江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5942号上诉人（原审被告）：上海璨坤实业发展有限公司，住上海市嘉定区澄浏公路52号39幢2楼522室。法定代表人：王恒丽，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：王恒坤，男，1982年5月4日生，汉族，住黑龙江省桦川县。委托诉讼代理人：徐水金，上海海贝律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：江苏中大地产集团有限公司，住所地江苏省昆山市开发区同丰路760号。法定代表人：谈爱芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：林杰，江苏友杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈海峰，江苏友杰律师事务所实习律师。上诉人上海璨坤实业发展有限公司（以下简称璨坤公司）、王恒坤因与被上诉人江苏中大地产集团有限公司（以下简称中大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初13294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。璨坤公司、王恒坤上诉请求：1.撤销原审判决第三、四项；2.一、二审诉讼费用由中大公司负担。事实和理由：1.诉争厂房是特殊租赁物，位于综合保税区内，进驻需符合海关规定，但在协商及签署合同过程中，中大公司均未告知璨坤公司。中大公司未尽到提供适租房屋的义务导致纠纷，构成违约。2.诉争厂房租赁合同于2017年7月15日解除，于2017年12月8日最终交接，并非一审认定的2019年1月31日，一审法院未认定上述交接日期导致认定房屋占有使用费有误。3.导致诉争厂房租赁合同解除的违约责任在中大公司，璨坤公司因中大公司未提供适租厂房进行不安抗辩故拒付租金，中大公司无权就此行使解除权，璨坤公司因此所受到损失正准备另案起诉中。4.上诉费要求据实调整。中大公司二审中辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中大公司向一审法院起诉请求：1.确认中大公司与璨坤公司签订的位于海燕路175号5、6、7号厂房的《租赁合同》于2017年7月15日解除；2.璨坤公司立即恢复原状，向中大公司腾房交屋，支付结欠电费58966.96元、租金215259元（租金计算至2017年7月15日止）和占用费2818955元（暂算六个月，实际从2017年7月16日开始计算至璨坤公司实际腾房交屋之日止）；3.璨坤公司向中大公司支付违约金695780元；4.中大公司支付的律师服务费463700元由璨坤公司承担；5.王恒坤对璨坤公司的上述债务承担连带责任；6.本案的诉讼费由璨坤公司、王恒坤承担。一审法院认定事实：2016年12月19日，中大公司（甲方）和璨坤公司（乙方）签订租赁合同，约定璨坤公司租赁中大公司位于海燕路175号5号、6号房，租赁面积15591.54平方米，其中房屋面积15089.14平方米，消防泵房、门卫、配电房面积为502.4平方米。租赁期限为10年，自2016年12月10日至2027年3月9日，2016年12月10日至2018年3月9日期间单价8元/平方米/月，房屋年租金1496788元，累计租金1870985元，2018年3月10日至2019年3月9日期间单价10元/平方米/月，房屋年租金1870985元，2019年3月10日至2021年3月9日期间单价10.5元/平方米/月，房屋年租金1964534元，累计3929068元，2021年3月10日至2023年3月9日期间单价11.13元/平方米/月，房屋年租金2082406元，累计4164812元，2023年3月10日至2025年3月9日单价12.24元/平方米/月，房屋年租金2290085元，累计4580170元，2025年3月10日至2027年3月9日单价13.47元/平方米/月，房屋年租金2520217元，累计5040434元。如延期支付租金，乙方应向甲方每日支付应付租金的万分之六作为滞纳金，甲方有权拉闸断电，如逾期半个月仍未支付，则甲方有权单方解除租赁合同并没收乙方预交的租金和押金/保证金，因此可能产生的诉讼费、律师费等相关费用均由乙方承担。乙方签署本合同且同时缴纳467746元租赁保证金/押金（相当于三个月租金），如乙方在租赁期内或续租期内有违约行为（包括解除租赁关系、装修破坏、邻里租户影响等）或违法行为，导致甲方遭受损失，甲方有权从该保证金/押金中扣除相当于实际损失的金额。如乙方未能履行本合同，该保证金/押金将作为乙方违反本合同的违约金，甲方不予退还。如乙方未能在规定期限内向甲方支付该保证金，则乙方应赔偿甲方一个月租金作为补偿。在租赁期内及任何续延的租赁期内，乙方可以对物业进行乙方可能认为合适的其它安装、变动和装修，但前提是，如果任何该等安装、变动、装修涉及对房屋结构的变更（如破坏原结构梁柱、墙体、将设备或通风管等固定在梁板上）、消防安全影响（如内部分隔等）、邻里租户影响、房屋立面效果（如擅自开门窗洞、安装通风管、空调、冷却设备等）、占用绿化带和道路、加盖建筑物等，则乙方应取得甲方的事先书面同意和政府相关部门书面批准，否则由此产生的一切责任损失均由乙方承担，并且甲方有权要求乙方对未经同意的任何搭建和装修进行拆除并恢复房屋设施原样，如造成相关损失，则由乙方负责赔偿。因乙方拖欠租金超过半个月或其它违约行为导致甲方解除合同的，乙方所有增加的装修部分在合同解除后均归甲方所有，乙方不得再向甲方主张。租赁期满时，乙方应将承租的厂房设施按甲方交房时的移交清单内容原状并完好交还甲方。租赁期满，乙方要在甲方规定的合理期限（最多为一个星期）内搬出房屋；逾期将按本合同约定的租金的二倍计算由乙方承担，如给甲方造成损失，应由乙方赔偿。乙方向甲方承诺、声明并保证甲方发现如下问题，甲方有权单方解除合同，并没收乙方预交保证金/押金及租金：……（4）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房、转让或与他人交换该厂房承租权的。（5）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。（6）乙方如发生部分转租情况，需提前书面征得甲方的同意后，向甲方书面报备，且与第三方签订的合同条款需在本合同条款范围内。附件为租金缴纳明细，2016年12月20日缴纳2016年12月10日至2017年6月9日租金178034.5元（一审笔误，应为“467746.25元”），2017年5月10日缴纳2017年6月10日至2017年9月9日租金178034.5元（一审笔误，应为“467746.25元”），2017年8月10日缴纳2017年9月10至2017年12月9日的租金178034.5元（一审笔误，应为“467746.25元”），2017年11月10日缴纳2017年12月10日至2018年3月9日租金178034.5元（一审笔误，应为“467746.25元”），以此类推。2016年12月19日，中大公司和璨坤公司签订租赁合同，约定璨坤公司租赁中大公司位于昆山，房屋面积3589.55平方米，消防泵房、门卫、配电房面积119.5平方米，租赁期限为10年，自2016年12月10日至2027年3月9日，2016年12月10日至2018年3月9日期间单价12.8元/平方米/月，房屋年租金569710元，累计租金712138元，2018年3月10日至2019年3月9日期间单价16元/平方米/月，房屋年租金712138元，2019年3月10日至2021年3月9日期间单价16.8元/平方米，房屋年租金747744元，累计1495488元，2021年3月10日至2023年3月9日期间单价17.81元/平方米/月，房屋年租金792698元，累计1585396元，2023年3月10日至2025年3月9日单价19.59元/平方米/月，房屋年租金871923元，累计1743846元，2025年3月10日至2027年3月9日单价21.55元/平方米/月，房屋年租金959160元，累计1918320元。租赁保证金178034元。2016年12月20日缴纳2016年12月10日至2017年6月9日租金178034.5元，2017年5月10日缴纳2017年6月10日至2017年9月9日租金178034.5元，以此类推。其他条款同前份合同。2017年2月17日，璨坤公司与昆山佰亚高分子科技有限公司（以下简称昆山佰亚公司）签订厂房租赁合同，约定将昆山2075平方米租赁给昆山佰亚公司。2017年5月4日，璨坤公司向中大公司发出申请函，内容为：贵公司和我公司于2017年12月11日签订的厂房租赁合同，将位于昆山保税区海燕路175号工业厂房出租给我公司使用。由于贵公司告知我公司昆山保税区现己对外开放（做内资企业一般纳税人试点），我公司准备入驻使用厂房。2017年12月28日起，我公司供应链、合作公司开始进行对入驻场地投入近300万的装修，装修完毕后开始搬入，此时却发现昆山保税区及管委会、海关均不允许我公司合作公司、供应链入驻。我公司向贵公司多次反应过这个问题，而且也向保税区、管委会、海关做过协调，现在还不能入驻。由于不能使用贵公司的厂房场地，导致我公司、合作公司、供应链等共计7家企业造成了直接经济损失达600多万元。有鉴于此，本着友好沟通及协商的原则，也为了弥补及减少双方的损失，我公司特申请贵公司能够妥善处理此事，双方继续履行该合同，贵公司允许我公司把该租赁厂房转租，且给出免租期2-3个月，我公司配合贵公司及保税区、管委会、海关向符合相关条件的企业进行招商入驻。2017年7月14日，中大公司向璨坤公司发送律师函，因逾期支付租金和转租，中大公司要求解除合同，并腾房交屋。璨坤公司于2017年7月15日收到该函。2016年10月14日，国家税务总局、财政部、海关总署发布关于开展赋予海关特殊监管区域企业增值税一般纳税人资格试点的公告，昆山综合保税区在试点范围，试点企业进口自用设备（包括机器设备、基建物资和办公用品）时，暂免征收进口关税、进口环节增值税、消费税。（二）除进口自用设备外，购买的下列货物适用保税政策：1.从境外购买并进入试点区域的货物。2.从海关特殊监管区域（试点区域除外）或海关保税区所购买并进入试点区域的保税货物。3.从试点区域内非试点企业购买的保税货物。4.从试点区域内其他试点企业购买的未经加工的保税货物。一审法院于2017年9月11日到昆山综合保税区管理局了解保税区企业入驻的条件为：原材料、设备主要进口，产品主要是外销。璨坤公司的经营范围为：从事汽车零配件技术、电子技术领域内的技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务、建筑装饰装修建设工程设计施工一体化、包装设计、物业管理、商务咨询、机械设备、消防器材、汽车租赁（不得从事金融租赁）、建材、电线电缆、汽摩配件、汽车饰品的销售。2017年5月电费16846.39元，6月电费12318.54元，7月电费12289.67元，8月电费12486.29元，9月电费10081.2元，由中大公司代缴其中58966.96元。2019年1月28日一审法院开庭时要求双方庭后三日内办理交接手续，一审法院认定房屋交付时间为2019年1月31日。一审法院认为，中大公司和璨坤公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以认定。合同约定不得转租，璨坤公司违反合同约定转租，中大公司发函解除合同，符合合同约定，故一审法院认定双方合同于2017年7月15日解除。合同解除后，璨坤公司应当将房屋交付中大公司，璨坤公司于2019年1月31日交付房屋，房屋交付前的租金和占有使用费（2017年6月10日至2019年1月31日）应当支付中大公司，经一审法院核算为4233451.58元。期间产生的电费58966.96元璨坤公司亦应当支付。璨坤公司违反合同约定转租房屋，构成违约，应当支付违约金，合同约定违约金即为没收保证金，而璨坤公司已经支付保证金645780元，故无须另行支付违约金。关于中大公司主张的律师费，因并非必须发生的费用，一审法院不予支持。中大公司要求王恒坤承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。本案争议焦点在于璨坤公司并非原材料设备进口或产品出口类型企业，无法入驻保税区，以致合同无法履行的责任承担。中大公司认为系璨坤公司主动要求承租房屋，其应当于承租前尽职调查，璨坤公司认为中大公司未告知保税区相关政策，导致双方签订的合同无法履行。对此一审法院认为，中大公司作为出租方，应当提供适租房屋，现双方合同履行过程中出现承租方无法入驻的情况，中大公司未尽到提供适租房屋的义务，应当承担违约责任。因中大公司违约产生的损失，璨坤公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、确认江苏中大地产集团有限公司与上海璨坤实业发展有限公司签订的位于海燕路175号5、6、7号厂房的两份《租赁合同》于2017年7月15日解除。二、上海璨坤实业发展有限公司返还江苏中大地产集团有限公司位于海燕路175号5、6、7号厂房（已履行）。三、上海璨坤实业发展有限公司于判决生效后十日内支付江苏中大地产集团有限公司2017年6月10日至2019年1月31日租金和占有使用费4233451.58元、电费58966.96元。四、上海璨坤实业发展有限公司支付江苏中大地产集团有限公司违约金645780元（以保证金履行，无须另行支付）。五、驳回江苏中大地产集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费186690元，保全费5000元，合计191690元，由上海璨坤实业发展有限公司负担。反诉案件受理费93345元，保全费5000元，合计98345元，由上海璨坤实业发展有限公司负担。二审调查后，璨坤公司、王恒坤向本院邮寄：一份运单号为152915236843的运单动态信息打印件，证明其已于2017年12月8日将钥匙邮寄给中大公司；另璨坤公司、王恒坤向本院递交申请书，申请向昆山市综合保税区管理局、中大公司、昆山佰亚公司、璨坤公司相关人员询问以查清交房事实；向昆山市综合保税区管理区调取相关会议纪要。中大公司书面质证认为，经中大公司查询，无此运单号信息；因璨坤公司申请对诉争厂房内遗留装饰装修进行造价评估而未能交房，虽司法鉴定最终因客观原因无法进行，但璨坤公司及非法承租人装饰装修物遗留在厂房中，诉争厂房一直由璨坤公司控制；诉争厂房因璨坤公司与案外人昆山佰亚公司诉讼中司法鉴定程序导致璨坤公司未能向中大公司交房。二审另查明，璨坤公司于一审中向一审法院提出反诉请求，其中包含赔偿各项损失（包括装修费用、安装电梯、电线电缆等）的诉请并申请一审法院就诉争厂房装饰装修、扩建、墙门改造、道路建设、配电箱安装、电缆铺设、环氧地坪、电梯井等工程价款委托司法鉴定。一审法院委托江苏苏亚金诚工程管理咨询有限公司苏州分公司进行鉴定，江苏苏亚金诚工程管理咨询有限公司苏州分公司因现有及补充鉴定资料无法进行鉴定于2019年1月9日退鉴。一审法院司法鉴定科于2019年1月14日出具司法鉴定结案函。二审再查明，璨坤公司于2019年1月30日向一审法院递交撤回反诉诉请的申请书。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为,璨坤公司、中大公司于2016年12月19日签订一份租赁合同，由璨坤公司向中大公司承租诉争5号、6号厂房，同日双方另签订一份租赁合同，由璨坤公司向中大公司承租诉争7号厂房。后璨坤公司因入驻问题、中大公司因璨坤公司逾期支付租金及转租问题发生争议，导致纠纷。本案二审争议焦点一在于，租赁合同违约方如何认定。对此本院认为，璨坤公司承租诉争厂房后进行转租，璨坤公司、王恒坤主张其转租已征得中大公司同意，中大公司未予认可，璨坤公司、王恒坤亦未提交证据佐证，本院不予采信。璨坤公司上述转租行为违背租赁合同约定，中大公司按约行使合同解除权并主张璨坤公司承担违约责任，并无不当。璨坤公司、王恒坤主张中大公司未提供适租厂房，即使璨坤公司、王恒坤上述主张成立，璨坤公司作为承租方也应当立即主张解除合同、交还房屋，而不能进行转租且不支付租金。璨坤公司认为其基于中大公司未提供适租厂房行使不安抗辩权故拒付租金的观点，不能成立，本院不予支持。本案二审争议焦点二在于，诉争厂房交接日期如何认定。对此本院认为，璨坤公司、王恒坤虽主张其于2017年12月8日将诉争厂房钥匙邮寄给中大公司，但一方面中大公司不予认可，另一方面，根据一审中璨坤公司提出的反诉诉请及鉴定申请，涉及到诉争厂房内的装饰装修、扩建、墙门改造、道路建设、配电箱安装、电缆铺设、环氧地坪、电梯井等价款，双方仍持有争议且由璨坤公司申请一审法院委托司法鉴定，后鉴定因璨坤公司未能根据鉴定机构要求补充资料而退鉴，中大公司基于此认为其无法接收厂房并使用的主张，有事实依据。璨坤公司于二审中提出的调查申请，本院不予支持。一审法院在司法鉴定机构退鉴后向双方释明厂房交接并据此认定交接日期前的房屋占有使用费由璨坤公司承担，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人璨坤公司、王恒坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46306元，由上诉人上海璨坤实业发展有限公司、王恒坤负担。上诉人上海璨坤实业发展有限公司、王恒坤向本院预交186690元，由本院退还140384元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十二月二十五日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。