北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6859号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4293室。负责人：郭超，经理。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。被告：庆玉国，男，1974年1月11日出生，汉族，住北京市门头沟区。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）与被告庆玉国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华特物业门头沟分公司的委托诉讼代理人武殿臣，被告庆玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即给付原告物业管理费和垃圾清运费1360．9元；2．判令被告给付滞纳金每日按欠付物业费金额的万分之三，给付至实际付清日止；3．案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系惠康嘉园业主，其在惠康嘉园二区有位于x楼x单元xxx号楼房一套，建筑面积55．92平方米。2015年惠康嘉园小区前期物业公司因故撤出，原告经招投标中标后，2016年2月原告与北京永鸿世业房地产开发有限公司签订了物业委托服务合同，合同约定物业服务费每平米每月2．12元。原告于2016年3月1日入场履行合同，经多次向被告催要物业费无果，2017年4月30日因绝大部分业主拒不给付物业费，原告无法继续垫资，无奈被迫公示退场。综上所述，被告是惠康嘉园的业主，原告履行了物业服务，被告应给付原告14月物业费及垃圾清运费。被告经多次催要拒不给付的行为，损害了原告的合法权利，为此，特诉至法院。庆玉国辩称：不同意原告的诉讼请求，原告没有向我提供物业服务，我与原告没有签订物业服务合同，合同是原告与政府签的与我个人没有关系。按照被告合同来说，维修、养护、管理包括楼盖、屋顶、外墙面等，服务合同的第二章，原告都未做到；其中第二章第五条小区公用照明没有，照明一年开不了两次，电梯一直就串响，没人修理；其中第二章第九条，公共环境卫生、垃圾收集清运，走廊长期无人打扫，都是我们业主自己打扫；其中第二章第十条，交通车辆停放与秩序的管理、安全监控、巡视、门岗执勤，监控我们调不了，没有人门岗执勤；其中第二章第十四条第三项，租赁费没给我们相关的说法；合同中第四章，我的飘窗漏水，多次反映，但是无人理睬，给我造成了极大的伤害，向业主明确的收支账目，我都没见过；合同中第五章，原告根本没有按照原告所谓的要求去做，没有按照合同去做，原告说消防设施完全，定期进行维护保养，有的消防栓都没有水，做不到随时启用，照明设备没有按时开关，楼道灯，垃圾桶没有每周消毒清洗过，电梯、楼道没有人打扫，楼道每周拖洗两次、玻璃每周清洁一次、楼道灯每周清洁一次都没有做到，道路积水也无人打扫，化粪池每月检查一次、二次供水水箱没有清洁，水质不符合要求，公共区域至少每月进行一次消毒灭虫除害，但是没有人做，绿化不合理，没有人定期的进行养护，小区的车都是乱停乱放。综上，不同意华特物业门头沟分公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：庆玉国系北京市门头沟区永定镇卫星队村民，该村被划入征收拆迁范围，永鸿世业公司（投资人为北京门城新城企业管理中心，该中心主管部门为北京市门头沟区永定镇人民政府，下称永定镇政府）系该地块的拆迁实施单位。庆玉国系被拆迁人，获得一套坐落于北京市门头沟区惠康嘉园二区x号楼x单元xxx号的安置房屋，建筑面积为55．92平方米。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定惠康嘉园小区房屋管理服务项目的中标人为北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司），并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为惠康嘉园二至六区提供物业服务，收费标准为2．12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）(下称环卫二队)签订《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为惠润嘉园九地块、十地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元，合同载明：第二条：3．甲方按照年度缴纳生活垃圾处理费。第五条：本合同有效期为壹年，自2016年4月1日起至2016年12月31日。经查，环卫二队表示：“环卫二队为上述小区提供了垃圾清运服务。如果正常交生活垃圾清运费的话，应该按该合同期限占全年的比例折算之后收取，但华特物业公司一直未交，环卫二队正常收取垃圾费的周期是按每年的1月1日至12月31日算一整年。”华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻惠康嘉园小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离。华特物业公司的物业服务企业资质等级为一级。另查明，北京华特物业管理发展有限公司与被告安永华、第三人北京永鸿世业房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日作出（2017）京0109民初5338号民事判决书，后双方均上诉，北京市第一中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）京01民终6979号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现（2017）京0109民初5338号民事判决书已发生法律效力。庭审中，庆玉国向本院提交标明2019年12月2日的照片，证明物业不合格，华特物业门头沟分公司对照片的真实性不认可，称照片拍摄时间为2019年，并非其服务期间；庆玉国向本院提交2014年3月29日其与北京博宇嘉物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》和2018年3月17日其与北京华源热力管网有限公司签订的《北京市居民供热采暖合同》，证明有协议就会支付相关费用，华特物业门头沟分公司对协议的真实性认可，对证明目的不认可。本院认为，华特物业门头沟分公司与庆玉国虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为惠康嘉园小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为庆玉国提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。因永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于华特物业门头沟分公司已撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，本院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况、本院已作出的生效判决确定的物业费标准，酌情确定应由庆玉国按照1．7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。关于庆玉秋所提维护、照明、卫生、车辆停放等问题，因物业服务具有公共性，其所提意见不能作为拒绝缴纳物业费的理由，故本院不予采信。经本院核算，华特物业门头沟分公司主张的物业管理服务费符合本院酌定标准，本院予以支持。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求庆玉国交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，本院予以支持，因华特物业门头沟分公司在惠康嘉园小区提供了一年以上的物业服务，相应《生活垃圾收集运输服务合同》中对合同有效期表述的不一致不应作为业主拒交生活垃圾清运费的理由。对庆玉国否认华特物业门头沟分公司提供物业服务的答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。关于滞纳金，因永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故对于华特物业门头沟分公司主张按照合同约定收取滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、庆玉国于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月三十日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费共计1360．9元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元由庆玉国负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  余 婕二〇一九年十二月十六日法官助理  段夏蕾法官助理  王 琛书 记 员  牛亚武书 记 员  丁梓瑶