广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初7098号原告：黄巧玲，女，1985年9月29日出生，汉族，住江门市蓬江区。被告：陈志强，男，1974年10月4日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托诉讼代理人：严珊珊，广东良匠律师事务所律师。原告黄巧玲与被告陈志强租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行审理。原告黄巧玲，被告陈志强的委托诉讼代理人严珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄巧玲向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月25日解除；二、被告返还原告电器、家私、客户婚纱照片等价值3万元的财物；三、被告返还收取原告的押金3万元；四、被告向原告支付因房屋漏水导致的损失2万元；五、本案诉讼费用由被告负担。在本案庭审中，原告明确第三项诉讼请求，要求被告返还的财物包括：佳能数码相机（型号：6DMARK2）一支及镜头两支，IPadmini2一台，美的冰箱一台，电脑显示屏加主机（牌子：ACO）四套，另外还有一些无法明确数量的客户相片。事实与理由:一、原告从事婚纱摄影行业，2013年为经营店面，于3月8日与被告签订《房屋租赁合同》，租用被告房产用于经营及相关事务，并于同日签订《补充协议》，约定原告向被告缴纳押金。按照合同及协议约定，原告按时足额缴纳了租金、押金等费用，在租赁被告房屋期间，依法依约妥善使用房屋，并尽到善良义务，对租赁物爱护有加，作为自己店铺所在，也倾注了自己的感情。原告以经营为目的租赁，并依约缴纳了相关费用，使用中无违约情况。二、被告行为严重损害原告利益。2017年开始，租赁物开始出现严重漏水，漏水不仅对原告店面装修造成损坏，更对原告店内婚纱等物品造成严重损伤，因许多产品都是客户定制产品，故该持续性漏水对原告造成极大损失，直接经济损失2万元。漏水事故发生后，原告积极采取措施寻找事故原因并采取补救措施。同时将情况告知被告，请求被告依法依约定对租赁物立即采取修缮措施以避免损失扩大。然而，另原告感到不解的是，被告不仅不采取任何行动，反而不协助原告解决问题，致使漏水持续至今，损失不断扩大。被告的行为违反《合同法》关于出租人维修义务的规定，也违反双方合同约定，是对原告权益的严重损害。鉴于以上事实的存在，原告作为店铺经营者，不仅正常经营无法继续，店内财物和客户利益反而受到严重损害。原告租赁被告房产的目的因被告怠于履行相关义务而遭到无法实现。根据《合同法》，原告被迫于2019年6月24日通告被告解除合同并腾退租赁物。在原告腾退房屋的同时，被告非法扣押原告电器、家私、客户婚纱照片至今未还。综上，被告违约事实清楚，在原告催告后仍怠于履行房屋修缮义务，致使原告蒙受经济损失。同时在原告依法解除合同后拒绝配合完成善后事宜，非法扣押原告押金至今。原告黄巧玲向本院提供的证据有：1.陈志强身份证复印件一份；2.押金收据一份（两张）；3.房屋租赁合同一份；4.补充协议二份；5.交租微信截图六张；6.图片两张、微信截图四张；7.收据一张；8.相机发票四张；9.视频一段。被告陈志强答辩称，一、我方不予认可2019年6月25日解除涉案房屋租赁合同，因黄巧玲存在擅自退租行为，解除时间应以我方寄送律师函2019年7月16日为准，根据我方查看返单的签收时间是2019年7月18日，因黄巧玲违反合同第3、8、11条的约定，根据合同第12条约定解除合同。二、我方不存在非法扣押行为，黄巧玲在通知我方不再交租时已经擅自搬离商铺，我方去到商铺后黄巧玲已经搬空了商铺，我方提交的证据可以证明黄巧玲已经挂了横幅对外公告商铺已经搬去新地址，搬至**路××号。三、因黄巧玲违反合同约定擅自退租，我方已经发律师函没收其合同信用金，黄巧玲主张没有依据。四、黄巧玲的行为造成违约，我方已向黄巧玲追讨违约金并提起诉讼。被告陈志强向本院提交证据有：1.黄巧玲身份证复印件一份；2.房屋租赁合同、补充协议各一份；3.房屋租赁税发票；4.律师函、EMS快递单各一份；5.欠费停电通知书、电费发票、水费发票；6.微信聊天记录，微信转账记录；7.房产证；8.搬离照片；9.房产税资料。本院于2019年9月27日组织双方当事人到涉案商铺现场勘察，双方均确认涉案商铺有渗水的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江门市××××室登记的权属人为陈志强。2013年3月8日，陈志强（甲方出租方）与黄巧玲（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条租赁房屋坐落于江门市××××室，面积391.67平方米；第二条房屋租赁用途为商业；第三条租赁期限共7年；第四条租金、管理费及信用金：1.2013年3月9日至4月8日为乙方装修期，装修期不计租金及管理费，2013年4月9日开始计收租金及管理费，该租金及管理费不包括广告位使用费、广告费使用费双方再另行协商；2.租赁租金及管理费，乙方每月付给四方租金为3000元/月；3.乙方应于合同生效之日起向甲方履行合同的信用金；第五条租金及管理费付款时间、要求，租金和管理费应于每月9日前支付，逾期支付的甲方可以发出限期交付租金及管理费的通知，并可以停止水电供应，如造成损失由乙方负担；第六条关于甲方权利和义务双方约定，对租赁房屋应进行定期检查，乙方不得拒绝，并应予以配合，因建筑质量造成的房屋损坏、排水（污）管道断裂、屋面漏水等维修及费用由甲方负责，因管理或使用不善年久失修造成房屋及相关附属设施的损毁的其责任和费用由乙方承；第八条约定水电费用由甲方代付，甲方每月定期向乙方发出水、电费缴费通知单，乙方自收到通知单5日内缴清费用，过期不结算，甲方可按水、电部门的有关规定收取滞纳金（水费逾期每天加收1%，电费逾期每天加收1%）并有权停止乙方水、电的供应；租赁期间地方税务部门向出租方收取房屋租赁税由乙方交付；第十一条违约责任，约定甲方违反本合同约定而解除合同的，除将乙方所交信用金退回乙方外，还应按乙方所交合同信用金的标准向乙方支付违约金补偿；乙方违约责任，乙方有下列行为的，没收乙方合同信用金作为赔偿甲方的经济损失：1.中途擅自退租的；2.改变本合同规定的租赁用途的；乙方违反本合同的；租赁期间，乙方逾期支付租金及管理费的、逾期交还房屋的，应按乙方所欠租金和管理费等费用的总额每日千分之一支付违约金。同日，双方签订两份《补充协议》作为上述合同的附件，其中附件1《补充协议》对《房屋租赁合同》第四条第1点、第2点的要求，达成如下补充协议：自2013年4月9日至2015年4月8日，乙方向甲方支付管理费7000元/月，2015年4月9日至2016年4月8日乙方向甲方支付管理费7500元/月，2016年4月9日至2017年4月8日乙方向甲方支付管理费8130元/月，2017年4月9日至2018年4月8日乙方向甲方支付管理费8909元/月，2018年4月9日至2019年4月8日乙方向甲方支付管理费9862元/月，2019年4月9日至2020年4月8日乙方向甲方支付管理费11020元/月。附件2《补充协议》对《房屋租赁合同》第四条第3点的要求，达成如下补充协议：乙方向甲方支付履行房屋租赁合同的信用金3万元，其中合同信用金2万元，水电费信用金1万元，租赁期满，乙方在承租期内未发生责任赔偿的，甲方在乙方办理完房屋移交手续后将信用金原额退回乙方。签订合同后，双方按合同约定履行。黄巧玲支付租金至2019年5月，自2019年6月起没有支付租金及其他费用。黄巧玲在庭审中陈述称，自2019年6月22日起将涉案商铺的物品搬迁到新租的店铺，并于2019年6月25日告知陈志强不再租赁，但陈志强当天晚上就在涉案商铺上锁门，不让其将物品搬离涉案商铺。黄巧玲遂报警处理，其后陈志强通知员工于当晚将商铺门锁打开，黄巧玲又于次日早上六、七点左右将物品搬离，但在物品搬上货车后遭到陈志强的阻挠。陈志强对此予以否认，其陈述称没有在2019年6月25日在对涉案商铺进行锁门，亦没有阻止黄巧玲将物品搬离涉案商铺，其确认于2019年6月26日、27日左右在涉案商铺加锁，但具体日期记不清。另查明，陈志强因涉案租赁合同纠纷于2019年8月1日向本院起诉黄巧玲，立案案号：（2019）粤0703民初7317号，要求黄巧玲支付拖欠的租金、水电费及税费。本院认为，本案是租赁合同纠纷。涉案《房屋租赁合同》及其附件补充协议系双方的真实意思表示，没有违反相关的法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务享有权利。关于本案，双方争议的焦点如下：一、关于租赁合同的解除问题。黄巧玲主张因涉案商铺存在渗水、漏水的情况，其在2019年6月25日向陈志强提出解除合同，而陈志强于当晚将涉案商铺锁门，故涉案商铺应于2019年6月25日解除。陈志强认为黄巧玲存在擅自退租的行为，租赁合同应于其向黄巧玲发出《律师函》提出解除合同后，黄巧玲签收《律师函》时即2019年7月18日解除。对此，首先，涉案商铺确实存在渗水、漏水的情况，但从商铺现场的情况来看，尚未达到无法使用商铺的程度，而黄巧玲亦没有进一步提供证据证明涉案商铺因漏水、渗水而无法使用。此外，双方对于漏水的原因意见不一，且均不申请鉴定，无法查清涉案房屋漏水是因为房屋本身的质量问题还是因为黄巧玲租赁后装修、使用而造成的，因而对于房屋漏水产生的责任应由何方承担亦无法认定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，黄巧玲主张因涉案商铺漏水而解除租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，黄巧玲于2019年6月25日提出解除租赁合同后，陈志强确认于同月26日、27日左右对涉案商铺锁门。鉴于陈志强记不清具体的锁门日期，本院按较接近黄巧玲提出解除合同的日期即2019年6月26日认定锁门的时间。涉案商铺在被陈志强锁门后，即由陈志强实际控制，黄巧玲已无法使用，且陈志强亦确认涉案商铺于锁门后一直空置，亦可以证明涉案商铺锁门后，黄巧玲已没有使用，因此，租赁合同在陈志强锁门后已无法履行，故涉案租赁合同实际于2019年6月26日解除。二、关于黄巧玲主张要求陈志强返还相关财物及赔偿房屋漏水损失的问题。黄巧玲称在腾退房屋时，陈志强扣押了黄巧玲的相关财物，对此陈志强予以否认，且黄巧玲提供的证据亦未能充分证明其主张的事实，故本院对其主张不予支持。另外，黄巧玲主张漏水造成的财产损失2万元，其提供的证据亦未能充分证明，故其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于黄巧玲要求退回押金3万元的问题。黄巧玲要求退回的押金，实际上就是合同约定的信用金3万元，包括合同信用金2万元、水电信用金1万元。关于合同信用金2万元，双方在合同中约定租赁期满，黄巧玲在承租期内未发生责任赔偿的，陈志强在黄巧玲办理完房屋移交手续后将押金原额退回，同时，约定黄巧玲中途擅自退租的，陈志强可以没收合同信用金作为赔偿陈志强的经济损失。因此，黄巧玲在租赁期限届满前提出解除租赁合同并搬离租赁物，其诉请陈志强退回合同信用金，不符合双方关于合同信用金收退的约定，本院不予支持。至于水电信用金，虽然陈志强在庭审中表示水电信用金1万元可以在黄巧玲拖欠的其他费用中抵扣，但黄巧玲已在本案中明确提出要求退回的诉请，且陈志强已在另案起诉要求黄巧玲支付拖欠的租金等费用，故水电费不宜在另案中扣减，因此，陈志强应向黄巧玲退回水电信用金1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、原告黄巧玲与被告陈志强于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月26日解除；二、被告陈志强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄巧玲退回水电信用金10000元；三、驳回原告黄巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，原告黄巧玲负担1575元，被告陈志强负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  吴翠青人民陪审员  陈彩萍人民陪审员  区少卉二〇一九年十二月二十六日法官助理陈祎姗书记员李伟铭