贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）黔0321行初511号 原告贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司。地址：遵义市汇川区南京路12号城上城综合大楼。 统一社会信用代码：915203017801745376（1-1）。 法定代表人余文学，该公司董事长。 委托代理人罗勇，该公司合规风险部员工。 委托代理人何福杰，贵州于道师事务所律师。 被告遵义市自然资源局。地址：遵义市新蒲新区播州大道1号。 统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人宋祖禹，局长。 出庭行政机关负责人徐传忠，副局长。 委托代理人冯涛，遵义市不动产登记事务中心工作人员。 委托代理人郑皓东，贵州子尹律师事务所律师。 第三人遵义佳信房地产开发有限公司。地址：遵义市汇川区上海路办事处还房8-9。 统一社会信用代码：915203005609233567。 法定代表人**，该公司经理。 原告贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司（以下简称汇川农商银行）诉被告遵义市自然资源局及第三人遵义佳信房地产开发有限公司（以下简称佳信公司）确认行政行为违法一案，本院于2019年10月15日受理后，依法组成合议庭于12月25日公开开庭进行审理，原告汇川农商银行委托代理人罗勇、何福杰，被告遵义市自然资源局副局长徐传忠及委托代理人冯涛、郑皓东，第三人佳信公司法定代表人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汇川农商银行诉称，因佳信公司在原告所属遵义市汇川区农村信用合作联社澳门路分社贷款1500万元，佳信公司将其位于贵州省遵义市汇川区住宅和车库（不动产单元号：520303002007ＧＢ00011Ｆ00010036等30套，面积6574.02平方米）在建工程抵押给原告所属遵义市汇川区农村信用合作联社澳门路分社，双方因此在被告所属遵义市不动产登记事务中心办理了黔（2016）遵义市不动产证明第0011061号不动产登记抵押权。2019年7月1日，被告所属遵义市不动产登记事务中心向原告所属遵义市汇川区农村信用合作联社澳门路分社来函明确告知原告，其已注销了佳信公司在遵义市汇川区宗（明细附后）在建工程（2016）遵义市不动产证明第0011061号不动产登记抵押登记。原告认为，被告所属遵义市不动产登记事务中心在未取得原告所属遵义市汇川区农村信用合作联社澳门路分社的同意及相关司法机关的许可下擅自注销了佳信公司在原告所属遵义市汇川区宗在建工程抵押登记的行政行为已违法，原告的合法权益已经受到严重损害。 综上所述，原告为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼，要求：判决遵义市自然资源局(遵义市不动产登记事务中心)注销黔（2016)遵义市不动产证明第0011061号不动产登记抵押登记的行政行为违法；诉讼费由被告承担。 被告遵义市自然资源局辩称，（一）背景情况。涉案不动产位于汇川区，系本案第三人佳信公司开发建设的宏达花园小区Ａ栋Ｂ栋Ｃ栋Ｄ栋11套房屋（其中：Ａ栋2套，191.14ｍ2，Ｂ栋4套，396.2ｍ2，Ｃ栋2套，179.71ｍ2，Ｄ栋3套，266.58ｍ2）。2013年1月，佳信公司向原告汇川农商银行贷款，并签订最高额担保合同，以包含涉案不动产在内的在建工程作抵押担保。2013年1月，双方至我局处办理在建工程抵押登记，抵押权人为汇川农商银行，最高担保额为1500万元，抵押期限为2013年1月31日至2015年1月30日。2014年，因佳信公司开发的宏达花园成为“问题楼盘”，导致部分购房人无法办理房屋所有权转移登记，不断有购房人上访，造成严重的社会影响。2019年6月20日，为维护社会稳定，解决购房人办理产权证难的问题，市中心城区问题房开突出问题处置领导小组向我局下发“关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知”，我局遂按照通知的精神，解除涉案不动产抵押登记。 （二）在建工程抵押标的物已经建成并办理首次登记，标志着该项目已不是在建工程。且该项抵押已经超过抵押期限，汇川农商银行并未就建筑物已办理的首次登记提出异议，我局解除该项抵押并无不妥。涉案不动产已经建成，且已办理了首次登记，但汇川农商银行并未就首次登记提出异议。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条:“前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。”和第七十七条:“在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。”之规定，汇川农商银行应当在首次登记时，申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记，但汇川农商银行并未就建筑物首次登记提出异议，已经丧失了对涉案不动产抵押权的救济途径。换言之，汇川农商行应当在宏达花园小区建设完成后，在我局办理首次登记时，应当一并提出建筑物抵押登记，或就首次登记未设定抵押权提出异议。 依据《不动产登记暂行条例》第四条“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。”之规定，不动产登记严格遵守稳定连续的原则。就本案事实而言，汇川农商银行抵押登记并不连续，我局就其未进行连续登记的行为予以否认。汇川农商银行并未行使其权利，其权利已经丧失权利救济和保障。在其抵押期限终止和抵押标的物已经灭失的情形下，我局解除抵押权登记并无不妥。 第三人佳信公司述称，被告遵义市自然资源局行政行为程序合法，没有侵犯原告合法权利。理由是：1、我公司与原告之间签订的抵押合同期限，按照我公司与原告之间的抵押登记为2013年1月31日至2015年1月30日，被告于2015年2月28日解除抵押，事实上不属于解除抵押，属于对事实的认可和推定，不属于解除抵押行政行为。2、原告与我公司之间的抵押期限届满，原告只能依法重新办理抵押登记手续，不能自然续期，所以被告解除抵押没有违法。3、原告抵押期限届满，原告除依法与我公司协商办理抵押登记手续以外，可以依法向人民法院提起诉讼，采取查封等法律手续维护自己合法权利，原告说被告对其采取变更登记手续解除抵押没有法律依据。4、被告依法对抵押房屋期限届满后通知房地产管理机关办理相关手续，是应我公司请求，经相关政府机构进行办理的，为此，被告行为没有违反法律规定。5、被告行为是对房屋抵押已经失效的具体事实处置，没有侵犯原告合法权利。 原告为证明其主张，向本院提供了下列证据，并说明其证明目的。 1、2019年7月1日的遵义市不动产登记事务中心《解除在建工程抵押登记的告知函》。证明被告的行政行为违法。 2、2016年4月14日的不动产登记证明。证明原告系涉案房屋的抵押权人。 3、2015年11月9日的生效的遵义市中级人民法院（2015）遵市法民初字第260号民事判决书。证明本案第三人应当向原告履行未偿还贷款的法律文书款及相应的利息的客观事实。 4、2016年11月30日的关于黔亚太房评[2016]382号评估报告征求意见函。证明涉案房屋已由中级人民法院委托评估机构进行评估的客观事实。 5、2019年9月2日的委托代理合同及相应票据。证明原告方维权产生的费用。 经举证、质证，被告对原告提供的证据质证意见是︰对原告提供的1号证据三性无异议，不能达到原告的证明目的，对2号证据三性及证明目的无异议，但是该证据同时还证明在建工程抵押期限在2015年1月30日已经届满，对3、4、5号证据真实性、合法性无异议，但是与本案无关。 第三人对原告提交的证据质证意见同被告一致。 被告为证明其行政行为合法，在举证期限内向本院提供了下列证据，并说明其证明目的。 1、遵义市不动产抵押权登记审批表；证明原告在建工程的抵押权起止期限。 2、遵义市汇川区人民政府关于解除宏达花园1套住房在建工程抵押的函（2017-595)； 3、委托书； 4、李良燕身份证复印件； 5、遵义市不动产抵押权登记审批表； 6、遵义市汇川区人民政府关于解除宏达花园16套住房在建工程抵押的函（2017-456)； 7、宏达花园在建工程抵押清单； 8、委托书； 9、李良燕身份证复印件； 10、遵义市住房和城乡建设局解决中心城区房屋多有权登记历史遗留问题处置调度会备忘录； 11、遵义市人民政府专题会议纪要； 12、遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室关于解除汇川8个问题楼盘在建工程抵押的通知(2019-73)。 以上证据共同证明目的：（1）原告享有的在建工程抵押权实体上已经灭失；（2）原告怠于行使其合法权利，应当承担不利后果；(3)被告注销系按照市三房办通知解除，维护购房人权益的事实；(4)证明解除抵押登记系经佳信公司同意的事实（宏达花园在建工程抵押清单）。 经举证、质证，原告对被告提供的证据质证意见是︰对被告提供的1号证据“三性”均有异议，因为上面的笔迹有改动，对2号证据真实性无异议，对合法性及关联性有异议，该份函件没有得到原告的同意，也没有征求原告的意见，故不具有合法性，对3号证据“三性”均有异议，该委托书里面的描述的事实与实际不符，对4号证据真实性无异议，对合法性及关联性有异议，对5号证据“三性”均有异议，该审批表没有盖章，对6号证据真实性无异议，对合法性及关联性有异议，因为被告方没有与原告进行商请，故对该证据不予认可，对7号证据真实性无异议，对合法性有异议，该在建工程在抵押期间是不能销售的，即商请解除的行为侵犯了原告的合法权益，对8号证据真实性无异议，对关联性及合法性有异议，对9号证据真实性无异议，对关联性及合法性有异议，对10号证据“三性”均有异议，对11号证据真实性无异议，对关联性及合法性有异议，该证据仅仅是内部会议纪要，对外不具有法律效力，对12号证据“三性”均有异议。综上，被告的行政行为违法，侵犯了原告的合法权益。 第三人佳信公司对被告提供的全部证据“三性”及证明目的均无异议。 第三人佳信公司庭审中向本院提供了2019年9月26日补充协议。证明其公司已经履行了归还贷款的事实及经过，现在还欠原告8万元到9万元的债务。经质证，原告对第三人提供的该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被告对第三人提供的证据“三性”及证明目的均无异议。 经庭审举证、质证，结合当事人陈述，本院认证如下︰对原告提供的第1至3号证据的“三性”及证明目的予以确认，第4、5号证据与本案没有关联性。对被告提供的全部证据“三性”予以确认，但不能达到其证明目的。第三人提供的证据与本案没有关联性，可以作为参考证据。 经审理查明，2013年1月31日，第三人佳信公司在原告所属遵义市汇川区农村信用合作联社澳门路分社贷款1500万元，期限2013年1月31日至2015年1月30日，期间佳信公司将其位于遵义市汇川区.42平方米的在建工程抵押作担保。此后遵义市汇川区农村信用合作联社澳门路分社根据第三人佳信公司的还款情况，对部分抵押财产分次进行了注销变更登记，2016年4月14日，双方在被告所属遵义市不动产登记事务中心办理了黔（2016）遵义市不动产证明第0011061号不动产登记证明，该证明记载︰证明权利或者事项抵押权，坐落“宏达花园”Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋住宅和车库，不动产单元号：520303002007ＧＢ00011Ｆ00010036等30套，其他登记原因在建工程抵押注销部分变更，在建及抵押建筑面积面积6574.02平方米。 2014年1月15日，遵义市人民政府召开专题会议就“中心城区问题楼盘有关问题”进行研究，第三人佳信公司（原民生房开公司）被列入“问题楼盘”范围。2017年3月24日，遵义市住房和城乡建设局也就解决中心城区房屋所有权登记历史遗留问题进行工作调度进行研究，同年7月，遵义市汇川区人民政府致函市不动产登记中心，要求解除“宏达花园”16户业主（即A-1-2、A4-3、A4-5、A5-5、A6-3、A6-4、B3-4、C-1-1、C-1-2、C-1-3、C1-3、C4-1、C6-3、D5-1、D5-4、D6-3）住宅在建工程抵押，且第三人佳信公司表示无异议，同年9月，遵义市汇川区人民政府又致函市不动产登记中心，要求解除“宏达花园”B栋2单元2层3号房。 2019年6月20日，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室至函被告遵义市自然资源局《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》，“宏达花园”项目是问题楼盘之一，要求解除13户（A-5-4、C-1-4、A-5-2、B-6-4、B-（-1-3）、B-（-1-4）、B-1-3、C-1-1、D-（-1-3）、D-3-3、D-1-3、-3-1、-2-1）业主在建工程抵押。7月1日，遵义市不动产登记中心向原告汇川农商银行致函《解除在建工程抵押登记的告知函》,并附解除在建工程清单。该函载明︰根据市委2018年11月15日专题会议纪要（市委办2018-253号）决定，依据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》2019-73号，我中心注销了佳信公司在贵行的一宗在建工程抵押登记（明细附后）。为此，原告汇川农商银行向本院提起本案诉讼。 另查明，第三人在庭审中陈述已经偿还原告汇川农商银行部分贷款现尚欠八万余元，并提供了2019年9月26日的补充协议予以证明。 本院认为，房地产开发公司开发新建住房的目的是为了满足人民群众的生产生活需要而对外进行销售。本案购房户因生产生活需要向佳信公司购买了原告汇川农商银行在“宏达花园”的抵押在建工程，购房户已经支付全部或者大部分价款并实际占有已购住房，购房户没有过错，同时购房户申请办理房屋所有权证属于正当要求。汇川区人民政府对佳信公司“宏达花园”项目“问题楼盘”专题会议研究决定解除抵押房屋后办理房产证给购房户具有合理性，并无不当。但被告遵义市自然资源局在办理抵押权人抵押财产注销登记前，应当考虑并依法保护抵押权人的合法权益，应当经抵押权人汇川农商银行同意方可办理，遵义市自然资源局未经抵押权人同意而根据政府决定擅自办理抵押权注销登记，于法无据，属于违法行为。 本案中，被告没有提供证据证明其是何时向第三人办理的首次登记，被告辩称汇川农商银行的抵押权超过抵押期限，且应当在其首次登记时，申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记，汇川农商银行并未就建筑物首次登记提出异议，已经丧失了对涉案不动产抵押权的救济途径，其辩称没有事实根据和法律依据，理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第﹙一﹚项关于“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为︰﹙一﹚行政行为违法，但不具有可撤销内容的；”之规定，判决如下︰ 确认被告遵义市自然资源局(遵义市不动产登记事务中心)注销黔（2016)遵义市不动产证明第0011061号不动产登记抵押登记的行政行为违法； 案件受理费50.00元，由被告遵义市自然资源局承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  钱朝友 人民陪审员  陈廷环 人民陪审员  张家学 二〇一九年十二月二十五日 法官助理胡晓松 书记员李小冬