北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初22538号原告（反诉被告）：马雷鸣，男，1961年6月25日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：董立新，女，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘平，北京市汉和律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵飞翔，男，1991年10月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张建霞，北京文启律师事务所律师。原告（反诉被告）马雷鸣与被告（反诉原告）赵飞翔房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马雷鸣之委托诉讼代理人董立新、刘平，被告赵飞翔之委托诉讼代理人张建霞到庭参加了第一次庭审；原告马雷鸣之委托诉讼代理人董立新、刘平，被告赵飞翔及其委托诉讼代理人张建霞到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。马雷鸣向本院提出诉讼请求：1.判令赵飞翔返还迁户保证金30万元；2.赵飞翔承担逾期付款违约金6万元；3.诉讼费由赵飞翔负担。事实和理由：2017年9月20日，马雷鸣与赵飞翔就买卖马雷鸣所有的位于北京市房山区某某601号房屋签订《存量房屋买卖合同》。合同签订后，马雷鸣依约收取了售房款，向赵飞翔交付了房屋，并配合赵飞翔完成了房屋权属的过户手续。期间，因马雷鸣的户口暂时无法迁出，双方于2017年11月17日签订《补充协议》，约定由赵飞翔自应付马雷鸣的房款中扣留37万元，其中7万元作为对赵飞翔的补偿，余款30万元作为马雷鸣迁户保证金保留于赵飞翔处，待马雷鸣在协议约定的迁户期间迁出户口后，赵飞翔无条件将30万元保证金返还马雷鸣，在户口迁出之前马雷鸣租用涉案房屋，月租1200元（不含水、电、暖、物业费），马雷鸣向赵飞翔交付了租金，后马雷鸣于2019年6月19日将户口自涉案房屋迁出，并于同年7月9日搬出涉案房屋。马雷鸣于次日通知赵飞翔要求其收房，同时退还迁户保证金，但赵飞翔至今不退还，故原告诉至法院，望判如所请。赵飞翔辩称：第一，不同意返还30万元。在2017年3月双方协商买卖房屋时，我交付了30万元的定金，我在其后支付房款时没有将定金计算在内，所以我多支付了30万元，马雷鸣起诉的这30万元就一直没有返还。第二，不同意支付违约金。根据合同约定，只有在合同解除的情况下才按照逾期应付款的20%支付违约金。双方在其后的迁户善后条款中并没有约定违约金，故马雷鸣的该项诉讼请求没有事实及法律依据。赵飞翔向本院提出反诉请求：1.马雷鸣向赵飞翔支付购房定金30万元；2.诉讼费由马雷鸣负担。事实和理由：2017年3月，赵飞翔为购买马雷鸣的涉案房屋向马雷鸣支付购房定金30万元。2017年9月20日，赵飞翔与马雷鸣签订了《存量房屋买卖合同》，合同签订后赵飞翔依约履行了购房义务，并向马雷鸣支付了购房款105万元，但马雷鸣拒不返还赵飞翔的购房定金。此外，由于马雷鸣未能依约将户口迁出，马雷鸣于2017年房屋过户后始终租住于涉案房屋中，并按月向赵飞翔支付租金1200元/月（不含水、电、物业费），2019年1月起，马雷鸣无理由拒绝交纳房租并拖欠至今。马雷鸣的上述行为已经构成违约，侵害了赵飞翔的合同利益。故提起反诉，望判如所请。马雷鸣针对赵飞翔提出的反诉辩称：不同意赵飞翔的反诉请求。赵飞翔反诉要求我返还的购房定金其实是赵飞翔应向我交付的购房款。双方在中介的居间下签订房屋买卖合同，约定购房款为135万元，后赵飞翔因办理贷款和过户的需要才在网签合同中约定购房款为105万元，该价格并非真实交易价格。赵飞翔向我出具的欠条充分表示我起诉的30万元为赵飞翔应支付的迁户保证金，故请求驳回赵飞翔的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月22日，马雷鸣（卖方）与赵飞翔（买方）经北京某某房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由赵飞翔购买马雷鸣名下位于北京市房山区某某601房屋（以下简称涉案房屋）一套，房屋成交价格为135万元，合同第七条第二款第二项对买受人逾期付款的违约责任进行了约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订后，赵飞翔分别于2017年3月22日、2017年3月25日向马雷鸣交付购房定金共30万元。2017年9月20日，马雷鸣（出卖人）、赵飞翔（买受人）签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），即网签合同，该合同约定涉案房屋成交价格为105万元，其中自有交易结算资金为37万元，通过北京市房山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户划转，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为68万元。赵飞翔于2017年10月以自有交易资金支付购房款37万元。2017年11月13日，涉案房屋变更登记至赵飞翔名下。2017年12月5日，赵飞翔以公积金贷款的方式向马雷鸣支付购房款68万元。2017年11月8日，马雷鸣与赵飞翔签订《房屋买卖合同善后条款》，内容为：2017年，买卖双方通过某某房产中介达成买卖协议，并签署房屋买卖合同，合同规定房主需于过户前将户口迁出，于收到所有房款后搬出住宅，房屋于2017年10月27号具备过户条件，但由于卖方至今无法将户口迁出。经过买卖双方的友好协商，达成以下协议：1.卖方保证在卖方未迁出户口的前提下买方能将买方户口迁至本房屋中，买方同意卖方未迁出户口的前提下进行房屋过户；2.卖方保证在此房挂户口期间不向该户口内迁入人员；3.卖方保证积极处理，两年内将户口迁出，如未迁出，愿意承担由此造成的一切后果；4.卖方保证过户之后，由此房产带来的一切利益均归买方所有，与卖方无关；5.卖方决定待房屋过户完成后，收到第一笔房款时将37万元交给买方，其中7万元作为因过户前未迁户口给买方造成损失的补偿；6.剩余30万元作为迁出户口保证金留于买方手中，两年内卖方户口迁出后，买方无条件将此30万元还给卖方；7.如果两年内卖方购买房产落户，买方有义务在卖方需要做资金监管时拿出上述30万元保证金配合卖方购房，若所购房产不具备落户条件，买方有权利拒绝履行此义务。2017年11月14日，马雷鸣向赵飞翔转账支付37万元。2017年11月17日，赵飞翔向马雷鸣出具《欠条》，内容为：“今收到马雷鸣迁户保证金30万元（叁拾万）整，待其户口迁出后归还该款项。具体要求详见双方签订的买卖合同善后条款。”2019年6月19日，马雷鸣将户口自涉案房屋内迁出。赵飞翔未将30万元迁户保证金返还马雷鸣。诉讼中，赵飞翔主张其与马雷鸣于2017年3月22日签订的成交价格为135万元的房屋买卖合同，因马雷鸣收取其30万元购房定金后迟迟未解除涉案房屋的抵押，双方协商由中介公司收回该房屋买卖合同，故该合同未实际履行。后双方于2017年9月20日签订网签合同，约定房屋成交价格为105万元，系变更后双方实际履行的合同。因此，其支付的定金30万元为多支付的款项，马雷鸣应予退还。对此，马雷鸣不予认可，其主张成交价格为135万元的合同才是双方的真实意思表示，双方实际履行的也是该合同，而非网签合同；根据赵飞翔出具的欠条，该30万元为其迁户保证金，应在其户口迁出后予以退还。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务。本案中，马雷鸣与赵飞翔签订的《房屋买卖合同善后条款》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。该协议明确约定，马雷鸣将30万元作为迁出户口保证金留于赵飞翔手中，如马雷鸣于2019年11月7日前将涉案房屋内户口迁出，则赵飞翔需无条件将30万元返还马雷鸣。赵飞翔在其出具的《欠条》中亦对该30万元作为迁户保证金的性质予以确认。现马雷鸣于约定的期限内将户口自涉案房屋内迁出，故赵飞翔亦应按照约定返还迁户保证金。赵飞翔拒绝履行该义务的行为，已经构成违约。因此，马雷鸣要求赵飞翔返还迁户保证金30万元的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于马雷鸣主张赵飞翔依据房屋买卖合同第七条第二款第二项的约定支付违约金一节，该合同条款内容系对买受人逾期支付购房款的违约责任约定，现买受人已按合同约定履行了支付购房款的义务，且买卖双方亦未在《房屋买卖合同善后条款》中对逾期返还迁户保证金的违约责任进行约定，故马雷鸣的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于赵飞翔主张马雷鸣返还购房定金30万元一节，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，仅依据网签合同，不足以证明双方就涉案房屋价款由原合同约定的135万元调整至105万元达成了合意，故赵飞翔主张马雷鸣退还多收取的30万元定金的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、赵飞翔于本判决生效后十五日内向马雷鸣返还迁出户口保证金300000元；二、驳回马雷鸣的其他诉讼请求；三、驳回赵飞翔的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3350元，由马雷鸣负担450元（已交纳），由赵飞翔负担2900元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2973元，由赵飞翔负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 万 青二〇一九年十二月十一日书记员 徐子焱