四川省广元市朝天区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0812民初956号 原告：李含林，男，1967年10月2日出生，汉族，广元市朝天区人，初中文化，个体户，住四川省广元市朝天区。 原告：须绍英（李含林之妻），女，1975年7月12日出生，汉族，广元市朝天区人，初中文化,个体户，住四川省广元市朝天区。 二原告共同委托诉讼代理人：华平，四川立韬律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：何芳，四川立韬律师事务所律师。 被告：广元驰天房地产开发有限责任公司，住所地广元市经济开发区。 法定代表人：李晓辉，公司总经理。 委托诉讼代理人：王志红，该公司会计。 原告李含林、须绍英与被告广元驰天房地产开发有限责任公司（以下简称：广元驰天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，本院依法适用简易程序，分别于2019年11月12日、2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告李含林、须绍英及共同委托诉讼代理人华平、何芳，被告广元驰天公司的委托诉讼代理人王志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李含林、须绍英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告李含林、须绍英与被告广元驰天公司商品买卖合同关系(庭后变更为被告广元驰天公司继续履行合同，为原告李含林、须绍英所购买的门面房办理登记手续，缴纳相关费用)；2、请求人民法院依法判令被告广元驰天公司向原告李含林、须绍英返还购房款463320.00元（庭审后变更为支付违约金赔偿损失共计50000.00元）；3、本案诉讼费用由被告广元驰天公司承担。 事实和理由：2011年10月11日，原告李含林、须绍英在被告广元驰天公司处购买了一套商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告广元驰天公司应当在2013年3月23日前取得原告李含林、须绍英购买的商品房所在楼栋的权属证明，如因被告广元驰天公司方的责任未能在条款约定期限内取得，原告李含林、须绍英有权退房或要求赔偿损失，且被告广元驰天公司应当依照合同约定支付违约金。合同签订后，原告李含林、须绍英支付了购房款，被告广元驰天公司未为原告李含林、须绍英办理房屋产权登记。买受人可以选择退房或者合同继续履行，原告李含林、须绍英选择的合同继续履行，被告广元驰天公司应该在取得权属证届满时按日支付违约金，即从2013年3月24日起按照全部房款463320.00元按日以万分之一的标准向原告李含林、须绍英支付违约金至实际取得权属证之日止；转移登记，应该在2014年6月20日之前给原告李含林、须绍英办理相关转移手续，由于被告广元驰天公司存在违约行为，原告李含林、须绍英也选择继续履行合同进行处理，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，本案被告广元驰天公司应当从2014年7月1日起按照实际房款463320.00元按日以万分之一计算违约金至原告李含林、须绍英取得房屋产权证之日止。 被告广元驰天公司辩称，1、被告广元驰天公司同意继续履行合同；2、原告李含林、须绍英主张以总价款463320.00元计算违约金错误，实际房款为416988.00元，原告李含林、须绍英只交纳了413320.00元，尚欠购房款3668.00元；3、原告李含林、须绍英要求的是我公司办理相关的手续，在《商品房买卖合同》中第十九条转移登记的条件是双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。目前，被告广元驰天公司没有收到原告李含林、须绍英要求办理转移登记手续的申请，原告李含林、须绍英尚欠购房款3668.00元，在房款未结清的条件下我们没有办理产权转移不属于违约；4、如果按照原告李含林、须绍英所说的房款为463320.00元，那原告李含林、须绍英所欠的房款除了3668.00元，还有补偿的10%即46332.00元，共计50000.00元。 原告李含林、须绍英为证明自己的主张出示了以下证据： 1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告李含林、须绍英在被告广元驰天公司处购买房屋的房号1栋1层15号房，商品房的总价款为463320.00元，初始登记约定的时间为2013年3月23日，转移登记约定的时间为商品房交付之日545日内取得房屋所有权证书，即在交房一年半后办理，交房的时间约定的是2012年9月23日，实际交房时间为2012年12月31日，即被告广元驰天公司应当在2014年6月30日前办理产权转移登记手续，被告广元驰天公司存在违约情形，应当承担违约责任； 2、《补充协议》复印件一份，证明被告广元驰天公司未能在约定的期限内交房，在相关部门的组织下达成协议，协议的第二条购房总款按照90%执行，10%为补偿款，总购房款还是463320.00元； 3、律师函一份，证明原告李含林、须绍英向被告广元驰天公司致律师函，被告广元驰天公司未在律师函规定期限的内提出异议，合同已解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告李含林、须绍英提交的第1、2组证据双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告李含林、须绍英提交的第3组证据具有真实性、合法性、关联性，但达不到其证明目的。 经审理查明，2011年10月11日，原告李含林、须绍英与被告广元驰天公司签订《商品房买卖合同》，原告李含林、须绍英购买被告广元驰天公司修建于广元市朝天区大中坝“驰天.明月水岸”商铺一套，房屋建筑面积42.12㎡，房屋总价款4633320.00元。合同第十九条关于产权登记的约定为：（一）初始登记出卖人应当在2013年3月23日前（实际时间为2013年7月9日），取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起90日内向买受人支付。（二）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。2012年11月11日，被告广元驰天公司与原告李含林、须绍英签订《补充协议》，约定：一、由于各种客观因素的影响，原定于2012年9月23日的交房时间顺序延至2012年12月31日；二、原告李含林、须绍英接受被告广元驰天公司的补偿方案，合同继续履行；三、原告李含林、须绍英按合同约定购房总价款的90%执行房款价格，即被告广元驰天公司向原告李含林、须绍英按房价总款补偿10%，双方执行总价款合同为合同价款的90%即416988.00元。六、产权初始登记时间根据本协议同期顺延。被告广元驰天公司于2012年12月31日前向原告李含林、须绍英交付了房屋。原告李含林、须绍英已将房屋出租。原告李含林、须绍英尚欠购房款3668元。 另查明，案涉楼盘已被政府部门列入问题楼盘进行协调，被告广元驰天公司未缴清相关税费，该楼盘尚有100余名买受人未办理房屋所有权证书。 本院认为，原告李含林、须绍英与被告广元驰天公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的合同义务。双方均同意继续履行合同，原告李含林、须绍英关于主张办理登记手续的请求成立，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，根据《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定，双方约定初始登记的时间为2013年3月23日，而被告广元驰天公司在2013年7月9日才进行登记，转移登记的时间为2014年6月30日前，而被告广元驰天公司因税费问题至今未办理，均构成违约，应当承担违约责任。根据约定违约金应当在原告李含林、须绍英实际取得房屋所有权证书之日起90日内由被告广元驰天公司支付，从表面上看是对付款期限的约定，但实则是对被告广元驰天公司付款条件的约定，但被告广元驰天公司作为履行付款义务的一方，其履行该义务的前提却是其履行另一义务即办理转移登记，双重义务均归于被告广元驰天公司，即付款的主动权永远归于被告广元驰天公司，若被告广元驰天公司不履行办理转移登记的义务，其可一直拒绝履行向原告李含林、须绍英支付违约金的义务。该约定明显造成原告李含林、须绍英、被告广元驰天公司双方权利以及义务不对等，且被告广元驰天公司何时能够办理转移登记具有不确定性，应当视为对付款时间没有约定，原告李含林、须绍英可随时主张被告广元驰天公司向其支付违约金。原告李含林、须绍英关于以购房款按日以万分之一计算违约金的请求符合双方商品房买卖合同的约定，但商品房最主要的功能是满足居住生活需要，本案中，案涉楼盘已被政府部门列入问题楼盘进行协调，被告广元驰天公司面临相关税费未缴清等一系列问题，在此情况下再可刻以其较高的违约金，可能会导致被告广元驰天公司的财务情况进一步恶化，损害其积极主动为买受人办证的主观意愿以及办证能力，不利于被告广元驰天公司尽快完成案涉房屋的转移登记，从而原告李含林、须绍英取得案涉房屋的产权证书的最终目的也无法尽早实现。原告李含林、须绍英尚欠购房款3668.00元，也属于违约情形，应及时交纳该购房款。同时，原告李含林、须绍英已将该房屋出租，对该房屋享有占有、使用、收益的权利，未办理房屋所有权证书，仅影响其处分权利。综上，本院以原告李含林、须绍英遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、房屋使用情况以及被告广元驰天公司的履行能力等因素，对原告李含林、须绍英主张的违约金依法予以调整，酌情确定逾期办理登记手续的违约金为10000.00元。 综上，原告李含林、须绍英的诉讼请求成立部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告广元驰天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内为原告李含林、须绍英办理涉案房屋产权证书，原告李含林、须绍英应予以配合； 二、被告广元驰天房地产开发有限责任公司向原告李含林、须绍英支付逾期办理商品房所在楼栋不动产权证书初始登记和产权证书转移登记的违约金10000.00元； 三、原告李含林、须绍英向被告广元驰天房地产开发有限责任公司支付购房款3668.00元; 四、第二项、第三项品迭后，被告广元驰天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李含林、须绍英支付违约金6332.00元； 五、驳回原告李含林、须绍英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4125.00元，原告李含林、须绍英已预交，由被告广元驰天房地产开发有限责任公司负担,直接支付给原告李含林、须绍英。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  李建林 二〇一九年十二月三十日 书记员  杨明星