云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1228号上诉人（原审被告）：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧社区居委会（澄华路9KM处）。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：孙卫萍，女，1979年2月10日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：严朝，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈刚，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）因与被上诉人孙卫萍房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2016）云0422民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博与被上诉人孙卫萍的委托诉讼代理人严朝、陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。湖畔圣水公司上诉请求：将本案发回重审或查明案件事实后改判驳回对方的诉讼请求。事实及理由：1.本系列租赁合同系其公司与不同出租人签订的相互独立的租赁合同，一审法院以需另一案审理结果为依据，裁定中止本案诉讼，但未明确另一案为何案及审理结果作为本案何种依据，另一案亦不属因本案涉嫌刑事犯罪需要等待刑事案件审理结果的情形，且另案涉及多个案件，存在两种审理结果，一审恢复诉讼后，未选择有利于其公司的审理结果，而是照抄玉溪市中级人民法院判决中支持对方主张的审理内容，脱离事实，不符合法律规定，故一审法院中止诉讼程序违法，应发回重审。2.一审判决中所谓另一案审理的是其公司的解除行为是否恰当，即2016年7月1日租赁合同是否解除，并未审理2016年7月1日至2019年6月27日期间租赁合同是否还能履行、还在履行。因此，对方主张租赁合同解除后2016年7月1日至2019年6月27日的租金，法院应围绕这三年租赁合同是否继续履行进行审查。但一审未审查该段期间合同是否能够履行或还在履行，将不发生解除效力的合同等同于合同可以继续履行。该批租赁房屋中有13套已于2016年7月29日通过公证机关现场封存并向出租人交还了钥匙以及邮寄了《租赁房屋交还说明》，说明其公司已将租赁房屋交还相应的出租人，未再使用租赁房屋，抚仙湖悦椿度假酒店也未再经营。承租人给付租金的前提是使用、收益租赁房屋，对方并未提交有效证据证明2016年7月1日至2019年6月27日期间合同尚在履行，即其公司或抚仙湖悦椿度假酒店尚在使用、经营租赁房屋，应承担举证不能的法律后果，故其公司不应承担给付租金的义务。即使其公司发出的《解约通知书》不发生解除合同的效力，该解约通知书也表明其公司自2016年7月1日起不再履行租赁合同，对方可依据合同法主张违约赔偿，而不能要求履行合同支付租金。孙卫萍答辩请求驳回上诉，维持原判。孙卫萍向一审法院起诉请求：1.判决湖畔圣水公司继续履行《湖畔圣水租赁合同》；2.判决湖畔圣水公司支付其2016年7月至12月的租金16621.10元；3.判决其享有抚仙湖悦椿度假酒店2016年度免费入住22天的权利;4.判决湖畔圣水公司向其支付违约金13296.80元；5.诉讼费、保全费由湖畔圣水公司承担。本案恢复诉讼后，孙卫萍书面增加诉讼请求，将诉讼请求固定为：1.判决湖畔圣水公司支付其自2016年7月1日起截止2019年6月27日的租金共计99726.6元；2.判决湖畔圣水公司支付其逾期支付租金的违约金37580.3元（年租金33242.2元×20%×5年＋33242.2元×4.35%×3年）；3.判决湖畔圣水公司按合同约定向其提供97天免费使用相同档次的酒店客房住宿，庭审中，孙卫萍将该项诉讼请求变更为：要求湖畔圣水公司赔偿不能提供免费入住的损失58200元（600元/天×97天）；4.诉讼费、保全费由湖畔圣水公司承担。一审法院认定的事实：湖畔圣水公司系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由湖畔圣水公司成立的下属分公司。2010年5月9日，孙卫萍与湖畔圣水公司签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，购买湖畔圣水公司开发的湖畔圣水第1幢第A座第15层1518号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为38.6平方米，房屋总价款为488856元。合同签订后，孙卫萍一次性向湖畔圣水公司支付了全部购房款。2010年5月18日，孙卫萍作为甲方、湖畔圣水公司作为乙方签订《湖畔圣水租赁合同》，合同约定以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水第1幢第A座第15层1518号商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……；二、租赁期限：自2010年5月18日至2019年6月27日……；四、租金回报：1.在租赁期间，乙方每年度按照编号：湖畔圣水租2010-195号的《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担）。在每次租金支付前，乙方应置备关于甲方应得租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。甲方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其它税款或收费等，乙方有权代扣代缴。乙方代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2010年5月18日至2010年12月31日的租金20765元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于当年度1月1日前10日内支付给甲方，每年度下半年固定租金，乙方应当于当年度的7月1日前10日内支付给甲方。乙方应当先付租金后使用租赁房屋……；七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天；……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。业主免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有，甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿。甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》、《抚仙湖悦椿度假酒店管理规定》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求。因乙方或酒店管理方原因，导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金……十一、其他：……2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任；……4.……,本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方；……”。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。另外，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》中的《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定：“……因承租方或酒店管理方原因，导致出租人不能完整使用免费入住时间时，经出租人提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延。”合同签订后，孙卫萍将房屋交由湖畔圣水公司管理使用。在房屋租赁期间，湖畔圣水公司按合同约定向孙卫萍支付了合同签订之日至2016年6月30日的租金，并提供了截止2016年3月31日的免费入住点卡，孙卫萍使用截止日期为2016年5月31日。2016年3月22日，湖畔圣水公司通过EMS向孙卫萍寄送了《解约通知书》，通知孙卫萍自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月30日，湖畔圣水公司在《云南信息报》上公告通知包括孙卫萍在内的业主，自2016年7月1日起到湖畔圣水公司处办理领取租金、违约金、接收房屋等手续，但孙卫萍未到湖畔圣水公司办理上述手续。2016年7月5日，孙卫萍收到湖畔圣水公司支付2015年7月1日至2016年6月30日的税后租金31579.9元。另查明，孙卫萍于2016年12月7日向一审法院起诉，因本案的审理须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，2017年1月6日，一审法院裁定将本案中止诉讼。一审法院对另一案作出一审判决后，双方当事人不服，均向玉溪市中级人民法院提起上诉。2017年9月12日，玉溪市中级人民法院作出二审判决。判决生效后，湖畔圣水公司对二审判决不服，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2018年9月17日作出民事裁定，指令玉溪市中级人民法院再审。2019年5月29日，玉溪市中级人民法院对再审案件作出判决。2019年6月14日，再审判决生效后，本案恢复诉讼。一审庭审结束后，孙卫萍要求湖畔圣水公司按《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向其支付固定租金，所产生的税费由其自行向税务部门缴纳。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、孙卫萍与湖畔圣水公司签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除；二、湖畔圣水公司是否应向孙卫萍支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金及违约金，如应支付，租金及违约金的金额如何确定；三、湖畔圣水公司是否应向孙卫萍赔偿不能提供免费入住的经济损失，如应赔偿，损失如何认定。关于焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定：“本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任。”湖畔圣水公司依据该条约定提出因公司在合同履行过程中连年亏损，属巨大商业风险，解除合同条件已成就。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”湖畔圣水公司主张抚仙湖悦椿度假酒店自开业后每年都是亏损，但并未提供证据证明在合同履行过程中实际发生了什么商业风险，故本案现有证据不能认定出现湖畔圣水公司主张的巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营的情形，故湖畔圣水公司行使单方解除权的条件未成就，孙卫萍与湖畔圣水公司签订的《湖畔圣水租赁合同》并未于2016年7月1日解除。关于焦点二，（一）孙卫萍与湖畔圣水公司签订的《湖畔圣水租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故湖畔圣水公司应在约定期限内向孙卫萍支付租金，故孙卫萍要求湖畔圣水公司支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金共计99726.6元（488856元×6.8%×3年）的诉讼请求，予以支持。（二）根据双方合同约定，湖畔圣水公司应于2015年7月1日前10日内支付孙卫萍2015年7月1日至2015年12月31日的租金16621.10元（488856元×6.8%÷2），应于2016年1月1日前10日内支付孙卫萍2016年1月1日至2016年6月30日的租金16621.10元，而湖畔圣水公司于2016年7月5日才向孙卫萍支付了上述两期的税后租金31579.9元，其行为已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的义务。至于违约金的计算方式，孙卫萍主张逾期超过60天的违约金应按当年度应得租金的20%乘以违约期数及年数，因双方约定的字面表述为“逾期支付超过60日时，湖畔圣水公司还应向孙卫萍支付当年度应得租金的20%作为违约金”，本案中，湖畔圣水公司于2016年7月5日支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金时，逾期已远远超过60日，对该违约行为，除应承担逾期付款利息外，还应支付当年租金的20%作为违约金，而孙卫萍每年应得租金是固定的，故对湖畔圣水公司逾期支付租金超过60日的行为，应承担的违约责任是一年租金的20%，而不应以违约期数为单位计算，故对孙卫萍按违约期数计算违约金的主张，不予支持。违约金分两部分计算，第一部分自逾期之日起按银行同期贷款利率分段计算，第二部分以当年度应得租金的20%计算。其中第一部分自逾期之日起按银行同期贷款利率计算：2016年7月5日支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金，逾期天数为370天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.25%计算为884.56元（16621.10元×5.25%÷365天×370天）；2016年7月5日支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金，逾期天数为186天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率4.75%计算为402.32元（16621.10×4.75%÷365天×186天）；以上分段计算的违约金共计1286.88元（884.56元＋402.32元）。第二部分按孙卫萍当年应得租金的20%计算违约金，该部分违约金为6648.44元（488856元×6.8%×20%）。以上两部分违约金合计7935.32元（1286.88元＋6648.44元）；（三）对于孙卫萍向湖畔圣水公司主张自2016年7月1日起至2019年6月27日期间逾期支付租金产生违约金的诉讼请求，因双方的纠纷一直在诉讼，无法确定《湖畔圣水租赁合同》是否继续履行，湖畔圣水公司是否要继续向孙卫萍支付租金尚不确定，在此情况下，湖畔圣水公司没有故意拖欠孙卫萍租金的恶意，所以对孙卫萍的该部分请求，不予支持。关于焦点三，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》约定：湖畔圣水公司每个公历年度向孙卫萍免费提供与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间），孙卫萍在一个公历年度内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。本案中，根据湖畔圣水公司提交向孙卫萍提供免费入住点卡的充值情况，可确认湖畔圣水公司已向孙卫萍提供了截止2016年5月31日前的免费入住义务，孙卫萍未在一个公历年度使用完则不再享有，故对孙卫萍要求湖畔圣水公司赔偿2016年5月31日前未享有或未入住造成的损失,不予支持。对于孙卫萍应享有2016年6月1日至2019年6月27日免费使用相同档次的酒店客房，现因双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已届满，且现湖畔圣水公司已没有经营悦椿度假酒店，根据《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项的约定，孙卫萍也不能向湖畔圣水公司申请延期，孙卫萍已不能实现免费入住相同档次酒店的合同目的，因此，湖畔圣水公司应承担由此给孙卫萍造成的损失。参照相同地段相同档次酒店客房的价格,酌情确定的标准为150元/天，90天的损失应为13500元（150元/天×90天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：“一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告孙卫萍支付2016年7月1日至2019年6月27日期间的租金共计99726.6元；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告孙卫萍支付违约金7935.32元；三、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司赔偿原告孙卫萍不能免费入住酒店造成的经济损失13500元；（判决主文第一、第二、第三项共计121161.92元，限本判决生效之日起二十日内支付）。四、驳回原告孙卫萍的其他诉讼请求。”二审中，孙卫萍未提交新证据。湖畔圣水公司提交两组证据：一、玉溪市人民检察院通知书、云南省人民检察院通知书各13份，欲证明：1.一审法院裁判依据的玉溪市中级人民法院13案再审判决，检察院已启动法律监督程序。2.本案系效仿该13案判决作出，导致本可查清的案件事实未予查明。二、《确认书》《湖畔圣水1幢海景公寓退租房屋室内物品交付签收确认表》，中国建设银行网上银行电子回执，变更、增加诉讼请求申请书各7份，欲证明：1.李志聪等7案业主先后于2017年9月至2018年10月期间分别与湖畔圣水公司签署《确认书》并接收租赁房屋，同意湖畔圣水公司不再负担2016年7月1日至2019年6月27日的租金，同时湖畔圣水公司支付完毕相应违约金，双方债务已经全部结清。2.2019年6、7月，李志聪等7案业主故意隐瞒债务已清偿及房屋已回收的事实，分别向一审法院提出变更、增加诉讼请求的申请，向湖畔圣水公司主张2016年7月1日至2019年6月27日租赁房屋收回后的租金，该行为涉嫌虚假诉讼刑事犯罪，湖畔圣水公司已向澄江县公安局报案。一审判决支持相应请求错误，应当全部驳回。3.玉溪市中级人民法院再审13案判决未能查明客观事实、准确适用法律。经质证，孙卫萍对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不认可，认为该证据只能证明湖畔圣水公司向有关部门申请启动审判监督程序；对第二组证据的真实性无异议，认为该证据形成于一审判决前，湖畔圣水公司二审才提交，当事人未伪造证据，不存在虚假诉讼。本院认为，孙卫萍对第一组证据的真实性无异议，可予以确认，经审查，该组证据仅能证明云南省人民检察院已决定受理玉溪市人民检察院对13案提请抗诉的意见，现在审查过程中，不能证明其他内容；第二组证据，孙卫萍对真实性虽无异议，但因与本案不具关联性，本院不作评析。经审理，除一审认定湖畔圣水公司按合同约定向孙卫萍支付了合同签订之日至2016年6月30日的租金，应为湖畔圣水公司向孙卫萍支付了合同签订之日至2016年6月30日的租金外，二审查明的其余案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案争议焦点为：一、一审中止诉讼是否违反法定程序？二、双方签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除、湖畔圣水公司应否支付孙卫萍2016年7月1日至2019年6月27日止的租金及截止2016年6月30日逾期支付租金的违约金？三、湖畔圣水公司应否支付孙卫萍未能免费入住相同档次酒店的损失，如应支付，金额如何认定？关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”本案中，湖畔圣水公司主张一审中止诉讼违反法定程序。经审查，涉及湖畔圣水公司与出租人的系列租赁合同纠纷案件中，虽然出租人不同，但均与承租人湖畔圣水公司签订了《湖畔圣水租赁合同》，合同约定的内容基本相同，且均涉及湖畔圣水公司于2016年3月分别向出租人邮寄了《解约通知书》，通知出租人自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》。就湖畔圣水公司单方解除合同的行为，其他部分出租人已诉至法院，且部分案件经澄江县人民法院一审，本院二审，云南省高级人民法院指定本院再审，均涉及对湖畔圣水公司单方解除合同行为效力的认定，而本案应否支持孙卫萍的诉讼请求，同样需对湖畔圣水公司的上述行为作出认定。因此，一审为统一裁判尺度，节约诉讼资源，以本案的审理须以其他案件的审理结果为依据，裁定中止诉讼符合法律规定，未违反法定程序。关于焦点二，湖畔圣水公司主张，其公司在合同履行过程中连年亏损，属巨大商业风险，解除合同条件已成就，且公司已向孙卫萍邮寄《解约通知书》，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已于2016年7月1日解除。经审查，依据双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定“本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任。”湖畔圣水公司行使单方解除权的条件是出现了不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险。湖畔圣水公司向孙卫萍寄送的《解除通知书》中载明解除合同的理由是市场需求、经济形势等客观因素发生了重大变化，导致酒店无法继续经营，即将进行重大调整，并未载明是因发生巨大商业风险而解除合同。另，湖畔圣水公司提交《审计报告》欲证明抚仙湖悦椿度假酒店在经营过程中存在连年亏损，但不能证实亏损是因巨大商业风险所致。因此，一审法院认定湖畔圣水公司行使单方解除权的条件未成就，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》未于2016年7月1日解除并无不当。关于湖畔圣水公司提出合同未解除不等同于合同仍继续履行的主张，本院认为，孙卫萍已按合同约定将租赁房屋交付给湖畔圣水公司管理、使用，湖畔圣水公司在合同履行过程中，单方提出解除合同，现本院已认定合同未解除。因此，在合同依法解除或到期终止前，湖畔圣水公司应依约履行支付租金的义务。故一审判决由湖畔圣水公司支付孙卫萍2016年7月1日至2019年6月27日的租金共计99726.6元并无不当。关于逾期支付租金的违约金问题，因《湖畔圣水租赁合同》约定，湖畔圣水公司应于当年度1月1日前10日内支付上半年租金，于当年度的7月1日前10日内支付下半年租金；湖畔圣水公司未按时支付租金，自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向孙卫萍支付违约金，逾期支付超过60日时，还应当支付当年度应得租金的20%作为违约金。而湖畔圣水公司于2016年7月5日才向孙卫萍支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金，违反合同约定，已构成违约，应支付相应的违约金，一审法院依据合同约定计算该期间的违约金为7935.32元并无不当。关于焦点三，根据双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第七条及合同中《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定，湖畔圣水公司具有每年免费提供相同档次酒店客房给孙卫萍入住30天的义务，如因湖畔圣水公司或酒店管理方原因不能入住时，可予以顺延。由于湖畔圣水公司单方行使解除权导致孙卫萍未能免费入住酒店，责任在湖畔圣水公司，现《湖畔圣水租赁合同》的租期已届满，湖畔圣水公司不再具备履行以上义务的条件，因此给孙卫萍造成的损失应由湖畔圣水公司承担。原审综合相同地段相同档次酒店客房的价格，酌情按150元/天的标准计算未能免费入住酒店的损失为13500元符合本案实际，本院予以维持。综上，湖畔圣水公司的上诉请求不成立，应予驳回；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2723元，由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  龚 辉审判员  殷红珍二〇一九年十二月三十日法官助理许家斌书记员刘震