中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1616号 上诉人（一审原告、执行案外人）：徐惠红，女，汉族，1966年12月19日出生，住贵州省安顺市西秀区。 委托诉讼代理人：支白生，系徐惠红配偶。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。 负责人：黎明，该分公司副总经理。 委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹莹，贵州恒易律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区民主路4号楼五楼。 法定代表人：何波，该公司总经理。 一审第三人（被执行人）：安顺恒法投资有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区碧水园路（国安局后面）。 法定代表人：何波，该公司总经理。 一审第三人（被执行人）：张刚，男，汉族，1970年7月8日出生，住贵州省安顺市西秀区。 一审第三人（被执行人）：黄妮，女，汉族，1968年12月27日出生，住贵州省安顺市西秀区。 一审第三人（被执行人）：陈东泉，男，汉族，1972年12月22日出生，住贵州省安顺市西秀区。 一审第三人（被执行人）：何波，男，汉族，1973年5月16日出生，住贵州省安顺市西秀区。 上诉人徐惠红因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城公司）以及一审第三人贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安公司）、安顺恒法投资有限公司（以下简称恒法投资）、张刚、黄妮、陈东泉、何波案外人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）（2017）黔民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐惠红上诉请求：（一）撤销（2017）黔民初172号民事判决，改判支持徐惠红一审诉讼请求。（二）本案一审、二审案件受理费由长城公司负担。事实和理由：（一）《债务重组协议》中载明长城公司同意利安公司出售已设定抵押房屋，长城公司不得再行使对案涉房屋的抵押权。（二）徐惠红签订《商品房买卖合同》、支付购房款及占有案涉房屋的时间在法院查封之前。（三）案涉房屋为徐惠红唯一住房。 长城公司辩称，（一）《商品房买卖合同》的签订时间晚于案涉房屋抵押权设立时间，合同无效。（二）徐惠红不能证明其已实际支付购房款。（三）徐惠红占有案涉房屋时间在人民法院查封后，属非法占有。（四）徐惠红对案涉房屋未办理产权登记有过错。（五）案涉房屋非徐惠红唯一住房。徐惠红提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定。长城公司请求驳回徐惠红上诉，维持一审判决。 徐惠红向贵州高院起诉请求：（一）停止对“中环商业广场”A号楼1-5-2号房屋的执行。（二）确认“中环商业广场”A号楼1-5-2号房屋归徐惠红所有。事实和理由：（一）案涉房屋的实际所有人为徐惠红，徐惠红已支付全部购房款40万元，利安公司已经交付房屋。法律不限制购买多套住房，且徐惠红购置的九套商业用房还在诉讼中，两套住宅，一套已纳入政府拆迁范围，一套已另行出售给他人，徐惠红购房行为也发生在长城公司申请人民法院查封前。（二）徐惠红系善意取得案涉房屋，并已占有，没有办理房屋备案登记的过错在于利安公司。 贵州高院一审查明：2011年12月1日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）与利安公司签订了《最高额抵押合同》，合同的主要内容包括但不限于编号为华能信托[2011]集合信托字第056号投资002的《债务清偿协议》等，该合同所担保的最高债权额4.4亿元。该合同项下的抵押物为证号为安国用（2005）第141号的国有土地使用权，土地面积21020平方米，位于贵州省安顺市大十字至小十字之间，东临民主路，南临建国路，西临中华路，北临中华东路。双方办理了安他项（2011）第021号土地他项权证，载明他项权利的种类及范围为：安国用（2005）第141号国有土地使用权，土地总面积为21020平方米，土地抵押面积为19831.11平方米，抵押部分的土地价值26168万元，现申请向华能信托贷款25000万元，未超出他项权利范围。其存续期限载明为：2011年11月18日至2016年11月18日。（该份证据上安顺市国土资源局另载明：依华能信托和利安公司双方申请，于2013年12月13日解除抵押） 2013年12月10日，长城公司与华能信托、利安公司、恒法投资、何波签订了《债权转让协议》。根据该协议约定，华能信托将其对利安公司享有的1亿元债权本息连同项下的担保权利转让给了长城公司。同日，长城公司与利安公司、恒法投资、何波、黄妮、陈东泉、张刚签订了《债务重组协议》，利安公司将位于贵州省安顺市西秀区中华东路“中环商业广场”项目的国有土地使用权及A号楼1-24层在建工程进行抵押，并于2013年12月13日、16日办理了安他项（2013）第032号国有土地他项权证和安市房建西秀字第J1300051号在建工程他项权证。 2014年1月29日，徐惠红向利安公司法定代表人何波汇款40万元，利安公司向徐惠红出具收款收据，载明收到徐惠红交来购房款40万元。2014年2月7日，利安公司与徐惠红签订《商品房买卖合同》，主要约定：“三、出售商品房位置为A栋楼1单元5层2号房，面积为88.96平方米……七、总价款为40万元。八、付款方式为2014年2月7日前一次性付款。”双方还约定了其他违约责任等事项。 2016年10月10日，利安公司向徐惠红交付了案涉房屋的钥匙。 另查明，徐惠红在安顺市辖区内另有其他住宅。 另，2016年3月28日，贵州高院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定，查封了涉案房屋。贵州高院查封案涉房屋的（2015）黔高民商初字第92-2号《协助执行通知书》中载明：“在价值人民币13937.91万元范围内，对利安公司所有的在建工程即安顺市西秀区中华东路‘中环商业广场’项目A号楼的住宅物业14216.69平方米、商业物业19790.38平方米予以查封。查封期间为叁年，即从2016年3月29日起至2019年3月28日止。” 2016年6月24日，贵州高院作出（2015）黔高民商初字第92号生效民事判决（以下简称92号判决）。该判决主文内容如下：（一）由利安公司偿还长城公司本金10000万元并赔偿损失；（二）由利安公司偿还长城公司为实现债权所支付的律师代理费50万元；（三）长城公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对安他项（2013）第032号他项权证项下利安公司位于安顺市中华东路证号为安国用（2005）第141号的国有土地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（四）长城公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对证号为安市房建西秀字第J1300051号的在建工程抵押登记证明项下利安公司位于安顺市西秀区中华东路“中环商业广场”A号楼1-24层在建房产共计19790.38㎡(其中：住宅14216.69㎡、商业5573.69㎡）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（五）长城公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对恒法投资、陈东泉、张刚持有的利安公司100%的股权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（六）恒法投资、何波、黄妮对判决主文第一、二项所列债务承担连带清偿责任；恒法投资、何波、黄妮在承担连带清偿责任后，有权向债务人利安公司追偿；（七）驳回长城公司的其他诉讼请求。 2016年11月1日，因利安公司未履行92号判决确定的给付义务，长城公司向贵州高院申请强制执行。贵州高院受理后于2017年3月10日作出（2017)黔执恢26号查封公告，对查封利安公司抵押房屋的事实予以公告张贴。徐惠红遂以房号为A栋1-5-2号被查封房屋系其购买并占有为由向贵州高院提出执行异议，贵州高院于2017年11月24日作出（2017）黔执异226号执行裁定，驳回其执行异议请求。徐惠红遂向贵州高院提起执行异议之诉。 贵州高院认为，案涉房屋应继续执行。理由为：（一）案涉房屋为利安公司向长城公司提供抵押担保的事实，已有92号判决予以确认，各方对此事实并不否认，因该房产上已设定了抵押担保，故作为抵押权利人的长城公司可以就该抵押物行使抵押权。根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，长城公司对案涉房屋依法享有抵押权，徐惠红阻却执行的主张不能得到支持。（二）《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，徐惠红与利安公司签订买卖合同是在贵州高院查封之前，但占有房屋是在案涉房屋被贵州高院查封之后，应属于非法占有，更没有证据证明其不办理过户登记没有过错，故其排除执行异议理由不符合前引法律规定，不能成立；（三）由审理查明的事实可知，案涉房屋不是徐惠红名下的唯一住房。徐惠红主张其名下的房屋涉及拆迁或已转卖，贵州高院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条的核心要旨在于保护购买人的基本生存需要，徐惠红转卖或拆迁的房屋所获对价完全可以另行购置相应住宅，故其情形不能适用前引法条之规定，其提出的执行异议不能成立。一审判决驳回徐惠红的诉讼请求。案件受理费7300元，由徐惠红负担。 二审审理中，徐惠红向本院提交了两组新证据。第一组新证据为利安公司与长城公司签订的《监管协议》，证明目的为利安公司出售案涉房屋系长城公司授权许可。第二组新证据为《贵州省安顺市西秀区人民法院执行通知书》《贵州省安顺市西秀区人民法院民事判决书》，证明目的为徐惠红名下并无长城公司所称的九套商铺。 长城公司质证认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为其不能达到证明目的；对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议。 本院对徐惠红提交的新证据认证如下：两组证据真实性、合法性、关联性已经长城公司认可，且与本案事实相关，本院予以采信。 本院二审查明的事实与贵州高院一审查明的事实相同。 本院认为，本案二审的争议焦点为徐惠红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案系徐惠红对尚登记在利安公司名下的商品房提起的执行异议之诉，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查是否应支持其诉讼请求。经查明，徐惠红在案涉房屋被查封时名下至少还有两套房屋用于居住，法院执行案涉房屋并不影响徐惠红的基本生存需求。徐惠红是否购买九套商铺不影响对案涉房屋非徐惠红唯一居住性用房之事实认定。徐惠红的执行异议不符合上述司法解释第二十九条第二项的规定，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。徐惠红称《债务重组协议》第三条载明长城公司同意利安公司将抵押房屋出售以偿还债务，且利安公司与长城公司签订《监管协议》约定由长城公司监管“中环商业广场”项目房屋销售，但此节事实并不足以证实案涉房屋系经长城公司同意出售给徐惠红，相关购房款亦未证实进入《监管协议》约定的资金归集账户用于归还债务。 《执行异议和复议规定》第二十九条与第二十八条分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用。一审法院在查明徐惠红是商品房消费者的情况下仍然适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定不当，本院予以纠正。此外，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但裁判结果正确，故对徐惠红的上诉请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由徐惠红负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏文超 审判员  葛洪涛 审判员  司 伟 二〇一九年十二月二十五日 法官助理叶阳 书记员朱小玲