四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终991号 上诉人（原审原告）：李召华，男，1949年12月10日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋春容，四川法瑞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈光忠，男，1965年11月12日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘洋，四川斗城律师事务所律师。 上诉人李召华因与上诉人陈光忠租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李召华上诉请求：1.对原判决中“被告陈光忠应向原告李召华支付欠付的房屋租金30000元、违约金9000元、物管费11642.7元”改判为“被告陈光忠应向原告李召华支付欠付的房屋租金60000元、违约金30000元、物管费18918元。”；2.本案一、二审案件受理费和保全费均由陈光忠承担。事实和理由：案涉租赁房屋的交付时间应为2018年5月，陈光忠一审庭审当庭认可其系该时间接房装修。租赁合同的解除时间是2019年6月，上诉人通过律师函的方式解除租赁合同，然后从陈光忠处拿回钥匙。因此，陈光忠欠付租金的时间应该是从2019年2月至6月初共计4个月，欠付租金总计为60000元，物管费共计18918元。在《房屋租赁合同》中明确约定了违约行为及违约金金额为30000元，陈光忠拖欠房屋租金的行为以及严重破坏上诉人房屋设备等行为已经构成严重违约，陈光忠应当按照双方合同约定的违约金承担违约责任。 陈光忠辩称，李召华的上诉理由不能成立，在租赁期间的费用都已交纳。一审判决多认定了两个月的租金，租金应该只交付到2019年1月，保证金也支付了30000元。 陈光忠上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初1996号民事判决，改判驳回李召华的全部诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由李召华承担。事实和理由：1.一审判决认定2019年3月陈光忠将房屋交付给李召华属事实认定错误。事实上，从李召华提交的《律师函》中可以看出，2019年1月陈光忠已通知李召华提前退租，李召华并未提出异议，在此之后出于好意施惠对其大门钥匙进行过一段时间的管理，为方便其他客户进出看房以便该房屋能尽快出租。但一审判决却将退租的时间认定为三月，从而多出了30000元的租赁费。2.陈光忠在整个租房过程中不存在违约行为，租金按照合同支付至1月底是各方认可的，2019年1月陈光忠口头提出退租同时停止租金的支付，虽然未签订书面的退租协议，但其操作方式也符合本地交易习惯，故不应判决违约金，即使要判违约金，一审认定的数额也过高，请求二审法院调低。3.对于履约保证金，李召华在一审中并未如实陈述，这笔30000元履约保证金是在合同签订前就已支付，大概是2018年的4、5月份双方就达成了租赁房屋的口头协议，李召华告知要租该房屋装修前就要交30000元，其要退给上一家租户也是30000元保证金，装修期间不算租金，装修完了就正式签合同给租金，陈光忠就支付了30000元后进场装修，后来签订的租赁协议里，也确认了保证金30000元的事实。 李召华辩称，陈光忠在警方的询问笔录里说的是保证金支付了20000元，现又说是支付了30000元，自相矛盾。李召华只收取了10000元的履约保证金。六月的水、电、气都是李召华缴纳的，这也佐证了合同的解除时间是六月，一、二月份不存在双方合意解除合同的情况。 李召华向一审法院起诉请求：1.解除李召华、陈光忠双方签订的《酒楼经营权租赁合同》，陈光忠腾退、交还李召华房屋；2.判令陈光忠支付租金至房屋腾退交还之日（暂计算至2019年4月的租金为45000元）；3.判令陈光忠支付违约金30000元；4.判令陈光忠支付物管费至房屋腾退交还之日（暂计算至2019年4月的为17463元）；5.判令陈光忠支付天然气费906元、水费216元（截止2019年3月），房屋腾退交还之日新增加的费用另行计算；6.判令陈光忠赔偿李召华因重新修复涉诉房屋而导致的租金损失30000元（按照2个月的租金损失计算）。在审理过程中，李召华明确诉讼请求第二项尚欠租金为60000元；诉讼请求第四项物管费金额变更为18918元；诉讼请求第五项明确为天然气费1421.06元，水费291元；诉讼费、律师费、保全费由陈光忠承担。 一审法院认定事实：陈光忠系易家菜餐厅的经营者，其原本经营场所位于奥城花园南区。为扩大经营，陈光忠向李召华提出租房请求。李召华、陈光忠于2018年4月24日签订了《酒楼经营权租赁合同》，李召华将位于奥城花园（346.51㎡）、3-4（346.51㎡）、4-4（346.51㎡），共三层出租给乙方，约定租赁期限自2018年8月1日至2022年7月31日止，第一年租金180000元，还应支付水、电、气费及物管费等费用。合同还约定：“……本酒楼设施设备（含中央空调，水、电、气户头，门窗、灯具）均属房屋附属物；乙方只在租赁期间拥有使用权，其所有权永远属于甲方……2018年12月20日以前付下年一季度租金45000元……逾期未支付房屋租赁费，视为乙方违约，甲方有权提前终止该合同，并向乙方追偿违约金……为了保证甲方财产不受损失，签订本合同时，乙方应向甲方交纳履约保证金叁万元。此款用途为……任何一方违反本合同之约定，都应当承担违约责任，违约方向守约方支付违约金叁万元整，赔偿对方的一切损失……”。李召华、陈光忠签订合同后，案涉房屋上一任承租人遂将房屋内物品出售给案外人凡清双，在凡清双拆搬物品前，陈光忠与之达成协议，将物品直接转售给陈光忠。陈光忠在接收房屋和购买凡清双物品后，自2018年8月开始按约定支付房屋租金至2019年1月。2019年2月，陈光忠电话通知李召华表示不再承租，李召华表示同意。2019年3月，陈光忠即通知案外人凡清双到案涉房屋内，将案涉房屋内的物品出售给凡清双，并由凡清双拆搬。拆搬期间，李召华曾到现场查看拆搬情况。拆搬后，陈光忠将钥匙交给李召华，李召华曾进入案涉房屋张贴出租广告。后李召华将钥匙存放在陈光忠处。2019年3月29日，李召华向遂宁市公安局河东分局慈音寺派出所报警，称其位于遂宁市船山区门面房被人严重破坏。李召华、陈光忠双方均到派出所作了笔录。陈光忠在笔录中称其拆除物品系个人购买，虽然李召华将钥匙暂放陈光忠处，但案涉房屋仍旧可以通过其他途径进入，并陈述其向李召华缴纳了20000元的保证金。李召华认可其只收到陈光忠10000元保证金。案涉租赁合同解除后，房屋即未再次出租。李召华在2019年4月缴纳案涉房屋水费291元，天然气费1420元。案涉房屋总面积为1039.53㎡，物管费计算标准为1.4元／㎡／月。后双方产生争议，李召华遂起诉来院。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否解除及解除时间；二、陈光忠是否欠付租金及欠付金额；三、陈光忠是否存在违约行为并应承担违约责任；四、陈光忠是否欠付物管费、水费、天然气费及金额；五、陈光忠是否给李召华造成损失并承担赔偿责任；六、李召华收到陈光忠的履约保证金金额及品迭欠付费用后退还金额。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，李召华、陈光忠双方均认可陈光忠在2019年2月已电话告知李召华租赁案涉房屋至2019年2月底，李召华也表示同意。李召华、陈光忠之间的租赁合同已基于双方的约定解除，即陈光忠承租案涉房屋至2019年2月底即不再续租，且李召华庭审中自认陈光忠已将案涉房屋腾退并将钥匙交付李召华，李召华、陈光忠之间的《酒楼经营权租赁合同》已解除，房屋已腾退交付。故对李召华主张解除《酒楼经营权租赁合同》并腾退、交还房屋的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点二，根据陈光忠申请出庭的证人证明及李召华在诉状及庭审中的陈述，陈光忠在2019年3月完成了搬迁和拆除，并有向李召华交付钥匙的行为。李召华在诉状中亦自述2019年3月底从陈光忠处取得了钥匙。李召华、陈光忠双方协商一致解除合同，陈光忠腾退房屋并向李召华交付了钥匙，且李召华也自认在2019年3月即进入案涉房屋张贴租房广告。据此，可以认定陈光忠在2019年3月已交付房屋给李召华。虽李召华后又将钥匙交给陈光忠，但系其自行处置行为。陈光忠虽陈述自己在2019年2月即完成了房屋腾退交付，但未提供充分的证据予以证明，故不予采信。因此，对于陈光忠实际交付房屋时间，认定为2019年3月。李召华、陈光忠均认可房屋租金已支付至2019年1月份，故对于李召华主张的陈光忠欠付租金期间为2019年2月、3月，欠付金额为180000元÷12个月×2个月=30000元，予以支持。超过部分，理据不足，不予支持。关于争议焦点三，李召华、陈光忠双方在合同中明确约定“……2018年12月20日以前付下年一季度租金4.5万元……逾期未支付房屋租赁费，视为乙方违约，甲方有权提前终止该合同，并向乙方追偿违约金……任何一方违反本合同之约定，都应当承担违约责任，违约方向守约方支付违约金叁万元整，……”。李召华、陈光忠虽系协商一致解除合同，但陈光忠未按合同约定时间支付房屋租金，已经构成违约，且其要求提前解除合同势必会给李召华带来租金损失，应当支付违约金。李召华主张违约金金额应按双方合同约定计30000元，因违约责任的功能系损害填补功能，故违约金应以实际损失为基础，就本案而言，因陈光忠的违约行为给李召华造成的损失主要体现为资金占用损失及实现权利产生的费用损失,结合当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院对违约金酌情支持9000元为宜，超过部分不予支持。关于争议焦点四，根据李召华、陈光忠双方的租赁合同约定，陈光忠应当缴纳房屋租赁期间的水、电、气费及物管费等。李召华在庭审中陈述水、电、气已交至2019年2月份。李召华、陈光忠均认可2019年3月其搬出后，涉案房屋未再出租，未产生新的水、气费用。根据李召华出示的缴费票据，可以认定李召华在2019年4月缴纳的水费、天然气费系陈光忠搬出时拖欠的费用，故对李召华主张的陈光忠欠付水费291元、天然气费1421元，予以支持。对于陈光忠拖欠的物管费，根据李召华、陈光忠双方合同约定，陈光忠租赁房屋的期间为2018年8月-2019年3月，其承担物管费的期间也应当是2018年8月-2019年3月，故对李召华要求陈光忠承担物管费346.51㎡×3层×1.4元/㎡×8个月=11642.7元，予以支持。关于争议焦点五，对李召华主张的陈光忠赔偿涉诉房屋因重新修复而导致的租金损失30000元的诉讼请求，李召华、陈光忠已于2019年3月交接了房屋钥匙，合同中未约定租金损失且李召华未提供充分的证据证明李召华因重新修复造成了租金损失，故不予支持。关于争议焦点六，李召华认可收到陈光忠履约保证金10000元，陈光忠庭审中虽辩称交给李召华履约保证金30000元，但未提供证据证明且李召华不予认可。故对李召华认可10000元，予以认定；超过部分，不予认定。李召华、陈光忠均同意该保证金在陈光忠应支付李召华的相关费用中予以品迭，故予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告陈光忠应向原告李召华支付欠付的房屋租金30000元、违约金9000元、物管费11642.7元、水费291元、天然气费1421元，五项费用共计52354.7元，品迭被告陈光忠已经支付的履约保证金10000元后，被告陈光忠还应于本判决生效后五日内向原告李召华支付42354.7元；二、驳回原告李召华的其他诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2772元，保全费1000元，合计3772元，由原告李召华负担1000元，被告陈光忠负担2772元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈光忠提供的律师调查笔录两份，拟证明陈光忠向李召华缴纳履约保证金30000元。因证人陶某、刘某应当出庭接受法庭及双方当事人的质询，故对其证言本院不予采信。 本院审理查明，陈光忠于2019年4月3日在公安机关的询问笔录里陈述“埋在墙内的电线拆了，拆线的时候墙肯定就要被凿开……后来到了2019年3月29日，李少华就发现中央空调的铜管被人拆掉了，于是他就来找我。”在一审庭审中陈光忠陈述拆了电线、开关插座、三个厕所门，灯具和灯具插座没有拆。本院对一审审理查明的其他案件事实予以确认。 本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点是：一、一审法院认定案涉租赁合同的解除时间和房屋租金是否正确；二、陈光忠是否存在违约行为以及一审法院支持违约金9000元是否恰当；三、李召华收到陈光忠的履约保证金金额为多少；四、陈光忠是否应当向李召华支付物管费、水费、天燃气费。 关于争议焦点一，首先，李召华在诉状中自认2019年3月底从陈光忠处取得了钥匙，且在2019年3月即进入案涉房屋张贴租房广告。其次，陈光忠申请出庭的证人证明陈光忠在2019年3月完成了搬迁和拆除，并有向李召华交付钥匙的行为。最后，陈光忠虽上诉认为自己在2019年1月已通知李召华提前退租，但并未提供充分证据证明其于2019年1月已向李召华交付了案涉房屋。综上，一审法院认定陈光忠在2019年3月交付房屋给李召华及欠付房屋租金30000元并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二，李召华与陈光忠在《酒楼经营权租赁合同》中约定“2018年12月20日以前付下年一季度租金4.5万元……逾期未支付房屋租赁费，视为乙方违约，甲方有权提前终止该合同，并向乙方追偿违约金……任何一方违反本合同之约定，都应当承担违约责任，违约方向守约方支付违约金叁万元整……”，结合争议焦点一的评述，陈光忠未按合同约定时间2018年12月20日以前付下年一季度租金，显然已构成违约。因陈光忠在公安机关的询问笔录里陈述，“埋在墙内的电线拆了，拆线的时候墙肯定就要被凿开。”以及陈光忠在一审庭审中也自认拆了电线和开关插座等，根据李召华与陈光忠在《酒楼经营权租赁合同》“本酒楼设施设备（含中央空调，水、电、气户头，门窗、灯具）均属房屋附属物；乙方只在租赁期间拥有使用权，其所有权永远属于甲方。租赁期满后，应随房产退还给甲方，不得擅自拆走和破坏。如有损坏，乙方应维修好后返还（自然损耗除外），否则甲方有权要求乙方支付违约金……乙方不得以任何理由破坏、变卖或拆取房屋内任何物品、电器、设施设备等。任何一方违反本合同之约定，都应当承担违约责任，违约方向守约方支付违约金叁万元整……”的约定，陈光忠擅自拆除电线等行为，已构成违约。据此，陈光忠上诉主张其未违约的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。且一审法院在酌情支持9000元违约金时，仅考虑到资金占用损失及李召华实现权力产生的费用损失，并未考虑到陈光忠擅自拆除电线等违约行为给李召华造成的维修损失和对外再次出租房屋造成的影响，因李召华在本案中未提供证据证明其实际损失金额，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金依法纠正为20000元为宜。据此，上诉人李召华主张应支付30000元违约金的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。上诉人陈光忠主张调低违约金的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，本案中，李召华认可收到陈光忠履约保证金10000元，陈光忠在一、二审庭审中均称其缴纳履约保证金30000元，但陈光忠于2019年4月1日在接受公安机关的询问时却称向李召华交了履约保证金20000元，由此可知，陈光忠对于保证金金额的说法前后矛盾，且其亦未提供充分证据证明保证金的具体缴纳金额，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人李召华主张缴纳履约保证金30000元的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持，一审法院认定陈光忠缴纳履约保证金10000元恰当，本院予以维持。 关于争议焦点四，根据争议焦点一的阐述，陈光忠在2019年3月将案涉房屋交付给李召华，结合李召华出具的缴费票据和《酒楼经营权租赁合同》约定，一审法院判决陈光忠向李召华支付物管费、水费、天然气费于法有据，本院予以维持。 综上所述，陈光忠的上诉请求不能成立，应予驳回；李召华的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初1996号民事判决； 二、陈光忠应向李召华支付欠付的房屋租金30000元、违约金20000元、物管费11642.7元、水费291元、天然气费1421元，五项费用共计63354.7元，品迭陈光忠已经支付的履约保证金10000元后，陈光忠还应于本判决生效后五日内向李召华支付53354.7元； 三、驳回李召华的其他诉讼请求。 一审案件受理费2772元，保全费1000元，合计3772元，由李召华负担1000元，陈光忠负担2772元；二审案件受理费2772元，由陈光忠负担2140元，李召华负担632元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 巍 审判员 刘玉梅 审判员 梁 燕 二〇一九年十二月二十二日 书记员 吉艳林