江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10379号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州林通化工科技股份有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道尹山桥。法定代表人：戚云华，董事长。委托诉讼代理人：姚芳，江苏同益大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州百和包装印刷有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区长桥街道蠡墅跃进桥西堍。法定代表人：施美芳，总经理。委托诉讼代理人：孔冉冉，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雯婷，上海小城（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州林通化工科技股份有限公司因与被上诉人苏州百和包装印刷有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初8056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州林通化工科技股份有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判我公司不需要赔偿被上诉人苏州百和包装印刷有限公司的厂房损失424419.17元,同时判令被上诉人苏州百和包装印刷有限公司向我公司支付占有使用费;本案的一、二审诉讼费用和鉴定费用均由苏州百和包装印刷有限公司承担。事实和理由：1、涉案的厂房被拆除是被上诉人苏州百和包装印刷有限公司自身的原因所导致，我公司不存在过错，不应当承担损害赔偿责任。根据双方合同约定，租赁期间内承租人搭建简易彩钢棚和房屋的，必须征得我公司同意。被上诉人苏州百和包装印刷有限公司未经我公司同意，也未取得行政审批手续而违法进行搭建，我公司曾多次口头制止，但是苏州百和包装印刷有限公司不予理睬。2018年3月份吴中区开展“散乱污”专项整治活动后，我公司曾多次发送书面通知要求被上诉人苏州百和包装印刷有限公司自行整改，但是其仍然怠于履行，导致2018年6月1日起涉案厂房被停水停电，并于同年10月10日被政府强制拆除。2、厂房拆除后在场地上堆放有建筑垃圾和钢结构，被上诉人苏州百和包装印刷有限公司未明确表示其对前述物品是自行搬离还是抛弃处理，故我公司无权擅自处置。我公司占有使用费的损失客观存在，原审法院不作认定是错误的。3、租赁合同履行期间，我公司尽到了出租人的管理义务，违章建筑被拆除的损失与我公司无关。另租赁合同中约定的租金标准较低，管理费也只是用于门卫、保洁和绿化等方面的基本开支，原审法院判决我公司承担40%的赔偿责任，比例明显过高，请求二审法院依法进行调整。苏州百和包装印刷有限公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人苏州林通化工科技股份有限公司收取有管理费，即应当履行监督管理的职责。我公司在搭建厂房的过程中，对于场地中存在的电线杆进行了移除，相关情况通知了苏州林通化工科技股份有限公司，且得到了其协助和配合，苏州林通化工科技股份有限公司称搭建厂房未征得其同意并非事实。涉案的厂房于2018年10月10日起被政府部门强制拆除，且上诉人苏州林通化工科技股份有限公司不允许我公司进入场地，我公司已经丧失了对涉案房屋的使用权和控制权。苏州林通化工科技股份有限公司未及时止损，相关的占有使用费不应当由我公司承担。苏州林通化工科技股份有限公司对于我公司搭建厂房是明知和认可的，其未尽到监督和管理职责，原审法院判决其承担40%的赔偿责任合情合理。请求驳回上诉，维持原判。苏州百和包装印刷有限公司向一审法院起诉请求：判令苏州林通化工科技股份有限公司赔偿损失2702441.89元。本案诉讼费用由苏州林通化工科技股份有限公司承担。苏州林通化工科技股份有限公司向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2018年10月5日解除；2、判令苏州百和包装印刷有限公司立即将占用的苏州市吴中区郭巷街道尹山桥57号20#地块上搭建物拆除、搬离后返还；3、判令苏州百和包装印刷有限公司支付租金17842元（自2018年9月5日至2018年10月4日租金）；4、判令苏州百和包装印刷有限公司支付房屋占有使用费（自2018年10月5日起按照年租金217075.95元计算至实际拆除、搬离日止）；5、判令苏州百和包装印刷有限公司支付水费328.3元、电费1260元；6、判令苏州百和包装印刷有限公司赔偿违约金54269元。本案反诉费用由苏州百和包装印刷有限公司承担。原审法院经审理查明：2017年3月5日，苏州林通化工科技股份有限公司（出租方，甲方）与苏州百和包装印刷有限公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，由苏州百和包装印刷有限公司承租位于苏州市吴中区角），占地面积为1767平方米，租赁期限自2017年3月5日至2020年4月4日；租金先付后租，空地租金9.75元/平方米/月（78000元/亩/年），空地总计面积租金合计206739元，后两年每年递增5%，分别为217075.95元/年和227929.75元/年。半年给付一次，提前一个月到账，交款日期分别为2017年3月5日、2017年10月5日、2018年3月5日、2018年9月5日、2019年3月5日、2019年9月5日。管理费场地按0.5元/平方米/月收取，一年收取一次，每年合计10602元，出租方收取保证金51685元，租赁期满后不再续签合同，经出租方确认场地、围墙及附属设施无损坏和结清其他费用后无息退还给承租方。租赁期间，承租方使用水电产生的费用由苏州百和包装印刷有限公司承担，双月25日抄表结算一次，苏州百和包装印刷有限公司须在次月5日前一次付清。逾期不缴纳的，苏州林通化工科技股份有限公司有权停供，由此造成的损失出租方概不负责。目前水费按4.9元/吨收取，电费按1.20元/度收取。若遇供应部门调价则同步调整。合同双方责任中约定：1、苏州林通化工科技股份有限公司在签订租赁合同后，把20#地块交给乙方使用。2、租赁期间承租方要搭建简易彩钢棚，必须遵得出租方同意方可搭建，如遇政府要拆迁，乙方搭建的简易彩钢棚赔偿款，由出租方按政府实际赔偿的简易彩钢棚款项付给承租方，其他项目承租方不享有赔偿，包括且不限于承租方平整场地和浇筑混凝土的地坪及出租方附着物的简易修补的赔偿。租赁期间双方共同不定期对该厂房进行检查，如需维保，出租方应提前三天通知承租方，承租方应予以配合。租赁期间，承租方若需在空地上搭建房屋，必须征得出租方同意，由承租方自己负责搭建，使用权归承租方所有。租赁期满后由承租方自己处理。合同规定，苏州百和包装印刷有限公司租赁本区域作生产纸箱使用，不得改变用途，从事其他经营。《租赁合同》同时约定，苏州百和包装印刷有限公司在规定时间内不足额缴纳租金、水电费和其他费用的，苏州林通化工科技股份有限公司将采取相应措施（断电、断水等），苏州百和包装印刷有限公司逾期支付租金的，以未付金额为基数，按照日万分之五向苏州林通化工科技股份有限公司支付滞纳金；逾期支付超过一个月的苏州林通化工科技股份有限公司有权选择提前解除合同，并由苏州百和包装印刷有限公司赔偿3个月租金作为违约金。由此造成的一切后果由苏州百和包装印刷有限公司负责，苏州林通化工科技股份有限公司概不负责。租赁期间提前终止合同，须提前一个月书面通知对方。如甲方提前终止合同而违约，须赔偿乙方3个月的租金；如乙方提前退租而违约，也应赔偿甲方3个月租金。签订合同后，苏州百和包装印刷有限公司支付保证金51685元，苏州林通化工科技股份有限公司将地块交付给苏州百和包装印刷有限公司，苏州百和包装印刷有限公司搭建厂房用于生产经营。此后，苏州百和包装印刷有限公司依约支付租金、管理费。审理中，苏州林通化工科技股份有限公司确认苏州百和包装印刷有限公司于2018年3月5日支付了租金108538元，是2018年4月5日-2018年10月4日期间的租金，之后未再支付租金；苏州百和包装印刷有限公司亦确认其于2018年3月5日支付租金108538元，该租金是支付至2018年10月4日。双方还一致确认苏州百和包装印刷有限公司已支付2018年的管理费10602元。2018年3月26日，苏州市吴中区城南街道“两减六治三提升”专项行动领导小组办公室向苏州林通化工科技股份有限公司发出《城南街道“散乱污”专项整治告知书》，主要内容为：（1）凡使用淘汰类设备、不符合产业规划、不符合产业政策、不在工业聚集区，用地性质不符，且存在安全、消防隐患和污染物排放不达标的企业（作坊），以及工商、安监、环保、社保、消防等手续不全的“散乱污”企业（作坊）将依法予以关停取缔；（2）凡是没有取得国土、规划、住建、城管等合法审批手续而违章搭建的各类房屋厂房，令厂区及各经营户在接到本告知之日起60日内自行拆除，逾期将强制拆除；（3）限期2个月清理清退所有“散乱污”企业（作坊），妥善处理清租清退等事宜。2018年3月28日，苏州林通化工科技股份有限公司向各承租户发出《通知》，主要内容为：据散乱污专项整治告知书，现通知各承租户从接到通知起配合做好整治工作。2018年5月9日，苏州林通化工科技股份有限公司再次向各承租户发出《通知》，主要内容为：对不能通过验收合格的，城南街道专项行动领导小组将在五月三十一日进行断电、断水、三清理，要求各承租户积极配合政府工作。2018年5月28日，城南街道“263”专办向苏州林通化工科技股份有限公司发出通告，明确街道将对苏州林通化工科技股份有限公司位于尹山桥57号厂区开展“散乱污”专项整治，并已于2018年3月26日向苏州林通化工科技股份有限公司发放了整改告知书，限期自行整改。现整改时限已过，企业厂区内环境安全隐患依然严重，未在限期内按要求进行整改，按照上级“散乱污”整治的工作要求，决定于2018年6月1日起苏州林通化工科技股份有限公司厂区全面实施停电。苏州百和包装印刷有限公司称，该通告系城南街道张贴在厂区内，苏州林通化工科技股份有限公司于2018年5月28日收到上述通知，被告知将全面停电，影响到其实际生产经营。苏州林通化工科技股份有限公司对通告的真实性不认可，称其未接到这份通告，但是2018年6月1日厂区确实停电，该厂区有18个承租户在承租厂房和地块。2018年10月10日，政府相关部门对苏州林通化工科技股份有限公司地块上的违章搭建进行拆除，苏州百和包装印刷有限公司搭建的厂房于2018年10月20日被政府部门全部拆除，目前被拆除后的建筑垃圾、钢结构还在原地。苏州百和包装印刷有限公司陈述，其经苏州林通化工科技股份有限公司同意在租赁地块搭建了钢结构厂房，因为地块性质，无法办理相应手续，签订租赁合同时，苏州林通化工科技股份有限公司明知其将在空地上新建厂房用作纸箱生产，还配合迁移电线杆。2018年10月20日，其搭建的钢结构厂房被街道拆除，拆除前其委托苏州市吴中公证处对厂房情况进行了公证。其向苏州林通化工科技股份有限公司邮寄了律师函，也口头沟通过解除合同。2018年6月1日因停电停水无法正常经营，合同目的无法实现，故合同应于该日解除。苏州林通化工科技股份有限公司陈述，租赁合同中第五条第二款、第八款约定，苏州百和包装印刷有限公司进行搭建须其同意，现苏州百和包装印刷有限公司不能证明其是经自己同意后搭建。经事后了解，苏州百和包装印刷有限公司是自行搭建，搭建前没有告知，其也未收到寄送的律师函，从苏州百和包装印刷有限公司提供的寄件凭证看，收件人不是其公司负责人，邮寄地址也并非其公司地址。苏州林通化工科技股份有限公司也确认其未向苏州百和包装印刷有限公司发送解除合同函，根据租赁合同第七条第一款约定，苏州百和包装印刷有限公司逾期支付租金、水电费及其他费用超过一个月的，其有权选择提前解除合同，现苏州百和包装印刷有限公司未按约于2018年9月5日交纳租金等费用，其已于2018年10月5日提起反诉，该日期应作为合同解除日；因搭建厂房已经被拆除，故其不再主张拆除，但因为拆除后的建筑垃圾及钢结构都堆放在承租地块上，钢结构是有价值的，所有权归苏州百和包装印刷有限公司，其应当搬离或者作出放弃的意思表示，自己才能自行处理，处理的损失其有权向苏州百和包装印刷有限公司主张。以上事实，由苏州百和包装印刷有限公司提供的租赁合同、通告、公证书、苏州林通化工科技股份有限公司提供的房产证、土地证、交款告知单、收据、整治告知书、通知及庭审笔录予以证明。关于本诉请求，苏州百和包装印刷有限公司明确其损失由以下部分组成：1、厂房的建造施工价款1965799元；2、经营损失412645.64元；3、电线杆工程价款23470.45元；4、支付员工补偿费204857元；5、退还保证金51685元；6、退还房租（自2018年6月1日按照217075.95元/年租金标准计算至2018年10月4日，暂计算至起诉之日为67455.25元）及管理费（自2018年6月1日-同年12月31日）；7、其他费用13950元。苏州百和包装印刷有限公司为证明上述损失情况，提供如下证据材料：（1）签订日期为2017年5月18日的电力建设工程总承包协议一份，发包方（甲方）为苏州创通染料化工有限公司，承包方（乙方）为苏州市新吴城集团有限公司，协议约定由甲方将129石湖线拔杆拆线放线工程委托乙方进行总承包建设，本工程造价为23470.45元。苏州百和包装印刷有限公司称，总承包协议的施工地点在其租赁范围内，因其租赁的时候地块上有电线杆的，其搭建厂房过程中需要将电线杆迁移，苏州林通化工科技股份有限公司协助苏州百和包装印刷有限公司办理电线杆移除工程，至于为何由苏州创通染料化工公司签订总承包协议，其具体不清楚，但该公司和苏州林通化工科技股份有限公司是关联企业，苏州创通染料化工公司的大股东就是本案苏州林通化工科技股份有限公司。该总承包协议证明苏州林通化工科技股份有限公司对其建造厂房是知情并且同意的。（2）建筑工程施工合同书一份，发包方（甲方）为苏州百和包装印刷有限公司，承包方（乙方）为苏州市苏洪兴建筑装饰工程有限公司，工程名称为苏州百和包装印刷有限公司新厂房，工程地点位于苏州市吴中区厂区内，承包范围为钢结构厂房（面积1767m2），合同价格为1965799元。苏州百和包装印刷有限公司称，租赁合同签订后，其把厂房建设工程发包给苏州市苏洪兴建筑装饰工程有限公司，建造了钢结构厂房，总的工程款1965799元。审理中，苏州百和包装印刷有限公司还申请证人徐某夯出庭作证，该证人称其系涉案厂房的实际施工人，苏州百和包装印刷有限公司已经向其支付工程款196万余元，支付方式全部为现金。（3）2018年1-6月的财务报表（复印件），其按照2018年1-6月中净利润的平均值，从2018年6月1日计算至起诉之日，证明苏州百和包装印刷有限公司在停业阶段的经营损失为412645.64元。（4）2018年1-6月员工工资清单及员工补偿清单，证明苏州百和包装印刷有限公司因关闭厂房所赔偿的员工补偿金。苏州百和包装印刷有限公司称，员工工资损失计算方式为：按照员工工作年限，根据员工前六个月的平均工资，根据劳动法的相关规定计算出苏州百和包装印刷有限公司的补偿金总额204857元。2018年6月1日停电后苏州百和包装印刷有限公司无法生产，企业就关闭，并对员工进行了补偿，其认为苏州百和包装印刷有限公司补偿给员工的204857元应由苏州林通化工科技股份有限公司承担。苏州林通化工科技股份有限公司经质证认为，1、对总承包协议真实性没有异议，但关联性有异议，该协议由苏州创通染料化工公司与苏州市新吴城集团有限公司签订，从合同内容看与双方当事人均无直接关联性，且从事的施工内容是电线杆的拆除，不能看出与苏州百和包装印刷有限公司搭建彩钢板有任何的直接关联性。2、建设工程施工合同是苏州百和包装印刷有限公司与第三人签订的，对真实性无法核实，实际支出的工程款应当提供支付凭证来佐证。对196万多元的建造厂房的损失不予认可。即使损失存在，由于苏州百和包装印刷有限公司擅自搭建，该损失由苏州百和包装印刷有限公司自身承担。3、对财务报表、员工工资清单及员工补偿清单的真实性均不予认可，苏州百和包装印刷有限公司依据2018年1-6月的所谓利润统计出6月之后的利润无事实依据，且经营损失也可根据其他情形造成，如苏州百和包装印刷有限公司自身经营不善。4、对员工工资清单及员工补偿清单也不予认可。根据城南街道的告知书，2018年3月就告知各承租户，苏州百和包装印刷有限公司在3月早已知晓对该地块进行整治和拆除，如造成对员工的遣散费用也应当由苏州百和包装印刷有限公司自身承担。5、对于租金部分，其不同意返还，实际上房屋是2018年10月10日开始拆的，直到2018年10月20日拆除完毕，而且拆除完毕后苏州百和包装印刷有限公司也没有搬离，直到诉讼中评估公司去现场还是显示拆除后的垃圾仍然在场地上。审理中，苏州百和包装印刷有限公司申请对其经济损失进行鉴定。原审法院依法委托浙江安信保险公估有限公司苏州分公司进行鉴定，鉴定事项为：苏州百和包装印刷有限公司位于苏州市吴中区角地块上被拆厂房的建造支出和公证时厂房的价值鉴定，鉴定基准日为：建造支出鉴定基准日为2017年6月30日、公证时厂房价值鉴定基准日为2018年10月16日，标的物为上述厂区西北角地块上被拆除的钢结构厂房。该公司接受原审法院委托鉴定后，至现场核定，拆除后的建筑材料还在现场，被拆房屋建筑的面积和主要结构的数量和规格等基本具备用丈量和清点的方式确定。因此损失数量按现场丈量、清点数量（结合苏州市吴中公证处的公证资料）核定，核定鉴定标的的建筑面积为1508平方米。2019年5月25日，该公司作出公估报告，鉴定结论为：苏州百和包装印刷有限公司位于苏州市吴中区角地块上被拆除的钢结构厂房的建造支出金额为1108749.40元。上述钢结构厂房在苏州市吴中公证处对该建筑物进行公证时（2018年10月16日）的价值为1061073.18元。具体折价办法为：按地块租赁合同签署日期加合理的房屋建造期，房屋建筑的启用日期按2017年7月1日确定。2017年7月1日至苏州市吴中公证处对被拆房屋进行公证日（2018年10月16日）止，被拆建筑物实际使用15个半月。该类钢结构厂房实际折旧期在20-30年之间（依据不同用途，实际使用年限差别较大。化工、污染等高污染、高腐蚀行业使用年限较短，电子、纺织、包装印刷等行业使用年限较长），苏州百和包装印刷有限公司在房屋建筑完工后至拆除前的用途属于包装印刷行业，折旧年限按30年核定。因此折旧率为4.3%，被拆除建筑物在苏州市吴中公证处对该建筑物进行公证（2018年10月16日）的价值为1061073.18元。苏州百和包装印刷有限公司对上述鉴定结论无异议，报告中写清楚了折旧30年的原因，应以报告为准，故其主张厂房的建造金额就按照评估报告确定的1108749.4元来主张，而且应当由苏州林通化工科技股份有限公司承担全部责任。苏州林通化工科技股份有限公司认为，对建造成本1108749.4元认可，但是对认定公证时的价值为1061073.18元有异议，该报告第四页写折旧年限为20-30年，该报告按照30年折旧年限，对此有异议，其建议按照20年进行折旧，折旧率6.46%，所以公证时的价格应为1037124.19元。该报告即使苏州百和包装印刷有限公司搭建钢结构厂房有损失，责任主体系苏州百和包装印刷有限公司自身造成，其在承租的地块上搭建违章建筑被城南街道列为整改对象，拆除对象为城南街道等多部门联合执法行使行政职权，该损失并非苏州林通化工科技股份有限公司造成，应当由苏州百和包装印刷有限公司自身承担。关于反诉请求，苏州林通化工科技股份有限公司表示，因搭建物已被拆除，故其不再主张要求苏州百和包装印刷有限公司拆除涉案地块上的搭建物。关于租金部分，苏州林通化工科技股份有限公司认为，因拆除后的建筑垃圾及钢结构仍堆放在承租地块上，钢结构有价值且归苏州百和包装印刷有限公司所有，故其要求苏州百和包装印刷有限公司搬离并支付租金及占有使用费。关于租金和占有使用费，租赁合同于2018年10月5日解除，故其要求苏州百和包装印刷有限公司支付2018年9月5日-2018年10月4日的租金17842元（按照年租金217075.95元标准计算）；自2018年10月5日起按照年租金217075.95元标准支付占有使用费直至苏州百和包装印刷有限公司实际搬离日止。根据租赁合同第七条第二款约定，承租方提前退租而违约，应赔偿出租方3个月租金，故其要求苏州百和包装印刷有限公司赔偿违约金54269元（217075.95/12×3）。另，苏州林通化工科技股份有限公司要求苏州百和包装印刷有限公司支付结欠的水费328.3元、电费1260元，其称租赁区域的水是2018年7月1日断掉的，现其仅能提供拍摄的水表照片，并根据读数计算水费还欠328.3元；电是2018年6月1日断的，断电前其进行抄表，之后无法进入，也无法拍照片，现在电表也拆掉了，无法提供证据。苏州百和包装印刷有限公司认为，其不存在违约情况，而是因苏州林通化工科技股份有限公司的违约行为，使其无法正常经营，过错在于苏州林通化工科技股份有限公司，故其不应当支付2018年6月1日之后的租金，至于现在原地的建筑垃圾、钢结构已经没有用了，苏州林通化工科技股份有限公司赔偿相应损失后，由苏州林通化工科技股份有限公司处理。建筑垃圾和钢结构留在原地的责任在于苏州林通化工科技股份有限公司，并且厂区已经封锁，其也无法进入厂区搬离，故苏州林通化工科技股份有限公司无权要求其支付占有使用费。苏州林通化工科技股份有限公司为违约一方，故无权要求其支付违约金。对水费、电费的数额不予认可，2018年6月1日已经因停电全面停工，不存在拖欠电费。原审法院认为：双方当事人签订《租赁合同》，由苏州林通化工科技股份有限公司将其空地出租给苏州百和包装印刷有限公司，该合同是双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，应当认定为合法有效。苏州百和包装印刷有限公司租赁涉案空地后自行搭建厂房用于生产经营，其称苏州林通化工科技股份有限公司签订合同时明知其需建设厂房，在建房时也予以配合，苏州林通化工科技股份有限公司对其建造厂房是知情且同意的，苏州林通化工科技股份有限公司则称苏州百和包装印刷有限公司搭建厂房时未征得其同意，属于擅自搭建，对此，原审法院认为，《租赁合同》中虽约定，租赁期间苏州百和包装印刷有限公司在空地上搭建房屋需征得苏州林通化工科技股份有限公司同意，但双方也明确约定苏州百和包装印刷有限公司租赁该地块用作生产纸箱，合同条款中多处涉及承租人在空地上搭建房屋必须征得出租人同意的内容，结合苏州百和包装印刷有限公司租赁地块用于生产纸箱的经营用途，可见苏州百和包装印刷有限公司签订租赁合同的目的即是在涉案租赁空地上建行厂房用于生产经营，苏州林通化工科技股份有限公司对于这一情况理应是明知的。本案中，苏州百和包装印刷有限公司虽不能提供苏州林通化工科技股份有限公司同意其搭建房屋的书面证据，但苏州百和包装印刷有限公司在签订租赁合同后不久即开始搭建厂房，一年多租期内，苏州林通化工科技股份有限公司从未对苏州百和包装印刷有限公司搭建厂房一事提出异议，而是按照合同约定正常收取租金、管理费和水电费，由此可以推定，苏州林通化工科技股份有限公司对于苏州百和包装印刷有限公司搭建厂房这一事实不仅知晓而且默许，其辩称苏州百和包装印刷有限公司未经其同意擅自搭建的意见，原审法院不予采信。事实上，苏州百和包装印刷有限公司正常经营，直至2018年3月26日，城南街道向苏州林通化工科技股份有限公司发出《城南街道“散乱污”专项整治告知书》，要求苏州林通化工科技股份有限公司厂区及各经营户自接到该告知之日起60天内自行拆除违章搭建的各类房屋、厂房，苏州林通化工科技股份有限公司于2018年3月28日、5月9日两次通知包括苏州百和包装印刷有限公司在内的各承租户配合政府整治工作，因苏州百和包装印刷有限公司未自行拆除，2018年6月1日苏州林通化工科技股份有限公司厂区被停电，政府相关部门强制拆除了违章搭建厂房，2018年10月20日苏州百和包装印刷有限公司搭建厂房被全部拆除完毕。由此可见，导致涉案租赁合同不能履行的原因并非苏州百和包装印刷有限公司根本违约，而是因苏州百和包装印刷有限公司在涉案空地上未经审批违章搭建房屋，违反政府部门“散乱污”整治要求，被纳入整治对象，且未按期自行拆除的情况下被政府部门强制拆除。苏州林通化工科技股份有限公司收到政府部门通知后，两次通知承租人配合整治工作，2018年6月1日租赁厂区停电后，苏州百和包装印刷有限公司已不能正常经营，苏州百和包装印刷有限公司虽未按合同约定于2018年9月5日交纳下一期租金，但此时已不能正常经营，其未付租金具有一定合理理由，苏州林通化工科技股份有限公司以此主张苏州百和包装印刷有限公司违约并行使合同解除权的意见，原审法院不予支持。政府相关部门已于2018年3月26日限期包括苏州百和包装印刷有限公司在内的各经营户自行拆除违法建筑，同年6月1日被断电，租赁场地已无法用于生产经营，苏州百和包装印刷有限公司合同目的已无实现可能，在此情形下，双方作出解除合同的意思到达双方均发生解除合同的法律效果。关于合同解除时间，鉴于苏州百和包装印刷有限公司并未向苏州林通化工科技股份有限公司有效表达解除合同的意思表示，其主张2018年6月1日合同解除的意见缺乏事实依据，原审法院不予采信。而苏州林通化工科技股份有限公司向原审法院提起反诉，要求确认租赁合同于2018年10月5日解除，苏州百和包装印刷有限公司于2018年10月18日收到反诉状副本，故原审法院确认涉案租赁合同自2018年10月18日解除。关于造成合同解除的责任问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。苏州林通化工科技股份有限公司将其土地租赁给苏州百和包装印刷有限公司后，苏州百和包装印刷有限公司在未经任何行政审批情况下自行建造厂房投入生产经营，该违法行为是造成合同无法履行的主要原因，苏州林通化工科技股份有限公司为涉案土地的使用权人，对于租赁土地用途是否符合法律规定和合同约定、承租人的使用行为是否合法负有管理和监督责任。苏州林通化工科技股份有限公司明知苏州百和包装印刷有限公司在租赁涉案租赁土地后须建造房屋，默许苏州百和包装印刷有限公司违章建房，直至2018年政府部门发出通知，要求拆除涉案房屋，苏州林通化工科技股份有限公司对合同无法履行亦存在一定的过错，考量双方过错性质和过错程度，原审法院酌定苏州林通化工科技股份有限公司承担40%的责任，苏州百和包装印刷有限公司承担60%的责任。关于租金、管理费问题。苏州林通化工科技股份有限公司确认苏州百和包装印刷有限公司已支付2018年4月5日-2018年10月4日期间的租金108538元及管理费10602元，苏州百和包装印刷有限公司对此无异议，原审法院予以确认。2018年4月5日-5月31日，苏州百和包装印刷有限公司尚能正常使用租赁地块及搭建厂房，故其应向苏州林通化工科技股份有限公司支付该期间租金计33899.53元（217075.95元/365×57）。2018年6月1日涉案租赁地块被断电，政府相关部门于2018年10月10日开始拆除涉案违章建筑，因苏州百和包装印刷有限公司并未按城南街道要求自行拆除，在2018年6月1日至2018年10月9日期间对于涉案地块仍处于占有的状态，鉴于在此期间已无法正常经营使用，故对于该期间的租金损失，原审法院酌定根据前述认定的过错责任比例计算，苏州百和包装印刷有限公司尚应支付苏州林通化工科技股份有限公司该期间租金46745.67元。上述两笔租金合计80645.20元。2018年10月10日政府相关部门对涉案地块违章建筑进行拆除，苏州百和包装印刷有限公司事实上已无法使用涉案地块，故自此其无需再支付租金给苏州林通化工科技股份有限公司。2018年10月20日，苏州百和包装印刷有限公司违章搭建的厂房已被全部拆除，之后虽然建筑垃圾、钢结构还在原地，但此种情形不属于租赁关系延续的占用状态，而是因违章建筑被拆除后未进行清理所致。故苏州林通化工科技股份有限公司要求苏州百和包装印刷有限公司支付自2018年10月10日之后的租金及房屋占有使用费，原审法院不予支持。审理中，苏州百和包装印刷有限公司表示拆除后的建筑垃圾、钢结构已无用途，且其无法进入租赁地块，可由苏州林通化工科技股份有限公司处理，鉴于苏州林通化工科技股份有限公司系涉案地块使用权人，其地块上违章建筑被拆除后也应及时止损，故拆除后留在原地的建筑垃圾、钢结构应由其进行清理，其要求苏州百和包装印刷有限公司搬离的诉讼请求，原审法院不予支持。对于苏州百和包装印刷有限公司要求退还租金的诉请，因其已交纳租金108538元，故经核算，苏州林通化工科技股份有限公司应退还租金27892.80元。关于管理费，如前所述，截至2018年5月31日的管理费4386.03元，苏州百和包装印刷有限公司应当正常交纳；同年6月1日-10月9日期间的管理费按照过错责任比例核定，苏州百和包装印刷有限公司应当支付2283.06元，两笔管理费合计6669.09元。自2018年10月10日起无需支付管理费。对于苏州百和包装印刷有限公司要求退还管理费的诉请，因其已交纳2018年度管理费10602元，故经核算，苏州林通化工科技股份有限公司应退还管理费3330.91元。另，苏州百和包装印刷有限公司已交纳保证金51685元，其要求退还，苏州林通化工科技股份有限公司亦同意在本案中一并结算，故该保证金应予退还。关于苏州百和包装印刷有限公司主张的厂房搭建损失，应当以厂房拆除时的残值作为赔偿依据，且鉴定部门已考虑包装印刷行业因素认定折旧年限按30年核定，故原审法院采纳鉴定机构关于被拆除钢结构厂房在公证时的价值为1061073.18元的鉴定结论，因苏州百和包装印刷有限公司未办理合法建设手续违章搭建厂房，苏州林通化工科技股份有限公司默许该违法行为，该搭建厂房损失，应由双方按照过错分担，原审法院酌情确定由苏州林通化工科技股份有限公司赔偿40%即为424429.27元。苏州百和包装印刷有限公司主张的其他员工补偿费、停业损失、电线杆移除价款及其他费用13950元，均依据不足，原审法院不予支持。关于苏州林通化工科技股份有限公司提出的反诉请求，其要求确认《租赁合同》解除、苏州百和包装印刷有限公司支付租金、占有使用费及将拆除物搬离等反诉请求，在本诉部分中已作说理，故不再赘述。其要求苏州百和包装印刷有限公司支付水费328.3元、电费1260元，苏州百和包装印刷有限公司予以否认，因苏州林通化工科技股份有限公司未能提供相关证据，原审法院碍难支持。至于其要求苏州百和包装印刷有限公司赔偿违约金三个月租金即54269元的反诉请求，因本案情形并非苏州百和包装印刷有限公司提前退租而违约，该主张缺乏合同依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、苏州百和包装印刷有限公司与苏州林通化工科技股份有限公司签订的租赁合同于2018年10月18日解除。二、苏州林通化工科技股份有限公司赔偿苏州百和包装印刷有限公司厂房损失424429.27元，退还保证金51685元、租金27892.80元、管理费3330.91元，上述款项合计507337.98元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回苏州百和包装印刷有限公司的其他诉讼请求。四、驳回苏州林通化工科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取28420元，由苏州百和包装印刷有限公司负担19377元，苏州林通化工科技股份有限公司负担9043元；鉴定费用91611元，由苏州百和包装印刷有限公司负担54967元，苏州林通化工科技股份有限公司负担36644元。反诉案件受理费收取4719元，由苏州林通化工科技股份有限公司负担3931元，苏州百和包装印刷有限公司负担788元。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。《租赁合同》履行期间,涉案的厂房因系承租人违章搭建而被政府相关部门强制拆除,现《租赁合同》已经无法继续履行,当事人的合同目的也无法实现,诉讼中双方均同意解除合同,故原审判决确认双方签订的《租赁合同》于2018年10月18日解除符合法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉双方在签订《租赁合同》时，已经明确约定被上诉人苏州百和包装印刷有限公司将在租赁土地上建造厂房进行纸箱生产，且从涉案场地上原有的电线杆进行移除时由出租人的关联公司出面签订施工合同、承租人进行搭建施工持续时间较长、出租人从未提出异议并正常收取租金等情况来分析，上诉人苏州林通化工科技股份有限公司对于承租人的违章搭建行为是明知并且默许的，原审法院据此认定上诉人苏州林通化工科技股份有限公司存在一定的过错,并判决其就搭建厂房的损失承担40%的赔偿责任基本适当,二审依法不作调整。涉案的房屋系因行政违法而被政府相关部门强制拆除，之后虽然有建筑垃圾和钢结构堆放在场地中，但是并非苏州百和包装印刷有限公司在租赁合同解除后仍然占有、使用租赁物并导致出租人存在经济损失的情形，且其自身对于合同解除和此种状态的延续也存在过错，故上诉人苏州林通化工科技股份有限公司要求承租人支付占有使用费依据并不充分，对其相关上诉理由本院碍难采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7666元，由上诉人苏州林通化工科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月三十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。