广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0113执异479号 异议人（案外人）：佛山市嘉邦置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座505-507室，统一社会信用代码：91440605576414003T。 法定代表人：彭顺铭，任董事长。 委托诉讼代理人：刘财英，系广东亚泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦焯文，系广东亚泰律师事务所律师。 申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路1号，组织机构代码：70834296-2。 法定代表人：王继康。 委托诉讼代理人：樊德志，男，汉族，1984年5月2日出生，住广州市番禺区，系广州农村商业银行股份有限公司职员。 委托诉讼代理人：吴迪，男，汉族，1990年10月26日出生，住广东省深圳市罗湖区，系广州农村商业银行股份有限公司职员。 被执行人：陈艳芳，女，1979年10月20日出生，汉族，身份证住址：住广东省佛山市南海区。 被执行人：陈秀芳，女，1981年12月20日出生，汉族，身份证住址：广东省佛山市南海区。 被执行人：陆冠成，男，1987年4月17日出生，汉族，身份证住址：住广东省佛山市三水区。 本院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司(以下简称“广州农商行”)与被执行人陈艳芳、陈秀芳、陆冠成金融借款合同纠纷执行一案[（2017）粤0113执3401号案，下称为3401号案]过程中，异议人佛山市嘉邦置业有限公司(以下简称“嘉邦置业公司”)于2019年8月1日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人嘉邦置业公司诉称，请求停止执行(2017)粤0113执3401号案中的房产。一、陈艳芳尚未办理位于广东省佛山市南海区桂城街道石龙南1号嘉邦国金中心2座1805室房产（以下简称“2-1805房”）产权过户登记手续，该房产所有权仍属于“嘉邦置业”，不应执行拍卖。1.根据《物权法》第十四条规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记薄时发生效力”。2-1805房至今尚未过户给陈艳芳；所有权仍属于嘉邦置业。2.根据《物权法》第二十条规定：“【预先登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以登记机构申请预先登记。预先登记后，未经预先登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预先登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预先登记失败。”从佛山市南海区商品房合同登记信息查询结果，2-1805房购房人为陈艳芳，预先登记日期为2014年6月17日，时至今日已经超过五年，远远超过法律规定的三个月期限，即预先登记失效，不发生物权效力。该商品房的所有权仍属于嘉邦置业。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据法条可知，法院可以查封尚未办理过户登记的财产时，需要满足两个条件，已支付部分或全部款项并且实际占有该财产。在本案中嘉邦置业将2-1805房出卖给陈艳芳，陈艳芳虽然支付部分款项，但实际未占有该房屋，而且尚未办理产权过户登记手续。因此，根据相关法条规定，法院不可以将此房屋进行查封、扣押、冻结。再次情况下，恳请法院中止执行该房屋。二、若强制执行2-1805房，根据以往判决请求贵院将该房屋的执行款项预先支付给我方。若贵院仍强制执行2-1805房，请求贵院将该房屋的执行款项预先支付给嘉邦置业。根据我方提供的（2018）粤0605民初11215号、（2019）粤06民终3790号可知，嘉邦置业应陈艳芳的请求作为陈艳芳向广东南海农村商业银行股份有限公司平洲支行（以下简称“南海商业银行”）按揭贷款的第三人，后因陈艳芳违约，嘉邦置业向南海商业银行支付陈艳芳所欠的本金和利息。嘉邦置业代陈艳芳偿还贷款等费用归根结底是嘉邦置业在让渡2-1805房屋权过程中因陈艳芳过错而支出的款项，该款项的支出导致嘉邦置业资产部分流失，因此，在2-1805房尚未登记至陈艳芳名下乾，嘉邦置业作为不动产所有权人当然可以此对2-1805房的过户请求享有抗辩权利。而在（2017）粤0113执3401号中申请执行人对于2-1805房并不享有物权权益，其仅为普通债权。根据“物权优先于普通债权”原则，执行法院在2-1805房变价款中应当预先扣除并支付嘉邦置业代陈艳芳偿还贷款等费用。综上述，为了更好维护申请人的合法权益，恳请贵院慎重考虑我方上述请求。 嘉邦置业公司向法院提供证据：证据1.《陈艳芳银行还款明细记录》，证明陈艳芳付完首期后应供楼四十七期，但陈艳芳只供五期后就无继续了；证据2.《佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果》，证明陈艳芳是购房人，预售登记日期是2014年6月17日。证据3.《（2018）粤0605民初11215号民事判决书》；证据4.《（2019）粤06民终3790号民事判决书》，共同证明1、本案房产的产权是我方，陈艳芳只是购房人，2、该房屋并未移交给陈艳芳，3、由于我方给银行按揭作为陈艳芳的担保，陈艳芳违约，我方垫付了200多万的费用 申请执行人广州农商行辩称，我行认为：1、当时该房产的查册是通过佛山南海房管局进行的，购房是否过户是不知情的，该纠纷也不知情；2、请法院依法查明事实，尊重法院最终判决结果。 被执行人陈艳芳、陈秀芳、陆冠成无答辩意见。 经本院审查查明，原告广州农商行诉被告陈艳芳、陈秀芳、陆冠成金融借款合同纠纷一案，诉讼中，本院于2015年4月30日以（2015）穗番法民二初字第398-1号民事裁定查封了陈艳芳所有的位于佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座1805房(以下简称“涉案房屋”)。2015年10月29日，本院作出（2015）穗番法民二初字第398号民事判决：一、解除广州农商行与陈艳芳、陈秀芳于2014年10月31日签订的《个人借款合同》（编号：1423041201400157）；二、陈艳芳、陈秀芳于本判决发生法律效力之日起五日内向广州农商行偿还借款本金946409.13元及欠息；三、陆冠成对陈艳芳、陈秀芳的上述第二项判项确定的债务负连带保证责任；四、被陆冠成承担保证责任后，有权向陈艳芳、陈秀芳追偿。判决发生法律效力后，因陈艳芳、陈秀芳、陆冠成未按期履行生效法律文书规定的义务，本院于2017年5月15日立案执行。本案在执行过程中，继续查封涉案房屋。 另查明，嘉邦置业公司是有限责任公司(台港澳法人独资)，经营范围:在佛山市南海区桂城石龙南路侧从事办公楼及其配套设施的开发、建设、销售、出租、物业管理及相关配套服务、停车场经营管理。 2014年5月20日，嘉邦置业公司与陈艳芳签订《商品房买卖合同》，合同约定：嘉邦置业公司以出让方式取得位于佛山市南海区桂城石龙南路侧、编号为佛府南国用(2013)第0114107号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为440605001014GB01245。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为嘉邦国际中心。涉案房屋为嘉邦国际中心的第2座1805号房；房屋建筑面积共318.16平方米，房价总金额3458255元，定于本预售合同网上签订之日起1日内支付房价50%，金额1738255元，余款1720000元，应于2014年9月1日前申请办理银行按揭手续，并按照银行按揭方式付款；定于2015年6月30日前交付房屋等。 之后，嘉邦置业公司应陈艳芳请求，作为陈艳芳向广东南海农村商业银行股份有限公司平洲支行(以下简称“农商行平洲支行”)按揭贷款的保证人，于2014年6月12日签订《购房借款及担保合同》，合同约定陈艳芳向农商行平洲支行借款172万元，借款期限为120个月，嘉邦置业公司为陈艳芳的债务承担连带保证责任等。合同签订后，农商行平洲支行依约向陈艳芳发放贷款172万元。陈艳芳人2014年12月起停止还款，截止2018年5月15日，尚欠本金1671998.65元及利息321213.61元。 2015年8月10日，嘉邦置业公司向陈艳芳邮寄通知，通知称已于2015年6月27日向陈艳芳发出《嘉邦国际中心收楼通知书》，但陈艳芳至今未履行应尽义务，再通知陈艳芳于2015年8月20前办理收楼相关手续，否则按合同约定要求陈艳芳承担法律责任。陈艳芳至今未办理收楼手续及房产登记手续。 由于陈艳芳违约，农商行平洲支行起诉嘉邦置业公司和陈艳芳还款，经调解，嘉邦置业公司与农商行平洲支行达成和解协议，嘉邦置业公司向农商行平洲支行支付了本息及诉讼费共2009927.81元。 2018年6月28日，佛山市南海区人民法院立案受理原告嘉邦置业公司诉被告陈艳芳、第三人农商行平洲支行商品房预售合同纠纷一案，同年11月16日作出(2018)粤0605民初11215号民事判决书，该院判决认为嘉邦置业公司与陈艳芳签订的《商品房买卖合同》合法有效，陈艳芳已通过办理银行按揭贷款的方式支付完毕全部购房款，履行了合同约定的主要义务。判决：一、陈艳芳应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还2009927.81元及以该款从2018年5月15日起至清偿日止按日万分之五计收的利息予嘉邦置业公司；二、陈艳芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金401985.56元予嘉邦置业公司；三、陈艳芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费41933元予嘉邦置业公司；四、驳回嘉邦置业公司的其他诉讼请求。嘉邦置业公司不服判决提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年7月15日以(2019)粤06民终3790号民事判决驳回上诉，维持原判。 《佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果》显示涉案房屋预告权利人为陈艳芳，登记日期为2014年6月17日，不动产登记证明号为0200218484。抵押权人为农商行平洲支行，登记日期为2014年6月17日，抵押权证号：0200218485。 本院认为，本院在审理原告广州农商行诉被告陈艳芳、陈秀芳、陆冠成金融借款合同纠纷一案过程中，根据广州农商行的财产保全申请，本院于2015年4月30日查封了涉案房屋，符合法律的规定。案外人提出排除执行异议应该符合法律规定，案外人提出排除执行，必须是标的物的权利人，取得权利有合法的依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，陈艳芳与嘉邦置业公司签订《商品房买卖合同》，于2014年6月17日办理了预购商品房买卖预告登记，陈艳芳是预告权利人。虽然(2019)粤06民终3790号民事判决确认嘉邦置业公司与陈艳芳签订的《商品房买卖合同》合法有效，但并未对涉案房屋的权属进行确认。陈艳芳在履行《商品房买卖合同》和《购房借款及担保合同》过程中，从2014年12月起停止还款构成违约，之后由嘉邦置业公司向农商行平洲支行支付了本息及诉讼费共2009927.81元。实际上陈艳芳未支付完购房款，《商品房买卖合同》是否继续履行，涉案房屋权属有待确认。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以登记机构申请预先登记。预先登记后，未经预先登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预先登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预先登记失败。”根据上述规定陈艳芳至今未办理该房产权登记，陈艳芳的预先登记失效，不发生物权效力。因此，涉案房屋的权利还未发生转移，嘉邦置业公司仍然是涉案房屋的权利人。 综上，嘉邦置业公司的申请理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止执行位于广东省佛山市南海区桂城街道石龙南1号嘉邦国金中心2座1805室房产。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张继辉 审判员  黄健珊 审判员  叶雪梅 二〇一九年十二月十八日 书记员  周 楠