北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初11785号原告：董秀荣，女，1936年7月24日出生，住北京市延庆区。原告：董秀兰，女，1939年7月29日出生，住北京市丰台区。二原告共同委托诉讼代理人：郭利，北京市松涛律师事务所律师。被告：董付岐，男，1951年8月31日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：党占荣，北京国旺律师事务所律师。原告董秀荣、董秀兰诉被告董付岐农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董秀荣、董秀兰的共同委托诉讼代理人郭利，被告董付岐及其委托诉讼代理人党占荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董秀荣、董秀兰向本院提出诉讼请求：1、依法确认二原告与被告所签订的农村房屋买卖合同无效。2、请求被告依法返还地上物所得利益。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告与被告于2000年6月5日签订农村房屋买卖合同，合同约定：二原告将其父亲遗留的北京市延庆区×镇×村×号院南房2.5间，东房3间及院落一处转让给被告董付岐，转让费用为6000元整。由于被告董付岐并非×镇的经济组织成员，故双方所签订的农村房屋买卖合同违反了国家法律的强制性规定，此种买卖属于无效行为。故请求人民法院依法确认二原告与被告所签订的农村房屋买卖合同无效，同时要求被告依法返还地上物所得利益。被告董付岐辩称，一、房屋买卖合同系双方真实的意思表示。1998年因原告父母相继去世，1998年底原告将其涉案的房屋院落转让给被告，当年双方经最终确定将延庆区×镇×村×号院的房产转让给被告，转让价款6000元。为此双方实际履行了合同义务。二、房屋买卖合同未违反强制性法律规定，具备购买农村房屋的条件。涉案院落系农村宅基地房屋，被告为×镇×村的集体经济组织成员，根据北京市高级人民法院关于《农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要》的规定，此类农村房屋买卖合同应该认定为有效。三、符合立法的根本原意。依据《土地管理法》的有关规定，就本案而言，立法意在严格保护农村居民的利益，禁止非法侵害农村居民的利益，严禁非本集体的经济组织成员买售农村房屋或者出让宅基地，并不否认本集体经济组织成员可以出让房屋等。因此，被告为×镇×村的集体经济组织成员，并不是法律禁止的范畴，亦符合中央政策。四、董付岐系涉案农村宅基地房屋的合法所有权人。被告已经对其涉案院落的房屋进行了两次翻建，依据《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”建造、拆除房屋系事实行为，因该事实行为取得物权系物权的原始取得。根据本法规定结合本案，董秀荣、董秀兰主张的涉案房屋已经被董付岐拆除、重新建造，其主张的合同标的物已经灭失，诉求亦无法实现。然而，被告通过拆除、重新建造涉案院落的房屋，取得新的物权。另外，原告主张的涉案房屋，被告已经支付相应的价款，为此，再就涉案房屋价值进行主张，于法无据。另外，农村宅基地房屋的取得基础，必须是本集体的经济组织成员才可享有农村集体经济组织成员取得宅基地的权利，经查，原告的户口均不在×村，已不是本集体的经济组织成员，如法院直接认定涉案的房屋买卖合同无效，就会导致城市居民可以取得农村宅基地房屋，这样就会完全背离了《土地管理法》及相关法律的规定，即“严禁城市居民买售农村宅基地房屋。”同时，本案的发生亦因涉案房屋所在的区域发生拆迁等情况，原告为了得到拆迁补偿，违反双方签订的合同，置诚信于不顾，违反契约精神，为此，法律应当维护守约方的合法利益，否则将会导致整片区域产生为金钱的恶意诉讼。综上所述，结合本案的相关证据，双方签订的房屋买卖合同符合《合同法》、《物权法》、《民法总则》、北京市高级人民法院关于《农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要》等相关法律之规，因此应当认定为合法有效，原告的主张严重的违反诚实守信的原则，其主张亦无法律及事实依据，故，恳请贵院在查清事实的基础上，其主张亦无法律及事实依据，驳回原告的诉讼请求。原告董秀荣、董秀兰提交了以下证据：1、房屋买卖契约，证明房屋来源；2、1993年3月14日董某办理的宅基地登记卡，证明董某具有土地使用权以及宅基地面积；3、常住人口登记表；4、户口登记本，证据3-4证明董某死亡时间；5、村委会证明，证明二原告系董某的两个女儿；6、房屋买卖协议即二原告自己书写的情况说明，证明二原告系董某的女儿，在这个时间段原、被告双方发生交易，交易金额是六千元；7、董付岐自己书写的情况证明，证明董某去世时间，以及双方发生交易的时间；8、董付岐的户口页，证明董付岐是非农业户口；9、房屋拆迁评估报告，证明评估面积及区位价。经质证，被告董付岐认为证据1-4是复印件，真实性、证明目的不认可；证据5的真实性由法院核实；证据6真实性认可，1998年年底二原告将房屋交给被告，被告也已经将费用交给二原告，因为当时交易的比较简单，后双方又后补了一个证明；证据7是复印件，真实性不认可；证据8、9真实性认可。被告董付岐提交了以下证据：1、董付岐的户口本，证明董付岐出生地就是延庆区×镇，自出生至今，户口一直在×镇×村；2、新工人审批表及工作证，证明董付岐的工作情况以及户籍一直在×村；3、二原告书写的证明，证明二原告已经将涉案房屋院落交付给被告，被告已经交付给原告六千元；4、×村村委会证明，证明董付岐是×镇×村村民，一直是×村集体经济组织成员，一直居住在×镇×村；5、照片及光盘，证明房屋建设情况以及房屋原始情况。经质证，原告董秀荣、董秀兰对证据1-2真实性认可，被告1975年11月20日身份开始发生改变，从农业户口变成居民户口；证据3真实性、证明目的认可；证据4真实性认可，证明目的不认可，不能证明被告是集体组织成员；证据5认可房屋由被告居住使用，也承认被告两次翻建的事实。本院与×镇×村村委会工作人员制作了笔录，就董付岐户口身份等情况进行了调查了解。本院经审理认定事实如下：二原告董秀荣、董秀兰的父亲董某与被告董付岐的父亲董某2系亲兄弟。董某、董某2二人分得位于×村×号院内（后门牌号重新调整后，即×街×巷×号院）的祖产房，董某分得南房两间半、东房三间，董某2分得南房两间半以及西房。上世纪九十年代董某去世。董某去世后，二原告将其父董某的南房两间半、东房三间卖给董付岐，董付岐支付房屋价款6000元，此后董付岐将涉案房屋拆除后翻建，董付岐在涉案院落内居住直至2019年1月，因×村棚改项目，涉案房屋被实施拆迁。在本案审理过程中，双方均提交了2000年6月5日董秀荣、董秀兰书写的“证明”，内容为：“我们的父亲董某（已去世）所留遗产经我们姐妹商议同意将房屋南房两间半、东房三间及院落转让给堂弟董付岐所有，房产证已交给董付岐，转让费六千元已交付。”另查，董付岐出生在诉争宅院内，户口登记在×镇×街×巷×号，1975年董付岐因招工户口性质由农业户口转为非农业户口。董付岐于1972年登记结婚，妻子高艳林娘家为×村，1996年高艳林转为小城镇户口。董付岐、高艳林二人已在该村入社。董付岐在本村没有其他宅基地。二原告董秀荣、董秀兰的户口均为非农业，且均不在×村。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。农村私有房屋买卖应当以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。本案中，首先，双方之间的房屋买卖关系均是双方真实意思表示，二原告交付了房屋，被告支付了相应购房款，并已实际居住多年，被告自二原告处购买房屋后宅基地的使用用途一直没有改变；其次，被告1975年户口性质由农业转为非农业，但是被告从出生至涉案房屋因棚改拆迁一直在涉案院落内居住生活，且涉案宅基地是其在本村的唯一住所；再次，被告购买诉争房屋时已经与高艳林结婚，高艳林系×村本村人，虽然高艳林户口转为小城镇户口，被告转为非农业户口，但被告夫妻二人已经在×村入社，高艳林享受与农业户籍相同的待遇。综合以上，本院认为，根据《土地管理法》等相关法律规定，允许农村宅基地在本村集体经济组织成员之间流转。原、被告之间形成的房屋买卖合同关系并不违反现行法律有关农村房屋流转的规定，没有损害本集体的公共利益，现二原告要求确认双方之间的农村房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持，对其要求返还拆迁利益的诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告董秀荣、董秀兰的诉讼请求。案件受理费25元，由原告董秀荣、董秀兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张 晶二〇一九年十二月三十日书记员 刘志晴