福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初5660号 原告（反诉被告）：周艳，女，1971年12月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：崔曙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董珍芳，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建世茂新里程投资发展有限公司，住所地厦门市思明区思明南路410号之二701室。 法定代表人：刘赛飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈琦，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄婧雯，福建旭丰律师事务所律师。 原告（反诉被告）周艳与被告（反诉原告）福建世茂新里程投资发展有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月22日作出（2017）闽0203民初1198号民事判决，周艳及世茂公司均不服，提出上诉。厦门市中级人民法院于2018年11月10日作出（2018）闽02民终2263号民事裁定，将本案发回重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。周艳及其委托诉讼代理人崔曙、董珍芳，世茂公司的委托诉讼代理人陈琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周艳向本院提出诉讼请求：1．世茂公司向周艳支付逾期交房违约金（以3963824元为基数，按日万分之二的标准，自2015年7月1日起计至2019年3月11日）；2．世茂公司按图纸要求进行整改并赔偿因此产生的各类损失合计274471.68元（整改要求：按《商品房买卖合同》附件一平面图的要求，将管道井与室内专有空间用墙壁进行隔断；按《竣工图》及《消防验收竣工图》之要求，在公共走道一侧开一扇门通向管道井；各类损失包括：建筑面积减少5平方米的损失225000元，该面积所对应的购房款利息损失45666.2元以及相应契税损失3806元）。事实和理由：2013年5月26日，周艳与世茂公司签署《厦门市商品房买卖合同》及相关附件，约定由周艳向世茂公司购买厦门世茂海峡大厦A座30层SOHO办公01单元（下称案涉房屋），建筑面积156.24平方米，购房总金额3963824元；世茂公司应于2014年12月31日之前将符合条件的房屋交付周艳；合同附件六约定逾期交房超过270日的，世茂公司应按日支付已付房款万分之二的违约金。同日，周艳与世茂公司签署《协议书》一份，约定由世茂公司承担费用并指定装修公司对案涉房屋进行装修，装修工程的交接日期为2015年6月30日。签约当日，周艳付清尾款198万元（首付款已于同年1月21日签订《商品房认购书》时付清），至此付清全部购房款。但时至今日，案涉房屋仍不具备交付条件，且实际房产与约定交付的标的不符：案涉房屋至今未能通过二次消防验收；合同约定标的商品房用途为“SOHO办公”，但根据《竣工图》显示，案涉房屋的实际用途为“分割销售型办公”，与合同约定不符；案涉房屋室内多出一处管道井，且管道井的养护维修均需进入案涉房屋室内方可进行。对此世茂公司并未告知周艳，也未提示合同所附平面图中“W.H”的涵义（实为管道井），其所提供的宣传材料及样板房中均未体现管道井的设置；且合同所附平面图中“W.H”的位置与业主专有空间用墙壁进行隔断，但事实上案涉房屋并无此墙壁。 世茂公司辩称，世茂公司并未延迟交付案涉房屋。双方签订的是毛坯房买卖合同，世茂公司已于2015年1月30日取得了毛坯房的竣工验收备案证；案涉房屋并不属于强制办理装修工程消防验收工程，案涉房屋未通过消防验收不属于违约；即使周艳所购买房屋的室内装修工程需要办理验收或备案的，也应由周艳作为申请主体向消防部门提出申请；根据约定，若周艳对委托装修存在异议，应先履行装修工程交接的义务，之后再就装修工程的质量争议主张权利；世茂公司与周艳签订合同的附件中已明确标注了管道的位置。该管道规划符合建筑部门要求，并非世茂公司恶意为之。周艳所称隔断墙和未能开门的问题均与事实不符。 世茂公司向本院提出反诉请求：周艳支付世茂公司逾期办理房屋交接手续的违约金（以3963824元为基数，按日万分之一的标准，自2015年6月30日计算至2019年3月11日周艳实际办理交接手续之日）。事实和理由：2013年5月26日，世茂公司与周艳签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》、《装修协议》等，约定周艳购买世茂公司开发的案涉房屋，总价3963824元，商品房交付时间为2014年12月31日前，再给予世茂公司180日的商品房交付宽限期，并以商品房所在楼宇取得《竣工验收表》的日期为双方确认该商品房已履行完毕交付的日期，世茂公司向周艳发出《商品房交付通知书》后周艳如不能依照《商品房交付通知书》确定的时间对该商品房进行验收交接的，每逾期一日，周艳应向世茂公司支付房屋总价款的万分之一作为违约金。2015年1月30日，周艳所购买商品房所在楼宇取得《竣工验收备案表》，世茂公司已履行完毕交付义务，确定周艳应于2015年6月29日至世茂公司处办理房屋验收交接手续，但周艳拒绝前往办理交接手续。 周艳辩称，周艳并不存在逾期办理房屋交接的违约情形，案涉房屋并不具备合法交付的前提，周艳有权拒绝收房直至房屋符合合同约定和法律规定的交付条件。世茂公司曾于2015年6月15日因工程未能按期完工而再次发出延期交房的通知，告知周艳交房时间将另行通知；世茂公司的反诉超过了时限；双方在装修协议中已约定交付标的为毛坯房，且自竣工验收备案之日起即视为交付，无需另行通知，故世茂公司的反诉无事实依据，应予驳回。 双方当事人围绕诉辩主张依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 世茂公司系案涉房屋所属“厦门世贸海峡大厦”的开发商，该项目土地规划用途为“办公、酒店、商业”，土地使用年限50年。根据该工程《建设工程规划许可证》“建筑规划设计审定意见”建筑功能部分记载，“厦门世茂海峡大厦”A楼二十八至四十五层为SOHO办公。 2013年5月26日，世茂公司与周艳签订一份《厦门市商品房买卖合同》（编号：03072645），约定：周艳向世茂公司购买案涉房屋，商品房总价款3963824元；第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前交付，标的商品房在交付之前需经竣工验收合格和消防验收合格；第十一条约定，下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。合同附件一《房屋平面图》显示案涉房屋管道井与其他室内专有空间之间有墙体隔断，该管道井通往公共通道一侧无疏散门。合同附件六《补充协议》第一条第（七）项约定，本合同所指该商品房用途为【8-26层分割销售型办公】【27-64层SOHO办公】。第五条约定：如出卖人不能按照本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人180日的延期交房宽展期，买受人同意宽展期内出卖人不构成逾期交房，亦不承担违约责任；宽展期满，出卖人逾期交房超过180日但未超过270日的，自本条约定的宽展期届满的次日起至书面通知确定的交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金、合同继续履行；宽展期满，出卖人逾期交房超过270日的，买受人人未书面提出解除合同，出卖人应自本条约定的宽展期届满的次日起至书面通知确定的交房之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。 同日，双方还签订一份《协议书》，约定：在买卖合同与该协议均生效，且周艳满足该协议约定的条件后（周艳享有装修权益需同时满足双方就该商品房签订的合同成立并生效；周艳已完整、适当地履行前述买卖合同约定的合同义务和相关附随义务；该商品房所有权转移登记手续办理完成前或装修工程交付前，该商品房未发生任何转让、赠与或互易等所有权转移情形等），由世茂公司承担费用按该协议附件一之《装饰装修标准》，指定装修公司对案涉标的商品房进行装修，装修工程保修责任由世茂公司承担；第三条第1款约定，装修工程的交接日期为2015年6月30日（因不可抗力和周艳原因导致延期的除外，届时交接时间由世茂公司另行书面通知）；第三条第2款约定，世茂公司将在交接前书面通知周艳办理交接手续。第四条第2款约定，若因世茂公司原因导致装修工程交接日期延误，每逾期一日，应向周艳支付相当于周艳已经向世茂公司支付的购房款的万分之一的违约金，直至装修工程的实际交接之日或视为交接之日止。第五条第4款约定，周艳同意世茂公司可无需实际办理买卖合同约定的交付手续而直接将具备交付条件的案涉标的房屋进行装修，对商品房的验收交付于装修工程交接时一次性完成，且将标的楼宇取得《竣工验收备案表》的时间作为案涉标的房屋（毛坯房）已完成交付的日期，世茂公司取得和交付房屋所有权初始登记资料的时间相应顺延至装修工程完成交接之日起90日内；该条款还约定，如在买卖合同下就该案涉标的商品房交付相关的约定与《协议书》约定不一致的，以《协议书》为准。 2013年1月21日，周艳向世茂公司支付了购房款1983824元；2013年5月26日，周艳支付了剩余购房款1980000元。2015年1月30日，案涉房屋楼宇通过建设工程竣工验收备案，竣工图显示案涉标的房屋用途为分割销售型办公，消防部分显示案涉房屋管道井通往公共走道一侧有一扇门，案涉房屋管道井与其他室内专有空间之间无墙体隔断。2015年6月29日，世茂公司作出《关于厦门世茂海峡大厦项目延期交付声明》，决定对本应于2015年6月29日（30日）交付使用的厦门世茂海峡大厦项目（A塔、B塔）进行延期交付。2015年8月10日，世茂公司向周艳发出《房屋交付通知书》，要求周艳于2015年8月12日前往该公司办理案涉房屋交接手续。周艳以案涉房屋未通过消防验收、房屋竣工图显示实际用途与合同约定用途不一致、房屋构造与合同约定不一致为由拒绝接收房屋。 2016年7月8日，厦门市公安消防部门作出厦公（消）行罚决字[2016]0047号《行政处罚决定书》，载明经核查发现厦门世茂海峡大厦A塔楼套内装修工程未经消防设计审核擅自施工等行为；A塔楼套内装修工程未经消防验收擅自投入使用。世茂公司的前述违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条、第十二条和第十三条第二款之规定。前述事实有《世茂海峡大厦A幢私人会所装修协议》等证据证实。决定给予世茂公司责令停止其负责装修的厦门世茂海峡大厦A塔楼套内装修工程施工、停止其负责装修的厦门世茂海峡大厦A塔楼套内装修工程使用并处罚款578000元。该《行政处罚决定书》已生效。诉讼过程中，双方确认前述《世茂海峡大厦A幢私人会所装修协议》即案涉房屋所属装修类型协议。 另查明，厦门市公安消防支队曾于2016年4月18日出具厦公消验字[2016]第0189号《建设工程消防验收意见书》。该意见书显示，厦门市公安消防支队曾对案外人司玉平作为业主申报的厦门世茂海峡大厦A塔1320办公室装修工程进行消防验收，并评定消防验收合格。 2017年3月17日，福建省公安消防总队发布了《关于关于进一步改进城市综合体内设场所消防监督和服务工作的通知》，其中第一条第一项规定，城市综合体内建筑面积300㎡（含）以下的场所同时具备四种情形的，即对未改变建筑原有建筑平面布置、未改变原设计功能、未影响原有消防设施使用、未违规使用可燃装修材料的装修场所，由于主体建筑已经依法通过审核验收，且该建筑平面、使用功能、消防设施均未改变，装修没有增加火灾负载的，不再重复审批，即建筑单位可不申报消防设计审核、消防验收。2017年6月5日，厦门市公安消防支队发布了《关于落实省总队优化城市综合体及其他建设工程内设小规模场所消防审批的补充通知》。其中第一条规定，城市综合体内建筑面积300㎡（含）以下的场所（除公共娱乐场所、儿童活动场所、老年人活动场所外），且自愿签署告知承诺书的，原则上实行减负放行、取消审批。第二条规定，《建设工程消防监督管理规定》（公安部第119号令）第十三条第三项、第十四条第三项、第四项规定建筑的内设场所装修工程，参照以上标准执行。审理过程中，双方当事人均确认有关室内装修消防设计及消防验收流程已发生变更。但周艳认为，即便无需强制验收，其在明知案涉房屋不符合消防部门要求的条件及标准的情形下，无法向消防部门提交承诺书。 另，根据案涉房屋《土地房屋产籍调查表》记载，案涉房屋房屋用途为“SOHO办公”。经原一审现场勘查，案涉房屋公共管道井位于室内，未另开门通往公共过道，管道井空间部分未单独进行隔断。2019年3月11日，周艳与世茂公司办理案涉房屋交接手续，周艳接收房屋后，亦未再就案涉房屋的室内装修设计申请消防审核及验收。2019年8月15日周艳取得案涉房屋不动产权证书，权证载明房屋用途为办公/SOHO办公，权证所附房屋平面图中，案涉房屋管道井与其他室内专有空间之间无墙体隔断。 审理中，周艳及世茂公司均确认房屋管道井部分面积约5平方米，该面积均已计入周艳专有部分面积。周艳自认其于2015年6、7月份的时候通过其他业主投诉了解到案涉房产存在消防验收未通过的情形。周艳及世茂公司均确认，在2015年7、8月份通知业主交房的时候，世茂公司已告知业主案涉房屋的装修需要办理二次消防验收。另，世茂公司陈述如周艳要求在公共走道一侧开一扇门通向管道井，世茂公司同意开设。 本院认为，世茂公司与周艳签订的买卖合同及相应附件与《协议书》，均属合法有效，双方当事人应当遵守上述合同约定全面履行自己的义务。世茂公司与周艳虽然分别就商品房买卖及装修事宜签订协议，但根据两份合同的签订主体、约定事项以及相关权利义务分析，《协议书》项下的房屋装修与主体房屋紧密结合，世茂公司与周艳之间的交易标的应为附带装修的商品房，因此，世茂公司应按《协议书》及买卖合同约定的房屋交付标准向周艳交付案涉房屋。世茂公司作为房屋装修工程的建设单位，负有向周艳交付符合合同约定及法律规定的装修工程之义务。首先，《协议书》项下的房屋装修与主体房屋紧密结合，房屋装修无法脱离房屋独立存在，周艳享有装修权益的前提即是其与世茂公司的买卖合同成立生效且完整、适当履行。其次，《协议书》约定，装修工程的装修公司由世茂公司指定，保修责任由世茂公司承担，周艳无权选择装修公司、指定装修方案。从保修责任的承担主体以及装修公司及装修方案的选择来看，周艳与世茂公司之间亦非装修工程委托人与受托人的关系。第三，《协议书》中约定，世茂公司仅需依据《协议书》进行一次房屋交付验收，还约定了办理房屋权属初始登记手续的时间随即顺延至实际交接日后90日内。双方就案涉房屋买卖中仅存在一个交付行为，且系在装修工程完成之后。因此，双方的交易行为受买卖合同与《协议书》的共同约束。 一、案涉房屋的实际情况是否符合合同约定 双方买卖合同所附《房屋平面图》是双方意思表示一致的体现，根据《房屋平面图》显示，案涉房屋管道井区域存在与室内其他空间隔断。而实际情形经现场勘查与合同约定并不一致。根据此后的竣工图、消防图以及案涉房屋不动产权证所附平面图显示，案涉房屋管道井区域与室内其他空间并不存在隔断，可以认定世茂公司已经相关规划部门批准对房屋结构进行变更。根据双方合同第十一条约定，房屋结构布局如有变更，世茂公司应依约履行告知等义务，未依约履行告知义务，买受人有权选择退房。现周艳选择继续履行合同，世茂公司履约虽存在瑕疵，但周艳要求世茂公司对室内进行隔断整改的诉求缺乏合同依据，本院不予支持。另一方面，管道井的设置在双方签订的合同中已明确载明，案涉房屋面积并不因管道井的设置而减小，且周艳仍选择继续履行合同，故周艳诉求世茂公司赔偿因该部分建筑面积减少所带来的损失及相应购房款利息与契税损失均缺乏事实依据。世茂公司同意周艳有关在公共走道一侧开一扇门通向管道井的诉求，本院予以照准。 二、世茂公司是否逾期交付案涉房屋，周艳是否逾期办理房屋交接手续 如前分析，世茂公司是案涉房屋室内装修工程的建设单位。买卖合同第八条约定，案涉商品房在交付前应当满足经竣工验收合格与消防验收合格的条件。案涉房屋所在的厦门世茂海峡大厦Ａ塔属于公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条第三项规定的公共建筑，对案涉房屋的室内装修工程，世茂公司作为建设单位应向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。 虽然世茂公司通知周艳于2015年8月12日办理交接手续，但结合2016年7月8日公安消防部门作出的相关《行政处罚决定书》，应予认定案涉房屋装修工程不符合消防部门验收要求，故不具备交房条件。此后，消防部门虽然就房屋装修工程的消防设计审核及消防验收要求予以变更，但并不改变世茂公司通知交房时案涉房屋装修工程尚未通过消防验收的事实。因此，世茂公司应承担逾期交付案涉房屋（含装修工程）的违约责任。 但另一方面，室内装修工程属于对案涉房屋的添附，与房屋主体部分具有主从关系，双方在对案涉装修工程的申报主体存在争议的同时，也应遵循民事活动的经济和诚信原则。根据在案事实，周艳在2015年7、8月份的时候即已知晓案涉房屋室内装修需要进行消防设计审核及消防竣工验收，在双方对消防验收申报主体存在争议的情形下，作为业主亦可向公安机关消防机构申报案涉房屋的装修，并且事实上厦门世茂海峡大厦A塔的部分业主也确向厦门市公安消防支队申请对其房屋的办公室室内装修工程进行消防验收，并经消防验收合格。在世茂公司违约之后，周艳应当采取适当措施防止损失的扩大，其未能采取适当的措施防止损失进一步扩大，就扩大部分损失不得要求赔偿；就本案而言，周艳确认自2015年7、8月即知晓案涉房屋装修工程需经消防验收，但一直以案涉房屋的室内装修工程未经消防验收为由拒绝接收案涉房屋，而没有采取适当措施防止损失扩大，应当适当减轻世茂公司的违约责任。结合本案情况以及相关消防验收规定的变化，本院酌定世茂公司应向周艳支付226天（自2015年7月1日起，截至发出前述收房通知后6个月）的逾期交房违约金89582.42元（3963824元×0.01%×226天）。对于周艳超出上述金额的诉求，本院不予支持。 虽然世茂公司通知周艳于2015年8月12日办理案涉房屋的交接手续，但此时世茂公司通知交接房屋已经构成违约交付，且案涉房屋的室内装修工程并未通过消防验收，不能交付使用。此后，双方就装修工程的消防验收申报主体存在争议，世茂公司作为违约方，请求周艳支付逾期办理房屋交接手续的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建世茂新里程投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向周艳支付逾期交房违约金89582.42元； 二、福建世茂新里程投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋管道井与公共走道一侧开一扇门通向管道井； 三、驳回周艳的其他诉讼请求； 四、驳回福建世茂新里程投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10724元，由周艳负担9336元，福建世茂新里程投资发展有限公司负担1388元。反诉案件受理费2463元，由福建世茂新里程投资发展有限公司负担。案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 刘宪昌 人民陪审员 吴延欣 人民陪审员 童斌伟 二〇一九年十二月三十日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。