北京市西城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0102民初7389号原告：谭伟嘉，男，1987年10月24日出生，中国人民财产保险股份有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何泽华，北京市广盛律师事务所律师。被告：殷盖平，男，1973年11月9日出生，汉族，无业，住新疆省昌吉市。委托诉讼代理人：赵京京，北京华馥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯强，北京华馥律师事务所律师。第三人：郭志宗，男，1982年11月18日出生，汉族，北京鼎韵文化投资有限公司职员，住北京市西城区。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景北里53号楼13层1317。法定代表人：徐瑞东。原告谭伟嘉与被告殷盖平、第三人郭志宗、第三人北京存房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案现已审理终结。谭伟嘉提出诉讼请求：1.判令殷盖平继续履行房屋买卖合同，配合原告办理过户手续，将位于北京市西城区黄寺大街XXX号房屋过户至谭伟嘉名下；2.被告向原告支付逾期违约金。事实理由：原、被告经第三人北京存房房地产经纪有限公司居间签订房屋买卖合同，第三人郭志宗为殷盖平的委托代理人参与房屋买卖合同的签约，房屋成交价格为660万元。谭伟嘉是真实善意购房人，与郭志宗签订房屋买卖合同后，已经给付购房款，并入住使用涉案房屋。房屋买卖合同的真实价款是660万元，并不是网签合同上的275万元。合同签订后，谭伟嘉一直不能取得房产证。殷盖平辩称，不同意原告诉讼请求。认为合同无效。被告委托郭志宗作为代理人办理房屋买卖的相关事宜。但郭志宗接受委托后怠于行使权利，以低价出售涉案房屋，损害了被告权利。被告认为二被告恶意串通，房屋买卖合同无效。郭志宗述称，北京鼎韵文化投资有限公司（以下简称鼎韵公司）是涉案房屋的真实权利人，鼎韵公司与北京东和瀚海投资管理有限公司签订了出售位于北京西城区黄寺大街XXX房屋的买卖合同，殷盖平系涉案房屋的背户人，郭志宗是鼎韵公司员工。鼎韵公司与殷盖平签有协议，说明了殷盖平只是背户人。经审理查明，2005年1月6日，第三人新疆东和瀚海公司与北京颐西房地产开发有限公司签订《房屋购买协议》，约定北京颐西房地产开发有限公司拥有的德胜置业大厦2号楼XXX层52套房屋由新疆东和实业集团有限公司指定的受托人购买。2012年5月21日，北京东和瀚海投资管理有限公司（以下简称东和瀚海公司）受新疆东和瀚海公司的委托，代理新疆东和瀚海公司向鼎韵公司销售北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦XXX层共40套房屋，东和瀚海公司（甲方）与鼎韵公司（乙方）与签订《协议书》，约定由鼎韵公司购买坐落在北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦XXX层共40套房屋，总建筑面积约5019.44平方米（具体以实际测量面积为准），房屋用途为：住宅。甲方同意以25000元/平方米的价格出售给乙方，总价款125486000元。协议第三条约定：乙方在本协议签订当日支付甲方三百万元；协议签订后五日内甲方协调开发商与法院的前期工作，乙方向甲方支付人民币1700万元，同时甲方向乙方移交20套房屋（4、5、6、7、8层）原始凭证（在银行的原始购房合同可先移交复印件）及其他资料；在甲方协调好开发商购房发票等事宜达到办理原业主房屋产权证条件时，乙方向甲方再支付人民币1000万元（此款项应首先用于缴纳甲方原业主办理产权的各项费用，甲方垫付了第五条第一款中应由乙方承担的费用后，乙方在垫付后十日内补齐此款）；甲方在银行的贷款，其中正常贷款户19户，每月应还本息175213.78万元，由乙方按月支付（每月20日支付），不正常贷款户20户，本金24249631.31元，利息6385227.13元，罚息1914732.43元，所欠到期的本息、罚息及滞纳金由乙方代为偿还（该20户首先应由乙方偿还银行本息至正常，再由乙方按约偿还贷款本息）；乙方扣除应付银行贷款本息51135053.43元（具体数字以银行对帐单为准），乙方应给付甲方的房屋款项约人民币74350946.57元；甲方与银行已达成协议，在还完贷款后可扣减二百万元，此款属甲方所有，应由乙方在银行扣减后支付给甲方；本协议签订之日起计算的甲方原业主所贷银行款项利息、罚息、滞纳金由乙方承担；第四条约定：甲方承诺在收到乙方所付3000万购房款时30个工作日内，配合乙方将房屋产权办至原购房人名下，结清银行欠款后60个工作日内配合乙方协调法院将房屋裁定过户至乙方指定的新买房人名下。第五条约定：甲乙双方协商，在办理产权手续时，一手房税费（包括交易时发生的契税，原百分之七十房屋按揭贷款发票部分的营业税）由甲方承担70%，乙方承担30%，公共维修基金由乙方承担；房屋从甲方原业主名下办理到乙方指定的新业主名下，到房屋的产权证办下需缴纳的各项二手房税费或以法院裁定形式产生的其他必要包括但不限于以上内容的费用，由乙方承担；房屋拆改的相关费用由乙方承担，但房屋拆改工作甲方应予以配合；本协议签订之日前该房屋的相关费用，包括欠付的银行利息、罚息、滞纳金、水费、电费、物业费，均由甲方承担，签约后的贷款利息、罚息、滞纳金、水费、电费、物业费等费用由乙方承担。第六条约定，本协议签订之日，乙方向甲方支付三百万元。五日内乙方向甲方支付一千七百万元，同时甲方向乙方移交4至8层20套房屋的资料及转授权委托书。此后其他房屋材料与授权委托书依前述付款进度移交……；乙方在支付二千万元后可进驻该房，开展装修销售等工作。在合同履行期间该房屋由甲乙双方共管，待乙方付清全部款项，包括结清了银行贷款本息后，所有房屋实际移交于乙方；甲方应在乙方付款3000元后一个月内协调办理原业主产权证，待付清法院欠款（即银行贷款本息）后两个月内协助乙方配合法院将房屋产权过户至新的买房人名下。第七条违约责任约定：1、乙方未按本合同约定的时间交付足额购房款及足额执行案款则视为乙方违约，乙方应向甲方支付10万元的违约金；乙方向甲方迟延付款超出二十日的，则甲方有权解除本合同，若甲方同意乙方可以向甲方缴纳应缴款部分的逾期滞纳金。滞纳金按本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照每日万分之三计算。2、在协议履行过程中，如签订合同当日乙方未支付三百万元，此合同立即解除；支付了二千万元之后，发生了乙方履行不下去的情况，双方的买卖协议终止，已经产生的交易结算价由二万五千元变为二万七千元。3、如果在合同正常履行过程中，该楼九至十三层甲方单方决定不将此房屋卖于乙方，或者乙方决定不买该房屋，皆应向对方支付五百万元的违约金。（如果由于乙方迟延付款导致合同解除，甲方不卖于乙方该房屋，则无需支付此违约金）；第九条约定：甲乙双方约定在2012年12月20日前办理房屋买卖的相关事宜，包括完成过户到乙方指定的户名下。2012年12月16日，东和瀚海公司作为甲方，鼎韵公司作为乙方，签订《补充协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2012年5月21日就坐落在北京市西城区黄寺大街26号院的德胜置业大厦2号楼XXX层共40套房，总面积5019.44平方米的房屋，达成买卖协议，买卖协议约定了双方的相关权利与义务，订立合同后甲方向乙方移交了4-8层20套房屋的原始资料，并将公证授权书转委托到郭军名下。从订立合同到现在乙方共计向甲方支付了3000万（具体以对账单数为准）。现40套房屋契税款已交，房本正在协调银行与法院办理之中，现就房屋产权证的办理，剩余房屋款项支付办法，甲乙双方达成如下协议：一、1、甲方已将4-8层20套房屋授权委托书公证授权委托转委托到郭军名下，该授权书截止时间为2012年12月20日止，现重新公证转委托到郭军名下，不予设置时间。2、甲方将剩余9-13层共计二十套房屋的所有原始资料移交给乙方，同时将该二十套房屋的委托代理人经公证转委托到郭军名下。3、乙方鼎韵文化投资有限公司在收到9-13层二十套房屋全部原始资料（包括40套房屋的全部契税票等手续，详见清单）的当日向甲方支付房屋款三千万元。4、四十套房屋中，林伟凤702号、丘丽君404号、张捷发704号房屋的贷款本息（包括滞纳金、罚息）应于2012年12月底之前由乙方清偿完毕：马群英902号、唐建新904号、陈晓娟502号、刘延宁701号房屋的贷款本息（包括滞纳金、罚息）乙方应于2013年2月9日前清偿完毕。5、甲方剩余房屋款项，乙方应在2013年1月20日前向甲方支付一千万元，期间甲方应尽快办理徐艳岭的房屋所有权证；甲方其余款项待办理完原四十户业主的房屋所有权证后五日内予以结清。（以上所指款项不含银行贷款本息部分）。6、该四十套房屋的贷款本息（包括罚息与滞纳金），在乙方偿付完毕后，甲乙双方无条件配合负责将原业主在银行的不良信用记录予以消除。二、1、甲方在以乙方为主的前提下积极配合乙方协调银行、法院相关工作，及办理房屋各项工作，包括房屋所有权证手续的办理，相关办事人员的引荐、对接，给乙方出具办理产权证的必要手续（以双方的材料清单为准）。2、甲方负责协调开发商配合房屋所有权证的办理，并提供目前阶段开发商所能配合且能出具的全部手续，同时协调新业主入住手续的办理。三、违约责任：1、如果乙方没有按时付清全部款项，甲方有权将11-13层房屋予以收回，乙方不得阻拦，清算后款项长退短补。2、如果开发商不予配合办理房屋所有权证，甲方应积极主动与开发商协调，并应达到有效且能办理房屋所有权证的结果。四、此协议是双方2012年5月21日协议书的补充，与主协议书矛盾之处，以此协议为准，协议中有其他未明确的地方以双方的主协议为准。上述合同签订后至2013年1月23日，鼎韵公司向东和瀚海公司支付及为东和瀚海公司垫付款项共计72531282.68元，包括合同款71400000元、银行利息1051282.68元、有线电视费80000元。东和瀚海公司已将包括涉案房屋在内的合同约定的房屋全部交付鼎韵公司。另查，一、2008年，案外人北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行因本案被告殷盖平未按时偿还北京市西城区黄寺大街XXX房屋的贷款为由，向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求解除与殷盖平、北京颐西房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》；要求殷盖平偿还贷款本金798314.88元及利息20395.40元、滞纳金494.45元，及至贷款付清之日止的利息及滞纳金；要求北京颐西房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。该案审理中，殷盖平答辩称其为新疆东和瀚海公司的员工，新疆东和瀚海公司是实际购房人及借款人。该案经法院审理于2008年10月17日作出（2008）通民初字第385号民事判决书，法院判决解除了北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行与殷盖平、北京颐西房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，并判决殷盖平偿还借款本金798314.88元、利息20395.4及2007年10月26日起至贷款还清之日止的利息，判决北京颐西房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。二、鼎韵公司于2013年4月28日将803号房屋的贷款本金840000元及利息376876.52元全部还清。三、2013年7月15日，803号房屋登记至殷盖平名下。2013年9月9日，殷盖平（甲方）与鼎韵公司的法定代表人郭军（乙方）签订《协议书》，约定：曾由北京东和瀚海投资有限公司以甲方名义购买的，位于北京市西城区黄寺北大街单元贰号楼XXX室房产（以下简称“该房产”），现已被乙方购得。为顺利实现该房产的产权过户，甲方与乙方经过协商，达成以下协议：1、甲方愿意提供与办理该房产产权过户相关的一切材料，如身份证、户口本、结婚证（或单身证明、或离婚证）。2、甲方提供经公证的委托书；乙方收到公证书后，向甲方支付五万元人民币。3、该房产实现产权过户三日后，乙方再向甲方支付五万元人民币。4、本协议并不抵消北京东和瀚海投资有限公司或李紫雁向甲方承诺，由甲方获取的任何补偿。5、双方如发生争议，向甲方所在地人民法院提起诉讼。此外，办理该房产过户过程中产生的差旅费、公证费由乙方承担。该协议签订当日，殷盖平在新疆维吾尔自治区昌吉市公证处办理了委托公证，郭军于同日代表鼎韵公司公司向殷盖平支付现金50000元。公证委托书内容如下：委托人：殷盖平，男，一九七三年十一月九日出生，现住新疆昌吉市延安南路119号XXX号。魏国香，女，一九七五年十月五日出生，系殷盖平的配偶。受托人郭志宗，男，一九八二年十一月十八日出生。我们殷盖平与魏国香是夫妻关系，现委托人殷盖平名下拥有房屋一处，房屋座落于北京市西城区黄寺大街XXX号，《房屋所有权证》编号X京房权证西字第XXXX号。因我们事务繁忙，故委托郭志宗为我们的代理人，全权代表我们办理如下事宜：一、代为出售上述房屋，签订《房屋买卖合同》（包括网签合同），收取售房所得款项，以及办理二手房网上备案及撤销该备案的手续；办理二手房买卖银行按揭贷款相关事宜；二、代为到有关部门（包括房屋、土地、税务、房屋交易所、评估等相关部门）办理上述房屋的产权过户的相关手续，缴纳相关税费，领取相关凭证、票据；以及与出售上述房产有关的证明开具、查档等一切相关事宜；三、代为办理与上述房产相关的水、电、燃气、电话、网络、有线电视、入住、户籍、物业所涉及的一切相关手续；四、如遇上述房产买卖过程中产生纠纷，有权代为参加诉讼或聘请律师参与诉讼；并就诉讼所涉的实体性及程序性权利独立作出任何决定。受托人在办理上述事宜的过程中有权代为接受询问，签署笔录等相关文件。受托人在办理上述委托事宜过程中所签署文件，所作的决定和支付的费用，委托人均予以认可并承担相应的法律后果。委托人在此特别同意及确认：受托人有权执行本委托书的条款及行使委托书赋予的权利，受托人有权转委托。本委托书的有效期限自委托人签署之日起生效，至委托人在本委托书中的全部委托事项履行完毕之日终止。2014年3月5日，鼎韵公司向殷盖平支付公证书费用20000元。2016年11月23日，郭志宗代理殷盖平与鼎韵公司指定的购房人谭伟嘉办理了网上签约手续，双方网签的《北京市存量房屋买卖合同》约定：殷盖平将其名下的803号房屋出售给谭伟嘉，该房屋成交价格275万元。后因殷盖平、魏国香撤销了对郭志宗的授权委托，该买卖合同未能如约履行，803号房屋现仍登记在殷盖平名下。殷盖平称其为涉案房屋的实际产权人，涉案房屋始终登记在其名下，不存在转让至其他第三人名下的情况，其没有义务配合鼎韵公司办理过户手续。803号房屋的产权由殷盖平与北京颐西房地产开发有限公司签订房屋售卖协议得来，对于购买该房屋的款项应为债权债务关系，与房屋产权无关。本院认为，虽然涉案房屋登记在殷盖平名下，但依据鼎韵公司与殷盖平之间签订的协议书,该协议载明殷盖平认可其未出资购买803号房屋，其是803号房屋出名人的事实，同时同意协助鼎韵公司办理803号房屋的产权过户手续。此后，殷盖平虽然反悔，但未提交证据推翻其之前自认的事实，本院根据在案证据及双方当事人陈述，对殷盖平为803号房屋出名人的事实予以认定。故本院认为，殷盖平并非涉案房屋的实际权利人，其作为房屋买卖合同的主体仅因为其为涉案房屋的出名人。与谭伟嘉发生房屋买卖合同关系的相对方应当是鼎韵公司，谭伟嘉起诉殷盖平履行房屋买卖合同为诉讼主体错误，本院对于谭伟嘉的起诉予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告谭伟嘉的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  韩 楠二〇一九年十二月四日法官助理  苏 静书 记 员  苏晓明