广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4087号原告：广州市金图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。法定代表人：钟绮文，职务：经理。委托诉讼代理人：何瑞萍，系原告工作人员。委托诉讼代理人：陈嘉敏，系原告工作人员。被告：周煜荣，男，1972年11月9日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市金图物业管理有限公司（以下简称“金图物业公司”）诉被告周煜荣物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金图物业公司的委托诉讼代理人何瑞萍、陈嘉敏到庭参加诉讼，被告周煜荣经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案缺席审理。本案现已审理终结。原告金图物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市番禺区沙湾镇××号北一街11号房产自2010年11月1日起至2018年11月30日止所欠的原告的物业管理费本金58588元。2.被告按照欠款每日千分之二支付逾期付款的违约金直至全部清缴物业服务费之日止，截至2018年11月30日应支付的违约金额为171133.7元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告于2010年9月19日向广州市番禺区沙湾房地产开发公司购买广州市番禺区沙湾镇××号北一街11号房产，并约定按照《收楼通知书》确认由2010年11月1日起该房产的物业管理费由被告支付。被告于2010年9月19日与我司签订《金沙丽水花园管理协议》约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.5元／平方米标准，每月向原告缴纳物业服务费用，如被告逾期未交，被告应根据欠款金额按每日千分之二标准向原告支付违约金。原告按照《金沙丽水花园管理协议》约定提供物业管理服务，但是被告未依约向原告支付物业服务费。自2010年11月1日起至2018年11月30日止，共计欠款58588元，违约金171133.7元，共计欠款229721.7元。原告曾就被告所欠管理费事宜曾多次向被告电话催告及上门催缴，被告答复会尽快清缴，可一直没有相关人员到我司处理欠费事宜。被告迟迟不向原告支付物业服务费的行为已严重违反双方签订的《金沙丽水花园管理协议》，严重侵犯原告及其它业主的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告周煜荣无答辩。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法与周煜荣取得联系，故适用公告送达的方式向周煜荣送达了起诉状副本和开庭传票等诉讼材料，现公告期满周煜荣未与本院联系，也未到庭应诉。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明如下：1、涉讼物业位于广州番禺区沙湾镇××号金丽北一街11房，建筑面积402.63平方米。2、金图物业公司作为乙方与广州市番禺区沙湾房地产开发公司作为甲方，签署了《前期物业服务委托合同》，其中约定坐落广州番禺区沙湾镇××号的金沙丽水花园物业，总建筑面积208062.66平方米，由乙方在物业管理区域内提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理等；合同期限自2014年6月4日起至2019年5月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。3、2010年9月19日，广州市番禺区沙湾房地产开发公司作为出卖人与周煜荣作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定涉讼物业为现房，房屋用途为住宅，建筑面积402.63平方米，建筑层数3层、地下1层，买受人同意金沙丽水花园内物业管理事务由出卖人聘请有关物业公司全权负责，《金沙丽水花园管理协议》即为《前期物业管理服务协议》，交付期限为2010年9月30日前。同日，金图物业公司与周煜荣签订《金沙丽水花园管理协议》，约定同意由金图物业公司担任首届管理者，全权负责管理金沙丽水花园小区；各单元业主须依时向管理公司缴付其单元每月应付之管理费用，但管理公司另有规定的除外，任何单元的业主如未能根据规定应付的款项到期之日起十五天内付清，则管理公司有权采取向法院起诉和其他有效措施追索欠交的管理费用及利息，并收取附加费用；各单元业主（住户）需于每月1-10日前向管理公司缴付其单元上月应付的物业管理费，管理费用计收标准：商品房按建筑面积1.5元／㎡计算，管理公司要求业主采用银行委托自动转账方式缴付管理费；管理费由开发商发出入伙通知书之日期起计收缴交；各单元业主在房屋正式交付日期前已实际接收房屋的，管理费由业主按实际接收房屋之日起计收缴交；各单元业主（住户）如果未能在本协议规定应付的款项的到期日起十五天内支付其应付的款项，则管理者有权采取以下方式并收取附加费用：（1）未缴付的款项自应付之日起至支付日止每日加收未缴金额千分之二的滞纳金。同日，周煜荣还签署了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。4、2019年3月20日，金图物业公司以周煜荣欠付涉讼物业管理费为由向本院提起本案诉讼。庭审中，金图物业公司陈述其于2007年入驻涉讼物业小区提供物业服务，涉讼物业尚未出产权证，周煜荣已在2010年9月19日办理了涉讼物业的收楼手续。为证明其多次向周煜荣催收管理费未果，提供了《律师函》和以周煜荣为收件人的EMS资料证据。为证明周煜荣具体收楼时日，金图物业公司提供了一份《收楼通知书》，向包括周煜荣在内的小区部分业主发出书面通知，通知载明“阁下需在2010年12月10日携带身份证、《商品房买卖合同》、购房发票原件等资料到金图物业公司（即金沙丽水小区内，联系电话3483×××3）办理收楼手续；如由于阁下原因未能按时办理收楼手续的，本通知指定的期限届满之日起该商品房室内所有的工程质量、门窗和设施的保管责任和物业管理费转由阁下承担，请阁下按时办理收楼手续。”通知落款为广州市番禺区沙湾房地产开发公司，时间为2010年11月22日。本院认为，周煜荣依据2010年9月19日签订的《商品房买卖合同》，成为涉讼小区的业主。金图物业公司与周煜荣在2010年9月19日签署《金沙丽水花园管理协议》，主体适格，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，故双方均应依约履行。金图物业公司主张周煜荣收楼时间为2010年9月19日，主张依据上述协议中“管理费由开发商发出入伙通知书之日期起计收缴交。各单元业主在房屋正式交付日期前已实际接收房屋的，管理费由业主按实际接收房屋之日起计收缴交”的约定，要求自2010年11月1日开始计收周煜荣的管理费。但综合在案证据显示其所主张收楼时日存在矛盾。2010年11月22日《收楼通知书》证据显示，周煜荣被通知要求在2010年12月10日前办理收楼手续，即周煜荣该通知之前并未办理收楼手续。周煜荣于2010年9月19日签署商品房买卖合同时一并签署的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并不能直接证实周煜荣是在2010年9月19日签订现房购房协议的同时一并完成现房的收楼。故，本院推定周煜荣在收楼通知书发出落款时日2010年11月22日前并未实际收楼，但依据《收楼通知书》明确“如由于阁下原因未能按时办理收楼手续的，本通知指定的期限届满之日起该商品房室内所有的工程质量、门窗和设施的保管责任和物业管理费转由阁下承担”的通知要求，未有相反证据证实周煜荣具有不办理收楼手续的合理证明事项，故周煜荣在2010年12月10日之日视为已收楼。综上，金图物业公司主张周煜荣自2010年9月19日已经收楼，要求自2010年11月1日开始计收物业服务费，缺乏事实依据，本院不予支持。周煜荣于2010年12月10日视为收楼时间，则其应当向金图物业公司缴纳自该日起的物业管理服务费。根据合同约定以及金图物业公司所述，物业管理费按月收取，每月管理费为604元，本院酌定支持周煜荣应自2010年12月10日起至金图物业公司所主张截止日2018年11月30日向金图物业公司缴纳管理费合计57809元（604元×95个月+604元/31天×22天）。关于违约金，金图物业公司主张依据《金沙丽水花园管理协议》“未缴付的款项自应付之日起至支付日止每日加收未缴金额千分之二的滞纳金”的约定，自逾期的次月始计算违约金的方式，符合合同约定和法律规定，结合前述，即周煜荣应向金图物业公司支付其拖欠的2010年12月10日至2018年11月30日期间物业服务费的违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，自次月的11日起按照每日千分之二的标准计算至实际清偿之日止，每月物业服务费的滞纳金以每月欠缴的物业服务费本金为限。周煜荣经本院合法传唤未到庭及提供证据，视为放弃自身诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周煜荣应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市金图物业管理有限公司支付2010年12月10日至2018年11月30日期间的物业服务费57809元及违约金（每月物业服务费的违约金以每月欠缴的物业服务费为本金，自次月11日起按照每日千分之二的标准计算至实际清偿之日止；每月物业服务费的违约金以每月欠缴的物业服务费本金为限）；二、驳回原告广州市金图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4746元，由原告广州市金图物业管理有限公司负担2357元，被告周煜荣负担2389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  方少英人民陪审员  龙 琼二〇一九年十二月三日书 记 员  陈 冬