广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初726号原告：郭凯雯，女，1981年3月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：罗明霞、胡家鹏，广东德能律师事务所律师。被告：陈珊珊，女，1987年8月26日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张鸿，广东合盛律师事务所律师。第三人：吴卓卡，男，1978年5月20日出生，汉族，身份证住址广州市。原告郭凯雯诉被告陈珊珊、第三人吴卓卡案外人执行异议之诉一案，本院2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗明霞，被告的委托诉讼代理人张鸿到庭参加诉讼。第三人吴卓卡经本院合法传唤不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认广州市番禺区大石街工业四路××号7栋（7栋）1××3房的所有权归原告所有；2、停止对广州市番禺区大石街工业四路××号7栋1××3房的执行并解除查封。事实和理由：1、广州市番禺区大石街工业四路××号7栋（7栋）1××3房【××××商务中心7栋、8栋大石街工业四路××号7栋（7栋）19层1××3房】（以下简称“涉案房屋”）属原告一人所有，原告对该房屋享有足以排除强制执行的实体权利。原告与第三人已就涉案房产所有权进行分割，约定该房产属于原告一人所有。2014年原告与第三人向广州市番禺区大石华美木业有限公司（下称“华美公司”）购买涉案房屋。同年以第三人作为借款人，向招商银行股份有限公司广州分行（下称“招商银行”）贷款330000元用以支付涉案房屋部分房款，并办理了涉案房屋的抵押备案登记。2015年9月24日原告与第三人协议离婚，离婚协议约定涉案房屋所有权归原告所有。2015年10月13日，双方就前述离婚协议办理了公证，公证书号为（2015）粤广海珠第23×××号。原告已实际占有涉案房屋。2015年10月，华美公司向原告交付涉案房屋。2016年4月1日原告与广州亲品酒店管理有限公司签订《房屋经营托管合同》，将涉案房屋出租给该公司，该房产一直处于原告实际占有的状态。原告与第三人离婚后，一直按期履行涉案房屋的还贷义务，并于2018年12月15日清偿全部贷款本息。原告与第三人离婚后，双方于2015年10月到招商银行办理了相关手续，将支付涉案房屋供房款的银行账户变更为原告账户，自2015年11月开始，原告每月按期供款。因涉案房产被越秀法院查封，招商银行于2018年11月6日起诉原告与第三人，要求提前清偿全部贷款本息。原告于2018年12月15日清偿全部贷款本息。原告在涉案房屋被查封前已积极向相关部门申请办理产权变更手续。2018年6月14日，原告向华美公司支付涉案房屋面积补差房款。2018年7月2日，原告向广州市番禺区地方税务局缴纳涉案房屋的契税。同日，广州市番禺区地方税务局向原告出具《广州市契税减免税、不征税证明》，其中审核结果一栏载明“权属人由郭凯雯、吴卓卡变更为郭凯雯，同意不征收契税”。因房管部门要求办理权属人变更手续需要抵押权人出具同意带抵押析产的文件，故原告与招商银行进行了协商，招商银行要求原告提前清偿全部贷款，否则不同意出具该文件。原告当时明确表示暂时无法提前清偿该笔贷款，故招商银行一直未出具相关文件协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续。2、被告与第三人的民间借贷债务既不属于夫妻共同债务，也不属于原告的个人债务，原告无需对该债务承担任何责任。根据（2017）粤0104民初23695号《民事判决书》显示，被告与第三人的民间借贷行为发生在2016年，原告与第三人的婚姻关系于2015年就已解除，远远早于该笔债务发生的时间，因此该债务并不属于夫妻共同债务，第三人所负债务与原告无关，原告也非该判决书的义务人，故原告无需以其财产对该笔债务承担任何责任。综上所述，被告因与第三人民间借贷纠纷向广州市越秀区人民法院（下称“越秀法院”）申请强制执行。2018年8月28日越秀法院查封了涉案房屋。原告认为越秀法院错误查封并执行涉案房产，于2018年9月向越秀法院提出执行异议，越秀法院于2018年12月17日作出（2018）粤0104执异628号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告认为，执行案件将该房屋作为该案的执行标的严重侵害了原告的合法权益，故原告为了维护自身合法权益，提出上诉请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1、原告称其依据《离婚协议书》取得了房屋所有权，并不符合我国不动产物权变动的要求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《离婚协议书》也并不属于法律规定的除外情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”因此，离婚协议也仅是对男女双方有法律约束力，无法约束第三人。2、原告称其向银行等单位咨询并已取得了涂销证明，也并非法律规定可对抗执行的事由。原告自2015年离婚后迟迟未办理涂销和过户，直到2018年7月才开始咨询工作。被告和第三人的民间借贷纠纷2018年4月25日公告，而原告恰恰在相近时间咨询过户事宜，其行为完全可以推定是为帮助第三人逃避执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。即使被告现缴清了贷款，也并不意味着其就是产权人。3、原告的主张事实也并不符合我国法律关于执行异议的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。从上述规定可以看出，足以排除执行异议的情形并不包含本案中原告主张情形，从该法条也可以看出，生效的法律文书尚未不能排除执行的情形，更何况原告并未有生效的法律文书。原告的主张并未有任何法律依据，相反，根据我国法律的相关规定和立法精神，原告未办理过户登记，无法对抗房产的执行。经审理查明：原告与第三人于2009年4月7日登记结婚。2014年2月15日，原告、第三人（乙方、买方）与广州市番禺大石华美木业有限公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方以666288元的交易价格向甲方购买番禺区大石街工业四路××号7栋（7栋）1××3房（建筑面积45.5906平方米），首期款336288元自签订之日支付，剩余房款330000元须于2014年2月15日前申请办理银行按揭手续等。2014年5月6日，广州市国土资源和房屋管理局出具粤房地预登穗字第××号《房地产预告登记证明》，记载：预告登记权利人为原告和第三人，预告义务人为广州市番禺大石华美木业有限公司，房屋坐落××××商务中心7栋、8栋，7栋19层1××3房，预告登记业务种类为预购商品房预告登记，预告登记依据合同号为商品房买卖合同号：2×××0212736X,附记购房人占有份额为原告与第三人共同共有。同年3月4日，第三人（借款人）与招商银行股份有限公司广州分行（贷款人）及原告、第三人（抵押人）签订《个人购房借款及担保合同》，记载贷款金额330000元，贷款期限自2014年3月4日至2024年3月4日，抵押人愿意以番禺区大石街工业四路××号7栋（7栋）1××3房的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。同年6月26日，就抵押房屋××××商务中心7栋、8栋，7栋19层1××3房，办妥了《房地产预告登记证明》（登记字号14预登02373310），记载预告登记权利人为招商银行股份有限公司广州分行，预告义务人为郭凯雯、吴卓卡，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号为商品房买卖合同号2×××0212736X,关联预登字号14预登02346×××。原告和第三人分别于2014年2月15日、2014年4月3日向广州市番禺大石华美木业有限公司支付了336288元和330000元。2015年10月19日，广州市番禺大石华美木业有限公司向原告与第三人发出《××××商务中心收楼通知书》，记载通知原告和第三人于2015年10月30日前办理涉案房屋的收楼手续。2016年4月1日，原告（甲方、托管方）与广州亲品酒店管理有限公司（乙方、受委托方）签订《房屋经营托管合同》，约定甲方委托乙方托管广州市番禺区大石街工业四路华美国际商务中心小区7号楼1××3房（建筑面积45.5906平方米），房屋用途为度假式公寓出租经营，经营托管期限自2016年4月1日至2021年3月31日，租金收益第一年为2500元/月，第二年起逐年租金递增5%等。涉案房屋出租给他人使用，原告收取租金至今。2015年9月24日，原告与第三人办理了离婚登记手续，并签订《离婚协议书》(已在广州市越秀区民政局婚姻登记机关备案)，其中记载原告与第三人离婚，广州市番禺区大石街工业四路××号7栋（7栋）1××3房的所有权归原告所有，原告应协助第三人办理转贷手续，第三人应协助原告办理房屋过户登记手续。同年10月12日，原告与第三人签订《协议书》，记载广州市番禺区大石街工业四路××号7栋（7栋）1××3房的所有权归原告所有，原告自行承担上述房产的还贷义务，原告应协助第三人办理转贷手续，第三人应协助原告办理房屋过户登记手续。被告与第三人因民间借贷纠纷经本院于2018年4月23日作出（2017）粤0104民初23695号《民事判决书》，查明事实记载2017年5月13日借款人吴卓卡向出借人陈珊珊出具十张《借条》，分别显示：①、2016年5月11日收到陈珊珊借款6000元；②、2016年5月11日收到陈珊珊借款27000元；③、2017年4月1日收到陈珊珊借款17759.1元；④、2017年4月8日收到陈珊珊借款11900.6元；⑤、2017年4月8日收到陈珊珊借款11857.3元；⑥、2017年4月10日收到陈珊珊借款9710元；⑦、2017年4月10日收到陈珊珊借款25972.63元；⑧、2017年4月13日收到陈珊珊借款28409.87元；⑨、2017年4月15日收到陈珊珊借款19896.68元；⑩、2017年4月18日收到陈珊珊借款14958.09元……。判决被告吴卓卡于本判决发生法律效力之日起三天内支付原告陈珊珊借款本息合计198034.71元。该判决于2018年7月10日发生法律效力。上述判决生效后，经被告申请，本院以（2018）粤0104执14745号案立案执行。执行过程中，本院查封了涉案房屋，查封期限为2018年8月28日至2021年8月27日。原告对本院执行被执行人吴卓卡名下的广州市番禺区大石街工业四路××号7栋（7栋）1××3房[××××商务中心7栋、8栋大石街工业四路××号7栋（7栋）19层1××3房]提出书面异议。本院于2018年12月17日作出（2018）粤0104执异628号《执行裁定书》，认定据不动产登记信息显示，涉案房屋登记在原告与第三人名下，属两人共同共有，第三人是涉案房屋的权利人之一，查封房屋具有事实和法律依据，裁定驳回原告的异议请求。另，招商银行股份有限公司广州分行于2018年12月19日出具《个人贷款还清证明》，记载原告与第三人在该行贷款330000元的项下的贷款本息及相关费用已于2018年12月15日全部清偿。本院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自行所享有的实体上的权利，而请求法院遂于该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对于执行标的的进行强制执行的救济方法。原告主张请求的依据是就涉案房屋与第三人作为购买人签订的《商品房预售合同》及与第三人离婚时签订的《协议书》。据本案证据显示，首先，涉案房屋是原告与第三人婚后一起购买的，预告登记为原告与第三人共同共有，根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，房屋或者其他不动产买受人进行了预告登记，其对房屋或者其他不动产的请求权就具有了物权效力和排他效力，涉案房屋在开发商交付给原告后一直由原告出租收取租金至今，离婚时第三人与原告自愿对涉案房屋分割处理签订协议，该协议亦在相关的民政部门备案，没有证据证明涉案房屋未办理产权变更登记是原告的过错，且原告已提前还清涉案房屋的贷款，而第三人与被告的民间借贷纠纷发生在与原告离婚之后，其个人债务与原告无关，故原告要求确认讼争房屋归其所有，并停止涉案房屋的强制执行的请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、确认广州市番禺区大石街工业四路××号7栋（7栋）1××3房[××××商务中心7栋、8栋大石街工业四路××号7栋（7栋）19层1××3房]不动产权归原告郭凯雯所有。二、自本判决发生法律效力之日起停止对广州市番禺区大石街工业四路××号7栋（7栋）1××3房[××××商务中心7栋、8栋大石街工业四路××号7栋（7栋）19层1××3房]的强制执行，并解除该房屋的查封。本案受理费10462.9元，由被告陈珊珊、第三人吴卓卡各负担5231.45元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。本院（2018）粤0104执异628号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  程朝阳人民陪审员  张雪琼人民陪审员  邓晓红二〇一九年十二月二日书 记 员  韩俊彦