安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1823民初1622号原告：中国工商银行股份有限公司泾县支行，住所地安徽省泾县茂林路200号，统一社会信用代码913418231534645860。责任人：杨军,该行行长。委托诉讼代理人：刘东，该行职工。委托诉讼代理人：杨青,安徽泾川律师事务所律师。被告：张杨春，男，1979年2月16日出生，汉族，住泾县。被告：潘闽敏，女，1988年7月12日出生，汉族，住址同上。被告：泾县世家置业有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇幕桥路广播电视中心。统一社会信用代码9134182356754093XL。法定代表人：潘日兵，该公司经理。委托诉讼代理人：王月莉，该公司职工。原告中国工商银行股份有限公司泾县支行(以下简称工行)诉被告张杨春、潘闽敏、泾县世家置业有限公司抵押权纠纷一案,本院于2019年8月1日受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行的委托诉讼代理人杨青、被告泾县世家置业有限公司的委托诉讼代理人王月莉到庭参加诉讼，被告张杨春、潘闽敏经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行诉称，1、判令张杨春、潘闽敏、泾县世家置业有限公司立即办理世家花园1幢2101号商品房的不动产权属证书。2、判令张杨春、潘闽敏协助工行办理世家花园1幢2101号商品房的抵押登记手续；若张杨春、潘闽敏逾期仍朱办理抵押登记的，工行有权对张杨春、潘闽敏所欠按揭贷款在上述房产拍卖、变卖所得价款中优先受偿。3、本案诉讼费用由张杨春、潘闽敏、泾县世家置业有限公司承担。事实与理由：张杨春、潘闽敏系夫妻。2013年7月12日，工行与张杨春、潘闽敏、泾县世家置业有限公司签订个人购房借款担保合同。张杨春以其购买泾县世家置业有限公司开发的世家花园1幢2101号商品房作为抵押物，在工行贷款327000元，泾县世家置业有限公司提供阶段性担保。同年7月17日，工行与张杨春、潘闽敏在房地产管理部门办理了预售商品房抵押权预告登记。之后，工行发放了贷款。从2018年6月开始，张杨春、潘闽敏未再按约还款。2018年12月6日，因张杨春与他人的民间借贷纠纷案件，泾县法院预查封了上述案涉商品房。2018年12月25日，泾县世家置业有限公司办理了案涉商品房整幢楼房的初始登记，但是张杨春、潘闽敏、泾县世家置业有限公司一直没有办理案涉商品房的不动产权属证书。综上所述，案涉商品房现已具备物权登记条件，张杨春、潘闽敏、泾县世家置业有限公司应当积极办理不动产权属证书，尔后被告张杨春、潘闽敏再协助工行办理抵押登记，但张杨春、潘闽敏、泾县世家置业有限公司均怠于履行此项义务，导致工行权益受损，故工行诉至法院。工行为支持其主张提供证据如下：1、营业执照、主要负责人身份证明，证明工行主体资格。2、张杨春、潘闽敏身份证、结婚证复印件，证明张杨春、潘闽敏身份及关系。3、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、借款凭证，证明当事人间购房、借款及担保等事实。4、还款明细，证明张杨春、潘闽敏从2018年6月开始未按约还款的事实。5、预售商品房抵押权预告登记证明，证明案涉房产办理了抵押权预告登记的事实。6、泾县法院裁定书，证明案涉房产被泾县法院查封的事实。张杨春、潘闽敏未到庭，未答辩也未提供证据。泾县世家置业有限公司辩称。泾县世家置业有限公司为支持其主张提供证据如下：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明其主体资格。2、不动产首次登记权属证明，证明案涉房产于2018年12月25日已办理了初始登记。经开庭举证、质证当事人对证据的"三性"均无异议，本院认为上述证据均可作为认定本案事实的证据。本院查明事实与工行诉称事实一致。本院认为,本案争议焦点是：1、工行能否直接要求张杨春、潘闽敏、泾县世家置业有限公司立即办理世家花园1幢2101号商品房的抵押登记手续。2、案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因张杨春、潘闽敏怠于办理抵押登记，工行能否对商品房处置价款行使优先受偿权。关于第一个焦点，本院认为：不动产抵押合同有效成立后，未办理抵押登记手续的，抵押权未的效设立，但债权人可以请求抵押人办理抵押登记手续。故本案中，工行可以直接要求张杨春、潘闽敏立即办理世家花园1幢2101号商品房的抵押登记手续，被告泾县世家置业有限公司予以督促协助。关于第二个焦点，本院认为：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于"当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。"的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，案涉世家花园1幢2101号房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人张杨春、潘闽敏怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人张杨春、潘闽敏负有协助办理抵押登记的义务，泾县世家置业有限公司应督促其办理。本院确定张杨春、潘闽敏应根据《个人购房借款担保合同》第二十条第20.1款的约定，在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人张杨春、潘闽敏若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于"金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。"的规定，张杨春、潘闽敏虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于张杨春、潘闽敏财产，客观上应作为张杨春、潘闽敏责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于"买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。"的规定，债权人工行有权处分购房人张杨春、潘闽敏于商品房买卖合同项下的合同权利，而张杨春、潘闽敏取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于"因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。"的规定，本院依法确认债权人工行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、被告张杨春、潘闽敏应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司泾县支行办理案涉房产的不动产抵押登记手续，被告泾县世家置业有限公司应督促张杨春、潘闽敏并配合其办理抵押登记。二、被告张杨春、潘闽敏逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司泾县支行有权对张杨春所欠按揭贷款本息等在案涉房产拍卖、变卖所得价款中优先受偿。本案案件受理费80元、公告费300元，合计380元（原告中国工商银行股份有限公司泾县支行已预交），由被告张杨春、潘闽敏负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  朱晓华人民陪审员  程翠兰人民陪审员  马枝学二〇一九年十二月三十日书 记 员  徐 珊附本案适用条款如下：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。三、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。