北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初3648号原告：崔世臣，男，1972年4月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨学奎，山东康裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：南颖，山东康裕律师事务所律师。被告：李勇，男，1972年4月5日出生，住北京市石景山区。第三人：王玉玲，女，1952年5月31日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李留富（系王玉玲之夫），男，1948年5月16日出生，住北京市石景山区。原告崔世臣与被告李勇、第三人王玉玲抵押权纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔世臣之委托诉讼代理人杨学奎、南颖，第三人王玉玲之委托诉讼代理人李留富到庭参加了诉讼，被告李勇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔世臣向本院提出诉讼请求：1．请求判决确认原告对北京市石景山区苹果园三区×号房屋抵押权合法有效；2．请求判决确认房屋抵押担保范围为借款本金1700000元（壹佰柒拾万元整）及借款利息(按同期银行贷款利息的四倍计算)；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月13日，原告与被告签订借款协议，约定被告向原告借款1700000元，三个月还清，借款利息按同期银行贷款利息的四倍计算。被告提供登记在其名下的、位于北京市石景山区苹果园三区×号的房屋一套，为其借款提供抵押担保。被告向原告提供了涉案房屋房屋所有权证（产权证号：X京房权证石字第XXXX号），原告再核实了房屋权属信息后，于2013年11月14日，分两笔将170万元借款汇入被告账户。北京市方正公证处于2013年11月18日作出（2013）京方正内民证字第39375号《具有强制执行效力的债权文书公证书》对该笔债权予以公证，同时，2013年11月19日，双方就被告提供抵押担保的房屋到北京市石景山区住房和城乡建设委员会办理了抵押物他项权利登记手续，他项权证号：X京房他证石字第XXXX9号。借款到期后，被告未按时偿还本息，无奈原告于2014年5月15日向北京市石景山区人民法院申请强制执行，却得知被告名下房屋存在产权纠纷。在李留富（系被告之父）、王玉玲（系被告之继母）诉被告房屋产权纠纷一案中，两人诉被告伪造了《存量房买卖合同》，请求确认涉案房屋买卖合同无效，该诉请得到了北京市石景山区人民法院的判决支持。后于2016年1月5日，王玉玲又以北京市国土资源局为被告，向北京市石景山区人民法院提起行政诉讼，请求撤销北京市住房和城乡建设委员会向被告核发的编号为X京房权证石字第XXXX号房屋所有权证，北京市石景山区人民法院判决支持了王玉玲该项诉讼请求，但未支持王玉玲要求北京市住房与城乡建设委员会将涉案房屋登记回王玉玲名下的诉讼请求。原告认为，第三人的诉讼及诉讼结果不能对抗原告依法设立抵押权。原告出于对房屋产权登记公示的信赖，与被告签订借款协议，将170万元借给被告，并办理了房屋抵押登记，原告的抵押登记具有了不可推翻的效力，原告在办理抵押登记手续过程中审慎地核实了房屋权属，并依办理了抵押权权利登记手续，不存在任何过错，房屋所有权证被撤销的后果不应影响原告依法设立抵押权。现因原告实现抵押权出现障碍，特向贵院提起诉讼，望法院依法审清案件事实，维护原告的合法权益。被告李勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利。第三人王玉玲述称：不同意原告的诉讼请求，原告是有过错的。借款前原告曾来看过房子，我和王玉玲都在家，但原告没有说是来看房的，也没有说抵押的事情，原告说是李勇的朋友。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李勇与原告崔世臣于2013年11月13日订立《借款协议》，其中约定：甲方李勇于2013年11月14日向乙方崔世臣借款1700000元人民币（壹佰柒拾万元整），转账方式交付；借款期限为三个月，借款人（甲方）李勇于2014年2月13日向（乙方）崔世臣还清上述借款及利息；上述借款利息按同期银行贷款利息的四倍计算；甲方如逾期不还，每逾期一日，借款人（甲方）应按日万分之伍向出借人支付违约金。2013年11月18日，就该笔借款李勇及崔世臣作为申请人申请北京市方正公证处作出（2013）京方正内民证字第39375号具有强制执行效力的债权文书公证书，其中载明：申请人李勇与崔世臣于二〇一三年十一月十三日向我处申请对前面的《借款协议》进行公证并赋予该《借款协议》强制执行效力。2013年11月14日，崔世臣通过银行转账方式向李勇支付170万元。其后，就该笔债务李勇将登记在其本人名下的位于石景山区苹果园三区×号房屋（以下简称：涉案房屋）抵押给崔世臣，2013年11月19日崔世臣就涉案房屋取得了X京房他证石字第XXXX9号他物权证书。在本次诉讼前，李留富与王玉玲曾作为原告以李勇为被告、崔世臣为第三人诉至法院，要求确认李勇与王玉玲签订的房屋买卖合同无效。2015年2月9日，本院作出（2014）石民初字第2091号民事判决书，其中载明:…经审理查明：李留富与王玉玲于1990年5月10日结婚，双方均系再婚，李勇系李留富与前妻之婚生子。2013年12月，王玉玲报销取暖费时发现涉案房屋所有权人由王玉玲已变更为李勇。经查，2012年11月26日，李勇持事实上不是原告本人签字的《委托书》、《公证申请表》《告知单》，于2012年11月28日，在北京市渔阳公证处办理了（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》。李勇所持2012年11月26日的《委托书》载明：委托人，王玉玲、李留富；受托人，孙某；委托人王玉玲、李留富系夫妻关系，是坐落于北京市石景山区苹果园三区×号的房产所有人，房产证号码：X京房权证石字第XXXX号。我自愿委托孙某为我的代理人，全权代表我办理如下事宜：1、代为签订房产的房屋买卖合同、代为确定交易价格、代收房款；2、代为办理该房产的网签购房合同及相关手续；3、代为办理该房产的产权变更、过户；4、代为办理该房产抵押登记、解除、设定、变更等相关手续；5、代为办理该房产抵押贷款及配合买方以买方名义办理银行贷款；6、代为缴纳购买上述房屋的税、费。委托期限，自公证之日起至上述事项办完为止；委托人在委托期限内办理委托事项所签署的相关文件，我们均予以承认，并自愿承担相应的法律后果，受托人没有转委托权。李勇所持2012年11月28日的《公证书》载明：申请人为王玉玲、李留富；公证事项为委托；兹证明王玉玲、李留富于二○一二年十一月二十六日来到我处，在本公证员面前，在前面的委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。赵某的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。北京市渔阳公证处，公证员郝某，二○一二年十一月二十八日。另查，2012年12月4日，李勇持事实上并非原告本人签字的《委托书》和（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》、《购房承诺书》等手续到石景山区建委，办理了由乙方李勇签字、受托人孙某以及并非甲方王玉玲本人签字的《存量房交易结算资金自行划转声明》。同日，李勇与王玉玲的委托代理人孙某签订了《存量房屋买卖合同》，合同载明：出卖人为王玉玲，委托代理人是孙某，买受人李勇。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房买卖事宜达成如下协议：房屋基本情况，出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：石景山区苹果园三区×号。该房屋所在楼栋建设总层数为17层，其中地上16层，地下1层。该房屋所在楼层为16层，建筑面积共76．68平方米；该房屋规划设计用途为住宅，该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。房屋权属情况，该房屋所有权证证号为：X京房权证石字第XXXX号。填发单位为：北京市石景山区建设委员会。房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二；土地使用状况该房屋占用的国有土地使用权以有偿出让方式获得；该房屋性质为已购公有住房；该房屋的抵押情况为未设定抵押；该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。关于房屋权属情况的说明一房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。出卖人与买受人通过下列第1中方式达成交易：1、出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京久创易居房地产经纪有限公司（京经纪（2009）第5625号）；房地产经济执业人员姓名：唐某（京房工04-02-2916）。成交价格、付款方式及资金划转方式，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币95000元（小写），玖拾伍万元整（大写）；该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。买受人采取下列第1种付款方式，具体付款方式及期限约定见附件五。1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件六；2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订《存房交易结算资金划转协议》见附件六。买受人不向出卖人支付定金。关于贷款约定，买受人不申办抵押贷款。房屋产权及具体状况的承诺，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出买人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、点、燃气、有线电视、电信费由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担，出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。合同还约定了房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、不可抗力条款和争议解决方式。合同出卖人处有王玉玲的签名和委托代理人孙某的签字，买受人处有李勇的签字。2012年12月6日，由李勇、孙某作为被询问人完成了《房屋登记询问笔录》，询问人是孟真。同日，李勇缴纳了涉案房屋的房屋买卖契税。2013年12月下旬，李留富、王玉玲到石景山区城乡房屋建设委员会调取了涉案房屋的相关信息材料。该材料包括：2012年11月26日李留富、王玉玲签字的《委托书》和《公证申请表》、2012年11月28日的（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》、李勇与王丹凤（李勇之再婚妻子）及孙某（王玉玲的委托代理人）的身份证复印件、2012年12月4日出卖人王玉玲、买受人李勇、委托代理人孙某签字的《存量房屋买卖合同》、2012年12月4日王玉玲、李勇签字、委托代理人孙某签字的《存量房交易结算资金自行划转声明》、2012年12月4日由李勇签字的《购房承诺书》、2012年12月6日由李勇签字的《房屋登记询问笔录》、2012年12月6日卖房人王玉玲、受房人李勇、代理人孙某签字的《房屋交易信息表》。诉讼中，李留富、王玉玲表示从未委托过人卖房，也未到过公证处办理过公证书，对石景山区建委将房屋过户给李勇不知情。2014年3月19日，李留富、王玉玲提出鉴定申请，对《委托书》、《公证申请表》、《存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《购房承诺书》、《房屋交易信息表》所有涉及李留富、王玉玲的签名进行司法鉴定。2014年03月20日，经北京市高级人民法院摇号确定了北京盛唐司法鉴定所为鉴定机构，后因鉴定费问题未能进行鉴定。当事人未再申请笔迹鉴定。2014年8月7日，本院到北京渔阳公证处，就当时的公证情况询问了（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》的公证员，该公证员表示：委托人肯定来了，现在分析有可能不是李留富、王玉玲本人。2014年10月17日，本院经公告程序公开开庭审理了本案，被告李勇经公告送达未到庭应诉。庭审中，李留富、王玉玲因需要提交新的证据提出延期审理申请。本案审理期间，始终联系不到李勇和王玉玲的委托代理人孙某。2014年11月25日，北京渔阳公证处根据李留富、王玉玲的申请，通过司法鉴定程序，依据北京长城司法鉴定所鉴定结果：《委托书》上李留富、王玉玲的签字不是本人所写，作出了（2014）京渔阳决字第004号复查决定书，撤销了（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》。另查明，2013年11月19日，李勇对涉案房屋进行了抵押，抵押权人为崔世臣，并办理了X京房他证石字第030119号房屋他项权证书登记。2013年11月18日，北京方正公证处作出（2013）京方正内民证字第39375号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年12月29日，为查清涉案房屋的有关抵押情况，本院依职权追加崔世臣为本案第三人参加诉讼。上述事实，有结婚证、（2014）京渔阳决字第004号复查决定书、（2013）京方正内民证字第39375号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》、《委托书》、《公证申请表》、《存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《购房承诺书》、《房屋登记询问笔录》、2012年12月6日卖房《房屋交易信息表》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，李勇依据《公证书》、《委托书》、《公证申请表》与王玉玲及其委托人孙某签订《存量房屋买卖合同》，并与孙某完成《存量房交易结算资金自行划转声明》、《购房承诺书》、《房屋登记询问笔录》的行为效力均源于《委托书》和《公证书》。李留富、王玉玲表示从未委托过任何人买卖房屋，也未进行过公证，对卖房的事并不知情。李留富、王玉玲否认房屋买卖过程中所有的签字是本人所写。经李留富、王玉玲向北京渔阳公证处申请，北京渔阳公证处依据司法鉴定结果：《委托书》上的签字不是李留富、王玉玲本人书写，作出了（2014）京渔阳决字第004号复查决定书，撤销了（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》。孙某没有代理权，其代理王玉玲与李勇签订《存量房屋买卖合同》的行为系无权代理行为，对李留富、王玉玲不发生效力。李留富、王玉玲主张李勇与王玉玲签订的《存量房屋买卖合同》无效，有事实依据和法律依据，本院予以支持。李勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：“李勇与王玉玲于二零一二年十二月四日签订《存量房屋买卖合同》无效。”目前，该判决已经发生法律效力。其后，王玉玲又作为原告起诉北京市国土资源局、第三人李勇、崔世臣至本院，要求：1、撤销北京市住房和城乡建设委员会向李勇颁发的编号为X京房权证石字第XXXX号的房屋所有权证；2、判令被告北京市国土资源局将位于北京市石景山区苹果园三区×号房屋的所有权登记在王玉玲名下。2016年5月13日，本院作出（2016）京0107行初4号行政判决书，判决：一、撤销北京市住房和城乡建设委员会向李勇核发的编号为X京房权证石字第XXXX号的房屋所有权证；二、驳回原告王玉玲的其他诉讼请求。2016年9月20日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01行终761号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述事实有公证书、转账记录、他物权证书、（2014）石民初字第2091号民事判决书、（2016）京0107行初4号行政判决书、（2016）京01行终761号行政判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于原告崔世臣能否取得涉案房屋的抵押权。本案中，李勇向崔世臣借款170万元并约定了相应的利息，作为此笔债务的担保，李勇将登记在其名下的涉案房屋抵押给崔世臣，崔世臣取得了他物权证书。因李勇与王玉玲就涉案房屋订立的房屋买卖合同已经被生效判决确认无效，且李勇基于该无效的房屋买卖合同取得的编号为X京房权证石字第XXXX号的房屋所有权证已被撤销。因此李勇在涉案房屋上负担抵押权的行为应属无权处分行为。根据物权法中关于善意取得的规定，构成善意取得须满足三个条件:一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，李勇因对崔世臣负有债务而在涉案房屋上负担抵押权的行为属无权处分行为，崔世臣亦取得了涉案房屋的他物权证书，从善意取得的构成要件来看崔世臣似已满足了相应条件，应取得对涉案房屋的抵押权。然，本院认为，基于以下考虑本案应当排除善意取得制度的适用：物权法中制定善意取得制度的目的在于保护登记信赖利益及交易安全。善意取得制度中无权处分人具有相应的权利外观，如动产的占有、不动产的登记，但其并非真正的权利人，即无权处分人具有“不真实的权利外观”。而形成“不真实的权利外观”的原因在一定程度上是由于真实权利人对此产生了积极的作用，也就是说无处分权人基于真实权利人的意思取得了不动产的登记或者动产的占有，此为适用善意取得制度的基础。若非权利人之意思而使物脱离其占有，则不应适用善意取得制度。如物权法中就规定了遗失物不适用善意取得制度。具体到本案中，根据生效判决确定的事实，李勇用以办理涉案房屋登记过户手续中，经公证的《委托书》上的签字经鉴定并非李留富、王玉玲本人书写，李留富、王玉玲亦表示从未委托过任何人买卖房屋，也未进行过公证，对出售涉案房屋之事并不知情。即李勇系在李留富、王玉玲不知情的情况下，将原登记于王玉玲名下涉案房屋变更登记在李勇名下，此时作为原所有权人的王玉玲对于涉案房屋的所有权变更不具有可归责性。因此，本案中崔世臣不能适用善意取得制度取得对涉案房屋的抵押权。故本院对于崔世臣之诉讼请求无法予以支持。李勇经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当视为放弃举证、质证及抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回崔世臣的全部诉讼请求。案件受理费40200元，由崔世臣负担（已交纳20100元，余款于本判决生效后七日内交纳）。公告费(以实际发生为准)，由崔世臣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  赵 欣人民陪审员  武文华人民陪审员  崔 鑫二〇一九年十二月十二日书 记 员  刘海燕