云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0111执异191号案外人：邓红，女，汉族，1977年4月10日生，住昆明市西山区。委托代理人：高伟明、高艾，云南亚明律师事务所律，特别授权代理。申请执行人：蔡锋，男，汉族，1964年8月31日生，住云南省昆明市官渡区。被执行人：房伟，男，汉族，1987年3月6日生，住云南省昆明市官渡区。被执行人：房建平，男，汉族，1962年10月26日生，住云南省昆明市官渡区。在本院执行申请执行人蔡锋与被执行人房伟、房建平民间借贷纠纷一案中，案外人邓红对本院查封昆明市西山区滇池路凤凰御景小区4栋507室房屋提出书面异议，请求不得对该房屋进行查封、拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人邓红称，2010年，西山区福海街道办事处高朱村进行城中村拆迁改造，房建平系高朱村拆迁户，房建平家户籍人口有：妻子陈翠花、儿子房伟。2010年2月22日，西山区福海街道办事处城中村改造片区指挥部、云南容成拆迁有限公司与房建平签订《拆迁安置房回购协议》两份，约定补偿房建平户108.30㎡户型和87.60㎡户型房产两套。2014年8月23日，房建平抽签选中了昆明市西山区滇池路凤凰御景小区2栋3604号房和4栋507室房。2014年9月28日，房建平、房伟、陈翠花与案外人邓红签订了《回迁房买卖协议》一份，约定由房建平、房伟、陈翠花将凤凰御景小区4栋507室房屋以每平方6000元，计513180元的价格出卖给邓红，房屋设计面积缩水为85.53㎡；合同约定邓红先支付213180元购房款给房伟，剩余房款交房后一次性付清。2014年9月29日，邓红将213180元房款通过中信银行转账给房伟，房伟、房建平、陈翠花向案外人出具了《收条》。2015年2月11日，房伟、房建平、陈翠花以经济困难为由，要求邓红提前支付剩余购房款。邓红又向房伟交付20万元购房款，其中10万元以现金交付，另外10万元通过中信银行汇款。2015年4月30日，房伟与邓红签订了一份购买车位的《补充协议》，协议约定房伟将凤凰御景小区C016或C231号车位中的一个，以8万元出让给邓红，邓红可以任意选择其中一个。2015年7月30日，开发商交房，在房伟的配合下，邓红顺利拿到了凤凰御景小区4栋507室房屋钥匙和C231车位蓝牙门禁卡。邓红接着对房屋进行了装修，2015年12月正式入住。2016年6月27日，邓红考虑到已经实际入住使用，就将购房余款10万元，及车位款8万元交付房伟。2016年10月11日，邓红回家，看到门上贴了昆明市官渡区人民法院给房建平、房伟的执行通知书，就和房建平、房伟联系，答复会处理。2017年6月2日，邓红同往常一样回家停车时，小区物管不让将车停在凤凰御景小区C231车位上，说该车位是李姓业主。为此，邓红向昆明市西山区分局福海派出所报警，发现C016、C231号车位，已于2015年11月10日由李姓业主购买并备案登记。邓红虽然已入住2年多，凤凰御景小区4栋507室房屋，至今没有备案登记，原因是拆迁办还在办理中。根据《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”房建平、房伟、陈翠花与邓红签订的《回迁房买卖协议》，合同第12条约定“本协议自双方签字之日起生效”；合同显示的签字时间为2014年9月28日，依据《物权法》第15条规定，显然双方之间的合同于2014年9月28日就已经发生法律效力。因拆迁办原因，未能办理产权过户手续，法律规定“未办理物权登记的，不影响合同效力。”何况，邓红已经付清所有金钱给付义务，所余的仅仅是办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，邓红购买并居住使用该房屋，完全符合该法律规定。案外人邓红已经付清了全部价款，实际占有该房屋，2015年7月30日交房后，邓红顺利拿到钥匙，并进行了装修，并于2015年12月入住，邓红有完整煤气、水电缴费记录，可以证明持续占有该房产。邓红也不存在任何过错。故法院不能查封该房屋。申请执行人蔡锋、被执行人房伟、被执行人房建平未进行答辩。本院查明，蔡锋与房伟、房建平民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月11日作出（2015）官民一初字第5415号民事调解书已发生法律效力，房伟、房建平未履行生效法律文书确定的给付义务，蔡锋遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年11月9日作出（2016）云0111执1645号执行裁定书，裁定对被执行人房建平所有的位于昆明市西山区凤凰御景2栋3604号和4栋507号高朱村安置回迁房予以查封，期限3年。另查明，房建平在西山区城中村改造第27号片区重建改造项目范围内，房建平享受回迁面积并置换安置房户型面积约为108.30㎡的户型一套（为昆明市西山区凤凰御景2栋3604号），户型面积约为87.60㎡的户型一套（为昆明市西山区凤凰御景4栋507号）。2014年9月28日，房伟、陈翠花、房建平与邓红签订《回迁房买卖协议》，约定因房伟的房屋被依法拆迁，房伟自愿将其回迁的楼房昆明市西山区福海街道办事处陆家社区高朱村居民小组84号户型85.53平方米的房屋转让给邓红；邓红应当支付房款（房屋平均价格为每平方米6000元），总房价为513180元。2015年4月30日，房伟与邓红签订《补充协议》，约定房伟自愿将昆明市西山区福海街道办事处陆家社区高朱村居民小组C231或C016车位以80000元的价格转让给邓红。邓红分三次向房伟、房建平共支付了购房款513180元及车位款80000元。房伟、房建平已将凤凰御景小区4栋507室房屋交付给邓红，邓红经装修后居住使用。在2017年6月2日，邓红因昆明市西山区凤凰御景小区停车位的纠纷向昆明市公安局西山分局福海派出所报警。上述事实有案外人邓红向本院提交的《回迁房买卖协议》及回迁房权属协议、房伟等人出具的《收条》及银行转账凭证、昆明恒邦物业服务有限公司业主卡及收费凭据、商品房买卖合同登记备案表和报警回单、水电费发票、装修合同及房屋现状照片、《关于邓红委托鲁卓文支付购房款情况说明》等证据材料为证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院查封涉案房屋之前，案外人邓红与房伟、房建平已签订了合法有效的书面买卖合同，邓红已支付全部价款，并占有使用该房屋，并且未办理过户登记并非是邓红的自身原因导致的，故案外人邓红的权利能够排除对房建平所有的位于昆明市西山区凤凰御景4栋507号高朱村安置回迁房房屋的执行，案外人邓红提出的异议请求符合法律规定，有证据证明，其理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于昆明市西山区凤凰御景小区4栋507号高朱村安置回迁房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王文峰审判员  杜安旻二〇一九年十二月二十四日书记员  李亚玲