西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书（2019）陕01民终8443号 上诉人（原审被告、反诉原告）：**，女，1980年10月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王斌文，男，1975年9月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：**，（系王斌文妻子），女，1980年10月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张富，男，1991年2月23日出生，汉族，住陕西省洛川县。委托诉讼代理人：杨丹玉，陕西三井律师事务所律师。原审第三人：庞佳星，男，1986年11月26日出生，汉族，住西安市#-101。上诉人**、王斌文因与被上诉人张富，原审第三人庞佳星房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2222号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**、王斌文上诉请求：1、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2222号民事判决书中的第二项；2、本案一、二审诉讼费由张富承担。事实与理由：1、未能获得贷款不是双方原因，而是张富征信不佳，张富的行为已经构成违约；2、根据合同法，给付定金的一方不按约定履行债务的，无权要求返还定金，本案中因张富违约，一审法院判决其退还张富2万元定金并支付资金占用费没有事实和法律依据，且张富在一审请求中并未要求支付资金占用费，一审法院判决其支付资金占用费，超出了张富的诉讼请求；3、张富已经构成违约，应当按照购房合同约定承担违约金。 张富辩称：其贷款只是支付房款的方式之一，亦可选择全款支付，**、王斌文认为其没有办理贷款就是违约系事实不清；2、本案中因**、王斌文不配合其办理手续导致其无法按协议支付房款，且**、王斌文将房屋过户给他人，存在明显违约，故**、王斌文应向其返还定金；3、一审法院判决要求支付资金占用费，超过了其的诉讼请求，应将本案发回重审。 张富向一审法院起诉请求：1、判令解除其与**、王斌文及庞佳星2018年3月30日签订的商品房买卖协议；2、判令**、王斌文向其退还订金2万元；3、判令**、王斌文承担违约责任，向其赔偿因房屋涨价造成的房屋差价损失250000元；4、本案诉讼费由**、王斌文承担。**、王斌文向一审法院反诉请求：1、判令张富赔偿其购房款30%的违约金共计197100元；2、本案诉讼费由张富承担。 一审法院认定事实：2018年3月30日甲方**、乙方张富与丙方庞佳星三方签订《协议》，约定，因王斌文与庞佳星签订的宜居地产合同编号0010021号西安二手房买卖合同已终止履行，经三方协商，均同意由张某某为购买主体，XX城XX路XX号XX室房屋，房屋成交价格为65.7万元，该价格为卖方净收到成交款，房屋交易中产生的税费及中介居间服务费等一切费用均由买方张富承担，买方张富支付甲方本协议订金2万元。本协议签订后，甲方**与乙方张富应及时完成过户手续，自本协议签订之日起30个工作日内，因买方张富任何原因致使购房款不能到达甲方账户，完成房屋买卖交易，本协议订金不予退还，买方张富承担房款30%赔偿金，同时甲方要求丙方庞佳星自乙方张富违反本协议之日起二日内归还房屋，并保留追偿宜居地产合同编号0010021号合同庞佳星的违约责任，如甲方以任何理由不卖或涨价，同样承担违约责任。本协议甲乙丙三方签字及按指纹后生效，协议到期自动失效。2018年3月7日买方张富、卖方王斌文在经纪机构西安经济技术开发区宜居房屋信息服务服务下签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》（合同备案号C18007778），约定由张富购买王斌文位于本市XX区XX城XX路XX号XX幢XX号房屋，建筑面积62.78平方米，双方约定成交价格为72万元，张富以贷款方式付款，买方应将首付款22万元存入监管账户，余款50万元向贷款机构申请贷款支付。双方于2018年3月14日就上述买卖合同申请资金监管，首付款为22万元，贷款银行交通银行兴华路支行，后因交通银行未按期放款，张富申请华夏银行办理贷款，于2018年4月17日再次申请资金监管，并于当日申请撤销原监管协议，撤销原因为资金已入账，更换贷款银行，协议撤销。后华夏银行贷款亦未办理成功。2018年5月14日下午张富微信联系王斌文称，办理资金免监管，全款过户，当天拿到钱，张富与**、王斌文于2018年5月15日前往西安市房管局，撤销原备案商品房买卖合同，撤销监管协议。后因双方不符合办理资金免监管手续，张富要求办理全款网签，**、王斌文称因全款网签需要办理资金监管，房款到账需要7－14天，由于2018年5月15日系双方约定的房款到**、王斌文账户最后一天，故**、王斌文未配合张富办理相关手续。2018年5月16日王斌文发短信给张富，要求张富两天内将房屋钥匙交回中介机构。5月23日王斌文发短信给张富，称其用自己的钥匙收回了房屋。2018年7月2日**、王斌文将案涉房屋出卖予案外人，并于2018年7月24日办理过户登记手续。审理中，张富提供其银行流水及庞佳星证言、银行流水，证明其具备全款买房的能力。一审法院认为：张富与王斌文、庞佳星签订的《协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，对张富与**、王斌文双方均有法律拘束力。合同履行初期，张富与王斌文、庞佳星积极办理网签备案手续，并办理资金监管协议，张富将首付款22万元支付至资金监管账户，后因贷款银行未能放款，更换贷款银行后，仍未能办理按揭贷款手续，张富与王斌文、庞佳星于2018年5月15日撤销其签订的网签备案合同及资金监管协议，当天张富拟办理全款网签手续，**、王斌文称因资金监管需7－14天才能到账，根据协议约定其应于2018年5月15日当天拿到房屋全款，故未能办理全款网签手续。张富与王斌文、庞佳星签订的协议对付款方式并未明确约定，最初双方均同意贷款方式支付，后因非张富与王斌文、庞佳星原因银行未能按期发放贷款，致使在协议约定的日期，**、王斌文未能取得全额房款，**、王斌文不同意继续履行合同，现张富要求解除双方签订的协议，**、王斌文及庞佳星同意解除，故本院确认张富与王斌文、庞佳星及庞佳星签订的协议自庭审时解除。关于违约责任，由于张富与王斌文、庞佳星在签订协议时，对于付款方式并未明确约定，在合同履行过程中，双方就付款方式曾达成合议按贷款方式支付，后因贷款未能按时发放，致使合同履行期限届满，在此过程中，张富与王斌文、庞佳星均无过错，亦无违约行为，张富与王斌文、庞佳星均不应承担违约责任，故张富要求**、王斌文赔偿差价损失，**、王斌文反诉要求张富承担违约金之诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，对于收取的定金，**、王斌文应退还张富，**占有张富定金，应向张富支付资金占用费，本院确定按年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告张富与被告**、第三人庞佳星于2018年3月30日签订的《协议》于2019年3月27日解除；二、本判决生效后十日内，被告**、王斌文退还原告张富定金2万元并支付资金占用费（资金占用费以2万元为基数按年利率6%自2018年3月30日计算至本判决确定给付之日的）；三、驳回原告张富其他诉讼请求；四、驳回被告**、王斌文要求原告张富承担违约金197100元之反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元（原告张富已预交），反诉案件受理费2121元（被告**已预交），由原告张富承担4000元，被告**、王斌文承担3471元。二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。本院认为：**与张富、庞佳星于2018年3月30日签订的涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，符合意思自治原则，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据涉案合同约定，**、王斌文应于2018年5月15日当天拿到房屋全款，但张富未能按时支付购房款属于违约。此后，双方在房管部门办理了相关撤销手续，**、王斌文将涉案房屋出卖第三人。**、王斌文在未与张富解除涉案合同的情况下，将涉案房屋出卖第三人，亦属违约行为。因双方在涉案合同的履行中均有违约行为，故**、王斌文与张富主张对方承担违约责任，均不予支持。但**、王斌文收取张富定金应予返还。综上，**、王斌文的上诉请求不能成立，本院不予支持。唯一审法院超出当事人诉请的判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2222号民事判决第一、三、四项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2222号民事判决第二项为本判决生效后十日内，**、王斌文退还张富定金2万元。一审案件受理费的负担按照一审判决执行。二审案件受理费300元，**、王斌文已预交，由**、王斌文负担。本判决为终审判决。      审 判 长  王  宏审  判  员  侯新省审  判  员  张  伟二〇一九年十二月十日法官助理      窦  敏书 记 员  宁  越