广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初8361号原告：广州市花都区狮岭镇联合新屋经济合作社，住所地广州市花都区狮岭镇联合村，社会诚信服务凭证72432874-9。负责人：毕伟明，任该单位社长。委托诉讼代理人：胡延兵，广东卓明律师事务所律师。委托诉讼代理人：资明群，广东卓明律师事务所律师。被告：王爱桃，女，1966年2月11日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：陈旷怡，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婉雯，广东金科律师事务所律师。被告：王运英，女，1944年11月01日出生，汉族，住湖南省湘潭县，被告：陈金云，男，1939年10月30日出生，汉族，住湖南省湘潭县，原告广州市花都区狮岭镇联合新屋经济合作社（以下简称狮岭新屋经济社）与被告陈根民、王爱桃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2018年9月4日公开开庭进行审理。后因陈根民死亡并已于2018年11月12日注销户口，原告狮岭新屋经济社申请追加被告陈根民的继承人参加诉讼。本院依法追加王运英、陈金云作为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月25日、2019年11月8日两次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡延兵、资明群、被告王爱桃的委托诉讼代理人陈旷怡三次均到庭参加诉讼，被告王爱桃的委托诉讼代理人卢婉雯到庭参加第一次诉讼。被告王运英、陈金云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告王爱桃向原告支付拖欠的租金2040000元及延付金（延付金按照每天万分之五标准，以实际拖欠金额2040000元为基数，自2017年7月1日起开始计算，计至实际清偿之日止，现暂计至起诉之日为402900元）；2、被告陈金云、王运英在继承范围内承担连带责任；3、本案的诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：2009年1月22日，原告与被告陈根民就租赁位于花都狮岭国际皮具城对面的贵源宾馆及其后的自留地签订《土地租赁合同》，合同约定租赁期限自2009年1月1日至2020年12月31日止，其中2009年租金为240000元，自2010年至2020年每年租金为340000元，被告向原告支付履约保证金30000元。合同第五条第（1）款约定被告陈根民除按本合同第四条约定向原告支付租金外，必须在2009年12月31日前自行出资在租赁土地上兴建统一为七层基础实建为一层的商楼，合同还对违约责任及其他条款作了约定。合同签订之后，原告即将案涉贵源宾馆及其后面的自留地交付给被告。被告陈根民按照每半年一交的方式，向原告支付了2009年租金240000元，2010年租金340000元，2011年1月至6月租金170000元，之后即未向原告支付任何租金，亦未按照合同约定履行建设统一为七层基础实建为一层的商楼的义务，案涉租赁自留地自合同签订之日至今闲置未用。被告陈根民拖欠原告巨额租金直至2017年3月原告领导班子换届选举，原告新的领导班子就职后审核帐目并着手处理前述拖欠租金。2017年上半年，原告多次向被告陈根民催收拖欠租金，被告陈根民一直以各种理由拖延，原告于2017年6月2日正式在贵源宾馆所在商铺张贴《催费通知》，明确要求被告陈根民在2017年6月7日之前向原告支付拖欠租金204万元，否则将终止租赁合同，收回所租用的楼房，履约保证金不予退回，原告另行出租。但被告陈根民仍未支付拖欠租金，原告穗解除与被告陈根民签订的《土地租赁合同》。经查，被告王爱桃为被告陈根民配偶，租赁合同履行期间系二被告夫妻关系存续期间，且二被告共同使用涉案租赁物并享有其权益，依法应对拖欠的租金承担共同清偿责任。原告多特向两被告追讨上述款项无果，为维护自身合法权益特向法院起诉，望判如所请。被告王爱桃辩称：请求法院驳回原告所有的诉讼请求，第一，本案起诉被告王爱桃证据不足，本案是租赁合同纠纷，被告王爱桃没有参与到合同的签订及履行的过程当中，也没有证据显示王爱桃授权陈根民，根据合同相对性不应成为本案的被告；第二、原告要求被告支付拖欠的租金，该请求属于债权请求权，根据法律的规定，应适用一年的诉讼时效，而在本案当中，原告在起诉时已经超过了一年的诉讼时效，故请求驳回原告的全部诉讼请求。王爱桃应在继承遗产的范围内承担本案的责任。被告王运英、陈金云未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告提交花都狮岭房地产综合开发公司作为甲方、花都狮岭镇联合村委会作为乙方、原告作为丙方于2002年3月11日签订一份《合同书》，约定甲方征用丙方位于狮岭镇杨赤公路北90亩土地作为兴建非农建设用地。原告提交穗集有（2012）第03007007号土地使用权证，原告提交上述证据拟证明涉案房屋所在土地属于原告所有。被告王爱桃对此证据予以确认。涉案房屋位于广州市花都狮岭大道西87号贵源宾馆，所在土地权属于原告。2009年1月22日，原告作为甲方与陈根民作为乙方签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将自有位于贵源宾馆（注：贵源宾馆为四层半楼房，面积约2200平方米）及贵源宾馆后面的自留地（面积约6.5亩）出租给乙方建设商楼，租赁期限共十二年，2009年1月1日至2009年12月31日租金为240000元，2010年1月1日至2020年12月31日租金为340000元，总租金3980000元，根据先交款后使用的原则，乙方必须在12月20日前将当年的租金交清给甲方，保证金30000元，乙方逾期缴交租金的，甲方有权自乙方拖欠租金之日起按乙方拖欠租金总额以万分之五计算向乙方收取延付金至乙方付清租金日止。第五条特别约定约定：“（1）租赁期内，乙方除按本合同第四条约定向甲方交纳租金外，必须在2009年12月31日前自行出资在租赁土地上兴建统一为七层基础，实建为一层的商楼，具体工程施工按甲、乙双方签名确认的施工图纸施工。……（5）乙方按本合同约定建好商楼后，其中的500平方米商铺归甲方使用，其它商铺在租赁期内由乙方自行处理，乙方可自用或出租给第三人使用。”原告陈述：本次诉讼不主张《土地租赁合同》里的自留地，仅主张贵源宾馆，该土地性质为自留地，集体用地，未进行规划报建。被告王爱桃陈述：涉案房屋没有用地手续。2010年12月6日，原告作为甲方与陈根民作为乙方签订一份《合作建房合同》，约定甲方将贵源宾馆后的6.5亩土地交由乙方开发建房。本院依法向广州市规划和自然资源局花都分局发函询问涉案房屋的规划报建，本院按广州市规划和自然资源局花都分局要求通知各方将涉案房屋具体位置标注后补充提交给该局，该局回函：未查询到“广州市花都狮岭大道西87号”办理《建设工程规划许可证》的记录。签订合同后，陈根民支付2009年租金240000元，2010年租金340000元，2011年上半年租金170000元。原告提交被告与池美珠、董国喜、蔡福伟、林瑞居在2007年12月至2015年3月期间的租赁合同，拟证明陈根民转租贵源宾馆给案外人。被告王爱桃对上述证据不予确认。原告提交其于2017年6月20日与陈根民签订的一份《终止协议书》，称：乙方从2011年7月至2017年6月共拖欠原告租金2040000元，原告有权单方提前解除合同，从2017年6月8日收回贵源宾馆与后面的土地，终止甲方与乙方在2009年1月22日签订的租赁合同，合同保证金归经济社所有，甲方与乙方不再有任何关系。被告王爱桃对此证据不予确认。关于合同租金的约定及贵源宾馆所占租金，原告陈述：合同里面没有明确约定，原告认为340000元仅是贵源宾馆的租金。被告王爱桃陈述：租金没有明确约定，租赁的是贵源宾馆和自留地6.5亩。诉讼中，关于原告向被告主张租金的方式及时间，原告陈述：2017年年初，双方进行协商未果，2017年6月2日，原告在贵源宾馆张贴通知及由租户向被告转告，2017年之前的不清楚。被告王爱桃陈述：原告在2017年6月前后口头主张过租金。关于诉讼时效，原告陈述：陈根民拖欠租金是持续的，因此应该从2017年7月1日开始计算，统一适用民法总则的三年诉讼时效。被告陈述：签订合同时已对租金交付时间明确约定，每月12月30日前缴纳当年租金，应从2011年7月1日计算诉讼时效，按照三年计算，原告诉讼超过追诉期。诉讼中，原告陈述：其延付金是按照合同第十条计算，自2017年7月1日起按照万分之五计算。经本院依法释明，原告陈述：如果涉案合同无效，其变更租金为占有使用费。原告作为申请人向本院申请对陈根民、王爱桃价值2442900元的财产进行诉讼保全，本院于2018年8月27日作出（2018）粤0114民初8361号民事裁定，冻结被申请人陈根民、王爱桃的银行存款2442900元或查封等值的其他财产。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此原告与陈根民之间的《土地租赁合同》中关于贵源宾馆租赁关系的条款无效。被告占有使用贵源宾馆，仍应向原告支付占有使用费。根据《土地租赁合同》第五条第（1）条约定，本院可以认定按照合同第四条约定的租金标准仅为贵源宾馆的，而贵源宾馆后的自留地的租赁关系以《土地租赁合同》约定陈根民兴建房屋并与原告分配商铺及之后《合作建房合同》对此土地租赁约定为准。被告自2011年欠缴部分占有使用费，2012年之后欠缴全年占有使用费，原告提交的《终止协议书》陈述其于2017年6月8日收回涉案房屋。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原、被告均确认原告在2017年6月向被告主张过租金，合同约定陈根民应在每年12月20日前应支付当年租金，因此本案诉讼时效应适用二年，即2015年1月1日至2017年6月7日的占有使用费未过诉讼时效，经核算，金额为827178.08元，计算方法为340000元/年×2年+340000元/年÷365天×158天。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条、第二十四条规定，被告王爱桃与陈根民未对双方夫妻存续期间的财产作出明确约定，因此被告王爱桃应对陈根民的债务承担责任。因此，原告主张被告支付2015年1月1日至2017年6月7日的占有使用费符合法律规定，本院予以支持。其余期间的占有使用费因超过诉讼时效，本院不予支持。被告王运英、陈金云应在其继承范围内对2015年1月1日至2017年6月7日的占有使用费827178.08元的支付承担连带责任。至于延付金，因《土地租赁合同》中关于贵源宾馆租赁关系的条款无效，系因涉案房屋未取得规划报建，双方对此均有过错，原告经本院释明后对此项诉讼请求未进行变更，故对原告要求被告支付延付金的诉讼请求，本院不予支持。被告王运英、陈金云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条、第二十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王爱桃于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区狮岭镇联合新屋经济合作社支付自2015年1月1日至2017年6月7日的占有使用费827178.08元；二、被告王运英、陈金云（在各自继承被继承人陈根民的遗产范围内）于本判决发生法律效力之日起十日内对上述判项承担连带责任；三、驳回原告广州市花都区狮岭镇联合新屋经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26343.2元，由原告广州市花都区狮岭镇联合新屋经济合作社负担16968.5元，由被告王爱桃、王运英（在各自继承被继承人陈根民的遗产范围内）、陈金云（在各自继承被继承人陈根民的遗产范围内）负担9374.7元。保全费5000元，由被告王爱桃、王运英（在各自继承被继承人陈根民的遗产范围内）、陈金云（在各自继承被继承人陈根民的遗产范围内）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  黄美好人民陪审员  徐伟欣二〇一九年十二月十九日书 记 员  彭小容张丽彬