广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20330号原告：陈茹，女，1971年5月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：方永源，系广东合盛律师事务所律师。被告：梁轼炎（曾用名：梁色炎），男，1981年12月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：彭秀冰，女，1982年12月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告陈茹诉被告梁轼炎、彭秀冰物权保护纠纷一案，本院立案受理后，被告梁轼炎、彭秀冰在提交答辩状期间提出管辖权异议。本院作出（2019）粤0106民初20330号民事裁定，驳回被告梁轼炎、彭秀冰的管辖权异议。被告梁轼炎、彭秀冰不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院以（2019）粤01民辖终1952号民事裁定驳回被告梁轼炎、彭秀冰上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈茹的委托诉讼代理人方永源，被告梁轼炎、彭秀冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈茹诉称：2019年2月18日，原告在广州市天河区汇景南路283号2103房的司法拍卖公开竞价中，以最高价拍卖成交。2019年3月6日，法院作出2018年粤0106执8608-1号执行裁定书确定将房屋所有权转移至原告名下。2019年4月15日，原告取得该房屋的不动产权证书。后原告发现该房屋被两被告无权占用。原告向两被告出示权属证书和相应法院文书，并多次通知两被告腾空并退还2103号房屋给原告均未果。为维护原告合法权益，请求判令：1、两被告立即腾空并搬离广州市天河区汇景南路283号2103房；2、两被告向原告支付自2019年3月20日起至两被告实际搬出2103房止的房屋占有使用费（按照每月房屋使用费11048.28元的标准计算）；3、两被告承担本案全部诉讼费用。被告梁轼炎、彭秀冰共同答辩称：原告在4月短信与我方沟通时，我方要求原告出示其新的房产证原件，但原告没有出示给我方。在原告拍卖成功后第二天就上门了，当时原告并没有取得产权证书，我方希望原告提供产权证明供我方确认其为涉案房屋产权人，但我方一直没有收到该材料，2019年4月原告向我方提出解决方案，要求我方支付半年的租金，我方依然要求其提供涉案房屋的产权证同时表达了我方同意协商的态度，我方表示法院拍卖公告中写明了涉案房屋是不交吉状态，原告提及的物业管理费也应当由涉案房屋原产权人张利负担，不应由我方负担。我方明确表示我方愿意搬出，但我方需要一些时间，因为我方孩子还在上学，不方便搬进搬出，但原告并没有给出答复，双方就涉案房屋的问题仅通过短信沟通过一次，之后再没有沟通过。直到2019年6月底左右我方收到本案诉讼材料，我方直到当时才看到原告作为证据提交的房产证复印件。既然法院拍卖的房屋是不交吉的，不可能如原告主张的那样原告可以随时拎包入住。经审理查明：2018年6月14日，本院作出（2018）粤0106执8608号（以下简称8608号案）执行裁定，裁定如下：拍卖登记在被执行人张利名下的广州市天河区汇景南路283号2103房的房产（以下简称涉案房屋）。在上述8608号案件执行过程中，梁轼炎、彭秀冰作为案外人提出异议。2018年9月5日，本院作出（2018）粤0106执异510号执行裁定，查明如下事实：根据（2015）穗天法民四初字第1155号民事判决认定以下事实，两案外人为夫妻，2015年4月28日，两案外人与张利签订《存量房买卖合同》，约定两案外人向张利购买涉案房屋，成交价5050000元。涉案房屋存在抵押等他项权利情况。签约前的2015年4月27日，彭秀冰向张利转账支付300000元。2015年6月3日，彭秀冰向张利转账支付1250000元。同年6月5日，两案外人向房管部门申请涉案房屋的涂销抵押及过户登记。因本院于2015年6月8日作出（2015）穗天法民三初字第61号民事裁定和协助执行通知书查封涉案房屋。同年6月11日，广州市房管部门作出不予产权过户登记的决定，两案外人提起了诉讼。2016年6月28日，本院判决张利返还梁轼炎、彭秀冰已付款1550000元并支付彭秀冰、梁轼炎违约金505000元。同年9月27日，两案外人向本院申请执行，本院以（2016）粤0106执8997号案立案执行。另查，2015年7月21日，张利与梁轼炎签订《租赁合同》，约定张利将涉案房屋出租给梁轼炎使用，租期从2015年7月21日至2016年7月20日。每月租金8000元，合计96000元。梁轼炎已于2015年7月21日将上述租金96000元以现金的形式一次性支付给张利。案外人提供了广州侨鑫物业管理有限公司出具的收据，收据内容：收到2103房张利2016年1-6月的住宅管理费。该案中，本院认为依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”被执行人张利在本院查封涉案房屋之后与案外人梁轼炎签订《租赁合同》，该租赁合同不得对抗申请执行人。且案外人与张利约定的租期已满，案外人继续占有涉案房屋会影响本案的执行，故应解除案外人对涉案房屋的占有。案外人要求本院解除对涉案房屋的查封没有事实和法律依据，本院不予支持。至于案外人与被执行人之间的债务关系属于另案执行的问题，案外人不能以此为由阻却对涉案房屋的拍卖。并裁定如下：驳回案外人梁轼炎、彭秀冰的异议。上述裁定作出后，梁轼炎、彭秀冰向本院提起执行异议之诉[案号（2018）粤0106民初24933号]，本院于2018年9月18日立案，后梁轼炎、彭秀冰在本院依法送达预交诉讼费通知后，未在七日内预交案件受理费。本院遂于2018年10月10日作出（2018）粤0106民初24933号民事裁定，裁定：本案按原告梁轼炎、彭秀冰撤回起诉处理。2018年12月20日，本院作出《广州市天河区人民法院关于广州市天河区汇景南路283号2103房（第一次拍卖）的公告》，载明案号为（2018）粤0106执8608号，标的物信息栏目载明居住使用情况为有人居住，租赁情况为不详。2019年1月25日，本院作出《广州市天河区人民法院关于广州市天河区汇景南路283号2103房（第二次拍卖）的公告》，载明案号为（2018）粤0106执8608号，标的物信息栏目载明居住使用情况为有人居住，租赁情况为不详。2019年3月6日，本院作出（2018）粤0106执8608-1号执行裁定，裁定如下：……四、广州市天河区汇景南路283号2103房的所有权及相应的其他权利归买受人陈茹所有，上述房产的所有权自本裁定送达给买受人陈茹时转移等。该裁定书于2019年3月20日送达陈茹。陈茹后领取涉案房屋的产权证书，载明涉案房屋建筑面积为160.12平方米，现陈茹以梁轼炎、彭秀冰拒绝腾退涉案房屋及应支付相应费用为由提起本案诉讼。本案审理过程中，陈茹提交《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知[穗房地租（2019）5号]》对租金价格参考标准予以证明，陈茹及梁轼炎、彭秀冰均确认涉案房屋属于汇景新城电梯楼区域内，根据上述参考价显示，汇景新城电梯楼租金参考价为69元/平方米/月。关于涉案房屋的使用情况，陈茹表示现由梁轼炎及彭秀冰占有使用涉案房屋，梁轼炎及彭秀冰表示因其与张利之间存在房屋买卖合同纠纷，涉案房屋无法过户给其，所以双方补签了租赁合同，涉案房屋自2015年6月开始由其占有使用至今。另本案审理过程中，本院于涉案房屋现场张贴公告多份，通知凡认为对该房屋享有相关权益，对陈茹诉请有异议的公民、法人或者其他组织在指定期限内向本院申报权利。本院指定期限届满后，并未有公民、法人或者其他组织向本院申报权利。本院认为：根据本院作出的（2018）粤0106执异510号执行裁定的认定，张利与梁轼炎签订的《租赁合同》不得对抗申请执行人，且梁轼炎与张利约定的租期已满，梁轼炎、彭秀冰继续占有涉案房屋会影响该案的执行，故应解除梁轼炎及彭秀冰对涉案房屋的占有……至于梁轼炎、彭秀冰与张利之间的债务关系属于另案执行的问题，梁轼炎、彭秀冰不能以此为由阻却对涉案房屋的拍卖。该执行裁定已对梁轼炎、彭秀冰是否有权对涉案房屋进行占有使用进行充分论述，本案中不再赘述。本院作出的（2018）粤0106执8608-1号执行裁定已裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人陈茹所有，上述房产的所有权自本裁定送达给买受人陈茹时转移，后陈茹实际于2019年3月20日收到该执行裁定，故涉案房屋的所有权及其他权利自2019年3月20日起归陈茹所有，现陈茹要求梁轼炎、彭秀冰腾空并搬离涉案房屋，同时参照《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知[穗房地租（2019）5号]》中载明的涉案房屋所在汇景新城区域的租金参考价标准向其支付涉案房屋自2019年3月20日起的占有使用费并无不当，故对于陈茹诉请要求梁轼炎、彭秀冰腾空并搬离涉案房屋的诉讼请求予以支持，上述腾空搬离时间定为十日为宜。另梁轼炎、彭秀冰应向陈茹支付涉案房屋自2019年3月20日至2019年11月30日期间的占有使用费92662.99元[4276.75元（69元/平方米/月×160.12平方米÷31日×12日）＋88386.24元（69元/平方米/月×160.12平方米×8个月）]并按照11048.28元/月（69元/平方米/月×160.12平方米）的标准支付自2019年12月1日起至其实际搬离房屋之日止的占有使用费用。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁轼炎、彭秀冰于本判决发生法律效力之日起十日内，腾空并搬离广州市天河区汇景南路283号2103房；二、被告梁轼炎、彭秀冰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈茹支付上述房屋自2019年3月20日至2019年11月30日期间的占有使用费92662.99元并按照11048.28元/月的标准支付自2019年12月1日起至其实际搬离房屋之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2220元，由被告梁轼炎、彭秀冰负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  王丽梅二〇一九年十二月二十三日书 记 员  谢丽军陈丹云