安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10169号上诉人（原审被告）：合肥芯祥达电子科技有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区新港工业园蓬莱路安徽芯瑞达电子科技有限公司新建A厂房。法定代表人：饶红燕，执行董事。委托诉讼代理人：吴荣辉，男，公司营运总监。被上诉人（原审原告）：安徽芯瑞达科技股份有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区方兴大道6988号芯瑞达科技园。法定代表人：彭友，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张璞君，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：方廷昌，安徽华人律师事务所律师。上诉人合肥芯祥达电子科技有限公司(以下简称芯祥达公司)因与被上诉人安徽芯瑞达科技股份有限公司（以下简称芯瑞达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。芯祥达公司上诉请求：撤销原判，改判驳回芯瑞达公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费由芯瑞达公司承担。事实及理由：1.本公司在一审已经提交双方往来邮件，本公司于2018年1月与芯瑞达公司沟通暂停合同以及房屋装修退费等问题，明确本公司规划在2018年2月1日开始搬迁。2018年1月22日，芯瑞达公司工作人员李敏将双方暂停合作的会议决议发给本公司。2018年2月11日，芯瑞达公司王鹏生以邮件明确退租事宜与该公司王总对接。2018年4月本公司即搬离，2018年5月就本公司应付租金签字确认。本公司第一次提出退租到最终搬离5个月时间，芯瑞达公司从未主张违约损失。芯瑞达公司在本公司退租过程中一直是配合的。本公司与芯瑞达公司加工合同纠纷案中，芯瑞达公司反诉主张也仅为3个月租金，足以反映双方协商一致解除租赁合同。2.根据双方《房屋租赁合同》第四条第二款，付款方式为芯瑞达公司支付加工费同时对租金和物业费扣减，一审判决在双方未就付款方式作出变更或形成新的合意的情况下以芯瑞达公司的单方意思表示否定双方之前的合同约定，系认定事实不清。芯瑞达公司要求本公司支付租金、物业费的条件未成就或期限未到，应驳回其诉讼请求。芯瑞达公司辩称，原审认定事实清楚、证据充分，双方并未就提前解除租赁合同达成任何协议，因此不存在芯祥达公司阐述的原审认定事实错误。双方的加工合同纠纷案件，二审法律文书已经生效且已经执行完毕，加工费中并未抵扣房租费用，因此一审判决适用法律正确、认定事实清楚，应当驳回上诉，维持原判。芯瑞达公司向一审法院起诉请求：1.芯祥达公司支付房租159171.3元、物业费13264.28元，共计172435.58元，及逾期利息（以172435.58为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至款清时止）；2.芯祥达公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月26日，芯瑞达公司（甲方）、芯祥达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定芯瑞达公司将安徽省合肥经济技术开发区方兴大道芯瑞达产业园A栋厂房2层（建筑面积1429.34平方米）出租给芯祥达公司，租赁期限2017年10月1日至2018年9月30日，租金为12元/平方米，物业费为1元/平方米，租金及物业费每月从加工费中扣除。合同同时约定若因乙方原因，未到期提前退租，乙方应向甲方缴清剩余的房租费。芯祥达公司仅支付房屋租金及物业费至2018年1月底。2018年1月期间，芯祥达公司向芯瑞达公司提前告知其将会提前解除租赁合同。芯祥达公司于2018年4月底未与芯瑞达公司达成合意，自行搬离案涉房屋。芯瑞达公司遂于2019年3月27日诉至一审法院。2018年7月2日，芯祥达公司向一审法院起诉要求芯瑞达公司向其支付加工费等费用，该院于2019年3月5日作出民事判决，认为芯瑞达公司辩称应在加工费中扣除房租物业费，非属加工合同同一法律关系，未予审查。后芯祥达公司对该案判决不服，提起上诉，芯瑞达公司未上诉。一审法院认为，芯祥达公司、芯瑞达公司签订《房屋租赁合同》，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于欠付租金，芯祥达公司确认自2018年2月开始未再支付租金，故2-4月的欠付租金为51456.24（1429.34×12×3）元。关于欠付物业费，芯祥达公司自2018年2月开始未再支付物业费用，故2-4月的欠付物业费用为4288.02（1429.34×1×3）元。关于欠付租金物业费利息损失，因芯祥达公司未按期足额支付租金物业费，会给芯瑞达公司造成一定损失，故芯祥达公司应自起诉之日（2019年3月27日）起，以欠付租金物业费金额55744.26（51456.24+4288.02）元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款清之日止。关于芯瑞达公司诉请认为芯祥达公司应按照合同约定支付房租费至租约到期时止，其实际系要求芯祥达公司承担未到期提前解除合同的违约金。双方签订《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2017年10月1日至2018年9月30日，无正当理由单方提前解除会影响租赁合同的稳定性，影响租赁双方对合同可得利益期待，芯瑞达公司被迫另行寻找合适租赁客户亦需要一段时间，会造成相应损失，故结合芯祥达公司在提前解除租赁合同过程的具体情况，该院对芯瑞达公司诉请要求芯祥达公司另行支付5个月的租金及物业费，该院酌减为3个月，共计55744.26[1429.34×（12+1）×3]元。芯祥达公司辩称其已经与芯祥达公司就提前解除租赁事宜达成合意，未能提供证据予以佐证，且未获得芯瑞达公司公司认可，该院不予采信。芯祥达公司辩称租金应自加工费中扣除，且由于双方之间另有加工合同纠纷，芯瑞达公司也在该案件中主张应自加工费中扣除租金物业费，目前租金及物业费付款条件尚未成就。但芯祥达公司所述的加工合同纠纷并未处理本案的租金及物业费，且芯瑞达公司另行起诉的行为表达了其已经不再主张加工费与租金物业费相抵销，租金物业费的支付与加工费的支付亦非属同一法律关系，故芯祥达公司此辩称，该院不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、合肥芯祥达电子科技有限公司于判决生效后十日内向安徽芯瑞达科技股份有限公司支付欠付租金、物业费、提前解除合同违约金共计111488.52（51456.24+4288.02+55744.26）元及逾期利息（以55744.26元为基数，自2019年3月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款清之日止）；二、驳回安徽芯瑞达科技股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3749元，由安徽芯瑞达科技股份有限公司负担749元，合肥芯祥达电子科技有限公司负担3000元。二审中，当事人没有提交新的证据。对一审判决认定的当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，芯祥达公司、芯瑞达公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。租赁期间，因芯祥达公司自身原因欲提前退租，经双方协商后可解除上述合同，但芯祥达公司未举出充分证据证明双方就提前退租事宜已充分协商且达成一致，芯祥达公司于2018年4月自行搬离，芯祥达公司上诉状中亦载明该时间搬离。2018年2月-4月份房租物业费明细明确载明欠费情况，芯祥达公司赵威签字认可，一审中芯祥达公司对该证据的真实性、合法性、关联性表示无异议，二审中虽称是赵威事后补签，双方合作关系不可能至4月份，经与芯瑞达公司负责人充分沟通后才退租的等意见，无事实依据，本院不予采纳。关于违约金，一审结合芯祥达公司在提前解除租赁合同过程的具体情况，酌定为55744.26元亦并无不当，本院予以确认。综上，芯祥达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2530元，由合肥芯祥达电子科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月三十日书记员  姚 静附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。