四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初6042号 原告：刘兴国，男，生于1972年4月24日，汉族，住广元市昭化区，现住广元市利州区。 原告：袁桂菊，女，生于1972年4月28日，汉族，住广元市元坝区，现住址同上，系刘兴国之妻。 上列二原告委托诉讼代理人：邓姝琳，四川剑州律师事务所律师。 被告：成都华油兴业房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大街206号。 法定代表人：文志民，执行董事。 被告：成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司，住所地：广元市利州区东坝街道办事处九华村。 代表人：文志民，总经理。 上列二被告委托诉讼代理人：李品怀，四川恒和信律师事务所律师。 上列二被告委托诉讼代理人：许晓，四川恒和信律师事务所律师。 原告刘兴国、袁桂菊与被告成都华油兴业房地产开发有限公司（以下简称：华油公司）、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司（以下简称：华油公司广元分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理。依法由审判员周虹适用简易程序对（2019）川0802民初6042、6099、6055、6047、6089、6128、6125、6123、6121、6118、6116、6113、6111、6109、6107、6105、6168、6148、6145、6142、6137、6041、6037、6050、6053、6062、6066、6069、6073、6086、6083、6081、6078、6075、6072、6067、6064、6060、6056、6046、6044、6034、6035、6101、6096、6091、6094、6131、6057号49件案件公开开庭合并进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘兴国、袁桂菊向本院提出诉讼请求：要求二被告给付未按合同约定时间交房而应承担从2016年9月30日至2016年11月16日期间的违约金5924.85元。事实和理由：2016年2月29日，原告与被告华油公司广元分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广元市利州区西侧“水岸华府”7栋1-25-4号住房一套，该房屋建筑面积为96.08平方米，总价429394元。原、被告双方签订购房合同后，原告依约支付了房屋价款。2016年11月8日办理接房手续。但双方合同约定交房时间为2016年9月30日。在合同约定时间内被告未按合同约定向原告提交合同第十五条规定的相关房屋证明文件，违反了合同第十八条第三项的约定，应按合同第十九条约定承担逾期交房的违约责任。 被告华油公司及其广元分公司辩称：1、被告预售商品房手续齐备，预售合法；2、被告已向原告交付房屋，履行了交房义务。原告因自身原因未收房，应自行承担相应责任；3、即便是被告迟延交付房屋，也应当以该房屋市场租金计算损失，而原告所主张违约金远远高于其实际损失，故请求法庭按原告实际损失予以减少。 经审理查明：位于广元市利州区西侧的“水岸华府”住宅小区项目系被告华油公司广元分公司开发。2015年2月5日，被告华油公司广元分公司取得了该项目7栋房屋销售的《商品房预售许可证》【（2015）房预售证第005号】。 2016年2月29日，原告刘兴国、袁桂菊（买受人）与被告华油公司广元分公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》【合同编号：（2016）0201125】，约定原告以429394元的总价购买“水岸华府”住宅小区7栋1-25-4号住宅一套（建筑面积98.08㎡）。并主要约定：第十五条商品房交付条件：（一）、该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。因不可抗力需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；（二）该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前15日，书面通知买受人查验房屋、办理交接手续的时间、地点。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以商品房所在地为办理交接手续的地点；（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并依照本合同第十九条处理；（四）出卖人与买受人办理完查验房屋状况、确认房屋建筑面积及相关费用结算手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡、用水卡、天然气卡等，双方签署房屋交接单，完成该商品房的交接手续。该商品房为住宅时，出卖人按买受人购买的房屋发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期在30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。 合同签订后，原告按合同约定向被告华油公司广元分公司支付全部购房款429394元。 2016年11月8日，原告从被告华油公司广元分公司处领取了所购房屋钥匙，双方完成房屋交接。 另查明，2016年11月18日，案涉“水岸华府”项目7 号楼经竣工验收合格。 2017年12月18日，广元市城乡规划建设和住房保障局确认“水岸华府”项目7号楼通过竣工验收，竣工验收备案文件收讫，文件齐全。根据住房和城乡建设部门令第5号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》及住房和城乡建设部令第5号《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》，备案资料基本齐全，予以备案。 上述事实，有原、被告陈述，《四川省商品房买卖合同（预售）》，购房发票，（2018）川0802民初6470号民事判决书，《商品房预售许可证》，《竣工验收报告》，《竣工验收备案书》，水岸华府业主收房领取物品登记表等证据证实，足以认定。 本院认为，原告与被告华油公司广元分公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。按照合同约定，被告华油公司广元分公司应当在2016年9月30日前向原告交付案涉商品房，该商品房交付给原告时必须已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】、房屋面积实测报告书，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。否则，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。而在合同的实际履行过程中，案涉房屋楼栋在合同约定的房屋交付时间，未达到合同约定的必须已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】的交付条件。故原告有权拒绝接收房屋。由此产生的逾期交付责任应由作为出卖人的被告华油公司广元分公司承担。本案案涉房屋楼栋于2016年11月18日经竣工验收合格，取得《竣工验收报告》，广元市城乡规划建设和住房保障局于2017年12月18日进行了竣工验收备案。《竣工验收报告》是建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门对工程进行竣工验收合格而形成的报告，表明商品房质量合格，可以交付使用。竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为，办理进度及办理时间非建设方能够单方确定，用一个行政管理规定，作为民事案件违约的依据，混淆了民事行为与行政行为的边际，对行政行为被管理的一方也不公平。且竣工验收备案的迟延并未对原告造成任何实际损失。故原告最迟应在《竣工验收报告》形成的2016年11月18日接收房屋，此后产生的逾期交房责任被告华油公司广元分公司不再承担。本案中，原告在2016年11月8日从被告华油公司广元分公司处领取了所购房屋钥匙，双方完成房屋交接。对此，应视为双方对房屋交付条件的变更。该变更行为系双方的自愿行为，且不违反国家法律规定，应为合法有效。所以，本院确认被告逾期交房的时间为39天（2016年10月1日至2016年11月8日）。按合同约定逾期交房违约金日万分之三的标准计算，被告应给付原告违约金5024元（429394元×39天×3／10000）。对原告要求被告给付超出该期间违约金的诉讼请求，因不符合合同约定，且缺少法律根据，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告华油公司广元分公司不具有法人资格，其民事责任应由具有法人资格的华油公司承担。故应由被告华油公司对前述违约金承担给付责任。对原告要求被告华油公司广元分公司承担给付责任的诉讼请求，本院不予支持。 对被告辩称应当以该房屋市场租金计算损失，而原告所主张违约金远远高于其实际损失，请求法庭按原告实际损失予以减少的辩解意见，本院认为，对于逾期交房的违约责任，双方在合同中明确约定“自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”，原告主张按该房屋市场租金计算损失，并以此下调违约金的请求，不符合合同约定，且缺乏法律根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决如下： 一、被告成都华油兴业房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内给付原告刘兴国、袁桂菊逾期交房违约金5024元； 二、驳回原告刘兴国、袁桂菊的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告成都华油兴业房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  周虹 二〇一九年十二月十七日 书记员  李婷