江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11687号上诉人（原审被告）：龚林元，男，1954年8月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：赵国龙，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘正海，男，1981年9月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人龚林元因与被上诉人刘正海房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初8117号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龚林元上诉请求：撤销原审判决，改判龚林元无需向刘正海返还定金50000元，诉讼费由刘正海承担。事实和理由：1.双方当事人在签订涉案合同之前就涉案房屋签订过一份房屋买卖合同，但当时基于刘正海原因导致合同未能履行，在刘正海口头同意向我方承担10000元损失的情况下，我方才同意签订涉案合同。刘正海在一审中陈述是我方在履行涉案合同时单方要求其再增加1万元的利息损失赔偿，不属实，实际上我方当时只是要求刘正海承担2019年3月1日至2019年3月10期间的利息6000元，而刘正海对此也表示同意的。2.根据涉案合同约定刘正海支付首付款时间是2019年3月10日前，双方因垫资款问题存有争议，但后来刘正海还是电话通知我方愿意支付首付款，但事实上其仍未支付，故其构成违约，无权要求返还定金。刘正海辩称，首先，龚林元所称我方同意支付其10000元贷款利息损失，并未在涉案合同中作出约定，我方也从未同意过。其次，我方是基于交易安全而未支付首付款。合同第五条约定“甲乙双方均确认，上述交易房屋存在银行抵押，约有760000元贷款未偿还……甲方承诺房屋办理过程中不得出现其他债务纠纷，如出现负全部法律责任”，而事实上在2019年3月1日双方当事人及中介共同至苏州准备用我方的首付款来涤除房屋抵押时，龚林元称760000元不够涤除抵押，违反约定要将房屋产权证抵押给案外人进行垫资，我方基于对交易安全的考虑，未支付首付款，应属合情合理。之后，我方电话与龚林元一方沟通，表示愿意让步，但其仍不愿按约履行合同。刘正海向一审法院起诉请求：一、判令龚林元双倍返还定金100000元。二、本案诉讼费用由龚林元承担。一审法院认定事实如下:2019年2月14日，刘正海（购房人，乙方）与龚林元（售房人，甲方）以及昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖成交合同》一份，合同约定：第一条：甲方同意将其所拥有的昆山市陆家镇邵村示范新村4号楼501室及车库出售给乙方。第二条：甲、乙双方同意上述房屋的成交总价为人民币1460000元。第三条：本合同签订之时，乙方支付50000元给甲方作为购房定金。本条规定的定金是履约定金，如果其中一方违约，守约方可以同时主张继续履行合同或定金罚则。第四条：本合同签订后乙方于2019年3月10日前或当天支付首付款710000元。支付给丙方或直接转账给甲方名下的银行账户中。甲乙双方约定于2019年4月20日前或当天办理过户手续。如一方不按期支付首付、配合办理贷款手续、过户的，即构成违约。经丙方(以书面或电话或微信或短信等方式均可)催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，违约方构成根本违约。如因客观原因导致约定时间不能过户的，需通知对方以及居间方丙方，并由三方另行商定过户日期并三方书面签字确认。第五条：3.甲乙双方均确认，上述交易房屋存在银行抵押，约有760000元贷款未偿还。甲方保证将于年2019年3月10日之前还清贷款，解除抵押手续，使房屋处于正常交易过户的状态。如果甲方未能按期还清贷款或解除抵押手续的，并且逾期三十个工作日仍未还清贷款或解除抵押手续的，视为甲方根本违约。第六条，甲乙双方若有任何一方未按照本合同中约定时间内未履行义务的，除本合同另有约定外，如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方支付房屋总价百分之二十的违约金给守约方。同时违约方承担全部的居间费用(即房屋总价的百分之二)。第十一条，甲乙双方需按约定的合同履行义务，任何一方在签订合同后违约，守约方都有权没收定金或要求对方双倍返还定金；乙方需按约定的时间内支付房款，若逾期支付视为违约，需按房屋总价款的千分之一每天支付逾期利息，若逾期支付超过三十个工作日，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同并要求乙方支付房屋总价的百分之二十作为违约金。第十六条，补充条款部分手写约定：1、乙方负责提供贷款相关材料交由丙方，乙方材料没有问题，丙方将在2019年3月10日前负责办理银行贷款通过。2、乙方贷款通过之日将首付款包括定金共计760000元给予甲方，甲方当天偿还房屋的抵押贷款，甲方承诺10个工作日（2019年3月22日）将抵押权证交由丙方办理后续流程。3、甲乙丙三方协商网签办理至过户当天共计20个工作日。4、甲乙丙三方协商过户后放款时间最晚于2019年6月15日之内放款至甲方账户，如超出此时间，丙方付违约金15000元。5、甲方承诺房屋办理过程中不得出现其他债务纠纷，如出现付全部法律责任。6、甲乙丙三方协商若2019年3月10日银行贷款没有审通过，定金5万元甲方不退。若是乙方责任，乙方赔偿定金。若是丙方原因，丙方赔偿定金。期间甲乙丙三方必须配合丙方银行预审事宜，不得拖延。7、甲方收到全部房款之日延后七日将房屋交给乙方入住。合同签订当天，刘正海支付龚林元定金50000元。刘正海陈述，2019年3月1日原龚林元及中介三方共同到苏州，准备用刘正海的首付款归还龚林元在涉案房屋上的抵押贷款，但因需要把产证押给垫资方，刘正海就无法网签，刘正海遂不同意，2019年3月2日龚林元找的垫资方私下和中介协商，说他们的抵押可以不要产证，产证可以放在中介方，但是产证要用来抵押，这样刘正海还是不能网签，由于龚林元要收取额外的利息费用，刘正海当时没同意，后来刘正海妥协愿意支付利息，但龚林元又提出再加一万元，刘正海就不同意，龚林元就说不付这个钱合同就没有办法履行下去。刘正海就上述陈述提供通话录音两段（2019年3月5日刘正海与龚林元方杨梦的两段通话录音)。龚林元质证后，对通话录音的真实性予以认可。龚林元陈述，由于刘正海支付的首付款不够龚林元归还房屋上的抵押贷款，所以龚林元找了垫资公司，这样房屋产证就一定要拿出来，等他项权证办出来以后四方一起去网签就可以，但刘正海不愿意这样，双方没有谈拢就回来了，后来刘正海就说不买了，要起诉龚林元。根据龚林元质证意见，一审法院对刘正海提供的通话录音予以认定。根据该通话录音，可以认定：2019年3月5日，刘正海通过电话形式要求龚林元继续履行合同，并愿意支付首付及协助龚林元归还涉案房屋上的抵押贷款，但龚林元因刘正海未能在3月1日当日缴纳首付，认为刘正海延误时间，要求刘正海承担利息损失，后原龚林元双方就该费用未能协商一致，并因定金返还事宜产生纠纷，故刘正海诉至一审法院。以上事实由《房屋买卖成交合同》一份、定金收据、通话录音及一审法院庭审笔录予以证明。一审法院认为：双方当事人签订的《房屋买卖成交合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守。合同签订后，刘正海依约支付定金，原龚林元及居间方三方按合同约定时间前往苏州办理刘正海支付首付给龚林元归还涉案房屋抵押贷款事宜，在此过程中，因归还涉案房屋上的抵押贷款涉及垫资事宜，双方就此未能协商一致，刘正海基于交易安全，未能支付首付，后刘正海经过考虑，联系龚林元表达了愿意继续履行合同的意思，但原龚林元就龚林元产生的利息损失未能协商一致，刘正海遂提起诉讼要求双倍返还定金，故可以认定原龚林元双方已就合同解除达成合意，一审法院依法认定双方签订的合同已经解除。关于刘正海要求龚林元双倍返还定金的主张，一审法院认为，刘正海按约支付定金，原龚林元及居间方均按约前去苏州办理用刘正海首付归还龚林元抵押贷款的手续，但在办理手续时刘正海基于交易安全对垫资事宜产生担心，进而未能支付首付，后刘正海与龚林元沟通继续履行事宜，但因龚林元因此产生利息损失，且合同对此并无明确约定，原龚林元双方就此未能协商一致导致合同解除，故可以认定原龚林元均无违约故意，对合同解除均无过错，本案并不适用定金罚则。故龚林元应依法返还刘正海已支付定金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：龚林元于判决生效之日起十五日内返还刘正海定金50000元。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费1020元，上述两项共计2170元，由龚林元负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明，2019年3月5日，刘正海与龚林元妻子杨梦就房屋买卖事宜进行沟通，双方有以下通话记录。刘正海：“好的，反正我就确定一下你态度，如果你卖，我们还是10号之前肯定给你钱垫掉”。杨梦：“不是我不卖，不想操作，但是你把我时间耽误了，我每天的钱都要付下去的，我每天要付600多”。刘正海：“你的意思是我们已经是没有办法往下走了吗？就是你让我起诉就行了吗？”。杨梦：“你愿不愿意承担？”。刘正海：“你的意思就是让我去起诉是不是？”。杨梦：“那你要起诉我没有办法，我还是拒绝”。另外，杨梦还陈述：“我所有的费用你承不承担？”、“我还是这句话，你愿意承担我所有的一切费用，那可以，你不愿意承担这些费用，我们没有办法，你就去起诉。”二审中，龚林元提交微信聊天记录内容截屏打印件两张，证明龚林元一方未按约于2019年3月10日支付760000元首付款。刘正海经质证认可证据真实性，但称其未付首付款的原因是对方临时提出需要垫资，且垫资金额并非龚林元所称的40000元，而是几十万元，考虑到风险，就没有支付首付款。为此，刘正海亦提供微信聊天记录内容截屏打印件一张，其称该微信聊天显示内容是垫资方的工作人员发出的，证明龚林元需要垫资的真实金额是几十万元。龚林元经质证认可证据真实性，但称其实际要求垫资金额就是40000元，不清楚为何垫资方人员称垫资几十万元。上述事实由一审中刘正海提交的通话录音证据、二审中当事人提交的微信聊天记录截屏打印件、二审庭审笔录予以证实。本院认为，龚林元与刘正海于2019年2月14日签订涉案《房屋买卖成交合同》，该合同系双方真实意思表示，双方应按约履行合同义务。合同约定房屋约有760000元抵押贷款，龚林元保证于2019年3月10日还清贷款涤除抵押手续。双方当事人及房屋中介方在2019年3月1日共同前往苏州打算涤除房屋上的抵押贷款时，刘正海提出龚林元支付的首付款760000元不够涤除抵押，需找垫资方垫资，并需要将房产证交给垫资方，龚林元就该情况并未提前向刘正海作出说明，合同中也未有相应约定，刘正海出于交易安全的考虑未同意支付首付款，符合情理，合同未能按时履行，责任不在于刘正海。根据双方当事人的通话录音，刘正海于2019年3月5日再次与龚林元妻子进行沟通，但龚林元一方仍表示需要刘正海承担其所称的利息损失，否则不愿意继续履行合同。龚林元上诉称刘正海在履行双方此前签订过的一份合同时存在违约行为，刘正海口头同意赔偿龚林元10000元损失，但刘正海不予认可，龚林元亦未提供证据加以证明，本院不予采信，并且涉案合同对此也未作出约定，故龚林元无权以刘正海未赔偿利息损失为由拒绝继续履行合同。因此，在双方当事人均同意解除合同的情况下，本院认定合同最终未能继续履行的责任不在于刘正海，龚林元无权没收定金，一审判决龚林元返还定金50000元，刘正海也未对此提出上诉，本院对一审判决可予维持。综上，龚林元上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人龚林元负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  郑 雄审 判 员  黄学辉二〇一九年十二月三十日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静