贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔27民终2820号上诉人（原审原告）：张军霞，女，1980年10月7日生，苗族，贵州省贵定县人，个体工商户，住贵州省贵定县。上诉人（原审原告）：孙小洪，男，1980年6月10日生，汉族，贵州省贵定县人，个体工商户，住址同上，系原告张军霞之夫。二上诉人共同委托诉讼代理人：李灵，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵定县永耀房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县城关镇新桥街农贸市场内（原城关工商分局办公楼）。统一社会信用代码915227230827549487。法定代表人：赵耀君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：莫雪，贵州仁义律师事务所律师。上诉人张军霞、孙小洪因与上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司（以下简称“永耀房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院所作的（2019）黔2723民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张军霞、孙小洪上诉请求:一、请求撤销一审判决，改判被上诉人立即支付上诉人违约金100281.19元；二、本案一、二审诉讼费全部由贵定县永耀房地产开发有限公司承担；主要事实和理由：1、一审认定违约金的计算期间事实错误，根据双方签订的《商品房买卖合同》第是十一条的约定，出卖人应在2017年8月30日前向买受人交付商品房，同时根据合同第十三条第一款第（2）小项约定，逾期交房超过180天的，买受人选择继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，合同签订后。上诉人已分别于2016年12月26日、2017年1月3日合计向贵定县永耀房地产开发有限公司支付首付款107，975，7元该部分款项作为在月的交付房屋已支付的已付款，按照合同的约定，应从2017年8月31日起至实际交付房屋（2019年3月日）计算违约金，合议逾期交房556日，按日万分之一计算，违约金60034.49元，另，上诉人于2018年3月1日将按揭款107,900,0元交付给被上诉人，上诉人也出具了相应的收据，根据合同约定，违约金的计算应从付款之日(2018年3月1日)至实际交房子日止（2019年3月9日）按日万分之一计算违约金，共计40，246.7元，一审判决没有按照合同约定，对已付款的时间加以区分，而是笼统的同意按全部房款缴纳完毕之日至实际交付（房屋）之日计算违约金，显然不符合合同约定；2、一审法院认定因客观原因造成减停工期35日的事实证据不足，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的按违约处理，贵定县永耀房地产开发有限公司提出的中央督查、高考停工，属于可预见或者应当预见的商业风险，应自行承担风险，综上请求法院依法改判支持上诉人的上诉请求。上诉人永耀房开公司上诉请求：一、撤销贵定县人民法院（2019）黔2723民初1135号民事判决，改判上诉人少支付被上诉人违约金20508元（应支付的违约金为52457元）；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担；主要事实和理由被上诉人于2018年3月1日将按揭贷款缴纳完毕，即，逾期交付的起算时间应为2018年3月1日，上诉人在2018年12月29日已委托物业公司向全体购房人分批发放交房通知，同日，该物业公司通过短信群发的方式通知了被上诉人交房，但，被上诉人接到通知后并未及时接收房屋，直至2019年3月9日才接收并使用房屋，被上诉人事因自己的原因导致未及时接收房屋，故，计算违约金的截止日期应为2018年12月29日，而并非一审法院人的2019年3月9日，本案中上诉人从2018年3月1日至2018年12月29日预期交房共计303天；2、上诉人因雨雪天气停工25天，这属于不可抗力因素，在加上政府延迟交付土地，故，因客观原因造成停工日期60天，不是一审法院认定的35天，综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院予以改判。原审原告张军霞、孙小洪向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令被告按照合同第十四条继续履行合同并与原告办理房屋交接手续；二、请求判令被告立即支付原告违约金从2017年8月31日起，以购房总金额为基数，按日万分之一计算至2019年3月9日止，暂计120026.89元，之后，从2019年3月10日起继续计算至完成交付手续之日止；三、本案诉讼费、保全费、担保费等由被告承担。一审法院审理查明：永耀房开公司在位于贵定县土地使用权证范围内进行商品房修建和销售，该商品房在修建过程中，2016年1月14日永耀房开公司取得商品房预售许可证。2017年1月3日张军霞、孙小洪与永耀房开公司签订合同编号为2017000013《商品房买卖合同》，永耀房开公司将其修建的期房第1、2、3号商业裙楼1层83号商铺出售给张军霞、孙小洪。合同约定：“该商铺建筑面积为78.19平方米，总价款为2158757元；买受人签订合同当日支付首付1079757元，余款1079000元在接到出卖人通知书之日起15日内办理按揭贷款；出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商铺，且应取得竣工合格证、面积实测报告、满足合同十二条中约定的通水、电、燃气、电话、有线电视、宽带网络等；逾期交房在180日之内，按合同第十一条约定交付时间至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，逾期交房超过180日，买受人有权退房，出卖人收到退房通知90日内退还全部房款并按全部已付房款2%支付违约金，买受人要求继续履行合同，按合同第十一条约定交付时间至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金等”。张军霞、孙小洪分别于2016年12月26日、2017年1月3日向永耀房开公司支付首付房款1079757元，2018年3月1日通过银行按揭贷款支付1079000元。2018年12月29日，永耀房开公司委托都匀市匀馨物业服务有限责任公司贵定分公司通过群发短信通知于2018年12月29日至2019年1月2日接收商铺。2019年3月9日，张军霞、孙小洪实际接收了商铺。2019年5月22日，张军霞、孙小洪向本院提出如前诉讼请求。一审庭审中，张军霞、孙小洪要求永耀房开公司从2017年8月31日至2019年3月9日逾期交房556日，按每日万分之一支付违约金为（556日×2158757元×0.01%）120026.89元，并表示2019年3月10日之后的违约金，只要被告及时办理相关手续，可以放弃。永耀房开公司认为，因雨雪天气造成迟延交房25天，迎接中央环保督察，省、州上级部门安全检查综合执法局要求停工20天，2016年、2017年、2018年中、高考每年责令停工5日，共计15日。虽然拿到了预售证，但政府交付土地是2016年6月才交付完成，所以导致工期迟延，请求法院适当扣减迟延天数。一审法院审理认为：张军霞、孙小洪与贵定永耀房开公司签订《商品房买卖合同》，该合同不违反法律规定，双方买卖合同成立并生效，对双方具有约束力，双方应当按照合同履行各自权利义务。张军霞、孙小洪按照合同约定向贵定永耀房开公司支付了购买商铺首付款1079757元，合同约定贵定永耀房开公司应当于2017年8月30日前交付房屋给张军霞、孙小洪使用，但张军霞、孙小洪于2018年3月1日才将按揭房款为1079000元交纳完毕。贵定永耀房开公司虽然于2018年12月29日通知张军霞、孙小洪接收房屋，但未提供证据证明其办理了建设工程验收合格证明、质量保证书和使用说明，张军霞、孙小洪主张于2019年3月9日才接收商铺，理由正当。贵定永耀房开公司主张迎接中央环保督察，省、州上级部门安全检查综合执法局要求停工20天，2016年、2017年、2018年中、高考每年责令停工5日，共计15日，属于情势变更的客观原因应当扣减工期情形，其他原因造成停工系属于贵定永耀房开公司预见或应当预见商业风险原因，不属于扣减工期情形。张军霞、孙小洪要求贵定永耀房开公司从2017年8月31日至2019年3月9日逾期交房共计556日，按已付房款每日万分之一支付违约金为（556日×2158757元×0.01%）120026.89元，贵定永耀房开公司抗辩以实际付清购房款之日起计算违约金，符合双方合同约定：以支付全部房款的日万分之一计算违约金的规定，违约金期间应从2018年3月1日至2019年3月9日，且应予扣减客观原因造成停工日期35日，本院支持其违约金为（338日×2158757元×0.01%）72966元。张军霞、孙小洪要求贵定永耀房开公司按照合同第十四条约定办理房屋交接手续，该条约定，在交接房屋时，出卖人应当出示合格证、面积实测技术报告、满足合同十二条中约定的通水、电、燃气、电话、有线电视、宽带网络等相关手续且双方现场验收达到条件收房，否则买受人有权拒绝接收。张军霞、孙小洪接收了商铺，视为双方对上述交房条件实际变更，现张军霞、孙小洪以贵定永耀房开公司未满足上述交房条件要求贵定永耀房开公司继续承担违约责任，理由不充分，本院不予支持。但是，贵定永耀房开公司也应当及时按照合同约定履行自己的附属义务，如出现商铺出现质量等问题，张军霞、孙小洪可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贵定县永耀房地产开发有限公司在本判决生效之日五日内支付原告张军霞、孙小洪违约金七万二千九百六十六元（￥：72966元）；二、驳回原告张军霞、孙小洪的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，财产保全费1120元，两项共计2470元，由被告贵定县永耀房地产开发有限公司负担。二审审理过程中，上诉人、被上诉人均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：关于逾期交房违约金期间认定问题。张军霞、孙小洪与贵定永耀房开公司签订《商品房买卖合同》，双方应当按照合同约定的时间履行各自的支付房款及交付房屋的义务。首先，双方于2017年1月3日签订《商品房买卖合同》，约定张军霞、孙小洪（买受人）在合同签订当日支付首付款1079757元，余款1079000元在接到出卖人（贵定永耀房开公司）或贷款人书面通知后15日内办理按揭贷款，贵定永耀房开公司应于2017年8月30日前将商铺交付给张军霞、孙小洪。张军霞、孙小洪分别于2016年12月26日、2017年1月3日向贵定永耀房开公司支付首付款1079757元，后于2018年3月1日通过按揭贷款支付余款1079000元。因双方签订的《商品房买卖合同》为双务合同，双方未在合同中明确约定买受方通过办理按揭贷款支付购房款余款与出卖方交付符合条件商铺的先后顺序，双方均享有同时履行抗辩权，故贵定永耀房开公司主张以张军霞、孙小洪向其交纳完毕购房款时间即从2018年3月1日开始计算逾期交房违约金期间，理由正当。对于上诉人张军霞、孙小洪要求计算逾期交房违约金，应以支付首付款与支付按揭款为基数区分时间段进行计算的上诉主张，本院不予支持；其次，贵定永耀房开公司虽然于2018年12月29日通知张军霞、孙小洪接收商铺，并主张计算违约金的截止时间应为2018年12月29日，但贵定永耀房开公司在一审庭审中自认在张军霞、孙小洪实际接收房屋前，其未达到交房条件，即合同约定的交付条件未成就，张军霞、孙小洪可拒绝接收房屋。一审以张军霞、孙小洪实际接收房屋的时间，即2019年3月9日为逾期交房违约金期间截止时间并无不当，本院予以确认。关于对逾期交房违约期间的扣减天数认定问题。首先，贵定永耀房开公司主张因雨雪天气属于不可抗力因素，由此造成的停工25天时间应予扣除，但未提交证据证明该雨雪天气为极端或者异常的天气变化，故该事由不属于不可抗力，本院不予采纳。另外，贵定永耀房开公司主张因政府迟延交付土地导致工期迟延的时间应在逾期交房违约期间中扣减，根据一审查明的事实，交付土地的时间为2016年6月，而双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2017年1月3日，在合同签订之前已经发生的事由不应作为扣减逾期交房时间的因素，故该主张亦不能成立；其次，因贵定永耀房开公司为迎接中央环保督察，省、州上级部门安全检查综合执法局要求停工20天，以及因2018年中、高考停工5天，系贵定永耀房开公司为配合行政管理与维护社会公共利益而作出的停工行为，属于情势变更的客观原因，应当予以扣减共计25天。而2016年中、高考时间是在当年的6月份，双方当事人签订《商品房买卖合同》时间是在2017年1月3日，故一审认定2016年中、高考造成停工5天不当；另外，张军霞、孙小洪于2018年3月1日支付完毕购房款，逾期交房违约期间从2018年3月1日起算，故2017年中、高考造成停工的5天亦不应予以扣减。一审在计算逾期交房违约金期间中扣减35天不当，本院予以纠正，应予扣除的逾期天数为25天，张军霞、孙小洪的上诉理由部分成立。逾期交房违约金以1742010元为基数按每日万分之一计算，从2018年3月1日至2019年3月9日共计373天，扣减客观原因造成停工25天，贵定永耀房开公司应向张军霞、孙小洪支付逾期交房违约金（2158757×348天×0.01%）75124.7元。综上所述，一审判决认定事实部分不当，本院予以纠正。上诉人贵定永耀房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人张军霞、孙小洪的上诉请求部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵定县人民法院（2019）黔2723民初1135号民事判决；二、上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付上诉人张军霞、孙小洪逾期交房违约金七万五千一百二十四元七角（￥75124.7元）；三、驳回上诉人张军霞、孙小洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1350元，财产保全费1120元，两项共计2470元，由上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司负担；上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司、上诉人张军霞、孙小洪各自所交纳二审案件受理费313元、483元，由上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司、上诉人张军霞、孙小洪各自负担。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  倪 安审判员  熊元伦二〇一九年十二月二十日法官助理何青峰书记员齐雯