福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民初146号 原告：南平市武夷新区建设发展有限公司，住所地南平市建阳区嘉禾大道（崇阳溪大桥旁）。 法定代表人：杨庭恒，董事长。 委托诉讼代理人：苏盛众，福建应然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小旭，福建应然律师事务所律师。 被告：福建美加德地产开发有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道朱熹大道3369号（御景湾）13幢11601房。 法定代表人：陈玉康，总经理。 委托诉讼代理人：纪运勇，福建联政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江明，福建联政律师事务所律师。 原告南平市武夷新区建设发展有限公司（以下简称新区建设公司）与被告福建美加德地产开发有限公司(以下简称美加德地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新区建设公司的委托诉讼代理人苏盛众，被告美加德地产公司的委托诉讼代理人纪运勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新区建设公司向本院提出诉讼请求：美加德地产公司支付逾期交房违约金56357887.29元，并赔偿新区建设公司临时安置补助费2225207.04元，合计58583094.33元。事实和理由：为南平市武夷新区建设所需，新区建设公司向美加德地产公司购买商品住宅房专用于拆迁安置。双方协商后于2013年10月31日签订了《御景湾商品房购买协议》。协议签订后，新区建设公司付清了首笔房价款即总房价款的50%计25409327元。根据协议，第二笔房价款即总房价款的50%支付时间为交房日起20个工作日内，但因美加德地产公司要求，在所购房产未竣工的情况下，新区建设公司提前于2014年12月21日支付了部分余款21397654元。讼争房产御景湾8号楼于2017年1月25日通过竣工验收备案，2017年2月20日才通知交付，因美加德地产公司未能如期（2014年1月31日）交付房产，逾期交房共计1109天，构成重大违约，依照合同约定应支付违约金56357887.29元。同时，因美加德地产公司未依约交房，导致新区建设公司无法向安置户交付，继续支付了37个月临时安置补助费2225207.04元，美加德地产公司应予赔偿。 美加德地产公司辩称，一、新区建设公司主张美加德地产公司逾期交房1109天的事实，依据不足。1.《御景湾商品房购买协议》是批量团购协议，新区建设公司并非房屋的最终使用人，双方在该协议中虽对交房时间（2014年1月31日前）作了明确的记载，对交房条件却没有作出明确记载，但双方当时口头约定的交房要求是能交钥匙即可交房（即房屋已全面施工完毕，取得了房屋钥匙后即可向新区建设公司交房）。案涉御景湾8号楼虽于2014年8月6日才通过了竣工验收，当该楼施工工程早已全面完工，达到了口头约定的交房条件。2.美加德地产公司于2014年4月20日向新区建设公司发出书面的交房通知，新区建设公司收到通知后未予拒绝，应认定案涉御景湾8号楼84套房屋的交房日期迟延79天，新区建设公司可按合同约定从第二期购房款中扣减79天的违约金。之后，美加德地产公司向新区建设公司提交了《关于御景湾商品房购房款的核减报告》，新区建设公司同意了美加德地产公司提出的解决方案，于2014年12月21日将剩余50%购房款在扣减79天逾期交房违约金4014673.2元后，将余款21397654元支付给美加德地产公司，结清了全部购房款。美加德地产公司也按核减后的单价向新区建设公司开具了全部购房发票，新区建设公司也已全部接收。新区建设公司在认可美加德地产公司逾期交房的天数，并已按协议约定清结款项后，又重新主张美加德地产公司违约，依据不足。二、南平市武夷新区管委会规划建设部于2015年6月17日以下发《关于研究武夷新区建设发展有限公司所购商品房有关问题的专题会议纪要》的形式，将双方口头约定的交房条件，以行政命令的方式强行变更为取得：①经建设主管部门盖章的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、②房管部门所属测量单位提供的《商品房面积计积表》材料。这种变更用于操作中执行没有问题，但不能成为双方之间合同交房标准的判断依据。从该专题会议纪要内容也可以看出，新区建设公司与美加德地产公司等其它开发商，早期是没有按此标准执行的，只是新区建设公司将所接收房屋用于安置被拆迁人，被拆迁人对房屋提出异议后，才向开发商明确了较为严格的交房条件，但这严重背离了双方的当初约定和合同成立时的基础，强行要求美加德地产公司事后接受这一交房条件，对美加德地产公司是不公平的。该纪要是在第二期购房款结清之后下发的，因此，以该专题会议纪要设定的交房条件不能作为本案合同的交房条件。三、假使美加德地产公司的交房行为构成合同违约，新区建设公司要求美加德地产公司承担巨额的违约金和赔偿巨额损失，也是依据不足的。1.依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的相关规定，在双方有约定违约金的情况下，新区建设公司如认为约定的违约金低于其实际损失，可以请求增加违约金或主张赔偿其实际损失，但不能同时既主张约定违约金，又主张实际损失，二者只能选择适用其一。2.即使逾期交房了，新区建设公司主张的违约金数额过分高于其实际遭受的损失，美加德地产公司有权请求人民法院根据美加德地产公司因违约给新区建设公司造成的实际损失，依法予以适当调低违约金。3.人民法院确定美加德地产公司违约逾期交房的时间和新区建设公司的实际损失时应当合理。假使美加德地产公司主张的交房条件和通知交房的事实不能得到法院的确认，那在此情形下确定美加德地产公司实际逾期交房的时间和损失时，至少应考虑下列两项因素:（1）新区建设公司将交房的条件变更为取得：①经建设主管部门盖章的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、②房管部门所属测量单位提供的《商品房面积计积表》材料，这一变更是到了2015年6月17日才由南平市武夷新区管委会规划建设部以专题会议纪要形式向美加德地产公司明确的，那在此之前双方虽约定了交房日期，但没有专门就房屋交付的标准条件作出有效约定，双方因履行合同有分歧，且不能归责于任何一方，那在此次明确交付条件之前，不能视为美加德地产公司已经违约，违约逾期的起算点至少应推迟至2015年6月17日日开始计算；（2）虽然署名日期为2017年2月20日的交房通知得到了新区建设公司的确认，但美加德地产公司要求向其交房的意思表示，通过多种方式向新区建设公司送出，一直未间断过，只是在美加德地产公司未取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《商品房面积计积表》之前，新区建设公司一直不予确认。但是，新区建设公司将接收房屋标准以美加德地产公司取得前述两项材料为依据，并不符合双方协议约定的原始本义和法律的强制性规定，本案工程竣工综合验收之日（即2016年12月30日）后，新区建设公司没有不予接收的理由和依据，故逾期交房的截止日应以此日为准，这样才能避免把新区建设公司的拖延接收责任转嫁于美加德地产公司。4.施工过程中，因为大雨和暴雨天气影响，案涉8号楼拖延了71天，应予剔除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合争议焦点予以分析认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2012年10月24日，南平市建阳区（原建阳市）人民政府印发潭政综[2012]264号《建阳市人民政府关于印发武夷新区童游组团房屋征收补偿安置方案的通知》，该通知载明，为加快武夷新区建设，决定对武夷新区童游组团项目用地范围内国有和集体土地上的房屋实施征收，征收人为南平市建阳区人民政府，征收实施单位为南平市建阳区童游街道办事处；私有房屋征收补偿实行货币补偿、产权调换或两者相结合的方式进行；选择产权调换方式回迁住宅的过渡期限最长不超过36个月，过渡期限自搬迁腾空房屋之日起计算，过渡期限内临时安置补助标准为每月每平方米6元，直到安置房交付止；因征收人的原因延长过渡期限的，征收人应当自逾期之日起每月支付被征收人双倍的临时安置补助费。 为安置本项目征收中选择以产权调换方式接受补偿的被拆迁户，新区建设公司与美加德地产公司于2013年10月31日签订《御景湾商品房购买协议》一份，约定：一、新区建设公司购买美加德地产公司开发建设的御景湾8号楼84套商品房，产权建筑面积9759.68平方米。二、新区建设公司按每平方米5207元的均价购买上述房屋，总价款50818654元。三、新区建设公司应于本协议签订之日起20日内支付商品房买卖总价款的50%，计25409327元；美加德地产公司应于2014年1月31日前将84套商品房交付新区建设公司，新区建设公司应于美加德地产公司交房之日起20个工作日内支付美加德地产公司商品房买卖总价剩余的50%，计25409327元。四、在新区建设公司付清50%购房价款后，美加德地产公司根据新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同，新区建设公司应提供84套商品房所对应被拆迁户的相关信息与相关资料，签署的商品房买卖合同以新区建设公司提供的资料为准。五、美加德地产公司于2014年1月31日前将84套商品房交付被拆迁户。如美加德地产公司未按本协议约定日期交房，每延期一日，应向新区建设公司支付本协议购房款总额1‰的违约金，违约金由新区建设公司从未支付给美加德地产公司50%的购房款中直接扣减。 2013年12月13日，新区建设公司支付美加德地产公司购房价款25409327元。2014年12月1日，新区建设公司支付美加德地产公司购房价款21394654元。 御景湾小区二期8号楼及地下室于2014年8月6日通过竣工验收；于2017年1月25日通过竣工验收备案。2017年2月20日，美加德地产公司向新区建设公司发出《交房申请报告》，告知新区建设公司8号楼84套商品房已具备交房条件，可安排交房手续的办理。2017年2月20日，新区建设公司在该报告左下角载明“我司已于2017年2月20日收到贵公司送来的御景湾8号楼84套、10号楼39套、13号楼17套、15号楼14套、12号楼96套商品房的法定验收手续(《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》),请建阳征迁指挥部按程序办理交房手续”，并加盖其印章。 另查明，2014年1月24日，南平市武夷新区管委会项目前期经费领导小组召开专题会议，形成[2014]4号专题会议纪要，该会议纪要对购买御景湾项目的商品房等住房作为被拆迁户安置房等议题予以明确。2015年6月9日，南平市武夷新区管委会规划建设部召开专题会议，研究新区建设公司所购买用于安置被拆迁户的御景湾等项目商品房在满足交付使用条件方面存在的问题，并形成[2015]32号专题会议纪要。 又查明，根据新区建设公司提供的《御景湾8号楼征收后续房租支付表》，案涉御景湾8号楼84套房屋自2014年2月1日至2017年2月28日实际产生的临时安置过渡费为2148523.32元。 本院认为，本案的争议焦点问题为：一、美加德地产公司是否构成逾期交房及是否应当就此承担违约责任。二、美加德地产公司提出其在施工过程中因存在不可抗力因素应顺延交房时间的抗辩是否成立。三、新区建设公司关于违约金和临时安置过渡费损失的主张是否成立。 一、关于美加德地产公司是否构成逾期交房及是否应当就此承担违约责任的问题。 美加德地产公司主张，双方当事人对于案涉商品房所满足的交房条件口头约定为：案涉商品房建设完毕，取得房屋钥匙即满足向新区建设公司交房的条件。本院认为，案涉《御景湾商品房购买协议》对交房条件没有明确约定，美加德地产公司主张双方达成口头约定未得到新区建设公司的认可，本院不予采信。 美加德地产公司主张，《御景湾商品房购买协议》对交房条件没有明确约定，而新区建设公司在协议签订后将交房条件强行变更为取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等材料，该条件不能约束双方当事人。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”的规定，案涉商品房应满足法定的交付使用条件方可交付买受人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”故，应认定案涉商品房完成竣工验收备案后，方符合交付条件。因新区建设公司于2017年2月20日在美加德地产公司提交的交房申请上附注，其收讫84套商品房的法定验收手续即竣工验收备案表，同意办理交房手续，本院依法确认2017年2月20日为美加德地产公司完成交房义务的时间。《御景湾商品房购买协议》明确，美加德地产公司应当于2014年1月31日前交付案涉商品房，故美加德地产公司构成对合同约定义务的违反，逾期交房天数1116天（2014年2月1日至2017年2月20日），应承担逾期交房的违约责任。美加德地产公司以其提供的证据《关于御景湾商品房购房款的核减报告》为由，主张双方当事人对案涉商品房迟延交付的天数认定为79天达成合意。经查，《关于御景湾商品房购房款的核减报告》系美加德地产公司单方制作，报告的内容亦不能证明双方达成案涉商品房于2014年4月20日实际交房的合意，上述新区建设公司于2017年2月20日在交房申请上的附注亦可印证此项判断，本院对美加德地产公司的该项抗辩不予采信。 二、关于美加德地产公司提出其在施工过程中因存在不可抗力因素应顺延交房时间的抗辩是否成立的问题。美加德地产公司抗辩其在施工过程中遇见大雨和暴雨天气，进而影响案涉房屋建设，该因素属于不可抗力，应予顺延。本院认为，《御景湾商品房购买协议》对天气因素情况并无约定。美加德地产公司主张天气因素属于不可抗力，不能成立，其提出的该项抗辩，本院不予采纳。 三、关于新区建设公司对违约金和临时安置补助费损失的主张是否成立的问题。 新区建设公司在本案中同时主张逾期交房违约金和临时安置补助费损失。对此，美加德地产公司主张如认定其构成违约，新区建设公司提出的违约赔偿数额过高，要求予以调整。本院认为，美加德地产公司、新区建设公司对逾期交房违约金有明确约定，新区建设公司如认为双方约定的违约金过分低于违约造成的损失，可以请求人民法院予以增加，但其在未能证明实际损失高于约定违约金的情况下，主张违约金与损失赔偿并行，于法无据，本院不予支持。经人民法院释明后，新区建设公司要求美加德地产公司支付逾期交房违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”双方当事人于庭审中一致认可，新区建设公司因美加德地产公司逾期交房造成的实际损失仅限于临时安置补助费，因此案涉《御景湾商品房购买协议》约定的逾期交房违约金明显过高。鉴于新区建设公司在签订合同时对案涉商品房正在施工明确知晓，本案又没有证据表明美加德地产公司在履行合同过程中存在恶意违约的主观意图，对美加德地产公司要求以实际损失为基础酌减违约金的主张予以支持。 新区建设公司提供证据证明因美加德地产公司逾期交房，所多支付的临时安置补助费（自2014年2月1日至2017年2月20日止）损失为2148523.32元。美加德地产公司同意以新区建设公司实际损失的130%为限计算违约金，并不违反法律行政法规的强制性规定，本院予以照准。综上，本院确定美加德地产公司按新区建设公司实际损失的130%支付违约金2793080.32元，就新区建设公司主张违约金超出该标准部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、被告福建美加德地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告南平市武夷新区建设发展有限公司支付逾期交房违约金2793080.32元； 二、驳回原告南平市武夷新区建设发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费334715.47元，由原告南平市武夷新区建设发展有限公司负担318757.16元，被告福建美加德地产开发有限公司负担15958.31元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长 乐 芳 审判员 陈志勇 审判员 夏 雯 二〇一九年十二月十六日 书记员 王历宏 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。