广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0722民初2371号 原告：米晋运，男，1974年5月30日出生，汉族，居民，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：陈光乾，广西桂展律师事务所律师。 被告：浦北德诚房地产开发有限公司。住所地：广西浦北县县城新屋垌（县兴浦路）城南新天地15#01号。统一社会信用代码:91450722587129443Y。 法定代表人：单智平，经理。 委托诉讼代理人：邱海雄，该公司的法律顾问。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 原告米晋运与被告浦北德诚房地产开发有限公司（以下简称德诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告米晋运的委托诉讼代理人陈光乾，被告德诚公司的委托诉讼代理人邱海雄、李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 米晋运向本院提出诉讼请求：判令被告履行为原告办理浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地5幢02号房屋不动产登记权属证书的义务；判令被告向原告支付逾期办证的违约金397878元（违约金计算：以按总房价款785000元为基数，从2014年8月24日起，按银行即收逾期贷款利率暂计至2019年8月23日，以后计至被告完成办理不动产登记权属证书时止）。事实与理由：2013年12月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：城南新天地NO.022，双方约定，被告将浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地5栋02号商品房一幢售予原告，该房建筑面积227.43平方米，成交总价785000元。原告己于2013年11月7日和同年12月13日向被告支付首付款236000元（含2013年10月29日支付的定金20000元）。2014年1月20日，原告向工行浦北县支行按揭贷款549000元，并与银行签订了《个人购房借款/担保合同》，该贷款于2014年2月28日转到被告的账户，至此原告付清了购房款，原告也从2014年3月27日开始按月偿还银行借款本息。2014年7月29日，原告向被告交付办证费用9000元，2014年1月6日原告向税务部门缴纳契税23550元。2014年5月24日，被告向原告交付了上述房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记须由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，即被告应于2014年8月23日前向原告交付办理案涉商品房权属的《土地使用权证书》及《房屋权属证书》。交房后，被告没有约定履行义务，并以各种理由拖延办理相关权属手续，侵犯了原告的合法权益，为此，被告应承担逾期办证违约责任。被告提供《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》为格式合同，没有约定逾期办证违约金计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，关于房屋权属证书违约问题，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告应向原告支付逾期办理商品房房屋权属证书的违约金数为397878元（以购房款785000元为基数，从2014年8月24日起，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2019年8月23日）。综上所述，原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》主体资格适格、意思表示真实，内容符合法律规定。现诉至法院，望判如所请。 德诚公司辩称，一、被告己积极履行协助办证义务，目前不能办证是客观原因造成的，属于被告不可控制的因素，不应由被告承担责任。被告与原告签订《商品房买卖合同》之后，已将该合同进行了登记备案，房屋建成之后，通过了五部门的竣工验收，并将房屋交付给原告使用。房屋交付后，被告也积极履行协助办理房产证义务，根据相关政策法律规定，办理房产证必须要通过规划验收等才能办理，但本案所涉房屋楼盘，因为出现如下原因致使规划验收不能通过，导致房产证至今不能办理。1、政府部门未有及时完成征地拆迁工作，导致楼盘所在地块有部份土地不能按《国有建设用地使用权出让合同》的约定交付给被告使用，影响了楼盘的整体规划建设。在被告多次请求之下,浦北县国土资源局在2016年11月23日向浦北县人民政府提出相关处理意见，要求加大征地力度。之后，经过各方努力，才在2019年初才将这部分土地完成征地工作交付被告使用，这是导致未能及早通过规划验收的主要原因。2、2019年初处理好土地问题后，被告马上准备资料向相关部门申请规划验收，但浦北县住房和城乡建设局经过审核后，发觉楼盘部分业主存在违建事实，致使规划验收未能通过。3、楼盘绿化率因原来规划设计问题和部分土地未及时交付使用，致使被告全部按图纸设计进行绿化也没法达到26%的绿化率。从以上三点原因可见，规划验收不能通过未能办理房产证是由于被告不可控的因素造成的，这些因素，被告已尽自己最大的努力协调处理，经过多次请求之后土地问题已得到解决，而业主违建问题和绿化问题被告也正努力地和政府有关部门协商争取尽快解决。从以上事实可见，被告在交房后并没有怠于履行协助办证义务，而且积极地消除不利因素为原告和其他业主及早办证创造条件。二、原告起诉请求被告履行协助办证义务不当。只有当被告没有履行或怠于履行义务时才可请求判决履行。但本案中，被告一直在努力履行义务，不应再判决被告履行义务。 三、关于违约金问题。1、如上所述，不能及时办理房产证是因为出现了被告不可控制的客观原因，不是被告的责任造成的，被告不应承担违约责任。2、原告违约金计算方式也是错误的。退一步说，即使存在违约，违约金也不能按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷条件适用法律问题的解释》第十八条的规定计算。被告与原告所签订的《商品房买合同》第十五条明确约定，如出现办证违约的按合同补充协议第七条处理，而补充协议第七条约定了买受人违约的按日支付万分之一的违约金。根据对等原则，出卖人违约的，也应是按这个标准支付违约金才是合理合法的，而不应按银行逾期贷款利率计算违约金。综上所述，被告一直努力在履行协助办证义务，不应再判决被告履行。至今不能办证，不是被告的原因造成的，被告不应承担违约责任。为此，特请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年12月7日，米晋运与德诚公司签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），购买德诚公司开发的位于浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地5幢02号房屋，购房款共785000元,并在合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四合同补充协议第七条处理”，附件四补充合协议第七条约定内容为“1、产权证由出卖人代办，买受人需向出卖人提供办理产权证所需委托书等资料以及支付办理产权证所需的相关费用，办妥产权证和房产抵押手续后由出卖人将相关的证件转交贷款银行，买受人留产权证复印件；2、出卖人代买受人办理完毕产权证后，买受人应在接到出卖人或银行通知之日起7日内到指定地点办理合同项下的他项权利登记。如因买受人原因未能在约定的期限内办理上述手续，买受人自逾期之日起按日向出卖人支付万分之一的违约金；3、房屋的契税，交易手续费，登记费，公共维修基金等有关办证费用均有买受人自行承担。缴费标准按物价局、房产局执行；4、买受人支付物业费与办理产权证面积以房产管理局测绘部门面积实测报告为准”。上述合同于2014年1月9日办理了备案登记。合同签订后，米晋运按约以按揭的方式付清了全部房款并缴纳了契税、不动产登记办证等费用。2014年5月24日，德诚公司将房屋交付米晋运使用。至今，该房屋并未办理不动产权属证明。 另查明，德诚公司开发的城南新天地小区土地性质为政府出让，于2011年11月20日竞拍所得。该地有小部分土地一直未完成征收交付，直至2019年3月初，方完成征收拆迁情况并交付给德诚公司使用。本院在审理城南新天地业主诉开发商办理不动产权属证系列案件的诉讼过程中，为查清业主不能办证的原因，本院向浦北县住房和城乡建设局发出调查函，该局于2019年11月22日向本院函复，复函内容为：经该局现场核查，城南新天地小区存在出挑阳台大部分已经由业主擅自建设为全封闭阳台（全封闭阳台按建筑面积计算规范面积全部面积）；竣工楼层顶部局部超建有铁皮棚等建筑物（该小区县气象局审批由分栋控制总高度），因此存在有超高问题；竣工部分楼层外立面改变；该小区审批绿化绿为27.06%，目前为止，该公司未取得浦北县城市管理行政执法局的绿化验收报告。综上该小区建设规划不符，无法办理规划条件核验。综上所述，浦北县城南新天地小区项目未达到规划核实条件，不能办理规划条件核实，因此办理不了不动产权属登记。 上述事实，有双方提供的证据、法院依职权调查的复函以及庭审笔录予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。德诚公司在出售其开发的房屋时,依法办理了相关建房和售房手续,双方所签定的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，德诚公司除了交房之外，还应协助米晋运办理房屋权属证书，米晋运按约交付了购房款,德诚公司未按约办理房屋产权登记手续,现米晋运要求德诚公司继续履行合同义务的诉求合法有据,予以支持。关于逾期办理不动产权属登记的违约责任。在商品房买卖合同当中交付包括两项内容,即将房屋转移给买受人占有、使用及将商品房所有权转移登记至买受人名下。德诚公司已将商品房转移给米晋运占有、使用,米晋运购买商品房的主要合同目的即对商品房进行占有、使用的目的已经得到实现。出卖人在商品房交付使用后,有协助买受人办理不动权属登记义务。根据浦北县住建局的复函意见，本案涉案的房屋主要由于该项目小区绿化不达标以及业主自身存在封闭阳台、竣工楼层顶部局部超高、楼层外立面改变的原因共同导致未达到规划核实条件，而不具备办理不动产权属登记的条件。作为出卖人的德诚公司，按照规划完善该小区的绿化达标并通过绿化验收为应为其义务之一，故应由德诚公司按照规划完成小区的绿化面积并通过绿化验收。现涉案房屋初始登记已经完成,但办理不动产权属登记条件尚不具备,故本院对米晋运此项请求暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条的规定，判决如下： 浦北德诚房地产开发有限公司协助米晋运办理不动产权属登记（按照规划完成城南新天地小区的绿化率并通过绿化验收，以及提供办理不动产权属登记应由开发商提供的资料）； 驳回米晋运其他诉讼请求。 上述义务人应于本案判决生效之日起六个月内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7268元，减半收取3634元（米晋运已经预交），由米晋运负担1817元，浦北德诚房地产开发有限公司负担1817元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  罗静 二〇一九年十二月二十五日 书记员  吕凌