江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初7262号原告：中国银行股份有限公司盐城分行，统一社会信用代码9132090013516X5，住所地江苏省盐城市。负责人：陶继勇，该行行长。委托诉讼代理人：沈党开,江苏一正律师事务所律师。被告：赵红兰，女，1970年8月23日出生，住江苏省盐城市。被告：陆守东，男，1965年6月8日出生，住江苏省盐城市。被告：盐城冠亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320903064520064X，住所地江苏省盐城市盐都区。法定代表人：林铁云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王怀农，盐城市盐都区张庄法律服务所法律工作者。原告中国银行股份有限公司盐城分行（下称中行盐城分行）与被告赵红兰、陆守东、盐城冠亨房地产开发有限公司（以下简称冠亨房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡永平独任审理，于同年12月12日公开开庭进行了审理。原告中行盐城分行的委托诉讼代理人沈党开，被告冠亨房地产公司的委托诉讼代理人王怀农到庭参加诉讼；被告赵红兰、陆守东经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中行盐城分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告赵红兰、陆守东偿还贷款本息人民币357050.73元，并支付从2019年10月18日起至实际履行之日止的利息和罚息（利息和罚息按双方合同约定的标准计算）；2、判决被告赵红兰、陆守东承担原告为实现债权支付的律师代理费2万元；3、判决被告冠亨房地产公司承担连带担保责任；4、判决原告对被告赵红兰、陆守东提供抵押担保的不动产享有优先受偿权。事实与理由：2016年1月18日，被告赵红兰、陆守东与原告签订个人一手住房贷款合同，向原告借款38万元，两被告借款后从2018年12月份起即不再还款，已构成根本违约。被告冠亨房地产公司作为开发企业，提供阶段性担保责任，亦未尽到保证责任。赵红兰、陆守东未答辩。冠亨房地产公司辩称：贷款、担保是事实。借款人一直未还款，前期所有的还款都是被告公司代偿的。经审理查明：2016年1月18日，赵红兰、陆守东与中行盐城分行及保证人冠亨房地产公司签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同约定，中行盐城分行向被告赵红兰、陆守东发放38万元个人住房贷款，用于购买冠亨房地产公司开发建设的冠亨名城2幢803室的房产，贷款期限19年；贷款利率执行浮动利率，浮动周期为一年，即以贷款发放日当日人民银行公布的相应档次贷款基准利率为基础下浮10%执行，每满一年后，再按当时人民银行公布的相应档次贷款基准利率为基础下浮10%确定下一周期的执行利率；若被告未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款采用按月等额本息还款法，从支付贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共228期；借款人以本合同项下所购的房屋向中行盐城分行提供抵押担保；担保人冠亨房地产公司提供阶段性连带责任担保，对于借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证前已到期的本合同项下的债务，保证人承担相应的违约责任和保证责任；借款人未按期归还借款本息即构成违约，原告有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约行为而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担连带担保责任；担保人未能及时履行保证责任，应赔偿贷款人因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。上述合同签订后，中行盐城分行于同年1月21日向赵红兰、陆守东发放了38万元的借款，赵红兰、陆守东亦向中行盐城分行出具了借款借据，该借据载明：借款金额38万元，浮动利率为月利率3.675‰。从中行盐城分行赵红兰还款账户反映，赵红兰在借款后正常还款32期，2018年12月份第33期未足额还款，而担保人提供的现有还款记录反映前期的还款中有72500元是担保人代偿的，此后由于该不动产被人民法院查封，担保人不再代偿。根据中行盐城分行账户明细反映，截止2019年10月17，赵红兰、陆守东贷款账户尚欠借款本金343765.27元，利息12565.07元，罚息720.39元，本息合计357050.73元。另查明：借款合同签订后，双方仅在不动产登记中心办理了不动产预告登记，至目前为止，提供抵押担保的位于盐城市冠亨名城2幢803室的不动产未办理不动产登记证明。再查明：中行盐城分行为此次诉讼委托江苏一正律师事务所代理诉讼，并向江苏一正律师事务所支付律师代理费2万元。以上事实有个人一手住房贷款合同、借款借据、还款明细、还款凭证、委托代理合同、代理费发票及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的个人一手住房贷款合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的民事行为，对双方当事人均具有法律约束力。原告已履行了出借款项的义务，被告赵红兰、陆守东应当按合同约定按期偿还借款本息，现其连续多期不还款，已构成根本违约，原告有权按合同约定宣布全部借款提前到期，并要求被告赵红兰、陆守东偿还全部借款本息及原告为实现债权所支出的律师代理费2万元；被告冠亨房地产公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现抵押登记手续尚未办理，故其应按合同约定承担连带责任。关于原告主张抵押物优先受偿问题，本院认为，根据物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，故抵押预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，原告不能据此对抵押物享有优先受偿权。被告赵红兰、陆守东在答辩期内未提出抗辩，视为对质证权利的放弃，对原告主张的事实本院予以确认。综上，原告的诉讼请求依法应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵红兰、陆守东应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司盐城分行偿还借款本息357050.73元，并承担利息及罚息（从2019年10月18日起至实际还款之日止以本金343765.27元为基数按个人一手住房贷款合同约定利率标准计算）。二、被告赵红兰、陆守东应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司盐城分行支付律师代理费2万元。三、被告盐城冠亨房地产有限公司对上述债务承担连带责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6956元，减半收取3478元，由被告赵红兰、陆守东、盐城冠亨房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  蔡永平二〇一九年十二月十二日书记员  裴 静附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3、《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。