北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85274号原告：吕燕伟，女，1950年9月9日出生，汉族，北京玻璃集团公司退休职员，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：冯宣（原告之子），男，1978年11月13日出生，汉族，联动我世界(天津)网络科技有限公司经理，住北京市朝阳区。被告：美联美家房地产经纪（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：宋培臣，总经理。委托诉讼代理人：申育龙，男，1997年2月6日出生，汉族，美联美家房地产经纪(北京)有限公司经理，住北京市朝阳区。原告吕燕伟（以下简称原告）与被告美联美家房地产经纪（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人冯宣，被告委托诉讼代理人申育龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付我2019年8月1日至2019年8月18日的租金5580元，按月租金9300元计算18天；2．请求法院判决被告支付我违约金18600元；3．请求法院判令解除我与被告签署的《北京市房屋出租委托代理合同》。事实理由：2018年10月31日，我与被告签订《北京市房屋出租代理合同》，约定我将位于北京市朝阳区广渠路36号房屋交给被告代为出租，月租金为9300元/月，从2019年2月1日起，被告开始向我支付租金，每三个月支付一次。2019年8月1日被告应支付下一期租金，但截至2019年8月18日，被告始终未支付，现被告仍拖欠租金5580元未支付。根据合同约定，被告未按月支付租金达15日以上的，我可以解除合同，且应按照月租金的200%支付违约金。为了维护我的合法权益，特诉至贵院，请依法支持我的诉讼请求。被告辩称，我司与原告在2019年8月18日签订了解除证明，原告将房屋收回，证明双方协商一致解除了合同。因此我司可以支付欠付的租金5580元，但是不同意支付违约金，因为双方达成了一致，原告所说的违约不存在。双方签订协议说明了2019年8月18日合同已经解除。如果法院认为我司应承担违约责任，我司认为合同约定的违约金标准过高，请求降低。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月31日，原告（出租方、甲方）与被告（代理方、乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区广渠路36号（以下简称涉案房屋），房屋为楼房两室一厅一卫，建筑面积79．73平方米，装修状况为简装；甲方对该房屋享有所有权，证书编号为X京房权证朝字第XXXX号；乙方的具体代理权限为：以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租方收取租金，监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；出租代理期自2018年11月1日至2020年10月31日，共计贰年，出租代理期限届满日以承租人租期届满日为准，但累计不超过2个月，顺延期按日租金计算；甲方应于2018年11月1日前将该房屋交付给乙方；租金标准为第一年9300元/月，租金总计96100元/年，第二年9600元/月，租金总计115200元/年；双方选择由乙方代为收取租金的，适用以下款项：如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有；乙方自2018年11月1日起开始按季向甲方支付租金，支付时间分别为：2018年11月1日付12400元、2019年2月1日付27900元、2019年5月1日付27900元、2019年8月1日付27900元……；自2018年11月1日至2018年12月20日为乙方免租期，在此期间乙方负责寻找承租人并办理租赁事宜，无需向甲方支付租金；代理期限内，该房屋的物业费、供暖费、电视收视费、电话网络开通费由甲方承担，甲方不承担水费、电费、电话费、燃气费；乙方有未按约定支付租金达15日以上情形的，甲方有权单方解除合同（第十条第四款第1项）；乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决，协商或调解不成的，依法向朝阳区人民法院起诉或申请仲裁；本合同经甲乙双方签字或盖章并填写《设施设备清单》即生效；本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。2019年8月18日，原告和被告签署《解除证明》，写明“2019年7月30日通知业主吕燕伟不继续承租首城国际房子，今日2019年8月18日业主取走钥匙本公司与业主吕燕伟终止合同”。经询，原告表示被告欠付租金达15日，其和被告协商时被告认为租金过高，要求降低，原告不同意被告新的要求，因此就终止了合同，但《解除证明》的签订只能证明双方解除了合同，不代表被告的违约责任就不存在了，被告仍应依约承担违约责任，涉案房屋于2018年8月18日收回后又被原告在8月下旬另行出租；被告则表示公司当时要求继续履行合同，但是原告认为被告晚交租金，不同意再继续履行，因此被告发出了解除通知，原告同意解除合同，这正说明了被告没有违约。本院认为：依法成立的合同具有法律效力，双方均应依约履行各自义务和行使各自权利。本案中，原告与被告签订之《北京市房屋出租代理合同》虽名为代理合同，但从合同条款及当事人签约之目的来看，实质应当为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按照规定履约。现原告要求被告支付拖欠的租金5580元，被告亦同意支付，本院对此不持异议。关于违约金一节，虽双方当事人签订《解除证明》，确认于2018年8月18日解除涉案合同，但被告自述表示是由于原告认为被告晚交租金，所以要求解除合同，因此被告向原告发出了解除合同通知，而原告称双方协商未果的原因是被告逾期交纳租金达15天，因此被告在履约过程中存在违约行为。现被告并未提交充分证据证明原告已明确放弃要求被告承担违约责任之主张，原告在本案诉讼过程中明确表示不放弃此项权利，故被告应当就自身的违约行为向原告承担违约责任。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告确存在违约之处，根据合同约定应当支付相当于两个月租金的违约金。但违约金的数额应当以原告的实际损失为基础，原告已于2019年8月18日将涉案房屋收回，并在收回房屋的下旬就将涉案房屋另行出租，因此原告并未提交充分证据证明其实际损失情况与其主张的违约金数额相当，被告现亦对违约金标准提出异议，故本院根据合同履行情况、被告违约情节和过错程度等因素，将违约金酌情调整为9300元。关于合同解除一节，因双方已在2019年8月18日签署《解除证明》，即涉案合同已在当日解除，故原告在本案中再次要求解除合同，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告美联美家房地产经纪（北京）有限公司于本判决生效后十日内给付原告吕燕伟租金五千五百八十元。二、被告美联美家房地产经纪（北京）有限公司于本判决生效后十日内给付原告吕燕伟违约金九千三百元。三、驳回原告吕燕伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，由原告吕燕伟负担77元（已交纳），由被告美联美家房地产经纪（北京）有限公司负担124元（于本判决生效后十日内给付原告吕燕伟）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  裴小星二〇一九年十二月十六日书记员  邓 青