北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初576号原告：胡某，男，1973年6月15日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：北京市延庆区××村民委员会，住所北京市延庆区。法定代表人：陈某，村主任。被告：北京市延庆区××经济合作社，住所北京市延庆区。法定代表人：陈某，社长。二被告委托诉讼代理人：李倩倩，北京金栋（天津）律师事务所律师。原告胡某与被告北京市延庆区××村民委员会（以下简称××委会）、北京市延庆区××经济合作社（以下简称××经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。胡某，××委会、××经济合作社的法定代表人陈某及其委托诉讼代理人李倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某向本院提出诉讼请求：1．要求××委会、××经济合作社支付2017年8月至2018年8月期间的房屋租金101040．48元；2．要求××委会、××经济合作社修缮房屋。在审理过程中，胡某将第二项诉讼请求变更为：要求××委会、××经济合作社支付房屋修缮费150000元。事实与理由：2013年，胡某在××委会办公室签订了《××古城房屋及院落委托经营协议书》（以下简称《委托经营协议书》），第五条约定自本协议签署并完成交接后十日内乙方向甲方支付第一年的委托经营收益，此后每年8月1日之前甲方支付当年的委托经营收益。××委会、××经济合作社一直没有支付2017至2018年度的租金，且一直未将房屋用于旅游经营，房屋闲置荒芜致使损坏严重，故请求××委会、××经济合作社按照合同约定支付租金并支付修缮房屋的费用。××委会、××经济合作社辩称，不同意胡某的诉讼请求，理由如下：1．胡某与××委会、××经济合作社的合同虽在2018年9月26日经法院调解解除，但在2017年7月31日××召开“××改造项目推进会”，会上说明了签订《确认书》的村民的《委托经营协议书》将继续履行，胡某在会后未签订《确认书》，故××委会、××经济合作社与胡某的合同应在2017年7月31日已解除。合同解除后，××委会、××经济合作社不应再向胡某支付2017年8月至2018年8月的租金或房屋占用费。2．关于修缮费用，根据《中华××共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，《委托经营协议书》中并未就租赁物维修另有约定，故××委会、××经济合作社没有修房义务，也不同意支付修缮费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：胡某为支持其诉讼请求，向本院提交了一份《委托经营协议书》，证明胡某与××委会、××经济合作社存在合同关系，××委会、××经济合作社应依照合同给付租金。××委会、××经济合作社的质证意见：认可合同，不认可证明目的，因为胡某没有签订《确认书》，该合同已经解除。本院对胡某提交的《委托经营协议书》真实性予以确认。××委会、××经济合作社为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：1．《解除委托协议通知书》，证明2016年10月10日，××村民集体上访要求解约，其中156户村民向××委会、××经济合作社发送解除委托协议通知书；2．村民上访视频，证明村民集体到××政府、天安门等处进行上访，要求不再履行委托经营协议；3．《会议通知》，证明××委会、××经济合作社针对村民集体解约事件，就2017年之后是否继续委托经营事宜，拟召开村民大会，并在2017年7月30日发布“××改造项目推进会”通知；4．××改造项目推进会登记表，证明大多数村民参与了2017年7月31日的“××改造项目推进会”，胡某就召开大会及大会内容应当是知情的；5．34户××民签署的《确认书》，证明2017年7月31日大会之后，只有34户村民同意继续履行委托并签署《确认书》，胡某并未继续委托，其与××委会、××经济合作社的《委托经营协议书》不再继续履行；6．《通知》，证明2017年8月29日，村委会张贴的通知，对在2017年8月31日前签署《确认书》的村民将继续支付2017至2018年度的委托经营款，未签署《确认书》的村民，将以此扣除未签约期间的委托经营款。胡某自大会结束后至今，一直未与村委会签订继续委托经营的《确认书》，双方订立的《委托经营协议书》已经于2017年7月31日停止履行；7．××政府、××公司、××委会及××经济合作社签订的《××古城开发委托经营协议》（以下简称《××古城开发协议》），证明古城改造项目是三方一起开发建设，目前该合同已无法履行，××公司已经向一中院起诉要求解约。胡某对上述证据的质证意见：证据1真实性认可，向××委会和××经济合作社发出过解除通知；证据2真实性认可，在镇政府上访的原因是不同意拆除房子，但还没有说解除合同的事，在天安门上访是因为选举的事没有提解除合同的事；证据3真实性不清楚，不知道这个通知；证据4-5真实性不认可，后来我听说开会的事，也知道签《确认书》的事，签《确认书》就是同意拆房子，我想着按合同履行，而且那会儿已经过了签《确认书》的时间了，我就没去签；证据6-7真实性不清楚，内容不清楚，由法院核实。本院对证据1-7真实性、关联性、合法性予以确认，对其待证事实将结合全案证据予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2013年4月28日，胡某（甲方）与××委会、××经济合作社（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方将所属的坐落于北京市延庆区××西关未改造房屋（正房11间、配房7间、正房过道1个，配房过道1个），共计房屋建筑面积378．89平方米及庭院空地面积271．12平方米，委托××委会、××经济合作社进行经营改造。二、本协议项下的房屋及院落用途为商业旅游经营，在执行本协议并确保甲方收益的前提下，乙方可与第三方合作进行改造和经营。三、委托经营期限为42年零4个月，自2013年4月1日起至2055年7月31日止。四、委托经营收益计算标准为1．仿古建筑房屋（仿古砖木、砖混结构）：每间7560元/年，配房每间4320元/年，正房过道每个3780元/年，配房过道每个2160元/年；2．未进行仿古改造房屋（砖木、砖混结构）：正房为每间5400元/年，配房每间3240元/年，正房过道每个2700元/年，配房过道每个1620元/年，彩钢结构建筑按照未改造配房标准计算收益（每间3240元/年）;3．庭院空地每平方米54元/年，庭院空间封闭的按照每平方米84元/年;4．该房屋及院落的第一年收益（含税）101040．48元，协议履行期间，甲方不得以任何理由另行要求调整委托经营收益标准；5．房屋及院落收益递增幅度为每五年递增8%。五、自本协议签署并完成房屋交接后十日内，乙方向甲方支付第一年的委托经营收益，此后，乙方于每年的8月1日前向甲方支付当年的委托经营收益。六、甲方对房屋及院落产权的承诺：1．甲方保证协议项下的房屋及院落权属清晰，亦无任何抵押、税项及租金等纠纷。协议履行期间，如有上述事项造成协议无法履行的，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方房屋改造、装修费用，返还已收取的委托经营收益；2．如甲方因转让、继承等行为造成房屋及院落的权属发生变化的，应向乙方申请备案，变更后的产权人作为甲方继续履行本协议。七、甲方依现状房屋及院落交付乙方。甲方同意乙方或者与乙方合作的第三方对原有房屋及院落进行拆除、改造或装修。八、甲方投资添置的动产归甲方所有，应于交付房屋及院落前移除，逾期未移除视为甲方放弃处置遗留物品的所有权，同意由乙方自行处置……十、违约责任：1．在协议履行期间，因甲方违约致使协议无法履行时，甲方需赔偿乙方对房屋及院落的改造、装修等费用，并退还当年乙方支付的委托经营收益；2．因乙方违约致使协议无法履行时，所有改造、装修投入无偿归甲方所有，乙方当年支付的委托经营收益不予退还。若协议项下甲方的房屋及院落已经拆除，则按照原始档案资料，由与乙方合作的第三方进行复建（建筑面积不小于原建筑面积，建筑规格不低于原房屋规格）并返还；3．委托经营期间，如遇不可抗力因素（如战争、自然灾害等）无法履行协议时，双方互不承担责任。协议签订后，胡某将房屋交付。××委会、××经济合作社按期交纳了2013至2014年度、2014至2015年度、2015至2016年度、2016至2017年度的租金。2014年6月8日，××委会、××经济合作社（甲方）、北京××公司（乙方，以下简称××公司）、延庆县××××政府（丙方）三方共同签署了《××古城开发协议》，约定：一、合作内容：1．甲方同意将甲方享有使用权或所有权的房屋、院落及土地，以及由农户享有使用权的宅基地及宅基地上的房屋（以下统称“房地产”）委托予乙方开展经营活动；乙方同意接受前述委托，并向甲方支付委托经营价款，乙方享有委托经营期间因委托经营活动所获得的全部收益；2．乙方可利用以上房地产开展如下经营活动：对房地产项下原有的房屋进行装修、改造或改建；使用房地产项下的土地新建、扩建房屋，开展酒店、餐饮、娱乐、文化、旅游等正常经营活动。可根据县政府及相关职能部门批准的规划设计方案，对部分房屋进行拆除，由乙方负责实施。3．委托经营年限自2013年4月起至2055年7月止……二、房屋交付：甲方应于本协议签署后20日内向乙方交付房地产及相关资料，并对所交付的房地产进行核实、确认和移交。若甲方无法在此日期前交付全部房屋，但至少应当向乙方交付《委托经营范围清单》中房屋数量的80%；所交付的房地产的原状确认以2013年4月24日为基准日。未交付的房地产，乙方无需支付委托经营价款，甲乙双方另行协商并签署补充协议予以约定。××村民与××委会、××经济合作社、××公司因房屋拆除改造问题产生争议。2016年10月10日，156位××村民到××政府沟通解决拆改房屋事宜未果后，向××委会、××经济合作社发送《解除委托协议通知书》，通知内容为：2013年5月7日，你方与我签订《委托经营协议书》，协议约定我委托你方对我房屋及院落进行商业旅游经营，委托期限为42年4个月，自2013年4月1日至2055年7月31日止。合同签订后，经我了解，你与第三方蓄意将我房屋拆除、并要求我腾退，你方的行为属于以合法形式掩盖非法目的，即以委托之名实施拆迁腾退之实，严重侵害了我方的合法权益，根据我国的法律规定，集体土地和集体财产不属于拆迁范围之类，如果征用、或者征收，必须改变土地性质，即国有化。国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方××负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，即镇村两级无此权利。根据《中华××共和国合同法》第四百一十条之规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。另外，《中华××共和国合同法》第九十四条、九十六条规定，出现法律规定的情形，当事人可以解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。根据以上规定，现特通知如下：我决定解除与你方签订于2013年5月7日的《委托经营协议书》，该《委托经营协议书》自本合同通知书到达你方之日即解除。经查，胡某在上述主张通知解除人员范围内。2018年9月13日，胡某诉至法院要求确认解除与××委会、××经济合作社签订的《委托经营协议书》，本院于2018年9月26日作出（2018）京0119民初9394号调解书，解除胡某与××村委会、××经济合作社于2013年4月28日签订的《委托经营协议书》。2017年7月31日，因村民集体要求解除《委托经营协议书》，××委会召开“××改造项目推进会”，参会人员有××公司（与乙方合作的第三方）、××政府、××委会及××经济合作社。会上要求村民自愿签署《确认书》，××委会、××经济合作社对签署《确认书》的村民可继续支付租金，对未签《确认书》的村民将不再支付租金。《确认书》内容为：本人已与××委会、××经济合作社共同签署《委托经营协议书》以及××委会、××经济合作社、××公司、延庆××政府于2015年1月6日共同签署《××古城开发协议》的基础上，本人作出如下内容确认：（1）本人确认同意领取××委会、××经济合作社给付的2017-2018年度委托经营收益款；（2）本人确认同意按照《委托经营协议书》的约定对本人的房屋及院落进行拆除、改造或装修。本人全力配合后续改建相关工作。会后，有34户村民签署了《确认书》，胡某当日虽未参加会议，但其事后知晓会议内容却未签署《确认书》。自2017年8月开始，××委会、××经济合作社未再向胡某支付租金。胡某自认涉案房屋最开始是由××公司统一上锁，在房门锁第一次被人撬开后其自行买锁锁上房屋，后来房门锁被他人再次撬开后一直未再上锁，在2017年7月31日召开会议时门锁就已经损坏，2018年下半年才进入涉案房屋自行维修。另查一，胡某和××委会、××经济合作社均认可房屋租金支付方式为上打支，即每年8月1日前支付下一年度租金。另查二，北京市延庆区××政府与北京××公司共同合作推进开发××景区主场演出、××古城改造、××景区客运接驳、××度假区四个项目，其中××古城改造即为本案涉案项目。另查三，自2017年以来，已有近百名××村民以提起诉讼的方式要求确认解除与××委会、××经济合作社签订的《委托经营协议书》，并均已通过判决或调解的方式确认解除。本院认为，胡某与××委会、××经济合作社签订的《委托经营协议书》系双方真实意思表示，该合同的实质为胡某将其所有的房屋租赁给××委会、××经济合作社使用、收益，××委会、××经济合作社向胡某支付租金的房屋租赁合同，合同中约定的租赁期限超过了二十年，违反了《中华××共和国合同法》的强制性规定，故租赁期限超过二十年的部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。另外，本案争议焦点有三，本院论述如下：争议焦点一：胡某与××委会、××经济合作社签订的《委托经营协议书》是在何时解除？本院认为，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在××古城改造项目推进过程中，双方订立《委托经营协议书》并在合同第七条对房屋改造及装修进行了明确约定，后××多数村民因不同意拆除改造房屋进行上访，并最终有156户村民以××委会、××经济合作社与××公司蓄意拆除房屋为由向××委会、××经济合作社发送了要求解除《委托经营协议书》的通知。胡某在上述主张解除人员之列，××委会、××经济合作社在收到解除通知后亦未提出异议，故胡某与××委会、××经济合作社签订的《委托经营协议书》应在解除通知到达××委会、××经济合作社之日即2016年10月10日解除。2018年9月26日法院出具的调解书为确认双方合同解除，胡某主张以调解作出之日为合同解除时间的意见，本院不予采纳。合同解除后，胡某主张2017年8月至2018年8月期间租金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。争议焦点二：××委会、××经济合作社是否应支付2017年8月至2018年8月期间的房屋占用费？本院认为，胡某与××委会、××经济合作社签订的《委托经营协议书》已于2016年10月10日解除，××委会及××经济合作社是否应支付房屋占用费，关键在于在此期间涉案房屋是否仍为××委会、××经济合作社占有使用。胡某因不同意拆除改造房屋而向××委会、××经济合作社发出解除通知，随后亦未签署《确认书》，并在2018年又诉至法院要求确认合同解除，××委会、××经济合作社事实上已无法对房屋进行拆除改造并实际占有、使用、收益。且胡某自称涉案房屋门锁损坏后再未上锁，其在对涉案房屋随时可控的情况下，亦未举证证明房屋在合同解除后仍受××委会、××经济合作社控制或实际占用。根据上述事实，无法证明××委会、××经济合作社在合同解除以后实际占有使用涉案房屋，故胡某对该期间房屋占用费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。争议焦点三：××委会、××经济合作社是否应负担修缮费用？本院认为，双方当事人在涉案房屋交付前和维修之前均未对涉案房屋现状及损害程度进行签字确认，胡某即自行进行了修缮，房屋原貌发生改变后无法确认房屋损坏程度及责任区分，现胡某要求××委会、××经济合作社支付修缮费缺乏事实依据，应由胡某自行承担不利的后果。另外，胡某亦未就其修缮费用予以有效举证，故胡某的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华××共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认胡某与北京市延庆区××村民委员会、北京市延庆区××经济合作社于二〇一三年四月二十八日签订的《××古城房屋及院落委托经营协议书》第三条中约定的租赁期限超过二十年的部分无效；二、驳回胡某的全部诉讼请求。案件受理费5066元，由胡某负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  施青云人民陪审员  白书霞人民陪审员  朱来荣二〇一九年十二月十日法官 助理  王映雪书 记 员  夏昕光-12--1--12--1-