广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20164号上诉人（原审原告）：黄雪梅，女，1970年10月4日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵学丰，广东伯方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市棋乐棋牌服务有限公司。住所地：广东省广州市海珠区海联路52号202房自编之一。法定代表人：练凤宝，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵郁芊，广东兆庆麟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵耀辉，男，1963年5月31日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵郁芊，广东兆庆麟律师事务所律师。上诉人黄雪梅因与上诉人广州市棋乐棋牌服务有限公司（以下简称棋乐公司）、被上诉人赵耀辉返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄雪梅向本院上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判决赵耀辉腾空并归还其所出租的属于黄雪梅的广州市海珠区海联路52号202的房产；3.判决赵耀辉向黄雪梅支付占用广州市海珠区海联路52号202房导致黄雪梅的损失(以同地段的《2017年广州市房屋租金参考价》104元／平方米／月为标准，自2018年6月15日计至该赵耀辉向黄雪梅交还房屋之日)；4.请求法院判决本案一审、二审全部诉讼费用（包括一审判决后产生的财产保全费用2512.6元和2014.48元）由赵耀辉承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一、原房屋所有人(被执行人)霍建文为逃避法院执行，在抵押资产(海联路52号2楼)2013年被查封后，与赵耀辉(承租人)相互串通，两人虚构租房合同，由赵耀辉出面承租海联路52号2楼整层958方(证载全部面积)房产。赵耀辉之后又将房产一部分160方以合作形式租给书画院(与赵耀辉签订协议的合作承租方为蔡泽伟、陈健)。一审判决仅让赵耀辉以棋牌室名义出租的750方场地腾空，无法收回赵耀辉另外出租的书画院、厨房等场地。棋牌室注册资金仅10万元，其下并无资产，也无法执行到赵耀辉本人以躲避法律制裁，损害黄雪梅利益而收取的租金收益。二、黄雪梅拍下房产后，欲与赵耀辉商谈归还被占用场地事宜，但赵耀辉均拒绝见面，且不出示租赁合同。至于赵耀辉代理人一审期间多次提及的刘耀因妨碍公务被逮捕一案，海珠区检察院已经作出不予起诉决定。且现海珠区检察院已经立案受理刘耀申请国家赔偿案件，该国家赔偿案件现正在审理中。三、本案一审期间，赵耀辉为证明其有合法使用案涉房屋的凭证，向法院提交多份租赁合同及收据材料，这些资料均是赵耀辉以其个人名义签署，并无“广州市棋乐棋牌服务有限公司”字样，故赵耀辉应当对腾空、交还案涉房屋以及向黄雪梅支付占用损失承担责任。由于赵耀辉及广州市棋乐棋牌服务有限公司(以下简称“棋乐公司”)拒绝与黄雪梅就案涉房产的使用情况进行沟通，故黄雪梅在提起本案诉讼时所述的事实及理由均来源于拍卖法院提供的信息及棋乐公司的工商登记信息。然而，本案诉讼过程中，赵耀辉在本案中提交了四份《租赁合同》、《补充协议》、三份《收据》、一份《房屋买卖及使用协定协议》，用于主张其对案涉房屋的合法租赁使用。虽然这些材料并不具有真实性及合法性，但这些材料可以证明妨碍黄雪梅收回案涉房产的阻力不仅是棋乐公司，主要还是来源于赵耀辉本人。1.这一系列协议及收据等材料均是以赵耀辉本人名义签订。且这些文件当中并未说明赵耀辉租赁案涉房屋的目的是为了开设棋乐公司或者棋牌室，而是均写明“甲方(原产权人)将房屋出租给乙方(赵耀辉)作为办公及经营茶艺、棋艺、餐饮场所”，由此可见，如按这些合同所述，是赵耀辉承租案涉房屋，使用方式可由赵耀辉自行决定。实际上，案涉场地除了棋牌室还存在画室及厨房等，赵耀辉、棋乐公司在诉讼中也承认“画室只是挂了一个牌子，其实是赵耀辉自己成立的康老协会的办公室，也是以棋乐公司的名义使用的，现在该135平方是空置的，赵耀辉没有使用涉案场地”。从黄雪梅提供的赵耀辉与书画院的合作协议来看，并没有以棋牌室的名义使用，且赵耀辉事实上确实在棋乐公司之外，以合作名义出租案涉房屋。且在合同中注明租金收款账号是赵耀辉个人的银行账号。2.另一方面，棋乐公司、赵耀辉主张其提交证据的证明内容均为赵耀辉无需向黄雪梅腾空、返还案涉场地，即棋乐公司、赵耀辉均认同如果需要返还案涉场地，相应责任在于赵耀辉。况且，在一审期间，赵耀辉本人曾经于2019年5月31日向一审法院提交《声明书》，虽然该声明书中所述内容不具有真实性，但赵耀辉在其中承认案涉房屋的租金应当由其承担的事实。因此，与租金作为资产使用权补偿性质相同的“占用损失”同样应当由赵耀辉承担。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。棋乐公司、赵耀辉答辩称，不同意黄雪梅的上诉请求。1.对一审法院作出的判决，棋乐公司也提出了上诉。因本案案涉场地是由棋乐公司从2006年之后一直使用到今天，所以一审法院认定棋乐公司是案涉场地的实际使用人，棋乐公司、赵耀辉没有异议。2.一审认定棋乐公司与赵耀辉对案涉场地没有合法的使用依据，该认定事实错误。案涉场地从2006年至今都是由棋乐公司在使用。且棋乐公司是连续营业，同时从棋乐公司提交的证据可以看出，赵耀辉以个人名义与案涉场地产权人霍健文订多份租赁合同，而且该租赁合同的期限，至今天二审开庭为止尚未到期，所以棋乐公司认为该案涉场地棋乐公司有权继续使用，而且其有权按照与案外人霍健文在2012年12月28日签订的租赁合同约定的租金标准。棋乐公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判一审判决第二项为“向黄雪梅支付租用广州市海珠区海联路52号202房的租金（以25000元/月为标准，自2018年6月15日起计算）”。事实和理由：棋乐公司在案涉场地合法经营13年，租赁事实客观存在。1.棋乐公司从2006年2月27日设立时，就在案涉场地经营，公司注册地址从未变更。2.法律规定“买卖不破租赁”，原租赁合同合法有效，棋乐公司有权继续使用案涉场地。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。黄雪梅答辩称，不同意棋乐公司的上诉请求。该上诉状没有棋乐公司的盖章，黄雪梅提起本案诉讼后，棋乐公司的法人变更了三次，所以对于该上诉状是否是棋乐公司的真实意思表示，黄雪梅存疑。三次变更中，股东身份都没有变，可以看出棋乐公司的实际控制人就是赵耀辉。案涉场地在2018年6月15日由黄雪梅通过拍卖的方式取得房产，整个场地实际上棋乐公司是没有继续有权使用的，没有合法的依据。2.关于买卖不破租赁，是有前提的。前提条件就是在抵押权存在之前，租赁合同是有效的。而本案当中抵押权设立于2011年的6月份，2011年5月25日赵耀辉与原业主霍健文签订了一份租赁合同，存在恶意串通的情况。第一个是关于租赁期限，原来的在2015年5月31日就到期的合同，又变更为到2018年5月31日。第二是关于费用的问题，赵耀辉称已经将三年的租金一次性支付是不合理的。第三就是2012年12月28日，赵耀辉与霍健文签订了另外一份所谓的商铺租赁合同，将租赁期限从2020年6月1日延长到2025年，而租金居然比原租金直线下降50%，变成25000元。所以黄雪梅认为本案就是赵耀辉恶意串通霍健文利用棋乐公司长期控制案涉场地。黄雪梅向一审法院起诉请求：1、棋乐公司、赵耀辉腾空并向黄雪梅交还位于广州市海珠区海联路52号202的房产；2、棋乐公司、赵耀辉向黄雪梅支付占用广州市海珠区海联路52号202房导致黄雪梅的损失（以同地段的《2017年广州市房屋租金参考价》104元/平方米/月为标准，自2018年6月15日计至棋乐公司、赵耀辉向黄雪梅交还房屋之日）；3、本案的诉讼费由棋乐公司、赵耀辉承担。一审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2018年8月9日的《广州市不动产登记查册表》载明，位于海珠区海联路52号202房的产权人为霍健文，占有部分为全部，建筑面积为958平方米，登记时间为2011年2月14日；他项权利人为中国银行股份有限公司顺德分行，权利种类为抵押权，权利部位为全部，登记时间为2011年5月30日；登记附注：2011年5月27日霍健文、中国银行股份有限公司顺德分行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2011年5月30日核准登记；来函摘要：广州市越秀区人民法院于2018年7月11日以（2018）粤0104执恢3号协助执行通知书和执行裁定书各一份解封该业，为黄雪梅办理该业的过户登记手续；等。2018年6月15日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104执恢3号《执行裁定书》，裁定：位于广州市海珠区海联路52号202房的房产归买受人黄雪梅所有；买受人黄雪梅可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续；等。2018年8月23日，广州市国土资源和规划委员会向黄雪梅核发《不动产权证书》，载明坐落海珠区海联路52号202房的权利人为黄雪梅，房屋建筑面积为958平方米，为单独所有；等。2018年8月31日，黄雪梅向棋乐公司邮寄《律师函》，主要内容为：委托人黄雪梅自2018年6月15日起依法享有对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利，经查询发现，棋乐公司的工商登记地址为海联路52号202房自编之一，该公司的法定代表人为陈忠伟，股东为赵耀辉、范永进。委托人多次与你方相关人员进行协商，你方至今未能提供任何使用该房有效权利证明材料，因此，委托人要求你方立即退出、清空并交还房屋；逾期交还的，将以一切必要的法律途径向你方主张权利；等。另查，棋乐公司的工商登记信息显示：该公司为有限责任公司（自然人投资或控股），成立日期为2006年2月27日，住所为广州市海珠区海联路52号202房自编之一，法定代表人为练凤宝，股东为赵耀辉、范永进；经营范围为棋牌服务、快餐服务。黄雪梅就其主张还提交了以下证据：1、广州市越秀区人民法院于2018年4月24日作出的《网络司法拍卖公告（第二次）》，拍卖财产位于广州市海珠区海联路52号202房，建筑面积958平方米，起拍价8771448元；特别提醒：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认；特别提示：广州市海珠区海联路52号202房规划用途为商业用房，现状作棋乐棋牌使用，没有钥匙，具体使用情况不详，按现状拍卖，法院不负责清场。2、棋乐公司的《公司章程》，其中公司认缴注册资本为10万元，赵耀辉于2006年2月15日以现金出资9万元；股东义务为以其出资额为限对公司债务承担责任；等。3、房屋产权人为白焰辉的产权证复印件及赵耀辉（承租人、乙方）与白焰辉（出租人、甲方）签订的《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区海联路52号202自编之一的房地产出租给乙方作棋牌、茶艺、服务用途使用，商业面积750平方米；租赁期限从2006年1月20日至2008年1月19日，月租为4500元；租赁期内，乙方负责承担下列责任：租赁期满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，如需继续承租房屋，应提前4个月与甲方协商，双方另订合同。4、广州市房地产租赁管理所公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，其中海联路租金为104元/平方米。棋乐公司、赵耀辉质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，按照公告载明的内容，是按现状交付，法院不负责清场，对涉案房屋是否存在租约黄雪梅肯定是清楚的；对证据2的真实性、合法性和关联性予以确认，赵耀辉的确是棋乐公司的大股东；对证据3的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，因为棋乐公司、赵耀辉有从2006年使用涉案场地至今的租赁合同，黄雪梅想证明的棋乐公司、赵耀辉没有合法使用凭证的内容不是事实；对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，与本案无关，按照“买卖不破租赁”的原则，棋乐公司、赵耀辉愿意按照2012年与原业主签订的租赁合同约定的租金标准将2018年6月15日之后的租金支付给黄雪梅，只是由于双方存在争议无法协商好，所以棋乐公司、赵耀辉无法将2018年6月15日后的租金支付给黄雪梅，黄雪梅是不存在场地的租赁损失的。棋乐公司、赵耀辉就其抗辩意见还提交了以下证据：第一组1、赵耀辉（乙方）与霍健文（甲方）于2012年12月11日签订的《关于提前续期协议的证明》，约定：1、甲方同意提前续期，从2015年6月1日起至2020年5月31日止，甲方同意提前续约60个月的租期给乙方；2、提前租期租金的支付情况：从2015年6月1日至2018年5月31日止每月租金为47900元；从2018年6月1日至2020年5月31日止每月租金为50900元；3、甲方提出（因近期资金周转困难），现向乙方提出，提前支付2015年6月至2017年6月30日止，租金金额为1197500元；甲方同意收到乙方提前支付的租金1197500元后，以收据为准并甲方同意免租分摊期从2015年6月1日至2018年5月31日止，2018年6月1日起应正常按合约规定交纳当月租金给甲方；等。2、霍健文于2012年12月12日出具的《收据》，载明收到赵耀辉交来现金120万元用于支付涉案房屋从2015年6月1日至2018年5月31日止的全部租金。3、赵耀辉（乙方）与霍健文（甲方）于2012年12月28日签订的《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区海联路52号二楼202房的房地产建筑面积为958平方米，出租给乙方作为办公及营业茶艺、棋艺、餐饮及合法的经营场所之用途并同意乙方可转租及收款和使用；租金同意从2018年6月1日至2020年5月31日定为25000元；同意延期五年：从2020年6月1日起至2025年止，为期60个月；租金同意从2020年6月1日至2022年5月31日定为28000元；其余条款按甲乙双方在2012年12月12日所签的（商铺租赁合同）执行；等。第二组：1、签订日期为2011年5月25日，霍健文（出租人，甲方）与赵耀辉（承租人、乙方，手写艾志平）签订的《租赁合同》，约定：甲方将自有坐落海珠区海联路52号202房出租给乙方作为办公及经营场所；租赁期限为48个月，从2011年6月1日起至2015年5月31日止；从2011年6月1日起至2012年5月31日止每月的租金为31405元；从2012年6月1日起至2013年5月31日止每月的租金为33405元，从2013年6月1日起至2015年5月31日止每月的租金为47900元；乙方应于签订本合同之日将2011年6月的租金交给甲方；乙方已向前任业主支付押金伍万元正，在签订本合同后，乙方应要求前任业主将该押金交给甲方；乙方不得擅自将租赁的房屋的全部或一部分转租或以其他方式变相交由他人使用。否则，甲方有权解除本合同，收回房屋，并没收押金；在乙方租赁期间，如甲方出售上述房屋，应将“本租赁合同继续履行”作为出售的先决条件（即带租约出售），并负责促成新业主与乙方签订新的租赁合同；租期届满时，除经甲方同意乙方继续租赁外，乙方应将房屋交还甲方（含康老会办公室及广州市棋乐棋牌服务有限公司场地），除可搬动的家私、用具及空调设备乙方可搬走外，所有装修设施均不得拆除或毁坏；签订本合同后，乙方与上述房屋原所有权人白焰辉签订的所有合同与协议失效；（手写）补充协定具同等法律效力：从2015年6月1日至2018年5月31日每月租金47900元，从2018年6月1日至2020年5月31日每月租金50900元；乙方处有赵耀辉、艾志平的手写签名；等。2、霍健文于2011年5月25日出具的《收据》，载明收到艾志平交来租用海联路52号202号房产按金50000元。3、2012年12月12日，赵耀辉（乙方）与霍健文（甲方）签订的《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区海联路52号202房的房地产建筑面积958平方出租给乙方作办公及经营茶艺、棋艺、餐饮场所用途使用；租赁期限为60个月，从2015年6月1日起至2020年5月31日止；租金从2015年6月1日起至2018年5月31日每月租金为47900元，从2019年6月1日起至2020年5月31日止每月租金为50900元；在乙方租赁期间，如甲方出售上述房屋，应将“本租赁合同继续履行”作为出售的先决条件（即带租约出售）并负责促成新业主与乙方签订新的租赁合同；租期届满时，除经甲方同意乙方继续租赁外，乙方应将房屋交还甲方（含康老会办公室及广州市棋乐棋牌服务有限公司场地），除可搬动的家私、用具及空调设备乙方可搬走外，所有装修设施均不得拆除或毁坏；等。4、霍健文于2015年3月10日出具的《证明收据》，记载收到赵耀辉租用广州市海联路52号二楼202房2015年5月31日前所有租金已收齐。第三组：签订日期为2012年12月10日的《广州市海联路52号二楼202房内后座房屋买卖及使用协定协议》，其中霍健文为甲方，赵耀辉为乙方，约定：甲方同意转让位于广州市海珠区海联路52号二楼202房内后座自编A203房屋面积约135平方米和海联路52号二楼202房内后座自编A204的现有棋乐棋牌的厨房面积约35平方米的房屋转让给乙方赵耀辉并在2012年12月11日前甲方全部收齐乙方交来的购房款并同意赵耀辉长期使用；乙方自愿接受上述房屋的全部产权并保证在房屋交接后办理房屋产权的变更登记手续，办理上述房屋产权变更登记的一切税费及相关费用由乙方负责，与甲方无关；甲方保证给乙方是上述房屋的全部所有权并免遭任何第三人的追索，甲方和乙方签订协定后即把房屋拥有权移交给乙方使用，甲方不得后悔，甲方并无条件与乙方前往有关部门办理房屋过户分户手续；甲乙双方房屋交接时间为2012年12月12日，甲方在房屋交接前的债权债务由甲方负责，不影响甲方双方交易买卖办理过户手续，乙方交接后的债权债务由乙方负责；甲乙双方在未办理房屋交易变更手续的过程，甲方应无偿长期提供上述房产给乙方使用并同意乙方可出租转让及收款，在乙方使用过程中属合法；经双方确认，甲方已经转让的物业在未过户的过程中是确定无偿长期给乙方使用的地点位于广州市海珠区海联路52号202房后座自编A203面积135分米左右的办公室和海联路52号202房内自编A204房的现有棋乐棋牌的厨房面积约35平方米左右，给乙方赵耀辉使用；等，尾部手写：以上房款已收齐，霍健文，2012.12.11。黄雪梅质证表示：对第一组证据中的证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，该协议签订的时间为2012年12月11日，但是协议约定的内容却是2015年6月1日之后的租赁关系，这与常理的租赁行为不符，棋乐公司、赵耀辉签订租赁合同是属于恶意串通，目的是为了将时间提前；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，收据的金额为120万元，支付方式却为现金，与常理不符，而且该金额与证据1中约定的金额不一致，对于两年之后四年的租金提前支付也是与常理不符；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，首先，该合同落款为2012年12月28日，针对问题的时间为2018年6月1日起，这与常理不符；其次，该合同在没有任何理由说明的情况下居然约定从2018年6月1日起涉案房屋的租金从原约定的每月50900元下降至每月25000元，该租金金额比2011年的租金金额还要低，明显不符合常理。对第二组证据中证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，而且该合同的租赁期限为2011年6月1日至2015年5月31日，该时间与本案无关，不能证明棋乐公司、赵耀辉主张的证明内容；证据2是涉及案外人支付的租金，对真实性、合法性、关联性不予确认，而且收据应由艾志平持有，与本案无关；对证据3的真实性、合法性和关联性不予确认，该协议是重新约定2015年6月1日至2020年5月31日的租赁情况，不可能与之前的协议相连接，该份协议是在涉案房屋抵押之后签订的，该协议也是在2012年12月12日约定2015年6月1日至2020年5月31日的事宜，与常理不符，何况已经在抵押之后。对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，没有数额、收款时间及情况，明显存在伪造行为，而且是2015年的租金收据，与本案无关。对第三组证据的真实性、合法性和关联性不予确认，涉案房屋进行司法拍卖时，棋乐公司、赵耀辉没有向执行法院提出执行异议主张其权利，而且关于房款已收齐的情况均无证据可证明，因此该协议存在恶意串通而伪造的情况。黄雪梅于2018年9月10日提起本案诉讼。诉讼中，黄雪梅表示：涉案场地除了棋牌室还存在画室及厨房，其第一项诉讼请求是要求棋乐公司、赵耀辉交付包括棋牌室、画室及厨房，本案中只要求棋乐公司、赵耀辉腾空涉案房屋并交付给黄雪梅，不需要其他人员参与本案诉讼及承担责任。棋乐公司、赵耀辉表示：涉案房屋存在间隔，分割成一个个棋牌室；黄雪梅主张的画室只是挂了一个牌子，其实是赵耀辉自己成立的康老协会的办公室，也是以棋乐公司的名义使用的，现在该135平方米是空置的，赵耀辉没有使用涉案场地；厨房也是棋乐公司在使用。棋乐公司、赵耀辉代理人经与赵耀辉本人确认后表示：第一组证据中的证据2是赵耀辉一次性拿出现金120万元支付给霍健文，因为赵耀辉当年开办多家公司，每天需有大量现金流动，所以没有银行提取记录。棋乐公司、赵耀辉还申请法院向广州市海珠区公安分局素社派出所调取2018年6月20日的《出警记录》以及黄雪梅涉嫌寻衅滋事罪的《刑事拘留通知书》、黄雪梅手下刘耀涉嫌妨害公务罪的《起诉意见书》、《起诉书》，以证明黄雪梅强行收铺。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。已发生法律效力的（2018）粤0104执恢3号执行裁定确认涉案房屋归黄雪梅所有，黄雪梅并于2018年8月23日取得涉案房屋的权属证书，黄雪梅作为涉案房屋的所有权人，其合法权益应受物权法保护。黄雪梅主张涉案场地由棋乐公司经营使用，棋乐公司也确认其从2006年起就在该处经营，故对涉案场地现由棋乐公司实际使用的事实，一审法院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。棋乐公司、赵耀辉主张其与涉案场地的原产权人霍健文签订的一系列租赁合同，并提交了第一组和第二组证据，但依据棋乐公司、赵耀辉提交的证据，赵耀辉作为承租方预先与霍健文签订多年的租赁合同，但就大额租金的支付方式解释为现金支付，且只有霍健文出具的《收据》为证，也没有其他款项出入的证据证明，该租赁行为与正常的交易习惯严重不符，且棋乐公司、赵耀辉对此也未能作出合理解释，故棋乐公司、赵耀辉抗辩其与涉案场地的原产权人霍健文存在租赁关系的事实，证据不足，一审法院不予确认。同理，棋乐公司、赵耀辉提供第三组证据欲证明霍健文转让位于广州市海珠区海联路52号二楼202房内后座自编A203房屋面积约135平方米和海联路52号二楼202房内后座自编A204的现有棋乐棋牌的厨房面积约35平方米的房屋给赵耀辉的事实，依据不足，一审法院也不予确认。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黄雪梅在取得涉案房屋产权时，涉案房屋由棋乐公司、赵耀辉棋乐公司经营使用，棋乐公司使用该涉案场地不具有任何合理合法依据，黄雪梅要求棋乐公司腾空并向黄雪梅交付涉案房产，支付从2018年6月15日至棋乐公司、赵耀辉向黄雪梅交付房屋之日止的损失（以同地段的《2017年广州市房屋租金参考价》为标准，104元/平方米/月），合法合理，一审法院予以支持。但黄雪梅以赵耀辉是棋乐公司的实际控制人及大股东，赵耀辉的账户与棋乐公司的账户存在混同的情况为由，要求赵耀辉对棋乐公司的交付义务及损失支付义务共同承担责任的意见，依据不足，一审法院不予支持。关于棋乐公司、赵耀辉申请法院向广州市海珠区公安分局素社派出所调取2018年6月20日的《出警记录》以及原告涉嫌寻衅滋事罪的《刑事拘留通知书》、原告手下刘耀涉嫌妨害公务罪的《起诉意见书》、《起诉书》，由于上述材料与本案的事实认定和法律关系并无直接联系，故对棋乐公司、赵耀辉的上述申请，本院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条和三十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、广州市棋乐棋牌服务有限公司在本判决生效之日起30日内腾空并向黄雪梅交还位于广州市海珠区海联路52号202的房产。二、广州市棋乐棋牌服务有限公司在本判决生效之日起30日内向黄雪梅支付占用广州市海珠区海联路52号202房导致黄雪梅的损失（以同地段的《2017年广州房屋租金参考价》104元/平方米/月为标准，自2018年6月15日计至该棋乐公司向黄雪梅交还房屋之日）。三、驳回黄雪梅的其他诉讼请求。本案受理费4185.6元和财产保全费5000元均由棋乐公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，黄雪梅在二审提交以下证据：1.《海联路活动中心的合作协议》，拟证明赵耀辉是以自己名义使用、处理案涉房屋的组成部分，并非以棋乐公司的名义使用该部分案涉房屋，赵耀辉确实应当对腾空、返还案涉房屋承担责任；2.收款收据，拟证明赵耀辉是以自己名义使用案涉房屋的组成部分来盈利，盈利款项由赵耀辉本人收取，赵耀辉确实应当对腾空、返还案涉房屋承担责任；3.《广州市海珠区海联路52号二楼202房内后座房屋买卖及使用协定的协议》，拟证明赵耀辉串通原业主霍健文签署虚假合同，主张自己是案涉房屋组成部分的权利人，赵耀辉确有实施妨碍黄雪梅收回案涉房屋的行为，应当对腾空、返还案涉房屋承担责任。棋乐公司在二审提交如下证据：2005年、2006年相关消防安全检查意见书、消防设计审核意见书等材料，拟证明案涉场地从2005年开始一直由棋乐公司使用。棋乐公司对案涉场地投入资金进行装修。如果案涉场地租赁合同终止，棋乐公司将遭受巨大装修损失。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于棋乐公司的上诉。棋乐公司上诉认为，其是基于赵耀辉与案外人霍健文签订的《租赁合同》合法使用案涉房屋，依据“买卖不破租赁”的原则，其有权按照每月25000元的租金标准继续使用案涉房屋。对此本院认为，已经发生法律效力的（2018）粤0104执恢3号执行裁定确认案涉房屋归黄雪梅所有，黄雪梅并于2018年8月23日取得案涉房屋的权属证书。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，黄雪梅有权主张对案涉房屋的物权保护。而赵耀辉作为承租方预先与霍健文签订多年的租赁合同，但就大额租金的支付方式解释为现金支付，且只有霍健文出具的《收据》为证，也没有其他款项出入的证据证明，该租赁行为与正常的交易习惯严重不符，且棋乐公司、赵耀辉对此也未能作出合理解释，故一审法院认定现有证据不足以证明赵耀辉与霍健文存在真实的租赁关系，并无不妥。同时，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。据此，案涉房屋2015年6月1日之后的租赁关系发生在抵押权设定之后，所以黄雪梅拍买案涉房屋后，不受赵耀辉与霍健文之间2015年6月1日后的租赁合同的约束。棋乐公司以此为由拒绝交还场地没有依据，本院不予支持。同理，棋乐公司主张按照租赁合同约定的每月25000元的标准支付租金，依据不足，本院亦不予支持。关于黄雪梅的上诉。黄雪梅上诉认为，赵耀辉应当向其支付占用房屋的损失并归还案涉房屋。从本案查明的事实看，案涉房屋的使用权是赵耀辉从案外人霍健文处取得，现在案涉房屋的产权人由霍健文变更为黄雪梅，而赵耀辉继续使用案涉房屋已无合法依据，赵耀辉理应向黄雪梅支付占用房屋的损失并归还房屋。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。黄雪梅的该上诉成立，本院予以支持。综上，上诉人棋乐公司的上诉均缺乏依据，本院予以驳回；上诉人黄雪梅的上诉成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15783号民事判决第三项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15783号民事判决第一项为：广州市棋乐棋牌服务有限公司、赵耀辉在本判决生效之日起30日内腾空并向黄雪梅交还位于广州市海珠区海联路52号202的房产；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15783号民事判决第二项为：广州市棋乐棋牌服务有限公司、赵耀辉在本判决生效之日起30日内向黄雪梅支付占用广州市海珠区海联路52号202房导致黄雪梅的损失（以同地段的《2017年广州房屋租金参考价》104元/平方米/月为标准，自2018年6月15日计至该棋乐公司向黄雪梅交还房屋之日）。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4185.6元和财产保全费5000元由广州市棋乐棋牌服务有限公司、赵耀辉共同负担。本案二审案件受理费8371.2元，由上诉人广州市棋乐棋牌服务有限公司负担4185.6元，由被上诉人赵耀辉负担4185.6元。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十二月二十六日书记员  李苇镟