四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19343号 上诉人（原审原告）：张超惠，女，1969年4月30日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李丽，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都招商博时房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市成华区建设南路98号6栋1层15号。 法定代表人：彭以良，董事长。 委托诉讼代理人：钟义芳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李亚灵，泰和泰律师事务所律师。 上诉人张超惠与被上诉人成都招商博时房地产开发有限公司（以下简称招商博时公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张超惠上诉请求：撤销一审判决，改判招商博时公司向张超惠退还装修款124610元并承担本案一、二审诉讼费。 事实和理由：一、一审法院不顾公证公示的信息，忽视案涉双方对装修总价的合同约定，认定双方之间不存在装饰装修的法律关系，与事实严重不符。案涉房屋系张超惠通过政府公开摇号购买，按照相关规定，预售之前由招商博时公司在成都市房产网公示了该批次所有房屋信息，载明案涉房屋的清水申报价为830685元，装修申报价为179322元。案涉房屋的备案合同摘要中亦载明房屋的清水成交价、装修成交价及合计价款。上述公示的房屋信息和备案合同摘要内容应系双方真实意思表示，属于商品房买卖合同的组成内容。同时，根据案涉补充协议第八条中关于“出卖人开展装修工作时，可能对露台、阳台……等局部进行改造”的相关约定，表明双方之间存在装修关系。一审法院对此内容未予采信，导致错误将装修款的性质认定为购房款，并错误认定双方之间仅存在商品房预售合同关系、不存在装饰装修合同关系。 二、一审法院认为合同载明的装修成交价179322元及装修标准2200元/平方米均无可操作性，而将约定不明、无法界定价值的《装修和设备标准》认定为案涉房屋的唯一交付标准，该认定错误。一审中，张超惠提交的合同及附件、成都市房产网公示的预售信息、合同摘要等证据，能够证明双方约定了《装修和设备标准》的装修总价。但因《装修和设备标准》未明确规格、型号、品种等内容，无法确定装修价值，亦无法作为房屋交付标准。离开了装修总价值的约束，招商博时公司提供的装修标准无从核实、无法界定；若以此为标准，开发商便可采用低成本的装修材料及装修工序赚取不正当巨额差价，从而达到以装修攀升房价的目的。对此行为，党中央政府部门、地方政府是坚决禁止的，该行为也导致合同不具有对等性，显失公平。同时，案涉商品房买卖合同是格式合同，双方对合同条款理解发生争议时，理应作出有利于接受格式合同条款一方的理解。于本案中，这一解释的适用正体现在张超惠主张的“依照《装修和设备标准》无法确定具体价值，理应按双方约定的装修总价作为交付标准”。但一审法院的认定，不但未依法作出有利于张超惠的解释，甚至就业界都知晓有损购房者利益的平均装修标准2200元（该标准含公摊面积）也不予认可，该认定明显错误。此外，招商博时公司在一审中主张案涉房屋系成品住宅，则其应受现行职能部门作出的行业规范约束。根据《四川省成品住宅装修技术标准》第4.6条关于“明确装修和设备的规格、颜色、品种、型号、环境性指标等”的规定，招商博时公司提供的《装修和设备标准》即不符合该规定。根据建设部2002年施行的GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》3.1.1条关于“建筑装饰装修工程必须进行设计，并出具完整施工图设计文件”的规定，张超惠在一审开庭前即申请一审法院责令招商博时公司提交案涉房屋成品住宅装修工程设计图（备案）、商品房预售方案（备案），但一审法院对此未予准许。招商博时公司关于已按照《装修和设备标准》履行义务、不存在违约事实的辩称毫无说服力。本案中，张超惠的诉请基础是装修质价不符，据此要求招商博时公司退还双方约定的装修成交总价与实际装修价之间的差额部分。一审法院理应审查合同是否对装修总价进行了约定、约定的装修总价与实际装修价之间是否存在差异，但一审法院却对双方约定的装修成交总价只字不提，且认为2200元/平方米的装修标准不具有可操作性，而是将《装修和设备标准》作为唯一的交付标准，该认定与事实不符，有违公允。 三、一审法院避重就轻，违法采信有利于招商博时公司的证据。一审法院对张超惠举示的双方对房屋清水价、装修价分别约定的相关证据不予采信，却采纳了招商博时公司的一面之词，认为关于装修价的制定和报备仅视为招商博时公司接受行政管理所作的价格拆分。一审中，张超惠提交了调查房屋实际装修总价值54712元的价目表，并在庭审中提出对装修工程造价进行鉴定的申请，本案原本可在专业机构介入下查明待证事实，但一审法院对该项鉴定申请却不准许，却要求张超惠承担举证不能的不利后果，明显是倾向保护招商博时公司的利益。 四、张超惠对装修质价不符系违约的诉请，一审法院却分配其对案涉房屋质量是否合格承担举证责任，明显错误。一审庭审中，张超惠已明确表示《装修和设备标准》不能作为案涉房屋装修的交付标准，但一审判决却以张超惠提交的证据无法证明案涉房屋装修存在严重影响入住的情形（这显然属于房屋质量不合格应证明的违约情形）为由，对张超惠要求退赔装修差价的主张不予支持，是混淆了待证事实。 招商博时公司辩称，1.双方交易的标的是带装修的商品房，而不是清水房加装修，合同中关于装修标准2200元/平方米的约定，本质是房款，而不是将房屋价格拆分为装修价和清水价两个部分，招商博时公司并未单独出售清水房或出售装修服务；2.装修标准2200元/平方米并不是指装修成本，也不是装修工程造价，而是按照《装修和设备标准》项下相对具体化可参照执行的标准进行装修，没有约定的具体的型号仅是细化程度的问题，并不影响《装修和设备标准》的执行；3.合同约定的计价方式为套内建筑面积乘以单价，并没有将装修、公摊等作为计价的约定。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张超惠向一审法院起诉请求：判令招商博时公司返还装修费124610元。 一审法院认定事实：2018年3月24日，张超惠与招商博时公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定张超惠自愿购买招商博时公司开发的房屋，该商品房预测建筑面积共81.51平方米，其中套内建筑面积66.32平方米，分摊的共有建筑面积15.19平方米，装修水平是简装，装修标准是2200元/平方米。合同第八条“计价方式与价款”中约定商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米15229.30元，总价款为1010007元；第十八条“交付时间和手续”约定出卖人在2019年6月15日前向买受人交付该商品房，买卖双方同意按下列流程办理该商品房的交接手续：1.核实买受人身份……2.查验房屋状况……3.确认房屋建筑面积及相关费用结算……4.办理房屋占有、使用的交接手续，出卖人与买受人办理完前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡、煤气卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成该商品房的交接手续，该商品房为住宅的，出卖人按买受人购买的套发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收结果表》，《住宅使用说明书》除对合理使用住宅有提示外，设施、设备的生产厂家另有说明书的，一并附上。第二十条第（三）款“装饰装修及设备标准”约定该商品房使用合格的建筑材料、构配件，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人即使更换、修理，不能更换或者修理的，出卖人以同等材质的设施、设备代替，关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六；附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”第一条载明商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人，第二条关于双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容的约定中仅有外墙采用瓷砖、涂料以及电梯品牌通力，其他内容均未进行勾选或填写。 同日，张超惠与招商博时公司签订《附件》，其中第八条约定：（一）合同所约定“建设工程竣工验收合格证明”，指买受人购买商品房所在楼栋取得的建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。买受人同意出卖人取得该《竣工验收报告》后直接进场装修房屋，无需买受人另行批准。装修费用全部由出卖人承担，买受人不承担费用；（二）出卖人承诺按照《装修和设备标准》对房屋进行装修……（四）买受人同意在房屋装修施工过程中，如因装饰材料或者设备生产、供应、采购等方面的原因，导致装修无法满足本协议《装修和设备标准》规定的，出卖人有权按实际情况以同等品质的材料及设备代替，出卖人无需承担违约责任；（五）若有房屋内的墙纸、软包、木饰面、墙砖、地砖等，以实际装修结果为准，房屋内的局部结构、管道、线路、接口、开关、插座、可视对讲、小五金等因涉及优化的需要，具体安装位置由出卖人自主适当调整；第十条第（十）款约定买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需进行修复的，需一次性向出卖人书面提出所有问题，出卖人确认后，按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内修复并承担修复费用。另有张超惠签字以及招商博时公司签章的《装修和设备标准》一份，其中以表格形式列明了位置、分类以及装修和设备标准，如入户门显示装修和设备标准为“指纹密码锁、美心入户门及同档次”，厨房系统燃气灶、抽油烟机显示装修和设备标准为“方太及同档次”，表格下方注明“以上装修类材料或者设备等品牌，出卖人可选择同等品质的品牌代替”。 2018年7月15日，招商博时公司出具《招商地产财务收据》，载明张超惠一次性缴纳房款1010007元。2018年10月18日，四川准量行测绘有限责任公司出具了案涉房屋的《房屋建筑面积测量成果报告》。案涉房屋竣工验收合格，现已经交付给张超惠。 一审庭审中，张超惠提交了房屋预售信息、装修费用估算及房屋内装修设施照片，拟证明案涉房屋装修价为179322元，装修简陋粗糙与报价不符，实际装修仅有几万元。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同（预售）》及其附件、《附件》、《房屋建筑面积测量成果报告》、《成都市建设工程竣工验收备案表》、《入伙钥匙资料签收表》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，本案争议焦点主要有两点：一是双方交易的标的以及计价方式；二是案涉房屋实际装修价值是否达到合同约定的2200元/平方米。 一、双方交易的标的以及计价方式。 根据《商品房买卖合同（预售）》第四条“商品房基本情况”的约定，该商品房的预测建筑面积共81.51平方米，其中套内建筑面积66.32平方米，分摊的共有建筑面积15.19平方米，装修水平是简装，装修标准是2200元/平方米。合同第八条“计价方式与价款”中商品房价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米15229.30元，总价款为1010007元，以及《附件》第八条“买受人同意出卖人取得该《竣工验收报告》后直接进场装修房屋，无需买受人另行批准。装修费用全部由出卖人承担，买受人不承担费用”的约定，可知，本案双方的交易标的应为带装修的商品房，并非张超惠主张的清水房以及该房屋的装修，故双方之间仅存在商品房预售合同关系，并不存在装饰装修的法律关系。因此，关于装修价的制定和报备只能视为招商博时公司接受行政管理之时向行政主管部门所作的价格拆分，根据合同约定以及合同履行情况，房屋的价格并非拆分为清水价和装修价，故张超惠主张的装修款项根本性质仍为房款。 二、案涉房屋实际装修价值是否达到合同约定的2200元/平方米。 首先，虽然《商品房买卖合同（预售）》中约定装修水平是简装，装修标准是2200元/平方米，但是该“装修标准”并不明确，既未明确是否仅仅包含装修材料花费，还是装修材料花费与人工造价之和，或者除此此外还要加上开发商利润，也未明确装修材料花费系以市场均价计算还是以实际集中采购价计算，人工成本应按照独户用工计算还是大规模用工标准计算，开发商的利润又如何计算，故该2200元/平方米的装修标准从根本上不具备操作性，亦无法作为参考。 其次，虽然《商品房买卖合同（预售）》中对装饰装修及相关设备标准并无约定，但在《附件》第八条中约定出卖人承诺按照《装修和设备标准》对房屋进行装修，且在该附件中亦包含了双方共同签字或盖章确认的《装修和设备标准》，该《装修和设备标准》相较于2200元/平方米更加具化。关于张超惠主张该《装修和设备标准》未明确到规格、型号、颜色、品种、环境指标，系约定不明的问题，一审法院认为这仅仅是约定的细化程度，并非约定不明。关于张超惠主张的该《装修和设备标准》不符合国家住房和城乡建设部、四川省住房和城乡建设厅、成都市住房和城乡建设局的相关文件规定的问题，根据《中华人民共和国总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”之规定，张超惠陈述的上述文件均非法律或行政法规，不能以此认定《装修和设备标准》无效。关于张超惠主张该《装修和设备标准》系格式条款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，本案中张超惠和招商博时公司建立商品房预售合同关系，张超惠主要合同义务为支付购房款，招商博时公司主要义务为交付合格且带有装修的商品房，对于商品房的装修标准如何约定，并未实质免除开发商的交房责任，不能以此认定无效。综上，《装修和设备标准》经双方签字或盖章确认，应当认定为系双方真实意思表示，合法有效，应当作为案涉房屋装修标准。 再次，关于案涉房屋的装修是否符合《装修和设备标准》。张超惠主张所有装修均不符合《装修和设备标准》，并提交了房屋照片和自拟的装修费用估算予以证明，但其提交的证据无法证明案涉房屋装修存在严重影响其入住的情形，亦不足以证明案涉房屋装修不符合《装修和设备标准》的约定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，张超惠对此应当承担举证不能的不利后果。 综上，对于张超惠以房屋装修成本造价主张案涉房屋装修不符合合同约定2200元/平方米的标准，并要求返还装修款差额的主张，一审法院不予支持。故关于张超惠于庭后提交的关于对案涉房屋装修工程造价的鉴定申请，对本案处理并无实际意义，一审法院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回张超惠的诉讼请求。一审案件受理费2792元，减半收取计1396元，由张超惠承担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：招商博时公司应否向张超惠返还装修差价款。现评判如下： 根据《商品房买卖合同（预售）》第四条“商品房基本情况”和第八条“计价方式与价款”的约定，案涉房屋按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款中包含全部装修在内，没有针对装修部分拆分销售。该约定表明，双方买卖的标的物是简装修房屋，而非在毛坯房之外由开发商另行提供装修服务。因商品房本身属于交易商品，在销售中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值应是开发商综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等因素后，经交易双方自愿平等协商达成的合意，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。本案中，招商博时公司出售的系装修水平为简装的成品住宅，并将装修价包含在购房总价款中一并作价，招商博时公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权，张超惠作为买受人享有自主选择权，因此，《商品房买卖合同（预售）》第四条中关于“装修水平是简装，装修标准是2200元/平方米”的内容，应是双方基于合同附件六《关于装饰装修及相关标准的约定》，就案涉房屋简装修总价达成一致的意思表示，而非基于合同附件六约定的装修标准所计算的装修工程造价。张超惠在一审中提交《司法鉴定申请书》，申请启动司法鉴定程序确定案涉房屋的实际装修工程造价，并以价格比对为由主张招商博时公司应返还差价的主张，因案涉房屋实际装修的工程造价与本案中双方约定的简装修价格之间不具有关联性，一审法院对该项鉴定申请未予准许，并无不当。如果张超惠认为招商博时公司未按合同附件六的装修标准交付房屋，可依约要求招商博时公司按此标准履行，但即使招商博时公司对案涉房屋装修使用的设备、材料不符合约定的事实客观成立，该事实亦不构成张超惠在支付包含装修款在内的购房总价款后要求招商博时公司返还装修价差的依据。一审判决对张超惠要求招商博时公司返还装修差价的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，张超惠的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2792元，由上诉人张超惠负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十二月十七日 书记员 王朝阳