河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0403民初1400号 原告（执行案外人）:任海军，男，汉族，1972年10月14日生，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：沈慧芬，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 原告（执行案外人）：顾红，女，汉族，1972年10月5日生，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：沈慧芬，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：赵泽萍，女，汉族，1958年3月10日生，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：魏翠玲，女，汉族，1986年7月25日生，现住邯郸市丛台区。 第三人（被执行人）：赵慧，女，汉族，1969年7月10日生，住邯郸市丛台区。 第三人（被执行人）：任朝辉，男，汉族，1970年4月29日生，住邯郸市丛台区，现在内蒙古自治区呼伦贝尔市扎兰屯监狱服刑。 委托诉讼代理人：任海霞，女，汉族，1970年11月10日生，现住邯郸市丛台区。 原告任海军、顾红诉被告赵泽萍及第三人任朝辉、赵慧案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告任海军、顾红的委托诉讼代理人沈慧芬，被告赵泽萍及其委托诉讼代理人魏翠玲，第三人赵慧到庭参加诉讼。第三人任朝辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 任海军、顾红共同向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与第三人于2014年2月17日签订的二手房买卖合同有效；2.不得执行位于丛台区的房产；3.诉讼费由被告和第三人承担。事实与理由：2018年2月9日，原告任海军、顾红对执行标的提出书面异议，贵院于2018年3月6日作出（2018）冀0403执异15号执行异议裁定，裁定驳回原告任海军、顾红的异议，并于2018年3月12日向原告送达了驳回裁定书。2011年4月至2011年8月期间，第三人以各种理由分几次向原告共计借款500000元，并写有借据。2013年期间原告多次找第三人催要借款，第三人无力偿还。2014年1月第三人将原借条收回后给原告出具了总借条。2014年2月原告因买房急需用钱，再次找到第三人要求其偿还借款，第三人称其有一套住房现在空闲，如果原告想要，可以卖给原告。看房后，原告认为还可以，于是原告夫妻与第三人夫妻于2014年2月17日签订了《二手房买卖合同》，合同约定：第三人将自己购买的位于丛台区卖给原告，房款总计850000元。合同签订后，原告按照第三人的要求，扣除借款500000元后，将剩余的购房款350000元一次性支付给了第三人，第三人给原告出具了收款证明。收款后，第三人夫妻将购房协议书和位于丛台区并交付给原告。原告简单装修后居住至今。由于第三人出售该房时，第三人单位没有在房管局办理有关手续，无法办理产权证书，双方又补签了《同意更名的协议书》，协议约定：待以后能办理产权证书时，再办理相关手续。因此，涉案房屋购房协议书上登记在第三人的名下，但该房产的实际所有人系原告夫妻。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告为维护自己的合法权益，依据法律规定特向贵院提起诉讼，恳请依法查明事实，公正作出判决。 任海军、顾红为支持自己的主张提交以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告主体资格；2.2014年2月17日原告与第三人签订的二手房买卖合同1份；3.2014年2月17日原告与第三人签订的同意更名协议书1份，证据2-3证明原告和第三人在涉案房屋被查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同；4.2014年2月17日第三人向原告出具的房屋收款证明1份及邯郸市市区集资建房买卖契约1份；5.2014年1月10日第三人任朝辉向原告出具的借款50万元的欠条1份；6.原告任海军建行卡流水明细单2份；7.原告顾红邯郸银行转账单1张，证据4-7证明原告在涉案房产被查封前已经支付了全部购房款85万元的事实，其中30万元购房款是在2014年2月17日，顾红通过邯郸银行卡给第三人任朝辉账户转账支付，并给付50000元现金，剩余房款用第三人所欠原告的借款50万元抵顶，第三人向原告出具了收到85万元房款收据，与当日第三人将该涉案房产的原买卖契约交付给原告所有；8.原告任海军工行转账凭证4张；9.住房公积金个人贷款偿还申请书2张；10.建行现金交款单1份，证据8-10证明原告替代第三人偿还房屋贷款的事实；11.2017年1月燃气缴费单1份；12.2017年10月30日热力缴费单据1张；13.2017年7月22日房屋租赁合同1份，证据11-13证明原告对涉案房屋被查封之前已经实际占有的事实。 赵泽萍辩称，本案原告与第三人于2014年2月17日签订的《二手房买卖合同》非真实合法有效的合同。首先，该二手房是单位集资房，最高人民法院相关解释中明确指出，单位集资房不同于商品房，不能自由交易，要受国家政策的调整，比如补交土地出让金等。其次，该合同也未实际履行。2011年4月至2011年8月先后四次不同数额总计50万元的转款流水只能证明有资金往来，2014年2月17日第三人又收到原告转款30万元无流水空口无凭，这一系列资金往来流水无论从时间上还是从数额上,都不能证明是一次性银行转款支付购房款85万元，事实与合同不符。另外，经调查，2014年2月有证新房市场价4959元/平方米，此案所涉及的房产为单位集资或合作所建经济适用房市场价正常情况下应低于4959元，而原告称2014年2月17日签订所谓的二手房买卖合同，当天在明知不能办理更名手续的情况下，又一次性转款30万元，成交价5500元以上，显然不符合常理。第三，2017年11月20日第三人和赵泽萍的执行和解协议中，第三人还向法院申报了该处房产为自己的财产，在未履行执行和解协议后，又作为所有权人商量卖房还债，如果2014年已经转让了为何只字不提，仍作为产权人签订调解协议，请问是在欺骗法官，藐视法律？被告相信第三人作为一个成年人明白处分房产的意义。第四，本案原告任海军和第三人任朝辉系亲兄弟关系，我们有理由怀疑这所谓的合同是为逃避债务，恶意串通而凭空捏造的，这严重损害了被告的合法权益，应认定无效合同。原告并未合法占有该不动产。通过实际走访和了解，该房产并不是原告合法占有。微信聊天记录显示该房权利人一直为第三人赵慧，原告只是拿着钥匙代为管理而已，而且法院去执行时也未见原告在里居住，该房由租户居住。原告方未支付全部价款，也未按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求执行。本案所谓的一次性付清85万元房款事实不存在，恰恰相反的是《邯郸市市区集资建房买卖契约》（二）上显示，该房在市诚信担保公司抵押贷款10万元，期限20年，自2003年12月17日至2023年12月16日。我国《物权法》规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中没有经过抵押权人也就是银行的同意是不得转让的，除非代为清偿债务消灭抵押权。法院从邯郸市住房公积金管理中心贷款处查询到的关于第三人赵慧《贷款还款明细单》显示，2017年10月至2018年5月，该房仍由第三人赵慧一直偿还贷款至今，截至目前仍处于还贷状态，也就是说并未支付全部价款而消灭抵押权。该房屋未办理过户登记。根据《物权法》规定，不动产所有权转移以登记为准，未登记的，按照相关证据判断。本案中，该房在房产部门无产权登记信息，根据河北省证券丛台路营业部与赵慧所签的《邯郸市区集资建房买卖契约》显示，该房的买受人是赵慧，其是该房的权利人，物权登记具有公示公信力。原告未变更办理过户登记，未取得所有权，只享有债权，风险应由合同第三人承担，更不能对抗排除已经生效的判决的执行。原告显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，为了维护被告的合法权益，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 赵泽萍为支持自己的主张提交以下证据：1.邯郸市区集资建房买卖契约，证明该房产权利人为赵慧，房产性质是单位集资房，不是商品房，且设定抵押权不能自由买卖；2.贷款、还款明细回单1份（复印件），证明该房处于赵慧还贷状态，原告未支付全部贷款解除抵押，未经抵押权同意不能买卖；3.执行和解协议一份，证明赵慧在2017年11月20日仍作为房产所有人进行处分；4.微信聊天记录21张，证明该房产权利人仍为赵慧，且房屋并未被原告合法占有；5、录音一份，证明二手房买卖合同是恶意串通编造的；6、二手房买卖合同，证明该合同与事实不符，且违反法律强制性规定；7、执行裁定书，证明法院审理查明的事实，该争议房产权利人为第三人赵慧；8、2014年邯郸市房价查询单，证明原告购买房价远超市场价违背常理；9、被执行人财产申报单（复印件），证明赵慧于2018年仍为该房产所有人；10、段海洋证人证言一份，证明该争议房产并不是原告占有。 第三人赵慧述称，涉案房屋是我们单位的集资房，具体时间记不清楚，我前夫任朝辉与他堂弟任海军之间有50万元的债务，任朝辉跟我说把房子卖给任海军，50万元抵债，剩下的钱给我，我没有反对，我工作在外地，任朝辉让我回来把协议签了，我在车站就把字签了，签完就走了。在车站签字时候任海军、任朝辉、任海霞在场，任海霞是任朝辉的堂妹，签字签的是同意把房子卖给任海军，当时签字时候我没仔细看，我认为是卖了80万元，后通过其他渠道知道任海军给了35万元，房子卖了以后谁居住我不清楚。 第三人任朝辉未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 第三人任朝辉、赵慧未提交相关证据。 经审理查明，赵泽萍诉赵慧、任朝辉民间借贷纠纷一案，赵泽萍于2017年2月9日诉至本院。本院于2017年6月9日作出的（2017）冀0403民初619号民事调解书已发生法律效力，调解协议内容为：一、原、被告共同确认被告赵慧、任朝辉欠原告赵泽萍借款本金5360000元，利息640000元，共计6000000元。被告赵慧、任朝辉自愿于2017年10月24日前向原告赵泽萍偿还清借款本金5360000元，利息640000元。二、如被告赵慧、任朝辉未按上述还款期限向原告偿还借款本金及利息，被告赵慧、任朝辉应按实际未付的本金按月息2分，从2017年10月25日起向原告赵泽萍支付利息至本息还清之日止。三、原、被告双方其他别无争执，互不追究。案件受理费71440元，减半收取计35720元，由被告赵慧、任朝辉负担。被告赵慧、任朝辉未按期履行，赵泽萍向本院申请强制执行。本院2017年8月22日作出（2017）冀0403民保619号民事裁定书，于2017年8月22日依法查封了赵慧名下位于丛台区。2017年10月30日进入执行程序，2018年1月24日向赵慧、任朝辉下达限期腾房（位于丛台区通知书。案外人任海军、顾红于2018年2月9日对执行标的提出异议称，2014年2月17日赵慧、任朝辉将其房产卖予我们，并支付了全部房款，且实际居住至今，每月支付水电费、暖气费、还房贷等，故认为该房产归任海军、顾红所有，请求撤销对邯郸市丛台区的执行。本院2018年3月6日作出的（2018）冀0403执异15号执行裁定书认定，丛台区在房产部门无产权登记信息，在河北证券丛台路营业部与赵慧所签的《邯郸市区集资建房买卖契约》中显示，该房产的买受人为赵慧，其为该房的权利人。执行中法院对被执行人名下财产采取强制措施，合法有据，并无不当。针对异议人任海军、顾红异议所提该房已由其买受，归其所有的情况，经调阅执行卷宗，被执行人赵慧在2017年11月20日执行笔录中表述，该房因无房产证没有人买。另同日赵慧与赵泽萍在法院达成的执行和解协议中约定，如未按协议履行还款内容，强制拍卖其名下该套房产。因目前赵慧下落不明，故该房是否实际买卖，执行异议不予确认，应通过诉讼程序解决。故异议人所提异议请求，不予支持，裁定驳回了异议人任海军、顾红提出的异议。案外人任海军、顾红不服上述裁定于2018年3月26日诉至本院提起案外人执行异议之诉讼。 另查明，2003年10月10日，第三人赵慧与河北证券有限责任公司邯郸丛台路证券营业部签订《邯郸市市区集资建房买卖契约》一份，赵慧购买河北证券有限责任公司邯郸丛台路证券营业部位于丛台区，房屋建筑面积145平方米。2003年12月17日赵慧用该房产在邯郸市诚信担保有限公司抵押贷款100000元，设定日期至2023年12月16日，约定期限20年。但该房产河北证券有限责任公司邯郸丛台路证券营业部未能在房产管理部门办理登记手续。 2011年4月6日第三人向原告借款100000元，原告将借款转给第三人指定的赵霞（与赵慧系姊妹关系）的银行账户内；2011年5月16日第三人向原告借款90000元，原告将借款也转给第三人指定的赵霞的银行账户内；2011年8月11日第三人向原告又借款120000元，原告将借款转给第三人任朝辉的银行账户内；2011年8月15日第三人向原告又借款190000元，原告将借款转给第三人任朝辉的银行账户内；2014年1月10日任朝辉给任海军出具总欠款条一份，内容为：“今借到任海军现金伍拾万元整（500000元），任朝辉，2014年1月10日”。后原告要买房，原告向第三人要求还款，双方经协商，第三人将位于丛台区出售给原告，原告用第三人所欠的500000元借款抵顶房款。并于2014年2月17日双方签订《二手房买卖合同》，合同约定：卖方（甲方）为赵慧、任朝辉，买方（乙方）为任海军、顾红；甲方同意将其合法拥有的位于丛台区（建筑面积145平方米）一套及配套地下室，出卖给乙方所有，上述房地产总价为850000元。双方商定用任朝辉欠原告的借款500000元抵顶购房款，剩余300000元购房款在协议签订当天，原告通过银行账户转给任朝辉，另外原告将地下室（小房）款50000元，以现金方式交付给任朝辉。第三人收款后给原告出具证明一份，内容为：“房屋收款证明，今收到任海军交来坐落邯郸市丛台区房款80万元，小房5万元，合计85万元整（捌拾伍万元整）。特此证明。收款人赵慧、任朝辉，交款人顾红、任海军，2014年2月17日。”同时，赵慧、任朝辉与顾红、任海军签订《同意更名协议书》，内容为：因本房（详见买卖合同）情况特殊，无法办理更名和过户，经双方协商一致达成以下协议：甲方提供买房时的购房协议原件一份，并且同意更名为乙方。口说无凭，立字为准。甲方：赵慧、任朝辉，乙方：顾红、任海军，2014年2月17日。上述协议签订后，原告将购房款全部支付给第三人，第三人将《邯郸市市区集资建房买卖契约》原件及房屋交付给原告，原告一直在使用及出租该争议房屋，并交纳水、电、煤气等费用。因赵慧贷款未偿清，自2017年1月起，原告代为偿还房屋抵押贷款至2018年3月。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中所涉及的房产系赵慧与河北证券有限责任公司邯郸丛台路证券营业部签订《邯郸市市区集资建房买卖契约》，由赵慧购买的房产，该房产河北证券有限责任公司邯郸丛台路证券营业部未能在房产管理部门办理登记手续。原告任海军、顾红与第三人任朝辉、赵慧于2014年2月17日签订了关于邯郸市丛台区丛台路9号院1号楼1单元6号房屋的《二手房买卖合同》，该合同是双方自愿达成的协议，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。任海军、顾红用任朝辉、赵慧所欠其借款500000元抵顶购房款，并于签订《二手房买卖合同》当天又向任朝辉、顾红支付剩余购房款350000元（其中包括小房款50000元），共支付购房款850000元，且同时收到该房钥匙，接收了该房产并进行装修使用，而本案被告赵泽萍是于2017年10月30日申请进入执行程序，于2018年1月24日向赵慧、任朝辉下达限期腾房（位于丛台区通知书。根据以上事实及司法解释的规定，任海军、顾红提出的执行异议成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告任海军、顾红与第三人任朝辉、赵慧于2014年2月17日签订的《二手房买卖合同》合法有效。 二、停止对登记在赵慧名下位于丛台区的强制执行，并解除本院（2017）冀0403民保619号案件对上述房产的查封措施。 案件受理费12200元，由赵泽萍负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 本院（2018）冀0403执异15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  常美君 审 判 员  张 毅 代理审判员  赵宁鑫 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  张 欣