吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0802民初4980号 原告孙英哲，男，1988年10月28日，汉族，个体，住吉林省白城市，联系方式：152XXXXXXXX。 诉讼委托代理人张福弟，系吉林厚合律师事务所律师。 诉讼委托代理人刘文佳，系吉林君朔律师事务所律师。 被告吴文祥，男，1956年4月23日生，汉族，个体，住吉林省白城市，联系方式：139XXXXXXXX。 原告孙英哲诉被告吴文祥租赁合同纠纷一案，本院2019年12月6日立案受理后，适用简易程序，依法由审判员刘兆杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙英哲与诉讼委托代理人张福弟、诉讼委托代理人刘文佳，及被告吴文祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙英哲诉称，被告于2007年购买了白城市913路11号院及房屋，在原告购买该房屋和土地之前被告一直租用该土地及房屋。原告购买后被告继续租用并缴纳了2007年至2009年两年的租金3万元，但未签订租赁合同。自2009年至今被告迟迟不交租金，故原告诉至法院，诉求判令原、被告解除白城市913路11号院租赁关系，返还原告3300平方米土地及房屋，并支付2009年至起诉之日的租金882，431.00元，及迟延支付的利息（按中国人民银行贷款利率计算，从2009年1月1日至实际支付之日止），并承担本案诉讼费用和鉴定费用。 被告吴文祥辩称，原告是欺诈行为，我已将房屋租赁费以抵账的方式交给了原告的父亲孙某。现在原告已经将此院租出去好几年了，我已经很多年不在此院经营，我当时租的房屋和场地只相当于原告院落的十分之一，现在原告管我要全部房屋和土地的租赁费是讹诈！原告起诉事实不存在，不同意原告诉求。 根据原、被告双方诉辩意见，本庭归纳双方争议焦点为：1、租赁合同双方主体是如何确定；2、本案是否适用买卖不破租赁规则；3、涉案房屋与院落权属发生变化是否合法？原告是否通知了被告；4、对合同延续一年一万五千元租金双方是否同意？被告将租赁费交付到原告父亲孙某手是否等同原告收取租赁费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实自己主张向本院提交如下证据1、房屋所有权证三张，其中吉房权白字第XXXX号单位房屋所有权证载明“所有权单位中国农业银行白城市中心支行营业部，面积512.42平方米”；吉房权白字第XXXX号单位房屋所有权证载明“所有权单位中国农业银行白城市中心支行营业部，面积25.20平方米”；吉房权白字第XXXX号单位房屋所有权证载明“所有权单位中国农业银行白城市中心支行营业部，面积496.56平方米”。2002年10月31日白城市永信拍卖有限责任公司与买受人于某签订的上述房屋拍卖成交确认书及原告与上述房屋买受人于某间于2007年10月10日签订的土地及买卖合同一份。该土地及买卖合同载明出卖方于某将其于2002年通过白城市永信拍卖有限责任公司拍卖取得，位于白城市××路内土地使用面积3300平方米，及地上物房屋1034.18平方米以人民币五十八万元价格出售给原告，交易过户所有税费由原告承担，于某负责协助原告办理更名过户手续。原告用上述一组书证复印件证明原告与于某2007年10月10日签订土地及买卖合同后具有原告主体资格。被告质证后认为是假的，是原告内部自己签订的。证据2、现场视频光盘一张，证明截止2019年6月被告的玻璃和相关设备还放在被告涉案现场，并有当时法院执行局查封笔录。被告质证后认为原告的现场证据是假的，是原告硬性扣押被告的物品，我们通过法院执行局强制执行才取走的我方物品。证据3、2019年10月10日白城市守信价格评估有限责任公司评估报告一份，证明案涉的房屋与土地使用费共计882，431.00元。被告质证称此报告不准确，评估的是全部房屋和土地，我只使用了一部分，而且我已把钱全部都交给原告父亲孙某了。证据4、证人李某出庭作证称"我与原告被告都是邻居，我住白城市××路居住，2017年夏天我们楼上安装彩钢瓦时凤将彩钢瓦刮到被告院内，将被告窗户玻璃砸碎，被告找我赔，我给被告换的窗户。”并现场指认被告。被告质证称，“不知道这个事情，证人凭空捏造。法院去执行时才将东西还给我。”被告向法庭提供了如下证据1、2019年10月29日原告父亲另案民事上诉状一份；2、原告父亲2015年5月22日赁费收据复印件一份，该收据载明“收据，人民币叁万元整，上款系2014年1月至2015年房费款。经手人孙某。”证明我方租赁费已交到2015年了，以后我们不在租了，我们不欠租赁费。3、2003年4月17日被告与案外人于某孙某签订的租赁合同原件一份，该租赁合同载明“租赁合同，甲方：（房主）于某；乙方：（租房方）吴文祥。经甲乙双方协商，将甲方名下913路11号院内房屋及场地租给乙方使用，具体协议如下：一、甲方租给乙方库房贰间，场地约一百五十平方米，租期为一年，价格为壹万伍仟元每年，房租金需提前一次性交给甲方。（其中车库为五号库），原租位置不动。二、乙方租期从2003年1月日到2003年12月31日，在租期内乙方不得擅自更改室内外的原有设施及房屋结构等，如有特殊需要须经甲方同意方可施行。......九、如双方出现争议法律解决，诉讼地点白城市法院。甲方法定负责人孙某于某；乙方法定负责人张金秋吴文祥；2003年4月17日。”证明我们与租赁方一直按此合同走的。4、白城市洮北区人民法院（2019)吉0802民初3386号民事判决书一份，证明出租方孙某至今尚欠我方货款234，936.00元货款未付。原告质证认为对被告证据1、的真实性无异议，对证明的问题有异议。该份证据是说案涉房屋2004年--2006年没有给付。而我方主张的是2009后的租金，与我方诉求并不矛盾。对被告证据2、质证称对收据的真实性有异议，该份证据为复印件，不具有证明效力，该份证据涂抹的迹象明显，且经过裁剪是伪造的。对被告证据3、质证称对判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议。该判决书没有生效证明，说明孙某与本案被告间债权债务关系没有最终确定。被告与孙某间债权债务关系与本案原告无关，应各自主张各自权利。对被告证据4、原告质证称对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。该合同租赁期限2003年1月至2003年12月31日，租金是15，000.00元。原告取得案涉房屋和土地后多次与被告协商，被告不予配合，且被告实际使用房屋面积434平方米，实际使用土地面积1000平方米，被告应按实际使用面积缴纳租金。 经审理查明，2003年4月17日被告与当时房屋与场地所有人于某签订租赁合同一份，双方约定“甲方（房主）于某；乙方：（租房方）吴文祥。经甲乙双方协商，将甲方名下913路11号院内房屋及场地租给乙方使用，具体协议如下：一、甲方租给乙方库房贰间，场地约一百五十平方米，租期为一年，价格为壹万伍仟元每年，房租金需提前一次性交给甲方。（其中车库为五号库），原租位置不动。二、乙方租期从2003年1月日到2003年12月31日，在租期内乙方不得擅自更改室内外的原有设施及房屋结构等，如有特殊需要须经甲方同意方可施行。......九、如双方出现争议法律解决，诉讼地点白城市法院。甲方法定负责人孙某于某；乙方法定负责人张金秋吴文祥；2003年4月17日。”合同签订后双方依约履行。合同期满后被告继续使用该房屋和场地，被告一直向合同签约人之一孙某缴纳租赁费，此事实有案外人孙某在本院（2019)吉0802民初3386号民事判决书认定事实部分称”被告（孙某）出具2018年1月22日原告（吴文祥）妻子张金秋出具的欠条一张，欠租金30，000.00元”，该证据表明本案被告始终在向原租赁合同出租方履行缴纳租赁费义务。 上述事实有原被告提供证据为凭，该事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案原告未提交书证原件，涉案房屋与土地未办理记，表明原告并未依法取得涉案房屋与土地物权，故其向被告主张物权权益，诉求判令原被告解除白城市913路11号院租赁关系，返还原告3300平方米土地及房屋，并支付2009年至起诉之日的租金882，431.00元，及迟延支付的利息（按中国人民银行贷款利率计算，从2009年1月1日至实际支付之日止），并承担本案诉讼费用和鉴定费用请求，因原告与被告未签订租赁合同，被告抗辩租赁费已给付原告父亲孙某，被告与孙某2003年签订过租赁合同，原告购买后未通知被告，被告一直向原告父亲孙某缴纳租赁费，原告不能向法庭提供被告欠租赁费证据，属事实不清，证据不足，原告诉求于法无据，本院不予支持。 终上所述，本院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十六条的规定，判决如下： 驳回原告孙英哲的诉讼请求。 案件受理费6，313.00元由原告孙英哲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  刘兆杰 二〇一九年十二月二十六日 书记员  李 晗