广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初12705号原告：郑子辉，男，1989年12月17日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：张良飞，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国洪(系原告之母)，女，1970年11月19日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：东莞农村商业银行股份有限公司虎门支行。住所地：广东省东莞市虎门镇虎门大道都市华庭181号。统一社会信用代码为914419007848664347。负责人：罗华进，该支行行长。被告：东莞市创丰贸易有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇虎门大道富民服装双子城第二十层2001室。统一社会信用代码为914419007238278292。法定代表人：梁志彬。被告：梁志彬，男，1974年8月16日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：麦建威，男，1985年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：麦莲青，女，1988年5月1日出生，汉族，住广东省东莞市，原告郑子辉诉被告东莞农村商业银行股份有限公司虎门支行（以下简称农商行虎门支行）、东莞市创丰贸易有限公司（以下简称创丰公司）、梁志彬、麦建威、麦莲青案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法由审判员钟展朋担任审判长，与人民陪审员陈玉梅、黄丽环组成合议庭，于2019年11月4日公开开庭进行审理。原告郑子辉和其委托诉讼代理人邓国洪、张良飞到庭参加了诉讼，被告农商行虎门支行、创丰公司、梁志彬、麦建威、麦莲青经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告郑子辉提出诉讼请求：1.判决停止对位于东莞市××镇××大道××商业大厦××号商铺（以下简称127号商铺）的执行，不动产权证书号：C3342156号，并解除对该商铺的查封；2.确认127号商铺为原告所有（价值1600000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与创丰公司协商将127号商铺作价1600000元转让给原告。原告于2012年4月6日通过邓国洪的银行账户向创丰公司法定代表人、被告梁志彬名下的中行账户转账支付了1600000元转让款。创丰公司亦于当日出具了一份收款收据确认收到前述转让款项，并于当日将该商铺交付给了原告使用。2012年4月11日，创丰公司前往公证处办理了公证委托书，授权原告的母亲邓国洪代为办理案涉商铺过户的一切事宜。2012年4月13日创丰公司与原告补签商铺购买合同，保证该商铺权属清楚，确认将该商铺作价1600000元转让给原告。后在不动产权过户中，原告发现该房产无法办理过户，遂找创丰公司要求退款。创丰公司表示无钱可退，保证在合理期限内将该商铺办理过户给原告，并签署一份补充协议，确认该商铺已转让给原告并且原告可以根据上述公证委托手续继续办理产权过户，直至相关房产手续办理完成，在产权办理完成前，原告拥有使用该商铺的权利。自2012年4月6日以来，原告一直占有和使用该商铺，近年因创丰公司与他人存在经济纠纷，影响原告对该商铺的正常使用，原告遂将商铺关门。原告与创丰公司签订的商铺转让协议合法有效，原告依照约定付清商铺转让款并取得商铺占有和使用权后，即取得商铺所有权，后来双方签署的补充协议是确认和保障原告的商铺所有权的行为，并不影响原告对该商铺所享有的权利。原告全款购买取得的上述商铺不应当予以执行和拍卖。原告为维护自身权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告农商行虎门支行、创丰公司、梁志彬、麦建威、麦莲青未向本院提交书面答辩意见，也未提交任何证据。经审理查明：农商行虎门支行与创丰公司、梁志彬、麦建威、麦莲青金融借款合同纠纷一案中，本院于2016年4月21日依据（2016）粤1972民初2044-1号民事裁定书查封了登记在创丰公司名下的案涉127号商铺。该案进入执行阶段后，本院于2018年6月14日作出（2018）粤1972执2527号执行裁定书裁定拍卖前述案涉商铺，案外人郑子辉向本院提出书面异议，请求法院中止对前述案涉商铺的执行。本院于2019年5月10日作出（2019）粤1972执异95号执行裁定书驳回原告的异议请求。后原告对此不服，向本院提出案外人执行异议之诉。另查，2012年4月6日邓国洪转账1600000元给梁志彬，一次性付款购买案涉127号铺，同日，创丰公司开具收据给郑子辉，收据载明郑子辉创丰公司27号铺铺款。转账的银行结算业务申请书中，载明，由汇款人邓国洪6216617004000932106的账号向收款人梁志彬636650027726账号汇款1600000元，汇款用途载明货款。2012年4月11日，创丰公司法定代表人梁志彬在广东省××南华公证处办理公证委托手续。创丰公司委托邓国洪以创丰公司名义代为办理案涉商铺的查档、调阅档案、查册、办理贷款的结清手续、办理注销抵押登记手续、产权过户等手续。2012年4月13日，创丰公司与郑子辉补签案涉127号商铺购买合同。后创丰公司与郑子辉签订补充协议，约定原合同及基于原合同公证委托书继续履行，直至原合同履行完成及相关房产手续办理完成。如原合同房地产证书无法转让，原合同房地产权转让则转变更为原合同经营权转让，转让期限为原合同房地产证书规定的使用权年限。庭审中，原告当庭表示其在签订合同及委托书半年后知道案涉房产因抵押给农商行虎门支行不能办理产权过户手续。再查，案涉商铺位于东莞市××镇××大道××商业大厦××号铺，登记的权利人为创丰公司，不动产权证书为C3342156。该商铺设立了三个抵押权，三个抵押权人均为被告农商行虎门支行，其中第一顺位抵押权登记的时间为2011年4月26日，抵押期间为2011年4月25日至2016年4月24日；第二顺位抵押权登记时间是2013年3月20日，抵押期限为2013年3月15日至2016年4月24日；第三顺位抵押权登记时间是2013年12月30日，抵押期限为2013年12月19日至2018年12月18日，抵押的方式均为最高额抵押。以上事实，有执行裁定书、商铺购买合同、委托书、公证书、结算业务申请书、行内汇款付款通知、收款收据、历史交易明细、微信交流截屏、不动产信息查询结果、补充协议等附卷为证。本院认为，被告农商行虎门支行、创丰公司、梁志彬、麦建威、麦莲青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。原告主张案涉商铺已由创丰公司向其出售，且已按合同约定向创丰公司支付价款并已将案涉商铺交由原告，其对案涉商铺享有所有权而排除法院执行。结合本案事实，本院分析如下：第一，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出物权期待权益而主张排除法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”。本案中，原告主张其与创丰公司在本院查封案涉房产前签订商铺购买合同且支付完全款。庭审中，原告表示与创丰公司没有任何业务往来，但根据原告提供的关于该笔转账的银行结算业务申请书中显示，该笔款项是货款，对此，原告并未提供合理的解释。同时，双方当事人尚未签订书面商铺购买合同，原告母亲邓国洪一次性付清1600000元的商铺款不符合一般的交易习惯。退一步来讲，即便上述交易均正常合理，2012年4月11创丰公司法定代表人梁志彬在广东省××南华公证处办理公证委托手续，根据广东省××南华公证处于2012年4月13日出具（2012）粤莞南华第002073号公证书，创丰公司委托邓国洪，以创丰公司的名义办理案涉商铺包括代为查档、调阅档案、查册、代为到银行办理贷款的结清手续、代为办理注销抵押登记手续、产权过户等手续事项，委托期限自签署之日至上述事项办妥为止。但是原告在2012年4月13日签订商铺购买合同后，在取得创丰公司委托授权的情况下，并未查询案涉商铺的权属登记情况，一定程度上，原告对案涉商铺未能过户存在过错。第二，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定除外”及第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，原告与创丰公司双方虽然签订了商铺购买合同，并实际交付了商铺，但未办理商铺所有权登记，商铺的所有权并未发生转移。同时，案涉商铺的第一顺位抵押权登记的时间为2011年4月26日，抵押期间为2011年4月25日至2016年4月24日，案涉商铺抵押登记的时间早于原告与创丰公司对案涉商铺的买卖时间。在一审辩论终结前，原告也未提交抵押权人同意转让房屋所有权属的相关证据，因此，原告对登记在被执行人名下的不动产提出物权期待权益而主张排除法院执行的主张，本院不予采纳。综上，原告的诉讼与理由无事实和法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告郑子辉的诉讼请求。本案受理费19200元，由原告郑子辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钟展朋人民陪审员  陈玉梅人民陪审员  黄丽环二〇一九年十二月十八日书 记 员  邓晓敏