云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2427号上诉人（原审原告）：刘雁，女，汉族，1975年3月24日生，罗平县人，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：杨叶，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南曲靖交通房地产开发有限公司，住所云南省曲靖市交通路189号。法定代表人：严尔华，总经理。委托诉讼代理人：王绎权，云南恒序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘雁与上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘雁上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人一次性支付以下费用：l.支付逾期办证违约金l64045.05元(324828元×0.021％×2405天)；2.一次性支付从2019年4月5日起至办证之日止期间的逾期办证违约金；3.一审、二审诉讼费以及一审的保全费l311元由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的上诉人怠于主张自己的权利属于事实认定错误。上诉人自2012年一直到起诉前，均多次与被上诉人进行深入交流沟通，被上诉人的回答均是很快就会办理下来，基于对被上诉人的信任，上诉人才年复一年的进行等待。若按照一审判决的逻辑，类似上诉人的所有购房者必须在某一时间段之内快速向法院起诉，这明显是在鼓励滥用诉权，浪费司法资源。开发商逾期办证是一种普遍现象，因为逾期办证的原因会有多种情形，因被上诉人自身原因造成逾期办证需承担相应的违约责任；对于不可抗力、政策原因等法定情形造成的逾期被上诉人不需承担任何违约责任。对于这种群体性案件，在全体购房者都没有办理到房屋权证的情况下，法院要求某个购房者在一开始知道房产证未办理的情况下，就立刻单独向法院提起诉讼显然是荒唐的，既违背法理，又违背司法实践。所以，一审判决仅仅支持97748.4元是错误的，应当全额支持164045.05元以及自2019年4月5日起至办证之日止期间的逾期办证违约金。二、上诉人请求支付逾期办证至办证之日止期间的逾期办证违约金部分未得到支持的判决错误。上诉人在起诉时，已经充分考虑了违约金的主张数额应当适当，所以，上诉人仅仅按照日万分之二点一计收利息，在法律规定的最低限度内，并未按照最高的计算标准来主张违约金，所以违约金的主张及计算标准并不存在一审所认定的违约金过高问题，请求法院依据事实和法律依据重新改判。上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司上诉请求：1.查清事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一、被上诉人在一审时的主体资格一审法院未严格审查，被上诉人诉请上诉人承担违约之债的主体资格并不完全，其判决主文部分与说理部分相冲突。1.被上诉人主张违约责任并未得到共同债权人何兴武的授权，也未将本案争议的合同债权变更情况告知上诉人。因此，一审法院认定本案争议房屋买卖合同的债权债务已经归于被上诉人，属于事实认定错误。一审法院未追加案外人何兴武为本案第三人，也未审查其债权转让的告知行为是否存在及合格，仅以被上诉人提交了《离婚协议》和《离婚证》就判决本案全部债权债务归于被上诉人，明显属于事实认定错误。2.被上诉人作为被告方是应当实施协助刘雁办理本案争议房屋登记在“刘雁、何兴武”名下，并提交相关资料给办证部门，还是应当协议刘雁办理本案争议房屋登记在“刘雁”个人名下，并提交相关资料给办证部门，判决主文与说理部分冲突。按照双方签署的《商品房购销合同补充协议》第七条的约定：“《商品房购销合同》登记备案后，乙方及其共有人若出现新的变更，乙方应提出申请，经甲方认可后，方能办理新的备案登记及手续。办理变更过程中所产生的一切费用由乙方承担。”因此，案外人何兴武作为本案的更名义务人，确与本案的判决结果有利害关系，应当承担办理更名的相关费用，一审法院应当依职权追加其为本案第三人。最后，本案被上诉人刘雁如果不依约履行提出更名申请，承担更名费用的前义务，被上诉人如何将房产办理的有关资料单独提交为登记在被上诉人刘雁个人名下。同时，本判决不约束案外人何兴武，何兴武如不履行更名前置义务，上诉人如何履行协助刘雁单独办证的义务。二、一审法院事实认定错误，上诉人不能交纳土地出让金不是由于上诉人的违约或违法行为导致，而是由于国土部门行政违法所致。由此所带来的不动产权证不能办理违约责任，不应当归结于上诉人。1.上诉人在一审时已经提交证据充分证实，上诉人之所以不能交纳土地出让金的主要原因在于国土部门及曲靖市政府在龙泽园二期项目各项手续齐备，且开始预售的情况下，推翻2008年曲靖市国土资源局[2008]220号文件确定的土地出让金的最终价格4649．76万元，在2012年又以曲靖市国土资源局[2011]1593号文件、曲政复[2011]280号批复文件、云南省国土资源厅[2012]云国土资用458号文件将龙泽园地块土地出让金的价款变为20264.16万元。国土行政部门在前行政行为依然有效的情况下，在龙泽园已经正常开始销售后，随意变更土地出让金价格，已经严重损害了上诉人的合法权益，并严重限制了被上诉人办理不动产权证的权利，已经违反2004年3月22日国务院印发的关于《全面推进依法行政实施纲要》第五项关于依法行政的要求，随意增加土地出让金，直接加重了上诉人及被上诉人的义务，故本案所争议的不动产权证不能办理，应当归结于国土行政部门在龙泽园地块出让时未依法行政，做出了增加上诉人义务，限制被上诉权利的具体行政行为。一审法院归结由上诉人一方承担30％购房款总额的违约金，明显归结上诉人承担因出卖人原因导致不能办证的责任，属于事实认定错误。2.上诉人已经交纳土地出让金9000万元，并非不能交纳或未交纳。土地出让金问题应当归结于国土行政部门对出让金涨价，导致超出了上诉人开发的成本而无力缴纳。因此，一审法院认定被告未能交纳土地出让金错误。三、该判决在价值选择上错误，将产生错误的示范效应，最终损害广大龙泽园业主的合法权益。上诉人作为一家国有控股的房地产企业，依法取得了房地产开发建设的前期手续，超额交纳土地出让金至9000万元，也依法履行了后期为广大龙泽园业主向政府部门协商、报请的义务。一审判决让房地产企业承担行政部门之过错，有失公平、公正原则。判决在价值选择上虽然尊重的个体的合法权益，但却无形之中损害了上诉人作为企业法人的权益，也损害了龙泽园业主集体的合法权益。刘雁向一审法院起诉请求：1.判令被告依法向不动产登记机关提交相关资料，协助原告办理不动产登记；2.由被告向原告一次性支付从2012年9月5日至2019年4月5日逾期办证违约金164045.05元（324828元×0.021%×2405天）；3.由被告向原告一次性支付从2019年4月5日起至办证之日止期间的逾期办证违约金；4.诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2010年1月19日,何兴武（商品房买受人）、原告刘雁（乙方、共同买受人）与被告（甲方）双方签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，向被告购买其开发的“龙泽园”小区35幢13层1302号房屋，价款为叁拾贰万肆仟捌佰贰拾捌元，房屋参考建筑面积123.11平方米。付款方式为一次性付款：乙方应于2010年1月19日前向甲方一次性付清全部房款324828元，配套设施费4580元，共计329408元，房屋交付期限为：甲方应于2012年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。双方还就乙方逾期违约责任、甲方逾期交房违约责任、交接、产权登记等作了约定，其中，甲方违约责任为：自合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。产权登记约定为：（一）在乙方达到以下三个条件后起，甲方按合同约定向房管部门申请办理房屋所有权证：1、乙方向甲方付清全额的房款，配套设施费、契税、办证手续费、代办费等相关税费；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方签署委托甲方办理房屋所有权证的委托书交付甲方，并按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料。（二）小区会所、一层架空层、幼儿园及地下车库由甲方投资建成，建筑面积未计公摊面积，产权归甲方所有。合同签订当日，原告向被告交纳了购房总价款、配套设施费共计金额324828元。2010年6月23日，被告（出卖人、甲方）与买受人何兴武（乙方、买受人）办理了《商品房销售合同登记备案表》，共有人为刘雁。2012年6月5日，被告向原告交付房屋，何兴武向被告交纳维修基金费、契税、印花税、工本费、代办费、共有权证费共计9939.84元。2011年6月21日，原告刘雁与何兴武协议离婚，并办理离婚手续，双方约定位曲靖市号房屋归原告刘雁所有，何兴武协助办理变更登记手续。因土地使用用途及土地出让金问题导致房屋产权证至今未能办理，原告遂提出诉请，要求被告向不动产登记机关提交相关资料，协助原告办理不动产登记，支付逾期办证违约金。一审法院认为，商品房销售合同是房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋出售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。本案中，被告作为房地产开发商，其与何兴武及原告签订《商品房购销合同》，何兴武及原告按合同约定交纳房款及配套设施费、维修基金费、契税、印花税、工本费、代办费、共有权证费后，应当按照合同约定为原告到房管部门办理房屋权属证书，虽被告为土地用途及土地出让金问题仍积极请示、协调办理，但因土地用途及土地出让金问题未能解决导致不能为原告办理房屋权属证书的事实存在，被告的行为构成违约，现原告主张由被告向不动产登记机关提交相关资料，协助原告办理不动产登记，支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。但原告主张违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算虽符合法律规定，但导致被告未能交纳土地出让金，不是被告一方行为所致，而是多种因素造成至今不能办理，原告主张违约金时间跨度较长，违约金过高，与原告怠于主张权利亦有一定关系，予以调整，按原告给付房款总额的30％较为适当。何兴武与原告离婚，双方协议将涉案房屋归原告所有，但办理不动产登记应与备案登记内容一致，原告有义务与何兴武办理更名手续或一同与被告办理不动产登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司于判决生效后六十日内向不动产登记机关提交相关资料，协助原告刘雁办理不动产登记；二、由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司于判决生效后六十日内支付原告刘雁逾期办证违约金97748.40元。案件受理费3580元、诉讼保全费30元（原告已预交），由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司承担。上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司向本院提交以下证据：《曲靖中心城区不动产登记涉及房地产历史遗留问题处置工作领导小组办公室文件》（曲遗留办[2019]1号）一份，证明因政府提高土地出让金导致不能办证。经质证，上诉人刘雁认为导致不能办证的原因不属于不可抗力，是由于云南曲靖交通房地产开发有限公司土地出让金没有交清，是其自身原因所致，对证明目的不予认可。本院认为，上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。上诉人刘雁在二审中未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审审理确认的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审中，双方均陈述涉及上诉人刘雁所购房屋的不动产权证已正在办理过程中，现双方对办理不动产登记这一主张已无争议。本案争议在于上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司是否应向上诉人刘雁支付逾期办证违约金以及支付的数额问题。本案双方于2010年1月19日签订《商品房购销合同》，其中第十二条关于产权登记的约定为：“（一）在乙方达到以下三个条件后起，甲方按合同约定向房管部门申请办理房屋所有权证：1.乙方已向甲方付清全额的房款，配套设施费、契税、房屋维修基金，办证手续费，代办费等相关税费；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方签署委托甲方办理房屋所有权证的委托书交付甲方，并按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料。（二）小区会所、一层架空层、幼儿园及地下车库由甲方投资建成，建筑面积未计公摊面积，产权归甲方所有。”在购房人刘雁已履行了交付房款等义务的情况下，上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司应履行协助刘雁办理产权证书的义务，上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司认为导致不能办理产权证书是由于国土部门行政违法所致，其主张系另一法律关系，不能抗辩本案当事人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在合同中未明确办理产权登记的期限，上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司应自房屋交付使用之日起90日履行协助办证义务，本案交房日期为2012年6月5日，上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司未及时履行义务，已构成违约。违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应适用诉讼时效的规定，本案中当事人在合同中没有约定违约金，则适用上述规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因金融机构计收逾期贷款利息是以日为单位累计计算，故应以日为单位累计计算违约金数额。违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效即为三年，只是权利人在办证期限届满超三年后起诉，由于违约行为在起诉时仍在继续，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金请求权。本案中，上诉人刘雁于2019年4月23日提起诉讼虽然已超过三年，但因云南曲靖交通房地产开发有限公司的违约行为处于持续状态，故自刘雁提起本案诉讼之日起向前追溯三年，即对刘雁主张违约金在诉讼时效范围内的部分予以支持。违约金数额按每天63.41元计算为69433.95元（4.75%×150%=7.125%×购房总款324828元÷365天=63.41元/天，63.41元×1095天=69433.95元）。关于刘雁主张云南曲靖交通房地产开发有限公司自2019年4月5起至办证之日的逾期办证违约金，因上述违约金的计算系起诉之日（2019年4月23日）向前追溯三年，故本院支持自2019年4月24日起按每天63.41元计算至云南曲靖交通房地产开发有限公司向主管机关申请并提供办理刘雁所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料止的违约金。综上所述，上诉人刘雁的上诉请求部分成立，应予部分支持；上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2858号民事判决；二、由云南曲靖交通房地产开发有限公司于收到刘雁提交的代办不动产权证申请及完整资料后三十日内，向主管机关申请并提供办理刘雁所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料；三、由云南曲靖交通房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向刘雁支付逾期办证违约金69433.95元；四、由云南曲靖交通房地产开发有限公司向刘雁支付自2019年4月24日起至其向主管机关申请并提供办理刘雁所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料止的违约金（按每日63.41元计算）.一审案件受理费3580元，由云南曲靖交通房地产开发有限公司负担2005元，刘雁负担1575元，保全费30元，由云南曲靖交通房地产开发有限公司负担；二审案件受理费案件受理费3580元，由云南曲靖交通房地产开发有限公司负担2005元，刘雁负担1575元。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇一九年十二月二十七日书记员 蔡 霞