广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初1300号 原告：桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行。住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇三台路（兴龙购物城7号楼）。 负责人：向明兰，该支行行长。 委托代理人：朱月芳，该支行副行长。 委托代理人：蒋青云，兴安县诚信法律服务所法律工作者。 被告：侯金华，男，1969年8月30日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区兴安县，经常居住地：广西壮族自治区兴安县。 委托代理人：龙兴友，广西磊诚律师事务所律师。 被告：蒋洪，男，1970年1月27日出生，汉族，广西壮族自治区兴安县。 被告：蒋敏，女，1956年7月7日出生，广西壮族自治区兴安县。 原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行（以下简称“国民银行”）诉被告侯金华、蒋洪、蒋敏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋青云、朱月芳、被告侯金华及委托代理人龙兴友到庭参加了诉讼，被告蒋洪、蒋敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国民银行向本院提出如下诉讼请求： 1、准许对被告蒋洪、蒋敏位于兴安县不动产权第××号]三楼的执行； 2、诉讼费用由被告负担。 事实和理由如下： 2018年4月8日,兴安县人民法院(2017)桂0325民初1510号对原告桂林国民村镇银行有限公司兴安支行诉被告(被执行人)蒋洪、蒋敏金融借款合同纠纷一案,作出民事判决:一、被告蒋洪归还原告桂林国民村镇银行有限公司兴安支行借款本金90000元,并支付利息、罚息(利息、罚息计算:以本金90000元为基数,利息自2017年6月22日起按月利率7.916%，罚息自2017年7月30日起按约定月利率的50%即每月3.958%。分别计付至实际清偿之日止):二、原告桂林国民村镇银行有限公司兴安支行对被告蒋洪、蒋敏用于上述债务抵押的房产享有优先受偿权;三、被告蒋敏对上述债务并互负连带责任。2019年3月15日,被告(案外人):侯金华对执行标的提出书面执行异议,兴安县人民法院于2019年6月17日作出了兴安县人民法院(2019)桂0325执异14号《执行裁定书》；中止2019年3月5日作出(2019)桂0325执恢20号执行裁定，裁定拍卖被执行人蒋洪、蒋敏名下产权证号为(××)兴安县不动产权第××号的位于兴安县的拍卖。申请人认为:1、被告(案外人)侯金华与蒋敏(被执行人)、赵存玉于2012年2月17日签订的《房屋买卖合同》无效,因为被执行人蒋敏签订的《房屋买卖协议》属被执行人蒋敏擅自处分共有财产，赵存玉对该房屋根本不享有所有权，双方签订的《房屋买卖协议》属无效协议,且非善意,有偿取得,合同价款27万元售价与市场价不符(低于市场价),且被告侯金华无法提供已付该房款的收据或转款凭证,所产生的法律后果应由购买人、出售人承担责任。2、依据《合同法》第51条规定,共有财产人蒋洪并未对房屋出售追认和事后确认,在原告与被告(被执行人)蒋洪、蒋敏办理房屋抵押登记的行为,明显证明房屋共有人蒋洪不存在追认或确认的事实,更不可能推论其对房屋买卖合同的默认。3、依据有关法律规定,产权是否过户,是无权处分情形认定房屋买卖合同是否有效的关键条件,共有房屋买卖未过户是导致合同无效的重要原因。4、本案被告(案外人)侯金华明知买卖房屋是共有产权房屋,赵存玉对该房屋根本不享有所有权，其取得是恶意与产权人之一蒋敏串通低价取得,是无效合同,应由其自行承担。5、被告(案外人)侯金华与蒋敏、赵存玉于2015年8月15日签订的《房屋买卖协议》属无效民事行为,不符合能够排除执行的条件的法律依据。综上,依据《民诉法》第二百二十七条和《合同法》、《民法通则》等有关的条款规定,请求贵院支持原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提供的证据如下： 证据1、营业执照副本、负责人身份证明书、负责人身份证复印件各一份，证明原告的主体资格。 证据2、（2017）桂0325民初1510号民事判决书，证明原告对被告蒋洪、蒋敏用于抵押的房屋享有优先受偿权。 证据3、（2018）桂0325执849号执之一执行裁定书，证明该案已进入执行程序。 证据4、（2019）桂0325执恢20号执行裁定书，证明该案已进入执行程序。 证据5、被告蒋洪、蒋敏向原告借款的抵押资料一套，证明涉案房屋进行了抵押登记。 证据6、《房屋买卖合同》，证明该合同无效。 证据7、被告侯金华的执行异议申请书，证明《房屋买卖合同》无效。 证据8、原告的执行异议答辩状，证明《房屋买卖合同》无效。 证据9、（2019）桂0325执异14号执行裁定书，证明原告起诉的原因。 被告侯金华辩称，原告提出执行异议之诉不合法,原告所诉标的是原来的判决和裁定的标的,执行异议之诉是与原判决、裁定无关的,才可以在自裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。被告认为依照民事诉讼法227条司法解释:执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行：理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。故原告只能依照审判监督程序办理。被告认为根据《最高人民法院关于人民法院办理行早和复议案件若于问题的规定》第二十八条的规定金钱债务执行过程中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的,符合下列情形且其他权利人能够排除执行的人民法院予以支持:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产:(3)已支付全部价款的,或者以按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中被告同意将剩余的购房款按照人民法院的要求交付执行,因原告不同意而暂未支付。被告的情形是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四种情形。被告只能将剩余价款交法院执。被告与被告蒋敏2012年2月17日签订的《房屋头实协议》是合法有效的,而被告蒋洪是在2015年在与案外人胡伦签订买卖协议的,在2015年的时候该宗房屋的建设用地批准书还在案外人胡伦名下,且被告在该房屋住了几年了,蒋洪没有提出异议。原告提出被告买房的价格明显低于市场价,原告没有任何证据予以证实。被告也不存在恶意串通,原告到存在恶意串通之嫌。原告和被告蒋敏、蒋洪签订货款时没有实地勘察房屋的事情,见到证就放贷。综上所述,原告之诉程序不合法,被告侯金华购房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若十同题的规定》第二十八条的规定的四种情形,完全可以阻却原告申请的执行,为此请求法院驳回原告的诉请。 被告侯金华为其辩解向本院提供的证据如下： 证据1、（2019）桂0325执异14号执行裁定书，证明卖涉案房屋在设定抵押及法院查封前被告侯金华与被告蒋敏于2012年2月17日签订了《房屋买卖协议》，支付了部分购房款，其后装饰装修涉案房屋居住至今，涉案房屋未能办理过户手续并非被告侯金华的过错。另外被告侯金华在执行处理过程中，愿意将剩余的购房款交法院。 证据2、《房屋买卖协议》、收条，证明被告侯金华于2012年2月17日与被告蒋敏签订了买房协议，2017年3月23日支付办证费5000元。 证据3、银行明细单，证明被告侯金华于2015年8月向银行取了10万元给被告蒋敏。 证据4、被告蒋洪、蒋敏变更土地权属的档案资料，证明被告蒋洪、蒋敏才办证的也是2015年才签订买卖协议。 证据5、照片，证明被告侯金华合法占有涉案房屋的事实。 被告蒋洪、蒋敏未到庭，也未提交书面答辩意见。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告侯金华对原告提供的证据质证意见如下： 对证据1无异议。 对证据2的真实性无异议，但涉案房屋设定抵押被告侯金华不知情。 对证据3、4的真实性无异议，原告是否胜诉，被告不知道。 对证据5的意见是，对抵押不知情，认为抵押无效。 对证据6、7、8的真实性无异议，被告认为《房屋买卖协议》有效。 对证据9的真实性无异议。 原告对被告侯金华提供的证据质证意见如下： 对证据1有异议，认为《房屋买卖协议》无效。 对证据2有异议，认为《房屋买卖协议》中的涉案房屋的位置存在瑕疵，甲方签字不是房屋所有权人，所以协议无效，2017年3月23日，被告蒋敏出具的收条修改严重，所写内容不清楚，2016年8月30日涉案房屋已设定抵押权登记。 对证据3、4有异议，认为与本案无关联性。 对证据5的真实性无异议，对被告侯金华用此证据证明的内容有异议。 本院对当事人提供的证据认证如下： 对当事人均无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对证据证明的内容存有异议的证据，本院将结合庭审和其他证据综合分析认证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2010年7月3日，刘甫荣向唐志购买位于兴安县约70平方米的土地一宗，同日，被告蒋敏及刘甫荣、李红星在该处又向龚桂军购买约40平方米的土地一宗。上述宗地取得后，被告蒋敏及刘甫荣、李红星于2010年7月3日签订一份《共同出资合伙建房协议书》，约定，上述两宗地由被告蒋敏及刘甫荣、李红星共同出资合伙修建房屋一栋。2010年7月3日，涉案房屋承包给唐祖河、黄桂成修建，并以刘甫荣个人名义与唐祖河、黄桂成签订《建房包工协议》。涉案房屋竣工后，2012年2月17日，被告蒋敏及赵存玉与被告侯金华签订一份《房屋买卖协议书》，被告蒋敏及赵存玉将涉案房屋三楼作价270000元出售给被告侯金华；签订协议时支付购房款150000元，被告蒋敏及赵存玉将房屋产权证交付给被告侯金华后，被告侯金华后向被告蒋敏及赵存玉支付剩余的购房款；办证费由出售人支付。合同签订后，被告侯金华后向被告蒋敏及赵存玉支付购房款15万元，被告蒋敏及赵存玉将涉案房屋三楼交付给了被告侯金华，被告侯金华于2012年对涉案房屋装饰装修后，居住至今，刘甫荣、李红星及被告蒋洪未提出异议。被告蒋洪、蒋敏于2016年8月12日将涉案房屋的产权【产权证号：桂（××）兴安县不动产权第××号】办理到自己名下，但至今未过户给被告侯金华。2016年8月29日，被告蒋洪向原告借款900000元，以涉案房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。因被告蒋洪未偿还该笔借款，本案原告曾于2017年9月22日向本院提起诉讼，本院作出（2017）桂0325民初1510号民事判决书确认本案原告对涉案房屋享有优先受偿权。该案生效后，本案原告向本院申请执行，本院于2019年1月7日作出（2018）桂0325执849号之一执行裁定书，裁定查封了涉案房屋，又于2019年3月5日作出（2019）桂0325执恢20号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋后所得价款用以清偿被告蒋洪的到期债务。被告侯金华（案外人）以涉案房屋三楼为其购买为由，向本院提出异议。本院经审查认为，案外人提出的执行异议成立，于2019年6月24日作出（2019）桂0325执异14号执行裁定书，裁定停止对涉案房屋的拍卖。为此，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明，2017年3月23日，被告蒋敏向被告侯金华预借房屋办证费5000元。在庭审中，被告侯金华同意将剩余的购房款交付执行。 根据诉辩双方的意见，本院归纳本案争议的焦点是：原告是否享有对涉案房屋的强制执行的权益。针对上述争议的焦点，本院分析评议如下： 本院认为，涉案房屋是被告蒋敏及刘甫荣、李红星共同出资修建，有被告蒋敏与刘甫荣、李红星签订的《共同出资合伙建房协议书》等证实。据此，本院认定，被告蒋敏及刘甫荣、李红星系合伙关系。2012年2月17日，被告蒋敏及赵存玉与被告侯金华签订的《售屋协议书》，是代表全体合伙人实施合伙事宜。虽然刘甫荣、李红星及被告蒋洪未在合同上签名，但被告侯金华已于2012年开始占有、使用涉案房屋至今，其未提出异议，表明刘甫荣、李红星及被告蒋洪对该合同的追认。由于该合同是双方当事人意思的真实表示，且合同的内容，不违反我国法律及现行行政法规等强制性规定。故双方签订的合同合法有效。合同约定，签订协议时预付购房款150000元，涉案房屋的办证费是由被告蒋敏等负担。2017年3月23日，被告蒋敏以过户为名向被告侯金华预借办证费5000元时，其未提出要求被告侯金华按合同约定支付购房款150000元。据此，本院推定，被告侯金华已向被告蒋敏支付涉案房屋的购房款150000元。合同约定，被告侯金华在合同签订后，向被告蒋敏支付购房款150000元，剩余的购房款120000元，待被告蒋敏为被告侯金华办理好产权证后，被告侯金华再支付，因涉案房屋至今未办理产权过户手续，被告侯金华未支付剩余的购房款是有充分的理由。被告侯金华向被告蒋敏支付部分购房款后，其已履行了合同约定的义务。被告蒋敏向被告侯金华预借办证费5000元后，至今未能为被告侯金华办理涉案房屋的过户登记，违反了合同约定，其行为构成违约。因此，本院认定，涉案房屋至今未办理登记的过错方是被告蒋敏。在庭审中，被告侯金华同意将剩余的购房款交付执行。综上所述，由于涉案房屋于2016年8月29日设立抵押权和2019年1月7日被本院查封的时间，均在被告蒋敏、赵存玉与被告侯金华签订的《售屋协议书》之后；涉案房屋在设立抵押权和被本院查封之前，被告侯金华已合法占有；涉案房屋的价款被告侯金华已按合同约定支付了部分价款，剩余的价款被告侯金华同意交付执行；涉案房屋至今未办理过户登记并非被告侯金华自身的原因造成的。因此，原告国民银行要求对涉案房屋的强制执行之诉请，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行的诉讼请求。 本案收案件受理费100元，公告费560元，合计660元，由原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐称豪 人民陪审员  邹玉群 人民陪审员  陈光美 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  邓凌艺