山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0391民初2327号 原告:淄博欧林电器有限公司。住所地,淄博高新区青龙山路9009号仪器仪表产业加速器12号厂房B区二层。 法定代表人:翟振冲,经理。 委托诉讼代理人:李小龙,山东康桥律师事务所律师。 被告:淄博鲁创置业有限公司。住所地,淄博高新区万杰路107号。 法定代表人:孟华,执行董事。 委托诉讼代理人:梁玉辉,山东柳泉律师事务所律师。 原告淄博欧林电器有限公司诉被告淄博鲁创置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案,于2018年10月25日向本院提起诉讼，本院于2019年4月4日作出（2018）鲁0391民初2102号民事判决书。被告淄博鲁创置业有限公司不服该判决提出上诉，山东省淄博市中级人民法院于2019年8月6日裁定将本案发回重审。本院于2019年10月21日重新受理本案后，依法另行组成合议庭，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告淄博欧林电器有限公司的法定代表人翟振冲及委托诉讼代理人李小龙,被告淄博鲁创置业有限公司的委托诉讼代理人梁玉辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判令解除或撤销原、被告于2017年6月14日签订的淄博高新技术产业开发区仪器仪表产业加速器租赁合同;2.判令被告返还房屋租赁费以及面积增加多支付的租赁费,以及上述租赁费的利息损失;3.判令被告补偿原告装修费损失200000元;4.由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由:原告基于2016年淄博高新区管委会办公室签发的《淄博高新区仪器仪表产业园、MEMS产业园入园条件和优惠政策》与被告于2017年6月14日签订《淄博高新技术产业开发区仪器仪表产业加速器租赁合同》,约定原告采用先租后买的方式先期承租位于淄博高新区青龙山路9009号仪器仪表产业加速器12号厂房B区二层的厂房,合同面积2249.43平方米,租期十年。根据高新区的优惠政策,原告以购买前所交租赁费抵缴购房款。2018年1月11日,即原告支付了2018年上半年租金的第二天,才从被告处得知所租赁(购买)房屋的测绘面积为2368.03平方米,比合同面积多出了118.6平方米,多出合同面积约5.3%。同时,该测绘面积又比位于同一栋楼结构布局完全相同且套内面积完全相同的三楼和四楼多出203.23平方米,对此,原告不能接受。该多出部分是A区三楼（原告所租（购）厂房位于B区二层）的走廊面积，A区三楼与原告所租（购）的B区二楼属于相互独立的两栋楼。在上述租赁合同所附的厂房平面图中根本没体现过A区，公摊的走廊部分对原告无任何使用价值，也没有物业上的相邻关系。原告根据高新区政策中“先租后买”条款与被告先期签订上述租赁合同,且原告已在该合同签订前以文字形式告知被告要购买该房屋,购买该房屋才是原告的本意。但后来被告明确告知原告不再履行上述租赁合同附件1淄高新管办13号文件中的优惠政策,即不再履行高新区管委会下发的“先租后买,租金抵房款”的政策,已构成根本违约。为此,原告诉至本院,并提出上述诉讼请求。 被告淄博鲁创置业有限公司辩称,我方不同意解除租赁合同,原告诉状中陈述的经过与事实不符,双方合同中对房屋的面积在第二条第二款中已进行了明确约定,以房管局的实际测量为准;双方签订的是租赁合同,并不是原告主张的先租后买;原告要求解除合同已违反了合同第三条第五款的约定,应当返还前五年所享受的减免租金,并按照合同第十一条第一款的约定承担违约责任。被告不存在违约行为，根据合同应当按测绘面积计算租金，被告未多收原告租金，且装修费用不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认有效的证据，本院认定事实如下： 2017年6月14日，原、被告签订《淄博高新技术产业开区仪器仪表产业加速器租赁合同》一份。其中所约定的主要内容有：被告将位于淄博高新区仪器仪表产业加速器12号（原4号）厂房B区二层2249.43平方米（含公摊面积）的厂房出租给原告，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房管局实际测量为准，所收费用多退少补；租赁期限自2017年6月1日起至2027年5月31日止；租赁期限不得少于十年，若原告租赁期限少于十年提前解除合同，被告将追回前五年所享受的减免租金；租金标准为24元/平方米/月（2017年1月1日-2021年12月31日期间租金收取标准按照淄高新管办发[2016]13号文件执行，自2022年1月1日起，执行市场租金标准，另行签订补充协议）；原告应当在本合同签订后7日内向被告交付保证金100000元；本合同附件作为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等效力。该合同的附件1为淄高新管办发[2016]13号文件，该文件的名称为《淄博高新区仪器仪表产业园、MEMS产业园入园条件和优惠政策》，其中第三条优惠政策规定：（一）鼓励企业购买园区厂房。……（二）对于租赁的入园企业：第一年租金全免，第二、三年租金优惠50%，第四、五年租金优惠30%。租金优惠部分由财政补贴50%给鲁创公司。如继续租赁的企业，同等价格情况下，优先续租。（三）企业先租后买园区房屋：所交租赁费扣除建设园区按7%的融资成本后剩余款项可以抵缴购置款（按当期房价，享受减、免租金政策的企业，减、免部分的租金不计入购房款内）等。涉案合同签订后，被告将涉案厂房（12号B区2层201）交付给原告，原告进行装修后投入使用至今。在合同履行过程中，原告分两次共向被告交纳2018年租金341010元。自2019年始至今原告仍在继续占有使用涉案房屋且原告并未交纳2019年租金。 本院另查明，在签订涉案合同之前原告法定代表人翟振冲与被告相关工作员工陈青通过微信聊天方式就涉案厂房买卖等事宜进行过磋商。之后，原告在其向被告转款100000元的转账明细中备注了涉案厂房购房款的付款用途。被告员工陈青于2018年7月份以微信聊天方式告知原告法定代表人翟振冲政策发生变化，涉案厂房只租不卖且涉案厂房已由被告交接至国资公司，再交费用向国资公司交纳。陈青还在微信聊天记录中表示只要原告就本案撤诉，就可以找有关测绘公司将涉案房屋的面积变更，变更为2177.48平方米。 本院还查明，诉讼中，原告将其诉讼请求第1、第2项和第3项明确为：1.判令解除原、被告于2017年6月14日签订的《淄博高新技术产业开发区仪器仪表产业加速器租赁合同》;2.判令被告返还房屋租金中多增加面积所支付的租赁费27466.56元，计算方式为：按照2018年全年实际交纳租金341010元，减去按照第二次与陈青核实的测绘面积2177.48平方米（多了203平方），核算的多交纳的租金为27452.88元（按平方米每月12元*12*203平方计算）；3.装修费要求按实际发生的费用支付（按评估价执行，事后与当事人沟通是否需要申请司法鉴定）。但庭后原告未就装修费用申请司法鉴定。原告还要求被告退还押金100000元及支付律师费15000元。被告称，原告要求解除合同违反了合同关于租期不得少于十年的约定。 本院认为，关于涉案合同应否解除问题。首先，对于原告法定代表人翟振冲与被告员工陈青的微信聊天记录，基于不确定该聊天记录是否完整被告对其真实性持有异议，对此本院认为，陈青系被告员工，被告能够提供但并未提供陈青的相应聊天记录印证涉案微信聊天记录是否完整，本院据此确认涉案聊天记录的真实性。2017年5月份的涉案聊天记录能够证实在涉案合同签订前原、被告双方就涉案厂房的买卖进行过磋商，之后，原告在其向被告转款100000元的转账明细中备注了涉案厂房购房款的付款用途。另，原告陈述，拟通过先租后买方式购买涉案产业园园区被告厂房的其他业主，同原告一样也是签订的租赁合同而非先租后买合同，换言之，被告并无先租后买合同。原告为证实其陈述的真实性还提供了其他业主租赁合同和企业入驻明细复印件各一份。被告虽对该证据持有异议，但其认可所有入驻业主没有单独签订先租后买合同的情况，园区合同有租赁合同和购买合同两种，但被告也未提供与其他业主所签订的购买合同等相反证据推翻原告上述陈述。再结合按照涉案合同租赁期限不得少于十年之约定所计得的租金总额与以被告报给原告3500元/平方米的购房单价所计得的购房总价款相差并不悬殊的情况，本院综合认定原告之所以签订涉案租赁合同是由于被告并无先租后买合同，原告签订涉案租赁合同的本意和最终目的是购买而非单纯地租赁涉案厂房；其次，如前所述，原告基于被告并无先租后买合同才与其签订的涉案租赁合同。另，上述淄高新管办发[2016]13号文件作为涉案合同的附件，与涉案合同具有同等法律效力。由该文件第三条第（二）款与第（三）款所规定的优惠政策来看，内容上并不冲突，只不过先租后买的企业在购买房屋时已经享受的减免部分的租金不计入房款之内，且所交租赁费扣除建设园区按7%的融资成本后的剩余款项才可抵缴购房款。此外，该文件也未明确规定签订租赁合同的企业一定不享受先租后买的优惠政策。据此，本院认定原告虽与被告签订的是租赁合同，但原告同样享受有条件的用租金抵缴房款的优惠政策；再次，2018年7月份的涉案微信聊天记录，能够证明上述先租后买等优惠政策已发生变化，涉案厂房只租不卖以及涉案厂房已由被告交接至国资公司，再交费用向国资公司交纳的事实。如此，致使原告通过先租后买方式以达到购买涉案厂房的合同目的无法实现。综合上述分析，本院认为，被告所持异议不能成立，关于原告要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。 关于100000元租赁押金应否返还问题。本院认为，我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告因涉案合同所取得的100000元款项在合同解除后应当返还原告，故对于原告要求返还该租赁押金的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求返还多支付的租金问题。涉案厂房租金的计算与面积有关，原被告对涉案厂房面积存有争议。本院认为，原告所提供的被告向其出具的涉案房屋建筑面积分户汇总表载明，B区2层201（即本案厂房）套内面积1899.71平方米，分摊面积468.32平方米，产权面积为2368.03平方米；B区3层301与B区4层401套内面积与2层201一样均是1899.71平方米，但分摊面积分别为265.09平方米、265.06平方米，产权面积分别为2164.80平方米、2164.77平方米。据此，涉案厂房位于二层，分摊面积为468.32平方米，而对于位于同一栋楼、结构布局完全相同且套内面积完全相同只是楼层不同的三、四层楼的房屋，分摊面积则为265.09平方米、265.06平方米，公摊面积相差二百余平方米，与常理不符，对原告而言也有失公平。另，被告虽主张该468.32平方米的分摊面积是根据有关规定分摊的，但本案发生后，被告员工陈青在涉案微信聊天记录中表示只要原告就本案撤诉，就可以找有关测绘公司将涉案房屋的面积变更，变更为2177.48平方米。由此说明涉案房屋的测绘面积确实存在错误，并非不可更改，经过重新测绘，可以变更为2177.48平方米。据此，本院综合确认涉案厂房的产权面积应为原告所主张的2177.48平方米，并非被告所陈述的2368.03平方米。涉案厂房的租金数额应以2177.48平方米为计算基数，按照涉案合同约定的标准计算。如前所述，合同约定租金标准为24元/平方米/月，按合同附件优惠政策中的规定：第一年租金全免，第二年、第三年租金优惠至50%，那么2017年原告的租金免除，2018年的租金应按12元/平方米/月计算，应为313557.12元（2177.48平方米*12元*12个月）。原告实际交纳租金341010元，多交纳的27452.88元。但基于自2019年始至今原告仍在继续占有使用涉案房屋，原告并未交纳2019年租金且应交租金数额多于27452.88元的事实，本院认为，对于原告多交纳的租金27452.88元，可在自2019年始至原告实际从涉案厂房搬出之日期间应交租金数额中予以抵减。据此，本院对原告要求返还多交纳27452.88元租金的诉讼请求不予支持。 关于原告要求被告支付装修费和律师费的问题。首先，关于装修费,原告要求按实际发生的费用支付,但又不申请对此进行司法鉴定,故对其该项诉讼请求,本院不予支持。其次，关于律师费，本院认为，原告不能实现签订涉案合同的目的，与政府优惠政策变化以及国资公司接收涉案厂房有关，被告是执行者，难以左右政府政策。据此，本院对原告该诉讼请求不予支持。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定,判决如下: 一、解除原告淄博欧林电器有限公司与被告淄博鲁创置业有限公司于2017年6月14日签订的《淄博高新技术产业开发区仪器仪表产业加速器租赁合同》。 二、被告淄博鲁创置业有限公司返还原告淄博欧林电器有限公司押金（保证金）100000元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告淄博欧林电器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，由原告淄博欧林电器有限公司及被告淄博鲁创置业有限公司各负担1075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  李鸿飞 人民陪审员  张良栋 人民陪审员  程卫东 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  彭 娟