北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初11021号原告：徐宝琦，女，1992年11月18日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：李晨，北京卓纬律师事务所律师。被告：常翼，女，1977年8月6日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。被告：赵梓安，男，1974年1月13日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。原告徐宝琦与被告常翼、赵梓安房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐宝琦及其委托诉讼代理人李晨到庭参加诉讼，被告常翼、被告赵梓安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。徐宝琦向本院提出诉讼请求:1.解除徐宝琦与常翼、赵梓安2018年10月28日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《组合贷款付款方式补充协议》，常翼、赵梓安协助办理注销大兴区德贤路239号院12号楼9层1单元901房屋在房屋管理部门相应的网签备案登记手续；2.常翼、赵梓安向徐宝琦返还定金50000元；3.常翼、赵梓安向徐宝琦支付违约金798000元；4.本案诉讼费用由常翼、赵梓安承担。事实与理由：常翼、赵梓安系夫妻关系，2018年10月28日，徐宝琦与常翼、赵梓安在玉信（北京）投资管理有限公司的居间介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《组合贷款付款方式补充协议》等法律文件，约定徐宝琦以3990000元的总价款向常翼、赵梓安购买位于大兴区德贤路239号院12号楼9层1单元901号房屋。双方约定徐宝琦应于签约当日支付定金50000元，于缴税前三个工作日内支付首付款1520000元，于房屋交接完毕当日支付20000元，余款由徐宝琦申请组合贷款支付。双方约定应于合同签约之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，因常翼、赵梓安原因致使徐宝琦未能在合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书的，徐宝琦有权单方解除合同。双方约定如交易房屋被查封或者限制转让，导致徐宝琦无法取得房屋所有权的，视为常翼、赵梓安根本违约，徐宝琦有权以书面通知的方式解除合同，常翼、赵梓安按房屋总价款的20%向徐宝琦承担违约责任。上述合同签署后，徐宝琦依约支付定金50000元，并依约提供了办理贷款、网签等手续所需的相关资料，银行批贷后，双方准备预约办理网签过户手续，发现交易房屋已于2018年11月9日被河北省三河市人民法院查封，无法办理过户手续。徐宝琦就此与常翼、赵梓安多次交涉，但直至合同约定的履行期限届满，常翼、赵梓安仍无法解除上述查封，完成交易。徐宝琦无奈于2019年1月25日向常翼、赵梓安发出告知书，解除与常翼、赵梓安签署的买卖合同。常翼、赵梓安房屋被法院查封，导致无法向徐宝琦过户，已经构成根本违约，徐宝琦有权单方解除合同，常翼、赵梓安除应退还定金外，还应依约按房屋总价20%的标准向徐宝琦支付违约金798000元，双方交涉多次未果。为维护徐宝琦的合法权益，特诉至法院。常翼、赵梓安经本院合法传唤，未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年10月28日，徐宝琦与常翼、赵梓安夫妻二人在玉信（北京）投资管理有限公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《组合贷款付款方式补充协议》，约定徐宝琦向常翼、赵梓安购买位于大兴区德贤路239号院12号楼9层1单元901号房屋，建筑面积共94.85平方米，房屋所有权证号为X京房权证兴字第XXXX号。双方约定该房屋成交价格为3700000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为290000元，共计3990000元。双方约定徐宝琦应于签约当日支付定金50000元，于缴税前三个工作日内支付首付款1520000元，购房款20000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付，余款由徐宝琦申请组合贷款支付。双方约定最晚应于合同签约之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，因出卖人原因未能在合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续。同时双方在补充协议中约定如该房屋被查封或者限制转让，导致徐宝琦无法取得房屋所有权的，视为出卖人根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。出卖人出现合同约定的根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，居间方收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。上述合同签订后，徐宝琦依约支付定金50000元，并依约提供了办理贷款、网签等手续所需的相关资料。后发现交易房屋已于2018年11月9日被河北省三河市人民法院查封，无法办理过户手续。2019年1月18日，徐宝琦向常翼、赵梓安发出告知书，要求合同签订之日起90日后即2019年1月25日解除与常翼、赵梓安签订的房屋买卖合同，并要求常翼、赵梓安返还已收定金，并承担违约责任，双方就此交涉未有结果。上述事实有徐宝琦提交的《房地产经纪服务事项告知书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《组合贷款付款方式补充协议》、转款记录、收条、委托书、房屋权属查询记录、告知书、照片及当事人陈述在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，常翼、赵梓安经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。徐宝琦与常翼、赵梓安2018年10月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《组合贷款付款方式补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。因交易房屋2018年11月9日被河北省三河市人民法院查封，无法办理过户手续，属于合同约定的买受方可以单方提出解除合同的情形。据此，对徐宝琦要求解除双方2018年10月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《组合贷款付款方式补充协议》，并要求常翼、赵梓安协助办理注销交易房屋即大兴区德贤路239号院12号楼9层1单元901房屋（房屋所有权证号：X京房权证兴字第XXXX号）在房屋管理部门相应的网签备案登记手续，本院予以支持。对徐宝琦基于解除合同的基础要求常翼、赵梓安返还定金50000元，并支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。本案中影响房屋过户交易的司法查封出现在双方签订房屋买卖合同之后一段时间，而非签订房屋买卖合同之时就有，除已支付的定金50000元外，徐宝琦尚未向常翼、赵梓安支付其他款项。徐宝琦未对其实际损失举证证明，考虑合同履行情况、当事人过错程度、实际损失情况等综合因素，双方合同约定的违约金数额过高，本院酌情调整为由常翼、赵梓安一次性支付徐宝琦违约金150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认徐宝琦与常翼、赵梓安2018年10月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《组合贷款付款方式补充协议》解除；二、常翼、赵梓安于本判决生效之日起十日内协助徐宝琦办理注销大兴区德贤路239号院12号楼9层1单元901房屋（房屋所有权证号：X京房权证兴字第XXXX号）相应的网签备案登记手续；三、常翼、赵梓安于本判决生效之日起十日内返还徐宝琦定金50000元；四、常翼、赵梓安于本判决生效之日起十日内支付徐宝琦违约金150000元；五、驳回徐宝琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费45504元，由徐宝琦负担6093元，由常翼、赵梓安负担39411元；财产保全费4760元，由徐宝琦负担3638元，常翼、赵梓安负担1122元；公告费560元，由常翼、赵梓安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘恩水人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十二月十八日书 记 员  寇晓蒙