湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1222民初1670号 原告：尹早春，女，1967年12月24日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县二酉乡。 委托诉讼代理人：杨鹏，湖南昂承律师事务所律师，执业证号：14301201510508234,代理权限为特别授权。 被告：怀化市沅陵县工业成人中等专业学校，地址：沅陵县城南织布厂内，统一社会信用代码：524312007923795489。 法定代表人：钟华，系该校校长。 委托诉讼代理人：田安华，男，1967年7月10日出生，土家族，湖南省沅陵县人，怀化市沅陵县工业成人中等专业学校执行校长，住湖南省沅陵县凉水井镇。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：孙科周，湖南天宇律师事务所律师，执业证号：14312200310792854，代理权限为一般代理。 被告：田安华，男，1967年7月10日出生，土家族，湖南省沅陵县人，怀化市沅陵县工业成人中等专业学校执行校长，住湖南省沅陵县凉水井镇。 委托诉讼代理人：孙科周，湖南天宇律师事务所律师，执业证号：14312200310792854，代理权限为一般代理。 原告尹早春与被告怀化市沅陵县工业成人中等专业学校（以下简称工业学校）、田安华租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告尹早春的委托诉讼代理人杨鹏、被告田安华、两被告共同委托诉讼代理人孙科周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹早春向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原、被告三方于2018年5月1日签订的《租赁合同》并将三门面恢复原状；2.请求人民法院判令两被告向原告支付2019年5月1日后占用门面的租赁费用30000元（暂计算至2019年11月1日，后期直至二被告实际返还三门面之日）；3.请求人民法院判令两被告承担违约责任，并按照合同约定支付违约金6万元整；4.两被告承担本案一切诉讼费用（包含诉讼费，保全费）。事实与理由：2018年5月1日两被告与原告签订租赁合同，约定将江南德景园21栋103、104、106三间门面租赁给两被告，租期自2018年5月1日至2023年4月30日止共5年。每年租金6万元，于当年2月1日前支付下一年度租金。两被告在2019年2月1日前未支付下一年度租金，并且在合同未解除的情况下，私自搬离，构成违约，应当承担合同约定的违约金。综上，两被告对签订的有效合同文本漠视到藐视法律的程度，在合同并未解除的情况下私自搬离，系对有效合同的违背，合同目的已无法实现，原告可以单方提出解除合同并要求承担违约金，据此，原告依法向贵院提起诉讼。 两被告辩称：1、田安华不是本案的适格被告。2019年4月22日，工业学校已经终止了2013年10月22日签订的内部承包管理合同。2019年4月23日，工业学校聘请田安华同志为执行校长。2、原告与工业学校的租赁合同已解除。3、原告要求支付2019年5月1日后的租金，于法无据。2018年12月被告工业学校将承租的三间门面的钥匙退还给了家家旺超市总经理李某，履行了解除门面租赁合同的告知义务。原告也认可了被告工业学校对承租门面进行了恢复原状，并认可双方的租赁合同在2019年5月1日到期。4、原告与工业学校的租赁合同，虽有违约金条款的约定，但对违约金的计算，究竟是按年租金一倍、月租金一倍还是天租金一倍，约定不明，故原告要求支付6万元违约金，于法无据。综上所述，原告的起诉，缺乏法律依据，请求法院依法判决予以驳回。 原告尹早春为支持其诉讼请求向本院提交了5组证据，被告工业学校、田安华为支持其辩解意见向本院提交了6组证据。双方互无异议的证据为：原告的身份证、民办非企业单位证书、民办学校办学许可证、法定代表人身份证明书及身份证、收据、民事裁定书。以上证据客观真实，证据来源合法，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据，本院认定如下： 1、原告尹早春提交的租赁合同，拟证明2018年5月1日两被告与原告签订租赁合同，约定将江南德景园21栋103、104、106三间门面租赁给被告，租期自2018年5月1日至2023年4月30日止共5年，每年租金6万元的事实。两被告对租赁合同真实性无异议，但对待证目的有异议。认为该租赁合同的双方是原告尹早春与被告工业学校，而不是尹早春与本案的两被告。本院认为该租赁合同来源合法，内容真实，本院予以采信，但该合同系原告尹早春与被告工业学校签订，被告田安华不是合同主体。 2、原告尹早春提交的内部承包管理合同书，拟证明被告田安华在租赁期间内与被告工业学校连带承担一切法律责任。被告对该证据的真实性无异议，但是认为内部承包管理合同书是田安华与工业学校的内部协议，且该协议已经终止。本院认为该内部承包管理合同书系两被告之间的内部合同，对外不发生法律效力，本院不予采信。 3、被告提交的关于工业学校原法定代表人钟华捐赠给颜某的协议、关于工业学校与田安华内部承包管理合同的终止协议书、关于工业学校聘请田安华同志为执行校长的决定、法庭笔录。该组证据主要证实:1、2019年4月22日，工业学校原法定代表人钟华将该校捐赠给颜某;2、2019年4月22日，工业学校与田安华已经终止了2013年10月22日签订的内部承包管理合同;3、2019年4月23日，工业学校聘请田安华同志为执行校长;4、工业学校给尹早春支付了2018年5月1日至2019年4月30日的门面租金6万元;5、2018年12月被告将承租的三间门面的钥匙退还给了原告家家旺超市总经理李某，履行了解除门面租赁合同的告知义务;6、原告也认可了被告对承租门面进行了恢复原状，并认可双方的租赁合同在2019年5月1日到期。原告认为在（2019）湘1222民初727号民事案件开庭时，并没有举出合同终止协议书，也没有提出解除协议故不认可该协议的真实性。租金约定的是按年付，已经支付的是2018年5月1日到2019年4月31日期间的租金，2019年5月1日之后的租金没有支付。他们将钥匙给了李某是事实，但是原告尹早春并没有同意也没有认可解除合同。本院认为，被告提交的证据来源合法，但不能证明被告将钥匙退给家家旺超市总经理李某的行为，且即使存在上述行为，但该行为没有经过原告同意，并不能达到解除合同的效果，租赁合同并没有依法解除。 根据采信的证据及结合双方当事人的陈述，本院可以认定事实如下：2018年5月1日被告工业学校与原告尹早春签订租赁合同，约定原告尹早春将江南德景园21栋103、104、106三间门面租赁给被告工业学校，租期自2018年5月1日至2023年4月30日止共5年。每年租金6万元，于当年2月1日前支付下一年度租金，并约定了合同违约金为租金一倍。合同生效后，被告工业学校向原告尹早春支付了一年租金即6万元，2018年12月被告工业学校在合同未解除的情况下即搬离了该门面。在审理期间原告放弃了要求被告工业学校恢复原状的诉讼请求。 本院认为：本案系一起房屋租赁合同纠纷。本案原告尹早春与被告工业学校签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法、有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。在合同履行中，被告工业学校在未通知原告要求解除合同并得到原告同意的情况下，擅自搬离该房屋，且未缴纳第二年租金，其行为已构成违约，原告尹早春有权主张解除该房屋租赁合同并按照合同约定要求被告工业学校承担违约的责任。故对原告尹早春要求解除房屋租赁合同及责令被告支付2019年5月1日后的房租租赁费用3万元的诉讼请求，本院予以支持。原告尹早春同时还要求被告工业学校支付违约金6万元，被告工业学校认为在租赁合同中对此约定不明，原告该诉讼请求于法无据，应予驳回。因在双方签订的房屋租赁合同中，双方约定合同违约金为租金一倍，且在该房屋租赁合同全文中，涉及到租金部分表述的都是年租金，因此双方在合同中约定的合同违约金为租金一倍是指年租金的一倍。故对原告要求被告工业学校向原告支付违约金6万元的诉讼请求，本院予以支持。 原告在审理过程中放弃了要求被告工业学校恢复原状的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以确认。被告田安华不是房屋租赁合同的承租方，其虽在租赁合同上承租人处签了名，但因田安华系被告工业学校的执行校长，且被告工业学校亦在该处加盖了学校公章，故被告田安华的该行为应系职务行为，由此产生的法律后果应由被告工业学校承担。同时被告田安华与工业学校签订的内部承包管理合同书约定在承包期限内由其承担一切法律责任，因该合同系内部承包合同，其权利义务仅限于二被告内部之间，对外不发生法律效力，被告工业学校在承担责任后可依据该合同约定向被告田安华予以追偿。故原告尹早春要求被告田安华与被告工业学校承担履行合同义务缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告尹早春与被告怀化市沅陵县工业成人中等专业学校于2018年5月1日签订的《租赁合同》； 二、被告被告怀化市沅陵县工业成人中等专业学校自本判决生效后十日内向原告尹早春支付2019年5月1日后的房屋租赁费用3万元； 三、被告怀化市沅陵县工业成人中等专业学校自本判决生效后十日内向原告尹早春支付违约金6万元； 四、驳回原告尹早春对被告田安华的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费2050元减半收取1025元，由被告怀化市沅陵县工业成人中等专业学校负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  胡 华 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  曾小芳 书 记 员  李婷艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。