湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13680号原告：张钰翊，女，1995年8月5日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被告:雷小莹，女，1986年11月3日出生，汉族，住湖南省蓝山县。原告张钰翊与被告雷小莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张钰翊、被告雷小莹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张钰翊向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告的租房押金5000元及未住满日期的租金800元人民币；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年3月3日签订了为期一年的房屋租赁合同，租金2500元／月，按季度交租，押金为2个月租金5000元人民币。共计12500元人民币整。当日原告便已支付宝转账给被告，之后的房租一直也都是支付宝或者微信转账。2019年3月3日原告如期缴纳了至6月3日的房租7500元整，但并未与被告续签租房合同。后原告决定不再续租，并于2019年4月27日发微信与被告商议可能无法续租，被告同意，回复“该退的退”，并询问具体搬出日期，原告于2019年5月4日发微信给被告确定答复本月搬出，14号发徽信告知被告23号搬家，并于当月22日搬走。原告认为，自己还有1/3月的日期未住满，且己提前了26天与被告商议退租事宜，也获得同意，并未有临时退租导致转租难的影响。据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期。根据该法第二百三十二条规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同威在合理的期限之前通知承租人。据此，原告认为自己合理合法退租，被告应当退还原告未住满日期的席接800元。5月24日原告与被告共同验房，房屋内衣柜因柜门高度不够，滑轮自然老化之后自然倒下砸到床角导致两块柜门育破损，被告要求原告赔偿，原告同意，但经过专业人士鉴定屋内衣柜损坏是衣柜本身质量问题，且被告与原告5月27日上午11：30分的微信聊天记录中，可以明显看出被告本身知道衣柜门本身质量不过关这一事实，据《中华人民共和园合同法》第二百一十八条，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。原告当时出于人情表示愿意承担合理赔偿，帮被告更换破损的两块柜门，并且找了多家衣柜商家设计方案发微信供被告选择，被告迟迟不回复，原告多次发微信催促后，被告发微信答复要求原告更換全部柜门，原告拒绝。原告认为自己没有义务帮被告更换无破损的门板，于是被告发微信告知原告如此便不会退还原告的押金5000元。并称原告违约无理要求原告支付共汁10485元人民币。原告认为，在此房屋租赁合同期内自己并未违约，合同到期后也是与被告共同协商，双方达成共识的情况下台理合法退租，并不存在有违约责任，因此，被告没有理由不退还原告的押金以及未住满期间费用，衣柜属于质量问题也不应该由原告承担赔偿责任。被告雷小莹辩称：一、被答辩人提出答辩人退押金5000元人民币问题，事实不成立。押金是一种物的担保，当债务人不履行债务时，债权人可自由决定在押金中抵扣，这是一种最直接、最有效的保护方法。1、被答辩人在房屋租赁期间未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失．毁损的租赁物是答辩人私人定制的衣柜门一套。2、被答辩人在租赁期间未按时缴纳水费，末缴纳水费时间为15个月。二、被答辩人提出退未住满租赁日期的租金800元人民币，事实不成立被答辩人提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，既违约，被答辩人需要担违约责任。答辩人出租屋的租金是按月计算按季度收取合同是按年签，出租屋又不是酒店所以不是按日收取费用。且《房屋租赁合同》约定了违约责任，违反本合同约定，按年度需向答辩人缴纳三个月租金作为违约金。答辩人请求岳麓区人民法院依法驳回被答辩人不合理不合法的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明：2018年3月3日，张钰翊（乙方）与雷小莹（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定张钰翊承租雷小莹坐落于长沙市岳麓区房屋。合同第三条约定租赁期限自2018年3月3日至2019年3月2日出止。合同约定房屋月租金为贰仟伍佰元整，支付方式为三月一付。押金伍仟元整。合同第六条约甲方应于本合同生效之日起当日内经该房屋交付给乙方。合同第九条约定在房屋租赁期间水电费、煤气费、电视宽带费用由乙方支付。合同第十条约定甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（伍仟元整）作为钾金。合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同第十六条约定出租方提供的物品有实木衣柜一个。合同签订后，原告将5000元押金转账支付给被告，并依合同约定按季支付了了原告直至2019年3月2日的房屋租金30000元。合同其满后，原告继续支付被告直至2019年6月2日一个季度的房屋租金7500元，但双方未签订书面的房屋租赁合同。之后原告于2019年5月28日将案涉房屋归还被告。另查明，原告在租赁期间损坏所承租的被告房屋的衣柜门两扇并欠缴15个月的水费共计155元，双方就该两扇衣柜门的赔偿及房屋押金和租金的退还等问题协商未果，原告遂诉至本院。上述事实有原、被告双方的当庭陈述及《房屋租赁合同》、《支付宝转账电子回单》、微信转账截图。微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告于2018年3月3日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，无法定无效情形，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。上述房屋租赁合同于2019年3月2日到期后，原告继续使用该房屋，并向被告继续支付直至2019年6月2日一个季度的房屋租金7500元，被告对此予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。原告于2019年5月28日腾退房屋，本院酌情确定被告需退还原告房租租金417元。被告未举证案涉衣柜的受损金额，合同约定违约金按年度计算为3个月租金，2019年3月2日合同期满后，原告实际承租被告的房屋实际不超过一个季度，本院酌情确定原告应承担损坏被告衣柜门及未缴纳15个月水费的违约金为1800元。原告未缴纳15个月水费150元应视为原告违约给被告造成的损失。因原告已承担违约金责任，故对被告衣柜门的损失不再承担赔偿责任，对15个月的水费亦不再承担缴纳义务。押金作为原告履行合同的担保，原告应当承担的1600元违约金应当从中抵扣。故对原告请求法院判令被告返还原告的租房押金5000元人民币及未住满日期的租金800元人民币的诉讼请求，本院予以部分支持，依法确认被告需退还原告押金3200元和房屋租金417元，对原告此项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告雷小莹于判决生效之日起三日内返还原告张钰翊押金3200元和房屋租金417元；二、驳回原告张钰翊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告雷小莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年十二月二日法官助理蔡瑛书记员陈文凤附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。