河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初3948号 原告：邯郸市友祥物业服务有限公司，住所地邯郸市邯山区和平路396号。 法定代表人：赵银香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：侯士朝，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张顺吉，河北驰舟律师事务所律师。 被告：刘某平，女，1952年9月15日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：郭某（系刘某平儿子），住邯郸市邯山区。 原告邯郸市友祥物业服务有限公司与被告刘某平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告邯郸市友祥物业服务有限公司委托诉讼代理人张顺吉、被告刘某平委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邯郸市友祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决被告给付原告自2016年1月1日至2019年期间应当缴纳的物业服务费7960元；2.请求贵院依法判决被告支付给原告滞纳金直至缴清物业费之日止（每日按欠缴物业费总额的3‰计算，暂计算至2019年11月6日应支付滞纳金20459.19元），上述共计：28419.19元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告系原告服务的XX小区X号楼X单元XX号的业主。2013年原告与被告签订了《物业服务合同》合同第三条约定，按照本公司在房管局备案的标准（住宅每平方米1.2元/月、公寓每平方米2元、电梯费按国家规定）向业主或物业使用人收取物业服务费。第十八条约定，以后每年的12月31日前，乙方或物业使用人向甲方交纳下一年度的物业费、电梯费等各项费用，乙方或物业使用人不能按期缴纳费用的，则按日加收3‰滞纳金，如物业使用人不缴纳上述费用，由该房屋业主承担连带缴纳责任。合同生效后，原告为被告提供了物业管理服务。但被告却没有依照《物业服务合同》的约定向原告按时缴纳物业服务费。原告曾多次向被告催缴，被告置之不理。综上所述，被告拒不缴纳物业服务费的行为严重违反了双方签署的《物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。故诉至贵院，望依法判决，维护原告的合法权益。 刘某平辩称，被告不按时缴纳物业费是因为原告没有按约定履行合同、未按相关规定提供服务，造成严重违约，并严重侵犯被告合法权益。2017年向邯郸市住房保障和房产管理局反映原告不作为、乱作为的行为以及住宅小区内环境脏乱差的乱象，至今没有被妥善解决，并且愈演愈烈。原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是发律师函最后法院诉讼。物业管理服务费收支应每年向业主公布一次，扣除必要成本后转入小区的公共维修基金，原告占用公共部分盈利，从第一批业主入住至今从未对财务收支进行公布，物业服务企业擅自收取费用、提高收费标准或者重复收费，属于不当得利，业主有权请求物业服务企业退还违规所得，分别是装修队管理费100元、装修垃圾500元、装修材料电梯使用费500元。楼内公共区域卫生差，经常有流浪猫穿梭于楼道和地下车库，业主的生命健康得不到有效保证。原告根本做不到合同约定中装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清理一次，并有专人负责。楼外公共区域卫生差，公共区域绿化日常养护服务差。主出入口应24小时双人执勤，早7点到晚7点单人立岗，从入住至今从来没见过立岗，天气热的时候保安在屋里吹空调，天气不冷不热的时候看业主下象棋、聊天，雇佣的保安也不是专业保安，不能满足小区安保工作的要求。巡逻不到位，保安有缺岗缺勤的情况，地下车库存在多处监控死角，电动车进出门禁形同虚设，乱停乱放，小区经常出现遛狗不牵绳的情况。楼宇对讲设备至今瘫痪，消防栓外壳玻璃破损，地下车库照明昏暗。原告物业管理公司没有履行合同中所约定的服务，根据《合同法》第67条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告在接房之时2013年至2015年，即便未入住期间也按照相关法律法规以及合同约定按时缴纳物业费，但原告提供的服务一直未达到标准，不符合相关规定。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，未提供符合邯郸市政府《城市精细化管理办法》（四）级服务标准内容进行量化管理及《物业服务委托合同》所标定的内容及服务标准。所以，被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定，暂时拒绝缴纳物业费。在原告按《物业服务委托合同》与邯郸市政府《城市精细化管理办法》（四）级服务标准内容执行后，被告再缴纳所欠费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 邯郸市友祥物业服务有限公司提交如下证据： 1.前期物业服务合同二份及中标通知书一份，证明原告为依法选聘的物业服务企业，具有收费资格，有权利要求被告按照合同约定缴纳物业费用； 2.旺角花园签约文件、业主家庭信息表、入住手续书、刘某平身份证复印件、缴纳物业费收据各一份，证明原告与被告签订合同合法有效，原告已经按照合同约定向被告提供物业管理服务，被告应按时缴纳物业费。但被告物业费仅交至2015年，此后未再缴纳物业费； 3.1-4-301物业费催交通知照片一份，证明原告通知被告缴纳物业费，被告仍未缴纳2016年至今的物业费。 刘某平质证意见为：对证据1有异议，未要求缴纳逾期物业费，实际服务没有做到合同上所说的，质疑停车费的费用，望原告拿出相关收费标准。物业没有做到满意度调查、日常管理服务费收支账目不公开、不按规定收费、乱收费、楼内楼外公共区域卫生差、公共区域绿化日常养护差、公共秩序维护未按合同执行、公用设施、公共部分维护差；对证据2有异议，签约文件中小区车辆管理规定标明临时停车相关收费标准，为什么现在只售不租；对证据3有异议，没见过，不知道什么时候贴上去的。 刘某平提交如下证据： 1.刘某平身份证复印件一份，证明被告主体身份； 2.照片37张，证明物业不作为、乱收费。 邯郸市友祥物业服务有限公司质证意见为：对证据1无异议；对证据2有异议，该照片拍摄时间均为2019年，而被告自2016年开始就未缴纳物业管理服务费。被告所拍摄的照片仅反映了物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，物业服务不到位不能成为被告拒绝缴纳物业费的理由，物业管理服务费是合同所约定的，不存在乱收费问题。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘某平系邯郸市邯山区XX小区X号楼X单元XX号业主，该房屋建筑面积为135.7平方米。2013年3月21日，刘某平办理该房屋入住手续时，邯郸市友祥物业服务有限公司（甲方）与刘某平（乙方）签订物业服务合同，该合同第三条约定：本小区物业费标准按备案约定为：住宅每平方米1.2元、公寓每平方米2元、电梯费按国家规定。根据物价指数上涨情况及邯郸市最低工资标准要求，以后每三年物业费标准上调一次，上调幅度不超过30%。该合同第十八条约定：乙方办理入住手续时须向甲方缴纳两年的物业服务费、电梯费、生活垃圾转运费、装修垃圾清运费、装修保证金等各项费用。以后每年的12月31日前，乙方或物业使用人向甲方交纳下一年度的物业费等各项费用。2014年12月1日，邯郸市友祥物业服务有限公司与邯郸市三胞房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，按照合同约定，邯郸市三胞房地产开发有限公司将XX小区委托邯郸市友祥物业服务有限公司进行物业管理。物业服务期限为三年，自2014年12月1日起至2017年12月31日止。物业服务费价格：住宅1.2元/月/平方米（包含电梯费），地下公共照明费5元/月，生活垃圾清运费3元/月。物业费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。业主逾期交纳物业服务费的，邯郸市友祥物业服务有限公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。2018年1月1日，邯郸市友祥物业服务有限公司与邯郸市三胞房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务合同期限2018年1月1日起至2021年12月31日止,物业服务费价格等内容同原《前期物业服务合同》。邯郸市友祥物业服务有限公司依照合同为该小区提供物业服务至今，自2016年1月1日起，刘某平以物业公司物业服务不到位等为由拒绝缴纳物业服务费。经邯郸市友祥物业服务有限公司催要未果，导致诉讼。 本院认为，邯郸市友祥物业服务有限公司接受邯山区XX小区建设单位邯郸市三胞房地产开发有限公司的委托，为刘某平所居住的邯山区XX小区提供物业服务，并与刘某平签订物业服务合同，刘某平也实际接受了邯郸市友祥物业服务有限公司的物业服务，双方存在物业服务合同关系。物业服务费的交纳义务对全体业主都是均等的，物业服务费在形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，从本质上讲，物业服务费也是全体业主享受物业服务的物质基础。现邯郸市友祥物业服务有限公司要求刘某平作为相对人在接受了物业服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法权益的维护，本院予以支持。刘某平欠交物业服务费时间为2016年1月1日至2019年12月31日，其应交纳物业服务费为7960元（一年应交纳物业服务费为1990元，即住宅1.2元/月×135.7㎡×12个月+生活垃圾清运费3元/月×12个月=1990元，截止2019年欠交4年费用共计7960元）。刘某平主张邯郸市友祥物业服务有限公司服务存在瑕疵，但该瑕疵既不足以核减其应交纳物业服务费的数额，也不是其拒交物业服务费的理由。否则，在物业企业完成了物业服务主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业服务费而随之降低，影响物业管理企业对小区的整体服务，形成恶性循环，进而损害小区全体业主的利益。刘某平应通过其他方式或途径维护自己的合法权益，故刘某平的该项抗辩理由，本院不予采纳。邯郸市友祥物业服务有限公司作为物业服务者，应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量，提升业主对物业服务企业的满意度，使业主能够享受优质、有效的物业服务。业主与物业服务企业之间也应当加强沟通，互相尊重、互相支持、互相理解。对于邯郸市友祥物业服务有限公司要求刘某平支付滞纳金的主张，因本案刘某平未能按时交纳物业服务费，事出有因，不属于恶意欠交，双方均有不妥之处，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下： 一、刘某平于本判决生效之日起十日内向邯郸市友祥物业服务有限公司支付自2016年1月1日至2019年12月31日物业服务费7960元； 二、驳回邯郸市友祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费512元，减半收取计256元，由刘某平负担25元，邯郸市友祥物业服务有限公司负担231元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  卢丽霞 二〇一九年十二月十七日 书记员  刘虔敬