江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初3898号原告（反诉被告）：徐小敏，女，1979年3月26日出生，汉族，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：徐慧琳，抚州市临川区法律援助中心律师，代理权限特别授权。被告（反诉原告）：抚州市尚购商业营运有限公司，地址抚州市临川区青云峰路14号（凤凰城）1幢1-3室。统一社会信用代码923610003091896344。法定代表人：徐光，该公司经理。委托诉讼代理人：曾志宏、周庆喜，江西抚仁律师事务所律师，代理权限一般代理。原告徐小敏与被告抚州市尚购商业营运有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐小敏及其委托诉讼代理人徐慧琳、被告抚州市尚购商业营运有限公司委托诉讼代理人周庆喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐小敏向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原告与被告签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，责令被告赔偿原告直接和间接经济损失暂定5万元。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为依法撤销原告与被告签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，责令被告赔偿原告直接经济损失246979.26元，返还原告已付租金122430元、已付押金6390元。事实及理由：2016年8月，原被告经过协商签订《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，约定由被告向原告提供位于抚州青云峰路凤凰城商业街F#129—131#三间商铺，建筑面积为245.23平方米的营业场所，由原告租赁经营，且仅限于建材类商业经营，品牌为玛瑅瓷砖，期限为2016年8月1日起至2021年7月31日止，并约定了租金和租金的支付方式。合同签订后，原告对三间商铺进行了装修，并按时向被告交纳了租金。不料自2017年5月起，一些不明身份的人到原告经营场所强行上锁关店门十多次。严重干扰了原告的经营活动，致使原告三间商铺无法正常营业，给原告造成巨大的直接经济损失和间接经济损失。原告将此情况多次向被告反映，被告声称其公司又没锁原告的店面，称谁锁门找谁去。2018年12月原告才知道被告隐瞒业主真实情况，采取欺诈的手段导致原告作出错误的判断与其签订了《抚州市凤凰城商铺租赁合同》。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼。被告抚州市尚购商业营运有限公司辩称，1、原告诉请无事实和法律依据。表现在：被告与原告签订《租赁合同》属于有权处分，被告将案涉三间店铺出租给原告得到了商铺产权人的同意和认可。2015年4月8日，张菁与抚州明恒置业有限公司签订委托经营合同，业主授权抚州明恒置业有限公司对外以自己的名义招租位于凤凰城F栋1-129号商铺，期限为2014年3月1日至2015年8月31日止，实际收取租金人为肖梅琴。2016年8月22日，被告与原告签订租赁合同。2016年12月27日，肖梅琴又自行与徐小敏签订租赁合同，并且双方自己在履行租赁合同，后因徐小敏未能支付租金，肖梅琴已向临川区人民法院提起了诉讼，要求徐小敏支付租金。涉案F栋1-130和1-131商铺产权证登记业主名称为**、罗成。因抚州明恒置业有限公司欠卢玉金借款未能清偿，2014年5月6日，卢玉金与抚州明恒置业有限公司签订以房抵债协议书，协议约定**和罗成取得前述房屋产权，抚州明恒置业有限公司尚欠卢玉金的款项相应冲抵。2013年9月1日，案涉三间店铺在出售前已经出租给李凯，与李凯签订租赁合同。租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日止。虽然租期内涉案房屋出售给他人，但根据买卖不破租赁的原则，租赁合同继续有效。李凯在租赁期内，将涉案三间店铺转让给徐小敏，并由被告直接与原告签订租赁合同。2、原告诉请撤销双方签订的合同缺乏事实与法律依据。该合同系双方真实意思表示，不存在欺诈的情形。况且合同是2016年8月22日签订的，原告2019年提起撤销权诉讼早已过了一年的除斥期间；3、被告以自己的名义与原告签订合同是得到抚州明恒置业有限公司的同意和授权。综上，原告诉请缺乏事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告抚州市尚购商业营运有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》；2、判令反诉被告支付反诉原告租金41607元及逾期付款违约金1636元（暂计算至2019年7月31日，之后的租金、违约金按照合同约定继续计算至合同解除之日），合计43243元；3、本诉和反诉案件受理费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告将第一项诉讼请求变更为判令解除反诉原告与反诉被告签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，要求反诉被告腾空租赁物和恢复租赁物原状。事实及理由：2016年8月22日，反诉原告与反诉被告签订《抚州市凤凰城商铺租赁合同》是在得到案涉房屋所有权人同意后提供抚州市青云峰路凤凰城商业街商铺三家给反诉被告租赁使用。合同约定租期为五年，自2016年8月1日至2021年7月31日，租金支付方式为先支付租金后使用，按季支付，每季度5日前向反诉原告支付。合同还约定，反诉被告逾期支付租金的按照每日千分之三支付违约金。2016年12月27日，抚州青云峰路凤凰城商业街业主自行与反诉被告签订《租赁合同》，合同约定，反诉被告承租抚州青峰路凤凰城商业街F1-129商铺，租金也是由反诉被告直接支付给业主。2018年11月1日，反诉被告开始拒不支付F#130-131两间店铺的租金。为此反诉原告在2018年11月27日向反诉被告下达租金催缴通知，反诉被告未予履行。基于以上事实，反诉原告认为反诉被告已经严重违反合同中的约定，构成违约。反诉被告徐小敏辩称，反诉原告称反诉被告没有缴纳租金是有原因的，抚州市尚购商业营运有限公司不是店铺所有权人，从2017年5月8日起至2018年9月7日店铺业主多次到我经营的店铺关门，直至2018年12月份我才知道真正的店铺所有权人不是抚州市尚购商业营运有限公司。抚州市尚购商业营运有限公司无权向我收取租金，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，被告抚州市尚购商业营运有限公司成立于2014年9月16日。2016年7月1日，抚州明恒置业有限公司授权被告抚州市尚购商业营运有限公司对抚州市凤凰城建材街的全部商铺进行招商租赁及收取租金等营运管理事宜。授权范围为：1、承接本公司与抚州市凤凰城建材街一、二期商铺的经营户签订的《租赁合同》中所载明的属于甲方的全部权利和义务；2、对尚未出租的商铺进行招商管理和收取租金。2013年4月25日，抚州明恒置业有限公司（甲方）与李凯（乙方）签订《凤凰城建材家居街商铺租赁合同》。合同约定：甲方向乙方提供位于抚州市青云峰路凤凰城建材家居街F#1-129、130、131共3个商铺有乙方租赁经营；合同期限5年，自2013年9月1日至2018年8月31日。2014年5月6日，抚州明恒置业有限公司将案涉商铺F栋1-130、1-131商铺出售给了卢玉金（不动产登记业主分别为罗成、**）。2015年4月8日，抚州明恒置业有限公司与案涉商铺F栋1-129号业主张菁签订《凤凰城商铺委托经营管理合同》。约定F栋1-129号商铺业主张菁将该商铺委托给抚州明恒置业有限公司自主招商经营、管理；委托经营管理期限从2014年3月1日至2025年8月31日。2016年8月22日，被告抚州市尚购商业营运有限公司（甲方）与原告徐小敏（乙方）签订了一份《抚州市凤凰城商业街租赁合同》。约定，甲方向乙方提供位于抚州市青云峰路凤凰城商业街F栋129-130-131三间商铺由乙方租赁经营；租赁期限为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止；乙方所租赁的场所仅限于建材类商业经营，品牌为玛瑅瓷砖；租金标准及支付方式：2016年8月1日起月租金6390元，2017年8月1日起月租金6390元，2018年8月1日起月租金6900元，2019年8月1日起月租金7524元，2020年8月1日起月租金8274元；租金按季支付；乙方逾期支付租金，甲方有权向乙方按每日3‰收取滞纳金，若逾期达15天视为乙方严重违约，甲方有权单方提前终止合同；乙方须在本合同签订的当日向甲方支付店铺租赁保证金6390元，租赁期满经甲已双方确认无任何未结清事项和违约行为且无纠纷等，该保证金将无息退还乙方；乙方对承租的场地进行装修不得破坏房屋且必须符合消防法规及物业管理单位的要求；合同对违约责任等其他事项双方同时进行了约定。2016年12月20日，案涉商铺F栋1-129号产权人李志义、饶慧珠、张菁委托肖梅琴全权办理该商铺的出租事宜，包括代理委托方签订出租商铺的租赁合同，代收租房保证金、租金及代理因该商铺出租发生纠纷，直接以受托方名义向法院主张权利等事项。2016年12月27日，肖梅琴与徐小敏签订了一份《抚州凤凰城商铺租赁合同》。合同约定，肖梅琴向徐小敏提供位于抚州市青云峰路凤凰城商业街F栋1-129商铺，由徐小敏租赁经营；租赁期限自2016年8月1日起至2021年7月30日止。原告与被告抚州市尚购商业营运有限公司签订租赁合同后，原告对案涉的三间商铺进行了装修。原告对F栋1-129号商铺在业主委托抚州市尚购商业营运有限公司经营管理期间，租金已向被告抚州市尚购商业营运有限公司结清。F栋1-129号商铺原告与肖梅琴另行签订租赁合同后，租金缴纳至2019年4月30日，此后租金未再交纳。对F栋1-130、1-131号商铺租金原告交纳至2018年10月30日，共计缴纳了租金122430元，押金6390元，此后的租金未再交纳。2017年5月，原告承租的案涉F栋1-130、1-131号商铺业主两次称与抚州市凤凰商铺招商部没有往来及与抚州市凤凰城商铺租赁合同到期要收回商铺并强行锁了原告经营的商铺。2019年5月24日，肖梅琴在多次催问原告徐小敏拖欠的租金未果的情况下关闭了三个商铺的总店门(案涉129号商铺与隔壁130号、131号商铺的进出均是从130号商铺大门进出，三个商铺的总店门位于130号商铺)。肖梅琴在关门的同时向公安机关报警，抚州市公安局临川分局青云派出所派警到现场对双方进行了劝说。2019年7月8日，肖梅琴向本院提起了诉讼，要求解除与原告徐小敏签订的《商铺租赁合同》，腾出租赁的商铺；判令原告徐小敏支付2019年5月至7月的租金6900元及违约金。本院经审理作出（2019）赣1002民初3713号民事判决书，认定徐小敏逾期支付租金构成严重违约，肖梅琴有权提前终止合同，判决解除了肖梅琴与徐小敏签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，腾空F栋1-129号商铺；徐小敏支付肖梅琴至房屋腾空之日止的租金。该案并经抚州市中级人民法院二审予以了维持。2019年5月24日，原告经营的三间商铺停业至今。根据原告徐小敏的申请，2019年9月20日，本院委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对案涉的凤凰城商业街F#129-131号三间商铺装修损失市场价值进行司法鉴定。2019年11月27日，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司做出赣寰宇资评字（2019）第1911052号资产评估报告，案涉三间商铺的房屋装修损失的评估价值为314326元。其中，F栋1-129号商铺装修价值为67346.74元，F#1-130、1-131号商铺装修价值为246979.26元。原告花去鉴定费5300元。以上事实，有原告提供的原被告双方2016年8月26日签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，接处警登记表四份、（2019）赣1002民初3713号民事判决书、不动产产权情况表、不动产产权证书、被告收取原告租金及押金发票等；被告提供的2013年4月25日李凯与抚州明恒置业有限公司签订的《租赁合同》、委托经营管理合同、2016年12月27日肖梅琴与原告徐小敏签订的F栋1-129号商铺租赁合同、2014年5月6日《协议书》、2016年8月1日《租赁合同》、租金催缴通知书、授权书、（2019）赣1002民初3713号民事判决书；2019年11月27日江西寰宇房地产土地资产评估有限公司赣寰宇资评（2019）第1911052号资产评估报告及两份回复函、（2019）赣10号民终1015号民事判决书等证据，经庭审，原被告质证、陈述，足以认定。本院认为，被告抚州市尚购商业营运有限公司与原告徐小敏签订的《抚州市凤凰城商业租赁合同》约定的由被告向原告提供的案涉三间店铺，其中F#1-129号商铺是经该商铺所有权人委托被告授权人抚州明恒置业有限公司经营管理，被告对F#1-129号商铺出租有权进行处置；对另外两个商铺F#1-130、1-131号被告未能提供该两个商铺业主委托其经营管理的相关证据，该两个商铺虽还处于该两个商铺在未出售前抚州明恒置业有限公司与李凯租赁期内，但被告对该两个商铺与另外承租人签订租赁合同时，因承租人发生了变化，属于对该两个商铺重新与他人签订了租赁合同。被告应征得租赁房屋所有权人的同意或取得租赁房屋所有权人授权管理经营，被告在未提供已征得租赁房屋所有权人的同意或取得租赁房屋所有权人授权管理经营的相关证据的情况下，对案涉的F#1-130、1-131号商铺无权进行出租。被告与原告徐小敏签订的《商铺租赁合同》就F#1-130、1-131号商铺的租赁合同关系为无效合同关系。被告对造成与原告签订的租赁合同无效应承担全部的责任。原告对案涉的F#1-130、1-131号商铺所花去的装修损失被告依法应予以赔偿。经本院委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司评估，案涉三间商铺装修价值为314326元。其中，F栋1-129号商铺装修价值为67346.74元，F#1-130、1-131号商铺装修价值为246979.26元。该评估报告程序合法，本院予以确认。原告主张被告赔偿案涉三间商铺的装修损失，其中F#1-129号商铺原告此后与该商铺所有权人授权的肖梅琴另行签订了租赁合同，因原告逾期支付租金，构成违约，经本院一审、抚州市中级人民法院二审判决，已经解除了原告与肖梅琴就F#1-129号商铺的租赁合同关系。现原告主张被告赔偿F#1-129号商铺装修损失，无事实和法律依据，缺乏正当理由，本院不予支持。同时，原告要求被告返还已支付的押金6390元及租金122430元。其中，原告已付押金6390元，原告主张被告返还，于法有据，理由正当，本院予以支持。对于原告主张被告返还已付的租金122430元，因原告已实际使用了租赁房屋，原告要求被告返还上述已经发生的租金，理由不能成立，本院不予支持。被告反诉要求解除与原告签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，并要求原告支付其尚欠的租金，如前所述，被告与原告就F#1-130、1-131号商铺所签订的租赁合同为无效合同，该合同不存在另行解除。被告不是该两个商铺的所有权人，无权主张该两个商铺的出租所产生的收益，故对被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告抚州市尚购商业营运有限公司与原告徐小敏签订的《商铺租赁合同》其中F#1-130、1-131号商铺的租赁合同关系无效；二、被告抚州市尚购商业营运有限公司自本判决生效之日起五日内返还原告徐小敏押金6390元；三、被告抚州市尚购商业营运有限公司自本判决生效之日起五日内赔偿原告徐小敏损失246979.26元；四、驳回原告徐小敏其他诉讼请求；五、驳回被告抚州市尚购商业营运有限公司反诉请求。案件受理费6881元、反诉费441元、鉴定费5300元，合计12622元由原告徐小敏负担2916元，被告抚州市尚购商业营运有限公司9706元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  杨良发人民陪审员  孔淑平人民陪审员  万 军二〇一九年十二月二十三日书 记 员  廖 敏