广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8161号原告：曾利华，男，1942年12月10日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：马洁妍、陈少媚，均系国信信扬律师事务所律师。被告：广州康策物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路#12-#18号137房（自编A1-A4栋裙楼及地下室）。法定代表人：陈佩珍。被告：广州市布城首站物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路12-18号【双号】242。法定代表人：夏慧芳。被告：林勤，男，1956年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：广东日之泉集团有限公司，住所地东莞市中堂镇中潢路口。法定代表人：王灿标。原告曾利华诉被告广州康策物业管理有限公司（以下简称为康策公司）、广州市布城首站物业管理有限公司（以下简称为布城首站公司）、林勤、广东日之泉集团有限公司（以下简称为日之泉公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。各被告下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本院本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月26日，原告与被告康策公司签署了《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》，约定原告向被告康策公司承租广州市海珠区新港西路12-18号【双号】“日之泉”皮草皮革总汇负一层M5区59号铺位，原告当日向被告康策公司支付了定金人民币2万元。2013年10月27日，原告与被告康策公司签署了正式的租赁合同，即《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》（下简称涉案使用合同），合同约定原告向被告康策公司承租广州市海珠区新港西路12-18号【双号】“日之泉”皮草皮革总汇M层5街59号铺位，使用费总额为人民币33万元（含定金），使用期限为10年，自2014年4月1日起计算。原告分别于2013年3月27、28、29、30日共向被告康策公司支付了剩余使用费人民币31万元。原告提起本案诉讼时方了解到，2014年3月28日，涉案场地原权属人被告林勤与被告康策公司、被告布城首站公司签订了《合同主体及权利义务变更协议书》，将包括涉案场地在内的广州市海珠区新港西路12-18号【双号】江南新苑A1-A4裙楼负一层租赁物的承租人变更为被告布城首站公司。对此，被告康策公司、被告布城首站公司、被告林勤均未通知过原告。现涉案租赁场地一直未正常对外开业，涉案租赁场地所在的商城权属经法院拍卖程序己变更为案外人东莞市尚盈实业投资有限公司，原告己不能正常使用涉案租赁场地，按照涉案使用合同第13.3条，原告有权解除合同，被告康策公司应将剩余使用期的使用费及按剩余使用期的使用费金额20%向原告支付违约赔偿金。被告布城首站公司代替被告康策公司作为涉案场地的承租方，那么其理应就涉案使用合同约定对被告康策公司应负的义务承担连带责任。被告林勤在原告与被告康策公司签署涉案使用合同时作为涉案场地的权属人，是涉案使用合同的实际受益人，其亦应就被告康策公司应负的义务承担连带责任。被告康策公司与原告签署的《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》明确合同甲方被告康策公司是被告日之泉公司旗下项目物业管理有限公司，且涉案场地所在的商场均冠以“日之泉”以及合同上亦有“日之泉”商标可见，结合被告林勤在2013年期间仍是被告日之泉公司的股东，被告日之泉公司清楚知道前述情况，并默认被告康策公司利用其知名度及名义达成包括原告在内的次承租人对涉案场地所在商场的认租，己构成表见代理，原告基于《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》而签署涉案使用合同，被告康策公司同时代表了被告日之泉公司，因此被告日之泉公司理应就被告康策公司应负的义务承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，起诉请求判令：1、解除原告与被告康策公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》；2、被告康策公司向原告退回使用费人民币165000元（按剩余使用期限从2019年4月1日至2024年3月31日止共5年计算）并支付违约赔偿金人民币33000元（按剩余使用期限使用费165000元的20%计算），两项合计198000元；3、被告布城首站公司、林勤、日之泉公司就被告康策公司拖欠原告的使用费及违约赔偿款承担连带清偿责任；4、本案受理费由四被告承担。各被告没有答辩及举证。经审理查明：2013年10月26日，原告与被告康策公司签订《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》约定，原告向被告康策公司认租位于广州市新港西路12-18号【双号】“日之泉”皮草皮革总汇负一层M5区59号铺位，租赁期限10年，即从2014年4月1日起至2024年3月31日止，租金和场地综合使用费保证金为330000元。2013年10月28日，原告（乙方）又与被告康策公司(甲方)签订《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》约定：甲方将坐落于广州市海珠区新港西路12-18号【双号】“日之泉”皮草皮革总汇M层五街59号铺物业交付给乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为8.95平方米，用途为商业。使用期限为10年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期。本合同期内乙方应向甲方缴纳使用费总额为330000元；因乙方存在场地交付使用伍年后可能按第十二条执行回购，故本使用费在这伍年内属保证金；乙方一次性支付使用费，合同签订当日一次性缴交全部场地使用费330000元（含定金）。双方暂定该物业的交付时间为2014年3月31日，乙方对于该物业的使用期限自2014年4月1日起计算；如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限；并据此相应调整场地使用期限的结止日期。乙方应当于接到甲方交付通知后10日内办理物业交付手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知。为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起伍年内，将该物业委托给广州市布城首站市场管理有限公司进行管理和经营；委托期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止；具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定为准；委托经营期满，如乙方主张收回该物业自主经营的，应当提前180天书面通知甲方，也可以与甲方订立新协议继续合作经营。第十二条回购保障（12.1）乙方有权在伍年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知对方时应当在委托经营期满前提前180天送达对方；如甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在伍年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回。（12.2）甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将本合同项下的全部使用费扣除相关税费后无息退还乙方。第十三条合同的解除和终止（13.3）甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同：(1)在委托期满后，如未按约定期向乙方交付该物业；(2)因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上的，乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的20%支付乙方违约赔偿金。(第十八条)《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》为本合同的重要组成部分，与本合同一起构成甲、乙双方必须遵守的全部合同权利和义务。被告康策公司在2013年10月26日、2013年10月27日、2013年10月30日分别开出《收款收据》给原告，其中载明收到涉案商铺定金20000元、30000元及协议款280000元。另查：2013年10月27日，布城首站公司（甲方）与原告（乙方）签订《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定：自2014年3月31日起乙方将涉案商铺的经营使用权交由甲方管理和使用；甲方利用自身的优势充分发挥该物业的商业价值，保证乙方的合同收益；委托期限为伍年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。据（2017）粤0105执异220号《执行裁定书》查明，2014年3月28日，林勤与康策公司、布城首站公司签订《合同主体及权利义务变更协议书》，将广州市海珠区新港西路12-18号【双号】江南新苑A1-A4裙楼负一层的租赁物的承租人变更为布城首站公司。本院于2017年4月11日作出(2016)粤0105执3757号之二执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人林勤所有的位于广州市海珠区新港西路12-18号【双号】B1C02-B1C601号商铺产权的查封；二、位于广州市海珠区新港西路12-18号【双号】B1C02-B1C601号商铺的所有权及相应的其他权利归买受人东莞市尚盈实业投资有限公司所有。上述房屋的财产权自本裁定送达买受人东莞市尚盈实业投资有限公司时转移；三、买受人东莞市尚盈实业投资有限公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续；四、办理上述房屋过户所需的税、费、金由买受人东莞市尚盈实业投资有限公司承担。五、注销被执行人林勤所有的位于广州市海珠区新港西路12-18号【双号】B1C02-B1C601号商铺的房地产证及上述房屋所设立的抵押登记和他项权证。”本院作出裁定后，向广州市国土资源和规划委员会发出协助执行通知书，办理了上述涉案商铺产权的过户登记和解除查封、注销抵押登记手续等。再查，曾利华起诉布城首站公司，要求布城首站公司支付2016年1月1日至2019年3月31日的经营回报款及延期付款违约金。本院就此作出（2019）粤0105民初8124号《民事判决书》，判决布城首站公司向曾利华支付经营回报款及违约金。原告以不能正常使用涉案商铺为由，于2019年3月21日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示，林勤与康策公司、布城首站公司签订《合同主体及权利义务变更协议书》的事宜没有通知过原告，原告是在本案诉讼时才知晓该变更事宜的，原告不认可该主体变更的事宜；原告与布城首站公司的经营合同已到期，原告至今无法收回场地，涉案场地没有实际运营，现场粘贴有法院的查封公告；原告与康策公司没有办理场地交接手续；因林勤与康策公司、布城首站公司签订了《合同主体及权利义务变更协议书》，故涉案场地的租赁主体和经营主体均是布城首站公司，不存在返还商铺的情况，原告也没有实际接收过商铺；原告是根据涉案场地的平面图显示的59号商铺进行承租，原告不清楚该商铺对应的产权登记情况。本院认为：涉案《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》均为有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。根据合同第13.3（2）约定，“因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上的，乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的20%支付乙方违约赔偿金”。现涉案的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》的委托经营期限已届满，涉案商铺已由案外人竞得并被查封，未有证据反映被告康策公司将涉案商铺交给原告，且现在也无法确定上述场地使用合同约定的商铺的具体位置，原告主张其无法正常使用合同约定的商铺，被告康策公司也未到庭抗辩，对此被告康策公司应承担不利的法律后果，故本院对原告的主张予以合理采信，被告康策公司的行为已构成违约。据此原告要求解除其与被告康策公司签订的涉案《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》符合约定，本院予以支持。鉴此，原告要求被告康策公司向其返还未能使用场地期间（2019年4月1日至2024年3月31日）的使用费165000元及违约金33000元的请求，符合合同约定，本院予以支持。本案为合同纠纷，原告与被告康策公司作为涉案场地使用合同的相对方，且原告已将使用费支付给被告康策公司，而被告布城首站公司、林勤及日之泉公司均不是上述场地使用合同的主体，且无证据反映上述被告与本案的关联，故原告要求上述被告对被告康策公司的上述债务承担责任的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告曾利华与被告广州康策物业管理有限公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》；二、被告广州康策物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告退回使用费165000元；三、被告广州康策物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告支付违约赔偿金33000元；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费4260元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  毛秀葵二〇一九年十二月十日书 记 员  于悦姗何国卫