江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1204民初3016号原告（反诉被告）：周建红，女，1967年7月15日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：魏伟，江苏堰平律师事务所律师。被告（反诉原告）:张勇,男,1991年12月15日出生,汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：王祖文，江苏创业者律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇梅，江苏创业者律师事务所律师。第三人：泰州市天为易居房产经纪有限公司，统一社会信用代码9132120408438604C，住所地为泰州市姜堰区三水街道姜堰大道118-1号。法定代表人：张加庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙江涛，该公司员工。委托诉讼代理人：陈锁章，该公司员工。原告周建红与被告张勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理。后被告提出反诉，本院经审查，裁定受理，并与本诉合并审理。同年5月29日，本院根据原告周建红的申请，依法通知泰州市天为易居房产经纪有限公司（以下简称天为易居公司）作为第三人参加本案的诉讼。本院依法先适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周建红的委托诉讼代理人魏伟、被告（反诉原告）张勇及其委托诉讼代理人王祖文两次均到庭参加诉讼，第三人委托诉讼代理人孙江涛、陈锁章参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告承担违约金14万元；2、被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，周建红变更第1项诉讼请求为：被告及第三人共同承担违约金14万元。事实和理由：2017年12月29日，原、被告在第三人天为易居公司居间介绍下签订房地产转让合同一份，约定被告将其位于姜堰区房屋出售给原告，该份合同中同时约定了房屋价款、支付方式、违约责任等。合同签订后，被告按约支付房款41.4万元用于偿还银行贷款，后双方约定2018年3月29日办理房屋过户手续。但过户时被告发现该房屋已经被法院采取查封措施，导致过户不能。后经原告了解得知，被告先前曾将案涉房屋出售给他人导致纠纷，案外人起诉被告要求继续履行合同，原告为保障自身利益，无奈被迫参与诉讼要求被告蒋案涉房屋过户至原告名下，该案历经两级法院审理均作出要求被告将案涉房屋过户至原告名下的法律文书。因被告一房二卖导致原告权益受到损害，原、被告双方就被告所应当承担的违约责任多次进行协商均未果。因被告多次的毁约行为导致原告置换房产以解南京购房压力的计划一拖再拖、公积金账户余额无法如期提取，随着国家公积金政策的两次调整，导致原告贷款年限和数额均受到限制，给原告造成了较大的经济损失。原告认为被告在明知该房屋一房二卖，且在2018年1月26日被他人起诉采取保全措施的情况下，向原告隐瞒上述情况，欺骗原告继续履行合同，导致房屋未能按约定时间过户至原告名下，致原告的权益受到侵害，同时拒绝承担违约责任，不履行生效的法律文书，对原告造成了损失。被告辩称：1、被告在出售房屋时，已经向中介公司明示该房有纠纷；2、房屋买卖合同中约定过户时间由双方友好协商正是基于房屋过户的时间不能确定，有纠纷存在。本案经姜堰法院判决、泰州中院调解后，解除了被告与原购房人的买卖协议，房屋归原告所有。在该房屋的查封措施解除后，被告为了尽快取得购房款，多次要求原告办理过户手续并支付购房款，但原告均借故推脱，原告违反合同约定在先。故原告的诉讼请求不应当得到支持。第三人辩称：第三人在房屋交易的过程中已经尽到了告知义务，并一直在积极敦促原、被告双方履行买卖合同，不应当承担违约责任。反诉原告向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即办理房屋过户手续并支付剩余购房款27.6万元；2、承担违约金14万元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年12月29日，反诉原告与反诉被告在天为易居公司居间下签订房地产转让合同。在签订合同前，反诉原告明确告知反诉被告，涉案的房屋有纠纷，过户手续须滞后。反诉原告于2018年1月6日将涉案房屋交付给反诉被告，反诉被告已实际取得该房屋并已装修。后反诉原告与原房屋购买人王振因房屋买卖合同纠纷诉至姜堰法院，反诉被告以第三人身份参加诉讼。该案经一审判决后反诉原告上诉至泰州市中级人民法院，在二审过程中三方达成调解协议，在案涉房屋解除查封后，反诉原告应及时协助反诉被告办理房屋不动产权证过户手续。2018年10月，反诉原告在房屋解除查封后多次电话、微信与反诉被告沟通要求办理过户手续，交付剩余购房款，但其均不予理睬。2019年4月反诉原告通过EMS向反诉被告发出书面通知，要求被告在接到通知后五日内办理不动产权证过户手续，反诉被告在收到通知后，不办理产权过户手续，反而提起诉讼。反诉被告辩称：1、诉争房屋过户事宜已经在反诉原告与案外人的房屋买卖合同纠纷中作出审理，反诉原告再行起诉要求过户，违反一事不再理原则；2、根据合同约定，反诉原告将房屋过户至反诉被告名下是先履行义务，反诉被告给付剩余房款属于后履行义务，在诉争房屋尚未过户的情况下，反诉被告没有给付剩余房款的义务；3、根据合同约定，过户时间系由双方协商确定，在2018年3月29日因诉争房屋被案外人保全的情况下导致第一次过户未能实现，该责任应当由反诉原告承担，反诉原告已然构成违约。双方接下来围绕违约责任承担问题进行了多轮数次的协商沟通，在未能达成一致的情况下，才采取诉讼方式解决，不存在反诉被告故意拖延时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了房地产转让合同、见证收据、被告张勇出具的承诺书、（2018）苏1204民初1108号民事判决书、（2018）苏12民终2302号民事调解书、参加诉讼通知书、短信和微信记录截图；被告提交了天为易居员工周志刚出具的说明、要求原告办理房屋过户手续的通知及EMS快递单、短信和微信记录截图、证人丁某当庭作证的证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并据此认定如下事实：1、2017年12月29日，原、被告及第三人签订《房地产转让合同》一份，约定被告将其位于姜堰区的房屋转让给原告，价款69万元；合同签订时，原告支付被告定金5万元；原告于2018年1月20日前支付购房款5万元，2018年3月29日前支付购房款30万元，被告用于还清该房屋银行贷款，并于当日原告支付第三人中介服务费6900元，剩余房款29万元于被告将该房屋产权过户变更给原告10个工作日内支付；被告同意于2018年1月4日前将该房屋使用权交付原告，并于当日结清该房屋水、电、煤、物业等费用；双方友好协商产权过户时间，并于过户当日原告支付第三人中介服务费6900元；上述房地产办理过户时所发生的契税、增值税、个人所得税、交易工本费均由原告承担；第三人应得中介代理费由原告承担成交价2%；若因被告原因造成过户手续无法办理的，被告必须向原告退还全部房款，并承担违约责任，若原告实际损失部分超过违约金，则被告仍需据实赔偿。若被告未按合同约定的期限将上述房屋过户给原告，每逾期一日，由被告给付原告相当于房屋总价款千分之一的滞纳金，逾期超过十日视作悔约行为，并由被告承担违约责任。若原告未按合同约定的期限付款，由原告承担违约责任，每逾期一日，由原告给付被告相当于房屋总价款千分之一的滞纳金，逾期超过十日，视作悔约行为，并由原告承担违约责任。原、被告双方必须全面履行合同条款，如一方违反合同约定的，由违约方向守约方支付罚金人民币14万元；等等。原告于合同签订当日支付被告定金5万元、于2018年1月12日支付被告1万元、于2018年3月29日支付被告31.4万元、于2018年4月2日支付被告购房款4万元，合计支付41.4万元，被告出具了盖有天为易居公司合同专用章的格式收据。被告已按合同约定将上述房屋交付原告，并已结清中行姜堰支行抵押贷款，原告已入住装修。2、在原、被告签订购房合同之前，被告和案外人王振于2017年9月8日在居无忧房屋咨询部处签订《泰州市房地产转让合同》一份，约定被告将案涉房屋转让给案外人王振，价款66万元；合同签订时，王振支付被告定金2万元；合同签订后，双方约定2017年11月8日前先办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，王振在被告签字交易部门收件后支付首付款35万元；双方约定于2018年3月20日前交付房屋，同时王振支付被告剩余房款31万元；王振取得房产证后五个工作日内过户；等等。合同签订后，王振支付定金2万元，被告出具了盖有居无忧房屋咨询部业务专用章的格式收据。3、原、被告双方于2018年3月29日至姜堰区行政服务中心办理案涉房屋不动产权证过户手续时，因该房屋被法院查封而未能办理。被告张勇于次日向原告出具承诺书一份，该承诺书证实因产权纠纷而导致案涉房屋无法办理过户手续。4、2018年1月26日，案外人王振以原告身份向本院提起民事诉讼，要求被告张勇继续履行双方于2017年9月8日签订的《泰州市房地产转让合同》，并协助原告办理房屋产权、土地使用权证变更过户手续，同时向本院申请财产保全，本院依原告的申请对被告张勇名下的姜堰区房屋进行了查封。在案件审理过程中，本案原告申请作为该案的有独立请求权第三人参加诉讼，后该案本院于2018年7月20日作出（2018）苏1204民初1108号民事判决：1、解除王振与被告张勇于2017年9月8日签订的《泰州市房地产转让合同》；2、被告张勇返还王振定金2万元，支付违约金5万元；3、被告张勇赔偿原告王振损失6万元；4、被告张勇协助本案原告周建红办理位于泰州市姜堰区房屋不动产权证过户手续；5、驳回王振的其他诉讼请求。该案判决后，被告张勇不服判决，向泰州市中级人民法院提起上诉。后经泰州市中级人民法院主持调解，三方当事人于2018年10月8日达成调解协议，泰州市中级人民法院作出（2018）苏12民终2302号民事调解书，该调解书约定：1、张勇与王振均同意解除双方于2017年9月8日签订的《泰州市房地产转让合同》，张勇一次性给付王振各项费用共计9万元；2、王振收到前述款项当日，须向泰州市姜堰区人民法院申请解除对案涉姜堰区房屋的查封。解除查封后，张勇应当及时协助周建红办理上述房屋的不动产权证过户手续。5、（2018）苏12民终2302号民事调解书生效后，该案中的原告王振、被告张勇均依调解书的约定履行了相关协议内容，案涉房屋也已经解除了查封。后本案中的原、被告双方就房屋的过户、剩余房款的支付及赔偿问题进行了多次协商，但未有结果。原告方因赔偿问题未得到解决而至今未能办理案涉房屋的不动产权证过户手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告及第三人签订的《房地产转让合同》系各方真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，应为有效，合同当事人应当恪守合同约定全面履行各自义务。关于原、被告双方提出要求对方支付违约金的问题，本院认为，原告在签订合同后，已经按照合同约定支付了购房款41.4万元，原、被告双方在2018年3月29日未能办理房屋产权过户是因为被告一房二卖的行为导致案外人王振向法院提起诉讼进而使得案涉房屋被依法查封，直至2018年10月该房屋被解封前都不具备过户的条件，被告的行为违反了诚实信用原则，构成违约，其应当承担相应的违约责任。另一方面，因被告一房二卖所引发的王振诉被告张勇房屋买卖合同纠纷一案已经于2018年10月8日调解完毕，该调解协议约定案涉房屋解除查封后，张勇应当及时协助周建红办理该房屋的不动产权证过户手续。后王振依约申请解除对该房屋的查封，案涉房屋已经具备了过户条件。原告因原、被告双方2018年3月29日过户未成导致的赔偿问题与被告产生分歧后，原告完全可以根据调解协议的约定先行过户再另行主张权利以避免损失的进一步扩大。但在被告提出过户后，案涉房屋至今未办理不动产权证过户手续，进而导致剩余房款27.6万元未能按约支付给被告，给被告造成了一定的损失，原告对此应承担相应的责任。综上，本案的合同未能全面履行，原、被告双方均存在违反合同的行为，结合具体案情，由此产生的相应责任应当由原、被告双方各自承担。关于反诉原告（被告）在反诉中提出“请求判决反诉被告立即办理房屋过户手续”的诉讼请求，本院认为，原、被告双方虽在王振诉被告张勇一案中就案涉房屋过户问题达成调解协议，但该协议仅约定“张勇应当及时协助周建红办理房屋的不动产权证过户手续”，该协议中的张勇属于权利义务人，且该协议未对过户时间等进行明确约定，这也是导致案涉房屋迟迟未能过户进而产生此次诉讼纠纷的原因之一，故反诉原告（被告）的该诉讼请求并不违反一事不再理的原则。对原告提出要求第三人和被告共同承担违约金14万元的诉讼请求，因原告未能提交证据证实第三人在本案中存在违约行为，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一、二款之规定，判决如下：一、驳回原告周建红的诉讼请求；二、反诉原告张勇于本判决生效之日起五日内将泰州市姜堰区的房屋过户至反诉被告周建红名下；三、反诉被告周建红于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告张勇剩余购房款276000元；四、驳回反诉原告张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。本诉案件受理费3100元，由原告负担；反诉案件受理费3770元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  华 宇人民陪审员  王杰英人民陪审员  胡亚亭二〇一九年十二月五日法官 助理  王 雯书 记 员  魏 韦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。