广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4620号上诉人（原审原告）：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地惠东县平山陈塘开发区广汕路边，统一社会信用代码：91441323666547969E。法定代表人：张瑛。委托诉讼代理人：谢谨泽，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖东荣，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张云，女，1990年2月9日出生，汉族，湖南省宁远县人，住湖南省宁远县，原审第三人：中国农业银行股份有限公司惠东县支行，住所地：惠东县平山镇建设路1号，统一社会信用代码：91441323896176008L。负责人：胡建军。上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司（下称康伦公司）与被上诉人张云、原审第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行（下称农行惠东支行）因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院(2018)粤1323民初4427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.依法撤销（2018）粤1323民初4427号《民事判决书》第三项判决；2.依法改判支持上诉人第一项诉讼请求为:依法解除上诉人、被上诉人双方签订的编号为HT×1的《商品房买卖合同》；3.依法改判支持上诉人第二项诉讼请求为:依法判令被上诉人协助办理房屋预告登记注销等解除合同的手续；4.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人因不服其与被上诉人商品房销售合同纠纷一案案号为（2018）粤1323民初4427号《民事判决书》，认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，故提出上诉，具体事实及理由如下:一、一审判决未将《补充协议》第四条第2款的约定作为已查明的案件事实，其认定事实不清楚、不全面。一审判决在其《民事判决书》第四页“经审理查明部分”的内容中，未将《补充协议》第四条第2款的约定作为已查明的案件事实，导致其所认定的事实不清楚、不全面。该《补充协议》第四条第2款约定:“买受人违反银行按揭贷款合同义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应当按商品房总价款的3％向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担解除合同所产生的一切费用”。上诉人认为，前述条款是上诉人在一审诉讼中主张合同解除与违约金的重要依据，法院应当作为案件事实予以查明。然而，一审判决对上诉人主张解除合同的重要依据未以查明，且未在判决中予以陈述。故一审判决存在认定事实不清楚、不全面之谬，由此得出上诉人要求解除合同无事实与法律依据结论，从而导致一审判决彻底错误。二、《补充协议》第四条第2款关于合同解除的条件符合《合同法》第九十三条的规定，属于约定解除合同的条款，且该条款是当事人真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，其内容合法有效，对合同当事人依法具有约束力，应当作为人民法院审理本案的合同依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。当事人解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同当事人在《补充协议》第四条第2款中约定了解除合同的内容，具体为:“买受人违反银行按揭贷款合同义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应当按商品房总价款的3％向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担解除合同所产生的一切费用”。该约定解除权是法律赋予上诉人的合法权利，双方可以在合同中予以约定。其次，上诉人与被上诉人约定的合同解除权内容是双方真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，依法成立且生效。法院应当依照《民法总则》、《中华人民共和国合同法》关于意思自治的原则尊重当事人的真实意思表示。最后，事实上，在上诉人履行担保责任后，当事人之间在《补充协议》约定的解除的条件就已成就，上诉人作为享有合同解除权的一方主体，当然有权依照法律规定行使合同解除权。由于合同当事人签订的《补充协议》合法有效，且当事人关于解除合同的事由（条件）亦合法有效，故一审判决应当认定上诉人与被上诉人约定的合同解除权合法有效，并应当将当事人约定的有关合同解除条款作为本案的审理依据。但本案中一审法院却无端不予采信当事人之间白纸黑字的合同条款，无异于强行认定当事人解除合同的约定无效，明显违反了合同当事人意思自治的原则，严重缺乏事实及法律依据，实在无法令人信服。三、一审法院认为“原告替被告向银行偿还了按揭贷款，不等同于被告未将该部分房款支付给了原告，本案的房屋买卖合同与担保借款合同具有各自的独立性，二者属于不同的法律关系，原告据此为由请求解除房屋买卖合同无事实和法律依据”的观点，其法律逻辑极其混乱。首先，当事人在一审的争议焦点之一，应当是合同约定的合同解除条件是否已成就，而不是被上诉人是否已将有关房款支付给了上诉人。事实上，在一审程序中，上诉人由始自终主张的是被上诉人未依约向银行偿还按揭款的行为，违反了当事人之间的合同约定，特别是违反了当事人《补充协议》第四条第2款的约定，导致银行扣划了上诉人的银行款项，触发了上诉人解除合同的条件，给上诉人造成了约30多万的经济损失，故上诉人有权依照《补充协议》的有关约定行使解除合同权。前述逻辑，才是正确审理本案的正常的法律逻辑。一审程序中，上诉人从未主张被上诉人未将有关房款支付予上诉人的事实，而是主张有关合同解除条件已成就的事实，故一审法院认为“原告替被告向银行偿还了按揭贷款，不等同于被告未将该部分房款支付给了原告…”的观点，严重曲解了上诉人的起诉意见，犯了偷换概念的逻辑错误，其法律逻辑让人莫名其妙！其次，本案中，上诉人与被上诉人在《补充协议》中约定，上诉承担了担保责任的，有权解除与被上诉人的合同，是将另一份担保合同的履行事项作为了本房屋买卖合同解除的事由。该等约定是将另一法律关系作为本法律关系解除或者生效的事由（条件），是完全符合法律规定的。例如，A与B签订一份房屋买卖合同，合同中约定A若不能获得C的贷款，则B有权解除房屋买卖合同。在该案例中，A与B签订了房屋买卖合同，其两者之间发生房屋买卖法律关系；A与C之间将发生的是房屋按揭（借款）关系。合同中当事人能否将另一法律关系作为本法律关系解除或者生效的事由（条件）？答案是极其肯定的。事实上，上诉人在一审时所主张的合同解除权，并非源自于担保借款合同的约定，而是源自于房屋买卖合同及其补充协议（详见第四条第2款）的约定。换而言之，上诉人从未将房屋买卖合同与担保借款合同混为一谈，从未否认房屋买卖合同与担保借款合同具有各自的独立性，从未否认房屋买卖合同与担保借款合同属于两个不同的法律关系，从未依据担保借款合同的条款而主张行使对房屋买卖合同的解除权。一审判决将与案件审理毫无关系的观点（也不是上诉人的观点）进行陈述，颇有将上述观点强加于上诉人的味道，其实反映了一审法院审理案件的法官的内心不清静和法律逻辑思维的混乱。一审判决错误的根源，是没有紧紧围绕“合同约定解除的条款是否合法有效”及“合同约定解除的条件是否已经成就”的两大关键点而进行审理案件。一审法官办理推理的过程，往往受到自身混乱的逻辑思维的强烈干扰，曲解了当事人的意思表示，导致其推理、论证的“原告解除房屋买卖合同无事实和法律依据”的结论错误。所谓“差之毫厘，谬以千里”。一审法院的推理、论证的过程，实在是令人不能信服。恳请二审法院正本清源，及时纠正一审法院的错误。四、一审判决违反当事人意思自治的原则，干涉、剥夺了当事人合同约定的选择权。一审法院认为，“原告主张代偿银行贷款利息暂计约1000元，可以连同在保证金账户中被第三人扣划的款项另行主张，故原告的该项诉请依法无据，本院不予支持”。一审判决的前述意见，违反当事人意思自治的原则，干涉、剥夺了当事人合同约定的选择权。上诉人认为，《补充协议》第四条第2款约定了上诉人有权主张合同解除权的事由（条件），是赋予了上诉人解除合同的解除权。该约定完全符合《合同法》等法律规定，任何人不得干涉、剥夺。那么，在合同约定的解除条件成就时，上诉人有权解除涉案合同，追究被上诉人的违约责任；上诉人也有权不解除涉案合同，另行起诉被上诉人追讨欠款。无论上诉人作出何种选择，均符合法律规定及合同约定。然而，一审法院却无端不支持上诉人行使合同解除权，却要求上诉人另案起诉被上诉人。一审法院的做法，无异于干涉、剥夺了上诉人合法有效的合同解除权。五、一审法院以第二笔律师费未发生为由而不支持该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据。一审法院认为，“第二笔律师尚未发生，故本院对律师费部分支持的金额为6000元。”上诉人认为，其与律师事务所之间约定的律师费的内容合法，并且有关律师费收费金额完全符合广东省的律师收费标准，是依法必然会发生的费用。最高人民法院在多个指导性案例中，已对合法合规但尚未发生的律师费予以明确支持。故一审法院以律师费尚未发生为由而对律师费部分不予支持的做法错误，请二审法院予以纠正。综上所述，当事人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实的意思表示，其依法成立并生效，应当作为本案的审理的合同依据。由于被上诉人未履行按时支付按揭款并导致银行扣划了上诉人的存款，其行为已经违反了当事人的合同约定，并导致《补充协议》第四条第2款约定的合同解除条件成就，故上诉人有权解除合同。一审法院认定事实不清，适用法律不正确恳请二审法院判如所请，以维护上诉人合法权益。被上诉人张云未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。原审原告向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方签订的编号为HT0×1的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告协助办理房屋预告登记注销等解除合同的手续；3.依法判令被告向原告支付违约金16311.78元，代偿银行贷款利息暂计1000元；4.依法判令被告向原告支付实现债权所支付的律师费12000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》【合同编号：HT0×1】，合同主要约定：1.被告购买惠东县平山街道陈塘地段×花园×号房，建筑面积共130.39平方米。总房价为伍拾肆万叁仟柒佰贰拾陆元整（￥543726元），于2014年12月17日支付30%房款计人民币163726元，余款70%计人民币380000元，由买受人提供个人资料在10日内办理银行贷款付清；2.合同附件四《补充协议》第四条第3款约定“买受人违反银行按揭贷款合同义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的（回购或代供），当出卖人通过诉讼等方式向买受人主张实现上述债权时，买受人应向出卖人偿付本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复息）、违约金（商品房总价款的3%）、赔偿金、出卖人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）”。上述《商品房买卖合同》【合同编号：HT0×1】及其四个附件已由原告康伦公司盖章、被告签名确认，并于2015年1月14日在房产管理部门办理了预售登记备案手续。2015年1月23日，被告张云（借款人、抵押人）与原告（保证人）、第三人（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，被告向第三人借款人民币380000元，用于购买惠东县平山街道陈塘地段×花园×号房，贷款期限120个月，以上述房产为抵押物。2014年11月4日，原告（乙方）与第三人农行惠东支行（甲方）签订了《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》【粤惠东农银合字（2014）第004号】，该协议6.1条约定：“乙方不可撤销地做出如下承诺：6.1.1为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；”6.5条约定：“乙方依本协议、借款合同和担保合同（如有）约定需承担担保责任时，甲方有权直接从6.4所述保证金专户划收相关款项优先偿还所担保的贷款本息等债务”。2017年6月30日与2017年10月27日，因被告欠银行按揭贷款，第三人根据《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》及《个人购房担保借款合同》的约定，从原告在该行开立的保证金账户内扣收被告的欠款共计297775.38元。一审法院认为，原告康伦公司与被告张云所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容、形式均未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于合同解除的问题。本案中，被告张云按上述合同约定向原告支付了首期购房款163726元，余款38万元已通过按揭贷款由农行惠东支行发放至原告账户，至此，被告已按上述《商品房买卖合同》的约定履行了作为买房人的付款义务。被告张云依据《个人购房担保借款合同》取得农行惠东支行的贷款后，理应按合同约定按期归还借款本息，但其未按约定每月偿付银行按揭的行为仅是违反了与农行惠东支行所签订的《个人购房担保借款合同》约定，对银行构成违约。原告替被告向银行偿还了按揭贷款，不等同于被告未将该部分房款支付给原告，本案的房屋买卖合同与担保借款合同具有各自的独立性，二者属于不同的法律关系，原告据此为由请求解除房屋买卖合同无事实和法律依据。故原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号：HT0×1】以及要求被告协助办理房屋预告登记注销等解除合同的手续的诉请，理由不当，一审法院不予支持。关于支付违约金及代偿银行贷款利息的问题。被告张云未能及时偿还银行贷款，导致原告作为该借款合同的保证人代偿了相应款项，履行了阶段保证责任。原告根据双方补充协议的约定要求被告支付违约金16311.78元（商品房总价款543726元的3%），理由充足，一审法院予以支持。对于代偿银行贷款利息，由于双方的补充协议并无该项约定，且已约定了商品房总价款3%的违约金补偿损失，原告主张代偿银行贷款利息暂计约1000元，可以连同在保证金账户中被第三人扣划的款项另行主张，故原告的该项诉请依法无据，一审法院不予支持。关于律师费的问题。原告诉请被告向原告支付实现债权所支付的律师费12000元，因双方在《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条第3款中作了约定，原告提供了《委托代理合同》中第六条约定“第一笔律师费6000元，甲方应在本合同签订之日起三日内支付；第二笔律师费6000元，甲方应在判决生效之日起三日内支付”，因第二笔尚未发生，且原告提供的发票金额仅为6000元，故一审法院对律师费部分支持的金额为6000元。被告张云经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对诉讼权利的抗辩，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上，原告康伦公司诉请的有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告张云于本判决生效之日起7日内支付违约金16311.78元给原告惠东县康伦房地产开发有限公司；二、被告张云于本判决生效之日起7日内向原告惠东县康伦房地产开发有限公司支付律师代理费6000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费532元（原告已预交），公告费560元，共计1092元，由被告张云负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人以被上诉人断供导致其承担保证责任为由主张解除合同应否支持。被上诉人未按照《个人购房担保借款合同》约定向银行偿还按揭贷款，导致上诉人作为保证人承担保证责任，其依法享有的是作为担保人的追偿权而不是已经履行完毕的商品房买卖合同的解除权。涉案《商品房买卖合同》约定，买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人作为连带责任保证人承担还款责任时出卖人有权解除合同。该格式条款加重了买受人的责任，应认定为无效条款。上诉人不能根据上述条款的约定主张解除涉案商品房买卖合同。一审法院驳回上诉人关于解除涉案商品房买卖合同的诉请并无不妥，二审予以维持。至于上诉人承担保证责任后向被上诉人的追偿问题，上诉人可另循合法途径解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用532.79元，由上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  寇倩审判员  胡江二〇一九年十二月十一日法官助理李苗苗书记员黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；