云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初3057号原告：刘某，男，1954年11月26日生，汉族，云南省文山市人，现住云南省文山市。委托诉讼代理人：熊恩江，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告：云南灵峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91530100587378984T，住所地云南省昆明经济技术开发区信息产业基地春漫大道80号云南海归创业园2幢2楼02125号。法定代表人：马丕，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王葵，公司职工（特别授权）。原告刘某与被告云南灵峰房地产开发有限公司（以下简称灵峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人熊恩江，被告灵峰公司的委托诉讼代理人王葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1.判令灵峰公司支付刘某逾期交房违约金30000元（从2016年10月30日起至2017年12月30日）；2.本案诉讼费由灵峰公司承担。事实及理由：2015年9月10日，刘某与灵峰公司签订了《商品房购销合同》（合同编号：JXDS-22507），合同约定灵峰公司将位于文山市开化北路锦绣大厦小区2幢25楼7号房（房号：2-25-7），建筑面积112.16平方米，单价每平方米2700元，以总价款302832元出售给刘某，合同签订后，刘某向灵峰公司一次性支付了全部房款。刘某与灵峰公司在《商品房购销合同》中第七条约定，灵峰公司应当在2016年10月30日前将经建设单位验收合格、并符合本合同约定的该商品房交付给刘某。合同第九条约定灵峰公司如未按本合同第七条约定的交房日期交房：自本合同约定的交房时间届满后的次日止90天内，灵峰公司按每天10元向刘某支付违约金，合同继续履行，90天后按照已付房款0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金。刘某认为灵峰公司在合同中约定按照已付房款0.1%乘以逾期天数支付违约金的约定过高，现根据《合同法》的相关规定，主张要求灵峰公司支付违约金30000元。灵峰公司书面辩称：一、造成房屋交付迟延是承建方的原因造成，过错不在灵峰公司。灵峰公司将其开发的“锦绣大厦”项目于2014年4月21日分别承包给恩财建司和盛博建司，双方签订了《建设工程施工合同》，约定竣工时间为2015年4月30日。虽然这跟灵峰公司与刘某签订的《商品房购销合同》属于两个法律关系，形式上，双方并没有关联性，但实质有因果关系，理由是：第一、灵峰公司开发和销售的商品房是预售房，是要在承包建设的恩财建司和盛博建司承建好后才具有；第二、《商品房购销合同》第七条约定的“甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。”这一条的约定，实质就是一条附生效条件的条款。即恩财建司和盛博建司承建好后，建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房才能交付给刘某，才具备交房条件。而客观事实是承建方未能在规定时间内将房屋建设竣工，并经建设单位组织验收，才造成灵峰公司不能按时交房，实属交房条件未成就；第三、灵峰公司已穷尽一切方法和手段，但均无力左右、支配施工单位在规定时间内竣工和验收。造成灵峰公司不能在约定时间内交房是由于施工方未将房屋竣工，没有验收的不可抗力因素造成的。灵峰公司认为，刘某的诉求，既不具备法定条条件，也不符合合同约定，故应予驳回。二、刘某的起诉时间已经超过诉讼时效，应予驳回，理由是：灵峰公司与刘某签订《商品房购销合同》的时间是2015年9月10日，交房的时间是2016年10月30日。按民法通则规定的诉讼时效2年计算，刘某起诉时已超过诉讼时效，即使按照民法总则规定的诉讼时效3年计算，《商品房购销合同》约定的交房时间至刘某起诉时，已超过3年的诉讼时效，且刘某已知晓超过交房时间应承担的违约责任，故刘某的起诉已超过诉讼时效，应予驳回。三、刘某诉求的违约金虽然在《商品房购销合同》中约定，但计算金额过高。1.刘某所交的房款金额为302832元，产生的损失仅仅是银行利息。2.灵峰公司开发的“锦绣大厦”项目，总面积8.1万多平方米，住户521户，商户50余户，涉及2000余人。如果按灵峰公司违约处理，势必造成全体业主起诉和灵峰公司赔偿，其结果只能是项目不能圆满竣工验收，灵峰公司破产，项目无人管理，最终形成烂尾楼，最终造成全体业主的权益无法得到真正的保护，既增加法院的诉累，增加全体业主的成本，也增加政府的负担和社会的不稳定因素。综上所述，刘某的诉求应予驳回。刘某针对其诉讼请求，提交以下证据：1.《灵峰公司工商登记基本信息》，证明灵峰公司的基本情况及主体适格；2.《商品房购销合同》（合同编号：JXDS-22507），证明：（1）刘某与灵峰公司于2015年9月10日签订合法有效的《商品房购销合同》；（2）灵峰公司将位于文山市开化北路锦绣大厦小区2幢第25楼7号房，以总价款302832元出售给刘某；（3）按合同第七条约定，灵峰公司应当在2016年10月30日前将合格的商品房交付给刘某；（4）按合同约定灵峰公司逾期交房届满后的次日止90天内，灵峰公司按每天10元向刘某支付违约金，90天后按照已付款0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金；3.房款发票复印件一份，证明刘某已按合同约定支付全部应付购房款。经质证，灵峰公司对刘某提交的所有证据均无异议。本院认为，刘某提交的第1、2、3组证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院均予以采信。灵峰公司针对其辩解，依法向本院提交如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、商品房预售许可证，证明灵峰公司具有商品房开发和对“锦绣大厦”预售的主体资格；2.《建设工程施工合同》两份、《商品房购销合同》、《收条》，证明：（1）刘某购买的商品房灵峰公司发包给了有建筑资质的第三方进行建设；（2）第三方建设竣工时间约定为2015年4月30日；（3）第三方交付钥匙的时间为2017年12月14日；（4）第三方至今未进行竣工验收；（5）刘某与灵峰公司约定的交房时间为2016年10月30日，刘某起诉时间已超过诉讼时效。经质证，刘某对灵峰公司提交的第1组证据的三性无异议；对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，与本案无关。本院认为，灵峰公司提交的第1组证据客观真实，本院予以采信；第2组证据中的《商品房购销合同》与刘某提供第2组证据相印证，本院予以采信；其余证据与本案无关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年9月10日，刘某与灵峰公司签订《商品房购销合同》(合同编号JXDS-22507），合同约定：刘某购买灵峰公司开发的锦绣大厦第1组团第2幢25层7号房屋，面积112.16㎡，每平方米2700元，房屋总价302832元；灵峰公司应当在2016年10月30日前将建设单位验收合格、并符合本合同约定的商品房交给刘某；如灵峰公司逾期交房,逾期90天内以每天10元向刘某支付违约金，合同继续履行；逾期90天后。刘某愿意继续履行合同的，灵峰公司按已付房款的0.1%乘以逾期天数向刘某支付违约金。合同还对面积误差的处理等事项进行了约定。合同签订后，刘某于2016年6月22日向灵峰公司支付了购房款302832元。2017年12月30日，灵峰公司通知刘某接房，刘某于当日接房。经双方当事人确认本案争议焦点为：1.刘某要求灵峰公司支付违约金的诉讼时效期间是否届满；2.刘某要求灵峰公司支付30000元违约金是否得到支持。本院认为，刘某与灵峰公司签订《商品房购销合同》时具有相应的民事行为能力，系双方的真实意思表示，《商品房购销合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房购销合同》合法有效，当事人应当按照《商品房购销合同》约定全面履行自己的义务。刘某按约定支付购房款，灵峰公司未按约定的期限内将房屋交付给刘某，灵峰公司逾期交付房屋的行为构成违约。关于争议焦点1.刘某要求灵峰公司支付违约金的诉讼时效期间是否届满。《商品房购销合同》约定2016年10月30日前交付商品房，刘某向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间从合同约定的义务履行2016年10月30日期限届满之次日起算，《商品房购销合同》约定“如灵峰公司逾期交房,以逾期90天内每天10元或逾期90天后按已付房款的0.1%乘以逾期天数向刘某支付违约金。”，该违约金性质上为按日计付的继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。灵峰公司在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。刘某向本院起诉的时间为2019年7月11日，违约金保护范围为2019年7月11日的前三年即2016年7月11日止，灵峰公司逾期交付使用房屋时间为2017年12月30日，2016年7月11日至2017年12月30止诉讼时效期间未届满，自起诉之日起回溯超过3年的部分2016年7月11日前诉讼时效届满。关于争议焦点2.刘某要求灵峰公司支付30000元违约金是否得到支持。《商品房购销合同》约定“如灵峰公司逾期交房,以逾期90天内每天10元或逾期90天后按已付房款的0.1%乘以逾期天数向刘某支付违约金。”违约金保护范围为起诉之日倒推3年，即2019年7月11日的前三年2016年7月11日止，灵峰公司逾期交付使用房屋时间为2017年12月30日，灵峰公司逾期交付使用房屋的违约金自2016年7月11日至2017年12月30日期间为(365天+170天)×302832元×0.001=162015.12元，刘某仅要求支付违约金30000元，本院予以支持。本案参照本院审判委员会讨论同类同批案件的决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：云南灵峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘某逾期交付使用房屋的违约金30000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由云南灵峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  蒋发厅人民陪审员  张俊泽人民陪审员  张朝华二〇一九年十二月十三日书 记 员  马明安