大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0211民初4277号 原告大连龙湖物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200064402869W，住所地大连市中山区港浦路111号楼301室。 法定代表人贝洪亮，系总经理。 委托诉讼代理人杨静丽，系辽宁顾阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人郝珈玮，系辽宁顾阳律师事务所律师。 被告孙立志，汉族，住址大连市甘井子区。 委托诉讼代理人王子正，系辽宁慧之博律师事务所律师。 原告大连龙湖物业服务有限公司与被告孙立志物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨静丽、郝珈玮，被告及其委托诉讼代理人王子正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2016年7月至2018年12月物业服务费29,352.1元[（6.6元×146.03平方米×30月）＋（40元×30月）]；2、请求判令被告支付逾期交纳物业费滞纳金37,842.46元，按欠交物业费的日千分之三为标准，自应交之日起计算至实际给付之日为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系“龙湖·滟澜山”项目物业服务企业，被告系该项目业主。被告购买的房屋坐落于甘井子区，物业面积146.03平方米，被告购买的车库位于甘井子区，物业面积40.04平方米，被告与原告签订前期物业服务合同，约定住宅物业费6.6元/月/平方米，车库物业费40元/个/月，按季度交纳，应在每季度月末25日前将下一期物业服务费交清，逾期按日千分之三向原告交纳违约金。被告自2016年7月17日起再未交纳下期物业服务费用，经多次催要仍无果。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请贵院判如所请。 被告孙立志辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告曾因疏忽导致引蛇进入被告房屋，致被告惊吓后出现失眠障碍，原告承诺因此减免16年至17年的物业费作为补偿，现原告起诉违反承诺；2、原告计算的数额没有法律和合同依据；3、滞纳金计算毫无道理，没有合同依据，且被告没有违约，原告主张的违约金超过造成的损失，从蛇的事件之后，到2017年12月这期间原告从未向被告提出交费，原告应遵守当时的承诺，被告提出原告将这部分扣除，其他的我们交，但原告的工作人员说不行，要交就得去全交，因此不可能产生违约金；4、合同约定不得私挖乱建，但这种情况已经泛滥，导致被告房屋光线被遮挡，物业公司有义务制止而没有制止，实际上违反了约定，院内养大型犬，妇女儿童不敢言，这些需要物业管理。 经审理查明：2013年5月15日，大连龙湖西城置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，协议约定：甲方选聘乙方对龙湖·滟澜山提供前期物业管理服务。物业收费标准为：住宅：6.6元/月/平方米；停车场（库）物业服务费：业主购买停车位或车库的，按室内车位40元/个·月的标准向乙方交纳物业服务费。物业服务费应按季度交纳，业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用缴清。合同期限自2013年5月15日至2018年12月31日止。逾期将按日加收应交纳费用3‰的合同违约金。依据上述合同，原告为被告所居住的龙湖·滟澜山提供物业服务。被告于2015年6月2日签订住宅和车库的《商品房买卖合同》，房屋建筑面积为146.03平方米，车库面积40.04平方米，被告交付了自2015年7月17日至2016年7月16日的物业费，自2016年7月17日起至2018年12月止，拖欠物业服务费29,352.1元。原告多次催收，被告均未交纳。 另2016年10月被告家中报警器侧缝发现有蛇，被告报告给原告，原告派人进行了处理。被告主张其当时提出退房，原告承诺减免其一年物业费作为补偿，后安排其到宾馆住宿，被告为此申请证人黄某出庭作证。原告对于被告主张的减免一年物业费不予认可，称没有承诺过减免一年物业费。 本院所确认的上述事实，有《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、工作照片、《快递单》、被告提供的照片、申请出庭作证的证人证言及本案庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采纳。 本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案大连龙湖西城置业有限公司与原告签订的《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，出自双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案大连龙湖西城置业有限公司与原告签订《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》对业主具有约束力，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，被告住宅的物业服务费为每月每平方米6.6元，车库按室内车位40元/个·月，自2016年7月17日至2018年12月31日依法应向原告交纳物业服务费29,352.1元，被告借故拖欠无理。 关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。 关于被告辩称原告曾因疏忽导致引蛇进入被告房屋，原告承诺因此减免2016年至2017年的物业费作为补偿一节，对此因原告不予认可，被告提供的证据不足以证明其主张，因此对于被告主张，本院不予支持。 关于被告辩称原告提供的物业管理服务不到位、安全存在隐患、违章建筑等问题一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告孙立志于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连龙湖物业服务有限公司自2016年7月至2018年12月物业服务费29,352.1元； 二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,480元（原告已预付），由原告负担834元，被告负担646元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为二年。 审 判 长  司 萍 人民陪审员  张淑华 人民陪审员  周长丹 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  祝琳琳 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。