广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初768号 原告（反诉被告）：防城港市防城区海怡商务酒店，住所地：防城港市防城区防港大道164号。 法定代表人：覃子瑞，该酒店负责人。 委托诉讼代理人：高开权，广西南港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁艺玲，广西南港律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:防城港市熙林格尔酒店管理有限公司，住所地：防城港市港口区桃花湾广场珊瑚路西侧桂海星座1号楼2005号，统一社会信用代码：91450602MA5KBJBT5U。 法定代表人：王义兵，该公司执行董事。 被告（反诉原告）:防城港市防城区熙林格尔酒店，住所地：防城港市防城区防港大道164号，统一社会信用代码：92450603MA5N1KTA3D-1-1。 经营者：柴珍珍，该酒店负责人。 被告（反诉原告）:柴珍珍，女，1984年9月24日出生，户籍地：江西省上饶市万年县，现住防城区。 第三人：覃兰清，女，1973年7月3日出生，壮族，东兴镇财政所职工，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：吴书茵，广西南港律师事务所律师。 第三人：防城港市防城区自然资源局，住所址：防城港市防城区防港大道164号。 法定代表人：黄科，该局局长。 委托诉讼代理人：王德生，男，1983年3月24日出生，壮族，该局办公室主任，住。 原告（反诉被告）防城港市防城区海怡商务酒店与被告（反诉原告）防城港市熙林格尔酒店管理有限公司、被告（反诉原告）防城港市防城区熙林格尔酒店、被告（反诉原告）柴珍珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法适用简易程序进行审理，后因不适宜简易程序，转为普通程序审并组成合议庭，追加覃兰清、防城港市防城区自然资源局为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）防城港市防城区海怡商务酒店的委托诉讼代理人高开权、袁艺玲，被告（反诉原告）防城港市熙林格尔酒店管理有限公司的法定代表人王义兵，被告（反诉原告）防城港市防城区熙林格尔酒店的经营者柴珍珍，第三人覃兰清的委托诉讼代理人吴书茵，第三人防城港市防城区自然资源局的委托诉讼代理人王德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）防城港市防城区海怡商务酒店向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告（反诉被告）和被告防城港市熙林格尔酒店管理有限公司于2017年12月13日签订的《酒店场地租赁合同》；2.判令被告（反诉原告）防城港市熙林格尔酒店管理有限公司支付逾期付款违约金至清偿之日止（按欠付租金每日3%计算，至起诉之日为41640元），被告（反诉原告）防城港市防城区熙林格尔酒店、柴珍珍对此承担连带责任；3.判令被告（反诉原告）立即搬离酒店且不得损坏酒店设施，将酒店场地归还原告（反诉被告）；4.本案诉讼费用由被告（反诉原告）共同承担。 事实与理由：2017年12月13日，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）防城港市熙林格尔酒店管理有限公司签订《酒店场地租赁合同》，约定该公司承租原告位于防城区的原防城海怡酒店的场地，租期自2017年12月13日至2022年8月30日止（其中2017年12月30日至2018年4月13日为免租期），租金每年27.5万元，按年支付，租金按前一期租金计算到期日前半个月支付，即为每年3月29日前支付当年租金。合同签订后，该酒店由另外两被告（反诉原告）占用。因被告（反诉原告）不按时交第二期租金，经原告（反诉被告）多次催促均不按约缴纳，己构成违约，侵犯了原告（反诉被告）的合法权益。现特起诉至人民法院，请求支持原告（反诉被告）的诉讼请求。 原告（反诉被告）为其诉讼请求提供身份证、被告（反诉原告）的营业执照、酒店场地租赁合同、催告函、海怡商务酒店资产交接明细表等证据予以证实。 被告（反诉原告）防城港市熙林格尔酒店管理有限公司、被告（反诉原告）防城港市防城区熙林格尔酒店、被告（反诉原告）柴珍珍辩称：1.有关租金的问题不属实。原告（反诉被告）认为是从2018年4月13号开始计算租金的，但租赁的房子其应修缮的地方一直未修，经多次协商后对方晚了近三个月才修好，导致被告方迟延三个月才营业，此三个月不应计算租金；被告（反诉原告）方不存在违约情形，且合同没有明确约定租金的交付日期，合同约定由原告（反诉被告）处理的部分事项，其也一直没有履行义务；2.租赁的房子六楼一直漏水，有部分因为漏水问题影响了经营，但原告一直不处理。综上，被告（反诉原告）不认可原告（反诉被告）的诉讼请求，并提出反诉请求如下：1.判令反诉被告遵照执行《酒店场地租赁合同》；2.判令反诉被告承担其出租给反诉原告的酒店物业房屋结构维修维护费用30000元，因有10间客房长期漏水不能使用而要求每年减少38000元的租金（按照每年27.5万元、65间折算）；3.判令反诉被告承担因消防证未及时办理致酒店未能营业的损失75000元；4.判令反诉被告重新与反诉原告签定房屋租赁合同；5.判令反诉被告承担本诉讼费用。 事实和理由：2017年12月13日，双方分别签订了《酒店场地租赁合同》，被告（反诉原告）将防港大道164号（原防城区海怡商务酒店）的场地出租给反诉原告作酒店经营，其中合同的第三章第九条第三小条约定：“酒店房屋本身结构有关的维修由反诉被告出面处理并承担费用”。然而，合同生效后因楼顶长期漏水，导致多间客房长期无法使用，经济损失达12万元。反诉原告多次要求处理，但对方一直推脱。对漏水问题，多位酒店的员工、顾客及租客愿意作证，反诉原告也多次反映给业主（现防城区自然资源局）的有关领导，但反诉被告未出面解决。合同第二条约定：“反诉被告（甲方）配合反诉原告（乙方）将酒店相关证件办理到反诉原告的名下（包括消防证）”。之后，反诉原告按约定支付了合同所有房租押金等。至2018年4月1日，酒店装修完成，准备于4月18号开业，但因反诉被告迟迟不将消防证办理到反诉原告的名下，经公安、消防来检查后，酒店无法营业。反诉被告直到2018年7月10号才将证件办到反诉原告的名下，导致反诉原告长期无法经营，按计算损失三个月租金68000元，造成间接营业损失20万元。双方签定的合同，实际由覃兰清收取房租押金，各项工作都由覃兰清负责，覃子瑞不作为业主，因为酒店业主是原防城国土资源分局，原始合同是该局是和覃兰清签定的。所以反诉原告要求重新与覃兰清签过合同，使之合同有效。反诉被告未按合同的约定履行合同义务，已构成违约，侵犯了反诉原告的合法权益。请求人民法院支持反诉原告的诉讼请求。 反诉原告合并举证提供柴珍珍、王义兵的身份证、反诉原告的营业执照、房屋租赁合同、补充合同、转账凭证、王义兵与覃兰清的微信聊天记录、酒店现场照片等证据予以证实。 反诉被告防城港市防城区海怡商务酒店辩称：1.按约定，酒店房屋本身结构有关的维修应由反诉被告方处理并承担费用，但是对方在2018年9月10日提出漏水需处理时已使用酒店，也重新装修过了，当初在交付时对方没有提出此情况；2、对方称反诉被告不遵照合同约定将消防证办理到其名下而导致酒店没有办法营业违背事实，对方将酒店承租下来并着手开始布置装修，同时消防检验验收也会重新验收，要在消防验收合格后予以发放证件，并且合同没有约定办证的期限，责任不应由反诉被告承担。 第三人覃兰清述称，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付逾期支付租金的违约金、清场搬离酒店是属于行使单方解除权的行为，符合事实、相关法律规定，请求人民法院支持其本诉诉讼请求。 第三人防城港市防城区自然资源局述称，第三人覃兰清转租的事情该局并不清楚，覃兰清也未向该局告知相关情况，所以本诉、反诉均与该局无关，纠纷应由原、被告双方自行解决。 经审理查明，覃子瑞与覃兰清是姐妹关系，2007年9月11日，原防城区国土分局（现第三人防城港市防城区自然资源局）（甲方）与覃兰清（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：由甲方将坐落于防城区防港路国土大院内的综合大楼大部分（除防城区行政服务中心的7个铺面外）出租给乙方经营管理，租赁期限10年，在未经甲方同意的情况下乙方不得整体转租给他人，租赁期满后乙方享有优先租赁权，前五年的年租金为50万元、后五年年租金为55万元，甲方要求乙方对综合大楼及立面进行设计装修，装修费用应在500万元以上，但装修不得破坏大楼的承重墙、构造梁、剪力墙等等。合同签订之后，覃子瑞、覃兰清姐妹将以上租赁场地用于经营防城区海怡商务酒店。2013年6月6日，原防城区国土分局（甲方）与覃兰清（乙方）签订《租赁经营补充合同》，约定延长以上租赁场所五年租期（2017年9月11日至2022年9月11日），年租金提高到73万元，甲方要求乙方对综合大楼进行硬件设施改造，改造费用在300万元以上（2017年9月11日前改造），亮化工程的用水、用电、排水、排污的维修及更新费用由乙方负责，各项权利义务按原合同执行，等等。2017年12月13日，防城区海怡商务酒店（甲方）与防城港市熙林格尔酒店管理有限公司（乙方）签订《酒店场地租赁合同》，约定：甲方将防城区海怡商务酒店租给乙方经营，包括一楼酒店大厅门面、三、四、五层的客房部分、后院停车场等，甲方配合乙方将酒店相关证件办理到乙方名下（除消防证办证费用以及其他办证费用由乙方承担），合同期满后乙方将证件过户到甲方名下（费用由甲方承担），租期从2017年12月13日至2022年8月30日止，2017年12月30日至2018年4月13日是甲方给予乙方的免租装修期，交接之日乙方付给甲方20万元的装修保证金，如乙方不停业装修的则免租期无效，每年租金为27.5万元，按照每年为一期支付，签订合同时乙方交甲方合同保证金5万元，待双方交接时乙方付给甲方第一期租金27.5万元，第二期租金在第一期租金计算期到期时提前半个月支付，以后每期以此类推，合同期满后乙方交清所有相关费用后甲方退还保证金，因酒店房屋本身结构有关的维修应由甲方出面处理并承担相应费用，乙方在签订缴纳第一期租金之时即为交接之日，甲方配合乙方办理酒店财产的移交，乙方接手后将对酒店整体装修翻新，在履行合同过程中如发生争议协商不了可向防城港市防城区人民法院提起民事诉讼，任何一方单方面须提前解除合同的，应提前二个月向对方提出书面意见，经双方协商一致并形成文字材料并结清有关的费用和理赔事项后方可以解除。之后，乙方按照约定给付甲方装修保证金20万元、合同保证金5万元，并支付第一期租金27.5万元。对于《酒店场地租赁合同》的签订，第三人防城区自然资源局表示不知情。2018年1月2日，原告（反诉被告）防城区海怡商务酒店与王义兵对酒店原有的空调、电视机、床架、电梯等进行清点、交接。《酒店场地租赁合同》签订后，因为消防证等未及时办理到反诉原告的名下，导致熙林格尔酒店的实际正式对外营业有所延迟。《酒店场地租赁合同》签订后，由第三人覃兰清及原告（反诉被告）防城区海怡商务酒店的出纳小胡与反诉原告在对水电等方面的工作进行对接。在经营熙林格尔酒店不久后，因发现有相关部位渗水的现象，反诉原告遂要求第三人覃兰清进行解决，但未果。鉴于问题未得到解决，反诉原告又向第三人防城区自然资源局反映情况，而该局要求第三人覃兰清出面解决房子的渗水问题，但也未果。2019年5月6日，覃子瑞向王义兵及熙林格尔酒店公司发出《催告函》，以对方逾期不缴纳租金为由限定对方于2019年5月15日前给付租金，逾期则单方解除合同。2019年5月20日，王义兵（熙林格尔酒店公司法定代表人）向覃子瑞的尾号9890银行账户转账支付26.5万元（其称少支付的１万元用于维修渗水的客房）。经现场勘查显示，国土综合大楼共计六层，其中第六层由案外人经营“金禧月子中心”，二层由案外人经营“尼鹿咖啡（ＮＬＫＦ）厅，一、三、四、五层由反诉原告经营酒店；在三、四、五层中，共有６５间客房，其中10间客房有漏水或渗水留下的痕迹（反诉原告称），309、408、409、506、508号房间的卫生间天花板有水印并发霉，310、311号客房有雨水渗漏的痕迹，410房间地板有部分凸起（反诉原告称被雨水浸泡而翘），312号客房天花板有发霉的水印痕迹，510房间客厅天花板有明显水印，一楼服务大厅天花板有多处水印，二层的咖啡厅服务前台墙体也有渗水现象。 另查明，在经本院释明后，原告（反诉被告）防城港市防城区海怡商务酒店及被告（反诉原告）方均不申请本院委托专门机构对房屋渗水等质量问题作司法鉴定。 本院认为，一、关于本诉部分。（一）《酒店场地租赁合同》应否解除的问题。1.关于租金问题。（1）反诉原告给付反诉被告装修保证金20万元、合同保证金5万元、支付第一期租金27.5万元，至2019年5月20日又支付租金26.5万元，合同约定“第二期租金在第一期租金计算期到期时提前半个月支付，以后每期以此类推”。但对于第一期租金的具体交付日期，原、被告均未举证证实；因2017年12月30日至2018年4月13日是免租装修期，至2019年5月6日在收到《催告函》后，被告（反诉原告）支付了租金26.5万元，虽然该笔租金是经过催告后才支付的，但原告（反诉被告）转租第三人防城区自然资源局的综合大楼以获取租金收益的初衷及合同目的从本案的实际来讲是可以实现了的；（2）反诉原告未及时支付租金，在一定程度上因综合大楼出现渗水且多次要求第三人覃兰清甚至业主防城区自然资源局予以解决，但均未果。经勘察显示，综合大楼楼顶的排水设计存在不合理之处，且原告（反诉被告）是否按照其与第三人防城区自然资源局的合同约定承担了对综合大楼、立面设计装修、用水、用电、排水、排污的维修责任，因双方未提供证据证实，致使本院无法确定。原、被告双方虽对综合大楼进行了交接，并由反诉原告（被告）进行了装修乃至经营，但即便装修环节完好无损亦可能也会因房子本身的结构及年久失修或之前维修遗留问题等原因产生渗水现象，况且对相关问题，各方并未提供证据证实，且对渗水等质量问题原告及被告双方均不申请专业司法鉴定。综合目前情况分析，本院认为，导致酒店中存在10间客房及大厅渗水或漏水应是由多方面原因造成的。2.合同的解除条件。《酒店场地租赁合同》对于解除合同的条件并未作出具体约定，而对于其中的“经双方协商一致形成文字材料并结清有关的费用和理赔事项后方可以解除”的解除条件，在本案中尚不具备。综上，原告（反诉被告）发函解除《酒店场地租赁合同》的行为应属于无效，同时，本案也不存在法定解除合同的情形。因此，原告请求解除《酒店场地租赁合同》的证据不足，理由不充分，本院不予支持。 （二）关于其他诉讼请求。基于以上第（一）点论述的理由，且鉴于《酒店场地租赁合同》对违约金问题未作出约定，因此，对本诉中原告的其他两项诉讼请求，本院不予支持。 二、关于反诉请求部分。（一）双方应否遵照执行《酒店场地租赁合同》的问题，基于本诉请求中的评述理由，双方应继续履行合同。 （二）反诉被告应否承担反诉原告的酒店物业房屋结构维修维护费用30000元、10间客房漏水不能使用而要求每年减少租金38000元（年27.5万元÷65间×10间）。1.反诉原告主张因酒店物业房屋结构维修维护开支了30000元，因反诉被告并未认可，反诉原告未能提供证据证实其已开支了相关费用，故对其该项请求，本院不予支持。2.至于客房漏水不能使用而要求每年减少租金的请求。鉴于客房渗水引起的后续问题，因无专业鉴定评估机构的审查鉴定，根据本案现有证据，本院不能确定渗水的具体原因及影响的时间长短，合同双方应从实际出发、本着互谅互让的精神，进一步友好协商，同时，该项请求也不属于人民法院直接裁判的范围，对此本院不予支持。（三）反诉被告应否承担因消防证件未及时办理导致酒店未能正常营业的损失75000元。基于以上第二项第（二）项第2点的理由，同时鉴于合同约定的是反诉被告配合反诉原告办理相关的证件，而证件未能及时办理导致相关检查未顺利通过影响反诉原告的正常营业，在此合同的相对方均存在一定过错，但鉴于该项请求无具体证据（包括专业机构的审计评估）证实且确实存在影响经营的事实，本院酌情支持10000元。（四）有关判令反诉被告重新与反诉原告签定合同的请求。鉴于是否签订或补充签订合同，是当事人双方的意思自治，不应由人民法院直接裁判，且该项请求不具有可执行性，因此，对该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第九十三条，第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）防城港市防城区海怡商务酒店自本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）防城港市熙林格尔酒店管理有限公司、防城港市防城区熙林格尔酒店、柴珍珍经济损失10000元； 二、驳回原告（反诉被告）防城港市防城区海怡商务酒店的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）防城港市熙林格尔酒店管理有限公司、防城港市防城区熙林格尔酒店、柴珍珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费841元，反诉案件受理费1200元，合计人民币2041元，由原告（反诉被告）负担1020.5元、被告（反诉原告）负担1020.5元。 权利人可于生效判决确定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件本诉受理费841元、反诉受理费1200元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张耀福 人民陪审员  唐国立 人民陪审员  廖良友 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  黎定早