云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0926民初947号 原告：耿马傣族佤族自治县农村信用合作联社，住所地:耿马自治县耿马镇震新路。 法定代表人：张光新，理事长。 委托诉讼代理人：刘杨，女，云南博川律师事务所律师，委托权限：特别授权委托。 委托诉讼代理人：张学好，男，云南博川律师事务所律师，委托权限：特别授权委托。 被告：徐维普，男，1972年7月16日出生，白族，云南省隆阳区人，住云南省保山市隆阳区，现在昆明监狱服刑。 被告：张载梅（徐维普妻子），女，1976年12月24日出生，回族，云南省云县人，住云南省临沧市云县。 被告：耿马大青山房地产开发有限公司，住所地：云南省临沧市耿马自治县城景戈路步行街售楼部。 法定代表人：郭维洪，执行董事。 委托诉讼代理人：李小华，男，1969年11月16日出生，汉族，广西省柳州市人，耿马大青山房地产开发有限公司工作人员，住广西省柳州市柳北区，现住云南省临沧市耿马自治县，委托权限：特别授权委托。 原告耿马傣族佤族自治县农村信用合作联社（以下简称耿马信用社）诉被告徐维普、张载梅、耿马大青山房地产开发有限公司（以下简称耿马大青山公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭审理。原告耿马信用社的委托诉讼代理人刘杨，被告徐维普到庭参加诉讼，被告张载梅、耿马大青山公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告耿马信用社诉讼请求：1、请求人民法院判令被告徐维普、张载梅立即共同向原告偿还尚欠借款本金255000元，及截止2016年8月20日的利息2257元,本息共计257257元，并承担自2016年8月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利（按原、被告签订的《个人住房按揭借款合同》的约定计算）。2、请求人民法院依法判令被告耿马大青山公司对上述债务承担连带清偿责任。3、请求人民法院依法判令本案所涉房地产预抵押登记合法有效，并判令在被告徐维普、张载梅不能偿还上述债务时依法将借款抵押物拍卖、变卖，原告对抵押物拍卖、变卖所得价款在尚欠债务范围内享有优先受偿权。4、因本案所产生的一切费用（诉讼费、律师费、保全费、评估费、公告费以及其他实现债权的费用）由三被告共同承担。 事实与理由：2009年3月19日，被告徐维普、张载梅因购房所需而共同向原告借款人民币900000元，与原告共同签订《个人住房按揭借款合同》[合同编号：农信按字（2009）第17号]一份，合同约定，借款期限自2009年4月9日起至2019年4月9日止，借款利率按月利率5.445‰执行，结息方式为每月20日按月计付。就上述借款，首先，被告徐维普、张载梅自愿以按揭购买的座落于耿马县.18平方米的商住一体房屋（商品房购销合同编号：bxj-1-040)预抵押与原告，为上述借款提供担保，且办理了房地产预抵押登记。其次，被告耿马大青山公司作为上述按揭购房的开发商，自愿在借款人办理房屋他项权证之前承担阶段性连带保证责任，即在未办妥房屋他项权证之前借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还全部贷款本息的连带责任。上述借款合同签订后，原告于2009年4月9日如约向被告徐维普、张载梅发放了足额贷款，履行了出借义务。但徐维普、张载梅仅归还了部分借款本息后便不再进行归还，原告多次向徐维普、张载梅催要均无果，且徐维普、张载梅一直未按约定办理上述按揭购房的《房屋所有权证》及《房屋他项权证》。现原告为维护自身的合法权益，向人民法院提起诉讼。 被告徐维普辩称，被告向原告耿马信用社借款并签订借款合同的事实无异议，对尚欠借款金额无异议，同意偿还借款，但现在没有偿还能力。本案抵押物未办理不动产权证，抵押手续由原告耿马信用社办理。在办理不动产抵押预登记之前，房屋出租给他人经营网吧，现在已收回，具体什么状态不清楚，房屋价值当时评估240万元，现在也值200多万元。 被告张载梅、耿马大青山公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告耿马信用社为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： A1、《营业执照》、《法定代表人身份证明》复印件各1份，欲证明原告的身份情况。 A2、《个人住房按揭借款合同》、《房地产抵押预登记证明》、《商品房购销合同》、《保证函》、《个人住房贷款凭证》、《催收通知书》复印件各1份，欲证明被告徐维普、张载梅因购房所需向原告申请住房按揭借款900000元，并自愿以所购房屋预抵押与原告，作为借款担保。被告耿马大青山公司作为上述按揭购房的开发商，自愿为借款人的上述借款承担阶段性连带保证责任。借款合同签订后，原告如约向被告徐维普、张载梅发放了足额贷款，履行了出借义务，但被告徐维普、张载梅仅归还了部分本息后便不再进行归还。借款期限届满，二被告未按合同约定清偿尚欠借款，原告多次向被告徐维普、张载梅催要均未果。 A3、《贷款账明细表》复印件1份，欲证明被告徐维普、张载梅还款明细及尚欠款项情况。 经质证，被告徐维普对原告耿马信用社提交的A1-A3组证据均无异议。 被告徐维普未向本院提交证据。 被告张载梅、耿马大青山公司未到庭对原告提交的证据发表质证意见，也未向本院提交证据，视为放弃自己的诉讼权利。 本院认为，对原告提交的A1、A2、A3组证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联，能证实本案事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告徐维普与张载梅系夫妻关系。2009年3月19日，被告徐维普因购房所需向原告借款900000元，与原告签订《个人住房按揭借款合同》[合同编号：农信按字（2009）第17号]一份，合同约定，借款期限自2009年4月9日起至2019年4月9日止，按月还款，借款利率按月利率5.445‰执行，结息方式为每月20日按月计付。合同第二条载明，房屋坐落于耿马县，建筑面积为300.08平方米，商住房，框架结构，价值2400640元，购房合同编号：bxj-1-040。被告耿马大青山公司为担保人。合同同时约定了其他相关权利义务。2009年3月19日，被告张载梅向原告出具《承诺书》，依据借款人徐维普与原告耿马信用社签订借款合同，本人承诺如下：“在借款期限内，我有责任向贵社保证借款人按照借款合同约定的还款计划，按期偿还贷款本息。在借款人不能按期足额偿还所欠借款本息时，我有义务来偿还或补足不足部分金额，若借款人在借款期限内，有不可预见的情况发生，我保证履行借款人与贵社签订的借款合同按计划还款，直至借款还清为止。”当天，张载梅向原告出具《抵押财产共有人承诺书》，向原告承诺：本人与抵押人系夫妻关系，我同意抵押人用本合同（编号：bxj-1-040）规定的抵押物为借款人贷款作抵押担保，委托抵押人办理相关手续，承诺与抵押人共同承担相关法律责任。合同签订后，原告于2009年4月9日将借款900000元支付给被告徐维普。 2009年3月18日，被告徐维普、张载梅共同与耿马大青山公司签订合同编号为：bxj-1-040的《商品房购销合同》一份，被告徐维普、张载梅共同购买耿马大青山公司开发销售的商品房，房屋座落于耿马县，面积为293.18平方米，价格为2400640元。 2009年4月8日，耿马县城建局房管所向原告出具《房地产抵押预登记证明》一份，载明：“今有徐维普户于2009年4月8日持商品房购销合同到我所办理房（地）产抵押手续，经核实，该户房屋子坐落于耿马县城商业城内，建筑面积为293.18平方米，框架结构，评估抵押价为240万元。本人申请银行贷款90万元，期限10年，现经研究同意准予登记，待房（地）产证办理后，再到我所置换他项权证。” 2009年3月18日，被告耿马大青山公司向原告耿马信用社出具《保证函》，载明购房人徐维普已与我公司签订了《商品房购销合同》（合同编号为：bxj-1-040），购买我公司正在开发建设的耿马景戈商业步行街第3幢3单元1层1号商铺房一套，建筑面积300.08平方米，预售单价8000元/平方米，预售总房价2400640元，现已交付首付款1200640元。该房计划于2009年4月13日竣工交付使用，现购房人拟向你社申请办理按揭住房（商铺）贷款1200000元，期限10年。我公司保证，1、房屋竣工办理《房屋产权证》后，借款人主动与耿马县农村信用社联系。2、借款人主动办理房屋保险，保险第一受益人为耿马农村信用合作联社，保险期限不短于借款期限，并将保险单据交付给耿马县农村信用合作联社。3、本保证为不可撤销的经济担保，即本保证人承诺，在未办妥《房屋他项权证》之前借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全部连带责任，公司授权耿马县农村信用合作联社从本公司的“保证金”存款账户上直接扣收。在上述1-2项完成前不动用我公司在耿马县农村信用合作社的“保证金”存款账户上的资金，并保证该账户上的资金余额不低于耿马县农村信用合作联社已累计发放借款人的购房贷款总额的10%。本保函自开出之日起生效，有效期到上述1-2项完成之日止。 因被告未按时还款，原告于2015年7月20日、2016年2月1日向被告徐维普发出《个人逾期催收通知书》进行催收。截止2016年8月20日尚欠本金255000元，利息2257元,本息共计257257元。 本案涉及的抵押物即被告徐维普、张载梅共同与耿马大青山公司签订的合同编号：bxj-1-040的《商品房购销合同》项下的房产至今未办理不动产权证。 针对本案，原告于2016年9月19日向本院起诉，因被告徐维普涉嫌刑事犯罪，由云南省保山市隆阳区公安局立案侦查，该案当时处于刑事侦查阶段，本院于2016年9月30日中止审理，原告于2019年6月13日向本院提出撤诉申请，本院于当天恢复审理并作出（2016）云0926民初562号民事裁定书，准许原告耿马信用社撤回起诉。2018年9月27日，云南省保山市中级人民法院作出（2017）05刑初299号刑事判决书，判决被告人徐维普犯集资诈骗罪，判处有期徒刑18年。同案其他被告人不服该判决，上诉至云南省高级人民法院，后云南省高级人民法院维持原判。现被告徐维普在昆明监狱服刑。 针对本案，本院做如下评析： 本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。原告耿马信用社与被告徐维普签订《个人住房按揭借款合同》[合同编号：农信按字（2009）第17号]一份，被告徐维普向原告借款900000元，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律或行政法规规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百零五条规定：“借款人应该按照约定的期限支付利息。”第二百零六条规定：“借款人应该按照约定的期限返还借款。”原告已按约定向被告提供借款，现被告还款期限已届满，被告徐维普应按约定履行向原告还本付息的义务。 对于被告张载梅的责任问题，被告张载梅向原告出具《承诺书》，承诺“在借款期限内，我有责任向贵社保证借款人按照借款合同约定的还款计划，按期偿还贷款本息。在借款人不能按期足额偿还所欠借款本息时，我有义务来偿还或补足不足部分金额，若借款人在借款期限内，有不可预见的情况发生，我保证履行借款人与贵社签订的借款合同按计划还款，直至借款还清为止。”该承诺内容系张载梅自愿与徐维普承担责任的表述，应视为张载梅对徐维普所欠原告债务的加入，应与被告徐维普共同承担责任。故原告请求二被告徐维普、张载梅共同向原告偿还尚欠借款本金255000元本院予以支持。对利息问题，原告请求二被告徐维普、张载梅承担截止2016年8月20日的利息2257元及承担自2016年8月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利（按原、被告签订的《个人住房按揭借款合同》的约定计算）。本院认为，原告主张的利息计算方式符合法律规定及合同约定，对原告该项诉讼请求本院予以支持。 对原告的第二项诉讼请求：判令被告耿马大青山公司对本案债务承担连带清偿责任。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”被告耿马大青山公司向原告出具《保证函》，自愿为被告徐维普向原告所借欠款承担连带保证责任，期限自出具《保证函》至所涉抵押房产办理《房屋产权证》及《房屋他项权证》之日止，所抵押的房产至今未办理该两项产权，被告耿马大青山公司的担保责任尚在保证期内，应当与被告徐维普、张载梅承担连带责任。故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。 对原告的第三项诉讼请求：判令本案所涉房地产预抵押登记合法有效，在被告徐维普、张载梅不能偿还本案债务时依法将借款抵押物拍卖、变卖，原告对抵押物拍卖、变卖所得价款在尚欠债务范围内享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”被告徐维普、张载梅用其于2009年3月18日共同与耿马大青山公司签订合同编号为：bxj-1-040的《商品房购销合同》项下的座落于耿马县商品房为本案借款设立抵押，双方只是到房管部门办理了预抵押登记，抵押的商品房至今未取得不动产权证，双方也未办理不动产抵押登记，本案抵押权未设立。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持，应由原告承担举证不能的不利后果。 对原告主张的第四项诉讼请求。本院认为，因本案纠纷实际产生的费用为诉讼费，该部分请求本院予以支持。对其余费用包括律师费、评估费、保全费、公告费及其他为实现债权而产生的费用因未实际产生，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐维普、张载梅于本判决生效之日起三十日内共同偿还原告耿马傣族佤族自治县农村信用合作联社借款本金255000元，截止2016年8月20日的利息2257元,本息共计257257元；承担自2016年8月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利（按原、被告签订的《个人住房按揭借款合同》的约定计算）。 二、被告耿马大青山房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告耿马傣族佤族自治县农村信用合作联社的其他诉讼请求。 案件受理费5158元，由被告徐维普、张载梅、耿马大青山房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的期限届满后法律规定的期限向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审判长  杨健华 审判员  郭玉珠 审判员  代凤波 二〇一九年十二月十日 书记员  茶世涛