云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2396号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司，住所云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。法定代表人：高绍华，总经理。委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司，住所师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）。负责人：朱冲礼，总经理。委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶光明，男，苗族，1962年2月4日生，大专文化，师宗县人，住云南省师宗县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢玉兰，女，瑶族，1971年2月13日生，小学文化，师宗县人，住云南省师宗县。陶光明、卢玉兰的共同委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与被上诉人陶光明、卢玉兰商品房销售合同纠纷一案，不服云南省师宗县人民法院（2019）云0323民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉主张。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订过《商品房购销合同》，在2016年6月工程已经完工，2016年8月已有29户人家接房装修入住房内。其他房主有的接房签字，有的接房不签字，有的不接房也不签字，针对这一情况上诉人于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，并于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。本案被上诉人陶光明、卢玉兰至今没有来办理接房手续。造成不来接房是因为：本案建房地块上诉人取得开发权以后，师宗县农村信用合作联社与上诉人协商达成协议，将整块51.009亩的城镇混合用地，定为《师宗信合怡苑》小区，从中间划分一半为信用社职工住房开发，一半为师宗县信用联社业务经营用房定向开发，并在2014年3月27日签订了定向开发购买合同，形成了同一块、统一规划，同时竣工的一、二期工程；但遗憾的是师宗信合怡苑一区职工住房开发2016年7月完工至今仍不能验收，因为信用社同一块地上二期工程定向开发合同至今不能动工，同一规划的验收至今无法进行，如何能够办得了《房产证》登记。这当然是师宗县信用联社违反定向开发购买合同造成的，上诉人在一审时已经向法院提交了追加师宗县信用联社作为本案被告的申请，要求其承担被上诉人的损失，但未得到一审法院允许。二、上诉人在本案中应承担的是合同具体约定的有限责任。而不是推定的无约定的无限责任。1、本案上诉人开发的《师宗信合怡苑》小区，一期为信用社职工住宅，在2016年6月便完工了，到2016年8月便有当时在城里没有住房的29户接房装修入住，由于有部分房主不接房，有的房主入住了也不办接房手续，为了方便管理才在2017年7月20日在小区内公告交房，2017年7月21日在曲靖日报公告交房日为2017年7月29日。公告交房是对不愿接房和自己入住却不办接房手续的房主的明示，而不是房屋完工的时间，本案被上诉人至今未接房是其自己的责任，不能因此认为是上诉人违约。2、本案《商品房购销合同》第九条约定，逾期30天按0.02％承担违约金，逾期30天以上至90天承担0.04％的违约金，超过90天以上的双方都有权解除合同，甲方承担乙方已付款5％的违约金，并退还房款。按这一合同约定应得的结果是：被上诉人交付的房款为331796元，逾期30天为l990.78元，逾期30天以至90天为7963.1元；逾期90天以上的解除合同承担违约金16589.8元并退还房款331796元，本案被上诉人拒绝退房，上诉人表示理解，那么，上诉人应承担的违约金就只能是30天的l990.78元加31天至90天的60天的7963.1元，这是本案的合同约定。一审法院判决计算至2017年7月29日共计332天，明显超出了合同约定，也超出了解除合同应承5％违约金l6589.8元最大值。无形中加大上诉人的违约责任。三、一审法院判决上诉人于交付之日起于180个工作日内为本案被上诉人向产权登记机关申请办理产权登记手续。这是一个在《师宗信合怡苑》小区二期工程师宗县信用合作联社定向开发购买合同未履行前不能完成的事项；上诉人确实在现阶段没有能力做到，因为信合怡苑工程规划是统一验收，而现在二期本应于2016年8月31日竣工的定向开发购买合同至今还未动工，一审判决没有可操作作性,也背离了本案出现不可抗力的条件。四、本案是上诉人在建设《师宗信合怡苑》工程中碰到的一个现实问题，上诉人作为开发商，在正常情况下，是有能力按合同约定建房交房的，但也是受制于合同主体以及若干的管理部门的要求和限制的。由于受房地产开发的各种因素的制约，有的责任也是有限的，而非无限的。被上诉人陶光明、卢玉兰辩称，一审判决违约金符合双方签订的《商品房购销合同》第九条约定，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陶光明、卢玉兰向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行信合怡苑住4-1-201号商品房购销合同，立即将合同标的房屋交付原告使用，并在180个工作日内为原告办理房屋产权登记；2.判令被告向原告承担逾期交房违约金43132元；3.本案诉讼费由被告承担。云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向一审法院反诉请求：解除反诉原告与反诉被告签订的信合怡苑4-1-201《商品房购销合同》，反诉原告愿意退还购房款，并承担购房款5％的违约金。一审法院认定事实：2015年8月3日，原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订了合同编号为：信合怡苑住4-1-201《商品房购销合同》。该合同对项目建设依据、商品房销售依据、乙方所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积误差的处理、付款方式及期限、交付期限、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任等事项作了约定。原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰所认购的房屋位于师宗县交汇处（即信合怡苑小区）4幢1单元3层201号房，该房屋总价款为281796元（实际购房款为331796元）。2014年10月10日，原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰通过师宗县农村信用合作联社向被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司转账（预交房款）200000元；2016年3月2日，原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰通过师宗县农村信用合作联社高良信用社向被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司转账131796元。2017年7月20日，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向信合怡苑小区全体业主发出交房公告，定于2017年7月29日至2017年8月6日为正式交房时间。后双方在履行合同过程中，因被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司逾期交房双方就违约金事宜产生争议，截止本案庭审之日原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰仍未接房。以上事实均有原、被告陈述、《商品房购销合同》复印件、交房公告、现金进账单、卡交易对账单、收据、商品房买卖合同登记备案表复印件等证据在卷予以佐证。另查明，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司是被告云南华升房地产开发有限公司依法成立的分公司，原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2015年6月13日所签订的信合怡苑4-1-201《商品房购销合同》是经被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司授权。一审法院认为，本案原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司之间系合同关系，该合同系在双方自愿、平等的基础上达成的，对双方具有约束力，依法成立的合同关系应受到法律保护。本案中，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司依法成立的分公司，根据《公司法》第十四条之规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告云南华升房地产开发有限公司承担，且原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订的信合怡苑4-1-201《商品房购销合同》的行为，系被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司授权被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的行为，该行为应视为被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司的行为，故被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具备对外承担民事责任的条件，应由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担。在本案中，涉案房屋早已符合交房条件，双方因被告（反诉原告）逾期交房产生的违约金问题发生争议，导致原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰至今仍未接房，且原告（反诉被告）按约定已向被告（反诉原告）付清全部购房款，被告（反诉原告）应当遵守诚实信用原则按照合同约定向原告（反诉被告）交付房屋，故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）继续履行合同交付房屋，并在180个工作日内为原告办理房屋产权登记的诉讼请求于法有据，符合法律的相关规定，予以支持；对于原告（反诉被告）主张的逾期交房违约金问题，因本案涉案房屋按合同约定应于2016年8月31日前交付，而实际交付时间为2017年7月29日，被告已构成违约，应承担相应的违约责任，其应按照合同的约定向原告（反诉被告）承担逾期交房的违约责任。按照本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》第九条“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”之约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）承担违约金42071.74元（即331796元×0.02%×30天+331796元×0.04%×302天）。故本诉原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求，其符合法律规定及合理的部分，予以支持；关于本案二被告（反诉原告）提出反诉，请求解除双方所签订购房合同的问题，本案二被告（反诉原告）以第三方的违约行为造成其不能按时向业主交房和其对《商品房购销合同》第九条的理解作为其主张解除合同的主要理由，其理由不能成立，因第三方与二被告（反诉原告）之间的合同关系不属本案的调整范围，再者对合同条款的理解发生争议应按合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思，且二被告（反诉原告）现已具备继续履行合同的条件，其应按约定继续履行合同，故二被告（反诉原告）反诉主张解除该合同的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司于判决生效后十五日内将位于师宗县交汇处（即信合怡苑小区）4幢1单元3层201号房屋交付原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰，并自交付之日起于180个工作日内为本诉原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰向产权登记机关申请办理产权登记手续[原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰需按信合怡苑住4-1-201《商品房购销合同》第十二条的约定向被告（反诉原告）交纳相关费用及提供相关材料]；二、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰支付逾期交房违约金42071.74元（即331796元×0.02%×30天+331796元×0.04%×302天）；三、驳回原告（反诉被告）陶光明、卢玉兰对被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。本诉案件受理费878元，减半收取439元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向本院提交以下证据：一、1.师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同一份，证明2014年3月27日师宗县农村信用合作联社与云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订该合同，但由于师宗县农村信用合作联社违约至今，二期工程不能动工，导致本案一期工程完工后不能按期作规划验收，理论上不能在交房后办理业主的物权证；2.师宗县发展和改革局师发改投资备案[2014]04号投资项目备案证一份，证明2014年4月23日云南华升房地产开发有限公司将其有开发使用权证的51.09亩土地在师宗县农村信用合作联社的要求下命名为师宗信合怡苑项目，分为一、二期建设，计划于2016年8月竣工；3.师宗信合怡苑二期工程项目规划设计方案一份，证明师宗信合怡苑二期工程完工后的全景效果图，一、二期工程是一个完整统一的整体工程；4.现场照片四张，证明师宗县信合怡苑二期工程至今未开工建设，现场仍为荒芜闲置的地块。二、1.师宗信合怡苑一期主体结构工程验收记录一份；2.前期物业公司办理接房手续统计表一份；3.赵建红、**、陈劲松、李仙先等29户业主接房所交押金、加压费、垃圾处理费、物业管理费单据；4.李仙先、**等29户接房业主办理接房手续的接房证明书；5.交房公告一份。证明信合怡苑一期工程2016年8月31日前已经完工验收，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司已经按时通知各业主接房，从2016年9月3日至2016年12月14日期间已有赵建红、**、陈劲松、李仙先等29户业主接房，并办理了相关接房手续，交房日期为2016年9月3日，信合怡苑一期工程是按时交房的；信合怡苑一期工程完工验收后，经云南华升房地产开发有限公司师宗分公司电话催告业主接房，从2016年9月3日至2016年12月14日有29户业主接房，其他多数业主未接房，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2017年7月20日、21日分别在信合怡苑小区、曲靖日报第8版公告交房，再次书面催告交房，但不是交房日，也证明业主消极接房。三、信合怡苑商品房销售合同一份，证明云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与陶光明、卢玉兰签订《商品房购销合同》，上诉人依据合同第十条的约定主张解除合同，没有逾期交房。四、云南华升房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明云南华升房地产开发有限公司及云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的基本情况。经质证，被上诉人陶光明、卢玉兰认为上诉人提交的证据有部分在一审中已经提交过，均不能证明上诉人主张，被上诉人没有接到交房通知，只能按照公告时间认定交房时间。本院认为，上诉人提交的证据一、三、四均系一审已提交过的证据，一审已作出认证；证据二与本案无关联性，本院不予采信。被上诉人陶光明、卢玉兰在二审中未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审审理确认的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与被上诉人陶光明、卢玉兰于2015年6月13日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。《商品房购销合同》第七条约定“甲方应于2016年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未按合同约定的时间交付房屋给被上诉人陶光明、卢玉兰，而是于2017年7月20日在小区内发布交房公告，于次日在《曲靖日报》第8版公告交房，确定交房日期为2017年7月29日至2017年8月6日，上诉人逾期交房已构成违约，应当承担违约责任。《商品房购销合同》第九条对逾期交房的违约责任约定为：“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲方、乙方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。”一审依据该条约定的计算标准，从合同约定的交房时间次日起计算相应违约金至2017年7月29日，一审对违约金的计算并无不当。上诉人主张其可依照约定解除合同的主张，因被上诉人并无违约情形，且诉请继续履行合同，该合同具备继续履行的条件，不符合解除的条件，合同约定赋予违约方解除合同之权利，显属对守约方利益的损害，从保护守约方，维护市场交易稳定性的角度出发，一审判决继续履行合同并无不当。综上所述，上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇一九年十二月二十一日书记员 蔡 霞