贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔06民终1925号 上诉人（原审被告）：冯飞，男，1975年08月28日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：田小萍，女，1989年11月26日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人：吴旭峰（系田小萍丈夫），男，1987年09月29日出生，苗族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人：刘波，贵州巨合律师事务所律师。 上诉人冯飞因与被上诉人田小萍房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 冯飞上诉请求：一、撤销原判，径直改判驳回田小萍的全部诉讼请求。二、本案一、二审案件诉讼费由田小萍负担。事实与理由：一、冯飞与田小萍的《房屋租赁合同》已于2018年农历11月解除，且冯飞已足额支付合同解除前的租金，冯飞不应承担任何责任，一审判决认定事实错误，应予纠正。2018年3月，冯飞与田小萍签订了《房屋租赁合同》，约定：冯飞承租田小萍位于铜仁市碧江区五寰万货城C区3栋房屋；用作经营性服务使用；合同履行过程中，双方可以协商变更或者解除合同；合同还约定了其他事项。合同签订后，冯飞按约定足额支付了田小萍2018年6月-12月的房屋租金。冯飞装修该租赁房屋时发现：其承租田小萍五寰万货城C区3栋房屋与案外人冯再强房屋的水表互换时，水表户未相互更名，致使租赁房屋水费无法缴纳，至今仍为欠费状态。并且该租赁房屋3-7层（即为冯飞承租田小萍的房屋）无室内楼梯通道，且1-3楼也无通道通向该租赁房屋内，唯一的公共通道（即五户业主公共电梯）也是违法构筑物，并且该电梯（现已拆除）3楼出口仅通向案外人冯再强的房屋内，导致冯飞完全无法正常使用和通行。不仅如此，冯飞于2018年7月将该租赁房屋水表情况、无室内楼梯通道等问题告知田小萍，并提出整改方案，田小萍不但无故拖延、置之不理，还于2018年农历11月告知冯飞该房屋不出租了，要求解除该《房屋租赁合同》，并且将冯飞安排看管装修材料的工人赶出该租赁房屋，对工人说：该房屋不再租给冯飞，要求工人离开该租赁房屋，冯飞当即同意解除该《房屋租赁合同》。自此之后，冯飞从未再占有、使用该房屋，且田小萍在一审中当庭承认：“该房屋是他的，他想赶谁出去就赶谁出去。”由此可见，该《房屋租赁合同》早已于2018年农历11月因冯飞与田小萍一致同意而解除，合同的权利义务同时消灭，冯飞当然不应承担支付租金、违约金等一切合同责任。二、一审法院认为冯飞不享有解除合同的权利，属适用法律错误。根据《合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”就本案而言，冯飞按约定足额支付租金后，该租赁房屋尚存在水表无法使用、无室内楼梯通道及消防通道等一系列问题，冯飞发现后要求田小萍予以整改，田小萍却置之不理，拒绝履行《房屋租赁合同》的义务，导致冯飞无法正常使用该房屋，亦不能实现双方约定的“经营性服务使用”的目的，冯飞完全享有合同解除权。同时，一审法院认为：“冯飞明知拆除涉案电梯后可能存在合同不能履行的情况下，仍积极主张并予以拆除，应承担相应的不利后果。”殊不知，涉案电梯系案外人安仕禄擅自违法改造和搭建，未取得任何规划手续，属违法建筑物，存在严重安全隐患，冯飞主张拆除电梯，恢复步梯是为了消除安全隐患，使全体业主能够正常使用公共通道，且取得了相关部门的同意。并且该租赁房屋的公共消防通道被该违法建筑物（电梯）的电梯井阻断，加之无室内楼梯通道可以通行、水表不能正常缴费使用，导致冯飞无法正常使用该房屋，进而致使合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”该租赁房屋完全不符合《建筑法》、《消防法》关于房屋使用条件的相关规定，导致冯飞无法正常使用该租赁房屋，也使合同经营服务使用之目的无法实现，冯飞作为承租人，当然享有合同解除权。三、退一步说，即使合同未解除，冯飞也不应承担支付租金、违约金等合同责任。首先，根据《合同法》第六十六条之规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”就本案而言，冯飞按约定足额支付田小萍2018年6月至12月的房屋租金，但该租赁房屋尚存在水表无法使用、无室内楼梯通道等一系列问题，冯飞发现后要求田小萍予以整改，田小萍却置之不理，拒绝履行《房屋租赁合同》的义务，导致冯飞无法正常使用该租赁房屋。可见，田小萍违反约定在先，冯飞要求其履行合同约定（即对房屋予以整改）反遭无理拒绝，冯飞完全享有抗辩权，并拒绝履行合同，不予支付租金及违约金。其次，根据《房屋租赁合同》第十一条第二款的约定，冯飞逾期支付租金超过一个月，田小萍即享有解除本合同的权利。若冯飞逾期支付租金，田小萍应及时催告冯飞支付租金并及时行使其合同解除权。然而，2018年12月至其起诉之日已长达9个月之久，田小萍却从未要求冯飞支付租金，也未通知冯飞解除合同，而是长达9个月后才起诉要求冯飞支付租金，明显是田小萍故意扩大损失，根据《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，冯飞不应承担2018年12月之后的租金损失。综上，一审法院认定事实及适用法律均明显错误，恳请二审法院依法查清事实，支持冯飞的上诉请求。 田小萍二审未答辩。 田小萍向一审法院起诉请求：1.判决解除田小萍与冯飞于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判决冯飞支付田小萍租金人民币130137.8元（以下币种均为人民币）；3.判决冯飞支付田小萍律师代理费15000元；4.判决冯飞支付田小萍违约金85638.52元；5.判决冯飞立即将租赁房屋返还田小萍；6.判决冯飞从2019年09月01日起按【1+3%×（当年年份减去2018）】×13106.6元/月向田小萍支付租金，至冯飞将租赁房屋返还田小萍之日止；7.判决本案诉讼费、保全费等费用由冯飞承担。 一审法院认定事实：2018年3月26日，以田小萍为甲方，以冯飞为乙方，签订《房屋租赁合同》，由冯飞承租田小萍位于贵州省铜仁市碧江区伍寰万货城Ｃ区3栋房屋（房产证分别为：铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号），租赁房屋合计建筑面积为923㎡。该《房屋租赁合同》约定：“租赁期限为壹拾伍年，即2018年6月1日起至2033年6月1日止；甲乙双方商定按照标的房屋登记面积计算租金，乙方每半年向甲方支付租赁费用人民币923㎡×14.20×6＝78639.6元，合同履约壹拾伍年后（即2033年6月1日后），乙方年租赁费用上涨3%，即年租金为14.2×（1＋3%×次年数）×923㎡×12月／年元（大写：按甲、乙双方签订的房屋租金计算表）；本合同实行“先交租后使用”方式，乙方每年分两次向甲方支付租赁费用，即每半年交纳一次，每次按甲、乙双方签订的房屋租金表金额÷2对应年数元。第一次交费时间为2018年6月1日，此后支付时间为应付租金之月10日内；若乙方未按合同约定向田小萍支付租金，每逾期一月，乙方应按合同总价款的3%向甲方支付违约金，逾期超过壹月，甲方有权解除本合同；甲、乙双方如一方违反本合同约定，违约方应当向守约方支付相当于合同租金总额3%的违约金以及律师代理费（包含而不限于）等维权费用。”田小萍、冯飞同日签订了《伍寰万货城Ｃ区房屋租金计算表（田小萍）》，约定租金从2018年起每年按3%的标准逐年增长。合同签订后，冯飞仅支付了2018年6月1日至2018年12月1日的租金，2018年12月1日以后的租金冯飞主张因合同已经解除，所以至今未付。现田小萍因履行房屋租赁合同与冯飞发生纠纷起诉，田小萍为此聘请律师支出律师代理费15000元。庭审中，田小萍主张上述《房屋租赁合同》解除时间为2019年8月30日，冯飞主张该合同于2018年11月下旬就已经解除。 另查明，2018年12月，田小萍丈夫吴旭峰与冯飞妻子张小燕等四位业主达成《拆除共同财产声明书》，决定拆除安仕禄原装修时增设的电梯，恢复一致三楼原公共人行通道。后因张小燕反映情况，铜仁市碧江区自然资源局于2019年8月26日作出《铜仁市碧江区自然资源局申请拆除违章建筑私占公用消防通道的回复意见》，认为安仕禄在改造中拆除独立步行楼梯改为电梯和露天公共通道搭建的棚屋未向规划主管部门办理规划手续，属于擅自违法改造和搭建，并提出处理意见及建议：拆除电梯井恢复独立步行楼梯间和拆除露天公共通道搭建的棚屋，建议业主通过法律程序，由原租赁人安仕禄承担恢复公共设施的相关费用。 本案争议焦点：一、田小萍与冯飞签订的房屋租赁合同是否已经解除以及解除的日期；二、冯飞是否应当返还租赁的房屋、支付田小萍租金以及金额是多少；三、冯飞是否应当承担违约责任及违约金额（违约金计算方法）。现对焦点问题作如下分析： 关于焦点一，庭审中，冯飞主张田小萍在2018年农历11月通过电话方式明确告知冯飞要求解除《房屋租赁合同》，合同已于当时解除，但冯飞提供的证据不足以证明双方已经协商解除合同。同时，冯飞主张承租田小萍房屋与案外人冯再强房屋的水表在互换时，水表户未相互更名，导致冯飞无法正常使用租赁房屋，亦未举证证明，理应承担举证不能的法律后果。另外，原冯飞签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定：“房屋水电管道、设施完好，不存在安全隐患，乙方应当妥善管理房屋，并负责维修。”可见双方在签订合同时对租赁房屋的水电管道、设施完好均表示认可，不存在无法使用租赁房屋的事实，冯飞的辩解不能成立，不予支持。 冯飞还主张其租赁的3-7层房屋无室内楼梯通道，且1-3楼也无其他通道，公用电梯被拆除后未恢复步梯通道，导致租赁合同无法继续履行。经一审法院现场勘查，涉案租赁房屋并非无楼梯通道可以通行，相反涉案电梯是在冯飞方主张下才拆除的，即拆除电梯系冯飞方积极追求的结果。本院认为，冯飞在明知拆除涉案电梯后可能存在合同不能履行的情况下，仍积极主张并予以拆除，应承担相应的不利后果。本案中，电梯被拆除且未恢复步梯的事实可能会对租赁房屋产生影响，并不当然导致冯飞无法继续承租房屋，换言之，二者之间并无必然的因果联系。冯飞主张解除合同的权利，取决于冯飞是否享有解除权，本案既不存在因不可抗力导致合同目的不能实现的情形，冯飞也未能举证证明田小萍在履行合同过程中存在违约，故冯飞在本案中不享有解除合同的权利，一审法院对冯飞认为合同已经解除的主张不予支持。 本案中，冯飞仅支付了2018年06月01日至2018年12月01日的租金，2018年12月01日以后的租金至今未付，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及本法第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”冯飞不履行支付租金的义务，田小萍有权解除《房屋租赁合同》，故对田小萍要求解除双方于2018年03月26日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。庭审中，田小萍主张合同解除时间为2019年08月30日，系对自己权利所作出的处分，予以支持。另，从田小萍、冯飞二者利益出发，建议双方先对步梯恢复为宜，尽快处理，避免损失扩大。 关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案《房屋租赁合同》已于2019年08月30日解除，且冯飞未举证证明已将涉案租赁房屋交付给田小萍，故田小萍主张冯飞立即返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案《房屋租赁合同》虽已解除，合同双方权利义务终止，但《房屋租赁合同》中租金计算表约定租金从2018年起每年按3%的标准逐年增长的租金计算标准，作为合同的结算和清理条款并未因此失去效力。田小萍主张冯飞从2019年09月01日起按【1+3%×（当年年份减去2018）】×13106.6元/月向田小萍支付租金明显过高，不予支持。冯飞应从2019年09月01日起以《伍寰万货城C区房屋租金计算表（田小萍）》确定的租金按每年3%逐年增长的标准向田小萍支付房屋占用期间的租金，支付至冯飞将租赁房屋返还田小萍之日止。 另，根据《房屋租赁合同》约定：“甲乙双方商定按照标的房屋登记面积计算租金，乙方每半年向甲方支付租赁费用人民币923㎡×14.20×6=78639.6元，合同履约壹拾伍年后（即2033年06月01日后），乙方年租赁费用上涨3%，即年租金为14.2×（1+3%×次年数）×923㎡×12月／年元（大写：按甲、乙双方签订的房屋租金计算表）。”同时，田小萍、冯飞签订的《伍寰万货城C区房屋租金计算表（田小萍）》，约定租金从2018年起每年按3%的标准逐年增长。2018年12月01日至2019年01月01日止期间的租金为：923㎡×14.2元/㎡×1月=13106.6元。2019年01月01日至2019年08月30日止期间的租金为：923㎡×14.626元/㎡×8月=107998.38元。因此，2018年12月01日至2019年08月30日止期间的租金为121104.98元（13106.6元+107998.38元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一审法院认为，合同解除时间为2019年08月30日，冯飞未支付2018年12月01日至2019年08月30日止期间的租金，已构成违约，应当承担继续支付租金的违约责任。田小萍主张冯飞支付田小萍租金130137.8元，一审法院对其超出部分不予支持，未超出部分121104.98元予以支持。 关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及该法第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《房屋租赁合同》约定：“甲、乙双方如一方违反本合同约定，违约方应当向守约方支付相当于合同租金总额3%的违约金以及律师代理费（包含而不限于）等维权费用。”本案合同租金总额为2854617.48元，约定的违约金为：2854617.48元×3%=85638.52元。田小萍主张冯飞支付违约金85638.52元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。同时，《房屋租赁合同》约定违约方应支付守约方律师代理费等维权费用，故对田小萍主张冯飞支付律师代理费15000元的诉讼请求予以支持。 另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”田小萍诉讼请求金额为230776元，已减半收取案件受理费2381元，本院支持田小萍诉讼请求金额为221743.5元，应收取案件受理费2313元，请求未获支持部分案件受理费68元。因此本案案件受理费，应由田小萍负担68元，由冯飞负担2313元。田小萍主张冯飞承担本案保全费，但未举证证明，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定，判决：一、解除田小萍与冯飞于2018年03月26日签订的《房屋租赁合同》（该合同已于2019年08月30日解除）；二、冯飞于判决发生法律效力之日起十日内支付田小萍房屋租金121104.98元、违约金85638.52元、律师代理费15000元，合计221743.5元；三、冯飞于判决发生法律效力之日起十日内向田小萍返还本案租赁房屋（房产证分别为：铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号）；四、冯飞从2019年09月01日起以《伍寰万货城Ｃ区房屋租金计算表（田小萍）》确定的租金按每年3%逐年增长的标准向田小萍支付房屋占用期间的费用，支付至房屋返还之日止；五、驳回田小萍的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取人民币2381元，应由田小萍负担68元，由冯飞负担2313元。 二审中，冯飞提交了伍寰万货城C区设计施工图，拟证明田小萍出租的房屋改变了原设计，不能正常使用，不符合承租条件。田小萍质证称，对其真实性无异议，但是出租房屋结构变更不是田小萍改变的，而是原来的承租人安仕禄改变的，且冯飞对该改变是知情的，对证明目的不认可。本院审查认为，田小萍认可该图纸真实性，但因冯飞本人房屋同在该幢楼，之前冯飞将其所有房屋与田小萍共同出租给案外人安仕禄，安仕禄对房屋进行了改造，其知情，故对其证明目的不予采信。 二审查明的事实与一审法院认定事实无异，依法予以确认。 另查明：田小萍出租的房屋与冯飞、案外人冯再强的房屋在一幢楼。沿火车站往南岳方向，田小萍的房屋靠火车站方向。其房屋底层有一楼道向上通往其所在楼层，但在三楼，该楼道已被占用改为房间，再向前有一通道向上通往田小萍楼层，该通道曾是步梯，后被改为电梯（已拆除），再往前靠南岳方向有通道上三楼。 本院认为，本案争议的焦点在于：一是冯飞与田小萍解除合同的具体时间是什么时候；二是冯飞是否应当支付案涉房屋的租金、违约金。 关于焦点一，冯飞称其因承租房屋无室内楼梯通道，且1-3楼也无通道通向该租赁房屋内，唯一的公共通道电梯（即五户业主共用）也是违法建筑，且已拆除。3楼出口仅通向案外人冯再强的房屋内，导致冯飞不能正常使用和通行。冯飞告知田小萍要求整改，田小萍未予理会。田小萍于2018年农历11月告知冯飞房屋不出租了，冯飞也同意退租。双方于2018年11月一致同意解除合同。但因冯飞其未提交相应证据证明其陈述的内容客观真实，故对其主张依法不予支持。一审法院以一审庭审时田小萍确认的解除合同时间为2019年8月30日作为合同解除时间，并无不当，故对冯飞的主张依法不予支持。 关于焦点二，从出租房屋的现状看，田小萍出租房屋的左边有通道，已被改为房间，不能再从该通道继续上楼，中间的通道也因原承租人改造为电梯后被拆除不能通行，虽尚有另外通道可以通行，但作为经营用房，现有状况要实现租赁使用用途，确有困难。田小萍房屋原承租人改变通道，违反了《建筑法》、《消防法》相关房屋使用规定，但冯飞在承租前是知晓的，该通道的是否恢复以及由谁恢复双方对此并无约定，故冯飞以田小萍违反《中华人民共和国合同法》第九十四条主张合同解除于法无据。且冯飞也没有证据证明其行使了合同解除权，已将案涉房屋返还给田小萍。故其应当按照与田小萍的约定支付合同解除前出租房屋的租金。因冯飞未按照《房屋租赁合同》约定悉数支付租金，其应按《房屋租赁合同》第十一条第二款：“若乙方（冯飞）未按本合同约定向甲方（田小萍）支付租金，每逾期一月，乙方应按合同总价的3%向甲方支付违约金。”的约定支付违约金，故一审法院判决冯飞承担违约金和合同解除前的租金并无不当。 综上，冯飞的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4626元，由冯飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 静 审判员 王永生 审判员 倪庆飚 二〇一九年十二月十九日 法官助理罗依婷 书记员罗盼