湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终2405号 上诉人（原审被告）：安化县纯信房地产开发有限公司，住所地安化县。 法定代表人：夏建军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭翔，男，1981年3月18日出生，汉族，住安化县。 委托诉讼代理人：刘艳湘，湖南资声律师事务所律师。 上诉人安化县纯信房地产开发有限公司（以下简称纯信公司）因与被上诉人彭翔房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2019）湘0923民初1919号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人纯信公司之委托诉讼代理人刘娜，被上诉人彭翔之委托诉讼代理人刘艳湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纯信公司上诉请求：撤销一审判决，驳回彭翔的全部诉讼请求。事实和理由：一、彭翔在2014年交付的73593元是15个月的租金，其交纳租期为2015年3月18日至2016年6月底。夏晓刚在诉彭翔房屋租赁合同案件时，双方在二审时达成调解，夏晓刚同意免去2017年2月1日之前的租金，指的是2016年9月9日至2017年2月1日之间的租金。故，彭翔在2016年7月至2016年9月8日的租金仍未交付；二、夏晓刚在购买案涉门面时，同意租金由纯信公司收取，对彭翔已交给纯信公司7万余元的租金无异议。故一审判决要求纯信公司返还已收取的15988元租金无事实和法律依据。 彭翔辩称：一、纯信公司要求将7万余元租金折抵15个月租期无法律依据；二、一审判决纯信公司返还多收取的租金是以实际面积测量计算而得出，返还的租金是不当得利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 彭翔向一审法院起诉请求：2014年9月6日，彭翔和案外人吴爱红、王海艳与纯信公司签订了《纯信豪苑商铺租赁合同》，约定：纯信公司将位于安化县东坪镇纯信小区1、2栋二层商铺出租给彭翔三人，租期20年，缴纳正式租金的租赁期限从承租人正式开业后三天开始起算；租金为每月每平方20元，租金第二年不变，从第三年开始，每年递增2.5%。彭翔于2014年9月6日、11月17日分别向纯信公司支付了第一年租金55000元、18593元，合计73593元。后彭翔对门面进行装修、使用，经营捷西橱柜，正式营业的时间为2015年3月15日。2015年6月1日，纯信公司与夏晓刚签订了《安化县商品房买卖合同》，约定夏晓刚购买位于纯信豪苑项目第1、2栋A单元A、B号房屋，并于2015年6月5日在安化县房地产交易中心进行了房屋预告登记。彭翔租赁的商铺在夏晓刚购买的房屋范围内。因彭翔与案外人吴爱红、王海艳仅向纯信公司交纳了第一年租金，一直未向夏晓刚交过租金，夏晓刚于2017年1月18日诉至法院，要求彭翔等人交纳涉案门面第二年的租金。安化县人民法院于2017年7月11日作出（2017）湘0923民初131号民事判决，判令彭翔等三人共同支付夏晓刚商铺租金206400元（租赁期限从2016年9月9日至2017年9月8日止）。彭翔等人不服提起上诉，益阳市中级人民法院组织双方调解达成一致协议，由彭翔等三人共同支付夏晓刚商铺第二年租金206400元（面积暂以860平方米计算，如今后产权办理后以产权证登记面积为准，多退少补，租金计算期限为2017年2月1日至2018年1月31日止，2017年2月1日之前的租金予以免除）。调解书生效后，彭翔等三人向夏晓刚付清了第二年租金。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，彭翔和案外人吴爱红、王海艳与纯信公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方应按合同约定履行自己的义务。后纯信公司将已出租涉案门面出售给案外人夏晓刚，根据《中华人民共和国合同法》第二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。双方约定开业后三天后计算租金，彭翔于2015年3月15日开始营业，第一年租赁期应为2015年3月18日至2016年3月17日，2014年9月6日至2015年3月17日为免租期。夏晓刚因租赁合同纠纷于2017年1月起诉彭翔等人，其诉求的租金为第二年租金，一审法院判决彭翔支付的亦是第二年的租金。该案上诉后，益阳市中级人民法院组织双方调解围绕的是第二年及之后租金的给付问题，虽括号中注明“租金计算期限为2017年2月1日至2018年1月31日止，2017年2月1日之前的租金予以免除”，但根据法律规定，夏晓刚不能对他人即纯信公司的权益擅自进行处分，故括号中注明内容不能理解为免除包括第一年租金在内的2017年2月1日之前的所有租金，只能指夏晓刚购买该门面后的应收租金。且根据现有证据，夏晓刚与纯信公司之间就已收取的租金既没有约定由夏晓刚处分，也未经纯信公司授权，故其免除的只能是其购买后第二年的部分租金，即2016年3月18日至2017年2月1日止的租金。综上，彭翔要求返还第一年的全部租金的理由不成立，不予支持。但是，根据双方约定，租金应按实际面积收取，故对于超出租赁面积以外的多余部分，应予返还。涉案租赁面积为240.02㎡，应收租金为57604.8元（240.02㎡×20元/㎡×12个月），而纯信公司收取的租金为73593元，故纯信公司应返还多收取的租金15988元（73593元-57604.8元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、安化县纯信房地产开发有限公司在判决生效后10日内返还彭翔租金15988元；二、驳回彭翔其他诉讼请求。案件受理费1640元，减半收取820元，由彭翔负担640元，由安化县纯信房地产开发有限公司负担180元。 二审中，双方均未提交新证据。纯信公司申请夏晓刚出庭，拟证明夏晓刚与彭翔就案涉门面租金的约定情况。夏晓刚陈述其在购买门面时，知晓租金已由纯信公司收取，夏晓刚与纯信公司就租金问题未进行约定，其认为门面购买之前的租金归纯信公司，购买之后的租金归其本人。纯信公司质证认为夏晓刚的证言能证明纯信公司无需退还租金给彭翔。彭翔对夏晓刚证言的关联性和客观性均有异议。本院经审查认为，夏晓刚与彭翔、吴爱红、王海艳就房屋租赁引起的纠纷，已经由人民法院生效文书所确认，夏晓刚就纠纷止息后所做的单方陈述，均不能推翻生效文书就纠纷确认的事实，本院对其证言不予采信。 本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：纯信公司应否返还彭翔15988元。本案中，纯信公司与彭翔签订商铺租赁合同，约定第一年租金为每月每平方米20元，合同为双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，应为双方当事人所遵守。经勘测及承租人确认，彭翔的租用面积为240.02㎡，其应收年租金为57604.8元。纯信公司收取的第一年租金为73593元，对于多收取的15988元无法律规定亦无合同约定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，一审判决纯信公司退还多收款项正确，本院予以维持。案涉商铺租赁合同“租金及支付方式”约定，租金按年支付，缴纳正式租金的租赁期限从承租人正式开业后三天开始起算。案涉商铺在2015年3月15日开业，彭翔交纳租金的时间为2014年，根据交易习惯和合同约定，彭翔交纳的租金应认定为一年的租金，在开业前缴纳第二年租金于情理不符，纯信公司主张彭翔交纳的租金为15个月租期的上诉理由无合同约定亦无事实依据，本院不予采纳。纯信公司在彭翔租期首年内将案涉商铺出售给夏晓刚，因纯信公司与夏晓刚就第二年的租金如何交纳并未约定，故商铺受认人夏晓刚如何收取及减免租金均与出卖人纯信公司无关，纯信公司与彭翔均只需互负首年租期内的租赁义务。彭翔与夏晓刚的租赁矛盾已经法院生效文书解决，双方就首年租金交付后的租金减免期限均与纯信公司无关，故纯信公司认为夏晓刚同意免租的期限认定错误，进而一审判决错误的上诉理由，本院亦不予采纳。 综上所述，纯信公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1640元，由安化县纯信房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 柯 审判员 陈运泉 审判员 蒋远军 二〇一九年十二月二十四日 书记员 卢硕娟