云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终655号上诉人（原审原告）：汪梅，女，1970年7月8日出生，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：王云，云南宏鑫律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：董加杰，男，1976年1月8日出生，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：宋鹍，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司，住所地瑞丽市瑞宏路中段，统一社会信用代码915331027704748279。法定代表人：乔廉仁，系公司执行董事兼总经理。上诉人汪梅因与被上诉人董加杰、原审第三人瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司（以下简称乔瑞公司）物权保护纠纷一案，不服云南省瑞丽市人民法院（2019）云3102民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，并与本院（2019）云31民终642号上诉人刘某、毛某因与被上诉人董加杰、原审第三人瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司物权保护纠纷一案合并审理。经阅卷、调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人汪梅上诉请求：1．撤销云南省瑞丽市人民法院（2019）云3102民初292号民事判决。2．依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。3．一审、二审诉讼费由被上诉人董加杰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误。上诉人于2006年9月20日与第三人乔瑞公司签订《乔瑞地产商品房认购书》，该认购书中约定上诉人向第三人乔瑞公司购买位于瑞丽市商住楼，建筑面积为105.3平方米，总价格为人民币14万元。在认购书签订的当日及第二日，上诉人向第三人乔瑞公司支付购房款14万元。认购书签订完毕后，第三人乔瑞公司向上诉人交付了房屋，上诉人自交付之日起便一直居住在该房屋内。无论是乔瑞公司或是董加杰本人在诉讼之前都认为虽然房产登记在董加杰名下，但房产是董加杰为乔瑞公司代持的，房屋真实权利人应当是上诉人。被上诉人董加杰甚至在诉前还曾经找过房屋的几个现持有人，讨论办理分证事宜。一审法院无视整个案件事实过程中的疑点，包括：1．乔瑞公司在查询自己公司账的时候，找到了汪梅的购房交款凭条，且乔瑞公司账上也有记载，但乔瑞公司账上却没有找到任何关于董加杰购买房屋的账目；2．董加杰提供的房屋付款收据，经办人是李某，李某虽然是乔瑞的员工，但根本不是房地产的员工，而李某是董加杰的妻子；3．第三人确实有叫员工代持房屋的先例，而董加杰当年也确实是乔瑞公司的高管；4．上诉人在该套房屋已居住多年，在第三人法定代表人未失踪，即人在瑞丽或可以联系到之前，董加杰从来没有向上诉人主张过物权，因为乔廉仁是近两年才基本无法联系到的；5．董加杰近期另案起诉的要求腾退房屋的案件，只要求自2017年开始计算房屋占用费，而非是从其拥有房屋所有权时就开始计算房屋占用费；6．董加杰以及第三人的员工，曾经在2018年要求上诉人提供相应资料，为其办理不动产手续，结果最终董加杰声称由于第三人法定代表人乔廉仁欠董加杰钱还没有还，所以他只能通过诉讼方式来解决。一审法院未查清案件疑点，未对被上诉人董加杰提供真实性有待确认的房屋付款收据进行鉴定，就认定被上诉人董加杰享有该房屋的物权，一审法院认定事实存在错误。二、一审法院适用法律存在错误。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定。如果不动产记载与真实权利状态不符的情况下，法院应当确认真实权利人享有物权，该房屋真实所有权人为上诉人，上诉人对该房屋应当享有物权。被上诉人董加杰辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，事实与理由与一审的答辩意见一致。本案中的上诉人与第三人签订的是认购书且未约定具体的交易房屋，认购书只是一个预约合同，上诉人与被上诉人并未签订商品房买卖合同，不是房屋的权利人，而汪梅也并未付清房款。原审第三人乔瑞公司未提交书面答辩意见，也未按本院传票通知的时间到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。汪梅向一审法院起诉请求：1．确认瑞丽市xx幢房屋第三层的房屋所有权归汪梅所有．2．董加杰将瑞丽市xx幢房屋第三层的房屋产权证过户到汪梅名下。3．判决本案诉讼费由董加杰承担。一审法院认定如下事实：汪梅于2006年9月20日与第三人乔瑞公司签订《乔瑞地产商品房销售认购书》，约定汪梅向第三人乔瑞公司购买位于瑞丽市商住楼，建筑面积为105.3平方米，总价格为人民币14万元。签订认购书当日，汪梅向第三人支付购房全款14万元；第三人向汪梅交付房屋，汪梅一直居住、占有该房屋至今。董加杰于2005年11月16日取得瑞国用（xxxx）第xxxx号土地使用权证书，于2006年12月2日取得瑞房权瑞丽市字第××号房屋所有权证书。汪梅占有、使用的位于x幢三层的房屋系登记在董加杰名下。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。汪梅与第三人签订的《乔瑞地产商品房销售认购书》系汪梅与第三人的真实意思表示，系第三人愿意将其开发的x幢三层的其中一套不动产出售给汪梅，汪梅接受的合意。该认购书未违反法律规定，且汪梅依约支付全额购房款，并实际居住、占有至今，故该认购书依法成立并生效。第三人应当按认购书约定履行相应义务；汪梅对第三人享有债权。董加杰于2005年11月16日取得瑞国用（xxxx）第xxxx号土地使用权证书，于2006年12月2日取得瑞房权瑞丽市字第××号房屋所有权证书，汪梅占有、使用的不动产系包含在该证书权属指向范围内，因此董加杰对案涉争议不动产享有物权。汪梅对第三人享有的债权不得对抗被告所享有的物权，第三人亦已无权再处分。因此，汪梅要求确认该不动产归其所有，并要求董加杰将案涉不动产变更登记至自己名下无事实与法律依据，一审法院不予支持。汪梅可依据认购书向第三人另行主张债权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回汪梅的诉讼请求。案件受理费4600元，由汪梅负担。二审中，对一审法院认定的事实，上诉人汪梅表示无异议也无补充，但认为有一个遗漏的事实，支付房款的收款收据中，其中原审第三人的公章和经办人与出具给董加杰的原审第三人的公章和经办人均不相同。被上诉人董加杰表示无异议。原审第三人乔瑞公司未按本院传票通知的时间到庭参加诉讼，视为其对一审确认的事实无异议。对各方当事人均予以认可的一审认定事实，本院予以确认。二审调查中经询问，各方当事人对“董加杰……于2006年12月2日取得瑞房权瑞丽市字第××号房屋所有权证书。”时间应更正为2005年12月2日均予以认可，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1．涉案房产归谁所有。2．被上诉人董加杰应否将涉案房屋产权过户到上诉人汪梅名下。围绕本案的争议焦点，上诉人汪梅、原审第三人乔瑞公司在二审阶段没有提交新证据。被上诉人董加杰提交如下证据：第一组是中国工商银行的个人业务凭证（填单）。欲证实2013年1月29日被上诉人让肖某代被上诉人汇款给了第三人乔廉仁150万元人民币。第二组是三套不动产产权证，欲证实案涉房屋于2019年11月7日分证成了三套不动产产权证，其中一层是xxxxxxx号，二层是xxxxxxx号，三、四层是xxxxxxx号，权利人均为董加杰。上诉人汪梅发表如下质证意见：对于第一组证据其三性均认可，但是对其证明内容不认可，2013年被上诉人出借给乔廉仁150万元，而乔廉仁将本案所涉房屋已经备案于被上诉人手中，从被上诉人的描述可以说明本案所涉房产是由被上诉人代持的。对于第二组证据对其真实性、合法性认可，但是对其关联性与证明内容不认可，因为上诉人不清楚该房产权属是否与所涉房产一致，需要进一步核实。对于案涉房产已登记在董加杰名下的事实是认可的，对于其所提交的分证的房产权是否真实上诉人不做确认。被上诉人董加杰申请证人肖某作证，欲证实被上诉人提交第一组证据的真实性。证人肖某到庭做如下陈述：“当时是董加杰的妻子李某跟我借工行的账号做一次转账的行为，目的是向乔瑞公司购买房屋，我就实际将账号提供给李某，具体的情况我也清楚。大概在2013年进行转款的，转款金额是150万元人民币。汇款是我和李某一起进行的。（当场核对第一组证据原件）其账号与姓名均是本人的。根据李某跟我说的，我认为乔廉仁也就代表了公司，其与被上诉人之间是存在购房行为的，当时他们好像有一个房产证的，我是在转款后才看到的房产证。对于他们之间的房屋的交易行为我具体参与不多，但是转款是我跟着李某去的，转款后李某也给我看过房产证，但是具体获得证书的时间我不清楚。”。被上诉人董加杰对证人证言的三性予以认可，欲证明用证人账户汇给乔廉仁的资金是董加杰的。上诉人汪梅对证人证言的三性及证明内容均不认可，所涉及房产已经于2005-2006年办理在董加杰的名下，而汇款时间是2013年，时间完全对不上，与事实不相符。原审第三人乔瑞公司未按本院传票通知的时间到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证权利。本院认为，对于被上诉人董加杰提交的第一组证据的真实性、合法性予以认可，但不能证实该款项用于购买房屋的关联性和证明目的，本院不予采信；对于第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明观点本院予以采信；对于证人肖某的证言真实性、合法性予以认可，但不能证实该款项用于购买房屋的关联性和证明目的，本院不予采信。二审查明事实与一审认定事实基本一致，仅对一审认定的董加杰于2006年12月2日取得瑞房权瑞丽市字第××号房屋所有权证书的时间更正为2005年12月2日。本院认为，本案系物权保护纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”、第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，被上诉人董加杰对该涉案不动产享有物权。各方当事人对被上诉人董加杰已取得案涉房地产的事实无异议，上诉人汪梅对公章申请鉴定一审法院未予准许，二审对其再次申请认为鉴定意见作为证据形式之一，须查证属实后才能作为认定事实的依据，二审如若准许可能会造成另一方当事人丧失上诉权利的情形，故也未准许。上诉人汪梅因与乔瑞公司签订的《认购书》依法享有对乔瑞公司的债权，但其享有的债权不得对抗被上诉人董加杰所享有的物权，且原审第三人乔瑞公司亦已无权再处分。一审法院的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人汪梅的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人汪梅负担。本判决为终审判决。审判长  王赶红审判员  孙 媛审判员  杨蓉蓉二〇一九年十二月十日书记员  段祖赛