陕西省旬阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0928民初1855号 原告（执行案外人）：兰瑞琴，女，1967年9月20日出生，汉族，农村居民，住旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被告（申请执行人）：龚德林，男，1970年11月18日出生，汉族，农村居民，住旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被告（被执行人）：兰兆魏，男，1982年8月28日出生，汉族，农村居民，住旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原告兰瑞琴与被告龚德林、兰兆魏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月24日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰瑞琴和被告龚德林到庭参加诉讼。被告兰兆魏经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰瑞琴向本院提出诉讼请求：判令不得执行（2019）陕0928执489号执行裁定书查封兰兆魏名下坐落于旬阳县XX镇XX社区XX组XX幢XX层左边临河处房屋一套。事实与理由：2019年8月旬阳县人民法院在执行申请人龚德林与被执行人兰兆魏借款合同纠纷驿站中，作出执行裁定书，对兰兆魏位于旬阳县XX镇XX社区XX组XX幢XX楼房屋一套予以查封。因兰兆魏于2017年12月3日已将该房屋作价20万元卖给兰瑞琴，双方签订《房屋买卖合同》，出具有收据且有中证人。兰瑞琴以查封房屋系兰兆魏出售给案外人为由提出执行异议，请求解除对房屋查封措施。旬阳县人民法院以原告兰瑞琴提供的证据不足以证实对查封房屋享有足以排除强制性执行的权利为由，裁定驳回异议请求。现原告认为，旬阳县人民法院裁定驳回原告的异议请求与客观事实不符，原告兰瑞琴购买被告兰兆魏的房屋有双方签订的房屋买卖合同、被告兰兆魏委托桂某某出售房屋委托书、房屋收款收据等证据足以证明双方买卖房屋的客观事实和原告兰瑞琴对该套房屋享有所有权，因此旬阳县人民法院在执行申请人龚德林与被执行人兰兆魏借款合同纠纷一案中查封的房屋，属案外人所有的财产，兰瑞琴作为案外人提出执行异议，旬阳县人民法院以申请理由不能成立予以驳回。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 原告兰瑞琴向法庭提供下列证据： 1、被告兰兆魏与李某某、刘庆武签订的《购房协议书》。拟证实被告兰兆魏出售房屋的来源； 2、2017年12月3日原告兰瑞琴与被告兰兆魏签订的《房屋买卖合同》。拟证实2017年12月3日原告兰瑞琴和被告兰兆魏签订房屋买卖合同，以20万元购得兰兆魏位于旬阳县XX镇XX社区XX组XX幢XX楼房屋的事实； 3、收条，载明：今收到XX镇XX村XX组兰瑞琴买房现金贰拾万元整（200000元）。收款人署名兰兆魏（印）、桂载琴。2017年12月3日。中证人，伍楚桂，孙庆爱，桂某某。拟证实原告已履行合同义务，2017年12月3日向兰兆魏支付买房款20万元的事实； 4、《房屋租赁合同》，拟证实原告兰瑞琴购买被告兰兆魏房屋后转租桂某某。该房屋由原告合法占有和享有收益的事实； 5、领款证明条一份，拟证实农历2019年1月21日原告兰瑞琴雇请陈世弟、冯才琴打扫房屋卫生，该房屋由原告合法占有和管理维护的事实； 6、旬阳县人民法院向被告兰兆魏送达法律文书时的微信聊天记录影印件。拟证实，兰兆魏于2017年12月3日已将该房屋作价20万元卖给原告兰瑞琴，双方签订有《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示。原告已依约向被告兰兆魏交付购房款20万元的事实。 被告龚德林辩称，原告兰瑞琴与被告兰兆魏签订的房屋买卖合同涉嫌伪造交易过程。该交易过程违背当地交易习惯。合同签订时兰兆魏未在场，无兰兆魏本人签字、捺印，盖章亦不真实。合同署名的中证人或不知情或存在利害关系。兰兆魏出售房屋未缴纳全部房款，也未办理房屋产权登记。被告兰兆魏自2017年10月外出务工后，下落不明。兰兆魏委托书上的签字笔迹与本人笔迹不符。因原告兰瑞琴与被告兰兆魏存在经济纠纷，原告兰瑞琴购买房屋并非居住，而是以物抵债。故其异议理由不能成立，应驳回原告诉请。 被告龚德林向法庭提供下列证据： 1、被告龚德林手机存储与王某某通话录音，拟证实原告兰瑞琴与被告兰兆魏签订的房屋买卖合同涉嫌伪造，该房屋买卖合同系被告兰兆魏自己签订，未委托桂某某办理房屋买卖合同的事实； 2、微信聊天影印件，拟证实被告兰兆魏购买李某某房屋未付清房款。兰兆魏将该房屋转卖兰瑞琴，属合同无效。 被告兰兆魏辩称：1、购买李某某所建的房屋，尚未办理房产登记证书。因偿还债务2017年12月3日将该房屋作价20万元出售兰瑞琴，并委托桂某某（小舅子）全权代理房屋买卖合同事宜。现兰瑞琴已交付房款20万元。并于合同签订之日，将房屋交付兰瑞琴。曾向被告龚德林借款属实，愿分期返还借款。 被告兰兆魏未向法庭提供证据。 经庭审举证、质证，对原告提供的证据1，被告龚德林无异议，本院予以采信。对原告提供的证据2，被告龚德林对该证据的真实性提出异议，认为原告兰瑞琴与被告兰兆魏之间达成的购房协议，系兰兆魏委托桂某某办理卖房相关事宜，违背当地交易习惯，属无效合同。本院认为，委托办理房屋买卖事宜于法有据，不属于合同无效的法定情形，被告龚德林的质证意见，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。对原告提供的证据2的合法性、关联性，本院予以采信。对原告提供的证据3，被告龚德林对其真实性不予认可。本院认为，结合其他证据，能够证实原告兰瑞琴支付买房款20万元的事实。故对原告提供的证据3的客观性、关联性本院予以采信。对原告提供的证据4，被告龚德林对该证据的真实性不予认可。本院认为，结合其他证据，能够证实原告兰瑞琴出租房屋的事实，故对原告提供的证据4客观性、关联性予以采信。对原告提供的证据5，被告龚德林对该证据的真实性不予认可。本院认为，结合其他证据，能够证实原告已合法占有并使用该房屋，故对原告提供的证据5的真实性、关联性予以采信。对原告提供的证据6，被告龚德林辩称，不能证实聊天记录对象是被告兰兆魏本人，不能确定被告兰兆魏使用该电话和微信。本院认为，本院通过微信向被告兰兆魏送达相关法律文书，被告兰兆魏收悉并回答部分案情。二次开庭期间通过微信向本院发来答辩意见，可以认定，该聊天对象为兰兆魏本人。故对原告提供的证据6的真实性、关联性予以采信。 对被告龚德林提供的证据1，原告兰瑞琴质证认为房屋买卖交易客观真实，该通话录音不足以证实房屋买卖合同无效的事实。本院认为，被告龚德林提供的证据1，不能证实原告兰瑞琴与被告兰兆魏签订的房屋买卖合同属无效的情形，故对被告龚德林提供的证据1的关联性，本院不予采信。对被告龚德林提供的证据2，原告质证认为该证据与本案无关。本院认为，被告龚德林提供的证据2，不足以证实原告兰瑞琴与被告兰兆魏签订的房屋买卖合同属无效合同，故对被告龚德林提供的证据2的关联性，本院不予采信。 2019年12月4日本院组织原告兰瑞琴与被告龚德林现场勘查查封房屋。房屋座落于旬阳县XX镇XX社区XX组XX幢XX楼临河滩处。房屋三室两厅，厨房、厕卫各一间。屋内现有冰箱一台、电视一台、空调两台、床三张、沙发一套、柜子三组、洗衣机一台，水电通畅，设施完整。房屋于2019年7月29日查封。双方当事人对房屋和屋内物品设施均无异议。 本院以职权调查桂某某、王某某、曾礼远、胡海莲。证人证言均能够证实：被告兰兆魏委托桂某某出售其购买的位于旬阳县XX镇XX社区XX组XX幢XX楼临河滩处三室两厅房屋。2017年12月3日原告兰瑞琴与被告兰兆魏的委托人桂某某在旬阳县XX镇XX道客栈签订《房屋买卖合同》，将该房屋作价20万元出售原告兰瑞琴。原告兰瑞琴已交付全部房款。当日被告兰兆魏委托人桂某某将房屋钥匙交付原告兰瑞琴。 对上述事实，原、被告均无异议。本院对桂某某、王某某、曾礼远和胡海莲证言的客观性、关联性予以采信。 经审理查明：本院在执行申请执行人龚德林与被执行人兰兆魏借款合同纠纷一案中，于2019年6月17日作出（2019）陕0928执489号执行裁定书，裁定查封被告兰兆魏位于旬阳县XX镇XX社区XX组XX幢XX层XX楼临河滩处房屋一套（房产证号：旬房权证产字第S301100-07-0-20号）。2019年8月19日案外人兰瑞琴以查封房屋于2017年12月3日已出售给案外人为由，向本院提出执行异议。本院以原告兰瑞琴提供的证据不足以证实其对查封房屋享有足以排除强制性执行的权利为由，裁定驳回案外人兰瑞琴异议请求。2019年10月24日原告兰瑞琴向本院提出案外人执行异议之诉，请求不予执行（2019）陕0928执489号执行裁定书内容。审理中，原告提供证据证实2017年12月3日原告兰瑞琴与被告兰兆魏签订《房屋买卖合同》。兰兆魏将位于旬阳县XX镇XX社区XX组XX幢XX楼临河滩处房屋作价20万元，出售原告兰瑞琴。合同签订当天，原告兰瑞琴向被告兰兆魏交付购房款20万元，被告兰兆魏委托代理人桂某某向原告兰瑞琴交付房屋。现该房屋由原告兰瑞琴合法占有和收益管护。被告龚德林辩称，原告兰瑞琴与被告兰兆魏伪造交易过程，签订的《房屋买卖合同》属无效合同，但被告龚德林未对反驳的事实向法庭提供充分证据，该辩解意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 本院认为，原告是否为查封房屋的权利人，能否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。审理中，原告提供的证据能够证实原告于2017年12月3日购买了查封房屋，并已履行合同义务，合法占有支配该房屋的事实。依照《最高人民法院关于办理的规定》第二十八条第一、二、三款规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据查明的事实，原告兰瑞琴与被告兰兆魏房屋买卖合同签订于2017年12月3日，早于作出裁定查封的时间。合同签订当日，原告兰瑞琴已向被告兰兆魏交付全部房款20万元，已履行合同义务。当日，被告兰兆魏的委托代理人桂某某向原告兰瑞琴交付房屋。现原告兰瑞琴合法占有该房屋。原告兰瑞琴属于查封房产的实际权利人。故兰瑞琴对查封房屋享有足以排除强制执行的权益，提出案外人执行异议之诉事实具有法律和事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条；《最高人民法院关于人民法院办理的规定》第二十八条第（一）、（二）、（三）款；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条之规定，判决如下： 不得对旬阳县XX镇XX社区XX组XX幢XX层XX楼临河滩处房屋（房产证号：旬房权证产字第S301100-07-0-20号）采取执行措施。 案件受理费100元，由原告兰瑞琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 本院（2019）陕0928执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  田 拓 人民陪审员  胡义广 人民陪审员  汪祖国 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  廖泓铭