云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初6516号原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行（统一社会信用代码证:91530600709796835T），住所地：云南省昭通市昭阳区爱民路61号。法定代表人杨荣，该行行长。委托代理人刘存琪，男，汉族，1963年4月22日出生云南省昭通市昭阳区人，本科文化，该公司员工，住云南省昭通市昭阳区（特别授权）。委托代理人贾昌鹏，云南凯还律师事务所律师。被告丁金磊，男，汉族，1974年6月15日出生云南省永善县人，高中文化，居民，住云南省永善县。被告谭静，女，汉族，1976年7月13日出生云南省永善县人，中专文化，居民，住云南省永善县（系被告丁金磊之妻）。二被告共同委托代理人胡晶，云南振诚律师事务所律师（特别授权）。被告昭通弘源房地产开发有限公司（曾用名昭通天泽佳园房地产开发有限公司）（统一社会信用代码证：9153060069799805X8），住所地云南省昭通市昭阳区建设南街抚镇门广场202号。法定代表人刘世行，该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行诉被告丁金磊、谭静、昭通弘源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法由审判员张森泓适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行的委托代理人刘存琪、贾昌鹏，被告丁金磊及其与被告谭静共同委托代理人胡晶到庭参加诉讼，被告昭通弘源房地产开发有限公司依法进行传唤后未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行诉称，被告丁金磊、谭静购买昭阳区抚镇门广场建筑面积56.77平方米的房屋，与原告签订个人购房借款/担保合同，合同约定原告向其出借36万元款项，贷款利率为6.55%（上浮15%确定），贷款期限为10年，每月以等额本息的方式还款，丁金磊、谭静以其所购房屋进行抵押，被告昭通弘源房地产开发有限公司承担连带责任保证。依照合同约定，原告于2012年11月29日将36万元贷款全额发放，被告丁金磊、谭静从2016年7月起多次未按照约定按月归还贷款，构成违约。故向法院起诉，请求判令：一、依法解除原、被告双方所签订的《个人借款/担保合同》；二、三被告连带偿还贷款本金197244.59元，并支付原告计算至2019年5月29日的借款逾期利息（罚息）14407.28元，合计211651.87元，以及自2019年5月30日至实际清偿完毕之日的逾期利息及罚息，年利率为9.825%；三、请求确认原告对抵押物位于昭通市昭阳区抚镇门广场建筑面积56.77平方米房屋享有优先受偿权；四、由三被告承担律师费800元及案件诉讼费。被告丁金磊、谭静辩称，贷款是事实，但我们是从2018年3月起才未归还贷款，因为该房屋开发商逾期办理房产证，根据法律规定是我们可以解除购房合同的，所以我们才未归还贷款，并且双方所签订的《个人购房借款/担保合同》系格式合同，已经计算了逾期利息，就不应当再计算罚息和复利，如果再计算复利和罚息有违公平原则，律师代理费的约定，银行并没有对相关条款进行说明，所以也不应当由我方支付律师费。被告昭通弘源房地产开发有限公司未作答辩。原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行为了证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、原告营业执照、法定代表人身份证明（1份），法定代表人身份证（复印件各1份），证明原告的主体资格；2、被告丁金磊、谭静身份证、结婚证（复印件各1份）、昭通弘源房地产开发有限公司工商登记信息（打印件1份），证明被告的基本情况；3、个人商用贷款申请表、购房合同、《个人购房借款/担保合同》、买卖合同登记备案表（各1份），证明原、被告就借款一事达成一致的事实；4、借款凭证（原件1份），证明原告按照合同约定发放了贷款36万元；5、贷款借据余额信息、丁金磊的还款明细表（原件各1份）、个人贷款违约催收电话记录（复印件3份），证明被告丁金磊、谭静未按照约定还款，原告多次进行催促丁金磊还款的事实；6、委托代理协议、发票（各1份）、中国工商银行昭阳支行案件诉讼费统计表（打印件1份），证明原告为本案诉讼支付律师费用900元，但只主张800元律师费。经质证，被告丁金磊、谭静对原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行提交的1-4号证据均无异议，但因《个人购房借款/担保合同》是银行制作的格式化合同，银行对相关条款也没有进行说明，所以我不应当再支付复利及罚息、律师费；5号证据对不予认可，看不出复利罚息的计算，但能够证明我们是在2018年3月才未归还贷款的。对6号证据三性不予认可，律师费不应由我们承担。被告丁金磊、谭静针对其答辩意见向本院提交以下证据：交款单（1份），证明开发商没有按照约定向我们支付房租，导致我们无力偿还贷款。经质证，原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行对被告丁金磊、谭静提交的证据三性不予认可，与本案无关联性。在本案诉讼过程中，本院依职权向原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行调取了个人住房客户谈话笔录及客户须知（1份）。经质证，原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行对本院所调取的证据无异议。经质证，被告丁金磊、谭静对本院所调取的证据无异议，是丁金磊签字的。被告昭通弘源房地产开发有限公司未向本院提交证据，也未到庭进行质证，视为其放弃其诉讼权利。通过当事人对上述证据的举证质证，本院认为，原告中工商银行股份有限公司昭通昭阳支行提供的1-4号证据，被告丁金磊、谭静均无异议，本院依法予以采信，能够证明被告丁金磊、谭静向昭通天泽佳缘房地产开发有限公司（后更名为昭通弘源房地产开发有限公司）购买了昭通抚镇门广场民间56.77平方米的房屋，为此向原告申请贷款360000元，三被告与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，原告依约向被告丁金磊、谭静发放360000元的贷款；原告提交的5号证据，能够证明被告丁金磊、谭静于2018年3月29日起至今未进行还款；原告提交的6号证据，因中国工商银行昭阳支行案件诉讼费统计表上并没有委托协议双方的签字或盖章进行确定，并且委托代理协议中也未加注有附件，因此原告提交的证据无法证明与本案具有关联性，故本院对原告提交的6号证据不予采信。被告丁金磊、谭静提交的证据，只能够证明其交付了购房首付款，但不能达到其证明目的，本院依法不予采信。本院所调取的证据，原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行及被告丁金磊、谭静对证据无异议，本院依法予以采信，能够证明被告丁金磊、谭静在向原告申请贷款时，原告已经向丁金磊、谭静告知了贷款的责任及义务。根据庭审，本院确认如下法律事实：2012年10月31日，被告丁金磊、谭静向昭通天泽佳缘房地产开发有限公司购买昭阳区抚镇门广场建筑面积56.77平方米的商铺，并向原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行申请借款，三方于2012年11月29日签订《个人购房借款/担保合同》：“贷款360000元(叁拾陆万元)，借款期限为10年，贷款年利率6.55%（上、下浮动15%确定），若逾期偿还贷款的，按照在约定的利率基础上加收50%的罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。被告昭通弘源房地产开发有限公司自愿为该贷款承担连带担保责任。保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。抵押人丁金磊、谭静自愿将昭阳区昭阳区抚镇门广场建筑面积56.77平方米商铺向贷款人提供抵押担保”。合同签订后，原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行当日发放了该笔贷款360000元。昭通天泽佳缘房地产开发有限公司后更名为昭通弘源房地产开发有限公司。被告丁金磊、谭静在收到贷款后于2018年3月29日起一直未再归还贷款，该笔贷款截止到2019年11月21日共计拖欠贷款本金61265.77元未归还，及利息20823.3元未支付。原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行现向本院提起诉讼，要求一、依法解除原、被告双方所签订的《个人借款/担保合同》，并责令三被告连带偿还贷款本金197244.59元，并支付原告计算至2019年11月21日的借款逾期利息（罚息）20823.3元；以及自2019年11月22日至实际清偿完毕之日的逾期利息及罚息，利率为9.825%；二、请求确认原告对抵押物位于昭阳区抚镇门广场建筑面积56.77平方米的房屋享有优先受偿权；三、由三被告承担律师费800元及案件诉讼费。本院认为：原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行与被告丁金磊、谭静及被告昭通弘源房地产开发有限公司签订的《个人借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，被告丁金磊、谭静在收到原告交付的贷款后，就应当依约按时偿还贷款本金及支付利息，并且在签订该合同时，原告已经向被告丁金磊、谭静告知了贷款的义务及责任，故原告主张被告丁金磊、谭静按照合同约定还本付息的诉讼请求，本院依法予以支持；虽然该《个人借款/担保合同》约定贷款期限为10年，但被告丁金磊、谭静于2018年3月29日起就再未归还贷款，丁金磊、谭静的行为已经表明其怠于履行义务，故原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行主张依法解除该合同的诉讼主张，本院依法予以支持。原告与被告丁金磊、谭静在合同中约定以昭阳区抚镇门广场建筑面积56.77平方米的房屋作为抵押，但在签订合同后，一直未办理抵押登记，依法该抵押不生效，故原告主张对昭阳区抚镇门广场建筑面积56.77平方米的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持；且被告昭通弘源房地产开发有限公司也因抵押登记未完成，应对被告丁金磊、谭静的贷款承担连带保证责任，因此原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行诉请三被告连带偿还借款及支付利息（含复利及罚息）、为实现债权的费用的诉讼主张，本院依法予以支持；但原告主张应由三被告承担其为实现债权而支出的律师费，因其提供的证据不足以证明该主张，故应承担举证不能的法律后果，该主张本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行与被告丁金磊、谭静、昭通弘源房地产开发有限公司三方于2012年11月29日签订的《个人借款/担保合同》依法予以解除；二、被告丁金磊、谭静于本判决生效之日起30日内偿还原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行贷款本金197244.59元及支付截止2019年11月21日的利息（含复利及罚息）20823.3元，以及支付2019年11月22日起至还清款项时止的利息（含复利及罚息,按照双方所签订的《个人借款/担保合同》的约定予以计算）；三、被告昭通弘源房地产开发有限公司对上述第一、二判项承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司昭通昭阳支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，自款项到期之日起至款项付清之日止。案件受理费4474.78元，减半收取2237.39元，由被告丁金磊、谭静与被告昭通弘源房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  张森泓二〇一九年十二月十日书记员  宋攀艳附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”。第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。