广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8120号原告（反诉被告）：熊文俊，男，汉族，1987年3月23日生，身份证住址：贵州省毕节市七星关区，现住广东省广州市荔湾区。被告（反诉原告）：蔡信杰，男，汉族，1975年2月23日生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：钟玉婷，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告熊文俊诉被告蔡信杰土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告熊文俊、被告蔡信杰的委托诉讼代理人钟玉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊文俊诉称：2018年我到海中发展水族用品加工。蔡信杰将其厂房（位于海中三队中间花场地）租给我经营。双方签订了《租赁合同》，明确了租赁期为两年，租金为每月10100元，每季度支付一次。合同签订后，我向蔡信杰支付了租赁保证金25000元。我经营至2019年5月，海中联社下达通知：我使用的厂房需要整改，恢复耕地，不听整改的，联社将于2019年5月8日停止供应水电、封场处理。我找蔡信杰协商，蔡信杰要求我支付15000元给他负责摆平此事。之后蔡信杰并没有处理好此事，海中联社强行要求我搬走。我只得将材料、产品处理掉，不再经营。我交给蔡信杰当季的三个月租金30300元，只经营了一个月，蔡信杰应退两个月租金20200元，蔡信杰还应退还我保证金25000元、办事费15000元。我多次打电话找蔡信杰退款，蔡信杰均不理睬。现起诉请求判令：1、蔡信杰返还熊文俊两个月租金20200元，保证金25000元，办事费15000元。二、被告承担本案诉讼费。被告蔡信杰辩称：2018年5月10日我将案涉场地出租给熊文俊用于种植花卉、盆景园林雕塑，租赁期限从2018年5月10日起至2020年4月30日止。2019年5月6日，荔湾区中南街道办事处到熊文俊租赁的土地核查发现租赁的土地上建厂房，要求熊文俊整改，熊文俊收到整改告知函后告诉我方，并询问我方如何解决。我方表示土地只能用于种植花卉、盆景园林雕塑用途，将土地改造为经营厂房是违法的，如熊文俊要继续租用该土地就要改变经营性质。但熊文俊一直不配合整改，并不断要求我方去协调此事。2019年7月2日，熊文俊表示由于海中联社强制要求拆除厂房，无法经营。熊文俊在当天搬出租赁的土地，因此，熊文俊要求我方退还2019年5月1日至7月2日的租金没有依据。熊文俊已实际使用该场地至2019年7月2日，并不是在2019年6月12日搬离，至今熊文俊也没有将钥匙等交接给我方。双方签的租赁合同明确租赁场地的用途是种植花卉、盆景园林雕塑，而不是用于建造厂房和经营厂房，熊文俊擅自改变土地的性质，且经营的厂房具有污染性，无法继续经营的原因在于其自身。熊文俊不予整改且未在租赁期满搬离已构成违约，我方有权没收保证金及要求熊文俊支付修缮、修复的费用。熊文俊给我的办事费是因我方帮其处理违法行为而支出的，熊文俊要求退还已支出的费用无理。综上，请驳回原告的全部诉请。现反诉请求：一、熊文俊支付2019年5月1日至2019年7月2日的水电费合计6950.1元。二、蔡信杰有权没租赁保证金25000元。三、熊文俊向蔡信杰赔偿清理涉案场地并恢复到之前土地的现状的费用5000元。四、本诉及反诉费用由熊文俊承担。熊文俊对蔡信杰的反诉辩称：1、2019年5月8日之后涉案场地已经停水停电，所以5月9日之后产生的水电费与我方无关。2、场地的硬化还有房屋都是我方承租的时候就存在的，我方没有进行过任何改造，所以修复和恢复场地的费用不应由我方承担。3、不同意没收我方保证金。经审理查明：2018年5月12日，蔡信杰（甲方）与熊文俊（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将海中三队中间花场地出租给乙方经营，用于发展花卉、盆景园林雕塑，租赁期限自2018年5月10日起至2020年4月30日止。（第二条）乙方向甲方缴纳租赁保证金25000元。租金自2018年5月10日起至2018年8月9日为一季度为30300元，每季度交一次租金，交租时间为每月1日。（第三条甲方权利和义务）租赁期内遇到国家征地、规划和发展使用土地或市、区、街、村改变使用用地性质需使用该土地时，乙方交还所租赁土地，搬迁期为一个月，自甲方发出搬迁通知之日起，搬迁期内免收租金。（第四条乙方的权利和义务）租赁期内，乙方对租赁土地只有使用权、管理权，乙方必须依法经营，不准种植非法职务，不准改变土地性质，不得破坏道路和水利设施、电力设施，不准经营污染环境和违法生产项目，不准中途放弃合同，否则作乙方违约处理并有乙方修缮、修复。（第六条违约责任）如乙方超过一个月未交清租金，则甲方有权解除合同，收回租赁土地并以乙方所缴纳的保证金作为对甲方的赔偿金，追收所拖欠的租金及违约金等。合同签订之后，熊文俊向蔡信杰支付了租赁保证金25000元，蔡信杰将土地交付给熊文俊使用。2019年5月，熊文俊向蔡信杰支付了5-7月租金30300元。2019年5月6日广州市荔湾区中南街海中股份合作经济联合社向熊文俊发出《告知书》，指出熊文俊使用的场地存在地面水泥地硬底化、构建砖房、化工工作坊等非农用途违法用地情况，要求熊文俊在2019年5月8日前对地块采取措施进行整改。如不及时整改，联社将于2019年5月8日停止供应水电、封场处理。熊文俊收到《告知书》后，在2019年5、6月份多次与蔡信杰协商，并支付了15000元给蔡信杰协调解决该事情。因无法解决整改事情，熊文俊要求蔡信杰退回押金、租金等。双方无法协商一致，导致诉讼。另查，涉案土地是蔡信杰向海中经济联合社租赁取得使用权。庭审中，熊文俊认为其在2019年6月上旬已经撤场，蔡信杰认为熊文俊是在2019年7月2日撤场。熊文俊认为承租场地时，场地的土地已经硬化，铺有水泥地和地板砖，并且有一砖房，蔡信杰则认为水泥地和地板砖、砖房是熊文俊在租赁场地后自己加建的。为此，熊文俊提供了双方自2018年4月7日至2019年8月6日期间的微信聊天记录，记录中除了聊天内容外，还有一些场地的照片，其中2018年6月7日熊文俊对场地进行了拍照，显示场地有大面积的积水现象，照片中显示土地有硬化，铺设了水泥地和地砖。2018年6月25日蔡信杰同意找人将地板打掉，重新铺设，铺高一点。2019年5月12日、14日熊文俊要求蔡信杰把电的问题解决。蔡信杰对熊文俊提供的微信聊天记录的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议；认为微信中的照片反映的是熊文俊对场地改造后的照片，不是出租场地时的原始状态。庭审中，蔡信杰认为熊文俊拖欠2019年5月至7月2日的水电费，向本院提供了水电费收据两张，水电费合计6950.1元，收据日期是2019年5月30日和7月31日，收据中没有注明收款单位。熊文俊认为5月8日已被停水停电，不可能产生这么多水电费。本院认为：原、被告签订的土地租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。涉案土地是农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十三条规定：国家实行永久基本农田保护制度。第三十五条规定：永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国务院《基本农田保护条例》第二条规定：国家实行基本农田保护制度。根据上述法律规定，讼争土地使用时只能用于农业耕作用途。根据海中联合社的告知书可知，涉案合同在履行过程中，存在地面水泥地硬底化、构建砖房、化工作坊等三项非农用途违法用地情况。对于该三种情形出现的原因，本院认为，从熊文俊提供的微信聊天记录可反映2018年6月期间，熊文俊要求蔡信杰对积水的场地进行处理，蔡信杰表示可找人凿掉地板重新铺设。从常理来讲，若场地的水泥地及地砖是熊文俊进场后自行铺设，其无需要求蔡信杰处理。因此，本院认定场地的水泥地、地砖、砖房是蔡信杰出租时就存在的，经济联合社检查的第一、二项违规使用场地的情形是蔡信杰的原因导致。熊文俊在涉案场地生产盆景雕塑产品，是场地的实际使用人，经济联合社检查的第三项违规使用场地的情形是熊文俊的原因导致。可见，原、被告对合同无法继续履行均有过错。因此，对于租赁保证金，因双方均有过错，各自应承担一半损失，蔡信杰应返还一半即12500元给熊文俊。对于2019年6、7月份的租金，因场地没有进行整改，且从微信记录中可反映场地在5月中被停电的事实，故熊文俊无法利用场地进行正常的经营，因此对这两个月的租金损失，应由原、被告两人给承担一半损失，蔡信杰应返还一半即10100元给熊文俊。对于办事费，蔡信杰没有证据证明其收取了15000元之后代熊文俊处理了相关事宜且有实际的支出，故该笔费用应返还给熊文俊。对于蔡信杰反诉的电费，因场地在5月8日被停电，蔡信杰提供的两张收据不能真实反映熊文俊的用水用电量，熊文俊正常能用水用电的期间为5月1日至7日共7天，本院酌情确定该期间的水电费为1500元。对于熊文俊使用场地产生的水电费，应返还给蔡信杰。对于场地的翻修费，因本院已认定场地的硬化是蔡信杰出租时已形成，故蔡信杰要求熊文俊赔偿场地翻修费缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三日内，被告蔡信杰向原告熊文俊返还押金12500元、一个月租金10100元、办事费15000元，合共37600元。自本判决发生法律效力之日起三日内，反诉被告熊文俊向反诉原告蔡信杰支付水电费1500元。驳回原告熊文俊的其他诉讼请求。驳回反诉原告蔡信杰的其他诉讼请求。本案本诉诉讼费653元由原告熊文俊负担283元，由被告蔡信杰负担370元。反诉受理费362元由反诉原告蔡信杰负担312元，由反诉被告熊文俊负担50元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年十二月六日书记员  李 婷