广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤18执复107号 复议申请人（利害关系人）：广东清新农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：黄喜忠，董事长。 委托诉讼代理人：曾治，银行职工。 委托诉讼代理人：郭建华，广东大观律师事务所律师。 申请执行人：徐勇为，男，香港特别行政区居民，现住清远市清新区。 委托诉讼代理人：罗莲君、黄孟，均系广东远大永恒律师事务所律师。 被执行人：潘锡霖，男，汉族，住清远市清城区。 被执行人：潘锦鹏，女，汉族，住清远市清城区。 被执行人：清远市嘉源房地产开发有限公司。 法定代表人：刘锦洪。 复议申请人广东清新农村商业银行股份有限公司（以下简称清新农商行）不服清远市清城区人民法院（2019）粤1802执异116号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 清远市清城区人民法院查明：关于申请执行人徐勇为与被执行人潘锡霖、潘锦鹏、清远市嘉源房地产开发有限公司（以下简称嘉源公司）民间借贷纠纷一案，清远市清城区人民法院于2017年12月29日作出的（2017）粤1802民初5883号民事判决书已发生法律效力，根据该判决书确定：一、被执行人潘锡霖、潘锦鹏于判决生效之日起10日内向申请执行人徐勇为归还借款本金4000000元及其利息（利息从2014年6月10日起按年利率24%计至还清之日止）；二、确认申请执行人徐勇为对被执行人嘉源公司所有的位于清远市连××路××号嘉源新城汇源居首层15号商铺（不动产权证号：0200129459）在债权数额2000000元范围内、16号商铺（不动产权证号：0200129458）在债权数额900000元范围内、17号商铺（不动产权证号：0200129457）在债权数额1100000元范围内享有优先受偿权；三、被执行人嘉源公司对上述判决第一项确定的借款本息范围内承担连带保证责任。案件受理费62575元，保全费5000元，合共67575元，由被执行人潘锡霖、潘锦鹏、嘉源公司负担。因被执行人未履行生效判决书确定的义务，申请执行人徐勇为向清远市清城区人民法院申请强制执行，清远市清城区人民法院依法立案执行。 案件诉讼过程中，清远市清城区人民法院于2017年11月20日查封被执行人嘉源公司开发建设的位于清远市××新城连江西××官邸××楼××房屋、清远市××新城连江西××官邸××楼××房屋、清远市××新城连江西××官邸××楼××房屋、清远市××新城连江西××官邸××楼××房屋、清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼30层02号房屋。案件执行过程中，经清远市清城区人民法院依法委托评估，清远市中信华资产房地产土地评估有限公司于2018年8月23日出具清远市中信华（房）评报字（2018）第235号《房地产估价报告》，评估涉案房屋市场价值分别为917067元、973269元、1083266元、1071329元、1055318元。经清远市清城区人民法院依法委托，涉案房屋于2018年11月15日在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖，成交价分别为695946.9元、681289元、758287元、749931元、738723元，共计3624176.9元。 另查明，清远市清城区人民法院（2017）粤1802执1683号案件执行过程中，依法查封并评估拍卖被执行人嘉源公司名下清远市××新城连××路四号嘉源新城二期福熙官邸二号楼28层03号房屋和清远市××新城连××路四号嘉源新城二期福熙官邸二号楼28层02号房屋，拍卖所得价款共计1580198元。（2017）粤1802执1683号案件和(2018)粤1802执1809号案处置的七套房产拍卖总价款为5204374.9元，该七套房屋均已设定抵押，抵押权人为清远市清新区农村信用合作联社。经清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1621号民事调解书确认：一、被执行人嘉源公司定于2016年9月8日前偿还借款本金43470000元及相应利息给清远市清新区农村信用合作联社；二、清远市清新区农村信用合作联社对包括上述七套房屋在内的共166个在建工程抵押物在第一项借款本息范围内享有优先受偿权。因被执行人未履行调解书确定的义务，清远市清新区农村信用合作联社向清远市清新区人民法院申请强制执行后，清远市清新区人民法院2018年12月13日向清远市清城区人民法院发出（2018）粤1803执1225号《参与分配函》，要求对被执行人位于清远市××新城连江西××官邸××楼××房屋、清远市××新城连江西××官邸××楼××房屋、清远市××新城连江西××官邸××楼××房屋、清远市××新城连江西××官邸××楼××房屋、清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼30层02号房屋的拍卖款参与分配。 再查明，经清远市住房和城乡建设局审查核定，被执行人开发的“嘉源新城二期福熙官邸”项目（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#栋楼）已完成相关验收项目，但尚欠工程费用未能支付，未能通过竣工验收。2019年6月5日，清远市住房和城乡建设局向清远市清城区人民法院发出清建函[2019]239号《关于协调福熙官邸小区工程款事宜的函》，要求清远市清城区人民法院将拍卖所得标的款4017000元划至清远市嘉源房地产开发有限公司在清远市清新区农村信用合作联社太和信用社开设的预售款监管账户：80×××83。2019年6月14日，清远市清城区人民法院将4017000元支付到被执行人嘉源房地产的预售款监管账户。 清远市清城区人民法院认为，对于清新农商行要求对涉案房屋拍卖款中的4017000元优先受偿的异议请求，经查，清远市清城区人民法院涉及清远市嘉源房地产开发有限公司的执行案共128宗，拖欠执行标的额本金人民币60557928元，涉及建设工程款执行案3宗，拖欠执行标的本金10234734元；涉及借贷案件5宗，其中金融借款3宗，拖欠本金3000多万元、民间借贷2宗，拖欠本金700万元；其余均为业主起诉开发商逾期交房、办证违约金案件（房屋买卖合同纠纷），共119宗，涉及执行本金550万元。被执行人嘉源公司有大量债务需要清偿，但其开发建设的位于清远市××新城连××路嘉源新城二期福熙官邸一至七号楼均未验收备案，在被查封房产拍卖变现时会产生不利影响，大大降低变现价值。根据法律规定，商品房预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。该案中，经清远市住房和城乡建设局审查核定，嘉源新城二期房屋开发过程中尚欠施工进度款4017000元，因此导致无法完成竣工验收。清远市清城区人民法院转入被执行人嘉源公司的监管账户的涉案款项4017000元，是清远市清城区人民法院依法拍卖嘉源公司开发建设的嘉源新城二期房屋所得，清远市清城区人民法院将该款项转入嘉源公司的监管账户并由清远市住房和城乡建设局负责支付拖欠的施工进度款以完成竣工验收，符合法律规定，并且待竣工验收后，被查封房产的变现价值会大幅提升，清新农商行享有抵押权的房屋亦会提升价值，有利于保障清新农商行债权的实现。因此，清远市清城区人民法院将涉案款项转入被执行人监管账户的行为，并无不当。综上，清新农商行提出的异议请求，依据不足，清远市清城区人民法院不予支持。综上，清远市清城区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定驳回清新农商行的异议请求。 清新农商行向本院申请复议，请求:1、撤销清远市清城区人民法院（2019）粤1802执异116号执行裁定书；2、撤销（2018）粤1802执1809号告知书，并将已扣划的被执行人位于清远市××连江路嘉源新城二期福熙官邸7套房屋拍卖所得款4017000元依法优先分配给复议申请人。事实和理由:一、执行法院将执行标的款划给湛江市第四建筑工程有限公司、广东城协建筑规划设计有限公司清远分院、清远市展宏防雷工程有限公司、清远市中正工程监理公司、建材广州地质工程勘察院的行为属于对执行财产的处分，依法应在制作财产分配方案后才能分配。但在本案中，清远市清城区人民法院却在制作财产分配方案前将上述拍卖所得价款4017000元先行划付给上述债权人，违反法定程序。二、涉案房屋已抵押给复议申请人，并已依法办理抵押登记手续，同时抵押权经生效判决确认。涉案拍卖所得价款4017000元依法应优先受偿给复议申请人。三、清远市清城区人民法院认定经清远市住房和城乡建设局审查核定上述划付的4017000元属施工进度款不符合事实，亦没有证据证实。事实上，上述用于支付竣工验收所需款项4017000元仅为欠湛江市第四建筑工程有限公司、广东城协建筑规划设计有限公司清远分院、清远市展宏防雷工程有限公司、清远市中正工程监理公司、建材广州地质工程勘察院的欠款，属于普通债权，非法定优先支付款项，清远市清城区人民法院将抵押房屋拍卖所得款优先支付给上述普通债权人明显缺乏法律依据。综上，恳请法院支持复议申请人的复议请求。 本院对清远市清城区人民法院查明的事实予以确认。 本院认为，清远市清城区人民法院执行的嘉源公司作为被执行人的系列案件，涉及建设工程款、逾期交房违约金在内的多宗执行案件。被执行人嘉源公司所开发的“嘉源新城二期福熙官邸”项目作为目前已查明的被执行人唯一名下财产，若无法通过竣工验收备案，既影响了一大批业主可否收取已办理竣工验收备案登记的商品房，也直接影响法院评估拍卖的商品房是否符合交付标准、商品房能否充分实现市场价值。清远市清城区人民法院在收到清远市住房和城乡建设局《关于协调福熙官邸小区工程款事宜的函》后，将福熙官邸小区竣工验收所需费用4017000元汇入该楼盘的预售款监管账户，该费用用于福熙官邸小区竣工验收，涂销了拟处置的商品房未竣工验收的瑕疵，提高了商品房的价值，利于嘉源公司作为被执行人的系列案件的执行，执行程序并无不当。此外，该款项并非直接支付给复议申请人所述的湛江市第四建筑工程有限公司、广东城协建筑规划设计有限公司清远分院、清远市展宏防雷工程有限公司、清远市中正工程监理公司、建材广州地质工程勘察院等公司，而是将拍卖商品房所得款项汇入监管账户并由清远市住房和城乡建设局负责完成竣工验收相关事项。前述湛江市第四建筑工程有限公司等五家公司非为申请执行人，也不存在由其参与分配的程序问题，对于复议申请人该节主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回广东清新农村商业银行股份有限公司的复议申请，维持清远市清城区人民法院（2019）粤1802执异116号执行裁定。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  谢伟诚 审判员  罗邦明 审判员  郑家驹 二〇一九年十二月十六日 法官助理蒋淑云 书记员汤有金