河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初23815号原告（反诉被告）：薛玲，女，1984年10月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：贾志峰，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕小标，河南文丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈晶晶，女，1982年2月4日出生，汉族，住郑州市。原告（反诉被告）薛玲（以下简称原告薛玲）与被告（反诉原告）陈晶晶（以下简称被告陈晶晶）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛玲的委托诉讼代理人贾志峰、吕小标,被告陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈晶晶继续履行双方签订的编号为100XXXX607《郑州市存量房买卖合同》，协助原告将其名下位于郑州市金水区××楼××单元××号（郑房权证字第××号）房屋过户至原告薛玲名下；二、判令被告陈晶晶向原告薛玲支付违约金45万元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年3月16日签订《郑州市存量房买卖合同》，约定：被告陈晶晶将其名下位于郑州市金水区××楼××单元××号（郑房权证字第××号）房屋出售给原告，房屋总价款为225万元；同时约定原告于房屋核验通过后当日支付第一笔定金3万元，于2019年3月29日支付第二笔定金7万元及第一笔购房款50万元。现原告依约向被告支付定金及第一笔购房款共计60万元，被告迟迟不予配合办理网签及过户手续。由于被告经多次通知后至今无理推脱不去房管局配合办理网签手续，明显违反了原告与被告签订的《郑州市存量房买卖合同》第七条、第十条等相关规定，故要求被告支付违约金。被告陈晶晶辩称：一、原告薛玲所诉没有事实及法律依据，应当依法驳回原告薛玲的诉讼请求。原告支付定金以及第一笔购房款之后，被告于2019年3月29日向银行结清贷款，并且于2019年5月7日房屋解押手续办理完毕。被告多次催促原告去办理网签手续并支付第二笔购房款，但是原告由于购房资格不达标，一直拖延去办理网签的时间，其已经构成根本违约，且被告已经以书面方式提出解除该合同。由于原告的违约该合同已经解除，被告没有继续履行的义务，原告所诉没有事实及法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。二、原告没有在约定的期限内办理网签手续，并且逾期期限已经超过15天，已经构成根本违约，现被告要求依约解除双方签订的《郑州市存量房买卖合同》合法有据。根据《郑州市存量房买卖合同》第七条的规定：甲乙双方协商一致，应当于乙方贷款审批通过后且甲方房屋解除抵押后3个工作日内（具体以房管局网上预约为准）共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续。事实上，被告于2019年5月7日已经将房屋解押手续办理完毕。被告多次催促原告去办理网签手续并支付第二笔购房款，但是原告由于购房资格不达标，一直拖延去办理网签的时间，其已经构成根本违约给被告造成了极大的经济损失。三、原告已经构成根本违约，应当依约承担相应的违约责任。根据《郑州市存量房买卖合同》第十条（三）的规定：乙方若出现下列情形之一的，乙方已构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房买卖合同：……4、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方若出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金。本案中，双方合同约定的房屋成交价为225万元，故原告应当承担45万元的违约金。综上所述，原告所诉没有事实及法律依据，并且其已经根本违约，应当承担相应的违约责任。被告陈晶晶向本院提出反诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、判令原告向被告承担违约金45万元；三、本案的全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：原告与被告于2019年3月16日签订《郑州市存量房买卖合同》购买被告所有的位于郑州市金水区××楼××单元××号房屋。根据该合同第七条的规定，原告应当于涉案房屋解除抵押后3个工作日内到房管局办理网签手续。但是由于原告购房资格不达标，所以拖延了几个月未配合被告办网签手续。原告的行为已经构成根本违约，现为维护自身的合法权益，特提起反诉，望依法判决。原告薛玲针对被告陈晶晶的反诉辩称：双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，原告不存在违约情形。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，协议合法有效。原告已按照协议约定履行自己的义务，支付了部分房款。原告具有购房资质，具备继续履行合同完成房屋过户的条件，不存在违约情形。经审理查明：郑州市金水区××楼××单元××号房产登记在被告陈晶晶名下（郑房权证字第××号）。2019年3月16日，原告（××）与被告（××）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要内容为：被告将其名下座落于郑州市金水区××楼××单元××号房屋出售给原告，不动产权证号为郑房权证字第××号，房屋性质为商品房。该房已经设定抵押，抵押权人为招商银行，抵押登记日期为2014年3月14日，被告应于2019年3月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续，被告解押所需资金的来源为原告的第1笔购房款，并于被告还款当日且还款前支付。原被告通过郑州诺真房地产经纪有限公司居间介绍成交。经原、被告协商一致，该房屋成交总价格为225万元。付款方式为贷款支付：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金。定金：定金总额为10万元，原告于房屋核验通过后当日以自行支付的方式向被告支付第一笔定金3万元；于2019年3月29日以自行支付的方式向被告支付第二笔定金7万元。首付款：原告于2019年3月29日将第一笔首付款50万元以自行支付的方式支付被告；于网签当天（具体以房管局网上预约为准）将第二笔首付款69万元以银行监管支付的方式支付被告。贷款：原告向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给被告或房管局的监管账户，原告拟贷款金额为95万元，原、被告双方应于评估报告出具后三个工作日内（具体以银行预约时间为准）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。原被告双方协商一致，本次交易不办理房管局监管。户口迁出保证金：原、被告双方一致同意，原告从房款中留存5000元，作为户口迁出保证金；该保证金应于户口迁出后当日（物业交割当天）以自行支付的方式支付被告。物业交割保证金：原告从房款中留存5000元作为物业交割保证金，该保证应于交房当天以自行支付的方式支付被告。被告收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给原告。原、被告双方协商一致，应于原告贷款审批通过后且被告房屋解除抵押后3个工作日内（具体以房管局网上预约为准）共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续。原、被告双方协商一致，在网签完毕后三个工作日内（具体以房管局网上预约时间为准）共同前往相关机构办理税费缴纳手续。双方应于缴税完毕后三个工作日内（具体以房管局网上预约时间为准）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如原告贷款的，原告应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续。原告与被告任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求被告退还原告已支付的其他款项。原告若出现购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，或逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形之一的，原告构成根本违约，且被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，有权没收原告支付的定金或要求原告支付房屋总成交价20%的违约金。同日，原、被告签订《放弃办理资金监/托管声明书》一份，主要内容为：原、被告作为本次房屋买卖的交易双方，已经充分理解交易资金监/托管服务的内容、作用，并明确知晓未选择资金监/托管将面临的相关风险。现双方协商一致，共同声明如下：就本次房屋交易资金中的人民币61万元，放弃选择办理房屋交易资金监/托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。同日，原告、被告与郑州诺真房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》一份，主要内容：鉴于原告与被告在郑州诺真房地产经纪有限公司的居间服务下就座落于金水区××楼××单元××号的房屋，于2019年3月16日签订了《郑州市存量房屋买卖合同》；经原、被告双方同意，共同委托郑州诺真房地产经纪有限公司作为交易居间人，提供居间服务；原告应向郑州诺真房地产经纪有限公司支付居间代理费35000元。三方还签订了《房屋交易保障服务合同》。同日，被告向原告出具《收条》一份，主要载明：今收到薛玲购买天骄华庭二期五号楼一单元1403房屋定金3万元，房产证号：15××17号。2019年3月29日，鲁宁（原告配偶）账户向被告汇款57万元。同日，被告向原告出具《定金收款证明》、《购房款收款证明》各一份，主要载明：售房人：陈晶晶；购房人：薛玲；成交房产地址：金水区××楼××单元××号；产权证编号：郑房权证字第××号；被告陈晶晶系成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将该房屋出售给购房人薛玲，现收到购房人支付的购房定金7万元、部分购房首付款50万元。同日，被告还出具《声明》一份，主要载明：本人陈晶晶作为座落于（房屋所有权证/不动产权证号：金水区××楼××单元××号）之房产的合法产权人，对该房屋享有完全处置权。现拟委托郑州诺真房地产经纪有限公司居间销售。本人在此严正声明：被告名下的上述房产只有一笔招商银行的抵押，除此之外没有任何银行抵押、民间借贷等债务纠纷。如因被告的不实承诺导致此次房产在交易过程中产生的一切后果，概由被告自行承担。同日，被告结清银行贷款69万元。2019年5月7日，被告完成位于金水区××楼××单元××号房屋的解押。同日，兴业银行郑州分行出具《信用项目审批通知书（同意）》一份，主要内容为：兴业银行郑州分行专业处理中心上报的薛玲申请个人二手房住房贷款（长期）项目报批材料收悉。经审批，同意该项目。借款人为薛玲，业务品种为个人二手住房贷款（长期），发生类型为新申请，贷款金额为95万元，期限360个月，抵押担保方式为以借款人名下所购的金水区××楼××单元××号房产办理抵押。2019年7月22日原告提起本诉。本案审理中，原告称，在签订合同时其正在办理户口迁移至郑州市的手续，并且明确告知了被告，户口迁移办完应该是在2019年6月20日之前，其于2019年6月20日、7月5日分别通过中介在“天骄二期交易群”微信群里告知被告去办理网签手续，2019年7月8日其打电话通知被告去房管局办理网签，被告没有去，并提交相应微信记录在卷佐证。被告认可“天骄二期交易群”微信群系原、被告及中介三方针对本案房屋交易建立的，其对原告提交的“天骄二期交易群”微信记录无异议。被告称，原告刚开始走的是人才引进，并没有办理户口手续，2019年6月20日原告户口迁移至郑州市，2019年7月5日中介在“天骄二期交易群”微信群里发布了预约网签时间，2019年7月8日上午原告给其打电话通知其办理网签，其没有去。被告明确表示其坚持解除合同，不同意继续履行。本院认为：原、被告之间的《郑州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。各方当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。依据合同约定，被告以225万元的价格将涉案房屋出售给原告，双方使用非资金监管方式交易，原告应于房屋核验通过后当日支付被告定金3万元，于2019年3月29日支付被告定金7万元、第一笔首付款50万元，于网签当天（具体以房管局网上预约为准）支付被告第二笔首付款69万元，剩余房款由原告向银行申办抵押贷款，被告应于2019年3月20日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续，被告解押所需资金的来源为原告的第1笔购房款，原、被告双方应于原告贷款审批通过后且被告房屋解除抵押后3个工作日内（具体以房管局网上预约为准）共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续。该合同签订后，原告按约向被告支付定金10万元及第一笔首付款50万元，2019年3月29日被告结清银行贷款，2019年5月7日被告办理完成房屋解押手续且原告贷款申请审批通过，依据合同约定原、被告应自2019年5月8日起三个工作日内（具体以房管局网上预约为准）共同到房管局办理网上签约手续。从原、被告提交的“天骄二期交易群”微信群记录来看，被告于完成房屋解押手续后提出办理网签手续，2019年7月5日中介机构在微信群中告知原、被告网签预约完成，预约网签时间为下周一（2019年7月8日），2019年7月8日被告未去房管局办理网签手续。现原告要求被告继续履行房屋买卖合同，协助其办理涉案房屋产权过户手续，而被告主张解除合同。结合庭审查明的情况，双方约定的网签手续办理条件成就时，原告仍不具备郑州市现行住房限购政策规定的购房条件，客观上导致双方无法及时办理网签手续，原告直至2019年6月20日左右才取得郑州市购房资格，中介机构于2019年7月5日为原、被告完成网签预约，预约网签办理时间为2019年7月8日，该预约网签办理时间已经超出合同约定的网签办理期限将近两个月，在此期间原告也未与被告就网签时间进行协商变更，因此被告行使合同约定的解除权，要求解除双方之间的房屋买卖合同并无不当，本院予以支持。原告主张继续履行合同，本院不予支持。原告主张违约金45万元，依据不足，本院不予支持。关于被告反诉主张的违约金，被告作为售房人，其在交易时未尽到合理的注意和审查义务，自身存在过错，被告也未举证证明其因此次交易受到损失，考虑本案实际履行情况，本院对被告主张的违约金支持3万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2019年3月16日原告（反诉被告）薛玲与被告（反诉原告）陈晶晶签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、原告（反诉被告）薛玲于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）陈晶晶支付违约金3万元；三、驳回原告（反诉被告）薛玲的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈晶晶的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费28400元，减半收取14200元，由原告（反诉被告）薛玲负担。反诉受理费4025元，由原告（反诉被告）薛玲负担268元，被告（反诉原告）陈晶晶负担3757元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇一九年十二月三日书记员  高梦雅