云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初3147号原告罗仕鑫，女，彝族，1983年12月2日生，云南省大关县人，住云南省。委托代理人罗毅，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。委托代理人林如苗，云南天外天律师事务所律师实习律师（特别授权）。被告昭通碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司，统一社会信用代码：91530600MA6KAXWK84），住所地：云南省昭通市昭阳区太平新区朱提大道地税小区住房1幢2单元6楼1号。法定代表人潘永卓，该公司总经理。委托代理人代晨、王志理，北京大成（昆明）律师事务所律师（特别授权）。原告罗仕鑫诉被告昭通碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，因涉及的被告昭通碧桂园房地产开发有限公司开发的商品房宣传销售事宜，昭阳区市场监督管理局作出行政处罚决定书，被告不服决定，向昭通市昭阳区人民政府申请复议，2019年10月11日受理，案件尚在处理之中。故本院对本案中止审理，在该行政复议决定作出生效后，本院恢复审理。原告罗仕鑫的委托代理人罗毅、林如苗，被告碧桂园公司的委托代理人代晨、王志理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗仕鑫向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿原告实际套内面积减少对应的价款64700.48元；建筑面积减少赔偿价款25726.33元；取消了“私家电梯厅”赔偿30000元；取消了私家电梯厅内的壁柜赔偿3000元，共计123426.81元；二、请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：双方于2018年签订商品房买卖合同，合同中明确：建筑面积155.84平米，套内面积120.01平米，公摊面积35.83平米。同时明确：赠送前阳台，赠送“私家电梯厅”10.68平米，“私家电梯厅内配置壁柜”。合同总价为911180元。但是实际建成的房屋状况为：①建筑面积为151.44平米，②前阳台变成了消防公共通道，③没有了“私家电梯厅”以及配套的壁柜。原来合同约定，套内面积120.01平米，外加赠送的前阳台面积3.78平米，所以实际套内面积123.79平米，由于实际将前阳台变成了消防公共通道，同时建设过程中产生了变化，扣除前阳台和变化减少的套内面积之后，实际套内面积只有115平米。合同总价911180元，对应每平米套内面积单价为7360.69元，所以套内面积减少应当赔偿的金额64700.48元。建筑面积减少4.4平米，对应价款25726.33元。独立封闭使用私家电梯厅实际使用面积减少10.68平米，应当适当赔偿原告，要求赔偿30000元。壁柜取消了，应当适当赔偿原告3000元，赔偿总金额123426.81元。被告碧桂园公司辩称、一、《昭通碧桂园认购书》、《商品房购销合同》及补充协议是本案约束双方权利义务的唯一依据,原告提供的宣传资料仅是要约邀请。首先，按照法律规定，原告提供的宣传资料不构成法律规定的要约，仅仅是要约邀请。且在原告提供的宣传资料最后一页明确写明“本广告仅供参考，不作为合同邀约，亦不作为开发商交房标准及承诺，其具体内容以政府机关相关部门最终批准之文件、图则及商品房买卖合同约定为准”。上述特别说明可以确认，被告在进行宣传时已经载明宣传资料仅仅是要约邀请。其次，户型资料仅是帮助客户了解房屋的户型设计、功能区分以及大致面积，最终房屋的户型、面积及使用功能，应当以双方签订的合同约定为准。最后，户型图既没有说明具体的赠送面积，也没有说明具体楼栋，根本不符合要约的构成要件，因此不能作为参考依据。其次，户型图对应的是22栋样板房，涉案房屋是4栋，两者不具有同一性，不可参照赔偿。虽然样板房与涉案房屋都有Y012户型房屋，但两者结构是存在差异的。一是样板房楼层仅有8层，而涉案房屋有28层。签订《商品房购销合同》及补充协过程中，原告已经知晓自己所购房屋与样板房不一致；二是样板房价格与涉案房屋价格存在本质差异。通过对比，样板房单价超过涉案房屋单价近1000元，所以本案中原告以低于同户型单价1000元的价格购买涉案房屋，现在却要求被告按照样板房标准进行赔偿，实属无理取闹；三是双方签订的《昭通碧桂园认购书》中第五条甲方的义务第1点明确载明“在本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、《补充协议》、附录一《税费及其它应交款项明细》、附录二《住宅质量保证书》、附录三《委托办理权属登记协议书》、附录四《装饰、设备标准》……”，因此在签订《商品房购销合同》及补充协议前，被告已经向原告明示了涉案房屋的重要细节及对应的合同条款内容，涉案房屋的户型差异已经明确提示并告知，原告是在知晓的情况下才与被告进一步签订买卖合同，原告现以样板房为标准，就差异部分主张赔偿没有任何依据，原告上述行为就是以存在差异为由，争取获得超额赔偿满足自己的“私心”。后期由于部分业主自身原因对差异有意见，被告为此还向全体业主公示了《差异情况说明》，列明了22栋样板房与涉案房屋24栋具体的差异明细，并告知全体业主如果无法接受差异，可以退房，被告将全额退款并承担资金占用费。但最终没有任何一户业主前来退房，由此可以确认业主对该差异是接受的，认可的。现在明知两栋房屋存在结构差异还以差异提出额外赔偿，这样的行为完全是“绑架”被告。第三、原告并未举证证明本案符合《商品房买卖司法解释》第三条规定《商品房买卖司法解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原告以一份户型图来要求被告赔偿，但原告并没有举证证明上述宣传资料对房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定存在重大影响。相反，通过计算确认，样板房单价超过涉案户型单价近1000元，这足以说明在原告购买房屋时，已经明确知晓自己购买的房屋比样板房更便宜，所购房屋存在一定差异。第四《昭通碧桂园认购书》、《商品房购销合同》及补充协议是本案约束双方权利义务的唯一依据，一方面，本案中原被告双方以书面形式迖成合意的文件主要有《认购书》、《商品房购销合同》及《补充协议》，这三份书面文件由原被告双方签字、按捺手印、盖章，双方对上述签字文件的效力均是认可的。另，合同附件中的《房屋分层平面图》、补充协议中载明的附件四《装饰、设备标准》也均有原告签字按印确认。另一方面，补充协议中载明的附件四《装饰、设备标准》对涉案房屋的装修标准及配套设施进行了详细的约定，在备注一栏明确记载：“出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房交付标准。”由此可以确认，对于涉案房屋的装修及配套设施双方是有详细约定的，并且被告已经明确列明具体以双方签订的合同为准，现原告背离合同约定，将样板房作为唯一交付标准主张赔偿没有任何依据，不应当得到支持。综上，本案交付差异唯一的评判标准就是双方签订的《昭通碧桂园认购书》、《商品房购销合同》及补充协议，不论是面积差异、装修及设备标准都应当以上述为准；二、原告诉求的面积差异、私家电梯厅、壁柜赔偿不应得到支持。(一）涉案房屋面积差异应以《实测报告》为准，按照《商品房购销合同》及补充协议的约定多退少补。如前所述，约束双方权利义务关系的是《昭通碧桂园认购书》、《商品房购销合同》及补充协议，关于面积差异处理方式分别在上述三份文书中做了明确具体的约定。其中《昭通碧桂园认购书》第一条乙方向甲方认购的物业基本情况《商品房购销合同》第三条乙方所购商品房的基本情况，第四条计价方式与价款、第五条面积误差的处理;补充协议第二条关于面积差异处理均就面积差异范围及补偿标准做了详细约定。并且双方同意面积以产权登记机关确定的为准，现产权登记部门对被告提供的《实测报告》是认可的，并以此进行了登记，所以面积差异是否存在，误差到底是多少应当以《实测报告》作为依据，按照《商品房购销合同》第四条计价方式与价款约定的建筑面积单价多退少补；(二）原告主张赔偿的阳台面积并未减少，阳台并不是原告所说的“消防公共通道”原告认为阳台上存在防火门，因此阳台是“消防公共通道”，不应计入原告的套内面积，因此主张赔偿。“相较于包括财产性法益在内的其他法益，人的生命、健康具有较高的位阶”，阳台上存在防火门为发生紧急情况时业主疏散使用，开发商增加建造成本修建消防门及消防门外的楼梯，不仅是为满足国家消防相关规定，更是为了业主的生命权、健康权。被告代理律师通过实地确认，阳台并非原告所说的因为加装了防火门就丧失阳台功能变成消防通道，如果是消防通道那么阳台根本不应该紧紧连着两间卧室，而实际情况是在防火门外的另一边才是真正的消防通道。本案中的阳台在功能及空间上是真正属于业主所有，不论是施工图、竣工图还是测绘单位出具的《实测报告》上都可以清晰的确认：涉案阳台属于业主私有，并且是纳入套内面积计算的。这足以说明不论在建筑工程领域还是在测绘领域，第三方对该阳台的性质都是认定为私有。现在原告为了获得巨额赔偿不惜将阳台说成是公共通道。阳台加装防火门实质是针对特定业主，也就是能够通过该防火门逃生的仅有本屋的业主会从房屋内通过此门，其他人根本无法通过。原告扭曲事实，要求被告赔偿阳台面积的行为就是贪图钱财。倘若法院支持了原告的主张“阳台是消防公共通道，不计入其享有的面积范围”，则不仅与国家的规范和产权登记机关最终登记不符，还导致原告既获得了阳台面积的赔偿款，又获得了产权登记机关登记的阳台的套内面积和建筑面积，这将严重不公！(三）原告单方计算的面积赔偿存在重复计算原告自认主张赔偿的套内面积、建筑面积差异是自行估算得出，这样的数据毫无严谨、准确可言，不具有真实性、合法性。通过原告向法庭陈述诉求构成明细可以确认，原告主张的套内面积赔偿将阳台部分反复多次计算，建筑面积更是依据不知从何而来的图纸进行的粗算。原告自行测算的数据根本不能成为裁判依据。同时，如果支持原告的赔偿的请求，意味着修改了《昭通碧桂园认购书》、《商品房购销合同》及补充协议中关于建筑面积条款，而双方并未对此进行修改。(四）原告无权向被告主张私家电梯厅、壁柜的赔偿宣传物料性质为要约邀请，双方书面签订的《认购书》、《商品房购销合同》及《补充协议》并未约定过私家电梯厅，私家电梯厅并非约定的交付标准。电梯厅的性质是房屋的公共部分，其面积都计入房屋的公摊面积，其产权不属于业主独占、排他享有。样板房所在楼栋为一梯两户，涉案的4栋房屋为两梯两户，涉案房屋的电梯比样板房所在楼栋多出一部，被告因多安装电梯客观上增加了建造成本，这样设计既是因为消防的需求，也方便4栋业主的出行，增加居住舒适度，被告因增加居住舒适度的设施而被要求赔偿，有悖于公平。关于壁柜，双方在补充协议第三条关于装饰、设备标准（一）该商品房由甲方统一装饰：“该商品房的设备数量及装饰标准等按本协议附录四的约定。甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按本协议附录四约定的装饰项目进行配置，附录四《装饰、设备标准》进行了详细约定。原告主张壁柜有3个，但不论是样板房展示的壁柜还是合同的约定，从始至终壁柜也仅有1个，并且壁柜也已经实际交付，每户业主客厅过道均嵌入了该壁柜，原告要求按照3个壁柜的标准赔偿没有任何依据；三、被告同意涉诉业主退房，但涉诉业主无人退房，说明业主是接受差异的，被告作为全国知名的开发商，开发房屋的品质优良，涉案的房屋位于昭通市耕公园中心湖旁，位置优越，因此涉案房屋购房者众多、不愁销路。被告得知原告提出所谓的交付存在的问题后，被告在项目现场公示了差异说明，并通知各位业主有权退房并愿意承担资金占用费，但截至目前无一业主申请退房退款。业主的行为足以说明，相比退房，这些差异化是可以接受的，并不是构成实质的根本的影响，所谓的赔偿仅仅是锦上添花，让业主有一笔额外的收益而已；四、涉案房屋单价已经上浮近2000元/平方米，部分业主已经接房并获得了面积补差，还来起诉赔偿，动机不纯。庭审中原告提出涉案房屋虽有差异，但不同意退房。现有的房屋单价已经上浮近2000元/平方米，业主不论是投资还是居住使用，都享有了该部分溢价。现原告还要被告赔偿十多万明显已经是超出了一个正常购房者对房屋预期利益的所得。假设原告的主张成立，那么也超出了被告在签订合同当时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中商品房达到约定交付条件后，被告通过邮寄、短信、电话的方式向原告送迖了接房通知。部分原告已接房、入住，甚至已接受了被告的面积补差款，其起诉索赔的动机存疑，无论是否有事实和法律依据，这些业主既想要得到房屋，又想要获得更多的赔偿，这些行为是欠妥的；五、原告提交的行政处罚决定书无法证明其主张；原告向法庭提交了行政处罚决定书，用于证明被告构成虚假宣传。但行政处罚中的虚假宣传其保护的是消费者的知情权，原告想凭借处罚决定书以此推定被告构成欺诈无任何依据。处罚决定是具体的行政行为，欺诈是民事行为，两者不可类比适用。从认定标准而言，行政处罚仅需要达到足以导致欺骗、误导的可能性，其标准低。但民法上的欺诈具有法定的构成要件，原告并未举证证明本案构成欺诈。处罚决定书将宣传资料界定为广告，足以说明该宣传就是要约邀请。并且在庭审中，被告已经明确表明，该处罚决定书没有全面客观的反应房屋及双方签订买卖合同的真实情况，原告向行政机关提交的举报材料也是刻意的，倾向性的描述，就是为了达到把昭通碧桂园置于舆论压力之下，才能逼迫昭通碧桂园妥协接受业主开出的任何条件。这样类似“敲诈勒索”的行为如果还能被支持的话，那么我们无法相信公平正义。综上，宣传资料仅为要约邀请，应当以双签订的书面协议作为交付房屋的条件。对于私家电梯厅赔偿、壁柜赔偿也请求法院查明事实后依法驳回原告的诉请。需要提醒法庭注意的是，本案中原告的种种行为都是为了获取高额赔偿，这不是普通购房人因住房需求影响到居住生存的问题。倘若原告的诉求得到支持，势必应当大量购房者为获取不合理甚至是不法利益提起诉讼，消耗大量司法资源、造成诉累。因此，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告向本院提交的证据：一、施工结构图纸，可以与本案的其他证据合同附件一，房屋分层平面图相互印证，具有证明力，本院予以采信。二、碧桂园承诺交付标准，没有充分的证据证明与本案的关联性，本院不予采信；三、1.房屋现场照片，不能证明房屋的位置，不具证明力，本院不予采信。2.房屋户型放大图，没有充分的证据证明与本案的关联性，对该证据本院不予采信。四、昭阳区行政处罚听证公告、视频、昭通市昭阳区人民政府行政复议决定书，可以证明被告在对商品房广告宣传中，被昭通市昭阳区市场监督管理局以被告的行为构成虚假宣传行为予以处罚的事实，本院予以采信。被告向本院提交的证据：一、《房屋实测技术报告》客观真实，与本案具有关联性，具有证明力，本院予以采信。二、《关于昭通碧桂园部分户型样板间与实际交付房屋差异的情况说明》，可以证明碧桂园公司对业主反映的问题进行了说明的事实，本院予以采信；三、《物业及材料移交书》、《业户出入卡申请表》、《入住登记表》，可以证明业主已办理接房手续并入住房屋的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告碧桂园公司广告宣传《一城碧桂园、三千乌蒙府》对YO12户型鉴赏最后一页标注：“本公告仅供参考，不作为合同邀约，也不作为开发商交房标准及承诺，其具体内容与政府相关部门最终批准文件、图则及商品房买卖合同约定为准。”2018年1月11日原告罗仕鑫（乙方）与被告碧桂园公司（甲方）签订了《昭通碧桂园认购书》约定“第一条：物业的最终实测量面积，以产权登记面积为准；第五条第1款甲方的义务：在本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、《补充协议》、《装饰、设备标准》等合同文件；第六条第1款乙方的义务：在本认购书约定的签约时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件。乙方确认：在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并按时签署；第6款本认购书约定的认购物业的建筑图、结构平面图以政府有关部门批准为准，乙方对此无异议。2018年1月11日原告罗仕鑫（乙方）与被告碧桂园公司（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买位于昭通碧桂园4幢2单元2301号房，套内面积为120.01㎡，公摊面积为35.83㎡，合计面积为155.84㎡，每平方米元5847元，总价为911180元。第五条第一项约定：采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含本数）时按产权登记面积中的套内建筑面积决算购房价款。第十三条第五项约定：合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件一：标明了房屋分层平面图，原告在该图上签字捺印予以确认。附件二对该商品房价内装饰、设备标准进行了约定。同日，双方又签订《补充协议》，第二条关于面积差异的处理：（一）约定：建筑面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，甲乙双方按买卖第四条约定的房屋单价据实决算房价款，但面积误差笔绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方无需互作补偿；（二）建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告可选择多退少补或退回所购商品房；附件四对商品房的装修标准及配套设施进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款。2019年3月5日昆明康正测绘服务有限公司昭通分公司对昭通碧桂园1期4幢进行了房屋面积测绘，并作出《房屋面积实测报告书》，该报告标明了2-28层房屋分层平面图，2-2301号面积为155.05㎡。2019年3月31日该房屋竣工验收。同年4月8日竣工验收备案。2019年5月8日昭阳区城市规划管理委员会办公室出具情况说明：碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》、《补充协议》，系当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同附件一：标明了房屋分层平面图，原告在该图上签字捺印予以确认。合同附件作为合同的组成部分与合同具有同等法律效力。规划部门说明：碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致，且《房屋面积实测报告书》所标明的2-28层房屋分层平面图与合同附件一：标明的房屋分层平面图也一致。双方约定的面积为155.84㎡，《房屋面积实测报告书》中实测面积为155.05㎡，误差0.79㎡，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;”依据双方签订的《商品房购销合同》、《补充协议》约定，每平方米5847元/㎡，被告应补偿原告经济损失为0.79㎡×5847元/㎡=4619.13元，因此，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。原告主张：套内面积减少、私家电梯厅赔偿30000元，壁柜赔偿3000元，其未举出充分的证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对其此主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项，最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告昭通碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内补偿原告罗仕鑫建筑面积误差损失4619.13元。二、驳回原告罗仕鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至款项付清之日止。案件受理费2768.54元,由原告罗仕鑫负担2664.93元，被告昭通碧桂园房地产开发有限公司103.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审 判 长  潘文才审 判 员  官先哲人民陪审员  赵 菁二〇一九年十二月三十一日书 记 员  刘 倩