云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1957号上诉人（原审被告）：曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司，住所地云南省曲靖市沾益区盘江镇松林村。法定代表人：李彩燕,执行董事。委托诉讼代理人：柴德有，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖市金中物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市沾益区花山街道松林社区第八村民小组。法定代表人：吴荣连,总经理。委托诉讼代理人:胥萍，云南杨文正律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司因与被上诉人曲靖市金中物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服曲靖市沾益区人民法院（2019）云0328民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，驳回被上诉人的诉讼请求；判令被上诉人承担一、二审诉讼费、保全费。事实与理由：一审认定事实错误、适用法律不当，导致判决结果错误。一、在判决书第7页，判决书以有录音提到催款函即推定催款函送达给了上诉人，催款函是对方单方制作的材料，没有上诉人的签字，对方随时可以随意制作其内容，判决书居然多次援引其内容，显属荒谬。该认定违背了客观事实，没有任何证据支撑该“推定”，属于偏听偏信。二、关于借贷关系，庭审中上诉人认可欠款两百万以及签订借款合同的事实，并未确认其利率的合理性及合法性。合同约定月利率3％属于高利贷的范畴、更约定了如几个月不还即以5％月利率计息，这些利率的约定均属违法，应予否决。如果对方起诉借贷关系，上诉人不会同意该利率标准，只会同意按银行贷款利率标准来计息。一审判决说上诉人全部认可并对约定的利率标准予以确认是错误的。双方在2015年1月6日签订的借款合同中就约定了第一年租金l20万已经转化为借款，现在对方起诉又以租金计，法院仍“从其自愿”，显属错误。该120万元经双方书面约定转化为借款，应“从双方之约定”。三、对方存在严重违约行为，在合同履行期间，对方擅自将场地一部份分租他人，严重违反了合同。上诉人提交了证据证明其分租场地给他人的事实；在对方起诉时其向法院提交的租赁合同复印件上，将场地70亩改为35亩，这也是其想篡改合同掩饰其违约的表现。判决书第8页、第9页及第11页认定对方于2018年8月27日将部分场地转租他人，系依对方的自认而进行的认定，有失偏颇。该时间点是错误的，对方早在上诉人经营期间就已经擅自将部分场地分租给了别人经营，侵害了完整的租赁权、早就有了违约行为。四、对方是拆毁了上诉人的机器设备以及建筑设施，不是判决书几次说到的所谓“收拢”，对方在2018年7月底将上诉人强行驱逐出场后就大肆拆除建筑及设施，重新进行建筑、擅自转租给多人经营，将上诉人原来经营设备及场地破坏殆尽。上诉人机器设备被对方拆移、场地建筑破坏，己丧失使用价值，导致上诉人投资了三千多万元的资产损失殆尽。五、上诉人支付给对方的款项在付款的原始凭证上有很多已经注明是“付场地租金”、有部分注明“还借款”。在支付给对方三百五十五万余元款项中，大部分是支付租金、小部分是还借款。对方与上诉人之间没有进行过结算，上诉人实际欠款数额并不明确，但上诉人一直在履行付款义务，并不是判决所认定的没有履行义务。被上诉人曲靖市金中物业服务有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，法律关系定性准确、适用证据恰当规范，审理程序合法。二、《催款函》已送达上诉人是一审法院结合发函时间、录音材料及欠租金、借款的事实认定并非推定，催款函载明的内容也与查证的事实一致。双方借贷关系有借款协议、银行凭证、收条予以证实，合同约定月息3%符合法律规定，上诉人已支付利息并未超过年利率36%，一审审理借贷关系是为了查明支付租金的法律事实，是按租赁关系为基础进行审理。双方2014年4月1日签订《租赁合同》，上诉人未支付租金，2015年1月6日上诉人向被上诉人借款200万元，约定加上租金，三个月内偿还本金利息，但直至2016年2月27日，上诉人才支付第一笔10万元的利息，后经被上诉人多次催要，连借款本金都未付清，租金一分未付。上诉人付款凭证载明的无论是“付场地租金”、“还款”还是“往来款”，都是其单方备注，不对被上诉人产生拘束力，上诉人并未清偿借款的全部债务，被上诉人提起诉讼并在审理中明确表示上诉人支付的款项均为偿还借款及利息，与法院查证的法律事实一致且未违反法律规定，系对自己权利的处分。曲靖市金中物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.由被告支付原告下欠租金6240000元。一审法院认定事实：2014年4月1日，原告曲靖金中物业公司与被告沾益龙鑫公司签订《租赁合同》，原告将其享有使用权的位于花山街道松林村的国有工业用地70亩租赁给被告沾益龙鑫公司用于新建煤泥回收洗选项目，租赁期限为10年（自2014年4月1日至2023年3月31日止）。租金的支付方式：2014年至2017年每年120万元，每年分两次付清；2017年至2019年每年132万元，2019年至2023年每年145.2万元，2017年至2023年租金按年支付，每年4月1日前以现金及银行转账的方式支付，先支付租金后使用场地。双方在合同中还约定了相关违约责任等条款。被告龙鑫公司在合同履行过程中由于经营困难于2015年1月6日向原告借款200万元，双方在《借款协议》中约定的主要内容为：被告欠原告2014年土地租金120万元，原告帮被告贷借200万元，合计借款320万元，月息3%，每月底结息，借款期限为3个月；被告对上述借款承诺在4月6日前还清本息等。后由于被告持续性经营困难，为被告拖欠借款和租金的问题，原告于2017年9月30日及同年的12月10日先后两次向被告发出《催款函》，函件中以被告明显违约为由要求被告在规定期限内付款，申明若被告不能按期支付，原告将按有关规定采取私力救济措施等，其中后一函件中载明“函请贵公司于2018年1月15日前将按约定的所欠款项支付我司，如贵司仍不能按期支付，我司将按照有关规定采取私力救济措施向贵司追索租金和借款及利息，甚至采取相关法律措施”。2018年1月23日及同年4月18日双方为上述款项的问题先后达成了《补充还款协议》及《承诺附加协议》，其中《承诺附加协议》载明有以下内容“……二、2018年5月10号付款35万元，最迟不得超一星期；……五、如果乙方（被告）在2018年5月10还不能兑现承诺，造成的一切后果由乙方（被告）负责，并且终止一切合作”。由于被告未能如期按《承诺附加协议》付款35万元，原告遂于2018年8月27日将租赁场地内的部分场地转租他人，并对被告的部分设备进行收拢。另查明，自2016年2月至2018年4月19日，被告龙鑫公司先后向原告支付款项3551321元。关于双方争议的被告支付的3551321元款项性质为租金还是借款的问题。由于原、被告双方之间既存在合法的租赁合同关系，又存在合法的借贷关系，在无证据证实双方明确约定被告所付款项为清偿哪项债务的前提下，原告作为债权人有权选择所支付的款项用于清偿到期的任一一笔债务，原告于本案中主张被告所付3551321元款项系用于清偿借款本息的意见于法不悖，加之现有证据尚不能证实被告是否多偿还了借款本息，故应予认定该款系用于偿还原告借款本息的事实。一审法院认为，原告曲靖金中物业有限公司与沾益龙鑫公司签订的《货场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，根据查明的事实，虽被告称已支付的3551321元系给付原告租金，但并未提交充足证据证实，基于双方确实存在借贷关系的事实，原告于本案中主张该款仅限为偿还借款的理由并无不当。基于上述事实的认定，被告长期拖欠原告租金的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告向被告发出的具有催收性质及合同解除通知性质的《催款函》后被告理应及时履行合同义务，否则可能产生合同通知解除的法律效力。鉴于《催款函》的效力后又被双方订立《补充还款协议书》、《承诺附加协议》取代，但被告并未按照《承诺附加协议》约定的内容如期履行于2018年5月10日付款35万元（最迟不得超一星期）的义务，由此，该协议的第五条“如果在2018年5月10还不能兑现承诺，造成的一切后果由乙方（被告）负责，并且终止一切合作”作为双方约定终止《租赁合同》的条件成就，原告作为解除权人可以解除合同。关于本案欠付租金金额的问题，由于被告迟延履行主要债务的行为使得原告的合同目的已难以实现，且解除权作为形成权，其行使以意思表示为之，且现行法律法规对合同解除通知的具体表现方式未作限定，可以是书面的、口头的，甚至也可以是某些实际的动作，故原告于2018年8月27日将部分场地转租他人，并对被告的部分设备进行收拢的行为可以确认为原告解除合同的一种通知方式，故本案合同的解除时间也应视为2018年8月27日，被告欠付租金的期限亦应确定为自2014年4月1日至2018年8月27日止，根据双方关于租金方面的约定（2014年至2016年每年租金为120万元，2017年至2019年每年租金为132万元），欠付租金金额为5451616元（120万元+120万元+120万元+132万元+132万元÷365天×147天）。关于被告主张所还款项系给付原告租金，应驳回原告诉讼请求的辩解意见，事实依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、一百零七条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告曲靖市金中物业服务有限公司与被告曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司于2014年4月1日以曲靖市金中物业服务有限公司及沾益县龙鑫资源回收有限公司名义签订的《租赁合同》；二、由被告曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司于判决生效后15日内支付原告曲靖市金中物业服务有限公司租金5451616元。案件受理费27740元（已减半收取）及保全费5000元，由被告沾益区龙鑫资源回收有限公司负担28600元，原告曲靖市金中物业服务有限公司负担4140元。二审中，上诉人未向本院提交新证据。上诉人要求被上诉人提供案涉租赁土地的权属证书原件进行质证，被上诉人称该权属证书在银行抵押贷款，提交加盖曲靖市沾益区农村信用合作联社盘江信用社印章的不动产登记证明复印件一份，上诉人对该不动产登记证明无异议。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司与被上诉人曲靖市金中物业服务有限公司于2014年4月1日签订的《租赁合同》合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行义务。对于上诉人是否支付租金的问题，因双方既有租赁合同关系，又有借款合同关系，双方对上诉人支付款项3551321元无异议，上诉人认为该款项中730000元系偿还借款，其余款项为支付租金，被上诉人对此不予认可，认为均系偿还借款本息且尚未偿清，上诉人对其主张未提交其他证据证实，被上诉人的主张属对其权利的处分，故予以确认。上诉人主张被上诉人对其建筑设施及机器设备进行破坏，未提交相应证据证实，且与本案不属同一法律关系，本院不予审查。上诉人申请中止审理，其申请理由不符合法律规定，本院不予准许。综上所述，上诉人曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55480元，由上诉人曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇一九年十二月二日书记员 蔡 霞