北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初34571号原告：冯天艺，男，1994年6月8日出生，汉族，广发银行股份有限公司北京分行员工，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张丽君，女，1962年5月16日出生，汉族，东城区精神卫生保健院退休员工，现住北京市东城区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：王波，男，1996年12月15日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原告冯天艺与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。冯天艺及其委托诉讼代理人张丽君，我爱我家公司的委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯天艺向本院提出诉讼请求：1、要求我爱我家公司向冯天艺退还居间服务费103600元；2、要求我爱我家公司以103600元为基数，按照年利率4%的标准，向冯天艺支付自2017年8月31日起至实际退还居间服务费之日止的利息。事实和理由：2017年7月31日，在我爱我家公司的居间下，冯天艺作为买受人与张某某作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定冯天艺购买张某某名下的位于北京市朝阳区静安东里1号楼4层1号房屋（以下称涉诉房屋），双方应于2018年2月1日完成房屋买卖交易。合同签订后二十余天，张某某突然病故。张某某的继承人（当时不详）办理了涉诉房屋的继承公证，期间由于我爱我家公司的不作为，导致房屋买卖合同无法继续履行，在冯天艺一再催促下，我爱我家公司只要求冯天艺向法院起诉，一是终止合同，二是继续履行合同。2018年1月底，冯天艺向法院提起诉讼，要求我爱我家公司和张某某的继承人继续履行房屋买卖合同，但由于我爱我家公司不向冯天艺提供张某某继承人的信息，造成了冯天艺起诉的困难、时间的拖延、房屋税费增加及购房款支付方式变更等问题。2018年7月，在法院主持下，各方达成调解协议，继续履行房屋买卖合同。2018年12月27日，通过法院强制执行，涉诉房屋转移登记至冯天艺名下。冯天艺认为，张某某死亡属于不可抗力，但我爱我家公司作为专业房屋中介机构，应及时引导买卖双方尽早履行房屋买卖合同，以保护双方的合法权益。但我爱我家公司不作为及怠工，仅与张某某的继承人进行简单沟通，并没有实质性履行其应尽的居间义务，造成了冯天艺无法终止或继续履行合同，不得不通过诉讼的方式维护合法权益。自2017年11月以后，我爱我家公司就再没有就合同事宜与冯天艺沟通或给出专业指导意见，一系列手续都是冯天艺自行办理，故要求我爱我家公司退还全部居间服务费并支付利息。我爱我家公司辩称，不同意冯天艺的全部诉讼请求。我爱我家公司已经居间促成冯天艺和张某某签署合法有效的房屋买卖合同，已完成全部居间服务。现涉诉房屋已转移登记至冯天艺名下，我爱我家公司有权按照居间合同及相关法律规定收取居间服务费。我爱我家公司除了完成居间服务外，还协助冯天艺与出卖人履行了房屋买卖合同，包括协助双方办理购房资格审核、房源核验、网签、房屋评估等，后张某某突然死亡，我爱我家公司也积极联系了张某某的继承人，协商合同履行事宜，并陪同张某某的一个继承人到公证处咨询办理继承公证的流程以及需要提交的材料。在办理继承公证过程中冯天艺提起了诉讼，后经法院调解，冯天艺与张某某的五个继承人完成了涉诉房屋的权属转移登记手续。冯天艺在诉状中所述因我爱我家公司的不作为使得合同无法继续履行，以及我爱我家公司不提供张某某继承人的信息均与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月31日，在我爱我家公司的居间下，冯天艺作为买受人与张某某作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定冯天艺购买张某某名下的涉诉房屋，房屋性质为已购公有住房（央产），房屋成交总价为518万元，其中房屋主体价格为175万元，装饰装修及相关设施的补偿价格为343万元；冯天艺应于合同签订当日通过自行交接方式支付定金10万元，于网签后过户前5个工作日通过资金监管方式支付95万元，于网签后过户前5个工作日通过资金存管方式支付333万元，余款80万元通过公积金贷款方式支付；双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；张某某应于过户当日将涉诉房屋交付给冯天艺；涉诉房屋满足“满五唯一”的条件，本次交易的所有税、费由冯天艺承担，如缴税时涉诉房屋非家庭唯一住房，则增加的税费由张某某承担。同日，张某某作为甲方（出售方）、冯天艺作为乙方（买受方）与我爱我家公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，其中第一条关于信息确认约定：1、甲方对乙方的身份信息和购房资格情况进行了必要的审核确认，接受乙方作为房屋的买受方；2、乙方对房屋进行了实地查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，乙方对甲方提供的房屋产权证明、土地使用权证明、产权人身份信息、产权人的委托授权书、其他资料进行了审核。第二条关于居间服务确认约定：本合同的内容均为甲乙丙三方自愿真实的意思表示，甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息，乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋，甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方就涉诉房屋订立了《北京市存量房屋买卖合同》。第三条关于居间服务费约定：1、乙方向丙方支付居间服务费103600元；2、甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条约定的丙方居间服务已完成，甲乙双方应于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费。第四条关于权利义务约定：1、丙方应为甲乙双方提供订立买卖合同的信息和机会，有权接受甲方售房委托，有权接受乙方委托购买房屋，并带看房屋，协助甲乙双方订立买卖交易合同；2、丙方在提供居间服务过程中如实向乙方陈述其从甲方处所获知的关于交易房屋的相关信息，不得故意隐瞒和误导；3、甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审查义务仅限于形式审查；4、甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资格核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续，甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，且因此导致丙方不能履行授权事项，丙方不承担任何责任；5、甲乙双方认可网签合同价格以《北京市存量房屋买卖合同》房屋主体价格为准。同日，张某某作为甲方（出售方）、冯天艺作为乙方（买受方）与北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下称伟嘉安捷公司）作为丙方（服务方）签订《履约服务合同》，载明甲乙双方就委托丙方办理合同履行事宜订立本合同。其中第一条关于买卖合同履行服务的具体内容约定：1、保管与交易相关的产权资料、乙方购房资格审核、贷款、过户的相关资料；2、若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供协助办理解押手续服务；3、对乙方个人及家庭资信状况做预审查，根据个人及家庭资信情况为乙方推荐适合的贷款方案；4、协助甲乙双方办理公证手续、房屋评估手续、贷款手续、房屋缴税手续、房屋产权转移、抵押登记手续；5、经甲乙双方共同申请，可提供房屋交易资金存管服务，需甲乙双方与银行另行签署存管协议；6、组织各方协商解决交易过程中产生的各类事项或纠纷；7、通过电话、短信、函件、面谈等方式催告履约义务方及时依合同履约；8、协助守约方向违约方发送履约告知函件。第二条关于收费标准约定，甲乙双方均无须向丙方支付履约服务费。冯天艺于当日向我爱我家公司支付了居间服务费103600元。2017年8月1日，李某作为张某某的配偶签署《同意出售声明书》。上述合同签订后，冯天艺向张某某支付了定金10万元，双方于2017年8月21日办理了网签备案手续。2017年8月25日，张某某死亡。张某某的第一顺位继承人为其配偶及子女，包括其妻李某、长子张某1、次子张某2、三子张某3、长女张某4。2018年2月，冯天艺以房屋买卖合同纠纷为由将李某、张某1、张某2、张某3、张某4、我爱我家公司诉至本院，要求李某、张某1、张某2、张某3、张某4支付违约金186500元。后经本院主持调解，各方于2018年7月5日达成如下调解协议：一、李某、张某1、张某3、张某2、张某4继续履行张某某与冯天艺签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、冯天艺于二○一八年八月三十一日前一次性支付李某、张某1、张某3、张某2、张某4房款175万元及装修补偿款331万元，李某、张某1、张某3、张某2、张某4于冯天艺支付完毕上述款项合计506万元当日配合冯天艺将涉诉房屋转移登记至冯天艺名下，办理上述房屋权属转移登记所产生的税、费由冯天艺负担；三、各方就本案一次性解决，别无其他争议。本院于2018年7月5日作出（2018）京0105民初14360号民事调解书对上述调解协议予以确认。2018年8月19日，冯天艺通过张丽君的账户向张某3转账支付房款506万元。2018年12月27日，涉诉房屋转移登记至冯天艺名下。庭审中，冯天艺提交诉讼费收据、契税发票、律师费发票及房屋租赁合同，用以证明因我爱我家公司的不作为导致冯天艺将张某某的继承人诉至法院，改变了付款方式且多缴纳了部分税费，并产生了诉讼费和律师费，同时冯天艺在外租房居住长达一年。我爱我家公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可关联性和证明目的。我爱我家公司提交其经纪人赵某某与冯天艺的母亲张丽君的微信聊天记录，用以证明我爱我家公司并没有不作为，而是积极协助冯天艺履行房屋买卖合同，房屋买卖合同不能继续履行的原因是张某某的继承人要求冯天艺承担税费，并提出延期过户，但冯天艺不同意，故双方没有继续履行，我爱我家公司已经将从张某某的继承人处获知的全部信息告知了冯天艺。微信聊天记录显示：1、2018年1月8日，赵某某发送“我只有原来那个老爷子的电话，现在他们家老大拿着呢”，张丽君回复“小赵，你把能够联系到业主家人员的电话发给我，我在跟他们沟通一下”，赵某某回复“136XXXXXXXX”、“这原来是老头的电话，现在他大儿子用着呢，电话我就这一个号”、“微信用不用，我把老大的微信发给你”，张丽君回复“他们家一直也没与你们联系？微信号也发过来吧”，赵某某回复“好”，同时向张丽君推送了“善忘者明义”的名片；2、2018年2月3日，张丽君发送“小赵，你把我们的网签协议给我发过来”、“咱们最后一次谈完，你们就没再联系业主吗？”，赵某某回复“联系了，还是那样，就最后说的那几个要求，能行就继续往下进行”、“好的，稍等”，同时向张丽君发送了一份WORD文档；3、2018年7月5日，赵某某向张丽君发送标题为“撤网签补充协议”WORD文档，张丽君回复了一条语音（未显示内容），赵某某回复“这我现在说不好，如果法院的调解书上有购房成交价，肯定是以那个价格为准，但比例不变”；4、2018年7月9日，赵某某发送“姐，你们今天去建委赶紧确定下吧，如果不能直接过户，咱们赶紧协商时间，赶紧按正常流程撤网签”；5、2018年7月10日，赵某某发送“您去建委询问了么，如果不能直接过户，咱们赶紧签补充协议吧，别耽误了”；6、2018年7月26日，赵某某发送“您这边现在什么情况了，去建委了么，现在是否可以撤网签”，张丽君回复“现在不用撤网签，需要时联系你们”。冯天艺对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示我爱我家公司只是截取了张丽君与赵某某的部分聊天记录，且我爱我家公司只向冯天艺提供了张某某大儿子的信息，并未告知冯天艺张某某共有几个继承人及其他继承人的信息。冯天艺主张我爱我家公司的不作为具体体现在以下两方面：一是张某某死亡后，我爱我家公司无法提供张某某继承人的身份信息；二是张某某死亡后，我爱我家公司未积极促进合同继续履行，反而是让冯天艺到法院起诉。关于张某某死亡前，我爱我家公司已提供的服务情况，双方均表示包括促成冯天艺与张某某签订房屋买卖合同、为双方办理房源核验和购房资格审核、办理网签备案手续、联系评估机构评估房屋、提交缴税预审。经询，我爱我家公司表示，若房屋买卖合同能正常履行，其应提供的服务还包括协助买卖双方办理资金监管、资金存管及物业交割，至于《履约服务合同》约定的贷款、缴税、房屋产权转移、抵押登记等服务均是伟嘉安捷公司的义务。关于伟嘉安捷公司与我爱我家公司的关系，我爱我家公司称，二者系合作关系，伟嘉安捷公司不向买卖双方收取服务费。关于张某某死亡后，我爱我家公司组织双方进行协商情况，冯天艺表示，我爱我家公司组织冯天艺与张某某的两个继承人进行了面谈，张某某的继承人质疑房屋买卖合同的合法性；2017年8月29日，我爱我家公司给冯天艺发微信，让冯天艺看其他的房屋，冯天艺没同意，后我爱我家公司让冯天艺等张某某的继承人办理继承公证；2017年11月上旬，冯天艺的父亲、我爱我家公司的赵某某和张某某的五个继承人一起去公证处取继承公证的公证书，目的是获取张某某继承人的身份信息，但冯天艺最终并未拿到公证书复印件，也未获取张某某继承人的信息；后冯天艺与我爱我家公司沟通，我爱我家公司称没有办法，让冯天艺去起诉。我爱我家公司表示，我爱我家公司于2017年8月28日左右组织冯天艺和张某某的两个继承人进行了面谈，到场的两个继承人表示需要和其他继承人商量，后其他继承人均同意办理继承公证，也同意继续履行合同；后我爱我家公司告知冯天艺需要等待张某某的继承人去办理继承公证，同时我爱我家公司也陪同张某某的继承人去公证处咨询了办理继承公证的手续和流程；因涉诉房屋被继承后，可能不再是满五唯一的房屋，税费会有所增加，冯天艺与张某某的继承人因税费产生争议，故冯天艺诉至法院。关于本院出具调解书后冯天艺办理后续手续情况，冯天艺表示，其向本院申请了强制执行，后其持本院出具的协助执行通知书自行去相关部门办理了央产房上市、撤销网签、缴税及领取产权证手续。关于本院出具调解书后，我爱我家是否可以协助冯天艺办理后续手续，双方均表示不可以，因此前的网签已被撤销，我爱我家公司已不是买卖双方的经纪人，无权代为办理相关手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，冯天艺、张某某及我爱我家公司签订的《居间服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据本案查明的事实可知，在我爱我家公司的居间下，冯天艺与张某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，且我爱我家公司已协助双方办理了房源核验、购房资格审核、网签备案、房屋评估等手续，我爱我家公司已经履行了居间合同的主要义务。后因张某某在房屋买卖合同履行过程中死亡，冯天艺与张某某的继承人因履行房屋买卖合同事宜产生纠纷诉至法院，在法院主持下冯天艺与张某某的继承人达成调解协议，冯天艺自行办理完成了后续交易手续，故冯天艺与我爱我家公司之间的居间合同内容在客观已无法继续履行。考虑到我爱我家公司在客观上确实未能按合同约定提供全部居间服务内容，本院综合本案具体情况，根据公平原则，酌情确定我爱我家公司向冯天艺退还居间服务费40000元。冯天艺主张的利息缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条及第六十条之规定，判决如下：一、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告冯天艺退还居间服务费40000元；二、驳回原告冯天艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2372元，由原告冯天艺负担1572元（已交纳），由被告北京我爱我家房地产经纪有限公司负担800元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇一九年十二月十七日书记员 徐梦桥