鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2755号原告：鞍山市安进物业服务有限公司，住所：鞍山市铁西区民主街33-1号。法定代表人：黄旭，经理。委托诉讼代理人：王惠丽，鞍山市铁西区公信法律服务所法律工作者。被告:鞍山市融大房屋开发有限公司，住所：辽宁省鞍山市铁西区民生西路148栋1层7号。法定代表人：肇崇玉，总经理。委托诉讼代理人：符明群，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈火楠，该公司工作人员。原告鞍山市安进物业服务有限公司（以下简称安进物业公司）诉被告鞍山市融大房屋开发有限公司（以下简称融大公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理，原告法定代表人黄旭、原告委托诉讼代理人王惠丽、被告融大公司委托诉讼代理人陈火楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安进物业公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告为原告提供建筑面积175平方米简装及相关配套物业管理用房。二、为业主委员会提供40平方米办公用房。三、要求给付前期物业管理服务费262026元。四、要求被告支付物业管理开办费95080元。五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月1日，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，具体内容“合同第一章第一条物业名称：永乐嘉园；建筑面积：58274平方米；合同第二章第二条服务内容：在物业管理区域内，物业共用部位的維修、养护和管理及使用。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；合同第三章第六条服务费用：被告需支付给原告一年的前期物业管理服务费，支付方式：被告委托原告代收此费用，当物业整体交付完后，不足部分由被告在一年内将其补足。合同第三章第七条：被告支付给原告的物业服务费从物业交付日起开始计算，服务应当交付而物业买受人无正当理由拒绝接收的，自房屋应当交付日（本案中房屋实际交付日：2010年9月16日）为计费日，并开始计算，纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费由被告按100%交纳。合同第六章第二十二条：被告应于入住前2个月向原告提供经过简装及相关配套的物业管理用房。物业管理用房建筑面积175平方米。合同具体内容详见《前期物业服务合同》。综上所述，原告已履行前期物业服务合同义务，而被告严重违背合同约定，未履行合同规定的（原告诉请项目）上述义务，为此原告依据《前期物业服务合同》及《辽宁省物业管理条例》提起诉讼，依法维权，请人民法院支持原告诉讼请求。融大公司辩称，原告的诉讼请求超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《前期物业服务合同》，证明了原告接受被告融大公司的委托对“永乐嘉园”小区提供物业服务，并依法收取物业费用，同时双方对物业管理用房进行了约定。本院予以确认并在卷佐证。原告提供的物业费收据，证明2010年9月16日至2011年9月15日，原告已经收取的部分物业费用。本院予以确认并在卷佐证。原告提供的固定资产清单、收款收据，证明原告支付的物业管理开办费用。本院予以确认并在卷佐证。被告提供的《前期物业服务合同》，证明双方对前期物业服务进行了登记备案。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月1日，原告安进物业公司与被告融大公司签订了《前期物业服务合同》，约定被告融大公司委托原告对“永乐嘉园”小区进行物业管理，提供物业服务。合同第六条约定：甲方（被告融大公司）需支付给乙方（原告安进物业公司）一年的前期物业管理服务费。支付方式：甲方委托乙方代收此费用，当物业整体交付完后，不足部分由甲方在一年之内将其补足。合同第七条约定：甲方支付给乙方的物业服务费从物业交付之日起开始计算。房屋应当交付而物业买受人无正当理由拒绝接收的，自房屋应当交付之日为计费日，并开始计算。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按100%交纳。合同第二十二条约定：甲方应于入住前2个月向乙方提供经过简装及相关配套的物业管理用房。物业管理用房建筑面积175平方米。合同第三十一条约定：物业服务期限自2010年8月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同附件一约定：住宅建筑面积38971.10平方米，商业用房建筑面积18792平方米，车库建筑面积1259.52平方米。合同附件六约定：物业服务费用标准为，住宅物业费0.7元/月/平，车库物业费0.7元/月/平，商铺物业费0.8元/月/平。电梯费30元/月。2010年9月16日至2011年9月15日，“永乐嘉园”小区中，住宅部分原告已经收取物业费293884元，尚有3980.16平方米物业费尚未收取。商业用房部分已经收取物业费7876元，尚有17971.90平方米物业费尚未收取。车库尚有1259.52平方米物业费尚未收取。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原被告均提供了前期物业服务合同，内容并不相同，但均有原被告双方的盖章，因此，真实性均予以认定。结合两份前期物业服务合同，被告提供的前期物业服务合同没有签订时间，合同为制式合同，应为物业行政主管部门备案使用，而原告提供的前期物业服务合同有明确的签订日期及原被告双方的印章，被告也并未对合同的真实性提出异议，因此，可以认定原被告双方在物业行政主管部门备案的合同外，另行签订了前期物业服务合同，亦是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原被告双方应按照其实际签订的合同履行义务。原告提供的前期物业服务合同第二十二条约定，被告应于入住前2个月向原告提供经过简装及相关配套的物业管理用房。物业管理用房建筑面积175平方米。合同中175处是后填写的笔迹，被告对此提出异议，认为依据双方备案的前期物业服务合同第十九条约定，甲方按照有关规定向乙方提供物业管理用房，建筑面积为119.03平方米。依据《辽宁省物业管理条例》第十二条的规定：“建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房:…（二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置;…”原被告提供的两份合同中均认定“永乐嘉园”小区的建筑面积为58274平方米，按照千分之三配置物业服务用房，原告提供的前期物业服务合同中175平方米的约定更符合法律规定。且被告对于约定的物业服务用房是否交付及相关的面积、地址，均不能予以说明。故原告要求被告为原告提供建筑面积175平方米简装及相关配套物业管理用房，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告为业主委员会提供40平方米办公用房一节，依据《辽宁省物业管理条例》第十三条的规定：“物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积按照二十至四十平方米配置。”因此，上述175平方米的物业服务用房中应该包括业主委员会办公用房，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告给付前期物业管理服务费262026元一节，双方签订的前期物业服务合同第六条约定，被告需支付给原告一年的前期物业管理服务费。支付方式为被告委托原告代收此费用，当物业整体交付完后，不足部分由被告在一年之内将其补足。合同第七条约定，被告支付给乙方的物业服务费从物业交付之日起开始计算。房屋应当交付而物业买受人无正当理由拒绝接收的，自房屋应当交付之日为计费日，并开始计算。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告按100%交纳。原告提供物业收款收据证明其已经收取的包括住宅及商业用房在内的物业费用，2010年9月16日至2011年9月15日，尚有3980.16平方米住宅、17971.90平方米商业用房、1259.52平方米车库未收取费用，按照前期物业服务合同附件六的约定，原告一年内未能收取的物业费为：0.7元／月／平方米×3980.16平方米×12个月+0.8元／月／平方米×17971.90平方米×12个月+0.7元／月／平方米×1259.52平方米×12个月＝216543元，该款应由被告按照前期物业服务合同的约定给付原告。关于原告要求被告支付物业管理开办费95080元一节，依据《辽宁省物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。”原告提供了固定资产清单及收款收据，证明原告垫付的开办物业费用，共计95080元，该款项应由被告承担。庭审中被告未能就是否已经给付原告前期物业管理服务费或物业开办费予以说明，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鞍山市融大房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内原告鞍山市安进物业服务有限公司提供建筑面积175平方米简装及相关配套物业管理用房；二、被告鞍山市融大房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告鞍山市安进物业服务有限公司前期物业管理服务费216543元；三、被告鞍山市融大房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告鞍山市安进物业服务有限公司物业管理开办费95080元；四、驳回原告鞍山市安进物业服务有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费6657元，由原告鞍山市安进物业服务有限公司承担848元，被告鞍山市融大房屋开发有限公司承担5809元，被告鞍山市融大房屋开发有限公司在给付上述款项时，一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鞍山市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 郭 丹人民陪审员 宋 丹二〇一九年十二月十六日书 记 员 杨玉旸