云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2625民初1632号原告：杨启云，男，1943年7月15日生，汉族，云南省马关县人。委托诉讼代理人：夏飞龙，马关县法律援助中心律师，特别授权。被告：马关县坡脚镇马房村委会桐子林小组。负责人：龙正祥，职务：马关县坡脚镇马房村委会桐子林小组组长。原告杨启云与被告马关县坡脚镇马房村委会桐子林小组（以下简称桐子林小组）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案，依法由审判员徐红春适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告杨启云及其委托诉讼代理人夏飞龙、被告桐子林小组组长龙正祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨启云向本院提出诉讼请求：1.判决桐子林小组返还杨启云缴纳的土地租金5000元。2.判决桐子林小组支付杨启云违约金1000元（5000元×20%=1000元）。3.本案诉讼费由桐子林小组承担。本案审理过程中，杨启云增加一项诉讼请求作为第1项：请求判决解除杨启云与桐子林小组于2016年10月29日达成的口头《土地租赁合同》。事实与理由：2016年10月29日，杨启云与桐子林小组达成口头林地租赁合同，租赁位于马关县口老瓦厂）的林地，林地面积约5亩，租赁期限20年（2036年10月28日止），租金为250元/年，桐子林小组于2016年腊月将土地交付杨启云使用，杨启云于当日将5000元租金交付给桐子林小组主张龙正祥。桐子林小组至今未将土地交付杨启云，且拒绝返还杨启云交付的租金5000元。故杨启云诉至本院，请求法院判决支持其诉讼请求。桐子林小组辩称，双方只是达成口头协议，桐子林小组已经收到杨启云支付的租金，并将土地交给杨启云使用，不清楚杨启云现在是否使用土地。桐子林小组将土地交给杨启云使用至今已经有3年，不同意解除合同，杨启云没有理由要求桐子林小组退租金。综上所述，请求法院驳回杨启云的诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案主要争议焦点为：1、杨启云主张桐子林小组未按约定将涉案的土地交付其使用的违约行为是否属实以及该违约行为能否解除合同；2、对于杨启云的诉讼请求依法应否支持。针对争议焦点，杨启云向本院提供以下证据：1.陈某1、陈正才、胡某的证人证言（胡某于2019年9月20日书写，三证人签名确认）1份，以此证明：杨启云向桐子林小组租赁土地的情况。2.证人陈某1、胡某出庭作证，以此证明：桐子林小组已经收取杨启云的土地租金5000元，土地的租赁期限是20年，要把树砍完才能把地交给杨启云，桐子林小组并没有实际交付土地给杨启云等事实。证人陈某1证言的主要内容为：我是坡脚镇马房村委会水淹坝小组的组长，水淹坝小组和桐子林小组一起把位于的树卖给我侄儿子陈洪，土地租给杨启云，土地租期20年，当时要求陈洪在2016年农历腊月三十之前将树砍完，砍完树后才把地交给杨启云，听说杨启云是租地去种三七，卖树、租地都只是达成口头协议。后陈洪叫我去林业局帮他办砍伐证，林业局只办了杉树的砍伐证，杂木树的证不办给。我打电话跟杨启云说明情况，杨启云说不砍杂木树无法使用土地，让村小组退租金，水淹坝小组的就将土地租金退给杨启云了。证人胡某证言的主要内容为：水淹坝小组和桐子林小组的林地连成一片，因不好管理，两个村小组商量决定把树卖了，树以15000元卖给陈洪，土地以10000元转让给杨启云，钱由两个村小组平分。我们是在2016年10月29日达成的口头协议，钱当时付清了。当时说过在2016年农历腊月三十以前把树砍完后将土地交给杨启云，杨启云用于栽三七。因为杂木树办不了砍伐证，所以水淹坝小组就把5000元的租金退给杨启云。经质证，桐子林小组对杨启云提供的第1组证据不予认可，认为内容不真实，租地的时候没有说过要卖杂木树，只说了把地租给杨启云，对于杂木树如何处理没有说过。对第2组证据，认为土地租金及租赁期限属实，当时是说只卖杉树，由村小组负责提供相关材料，买方自行办理砍伐证，要求买树方在2016年农历腊月三十之前把树砍了把土地交给杨启云，对于杂木树没有约定。针对争议焦点，桐子林小组向本院申请证人陈某2、杨某出庭作证，以此证明：桐子林小组卖杉树给陈洪，土地租赁给杨启云的情况。证人陈某2证言的主要内容为：我是桐子林小组的村民。桐子林小组、水淹坝小组一起协商将两个村小组位于的杉树卖给陈洪，土地租赁给杨启云，土地租赁期限20年，租金10000元，两个村小组平分。当时我在场，说好陈洪在农历腊月三十前砍完杉树把地交给杨启云，现在陈洪已经把杉树砍了。证人杨某证言的主要内容为：我是桐子林小组的村民。桐子林小组和水淹坝小组位于的林地连成一片，两个村小组在水淹坝协商卖树、租地时我是桐子林小组的组长，当时我在场。树以15000元卖给陈洪，土地以10000元租给杨启云，土地租赁期限20年，钱当时就付清了，两个村小组平分钱。双方只是达成口头协议，当时只说卖杉树给陈洪，陈洪把树砍了就交地给杨启云管理使用。经质证，杨启云对桐子林小组提供的证人证言的三性有意见，对证明观点没有意见。经过庭审、举证及质证，本院认为：杨启云提供的第1、2组证据及桐子林小组提供的证据，根据证据载明的内容，结合双方当事人的诉、辩主张及质证意见，该证据能够证明：2016年10月29日，杨启云与马关县坡脚镇马房村委会水淹坝小组、桐子林小组达成口头《土地租赁合同》，约定：将水淹坝小组、桐子林小组共同所有位于口老瓦厂）的林地出租给杨启云，租金250元/年，租期20年，租金共计10000元，买树的陈洪于2016年农历腊月三十砍完树后将地交付给杨启云管理使用等内容。同日，杨启云支付水淹坝小组、桐子林小组土地租金各5000元。后陈洪只办得杉树的采伐许可证，杂木树至今未砍伐，水淹坝小组退还杨启云土地租金5000元等内容。通过庭审，举证、质证及认证，本院确认本案法律事实如下：2016年10月29日，杨启云与马关县坡脚镇马房村委会水淹坝小组、桐子林小组达成口头《土地租赁合同》，约定：将水淹坝小组、桐子林小组共同所有位于口老瓦厂）的林地出租给杨启云，租金250元/年，租期20年，租金共计10000元，买树的陈洪于2016年农历腊月三十砍完树后将地交付给杨启云等内容。同日，杨启云支付水淹坝小组、桐子林小组土地租金各5000元。后陈洪只办得杉树的采伐许可证，杂木树至今未砍伐，水淹坝小组退还杨启云土地租金5000元。故杨启云以桐子林小组至今没有砍完树交付所租赁土地且拒绝退还租金为由诉至法院，请求法院判决：解除杨启云与桐子林小组达成的口头《土地租赁合同》；由桐子林小组退还杨启云土地租金5000元，并支付违约金1000元；本案诉讼费由桐子林小组承担。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨启云与桐子林小组虽未签订书面的土地租赁合同，但根据庭审查明案件事实，足于认定双方在法律上形成土地租赁合同关系。经审查，该土地租赁合同系双方真实意思的表示，其内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，故该土地租赁合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务；．．。合同解除后，尚未履行的，终止履行；．．。庭审中查明，双方达成口头《土地租赁合同》后，杨启云已按照约定支付土地租金5000元，因办不得相关手续，位于口老瓦厂）林地内的杂木树至今未砍完，以致桐子林小组无法按约定砍完树将该林地交付给杨启云管理使用，故对杨启云提出解除双方于2016年10月29日达成的口头《土地租赁合同》，并由桐子林小组退还土地租金5000元的诉讼请求，本院依法予以支持。杨启云主张由桐子林小组支付违约金1000元，鉴于双方在合同中没有约定，于事实及法律无据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第九十一条、第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告杨启云与被告马关县坡脚镇马房村委会桐子林小组于2016年10月29日达成的口头《土地租赁合同》。二、被告马关县坡脚镇马房村委会桐子林小组于本判决生效之日起十日内退还原告杨启云土地租金5000元。三、驳回原告杨启云的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马关县坡脚镇马房村委会桐子林小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  徐红春二〇一九年十二月二十六日书记员  李国荣