河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1524民初3354号原告：商城县祥和城市广场业主委员会。负责人：李立发，该委员会主任。住址：商城县城关镇原丝绸厂院内。委托诉讼代理人：李香峰，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：商城县长江物业管理有限公司。统一社会信用代码：91411524098117425T。法定代表人：张浩，该公司经理。住址：商城县和谐小区16号楼。委托诉讼代理人：程晋伟，该公司员工。委托诉讼代理人：程晋科，河南太平律师事务所法律工作者。原告商城县祥和城市广场业主委员会与被告商城县长江物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案商城县祥和城市广场业主委员会的委托诉讼代理人李香峰、被告商城县长江物业管理公司的委托诉讼代理人程晋伟、程晋科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商城县祥和城市广场业主委员会向本院提出诉讼请求：1.被告商城县长江物业管理有限公司停止实施对原告商城县祥和城市广场的非法物业管理行为；2.被告商城县长江物业管理有限公司腾空并交还侵占的商城县祥和城市广场的物业管理用房；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系依法成立的商城县祥和城市广场的业主委员会，业主入住商城县祥和城市广场已达五六年之久。2019年7月，被告在未经业主大会同意、未与原告签署任何物业服务合同的情形下，强制进入商城县祥和城市广场，侵占商城县祥和城市广场的物业管理用房，非法实施物业管理行为。在此期间，被告非法实施了设置门闸阻挠业主车辆进入小区等行为，多次造成进入商城县祥和城市广场路段拥堵等公众事件，公安机关多次出警，媒体争相报道。上述纠纷不仅造成了较严重的负面社会影响，而且给商城县祥和城市广场业主的正常生活造成干扰。原告认为，被告的行为已严重侵害了商城县祥和城市广场业主的合法权利。被告商城县长江物业管理有限公司辩称，业主委员会是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种组织。原告于2016年9月10日召开第一次业主大会，当天发出选票326张，收回213张，作废133张，说明当天参加业主大会有效选票数只有213票，同时，2017年11月祥和城市广场小区已有业主820名，参加业主大会投票的业主占比为25.6%，没有达到交付竣工面积30%以上，没有达到业主选举投票过半的规定要求；业主委员会应自选举产生之日起30日内，到物业所在地的区、县建设、房管部门备案。备案时须提交《业主委员会备案单》及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议及法律法规规定的其他材料，本案中，原告并没有备案，业主委员会不合法；商城县人民法院（2017）豫1524民初787号民事裁定书和2019年6月11日商城县住房和城乡建设局的说明认定原告主体不适格，不具备成立条件；2019年6月11日、7月4日、7月15日，商城县赤城街道办事处分别下发通知，要求祥和城市广场小区建设单位和业主代表依照程序组建业主大会筹备组、召开业主大会成立业主委员会。原告诉请于法无据，被告是合法、有效的物业管理有限公司，是经工商局注册、登记的。被告和商城县祥和城市广场建设单位签订的前期物业服务合同，是双方真实、合法、有效的合同，其进驻商城县祥和城市广场小区符合法律规定。本公司并没有非法管理行为和侵占物业管理用房。综上，请求驳回原告的诉讼请求。围绕争议的焦点（原告是否具有诉讼主体资格；被告进驻小区有无有效委托；物业管理用房有哪些房屋，是否应腾出及交还）双方进行了举证。原告商城县祥和城市广场业主委员会提交的证据（均为复印件）：1、身份证复印件；2、商城县业主委员会备案申请表和登记审批表；3、商城县赤城街道办事处社区服务中心出具的业主委员会备案证明；4、商城县住房和城乡规划建设局出具的商城县业主委员会备案证明；5、商城县祥和城市广场业主大会暨更换物业管理公司表决大会业主签到簿；6、商城县祥和城市广场业主大会决议、签字表、签字统计；7、照片八张；8、商城县祥和城市广场业主大会流程及会议议程。被告商城县长江物业管理有限公司提交的证据：1、商城县2019年前期物业项目中标通知书；2、前期物业服务合同范本；3、关于商城县祥和城市广场小区业主大会筹备组成员名单的公告；4、关于组建业主大会筹备组的公告；5、关于商城县祥和城市广场业主委员会备案有关情况的说明；6、商城县人民政府赤城街道办事处通知；7、商城县住房和城乡建设局关于原告备案情况的说明；8、（2017）豫1524民初787号民事裁定书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告商城县长江物业管理有限公司认为：原告提供的证据1真实，证据2不具有合法性，已经被法院的裁定书确认为不符合申请的条件；证据3是街道居委会出具的证明，只是证明予以备案，并没有证据证明备案成功了，且备案有效期到2019年2月24日；证据4已经过了有效期；证据5、6不能证明原告的诉讼主体资格合法，没有视频录音录像作证，签到表仅限于召开了小区内部会议，无法显示现场表决的情况；证据7照片无法显示时间，不能证明是在本公司签订前期服务合同时发生的，照片中的情况是前期无物业管理模式造成的，本公司和开发商签订合同后，严格按照合同执行。原告商城县祥和城市广场业主委员会认为：被告提供的证据1、2、3、4、5是复印件，即使是原件，被告的受委托也是不成立的，该小区在2013年已经有业主入住，到现在已有六七年时间，不存在前期物业服务合同问题，即使有，也只是针对在建、未向社会销售部分，对已经交付业主的不存在前期物业服务合同，被告没有和任何业主和业主委员会签订合同，其入驻是违法的，没有业主签字的情况下，对任何业主都没有约束力；证据6是复印件，真实性无法核实，即使提供了原件，通知只是说明作用，其效力没有住建局和政府机关出具的备案证明效力高；证据7裁定书确定了原告主体资格，驳回诉请理由是起诉时未获得半数业主的同意，表明业主委员会成立是合法的，只是起诉没有获得业主的授权，是授权问题，不是主体资格问题。本院经审理认定事实如下：商城县祥和城市广场是由商城县祥源城市建设投资有限公司投资建设的小区，位于商城县赤城街道办事处原丝绸厂院内，前期物业管理服务是由商城县祥源城市建设投资有限公司聘用的商城县祥和物业服务公司管理。该小区已建成并入住2、3、5、7、8、9、10、12号楼。2017年11月17日，本院认定该小区共有业主820户。2016年9月10日，商城县祥和城市广场业主召开业主大会，通过选举产生业主委员会，经所在的基层组织商城县赤城办事处三里桥社区委员会和商城县人民政府赤城街道同意上报，商城县房地产管理所审核认为该小区召开业主大会成立业主委员会的程序合法、资料齐全、符合备案程序，同意提交商城县住房和城乡规划建设局住房管理股审核，经商城县住房和城乡规划建设局住房管理股审核，符合相关指导规则，具备备案条件，同年10月11日，最终原告（商城县祥和城市广场小区业主委员会）通过商城县住房和城乡规划建设局备案，并向原告出具备案证明（编号第2016004号，有效期至2017年10月11日），负责人李立发。2018年12月25日，商城县赤城街道办事处社区服务中心向原告出具备案证明（编号2018-2号，有效期至2019年12月24日）。2019年4月6日，原告召开业主大会和更换物业服务公司表决大会，经参加人员投票，53%的人员同意更换物业服务公司，原告决议解聘当前物业服务公司，重新选聘新的物业服务公司。由商城县祥源城市建设投资有限公司（开发该小区的开发商）委托，河南华威建设工程技术咨询事务所有限公司招标，被告为该小区前期物业管理中标单位，于2019年2月26日，被告与商城县祥源城市建设投资有限公司签订前期物业服务合同。2019年7月，被告进入商城县祥和城市广场小区，使用商城县祥和城市广场的物业管理用房，设置门禁卡，统计住户和车辆信息，进行物业服务管理，遭业主委员会及部分业主的拒绝，并发生强烈冲突，经公安机关现场调解、处置，才得以平息。现被告在该小区进行物业服务管理。原告起诉来院。原告及部分业主与商城县祥源城市建设投资有限公司关系较为紧张，多次发生纠纷，2017年，原告因物权保护起诉商城县祥源城市建设投资有限公司，本院以原告主体不适格为由裁定，驳回原告的起诉。还有民事、行政诉讼。庭审中，经本院主持调解，因双方分歧太大，无法达成调解协议。本院认为，商城县祥和城市广场小区已依法成立业主委员会，只有业主委员会有权委托有资质的物业管理服务公司管理服务该小区的物业，没有业主委员会委托或授权委托，任何组织和个人无权以任何理由擅自进驻该小区进行物业管理服务，所进行的物业管理服务是无效的。故原告要求被告停止实施对商城县祥和城市广场小区的物业管理服务行为，腾空并交还该小区的物业管理服务用房的诉讼请求应予支持。业主委员会是小区依法成立的自治组织，只应依法选举换届，不得被上级机关在没有到届前无故通知另行选举或改组，上级机关只有指导和协助的权利，故被告的辩称没有充分的证据支持，理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，判决如下：一、被告商城县长江物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内停止在商城县祥和城市广场小区的物业管理服务行为，腾空并交还该小区的物业管理服务用房。二、驳回原告商城县祥和城市广场业主委员会的其他诉讼请求。受理费100元，由被告商城县长江物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  黄文献审 判 员  李立林人民陪审员  黄德琼二〇一九年十二月二十日书 记 员  余晓燕