广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9064号原告：广州市演出电影有限公司，住所地：广州市越秀区建设三马路11号二楼、502、503、506房。法定代表人：占陈良，职务：副总经理。委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚伟铄，广东胜伦律师事务所实习人员。被告：广州市金鸿基实业有限公司，住所地：广州市天河区花城大道667号8层自编01房。法定代表人：李卓喜。委托诉讼代理人：谭海、林吉森，均系广东琅博律师事务所律师。第三人：钟学敬，男，1983年7月14日出生，汉族，住广东省徐闻县。第三人：中国联合网络通信有限公司广州市分公司，住所地：广州市天河区中山大道西141号。法定代表人：孔祥斌。委托诉讼代理人：叶茂炜，广东恒益律师事务所律师。第三人：林心管，男，1990年5月5日出生，汉族，住广东省高州市。原告广州市演出电影有限公司（以下简称“演出公司”）诉被告广州市金鸿基实业有限公司（以下简称“金鸿基公司”）、第三人中国联合网络通信有限公司广州市分公司（以下简称“联合网络分公司”）、钟学敬、林心管房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告演出公司的委托诉讼代理人肖挺俊、被告金鸿基公司的委托诉讼代理人谭海、林吉森、第三人联合网络分公司的委托诉讼代理人叶茂炜到庭参加了诉讼。第三人钟学敬、林心管经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告演出公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于广州市荔××号房屋，清退分租户，交还场地，并办理场地交接手续。2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2005年8月10日就位于广州市荔××号（原芳村影剧院，以下简称“案涉场地”）的物业承租事宜签订了《协议书》，并于2006年6月13日签订了《补充协议》。前述协议履行过程中，原告于2017年11月28日收到政府部门发来的有关陆居路地块改造的告知书，收到该告知书后己立即转达给被告。2018年3月8日，被告派员参加在原告召开的关于陆居路政府征迁项目工作会议。之后，原告收到政府部门发来的有关陆居路项目测绘、鉴定、评估的函件，均己转达给被告。日前，原告与广州市荔湾区土地开发中心、广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室签订了《广州市国有土地上房屋征收补偿协议书》。鉴于原被告双方合作所涉物业属于政府征收的范围，双方所签订的前述协议客观上己不可能再继续履行。因此，原告已通知被告自2018年8月15日起终止双方协议，但被告至今仍未将上述租赁物业返还给原告，己实际影响原告将前述物业移交政府征收部门拆除。基于上述情况，为维护原告的合法权益，恳请贵院依法维护原告的合法权益。被告金鸿基公司辩称：我方不同意原告的诉请，我方认为原告向被告单方发出解除通知没有法律依据和合同依据，是恶意解除，我方认为在没有给予我方合理的解除合同的补偿情况下，合同应该继续履行。第三人联合网络分公司述称：我方在收到本案相关材料前，不清楚有关的拆迁事宜，至今被告仍向我方收取租金，我方认为如果要清退案涉场地，应当补偿我方的拆迁费用。经审理查明，2005年8月10日，演出公司（甲方）与金鸿基公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方提供广州市芳村区陆居路19号（原芳村影剧院）的用地面积2558.83平方米，由甲乙双方合作改建翻修为二层永久性建筑（第一层为商业综合配套，第二层为电影院，不设地下室）。翻建后的建筑面积不少于原产权面积2863.68平方米，设电梯一台。二、乙方投资不少于900万元的人民币，作为项目工程的方案设计、报建费、施工图设计、土建工程所需的全部资金（包括消防设施、水、电增容及施工费用）。以及交付政府部门规定的全部费用。三、项目工程的城建须按照政府管理部门的相关规定实行招投标；工程建设的建安、质量、安全、保险工期等监理工作由甲方委托乙方负责。四、本协议签订后，该项目工程应于2006年5月30日前全部竣工，并在工程竣工起计6个月内完成配套验收工作投入正式运营。五、改建翻修成的使用面积及利益分配如下：1、建好后的建筑物之产权全部归甲方拥有。具体使用权分割如下：第一层归乙方使用，使用年限为25年，但第一年起须向甲方缴纳36万元人民币每年的使用费，并须在工程验收后第二个月开始付给甲方，使用费从第10年起每5年在上年基础上递增一次为5%，交纳费用为一季度，并应于每季度首月10日前向甲方交纳。使用期届满，乙方应将房屋腾空返还甲方使用或经营。第二层归甲方所有和使用，但无须交付物业管理费。2、翻修期间，乙方须每月向甲方交付1.5万元的停业补偿费，并支付期间从甲方腾空场地至翻建工程竣工验收，正式交付使用费前一个月止。六、乙方就项目负责向规划和国土等部门办理相关手续及做好申报中的协调、审批等，如政府规划部门不同意乙方的设计方案，乙方前期所有发生的费用及方案设计费、施工图设计费均由乙方承担。七、甲方在本协议签字后必须配合乙方解决原租户的搬迁，腾空场地的工作。甲乙双方应共同做好工商、城管、规划部门的协调工作。……十四、改造完毕的文化娱乐广场由乙方或乙方委托的物业管理公司进行管理。属于甲方使用的面积部分的经营，无论甲方采用何种经营方式经营（包括自营、合作经营或出租及发包等形式），乙方或乙方委托的物均不能收取甲方的管理费用。十五、甲方保证乙方所分得的面积具有使用权。乙方享有使用权不受项目产权人变更或产权人自身政策变化的影响。在乙方使用期限内，甲方不得将乙方使用的面积抵押给银行和其他单位或他人。在乙方使用期内，若乙方需将其使用的面积抵押给银行时，只能抵押其使用面积的50%，甲方则应依法给予协助办理抵押手续。如政策不允许，则责任不在甲方。十六、违约责任：1、甲方违反本协议的第十五条内容（政府行为除外），甲方应赔偿乙方已投入的投资款及由此产生的一切经济损失。2、乙方违反本协议第四条的约定，逾期交付使用，导致甲方不能如期正式运营，乙方应承担违约责任，每逾期一个月影响甲方缴纳超时补偿费（违约金）5万元，逾期超过六个月的，甲方有权终止本协议，乙方承担甲方的一切经济损失。3、乙方违反本协议第八条约定，导致电影院不能如期投入使用的，经甲方提出整改意见后三个月仍不改正的，甲方有权终止本协议，乙方承担甲方一切经济损失。4、若使用期届满，乙方未将房屋腾空返还甲方，则每延期一日，应按当时市场租屋价格标准支付给甲方，并按该租金标准支付违约金。十七、在本合同使用期限内，甲、乙双方遇见拆迁或被政府部门征用，根据谁投资谁收益原则，建筑物（土建工程）的拆迁/征用赔偿方法如下：赔偿金额按每年4%递减后归乙方，递减赔偿金额部分归甲方，25年后的土建赔偿全部归甲方。如因装修价值评估入赔偿款的，一楼装修价值赔偿归乙方，二楼装修价值赔偿归甲方。用地赔偿归甲方所有。十八、为使甲方的权益不致受损，以及保证改造重建工程的顺利进行，由乙方或施工单位在工程施工前将人民币100万汇入甲方设立的账户作为工程保证金，甲方应按工程进度将该款项分4期等额返还乙方，即工程进度达到25%时返还人民币25万元，如此类推至土建工程竣工时全部返还乙方。十九、如因不可抗力的因素（战争、地震、台风、水灾、火灾以及其他不可预见的自然灾害），致使本协议无法履行，可解除本协议。二十、双方未尽事宜，须经友好协商后，另行签署补充协议书方可生效，并补充协议视为与本协议的附件，具同等法律效力。2006年6月13日，演出公司（甲方）与金鸿基公司（乙方）签订《补充协议》，约定：―、原芳村影剧院翻建后，为便于该物业的整体管理，甲方同意将第二层共252平方米的面积移交给乙方经营使用，同时将原影剧院办公室即农行之二、三楼一并交由乙方使用，乙方每月向甲方交付1.3万元使用费。使用年限及递增均与《协议书》第五条第1款所述的乙方使用的第一层同步执行。二、乙方使用的第二层必须设有电影放映的经营项目，放映厅数量设置及面积均由乙方根琚实际需要而定。三、甲方租给农业银行使用之后座的顶盖约200平方米的平台面积，在本合同期内乙方只能作绿化使用，任何情况下不得转变为商业功能。四、剧院的外立面由乙方按规划部门批准的方案及陆居路步行街有关部门要求进行一体化装饰，剧院红线图内的围墙及其他建筑物必须按规划部门要求进行整改，确保安全。五、二层乙方根据经营需要改变功能时，必须办妥相应的手续，手续齐全方可经营。六、本补充协议生效后，乙方必须全面负责原芳村影剧院范围内的消防、安全、综合治理、卫生、绿化、物业管理等工作，并指定专人负责。七、本补充协议为原《协议书》之补充，与《协议节》具有同等法律效力。如与原《协议书》有不一致时则按本补充协议执行。协议签订后，由金鸿基公司投资改建翻修案涉场地。2006年12月1日，案涉场地改建翻修完成，演出公司将案涉场地首（除出租给农业银行部分面积外）、二层交付金鸿基公司使用，金鸿基公司则按协议约定的标准向演出公司交纳建成的案涉场地使用费至今。2018年6月29日，广州市荔湾区人民政府作出《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》（荔府征房〔2018〕4号），对案涉场地进行征收。2018年8月9日，演出公司向金鸿基公司送达《通知书》，表示：贵我双方于2005年8月10日就位于广州市荔××号（原芳村影剧院）的物业签订了《协议书》，并于2006年6月13日签订了《补充协议》。上述协议订立后，我公司于2017年11月28日收到政府部门发来的有关陆居路地块改造的告知书，收到该告知书后已立即转达给贵司。2018年3月8日，贵司派员参加在我公司召开的关于陆居路政府征迁项目工作会议。之后，我公司收到政府部门发来的有关陆居路项目测绘、鉴定、评估的函件，均已转达给贵司，并一同做了前期相关的测评工作。鉴于贵我双方合作所涉物业属于政府征收的范围，双方协议客观上已不可能再继续履行。因此，我公司现通知贵司自2018年8月15日起终止双方协议，请贵司尽快配合政府部门的征迁工作，递交鉴定、评估及相关资料，并在政府征迁办规定时间前将上述物业返还给我公司，否则由此造成的经济损失，概由贵司承担。望贵司能积极配合政府征收行为、以避免不必要的损失。2019年，广州市荔湾区土地开发中心、广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室（甲方）与演出公司（乙方）就案涉场地签订《广州市国有土地上房屋征收补偿协议书》（协议号：陆居路项目改造AF020208地块回迁【2019】3号）。2019年10月25日，本院在广州市荔××号房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利。第三人联合网络分公司、钟学敬、林心管在规定时间内前来本院登记，本院依法追加联合网络分公司、钟学敬、林心管为本案第三人参加诉讼。经查，第三人联合网络分公司、钟学敬、林心管均为向金鸿基公司承租案涉场地商铺的承租人，分别承租广州市荔××号5铺、自编3号铺、自编1A、1B、9A、9B号铺。诉讼期间，演出公司增加诉讼请求：要求确认原被告之间签订的协议书和补充协议于2018年8月9日已经解除。另查，演出公司的案涉场地房屋座落于荔××号，根据房地产权证记载：共用地面积2558.83平方米，建筑面积2863.68平方米(包括不能办理权属登记的面积739.68平方米，产权建筑面积2124平方米)，功能为影剧院及附属设施，钢筋混凝土、混合、砖木结构。演出公司的案涉场地房屋另有无报建、无任何产权资料建筑物2329.2892平方米。构筑物、筒易结构：室外楼梯24.7958平方米;简易结构（无墙体）220.0017平方米；简易结构（有墙体）36.3530平方米。另2007年4月27日，广州市城市规划局作出的《违法建设行政处罚权利告知书》，认定演出公司于2006年期间，擅自在荔××号内兴建一栋两层钢结构建筑，建筑面积1900平方米为构成违法建设。本院认为：金鸿基公司与演出公司签订的《协议书》及《补充协议》所约定的内容来看，该协议约定由演出公司提供广州市芳村区陆居路19号面积2558.83平方米的用地，由金鸿基公司投资改建翻修并向演出公司交纳建成的建筑物使用期间的使用费，并无约定由双方对建成的建筑物共同经营、共担风险，实质上金鸿基公司是以该公司投入改建翻修的资金作为对价，实现其低价承租该建成的建筑物的合同目的，故该合同的性质实质上属于租赁合同关系。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，演出公司出租的案涉场地房屋有无报建、无任何产权资料建筑物2329.2892平方米，故该部分建筑物的租赁合同为无效合同。金鸿基公司与演出公司签订的《协议书》及《补充协议》所约定的使用年限为25年。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。演出公司于2006年12月1日将案涉场地交付金鸿基公司使用，因此，金鸿基公司与演出公司签订的《协议书》及《补充协议》的使用期即租期为2006年12月1日至2026年11月30日部分的租赁合同约定有效，超出部分的租赁合同约定无效。鉴于在合同有效期限内，因案涉场地被列入政府征收的范围，双方所签订的前述协议客观上己不可能再继续履行。因演出公司于2018年8月9日向金鸿基公司送达《通知书》，告知金鸿基公司自2018年8月15日起终止双方协议，故可确定金鸿基公司与演出公司签订的《协议书》及《补充协议》于2018年8月15日解除。协议解除后，金鸿基公司及第三人应将案涉场地腾空交还给演出公司。第三人钟学敬、林心管经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告广州市演出电影有限公司与被告广州市金鸿基实业有限公司于2005年8月10日签订的《协议书》及2006年6月13日签订的《补充协议》于2018年8月15日解除。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广州市金鸿基实业有限公司、第三人中国联合网络通信有限公司广州市分公司、钟学敬、林心管及房屋的实际使用人搬出广州市荔湾区陆居路19号房屋，被告广州市金鸿基实业有限公司将上述房屋及场地腾空交还给原告广州市演出电影有限公司。本案受理费100元，由被告广州市金鸿基实业有限公司负担（被告负担的受理费，本院不予退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李庆伟人民陪审员  高少珍人民陪审员  林穗青二〇一九年十二月十七日书 记 员  左晶晶黄慧敏