江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11757号上诉人（原审原告)：周庆龙，男，1978年5月10日出生，汉族，住苏州。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区胜城物业管理有限公司，住所地苏州工业园区胜浦街道吴淞工业坊吴浦路80号B3栋二楼。法定代表人：金建明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈铭婧，江苏钟山明镜(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金梦，江苏钟山明镜(苏州)律师事务所实习律师。上诉人周庆龙因与被上诉人苏州工业园区胜城物业管理有限公司（以下简称胜城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初4548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周庆龙上诉请求：1.撤销原判，改判恢复周庆龙车辆与其他业主车辆同样的授权车状态，退回周庆龙不应支付但已经支付的临时停车费40元；2.本案一、二审诉讼费由胜城物业公司承担。事实和理由：1.业主是否按时预交物业费是与胜城物业公司的合同纠纷，与苏州工业园区胜浦街道浪花苑社区（多层）物业管理委员会（以下简称浪花苑物管委）无直接利害关系。2.根据浪花苑物管委2019年2月26日会议纪要，业主车辆在小区内停车不收费，但未及时缴纳物业费的业主按照非业主车辆临停车收费。业主车辆小区内停车免费是浪花苑物管委认可的对业主共有车位的使用、收益处置方式，如果将不收费改为收费应整体处置，而不能因为业主没有按时预交物业费而惩罚性收费。业主未预交物业费，胜城物业公司可以起诉，浪花苑物管委不能因为业主未预交物业费而限制或剥夺业主的其他权利。3.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，浪花苑物管委对未交物业费业主的收费决定无效。浪花苑物管委作出的决定剥夺了业主对共有部分的权利，该权利实质为物权，不能被剥夺。胜城物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。案涉小区因无法成立业主大会，故依据《江苏省物业管理条例》第27条的规定，由浪花苑物管委代行业主大会和业主委员会职责。胜城物业公司依据与浪花苑物管委签订的物业服务合同及2019年2月26日的会议纪要，在业主未按时预交物业费的情况下，将未交物业费的业主车辆登记为需交费的临时车，向其收取停车费，符合相关法律规定及合同约定。周庆龙向一审法院起诉请求：1.恢复周庆龙业主所有车辆的进出自由，由临时车改为授权车（固定车）；2.退回业主不应支付但已经支付的临时停车费40元；3.诉讼费用由胜城物业公司承担。一审法院认定事实：周庆龙系苏州工业园区浪花苑93幢102室业主。2018年1月24日，苏州工业园区胜浦街道发布关于筹建浪花苑物管委的公告，明确根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规的规定，苏州工业园区胜浦街道浪花苑（多层）社区具备成立业主大会的条件，但因筹备组推选人数不足，致使业主大会、业主委员会无法成立。根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，决定组建物业管理委员会。2014年2月14日，苏州工业园区胜浦街道发布关于成立浪花苑物管委的公告，明确根据《江苏省物业物业管理条例》第二十七条的规定，经浪花苑（多层）社区物业管理委员会中业主代表已通过业主推（自）荐并公告产生。经研究决定，成立浪花苑物管委，依法代行业主大会和业主委员会职责。2018年4月2日，浪花苑物管委作为甲方与胜城物业公司作为乙方订立物业服务合同，合同约定由胜城物业公司对浪花苑多层小区实施物业管理，该合同第十三条约定：本物业区域内露天车位和访客等临时汽车停放费由胜城物业公司收取，地下车位租金由属地街道办事处委托胜城物业公司收取，收入统一划入街道专户管理，收费标准为露天车位每月125元。访客及临时停车位2小时内免费，超出时间按5元/次收取，连续停车不超过12小时为一次，超过12小时不超过24小时按10元/次收取，24小时后重新计费。2019年2月26日，浪花苑物管委经讨论决定，根据《胜浦街道动迁社区车辆规范管理实施指导意见》，结合浪花苑运营实际情况，物管会因考虑到本小区业主利益，经物管会全体成员讨论，决定“凡及时缴纳物业服务费的业主即可享受授权车福利（即在小区内停车不收费），但凡未及时缴纳物业费的业主即不享受授权车福利（其车辆享受临停车福利），即日起执行。据此，胜城物业公司对周庆龙在内的部分未缴纳物业费的业主车辆在小区内停车收取停车费。以上事实，有周庆龙提交的产权证，被告提供的物业服务合同、公告、决定书及当事人庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，不具备成立业主大会条件或具备条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在街道指导后仍不能成立的，可由街道、社区居委会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。故浪花苑物管委有权代表全体业主与胜城物业公司订立物业服务合同，相应合同对全体业主具有拘束力。物业服务合同明确了胜城物业公司有权收取相应停车费，故胜城物业公司向周庆龙收取停车费合法有据，周庆龙要求其车辆作为不缴纳停车费的授权车辆并要求退还相应已收取的停车费的主张于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十四条，《江苏省物业管理条例》第二十七条、第六十四条之规定，一审法院判决：驳回周庆龙的诉讼请求。案件受理费80元，由周庆龙负担。二审中，胜城物业公司向本院提交2018年9月11日《胜浦街道动迁社区车辆规范管理实施指导意见》打印件一份，证明浪花苑物管委2019年2月26日会议纪要是依据该实施指导意见制定的实施细则，该实施指导意见已经对2018年5月21日的胜浦街道动迁社区车辆规范管理实施方案（试行）进行了修改。周庆龙质证称，该材料未经公示且无盖章，2018年2月14日正值过年，该期间张贴浪花苑物管委成立公告业主很难看到，胜城物业公司应提供公告张贴照片原始载体。二审中，周庆龙称：1.关于浪花苑管委会成立事宜。业主大会成立条件已经具备但人数不足的公告没有公示；浪花苑物管委组成人员中第六位不在浪花苑小区。2.关于诉争物业服务合同事宜。业主向居委会、胜城物业公司和浪花苑物管委主任陈宏申请查看物业服务合同相关审批手续、合同原件及相关公示，均未得到回复；胜城物业公司于2018年4月2号与浪花苑物管委签订物业服务合同，但其营业执照登记日期是2018年4月3日，案涉物业服务合同系提前一天签订。3.关于授权车（固定车）待遇事宜。根据胜浦街道动迁社区车辆规范管理实施方案，业主车辆固定车待遇的试用期是一年，而2019年3月该待遇就被取消。周庆龙还陈述了其他事宜，由本院调查笔录一并予以载明。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，周庆龙系浪花苑小区业主，因未及时缴纳物业费，胜城物业公司将其车辆由授权车更改为临时车并按临时车收取停车费用，周庆龙因此诉至法院。本案二审争议焦点在于，胜城物业公司是否有权在周庆龙未及时缴纳物业费情况下按临时车向其收取停车费。对此本院认为，浪花苑物管委系在浪花苑小区未能成立业主大会和业主委员会的情况下成立的代行业主大会和业主委员会职责的组织，其代表全体业主与胜城物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有拘束力。关于物业服务合同效力，周庆龙主张物业服务合同签订时间早于胜城物业公司营业执照登记时间一天，对此胜城物业公司陈述，物业服务合同于2018年4月2日签订，合同公章于2018年4月3日营业执照办理完成及刻印公章后加盖，物业服务期限自2018年5月1日起算，胜城物业公司认为日期笔误不影响合同效力。对此本院认为，案涉物业服务合同签订时间虽早于胜城物业公司营业执照登记日期，但胜城物业公司于营业执照登记后已加盖公章对诉争物业服务合同进行追认且实际于2018年5月1日为浪花苑小区提供物业服务，周庆龙依据时间顺序认为诉争物业服务合同无效的观点，基于本案现有证据及陈述依据不足，不能成立。周庆龙作为浪花苑小区业主应按诉争物业服务合同约定及时缴纳相关物业费。鉴于周庆龙未按约及时缴纳物业费，胜城物业公司按浪花苑物管委会议纪要决定依据诉争物业服务合同约定向周庆龙按临时车收取停车费，有事实及合同依据，一审对此认定并无不当，本院予以维持。至于周庆龙有关浪花苑物管委成立事宜、物业服务合同知情权等主张，与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。综上，上诉人周庆龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周庆龙负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十二月三十一日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。