广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤18执复105号 复议申请人（被申请人）：清远市好来登国际酒店有限公司。 法定代表人：徐伟希。 委托诉讼代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。 申请人：温连好，女，汉族，住清远市清城区。 复议申请人清远市好来登国际酒店有限公司（以下简称好来登公司）不服清远市清城区人民法院（2019）粤1802执异146号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 清远市清城区人民法院查明，清远市清城区人民法院（2019）粤1802执保308号申请人温连好与被申请人好来登公司民间借贷纠纷一案，清远市清城区人民法院于2019年6月12日作出（2019）粤1802民初3597号民事裁定书，裁定查封或冻结被申请人好来登公司价值8993373.67元的财产。在执行中，清远市清城区人民法院于2019年6月26日轮候查封了被申请人好来登公司名下位于清远市新城××明珠××号房屋[不动产权证书/证明号：C6921588]，清远新城北江二路三十五号北江明珠201号房屋[不动产权证书/证明号：C6921591]、清远新城北江二路三十五号北江明珠401号房屋[不动产权证书/证明号：C6921590]、清远新城北江二路三十五号北江明珠首层04号房屋[不动产权证书/证明号：C6921589]、清远市××××号房屋[不动产权证书/证明号：C69215850]，上述房屋分别于2018年12月11日和2018年12月17日两次抵押给浙商银行股份有限公司广州分行，被担保债权数额均为18390万元。 再查明，好来登公司向清远市清城区人民法院提交了由广东南泰房地产土地资产评估有限公司出具的南泰估字（2018）报0478号《房地产抵押估价报告》，评估涉案房屋市场价值为40428.29万元。 清远市清城区人民法院认为，对于好来登公司要求解除对其所有的位于清远市新城××明珠××号房屋[不动产权证书/证明号：C6921588]、清远新城北江二路三十五号北江明珠201号房屋[不动产权证书/证明号：C6921591]、清远新城北江二路三十五号北江明珠首层04号房屋[不动产权证书/证明号：C6921589]、清远市××××号房屋[不动产权证书/证明号：C6921585]的查封的异议请求，经查，温连好申请保全的债权数额为8993373.67元，而根据好来登公司向清远市清城区人民法院提交的评估报告，涉案房屋评估市场价值为40428.29万元，其以涉案房屋两次向浙商银行股份有限公司广州分行抵押担保的债权数额共计36780万元，在实现抵押权人的优先受偿权后，涉案房屋的剩余价值并未超过温连好申请保全的债权数额，因此，该案并不存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定的明显超标查封的情形。好来登公司辩称两次抵押均是针对同一笔贷款，被担保债权数额只有18390万元，并向清远市清城区人民法院提交了浙商银行出具的说明以及贷款合同、抵押合同，但经清远市清城区人民法院向房管部门查询，涉案房屋于2018年12月11日和2018年12月17日分别设定两次抵押，抵押期限与抵押登记时间均不同，是两次独立的抵押，浙商银行股份有限公司广州分行分别被登记为第一顺位抵押人和第二顺位抵押人，因此无论两次抵押是否针对同一笔贷款，均不影响抵押担保数额为36780万元的事实，对好来登公司的此项抗辩意见，清远市清城区人民法院不予采纳。综上，清远市清城区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第一项、第十七条第一项的规定，裁定驳回好来登公司的异议请求。 好来登公司向本院申请复议，请求：1、撤销清远市清城区人民法院（2019）粤1802执异146号执行裁定书；2、解除对复议申请人所有的位于清远市新城××明珠××号房屋[不动产权证书/证明号：C6921588]、清远新城北江二路三十五号北江明珠201号房屋[不动产权证书/证明号：C6921591]、清远新城北江二路三十五号北江明珠首层04号房屋[不动产权证书/证明号：C6921589]、清远市××××号房屋[不动产权证书/证明号：C6921585]的查封。主要事实和理由：一、清远市清城区人民法院（2019）粤1802执异146号执行裁定书称“在执行中，本院于2019年6月26日轮候查封了被申请人好来登公司名下位于清远市新城××明珠××号房屋……”，该情况有误。根据清远不动产登记资料查询结果证明，仅温连好查封相关物业，不存在轮候查封的情况。二、2019年9月11日，浙商银行广州分行出具说明，证实涉案房屋所担保的贷款剩余本金余额为180709395.91元，且办理抵押登记的两次登记记录均对应的是同一笔贷款。因此，涉案房屋所担保的债权数额仅为18390万元。清远市清城区人民法院（2019）粤1802执异146号执行裁定书认为“无论两次抵押是否针对同一笔贷款，均不影响抵押担保数额为36780万元的事实”，没有事实和法律依据。三、鉴于涉案房屋所担保债权数额为18390万元，结合温连好申请查封的金额为8993373.67元，因此清远市清城区人民法院查封价值4亿元以上的房屋，显属超额查封。同时考虑到复议申请人提供的支付凭证及温连好的诉讼主张无事实、法律依据，即使清远市清城区人民法院仅查封清远新城北江二路三十五号北江明珠401号房屋，该房屋价值的剩余价值亦足够覆盖温连好的诉讼主张。综上，请求法院支持复议申请人的复议请求。 本院对清远市清城区人民法院查明的事实予以确认。 另查明，2019年1月23日，广东省广州市中级人民法院作出（2019）粤01财保5号民事裁定书，查封了好来登公司所有的下列房屋：1、位于清远市××××号北江明珠首层01号[不动产权证书/证明号:C6921587]；2、位于清远市××××号北江明珠首层04号[不动产权证书/证明号:C6921589]；3、位于清远市新城××明珠××号[不动产权证书/证明号:C6921591]；4、位于清远市新城××明珠××号[不动产权证书/证明号:C6921588]；5、位于清远市新城××明珠××号[不动产权证书/证明号:C6921590]；6、位于清远市××××号[不动产权证书/证明号:C6921585]。2019年7月23日，广东省广州市中级人民法院作出（2019）粤01财保5号之一民事裁定书，解除了对上述房屋的查封。清远市清城区人民法院对于清远市新城××明珠××房屋、××房屋、××房屋、××房屋、清远市××房屋××套房屋的轮候查封于同日转为正式查封。 又查明，好来登公司提交的由广东南泰房地产土地资产评估有限公司出具的南泰估字（2018）报0478号《房地产抵押估价报告》，涉案房屋的评估价值分别如下：1、清远市××××号房屋[不动产权证书/证明号:C6921585]，建筑面积25763.54㎡，市场价值33750.24万元；2、清远新城北江二路三十五号北江明珠首层04号房屋[不动产权证书/证明号:C6921589]，建筑面积591.20㎡，市场价值1690.83万元；3、清远新城北江二路三十五号北江明珠201号房屋[不动产权证书/证明号:C6921591]，建筑面积1291.69㎡，市场价值1847.12万元；4、清远市新城××明珠××号房屋[不动产权证书/证明号:C6921588]，建筑面积1291.69㎡，市场价值1662.41万元；5、清远新城北江二路三十五号北江明珠401号房屋[不动产权证书/证明号:C6921590]，建筑面积1291.69㎡，市场价值1477.69万元。上述5套房屋的评估总价为40428.29万元。 再查明，浙商银行股份有限公司广州分行于2019年9月11日向清远通达建筑工程有限公司出具《说明》，内容为“贵司于2015年12月15日在我行办理贷款190000000.00元，担保方式为贵司实际控制人刘国良名下的清远好来登国际酒店提供整体抵押，追加清远好来登国际酒店有限公司、刘国良夫妇、刘海峰夫妇提供连带责任保证。截至2019年9月11日，贵司在我行贷款剩余本金金额为180709395.91元。清远好来登国际酒店物业在清远不动产登记中心办理抵押登记的两次登记记录均对应的是上述同一笔贷款。除上述业务外，清远通达建筑工程有限公司在我行没有其他贷款……” 本院认为，清远市清城区人民法院于2019年6月26日轮候查封好来登公司名下位于清远市新城××明珠××房屋、××房屋、××房屋、××房屋、清远市××房屋××套房屋时，并未产生正式查封的效力，清远市清城区人民法院对前述5套财产采取保全查封措施，程序并无不当。 广东省广州市中级人民法院于2019年7月23日解除对涉案5套房屋的查封后，清远市清城区人民法院对于涉案5套房屋的轮候查封于转为正式查封。届时，清远市清城区人民法院对于涉案5套房屋的查封是否属于超标的查封，应当综合保全金额、查封标的的抵押情况及查封标的的价值等因素综合考虑。清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3597号民事裁定书，裁定查封或冻结被申请人好来登公司价值8993373.67元的财产。从抵押权人浙商银行股份有限公司广州分行出具《说明》来看，好来登公司整体抵押担保对应的贷款本金截至2019年9月11日为18070万余元，且两次抵押登记均对应该笔贷款。此外，涉案6套房屋经广东南泰房地产土地资产评估有限公司评估，得出评估总价为40428.29万元。因此，综合保全金额、查封标的的抵押情况及查封标的的价值，涉案5套房屋变卖并支付抵押债权后，其剩余价值仍远远高于保全金额8993373.67元，由此可见，清远市清城区人民法院对于涉案5套房屋的查封属于超标的查封。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”的规定，复议申请人好来登公司请求对涉案5套房屋中的部分房屋予以解封，应予支持。 考虑到涉案5套房屋的价值应当以实际交易价格为准，且涉案5套房屋的抵押对应的贷款本金尚未清偿完毕，贷款本金仍不断产生利息，若按照复议申请人的申请对位于清远市新城××明珠××号房屋、201号房屋、首层04号房屋、清远市××××号房屋予以解封，无法保证温连好诉讼保全目的的实现。因此，本院对复议申请人好来登公司申请解封清远市××××号房屋的请求予以支持，并驳回复议申请人好来登公司的其他请求。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销清远市清城区人民法院（2019）粤1802执异146号执行裁定； 二、解除对清远市好来登国际酒店有限公司名下位于清远市新城桥南路2号房屋[不动产权证书/证明号：C6921585]的查封； 三、驳回清远市好来登国际酒店有限公司的其他请求。 本裁定为终审裁定。 审判长  谢伟诚 审判员  罗邦明 审判员  郑家驹 二〇一九年十二月三十一日 法官助理蒋淑云 书记员汤有金