辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初12155号 原告：沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：任忠利，职务系村委会主任。 委托诉讼代理人：符兴、杨航，系辽宁金阳律师事务所律师。 被告：沈阳市宏大天窗幕墙公司，住所地沈阳市大东区。 法定代表人：赵玺良，职务系总经理。 委托诉讼代理人：马扬，系辽宁申阳律师事务所律师。 原告沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会诉被告沈阳市宏大天窗幕墙公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人符兴、杨航，被告委托诉讼代理人马扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的租赁协议书终止。2、依法判令被告返还位于包道村东侧，千山冷饮厂南侧的3069平方米土地。3、依法判令被告支付2017年至2019年租金167475元及利息9523元，共计算176998元。4、由被告承担诉讼费。事实和理由：1996年1月1日，沈阳市北陵企业公司第七分公司与被告签订租赁协议书，由原告将其位于包道村东侧，千山冷饮厂南侧的厂区用地3069平方米（围墙已砌）提供给被告用于建厂及办公用地，其使用年限为20年，即从1996年1月1日至2015年12月31日止，租赁费与每年3万元，从第三年开始，每年按3%往上递增，租赁费于每年1月、7月，两次上交，从2016年1月1日起至今被告仍占用原告土地，且拒不支付2017年至2019年租赁费用，故原告向贵院提起诉讼，请求判令原告支付欠缴租金及利息176998元。 被告辩称：一、被答辩人诉称内容与事实不符，（一）根据《租赁协议书》约定，座落于包道村东侧冷饮厂南侧3069平方米土地，是出租方北陵企业公司第七分公司出租给答辩人使用，并非被答辩人诉称的租赁协议约定其将自有用地提供给答辩人使用，答辩人与被答辩人之间不存在租赁合同关系。（二）案涉土地的地上房屋为答辩人所有，答辩人具有沈阳市人民政府颁发且沈阳市于洪区房屋产权登记发证部门填发的《房屋所有权证》，答辩人依法对该地上房屋享有占有、使用、收益、处分之不动产物权。（三）在《租赁协议书》履行期间，出租方从未主张过租金支付，在《租赁协议书》到期后，答辩人表明不再租赁土地，也不会支付租金，并提出对方应按照协议约定对地上房屋实施有偿接收，并出示了《房屋所有权证》，当时对方对答辩人出示的《房屋所有权证》感到十分惊讶，对方在对《房屋所有权证》与房屋拍照后，表示对该情况需做汇报，让答辩人等待消息，便再无下文。二、针对诉讼请求，（一）被答辩人不是本诉适格原告，答辩人从未与被答辩人签署过《租赁合同》，双方之间不存在租赁关系，被答辩人无权主张出租方享有的请求确认《租赁协议书》终止、返还租赁用地、支付租金的权利。（二）被答辩人主张返还土地与支付租金的诉讼请求均不能成立，假设被答辩人与出租方北陵企业公司第七分公司之间具有《租赁协议书》项下的权利转让，且该权利转让合法有效的情况下，被答辩人主张返还土地与支付租金的诉讼请求亦不成立。理由是：1、主张返还土地的诉求不成立，《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”本案中，被答辩人主张涉诉土地为其所有，而地上房屋根据《房屋所有权证》所示又为答辩人所有，房地一体是客观现实，因而单纯要求返还土地的主张，在事实上不能履行，该项诉求不成立。另外，答辩人补充说明的是，答辩人目前资金困难，暂无力承担反诉中将涉及的房屋价值评估的高额费用，故在本诉中无奈放弃反诉，但答辩人保留另诉的权利，答辩人不放弃维权。2、主张支付租金及利息的诉求不成立，（1）《租赁协议书》已对租赁到期后事项做出特殊约定，《租赁协议书》第五条约定：“协议到期后，经甲方同意地上建筑乙方可对外转卖和转租，甲方的厂区土地租赁费可以从新协商，另签协议。如转租、转卖不成，不动产部分的固定资产甲方可按折旧后净值接收。”第六条约定：“以上协议经双方协商之产物，双方共同信守，不得反悔，特立此为凭。”由此可见，《租赁协议书》已经对租赁到期后事项做出特殊约定，现被答辩人既然按照该《租赁协议书》主张权利，亦应按照该《租赁协议书》履行义务，在《租赁协议书》对租赁到期后事项已做约定的情况下，被答辩人单纯主张返还土地与支付租金利息的行为，明显与合同约定相悖。（2）由于房地一体的客观现实，导致在租赁协议到期后答辩人在行使不动产物权的同时不可避免的涉及用地，而绝非租期届满后以继续租赁的意思表示继续使用土地，答辩人依法享有与行使不动产物权应受到法律保护。如果单纯从租赁合同的角度出发，租期届满后，承租人理应交还租赁物或腾退租赁场地，但本案具有一定的特殊性，即在于案涉土地为答辩人所租，但案涉土地的地上房屋又为答辩人所有，房地一体又无法分离，不是答辩人以继续租赁的方式继续使用土地，而是答辩人对自己所有的房屋在正常使用的情况下，就必然不可避免的涉及用地，也不是答辩人不交还土地，而是房地一体且答辩人具有房屋所有权的现状下，答辩人无法将房屋下的土地单独交还。答辩人与被答辩人之间既未签署过租赁合同、也未做过租金约定，被答辩人主张支付租金是没有依据的。而被答辩人依据第三人为出租方的租赁协议主张支付租金的合同权利，不但回避按照该租赁协议约定在期满有偿接收地上房屋的合同义务，而且该协议已经对租期届满后地上房屋有偿接收事项做出约定，因而被答辩人据此主张支付租金亦是依据错误。被答辩人主张租期届满后继续支付租金，应以双方达成继续租赁的意思表示合意为前提，而根据本案客观事实可见，该合意并不存在，所以被答辩人主张支付租期届满后租金与逾期利息的请求没有依据。相反，答辩人作为案涉地上房屋的所有权人，根据《物权法》第四条关于“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”的法律规定，以及同法第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的法律规定，答辩人依法享有的不动产物权受到法律保护，答辩人正当行使不动产物权不是被答辩人主张支付土地租金的理由。（3）该支付请求已经超过诉讼时效，《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《民法通则》作为有效规定，其一百三十六条规定：“下列诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”因而，超过被答辩人起诉日期一年以上的支付请求，均已超过时效保护。（4）被答辩人消极对待与不诚信的态度导致事件拖延至今4年之久，既未采取有效措施，也未进行有效解决，属于被答辩人自愿放任自己的利益受损与损失扩大，被答辩人无权主张租金利益。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案被答辩人虽非向答辩人主张赔偿损失，但参照该法律规定，被答辩人如若认为自己是权利人的话，那么其理应负有及时采取有效措施防止自身利益受损与损失扩大的义务，而本案中，从1996年租赁起始至今的23年里，除租赁协议到期后的2016年之外，被答辩人从未主张过支付租金，并且在答辩人明确不再租赁土地、不再支付租金、要求以公允价值接收房屋所有权后，被答辩人仍以汇报研究、让答辩人等待消息为由，敷衍行事，任由事件久拖不决，既未采取有效措施防止自身利益受损，更无视任何一方利益损失的扩大化，因而是被答辩人自己消极对待与不诚信的态度导致事件久拖不决，是被答辩人自己放任自己的利益受损与损失扩大，其无权主张租金利益。综上所述，答辩人恳请法庭综合考虑上述事实与理由，对本案做出公平裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年1月1日，沈阳市北陵企业公司第七分公司作为甲方与乙方被告签订租赁协议书，约定一、甲方将座落包道村东侧，千山冷饮厂南侧的厂区用地3069平方米提供给乙方用于建厂及办公用地，其使用年限为20年，即96年1月1日至2015年12月31日止；二、租赁费用每年3万元，从第三年开始每年按3%往上递增，乙方上交甲方的租赁费甲方可给乙方开三联收据，租赁费每年可分1月、7月二次上交，不按协议上交除特殊情况外，甲方有权终止和扣压设备……五、协议到期后，经甲方同意地上建筑乙方可对外转卖和转租，甲方的厂区土地租赁费可以从新协商，另签协议，如转租、转卖不成，不动产部分的固定资产甲方可按折旧后净值接收。2018年4月12日，本院对原告沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会诉被告沈阳市宏大天窗幕墙公司租赁合同纠纷一案作出（2016）辽0114民初16078号民事判决书，认为原告作为土地的所有者，与被告存在租赁合同，被告应按约定给付租赁费。 另查明，沈阳市宏大天窗幕墙公司系1994年4月9日成立的集体所有制企业，现工商登记经营状态为吊销，在租赁土地上建设房屋并登记为房屋所有权人，其中证号“于房字第010xxx号”，卷号6xx-1，建筑面积570㎡；证号“于房字第010xxx号”，卷号618-2，建筑面积36㎡；证号“于房字第010xxx号”，卷号618-3，建筑面积274㎡；证号“于房字第010xxx号”，卷号618-4，建筑面积92㎡。 本院认为，沈阳市北陵企业公司第七分公司与被告签订租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。租赁合同约定的租赁期限在2015年12月31日届满后，双方未再续签协议。根据法律规定，当事人应当按约定全面履行自己的义务；承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内履行义务，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据生效判决认定，被告未予支付租金，且本案双方的租赁合同期限已经届满，合同应予解除。合同解除后，被告应按照原租赁合同约定标准从2017年向原告支付占用使用费。因关于租金的诉讼时效期间为一年，且原告与被告约定租金应于每年的1月和7月交纳，故原告要求的2018年7月前的租金已超过诉讼时效，不予支持。被告应向原告支付2018年7月至12月及2019年的使用费，计85387.52元（55808.84元÷2+57483.1元）及利息，利息以全年金额的一半为基数，于2月1日及8月1日起算。 合同解除后，被告理应返还租赁的土地，但被告通过租赁取得土地使用权后建厂房并取得了房屋所有权证，造成了土地所有权与地上财产所有权发生分离，违反了房地一体的基本原则，在双方签订的租赁合同解除后原告应当按协议约定“不动产部分的固定资产甲方可按折旧后净值接收”，现双方无法就不动产价值达成一致。在本案审理过程中，被告明确不提出反诉，因此，在本案中无法处理合同解除后关于地上物损失补偿的事项，被告可就其不动产财产损失另行告诉。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、确认原告与被告于1996年1月1日签订的租赁协议书于本判决生效后解除。 二、被告沈阳市宏大天窗幕墙公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会土地占用使用费85387.52元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，以27904.42元为基数，从2018年8月1日起计至本判决生效之日止，以28741.55为基数，从2019年2月1日起计至本判决生效之日止，以28741.55为基数，从2019年8月1日起计至本判决生效之日止）； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费3840元，由被告沈阳市宏大天窗幕墙公司负担1934.69元，原告沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会负担1905.31元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 囡 人民陪审员  赵茂荣 人民陪审员  唐丽秋 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  王晓琳