广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4842号原告：曾锦鹏，男，1988年5月3日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：李盼盼，女，1988年9月28日出生，汉族，住山东省金乡县。两原告共同委托诉讼代理人：夏江，广州金鹏律师事务所律师。被告:刘盛铭，男，1987年1月14日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。被告：刘雅静，女，1986年6月30日出生，汉族，住广东省海丰县。第三人：广州市远见房地产代理有限公司，住所地：广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。法定代表人：范镜天，职务：总经理。委托诉讼代理人：马炜育，男，1993年8月8日出生，汉族，系第三人公司的客户经理。原告曾锦鹏、李盼盼诉被告刘盛铭、刘雅静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原告的申请，依法追加了广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）作为第三人参加诉讼。本院原告曾锦鹏及其委托诉讼代理人夏江、第三人远见公司的委托诉讼代理人马炜育到庭参加了诉讼，被告刘盛铭、刘雅静经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告曾锦鹏、李盼盼向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原被告于2018年6月3日签订的《房屋买卖合同》；2.两被告向两原告返还定金人民币（币种下同）5万元；3.两被告向两原告支付违约金28.2万元；4.两被告承担本案律师费8000元；5.被告承担本案诉讼费和保全费。诉讼中，两原告将第三项诉讼请求变更为：两被告向两原告赔偿损失38万元。事实与理由：原被告、第三人远见公司于2018年6月3日签订《房屋买卖合同》，约定两原告购买两被告所有的位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园X房屋，该物业成交价为282万元。合同约定如买卖双方有违约的情形，守约方有权解除合同，并选择适用定金罚则、赔偿合同楼价的10%违约金或赔偿楼价差额损失等违约方式，同时两被告承诺于2018年7月15日前完成解除涉案房屋的司法查封及网签状态，并配合办理交易事宜，逾期未完成导致交易无法继续的，两原告有权解除合同。签订合同的当天两原告向两被告支付了5万元定金，并在合同约定的办理资金托管期限之前（2018年6月13日）了解清楚银行关于资金托管手续事宜，准备好资金托管款项后通知中介督促两被告前往银行办理资金托管，两被告却因自身原因而迟迟未配合两原告前往银行办理资金托管手续。远见公司对卖方未依约配合办理资金托管及截至2019年3月26日未解封涉案房屋的情况出具了相应情况说明予以确认。后经原告代理律师向法院申请律师调查令，于2019年8月2日调取涉案房屋交易内档资料发现，两被告于2019年4月15日将涉案房屋以320万元的价格卖给案外人唐智羽、黄伟容，并于2019年4月18日完成过户。两被告不依约履行合同义务及一房二卖的行为已构成严重违约，现涉案房屋已过户至案外人，合同目的无法实现，故应解除涉案房屋买卖合同，两原告并有权要求两被告赔偿损失38万元。另外，因两被告恶意违约导致为维权产生律师费，该部分损失也因由两被告承担。两原告为维护其合法权益遂诉至法院，望判如所请。被告刘盛铭、刘雅静未作答辩，亦无提交证据。第三人远见公司陈述称：在本公司的中介服务下，卖方刘盛铭、刘雅静与买方曾锦鹏、李盼盼就买卖广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园X房于2018年6月3日签订了《房屋买卖合同》。当日，曾锦鹏、李盼盼依约向刘盛铭、刘雅静支付了定金5万元。后在合同约定的办理资金托管期限之前（2018年6月13日前），曾锦鹏、李盼盼了解清楚银行关于资金托管手续事宜后通知本公司工作人员督促刘盛铭、刘雅静前往银行办理资金托管，刘盛铭、刘雅静却因自身原因迟迟未配合前往银行办理资金托管手续，且该房屋未在合同约定时间内解封。我方认为涉案房屋买卖交易中应是刘盛铭、刘雅静违约，签订合同时原被告均知道涉案房屋存在法院查封情况，但两被告表示可以在合同约定的时间内将房屋解封，后来涉案房屋又出现了新的查封，两被告无法解决房屋的查封事宜。然后两被告还将涉案房屋转卖给他人，但是我方不清楚其是如何将涉案房屋再出卖他人的。原告曾锦鹏、李盼盼围绕诉讼请求依法提交了：1.《房屋买卖合同》原件及房产证复印件，拟证明原被告签订涉案房屋买卖合同的情况；2.收款收据及转账凭证原件，拟证明原告依约向被告支付了定金5万元；3.产权情况表原件，拟证明涉案房屋仍处于司法查封状态；4.涉案房屋不动产登记表查册表原件、存量房买卖合同、契税完税证明、不动产登记申请表，拟证明被告将涉案房屋一房二卖；5.律师费发票原件，拟证明原告为本案维权支付了8000元律师费。被告刘盛铭、刘雅静经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，结合本案房屋买卖交易的情况，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。经审理查明：案涉房屋位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园X房，建筑面积79.9909平方米，原权属人为被告刘盛铭、刘雅静，于2019年4月18日过户至现权属人唐智羽、黄伟容名下。2018年6月3日，原告曾锦鹏、李盼盼（买方）、被告刘盛铭、刘雅静（卖方）与第三人远见公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，约定：买卖双方独家委托经纪方促成以下物业的买卖事宜，物业地址为广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园X房，建筑面积约79.99平方米。该物业以现状按套销售，该物业成交价为282万元，定金5万元于签订合同同时交付，银行经审批同意贷款后首期楼款以资金托管形式交付，双方应于2018年6月13日前就资金托管事项进行确认，具体付款方式合同进行了明确约定。合同约定的违约责任为若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合同，并有权选择适用定金罚则、赔偿合同楼价的10%的违约金或赔偿楼价差额损失等方式…（2）一方拒绝出售或购买该物业；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合同之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合同的其它补充协议的；（6）其他不履行合同或不完全履行合同之情形。同时合同还备注了：1.经纪方已清楚告知买卖双方交易房屋目前尚处于被司法查封及有交易网签的状态及相关风险，买卖双方确认仍希望进行交易事宜，并待房屋解除查封及网签后再继续办理与房屋交易有关的手续；2.卖方承诺于2018年7月15日前完成解除房屋的司法查封及网签状态，并配合办理相关交易事宜，逾期未完成上述义务导致无法继续交易的，买方有权解除合同并要求卖方返还全部已付款项及赔付一倍定金，卖方需承担买卖双方的全部中介费；3.如买卖双方任意一方在约定期限前拒绝出售房屋或购买房屋的视为违约；4.买卖双方约定成功出新房产证后，方可解除交易资金托管款项。合同还约定了其它内容。合同签订后，原告依约向被告支付了定金5万元，两被告遂向两原告出具了对应的《收款收据》。在合同履行过程中，两原告称其已按照合同约定的资金托管时间（2018年6月13日前）了解清楚银行关于资金托管手续事宜，并准备好资金托管款项后通知中介督促两被告前往银行办理资金托管，但两被告却因自身原因而迟迟未予配合，涉案房屋买卖交易遂产生争议。后两原告于2018年10月30日到国土部门对涉案房屋进行查册，涉案房屋仍处于查封状态；两原告于2019年3月13日再次到国土部门对涉案房屋进行查册，涉案房屋又出现了新的查封情况。为此，两原告认为涉案房屋买卖合同目的无法实现遂诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，两原告向本院申请调查取证，本院向两原告代理律师开具律师调查令，调取了涉案房屋的交易过户信息，根据调取的证据查明：2019年4月15日，刘盛铭、刘雅静与案外人唐智羽、黄伟容签订了《存量房买卖合同》，两被告以320万元的价格将涉案房屋出卖给唐智羽、黄伟容，并在当天向国土部门递交过户申请，2019年4月18日，涉案房屋过户至唐智羽、黄伟容名下。庭审中，两原告确认签订涉案房屋买卖合同时已经知晓涉案房屋存在司法查封事项，但基于两被告承诺可以解决故同意签订涉案合同。在两被告不配合办理资金托管手续至发现两被告一房二卖过程中，两原告称一直有与两被告协商解决，也有通过中介与两被告沟通，但一直未能解决。针对两原告就涉案房屋买卖交易造成的损失，两原告不要求适用定金罚则，但要求两被告赔偿两原告因其一房二卖导致的房屋溢价损失，并根据两原告和两被告签订房屋买卖合同的成交价282万元与两被告和案外人唐智羽、黄伟容签订房屋买卖合同的成交价320万元中间差额的38万元作为两原告的损失。另查明，两原告为本案诉讼支付了律师费8000元。本院根据两原告的申请，依法查封了被告刘雅静名下财付通支付账号，查封价值以34万元为限，两原告为此支付了保全费2220元。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行期间，两被告在收到原告支付的5万元定金后，并未按约定配合两原告办理资金托管手续，也未按约定办妥涉案房屋解除司法查封的手续，且现已将涉案房屋转卖他人，已构成根本违约，导致合同目的无法实现，两原告主张解除案涉房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持，两被告应向两原告返还已付的定金5万元。因两被告的违约行为致使涉案合同解除，两原告有权要求两被告承担违约责任。但对于两原告提出按其和两被告签订房屋买卖合同的成交价282万元与两被告和案外人唐智羽、黄伟容签订房屋买卖合同的成交价320万元中间差额的38万元作为溢价损失赔偿的诉求，本院作如下分析：第一，双方在涉案合同中备注约定了“卖方承诺于2018年7月15日前完成解除房屋的司法查封及网签状态，并配合办理相关交易事宜，逾期未完成上述义务导致无法继续交易的，买方有权解除合同并要求卖方返还全部已付款项及赔付一倍定金，卖方需承担买卖双方的全部中介费”，两被告未能在合同约定的时间内解除涉案房屋的司法查封，此时两原告即获得涉案合同的解除权，两原告有权根据该备注条款的约定主张解除涉案合同，并要求两被告赔付一倍定金，但两原告并未依此行使合同解除权，而是直到2019年4月18日两被告将涉案房屋转售他人之后，才主张依据涉案合同第六条“违约责任为若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合同，并有权选择适用定金罚则、赔偿合同楼价的10%的违约金或赔偿楼价差额损失等方式…（2）一方拒绝出售或购买该物业；”的约定以两被告拒绝出售该物业为由，要求两被告承担赔偿损失的违约责任。对此本院认为，两原告在两被告于2018年7月15日出现违约情形后至涉案房屋转售他人近九个月的时间内，没有在合理时间内及时行使合同解除权，也没有尽早采取有效可行的合理措施避免损失的扩大，从而产生较大的溢价损失，两原告对此存在一定的过错。第二，违约造成的损失是衡量违约责任最基础、最重要的标准，该因素要求人民法院应当查明违约造成的实际损失，还应考虑合同的履行程度，因为一个已经几近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果有着很大区别。具体到本案而言，原、被告签订合同后，两原告仅支付了定金5万元，还未支付其余购房款，在合同的履行程度上，尚处于整个交易流程的初级阶段，仅属履行开始。此外，两原告仅支付了定金，对其另行购买房屋的资金支付能力影响较小。而且赔偿损失的本质含义在于对过错方的过程责任的处罚，同时又是对受害方的一种补偿，受害方不能因此而成为获利方，得到额外不可预见的利益。综上，本院根据合同的约定，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素予以衡量，酌定两被告应按双倍定金的标准向两原告赔偿违约损失，即10万元，对于两原告主张超过部分，本院不予支持。关于两原告主张的8000元律师费的问题，因双方签订的房屋买卖合同无相关约定，且本院已支持两被告向两原告赔偿损失10万元，该损失足以弥补两原告的实际损失，故两原告关于律师费的主张无法定和约定依据，本院不予支持。被告刘盛铭、刘雅静经本院公告传唤，公告期届满仍未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院将依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告曾锦鹏、李盼盼与被告刘盛铭、刘雅静于2018年6月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘盛铭、刘雅静应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾锦鹏、李盼盼退还定金5万元；三、被告刘盛铭、刘雅静应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾锦鹏、李盼盼赔偿损失10万元；四、驳回原告曾锦鹏、李盼盼的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29360元，由原告曾锦鹏、李盼盼负担2936元，由被告刘盛铭、刘雅静负担26424元。保全费2220元，由被告刘盛铭、刘雅静负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  冷根源人民陪审员  洪壮春人民陪审员  邵锦勇二〇一九年十二月二十五日书 记 员  麦绮云