广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初25451号原告：广州涉外经济职业技术学院，住所地广州市沙太路大源北28号。法定代表人：匡增忠，系原告董事长。委托诉讼代理人：丁保银，广东合盛律师事务所律师。被告：广州鸿泰兴后勤管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇砺江路97号。法定代表人：刘宏斌。原告广州涉外经济职业技术学院与被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州涉外经济职业技术学院的委托诉讼代理人丁保银到庭参加了诉讼。被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司下落不明，经本院公告送达起诉书副本、开庭传票等诉讼文书，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告广州涉外经济职业技术学院诉称：2016年7月28日，原告与被告签订《食堂承包合同书》，约定被告租赁承包原告北校区的食堂及超市，原告将坐落在广州市沙太中路大源北29号广州涉外经济职业学院院内负一层，建筑面积2600平方米的物业出租给被告使用，合同期限自2016年7月28日至2021年7月31日止。该房屋租金为12元/平方米，年租金（每年按十个月计）为312000元，即每月31200元，每两年每平方米递增1元，乙方于本合同签字生效之日起五天内向甲方支付风险抵押金100000元。乙方于每月的5日前交付甲方当月租金，水电费、垃圾清运费（后记为卫生管理费）应在每月5日前与租金一起交清。同时双方约定乙方不得整体转包给第三方使用。但被告至今未缴纳风险抵押金，且被告从2017年3月份便未再缴纳租金及水电费，从2017年9月份开始再未缴纳卫生管理费。原告曾多次催缴，均未果。被告承包食堂后即转包给第三方，该事实已被法院判决书认定，现该合同已经被判决解除，但被告仍拒绝补缴风险抵押金及欠缴的费用，拒绝归还食堂场地。故原告起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付合同风险抵押金100000元；2.被告向原告支付从2017年2月份开始至合同解除日前欠付的租金，暂计至2019年6月份为772200元（实际租金给付至合同解除当日）；3.被告自合同解除之日起至租赁物实际返还日止，参照合同终止前的最后一个月租金标准向原告支付物业占用费；4.被告向原告支付从2017年1月份开始欠付的水、电费，暂计至2019年5月27日为109549.83元（最终给付至租赁物实际返还之日的实际使用水、电的数额）；5.被告向原告支付从2017年9月份开始欠付的卫生管理费，卫生管理费为每月400元，暂计至2019年6月份为7600元（最终卫生管理费数额计付至租赁物业实际返还之日止）；6.被告向原告支付原告代为垫付的学生饭堂充值费12090元；7.被告向原告支付违约金合计1239624.57元（违约金依合同约定，以逾期支付的风险抵押金、租金、水、电费及卫生管理费为本金，以逾期一天按欠款的3‰计收，暂计至2019年6月17日，最终违约金数额计付至全部款项还清为止）；8.被告承担本案诉讼费。（上述费用暂合计2241064.4元）。诉讼中，原告向本院申请撤回第1、5、6项诉讼请求，将第7项诉讼请求变更为：被告向原告支付违约金合计1153924.97元（违约金依合同约定，以逾期支付的风险抵押金、租金、水、电费及卫生管理费为本金，以逾期一天按欠款的3‰计收，暂计至2019年6月17日，最终违约金数额计付至全部款项还清为止）。被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司缺席未答辩。经审理查明：2016年7月28日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《食堂承包合同书》，合同约定甲方同意将坐落在广州市沙太中路大源北29号广州涉外经济职业学院院内负一层（以下简称：案涉场地），房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积2600平方米，出租给乙方使用。房屋用途为餐饮加工，销售服务。合同期限自2016年7月28日至2021年7月31日止。租金为12元/平方米，年租金（每年按十个月计）为312000元，即每月31200元，每两年每平方米递增1元。乙方于本合同签字生效之日起五天内向甲方支付风险抵押金100000元，合同期满，甲方不计利息全额退还乙方。乙方租金按月计算，每月结算一次，由乙方于每月的5日前交付给甲方（甲方直接卡机扣款）。所有消费款项，由甲方每周向乙方结算一次，将资金转入乙方账户；甲方场地为吉屋；租用期间水、电费（水4.55元/吨，电0.61元/度，此价格随市政价格浮动）、垃圾清运费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任，上述费用应在每月5日前与租金一起交清。乙方应按照甲方的要求，根据就餐师生人数，每日按时足量优质价廉向师生提供一日三餐的主、副食品及相关服务；第十六条，合同期内，乙方提出提前终止合同，属乙方违约，乙方应以书面形式报告甲方，甲方应在15个工作日内回复乙方并共同封存经营场所及所有设备，甲方所收风险保证金不退回给乙方，设备按照以下办法处置后，双方终止合同，属乙方投资建设的室内水、电装修和购置的厨房设备、餐具、台椅、空调等可搬动资产，归乙方处置，消防、装修所间隔的墙体等室内外固定装修全部归甲方所有，乙方不得人为破坏或损坏；第十七条，合同期内，乙方在经营过程中出现下列情况之一者，属乙方违约，甲方有权取消其经营资格，责令限期退出，并按照违约责任条款处罚……（5）在经营过程中存在整体转包或挂靠经营行为的；第十八条，乙方出现第十七条之违约行为，按本合同第十六条规定处理。发生涉及师生生命安全的赔偿，先在风险保证金中抵扣，不足部分以乙方投资的设备折价或乙方所有财产优先受偿，直至追究法律责任……；乙方应自觉地按本合同规定的时间、数额向甲方缴交相关费用，逾期缴纳的，每超过一天，按欠款的3‰计收滞纳金。乙方在经营活动中，坚持高校食堂公益性、微利性、服务性原则，努力为师生提供热情周到，价廉物美，质优卫生的膳食品种。本合同签订之日起五天内，乙方应向甲方一次性交纳经营风险保证金人民币壹拾万元整等。合同签订后，原告将案涉场地交付被告经营，被告在未经得原告同意情况下将案涉场地转包给他人，被告构成违约。原告于2018年2月6日向本院提起诉讼要求解除双方签订的《食堂承包合同书》，本院于2018年9月27日作出已经发生法律效力的（2018）粤0111民初2295号民事判决书，判决：一、确认原告广州涉外经济职业技术学院与被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司签订的《食堂承包合同书》解除；二、于本判决生效之日起三十日内，被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司按《食堂承包合同书》第十六条的约定向原告广州涉外经济职业技术学院交还位于广州市沙太中路大源北29号广州涉外经济职业技术学院内负一层（建筑面积2600平方米）的场地。该判决书于2019年7月12日发生法律效力。判决生效后，被告未主动将案涉场地返还给原告，原告陈述被告自2016年12月27日开始欠付水、电费，自2017年2月开始欠付租金。原告向本院提交食堂水电费缴费通知单，以证明被告自2016年12月27日至2019年5月27日欠付原告水电费125401.92元。原告向被告追索租金及水、电费未果，遂向本院提起诉讼，要求判如所请。以上事实，有《食堂承包合同书》、（2018）粤0111民初2295号民事判决书、（2019）粤01民终2921号民事判决书、食堂水电费缴费通知单及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订《食堂承包合同书》，约定被告承包经营原告在涉案场地内的食堂，系双方真实意思表示，应当恪守履行。原告按照合同的约定将案涉场地交付被告经营，被告应当按照合同的约定向原告支付相应期间的租金和水、电费。被告自2016年12月27日开始欠付水、电费，自2016年12月27日至2019年5月27日欠付原告水、电费125401.92元。原告主张被告支付水、电费109549.83元是其自由权利的处分，本院予以支持。被告亦应当支付原告在2019年5月28日之后使用的水、电费（自2019年5月28日起以实际使用的数量，参照《食堂承包合同书》约定的价格标准计算至案涉场地交付原告之日止）。被告自2016年7月28日支付原告租金至2017年1月，共计6个月（半年），自2017年2月开始欠付租金。根据合同约定，被告自2017年2月至合同解除之日（2019年7月12日）应支付原告租金792110元【312000元/年×1.5年+338000元/年×（365天-15天）/365天】。原告主张被告支付租金的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。《食堂承包合同书》合同被解除后，被告未主动将案涉场地返还原告，依法应当向原告支付实际占用费，场地实际占用费标准以原《食堂承包合同书》约定的租金标准为宜。原告主张被告支付场地占用费的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在《食堂承包合同书》中虽然约定了被告逾期缴纳相关费用，每超过一天，按欠款的3‰计收滞纳金，但该约定违约金的计算标准过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情将违约金调整为自被告违约之日起按照中国银行发布的同期同类贷款利率为标准计算至2019年8月19日和自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期同类贷款市场报价利率计付至欠款清偿之日止）。诉讼中，原告向本院申请撤回第1、5、6项诉讼请求及撤回第7项的部分诉讼请求，原告自愿放弃其诉讼请求，是其自由权利的处分，本院予以准许。被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司因下落不明，经本院公告送达开庭传票及起诉状副本，逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三内，被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司向原告广州涉外经济职业技术学院支付自2017年2月至2019年7月12日的租金792110元；二、于本判决生效之日起三内，被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司向原告广州涉外经济职业技术学院支付位于广州市沙太中路大源北29号广州涉外经济职业技术学院内负一层（建筑面积2600平方米）场地实际占用费（占用费自2019年7月13日始参照《食堂承包合同书》约定的租金标准计付至场地实际交付原告广州涉外经济职业技术学院之日止）；三、于本判决生效之日起三内，被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司向原告广州涉外经济职业技术学院支付自2017年1月至2019年5月27日止的水、电费109549.83元；四、于本判决生效之日起三内，被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司向原告广州涉外经济职业技术学院支付位于广州市沙太中路大源北29号广州涉外经济职业技术学院内负一层（建筑面积2600平方米）场地的水、电费（自2019年5月28日始参照《食堂承包合同书》约定的水、电费标准计付至场地实际交付原告广州涉外经济职业技术学院之日止）；五、于本判决生效之日起三内，被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司向原告广州涉外经济职业技术学院支付违约金（违约金以每月应支付当月租金、水、电费为本金，并以本金为限，自逾期之日起按照中国银行发布的同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日和自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期同类贷款市场报价利率计付至本金清偿之日止）；六、驳回原告广州涉外经济职业技术学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23402元，由被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司负担。原告广州涉外经济职业技术学院同意被告广州鸿泰兴后勤管理有限公司在本判决生效之日起三日内直接向其支付已垫付的案件受理费23402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  宋富长人民陪审员  区丽文人民陪审员  许燕娜二〇一九年十二月二十三日书 记 员  郑 连