广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9530号原告（反诉被告）：罗伟明，男，1968年3月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：朱晓明，广东合众拓展律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘仁良，男，1973年3月23日出生，汉族，身份证住址：江西省乐平市。委托诉讼代理人：胡铭，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：刘细妹，女，1974年8月21日出生，汉族，身份证住址：江西省乐平市。委托诉讼代理人：刘斯帅，男，系被告刘细妹的儿子。罗伟明与刘仁良、刘细妹农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。罗伟明及其委托诉讼代理人朱晓明，刘仁良及其委托诉讼代理人胡铭，刘细妹及其委托诉讼代理人刘斯帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗伟明向本院提出诉讼请求：1.判决解除罗伟明与刘仁良、刘细妹签订的《承包土地合同》；2.判令刘仁良、刘细妹迁出及向罗伟明交还《承包土地合同》项下土地；3.判令刘仁良、刘细妹向罗伟明支付2019年1月1日起至实际交还土地之日止的承包费（承包费标准为每亩每年131493元，4.82亩每年为633800元，暂计至2019年9月30日为475349.99元，其中刘细妹己支付109280元，扣减后暂为366069.99元）；4.判决刘仁良、刘细妹向罗伟明交纳的押金633800元归罗伟明所有;5.本案诉讼费由刘仁良、刘细妹承担。事实和理由：罗伟明是广州市荔湾区中南街海南股份合作经济联合社第六生产社社员，刘仁良与刘细妹是同乡关系，双方因刘仁良此前己多年承包罗伟明所发包的土地而认识。2016年1月1日，罗伟明与刘仁良、刘细妹签订《承包土地合同》，约定刘仁良、刘细妹承包使用罗伟明发包的海南六社登文路（文化宫围墙边海南六社边塘）农用地，面积4.82亩。还约定：承包期限为10年，从2016年1月1日至2025年12月31日止；承包费每亩131493元，每年共633800元，第一年承包费在本合同签订之日由刘仁良、刘细妹缴纳给罗伟明，以后每年的承包费应在12月15日前缴交下年的费用；签订本合同时，刘仁良、刘细妹应向罗伟明缴纳押金为一年承包费633800元；刘仁良、刘细妹应按合同规定期限向罗伟明缴纳承包费，逾期超过十天的，视为刘仁良、刘细妹违约，罗伟明有权收回土地、追缴欠款、同时没收押金，并按乙方违约处理；双方不得擅自变更、解除或终止合同，否则按违约处理，违约方按合同未履行期总承包费支付给对方作违约金，如属罗伟明违约一并将押金退回刘仁良、刘细妹（如土地遇国家或村、社集体其他建设需要征用，罗伟明收回刘仁良、刘细妹土地，不能视罗伟明违约处理）等。2018年9月，广州市荔湾区城管行政执法队就河涌整治拆违，将涉案土地靠近河涌边约226.95平方米的棚架拆除。其后，刘仁良则以此不向罗伟明支付2019年的承包费633800元，只有刘细妹于2019年1月22日就其自身承包使用的土地向罗伟明支付了2019年的承包费109280元，并明确拆除棚架范围属于刘细妹承包使用的范围，与刘仁良无关。罗伟明与刘仁良、刘细妹签订的《承包土地合同》合法有效，内容没有违反禁止性规定，刘仁良、刘细妹应严格按照合同约定和《合同法》第六十条第一款的规定履行支付承包费的义务。而且，《承包土地合同》约定罗伟明发包的为土地，并不涉及土地上的建筑物，河涌整治拆除棚架不影响土地的利用，村、社、罗伟明亦无收回土地，不存在村、社、罗伟明向刘仁良、刘细妹赔偿、补偿的问题，刘仁良以此作为抗辩不支付承包费的理由不成立，应依约支付承包费。然而，虽然刘细妹已就其自身承包使用的土地范围向罗伟明支付了2019年的承包费109280元，但刘仁良、刘细妹作为合同的一方，两人内部的权利义务未对罗伟明进行明确，故应整体对罗伟明履行合同义务、承担合同责任。现经罗伟明催告，刘仁良、刘细妹在合理期限内仍不支付承包费，迫使罗伟明不得不根据《合同法》第九十四条第（二）、（三）项之规定和《承包土地合同》第九条第1点之约定，要求解除《承包土地合同》、收回土地、支付拖欠的承包费并同时没收押金。刘仁良答辩：1.双方签订的《承包土地合同》无效，不存在解除合同的问题。2015年10月28日，海南股份合作经济联合社第六生产社与罗伟明签订《荔湾区经济联社农用地租赁合同》，海南股份合作经济联合社第六生产社将文化宫围墙边的海南六社边塘农用地场地出租给罗伟明，面积为4.82亩，用于农用生产经营活动。合同第五条第二点第2款约定，承诺租赁的农用地仅作农业生产用途，不得作其他经营性用途。第3款约定，（乙方）对租赁的农用地只有使用权，未经甲方书面同意，不得擅自转租、转包、买卖、转让、闲置、荒芜租赁的农用地。2016年1月1日，罗伟明与我方签订《承包土地合同》，合同约定，我方承包芳村区中南街海南股份经济联合社登文路4.82亩土地，承包期限为十年，承包的土地正是罗伟明向海南股份合作经济联合社第六生产社承包地土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条关于发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意的规定，属于法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，罗伟明在与我方签订《承包土地合同》时，未提供经过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意的证明，也无法提供签订了转租证明，违反《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……因此罗伟明在明知不得将该土地用作非农业用途的情况下，承包给我方，违反了土地管理法的相关规定，罗伟明与我方签订的《土地承包合同》依法应属无效。2.合同无效的情况下，罗伟明应当退还押金及收取的承包费，我方将按照土地占用的标准支付占有使用费。根据《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”按照该法律规定，罗伟明应返还因承包合同获得的押金633800元及2016年、2017年、2018年土地承包费1901400元。我方在2016-2018年实际使用该土地，按照该土地的使用费即90000元/亩/年，一年应为433800元，三年应为1301400元。上述折抵后，罗伟明应当返还我方押金633800元和多收取的承包费600000元。3.涉案土地从2018年9月至今，历经征收及周围拆除整改，无法正常经营。从2018年9月开始，广州市荔湾区城管行政执法队在案涉土地周围拆违施工，并征收我方承包范围内的土地226.95平方米。2019年9月开始，整改涉案土地门前河道，将路面挖开，我方无法按照正常状态营业，严重影响了经营，无法正常使用涉案土地，因此不用支付2019年的占用费。刘细妹答辩：我方不同意罗伟明的诉讼请求，我方正常使用涉案土地属于我方的部分，并按约定的租金标准支付了我方该支付的租金，并不存在违约行为，不应承担违约责任。我方希望按照合同继续使用土地。虽然2018年9月1日，我方所使用的部分226平方米被城管部门依据相关规定拆除，但我方仍在使用剩余的面积土地，也仍以109280元/月的租金标准支付租金，希望继续使用下去。虽然我方、刘仁良与罗伟明同签一个租赁合同，但实际我方仅承租其中的0.816亩，我方与罗伟明之间所租赁0.816亩是属于独立的部分，该部分租赁面积应当由我方与罗伟明单独处理；0.816亩减去226平方米拆除部分，剩下为我方实际使用的土地面积。在签订合同时，押金与刘仁良一起按照承包土地合同约定交给出租方即罗伟明，后来我方使用的土地的租金均是由我方直接支付给出租方。如果法院认为应当解除承包土地合同，我方也表示同意解除土地承包合同，至于以后的土地使用，我方可以与出租方另行协商。刘仁良提起反诉：1.判令刘仁良与罗伟明签订的《承包土地合同》无效；2.判令罗伟明立即向刘仁良退还押金633800元；3.判令罗伟明承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月28日，海南股份合作经济联合社第六生产社与罗伟明签订《荔湾区经济联社农用地租赁合同》，海南股份合作经济联合社第六生产社将文化宫围墙边的海南六社边塘农用地场地租给罗伟明，面积为4.82亩，用于农用生产经营活动。租赁期限为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日。2016年1月1日至2020年12月31日，每年租金为433800元，合同约定，乙方即罗伟明对租赁的农用地只有使用权，未经甲方书面同意，不得擅自转租。2016年1月1日，刘仁良与罗伟明签订《承包土地合同》，合同约定：“乙方承包芳村区中南街海南股份经济联合六社4.82亩土地，承包期限为十年。双方签订合同后，乙方应向甲方缴纳押金633800元。”该合同签订时，罗伟明转租行为并未取得海南股份合作经济联合社第六生产社的同意。该合同签订后，刘仁良向罗伟明支付押金633800元。经本院释明后，刘仁良变更诉讼请求为：1.判令解除刘仁良与罗伟明签订的《承包土地合同》；2.判令罗伟明立即向刘仁良退还押金633800元；3.判令罗伟明承担本案的全部诉讼费用。罗伟明对刘仁良反诉进行答辩：我方认为双方签订的《承包土地合同》合法有效，应严格按照合同约定履行。刘仁良并没有支付2019年相应的承包费，已经构成违约，按照合同约定，我方有权没收相应的押金，故我方同意解除合同，但应当没收押金，诉讼费由刘仁良、刘细妹承担。对于刘仁良的反诉，刘细妹陈述：我方同意解除合同，但我方认为我方没有违约，不应承担相应的违约责任，应由我方继续使用我方使用的土地。如果解除合同，罗伟明应当退还押金。经审理查明，罗伟明于2015年10月30日和广州市荔湾区海南股份合作经济联合社第六生产社（以下简称海南经联社第六生产队）签署《荔湾区经济联社农用地租赁合同》，约定：海南经联社第六生产队将位于文化宫围墙边的海南六社边塘农用地场地（以下简称涉案土地）出租给罗伟明；该地块面积4.82亩，罗伟明对地块情况已作充分了解，保证租赁期内仅用于农用生产经营；该农用地租赁年限为10年，自2016年1月1日至2025年12月31止，等等。2016年1月1日，罗伟明（发包方、甲方）与刘仁良、刘细妹（承包方、乙方）签订《承包土地合同》，约定：承包土地为涉案土地，承包期限10年，从2016年1月1日至2015年12月31日止。承包费为每亩131493元（即4.82亩每年共633800元），每年承包费一次缴纳，第一年承包费在本合同签订之日起由乙方缴纳给甲方，以后每年的承包费乙方应在12月15日前缴交下年租金给甲方633800元，租金五年后按每亩地130000元递增6.9%。双方签订本合同时，乙方应向甲方缴纳押金一年租金633800元，待合同履行完毕或双方同意终止合同时，甲方不计利息如数退回乙方，最后一年押金作租金使用。乙方承包的土地，只能用于种植业有关作用，未经甲方同意不得擅自转租或改变用途，如一经发现，则视乙方违约。承包期内土地如遇国家或村、社集体其他建设需要征用时，甲方用书面通知乙方，乙方应无条件服从（如国家或村、社有补偿，甲乙双方平分），并从接通知日起，双方终止合同，甲方按当年乙方实际使用土地时间（计至接通知日止）收取承包费，退回押金；乙方在接通知日起必须在一个月内自行清理场地完毕，并无条件把土地交回甲方。乙方应按合同规定期限向甲方缴纳承包费，逾期超过十天，视乙方违约，甲方有权收回土地，追缴欠款，同时没收押金，并按乙方违约处理。双方不得擅自变更、解除或终止合同，否则按违约处理。违约方按合同未履行期总承包费支付给对方作违约金，如属甲方违约一并将押金退回乙方；如土地遇国家或村、社集体其他建设需要征用，甲方收回乙方土地，不能视甲方违约处理。未经甲方同意，乙方不得擅自转租，等等。《承包土地合同》签订后，罗伟明将涉案土地交付给刘仁良、刘细妹用于经营销售花卉；刘仁良、刘细妹依约定共同向罗伟明支付第一年承包费及押金，其中刘细妹的承包费和押金均为109280元。刘仁良与刘细妹约定，涉案土地东南向部分由刘细妹使用，剩余部分则由刘仁良使用和管理。此后，刘仁良和刘细妹分别就各自使用的土地向罗伟明支付承包费，刘仁良的承包费为524520元/年，刘细妹的为109280元/年。关于2019年租金，刘细妹部分已经向罗伟明支付，而刘仁良部分未支付。2018年9月，广州市荔湾区城管部门拆除了涉案地块靠近河涌由刘细妹使用的200多平方米大棚。之后，相应的土地部分被挖为河道。庭审中，罗伟明陈述，因政府整治河涌，拆除违建，故由城管部门拆了前述200多平方米大棚；此与政府征收土地没有关系，罗伟明及实际使用人必须无条件配合。2019年4月18日，罗伟明委托广东合众拓展律师事务所分别向刘仁良和刘细妹发出《律师函》，催促涉案土地承包方支付2019承包费524520元。刘仁良、刘细妹均于2019年4月20日签收该律师函。本案审理过程中，经本院释明，罗伟明和刘仁良于2019年12月1日完成对刘仁良使用、管理土地部分的交还交接。涉案土地剩余部分，目前仍由刘细妹继续使用。2019年12月11日，本院到涉案土地进行现场勘查，在刘仁良原使用的土地部分，大棚前的河道中有机械施工，棚前的河岸水泥路面宽约5米，道路通行无障碍。庭审中，关于刘仁良与刘细妹各自使用土地的情况，罗伟明确认刘细妹与刘仁良各自使用的土地范围和面积可以区分。刘仁良称其与刘细妹之间有约定，刘细妹固定使用的土地面积为0.816亩，刘细妹所交的109280元租金是根据使用面积乘以承包土地合同约定的承包费标准计算得到，除0.816亩外刘细妹还使用了双方共同部分。刘细妹陈述双方之间的土地面积是分好的，其仅使用0.816亩，其自行填了部分水沟后，该部分面积由其使用；被城管部门拆除200多平方米后，其仍使用剩余部分的土地，仍按109280元/年的标准支付承包费。本案中，为支持各自主张，罗伟明、刘仁良分别向本院提交了相关证据。此外，刘仁良还申请证人刘某1和刘某2出庭作证。对当事人本案所提证据及证人证言，本院予以综合认定。本院认为，罗伟明与刘仁良、刘细妹签订的《承包土地合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，当事人应按诚实信用原则，全面履行自己的义务。刘仁良关于合同无效的意见和主张，理由并不成立，本院不予采纳。依《承包土地合同》约定，承包方应在2018年12月15日前向发包方支付涉案土地承包费，但至本案诉讼过程中，除刘细梅已支付109280元外，剩余承包费尚未支付，罗伟明据此主张解除《承包土地合同》并交还土地，有合同依据，本院予以支持。刘仁良以涉案土地历经征收及周围拆除整改，无法正常经营为由提出抗辩，依据并不充分，本院不予采信。虽然靠近河道有部分涉案土地被整理无法使用，但该部分土地位于刘细妹使用范围内，在刘细妹与刘仁良对各自土地使用有较为确定的划分且刘细妹对此未提异议的情况下，涉及该部分土地整理的有关问题并不能成为刘仁良拒绝支付承包费的理由。本案中，双方当事人对解除合同并无异议，而且罗伟明与刘仁良对刘仁良所使用的土地部分进行了交接，本院确认《承包土地合同》于罗伟明和刘仁良完成土地交接时即2019年12月1日解除。合同解除后，刘细妹亦应向罗伟明交还其使用的部分土地。关于承包费及押金问题。如前所述，承包方因未依约支付承包费而违约，故发包方有权要求承包方承担补交承包费的责任，并有权没收押金。本案中，当事人均确认刘仁良与刘细妹使用的土地有固定的位置和面积，同时刘仁良和刘细妹之间也以一定的标准确定押金及缴交承包费的数额，而且罗伟明对承包方分开使用，分别交承包费的合同履行方式并无异议。因此，虽然刘仁良与刘细妹作为共同承包人，但两人之间在涉案土地承包关系的权利义务上可以明确区分。在有关承包费及押金问题方面，应在保持两承包人相互区别的前提下，结合合同具体履行情况，确定两承包人各自的责任。刘细妹已按合同约定支付2019年承包费，并无拖欠承包费问题，不应由其承担补交承包费责任及承受押金被没收的不利后果。罗伟明要求刘细妹支付承包费，没收其押金，本院不予支持。合同解除后，罗伟明要求刘细妹支付的承包费实际为土地占用费，刘细妹可以参照合同约定的承包费标准支付，但刘细妹多交的9107元承包费可予以相应抵扣。另外，刘细妹所交押金可由当事人另寻途径解决。关于刘仁良，至土地交接之日，其拖欠承包费480810元，其应向罗伟明支付。刘仁良关于减免承包费的意见，依据并不充分，本院不予支持。结合《承包土地合同》相关约定，涉案押金兼具履约保证和违约责任承担的双重作用。涉案合同扣除刘细妹所交押金部分，刘仁良向罗伟明缴纳的押金为524520元，相当于其所使用土地面积的一年承包费。刘仁良对以没收全部押金为形式的违约责任，提出了违约金过分高的异议，并要求减少违约金。本院从当事人履约情况出发，结合公平原则，确定由罗伟明没收刘仁良押金174840元。对刘仁良主张退还押金的请求，本院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告罗伟明与被告刘仁良、刘细妹签订的《承包土地合同》于2019年12月1日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘细妹向原告罗伟明交还《承包土地合同》项下由被告刘细妹使用的土地（扣减因河道治理而减少的部分）；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘仁良向原告罗伟明支付土地承包费480810元；四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘细妹以109280元/年的标准向原告罗伟明支付自2019年12月1日起至实际交还土地之日止的土地占用费（被告刘细妹多交的9107元土地承包费可予相应抵扣）；五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告罗伟明向被告刘仁良退还押金349680元；六、驳回原告罗伟明的其它诉讼请求；七、驳回被告刘仁良的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6899元，由原告罗伟明负担2375元，被告刘仁良负担4524元；反诉受理费5069元，由原告罗伟明负担2773元，被告刘仁良负担2296元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年十二月三十日书记员  魏冬菊黄辉燕