贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2626民初1004号原告：重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司，统一社会信用代码915226360677435381，营业场所贵州省黔东南苗族侗族自治州丹寨县龙泉镇中华南路298号1单元7号。负责人：陈科，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉琴，系该公司经理。委托诉讼代理人：成琴燕，系该公司员工。被告：姜文辉，男，1987年11月22日出生，苗族，户籍地贵州省台江县，现住贵州省岑巩县。原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司（以下简称“诚科物业公司”)诉被告姜文辉物业服务合同纠纷一案。本院于2019年10月23日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诚科物业公司法定代表人陈科及委托诉讼代理人王玉琴、成琴燕、被告姜文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令姜文辉支付诚科物业公司2016年12月31日至2019年8月31日物业管理费、公共维修基金费、水费、排污费、垃圾清理费、公共路灯电费、绿化费、公共能源公摊费共计3029.00元；2、判令姜文辉按照每日千分之三支付逾期付款的违约金至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年8月31日应支付违约金为4495.00元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：姜文辉系诚科物业所管理的4栋2单元203号房业主，建筑面积为141.12平方米。诚科物业公司与贵州省岑巩县图腾置业有限公司（以下简称“图腾置业公司”）签订《岑巩县（建材五金市场）广场名阁前期物业服务合同》，合同约定全面委托诚科物业对“广场名阁小区”（座落位置：贵州省岑巩县高速路出口右侧）进行物业管理，委托管理合同签订日期2014年11月4日，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.6元/㎡的标准向诚科物业缴纳物业管理服务费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依照协议约定向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额×逾期天数×千分之三的标准向原告支付违约金。从2016年12月31日至2019年8月31日，被告共欠物业费3029.00元，违约金4495.00元（违约金计算公式：违约金S=KN×O.003×T,即违约金S=月管理费（K）×欠费月数（N）×0.003（系数）×月欠费的平均日长度（T））,共计拖欠金额为7524.00元。原告多次口头及书面催缴，均无效果。被告以种种理由拒交纳广场名阁4栋2单元203房的物业管理服务费的行为侵害了已交物业费的其他业主的合法权益，故原告诉至法院。被告姜文辉辩称，物业公司进驻后，未能履行前期服务合同约定，导致业主人身及财物安全受到损害，应当承担相应的法律责任，因此被告不存在欠原告物业费以及违约金。物业公司没有尽到管理责任，擅自改变规划建设的公共建筑和公用设施用途，擅自占用业主区域内道路场地，损害业主的共同利益和人身安全。例如门面经营者占用人行道经营，私自搭建钢架棚，污水随地倒，小区卫生环境脏乱差，1至8栋没有保安执勤巡逻、也未到岗工作，路灯、门禁坏了没有修理，小区绿化带被铲成地平放板材，通行道被商家放置铁板造成通行不方便，物业公司均没有管理。经审理查明：2014年11月4日，图腾置业公司（甲方）与诚科物业公司（乙方）签订了《“建材五金市场·广场名阁”前期物业服务合同》，约定图腾置业公司聘请诚科物业公司对“五金市场·广场名阁”提供前期物业服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层每月每平方米0.6元收取；高层住宅每月每平方米1.2元收取；非住宅物业每月每平方米1.3元收取；能源公摊水电费每户每月10元收取；独立商户据实分摊。2015年3月21日，姜文辉（甲方）与诚科物业公司（乙方）签订一份前期物业服务合同，合同约定诚科物业公司根据前期物业服务协议向业主方提供服务，物业服务内容及标准，按与开发商签订的前期物业服务合同内容及标准执行，物业的公共物业服务费用以包干制方式计算（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用，公摊水电费用按规定据实分摊）。业主方交纳公共物业服务费用时间在接房时一次性预交一年的公共物业服务费和公共能源费，次年按年缴纳，在第一次缴纳物业服务费到期之前十日内缴纳下一年的公共物业服务费和公共能源费。多层住宅（步梯房）按建筑面积每月每平方米0.6元，高层（电梯房）按建筑面积每月每平方米1.2元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，能耗费预收每户每月10元，能耗费用预收后按户据实向业主分摊，每年底在物业管理区域内公布一次收支情况，多退少补。另查明，姜文辉为建材五金市场·广场名阁第4栋2单元203室的业主，房屋建筑面积为141.12平方米。姜文辉入住后已缴纳物业管理费、能源公摊费至2016年12月31日，之后未缴纳物业管理费。现建材五金市场·广场名阁小区尚未成立业主委员会。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，诚科物业公司与图腾置业公司签订的物业委托管理合同虽未经姜文辉认可，但该合同系在建材五金市场·广场名阁小区业主委员会未成立的情况下由该小区开发商与诚科物业公司签订，且姜文辉在办理入住时与诚科物业公司也签订了一份前期物业服务合同，故姜文辉认为自己未与诚科物业签订物业服务合同，该合同不能约束姜文辉的意见，本院不予采纳。诚科物业公司提交的前期物业合同及姜文辉提交的《关于诚科物业进驻岑巩县五金建材市场小区服务满意度调查表》等证据均可证实诚科物业确实对该小区提供了物业管理服务，故认定原、被告之间建立了事实物业管理合同关系，双方均应及时、到位、全面地履行自己的合同义务。诚科物业公司为建材五金市场·广场名阁小区提供了物业服务,姜文辉作为建材五金市场·广场名阁小区的业主接受了诚科物业公司提供的物业服务,依法应当交纳相应的物业服务费。因姜文辉提供了该小区业主联名签署的调查表拟证明诚科物业公司提供的物业服务质量差、管理混乱，达不到其收费的标准，本院结合诚科物业提供的小区环境照片，诚科物业公司在服务过程中确有不到位的情形，故本院认定诚科物业公司向姜文辉提供的物业管理服务中存在部分瑕疵。但物业公司服务质量下降与业主拒交物业服务费用是一个恶性循环，物业公司与业主的利益具有一致性，因履行物业服务合同发生纠纷后，应及时通过合法途径解决，拒交物业服务费并非改善物业服务的适当、有效途径。虽诚科物业公司提供的物业服务中存在部分瑕疵，但这并不能成为姜文辉从根本上不履行合同义务、拒绝缴纳物业管理费的理由，故姜文辉应当及时向诚科物业公司缴纳其拖欠的物业管理费。对诚科物业公司要求姜文辉缴纳2016年12月31日至2019年8月31日期间物业管理费2709.50元（141.12㎡×0.6元/㎡×32个月）的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，本院认为，因诚科物业公司提供的物业服务确实存在一些不足之处，其主张姜文辉支付违约金的诉讼请求本院不予支持。对于能源公摊水电费，本院认为，该费用系小区内用于公共照明、水、绿化等情形实际产生后由全体业主平均承担的费用，但诚科物业公司未提交证据证实建材五金市场·广场名阁小区实际产生的相关水电费，亦未提交每户业主需承担费用的计算依据。对诚科物业公司要求姜文辉支付能源公摊水电费每户每月10元诉讼请求，不符合交易习惯且没有事实依据，本院在本案中不予处理。待诚科物业公司据实计算出能源公摊水电费并向业主公示后可向业主主张该费用，如业主拒绝缴纳可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告姜文辉在本判决生效之日起十日内支付原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司物业服务费2709.50元。二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告姜文辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉的，本判决则发生法律效力。审判员  文朝梅二〇一九年十二月三十一日法官助理龙娟书记员沈运洋