长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0194民初1107号 原告：长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司，住所地吉林省长春市净月开发区新城大街与天富路交汇诺睿德国际商务广场A8栋102-105号、107号。 法定代表人：刘沛鑫，该公司总经理。 委托代理人：冯哲，该公司招商主管。 委托代理人：黄传佳，吉林率真律师事务所律师。 被告：宋林桐，男，1987年12月17日出生，汉族，住吉林省临江市。 原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司（以下简称长春诺睿德公司）与被告宋林桐租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长春诺睿德公司委托代理人冯哲、黄传佳到庭参加诉讼，被告宋林桐经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 原告长春诺睿德公司诉称，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；二、被告给付原告自2018年4月1日至2019年7月8日的商铺租金人民币771311.38元，自2018年4月1日至2019年6月30日物业管理服务费102005.33元和违约金252995.01元（商铺租金暂计算至2019年7月8日，最终金额以合同解除之日为准计算，违约金因合同约定比例过高，实际按欠付费用总额的30%计算），以上合计1096311.71元；三、本案诉讼费、律师费、保全费等由被告承担。事实及理由：2018年4月1日，原告、被告与案外人诺睿德房地产开发集团股份有限公司（以下简称“诺睿德地产”）三方签订《商铺租赁合同》，约定被告承租诺睿德地产所有的位于长春净月高新技术开发区新城大街与天富路交汇处诺睿德国际商务广场内的B8幢3层301号铺位（以下简称“该商铺”）。诺睿德地产授权原告签署该商铺租赁合同、进行日常租赁管理、商业服务并收取租金。合同期限自2018年4月1日至2023年3月31日。首期租金交纳时间为2018年4月1日，按月一次性交纳。2018年6月19日，被告与长春市合众物业服务有限公司（以下简称“合众物业”）签订《商街物业管理服务合同》，约定由原告委托合众物业向被告提供物业服务，物业管理服务费4.5元/月/平，按月支付，合同期限同《商铺租赁合同》。被告承租该商铺后开设帝诺健身馆，该商铺履约保证金3万元系原承租方长春韦斯特健身会所缴纳，其与被告商议将该3万元无偿转让给原告作为被告承租该商铺的履约保证金。被告自承担该商铺之日起，未曾向原告缴纳过商铺租金，其欠付合众物业的物业管理服务费并多次要求被告立即腾出该商铺，交还给原告，但被告屡次推脱，至今仍未清偿上述费用，并拒绝撤出该商铺内健身器材等设备。综上，被告拖欠租金、物业管理服务费的行为已严重侵害了原告的合法权益。原告依据《商铺租赁合同》的约定解除合同并要求被告承担违约责任。 被告宋林桐未出庭，亦无答辩意见。 经审理查明，2018年4月1日，原告长春诺睿德公司（甲方）、被告宋林桐（乙方）及案外人诺睿德地产（丙方）三方签订《商铺租赁合同》，约定案外人诺睿德地产委托长春诺睿德公司将其所有的位于长春净月高新技术开发区新城大街与天富路交汇处诺睿德国际商务广场内的B8幢3层301号铺位租赁给被告宋林桐用于经营，诺睿德地产授权长春诺睿德公司可以其名义单独进行招商并签订租赁合同，全权委托长春诺睿德公司进行日常租赁管理及商业服务；宋林桐准营项目为健身馆，租赁总面积为1511.19平方米，首年租金单价1.1元/天/㎡；合同期限自2018年4月1日至2023年3月31日；首次交纳租金时间为2018年4月1日，按月一次性交纳，并按此方式提前20天交纳下一个周期租金；物业管理服务费由宋林桐自行向物业公司按时足额交纳，长春诺睿德公司有监管和处理违约的权利；合同签署后，如宋林桐未能在约定期限内足额支付履约服务保证金、物业管理服务费、租金、滞纳金、代扣款等任何费用，则宋林桐逾期支付第16日起，长春诺睿德公司有权利单方面解除合同并将商铺无条件收回，宋林桐已交房屋租金、履约服务保证金和物业管理服务费不予退还、且宋林桐应向长春诺睿德公司支付违约金；宋林桐如逾期拖欠租金、履约服务保证金、物业管理服务费等一切应缴范围的费用，每逾期一日，长春诺睿德公司有权按欠缴费总额的5%收缴违约金，直至清偿完毕为止，若宋林桐拒不交纳，长春诺睿德公司有权在宋林桐交纳的履约服务保证金中扣除，如拖欠15日（含15日）以上，长春诺睿德公司有权利单方面解除合同并将商铺无条件收回，宋林桐已交房屋租金及履约服务保证金不予退还，如已交租金及履约服务保证金不足以弥补长春诺睿德公司的损失，长春诺睿德公司有权向宋林桐追偿；发生争议，双方协商解决，协商不成的，双方可选择租赁房屋所在地法院提起诉讼，相关律师费，诉讼费、执行费等一切与实现合法权益有关的费用均由败诉方承担。2019年5月20日长春诺睿德公司向宋林桐发出《商铺“帝诺健身”撤铺函》，要求其在限定时间内交付2018年4月1日至2019年6月30日租金及物业费。 另查明，2016年6月16日案涉商铺原承租方长春韦斯特健身会所在租赁案涉商铺时已缴纳履约保证金3万元，2018年3月31日商铺原承租方长春韦斯特健身会所在与长春诺睿德公司解除租赁合同的同时将其已交纳的3万元履约保证金无偿转让给宋林桐作为案涉《商铺租赁合同》的履约保证金。 再查明，2018年6月19日，被告宋林桐与长春市合众物业服务有限公司（以下简称“合众物业”）签订《商街物业管理服务合同》，约定由长春诺睿德公司委托合众物业向被告宋林桐提供物业服务，物业服务费计算建筑面积1511.19平方米，物业管理服务期自2018年4月1日至2023年3月31日，物业管理服务收费标准为4.5元/月/平，按月支付，采取上打租金方式。2019年6月20日案外人合众物业向长春诺睿德公司发出《催款函》，2019年6月30日长春诺睿德公司向案外人合众物业支付物业管理费服务费102005元。另，长春诺睿德公司在此次诉讼中支付律师代理费30000元。 上述事实，有原告长春诺睿德公司提交的商铺租赁合同、解除协议、房屋分套建筑面积计算成果表、委托证明、净月高新技术产业开发区帝诺健身馆工商登记简表、微信聊天记录截图、商铺“帝诺健身”撤铺函、撤铺申请函、商街物业管理服务合同、催款函、收据、电费收据、照片、新闻报道、律师委托代理合同、律师代理费发票，原告陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为，原告长春诺睿德公司、被告宋林桐及案外人诺睿德地产平等自愿签订的房屋租赁合同，是三方当事人真实意思表示，合法有效，各方本应按约定全面履行。案外人诺睿德地产将其所有的房产委托长春诺睿德公司进行招商、签订租赁合同、收取租金并提供给宋林桐租赁房屋，宋林桐亦应按约定履行合同义务，及时支付房屋租金。宋林桐自2018年4月1日至起诉时止未向原告交付租金，已违反了合同约定。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，长春诺睿德公司以宋林桐不交付租金为由请求解除商铺租赁合同，于法有据，本院予以支持。本案于2019年12月19日公开开庭审理，原告解除案涉租赁合同的主张被告应于此日知晓，故，长春诺睿德公司、被告宋林桐及案外人诺睿德地产三方签订的《商铺租赁合同》应于2019年12月19日依法予以解除。 另，被告宋林桐直至庭审时占用案涉房屋，原告长春诺睿德公司请求其支付房屋租金，于法有据，本院予以支持。经核算，被告宋林桐占用案涉房屋期间自2018年4月1日至2019年12月19日，共计627天，房屋租金应为1511.19㎡×1.1元/㎡×627天=1042267.74元。因被告未按照合同约定交纳房屋租金，对于已交的30000元履约保证金应依据合同约定予扣除，现被告尚欠原告租金1012267.74元。 关于物业管理服务费一节。被告宋林桐与案外人众合物业签订《商业街物业管理服务合同》，但其未按约定时间支付物业费，案外人众合物业向被告宋林桐及原告催收2018年4月1日至2019年6月30日物业管理服务费，原告作为案涉房屋的管理人，且依据其与被告宋林桐签订的《商铺租赁合同》第一条第十一款约定：“物业管理服务费由乙方自行向物业公司按时足额缴纳，甲方有监管和处理违约的权利。”内容，代为交纳物业服务费，并在庭审过程中提供众合物业对其出具的催款函、收据证明起主张，本院予以认可。鉴于原告实际支付物业管理服务费102005元，故对原告该项主张应按照102005元予以支持。 关于违约金一节，原告长春诺睿德公司与被告宋林桐之间的《商铺租赁合同》对于逾期支付的租金及物业管理费约定每逾期一日，按欠缴费总额的5%收缴违约金，长春诺睿德公司在提起诉讼时主动调整按实际欠付费用总额的30%计算，本院认为违约金比例依然过高，应依法予以调整，违约金支付的比例应以实际欠付费用的10%为宜，即违约金为111427.27元（1012267.74×10%+102005×10%=111427.27）。 关于律师代理费一节，根据案涉《商铺租赁合同》约定，发生争议，双方协商解决，协商不成的，双方可选择租赁房屋所在地法院提起诉讼，相关律师费，诉讼费、执行费等一切与实现合法权益有关的费用均由败诉方承担。本案因被告欠付原告房屋租金及物业管理服务费形成诉讼，且原告已为本案实际支付律师代理费30000元，该金额相对于起诉时原告主张金额尚未违反相关收费标准，故对原告要求被告赔偿该笔费用的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司与被告宋林桐、案外人诺睿德房地产开发集团股份有限公司于2018年6月19日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月19日解除； 二、被告宋林桐于本判决生效后十日内向原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司支付租金1012267.74元、物业管理服务费102005元、违约金111427.27元，共计1225700.01元； 三、被告宋林桐于本判决生效后十日内向原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司支付律师代理费30000元； 四、驳回原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14667元，由被告宋林桐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 时秋 人民陪审员胡秀香 人民陪审员陈玉泉 二〇一九年十二月二十四日 书记员 邓清贺