北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初5771号原告（反诉被告）：郑文亮，男，1980年10月22日出生，汉族，北京京西晨光饭店总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：牛春艳（郑文亮之妻），1982年2月4日出生，中国音乐学院附属艺术幼儿园职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：全红，北京市冠英律师事务所律师。被告（反诉原告）：王羽洁，女，1977年9月28日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李丽，河北亚华律师事务所律师。原告（反诉被告）郑文亮与被告（反诉原告）王羽洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序审理。原告（反诉被告）郑文亮的委托诉讼代理人牛春艳、全红，被告（反诉原告）王羽洁的委托诉讼代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑文亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告王羽洁给付违约金67230元(已付房款498万元×延期交房27天×每日万分之五)；2.判令被告王羽洁给付房屋出租所得租金4500元(估算租金5000元每月÷30天×27天)。事实和理由：2019年1月13日，我方与被告王羽洁签订房屋买卖合同，该合同约定被告王羽洁应当在收到全部房款七日内交房。我方先后支付购房款498万元，其中最后一笔购房款120万元于2019年5月7日以公积金贷款方式支付。按照合同约定，王羽洁应当于2019年5月14日之前向我方交付房屋，但王羽洁在未经我同意的情况下，将已过户至我名下的涉案房屋又出租给第三人。后我方以及房产中介多次与王羽洁联系沟通，但其仍拒绝交付房屋，故我方起诉至法院，请求依法裁判。王羽洁答辩并反诉称：要求反诉被告郑文亮给付违约金25480元(以67万元为基数，自2019年3月20日至3月28日，共8天，每日万分之五，共2680元；以120万元为基数，自2019年3月30日至5月7日，共38天，每日万分之五，共22800元)。事实和理由：我方认可约定交房时间为2019年5月14日，而实际交房时间为2019年6月9日。于2019年6月9日交房经过了郑文亮的同意。我方不同意支付违约金，若法院认定我方存在违约行为，我方认为违约金过高，应当以实际损失为准对违约金进行适当调整。双方约定的房屋成交价格是197万元，房屋附属设施等价格是302万元，计算违约金的基数不应将房屋附属设施等价格302万元包括在内。关于给付租金，我方同意支付房屋租金，但是原告方主张房屋租金标准每月5000元太高，我方只同意按每月3000元标准向对方支付27天的房租。而且，如果法院认定王羽洁存在逾期腾房的违约行为，王羽洁也只是存在一个违约行为，郑文亮不应将违约金和损失一并主张。双方签订的房屋买卖合同中约定，反诉被告郑文亮作为买受人应当于房屋产权转移当天支付剩余购房款。2019年3月29日，双方办理涉案房屋产权登记手续，而郑文亮于2019年5月7日才支付剩余购房款，迟延38天。故其应按照合同第七条第二款的规定，以120万元为基数按日万分之五标准，计算自2019年3月30日至5月7日期间的违约金。另，郑文亮在支付第二笔房款时存在迟延8天的行为，应当以67万元为基数按日万分之五标准，计算自2019年3月20日至3月28日期间的违约金。郑文亮对王羽洁的反诉辩称，不同意王羽洁的反诉请求。根据合同约定，郑文亮应当在2019年3月20日之前支付购房款67万元，实际上我方于2019年1月17日支付200万元，于2019年3月29日支付178万元，王羽洁主张2019年3月20日至3月29日期间的迟延付款违约金没有事实和法律依据。我方于2019年2月25日取得公积金中心关于120万元贷款的批贷函，该笔贷款实际放款日为2019年5月7日。我方获得贷款时间与合同约定相符，不存在延期付款的情况。综上，请法院驳回王羽洁反诉请求。若法院认定我方存在违约，则请求酌情减少违约金数额。本院经审理认定事实如下：2019年1月13日，郑文亮（买受人）与王羽洁（出卖人）签订合同编号为A1900023的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定购买位于北京市门头沟区××小区1号楼13层6单元1301号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共122.67平方米;第二条：租赁期限：自2018年1月31日至2019年2月1日，出卖人与买受人协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期间届满的房屋收益归买受人所有。同日，双方签订《补充协议》对涉案房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格的折价款进行约定。关于房屋价款及支付期限。《房屋买卖合同》第四条约定房屋成交价格为197万元，买受人于签订合同当日支付10万元定金，于2019年3月20日前支付首期房价款67万元，余款120万元向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付。关于贷款申请的具体情况约定如下：“（1）如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意按照下列第c种方式处理：c.买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于2019年4月20（日）前获得贷款批复；不能在约定期限内获得贷款批复的，双方约定：买受人于产权转移当日支付剩余房价款；……（3）如出现贷款机构批准贷款后买受人无法于2019年4月20（日）前取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形，买卖双方同意按照以下第a种方式处理：a.买受人办理产权转移登记当日向出卖人支付剩余房价款。”《补充协议》约定涉案房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格折价款为302万元，由买受人于2019年1月17日之前预付给出卖人190万元，于过户当日之前支付给出卖人112万元。双方在《补充协议》中明确约定出卖人出售涉案房屋总价款为499万元。关于房屋交付和产权转移登记。《房屋买卖合同》第六条约定出卖人应当在收到全部房款7日前将该房屋交付给买受人。《房屋买卖合同》第九条约定出卖人和买受人同意自合同签订之日起120日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。关于逾期交房违约责任。《房屋买卖合同》第七条第（一）项约定除不可抗力外，出卖人逾期交房时间在15日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房时间超过15日的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。关于逾期付款违约责任。《房屋买卖合同》第七条第（二）项约定买受人逾期在15日之内的，自合同约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。双方约定《补充协议》为《房屋买卖合同》不可分割的组成部分，具有同等法律效力，如买受人未支付出卖人《补充协议》所约定款项，出卖人有权按照《房屋买卖合同》追究买受人的违约责任。关于购房款支付情况。郑文亮于2019年1月17日向王羽洁汇款200万元，王羽洁向郑文亮出具收条，确认收到购房定金10万元和购房款190万元。2019年3月29日，郑文亮向王羽洁汇款178万元，王羽洁出具收条确认收到该笔购房款。2019年2月25日，北京住房公积金管理中心门头沟管理部出具《住房公积金贷款审核确认书》，审核通过郑文亮公积金贷款120万元的申请。2019年5月7日，中国建设银行北京门头沟支行将郑文亮申请的120万元贷款支付至王羽洁账户中。关于房屋转移登记、交付情况。2019年3月29日，涉案房屋转移登记至郑文亮名下。双方均认可王羽洁向郑文亮交付涉案房屋的时间为2019年6月9日。郑文亮向本院提供其与王羽洁微信沟通记录截屏打印件，王羽洁对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，郑文亮向本院提交其手机并出示微信聊天记录后，王羽洁表示认可微信头像系其本人。相关微信聊天记录显示，2019年5月13日、5月14日，郑文亮催促王羽洁交房，王羽洁认为已经通过与中介沟通将交房日期变更为2019年6月13日，郑文亮则否认存在变更交房日期的情况。2019年6月8日，双方再次就交房具体问题通过微信沟通，但沟通未果并发生言语冲突。根据微信聊天记录显示，在履行房屋买卖合同过程中，王羽洁将涉案房屋出租给案外人，租赁期限截止至2019年6月9日。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。本案中，双方签署的《房屋买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定全面、诚信履行合同内容。合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于逾期交房一节。结合合同约定及贷款支付具体日期，可以确定王羽洁应当于2019年5月14日之前将涉案房屋交付给郑文亮，王羽洁实际交付房屋日期为2019年6月9日，存在逾期26天交房行为，应当承担相应违约责任。关于因逾期交房而产生的房屋占有使用费及违约金。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”王羽洁迟延交付房屋并在此期间将涉案房屋出租给案外人、逾期交房，存在违约行为，应给付郑文亮相应违约金，因王羽洁申请酌减违约金，本院参照同类房屋近期市场租金情况酌情确定王羽洁应给付郑文亮违约金6400元，对郑文亮主张违约金过高部分，本院不予支持。对郑文亮主张的房屋租金，属其因王羽洁违约所受到损失，已由上述违约金弥补，本院不予支持。关于逾期付款一节。根据《房屋买卖合同》约定，郑文亮应当于签订合同当日支付定金10万元、于2019年3月20日之前支付购房款67万元、于2019年1月17日之前支付190万元、于过户当日支付112万元，郑文亮实际于2019年1月17日向王羽洁转账200万元、于2019年3月29日支付178万元，其中有一笔67万元的付款行为构成逾期违约。同时，《房屋买卖合同》约定“如出现贷款机构批准贷款后买受人无法于2019年4月20（日）前取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形，买卖双方同意按照以下第a种方式处理：a.买受人办理产权转移登记当日向出卖人支付剩余房价款。”根据该条款，在郑文亮的贷款申请于2019年2月25日获得批准的情况下，其应于2019年4月20日前取得贷款，其实际支付贷款时间为2019年5月7日，虽然按照上述约定郑文亮应在办理产权转移登记当日（即2019年3月29日）支付剩余房价款，但根据上述约定字面意思表示的履行顺序、履行方式，郑文亮应于2019年4月20日之前支付贷款，故其于2019年5月7日支付贷款120万元的行为亦违反合同约定，应承担逾期付款的违约责任，但逾期天数应自2019年4月21日开始计算。对该违约金，因郑文亮申请酌情减少违约金，本院根据双方过错、合同履行程度、预期利益等因素酌情确定郑文亮应给付王羽洁逾期付款违约金3900元，对王羽洁主张过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、王羽洁于本判决生效之日起十日内给付郑文亮逾期交房违约金6400元；二、郑文亮于本判决生效之日起十日内给付王羽洁逾期付款违约金3900元；三、驳回郑文亮的其他诉讼请求；四、驳回王羽洁的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千五百九十四元，由郑文亮负担一千四百五十二元，由王羽洁负担一百四十二元。反诉案件受理费二百一十九元，由王羽洁负担一百八十五元，由郑文亮负担三十四元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  史洪全人民陪审员  张云霞二〇一九年十二月十日书 记 员  董 颖