文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初14250号原告（反诉被告）：广东锦博投资有限责任公司(变更前名称为广东锦博房地产投资有限公司)，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号广州银行大厦601C-B38房，统一社会信用代码914401066797390541。法定代表人：陈楚炜，执行董事。委托代理人：陈崇武、杨婷婷，均系广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州富立物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市西路202号1-12楼，统一社会信用代码9144011177118002XJ。法定代表人：刘杰超，总经理。委托代理人：刘迪、方凤珠，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州富海商业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路153号富海大厦B座6楼613室，统一社会信用代码91440000719283400P。法定代表人：刘宗春。原告（反诉被告）广东锦博投资有限责任公司（以下简称锦博公司）与被告（反诉原告）广州富立物业管理有限公司（以下简称富立公司）、第三人广州富海商业发展有限公司（以下简称富海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。锦博公司的委托代理人陈崇武、杨婷婷，富立公司的委托代理人刘迪、方凤珠到庭参加诉讼。第三人富海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。本案现已审理终结。锦博公司诉称：2012年3月28日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》（下称涉案合同），由原告向被告出租位于广州市天河区天河东路153号锦博国际商务港第5层全部房屋单元（下称涉案房屋）作商业用途，建筑面积为1210平方米。《租赁合同》约定，租赁期自2012年4月1日至2020年10月31日，每月综合费用包括租金、管理费，租赁单元水、电费及水电公摊费等由承租人自负，在每月的第1-5日缴纳当月综合费及上月水电费，逾期交纳的，每逾期一天，承租人须按每月综合费及室内自用水、电（含动力、照明等）费以及水电公摊费总额的百分之一支付违约金。涉案房屋于2012年4月交付，由被告实际使用，被告拖欠涉案房屋2017年4月至2017年11月的租金综合费用（在庭审中明确其主张的租金实际为场地占有使用费）及2017年10月至11月份的水电分摊费用等共756765元。按照合同约定逾期违约滞纳金计算方式（按拖欠金额的百分之一）计算，截至2017年11月30日，上述拖欠款项的违约滞纳金合计954892.15元。被告拖欠租金及有关费用不予缴交共1711657.15元（详见锦博公司提交的“锦博投资天河项目未收费用汇总表”），损害原告的合法利益。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的费用756765元（其中2017年4月至11月的场地占有使用费是747552元，2017年10月至11月份的水电费用是9213元）及逾期违约金954892.15元（逾期违约金最终应计算至实际支付日）；2、诉讼费用由被告承担。富立公司辩称：不同意锦博公司全部诉讼请求。1、我方不拖欠锦博公司任何费用。2017年4月，我方就收到第三人即一手房东富海公司的函件，被告知第三人与锦博公司已于2016年11月8日解除合同，锦博公司自此不再享受涉案房屋的转租权，第三人遂要求我方将租金等费用直接支付给其，否则第三人可能会强行收回房屋，我方权利无法得到保障。于是我方停止向锦博公司交租，我方行为并无不当。2、原告主张逾期违约金无事实及法律依据。锦博公司失去转租权，我方根据第三人通知已经没有向锦博公司交付租金、水电费等费用的义务，不存在违约的前提条件，而且锦博公司也没有向第三人支付2017年1月1日以后的租金，其不存在任何损失，其主张的违约金也过高。3、关于水电费问题，我方已经将2017年8月以前（包括8月份在内）的水电费缴交给锦博公司指定的广州市高燊物业管理有限公司（以下称高燊公司），至于2017年9月份以后的水电费，我方已经于2017年8月31日撤场，不应再承担该项费用，应由2017年9月1日进场的世德房地产咨询有限责任公司直接向第三人交付。富立公司反诉称：富立公司与锦博公司于2012年3月28日签订了涉案合同。由富立公司承租锦博公司位于广州市天河区天河东路153号锦博国际商务港第5层全部的涉案房屋，面积1210平方米。《租赁合同》第三条约定：该单元的租赁期限为自2012年4月1日至2020年10月31日，为期8年多。自2012年4月1日至2013年10月31日，月租金为78650元；2013年11月1日至2016年10月31日，月租金为85728.5元；2016年11月1日至2019年10月31日，月租金为93444元；2019年11月1日至2020年10月31日，月租金为101854元。第四条约定：签订本合同同时乙方应向甲方交纳人民币157300元作为本合同的履约保证金。并预交一个月综合费用人民币78650元给予甲方，同时向甲方交纳水电周转金共计人民币80000元，在租赁期满时，乙方完好交还该单元给予甲方时，并交清应交款项后，合同保证金及水电周转金无息退还给甲方。第六条第5点约定：在乙方没有违约，而甲方单方提前终止合同的，应提前三个月通知乙方，除应向乙方退还已付的履约保证金和水电周转金外，还须向乙方补偿乙方履行本协议投入的装修费用，还须按照以下两款中金额大者向乙方进行违约赔偿：a、全部租赁年限的合同租金总额的30%，b、剩余租赁年限的合同租金总额的50%。第八条第5点约定：在乙方依约履行本合同的情形下，甲方可给予必要配合，协助乙方为次承租人办理营业执照。合同签订后，富立公司向锦博公司支付了押金及水电费周转金合计237300元，富立公司按照合同约定按时支付租金。2016年11月后，因锦博公司的原因，无法提供租赁备案资料，次承租人无法正常办理工商登记手续，富立公司多次要求锦博公司提供资料，锦博公司拒不提供，导致次承租人与富立公司解除合同，富立公司因此产生严重损失。2017年4月，富立公司收到富海公司的函件，得知一手房东富海公司与锦博公司于2016年11月8日解除租赁合同，锦博公司已于2016年11月8日不再对房屋享有转租权，一手房东富海公司要求富立公司将租金向其支付。同时，富海公司向富立公司提供了广州仲裁委出具的【案号：(2017)穗仲案字第1437号】仲裁裁決。富立公司便于2017年4月开始终止向锦博公司履行合同。锦博公司自2016年11月8日不再享有转租权，富立公司于2016年11月8日至2017年3月30日支付的租金，锦博公司本无权收取，应向富立公司退还。富立公司无任何过错情况下，锦博公司单方终止合同，应退还富立公司已支付的押金及水电费周转金合计237300元。自2016年11月8日起，锦博公司无法按照合同履行，应向富立公司承担违约责任，根据合同约定，合同总年限总租金为9166748元，锦博公司应按照9166748元的30%向富立公司承担违约责任，即应支付违约金2750024元，现富立公司结合实际损失，依据诚实信用原则，只要求锦博公司按照未付租金的30%承担违约责任，即1375870元。综上所述，锦博公司违反合同约定，提前终止合同，构成违约，应向富立公司承担相应的法律责任，富立公司依据合同法等相关法律规定，现提起反诉，请求法院判令：1、锦博公司向富立公司退回租金442301.6元（租金自2016年11月8日算至2017年3月30日）及利息（利息自2017年4月1日起，按照银行同期贷款利率计算至原告付清之日止）；2、锦博公司退回富立公司押金237300元及利息（自2017年11月8日起算至原告付清之日止）；3、锦博公司向富立公司支付违约金1375870元；4、锦博公司承担本案全部诉讼费用。锦博公司针对被告富立公司的反诉辩称：我方请求法院驳回其反诉。1、我方认为富立公司实际占有使用涉案场地并持续到现在，其应当承担相关费用，要求退回租金及利息无理。2、对于富立公司提出的其他关于押金、利息等问题。首先，富立公司单方擅自撤场并转让场地，其存在违约行为，无权主张退还押金；其次，富立公司已经继续与富海公司形成场地使用关系，该押金可以在我方与第三人对账过程中相应予以抵扣。3、富立公司提出的违约金明确不当。违约金以填平为原则，应当以实际损失相对称，本案中富立公司一直在正常使用相关场地，不存在实际损失，且其主张的违约金也过高，不应支持。经审理查明：2008年6月28日，空军司令部军调室五处（甲方）与第三人富海公司签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有所有权的坐落于广东省广州市天河区天河东路153号，场地面积4000㎡的土地使用权，及地上建筑物、构筑物、附着物等建筑面积合计30620.7㎡（其中东侧原建筑7924.7㎡，西侧新建22696㎡）由第三人富海公司出资建设，产权归甲方所有，并由甲方出租给第三人富海公司使用；租赁用途为商业、旅业、写字楼、停车场；第十二条约定：第三人富海公司如要将租赁物转租给他人使用，须经甲方书面同意；第十五条约定：甲方负责办理《军队房地产租赁许可证》和《消防证》，须上交的费用由第三人富海公司承担。第三人富海公司应当持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》，自领证之日起三十日内，到当地人民政府房地产管理部门登记备案。办理本条款内的各类手续费由第三人富海公司承担。因甲方不能提供军队房产管理部门出租许可等证明文件手续，第三人富海公司可追溯甲方的赔偿责任等。2009年10月3日，第三人富海公司与锦博公司签订《租赁合同》，约定：第三人富海公司同意将坐落在天河区天河东路153号之富海大厦一层部分（④—⑥轴线）、夹层、五层至十层全部的楼层共八层，出租给锦博公司做商业（含餐饮）及办公用途使用，建筑面积共6372㎡；第三条约定：租赁期为15年，即2009年10月14日至2024年10月13日，2009年10月14日至2010年1月30日为装修免租期，2010年2月1日至2012年10月13日租金为334809元/月，2012年10月14日至2015年10月13日租金为354898元/月，2015年10月14日至2018年10月13日租金为376192元/月，2018年10月14日至2021年10月13日租金为398764元/月，2021年10月14日至2024年10月13日租金为422690元/月，租金按月结算，由锦博公司在每月的第10日前按支票或转账的付款方式缴付租金给第三人富海公司；第五条第一款约定：第三人富海公司和锦博公司应当履行和遵守国家、当地政府对房屋租赁的有关相关法律及规章制度的规定和义务；第六条第四款约定：第三人富海公司允许锦博公司在租赁期内有自主转租权；第六条第五款约定：第三人富海公司发现锦博公司拖欠租金30天以上的，第三人富海公司可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第六条第七款约定：第三人富海公司应当为锦博公司经营提供合理便利，配合办理相关证照手续，协调处理与本协议履行相关问题，锦博公司分租、转租等经营行为需办理的有关证照手续，第三人富海公司应予以配合；第七条第一款约定：锦博公司按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，锦博公司须按欠租余额的0.1%向第三人富海公司支付违约金；第八条第一款约定：第三人富海公司提供《军队房地产租赁许可证》、《消防验收合格证》，与锦博公司共同办理房屋租赁备案登记手续；第九条约定：第三人富海公司和锦博公司任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可暂停履行义务，造成的损失由责任方承担损失方一切的经济损失。同日，第三人富海公司与锦博公司签订《补充协议》，约定：锦博公司按现状承包“富海大厦”二至三楼停车场（四楼为第三人富海公司专用停车场）经营管理权，二、三楼停车场总面积为1420㎡，承包期从2010年2月1日起至2024年10月13日止。在合同期内，锦博公司每月第10日前按支票或转账的付款方式缴付管理费给第三人富海公司，每逾期一日，锦博公司须按当月管理费的0.1%向第三人富海公司支付滞纳金。2010年2月1日至2012年10月10日管理费为36920元/月，2012年10月11日至2015年10月10日管理费为39135元/月，2015年10月11日至2018年10月10日管理费为41483元/月，2018年10月11日至2021年10月10日管理费为43972元/月，2021年10月11日至2024年10月10日管理费为46610元/月；第四条第二款约定：本《协议》与《合同》共同履行，构成不可分割的整体，在承包期内，一方提出解除本《协议》或《合同》的，《合同》或《协议》也同时解除，并应当按《合同》第九条的规定标准将本《协议》与《合同》金额合并计算向另一方给付赔偿。2012年3月28日，锦博公司（甲方/出租人）与富立公司（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为1210平方米（含分摊公用的建筑面积）；因乙方为承接前手租赁场地，场地装修状况及租赁期限需与前手状态加以衔接，故双方协定，该单元租赁期限为自2012年4月1日至2020年10月31日，为期8年多；乙方承接整层场地物业，参考相关租赁费用标准，确定在租赁起始时该层综合费（含租金与管理费）总计人民币78650元/月，综合费的递增情况（比例为9%）为：2012年4月1日至2012年10月31日，每月综合费78650元、2012年11月1日至2013年10月31日，每月综合费78650元、2013年11月1日至2014年10月31日，每月综合费85723.5元、2014年11月1日至2015年10月31日，每月综合费85728.5元、2015年11月1日至2016年10月31日，每月综合费85728.5元、2016年11月1日至2017年10月31日，每月综合费93444元、2017年11月1日至2018年10月31日，每月综合费93444元、2018年11月1日至2019年10月31日，每月综合费93444元、2019年11月1日至2020年10月31日，每月综合费101854元。甲方确认，除本协议另有约定外，上述租金、费用标准已包含乙方承租本协议项下租赁房屋及全部附属场地、设施的全部租赁费、物业费、使用费及由本租赁协议产生的相关费用；租赁单元水、电（含动力、照明等）费、水电公摊费及电线损耗等由乙方自负（注：电线损耗按乙方用电总量的8%计算）；每月综合费及室内自用水、电（含动力、照明等）费、水电公摊费及电线损耗等均当月结算，由乙方在每月的第1-5日内缴纳当月综合费及上月的室内自用水、电（含动力、照明等）费，可以支票或现金付款等方式缴付给甲方，未经甲方书面许可，乙方不得故意拖欠或部分欠缴，否则视作违约；签订本合同时乙方应向甲方交纳人民币157300元作为本合同的履约保证金。并预交一个月综合费用人民币78650元给予甲方，同时向甲方交纳水电周转金共计人民币80000元，在租赁期满时，乙方完好交还该单元给予甲方时，并交清应交款项后，合同保证金及水电周转金无息退回给乙方；甲方权利和义务：依照合同的约定将该单元及其附属设施交付乙方使用。如未按约定提供房屋的，则每逾期一天，按月综合费总额的1%向乙方支付违约金；租赁期间甲方依法拥有该单元除使用权外的一切权利，转让该单元时应提前3个月书面通知乙方，抵押该单元应提前15天书面通知乙方；在乙方没有违约，而甲方单方提前终止合同的，应提前三个月通知乙方，除应向乙方退还已付的履约保证金和水电周转金外，还须向乙方补偿乙方履行本协议投入的装修费用（标准以由专业评估单位评估装修费用并按照五年均摊值乘以从装修竣工之日起五年之未足五年的年数）外，还须按照以下两款中金额大者向乙方进行违约赔偿：a、全部租赁年限的合同租金总额的30%；b、剩余租赁年限的合同租金总额的50%；乙方的权利和义务：l、依时交纳综合费及室内自用水、电（含动力、照明等）费以及水电公摊和线损耗费等，逾期交纳的，每逾期一天，乙方须按当月综合费及室内自用水、电（含动力、照明等）费以及水电公摊和线损耗费总额的1%向甲方支付违约金；逾期超过15天的，甲方有权采取停水、停电等措施。租赁期届满，乙方应将该单元按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交回甲方；如需继续承租房屋的，应提前120日与甲方协商，双方另行签订合同。乙方确因需要提前终止合同的，应提前三个月通知甲方，将该单元按合同约定权属归甲方所有的全部财产完好无损地无条件交还甲方，还须按照以下两款中金额大者向甲方进行违约赔偿：a、全部租赁年限的合同租金总额的30%；b、剩余租赁年限的合同租金总额的50%。甲方无息退还乙方已付的水电周转金，不退还本合同的履约保证金。乙方经营所需证照由乙方负责办理，办理证照所需的官方费用由乙方负责，甲方将现有的相关证件提供给乙方，并积极协助乙方；乙方在租赁期内，不得将该单元整体转租。但同意乙方分租，乙方部分分租或转租的，应提前1日提交转租分租合同复印件给甲方，由甲方协助办理合同备案手续，该转租、分租不得违反本合同关于场地使用装修等的约定；在乙方依约履行本合同的情形下，甲方可给予必要配合，协助乙方为次承租人办理营业执照；等。同日，锦博公司（甲方）与广东三怡健康科技有限公司（乙方）、富立公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙丙三方就涉案房屋租赁事宜，达成补充协议如下：一、乙方为物业原承租人，现因乙方经营出现困顿，要求退出租赁，推荐丙方承租物业，丙方已经清晰了解物业现状及相关状况，甲方予以同意；二、自本协议签署日，由丙方向甲方承租物业，乙方退出租赁关系，原乙方与甲方之间租赁关系结束；三、乙方原向甲方提交的履约保证金人民币157300元、水电周转金人民币80000元甲方无须退回乙方，上述费用直接转换为丙方所交的履约保证金、水电周转金；乙方与丙方之间就该费用所发生的问题由该两方自行处理，与甲方无涉；四、因乙方为经营不善原因退出，为保证乙方退场后不发生劳资纠纷，丙方自愿向甲方支付人民币200000元作为处置保证金，当发生乙方劳资纠纷问题时，甲方向丙方发出书面通知，丙方应出面进行善后工作，不与甲方发生劳资纠纷。五、在本补充协议签署后三个月内无劳资纠纷问题发生的，甲方无息退回处置保证金给丙方；如因乙方债权债务纠纷影响丙方经营，由乙方与丙方自发行解决，无需甲方处理。六、本协议签署后，乙方与丙方自行办理物业场地交接手续，甲方无须再与丙方办理交接；丙方确认，本协议的签署，已经可视为甲方按照与丙方签署的租赁合同交付物业场地；七、乙方使用物业期间所产生的水电表数，由丙方承接；乙方尚拖欠甲方的租赁费用人民币63770元，由乙方在签署本协议时支付。乙方并自愿支付20000元变更手续费用；等。同日，锦博公司收到富立公司支付的保证金和水电周转金共计237300元并开具《收款收据》，锦博公司在庭审中亦确认其在合同签订后收取了富立公司上述保证金和水电周转金且至今未退还。富立公司主张自2016年11月8日至2017年3月31日向锦博公司支付涉案房屋的租金、水电费合计467220元，为此提供“中国农业银行明细对账单”及“客户收付款入账通知”等支付凭证（凭证上述的付款方户名均为广州中房投资有限公司，收款方户名为锦博公司），锦博公司对上述证据的真实性无异议。此外，富立公司当庭确认没有交2017年4月至8月的租金，还提交了《广东增值税专用发票》及“中国农业银行电子回单”（发票及回单上的付款方户名均为广州中房投资有限公司，收款方户名为高燊公司），用以证明其已经支付了涉案房屋2017年4月至8月的水电费，不存在拖欠上述期间水电费的情况。锦博公司对上述证据的真实性无异议，并当庭确认高燊公司代表其公司收取相关的水电费用，并确认在其所主张的水电费金额与第三人富海公司向富立公司收取的水电费金额不一致时，以第三人富海公司向富立公司实际收取的水电费金额为准，但称其在本案中没有主张2017年4月至8月份的水电费。富立公司主张在与锦博公司的合同履行期内，因第三人富海公司告知已与锦博解除了租赁合同并要求清退、收回涉案房屋；以及因锦博公司无法提供涉案房屋的《房屋租赁备案证明》、《同意分租证明》及其他相关备案文件，导致从富立公司处承租的租户无法办理工商登记手续因而拒绝缴纳租金并提出解除与富立公司的租赁合同，导致富立公司所租赁的涉案房屋无法正常经营，造成相应损失，为此富立公司提交了以下证据：1、第三人富海公司于2017年4月向其发出的《关于停止向锦博公司缴纳租金及重签租赁合同的通知》，该通知称：第三人富海公司作为富海大厦的经管理方和出租方，因锦博公司屡屡拖欠租金，已于2016年11月8日发函解除与锦博公司之间的租赁合同。合同解除后，锦博公司仍非法占用场地至今，拒不交还，已依法申请仲裁并向法院申请对锦博公司采取财产保全措施。因第三人与锦博公司的租赁合同已经解除，锦博公司对相关物业丧失使用及收益的权利，即锦博公司已无权出租该物业并收取相关租金。请三日内与第三人就现使用物业部位进行协商并订立租赁合同，并据此向第三人缴纳相关租金及费用。如逾期与第三人接洽租赁事宜，将对非法占用者进行清退。2、富立公司于2017年6月22日向锦博公司发出的《关于锦博商务港五楼租赁合同执行情况的函》，内容为：自2017年1月以来在我司租赁范围内合法经营的公司，均因你方无法提供供我司备案用的《房屋租赁登记备案证明》、《同意分租证明》及其他相关备案文件，而无法办理正常的备案手续；与此同时，物业原使用权人富海公司告知，富海公司以就与贵司的租赁关系提请仲裁，要求收回场地，贵公司对物业的使用权和出租权存在争议，要求我方终止与你方的租赁关系。上述情况导致我司及我司所租赁场地内的公司无法正常经营，个别租户已以此为由，有拖延及拒绝缴纳租金的情况，并提出解除租赁关系。同时，空置的单元也因为上述原因无法对外租赁。以上情况到现在已有半年，我司因此蒙受了经济损失，我司多次要求贵司出面解决，但至本文发文之日，贵司仍未提出可行的解决方案，严重违反合同义务。鉴此，我司有权采取中止合同履行等相应措施，有权延付租金，并要求贵司赔偿相应损失。根据我公司与贵公司签订的《广州市房屋租赁合同》第二条：甲方保证，在本协议租赁期内依法享有出租权，不存在任何权属或使用权方面之争议、纠纷、诉讼、仲裁、行政处罚等可能影响乙方租用房屋的任何情形。现在贵公司已无法履行合同第二条约定的保证事项，严重影响了我司的正常经营，并造成了经济损失。我司要求贵司就上述问题在2017年7月5日前书面向我司提出解决方案，并承诺具体解决时间，逾期不予回应我司将视同贵司违约，保留追究经济损失及法律责任的权利等。富立公司主张因锦博公司无法办理相关备案文件，导致涉案房屋闲置半年以上。3、广州中房投资有限公司（出租方/甲方）与杭州数云信息技术有限公司（承租方/乙方）分别于2016年1月11日、2015年4月1日签订了四份《广州市房屋租赁合同》及《授权委托书》，约定由甲方（受富立公司委托对外招租，签订租赁合同及解除合同等，并对涉案房屋第5层单元进行出租及收租管理）将广州市天河区153号锦博商务港的509、512、516、518四间办公室出租给乙方作办公使用，其中509单元的租期是自2016年1月11日至2018年1月10日（2016年1月11日至2017年1月10日租金为每月10185元，2017年1月11日至2018年1月10日租金为每月10670元）；512单元的租期是自2015年4月1日至2018年1月10日（每月租金为7260元）；516单元的租期是自2015年4月1日至2018年1月10日（每月租金为7150元）；518单元的租期是自2015年4月1日至2018年1月10日（每月租金为11220元）等。4、富立公司（出租方/甲方）与杭州数云信息技术有限公司（承租方/乙方）于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同解除协议书》，内容为：鉴于甲乙双方签订了《广州市房屋租赁合同》，该合同中约定乙方承租甲方位于广州市天河区153号锦博商务港的509、512、516、518四间办公室，房屋面积共计330平方米。合同签订时乙方向甲方交纳了共计人民币86670元的保证金（其中包括516单元16000元，518单元9480元，512、516单元30820元，509单元23370元房屋保证金及7000元空调保证金），该合同中约定，乙方在办理相关证照过程中需甲方提供相关证件时，甲方应及时提供并积极配合乙方办理。现乙方因注册分公司而需甲方配合提供房产备案、房屋产权复印件、产权人企业执照等相关资料，对此，乙方曾向甲方发送相关工作函件要求甲方提供上述资料，但甲方在收到工作函件后仍未在限期内提供上述资料，由此导致乙方不能及时办理注册分公司的相关事宜。因甲方的违约行为现本合同已不能继续履行，经甲乙双方协商一致，就解决双方所签订的房屋租赁合同等事宜，双方达成如下协议：甲乙双方同意于2017年7月11日解除双方所签订的所有房屋租赁合同；在合同解除后甲方向乙方返还所收取的共计人民币86670元的押金，其中合同所涉及的剩余房租费、物业费、电费、维修费等有关费用在甲乙双方核算确认后从上述押金中进行抵扣；甲方在房屋验收后，须7个工作日内将剩余保证金退还给乙方等。为此，富立公司主张因锦博公司的违约行为导致其上述房屋的预期租金收益损失达到181500元。此外，富立公司还提供了发票及银行汇款电子回单，拟证明其为本案诉讼活动而产生的律师费用共计6万元。富立公司主张其已经于2017年8月31日将涉案房屋交还给第三人富海公司并撤场，现在涉案场地承租经营的已经不是富立公司，为此其提交了以下证据：1、第三人富海公司（出租方/甲方）与广州世德房地产咨询有限责任公司（承租方/乙方）于2017年8月15日签订的《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋（建筑面积为1210平方米）出租给乙方作办公用途，乙方拥有分租权；租赁期限为2017年9月1日至2020年10月31日止；每月租金93170元；甲方承诺：甲方对该场地享有合法的租赁使用权及转租权，确保乙方对该场地享有合法的租赁权、分租权和使用权。由于甲方与锦博公司对该场地存在租赁合同纠纷，甲方已通知锦博公司解除合同，收回该场地，有权出租给乙方。甲方正通过仲裁与锦博公司解决解除合同后续事宣，若日后仲裁结果证明甲方无权出租该场并收取相关费用，则乙方有权单方解除本合同，届时甲方需在接到乙方书面通知后5个工作内退还乙方已交付的租金及其他费用（含免租部分已免租金），如逾期未退每日按总金额的万分之五支付滞纳金。由于目前锦博公司尚在管理锦博国际商务港，在甲方正式、全面接管商务港之前，双方应尊重现实的管理现状，互相协调。如果锦博公司以出租方身份在本物业范围内采取影响乙方正常办公的行为，甲方需出面保护乙方正常办公的权益；若甲方未及时采取措施维护乙方权益造成乙方损失的，损失费用由甲方垫付，但之后乙方应配合甲方向锦博公司追偿。2、2017年8月15日，富海公司（甲方）、广州世德房地产咨询有限责任公司（乙方）与富立公司（丙方）签订的《备忘录》，载明：鉴于锦博国际商务港第五层（简称“该场地”）租赁事宜，三方对相关事宣经商议形成此备忘录，以供遵照执行。（1）该场地原由甲方出租给锦博公司，锦博公司又转租给丙方富立公司，丙方因锦博公司违约问题欲与其解除合同。丙方与锦博公司合同解除后，甲方要求收回该场地（甲方已通知锦博公司解除商务港租赁合同）。（2）甲方收回该场地，并出租给乙方。甲方确认，丙方通知锦博公司解除合同后，直接由乙方收回该场地，此视为交付乙方使用。（3）乙方承租接收该场地后，原丙方分租租户的租赁合同由乙方接收继续履行，乙方享有及承担合同的权利义务，甲方有义务配合做好衔接协调租赁备案工作，维护租赁管理秩序。（4）甲方与乙方在其签署的《房屋租赁合同》中所约定的合同保证金、水电周转金，甲方暂免予向乙方收取。在锦博公司向丙方退回押金（￥237300元）后，甲方再另行向乙方收取。（5）丙方如未能依法向锦博公司追回押金，甲方愿承担丙方该部分损失。锦博公司对上述证据表示无法确认，并辩称涉案房屋在2017年11月底才由第三人富海公司收回，为此提交了《报警回执》，并称期间被告仍是正常使用涉案房屋。另经查明，第三人富海公司于2016年11月8日向锦博公司送达《解除函》，该函载明：锦博公司自2016年6月开始出现拖欠水电费和租金的现象，第三人于2016年10月21日向锦博公司发函催缴上述欠款，截至2016年10月31日，锦博公司拖欠租金和水电费共1069412元和逾期缴纳租金违约金约50万元，构成严重违约，故自本函送达锦博公司之日解除租赁合同。2017年3月15日，中国广州仲裁委员会受理第三人富海公司与锦博公司关于租赁合同纠纷的仲裁申请。同年11月2日，中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第1437号裁决书，裁决第三人与锦博公司之间的租赁合同已于2016年11月8日解除；锦博公司截至2017年11月2日仍未返还包括本案涉案房屋在内的物业，故锦博公司应在该裁决送达之日起十日内将承租的包括本案涉案房屋在内的物业交还第三人；锦博公司向第三人支付2016年欠付租金余款108122元和场地占用费，场地占用费按照每月417675元的标准自2017年1月1日起计至今实际交换场地之日止；锦博公司向第三人支付实际发生的水电费，自2017年7月1日【双方在仲裁过程中确认锦博公司已经清缴2017年6月（包括6月）之前的水电费】起计至实际交还场地之日止；以及锦博公司支付逾期付款违约金等。第三人富海公司于2018年1月向本院申请执行（2017）穗仲案字第1437号裁决书并获得受理。本院认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。一、关于本诉部分的诉讼请求1、关于锦博公司主张富立公司向其支付涉案房屋的占有使用费（2017年4月至11月）、水电费（2017年10月至11月）等费用的问题。在锦博公司、富立公司约定的租赁期限内，锦博公司与第三人富海公司之间的租赁合同经仲裁裁决书裁决于2016年11月8日解除，富立公司又举证证明第三人富海公司于2017年4月就要求其停止向锦博公司缴纳租金以及重新签订租赁合同，导致锦博公司与富立公司签订的租赁合同已不能再继续履行，富立公司于2017年8月与第三人富海公司及广州世德房地产咨询有限责任公司达成协议，后由广州世德房地产咨询有限责任公司直接向第三人富海公司签订租赁合同承租涉案房屋，租赁期限从2017年9月1日起计，现富立公司主张其于2017年8月31日撤场合理有据，且第三人富海公司亦未到庭对此予以抗辩，本院予以采纳。由此：（1）富立公司于2017年4月至8月期间占有使用涉案房屋，其并没有举证证明其已将该期间涉案房屋的租金（占有使用费）交纳给第三人富海公司或者锦博公司，而根据上述仲裁裁决，锦博公司应向第三人富海公司支付2017年1月1日起计至今实际交还场地之日止涉案房屋的场地占用费，根据权利义务对等原则，富立公司应参照涉案合同约定的租金标准（每月93444元）向锦博公司支付2017年4月至8月期间的场地占有使用费共计467220元。（2）鉴于富立公司于2017年8月31日已经交还涉案房屋给第三人富海公司并撤场，没有再实际承租经营涉案房屋，故锦博公司主张富立公司再支付2017年9月及以后的占有使用费、水电费缺乏依据，对此本院不予支持。但同理，根据公平、等价有偿原则，第三人富海公司向原告锦博公司主张涉案房屋的费用也应计算至2017年8月31日。2、关于锦博公司主张富立公司支付逾期违约金的问题。由于第三人富海公司于2017年4月就向富立公司发出停止向锦博公司交纳租金等事项的通知，并告知了就第三人与原告之间租赁合同的解除等问题已经提请仲裁，至2017年11月2日仲裁裁决确认第三人与原告之间的租赁合同已于2016年11月8日被解除，富立公司由于对其与锦博公司的涉案合同的效力及合同能否继续履行存疑而未支付2017年4月至8月期间的占有使用费，锦博公司应对此承担责任，故本院对锦博公司要求富立公司支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。二、关于反诉部分的诉讼请求1、关于富立公司要求锦博公司退还2016年11月8日至2017年3月30日期间的租金及支付相应利息的主张。现有证据足以证明上述期间内富立公司在占有使用涉案房屋，其并没有举证证明其已将该期间涉案房屋的租金（占有使用费）交纳给第三人富海公司，根据权利义务对等原则，富立公司应参照涉案合同约定的租金标准向锦博公司支付上述期间的场地占有使用费，故富立公司要求退还上述租金及利息的主张不能成立，本院不予支持。2、关于富立公司要求退还涉案合同保证金及水电周转金共计237300元及相应利息的主张。锦博公司在租赁期限内未能保证向富立公司提供适格房屋，导致涉案租赁合同无法继续履行而实际解除，现富立公司诉请要求锦博公司退还保证金及水电周转金共计237300元及利息，本院予以支持。至于利息的起算时间，虽然富立公司是2017年8月31日交还场地并撤场，但现富立公司仅主张从2017年11月8日起计利息，是其对自身权利的自由处分，本院予以照准。而对于锦博公司提出将上述保证金在与第三人对账中一并冲抵的主张，富立公司并不同意且两者涉及不同合同关系，故对锦博公司该主张不予支持。3、关于富立公司要求锦博公司支付违约金1375870元的主张。如上所述，锦博公司作为出租方未能保证富立公司在租赁限期内合理使用的房屋，锦博公司与富立公司签订的涉案合同已无法继续履行并实际解除，故富立公司要求锦博公司对此承担违约责任并支付违约金的主张合法有据，本院予以支持。至于违约金的具体金额，虽然富立公司称已经主动调低了涉案合同约定的标准，但现锦博公司抗辩称其主张的违约金标准过高，本院结合合同履行情况及富立公司主张的损失情况，将违约金酌情调整为涉案合同同期3个月租金（每月93444元）即280332元。第三人富海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第二百四十条的规定，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州富立物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广东锦博投资有限责任公司支付2017年4月至8月期间的场地占有使用费共计467220元。二、广东锦博投资有限责任公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还广州富立物业管理有限公司保证金及水电周转金共计237300元及利息（利息以237300元为本金，自2017年11月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、广东锦博投资有限责任公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州富立物业管理有限公司支付违约金280332元。四、驳回广东锦博投资有限责任公司其他诉讼请求。五、驳回广州富立物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费20210元，由广东锦博投资有限责任公司负担14690元，广州富立物业管理有限公司负担5520元。反诉受理费11912元，由广东锦博投资有限责任公司负担3060元，广州富立物业管理有限公司负担8852元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇审 判 员 冯 谦人民陪审员 陈 娟二〇一九年十二月二十五日书 记 员 邱莉晶神晓琳            本判决书于2019年   月   日送达