福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初7451号 原告：厦门佰仕达物业管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六，统一社会信用代码913502037054149166。 法定代表人：戴继光，总经理。 委托诉讼代理人：陈镇宏，男，系该公司员工。 被告：陈维朝，男，1967年6月2日出生，汉族，农民，户籍所在地福建省仙游县，住莆田市仙游县。 原告厦门佰仕达物业管理有限公司（以下简称佰仕达物业）与被告陈维朝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告佰仕达物业的委托诉讼代理人陈镇宏、被告陈维朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佰仕达物业向本院提出诉讼请求：1.判令陈维朝支付给佰仕达物业2016年7月至2019年9月的物业管理费6836.6元和2015年12月至2019年5月公摊水电费853元以及违约金，违约金计算方法为：自陈维朝欠缴物业服务费之日起以未依约支付的数额为基数按每日加收欠缴纳物业管理费总额1‰的标准计至实际还清之日止；2.本案诉讼费由陈维朝负担。事实和理由：陈维朝系仙游县兰溪新天地住宅小区19-2-1702单元业主。2012年9月15日，佰仕达物业与仙游县兰溪新天地住宅小区开发商福建省润家房地产开发有限公司（以下简称润家公司）签订《前期物业服务合同》，并同日进场进行物业管理服务。至今，佰仕达物业依约为兰溪新天地住宅小区提供物业管理服务，积极履行相关合同义务，依法依约对陈维朝居住的小区实施规范的物业管理服务。但陈维朝自2015年12月起未缴纳相应的费用。佰仕达物业曾多次以多种形式向陈维朝催讨物业管理费及公摊水电费等，但陈维朝均未予回复。 陈维朝辩称，佰仕达物业未经其同意将其套房钥匙给上一层房主连新霞使用，连新霞擅自对其房内水管进行移位改装，导致其自己房间无法装修，由于佰仕达物业存在过错，导致上层连新霞出现侵权行为。佰仕达物业没有尽到管理责任，是其欠缴物业费的原因，故要求扣除20个月的物业费和公摊水电费，且不能计算违约金。如佰仕达物业不能答应其前述要求，请求驳回佰仕达物业的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年9月15日，润家公司与佰仕达物业签订《兰溪新天地前期物业服务合同》一份，约定由佰仕达物业为莆田市仙游县兰溪新天地提供物业管理服务，期限自合同签订之日起至业主委员会成立之日止。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘佰仕达物业的意见通知佰仕达物业，且没有选聘新的物业管理企业，佰仕达物业继续管理的，视为合同自动延续。2015年2月9日，陈维朝与佰仕达物业签订《兰溪新天地住宅小区前期物业服务合同》，约定按其房屋的建筑面积128.8平方米在每月5日前缴纳物业管理费，标准为住宅1.36元/平方米，并按规定合理分摊缴交物业管理区域内共用设备设施发生的水电费用等。各业主未能按时足额交纳物业服务费用(含综合管理服务费、公摊水电费等)，应按日千分之三的标准向佰仕达物业支付违约金；佰仕达物业要对物业共用部位维修、养护和管理；对公共秩序维护、安全防范等事项的管理；佰仕达物业可采取规劝、告知、制止、报告等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。陈维朝作为仙游县兰溪新天地住宅小区19-2-1702单元业主，自2015年12月份起未交物业费、水电公摊，自2016年7月计至2019年9月止欠缴的物业管理费为6831.55元，但本案中佰仕达物业对陈维朝欠缴的公摊水电费数额的计算依据并没有提供相关的证据证实。2017年3月4日，案外人连新霞与陈维朝等因卫生间落水管移位等问题达成调解协议，并由佰仕达物业兰溪新天地物业服务中心见证。因陈维朝认为佰仕达物业服务没有管理到位、有过错，故拒支付上述欠费。期间，佰仕达物业于2019年8月23日委托中国邮政快递向陈维朝、陈小妹发出物业费催缴函。陈维朝至今仍未缴纳，致讼。 上述事实，有佰仕达物业提供的《兰溪新天地住宅小区前期物业服务合同》、《兰溪新天地前期物业服务合同》、仙游县鲤南镇玉田社区证明、物业费催缴函及EMS快递面单、快递单号查询结果、法定代表人身份证明、身份证复印件、营业执照各一份，陈维朝提供的调解协议书和身份证各一份等证据证实，双方当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，润家公司与佰仕达物业签订《兰溪新天地前期物业服务合同》，缔约主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，是合法有效的，对兰溪新天地住宅小区全体业主具有约束力。同理，陈维朝与佰仕达物业签订《兰溪新天地住宅小区前期物业服务合同》亦合法有效，对陈维朝与佰仕达物业均具有约束力，双方应依约履行。纵观本案，佰仕达物业对案涉小区的物业管理虽然存在有某些服务瑕疵，但该瑕疵尚未达到明显违约的程度，针对案外人连新霞与陈维朝等因卫生间落水管移位等问题产生纠纷，亦积极居中进行调解。结合佰仕达物业的服务标准和收费标准进行综合评价，佰仕达物业实际上已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要的物业管理服务义务，陈维朝事实上也长期接受了佰仕达物业的服务，陈维朝应负支付物业服务费和公摊水电费的民事责任。对于上述物业服务瑕疵等问题，陈维朝可以依约向佰仕达物业提出意见和建议，或通过业主委员会督促佰仕达物业及时整改，也可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，要求佰仕达物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，也可以依法要求侵权人承担相应的法律责任。陈维朝作为仙游县兰溪新天地住宅小区19-2-1702单元的业主，应按合同约定及时缴纳物业费，若以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也不利于物业公司今后及时有效地为全体业主服务，并非明智之举。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于佰仕达物业主张的陈维朝欠缴的公摊水电费数额问题，本案中，佰仕达物业并没有提供相关的证据证实该欠缴部分公摊水电费数额的计算依据，陈维朝亦不予认同，故本院不予认定，但佰仕达物业可待提供相关证据后有权依法另行主张。陈维朝要求佰仕达物业扣除20个月的物业费和公摊水电费理由不能成立，佰仕达物业亦不予认可，故本院不予支持。同时，考虑到陈维朝没有及时支付物业管理费等原因是因为佰仕达物业在物业服务上存在有瑕疵，故佰仕达物业要求陈维朝支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。此外，佰仕达物业应虚心听取陈维朝等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，尽快提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，佰仕达物业的诉讼请求部分，有理部分，本院予以支持；不合理的诉讼请求部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、陈维朝应在本判决生效之日起十日内支付给厦门佰仕达物业管理有限公司自2016年7月起至2019年9月止的物业服务费6831.55元； 二、驳回厦门佰仕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如陈维朝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由陈维朝负担34元，由厦门佰仕达物业管理有限公司负担16元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林向阳 二〇一九年十二月九日 书记员  陈琳琳 附：相关法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。