福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初6233号 原告：穆纪千，男，1943年2月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：谭志弘，福建德和联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨江南，福建德和联盟律师事务所律师。 被告：兰琳，女，1971年11月5日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈树荣，福建旭远律师事务所律师。 原告穆纪千与被告兰琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆纪千及其委托诉讼代理人谭志弘、杨江南，被告兰琳的委托诉讼代理人陈树荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 穆纪千向本院提出诉讼请求：1．确认穆纪千与兰琳于2005年11月27日就位于厦门市思明区房屋签订的《房产转让协议书》（含《关于购买厦门白城31栋601的补充协议》）无效；2．兰琳将厦门市思明区房屋返还给穆纪千；3．兰琳支付穆纪千房屋占有使用费（自2005年12月15日起至2009年12月15日期间按每月2500元计算，自2019年12月15日起按每月3300元计算至实际返还房屋之日止）。 事实和理由：厦门市思明区房屋（以下均称讼争房屋）系厦门大学名下房产，建筑面积72.95平方米，基于校园优惠政策，厦门大学将其向符合政策规定的教职员工进行出售，穆纪千于2000年1月30日向厦门大学购买讼争房屋，并签订《厦门市公有住宅买卖合同书》，其中第十条第二款、第三款约定“本合同生效之日起，买方有义务在厦门大学继续供职满五年，否则，本合同卖方可以解除本合同（退还买方实际购房款，恢复行使房屋所有权者权益）。买方购买房屋后，如果要出售转让，本合同卖方享有优先购买权。”兰琳系厦门大学职工，因其不符合厦门大学优惠政策房产的购买条件，遂联系穆纪千拟购买讼争房屋，在明知讼争房屋出售存在限制条件的情况下，于2005年11月27日与穆纪千签订《房产转让协议书》及《关于购买厦门白城31栋601的补充协议》，约定兰琳以280000元的价格向穆纪千购买讼争房屋。合同签订后，兰琳向穆纪千支付了购房款270000元。2005年11月28日，穆纪千向兰琳交付了讼争房屋的《厦门市住宅买卖合同书》《厦门市国有住房出售收入专用票据（房改专用）》，并在兰琳的要求下，在厦门市鹭江公证处办理了讼争房屋的全权委托公证，公证内容载明：“委托代理人杨晓峰（系兰琳丈夫）全权办理与产权过户有关的一切手续。”2005年12月15日，穆纪千将讼争房屋交付给兰琳占有使用。2006年1月24日，在兰琳的要求下，穆纪千在厦门市鹭江公证处办理了讼争房屋的遗嘱公证，公证内容载明：“在本人百年（去世）之后，上述房产归兰琳一人所有。”穆纪千认为，讼争房屋系厦门大学所有的优惠政策房产，按照厦门大学的规定，讼争房屋仅限符合政策条件的教职工购买，且不得向厦门大学之外的第三方转让；兰琳与穆纪千在明知该限制条件的情况下签订了《房产转让协议书》《关于购买厦门白城31栋601的补充协议》，违反了厦门大学的相关规定，且损害了厦门大学的权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项规定，该合同应属无效合同。因此，兰琳应将讼争房屋返还给穆纪千并支付房屋占有使用费，穆纪千也愿意向兰琳返还已收取的购房款。 兰琳辩称，1．《房产转让协议书》及《关于购买厦门白城31栋601的补充协议》是双方当事人在自愿平等的基础上协商确定的，合同条款内容符合双方的真实意思表示，未违反任何法律的强制性规定，故该合同合法有效。穆纪千、兰琳均是厦门大学职工，从厦门大学与穆纪千签订的《厦门市公有住宅买卖合同书》第十条规定来看，厦门大学并未禁止穆纪千对外出售讼争房屋，只是规定厦门大学享有优先购买权，故从字面上看无法证明讼争房屋不能转售给厦门大学之外的第三方或者厦门大学职工的规定。2．合同自双方当事人签订合同之日成立，在履行相应的权利义务时生效。案涉合同签订完，兰琳依据合同约定支付转让款对价给穆纪千，穆纪千也将讼争房屋交付给兰琳居住使用至今，案涉合同双方均已履行完毕。3．厦门大学制定的政策性文件并不是法律、行政法规，所以不能作为合同无效的法律依据。案涉合同是否侵害厦门大学的权益，应由厦门大学进行主张，穆纪千无权主张。综上，《房产转让协议书》及《关于购买厦门白城31栋601的补充协议》合法有效，穆纪千无权要求兰琳返还讼争房屋、支付房屋占有使用费。 本院经审理认定事实如下： 2000年1月29日，厦门大学与穆纪千签订一份《厦门市公有住宅买卖合同书》，约定厦门大学将讼争房屋即厦门市白城路31号之601室房屋出售给穆纪千，穆纪千应一次性付清购房款48124元。该合同第十条还约定“2、本合同生效之日起，买方有义务在厦门大学继续供职满五年，否则，本合同卖方可以解除本合同（退还买方实际购房款，恢复行使房屋所有权者权益）。3、买方购买房屋后，如果要出售转让，本合同卖方享有优先购买权。”2000年1月31日，厦门大学向穆纪千出具了一份金额为48124元的《厦门市国有住房出售收入专用票据（房改专用）》。 2005年11月27日，穆纪千与厦门大学职工兰琳签订一份《房产转让协议书》，约定：兰琳以280000元的价格向穆纪千购买讼争房屋的使用权及产权；兰琳应于2005年11月27日前支付穆纪千150000元，穆纪千于收到该款项时将《厦门市公有住宅买卖合同书》《厦门市国有住房出售收入专用票据（房改专用）》交给兰琳保管，穆纪千应于2005年12月15日前将讼争房屋次交付给兰琳使用；兰琳应于2006年1月25日前支付穆纪千120000元，穆纪千取得讼争房屋产权证并交付给兰琳后，兰琳支付穆纪千剩余款项10000元；按照厦门大学的有关规定，讼争房屋只能以穆纪千的名义办理房屋产权证，办理产权证时，穆纪千应无条件配合并支付由此产生的所有费用；一旦允许办理产权过户手续，穆纪千应无条件配合兰琳办理过户手续，由此产生的费用由兰琳承担；在兰琳支付穆纪千270000元后，穆纪千承认兰琳对讼争房屋拥有产权、占有、使用、收益、处置及继承权，不得干预兰琳对讼争房屋的权利。同日，双方当事人还签订一份《关于购买厦门白城31栋601的补充协议》，约定：兰琳在2006年1月25日支付穆纪千130000元，穆纪千向兰琳出具一份金额为10000元的借条；兰琳拿到讼争房屋的产权证后将借条退还给穆纪千；穆纪千承诺在2009年12月31日前完成讼争房屋的产权证交付的全部手续。 上述合同签订后，穆纪千已将《厦门市公有住宅买卖合同书》《厦门市国有住房出售收入专用票据（房改专用）》原件交付给兰琳，并已将讼争房屋交付给兰琳占有使用。兰琳分别于2005年11月27日、2006年1月18日、2006年1月24日通过银行转账方式支付给穆纪千150000元、100000元、30000元。2006年1月24日，穆纪千向兰琳出具一份《借条》，载明“根据售房补充协议，今向兰琳借10000元，售房款已全部收讫。” 2005年11月26日，穆纪千出具一份《委托书》，授权委托杨晓峰全权办理讼争房屋产权过户等事项，并在厦门市鹭江公证处办理了委托公证手续。厦门市鹭江公证处对此出具了（2005）厦鹭证内字第06922号《公证书》。 2006年1月24日，穆纪千前往厦门市鹭江公证处立下遗嘱并办理公证手续，遗嘱内容为“在本人（穆纪千）去世后，厦门市思明区白城路31号601室房屋归兰琳一人所有。如上述房屋遇拆迁，因此取得的安置房或补偿款作为上述房屋的替代物也归兰琳一人所有。”厦门市鹭江公证处对此出具了（2006）厦鹭证内字第00550号《公证书》。 审理中，本院向厦门大学发出《询问函》，告知厦门大学本案诉讼情况，并要求厦门大学明确如下事项：1．厦门大学是否需要对讼争房屋主张优先购买权；2．厦门大学在《房产转让协议书》签订时以及现在是否有限制讼争房屋转让的规定。2019年7月29日。厦门大学向本院回函，回复“1．厦门大学对白城31号601室不行使优先购买权；2．为了稳定校内秩序，经厦门市国土资源与房产管理局审批同意，厦门大学房源已列入限制权属变更登记范围。2014年，学校已就此面向全校正式发文。” 另查明，2014年5月12日，厦门大学发布厦大资产〔2014〕25号《关于限制思明校区已售公有住房进入市场有关事项的通知》，其中载明：“根据《教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革，加快解决教职工住房问题的若干意见》（教发〔1998〕123号）的规定，凡享有国家和学校优惠政策的住房和建在学校校园内的住房，购房一定期限后如出售亦只能再售给学校、学校教职工或学校主管部门，如因特殊情况要进入市场必须经学校主管部门审批同意后方可进行。经厦门市有关部门同意，我校思明校区的已售公有住房，上市交易须‘提供原产权单位同意证明’。……我校思明校区的已售公有住房，除产权人去世后办理房产继承更名之外，不得进行其他上市交易、抵押等。限制交易的已售公房坐落楼栋号如下：……白城1号-31号……。” 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，穆纪千主张《房产转让协议书》及《关于购买厦门白城31栋601的补充协议》因存在前述法律规定的第二项、第五项情形而无效，理据不足。具体理由如下：首先，从厦门大学与穆纪千签订的《厦门市公有住宅买卖合同书》内容来看，厦门大学并未限制穆纪千转让讼争房屋，仅是约定厦门大学对此享有优先购买权。而厦门大学向本院回复“厦门大学房源已列入限制权属变更登记范围。2014年，学校已就此面向全校正式发文”，亦可见在案涉合同签订时，厦门大学尚无限制讼争房屋再次交易的规定。其次，厦门大学与穆纪千签订的《厦门市公有住宅买卖合同书》第十条约定“买方购买房屋后，如果要出售转让，本合同卖方享有优先购买权”，现厦门大学已明确表示其对讼争房屋不行使优先购买权，故穆纪千与兰琳签订的案涉合同并未损害厦门大学的利益，不存在前述法律规定的第二项情形。第三，厦门大学发布的《关于限制思明校区已售公有住房进入市场有关事项的通知》等有关限制讼争房屋交易的文件，并不属于法律、行政法规的范畴，故案涉合同并不存在“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。综上，本院认定穆纪千与兰琳签订的案涉合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。现穆纪千要求确认案涉合同无效，并基于合同无效要求兰琳返还讼争房屋、支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回穆纪千的诉讼请求。 案件受理费8594元，减半收取计4297元，由穆纪千负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一九年十二月五日 代 书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。