广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初954号原告：郭洁华，女，1974年7月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：李永快，广东尚情律师事务所律师。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，户籍地广州市天河区。被告：陈丽娜，女，1957年3月3日出生，汉族，户籍地址同上。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，户籍地广东省广州市海珠区。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，户籍地同上。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街工农大街45号4号楼首层。法定代表人：刘小平。上述五被告共同委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。上述五被告共同委托诉讼代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。原告郭洁华诉被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭洁华的委托诉讼代理人李永快、被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、悠托彼邦公司的共同委托诉讼代理人王瑞兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭洁华向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原、被告双方之间就广州市番禺区市桥街工农大街45号大院3号楼303房签订的公寓使用协议；2.被告退还原告所付的租金345754元，并承担原告起诉之日起至实际付清之日止的利息；3.被告赔偿律师费20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：涉案房屋位于市桥街工农大街45号大院，产权人登记为刘小平、劳凯东（已故），两人各占50%的份额，土地使用权性质为工业厂房。2017年6月28日，刘小平、劳凯东以《租赁合同》形式，将涉案楼宇出租给悠托彼邦公司。同日，以《声明书》的形式确认上述转租、分租、经营管理期限为20年，转租、分租的收益由悠托彼邦公司取得，产权人不予干涉。该《声明书》经公证。原告认为，1.刘小平、劳凯东与悠托彼邦公司之间实为委托关系。2017年6月，涉案楼宇被违法改建为公寓，刘小平、劳凯东将涉案房屋20年的使用权以租赁的形式出售给原告，收取原告20年的租金。2018年5月7日，番禺区国土资源和规划局书面认定涉案房屋涉嫌违法建设。2018年10月，城管部门受理举报并立案处理被告违法建设。悠托彼邦公司原法定代表人为刘小平的儿子刘源锋。劳凯东去世后，刘小平称其对所有违法行为不知情。2018年12月，悠托彼邦公司法定代表人变更为刘小平。原告认为，涉案楼宇违法加建、改建为公寓，系违法行为。2.无证据显示刘小平、劳凯东与其配偶实行的“夫妻分别财产制”，故其夫妻应以共有财产承担责任。3.无证据显示劳天毅放弃继承劳凯东的遗产，应为共同被告。4.刘小平、劳凯东的《声明书》授权不明，悠托彼邦公司作为其代理人违法加建、改建、收取租金，授权人共同过错其法律后果由被代理人承担。故众被告承担无限连带责任。5.已生效的(2018)粤01民终8627号民事判决书判决，被告以第三方名义收取的所有其他款项均由被告负责退还。解除合同的理由：已生效判决书确定涉案合同有效，原告掌握的证据证明被告已经根本违约，其在2019年7月6日在未解除与原告的租赁合同以及物业管理情况下，将涉案楼宇委托给了案外人广州格瑞斯酒店管理有限公司。同时，擅自提高了水电费的收费标准。根据原告取得的城管部门的答复，涉案房屋已经涉嫌违法已经由市桥街执法队立案调查。涉案房屋处于不稳定状态，有可能因为违法而被政府部门强行拆除。长达二十年的租赁合同，原告的权利处于不稳定状态。被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、悠托彼邦公司共同辩称，一、根据合同相对性，被告李江萍、劳天毅、悠托彼邦公司不具有合同相对性，不是本案适格被告。二、根据合同法第九十三、九十四条的规定和合同约定，公寓租赁合同不存在解除的事由，没有违反法律和行政法规的强制性规定，而且房屋已交付给原告使用，租赁合同有效，应继续履行。从事实角度，原告与刘小平、劳凯东之间是房屋租赁法律关系，签约前，原告知晓该物业的性质、用途、状态以及装修的情况，认为符合承租的目的。签约后，刘小平、劳凯东依约交付了房屋，履行了合同义务。所以合同应该继续履行，被告不应返还租金。三、即使本涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院应驳回起诉。四、原告主张的团购金不是被告收取，与被告无关。五、原告主张的签约律师服务费不是被告收取，原告要求被告退还缺乏事实依据和法律依据。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：广州市番禺区市桥街工农大街45号3号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，楼宇规划用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为8层。刘小平、劳凯东取得上述3号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2017年4月23日，刘小平、劳凯东（甲方）与郭洁华（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院3号楼303房交付给乙方承租，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况，并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为42.39平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方按现状使用房屋；租赁期限为20年，自甲方将产地交付给乙方次日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方缴纳的租金总额为315754元；合同签订当日支付157877元；在2017年5月16日前支付157877元；物业的交付时间暂定为2017年9月1日，租赁期限自2017年9月1日起计算，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的租赁期限，并以此相应调整场地的租赁期限的结止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。刘小平、劳凯东分别于2017年4月15日、4月23日、7月5日、8月15日出具收款收据，确认收到郭洁华支付的涉案房屋楼款30000元、127877元、50000元、107877元，郭洁华提供的银行转账记录显示，部分款项为郭洁华向悠托彼邦公司转款。另郭洁华提供落款日期分别为2017年4月15日盖有“广州市粤房信息科技有限公司财务专用章”的收款收据，载明确认收到郭洁华用于购买、认租涉案房屋的费用30000元。郭洁华认为上述30000元为团购金，属于租金的一部分。郭洁华自认于2017年4月15日办理收楼手续。2017年9月2日，郭洁华与广州裕兴房地产信息咨询有限公司平安分公司签订《房屋托管合同》，约定将涉案房屋租赁给广州裕兴房地产信息咨询有限公司平安分公司，租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月30日止，2017年9月1日至2018年8月30日的租金为2500元，2018年9月1日至2019年8月30日的租金2800元，2019年9月1日至2020年8月30日的租金3100元。郭洁华庭审中自认涉案房屋现为空置状态。因涉案房屋所在楼宇的规划用途登记为厂房，部分承租人将该问题投诉至广州市番禺区国土资源和规划局，该局作出穗番国规信[2018]127号《信访事项处理意见书》，回复信访人：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号楼的房屋已办理《不动产权证》，登记用途为厂房；2.经查核我局档案及信息系统，未查到上述厂房办理变更使用性质的规划报建手续资料，如涉嫌违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》、《广州市城市管理综合执法细则》有关规定，建议你向城市管理综合执法部门反映。截至法庭辩论终结前，尚未有行政机关对涉案房屋是否涉嫌违法建设进行认定。庭审中，郭洁华表示可以随时将涉案房屋返还给被告方。另查明，劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。劳咏然、劳根尧于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃继承权。诉讼中，李江萍、劳天毅本人未有向本院明示放弃继承权利。刘小平、劳凯东于2017年6月28日出具《声明书》，载明：刘小平、劳凯东将市桥街工农大街45号1号楼、2号楼、4号楼出租给悠托彼邦公司，允许悠托彼邦公司对外转租、分租、经营管理等共计20年，转租、分租收益由悠托彼邦公司取得，产权人不予干涉。为解决本案纠纷，郭洁华委托广东尚情律师事务所律师作为民事诉讼委托代理人，并为此支付律师费。本院认为，本案只围绕郭洁华与刘小平、劳凯东就涉案房屋所发生的公寓租赁合同法律关系审查。上述合同签订双方均为具备完全民事行为能力的公民，合同约定出租的标的物即涉案房屋已取得产权证书，故刘小平、劳凯东与郭洁华于2017年4月23日签订的《公寓租赁合同》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。郭洁华以合同约定使用性质不符合规划许可范畴，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。至于现郭洁华主张解除上述合同的诉讼请求，即为合同能否继续履行的问题。现涉案房屋在一审法庭辩论阶段结束前没有办理规划变更手续，涉案房屋目前的规划用途仍为工业厂房和工矿仓储用地，双方在合同中却约定为“居住”使用，故郭洁华以不符合其居住使用的合同目的主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况，并认为符合承租之目的”的内容可见，郭洁华在签订上述合同时已明知涉案房屋所在物业的全部情况，仍与刘小平、劳凯东签订长达二十年的租赁合同。现没有相关行政主管部门对涉案房屋进行处理时，郭洁华主张解除合同，导致该合同无法继续履行，双方均有责任。对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。因劳凯东已故，在劳咏然、劳根尧明确放弃对劳凯东遗产的继承权利情况下，李江萍、劳天毅没有向本院明确放弃继承劳凯东的财产，故劳凯东在本案中权利义务由第一顺位继承人李江萍、劳天毅承接。有关劳凯东在本案中应负的清偿义务，由李江萍与劳天毅在继承劳凯东遗产的范围内承担责任。关于租金返还问题。因上述租赁合同解除，合同双方应负相互返还权利义务，在返还上述租金的同时，郭洁华应向刘小平、李江萍、劳天毅返还涉案房屋。现涉讼房屋由郭洁华管业，郭洁华表示可以随时返还刘小平一方，但并未返还。为免双方当事人讼累，即使未有当事人提出主张，但从公平合理出发，郭洁华占有使用涉案房屋亦应按照双方合同约定的租金标准支付相应的租金。故刘小平、李江萍、劳天毅可按合同约定的租金标准每月1315.64元（315754元/240个月），扣除从2017年4月15日起计至郭洁华腾退涉案房屋之日止的租金后返还相应的租金给郭洁华。关于团购费问题。郭洁华已向“广州市粤房信息科技有限公司”支付购买/认租涉案房屋的30000元，郭洁华认为是团购金30000元，属于租金的一部分，但郭洁华没有提供证据证明该公司与刘小平、劳凯东等人的关联，且该费用是否属于该租金的一部分，郭洁华也没有进行举证，应承担举证不能的法律后果，故郭洁华该项主张，本院不予支持。关于返还租金利息的问题。如上所述，郭洁华对上述合同解除亦存在过错，且郭洁华在接收涉讼房屋后已转租收益，故对该项主张本院亦不予支持。关于律师费的主张，同理，郭洁华对解除合同存在过错，其要求刘小平等支付律师费理据不足，本院不予支持。关于上述债务是否为刘小平与陈丽娜、劳凯东与李江萍的夫妻共同债务的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务；夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。现郭洁华未能就上述债务用于刘小平与陈丽娜、劳凯东与李江萍的夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示进行举证，因此，郭洁华以夫妻共同债务为由要求陈丽娜对刘小平、李江萍对劳凯东的上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。关于悠托彼邦公司是否应当承责的问题。由于案涉合同出租人为刘小平、劳凯东，根据合同相对性，郭洁华要求悠托彼邦公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”劳咏然、劳根尧经公证程序放弃对劳凯东遗产的继承权利，是其二人对自身合法权益的自愿处分，本院予以确认。李江萍、劳天毅并没有放弃继承劳凯东的遗产，故应在继承劳凯东遗产的范围内对上述欠款承担清偿责任；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东遗产手续的，则郭洁华有权申请对属于劳凯东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款。而刘小平与劳凯东之间对上述欠款的承担比例，不在本案中调处。故本院只支持刘小平、李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告郭洁华与被告刘小平、劳凯东（已故）于2017年4月23日就广州市番禺区市桥街工农大街45号大院3号楼303房签订的《公寓租赁合同》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、原告郭洁华应于本判决发生法律效力之日起五日内将上述房屋交还被告刘小平、李江萍、劳天毅管业；三、被告刘小平、李江萍、劳天毅应于本判决发生法律效力之日起五日内以租金315754元为总额，按每月1315.64元的标准扣除从2017年4月15日起计至郭洁华腾退上述房屋之日止的租金后向原告郭洁华返还相应的租金；四、被告刘小平与李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任；李江萍、劳天毅的清偿责任是在继承劳凯东遗产的范围内；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东遗产手续的，则原告郭洁华有权申请对属于劳凯东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款；五、驳回原告郭洁华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6786元，由原告郭洁华负担925元，被告刘小平、李江萍、劳天毅负担5858元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  郭瑞玲人民陪审员  曾章燕二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈 冬