广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初16983号原告：方永春，男，1984年4月9日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：陈柏泉，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：张狮岭，广东洋三律师事务所实习律师。被告：中山市香珠房地产开发有限公司，住广东省中山市三乡镇文昌西路13号首层3卡，统一社会信用码91442000MA4WKAOW17。法定代表人：甘晓杰。委托诉讼代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。原告方永春诉被告中山市香珠房地产开发有限公司（以下简称香珠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告方永春及其委托诉讼代理人陈柏泉、张狮岭，被告香珠公司委托诉讼代理人谢万雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方永春向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付逾期办理产权证的违约金（违约金按已付购房款的万分之四按日从逾期之日（即2018年8月6日）起计至办理好涉诉房屋的不动产权证时（即2019年2月28日）止，共逾期206天，违约金为16068元(195000×0.04%×206＝16068)。诉讼过程中，原告将其诉求变更为：判令被告立即向原告支付逾期办理产权证的违约金（违约金按已付购房款的万分之四按日从逾期之日（即2018年8月6日）起计至办理好涉诉房屋的不动产权证时（即2019年2月28日）止，共逾期206天，违约金为13596元(165000×0.04%×206＝13596)；并明确其不需要中山市亿佳装饰工程有限公司承担责任。事实与理由：2017年7月8日，原、被告签订了《明珠公馆公寓认购书》、《房地产买卖合同》及《装修工程合同》，由原告向被告购买坐落于中山市××××号房，《明珠公馆公寓认购书》约定：房价为165000元；《房地产买卖合同》约定：房价为80350元；《装修工程合同》约定：房屋装修工程款84650元；（房屋的装修款优惠后实付30000元）原告于2017年7月8日、11日向被告支付了购房款165000元，装修款30000元。根据《房地产买卖合同》第十条登记过户手续办理中的约定：“由出卖人于签订合同后的270个工作日内（2017年7月8日-2018年8月6日）向中山市房地产交易登记中心申办房地产的交易过户手续。如因出卖人的责任，逾期办证，逾期超过90日，买受人不退房，自合同约定最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人需每日按买受人已付成交价款的0.04%向买受人支付违约金。”原告支付所有购房款，被告于2019年2月28日办理好房屋产权证，2019年5月18日将房屋产权证送达原告。被告迟延履行协助办证义务，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决。原告方永春就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.明珠公馆公寓认购书、房地产买卖合同、装修工程合同；2.收据；3.不动产权证书；4.快递单。被告香珠公司辩称，被告确认其有违约行为，未按期为原告办理涉案房产的产权证。但对于违约金计算方法有异议，违约时间应按照工作日来计算，违约金计算基数应按照房产的成交价计算。其中本案成交价为80350元。被告香珠公司未为其辩解和主张提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年7月8日，原告（认购方）与被告（出售方）签订了《明珠公馆公寓认购书》，该认购书载有：认购方自愿认购位于中山市××××号，成交价165000元。签署本认购书的同时支付定金20000元作为签订《房地产买卖合同》、《委托经营管理合同》的担保，于2017年7月15日前付清该房地产所有购房款。签署《房地产买卖合同》及《委托经营管理合同》时支付律师服务费1000元。认购条款：出售方已向认购方公示《房地产买卖合同》（包括其补充协议和附件）、《委托经营管理合同》等全部签约范本及法律规定的相关权属证明。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该房地产的产权情况、土地用途、房屋用途及土地使用权年限情况等；并到现场查看，对该房地产现状、周边环境及交易条件已有充分了解，并无异议，承诺按约定签署上述文本。《房地产买卖合同》签订后履约时，认购方同意该房地产过户至出售方名下后，再由出售方履行合同过户至认购方名下，合同的权利义务均由出售方和认购方自行承担。该认购书还载有其他事项，双方在该认购书上签字捺印/盖章。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产买卖合同》，该合同载有：乙方所购的房地产位于中山市××乡镇××房酒店式公寓。乙方确认在签订本合同时甲方已完整告知其该房地产权属来源、规划配套、周边环境、现状用途等所有重要信息。该房地产成交价80350元，2017年7月8日前支付首期款（含定金）70000元，2017年7月15日前支付第二期款10350元。办理该房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。乙方自愿授权第三方经营管理公司直接与甲方办理该房地产交接手续，甲方将在2017年12月31日前，将该房地产交付给第三方经营管理公司，由乙方签约的工程装修公司负责按附件《装修标准》或第三方经营管理公司的整体经营需要进行装修。签订本合同后的270个工作日内，由甲方负责向中山市房地产交易登记中心申办该房地产的交易过户手续；甲方如未按约定的时间申办该房地产交易过户手续的，超过90日后，乙方有权解除合同，如乙方选择继续履行本合同的，自合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，以乙方已付成交价款为基数，甲方按日向乙方支付万分之四的违约金，违约金累计不得超过本合同房地产成交价的10%。该合同还载有其他事项，双方在该合同上签字捺印/盖章。原、被告双方均确认方永春于2017年7月8日，2017年7月11日支付了涉案房产首付款50000元、涉案房产购房款95000元、合同律师费1200元、涉案房产订金20000元、涉案房产税费3084元。其中原告提交收据一份，该收据显示案外人中山市亿佳装饰工程有限公司收取了涉案房产装修优惠金30000元。2017年7月8日即签订本案《房地产买卖合同》之日，原告方永春（乙方即发包方）还与案外人中山市亿佳装饰工程有限公司签订《装修工程合同》一份，该合同载有：工程地点位于中山市××乡镇××房，工期自乙方（或其委托第三方）将工程移交给甲方进行施工之日起1年内完工；工程造价为84650元，乙方于2017年7月15日前支付首期款（含定金）84650元；根据双方选择的计价方式，约定以建筑面积（以下简称面积）为依据进行工程造价差异处理。面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与房地产买卖合同约定的面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%），双方均不追究对方的责任；2.面积误差比绝对值超出3%：实际面积大于合同约定面积，面积超出3%部分的工程价款由甲方承担；实际面积小于合同约定面积超出3%部分的工程价款由甲方返还乙方。面积误差比＝（产权证登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100%。合同还载有其他事项，双方在该合同上签字捺印/盖章。诉讼过程中，原、被告均确认涉案房产的产权证出证时间为2019年2月28日。被告香珠公司确认其有违约行为，未按期为原告办理涉案房产的产权证。原、被告均明确不追加中山市亿佳装饰工程有限公司参与本案诉讼。本院认为，涉案房产已取得不动产权属证书，故本案应为商品房销售合同纠纷。被告于庭审过程中确认其存在逾期办理涉案房产的产权证的违约行为，认为违约时间应按工作日来计算，违约金计算基数应按照涉案房地产的成交价80350元计算。本院认为，被告未按期为涉案房产办理产权证，根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，应向原告支付逾期办证违约金。关于逾期时间，合同约定应在合同签订后270个工作日内办证，合同签订时间为2017年7月8日，故被告最迟应于2018年8月6日前为涉案房产办理权属证书，然而被告于2019年2月28日才取得涉案房产的权数证书，已逾期206天，根据合同约定，原告选择继续履行合同的，自合同规定的最后申办期限的第二天即2018年8月7日起至实际申办之日止，以原告已付成交价款为基数，按日向原告支付万分之四的违约金。关于逾期办证违约金的计算基数，原告主张按照《明珠公馆公寓认购书》载明的成交价款165000元为计算基数，被告主张按《房地产买卖合同》载明的成交价款80350元为计算基数。本院认为，双方签订认购书时已约定涉案房产成交价格为165000元，后双方签订的《房地产买卖合同》、原告与案外人中山市亿佳装饰工程有限公司签订的《装饰工程合同》，该两份合同载明成交价款分别为80350元、84650元，而原告提交的收据显示被告香珠公司已收取原告缴纳的购房订金、首付款、购房款合共165000元，故本院采信原告主张。对于被告关于涉案房产的成交价为80350元的主张，本院不予采信。综上，被告香珠公司应向原告方永春支付逾期办证违约金为13596元（165000元×0.04%×206天）。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中山市香珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告方永春支付逾期办证违约金13596元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费202元（原告已预交），由原告方永春负担62元，由被告香珠公司负担140元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  梁志权人民陪审员  吴志勇二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李可任冯莹