中华人民共和国广东省中山市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）粤20行初70号原告：林洪，男，1957年10月6日出生，美国国籍，住中山市东区。委托代理人：何瑞兰、赵艳，广东邦杰律师事务所律师。被告：中山市自然资源局，住所地广东省中山市石岐区兴中道2号，统一社会信用代码11442000MB2C940480。法定代表人：吴伟强，该局局长。委托代理人：肖志华，该局工作人员。委托代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。第三人：陈玉莲，女，1934年10月23日出生，汉族，住广西省藤县。第三人：许丽华，女1944年11月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：中山市信安房产开发有限公司，住所地广东省中山市东区龙井街2号4卡。法定代表人：欧阳锦燕，女，1976年6月20日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。原告林洪不服中山市人民政府（以下简称中山市政府）不动产登记行为，于2017年8月18日以中山市政府、原中山市国土资源局（以下简称原市国土局）为被告向本院提起行政诉讼，本院于同年8月24日立案后，依法向中山市政府、原市国土局送达了起诉状副本及应诉通知书。因许丽华、陈玉莲、中山市信安房产开发有限公司（以下简称信安房产公司）与本案存在利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年10月18日、2018年3月5日开庭审理了本案。原告林洪的委托代理人何瑞兰、赵艳，原市国土局的委托代理人肖志华、魏昊到庭参加诉讼。第三人许丽华、陈玉莲、信安房产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年4月15日，中山市政府对位于“中山市西区下闸路2号2层办公”房屋作出房产证号为02××7502××76的不动产登记，登记主要情况为：出让方：信安房产公司，受让方：许丽华陈玉莲，建筑面积：1082.18平方米，房产证号：02××7502××76。原告林洪诉称：原告于2003年3月11日向信安房产公司（已于2014年2月11日注销）购买了位于广东省中山市下闸路2号A/B座2层（现权属座落：西区下闸路2号2层办公）的房地产，双方签订《商品房买卖合同》并办理了公证（公证书编号：（2003）中证字第506号）。涉案房地产于2003年3月17日登记备案到原告名下，原告向信安房产公司支付了房地产转让款共计人民币2006520元整，信安房产公司于同年将涉案房地产交付给原告使用。2008年4月1日，原告将涉案房地产租赁给张锦兴作为康体娱乐中心使用，并按时收取租金。2009年9月3日，为将配偶林某增加为该房地产的共同买受人，原告与信安房产公司签订《终止合同协议书》，并由中山市石岐公证处于2009年9月11日予以公证（公证书编号：（2009）中证房字第××号），将双方签订的上述商品房买卖合同予以解除。合同解除后撤销该房地产登记备案。2009年9月8日，原告和林某与信安房产公司另行签署《商品房买卖合同》，该合同由中山市石岐公证处于2009年9月11日予以公证（公证书编号：（2009）中证房字第××号）。后原告一直占有、使用涉案房产。后来原告得知，许丽华、陈玉莲伪造信安房产公司的印章及营业执照等资料，向被告提交了虚假的商品房买卖合同，并于2013年4月15日办理了不动产登记（房产证号02××7502××76）。原告认为，原告及林某与信安房产公司就涉案房地产签订的买卖合同合法有效，且原告已支付了转让款，并一直对涉案房地产占有、使用和收益，原告系涉案房地产的真实权利人，合法权益应得到保护。许丽华、陈玉莲伪造信安房产公司的印章及营业执照等资料，向原市国土局提交了虚假的商品房买卖合同，许丽华、陈玉莲骗取涉案房地产的产权登记行为应予以撤销。为维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求：1.撤销被告作出的西区下闸路2号2层办公、产权人为许丽华、陈玉莲的权属登记行为（房产证号：02××7502××76）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。原告林洪向本院提交了以下证据：1.林洪的商品房买卖合同及公证书（2003年）；2.林洪的中山市商品房销售合同登记备案证明表；3.终止合同协议书之公证书；4.林洪、林某的商品房买卖合同及公证书（2009年）；5．《通知》；6．房屋租赁合同；7．房屋租赁合同；8.商品租赁合同；9.林洪的工商银行账户历史明细清单；10.企业机读档案登记材料（信安房产公司）；11.中山市不动产登记资料证明表。证据1-4拟证明原告于2003年向信安房产公司购买了涉案房地产并办理了合同公证、合同备案登记，后为了增加配偶林某为共同买受人，将原购买合同终止，重新签订购房合同，并办理了公证；证据5拟证明信安房产公司在2009年6月4日书面通知原告办理涉案房地产的房产证；证据6-9拟证明原告于2003年从信安房产公司购得涉案房地产后，一直对涉案房地产占有、使用和收益；证据10-11拟证明许丽华、陈玉莲在原告和信安房产公司不知情的情况下，向被告提供了虚假的商品房买卖合同，骗取了涉案房产的权属登记。原市国土局答辩称：1.原市国土局并非本案适格被告，涉案房地产权证上的署名机关为中山市政府，原市国土局仅仅是登记机关，而不是产权证的核发机关。因此，原市国土局不是本案适格被告；2.原市国土局作出的房产证号为02××7502××76的不动产登记，程序合法、资料齐全、权属清晰，所作具体行政行为应予维持。2012年8月10日，信安公司与许丽华、陈玉莲共同向原市国土局办理涉案房地产权转移手续时，原市国土局已尽合理的审查义务，而原告所称许丽华、陈玉莲伪造信安房产公司的印章及营业执照等资料并提供虚假合同，但并无证据证明这一主张；3.原告虽于2003年3月17日办理了涉案商品房合同备案登记手续，但已于2009年9月3日与信安公司签订《终止合同协议书》，解除与信安公司的商品房买卖合同关系，原告放弃涉案房地产的所有权，信安公司拥有涉案房地产的处分权，原告不得提出异议。双方办理了注销商品房销售合同登记备案。由此，原告与涉案房地产没有利害关系，其无权提起本案诉讼。综上，请求人民法院驳回原告林洪的诉讼请求。原市国土局向本院提交了以下证据：1.商品房交易登记申请表；2.商品房产权权属证明书；3.中山市商品房销售登记备案表；4．许丽华及陈玉莲身份证复印件；5．《企业法人营业执照》、法人身份证、《委托书》、受托人身份证；6.税收转账专用完税证、广东省地方税收通用发票（电子）机动联；7.用地示意图、用地图、房产平面图；8.民事裁定书（（2012）中一法沙民一初字第509号、（2012）中一法沙民一初字第509-2号）；9．商品房交易缴款通知书；10.商品房交易审核表（房地产权登记卡）；11.注销（变更）商品房买卖合同登记备案申请表；12.确认书、林洪身份证明；13.林洪终止合同协议书、公证书；14.林洪商品房买卖合同、公证书。证据1-10拟证明被告核发房产证号为02××75/02××76的房地产权证程序合法、资料齐全、权属清晰，所作具体行政行为应予维持；证据11-14拟证明原告已于2009年9月3日于信安公司解除房屋买卖合同关系，并于2009年9月23日办理了注销涉案商品房销售合同登记备案，其与涉案房屋并无任何利害关系，无权提起本案诉讼。经庭审质证，原市国土局对林洪提交的证据质证意见为：证据1-3的真实性、合法性、关联性确认，证据4-9真实性、合法性、关联性不予确认，证据10-11真实性、合法性确认，关联性不予确认。林洪对原市国土局提交的证据质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性均不予确认，申请表上许丽华和陈玉莲的签名非本人签名，信安房产公司盖章也不是真实的，被告也没有提供许丽华、陈玉莲到现场签名登记并在申请表上签名的证据，由此也说明被告没有履行审核签订者身份的审核义务；证据2确认真实性、合法性，但不确认关联性；证据3真实性确认，不确认其关联性、合法性；证据4真实性确认，不确认合法性、关联性；证据5真实性、合法性、关联性均不予确认；证据6真实性确认，不确认合法性、关联性；证据7-9真实性确认，不确认其关联性；证据10的调查审核表上显示是问题楼盘，但仍为许丽华、陈玉莲办理房产证；证据11-14真实性、合法性确认，不确认其关联性。林洪另向本院提交了调查取证申请，请求本院调取：1.许丽华、陈玉莲与信安房产公司就涉案房地产签署的《商品房买卖合同》；2.许丽华、陈玉莲在原市国土局办理涉案房屋登记时的视频以及照片。经本院要求，原市国土局提交了涉案的《商品房买卖合同》，同时表示没有办理涉案房屋登记时的视频以及照片。林洪对此合同质证认为，合同中许丽华、陈玉莲的多处签名并不一致，显然不是同一人所签，即便合同中的公章是真实的，因信安房产公司与许丽华、陈玉莲签订《商品房买卖合同》，严重损害了林洪的合法权益，也属于无效合同。因此，林洪不确认该合同的真实性，合法性。林洪还申请对原市国土局提交的《商品房交易登记申请表》中加盖的“中山市信安房产开发有限公司”印鉴是否真实进行鉴定，后于2019年3月21日撤回该申请。结合各方质证意见，林洪提交的证据4－9，原市国土局未说明理由即不确认其真实性，本院对此主张不予采纳，本院对上述证据的真实性均予以确认。第三人许丽华、陈玉莲、信安房产公司未到庭参加诉讼，亦未提交诉讼意见。本院经审理查明：原告林洪向第三人信安房产公司购买位于广东省中山市下闸路2号A/B座2层（现权属座落：西区下闸路2号2层办公）的房地产，双方于2003年3月11日签订《商品房买卖合同》并办理了公证（公证书编号：（2003）中证字第506号）。2003年3月17日，双方办理了中山市商品房销售合同登记备案。2008年4月1日，林洪将涉案房地产租赁给张锦兴作为康体娱乐中心使用。2009年9月3日，林洪与信安房产公司签订《终止合同协议书》，并由中山市石岐公证处于2009年9月11日予以公证（公证书编号：（2009）中证房字第××号），将双方2003年3月11日签订的商品房买卖合同予以解除。合同解除后撤销该房地产登记备案。2009年9月8日，林洪及其配偶林某同信安房产公司签署《商品房买卖合同》，约定林洪、林某向信安房产公司购买涉案房产，该合同由中山市石岐公证处于2009年9月11日予以公证（公证书编号：（2009）中证房字第××号，合同附件中的商铺质量保证书中载明交付使用日期“2009.9.1”。2013年4月15日，原市国土局就涉案房屋办理房产证号02××7502××76的不动产登记，登记产权人为许丽华、陈玉莲。林洪认为，许丽华、陈玉莲提供虚假材料骗取涉案房地产的产权登记行为应予以撤销，遂向本院提起行政诉讼，提出前述诉讼请求。本院另查明，2017年8月18日，林洪以中山市政府和原市国土局为被告提起本案诉讼。本院受理后分别向中山市政府、原市国土局送达了起诉状副本及应诉通知，另依法通知许丽华、陈玉莲、信安房产公司（因已被注销，通知其原法定代表人欧阳锦燕）作为第三人参加诉讼。因《不动产登记条例》实施后，中山市从2015年9月14日起，原由中山市政府行使的不动产登记职能转由原市国土局行使，经本院释明，林洪变更本案被告为原市国土局。2019年1月，原市国土局撤销，其职责整合到新组建的市自然资源局。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，本案被告依法变更为市自然资源局。本院再查明，根据中山市工商行政管理局出具的《企业机读档案登记资料》，信安房产公司于2014年2月11日注销，注销原因为：被依法宣告破产，股东大会决议注销。信安房产公司的投资者为中山市信安经济发展有限公司、欧阳锦燕，法定代表人为欧阳锦燕。本院认为，本案系房屋行政登记纠纷。根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，原市国土局作为中山市政府的房地产主管部门，对中山行政区域范围内的房地产工作负有管理的法定职责，其执法主体适格，本院予以确认。本案中，林洪于2003年3月11日同信安房产公司签订商品房买卖合同后，信安房产公司即将涉案房产交由林洪占有，林洪于2008年4月1日开始对外出租该房产。2009年9月8日林洪、林某同信安房产公司签订涉案房屋的买卖合同后，没有证据显示该占有状态发生变化。因此，林洪对涉案房产既具备占有的合同依据，亦发生了实际占有的事实，涉案房屋登记对其权利义务存在影响，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”的规定，林洪具有提起本案诉讼的原告资格，市自然资源局称林洪不具有原告资格的主张不能成立。同时，市自然资源局辩称其不是适格被告的主张，因与中山市不动产登记的职能分工相矛盾，该主张本院亦不予支持。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是原市国土局作出02××7502××76的不动产登记的具体行政行为是否合法。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”本案涉案房屋登记时，许丽华、陈玉莲与信安房产公司向原市国土局提交了商品房交易登记申请表、商品房产权权属证明书、中山市商品房销售登记备案表、许丽华及陈玉莲身份证复印件、《企业法人营业执照》、法定代表人身份证、委托书、受托人身份证、税收转账专用完税证、广东省地方税收通用发票、用地示意图、用地图、房产平面图、商品房交易缴款通知书、商品房交易审核表（房地产权登记卡）等材料，原市国土局审查后确认涉案房屋登记的申请材料符合上述法律规定的要件，且不存在法律规定的不予登记的情况，遂将涉案房屋登记至许丽华、陈玉莲名下，该登记并不违反上述法律法规的规定。林洪虽主张许丽华、陈玉莲提供虚假的材料，伪造信安房产公司的印章及营业执照等骗取房地产产权登记，但其并未能提供许丽华、陈玉莲伪造上述材料的证据，其提出办理登记时许丽华、陈玉莲未到场，故原市国土局未尽审查义务，存在行政违法的主张亦缺乏法律依据，其请求撤销涉案登记行为的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原市国土局作出02××7502××76的不动产登记符合法律规定，本院予以支持。林洪主张原市国土局未履行审查义务没有事实和法律依据，其撤销涉案登记的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告林洪的诉讼请求。案件受理费50元，由原告林洪负担。如不服本判决，原告林洪可于本判决书送达之日起三十日内，被告中山市自然资源局、第三人许丽华、陈玉莲、中山市信安房产开发有限公司可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于中华人民共和国广东省高级人民法院。审判长 王 鹏审判员 高 琳审判员 何海鹏二〇一九年十二月二十三日书记员 萧 洒肖炫霓