广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初7959号原告：陈婉芬，女，1973年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘自奇，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯蝶君，广东广和律师事务所律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：钟秀娟，女，1969年5月31日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：钟文志，男，1973年11月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志,该公司总经理。四被告共同委托诉讼代理人:王学持,广东约克律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人:叶露,广东约克律师事务所律师。被告：广州市越秀区启龙商务咨询服务中心。住所地：广东省广州市越秀区站前路166号新星服装商厦东梯首层。统一社会信用代码为9144010127881384XN。法定代表人：杨广成。被告：东莞市诚业按揭服务有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树台商大厦2单元522号之一。统一社会信用代码为91441900MA4UTD021P。法定代表人：黄燕嫦。被告：广东格雷兄弟律师事务所。住所地：广东省东莞市东城西路39号鸿福大厦A座6楼601室。统一社会信用代码为3144000074172468XM。负责人：杨月彬。委托诉讼代理人：梁永强，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚栋珉，广东格雷兄弟律师事务所律师。原告陈婉芬与被告袁进邦、钟秀娟、钟文志、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）、广州市越秀区启龙商务咨询服务中心（以下简称启龙中心）、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）、广东格雷兄弟律师事务所（以下简称格雷律所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用普通程序，由审判员李子青担任审判长，与审判员黄方圆、人民陪审员杨洪组成合议庭并于2019年11月13日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘自奇，被告袁进邦、钟秀娟、钟文志、星汇园公司的共同委托诉讼代理人叶露，被告格雷律所的委托诉讼代理人姚栋珉到庭参加了诉讼。被告启龙中心、诚业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原告与袁进邦、诚业公司签订并由格雷律所见证的《房屋买卖及居间合同》；2.袁进邦、钟秀娟、钟文志、星汇园公司、启龙中心返还原告购房款498558元及利息（从2018年12月5日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；3.袁进邦向原告支付违约金（以已付购房款为基数，按照日万分之五自2017年8月4日计至支付之日止），钟秀娟、钟文志、星汇园公司、启龙中心承担连带赔偿责任；4.诚业公司、格雷律所对诉求第2、3项承担连带赔偿责任；5.星汇园公司、格雷律所返还律师见证费用1500元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年8月4日计至支付之日），袁进邦承担连带赔偿责任；6.诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：原告、袁进邦、诚业公司签订《房屋买卖及居间合同》，格雷律所进行见证，合同约定原告向袁进邦购买位于东莞市××农场凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）之商铺，合同约定了购房款、定金、商铺转让价格、付款时间、产权变更登记、违约责任等内容。其后，原告向袁进邦指定账户支付购房款，由星汇园公司开具收据。2017年8月4日，大岭山镇人民政府回复涉案物业无法实现产权分割登记，及合同无可实施性。袁进邦根本违约，原告有权解除合同，并且按照合同要求违约金。钟秀娟、钟文志、星汇园公司、启龙中心是袁进邦的代理方，明知上述情况，仍代为收取购房款，应承担共同还款责任。诚业公司未能办理产权过户手续，且其提供该中介服务隐瞒不能办理产权证的事实，导致原告合同目的不能实现，应当返还居间费用及利息。格雷律所作为见证方，收取了律师见证费，未尽法律审核责任，导致原告因对其信赖而签订合同，应当返还全部律师见证费用并承担连带责任。被告袁进邦、钟秀娟、钟文志、星汇园公司共同辩称：第一，原告主张解除合同的情况下，袁进邦同意解除合同并且退还购房款。第二，关于违约金，根据《房屋买卖及居间合同》第十条第三款的规定，如原告坚持解除双方房屋买卖合同，袁进邦只需退回楼款，未约定需支付利息和违约金。即便需要支付利息，也应当从合同解除之日起算。第三，关于居间费见证费，诚业公司已经进行了居间服务，格雷律所对案涉合同进行了见证，上述行为均已发生，不应退还。星汇园公司只是代收，原告要求返还相应费用及利息，没有依据。第四，钟秀娟、钟文志、星汇园公司均是受袁进邦的委托收款或者处理相应事项，不应承担责任。被告格雷律所辩称：第一，格雷律所与袁进邦签订非诉讼法律事务合同，受袁进邦委托提供服务并对其负责，至于所提供的服务是否符合合同的约定，与原告无关。袁进邦明确格雷律所提供的服务符合双方的约定，未就此向格雷律所提出任何异议。第二，格雷律所与原告不存在任何形式的委托关系，也从未直接收取或者授权第三方向原告收取任何费用。第三，原告诉请所受的损失是因为袁进邦的违约行为造成，与我方不存在因果关系。被告诚业公司和启龙中心没有提交答辩意见，也没有提交证据及质证意见。本院经审理查明：原告作为乙方、袁进邦作为甲方、诚业公司作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00011062号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）之商铺，建筑面积为16.28平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为498558元。第六条约定付款时间和方式。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，丙方处加盖了诚业公司的印章，见证方处加盖了格雷律所的印章。袁进邦委托星汇园公司、钟秀娟、钟文志等收取涉案商铺交易的款项，并由星汇园公司出具收款收据给原告。原告和袁进邦均确认原告于2016年10月10日前收到原告购房款498558元。星汇园公司出具的收据显示，其于2016年10月10日代收费用1500元。袁进邦和星汇园公司主张该费用是依据合同第十五条的约定收取，并且已经支付给诚业公司。原告主张，星汇园公司出具的收据中部分显示该1500元为律师见证费，部分显示为居间费，应当按照收据确定该费用的性质。对于各被告承担责任的依据，原告的主张详见上述诉称部分。另查明：坐落于东莞市大岭山镇××新城××＃、××＃、××＃、××＃、××＃商铺××、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。原告主张袁进邦经催告后没有依约办理过户登记手续，致使合同目的无法实现。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31号）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。本院根据原告申请，裁定保全被告的财产，并已实施。以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、委托书、见证证明、付款方式变更确认书、收款收据、《关于政府信息公开申请的答复》、产权证，格雷律所提交的非诉讼法律事务合同，东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同相对方均有约束力。根据原告与袁进邦的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权选择解除合同。原告诉请解除《房屋买卖及居间合同》，符合法律的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权诉请袁进邦返还商铺购房款。利息属于法定孳息，应当一并返还。原告主张利息自2018年12月5日计算，没有超出法律的规定，本院予以支持。由于贷款利率标准发生变化，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息按照同时期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于违约金。涉案合同第十条约定了袁进邦逾期办理过户登记手续的违约责任，该条第1、2、3项对逾期不同天数的违约金进行了约定，该条约定的违约金标准是根据袁进邦逾期办理过户手续的天数来确定，逾期不同天数对应的违约金标准不同。因此，违约金应当分时间段进行计算，即逾期前90个工作日（2018年3月17日至2018年7月25日131天）的违约金按每日万分之三计算，为19593元（498558元×0.0003×131天）；逾期90个工作日至180个工作日（2018年7月26日至2018年12月4日132天）的违约金按每日万分之五计算为32905元（498558元×0.0005×132天），合计52498元。涉案合同并未约定逾期180个工作日后的违约金，且本院已支持袁进邦向原告支付该期间的利息，在此情况下，原告主张该期间的违约金依法无据，本院不予支持。原告因涉案合同支出费用1500元，因案涉合同已解除，该笔费用属于原告的损失范围，应由违约方袁进邦承担。该损失本身已经是违约责任的承担方式，原告诉请袁进邦支付损失的利息，没有法律依据，本院不予支持。钟秀娟、钟文志、星汇园公司、启龙中心不是合同的相对方，即便其代袁进邦收取了本案款项，实际收款方仍为袁进邦，相应的返还责任也应由袁进邦承担。因此，原告主张该部分被告承担责任，没有事实和法律依据。本案没有证据证明格雷律所向原告收取了律师见证费，也没有证据显示合同解除是格雷律所的过错所致，原告要求格雷律所承担责任，本院不予支持。同样，本案中亦无证据显示合同解除是诚业公司的过错所致，原告要求诚业公司承担本案责任，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认解除涉案编号为第00011062号的《房屋买卖及居间合同》；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告陈婉芬返还购房款498558元及利息（自2018年12月5日至2019年8月19日的利息，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日的利息，按照同时期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告陈婉芬支付违约金52498元；四、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告陈婉芬赔偿费用1500元；五、驳回原告陈婉芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费10619.2元、保全费3930元，由被告袁进邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李子青审 判 员  黄方圆人民陪审员  杨 洪二〇一九年十二月六日书 记 员  徐智权