广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11609号原告：中美新地投资（广州）有限公司，住所地广东省广州市黄埔区祥东环街3号1层01房，统一社会信用代码91440101MA59TLAP8Y。法定代表人：雷祥。委托诉讼代理人：曾小玲，该公司董事。委托诉讼代理人：赵谦，该公司董事。被告：李叶伟，男，1984年12月30日出生，汉族，住湖南省汝城县，委托诉讼代理人：方丽英，广东威法律师事务所律师。原告中美新地投资（广州）有限公司（以下简称中美新地公司）诉被告李叶伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告中美新地公司的委托诉讼代理人曾小玲、赵谦，被告李叶伟及其委托诉讼代理人方丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中美新地公司向本院提出诉讼请求：被告李叶伟支付拖欠原告中美新地公司2019年6-9月租金及2019年5-8月份水电费合计90739.00元，以及截至2019年10月13日滞纳金22911.83元，二项合计113650.83元。事实与理由：2018年3月26日，李叶伟向中美新地公司租赁位于广州市黄埔区瑞东花园A1-A5栋二楼祥东新街14号之210号以及祥东新街14号之216号商铺，截至2019年10月13日，李叶伟拖欠中美新地公司2019年6月1日至9月31日租金合计78221.22元，2019年5月20日至2019年9月20日水电费合计12517.60元，以及滞纳金22911.83元，总计113650.83元。被告李叶伟辩称，1.双方在2019年9月11日签订了补充协议，将涉案商铺的部分出租面积退还给中美新地公司，故中美新地公司计算的租金有误，应当根据该补充协议明确的金额确定李叶伟所欠的租金和水电费数额；2.原合同约定的保证金为45200元，由于双方签订补充协议退租部分面积，故应当将该保证金减少一半用于抵扣所欠的租金；3.中美新地公司将涉案商铺出租给李叶伟时，现状为毛坯，李叶伟为经营艺术培训室，对该商铺投入大量资金进行装修，但退租部分商铺时，中美新地公司并未将装修后的商铺包含的装修价值进行折算，且现退租部分中美新地公司已经另行出租，故应当对退租部分的装修价值进行估算抵扣部分租金。签订协议时双方协商过，不得再招同类商家，但当李叶伟装修好后，中美新地公司又招了一家与李叶伟经营项目差不多的商家，之后两三个月又招了几家，目前大概有四、五家同类商家，因为大家经常打价格战，所以经营困难。4.关于滞纳金，李叶伟是因中美新地公司招了多家同类商家，所以不能按时缴纳租金，且李叶伟向中美新地公司申请过延迟缴纳租金，中美新地公司是知情且同意的，因此李叶伟不同意缴纳滞纳金。经审理查明：2018年3月26日，中美新地公司（甲方、出租方）与李叶伟（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：第一条租赁物概况，甲方同意将位于广州市黄埔区瑞东花园A1-A5栋二楼祥东新街14号之210号以及祥东新街14号之216号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方（含公摊面积）649.03平方米，现状为毛坯。第三条租赁期限，租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止共计5年。第五条租金，第一年的租金为22600元/月，每二年以上一年度月租金为基数递增8%，甲乙双方日后不得以租赁物业的实际面积与租赁面积有差异为由而要求增加或减少租金。甲方给予乙方免交租金优惠期3月，从2018年4月1日起至2018年6月30日。自免租期届满后的次日起，甲方开始向乙方计收租金。租金由乙方按月交纳，并须于每月前5个工作日一次性以银行转账方式支付齐当月租金予甲方。第六条保证金，在本合同签订当天，乙方须一次性向甲方交纳45200元作为履行本合同的保证金。本合同租赁期届满后，如乙方无其他任何违约行为，且持有保证金收据原件的，甲方应将保证金无息退还给乙方，否则甲方有权直接抵扣损失或不予退还。如乙方中途退租或违约导致本合同提前解除，甲方有权没收保证金作为乙方的违约金，并要求乙方赔偿损失。第七条租赁期间其他有关费用，租赁期间下列费用由乙方支付：（一）水电费，乙方按照水电表抄表数、水电按物业管理部门收费标准收取。第十三条合同变更与解除，在本合同租赁期间内，乙方有下列行为之一的，均视为乙方违约，甲方有权单方面提前解除本合同，没收保证金作为乙方的违约金（如乙方未支付保证金的，则有权要求乙方支付与保证金等额的违约金），且有权要求乙方赔偿损失：8.逾期付清租金、水电费、物业管理费等按约定应当由乙方交纳的任何一项费用超过5日。第十四条租赁终止时财产处理，（一）本合同租赁期届满后或提前解除后的5日内，乙方必须无条件清空在租赁物业内属于乙方的可移动物品[嵌装在该物业的不可拆除的附属设施、设备（含中央空调和电梯等）无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆毁]，清理完毕租赁物业内的场地杂物垃圾，并无偿地将租赁物业（含租赁物业原有附属物及设施、乙方自添的装修装饰物）腾空退还给甲方，否则甲方有权没收保证金作为乙方的违约金。第十五条违约责任规定，（二）乙方违约责任，1.如乙方逾期付清保证金、租金、水电、物业管理费等的，乙方每逾期一日应按未付款金额千分之三的标准向甲方支付违约金。2019年9月11日，中美新地公司（甲方、出租方）与李叶伟（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2018年3月26日签订广州市房屋租赁合同，经双方友好协议，共同达成以下补充协议：一、原合同第一条租赁物概况现变更为甲方同意将位于广州市黄埔区瑞东花园A1-A5栋二楼祥东新街14号之210号以及祥东新街14号之216号商铺出租给乙方（含公摊面积）339.8平方米。二、原合同第五条租金现变更为第一年的租金单价为34.82元/月/平方，每二年以上一年度月租金为基数递增8%，甲乙双方日后不得以租赁物业的实际面积与租赁面积有差异为由而要求增加或减少租金。三、截止2019年9月10日，乙方仍欠甲方租金及水电尚未缴清，明细如下：2019年6月，租金22600元、电费1800元、水费29元，合计24429元，已付款5000元，欠款合计19429元；2019年7月，租金22600元、电费2940元、水费34.80元，合计25575元；2019年8月，租金22600元、电费3690元、水费34.80元，合计26325元；2019年9月，租金7533.33元、电费3960元、水费29元，合计11522元；上述租金合计75333.33元、电费合计12390元、水费合计127.6元，合计87851元，已付款5000元，欠款合计82851元。四、除本协议约定事项外，其他条款按原合同执行。中美新地公司为证明其有权出租涉案商铺，提交了广州市黄埔区文冲街文冲第十七、十八、十九、二十、二十一股份经济合作社（出租方、甲方）与雷祥（承租方、乙方）签订的《物业租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市黄埔区祥东新街14号1层01-02房、2层01房的大沙东保障房商铺A1-A5等物业出租予乙方；租赁期限自2017年8月1日起至2037年7月31日止共计二十年；为方便乙方经营管理，在缴齐装修押金且具体间隔方案经消防等有关部门和甲方批准同意后，乙方可以将租赁物业间隔成各铺位转租给各次承租人经营。还提交了广州市黄埔区文冲街文冲第十七、十八、十九、二十、二十一股份经济合作社（甲方）与雷祥（乙方）、中美新地公司（丙方）签订的《补充协议》，约定自2017年11月1日起，乙方将其在《物业租赁合同》中的全部权利义务概括转让给丙方，由丙方取代乙方成为《物业租赁合同》的“承租方”“乙方”。李叶伟认可中美新地公司有权出租涉案商铺。另查明，李叶伟提交了兴耀装饰工程预算表、志高空调产品施工合同、排风款支付记录、消防改造费支付记录、木地板支付记录、舞蹈室、音乐室照片等证据，拟证实其为装修补充协议退租部分舞蹈室等花费装修装饰费27060.91元、空调费64850元、排风安装费5200元、消防改造费4640元、木地板11000元，合计356320.91元，以及退租部分舞蹈室、音乐室退租时实况。庭审中，中美新地公司变更诉讼请求为：要求李叶伟支付2019年6月1日至9月10日的租金75333.33元，水电费的数额不变，要求的欠款本金为82851元。滞纳金要求从2019年9月11日开始起算。中美新地公司明确其不同意以租赁保证金抵扣租金。上述事实有《广州市房屋租赁合同》《补充协议》《物业租赁合同》《补充协议》等书证以及当事人陈述予以证实。本院认为，中美新地公司与李叶伟签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议》均是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于中美新地公司主张的租金和水电费。双方签订《补充协议》确认截至2019年9月10日李叶伟拖欠租金及水电费合计82851元。现中美新地公司要求李叶伟支付拖欠的2019年6月至2019年9月10日的租金及水电费82851元，合法有理，本院予以支持。关于中美新地公司主张的滞纳金。《广州市房屋租赁合同》第十五条约定，如李叶伟逾期付清保证金、租金、水电、物业管理费等的，李叶伟每逾期一日应按未付款金额千分之三的标准向中美新地公司支付违约金。中美新地公司主张的滞纳金实质上为逾期付款违约金。李叶伟逾期支付租金和水电费构成违约，应承担相应的违约责任。中美新地公司主张自2019年9月11日起至2019年10月13日止，按每日千分之三的标准计算违约金，属于其对自身权利的合法处分，且符合合同约定，本院予以支持。李叶伟应向中美新地公司支付2019年9月11日至2019年10月13日期间的逾期付款违约金8202.25元（82851元×3‰×33天）。关于李叶伟抗辩应将租赁保证金减少一半用于抵扣欠付租金的问题，该抗辩缺乏合同依据，且中美新地公司明确表示不同意，本院不予采纳。关于李叶伟抗辩应以退租部分的装修残值抵扣部分租金的问题，根据《广州市房屋租赁合同》第十四条第一款的约定，提前退租时已形成附合的装饰装修物无偿归中美新地公司所有，故对李叶伟的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：被告李叶伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中美新地投资（广州）有限公司支付拖欠的2019年6月至2019年9月10日的租金和水电费82851元，以及逾期支付租金和水电费所产生的2019年9月11日至2019年10月13日期间的违约金8202.25元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2076元，由被告李叶伟负担。该受理费已由原告中美新地投资（广州）有限公司预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 春 辉人民陪审员 罗 伟 红人民陪审员 欧阳肖明二〇一九年十二月十三日法官助理钟陈书记员姚春华