江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏05民终11263号上诉人（原审原告）:刘言贵。被上诉人（原审被告）：江苏省苏州市昆山高新技术产业开发区青阳城市管理办事处庆丰社区居民委员会。委托诉讼代理人：蒋英，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：薛炽，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：昆山黎彬物业管理有限公司。上诉人刘言贵因与被上诉人江苏省苏州市昆山高新技术产业开发区青阳城市管理办事处庆丰社区居民委员会（以下简称庆丰居委会）、昆山黎彬物业管理有限公司（以下简称黎彬物业公司）确认合同效力纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初14827号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘言贵上诉请求：1.撤销原裁定；2.撤销庆丰居委会于2018年6月29日与黎彬物业公司签订的《景枫嘉苑物业管理临时应急托管合同》；3.认定庆丰居委会未召开业主大会是违法行为。事实和理由：一、一审法院适用法律有误。1.物权法第七十六条所涉事项由三分之二或过半数业主共同决定，属于形成权的条件，不是撤销权条件，一审法院适用上述法律规定有误。2.物权法第七十八条规定业主大会或业委会作出决定侵害业主合法权益的，合法权益受到侵害的业主都可以请求法院撤销，并未规定人数或比例。如有大于或等于法律规定人数授权或同意中止或撤销物业合同，刘言贵可直接行使执行权让庆丰居委会中止与黎彬物业公司的合同，而非到法院起诉撤销合同。3.刘言贵作为诉争小区业主，物业服务好坏直接影响到其生活品质及房产价格，本案侵害了刘言贵的知情权、参与权、监督权、不动产收益权，故刘言贵与本案有直接利害关系，符合民事诉讼法第一百一十九条规定，具备原告主体资格。二、庆丰居委会、黎彬物业公司抗辩缺乏法律及事实依据，答辩理由与证据前后矛盾。1.如上分析，刘言贵与本案有直接利害关系，庆丰居委会、黎彬物业公司认为刘言贵并非合同相对方有误。2.庆丰居委会所称昆山市人民政府昆政规[2015]1号及昆政办发[2017]102号文件精神及指示并非签订临时应急托管合同的法律依据，应当依据物权法规定签订物业服务合同。另庆丰居委会认为经过昆山住建局、青阳城市管理办事处的建议和指示，但昆山住建局、青阳城市管理办事处并无上述建议和指示的权力，且不能违背法律，亦导致诉争小区居民生活受到很大影响。3.庆丰居委会2019年1月7日张贴通知要求诉争小区业主缴纳物业费，故并非如庆丰居委会所称刘言贵无需承担缴纳物业费义务。4.临时应急托管合同于2018年6月29日签订，但2018年6月30日召开会议决定委托原物业公司，故庆丰居委会先决定再讨论，违背昆政办发[2017]102号文件。四、刘言贵诉请法律依据未被一审法院采纳，一审法院利用错误法律逻辑进行裁定。物权法第七十六条规定，选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，一审法院未予采纳有误。庆丰居委会辩称和相关部门开会决定，没有法律依据。庆丰居委会辩称，诉争小区已经成立物业管理委员会且聘用新的物业服务公司提供物业服务，黎彬物业公司已于2019年5月31日撤场。黎彬物业公司二审中未作答辩。刘言贵向一审法院起诉请求：1.撤销庆丰居委会于2018年6月29日与黎彬物业公司签订的江苏省昆山市景枫嘉苑物业管理临时应急托管合同，并要求黎彬物业公司自判决生效之日起在庆丰居委会与原告及全体业主与监督下撤离江苏省昆山市庆丰东路景枫嘉苑小区，在撤离前交接清单要以通知或公告形式向全体业主告之接受监督。2.本案诉讼费由庆丰居委会、黎彬物业公司承担。一审法院认定事实：2007年，昆山市景枫嘉苑6号楼606室房屋产权登记于刘言贵及其配偶名下。2015年9月1日，昆山市青阳街道富华社区居民委员会与昆山军保物业管理有限公司签订《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》，约定，昆山军保物业管理有限公司为景枫嘉苑提供物业服务，服务期限为2015年9月1日至2016年12月31日。2016年12月18日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会成立。2017年3月31日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会向黎彬物业公司出具《中标确认书》，要求当日下午签订合同。2017年3月31日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与黎彬物业公司签订《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》一份，约定：昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会通过招投标方式将景枫嘉苑委托被告黎彬物业公司实行物业服务，委托期限为2年，自2017年4月1日至2019年3月31日。2017年7月10日，上述物业服务合同在住建部门备案。2017年12月，业主刘言贵、孟娟、徐昌勇、王海丽、郭贵灯、占绪朝、杨阳、贾福生、丁志国、邓运芳将昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会、黎彬物业公司作为被告向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年12月12日立案受理，刘言贵、孟娟、徐昌勇、王海丽、郭贵灯、占绪朝、杨阳、贾福生、丁志国、邓运芳的诉讼请求为“请求法院撤销两被告于2017年4月1日签订的江苏省昆山市景枫嘉苑物业服务合同，被告黎彬物业公司自本判决书生效之日起撤离江苏省昆山市庆丰东路景枫嘉苑小区”，一审法院经审理于2017年6月11日作出（2017）苏0583民初19856号民事判决书，认定“一、原告诉权的实体法依据。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，根据上述规定，原告均系昆山市景枫嘉苑小区业主，其有权起诉主张撤销被告景枫嘉苑第一届业委会作出的决定。二、合同是否撤销。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告景枫嘉苑第一届业委会选聘被告黎彬物业公司的程序并不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，侵害业主合法权益，原告有权撤销两被告签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》”，判决“一、撤销被告昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与被告昆山黎彬物业管理有限公司于2017年4月1日签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》。二、被告昆山黎彬物业管理有限公司于本判决生效后十日内撤离昆山市景枫嘉苑小区”，当事人均未提出上诉。2018年5月14日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会注销。2018年6月27日，黎彬物业公司在昆山市景枫嘉苑小区内张贴《关于景枫嘉苑小区物业撤场情况说明》，告知“我司在接到判决书后，经过慎重考虑，将严格按照法律规定执行，决定于2018年6月28日上午7时撤离景枫嘉苑小区”。2018年6月29日，庆丰居委会（甲方）与黎彬物业公司（乙方）签订《物业管理临时应急托管合同》，约定：“一、根据江苏省昆山市人民法院民事判决书(2017)苏0583民初19856号，昆山黎彬物业管理公司执行法院判决于2018年6月28日早7点撤离。为保障景枫嘉苑住宅小区正常运行，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将景枫嘉苑物业服务委托乙方实行应急托管，由甲方垫付相应管理费用。十四、本合同临时委托管理期限为2018年6月29日零时至景枫嘉苑选聘新物业接管即终止。二十、临时应急委托管理期间收取的物业费、停车费等其他公共费用，由甲方代为收取，乙方在临时应急托管期间内不得收取任何物业费、停车费等其他公共费用。二十二、公共营收归业主所有，乙方未经甲方同意，不得经营公共营收，甲方有权对乙方受托的营收项目质询或审计，乙方不得拒绝。二十五、乙方应配合甲方将小区公共部位水、电于签订本合同之日后7天内过户给甲方，合同签订至过户前发生的水电费由甲方垫付给乙方。二十八、在完成新物业公司选聘后，乙方必须配合甲方在7日内将该小区相关资料移交给新物业公司，并撤离景枫嘉苑小区”。2018年6月30日，庆丰居委会召开会议，会议决定委托原物业公司黎彬物业公司进行应急托管，直至选聘新的物业公司。2018年6月30日，庆丰居委会在昆山市景枫嘉苑小区内张贴《公告》，告知“根据江苏省昆山市人民法院民事判决书(2017)苏0583民初19856号，昆山黎彬物业管理公司依法院判决书条款已于2018年6月28日早7时自行撤离。由于本小区还没成立新一届的业主委员会，无法及时选聘新的物业公司为小区管理服务，故在目前的紧急状态下，为了维持小区业主正常的生活不受影响，经市住建局、青阳城市管理办事处、庆丰社区居民委员会商定，委托原物业昆山黎彬物业管理有限公司进行应急托管。直至选聘出新的物业公司。应急委托管理期间收取的物业费、停车费等其他公共费用，由庆丰社区居民委员会代为收取，昆山黎彬物业管理有限公司在临时应急托管期间内不得收取任何物业费、停车费等其他公共费用。另外，为了维护全体业主的合法权益，在本小区新一届的业主委员会成立之前，暂由庆丰社区代管理，同时积极推动新届业主委员会的成立工作，尽快选聘新的物业公司为广大业主服务”。2018年6月30日，庆丰居委会在昆山市景枫嘉苑小区内张贴《告业主书》，告知“鉴于小区目前现状，为了更好地规范小区物业服务管理维护业主的合法权益，现根据《江苏省物业管理条例》规定，请广大关心小区建设的热心业主积极报名成立业主委员会。报名后根据业主委员会成立流程，依法依规选举产生新一届业主委员会，尽快选聘物业公司进驻服务。热心业主请于2018年7月2日8月2日(双休日除外)到庆丰社区居委会书面报名。报名时请携带房屋产权证明和个人身份有效证件”。2019年1月7日，庆丰居委会在昆山市景枫嘉苑小区内张贴《收缴2018年物业费的公告》，要求业主交纳2018年6月29日至2018年12月31日的物业费。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，刘言贵的诉讼请求涉及小区业主的共同利益，根据该条第七项的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。刘言贵并未提供证据证明其专属权益因上述事项受损，且本案不属于业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，故刘言贵作为本案原告并无法律依据，主体不适格，其起诉应予驳回。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，一审法院裁定：驳回刘言贵的起诉。案件受理费80元，由一审法院退回刘言贵。二审中，刘言贵向本院提交如下材料：1.刘言贵与庆丰社区书记聊天记录、刘言贵与青阳办事人员聊天记录，证明业主的建议权、参与权、知情权、监督权被剥夺。2.黎彬物业公司撤场情况说明，证明黎彬物业公司未按相关法律法规交接。3.庆丰社区公告，证明社区没有召开业主大会即和黎彬物业公司签订物业服务合同。4.庆丰社区收缴2018年物业费的公告，证明庆丰居委会一审辩称所有义务由庆丰居委会承担不实，庆丰居委会仅起到居间作用，虽作为合同甲方，但并非合同相对方，刘言贵及其他业主才是合同相对方。5.预收2019年车辆通行费公告，证明诉争小区公共收益被庆丰居委会收取，庆丰居委会在诉争小区中是得利者。6.昆山市景枫嘉苑小区第一届物业管理委员会作为委托方与江苏卉友物业服务有限公司作为受托方、庆丰居委会作为原物业代管方签订的物业服务合同补充协议首页及尾页，证明物业费最终承担主体是全体业主，刘言贵作为小区业主也是合同相对方，作为本案原告主体适格。7.4-405储永兴停车费收款收据2张，证明庆丰居委会收取了业主停车费，属于业主公共收益，进而证明刘言贵作为本案原告主体适格。庆丰居委会质证认为，对于上述证据的真实性无异议，但关联性及证明目的均不予认可；上述证据恰恰证明了庆丰居委会根据临时托管合同在小区没有物业期间为小区居民正常生活进行代管，并未侵害小区业主的合法权益，同时庆丰居委会也在促成小区业委会成立，希望将小区管理权利归还小区业主；另小区有专门账簿可供业主查询。黎彬物业公司二审中未到庭质证。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格；因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。本案中，刘言贵诉请撤销物业管理临时应急托管合同事项涉及全体业主的利益，其作为个人业主不具备单独起诉的主体资格。一审法院裁定驳回起诉，并无不当。综上，刘言贵的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十二月二十三日书记员  陈 莉