四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1102执异95号 案外人：钟洪芬，女，1973年10月13日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：苏继平，四川上同律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋亮，四川上同律师事务所实习律师。 申请执行人：乐山市恒丰典当有限责任公司。住所地：四川省乐山市市中区春华路中段226、228号。统一社会信用代码：9151110068419436XE。 法定代表人：李海东，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：徐萍，四川双荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢可，四川双荣律师事务所律师。 被执行人：四川省乐山华冠房地产开发有限公司。住所地：四川省乐山市市中区致江路108号。统一社会信用代码：915111007400146789。 法定代表人：胡秀兰，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人乐山市恒丰典当有限责任公司（以下简称恒丰公司）与被执行人四川省乐山华冠房地产开发有限公司（以下简称华冠公司）典当合同纠纷一案中，案外人钟洪芬于2019年12月9日对本院作出的（2019）川1102执2059号之二执行裁定中查封登记在被执行人华冠公司名下位于四川省乐山市市中区的房产（房产证号：乐山市房权证企业字第企业××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人钟洪芬称，案外人在乐山市市中区人民法院查封案涉房屋之前已经就该房产同华冠公司签订了合法有效的房屋买卖合同。案外人早在2008年10月28日就与被执行人华冠公司签订了《房地产买卖契约》，约定案外人购买华冠公司所有的案涉房屋。2019年9月23日，案外人与华冠公司就该案涉房屋买卖合同纠纷一案经乐山市市中区人民法院审理后作出了（2019）川1102民初4534号民事判决，该判决确认案外人与华冠公司签订的《房地产买卖契约》合法有效。案外人在乐山市市中区人民法院查封案涉房屋之前已合法占有该不动产。前述《房地产买卖契约》签订后，案外人即以工程款抵付房款的方式支付了该案涉房屋首付款700000元，华冠公司向案外人交付了该案涉房屋，案外人持续地对该案涉房屋进行了占有、使用，并为该案涉房屋交纳物业费至今，案外人已累计合法占有该房产十余年。案外人已按照合同约定支付该房产绝大部分购房价款，且已支付的价款超过购房总价的90%，剩余价款未支付的原因系华冠公司未能按约办理房屋产权过户手续，故未能办理房屋产权过户手续的原因应归咎于华冠公司，与案外人无关。综上，案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定依法提出执行异议，请求中止（2019）川1102执2059号之二执行裁定中查封位于四川省乐山市市中区房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 申请执行人恒丰公司称，案外人的执行异议申请无法律依据，应依法驳回其申请。理由：首先，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提条件有三，一是在金钱债权执行中；二是买受人有符合该条规定的四个条件的情形；三是且权利能够排除执行。上述三个条件必须同时具备，缺一不可。本案的事实是，申请执行人申请的是对担保物权的执行，不是金钱债权的执行，担保物权应当优于无担保物权的金钱债权。其次，根据案外人与华冠公司签订的《房地产买卖契约》的约定，案外人知晓案涉不动产应在2010年10月23日前办妥房屋过户登记手续，且案涉不动产早在2010年8月26日即具备过户条件，但案外人却不及时主张自己的权利，案外人的行为表明其并非善意无过失，属于因案外人自身原因未办理过户登记的情形。最后，申请执行人在办理房地产抵押手续的过程中是善意的，且已经进行不动产抵押权登记，该抵押权系依法取得，应依法享有担保物权。另，案涉房屋的所有权系登记在被执行人华冠公司名下，申请执行人也到案涉不动产处查看，房屋也并非由案外人占有并使用，基于物权登记的公示力及公信力，申请执行人已尽到谨慎义务，且申请执行人在与华冠公司签订《房屋抵押合同》并办理抵押登记手续时对案涉房屋已出售的事实亦不知情，也不能推定申请执行人应该知情，申请执行人对案涉不动产设立抵押权是善意的。案涉房屋抵押权已由相关部门予以登记，并办理了他项权证。因此，申请执行人依法取得的抵押权应受法律保护。值得注意的是，（2019）川1102民初4534号民事判决书也确认案涉不动产上的抵押权依然存在。故不论抵押财产是否属于案外人所有，均不影响抵押权的实现。案外人享有的债权不能够排除担保物权的执行，即案外人的债权不满足“且能够排除执行的”条件。本案执行异议不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，而是应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定进行审查，根据该条规定，在申请执行人依法享有抵押权的情形下，对案外人提出的执行异议不应予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条但书条款的规定不包括第二十八条的规定。结合该规定第二十七条和第二十八条、第二十九条的规定，能够优先于法定担保物权的，只有消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。本案案涉不动产债权系案外人以物抵债取得，且案外人也引用第二十八条的规定，说明只是一般不动产买受人而非消费者买受人。故本案只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，不适用第二十八条的规定。案外人提出的执行异议无法律依据，请求依法裁定驳回申请。 被执行人华冠公司未提交书面陈述意见及相关证据。 本院查明：2019年11月4日，申请执行人恒丰公司依据已经发生法律效力的乐山市中级人民法院（2019）川11民终1151号民事调解书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2019）川1102执2059号。根据该生效法律文书，被执行人华冠公司应支付申请执行人恒丰公司本金、利息140万元（2019年10月30日以前支付20万元，2019年11月30日之前支付余款120万元）；如果华冠公司没有按期足额支付前述约定的任意一笔款项，恒丰公司有权申请强制执行，申请执行金额为本金80万元和相应的利息（以80万元为基数，从2015年6月26日起按月利率2%计算至款项付清之日止；期间已付款项视为支付本金，根据付款情况分段计算利息）。本案一审诉讼费11800元，由华冠公司负担，二审诉讼费4010元，由恒丰公司负担。该案执行过程中，2019年11月26日，本院作出（2019）川1102执2059号之二执行裁定，裁定查封登记在被执行人华冠公司名下位于四川省乐山市市中区（房产证号：乐山市房权证企业字第企业××号），上述房产查封期限为三年。2019年11月27日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2019）川1102执2059号之二执行裁定书和协助执行通知书。案外人钟洪芬以其已与华冠公司签订的买卖案涉房屋的合同有效，本院所查封的登记在华冠公司名下的案涉房屋属其所有为由，提出前述异议请求。 另查明，2019年7月11日，本院受理了原告钟洪芬与被告华冠公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）川1102民初4534号。在该案中，钟洪芬的诉讼请求为：一、依法判决确认原告钟洪芬与被告华冠公司于2008年10月28日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、依法判决被告华冠公司继续履行《房地产买卖契约》，协助原告钟洪芬办理将案涉房屋的产权过户至钟洪芬名下的手续；3、本案诉讼费由被告华冠公司负担。该案经审理查明：2008年10月28日，原告钟洪芬（乙方，买方）与被告华冠公司（甲方，卖方）签订《房地产买卖契约》，主要约定：华冠公司自愿将座落于四川省乐山市市中区白燕路615号9幢3楼12号的房屋（房屋建筑面积463.45㎡）以764692元出卖与钟洪芬；付款方式为签订本合同时钟洪芬支付房款70万元整，余款64692元于办理完房产证交付钟洪芬时付清；双方同意于2008年11月1日由华冠公司将上述房屋交付给钟洪芬；华冠公司于2010年10月30日为钟洪芬办理《房屋所有权证》；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。2008年11月5日，被告华冠公司向原告钟洪芬出具《收款收据》，载明：今收到钟洪芬交来购房款项人民币柒拾万元此据￥700000元，备注栏备注9幢3楼12号房。华冠公司在《收款收据》上加盖“四川省乐山华冠房地产开发有限公司财务专用章”。另查明，案涉房屋（房屋唯一号：371161）位于四川省乐山市市中区，建筑面积为463.45平方米；登记权利人为华冠公司，共有方式为单独共有；该房屋上设立抵押权，抵押权人为恒丰公司，抵押期限为2014年6月20日至2016年6月19日。截止2019年7月16日，该抵押并未解除。还查明，案涉房屋门牌号由“乐山市市中区白燕路615号9栋3楼12号”现变更为“乐山市市中区白燕路615号9栋2单元3楼1号”。原告已按合同约定占有、使用案涉房屋，并交纳案涉房屋物业费。在该案审理中，原告陈述案涉房屋系原告的丈夫修建，修建完工后，双方就案涉房屋的价格进行了协商，双方以工程款抵扣房款的方式，抵款700000元作为房屋首付款，华冠公司给原告出具购房收款收据，原告给华冠公司出具了工程款的收款收据，被告认可案涉房屋首付款确为工程款结算后予以抵扣，并陈述其因差欠恒丰公司的款项未还，故案涉房屋上设立的抵押权仍未解除。2019年9月23日，本院作出（2019）川1102民初4534号民事判决，判决：一、确认原告钟洪芬与被告华冠公司于2008年10月28日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、驳回原告钟洪芬的其他诉讼请求。 还查明，位于四川省乐山市市中区房屋（权证号：企业12534）登记权利人为华冠公司，该房屋上设立有抵押权，抵押权人为恒丰公司，截止2019年12月16日，该房屋上设立的抵押权尚未解除。 上述事实，有案外人钟洪芬提交的（2019）川1102民初4534号民事判决书、（2019）川1102执2059号之二执行裁定书，本院调取的（2019）川11民终1151号民事调解书、房屋信息摘要、（2019）川1102执2059号执行案件卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：案外人钟洪芬购房权益能否阻却本院拍卖案涉房屋的执行行为。本案中，案涉房屋登记在华冠公司名下，虽然钟洪芬与华冠公司签订的《房地产买卖契约》经本院（2019）川1102民初4534号民事判决书确定为有效，但按照合同相对性原则，钟洪芬取得的是向华冠公司主张交付案涉房屋并协助办理案涉房屋过户的债权，其对案涉房屋物权转移的期待权仅能向华冠公司主张。而恒丰公司对案涉房屋依法办理了抵押登记，享有合法的抵押物权，钟洪芬依据《房地产买卖契约》取得的债权不得对抗合法取得抵押物权的恒丰公司。故钟洪芬依据《房地产买卖契约》取得的向华冠公司主张的债权，不能阻止本院对案涉房屋的执行。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人钟洪芬的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 万 敏 审判员 王 涛 审判员 陈 黎 二〇一九年十二月十八日 书记员 赵若晴