北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7444号原告：马龙，男，汉族，北京航天控制仪器研究所职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：范翔，北京范翔律师事务所律师。被告：中电建西元（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：许建辉，执行董事。委托诉讼代理人：方媛，女，中电建西元（北京）房地产开发有限公司法务经理。原告马龙与被告中电建西元（北京）房地产开发有限公司（以下简称中电建西元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马龙及其委托诉讼代理人范翔，被告中电建西元公司之委托诉讼代理人方媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马龙向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告逾期收房违约金91721．4元。事实和理由：2015年1月21日，原告和前妻刘婷与被告签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号）（以下简称预售合同）及补充协议。合同约定，原告和刘婷共同购买了被告开发的位于门头沟区永定镇住宅楼（自住型商品住房）（简称2701号）房屋，房屋总价款1727322元。被告应在2017年6月30日前向买受人交付房屋。补充协议约定了逾期收房的违约责任，如逾期3个月内未收房的，原告需支付自2017年7月8日至实际收房之日止按照全部房款的每日万分之叁的违约金。2017年7月，被告通知原告收房时，原告于2017年8月12日、9月26日两次到被告处办理2701号房屋的收房手续，但被告均以需原告与前妻共同到场办理收房手续为由，拒绝向原告交付房屋。但此时原告与前妻正在北京市海淀区人民法院进行离婚诉讼，房屋归属尚未确定，且前妻不配合原告收房，原告将此情况及时告知被告，被告仍拒绝为原告办理收房手续。直至2017年12月29日，原告与前妻的离婚诉讼结束，确定2701号房屋归原告一人所有，原告于2017年12月31日再次到被告处要求办理收房，但被告要求原告交纳2017年7月8日至2017年12月31日期间的违约金91721．74元，否则不予办理交房手续，原告为及时收房，防止违约金数额进一步增加，如数交纳违约金。现原告认为原告并未违约，被告要求原告与前妻共同收房，无法律依据，特诉至法院，望判如所请。被告中电建西元公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告未按照合同约定时间收房，构成违约，被告依据合同约定收取违约金，并无不妥。2015年1月21日，原告和刘婷与被告签订预售合同，约定原告与刘婷共同购买被告开发的2701号房屋一套，合同第十二条约定了被告应于2017年6月30日之前交房。附件十第五条第3款约定逾期收房的违约责任。2017年6月16日，我方向原告方发送《入住通知书》，通知其应于2017年6月30日收房，原告因其个人原因未能办理收房。2017年9月4日，我方再次向原告寄送《泷悦长安嘉园逾期收房告知函》告知其应当履行收房义务，并提示如果逾期收房超过3个月，则我方将选择按约定收取违约金或解除合同并扣除10%的房款。考虑到房屋属于自住型商品房，且原告坚持要求继续履行，我方在其逾期三月个收房的情况下，未与其解除合同，在其支付违约金后，将房屋交付原告。现原告要求返还违约金，无法律依据，我方不同意其诉讼请求。二、原告已经支付违约金，我方已交付房屋，双方合同已履行完毕，法院应当保护交易秩序。三、违约金兼具惩罚性和约束性双重性质，违约金的发生不以直接实际损失的发生为前提。我方与原告签订的合同是房地产开发企业的合同范本，约定的违约金标准并无不妥，如法院支持其诉讼请求，会造成我方与其他购房人签订的预售合同处于不确定状态，也会对整个房地产市场造成不良影响。四、原告与其前妻刘婷的《民事调解书》中，刘婷的其中一项诉讼请求为：要求马龙配合其办理收房手续，表明逾期收房系原告自身行为导致，其应承担违约责任。五、原告的不诚信行为破坏了与我方的买卖契约，法律不应保护其失信行为。综上，原告的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，且双方合同已经履行完毕，请求法院依法驳回其诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2015年1月21日，原告和其前妻刘婷与被告中电建西元公司签订预售合同及补充协议，约定马龙、刘婷购买2701号房屋，房屋预测建筑面积88．44平方米，房屋总价款1727322元。预售合同第十二条第（一）款约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。补充协议第五条房屋交付第1款约定，买受人办理房屋交付手续时，需提交身份证、户口本、暂住证、个人名章等房屋土地管理局等单位要求的办理产权必须的登记材料，并且已经付清预售合同规定的该商品房的全部房款……第3款买受人需在出卖人发送入住通知书中载明的日期内办理收房手续，逾期3个月内未收房的，买受人需支付自出卖人在《预售合同》约定的交付日期之第8日起按照全部房款的每日万分之叁的违约金，直至买受人办理完毕收房手续为止。第4款由于买受人原因，买受人在《预售合同》约定的交付日期之日超过3个月仍未办妥该房屋收房手续的，出卖人有权解除《预售合同》。买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除上述费用和违约金。同时，补偿买受人已付房款之利息和买受人已发生的费用。解除合同的方式和责任按照主合同第十一条第2款的约定执行。如出卖人选择与买受人不解除合同，买受人需支付自出卖人在《预售合同》约定的交付日期之第8日起全部房款的每日万分之叁的违约金，直至买受人办理完毕收房手续为止。中电建西元公司于2017年9月4日出具《泷悦长安嘉园逾期收房告知函》，告知函再次明确合同第十二条约定的房屋交付时间及补充协议第五条房屋交付第三、四款规定的逾期收房责任。同时，告知函载明：根据预售合同之约定，请您尽快办理完毕收房手续，若您在2017年9月30日之前仍未办理收房手续，则我公司有权选择按照《预售合同》之约定自2017年7月8日起按全部房款的每日万分之叁标准向您收取违约金直至您办理完毕收房手续为止或者与您解除预售合同并收取商品房总价款10%的违约金。另查，刘婷于2017年6月15日在北京市海淀区人民法院立案，要求与马龙离婚，其诉讼请求第四项为：依法分割夫妻共同财产，要求对方协助办理门头沟区永定镇房屋的收房手续。北京市海淀区人民法院于2017年12月29日作出（2017）京0108民初30276号民事调解书，调解书第三项确定：马龙与刘婷在二人共同与中电建西元（北京）房地产开发有限公司就购买位于北京市门头沟区永定镇MC00-0020-004848-1#住宅楼（自住型商品房）2701房屋于二〇一五年一月二十一日签订的《北京市商品房预售合同》中的权利均归马龙一人所有，马龙为此于二〇一八年一月五日前向刘婷支付折价款四十六万元，支付至刘婷名下中国工商银行账号为×××的账户中，如果马龙逾期支付上述款项，除四十六万元折价款之外，还应向刘婷支付违约金五十四万元。马龙于2017年12月31日办理收房手续，中电建西元公司认定自2017年7月8日至2017年12月31日为逾期收房期间，共计177天，按照全部房款的每日万分之叁计算违约金,共向马龙收取违约金91721．4元。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于中电建西元公司是否履行收房通知义务。中电建西元公司提交入住通知书证明其于2017年6月16日书面告知马龙、刘婷于2017年6月21日下午3:00带齐全部资料到泷悦长安嘉园物业中心办理2701号房屋交付手续，具体流程及所需提供资料详见《入住办理流程须知》。中电建西元公司主张入住通知书以邮寄方式送达。马龙对入住通知书的证明目的不予认可，其表示未收到入住通知书，不知道收房时间。但马龙与刘婷的离婚调解书中显示，刘婷的第四项诉讼请求为：依法分割夫妻共同财产，要求对方协助办理门头沟区永定镇房屋的收房手续。且马龙自认其于6月底通过审理其离婚纠纷案件的法官知晓刘婷已收到收房通知。故本院认定中电建西元公司已履行收房通知义务，对于其提交的入住通知书本院予以认可。2、马龙实际履行收房义务的时间。马龙提交两段视频资料，两段视频资料在电脑上显示的修改时间分别为“2017年8月12日23:03、2017年9月26日23:15”。证明内容为马龙及其陪同人员与工作人员交涉收房事宜。马龙提交视频资料用于证明其于2017年8月12日、2017年9月26日两次到北京市门头沟区永定镇泷悦长安售楼处客服中心办理收房事宜，但工作人员均以夫妻二人未共同到场为由，拒绝为马龙办理收房手续，且未能出具需共同买受人一同到场收房的相关规定。中电建西元公司表示无法核实该证据内容的真实性，且不认可证据的合法性，认为该视频录制未经在场工作人员同意，属偷录行为，不应采纳。本院认为，马龙录制的视频虽未经在场人员同意，但其取证方式并未侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，故对于该证据的合法性本院予以认定。对于其真实性，视频所显示的修改时间即为拷贝至电脑上时电脑所显示的时间，如无相反证据，本院认定其拷贝所用的电脑时间设置与北京时间一致，对于该证据的真实性本院予以认定。故对于马龙主张其于2017年8月12日、2017年9月26日履行收房义务的意见，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。本案中，预售合同约定，买受人需在出卖人发送入住通知书中载明的日期内办理收房手续，逾期3个月内未收房的，买受人需支付自出卖人在预售合同约定的交付日期之第8日起按照全部房款的每日万分之叁的违约金，直至买受人办理完毕收房手续为止。预售合同约定的房屋交付日期为2017年6月30日。中电建西元公司于2017年6月16日履行收房通知义务，依据现有证据可知，马龙于2017年6月底已知晓可以收房的事实，其于2017年8月12日、2017年9月26日均主动到被告处办理收房手续，但中电建西元公司以买受人未共同到场为由拒绝为马龙办理收房手续，导致马龙实际收房时间延至2017年12月31日。双方签订的预售合同中并未约定买受人必须共同办理收房手续，中电建西元公司以此为由拒绝马龙收房，于法无据，因此，本院认定，马龙实际履行收房义务的时间为2017年8月12日，双方收房违约期间应自2017年7月8日计算至2017年8月11日，超出期间不应归责于马龙，不应由其承担违约金，故中电建西元公司应返还马龙2017年8月12日至2017年12月31日期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，判决如下：一、中电建西元（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还马龙逾期收房违约金73584．54元。二、驳回马龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1047元，由马龙负担210元，已交纳；由中电建西元（北京）房地产开发有限公司负担837元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  胡      羽二〇一九年十二月十三日法官助理  宋霞敏书记员王跃