山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终6001号 上诉人（原审原告）：秦敏杰，女，1976年10月5日生，蒙古族，住内蒙古赤峰市红山区。 委托诉讼代理人：崔杰，山东文之律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王兴岩，男，1972年4月22日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：蔡保文，青岛市南东海法律服务所法律工作者。 上诉人秦敏杰因与被上诉人王兴岩房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初4593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦敏杰提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判令王兴岩双倍返还定金10万元，返还秦敏杰购房款15万元及利息（自王兴岩收款之日至还款之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；3、判令赔偿秦敏杰经济损失，涉案房屋市场价值与双方合同价之间的差价；4、本案诉讼费、保全费由王兴岩承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。双方签订的《房产买卖合同》未能履行是由于王兴岩违约，应当判令王兴岩双倍返还定金并赔偿秦敏杰的实际损失。合同中所约定的“银行贷款”为二手房抵押贷款，秦敏杰个人征信良好，2006年、2007年、2009年均在银行办理了贷款，在2016年4月至5月，在确定王兴岩不能办理涉案房屋的产权过户手续后，秦敏杰又购买了本市的其他两处房产并分别贷款210万元及225万元。办理涉案房屋二手房贷款的前提是该房屋没有其他抵押贷款，实际上王兴岩在2014年用该房屋抵押贷款650万元，到2016年1月，仍有620余万元尚未归还。只有其清偿了上述贷款，注销上一笔银行抵押，才能够办理本案双方约定的银行贷款。导致双方不能办理房屋过户的原因在于王兴岩不能清偿上一笔银行贷款，并非一审所称的秦敏杰未能办理银行贷款。因此，造成涉案房屋买卖合同不能履行的原因在于王兴岩违约；二、一审判决适用法律错误。2016年1月6日，双方签订房屋买卖合同，秦敏杰支付定金5万元。同年1月28日，秦敏杰付房款45万元，而一审法院却判决自秦敏杰起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，属于适用法律错误。 王兴岩辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 秦敏杰向一审法院提出起诉请求：1、王兴岩双倍返还定金100000元，返还秦敏杰购房款150000元及利息（按照人民银行同期贷款利率计算）；2、王兴岩赔偿秦敏杰经济损失，涉案房屋市场评估价与合同价之间的差价（暂定500000元）；3、本案诉讼费、保全费由王兴岩承担。 一审法院查明事实：1、2016年1月6日，王兴岩（出售方）、秦敏杰（购买方）签订《房产买卖合同》，约定：王兴岩同意将所拥有的青岛市市南区东海西路35号1号楼3单元201户房产出售给秦敏杰；房产交易成交价5500000元；付款方式为，一、签订本合同当日，秦敏杰支付给王兴岩定金50000元，二、产权过户当日，秦敏杰支付给王兴岩房款1740000元，三、秦敏杰通过银行贷款3710000元，由银行支付给王兴岩；注：秦敏杰在2016年1月16日前，从房屋首付款1740000元中，先支付给王兴岩450000元，秦敏杰通过网银转账至王兴岩账户，如贷款不成功，三日内退给秦敏杰；备注：如因秦敏杰不能贷款造成贷款不成功，则本合同解除，定金及支付的450000元房款全部退还给秦敏杰。 2、同日，王兴岩出具《收到条》，载明今收到购房定金现金50000元。 3、2016年1月28日，秦敏杰通过中信银行账户向王兴岩名下中国银行账户62×××71转账支付450000元。 一审法院认为，秦敏杰与王兴岩签订的《房产买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。合同约定，如果秦敏杰贷款不成功，则合同解除，定金50000元及支付的450000元全部退还秦敏杰。由于王兴岩称系由于秦敏杰未能成功贷款导致合同无法继续履行，因此王兴岩应当按照合同约定退还上述款项，并赔偿逾期付款产生的利息损失。秦敏杰认可王兴岩已退还300000元，扣除该款项后，王兴岩还应当退还200000元（450000元+50000元-300000元）。逾期付款损失起算时间为秦敏杰起诉之日，计算方法为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率。秦敏杰未提交证据证明王兴岩抵押房产是导致双方不再继续履行合同的原因，因此一审法院对秦敏杰主张的定金罚则、赔偿差价损失的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、王兴岩于判决生效之日起10日内向秦敏杰偿付购房款200000元及逾期利息损失（以200000元为基数，自2018年7月18日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；二、驳回秦敏杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，减半收取5650元，财产保全费4520元，共计10170元，由秦敏杰负担7458元，由王兴岩负担2712元。 经审理查明，二审期间，秦敏杰提交以下证据： 1、网络竞价成功确认书一份。证明：秦敏杰于2018年9月11日，以6092911.52元的价格，通过阿里巴巴司法拍卖网络平台竞拍下涉案房屋。除已付房款外，秦敏杰的实际损失为59万余元。 2、（2017）鲁0202执3266号之二执行裁定书一份。证明：2016鲁0202民初2622号案件在诉讼过程中已经对涉案房屋进行了权利限制，并最终进行了司法拍卖。 3、（2016）鲁0202民初2622号《民事调解书》及财产保全确认单复印件一份。证明：市南区人民法院于2016年4月5日查封冻结了涉案房屋，王兴岩已经无法过户。该房屋于2014年办理抵押登记，用于王兴岩银行贷款。 4、房屋他项权证书复印件一份。证明：2014年4月1日，王兴岩以涉案房屋抵押从中国银行贷款650万元。王兴岩不清偿该笔贷款，无法办理过户手续。 5、青岛市不动产登记中心收件回执一份。证明：秦敏杰于2018年10月22日办理涉案房屋的抵押权注销登记，2014年4月至2018年10月，涉案房屋一直处于抵押状态。王兴岩无法借到过桥资金是双方无法过户的直接原因。 6、秦敏杰征信报告一份。证明：秦敏杰征信良好，2009年至今办理了多笔银行贷款，包括2016年也办理了多笔贷款。 7、青岛市存量房屋买卖合同一份及个人二手房贷款合同一份。证明：因购买王兴岩房屋不成，秦敏杰另行购买了案外人的房产，并通过银行贷款225万元。证明秦敏杰的贷款资质没有问题。 8、中国银行还款流水明细清单一份。证明：2016年5月19日起，秦敏杰每月按期足额归还中国银行225万元贷款。 9、中信银行业务凭证一份。证明：秦敏杰征信良好，2016年4月19日在中信银行办理210万元二手房贷款，并每月按时足额还款。 王兴岩质证称：秦敏杰提交的9份证据不属于证据规则中明确的新证据，其在一审应该提交而未提交，法庭不应予以质证和采信。对证据1真实性无异议，但该确认书与本案没有任何关系，因为拍卖行为和本案房屋买卖合同是两个不同的法律范畴，在本案已经解除合同的情况下，上诉人通过网络拍卖，拍下了涉案房屋，虽然指向均为涉案房屋，但是两个法律关系。所谓拍卖根据拍卖规则是竞价高者所得，拍卖的过程存在非常多的不确定因素，如果上诉人认为价位过高，可以自行退出，并无人逼迫其在高价位进行投资，所以本次拍卖属于秦敏杰在自愿的情况下处分自己的权利，由此造成的资金溢价支出与本案没有因果关系。秦敏杰由此主张溢价损失于法无据，不应由王兴岩承担。对证据2真实性无异议，与本案无关。证据3、4，系复印件不予质证。证据5-9，对真实性无异议，与本案无关。 二审期间，王兴岩提交秦敏杰一审庭后发给王兴岩代理人的微信材料一份，证明王兴岩实际还款为36万元。秦敏杰质证称：对证据的真实性不予认可，没有签名，也不知道数额谁计算出来的，而且还计算了20余万的利息。王兴岩就一审判决没有提出上诉，王兴岩对欠款金额应该是认可的。 结合当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下： 王兴岩、秦敏杰签订的《房产买卖合同》第七条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或违约合同约定的所有条款，否则属于违约行为。若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金”；第八条约定：“甲乙双方承诺2016年3月1日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟，每天按照￥/元/天赔偿给对方作为补偿金；甲乙任何一方逾期5日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方交易关系，违约方应按本合同第七条规定承担违约责任，但双方另有约定除外”。 2016年4月，中国银行股份有限公司青岛香港路支行向青岛市市南人民法院提起诉讼，要求青岛大道辉煌工程有限公司（王兴岩为法定代表人）偿还其借款本金620万元及至偿还全部款项之日按合同约定计算的利息、罚息、复利，并要求对王兴岩提供抵押的位于青岛市市南区东海西路35号1号楼3单元201户的房屋享有优先受偿权。青岛市市南人民法院于中国银行股份有限公司青岛香港路支行提起诉讼时将涉案房屋查封。2017年6月2日，青岛市市南区人民法院作出（2016）鲁0202民初2622号民事调解书，该调解书第五条为：“如被告青岛大道辉煌工程有限公司未按上述第一、二、三、四项履行给付义务，原告有权对被告王兴岩提供抵押的位于青岛市市南区东海西路35号1号楼3单元201户的房屋（房地产权证号：青房地权市字第××号）享有抵押权，就该抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在最高本金余额620万元及相应利息、罚息、复利、实现债权的费用等范围内享有优先受偿权”。该调解书生效后，所有被告均未履行生效调解书所确定的义务，中国银行股份有限公司青岛香港路支行依法申请强制执行。 秦敏杰于2018年9月11日通过阿里巴巴司法拍卖网络平台竞拍以6092911.52元的价格成功拍得涉案房屋。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1、涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因；2、王兴岩应否承担违约责任。 对于第一个诉争焦点，本院认为，秦敏杰与王兴岩签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。根据双方《房产买卖合同》的约定，秦敏杰已履行了支付部分购房款的义务，王兴岩亦应当按照约定于2016年3月1日前协助秦敏杰办理涉案房屋的所有权转移手续。但根据已查明的事实，王兴岩对于中国银行股份有限公司青岛香港路支行设立于涉案房屋的抵押直至其2016年4月被抵押权人起诉亦未能涤除，最终涉案房屋因王兴岩未履行生效法律文书确定的义务而被执行拍卖。由此可见，涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因系王兴岩未能涤除涉案房屋上的抵押所致，王兴岩的行为已构成根本违约。 对于第二个诉争焦点，本院认为，如前所述，王兴岩的行为已构成根本违约，双方合同约定“若甲方违约，双倍返还乙方购房定金”，秦敏杰于合同签订当日向王兴岩支付定金50000元，依照双方约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，王兴岩应当向秦敏杰双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，涉案房屋买卖合同因王兴岩的违约导致无法继续履行，依照上述规定，其应当对合同未能继续履行而给秦敏杰造成的损失承担赔偿责任。秦敏杰于2018年9月11日通过阿里巴巴司法拍卖网络平台以6092911.52元的价格竞得涉案房屋，比涉案房屋买卖合同约定的价格多支出了59万余元，综合考虑两年内房价上涨之因素，本院酌定秦敏杰的损失为50万元。对秦敏杰在一审中关于赔偿房屋差价损失的请求，本院予以支持。关于返还购房款的利息问题，本院认为，秦敏杰要求返还购房款、赔偿损失，实际是对合同解除法律后果的主张，其隐含的是解除合同的意思表示。合同解除的法律后果应为恢复原状，秦敏杰主张购房款利息自王兴岩收取房款之日计取，符合法律规定，本院对此予以支持。 综上所述，上诉人秦敏杰的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初4593号民事判决； 二、被上诉人王兴岩于本判决生效之日起十日内向上诉人秦敏杰返还购房款150000元及利息（以150000元为基数，自2016年1月28日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 三、被上诉人王兴岩于本判决生效之日起十日内向上诉人秦敏杰双倍返还购房款定金共计100000元； 四、被上诉人王兴岩于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人秦敏杰损失500000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费、保全费共计21470元，由被上诉人王兴岩负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇一九年十二月二日 书记员 庞连捷 书记员 孔 怡