北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初14262号原告：赵婉彤，女，1995年5月4日出生，满族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：曲悦，北京市润来律师事务所律师。被告：北京旭辉阳光置业有限公司，住所地北京市通州区新华东街116号3号楼4层80383室。法定代表人：董毅，董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许敬新，北京泓聚律师事务所实习律师。原告赵婉彤与被告北京旭辉阳光置业有限公司（以下简称旭辉阳光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵婉彤的委托诉讼代理人曲悦，旭辉阳光公司的委托诉讼代理人王国鹏、许敬新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵婉彤向本院提出诉讼请求：1.判令旭辉阳光公司双倍返还赵婉彤定金10万元；2.判令旭辉阳光公司支付已付房款一倍的赔偿金31万元；3.诉讼费由旭辉阳光公司承担。事实与理由：2014年6月29日，赵婉彤与旭辉阳光公司达成购房意向，赵婉彤交付给旭辉阳光公司定金5万元，旭辉阳光公司收取定金后开具了收据并与赵婉彤签订了《北京市商品房认购书》、《北京市商品房认购书补充协议》及《旭辉御锦客户认购、续签须知》。后双方履行买卖合同，赵婉彤于2014年7月21日向旭辉阳光公司交付购房款15万元，于2014年11月22日交付16万元，共计31万元，旭辉阳光公司收到上述房款后向赵婉彤开具了相关收据。2015年初赵婉彤去看房，发现所认购的房产已被出卖给第三人。赵婉彤与旭辉阳光公司协商，旭辉阳光公司一直表示给协调一处房产，但未能实现承诺，占用赵婉彤资金将近5年，于2018年12月7日才将购房款退还，尚有定金未退。鉴于旭辉阳光公司严重违约，毫无诚信。赵婉彤为维护自身合法权益，特诉至法院，忘在查明事实的基础上判如所请。旭辉阳光公司答辩称，不同意赵婉彤的全部诉讼请求。赵婉彤起诉的事实与理由中关于签订合同的时间以及付款时间我方认可，但是赵婉彤应当按照认购书第四条第二款的约定，在2014年7月4日之前与我方协商合同条款并签署预售合同，赵婉彤没有在该期限内履行义务，我方依据认购书第四、五条、补充协议第四、五条约定，及时向赵婉彤发出了催签函，要求赵婉彤及时签订预售合同，赵婉彤仍未履行义务。我方最终向赵婉彤发出了定金没收告知函，该函虽然在送达时因为赵婉彤在国外，导致函件被退回，但是根据认购书及补充协议的关于送达地址的约定，应当视为已经送达赵婉彤，在此情况下旭辉阳光公司有权将涉案房屋出售给第三方，并不构成违约。对于定金，适用定金罚则不应当予以退还。关于购房款31万元，本案的双方没有签订商品房预售合同，而只是签订了认购书和补充协议，只是一种商品房预约行为。赵婉彤主张适用的法律错误，旭辉阳光公司没有义务赔偿。另本案案由应为商品房预约合同纠纷，请求法院予以变更。关于赵婉彤主张2015年其看房时发现房屋出售给第三人的情况与事实不符，旭辉阳光公司是2016年3月才将房屋出售给第三人的。赵婉彤的主张已经超过诉讼时效，我方在2015年11月12日向赵婉彤发出定金没收函，明确告知没收赵婉彤定金5万元。赵婉彤主张权利应当在两年内主张。但是赵婉彤在2019年4月才提起诉讼，已经超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月29日，赵婉彤与旭辉阳光公司签订了《北京市商品房认购书》，约定“出卖人旭辉阳光公司，通讯地址北京市通州区宋庄镇通顺路与窑管路交汇处路北旭辉御锦售楼处。认购人赵婉彤，通讯地址北京市丰台区嘉园里9幢XXX。认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市通州区“旭辉御锦”中的S2单元XXX号房（暂定编号）。该商品房的用途为办公，预测建筑面积60.07平方米，其中，套内面积44.85平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.22平方米。如约定的面积发生变化，在签署《北京市商品房预售合同》时予以变更，最终以实测面积为准。该商品房按照套内建筑面积计价，单价26295元每平方米，总房价款1179316元。出卖人同意认购人按照其他方式付款。认购人应当于本认购书之日，向出卖人支付认购定金五万元；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人同意在支付定金之日起5日内，与出卖人协商《北京市商品房买卖合同》的相关条款，并签署《北京市商品房预售合同》。认购人未在约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人在约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满之次日起超过1日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起60日内将已收取的定金退还认购人。出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。其他约定见本认购书补充协议。”此外，该认购书还约定了其他内容。签订上述认购书后，赵婉彤与旭辉阳光公司又签订了《北京市商品房认购书补充协议》，约定“认购人已于2014年6月29日与出卖人签订了《北京市商品房认购书》，认购出卖人开发建设的“旭辉御锦”项目中的S2单元XXX号房屋（暂定编号，以下称该商品房）。现双方经平等友好协商，就原认购书相关约定达成如下补充，以兹共同遵守。认购人以贷款方式付款的，应于签订本补充协议1日内，向银行提交其申请贷款所需资料，办理完毕申请贷款手续及缴纳相关费用，需要补交申请贷款资料的，应在出卖人或银行通知之日起2日内补齐资料或手续。双方一致同意于签订原认购书及本补充协议的2日内在北京市房地产交易管理网上进行网签认购录入手续，由出卖人按认购人在签订原认购书当日提供的信息及原认购书约定的内容进行网上录入手续，由此生成网签认购书。出卖人已经在售楼处销售现场公示了《北京市商品房预售合同》文本，认购人已详细阅读、理解并接受该合同所有条款（含附件及其补充协议），认购人同意在签署本补充协议之日起5日内与出卖人按该合同所有条款内容签订该商品房的《北京市商品房预售合同》（有关该商品房的基本情况、计价、附件，在签订时按双方约定填写，该商品房平面图以规划审批为准）。认购人承诺不以《北京市商品房预售合同》条款内容未达成一致为由在原《认购书》及本补充协议约定的期限内拒绝签署《北京市商品房预售合同》。若认购人拒绝签署《北京市商品房预售合同》的，出卖人有权不退还认购人已交纳的定金。若认购人违反原《认购书》或本补充协议的约定，则出卖人有权解除原《认购书》及本补充协议，并有权代为双方办理网上认购注销手续，且出卖人可不通知认购人径直将爱商品房另行出售给第三人，而不承担任何法律责任，已付定金的，定金不予返还。若认购人已在约定的期限内按约履行原《认购书》及本补充协议的所有义务，出卖人却将该商品房另行出售给他人的，则出卖人应向认购人双倍返还定金。出卖人发出的所有通知和文件的通讯地址均以认购人在原《认购书》中所留通讯地址为准，以快递方式，本市当日视为送达日，外地两日后视为送达日。如认购人通讯地址发生变更，认购人应在变更后三日内以书面形式通知出卖人，否则由认购人自行承担相关不利后果。特别说明：本补充协议约定内容与原《认购书》及网签认购书约定不一致的，以本补充协议的约定为准。出卖人依据本补充协议或原《认购书》的约定解除协议的，则双方原《认购书》、网签认购书及本补充协议一并解除。”此外，该补充协议还约定了其他内容。赵婉彤于2014年6月29日向旭辉阳光公司支付了定金5万元。双方未按照认购书及认购书补充协议中约定的日期签署商品房预售合同，赵婉彤在庭审中称双方未签订预售合同的原因系旭辉阳光公司不同意签署，但未提交任何证据予以证明。赵婉彤于2014年7月27日向旭辉阳光公司支付了15万元房款，于11月22日支付了16万元房款。旭辉阳光公司出具了上述两笔房款的收据。2015年3月17日，旭辉阳光公司向赵婉彤认购书中的通讯地址邮寄了催款函。邮寄催款函的邮件被退回，赵婉彤称未收到过催款函。2015年9月20日，旭辉阳光公司向赵婉彤认购书中的通讯地址邮寄了催签函，催促赵婉彤于2015年9月24日前至旭辉御锦售楼处办理签约付款等手续，否则将没收定金并另行出售房屋。邮寄催签函的邮件被退回，赵婉彤称未收到过催签函。2015年11月13日，旭辉阳光公司向赵婉彤认购书中的通讯地址邮寄了定金没收告知函，通知赵婉彤因其未按照认购书及补充协议约定按时办理相应手续，正式通知赵婉彤解除认购书及补充协议，没收定金并即日起公开销售房屋。邮寄定金没收告知函的邮件被退回，退回单上标有“投递无人，电联收件人在国外”的字样，赵婉彤称未收到过定金没收告知函。2016年4月10日，旭辉阳光公司与案外人张琳签订《北京市商品房现房买卖合同》合同出售通州区寨辛庄前街4号院2号楼5层XX号房屋。赵婉彤称该XX号房屋与其认购书中的XXX号房屋并非同一房屋。关于房号变更问题，旭辉阳光公司向法庭提交了北京市门楼牌编号证明信、客户认购、签约信息流转单、收据、实预测房号对应表等证据证明XXX号房屋房号变更为了XX号房屋。赵婉彤对上述证据不认可。2018年4月25日，赵婉彤向旭辉阳光公司提交《关于退还购房定金及购房款的申请》，称：本人赵婉彤于2014年6月29日与旭辉阳光公司御锦小区S2-XXX房屋销售达成购房意向，并缴纳了五万元定金，后又分别于2014年7月27日、11月22日交付了房款共计31万元。2015年，当我们来到北京旭辉御锦S2-XXX看房时，得知贵公司在未经本人书面确认的情况下，已经擅自将此房出售给他人致使本人无法继续执行和完成与旭辉阳光公司达成的购房意向，将申请贵公司退还本人所交购房定金及购房款合计36万元。后，旭辉阳光公司退还赵婉彤31万购房款，未退还5万元定金。关于认购书及补充协议解除的问题，旭辉阳光公司称涉案认购书及补充协议已于其发出定金没收告知函当天即2015年11月13日解除；赵婉彤称其认为涉案认购书及补充协议的解除时间应为旭辉阳光公司发出定金没收告知函后三个月即2016年2月12日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，赵婉彤与旭辉阳光公司签订的认购书及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方签订认购书及补充协议对双方当事人的概况，房屋的基本情况包括房屋所处位置、楼层、大致面积，价款计算方法，签署本约的时间进行了约定，而关于房屋实际面积与约定误差的处理、价款支付方式、房屋交付等其他重要条款尚未订立。故此认购书及补充协议符合预约的特征，本案中双方的合同关系为商品房预约合同，并非预售合同。依据本案查明的事实，双方在签订认购书及补充协议后，赵婉彤并未提交证据证明其按照约定时间与旭辉阳光公司商谈签订预售合同事项，其主张旭辉阳光公司拒绝签署预售合同，但并未提交证据证明，故本院对其该项主张，不予采纳。旭辉阳光公司于2015年9月20日向赵婉彤认购书中的通讯地址邮寄了催签函，催促赵婉彤于2015年9月24日前至旭辉御锦售楼处办理签约付款等手续。赵婉彤未履行合同义务，故旭辉阳光公司于2015年11月13日向赵婉彤邮寄了定金没收告知函，行使了合同解除权。关于赵婉彤主张双方认购书及补充协议中的送达条款系格式条款故无效的主张，依据不足，本院不予采纳。按照双方认购书及补充协议中的约定，本院确认双方所签署的认购书及认购书补充协议于2015年11月13日解除。关于赵婉彤主张旭辉阳光公司在双方合同未解除的情况下就将标的房屋出售给案外人的主张，旭辉阳光公司向法庭提交了其与案外人张琳签订的现房销售合同予以证明其于2016年4月10日将涉案房屋出售，是在与赵婉彤解除合同之后才出售的，关于房号问题，旭辉阳光公司提交的北京市门楼牌编号证明信、客户认购、签约信息流转单、收据、实预测房号对应表等证据能够证明旭辉阳光公司出售给案外人张琳与赵婉彤预约的房屋系同一房屋，故旭辉阳光公司不存在违约情况。综上，赵婉彤在签订认购书及补充协议后，未按照约定履行合同义务，旭辉阳光公司按照合同约定进行催告后，依法、依约行驶了合同解除权，赵婉彤的要求旭辉阳光公司返还定金及赔偿损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。另需要支持的是，根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。旭辉阳光公司答辩称赵婉彤的诉讼请求已过诉讼时效，但本案中，赵婉彤曾于2018年4月25日向旭辉阳光公司主张过退还定金及购房款，诉讼时效计算中断，故旭辉阳光公司关于诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回赵婉彤的全部诉讼请求。案件受理费3725元，由赵婉彤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇一九年十二月十三日法官助理 高金鼎书 记 员 刘 仙