鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2756号原告：鞍山市安进物业服务有限公司，住所：鞍山市铁西区民主街33-1号。法定代表人：黄旭，经理。委托诉讼代理人：王惠丽，鞍山市铁西区公信法律服务所法律工作者。被告:鞍山市融大房屋开发有限公司，住所：辽宁省鞍山市铁西区民生西路148栋1层7号。法定代表人：肇崇玉，总经理。委托诉讼代理人：符明群，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈火楠，该公司工作人员。被告:贾士强，男，汉族、1987年5月27日出生，住所：辽宁省辽阳市白塔区。原告鞍山市安进物业服务有限公司（以下简称安进物业公司）诉被告鞍山市融大房屋开发有限公司（以下简称融大公司）、贾士强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理，原告法定代表人黄旭、原告委托诉讼代理人王惠丽、被告融大公司委托诉讼代理人陈火楠、被告贾士强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安进物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告给付尚欠永乐嘉园小区商业网点2010年9月16日至2015年9月15日期间未办入住物业费32520元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第一被告于2010年8月1日签订《前期物业服务合同》一份，被告开发的鞍山市铁西区永乐嘉园小区的物业服务由原告来服务、管理，原告在履行服务义务的同时，收取物业费用，详见《前期物业服务合同》第七条规定内容及合同具体条款。大约在2010年期间，被告一与第二被告之间签订《预顶合同》三份，被告一将永乐嘉园5号楼商业网点（20-34轴）网点3＃、4＃、5＃出售给第二被告，以上三处商业网点面积合计542.07平方米。2010年9月16日至2015年9月15日期间的物业费32520元依据辽宁省物业管理条例第44条规定：已交付业主的物业，物业服务费由业主承担，未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。根据上述规定及客观事实，请法院在审理、澄清案件事实的情况下，依法判令由二被告支付。综上所述，原告依据辽宁省物业管理条例第44条，以及《前期物业服务合同》第七条之规定，要求被告支付物业管理费32520元。请人民法院支持原告合理诉请。融大公司辩称，原告的诉求已经超过诉讼时效。贾士强辩称，我2016年与被告融大公司签订的商品房买卖合同，之后一直交纳物业费，并未拖欠。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《前期物业服务合同》，证明了原告接受被告融大公司的委托对“永乐嘉园”小区提供物业服务，并依法收取物业费用。本院予以确认并在卷佐证。原告提供的《预顶房屋》，证明2010年8月16日，本案涉及的三处商品房由被告融大公司预顶给案外人花立新。本院予以确认并在卷佐证。原告提供的销售不动产统一发票，证明本案涉及的三处商品房于2016年4月1日销售给被告贾士强。本院予以确认并在卷佐证。被告贾士强提供的《商品房买卖合同》，证明2016年4月1日，被告贾士强从被告融大公司处购得涉案的三处商品房。本院予以确认并在卷佐证。被告贾士强提供的收款收据，证明被告贾士强已经交纳了2015年9月16日至2019年9月15日的物业费。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月1日，原告安进物业公司与被告融大公司签订了《前期物业服务合同》，约定被告融大公司委托原告对“永乐嘉园”小区进行物业管理，提供物业服务。合同第六条约定：甲方（被告融大公司）需支付给乙方（原告安进物业公司）一年的前期物业管理服务费。支付方式：甲方委托乙方代收此费用，当物业整体交付完后，不足部分由甲方在一年之内将其补足。合同第七条约定：甲方支付给乙方的物业服务费从物业交付之日起开始计算。房屋应当交付而物业买受人无正当理由拒绝接收的，自房屋应当交付之日为计费日，并开始计算。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按100%交纳。合同第三十一条约定：物业服务期限自2010年8月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同附件六约定：物业服务费用标准为，住宅物业费0.7元/月/平，车库物业费0.7元/月/平，商铺物业费0.8元/月/平。电梯费30元/月。2016年4月1日，被告融大公司与被告贾士强签订《商品房买卖合同》三份，约定被告贾士强购买被告融大公司开发的“永乐嘉园”小区第5幢1单元1-2层15号、16号、17号房，产籍号分别为：2-41-942-15、2-41-942-16、2-41-942-17，建筑面积分别为：161.84平方米、191.12平方米、189.11平方米，房屋价款分别为760648元、898264元、888817元。同日，被告融大公司为被告贾士强出具了销售不动产统一发票。2018年8月24日，被告贾士强交纳了上述商品房2015年9月16日至2019年9月15日的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告安进物业公司基于被告融大公司的委托对“永乐嘉园”小区进行了物业管理，取得向被告融大公司收取物业管理费的权利。原告主张被告拖欠2010年9月16日至2015年9月15日的物业费，被告融大公司当庭认可拖欠物业费的时间，但辩称原告的诉请已经超过诉讼时效，因拖欠物业费是一个持续的行为，且原告当庭陈述向被告融大公司经理杨斌主张权利，被告也认可杨斌曾为该公司职工，因此，对被告的该项辩解，本院不予采纳。原告提供的预顶房屋合同，说明2010年8月16日，被告融大公司将涉案三处商品房顶给案外人花立新，但合同是否实际履行，且房屋是否实际交付，被告融大公司均不能予以说明，因此，应认定2010年9月16日至2015年9月15日期间涉案三处商品房仍由被告融大公司实际控制，并未实际交付给买受人。依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条第二款的规定：“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。”因此，涉案三处商品房2010年9月16日至2015年9月15日期间的物业费应由被告融大公司承担，根据前期物业服务合同附件六的约定，被告融大公司应向原告交纳物业费0.8元／月／平方米×（161.84平方米+191.12平方米+189.11平方米）×60个月＝26019元。关于原告要求被告贾士强承担给付责任一节，被告贾士强是2016年4月1日与被告融大公司办理的商品房买卖手续，没有证据证明其在2010年9月16日至2015年9月15日期间已经实际占有涉案三处商品房，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鞍山市融大房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告鞍山市安进物业服务有限公司物业费26019元；二、驳回原告鞍山市安进物业服务有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费613元，由原告鞍山市安进物业服务有限公司承担121元，被告鞍山市融大房屋开发有限公司承担492元，被告鞍山市融大房屋开发有限公司在给付上述款项时，一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鞍山市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 郭 丹人民陪审员 宋 丹二〇一九年十二月十六日书 记 员 杨玉旸