新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0109民初3476号 原告（反诉被告）：张玉怀，男，1961年4月25日出生，住新疆伊宁市。 委托诉讼代理人:范秋芳，新疆资本律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨新洲，男，1962年4月28日出生，住乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人:刘静源，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告（反诉被告）张玉怀与被告（反诉原告）杨新洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张玉怀的委托诉讼代理人范秋芳，被告（反诉原告）杨新洲及其委托诉讼代理人刘静源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉怀向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2015年1月16日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告向原告双倍返还定金14万元；3、请求判令被告向原告返还购房款8万元；4、请求判令被告向原告支付逾期利息528000元（2015年5月至2019年5月，按年利率6%计算），以上总计：272800元。5、请求判令被告向原告支付自2019年5月至实际还清时止的逾期利息（按年利率6%计算）；6、本案的诉讼费、送达费由被告承担。事实与理由：2015年1月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将其位于乌鲁木齐市米东区的房屋以35万元的价格向原告出售，待原告向被告支付15万元定金（首付）后，被告于2015年5月为原告办理完毕过户手续，原告支付剩余房款。但原告按照约定支付定金（首付）后，被告拒不履行合同约定的过户义务。为维护原告合法权益，特向法院诉讼。 被告杨新洲辩称：原告歪曲事实，我方并不违约，原告应该由向我方承担违约责任。原告分两次共计向我方支付定金15万元，并未向我方支付购房首付款。双方《房屋买卖合同》第七条约定于2015年5月将房屋交付给原告使用,并未约定2015年5月办理完毕过户手续。事实上，双方在《房屋买卖合同》之外口头约定：开发商向我方交付房屋后，我方立即将房屋交给原告使用。2015年12月1日，开发商向我方交付房屋，我方随即通知原告办理交接手续。原告进入涉案房屋后，以房屋格局不好、不是南北通透、无法采光为由要求解除合同。于是我方与原告商定我方将房屋出售后，依照法律规定向原告退款，原告表示再考虑考虑。2017年2月23日，原告明确表示房子确定不要了。由于房价下跌，我方以30万元将房屋出售，至今没有获得房款。由于原告的违约行为，给我方造成了较大的损失，原告应该按照约定赔偿损失。 反诉原告杨新洲向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告依法支付定金7万元；2、判令反诉被告支付违约金10万元；3、由反诉被告承担本案诉讼费和邮寄送达费。事实和理由：2015年1月16日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》约定，反诉原告将位于乌鲁木齐市后机修分厂及编织袋厂某号房屋以35万元价款出售给反诉被告。反诉被告分两次向反诉原告支付定金15万元。双方口头约定：开发商向反诉原告交付房屋后，立即将房屋交给反诉被告使用（即该约定对合同第七条交付时间进行了修改）。2015年12月1日，开发商向反诉原告交付房屋，反诉原告随即通知反诉被告办理交接手续。反诉被告进入涉案房屋后，以房屋格局不好、不是南北通透、无法采光为由要求解除合同。于是双方商定，反诉原告将房屋出售后，依照法律规定向反诉被告退款，反诉被告表示再考虑考虑。2017年2月23日，反诉被告明确表示“房子确定不要了”，由于房价下跌，反诉原告以30万元将房屋出售，至今没有获得房款。由于反诉被告的违约行为，给反诉原告造成了较大的损失，据此，反诉原告提出反诉，要求反诉被告依法承担违约责任。 反诉被告张玉怀辩称：反诉被告已经于2014年12月2日和2015年1月17日总计向反诉原告支付购房定金以及预付房款总计15万元，反诉原告也已经向我方出具收条确认收到上述款项，所以不存在反诉被告再次向反诉原告支付定金的情况。本房屋目前反诉原告已经向第三方出售，且出售时并未向我方通知，系擅自出售行为，其行为严重违反双方签订的买卖合同，反诉原告违约在先，其应当依据合同约定向反诉被告承担违约责任，另退一步来说，就算反诉被告存在违约，那违约金10万元我们认为违约金金额过高，请求法庭依法降低。关于反诉原告在事实与理由中陈述的相关口头约定的事实，并没有任何书面证据予以证实，所以对该事实我们不认可。 原、被告对双方于2015年1月16日签订的《房屋买卖合同》，被告向原告出具的收条及银行往来，征收补偿协议书，2019年3月20日原被告之间通话录音，被告办理入住验房交接单、资料物品领用单，2019年11月17日和2019年11月20日的通话录音的真实性无异议。原告对被告出示的微信截图有异议，因微信中的双方身份无法证实，故对截图的关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨新洲有一拆迁安置房向外出售。原、被告经协商于2015年1月16日签订房屋买卖合同。合同中被告杨新洲为甲方，原告张玉怀为乙方，合同约定甲方将位于乌鲁木齐市，面积为74.96平方米的房地产出卖给乙方，约定房屋定于2015年5月过户，过户手续由甲方办理。双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为35万元，约定乙方在签订本合同时支付定金15万元。乙方在支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。甲方应在2015年5月将该房产交付乙方。本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付十万元的违约金。原、被告在合同后签字。在合同签订前的2014年12月2日，原告张玉怀向被告杨新洲已付定金5万元，在合同签订后的第二日，即2015年1月17日原告又向被告支付定金10万元，被告杨新洲向原告出具的收据均写明收到购房“定金”。因开发商原因房屋至2015年12月1日向被告杨新洲交付，交付当天，原、被告相约同到案涉房屋进行查验，原告张新怀认为房屋通风和布局不满意，表示不要房子了，并要求被告杨新洲退还已支付款项，杨新洲表示同意退还款项，但需要在房屋另行出售后再退，原告表示同意。至2019年，被告杨新洲向他人出售了房屋，收取了购房定金，后与买受人因合同发生纠纷，至庭审时未收取全部房款。 本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原、被告在2015年12月1日验房时均表示不再继续履行合同，双方房屋买卖合同协商解除。合同解除后，被告未交付房屋，原告要求退还已支付房款应予退还。双方合同中约定原告已付款项为定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。双方合同约定的定金数额超出合同总价款35万元百分之二十部分为原告支付的房款，对此部分被告应予退还。对于双方争议的对方是否具有违约行为，应否承担违约责任问题，因原告在被告交房时拒绝受领构成违约，被告未按期交房也为违约，故双方均有违约行为，双方均应承担违约责任。对于被告举证证实原告认可其同意延期交房，该事实是对合同交付时间的变更还是原告保留追究被告延期交房责任的同时要求被告继续履行的行为，因被告的证据为双方通话录音，在录音中原告对被告交房时间延长至开发商实际交房时止是同意的，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。原告虽对合同延期是知道，但并不表明双方对具体延期时间进行了确定，与双方书面合同相对明确的交房时间相比，双方有关延期的口头约定并不明确，故应推定为未变更。在被告延期交房情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中在被告违约时，原告有权要求被告继续履行，被告同意继续履行时，双方合同并未解除，原告要求继续履行时原告有配合被告交付的义务，原告未履行合同义务也应承担违约责任。 对于双方违约责任承担范围。双方合同约定有定金，按法律规定定金为主合同标的额的百分之二十，原、被告虽约定定金为15万元，但双方合同约定的房款总额为35万元，按法律规定定金的数额最多为7万元。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因原告违约，作为给付定金的一方，原告无权要求返还定金。因被告违约，作为收受定金一方，被告应双倍返还定金，即14万元，扣除原告无权要求被告返还的定金7万元后，被告还应返还定金7万元。 对于原告主张的损失，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。从原告主张的利息损失数额没有超过定金数额，故对原告主张利息损失不予支持。 对反诉原告主张的违约金，本院在向反诉原告释明《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，即“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”后，反诉原告仍继续主张以上两项，本院择其之一予以判决。又因《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。反诉被告当庭申请要求法院予以调整，对于反诉原告损失，反诉原告未出具证据证实，其口述双方合同解除后再次出售时房屋价格减少了5万元，就反诉原告口述损失也未超过定金的7万元，故本院对反诉原告主张的违约金不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十八条、第九十三条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张玉怀与被告（反诉原告）杨新洲于2015年1月16日签订的房屋买卖合同于2015年12月1日解除； 二、被告杨新洲于本判决生效后十日内向原告张玉怀返还定金7万元； 三、被告杨新洲于本判决生效后十日内向原告张玉怀返还房款8万元； 四、驳回原告张玉怀要求被告杨新洲支付逾期利息的诉讼请求； 五、驳回反诉原告杨新洲要求反诉被告张玉怀支付定金7万元的诉讼请求； 六、驳回反诉原告杨新洲要求反诉被告张玉怀支付违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分本院支持金额为15万元，占争议金额272800元的49.85%，案件受理费5392元，由被告杨新洲负担49.85%，即2687.91元，由原告张玉怀负担50.15%，即2704.09元。反诉部分案件受理费1850元，由反诉原告杨新洲负担。邮寄送达费60元，公告费300元由被告杨新洲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  纪洪刚 人民陪审员  李 涛 人民陪审员  丰 枫 二〇一九年十二月二日 书 记 员  马颜萍