福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽09民终1712号 上诉人（原审被告）：黄玉平，女，1959年7月30日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：李晔（系黄玉平女儿），1983年6月21日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：饶俊旺，福建奥通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁德市漳湾集装箱有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区漳湾镇下塘码头。 法定代表人：林锦辉，董事长。 被上诉人（原审原告）：宁德市港务集团有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区漳湾作业区8#、9#码头联检中心大楼7-8层。 法定代表人：严春辉，董事长。 以上俩被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡作斌，福建黎民友律师事务所律师。 原审第三人：福建德运二手车交易市场有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区洋尾港务码头。 法定代表人：雷静静，执行董事。 上诉人黄玉平因与被上诉人宁德市漳湾集装箱有限公司（以下简称漳湾集装箱公司）、宁德市港务集团有限公司（以下简称港务公司）、原审第三人福建德运二手车交易市场有限公司（以下简称德运二手车公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄玉平的委托诉讼代理人李晔、饶俊旺，被上诉人漳湾集装箱公司、港务公司的共同委托诉讼代理人蔡作斌到庭参加诉讼。原审第三人德运二手车公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄玉平上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回港务公司不合理的诉讼请求或将本案发回重审；诉讼费用由漳湾集装箱公司、港务公司承担。事实和理由：（一）涉案《场地租赁协议》为无效合同。从2012年至2016年的历年卫星地图可以看出双方签订本案场地租赁协议之前，租赁场所已经存在临时建筑。从本案的案卷材料可以看出港务公司出具给清违办的报告也确认租赁场所存在老旧搭盖，且黄玉平没有扩建。2017年9月15日城南镇人民政府向场所发出《责令停止违法违规建设行为的通知》，认定场所临时建筑为违法建筑。《场地租赁协议》第一条、第六条、第七条都约定承租人维护现场现状的义务，所以本案租赁标的为土地以及地面临时建筑。正是因为该场所存在地面建筑，租金才有这么高，一手租承租人也是经营二手车市场。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案《场地租赁协议》为无效合同。（二）漳湾集装箱公司、港务公司无权主张租金以及违约金，只能根据实际情况收取使用费，也无权扣留保证金。因租赁合同无效，出租人无权主张租金和违约金，只能据实际的情况收取费用。因租赁场所属于违建，被政府责令整改，继而被电网停电，商户退租严重，鉴于实际情况，黄玉平与承租人交涉，2018年1月1日以后的月租金收入降为2万元，此后的使用费应以该实际收入计算。一审法院按合同约定的租金标准来作出判决是错误的。此外，导致合同无效的原因在于出租人，其无权扣留10万的保证金。 漳湾集装箱公司、港务公司辩称：（一）黄玉平所述合同无效的理由，歪曲了事实。本案招租时已经明确，租赁标的只是场地，并不涉及其他建筑物。即使存在少量老旧搭盖，也没有成为对外招租的标的，黄玉平是在了解场地情况后，通过招投标中标取得场地租赁权的，不存在租金高的问题。黄玉平承租后，擅自搭盖，被城南镇人民政府责令整改，黄玉平在向市两违办说明时也不得不承认这一点。租赁协议约定黄玉平作为承租人有维护场地现状的义务，也是为了避免其擅自进行违规建设。最高人民法院相关司法解释针对的是临时建筑，而本案出租的是场地，该司法解释不适用于本案。（二）黄玉平以案涉合同无效为由拒不缴纳租赁费，没有依据。如果存在违建，也是黄玉平擅自搭盖的结果，不影响合同效力，也不影响其履行租赁合同的义务。黄玉平自称与第三人协商，已经将月租金降到2万元，没有事实和法律依据。出租人从未同意转租，黄玉平在本案第一次起诉时，并未提及转租事实，此次，黄玉平为了推卸责任，编造虚假协议，没有任何法律效力。黄玉平应当严格按照协议要求，及时支付租金以及相应的滞纳金。 德运二手车公司未作陈述。 漳湾集装箱公司、港务公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除黄玉平分别与漳湾集装箱公司、港务公司签订的《场地租赁协议》并责令黄玉平、德运二手车公司腾空搬离租赁场地；2.判令黄玉平向漳湾集装箱公司、港务公司支付自2016年11月19日起至实际搬离租赁场地之日止按月利率2%计算欠缴租金和拖欠租金的滞纳金（暂计至2019年3月18日分别为172.17万元和34.08万元）；3.确认黄玉平无权要求港务公司、漳湾集装箱公司返还已缴纳的保证金10万元。 一审法院认定事实：1.宁德市蕉城区洋尾码头面积为7298.7平方米场地的土地使用权人系港务公司，黄玉平通过公开竞价的方式取得该地块的租赁权。2.2016年5月19日，港务公司与黄玉平签订《场地租赁协议》，约定由黄玉平承租宁德市蕉城区洋尾码头的场地一处用于合法经营活动。产权证号为“宁政国用（2012）第03835号”，面积7298.7平方米。租赁期限自2016年5月19日起至2021年5月18日止，共计5年。本协议租金半年一付，协议签订后港务公司应向黄玉平开具自2016年5月19日起至2016年11月18日止的半年租金发票，黄玉平收到发票之日起的15日内向港务公司一次性支付第一个半年的租金，以后每半年的租金黄玉平应于上一个半年租期届满前收到港务公司发票之日起的15日内向港务公司支付。租金标准为：第一年年租金69万元（每月5.75万元），第二年起每年租金按6%递增，即第一年2016年5月19日至2017年5月18日止的租金为690000元，第二年2017年5月19日至2018年5月18日止的租金为731400元，第三年2018年5月19日至2019年5月18日止的租金为775284元，第四年2019年5月19日至2020年5月18日止的租金为821801.04元，第五年2020年5月19日至2021年5月18日止的租金为871109.10元。租金支付方式为银行转账。在本协议签订之日起15日内，黄玉平向港务公司支付10万元保证金。如黄玉平于承租期内无违约情形，港务公司应于协议期届满之日起15日内并在黄玉平结清有关租金和费用后无息返还给黄玉平。黄玉平未按照约定支付租金的，每逾期1日，应向港务公司支付应付而未付费用日千分之一的违约金；逾期支付超过15日的，港务公司有权单方解除合同并没收黄玉平的保证金，并要求黄玉平限期腾空搬离出场地。3.同日，漳湾集装箱公司与黄玉平签订了《场地租赁协议》，协议内容与港务公司与黄玉平签订《场地租赁协议》一致，并载明该合同仅作为港务内部结算使用，不作其他用途。黄玉平又与宁德铭辉二手车交易市场有限公司签订《场地租赁协议》，约定宁德铭辉二手车交易市场有限公司承租黄玉平位于宁德市蕉城区洋尾码头的场地一处用于合法经营活动，自2016年5月19日起至2021年5月18日止。宁德铭辉二手车交易市场有限公司于2017年9月1日更名为宁德市德运二手车交易市场有限公司。宁德市德运二手车交易市场有限公司于2018年9月14日更名为福建德运二手车交易市场有限公司。4.协议签订后，港务公司依约向黄玉平交付了案涉租赁场地。黄玉平依约向港务公司支付10万元保证金，并于2016年5月20日支付了2016年5月19日起至2016年11月18日期间的租金34.5万元。5.2016年12月27日，港务公司向黄玉平发出《洋尾港务码头场地租金支付通知书》，内容为：“兹有我司与贵方于2016年5月19日签订的《场地租赁协议》，……因该场地原属于我公司下属国有全资企业宁德市漳湾集装箱有限公司，为便于企业内部核算和场地安全管理，现要求贵司将协议规定之场地租金支付给我公司下属国有全资子公司：宁德市漳湾集装箱有限公司。”漳湾集装箱公司分别于2017年4月10日、2017年9月18日、2017年10月24日向黄玉平发出欠款催缴函。6.2016年9月22日，港务公司向宁德市清违办发出《关于洋尾港务码头地面临时建筑物加固和修复工程情况说明报告》，载明：“我司早于2010年将洋尾港务码头用地租与宁德市宏欣二手车交易市场有限公司用于开办二手车交易市场。宏欣公司于2010年完成地面临时建筑建设工程，临时建筑物多为彩钢板房，历经五年，破旧不堪......市场对原有地面临时建筑物进行加固和修复，未进行扩建。”2017年1月23日，港务公司向黄玉平发出《关于要求拆除洋尾场地沿街临时钢构的通知》，载明：“......您公司在租赁经营期间未经有关部门批准，擅自搭建的临时钢构属于违法建设，需要自行拆除。为此，我司多次派人到现场要求您按照通知精神，做好违建拆除工作，一个多月过去了，经我司多次催促，违建拆除工作至今未能完成……。”2017年2月9日，港务公司向宁德市两违综治治理专项行动领导小组办公室出具《关于拆除宏欣二手车市场临时钢构的复函》，载明：“2016年2月13日，我司从贵办获悉洋尾外租场地存在沿街临时违章搭盖现象，公司领导高度重视，立即指派专人到洋尾外租场地督促做好违建拆除公司。期间，按照贵办要求，我司责成承租方对拆除围墙后显现出来的沿街店面进行重新砌墙，并相应拆除原有临时搭盖基础上加高的临时钢构，以恢复原貌。由于承租方的原因，原有临时搭盖基础上加高的临时拆除工作被耽误了。2017年1月22日，我司收到贵办宁治[2017]13号文件后，立即发文通知洋尾场地承租人黄玉平，再次要求其拆除原有临时搭盖基础上加高的临时钢构......截至2017年2月8日，拆除工作已经全部完成。”2017年9月23日，德运二手车公司向宁德市两违综治治理专项行动领导小组办公室出具《关于原宏欣二手车市场临时钢构的情况说明》，载明：“……2016年12月13日，从贵办获悉洋尾场地有沿街临时违章搭盖后，我公司立即指派专人负责做好违建拆除工作。期间，按照贵办要求，我公司对拆除围墙后显现出来的沿街店面进行了重新砌墙；对原有临时搭盖基础上加盖的临时钢构马上锯拆，恢复原样，该项工作已于2017年2月8日前全部完成。而原有场地内临时搭盖，系2007年该地块作为二手车交易市场以来形成，场内已无违章搭盖。7.2017年9月29日，黄玉平向漳湾集装箱公司发出《关于将洋尾承租场地委托经营的函》，内容为：“……现本人将该场地委托宁德市德运二手车交易市场有限公司经营，法人负责人为余彬。该公司在本人于贵司签订的《场地租赁协议》有效期内代表本人负责承租场地的经营及场地租金的缴付。”8.2017年10月24日，德运二手车公司与漳湾集装箱公司签订对账确认单，确认截止至2017年10月20日，黄玉平尚欠漳湾集装箱公司场地租金883303.5元，其中包含2016年11月19日至2017年5月18日期间租金345000元，滞纳金115920元；2017年5月19日至2017年11月18日期间租金365700元、滞纳金56683.5元。9.2017年11月30日，德运二手车公司向漳湾集装箱公司出具还款承诺书，载明：“关于我司拖欠贵司的场地租金710700元，我司承诺于2017年12月份开始每月还款150000元，分三期，每十天为一期，每期还款50000元。”10.德运二手车公司分别于2017年11月13日、2017年12月11日、2018年1月20日、2018年4月8日、2018年8月14日向漳湾集装箱公司支付50000元、20000元、20000元、20000元、20000元，共计130000元租金。2016年11月19日至2019年5月18日，黄玉平尚欠租金1721684元。11.漳湾集装箱公司于2018年4月19日起诉黄玉平租赁合同纠纷一案，一审法院以港务集团系履行合同权利义务的主体，漳湾集装箱公司作为原告主体不适格驳回漳湾集装箱公司的起诉，并于2018年9月4日作出（2018）闽0902民初900号民事裁定书，该民事裁定书于2019年1月3日发生法律效力。 一审法院认为，漳湾集装箱公司与黄玉平签订《场地租赁协议》，漳湾集装箱公司系合同一方当事人，作为原告诉讼主体适格，黄玉平以漳湾集装箱公司作为本案原告诉讼主体不适格为抗辩理由，不予采纳。漳湾集装箱公司与黄玉平签订《场地租赁协议》仅作为港务内部结算使用，不作其他用途。故双方未就合同内容达成真实一致的意思表示，合同并未成立，港务公司、漳湾集装箱公司诉请解除漳湾集装箱公司与黄玉平签订的《场地租赁协议》，不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案案涉租赁场地土地使用权为港务公司，港务公司与黄玉平签订《场地租赁协议》系本案实际履行的合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，主要内容未违反法律、法规禁止性规定，应认定为合法有效。双方应当按照合同约定全面履行义务。黄玉平辩称签订合同前地面已存在临时建筑，双方签订的合同系无效合同，但本案租赁物为宁德市蕉城区洋尾港务码头其中一部分场地，黄玉平并未提供证据证明地面临时建筑物亦为合同约定的租赁标的，其辩称理由不能成立，不予采纳。合同履行过程中，港务公司依约向黄玉平交付租赁物，黄玉平自2016年11月19日未依约支付租金，已构成违约，港务公司有权要求黄玉平支付未缴纳的租金及违约金。港务公司诉请2016年11月19日至合同解除之日的租金以及违约金以应付租金为基数，按月利率2%支付,于法不悖，予以支持。其中自2016年11月19日至2019年3月18日的违约金340800元，未超过合同约定，予以支持；2019年3月19日至2019年5月18日的违约金为68867.36元；2019年5月19日至合同解除之日的违约金，按月利率2%计算。根据合同约定，逾期支付超过15日的，港务公司有权单方解除合同并没收保证金100000元。本案中，黄玉平委托德运二手车公司支付租金后仍未依约足额缴纳租金已逾15日，构成违约，港务公司有权要求黄玉平解除合同并没收保证金100000元，合同解除后，案涉租赁场地实际占有使用人应向港务公司返还租赁物。黄玉平将案涉租赁场地转租德运二手车公司，港务公司、漳湾集装箱公司虽对黄玉平与德运二手车公司签订的场地租赁协议有异议，但其未提供相应的反驳证据，黄玉平与德运二手车公司签订《场地租赁协议》系双方真实意思表示，结合黄玉平提交的其与德运二手车公司签订的补充协议、函及港务公司、漳湾集装箱公司提交的关于将洋尾承租场地委托经营的函可以认定黄玉平与德运二手车公司的确存在租赁合同关系，且德运二手车公司的住所亦为案涉租赁场地，故本案租赁场地实际占有人为德运二手车公司，德运二手车公司应承担返还案涉房屋的义务。对港务公司、漳湾集装箱公司辩称黄玉平将案涉场地转租德运二手车公司没有事实依据的意见，不予采纳。综上，黄玉平应向港务公司支付2016年11月19日至2019年5月18日期间的租金1721684元、2019年5月19日至合同解除之日的租金以及合同解除之日至实际退还租赁场地之日的占有使用费，均按第四年月租金68483.42元计算，并偿付2016年11月19日至2019年5月18日期间的违约金409667.36元、2019年5月19日至合同解除之日的违约金以应付租金为基数，按月利率2%计算、合同解除之日至实际搬离租赁场地之日占有期间的利息损失，以占有使用费为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。黄玉平已向港务公司交纳的履约保证金100000元归港务公司所有。黄玉平辩称港务公司的行为造成其经济损失，但其提供的证据不足以证明其主张，故不予支持。德运二手车公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决：一、解除港务公司与黄玉平于2016年5月19日签订的《场地租赁协议》；二、黄玉平应于判决生效之日向港务公司支付2016年11月19日至2019年5月18日期间的租金1721684元、2019年5月19日至合同解除之日的租金以及合同解除之日至实际退还租赁场地之日的占有使用费，均按第四年月租金68483.42元计算，并偿付2016年11月19日至2019年5月18日期间的违约金409667.36元、2019年5月19日至合同解除之日的违约金以应付租金为基数，按月利率2%计算、合同解除之日至实际搬离租赁场地之日占有期间的利息损失，以占有使用费为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算;三、黄玉平已向港务公司交纳的履约保证金100000元归港务公司所有；四、德运二手车公司应于判决生效后十日内把案涉的位于宁德市蕉城区洋尾码头7298.7平方米场地腾空后返还港务公司；五、驳回港务公司、漳湾集装箱公司的其他诉讼请求。案件受理费34117元，由港务公司负担7490元，黄玉平负担26627元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的问题，本院认定如下：关于案涉《场地租赁协议》的效力问题。黄玉平以租赁物中存在违法建筑为由主张租赁合同应为无效合同，港务公司抗辩案涉租赁为场地租赁，不包括临时建筑，且即便存在违建，亦是黄玉平自行搭盖造成。本院认为，本案双方当事人签订的《场地租赁协议》第一条载明“乙方（黄玉平）承租甲方（港务公司）的位于宁德市蕉城区洋尾港务码头的场地一处用于合法经营活动（场地为现状场地）”，该条明确了案涉租赁标的物为场地，并非临时建筑。而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的是关于租赁合同标的物为临时建筑，因违反法律的效力性、强制性规定而应当认定无效的情形，故该条不适用于案涉租赁纠纷。且黄玉平提交的2012年卫星地图，无法证明图上存在的建筑为违章建筑，而德运二手车出具的情况说明反而表明其在原有临时搭盖上修建了加高的临时钢构，故黄玉平主张其租赁的现状场地中存在违章建筑，亦缺乏事实依据。据此，黄玉平主张案涉租赁合同无效，没有事实和法律依据，不予采纳。 本院认为，案涉租赁合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。黄玉平逾期未支付租金，违反合同义务，港务公司依约行使解除权，符合法律规定，但一审判决合同解除时未明确解除时间，本院将合同解除时间明确为黄玉平收到本案应诉材料之时，即案涉合同于2019年4月25日解除。对于2016年11月19日至2019年5月18日期间尚欠的租金1721684元，黄玉平应予以支付。双方在合同中约定逾期支付租金的违约金计算标准为日千分之一，现港务公司主张按月利率2%标准计算违约金，并将黄玉平从逾期之日起至2019年3月18日止的违约金下调为340800元，不违反法律规定，予以支持。此后至合同解除之日即2019年4月25日止的违约金41320元，黄玉平亦应支付。合同权利义务终止，不影响合同中违约责任条款的效力，一审将合同解除后的违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，存在不当，港务公司并未就此提出上诉，本院不作调整。但2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故此后的计算标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。至于保证金100000元，一审判令归港务公司所有，但本案的保证金与违约金，均存在补偿守约方损失的功能，港务公司既已主张违约金，为避免重复受偿而对承租方不公平，保证金应予以退还。为免诉累，该保证金可在黄玉平截止2019年4月25日应支付的违约金382120元中予以抵扣。上述结欠的租金系计算至2019年5月18日，此后至实际搬离之日止的占有使用费，应按双方约定的第四年租金标准即月租68483.42元计算，但不应再计算占有使用费的利息损失。 综上所述，黄玉平关于合同无效的上诉理由不能成立，其相应请求予以驳回；一审判决认定事实清楚，但未明确合同解除时间及对保证金等认定有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初1028号民事判决第四项； 二、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初1028号民事判决第三项； 三、变更福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初1028号民事判决第一项为宁德市港务集团有限公司与黄玉平签订的《场地租赁协议》于2019年4月25日解除； 四、变更福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初1028号民事判决第二项为黄玉平应于判决生效之日起十日内向宁德市港务集团有限公司支付尚欠租金1721684元及违约金（截止2019年4月25日为382120元，扣除保证金100000元为282120元，2019年4月26日起至2019年8月19日，以1721684元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际退还租赁场地之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并应按月租金68483.42元标准支付从2019年5月19日起至实际退还租赁场地之日止的占有使用费； 五、驳回宁德市港务集团有限公司、宁德市漳湾集装箱有限公司的其他诉讼请求。 二审案件受理费34117元，由黄玉平负担31817元，由宁德市港务集团有限公司2300元。一审案件受理费34117元，由港务公司负担9490元，黄玉平负担24627元。 本判决为终审判决。 审判长  叶庆兴 审判员  刘为河 审判员  吴惠玲 二〇一九年十二月二十三日 书记员  周梦然 附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。