福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0982民初2601号 原告：李启锐，男，1972年11月17日出生，汉族，务工，住福建省福鼎市。 原告：周月容，女，1976年8月26日出生，汉族，公务员，住福建省福鼎市。 共同委托代理人：钟蓉蓉，福建建达（福鼎）律师事务所律师。 被告：福建明大置业有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市桐城鹭虹花园5幢东302号。统一社会信用代码：9135098209716647484。 法定代表人：卓武平，职务执行董事。 委托代理人：叶振建、郑利丁，福建鼎平律师事务所律师。 原告李启锐、周月容与被告福建明大置业有限公司（以下简称明大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人钟蓉蓉、被告委托代理人郑利丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令明大公司向二原告支付自2019年1月1日起至2019年7月31日止的逾期交房违约金人民币13929.18元（购房款657037元×0.01%×212天）；2.明大公司自2019年8月1日起至向二原告实际交付位于福鼎市地块红鼎御景（丽枫大厦）2号楼2002号商品房之日止、每日按购房款657037元的万分之一即人民币65.7元向原告支付逾期交房违约金；3.本案受理费由被告承担。诉讼中，二原告于2019年12月16日办理了交房手续并变更诉讼请求为：依法判令明大公司支付自2019年1月1日起至2019年12月16日止的逾期交房违约金人民币22995元（购房款657037元×0.01%×350天）。事实和理由：二原告于2016年9月20日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）2号楼2002号商品房。该商品房总价为人民币657037元，原告通过支付首付款及银行按揭方式向被告支付了全部购房款。根据该《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应于2018年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告使用。因被告将红鼎御景（丽枫大厦）1号楼01、03及2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭，与该项目的规划条件不相符，被福鼎市住房和城乡建设局认定为违法建设。福鼎市城市管理行政执法局于2019年1月15日向被告发出《责令改正通知书》，并拟作出行政处罚，同时发函福鼎市不动产中心，对该项目1号楼、2号楼的产权进行冻结处理。截至起诉之日止，被告仍未交付符合交付条件的商品房，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条之规定，在原告同意继续履行合同的情况下，被告逾期交房应自合同第十一条规定的最后交付期限之次日起（即2019年1月1日）至实际交付之日止，每日按购房款657037元的万分之一向原告支付违约金。 明大公司辩称，对双方签订《商品房买卖合同（预售）》及付款的事实无异议，但对逾期交房的天数有异议。根据《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第三项规定交付商品房时应出示满足第九条约定的证明文件。其于2019年1月22日已获得约定的证明文件并于同日向案涉业主发出《入伙通知函》，通知2019年2月1日办理交房手续，故实际逾期交房的天数距离合同约定的交房时间（2018年12月31日）相差22天，被答辩人未履行收房义务应承担相应责任。原告主张相邻房屋存在通风采光井灌板与原规划条件不相符，达不到交房条件，但通风采光井灌板系被答辩人相邻的业主委托答辩人进行灌板，相应责任应由案涉房屋的相邻业主承担。 本案在审理过程中，原、被告双方对以下事实无异议且有原告提供的原告身份证复印件、明大公司的工商基本信息查询、《商品房买卖合同（预售）》、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《入伙通知函》、福鼎市增值税普通发票、税收完税凭证等证据证明，本院予以确认： 李启锐、周月容与福建明大置业有限公司于2016年9月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，购买明大公司开发的位于福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）2号楼2002号商品房。李启锐、周月容已支付了该商品房全部购房款总价人民币657037元。根据该《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）……”。讼争房屋所在“福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）的建设工程于2019年1月21日通过竣工验收备案表。明大公司于2019年2月1日通知李启锐、周月容办理房屋交付手续，李启锐、周月容于2019年12月16日办理了交房手续。 双方当事人的争议焦点为：福建明大置业有限公司逾期交 房的天数是多少？对此，本院予以分析、认定如下： 二原告认为，其未按明大公司通知的时间办理交房手续，是因为福鼎市红鼎御景1栋01、03和2栋03户型的通风采光井灌板封闭与该项目的审批规划不相符，案涉商品房不符合交付条件。2019年12月16日原告办理交房手续时，被告仍未将通风采光井灌板封闭的违法建设予以整改，故被告逾期交房的天数是350天。同时提供福鼎市城市管理行政执法局于“12345”平台上对明大公司“违建问题导致无法交房”一事所作的答复、《行政处罚听证会公告》、鼎城管信【2019】13号《关于张信访人信访事项答复意见书》、现场照片，证明明大公司将红鼎御景（丽枫大厦）1号楼01、03及2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭，与该项目的审批规划条件不相符，被福鼎市住房和城乡建设局认定为违法建设。福鼎市城市管理行政执法局于2019年1月15日向明大公司发出《责令改正通知书》，并拟作出行政处罚，同时发函福鼎市不动产中心，对该项目1号楼、2号楼的产权进行冻结处理。 被告质证认为，对上述证据材料的真实性没有异议，但不能证明案涉工程因违法建设导致房屋无法交房的事实。被告方取得竣工备案表时间是2019年1月21日，而原告提供的相关证据发生时间是在2018年，这一期间被告不存在工程项目竣工验收后再实施违法建设的行为，且城市管理局作出的行政处罚未生效。 被告认为，其通知原告办理房屋交付手续时已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，并提供《竣工验收备案表》、提前装修改造申请书、装修改造委托协议、收据等证据证明其取得竣工备案表时间是2019年1月21日，通风井灌板系01、03户业主委托实施的行为，应由委托人承担相应责任。 原告质证认为，对提前装修改造申请书、装修改造委托协议、收据的三性均有异议，《装修改造委托协议》没有明大公司的盖章、法定代表人签名、也没有盖骑缝章，其中签名不能证明签字人员的身份，收据不是正式发票，材料中都没有关于将通风采光井浇筑灌板等字眼，不能证明被告待证目的，不能据此免除明大公司违建及逾期交房的责任。住建局对开发商提交的材料只是书面审核，材料齐全即予以备案，建设工程项目验收的现场检查是在违建行为发生之前，《竣工验收备案表》不是对违建行为的认可，测绘报告第三页显示2018年10月31日对该商品房进行测绘，当时该项目工程还未发生违建行为，测绘时的状况和房屋现状不符。 本院认为，福鼎市城市管理行政执法局于“12345”平台上对被告“违建问题导致无法交房”一事所作的答复、《行政处罚听证会公告》、鼎城管信【2019】13号《关于张信访人信访事项答复意见书》、现场照片等证据可以证明福鼎市红鼎御景1栋01、03和2栋03户型通风采光井灌板封闭的行为属违法建设。明大公司提供的证据可以证明其已按双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定取得了《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》商品房交付时应当符合的条件，并于2019年2月1日通知二原告办理交房手续。被告提供的收据体现的收款事由是装修改造费，没有体现装修改造的具体内容；《提前装修改造申请书》、《装修改造委托协议》只有案外人的单方签字，不足以证明通风井灌板系01、03户业主委托实施的建设行为。根据《商品房买卖合同》第十一条约定“被告应于2018年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告使用”，但被告实际通知原告前来办理交房手续的时间是2019年2月1日，逾期交房的天数是31天。根据《商品房买卖合同》第十二条规定，被告逾期交房应自合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故明大公司应向原告支付违约金657037元×0.01%×31=2036.81元。 综合举证、质证和认证情况，对本案事实认定如下： 李启锐、周月容与福建明大置业有限公司于2016年9月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，购买明大公司开发的位于福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）2号楼2002号商品房。李启锐、周月容已支付了该商品房全部购房款总价人民币657037元。根据该《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）……”。讼争房屋所在“福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）建设工程于2018年10月31日取得房屋测绘报告，2018年11月16日取得竣工验收报告，2019年1月21日通过竣工验收备案表。2019年1月21日明大公司通过ＥＭＳ向李启锐、周月容发出入伙通知书，要求李启锐、周月容于2019年2月1日办理讼争房屋交付手续，李启锐、周月容于2019年12月16日办理了交房手续。 另查明，福鼎市住房和城乡建设局认定红鼎御景（丽枫大厦）1号楼01、03及2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭为违法建设，福鼎市城市管理行政执法局作出鼎城执（2019）罚字第2-10号行政处罚决定书，责令明大公司在收到该决定书之日起三十日内对福鼎市红鼎御景1栋01、03和2栋03户型通风采光井灌板封闭的行为予以改正，并处罚款81716元。 综上所述，本院认为，李启锐、周月容与明大公司签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）2号楼2002号商品房，商品房价款为657037元。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，双方均应按合同约定履行合同义务，原告按合同约定履行了交付购房款的义务，明大公司亦应按合同约定于2018年12月31日前交付符合条件的商品房。该建设工程项目于2019年1月21日通过竣工验收备案表，具备符合《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，明大公司通知二原告于2019年2月1日前来办理交房手续，逾期交房时间达31天。虽然红鼎御景（丽枫大厦）1号楼01、03及2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭被福鼎市住房和城乡建设局认定为违法建设，但原告不能以此为由拒绝办理交房手续，因该违法建设导致的损失，原告可另循法律途径解决。根据《商品房买卖合同》第十一条约定及第十二条规定，明大公司应向原告支付违约金2036.81元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、福建明大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李启锐、周月容逾期交房违约金2036.81元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费170元，由二原告负担146元，被告负担24元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  韩 林 人民陪审员  李德锐 人民陪审员  郑守首 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  陈青青 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。