江苏省连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0706执异350号异议人（利害关系人）：张冬霞,女,1966年12月15日生,汉族，住连云港市海州区。申请执行人：连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省连云港市海州区。法定代表人：冯涛，该公司董事长。被执行人：连云港紫晔建筑装潢工程有限公司，住所地江苏省连云港市海州区。法定代表人：王举璞，该公司经理。被执行人：连云港中朝宝元国际贸易有限公司，住所地江苏省连云港市海州区。法定代表人：王东，该公司经理。被执行人：王东，女，1969年7月23日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被执行人：王举璞，女，1958年12月28日生，汉族，住北京市密云县。被执行人：丁乐林，女，1956年11月15日，汉族，住江苏省连云港市海州区。本院在执行连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）申请执行连云港紫晔建筑装潢工程有限公司、连云港中朝宝元国际贸易有限公司、王东、王举璞、丁乐林金融借款合同纠纷一案中，异议人张冬霞对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2015年6月1日，江苏省连云港市中级人民法院对东方银行诉连云港紫晔建筑装潢工程有限公司、连云港中朝宝元国际贸易有限公司、王东、王举璞、丁乐林金融借款合同纠纷一案作出（2014）连商初字第0197号民事判决书，判决:一、被告连云港紫晔建筑装潢工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港东方农村商业银行股份有限公司借款本金3997783.74元及相应利息、罚息、复利（截止2015年2月13日所欠利息、逾期罚息、复利为3679128.36元；自2015年2月14日起至实际给付之日止的罚息，以本金3997783.74元为基数，按年利率19.44%计算；复利按合同约定计算）；二、被告连云港中朝宝元国际贸易有限公司、王东、王举璞、丁乐林对被告连云港紫晔建筑装潢工程有限公司的上述债务承担连带保证责任，保证人连云港中朝宝元国际贸易有限公司、王东、王举璞、丁乐林承担保证责任后，有权向债务人连云港紫晔建筑装潢工程有限公司追偿。该判决查明：2012年2月6日，王东（抵押人）与东某（抵押权人）签订编号为东某高抵字[2012]第330206号《最高额抵押合同》……抵押物为王东所有位于建设东路2号3号楼3-12A02商品房，评估（协议）价值为158.21万元。上述抵押物于2012年2月2日办理了抵押登记，抵押期限自2012年2月2日至2013年2月1日，抵押物评估价值为1582100元，抵押人同意以担保范围内抵押物总价值的60%变现率付给抵押权人人民币940000元，房屋他项权证号为连房他证新字第××号，丘号为02491015-111。2016年11月30日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执69号之一执行裁定：连云港东方农村商业银行股份有限公司申请执行连云港紫晔建筑装潢工程有限公司、连云港中朝宝元国际贸易有限公司、王东、王举璞、丁乐林金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2016）苏07执69号，执行依据：（2014）连商初字第0197号民事判决书】指令由连云港市海州区人民法院执行。2017年4月25日，本院对本案立案执行，执行案号（2017）苏0706执1601号。2019年8月15日，本院作出（2017）苏0706执1601号之二执行裁定：一、涤除案外人张冬霞对被执行人王东所有的海州区建设东路2号3号楼3单元12A02室房产的租赁关系；二、拍卖被执行人王东所有的海州区建设东路2号3号楼3单元12A02室房产。该裁定中载明：“本院执行过程中，依法对被执行人王东所有的位于海州区建设东路2号3号楼3单元12A02室房产进行了查封并张贴公告，要求被执行人限期履行生效法律文书确定的义务，逾期将对上述房产进行拍卖、变卖，被执行人至今仍未履行。案外人张冬霞提出其对上述房产有租赁关系，并提供房地产租赁契约等证据。张冬霞提供的租赁契约约定，王东将海州区建设东路2号3号楼3单元12A02室房产（建筑面积254.36平方米）出租给张冬霞使用，租期从2012年7月24日至2032年7月23日止，月租金50元，并约定了其他相关内容……承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。案外人张冬霞承租上述房产的租金明显低于同地段房产的租赁价格，系不合理的低价承租，在对该房产拍卖时，应依法涤除租赁关系，解除张冬霞对房产的占有”。张冬霞提出异议称，因贵院对被执行人王东所有的海州区建设东路2号3号楼3单元12A02室房产进行了查封并张贴公告，将对上述房产进行拍卖、变卖，作出（2017）苏0706执1601号之二执行裁定。我与涉案房屋所有权人王东签订的契约在法院查封之前，租金已按约付清，且实际占有使用，并依法进行租赁登记，租赁效力符合法律规定。贵院从契约第二条中约定租金上看认定租金过低，但没有结合契约第十三条特别约定中定金的约定，核实本案实际租金不是月租50元，而是一次性支付20年的定金60万元，折合月租金2500元，已超过市场租金价格。请求：撤销（2017）苏0706执1601号之二执行裁定书。另查明，张冬霞（承租方、乙方）提供其于2012年7月24日与王东（出租方、甲方）签订《房地产租赁契约》一份，约定：甲方将座落在新浦区建设东路2号3号楼3单元12A02室房屋（房屋建筑面积254.36平方米）出租给乙方使用；甲乙双方议定的上述房地产月租金为50元，租赁期限自2012年7月24日至2032年7月23日止，付款方式：租金每月从定金中扣除；现由乙方交纳租房定金60万元（2012年7月24日）；违约责任：如甲方违约在2012年10月23日前不迁出此房交付给乙方，则双倍返还乙方的租房定金作为赔偿，乙方有权使用和转租该房屋及储藏室，储藏室和房屋租金按月从乙方所付的定金中扣除；甲方自2012年10月23日以前退还乙方定金60万元，本契约自动终止。本院认为，承租人基于不动产或者动产被抵押之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，根据异议人张冬霞提供的租赁契约，其与王东签订租赁合同的时间在涉案房产设定抵押之后，故涤除租赁符合法律规定。此外，张冬霞与王东签订的《房地产租赁契约》约定：张冬霞租赁王东位于市区建筑面积达254.36平方米的房屋，月租金仅为50元，租房定金却为60万元，且约定签订租赁合同后的三个月内即2012年10月23日前将房屋交付张冬霞，而王东于2012年10月23日前退还定金60万则房屋租赁合同自动终止。上述租金约定明显低于所在区域同类房屋的租金水平，租金支付严重有违常理，存在名为租赁实为借贷的情形。综上，本院作出（2017）苏0706执1601号之二执行裁定，涤除张冬霞的租赁关系并裁定拍卖案涉房产，并无不当。张冬霞的异议请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回张冬霞的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。审 判 长  王守富人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇一九年十二月十三日法官 助理  董延磊书 记 员  朱庭苇附法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。