中华人民共和国广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初13576号原告（反诉被告）：林业明，男，1993年12月11日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：梁传宾，系广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家静，系广州金鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘翔，男，1962年11月28日出生，系加拿大永久居民。委托诉讼代理人：刘丽凌，即本案另一被告（反诉原告），系被告（反诉原告）刘翔的姐姐。被告（反诉原告）：刘丽凌，女，1953年9月23日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。原告（反诉被告）林业明与被告（反诉原告）刘翔、刘丽凌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林业明的委托诉讼代理人林家静、被告（反诉原告）刘丽凌[同时作为被告（反诉原告）刘翔的委托诉讼代理人]到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林业明向本院提出诉讼请求：1.刘翔、刘丽凌向林业明退还保证金7200元并支付违约金360元；2.刘翔、刘丽凌向林业明返还维修费用75元；3.本案受理费及律师费3000元由刘翔、刘丽凌承担。诉讼过程中，林业明变更诉讼请求如下：1.刘翔、刘丽凌向林业明返还擅自扣除的水龙头维修费用200元（注：林业明在庭审中和2019年12月20日的庭询中称该费用是刘丽凌认为林业明在承租房屋期间损坏水龙头，因此，刘丽凌自行购买水龙头和洗手盆下方的水管并安装而产生的费用合计180元以及空调罩费用20元，并据此在保证金中扣除200元）；2.刘翔、刘丽凌向林业明支付迟延交付房屋的违约金360元（按月租金的10%的标准计算）；3.刘丽凌返还林业明维修水龙头的费用75元（注：林业明在2019年12月20日的庭询中称该费用即是其于2017年4月30日支出的购买水龙头的费用75元）；4.刘翔、刘丽凌向林业明赔偿律师费损失3000元；5.本案受理费由刘翔、刘丽凌承担。事实和理由：2016年5月30日，林业明与自称是刘翔代理人的刘丽凌签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：林业明承租刘翔的广州市天河区五山路华南理工大学东二区集六701房（以下简称701房）作为住宅使用；建筑面积为85平方米（以下简称案涉房屋）；房屋租赁期自2016年6月6日起至2017年6月5日止，共计一年；刘翔应于2016年5月30日前将案涉房屋交付给林业明使用。后刘丽凌因个人原因，与林业明协商一致，于2016年6月13日才将案涉房屋交付给林业明使用，租赁期间顺延为自2016年6月13日起至2017年6月13日止。林业明与朋友入住后，发现刘丽凌并未腾空701房，不仅长期独占其中一个卧室居住，且私自占用客厅的空间摆放杂物。一开始，林业明以为刘丽凌系因特殊情况暂时逗留、很快会搬离，且因刘丽凌是长辈，出于尊重没有立刻驱赶其离开。但刘丽凌不仅一直没有腾房的意向，还长期干扰林业明及其室友的正常生活，包括擅自进入林业明室友的卧室、早上6点在林业明及其室友还在睡觉时大声播放音乐、无故辱骂林业明及其室友、无故随手将林业明室友的衣物扔进垃圾桶、擅自带客人到701房过夜等。后林业明多次要求刘丽凌搬离701房，且多次寻求居委会和其他机构的帮助，但刘丽凌均不予理会。林业明只能向律师寻求帮助，循司法途径解决。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。同时，根据《合同》的约定，刘翔、刘丽凌有义务依约将701房交付给林业明使用，刘丽凌有义务腾空701房并交付给林业明使用，但刘丽凌不仅长期占用其中一个卧室和占用客厅摆放杂物，还不断影响林业明的正常生活。刘丽凌上述行为已构成违约，刘翔作为701房的所有权人亦要承担连带责任。2017年6月17日，林业明与刘翔、刘丽凌约定的租赁期限届满，刘丽凌到中介方处要求其工作人员联系林业明商量退保证金事宜。后刘丽凌与林业明未协商一致，刘丽凌擅自扣除林业明未同意的费用后将剩余保证金直接转账到林业明的银行账户，并吵闹要求中介方工作人员通知林业明退还押金单。无奈之下，林业明在刘丽凌按要求出具扣除费用的清单后，向刘丽凌退还押金单。被告（反诉原告）刘翔、刘丽凌辩称：一、刘翔、刘丽凌不构成违约，无需支付违约金360元。刘丽凌作为刘翔的姐姐代理刘翔与林业明于2016年5月30日签订《合同》，约定：案涉房屋的建筑面积为85平方米，每月租金3600元，租期1年，即2016年6月6日至2017年6月5日。林业明关于刘丽凌占用701房其中一个卧室构成违约的陈述不成立。1.701房的面积为95平方米，比《合同》约定的租赁面积大10平方米，刘丽凌已在701房其中一个卧室居住十多年，刘丽凌所交付的案涉房屋已达到《合同》约定的面积。林业明按月交纳房租和各种费用直至合同履行完毕，从没有提出异议，也没要求刘丽凌搬走，说明刘丽凌所交付的案涉房屋符合合同约定，不属于《合同》第八条第（三）款约定的“交付的房屋严重不符合合同约定”的情形。2.有许多证据（如费用分摊、卫生值日表和按时作息合约书）证明刘丽凌与林业明共同居住在701房，共享厨房、客厅和厕所，共同分担费用，尽管没有在《合同》注明合住，但这是双方从一开始到最后都彼此默认的事实。3.案涉房屋的租金偏低。华南理工大学环境优美、交通方便，在正常情况下，85平方米的独立房屋的租金至少为5000元至6000元，所以，林业明知道租金3600元只能租到与他人共享的房屋，林业明从一开始就默认该事实，也从未到任何地方对此进行投诉。4.换一个角度看，可将“刘丽凌占用一个卧室，林业明从未反对”这一事实看成是双方达成的新合意，是对《合同》的修正，这在法律上行得通。总之，刘翔、刘丽凌没有违反《合同》第八条第（三）款的约定，不应支付违约金360元。二、关于林业明提供的关于“私自占用客厅的空间摆放杂物”的照片，其中显示的是刘翔的家具，林业明在看房时，该家具已存在。照片中显示的另外两个纸箱是刘丽凌在“双十一”购买的灯具，快递送到701房，只是暂时存放一下，几天后就搬走了。三、刘丽凌收取2笔维修款合计200元（即购买新的水龙头130元、洗手盆下方水管20元、安装费30元+卧室空调罩丢失损失赔偿20元）符合《合同》的约定。刘丽凌与林业明后来产生矛盾，林业明搬离案涉房屋时将一个坏的水龙头换上，刘丽凌依据《合同》第六条第（四）款第2项的约定扣除2笔维修费用并无不当。四、林业明要求支付赔偿费损失3000元缺乏合同依据和法律依据。林业明未经刘翔、刘丽凌同意私自安装录像监控设备，违反《合同》第六条第（五）款的约定，同时也侵犯了刘丽凌的个人隐私。林业明在刘翔、刘丽凌已退还押金的情况下，仍提起诉讼，浪费宝贵的司法资源。综上所述，林业明的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回林业明的全部诉讼请求。被告（反诉原告）刘翔、刘丽凌向本院提出反诉请求：1.林业明支付私自安装录像监控设备的违约金360元；2.林业明支付其解除合同但未提前30天通知刘翔、刘丽凌的赔偿金9000元（包括：赔偿押金7200元及2017年5月29日至6月13日期间的房租1800元）；3.林业明赔偿刘翔的差旅费加币1533.1元、一周的误工费加币456元（按加拿大安大略省最低工资标准每小时加币11.4元的标准及一周按工作时间40小时计算）、翻译费140元、公证费150元、复印杂费60元；4.林业明赔偿丢失案涉房屋两块窗帘布的损失60元。庭审中，刘翔、刘丽凌增加反诉请求：5.林业明赔偿刘丽凌到湖南办理刘翔与刘丽凌的身份关系证明的来回交通费损失652元。事实和理由：林业明及其朋友、律师助理林嘉丽等人到701房，将刘丽凌强行堵截在701房中，限制刘丽凌的人身自由，威胁、恐吓刘丽凌签署《解除合同协议书》（以下简称《解除协议》）。刘丽凌要求取消《解除协议》，林业明赔偿刘翔、刘丽凌的经济损失。林业明在刘翔、刘丽凌已退还押金的情况下仍提起本案诉讼，浪费宝贵的司法资源，浪费刘翔、刘丽凌的时间和精力。刘翔在加拿大多伦多经营一家广告公司，每年8、9月是公司营业旺季，刘翔因为本案诉讼不得不暂停公司营业，买高价票返回中国应诉，所以，林业明应向刘翔赔偿差旅费和一周的误工费损失。原告（反诉被告）林业明就反诉辩称：一、关于第1项反诉请求。林业明承租案涉房屋时，刘丽凌并未说明701房不是整套房屋出租，也未在《合同》中对此作出约定，因此，林业明认为701房应当是整套出租给林业明使用的。但在租赁期间，刘丽凌一直居住在701房中，而且林业明及其室友在701房居住期间经常丢失如衣服、化妆品及少量金钱等物件，林业明为了保护自身权利才在客厅安装摄像头监控自己租用的空间，且林业明搬离案涉房屋时已拆除该监控设备，因此，林业明不同意刘翔、刘丽凌该项反诉请求。二、《合同》第八条第（一）款约定经双方协商一致可以解除合同，林业明与刘丽凌于2017年5月18日签订《解除协议》，《解除协议》由双方签名并印指纹，是双方的真实意思表示，因此，刘丽凌要求赔偿押金缺乏理据。2017年6月17日，双方对租赁押金进行结算时，刘丽凌扣除押金1800元。林业明认为该1800元是2017年5月13日至5月28日期间的租金。三、关于刘翔、刘丽凌主张2017年5月29日至6月13日期间租金的问题，因为林业明已于2017年5月18日搬离案涉房屋，且双方已于2017年5月28日协商解除租赁合同关系，所以，林业明不同意支付上述租金。四、关于第3-5项反诉请求，上述请求中的费用不属于必要支出费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，对于非必要支出费用，法院不应判令林业明承担。刘翔、刘丽凌主张的公证费、杂费等费用属于证明其二人之间亲属关系而产生的费用，并非证明本案合同的代理关系，因此，上述公证费与本案无关。经审理查明：本院于2017年11月10日向广州市房地产档案馆查询并打印的701房的《广州市不动产登记查册表》载明：701房的建筑面积为95.5平方米，使用性质为住宅，产权人为刘翔，所有权来历为“2001年1月向华南理工大学买”等内容。刘翔、刘丽凌提供了刘翔于2010年1月28日出具的委托其姐刘丽凌全权办理701房的出租和管理事宜的《委托书》（未能出示原件）。2016年5月30日，刘丽凌以甲方/出租方刘翔的代理人的身份与作为乙方/承租方的林业明、作为丙方/中介方的广州云房数据服务有限公司（以下简称云房公司）签订《合同》，约定：第一条房屋基本情况：甲方同意将701房出租给乙方作为住宅使用，该房屋房地产权证号为（此空格处未填写内容），建筑面积为85平方米……上述信息以相关正式法律文书记载为准；第二条租赁期限：（一）房屋租赁期自2016年6月6日起至2017年6月5日止……甲方应于2016年5月30日前将房屋按约定条件交付给乙方；（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满当日迁出该房屋，并将该房屋及其附属物品、设施设备返还甲方，如因乙方原因造成损坏，由乙方负责修缮或依照市场价赔偿；甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行验收交接，结清各自应当承担的费用；……第三条租金及保证金：（一）租金：按月结算，每月人民币3600元，支付方式：每壹月支付一次，以银行转帐方式支付，每次付款均须在应付款周期第一个月的10日前支付；（二）保证金：人民币7200元，保证金作为乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反本合同约定，甲方可从保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用；在租赁期内，如保证金不足以抵扣前述款项时，乙方须在接到甲方书面通知后十日内补足，否则甲方有权解除本合同；租赁期满或合同解除后，保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿金后，如有剩余，应无息返还给乙方；（三）本合同签订当日，乙方须向甲方交付保证金及首期租金；第四条其他费用：（一）租赁期内的下列费用中，/由甲方承担，全部由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）燃气费（6）物业管理费（7）房屋租赁税费（8）卫生费（9）上网费（10）车位费（11）室内设施维修费（12）其他/；（二）本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的缴费凭据向乙方偿还相应费用；……第六条双方责任：……（四）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修并承担维修费用；逾期不维修或情况紧急的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；如因乙方延误通知给甲方造成损失的，由乙方承担维修责任，无法维修的由乙方承担赔偿责任；但甲乙双方另有约定除外；2.如因乙方使用不当等乙方原因造成房屋或附属物品、设施设备损坏的，乙方应负责赔偿或维修；3.乙方不得在该房屋内安装或使用超过水、电表容量的任何水电设备或储存易燃易爆、危险、违禁物品或在房屋内进行非法活动；（五）乙方如需装修、改建或者增设附属设施设备的，应事先征得甲方的书面同意……第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达30日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达30日（无论拖欠租金金额多少）的；……（五）其他法定的合同解除情形；……第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三、五款约定的情形之一的，应按月租金的10%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四、五款约定的情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，双方应另行协商；……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的10%标准支付违约金等条款。庭审中，林业明称刘丽凌在签订《合同》时没有向其出示701房的权属证书原件或复印件，因此，其当时不知道刘翔、刘丽凌仅向其出租701房的其中一部分面积，但确认701房当时已间隔成五个卧室，其承租其中四个卧室用于自己及其朋友居住。刘丽凌则称701房在出租前已间隔成五个卧室，且《合同》附《房屋租赁交接书》，其中写明刘翔只出租四个卧室、四张床给林业明，这说明有一个卧室是刘丽凌自用的，林业明承租四个卧室后共有八人居住于其中。2016年5月30日，刘丽凌出具收到林业明交来承租701房的保证金人民币7200元的《收据》。2016年6月13日，刘丽凌将案涉房屋交付给林业明使用，双方签署《房屋租赁交接书》，其中包括：……二、……家具：……床的数量为4……四、交接房屋钥匙套（把）数共4套，每套2把，房屋门卡数量为4；五、其他特殊交接情况补充说明及附加条款：水电费按收据给乙方交，电梯费用按实际费用平摊等内容。刘丽凌与林业明当时约定租赁期限相应顺延（林业明在庭审中称因为刘翔、刘丽凌没有如期交付案涉房屋，其当时是为了保障自身权利而被迫作出上述约定）。2017年4月30日，林业明为维修案涉房屋中的水龙头而购置水龙头并安装，产生费用75元。林业明在庭审中称刘丽凌要求其更换水龙头和水管，因此产生上述费用。刘丽凌在庭审中称当时案涉房屋中的水龙头漏水，其认为是林业明在租赁期间故意损坏水龙头所致，水管也是林业明拆掉的，所以，刘丽凌要求林业明找回水管及维修水龙头，林业明答应维修并承诺承担维修费用。2017年5月15日，林业明向刘丽凌送达广东奔犇律师事务所（律师梁传宾）受林业明的委托于同日作出的致刘丽凌、云房公司的《律师函》，其中包括：2016年5月30日，林业明就承租刘翔的701房，与刘丽凌（声称系刘翔的代理人）及云房公司签订了《合同》；合同约定林业明承租701房建筑面积共计85平方米，作为住宅使用；交付房屋前，云房公司员工告知林业明，刘丽凌希望可以每隔2、3个月因需回来借住10天左右；林业明应允；但后来刘丽凌却独占一房长期居住在该出租屋；期间还多次私自搬动林业明及其室友的个人财物，私自进入林业明及其室友的房间，私自让儿子与朋友到出租屋过夜，私自搬走合同约定的配套设施“洗衣机”，居住期间的水费、电费、天然气费用等均不合理分摊，多次对林业明及其室友进行无故的谩骂；鉴于以上事实，本律师认为刘丽凌上述行为不仅已经构成了违约，还对林业明及其室友权益侵犯，以致本律师根据林业明的委托，向云房公司以及刘丽凌发出如下声明：1.解除《合同》；2.返还林业明保证金人民币7200元、林业明垫付的维修房屋的维修费用人民币75元以及擅自搬走洗衣机给林业明造成的经济损失人民币200元；请云房公司与刘丽凌在接到本律师函七日内联系林业明协商解除合同的相关事宜；若云房公司与刘丽凌不履行上述行为，林业明将对刘丽凌与刘翔、云房公司提起民事诉讼；届时刘丽凌除需履行上述声明要求外，还需承担在林业明承租该出租屋期间，刘丽凌擅自入内居住所产生的租金、水费电费等费用及合同违约金、诉讼费、律师费等费用等内容。2017年5月18日，作为甲方的刘丽凌与作为乙方的林业明签订《解除协议》，约定：一、甲乙双方于2017年5月28日解除《合同》；二、乙方按照《合同》的约定，向甲方结算5月租金共计人民币1800元（算至乙方搬离出租屋之日，即2017年5月28日）；三、乙方于2017年5月28日搬出出租屋并交还房屋钥匙给甲方，甲方与乙方结算租金与剩余水电煤等其他费用并向乙方返还保证金人民币7200元整；四、甲乙双方的租赁合同关系自2017年5月28日结束，双方就该合同的权利义务关系终结，任何一方再不能以该合同为由向另一方提出任何主张；五、退房时，需达到以下标准：1.洗澡房里的洗手盆下面的水龙头乙方负责修理好；2.房屋卫生搞干净，客厅内属于乙方的杂物清干净；3.消毒柜、电视机、抽风橱能正常使用；4.乙方在2017年5月28日，如甲方需带新客户前来看房，需提前通知乙方，在乙方至少有一人在场的情况下才能看房；看房期间，乙方应全力配合甲方；5.若甲方有新租客需在2017年5月28日前入住，租金不按照本协议第二条计算，应算至新租客入住前一日等条款。刘丽凌在庭审中称其是受胁迫才签订《解除协议》的，《解除协议》不是其真实意思表示。林业明与刘丽凌存在以下（包括但不限于）微信聊天记录（注：双方均只能提供截图，未能出示存储设备，因此，本院无法核实其中视频微信的内容）：2017年5月22日，刘丽凌于13时19分发送内容为“今天晚上7点来钟有客户来看房，是我来你处拿钥匙还是你们来开房间门呢？”的微信，林业明于15时56分回复内容为“好7点有人在”的微信。2017年5月24日，刘丽凌于10时03分发送内容为“你们想6月13日搬走还是想5月28日搬走？如想继续锁着房门，那就到合同期满吧！”“还继续把水龙头弄坏吧！”“我都回去了，随你闹到6月13日合同期满吧”的微信及一条视频微信，林业明没有回复。2017年5月26日，刘丽凌于14时20分发送内容为“今天下午六点半有人来看房”的微信，林业明于15时05分回复内容为“大家都要上班，六七点才下班。七点15左右才能开到门”的微信。2017年5月27日，刘丽凌于10时36分发送内容为“如果想按时结账，就要把网络还原，水龙头还原，冲凉花洒头修好，家俱搬回原房间，杂物垃圾清走，洗手间及阳台卫生，……”的微信和四条照片（显示洗手间等情况）微信，林业明于20时08分回复内容为“我们明天会按照协议该做的做，下午1点前交房给你”的微信，刘丽凌于20时37分发送4条照片微信。2017年5月28日，刘丽凌于13时52分发送内容为“我上午去给客户办理服务，现还在外面，你们是否把该做的做好了，拍照来看看”的微信，林业明没有回复；刘丽凌于22时38分发送内容为“今天回来看到卫生还算不错，杂物也清理干净了”“可是网络为什么不能用了？”的微信，林业明于23时25分回复内容为“网络已经还原成你原来的网络了wifi名字叫tenda0F6920我们今天已经抄好水电煤的度数，检查好电器，本来约好今天结算费用交接。但是您说有事没回来，请问什么时候结算”的微信。2017年5月29日，刘丽凌于9时32分发送内容为“这几天抓紧时间结算没问题”“可是那个水龙头昨天看到没事，可一打开放热水又不行了呢？”的微信和一条视频微信（注：在2019年12月20日的庭询中，林业明和刘丽凌均称该条视频微信是关于701房唯一的卫生间的淋浴龙头的视频，而非卫生间的洗手盆的水龙头的视频。刘丽凌称上述视频反映淋浴龙头漏水），于9时37分发送内容为“昨天傍晚看到总开关打开，一点都不漏水好好的”“可到用热水时又不行了”的微信，于11时48分发送内容为“再则你那个房间有两块窗帘布的，为何现在不见了1块”“空调有个布罩子的放哪里？”的微信；林业明于16时43分发送内容为“约好28号结算，现在因为你的原因导致28号无法结算，请你确定一个明确的日期进行结算”的微信，刘丽凌没有回复。2017年6月6日，刘丽凌于11时06分发送一条照片（显示排水管等情况）微信，林业明没有回复。2017年6月8日，刘丽凌于21时53分发送内容为“你把上次写的电，煤气，水表数报来看看”的微信。2017年6月9日，林业明于1时02分回复内容为“电表30527.7水表222.1煤气681.687”的微信。2017年6月18日，刘丽凌于15时07分发送内容为“今下午不会来换水龙头了吧！”“两块窗帘布拿过来没有呢？”的微信。2017年6月17日，刘丽凌向林业明出具说明，其中包括：给林业明转帐扣除了200元，其中150元水龙头（修好还款，保证保质期），另50元是空调罩加洗手盆下面下水道吸管（林业明答应的，另拿回两块窗帘布），另扣1800元房租，加以前大家已共用煤气费175元，半月上网费22.5元，3月13日至5月28号水、电、天然气费742元，2017年6月17日已转帐4260元属实，24小时到帐，总押金条7200-2739.5-200元=实转4260元等内容。在庭审中，林业明称租赁期限届满后，刘丽凌到中介方处表示其将保证金扣除相关费用后转账至林业明的账户并要求林业明退还押金支付凭证原件，林业明遂要求刘丽凌出具上述说明；上述说明证明刘丽凌一直不承担案涉房屋的维修费用，无故扣除相关维修费和杂费。双方均确认上述说明中扣除的“1800元房租”是2017年5月13日至5月28日期间的租金。刘翔、刘丽凌解释称上述说明中扣除的200元包括购买淋浴龙头130元、下水管20元及其安装费30元和房间空调罩20元。林业明称刘丽凌认为其在承租案涉房屋期间损坏水龙头，所以刘丽凌自行更换产生费用并在押金中扣除200元。刘翔、刘丽凌在庭审中确认林业明已付清案涉房屋截止至2017年5月28日的租金、水电费。在本案审理中，林业明还提供以下证据：1.拍摄时间均为2017年3月15日的视频截图（共5张；均为打印件，未能出示拍摄设备。截图显示刘丽凌与其他人员在房屋内等情况），用于证明刘丽凌长期居住在701房且长期带客人到701房。刘翔、刘丽凌发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议，但刘丽凌并非经常带客人到701房。2.照片（共8张；均为打印件，未能出示拍摄设备。照片显示：刘丽凌在厨房做饭；房屋堆放多个纸箱等情况），用于证明刘丽凌长期独占一个卧室用于居住，占用客厅大面积的地方用于摆放杂物，使用厨房做饭；从701房交付给林业明使用之日起至林业明搬离之日止均是林业明与刘丽凌共同使用701房。刘翔、刘丽凌发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。3.照片（共4张；均为打印件，未能出示拍摄设备。照片显示：一名女子的腿上有伤痕；一把刀等情况），用于证明刘丽凌与林业明的室友发生争执，刘丽凌拿起菜刀扔向林业明的室友，导致林业明的室友受伤。刘翔、刘丽凌发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；林业明先动手打刘丽凌，之后林业明还向派出所报警。4.林业明自制的《情况说明》（打印件。其中包括：林业明在承租刘丽凌的701房半年后，由于刘丽凌持续居住与居住期间的各种行为一直困扰林业明及其室友……多次寻求中介与街道居委的帮助无果，只能在案涉房屋内安装监控录像……录像多出自于该监控等内容）和录像（多段。从画面可判断是监控摄像头录制的录像，且拍摄的不是卧室内部情况）、录音（共2段）及其相应的书面整理材料，用于证明刘丽凌存在无故辱骂林业明及其室友、擅自进入林业明室友的卧室、将他人衣服扔进垃圾桶、早上六点半播放收音机干扰林业明及其室友的生活、未经同意将林业明及其室友放置在701房客厅的财物搬至天台、多次强行要求林业明及其室友轮流打扫卫生、独自占用701房客厅五分之一的面积堆放杂物但不允许林业明及其室友在客厅放置物品等行为。刘翔、刘丽凌发表以下质证意见：对《情况说明》的真实性、合法性和关联性均不予认可，林业明在701房安装监控摄像头侵犯刘丽凌的隐私权；对录像、录音的真实性均无异议，安装监控摄像头是违法的，属于侵犯他人隐私权的行为。5.作为甲方的林业明与作为乙方的广东奔犇律师事务于2017年5月25日签订的《民事委托代理合同》（已出示原件。约定：甲方因与刘丽凌租赁合同纠纷一案……聘请乙方的律师作为委托代理人；……甲方于签订本合同当日内向乙方支付律师服务费人民币3000元等条款）和《广东增值税普通发票》（已出示原件。显示：广东奔犇律师事务所于2017年6月12日向林业明收取律师服务费人民币3000元等内容），用于证明林业明委托律师并支付律师费人民币3000元。刘翔、刘丽凌发表以下质证意见：对上述合同的真实性不予认可；对上述发票的真实性无异议，但不同意承担该笔费用。刘翔、刘丽凌还提供以下证据：1.照片（共2张；均未能出示拍摄设备。照片显示：广州市德杰房地产代理有限公司的房屋出租信息，其中一张照片显示：“华农省冶建”，面积为80平方米，租金为每月5500元等内容；另一张照片显示：“西秀村”，面积为85平方米，租金为每月5000元等内容），用于证明在华南理工大学校园内的面积为80平方米的房屋的租金达到5500元以上。林业明发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议，但上述放盘的房屋比较新，而701房比较旧，所以价格不同。2.照片（共3张；均未能出示拍摄设备。照片显示：房屋内有多人；一名女子递出纸张等情况）和视频（共2段；均未能出示拍摄设备），用于证明林业明的委托代理人林嘉丽到701房威胁刘丽凌签订《解除协议》。林业明发表以下质证意见：林业明的律师确实曾到701房，但是律师只是向刘丽凌解释一些法律规定，提醒刘丽凌解除合同的好处与坏处。3.照片（多张；均未能出示拍摄设备），用于证明水龙头漏水；林业明在搬离案涉房屋之前故意撕掉墙纸、取走窗帘布和空调罩，故意破坏下水管导致不能使用，故意拆掉旧门的门扣，破坏水龙头导致水龙头漏水；双方发生争吵，林业明打伤刘丽凌后还到派出所报警；林业明没有提出刘丽凌霸占701房。林业明发表以下质证意见：对该证据的真实性、关联性均无异议；该证据证明701房已使用多年，且年久失修；刘翔、刘丽凌主张的维修费用及所述的破坏行为与林业明无关，刘翔、刘丽凌无法证明上述损耗是由于林业明使用不当造成的。4.支付凭证（共5张；均已出示复写件。分别显示：2017年6月23日至9月28日期间支出淋浴龙头1个130元和下水吸头20元、安装冲凉水龙头和下水管吸头30元、空调罩1个20元、彩色打印和复印20元和光盘打印40元）及《广东省增值税普通发票》（已出示原件。显示：刘翔于2017年8月18日向广东省广州市广州公证处支付代译件翻译费140元。注：刘丽凌作为刘翔的委托诉讼代理人向本院提交了广东省广州市广州公证处于2017年8月18日出具的刘翔的永久居民证的翻译本原件）、《湖南省非税收入一般缴款书》（已出示原件。显示：刘丽凌支付公证费150元。注：刘丽凌作为刘翔的委托诉讼代理人向本院提交了湖南省涟源市公证处于2017年8月31日出具的证明其是刘翔的姐姐的《公证书》复印件），用于证明刘丽凌支付了上述费用；林业明答应赔偿两块窗帘布的损失，因此，该项损失没有支付凭证。林业明发表以下质证意见：对该组证据的真实性、关联性均无异议；水龙头和空调罩的费用不应由林业明承担；林业明已于2017年5月21日全部搬离案涉房屋，刘丽凌在时隔一个月之后才称水龙头损坏及空调罩丢失，上述损失应由刘翔、刘丽凌自行承担；关于两块窗帘布的费用，林业明没有丢失窗帘布也没有承诺赔偿该费用，刘丽凌于2017年6月17日向林业明出具的说明也没有提及具体金额；其他费用不属于必然支出，不应由林业明承担。5.火车票（共3张；均已出示原件。显示：乘车人均为刘丽凌；其中一张火车票是从广州站往娄底站，乘车时间为2017年7月26日，票价为102元；另外两张火车票均是从涟源站往广州站，乘车时间分别为2017年9月4日和11月12日，票价均为112元）、机票预定确认打印单（共3页；均为英文内容打印件。显示：购买乘客刘翔于2017年8月13日从加拿大多伦多飞往中国广州的机票和于2017年8月19日从中国广州飞往加拿大多伦多的机票，票价为加拿大元1533.1元）和搜狐网新闻报道截图（打印件。显示：标题为“2017年加拿大全国最低工资排行榜”，其中包括“16年10月1日起，多伦多所在的安省的最低工资从之前的11.25加元涨到了11.4加元”等内容），用于证明刘翔、刘丽凌为参加本案诉讼支出上述费用。林业明发表以下质证意见：对火车票的真实性均无异议，但该费用不属于必然支出，不应由林业明承担；机票预定确认打印单是非中文形式的文本，且未能出示原件，对真实性不予确认；对搜狐网新闻报道截图的真实性予以确认，但对证明内容不予确认，林业明不同意承担刘翔的误工费损失，刘翔在本案中提出反诉请求，其为了实现自身诉讼目的而支付的诉讼成本不应由林业明承担。刘丽凌还书写《庭审补充资料》，陈述本案纠纷的相关情况。林业明在2019年12月20日的庭询中回应如下：根据《合同》第六条第（四）款第1项的约定，701房及其设施设备损耗的维修费用应由刘翔、刘丽凌承担；租赁双方在《合同》履行过程中曾发生争吵，但租赁双方对此均负有责任等。双方当事人还陈述如下：1.林业明和刘翔、刘丽凌在庭审中均确认案涉房屋的租金支付周期为当月13日至次月12日。2.关于押金的退还问题。林业明和刘翔、刘丽凌在2019年12月20日的庭询中均确认林业明承租案涉房屋期间的水费、电费、煤气费、管理费和卫生费等费用均已结算完毕。林业明在庭审中称其仅对刘丽凌在保证金中扣除水龙头维修费和空调罩合计200元有异议。3.关于林业明及其室友腾空搬离案涉房屋的时间问题。在2019年12月20日的庭询中，林业明称其与室友于2017年5月21日全部搬离案涉房屋，并与刘丽凌约定于2017年5月28日到701房办理交接手续，但当天刘丽凌一直不出现。刘翔、刘丽凌则称刘丽凌与林业明约定于2017年5月28日到701房办理交接手续，但是林业明及其室友人数较多，而刘丽凌只有一个人，所以，刘丽凌当天不敢到场办理交接手续。4.关于案涉房屋水龙头的维修问题。林业明在庭审中称2017年4月30日第一次更换水龙头后直至其与室友搬离时，水龙头均可以正常使用；第二次是其搬离很久之后，刘丽凌以微信方式告知其称水龙头坏了。林业明在2019年12月20日的庭询中称其于2017年4月30日支出75元购买的是洗手盆的水龙头，刘丽凌在押金中扣除的150元是洗澡的淋浴龙头。刘翔、刘丽凌在庭审中称第一次是林业明承诺自行维修水龙头并承担费用，但林业明更换的水龙头是旧的，且没有将更换下来的原水龙头返还给刘丽凌；第二次是林业明搬离之后，刘丽凌发现水龙头坏了，遂以微信方式告知林业明，但林业明没有回应；之后一个星期左右，刘丽凌收到本案的诉讼材料（注：本院于2017年6月16日通知刘丽凌到本院领取本案诉讼材料，后于2017年6月21日按照刘丽凌的要求向其指定地址邮寄本案诉讼材料）。刘翔、刘丽凌在2019年12月20日的庭询中称记不清楚林业明支出75元购买的是哪一个水龙头；林业明在搬离案涉房屋时将坏的水龙头安装在洗澡的淋浴龙头处，放冷水时没有问题，放热水时会漏水，因此，刘丽凌自行购买淋浴龙头花费130元更换了洗澡的淋浴龙头，并在保证金中扣除150元和安装费30元。本院认为：刘翔是701房的产权人，刘丽凌作为刘翔的代理人与林业明签订的《合同》中关于租赁双方的权利和义务的约定是合法有效的，对刘翔和林业明具有约束力，刘翔和林业明均应依约履行。刘丽凌与林业明已于2017年5月18日签订《解除协议》，刘丽凌虽抗辩称其是受胁迫而签订《解除协议》的，但未能提供充分证据证明，本院不予采纳，并认定《解除协议》合法有效。《解除协议》约定《合同》于2017年5月28日解除，且林业明也已于2017年5月28日搬离案涉房屋，因此，刘翔和林业明关于案涉房屋的租赁合同关系已于2017年5月28日实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于林业明主张刘翔退还擅自扣除的淋浴龙头130元、下水管吸头20元和安装费用30元合计180元以及空调罩20元的问题。《解除协议》约定退房时洗澡房里的洗手盆下面的水龙头由林业明负责修理好，由于水龙头属于房屋固定设施，但林业明未能举证证明其搬离时上述水龙头处于可正常使用的状态，且刘丽凌已于2017年5月29日以微信方式要求林业明修理，在林业明经催告没有修理妥当的情况下，刘丽凌自行修理并在保证金中扣除相应费用并无不妥，本院酌情认定林业明应承担维修洗手盆下面的水龙头的费用35元（即刘丽凌支出的下水管吸头20元以及上述安装费用的一半即15元）。关于淋浴龙头的购买和安装费用应由何人承担的问题。《解除协议》并没有对淋浴龙头的更换问题作出相关约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，《合同》第六条第（四）款第1项约定“对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修并承担维修费用；逾期不维修或情况紧急的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；……”，鉴于刘翔、刘丽凌未能举证证明由于林业明及其室友不当使用导致淋浴龙头损坏，本院认为刘翔、刘丽凌在保证金中扣除淋浴龙头的购买及安装费用缺乏依据，并酌情认定刘翔应向林业明退还原来已扣除的保证金145元（即刘丽凌支出的淋浴龙头130元以及上述安装费用的一半即15元）。至于空调罩的问题，租赁双方约定于2017年5月28日办理退房手续，但刘丽凌当天没有到场，理应自行承担相应责任。由于空调罩属于可移动物品，在刘翔、刘丽凌未能举证证明空调罩是林业明承租案涉房屋期间或搬离时丢失的情况下，刘丽凌要求在保证金中扣除20元，本院不予支持。综上，本院认定，刘翔在保证金中扣除上述35元后应将原已扣除的另外165元退还给林业明。对于林业明主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于林业明主张刘翔支付迟延交付房屋的违约金360元的问题。租赁双方已于案涉房屋交付给林业明使用时约定租赁期限相应顺延，林业明虽称其当时是为了保障自身权利而被迫作出上述约定，但未能举证证明，本院对林业明上述陈述不予采信，且《解除协议》亦未对上述违约金作出约定，因此，本院对林业明该诉讼请求不予支持。关于林业明主张刘丽凌返还维修水龙头的费用75元的问题。上述费用发生于2017年4月30日，且签订时间在2017年4月30日之后的《解除协议》并未约定刘丽凌应返还上述费用，因此，本院对林业明该诉讼请求不予支持。关于林业明主张刘翔赔偿律师费损失3000元的问题。由于律师费并非主张权利必然产生的费用，本院对林业明该诉讼请求不予支持。刘丽凌作为刘翔的代理人签订《合同》，同时以自身名义签订《解除协议》表示愿意于林业明搬离案涉房屋并交还房屋钥匙后与林业明结算租金、水电煤等其他费用并向林业明返还保证金，视为刘丽凌亦同意承担上述退款责任。据此，本院对林业明主张刘丽凌与刘翔共同承担退款责任的请求予以支持，并认定刘翔、刘丽凌应向林业明退还上述保证金165元。关于刘翔、刘丽凌主张林业明支付私自安装录像监控设备的违约金的问题。从租赁双方的陈述可知，林业明在承租案涉房屋期间安装了监控摄像头，但《解除协议》并未约定林业明应对此承担相应责任，因此，本院对刘翔、刘丽凌该诉讼请求不予支持。关于刘翔、刘丽凌主张林业明支付解除合同但未提前30天通知刘翔、刘丽凌的赔偿金9000元的问题。如前述理由，《解除协议》并未对此作出约定，本院对刘翔、刘丽凌该诉讼请求不予支持。关于刘翔、刘丽凌主张林业明赔偿差旅费加币1533.1元、一周的误工费加币456元、翻译费140元、公证费150元、复印杂费60元以及主张林业明赔偿刘丽凌到湖南办理刘翔与刘丽凌的身份关系证明的来回交通费损失652元的问题。上述费用均是刘翔、刘丽凌到庭应诉、提出反诉和举证产生的费用，其要求林业明赔偿，依据不足，本院不予支持。关于刘翔、刘丽凌主张林业明赔偿丢失案涉房屋两块窗帘布的损失60元的问题。如前述理由，刘丽凌没有依约于2017年5月28日与林业明办理退房手续，理应自行承担相应责任。由于窗帘布属于可移动物品，在刘翔、刘丽凌未能举证证明窗帘布是林业明承租案涉房屋期间或搬离时丢失的情况下，刘翔、刘丽凌要求林业明赔偿损失60元的依据不足，本院不予支持。另，林业明及其室友和刘丽凌双方在居住于701房过程中，因日常生活习惯等不同而产生矛盾甚至以暴力方式解决问题，如双方互相尊重对方、求同存异，则可避免大部分矛盾。双方在日后生活中均应注意换位思考，与他人和睦相处。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘翔、刘丽凌于本判决发生法律效力之日起10日内，向林业明退还刘丽凌原在保证金中扣除的165元。二、驳回林业明的其他诉讼请求。三、驳回刘翔、刘丽凌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由林业明负担45元，刘翔、刘丽凌负担5元；反诉受理费减半收取160元，由刘翔、刘丽凌负担。如不服本判决，林业明、刘丽凌可在判决书送达之日起十五日内，刘翔可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈晓琼人民陪审员  张 代人民陪审员  陈世德二〇一九年十二月二十六日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠