广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31695号原告：范紫彤，女，1975年2月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区,委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双辉，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：林嫣，女，1977年6月27日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区,委托诉讼代理人：姚厅，广东易恒律师事务所律师。原告范紫彤与被告林嫣买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范紫彤及其委托诉讼代理人谢海傲，被告林嫣的委托诉讼代理人姚厅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范紫彤向本院提起诉讼请求判令：1．林嫣向范紫彤支付违约金(以260000元为本金,按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年10月1日起计至商铺依法实际交付之日止；暂计至2019年8月26日为65951.89元）。2．林嫣承担案件受理费。事实和理由：2012年5月13日，林嫣委托广州新东投资咨询有限公司（以下简称新东公司）与范紫彤签订《商铺买卖合同》约定，范紫彤以260000元购买位于广州市白云区京溪路101号2252号铺，林嫣须于2014年10月1日前将商铺按照合同约定的装修标准移交回范紫彤使用。合同签订时，林嫣对商场围蔽整体施工，并没有将商铺独立间隔出并依约装修，只向范紫彤出示了商铺平面图。合同签订后，范紫彤支付全部款项，但林嫣并未依约交付商铺，导致范紫彤至今无法将该商铺投入使用、收益。被告林嫣辩称：（一）范紫彤的诉讼请求已超过诉讼时效。诉讼时效制度是权利人在法定期间内不行使权利丧失胜诉权的制度，如果轻易否认该制度，将在整个社会的宏观上面降低解决纠纷的效率。《商铺买卖合同》约定的使用权移交的日期为2014年10月1日前，范紫彤对于该商铺未能正常招租现状是明知的，从合理性角度出发，范紫彤作为业主不可能对房屋长期无法出租而不去了解原因，更何况大量业主曾于2015年初向本院提起诉讼，并在诉讼中主张林嫣交付的商铺存在消防问题，而本院也曾于2015年5月12日组织进行现场勘查，于2015年11月11依法判决，并对判决进行了公开公示。因此，无论是以2014年10月1日，还是业主提起诉讼之日、或者法院组织现场勘查、判决生效之日或者是网上公开判决书之日起开始计算，本案都已经超过了三年的诉讼时效。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，林嫣的合同目的是通过出售房屋取得房屋价款，范紫彤的合同目的是获得房屋所有权。林嫣已经将商铺变更登记在范紫彤名下，同时按合同约定标准将商铺装修完毕，办理了相关验收、检查等手续，也按照约定通知范紫彤接收商铺，双方订立合同的目己实现，买受人因自身原因未按通知时间办理商铺使用接手续的，根据合同约定应当视为自通知确定的交付期限届满之次日起视为商铺已实际移交给买受人，一切风险由买受人承担。经审理查明，2012年5月13日，新东公司作为林嫣（出卖人）的委托代理人与范紫彤（买受人）签订《商铺买卖合同》约定，买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京溪路101号2252铺。该商铺按总建筑面积计价销售，单价为每平方米37582.03元，房价款总金额为260000元。买受人于2012年5月13日前支付全部房价款的22%，计56000元；2012年5月14日支付全部房价款的38%，计100000元；2012年6月13日前支付全部房价款40%，计104000元。买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人。出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准(装修标准见附件三)移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，由出卖人选聘的商场管理公司及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为该商铺已实际移交给买受人，一切风险由买受人承担。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人选聘的商场管理公司如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，本合同第八条规定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。出卖人保证移交使用的商铺装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按约定标准进行整改或以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。2013年7月15日，范紫彤按合同约定付清购房款260000元。2013年8月5日，房管部门核发范紫彤为权属人的涉案商铺房地产权证，登记地址为白云区京溪路101号2252铺。本院在2018年至2019年期间立案受理122件商铺业主以相同事由起诉林嫣的案件，要求林嫣支付违约金。案件开庭审理过程中，本院出示了案外人陈为民诉林嫣（2018）粤0111民初4471号房屋买卖合同民事判决书，双方对该判决书查明事实全部予以确认。该案查明事实如下：2011年8月24日，房管部门核发了位于广州市白云区京溪路101号二楼商铺的房地产权证，登记权属人为林嫣，建筑面积为3617.79平方米。2011年9月29日，林嫣办理公证委托新东公司出售、出租上述商铺。2011年11月17日，林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割：201铺至246铺、2322铺至2364铺、293铺至299铺、2100铺至2138铺、2185铺至2230铺、2276铺至2321铺、2231铺至2365铺、247铺至292铺、2139铺至2184铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。2011年12月31日，新东公司作为林嫣（甲方、出卖人）的委托代理人与陈伟民（乙方、买受人）签订《商铺买卖合同》。合同签订后，陈伟民按合同约定付清购房款330000元。2012年10月12日，房管部门核发陈伟民为权属人的涉案商铺房地产权证，登记地址为白云区京溪路101号2115铺。本案审理过程中，陈伟民陈述其并未收到林嫣发出的收铺通知，至今未实际接收商铺。另查明，涉案楼盘其他商铺的买受人万燕安以该商场二楼间隔装修工程未通过竣工验收、消防验收、质量无法保证，林嫣未按合同约定的时间和标准交付商铺等为由，向本院起诉林嫣。该案中查明以下事实：林嫣委托广州云景房地产开发有限公司（以下简称云景公司）对涉案商铺所在的商场进行装修。2014年5月19日，广州市公安局白云区分局对云景公司作出《关于同意广州云景房地产开发有限公司商场室内装修工程消防设计的审核意见》，主要内容：云景公司报送的位于广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层的装修工程进行审核，该工程所在的建筑地上25层，地下1层，建筑高度88米，首、二层为商铺，第三层为架空层，第四至二十五层为住宅，已通过广州市公安消防局穗公消（建）验[2004]第0932号文验收。装修部位为首层局部和第二层，装修面积4151.29平方米，装修后拟用作商铺使用。……，经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程改建时消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向该局申请消防设计审核。2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容该局对云景公司申报的广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州云景房地产开发有限公司，地址：广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层，使用性质：商场。2015年，涉案楼盘其他商铺的买受人梁巧玲以林嫣、新东公司未按合同约定交付商铺为由，向本院起诉被告林嫣、新东公司。在该案诉讼中，本院向广州市公安局白云区分局调查取证并发函查询涉案商铺装修工程情况，该局向本院提供了云景公司提交的消防审核报告、消防工程竣工图纸，口头答复由于验收合格意见书已明确工程如改建需要重新报送消防审核、验收，相关的办理流程可网上查询，故不再书面函复。2015年5月12日，本院组织双方对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云景公司所报送的装修工程消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1.原告房产证附图所标示的＃83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的＃93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的＃85、＃87、＃91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的＃89电机房，实际用作办公室；2.房产证附图标示的2111-2123铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。本院于作出（2015）穗云法民四初字第378号民事判决，判决：一、在本判决生效之日起三日内，被告林嫣向原告梁巧玲支付违约金（以435000元为本金，从2014年10月1日起至2014年11月14日按每日1‰、从2014年11月15日起至2015年6月15日止按每日1.5‰标准计算，违约金以本金为限）；二、在本判决生效之日起三日内，被告林嫣退回原告梁巧玲房款139.22元并支付利息（以139.22元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年6月26日起计算至实际付清之日止，以本金为限）；三、驳回原告梁巧玲的其他诉讼请求。林嫣不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2015年11月16日作出（2015）穗中法民五终字第4005号民事判决，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第378号民事判决第二、三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第378号民事判决第一项。上述判决已发生法律效力。”以上事实，有《商铺买卖合同》、《房地产权证》、广东省地方税收通用发票、（2018）粤0111民初4471号民事判决书及当事人证据证明。本院认为，《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应恪守履行。本案争议的焦点在于2014年10月1日时涉案商铺是否符合移交给范紫彤的条件。现范紫彤认为不符合移交条件主要是二层商场目前的整体装修消防工程未办妥装修工程消防工程设计审核和验收合格手续、消防安全检查合格证。对此本院分析如下：第一，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条，2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号发布的《建设工程消防监督管理规定》第八条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。据此，虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但范紫彤购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以林嫣交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于99号首层原127-137铺（现127-149号铺）、101号二层共同构成的大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，对于消防安全有较严格要求，亦有别于住宅消防安全要求。林嫣作为首层和二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理首层、二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。第二，根据生效民事判决书中的现场勘查情况显示，林嫣已取得的装修工程消防验收合格的竣工图与现场情况是不一致的，关键在于云景公司2014年报送消防设计审核并已通过验收合格的竣工图上显示的同一位置是公共通道，但现在却为商铺，证明101号二层商铺现状已改变。依照公安消防机构作出的消防验收合格意见书中所明确的：“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”。由于涉案商铺位于99号首层原127-137铺（现127-149号铺）、101号二层商铺共同构成的大型商场内，99号首层原127-137铺（现127-149号铺）、101号二层商铺是作为一个整体共同向消防部门申报室内装修工程消防验收，根据现查明的事实，101号二层商铺内工程已改建，林嫣应当就原申报的99号首层原127-137铺（现127-149号铺）、101号二层商铺共同重新办理消防设计审核、验收手续以及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。综上所述，林嫣在2015年5月12日本院到涉案商铺所在的商场内现场勘验后至今未能重新办妥商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，林嫣的行为已经构成违约，范紫彤认为林嫣的上述违约行为致使其对涉案商铺的正常使用、经营、收益受损的意见亦符合常理，范紫彤要求林嫣支付违约金以赔偿其经济损失的意见理据充分。因双方无约定林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，故综合本案实际情况，本院认为范紫彤主张林嫣应以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金合理合法。对于第二个争议焦点，范紫彤所主张的违约损失为其不能使用涉案商铺所产生的损失，范紫彤作为商铺买受人应当尽到合理的注意义务，范紫彤现在接收了涉案商铺后，因承租人认为商铺消防存在问题就不再承租，此后涉案商铺一直处于不能正常使用的状态，范紫彤理应知道权利受到损害。此后，2015年至2018年期间，涉案商铺所在商场有众多业主起诉林嫣主张赔偿损失，引发较大的社会影响，范紫彤应当知道有关情况。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。范紫彤于2019年9月12日向本院递交诉状提起本案诉讼，故2016年9月13日之前的损失赔偿请求已经超过诉讼时效，林嫣提出的诉讼时效抗辩部分成立，本院仅支持2016年9月13日至本判决生效之日期间的违约金。因林嫣何时重新办妥二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》目前尚不确定，故该违约金应暂计至本判决生效之日止。之后是否继续产生违约金范紫彤可根据实际情况另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告林嫣向原告范紫彤支付违约金（以260000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年9月13日起计至2019年8月19日止；以260000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至本判决生效之日止）；二、驳回原告范紫彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1449元（原告已预交），由原告范紫彤承担711元；被告林嫣承担738元，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张剑文人民陪审员  李仁洲人民陪审员  李伟涛二〇一九年十二月二十五日书 记 员  林嘉颖