北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终10558号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏志成，男，1981年1月18日。上诉人（原审原告、反诉被告）：兰月付，男，1983年5月3日出生。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：何彦增，北京市高界（济南）律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：阿尔莎娜??希勒德特，北京市高界律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟清虎，男，1965年5月30日出生。被上诉人（原审被告）：北京春德酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡红军营南路路南甲6号。法定代表人：柳桂琴，经理。委托诉讼代理人：万有志，北京雷石律师事务所律师。上诉人苏志成、兰月付因与被上诉人孟清虎、北京春德酒店管理有限公司（以下简称春德酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4448号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏志成、兰月付之共同委托诉讼代理人何彦增、被上诉人孟清虎、被上诉人春德酒店之委托诉讼代理人万有志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏志成、兰月付上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判苏志成、兰月付无需向孟清虎支付租金6万元；3.改判孟清虎、春德酒店向苏志成、兰月付退还租赁房屋装修费用184000元；4.改判孟清虎、春德酒店向苏志成、兰月付支付违约金即已收取的房屋租金510000元；5.改判孟清虎、春德酒店赔偿苏志成、兰月付经营损失及员工损失187000元；6.改判孟清虎、春德酒店返还房屋保证押金40000元；7.本案诉讼费由孟清虎、春德酒店负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，将为涉案房屋办理营业执照及卫生许可证认定为苏志成、兰月付的义务，与事实不符。1.一审法院直接根据交易惯例认定为涉案房屋办理营业执照及卫生许可证的义务主体，是错误的。苏志成、兰月付与孟清虎通过手写方式对涉案房屋证照办理事宜进行了补充约定，该约定是当事人真实意思表示，应当按照约定区分双方责任义务。若按照一般交易惯例履行证照办理义务，则双方没有必要通过手写方式对证照办理义务主体进行特别约定。根据文义解释及双方签订补充协议的背景，可以认定营业执照及卫生许可证的办理主体为孟清虎，苏志成、兰月付以带照经营的方式承租涉案房屋。2.从《房屋租赁合同》及补充协议的实际履行来看，孟清虎于2018年1月8日通过微信向苏志成催缴2018年1月至6月的房租，该微信内容中孟清虎认可办理营业执照及卫生许可证是自身义务，因孟清虎未按照约定履行办照义务，导致苏志成、兰月付经营的餐厅被查封，孟清虎才会给予缴纳房租的宽限期。3.在苏志成、兰月付的多次催告下，2018年4月27日，孟清虎才以涉案房屋为经营地址办理了北京×美食餐饮有限公司营业执照，并在营业执照办理后交付苏志成、兰月付使用。二、孟清虎对涉案房屋私挖改建，涉案房屋不符合申办卫生许可证的条件，苏志成、兰月付曾申请一审法院向北京市朝阳区食品药品监督管理局调查取证涉案房屋是否符合办理卫生许可证的条件，但一审法院未予回应，程序违法。三、一审法院认定春德酒店不是《房屋租赁合同》的权利义务方，与事实不符。虽然涉案《房屋租赁合同》仅有孟清虎签字，但事实上孟清虎及春德酒店对涉案房屋的出租共同管理、共享收益，共同向苏志成、兰月付收取租金。故孟清虎、春德酒店应当共同对违约行为承担责任。孟清虎辩称，同意一审判决，不同意苏志成、兰月付的上诉请求。春德酒店辩称，同意一审判决，不同意苏志成、兰月付的上诉请求。苏志成、兰月付向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令孟清虎、春德酒店退还租赁装修费用18.4万元；3.判令孟清虎、春德酒店支付违约金51万元；4.判令孟清虎、春德酒店赔偿经营损失及员工工资损失18.7万元；5.判令孟清虎、春德酒店返还房屋保证金4万元。孟清虎向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令苏志成、兰月付支付欠付租金278330元；3.判令苏志成、兰月付缴纳的保证金4万元不予退还。一审法院认定事实：2017年6月5日，出租方孟清虎（甲方）与承租方兰月付（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方用于商业，建筑面积304平方米，装修状态为已装修，甲方允许乙方对房屋进行装修装饰及添置新物。房屋租赁期自2017年7月1日至2022年7月1日共计60个月。2017年7月1日至2019年7月1日租金总额46万元/年，于2019年7月1日至2022年7月1日租金总额49万元/年，房屋租金含物业费。租金支付时间及方式为半年付23万元，以后租金乙方以预付方式在每年度前30天交纳给甲方下半年度的房租。签约之时租赁保证金4万元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。甲方应于2017年6月7日前将房屋交付给乙方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付房屋达10日；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定维修义务致使乙方无法正常使用的；4、交付的房屋危及乙方安全或健康的。甲方有上述情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或不按约定支付房租达10日的；2、欠缴各项费用达两千元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、擅自将该房屋全部或部分转租给第三人的；6、利用该房屋从事违法活动的。乙方有上述情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋（需经乙方同意），应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金100%向乙方支付违约金。另，双方签订补充协议，约定：1、2017年6月7日至2017年9月7日甲方保证营业执照相关手续无条件提供乙方使用（如餐饮相关证件办理不了，甲方保证退还乙方装修费用、租金），甲方保证在餐饮证件相关手续未下来之前，保证乙方正常经营。2、甲方在市场允许的情况下，保证乙方排挡运营。3、甲方同意应在租期享有转让权利（乙方需提前通知甲方。如乙方在两年内转让，每年按49万元支付甲方房租）。经询，兰月付、苏志成表示两人合伙租赁房屋用于餐饮经营。签约后，孟清虎将涉租房屋交付苏志成、兰月付使用，苏志成、兰月付支付押金4万元。北京市朝阳区来广营地区食品药品安全委员会分别于2017年7月13日、2017年10月15日送达《朝阳区来广营地区食品安全告知书》及《责令改正通知书》，北京市朝阳区食品药品监督管理局于2018年9月26日送达《朝阳区餐饮服务食品安全告知书》及《责令改正通知书》，均要求立即停止食品经营活动，待取得相关食品经营许可证后方可按照许可经营范围从事食品经营活动。关于房屋使用情况，苏志成、兰月付表示自2018年9月26日收到整改通知后就没有继续经营。孟清虎表示因苏志成、兰月付拖欠租金，其于2018年10月20日将涉租房屋上锁，锁门后未再营业。关于租金支付，兰月付于2017年6月11日支付孟清虎11万元，于2017年7月11日微信支付孟清虎1.5万元，于2017年9月24日微信支付孟清虎2万元。2017年11月23日，孟清虎出具证明载明：“今收到房租款拾万元正（100000）”。2017年11月23日，苏志成代孟清虎支付春德酒店租金7.5万元。2018年4月15日，孟清虎出具收据第一行载明：“今收到苏志成现金3万元正”，第二行载明：“（30000万元正）（兰涛转账20000元正）”。2018年5月9日，苏志成、兰月付代孟清虎支付春德酒店租金16万元。对此，苏志成、兰月付与孟清虎对于已付租金38万元均予认可，对孟清虎出具两张收据存在争议。关于2017年11月23日证明，苏志成、兰月付表示于当日先支付孟清虎租金，孟清虎说欠付春德酒店款项，就把剩下的款项支付给春德酒店，两笔款项均以现金支付，孟清虎与春德酒店分别出具收据，实付金额17.5万元。孟清虎表示当日与苏志成一起去春德酒店交纳租金，苏志成以现金和转账方式共支付春德酒店7.5万元，加上之前微信收到两笔款项3.5万元，苏志成记错了就让孟清虎打了一个10万元的欠条。关于2017年4月15日收据，苏志成、兰月付表示当日现金给付孟清虎3万元，另对2017年9月24日兰月付向孟清虎微信转账2万元作了注明。孟清虎表示当日并未收到租金，就兰月付之前微信转账2万元及给付的款项补写收据，因为喝酒记不清具体数额打了个3万元的收据。经查1，2018年4月27日，孟清虎以涉租场地为住所注册成立北京×美食餐饮有限公司，办理营业执照。经查2,2019年1月15日，孟清虎以涉租场地为住所办理了北京×美食餐饮有限公司的食品经营许可证。另查，2016年10月18日，春德酒店与孟清虎签署《房屋租赁合同》，春德酒店将涉租房屋出租给孟清虎用于商业，租赁期限自2016年11月20日至2018年11月19日，年租金30万元。后双方于2018年11月续签《房租租赁合同》，租赁期限自2018年11月20日至2020年11月19日，年租金360500元。一审庭审中，苏志成、兰月付表示对涉租房屋进行室内装修及安装广告牌支出184000元，并就提交《协议书》、收据及微信转账记录为证。另，苏志成、兰月付表示接到整改通知后先后停业整顿达两个月，期间正常发放员工工资，工资损失112000元；经营期间月入账15万元，纯利润25%计算利润损失75000元，发生员工工资损失及利润损失187000元，并就此提交员工工资收据、营业日报表为证。孟清虎、春德酒店对上述两项主张均不予认可。一审法院认为，当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，兰月付与孟清虎签署之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。《房屋租赁合同》出租方处注明及签字均系孟清虎，结合在案证据可知涉租房屋系孟清虎自春德酒店处承租后转租。苏志成、兰月付未能就其所述孟清虎作为春德酒店代理人出租房屋予以举证，一审法院不予采信。《房屋租赁合同》项下出租方权利义务应由孟清虎承担，苏志成、兰月付要求春德酒店承担责任于法无据，一审法院不予支持。另，兰月付、苏志成均表示共同承租涉租房屋用于合伙经营，一审法院不持异议，《房屋租赁合同》项下承租人权利义务由苏志成、兰月付共同承担。结合双方意见及在案证据可知，各方就履约争议主要集中在两方面：一为合同项下办理营业证照责任方的认定，另一为履约期间租金支付数额的认定。就办理证照一节，双方签署《房屋租赁合同》时补充约定：“2017年6月7日至2017年9月7日甲方保证营业执照相关手续无条件提供乙方使用（如餐饮相关证件办理不了，甲方保证退还乙方装修费用、租金），甲方保证在餐饮证件相关手续未下来之前，保证乙方正常经营”。根据政策规定及交易惯例，营业执照应由实际经营者自行申办，在双方没有明确约定带照租赁情形下，承租房屋营业证照应由承租人申办。孟清虎与苏志成、兰月付签约时尚未办理营业证照，双方约定孟清虎无条件提供营业执照相关手续，并不当然指向由孟清虎办理营业执照，孟清虎所述提供材料协助办证更符合约定期间内履行义务的表述，故一审法院对于孟清虎所述予以采信。苏志成、兰月付认为孟清虎存在逾期办证违约行为依据不足，其主张退还房屋装修费用、赔偿经营损失及员工损失并支付违约金无事实及法律依据，一审法院不予支持。就租金支付一节，经双方确认苏志成、兰月付已付租金38万元，一审法院不持异议，双方争议在于2017年11月23日证明所载10万元及2018年4月15日收据所载3万元。经审理查明双方租金支付采用微信、现金及转账形式，无法以款项记录核算租金数额。依据交易惯例，出租方在收取租金后方出具收条。现苏志成、兰月付提交孟清虎签字确认的证明及收据，完成举证义务。孟清虎对于证明及收据所载事实提出异议，但未能提交充分有效证据推翻上述书证，且孟清虎解释为对此前支付租金统一打条，但两份书证所载租金数额与实付租金数额难以吻合，一审法院对于孟清虎所述难以采信，履约期间苏志成、兰月付支付孟清虎款项合计51万元。结合在案证据可知，因未办理营业证照造成涉案房屋作为经营餐饮场所被多次下令整改，苏志成、兰月付自2018年9月26日后不再继续使用涉案房屋经营餐饮，后孟清虎对涉案房屋锁门，一审法院确认双方租赁关系于2018年9月26日解除。依据合同约定租金标准，一审法院酌情核算自2017年7月1日至2018年9月26日期间应付租金57万元，苏志成、兰月付已付租金51万元。现孟清虎主张支付租金理由正当，但数额有误，一审法院判处苏志成、兰月付支付租金6万元。苏志成、兰月付欠付租金构成违约，孟清虎以扣抵保证金主张违约责任有合同依据，一审法院对于苏志成、兰月付主张返还保证金4万元不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：一、苏志成、兰月付与孟清虎签订之《房屋租赁合同》及补充协议于二〇一八年九月二十六日解除。二、苏志成、兰月付于判决生效之日起七日内支付孟清虎租金六万元。三、驳回苏志成、兰月付的其他诉讼请求。四、驳回孟清虎的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，苏志成、兰月付向本院提交以下证据：证据1.EMS快递单、单号查询及调查取证申请书，用以证明一审审理期间，苏志成、兰月付向一审法院书面申请调查取证涉案房屋是否符合办理卫生许可证的条件，一审法院未对该部分事实进行认定；证据2.苏志成与孟清虎微信聊天记录，用以证明孟清虎因未能履约办理营业执照义务而给予苏志成、兰月付交纳租金的宽限期，办理餐饮相关证照系孟清虎义务；证据3.春德酒店股东夏某在商户微信群中发送的通知、苏志成与孟清虎的微信聊天记录，内容为夏某通知苏志成证照不全的商户近期不能营业，苏志成将群内通知转发至孟清虎，孟清虎发送图片安抚苏志成表明营业执照已经办理完毕，将交付苏志成使用，用以证明以涉案房屋为址办理食品类营业执照系孟清虎义务；证据4.兰月付与孟清虎微信聊天记录，内容为兰月付告知孟清虎涉案房屋因未办理食品经营许可证而被查封，孟清虎安抚兰月付要求其发送涉案房屋地址及门头照片以办理食品经营许可证，用以证明以涉案房屋为址办理食品经营许可证系孟清虎义务。孟清虎对证据微信记录的真实性认可，对其证明目的不予认可，并主张苏志成、兰月付支付租金不足51万元。春德酒店认为证据1不属于新证据，卫生许可证已经办理完毕；对证据2、3、4不予认可，该证据与春德酒店无关。孟清虎及春德酒店均未向本院提交新的证据。二审庭审中，经法院释明，孟清虎主张苏志成、兰月付要求的违约金过高，孟清虎不同意支付。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，因各方当事人未对一审法院认定的《房屋租赁合同》及补充协议解除事宜提出异议，本院对此亦不持异议。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋餐饮相关证件办理义务主体应如何认定；二、苏志成、兰月付主张的违约金及其他损失是否应予支持及数额如何认定；三、苏志成、兰月付是否应向孟清虎支付租金以及保证金是否应予返还。关于争议焦点一。兰月付与孟清虎签订的补充协议中对营业执照等餐饮相关证件的办理事项进行了特别约定，即“甲方保证营业执照相关手续无条件提供乙方使用”，但双方对该条款在理解上产生争议，孟清虎主张其仅负责提供办理营业执照所需的相关手续，苏志成、兰月付主张该条款的真实意思为孟清虎负责办理营业执照等证照。此时，应探究双方当事人的真实意思进而认定涉案房屋餐饮相关证件办理义务主体：从文义解释角度分析，关于“相关手续”的含义，在补充协议第1条的后半句，“甲方保证在餐饮证件相关手续未下来之前，保证乙方正常经营”，根据通常理解，相关手续下来之前应指从行政机关获取正式证照之前，该条款中餐饮证件相关手续应理解为行政部门出具的证照本身，为保持同一条款中相关术语的统一解释，补充协议中双方约定的“甲方保证营业执照相关手续无条件提供乙方使用”应指孟清虎保证营业执照相关证照无条件提供兰月付使用。从合同履行角度分析，双方在合同正常履行过程中，苏志成、兰月付曾就涉案房屋的营业执照及卫生许可证相关事项与孟清虎进行微信沟通，孟清虎关于营业执照一事回复表示营业执照正在邮寄、关于卫生许可证回复要求将营业执照和门头照片拍照向其发送，上述双方沟通过程中孟清虎均未明确提出其不具办理营业证照的义务，而是积极就相关事项对苏志成、兰月付予以反馈并实际对涉案房屋的营业执照及卫生许可证予以办理，并在后续合同履行过程中将营业执照交由苏志成、兰月付使用。综合上述分析，苏志成、兰月付关于涉案房屋餐饮相关证件办理义务主体为孟清虎的主张具有合理的依据，本院予以采纳。一审法院关于合同项下营业证照责任方认定错误，本院依法予以纠正。关于争议焦点二。根据上述分析，孟清虎应为涉案合同项下营业证照办理义务主体，孟清虎二审中认可补充协议中约定的“2017年6月7日至2017年9月7日”为办理证照的期限，因针对涉案房屋所在地址的营业执照于2018年4月27日办理，超出了协议约定的时间，且涉案房屋因未及时办理相关证照被行政部门要求停止食品经营活动进行整改，孟清虎存在违约行为。补充协议中约定“如餐饮相关证件办理不了，甲方保证退还乙方装修费用、租金”，该条款应属于违约条款，苏志成、兰月付有权据此要求孟清虎支付违约金。关于违约金数额，苏志成、兰月付在本案中明确要求孟清虎支付违约金为51万元，孟清虎主张数额过高，不同意支付。因双方约定的违约金过高，且苏志成、兰月付一直实际占用房屋并有经营行为，本院依法予以调整。关于装修费损失，苏志成、兰月付主张其对涉案房屋装修费用为18.4万元并要求全部予以赔偿，本院认为，首先，因苏志成、兰月付实际使用涉案房屋经营一定期间，对装修项目进行了一定程度的使用，其要求退还全部装修费用缺乏合理性；其次，因我国对食品经营实行许可制度，提供餐饮服务的相关单位应当依法取得营业执照和食品经营许可证，禁止无证经营。本案中，苏志成、兰月付作为从事餐饮服务的经营主体，应对营业证照相关规定存在明知，苏志成、兰月付在未取得营业证照及相关许可的情形下开展经营，违反国家相关规定，主观上存在过错，应对其在无证经营下产生的相关损失承担主要责任。且双方约定的违约金中包含租金和装修费用两部分内容，本院将对装修损失数额予以酌定并将其纳入违约金项下一并予以支持。关于苏志成、兰月付主张的经营损失及员工工资损失，其未能提交充分的证据证明实际损失，本院对其该项请求不予支持。关于争议焦点三。因苏志成、兰月付未按约定足额支付租金，一审法院根据双方合同解除时间及已经支付的租金数额，认定苏志成、兰月付仍需向孟清虎支付租金6万元，而孟清虎并未对此提出上诉，故本院对一审法院的该项判决予以维持。《房屋租赁合同》约定租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。因苏志成、兰月付未按约定支付租金，构成违约，孟清虎有权以抵扣保证金主张违约责任。一审法院认定不予退还保证金并无不当。另，苏志成、兰月付要求春德酒店对违约行为承担责任，但涉案合同系孟清虎签订，苏志成、兰月付未能举证证明春德酒店是合同当事人，其要求春德酒店承担违约责任缺乏依据，本院对其该项主张不予支持。综上所述，苏志成、兰月付的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定部分事实不清，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4448号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4448号民事判决第三项、第四项；三、孟清虎于本判决生效之日起七日内支付苏志成、兰月付违约金10万元；四、驳回苏志成、兰月付的其他诉讼请求；五、驳回孟清虎的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13010元，由苏志成、兰月付负担11597.4元（已交纳），由孟清虎负担1412.6元（于本判决生效后七日内给付苏志成、兰月付）；一审反诉案件受理费6070元，由孟清虎负担4920元（已交纳），由苏志成、兰月付负担1150元（于本判决生效后七日内给付孟清虎）。二审案件受理费13290元，由苏志成、兰月付负担11935.3元（已交纳），由孟清虎负担1354.7元（于本判决生效后七日内给付苏志成、兰月付）。本判决为终审判决。审 判 长 郑吉喆审 判 员 龚勇超审 判 员 杜丽霞二〇一九年十二月二十七日法官助理 夏海曼法官助理 武 菁书 记 员 郑海兴书 记 员 陈 萌书 记 员 李 蕊书 记 员 陈佳琪