山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁17民终2478号上诉人（原审被告）：宋宇宙上诉人（原审被告）：庞国霞二上诉人共同委托诉讼代理人：吴保利，山东曹州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨培委托诉讼代理人：于海涛，山东贵和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：菏泽华阳房地产信息服务有限公司委托诉讼代理人：赵孝铎,系该公司法律顾问。上诉人宋宇宙、庞国霞与被上诉人杨培、菏泽华阳房地产信息服务有限公司（简称华阳房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。宋宇宙、庞国霞上诉请求：发回重审或改判驳回杨培对上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院程序错误。虽然在房屋买卖合同上是将房屋卖给了杨培并完成了房屋过户的确权。但是，杨培已结婚，杨培即没有提供离婚证明又没有提供涉案房产是杨培个人财产的证明。因此，一审法院未将杨培的妻子列为本案当事人是遗漏主体。二、一审法院认定事实错误。案涉二间储藏室是白送给杨培的，不在交易标的里，一审法院按照每日237元（790000×3‰×10%）计算违约金就没有事实和法律依据。合同中没有逾期交储藏室该承担违约金的约定，本案上诉人不应承担违约责任。根据房屋买卖合同第三条第二款的约定，杨培应将第二笔房款73万元于2018年9月5日交付给上诉人。杨培于2018年8月23日提前交房款57万元是违约行为，事实是杨培在交房款57万元同时，即向不动产登记中心阻止不动产登记中心支付给上诉人房款，上诉人拿到房款是在2018年9月20日，请二审法院依法核实杨培的违约行为。2018年9月20日杨培才付清房款57万元，一审法院从2018年8月23日开始计算违约金是认定事实错误，是在保护杨培的违约行为。买卖合同第四条第二款约定，杨培接受房屋钥匙为占有房屋的标志即杨培拿到钥匙上诉人即完成交房义务，2018年8月23日杨培收到了全部钥匙。上诉人在合同约定的第二笔房款交付给上诉人之前就交付了房屋，上诉人没有违约。当时杨培为孩子上实验小学而匆忙买房子，在上诉人签完字后，杨培没有对3-109储藏室进行开门核实没有对房屋进行依法测绘，杨培通过熟人就办下了房产证，办证的第二天也是录取最后一天给孩子报上了名。一审法院认为杨培相信了上诉人的解释不是事实，一审法院认定杨培应承担10%的过错与事实不符，杨培突击违约违规办理房产证应承担3-109储藏室交付瑕疵的全部或者主要过错。华阳房产在管理涉案房屋期间3-109储藏室被他人占用，华阳房产负有管理过错，华阳房产在涉案房屋出售前后均收取了相关费用，华阳房产是受益者，华阳房产对自己的过错在本案中应当承担次要责任。三、一审法院适用法律错误。首先，对于一审法院引用合同法第二百零六条判决本案是错误的。其次、一审法院认定上诉人违约并认定杨培保留继续索要仍持续发生的逾期交房违约金的权利。根据物权法第六条、第九条、第十四条的规定，上诉人已经完成法律上的房屋交付义务，上诉人没有延期交付房屋。一审法院让上诉人凭何法律完成合同法第一百零七条规定的继续履行合同、采取补救措施、赔偿杨培的经济损失到何时？恳请二审法院依法纠正一审法院违背物权法的错误判决。四、在合同序言中己明确杨培对上诉人出售的房屋具体状况充分了解，加之杨培是自愿交的供暖线管改造费和水费，杨培并未在房款中扣除这两笔费用。因此供暖线管改造费和水费理应由杨培承担，一审法院判决上诉人承担上述两项费用没有合同和法律依据。综上所述，上诉人在履行合同中没有任何过错，上诉人不应承担违约责任，请二审人民法院依法撤销一审判决发回重审或者撤销一审判决依法改判一审法院在程序上、认定事实上和适用法律上的错误判决，驳回杨培对上诉人提起的诉讼请求。被上诉人杨培辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，原审判决是一份非常优秀的判决书，依法应予以维持。关于上诉人所说的关于违约金的计算错误问题，原审法院以就此做出了（2018）鲁1791民初2036号民事裁定书进行了补正。被上诉人华阳房产辩称，同意一审法院的判决，上诉人对其公司的上诉没有任何的事实和法律依据，请依法驳回对其公司的上诉请求。杨培向一审法院起诉请求1.判令被告向原告交付菏泽市丹阳办事处和平小区13号楼3单元301室的附属物3-109号储藏室一间，并赔偿原告逾期交付违约金45030元；2.判令被告支付原告垫付暖气改造费1034元及水费42元；3.本案涉诉费用由被告承担。原审庭审中杨培变更诉讼请求为：以本案所涉商品房买卖合同第四条第一项的约定，原告付清房款之日即为被告交付房屋和附属物之时，原告已于2018年8月23日付清房款，依照约定该日即为房屋和附属物交付之日，按被告已收房款的日千分之三支付违约金，2018年8月23日至10月30日期间的违约金161160元，并保留继续索要仍持续发生的逾期交房违约金的权利。一审法院认定事实：2018年8月15日，由第三人居间介绍，原、被告签订《房屋买卖居间合同》（合同编号18081509V）,二被告将其坐落于菏泽市丹阳办事处和平小区13号楼3单元301室、房权证号为：市直字第××号的“房屋及附属物储藏室”出售给原告，总价格为79万元，以套计价，未区分房屋与附属物储藏室的价格。合同还约定了付款方式、违约责任、房屋产权和房屋状况承诺及中介方权利义务等条款。2018年8月23日房屋交接时，被告未到现场，委托菏泽华阳房地产信息服务有限公司代为办理。原告凭被告提供、第三人华阳房产持有的钥匙，打开了主房3301室和3-110储藏室，而被告同时售出的3-109储藏室用被告提供的所有房门钥匙均未打开。经第三人询问，被告解释系之前租户换锁所致，让原告自行打开即可，原告相信了被告的解释，未再开门确认便完成了收房。2018年8月24日原告在办理了房产过户并准备更换3-109储藏室门锁时，被实际使用人告知该储藏室为他人所有并实际使用。经与被告交涉未果，原告以被告违约诉至法院，要求判令被告向原告交付菏泽市丹阳办事处和平小区13号楼3单元301室的附属物3-109号储藏室一间，并赔偿原告逾期交付违约金161160元，并保留继续索要仍持续发生的逾期交房违约金的权利。菏泽市国土资源局不动产登记的菏泽市丹阳办事处和平社区和平小区13号楼3301户的房屋分层分户平面图中显示，该房产包括3-109和3-110两个储藏室。现诉争储藏室仍未交付原告。另查明，原告入住后，补交了房屋过户前被告所欠的供暖管线改造费1034元，水费42.23元。以上事实，有当事人陈述及提交的房屋买卖合同、房款支付凭证、房屋产权证书、暖气改造费及水费单据、房屋租赁合同、收款单据等证据在案佐证。上述证据经庭审质证和本院审查，依法确认为有效证据予以采信。一审法院认为，原告杨培和被告宋宇宙、庞国霞签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，本院予以认定。本案中原告支付了全部房款，履行了合同义务，被告应该按照合同的约定，对出售的房屋及附属储藏室履行全部交付的义务。在实际履行中，虽然已经办理了房产过户，但被告仅交付了主房和两间储藏室之一3-110号储藏室，并未将房屋及附属储藏室按合同约定的间数全部交付原告使用，未将腾空后具备交付条件的3-109储藏室及能够打开该储藏室门锁的钥匙交付原告，应视为未交付。因被告未履行合同约定的全部交房义务，导致原告所购房屋无法全部使用，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告交付菏泽市丹阳办事处和平小区13号楼3单元301室的附属物3-109号储藏室，符合法律规定及合同约定，应予支持。因涉案合同已大部分履行，并已经过户，原告要求支付全部违约金，显属不当，不予支持。根据合同中违约金约定、房屋总价和未交付房屋面积所占比例，本案违约金应以未交付部分的价款来计算，确定为全部违约金的10%，即每日237元（790000×3‰×10%）。自2018年8月23日至10月30日期间的违约金为16116元（161160×10%）。原告杨培在明知3-109储藏室不能打开，被告交付义务未全部履行的情况下，未要求被告全部履行即与被告办理了房产过户登记，对造成被告的违约存在过错，应自行承担10%违约责任。被告宋宇宙、庞国霞应向原告支付自2018年8月23日至10月30日的违约金15004.4元（790000×3‰×90%），原告保留继续索要仍持续发生的逾期交房违约金的权利。第三人作为中介，系原告与被告签订合同的居间人，原告并未主张其承担责任，因此第三人对被告在履行合同过程中的违约行为不承担责任。对于原告代缴的房屋交付前的供暖管线改造费1034元、水费42.23元，均为房屋所有权转移给原告之前所产生的费用，被告以合同没有约定由其承担和原告自愿承担为由拒绝返还，没有事实根据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零六条之规定，判决如下：一、被告宋宇宙、庞国霞于本判决生效后十日内将菏泽市丹阳办事处和平小区13号楼3单元301室的附属物3-109号储藏室交付原告杨培，并向杨培支付违约金15004.4元；二、被告宋宇宙、庞国霞于本判决生效后十日内返还原告杨培垫付的供暖管线改造费1034元、水费42.23元，两项共计1076.23元；三、驳回原告杨培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3545元，减半收取1772.5元，由被告宋宇宙、庞国霞负担202元，原告杨培负担1570.5元。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人杨培和上诉人宋宇宙、庞国霞签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应当遵守并履行约定内容。但是，并非所有合法有效的合同都能够得到履行。我国合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方进行了房屋过户登记，现在，被上诉人已是案涉房屋所有权人。而上诉人自房屋过户登记后，其对案涉房屋就不具有了物权。本案事实上，上诉人并没有实际占有案涉储藏室，案涉储藏室事实上被案外人占有使用，上诉人也明确表示其无法再交付案涉储藏室，现让上诉人交付案涉储藏室存在履行不能的情形。故，被上诉人可依法主张物权权利，来实现其目的。鉴于上诉人在交付方面存在违约情形，应当依法承担违约责任，一审判决按2018年8月23日时（交钥匙时间）起至2018年10月30日的违约金14504.4元（237元×90%×68天）计算违约金，并无不当。一审判决认定，被上诉人保留继续索要仍持续发生的逾期交房违约金的权利，亦无不当；但是，这种权利保留应当限于合理期限之内，被上诉人作为物权人，应当积极行使权利，其怠于行使权利造成扩大的损失，其自身应承担相应的责任。上诉人其他上诉意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，一审判决由上诉人交付案涉储藏室，出现履行不能情形，并不能根本解决问题，欠当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初2036号民事判决第二项、第三项，即宋宇宙、庞国霞于本判决生效后十日内返还杨培垫付的供暖管线改造费1034元、水费42.23元，两项共计1076.23元；驳回杨培的其他诉讼请求。二、变更山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初2036号民事判决第一项为：宋宇宙、庞国霞于本判决生效后十日内向杨培支付违约金15004.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3545元，减半收取1772.5元，由宋宇宙、庞国霞负担202元，杨培负担1570.5元。二审案件受理费202元，由宋宇宙、庞国霞负担152元，由杨培负担50元。本判决为终审判决。审判长  陈尔森审判员  李学军审判员  张秀云二〇一九年十二月二十三日书记员  王 姣