山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初7248号 原告：济南诚建物业管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112575564405T。 法定代表人：菅仲涛，总经理。 委托诉讼代理人：高妍，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李博，山东国曜律师事务所实习律师。 被告：山东诚基房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701007903661104。 法定代表人：杭宁，董事长。 委托诉讼代理人：田青松，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：李健，女，1989年12月10日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：徐充平，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 原告济南诚建物业管理有限公司（以下简称诚建物业公司）与被告山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基房地产公司）、李健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诚建物业公司的委托诉讼代理人高妍，被告诚基房地产公司的委托诉讼代理人田青松及被告李健的委托诉讼代理人徐充平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 诚建物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令诚基房地产公司、李健支付诚建物业公司物业服务费78534.4元（自2015年11月19日至2018年12月31日）及滞纳金；2.诉讼费用由诚基房地产公司、李健负担。事实与理由：诚建物业公司与济南市历下区诚基中心业主委员会签订了《物业服务合同》并一直提供物业服务。2014年4月10日李健与诚基房地产公司签订《租赁合同》一份，约定李健承租诚基房地产公司名下位于诚基中心一层2-1163、2-1164、2-1165、2-1150、2-1151、2-1152、2-1141、2-1142、2-1143、2-1144、2-1145号商铺，承租期限为2014年6月1日至2019年5月31日。自2015年11月19日，诚基房地产公司与李健一直拖欠物业服务费，严重损害了诚建物业公司的合法权益。为维护合法权益，特诉至法院，请求判决如请。 诚基房地产公司辩称，一、诚建物业公司与诚基房地产公司不存在合同关系，诚建物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》对诚基房地产公司不生效，诚建物业公司起诉没有法律依据。物权法和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主是依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人及基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分、但尚未依法办理所有权登记的人。诚基房地产公司是建设单位，不是业主，未参加过业主大会也未选举业主委员会，不知悉业主委员会更换了物业公司并签订的《物业服务合同》的事实，更不认可这份《物业服务合同》，故诚建物业公司与业主委员会签订的合同对诚基房地产公司不生效。根据合同的相对性，诚建物业公司起诉没有法律依据。二、诚建物业公司没有给诚基房地产公司提供物业服务，诚建物业公司主张物业费没有事实依据。诚基房地产公司的商业部分在诚建物业公司主张的期限内没有营业，不需要物业服务，电梯都没有开过，而且物业公司也没有提供过服务。诚建物业公司主张物业费的数额没有依据，诚建物业公司更没有依据也没有权利收取滞纳金，行政机关才有权利收取滞纳金。三、即使诚建物业公司提供了部分物业服务，诚建物业公司也应当向李健主张相应的物业费。李健是房屋的使用权人，水电费、物业费等均是由其承担的。四、即使诚建物业公司提供了部分物业服务，其也有义务采取止损措施，防止损失扩大。商业部分的水电费是物业公司代为收取代为缴纳的，当发生物业费欠费情形时，诚建物业公司可以采取停止代缴水、电费服务等相关措施迫使相关业主缴纳物业费。诚基房地产公司在2014年年底出现了严重的经营异常情形，即使双方签订有效的物业合同，诚建物业公司也应当采取必要的止损措施，减少或停止物业服务，避免损失的扩大。五、即使诚建物业公司提供了部分物业服务，其自身也有过错，存在趁人之危、强行服务的情形。2014年6月，诚基房地产公司主要负责人因涉嫌刑事犯罪被控制，公司财务等相关资料被纪检部门、司法部门查封取证，公司出现经营严重异常。这种情况下，诚建物业公司接替长城物业进入商业楼事先没有经过诚基房地产公司同意，事后也没有经过诚基房地产公司认可，强行提供服务。2016年，诚基房地产公司商业部分楼房被宁波中院查封，2017年诚基房地产公司构成非法经营罪，其名下财产被法院罚没，包括本涉案房屋。综上，诚建物业公司起诉诚基房地产公司没有法律依据，也没有事实依据，请求法院依法判决驳回诚建物业公司对诚基房地产公司的诉讼请求。 李健辩称，1、诚建物业公司所诉李健诉讼主体不适格，李健非物业服务合同的相对方，且诚建物业公司无证据证明业主委员会合法产生及存在，应当驳回诚建物业公司对李健的诉讼。2、根据该物业服务合同相关约定，诚建物业公司有义务提供相关物业服务，并且应对物业服务费用收入等进行公开，诚建物业公司无证据证明其提供了上述服务内容，也无证据其尽到了合同义务。3、李健于2014年6月实际租赁涉案商铺至多一年时间，正如诚基房地产公司所述2017年诚基房地产公司相关人员构成非法经营罪因为不可抗力及其他客观因素，李健后来没有再承租涉案商铺，既不存在事实上的租赁关系，李健也无过错。4、根据诚建物业公司所提供的物业服务合同的约定，物业费用应当由业主承担，只有在物业使用人同意且业主和物业使用人向诚建物业公司发函明确告知物业费用由物业使用人承担的情况下才应由物业使用人支付物业费，本案不属此种情况。5、诚建物业公司所诉物业费用对李健已经超过诉讼时效请求贵院驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月10日，诚基房地产公司（甲方）与李健（乙方）签订租赁合同，约定甲方将诚基中心一层2-1163、2-1164、2-1165、2-1150、2-1151、2-1152、2-1141、2-1142、2-1143、2-1144、2-1145号商铺出租给乙方，该商铺面积（建筑/套内）为139.99/48.72平方米；租赁期限5年，自2014年6月1日至2019年5月31日止。合同签订后，李健于2016年1月27日向长城物业集团股份有限公司济南分公司（以下简称长城物业济南分公司）交纳水电费200元。之后，诚基中心泉城时代广场一直未正常营业。 2015年，诚建物业公司接替长城物业济南分公司成为物业服务企业。2015年11月19日，济南市历下区诚基中心业主委员会（甲方）与诚建物业公司（乙方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方为济南市历下区和平路47号诚基中心的公寓、商业（建筑面积63万㎡）提供物业服务，委托服务期限两年，自2015年11月19日起至2017年11月18日止。第八条约定，物业服务费由业主、物业使用人及开发建设单位按其所拥有或使用物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准中，四期商业用房15.00元/月/平方米（不含空调运行及公共能耗费）。第十二条约定，业主及物业使用人应按其所拥有或使用物业的相应收费标准按半年交纳物业服务费用（也可按季度、按月交纳）；业主及物业使用人应在每个交费期的第一个月的10日前履行交纳义务；业主及物业使用人违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，业主及物业使用人拒绝交纳各项费用的，乙方有权停止对业主及物业使用人物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。第十四条约定，业主及物业使用人所拥有或使用的物业确需空置半年以上的，由业主或物业使用人向乙方提出书面申请，并与乙方签订相关协议，经乙方确认空置期间未产生水、电能耗费用的，其物业服务费可按照相对应的物业的收费标准的70%交纳。第十五条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及其他费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第二十二条约定，开发建设单位未按相关规定按时足额交纳其所拥有或出租收益及空置房屋的物业服务费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，甲方有能力清偿欠费而拒不清偿的，乙方有权通过其所拥有物业及其租金收益抵偿相关费用。2017年11月19日，济南市历下区诚基中心业主委员会（甲方）与诚建物业公司（乙方）续签了物业服务合同，将服务期限延长两年，自2017年11月19日起至2019年11月18日止。 2017年12月4日，诚建物业公司在涉案商铺门口张贴温馨提示，载明：诚基中心一层2-1163、2-1164、2-1165等号楼业主共计欠物业费51236.3元（2015年11月19日至2017年11月30日）。 诚建物业公司提交了2016年3月21日诚基中心会议（例会）会议纪要、2017年工程部、保洁部、安保部3月份工作总结及4月份工作计划、2017年12月份工作计划分解表、2018年5月各部门主管交接班记录表一份，证实诚建物业公司已实际为诚基中心业主提供了物业服务。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，诚基中心业主委员会与业主大会选聘的诚建物业公司经协商一致签订的物业服务合同，对包括诚基房地产公司在内的全体业主具有约束力。诚建物业公司依约对小区进行了物业管理和服务，履行了合同义务，主张物业服务费，符合法律规定。诚基房地产公司辩称其为建设单位，不是业主，不是交纳物业费主体，但根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，其应交纳物业服务费。李健作为房屋实际使用人，其租赁使用期间亦应当缴纳物业服务费。依据租赁合同载明的商铺面积为139.99平方米，自2015年11月19日计算至2016年1月27日，物业服务费为15元×139.99平方米×（2+8/30）=4759.64元，由诚基房地产公司、李健共同负担。关于2016年1月28日至2018年12月31日的物业服务费，诚建物业公司未提交证据证明2016年1月27日之后李健仍使用该房屋，李健不再负有交费义务。同时诚基中心泉城时代广场因经营出现异常，按合同约定空置房屋70%的收费标准计算，上述期间物业服务费为10.50元×139.99平方米×（35+3/30）=51593.31元，由诚基房地产公司承担。故诚建物业公司要求支付物业服务费的部分诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。 对于诚建物业公司主张的滞纳金，虽然物业服务合同对逾期交纳物业服务费有滞纳金约定，但由于诚建物业公司在业主或物业使用人不及时交纳物业服务费时，怠于行使权利，无权就扩大的损失主张权利。故对于诚建物业公司滞纳金的请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东诚基房地产开发有限公司、李健于本判决生效之日起10日内支付原告济南诚建物业管理有限公司物业费4759.64元； 二、被告山东诚基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南诚建物业管理有限公司物业费51593.31元； 三、驳回原告济南诚建物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1760元，由被告山东诚基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  闫 云 人民陪审员  卢衍秀 人民陪审员  刘 蕊 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  刘允赫