西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初7958号 原告：李忠惠，男，汉族，1969年1月10日出生，住西安市雁塔区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被告：王静柔，女，汉族，1996年11月10日出生，籍住青海省，现住西安市雁塔区，身份证号码：340XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪萍，陕西百望律师事务所律师。 被告：西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区以西、科技路以北、中建国熙台5幢1单元-1层1F116号。 法定代表人：王慧，该公司总经理。 委托代理人：归少卫，男，汉族，1990年9月2日出生，籍住陕西省乾县，现住西安市长安区，系该公司员工。 原告李忠惠与被告王静柔、西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司（以下简称西安沅熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李忠惠及其委托诉讼代理人南溪,被告王静柔的委托代理人余日升、李雪萍，被告西安沅熙公司的委托诉讼代理人归少卫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李忠惠诉称：2017年3月17日，经被告二西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司居某甲介绍，原告与被告一王静柔、被告二签订《房产买卖合同》，合同约定，原告将位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋出卖给被告王静柔，房屋面积81.6平方米，房屋总价655000元；合同生效之日被告王静柔向李忠惠支付定金150000元；剩余500000元房款双方约定以银行贷款方式支付；被告在领取新的《房屋所有权证》后将相关资料交由银行办理按揭贷款。合同签订当日，买方支付卖方首付款15万元整，该房屋大证7月31日下来之后中介公司一个月内办好房产证加急。合同签订当日，后续等证期间由于卖方本人的经济纠纷所影响到该房屋，买方不承担责任，所有责任由卖方承担。该房屋买卖合同签署时，原被告三方均知晓该项目未办理大证，也未办理涉案房屋的不动产权证书。为此，被告二承诺涉案项目的大证将于2017年7月31日前办理完毕，该公司将在一个月内加急办理完房屋产证。但要求原告支付加急办证费用5000元。为此，原被告三方签署了上述协议。合同签署之后，被告王静柔向原告支付首付款155000元；原告向居某乙支付加急办证费用5000元。2017年4月18日，西安市人民政府下发市政发（2017）23号《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见规定，在住房限购区域内购买的商品房及二手住房，需要取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。2017年6月28日，西安市政府发布（2017）59号《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，通知第二条明确规定:自本通知下发之日起，在住房限购区内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。涉案房屋处于限购区域范围且至今未能取得不动产权证书，不具备交易条件。被告王静柔户籍地在青海省，不具备购房资格。此外，由于被告西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司承诺加急办理房产证的义务迟迟未能履行，自2017年7月起，原告多次找被告西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司催促此事。后经原告了解，因开发商陕西希望鱼化置业有限公司土地规划和审批存在问题，涉案11号楼占有的土地属于商业用地至今无法变更为住宅用地，且涉及司法查封，涉案房屋无法办理相关权证。此后，被告西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司明确表示目前无法办理涉案房屋产证。原告多次找两被告协商此事，希望对原合同进行变更，但三方未协商一致。综上，原告方认为，原被告三方签署的协议合法有效，对各方具有约束力。被告西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司按照合同约定办理产证是本合同履行的基础和先决条件，现被告西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司虽经过了多种努力，但仍然不能履行合同约定的办证义务，已构成违约，并导致合同实际上无法继续执行。此外，在等待办证期间，因西安市房地产新政的发布，被告王静柔不具备新政后的购房资格，涉案房屋因未办理产证也不符合交易条件，双方合同客观上也无法继续履行。自2017年3月签署协议至今，历时近两年，涉案房屋既无法使用、也无法交易且在合理期限内依然不具备交易条件。故请求法院判令：1、解除原告与两被告签署的《房屋买卖合同》。2、本案诉讼费用由被告二承担。 被告王静柔辩称，合同并不存在解除的事由。《房产买卖合同》是三方在协商一致基础之上，自愿达成的真实意思表示，合法有效，应当得到遵守履行，并不存在《合同法》第九十四条规定的解除事由。合同存在继续履行的可能及必要，应当继续履行。涉案房屋在开发企业预售项目可售楼幢范围之类，具备交易资质，已完成网签及合同登记备案，交易状态显示良好，且据王静柔自开发商和物业公司处了解的情况得知涉案房屋所在小区房产证正在陆续正常办理过程中，不存在无法正常交易的事由。市政府发布的关于房产买卖方面的政策性调整，在合同签订之处根本无法预见，且该政策仅涉及本次交易时间及方式的略微调整，并不产生实质上阻却合同继续履行的效果。王静柔已经实际居住涉案房屋并进行装修，维持现状为宜。综上，合同不存在任何解除事由，有继续履行的可能及必要，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告西安沅熙公司辩称，原被告三方达成一致意见签订的房屋买卖合同，现因房产证问题无法进行下一步交易，后面想了很多办法，也进行了多次沟通，均未达成一致意见。提议让被告先交付剩余房款，待可以办理过户时再进行交易，但被告王静柔不同意，后来又协商进行更名，但因双方协商的付款方式未达成一致意见，导致现在无法进行交易。 经审理查明，2017年3月17日原告李忠惠（卖方）与被告王静柔（买方）、西安沅熙公司（居某甲方）签订《房产买卖合同》，约定，卖方李忠惠将位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（建筑面积81.60㎡，套内面积67.25㎡，毛坯房）出售给买方王静柔。合同价款为655000元。合同生效之日当日，买方向卖方支付定金人民币150000元，剩余房款500000元以银行贷款方式支付。涉案房产现处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起三个工作日内向银行申请提前还贷，并于银行同意还贷日起的60个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并将《房屋所有权证》原件托管于居某甲方作为过户手续之用。合同履行中，如买方未能履行本合同致使本合同不能顺利履行，则已付定金由卖方没收，卖方有权将该物业转让与予任何人；如卖方在签订合同后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须赔偿买方已付定金的双倍金额以弥补买方损失。违约方还需支付居某甲方的双方服务费。因一方违约引起诉讼或仲裁，违约方还需赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等。合同备注约定（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注为准）：合同签订当日，买方支付卖方首付款壹拾伍万元整，该房屋大证7月31日下来之后中介公司一个月内办好房产证加急。合同签订当日，后续等证期间由于卖方本人的经济纠纷所影响到该房屋，买方不承担责任，所有责任由卖方承担。合同签订后，被告王静柔向原告李忠惠缴纳房屋定金150000元。 另查，2017年7月6日，西安市住房保障和房屋管理局发布《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》，在该实施细则中明确，2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。 上述事实，有《房产买卖合同》、购房意向金协议、房产专用收款收据、定金收付书、银行转账回单、银行流水、商品房预售项目公示、商品房买卖合同备案查询、委托代理合同、陕西增值税普通发票、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为本案的定案依据。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告李忠惠与被告王静柔及被告西安沅熙公司签订的《房产买卖合同》系三方真实意思表示，合法有效。内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”。原告李忠惠已经按照房屋买卖合同约定向被告王静柔交付了涉案房屋，原告李忠惠称其名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋不能办理房产证，但不能办理房产证原被告未将此种情况约定为解除合同的条件，故该事实理由不属于约定及法定解除的情形，且原被告2017年3月17日签订房屋买卖合同，被告王静柔已经向原告交付了房屋定金，原被告签订的房屋买卖合同不受限购政策的影响，双方应按照合同约定履行各自义务，故对原告李忠惠请求解除其与被告王静柔及西安沅熙公司于2017年3月17日日签订的《房屋买卖合同》的请求，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李忠惠的诉讼请求。 本案案件受理费10350元，由原告自行承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  卢 帆 审 判 员  王万民 人民陪审员  王喜花 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  史丽娜