江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11289号上诉人（原审被告）：苏州市永达置业有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇常胜北路50号，统一社会信用代码91320585675475469W。法定代表人：应少山，该公司总经理。委托诉讼代理人：解旻，江苏新中远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仲伟锦，男，1968年8月25日生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：陈冠华，江苏安宜律师事务所律师。原审第三人：祁寿凤，男，1954年6月15日生，汉族，住江苏省宝应县。上诉人苏州市永达置业有限公司（以下简称永达公司）因与被上诉人仲伟锦、原审第三人祁寿凤商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人永达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仲伟锦的一审诉讼请求；由仲伟锦及祁寿凤承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.仲伟锦在涉案房屋抵偿行为过程中实际享有的地位应为祁寿凤的代理人，代表祁寿凤确定房屋抵偿协议及退房协议，其本身不对抵偿价款及由此产生的退房款享有债权，一审判决永达公司支付仲伟锦80万元错误。2.永达公司根据实际债权人即祁寿凤的要求处置退房款的行为不构成违约，不应承担违约责任。且协议约定的违约金性质为逾期付款违约金，仲伟锦未提供损失依据，50万元违约金过高，应予调整。被上诉人仲伟锦答辩称：1.2009年10月18日以前，祁寿凤是仲伟锦的债务人，永达公司是祁寿凤的债务人，永达公司将位于太仓的房产权出售给祁寿凤冲抵债务，祁寿凤将本案所涉房屋转售给仲伟锦冲抵债务。因该房产价值大于祁寿凤结欠仲伟锦的欠款金额，故祁寿凤与仲伟锦达成协议，如仲伟锦将该房产退还永达公司，则仲伟锦支付80万元给祁寿凤，故仲伟锦是永达公司的合格债权人。2.仲伟锦为退还房屋的权利人，已由生效的判决书及执行文书予以确认。在银行起诉及执行期间，仲伟锦被纳入执行失信人名单，经营活动受到很大影响，故双方约定的50万元违约金并不过高。原审第三人祁寿凤未作陈述。原审原告仲伟锦向一审法院起诉请求：1.判令永达公司立即偿还150万元退房款；2、判令永达公司向仲伟锦支付50万元违约金；3、本案诉讼费由永达公司承担。一审法院认定事实如下：在2009年的时候，永达公司结欠祁寿凤工程款，而祁寿凤也结欠许多案外人的款项，其中包括仲伟锦。永达公司提出用自己建造的门面房作价抵偿祁寿凤相应的债务。2009年10月18日，仲伟锦与永达公司签订了一份《商品房买卖合同》，永达公司将自己开发建设的位于太仓市.92平方米房产，以每平米9300元的价格出售给仲伟锦，合同约定2010年交房。2009年10月22日，永达公司出具了一份收到仲伟锦2854356元购房款收据。2009年11月初，永达公司实际控制人李一波找到仲伟锦，称永达公司资金周转困难，准备向银行贷款，所贷资金用于为仲伟锦所购房产办证，银行贷款由该公司偿还。仲伟锦同意配合永达公司。永达公司用仲伟锦的名义向太仓农商银行申请贷款140万元，永达公司是仲伟锦该笔贷款的保证人。2009年11月26日，仲伟锦在永达公司请求下一同去太仓农商银行签了相关借款合同，仲伟锦从太仓农商银行所借140万元，全部由永达公司使用。从2009年12月到2011年3月，永达公司以仲伟锦的名义向太仓农商银行归还贷款本金120158.58元及相应利息。2011年5月，太仓农商银行提起诉讼，要求仲伟锦和本案永达公司立即归还所欠本金1279841.4元，利息29263.1元。太仓市人民法院经审理后，作出(2011)太商初字第0274号民事判决书，该判决书支持了太仓农商行的各项诉求。仲伟锦于2017年6月20日与永达公司签订了《退房协议书》，将仲伟锦在2009年10月份向永达公司购买的太仓市常胜路36-04号商铺，以160万元的价格退还给永达公司，协议书约定160万元，永达公司在订协议后三日内支付10万元，余款150万元在90日内付清，如违约承担50万元违约金。此协议签订后，永达公司支付了仲伟锦10万元，尚余150万元未付。2018年1月24日，仲伟锦与祁寿凤签订一份协议书，称仲伟锦一套门市房如退给苏州市永达公司，仲伟锦需付80万元给祁寿凤。2018年5月20日，仲伟锦与永达公司又订立补充协议，永达公司承诺在撤销房屋手续后当日支付70万元，撤销后两个月，将80万元支付给仲伟锦的案外债权人祁寿凤，如违约支付50万元违约金。2018年9月29日太仓市人民法院发出了结案通知书(2018)苏10585执2511号，表明仲伟锦向永达公司购买的位于常胜路36-04号商品房买卖合同备案已强制解除。2018年6月20日，祁寿凤向永达公司发出一份通知书，称：“为处理我与你公司的债务，我委托仲伟锦以其名义在你公司拿了一套房，现因退房你公司应支付退房款160万，该款应由你公司向我支付，因你公司已支付10万元，请你公司按约将应支付的150万元全部支付给我，在取得我的同意之前，不得向仲伟锦支付”。上述事实，由仲伟锦提供的房屋买卖合同、民事判决书、退房协议书、补充协议书、协议书等证据予以佐证。一审法院认为，根据仲伟锦、永达公司及祁寿凤的庭审陈述，因三方之间存在债权债务，永达公司用门面房抵偿结欠祁寿凤的工程款时，由祁寿凤出面选定与之存在债权债务关系的仲伟锦作为购房人与永达公司签订房屋买卖合同，所以，上述三方实际上通过以一定价格的房屋抵偿相应的债务。故祁寿凤述称因仲伟锦与永达公司之间不存在债权债务而缺乏主体资格的意见不能成立。永达公司将门面房抵偿相应的债务给仲伟锦，仲伟锦取得了该房屋的相应权利，之后，永达公司因公司经营需要要求仲伟锦向银行贷款获取资金，该事实也得到了一审法院生效判决确认。因永达公司未能按约归还银行借款，银行向法院起诉，并申请法院执行仲伟锦的门面房。仲伟锦把门面房退还永达公司，并与之签订了还款协议，并不违背当事人的真实意思表示，且祁寿凤在得知永达公司退还房款时也与仲伟锦签订了应支付其80万元的协议，故当事人的上述约定应得到遵守。祁寿凤提出房款应全部归其不符合上述约定，一审法院对其意见难以采纳。2018年5月20日，仲伟锦与永达公司订立补充协议，永达公司应于2018年9月29日当日支付70万元给仲伟锦，在二个月后支付给第三人80万元，但永达公司未能按期履行应构成违约，还应支付仲伟锦违约金50万元。故一审法院对仲伟锦的部分请求予以支持。为免于诉累，将其中80万元应直接支付给祁寿凤。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、苏州市永达置业有限公司于判决生效之日起10日内退还仲伟锦房款700000元；二、苏州市永达置业有限公司于判决生效之日起10日内支付仲伟锦违约金500000元；三、苏州市永达置业有限公司于判决生效之日起10日内支付祁寿凤800000元；四、驳回仲伟锦的其他诉讼请求。案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元由苏州市永达置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，因永达公司、祁寿凤、仲伟锦存在三角债务，三方约定永达公司用门面房抵偿结欠祁寿凤的工程款时，由祁寿凤指定其债权人仲伟锦作为购房人与永达公司直接签订《商品房买卖合同》，以抵偿祁寿凤的债务，之后发生退房并由仲伟锦与永达公司签订《退房协议》及《补充协议》，故上述《商品房买卖合同》、《退房协议》及《补充协议》的合同相对方应认定为永达公司和仲伟锦，对永达公司和仲伟锦产生法律约束力，永达公司上诉主张仲伟锦系代理祁寿凤签订上述房屋买卖合同及退房协议，与事实不符，本院不予采纳。合法的债务应予清偿。仲伟锦与永达公司2017年6月20日签订的《退房协议》约定，退房价格为160万元，永达公司在订立协议后三日内支付10万元，余款150万元在90日内付清，如违约承担50万元违约金。该协议签订后，永达公司支付了仲伟锦10万元，余款150万元未付，构成违约。之后双方签订《补充协议》一份，约定150万元中70万元支付给仲伟锦，于办理撤销房屋手续当天支付，80万元支付给祁寿凤，在办理房屋撤销手续后二月内付清，如违约由违约方承担50万元违约金。永达公司一审抗辩及二审上诉均要求调低违约金，本院认为，双方约定50万元违约金的性质为逾期付款违约金，应以守约方的损失为基础，现仲伟锦未举证实际损失，其主张的征信等损失无法量化，故约定的违约金50万元过高，本院按双方达成的补充协议约定将违约金调整为：以未付款70万元为基数，从2018年9月29日起算，以未付款80万元为基数，从2018年11月29日起算，均按年利率11.7%计算至实际给付之日止。综上，永达公司关于调整违约金的上诉理由成立，本院予以采纳，其余上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。依照中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初1913号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初1913号民事判决第二项为：苏州市永达置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付仲伟锦违约金，以未付款70万元为基数，从2018年9月29日起算；以未付款80万元为基数，从2018年11月29日起算，均按年利率11.7%计算至实际给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元由苏州市永达置业有限公司负担11330元，仲伟锦负担16470元。二审案件受理费22800元，由苏州市永达置业有限公司负担9292元，仲伟锦负担13508元。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十二月三十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。