江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初4486号 原告：汪海秀，女，1982年7月14日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：陆琪、王万新，江苏大直律师事务所律师。 被告：孙炎安，男，1967年3月18日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：杨生顺，江苏鼎盛湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵莉莉，江苏信直诚律师事务所律师。 原告汪海秀诉被告孙炎安租赁合同纠纷一案，本院2019年6月24日立案受理后，依法先后适用简易程序、普通程序公开开庭进行了审理。原告汪海秀及其委托诉讼代理人陆琪、王万新，被告孙炎安及其委托诉讼代理人邵莉莉、杨生顺分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪海秀向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的租房合同；2.被告返还原告已支付的租金8万元；3.赔偿原告因解除租赁合同遭受的各项损失计394521元；4.判令本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。原告在审理过程中，申请撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2018年11月18日签订了一份租房合同，约定被告将其位于盐城市盐都区的房屋出租给原告使用，租期从2018年12月1日至2021年12月1日，共计三年；房屋年租金8万等。合同签订后，原告按约缴纳了房租，并对房屋进行了装修和添附，装修完成后，原告开始经营鲜果超市，但是刚开业，就遭遇张久文等人多次无故闹事，并毁坏租赁房屋造成原告无法继续经营。后据了解，案涉房屋产权和使用权存在历史遗留问题，目前因其他权利人严重阻扰，原告无法实现租赁目的。原告为维护自身合法权利，特具诉状，望人民法院支持原告诉请。 被告孙炎安辩称，一、原告起诉解除《租房合同》不符合法律规定。租赁合同的解除应当符合约定或者法定解除的条件。《租房合同》第7条规定，一方提出解除合同，需要提前6个月通知对方。本案的原告没有提前6个月通知被告解除合同，因此本案不符合合同约定的解除条件，原告通过诉讼直接解除合同缺乏事实根据及法律依据。如果原告主张法定解除应当符合《合同法》第94条的规定，本案被告履行合同的主义务是将租赁物交付原告使用，租赁物直至目前仍然由原告占有使用。被告与案外人张几文的房屋纠纷已经人民法院处理完毕，判决书确认：双方约定一二层南侧一间所有权系案外人张几文所有（一二层南侧一间南侧有进出一二层的楼梯）、一二层北侧二间所有权系被告夫妇所有（一二层北侧二间内侧亦有进出一二层的楼梯，相互互不影响），同时生效判决已经对上列约定亦予以判决确认。目前，墙壁损坏的部分当日即修复，现有证据无法证明影响原告经营。门口地砖亦已经修复，即使门口地砖没有修复亦不足以影响经营。出警记录亦表明：双方无争议。案外人张几文已向派出所作出了说明不再滋事。从出警记录及实际情况看，现有证据材料无法确定案外人张几文存在导致原告无法经营的行为。租赁合同履行过程中，被告的主要义务是交付租赁房屋，被告一直按照合同约定交付租赁房屋，没有违约行为。更何况，案外人的间断行为不足以导致租赁目的不能实现。因此，本案亦不符合法定解除的条件。二、关于原告违约行为被告保留另行诉讼处理权利。原告在经营过程中没有获得理想的收益，借口第三人的行为提出解除的诉讼请求不符合相关法律规定，其起诉解除实质上是违约的表现，原告应承担本案不利的法律后果。综上，请求人民法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年11月18日，原告汪海秀（乙方）与被告孙炎安（甲方）签订《租房合同》一份，就房屋租赁事宜达成一致，合同载明：房屋位于盐城市盐都区；租赁期限自2018年12月1日至2021年12月1日，共计叁年（合同三年一签，乙方享有同等价格优先权）；房屋年租金为人民币捌万元整（80000.00），按年度结算；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金及装修产生的一切费用。案外人蔡锦分别于2018年9月21日及2018年10月10日通过银行转账的方式分别向被告孙炎安转账人民币10000元及人民币70000元，用于支付第一年租金。在原告后续经营过程中，案外人张几文（别名：张九文）及其妻子至案涉租赁屋内实施“砸墙”、“敲砖”等行为，致使案涉租赁物墙壁、门口地板砖破损、封闭性被破坏，影响原告正常经营。原告分别于2019年2月22日、2019年2月24日及2019年5月19日向盐城市盐都区公安局郭猛派出所报警，以上事实有接处警工作登记表（编号：022200002、051900002、022400001）予以证明。此外，被告孙炎安也曾因案外人的“砸墙”行为报过警。为主张其权利，原告诉至本院，要求解除合同，返还租金。 另查明，案涉房屋产权证号为盐房权证市区都字第××号，产权证书登记的所有权人为孙炎安，登记时间为2011年6月27日，共有情况为共同共有，共同共有人为孙炎安、邵兰香。被告孙炎安与案外人张几文曾因案涉房屋所有权纠纷于2011年9月9日向本院提起诉讼，经（2011）都龙民初字第0477号民事判决书确认“坐落在盐城市盐都区郭猛镇繁荣路49号的三间三层楼房第一、二层的南侧一间及第三层住宅西侧套房确权归张几文所有，该楼第一、二层的北侧二间及第三层住宅东侧套间确权归孙炎安所有，该楼北侧一至三层楼梯、过道为双方共同共有。二、被告孙炎安于本判决生效后30日内协助原告张几文办理房屋产权变更登记手续，原告张几文办证所需费用由其自行负担”。案涉租赁物为被告孙炎安所有的第一、二层的北侧二间。 本院认为：本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应遵守。案涉租赁房屋被“砸墙”、“敲砖”等损害行为虽非被告实施，系案外人张几文基于其与被告孙炎安房屋权属遗留问题而实施的上述行为，且案涉房屋被损毁处当前已经修缮，但从接处警工作登记表及原、被告陈述可以确认，案外人张几文的损害行为具有持续性、破坏性，其对房屋实施的损害行为，已经致使房屋密闭性被破坏，严重影响原告经营及租赁物中物品安全，致使合同目的无法实现，故对于原告解除合同的请求,本院予以支持。原告虽主张已通过电话通知被告解除合同，但未提供相应的证据予以证明，故本院确定原、被告之间的《租赁合同》自本判决生效之日起解除。合同解除后，原告应及时将案涉房屋中的物品清空并将房屋交还被告。因合同解除时，案涉房屋租期已届满一年，且原告事实上一直占用房屋未清空物品，故本院认为，被告无需返还原告已支付的第一年的租金人民币80000元，对于原告请求被告返还租金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告汪海秀与被告孙炎安签订的租赁合同自判决生效之日起解除。 二、驳回原告汪海秀其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，案件申请费3020元，合计4920元，由原、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（汇款户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行盐城城南支行，账号：52×××89）预交上诉案件受理费。 审 判 长  杨梦萦 人民陪审员  陈圣冈 人民陪审员  陈党明 二〇一九年十二月十日 书 记 员  赵 爽 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。