河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初3194号原告：汝阳县富力房地产开发有限公司，住所地汝阳县城文化路1号，法定代表人翟冬冬。诉讼代表人：汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人（河南义同律师事务所和洛阳润华企业破产清算服务有限公司）。委托诉讼代理人：李志强，河南义同律师事务所律师。特别授权。被告：李爱国，男，1971年5月14日生，汉族，住汝阳县，居民。委托诉讼代理人：毛新团，女，1970年1月18日生，汉族，住址同上，农民。李爱国之妻，特别授权。委托诉讼代理人：刘杏伟，河南民天律师事务所律师。特别授权。原告汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）与被告李爱国商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告诉讼代表之委托诉讼代理人李志强，被告李爱国及委托诉讼代理人刘杏伟到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2015年7月24日的《商品房现房买卖合同》；2、依法判令被告腾退富力城小区3#楼2单元1201房并赔偿损失（以23.78万元为基数，按银行同期贷款利率自2015年8月23日计算至实际给付之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实理由：2018年11月6日，汝阳县人民法院作出（2018）豫0326民破2号民事裁定书，受理申请人河南汝阳农村商业银行股份有限公司对被申请人富力公司的破产申请，指定河南义同律师事务所律师与洛阳润华企业破产清算服务有限公司共同担任管理人。管理人经查询后发现：虽然原、被告于2015年7月24日签订《商品房现房买卖合同》，但被告至今未向原告实际支付过购房款，被告占有富力城小区3号楼2单元1201房的行为没有事实和法律依据。经管理人多次催告，被告至今未腾退房屋，已构成严重违约，给原告造成了重大经济损失。被告辩称：2015年7月份，富力公司股东陈刚强找到被告说，案外人范会营以按揭贷款形式在富力公司预购了富力城小区3#楼2单元1201房，现要求退房，公司应退范会营5.5360万元，问答辩人愿不愿意接手，双方商量好价格后，陈刚强提出以房抵债，剩余付款事宜由陈刚强办理。被告同意后，通过陈刚强支付范会营5.5360万元，范会营将他预购的涉案房屋手续转给了被告。同年7月16日，陈刚强因欠被告借款本金10万元、利息2万元，被告又交给陈刚强现金6万元，陈刚强带领被告到富力公司售楼部通过会计给被告出具了23.78万元的购房《收据》；当月24日富力公司与被告签订《商品房现房买卖合同》，原告随即将涉案房屋钥匙交给被告。后陈刚强告诉被告：房款已经清算入账，因富力城小区投资人张某、王某根要求退款，公司确定由陈刚强负责，陈刚强将应退张某、王某根的款项计入了被告剩余应付购房款，被告交款后公司已经免除了应付张某、王某根款项。被告接受涉案房屋后已实际入住至今。总之，被告应付原告的款项已经支付完毕，应驳回原告诉讼请求。原告针对自己主张出示证据：1、本院（2018）豫0326民破2号民事裁定书、（2018）豫0326民破2-1号决定书、（2018）豫0326民破2之二号民事裁定书各1份。2、（2018）豫0326刑初122号刑事判决书及《汝阳县富力房地产开发有限公司关于银行贷款损失及商品房顶账的鉴定报告》各1份；以证明富力公司主管人员翟天须、张报立、陈刚强因骗取银行贷款被判刑；李爱国购买涉案房屋并非以现金支付而是以他人债务抵账，抵账金额23.78万元：李爱国不是富力公司债权人，与富力公司不存在债权债务。3、原、被告的《商品房买卖合同》1份；以证明李爱国应当向原告支付购房款23.78万元。被告质证意见：证据真实性无异议，但证明方向有异议，具体同答辩意见。被告出示证据：1.1、原、被告的《商品房买卖合同》1份，1.2、原告给被告出具的购房《收据》1份；以证明富力公司认可被告已支付购房款23.78万元，被告的合同义务已履行完毕。2、河南凯桥会计事务所有限公司豫凯会审字2016第1678号《专项审计报告》1份；以证明涉案购房款23.78万元实际是以顶账方式支付富力公司的，富力公司原欠王某跟15万元、张某7万元。3、富力公司购房记录1份。4、陈刚强《收据》1份；以证明陈刚强收到富力公司支付王某跟、张某利息款9965元。5、陈刚强出庭证词：其系富力公司股东并配合主管工作。之前范会营以按揭贷款方式在富力公司预购了涉案套房，后范会营要求退房退款；另外富力公司欠王某跟15万元、张某7万元，也要求给付。李爱国有意购房，其与李爱国协商后，应退范会营的款由李爱国出资作为首付通过公司交给了范会营，李爱国应付的尾款通过公司交给陈刚强而转支给了王某跟、张某，公司给李爱国出具了购房收据。李爱国共支付购房款23.78万元，现公司已不欠范会营、王某跟、张某款项。公司做账一般在月底，而未到月底且会计凭证尚未登记入账时公司因出现问题被工作组管制。6、证人张某出庭证词：2013年或2014年富力公司经陈刚强向其借款7万元，2015年富力公司卖房子、被告交房款时通过陈刚强将借款已归还，富力公司欠证人款项已经清结。证人王某跟出庭证词：2014年富力公司经陈刚强向其借款15万元，2015年富力公司卖房子、被告交房款时通过陈刚强归还其11万元，下欠的4万多元富力公司更换了欠条，后也清结了，富力公司欠证人款项已经结清。原告质证意见：对前两组证据真实性无异议，但证明方向有异议；对第三、四组证据的真实性和证明方向均有异议。对证人证言真实性无异议。本院根据当事人陈述、举证、质证及证据规则确认事实如下：汝阳县富力城小区工程系原告开发、预售项目。案外人范会营之前以按揭贷款方式在富力公司预购了涉案的富力城小区3号楼2单元1201房，2015年7月范会营要求退房退款，富力公司同意但暂无款退还。该公司之前经职工陈刚强手借案外人王某跟15万元、张某7万元未还而要求还款，陈刚强为相应退房退款寻找新买主，被告李爱国同意购买后通过富力公司支付范会营5.5360万元，范会营将他购买涉案套房的手续转给被告。当月16日，陈刚强领被告到富力公司，被告通过陈刚强支付富力公司购房余款后，富力公司给被告出具了23.78万元的收款《收据》，原、被告就涉案的3号楼2单元1201房签订《商品房现房买卖合同》（合同总价23.78万元）后，原告将涉案套房移交给了被告。又查明：富力城小区工程施工后期，原告因种种原因引起众多矛盾并出现了大批诉讼。2018年债权人申请原告破产清算，本院于2018年11月6日作出（2018）豫0326民破2号民事裁定书，受理了申请人对被申请人富力公司的破产清算申请，2019年6月27日本院作出（2018）豫0326民破2之二号民事裁定书，宣告富力公司破产。2016年12月5日，河南凯桥会计事务所有限公司受原告委托，就原告2010年10月25日至2015年8月31日资产负责表和利润表进行了审计，于2016年12月5日出具《专项审计报告》，该报告附件5-3《已确认销售收取部分款项房屋销售（预估）收入明细表》第5项载明：户名李爱国的3#楼2单元1201号，建筑面积116㎡，成交单价2445元，成交总价28.3620万元，首付款5.5360万元，应收房款22.826万元，成交总价参考同楼层1204单价。附件6《房屋顶账明细》第32项：3-2-1201，姓名李爱国，顶账金额23.78万元；已记账：张某金额7万元，王某跟金额15万元；未记账：张某投资利息2065元，王某跟投资利息7900元、其他应付金额4.7525元；预收账款：范会营首付5.536元。本院认为：本案系涉企业破产清算的商品房买卖合同纠纷。原、被告就涉案套房买卖的合同价款为23.78万元，因双方买卖该房屋涉及案外人的退房、退款手续，原告工作人员与被告协商的被告付款方式为代付抵消富力公司债务。被告举证证明被告已按约履行了付款义务，且原告为被告已出具了23.78万元的收款《收据》并将涉案套房交付给了被告，涉案的《专项审计报告》也印证原告的财务手续显示当事人“顶账金额23.78万元”，原告的一系列行为表明富力公司当时认可被告已履行了付款义务。现原告要求解除双方《商品房现房买卖合同》并判令被告腾退涉案房屋和赔偿损失，缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告汝阳县富力房地产开发有限公司的诉讼请求。诉讼费减半收取为300元，由原告汝阳县富力房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  李建华二〇一九年十二月十二日书记员  李纪元