山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1428号案外人:龙波，女，1954年10月25日出生，汉族，住X。委托诉讼代理人：朱晶（系龙波之夫），男，住址同上。申请执行人：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。法定代表人：李桂林，董事长。委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被执行人：山东火炬置业有限公司，住所地济南市历城区港沟镇田庄村。法定代表人：陈岭，董事长。本院在执行申请执行人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被执行人山东火炬置业有限公司（以下简称火炬置业公司）、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案中，案外人龙波对执行被执行人火炬置业公司名下火炬东第X号商铺（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。龙波称，请求中止对涉案房产的查封、拍卖。事实与理由：一、涉案房产所有权归属本人。2011年11月16日，本人与火炬置业公司签订了《商品房买卖合同》购买涉案房产，通过全款形式支付了全部购房款，并于2015年8月24日收到火炬置业公司的交房通知书，本人收房后将涉案房产进行了出租。二、本人为无过错第三人，法院不应查封、拍卖本人的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，火炬置业公司在向本人出卖涉案房产时并未说明该房产的抵押情况，且本人已支付全部价款并实际占有涉案房产，虽然未办理过户登记手续，本人对此无任何过错。三、本人购买涉案房产时间为2011年，而重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）（2013）渝高法民初字第00005号民事判决于2013年作出，本人购房早于法院判决，且该判决并未通知本人。综上，本人是案外人，贵院将案外人个人房产给予查封、拍卖，没有法律依据。为支持其主张，龙波提交了《商品房买卖合同》《交房通知书》、收据等证据材料。新华信托公司辩称，一、被执行财产归属于火炬置业公司，案外人对该财产仅享有债权而非所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，即我国不动产物权变动采取登记生效主义。本案中，即便案外人能够提供证据证明其与火炬置业公司签订了真实的《商品房买卖合同》并已如约交纳足额房款，但仅能证明双方之间存在有效的商品房买卖合同关系，因诉争济南市火炬东第X号商铺现尚属在建工程（未经竣工验收），不具备办理不动产权首次登记的条件，故案外人主张其对该财产享有所有权无事实及法律依据，基于前述买卖合同约定，其对诉争财产仅享有债权。二、新华信托公司就诉争财产设定抵押权的时间在先，案外人与火炬置业公司就诉争财产签订《商品房买卖合同》、交纳房款的时间在后，故案外人以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定作为排除本案执行的法律适用不当。新华信托公司与火炬置业公司之间就诉争房产于2011年8月12日签订抵押合同，在合同中所附《火炬东第在建工程抵押物明细》载明，抵押的2号楼商铺建筑面积合计1880.34平方米。2011年8月30日，双方就该抵押物办理了抵押登记（详见X号《在建工程抵押登记证明》）。已经生效法律文书对上述事实予以确认，同时认定新华信托公司对上述财产的拍卖变卖价款享有优先受偿权[有重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决为证，见该判决第19页、20页、39页]。根据新华信托公司的代理人于2019年10月15日自济南市房屋档案馆调取的档案材料（历城火炬东第2号楼档案中，济南市房产测绘研究院于2010年1月20日作出的《房产测绘预测成果报告书》中所附的《房屋分类面积汇总表》）可知，火炬置业公司开发的2号楼所涉商铺建筑面积合计1880.31平方米，该面积与《火炬东第在建工程抵押物明细》所载明的2号楼抵押房产建筑面积一致，由此可以看出，所有2号楼沿街商铺火炬置业公司均已抵押给新华信托公司，诉争X号房产系2号楼沿街商铺的组成部分，当然属于火炬置业公司抵押给新华信托公司的2号楼沿街商铺抵押物范围。新华信托公司认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”新华信托公司与火炬置业公司就诉争财产签订抵押合同、设立抵押权的行为在先，案外人购买诉争财产的时间在后（2011年11月16日），在新华信托公司已经有效取得在建工程抵押权的情况下，新华信托公司对尚属于在建工程性质之“房屋”的出售，其出售行为依法应认定为无效，受让人更不享有对抗在先设立之抵押权的民事权利，故法院对案外人提出的排除执行的异议不应予以支持。综上，新华信托公司认为案外人的异议申请不能成立，希望法院在查明事实的基础上，裁定驳回其异议申请。本院查明，新华信托公司与火炬置业公司、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案，重庆高院于2014年4月18日作出（2013）渝高法民初字第00005号民事判决，判决：“一、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司偿还贷款本金257589331.02元及贷款利息29514935.56元……二、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司支付实现债权的费用32万元；三、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、山东火炬置业有限公司不履行本判决第一项、第二项所确定的债务时，新华信托股份有限公司可在下列范围内就火炬置业公司提供的抵押物享有优先受偿权：……在1259.62万元本金及其利息（包括逾期利息、复利）、实现债权的费用等范围内可就编号为X号《在建工程抵押登记证明》所载抵押物享有优先受偿权……五、驳回新华信托股份有限公司的其他诉讼请求。”该判决生效后，新华信托公司向重庆高院申请强制执行。2014年8月27日，重庆高院作出（2014）渝高法民执字第00004号委托执行函，委托山东省高级人民法院代为执行（2013）渝高法民初字第00005号民事判决。2014年10月22日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁执字第23号执行裁定，裁定本案指定由本院执行。本院于2014年11月11日立案执行，案号为（2014）济中法执字第848号。2015年11月26日，本院作出（2014）济中法执字第848号执行裁定，对重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决终结本次执行程序。2019年11月14日，该案恢复执行，案号为（2019）鲁01执恢245号。2019年11月18日，本院作出（2019）鲁01执恢245号拍卖公告，拟对查封被执行人火炬置业公司名下“火炬东第”项目中99套别墅和28套商铺（包括涉案房产）进行评估拍卖。重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决中关于涉案房产抵押登记情况查明事实如下：“2011年8月12日，新华信托公司作为甲方、火炬置业公司作为乙方签订《信托贷款合同》（新华信托合同第X号），约定乙方因其名下的火炬东第项目一、二期及后续开发建设所需资金向甲方申请贷款，乙方将其火炬东第项目一期、二期、三期的建设用地使用权及在建工程全部抵押给甲方。同日，新华信托公司与火炬置业公司签订《财产抵押合同》（新华信托合同第X号），约定火炬置业公司将其开发的火炬东第项目在建工程抵押给新华信托公司，为新华信托公司依据前述《信托贷款合同》向其发放的20432.3万元贷款以及利息、信托报酬、信托保管费用以及可能产生的复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的费用和所有其他应付费用等债权提供担保。……2011年8月30日，双方办理了17份《在建工程抵押登记证明》，分别为：……3.编号为X号，载明：抵押权人新华信托公司，抵押人火炬置业公司，在建工程坐落为历城区火炬东第2号楼X，债权数额1259.62万元……”。另查明，2011年11月16日，龙波与火炬置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买火炬置业公司开发的火炬东第X号。以上事实有民事判决书、执行裁定书、《商品房买卖合同》等材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，新华信托公司已于2011年8月30日就涉案房产办理了抵押登记，重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决已确认新华信托公司对涉案房产享有优先受偿权，故龙波请求排除对涉案房产的执行，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：驳回案外人龙波的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十二月十二日法官助理李洋洋书记员范晓颖