四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17157号 上诉人（原审被告、反诉原告）：余快，男，1982年10月2日出生，汉族，住四川省都江堰市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王娟，女，1981年7月27日出生，汉族，住四川省都江堰市。 共同委托诉讼代理人：宋刚勇，四川信善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦小冬，男，1991年1月28日出生，汉族，住河南省夏邑县。 委托诉讼代理人：王洪星，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李霞，四川科信律师事务所律师。 上诉人余快、王娟因与被上诉人秦小冬房屋买卖合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2019）川0181民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余快、王娟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。一审、二审所涉诉讼费由被上诉人秦小冬承担。事实和理由：1.上诉人和被上诉人在补充协议中预定的“6个月内办妥”，并非是6个月内办理过户，一审判决认定事实错误。2.上诉人迟延履行的原因一审法院并未查明。3.合同被解除的事实原因一审并未查明。4.上诉人即使存在迟延履行，但构不成根本违约，被上诉人无权解除合同。5.合同在有效期内，被上诉人拒绝履行合同义务，构成根本违约，应当承担根本违约的法律责任。综上所述，一审法院漏查事实，对事实的认定存在错误且适用法律错误。 秦小冬辩称，虽然一审法院仅判令上诉人余快、王娟返还秦小冬支付的48000元首付款（定金）及利息，远不足以弥补秦小冬的实际损失，对上诉人的违约行为也未加以惩戒，但整体而言认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。1.关于本案《补充协议》第一条“六个月内办妥”的理解，双方在案涉《房屋买卖合同》第一条第三款、第十一条均明确约定上诉人应在两个月内（2018年6月2日前）办理完产权证过户给被上诉人，《补充协议》是在上诉人此前违约的背景下，将两个月再行调整为六个月，目的仍是尽快办妥房产证（过户至秦小冬名下），而不是上诉人自己取得权属证明。如果理解为不是给秦小冬办妥房产证（即过户至秦小冬名下），而是给上诉人自己办妥房产证（或上诉人所说“取得权属证明”），过户给秦小冬的时间具有随意性，前述合同约定不具任何意义。2.开发商未及时给上诉人办证，不足以构成上诉人在本案中违约责任豁免的合理抗辩理由，反而说明上诉人除未如期过户给秦小冬构成违约外，还隐瞒了案涉房屋涉诉这一影响房屋交易的关键事实，亦构成违约。3.一审法院认定秦小冬搬离案涉房屋，上诉人收回房屋，本案房屋买卖合同事实上已经解除是正确的，且解除原因一审法院在一审判决书中说理部分中已述明。4.上诉人认为自己仅构成迟延履行或瑕疵履行，不构成根本违约，不能成立。5.秦小冬在合同履行过程中没有任何违约行为，不构成任何违约。6.上诉人要求秦小冬支付房屋占用损失、中介费用，赔偿房屋毁损损失，没有事实和法律依据，相反，上诉人应当就其违约行为赔偿秦小冬损失。 秦小冬向一审法院起诉请求：1.判令余快、王娟返还秦小冬购房款48000元，并自2019年1月22日起按照6%/年的利率标准承担资金占用利息，直至全部款项付清之日为止；2.判令余快、王娟赔偿因其违约而导致秦小冬产生的租金损失30000元；3.判令余快、王娟支付秦小冬因处理本案而产生的合理开支10000元（含律师费用6000元、交通费用4000元）。以上各项暂计算至起诉之日合计88776元；4.本案诉讼费用由余快、王娟承担。 余快、王娟向一审法院反诉请求：1.判令秦小冬已经给付余快、王娟的定金48000元不予退还；2.判令秦小冬支付余快、王娟房屋占用损失42000元（以房屋价值84万元为基数，以年利率6%计算利息，从2018年7月22日计算到2019年4月22日，合计9个月）；3.判令秦小冬支付余快、王娟中介费损失8000元；4.请求判令秦小冬赔偿余快、王娟房屋损坏、清扫还原损失10000元（以实际鉴定金额为准）。5、本案诉讼费由被秦小冬承担。 一审法院认定事实：2018年4月2日，王娟、余快（卖方）与秦小冬及中介方签订了《房屋买卖合同》，与本案有关的约定如下：第一条：房屋的基本情况。卖方房屋座落在成都市都江堰市区。产权面积81.6平方米。定于2018年6月2日前到成都市房地产交易中心办理过户手续，双方不能逾期，如有特殊原因，另行协商。第三条：经买卖双方协商，房屋成交价848000元，其中包括房屋装修。第四条付款方式：买卖双方均同意采取银行按揭贷款付款。第一次本合同签订时，秦小冬向余快、王娟支付定金48000元；第二次，秦小冬向余快、王娟支付首付款200000元；第三次，秦小冬取得产权证后由秦小冬支付房款600000元。 2018年7月22日，余快与秦小冬签订补充协议，约定：一、余快应积极尽快办理房产证，6个月内办妥，逾期有（由）双方协商，协商不得，余快返还秦小冬首付款。二、在正式过户之前，秦小冬享有该房屋的居住权，并且即便最终余快、王娟房产证没有下来，秦小冬免交居住的租房费用。 王娟于2019年3月8日取得案涉房屋的不动产权证。 2019年4月3日，余快向秦小冬发出《通知函》，载明：“秦小冬先生：阁下与我方于2018年4月2日签订《房屋买卖合同》，约定本人将都江堰市房屋处于给阁下，后于2018年7月22日签订补充协议。截止目前，标的房屋已经办理完毕房屋产权证书，具备过户条件，请阁下在收到本函之日起三日内，准备相关材料并与我方联系过户事宜。逾期视为阁下恶意违约，我方有权选择：1、要求阁下继续履行《房屋买卖合同》及其补充协议并承担相关损失；2、退还房屋，没收定金并要求阁下支付房屋使用费。以上事宜，请阁下妥善处置。”2019年4月16日，秦小冬的委托诉讼代理人王洪星、李霞向余快、王娟发送了律师函，要求余快、王娟退款秦小冬支付的购房款48000元。 一审法院另查明，秦小冬已搬离案涉房屋。 一审法院认为，秦小冬与余快、王娟签订《房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方当事人均受该合同约束。本案争议的焦点在于，在案涉合同的履行过程中，谁是违约方。秦小冬与余快、王娟签订《房屋买卖合同》时约定：“在2018年6月2日前到成都市房地产交易中心办理过户手续”。在双方达成的补充协议中约定：“余快应积极尽快办理房产证，6个月内办妥，逾期有（由）双方协商，协商不得，余快返还秦小冬首付款。”补充协议签订于2018年7月22日，即2019年1月21日，双方约定的办证期限截止，王娟于2019年3月8日取得房屋不动产权证。2019年4月3日，余快向秦小冬发出《通知函》，通知秦小冬三日内办理过户，否则视为秦小冬违约。在2019年4月3日，双方约定的办证时间已过，原因是余快、王娟未在双方约定的期限内取得不动产权证，因此在余快向秦小冬发送《通知函》时，余快、王娟已经构成违约，不因秦小冬未履行《通知函》的内容而变化。现秦小冬已经搬离案涉房屋，余快、王娟收回房屋时，双方签订的《房屋买卖合同》已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，一审法院对于秦小冬要求余快、王娟返还购房款48000元的诉讼请求予以支持。对于秦小冬要求余快、王娟支付资金占用利息的问题，因双方对退还时间无约定，一审法院认为资金占用利息从起诉之日起，以48000元为基数，按年利率6%算至退还购房款之日止为宜。对于余快、王娟要求48000元购房款不予退还的反诉请求不予支持。 关于秦小冬主张的租房费用的问题，双方在签订补充协议时约定从签订补充协议之日起，余快、王娟将案涉房屋交付秦小冬，秦小冬实际占用案涉房屋在此期间不存在租房损失的问题，对于合同解除后，双方的约定为余快返还秦小冬购房款，秦小冬免交居住期间的租房费，即对于合同解除后的租房损失双方并未约定，因此对于秦小冬主张的租房损失一审法院不予支持。 关于余快、王娟主张房屋占用损失的问题，余快与秦小冬签订的补充协议中约定，在正式过户之前，秦小冬享有房屋的居住权，并且即便最终房产证没有下来，秦小冬免交居住的租房费用。现因余快、王娟未能在约定时间内协助办理转移登记，按照双方约定秦小冬免交居住期间的租房费用。因此，对于余快、王娟要求秦小冬支付房屋占用损失一审法院不予支持。 关于秦小冬主张的因本案产生的合理损失10000元（律师费6000元，交通费4000元），关于律师费双方在合同中无明确约定，一审法院不予支持。关于交通费，秦小冬未提交证据证明因为本案产生了交通费4000元。因此一审法院对秦小冬的该项损失请求不予支持。 关于余快、王娟主张的中介费损失，如前所述，一审法院认为本案系余快、王娟违约所致，其支付的中介费应由其自己承担。 关于余快、王娟主张的损害、清扫损失费10000元，余快、王娟未提供相应证据证明产生了该项费用，在一审法院给予的期限内亦未提出鉴定，一审法院对与余快、王娟的该项诉讼请求不予支持。 据此，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条之规定，判决：1.被告（反诉原告）余快、王娟于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）秦小冬购房款48000元；2.被告（反诉原告）余快、王娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）秦小冬资金占用利息（计算方式：以48000元基数，从2019年5月13日起，按年利率6%计算至上述第一项购房款退还之日止）；3.驳回原告（反诉被告）秦小冬的其他诉讼请求；4.驳回被告（本诉原告）余快、王娟的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2020元，减半收反诉案件受理费2460元，减半收取1230元由余快、王娟负担。取人民币1010元，由秦小冬负担500元，余快、王娟负担510元， 二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有：一、案涉《补充协议》第一条中关于“六个月”的理解认定问题；二、违约责任的承担以及案涉《房屋买卖合同》的解除问题。现就争议焦点分别评述如下。 案涉《补充协议》第一条中关于“六个月”的理解认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，根据案涉《房屋买卖合同》第一条第三款、第十一条约定“卖方保证在两个月内办理不动产证，过户给买方。”本案双方当事人在签订案涉《房屋买卖合同》时，对“两个月内”的具体内涵已明确为完成过户。其次，《补充协议》系针对未能在《房屋买卖合同》约定的两个月内办理过户的实际情况的补充，因此，对于“6个月办妥”的解释，要参照主合同所使用的词句、有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则进行确定，即应与“两个月内”的理解保持一致，以此保证《补充协议》与《房屋买卖合同》的统一性、延续性。最后，如《补充协议》中对于“6个月”的理解仅为尽快取得权属证明，系对合同解释发生重大变化，应当在《补充协议》中予以明确，避免歧义。故，余快、王娟主张的“6个月办妥”并非是6个月内办理过户的上诉请求，本院不予支持。 违约责任的承担以及案涉《房屋买卖合同》的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，违约责任并不是只要合同还能履行就无需承担。本案中，余快、王娟未能取得房屋产权证书，致使秦小冬无法完成过户手续，导致《房屋买卖合同》的根本目的不能实现。虽经双方协商签订《补充协议》，但“6个月”的履行期限届满后，余快、王娟仍无法为秦小东办理过户手续，再次构成根本性违约，应当承担违约责任。一审法院认为余快、王娟未在双方约定的期限内取得不动产权证，已经构成违约，且现秦小冬已经搬离案涉房屋，余快、王娟收回房屋时，双方签订的《房屋买卖合同》已经解除并无不当，本院予以认可。 综上，余快、王娟的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2460元，由余快、王娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  冷雅民 审判员  石俊峰 审判员  马鹏飞 二〇一九年十二月九日 书记员  龚芸伟