云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云04民终1367号上诉人（原审被告）：杨秀，女，1974年3月28日生，傣族，农民，住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：李红云，元江县鸿元法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周双华，男，1976年10月10日生，汉族，居民，住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人杨秀因与被上诉人周双华土地承包经营权出租合同纠纷一案,不服云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨秀上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认杨秀与周双华于2017年3月1日签订的《土地出租合同》合法有效，应当继续履行；三、一、二审案件审理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实有误，双方签订的合同内容并未涉及违法内容而无效，周双华应当继续履行该合同。1、双方达成的协议是将土地出租给周双华经营种植经济作物。2、周双华需要建盖简易田房（临时用房）都需要通过政府职能部门合法审批才能建盖，杨秀仅仅是配合周双华办证而己。也就是说，双方签订《土地出租合同》的目的并非违法使用土地。3、周双华自《土地出租合同》签订后，对租赁地的使用具备完全支配权，违规用地的后果应由周双华承担相应责任。4、本次租赁事宜系针对合法使用土地经营权，而不是杨秀同意和支持周双华违法使用土地经营权。5，周双华的违法行为与杨秀的租赁土地之间没有任何关联，周双华最终被要求整改和被刑事追责过错在周双华自己，杨秀自始至终无法干预和参与其中。双方于2017年3月1日签订的《土地出租合同》并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定的无效条款，况且周双华被处理的事实并未告知杨秀，杨秀也无法知晓周双华平整土地的行为涉嫌违法（周双华尚未建房，并且周双华是否合法使用租赁地不在杨秀的管理权限），至于杨秀收取土地租金的行为是在不知晓（一审无证据证明杨秀知晓）周双华违法用地的情形之下，况且杨秀收取土地租金不存在纵容周双华的违法行为，只是对《土地出租合同》的履约行为。二、一审适用法律错误。一审适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款的规定认定双方于2017年3月1日签订的《土地出租合同》无效是错误的。三、租金计算截止时间应当为本案诉讼终结时止才公平、公正。双方签订的《土地出租合同》尚在履约，周双华至今未使用租赁地系因其违法使用土地受到国土部门的限制而履行不能，杨秀则因双方于2017年3月1日签订的《土地出租合同》仍然有效而不能违约去用地。也就是说周双华归还土地的事实尚未成立，因此，租金计算截止时间应当为本案诉讼终结时止，一审确定的租金计算截止时间定为周双华起诉时是显失公平的。四、周双华经国土部门处理后，依然未对改变的土地现状恢复彻底，如被破坏的沟渠并未恢复，用来填埋的土壤夹杂碎石，土质较差不适宜耕种，这给后期的种植带来巨大的不便。周双华答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周双华向一审法院起诉请求：1、确认2017年3月1日周双华与杨秀签订的《土地出租合同》无效；2、由杨秀于本判决生效之日一次性退还周双华己支付的土地租金共计53200元（自2019年7月1至2020年3月1日，共计8个月，即79800元/年×8个月）。一审法院认定事实：2017年3月1日，周双华（乙方）与杨秀（甲方）共同签订了一份《土地出租合同》，约定：甲方将位于元红公路大路新寨右边面积为5.7亩的土地出租给乙方，期限20年，自签订合同当日起至2037年3月1日止。租金标准分四个阶段，至2022年3月1日为第一阶段，每亩每年租金14000元，之后至2027年3月1日为第二阶段，每亩每年租金15000元，再之后以2032年3月1日为界分为第三阶段和第四阶段，租金根据届时周边其他农户的租地价格确定。租金均为一年一付，合同签订当日付清第一年的租金79800元，以后每年3月1日前付清当年的租金。合同签订当日交付土地，地上栽种的菜和树归乙方。甲方保证所出租的土地权属无纠纷，如有则由甲方承担一切责任。若乙方需办理临时用地、用电、用路手续，甲方应积极配合。如遇国家征用，土地补偿费归甲方所有，房屋等乙方投入的补偿费归乙方所有。如一方违约，违约方需付给对方违约金200000元，并赔偿因违约造成的经济损失。合同签订后，周双华支付了第一年的租金，并在该土地上部分栽种树苗，大部分用来建设售卖钢筋的场地和建盖简易房，用于开展经营活动。元江县自然资源局（当时为元江县国土资源局）对该行为进行了查处，于同年3月14日、4月19日对周双华先后作出了《责令停止违法行为通知书》、《责令改正违法行为通知书》，同年4月24日、4月28日又先后作出了《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》。其中《行政处罚决定书》的处罚决定为：1.责令退还非法占用的土地5.6亩；2.限期30日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。但此后周双华并未恢复土地原状。2019年1月31日，元江县自然资源局对周双华作出了编号为2019年第12号的《责令限期整改通知书》，认定其未办理相关合法用地手续，占用元江县红河街道兴元社区大路新寨组集体土地建盖空心砖彩钢瓦简易房，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条第一款、第四十四条第一款规定为由，责令于2019年2月15日前自行整改，恢复土地原状，逾期不整改的将依法拆除。周双华收到该通知书后未按要求整改。2019年3月11日，杨秀收取了周双华2019年3月1日至2020年3月1日的租金79800元，并出具了一份《收条》。2019年5月，周双华等人因涉嫌非法占用农用地罪被刑事立案调查。2019年6月中旬，周双华对涉案土地进行复垦作业，之后其以交还土地为由通过大路新寨组副组长白杨通知杨秀的父母到场并当场退还土地。但此后杨秀不认可退地，也不同意退还相应租金，故周双华诉请解决。涉案土地闲置至今。另查明，涉案土地系元江县红河街道兴元社区大路新寨组集体所有的耕地，由面积为3.75亩和2.06亩的两宗地组成，均已获发《农村土地承包经营权证》，其一，承包证书编号为滇(2018)元江县农村土地承包经营权第000600号，承包方代表为杨成兴，白正仙、杨萍为共同承包人，其中杨成兴、白正仙系杨秀父母，杨萍系杨秀胞姐；其二，承包证书编号为滇(2018)元江县农村土地承包经营权第000608号，承包方代表为杨秀，白杨瑞（杨秀儿子）为共同承包人。上述承包经营权证书均载明承包期限至2028年11月10日，为30年。杨秀述称，当时出租土地已经其他家人的同意，涉案土地平时用于栽种蔬菜等，每年纯收入每亩几千元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，周双华与杨秀于2017年3月1日签订的《土地出租合同》，虽系双方自愿签订，但从合同条款中关于土地用途由承租方决定出租方不得干涉，若承租方需要办理临时用地手续出租方应积极配合，以及如遇国家征收，房屋等承租方所有投入补偿费归承租方所有等约定看，表明在签订合同时周双华作为承租方有改变土地用途的目的，且周双华在合同签订后也实际进行了将耕地改造为经营场地、建盖简易房等改变土地用途的行为；杨秀以出租土地获取高额租金本无过错，但双方约定租金标准缺乏正当性，远高于正常农业收入的标准，也并非按客观的市场规律来确定，且杨秀在元江县自然资源局对周双华数次处罚后仍收取租金，故其对承租方周双华存在改变土地用途为非农业的意图也应当明知。结合其他案件事实，涉案合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，应认定《土地出租合同》无效。杨秀关于双方合同有效、要求继续履行合同的辩解，理由不充分，不予支持。虽然合同被认定无效，但因履行合同周双华实际占用了杨秀家的土地，应承担实际占用期间的费用。根据杨秀出具的《收条》，周双华已支付2019年3月1日至2020年3月1日的土地占用费79800元，其应承担的占用费参照双方的约定自2019年3月1日起计算至周双华起诉之日即2019年7月8日止，计为28422元（79800元×130天÷365天)。杨秀应退还多余的占用费，具体数额为51378元（79800元-28422元）。周双华请求过高的部分，不予支持。杨秀不同意退还占用费的辩解，理由不充分，不予支持。综上所述，周双华要求确认《土地出租合同》无效的诉讼请求成立。要求杨秀返还土地占用费的诉讼请求，合理的部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（三）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、原告周双华与被告杨秀于2017年3月1日签订的《土地出租合同》无效；二、由被告杨秀返还原告周双华土地占用费51378元，限于判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告周双华的其他诉讼请求。如果被告杨秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元（原告已全额预交），减半收取计565元，由原告周双华、被告杨秀各负担282.50元。”本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为双方签订的《土地出租合同》效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十四条规定：“……承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。……”，第三十七条规定，“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”本案中，周双华与杨秀于2017年3月1日签订的《土地出租合同》，虽系双方自愿签订，但周双华签订合同的目的是为了改变土地用途，合同签订后也实际进行了将耕地改造为经营场地、建盖简易房等改变土地用途的行为，双方签订的合同违反了前述法律的禁止性规定，应认定无效。杨秀上诉请求确认双方合同有效、要求继续履行合同的上诉请求不能成立，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案所涉合同无效后，周双华基于该合同取得的土地应当返还，杨秀因该合同收取的租金也应予以返还，因周双华已实际占用土地故应扣减相应租金，由于双方并未就返还土地达成一致意见，土地占用费应自本判决生效时起，即2019年12月10日起扣减至2020年3月1日，计为79800元÷365天×82＝17928元。一审认定扣减租金至起诉时错误，应予纠正。本案导致合同无效的原因系周双华违反禁止性规定使用土地，如周双华给杨秀还造成其他损失的应赔偿损失，若杨秀认为其仍有损失未弥补，其可另案诉讼解决。综上所述，杨秀的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初801号民事判决第一项，即“一、原告周双华与被告杨秀于2017年3月1日签订的《土地出租合同》无效”；二、撤销云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初801号民事判决第二、三项，即“二、由被告杨秀返还原告周双华土地占用费51378元，限于判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告周双华的其他诉讼请求”；三、由上诉人杨秀于本判决生效之日起十日内返还被上诉人周双华土地占用费17928元；四、驳回被上诉人周双华一审其他诉讼请求。一审案件受理费1130元，减半收取计565元，上诉人杨秀负担124元，由被上诉人周双华负担441元。二审案件受理费1130元，由上诉人杨秀负担248元，被上诉人周双华负担882元。本判决为终审判决。审判长 杨 东审判员 刘 惠审判员 方 芳二〇一九年十二月十日书记员 罗晓丹