江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初8982号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行，住所在扬州市文昌西路51号。法定代表人：张军，该行行长。委托诉讼代理人：黄承民，江苏江淮盛律师事务所律师。被告：华峰，男，1974年3月23日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：王大双，男，1975年6月12日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：孙从群，女，1973年10月1日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：华睿，男，1992年8月16日出生，汉族，住扬州市江都区。四被告共同委托诉讼代理人：顾权，江苏君诚兴律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行（以下简称邮储银行）与被告华峰、王大双、孙从群、华睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理，原告邮储银行的委托诉讼代理人黄承民、被告华峰、王大双、孙从群、华睿的共同委托诉讼代理人顾权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮储银行向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与四被告于2016年12月签订的房屋租赁合同在2019年9月30日终止；2.四被告立即向原告退还2019年10月至2019年12月的房屋租金200000元，并支付利息（以200000元为基数，自2019年10月5日起至租金实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的诉讼费由四被告负担。事实和理由：原告因经营需要向四被告租赁位于扬州市江都区西侧的八间半门市房，租期5年，自2016年12月31日至2021年12月31日，每年租金800000元，原告按照合同向被告华峰支付了2016年12月31日至2019年12月31日三年的租金。后原告因自身需要，自2019年10月起不再租赁上述门市房，原告按照合同约定于2019年6月18日通过邮政快递向被告华峰、王大双送达了房屋租赁合同终止通知，又通过短信向被告华峰、王大双进行了告知，明确告知被告双方签订的房屋租赁合同于2019年9月30日终止，并要求四被告退还租金200000元。现原告已将上述房屋交还四被告，但四被告未能于原告通知的时间内退还租金，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告华峰、王大双、孙从群、华睿辩称，原告的诉求无事实和法律依据。1.从原告通知形式上看，终止通知书仅仅发送给华峰、王大双，没有向孙从群、华睿送达，因此程序不合法；2.关于合同的单方解除条件，不能仅根据合同第五条最后两行字进行片面理解，结合合同第二条第三项的约定，年租金按年度支付，可以看出双方是以五年租期内的每一个自然年度作为结算时间节点，即使原告要根据合同提前解除合同，也应当将合同履行至当年的12月31日，王大双为此曾经向原告发函不同意解除合同；3.合同双方应遵守公平、诚实信用原则，被告将房屋出租给原告，在租赁期内就无法继续出租给第三方，在此期间，被告应当享有稳定收取租金的权利，至少在每个自然年度内双方应当根据合同履行各自义务，如果原告在租赁期内可以随时通知解除合同，被告将一直处于需要提前三个月寻找另一个承租人的风险，相反，合同没有约定被告享有同等的提前解除合同的权利，在五年租期内，甚至在合同期满后，被告都必须将房屋出租给原告，没有其他选择，却一直承担原告随时解除合同的风险，这明显违背了公平原则，也不利于维护交易的稳定性；4.被告的房屋面积较大，租金较高，相对于其他住宅房更难寻找合适的承租人，原告突然提出中途退租，被告难以在三个月内将八间半门市房全部出租，必然对被告造成重大的损失，尽管合同约定乙方有权中途退租提前解除合同，但是并没有约定甲方应当退还已支付的租金，因此基于公平原则，即使原告提前解除合同，剩余的房屋也不得退还或者全额退还，而且被告已经将2019年度的全部发票开具给原告，若原告要求退还租金，相应的税金应当予以返还;5.合同对原告中途退租和何时返还租金，均未作出明确约定，如果原告要求被告从2019年10月5日起支付利息，应当是根据合同的明确时间节点进行支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：原告因经营需要向四被告租赁房屋，2016年12月左右，原告作为乙方与四被告作为甲方签订房屋租赁合同一份，四被告将位于扬州市江都区间半门市房租赁给原告作为金融业务营业用房，合同约定：租期5年，租期自2016年12月31日起至2021年12年30日止，每年租金800000元（含税金），年租金按年度支付，租金直接汇给华峰，甲方应当按照乙方要求向乙方出具增值税专用发票。同时合同的第五条“合同期满与中止”条款约定：由于乙方承租该房屋是用于金融业务营业，为保证客户的利益，经营地点应当相对稳定，故租赁期满如甲方继续出租，乙方享有优先承租权，租赁期满如甲方不再继续出租，需提前三个月书面通知乙方，如未履行该通知义务，乙方在合同期满后有三个月的延缓期，以另行寻找合适的房屋。乙方有权中途退租，提前终止合同，且不需承担任何违约责任，但必须提前三个月书面通知甲方。此外，双方还就房屋装潢、违约责任等其他相关事项进行约定。2019年6月18日，原告向被告华峰、王大双邮寄和短信送达了房屋租赁合同终止通知，根据房屋租赁合同第五条的规定，原告要求在2019年9月30日终止合同，并要求四被告在该合同终止后的5日内将未实际租赁房屋的租金200000元退还给原告。2019年9月29日，原告又向被告华峰、王大双短信通知于2019年9月30日8:30-9:30到出租房屋办理房屋交接手续，后因被告未能在上述时间办理交接手续，2019年9月30日在江苏省扬州市江都公证处工作人员见证下，原告将涉案房屋的钥匙交给被告王大双。现原告认为，被告未能按约退还其租金200000元，故提起本案诉讼。另查明，涉案房屋最迟已在2019年10月28日前贴出招租通知，对外出租。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的房屋租赁合同、房产证、土地证复印件、增值税专用发票、网上银行虚拟账簿电子回单、房屋租赁合同终止通知、快递单、短信截图、公证书、照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方自愿签订房屋租赁合同，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁关系合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同第五条约定“乙方（原告）有权中途退租，提前终止合同，且不需承担任何违约责任，但必须提前三个月书面通知甲方（被告）”，被告认为中途退租应按年度为准的说法无事实和法律依据，现原告已按合同约定履行了通知义务，解除合同的条件已成就，原告要求终止合同，该诉讼请求符合法律规定及当事人约定，本院依法予以支持。因原告已按约告知合同于2019年9月30日止，在2019年10月至2019年12月并未实际租赁占用涉案房屋，此段时间的租金为200000元，是含税价，被告认为退还租金应返还相应税金的辩解，不符合双方约定，故对原告要求被告退还租金200000元的诉求，依法应予支持。原告已给予被告退还租金的合理期限，即2019年10月5日前，因被告未能按约依法退还租金，原告要求被告支付利息（以200000元为基数，自2019年10月5日起至租金实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，本院依法予以支持，但利息的起算时间应为2019年10月6日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行与被告华峰、王大双、孙从群、华睿于2016年12月签订的房屋租赁合同；二、被告华峰、王大双、孙从群、华睿于本判决生效之日起十日内退还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行房屋租金200000元并支付利息（以200000元为基数，自2019年10月6日起至租金实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，由被告华峰、王大双、孙从群、华睿负担。此款已由原告垫付，四被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 谈海燕二〇一九年十二月二十五日法官助理 田鲁敏书 记 员 王 月