云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2923民初2407号 原告：祥云利安物业管理有限公司，统一社会信用代码：91532923099099636U。 住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。 法定代表人：赵旭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：芮青,女,1980年1月23日生,汉族,云南省祥云县人,大学本科,云南省广电网络集团祥云县支公司职工,原住祥云县。现住祥云县。 原告祥云利安物业管理有限公司（以下简称“利安物业”）与被告芮青物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告利安物业委托诉讼代理人王娟，被告芮青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利安物业向本院提出下列诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付以拖欠的2019年度物业服务费、二次水加压费、电梯使用费以及水电费共计2098.4元按照每日3‰计算的自2019年3月1日起至2019年11月6日的违约金1548.61元；2、依法判令二被告承担原告为主张权利所支出的律师费3000元。3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系祥云县佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）选聘的前期物业管理公司，被告系佳和广场的业主。2017年1月21日，佳和公司向被告交房。2017年1月21日，原告与被告签订了前期物业服务协议及业主临时管理规约，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务,物业的管理维护以及违约责任等内容。协议及规约签订后，被告依照协议及规约的约定，按时向原告缴纳了2017年度及2018年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费。自2019年3月21日至今，被告就未依约向原告缴纳相关费用，经原告结算被告一共拖欠原告2019年度的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费及水电费共计为2098.4元。上述费用原告催要，被告均拒绝缴纳。后被告于2019年11月7日缴纳了水电费566.10元及2019年度的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费1532.30元。现诉至法院请求判令二被告支付违约金及律师费。 被告辩称，原告所诉的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费及水电费共计2098.4元被告已交清，不存在任何违约行为。《前期物业服务协议》第四条第5项已经明确规定,物业管理服务费标准按政府指导价和市场调节价。《祥云县住房和城乡建设局物业价格(收费)备案审批表》中第1条明确规定:1、物业服务收费电梯房0.8元/平方米/月(政府指导价),以上收费标准为最高限价,不得上浮,下浮不限。但原告按照住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元收取。另，《业主临时管理规约》第三十五条物业管理服务费标准第二条,物业管理服务费标准的调整,根据国家相关规定和市场行情,每两年调整一次。对原告违反协议规定或临时管理规约等规定乱收有关费用的,业主有权拒交违约违规的部分。祥云佳和广场业主与物业公司之间是被服务与服务的平等民事法律关系。物业公司履行物业管理服务的义务,享有获得服务费的权利;业主享有接受物业管理服务的权利,履行向其交付服务费的义务。但是,双方之间的这种民事法律关系必须在自愿平等、公平公正公开的前提下签订的协议,才是合法的协议。同时协议条文及内容,必须符合法律、法规、政府规章及有关政策规定,但无论是前期物业服务协议还是业主临时管理规约,95%以上的条款都是有利于利安物业公司,业主做不到他们所规定的就是违规违约,对方做不到的为什么就不提违规?物业对业主的不平等条约即前期物业协议和业主临时管理规约,属于霸王条款,是对方单方面拟定的合同,接房时候必须签。2018年12月20号下午被告乘坐的电梯坠落过一次,电梯坠落后被告立即联系物业公司处理此事,但物业迟迟不来处理,被告只好拨打119。综上，请求驳回原告诉讼请求，并退还多收取三年的0.2元/平方/月的物业费,共计590.4元及2017年1月21接房时多收的340元。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：A1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明原件一份、法定代表人身份证复印件一份，证明原告的身份信息；A2、被告身份证复印件一份，证明被告的身份信息；A3、前期物业服务协议一份，证明：1、原、被告双方签订了前期物业服务协议，被告认可原告作为所居住小区的物业管理公司；2、原、被告就物业管理服务约定了双方的权利义务；A4、业主临时管理规约一份，证明原、被告双方签订了业主临时管理规约，双方就物业的使用、维护、管理以及违约责任作了相关约定；A5、缴费（费缴）通知一份，证明原告在小区公示栏对水电费的收费标准进行了公示；A6、收据三份，证明原告按照有关协议及规约的规定如期向原告缴纳了2017年度的相关物业管理费用，被告认可原告作为其物业管理公司；A7、费用明细表一份，证明被告尚未向原告缴纳相关物业管理费的情况；A8、水电费明细一份，证明被告户产生的水电费明细；A9、发票、委托合同各一份，证明原告为主张合法权益支出律师服务费3000元；A10、短信聊天记录图片八页，证明物业公司催收物业费的情况；A11、收据一份，证明被告于2019年11月7日交清物业费的情况；A12、供用电合同一份，证明祥云县供电有限公司与祥云县佳和广场地产开发有限公司签订的合同约定用电方逾期交纳电费，应承担违约责任，违约金自逾期之日起，每日按欠费总额的3‰计算，证明逾期交付电费产生违约金的情况。 经质证，被告对A1有异议，认为原告公司频繁的更换法定代表人；对A2无异议；对A3、A4认为是原告公司胁迫业主签订的，属于无效协议；对A5缴费通知没有看见过；对A6、A7无异议；对A8认为是原告算出来的，原告说是多少业主就交多少；对A9认为前期物业管理协议及临时管理规约都是无效的，所以不应该承担律师费；对A10认为从来不看短信，被告也没有收到过这种短信，公示栏粘贴的及律师函没有看见过；对A11无异议；对A12认为没有看见过供电合同，对逾期交纳会产生违约金的情况不清楚。 为支持其答辩意见，被告向本院提交了下列证据：B1、收据六份，证明被告已经向原告交清所有费用；B2、备案表一份、审批表两份，证明原告公司拟定的前期物业管理协议及临时规约是无效的，原告存在违规收费的情况；B3、光盘一碟，证明被告接房前物业公司让被告签订前期物业管理协议及临时规约，不签就不拿给钥匙装修，原告公司存在胁迫行为；B4、灭火救援出动命令单一份，证明小区电梯出故障，原告公司也未及时处理，迫不得已打了119，消防队员都来到现场处理，但物业公司的人都不来处理；B5、不动产权证书一本，证明土地性质是住宅用地。 经质证，原告对B1三性无异议；对B2真实性无意见，但与本案无关联性，被告在本案中也未提反诉；对B3三性不认可；对B4三性不认可，不符合证据三性；对B5真实性无意见，但认为与本案无关联性，达不到被告的举证目的。 本院审查认为，证据A1至A9、A11、B1、B2、B5具有证据的合法性、真实性、关联性特征，本院予以确认。证据A10、B3、B4本院结合其他证据综合认定。证据A12与本案不具有关联性，本院不予确认。 经审理查明：被告向祥云县佳和房地产开发有限公司购买了位于佳和广场2栋2102室的房屋一套。原告系祥云县佳和房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司。2017年1月21日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务，物业的管理维护以及违约责任等内容。其中，《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费第1项约定，乙方（被告）交纳费用时间：第一年交房之日，此后按照《临时管理规约》的规定执行。《业主临时管理规约》第三十七条约定，住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。第五十一条约定，业主未能如期缴纳物业管理费及其他各项应缴费用，自逾期之日起每日承担3‰违约金。第五十三条约定，在本规约执行过程中，如物业服务企业和业主之间发生任何争议或纠纷，双方不能或不愿协商解决的，任何一方均可向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或者受害方因此发生的诉讼费、律师费等费用。协议及规约签订后，被告按时向原告缴纳了2017年度、2018年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费。尚欠2019年度的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费及水电费合计2098.4元未交纳。被告于2019年11月7日缴纳了水电费566.10元及物业管理费、二次水加压费、电梯使用费1532.30元。原告于2019年11月15日诉至法院，要求被告支付违约金及律师费。 另查明，各业主水电费由原告代收，以预存方式缴纳。被告主张《业主临时管理规约》约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定明显过高，申请调减。 本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中原、被告签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》由双方签字认可，且内容不违反法律、法规效力性强制规定，应认定为合法有效。 一、物管费（含二次水加压费、电梯使用费）违约问题。《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》中约定，乙方交纳费用时间，第一年为交房之日，此后住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。被告2017年1月21日接房时交纳了2017年度物管费，2018年6月20日交纳了2018年度物管费（年度起止时间段为2018年3月21日-2019年3月20日），按双方交易习惯2019年的物管费年度起止时间段为2019年3月21日至2020年3月20日，结合《规约》约定，被告2019年度的物管费应在2019年3月21日至2019年4月20日之间交纳。被告于2019年11月7日交纳了2019年度物管费，按约定已经构成违约，应承担违约责任。双方约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定，明显高于因违约造成的实际损失，该违约金应予调整，依法应按银行同期贷款年利率4.35％（日利率0.012％）的1.5倍计算违约金，逾期时间从2019年4月21日起算至被告缴费前一日即2019年11月6日止，违约金为53.78元（1532.3元195天0.012％1.5）。原告主张物管费违约金的诉请，符合法律规定的部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。 二、水电费违约问题。被告水电费系以预存方式缴纳由原告代收，因双方未就预存时间进行明确约定，故不存在逾期问题。原告主张水电费违约金的诉请，本院不予支持。 三、律师费问题。原告诉至法院前，被告即交清了尚欠的水电费、物管费等费用。双方约定的合同主义务已履行完毕，就违约金问题双方本可以进一步商量解决，但原告在被告已交清相关欠费的情况下，执意诉讼要求被告承担违约金及律师费，系自行扩大损失，故原告主张被告支付律师费的诉请，本院不予支持。关于被告的答辩主张，除要求驳回原告的诉讼请求本院予以部分采纳外，其余答辩主张与本案不属同一法律关系，本案中不作裁处。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告芮青于本判决生效之日起十日内支付原告祥云利安物业管理有限公司自2019年4月21日起至2019年11月6日止按中国人民银行同期贷款年利率的1.5倍计算的违约金53.78元； 二、驳回原告祥云利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由原告祥云利安物业管理有限公司负担20元，被告芮青负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 员 王瑞萍 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 施丽芳 书 记 员 苏语涵