贵州省安顺市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）黔04行终204号上诉人（原审原告）安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司。住所地：贵州省安顺经济技术开发区西航大道。法定代表人贺珉，该公司执行董事。委托代理人杜进春，贵州山全律师事务所律师。委托代理人陈美玲，贵州山全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）安顺市住房和城乡建设局。住所地：贵州省安顺市西秀区市府路48号。法定代表人董立军，局长。委托代理人郑斌，贵州蕴诚律师事务所律师。委托代理人张露萍，贵州蕴诚律师事务所律师。原审第三人贵州利安房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区民主路1号。法定代表人何波，该公司执行董事。委托诉讼代理人杨云蕾，贵州联通律师事务所律师。委托诉讼代理人张倡，贵州联通律师事务所律师。原审第三人曾明生，男，1943年5月19日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原审第三人都蓉，女，1950年9月2日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。曾明生、都蓉共同委托代理人李先龙，贵州虹湖律师事务所律师。上诉人安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司（以下简称顺阳公司）因房屋行政登记一案，不服镇宁布依族苗族自治县人民法院（2019）黔0423行初140号行政判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原判认定：2007年12月10日，第三人曾明生向第三人贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安公司）支付购房款600万元。2012年10月12日，曾明生、都蓉夫妇与利安公司签订《商品房买卖合同》，约定由利安公司将其开发的位于安顺市西秀区，名义楼层为第一层，房开商自行编号1-3号、建筑面积438.78平方米的房屋出卖给曾明生、都蓉。2013年10月28日，原告顺阳公司与第三人利安公司签订三份《商品房买卖合同》，约定由利安公司将其开发的位于安顺市西秀区，名义楼层为第一层，房号为1-1、1-9、1-10号，建筑面积分别为2183.69平方米、148.75平方米、148.75平方米的房屋出卖给顺阳公司。2013年10月30日，被告安顺市住房和城乡建设局（以下简称安顺住建局）对1-1、1-9、1-10号房，办理商品房预售合同备案，并登记于顺阳公司名下。因原告购买的上述房屋，包含第三人曾明生夫妇购买的房屋，2016年11月8日，第三人曾明生夫妇以原告身份提起民事诉讼，2017年8月16日，安顺市中级人民法院作出（2016）黔04民初153号民事判决。曾明生、都蓉不服，提起上诉，2018年2月2日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔民终953号民事判决，维持一审判决主文第一项，即“原告曾明生、都蓉与被告贵州利安房地产开发有限公司于2012年10月12日签订的《商品房买卖合同》有效”，撤销一审判决主文第二项，即“驳回原告曾明生、都蓉的其余诉讼请求”，改判为：“安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司于2013年10月28日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号2013-A-1-1、2013-A-1-9、2013-A-1-10）与曾明生、都蓉于2012年10月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号2011-A-1-3）所涉房屋面积重叠部分的内容无效（重叠面积以测绘部门最终认定的面积为准）”；“贵州利安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为曾明生、都蓉办理合同编号为2011-A-1-3的《商品房买卖合同》的商品房预售合同备案登记手续”。曾明生夫妇依据贵州省高级人民法院（2017）黔民终953号生效民事判决，向安顺市中级人民法院申请强制执行。2018年5月22日，安顺市中级人民法院作出（2018）黔04执85号协助执行通知书，要求被告安顺住建局协助执行“对贵州利安房地产开发有限公司与曾明生、都蓉签订的合同编号为2011-A-1-3的《商品房买卖合同》办理商品房预售合同备案登记手续”。该协助执行通知送达后，经委托安顺市房地产交易中心测绘，认定重叠部分的预售面积为434.32平方米。为此，被告撤销登记于原告顺阳公司名下的2013-A-1-9、2013-A-1-10商品房预售合同备案，同时将房屋重叠面积编号为1-10A，并将该房的预售合同备案，登记于第三人曾明生、都蓉名下。原判认为，本案争议焦点是：被告安顺住建局撤销登记于原告顺阳公司名下的商品房预售合同备案，以编号为1-10A登记于第三人曾明生、都蓉名下的行政行为是否合法。对此，认定如下：关于启动行政变更登记行为的审查认定问题。依照《房屋登记办法》第八十条“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记”的规定，房屋登记机构既可依当事人的申请也可依有关法律文书，启动登记程序。本案被告安顺住建局依据安顺市高级人民法院（2017）黔民终953号生效民事判决，进而启动登记变更程序，符合法律规定。关于对登记内容及登记行为合法性审查认定问题。房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。商品房预售合同备案登记属房屋登记事项之一，登记机构有义务将房屋权利准确、完整记载于登记簿，并达到登记之物权为绝对权、排他权的法定标准。本案被告安顺住建局，依据贵州省高级人民法院（2017）黔民终953号生效民事判决主文之一，即“安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司于2013年10月28日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号2013-A-1-1、2013-A-1-9、2013-A-1-10）与曾明生、都蓉于2012年10月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号2011-A-1-3）所涉房屋面积重叠部分的内容无效（重叠面积以测绘部门最终认定的面积为准）”，委托测绘部门，对应实体建筑，确定重叠面积、位置，进而实施行政登记的行为，符合生效判决裁判主文要义。第三人曾明生、都蓉的合同编号为2011-A-1-3《商品房买卖合同》，其所涉房屋面积、位置一旦确定后，被告安顺住建局有义务将该房屋准确、完整记载于登记簿，进而使登记之物权达到绝对权、排他权的法定标准，其登记内容及登记行为符合法律规定。反之，被告安顺住建局如以利安房开公司自拟编号（1-3）进行登记，将与登记机关已登记的其他房屋（1-3）发生冲突，不仅属于对人民法院生效裁判的歧义理解，而且会对已登记的1-3号房之其他权利人，造成侵权，这种预期状态，并非安顺市中级人民法院发出的（2018）黔04执85号协助执行通知书所指，更不是贵州省高级人民法院（2017）黔民终953号生效民事判决之意。因此，被告安顺住建局在协助人民法院执行时，撤销登记于原告名下的重叠部分，重新取号1-10A并登记于曾明生、都蓉夫妇名下的行政行为合法。关于对原告实体权利的审查认定问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，贵州省高级人民法院作出（2017）黔民终953号的生效民事判决，其裁判主文“贵州利安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为曾明生、都蓉办理合同编号为2011-A-1-3的《商品房买卖合同》的商品房预售合同备案登记手续”之内容，实际上是对真实权利人，即本案第三人曾明生、都蓉对其享有物权的支持，被告安顺住建局撤销与真实权利状态不符的登记，进而将真实权利人记载于登记簿，符合法律规定。自（2017）黔民终953号民事判决书送达后，原告对重叠部分的权利主张，即已被法律否定。登记机关将重叠部分登记给谁，与原告无任何法律利害关系，其权利无任何影响。即使原告主张之诉请，已纳入诉讼，依法亦不应当支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决：驳回原告顺阳公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告顺阳公司负担。判决书送达后，上诉人顺阳公司不服，上诉称：一、关于房屋重叠的问题。第三人曾明生、都蓉购买原审第三人利安公司开发的1-3号房的事实除买卖双方在《商品房买卖合同》中有约定记载，曾明生、都蓉和利安公司的自认外，贵州省高级人民法院（2017）黔民终953号民事判决也已确认。现一审法院审理后又查明并在判决书中认定曾明生、都蓉与利安公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购买房号1-3号是利安公司“自行的编号”，真实存在的“1-3号房”己被安顺住建局登记在案外人名下。利安公司开发的1-3号房没有出售给曾明生、都蓉，上诉人购买的Ａ-1-1、Ａ-1-9、Ａ-1-10号房怎么又会与一个虚拟的“1-3”号房面积发生重叠？一审判决属于故意篡改法律文书《商品房买卖合同》的内容，以达到袒护安顺住建局违法登记行为，损害上诉人之合法权益的目的。二、关于实体权利的问题。一审法院曲解了贵州省高级人民法院作出的（2017）黔民终953号民事判决第三项，且适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条明显不当。第一，按一审判决的认定，曾明生、都容购买的“1-3房号”是利安公司虚拟的房号，这个“1-3房号”与贵州省安顺市中级人民法院作出的（2016）黔04民初153号民事判决和贵州省高级人民法院审理后作出（2017）黔民终953号民事判决认定的“1-3房号”并不是一个房。第二，贵州省高级人民法院审理后作出（2017）黔民终953号《民事判决书》判决的是上诉人购买的1-1、1-9、1-10号房与曾明生、都容购买的“1-3房号所涉房屋面积重叠部分的内容无效”，并非全部无效，上诉人仍然还有实体权利，一审判决以行政判决书方式认定并剥夺上诉的民事权利，无任何法律依据。第三，《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”这是对不动产更正登记和异议登记的法律规定，而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”是对不动产确权争议中登记的证明力作的规定。本案中，安顺住建局是协助执行人民法院的生效判决，在协助执行中如发现登记有异常，应当严格依照法律规定的程序办理异议登记，无权对民事权益作出确认。三、关于登记问题。首先，安顺住建局协助人民法院执行的是为曾明生、都容购买的“1-3房号”办理《商品房买卖合同》预售合同备案登记，而不是为其办理预售预告登记。适用的法律和规范性文件是《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》，而不是《房屋登记办法》，一审判决将“商品房买卖合同预售登记”与“房屋预售预告登记”混淆。其次，贵州省安顺市中级人民法院作出的（2018）黔04执85号协助执行通知书，要求安顺住建局协助执行的内容是按贵州省高级人民法院作出的（2017）黔民终953号民事判决，即为利安公司与曾明生、都蓉签订的合同编号2011-Ａ-1-3的《商品房买卖合同》办理商品房预售合同备案登记手续，这份合同涉及到的“1-3号房”己备案登记在案外人名下，安顺住建局没有向人民法院提出异议。相反，擅自变更协助执行的内容，被上诉人擅自删除涉案1-9、1-10号房的商品房预售合同备案登记，将两房号合并为1-10Ａ并不在司法协助执行的范围之内，这个擅自变更协助执行内容的行为，被一审判决确认为合法，纯属是对法律的亵渎。最后，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件”。本案中，安顺住建局擅自删除涉案1-9、1-10号房的商品房预售合同备案登记，并将两房号合并为1-10Ａ并不在司法协助执行的范围之内，且对这个行为没有提供证据和所依据的规范性文件证明该行为合法。综上，请求二审法院撤销原判，改判撤销安顺住建局给第三人曾明生、都蓉办理的位于安顺市西秀区的预售合同备案登记。被上诉人安顺住建局二审辩称：本案审理的法律事实是协助执行变更登记行政行为的合法性，而不是生效判决所确认的基本事实。贵州省高级人民法院的生效判决（2017）黔民终953号民事判决已经对房屋重叠问题作出了详细的论述，上诉人所述房屋重叠事实不存在和虚拟房号违背法律事实和客观情况，不应支持。二、上诉人诉称其有实体权利，并认为安顺住建局在协助执行中如发现异议登记有异常，应当严格按照法律规定的程序办理异议登记，无权对民事权益作出确认，与事实不符。且本案是否属于异议登记的范畴，不在本案的审理范围之内。三、上诉人诉称安顺住建局的协助执行登记超过司法协助执行的范围，侵犯其合法权益，没有任何事实和法律依据，不应支持。安顺住建局将1-9、1-10号房屋备案登记撤销是协助执行1-3的前提和应有之义，是一个必经程序。同时，鉴于协助执行通知书上所载明的1-3号房屋编号已被实际占用，为区分且不侵犯其他合法权利人，安顺住建局将协助执行通知书上所载明的1-3编号改为1-10A是在法律规定下的合理变通。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人利安公司二审未提交答辩状。原审第三人曾明生、都蓉辩称：一、上诉人诉称曾明生、都蓉捏造事实提起虚假民事诉讼、导致人民法院作出严重损害上诉人的合法权益以及一审判决故意篡改法律文书《商品房买卖合同》的内容违背事实，不应支持。二、上诉人诉称一审法院曲解了贵州省高级人民法院作出的（2017）黔民终953号民事判决书第三项，且适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条明显不当，与事实不符，不能成立。根据最高人民法院的生效判决，上诉人对1-9、1-10两个合同相应的房屋已无任何实体权利。如果说上诉人仍然还有实体权利的话，该部分实体权利完全在上述合同的重叠部分之外，即在本案之外，与本案完全无关。三、上诉人认为安顺住建局在协助执行中，如发现登记有异常，应当严格按照法律规定的程序办理异议登记，无权对民事权益作出确认，完全是对“异议登记”的误解或曲解，异议登记的提出或者申请主体是民事主体，即利害关系人，而不可能是行政机关，更不可能是主管职能（职权）机关。四、上诉人诉称一审判决将商品房买卖合同预售登记与房屋预售预告登记混淆是错误的。在贵州省高级人民法院作出的判决已依法确认上诉人的三份合同与曾明生、都蓉和利安公司签订的合同重叠部分无效的情况下，安顺住建局协助执行上述生效判决，无疑必须撤销之前上诉人与利安公司签的的三份合同中与曾明、都蓉与利安公司签订合同中相重叠部分的备案登记。安顺住建局在查明实际重叠情况的基础上，为曾明生、都蓉依法办理了案涉的商品房预售合同备案登记，根本没有涉及房屋预告登记。也不存在上诉人所称“擅自变更协助执行的内容”、“擅自删除涉案1-9、1-10号的商品房预售合同备案登记”和将两个房号合并为1-10A“不在司法协助执行的范围之内”的问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。当事人一审提交的证据材料已随案移送本院。经审查，一审判决认证正确，本院予以确认。本院经审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为:本案的争议焦点是安顺住建局撤销登记于顺阳公司名下的1-9、1-10号商品房预售合同备案登记，以编号1-10A登记于第三人曾明生、都蓉名下的行政行为是否合法。《房屋登记办法》第八十条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”本案中，贵州省高级人民法院作出的（2017）黔民终953号生效民事判决已确认：“安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司于2013年10月28日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号2013-A-1-1、2013-A-1-9、2013-A-1-10）与曾明生、都蓉于2012年10月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2011-A-1-3）所涉房屋面积重叠部分的内容无效（重叠面积以测绘部门最终认定的面积为准）”，该生效判决足以确认登记于顺阳公司名下的1-9、1-10号房与曾明生、都蓉于2012年10月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2011-A-1-3）所涉房屋面积重叠部分由第三人曾明生、都蓉享有物权。安顺住建局依据（2018）黔04执85号协助执行通知及（2017）黔民终953号生效民事判决，启动登记变更程序，委托测绘部门，对应实体建筑，确定重叠面积、位置，进而撤销登记于顺阳公司名下的1-9、1-10号商品房预售合同备案，将房屋重叠部分登记于曾明生、都蓉名下，符合法律规定。因编号1-3是2012年曾明生、都蓉购房时暂定的编号，登记机关现已登记的其他房屋存在1-3编号，如果安顺住建局仍以编号1-3进行登记，将与已登记的其他房屋（编号1-3）发生冲突，不利于权利人的区分，可能也会对已登记的1-3号房之其他权利人造成侵权。基于此，安顺住建局在协助人民法院执行时，将房屋重叠部分重新编号为1-10A并登记于曾明生、都蓉夫妇名下的行政行为符合法律规定，也不违背（2017）黔民终953号生效民事判决的精神。因此，安顺住建局撤销登记于顺阳公司名下的1-9、1-10号商品房预售合同备案登记，以编号1-10A登记于第三人曾明生、都蓉名下的行政行为合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖帮华审判员  洪 云审判员  阮素芬二〇一九年十二月二十四日法官助理齐艳书记员汤晓燕