文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0235民初7429号原告:重庆九帆房地产顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥体路1号2-19-8号，统一社会信用代码：91500107MA5U80JY6W。法定代表人：张琳沛。委托诉讼代理人：谭彦，上海锦天城（重庆）律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：陈宝艳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师，系一般代理。被告:重庆云嘉置业发展有限公司，住所重庆市云阳县青龙街道滨江大道333号。统一社会信用代码:91500235057786323K。法定代表人:王杨，执行董事。委托诉讼代理人：陈军辉，男，1956年8月1日出生，汉族，住重庆市渝中区。系该公司法务，一般代理。原告重庆九帆房地产顾问有限公司与被告重庆云嘉置业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法由审判员沈阳东独任审理，适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告重庆九帆房地产顾问有限公司及托代诉讼理人谭彦、陈宝岩，被告重庆云嘉置业发展有限公司委托诉讼代理人陈军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆九帆房地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金并赔偿原告损失共计200万元;2、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实及理由:2018年10月22日，原告中标成为被告“云阳城中城广场(二期)项目策划/销售的独家代理”第一中标候选人。2018年11月8日，被告与原告签订《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》，双方对策划/销售代理期限、代理内容、双方各自权利义务、代理佣金结算方式、支付时间、结算条件以及合同终止和违约责任进行了约定。2019年4月22日，被告与原告签订《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同补充协议》，对原云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》的相关条款予以变更。2019年7月17日，被告就“关于解除云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同”发《工作联系函》给原告，称由于项目实际情况发生较大变化，其因资金困难不能继续项目开发，拟对项目转让，故终止与原告签订的项目二期策划/销售的独家代理合同，并就合同提前终止涉及的相关问题双方另作协商。《独家代理合同》签订后，原告于2018年11月14日正式进驻项目营销中心开展工作。截止2019年9月26日，原告已对151名有购房意向的客户予以了登记，并对有重点购买意向的VIP客户进行了信息收集，形成了部分工作成果，且因开展工作形成了人员工资、生活费、住宿费、差旅费、渠道拓客费、服装费、前期研策费等各项成本支出。但是，至今被告仍未取得项目商品房预售许可证，且在2019年7月17日发函通知原告，单方解除了《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》。综上所述，被告擅自单方解除《独家代理合同》，其行为已构成违约。根据《独家代理合同》第14.1条约定，被告应向原告支付120万元违约金，同时，因被告违约原告产生了各项损失费用。为维护自身合法权益，现原告依照《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告重庆云嘉置业发展有限公司辩称，1、本案合同并未生效，主合同中有明确约定签订合同后原告应给付120万元保证金本合同才生效。直到现在被告都没有收到120万元的保证金，因此合同未生效。2、损失只能依照合同12.7条，三个月后没有开盘，主张每月5万元的补偿。该5万元实际就是工作人员工资等方面的补偿。其他的如房租费、交通费等在合同没有约定，不应当主张。本院经审理认定事实如下：2018年10月22日，原告中标成为被告“云阳城中城广场(二期)项目策划/销售的独家代理”第一中标候选人。2018年11月8日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》，双方对策划/销售代理期限、代理内容、双方各自权利义务、代理佣金结算方式、支付时间、结算条件以及合同终止和违约责任进行了约定。合同第二条2.1约定：本合同生效前，乙方须向甲方缴纳履约保证金120万元，如乙方未缴纳履约保证金，则本合同无效，甲方可以选择与其他单位签订《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》且甲方不用承担任何违约责任。第十二条：代理佣金结算条件。12.7、甲乙双方约定，在乙方进场三个月后，由于甲方原因导致项目不能按时开盘的，甲方须按照50000元/月在乙方进场之日开始向乙方支付人员管理费直至项目开盘日。第十四条：合同终止和违约责任。14.1、除本合同约定条款之外，甲、乙双方任何一方不得擅自提前解除、终止合同。任何一方拟提前解除、终止合同的，均须提前一个月书面通知对方且甲乙双方达成一致的解约协议。否则，违约方须向守约方支付120万元的违约金。21.2、本合同自（A）甲乙双方盖章，（B）乙方已向甲方支付本合同的履约保证金这两项同时满足后生效。2018年12月27日，原告向被告发出工作联系函，要求原告在云阳设立分公司，然后以原告分公司名义在云阳县开设一个资金账户，待账户开通后，暂时由被告管控账户。原告向该账户打入120万元即作为合同中约定的履约保证金，该账户及120万元资金由原告根据实际需要再逐步划转被告安排使用，待120万元使用完毕后被告立即将该账户归还原告。被告同时确认，因前期被告未提供账户给原告造成原告无法及时打入保证金，不影响双方签订的《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》的生效。2019年4月22日，被告与原告签订《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同补充协议》，对原《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》的相关条款予以变更：六、原告合同第21.2条调整为：本合同自甲乙双方盖章后即时生效，乙方需在甲方提供收款账号后5日内支付本合同的履约保证金。2019年7月17日，被告就“关于解除云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同”发《工作联系函》给原告，称由于项目实际情况发生较大变化，其因资金困难不能继续项目开发，拟对项目转让，故终止与原告签订的项目二期策划/销售的独家代理合同，并就合同提前终止涉及的相关问题双方另作协商。《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》签订后，原告于2018年11月14日正式进驻项目营销中心开展工作。被告至今仍未取得项目商品房预售许可证。对于上述事实，除原、被告的陈述外，还有原、被告提交的原、被告的主体身份信息、中标通知书、《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》、工作联系函、《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同补充协议》等证据在卷予以证实，本院对上述事实予以确认，对上述证据予以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2018年11月8日签订的《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》，系双方当事人真实意思之表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原被告的诉辩主张，本案争议焦点为：1、《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同》是否生效。2、原告是否有权获得200万元赔偿损失。关于第一个争议焦点。虽然被告主张，根据前述合同2.1条约定及2018年12月27日被告向原告发出的工作联系函能够证明本合同生效前，原告须向被告缴纳120万元履约保证金，现原告一直未缴纳120万元履约保证金，因此独家代理合同未生效。但根据2019年4月22日原被告签订的《云阳·城中城广场二期项目策划/销售的独家代理合同补充协议》，该协议约定“本合同自甲乙双方盖章后即时生效”，双方以补充协议的形式，对原合同生效的条件作出了更改，即本独家代理合同自原被告双方盖章后生效，不再以独家代理合同需同时满足原被告双方盖章，原告须向被告缴纳120万元履约保证金才生效。因此，原告关于本合同未生效的抗辩不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，以及本案独家代理合同14.1条关于“除本合同约定条款之外，原被告双方任何一方不得擅自提前解除、终止合同。任何一方拟提前解除、终止合同的，均须提前一个月书面通知对方且原被告双方达成一致的解约协议。否则，违约方须向守约方支付120万元的违约金”、12.7条关于“在原告进场三个月后，由于被告原因导致项目不能按时开盘的，被告须按照50000元/月在乙方进场之日开始向乙方支付人员管理费直至项目开盘日”的约定，在被告单方解除合同、一直未能开盘的情况下，其应按照合同约定给付原告120万元违约金及从2018年11月14日起按50000元/月支付人员管理费。由于被告于2019年7月17日发出单方解除合同的工作联系函，考虑到本案实际情况及原告收到解除合同工作联系函后应有一定的准备期限，本院认定原告相应的人员管理开支持续到2019年8月份，即被告应支付原告50000元/月×10个月=500000元的人员管理费。至于原告主张双方签订独家代理合同后，原告产生住宿费、生活费、人工工资、前期研策费、预期利润损失等费用共计3679535元，均应由被告承担，但原告在本案中只起诉了200万元，且原告提供的产生相应费用的证据，被告并不认可，前述费用也与上述法律规定及合同约定不符，故本院对原告的该主张不予认可。综上，被告应支付原告违约金及相应损失共计170万元。另，原告主张的担保费因未提供相关证据予以证明，本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，原告要求被告因违约给付相应违约金及相应损失的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十四条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百一十条之规定，判决如下：一、被告重庆云嘉置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆九帆房地产顾问有限公司支付违约金及相应损失1700000元；二、驳回原告重庆九帆房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11400元，由重庆九帆房地产顾问有限公司负担1710元，重庆云嘉置业发展有限公司负担9690元。保全费5000元，由被告重庆云嘉置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 沈阳东二〇一九年十二月三十一日法官助理 陈 冉书 记 员 胡 倩