云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云04民终1184号上诉人（原审被告）：云南怡道置业有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陆长青，男，1975年5月10日生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。被上诉人（原审原告）：李艳娜，女，1980年9月12日生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。上诉人云南怡道置业有限公司（以下简称怡道公司）因与被上诉人陆长青、李艳娜商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡道公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人第一项诉讼请求为行使债权，而第二项诉讼请求为行使物权，并非同一法律关系，不应在本案中一并予以处理，故一审违反法定程序，理应发回重审。二、一审部分事实认定错误，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。虽然商品房买卖合同载明商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件等，但这不是上诉人真实意思表示，应按法定交付条件执行，本案中政策冲突致使不能及时取得工程竣工验收备案证明文件是客观存在的事实，故一审认定有失偏颇。2019年3月20日，上诉人已取得竣工验收备案证明，而被上诉人一直拒不接房，导致其损失扩大，上诉人不应承担2019年3月21日后的逾期交房责任。且一审判令上诉人按房屋总价款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期交房违约金无事实及法律依据。三、上诉人无须承担更换单层玻璃为中空玻璃、安装金属楼梯栏杆、楼梯间墙、顶板以及双飞粉工艺施工、车库侧进户门更换为品牌防盗门的责任。上诉人的真实意思是别墅临街面的窗采用双层中空玻璃，且已进行安装，根据建筑设计规范，单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功能，被上诉人以合同中载明窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），便认为涉案商品房的全部窗都采用双层中空玻璃为重大误解；无论是楼梯间的双飞粉还是楼梯金属栏杆都只是针对高层住宅；合同并未约定车库进出门（后门）的交付标准也是品牌防盗门，且上诉人已举证证明车库进户门也为思达品牌的防盗门。陆长青、李艳娜答辩称，同意驳回上诉，维持原判。陆长青、李艳娜向一审法院起诉请求：一、判令怡道公司赔偿逾期交房违约金：2019年1月1日至2019年4月1日计算为90天×10元/天=900元；2019年4月2日至顺利交房前一日的违约金按照该房屋总价款的0.02%乘以逾期天数计算支付；二、判令怡道公司全面履行合同：将B12-04号房屋单层玻璃铝合金窗更换双层中空玻璃铝合金窗窗子；将楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆；将车库侧进户门由普通金属门更换为品牌防盗门；三、诉讼费由怡道公司承担。一审法院认定事实：怡道公司于2016年以出让方式取得坐落于玉溪市江川城区地块的建设用地使用权，建设“怡道.云福山居（一期）”商品房。在取得预售许可后，陆长青、李艳娜与怡道公司协商购买该楼盘一期B12-04号房屋，双方于2018年2月12日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：201802230002。并于2018年2月23日办理商品房买卖合同备案登记手续。《商品房买卖合同（预售）》第六条约定该商品房单价为每平方米6776.53元，总价款为2042920元。第七条约定的付款方式为公积金贷款支付首款842920元，余款1200000元向江川区农村信用合作联社营业部贷款支付。第八条约定买受人逾期付款的，逾期未超过90日的，买受人按每天人民币壹拾元向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向怡道公司支付违约金，且出卖人有权选择继续履行合同或单方面解除合同。第九条约定：商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房达到约定的交付后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交付之日止，逾期90日以内的，出卖人按每天人民币壹拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，出卖人按每天人民币贰拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同（预售）》合同附件六（关于装饰装修及相关设备标准的约定）第5条约定：楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪；顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆。第7条约定：窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），第14条约定：入户门：品牌防盗门。合同签订后，陆长青、李艳娜向住房公积金贷款1000000元，月利率2.708‰；其余款项陆长青、李艳娜自筹付清了房款。2018年12月28日，本案诉争房屋通过竣工验收合格，怡道公司通知陆长青、李艳娜接房，因怡道公司未取得建设工程竣工验收备案证，且该商品房未达到《商品房买卖合同（预售）》附件六约定的标准，即：楼梯间顶板、墙面未以双飞粉施工；楼梯金属栏杆未安装；将约定安装双层中空玻璃铝合金门窗更换为单层玻璃铝合金门窗；入户门约定为品牌防盗门，但车库一侧E户型次入户门安装的是玉溪思达门业有限公司生产钢质复合门，陆长青、李艳娜拒绝接房。怡道公司于2019年3月20日取得诉争商品房《建设工程竣工验收备案证》。2019年7月3日，陆长青、李艳娜收到怡道公司的接房催告函。2019年7月31日，陆长青、李艳娜接收了本案诉争的云福山居B12-04号房屋。一审法院认为，《商品房销售管理办法》第三条第三款规定：“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的行为。”《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，陆长青、李艳娜与怡道公司之间的买卖合同系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，合法有效，合同各方当事人应当全面履行合同约定义务。陆长青、李艳娜按照约定向怡道公司支付了房屋价款，怡道公司应当按照约定向陆长青、李艳娜交付房屋。怡道公司销售给陆长青、李艳娜的房屋虽然于2018年12月28日竣工验收合格，但竣工验收合格仅是房屋可以交付使用的前提，双方约定的交房条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件，而取得竣工验收备案证明文件在竣工验收合格的基础上，尚需向建设行政主管部门提交规划、公安消防、环保等部门出具或者准许使用的文件进行审核，备案机关在验证竣工验收备案文件齐全后，在竣工验收备案表上签署备案意见并签章，方可取得竣工验收备案证。因此，仅通过竣工验收合格，尚不符合双方约定的房屋交付条件。怡道公司认为未能及时取得建设工程竣工验收备案证明文件系政府不同部门之间的政策冲突所致，系不可归则于其方的原因。一审法院认为，双方在约定房屋交付的条件和时间时，应当充分考虑到房屋竣工所需时间及办理竣工验收、审批规划、公安消防、环保等所需要的时间。怡道公司于2019年3月20日取得竣工验收备案证的事实表明，公司通过积极的作为是可以取得竣工验收备案证的，公司未于约定的交房时间之前取得竣工验收备案证并非因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因所致，不能免除其延期交房的违约责任。综上，陆长青、李艳娜主张怡道公司逾期交房构成违约应承担违约责任有事实与法律依据，予以支持。关于违约金，陆长青、李艳娜主张2019年1月1日至2019年4月1日的违约金按90天每天10元计算为900元未超过双方约定的违约金标准，双方均无异议，予以支持。2019年4月2日以后的违约金，陆长青、李艳娜认为逾期交房的约定按每天20元计算与逾期付房款的每天按照房屋总价款的0.02%计算差距20倍显失公平，且约定的违约金过份低于实际损失，主张提高违约金标准，按照逾期付款的违约金标准，即每天按照房屋总价款的0.02%计算违约金至交付房屋时止。一审法院认为，陆长青、李艳娜的房款主要通过公积金贷款及其他方式取得，按照房屋总价款2042920元计算，逾期交房每天20元的违约金折算成年利率为0.35%，远低于银行同期同类贷款利率；每天按照房屋总价款的0.02%计算逾期付款违约金折算成年利率为7.3%，与逾期交房的违约金差距甚大。双方约定逾期交房每天按20元的标准计算违约金低于造成的损失（借款利息），依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失请求增加违约金的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，陆长青、李艳娜主张提高违约金标准有事实与法律依据，予以支持。但其主张的违约金标准（按照房屋总价款的0.02%计算，折算为年利率为7.3%）过高，一审法院根据陆长青、李艳娜的损失情况，确定逾期交房的违约金以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。逾期交房时间，怡道公司虽于2019年3月20日取得诉争商品房《建设工程竣工验收备案证》，符合双方约定的交房条件，但怡道公司未提供证据证实其在取得《建设工程竣工验收备案证》后按照约定通知陆长青、李艳娜接房，逾期交房时间应计算至2019年7月3日陆长青、李艳娜收到怡道公司的接房催告函时止。关于将单层玻璃铝合金门窗更换双层中空玻璃铝合金门窗，将商品房楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆及将车库侧进户门由普通金属门更换为品牌防盗门。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，双方就诉争问题已有明确约定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，陆长青、李艳娜主张的事实客观存在，怡道公司对该事实无异议，公司未按照约定装饰装修施工及未按照约定安装相关设备已构成违约，陆长青、李艳娜对不符合约定部分选择更换、重作有事实与法律依据，予以支持。怡道公司主张合同约定的装饰装修及相关设备的安装是针对小区其他房屋而非本案诉争房屋的无事实依据，且与常理不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：“一、被告云南怡道置业有限公司于判决生效后15日内支付原告陆长青、李艳娜2019年1月1日至2019年4月1日的违约金900元；2019年4月2日至2019年7月3日的违约金，以房屋总价款2042920为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；二、被告云南怡道置业有限公司于判决生效后15日内按照国家标准（没有国家标准的按照行业标准）将原告陆长青、李艳娜购买的怡道.云福山居（一期）B12-04号房屋的单层玻璃铝合金窗子更换为双层中空玻璃铝合金窗窗子；将该商品房楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆；将该商品房车库侧次入户门更换为品牌防盗门；三、驳回原告陆长青、李艳娜的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，本案二审查明的案件事实与一审认定事实相一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，怡道公司与陆长青、李艳娜签订的《商品房买卖合同（预售）》真实且合法有效，本院予以确认。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”因本案双方合同明确约定，怡道公司应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给陆长青、李艳娜，但怡道公司至2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，此时房屋才具备交房条件，而现有证据表明，2019年7月3日，陆长青、李艳娜才收到怡道公司所发接房催告函，据此，自2019年1月1日起至2019年7月3日止为怡道公司迟延履行交房期间，怡道公司构成违约，应向陆长青、李艳娜支付违约金，原判按合同约定确定自2019年1月1日至2019年4月1日的违约金900元。并确定2019年4月2日至2019年7月3日的违约金，以房屋总价款2042920为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算基本符合本案事实，本院予以维持。怡道公司上诉主张其公司不存在违约行为，与查明的事实不符，本院不予支持。对于交付房屋窗子等是否符合条件的问题，因双方合同附件中约定“窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，“楼梯……顶板、墙面为双飞粉”，“楼梯栏杆为金属栏杆”，“入户门：品牌防盗门”等，上述约定明确、具体，而怡道公司交付的商品房上述争议部位，不符合约定，怡道公司已属违约，原判确定由怡道公司进行更换、重作并无不当，本院予以维持。怡道公司上诉主张合同对上述争议内容的约定系重大误解，不是公司的真实意思表示，该上诉主张因无任何证据证实，本院不予采信。对于怡道公司上诉认为一审违反法定程序，应发回重审的主张，经查，本案系商品房销售合同纠纷，陆长青、李艳娜一审所提诉讼请求均未超出该法律关系，其中要求更换窗子等诉求也属合同履行中承担违约责任的方式之一，并非上诉人所称行使物权，据此，原判程序并无不当，怡道公司该上诉理由不能成立，本院也不予采信。综上所述，怡道公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由云南怡道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 段 娟二〇一九年十二月十八日书记员 李潇涵