长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初3537号 原告:赵宇，男,1994年4月4日生，汉族，住长春市绿园区。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：刘玉兰，吉林策业律师事务所律师。 被告：长春新城悦盛房地产发展有限公司，住所地长春市绿园区皓月大路1170号508室。 法定代表人:唐云龙，执行董事。 委托诉讼代理人：吴宪，男，1983年7月6日生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王泉泉，新城控股集团股份有限公司律师事务部律师。 原告赵宇与被告长春新城悦盛房地产发展有限公司（以下简称：新城悦盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告赵宇的委托代理人刘玉兰，被告新城悦盛公司的委托代理人吴宪、王泉泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，返还已付购房款2522122.50元及利息（利息自2017年5月9日至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、请求双倍返还面积差绝对值为8.73平方米双倍房款718480.00元及利息（利息自2017年5月9日至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。四、请求被告赔偿因解除合同而造成的经济损失；1、缴纳各种费用支出123652.95元；2、银行贷款利息至起诉之日已支付利息134525.49元；3、房屋装修费60000.00元。五、诉讼费由被告承担。 事实理由：2017年2月原告看中被告开发的的位××区的××广场楼盘，决定购买其商业房，于2017年2月27日原、被告达成一致，原告购买被告开发的此房屋一套，口头意向，当日原告通过银行转帐方式支付了房屋价款的50%即1414362.00元。2017年5月9日原告与被告长春新城悦盛房地产开发有限公司正式签订《商品房买卖合同》，约定，被告将位于××区以东、××大路以南长春×××广场项目一期住宅、二期商业的××××号商业房出售给原告，每平方米41150.06元，房屋面积70.02平方米（暂测），总计房款2881362.00元；同时还约定原告通过按揭贷款方式付款，签订合同当日交付1414362.00元（实际在2017年2月27日已付完），其余1441362.00元向银行按揭贷款付清，交房日期为2017年7月30日前；面积误差绝对值超过3%买受人有权退房，因履行此合同发生争议通过法院诉讼解决等等。2017年7月30日将房屋交付给原告，原告缴纳了契税、印花税、物业维修基金、公证费、代办费总计123652.00元。被告未能按约定日期为原告办理产权证，2019年6月24日被告给原告邮寄了一份“关于长春×××广场项目金街实测面积告知”据此原告得知被告出售给原告房屋的面积差绝对值为-8.73平方米，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，面积差绝对值超过3%买受人可以退房的约定；合同附件四即补充协议第八条之二“暂测面积与实测面积误差绝对值超过3%的，出卖方或买受人均有权解除合同”，原告购买房屋为商业用房，面积误差过大，与原告最初买房的目的相悖，同时也符合合同的约定，故要求解除合同，经多次与被告协商未果，故起诉至人民法院，请求依法公断。 案件受理费，原告变更诉讼请求，诉讼请求第二项中“返还已付购房款2522122.5元”更改为2522118.00元。诉讼请求第三项中“请求双倍返还面积差绝对值为8.73平方米双倍房款718480.00元”更改为718488.00元。诉讼请求第四项中各种费用支出总计150652.89元；银行贷款利息算至10月20日为166184.22元。 被告新城悦盛公司辩称：1、双方商品房买卖合同约定有效，且涉案房屋已交付且由原告方使用至今已经两年有余，不应随意解除商品房买卖关系。1）原告赵宇于2017年5月9日与新城公司签订了房屋买卖合同约定当年的2017年7月30日前交付，说明其在购买的涉案房屋属于已经建成的准“现房”购买，现场已经查勘过房屋实景。2）原告赵宇于在房屋交接验收单上签字确认并于当日接收了房屋，这期间该房屋由其装修出租，对案涉房屋实际使用至今已经超过了两年的时间。2、原告对于被告交付房屋的建筑（套内）面积是明知的，且未在约定期限内行使解除权。1）《合同补充协议》第九条第（一）款约定：一方行使法律规定或合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉解除之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利。原告赵宇于2017年8月6日接受了案涉房屋，其在2019年9月方向人民法院提起诉讼，早已经超出了法律规定的权利行使期间。2）原告其在2017年10月2日将房屋进行了装修，装修图纸也已经在物业进行了备案，更足以证明被答辩人在装修之时就对房屋的实际（套内）面积是知晓的。即便从装修之日即2017年10月2日起算，原告要求解除买卖合同已经超过了双方约定的期间。3、案涉房屋的建筑面积问题不能简单的依据《商品房买卖合同》第三条的约定，应该综合整个房屋买卖合同，对包括平面图在内的附件（一、二）进行综合评价分析。1）案涉房屋预测建筑面积是由套内和公摊组成，其中公摊面积基于附件二确定；套内面积基于附件一确定。其中影响较大的是套内面积部分，预测绘中64.47平方米套内面积由两部分组成，一部分为实测套内面积所显示的房间内56.49平方米，一部分为7.98平方米计算为一半套内面积（4.2×3.8/2）的门斗，因7.98平方米的门斗在实测报告中未计入套内面积，实测报告中的套内面积为56.49平方米，进而导致案涉房屋建筑面积误差绝对值超过3%（见附图一）。2）因实测面积报告中仅是测量部分计算口径和计算方法的问题导致门斗部分的套内面积未计入建筑面积，如预测绘和实测绘的口径一致，将不存在如此大的面积误差。3）涉案房屋的门斗在合同中包含在套内面积中，原告方是明知的；套内面积从64.47降低到56.49，该约8个平方的套内面积并非房屋内的面积，否则如确实少有8个平方的套内面积，原告方不可能在交付和装修时不予以发现。4、本案中的预测建筑与实测建筑面积之差绝对值大于3%，但房子本身的使用和面积均未发生变化，实质上并未损害原告的利益。1）涉案房屋的预测面积中公摊面积为5.55平，实际得房率为92.07%；实测面积中被答辩人所购房屋的公摊面积为4.8平，实际得房率为92.17，涉案房屋实际使用率并没有降低。2）包括原告在内的一楼客户事实上对于该部门门口的部分进行了专有使用，进行了实际维护和经常使用，面积误差实际上并未影响被答辩人真正使用面积的大小（具体使用情况见附二、附图三）。3）涉案房屋的实测面积实际是少于预测面积，被答辩人愿意按照合同约定进行面积补差（相应退差）。5、答辩人对原告诉请中第一项即合同有效并无异议，但对于被答辩人的其他诉请均有异议。1）原告诉请的第二项和第三项存在矛盾，第二项诉请的是原告要解除商品房买卖合同的后果；第三项诉请从原告论述是继续履行商品房买卖合同的后果。需原告明确是解除还是继续履行。2）原告诉请第二项基于面积误差解除涉案房屋，要求支付同期贷款利息并无合同依据。在商品房买卖合同第五条，也仅约定为中国人民银行同期活期存款利率，而非贷款利率。3）原告诉请第三项要求双倍返还面积误差的前提是合同继续履行，但并不符合合同约定，合同约定为面积误差绝对值3%以内是双方据实结算，超出部分双倍返还。其主张缺少合同和法律依据。4）其他原告要求新城公司支付的各种费用支出、银行贷款利息及房屋装修费用，既无法律规定，亦在买卖合同中没有约定，均不应得到支持。6、涉案房屋的面积误差超过3%有当地和项目实际的特殊性，应当围绕司法解释的立法本意来综合评估。1）根据最高人民法院民事审判第一庭出版的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释自理解与适用》第182页和183页“应当综合提高或降低房屋实际使用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低来决定适用司法解释…面积误差属于物的瑕疵，应承担瑕疵责任。”但如前述，本案原告因面积误差一方面并未降低房屋使用率，另一方面也未给其造成涉案房屋的瑕疵，反而或有更多的使用面积的“利益”。2）在前述理解与适用第184页，也明确“允许动辄退房，就会造成房地产逆向流转的后果，…造成主观过错与民事责任不对等的后果。”本案中，因房屋交付已经很久，原告方对于房屋使用很久应当维护已经稳定的交易关系，在被答辩人愿意承担面积退差后果的前提下，不应当再支持解除。3）原告购买的房屋面积出现误差并非开发商主观故意导致，被答辩人从未对案涉房屋所属项目的工程进行设计变更，在工程施工过程中亦不存在任何过错，而事实上被答辩人对案涉房屋的使用面积实际也没有受到任何影响。因此在房屋已经进行了装修并交付给被答辩人使用如此长时间的情况下，被答辩人的退房请求有损交易关系的稳定，一但该诉请得到支持，反而容易造成双方损失的扩大。综上，被答辩人收房面积出现误差只是测算方式不同所致，并非新城公司的过错所导致，被答辩人对房屋的实际使用面积并未受到任何影响，其在收房之后和装修之时也并未对房屋面积在合同约定的时间内提出异议，并且案涉房屋已经交付给被答辩人使用两年多的时间，现被答辩人要求解除合同并返还购房款及赔偿损失，不仅不符合双方合同约定，也必将造成双方损失的扩大；不仅不利于维护交易安全，也不符合立法本意，如果说法律是在立法层面的充分思考，那么法律更应该在具体的司法层面充分统筹，因此针对本案而言，不支持被答辩人解除案涉房屋买卖合同的诉请，既能够保证买受人的利益不受损害，也能在现实中取得良好的社会效果，请人民法院综合本案现实及证据情况予以考虑，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2017年5月9日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的的位××区以东、××大路以南长春×××广场项目二期商业×××号商业用房一处，建筑面积70.02平方米，每平方米41150.56元，总房款2881362.00元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，如面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。附件四：合同补充协议第九条单方解除合同（一）规定：一方行使法律规定或合同约定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利，但买受方未按期支付全部房款（含按揭房款）、合同第七条规定的情形以及本补充协议另有约定的除外……（四）该商品房在交付后合同解除的，买受方应当参照政府指导租赁价格或该商品房所在地段的租赁价格，向出卖方支付自商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖方有权在应向买受方退还的房价款中直接扣除该费用……（六）因出卖方原因导致合同解除，买受方无须支付上述商品房使用费及恢复所需费用。因买受方原因导致合同解除，出卖方有权单方，买受方也同意出卖方单方办理合同备案登记的注销、商品房抵押登记（若有）注销及按揭合同（若出卖方为贷款提供担保）注销手续……（九）若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任。若因买受方违约导致出卖方解除本合同的，买受方应根据法律规定与本合同约定承担违约责任，其违约责任的范围包括但不限于出卖方为此支付的诉讼费、律师费以及因商品房降价给出卖方造成的损失。原告已向被告交付全部购房款2881362.00元（其中首付款1441362.00元于2017年2月27日原告通过银行转账方式支付，另1440000.00元为按揭贷款方式支付），被告于2017年8月6日给原告开具增值税发票。2017年8月6日被告向原告交付涉案房屋。 2019年6月24日，被告向原告发出《关于长春×××广场项目金街实测面积告知》一份，函告:12-256房屋实测产权面积为61.29平方米，其中套内面积56.49平方米、公摊面积4.80平方米。原预测面积70.02平方米，面积差（建筑面积）=实测建筑面积-预测建筑面积=-8.73平方米。请您在产权办理前到指定地点办理面积补差手续，具体办理方式按照商品房买卖合同执行。 现原告以房屋面积差绝对值超过3%买受人可以退房为由诉至法院，要求：一、请求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，返还已付购房款2522122.5元及利息（利息自2017年5月9日至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、请求双倍返还面积差绝对值为8.73平方米双倍房款718480.00元及利息（利息自2017年5月9日至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算)。四、请求被告赔偿因解除合同而造成的经济损失；1、缴纳各种费用支出123652.95元；2、银行贷款利息至起诉之日已支付利息134525.49元；3、房屋装修费60000.00元。五、诉讼费由被告承担。审理中原告变更诉讼请求，第二项中“返还已付购房款2522122.50元”更改为2522118.00元。诉讼请求第三项中“请求双倍返还面积差绝对值为8.73平方米双倍房款718480.00元”更改为718488.00元。诉讼请求第四项中各种费用支出总计150652.89元；银行贷款利息算至10月20日为166184.22元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，商品房交付后，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。但双方签订的附件四：合同补充协议第九条单方解除合同（一）规定：一方行使法律规定或合同约定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利……。原告于2019年6月24日接到被告发出的关于长春绿园吾悦广场项目金街实测面积告知后，未于30日内向被告书面提出解除合同退房，按照该条款约定应视为原告放弃解除合同的权利。所以原告要求解除房屋买卖合同，返还购房款及利息的请求本院不予支持，要求被告赔偿因解除合同造成的经济损失亦不予支持。关于原告主张该条款系格式条款，应为无效条款一节，该附件四系商品房买卖合同的组成部分，条款内容虽系被告方预先拟定反复适用的格式条款，但原告对商品房买卖合同签字确认，同时条款不具备合同法第五十二条、第五十三条规定情形，亦未免除被告责任、未加重原告责任及排除原告主要权利，仅是对解除权行使约定了30日，其期间约定并不违法，对原、被告具有约束力，原告认为该条款约定无效的主张本院不予支持。 关于原告主张的被告应双倍返还面积差绝对值8.73平方米双倍房款一节，原、被告的商品房买卖合同明确约定“产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”3%之内按照房价款返还，超过3%的部分双倍返还，现房屋面积差为8.73，其中2.1平方米范围内应按1倍返还，6.63平方米部分应按双倍返还，计2.1×41150.06元+6.63×41150.06元×2=632064.92元，被告应返还原告面积差价款632064.92元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告赵宇与被告长春新城悦盛房地产发展有限公司于2019年5月9日签订的商品房买卖合同有效； 二、被告长春新城悦盛房地产发展有限公司于本判决生效后立即返还原告赵宇面积差价款632064.92元； 三、驳回原告赵宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34790.00元，由原告负担24669.00元，由被告长春新城悦盛房地产发展有限公司负担10121.00元（判决生效后一并执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  杨立春 人民陪审员  张立杰 人民陪审员  冉 侠 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  石 峰