内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2018）内04民再184号再审申请人（一审原告）：朱晓文，男，1987年11月11日出生，汉族，市民，住址赤峰市。被申请人（一审被告）：赤峰中天房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区新城区御园财富大厦14楼。法定代表人：赵振起，经理。委托诉讼代理人：刘志民，北京市京师律师事务所律师。再审申请人朱晓文因与被申请人赤峰中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）买卖合同纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2016）内0403民初895号民事判决，向本院申请再审，本院于2018年5月7日作出（2018）内04民申158号民事裁定，由本院提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人朱晓文，被申请人赤峰中天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人朱晓文申请再审称，请求撤销元宝山区法院原审判决，依法予以改判，维护申请人的合法权益，同案同判，维护国家法制的统一。事实和理由：与申请人同时购房、购买同一栋楼房产且居住于同一栋楼、诉求一致、证据相同的原告吴骥，其诉讼经过一审支持、二审撤销一审判决、高级法院指令中级法院再审、中级法院再审后，日前（2017）内04民再80号民事判决已经作出并发生法律效力。上级法院判决证明，元宝山区法院原审判决错误，应予以纠正。特提出再审申请，请依法公正审结此案，维护申请人的合法权益。中天公司辩称，一、中天公司的广告“首付8万送8平米入室花园”是2011年在报纸上刊登的。本案的两位申请人购房时间是在2012年12月2日。当时的这种优惠政策早已经取消，签署正式购房协议是在2013年。而且购房协议上明确记载，所有行为都以购房协议为准。且在原来发布的广告上也明确注明：“本图片所有文字仅供参考，所有内容均以最后法律文书和合同为准，开发商保留最终解释权。”通过上述事实，可以看出本案买卖双方应该依据的是购房合同，而且发布广告的时间是在双方达成购房意向以前，签署正式购房协议是在2年以后。因此，申请人所提主张与客观事实不符。且所发布的广告为邀请，并非要约。首付8万元送8平米入室花园，为销售宣传，已经被内蒙古高级人民法院（2017）内民申178号民事裁定明确，且该份裁定书是生效的，与我方答辩意见是吻合的。二、关于本案申请人在再审申请书中提到的赤峰市中级人民法院（2017）民再80号民事判决书，认为本案应与（2017）民再80号案件吴骥的请求相一致，这是本案再审申请人提出的主要理由。我们认为，（2017）民再80号判决是一个错误的判决。1、这份判决充分体现了同案不同判，是个枉法裁判。这直接与（2017）内民申178号案件相冲突。在（2017）民再80号之前内蒙古高级人民法院已经有了定论，而（2017）内民申178号在这之后，两个判决相冲突。2、签订购房合同书是在2013年，交纳首次购房款是在2012年12月2日，而广告是2011年11月份发布的。跨越了这么长的时间，原来的广告早已经失效，签署协议是在2013年，因此说对其产生重大影响，没有客观事实和法律关系。3、在这个小区里也包括了本案的申请人也享受了不同层次的其他方面的优惠政策，因此，在这个案件中，申请人仅以赤峰市中院（2017）民再80号判决为依据，不能对其主张产生决定性的支持。因为（2017）民再80号判决本身就是错误的判决，被申请人已经向赤峰市人民检察院申请抗诉，检察院已经立案受理。这份判决与原来高院生效的裁定书相矛盾。三、“首付8万元送8平米入室花园”是中天公司的销售广告中的内容，并没有载入商品房买卖合同。根据合同法第十五条第一款和最高院关于审理商品房买卖合同若干问题解释第三条的规定，应当被定性为要约邀请。在本案中，这句广告词目的在于吸引潜在购房人在中天公司发布购房要约。广告中“本资料……解释权”的字样，都是仅供参考，而且注明以买卖合同为准，这是典型的要约邀请。这句广告词也不属于相关法律规定的视为要约的情形。“首付8万元送8平米入室花园”这句话依据合同法第十五条第二款的规定应当视为要约邀请的情形。内容不具体不明确，只是中天公司推出的一种优惠方案，在何种条件下采用如何采用并不明确。另外，这句广告词为单方意思表示，并不能产生拘束中天公司的效力。因为这是一种推出的可能的优惠条件，这个条件需要写入商品房合同后才能成立。根据最高院买卖商品房司法解释第三条的规定，在本案中，允诺不具体不确定，不可能对房屋价格产生重大影响，当时这个房子是安居房，房屋价格是固定的，是政府赞助一部分的安居工程。不能成为要约。四、从保护交易安全的角度说，如果是法院作出支持申请人的判决就会影响商品房市场的交易安全，应尊重交易诚信和司法权威性。朱晓文向一审法院提出诉讼请求：判令中天公司返还8平米房款34932元，支付利息6000元，合计40932元。一审法院认定，被告赤峰中天公司发布内容“首付8万＋送8㎡入户花园，提前入住御龙湾”的广告应为一种销售政策，该广告内容并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且不明确不详尽具体，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”规定的情形。首先，对商品房开发规划范围内的房屋作出的说明和允诺是指，如楼层的分布、房屋的结构、单间的面积、功能的区分等等，而“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施，如供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场、商业、服务业以及医疗教育、公共交通等等。本案中，“首付8万＋送8㎡入户花园”并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。其次，“首付8万＋送8㎡入户花园”作为一种销售政策，没有对赠送方法、标准进行具体明确的描述，且在广告中注明“欲知详情，请到中天御龙湾展示中心咨询”，意在邀请购房者提出购房要约，故该售楼广告应为要约邀请。被告赤峰中天公司系针对不确定的广大消费者发布的广告，且广告中对赠送8平方米入户花园活动没有确定具体期限，在广告右下角注有“本资料所有图片文字仅供参考。所有内容均以最终法律文件和买卖合同为准，开发商保留最终解释权”的字样。通过被告赤峰中天公司在不同日期亿翁广告发布的广告内容反映，仅部分期刊发布广告内容含赠送8平方米入户花园，故被告赤峰中天公司对于购房者享受的优惠政策享有最终解释权，购房者购买房屋的具体内容应以商品房买卖合同为准。被告赤峰中天公司发布广告时间为2011年11月，而原告购房系在2013年7月。现原告没有证据证明其在购房时仍可享受赠送8平方米入户花园的优惠政策。本院认为，原告在购房时已无“首付8万＋送8㎡入户花园”优惠政策，故本院对原告主张被告赤峰中天公司返还8平方米购房款及利息的诉讼请求不予支持。一审判决：驳回原告朱晓文的诉讼请求。再审期间，被申请人中天公司向法庭提交如下新证据：证据名称：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民申178号民事裁定书。证明目的：1、这份裁定中明确广告语为广告，不是要约。2、这份裁定与赤峰中院（2017）内04民再80号民事判决向矛盾，而这份裁定生效在前。再审申请人朱晓文对上述证据质证称，对真实性无异议。对证明目的有异议。在这份裁定下达后，我们已经向赤峰市人民检察院申请民事监督，已经立案。本院对被申请人中天提交证据认证如下：本院对此组证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的不予确认。本院再审审理查明的事实如下：中天公司为赤峰市元宝山区平庄御龙湾小区项目的房地产开发公司。2011年11月起，中天公司在赤峰亿翁广告上刊登售房广告。内容主要为“首付款8万元，加送8平米入户花园，提前入住御龙湾”，广告右下角的小字内容主要为“本资料所有图片、文字仅供参考，所有内容均以最终法律文书和买卖合同为准，开发商保留最终解释权”。2013年8月12日，朱晓文与中天公司签订了商品房买卖合同，合同的主要内容为，朱晓文自愿购买中天公司御龙湾小区40号-1-1143号房屋，建筑面积为100.72平方米，住宅单价为4369元/平方米，总价款为440045.68元，朱晓文交纳首付款180045.68元。合同还约定了其他的内容。后因房屋部分业主质疑房屋面积，2015年3月3日负责测量御龙湾小区房屋面积的赤峰四方测绘有限公司出具了关于御龙湾小区业主反映入户花园计算面积问题的答复，在该答复中确认，御龙湾小区入户花园按实际建筑面积计算并计入各户套内面积。产权面积中包含入户花园的面积。另查明，朱晓文向一审法院请求，返还8平米房款34932.00元，按人民银行同期贷款利率自2013年8月12日起至判决生效之日止支付利息并由中天公司承担诉讼费用。本院再审认为，本案的争议焦点为，朱晓文要求中天公司返还8平米入户花园的购房款及利息应否支持。中天公司在发布的广告中刊登了“首付8万＋送8平米入户花园，提前入住御龙湾”的内容，没有明确广告内容的终止时间。该广告内容对朱晓文确定购房意愿和房屋价格产生了重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第三条规定，应当认定该广告性质为要约。虽然双方签订的商品房买卖合同中未明确约定，但是该广告内容对双方具有约束力。现朱晓文所购房屋的入户花园，已计入总面积中。朱晓文请求中天公司返还相应购房款及利息，应予支持。综上所述，朱晓文的再审请求成立。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销赤峰市元宝山区人民法院（2016）内0403民初895号判决；二、赤峰中天房地产开发有限公司于判决生效后立即返还朱晓文购房款34932元及利息（自2013年8月12日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）。案件受理费311元，由赤峰中天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 霞审判员 吕 岩审判员 高海霞 二〇一九年十二月十日书记员 马 铮