广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初5746号原告：清远汇润商业经营管理有限公司。住所地：清远市清城区曙光二路东二十八座二层63号。法定代表人：张奎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李帅举，该公司经理。委托诉讼代理人：冯利娟，该公司职员。被告：陈玉莹，女，汉族，1995年7月2日出生，住清远市清新区。原告清远汇润商业经营管理有限公司与被告陈玉莹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清远汇润商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人李帅举、冯利娟到庭参加诉讼。被告陈玉莹经本院公告传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告清远汇润商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《经营管理协议》于2019年7月26日解除。2、被告立即向原告清偿所拖欠的2019年7月份管理费7288.7元。3、被告立即向原告清偿所拖欠的2019年6月份电费1114元、6月份水费845元，以及7月份电费964元，7月份水费648元，共计3571元。4、被告立即向原告支付逾期付清管理费的违约金1603.5元（每逾期一日按照应付未付款项的1%计算，自2019年7月5日起算，计至实际付清之日止，暂计至2019年7月26日）。5、被告立即向原告支付逾期付清6月份水电费的违约金430.98元（每逾期一日按照应付未付款项的1%计算，自2019年7月5日起算，计至实际付清之日止，暂计至2019年7月26日）。6、被告缴纳的管理费保证金13900元归原告所有。7、被告缴纳的水电周转金6950元归原告所有。8、被告向甲方支付违约金6728元。9、被告于2019年7月30日搬离商铺，逾期搬离的，每逾期一日，按照合同终止时日管理费标准的双倍向原告支付违约金。10、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第9项诉讼请求为：撤回要求被告于2019年7月30日搬离商铺的诉讼请求，要求被告从《经营管理协议》的解除之日即2019年7月26日起按日管理费标准的双倍向原告支付违约金至交还商铺之日止。事实和理由：2017年12月15日，被告与原告签订了《经营管理协议》【合同编号：0202-20171212-133】（以下简称“管理协议”），约定原告享有对被告承租的位于广东省清远市××××锦绣清城购物广场2Ｆ051-056铺（以下简称：“该商铺”）的统一经营管理、物业管理的权利，管理费保证金为13900元，2017年12月12日-2018年3月27日的管理费为6950元/月，2018年3月28日-2019年3月27日的管理费为7645元/月，2019年3月28日-2020年3月27日的管理费为8410元/月，水电费周转金为6950元，被告须于每月5日前向原告支付当月管理费和水电费。管理协议签订后，被告缴纳了管理费保证金和水电周转金，原告给予该商铺统一经营管理和物业管理。但被告自2019年7月份开始无理由拒绝缴纳管理费和水电费，原告虽多次催促，但被告仍未缴纳拖欠的管理费和水电费，且于2019年7月20日，在未经原告同意的情况下擅自撤场。现原告依据管理协议第四条第3款“乙方拖欠甲方管理费或其它款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额百分之一支付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。”的约定于2019年7月26日解除管理协议，不退还被告缴纳的管理费保证金人民币13900元，要求被告支付拖欠的7月份管理费人民币7288.7元及6-7月份水电费共3571元，同时有权要求被告支付拖欠管理费及水电费的违约金（自2019年7月5日起，计至实际支付之日止），采取有关措施限制被告搬离商铺内物品；且有权根据第四条第2款“在本协议期限内，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期管理费总额的百分之十计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回一方所交管理费保证金、水电费周转金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交管理费保证金、水电周转金不予退还。”的约定不予退还被告缴纳的水电费周转金人民币6950元，要求被告支付未完成租期管理费总额的百分之十的违约金共计6728元。请被告于2019年7月30日内搬离商铺，若被告逾期搬离的，则应按照第四条第8款“凡因乙方违约造成甲方单方面解除合同的，或者由于不可抗力等不能归责于甲方的原因造成合同提前终止或者合同期满终止的，乙方必须按甲方的通知或其它方式所指定的时间搬出商铺。逾期不搬出的，视为乙方放弃铺内财物所有权，甲方有权处理铺内财物，处理费用由乙方承担，乙方所交的一切款项不予退还，乙方逾期搬走期间，应向甲方支付相当于双倍当期管理费的违约金。”的约定向原告支付逾期搬离期间的违约金。截至原告起诉之日，被告仍未向原告支付拖欠的管理费、水电费及违约金。为此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告陈玉莹没有答辩。本院经审理查明，2017年12月15日，原告清远汇润商业经营管理有限公司（甲方）与被告陈玉莹（乙方）签订《经营管理协议》（编号：0202-20171212-133），约定：一（一）3.甲方享有依法向乙方收取物业管理费、水电周转金、公共能源及相关费用等权利。乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天1%的滞纳金，逾期10天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴和强制措施，直至诉诸法律。一（二）1.依法享有于2017年12月15日与清远汇利安物业发展有限公司签订之《租赁合同》中约定经营范围内的依法自主经营权，服从甲方统一管理及整体的业态的统一规划、统一布局，自觉配合甲方组织的促销活动，维护锦绣清城广场的整体形象。二（一）1.甲方将位于清远市××××锦绣清城购物广场2Ｆ051-056铺出租给乙方使用。2.该商铺建筑面积为278平方米，实用面积为166.80平方米。二（三）1.管理费按建筑面积计算，2017年12月12日至2018年3月27日为6950元/月（25元/平方米），2018年3月28日至2019年3月27日为7645元/月（27.50元/平方米），2019年3月28日至2020年3月27日为8410元/月（30.25元/平方米）。2.乙方因经营所产生的水、电费用由乙方自负，乙方按该水电表的计量数字加5%水电损耗分摊向甲方交纳水电费，且须于每月5号前向甲方缴纳上月费用。3.当月的管理费和上月的商铺水电费，乙方须于每月5日前向甲方支付。4.乙方在签订本合同时，需向甲方一次性交付管理费保证金13900元。二（四）水电周转金：在本合同签订时，乙方向甲方一次性支付按计租建筑面积10元/平方米的水电周转金2780元。本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺验收，在乙方缴清其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起满三个月将水电周转金无息退还乙方。四2.在本协议期限内，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期管理费总额的百分之十计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交管理费保证金、水电周转金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交管理费保证金、水电周转金不予退还。3.乙方拖欠甲方管理费或其它款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。8.凡因乙方违约造成甲方单方面解除合同的，或者由于不可抗力等不能归责于甲方的原因造成合同提前终止或者合同期满终止的，乙方必须按甲方的通知或其它方式所指定的时间搬出商铺。逾期不搬出的，视为乙方放弃铺内财物所有权，甲方有权处理铺内财物，处理费用由乙方承担，乙方所交的一切款项不予退还，乙方逾期搬走期间，应向甲方支付相当于双倍当期管理费的违约金。上述合同签订后，被告向原告支付了管理费保证金13900元，水电周转金6950元。被告按照合同约定向原告支付物业管理费，但从2019年7月1日起开始没有支付物业管理费。另外，被告没有支付2019年6月1日至2019年7月20日的水电费，合计3571元。庭审中，原告主张被告2019年7月20日搬离涉案商铺，但涉案商铺仍留有被告的物品，现涉案商铺的门面由原告加盖了广告画；因原告的《起诉状》形成时间为2019年7月26日，故请求本院确认双方签订的《经营管理协议》于2019年7月26日解除，以及要求被告支付2019年7月1日至2019年7月26日的管理费7288.7元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《经营管理协议》是原告清远汇润商业经营管理有限公司与被告陈玉莹真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，双方均应按约定履行义务，享受权利。第一，关于《经营管理协议》解除问题，被告未能按合同约定缴纳物业管理费和水电费等费用，原告作为守约方，当被告违约后，原告按照约定有解除的权利。因被告于2019年7月20日搬离了涉案商铺，以其行为表示不再履行合同义务，故双方签订的《经营管理协议》自2019年7月20日解除，对原告主张《经营管理协议》自本案的《起诉状》形成时间即2019年7月26日解除没有依据，本院不予采纳。第二，因《经营管理协议》于2019年7月20日解除，故被告应向原告支付2019年7月1日至2019年7月20日的物业管理费5606.67元。水电费系被告使用，按约定本应由被告向原告缴纳，故被告应向原告支付2019年6月1日至2019年7月20日的水电费3571元。第三，关于管理费保证金13900元、水电周转金6950元如何处理问题，因被告未按约定履行交费义务，原告主张上述两项保证金归其所有符合双方的约定，没有违反法律强制性规定，本院对此予以支持。第四，对于原告主张违约金的诉讼请求，因管理费保证金13900元、水电周转金6950元归原告所有，该两项保证金已超过合同约定按未完成租期内（即2019年7月21日起计算至2020年3月27日止）的物业管理费金额的10%计算的违约金数额6728元，足以弥补原告的损失和惩罚被告的违约行为，故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。第五，关于迟延支付物业管理费、水电费所产生的违约金问题，实质上为被告违约行为造成原告的损失，故对原告的此项请求亦不予支持。另外，原告主张被告于2019年7月20日搬离涉案商铺后，仍留有物品在商铺内，故要求被告自《经营管理协议》解除之日起按日管理费标准的双倍支付违约金至交还涉案商铺之日。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告违约后仍残留物品在涉案商铺，原告可依照《经营管理协议》的约定通知被告在指定的时间内将物品搬出商铺，或采取自行处理被告的物品等措施防止损失扩大。但原告并未采取适当的措施致使损失扩大，故本院对原告要求被告自《经营管理协议》解除之日起按日管理费标准的双倍支付违约金至交还涉案商铺之日的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一项、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告清远汇润商业经营管理有限公司与被告陈玉莹签订的《经营管理协议》自2019年7月20日解除；二、被告陈玉莹于本判决生效之日起10日内向原告清远汇润商业经营管理有限公司支付物业管理费5606.67元；三、被告陈玉莹于本判决生效之日起10日内向原告清远汇润商业经营管理有限公司支付水电费3571元；四、确认被告陈玉莹交纳的管理费保证金13900元、水电周转金6950元归原告清远汇润商业经营管理有限公司所有；五、驳回原告清远汇润商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，由原告清远汇润商业经营管理有限公司负担61元，被告陈玉莹负担2209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄洁怡人民陪审员  麦小红人民陪审员  薛清华二〇一九年十二月六日书 记 员  卢晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。