付给业主的违约金、主动承担的临时水电暖接入费用后，紫峰地产因承接涉案项目已亏损了约3亿元人民币。4、根据紫峰地产目前的资产状况，已无法负担再向业主支付几百万、几千万甚至上亿元的违约金，到执行程序中，也无如此多的财产可供执行，最终的结果，只有执行转破产。如人民法院要判决紫峰地产承担违约责任，我们请人民法院将履行期限适当的延长。如紫峰地产进入破产程序，首先需要暂停一切经营，管理权全部移交破产管理人，所有未履行完毕的合同均由管理人视资产状况决定是否履行。此情形下，待政府完成大市政建设完成后，由谁来将大小市政接通并承担费用？在大市政接通前，由谁来继续承担业主临时用水、用电、采暖的费用？在保修期内，由来承担房屋保修义务？在小区业主召开首次业主大会之前，又有谁来负担全体业主的前期物业服务费用？此外，紫峰地产还承担着项目二期经济适用住房的建设责任。涉案小区的业主，并未考虑到如果其诉讼目的真能实现，将开发商告到破产，是否对自身有利，是否会使涉案小区出现更加不利的事态。我们相信，人民法院在审判过程中，会充分考虑到判决的社会效果，会权衡案件结果给各方带来的利弊影响。综上，刘金胜、熊志梅的诉讼请求，没有事实和法律依据，违反了双方合同约定，故请法院查明事实的基础上，判决驳回刘金胜、熊志梅的全部诉讼请求，以维护紫峰地产的合法权益。本院经审理查明事实如下：2015年8月4日，刘金胜、熊志梅与紫峰地产签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）。合同附件六装饰和设备标准的约定第7条约定：门窗：开启方式为：内平开；门窗型材：双玻中空断桥铝合金窗。北京市规划委员会委托的审图机构北京筑都方圆建筑设计咨询有限公司对涉案房屋所载项目的设计单位北京中联环建文建筑设计有限公司出具了《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》。紫峰地产取得北京市规划和国土资源管理委员会核发的《建设工程规划核验（验收）意见》。紫峰地产完成涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案。紫峰地产认可实际交付房屋卫生间的窗户为不能开启的固定扇窗。根据紫峰地产提交的设计图纸显示，涉案房屋卫生间窗户实际为固定扇窗，不能开启。紫峰地产称《北京市商品房预售合同》附件六对于门窗开启方式所约定的“内平开”是指可开启的门窗，并不表示卫生间的窗户是可开启的。上述事实，有刘金胜、熊志梅提交的《北京市商品房预售合同》、卫生间窗户照片和紫峰地产提交的建筑施工图、《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》、《北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收意见）》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，双方在合同中关于门窗约定“开启方式：内平开”。本院认为，根据常人的理解，涉诉房屋的门窗首先应当是能开启的，其次开启方式应当是内平开的。因合同为紫峰地产提供的格式合同，故在合同并未明确约定卫生间窗户不能开启的情况下，应当作出有利于原告一方的理解。对于紫峰地产有关门窗开启方式“内平开”并不表示卫生间的窗户是可开启的辩解意见，本院不予采纳。因紫峰地产交付的涉诉房屋卫生间的窗户不能开启，与“内平开”不符，应当承担违约责任。本院参考市场上同样大小、材质固定扇窗更换为内平开窗户大致所需费用，酌定紫峰地产支付刘金胜、熊志梅违约金2500元，刘金胜、熊志梅主张数额与本院确认的数额一致，故对于刘金胜、熊志梅的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十一条、第六十二条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告北京紫峰房地产开发有限公司支付原告刘金胜、原告熊志梅违约金2500元，于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 梁联林二〇一九年十二月十六日法官助理 戴萍萍书 记 员 杨 宇