陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12661号 上诉人（原审被告）：西安长流房地产营销策划有限公司，住所地：。法定代表人：葛玉珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王剑，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丁菲，陕西菲格律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南士宗，男，1960年10月1日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区长庆燕鸽湖基地湖新区。委托诉讼代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉，陕西云德律师事务所律师。原审被告：方六四，男，1985年8月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。原审被告：高小妮，女，1983年11月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人西安长流房地产营销策划有限公司（以下简称长流公司）因与被上诉人南士宗，原审被告方六四、高小妮房屋买卖合同纠纷一案,不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人长流公司之委托诉讼代理人王剑、刘丁菲，被上诉人南士宗之委托诉讼代理人陈玉到庭参加了诉讼。原审被告方六四、高小妮经依法传唤未到庭，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年10月25日，南士宗与方六四、高小妮及长流公司签订了《房地产买卖中介合同》（合同编码：0000123），约定南士宗出资购买方六四、高小妮所有的位于西安市XX区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套。该房屋成交价格62万元，税费、中介费、评估费、按揭费等共计6万元，合计68万元。合同对双方义务、付款方式和付款金额、房屋交付、佣金、代办费支付标准及方式、违约责任等内容进行了约定，双方均签字、捺印、盖章，合同成立并生效。合同签订当日，南士宗缴纳定金、首付款、中介服务费、贷款费用等共计40万元，长流公司出具收款收据，并加盖公司财务专用章。2014年1月29日，方六四收到长流公司转交的购房款28万元。该合同补充协议约定，南士宗与方六四、高小妮经协商一致，均同意将位于西安市XX区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套的所有权过户到南士宗女儿南某某名下。2013年10月24日，方六四、高小妮给长流公司委托诉讼代理人宋思蒙出具委托书，委托宋思蒙代为办理其夫妻共同所有的房产一套（位于西安市XX区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积92.78平方米，合同登记号：Y09127529）相关事宜，并对该委托书中方六四及高小妮的签名、指印进行了公证。2017年11月11日，南士宗通过工商银行支付28万元购房尾款，长流公司及宋思蒙出具收条，确认收到南士宗购房尾款28万元，该房屋所有购房款及税费、中介费、评估费、按揭费等费用已全部结清。南士宗于2013年10月25日即收房，并一直支付该房屋物业费、采暖费，使用至今。2019年2月21日，南某某具备购房资格，即与方六四、高小妮签订了西安市存量房买卖合同，并办理了购房网签合同，具备了过户的条件。另查明，南某某与长流公司于2013年10月18日签订了房屋买卖诚意金合同，约定南某某自愿支付诚意金1万元，该1万元计入购房款。长流公司已收取定金1.92万元，收取税费、评估费、按揭费4.08元，共计6万元。审理中，南士宗坚持诉讼请求；方六四、高小妮同意继续履行合同并配合南士宗办理房屋过户手续，唯认为自己未违约，不同意南士宗其他诉讼请求；长流公司亦同意协助南士宗办理房屋过户手续，但认为其公司未违约，不同意退还南士宗按揭费、评估费及税费4.08万元。因各方各持己见，本案调解未果。上述事实有当事人陈述、房地产买卖中介合同、房屋买卖诚意金合同、公证书、委托书、收条、收款收据、电汇凭证、个人业务凭证、转账汇款回单、借记卡账户历史明细清单、物业公司收款收据、西安市家庭购房申请表、西安市存量房买卖合同、庭审笔录等附卷佐证。南士宗于2019年3月11日起诉至西安市未央区人民法院，提出诉讼请求：请求判令方六四、高小妮将位于西安市XX区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋（房屋所有权证号：110XXXXXXX-1-2-13201）一套过户至南某某名下；判令方六四、高小妮赔偿其违约金10万元；判令长流公司退还其按揭费、评估费及税费4.08万元；诉讼费由方六四、高小妮、长流公司承担。2013年10月25日，其与方六四，高小妮及长流公司签订了《房地产买卖中介合同》，约定其出资购买方六四、高小妮所有的位于西安市XX区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套。经协商一致，方六四、高小妮以总价款62万元的价格出卖上述房屋，税费、中介费、评估费、按揭费等6万元，共计68万元。其中房屋定金、首付款、中介服务费、贷款费用等共计40万元，签约当日已支付，剩余房款28万元通过银行按揭贷款给付。后因开发商等原因，涉案房屋直到2015年9月21日才取得房产证，又因长流公司原因，一直未能成功办理按揭贷款。无奈，其于2017年11月11日直接向方六四、高小妮的委托收款人宋思蒙支付28万元，至此，所有房款已结清。现方六四、高小妮仍不履行过户义务，已严重违约，损害其合法权益，故诉至法院。方六四、高小妮辩称，同意继续履行合同并配合南士宗办理房屋过户手续，但因中介公司原因导致未能办理过户手续，故不同意赔偿南士宗违约金，南士宗第三项诉讼请求与其无关，请法院依法判决。长流公司辩称，同意协助南士宗办理房屋过户手续，但其公司未违约，不同意退还南士宗按揭费、评估费及税费4.08万元。原审法院认为，双方签订的《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院依法予以确认。南士宗已全额支付购房款、税费、中介费、评估费、按揭费等各项费用68万元，且已居住、使用该房屋，并一直交纳物业费、采暖费，亦与方六四、高小妮办理了购房网签合同，故南士宗要求方六四、高小妮将位于西安市XX区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋（房屋所有权证号：110XXXXXXX-1-2-13201）一套过户至南某某名下合理合法，方六四、高小妮亦无异议，应予支持。根据合同违约责任约定，方六四、高小妮提供了必要的文件及配合，只因户口本复印件不清晰而导致过户迟延，南士宗在合同签订后也占有、使用该房屋，并无其他经济损失，故南士宗要求方六四、高小妮支付其违约金10万元欠妥，本案不予支持。合同履行过程中，南士宗全额支付购房款，未办理按揭贷款，未有评估等其他费用产生，长流公司收取南士宗上述费用无法律依据，南士宗要求退还依法有据，应以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第六十条、第一百三十条、第一百三十三条之规定，判决如下：一、被告方六四、高小妮于本判决生效之日起十日内协助南某某办理位于西安市XX区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋（房屋所有权证号：110XXXXXXX-1-2-13201）一套的过户手续。二、被告西安长流房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南士宗按揭费、评估费、税费等共计4.08万元。三、驳回原告南士宗其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3116元（原告已预交），由被告方六四、高小妮承担1000元，被告西安长流房地产营销策划有限公司承担1000元，均于上述付款时一并支付原告。剩余诉讼费1116元由原告承担。宣判后，长流公司不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判为其公司不承担违约责任，无需向南士宗返还按揭费、评估费、税费等共计4.08万元；2、本案全部诉讼费由南士宗承担。事实与理由：一审法院认为在合同履行过程中，南士宗全额支付购房款，未办理按揭贷款，未有评估费用产生，长流公司收取南士宗上述费用无法律依据，实属认定事实不清。三方签订的中介合同补充协议第二条约定，税费、中介费、评估费、按揭费共计6万元整，南士宗在签订合同时也默认了。在西安房地产中介的行业惯例中，打包价默认不退不返还。南士宗辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，长流公司的上诉理由不能成立，应予维持。一、长流公司与其和方六四、高小妮签订的诚意金合同第三条规定，向长流公司支付中介费19200元，也就是说，其与长流公司关于中介费的数额是单独计算并明确的，除去中介费，税费、评估费、按揭费等共计40800元，在本案中并未产生上述费用，故长流公司应予返还。二、本案中，长流公司所称的行业惯例既没有上升为国家法律，也不属于填补法律漏洞，更没有在合同中明确约定适用，故在本案中并没有适用行业惯例的余地。方六四、高小妮未出庭亦未答辩。本院经审理查明，原审法院查明事实属实。本院认为，本案争议的焦点为长流公司是否应向南士宗返还税费、评估费、按揭费。南士宗与方六四、高小妮及长流公司签订的房地产买卖中介合同约定房价款62万元，税费、中介费、评估费、按揭费等6万元，共计68万元，南士宗贷款28万元。实际南士宗全款支付了房款，并未贷款，未有按揭费、评估费产生、故长流公司收取的按揭费、评估费应予退还给南士宗，契税属房屋过户必然产生的费用，然而目前数额尚不明确，故长流公司亦应将契税退还给南士宗。长流公司收取了中介费，故应与方六四、高小妮共同协助南某某办理案涉房屋的产权过户手续。庭审中长流公司明确表示愿意配合，因长流公司需将收取的契税予以退还，故过户产生的契税由南士宗自行承担。长流公司上诉称税费、中介费、评估费、按揭费共计6万元整，南士宗在签订合同时也默认了。在西安房地产中介的行业惯例中，打包价默认不退不返还一节，没有法律依据，其上诉理由不能成立。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费820元由西安长流房地产营销策划有限公司承担。本判决为终审判决。   审  判 长    侯     静审 判 员    高     玮审  判  员    侯  新  省 二〇一九年十二月十七日  书 记 员    王  晓  平  1