广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初12763号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜。委托诉讼代理人：何月群、袁伟虹，是原告的员工。被告：李妙虹，女，1989年9月8日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州利合物业管理有限公司与被告李妙虹物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、被告李妙虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6312.5元及违约金（物业服务费从2017年6月1日至2019年6月30日止,按每月252.5元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2、判令被告向原告支付拖欠的水费1021.69元及经济损失（水费从2017年5月1日至2019年5月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳,经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城运动员村提供前期物业管理服务。被告为运动员村-一区29座1403单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2011年6月30日前。被告于2011年5月24日办理收楼同时签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定及实际情况，该物业的物业服务费的起算点为2011年10月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费、水费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告李妙虹辩称，不同意原告诉讼请求，第一、我不是不交费，是我需要原告帮我处理房子漏水问题先，但是接近10年，没人来处理。第二、一区后门必须开放，这个是业主权益。第三、大门口车库出入口也要开放。第四、我家的楼道和车库垃圾很多堆放在那里，危及到人身安全。第五、我实际上饮用的水不是高质量的水，但是原告需要我交高质量水费。第六、电梯上和小区公共场所到处是广告，有些场地拿去出租，业主老人活动中心都没有，却占用我们公共场所去盈利，我认为这些收益本来应该要用回业主身上，我希望给小朋友游乐设施和老人活动中心。第七、我们买房是承诺每个楼层有垃圾桶的，现在楼层垃圾投放点都没有了，垃圾在楼下恶臭，影响我们身体健康。原告收取2.8元管理费不合理。我方要求原告方把上述问题后，才同意缴纳。水费也是处理完这些问题后，我就交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》购买了位于番禺××××房（以下简称“涉案物业”），建筑面积为90.1773平方米，约定物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，房屋交付日期为2011年6月30日前。2011年5月24日，被告与原告签订《广州亚运城项目前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告从商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托原告代收代交，被告或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。从2017年5月起，被告开始拖欠原告物业服务费、水费，其中拖欠2017年6月1日至2019年6月30日的物业服务费6312.5元，拖欠2017年5月1日至2019年5月31日的水费1021.69元。经原告以直接投递缴费通知单、电话、邮寄律师函等方式催缴，被告一直未交纳相关费用。本院认为，原、被告之间的物业服务合同依法成立，双方应当按照合同约定履行相关义务。本案的争议焦点为：（1）房屋质量问题；被告主张涉案物业存在质量问题，该问题与本案物业服务纠纷不属同一法律关系，本案不作调处。（2）原告的物业服务质量；原告的物业服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大,情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，被告答辩中反映的问题可能存在，但不代表原告工作的全部。因此，被告的抗辩，不能代表全体业主，也不能反映事实的全部，本院不予采纳。但原告应当不断完善自身管理水平，积极与业主沟通，提高服务质量，改善小区居住环境。（3）收费标准及违约金的计算标准；被告与原告签订了《广州亚运城项目前期物业服务协议》，原告对涉案小区进行了物业管理服务，双方的物业服务合同关系成立，双方的合法权益均受法律保护。原、被告约定的2.8元/平方米?月的物业服务费标准，不超出政府限定范围，是双方的真实意思表示，应予确认。被告的拖欠物业服务费、水费的行为给原告造成了资金占用损失，但原、被告约定违约金按每日千分之五计算，过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，原告也未提供证据证实其损失如此巨大，故违约金本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，且每月的违约金以当月本金为限。综上，原告向被告提供物业管理服务后，被告未及时缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告的物业面积为90.1773平方米，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，故被告应按照252.5元每月的标准向原告支付从2017年6月1日至2019年6月30日的物业服务费6312.5元。原告请求被告向其支付每月拖欠的物业服务费的违约金的诉讼请求本院亦予以支持，每月违约金的计算方式为以252.5元为本金，从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。原告请求被告向其支付拖欠的水费1021.69元及相应经济损失，本院亦予以支持。经济损失的计算标准过高，本院调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李妙虹应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年6月1日至2019年6月30日的物业服务费共计6312.5元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以252.5元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金以当月本金为限）；二、被告李妙虹应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年5月1日至2019年5月31日的水费1021.69元及经济损失（经济损失以1021.69元为本金，从2019年6月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额以1021.69元为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李妙虹负担。本判决为终审判决。审判员  何俊燊二〇一九年十二月四日书记员  郭子谦