云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1098号上诉人（原审原告）：王红英，女，1972年4月28日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：肖青，云南汇欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨婕，云南汇欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人(原审被告)：韦会成，男，1970年9月25日生，汉族，住重庆市大足县，现住新疆巴州和静县（新疆卓越工程项目管理有限公司和静分公司）。委托诉讼代理人：李浏贵，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人王红英因与被上诉人韦会成房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王红英上诉请求：1、撤销原判第二、三项，改判支持其一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费、评估费由韦会成负担。事实及理由：1、一审错误认定韦会成因欠其50000元而将本案房屋以65000元以物抵债转让给其。韦会成并非以物抵债将房屋转让给其，双方于2003年6月11日达成房屋转让口头协议，其分两次支付对价65000元。其一审提交的公证书，证实双方是房屋买卖关系，本案房款全额为65000元，若原房屋所有权人要收回房屋，则应支付其65000元。该证据由新疆维吾尔族自治区和静县公证处出具，其证据效力不可否认。2、韦会成应退还其的购房款为65000元，并非50000元。韦会成在公证书中亲自陈述其支付的购房款为65000元，而非50000元。一审中，韦会成对该公证书的真实性也予以认可。一审认定购房款为50000元错误。3、原判认定法律关系错误，以民间借贷年利率来计算其的损失没有法律依据。原判错误认定双方的房屋买卖关系为以物抵债，导致其实际损失与事实不符。其实际管理使用涉诉房屋11年，已支付了合理的对价，对房屋的管理和使用具有合法性，该房屋的增值部分应为其的合法所得。因韦会成未能完全履行房屋过户义务，导致其不能享有该房屋的所有权，一审支持了其解除合同的诉讼请求，即认定双方是房屋买卖合同关系，推知认可其享有该房屋的所有权，却不支持其未能实际取得房屋导致的损失，相互矛盾。一审中，韦会成未对房地产评估报告证据三性提出异议。一审认可双方的房屋买卖合同关系合法，却不支持其未能实际取得房屋导致的损失，相互矛盾。如果双方的合同能实际履行，其可获得的利益为涉诉房屋的所有权，故其的损失为涉诉房屋的现值。韦会成辩称，王红英的上诉请求没有任何事实根据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。王红英向一审法院起诉请求：1．判决解除其与韦会成于2003年6月11日订立的房屋买卖合同；2．判令韦会成返还其购房款65000元，并赔偿其因违约造成的损失535000元。一审审理过程中，王红英变更和增加第2项诉讼请求为：判令韦会成返还其购房款65000元，并赔偿其因违约造成的损失628488元。一审法院认定事实：1998年，杨彦华、桂保翠夫妇参与澄江县冶钢公司集资建房。后经冶钢公司代职工申请房地产登记，杨彦华、桂保翠取得澄波路13号冶钢公司生活区1－2－201号房屋的两证，分别为澄房权证凤字第××号房屋所有权证、澄国用（2001）字第3294号国有土地使用证。房屋所有权证载明：所有权人为杨彦华、桂保翠，坐落于澄波路13号冶钢公司生活区1-2-201号公寓式房屋，建筑面积130.50平方米，产别为私产，共有人为2人，共有权证号为C02583号和C02584号。房屋所有权证和土地使用权证颁发后一直压在冶钢公司，并未发到杨彦华、桂保翠手中。2003年1月，杨彦华、桂保翠与韦会成在平等自愿的基础上签订《房地产买卖契约》，约定：杨彦华、桂保翠将澄波路13号冶钢公司生活区1-2-201号的公寓式房屋出卖给韦会成，成交价为人民币67900元，韦会成于2003年1月3日支付66000元，余款1900元于办理房产过户手续时付清，杨彦华、桂保翠于2003年1月3日前将房屋正式移交给韦会成。因当时房产证和土地证压在冶钢公司无法过户，故双方还约定：允许过户时，双方应在二个月内办理过户手续，若2011年1月1日前仍按约定支付了房款66000元，杨彦华、桂保翠也将房屋交付韦会成使用。2003年，韦会成因欠王红英款项50000元，于同年6月11日，韦会成在未取得房屋所有权的情况下，与王红英达成口头约定：由韦会成将位于澄波路13号冶钢公司生活区1-2-201号的公寓式房屋，作价65000元以物抵债，转让给王红英并实际交房。2003年6月28日，杨彦华、桂保翠与韦会成解除《房地产买卖契约》，杨彦华、桂保翠退还韦会成购房款66000元，韦会成向杨彦华、桂保翠出具《收条》一份。但涉诉公寓式房屋仍实际由保阳管理使用至2014年。2014年2月13日，杨彦华、桂保翠要求实际居住在该房屋的保阳排除对房屋的妨害，向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，一审法院于2014年9月10日函告澄江县公安局（并附有情况说明等），认为该民事纠纷在房屋买卖过程中，可能涉及犯罪，希望立案侦查。经该局审核后，于2014年9月15日回函一审法院，认为不涉及犯罪。一审法院经审理于2014年10月10日作出（2014）澄民一初字第98号民事判决书，判决保阳排除杨彦华、桂保翠对该房屋行使所有权的妨害。一审宣判后，保阳不服并上诉至玉溪市中级人民法院，二审法院经审理后，于2015年12月24日作出（2015）玉中民一终字第10号民事判决书，结果为：驳回上诉，维持原判。2016年8月9日，王红英向一审法院起诉杨彦华、桂保翠，韦会成（房屋买卖合同纠纷），要求杨彦华、桂保翠将澄波路13号冶钢公司生活区1-2-201号房屋过户给其，案号为：（2016）云0422民初615号。诉讼过程中，王红英于同年9月26日向一审法院申请撤诉，一审法院经审查后，于同日作出民事裁定予以准许。2017年3月29日，王红英向一审法院起诉杨彦华、桂保翠，韦会成（房屋买卖合同纠纷），要求杨彦华、桂保翠将澄江县澄波路13号冶钢公司生活区1-2-201号房屋过户给其。经一审法院审理后，于2017年9月21日作出（2017）云0422民初298号民事判决，结果为：驳回王红英的诉讼请求。2018年4月8日，王红英向一审法院起诉韦会成，杨彦华、桂保翠（房屋买卖合同纠纷），要求韦会成赔偿其因为购买澄江县澄波路13号冶钢公司生活区1-2-201号房屋所造成的损失500000元，案号为：（2018）云0422民初296号。诉讼过程中，转为普通程序审理后，因无正当理由未按期足额补交诉讼费，一审法院于2018年4月18日作出民事裁定按王红英撤回起诉处理。2019年1月14日，王红英向一审法院提起本案诉讼。一审诉讼过程中，王红英申请对位于澄江县凤麓街道办事处澄波路13号冶钢公司生活区1－2－201号公寓式房屋进行市场价值评估，一审法院予以准许并按程序办理。云南平程房地产资产评估测绘有限公司受委托后，于2019年5月30日作出《房地产估价报告》，结果为：确定坐落于澄波路13号冶钢公司生活区1－2－201号的住宅房地产于价值时点2019年5月24日的市场价值为：房地产单价：4816.00元/平方米；房地产价值：人民币陆拾贰万捌仟肆佰捌拾捌元整（￥628488.00元）。产生评估费3142元（王红英预交）。一审法院认为，综合双方的诉辩主张，本案争议的主要焦点问题是：一、王红英主体是否适格？二、王红英的诉请应否得到支持？针对争议焦点，评判如下：一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实当事人无需举证证明（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”已发生法律效力的一审法院（2014）澄民一初字第98号民事判决，玉溪市中级人民法院（2015）玉中民一终字第10号民事判决；一审法院（2017）云0422民初298号民事判决所确认的事实，韦会成无相反证据推翻，当事人无需举证证明。其中，玉溪市中级人民法院（2015）玉中民一终字第10号民事判决，在本院认为部分，详细论证：“……本案杨彦华、桂保翠为证实二人系涉诉房屋的所有权人，提交了涉诉房屋的房产证及国有土地使用证予以证实，虽其二人曾于2003年1月与韦会成签订《房地产买卖契约》，约定将涉诉房屋出卖给韦会成，但后来双方又解除了买卖合同，并由杨彦华、桂保翠退还了韦会成已支付的购房款。现保阳主张涉诉房屋已由韦会成转卖给其，但未提交充分的证据予以证实。虽然杨彦华、桂保翠在过去十余年中一直未对保阳在涉诉房屋居住提出异议，亦未主张权利不符合常理，但保阳申请对韦会成出具《收条》的笔迹及书写时间进行鉴定后，又因书写时间不能进行鉴定而撤回申请。综合本案现有证据审查，保阳不能证实韦会成已将涉诉房屋出售给其，应由其承担举证不能的不利后果……”本案一审庭审中，双方当事人虽未到庭，但双方均委托诉讼代理人到庭参加诉讼，通过双方代理人的当庭陈述，结合本案的其他证据材料，能够证实：本案涉诉的澄江县凤麓街道办事处澄波路13号冶钢公司生活区1－2－201号公寓式房屋，韦会成因欠王红英款项50000元，双方于2003年6月11日，韦会成在未取得房屋所有权的情况下，与王红英达成口头约定：由韦会成将前述房屋作价65000元以物抵债，转让给王红英并实际交房。故王红英为本案适格原告。二、房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。王红英与韦会成于2003年6月11日，就澄江县凤麓街道办事处澄波路13号冶钢公司生活区1－2－201号公寓式房屋的转让，达成的口头协议，意思表达真实，不违反法律、行政法规的强制规定，且也实际履行，故合法有效。关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;(四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”2014年，杨彦华、桂保翠起诉保阳要求排除妨碍，经人民法院审理后，判决保阳排除杨彦华、桂保翠对澄江县凤麓街道办事处澄波路13号冶钢公司生活区1－2－201号公寓式房屋行使所有权的妨害。之后，王红英已多次提起诉讼，故诉讼时效多次中断，诉讼时效期间已重新计算，王红英在本案中的诉讼请求并未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”2003年6月28日，杨彦华、桂保翠与韦会成解除《房地产买卖契约》，杨彦华、桂保翠退还韦会成购房款66000元，韦会成向杨彦华、桂保翠出具《收条》一份。2014年，杨彦华、桂保翠通过诉讼，由涉诉房屋实际管理人保阳排除杨彦华、桂保翠对澄江县凤麓街道办事处澄波路13号冶钢公司生活区1－2－201号公寓式房屋行使所有权的妨害后，王红英与韦会成于2003年6月11日口头所达成的房屋买卖协议，已不能再继续履行。故对于王红英要求解除双方所订立的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故房屋买卖合同解除后，应返还购房款，因本案系以物抵债，故以韦会成实际欠王红英的50000元，由韦会成向王红英进行退还。对于王红英要求韦会成赔偿因违约造成损失费用的诉讼请求，王红英申请对涉诉房屋进行价值评估，并依据《房地产估价报告》评估的房地产价值628488元进行主张。但王红英、韦会成双方系由于韦会成欠对方款项，双方约定以物抵债，将涉诉房屋转让给王红英并实际交房，至2014年年底，由保阳实际管理使用涉诉房屋已有11年的时间。由于时间跨度大，房地产评估价值不能客观反映王红英的实际损失价值。鉴于本案的实际情况，参照民间借贷纠纷案件所保护的年利率24%计算利息来支持该项诉请，即由韦会成向王红英支付自2003年6月11日起以50000元按年利率24%计算至款项还清之日止的利息，作为赔偿王红英的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：“一、解除原告王红英与被告韦会成于2003年6月11日口头所达成的关于澄江县凤麓街道办事处澄波路13号冶钢公司生活区1－2－201号公寓式房屋的《房屋买卖合同》；二、由被告韦会成于本判决生效之日起十五日内退还原告王红英款项50000元；三、由被告韦会成于本判决生效之日起十五日内向原告王红英支付自2003年6月11日起以50000元按年利率24%计算至款项还清之日止的利息，作为赔偿原告王红英的损失。”二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，二审查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”二审中，当事人对一审判决第一项均无异议，本院予以维持。综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点是王红英要求韦会成返还的购房款及违约损失如何确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”经审查，王红英与韦会成原系借款关系，借款本金为50000元，后双方协商将该借款转化为购房款，王红英主张另行向韦会成现金支付了15000元，对此韦会成不予认可，王红英亦未提交证据予以证实，应由其承担举证不能的不利后果，一审判决韦会成返还王红英购房款50000元并无不当，本院予以维持。关于违约损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方未签订书面合同，对于违约责任等约定不明，结合查明的案件事实，本案合同解除的原因系合同已不能继续履行，主要过错在于韦会成，故对王红英要求韦会成赔偿损失的主张予以支持。至于损失数额，一审结合王红英支付的购房款数额、王红英实际使用该房屋的期间及双方初始法律关系等因素，酌情参照以50000元为本金，自2003年6月11日起按照年利率24%计算的利息对王红英的损失予以支持，符合本案实际和公平原则，本院予以维持。综上，王红英的上诉主张不成立，不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10084元，由王红英负担。本判决为终审判决。审判长  严光辉审判员  吴佳黛审判员  段 娟二〇一九年十二月二十四日书记员  王 珺