贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8029号原告：季建超，男，1982年1月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区原告：于云鹏，女，1984年11月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李艳婷，贵州泽初律师事务所律师。委托诉讼代理人：马超，贵州泽初律师事务所实习律师。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。原告季建超、于云鹏与被告贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告季建超、于云鹏委托诉讼代理人李艳婷、马超及被告一鸣房开公司委托诉讼代理人刘星均到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解而扣除两个月审理期限。本案现已审理终结。原告季建超、于云鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理商品房产权转移登记文书的违约金13254.8元（自2015年12月31日计算至2016年5月23日止，按房款每日万分之三标准计算）。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于贵阳市花溪区房屋，合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未按合同约定办理产权转移登记，直到2016年5月23日才在《贵阳晚报》上刊登领取办理产权资料的通知。被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告一鸣房开公司辩称，原被告双方约定的交付办理产权文书资料的时间为2015年12月31日，实际通知时间为2016年5月23日，以此作为计算诉讼时效的起点，本案诉讼时效的届满时间是2019年5月23日，该案件的立案时间是2019年8月27日，原告的起诉已经超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告系贵阳经济技术开发区69号一鸣宽城国际小区的开发建设单位。2012年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：一、原告向被告购买一鸣宽城国际小区3号楼1单元20层4号房屋，建筑面积123.16平方米，总价款305683元。该合同第八章第二十二条第二款“初始登记”部分约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行”。第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部房款。被告于2016年5月23日在《贵阳晚报》上刊登了“关于一鸣宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”的公告，通知包括原告在内的业主，3-13号楼住房已办理《商品房销售现房证明书》（原大产权证），要求业主携带有关资料到公司销售部核对信息，以确保办理不动产权工作顺利进行。因此原告以2016年5月23日作为计算转移登记违约金的截止时间。原告已办理案涉房屋产权证，登记建筑面积为123.62平方米，成交房价为306824元。原告为证明向被告进行了逾期办证违约金催告，提交了如下证据：1、ＥＭＳ特快专递单、赔偿函、物流签收信息单、邮寄费微信支付记录。主要证明2018年12月29日13时，季建超通过ＥＭＳ特快专递（寄件人为季建超，收件人为饶红星、贵州一鸣房地产开发有限公司，地址为贵州省贵阳市经开区开发大道69号，电话8383×××7）向一鸣房开公司邮寄了一份“关于商品房产权证延迟办理等事项请求赔偿的函”，该函的主要内容要求一鸣房开公司支付一鸣宽城3号楼20层4号房和3-6栋负1层41号房屋产权延期办理的违约金，快件显示饶红星已签收。被告认可专递单的真实性，但认为不能证明邮寄材料就是该份赔偿函。2、2018年12月29日，季建超通过微信联系贵州宽城国际物业服务中心“微信管家”，主要内容为“节前，我给房开公司邮寄了一封关于商品房产权延期办理请求赔偿事宜的函，我想就此和物业公司经理沟通一下，需要物业公司经理的电话号码。”并通过微信将邮寄存单和函一并拍照发给了该工作人员，该工作人员在微信上并没有进行实质性回复。之后，季建超通过短信联系该物业公司的朱经理，主要内容为“……后来，也请你帮忙去房开公司协调、核实我2018年12月底给房开公司邮寄ＥＭＳ，要求房开公司赔偿违约金并请你代为协调之事，您也积极帮我和房开公司进行协调。……”，朱经理回复“明天上班联系，好吧”。2019年1月、2月、7月，季建超通过电话和朱经理进行联系，咨询了房开公司逾期办证事宜，确认了季建超向房开公司邮寄了ＥＭＳ函件。被告辩称微信及录音均系原告与物业公司工作人员进行，并非被告公司工作人员或授权人员，与本案无关联性。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、被告在《贵阳晚报》刊登的公告、EMS特快专递单、赔偿函、物流签收信息单等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。合同签订后原告已按约支付了购房款，但被告未按合同约定按时履行向原告交付办理房屋产权证相关文书的义务，被告通知原告办理产权登记的时间确已超过合同约定的时间，已经构成违约。按照合同约定，被告应承担逾期办证违约责任，被告就此提出诉讼时效抗辩。关于原告主张违约金的请求是否超过诉讼时效问题，本案所涉的违约事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行（2017年10月1日）之前，为按日计付违约金，每日产生的违约金分别计算诉讼时效。被告的违约期间为2015年12月31日至2016年5月23日，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，从逾期之日至2017年10月1日期间未满两年，故本案适用三年诉讼时效期间。关于原告在诉讼时效期间内是否向被告进行催收的问题。原告提交了邮件单显示的收件人信息和被告的信息一致，签收记录信息显示为饶红星签收，并在邮件寄出后，又通过微信联系物管公司工作人员进行确认，并再次将邮寄单和函发给了物管公司的微信管家，表达了自己已经向一鸣房开公司邮寄了催告函、要求一鸣房开公司承担逾期办证违约金责任。原告联系物管公司工作人员的事实虽不能代表原告向一鸣房开公司主张了权利，但该行为可以佐证原告邮寄催告函给一鸣房开公司存在高度盖然性，被告认可邮件真实性，若否认催告函内容的，应当提交证据证明收到的函件并非该催告函，故本院据此认定季建超、于云鹏在2018年12月29日就被告逾期办证应承担的违约责任进行了催告，诉讼时效已经发生中断，因此原告季建超、于云鹏的起诉并未超过诉讼时效期间，故被告应承担向原告支付从2015年12月31日（不含本数）至2016年5月23日期间（144天）的逾期办证违约金13254.8元（306824×0.0003×144）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告季建超、于云鹏逾期办证违约金13254.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月十七日书记员  李 蓉