河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0823民初3118号原告（反诉被告）：何建华，男，汉族，1982年4月23日出生，住陕西省山阳县，现住河南省武陟县。委托诉讼代理人：李顺心，焦作市武陟县木栾法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南省武陟县龙源镇东仲许村，统一社会信用代码：91410823054717453T。法定代表人：银功亮，总经理。委托诉讼代理人：王泽森，河南国昌律师事务所律师。原告何建华与被告武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰置业）买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何建华的委托诉讼代理人李顺心、被告东泰置业的委托诉讼代理人王泽森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建华向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照《商品房购买合同书》中第一条的第二款和第二条的第二款以及第三条的第一、三款严格执行，继续履行合同约定的逐月归还房贷义务；2.诉讼费用由被告承担。后原告增加诉讼请求：1、判令被告依照《商品房购买合同书》第三条第三款约定支付违约金20000元；2、判令被告偿还《商品房购买合同书》第三条第一款约定的原告垫付的银行房贷，从2019年4月始至实际结束之日止（暂计13558.65元）。事实与理由：原告与被告2016年6月24日签订了一份《商品房购买合同书》，在签订该合同当时，被告因当时的商品房销售市场疲软，为了促使原告购买其商品房，所给付的价格是1880元/平方米，并且承诺为原告办理返还50%的房款的保险单，作为销售优惠条件。然而在2019年的春节前后，被告找各种借口诱迫原告补充现行房价的差价。原告不同意补差价，被告便于今年的三月份擅自停止逐月归还原告房贷的约定义务。迫使原告又从其他地方筹借现金归还房贷已有三个月。为维护原告的合法权益，无奈特此诉状。被告东泰置业辩称，一、原、被告双方于2016年6月24日签订的《商品房购买合同书》，与双方2016年8月30日正式签订的《商品房买卖合同》内容相抵触，并且6月24日的合同严重违背了国家强制性法律规定，应属无效合同。二、双方6月24日签订的合同属于附加条件的合同，该合同履行的附加条件就是原告方办理保险业务，原告方保险业务的办理是被告方得到全额房款的保证，该保险业务如不能办理，被告方的合法权益就得不到任何保障，对于被告方来说显失公平，所以当保险业务无法办理时，该合同也就失去了履行的基础。被告东泰置业向本院提出反诉称，1.请求依法解除双方于2016年6月24日鉴定的商品房购买合同；2.请求依法判令原告返还被告垫付的贷款75928.44元；3.反诉费用由原告承担。事实与理由：双方于2016年6月24日鉴定的《商品房购买合同书》，合同约定原告办理保险业务，由被告垫付银行按揭贷款。但合同履行中，保险无法办理，该合同无法履行，导致被告的权益严重受损，故现提出反诉。针对反诉，原告何建华辩称，2016年6月24日，双方所签《商品房购买合同书》是双方表达一致的合约，被告已将房屋交付原告使用三年，原告已按约定交付订金，双方已实际履行该合同，且在购房时，在房屋登记机关办理登记备案，该合同并未违背合同法第五十二条、第五十四条的规定，该合同不属无效合同。被告提起反诉，超过合同法第五十五条撤销权的一年期间，双方均应遵照合同继续履行，请求依法驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月24日，原告何建华与被告东泰置业签订《商品房购买合同书》，东泰置业为甲方，何建华为乙方，经双方协商，乙方购买甲方开发的东盛苑小区商品住宅楼房（1号楼1单元1304室、138.9平方米），合同约定：甲方承担的义务与责任：一、甲方按每平方米1880元的价格卖给乙方。二、甲方在收到乙方首付款后，在十五个工作日内必须无条件为乙方办理返还款50%的房款保险单。三、甲方保证在2016年10月份无条件交房，并达到装修条件。四、甲方保证所开发项目东盛苑小区住宅楼房的合法性，并确保房产证件的办理。乙方承担的义务与责任：一、乙方需按每平方米3300元的价格交纳首付款，并保证在交过首付款后5日内无条件配合甲方办理完房贷手续。贷款期限不得低于10年。二、首付款冲抵1880元每平米的房款，其余房款在保险单生效后第六年的第一个月内全额支付给甲方。三、乙方以保险单抵押的贷款、利息与本金由乙方全部承担。甲、乙双方共同承担的义务与责任：一、乙方在银行所贷的房贷、利息和本金由甲方全额逐月归还，甲方用在银行交纳的1600万元保证金作为保证，如甲方未按期归还银行房贷，按日均1000元罚金支付乙方损失，乙方有权追究甲方的违约责任。二、乙方如在保险单生效后第六年的第一月内所欠甲方房款未一次性给甲方结清的，按日均1000元罚金支付甲方。三、双方签署该购房合同后，无任何理由不履行以上条款的，由不履行方向另一方支付两万元违约金。否则，向当地人民法院提起诉讼。四、该购房合同未经甲、乙双方同意，任何一方不得与第三方合作，不得向第三方透露。否则，按故意泄漏商业机密向另一方赔付5万元的经济损失，并追究其法律责任。五、该合同一式两份，双方各持一份，甲、乙双方必须无条件遵守，双方签字盖章后合同生效，任何一方不得反悔。在该合同上，甲方东泰置业时任法定代表人用印并加盖公司印章，乙方何建华签字捺印。当日，何建华向东泰置业交纳1号楼1单元1304室首付款138370元。2016年8月30日，原告何建华与被告东泰置业就前述商品房再次签订《商品房买卖合同》，该合同中约定了房屋坐落位置为东盛苑1幢1单元13层1304号房，面积为138.9平方米，单价为3300元每平方米，总金额458370元。何建华于签定合同时交纳首付房款138370元，剩余房款320000元办理银行按揭贷款。在合同中，双方还约定了其他相关内容。在该合同上，甲方东泰置业时任法定代表人用印并加盖公司印章，乙方何建华签字捺印。该合同已在房管部门备案，武陟县房地产交易所在合同上加盖了印章。约2016年底前，东泰置业将案涉商品房交付给何建华。2016年10月17日，何建华作为借款人、抵押人，东泰置业作为保证人、与中国农业银行武陟县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由何建华用房产抵押向银行房贷320000元，分期156个月，等额本息还款。2016年11月16日，银行将该房贷款项支付给东泰置业。从2016年12月份起，东泰置业每月支付银行房贷2711.73元，直至2019年3月份，以后不再支付。被告方称，应当以房管登记部门备案的合同为正式合同。原、被告当时属于串通，当时房价不可能低于1880元，也不高于3300元，为2700--3000元之间。办理保险的目的是为了补差价，但最终没有办理，导致前一份合同无法履行。签订第二份合同是为了套取银行贷款。被告替原告代还28个月按揭贷款，是为了补偿原告方房屋的差价，因为合同价3300元每平方米，全款是458370元，按当时市场价2750元每平方米，全款为381975元，中间差价七万多元，所以被告还贷28个月75928.44元，相当于补偿了原告的房价差额，所以停止了还贷。原告称，被告停止还贷，属违约行为，其应当继续还贷。因为被告停止还贷，所以，原告从2019年4月起，只好每月自己归还银行房贷。另查明，2016年6月24日，原、被告签订的《商品房购买合同书》中《甲方承担的义务与责任》项下所约定的“二、甲方在收到乙方首付款后，在十五个工作日内必须无条件为乙方办理返还款50%的房款保险单”的相应保险，东泰置业未办理。原告称不知什么原因，被告方当庭称不了解内情。在被告不再归还房贷后，与原告形成纠纷，原告诉至本院，被告随案提起反诉。以上事实，有当事人当庭陈述，原告提交的2016年6月24日的《商品房购买合同书》、2016年6月24日东泰置业收取原告首付款的《收据》、2016年8月30日的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、原告购房交纳的相关费用的票据、原告的中国农业银行卡交易明细清单、《房地产抵押合同》、原告方证人何某出庭证言等证据在案佐证。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。案件中，原、被告双方就同一商品房分别在2016年6月24日、8月30日签订了两份合同，现双方当事人就该商品房买卖合同的履行产生争议，形成本案纠纷。根据本案合同的实际履行情况，如：原告交纳了首付款、办理了银行按揭贷款、被告将涉案商品房交付给了原告、被告连续每月归还房贷等，本院认定，原、被告之间实际是按第一份合同、即2016年6月24日的《商品房购买合同书》履行，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方在合同上签章、签名捺印时成立并生效。第二份合同、即2016年8月30日的《商品房买卖合同》，双方买卖商品房的意思表示与前合同一致，是对前合同的延续和补充，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经过备案登记，也成立并生效。两份合同共同组成本案买卖合同。第二份合同中对商品房单价的约定为3300元每平方米，此内容与第一份合同中约定的“乙方需按每平方米3300元的价格交纳首付款”相呼应，约定的该单价是为了对外公示、备案，也为按揭房贷作基础，不影响双方仍然按第一份合同实际履行，第一份合同虽然成立在先，但系双方当事人对相关事项的特别约定，具体包括：单价、交款方式及期限、还贷责任、违约责任等，第二份合同中约定的单价并不是对第一份合同约定单价的变更，该3300元的单价对双方不具有约束力，双方应以第一份合同中的特别约定作为履行合同权利义务的依据。被告未按第一份合同的约定履行办理相关保险的义务、并于2019年4月份起不再履行支付银行房贷的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告所辩，2016年6月24日的《商品房购买合同书》与2016年8月30日正式签订的《商品房买卖合同》内容相抵触，并且前份合同严重违背强制性法律规定，应属无效合同。本院认为，该辩解内容，无事实和法律依据，前份合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对该辩解，本院不予采纳；又辩称，双方6月24日合同属于附加条件的合同，该合同履行的附加条件就是原告方办理保险业务，原告方保险业务的办理是被告方得到全额房款的保证，该保险业务如不能办理，被告方的合法权益就得不到任何保障，对被告显失公平，所以当保险业务无法办理时，该合同也就失去了履行的基础。本院认为，合同中约定的办理保险，属被告的义务，现被告不能办理，由此产生的责任不能归责于原告，该辩解理由同样不能成立，本院亦不予采纳。庭审中所辩解的还房贷是为了给原告补差价的理由，没有证据佐证，本院不予采信。原告所诉的要求被告按2016年6月24日《商品房购买合同书》中《甲方承担的义务与责任》项下的“二、甲方在收到乙方首付款后，在十五个工作日内必须无条件为乙方办理返还款50%的房款保险单”严格执行，根据本案实际情况，因不可归责于双方当事人的原因，已不具备履行条件，对该请求，本院不予支持；原告所诉的要求被告按2016年6月24日《商品房购买合同书》中《乙方承担的义务与责任》项下的“二、首付款冲抵1880元每平米的房款，其余房款在保险单生效后第六年的第一个月内全额支付给甲方”严格执行，本院确认，涉案商品房按1880元/平方米的价格履行，原告交纳的首付款138370元，当然冲抵房款。因未办理保险、也不存在保险单，按双方约定的交余款的时间推算，余款122762元，原告在交纳首付款的六年后的第一个月内、即2022年的7月份全额支付给被告；原告所诉的要求被告按2016年6月24日《商品房购买合同书》中《甲、乙双方承担的义务与责任》项下的“一、乙方在银行所贷的房贷、利息和本金由甲方全额逐月归还，甲方用在银行交纳的1600万元保证金作为保证，如甲方未按期归还银行房贷，按日均1000元罚金支付乙方损失，乙方有权追究甲方的违约责任”严格执行，该内容约定了原告在银行的房贷本息由被告全额逐月归还，本院认为，根据合同的相对性原则，银行房贷的义务人为原告，原告应逐月归还房贷。但原、被告在《商品房购买合同书》中约定了房贷由被告归还，该约定不约束银行，只在原、被告之间产生约束力，所以，被告应继续支付房贷分期款项，不应中断，其应从2019年4月份起，每月20日前支付给原告房贷的分期款2711.73元，直至房贷偿还完毕。前述《商品房购买合同书》中《甲、乙双方承担的义务与责任》“一”项下内容，还约定了原告有追究被告不按期归还房贷、构成违约责任的权利，但原告在本案中并未明确主张该权利，本案不予审理评判；原告所诉的要求被告按2016年6月24日《商品房购买合同书》中《甲、乙双方承担的义务与责任》项下的“三、双方签署该购房合同后，无任何理由不履行以上条款的，由不履行方向另一方支付两万元违约金。否则，向当地人民法院提起诉讼”严格执行，并且在庭审中明确主张该违约金，根据被告的违约情况，被告应按该约定，支付原告违约金20000元。关于被告的反诉请求，本院认为，原告在本案合同履行中并没有违约行为，被告方违约在先，被告反诉要求解除双方2016年6月24日的合同，没有事实和法律依据，其要求原告返还其垫付的房贷款，同样没有依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、本案所涉位于武陟县东盛苑小区1号楼1单元13层1304号商品房的价格为1880元/平方米。原告何建华交纳的首付款138370元，冲抵该商品房价款。原告何建华在2022年7月份将商品房余款122762元支付给被告武陟县东泰置业有限公司；二、被告武陟县东泰置业有限公司于本判决生效的当月内支付原告何建华已偿还的房贷款（从2019年4月份起，每月房贷款2711.73元，计至本判决生效当月），并于本判决生效的次月起，每月20日前支付原告何建华房贷分期款2711.73元，直至房贷偿还完毕；三、被告武陟县东泰置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告何建华违约金20000元；四、驳回原告何建华的其他诉讼请求；五、驳回被告武陟县东泰置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉部分739元、反诉部分849元）1588元，由武陟县东泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  周中全审 判 员  张海滨人民陪审员  孙卫国二〇一九年十二月六日书 记 员  谷羽峰