福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8642号 上诉人（原审被告）：林桂良，男，1974年9月2日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：廖翔华，福建之秀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张开福，男，1972年10月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张云翔，福建海山律师事务所律师。 上诉人林桂良因与被上诉人张开福房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 林桂良上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张开福的诉讼请求。事实和理由：一、林桂良与张开福之间的租赁合同关系已于2019年4月30日到期，张开福在2019年5月7日后再主张解除合同关系，缺乏依据。讼争店面系张开福向屿宅村委会仕尾村小组承租而来，其租赁权至2019年4月30日。在张开福未能证明在2019年5月1日后仍享有出租权的情况下，超期部分的租赁合同属于无效合同，不适用解除。二、张开福一审诉讼请求为解除“不定期房屋租赁合同”，即便按其在一审中变更的“解除房屋租赁合同关系”，也与“解除《租赁合同》”有着根本区别。一审判决“解除张开福与林桂良于2016年9月15日就店面签订的《合同》”属判非所请。三、一审判决解除案涉《合同》没有事实与法律依据，剥夺了林桂良的抗辩权。由于张开福的隐瞒、欺诈行为，林桂良发现后因无法保障合同权利而行使抗辩权，林桂良不是拒付租金，而是要求张开福在妥善处理好租期争议问题后再确定租金支付，林桂良不存在违约行为。四、至2019年4月30日，张开福对租赁厂房已经没有任何物权权利，林桂良继续使用厂房已征得实际权利人屿宅村委会仕尾村小组的许可。一审判决“林桂良三十日内腾空搬离店面和支付租金及占用费”缺乏事实和法律依据。五、一审法院对2019年1月24日发生争议的前因后果未进行全面核查，导致认定基本事实错误。 张开福辩称，一、2019年1月24日张开福找林桂良协商店铺整体转让事宜，因双方未能就方案达成一致意见，后张开福便要求林桂良按合同约定期限支付租金，并于2019年2月19日正式告知林桂良。林桂良自2018年12月15日至今分文未付租金，已构成根本性违约，根据租赁合同第四条约定，张开福有权不予退还林桂良20000元押金。二、尽管张开福与屿宅村委会仕尾村小组的租期于2019年4月30日到期，林桂良仍应按合同约定支付租金至其实际搬离出讼争店面之日止。讼争店面在2019年因政府征收、拆迁不可抗力事由于2019年4月30日届满，但其后仍保证了林桂良继续正常使用租赁房屋的权利，履行了合同所有义务。林桂良应按合同约定支付租金至其实际搬离出租赁房屋之日止。三、张开福于2019年2月23日告知林桂良讼争店面将要拆迁的客观事实，屿宅村委会仕尾村小组也于2019年6月8日向林桂良发函告知，但林桂良至今不按合同约定，不顾社会公共利益拒绝搬离构成违约。四、张开福在与屿宅村委会仕尾村小组租期届满后至今，仍由张开福与屿宅村委会仕尾村小组就讼争店面产生租赁的权利、义务关系，与林桂良无任何关联。屿宅村委会仕尾村小组在期满后的租金仍是向张开福主张，2019年4月30日后的房屋租金仍应由林桂良向张开福支付。五、林桂良与张开福间租金支付方式为当月租金次月支付，故林桂良欠付租金的时间应从2018年12月15日起算。林桂良在一审中自认租金支付采取现金方式，且张开福有向其出具收条，林桂良并未提供证据证明2018年12月15日至2019年1月15日期间的租金已支付，故应当承担举证不能的不利后果。 张开福向一审法院起诉请求：1.解除张开福、林桂良间房屋租赁合同，林桂良立即腾空并搬离出租赁房屋；2.林桂良向张开福支付截止至2019年3月31日尚欠的房屋租金暂计22750元，之后租金以6500元/月为标准支付至实际搬离之日止；3.林桂良预付的20000元房屋押金归张开福所有。诉讼过程中，张开福变更第1项诉请为：解除张开福、林桂良间房屋租赁合同关系，林桂良立即腾空并搬离出租赁房屋。 一审法院认定事实：2013年9月15日，张开福与林桂良签订《合同》，约定张开福将位于使用面积为108平方米的店面八间出租给林桂良作为经营使用，租赁期限自2013年9月15日至2016年9月15日，月租金6500元，由租给林桂良之日起林桂良应付给张开福月租金，张开福收林桂良押金20000元（到期满日退还给林桂良）。合同租期届满后，张开福、林桂良于2016年9月15日再次签订《合同》，约定张开福将位于间出租给林桂良作为经营使用，租赁期限自2016年9月15日至2019年9月15日，月租金6500元，由租给林桂良之日起林桂良应付给张开福月租金，张开福收林桂良押金20000元（到期满日退还给林桂良）。因国家政策需要拆迁，使林桂良造成损失的，需要赔偿相应的装修费和人工费给林桂良，由此原因终止合同的，租金按实际使用的计算，多退少补。在租期内，林桂良如违约收押金20000元，张开福如违约应赔偿林桂良相应的损失费地砖与门头及退还押金20000元。另查明，张开福与屿宅村委会仕尾村小组于2018年5月签订《租赁合同》（该合同系续2013年5月1日至2018年4月30日止的租赁合同），屿宅村委会仕尾村小组将集体厂房333.91平方米出租给张开福，租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止。张开福、林桂良均确认张开福出租给林桂良的店面即是张开福向屿宅村委会仕尾村小组承租而来的厂房。屿宅村委会仕尾村小组于2019年6月8日在出租给张开福的厂房处张贴“紧急通知”，告知屿宅村委会仕尾村小组厂房与承租方租赁合同到期至2019年4月30日，租赁合同期限已经届满，现遇到拆迁，请各厂房尽快做好搬迁工作。讼争店面至今仍由林桂良占有使用。 一审法院认为，张开福与林桂良就讼争店面签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。林桂良自2019年1月15日起未支付租金，已构成违约，现张开福诉请解除双方的租赁合同关系，林桂良腾空并搬离出讼争店面，一审法院予以支持。林桂良辩称其提交的监控视频可证明张开福承诺自愿赔偿林桂良30000元并退还20000元押金，租金寄在林桂良处，与赔偿款和押金进行抵扣。一审法院认为，林桂良提交的监控视频系截取的视频片段，无法体现双方完整的协商过程，且未能在一审法院指定期限内提交完整的监控视频，故对于林桂良的抗辩，一审法院不予采信。张开福主张2019年1月15日应当支付的是前一个月的租金，然租赁合同中并未约定当月支付的是上个月的租金，且张开福未提交其他证据佐证，故一审法院认为2019年1月15日应当支付的是当月的租金。关于张开福诉请的押金20000元归张开福所有，一审法院认为，张开福于2016年9月15日与林桂良签订租赁合同时，张开福与屿宅村委会仕尾村小组的租赁期限至2018年4月30日，但张开福与林桂良约定的租赁期却至2019年9月15日，且张开福之后与屿宅村委会仕尾村小组续签的合同租赁期也只到2019年4月30日，张开福自身亦存在过错，故对于押金归张开福所有的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除张开福与林桂良于2016年9月15日就店面签订的《合同》；二、林桂良于判决生效之日起三十日内腾空搬离店面；三、林桂良于本判决生效之日起十日向张开福按6500元／月的标准支付自2019年1月15日起至合同解除之日止的租金，并按6500元／月的标准支付自合同解除之日起至林桂良实际搬离之日止的占用费；四、驳回张开福的其他诉讼请求。案件受理费368元，减半收取计184元，由林桂良负担。林桂良应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，当事人没有提交新证据。林桂良申请张某出庭作证。张某出庭称，案涉合同系张开福与其作为屿宅村委会仕尾村小组负责人签署，合同期限至2019年4月30日，租期届满后林桂良未向屿宅村委会仕尾村小组支付租金，讼争店面现仍由林桂良使用。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案中张开福向一审法院起诉请求是解除张开福、林桂良间房屋租赁合同关系，因此，林桂良认为张开福一审诉讼请求为解除“不定期房屋租赁合同”并无事实依据，其主张一审判决“解除张开福与林桂良于2016年9月15日就店面签订的《合同》”属判非所请，本院不予采信。林桂良自2019年1月15日起未支付租金，已构成违约，林桂良虽主张由于张开福的隐瞒、欺诈行为，其发现后因无法保障合同权利而行使抗辩权，但对此并无证据证明，本院对此不予采纳。林桂良主张其继续使用厂房已征得实际权利人屿宅村委会仕尾村小组的许可，但对此并无证据证明，且林桂良申请的证人张某对此亦未予以确认，故本院对林桂良的主张不予支持。但鉴于案涉《合同》已于2019年9月15日到期，因此，已无解除《合同》的必要，张开福主张林桂良腾空并搬离出讼争店面，应予以支持。 综上所述，林桂良的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4135号民事判决第二、三项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4135号民事判决第一项、第四项； 三、驳回张开福的其他诉讼请求； 四、驳回林桂良的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费368元，减半收取计184元，由林桂良负担。二审案件受理费368元，由林桂良负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十二月十日 法官助理刘玲玲 书记员吴超