广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11736号原告：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街繁华路41号。负责人：胡海，职务行长。委托诉讼代理人：赖星允，系广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾银辉，系广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：陈晓东，男，1983年2月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈淑芳，系陈晓东的姐姐。被告：董斯亮，女，1987年8月8日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴业路。法定代表人：杨林森，职务经理。委托诉讼代理人：朱金霞，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建设银行番禺支行）与被告陈晓东、董斯亮、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行番禺支行的委托诉讼代理人赖星允，被告陈晓东的委托诉讼代理人陈淑芳，被告雅居乐公司的委托诉讼代理人朱金霞到庭参加诉讼，被告董斯亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈晓东、董斯亮签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告陈晓东、董斯亮立即向原告支付住房抵押贷款的本金及利息（含罚息、复利）合计人民币567813.52元[其中本金554822.97元、利息12507.12元、拖欠本金的罚息280.77元、拖欠利息的复利202.66元（暂计至2019年6月3日）]，并从2019年6月4日起至贷款清偿之日止按合同约定的贷款利率的水平上浮50%的利率计付罚息和复利给原告；3.请求判令被告雅居乐公司对陈晓东、董斯亮的上述债务承担连带清偿责任；4.请求判令原告有权处理抵押物广州雅居乐花园润园6、7栋观景路333号7栋8层807房，并对其所得价款具有优先受偿权；5.请求判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年1月4日，原告与被告陈晓东、董斯亮签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定被告陈晓东、董斯亮向原告贷款人民币700000元，用于支付购买广州雅居乐花园润园6、7栋第观景路333号l栋8层807号房的买价，借款期限300个月，从2011年1月4日至2036年1月4日。借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。合同约定采用等额本息还款方法。被告不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权解除与被告的借贷关系。对于被告未按时还清的任意一期借款本金和利息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。另，2007年5月8日，原告与被告雅居乐公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告雅居乐公司在广州雅居乐花园的销售期间，对原告向购房人发放的住房抵押贷款，在原告最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限是从《借款合同》生效之日起，至被告雅居乐公司为最后一份《借款合同》办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交原告保管之日止。签约后，原告依约向被告陈晓东、董斯亮指定的账户发放了贷款。后被告陈晓东、董斯亮停止向原告归还借款，虽经原告多次催收，被告陈晓东、董斯亮仍未清偿，被告雅居乐公司也未履行保证责任，暂计至2019年6月3日止，被告陈晓东、董斯亮应归还已到期借款本息共计人民币29819.48元。原告认为，三被告在履行合同中，已违反了合同约定，并使原告不能实现合同目的。为维护自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国婚姻法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向人民法院起诉，请人民法院判如所请。被告陈晓东辩称，对原告的起诉没有意见。被告雅居乐公司辩称，请求法院判决雅居乐公司无需承担连带责任，雅居乐公司已于2014年向被告陈晓东及董斯亮寄送了办证通知，但两被告因个人原因拖延办证，加重了雅居乐公司的责任，如果法院判决雅居乐公司需承担责任，请求在判决书中明确雅居乐公司享有直接追偿权。被告董斯亮无答辩，亦未在举证期内提交证据。原告建设银行番禺支行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、粤房地预登穂字第××号《广东省房地产预告登记证明》、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、《楼宇抵押贷款合作协议》、《广州市商品房买卖合同》等证据，并于庭审出示了证据原件。本院依法组织当事人质证，被告陈晓东、雅居乐公司对原告提交的证据无异议，被告董斯亮经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃对原告建设银行番禺支行提交的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告建设银行番禺支行提交的上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月8日，雅居乐公司作为发展商（甲方），建设银行番禺支行作为抵押贷款银行（乙方），双方签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于番禺区××村镇××岗村路段的经批准命名为广州雅居乐花园的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述整个项目的住宅、车位、商铺购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务。在上述所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所产生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。在甲方履行连带保证责任后，乙方同意将《借款合同》项下对购房人享有的债权及抵押权转让给甲方。甲方缴付有关转让费用后，可向购房人追偿。为保障与乙方合作事宜的顺利进行，甲方承诺甲方对乙方每一笔抵押贷款的保证期限是从《借款合同》生效之日起，至甲方为最后一份《借款合同》办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交乙方保管之日止。本协议合作期满后，甲方依照被协议的约定对购房人在《借款合同》中的有关义务承担的最高额连带保证责任条款和乙方依本协议的约定所承担的与甲方连带保证责任相应的责任条款均不受合作期限限制，继续有效。2010年9月26日，陈晓东、董斯亮作为买方，雅居乐公司作为卖方，双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201009230916），约定陈晓东、董斯亮购买广州雅居乐花园润园6、7、栋观景路333号7栋8层807号房，总金额为1062674元，陈晓东、董斯亮以按揭方式付款,除首期款外，剩余房款金额700000元于2010年9月26日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是建设银行番禺支行。雅居乐公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意以双方共同办理方式为陈晓东、董斯亮办理《房地产权证》。2011年1月4日，陈晓东、董斯亮作为借款人、抵押人，建设银行番禺支行作为贷款人，双方签订了合同编号为440530012-011-2010-002563的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置坐落于广州雅居乐花园润园6、7、栋观景路333号7栋8层807号房的房屋。借款人借款本金为人民币70万元整，借款期限为300个月（即2011年1月4日至2036年1月4日）。借款期限起始日（起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，即月利率为3.73333%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。贷款利息自划款之日起计算，按日计息；在计息时，每月计息天数按30天计算，日利率、年利率、月利率三者之间的关系为：日利率=年利率/360=月利率/30，但贷款人与借款人另有特殊约定的除外；对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）；借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。借款人选取委托扣款方式还款。借款人的还款方法为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币3882.88元。本合同项下担保方式为保证和抵押。本合同项下的抵押财产为商品住房，处所位于广州雅居乐花园润园6、7、栋观景路333号7栋8层807号房，项下《商品房买卖合同》编号为201009230916，面积为80.1356平方米，抵押财产的价值为1062674元，债权数额为700000元。本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门处理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。2011年1月4日，建设银行番禺支行依约向陈晓东的账户发放了贷款700000元，陈晓东、董斯亮在个人贷款支付凭证上签名。2011年3月2日，广州雅居乐花园润园6、7栋观景路333号7栋8层807房房产办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人是建设银行番禺支行，预告登记义务人是陈晓东、董斯亮，广州市国土资源局和房屋管理局核发了《房地产预告登记证明》（编号：粤房地预登穗字第××号）。贷款发放后，陈晓东、董斯亮未能依约还款。建设银行番禺支行提供的个人贷款对账单、欠款明细清单显示，截至2019年6月3日，陈晓东、董斯亮尚欠该行借款本金554822.97元（其中包含逾期本金16828.93元）、利息12507.12元、罚息280.77元、复利202.66元。在本案审理过程中，建设银行番禺支行申请财产保全，要求保全陈晓东、董斯亮、雅居乐公司价值567813.52元的财产，并提供了相应担保。本院对建设银行番禺支行的申请予以准许，并依法冻结、查封了陈晓东、董斯亮、雅居乐公司相应价值的财产（具体以本院协助执行通知书所列财产为准）。庭审中，建设银行番禺支行陈述其主张的罚息系以逾期本金为基数，复利系以逾期利息为基数，均按照案涉借款合同所执行的贷款利率上浮50%的标准来计算。本院认为，建设银行番禺支行与陈晓东、董斯亮签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，合法有效，对双方均有约束力。建设银行番禺支行依约向陈晓东、董斯亮发放借款后，陈晓东、董斯亮应依约履行还款义务。但陈晓东、董斯亮未依约还款，已构成违约。建设银行番禺支行要求解除借款合同的请求，符合双方在借款合同中的约定，本院依法予以支持。对建设银行番禺支行提交的个人贷款对账单及欠款明细清单，陈晓东、董斯亮未提交相反证据予以推翻，本院予以采信。因此，陈晓东、董斯亮应向建设银行番禺支行偿还借款本金554822.97元及利息、罚息、复利，其中截至2019年6月3日利息为12507.12元、罚息为202.66元、复利为202.66元，自2019年6月4日起利息、罚息、复利按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至款项清偿之日止。关于建设银行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题。本院认为，涉讼房屋至今未办理正式的房屋产权证及房屋产权抵押登记，目前在涉诉房屋上设定的是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可见，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，并非实际抵押权。因此，建设银行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理正式房屋抵押权登记之前，其对涉讼房屋不享有抵押权，不能对涉诉房屋主张优先受偿权。建设银行番禺支行该项请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于雅居乐公司是否应当对上述债务承担连带清偿责任的问题。根据《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，在建设银行番禺支行最高贷款额限度内，雅居乐公司同意为购房人每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期限自《借款合同》生效之日起，至雅居乐公司为最后一份《借款合同》办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交建设银行番禺支行保管之日止。现涉讼房屋尚未办理正式抵押登记手续且房管部门亦未核发涉讼房屋的他项权证，因此雅居乐公司作为保证人仍应承担保证责任。故建设银行番禺支行请求雅居乐公司对上述涉案债务承担连带清偿保证责任，理据充分，本院予以支持。雅居乐公司在履行连带保证责任，承担连带清偿责任后，有权向陈晓东、董斯亮追偿。董斯亮经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与被告陈晓东、董斯亮签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为440530012-011-2010-002563）。二、被告陈晓东、董斯亮于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金554822.97元以及利息、罚息、复利（截至2019年6月3日利息为12507.12元、罚息为202.66元、复利为202.66元，自2019年6月4日起利息、罚息、复利按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至款项清偿之日止）。三、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司对上述第二项判项中的债务承担连带清偿责任。四、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告陈晓东、董斯亮追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8098元（包括受理费4739元、财产保全申请费3359元），由被告陈晓东、董斯亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  肖晓丹二〇一九年十二月十三日书记员  梁玉华