中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初21212号原告：雷震活，男，1970年6月26日出生，汉族，身份证住址广东省台山市。委托诉讼代理人：李淑梅，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。原告：雷宝珍（外文名：LIBIZHEN），女，1938年8月24日出生，国籍：美国。原告：雷坚（外文名：KEANLOUIS），男，1943年9月5日出生，国籍：加拿大。原告：雷法勤（外文名：LUIIAWKAN），男，1926年1月5日出生，国籍：美国。原告：雷耀时（外文名：LUISIYIU），男，1927年6月29日出生，国籍：美国。四原告共同委托代理人：雷震活，男，1970年6月26日出生，汉族，身份证住址广东省台山市。四原告共同转委托诉讼代理人：李淑梅，广东中汉律师事务所律师。四原告共同转委托诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。被告：李国文，男，1961年2月23日出生，汉族，户籍住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。原告雷震活、雷宝珍、雷坚、雷法勤、雷耀时与被告李国文物权保护纠纷一案，本院2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷震活、雷宝珍、雷坚、雷法勤、雷耀时共同委托诉讼代理人李淑梅，被告李国文及其委托诉讼代理人梁浩儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷震活、雷宝珍、雷坚、雷法勤、雷耀时共同向本院提起本案，请求法院判令：1.被告及其同住人员立即搬出广州市越秀区XX街310房和广州市越秀区XX街311房，并将上述两房屋腾空交还给五原告管业；2.被告向五原告支付两房屋的房屋使用金（按面积60.56平方米计，从2018年10月1日起计至交还房屋之日止，每月按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算，计至立案之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，五原告明确其第2项诉讼请求为：参照广州市房屋租金参考价每月租金为3028元，判令李国文及其同住人员支付自2018年10月1日起至2019年9月1日止的房屋使用费合计33308元。事实和理由：五原告是广州市越秀区XX街310房和广州市越秀区XX街311房的产权人。310房的面积为30.28平方米，311房的面积为30.28方米，两房屋总面积为60.56平方米。五原告通过继承、征收方式上述房屋，广州市越秀区第三房屋管理所于2018年10月1日将上述两房屋撤管发还给五原告自行管业。在房屋管理局管理上述房屋期间，房屋管理局将上述房屋出租给被告使用。五原告取得上述房屋后，并没有和被告签订《租赁合同》，被告也没有向五原告缴纳过租金或房屋使用金。现五原告急需收回上述两房屋自用。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院作出合理的判决。被告李国文答辩称：不同意原告的诉讼请求。1.被告是被拆迁人，是由广州市建城房地产开发有限公司（以下简称建城公司）安排的回迁户，而非与原告直接产生的租赁关系，根据法律规定，被拆房屋是华侨房，拆迁人应当实行双安置。因此，应追加拆迁人作为本案第三人，并由其另行安置被告回迁房；2.被告是属于无房户；3.房管局在对涉案房屋的撤管文件中明确原告方在管业后不能够逼迁，由于回迁时涉案房屋属于毛坯房，为了适于使用被告投入十多万元进行了必用的装修，装修价值已经形成添附，若要搬迁原告应对被告进行赔偿。4.被告一直按照公房的标准支付租金，房管部门的撤管文件也确定了这项标准，确定了原告管业之后也按此标准去交租，即使原告方认为应该要参照房管部门公布的租金参考价计收使用费，应按原告主张之日即起诉的时间起算。经审理查明，2018年9月15日，广州市越秀区房屋管理局向雷耀时等5人发出《通知单》，载明经该局核准，下列房屋已批准撤管，请到广州市越秀区第三房屋管理所办理有关手续。撤管字号越秀撤字2526号，权属人为雷耀时等5人，房屋地址越秀区XX街，撤管日期2018年10月1日，撤管部位面积310、311、401房，面积138.3977平方米，备注：原拆迁门牌XX街，回迁补偿XX街310、311、401房，面积138.3977平方米。2018年9月26日，越秀区第三房屋管理所向业主雷耀时等5人发出《通知》，内容：接上级通知，XX街310、311、401房屋，从2018年10月1日撤管发还给业主自行管业。附原承租人情况李国文承租部位310、311，承租面积各为22.38平方米、21.45平方米，月租分别为94.8元、90.8元；余荣增承租部位401房，承租面积53.01平方米，月租224.5元。同日，越秀区第三房屋管理所向承租人李国文、余荣增发出了撤管发还给业主自行管业的通知。2019年3月25日，广州市国土资源和规划委员会分别出具了粤（2019）广州市不动产权第00064118号、00064123号不动产权证书，确认广州市越秀区XX街310房、311房的权利人为雷震活，其中310房的建筑面积为30.28平方米，311房的建筑面积为30.28平方米。其中，雷震活、雷法勤、雷耀时占有两套房屋的份额均为1/4，雷宝珍与雷坚共同共有占有两套房屋的份额为1/4。为证明其入住涉案两套房屋的情况，被告提交了：1.查册时间为2018年3月1日的广州市不动产登记查册表，该查册表显示北区XX街3号产权人为伍叶好、雷耀楼、雷耀时、雷法勤、雷法洋，五人各占1/5份额。2.广州市国土局房地产管理局（甲方）与广东华侨房产开发公司（乙方）于1997年3月13日签订的《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》，约定甲方拆除乙方坐落在东山区××路××号代管华侨房屋共壹幢，建筑面积为139.2688平方米。3.广东华侨房产开发公司（甲方）与李国文（乙方）于1997年7月8日签订的《广州市房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除XX街5号房屋，乙方是该房屋的使用人，实际居住人口3人。甲方应于2001年7月31日前，在文德南路新建回迁楼第壹层产权属于公有的一套房屋回迁安置给乙方居住。4.2017年3月21日，建城公司（拆迁人、甲方）与广州市住房和城乡建设委员会（被拆迁人、乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除乙方房屋基本情况越秀区XX街3号，产别为代管产，建筑面积139.2688平方米。该协议书第十三条载明：根据市住房和城乡建设委员会2016年第3号《直管房拆迁补偿意见书》签订本协议；XX街3号作原址产权调换补偿，面积139.2688平方米，评估价值为2590400元，该房屋属于旧城范围，增加20%为3108480元，补偿安置房屋地址是新建回迁大楼XX街310房（实测建筑面积30.2843平方米，评估价值为941933元）、XX街311房（实测建筑面积30.2845平方米，评估价值为2446474元），XX街401房（实测建筑面积77.8289平方米，评估价值为2446474元），合共实测建筑面积138.3977平方米，评估总价值为4330345元。因补偿安置房屋建筑面积小于被拆迁房屋0.8711平方米，故按产权调换房屋评估单价31434每平方米计算差额所得，即27382元作货币补偿。该房屋有原租户2户余荣增、李国文，均已原址回迁安置、余荣增安置XX街401房，李国文回迁安置厂后街310、311房。5.1998年11月30日，广州市东山区房地产管理局文德房管站向业主伍叶好等5人发出通知，通知内容为经上级批准，原属你的产业XX街5号楼全幢部位，决定自1998年11月起发还给你自行管业。希接本通知后，即携带房地产所有证及本通知，会同住户到万福路128号东山区房管局私房科申请按私房租金标准调租并订立租赁关系，不得借故逼迁，以后该屋由你自行管理。该通知所附住户名单为广州市兴华房屋拆迁。6.广州市建城房地产开发有限公司加盖有公章的《安排住户移交情况表》，李国文使用部位越秀区XX街310、311房，迁入时间均为2016年5月17日，是原住户。还查明，2017年9月8日，李国文作为承租人（乙方）与广州市越秀区第三房屋管理所（出租人、甲方）签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将坐落在越秀区文德南路XX街310、311部位房地产出租给乙方作住宅使用，租赁期限从2017年8月1日至2018年6月30日。该租赁合同第八条约定乙方需要对房屋进行拆、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备的，必须经甲方书面同意并订立书面协议，且甲方有权对工程进行监督。乙方未征得甲方同意，擅自对房屋进行拆、改建、室内装修或增加设备的，甲方可终止本合同、要求乙方恢复原状并收回房屋，且不予赔偿装修费用。第十三条租赁期满不续约或甲方解除本合同收回房屋的，乙方应在收到甲方通知后十五日内，按承租时的原状将房屋和设备交还给甲方…第十八条租赁期内，如房屋全部或部分发还给业主管业的，本合同自甲方撤管房屋之日起自行终止，甲乙双方均不需要承担终止合同产生的违约责任。第二十一条租赁期届满未续签或合同因故提前解除时，如乙方不按甲方通知的时间腾空交回房承租房屋的，则乙方除应按广州市住房和城乡建设委员会最新公布的租金参考价向甲方缴交合同到期或解除之日至乙方搬空交回房屋之日的房屋使用费，还应按该房屋使用费总额的100%向甲方支付违约金，同住家庭成员对本合同约定的乙方义务承担连带责任。诉讼中，李国文表示：1.2018年6月30日后，房管局再无收取其租金，经与房管局沟通，房管局答复房屋的业主要收回房屋；2.涉案房屋毛坯装修我方投入十几万的装修费用，所以我方认为需要腾退房的需一并处理装修费用，否则在腾退以后再另行起诉无法实现。2019年7月29日，本院组织双方当事人到涉案××区××、311房屋现场调查，各方当事人确认了上述两套房屋被李国文打通作一套房屋使用、房屋带有装修的事实。原告同意在李国文及同住人员搬迁、双方达成调解的情况下对李国文提出的装修损失予以全额补偿，但李国文表示其已经起诉建城公司，须待建城公司安排其回迁后才有去向，故在本案无法确定搬迁的时间也不同意搬离涉案房屋。对此，本院已告知李国文做好涉案两套房屋装修的证据保全工作。关于房屋使用费，原告称是按照房管部门公布的2018年同期同地段同类住宅房屋租金参考价计算，涉案房屋所处的区域厂后街对应的是文德南路电梯楼，参考价是50元/平方米，因此李国文使用两套房屋的每月使用费为3028元，原告主张使用费计算至2019年9月1日止，房屋使用费合计为33308元。李国文表示：我方是与开发商建城公司因拆迁关系而回迁至涉案房屋，原被告之间从来没有过租赁合同以及租赁关系，因此不能适用原告所主张的租金标准；即使要适用也要在被告负有搬离义务，才可以用这个标准计算占用费，否则应该按照之前李国文与房管局签订的租赁合同确定的标准计算房屋使用费。本院认为，原告雷宝珍、雷坚、雷法勤、雷耀时为外国国籍，本案属于涉外案件，应按照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，由于本案系原告基于物权保护提起的诉讼，属于不动产引发的纠纷。该不动产位于广州市，因此，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。经房管部门撤管，将涉案两套房屋发还给五原告，五原告已依法取得不动产权证。虽李国文是因建城公司安排回迁至涉案两套房屋，之后李国文与广州市越秀区第三房屋管理所签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，但该合同第十五条已明确约定租赁合同自房管所撤管房屋之日起自行终止。越秀区第三房屋管理所已于2018年9月26日通知李国文涉案两套房屋撤管发还的事实，李国文亦自认其自2018年6月30日后没有再向房管所交纳租金。故李国文占用涉案的310房和311房缺乏事实和法律依据。现五原告基于产权人的身份，主张李国文及同住人员搬出涉案房屋，符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，本院予以支持。关于被告李国文抗辩的应追加建城公司并由建城公司另行安置被告回迁一节，与本案物权保护纠纷并非同一法律关系，本院不予支持。李国文与建城公司之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷法律关系，李国文可另行主张。关于李国文提出的装修损失，原告同意在李国文及同住人员搬迁、双方达成调解的情况下予以全额赔偿，但李国文仍坚持得到建城公司的另行安置后才同意搬离涉案房屋，显属无理，本院不予支持，李国文应做好涉案两套房屋装修证据的保全工作，并就装修损失另循途径解决。关于房屋使用费，原告主张按照房管部门公布的2018年同期同地段同类住宅房屋租金参考价计算自2018年10月1日至2019年9月1日止的使用费合计33308元（50元/平方米/月×60.56平方米×11个月），依据合理，本院予以支持。被告抗辩要求按照与广州市越秀区第三房屋管理所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》确定的标准支付使用费，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告李国文及其同住人员在本判决发生法律效力之日起三十日内搬离广州市越秀区XX街310房和广州市越秀区XX街311房，并将上述两房屋腾空交还给原告雷震活、雷宝珍、雷坚、雷法勤、雷耀时管业；二、被告李国文在判决发生法律效力之日起十日内向原告雷震活、雷宝珍、雷坚、雷法勤、雷耀时支付自2018年10月1日至2019年9月1日止的房屋使用费33308元。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632.7元，由被告李国文负担。如不服本判决，原告雷震活、被告李国文可在判决书送达之日起十五日内，原告雷宝珍、雷坚、雷法勤、雷耀时可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  李燕芹人民陪审员  伍佩琼二〇一九年十二月二十五日书 记 员  刘 敏法庭记录钟绮雯