广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2793号原告：刘学雄，男，1976年7月22日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：胡令涛、陈晓燕，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：曹阳，男，1989年10月21日出生，汉族，住湖南省南县。原告刘学雄与被告曹阳租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘学雄的委托诉讼代理人胡令涛、陈晓燕，被告曹阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学雄向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还押金30000元及利息（自2018年6月29日起计至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，暂计算至2019年1月29日为772.27元）；2.被告向原告赔偿损失27000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月17日，原、被告之间签订一份《场地租赁合同》，约定原告承租由被告承包的坐落于广州市天河区XX北门对面2300方的土地使用权用于建设驾校训练场地，租期为4年半，每月租金17000元、押金30000元。合同签订之日，原告通过微信向被告支付押金30000元。签订后，原告委托第三方广州市佳顺建筑装饰工程有限公司对涉案土地实施化粪池、排污管道、地面硬化水泥地、曲线行驶、直角转弯铺设、绿化种树等工程项目，工程费用合计22000元；另产生LED灯、KT板、学车流程图、价钱牌、报名须知、LO大招牌等设备、广告费用共5000元。2018年5月31日、6月6日、6月27日，广州市城市管理综合执法局天河区分局、广州市国土资源和规划委员会对原告承租的土地作出《责令限期改正通知书》和《责令改正违法行为通知书》，要求原告立即停止违法用地行为，并自行拆除涉案土地上的全部设施、清除硬化地面、恢复土地原状及复耕，导致原告无法继续使用场地进行驾校培训。经原告与被告多次沟通无效后，要求被告返还押金等费用，遭拒绝。原告认为，依据《合同法》、《土地管理法》及《农村土地承包法》之相关规定，被告将承包的土地租赁给原告用于建设驾校训练场地，改变了土地的农业用途，违反了法律规定，因此双方签订的合同应认定为无效，原告有权要求被告返还押金，并赔偿损失。原告认为本案的租赁合同是无效的，合同违反了土地管理法第63条的规定，农用土地不得用于非农建设，所以押金应当返还，损失应当由被告赔偿。签订合同4月17日后原告占用了土地至2018年8月8日，2018年8月8日原告支付了租金后就再也没有使用土地了。实际上原告并没有使用实际土地，2018年4月17日签订合同后当天交付场地，原告收到场地后，被告就准备地面的硬化，2018年6月城管发出通知要求原告改正违法内容，由于被告一直称其会解决，所以原告支付租金至2018年8月份。故为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告曹阳辩称：原告占用土地经营驾校至2018年10月10日左右。被告出租给原告时是一块沥青地，被告只是表示会配合原告，并非承诺要帮原告进行地块硬化。是原告搬入了两个集装箱到涉案场地，城管发现后要求原告搬走集装箱，后原告一直拖延支付租金。原告离场后，被告曾致电给原告表示以原告的押金3万元抵扣拖欠的租金就算了，原告也表示同意的。被告是从XX村民樊汉东承租涉案场地，被告也不知道涉案场地是否为农用地，涉案场地是原告带我去看的，事后被告才知道原告是做驾校的。据被告了解，原告在XX还有其他地块做驾校的，也是做地面硬化后被城管拆除了。由于原告的生意不好，所以原告不想继续经营，就将风险转嫁给被告。租金每月是17000元，但原告通过微信或支付宝支付租金12000元左右，每月原告均拖欠几千元租金。被告要求原告举证支付租金的情况。经审理查明：2018年4月17日，曹阳（甲方/出租方）与刘学雄（乙方/承租方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市天河区XX北门对面2300方租与乙方使用。租期4年，从2018年起至2022年止；从2018年起至2020年每月租金17000元。乙方应于合同生效后向甲方交纳保证金30000元；合同期满后如乙方不再续租，甲方将保证金无息退还给乙方。甲方在租赁期内不得无故终止合同，如有违约，甲方必须赔偿乙方市场价投资增设商铺所有设备费用，退还保证金。租赁期内，如政府对商铺征收、拆迁或自然灾害合同无条件终止，双方均不承担责任，合同自然终止，甲方无息退还保证金给乙方。2018年4月17日，原告向被告支付押金30000元。2018年5月31日，广州市国土资源和规划委员会发出《责令停止违法行为通知书》、《责令改正违法行为通知书》。《责令停止违法行为通知书》载明：龙汇实业有限公司，你未经批准，擅自在天河区XX街XX路以北（达成驾校）进行硬化地面、搭建棚架、设置集装箱等，占用面积约1500平方米的行为，现责令你立即停止上述违法行为……《责令改正违法行为通知书》载明：龙汇实业有限公司：你于2018年5月31日签名确认《责令停止违法行为通知书》（穗天国土监停[2018]262号）中认定的违法行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，责令你予以下列方式改正：立即停止违法用地行为；清除硬化地面；恢复土地原状；复耕。广州市城市管理综合执法局天河区分局分别于2018年6月两次发出《责令限期改正通知书》，责令违法建设者限期自行拆除并清理集装箱班房、棚架等。原告提交收据等拟证明其因植树、硬化地面、设置广告牌等产生的费用共计27000元。被告对此不予认可。原告主张其曾口头与被告说过承租案涉场地系经营驾校，但合同没有书面约定，被告对此不予认可。原、被告确认原告于2018年5月5日向被告转账支付租金17000元、3000元购买集装箱的款项。2018年6月20日，原告向被告转账支付租金17000元、3000元购买集装箱的款项、300元水电费。2018年7月26日，原告向被告转账支付租金13000元。2018年8月18日，原告向被告转账支付租金13000元。原告主张因城管要求原告撤场，故原告及被告协商租金按13000元支付，被告对此不予认可。关于撤场时间，原告主张其于2018年8月支付完租金后即撤场，被告辩称原告使用案涉土地至2018年10月中旬。经本院询问，原告主张其看中案涉场地后就找到被告与其签订租赁合同，其不知道案涉场地为农用地，被告亦未告知。被告主张无法确认案涉场地的用途。原、被告均不申请对其主张的损失进行评估鉴定。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉场地土地用途为农用地且未办理农用地专用审批手续，根据上述法律规定，依法不得出租用于非农业建设，故案涉租赁合同为无效合同。关于押金。首先，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，案涉租赁合同无效，被告收取的押金应向原告返还。至于押金的利息，缺乏理据，本院不予支持。关于损失。首先，原告作为承租人，在签订租赁合同时未明确了解案涉场地用途，未尽到谨慎注意义务，且其未经行政机关审批擅自改变案涉场地用途，将农用地用于经营驾校，并进行了硬化路面、搭建棚架、设置集装箱等行为，存在过错；被告作为案涉场地的出租人，在出租场地时未明确告知原告土地用途，在原告更改案涉场地土地用途时未及时制止，未尽到管理义务，亦存在过错，综合考虑原、被告的过错程度，本院酌定由被告对原告的损失承担40%的赔偿责任。其次，原告主张其损失为27000元，但其所举证据仅为收据，无其他证据佐证，且被告对此不予认可，经本院释明，原、被告均不申请对原告的损失进行评估鉴定。考虑到原告因经营驾校确需硬化路面、制作广告牌并加装铁门等，本院酌定原告的损失为20000元，由被告赔偿其中的40%即8000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告曹阳向原告刘学雄返还押金30000元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告曹阳赔偿原告刘学雄损失8000元；三、驳回原告刘学雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1240元，由原告刘学雄负担425元，被告曹阳负担815元。服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  卓燕君人民陪审员  关东英二〇一九年十二月二十七日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚