北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15694号上诉人（原审原告）：北京市凤凌装饰装修有限公司，住所地北京市顺义区×镇四村南侧。法定代表人：何岩，董事长。委托诉讼代理人：卢宾，北京嘉桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冬冬，北京嘉桓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京天第食圣食品有限公司，住所地北京市顺义区×镇四村×路7号。法定代表人：林小强，总经理。委托诉讼代理人：李军，北京大铭（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人北京市凤凌装饰装修有限公司（以下简称凤凌公司）因与被上诉人北京天第食圣食品有限公司（以下简称天第公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初27835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凤凌公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.本案诉讼费由天第公司负担。事实与理由：一、天第公司拖欠费用的违约事实明确，依据双方合同约定已达到解除条件。合同是当事人的真实意思，根据合同约定，凤凌公司具有解除权。根据以往水费交付惯例，应由天第公司自行在网上申报、自行交付到水务部门。但2019年第二季度的水费，经凤凌公司多次催促天第公司拒不缴纳，凤凌公司为其先行垫付。根据上述情况，天第公司已经违约。二、本案关键事实未予查清，天第公司厂房内有隐蔽工程，其在屋内挖了污水处理井，一审法院未能查清，导致无法确定鉴定范围。天第公司自承租以来将院落封闭，凤凌公司无法进入，天第公司的加建改建行为从未将任何图纸以及加建改建方案书面告知凤凌公司，且未经任何行政审批，属于违法行为。三、北京市京价价格评估部门无法对主体结构变动对于实际建筑的影响作出鉴定，该评估部门不具有建筑学专业能力，应重新摇号选取。天第公司辩称，同意一审判决，不同意凤凌公司的上诉请求。凤凌公司向一审法院起诉请求：1、判令解除凤凌公司、天第公司于2009年12月20日签署的《土地租赁合同》；2、判令天第公司返还租赁物；3、本案诉讼费用由天第公司承担。一审法院认定事实：2001年7月11日，北京市×商贸公司（出租方、甲方）与凤凌公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将原×粮库北库（×粮油贸易公司）租赁给乙方使用，房屋座落顺义区×路西侧；租赁期限20年，自2001年7月15日至2021年7月14日；乙方每年付甲方租金八万元。2009年12月20日，凤凌公司（甲方）与天第公司（乙方）签订《土地租赁合同（二）》。该合同第一条租赁土地、位置、面积及经营项目约定：甲方同意将其所有的北京市顺义区×镇7号的15亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件1）提供给乙方使用，经营项目为食品加工、仓储、办公、餐饮娱乐等综合开发。第二条承租期限、承租租金约定：2.1本土地租赁合同有效期为12年，自2010年1月1日起至2021年12月31日止；考虑入驻前的实际情况，如乙方设备安装、装修、改造、规划设计等，甲方对现有租房户的协调等，经双方商议，其中2010年1月1日至2010年4月1日为过渡免租期。但在过渡免租期内乙方仍有义务按实际用量交纳水暖电费等除租金以外的费用；2.4甲方装饰公司所需办公用房等其它附属用房由乙方无偿提供，以满足甲方需要，需要的办公用房及相关设施：甲方现有使用的四层办公楼（约800平米）、办公楼西侧库房及办公楼前院内场地；2.5承租租金标准及交纳方式：2.5.1经甲乙双方商定，乙方承租甲方15亩地及地上建筑物，2010年4月1日起年租金计人民币8万元；2.5.2双方约定，承租租金依每满五年按百分之五的比率递增；2.5.3本合同签字后，乙方一次性交清2010年租金6万元，2011年起，每年1月1日缴纳当年租金，如逾期交纳租金超过30日，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付当年租金日千分之三的违约金。第三条甲方的权利与义务约定：3.6甲方应保证出租给乙方土地上的水、电、暖等基本设施完整，合同签订生效后所有设施的使用、维护等费用由乙方承担，甲方不再负担任何费用。经乙方书面申请，甲方可帮助乙方协调水、电、暖的提供方的有关事宜，费用由乙方承担。第四条乙方的权利和义务约定：4.1乙方在合同期内，对所承租的土地及地上建筑物、构筑物、附着物等拥有使用权，经甲方书面同意后，乙方根据生产经营需要可自行投资新建扩建生产设施，如需相关报批手续，可由甲方协助办理；4.2乙方在租赁期限内，不得转租。第五条违约责任约定：5.1如违反本合同中其他约定的，乙方除应补交所欠租金及其他费用、赔偿损失之外，还应承担以下违约责任：5.1.3甲方有权解除该合同。2013年5月，凤凌公司以土地租赁合同纠纷为由将天第公司诉至顺义区人民法院，诉称：1.解除双方于2009年12月20日签订的《合同（二）》；2.天第公司在判决生效后立即向凤凌公司腾退交还涉诉租赁土地及地上物；3.天第公司向凤凌公司支付自2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金8万元，并支付自2009年12月20日至2012年3月27日期间拖欠租金的违约金190380元，以及支付2013年拖欠租金的违约金（按每天240元的标准自2013年1月2日计算至实际履行完毕租金之日止）；4.天第公司向凤凌公司支付因拒不供暖导致凤凌公司实际损失12386.4元；5.本案诉讼费用由天第公司承担。（2013）顺民初字第06178号民事判决书判决驳回凤凌公司凤凌公司的全部诉讼请求。凤凌公司上诉后，2015年3月20日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第01704号民事判决书判决驳回上诉维持原判。凤凌公司认可本案诉争的租赁合同标的与上述两个判决书所涉标的相同，诉讼请求也有相同的部分，但是凤凌公司称本案事实理由不同。为支持其诉请，凤凌公司还提交如下证据：1.《土地租赁合同（二）》，证明天第公司违反合同约定应依合同5.1规定，凤凌公司有权解除合同。天第公司认可该证据真实性，不认可证明目的。2.照片一组，照片2-1证明天第公司在屋内挖污水井破坏房屋主体结构；照片3-1证明天第公司在粮仓上打孔承重，破坏房屋主体结构；照片4-1、4-2证明天第公司在房屋主体墙上开门破坏房屋主体结构。3.收据及微信截图，证明天第公司欠缴2019年4月到6月的水费共计17518元，经凤凌公司多次催缴拒不缴纳。2019年8月5日《收据》载明：“今收到北京市凤凌装饰装修有限公司交来水资源税4610吨（2019年4-6月）人民币17518元”，收款单位处加盖有北京市顺义粮油有限公司财务专用章。微信截图聊天内容系凤凌公司工作人员自7月15日至8月31日向天第公司工作人员及法定代表人林小强催要水资源税费用。针对该组证据，天第公司认可水资源税应由天第公司承担，其不存在拖欠水费的故意，如果凤凌公司提供发票且提供对公账户其愿意承担该笔费用。凤凌公司认可以往的该项费用均是天第公司在网上申报后自行前往水务部门交纳，但是2019年4-6月的水资源税费天第公司未主动交纳，经相关部门催缴，凤凌公司为其垫付该笔费用。4.天第公司与王某签订的《房屋租赁合同》，证明天第公司未经凤凌公司同意自行转租系违约行为。2016年3月20日凤凌公司将饭店一间交付天第公司，天第公司将该饭店转租给王某经营餐饮项目。天第公司认可该证据真实性。5.（2016）京0113民初1917号民事调解书，证明天第公司在《合同（一）》的履行中擅自改建房屋导致双方合同解除。天第公司认可该证据真实性，但不认可证明目的，天第公司认为该调解书是双方调解的结果，且是涉及另一块地，法院未作任何事实认定，该证据与本案没有关联性。为支持其辩解，天第公司提交如下证据：1.（2015）三中民终字第01704号民事判决书，证明凤凌公司滥用诉权，该判决书已对凤凌公司所称的改扩建及转租事由予以处理并驳回凤凌公司诉讼请求，凤凌公司以相同事实理由起诉属于滥用诉权，违反一事不再理原则。凤凌公司对判决书的真实性予以认可，但不认可证明目的。2.2010年5月20日凤凌公司出具《证明》一份，证明凤凌公司同意天第公司改建扩建，且该证据在生效判决中予以确认。凤凌公司认可该份《证明》上加盖的凤凌公司公章与工商局备案公章一致，但是其在质证时提出要求鉴定该证明的朱墨时序，并称该证明上所述的截止日期2039年与双方签订合同有效期到2021年不符，后凤凌公司撤回鉴定申请。经一审法院于2018年10月24日现场勘验，情况如下：1.天第公司在原有一层建筑上直接搭建钢结构增建二层；2.天第公司在原有粮仓外侧打孔插入钢结构增建二层；2.天第公司在封闭厂房内建卫生间；3.凤凌公司称天第公司在室内挖建污水井、沼气池，但勘验现场并未发现。诉讼中，凤凌公司申请就天第公司改建房屋是否破坏主体结构和是否具有安全危害进行鉴定，并申请对涉诉院落内因天第公司新建设施给凤凌公司房屋造成财产损害数额进行评估。后凤凌公司撤回鉴定申请，评估申请因凤凌公司未在评估公司限定期限内交纳评估费，评估公司对其评估做退案处理。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《土地租赁合同（二）》系双方真实意思表示，自2021年7月15日至2021年12月31日的合同因超过了转租期限应为无效，在该合同有效期限内，双方应依约履行。关于天第公司将饭店一间转租给王某是否构成违约进而使得凤凌公司享有解除权一节，一审法院认为，凤凌公司于2010年5月20日出具的《证明》已经认可其同意天第公司可以对商铺房进行出租收益，且该《证明》已经生效判决确认适用于《土地租赁合同（二）》，故凤凌公司据此要求解除双方租赁合同一审法院不予支持。关于凤凌公司诉称天第公司改扩建破坏房屋主体结构、不当使用租赁物构成违约一节。一审法院认为，上述《证明》已经认可天第公司可以在承租土地建立场房、制造食品加工厂，天第公司改扩建的行为未超出建立场房、生产经营之目的。凤凌公司主张天第公司的改扩建破坏了房屋主体结构，但其在申请鉴定后又撤回鉴定申请，一审法院对此不予采信。故凤凌公司据此要求解除双方租赁合同一审法院不予支持。关于天第公司拖欠水资源税费一节。双方合同约定：3.6甲方应保证出租给乙方土地上的水、电、暖等基本设施完整，合同签订生效后所有设施的使用、维护等费用由乙方承担，甲方不再负担任何费用。经乙方书面申请，甲方可帮助乙方协调水、电、暖的提供方的有关事宜，费用由乙方承担。5.1如违反本合同中其他约定的，乙方除应补交所欠租金及其他费用、赔偿损失之外，还应承担以下违约责任：5.1.3甲方有权解除该合同。双方认可以往的水费均是天第公司承担并自行前往水务部门交纳，无须通过凤凌公司交纳。凤凌公司在本案中主张2019年4月至2019年6月的该项费用系其垫付，对此天第公司予以认可，且表示如凤凌公司能够提供发票且提供对公账户其愿意交纳该笔费用。一审法院认为，依据双方合同的约定，天第公司应承担该笔费用且应将凤凌公司为其垫付的该笔费用予以偿还，但鉴于凤凌公司在本案中对此未提出主张，一审法院不能直接判决返还。结合双方以往交纳水资源税费的惯例，且考虑到该笔水资源税费系双方诉讼期间产生的争议，一审法院认为对该笔水资源税费不宜做常规处理认定天第公司违反双方合同约定进而使得凤凌公司拥有解除权，故凤凌公司据此要求解除双方租赁合同一审法院不予支持。鉴于双方租赁合同尚未解除，故凤凌公司要求天第公司返还租赁物的请求一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回北京市凤凌装饰装修有限公司全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《土地租赁合同（二）》是否应予解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，凤凌公司上诉主张天第公司存在拖欠水费及不合理使用涉案房屋的违约行为，并据此要求解除合同，对此，本院认定如下：首先，关于拖欠水费一节，根据合同及以往水费缴纳惯例可知，水费应由天第公司自行网上申报并自行向税务部门缴纳，凤凌公司并非合同约定的水费收取主体，天第公司拖欠水费的行为并非针对凤凌公司的直接违约行为。且拖欠涉案水费的行为发生于双方诉讼争议期间，不宜按照双方正常履行合同的常规行为进行评价和处理，在凤凌公司与天第公司就涉案拖欠水费的沟通过程中，天第公司表示同意缴纳该笔费用。故凤凌公司以天第公司拖欠水费为由要求解除合同缺乏充足的依据，本院不予支持。其次，关于不合理使用涉案厂房，挖建污水井、增建改建一节，凤凌公司于2010年5月20日出具的《证明》已经同意天第公司在现有土地上建立厂房、制造食品加工，该《证明》已经生效判决认定适用于涉案租赁合同，凤凌公司未能提交证据对此予以推翻，本院对生效判决的认定予以确认，凤凌公司关于增建改建行为未经其书面同意违反合同约定的上诉理由缺乏依据。与此同时，凤凌公司未能提交证据证明天第公司存在挖建污水井行为且该行为违反了合同约定，故本院对其该项合同解除理由不予采纳。另，关于凤凌公司上诉主张的价格评估部门不具相关专业能力问题，其在一审中未对此明确提出异议，其在二审中关于重新摇号选取评估机构的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。根据前述分析，凤凌公司关于合同解除的上诉理由缺乏充足的依据，本院对其要求解除涉案租赁合同的主张不予支持。一审法院认定并无不当，本院予以维持。综上所述，凤凌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市凤凌装饰装修有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 郑吉喆审 判 员 胡新华二〇一九年十二月二十六日法官助理 夏海曼书 记 员 马梦蕾