北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初12077号原告（反诉被告）：刘锐，男，1980年1月1日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴霄，北京市华堂律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京康思敏捷商贸有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街2号1号楼8层A座9层9118。法定代表人：朱思宇，经理。委托诉讼代理人：谢昕媛，女，该单位员工。原告（反诉被告）刘锐与被告（反诉原告）北京康思敏捷商贸有限公司（以下简称康思敏捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘锐及其委托诉讼代理人吴霄与被告（反诉原告）康思敏捷公司的委托诉讼代理人谢昕媛，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘锐向本院提出诉讼请求：1、确认双方2016年7月27日签订的房屋认购协议书、2016年8月31日签订北京市存量房屋买卖合同补充合同、2018年5月26日签订的补充协议已于2018年12月13日解除；2、康思敏捷公司返还我购房款3125200元、装修款4207542元；3、判令康思敏捷公司支付违约金1675531元（以7332742元为基数，自2017年10月1日至2018年12月31日，按照日万分之五的标准计算）；4、判令康思敏捷公司支付利息579397元（以7332742元为基数，按照中国人民银行商业用房贷款利率的1.5倍（年化6.525%），从2017年10月16日计算至2018年12月31日）；5、请求判令康思敏捷公司支付自2019年1月1日至实际支付之日止的违约金及利息，均以7332742元为基数，违约金按照日万分之五的标准计算，利息按照中国人民银行商业用房贷款利率的1.5倍计算；6、诉讼费、保全费、保函费用14400元由康思敏捷公司承担。事实与理由：我与康思敏捷公司签订房屋认购协议书，购买北京市海淀区西翠路x号院x号楼x室房屋，我支付了定金20万元。之后，双方签订了北京市存量房屋买卖合同补充协议，约定康思敏捷公司于2017年9月30日前将房屋交付给我。我支付了全部购房款项。上述协议签订后，康思敏捷公司迟迟不能交付涉案房屋，于是双方签订了补充协议，对康思敏捷公司的违约责任进行了详细约定。康思敏捷公司未按约定于2017年9月30日前向我交付房屋，也不办理房屋过户手续，拒不履行合同义务。我己按合同约定向康思敏捷公司发出解除通知，该公司至今仍未按照合同约定退还房款并支付违约金及利息。故诉至法院。康思敏捷公司辩称，同意解除合同，认可刘锐所述的解除时间，另外双方签订的补充协议2也应于2018年12月13日一并解除。同意刘锐第二项诉讼请求，金额没有异议。不同意第三项诉讼请求，刘锐的诉讼请求没有法律依据，合同中只约定了15天，我公司仅同意支付2017年10月1日至2017年10月15日的违约金，以7332342元为基数按照日万分之五计算，之后的违约金不同意支付。我公司同意支付从2017年10月16日至2018年8月31日的利息，以7332742元为基数，按照中国人民银行商业用房贷款利率的1.5倍（年化6.525%）计算，这是补充协议2约定的，此后的利息不同意支付。我公司不同意支付2019年1月1日至实际支付之日止的违约金及利息，因为没有依据。诉讼费、保全费及保函费用不同意支付。我公司同意支付逾期付款违约金，从2018年9月1日开始至实际付清之日止，以7332742元为基数，按照中国人民同期活期存款利率计算。另，我公司提出反诉：要求确认双方于2018年9月7日签订的补充协议2已于2018年12月13日解除。刘锐针对康思敏捷公司的反诉辩称，补充协议2明确了仅适用于天井周边买受人，不应适用于我，康思敏捷公司为格式合同提供方，我公司认为该合同与本案无关，双方不应受到该协议第1条1至3款的约束。同意双方于2018年9月7日签订的补充协议2已于2018年12月13日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年7月27日，刘锐（乙方）与康思敏捷公司（甲方）签订房屋认购协议书，约定：刘锐购买康思敏捷公司开发建设的位于北京市海淀区西翠路x号院x号楼的紫金长安LOFT项目下x座x层x号房屋，实际总房价为7487116.34元，签约当日支付定金20万元等等。2016年8月31日，刘锐（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订北京市存量房屋买卖合同补充合同，约定：刘锐购买海淀区西翠路x号院x号楼x号房屋，房屋规划设计用途为商业；房屋总价格为3125200元，代收室内装修价格4207542元；第六条约定：出卖人应当于2017年9月30日前将房屋交付买受人；第七条约定：逾期交房责任除因买受人违约或出现不可抗力情况外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；自买受人依据本合同约定付清房款和装修款之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后60个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息等等。2018年5月26日，刘锐（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订补充协议及附件，约定：原合同第七条第一款修改为：买受人有权在2017年3月31日前提出退房，在这期间提出退房的，出卖人应以买受人已交付的购房款及装修款之和为基数，按同期银行存款利率计算，自买受人付清购房款之日起至买受人签署退房申请之日止，向买受人支付利息；逾期交房责任除因买受人违约或出现不可抗力情况外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，（i）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付的房款及装修款之和为基数的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（ii）如逾期超过15日，出卖人向买受人支付第（i）条约定的违约金，并且以自逾期第16日起至实际支付之日止交付利息，利息的金额计算为以买受人已交付房款及装修款之和为基数，按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算，出卖人应于逾期期间的每月第一个工作日将上个月的利息汇入买受人指定的账户，因为最终交付，退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算，为避免混淆，在触发本条的情况下，第（i）条约定的违约金需要与第一期利息一并支付；（iii）逾期超过15日起，买受人可以挂号信或者电子邮件方式通知出卖人退房，挂号信或者电子邮件发出之次日视为出卖人收到退房通知书，出卖人应在收到买受人退房通知书15日内全额支付买受人已交付房款及装修款，以及上文（i）和（ii）列明的尚未交付的违约金及/或利息等等。该协议附件中写明付款明细，其中包括房款及装修款等。2018年9月7日，刘锐（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订补充协议2，约定：双方同意出卖人向买受人支付违约金及利息的截止日期为2018年8月31日，自2018年9月1日起，买受人则不再向出卖人主张任何违约金及利息；前述约定仅适用于天井周边的买受人，如买受人取得不动产登记证后六个月内，天井未能打开，出卖人有义务在30日内将房屋按合同约定价格回购。刘锐购买的房屋并非天井周边房屋。合同签订后，刘锐依约向康思敏捷公司支付了房款3125200元、装修款4207542元，交纳最后一笔款项时间为2016年8月31日。诉讼期间，康思敏捷公司对于上述相关合同及收据中公章与该公司公章样本是否具有同一性提出鉴定申请，之后，在规定期限内该公司未缴纳鉴定费用，鉴定机关终止鉴定退回鉴定材料。而后，康思敏捷公司认可刘锐提交的合同及收据的真实性。康思敏捷公司未向刘锐交付房屋及办理房屋产权过户手续。刘锐于2018年12月12日向康思敏捷公司发出合同解除通知书，以该公司未按照合同约定交付房屋，严重违反合同约定为由提出解除合同。康思敏捷公司同意双方已于2018年12月13日解除合同。康思敏捷公司同意退还房款及装修款本金。刘锐要求康思敏捷公司支付购房款及装修款利息、违约金。康思敏捷公司同意支付2017年10月1日至2017年10月15日的违约金，以7332342元为基数，按照日万分之五标准计算，该公司同意支付从2017年10月16日至2018年8月31日的利息，以7332742元为基数，按照中国人民银行商业用房贷款利率1.5倍标准计算，该公司同意支付2018年9月1日至实际付清之日止的逾期付款违约金，以7332742元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算。诉讼期间，刘锐申请进行财产保全，并提供保函作为担保，本院依法作出民事裁定书对康思敏捷公司名下位于北京市海淀区西翠路x号院x号楼x层x号房屋进行查封。刘锐支出保险费用14400元。诉讼期间，刘锐曾起诉北京富诚嘉安建筑工程有限公司，后撤回对该公司的起诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。刘锐与康思敏捷公司签订的房屋认购协议书、北京市存量房屋买卖合同补充合同、补充协议、补充协议2系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按照合同约定履行。因康思敏捷公司无法完成房屋交付及产权过户手续，刘锐按照合同约定向康思敏捷公司发出合同解除通知书，康思敏捷公司亦同意解除合同，本院对此予以确认，认定双方之间签订的上述合同已于2018年12月13日解除。康思敏捷公司应当退还刘锐已交纳的购房款及装修款，康思敏捷公司亦表示同意，本院对此予以确认。刘锐要求康思敏捷公司支付违约金。本院认为，补充协议2中约定，该协议中关于违约金及利息的支付和房屋过户的相关约定仅适用于天井周边的买受人，而本案诉争房屋并不属于该类房屋，故补充协议2不适用于本案。双方签订的补充协议已对违约金作出明确约定，康思敏捷公司未于收到刘锐合同解除通知书的15日内全额支付刘锐已交付的购房款及装修款，根据合同约定，康思敏捷公司应向刘锐支付违约金，具体计算方法为以购房款及装修款为基数，逾期交房在15日之内的，按照每日万分之五标准支付违约金，自逾期第16日起至上述款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准支付违约金。刘锐要求康思敏捷公司支付的其他违约金及利息，依据不足，本院不予支持。刘锐要求康思敏捷公司支付保函费用，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：确认刘锐与北京康思敏捷商贸有限公司于2016年7月27日签订的房屋认购协议书、2016年8月31日签订的北京市存量房屋买卖合同补充合同、2018年5月26日签订的补充协议、2018年9月7日签订的补充协议2已于2018年12月13日解除；北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效后7日内退还刘锐购房款3125200元、装修款4207542元；北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效后7日内向刘锐支付2017年10月1日至2017年10月15日期间的违约金54996元；北京康思敏捷商贸有限公司于本判决生效后7日内按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付刘锐违约金（以7332742元为基数，自2017年10月16日开始计算至款项实际付清之日止）；五、驳回刘锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由北京康思敏捷商贸有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。本诉案件受理费63230元（刘锐已预交39456元），由刘锐负担124元，由北京康思敏捷商贸有限公司负担63106元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费25元，由北京康思敏捷商贸有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  冀国红人民陪审员  陈月娥二〇一九年十二月十三日书 记 员  吴 思