湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16054号原告:湖南均豪物业服务有限公司，住所地:长沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304号。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敬超，湖南炜弘律师事务所律师。被告：陈桢，男，1983年9月15日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告：肖艳平，女，1983年10月26日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：陈桢，基本信息同上，系肖艳平丈夫。原告湖南均豪物业服务有限公司（以下简称“均豪物业”）与被告陈桢、肖艳平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业的委托诉讼代理人马敬超到庭参加诉讼，被告陈桢（被告肖艳平的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告均豪物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付物业管理费4430.88元，滞纳金1329元，共计5759.88元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告公司的曾用名是湖南鼎鸿物业管理有限公司，两被告于2009年9月26日与富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司签订了《长沙商品房买卖合同》，购买了由该开发公司开发的海林.馨香雅苑小区1栋501房，成为该小区业主，合同同时约定了小区物业服务为原公司提供前期物业服务，前期物业管理服务协议自双方签字之日起生效，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止，收费起始时间为房屋交付之日。开发商按合同约定如期交房，原告按照《海林.馨香雅苑前期物业服务协议》在2011年1月8日开始就一直为被告提供相应的物业服务至2019年4月30日。协议约定乙方所购房屋建筑面积92.31平方米，收费标准为：1.2元／平方米/月，乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。被告己拖欠2015年12月31日至2019年4月30日的物业费，原告多次催缴，并向其发送了催费通知单，被告至今仍来支付，原告不得已遂诉至法院，现原告为了人性合理、小区和谐的原则自愿放弃部分违约金，仅按违约金总额的30%向被告追讨。请求法院判如所请。被告陈桢、肖艳平辩称：一、前期物业合同违反法律规定，属于无效合同。二、被答辩人未按照约定提供物业服务，造成业主财产损失，应当承担赔偿责任。三、被答辩人未履行安保义务。四、被答辩人提交的证据材料未能证明被答辩人提供了多长时间的物业服务，被答辩人提供的物业服务存在极大的瑕疵，对答辩人的生活造成了严重的影响，是答辩人拒交物业费的依据，被答辩人无权要求答辩人支付物业费和滞纳金，且应当承担相应的违约责任。五、我的电动车于2011年3月被盗，2013年门锁被损坏，2011年2月8日收房时，反映墙体开裂，至今仍未处理。经审理查明：2011年1月8日，湖南鼎鸿物业管理有限公司（现均豪物业，以下简称“鼎鸿物业”，乙方）与被告陈桢、肖艳平（甲方）签订了一份《海林?馨香雅苑前期物业服务协议》，由鼎鸿物业为馨香雅苑小区提供物业服务。协议第五条约定：物业管理服务费：住宅按1.2元/月/㎡收取；第八条约定：甲方逾期未交纳物业费的，乙方按照《临时管理规约》第五章第二十七条第五款约定之方式进行催缴，即“物业管理企业对违反本临时管理规约的业主和物业使用人不按规定缴纳物业服务费、小区维修基金以及赔偿金、违约金、罚款的，除处以每日5‰的滞纳金处罚外，无正当理由拒交或逾期二个月仍拖欠的，物业管理公司可采取限水限电临时措施，或停止给甲方提供物业服务，可通过法律程序处理直到缴款为止，并由甲方承担全部由此造成的违约责任”。被告陈桢、肖艳平系馨香雅苑小区1栋5层501号房屋业主，房屋建筑面积为93㎡，该房屋为住宅。从2016年1月1日起被告陈桢、肖艳平拒交物业管理服务费，为此，均豪物业通过书面、电话等方式向被告陈桢、肖艳平催缴物业服务费。截至2019年4月30日，两被告共欠缴物业管理服务费4464元。另查明：湖南鼎鸿物业管理有限公司于2017年9月4日经工商登记变更为原告均豪物业公司，原告均豪物业公司于2019年4月30日已撤离馨香雅苑小区，未再为该小区提供物业服务。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《海林?馨香雅苑前期物业服务协议》、《入伙会签单》、《业主信息登记》、《业主资料、物品领取登记表》、《长沙市商品房买卖合同》、《催缴通知书》等证据，被告提交并经庭审质证的《馨香雅苑房屋验收表》、案涉房屋墙体开裂的照片、案涉房屋门外被贴小广告的照片、《物业管理服务费优惠审批表》、湖南省长沙市物业管理专用发票等证据佐证。本院认为：原告均豪物业与被告陈桢、肖艳平签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律。行政法规的强制性规定，无法定无效情形，合同依法成立并生效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。原告均豪物业虽然为被告提供了物业服务，但未能按协议全面履行物业服务义务，在安保、公共设施的维护等方面都存在服务瑕疵。被告与原告签订了物业服务协议，并接受了原告提供的物业服务，应当依约缴纳物业费。综上，对原告请求法院依法判令被告支付物业管理费4430.88元、滞纳金1329元的诉讼请求，考虑到原、被告双方均有违约的行为，结合本案实际情况，基于公平原则和相关法律规定，本院酌情确定被告需支付原告物业费3571.2元，对原告主张的滞纳金1329元，本院不予支持。被告抗辩案涉物业服务合同无效等主张，无事实和法律依据，本院对此不予采信。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告陈桢、肖艳平于本判决生效之日起五日内向原告湖南均豪物业服务有限公司支付物业费3571.2元；二、驳回原告湖南均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告陈桢、肖艳平负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年十二月二日法官助理蔡瑛书记员陈文凤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。