陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终11607号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙林，男，1980年10月8日出生，汉族，国家税务总局西安市税务局经济技术开发区分局职工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王文智，陕西奉长律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯琳琅，陕西奉长律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周小梅，女，1989年11月23日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：葛峰昊，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵斌，陕西金镝律师事务所实习律师。原审第三人：西安品胜房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：赵明，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇俊虎，男，1993年8月5日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人孙林因与被上诉人周小梅、原审第三人西安品胜房地产营销策划有限公司（以下简称品胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙林之委托诉讼代理人王文智、冯琳琅，被上诉人周小梅之委托诉讼代理人葛峰昊、赵斌，原审第三人品胜公司之委托诉讼代理人仇俊虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年3月23日，周小梅在品胜公司居间下，与孙林签订《房屋买卖居间合同》，约定，周小梅购买孙林位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积176.69平方米，总价款120.9万元。房屋处于抵押状态，孙林应于2018年4月30日前提起撤押申请，向银行还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将上述房屋的所有权复印件托管于品胜公司处作为办理产权转移登记手续之用。周小梅于2018年3月23日交付定金5万元整。付款方式为双方于签订合同后15日内备齐所需资料至西安市房屋管理行政机关办理网签备案手续，周小梅应于网签备案手续完成后审批通过后5个工作日内将首付款36.9万元存入西安市房屋管理行政机关指定的存量房交易结算资金监管账户，余款周小梅委托品胜公司向银行申请个人二手房商业按揭贷款。2018年3月23日，周小梅向孙林支付购房定金5万元整，向品胜公司支付中介费3万元。2018年4月8日，周小梅与孙林签订补充协议，约定：双方同意买方银行审批通过后，双方备齐资料3个工作日内房管局办理二手房资金监管买方存首付。买方存首付后40个工作日内正常办理此房产权转移登记手续。若因银行无法正常放款，导致40个工作日（不含40个工作日）以后过户，买方按每月支付3万元予卖方。超过一月后按照每半月支付1.5万元，以上金额于每时间段的第一日支付予卖方。2018年4月8日，双方签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》。2018年6月5日，孙林向周小梅邮寄催告通知。2018年6月7日，周小梅向孙林邮寄催告回函。2018年6月9日，周小梅向孙林邮寄告知函，告知孙林其决定全款购买涉案房屋。品胜公司员工向孙林告知周小梅决定全款买房，并征询孙林的意见，孙林未答复。案件诉讼过程中，周小梅申请对涉案房屋的市场价格进行评估，2019年1月2日，陕西公信房地产评估有限公司出具房地产评估报告，估价结果为涉案房屋房地产评估总值174.3万元。2018年6月22日，周小梅与陕西金镝律师事务所签订委托代理合同，周小梅支出律师费2.7万元。庭审中，周小梅明确表示其第二项诉讼请求中仅主张房屋涨价造成的损失35万元，不主张违约金120900元。上述事实有房屋买卖居间合同、收条、收据、补充协议、西安市存量房买卖合同（自行交易版）、告知函、催告回函、房地产评估报告及当事人陈述等证据在卷佐证。周小梅于2018年8月27日起诉至西安市未央区人民法院，提出诉讼请求：1、判令解除其与孙林及品胜公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、判令孙林返还其定金5万元，赔偿其违约金120900元，并承担因房屋涨价造成其损失35万元；3、判令孙林赔偿其已支付的居间费3万元及律师费2.7万元；4、本案诉讼费由孙林承担。事实与理由：2018年3月23日，其与孙林在品胜公司的居间下签订了编号：0001181《房屋买卖居间合同》约定孙林将位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室，所有权证号：110XXXXXXX-5-1-22503-1，建筑面积为176.69平方米的房屋，以人民币120.9万元成交价格出卖给其。2018年4月8日，其与孙林双方就后续双方履行合同相关事项签订《补充协议》，并在西安市房地局办理网签备案。上述合同的签订均系其与孙林双方的真实意思表示。合同签订后，其积极履行合同义务，于2018年6月8日、10日分两次催促孙林要求变更付款方式为一次性付款，但因西安市房屋价格上涨，孙林并未按照合同约定履行后续合同义务。经其及品胜公司与孙林多次联系催告，孙林却迟迟不予配合，并无故单方中止履行合同义务。综上，孙林的行为严重违反了合同约定，侵害了其合法权益，故依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。孙林辩称，房屋买卖合同签订后，周小梅作为买受人未积极履行付款义务，未按合同约定办理银行贷款，在贷款不能办理后，周小梅未以其他方式继续履行合同；周小梅作为违约方不享有房屋买卖合同第四款所设立的约定解除权，亦不享有合同法赋予的法定解除权，周小梅无权要求解除合同，更不能要求其支付违约金等费用。品胜公司述称，签订合同当日，周小梅支付了5万元购房定金及3万元居间费，贷款审批手续比较慢，周小梅提出变更付款方式后合同没有继续履行。孙林向原审法院提出反诉请求：1、请求判令依法解除其与周小梅签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、判令周小梅支付其违约金120900元；3、判令周小梅支付其律师费2.3万元；4、本案诉讼费用由周小梅承担。事实与理由：2018年3月23日，其与周小梅签订《房屋买卖合同》，合同签订内容：房屋成交价：120.9万元；付款方式为贷款方式，及乙方应于签网签备案手续完成后5个工作日内将首付36.9万元存入共管账户；合同约定的违约责任为：1、乙方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五支付违约金，逾期30天，甲方有权不再出售该房屋，乙方应向甲方支付房屋成交价的10%作为违约金；2、由于一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费由违约一方承担。上述合同签订后，周小梅于3月23日支付定金5万元，2018年4月8日，其与周小梅办理网签备案手续，并签订《补充协议》，前述《补充协议》约定买方应于银行审批通过3个工作日内支付首付款，若因银行无法放款，买方按月支付人民币3万元垫资利息于卖方。《补充协议》签订后，周小梅未积极办理审批手续，在此期间，其多次以电话、短信、微信的形式通知周小梅履行义务，并于2018年6月5日发出《催告通知》，要求周小梅尽快履行办理银行贷款审批手续的义务，但截至今日，周小梅仍未办理银行贷款审批手续，亦未以现金形式支付购房款，导致房屋买卖合同的目的无法实现，属于根本违约，应当承担违约责任。综上所述，周小梅不履行主合同义务已构成违约，损害了其合法权益，为保障利益，特提起反诉，望人民法院依法裁判。周小梅辩称，房屋买卖居间合同合法有效，孙林未按照合同约定履行合同义务，其行为构成恶意违约，孙林诉请解除合同无法律依据，应予以驳回；孙林的恶意违约行为导致合同无法继续履行，其应承担违约责任。品胜公司述称，其公司没有意见。原审法院认为，周小梅与孙林双方签订的房屋买卖合同及补充协议真实有效，对其均具有约束力，均应履行合同约定的义务。周小梅按照合同约定支付了定金5万元，在未能顺利办理按揭贷款的情况下，其向孙林提出愿意一次性支付剩余购房款，而孙林对此并未作出明确意思表示，其并未积极促成合同履行，故其行为构成违约，周小梅有权主张解除合同，合同解除后，孙林收取的定金5万元应当退还周小梅。周小梅在庭审中明确表示仅主张房屋涨价造成的损失35万元，经评估机构评估，该房屋评估总值174.3万元，而双方签订合同时房屋价款为120.9万元，周小梅主张的该项损失，本院予以支持。关于周小梅主张的居间费3万元及律师费2.7万元，因合同有约定，故本院予以支持。孙林的反诉请求，本院均不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告周小梅与被告孙林、第三人西安品胜房地产营销策划有限公司于2018年3月23日签订的房屋买卖居间合同；二、解除原告周小梅与被告孙林于2018年4月8日签订的补充协议；三、被告孙林于本判决生效之日起十日内返还原告周小梅购房定金5万元；四、被告孙林于本判决生效之日起十日内支付原告周小梅房屋涨价损失35万元；五、被告孙林于本判决生效之日起十日内支付原告周小梅居间费3万元；六、被告孙林于本判决生效之日起十日内支付原告周小梅律师费2.7万元；七、驳回反诉原告孙林的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9579元（原告已预交），现由原告周小梅负担2004元，被告孙林负担7575元，被告负担部分于履行上述付款义务时一并支付原告。反诉案件受理费7840元（反诉原告已预交），由反诉原告孙林自行负担。宣判后，孙林不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决第三、四、五、六、七项；2、请求依法改判由周小梅向其支付违约金120900元、一审律师费2.3万元；3、依法改判一、二审诉讼费由周小梅承担。事实与理由：一、一审法院以“周小梅向孙林提出愿意一次性支付剩余购房款，孙林对此并未作出明确意思表示，并未积极促成合同履行”而认定“孙林构成违约、周小梅有权解除合同”以及判决支持周小梅主张退还其五万元定金、赔偿房屋涨价造成的35万元损失以及居间费、律师费，属事实认定及法律适用严重错误。二、《房地产评估报告》以2018年12月20日为价值时点无任何事实依据和法律依据。三、一审法院错误认定其违约，严重违反公平原则，造成损失赔偿严重失衡。周小梅辩称，一、一审法院对孙林消极促成合同履行，导致违约，造成其房屋溢价损失的事实认定清楚、准确；并就此作出孙林向其退还定金5万元、赔偿其房屋涨价损失35万元及居间费、律师费的判决法律适用并无不当。二、《房地产估价报告》所取的价值时点合情合理于法有据。三、一审法院认定其主张的房屋涨价损失及居间费，适用法律正确，并未违反公平原则，亦未违反《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三部分“区分可得利益损失类型，妥善认定可得利益损失”第九条之规定。应予维持。本院经审理查明，原审法院认定事实属实。本院认为，周小梅与孙林双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现周小梅主张解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，孙林同意，本院依法应予准许。本案争议的焦点是孙林与周小梅是否存在违约行为，及原审判决孙林承担违约金数额是否正确。本案中，合同签订后，周小梅向孙林支付定金5万元，向品胜公司支付中介费3万元。合同约定周小梅按揭贷款，在孙林三次配合周小梅向银行贷款未果的情况下，孙林于2018年6月5日向周小梅发出催告通知，6月10日周小梅通过品胜公司向孙林告知要求一次性付款，孙林要求周小梅提供现金付款凭据，后孙林拒绝到中介公司，从以上事实可以认定，涉案合同约定的按揭方式付款存在障碍的情况下，周小梅为实现交易目的所提出的将付款方式变更为一次性付款更有利于合同目的的实现，也不会影响孙林获得交易对价的实体权利。在周小梅提出一次性付款后，孙林虽未明确表示不同意出售房屋，但并未积极促成合同履行，一审认定孙林构成违约并无不当，应承担相应的违约责任。关于周小梅是否构成违约，在孙林配合周小梅在三家银行贷款的情况下，因周小梅原因贷款无法完成，且其提出一次性付款后尚需要时间筹款，虽因合同未约定付款时间，周小梅不构成违约，但付款也存在合理期限，周小梅一直未支付购房款，故周小梅对合同不能履行也存在过错，应减轻孙林的违约责任。原审判决孙林承担房屋溢价损失35万元过高，应予降低。本院依据合同的履行情况，及双方的过错程度，依据公平原则，酌情判令孙林向周小梅支付8万元损失，中介费、律师费由孙林承担50%计28500元。据此，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第(二)项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14056号民事判决第一、二、三、七项；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14056号民事判决第四项为：孙林于本判决生效之日起十日内支付周小梅损失8万元；三、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14056号民事判决第五项为：孙林于本判决生效之日起十日内支付周小梅居间费1.5万元；四、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14056号民事判决第六项为：孙林于本判决生效之日起十日内支付周小梅律师费1.35万元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9579元（周小梅已预交），现由周小梅负担2004元，孙林负担7575元，孙林负担部分于履行上述付款义务时一并支付给周小梅。反诉案件受理费7840元（孙林已预交），由孙林自行负担。上诉案件受理费9809元，孙林已预交，由孙林承担4809元，周小梅承担5000元。本判决为终审判决。  审判长侯静审判员高玮审判员侯新省二0一九年十二月三日书记员王晓平  1