建昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽1422民初2183号 原告：叶印娥，女，1968年10月9日出生，汉族，辽宁省建昌县人，退休职工，住建昌县。 委托诉讼代理人：梁凤山，系辽宁明澈律师事务所律师。执业证号：12114201010997307。公民身份证号码：21142219731006001X。 被告：建昌县恒嘉置业有限公司。住所地：建昌县建昌镇朝阳路69号。统一社会信用代码：91211422055683304U。 法定代表人：任永图，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘闯，男，1976年3月29日出生，汉族，辽宁省葫芦岛市人，建昌县恒嘉置业有限公司员工，住葫芦岛市连山区。 委托诉讼代理人：曹永哲，系辽宁明澈律师事务所律师。执业证号：12114200110496541。公民身份证号码:211325196209290215。 原告叶印娥诉被告建昌县恒嘉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶印娥、委托诉讼代理人梁凤山，被告委托诉讼代理人刘闯、曹永哲到庭参加了诉讼。本案经审判委员会研究决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还原告交付的购房款130108元，并从2013年11月8日开始按中国人民银行贷款利率给付利息，至购房款全部返还之日止；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年签订了建昌恒嘉国际家居生活广场至尊汇VIP会员协议书，此协议约定原告购买被告的建昌恒嘉国际家居生活广场一期销售19#A-3商铺，面积为90.186平方米，并交纳了会员储备金10000元。2013年10月26日，原告又与被告签订了恒嘉国际家居生活广场定金协议，此协议约定，原告交纳商铺定金20000元，作为示范当事人订立《恒嘉国际家居生活广场认购协议》的担保。2013年11月8日，双方又签订了延期付款申请，此协议约定原告应该在2018年11月8日前交付被告首付款130108元。原告于2013年11月8日交给被告首付款100108元。至此，原告交付的首付款100108元，连同以前交付的定金20000元，会员储备金10000元，共计130108元。原告依约定履行完自己的义务后，被告迟迟未与原告签订认购协议书，更没有签订房屋买卖合同，被告也未将19#A-3号商铺交付给原告，该商铺现已被法院查封。综上，被告根本不能交付商铺已经构成根本违约。无奈诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，2013年11月8日，原告与答辩人签订的《延期付款申请》中，原告明确承诺：原告延迟履行视为自动放弃购买，所交的认购款不予退还。现原告起诉退款显然违反了自己的承诺。请法院依法查清上述事实，并根据《合同法》的相关规定，驳回原告的无理请求。 本院经审理认定事实如下：2012年4月18日，建昌县人民政府凭借招商引资的优惠政策，将被告恒嘉公司引进到建昌地区，恒嘉公司在建昌物流园区投资建设辽西家居生活广场项目。2013年7月2日，建昌县恒嘉置业有限公司取得了座落在建昌县87358平方米的土地使用权。2013年10月1日，原告与被告建昌县恒嘉置业有限公司签订了《建昌恒嘉国际家居生活广场至尊汇VIP会员协议书》。该协议书约定：乙方（原告）经过全面了解建昌恒嘉国际家居生活广场的所有资料，自愿交纳会员储值金10000元，加入建昌恒嘉国际至尊汇，成为至尊汇VIP会员。至尊会会员凭VIP卡获得在发售期间抽取奖项的权利。至尊会会员购房成功，其会员储值金冲抵购房款金额直接转为购房定金，不可返现金。在2013年10月1日至2013年10月10日期间申请加入至尊汇，购房成功其10000元会员储值金冲抵20000元购房款。每份《至尊汇VIP会员协议书》只能购买一套商铺，本会员意向协议书实行实名制，不得进行转让、更名，仅限申请人使用。在公开发售期间放弃选房权或在有效期内未选中满意房号的会员，所持有的《至尊汇VIP会员协议书》即告失效，会员优惠政策作废。可在公开发售20个工作日后携带《至尊汇VIP会员协议书》、VIP会员卡、身份证原件和相关收据到开发商指定地点办理退卡手续，并全额无息退还之前所交纳的会员储值金。同时又约定了其他方面的权利和义务。协议签订后，原告于同日向被告交付会员储值金10000元，被告为原告出具了收款收据。2013年10月26日，原告与被告签订了《恒嘉国际家居生活广场定金协议》。该协议约定：乙方（原告）购买甲方（被告）所开发的恒嘉国际家居生活广场物业如下：房号：19A-3，建筑面积：90.186平方米，销售单价：4880元，销售总价：440108元。实际成交价格待双方签订《恒嘉国际家居生活广场认购协议书》时按乙方所享受的优惠政策折后计算。乙方在签订本协议时，支付商铺定金人民币20000元，作为甲乙双方当事人订立《恒嘉国际家居生活广场认购协议书》的担保，在签订《恒嘉国际家居生活广场认购协议书》后，乙方支付的定金转为认购金的一部分。甲乙双方签订认购定金协议后7日内签订《恒嘉国际家居生活广场认购协议书》并交纳房屋全款或不低于房屋全款的50%作为首期房款。如乙方（原告）15日内未到建昌恒嘉国际家居生活广场营销中心签订《恒嘉国际家居生活广场认购协议书》及未补交认购金的，将取消其至尊汇VIP会员所享受的优惠政策，20日之内未到建昌恒嘉国际家居生活广场营销中心签订《恒嘉国际家居生活广场认购协议书》及交纳认购金的，此《恒嘉国际家居生活广场定金协议》作废，乙方（原告）须交纳每间房屋总价款的10%作为违约金。此协议自甲、乙双方签字、并交纳全额定金后生效。同时又约定了其他方面的权利和义务。该协议签订后，原告于同日向被告交付定金（19A-3）20000元。被告给原告出具了收款收据。2013年11月8日，原告与被告协商签订了《延期付款申请》，该申请载明：“本人叶印娥于2013年10月26日认购恒嘉国际家居生活广场19#A-3号商铺90.186㎡，实际购房总款为410108元，应交首付款210108元，由于本人个人原因，分两次交清首付款；第一期2013年11月8日交款130108元，剩余房款80000元于2014年1月15日前到恒嘉国际家居生活广场交清余款。若本人不按此延期付款申请付款，本人所签署的《恒嘉国际家居生活广场认购协议书》及所选房屋视为自动放弃购买，恒嘉置业有限公司有权将此房屋收回并另行发售，所交的认购款不予退还。同日，原告向被告交付19#A-3首付款100108元，被告为原告出具了收到首付款收据100108元。至此，原告连同2013年10月1日交付的VIP会员储值金10000元、2013年10月26日交付的定金20000元，共计交付130108元。2014年1月7日，建昌县城镇规划办公室为被告颁发了建设用地规划许可证，用地项目名称为：恒嘉国际家居生活广场。2014年1月13日，建昌县城镇规划办公室为被告颁发了建设工程规划许可证，建设项目名称为：恒嘉国际家居生活广场。2014年4月24日，葫芦岛市住房和城乡建设委员会为被告颁发了建筑工程施工许可证，工程名称为：恒嘉国际家居生活广场。同日，建昌县房地产开发管理办公室为被告颁发了商品房（预）销售许可证。项目名称为：恒嘉国际家居生活广场19#楼，房屋用途性质为门市楼，预售总面积1831.98平方米。2014年8月，被告开发的恒嘉国际家居生活广场19#楼主体完工，但相关附属配套设施不健全，其他购买方与被告发生纠纷。此时原告认为，原告欲按揭贷款，被告不能办理房屋所有权证而不能办理按揭贷款，故未向被告交付约定的剩余首付房款80000元。被告认为原告所交的首付款未达到房屋价款的50%而未与原告签订认购协议。后原告未找被告、被告亦未找原告要求签订认购协议。被告未将该商铺交付给原告，也未将该商铺出售给他人。2017年1月，该19#A-3号商铺连同其他户购买的209户商铺被葫芦岛市中级人民法院查封。2019年7月18日，原告诉讼来院，要求被告返还原告交付的购房款130108元，并从2013年11月8日开始按中国人民银行贷款利率给付利息，被告承担诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除与被告达成的口头购房合同。2019年8月1日，葫芦岛市中级人民法院在网络平台上发布拍卖公告，于2019年9月6日10时至2019年9月7日10时对被执行人建昌县恒嘉置业有限公司使用的土地一宗及209户商铺进行拍卖。该拍卖公告说明：因房屋未竣工验收，暂不具备办证条件，请咨询相关行政机关。庭审中，原告称被告不能办理房屋所有权证而不能办理按揭贷款，故未向被告交付约定的剩余首付款80000元，被告辩称，原告所交的首付款未达到房屋价款的50%而未与原告签订认购协议，且原告在延期付款申请中承诺于2014年1月15日前交付剩余房款80000元，如不按此期限付款，原告所选房屋视为自动放弃购买，恒嘉公司有权将此房屋收回并另行发售，所交的认购款不予退还，请法院驳回原告的无理请求。 本院认为：原告要求解除与被告间的口头购房合同，返还交付的购房款，给付利息属《商品房买卖合同》纠纷。 本案原告与被告虽未签订《商品房买卖合同》，但原告与被告于2013年10月1日签订的《至尊汇VIP会员协议书》，原告交纳会员储值金成为被告的至尊汇VIP会员，应视被告的要约邀请。原告与被告于2013年10月26日签订的定金协议，约定了原告订购商铺的位置、建筑面积、商铺总价款到2013年11月8日签订的《延期付款申请》约定原告应交首付款210108元，至此已具备了商品房买卖合同的要件，故原告与被告签订的上述协议及延期付款申请应认定为商品房买卖合同。原告于2013年10月1日交付的会员储值金10000元，2013年10月26日交付的定金20000元，2013年11月8日交付的首付款100108元及2013年11月8日签订的《延期付款申请》明确记载：原告第一期付款于2013年11月8日已交款130108元，说明被告认可原告已付的会员储值金10000元、定金20000元已转为原告的首付款，至此，原告向被告交付购房首付款为130108元。原告与被告于2013年11月8日签订的《延期付款申请》记载原告应交首付款210108元。2013年11月8日交款130108元，剩余房款80000元于2014年1月15日前付清，说明原告购买商铺系以按揭贷款的方式购买。原告陈述被告不能办理房屋所有权证并提供葫芦岛市中级人民法院的拍卖公告记载房屋未竣工验收、暂不具备办证条件，致使原告不能办理按揭贷款，故原告要求解除与被告签订的协议及延期付款申请，符合法律规定，依法予以支持，被告将收取的购房款130108元应予返还。原、被告在签订协议和延期付款申请时虽未约定违约金，但因被告不能办理房屋所有权证致使原告不能履行合同，故被告应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息给付原告利息，自2013年11月8日至本判决生效之日止。被告辩解与原告签订的《延期付款申请》约定不按此延期付款申请付款，原告所选房屋视为自动放弃购买，所交的认购款不予退还的辩解，本院不予采信。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第四条、第五条、第十八条、第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告叶印娥与被告建昌县恒嘉置业有限公司于2013年10月1日签订的《建昌恒嘉国际家居生活广场至尊汇VIP会员协议书》、2013年10月26日签订的《恒嘉国际家居生活广场定金协议》、2013年11月8日签订的《延期付款申请》。 二、被告建昌县恒嘉置业有限公司返还原告交付的购房款130108元，给付利息（自2013年11月8日至本判决生效之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率、本金130108元计算）。 上述款项于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2902元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  弓志平 人民陪审员  张文杰 人民陪审员  刘学栋 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  李祥荟