安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0824民初3175号 原告：刘神宝，男，1984年4月4日出生，汉族，农民，住所地安徽省潜山市，经常居住地安徽省潜山市梅城镇体育庄园二期2单元403室。 委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源律师事务所律师。 被告：安徽潜山县建民房地产开发有限公司，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路，统一社会信用代码91340824688124481H。 法定代表人：王峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐明静，安徽上止正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐加佳，安徽上止正律师事务所律师。 原告刘神宝与被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司（以下简称潜山建民房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告刘神宝的委托诉讼代理人张诗翰，被告潜山建民房地产公司的委托诉讼代理人徐加佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘神宝向本院提出诉讼请求：1.判令潜山建民房地产公司给付违约金10000元（逾期办证违约金8000元、逾期交房违约金2000元），并立即向不动产登记部门报齐办理房屋权属证书所需全部资料；2.判令潜山建民房地产公司承担本案诉讼费。事实与理由：2015年7月21日，刘神宝与潜山建民房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘神宝购买潜山建民房地产公司开发的体育庄园二期2单元403室，总房款456000元。2018年3月8日，刘神宝支付了20400元办证费用后接收房屋入住。至诉始，涉案房屋仍未取得《工程竣工验收报告》，潜山建民房地产公司已构成逾期交房的违约，应依约按日支付已付购房款万分之三的违约金。迄今为止，涉案房屋仍未办理不动产产权证，潜山建民房地产公司已构成逾期办证的违约，应依约按已付房款，以银行计收逾期贷款利息标准支付违约金，并立即报齐办证资料。合同应适当全面履行，潜山建民房地产公司的行为已构成违约，损害了刘神宝的合法权益。故具状诉讼，请求法院支持上述诉讼请求。 潜山建民房地产公司辩称如下：一、我司不构成逾期交房的违约。如法院认定我司构成逾期交房，刘神宝主张的逾期交房违约金，也不予支持。理由如下：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。尚未取得《工程竣工验收报告》的房屋，买受人有权拒绝接受。涉案房屋现已实际交付且合格，不能再以尚未取得《工程竣工验收报告》为由主张逾期交房违约金；2.自房屋交付之日起至起诉之日止已届满三年，刘神宝主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。二、我司不构成逾期办证的违约。如法院认定我司构成逾期办证，刘神宝主张逾期办证违约金，也不予支持。理由如下：1.办理房屋权属证书不是我司应履行的合同义务；2.涉案房屋未取得房屋权属证书是因刘神宝未能提交办证所需材料及委托书；3.自应办证之日起至起诉之日止已届满三年，刘神宝主张逾期办证违约金已超过诉讼时效；三、刘神宝主张我司立即向不动产登记部门报齐办理房屋权属证书所需全部资料的诉讼请求，不予支持。因《商品房买卖合同》中未约定我司提供的资料报产权登记机关备案的期限，应视为无期限，且超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：潜山建民房地产公司从事房地产开发与销售，其以挂牌方式取得了安徽省潜山市梅城镇南岳路编号为1061#地块的土地使用权，该地块土地面积为2904.45㎡，规划用途为住宅，项目名称为潜山体育庄园二期，并已取得建设工程规划许可证及施工许可证。2015年5月8日取得潜山县商品房预售许可证。2015年7月21日，刘神宝与潜山建民房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了下列内容：一、买受人所购商品房的基本情况：潜山体育庄园二期2单元403室房地产一幢，建筑面积约99.7㎡；二、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为4573.70元/㎡，总金额为456000元；三、付款方式及期限：买受人于合同签订之日支付购房首付款135000元，办理银行按揭273000元，余款48000元于2016年7月15日前支付；四、交付期限：出卖人应当在2016年7月15日前，依照有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；五、交接：买受人未在办理交付房屋前付清房款和其他应交费用的，出卖人有权拒绝交付房屋；六、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，无论买受人是否退房，出卖人都应支付违约金。如果买受人未能交清房款和约定的费用以及办证所用的相关材料，导致在规定的时间内不能取得产权证的后果由买受人承担。《商品房买卖合同》还约定了其他内容。《合同补充协议》约定：买受人以银行贷款方式付款的，必须委托出卖人办理房屋产权证书，买受人于房屋交付时向出卖人一次性缴纳各类办证费用。 另查明：2018年3月8日，刘神宝向潜山建民房地产公司交付了20400元办证费用,并于同日接收了该房屋，房屋价款已按约全部付清。商品房买卖合同中的标的物为未竣工的房屋，涉案房屋刘神宝尚未取得房屋权属证书。 上述事实，有当事人陈述，有刘神宝提交的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》复印件、收据存根（办证）复印件，有潜山建民房地产公司提交的《潜山县商品房预售许可证》复印件、建设工程永久性责任标牌照片在卷证实，足以认定。 本院认为，刘神宝与潜山建民房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。（一）关于买卖的房屋是否逾期交付。该案合同中双方约定的房屋交付期限是在2016年7月15日前，但合同中双方在房屋交接中还约定买受人未在办理交付房屋前付清房款和其他应交费用的，出卖人有权拒绝交付房屋。刘神宝于2018年3月8日付清办证费用，并于同日接收了该房屋。潜山建民房地产公司交付房屋虽在合同约定的交付期限之后，但不构成逾期交房。刘神宝现已接收房屋，再以该房屋未进行建设工程竣工验收备案登记为由主张逾期交房违约金，本院不予支持；（二）关于买卖的房屋是否逾期办证。该案商品房买卖合同中虽未约定办理房屋所有权登记的期限，但相关行政法规中规定，预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。涉案房屋至今尚未进行房屋所有权登记，是因为潜山建民房地产公司未提供必要的证明文件，责任在潜山建民房地产公司，其辩称未及时办理房产证系买受人未积极提供资料及委托书，无证据证实，本院不予采纳。由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。潜山建民房地产公司的行为已构成违约，应支付相应的违约金，刘神宝主张数额8000元，不超过自应办理房屋权属证书之日起按已付购房款总额，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院予以支持。由于刘神宝所购房屋应办理权属证书的最后期限系2018年6月7日，刘神宝向本院提起诉讼时未超过三年的诉讼时效。故对潜山建民房地产公司主张刘神宝要求给付逾期办证违约金已超过诉讼时效的意见不予采纳；（三）本案中刘神宝是以银行贷款方式付款的，办理房屋权属证书系合同约定的潜山建民房地产公司应履行的义务。买受人已实现对房屋的占有，买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理房屋所有权登记的请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。潜山建民房地产公司提出合同未约定提供产权登记手续的期限，应视为无期限和超诉讼时效的意见不予采纳。刘神宝主张潜山建民房地产公司向不动产登记部门报齐办理房屋权属证书所需全部资料，符合相关规定，该诉讼请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内提供办理原告刘神宝位于潜山体育庄园二期2单元403室房屋权属登记手续所必须的证明文件； 二、被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘神宝逾期办理房屋权属证书的违约金8000元； 三、驳回原告刘神宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取175元，由原告刘神宝负担25元，被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 冯 翎 二〇一九年十二月三日 书记员 李杨洲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日： （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。