福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初3942号 原告：禹洲物业服务有限公司，统一社会信用代码91350200260131525Q，住所地福建省厦门市思明区禾祥西二路37号裙楼。 法定代表人林聪辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：简麟鹤、马巍武，福建铁马律师事务所律师。 被告:郭冬梅，女，1969年12月11日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，现住福建省厦门市同安区。 被告：王超，男，1966年5月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，现住福建省厦门市同安区。 原告禹洲物业服务有限公司（以下简称禹洲公司）与被告郭冬梅、王超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲公司之委托诉讼代理人简麟鹤、被告郭冬梅、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹洲公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付自2015年4月起至2018年12月31日止累计拖欠物业管理费11578.5元、车位管理服务费3840元、公维金1027.2元、公摊水费352.08元、公摊电费441.2元及逾期付款滞纳金5035.46元（滞纳金暂计算至2019年6月20日）（以上合计22274.46元）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月5日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议）》，原告为被告提供物业管理服务。协议第四条约定物业管理服务费用、公共维修基金、水电公摊等相关费用：第一款约定被告缴纳费用时间：物业服务费用按两月交纳，业主或物业使用人应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务；第二款约定缴费标准：1、物业综合管理服务费为3元/㎡·月；2、房屋公共维修金为0.5元/㎡·月；3、装修土头清运费用8元/㎡（不含地下室）；4、车位管理服务费为80元/车位·月；第四款约定公共使用水电费用及损耗按相关规定分摊收取。第七条第二款约定原告有权对无故不缴纳物业管理费用或拒不改正违章行为的责任人采取必要的催缴催改措施；对所欠费用原告有权请求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2013年11月19日，禹洲物业服务有限公司与厦门禹洲房地产开发有限公司签订《禹洲·溪堤尚城前期物业服务合同》，为禹洲·溪堤尚城提供物业服务。合同第三条约定，本物业管理区域物业服务收费以包干制的方式收取，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：1、物业综合管理服务费（多层住宅）3元/㎡·月；2、物业综合管理服务费（高层住宅）2.2元/㎡·月；3、房屋公共维修金(住宅)0.5元/㎡·月；4、装修土头清运费用8元/㎡；5、车位管理服务费为80元/车位·月；8、水、电公摊费用按实际发生额依据《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》执行；第四条约定业主应于开发商通知集体交房之日起交纳物业服务费，物业服务费按两月交纳，业主或物业使用人应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务；第十六条约定，业主或者物业使用人违反本合同第三条、第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可向其按每日万分之五的标准收取滞纳金。协议、合同签订后，原告依约履行相关服务，小区的绝大多数业主也能依约缴纳管理服务等各项费用。被告自2015年4月起无故拒缴物业管理费、车位管理服务费、房屋公共维修金、公摊水费、公摊电费等费用构成违约。被告的使用场所坐落于禹洲·溪堤尚城（带一个车位）,面积85.67㎡。自2015年4月起至2018年12月31日止累计拖欠的物业管理费11578.5元、车位管理服务费3840元、公维金1027.2元、公摊水费352.08元、公摊电费441.2元。原告多次向其催讨，被告均无故拖延不予缴交。原告认为，被告的行为损害了禹洲·溪堤尚城全体业主和原告合法利益，对原告正常的物业管理服务也产生消极影响。为此，特向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告郭冬梅、王超辩称，1、小区脏乱差，2015年年初入住之后车位几乎就没办法用了，且之后其他业主装修的渣土等没有按照当初我们入住时装修标准去管理，比如所有土头要有塑料膜垫在下面；小区管理人员更换频繁，我方一有问题要反映，经常是把事情推给上一任管理人员；我的邻居未入住和装修，院落杂草丛生，都是我在整理除草，甚至有蛇窜进我的别墅院子，而物业竟然要求我自行报警处理。我们这一排6套别墅的绿化长期都是我在修剪；车位因为其他业主装修土头堆放占用，偶遇节假日我需要停车就要求物业帮忙打扫，但是物业也没有做到，车位无法停放时间长达三年；2、我的财产和安全受到威胁。我的车辆也在小区里多次被划，车轮胎也两次被划破；据说小区监控都没有在使用；小区门口也存在很大安全隐患，门口车辆乱停放，造成视野盲区。上次这个案件调解员召集调解后，原告就积极处理这一问题，但是这个问题我已经反映了三年都没有解决；小区车辆进出的闸门长期未使用，所有车辆都是可以自由出入的，业主没有安全感；3、小区公示问题，相关管理人员的更换及水电公摊的计算都没有公示，所以我对水电公摊计算是有质疑的，且我也没有看到具体的收费服务标准。只有一些日常接待的照片，没有小区一些管理的内容；4、公维金我们是要交的，但是我们要用之前的装修押金抵扣。物业管理费方面，因为小区提供的管理服务没有达标，对我们造成了很多困扰，给我们的生活造成了很多不便利，所以不应缴交。 针对被告郭冬梅、王超抗辩，原告禹洲公司反驳称，1、针对被告所说脏乱差，原告提供的服务有期限的、有周期性的，比如安保、绿化、保洁可能半个小时服务一次，这些都有进行服务。2、针对被告所说公示问题，原告均按照约定予以公示。3、针对被告所说水电公摊计算的问题。水电公摊已经按照合同进行计算，所有其他费用均有合同约定。 在本案审理过程中，原告禹洲公司提供以下证据以证明其主张：1、《前期物业管理服务协议》，证明2013年11月5日被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》，原告为被告提供物业管理服务，协议第四条约定缴费时间、缴费标准；第七条约定违约责任。2、禹洲·溪堤尚城（6#地块）《前期物业服务合同》一份，证明2013年11月19日禹洲物业服务有限公司与厦门禹洲房地产开发有限公司签订的《禹洲·溪堤尚城前期物业服务合同》，证明原告为禹洲·溪堤尚城提供物业服务，合同第三条约定业主缴费依据、方式、标准；第四条约定缴费时间；第十六条约定违约责任。3、《商品房买卖合同备案证明》、《业主房屋接管验收记录表》、《业主家庭成员情况登记表》一组，证明证明坐落于禹洲·溪堤尚城,面积85.67㎡的房产买受人是郭冬梅、王超，郭冬梅、王超是物业管理服务费等费用的交纳义务人。4、禹洲物业溪堤尚城服务中心《缴费通知单》一组，证明原告分别于2015年10月22日，2016年10月7日，2017年10月14日，2018年10月15日向被告发出缴费通知单进行催缴。5、《照片》一组，证明经原告多次催缴被告无故拖延，不予交纳费用，2019年1月16日物业工作人员上门催缴。6、同安所《水费查询清单》，证明自2016年1月1日起至2019年4月18日止小区产生的公共水费。7、《历月电费明细》，证明自2014年1月起自2018年12月止小区产生的公共电费。8、《欠费明细》，证明原告制作的被告自2015年4月起至2018年12月止欠费本金明细及总金额。 被告郭冬梅、王超质证认为，针对证据1、2，合同第四条与第七条规定原告收费和服务的标准，我们当时签订合同，是以合同服务标准为参考的，但是之后的管理水准跟当时约定的管理水准真的是差很多。针对证据3、4、5，我们是暂缓缴交物业管理费，但是要求原告提供好服务之后以及处理好被告所反映问题之后再来补交这笔物业费。针对证据6、7，我们看到这张催缴通知，但是我希望物业管理人员上门拜访催缴，可以和业主进行及时沟通。针对证据8，真实性没有异议，但是这些水用在哪里，是否出现漏水，物业是否对一些异常情况进行查看维修，这些都需要质疑。针对证据9，真实性没有异议，但是这些电是否小区电力设施消耗，是否对一些异常进行查看和维修，存在质疑。针对证据10，我们要求是合理的价格，高收费应该提供相应的服务，但是我们没有享受到。 被告郭冬梅、王超则提供以下证据以证明其主张：1、《照片》43张（拍摄时间2015年12月21日至2019年9月18日），证明溪堤尚城6号地块被告家周边环境脏乱差（4号楼、7号楼、3号楼、6号楼）；2、《照片》37张（拍摄时间2015年12月21日至2019年9月30日），证明溪堤尚城专用车位，长期被占用，自家不能使用；3、《影像、照片资料光盘》一张（拍摄时间2015年12月21日至2019年9月30日），证明溪堤尚城6号地块被告家周边环境脏乱差；溪堤尚城专用车位，长期被占用，自家不能使用；溪堤尚城6号地块物业公司的基本服务意识、责任心严重不足。 原告禹洲公司则质证认为，针对脏乱差，照片不能具体体现拍摄时间和地点，保洁工作存在周期性，清运垃圾有周期性，所以被告看到垃圾也是属于正常现象。根据被告所拍照片显示绿化带有进行修剪。被告提供的很多照片都是私人区域，物业没有权利管理，也做不到，没办法进入业主庭院去打扫。关于装修土头问题，由于6号地块是业主自行装修，就不可避免有土头垃圾。每一户都有一个车位，装修时都在自己的车位堆放建筑材料、土头垃圾，据了解被告当时装修也是用自己的车位。 根据原被告的举证和质证意见，本院认证如下： 一、原告禹洲公司举证的证据 1、关于第1--2组证据，被告认为没有达到约定的服务标准，并举出相关的证据加以证明。本院对其真实性、合法性予以认定，对其关联性予以部分认定。2、关于第3组证据，被告无异议，只是认为原告达到约定的服务标准后再补交物业费，本院对该组证据的三性予以认定。3、关于第4--5组证据，被告无异议，本院对该两组证据的三性予以认定。4、关于第6--7组证据，被告对其真实性无异议，对其是否合理费用存疑，但没有举出相关证据加以证明。本院对该两组证据的三性予以认定。5、关于第8组证据，被告认为物业收费和服务质量不符，并举出相关的证据加以证明。本院对其真实性、合法性予以认定，对其关联性予以部分认定。 二、被告举证的证据 关于被告提供的3组证据，原告质证认为小区没有存在脏乱差，被告车位未被占用，但未举出充分有效的证据加以反证。本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月5日，原告禹洲公司与被告郭冬梅签订一份《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。协议第四条约定物业管理服务费用、公共维修基金、水电公摊等相关费用：第一款约定被告缴纳费用时间：物业服务费用按两个月交纳一次，业主或物业使用人应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务；第二款约定缴费标准：1、物业综合管理服务费为3元／㎡·月；2、房屋公共维修金为0.5元／㎡·月；3、装修土头清运费用8元／㎡（不含地下室）；4、车位管理服务费为80元／车位·月；第四款约定公共使用水电费用及损耗按相关规定分摊收取。第七条第二款约定原告有权对无故不缴纳物业管理费用或拒不改正违章行为的责任人采取必要的催缴催改措施；对所欠费用原告有权请求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2013年11月19日，禹洲公司与厦门禹洲房地产开发有限公司签订一份《禹洲·溪堤尚城前期物业服务合同》，厦门禹洲房地产开发有限公司选聘禹洲公司为禹洲·溪堤尚城小区业主提供物业服务。合同第三条约定，本物业管理区域物业服务收费以包干制的方式收取，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：1、物业综合管理服务费（多层住宅）3元／㎡·月；2、物业综合管理服务费（高层住宅）2.2元／㎡·月；3、房屋公共维修金（住宅）0.5元／㎡·月；4、装修土头清运费用8元／㎡；5、车位管理服务费为80元／车位·月；8、水、电公摊费用按实际发生额依据《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》执行；第四条约定业主应于开发商通知集体交房之日起交纳物业服务费，物业服务费按每两个月交纳一次，业主或物业使用人应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务；第十六条约定，业主或者物业使用人违反本合同第三条、第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可向其按每日万分之五的标准收取滞纳金。······2013年11月5日，被告接收禹洲·溪堤尚城专用车位,房屋面积85.75㎡。合同签订后，原告依约提供物业相关服务，被告也依约交纳物业费等各项费用。后来，原告在服务过程中，对小区绿化带修剪的花草枝丫丢弃小区路边，未及时进行清理；业主随意丢弃的垃圾未及时清理；业主装修的建筑土头垃圾，也未监督及时进行清理；小区大门口两侧也有停放汽车，影响出入视线；被告第25号专用车位自2015年12月21日起即被经常占用长达三年，导致其自家车辆闽Ｄ×××××停放他处被划痕、扎破轮胎；等等。自2015年4月起，被告即以原告服务质量差、车位被占用为由拒绝交纳物业费、车位服务费、房屋公共维修资金（专项维修资金）、公摊水费、公摊电费等费用。自2015年4月起至2018年12月31日止，上述费用为：物业服务费11576.25元、车位服务费3600元、公维金1929.38元、公摊水费352.08元、公摊电费441.20元。原告多次催讨，被告均以上述理由拒绝交纳。庭审后，本院组织双方进行调解，被告要求物业服务费按50%计付，并扣除车位服务费。原告则不予认可。 根据双方当事人的诉求和抗辩意见，本院认为，双方争执的焦点主要为：一、原告禹洲公司是否尽到物业服务职责，达到双方约定的服务标准；二、被告郭冬梅、王超拒绝交纳物业服务费用是否有法律依据或者合同约定，其应交纳多少；三、被告郭冬梅、王超应否交纳逾期付款滞纳金。 一、关于原告禹洲公司是否尽到物业服务职责的问题 原告禹洲公司作为专业的物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，履行服务承诺，按照服务细则进行物业服务，为广大业主提供一个文明、安全、温馨、卫生、有序的生活居住环境。根据合同约定和《物业管理条例》第三十六条的规定，原告在服务过程中，应该严格规范自己的服务行为，公布服务承诺、服务细则，严格履行职责。而原告在服务过程中，没有维护好小区环境卫生，未及时清理修剪的花草枝丫、有些业主随意丢弃的垃圾及建筑土头垃圾；对小区交通安全没有足够重视，小区大门口两侧停放汽车影响视线；没有维护好小区公共秩序，导致被告专用车位被经常占用，其车辆被划痕、扎破轮胎等。被告向原告反映、投诉时，原告也没有积极回应，进行沟通、协调、处理，必要时，及时向有关行政管理部门报告，切实帮助被告解决存在的问题。原告的上述行为，违反了合同约定和《物业管理条例》有关规定，确实给被告造成了一定的生活困扰，添加了一些不必要的烦恼。原告并没有提供相应的证据证明其已经尽到物业服务职责，符合合同约定的服务标准。因此，可以推断，原告在物业服务履行职责过程中确实存在瑕疵，具有一定过错，其并没有按照合同约定尽到物业服务职责，达到双方约定的服务标准。 二、关于被告郭冬梅、王超拒绝交纳物业服务费用的问题 原告禹洲公司为被告提供物业服务，被告已交纳2013年11月至2015年3月期间的物业服务费用，被告已接受相关物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，作为提供物业服务的原告，当然有权向被告收取物业服务费用。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》也约定“业主或物业使用人应在每个交费期第一个月15日前履行交纳义务”。现被告以原告服务质量差为由拒绝交纳物业服务费用，没有合同约定或者法律依据。因此，被告应该交纳物业服务费用。但由于原告在物业服务履行职责过程中确实存在瑕疵，具有一定过错，根据民法公平合理的原则，平等民事主体等价交易规则，为平衡原被告之间的权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本院酌定尚未交纳的物业服务费11576.25元，被告按80%交纳，即交纳11576.25元×80%=9261元；请求车位服务费，因被告车位被占用三年，占用期间车位服务费应予以扣除，被告应交纳车位服务费为80元/车位·月×9个月=720元；请求房屋公共维修资金1027.20元，符合合同约定，本院予以支持；请求公摊水费352.08元、公摊电费441.20元，符合合同约定，本院予以支持，至于被告抗辩不是合理费用，但没有举出充分有效的证据加以反证，本院不予采信。 三、关于被告郭冬梅、王超交纳滞纳金的问题 合同约定的逾期付款滞纳金应为逾期付款违约金。由于原告在物业服务履行职责过程中确实存在瑕疵，具有一定的过错，给被告造成一定的生活困扰，导致被告拒绝交纳物业费等，因此，根据本案物业服务实际情况，难于认定被告逾期交纳物业费等构成违约，原告主张逾期付款滞纳金没有事实和法律依据，难于获得本院支持。 综上，本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告禹洲公司与被告郭冬梅签订《前期物业管理服务协议）》，为禹洲·溪堤尚城小区业主提供物业服务。合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规范，应认定合法有效。合同对原告禹洲公司与被告郭冬梅、王超均具有约束力，双方成立物业服务合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。禹洲公司系厦门市同安区禹洲·溪堤尚城小区物业服务单位，郭冬梅、王超系该小区业主之一，被告接受了原告的物业服务，理应支付对等的价款，依照合同约定或者依法交纳物业服务费、车位服务费、房屋公共维修资金、公摊水费、公摊电费等相关费用。由于原告在物业服务履行职责过程中确实存在瑕疵，给被告造成一定的生活困扰，原告具有一定过错，根据民法公平合理的原则，为平衡原被告之间的权益，本院酌定被告尚未交纳的物业服务费部分按80%交纳即9261元；车位服务费部分按被告使用的期间交纳即720元；房屋公共维修资金、公摊水费、公摊电费，符合合同约定，本院予以支持；滞纳金部分没有事实和法律依据，本院不予支持。被告的抗辩，部分有事实和法律依据，本院予以部分采信。至于被告提出原告要达到服务标准其才交纳物业服务费用的抗辩，没有合同约定或者法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第四十六条第一款、第五十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郭冬梅、王超应于本判决生效之日起三日内支付原告禹洲物业服务有限公司2015年4月至2018年12月31日期间的物业服务费9261元、车位服务费720元、房屋公共维修资金（专项维修资金）1027.20元、公摊水费352.08元、公摊电费441.20元，以上各项合计11801.48元。 二、驳回原告禹洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费356.86元，减半收取178.43元，由原告禹洲物业服务有限公司负担83.89元、被告郭冬梅、王超负担94.54元，款于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇一九年十二月十六日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。