重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10543号上诉人（原审被告）：重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-8号附10、11号，统一社会信用代码91500106622017421U。法定代表人：敖奇军，总经理。委托诉讼代理人：高铭，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：佘南星，重庆市南岸区南坪法律服务所实习法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨芳，女，1994年6月10日出生，汉族，住重庆市梁平县。被上诉人（原审原告）：李辉，男，1977年3月8日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。原审被告：重庆双生房地产营销策划有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞箭河路7号6幢8-2，统一社会信用代码91500113MA5UCA3N33。法定代表人：李伟。上诉人重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰公司）因与被上诉人杨芳、李辉，原审被告重庆双生房地产营销策划有限公司（以下简称双生公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人奇峰公司的委托诉讼代理人高铭、佘南星，被上诉人杨芳、李辉参加诉讼。原审被告双生公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。奇峰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判奇峰公司向杨芳、李辉退还购房款43万元；杨芳、李辉承担本案一、二审案件受理费、保全费。事实和理由：1.奇峰公司与双生公司是各自独立法人，杨芳、李辉支付218140元和430000元分别由不同法人主体收取，涉案房屋是否属奇峰公司委托双生公司销售范围不确定，且委托销售不等同于委托收款，故本案涉及合同纠纷与不当得利纠纷，不能合并处理。2.一审判决认定房屋出售方收取绝大部分房款事实错误。3.李辉代表杨芳与奇峰公司就涉案房屋销售合同的解除事宜已达成一致意见并签订协议，是对自己权利的处分，应尊重当事人的意思自治，一审另行认定退还648400元于法无据，应予纠正。故奇峰公司仅应退杨芳、李辉收取的房款430000元。4.本案超出简易程序规定时限，未转为普通程序审理，严重程序瑕疵，程序违法，应予纠正。杨芳、李辉辩称，购房时只有一个财务室，双生公司和奇峰公司都在售楼部，无法区分，一直以为他们都是奇峰公司的。付款时，他们说售楼时都是委托销售公司，后面就直接抵付房款，就没对收据不同提异议。已付大部分房款，有银行流水。解除合同上杨芳未签字，不认可对方意见。请求维持一审判决。双生公司未作答辩。杨芳、李辉向一审法院起诉请求判令奇峰公司、双生公司：1.立即返还杨芳、李辉已付购房款648140元；2.支付杨芳、李辉资金占用损失（该损失以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准自2018年5月5日计算至2018年8月20日；以168140元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准自2018年5月8日计算至2018年8月20日；以648140元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准自2018年8月21日起计算至购房款实际还清之日）；3.支付杨芳、李辉差旅费、材料费合计572.50元；4.支付杨芳、李辉已产生的律师费6000元；5.本案的诉讼费、保全费由奇峰公司、双生公司承担。一审法院认定事实：2018年5月5日，杨芳、李辉（乙方）与奇峰公司（甲方）签订《奇峰·云邸商品房认购协议》，协议约定乙方认购甲方开发建设的重庆市沙坪坝区歌乐山镇林海南路18号“奇峰·云邸”2期27栋2单元4-3号房屋（该房屋于2014年1月6日取得预售许可，于2016年4月12日取得抵押权人同意销售的书面回函）；总房款为724140元；乙方选择个人住房按揭方式认购涉案房屋；乙方于甲方通知时间前往奇峰·云邸销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》。杨芳、李辉与奇峰公司交易涉案房屋过程中，房屋价款支付方式由个人住房按揭方式支付更改为由杨芳、李辉自筹资金全额支付。奇峰公司曾委托双生公司销售过涉案房屋所在楼盘的房屋。2018年5月5日，李辉向奇峰公司委托销售的双生公司支付购房款50000元；2018年5月8日，李辉向奇峰公司委托销售的双生公司支付购房款168140元。双生公司收到李辉支付的购房款后于2018年5月8日出具收据一张，收据载明李辉通过刷卡方式支付“奇峰·云邸27-2-4-3（即涉案房屋）首付款”218140元。奇峰公司的置业顾问杨芸负责接洽同杨芳、李辉销售涉案房屋。杨芸就涉案房屋的价款支付期限、合同签订时间、接房时间等事宜同杨芳、李辉多次协商、沟通，其中，杨芸在2018年8月19日同李辉微信联系时表示“2018年10月31日签合同”；在2018年8月23日同李辉微信联系时询问李辉“能否在签合同时把剩下的房款76000元和契税大修基金13631元=89631元一起支付？”2018年8月21日，李辉向奇峰公司转账支付的购房款43万元，奇峰公司收款后出具了专用收据一张，该收据载明李辉支付“奇峰·云邸27-2-4-3房款”43万元。同日，杨芳、李辉（乙方）与奇峰公司（甲方）签订《补充协议》，《补充协议》载明，乙方购买甲方开发建设的涉案房屋，乙方已于2018年8月21日支付房款43万元；甲乙双方同意在2018年10月31日前完成涉案房屋的网签手续，若因甲方原因未在2018年10月31日前完成签约的，甲方为乙方办理退房手续，并全额退还乙方已支付的房款。奇峰公司未能在2018年10月31日前为杨芳、李辉办理涉案房屋的网签手续。2018年11月7日，杨芳、李辉（乙方）与奇峰公司（甲方）签订《解除协议书》，该协议书载明，甲乙双方在2018年5月5日签订《奇峰云邸商品房认购协议》，乙方向甲方支付了购房款合计43万元；自本协议签署后，立即解除双方于2018年5月5日签订的《奇峰云邸商品房认购协议》；甲方应于2018年12月31日前退还乙方已经缴纳的房屋预付款合计43万元，并自乙方交款之日起甲方实际退还之日止，按年息6.7%的利率标准向乙方支付资金占用利息。《解除协议书》上有奇峰公司盖章和李辉的签字确认，杨芳未在该协议上签字确认。2018年11月11日，李辉电话联系涉案房屋的置业顾问杨芸，李辉在电话中表示其为购买涉案房屋支付了三次款项共65万元，杨芸表示属实并陈述双生公司和奇峰公司有合作关系。审理过程中，杨芳、李辉明确表示如涉案房屋系奇峰公司委托双生公司销售，则只要求奇峰公司承担责任。一审法院认为，李辉、杨芳与奇峰公司之间签订的《奇峰云邸商品房认购协议》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按约定全面履行自己的义务。奇峰公司因自身原因未能按约在2018年10月31日前为杨芳、李辉办理涉案房屋的网签手续，属违约，应当承担相应的违约责任。现奇峰公司与李辉、杨芳均认可《奇峰云邸商品房认购协议》已解除的事实，奇峰公司应当退还已收取的购房款并承担相应的违约责任。本案杨芳、李辉于2018年8月21日向奇峰公司支付了43万元，奇峰公司同意退还该43万元并承担自交款之日起至实际退还之日按年息6.7%的利率标准向乙方支付资金占用损失。故对奇峰公司退还杨芳、李辉该43万元及按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的资金占用损失的请求予以支持，理由无需赘述。本案李辉还向双生公司支付了218140元，奇峰公司是否应当退还该218140元是本案的主要争议之处。对此，一审法院从如下三个方面进行评述。第一，奇峰公司委托过双生公司销售涉案房屋所在楼盘的部分房屋，但奇峰公司未提交相应的委托合同、也无法说明委托期间，奇峰公司并无证据证明涉案房屋未在委托销售范围之列。结合双生公司收到李辉刷卡支付的218140元出具的收据中载明“奇峰·云邸27-2-4-3（即涉案房屋）的首付款”的事实，可以认定奇峰公司委托双生公司销售了涉案房屋。奇峰公司作为委托方，应当承担受托方双生公司收款行为的后果。第二，奇峰公司的置业顾问杨芸虽不负责财务工作，但其作为涉案房屋的实际销售人员，负责同杨芳、李辉接洽涉案房屋的销售事宜，督促杨芳、李辉支付购房款是其职责范围，其应当知晓涉案房屋的价款支付情况。杨芸在2018年8月23日询问李辉“能否在签合同时把剩下的房款76000元和契税大修基金13631元=89631元一起支付？”，结合涉案房屋的总房款为724140元的事实，表明杨芸知晓并认可杨芳、李辉在2018年8月23日前已实际支付的购房款为648140元的事实。第三，根据日常生活经验，在购买方以自筹资金全额支付购房款的情形下，房屋出售方办理网签的前提条件是购买方已支付绝大部分购房款。本案中，杨芳、李辉和奇峰公司为完成买卖涉案房屋的交易于2018年8月21日签订了《补充协议》，《补充协议》约定奇峰公司在2018年10月31前为涉案房屋办理网签手续，可见奇峰公司在签订《补充协议》时认可杨芳、李辉已支付总房价款724140元的绝大部分。《补充协议》载明杨芳、李辉在签订当日支付购房款43万元，但并未约定杨芳、李辉后续支付购房款时间和金额，可见奇峰公司认可杨芳、李辉在《补充协议》签订日前还有付款行为，其辩称杨芳、李辉仅支付购房款430000元与事实不符。综上，尽管《解除协议书》载明杨芳、李辉为购买涉案房屋支付的购房款合计为430000元，但该协议载明的事实与一审法院查明的事实不符，奇峰公司收取的涉案房屋的购房款还应当包括其受托人双生公司收取的218140元。故杨芳、李辉要求奇峰公司退还该218140元及按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的资金占用损失的诉讼请求理由成立，一审法院予以支持。杨芳、李辉并无充分证据证明其产生的差旅费、材料费因本案发生，故杨芳、李辉要求奇峰公司、双生公司支付差旅费、材料费的诉讼请没有依据，一审法院不予支持。此外，虽然杨芳、李辉委托了北京盈科（重庆）律师事务所处理本案纠纷并已实际产生律师费3000元，但杨芳、李辉与奇峰公司之间的合同并无律师费承担的约定，故对杨芳、李辉要求奇峰公司、双生公司承担律师费6000元的诉讼请求亦不予支持。双生公司系奇峰公司的受托人，其行为后果应当由委托人奇峰公司承担，故杨芳、李辉要求双生公司承担支付责任的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。双生公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的法律后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告重庆奇峰物业（集团）有限公司于本判决发生法律效力后三日内退还原告李辉、杨芳支付的购房款648140元并支付资金占用损失（该损失以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准自2018年5月5日计算至2018年8月20日；以168140元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准自2018年5月8日计算至2018年8月20日；以648140元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准自2018年8月21日起计算至付清之日止）；二、驳回原告李辉、杨芳的其他诉讼请求。案件受理费10457元，减半收取5227元，诉讼保全费3846元，合计9073元（原告已预交），由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司负担。二审中，双方当事人未举示新证据。二审查明：《解除协议书》第五条约定，本协议一式两份，自双方签字签章之日起生效。一审两次庭审中，双方当事人均分别申请和解期限两个月，另还申请庭外和解申请两个月。李辉二审陈述，奇峰公司不承认收到了前期的218140元，要我去找双生公司，而且协议是奇峰公司出的，才在此解除协议上签字。杨芳二审称，不认可此解除协议。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案双方当事人争议焦点为，本案是否涉及合同纠纷与不当得利纠纷，不能合并处理；《解除协议书》是否生效；奇峰公司是否应当退还双生公司收取的218140元；本案是否存在程序严重违法。关于本案是否涉及合同纠纷与不当得利纠纷，不能合并处理。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案，奇峰公司认可委托过双生公司销售涉案房屋所在楼盘的部分房屋，则本案房屋是否属奇峰公司委托双生公司销售范围，依法应由奇峰公司承担举证责任。现奇峰公司未提交相应的委托合同、也无法说明委托范围及期间，奇峰公司并无证据证明涉案房屋未在委托销售范围之列。结合奇峰公司的置业顾问杨芸负责接洽同杨芳、李辉销售涉案房屋。杨芸就涉案房屋的价款支付期限、合同签订时间、接房时间等事宜同杨芳、李辉多次协商、沟通。双生公司收到李辉刷卡支付的218140元出具的收据中载明“奇峰·云邸27-2-4-3（即涉案房屋）的首付款”的事实，可以认定奇峰公司委托双生公司销售了涉案房屋。奇峰公司作为委托方，应当承担受托方双生公司收款行为的后果。因此，杨芳、李辉在与奇峰公司涉案房屋销售过程中，分别向双生公司和奇峰公司支付的购房款均系奇峰公司与杨芳、李辉销售合同项下付款，不存在合同纠纷和不当得利纠纷两个纠纷不能合并处理的问题。奇峰公司不承认收到了前期委托双生公司收取的218140元房款，要杨芳、李辉去找双生公司，不符合法律规定，本院不予支持。关于《解除协议书》是否生效问题。本案《解除协议书》载明：杨芳、李辉为乙方，并约定“本协议一式两份，自双方签字签章之日起生效。”。但该解除协议乙方仅李辉签字，杨芳未签字，也不认可该解除协议。故该解除协议不符合生效条件，未生效。奇峰公司主张李辉与杨芳系夫妻关系，有权代表杨芳签订解除协议，与协议约定及法律规定不符，本院不予支持。关于奇峰公司是否应当退还双生公司收取的218140元。奇峰公司委托双生公司销售了涉案房屋。奇峰公司作为委托方，应当承担受托方双生公司收款行为的后果。本案审理中，现奇峰公司与李辉、杨芳均认可双方签订的《奇峰云邸商品房认购协议》已解除的事实，则奇峰公司依法应退还杨芳、李辉已付全部购房款及相应资金占用损失，当然包括双生公司收取的218140元。关于本案是否存在程序严重违法问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。本案，奇峰公司上诉称一审超出简易程序规定时限，未转为普通程序审理的事由，不属上述法定程序严重违法，应当撤销原判决、发回原审人民法院重审情形。综上所述，奇峰公司的上诉请求及事实和理由均不成立；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4573元，由重庆奇峰物业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋  勇审 判 员 邓  山审 判 员 朱 华 惠二〇一九年十二月二十三日法官助理 牛维宋芳书 记 员 江  波