湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3113号上诉人（原审被告）：周建华，男，1977年10月20日出生，汉族，湖南省长沙市人，职工，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：廉道平，男，1979年7月4日出生，土家族，湖南省沅陵县人，农民，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：何雪峰（系廉道平之妻），女，1983年8月4日出生，汉族，湖南省沅陵县人，农民，住湖南省沅陵县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王赛尧，沅陵县正大法律服务所法律工作者，执业证号31813041100084。原审第三人：叶必发，男，1969年8月17日出生，苗族，湖南省沅陵县人，农民，住湖南省沅陵县。上诉人周建华因与被上诉人廉道平、何雪峰及原审第三人叶必发执行异议之诉一案，不服湖南省沅陵县人民法院(2019)湘1222民初1036号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月09日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周建华上诉请求：依法撤销湖南省沅陵县人民法院（2019）湘1222民初1036号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决不公。1、一审仅凭一纸不明效力的买卖合同及收条就认定合同有效、并房款已支付，以及未办证的原因为第三人原因，从而认定何雪峰、廉道平对本案诉争房屋有排除执行的权利，否定叶必发名下财产的物权登记效力。2、叶必发与廉道平、何雪峰签订《房屋转让》之时，房屋尚未建成，没有获得产权证，实为商品房预售合同，根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……。本案叶必发无开发资质，不可能办理预售许可证，故其房屋转让协议应为无效合同。3、对于廉道平、何雪峰的所谓购房款，来源不明，无取款等资金变动情况，且为现金交易，有违基本的日常生活经验法则。4、涉案房屋自被上诉人于2012年购买到2019年长达七年时间未予办理产权证，而叶必发销售的其他房屋，却有办理了产权证至购买人名下的情况，可见本案涉争房屋未能办理过户手续并非是第三人叶必发的原因所致。5、本案举证责任应由被上诉人承担。廉道平、何雪峰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。廉道平、何雪峰向一审法院提出诉讼请求1.要求确认周建华申请执行第三人叶必发名下沅陵县房屋（所有权证号为××号）的所有权归两原告所有，并停止对该房屋的查封；2.案件受理费由周建华负担。一审法院查明：廉道平、何雪峰系夫妻关系。2012年11月15日，廉道平、何雪峰（乙方）与第三人叶必发（甲方）签订了一份《房屋转让协议》，约定甲方将座落在沅陵县房屋出卖给乙方，出售价格为132000元，交易过户手续费用由乙方负担，甲方必须协助乙方办理过户手续等。2013年2月16日，乙方向甲方支付了购房款132000元，同时乙方在移交房屋时向甲方交付了过户费用。廉道平、何雪峰于2014年年底入住该房屋至今。2015年10月27日，第三人叶必发就沅陵县和谐新村1号楼办理了房屋所有权总证，所有权证号为715002377，权证包含了203号住宅。2018年8月28日，该院作出了（2018）湘1222民初1011号民事调解书，周建华与叶必发、沈跃武就双方的民间借贷纠纷案达成了调解协议，即由叶必发偿还周建华借款本金及利息共计354000元，此款限2018年9月20日前偿还180000元，余款于2018年10月20日前付清。沈跃武对上述借款承担连带清偿责任。约定付款期限届满后，因叶必发、沈跃武未履行生效法律文书，周建华向本院申请强制执行。2018年10月22日，该院作出了（2018）湘1222执479号之三执行裁定书，裁定查封叶必发名下房产沅陵县，产权证号为：715002377，查封期限为三年（自2018年10月22日至2021年10月21日止），查封期间不得擅自处分上述财产。廉道平得知该房屋被查封后，向该院提出了书面执行异议。2019年7月3日，该院作出了（2019）湘1222执异11号执行裁定书，裁定驳回廉道平的异议请求。廉道平、何雪峰不服该裁定，向该院提起执行异议之诉。另查明，2012年5月23日，第三人叶必发与冯泽友、郑松良三人签订了《个人合伙协议》，协议约定以个人合伙的形式在沅陵县原食品站国有土地上开发建设农村公寓，楼盘取名为和谐新村，第三人叶必发担任负责人。一审法院认为：本案系一起案外人执行异议之诉纠纷。争议的焦点是：1.廉道平、何雪峰对位于沅陵县房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.能否确认该房屋归廉道平、何雪峰所有。关于第一个争议焦点该院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法条规定中的四个情形需完全具备，缺一不可，其权利才能够排除执行。从该院采信的证据及查明的事实来看，一是廉道平、何雪峰与第三人叶必发是在该院查封该房屋的五年前就签订了《房屋转让协议》，且廉道平、何雪峰已经付清了全部购房款，第三人叶必发也将该房屋实际交付给了廉道平、何雪峰。该协议系廉道平、何雪峰与第三人叶必发的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，且不存在有《中华人们共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形；二是本案廉道平、何雪峰购买该房屋后于2014年年底就已经入住至今，也就是说在该院查封之前廉道平、何雪峰就已合法占有了该房屋；三是廉道平、何雪峰购房后交房时已交纳了相关办证过户费用，第三人叶必发一直到2015年10月27日才以自己名义将沅陵县和谐新村1号楼的所有权总证办好，此后由于第三人叶必发将廉道平、何雪峰等购房人交纳的过户费用挪用，致使廉道平、何雪峰房屋的过户手续至今未办理，而非廉道平、何雪峰自身原因造成。因此，廉道平、何雪峰对该房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，其要求判决停止对该房屋查封的诉讼请求，该院予以支持。被告周建华辩称有合理理由怀疑廉道平、何雪峰作为房屋买受人的真实性，认为是第三人叶必发与廉道平、何雪峰串通以达到逃避执行的目的，但是被告周建华未向该院提交相关证据证明其抗辩理由，故对被告周建华该答辩意见，该院不予采纳。关于第二个争议焦点该院分析如下：根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。廉道平、何雪峰虽未取得物权，但并不影响廉道平、何雪峰与第三人叶必发签订《房屋转让协议》的效力。对于廉道平、何雪峰提出确认位于沅陵县房屋归其所有的诉讼请求，因廉道平、何雪峰尚未取得物权，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：在（2018）湘1222执479号案件中不得执行位于沅陵县房屋（所有权证号为715002377）；驳回原告廉道平、何雪峰的其他诉讼请求。案件受理费2940元，由周建华负担。二审中，各方未提交新的证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案叶必发对其自行修建的房屋，有转让给何雪峰、廉道平的权利，其与何雪峰、廉道平签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，合法有效。该协议签订在本案诉争房屋在被法院查封之前。何雪峰、廉道平并于2014年底入住至今，且交了相关办证费用，只是因为叶必发的原因至今未办理产权登记至何雪峰、廉道平名下。该情况完全符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。上诉人认为何雪峰、廉道平与叶必发之间签订的房屋转让协议无效、购房款无资金来源，且未能办理产权过户手续的原因并非叶必发导致的上诉理由，因无充分证据予以支持，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人周建华负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇一九年十二月十八日法官助理罗雪花代理书记员  申雅梦