广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2764号原告：区嘉玲，女，1988年6月27日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：廖云秀，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，户籍地广州市天河区。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，户籍地广州市海珠区。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，户籍地同上。被告：劳咏然，女，1997年6月1日出生，回族，户籍地同上。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地广州市番禺区市桥街工农大街45号4号楼首层。法定代表人：刘小平。上述五被告共同委托诉讼代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。上述五被告共同委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。被告：广州博贤物业管理有限公司，住所地广州市白云区隆康二街9号106之四。法定代表人：卢钊林。原告区嘉玲诉被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）、广州博贤物业管理有限公司（以下简称博贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告区嘉玲的委托诉讼代理人廖云秀，被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、悠托彼邦公司的共同委托诉讼代理人鹿晨到庭参加诉讼，被告博贤公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告区嘉玲向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认原告与刘小平、劳凯东（已故）签订的《公寓租赁合同》无效；2.各被告连带返还已收取的款项252000元；3.各被告连带返还已收取的团购费30000元；4.各被告连带向原告返还资金占用利息，自被告自2018年6月28日起至返还款项给原告之日止，以282000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；5.各被告连带承担本案诉讼保全费用和诉讼费。事实与理由：刘小平是悠托彼邦公司控股股东，悠托彼邦公司实际履行本案义务，刘小平与劳凯东（已故）及悠托彼邦公司、博贤公司共同收取涉案款项。刘小平等虚假宣传涉案公寓是合法开发的楼盘，手续完备，有返租保证的承诺，诱导原告购买了广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼412房，成交价为252000元。签约磋商过程中，原告与刘小平、劳凯东签订租赁合同，并虚构所谓的团购费用要求原告支付。截止2018年6月28日，原告分别支付了房款252000元，以及“团购费”30000元，合共282000元。合同签订后，因出租方的原因导致迟延至2018年8月19日才实际交楼（悠托彼邦公司交付公寓）。交楼时，由悠托彼邦公司收取管理费，并与博贤公司签订返租合同。2018年10月，陆续有投资者反映该楼盘没有合法的规划报建手续，涉嫌违建。经查，涉案房屋所属物业的土地性质是工业用地，刘小平、劳凯东没有改变土地性质即将涉案物业进行公寓改建，违反土地管理法相关规定。涉案房屋所属的厂房物业只有3层，而涉案公寓位于厂房第4层，显然这层是违法加建的，没有合法规划报建手续。目前，劳凯东已去世，继承人有李江萍、劳天毅、劳咏然、劳根尧，劳凯东的继承人应承担劳凯东的责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、悠托彼邦公司共同辩称：1.原告请求确认租赁合同无效，没有事实和法律依据。根据租赁合同第一条原告签订合同时查看了物业情况，原告知晓产权资料中记载的该物业的性质，同意按照现状使用房屋，事实上，原告在收到房屋后也将房屋转租，原告享有该房的使用权、收益权在收取租金。同时，根据两部委联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》和《广州市旧厂房更新实施办法》的规定，被告将厂房改造成公寓进行出租，是政府明文鼓励的行为。因此，鉴于房屋已交付给原告使用，租赁合同应继续履行。2.即使本案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院应驳回起诉。3.根据合同相对性，被告李江萍、劳天毅、劳咏然、悠托彼邦公司不是本案适格被告。4.原告主张的团购金、律师费，与我方无关。5.原告主张的利息，本案是租赁合同纠纷，并不是借款纠纷，没有约定利息，被告不用支付。6.如法院支持原告的诉请，被告保留向原告追偿租金的权利。被告博贤公司未答辩。双方当事人围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，楼宇规划用途为厂房，层数为3层。刘小平、劳凯东取得上述1号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2017年6月23日，刘小平、劳凯东（甲方、出租方）与区嘉玲（乙方、承租方）签订《Hot公寓租赁和场地使用确认书》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院Hot公寓1栋4层12号公寓交付乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为38.6平方米，使用年限20年即2017年12月31日至2037年12月30日；该物业20年的场地使用费总额为252000元；签订本确认书当天支付定金3万元，2017年6月23日前支付首期款132000元（含定金），2017年7月22日前支付剩余款项120000元；乙方应在支付定金之日起3日内与甲方签订《租赁合同》、《管理合同》等合同文件；乙方在按期支付定金后要求办理本确认书更名手续的，需在签订《租赁合同》前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，由甲方与乙方指定的第三方签订使用合同等合同文件，乙方应向甲方支付手续费3000元，同时原确认书作废；等等。2017年6月28日刘小平、劳凯东作出书面《声明书》：刘小平、劳凯东将上述地址的1号楼、2号楼、4号楼出租给悠托彼邦公司，现声明允许悠托彼邦公司对外转租、分租、经营管理等共计20年，转租、分租的收益由悠托彼邦公司取得，产权人不予干预。2017年6月28日，刘小平、劳凯东（甲方）与区嘉玲（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼412房（以下简称“涉案房屋”）交付给乙方承租，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况，并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为38.6平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方按现状使用房屋；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方缴纳的租金总额为252000元；合同签订当日支付总租金252000元；物业的交付时间暂定为2018年1月1日，租赁期限自2018年1月1日起计算，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的租赁期限，并以此相应调整场地的租赁期限的结止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。2017年6月23日、2017年6月28日，刘小平、劳凯东分别出具收款收据，确认收到区嘉玲支付的涉案房屋定金30000元、楼款222000元。2017年6月23日，广州市房出没网络科技有限公司出具收据载明收取区嘉玲支付的团购费30000元。2018年2月4日，刘小平、劳凯东（甲方）与区嘉玲（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方交付房屋的时间调整为2018年3月1日之前，租期从2018年3月1日至2038年2月28日；因甲方未按原协议按期交楼，由甲方免收半年管理费，并支付违约金。2018年8月19日，悠托彼邦公司将涉讼房屋交付区嘉玲，并与区嘉玲约定由悠托彼邦公司向区嘉玲支付逾期交房违约金11088元，区嘉玲收到违约金后，不得再提出金钱给付主张或赔偿要求。同日，区嘉玲（甲方、出租方）与博贤公司（乙方、承租方）签订《房屋托管合同》，就涉讼房屋达成租赁协议，其中约定房屋用途为租赁商住房；租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日，确认免租期限为每年一个自然月；租金2018年9月1日至2019年8月31日为1800元，2019年9月1日至2020年8月31日为2300元，2020年9月1日至2021年8月31日为2800元；乙方每月支付一次租金给甲方；等等。2018年8月19日，以悠托彼邦公司为甲方，区嘉玲为乙方签订一份《协议书》，其中内容为：因甲方未能按合同约定期限向乙方交付场地，双方同意甲方向乙方支付逾期交房违约金11088元，本协议签订后30个工作日内以转账方式一次付清；乙方收到甲方支付本协议中的款项后，不得再向甲方提出金钱给付或赔偿要求。因涉案房屋所在楼宇的规划用途登记为厂房，部分承租人将该问题投诉至广州市番禺区国土资源和规划局，该局作出穗番国规信[2018]127号《信访事项处理意见书》，回复信访人：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号楼的房屋已办理《不动产权证》，登记用途为厂房；2.经查核我局档案及信息系统，未查到上述厂房办理变更使用性质的规划报建手续资料，如涉嫌违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》、《广州市城市管理综合执法细则》有关规定，建议你向城市管理综合执法部门反映。现尚未有行政机关对涉案房屋是否涉嫌违法建设进行认定。2019年2月13日，区嘉玲向本院提起本案诉讼。截至法庭辩论终结前，涉讼房屋未有规划报建和产权证。庭后，区嘉玲确认涉案房屋已从博贤公司收回，可随时返还。另查明，悠托彼邦公司于2016年7月26日设立登记，刘小平于2018年12月12日变更为公司法定代表人。再查，劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。其中劳咏然、劳根尧于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃继承权。诉讼中，李江萍、劳天毅本人未向本院明示放弃继承权利。本案审查焦点：1.《公寓租赁合同》的效力问题。2.如上述合同无效，各被告之间责任问题。本院认为，本案只围绕区嘉玲与刘小平、劳凯东就涉案房屋所发生的公寓租赁合同法律关系审查。刘小平、劳凯东与区嘉玲于2017年6月23日签订了《公寓租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”本案中，涉讼房屋所在楼宇为番禺区市桥街工农大街45号1号楼，该楼已核发房屋产权证，其不动产查册表显示，层数3层、规划用途厂房，但涉讼房屋所在楼层为第4层、合同约定租赁用途为商住房。截至法庭辩论终结前，涉讼房屋未有规划报建手续，故原告区嘉玲诉请主张《公寓租赁合同》无效，符合上述规定，本院予以确认。基于合同无效，各方责任问题分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担相应的责任。”1.刘小平、劳凯东作为涉讼房屋的共同产权人，二人明知涉讼房屋无规划报建、没有取得产权证的情况下出租收益，过错责任明显，而区嘉玲作为合同相对方，其具有完全民事行为能力，在签署合同的过程中未尽审慎义务，故上述合同无效的法律后果，双方均负相应责任。2.因劳凯东已故，在劳咏然、劳根尧明确放弃对劳凯东遗产的继承权利情况下，李江萍、劳天毅没有向本院明确放弃继承劳凯东的财产，故劳凯东在本案中权利义务由第一顺位继承人李江萍、劳天毅承接。有关劳凯东在本案中应负的清偿义务，由李江萍与劳天毅在继承劳凯东财产的范围内承担责任。3.悠托彼邦公司并不是上述《公寓租赁合同》中的合同相对人，故该合同对其没有约束力。4.博贤公司亦不是《公寓租赁合同》的合同相对人，该合同对其没有约束力。关于租金返还问题。因上述租赁合同无效，合同双方应负相互返还权利义务，现涉讼物业由区嘉玲管业，区嘉玲表示可以随时返还刘小平一方，但并未返还。对于涉讼房屋租金总款252000元，刘小平一方确认已全部收齐。基于合同无效，刘小平、李江萍、劳天毅理应就已收取的252000元向区嘉玲返还，本院予以支持。但在返还上述租金的同时，区嘉玲应向刘小平、李江萍、劳天毅返还涉案房屋。必须明确，即使本院判决房屋的返还，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。为免双方当事人讼累，即使未有当事人提出主张，但从公平合理出发，区嘉玲占有使用涉案房屋亦应参照双方合同约定的租金标准支付相应的占有使用费。现区嘉玲尚未返还涉案房屋，故刘小平、李江萍、劳天毅可按合同约定的租金标准每月1050元（252000元/240个月），扣除从租赁起算日2018年3月1日开始计至区嘉玲腾退涉案房屋之日止的占有使用费后，返还相应的租金给区嘉玲。关于团购费问题。区嘉玲已向广州房出没网络科技有限公司缴付团购金30000元，区嘉玲没有提供证据证明该公司与刘小平、劳凯东等人的关联，另就该团购费，是否属于该租金的一部分，区嘉玲也没有进行举证，应承担举证不能的法律后果，故区嘉玲该主张，本院不予支持。就区嘉玲诉请主张各返还款项占用利息的主张，如上所述，区嘉玲对上述合同无效亦存在过错，且区嘉玲在接收涉讼房屋后已转租收益，故对该项主张本院亦不予支持。至于其是否向承租人收到租金，亦可依据合同相对性另寻法律途径解决。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”劳咏然、劳根尧经公证程序放弃对劳凯东遗产的继承权利，是其二人对自身合法权益的自愿处分，本院予以确认。李江萍、劳天毅没有放弃继承劳凯东的财产，故应在继承劳凯东财产的范围内对上述欠款承担清偿责任；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东遗产手续的，则区嘉玲有权申请对属于劳凯东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款。而刘小平与劳凯东之间对上述欠款的承担比例，不在本案中调处。故本院只支持刘小平、李江萍、劳天毅对上述返还款项承担连带清偿责任。对于区嘉玲诉请主张其余连带责任，没有相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国继承法》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告区嘉玲与被告刘小平、劳凯东（已故）于2017年6月28日签订的《公寓租赁合同》及相应的租赁法律关系无效；二、原告区嘉玲应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼412房交还被告刘小平、李江萍、劳天毅管业；三、被告刘小平、李江萍、劳天毅应于本判决发生法律效力之日起五日内以租金252000元为总额，按1050元的标准扣除从2018年3月1日起计至区嘉玲腾退上述房屋之日止的占有使用费后向原告区嘉玲返还相应的租金；四、被告刘小平与李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任；李江萍、劳天毅的清偿责任是在继承劳凯东遗产的范围内；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东遗产手续的，则区嘉玲有权申请对属于劳凯东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款；五、驳回原告区嘉玲的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5530元，由原告区嘉玲负担588元，被告刘小平、李江萍、劳天毅负担4942元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  莫雪云人民陪审员  陈楚堆二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈 冬