山东省利津县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0522民初2108号原告：舒丽萍，女，1956年11月12日出生，汉族，现住东营区。原告：李书庆，男，1957年7月5日出生，汉族，现住东营区。两原告委托诉讼代理人：张小涛，山东德衡（东营）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：李亚清，山东德衡（东营）律师事务所律师。被告：陈爱国，男，1979年9月26日出生，汉族，现住利津县。委托诉讼代理人：胡军，山东津城律师事务所律师。第三人：单保民，男，1968年4月18日出生，汉族，现住东营区。原告舒丽萍、李书庆与被告陈爱国、第三人单保民案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舒丽萍及其委托诉讼代理人张小涛、被告陈爱国的委托诉讼代理人胡军到庭参加诉讼，第三人单保民经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。舒丽萍、李书庆向本院提出诉讼请求：1.不得执行舒丽萍、李书庆位于东营区房屋；2.依法确认东营区房屋归舒丽萍、李书庆所有；3.诉讼费由陈爱国承担。事实和理由:在利津县人民法院执行陈爱国与单保民追偿权纠纷一案中，舒丽萍、李书庆对执行的单保民名下位于东营市房屋提出了书面异议，请求停止对该房屋执行并解除对该房屋的查封。舒丽萍、李书庆于2018年11月14日收到（2018）鲁0522执异30号执行裁定书，裁定驳回了舒丽萍、李书庆的异议请求。舒丽萍、李书庆认为：1.两人与单保民于2011年10月7日签订《房屋买卖合同》购买涉案房产，该合同合法有效且在利津县法院查封之前；2.舒丽萍、李书庆全额履行了支付房款的义务；3.舒丽萍、李书庆在利津县法院查封前已经合法占有该房屋；4.未办理产权登记并非是由于舒丽萍、李书庆的原因。以上条件完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。综上，舒丽萍、李书庆为维护自身合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。诉讼过程中，舒丽萍、李书庆申请撤回第2项诉讼请求。陈爱国辩称，舒丽萍、李书庆的请求事项因缺乏事实证据和法律依据，不应得到支持。1.舒丽萍、李书庆称与单保民于2011年10月7日签订《房屋买卖合同》购买涉案房产，该合同合法有效是错误的，因为陈爱国对合同的真实性有异议，是否是在当时签订的合同、是否是当事人本人亲笔签字，陈爱国申请对该合同进行司法鉴定；2.舒丽萍、李书庆是否全额履行支付房款义务不能确定；3.舒丽萍、李书庆不能证明在法院查封之前已经合法占有该房屋，相反，在（2018）鲁0522执异30号执行异议听证中，其自述住址是东营区，这说明两人在提出执行异议时还居住于东营区，能够说明两人在法院查封之前并未占有本案争议房屋；4.涉案房屋未办理产权登记过户手续，现仍登记在单保民名下，舒丽萍、李书庆不能证明不是其原因未办理产权登记，相反在其提交的《房屋买卖合同》中第八条约定：“…上述房产暂时不能办理过户手续，待锦苑二区住宅统一过户时，三个月之内双方到胜利油田交易管理部门办理上述房产过户手续…”，时至今日，舒丽萍、李书庆不能证明该房屋不能办理产权登记的原因为何。综上，舒丽萍、李书庆的诉讼请求缺乏事实证据,不应得到支持，请求依法驳回其诉讼请求。单保民未发表意见。本案的争议焦点为：舒丽萍、李书庆就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。舒丽萍、李书庆为证明其主张提交以下证据：1、（2018）鲁0522执异30号执行裁定书一份，用以证明陈爱国与单保民追偿权纠纷一案，舒丽萍、李书庆对法院执行的单保民名下位于东营市房产提出执行异议申请，请求停止对该房屋的执行并解除查封，利津县法院作出裁定驳回了异议请求，故舒丽萍、李书庆提出本案执行异议之诉。2、《房屋买卖合同》一份、证明两份、东营区天居房产代理服务部营业执照复印件一份、杨红霞身份证复印件一份、房屋中介代理收据一份，用以证明在东营区天居房产代理服务部介绍下，舒丽萍、李书庆与单保民、李秀花于2011年10月7日签订合同购买涉案房屋，该签订合同时间早于法院对涉案房产的查封时间2018年1月24日。3、工商服务业统一收款收据10份（水、电、天然气、物业费）、工商服务业统一收款收据一份（装修款收据）、东营区祥瑞木门、东营开发区鑫怡陶瓷店、东营区东城洪玲门业总汇出具的证明各一份,用以证明涉案房屋交付后，当时为毛坯房，舒丽萍、李书庆进行了装修装饰后一直在此居住，并交纳水、电、物业等费用，两人在法院查封涉案房屋前已合法占有了该房屋。另外，在（2018）鲁0522执异30号案件听证中单保民也提交了当时房屋交接的证据。4、中国农业银行银行卡取款业务回单一份、中国银行客户回单一份、中国银行历史交易明细清单一份、收条三份，用以证明舒丽萍、李书庆已支付《房屋买卖合同》约定的全部价款。另外说明：涉案房屋大约于2012年办理的产权登记，该房屋所有权证书由胜利油田管理局统一办理，至今该证书仍然由胜利油田管理局住房交易中心保管，出卖人无法取得，所以无法将涉案房屋过户给舒丽萍、李书庆。因此该房屋并非因买方原因未办理过户登记。5、舒丽萍与郑桂芹签订的《房屋买卖合同》一份、中国银行交易凭证两份，用以证明在东营区天居房产代理服务部的介绍下，舒丽萍、李书庆将其所有的位于东营区产出卖给郑桂芹，所得价款用于购买本案诉争房产。并称，该小区已能够办理房产登记，双方于2019年10月份完成了产权登记，该房产现登记于郑桂芹名下。6、网络购物（淘宝）电子信息打印件十份，并提交手机原件予以核实，用以证明舒丽萍、李书庆购买涉案房屋后实际在此居住，淘宝购物信息显示的收货地址即为本案诉争房屋。经质证，陈爱国认为，对证据1的真实性无异议，该执行裁定书显示舒丽萍、李书庆的居住地是东营区，而非涉案房产。对证据2中的《房屋买卖合同》真实性有异议，对书写时间是否是在2011年10月7日及是否是当事人本人书写有异议；对两份证明真实性有异议，该两份证明属于证人证言，杨红霞应作为证人出庭接受询问，因其未出庭，故该证明不能作为认定案件事实的证据，且如果房产中介机构参与了居间介绍行为，仅能证明房产的买卖情况，而不能证明房产是否交付、居住及购房款是否付清的情况；对东营区天居房产代理服务部营业执照复印件真实性无异议，但该证据显示公司登记时间在2011年11月26日，而《房屋买卖合同》显示时间为2011年10月7日，故在合同形成时该公司并不存在，同时也能证明杨红霞出具的两份证明是虚假的；对收款收据真实性有异议，该证据并非正式发票，且2011年10月7日该服务部并不存在。对证据3中的装修费票据真实性有异议，该收据并非正式发票，亦不能证明该费用用于涉案房产；十份收款收据中载明的信息均为单保民，不能达到其证明目的；对东营区祥瑞木门、东营开发区鑫怡陶瓷店、东营区东城洪玲门业总汇出具的三份证明真实性有异议。对证据4中的中国农业银行银行卡取款业务回单、中国银行客户回单、中国银行历史交易明细清单真实性无异议，但不能证明系向单保民支付的购房款，不排除双方之间存在其他业务往来的可能性，且合同约定2011年11月15日前支付购房款64万元，而该证据显示转账时间在2011年11月16日；对三份收据真实性有异议，书写时间是否是出具收条时间不能确定，50000元购房定金的收条无银行转账予以印证，且2012年11月28日出具的10000元收条，按合同约定该10000元在房屋过户时付清，但房产并未过户，买方为何支付该10000元尾款。对证据5中的《房屋买卖合同》真实性有异议，该证据原告在第一次庭审中并未提交，且合同当事人签字时间不能认定，房屋中介东营区天居房地产代理当时并未成立；银行交易凭证不能证实所支付的系购房款。对证据6真实性有异议，该购物信息显示收货地址为东营区锦苑二区114号楼，不能证明为涉案房屋。诉讼过程中，陈爱国申请对证据2中的《房屋买卖合同》及2011年10月7日（50000元定金）收条的形成时间进行司法鉴定，经本院依法委托，广东南天司法鉴定所于2019年12月4日出具《司法鉴定意见书》一份，认定《房屋买卖合同》中单保民、舒丽萍、李娜的签名字迹与2011年10月7日收条的手写字迹均形成于2011年第四季度前后。本院对上述争议证据分析认定如下：一、证据1中（2018）鲁0522执异30号执行裁定书是本院依法定程序作出，双方当事人均无异议，予以认定。二、证据2中的《房屋买卖合同》系由舒丽萍、李书庆与单保民、李秀花签订，载明签订日期为2011年10月7日，且经司法鉴定确定该合同中当事人签字形成于2011年第四季度前后，结合证据4中银行交易凭证显示的款项支付时间，能够确定该《房屋买卖合同》的真实性；证据2中的证明两份，载明系由东营区天居房地产代理出具，经手人为杨红霞，该两份证明内容为涉案房屋款项支付情况及房屋交付情况，从形式上看，应为证人证言，证人应出庭接受询问，故该两份证明不能达到原告的证明目的；《房屋买卖合同》中房屋中介东营区天居房地产代理作为丙方在合同上盖章，李娜作为该房屋中介经手人亦签名捺印，经鉴定李娜的签名亦形成于2011年第四季度前后，由此能够确定房屋中介代理收据的真实性。三、证据3中东营区祥瑞木门、东营开发区鑫怡陶瓷店、东营区东城洪玲门业总汇出具的证明，系证人证言，在证人未出庭接受询问的情况下，该证明的真实性不能确定；水、电、天然气、物业费收费票据载明锦苑二区114号楼1单元501室登记房主为单保民，经本院依法向该小区物业核实，水、电、天然气、物业费无论是由谁交纳，缴费单据载明的均系登记业主的姓名，现舒丽萍、李书庆持有该缴费票据，结合证据6中舒丽萍2014年7-8月份的淘宝网购清单载明的收货地址锦苑二区114号楼，能够认定舒丽萍、李书庆最迟于2014年7月份已实际入住占有涉案房屋。四、证据5舒丽萍与郑桂芹签订的《房屋买卖合同》陈爱国虽不认可其真实性，但结合其内容及舒丽萍的银行交易明细，上述证据能够形成较为完整的证据链条，证实舒丽萍与郑桂芹签订《房屋买卖合同》，将房屋出售后，所得款项用于向单保民支付本案诉争房屋的购房款。通过上述分析认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2011年10月7日，经东营区天居房地产代理居间介绍，舒丽萍、李书庆夫妇与单保民、李秀花夫妇签订《房屋买卖合同》一份，约定舒丽萍、李书庆购买单保民、李秀花位于东营区房屋一处，双方约定房屋总价款650000元，签订合同当日买方支付50000元购房定金，2011年11月15日前支付640000元购房款（含定金），尾款10000元办理过户时一次付清；出卖方应于收到买方支付房款之日将房屋交付买方使用；在双方的交易过程中，丙方东营区天居房地产代理负有协调、监督的责任，合同签订后，由买方支付中介服务费6500元；根据石油管理局现行的住房管理政策，该房产暂时不能办理过户手续，待锦苑二区住宅统一过户时，三个月之内双方到胜利油田房产交易管理部门办理该房地产过户手续。单保民、舒丽萍在合同落款处签名捺印，东营区天居房地产代理、李娜在丙方处盖章、签名。同日，舒丽萍向东营区天居房地产代理支付了6300元中介代理费。签订合同当天，单保民向舒丽萍出具收条一份，载明收到购房定金50000元，2011年11月16日，舒丽萍通过银行转账分两笔向单保民支付购房款590000元，单保民出具了收条。2012年11月28日，单保民再次向舒丽萍出具收到房款10000元的收条。单保民将房屋交付使用后，舒丽萍、李书庆对涉案房屋进行装修并入住，在居住期间，2014年7-8月份舒丽萍通过淘宝网进行网购，所购物品收货地址为涉案的房屋。另查明，涉案房屋登记产权人为单保民、李秀花，登记地址为东营市东营区，房屋产权证号为东房权证东营区第109541号；第109542号。2018年1月23日，陈爱国因与单保民等人的追偿权纠纷一案，申请查封单保民位于东营市东营区产，本院于2018年1月24日作出（2018）鲁0522民初173号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋，查封期限三年。为此，舒丽萍、李书庆提出异议，要求解除查封措施，经审查，本院作出（2018）鲁0522执异30号民事裁定书，裁定驳回了舒丽萍、李书庆的异议请求。在该案审查过程中，单保民称，涉案房屋是其所在单位的政策性分房，对于房屋是否办理产权登记，能否办理买卖过户不清楚。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，涉案房产因单保民所负的金钱债务于2018年1月24日被本院依法查封，而舒丽萍、李书庆于2011年10月7日与单保民签订《房屋买卖合同》，发生于在本院查封之前；其次，舒丽萍持有涉案房屋2013年水、天然气、物业费等缴费单据，且舒丽萍2014年7-8月份的网购收货地址为涉案房屋，由此可以确认，在本院查封之前，舒丽萍、李书庆已实际占有了涉案房屋；第三，舒丽萍、李书庆在签订购房合同后于2011年11月16日通过银行转账向单保民支付590000元款项，且单保民也于签订合同当日出具收到50000元购房定金的收据，于2012年11月28日出具收到10000元的收据，50000元购房定金收据也经司法鉴定确定形成于2011年第四季度左右，故本院能够确认，舒丽萍、李书庆已支付全部购房款项；最后，涉案房产系由胜利油田开发的商品房，因东营市特殊的“油地关系”历史原因，胜利油田开发的房地产在办理房屋产权登记时受“油田房管政策”限制，不能与东营市市场上普遍流通的商品房享受同等的办理房屋产权变更登记的条件，因此，本案中，舒丽萍、李书庆未办理过户登记是有其合理的客观理由的，可以认为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的条件。综上，舒丽萍、李书庆的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且陈爱国对单保民享有的系一般金钱债权，而舒丽萍、李书庆所享有的系物权期待权，从性质上应优先于一般金钱债权，因此舒丽萍、李书庆享有足以排除案涉房产强制执行的民事权益，其要求排除对涉案房产的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行位于东营市的房产（产权证号：东房权证东营区第109541号；第109542号）。案件受理费10300元，由陈爱国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状五份，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  陈翠霞人民陪审员  陈炳坦人民陪审员  王新军二〇一九年十二月二十五日书 记 员  崔冰心