贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0123民初2257号原告：蒋久合，男，1967年10月03日出生，汉族，住贵州省息烽县。原告：许燕，女，1975年12月01日出生，汉族，住贵州省修文县。共同委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。被告：贵州恒康房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县久长镇修开东路。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄锟，贵州贵翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹仕梅，贵州贵翔律师事务所律师。原告蒋久合、许燕与被告贵州恒康房地产开发有限公司（以下简称贵州恒康房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年09月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋久合、许燕的共同委托诉讼代理人秦碧，被告贵州恒康房开公司的委托诉讼代理人黄锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋久合、许燕共同向本院提出诉讼请求：被告支付二原告逾期提供办理商品房转移登记的有关文件的违约金，以已支付的购房款为基数，从2017年03月31日起计算至被告向原告提供办理商品房转移登记的有关文件之日止，按照日0.1‰的标准进行计算。事实和理由：2015年07月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买位于贵州省××镇“小城镇商业综合体”XX号房屋，房屋总价为245853.00元，合同约定2017年03月30日前被告向二原告提交办理商品房转移登记的有关文件。但至今被告仍未向二原告提交办理商品房转移登记的有关文件。二原告多次找被告协商未果，故二原告诉至法院，请求支持如前诉请。被告贵州恒康房开公司辩称，1.对二原告与我公司签订商品房买卖合同及二原告支付购房款的事实无异议；2.我公司是尚未向二原告提交办理商品房转移登记的有关文件，但无法提交的原因系XX铁路修建导致占用涉案项目的部分土地，由此导致该项目原有土地界限和规划需要重新勘界和办理相关手续，故逾期交付存在不可抗力，我公司不应承担违约金，故请法院驳回二原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二原告提交的《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《收款收据》、《住房公积金借款合同》、《收据》、《贵阳住房公积金贷款支付凭证》、《房屋记载表》、《筑房网备案登记情况表》，经庭审质证，被告无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提交的《情况说明》，经庭审质证，原告无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年07月28日，二原告向被告支付购房款55853.00元。2016年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告位于贵州省××镇“小城镇商业综合体”的X栋X单元X层X号房屋一套，建筑面积为104.42平方米，房屋总价款为245853.00元，另合同载明：“……第二十二条房屋登记……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期起/以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。……”。被告为二原告办理了商品房预售合同备案登记，登记上明确的涉案工程竣工时间为2016年03月30日，交房时间为2016年04月30日。2017年01月09日，二原告向被告支付购房款50000.00元，2017年08月30日，原告蒋久合通过住房公积金贷款方式向被告支付购房款140000.00元。2019年11月04日，修文县XX镇人民政府出具《情况说明》一份，载明：“兹有贵州恒康房地产开发有限公司2015年2月开工建设的“修文县XX镇小城镇商业综合体”项目，在2018年4月因与该项目相邻的XX铁路跨桥引线工程年久失修形成公共安全隐患。政府为此占用该项目部分土地进行桥梁引线道路迁改，由此导致该项目原有土地界限和规划需要重新勘界和办理相关手续，现相关工作正在办理过程中”。原、被告均认可涉案房屋实际交房时间为2017年05月17日，被告尚未向二原告提供办理商品房转移登记的有关文件，涉案项目分一期、二期，本案涉案房屋系该项目一期工程。原、被告均认可被告向二原告提供的办理商品房转移登记的有关文书系指房屋移交证书、房屋分层分户平面图、购房发票、房屋所有权转移登记表。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。二原告已按照约定向被告支付房屋价款，被告应按照约定时间将房屋交付给二原告，并向二原告提供办理商品房转移登记的有关文件。原、被告虽未明确约定被告向二原告交付办理商品房转移登记的有关文件的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，由于签订《商品房买卖合同》时涉案房屋已经建成，但在合同订立之日起九十日，被告仍未向二原告提供办理商品房转移登记的有关文件，双方也未在合同中明确约定违约金计算方式，现二原告主张从2017年03月31日开始按照日0.1‰的标准计算逾期提供办理商品房转移登记有关文件的违约金，本院予以支持。由于被告现在尚未向二原告提供办理商品房转移登记的有关文件，结合二原告支付购房款的情况，对二原告主张的逾期提供办理商品房转移登记有关文件的违约金，本院支持从2017年03月31日起至2017年08月30日止，以已支付的购房款105853.00元为基数，按照日0.1‰的标准进行计算，从2017年08月31日起至被告向二原告提供办理商品房转移登记有关文件并通知二原告之日止，以已支付的购房款245853.00元为基数，按照日0.1‰的标准进行计算。关于被告提出涉案房屋系因为不可抗力导致无法提供办理商品房转移登记有关文件的主张，因涉案项目被政府占用部分土地系在被告违约之后即2018年04月，这时候涉案房屋已经建成并交付二原告，现被告也未提供其余相关行政职能部门提供的证据证明政府占用部分土地影响被告为二原告等第一期业主提供办理商品房转移登记有关文件，故对被告的该项抗辩主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：一、被告贵州恒康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蒋久合、许燕支付逾期提供办理商品房转移登记有关文件的违约金（从2017年03月31日起至2017年08月30日止，以购房款105853.00元为基数，按照日0.1‰的标准进行计算；从2017年08月31日起至被告贵州恒康房地产开发有限公司向原告蒋久合、许燕提供办理商品房转移登记有关文件并通知原告蒋久合、许燕之日止，以购房款245853.00元为基数，按照日0.1‰的标准进行计算）；二、驳回原告蒋久合、许燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352.00元，减半收取计176.00元，保全费241.00元，共计417.00元，由原告蒋久合、许燕负担27.00元，被告贵州恒康房地产开发有限公司负担390.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘安琪二〇一九年十二月二十九日法官助理谢仕成书记员王俊