广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0922民初2849号 原告：陈凤英，女，汉族，1981年6月28日出生，农民，住广西壮族自治区兴业县。 委托诉讼代理人：钟伟焕，男，陆川县九洲法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：罗文博，男，汉族，1976年1月2日出生，农民，住广西壮族自治区陆川县。 被告：陈富久，男，1986年3月14日出生，汉族，居民，户籍广西壮族自治区陆川县，现住广西壮族自治区陆川县。 委托诉讼代理人：吕德辉，男，广西典圣律师事务所律师。 第三人：廖雲，女，1983年11月21日生，汉族，居民，户籍广西壮族自治区陆川县，现住广西壮族自治区陆川县。 第三人：中国工商银行股份有限公司陆川县支行，住所地：广西壮族自治区陆川县温泉镇新洲北路225号。 法定代表人：李碧光。 委托诉讼代理人：吕德基，男，1961年4月20日出生，系中国工商银行股份有限公司陆川县支行的职工。 原告陈凤英诉被告陈富久房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟伟焕、罗文博、被告陈富久及其委托诉讼代理人吕德辉、第三人廖雲、第三人中国工商银行股份有限公司陆川县支行的委托诉讼代理人吕德基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈凤英向本院提出诉请求：1、要求解除原、被告于2014年1月1日签订的《套房买卖协议书》；2、要求被告返还购房定金190000元，并赔偿损失190000元；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：经原、被告双方协商，被告于2013年11月29日自愿将其名下单独所有的座落于陆川县温泉镇温泉中路桃源山庄3栋1单元204号房（房产证号：陆房权证陆川县字第××号，建筑面积112.15平方米，室内建筑面积104.55平方米）及附属的第112号车库（18.9平方米）转卖给原告。该房屋原价为335000元，双方签订了《房地产买卖合同》，后来被告提出要原告多支付55000元才卖，经原告同意又多支付55000元给被告，总价是390000元。2014年1月1日双方重新立写《套房买卖协议书》，约定“乙方（原告）于2013年12月31日先支付购房定金190000元给甲方（被告）”及“办理过户手续时乙方（原告）在当日一次性付清余款给甲方（被告），甲方（被告）每次领取房款时必须出具收据给乙方（原告）”。《套房买卖协议书》第八条还约定“甲方（被告）违约所收的现金加倍赔偿给乙方（原告）”。原告按约定交给被告购房定金190000元，被告亦向原告出具了收款收据给原告收执。在签订协议后，被告也曾认真地履行了买卖房屋的协议，将该房屋钥匙及该房屋的全部相关手续交给了原告，并且将原来的家具等全部搬出，腾空房屋给原告。后被告反悔，不协助原告办理产权过户手续，还强行进去占据已经属于原告的房屋来居住，并且经原告多次要求与交涉，被告仍不协助原告办理产权过户手续。被告的行为已构成严重违约，为了维护原告的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告陈富久辩称，1、本案是因赌债引起的房屋买卖合同纠纷,是虚假诉讼，赌债不受法律保护。虽然签订了四份协议、合同，但是原告没有付款事实，所签订的协议、合同都是虚假的。2、原、被告签订的《套房买卖协议书》是无效的，合同关系虚假，原告提供的几份合同有被告妻子廖雲的签名，但合同上的“廖云”与身份证的“廖雲”明显不同。被告以33.5万元购得被告的房屋和车库，是虚假的。3、房屋租赁合同，原告租用被告房屋20年，是虚假的，原告也没有支付160000元给被告，2013年12月29日原告已经购得被告该房屋，但于2013年12月4日又与被告签订租赁合同，不符合常理，所以该合同是虚假的。4、房屋已经抵押给工行，目前被告尚未还清工行贷款，该房屋没有取得工行的同意，所以《套房买卖协议书》无效。被告与廖雲离婚时所签订的《离婚协议书》已经约定本案房屋归廖雲所有，被告与原告签订的《套房买卖协议书》已经侵犯了廖雲的合法权益，应属无效。5、本案房地产买卖中，原告没有付款190000元的事实，被告无需返还190000元给原告，原告要求被告赔偿190000元的经济损失没有法律依据，原告提供在2014年1月1日的收条190000元是购房款，购房款不能双倍返还，无效合同不存在赔偿损失。6、根据原告的诉讼请求确定本案是债权合同，适用诉讼时效，原告2014年1月1日签订协议，2019年10月15日起诉，已经超过了诉讼时效，原告说去催过被告，但没有任何有力证据证实。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人廖雲辩称，1、原告提供虚假诉讼证据，法院应认定房屋买卖关系未发生。2、《套房买卖协议书》及其他合同、协议均属无效合同。3、《套房买卖协议书》未经抵押权人书面同意，应依法认定无效。 第三人中国工商银行股份有限公司陆川县支行辩称：只要被告陈富久还清本行的贷款，本行即可解除该房屋抵押。 本院经审理认定事实如下：被告陈富久与第三人廖雲于2009年6月15日办理结婚登记手续，于2012年5月7日办理离婚手续。离婚后，被告陈富久于2012年10月29日将座落在陆川县温泉镇温泉中路桃源山庄3栋1单元204号房进行房产证登记，并于2013年5月16日取得房产证（房产证号：陆房权证陆川县字第××号）(以下简称上述房产)，房产证登记的房屋所有权人为：陈富久，房产证登记的共有情况为：单独所有。2013年7月15日被告陈富久与第三人廖雲办理复婚登记手续。原告陈凤英与其委托诉讼代理人罗文博于2006年12月15日办理结婚登记手续，于2014年6月18日办理离婚手续。2013年11月29日被告将登记在自己名下、已抵押给第三人中国工商银行股份有限公司陆川县支行的上述房产出卖给原告，并与原告签订一份《房地产买卖合同》，合同约定房屋转让款为335000元，合同签订后，双方没有履行合同。2013年12月4日被告又与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定年租金8000元，租期20年，由原告一次性支付租金160000元给被告，被告在《房屋租赁合同》签上妻子廖云的名字。《房屋租赁合同》签订后，原告按合同约定将20年的租金160000元一次性交给被告，被告收款后立写有《收据》给原告，被告在《收据》上签名并写上自己的居民身份证号码、借款日期，并附上自己的身份证复印件交给原告收执。2014年1月1日被告愿意将原告租赁的上述房产进行转让，经原、被告双方协商，在见证人杨某的见证下，双方达成《套房买卖协议书》，协议书约定上述房产的转让价为人民币390000元，约定原告支付购房定金人民币190000元给被告，余款在办理过户手续时付清。协议书约定“甲方(被告)有责任和义务协助及配合乙方(原告)办理转户手续”，协议书还约定双方的违约责任:即甲方违约所收的现金加倍赔偿给乙方,乙方违约则所交给甲方的现金不退”。原告按被告要求将原租房款160000元转为购房款另补交现金30000元，原告支付给被告的购房款共计人民币190000元，被告收款时出具了《收条》给原告收执，《收条》注明：原陈富久立人民币壹拾陆万元收条作废，以此收条为准。被告收到购房款后，将自己的身份证、《商品房买卖合同》、房产证复印件等材料交给了原告。原告交购房款给被告后，五年多来被告既未到银行办理解押手续，也不协助原告办理产权过户手续，并阻碍原告取得房屋欲对上述房产进行管理，导致双方签订的《套房买卖协议书》无法继续履行下去。2019年10月15日原告向本院起诉要求被告继续履行双方于2014年1月1日签订的《套房买卖协议书》，要求被告协助原告办理房屋所有权过户等手续。2019年11月4日本院根据原告申请已对双方诉争的房产采取了保全措施。 本案在审理过程中，原告变更诉讼请求：1、要求解除原、被告于2014年1月1日签订的《套房买卖协议书》；2、要求被告返还购房定金190000元，并承担违约责任赔偿损失190000元。本案受理后经原告申请对知情人肖海生进行调查，肖海生证实：原、被告发生房屋买卖合同纠纷后，被告方曾邀请他对双方进行调解，调解时，被告明确表示不同意交付房屋，愿意返还购房款。庭审时被告承认与原告签订的《协议书》、《房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》、《套房买卖协议书》、《收据》、《收条》等均系被告签名，但辩称所有的签名都是受到原告前夫罗文博的非法拘禁所致。原告否认有非法拘禁行为，被告也未能提供其遭受罗文博非法拘禁及与罗文博参与赌博的证据材料。陆川县公安局新洲派出所出具材料证实:经了解未发现罗富久被人敲诈。 本院认为，原告与被告签订《套房买卖协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，协议书合法有效。虽双方签订的《套房买卖协议书》所转让的房屋已被抵押登记，但并不影响房屋买卖合同的效力。被告应按协议的约定履行义务，被告既未履行消灭抵押权的义务，也不协助原告办理房屋所有权转移登记手续，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因被告的违约行为造成原、被告签订的房屋买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，故原告请求解除合同，并要求被告承担相应违约责任，符合法律规定，本院应予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案双方约定的违约金明显高于有关法律规定，原告主张被告负担的违约金190000元过高，应予调整，调整为按双方约定房屋转让款390000元的30%来计算违约金为宜，对于超出部分本院依法不予支持。经核定被告应赔偿给原告的违约金为117000元。被告及第三人廖雲主张立写给原告的所有协议、收条、收据等都是被告在受到非法拘禁所写，是因赌债引起的房屋买卖合同纠纷属虚假诉讼，但未能提供任何证据证实，被告应承担举证不能的责任，对被告及第三人廖雲的辩称，本院不子采纳。对本案的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条明确规定“下列情形不适用诉讼时效……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产……”。本案中，原告和被告及第三人之间是基于不动产物权所引起的诉讼，故不适用诉讼时效的限制，因此，被告提出超过诉讼时效的答辩意见，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条,《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告陈凤英与被告陈富久于2014年1月1日签订的《套房买卖协议书》。 二、被告陈富久返还原告购房款人民币190000元，并赔偿违约金人民币117000元给原告。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7150元（原告已预交3575元），减半收取计3575元，财产保全费2470元，由被告陈富久负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  刘伟忠 二〇一九年十二月十九日 书记员  党海莉