广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7805号原告：广州锦绣香江物业管理有限公司，住所广州市番禺区南村镇里仁洞迎宾路锦绣香江花园内。法定代表人：范菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴毅锋，男，该公司工作人员。被告：刘昌蓉，女，汉族，1986年7月27日出生，居民身份证住址（户籍住址）广东省阳西县。原告广州锦绣香江物业管理有限公司与被告刘昌蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州锦绣香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴毅锋到庭参加诉讼。被告刘昌蓉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州锦绣香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付所购买的锦绣香江花园X栋1402房自2016年5月起至2019年5月止的物业管理费16498.30元，累计违约金9019.22元，合计25517.52元；2.被告支付欠交的2018年3月1日到2019年3月31日的水费5.60元（水表行至读数为9）；3.被告承担本案诉讼费。本案庭审中，原告明确违约金从欠费次月1日起如2016年5月管理费的违约金从2016年6月1日起，按欠费金额的每天千分之一标准，计至付清之日止。事实和理由：被告购买了锦绣香江花园X栋1402房，并于2014年7月17日办理了过户收楼手续，现因被告拖欠物业管理费（2016年5月起至2019年5月止），经原告多次催缴无效，故原告诉至法院。根据《广州锦绣香江花园物业服务合同》第七条第3点的约定，被告交纳物业管理服务费用的时间为：每月15号前交纳本月所需的物业服务费用。第七条第4点约定，被告所购商品房的物业管理费的收费标准为：第8期住宅每月每平方米3.2元；被告所购的锦绣香江花园X栋1402房单元房建筑面积为139.34平方米，每月应交管理费445.90元。第九条代收代缴收费服务约定，接受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、有线电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用）。收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向原告交纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十五条违约责任第4点约定“业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金。”综上所述，被告拖欠物业管理费用的事实已严重违反了《广州锦绣香江花园物业服务合同》的约定，因此恳请法院判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费及违约金、水费。被告刘昌蓉未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并向本院保证证据真实合法，及如实陈述。被告未向本院提交证据。因被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，在无证据反驳的情况下，本院对原告提交的证据予以确认，并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是具有从事物业管理资质的企业法人。原告于2019年8月20日查询打印的广州市不动产登记查册表记载，坐落在锦绣香江花园X栋14层1402房（下称案涉房屋）的产权人是被告，不动产权证书号为粤房地权证穗字第××号，建筑面积138.1349平方米，使用性质住宅。2015年10月14日，广州锦绣香江花园业主委员会与原告就广州市番禺区锦绣香江花园物业服务有关事宜签订了《锦绣香江花园物业服务合同》，约定由原告对锦绣香江花园进行物业服务。该合同第六条“物业服务期限、期满终止及续约”第1款约定，物业服务期限为四年，自2015年11月1日至2019年10月31日。第七条“物业服务费用”第3款约定，业主交纳费用时间为每月15号前向原告交纳本月所需的物业服务费用；第4款第（1）项约定，第8期住宅物业服务费用单价为每月每平方米3.2元；第5款约定，无论是否居住或使用房屋，业主都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业服务费用。第九条“代收代缴收费服务”约定，接受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向原告交纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十五条“违约责任”第4款约定，业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，原告有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向原告支付违约金。此外，合同还对其他事项作了相关约定。广州市番禺区房地产东乡水厂于2010年11月5日出具的《证明》记载：“按照锦绣香江花园小区供水设计，我厂对锦绣香江花园小区实行总表计量收费，锦绣香江花园小区内住户的水费（含污水处理费）由广州锦绣香江物业管理有限公司收取。广州锦绣香江物业管理有限公司至今均能每月按时向我厂交纳小区内住户的水费（含污水处理费）。”广州市番禺区南村镇人民政府于2017年9月22日出具的《业主委员会备案回执》记载，锦绣香江花园业主委员会备案主要内容包括本届业主委员任期自2017年9月22日起至2022年9月21日止。原告制作的案涉房屋管理费及违约金计算明细记载，案涉房屋欠缴2016年5月至2019年5月合计37个月物业管理费16498.30元（每月445.90元），对应违约金计至2019年5月31日止合计9019.20元；欠2018年3月1日至2019年3月31日止的水费3.10元、水加压费0.7元、污水处理费1.8元，合计5.6元。原告提供的律师函、快递详情单和快递查询结果单显示，受原告委托，某律师事务所分别于2017年11月15日、2019年4月8日出具律师函，向被告催收案涉房屋拖欠的物业管理费和水费等，上述律师函以EMS快递分别于2017年11月27日、2019年4月25日根据案涉房屋地址向被告邮寄送达，其中2019年4月25日邮寄的快递于2019年4月26日由他人签收。庭审中，原告陈述称，案涉房屋自2014年7月17日收楼以来，一直未主动缴交过物业管理费和水费，之前的物业管理费和水费经原告催收未果后原告提起诉讼主张，被告至今未履行付款义务，有关案涉房屋的事宜均由他人持被告出具的委托书代为办理，被告从未出现过也未在案涉房屋居住过，原告无法联系上被告，原告不清楚委托书是否由被告签署。对此，原告提交了以下证据加以证明：1.案涉房屋《收楼确认表》原件1份。显示业主签署处书写有“易XX代刘昌蓉”字样，未签署日期。2.委托书原件1份。显示该委托书由被告于2014年7月17日出具，内容为“本人委托易XX（写有公民身份号码）前往贵处接收锦绣香江花园X栋1402房：凭购房合同原件办理。”3.易XX的居民身份证正面复印件。显示公民身份号码与上述委托书记载一致。4.委托书原件1份及被告居民身份证复印件。委托书显示由被告于2019年7月18日出具，内容为委托案外人谭某办理锦绣香江花园X栋14层1402房开锁、换锁有关事宜，受托人所作一切行为，委托人均予承认并承担相应法律责任，此委托有效期从签署之日起至2019年8月30日止。居民身份证复印件备注有“此复印件与原件一致仅供办理委托开锁一次性使用，再复印无效。”5.本院（2016）粤0113民初3323号民事判决书。显示原告于2016年向本院起诉，要求被告支付案涉房屋2014年8月1日起至2016年4月22日止的物业管理费8767.20元、累计滞纳金2670.30元、补差价管理费59.40元和欠交水费2.50元，并承担诉讼费。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院于2017年1月4日作出（2016）粤0113民初3323号民事判决，判决被告向原告支付自2014年8月1日至2016年4月的物业管理费8778元及违约金（违约金以每月应交纳的物业管理费418元为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至本判决确定的清偿之日止，每月物业管理费的违约金分别计算，但不得超过每月应交管理费418元）、水费（含水加压费、污水处理费）2.5元。6.本院（2017）粤0113执4850号之一执行裁定书。显示因被告没有履行上述民事判决，原告向本院申请强制执行，本院经采取多种措施暂未发现被告有财产可供执行，本院于2017年12月13日裁定终结本次执行程序，原告发现被告有可供执行财产的，可以再次申请执行。本案诉讼中，本院先以法院专递按案涉房屋地址向被告邮寄送达应诉通知书等，邮件以“收件人迁移新址，原址无此人”为由退件，后再以法院专递按被告居民身份证住址向被告邮寄送达，邮件由他人签收（未备注关系），后因被告未应诉，也无法核实签收情况，本院依法对被告进行公告送达，后再以法院专递按照被告居民身份证住址向被告邮寄送达，邮件以“错分”为由退回本院。本院认为，原告与广州锦绣香江花园业主委员会签订的《锦绣香江花园物业服务合同》合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系，上述合同对原、被告均具有法律约束力。原告履行物业管理服务后，有权向被告收取物业服务费。原告主张被告支付2016年5月起至2019年5月止合计37个月物业服务费，本院予以支持。根据《锦绣香江花园物业服务合同》约定，案涉房屋物业服务费的收费标准为每月每平方米3.2元，广州市不动产登记查册表显示案涉房屋建筑面积为138.1349平方米，据此计算，案涉房屋每月物业服务费应为442.03元（3.2元×138.1349平方米），故被告应支付原告2016年5月起至2019年5月止合计37个月物业服务费为16355.11元（442.03元/月×37个月）。原告请求物业服务费超出部分，本院不予支持。关于违约金问题。合同约定的物业服务费交纳时间为每月15日前，原告主张从次月1日开始计算逾期缴交物业服务费的违约金，本院予以支持。原告主张按欠费总额每日千分之一的标准支付违约金，符合合同约定，结合被告违约情形等，该违约金约定并未明显过高，本院予以支持，但根据公平合理原则，本院确定违约金计至本判决确定的清偿之日止，且每月违约金金额不应超过每月所应交纳的物业服务费。原告主张违约金超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付水费（含水加压费、污水处理费）5.6元，合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘昌蓉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州锦绣香江物业管理有限公司支付案涉房屋自2016年5月起至2019年5月止的物业服务费16355.11元及违约金（违约金以每月应交纳的物业服务费442.03元为本金，按每日千分之一的标准，从次月1日起计至本判决确定的清偿之日止，每月物业服务费的违约金分别计算，但不得超过每月应交物业服务费442.03元）。二、被告刘昌蓉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州锦绣香江物业管理有限公司支付水费（含水加压费、污水处理费）5.6元。三、驳回原告广州锦绣香江物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元（原告广州锦绣香江物业管理有限公司已预交），由被告刘昌蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  李振垣人民陪审员  陈柳冰二〇一九年十二月十八日书 记 员  何佳玲