广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初33507号原告：广州昌跃物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中232号20楼自编之一。法定代表人：刘畅。委托诉讼代理人：黄丽珍，女，系该公司职员。被告：程敏仪，女，1973年8月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告广州昌跃物业管理有限公司与被告程敏仪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州昌跃物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄丽珍，被告程敏仪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州昌跃物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付2016年4月1日至2019年9月30日期间的物业住宅管理费13938.08元；支付2015年4月1至2019年9月30日期间垃圾费270元；支付2014年12月1至2019年6月30日期间代收代付梯灯分摊电费280.80元、代收路灯分摊电费198.20元、代收变频泵公摊电费231.60元，支付2017年1月1至2019年9月30日期间车位管理费3960元，上述费用共计18878.68元；及逾期支付物业管理费的滞纳金（以每月333.48元为本金，以每天1‰标准计算，从欠付物业管理费的次月1日起至实际付清之日止）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告是广州市白云区XXXXX街XXXX号XXXX房的业主，房屋面积165.2400平方米。2009年7月2日，被告居住的涉案小区开发商与我司签署了《前期物业服务协议》，我司一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年4月1日起拖欠物业管理费。我司曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理会。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告程敏仪辩称，我不同意原告的诉讼请求。1.2008年12月30日，我与案外人广东利海集团有限公司签署房屋买卖认购书，购买利海绿洲花园A3栋105房。在购买房屋前，我发现房屋的围墙有裂缝，双方经沟通确定案外人于收楼前修补完毕，后我发现截至收楼时案外人仍未修补完毕，案外人向我回复广州利海酒店物业管理有限公司是其属下的子公司，并承诺由物业公司继续跟进。但至今该裂缝依然存在且有不断扩大的迹象，墙体已向外倾斜，随时有倒塌的危险，我亦多次向利海物业公司进行反映，但一直未得到解决。2011年到2013年期间，我所购买的房屋曾三次遭遇入室盗窃，每次都损失惨重，且我都有向利海物业公司反映，但利海物业公司每次都仅是派人到我的房屋勘查，没能实际解决。且利海物业公司所提供的管理质量差，故我以不缴纳物业管理费进行抗议。2.2016年5月12日，利海绿洲小区业主委员会依法成立。同年10月31日，利海绿洲小区第一届业主大会全体会议表决以双过半的方式通过了不再续聘利海物业公司作为现物业服务公司，故我与利海物业公司签订的前期物业服务协议、临时公约等已自行终止。此后，利海物业公司并未与上述业主委员签订任何的物业服务协议，也没有约定相关的物业服务和收费标准。且上述业主委员会因辞退原告的问题曾多次与利海物业公司发生冲突。2017年10月，上述业主委员会发出公告，明确利海物业公司为留滞物业，不具备合法收费资格，故我根据公告暂缓向利海物业公司缴纳费用。3.原告并未与我或我所在的小区第一届业主委员会或第二届业主委员会签订任何的物业服务协议，也没有通过业主大会表决的方式进行确认。我与原告不存在服务关系，故原告无权向我收取费用。4.我于2013年5月购买广东利海集团有限公司名下的车位，在我支付完毕购买车位费、税费、房屋测绘费及所有权登记费等情况下，因广东利海集团有限公司的原因，导致我于2019年1月25日才拿到购买的车位产权登记证。故在此之前的费用，原告应向广东利海集团有限公司主张。5.我在购买房屋之后，原告没有收取主张的代收梯灯分摊电费、路灯分摊电费、变频泵公摊电费等费用，且该费用已超过2年内的有效追诉时效，无权再主张。6.原告提供的物业服务质量差，对公共设施长期不维护，安保措施差导致他人可随意出入小区，职员服务态度差、汽车乱停放阻碍消防通道等物业疏于管理的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名称为广州利海酒店物业管理有限公司。被告是位于广州市白云区XXXXX街XXXX号XXXX房（XXXX花园第XXXXXX幢XXXXX房，以下简称涉案房屋）和广州市白云区XXXXX街XXXX号XXXXX号车位（以下简称涉案车位）的产权人。涉案房屋登记建筑面积164.1804平方米，涉案车位建筑面积为12平方米。2009年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案房屋签订《前期物业服务协议》，约定由甲方为乙方提供物业管理服务，第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：8.定期向乙方公布物业服务费用收支账目……第五条、物业服务费用：一、乙方交纳费用时间：每月5日前预先缴交其单元当月应付之管理费。二、合院、小高层每月每平方米￥2元，别墅每月每平方米￥2.8元……四、室内停车场按车位数量每月每个管理费按照政府物价部门批准的收费标准收取管理费，车位有偿使用费另计……第六条、其他有偿服务费用：一、车位及其使用服务费用，按政府物价部门批准的收费标准收取；第七条、代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租费等费用的代收代缴办理服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定，乙方应按甲方规定时间交纳……第十条、违约责任：四、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方须向甲方补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金等等。同日，双方签订《利海绿洲花园业主临时公约》、《收楼确认书》。2013年7月31日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉案车位签订《车位服务协议》，约定涉案车位的车位服务费为120元/月；车位服务费自车位买卖（或租赁）约定的交付使用之日起计收，首月按实际天数计收车位服务费（首月按30天计算），以后月份按自然月计收车位服务费；车位服务费由甲方按月向乙方交纳，交费方式选择交纳现金，甲方于每个交费周期首日前向乙方交纳现金；甲方应于每个交费周期首日前向乙方足额交纳当期的车位服务费，逾期交付乙方有权按日加收所欠车位服务总额千分之一的滞纳金。甲方逾期15日仍未交纳车位服务费的，乙方将视为甲方单方面终止本协议，乙方有权停止提供车位服务费，并可通过法律途径追缴甲方所欠车位服务费及滞纳金；本协议有效期自2013年8月1日起等。同日，被告签订收车位确认书，确认原告将涉案车位移交给被告。原告为利海绿洲花园小区提供物业管理服务至今。诉讼中，被告确认其向原告缴纳物业管理费至2016年3月。其从未向原告支付过公摊电费，不清楚垃圾费其有无缴纳。原告提交欠付清单、催缴记录（2019年9月26日）、公共水电费分摊办法、复函、垃圾清运合同、垃圾处理实施细则等拟证明其向被告收取公摊电费、垃圾费的依据及被告存在欠付各项费用的行为，原告曾催促被告缴款的事实。被告表示未收到过原告向其发出的催缴记录。另被告提交《顾客特殊要求申请表》、报警回执等证据拟证明涉案房屋存在围墙裂缝问题，涉案房屋曾因原告管理不善发生被盗的情况。本院认为，原告与被告就涉案房屋和涉案车位签订的《前期物业服务协议》和《车位服务协议》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已实际向被告所在的小区提供物业管理服务，双方之间亦存在事实上的物业服务关系，被告理应按合同约定支付物业管理费和车位管理费。根据上述服务协议关于住宅物业服务费用的约定，涉案房屋每月的物业管服务费应按2元/月/平方米计算，经核算应为328.36元/月。被告确认向原告支付物业管理费至2016年3月，故现原告要求被告支付2016年4月1日至2019年9月30日的物业管理费13791.12元合理合法，本院予以支持。驳回原告对于上述数额的诉求。被告抗辩其与原告之间不存在服务关系缺乏依据，本院不予采纳。依照上述《前期物业服务协议》约定，车位属于其他有偿服务费用。且双方就涉案车位另行签了的《车位服务协议》，该车位服务协议约定，签订车位服务费自车位买卖（或租赁）约定的交付使用之日起计收，车位服务费为120元/月。2013年7月31日，被告已接收涉案车位，故被告应向原告缴纳自2013年7月31日起的车位管理费。现被告未能举证其已向原告支付2017年1月起的车位管理费，故原告要求被告支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的车位管理费3960元有据，本院予以支持。被告抗辩涉案车位于2019年1月25日前的车位服务费应由产权人广东利海集团有限公司支付的意见。因原、被告双方就涉案车位的车位服务费另行签了的《车位服务协议》，且车位服务费不属于物业服务费用，被告亦确认双方于2013年7月31日接收涉案车位，故被告的上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。另依照双方签订《前期物业服务协议》约定，原告受有关部门或单位的委托，可提供水费、电费、燃（煤）气费、房屋费等费用的代收代缴办理服务，且代收代缴费用不属于物业服务费用。现原告提交公共水电费分摊办法、复函、垃圾清运合同等证据予以证明其代收公摊电费、垃圾费的依据。被告未能举证证明其已向原告支付主张期间的相关费用，故本院对原告主张欠付垃圾费、分摊电费的期间和数额的主张予以采信。被告抗辩原告主张的分摊电费、垃圾费部分期间已经超过诉讼时效的意见，原告提交催交记录拟证明其向被告催交上述欠费的事实，但由于该证据无法证明已送达给被告，故本院对原告的上述催交记录已送达被告的主张不予采信。无证据证明原告在本案起诉前，即2019年10月14日前向被告催交过上述费用，故被告的上述抗辩意见有据，本院予以采纳。据此，本院认定原告主张自2019年10月14日倒推3年，即2016年9月前的垃圾费和分摊电费已超过诉讼时效，本院不予支持。原告主张2016年10月至2019年9月30日期间的垃圾费165元，2016年10月至2019年6月30日期间代收代付梯灯分摊电费176.1元，路灯分摊电费129元、代收变频泵公摊电费132.7元有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。考虑到被告未交管理费是因为原告未协助被告解决涉案房屋的花园围墙维修问题等，属于事出有因，并非无理恶意拒交，原告也无提供证据证明已积极协助被告解决此问题，故按公平合理原则，对原告主张的滞纳金本院不予支持。原告已提供物业管理服务，即使存在服务质量瑕疵，或者如果被告认为其合法权益受损的应积极寻求法律途径解决，而不能一直以此为由拒交物业管理费。希望原告不断提高服务质量，双方加强沟通和理解，共同努力构建和谐平安社区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告程敏仪向原告广州昌跃物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年9月30日的物业管理费13791.12元；二、在本判决生效之日起五日内，被告程敏仪向原告广州昌跃物业管理有限公司支付2016年10月1至2019年9月30日期间垃圾费165元；支付2016年10月1至2019年6月30日期间代收代付梯灯分摊电费176.1元、代收路灯分摊电费129元、代收变频泵公摊电费132.7元；三、在本判决生效之日起五日内，被告程敏仪向原告广州昌跃物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的车位管理费3960元；四、驳回原告广州昌跃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费158元，由原告广州昌跃物业管理有限公司负担28元，被告程敏仪负担130元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  肖録婷二〇一九年十二月十九日书记员  陈玉梅