北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初90号原告：邵欣，女，1979年8月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩松，北京市宝鼎律师事务所律师。被告：北京京西景荣置业有限公司，住所地北京市石景山区阜石路166号1号楼2层2056室。统一社会信用代码911101070766388285法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。原告邵欣与被告北京京西景荣置业有限公司（以下简称：京西景荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵欣委托诉讼代理人韩松、被告京西景荣公司委托诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵欣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告公司赔偿因房屋无法正常使用而造成的实际损失365310元（自2017年6月30日至2018年12月31日，按4．5元/平方米/天计算）；2、请求法院判令被告公司返还契税147865．47元。事实和理由：原告是北京市石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目业主，被告京西景荣公司为房屋开发企业，双方于2017年签订了《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告核准名称为创融中心商品房，房屋性质为办公，使用期限50年。但房屋交付后，原告发现被告公司严重违反合同约定，存在大量的违约行为：第一，京西景荣公司将房屋在内的全部在建工程及土地使用权抵押给了银行，截止起诉之日尚未解押，此情况可能对涉诉房屋所有权造成损害，《北京市商品房预售合同》签订时被告刻意隐瞒此事，致使原告面临极大风险；第二，被告公司因抵押未解封，造成涉诉房屋无法办理工商注册登记，使涉诉房屋办公用途无法实现，给原告造成重大经济损失；第三，被告公司因资金周转问题，违规挪用原告交付的房屋契税。综上，原告认为被告行为严重损害了原告合法利益，故诉至法院。被告京西景荣公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告起诉无事实和法律依据，被告未违反任何合同条款。第一，预售合同第四条已明确约定土地使用权及在建工程设定抵押，我方对土地使用权及在建工程设定抵押系被告的权利，与原告无关，也是合法合规所进行，不违反任何合同条款。第二，原告无法办理工商登记与大产权证办理无关；第三，依据合同约定契税应由我方代缴，我方承担阶段性担保责任，如客户不按时配合办理产权证，此期间内我方要一直给银行提供担保。综上，请求法院依法驳回原告相关诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月12日，买受人邵欣与出卖人京西景荣公司签订《北京市商品房预售合同》，其中约定：房屋坐落为石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地x#楼x层xxx，现楼栋地址为古城南街x号院x号楼，商品房用途办公，预测建筑面积147．6平方米；第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：中国工商银行股份有限公司北京大兴支行、北京农村商业银行股份有限公司大兴支行，抵押登记部门为：北京市国土资源局石景山分局，抵押登记日期为：2016-05-24。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：中国工商银行股份有限公司北京大兴支行、北京农村商业银行股份有限公司大兴支行，抵押登记部门为：北京市国土资源局石景山分局，抵押登记日期为：2016-05-24。其中《北京市商品房预售合同》附件三为“该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定”并附《银行同意抵押房屋预售的证明》。第十二条交付条件出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属所有权证书的，委托费用800元。附件五付款方式及期限的约定一、买受人选择下列第2种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》2、按揭贷款：（1）买受人应于签署《预售合同》当日向出卖人支付首付款，剩余房价款以按揭贷款方式支付。附件八补充协议二、关于贷款担保的补充约定1、为配合买受人办理商业按揭贷款，出卖人为其提供阶段性担保，买受人须遵守以下约定，否则出卖人有权要求买受人以一次性付款的方式支付购房款，如买受人为非自然人的，还须按出卖人要求由合格的保证人提供反担保（反担保协议由双方另行签署）：（1）买受人应于签订按揭贷款合同之日前（最迟不晚于签订按揭贷款合同当日）向出卖人交清契税和其他办理《房屋所有权证》（以下简称“产权证”）的所有相关费用；（2）买受人应于银行发放按揭贷款前向出卖人或按揭银行提前提供用于办理银行按揭贷款、办理房屋抵押登记等一切相关的公司资料及手续；（3）买受人须委托甲方指定的产权公司代办产权，买受人应与产权代办公司签署《授权委托书》（该授权为持续有效不可撤销的），授权为其代办产权证，并按要求及时完整的向产权代办公司提供代办产权证所需的所有相关资料；如买受人未及时按上述条款完全履行，则买受人需承担由此导致的按揭贷款不能发放、不能收房、产权证无法办理以及逾期付款违约责任等一切不利后果。四、房屋交付1、具体的房屋交付期限以出卖人向买受人发送的入住通知中规定的交房期限为准，入住通知中的交房期限可早于《预售合同》第十二条约定的房屋交付期限。2、买受人应于入住通知规定的交房期限至通知地点办理入住手续，逾期未办理入住手续的，自入住通知中规定的交房之日起视为房屋已交付，因房屋交付所产生的一切风险以及物业费、取暖费等相关费用均由买受人承担。2017年6月20日，京西景荣公司向业主发出《入住通知书》，其中载明：现定于2017年6月29日正式交付使用，我们将于2017年6月29日至2017年7月1日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续，温馨提示：若因为您的原因未能前来办理入住手续，按照《商品房买卖合同》约定，视同我公司已按期交付。庭审中，京西景荣公司提供房屋交接单，其中载明了双方实际交房日期，京西景荣公司主张交房时间应以房屋交接书为准。案件审理期间，本院工作人员前往区工商分局调查，区工商分局负责登记事务窗口工作人员答复：办理工商登记手续，需提交商品房预售合同和开发商已办理房屋大产权的手续，否则无法办理工商登记。现涉案房屋楼栋坐落为石景山区古城南街x号院x号楼，于2019年7月17日办理完毕房屋大产权登记手续，原房屋存在在建工程抵押，现经查询抵押已经解除。另查，合同签订后，原告交纳了契税款147865．47元。上述事实，有《商品房预售合同》、入住通知书、房屋交接书、收据、民事判决书、不动产登记信息、工作记录及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与京西景荣公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按约定履行。关于房屋交付时间及赔偿争议，本院认为合同附件八《补充协议》第四条和京西景荣公司发送的《入住通知书》中均已约定：房屋交付期限以出卖人向买受人发送的入住通知中规定的交房期限为准，逾期未办理入住手续的，自入住通知中规定的交房之日起视为房屋已交付，定于2017年6月29日正式交付使用，若因为您的原因未能前来办理入住手续，按照《商品房买卖合同》约定，视同我公司已按期交付。因此，依据合同约定本案房屋交付时间应为2017年6月29日。庭审中，京西景荣公司主张主张交房时间应以房屋交接书为准，但合同文本、《入住通知书》均系开发商制定、提供，故应对京西景荣公司做出不利解释，本院对被告的抗辩意见不予采纳。经查，房屋办理工商登记需预售合同和开发商已办理房屋大产权的手续，现涉案楼栋初始登记时间为2019年7月17日，故自房屋交付后原告主张自2017年6月30日至2018年12月31日涉案房屋无法办理工商登记导致的实际损失，此情况属实，亦必然导致业主对房屋使用产生一定影响，本院对原告要求赔偿损失的请求予以支持，具体损失数额、标准本院结合当地市场价格、楼栋招商经营情况等因素酌情予以确定。关于契税退还争议，本案中根据附件八《关于贷款担保的补充约定》，本案中，京西景荣公司为配合买受人办理商业按揭贷款，已提供阶段性担保，并约定提供阶段性担保的情况下买受人应按期向出卖人交清契税和其他办理《房屋所有权证》（以下简称“产权证”）的所有相关费用。在此情形下，京西景荣公司已履行完毕阶段性担保义务的前提下，故原告要求单方退还契税的请求，本院不予支持。另，合同第四条及相关内容已写明土地和在建工程的抵押情况，对此原告应予以明知，本院对原告主张京西景荣公司存在故意隐瞒抵押情况的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京京西景荣置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿邵欣因房屋自2017年6月30日至2018年12月31日无法办理工商登记损失81180元；二、驳回邵欣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8931元，由邵欣负担7518元（已交纳）。由北京京西景荣置业有限公司负担1413元（于本判决生效后七日内直接支付邵欣）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判长  左文兢审判员  吕文静审判员  陈仪佳二〇一九年十二月十三日书记员  宋 鸽