江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初2977号原告：娄新，男，1970年7月31日出生，汉族，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：邱翠萍，北京首隆律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司，抚州市临川区上顿渡尧博新村7号。法定代表人：陈洪明，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗胜龙，江西论研律师事务所律师，代理权限一般代理。被告：抚州市适城房地产开发有限公司，地址抚州市临川区上顿渡六渠道北路程邓村口。法定代表人：唐建荣，该公司董事长。被告：唐建荣，男，1975年11月8日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市思明区，现住抚州市临川区。被告：王守刚，男，1960年10月29日出生，汉族，住抚州市临川区。上列三被告委托诉讼代理人：熊建文，江西民鉴律师事务所律师，代理权限一般代理。原告娄新与被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司、唐建荣、王守刚房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告娄新委托诉讼代理人邱翠萍、被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司委托诉讼代理人罗胜龙、被告抚州市适城房地产开发有限公司法定代表人唐建荣、被告唐建荣、王守刚及其委托诉讼代理人熊建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄新向本院提出诉讼请求：1、判令被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司连带赔偿原告损失438352元；2、判令被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司办理龙居庭苑2栋2单元303号房屋房产证；3、判令被告唐建荣、王守刚对上述被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司的债务承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告娄新将第一项诉讼请求变更为判令被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司连带赔偿原告损失546852元。事实及理由：2009年6月9日，被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司与原告娄新长兄娄志就原告父母生前所居住的原农机公司职工宿舍（东单元西边三楼）危房改建相关事宜签订了《协议》，约定：新房建成后，被告旧房面积1:1.2返还新房面积且新房按旧房楼层相应单元及楼层返还；被告承担危房改建需办理的相关报建手续及费用；被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司支付每个住户搬家费1000元，搬出后支付每月400月房租费；从工地放线到新房竣工，施工期为12个月；如被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司逾期交房应继续交付租房费用，并为每个住户办理新房产证；协议签订后，被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司拖延至2011年下半年交付面积86.93平方米的龙居庭苑二室二厅一卫房屋一套（2栋2单元303号房）。因返还面积不足，经协商，抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司于2013年1月9日签订《补充协议》，约定：原拆除危房面积113.25平方米应返还原告新房面积135.90平方米，被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司另补偿原告二室二厅一卫新房一套，面积约100平方米，新房按旧房楼层安排三楼，新房交付日期为2014年6月底；补偿原告租房费用参照其他拆迁户同等对待，并确保为原告办理房产证；其他条款按原与娄志所签订协议执行。《补充协议》签订后，由被告抚州市适城房地产开发有限公司实际办理龙居庭苑的相关报建等手续，被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司未经原告同意将合同的权利义务一并转让给了被告抚州市适城房地产开发有限公司，被告抚州市适城房地产开发有限公司亦未按约履行向原告交付房屋的义务。原告多次催告被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司交付房屋未果。综上，向原告交付龙居庭苑三层面积100平方米房屋的义务应属被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司的连带之债。经了解，龙居庭苑3栋三层的房屋都已经被查封、备案、抵押，属于法律上、事实上不能履行。鉴于合同不能履行，被告应向原告承担赔偿损失的违约责任。因被告未能向原告补偿龙居庭苑3栋三层100平方米的房屋，给原告造成的经济损失为438352元，被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司应连带赔偿原告上述损失。被告唐建荣系被告抚州市适城房地产开发有限公司的独资自然人股东，同时被告唐建荣和被告王守刚均为龙居庭苑项目的实际施工人，依据法律规定，被告唐建荣、王守刚应对被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司的债务承担连带责任。被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司辩称，龙居庭苑是由抚州市适城房地产开发高有限公司实际开发建设，相关权利义务是抚州市适城房地产公司与原住户达成的，与我公司无关，原告娄新、娄小玲两兄妹在2018年也向法院提起过诉讼，后撤回了对我公司的诉讼。我公司不应作为本案的被告参与诉讼。被告抚州市适城房地产开发有限公司辩称，原告娄新姐姐娄晓玲那套房子在第二期拆迁时，其他十五户人家都搬了就她迟迟不肯搬，我公司是受胁迫的情况下签订的《补充协议》，我公司不应履行协议的义务。被告唐建荣辩称，我是抚州市适城房地产开发公司的法定代表人，我个人不具备开发房地产的权力，我的行为是履行公司职务行为，要担责也是抚州市适城房地产开发有限公司担责，与我个人无关。被告王守刚辩称，我只是开发项目经办人，我和娄志、娄新签订的协议是代表公司签订的，与我个人无关。我们和娄志签订的房屋拆迁补偿协议是娄志代表娄志的全家和抚州市适城房地产开发有限公司签订的，是他们全家的一致意思表示，86.93平方米房子也是娄志选的，是娄志主动提出来的，相差将近50个平方米面积的房子，娄志提出说他要买辆车，补偿给他个人10万元，当时没写收条，我把转账10万元的转账凭证给他儿子看，他儿子没有异议，娄志过世的前后，我与他们家人见面，他们家人对拆迁补给娄志的房子没有任何异议，后来娄晓玲那套房子在第二期拆迁迟迟不肯搬，其他15户人家都搬了就她不搬，我公司当时是在迫不得已的情况下才签订的补充协议。按照我公司和娄志签订的房屋拆迁补偿合同继续履约。娄志所有的住房、搬家费全部领了。经审理查明，2009年6月9日，原告娄新父母付友香、娄兆铭（分别于2002年3月8日、2007年10月28日去世）生前遗留有位于抚州市临川区上顿渡镇交通路40号第七幢东边三楼第三户房屋一套（原临川农机公司宿舍）。2009年6月9日，原告娄新同胞兄弟娄志（2011年3月30日去世）作为乙方与被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司作为甲方就原告父母生前遗留的上述房屋危房改建签订了一份《协议书》。约定：新房建成后，甲方按旧房面积1:1.2比例返还给乙方的新房面积，新房按旧房楼层相应单元及楼层返还给乙方；新房面积与返还旧房面积不同时，双方一致同意按1600元/平方米结算多退少补；甲方承担危房改建需要办理的相关报建手续及费用；甲方支付每个住户的搬家费1000元，搬出后从工地放线到新房竣工每月支付400元房租费，施工期为12个月，如甲方逾期交房应继续交付租房费用；甲方为每个住房办理新房产证，所需费用由甲方按住户的实际返还面积承担，超出面积的部分费用，住房户个人负担。经实际测量核算，开发商应返还原告新房面积为135.90平方米。2011年下半年，被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司向原告交付了原临川农机公司宿舍改建后的龙居庭苑二栋二单元303号新房一套，面积为86.93平方米。2013年1月19日，被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司（甲方）与原告娄新（乙方）就娄新父母宿舍危房改建签订了一份《补充协议》。协议约定：原拆除娄志父母危房面积113.25平方米，应返还娄志父母面积135.90平方米，已返还给娄志父母一套二室二厅一卫新房，面积约95平方米，（以产权证为准），现甲方同意另补偿娄新（家庭代表）二室二厅一卫新房一套，面积约100平方米左右，新房按旧房楼层安排三楼，新房交付日期为2014年6月底；2、补偿新房面积，原补偿一套与现补偿一套与返还面积不同时，双方一致同意按1600元/平方米与娄新结算，多退少补；甲方已按实际支付娄志搬家费及房租，补偿乙方租房费用参照其他拆迁户同等对待；甲方根据协议确保为乙方办理房产证手续；其他条款按原与娄志所签订的协议执行。被告唐建荣、王守刚在《补充协议》甲方签名处分别签了字。《补充协议》签订后，被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司未按约定另行补偿原告原旧房所在的东单元三楼约100平方米二室二厅一卫新房一套。现被告抚州市洪明城镇综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司在案涉楼盘无法按上述补充协议约定给予原告补偿约100平方米的新房。另查明，被告抚州市适城房地产开发有限公司成立于2013年5月7日，该公司为被告唐建荣独资。案涉龙居庭苑为被告抚州市适城房地产开发有限公司实际开发建设。该公司在未成立之前，挂靠被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司与拆迁户签订协议及进行案涉楼盘开发建设。被告王守刚为被告抚州市适城房地产开发有限公司开发建设龙居庭苑项目的负责人。诉讼中，被告唐建荣未能提供其独资开办的被告抚州市适城房地产开发有限公司财产独立于其个人财产的相关证据。被告抚州市适城房地产开发有限公司主张是在胁迫的情况下签订的《补充协议》亦未提供相关证据。2019年8月28日，本院依原告申请委托抚州市万国房地产估价有限公司对按《补充协议》约定被告抚州市适城房地产开发有限公司应补偿原告龙居庭苑3栋三层成套标准住宅的市场单价进行评估。2019年11月23日，抚州市万国房地产估价有限公司作出万房鉴估字第0191049号房地产估价报告，龙居庭苑3栋第三层成套标准住宅于2019年9月27日的综合评估市场平均单价为人民币6285元/平方米。原告花去鉴定费5000元。原告娄新父母付友香、娄兆铭去世后其第一顺序法定继承人有娄晓霞、娄志、娄晓玲、娄新。娄志去世后，娄志代位继承人娄超。付友香、娄兆铭上述法定继承人及代位继承人均放弃对付友香、娄兆铭按案涉《协议》及《补充协议》应享有的补偿安置新房及其他权利的继承。以上事实，有原告提供的付友香房屋所有权证，付友香、娄兆铭、娄志死亡证明，娄晓霞、娄晓玲、娄超放弃继承的声明书，娄志与被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司签订的《协议》，娄新与被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司签订的《补充协议》，2019年11月23日抚州市万国房地产估价有限公司评估报告等证据；被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司提供的本院（2018）赣1002民初4072号民事裁定书。上述证据经原被告质证、陈述，足以认定。本院认为，被告抚州市适城房地产有限公司挂靠被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司以被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司名义与娄志、原告娄新就娄志、娄新父母生前遗留的房屋拆迁补偿分别签订的《协议》及《补充协议》为协议当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律强制性规定，合法有效。被告抚州市适城房地产开发有限公司应按上述协议约定向原告补偿两套新房。被告在与原告签订《补充协议》之前已补偿了原告面积86.93平方米的新房一套，被告抚州市适城房地产开发有限公司按《补充协议》约定还应向原告补偿一套面积约100平方米的房屋。被告抚州市适城房地产开发有限公司现无法向原告补偿上述约100平方米面积的新房，被告抚州市适城房地产开发有限公司应给予原告货币补偿。按案涉《补充协议》关于补偿新房面积，原补偿一套与现补偿一套与返还面积不同时，双方一致同意按1600元/平方米与娄新结算，多退少补约定，被告共计需补偿原告新房面积186.93平方米（已补偿86.93平方米+未补偿的100平方米），超出按1:1.2比例应返还面积135.90平方米51.03平方米，该51.03平方米被告抚州市适城房地产开发有限公司因不能实物补偿原告，按上述约定应给予原告现金补偿81648元（51.03平方米X1600元）。被告抚州市适城房地产开发有限公司已返还的新房面积86.93平方米，按《补充协议》约定的1:1.2比例应返还面积135.90平方米，被告抚州市适城房地产开发有限公司尚有48.97平方米房屋未能补足给原告，该48.97平方米房屋被告抚州市适城房地产开发有限公司应按当前应补偿房屋相同地段、相同楼层的房屋市场价给予原告货币补偿。参照本院委托抚州市万国房地产估价有限公司对龙居庭苑3栋第三层成套标准住宅综合评估市场单价6285元/平方米计算，被告抚州市适城房地产开发有限公司应补偿原告该48.97平方米房屋价款307776.45元。综上，被告抚州市适城房地产开发有限公司应赔偿原告不能交付龙居庭苑三栋三层100平方米房屋损失为389424.45元。按案涉《协议》约定，被告抚州市适城房地产开发有限公司负有为已补偿原告龙居庭苑二栋二单元303号房屋办理不动产权属登记的义务。被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司出借其房地产开发资质，对被告抚州市适城房地产开发有限公司上述应履行的义务负有连带责任。被告唐建荣未提供其独资开办经营的被告抚州市适城房地产开发有限公司财产独立于其个人财产的相关证据，对此应承担举证不能的法律后果。被告唐建荣对被告抚州市适城房地产开发有限公司应赔偿原告上述经济损失亦应承担连带清偿责任。被告王守刚为案涉房地产开发项目的负责人，其在协议上签名为履行职务行为，不应承担本案责任。被告抚州市适城房地产开发有限公司关于《补充协议》是受胁迫的情况下签订的，对此未提供相关证据证实，本院对被告抚州市适城房地产开发有限公司辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、《房地产开发企业资质管理规定》第十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告抚州市适城房地产开发有限公司、抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司自本判决生效之日起五日内连带赔偿原告娄新损失307776.45元；二、被告抚州市适城房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内为原告娄新办理龙居庭苑二栋二单元303室房屋的不动产权属登记；三、被告唐建荣对被告抚州市适城房地产开发有限公司上述第一项应承担的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告娄新其他诉讼请求。案件受理费9268元、2770元，合计12038元由原告娄新负担4063元，被告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司、唐建荣7975元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。审 判 长  杨良发人民陪审员  曾惠士人民陪审员  武贞娥二〇一九年十二月十七日书 记 员  周宏琳