广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初1147号原告深圳市百利源物业管理有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道沙河西路茶光村工业园第一栋618，统一社会信用代码91440300MA5DLBYLOB。法定代表人黄楚锡。委托代理人单志军，广东卓建律师事务所律师。委托代理人何艺，广东卓建律师事务所实习律师。被告深圳市美讯在线网络技术有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路2098号广田集团15楼，统一社会信用代码914403006626755253。法定代表人廖元。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。一、案件的基本事实2018年4月1日深圳市百利源物业管理有限公司、深圳市美讯在线网络技术有限公司签订《租赁合同》，载明“……第一条租赁物业位置、面积、租金（一）深圳市美讯在线网络技术有限公司同意承租深圳市百利源物业管理有限公司位于深圳市××××路金禾田商务中心，房号：A105室，……月租金为￥123280.00元／月（含管理费，含税）……第二条租赁期限（一）租赁期限自2018年4月1日至2020年10_月31日，……第三条租金与租赁保证金交付（一）租金按如下方式递增和计算，即：自2018年4月1日至2018年8月31日，租金为￥123280.00元/月；自2018年9月1日至2019年8月31日，租金为￥133142.00元／月；……（二）租赁保证金租赁保证金为人民币￥246560.00……（四）租金交付时间深圳市美讯在线网络技术有限公司必须于每月15日前，向深圳市百利源物业管理有限公司足额支付当月水电费（以月底实际抄表为准）、合同中约定的租金……（五）逾期交费1、深圳市美讯在线网络技术有限公司逾期交付租金与其他费用的，须向深圳市百利源物业管理有限公司支付违约金，每逾期一日按欠款总额的5‰计收。……第八条合同终止……（三）深圳市美讯在线网络技术有限公司单方解除1、深圳市美讯在线网络技术有限公司中途提出退租或单方要求解除本合同的，应提前三个月书面通知对方，深圳市美讯在线网络技术有限公司所交租赁保证金等费用深圳市百利源物业管理有限公司不予退还。……”深圳市百利源物业管理有限公司在《租赁合同》尾部“甲方”处加盖合同专用章并相关工作人员签名，深圳市美讯在线网络技术有限公司在《租赁合同》尾部“乙方”处加盖合同专用章并相关工作人员签名，双方均予以确认。二、其他情况深圳市百利源物业管理有限公司于庭审中提交2008年8月7日深圳市国土资源和房产管理局宝安分局出具的深房地字第××号房产证复印件一份，载明“权利人”为金禾田实业（深圳）有限公司，“土地位置”为宝安区龙华镇龙观路南侧，“房地产名称”为厂房1栋一层。2019年8月8日深圳市龙华区龙华街道弓村社区居民委员会出具《证明》一份，载明“兹证明金禾田实业（深圳）有限公司，所持产权证宗地号：Ａ835-××9，房产证地址：宝安区龙华镇龙观路南侧厂房1栋与《营业执照》房屋坐落地址：深圳市龙华区龙华街道三联社区龙环三路329号金禾田商务中心Al08是同一个地方。……”深圳市百利源物业管理有限公司称深圳市美讯在线网络技术有限公司已于2018年11月5日自行搬离涉案房屋。庭审中，在回答“你公司的诉讼请求中载明租金应计至租赁合同实际解除之日，你公司在本案中是否要求解除租赁合同？”这一问题时，深圳市百利源物业管理有限公司称“我公司不要求解除合同，我公司确认双方的租赁合同在2018年11月9日已经解除。”深圳市美讯在线网络技术有限公司未能提交证据证实其公司已支付2018年9月1日至2018年11月9日期间的房屋租金。深圳市百利源物业管理有限公司要求深圳市美讯在线网络技术有限公司给付2018年9月电费477元，水费153元，但未能提交深圳市美讯在线网络技术有限公司加盖印章或相关工作人员签名的书面凭证以证实涉案房屋2018年9月已产生水电费之事实、水电费之具体金额或水电表具体度数。在回答“既然你公司的租赁合同中约定免租30天，为何你公司现在要求深圳市美讯在线网络技术有限公司补交免租期租金？”这一问题时，深圳市百利源物业管理有限公司称“我公司之所以给深圳市美讯在线网络技术有限公司免租期，是基于深圳市美讯在线网络技术有限公司能够履行合同，能够将租赁期限从2018年4月1日起至2020年10月31日止，能够承租至租赁期限终止，但是由于深圳市美讯在线网络技术有限公司提前退租，导致我公司无法实现合同目的，因此我公司此前承诺给深圳市美讯在线网络技术有限公司的优惠应当予以收回。”在回答“关于深圳市美讯在线网络技术有限公司中途退租，则需补齐免租期租金，双方有否书面约定？”这一问题时，深圳市百利源物业管理有限公司称“合同中没有明确约定。”三、诉讼请求深圳市百利源物业管理有限公司诉至本院，请求判令深圳市美讯在线网络技术有限公司支付2018年9月应缴租金133142元，电费477元，水费153元，10月应缴租金133142元，11月应缴租金39942元（暂计至2018年11月9日，应计至租赁合同实际解除之日），滞纳金68816.98元（暂计至2018年11月9日，应计至实际清偿欠款之日），判令深圳市美讯在线网络技术有限公司所交的租赁保证金246560元归深圳市百利源物业管理有限公司所有；判令深圳市美讯在线网络技术有限公司补交免租期内租金计123280元，承担本案律师费22700元，承担本案的一切诉讼费用。四、本院裁判意见本院认为，深圳市××××路金禾田商务中心A105有合法所有权证书。2018年4月1日深圳市百利源物业管理有限公司、深圳市美讯在线网络技术有限公司签订之《租赁合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效。双方均应按照合同履行各自义务。（一）关于诉讼请求中的支付2018年9月应缴租金133142元，10月应缴租金133142元，11月应缴租金39942元（暂计至2018年11月9日，应计至租赁合同实际解除之日）。深圳市百利源物业管理有限公司称深圳市美讯在线网络技术有限公司已于2018年11月5日自行搬离涉案房屋。深圳市百利源物业管理有限公司确认双方的租赁合同在2018年11月9日已经解除。深圳市美讯在线网络技术有限公司未能提交证据证实其公司已支付2018年9月1日至2018年11月9日期间的房屋租金。故深圳市美讯在线网络技术有限公司应给付深圳市百利源物业管理有限公司2018年9月份租金133142元，2018年10月份租金133142元，2018年11月1日至11月9日租金133142÷30×9=4438.07×9=39942.63元。深圳市百利源物业管理有限公司仅要求深圳市美讯在线网络技术有限公司支付2018年11月1日至11月9日租金39942元本院予以支持。（二）关于诉讼请求中的支付2018年9月电费477元，水费153元。深圳市百利源物业管理有限公司未能提交深圳市美讯在线网络技术有限公司加盖印章或相关工作人员签名的书面凭证以证实涉案房屋2018年9月已产生水电费之事实、水电费之具体金额或水电表具体度数。深圳市百利源物业管理有限公司此项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对深圳市百利源物业管理有限公司此项诉讼请求不予支持。（三）关于诉讼请求中的支付滞纳金68816.98元（暂计至2018年11月9日，应计至实际清偿欠款之日），判令深圳市美讯在线网络技术有限公司所交的租赁保证金246560元归深圳市百利源物业管理有限公司所有。2018年4月1日《租赁合同》载明“……（五）逾期交费1、深圳市美讯在线网络技术有限公司逾期交付租金与其他费用的，须向深圳市百利源物业管理有限公司支付违约金，每逾期一日按欠款总额的5‰计收。……第八条合同终止……（三）深圳市美讯在线网络技术有限公司单方解除1、深圳市美讯在线网络技术有限公司中途提出退租或单方要求解除本合同的，应提前三个月书面通知对方，深圳市美讯在线网络技术有限公司所交租赁保证金等费用深圳市百利源物业管理有限公司不予退还。……”此两项合同约定均为违约金的规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”深圳市百利源物业管理有限公司称深圳市美讯在线网络技术有限公司已于2018年11月5日自行搬离涉案房屋。深圳市百利源物业管理有限公司确认双方的租赁合同在2018年11月9日已经解除。本案中逾期支付租金的金额共计为133142+133142+39942=306226元。深圳市百利源物业管理有限公司不仅要求将深圳市美讯在线网络技术有限公司所交纳之租赁保证金246560元收归己有，还要求支付至2018年11月9日止的逾期交纳租金滞纳金68816.98元，并要求每日按欠款总额的5‰支付逾期交纳租金滞纳金直至款项付清之日止。深圳市百利源物业管理有限公司要求支付的违约金远远超出损失总额，本院对违约金数额予以降低。深圳市美讯在线网络技术有限公司所交纳之租赁保证金中的306226×30%=91867.80元归深圳市百利源物业管理有限公司所有。（四）关于诉讼请求中的判令深圳市美讯在线网络技术有限公司补交免租期内租金计123280元。深圳市百利源物业管理有限公司要求深圳市美讯在线网络技术有限公司补交免租期内租金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对深圳市百利源物业管理有限公司此项诉讼请求不予支持。（五）关于诉讼请求中的承担本案律师费22700元。深圳市百利源物业管理有限公司要求深圳市美讯在线网络技术有限公司支付律师费之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对深圳市百利源物业管理有限公司此项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告深圳市美讯在线网络技术有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告深圳市百利源物业管理有限公司2018年9月份租金133142元；二、被告深圳市美讯在线网络技术有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告深圳市百利源物业管理有限公司2018年10月份租金133142元；三、被告深圳市美讯在线网络技术有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告深圳市百利源物业管理有限公司2018年11月1日至11月9日租金39942元；四、被告深圳市美讯在线网络技术有限公司已交纳之租赁保证金中的91867.80元归原告深圳市百利源物业管理有限公司所有；五、驳回原告深圳市百利源物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11482元，已由原告深圳市百利源物业管理有限公司预交，此款由被告深圳市美讯在线网络技术有限公司负担5950元，余款由原告深圳市百利源物业管理有限公司自行负担；本案公告费300元，已由原告深圳市百利源物业管理有限公司预交，此款由被告深圳市美讯在线网络技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘    媛人民陪审员 戴  绿  燕人民陪审员 于  国  军二〇一九年十二月二十四日书 记 员 陈燕妮(兼)书 记 员 林  倍  芳附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。