安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初1980号 原告：含山县特惠美商贸有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇环峰西路联邦都市家园3号楼，统一社会信用代码91340522564950263L。 法定代表人：高军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：过俊峰，安徽祥峰律师事务所律师。 被告：含山县利伟华润发超市有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇昭关南路天喜苑小区，统一社会信用代码9134052276275559XJ。 法定代表人：程建伟，该公司总经理。 被告：程建伟，男，1966年7月26日出生，汉族，住安徽省含山县。 第三人：谷永锋，男，1963年5月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 原告含山县特惠美商贸有限公司（以下简称特惠美公司）与被告含山县利伟华润发超市有限公司（以下简称华润发公司）、程建伟、第三人谷永锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，后因被告华润发公司和程建伟下落不明，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告特惠美公司的委托诉讼代理人过俊峰到庭参加诉讼，被告华润发公司、程建伟和第三人谷永锋经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 特惠美公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告连带给付原告租金16万元及延期付款利息6960元（自2018年5月1日暂计算至2019年4月29日，后期利息以银行同期贷款利率标准从实际付清之日）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年2月25日，特惠美公司与华润发公司签订《超市转让协议》，约定华润发公司以50万元的价格，将自己租赁经营的含山华润发超市转让给特惠美公司经营，转让租赁建筑面积1242.86平方米，并保证原告同等享有原房屋租赁合同中的权利，房屋产权人为第三人谷永锋，原合同租赁期限至2018年4月30日止（补充协议将租赁期限延期至2019年4月30日）；第六条约定，华润发公司为原告引进自动银行ATM机，年租金不低于5万元，一旦引进成功，原告收到银行租金，前五年每年向华润发公司另行支付1万元佣金。协议签订后，原、被告按协议约定履行。同年7月，被告根据协议约定将中国农业银行含山县支行自助银行引进至原告承租的经营场所，由于中国农业银行含山支行只同意与房屋所有人签订租赁合同，自助银行的《房屋租赁合同》由第三人谷永锋签订，每年租金5万元由第三人收取，华润发公司在给付谷永锋租金时，直接扣除该5万元租金。原告也提出在交付给华润发公司年44万元的租金中扣除4万元（减去被告应得佣金1万元），但华润发公司提出在给付最后一年租金中再扣除。协议履行至第五年时，因谷永锋对租赁房屋设定了抵押，被人民法院确认租赁期限延长一年的补充协议无效，导致租赁协议无法继续履行，原告欲在第五年租金中扣除的目的无法实现，为此，原告找到华润发公司讨要16万元租金，被华润发公司拒绝。 特惠美公司认为，原、被告之间的《超市转让协议》合法有效，原告依法享有对租赁物占有、使用和收益权，华润发公司按照协议约定引进自助银行至原告租赁物中，原告依约享有收益权，华润发公司拒不支付构成违约；同时程建伟作为华润发公司的股东和法定代表人，在与原告履行协议过程中，以个人名义收取原告巨额租金，逃避公司债务，行为严重损害原告的合法权益，特提起诉讼。 华润发公司和程建伟未答辩亦未提供证据材料。 谷永锋庭后陈述意见，谷永锋系案涉房屋的原产权人，其于2012年与华润发公司签订房屋租赁合同，由华润发公司续租五年，后华润发公司与特惠美公司签订转租合同时，谷永锋并不知情，后来含山特惠美超市开业时才知道，但谷永锋没有提出异议。2014年7月左右，程建伟联系中国农业银行含山支行ATM机入驻含山特惠美超市，谷永锋与中国农业银行含山支行签订租赁协议，租金每年5万元，由中国农业银行含山支行将租金支付给谷永锋，谷永锋收到款项后，2014、2015年均转付给华润发公司，2016年以后因华润发公司拖欠房屋租金，谷永锋收到中国农业银行含山支行的ATM机租金后，直接在华润发公司拖欠的租金中扣除。 特惠美公司为支持其诉请，向法庭提交以下证据： 证据1、营业执照复印件，证明：原告的诉讼主体适格； 证据2、《超市转让协议》一份，证明：2014年2月25日，原、被告签订《超市转让协议》，约定被告将租赁经营的含山华润发超市转让给原告经营，转让费50万元，年租金44万元；房屋产权人系第三人谷永锋，建筑面积1242.86平方米；第六条约定，华润发公司负责为原告引进自助银行ATM机，年租金不低于5万元，一旦引进成功，原告收到银行租金，前五年每年向被告另支付1万元佣金； 证据3、《租赁合同》《补充协议》《房地产权证》复印件各一份，证明：华润发公司转让给原告经营的超市用房的产权人系谷永锋，产权面积1242.86平方米，华润发公司从谷永锋处租赁，租赁期限自2013年4月30日至2018年4月30日，年租金44万元；后双方签订补充协议，将租赁期限延长至2019年4月30日； 证据4、《房屋租赁合同》复印件一份，证明：2014年7月谷永锋与中国农业银行含山支行签订《房屋租赁合同》，将中国农业银行含山支行自助银行引进至原告经营的超市，租赁期限为五年，自2014年7月12日至2019年7月11日，年租金5万元； 证据5、收据、借条、收条、银行业务回单共六张，证明：特惠美公司按照合同约定向华润发公司支付了50万元转让费和四年的租金（每年44万元）； 证据6、企业信用信息公示公告，证明：程建伟系华润发公司的股东和法定代表人； 证据7、特惠美公司的法定代表人高军与程建伟的通话录音，证明：特惠美公司通过电话向华润发公司的法定代表人及股东程建伟催要租金16万元的事实。 本院认证意见：对特惠美公司提交的证据1，本院予以认定；对证据2、5，内容真实，来源合法，能够证明华润发公司将超市转让给特惠美公司，并将租赁房屋转租给特惠美公司，以及特惠美公司支付转让费及租金的事实，本院予以认定；对证据3中的《租赁合同》《房地产权证》以及证据4，第三人谷永锋对其真实性无异议，能够证明华润发公司从谷永锋处租赁案涉房屋，以及程建伟联系将中国农业银行含山支行的ATM机引入特惠美超市，并由中国农业银行含山支行与谷永锋签订租赁协议，本院对该两组证据予以认定；对于证据3中的《补充协议》，该协议系华润发公司与谷永锋之间关于续租的相关协议，与本案无关联，本院不予认定；对证据6，内容真实，来源合法，本院予以认定；对于证据7，系特惠美公司的法定代表人高军与他人的通话录音，无法证明相对方系程建伟，且无其他证据佐证，本院不予认定。 结合法庭认证及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2012年11月16日，华润发公司与谷永锋签订《租赁合同》，约定：华润发公司承租谷永锋所有的位于含山县间门面（含一、二两层）从事商品经营，租赁期限自2013年4月30日至2018年4月30日。2014年2月25日，华润发公司（甲方）与特惠美公司（乙方）签订《超市转让协议》，约定：一、甲方将租赁的含山华润发超市转让给乙方经营，建筑面积1242.86平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利；二、该店铺产权人为谷永锋，谷永锋与甲方签订租赁合同，租期到2018年4月30日止，年租金为44万元，甲方已将租金交给谷永锋至2014年4月30日，乙方房租从2014年3月16日开始计算；五、乙方向甲方支付转让费50万元，于2014年2月26日前一次性付清；六、甲乙双方另外约定，甲方负责为乙方引进自助银行ＡＴＭ机，年租金不低于伍万元，一旦引进成功，乙方收到银行租金，前五年每年向甲方另行支付壹万元佣金；十、甲方应保证房屋产权人同意甲方将店铺转让给乙方使用。协议还约定了其他事项。2014年2月26日，特惠美公司支付转让费50万元，由华润发公司出具收据；2014年4月1日，程建伟向特惠美公司出具借条一份，载明借款金额20万元（支付2014年度房租）；2014年5月2日，特惠美公司通过公司会计蔡永红向程建伟汇款24万元；2015年4月29日，特惠美公司通过朱伟的银行账户向程建伟汇款44万元，由华润发公司出具收据；2016年4月26日，程建伟出具收条，注明收到2016年5月1日至2017年4月30日的租金44万元；2017年6月1日，程建伟出具收条，载明收到特惠美公司房租44万元。 2014年7月左右，程建伟为案涉房屋引进自助银行ＡＴＭ机，并由谷永锋与中国农业银行含山支行于2014年8月20日签订《房屋租赁合同》，约定谷永锋将其所有的位于含山县房屋（建筑面积27平方米）租赁给中国农业银行含山支行经营自助银行，房屋租赁期限自2014年7月12日起至2019年7月11日，租金标准为每年5万元，每年8月20日前支付每年的租金。谷永锋表示收到中国农业银行含山支行租金后，前两年直接支付给华润发公司，2016年以后直接在华润发公司拖欠的租金中扣除。 另查明：华润发公司成立于2004年5月18日，程建伟系华润发公司的法定代表人和股东。 本院认为：一、关于租金问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”2012年，华润发公司租赁谷永锋所有的案涉房屋经营含山华润发超市，2014年，华润发公司与特惠美公司签订《超市转让协议》，约定华润发公司将其经营的含山华润发超市转让给特惠美公司，同时约定案涉租赁房屋由特惠美公司租赁，特惠美公司每年向华润发公司支付租金44万元，案涉《超市转让协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容涉及超市转让和房屋转租等事项，不违反法律法规的强制性规定，案涉房屋的产权人谷永锋知道该转租行为后未提出异议，因此，特惠美公司与华润发公司之间形成房屋租赁合同关系。特惠美公司已经按照约定陆续支付租金至2018年4月30日，华润发公司也应当履行合同约定的义务，根据协议第六条约定，华润发公司负责引进自助银行ATM机，年租金不低于5万元。此后，华润发公司的法定代表人程建伟联系中国农业银行含山支行，于2014年7月12日成功引进自助银行ATM机，并由该行与产权人谷永锋签订租赁合同，租金每年5万元。谷永锋收到该租金后，部分租金向华润发公司进行了支付，部分租金直接在华润发公司拖欠谷永锋的租金中扣除，应当视为华润发公司已经获取上述ATM机的租金，根据协议第六条的约定，该租金应由特惠美公司享有，扣除特惠美公司应支付华润发公司的佣金（每年1万元），华润发公司应向特惠美公司支付2014年7月12日至2018年4月30日期间的ATM机租金152778元（5万元/年÷360天×1388天-4万元）。 二、关于延期付款利息。华润发公司向特惠美公司转付ATM机租金的期限，特惠美公司诉称双方约定ATM机租金在第五年特惠美公司支付的租金中扣除，根据日常生活经验和当地交易习惯，可以理解为华润发公司在收到每期租金后应当向特惠美公司支付，因华润发公司未能按时支付上述款项，已经构成违约，应当承担相应的逾期付款违约责任，双方对违约责任未进行明确约定，可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定处理，因此特惠美公司诉请自2018年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算延期付款利息，本院予以支持，但自2019年8月20日之后的利率标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 三、程建伟是否承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定，“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”。本案中，华润发公司作为企业法人，应当具有独立的法人财产，自有资金账户。程建伟作为华润发公司的法定代表人和股东，在收取特惠美公司支付的超市转让款和租金时，款项或直接汇款至其个人账户，或由其个人出具收条，没有证据证明款项进入公司账户，程建伟作为企业的法定代表人，有能力提供企业财务账目证明其个人财产与公司财产相互独立，但其并未能提供证据加以证明，因此程建伟应当对华润发公司的该项债务承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百七十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、含山县利伟华润发超市有限公司于本判决生效后十日内向含山县特惠美商贸有限公司支付租金152778元及延期付款利息（以152778元为基数，自2018年5月1日至款项付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、程建伟对上述第一项租金及延期付款利息承担连带偿还责任； 三、驳回含山县特惠美商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3640元，由含山县利伟华润发超市有限公司、程建伟负担3475元，含山县特惠美商贸有限公司负担165元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  王礼芳 人民陪审员  何 娟 人民陪审员  陆文龙 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  张悦晗 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。