苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8427号原告：徐建春，男，1962年1月3日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：顾惠琴，女，1964年11月27日生，汉族，住苏州市吴中区。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：常月，江苏石湖律师事务所实习律师。被告：毛玉珍，女，1956年4月12日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：苏州市鑫顺机械有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇上供路338号。法定代表人：张海忠。原告徐建春、顾惠琴诉被告毛玉珍、第三人江苏银行股份有限公司苏州吴中开发区支行（以下简称江苏银行吴中开发区支行）、第三人苏州市鑫顺机械有限公司（鑫顺机械公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，原告向本院申请撤回了对第三人江苏银行吴中开发区支行的起诉，本院口头裁定予以准许。原告徐建春、顾惠琴的共同委托诉讼代理人徐华，被告毛玉珍、第三人江苏银行吴中开发区支行、鑫顺机械公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建春、顾惠琴向本院提起诉讼请求为：1、被告毛玉珍协助将苏州市吴中区灵岩山庄17幢3号房屋（以下简称灵岩山庄17幢3号）变更过户至原告名下；2、被告毛玉珍承担本案诉讼费。事实和理由为：苏州银行向鑫顺公司放款250万元，截止2019年9月4日，鑫顺公司尚欠银行本息2568104.71元。2019年8月20日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将吴中区木渎镇灵岩山庄17幢3号房屋以468万的价格出售给原告，并由原告为主债务人清偿苏州银行的债务。因涉案房屋上的抵押权未涤除，故向法院提起诉讼，恳请判令支持原告诉请。被告毛玉珍辩称，原告所述属实，其同意配合原告过户。本院经审理认定事实如下：2018年8月23日，江苏银行吴中开发区支行与鑫顺机械公司签订最高额综合授信合同一份，主要内容为：江苏银行吴中支行向鑫顺机械公司提供的最高综合授信额度420万元，授信期限自2018年8月23日至2021年8月22日止。双方还对双方的权利、义务及合同的解除、争议解决进行了约定。同日，江苏银行吴中开发区支行作为抵押权人与抵押人毛玉珍签订最高额抵押合同一份，约定该合同的主合同为江苏银行吴中支行与鑫顺机械公司之间签订的《最高额综合授信合同》。抵押人在本合同项下担保的范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费等为实现债权所支付的其它相关费用等款项。抵押人在本合同项下承担的担保最高额为最高不超过人民币420万元。本合同确定的抵押物详见《抵押物清单》，上述抵押物暂作价420万元。双方还对抵押物的登记、处置等进行约定。抵押物清单上注明，抵押物为木渎镇灵岩山庄17-3号，占管人毛玉珍。2018年8月31日，涉案房屋在不动产登记机关办理了抵押登记，他项权利人为江苏银行吴中开发区支行，抵押类型为最高额抵押，债权数额为420万元。2018年9月5日，鑫顺公司与江苏银行木渎支行签订了借款借据，约定借款金额250万元，年利率5.8725%，借款到期日2019年9月4日。同日，江苏银行木渎支行向鑫顺公司账户汇款250万元。2019年8月20日，出卖人（甲方）毛玉珍与买受人（乙方）徐建春、顾惠琴签订买卖合同协议书一份，双方就甲方所有的苏州市吴中区灵岩山庄17幢3号房屋（以下简称灵岩山庄17幢3号）买卖事宜达成如下协议：房屋面积196.46平方米。房屋交付以现状为准（含装修及房屋设施设备），房屋附属设施包含在本次交易范围内。交易价格为468万元。支付方式为：房屋尚有抵押权，故乙方先行涤除抵押权(约250万元本息，实际以归还贷款时银行计算的本息为准)；抵押权涤除后的余款由甲方清偿如下债务：(1)张海忠向徐建春的借款本金150万元，利息余款50万元；合计约200万元；(2)代苏州鑫顺机械有限公司清偿对昆山市康乐包装制品有限公司的债务10万元。代为清偿的债务总额为210万元。过户过程中产生的税收乙方承担。签订本协议后，甲方将房屋交付给乙方，交割日确定为2019年8月30日；交割日前的房屋物业费、水电费用由甲方承担，交割日后的房屋物业费、水电费由乙方承担。乙方给予甲方临时过渡居住三个月。2019年9月10日，原告顾惠琴向江苏银行苏州木渎支行汇款2509020.24元，汇款附言注明用于归还鑫顺机械公司贷款本息。江苏银行苏州木渎支行于2019年9月10日向鑫顺机械公司出具江苏银行对公贷款凭证，注明本次还款本金2500000元、利息、罚息、复利9020.24元。本次还款后不欠贷款本息。另查明，灵岩山庄17幢3号房屋于2002年6月10日办理不动产权属登记，该房屋的房屋所有权人为毛玉珍单独所有。经本院于2019年11月15日查询，该房屋上现已无抵押。庭审中，原、被告双方一致确认，按合同价格，原告还差房款8万元左右未支付，该差额房款待涉案房屋过户后，由原、被告双方自行解决。以上事实，有买卖合同协议书、最高额综合授信合同、最高额抵押合同、借款凭证、账户明细对账单及本案庭审笔录等予以证实。庭审中，两原告称，因毛玉珍前夫张海忠及其经营的鑫顺机械公司欠原告徐建春及其经营的昆山市康乐包装制品有限公司210万元，故毛玉珍与两原告同意两原告应支付的剩余房款210万元可与上述欠款相抵。为此，提供如下证据：1、（1）2017年6月19日，甲方鑫顺机械公司（张海忠）与乙方徐建春签订的借款协议一份，载明：甲方因生产业务发展需要，向乙方个人借款1000000元，按月息1%每月支付给乙方。（2）原告徐建春于2017年5月5日、2017年6月19日、2018年10月9日向张海忠转账20万元、80万元、10万元，以上共计100万元。2、原告徐建春于2018年10月9日向张海忠转账50万元。3、昆山市康乐包装制品有限公司于2019年6月6日向鑫顺机械公司汇款50万元，于2019年6月20日向鑫顺机械公司还款40万元。经质证，被告及第三人对上述证据真实性予以认可。庭审中，原告称，因鑫顺机械公司无力归还江苏银行贷款，鑫顺机械公司的法定代表人与原告是朋友，考虑到与其让银行拍卖案涉抵押房屋，还不如将该房屋出卖给原告。其考虑到帮鑫顺机械公司归还的贷款及鑫顺机械公司及张海忠欠其的借款与房价差不多，就同意帮鑫顺机械公司还款，上述还款及鑫顺机械公司或张海忠对其的债务就视为原告支付的购房款了。被告及第三人对此予以认可。此外，原告还称，其当时担心被告还有其他债务，会影响其过户，故想通过财产保全后，通过诉讼方式解决争议。本院认为，原、被告双方签订的协议书是双方的真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均有约束力。原告已按该协议书约定的付款方式代鑫顺机械公司向银行支付了剩余贷款本息合计2509020.24元。此外，原告与被告、第三人鑫顺机械公司已一致确认，案外人张海忠及鑫顺机械公司结欠原告的210万元债务抵作原告应支付的案涉房屋购房款，上述债务视为清偿。故，原告已按协议书的约定履行了付款义务，现灵岩山庄17幢3号房屋的抵押登记已经涤除，该房屋已具备过户条件，被告毛玉珍亦同意配合过户，故被告应履行协助过户义务，相应转移登记所产生的过户费用由两原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告毛玉珍于本判决生效之日起十日内协助原告徐建春、顾惠琴将苏州市吴中区灵岩山庄17幢3号房屋的不动产权属转移登记至原告徐建春、顾惠琴名下，相应过户费用由原告徐建春、顾惠琴承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取22120元、财产保全费5000元，合计人民币27120元，由原告徐建春、顾惠琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。（此页无正文）审判员  吴宁剑二〇一九年十二月十一日书记员  沈 昀