江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0981民初3988号 原告：周小平，女，1982年4月2日出生，汉族，居民，住兴化市。 委托诉讼代理人：姜桂云，江苏明盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶春华（周小平丈夫），1982年3月29日出生，住东台市。 被告：练顺江，男，1955年7月29日出生，汉族，居民，住东台市。 委托诉讼代理人：诸葛兴林，江苏陈爱平律师事务所律师。 第三人：秦小伟，男，1987年5月15日出生，汉族，居民，住东台市。 第三人：沈小丽，女，1986年7月18日出生，汉族，居民，住东台市。 原告周小平与被告练顺江，第三人秦小伟、沈小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，先依法适用简易程序，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周小平及其诉讼代理人姜桂云、陶春华，被告练顺江及其诉讼代理人诸葛兴林,第三人秦小伟、沈小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周小平向本院提出诉讼请求:一、依法确认周小平对练顺江位于东台市海陵中路5-74号万邦商都C幢17号房产享有优先购买权；二、判令练顺江与第三人秦小伟、沈小丽共同赔偿周小平因优先购买权被侵害而造成的损失暂定100元（具体损失待鉴定后确定义）；三、判令练顺江赔偿周小平装修费60000元；四、本案诉讼费用、鉴定费用由练顺江与秦小伟、沈小丽承担。事实和理由：2013年6月30日，周小平与练顺江签订了《房屋租赁合同》一份，约定周小平承租练顺江位于东台市台市万邦商都C幢17号）的一楼房产及二楼仓库，租期自2013年6月30日至2016年6月30日。后于2016年7月11日，双方按该租赁合同进行了续期，租期自2016年6月30日起至2019年6月30日。练顺江隐瞒房产交易真相，并与第三人恶意串通，于2018年11月份左右，将租赁房屋以170万元的价格出售给第三人。在周小平明确要求购买上述租赁房屋的情况下，练顺江在出售后的2018年12月5日通知周小平，声称出售价260万元，通知后期其明确表示不售于周小平，周小平对租赁房屋享有优先购买权,练顺江侵害了周小平的优先购买权，造成机会成本损失，因此提出以上诉求。 练顺江辩称，出售房屋过程中已通知周小平，出售前又书面通知周小平同等条件下优先购买，其已放弃优先购买权，且已放弃继续承租。房屋出售价为260万元，周小平要求练顺江赔偿优先购买权被侵害造成的损失无事实和法律依据，请求驳回周小平的诉求。 秦小伟、沈小丽共同述称，同意练顺江的答辩意见，周小平要求共同赔偿其侵害优先购买权造成损失无事实和法律依据，请求予以驳回。 本院经审理查明事实如下：练顺江原系东台市新东南路4号（万邦商都C幢17号）房屋所有权人，该房屋共四层，建筑面积合计186.8平方米，一层建筑面积46.4平方米，房屋底层东侧为门面房，底层西侧一小间与门面房有门相通，关闭该门则可将门面房与二、三、四楼的生活居住区分隔，该小间设有通向二楼的楼梯，且西侧有门通向室外，方便楼上生活居住进出通行。二楼为客厅和厨房，客厅设有内楼梯通向三楼的卧室，四楼亦为卧室。2013年练顺江与周小平签订房屋租赁合同，约定练顺江将其所有的位于东台市万邦商都C幢17号1楼一间门面房租赁给周小平经营服装鞋帽，租赁时间从2013年6月30日至2016年6月30日。租赁期满后，双方在原租赁协议背面约定“按原协议续签三年，年租金陆万元整”，即双方门面房租期延续至2019年6月30日。以上事实已为本院发生法律效力的（2019）苏0981民初680号民事判决书确认。 关于2019年6月30日后的租赁问题，2018年7月23日，练顺江通过微信将《东台万邦商都租赁合同》格式发给周小平并告之“不合适的地方可以修改，划横线处涉及租赁期、租金、商铺地址、面积和出租方、承租方签字等内容均未填写；2018年7月25日，练顺江将相关内容填写完整签字后，通过微信拍发给周小平，拍发后又将其已填写的纸质合同邮寄给周小平，对此，周小平在2018年7月27日双方微信聊天时称“收到了，我没有去拿”。周小平将练顺江邮寄的合同收取后，在其承租人处将内容填写完整、签字后于2018年7月28日拍发给练顺江，并陈述“填好了，还有一份给你寄过去呢，还是先放这里等回来给你”，练顺江回答“我的那一份收好就行了，什么时间开始装修呀？”该拍发合同主要内容为：建筑面积40平方米，期限3年自2019年5月30日至2022年5月30日，年租金60000元。2018年11月7日，双方微信聊天，练顺江称在保证周小平正常经营的前提下将出卖案涉房屋，周小平责备练顺江“当时你说过肯定不卖，让我放心重新装修”，“……你们沟通好我们三方当面定好”。根据上述周小平与练顺江的微信内容，应当认定对2019年6月30日之后的续租问题双方磋商于2018年7月25日至2018年7月28日，最终合同成立于2018年7月28日。虽然练顺江对周小平提交的将合同期“自2019年5月30日起至2022年5月30日止”改为“自2019年6月30日起至2022年6月30日止”的合同原件提出异议，认为将租赁面积中40平方米改为46平方米和最后周小平手写填写的内容未经练顺江同意，但因此前双方的租赁合同关系至2019年6月30日，且双方对该合同第二条明确租赁期限3年均无异议，故本院确认续租的租赁合同成立于2018年7月28日，双方将一间门面房的租赁期续延至2022年6月30日，年租金6万元。另，周小平已向练顺江给付一间门面房2019年6月30日至2020年6月30日的租金60000元。 2019年1月3日，练顺江书面通知周小平，告之其拟以260万元出售包括门面房在内的案涉房屋并要求其15日内书面回复是否购买及办理手续等事宜,1月16日周小平以“告知书”书面回复练顺江“关于房屋购买优先权问题，你所报的价格是260万元，明显高于市场价格，不排除有与第三人勾结，企图达到与我解除房屋租赁合同的目的，即使你房屋卖给别人，依据法律规定的买卖不破租赁的要求，我们的租赁合同也应该继续履行。2019年3月14日，练顺江与沈小丽、秦小伟就包含租赁房屋在内的海陵中路5-74号房屋（万邦商都C幢17号）签订《东台市存量房买卖合同》，该合同约定房屋价款160万元，并于同日向不动产登记机构递交《不动产登记申请书》，2019年3月18日，案涉房屋变更登记至沈小丽、秦小伟名下。沈小丽于2019年2月13日共汇给练顺江190万元，于2019年3月25日汇给练顺江70万元，合计向练顺江给付价款260万元，其在不动产登记机构备案合同中约定的房屋买卖价与实际交易价不一致。 本院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护，练顺江与周小平商铺租赁合同于2019年6月30日到期前，双方对2019年6月30日后的续租问题经磋商后，已将租期延续3年，即续租至2022年6月30日。 关于优先购买权问题，从2018年11月7日练顺江与周小平聊天对话内容能够看出，练顺江已告诉周小平准备出售案涉房屋，但将保证周小平在案涉商铺经营为出售房屋的前提，对此，周小平的态度是，只有练顺江与买受方沟通后，三方当面确定才能保证周小平在房屋出卖后继续经营，周小平话语间并未表达同等条件下优先购买的意愿。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，练顺江与买受方签订《东台市存量房买卖合同》的时间为2019年3月14日，不动产变更登记的时间为2019年3月18日，练顺江作为房屋出租人已于其与买受方签订合同之前的2019年1月3日书面通知周小平，告之其拟出售价格和同等价格下的优先购买权，2019年1月16日，周小平对该通知的回复认为260万的报价高于市场实际价格，买卖不破租赁，应继续履行租赁合同。该回复内容无同等价格下优先购买的意思表示，故应认定出租人练顺江已在租赁房屋出卖前的合理期限内通知承租人周小平行使优先购买权，而周小平认为买卖不破租赁，要求继续承租，未明确表示以260万元的价格购买该房屋，其已放弃了优先购买权。练顺江、秦小伟、沈小丽提交给不动产登记机构的合同虽然约定房屋交易价格160万元，但双方的实际交易价格应按实际给付的价款予以认定，练顺江向周小平发出的通知中已将同等条件即出售价260万元如实告之，因此，周小平要求确认其对案涉房屋享有优先购买权并要求练顺江赔偿其优先购买权被侵害造成的损失的诉求，依法不予支持。关于周小平要求练顺江赔偿装修费60000元的诉求，因买卖不破租赁，租赁合同未解除，周小平继续使用承租房屋，其要求赔偿装修费无事实和法律依据，对该请求本院亦不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告周小平的诉讼请求。 案件受理费1380元，由原告周小平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  王跃华 人民陪审员  柳景芳 人民陪审员  笪宏华 二〇一九年十二月六日 法官 助理  周春芹 书 记 员  汪 莉