陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终14060号 上诉人（原审原告）：赵德华，男，1961年12月30日出生，汉族，住西安市未央区首创漫香郡。委托诉讼代理人：齐俊宝，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杜坤，男，1976年9月8日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区。委托诉讼代理人：孟文婷，陕西宽明律师事务所律所。委托诉讼代理人：姜静蕊，陕西宽明律师事务所律所。上诉人赵德华因与被上诉人杜坤房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵德华及委托诉讼代理人齐俊宝，被上诉人杜坤之委托诉讼代理人孟文婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年9月25日，赵德华（乙方、买方）与杜坤（甲方、出卖方）签订《XX房买卖合同》，约定由乙方购买甲方名下位于西安市经开区XX路XX园XX幢XX单元XX房屋一套，房屋价款59.8万元，定金为15万元。《XX房合同》第六条违约责任第6.1条约定：合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行视为违约，违约方须赔偿违约金人民币11万元整给守约方，违约方应当赔偿由此给守约方造成的一切损失。合同第八条其他约定：1、甲乙双方同意以上条款；2、该房屋出售不包含大修基金费用；3、甲方承诺在交房前结清该房屋所有欠费物业、水、电、暖气；4、甲乙双方承诺去开发商处签订商品合同注销申请当天，乙方支付甲方壹拾伍万元整，甲方将壹拾伍万元整存入银行贷款账户，剩余房款甲乙双方共同去银行存入联名账户。2017年9月25日，赵德华、杜坤与中介方西安厦安房地产中介有限公司签订《房屋买卖居间合同》，甲方为杜坤，乙方为赵德华，丙方为中介公司。居间合同约定由中介公司就赵德华、杜坤买卖涉案房屋事宜提供居间服务，由赵德华支付中介方居间服务费16200元，赵德华确认所付居间服务费7240元是赵德华自愿代替杜坤支付。赵德华、杜坤及中介公司均签字确认。合同签订当日，赵德华向杜坤支付定金5万元，杜坤向赵德华出具定金收据一份，载：“今收到赵德华位于西安市经开区XX路XX园XX小区XX号楼XX单元XX室，房屋定金人民币伍万元整（￥50000元整）支付宝账户。”2017年9月25日，赵德华向中介方西安厦安房地产中介有限公司支付定金1.5万元，中介公司向赵德华出具收据一份，收据备注：东晋桃园·缙福源13-1-10804房佣金，如果办不成佣金全额退还。2017年9月26日，赵德华向杜坤支付房屋定金10万元，杜坤向赵德华出具收据一份，载：“今收到：赵德华交来东晋桃园13-1-804室房屋定金金额大写：支付宝：壹拾万元整￥100000。”赵德华、杜坤签订《房屋更名办理协议书》，甲方为杜坤，乙方为赵德华，见证方为XX城XX路XX店，协议内容：“今双方友好协商乙方愿意支付甲方人民币贰万元整（20000）用于办理房屋东晋桃园·缙福源13-1-10804变更手续等相关事宜的费用定金并由甲方负责办理变更手续，待开发商开始办理当天乙方支付甲方剩余贰万元整（20000）并办理相关手续，如办理不成甲方需于10月30日之前全额退还于乙方。赵德华、杜坤及见证方签字。2017年10月27日，赵德华向杜坤支付购房款22.5万元，杜坤向赵德华出具收据一份，载：“今收到：赵德华房款交来：东晋桃园13-1084购房款，金额大写贰拾贰万伍仟元正￥225000。”同日，赵德华向杜坤支付更名费2万元，杜坤向赵德华出具收据一份，载：“今收到：赵德华交来更名费金额大写贰万元正￥20000。”因种种原因双方之间的房屋买卖无法继续进行，赵德华、杜坤于2018年1月22日签订《关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804退款协议》，甲方杜坤，乙方赵德华，代理人赵添锦，见证方西安厦安房地产中介有限公司（西安住商不动产凤城一路锦园加盟店），协议载明：甲方杜坤跟乙方赵德华原于2017年9月25日签订关于西安市经济技术开发区XX路XX园XX幢XX单元XX室XX房买卖合同（合同编号：HBMM0000031）以下简称“原合同”。现经甲乙双方协商一致，达成以下协议：1、甲方于2017年9月25日、9月26日（两日）共计收取乙方关于此房定金壹拾伍万元整（￥15万元）；2、甲方于2017年10月27日收取乙方支付此房屋款贰拾贰万伍仟元整（￥22.5万元）；以上房款共计：叁拾柒万伍仟元整（￥37.5万元）；3、甲方于2017年9月29日收取乙方支付关于此房屋更名费贰万元整（￥2万元）；4、甲方于2017年10月27日收取乙方支付关于此房屋更名费贰万元整（￥2万元）；以上关于此房更名费共计：肆万元整（￥4万元），以上所支付款项共计：肆拾壹万伍仟元整（￥41.5万元）。现经甲乙双方协商及约定：甲方收取乙方所有款项共计肆拾壹万伍仟元整（￥41.5万元）及甲方约定补偿乙方壹万伍仟元补偿金（￥1.5万元）共计肆拾叁万元整（￥43万元），以如下方式退还乙方：1：甲方于2018年1月25日之前（含当日）退还乙方贰拾万元整（￥20万元）；2：甲方于2018年2月6日之前（含当日）退还乙方贰拾叁万元整（￥23万元）；3：甲方于2018年2月6日之前（含当日）支付见证方壹万伍仟元整（￥1.5万元）为居间方佣金服务费，见证方收到甲方所付服务费之后退还给乙方所支付见证方的服务费。经甲乙双方约定，乙方收齐甲方所支付所有款项肆拾叁万元整（￥430000元）当日内，甲乙双方及见证方三方同至东晋桃园·缙福源开发商处付款办手续，由甲方中间协调，见证方协助甲、乙双方解除关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804的合同变更事宜，同时办理解除关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804室西安市XX房买卖合同事宜，乙方收齐退款后即合同解除生效，双方再无争议。本协议签署后，若甲方未能按约向乙方支付以上款项，甲方应每日按照肆拾叁万元整的万分之五向乙方支付滞纳金，如逾期三十日，乙方则可以向当地人民法院提起诉讼并追究甲方其责任。赵德华的代理人赵添锦、杜坤及见证方西安厦安房地产经纪有限公司在该协议上签字。协议签订后，杜坤累计向赵德华退还32.9万元，尚余10.1万元未向赵德华退还。赵德华、杜坤因剩余款项退还及手续办理的先后产生纠纷，多次沟通未果，赵德华遂诉至法院。另查明，赵德华系山东省单县人，《XX房买卖合同》签订时赵德华未将户籍迁移至西安市，也未在西安市缴纳社保。以上事实，有XX房买卖合同、《关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804退款协议》、定金收据、收据、房屋更名办理协议书、微信聊天记录及当事人陈述在卷予以佐证。赵德华于2019年6月10日起诉至西安市未央区人民法院称，2017年9月25日，其与杜坤经西安厦安房地产中介有限公司居间就西安市经济技术开发区草滩尚稷路北侧东晋桃园·缙福源小区13幢1单元10804室签订《XX房买卖合同》。2017年10月27日，其与杜坤就房屋买卖事宜签署补充协议，约定“填注销表（房管局）当天，其付于杜坤22.5万元”。其依约履行付款义务，向杜坤缴纳购房款41.5万元。合同第六条第6.1款约定，任何一方不按合同约定履行或者不完全按合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金11万元给守约方。现因杜坤根本违约，致使前述合同目的无法实现。2018年1月22日，其与杜坤双方签订《关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804退款协议》，杜坤承诺2018年2月6日前退还给其43万元，并支付1.5万元居间方佣金服务费。若逾期支付前述款项，杜坤应当每日按照43万元的万分之五向其支付滞纳金。杜坤于2018年3月10日至5月7日分八次向其支付购房款32.9万元，尚欠其10.1万元购房款及居间佣金服务费1.5万元。其多次与杜坤协商后续款项事宜均未果，为维护自身合法权益，现诉至法院。诉讼请求：1、判令杜坤退还其购房款10.1万元、居间佣金服务费1.5万元及至实际付清之日止的滞纳金（以43万元为本金，每日按万分之五计算，自2018年2月7日暂计至2019年5月27日，共计102125元），以上合计218125元；2、杜坤支付违约金11万元；3、本案案件受理费、公告费等诉讼费用由杜坤承担。杜坤辩称，1、其与赵德华及中介方就其所有的位于西安市XX区XX路XX园XX小区XX幢XX单元XX室房屋的买卖事宜签订了书面的《XX房买卖合同》，在合同履行过程中，由于赵德华一方不符合在西安市XX房XX房XX户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险的条件，导致合同无法继续履行。所以，合同无法履行的过错责任在于赵德华一方，其不存在违约。双方已经于2018年1月22日重新签订了《退款协议》，协议中双方已经达成一致，解除双方签订的《XX房买卖合同》，并对相关条款做了明确约定，且赵德华在本案中的起诉也是依据《退款协议》，协议中已经约定了滞纳金，故赵德华无权依据《XX房买卖合同》向其主张11万违约金。2、赵德华主张居间佣金服务费1.5万元，《退款协议》中已经明确约定由其支付给协议中的见证方，并不是支付给赵德华，故赵德华无权要求其支付该费用。3、协议中约定的以43万元本金为基数，按照日万分之五计算滞纳金显然违背了公平公正原则，且滞纳金标准过高，应当降低。其至今未退还的本金只有10.1万元，即使计算滞纳金也只能以剩余未付款项为基数，而不应以43万元为基数。其未向赵德华退还剩余款项是因为赵德华隐瞒不具有购房资格条件的事实，其与赵德华签订房屋买卖合同后，双方到开发商处办理了房屋相关手续，并将自己名下的银行卡与赵德华办理了关联账户致银行卡无法正常使用，以上两项后续相关手续必须由其与赵德华共同办理，但是其退还赵德华32.9万元后，将剩余的10.1万元准备好，多次要求赵德华到西安拿钱签字并办理上述手续时，赵德华却提出在退款协议之外的无理要求，故虽然约定了在2018年2月6日前支付完43万元，但是其为了维护自身的合法权益，剩余的10.1万元才没有支付。即使其没有按照退款协议约定时间付款，但其仅欠付赵德华10.1万元，滞纳金应以10.1万元为本金计算。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。本案中，赵德华、杜坤之间签订《XX房买卖合同》，约定由杜坤将房屋出卖给赵德华，后房屋买卖无法继续进行，赵德华、杜坤就退还房款、解除相关手续签订《关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804退款协议》，对杜坤收取的房款、退还房款数额及时间、办理相关手续等事宜进行了具体约定，该约定对双方均具有约束力，赵德华、杜坤应当按照该协议履行各自的义务。杜坤累计向赵德华退还房款32.9万元，尚余房款10.1万元未向赵德华退还，杜坤辩称其并非不退还房款，只是赵德华要先配合其办理相应解除手续。但是，就杜坤履行退款义务，退款协议并未设定前提条件，且退款协议明确约定了杜坤退还全部款项后赵德华、杜坤及中介方共同办理解除手续，故杜坤该抗辩不成立，其应当按照约定向赵德华退还剩余10.1万元购房款。在杜坤履行完毕退款义务后，赵德华有协助杜坤办理解除合同后续相关手续的义务。关于赵德华主张的居间佣金服务费1.5万元。退款协议约定居间佣金服务费1.5万元由杜坤支付给见证方，见证方收到款项后退还给赵德华。因杜坤未支付给见证方居间佣金服务费1.5万元，导致赵德华无法从见证方处取得该款项。现赵德华直接向杜坤主张支付居间佣金服务费的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。关于赵德华主张的滞纳金。退款协议约定“若甲方未能按约向乙方支付以上款项，甲方应每日按照肆拾叁万元整的万分之五向乙方支付滞纳金”，杜坤未按照协议约定向赵德华退还房款，应向赵德华支付滞纳金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中杜坤迟延向赵德华退还房款，给赵德华造成了资金占用损失，杜坤应向赵德华赔偿。赵德华、杜坤协议约定的每日按照43万元的万分之五计算明显高于杜坤迟延退还房款造成的损失，应当根据赵德华的损失进行适当调整。根据杜坤退还房款的情况，本院以杜坤未退还款项10.1万元为基数，按照协议约定的每日万分之五计算杜坤迟延退还房款的违约金。关于赵德华主张的违约金11万元。双方在房屋买卖交易无法继续履行的情况下签订退款协议，视为对原合同违约条款约定的变更，退款协议已经约定杜坤赔偿赵德华损失1.5万元并支付滞纳金。因此，赵德华依照原合同主张违约金11万元不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杜坤于本判决生效之日起二十日内退还原告赵德华房款10.1万元并支付违约金（以10.1万元为基数，按照每日万分之五自2018年2月7日起计算至实际还清之日止）；二、被告杜坤于本判决生效之日起二十日内退还原告赵德华居间佣金服务费1.5万元；三、原告赵德华自收到上述款项之日起三日内，协助被告杜坤办理解除关于东晋桃源缙福源13幢1单元10804室的合同变更事宜，同时办理解除关于东晋桃源缙福源13幢1单元10804室的西安市XX房买卖合同的事宜；四、驳回原告赵德华其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6221元（原告已预交），由原告负担4044元，被告负担2177元，与上述款项一并给付原告。宣判后，赵德华不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、诉讼费由杜坤承担。事实与理由：一、杜坤根本违约导致《XX房买卖合同》及其相应协议无法履行。无购房资格不影响双方签署的相关协议效力，网签手续办理注销后，其仍会依据相关协议支付购房款。其作为买受人的新网签手续，完全可待其取得购房资格后，再予以办理，在依据合同支付全部购房款的情况下，不会影响杜坤的任何权益。二、杜坤的违约行为给其造成了巨大的经济损失。三、一审法院的判决超出了其主张的诉讼请求。杜坤辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。其与赵德华解除双方签订的XX房买卖合同并非其违约所致，而是由于赵德华无购房资格，导致合同无法继续履行。二、因XX房买卖合同无法继续履行，其与赵德华已于2018年1月22日重新签订了退款协议，退款协议中约定的以43万元本金为基数，按照每日万分之五计算滞纳金违背了公平公正原则，约定的违约金过分高于造成的损失，赵德华亦不能提供证据证明其实际损失，故一审判决对违约金降低合理有据，应予以维持。三、一审法院的判决并未超出赵德华的主张。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，赵德华、杜坤之间签订《XX房买卖合同》，约定由杜坤将房屋出卖给赵德华，后房屋买卖无法继续进行，赵德华、杜坤就退还房款、解除相关手续签订《关于晋桃园·缙福源13幢1单元10804退款协议》，退款协议杜坤已收取的款项、退还款项数额及时间、办理手续等事宜进行了具体约定，该约定对双方均具有约束力，退款协议约定：本协议签署后，若甲方未能按约向乙方支付以上款项，甲方应每日按照肆拾叁万元整的万分之五向乙方支付滞纳金。协议签订后杜坤并未按协议约定时间向赵德华还款，其仅在2018年3月10日至5月7日分八次向赵德华还款32.9万元，违反了协议约定，应按协议约定向赵德华支付迟延还款的滞纳金。但协议约定滞纳金每日万分之五过高，杜坤请求降低，本院予以准许，应以43万元为基数按每日万分之三计算为宜。原审以未偿还的10.1万元为基数不妥。据此，本案应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10240号民事判决第二、三、四项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10240号民事判决第一项为：杜坤于本判决生效之日起二十日内退还赵德华房款10.1万元并支付违约金（以43万元为基数，按照每日万分之三自2018年2月7日起计算至实际还清之日止）。一审案件受理费按一审判决执行。上诉案件受理费4378元（赵德华已预交），由赵德华承担2378元，杜坤承担2000元。本判决为终审判决。  审  判 长    侯     静审 判 员    高     玮审  判  员    侯  新  省 二〇一九年十二月二十六日 书  记  员    王  晓  平 1