广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初5685号原告：李智商，男，1989年5月4日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：关展来、黄儆仁，广东德良律师事务所律师、实习律师。被告：黄浩胜，男，1986年10月27日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：钟沛坚，广东粤鑫律师事务所律师。第三人：广州市中营房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路33号之17首层、18。法定代表人：张雪霞。委托诉讼代理人：刘兰桂，女，1986年6月14日出生，汉族，住广州市增城区。系该公司员工。原告李智商诉被告黄浩胜，第三人广州市中营房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李智商及其委托诉讼代理人关展来，被告黄浩胜及其委托诉讼代理人钟沛坚，第三人广州市中营房地产代理有限公司的委托代理人刘兰桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李智商的诉讼请求为：一、解除《房地产买卖居间合同》；二、解除《存量房买卖合同》；三、被告向原告返还定金5万元；四、被告向原告支付违约金16.9万元；五、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告、被告、第三人于2019年3月16日签订房地产买卖合同。合同约定了房屋标的，各方当事人的权利义务。2019年6月14日，原告、被告在第三人的陪同下确认网签手续，因合同签订当时，被告用其他人银行账号转定金5万元给原告，故原告将定金通过中介退回被告，让被告凑齐69万元首期凭证从而转回给原告，但是被告收到5万元后随即离开现场，此后亦没有支付首期楼款给原告。为此，诉至法院，望判如所请。被告黄浩胜辩称：一、被告不存在违约行为，不应承担任何的违约责任。原被告签订合同后，由于原告隐瞒了房屋购买的发票价，导致被告承担税费变高，增加了被告意料中的购房成本。被告提出来后，原被告均同意解除合同，原告当即退还了定金5万元。也就是说，双方是合意解除了合同。二、解约后，中介公司一方再次联系被告，希望另外协商价钱，重新约定价格，重新购买签合同。后来没有谈成。被告与原告没有形成新的合同关系。原来的房地产买卖合同也已经合意退还定金的方式解除了，现原告起诉要求承担违约责任没有事实与法律依据。三、退一万步来说，原告与被告解除合同，也没有造成原告的损失，在本案中，原告既主张没收定金，又主张违约金，不符合法律的规定。买卖合同中约定的房屋成交价10%也也明显过高，因为原告并没有受到什么损失。第三人广州市中营房地产代理有限公司述称：同意原告的诉讼请求。当时原告、被告和第三人均在房管局打网签合同，因为按揭需要自行办理，所以网签合同不能在第三人公司处打印，直接去了房管局转定金，打网签同时进行，当时定金不是被告用自己的名字转给原告。所以原告先将5万元退回给被告，让被告凑齐69万首期款，到时将首期款包含定金一次性再支付给原告。但是因为被告是按揭贷款支付房款，所以原告是不能将这5万元直接汇款给被告的，虽然按照规定第三人是不可以收钱的，但是当时时间紧张，所以第三人代理人建议原告把钱转给刘兰桂，然后刘兰桂把钱转给被告。网签打印出来之后，原告把发票单价发给第三人，第三人给被告看发票价后，被告就有意见。第三人约双方到公司谈，但是被告直接走掉了，也不退还5万元定金。刘兰桂报警，警察说要去法院，警察不处理这个事情。之后刘兰桂尝试约过双方协商，双方沟通不成。业主说在最后限期内买家不给首期，这次交易就不交易了。协商的时候的我方公司有视频，房管局也有监控的。经审理查明：2019年3月16日，原告（甲方、卖方）、被告（乙方，买方）、第三人（居间人、中介方）签订《房地产买卖居间合同》，载明“……第二条房地产权属情况1、该房地产地址位于广州市增城区石滩镇观园北街2号1201房……6、……（2）乙方垫资赎楼……甲方应在2019年4月25日向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收到银行提前还贷通知后及时通知乙方，乙方应在银行通知预约扣账之日前，将赎契款690000元存入甲方供楼账户内。……第三条计价和价款甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价为人民币1690000元……第四条付款方式及产权转移签订本合同时，乙方向甲方支付人民币50000元作为定金……第七条税费缴交本次交易税费由买方承担全部税费……第九条交易不成的违约责任……2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产交易价的10%……第二十条补充条款……2、甲乙双方约定乙方最迟在2019年6月1日前交付首期款给甲方还贷。……”。同日，原告出具《收款收据》，内容为原告收到被告定金50000元。2019年4月8日，原告申请向中国建设银行股份有限公司广州增城支行申请对涉案房屋提前还款。预约还款日为2019年7月1日。2019年6月15日，原告（卖方甲方）与第三人（丙方）签订《承诺书》，载明“甲乙双方于2019年3月16日在丙方的居间下就广州市增城区石滩镇观园北街2号1201房的房屋签订了《房地产买卖居间合同》(NO:ZY0000082)，甲乙丙三方约定于2019年6月14日在增城房管局打网签，买方按合同要求应转首期款人民币陆拾玖万元整（含定金）给卖方，因为签订合同当日，买方用其他人银行账号转定金人民币伍万元整给卖方，现买方贷款需要陆拾玖万元整的首期凭证，买方因不够陆拾玖万元整转给卖方，甲乙丙三方协商三方同意将人民币伍万元整以银行转账形式转账给中营地产业务员刘兰桂，（身份证号码：），再由中营地产刘兰桂转付给乙方（买方），然后买方再一次性转人民币陆拾玖万元（含定金）给卖方，买方收到人民币伍万元整后离开了现场，没有签网签合同和没有转首期款人民币陆拾玖万元整（￥690000.00元）给卖方，现甲丙双方作如下承诺：1、丙方承诺甲方，若甲乙双方合同解除，在解除合同当天，丙方退回甲方所交的中介服务费：并承诺协助甲乙双方撤销网签合同。2、甲方配合兼授权丙方与丙方业务员刘兰桂追讨已转帐人民币伍万元整给乙方的款项（无论刘兰桂女士是否在丙方任职，追款事宜丙方全权负责）：在2019年6月15日早上已报警，警员叫走司法途径追讨，一切由法院判决。若法院判决上述款项由乙方负责，丙方则不负责；若法院判决乙方不用负责，丙方则承诺在法院判决后柒个工作日内赔偿上述款项人民币伍万元整给甲方。以转帐形式转到甲方以下帐号：62×××34，账户名：李智商，开户行；中国建设银行荔城碧桂园支行。3。若丙方支付了上述款项和退还了中介服务费给甲方，乙方通过其他渠道再次购买该楼房，甲方于签订买卖合同三个工作日内无息退还丙方所支付的所有款项及中介服务费……”。2019年7月2日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告返还50000元定金，且在被告收到本律师函之日起解除签订的《房地产居间买卖合同》。另查明，第三人在房管部门打印出编号：穗存量房合字第××号《广州市存量房买卖合同》，该合同原告、被告、第三人均未签名。原告表示，如果定金和违约金并存的情况下，原告选择违约金条款。被告向本院提交与案外人的微信记录，拟证明原告存在隐瞒其购买涉案房屋时候单价的情况。审理中，被告陈述事实，1、被告当天取回50000元是想重新与原告协商签订合同，因为原告当时购买涉案房屋的时候，每平米6000多元，与被告预想的购房成本相差太多。2、第三人告知过被告按照1690000元计税，但是对此被告是不同意的，被告自己有一个计税方法，就是按照原告购买涉案房屋的价格与被告与原告签订的合同价格之间的差价进行计税。所以被告认为原告隐瞒了情况。第三人陈述以下事实，1、原告退还50000元给被告不是基于双方协商解除合同前提。2、原告申请提前还款，并将该情况告知了第三人。3、签订合同前已经将涉案房屋的税费计算告知给被告了，是按照总价1690000元计税。本院认为：根据庭审可知，被告对双方签订的《房地产买卖居间合同》中税费计算方式有争议，但是根据合同约定，涉案房屋的税费由被告承担。同时，被告也确认第三人告知其按照合同约定的总价款计税，因此，被告在签订合同时对涉案房屋的税费应具备合理的认知。另外，税费的最终计算应由相关税收部门认定，且被告自身陈述的计税方式并未在合同中予以约定，被告以此认为原告存在隐瞒其购买涉案房屋单价导致合同无效的抗辩，理据不足，本院不予支持。故《房地产买卖居间合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效。如上文论述，被告以此为由拒绝履行合同，显然于理不合，于法无据，其已构成违约。被告抗辩已与原告协商解除合同才取回50000元定金，但结合原告提供的证据以及第三人的陈述，同时，若双方协商解除合同，则原告可直接将50000元定金返还给被告，无需将50000元转给第三人工作人员再由第三人工作人员转付给被告，该行为显然与常理不符，故本院对被告该项抗辩不予支持。现双方均无继续履行合同的意愿，故本院对原告请求解除合同的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。至于原告要求被告返还50000元款项的问题，若原告该主张的实质意义是没收定金，按照法律规定，不能与违约金并存，只能择一而行使；若原告认为该50000元为购房款，应返还给被告。虽然被告取回50000元的方式不当，但是在原告已经明确选择违约金条款的情况下，合同解除后，50000元的后果为返还给被告或抵扣违约金两种方式。现原告按照合同足额主张违约金，并未予以抵扣50000元，故为免除当事人重复诉累，该50000元购房款无需再次要求被告支付。至于违约金的数额，按照合同约定应为169000元，但是本院综合被告的违约行为产生的前提及违约恶意大小，本院酌定违约金为100000元。至于原告要求解除编号穗存量房合字第××号《广州市存量房买卖合同》的诉讼请求，上述网签合同各方当事人均没有签名，不存在解除问题。但上述合同为相关部门备案合同，在双方之间的《房地产买卖居间合同》解除的情况下，该备案合同已无意义。原、被告应向相关部门申请取消。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李智商与被告黄浩胜签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖关系；二、被告黄浩胜在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告李智商违约金100000元；三、被告黄浩胜在本判决发生法律效力之日起十日内，配合原告李智商办理编号穗存量房合字第××号《广州市存量房买卖合同》的清结义务；四、驳回原告李智商的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20010元，诉讼保全费807.5元，由被告黄浩胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  黄建华人民陪审员  张积权二〇一九年十二月四日书 记 员  刘耀允