四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川民申6044号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：彭中富，男，1957年6月2日出生，汉族，住四川省西昌市。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：冯传万，男，1968年12月12日出生，汉族，住四川省西昌市。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：饶西雅，男，1954年12月5日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：龙文，四川月都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余明霏，四川月都律师事务所律师。 被申请人（一审被告，二审上诉人）：沈建平，男，1967年12月2日出生，回族，住四川省西昌市。 再审申请人彭中富因与被申请人冯传万、饶西雅、沈建平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2019）川34民终210号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 彭中富申请再审称，本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定之情形，应予再审。理由如下：（一）二审法院认定“冯传万与沈建平于2004年4月4日签订的《房屋买卖契约》，因沈建平未在约定的付款期限内将购房款全部支付，沈建平未实际取得案涉房屋所有权，冯传万享有并依法行使法定解除权，该《房屋买卖契约》已解除；彭中富与沈建平于2003年12月14日签订的《房地产买卖契约》，系无权处分订立的合同，属于效力待定的合同，故彭中富在经权利人追认前，无法取得案涉房屋的所有权”，该认定错误。在二审庭审中，汪国进作为证人出庭证实其与冯传万、沈建平之间的债权债务已抵销，故沈建平已履行完毕支付购房款的合同义务，取得案涉房屋所有权。（二）二审法院对冯传万与沈建平签订的《不动产买卖契约》因存在重大违约而当然无效的认定错误。1.冯传万与沈建平签订的《不动产买卖契约》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，不履行合同重要义务不会导致合同当然无效。2.冯传万与沈建平签订的《房地产买卖契约》合法有效，沈建平在与冯传万、汪国进达成债权债务抵销后就已经履行完毕支付购房款的合同义务，故冯传万不享有法定解除权，即便冯传万享有法定解除权，其所依据的应当是《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，但冯传万没有催告过沈建平履行付款义务，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，冯传万未在其能行使解除权的一年除斥期间内行使解除权，其解除权已消灭。3.冯传万与沈建平签订的合同自始至终合法有效，沈建平已取得案涉房屋所有权，彭中富从沈建平处买到不动产后，发现地上房屋早已倒塌，于是自行修建房屋，有新建房屋办理的产权证、彭中富向四川省西昌市房管局提交的建房资料为证，彭中富持有房屋钥匙，是不动产实际支配占有人。（三）原审判决存在诸多疑点，未能查清本案基本事实。综上，沈建平通过与冯传万、汪国进的债权债务抵销，履行完毕支付购房款的合同义务，取得案涉房屋所有权，故彭中富依据与沈建平签订的合法有效的合同取得了案涉房屋所有权。 本院经审查认为，根据本案一审、二审判决和彭中富再审申请的理由，本案的主要争议焦点是：彭中富与沈建平于2003年12月14日签订的《房地产买卖契约》，以及沈建平与冯传万、何澎惠于2004年4月4日签订的《房地产买卖契约》的效力；沈建平与冯传万、何澎惠于2004年4月4日签订的《房地产买卖契约》，合同权利义务是否已履行完毕，以及合同是否已解除；原审判决对案涉房屋所有权归属的认定是否正确。 一、关于彭中富与沈建平于2003年12月14日签订的《房地产买卖契约》，以及沈建平与冯传万、何澎惠于2004年4月4日签订的《房地产买卖契约》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，彭中富与沈建平于2003年12月14日签订的《房地产买卖契约》，以及沈建平与冯传万、何澎惠于2004年4月4日签订的《房地产买卖契约》，是各方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故两份《房地产买卖契约》均为合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，虽然沈建平与冯传万、何澎惠签订《房地产买卖契约》，发生在彭中富与沈建平签订《房地产买卖契约》之后，但沈建平在与彭中富缔约时对案涉房屋没有处分权，并不影响沈建平与彭中富签订合同的效力，因此，彭中富与沈建平于2003年12月14日签订的《房地产买卖契约》合法有效，二审法院认定该合同是效力待定的合同有误，但不影响本案的实体处理，彭中富以该项理由申请再审不能成立。 二、关于沈建平与冯传万、何澎惠于2004年4月4日签订的《房地产买卖契约》，合同权利义务是否已履行完毕，以及合同是否已解除的问题。首先，彭中富主张因冯传万、沈建平、汪国进之间的债权债务已抵销，故沈建平已履行完毕支付购房款的合同义务。经查，二审庭审中，汪国进作为证人出庭，陈述冯传万欠其装修款，冯传万、沈建平、汪国进口头约定欠账抵销，但没有三人债务抵销的书面材料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，因彭中富未能提交充分有效的证据证实冯传万、沈建平、汪国进三人就冯传万欠汪国进的装修款、沈建平欠冯传万的购房款达成债务抵销的合意，也没有提交其他证据证明沈建平已支付全部购房款，故彭中富所持的沈建平已履行完毕支付购房款的合同义务的再审申请理由没有事实依据，不能成立。其次，对房屋买卖合同的出卖人来说，通过出卖房屋获取购房款是其合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，沈建平逾期未支付剩余大部分购房款，已构成根本违约，作为合同非违约方的冯传万享有法定解除权。在一审中，冯传万提出反诉请求确认其与沈建平于2004年4月4日签订的《房地产买卖契约》已解除，表明冯传万解除合同的意思表示，即为冯传万行使法定解除权的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，二审法院认定冯传万、何澎惠与沈建平签订的《房地产买卖契约》已解除并无不当。再次，彭中富主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，冯传万未在解除权发生之日起一年内行使解除权，其解除权已消灭，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，已明确了该解释的适用范围，本案为自然人之间的房屋买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，故原审判决适用法律并无不当，彭中富所持该项再审申请理由不能成立。 三、关于原审判决对案涉房屋所有权归属的认定是否正确的问题。原审法院基于对冯传万及前手房屋买卖合同已履行完毕、沈建平与冯传万、何澎惠签订的《房地产买卖契约》已解除、彭中富的行为不构成善意取得的认定，据此确认冯传万享有案涉房屋的所有权，原审判决对案涉房屋所有权归属的认定并无不当，彭中富所持其已取得案涉房屋所有权的再审申请理由不能成立。至于彭中富所持的原审判决存在诸多疑点，未能查清本案基本事实的再审申请理由，因彭中富未能提交相应的证据予以证实，故该项再审申请理由亦不成立。 综上，彭中富的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回彭中富的再审申请。 审 判 长  梁 晨 审 判 员  王 玥 审 判 员  高 倩 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  豆晓红 书 记 员  陈永吉