云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初799号原告：杨晓梅，女，1991年6月20日生，汉族，云南省牟定县人，中专文化，公司文员，住牟定县，现住楚雄市。原告：邢尔云，男，1987年9月10日生，汉族，云南省大姚县人，中专文化，公司网络技术员，住大姚县，现住楚雄市。二原告共同委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。二原告共同委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司，住所地：楚雄开发区永兴大酒店院内D1幢二楼，统一社会信用代码：915323007194721057。法定代表人：王新荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。原告杨晓梅、邢尔云与被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司（以下简称：永兴房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告杨晓梅、邢尔云的共同委托诉讼代理人鲁成海、李金艳，被告永兴房地产公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓梅、邢尔云向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即按照《商品房购销合同》的约定将竣工验收合格的房屋交付给原告；2.判令被告向原告支付违约金99238.96元，并由被告自2019年3月5日起继续按照每天126.90元支付违约金给原告至将竣工验收合格的房屋交付给原告之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发建设了“永兴彝海大成一区”项目。2015年10月26日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的“永兴彝海大成一区”项目第E-1幢第12层1203号房，该套房屋的建筑面积为139.94平方米，套内建筑面积为113.11平方米，房屋总价为423002元，原告支付了122302元首付款，剩余280000元向银行办理了按揭贷款，被告应于2016年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，被告逾期交房30天内的，按照每天73.91元向原告支付违约金，超过30天的，按照原告已付款的万分之三乘以逾期天数向原告支付违约金直到交房，并约定在房屋交付使用后180个工作日内，在原告已付清相关款项及办理权属证书的手续费用后，被告应当将办理房屋权属证书的资料提交给产权登记机关并为原告办理房屋产权登记证书。合同签订后，原告已经按照约定向被告支付了首付款，并办理了按揭贷款，银行已经将按揭贷款支付给了被告，被告向原告开具了购房款发票，原告也缴纳了相关费用。后，被告并未按照约定时间交房，到2017年3月1日才通知原告接房，原告接房后发现，被告向原告交付的房屋并没有经过竣工验收，到现在为止被告开发的项目仍未竣工验收，被告的交房行为属于违法，已严重违约。原告为维护合法权益，依法起诉，请依法处理。被告永兴房地产公司辩称，1.我公司已经在2017年10月28日将原告购买的商品房交给原告占有使用；2.原告接收房屋时，房屋已经具备基本使用条件，原告同意接收；3.2019年1月23日，经楚雄市住建局进行质量检验，交付原告使用的商品房无质量问题；4.按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，公司从本质上讲不存在逾期交房的违约行为，原告的诉讼请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨晓梅、邢尔云为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、商品房购销合同、商品房备案登记表；2、个人购房借款合同；3、发票、还款凭证；4、现金缴款单。被告永兴房地产公司针对其辩解意见，向本院提交以下证据：1、会议纪要；2、彝海大成一期E地块小区业主物品领用单（业主接房签字单）；3、工程质量监督抽查记录；4、楚雄州中级人民法院的应诉通知书。经质证，被告对原告提交的证据均无异议；本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据2原告认可其真实性；证据3能够证实楚雄市住房和城乡建设局对永兴彝海大成E地块建盖房屋进行初步验收的事实；本院均予以采信；证据1无相关人员签名、相关单位签章认可；证据4与本案无关联性；本院均不予评判。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年10月26日，原告杨晓梅、邢尔云(乙方)与被告永兴房地产公司(甲方)签订《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于楚雄市彝海公园南侧9号规划道路旁永兴“彝海大成”一区（E地块）第E－1幢第12层1203号房，该商品房套内建筑面积为113.11㎡，单价为3556.73元／㎡（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为402302元；乙方于2015年10月26日支付购房首付款122302元，其余价款280000元向中国工商银行股份有限公司楚雄分行贷款支付；甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付乙方；甲方如未按本合同约定的时间交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天80.46元向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方逾期交房期限在30天以上的，甲方按乙方己付款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行。合同签订后，原告按约定向被告永兴房地产公司支付了全部购房款402302元。同日，原告所购买的房屋办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号（CX2015102607350）。原告于2017年6月5日交纳了房屋买卖契税6034.53元，并于2017年10月28日接收了房屋。另查明，被告永兴房地产公司开发的永兴彝海大成一区（E地块）项目于2019年11月27日通过竣工验收。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告杨晓梅、邢尔云与被告永兴房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。原告已按约支付了全部房款，被告楚雄永兴房地产开发有限责任公司应按合同约定于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付，即涉案房屋应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方可视为完成竣工验收，具备交付使用条件。虽然楚雄永兴房地产公司于2017年10月28日将房屋交付给了原告，但该商品房在2019年11月27日时才通过建设单位组织验收合格，完成了竣工验收备案登记，在此之前的交房行为已构成违约，因交付竣工验收合格的房屋是开发商的法定义务，且交付房屋并不能免除开发商应承担的违约责任。被告楚雄永兴房地产公司提出原告已实际接收房屋，其行为不构成违约的辩解理由不能成立。因涉案房屋于2019年11月27日已经组织验收合格并办理了竣工验收备案，房屋已符合交付条件，故逾期交房的时间应计算至2019年11月27日。根据双方签订的《商品房购销合同》约定，被告楚雄永兴房地产公司交房时间为2016年12月31日，故逾期交房的时间应从2017年1月1日开始计算至2019年11月27日止，本案的逾期交房天数应为1061天。原告主张被告应按合同约定支付违约金，被告认为约定的违约金过高，原告已接房，应按原告的实际损失进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。”《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用于补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。而《合同法》第一百一十四条关于违约金低于或高于损失的调整制度，从另一角度进行明确了违约金的补偿性质，也提现了以实际损失为原则的赔偿计算法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成损失30%的标准适当减少”，该条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质，本院根据被告的违约情形、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，从鼓励诚信交易，维护良好的市场经济交易秩序的角度考虑，对双方合同约定的违约金标准调整为0.01%，按此标准从自《商品房购销合同》约定的交房时间届满后的次日即2017年1月1日开始计算至被告永兴房地产公司竣工验收之日2019年11月27日止，则逾期交房违约金为42684元（402302元×0.01%×1061天)。因原告就本案所涉房屋现已装修入住，且该房屋已于2019年11月27日竣工验收，故对原告要求被告交付竣工验收合格的房屋给原告的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、由被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告杨晓梅、邢尔云逾期交房违约金42684元，款交本院；二、驳回原告杨晓梅、邢尔云的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元（已减半收取），由原告杨晓梅、邢尔云负担651元（已交），由被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司负担489元（未交，限于本判决生效后十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  徐彦琼二〇一九年十二月三十日书记员  李晓梅