江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11681号上诉人（原审被告）：昆山锦城毛纺有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇新澄路78号，统一社会信用代码913205836082785296。法定代表人：张顺源，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：昆山市双花电线电缆有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇东部工业区，统一社会信用代码91320583762827952E。法定代表人：王惠林，该公司总经理。原审被告：张俊，男，1972年12月2日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人昆山锦城毛纺有限公司（以下简称锦城公司）因与被上诉人昆山市双花电线电缆有限公司（以下简称双花公司）、原审被告张俊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初7163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦城公司上诉请求：一、撤销一审判决,驳回被上诉人诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决书认为双方租赁合同合法有效，并且已经缴费期间已经履行完毕。一审判决认为新房东因出租前存在抵押和查封的情况，不同意继续履行合同，导致合同无法履行而构成合同解除，系适用法律错误。依据《最高院关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的复函》【(2009)执他字第7号】：被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。另依据《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》【(2011)民二他字第18号】：抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中明确规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产以抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交而拒不移交的，强制执行；拍卖财产上原有租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失。但该权利继续存在于拍卖财产对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。租赁权和拍卖房产移交应当由无锡市梁溪区法院执行局执行程序处理，因此此案与拍卖中产生的纠纷，不属于民事案件的受理范围。三、竞拍人依据法院公开拍卖竞拍获得案涉房产，法院拍卖公示显示是带租拍卖，拍卖价格中已经扣除了现有租赁价值。该部分租赁价值归执行申请人或归被执行人所有，生效判决支持归竞拍人所有，显然是错误的。四、关于一审判中差价的计算及时间的计算锦城公司不认可。1.房租差价损失属于被上诉人与竞拍人之间的合同所签订的价格，锦城公司不认可。2.锦城公司工作人员实际离厂2018年9月18日，在此之前一直在对厂区环境卫生、用水、用电等正常管理。双花公司、张俊二审中均未作答辩。双花公司向一审法院起诉请求：一、锦城公司返还双花公司多收的2018-2019年的房租224804.16元、多收的管理费、电费共16716元、保证金17841.60元及违约金17841.60元，赔偿双花公司另行租赁厂房产生的差价损失149020元(按管委会协商确定新房东出租单价22元每平方与原合同约定的单价之间差额计算，实际承租1416平方，计算至合同终止之日)，总计426223元(2018年4月24日之后已收应退的款项)。二、张俊对锦城公司的债务承担连带清偿责任。三、本案的诉讼费用由锦城公司、张俊承担。此后，双花公司将上述第一项诉讼请求，变更为：锦城公司返还多收的房租费及管理费等255887.20元、多收的保证金17841.60元、违约金17841.60元、多收的电费预付款金额4000元、赔偿双花公司另行租赁厂房产生的差价损失151228.80元，以上合计446799.20元。其余二项诉请无变化。一审法院认定事实：2016年3月1日，锦城公司（甲方）与双花公司（乙方）签订《厂房租赁契约》1份，约定：1、甲方出租给乙方坐落在昆山市的厂房1416平方米，租赁期限自2016年4月30日起至2019年4月29日止，租赁期限为3年；2、该厂房每月每平方米建筑面积的租金为12.6元，年租金为214099.20元；3、租金支付方式，第一期租金214099.20元在2016年3月20日前一次性付清，下期租金在上期期满前30天一次性付清，第一年租金不变，第二递增5%，第三年起递增5-8%；4、双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金（按一个月租金），上期已支付；5、租赁期前，乙方将实际用电电容量报与甲方，甲方根据乙方实际生产用电的需求，同意提供给乙方90KVA电容量使用，并按每年每KVA170元的电容量租用于乙方，租金共计15300元；6、在租赁期限，乙方应按年缴纳厂区管理费，每月每平方米管理费为1元；7、租赁期内，如甲方单方面提前终止合同，则赔偿乙方保证金相同金额作为违约金，还须全额退还乙方所付保证金及已付但尚未使用的租金（无息），如乙方提前终止合同，乙方所交纳的保证金不退，还须赔偿甲方因乙方提前终止合约造成的损失。锦城公司位于昆山市、昆山市巴城镇茅沙塘北的厂房均于2005年7月21日设立了权利人为昆山农村商业银行巴城支行的抵押权。上述房屋另于2012年9月1日被无锡市崇安区人民法院查封。2018年4月23日，无锡市梁溪区人民法院出具执行裁定书，确认因锦城公司和昆山神奴毛纺有限公司（以下简称神奴公司）未履行生效法律文书确定的义务，该院于2018年4月2日在淘宝网司法拍卖平台对锦城公司和神奴公司位于昆山市巴城镇杨木村的房屋及土地进行司法拍卖。常熟惠信诚智能电子科技有限公司（以下简称惠信诚公司）以2602.40万元的价格竞得锦城公司和神奴公司的上述房屋及土地。该院依据相关法律规定裁定：一、解除神奴公司、锦城公司名下的昆山市巴城镇杨木村的房屋及土地的查封；二、土地证编号为昆国用（2000）第12000106020号、昆国用（97）字第104-003号、昆集用（2001）第22001104030号的土地、房产证号为28××89号、28××92号、28××95号、28××78号的房屋所有权归惠信诚公司所有。财产权自本裁定送达惠信诚公司时起发生转移。2018年5月3日，惠信诚公司向该厂区内各承租人发出通知，称该公司于2018年4月2日通过司法拍卖取得上述房屋及土地，法院也已经出具裁定确认上述房屋归该公司所有。因房产土地抵押查封在先，根据相关法律规定，各承租人的租赁合同对该公司不具有约束力，要求承租户重新与该公司签订租赁合同，另行支付租金。2018年5月23日，惠信诚公司作出《关于租赁合同不具有法律约束力、需另行支付、请立即向原房东主张退还租金的通知书》。该通知书中惠信诚公司再次确认因厂房和土地被抵押和查封在先，该公司不认可各公司的所有租赁合同，各公司需要另行支付该公司拍卖后的租金及管理费用。此后，双花公司与惠信诚公司签订《协议书》1份，约定将上述房屋自2018年5月1日起出租给双花公司，租金每平方米每月22元。双花公司向一审法院提交租金支付凭证及票据，言明已向惠信诚公司支付租金297330.76元。双花公司已支付锦城公司2018年4月30日至2019年4月29日期间的租金222595.20元（单价13.10元）、变压器使用费15300元、垃圾费1000元、管理费16992元，合计255887.20元。锦城公司尚未退回双花公司保证金17841.60元和电费押金4000元。一审另查明：锦城公司出具情况说明，称张俊系该公司经理，日常公司的管理、代收租户的租金等工作，所收款项均交于该公司。一审法院认为，合法的民事权益受到法律保护。锦城公司与双花公司之间的《厂房租赁契约》系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效，双方均应恪守。现锦城公司的厂房已被法院司法拍卖，买受人惠信诚公司因该房屋在出租前存在抵押和查封的情况，不同意继续履行该合同，故双花公司与锦城公司之间的房屋租赁合同已经无法履行。双花公司向一审法院起诉要求锦城公司返还已经支付的房屋租金差额，意即含有解除双方租赁合同的意思表示，故一审法院确认双花公司与锦城公司的房屋租赁合同解除。无锡市梁溪区人民法院作出的执行裁定确定涉案房屋的所有权及土地使用权归惠信诚公司所有，但双方均未提供证据证明上述执行裁定书的送达时间，结合惠信诚公司于2018年5月3日已告知厂区各承租户重新签订租赁合同的事实，一审法院确定在2018年5月3日涉案厂房的所有权发生转移。锦城公司在当时已无权获取涉案房屋租金、电容量租赁费以及管理费、垃圾费等费用。因此，房屋租赁合同解除后锦城公司应当将2018年5月3日至2019年4月29日的租金及各项费用返还双花公司。经一审法院计算上述费用共计253082.96元（255887.20元÷365天×361天）。合同解除后，锦城公司还应当将已经收取的保证金17841.60元、电费押金4000元退还双花公司。以上合计274924.56元。房屋租赁合同不能履行的原因在锦城公司，其已经构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定的违约金系锦城公司单方解除租赁合同情况下的违约金，而本案并非锦城公司解除合同，故不能适用双方关于违约金的约定。双花公司要求锦城公司支付违约金17841.60元的诉讼请求，缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。锦城公司应当赔偿双花公司公司因此造成的房租差价损失。双花公司提交的其向惠信诚公司支付租金的付款凭证，按照租金标准核算为9.5个月，故应房屋差价损失为119722.80元【（22元/平方米/月-13.1元/平方米/月）×1416平方米×9.5个月】。后续的租金差价损失，双花公司可待实际损失发生后再行主张。关于双花公司要求张俊承担连带清偿责任的诉讼请求。双花公司在诉请中陈述张俊存在代收取租金的行为，无证据予以证实，且即便存在代收租金的行为也尚不足以证明其系锦城公司的实际控制人以及个人财产与公司财产存在混同，故双花公司的上述诉讼请求缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、昆山锦城毛纺有限公司于判决生效之日起十日内返还昆山市双花电线电缆有限公司2018年5月3日至2019年4月29日房屋租金及各项费用253082.96元、保证金17841.60元、电费押金4000元、房屋租金差额为119722.80元，以上共计394647.36元。二、驳回昆山市双花电线电缆有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7694元，由昆山锦城毛纺有限公司负担。二审另查明：无锡市梁溪区人民法院关于巴城镇杨木村的房屋及土地拍卖公告载明：“特别提示：有租赁，被执行人已将标的物内房屋分开出租，租期不同部分有区别，申请人申请本院以现状进行拍卖，本院不负责清场；……”本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，锦城公司、双花公司于2016年3月1日签订厂房租赁契约，由双花公司于2016年4月30日起至2019年4月29日向锦城公司承租诉争房屋，双花公司向锦城公司支付上述期间租金及其他费用。后诉争房屋经司法拍卖由案外人惠信诚公司竞得，双花公司与惠信诚公司重新签订租赁合同，由双花公司于2018年5月1日起向惠信诚公司承租诉争房屋。双花公司诉至法院要求锦城公司退还2018年4月24日以后已收取款项并由锦城公司承担其租金差额损失等。对此本院认为，锦城公司虽在诉争房屋被设定抵押及查封后出租给双花公司，但上述租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，执行法院可以在执行程序中解除其占有。但就本案事实情况而言，双花公司依据租赁合同占有诉争房屋，执行程序中法院并未解除其占有，且合同实际也于2019年4月29日履行完毕，双花公司无权请求锦城公司返还收取款项。双花公司基于锦城公司未能按约履行租赁合同要求锦城公司承担租金差额损失，无事实及法律依据，不应支持。综上，上诉人锦城公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初7163号民事判决；二、驳回昆山市双花电线电缆有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费7694元，由昆山市双花电线电缆有限公司负担。二审案件受理费7694元，由昆山市双花电线电缆有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月三十一日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航