湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3005号上诉人（原审原告）怀化润兰物业服务有限公司，地址湖南省怀化市经开区河西润兰路2号6楼602，统一社会信用代码914312007853627992。法定代表人向懿。委托代理人吕米娜，女，汉族，1998年10月23日出生，住湖南省邵阳县，系该公司员工。被上诉人（原审被告）张淑霞，女，汉族，1974年8月14日出生，住黑龙江省密山市。委托代理人王奕心（特别授权），湖南融邦律师事务所律师。上诉人怀化润兰物业服务有限公司因与被上诉人张淑霞物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化润兰物业服务有限公司上诉请求为：1、撤销原判；2、请求二审依法判决支持上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由上诉人与被上诉人分担。事实与理由：物用合同属于长期性、持续性合同，不适用诉讼时效，且上诉人曾于2016年9月1日给被上诉人的收据上有要求缴纳物业费的内容，，曾于2018年10月30日在被上诉人门前张贴责任告诉知书，进行催缴，一审确认上诉人的部分诉讼请求已超过诉讼时间效明显不当。《限期整改通知书》只能证明上诉人在2015年10月26日前存在服务瑕疵，不能证明上诉人整改后存在瑕疵，更换设备需要动用专项维修资金，而上诉人无此权利。一审属事实不清，适用法律，判决错误。故特提起上诉。特提起上诉。张淑霞二审答辩称：上诉人的上诉主张及理由不符合事实，没有道理，应该驳回，维持原判。湖南润兰房地产开发集团有限责任公司向一审法院所提诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告支付原告物业管理费5488元，违约金1646.4元，共计7134.4元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2007年9月1日，原告（为乙方）与怀化润兰房地产开发有限责任公司（为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方从2007年9月1日起对甲方开发的锦绣湘维小区提供物业管理早起介入服务，服务内容“物业共用部位的维护与管理，确保物业使用功能正常；物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；门卫24小时值班，对来访人员进行登记、查询及大件物品出入管理；小区内保安定时巡逻，协助公安及消防部门维持小区的治安秩序和消防安全，做好车辆进出管理等工作，维护小区正常交通秩序，维护小区内正常的工作、生活秩序；专项维修资金的代管服务，确保该项资金合理使用；等等”。合同还约定乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意；乙方如违反本合同未达到管理服务质量约定的目标的，甲方、业主或物业使用人有权要求乙方限期整改，乙方无本合同第二十六条规定的情况而逾期未整改给对方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；业主应于入伙之日起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求补缴，并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金。协议签订后，原告进驻锦绣湘维小区。小区业主陆续入住后，部分业主与原告签订了物业服务合同，其中约定物业服务费为0.4元/平方米。被告系锦绣湘维小区6栋506号房屋（面积122.5平方米）的业主，于2008年10月21日收房（含房屋、柴棚），并向原告预交了物业管理费292元，但未与原告签订书面物业服务合同。2019年3月21日，被告又向原告交纳了2-3月水电费468.10元，2019年9月14日又向原告交纳7月水电费149.6元。2010年1月1日起，被告认为润兰物业公司的物业管理服务存在严重质量问题拒绝缴纳物业服务费。2015年10月26日，怀化市房产管理局就小区业主反映的问题向原告发送一份《限期整改通知书》并责成在30日内整改，但原告虽然对物业问题进行了整改，但整改未到位。2019年5月28日，锦绣湘维小区业主委员会因小区物业服务存在重大质量问题向小区所在地基层组织武陵社区发出《关于解聘润兰物业管理公司的报告》，报告内容载明“1、物业管理安保形成虚设，闲杂人员及外来车辆随意进出小区，对大件物品及陌生人员从未登记，造成小区业主多次失窃、被盗，消防车辆多次无法进入火灾的第一现场，导致业主损失惨重，并且存在非常大的安全隐患，严重威胁到了广大业主的生命安全和财产安全；2、2016年1月8日交社区报告中和广大业主面前，公然承认停止小区所有公共服务，随时做好撤场的准备工作；3、监控系统全部损坏多年，一直没有修复，小区内的车辆多次造成刮伤而找不到线索，业主的财产得不到应有的保障；4、物业公司因物业费的矛盾多次对小区部分业主停水、停电、停有线的违法行为，多次与业主发生争吵及肢体冲突，并威胁、恐吓业主，影响业主的安定生活，破坏和谐社会环境；5、小区公用道路，物业未经任何单位、组织同意，私建小区内建加工场所、地磅和“碉堡”（临时物业用房)，特别是二期工程物业公司与开发商同流合污、狼狈为奸，严重侵犯广大业主的正当权利，噪声震天响、粉尘遍地飞、污水到处流，整个小区业主在此恶劣的环境中生活长达四年之久，至今消防通道地磅没有拆除，损坏路面也没有给予及时的修复；6、小区内卫生保洁工作不到位，垃圾清理不及时，导致老鼠成灾，对业主的身体健康造成威胁……鉴于以上诸多问题，造成很大的民愤。针对小区现状及根据广大业主的反映情况，经业主委员会会议通过，在2019年5月26日召开业主大会，参加解聘润兰物业管理公司表决的业主超过了总业主518人的二分之一以上（同意解聘润兰物业管理公司表决的业主279票)，符合法律规定，该相关事项表决投票有效。现呈报告到贵处，解聘润兰物业公司”。现双方发生纠纷，原告于2019年7月22日向本院递交诉讼材料。另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立，并经怀化市房产管理部门批准准予从事物业管理服务。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次将怀化润兰物业管理有限公司更名为怀化润兰物业服务有限公司。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案《前期物业服务合同》系建设单位与原告签订的，对锦绣湘维小区的每一位业主包括被告在内均具有约束力。双方均应按照物业服务合同严格履行各自的义务。原告一直按照合同的约定为锦绣湘维小区提供物业管理服务，被告也按约履行缴纳物业费义务至2009年12月。2010年1月1日起，原告虽仍为被告等业主提供物业服务，但被告对原告的物业管理服务提出了异议。原告作为物业管理服务企业，本应向业主提供与其资质相符的优质、高效服务，然其在提供物业管理服务时存在服务区域未实行封闭式管理、管理制度混乱等问题，并经相关职能部门限期整改，仍未整改到位。由此可以确定原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据民事活动应当遵循的公平原则，原告在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定收取物业管理服务费用，对业主来说显失公平，故本院酌定原告可以按约定物业费的80%收取物业费。同时，原告于2019年7月22日向本院递交诉状主张物业费的期间为2010年1月1日至2019年4月30日，原告并未提交其向被告催交物业费的证据，依据民事诉讼时效的规定，原告主张的2010年1月1日至2016年7月21日期间的物业费已经超过诉讼时效。按此计算，自2016年7月22日至2019年4月30日被告共应向原告支付物业费1304.05元（122.5平米×0.4元/平米/月×80%×33月又8天）。对原告主张被告支付物业费超出1304.05元的部分，本院不予支持。因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业费的交纳产生纠纷，诉至法院，在纠纷解决前，被告未按照双方合同约定的数额、时间交纳物业费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付润违约金1645.4元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张淑霞在本判决生效之日起15日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2016年7月22日至2019年4月30日期间的物业管理服务费1304.05元；二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告张淑霞负担。二审期间，二审期间，怀化润兰物业服务有限公司提供如下证据材料：1、润兰物业公司收款收据以及2015年度锦绣湘维小区水电收费台账，证明被上诉人每年交水电费的收据上均有催缴内容，上诉人积极催缴被上诉人物业费；2、润兰物业公司收款收据一份，证明上诉人提交的收款收据真实性存疑，并未向被上诉人催缴物业费。张淑霞发表质证意见为：对上诉人提交收款收据凭证的真实性、合法性、关联性均有异议。理由：一、该收据是由上诉人单方制作保存，上诉人可以随时变更增加收据上的内容，而该收据时间比较久远，被上诉人也不可能保留所有凭证与以核对，我方现存2016年的收款收据与上诉人提供的收据并不相同，没有催告物业费的内容；二、收据上没有被上诉人的签字，并不没有表示催缴通知送达给被上诉人；三、被上诉人并不居住该房屋内，只有其女儿偶尔在其房屋居住，即使是交付水电费，也并非上诉人本人现场进行缴付，故，该收款收据送达给被上诉人。2015年度锦绣湘维小区水电收费台账，系上诉人自行制作，并无上诉人签字确认，不能证明润兰公司将催缴通知送达给被上诉人。该台账只能证明被上诉人所欠的金额并不能证明上诉人催缴过物业费，故对真实性、关联性有异议。对上诉人提交的证据材料2，看不清楚是什么费用，上面没有显示。金额与我方提交收据上不符，不能证明交了水费。本院认为，润兰公司二审提交的证据材料上无张淑霞的签字，张淑霞又不予认可，证据本身不能证明已向张淑霞催要物业费的事实，不能达到证明目的，故不予采信。原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：怀化润兰物业服务有限公司在提供物业服务中存在向张淑霞分时间段收取物业服务费的情况，且未提交其向张淑霞催交物业费的证据，一审依据民事诉讼时效的规定，适用诉讼时效制度并无不当。怀化润兰物业服务有限公司通过的物业服务存在瑕疵，原判据此酌定怀化润兰物业服务有限公司按双方约定物业费的80%收取物业费亦属合理。怀化润兰物业服务有限公司所提本案不能适用诉讼时效制度、其应全额收取物业费的上诉主张及理由不能支持。综上，怀化润兰物业服务有限公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由怀化润兰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一九年十二月十三日书记员  戴蚁玲