北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初12667号原告：张雪森，男，1963年8月28日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郝广杰，山东省烟台市司法局莱州沙河法律服务所法律工作者。被告：董新龙，男，1988年6月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王文波，北京谦雅律师事务所律师。原告张雪森与被告董新龙土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张雪森的委托诉讼代理人郝广杰，被告董新龙的委托诉讼代理人王文波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张雪森向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即返还收取原告的剩余土地租金、建设费和违建费合计455.8万元及协议约定的逾期利息120万元；2、自2017年8月15日起至判决给付之日止按全款的年利率的15%给付利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日原告与被告签订了《土地流转合同》一份，合同约定被告将位于北京市大兴区北臧村镇皮各庄一村土地30亩转让给原告使用，流转期限共计23年，自2016年1月1日起至2039年4月30日止，被告承诺原告其对流转的土地拥有所有权，同日，原告与被告又签署了《补充协议书》，该协议书约定被告负责将土地性质变更为建设用地。合同签订后，原告按照合同和协议约定先后向被告履行了给付土地租赁费、建设费，共计465.8万元。合同签订后，原告开始在流转的土地上进行挖槽打地基工作，然后政府执法部门叫停，原告找被告，被告告知原告，如想继续开工需要交纳违建费160万元，原告变相被告支付了160万元，但是直到2017年4月份，被告才告知原告该土地性质无法变更，2017年4月25日，被告认可因自己的原因不能履行土地流转合同，双方达成分期还款协议，协议签订后，被告未按照该协议履行全部还款义务，只给付170万元，剩余455.8万元及逾期利息120万元至今给付。为此，原告为了维护自己合法民事权益，请求人民法院依法判决。被告董新龙辩称，董新龙与原告土地租赁关系还没有经过人民法院的认定，尚未解除或被判令无效，双方合同还是有效的状态，而且在2016年初双方签订合同后董新龙收到原告的款项，被告已经在涉案土地上有基础设施的建设，修路、修水井等，也支出了一部分费用，如果人民法院判令董新龙返还那也应该扣除这部分费用。本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，董新龙（甲方、出租方）与张雪森（乙方、承租方）签订《土地流转合同》，该合同约定：甲方将位于北京市大兴区北臧村镇皮各庄一村土地（东西78米、南北260米）转让给乙方经营使用，租期自2016年1月1日至2039年4月30日止，共计23年，租金共计427.8万元。同日，原、被告签订《补充协议书》，补充约定：土地性质由甲方负责变更为建设用地，在乙方正式使用前需由甲方负责建设相关房屋，建设所涉及的违建费为每平方米124元，此费用由甲方交纳，交款复印件交乙方一份以备相关部门检查，乙方提供建设图纸，甲方按图纸报价，双方协商，乙方认可报价后，确定最终建房价款并单独签订建房协议，房屋等地上物如出现政府拆除违建等情况，甲方需退还乙方所有建设费用，乙方在合同期限内，如遇政府规划腾退等，无法继续使用该地块及地上物时，乙方享有所有地上物的补偿，甲方应配合乙方办理相关事宜，补充协议与原合同具有同等法律效力。2016年3月，张雪森（甲方、发包人）与董新龙（乙方、承包人）就上述《土地流转合同》中涉及的土地上进行办公室、厂房、路面、院内围墙建设工程施工双方签订了《协议书》，该协议书其中载明：承包方式为包工包料，工程价款为2764048元，甲方已支付给乙方超出面积罚款382168元，甲方已向乙方支付工程款100万元。2017年4月25日，董新龙（甲方、张兵代签）与张雪森（乙方）签订《分期还款协议》，该协议其中载明：乙方已经支付转让金共计6258000元，因甲方原因至今未能按照合同约定标准将该地块交付乙方使用，经双方协商，在乙方保留依照《土地流转合同》约定违约责任的前提下，同意甲方分期还款，具体内容为1、甲方承诺将于2017年5月20日前给乙方账户打款300万元；2、甲方承诺2017年8月15日前将剩余尾款4458000（原为3258000）元以及全款6258000元15%的逾期利息1447650元，合计4458000（原为4705650）元打入乙方指定账户；3、如果甲方上述两次打款任意一次出现逾期，乙方可以行使依照《土地流转合同》的约定违约责任。张雪森主张《分期还款协议》中的利息1447650元为2016年1月至2017年6月期间计算的利息。张雪森对《分期还款协议》的真实性予以认可，但认为本案给付责任中应当扣除董新龙施工已花费的费用。本案审理过程中，原被告均认可涉案地块为农用地。原告提交转账明细，证明2016年1月11日至2016年5月4日，张雪森共转账给付董新龙6258000元。2017年6月27日，董新龙向张雪森转账还款50万元，2017年7月19日，董新龙向张雪森转账还款50万元，2017年7月20日，董新龙向张雪森转账还款50万元，2017年8月31日，董新龙的配偶秦良伟向张雪森转账还款50万元，张雪森认可共计还款170万元。本院认为，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，原被告签订的《土地流转合同》、《补充协议书》应为租赁合同，因涉及改变土地用途，违反法律强制性规定，应属无效合同。同时，因董新龙缺乏施工资质、涉案工程未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，故原被告签订的《协议书》亦属无效合同。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。关于《分期还款协议》中原被告针对返还租金、工程款、违建费时间、数额的约定，应属有效协议，董新龙应按照约定履行还款义务。董新龙关于扣除施工支出费用的抗辩意见，与《分期还款协议》约定不符，依据不足，本院不予采纳。根据原告已给付被告的总费用，扣除被告已偿还部分，本院对原告请求被告返还剩余455.8万元的请求予以支持，关于利息120万元，未超出《分期还款协议》约定及法律规定范围，本院予以认可。董新龙未按照约定按时返还款项构成违约，应承担相应违约责任即给付款项利息，因被告确已偿还部分款项，原告主张按照全款计算从2017年8月15日至给付之日止按年利率15%计算的利息缺乏事实及法律依据，本院依法予以调整确定。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：董新龙返还张雪森租金、工程款、违建费共计4558000元（于判决书生效后十日内履行）；本判决书生效后十日内，董新龙给付张雪森租金、工程款、违建费利息（1、1200000元；2、以4558000元为基数，自2017年8月15日起至款项还清之日止，按年利率6%计算）；驳回张雪森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59225元，由原告张雪森负担10163元（已交纳），由董新龙负担49062元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  王明康人民陪审员  张彦春二〇一九年十二月十九日法官 助理  郭艳飞书 记 员  李 美