中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1615号 上诉人（一审被告、案外人）：王国民，男，汉族，1950年11月6日出生，住贵州省安顺市西秀区。 委托诉讼代理人：刘全胜，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金燕，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。 负责人：黎明，该分公司副总经理。 委托诉讼代理人：邹莹，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区民主路4号楼五楼。 法定代表人：何波，该公司总经理。 上诉人王国民因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城公司）、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）（2017）黔民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王国民上诉请求：（一）依法撤销（2017）黔民初116号民事判决，改判停止对“中环商业广场”A号楼1-12号房屋的执行，或将本案发回贵州高院重审。（二）维持（2017）黔执异78号执行裁定。（三）本案一审、二审诉讼费用由长城公司和利安公司承担。事实和理由：（一）王国民对案涉房屋未办理过户登记无过错。1.王国民签订《商品房销售协议》《商品房买卖合同》并支付购房款的时间早于抵押权设定的时间；2.华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）与利安公司的抵押合同关系与王国民无关；3.华能信托在抵押登记期间监管了利安公司印章，《商品房买卖合同》盖有利安公司印章，可以推定华能信托对房屋买卖是认可的；4.《商品房销售协议》签订时案涉房屋虽未办理房屋预售许可证，但当时房屋属于建设初期，且利安公司一再承诺会办理，王国民有理由相信；5.王国民多次催促利安公司办理房屋过户登记，已尽到了合理的注意义务。（二）王国民购买且合法占有案涉房屋，其物权期待权足以对抗抵押权。（三）贵州高院审理本案违反法律程序。1.贵州高院审理期限严重超过法律规定的六个月期限；2.贵州高院未追加华能信托作为第三人参加诉讼，却在一审判决中直接提到华能信托与利安公司的抵押关系错误；3.一审判决有多处文字表述错误。 长城公司辩称，（一）《商品房买卖合同》内容不真实，合同约定面积与实际房屋面积不符，购买房屋价格与市场价相差巨大；（二）王国民在抵押权设立之后签订《商品房买卖合同》，此后未主张办理备案登记，属未尽注意义务；（三）王国民未证实其支付购房款，其与利安公司存在民间借贷关系。长城公司对案涉房屋享有抵押权，足以对抗王国民的普通债权。王国民提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定。长城公司请求驳回王国民上诉，维持一审判决。 长城公司向贵州高院起诉请求：（一）撤销（2017）黔执异78号执行裁定。（二）继续执行“中环商业广场”A号楼1-12号房屋。（三）由王国民、利安公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：（一）《商品房销售协议》签订时，利安公司未取得《商品房预售许可证》，该《商品房销售协议》无效。（二）《商品房销售协议》《商品房买卖合同》与住建局备案登记的房屋面积相差甚大，无法证实为同一房屋。（三）利安公司出售给王国民的价格过低，有违市场规律。（四）王国民不能证明其已支付购房款，其与利安公司系借贷关系。王国民不能对抗长城公司的抵押权。 贵州高院一审查明：2011年12月1日，华能信托与利安公司签订了《最高额抵押合同》，合同的主要内容包括但不限于编号为华能信托[2011]集合信托字第056号投资002的《债务清偿协议》等，该合同所担保的最高债权额4.4亿元。该合同项下的抵押物为证号为安国用（2005）第141号的国有土地使用权，土地面积21020平方米，位于贵州省安顺市大十字至小十字之间，东临民主路，南临建国路，西临中华路，北临中华东路。双方办理了安他项（2011）第021号土地他项权证，载明他项权利的种类及范围为：安国用（2005）第141号国有土地使用权，土地总面积为21020平方米，土地抵押面积为19831.11平方米，抵押部分的土地价值26168万元，现申请向华能信托贷款25000万元，未超出他项权利范围。其存续期限载明为：2011年11月18日至2016年11月18日。（该份证据上安顺市国土资源局另载明：依华能信托和利安公司双方申请，于2013年12月13日解除抵押） 2013年12月10日，长城公司与华能信托、利安公司、安顺恒法投资有限公司（以下简称恒法投资）、何波签订了《债权转让协议》。根据该协议约定，华能信托将其对利安公司享有的1亿元债权本息连同项下的担保权利转让给了长城公司。同日，长城公司与利安公司、恒法投资、何波、黄妮、陈东泉、张刚签订了《债务重组协议》，利安公司将位于贵州省安顺市西秀区中华东路“中环商业广场”项目的国有土地使用权及A号楼1-24层在建工程进行抵押，并于2013年12月13日、16日办理了安他项（2013）第032号国有土地他项权证和安市房建西秀字第J1300051号在建工程他项权证。 2010年12月22日，王国民与利安公司签订《商品房销售协议》，主要约定：（一）商品房位置为A栋楼1-2轴线、宽8m，临中华东路往南13米（进深）出售面积为8m×13m=104㎡,公摊面积以有关部门实测为准；（二）王国民预付给利安公司贰佰万元整，余款待办理产权手续后王国民再一次性付清；（三）利安公司取得《商品房预售许可证》后，转签商品房销售买卖正式合同。双方还约定了其他违约责任等事项。同日，利安公司向王国民出具《收款委托书》，委托王国民将208万元打入利安公司法定代表人何波银行账户，后利安公司向其出具收款为200万元整的收款收据。 2012年9月20日，利安公司将案涉房屋交付给王国民，并出具交房条。2012年10月22日，王国民与王小龙签订《铺面租赁合同》，王小龙依约支付租金。 2012年12月18日，利安公司与王国民签订《商品房买卖合同》。 2016年3月28日，贵州高院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定，查封了案涉房屋。贵州高院查封案涉房屋的（2015）黔高民商初字第92-2号《协助执行通知书》中载明：“在价值人民币13937.91万元范围内，对利安公司所有的在建工程即安顺市西秀区中华东路‘中环商业广场’项目A号楼的住宅物业14216.69平方米、商业物业19790.38平方米予以查封。查封期间为叁年，即从2016年3月29日起至2019年3月28日止。” 2016年6月24日，贵州高院作出（2015)黔高民商初字第92号生效民事判决（以下简称92号判决）：（一）由利安公司偿还长城公司本金10000万元并赔偿损失；（二）由利安公司偿还长城公司为实现债权所支付的律师代理费50万元；（三）长城公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对安他项（2013）第032号他项权证项下利安公司位于安顺市中华东路证号为安国用（2005）第141号的国有土地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（四）长城公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对证号为安市房建西秀字第J1300051号的在建工程抵押登记证明项下利安公司位于安顺市西秀区中华东路“中环商业广场”A号楼1-24层在建房产共计19790.38㎡(其中：住宅14216.69㎡、商业5573.69㎡）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（五）长城公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对恒法投资、陈东泉、张刚持有的利安公司100%的股权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（六）恒法投资、何波、黄妮对判决主文第一、二项所列债务承担连带清偿责任；恒法投资、何波、黄妮在承担连带清偿责任后，有权向债务人利安公司追偿；（七）驳回长城公司其他诉讼请求。 2016年11月1日，因利安公司未履行92号判决确定的给付义务，长城公司向贵州高院申请强制执行。贵州高院受理后于2017年3月10日作出（2017)黔执恢26号查封公告，对查封利安公司抵押房屋的事实予以公告张贴。王国民遂于2017年5月14日，以房号为A号楼1-12号的被查封房屋系其购买并占有为由向贵州高院提出执行异议，贵州高院于2017年6月27日作出了（2017）黔执异78号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。长城公司遂向贵州高院提起执行异议之诉。 另，2015年9月20日，利安公司向王国民出具《承诺书》，其中载明：“本公司承诺2016年8月31日前办理该铺面产权证交给买方，办理产权手续产生的交易税由买方承担，其余税费由卖方承担，若到期未办理产权手续，卖方承担法律责任。” 贵州高院认为，本案所涉房屋应继续执行。理由为：《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”贵州高院认为，未办理过户登记，从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。由审理查明的事实可知，利安公司在2011年11月18日已将案涉房屋抵押给华能信托，在2010年12月22日王国民与利安公司签订《商品房销售协议》时，双方均明知案涉房产未办理预售许可证，客观上无法办理预售登记或过户登记。而在之后的2012年12月18日，王国民又与利安公司签订了正式的《商品房买卖合同》，此时华能信托的抵押已经设立，也无法办理过户登记或预售登记，王国民对其所购买的案涉房屋未尽到合理的注意义务，导致无法办理房屋过户手续，应当认定其本身存在过错。故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除执行。贵州高院一审判决准许继续执行案涉房屋；驳回长城公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由王国民和利安公司负担。 二审中，王国民向本院提交了三组新证据。第一组证据为安顺市西秀区雷迪波尔服装专卖店个体工商户营业执照、贵州英宝菲特服饰有限公司营业执照、李素兰户口簿、李素兰与王小龙结婚证、利安公司物业部出具的水电和物业费用清单、收款收据（编号0883282）、安顺市西秀区税务局东街分局社会性房产税基本情况表、税收完税证明、转账凭证。证明目的为王国民于2012年9月20日起已合法占有案涉房屋并租给案外人使用。第二组证据为“中环商业广场”A号楼一层平面图纸、案涉房屋现场照片。证明目的为案涉房屋登记情况混乱，应当实地查验。第三组证据为利安公司与长城公司签订的《监管协议》。证明目的为利安公司出售案涉房屋系长城公司授权许可。 长城公司质证认为，对第一组、第二组证据真实性、合法性、关联性均不予认可；对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到证明目的。 本院对王国民提交的新证据认证如下：第一组证据虽系复印件且未提交原件核对，但其系对贵州高院一审判决已经查明事实的补强，本院予以采信；第二组证据系复印件且长城公司不予认可，本院不予采信；第三组证据已经长城公司认可，且与本案事实相关，本院予以采信。 长城公司向本院提交一份新证据。内容为安顺市房屋产权管理处房屋产权信息表。证明目的为除案涉房屋外，王国民名下还有其他住房。 王国民质证认为，对证据真实性、合法性、关联性予以认可，但不能实现证明目的。 本院对长城公司提交的新证据认证如下：该新证据已经王国民认可，且与本案事实相关，本院予以采信。 本院二审查明的事实与贵州高院一审查明的事实相同。 本院认为，本案二审的争议焦点为王国民对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案系王国民对尚登记在利安公司名下的商品房提起的执行异议之诉，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查是否应支持其诉讼请求。经查明，王国民2012年购买的“中环商业广场”A号楼1-12号房屋系用于投资的商铺且已实际作为商铺出租给案外人使用，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。虽然利安公司与长城公司签订《监管协议》，约定由长城公司监管“中环商业广场”项目的房屋销售，但此节事实并不足以证实案涉房屋系经长城公司同意出售给王国民，相关购房款亦未证实进入《监管协议》约定的资金归集账户用于归还债务。 《执行异议和复议规定》第二十九条与第二十八条分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用。一审法院在查明王国民是商品房消费者的情况下仍然适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定不当，本院予以纠正。此外，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 此外，华能信托不是必须参加本案诉讼的当事人，一审法院查明其与利安公司的债权债务关系并不能成为追加其参加诉讼的法定事由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条的规定，一审案件应当在立案之日起六个月内审结，但有特殊情况需要延长的，仍可以经批准后予以延长。故王国民主张本案一审超出六个月审理期限违反法定程序不能成立。至于一审判决书存在文字表述错误等问题并不构成审理程序违法，亦未损害王国民的程序和实体权利。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但裁判结果正确，故对王国民的上诉请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王国民负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏文超 审判员  葛洪涛 审判员  司 伟 二〇一九年十二月二十三日 法官助理叶阳 书记员朱小玲