甘肃省合作市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘3001民初781号 原告：侯某某，男，住甘肃省卓尼县。 委托诉讼代理人：刘川，甘肃昊正律师事务所律师。 被告：道某某，男，住甘肃省合作市。 委托诉讼代理人：张国发，甘肃荣庆律师事务所律师。 原告侯某某诉被告道某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年12月9日、12月25日二次公开开庭审理了本案。原告侯某某及其委托诉讼代理人刘川、被告道某某及其委托诉讼代理人张国发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告侯某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的《产权债务转让协议书》、《房屋租赁合同》；2、被告退还原告已支付的产权债务转让金50万元，代偿债务65万元、产权办理费用7万元、已缴纳未到期的房屋租金15.8333万元，被告向原告支付违约赔偿款50万元。合计为187.8333万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年被告找到原告称合作市录豆昂（伊合昂街道办对面）的6层楼的产权属于被告所有，因其无力对该楼后期水电暖、消防等基础设施进行装修及装潢，愿将该楼50%产权作价转让给原告，要求原告给付转让款并承担被告的部分对外债务。双方协商后，达成协议并于2016年7月15日签订了《产权债务转让协议书》。随后，为整体经营，原被告双方协商后于2016年7月20日签订了就该楼整体的《房屋租赁合同》，由原告作为承租人每年向被告承担实际上为27.5万元的租金，租期5年。两份协议签订后，原告如约履行了相关合同义务，支付转让金、代被告偿还债务、支付租金等。原告根据双方的约定，对楼内基础设施进行了装修，花费巨大。2018年12月，在该楼正常经营时，附近居民突然对该楼的唯一通道进行了封堵，致使该楼全部区域无法进入，经营停止，商户损失惨重。原告报警后，警方调查系被告将原本转让给原告的该楼50%的产权另行转让给了他人，并与他人在转让后因经济纠纷，导致附近居民封堵通道的情况发生。相关纠纷的事实，因利害关系人已在合作市人民法院提起诉讼并经法院受理，有卷可查。就此，因为被告擅自将原告50%的产权转让他人，且被告在向原告转让该产权时有意隐瞒了该楼所属土地尚存争议的事实等原因，造成原被告双方《产权债务转让协议书》无法履行，合同目的根本无法实现，被告的行为已构成根本违约。其次，被告在隐瞒事实，擅自处分的情况下，不顾原被告双方的合同约定，导致第三方主张权利，使原告租赁以及投入了大量装修资金的房屋均无法正常经营使用，原告权益受到损害，数额巨大，双方租赁合同的合同目的现已无法实现，被告的行为也已构成根本违约。被告违反双方《产权债务转让协议书》和《房屋租赁合同》约定，恶意损害合同相对方利益的行为给原告造成了巨大的损失，且房屋因所属土地尚存纠纷，产权不明晰，现又因被告造成的第三方原因使得房屋无法继续再正常经营使用等原因，相关合同目的已无法实现，相关合同约定也无法继续履行。为维护自身的合法权益，原告无奈依法提起诉讼，请求法院依法判如诉请。 被告道某某辩称，一、被告与原告签订的《产权债务转让协议书》、《房屋租赁合同》早已解除，现原告是依据与完某某签订的《房屋租赁合同》占有使用涉诉房产。2016年7月，被告在西路录豆昂修建的一幢6层的楼房由于欠付工程款被法院执行，原告提出房屋租给他使用，他可以替被告支付法院的执行款项，随后，原告在其办公室出具了两份合同，替被告签字后，让被告捺印，由于被告并不识字，一直以为其签订的是房屋租赁合同，后被告儿子完某某知道原告利用被告不识字欺骗其父亲签订《产权债务转让协议书》、以及《房屋租赁合同》出租方是被告与原告双方的事实后，2018年8月去找原告协商解除该合同，当天，先后到场的人有证人道某某、当子扎西、尕旦布才让，原告办公室有三人，双方先后有九人在场，在以上证人在场的情况下，被告与原告协商解除了《产权债务转让协议书》、《房屋租赁合同》，并由完某某当场与原告签订《房屋租赁合同》一份，协商合同租赁期限仍为五年，原告已支付被告的款项、代付法院的款项、被告向原告的借款均视为租金，不足的部分由原告继续交纳租金，五年合同到期后原告腾退涉案房屋。因此，本案中不存在解除被告与原告之间的合同问题，也不存在被告退还原告债务转让金、代偿债务的问题，原告长期占有使用涉案房屋，原告至今仍欠付租金，也不存在被告向其退还租金的问题。二、本案案由为租赁合同纠纷，原告诉请却涉及产权转让与租金两个法律关系，诉讼请求存在混诉，依据一由一案的基本法律原则，原告所诉事项部分涉及产权转让协议及款项不应属于本案审理范围。依据民诉法及最高人民法院关于案由的管理规定，民事案件应当一由一案，即一个案件审理一个法律关系，本案中，原告诉讼请求既包括产权转让，又包括租金，分属不同法律关系，本案案由属于租赁纠纷，产权转让不属于本案审理范围，请求法院驳回诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提出的证据；第一组：2016年7月15日原被告签订的《产权债务转让协议》一份；2016年7月20日原被告签订的《房屋租赁合同》一份。第二组：代缴执行款和其他收费凭证9份，证明原告向其交付了相应费用。第三组：合作市人民政府合政发[2011]74号文件一份；2011年3月8日证明一份；2016年5月16日伊合昂街道办证明一份；2015年6月9日通知一份；2016年8月22日证明一份；该组证据证明当时双方建立原告享有产权签订转让协议的合同，原告具有善意义务，此原因造成2018年8月份开始当地群众围堵该楼房，因为前期被告证明是被告自己所有。第四组：2016年8月22日与第三方签订的房屋租赁协议，消防安装合同；证明原告租赁期间，因被告的违约行为，造成的损失赔偿的相关事实。第五组：证人梁卓亚的证言，证明原告与被告签订了两份协议，原告给被告55万元和10万元的现金，其中5万元是办相关手续费用，50万元是要开房屋门锁的钱。二、被告提交的证据；第一组：2016年7月15日原被告签订的《产权债务转让协议》一份；2016年7月20日原被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明该两份协议关于被告向原告转让涉诉房产50%产权及原被告共同向原告出租涉诉房产的约定，原告利用被告不识字的情况下提供的严重不利于被告的文本，与被告真实意思不一致，该两份协议于2018年协商解除，被告道某某的儿子完某某与原告重新签订了租赁合同。第二组：录音光盘及书面录音材料各一份，2018年8月21日原、被告在现场的情况下是证人尕代某某制作的现场录音，证明双方协商解除产权债务转让协议书及房屋租赁协议，原告继续租赁涉案房产、原告已交所有款冲抵租金的事实。第三组：被告之子完某某与原告侯某某签订《房屋租赁合同》一份，证明双方协商解除原被告签订的两份协议，同时，由被告之子完某某与原告重新签订房屋租赁合同，为说明房租仍从2016年7月份被告开始使用涉诉房产时核算，合同倒签至2016年7月13日。第四组：现场照片一份，证明原告依据与完某某签订的租赁合同使用涉案房产至今，原告以已经解除的协议、合同起诉被告属于恶意诉讼。第五组：证人当子扎西的证言和录音，证明2018年原被告协商解除涉诉协议及合同时，现场有多名证人可以证实已经解除涉诉协议及合同书，原告已交所有款冲抵租金、由完某某重新签订租赁合同的事实。证人道某某、尕代某某的证言，证明原被告签订协议，被告之子完某某与原告侯某某协商前期被欺骗的协议，完某某先后电话通知证人到庭为原被告的事情作证，现场除了证人外，原被告以及两名工作人员，协商后前期的合同已经解除，原告向法院代偿的款项进行核算后，对165万元进行了确认，租期从2016年开始计算，租期届满后侯某某将腾退房屋。 对原告所举的第一组证据的真实性被告无异议，予以认定。第二组证据被告提出原告实际付款165万元，其他款项应提供转账凭证，不予认可。由于原告未提供转账凭证，原告给被告付款次数比较多，对其中165万元予以认定。第三组证据被告提出与本案无关，本院认为第三组证据能证实涉案房屋为被告修建，但房屋为临时建筑，被告有使用权但无所有权。第四组证据被告对真实性和关联性有异议，本院认为与第三方签订的租赁合同及消防安装合同能证实原告实际占有、使用房屋。原告在第二次开庭时所举的证人梁卓亚的证言被告提出对真实性有异议。本院认为，对证人证言中的签订协议、给法院付款的事实与其他证据及当事人陈述能够相互印证，予以认定。 对被告提交的第一组证据原告对真实性无异议，与原告所举的第一组证据相同，予以认定。第二组证据原告提出是受到被告的威胁才陈述的，不是原告的真实意思表示，本院认为，该组证据与证人道某某、尕代某某的证言及当事人的陈述能够相互印证，证实被告儿子完某某与原告侯某某签订的房屋租赁合同的事实。第三组证据原告提出受到了被告的威胁签订的。本院认为，该份协议和录音、证人道某某、尕代某某的证言相互印证，予以认定。第四组证据现场照片一份，原告对真实性及关联性提出异议，本院认为照片与本案无关，不予认定。第五组证据证人当子扎西、尕代某某、道某某的证言，原告提出证人与被告之间存在利害关系，对证据的客观性、合法性、关联性均有异议。本院认为，证人当子扎西未出庭作证，对其证言不予采信。证人道某某、尕代某某的证言与录音、原告与完某某签订的房屋租赁合同相互印证，证实了原告与完某某签订了房屋租赁合同的事实。 根据以上证据本院认定事实如下：被告道某某利用村集体的土地，经合作市人民政府批准，在西路录豆昂村（伊合昂街道办对面）自行修建六层楼房，为临时性建筑，被告只有使用权，未取得所有权。2016年7月15日，原被告之间签订了产权债务转让协议，协议约定：被告将西路录豆昂（伊合昂街道办对面）修建的一座6层楼房50%的产权由原告以100万元收购，原告持有的协议，由原告分担180万元的债务。被告持有的协议由原告分担205万元的债务。2019年7月20日，原告与被告签订了房屋租赁合同，出租人为道某某、侯某某、承租人为侯某某，合同约定将以上房屋整体出租给原告，年租金55万元，租期五年（即2016年7月30日至2021年7月30日）。2018年8月12日，被告道某某之子完某某与原告签订了房屋租赁合同，合同约定将以上房屋整体出租给原告侯某某，租金每年55万元，租期五年（2016年7月30日至2021年7月30日）。原告向被告共支付165万元。2018年12月，由于录豆昂村村民将原告承租的房屋上锁，双方发生纠纷诉至本院，原告至今还占有涉案房屋。 本院认为，被告将未取得所有权，只有使用权的房屋转让给原告50%产权的协议自始不发生效力，原被告双方持有的《产权债务转让协议书》内容不一致，且原告与被告之子完某某签订的房屋租赁合同实际已经解除了原被告之间的产权债务转让协议书，原告与被告及被告之子完某某存在事实上的房屋租赁关系，经当庭释明，原告坚持以房屋买卖合同纠纷为案由，原告所付款项有部分为房屋租金，因此原告的诉讼请求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告侯某某的诉讼请求。 案件受理费21705元，由原告侯某某负担。 如不服本判决，自接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  张勇生 审 判 员  马国尔 人民陪审员  赵 楠 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  袁玉芳