江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8437号上诉人（原审被告、反诉原告）：谭亲，女,1985年5月13日生，汉族，住江苏省苏州市。上诉人（原审被告、反诉原告）：单灵阳，男,1983年1月17日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：朱佳，上海小城（苏州）律师事务所律师。（代理前述二上诉人）委托诉讼代理人：袁秦华，上海小城（苏州）律师事务所律师。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审原告、反诉被告）：程伦夫，男,1985年9月9日生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：孙建荣，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁永霞，江苏金砖律师事务所律师。上诉人谭亲、单灵阳因与被上诉人程伦夫房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初8119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭亲、单灵阳的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人程伦夫的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人程伦夫在签订购房合同时故意隐瞒其不具备购房资格的事实,导致其无法按期办理资金托管手续,也未向我方提供付款的担保,导致房屋买卖合同无法履行。被上诉人程伦夫导致我方的合同目的无法实现，合同中约定的解除条件已经成就，我方主张解除合同合法有据。2、被上诉人程伦夫在《苏州市存量房买卖合同》中承诺：“本人已知晓苏州市区相关购房政策，如果由于本人违反相关购房政策，愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相应法律责任及经济责任”，附件二第3条也约定“若乙方为非本市户籍居民家庭，则乙方保证自合同签订35日内，提供本人的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。苏州市的住房限购政策在2017年已经发布，被上诉人程伦夫应当知晓，其明确承诺在2018年7月15日前可以取得购房资格。涉案房屋买卖合同无法履行的原因是程伦夫未能在2018年7月15日前取得购房资格，而且其没有提供付款的担保，属于根本违约行为，依法应当承担违约责任。3、《苏州市存量房买卖合同》属于要式合同，如果有变更或者补充，也必须采用书面方式，且内容不得与原合同条款抵触。程伦夫提供的微信聊天记录不完整，不能得出双方合意将资金托管期限推迟的结论。我方在微信中要求对方保证“全款必须保证9月10日前到账，不然没有商量余地了”，然而单灵阳未作任何回应。根据合同法第七十八条的规定，当事人对于合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。被上诉人程伦夫根本违约在先，我方发函通知其解除合同合法有据，且有权向其主张支付违约金。程伦夫辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签约时谭亲、单灵阳明确知道我方缴纳社保尚不满一年，但是之后我方符合了购房的条件。我方提供的微信聊天记录是完整的，一审中谭亲、单灵阳对其真实性表示认可。涉案房屋价格涨幅较大，且上诉人谭亲、单灵阳已经将其另行出售，其在本案中属于恶意违约。请求驳回上诉，维持原判。程伦夫向一审法院起诉请求：判令谭亲、单灵阳返还购房定金50000元，并支付违约金638000元。本案诉讼费用由谭亲、单灵阳承担。谭亲、单灵阳向一审法院反诉请求：1、单灵阳、谭亲没收程伦夫支付的购房定金50000元；2、程伦夫向单灵阳、谭亲支付违约金638000元；3、程伦夫承担反诉律师费损失25000元。本案反诉费用由程伦夫承担。原审法院经审理查明：2018年6月10日，程伦夫（买受人、乙方）与谭亲、单灵阳（出卖人、甲方）在好吉屋公司的居间下签订《苏州市存量房买卖合同》，约定：谭亲、单灵阳将其名下苏州工业园区顺驰凤凰花园31幢2403室房屋(含车位)出售给程伦夫，该商品房建筑面积138.04平方米，合同约定房屋价款为319万元，房屋价款的支付方式为贷款支付，即买卖双方约定于2018年7月15日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起7日内办理银行贷款事宜，买受方最迟在约定资金托管时间的7个工作日内将首付款打入资金托管账户；贷款款项由买受人委托贷款银行于2018年8月25日前直接支付至资金托管指定账号。若因买受方原因造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照合同约定承担违约责任。买卖双方需在上述的时间内配合买受人办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的则按照合同约定承担违约责任；买卖双方约定房屋交付日期为2018年9月1日；如因一方原因致使合同无法履行，责任方应按照本合约定房屋价款的20％向对方支付违约金。在上述合同附件二，双方约定：1、甲方出售上述物业包含物业内部装修及家具家电（详见物品清单）／毛坯房；2、若因后期政府或者银行机构出台限购和限贷政策导致本次合同无法继续履行的，三方和平解约，互不追究违约责任；3、若乙方为非本市户籍居民家庭，则乙方保证自本合同签订之（35）（手写）日内，提供本人的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。同日，谭亲、单灵阳（出卖方）与程伦夫（买方）签订《补充协议》，双方约定：1、房屋实际成交价为3190000，申报网签价为3120000；2、签约当日买方支付卖方定金50000，如购买方不履行合同，定金不退；3、卖方拿钱，买方拿证，卖方将房屋交付给买方，结清房屋的水、电、燃气、有线电视、物业费等费用后买方将尾款20000交予卖方；买方贷款没下来，则出卖方不履行交房。出卖方全款拿到，三周内腾空房屋，中介方免费提供租房服务，并保证租到市场价格的房屋，不收取中介费。同日，程伦夫向谭亲、单灵阳支付定金50000元。2018年7月27日，程伦夫从昆山市社会保险基金管理中心调取了“昆山市社会保险参保证明”,该参保证明载明：程伦夫基本养老以及基本医疗保险已累计缴纳15个月。2018年7月30日，谭亲、单灵阳通过微信向程伦夫发送解除《苏州市存量房买卖合同》通知书，通知称案涉房屋买卖合同因程伦夫违约而解除。2018年9月11日,程伦夫与案外人陈枝爱签订房屋买卖合同,约定购买陈枝爱名下位于苏州工业园区顺驰凤凰花园33幢801室的房屋,房屋面积为131.41平方米,合同价格320万元。同日，双方签订“房屋价格确认书”，载明：上述房屋实际成交价格为335万元（不含车位），程伦夫以定金形式已支付15万元，办理资金托管手续的合同价格为320万元。上述房屋买卖交易已于2018年9月18日办理资金托管手续。另查明，谭亲、单灵阳、程伦夫以及中介杨东菊、中介戴祥共同组建的微信群部分聊天记录显示：7月27日,14时9分，单灵阳向程伦夫表示：“现在很明确，今天你们手续能齐全，社保拉出来，下周一过户，我还是卖你，如果再超过，要我再等时间，不可能了，不需要再商量了，希望小杨明确处理”；“全款必须保证9月10前到账，不然没有商量余地了”。同日,16时42分，单灵阳在微信中@杨东菊，并表示：“你确定社保没问题的话，拍照发到群里，下周一你要保证我流程，后面贷款周期等，你需要负责到位，不能再有影响了”。17时4分，单灵阳表示：“下周一不能按时走流程，没有任何商量余地了，提前跟各位说清”。17时6分，杨东菊将程伦夫的参保证明拍照截图传到了该微信群；后单灵阳表示：“我等小杨电话通知，安排周日回苏州时间”，17时43分，杨东菊回复：“嗯”。再查明，谭亲、单灵阳与上海小城（苏州）律师事务所签订聘用律师合同，委托代理律师进行本案诉讼，现已支付律师费20000元。诉讼中，程伦夫申请对诉争房屋的市场价值进行评估，原审法院依法委托苏州科大房地产估价咨询有限公司对诉争房屋及车位在基准日2018年9月11日的市场价值进行评估。该司于2019年2月15日出具了《房地产估价报告》，确定诉争房屋的市场价值为3563900元，车位价值为121000元。同日，该司对诉争房屋在2018年7月30日的市场价值出具了估价咨询函，确定诉争房屋的市场价值为3462500元，车位价值为121000元。程伦夫支付鉴定评估费23600元。庭审中，程伦夫称：其非苏州户口，在购房时需要缴纳社保满一年的凭证，其缴纳社保的期限到2018年7月份满一年，这是双方及中介方在签订该买卖合同时都清楚的，但其社保缴纳地昆山拉取社保凭证是有固定日期的，一般是在每月的28日左右，其第一时间与对方进行了协商，对方同意延期，所以根据协商其在7月27日拉出了社保凭证并传至微信群，可以办理资金托管手续。之所以建立微信群系因为其在7月15日前已经查过社保缴纳情况，没有7月的缴纳信息；后其将该情况反馈给了中介，中介要求其7月18日去尝试拉取；7月18日，其至社保中心，被告知7月的社保要在7月28日左右才能拉出；当日，五方（包括双方以及中介两人）就此事建立微信群开始协商。上述事实由当事人提供的房屋买卖合同及补充协议、定金收据、参保证明、解除合同通知书、程伦夫与陈枝爱签订的房屋买卖合同、房屋价格确认书、收条、存量房交易资金托管协议、微信聊天记录、委托代理合同、律师费发票、估价报告及估价咨询函、评估费发票以及当事人庭审陈述等在卷佐证，原审法院予以确认。诉讼中，谭亲、单灵阳另举示了谭亲与案外人就案涉房屋签订的存量房买卖合同，该合同系在2018年8月6日提交，但直到2018年9月14日才正式签署。证明谭亲、单灵阳后来将案涉房屋另行出售的到手价仅为320万元，不存在获利。程伦夫质证认为，真实性有异议，因为涉案房屋系谭亲、单灵阳双方共同所有的房屋，但是其提交的该份证据却变成了谭亲个人所有的房屋，这不符合客观情况。1、即使备案合同是真实的，在谭亲、单灵阳发出解除合同通知函后不到一星期的时间即2018年8月6日，谭亲、单灵阳已经找到了新的买家，并且完成了签约、认购、提交相关材料予以备案的全部事宜，程伦夫有理由相信谭亲、单灵阳系因房价上涨故意违约；2、合同的成交价不能以备案网签约定的价格为准；3、即便谭亲、单灵阳在违约行为中没有获利，也并不代表其没有损失，并且本案中程伦夫确实在合理的时间内予以止损，购买了新的房屋，原审被告的违约行为给程伦夫造成的损失是客观存在的。原审法院认为：程伦夫与谭亲、单灵阳之间的房屋买卖合同关系依法成立有效。因程伦夫在谭亲、单灵阳发函要求解除案涉房屋买卖合同后已在同一小区另行购房,案涉房屋买卖合同已无继续履行可能,且双方对上述合同现已解除均无异议，原审法院对此予以确认。关于合同解除的违约责任，原审法院认为，虽程伦夫与谭亲、单灵阳在房屋买卖合同中对于办理资金托管的时间进行了明确约定，但根据微信聊天记录，可以看出在合同履行过程中程伦夫、谭亲、单灵阳共同协商将资金托管时间合意进行了变更，该变更后的约定对当事人亦有拘束力。谭亲、单灵阳无正当理由拒不履行变更后的约定并发函解除案涉房屋买卖合同，致使程伦夫购房合同目的无法实现，构成根本违约。程伦夫据此要求谭亲、单灵阳返还已付定金5万元以及承担违约责任于法有据，原审法院予以支持。谭亲、单灵阳辩称程伦夫在签订房屋买卖合同时隐瞒了其缴纳社保不满一年的事实才导致案涉房屋买卖合同被解除。原审法院认为，从双方以及中介的微信聊天记录来看，谭亲、单灵阳对程伦夫在签约时缴纳社保不满一年的事实是知情的；且在后续合同履行过程中，程伦夫也满足了单灵阳的要求，及时将参保证明调出并拍照上传至微信，故原审法院对谭亲、单灵阳辩称系程伦夫违约的意见不予采纳。关于违约金的认定，程伦夫要求谭亲、单灵阳按照合同约定赔偿违约金638000元，并就实际损失申请鉴定，其认为鉴定基准日应以其另行购房的时间即2018年9月11日为准；谭亲、单灵阳认为应以其发函主张解除合同的时间点即2018年7月30日为基准。原审法院认为，因2018年7月30日系谭亲、单灵阳单方要求解约，程伦夫并未予以认可，而程伦夫在得知谭亲、单灵阳不愿继续出售房屋后另行在同小区购房，系合理止损，故原审法院对于损失的基准日以程伦夫申请的日期即2018年9月11日为准。虽谭亲、单灵阳对估价报告的意见提出异议，但未有证据显示该估价程序以及估价人员的资质存在问题，故原审法院对估价报告的意见予以采纳。根据估价报告的意见，案涉房屋（含车位）在2018年9月11日的市场价值为3563900元，相较于程伦夫与谭亲、单灵阳合同约定的购买价3190000元，解除合同对程伦夫造成房屋重置差价损失373900元。程伦夫主张的损失计算于法无据，原审法院不予支持。因双方约定的违约金金额过分高于程伦夫的实际损失，故综合本案的相关情况，原审法院酌情判决由谭亲、单灵阳赔偿程伦夫违约金380000元。谭亲、单灵阳反诉主张系因程伦夫违约，要求没收程伦夫已付定金并给付其违约金的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谭亲、单灵阳于本判决生效之日起十日内返还程伦夫定金50000元；二、谭亲、单灵阳于本判决生效之日起十日内支付程伦夫违约金380000元；三、驳回程伦夫的其余诉讼请求。四、驳回谭亲、单灵阳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10680元、鉴定费23600元，合计34280元，由程伦夫负担4004元，由谭亲、单灵阳负担30276元。谭亲、单灵阳负担之款，程伦夫已预交，谭亲、单灵阳在履行本判决义务时一并支付程伦夫30276元。反诉案件受理费3076元，由谭亲、单灵阳负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》中关于购房人社保缴纳证明的相关约定，以及微信聊天记录、当事人陈述等证据，可以认定双方签订合同时，上诉人谭亲、单灵阳对于被上诉人程伦夫社保缴纳尚未满一年时间的事实是知晓的，故其主张被上诉人程伦夫隐瞒重要事实构成欺诈缺乏依据，依法不能成立。合同履行过程中，双方当事人通过微信方式多次进行沟通、协商，并就办理资金托管手续的时间合意进行变更，被上诉人程伦夫在变更后的期限内提供了社保缴纳的证明，而上诉人谭亲、单灵阳却在期限届满之前即发函解除合同，并拒绝继续履行，原审法院认定其构成违约并无不当。被上诉人程伦夫因合同解除遭受经济损失，原审法院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情判令上诉人谭亲、单灵阳支付违约金380000元亦属合理,二审依法不作调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10680元，由上诉人谭亲、单灵阳负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月三十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。