河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23178号上诉人（原审被告）：郑州新天地置业有限公司，住所地郑州市管城区航海东路347号。法定代表人：马新海，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国芳，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯亮亮，河南千业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭明昕，男，汉族，1984年11月26日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：程俊文，河南英泰律师事务所律师。上诉人郑州新天地置业有限公司（以下简称新天地公司）因与被上诉人郭明昕房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新天地公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，变更第二项为“被告郑州新天地置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告420000元并支付利息损失160704.25元，以上共计580704.25元（利息以购房款420000元为基数，自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至款项付清之日）”；2、本案一、二审案件诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的内部认购协议无效，原审法院认定该合同合法有效属于认定事实错误。双方在签订内部认购书时，合同中所约定的涉案宗地仅有土地使用证，其他如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件均不存在。根据政府会议纪要文件的精神，上诉人作为法人主体股东等发生了重大变化，上诉人所开发的“郑地新港华苑”项目与涉案认购书中所记载的土地证、土地面积、土地性质以及所谓的“航海新天地社区”等存在本质不同。根据相关会议纪要及文件，股权划转之前的债权债务等遗留问题均由郑州市市场发展局皮具市场管理处负责，与上诉人无关。原审法院仅凭《收据》而未核实转账转款凭证、银行流水等认定涉案款项已实际交付属事实错误。在合同无效的前提下，原审法院未考虑被上诉人过错，酌定被上诉人的损失数额为35.7万元没有事实和法律依据。被上诉人原审起诉早已超出法律规定的诉讼时效，不应得到支持。郭明昕辩称：一、双方签订的认购书不违反国家法律法规的效力性的强制性规定，且被上诉人所使用的法律条文不适用双方签订的预约合同，故双方签订的认购书合法有效。二、被上诉人支付的款项由上诉人财务出具的收据并盖有财务专用章，且也出具了刷卡的流水单据，完全能够证明被上诉人已履行了合同项下义务，支付了该案的房屋全款。三、在双方合同有效的情况下，一审法院以缔约过失责任酌定损失35.7万元，符合相关的法律规定。四、被上诉人诉讼时不超过诉讼时效，该案发生的争议是由被上诉人的违约所造成的，且房屋建成时间是在2019年年初，被上诉人知道自己权利受到侵害之日是在2019年年初，所以向法院提起诉讼的时效符合法律规定。综上，上诉人上诉理由不能成立，应当依法维持一审法院的判决。郭明昕向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告双方2011年1月27日签订的《新天地社区商住楼盘内部认购书》；2.判令被告退还原告购房款42万元并赔偿原告损失42万元,共计84万元；诉讼中增加诉讼请求为138万元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月27日，原告郭明昕（乙方）和被告新天地公司（甲方）签订一份《新天地社区商住楼盘内部认购书》，约定乙方认购甲方郑州“航海新天地社区”楼盘商住楼南栋4层以上20层以下一套100平方米的住宅用房；乙方享受每平方米4200元的优惠价格选购房屋，一次性向甲方交纳相应建筑面积的认购款42万元；楼盘交房日期为2013年12月31日，选房日期为楼盘开盘前10日内；乙方选定房屋后，双方正式签订认购房合同；甲方若不能按期交房，需以银行同期贷款基准利率的2倍向乙方支付违约金，直至交房之日；协议经双方签字或盖章，并自乙方足额交纳认购款项之日起生效。为证明上述购房事实，原告提交一份加盖有被告新天地公司财务专用章的《收据》，载明2011年1月27日被告收到原告交来的“航海新天地100㎡内部认购金42万元”。2015年4月3日郑州市人民政府办公厅印发会议纪要《郑州市人民政府关于解决郑州市市场发展局皮具市场项目遗留问题的会议纪要》载明，市政府原则同意市场发展局所属的郑州新天地置业有限公司整体划转给郑州商都新区控股有限公司，从根本上解决皮具市场项目遗留问题。市财政局一次性划拨1.5009亿给市场发展局，用于解决郑州新天地置业有限公司遗留问题。郑州商都新区控股有限公司一次性拨付1.7亿元给市场发展局处理皮具市场遗留问题。市国资委协助市场发展局和郑州商都新区控股有限公司将郑州新天地置业有限公司及其名下位于航海××、××街东16.288亩地块划转给郑州商都新区控股有限公司。郑州市市场发展局皮具市场管理处、郑州商都新区控股有限公司、郑州新天地置业有限公司签署《落实郑州市人民政府关于解决郑州市市场发展局皮具市场项目遗留问题的会议纪要备忘录》约定了上述会议纪要的相关内容及违约责任。2015年10月29日，郑州市市场发展局皮具市场管理处（甲方、划出方）与郑州商都新区控股有限公司（乙方、划入方）、被告新天地公司（丙方、被划转企业）签订一份《国有股权无偿划转协议》，约定三方一致同意将甲方持有丙方100%的股权整体无偿划转给乙方，被划转企业拥有位于航海××、××街东16.288亩国有建设用地（土地编号：郑政出[2014]141号（网）土地规划用途：城市住宅用地）一宗（尚未取得国有土地使用权证），本次划转基准日为2014年12月31日，股权划转后，被划转企业仍然继续合法存续，并由乙方享有出资人权利，承担出资人义务，划转基准日（含基准日）前被划转企业所有的债权、债务，由甲方负责处理，乙方不承担责任，在股权划转完成后被划转企业新产生的一切债务与甲方无关。2015年11月4日，郑州市人民政府国有资产监督管理委员会出具郑国资[2015]230号文件，批复同意郑州市市场发展局皮具市场管理处所持有的新天地公司100%国有股权无偿划转至郑州商都新区控股有限公司，划转基准日为2014年12月31日。2016年3月24日，郑州市国土资源局就上述土地向被告新天地公司颁发郑国用（2016）第0066号土地使用权证书，后被告依法取得该土地的建筑工程施工许可证和郑州市商品房预售许可证，载明项目名称为“郑地新港华苑”。诉讼中被告新天地公司认可本案认购书中约定的楼盘地址与其公司现开发的项目的地址相同，但其辩称两个项目的土地证号、土地面积、项目性质及结构均不一致，并非同一楼盘，故认为本案协议不能履行。一审法院认为，本案《新天地社区商住楼盘内部认购书》由原、被告双方签名及盖章，系真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。该认购书签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款，而被告未按照约定签订正式房屋买卖合同，并履行选房、交房义务，致使原告未能实现合同目的。诉讼中，原被告均认为认购书约定的内容无法履行，原告主张解除本案《新天地社区商住楼盘内部认购书》，该院予以支持。原告主张被告退还42万元款项的请求，理由正当，该院予以支持。原、被告虽未签订正式房屋买卖合同，但双方签订的认购书已对房屋的位置、面积、价款及交付时间等作出明确约定，且原告已将合同约定的全部房款交付给被告，而被告以股权变更、项目名称不一致等为由不履行认购书约定的义务，致使原告未能签订正式房屋买卖合同，不能实现合同目的，给原告造成损失，被告应承担缔约过失责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。原告主张被告赔偿损失，应予支持。结合认购书中关于违约责任的约定，并考虑被告公司股权变更、房屋价格上涨等实际情况，该院酌定损失为35.7万元，原告要求过高的部分不予支持。被告辩称其公司的股东已由郑州市市场发展局皮具市场管理处变更为郑州商都新区控股有限公司，且约定股权转让前的债权债务由郑州市市场发展局皮具市场管理处承担，故被告新天地公司没有义务向原告交付房屋。该院认为，被告新天地公司股权变更时关于债权债务承担的约定并未经债权人原告同意，其关于债权债务承担的约定对原告不发生法律效力，故对被告新天地公司的该项辩称意见，该院不予采纳。但被告新天地公司承担责任后可依据股权转让中关于债权债务承担的约定向郑州市市场发展局皮具市场管理处主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决：一、解除原告郭明昕与被告郑州新天地置业有限公司于2011年1月27日签订的《新天地社区商住楼盘内部认购书》；二、被告郑州新天地置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告郭明昕42万元并赔偿原告郭明昕损失35.7万元，共计77.7万元；三、驳回原告郭明昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17300元，减半计取8650元，由被告郑州新天地置业有限公司负担4870元，由原告郭明昕负担3780元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实同一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于双方签订的《新天地社区商住楼盘内部认购书》合同效力及违约责任问题。本案《新天地社区商住楼盘内部认购书》由郭明昕与新天地公司双方签名及盖章，系双方真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应合法有效，新天地公司上诉称案涉合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。新天地公司并未按照《内部认购书》约定签订正式房屋买卖合同，并履行选房、交房义务，致使合同目的未能实现。故新天地公司并未按照约定履行自己的义务，存在违背诚实信用原则的行为，一审法院认定其承担缔约过失责任并无不当。一审法院根据违约情况，结合新天地公司股权变更、房屋价格上涨等实际情况，酌定损失为35.7万元并无不当。故新天地公司关于35.7万元损失没有事实和法律依据的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题，《内部认购书》签订后，案涉工程并未在约定的时间开始施工建设，涉案楼盘亦未如期开盘，直至2016年3月24日，郑州市国土资源局就案涉地块向新天地公司颁发土地使用权证书，后新天地公司才依法取得该土地的建筑工程施工许可证和郑州市商品房预售许可证，在此期间新天地公司亦未按照《内部认购书》约定履行义务，存在过错行为，故其主张诉讼时效抗辩不能成立，本院不予支持。综上所述，新天地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9607元，由郑州新天地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  曹逢春审判员  黄智勇二〇一九年十二月四日书记员  刘佳辉