安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初4275号 原告：来安裕泰房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区高新路8号，统一社会信用代码91341122MA2RA83X0U。 法定代表人：赵威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:袁丹华，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人:杨微薇，女，该公司工作人员。 被告：王雨倩，女，1993年8月23号生，汉族，销售员，住江苏省淮安市洪泽区。 原告来安裕泰房地产开发有限公司（以下简称来安裕泰房地产公司）与被告王雨倩商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告来安裕泰房地产公司的委托诉讼代理人袁丹华、被告王雨倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 来安裕泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与王雨倩于2018年9月14日签订的《来安县商品房预售合同》；2.判令王雨倩配合其办理撤销备案合同登记手续；3.判令王雨倩向其支付违约金104408.50元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月14日，其与王雨倩签订了《来安县商品房预售合同》，约定王雨倩购买其开发的来安县汊河新区长江大街西侧99号珑玺印象2幢1601室商品房，合同总价1044085元，首付214085元，在2018年9月12日前付清83万元。付款期满后，经多次催告，王雨倩至今未付清购房款。按照合同约定，在买卖合同备案后60日内未付清房款的，其有权解除合同，如未能付清房款是买受人自身原因导致的，其并有权按房屋总价款的10%收取违约金。现其要求解除合同、买受人支付违约金。 王雨倩辩称，1.其没有付清购房款的原因是银行按揭贷款没有办下来，而银行没有审批贷款的责任不在于其，银行是原告指定的，办理贷款的具体事项是原告负责处理，其只是配合原告办理，其分别于2018年11月23日和2018年12月27日两次按原告要求提供了办理贷款的资料，在其多次催问后，原告却在2019年5月21日告知其需要更换银行，其在等待中却受到了原告起诉的消息。购房合同是原告提供的格式合同，合同约定由原告指定银行办理贷款，却又同时规定贷款不被审批的责任由购房人承担，显示公平。2.即使合同解除，原告没有实际损失，不存在支付违约金的基础。3.其同意解除合同，但要求原告退还已付房款，并赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：2018年9月14日，来安裕泰房地产公司为甲方与王雨倩为乙方签订一份《来安县商品房预售合同》及《补充条款》，约定王雨倩购买来安裕泰房地产公司开发的位于来安县汊河新区，建筑面积108.76平方米，每平方米5099.90元，总房款554665元，房屋全装修总价1044085元，乙方于2018年8月13日支付房款214085元，于2018年9月12日前支付房款83万元。如乙方未按约定时间付款，应按日万分之二计算违约金，自约定付款期限的第二天计算至实际付款之日；如非出卖人原因导致乙方应付的剩余购房款于合同备案后满60日仍未能到账的，出卖人可单方面解除合同，如未能到账系乙方自身原因导致的，甲方还有权向乙方收取房款总价10%的违约金;甲方在乙方配合其撤销合同备案登记后60日内将已付房款扣除违约金后退还乙方。《补充条款》约定，乙方于签订合同当日办理银行按揭签约手续，并向银行、住房公积金管理中心或其指定的代办机构提交办理贷款所需的全部资料及费用。若贷款机构要求乙方补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率，乙方应在7日内照办，甲方不负有任何义务确保贷款机构会批准乙方的贷款申请。合同签订后，王雨倩向来安裕泰房地产公司支付首付款214085元后，选择了向光大银行申请按揭贷款，因王雨倩及其丈夫名下有银行贷款未结清，来安裕泰房地产公司于2018年11月和12月先后两次通知王雨倩补充提供申请贷款资料，在王雨倩补齐资料后，来安裕泰房地产公司于2019年5月21日告知王雨倩，因光大银行贷款额度收紧，其贷款申请未获批准，要求王雨倩更换贷款银行，王雨倩未更换，也未支付剩余购房款，来安裕泰房地产公司于2019年11月1日提起诉讼。 另查明，案涉合同于2018年9月17日在来安县国土资源和房产管理局办理了合同备案。审理中，王雨倩认可案涉房屋的价格已经下跌了。 上述事实，有来安裕泰房地产公司委托诉讼代理人当事人的陈述，及其提交的《来安县商品房买卖合同》及《补充条款》，王雨倩提交的微信聊天记录一组等证据在卷佐证。 本院认为，来安裕泰房地产公司与王雨倩签订的《来安县商品房预售合同》及《补充条款》，是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现因王雨倩的按揭贷款申请未获批准，导致其未能付清购房款，来安裕泰房地产公司要求解除合同，王雨倩表示同意，故对来安裕泰房地产公司要求解除合同、王雨倩协助其办理撤销合同备案登记的诉请予以支持。依照法律规定，合同解除后原合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。王雨倩因其及其丈夫名下有贷款未能及时结清，导致按揭贷款审核通过迟延，后又因银行贷款额度受限而未获批准，因此，王雨倩的按揭贷款未获审批既有其主观过错，也有其签订合同时难以预料的因素，尽管双方约定，如因王雨倩违约，来安县裕泰房地产公司解除合同，王雨倩应按总房款的10%支付违约金，但王雨倩的违约存在签订合同时难以预料的因素，如要求王雨倩对其未能付清购房款承担全部的违约责任有失公平，根据双方合同的履行情况、过错程度、利息损失、房屋销售成本及案涉房屋价格变化等因素，本院酌定王雨倩按房屋总价款的7%向来安裕泰房地产公司支付违约金，即应向来安裕泰房地产公司支付违约金73085.95元（1044085元×7%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告来安裕泰房地产开发有限公司和被告王雨倩于2018年9月14日签订的《来安县商品房预售合同》及《补充条款》于本判决生效之日解除； 二、被告王雨倩在本判决生效后十日内配合原告来安裕泰房地产开发有限公司办理购房合同备案登记注销手续； 三、被告王雨倩于判决生效后十日内向原告来安裕泰房地产开发有限公司支付违约金73085.95元； 四、驳回原告来安裕泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2628元，减半收取1314元，由原告来安裕泰房地产开发有限公司负担314元，被告王雨倩负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  林如江 二〇一九年十二月三十日 法官助理郭正卿 代理书记员  王家杰 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。