宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4132号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马治仁，男，回族，住宁夏回族自治区平罗县。 委托诉讼代理人：施海智，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：银川吉邦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县胜利乡三沙源。 法定代表人：胡钰明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李红，宁夏合天律师事务所律师。 上诉人马治仁因与被上诉人银川吉邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人马治仁的委托诉讼代理人施海智、被上诉人银川吉邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马治仁上诉请求：1.撤销永宁县人民法院（2019）0121民初2664号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，并驳回被上诉人的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决一方面不支持上诉人要求退还全部已付房款的诉讼请求，另一方面又以上诉人违约而支持被上诉人部分违约金的反诉请求。但是被上诉人要求支付违约金是以上诉人解除合同为主要违约事实依据的，既然一审法院不支持上诉人解除合同退还房款的诉讼请求，又为何去支持被上诉人要求支付违约金的反诉请求。二、一审法院认定事实和适用法律错误。由于上诉人未获得银行贷款，又缺乏履行能力，上诉人对于自身缺乏履行能力的事实在签订本案商品房预售合同时已经完全告知被上诉人，而被上诉人在合同签订以及履行过程中一直要求上诉人通过制造工资流水以获得贷款，足以说明被上诉人是充分知道上诉人的上述情形，因此，被上诉人无权要求上诉人因缺乏履行能力承担相应的违约责任。三、被上诉人已构成违约，上诉人有权要求退回全部房款。依据合同约定，被上诉人应当在2019年9月30日向上诉人交付房屋，但被上诉人至今未通知上诉人交付房屋，因此，被上诉人已构成违约，上诉人有权解除合同。四、一审判决不顾基本事实所作的判决导致纠纷愈演愈烈。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 银川吉邦房地产开发有限公司答辩称：一、在原审中，被上诉人对上诉人的反诉包含两部分，一部分系上诉人银行流水不符合银行办理按揭贷款的条件致使上诉人逾期付款产生的违约金，另一部分为上诉人以资金紧张要求解除合同产生的违约金。原审判决仅支持了被上诉人第一部分违约金，且正是因为双方未就解除合同达成一致，原审法院适用《商品房买卖合同》第八条第一款第二项中“出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”的约定予以判决，该部分违约金不以解除合同为前提条件。二、原审法院对事实进行了充分的认定，未有遗漏或忽略的情形，上诉人在购买房屋时被上诉人已对办理房屋按揭贷款所需资料明确告知并表示愿意协助办理按揭贷款，但并未告知其可以虚假制作流水以获得银行贷款，未能获取银行贷款系因上诉人资金紧张而不能将该过错归责于被上诉人，因此被上诉人有权主张上诉人未能获取贷款而应支付的违约金，原审法院据此作出的认定正确无误。三、被上诉人无违约行为。双方签订的合同是预售合同，且双方在《补充协议》第二条第十款第二项中约定，“乙方为按揭贷款购房的，乙方应以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间（合同约定的交付期限的最后一天届满，贷款仍未支付至甲方账户的，交付日期顺延至款项支付完毕之日）”。本案中系因上诉人未能成功获取银行贷款导致贷款未支付至被上诉人账户。故涉案房屋的交付日期应顺延至款项支付完毕之日，而不应适用《商品房买卖合同》第十一条的相关约定。因此，被上诉人未达到房屋交付条件，不构成违约。综上，原审判决认定事实正确，适用法律无误，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。 马治仁向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告返还房款168933元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息（自2018年4月29日计算至房款本息付清之日）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为被告向原告返还房款168933元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息（自2018年4月29日计算至房款本息付清之日）。 银川吉邦房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令被告向反诉原告支付违约金111486.6元（370000×1%+538933×20%=111486.6）；2.请求法院依法判令反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实，2018年3月29日，马治仁与银川吉邦房地产开发有限公司签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，合同约定，马治仁向银川吉邦房地产开发有限公司购买位于永宁县胜利乡三沙源逸都花园七区16-1-502室房屋，该房屋预测建筑面积127.28平方米，每平方米单价4234.23元，总价款为538933元。合同第七条约定：买受人于2018年3月29日前支付首期购房款168933元，余款370000元采用商业贷款方式支付;合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，(1)逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同第十一条约定,出卖人应于2019年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。补充协议1、银行个人住房贷款办理的期限乙方须于签订该合同及本补充协议之日起15日内将申请个人住房贷款所需合格材料、应支付的各项费用按照贷款银行要求交至甲方销售部(需提交材料详见《个人住房贷款须知》),同时,乙方应无条件配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续。如果由于银行审批延误导致乙方未能按照该合同附件四中约定的付款期限向甲方支付房价款，乙方在出示甲方销售部于前述期限内收悉乙方提供的个人住房贷款所需合格材料的相关证明后,不承担逾期付款的违约责任。2、乙方逾期向甲方提交办理个人住房贷款手续所需资料、费用,应按下列方式承担相应违约责任：(1)乙方逾期提交上述资料、费用、手续在15日内(含15日)的,应每日按贷款申请额的万分之三向甲方支付违约金；(2)乙方逾期提交上述资料、费用、手续超过15日的,甲方有权解除该合同及本补充协议,乙方按约定的房屋总价款的20%向甲方支付违约金，甲方在扣除乙方应承担的违约金等费用后,将乙方已交纳的首期房价款的剩余部分无息归还乙方。乙方愿意继续提供上述资料、费用、手续以配合银行办理个人住房贷款的,经甲方同意后方可继续履行该合同及本补充协议，但乙方须自逾期提交上述资料、费用、手续之日起,至其向银行申请的个人住房贷款支付至甲方账户之日止,每日向甲方支付贷款申请额万分之五的违约金。3、贷款未获批准的处理约定：乙方确认在签订认购书、该合同及补充协议前，已经向贷款银行进行咨询，充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需交纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况及其他贷款条件都符合贷款银行的办理条件并符合行政主管机关要求的贷款条件，在银行受理乙方抵押贷款资料后，如因乙方不具备银行要求的偿还能力、信用情况不符合银行要求或不满足政府主管机关要求的贷款条件等乙方原因，导致未能订立担保贷款合同以至银行拒绝向乙方贷款的，甲方有权要求乙方继续履行合同，乙方应在接到银行或甲方通知之日起30日内以分期付款方式支付全部房价款。如因乙方原因导致乙方申请银行个人住房贷款未获批准，且双方在该合同约定的相应房价款应支付日期内无法就其他付款方式协商一致的，乙方须按照该合同第八条承担逾期付款的违约责任。马治仁于2018年3月28日、29日向银川吉邦房地产开发有限公司支付了首期购房款168933元，银川吉邦房地产开发有限公司给马治仁出具收据一份，2018年3月29日双方签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》。之后马治仁向银川吉邦房地产开发有限公司指定的银行咨询申请办理商业贷款事宜，因为马治仁不符合银行要求的贷款条件，故银行未予接收其办理贷款的相关资料。马治仁与银川吉邦房地产开发有限公司协商解除《商品房买卖合同》，未能达成一致意见。马治仁向一审法院提起诉讼，银川吉邦房地产开发有限公司随后提起反诉。 一审法院认为，马治仁与银川吉邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应当遵照执行。马治仁因其自身原因不符合在银行办理按揭贷款，且又未能与银川吉邦房地产开发有限公司达成其他付款方式，马治仁已构成违约；马治仁虽然向银川吉邦房地产开发有限公司销售人员口头提出解除合同，但未能得到银川吉邦房地产开发有限公司的同意，且守约方银川吉邦房地产开发有限公司仍要求双方按照约定继续履行合同，故双方签订的合同应当继续履行；马治仁辩称银川吉邦房地产开发有限公司在销售房屋时存在欺诈的行为，因马治仁无证据证明，故对其该辩解理由一审法院不予采纳。因合同需继续履行，按照合同补充协议的约定，马治仁应当向银川吉邦房地产开发有限公司承担违约责任，该违约责任以法院委托诉前调解时间起计算至法庭辩论终结，即从2019年5月27日起至2019年8月6日止，违约金按照合同第八条约定按日以逾期未付款万分之二计算，对银川吉邦房地产开发有限公司多出的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）马治仁的诉讼请求；二、原告（反诉被告）马治仁于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）银川吉邦房地产开发有限公司支付违约金5254元（370000元×0.0002×71天）；三、驳回被告（反诉原告）银川吉邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1839元，由马治仁负担；反诉案件受理费减半收取1265元，由马治仁负担65元，由银川吉邦房地产开发有限公司负担1200元。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据； 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人马治仁与被上诉人银川吉邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第10项第（2）约定乙方（上诉人）为按揭贷款购房的，乙方应以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间（合同约定的交付期限的最后一天届满，贷款仍未支付至甲方（被上诉人）账户的，交付日期顺延至款项支付完毕之日），以房屋所在地为交付地点，甲方不再另行通知乙方办理房屋交付手续。补充协议第八条第4项约定除发生该合同中约定的守约方有权解除合同的情况外，双方中的任何一方均无权单方终止该合同及本补充协议，否则要求终止该合同及本补充协议的一方应向对方支付该房屋总价款的20%作为违约金。现上诉人因不能办理贷款向被上诉人支付剩余购房款，上诉人为此诉请解除合同，由被上诉人返还已付购房款。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，本案争议焦点为涉案商品房买卖合同应否予以解除，双方当事人在合同的履行中是否存在违约，违约责任应如何承担。本案中，上诉人马治仁与被上诉人银川吉邦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，为有效合同，对双方有约束力。合同签订后，上诉人在已交首付款的情况下，因其个人原因不能办理剩余购房款的贷款手续，导致上诉人不能按约定支付剩余购房款。在上诉人不能向被上诉人支付剩余购房款情况下，如合同继续履行将不能从根本上解决纠纷，故涉案商品房买卖合同应予解除。由于上诉人不能按照其与被上诉人签订的合同约定向被上诉人支付全部购房款，上诉人主张解除合同，上诉人行为构成违约，应按照双方签订的合同中附件十一补充协议第八条第4项的约定承担违约责任；合同附件十一补充协议第二条第10项第（2）约定乙方（上诉人）为按揭贷款购房的，乙方应以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间（合同约定的交付期限的最后一天届满，贷款仍未支付至甲方（被上诉人）账户的，交付日期顺延至款项支付完毕之日）。根据该约定，上诉人至今未能向被上诉人支付清全部购房款，涉案房屋交付期限顺延，故按照合同约定被上诉人不存在延期交房的行为。故上诉人马治仁应对其违约行为导致涉案商品房买卖合同不能履行而解除承担向被上诉人支付违约金，违约金为上诉人已支付购房款168933元的20%，即33786元。合同解除后，被上诉人应将上诉人已付购房款168933元返还上诉人马治仁。上诉人、被上诉人一审所提其他诉讼请求应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初2664号民事判决第三项，即：三、驳回被告（反诉原告）银川吉邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初2664号民事判决第一、二项判决，即：一、驳回原告（反诉被告）马治仁的诉讼请求；二、原告（反诉被告）马治仁于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）银川吉邦房地产开发有限公司支付违约金5254元（370000元×0.0002×71天）； 三、解除上诉人马治仁与被上诉人银川吉邦房地产开发有限公司于2018年3月29日签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》； 四、被上诉人银川吉邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人马治仁购房款168933元； 五、上诉人马治仁于本判决生效之日起十日内支付被上诉人银川吉邦房地产开发有限公司解除合同违约金33786元； 上述四、五项款项抵顶后，由被上诉人银川吉邦房地产开发有限公司返还上诉人马治仁135147元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费减半收取1839元，由被上诉人银川吉邦房地产开发有限公司负担，反诉受理费减半收取1265元，由上诉人马治仁负担383元，由被上诉人银川吉邦房地产开发有限公司负担882元；二审案件受理费3678元，由上诉人马治仁负担736元，由上诉人银川吉邦房地产开发有限公司负担2942元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十二月二十三日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。