广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11056号原告：广州东华物业管理有限公司，住所广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号铺。法定代表人：陈可，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。被告：刘永新，男，汉族，1975年7月6日出生，居民身份证住址广州市番禺区。原告广州东华物业管理有限公司与被告刘永新物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州东华物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁结明，被告刘永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州东华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告清偿拖欠原告自2016年6月起至2019年7月管理费合计2470元；2.被告向原告支付滞纳金（自逾期之日起，按照欠费金额的每日千分之一计算至全部款项清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月，原告与开发商番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定由原告为番禺大石洛溪新城部分小区外围公共地段提供物业管理服务。被告为上述案涉物业的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2016年6月起无故拖欠管理费，至2019年7月，被告已拖欠原告物业管理费合计2470元（65元/月×欠费38个月），上述欠费经原告多次催收，未果。原告对小区提供物管服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的物管费，被告拖欠原告的物业管理费，令原告陷入经济困境，今被逼无奈，将被告诉至法院。被告刘永新辩称，一、原告未实际履行《物业管理合同》约定的义务，包括：1.第四条房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；2.第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；3.第十条交通与车辆停放秩序的管理；4.原告未提供履行物业管理服务，被告多次上报被告所住楼房楼顶被其他业主上锁，造成消防通道不畅通，万一发生火灾，危机到业主们的人身安全，但原告均未妥善协助处理。二、被告并非故意拖欠物业管理费。被告于2002年成为业主，至2016年上半年一直全额缴费，以半年为一期缴费，期间也有提前缴费惯例，即被告切实履行了合同责任，由于后期原告出现上述未实际履行合同的情况，且2016年9月被告电动车被盗，被告寻求原告调取视频监控，但原告消极配合及上述多方原因后，被告依法应享有先履行抗辩权。虽然后来原告有派人了解被告诉求，但均未实际处理，故被告自2016年7月开始暂停缴交物业管理费。鉴于以上原因，请求法院驳回原告上述第2、3项诉讼请求，对于第1项诉讼请求，应当列明在原告切实履行合同责任下，被告才依照合同清偿拖欠原告的管理费。本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是具有从事物业管理资质的企业法人。原告于2019年7月19日查询的不动产登记查册表显示，坐落在番禺区洛浦街××街××房（下称案涉物业）的权利人是被告，该不动产权证号为XXXXXXXXXX，建筑面积123.20平方米，住宅。被告对此无异议。本案庭审中，原、被告确认，案涉物业所在X小区至今未成立业主委员会。2005年7月8日，房产开发商番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司与原告签订《物业管理合同》，约定番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司将番禺大石洛溪新城部分小区及小区外围公共地段（包括如意吉祥小区、X小区、如意中心小区、吉祥楼小区、海天花园小区、彩虹花园小区、海棠居小区、雅澜苑小区、绿茵岛水岸别墅）在小区业主委员会未与物业管理公司签订物业管理委托合同前委托原告实行物业管理。《物业管理合同》第十八条约定：委托管理期限从2005年7月11日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。第二十二条约定：物业管理服务费标准按附表标准收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。《物业管理合同》附件《洛溪新城小区物业管理收费标准》约定吉祥北园小区建筑面积100平方米以上的住宅物业管理收费标准为每月65元。《物业管理合同》还对其他事项进行了相关约定，但未明确约定每月应当交纳物业管理费的具体时间。上述《物业管理合同》签订后，原告为案涉物业所在吉祥北园小区提供物业管理服务。原告主张被告自2016年6月起未交物业管理服务费，经原告催收未果，原告诉至本院请求如上。被告主张其2016年6月的物业管理服务费已缴交，被告仅确认其自2016年7月起未交物业管理服务费。原告经核查后否认被告已经缴交2016年6月物业管理服务费。被告明确表示无法举证证明其已经缴交了2016年6月物业管理服务费。被告主张其欠缴物业管理服务费的原因同其上述答辩意见。被告提交了报警回执1张、小区环境照片23张和小区业主微信群聊天记录，用于证明其主张的原告管理存在的问题。原告对证据的真实性无异议，但原告主张证据显示的情况是案涉物业所在小区较早前的情况，被告所提出的问题是由于案涉物业所在小区历史遗留、现状等问题所致，并非原告原因造成，且原告在本案诉讼中对被告反映的案涉物业情况进行了查看并告知了处理方案等。庭审中，原告主张，按照惯例当月的管理费当月缴交，故原告主张的拖欠物业管理费滞纳金从次月的1日起算。被告则称，其在案涉物业居住了十几年，自原告管理以来，其大概半年缴交一次物业管理服务费。被告主张原告请求的滞纳金标准过高，且其不予认可原告主张的滞纳金起算时间。本院认为，原告是具有相应物业管理资质的公司，原告因与案涉物业所在小区开发商签订《物业管理合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，原告依照《物业管理合同》对案涉物业所在小区提供了物业管理服务，被告作为案涉物业的业主，享受了原告提供的物业管理服务，双方已形成事实的物业服务合同关系。原告在履行物业管理服务后，有权利向物业服务相对人即被告收取物业管理服务费。原告主张被告未缴交自2016年6月起至2019年7月止合计38个月的物业管理服务费2470元，收费标准符合《物业管理合同》约定且双方无争议，被告主张其已经缴交2016年6月物业管理服务费，原告予以否认，被告未能举证证明该缴费事实，被告应对此承担举证不能的不利后果，故原告要求被告支付2016年6月起至2019年7月合计38个月的物业管理服务费2470元，本院予以支持。鉴于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，本案被告拒缴物业管理服务费系事出有因，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。被告抗辩要求原告切实履行《物业管理合同》约定管理事项等问题，不属本案处理范畴，本案对此不予调处，被告可另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告刘永新于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州东华物业管理有限公司缴交案涉物业2016年6月起至2019年7月止的物业管理服务费2470元。二、驳回原告广州东华物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告广州东华物业管理有限公司已预交），由被告刘永新负担。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  吴春燕二〇一九年十二月十日书记员  何佳玲