河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初6900号原告：王东亮（曾用名王亮），男，1979年9月24日出生，汉族，住河南省长葛市。被告：刘红升，男，1968年4月16日出生，汉族，住河南省长葛市。原告王东亮与被告刘红升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王东亮到庭参加诉讼，被告刘红升经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王东亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘红升支付原告房屋租金22,500元、违约金7,000元及物业费295元、有线电视费1,776元、搬家费用1,500元、天然气费用100元、物品损失费用350元，扣除预交的押金4,000元，共计29,521元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因被告刘红升寻找房屋居住使用，原告与菅书花于2013年3月12日签订《房屋租赁合同》，由刘红升和菅书花两人居住。到期后，刘红升提出继续承租房屋的意愿，双方均同意在维持原《房屋租赁合同》约定内容（租金除外，每年上浮比例商议）不变的基础上继续履行，原告于2016年3月12日前通知被告刘红升增加房屋租金至每年13,000元，刘红升同意继续租赁履行原《房屋租赁合同》并按期支付租金。2017年3月12日，原告通知刘红升和刘改花增加房屋租金至每年14,000元，刘红升同意继续履行原《房屋租赁合同》。2016年8月4日，被告通过其名下银行账户向原告转账支付租金3,500元，又于2017年5月4日通过名下账户支付费用1,500元（由原告代被告交纳拖欠租赁房屋的物业管理费）。2017年7月29日，被告给原告发短信，内容为租期延期至2017年12月底腾房租金一天也不少。被告逾期腾房后于2018年3月9日通过电话和短信告知原告找不到地方搬迁其物品，委托原告代为另行租赁房屋存放其物品（并代为聘请和垫付搬家工人拆卸家具及生活物品打包费用）。原告于2018年3月11日找到拟租赁房屋后通过手机和短信通知被告租赁房屋情况、搬家及拆卸家具无异议后，与房东王玲签订《房屋租赁协议》，约定每月租金500元，先行由原告代为垫付费用，后被告承诺一次性给付。截止2019年8月12日，经原告多次通过电话或短信方式催促被告交纳逾期房屋租金，被告多次承诺给付，又以各种理由拒绝支付拖欠的租金，被告拒绝取走自己的物品，并告知要求保管其物品。被告拖欠租金22,500元，有线电视费、家具搬运费、天然气收费充值卡共计4,021元，6个月房租违约金7,000元，共拖欠费用33,521元，扣除押金4,000元，剩余费用为29,521元（含违约金7,000元），原告为此诉至法院。被告刘红升未到庭亦未提交书面答辩状。经审理查明：原告王东亮系位于南关办事处××宝新村××楼××西户房产的权利人。2013年3月12日，原告王东亮作为甲方与菅书花作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于许昌市南关大街2号鸿宝新村的房屋6栋三层西户（三室二厅）和地下室一间出租给乙方。租赁期限为12个月，甲方从2013年3月12日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年3月11日收回。租金为10,000元，租金一次性全部支付，乙方已交纳押金4,000元。在租赁期内，甲乙双方均不得以任何理由提前解除本合同，否则，解除方构成违约。如甲方违约，甲方同意支付乙方不低于6个月房租的违约金，并承担乙方因租赁房屋而产生的搬家费用；如乙方违约，乙方同意支付甲方不低于6个月房租的违约金，并承担甲方因出租房屋（直至新签约出租方）而产生的中介广告费用。租赁期内由乙方负责物业服务水、电和天然气等相关费用的缴纳。签订合同当日，菅书花向原告王东亮一次性支付租金10,000元。租赁期限届满后，原告王东亮未与菅书花续签书面租赁合同，但菅书花继续使用租赁房屋并支付租金至2016年3月11日。结合原告王东亮的陈述及有效证据，2016年3月11日之后被告刘红升与原告王东亮口头协商租赁房屋事宜，租赁房屋实际由被告刘红升使用居住，且之后房租由被告刘红升支付。原告王东亮自认于2016年3月10日收到被告刘红升支付的租金3,000元，于2016年8月4日收到被告刘红升支付的租金3,500元，于2017年2月6日收到被告刘红升支付的租金6,500元，租金已按每年13,000元的标准支付至2017年3月11日，之后租金未再支付。2017年7月29日，原告王东亮与被告刘红升通过短信方式进行沟通，原告王东亮表示房屋已经卖出成交，要求被告刘红升立即支付所欠租金，并腾空房屋，被告刘红升回复短信表示在12月底腾房并足额支付租金。2018年3月11日，原告王东亮以短信方式告知被告刘红升已联系搬家公司并已租赁新房，每月租赁费500元，搬迁装卸费和租车运费1,500元。2018年3月11日，王玲作为甲方与王东亮作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于许昌市新华路南段高庄家园4号楼1单元房屋一间出租给乙方使用，租赁期限暂定为12个月，租金为每月500元，年租金为6,000元。房屋租赁后，原告王东亮共向王玲支付租金9,000元及押金500元。诉讼中，原告王东亮自愿放弃诉讼请求第一项中关于利息损失的诉讼请求。另查明，原告王东亮及其妻子史丽娟作为甲方与黄会丽、汪豹作为乙方共同出具证明一份，该证明显示，买卖房屋位于许昌市魏都区××大街南段××宝××单元××西××住宅和储藏室1间。甲乙双方于2017年6月14日签订《房屋买卖合同》，签订《房屋买卖合同》时房屋处于租赁状态，签订前，甲乙双方当面打通房屋实际租赁人刘红升的手机予以告知。甲方于2017年8月23日收到全部房款。经甲乙双方一致协商同意本房屋自2017年9月1日起至实际租赁人刘红升腾空房屋前止，其间产生的租金全部归甲方所有。该证明上备注刘红升实际腾空房屋时间为2018年3月11日。再查明，2017年3月12日，原告王东亮代为交纳案涉房屋物业费114.60元。2017年5月4日，被告刘红升向原告王东亮银行账户转存1,500元用于支付物业费。当日，原告王东亮代为交纳案涉房屋物业费、水费、电费等费用1,524.40元。以上事实有《房屋租赁合同》、中国农业银行转账交易明细、证明、手机短信记录、收款收据、视听资料及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，原告王东亮与菅书花签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。菅书花在租赁期限届满后未与原告王东亮续签书面租赁合同，但继续使用租赁房屋至2016年3月11日。2016年3月12日之后，被告刘红升与原告王东亮口头协商租赁房屋事宜，租赁房屋实际由被告刘红升使用居住，且之后房租由被告刘红升支付，故原告王东亮与被告刘红升之间已经实际形成租赁合同关系，因双方未签订书面的租赁合同，故原被告之间应系不定期租赁关系。本案中，原告王东亮述称其于2016年3月12日通知被告刘红升房屋租金增加至每年13,000元，被告刘红升未提出异议并继续使用租赁房屋。根据原告王东亮陈述及相关证据，被告刘红升自2016年3月10日至2017年2月6日共向原告王东亮支付租金13,000元，与原告王东亮陈述的每年13,000元租金标准相符，本院对原告王东亮主张的租金标准予以支持。原告王东亮主张2017年3月12日之后的案涉房屋租金增长为每年14,000元，但并未提供相关证据予以证明，故此期间的租金仍应按每年13,000元计算为宜。原告王东亮于2017年9月将租赁房屋出售黄会丽、汪豹，但被告刘红升经多次催告并未腾空房屋，直至2018年3月11日由原告王东亮将被告刘红升的物品腾空，故被告刘红升实际占用租赁房屋的时间应计算至2018年3月11日。上述期间内，原告王东亮虽将案涉房屋出卖给黄会丽、汪豹，但经双方协商，黄会丽、汪豹同意2017年9月1日起至实际租赁人刘红升腾空房屋前止，期间产生的租金全部归原告王东亮所有，故2017年9月1日至2018年3月11日期间的租金仍应由原告王东亮收取。被告刘红升自2017年3月12日至2018年3月11日期间的房屋租金未付，应当承担继续履行的违约责任，原告王东亮主张被告刘红升支付上述期间欠付租金14,000元，本院按13,000元予以支持。关于原告王东亮主张的2018年3月12日至2019年8月11日代被告刘红升支付的房屋租金8,500元，本案中，原告多次通知被告支付所欠租金并腾空案涉房屋，但被告一直未主动腾空房屋，因案涉房屋已经出卖他人，原告为放置被告的个人物品而租赁房屋，并由此支出租金属被告违约履行租赁合同造成原告的损失，该部分损失应由被告予以赔偿，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。租赁合同履行期间，原告主张代被告垫付物业费1,795元，但结合原告提供的物业费票据合计为1,657元，故本院认定原告代被告缴纳物业费共计1,657元，因被告实际支付原告物业费1,500元，原告为此多支付的物业费157元应由被告予以返还。原告主张被告支付违约金7,000元，因原、被告之间并未以书面形式约定违约责任的承担及违约金的计算方式，故原告主张的违约金7,000元，依据不足，本院不予支持。原告主张的有线电视费1,776元、搬家费1,500元、天然气费100元、物品损失费350元，未提供相关证据予以证明，本院不予支持。原告王东亮主张将押金4,000元予以扣除，因4,000元押金系原告与菅书花履行租赁合同过程中由菅书花所交纳，应由原告与菅书花就押金问题另行协商解决，不宜在本案中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘红升于本判决生效后十日内支付原告王东亮租金13,000元、租房损失8,500元、垫付物业费157元，共计21,657元；二、驳回原告王东亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费539元，减半收取270元，由原告王东亮负担72元，被告刘红升负担198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员 韩 宁二〇一九年十二月三日书记员 彭浩爽