江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0829民初2474号原告：管桂福，男，1978年4月23日出生，汉族，江西省安福县人，务农，住安福县。原告：刘菊英（管桂福之妻），女，1978年11月8日出生，汉族，江西省安福县人，务农，住安福县。被告：江西陆度空间置业有限公司，营业执照注册号：360100219417897，住所地：安福县工业园。法定代表人：谢卫安，该公司总经理。原告管桂福、刘菊英与被告江西陆度空间置业有限公司（以下简称陆度空间公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理，依法由审判员邹光伟适用简易程序公开开庭审理了本案。原告管桂福、刘菊英，被告陆度空间公司的法定代表人谢卫安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管桂福、刘菊英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即返还多交的的购房款54131.16元（住宅4560.44元，商铺49570.72元），多交本金的逾期利息5000元按照银行年息6%，按照交钱的那天算起，并支付逾期交房违约金5000元，合计64134.72元，并从起诉之日起按照54131.16元的6%利息，直至付清为止；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年7月1日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，按照合同的约定，由原告购买被告开发的位于江西省安福县平都镇城北世纪城（城北农贸市场内）2栋13号商铺，约定的建筑面积为115.08平方米，总价款为1114178元（单价为9681.78元）。2014年4月22日，原告与被告又签订了一份商品房买卖合同，按照该合同的约定，由原告购买被告开发的位于江西省安福县平都镇城北世纪城（城北农贸市场内）3栋1单元1204号住宅，约定的建筑面积为146.51平方米，总价款为586537元（单价为4003.39元/平方米）；二份合同都约定了购房面积误差的处理方式：即产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款按照多退少补的原则由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，对逾期交房办证的违约行为，也进行了约定等等，事后，原告全面履行了自己的付款义务，分别于2013年5月20日前全部付清商铺款1114178元，2013年12月20日付清住宅房款586537元。2017年7月21日，原告拿到涉案的商铺不动产证才发现不动产证上的商铺建筑面积仅为109.96平方米，与合同约定建筑面积115.08平方米相差5.12平方米，由此发现原告在购买商铺时被告多支付了房款49570.72元。2017年12月26日，原告拿到涉案的住宅不动产证上的建筑面积仅为145.37平方米，与合同约定面积146.51平方米相差1.14平方米，由此发现原告在购买制作时向被告多支付了4560.44元。对以上款项，被告应立即向原告支付，并于应承担相应利息，酌定5000元，起诉之日应按照年息6%计算，直至付清为止。另外，被告存在逾期交房、逾期办证、交房面积与合同面积不相符的违约行为，因对此承担违约责任，按合同相应条款规定计算，被告应向原告支付相应违约金为5000元（酌定）。综上，原告具状起诉。陆度空间公司辩称，根据原告所说，被告商铺实际使用面积没有误差，只是测绘的程序与开发商所建的不同，而产生的实用面积和证发面积有误差，开发商不存在退款，至于违约交房和延迟交房不存在，该房产在2013年11月21日就以交付给前期安福县民盛物业及业主，且2018年1月19日该业主已领取了房产证，也同时在领证的签字单上签名属实，并且开发商在签名单上已注明，在领证签名后，不再追究开发商的法律责任，至此，请法院驳回原告的诉请。经审理查明，2013年7月1日，被告陆度空间公司（出卖人）与原告管桂福、刘菊英（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于安福县平都镇城北农贸市场2栋1层13号的商铺13（建筑面积：57.54㎡）及商铺2-13（建筑面积：57.54㎡），单价9681.78元/㎡，房款合计1114178元。出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2013年4月22日，双方再次签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于城北新区东侧城北农贸市场3栋1单元住宅1-1204（建筑面积：146.51㎡），单价4003.39元/㎡，房款合计586537元。出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。以上两份合同均约定：商品房性质为预售商品房，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋面积以房产测量发证面积为准，如发证面积与本合同约定面积存在误差发生增减，均按本合同约定成交单价实行多退少补，本合同继续履行。除特殊情况外，出卖人如未按期交房于买受人，按逾期时间，分别处理，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，该商品房综合验收180天后办理房产证，因政府有关部门的原因造成延误则按实际天数顺延，属出卖人原因，出卖人向买受人每月支付100元违约金。合同签订后，两原告依约向被告支付了购房款，被告于2017年9月26日交付了上述商铺，并于2017年8月29日交付了上述住宅。另查明，两原告购买的上述商铺产权证号为：赣（2017）安福县不动产权第0008288号，颁证日期：2017年12月27日，权利人：刘菊英、管桂福，共有情况：共同共有，用途：商业服务，房屋建筑面积：109.96㎡。两原告购买的上述住宅产权证号为：赣（2017）安福县不动产权第0007182号，颁证日期：2017年11月7日，权利人：刘菊英、管桂福，共有情况：共同共有，用途：住宅，房屋建筑面积：145.37㎡。上述事实有原、被告的陈述，原告提供的商品房住宅买卖合同、商铺买卖合同、住宅不动产权证、商铺不动产权证及被告提供的承诺书及业主领证签字表等证据材料在卷佐证，本院予以确认。原告提供的两份不动产权证，被告对其真实性提出异议，本院经审查对其真实性予以确认。被告提供的法院受理民事物业起诉材料，与本案无关且达不到其证明目的，本院不予确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，如一方履行义务不符合约定，则应承担相应的违约责任。关于案涉房屋面积误差的问题，案涉房屋的性质为预售商品房，故其在合同中约定的建筑面积与实际面积难免存在偏差，一般情况下，应以商品房产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证。根据审理查明情况，案涉商铺在合同中约定的建筑面积为115.08㎡（57.54㎡+57.54㎡），但其产权登记的建筑面积为109.96㎡；案涉住宅在合同中约定的建筑面积为146.51㎡，但其产权登记的建筑面积为145.37㎡。合同还约定，房屋面积以房产测量发证面积为准，如发证面积与本合同约定面积存在误差发生增减，均按本合同约定成交单价实行多退少补。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，在有合同约定的情况下应按约定处理，故对三原告要求被告返还购房款54131.16元[9681.78元/㎡×(115.08㎡-109.96㎡)+4003.39元/㎡×(146.51㎡-145.37㎡)]的诉请，本院予以支持。原告诉请的多交购房款逾期利息5000元，双方无合同约定，无也法律依据，本院不予支持。关于逾期交房、逾期办证违约金问题，本院认为，根据审理查明情况，案涉商铺、住宅均存在逾期交房问题，根据双方合同约定，被告应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向两原告支付已经交付房价款万分之一的违约金。合同还约定，应于商品房综合验收180天后办理房产证，但原告未举证证明案涉房屋的综合验收情况，对其主张的逾期办证违约金，本院不予支持。现原告就上述问题主张违约金5000元，属于对自身权利的处分，不违反法律规定及双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告江西陆度空间置业有限公司向原告管桂福、刘菊英返还购房款差价54131.16元；二、被告江西陆度空间置业有限公司向原告管桂福、刘菊英支付逾期交房违约金5000元；三、驳回原告管桂福、刘菊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元，减半收取702元，由原告管桂福、刘菊英负担55元，被告江西陆度空间置业有限公司负担647元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邹光伟二〇一九年十二月三日书记员  冯艳花附本案适用的法律：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。