四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14290号 上诉人（原审被告）：四川汇豪置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区锦华路一段79号2栋2楼203。 法定代表人：涂卫，总经理。 委托诉讼代理人：周希，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏琳钰，女，1996年3月19日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：房智明，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 上诉人四川汇豪置业有限公司（以下简称汇豪公司）与被上诉人苏琳钰商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初10899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 汇豪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回苏琳钰要求汇豪公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。 事实和理由：1.一审认定基本事实不清。苏琳钰同时购买了两套商铺（105号、106号），本案诉讼涉及的是其中的106号商铺。苏琳钰将两套商铺混同在一起支付购房款，且分开诉讼，其在本案中提交的付款证据，仅能证明支付了两套商铺中的一部分购房款，而事实上苏琳钰并未按约定付清两套商铺的全部房款以及办理产权转移登记的手续费和税费等。故，汇豪公司不存在逾期办证的违约行为，不应承担支付相应违约金的责任。2.一审适用法律错误。一审中，汇豪公司已明确提出即使应承担逾期办证违约责任、约定的违约金也过高的抗辩，且苏琳钰并无证据证明其因此所受实际损失，人民法院应当根据违约金与实际损失相结合的原则予以调减违约金数额。一审认定汇豪公司按照案涉房屋全款每日万分之一的标准支付违约金，并设定1000万元为上限的判罚，明显适用法律错误。 苏琳钰辩称，1.案涉106号商铺的房款苏琳钰已全部付清，对此一审法院已查明的事实中已经载明；至于105号商铺，确实存在超期支付的事实，但也已于2017年7月付清。两套商铺约定的付款方式不同，106号是分期支付，105号是通过按揭贷款方式支付，根本不存在两套商品的购房款叠加未付清的事实。2.一审认定的违约金计算标准具有合同依据，且汇豪公司逾期办证的违约行为持续至今，过错明显，汇豪公司要求调低违约金数额的主张不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 苏琳钰向一审法院起诉请求：1.判令汇豪公司将成都市锦江区商铺产权过户登记至苏琳钰名下；2.判令汇豪公司赔偿因此给苏琳钰造成的损失1000万元；3.本案诉讼费由汇豪公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月19日，苏琳钰（乙方、买受人）与汇豪公司（甲方、出卖人）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将坐落在XX号、建筑面积207.55平方米的房屋出售给乙方，总价10779350元；乙方于2015年1月24日前首期支付房价款500万元，第二次付款200万元，乙方承诺于2015年1月30日前付清；第三次付款300万元，乙方承诺于2015年3月30日前付清；第四次付款779350元，乙方承诺于2015年8月30日前付清；甲方出具收据给予乙方，在乙方全额付清上述款项后10日内，即2015年9月10日前与乙方签订《商品房买卖合同》，并且甲方为乙方办理备案手续。 苏琳钰分别于2015年2月10日、2月13日、5月22日、9月25日、9月28日、9月30日、11月17日向汇豪公司原法定代表人彭毅转账支付500万元、190万元、300万元、40万元、40万元、40万元、30万元，共计1140万元。一审庭审中汇豪公司确认，其已收到上述款项。 2015年11月19日，苏琳钰（买受人）与汇豪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（简称《补充协议》），约定：买受人以6973680元总价款购买出卖人开发的上述房屋，买受人一次性付款；出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房；第十九条（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；出卖人在向买受人交付房屋时，买受人应向出卖人提供办理产权登记的相关资料及将委托出卖人代交的税费交给出卖人，以便出卖人为买受人办理其房屋的产权登记；若因买受人未及时提供办理产权登记的相关资料或未将委托出卖人代交的税费交给出卖人而导致出卖人未能按照合同第十九条约定时间办理产权登记，则由此产生的延迟办理产权登记责任由买受人承担。同日，上述合同办理网签登记。 一审庭审中苏琳钰、汇豪公司确认：案涉房屋购房款为10779350元，汇豪公司于2014年12月19日将案涉房屋交付苏琳钰。 又查明，2017年10月26日，苏琳钰以商品房销售合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，主张汇豪公司将房屋过户到苏琳钰名下等。一审法院于2017年12月13日作出（2017）川0104民初9469号民事判决，苏琳钰不服该判决提起上诉，成都市中级人民法院于2018年9月5日作出（2018）川01民终1901号民事判决，查明：苏琳钰、汇豪公司签订《商品房买卖合同》及补充协议等，约定苏琳钰以24720650元总价款购买汇豪公司开发的商铺；苏琳钰于2016年2月支付首付款12360650元，后未支付剩余购房款。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋转让协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、房屋备案信息表、转账凭证，汇豪公司提交的（2017）川0104民初9469号民事判决书、（2018）川01民终1901号民事判决书、《房屋转让协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，苏琳钰、汇豪公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。苏琳钰向汇豪公司支付了全部购房款，汇豪公司作为开发商应为苏琳钰办理房屋权属转移登记。根据合同约定，苏琳钰应在商品房交付之日起540日内即2016年6月12日前取得房屋所有权证书，但现仍未取得，故汇豪公司应从苏琳钰应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日每日按苏琳钰支付全部已付款的万分之一支付违约金。汇豪公司辩称系因苏琳钰未缴纳房屋相关税费所致，此与事实不符。本案查明苏琳钰已向汇豪公司支付1140万元，汇豪公司对其收取超出购房款10779350元之外的部分款项未能作出合理解释，也未举证证明该超出的部分款项不足以缴纳税费，故一审法院对汇豪公司此项辩称理由不予采纳。汇豪公司辩称系因苏琳钰未出具委托书并提供相关资料，此与实践中开发商交房时即向业主收取办理产权登记的相关资料的一般操作不相符。本案中，汇豪公司已向苏琳钰交付房屋并办理合同网签登记手续，汇豪公司未举证证明苏琳钰未提交办证所需的何项资料以及汇豪公司就此向苏琳钰进行过告知，故一审法院对汇豪公司此项辩称理由不予采纳。苏琳钰主张汇豪公司支付逾期办证给其造成其他利益损失，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、汇豪公司于判决发生法律效力之日起十日内为苏琳钰办理位于成都市锦华路房屋的权属转移登记；二、汇豪公司于判决发生法律效力之日起十日内向苏琳钰支付违约金（以购房款10779350元为基数，从2016年6月13日起至上述第一项权属转移登记完成之日止，按每日万分之一计算，且以1000万元为限）；三、驳回苏琳钰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取43238元，由汇豪公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.汇豪公司于2017年3月22日向苏琳钰发出解除105号商铺合同的通知函，苏琳钰遂于2017年10月26日向一审法院提起诉讼，请求确认汇豪公司的该项合同解除行为无效，并要求汇豪公司将105号商铺的产权过户至苏琳钰名下。一审法院作出（2017）川0104民初9469号民事判决，驳回苏琳钰的诉讼请求。苏琳钰不服该判决提起上诉，本院作出（2018）川01民终1901号民事判决，驳回苏琳钰的上诉，维持原判。 2.案涉《房屋转让协议》尾页备注载明：“105号商铺合同编号002的合同与106号商铺合同编号001，两份合同具备同等法律效力，其中一份合同不能履行，则两份合同同时作废。” 二审中，双方一致确认：2014年12月19日的《房屋转让协议》与2015年11月19日的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是案涉商品房销售合同关系的组成部分，前合同约定的购房价款是双方真实意思表示，后合同是为履行房屋产权过户手续签订，前、后合同构成持续履约的过程，且前、后合同中出卖人都是汇豪公司。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：汇豪公司是否存在逾期办证的违约行为，一审认定其应承担的的违约金数额是否恰当。现评判如下： 根据案涉《商品房买卖合同》的约定，如因汇豪公司的责任，致使苏琳钰未能在房屋交付之日起540日内取得房屋所有权证书，若苏琳钰不退房，则汇豪公司需向苏琳钰支付逾期办证违约金，违约金自苏琳钰应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起计至实际取得之日止，按照苏琳钰已付房款每日万分之一的标准计算。合同实际履行中，汇豪公司于2014年12月19日向苏琳钰交付案涉房屋，但至今仍未协助苏琳钰取得房屋产权权属证书。基于此，一审法院认定汇豪公司存在逾期办证的违约行为，应自2016年6月13日起向苏琳钰支付逾期办证违约金，并无不当。 汇豪公司上诉主张办证期限应自苏琳钰交齐办证税、费且付清105号、106号两套商铺的房款后起算，而至今苏琳钰尚未交齐办证税、费，105号商铺的房款亦未付清，故办证期限尚未届满，汇豪公司不应承担逾期办证的违约责任。对此，本院认为，首先，苏琳钰已就案涉房屋向汇豪公司实际支付1140万元，该数额大于双方约定的应付购房款10779350元，苏琳钰主张超出购房款之外的款项即为其缴纳的办证相关税、费，而汇豪公司对该部分多收取的款项性质不能作出合理解释，亦无证据证明该超出部分的数额不足以缴纳办证所需税、费，故，对汇豪公司关于苏琳钰尚未交清办证税、费的抗辩意见，本院不予采信。其次，《房屋转让协议》中虽然约定“105、106两套商铺的买卖合同具备同等法律效力，若其中一份合同不能履行，则两份合同同时作废”，但，汇豪公司仅针对105号商铺向苏琳钰发出解除通知函，并未就本案中的106号商铺行使合同解除权；且汇豪公司对一审判决其承担协助苏琳钰办理106号商铺权属转移登记的判决结果并未提出上诉，该一审判项系以案涉合同继续履行为认定基础。因此，双方之间的另案纠纷虽确认105号商铺的合同已于2017年3月25日解除，但该事实并不影响本案中对106号商铺合同应继续履行的认定。前述《房屋转让协议》中的备注内容，亦不构成双方对办证前提条件的约定。故，汇豪公司关于两套商铺的房款均付清后才应办证的主张，缺乏事实依据，其以105号商铺的购房款尚未付清为由主张案涉106号商铺的办证条件还不成就，该主张无合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于违约金的数额。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然苏琳钰未举出汇豪公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但汇豪公司至今仍未协助苏琳钰办理房屋转移登记的事实客观存在，逾期办证期限较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合汇豪公司的过错程度、合同实际履行情况，依据双方约定的逾期办证违约金计算标准确定应其承担的违约金数额，并无不当，本院予以维持。 综上，汇豪公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81800元，由上诉人四川汇豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十二月四日 书记员 王朝阳