贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11372号原告：刘艳，女，1977年4月12日出生，汉族，贵州省织金县人，贵州海信营销公司职工，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李军，贵州贵达律师事务所律师，特别代理。被告：张胜，男，1976年1月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：贵州万发房地产经纪有限公司（以下简称万发经纪公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区平桥保税路。法定代表人：何万前，该公司执行董事。原告刘艳与张胜及第三人万发经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳及其委托诉讼代理人李军、第三人万发经纪公司法定代表人何万前到庭参加诉讼，张胜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人就位于贵阳市花溪区房屋签订的《贵州万发房地产经纪有限公司房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》；2.判令被告立即一次性返还原告已付的购房款320000元；3.判令被告按《房屋买卖合同》约定的总房价的10%为标准赔偿原告违约金66800元；4.判令被告承担原告因诉讼产生的律师费20000元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月8日，张胜、吉世惠、第三人万发经纪公司与原告签订房屋买卖合同，约定张胜、吉世惠将其按份共有（其中张胜份额25%、吉世惠份额50%、唐国梅份额25%，合计份额100%）的位于贵阳市花溪区上河城项目1号楼3单元3层1号房屋以668000元的价格卖给原告，原告交付购房定金30000元整，约定“……三、付款方式：甲方在办理银行提前还款当日乙方支付购房首付款人民币叁拾壹万元整（310000元）给甲方偿还银行所欠尾款（含定金人民币叁万元整给甲方），在办理过户手续当日乙方支付购房款人民币玖万元整（90000元）给甲方，剩余尾款人民币贰拾陆万捌仟元整由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。所有收款以收条为准。……十四、甲乙双方对上述条款都已认真了解并确认，若甲、乙双方任何一方违约，自愿承担购房双倍定金给付给守约方，并按总房价的10%作为违约方支付给守约方。甲、乙双方任何乙方违约都同等条件承担违约责任……”，合同签订后，原告按约定支付了购房首付款（含定金30000元整）320000元，被告收到原告支付的首付款用以提前偿还讼争房屋所欠贷款，并顺利将讼争房屋从按揭银行处解除抵押，原告多次催告被告尽快办理讼争房屋的所有权转移登记手续，但被告均以各种理由拖延。2018年6月25日，张胜、吉世惠、第三人万发经纪公司与原告签订买卖合同补充协议，一致同意继续履行原合同，约定合同价格按原合同履行，并确认甲方收到乙方已支付的购房款320000元，同时，被告保证在2018年6月30日前将讼争房屋办理过户给原告名下，逾期被告除按原合同约定总房价的10%承担违约金支付给原告，赔偿双倍定金给原告，还须另行承担原告借支款项每月人民币壹仟元整利息，期限为四年，并一次性还清所有款项，如原告诉至法院的，被告还应承担诉讼费、保全费和律师费等一切费用。然而上述约定期限届满后，诉争房屋所在地房价节节攀升，被告拒绝履行办理房屋所有权转移手续的义务。原告为此，诉至人民法院，未获支持。现原告催告被告偿还已支付的购房款并赔偿给原告造成的损失，但被告拒绝履行，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告诉至人民法院，诉请如前。张胜未到庭。第三人万发经纪公司述称，对原告诉请无异议，被告亦未向第三人支付服务费。本院经审理认定事实如下：吉世惠系张胜母亲，唐国梅与张胜于2010年4月20日登记结婚、于2017年10月19日诉讼离婚；第三人万发经纪公司成立于2009年7月9日，经营范围包括房地产中介及房屋租赁服务、房地产策划代理及销售、房地产管理及咨询等。案涉房屋位于贵阳市花溪区上河城项目1号楼3单元3层1号（不动产权证号：筑房权证小河字第××号），建筑面积105.04㎡，系三被告按份共有，其中张胜所占份额为25%、吉世惠所占份额为50%、唐国梅所占份额为25%。2018年4月8日，张胜作为甲方（产权人）及吉世惠作为共有人与刘艳作为乙方、万发经纪公司作为丙方签订《贵州万发房地产经纪有限公司房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），主要内如下：一、乙方自愿购买坐落于贵阳市经开区上河城项目1号楼3单元3层1号房屋；二、房屋总成交价668000元，该费用含三通费、房屋维修基金、房屋现有固定装修设施等，乙方交付购房定金30000元给甲方；三、付款方式：甲方在办理银行提前还款当日乙方支付购房首付款310000元（含定金30000）给甲方偿还银行所欠尾款，在办理过户手续当日乙方支付购房款90000元给甲方，剩余尾款268000元由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方，所有收款以收条为准；四、签订合同时，甲方应交付上述房屋交接期间保管金2000元给中介方保管（待甲方负责结清该房屋交易前所产生的费用后即退还）；五、甲乙双方约定由万发经纪公司代办房屋过户手续，该房所有过户费及税费、银行按揭费用等共计32000元由乙方全部承担包办过户；六、买方承担中介费3%，该中介费含在过户费用内，若甲乙双方任何一方违约，由违约方承担所有中介费用；七、涉及该房屋过户前所产生的债权债务由甲方负责结清；八、该房现由卖方居住；九、甲乙双方约定于甲方提前还款注销完毕后10天内办理该房屋过户手续，若甲方逾期不办理该房屋过户手续视为违约；十、交房时间：甲方定于甲方收到该房屋尾款当日将房屋交于乙方使用，若逾期不交房甲方按每天200元支付给乙方；十一、双方在签订合同当日乙方必须交付甲方预付定金，同时确保甲乙双方利益，甲方将产权证、契税、土地证复印件、身份证复印件交给中介方保管，直至过户完毕；十二、甲方保证该房符合国家上市规定，能正常交易；十三、甲方保证自下定金日房屋状况完整直至交到乙方手中，不得擅自出售房屋给他人或提高房价及损坏房屋内部设施、装修；十四、若甲乙双方任何乙方违约自愿承担购房双倍定金给守约方，并按总房价的10%作为违约金支付给守约方；……十六、产权人与共有人在房屋买卖一事争议的情况下，使交易不能进行的，由签约人承担该房屋的违约担保责任；……十九、备注：甲乙双方必须积极配合中介方办理该房屋过户相关手续，不得无故拖延时间，故意拖延的视为违约；甲方签约人保证产权人及所有共有人到场签字办理该房过户手续，如不能到场办理所有责任由甲方全部承担。上述房屋买卖合同还对双方其他权利义务进行了约定。签订合同当日，张胜在合同尾部“甲方”处签字并按手印、刘艳在合同尾部“乙方”处签字并按印、万发经纪公司在合同尾部“中介方”处盖章、张胜在合同尾部“共有人”处代签“吉世惠（代张胜）”字样。签订房屋买卖合同当日，刘艳向张胜支付了30000元定金，张胜向原告出具《收条》，载明:“今收到刘艳交来购买位于小河区房屋定金人民币叁万元整（￥30000）”。2018年4月16日，刘艳向张胜支付了购房款280000元，张胜用此款结清了案涉房屋在银行的按揭贷款，张胜向原告出具《收条》，载明:“今收到刘艳购买贵阳市经济技术开发区黄河南路19号上河城项目1号楼3单元3层1号房屋首付款人民币贰拾捌万元整（￥280000），其中张胜个人提前还款扣贰仟叁佰玖拾陆元整（2396），余期三个月未还款扣￥20206.49元，银行余款￥239550.25元，剩余部分现金支付17847.26元整，合计280000”。2018年4月26日，刘艳又向张胜转账支付了购房款10000元，张胜向刘艳出具《收条》，载明：“今收到刘艳购买贵阳市经开区小河黄河南路19号上河城项目1号楼3单元3层1号房的购房款人民币壹万元（￥10000）（含在购房款内）”。张胜在上述三张收条上签字并按手印，三张收条载明刘艳已经向张胜支付的购房款（含定金）总计320000元，尚有购房尾款348000元未付。2018年4月23日，第三人万发经纪公司向贵阳市经济技术开发区不动产登记站提供了房屋抵押权登记注销登记申请，注销了案涉房屋在银行的抵押登记。此后，在第三人万发经纪公司的协调下，双方商定一同去办理过户登记手续，但未能办理过户，万发经纪公司及张胜陈述未能办理过户系因唐国梅不同意到场。2018年6月25日，张胜作为甲方（产权人）及吉世惠作为共有人与刘艳作为乙方、万发经纪公司作为丙方签订《买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：一、甲乙双方原有买卖合同价668000元，原有价格不变，按原合同履行；二、乙方已向甲方支付购房首付款320000元给甲方偿还银行之前所欠房屋尾款，剩余首付款及尾款在办理该房过户手续当日按原有合同约定补齐首付款80000元，余款268000元由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方，甲方同意按原合同履行；三、甲乙双方补充条约的主要是因为甲方，在合同履行期间甲方产权人张胜与配偶唐国梅出现婚姻财产纠纷，导致该房屋无法按约定时间办理过户手续。张胜、吉世惠同意继续履行原合同，甲方请求乙方给予延迟原有合同约定过户时间，乙方也同意按本协议重新约定过户时间；四、甲乙双方自愿协商将该房屋之前约定的过户时间另行约定，甲方向乙方保证该房屋过户时间为2018年6月30日前将该房办理过户给乙方名下，逾期甲方还是未能履行本协议约定时间，甲方张胜承诺在本协议逾期10日内返还乙方支付所有购房款及定金320000元，并承担如下责任：1.甲方产权人及共有人无条件承诺赔偿乙方该房屋所有损失，甲方同意按原合同约定总房价的10%承担违约金支付给乙方；2.甲方按双倍购房定金赔偿给乙方；3.甲方必须另行承担乙方借支款项每月1000元利息，期限为四年，并一次性还清所有款项；五、以上条款甲乙双方已认真了解并确认，如不按原有合同及本补充协议履行的，由签约人承担所有赔偿责任，乙方有权向房屋所在地人民法院提起诉讼，甲方承担所有起诉律师费、诉讼费、保全费等所有一切费用。上述补充协议还对双方其他权利义务进行了约定。签订补充协议当日，张胜、刘艳在合同尾部签字并按印，万发经纪公司在合同尾部盖章。当日，张胜、刘艳、万发经纪公司工作人员一同前往吉世惠所住院的贵航贵阳医院，将房屋买卖合同、补充协议交给吉世惠签字，吉世惠在房屋买卖合同上补签字按手印、在补充协议上签字按印。上述补充协议签订后，在约定2018年6月30日前，各方仍然未能在万发经纪公司的组织下完成过户手续，且房屋至今系张胜在居住使用。双方协商未果，为处理案涉事宜，刘艳委托贵州贵达律师事务所为其提供诉讼代理法律服务，产生代理费20000元。2019年1月2日，原告诉至本院,请求判令被告继续履行合同并承担违约责任，本院于2019年7月3日作出（2019）黔0111民初65号判决书，认定吉世慧在房屋买卖合同及补充协议中签字时处于意识不清楚，并非系其真实意思表示，该两份合同并不能对吉世惠产生约束力，同时根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作出重大修缮的，应当经三分之二以上的按份共有人或者全体共有共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，案涉协议亦对唐国梅不产生效力，故驳回了原告的诉讼请求。之后，原告不服该判决，向贵阳市中级人民法院上诉，请求撤销判决。2019年10月9日，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终5377号民事判决，驳回了原告的上诉请求。故原告诉至本院，诉请如前。诉前，原告于2019年10月28日申请诉前财产保全并提供了担保，本院于10月30日依法裁定对被告名下价值600000元的财产采取了保全措施，产生保全费3520元。上述事实，有当事人陈述、原、被告身份证复印件、工商登记信息、《贵州万发房地产经纪有限公司房屋买卖合同》《买卖合同补充协议》《贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初65号民事判决书》《贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终5377号民事判决书》、银行交易明细、委托代理合同、发票等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，签约双方应恪守履行。原、被告及第三人之间签订的《贵州万发房地产经纪有限公司房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》，已经生效判决确认对共有人吉世惠、唐国梅不产生约束力，且未经三分之二以上份额的共有人同意处置，而不能达到合同目的，故对原告主张解除房屋买卖合同及补充协议的诉请，本院予以支持。对于原告主张的购房款320000元，因合同已经解除，被告理应返还，本院亦予以支持。被告未能在约定的时间将案涉房屋过户至原告名下，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，现原告主张被告按合同价款的10%承担违约金66800元，符合双方约定及法律规定，本院亦予以支持。对于原告主张的律师费20000元，双方在补充协议中明确约定，被告未能如期办理过户致诉讼而产生的律师费等由被告承担，且该费用已实际产生，故本院对该诉请亦予以支持。张胜无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼的权利，不影响本院依据已查明的事实作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，之规定，判决如下：一、解除原告刘艳与张胜、第三人贵州万发房地产经纪有限公司签的《贵州万发房地产经纪有限公司房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》；二、张胜于本判决生效之日起十日内返还原告刘艳购房款320000元；三、张胜于本判决生效之日起十日内向原告刘艳购支付违约金66800元；四、张胜于本判决生效之日起十日内向原告刘艳支付律师费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7802元及保全费3520元，由被告张胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王 珏人民陪审员  宋升光人民陪审员  刘燕君二〇一九年十二月二十六日书 记 员  胡 兰