江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11573号上诉人（原审被告）：薛里忠，男，1975年10月24日生，汉族，住江苏省常熟市。上诉人（原审被告）：沈菊萍，女，1971年11月27日生，汉族，住江苏省常熟市。被上诉人（原审原告）：江苏博欧伦家纺有限公司，住所地常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路。破产管理人：江苏简文律师事务所。委托诉讼代理人：陆杨，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽晴，江苏简文律师事务所实习律师。上诉人沈菊萍、薛里忠因与被上诉人江苏博欧伦家纺有限公司（以下简称博欧伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2019)苏0581民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沈菊萍、薛里忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回博欧伦公司的诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与常熟市瑞益纺织装饰品有限公司（以下简称瑞益公司）自2014年4月起止2016年5月共向常熟市供电公司预付了电费735000元，扣除实际支付的电费633664.17元，剩余电费101335.83元应抵扣租金。被上诉人博欧伦公司答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。博欧伦公司向一审法院起诉请求：1.判令沈菊萍、薛里忠向博欧伦公司支付2014年度欠付租金人民币72640元；2.判令沈菊萍、薛里忠按每年272640元的标准，向博欧伦公司支付自2015年2月19日起至2018年5月17日止共计三年零三个月的房屋租金人民币886080元；3.判令沈菊萍、薛里忠因拒不支付租金导致博欧伦公司的利息损失，以958720为基数，自2015年2月19日起至实际付清之日止，按照银行同期同类贷款利率计算；4.诉讼费由沈菊萍、薛里忠承担。一审法院认定如下事实：位于常熟市厂房（建筑面积28026.86平方米）原属博欧伦公司所有。后博欧伦公司于2013年将部分厂房出租给沈菊萍、薛里忠使用。2014年3月6日，甲方博欧伦公司与乙方沈菊萍签订《租房合同》一份，载明：“江苏博欧伦家纺有限公司将厂房面积2272平方米，按120元/平方米租以乙方，合计金额数272640元。租赁开始之时租金付讫一半，余下的到期前一个月付清。租赁时间于2014年2月19日至2015年2月18日。如在租赁期甲方需要使用，应提前二个月通知乙方解除合同。安全隐患由承租方负责”。签订租赁合同后，沈菊萍、薛里忠使用出租厂房，并向博欧伦公司支付了20万元租金。上述《租房合同》到期后，沈菊萍、薛里忠继续使用博欧伦公司厂房。庭审中博欧伦公司对此予以认可，且双方表示合同到期后未约定租金支付时间。在沈菊萍、薛里忠租赁博欧伦公司厂房期间，瑞益公司也承租了博欧伦公司的部分厂房。2014年,甲方博欧伦公司(出租方)、乙方瑞益公司(承担方)、丙方经编加工户沈菊萍(承担方)签订《三方协议》一份，载明：“因甲方生产经营己停滞下来，已不能持续经营下去，水电费已不能正常缴纳，不能按当初房屋租赁协议约定的保证乙方、丙方仓库、经编车间的正常运作，经三方友好协商，从2014年4月份开始的水费，2014年5月份开始的电费由乙方、丙方代为缴纳代缴的水电费(除乙方、丙方自己耗用的水电费外)从未付的租金中抵扣，协议有效期为原房屋租赁合同的租期。乙方、丙方自用的电费按1元/度计算承担，水费乙方、丙方按生活用水表读数承担”。包括沈菊萍、薛里忠在内的租户结算电费时，均以博欧伦公司名义统一结算。2014年5月，总电量为21794度，电费金额为30741.57元；2014年6月，总电量为27006度，电费金额为34435.72元；2014年7月，总电量为28344度，电费金额为35607.53元；2014年8月，总电量为30298度，电费金额为30056.37元；2014年9月，总电量为36938度，电费金额为34659.72元；2014年10月，总电量为30698度，电费金额为30033.74元；2014年11月，总电量为31085度，电费金额为30424.04元；2014年12月，总电量为34172度，电费金额为32921.23元；2015年1月，总电量为6669度，电费金额为13121.81元；2015年2月，总电量为4151度，电费金额为11128.94元。上述时段内总用电量为251155度，电费金额为283130.67元。2016年6月以后，用电量较同期有显著降低。2016年6月15日，一审法院向沈菊萍、薛里忠等承租博欧伦公司厂房的租户发出通知，载明：“关于申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司申请执行被执行人江苏博欧伦家纺有限公司、常熟市众望经纬编织造有限公司、徐阳金融借款合同纠纷一案。本案在执行过程中，因被执行人江苏博欧伦家纺有限公司所有的位于常熟市房屋【丘(地)号：90106301-11】、土地使用权【证号：常国用(2013)第30055号】属于本案抵押物，且已被一审法院查封。现一审法院拟对上述财产采取处置措施。如上述财产有租赁等情形，请相应的承租户在一审法院张贴本通知之日起七日内带好本人身份证、营业执照等材料至常熟市人民法院执行局提供相应的租赁材料等，如逾期未提供，视为不存在租赁，由此产生的不利后果则由你们自行承担”。2016年6月27日，薛里忠至常熟市人民法院执行局，向执行法官陈述：“江苏博欧伦家纺有限公司西面楼下的厂房由我在使用，我将里面的东西拿光后于2016年7月7日交付法院采取评估、拍卖措施，同时我也提供不出与江苏博欧伦家纺有限公司的租赁合同”。2016年8月12日，一审法院执行人员在公证人员的鉴证下，对博欧伦公司厂房强行开锁，进行物品清点、评估工作。博欧伦公司未有人员到场。后苏州信谊行房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，该报告中载明：“厂区内部分装修及附着物由承租人出资建造，具体范围由承租人现场指认。应承办法官要求，本部分暂不作评估，故本次评估结果未包含由承租人出资建设的装修附着物价值”。后博欧伦公司的厂房、土地等财产于2018年5月18日拍卖成功。2019年3月1日，瑞益公司出具《情况说明》一份，载明：“我司曾向江苏博欧伦家纺有限公司承租了房屋，2014年因博欧伦公司出现资金周转问题致生产经营停滞，我司、经编加工户沈菊萍与博欧伦公司签订了三方协议，由承租户我司及沈菊萍方代博欧伦预交水电费。我司于2014年4月至2016年5月代缴了电费，现将电费余额的权利全部转让给薛里忠(身份证号码)，我司今后不再向博欧伦公司主张该期间电费的任何权利”。审理中，沈菊萍、薛里忠申请证人王和辉出庭作证，证人陈述：我有经编机放在薛里忠租的厂房里，他租的厂房就是博欧伦公司的厂房。我是帮他做加工的，租金是薛里忠付的，他是老板，他付我加工费。我是2016年6月20日搬走的，当时因为法院在门口贴了一张公告让我们搬走。我搬走后，薛里忠也不做了，跟我们一起搬走的，也在6月20日左右。沈菊萍也是老板，跟薛里忠合伙的。博欧伦公司质证后认为证人系沈菊萍、薛里忠员工，所作证言的证明力大小存疑。审理中，一审法院向瑞益公司办公室主任徐宇做了调查，其称薛里忠确实是租在博欧伦公司的厂房里，他是租在靠西一栋大楼的底楼一部分，我公司是租在靠东的一栋楼里。他是2016年6、7月份的时候搬走的，我公司比他晚搬走。对于《三方协议》和《情况说明》是属实的，《三方协议》是在2014年5月左右签订的。博欧伦公司质证后认为沈菊萍、薛里忠的搬离时间是不认可的，薛里忠并未与博欧伦公司办理任何交接手续，对于三方协议的真实性不认可。沈菊萍、薛里忠质证后认为无异议。审理中，沈菊萍、薛里忠提供了由徐建平签收的银行承兑汇票2份，金额共计20万元，签收日期为2014年1月12日，徐建平系博欧伦公司法定代表人徐阳的父亲，证明沈菊萍、薛里忠向博欧伦公司支付了租金20万元，并表示房屋2013年就租了，是博欧伦公司让沈菊萍、薛里忠提前支付租金的。博欧伦公司质证后认为：2份承兑汇票是付的上一阶段的租金，因沈菊萍、薛里忠在2014年前就承租了博欧伦公司的厂房，该20万元是付上一年度租金。审理中，博欧伦公司陈述博欧伦公司于2014年4月中旬停业，并对《三方协议》的真实性有异议，但经一审法院征求其意见，其对盖章的真伪不申请鉴定。审理中，薛里忠表示如果沈菊萍需要承担责任，愿意与沈菊萍共同承担责任。一审法院认为：关于租期，根据双方签订的书面租赁合同，租期于2015年2月18日到期，此后沈菊萍、薛里忠继续使用租赁厂房，博欧伦公司对此也认可，双方未签订书面合同，故双方形成不定期租赁关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同。博欧伦公司陈述博欧伦公司已于2014年4月中旬停业，从一审法院调取的执行案卷材料反映，清点评估现场博欧伦公司也未有人员到场，沈菊萍、薛里忠所述未能联系到博欧伦公司人员而其未与博欧伦公司办理交接手续具有一定的可信度，同时也从尊重客观事实角度考虑，一审法院认为沈菊萍、薛里忠实际搬离承租厂房可视为与博欧伦公司解除租赁合同。根据一审法院向瑞益公司办公室主任徐宇所作调查笔录、证人证言，同时从用电量看，2016年6月以后的用电量也有显著降低，上述证据能够相互印证，故一审法院认为沈菊萍、薛里忠已于2016年7月搬离承租厂房具有高度可能性。因沈菊萍、薛里忠搬离后疏于告知一审法院，导致无法准确确定搬离时间，一审法院酌情确定租赁期限至2016年7月31日止。租期内，根据《租房合同》的租金标准，沈菊萍、薛里忠应支付的租金为：2014年2月19日至2015年2月18日272640元；2015年2月19日至2016年2月18日272640元；2016年2月19日至2016年7月31日122166.56元。关于已支付租金的数额，在沈菊萍、薛里忠在签订本案的《租房合同》之前，沈菊萍、薛里忠已经承租了博欧伦公司的厂房，博欧伦公司认为在2014年2月19日之前的租金，沈菊萍、薛里忠已经结清。对于2014年2月19日开始发生的租金，沈菊萍、薛里忠认为已支付40万元，博欧伦公司对其中20万元予以认可，但对于沈菊萍、薛里忠提供的2份金额合计20万元的承兑汇票认为系付上一年度租金。一审法院认为该2份承兑汇票签收日期为2014年1月12日，而博欧伦公司提供的《租房合同》签订日期为2014年3月6日，约定租期为2014年2月19日至2015年2月18日。租金支付方式为：租赁开始之时租金付一半，余下的到期前一个月付清。因上述20万元的支付时间在合同签订日期和租期之前，认定为支付上一年度租金更为合理，沈菊萍、薛里忠认为系博欧伦公司让其提前支付，未提供证据证明，一审法院不予采信。基于上述分析，一审法院认定2014年2月19日至2015年2月18日的租金272640元，沈菊萍、薛里忠已经支付200000元，故沈菊萍、薛里忠还需支付72640元。关于沈菊萍、薛里忠抗辩的电费抵扣问题，沈菊萍、薛里忠对《三方协议》的真实性有异议，但其对盖章的真伪不申请鉴定，且瑞益公司对该协议也无异议，一审法院认为《三方协议》的效力应予确认，但协议的内容应当理解为按每度1元计算的用电费用与实际支出电费的差额部分抵扣租金，协议中约定有效期为原房屋租赁合同的租期，瑞益公司出具《情况说明》中将相应的权利让与沈菊萍、薛里忠，故一审法院确定自2014年5月起至2015年2月的电费差额部分31975.67元（283130.67-251155）抵扣2014年2月19日至2015年2月18日的租金72640元，抵扣后沈菊萍、薛里忠应支付的租金为40664.33元。关于沈菊萍、薛里忠抗辩代博欧伦公司搭建附房、彩钢棚等垫付的搭建费约10万元及为博欧伦公司垫付的修路基费用7100元要求在租金中予以抵扣，一审法院认为承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因沈菊萍、薛里忠未能提供证据证明上述搭建等行为经博欧伦公司同意，现博欧伦公司不予认可，沈菊萍、薛里忠的上述抗辩一审法院不予支持。关于博欧伦公司主张的逾期付款利息，沈菊萍、薛里忠未能及时支付租金，应当向博欧伦公司赔偿由此造成的损失。一审法院认为2014年2月19日至2015年2月18日的租金，逾期付款利息的起算点按博欧伦公司主张自2015年2月19日起算，并无不当。之后的逾期付款利息，因双方未约定租金支付时间，一审法院确定自每届满一年为支付时间，未满一年的，在租期届满时支付。故自2015年2月19日起至2016年2月18日的租金，逾期利息起算点为2016年2月19日，自2016年2月19日起至2016年7月31日的租金，逾期利息起算点为2016年8月1日。博欧伦公司主张起按照银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止，并无不当，一审法院予以支持。关于沈菊萍、薛里忠是否需要共同担责，根据沈菊萍、薛里忠方的证人陈述，薛里忠与沈菊萍系合伙经营，同时薛里忠也表示如果沈菊萍需要承担责任，愿意与沈菊萍共同承担责任，故一审法院认为上述债务应由薛里忠与沈菊萍共同承担。综上，沈菊萍、薛里忠应当支付博欧伦公司自2014年2月19日至2015年2月18日的租金40664.33元，逾期利息自2015年2月19日起按照银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止；支付自2015年2月19日起至2016年2月18日的租金272640元，逾期利息自2016年2月19日起按照银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止；支付自2016年2月19日起至2016年7月31日的租金122166.56元，逾期利息自2016年8月1日起按照银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审法院判决：一、沈菊萍、薛里忠支付江苏博欧伦家纺有限公司自2014年2月19日至2015年2月18日的租金人民币40664.33元及利息（以40664.33元为基数，自2015年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止）；支付自2015年2月19日起至2016年2月18日的租金人民币272640元及利息（以272640元为基数，自2016年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止）；支付自2016年2月19日起至2016年7月31日的租金人民币122166.56元及利息（以122166.56元为基数，自2016年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止），上述款项由沈菊萍、薛里忠于判决生效之日起十日内向江苏博欧伦家纺有限公司直接履行。二、驳回江苏博欧伦家纺有限公司的其他诉讼请求。案件受理费收取人民币14700元、保全费5000元，合计19700元，由江苏博欧伦家纺有限公司负担8068元，沈菊萍、薛里忠负担11632元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，关于电费抵扣房屋租金问题，博欧伦公司和沈菊萍于2014年3月6日签订《租房合同》以及博欧伦公司和瑞益公司、沈菊萍签订的《三方协议》均系各方真实意思表示，合法有效。《租房合同》约定的有效期为2014年2月19日至2015年2月18日，《三方协议》约定2014年5月份开始的电费由瑞益公司、沈菊萍代为缴纳(除瑞益公司、沈菊萍自己耗用的水电费外)从未付的租金中抵扣，协议有效期为原房屋租赁合同的租期，瑞益公司、沈菊萍自用的电费按1元/度计算承担。故瑞益公司、沈菊萍自2014年5月起至原租赁合同届满日期止即2015年2月18日交纳的电费金额扣除其自用金额（按1元/度计算），余额应抵扣原租赁合同有效期即2014年2月19日至2015年2月18日期间的租金。故一审法院确定自2014年5月起至2015年2月的电费差额部分31975.67元（283130.67-251155）抵扣2014年2月19日至2015年2月18日的租金72640元，并无不当。沈菊萍、薛里忠关于抵扣的电费金额应为2014年5月至2016年6月期间的电费差额101335.83元，缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准,故本案租金利息应确定为:以40664.33元为基数，自2015年2月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以272640元为基数，自2016年2月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以122166.56元为基数，自2016年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，沈菊萍、薛里忠的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2327元，由上诉人沈菊萍、薛里忠共同负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十二月三十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。