四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初6069号 原告：九洲千城置业有限责任公司，统一社会信用代码91510700MA6241DK0E，住所地：绵阳科创园区。 法定代表人：但丁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨林，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖宝丽，四川道融民舟律师事务所律师。 被告：李菲燕，女，1987年6月11日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告九洲千城置业有限责任公司与被告李菲燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨林、肖宝丽到庭参加诉讼，被告李菲燕经依法公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 九洲千城置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告九洲千城置业有限责任公司与被告李菲燕于2014年5月21日签订的《商品房买卖合同》（备案号177014）及合同附件；2.判令被告向原告偿还代为清偿的款项340666.63元；3.判令被告向原告支付因原告代为偿还第2向费用的资金占用利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2019年3月19日止款项付清之日止）；4.判令被告向原告支付违约金20575.15元（按总房款411503元的5%计算）；5.被告在《商品房买卖合同》解除之日起蒋案涉商品房恢复原状，腾退并交还原告，同时配合原告到房管局办理完毕本案商品房的撤销备案手续；6.原告在撤销商品房备案手续、撤销抵押预告登记手续办理完毕后，原告退还给被告的购房款中先扣除上述2-4向的款项以及本案诉讼费、保全费、担保费、鉴定费、公告费后，如有剩余房款再退还给被告；7.因本案而产生的诉讼费、保全费、担保费、鉴定费和公告费均由被告承担。事实与理由：2014年5月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的跃进路1958项目三期的21幢2单元14层4号房屋，合同价款为411503元，同时，原告为被告与中国银行股份有限公司绵阳分行签订的贷款合同项下的借款本息的偿还提供了阶段性连带责任保证担保。合同签订后，被告未按贷款合同约定履行还款义务，导致中国银行股份有限公司绵阳分行向绵阳市涪城区人民法院起诉要求被告偿还借款本息及其他相关费用，原告承担连带责任。原告于2019年3月19日代被告支付了340666.63元。根据原、被告签订的《补充协议》的约定及被告作出的承诺，原告代为实现了回购、代为清偿等保证责任后，原告有权按合同约定解除合同，并要求被告承担相应的违约责任，故原告起诉来院，请求判如诉请。 李菲燕未作答辩。 本院经审理认定，2014年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告作为买受人购买原告开发的位于绵阳市房屋，购房总价款411503元，买受人在签订合同同时向出卖人支付首付款123503元，余款288000元，在签订合同之日起5日内前往银行办理按揭贷款审批手续，通过贷款方式向出卖人一次性付清。《补充协议》第二条第1款约定“买受人未按与贷款银行的约定按期归还贷款本息，导致贷款银行要求出卖人承担回购、代为清偿等保证责任的，出卖人有权向买受人追偿；银行要求出卖人回购的，回购一旦发生，无须另行签订解除合同的协议，只要出卖人向买受人发出书面通知，则合同自动刚解除并终止，该商品房即归出卖人所有，出卖人有权以折价、拍卖、变卖等方式自由处分该商品房，所得款项扣除相关税费、处分房屋的相关费用、归还银行剩余按揭贷款本息及相关费用、偿还出卖人代买受人偿还所欠银行借款本息及相关费用、滞纳金、违约金，以及买受人应向出卖人支付的违约金（总房款的5%）等费用后，剩余部分归还埋首份，不足的应由买受人负责清偿。”合同签订后，被告向原告支付购房首付款123503元及维修基金5171元，其后原告将房屋维修基金5171元缴至房管部门。 2014年6月30日，被告作为借款人，原告作为保证人与中国银行股份有限公司绵阳分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行股份有限公司绵阳分行按揭贷款288000元，贷款期限为20年，用于购买位于绵阳市房屋，借款人授权贷款人将全部贷款直接划入借款人指定的账户（账户名称：九洲千城置业有限责任公司，账号：12×××87）；由保证人提供□阶段性连带责任保证□全程连带责任保证；（注：合同对保证形式未进行勾选）；若主债务为分期履行的，则保证期间自合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而产生的律师费、诉讼费等相关费领用损失；同日，中国银行股份有限公司绵阳分行将贷款288000元发放至前述被告指定账户。 因被告未按约归还贷款本息，中国银行股份有限公司绵阳分行向本院提起诉讼，本院经审理后作出（2017）川0703民初2756号民事判决书，判决被告偿还剩余借款本金、利息、罚息，并支付律师费，原告对前述款项承担连带清偿责任。2019年3月15日，中国银行股份有限公司绵阳分行向原告发出《履行回购义务的通知函》，函告原告按照前述生效判决书履行回购保证义务。2019年3月19日，原告履行了回购保证责任，代偿本息、罚息及律师费合计340666.63元。 另查明，被告于2015年7月31日接收了案涉房屋，但至今未办理房屋产权证书。 本案在审理过程中,因无法以其他方式向被告李菲燕送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书,本院依法采用公告送达的方式进行送达,公告已于2019年8月2日11时42分发布在《司法送达网》。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议没有违反法律规定,是双方的真实意思表示,该合同真实、合法、有效,当事人应当按合同约定诚实信用履行。按照《补充协议》的约定，买受人未按约归还银行贷款本息，导致银行要求出卖人回购房屋的，出卖人向买受人发出书面通知，则合同自动解除并终止。结合本案被告李菲燕未按约向银行归还贷款本息，致银行向原告发出回购通知，且原告已实际代被告清偿剩余贷款本息及相应费用的事实，原告主张解除商品房买卖合同，符合双方的合同约定。虽然原告在本案中未举证证明其已向被告发出了解除通知，但参照川高法（2016）149号《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第17条第3款“当事人向人民法院起诉要求解除合同并得到支持的，合同自原告起诉状副本送达给对方之日起解除。”的规定，本案通过公告方式向被告送达了起诉状副本，则双方的商品房买卖合同及补充协议自本案起诉状副本公告送达之日已解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，案涉房屋备案登记应予注销，被告应向原告腾退房屋并对房屋恢复原状。至于原告主张的违约金，本院认为，虽然被告李菲燕在案涉合同履行中存在违约行为，但结合当前绵阳地区房地产市场价格，案涉房屋存在较大幅度的溢价，原告行使合同解除权后，案涉房屋的溢价部分转由原告享有。该部分溢价足以弥补原告诉请的违约金，故原告不应再向被告主张违约金。被告已通过支付首付款和按揭贷款付清房款411503元，扣减原告承担保证责任的340666.63元,则原告应将剩余房款70836.37元退回给被告。至于原告主张被告支付代偿费用的资金占用利息，双方并未就此进行约定，且扣除代偿费用后，原告尚需向被告退还剩余房款，实际未给原告造成资金占用损失，故本院对原告的该项诉请不予支持。原告主张的保全费、担保费、鉴定费未实际发生，本院不予支持。原告主张的诉讼费及公告费在本案中确系实际发生的费用，本院对诉讼费予以支持，并据公告费收费标准，以600元为限对公告费予以支持。被告已付的住房维修基金5171元已缴至房管部门，故该笔费用由被告自行向相关部门申请退回。 被告经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭应诉，也未提交书面答辩意见和任何证据，视其放弃对原告事实主张、诉讼请求和相应证据的反驳权利，由此带来的不利法律后果应由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告九洲千城置业有限责任公司与被告李菲燕于2014年5月21日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：177014）； 二、原告九洲千城置业有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告李菲燕退还购房款人民币70836.37元； 三、被告李菲燕在本判决生效之日起十日内腾退位于绵阳市房屋，并将该房屋恢复原状； 四、被告李菲燕在本判决生效之日起十日内协助原告注销位于绵阳市房屋的商品房备案登记； 五、驳回原告九洲千城置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6757元（原告已预交），公告费600元，由被告李菲燕负担，该款可在执行中由被告迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  张馨睿 人民陪审员  王汝萍 人民陪审员  赵菊芬 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  程文豪