重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0104民初6278号原告：邓小华，女，1978年6月12日出生，汉族，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：陈小甜，系原告之夫，特别授权。委托诉讼代理人：张福林，重庆厚善律师事务所律师，特别授权。被告：重庆金科房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区人和镇双宁路161-197-2号，统一社会信用代码：91500000203026104B。法定代表人：喻林强，公司总经理。委托诉讼代理人：段亚帆，该单位员工，一般代理。委托诉讼代理人：张剑飞，该单位员工，一般代理。第三人：重庆建源装饰工程有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新溉大道18号国宾城11幢10-1，统一社会信用代码：915001127428895829。法定代表人：盛杰，公司经理。委托诉讼代理人：钟秋月，重庆道通保成律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘明江，重庆道通保成律师事务所律师，特别授权。第三人：重庆房江湖信息科技有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房A栋1-4，统一社会信用代码91500103339492729R。法定代表人：刘安军，公司总经理。原告邓小华诉被告重庆金科房地产开发有限公司(以下简称金科公司)、第三人重庆建源装饰工程有限公司(以下简称建源公司)、第三人重庆房江湖信息科技有限公司（以下简称房江湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林海艳独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓小华的委托诉讼代理人陈小甜、张福林，被告金科公司委托诉讼代理人段亚帆，第三人建源公司委托诉讼代理人钟秋月均到庭参加诉讼，第三人房江湖公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓小华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原告在被告处购买的位于重庆市大渡口区八桥镇梓塘路XX号X幢XX-X号商品房为精装房；2、请求法院判决原告与被告签订的(重庆市商品房买卖合同补充协议)涉及的物业价格每月每平方2.7元以及公共收益部分按业主3开发商7的比例约定无效；3、请求法院判决被告返还原告购买本诉房屋所缴纳的团购费1.5万元整；4、请求法院判决被告补偿原告精装房接房前所产生的全部物业费2000元和装修垃圾清理费(出渣费)1000元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年3月24日，原告到被告位于重庆市大渡口区八桥镇梓塘路27号金科星辰售楼处购买房屋，销售介绍有两种房屋供选择(一种清水、一种精装房，清水和精装房价格有差异)，被告的置业顾问告知原告缴纳1.5万元团购费买房时抵5万元，并给原告做了购买整装房（即精装房）价格预算。原告确定购买精装房，当场缴纳了1.5万元团购费，限期七日到被告指定的金科地产签约中心签订了整装商品房买卖合同，签约时由于被告提供的是格式合同，同时被告派专人负责指挥原告在合同签字，由于来签约的业主较多，加上被告专人指挥原告签字，原告根本没有时间研读合同内容，稀里糊涂签了很多字，并现场交付了首付款。后在金科物业公司起诉个别业主时，才发现被告与原告签订的商品房买卖合同内记载的交房内容与在售楼处置业顾问给原告做的购买精装房的预算不一致，被告以欺诈的行为骗取原告精装房的价款，交付原告却是清水房。只有个别业主在接房时发现被告交付的是清水房，经多次和被告交涉，被告才让第三人建源公司退还了部分业主的装修费或部分主材；原告购房时被告知要缴纳1.5万元团购费，原告缴纳1.5万元团购费买房时抵5万元也不知抵扣在哪里。另外被告在签约时以捆绑方式骗取原告签订前期物业委托合同，该合同所涉物业费部分及公共收益部分严重损害业主利益，该前期物业委托合同应系无效合同。综上，为维护原告的合法权益，起诉来院。被告金科公司辩称，1、原被告之间的买卖合同是原被告之间的真实意思表示合法有效，但原被告签订的买卖合同与赠送协议是两个不同的买卖关系；基于买卖合同的约定，原告向被告购买的商品房为清水房，原被告之间签订的商品房买卖合同对此有明确的约定，买卖合同的购房款是清水房的购房款，被告在政府机关的备案，也同样按照清水房备案实际价格均没有超过备案价，被告有义务按照买卖合同约定向原告交付清水房；基于赠送协议，若原告按照赠送协议的约定与装修公司签订委托装修协议，则被告有义务承担并支付基础装修的费用，否则原告视为放弃赠送，按照装修协议的约定，原告在与装修公司签订委托装修协议的时候，有权选择装修套餐，在此情况下，被告承担基础装修的费用，对于原告自行升级的部分，费用由原告自行承担，原告对基础装修部分并未承担任何费用；被告按照买卖合同约定，向原告交付商品房后，原告自行向本项目的物业服务公司申请对该商品房进行装修，并签订了装修装饰管理服务协议等入场装修文件，主导了该商品房的装修事宜。2、原被告之间签订买卖合同附件，均是原被告真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，买卖合同中关于物业管理的约定，与政府备案前期物业合同一致，前期物业合同对全体业主具有法律约束力；原告无权单独提出本协议无效，也无任何法律依据。3、团购费是原告向第三人缴纳的服务费，第三人已经按照合同约定向原告提供了服务，原告在购房时，已经按照重庆市商品房预(销)售明码标价基础信息公示牌(表)享受了相关的优惠，所有原告无权要求退款，更无权要求被告退款。4、关于原告承担物业服务费的时间，买卖合同中明确约定，原告自接房之日起承担物业服务费，被告按照买卖合同约定交付商品房后，原告自行向物业服务公司申请对涉案房屋装修，并与物业服务公司签订了装修装饰管理服务协议，对装修垃圾清理费赠送装修协议等均约定由原告承担，原告要求对上述费用补偿并无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人建源公司陈述，我方不是原被告商品房买卖合同的相对方，原告的诉讼请求与我方无关。第三人房江湖公司陈述，原告通过房江湖公司介绍购买商品房，原告向房江湖公司缴纳了1.5万元团购费，并享受了该服务，因此原告无权要求退还。本院经审理认定事实如下：2016年3月24日，原告与房江湖公司签订了《金科星辰》团购申请及承诺书一份，该承诺书载明，本人邓小华申请预约团购金科星辰的房号为4-17-4，本人参加购房团后享有交15000抵50000元的团购优惠，若本人按团购条件成功购买意向团购房源，所缴纳的团购优惠服务费不再退还。2016年3月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于重庆市大渡口区八桥镇梓塘路XX号X幢XX-X号房屋，套内建筑面积64.14平方米，本商品房为清水房，总成交金额461808元，套内建筑面积单价为7200元/平方米，交房时间为2017年3月22日前。同日签订的合同补充协议载明，特别提示：为确保乙方充分理解商品房买卖合同及补充协议的条款，甲方特别提示乙方在签字或盖章前，应详细阅读并充分理解商品房买卖合同及补充协议等全部条款及内容后再签字或盖章。若有解释或说明要求，请乙方在签约时向甲方提出，甲方将依法给予解释或说明，本协议一经签订即对双方具有约束力。补充协议第九条关于物业管理的特别约定，载明：乙方所购房屋的物业服务费按每月每平方米2.7元收取。乙方以物业共有人身份同意本项目公共设施、共有部分等授权给甲方指定的物业服务企业统一管理、经营，经营所得收益在扣除物业服务企业经营成本及管理费用后，剩余利润由物业服务企业与全体业主按7：3比例分配，属全体业主的利润部分将用于补充物业专项维修资金。补充协议还载明，本合同的所有条款均由双方充分协商一致，双方已理解本合同全部内容，双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明。双方在签订本合同时已特别慎重，本合同经双方签字或盖章后生效。2016年3月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订赠送装修协议一份，约定，因甲方向乙方购买了金科.星辰项目4栋17层4号房屋一套，乙方向甲方赠送针对该房屋的基础装修，乙方赠送的装修由乙方指定的装饰装修公司具体实施，乙方承担并支付本协议中基础装修套餐的费用，在装修期间产生的水费、电费、物管费、出渣费及装修保证金等费用，均由甲方承担并支付。委托装修的施工方为第三人建源公司。另查明，在重庆市商品房预(销)售明码标价基础信息公示牌(表)中载明，金科星辰楼盘的优惠折扣为交1.5万元抵5万元，装修状况为清水房、无装修，物业服务费为建面2.7元/平方米，涉案房屋的备案价为550369元。该公示表有重庆市大渡口区发展和改革委员会物价检查所盖章确认。2017年3月1日，原告在被告处办理了涉案房屋的接房手续及相关装修手续，装修公司为建源公司。再查明，2016年1月19日，童勤兰与被告签订的《“金科.星辰”楼宇买卖认购书》载明，原告须额外交15000元团购参与费，方可享受团购优惠，优惠后总价545967元，上述认购物业单价已享受相应的优惠折扣。又查明，原告在庭审中明确，原告要求确认签订的(重庆市商品房买卖合同补充协议)涉及的物业价格每月每平方2.7元以及公共收益部分按业主3开发商7的比例约定无效，该诉讼请求对应的合同条款为：《重庆市商品房买卖合同》补充协议第九条“物业管理的特别约定”第2款中涉及的物业服务费价格每月每平方米2.7元的约定，以及第九条第7款公共收益部分按业主3开发商7的比例分配的约定。依据的法律规定为《中华人民共和国物权法》第七十条，七十三条，物业管理条例第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条，《中华人民共和国合同法》四十条、四十一条、五十二条第(三)、（五）项。上述事实，有原、被告及第三人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、团购组织协议及收据、重庆市商品房预(销)售明码标价基础信息公示牌(表)、接房手续书、房屋验收记录表、竣工备案证书、预售许可证等相关证据材料在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同及补充协议》，系双方真实意思的表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，应属有效，各方当事人均应依照合同约定履行自己的义务。对原告的各项诉讼请求，本院评析如下：关于原告要求确认在被告处购买的位于重庆市大渡口区八桥镇梓塘路XX号X幢XX-X号为精装房的诉讼请求。根据查明的事实，原、被告签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议、《重庆市商品房预(销)售明码标价基础信息公示牌(表)》中均明确约定或载明涉案房屋性质为清水房，被告作为开发商虽在签订合同时赠送了商品房的基础装修，但并不影响原、被告经过书面协议约定的房屋性质为清水房，也未改变合同约定的交房条件，因此原告的该项诉讼请求，无相应的事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告补偿原告精装房接房前所产生的全部物业费2000元和装修垃圾清理费(出渣费)1000元的诉讼请求。因根据重庆市商品房买卖合同及补充协议约定，被告交付原告的房屋为清水房，且原、被告在《赠送装修协议》中亦约定：装修期间产生的水费、电费、物管费、出渣费及装修保证金等费用，均由原告承担并支付。现原告主张物业费和装修垃圾清理费(出渣费)由被告承担，与双方合同约定不符，亦无相应法律依据，故对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张判令原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第九条“物业管理的特别约定”第2款中涉及的物业服务费价格每月每平方米2.7元无效，以及第九条第7款中公共收益部分按业主3开发商7的比例分配约定为无效的诉讼请求，因物业服务费价格每月每平方2.7元以及公共收益部分按业主3开发商7的比例的约定，系原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同及补充协议》中明确约定，且在补充协议中，也明确载明本合同的所有条款均由双方充分协商一致，双方已理解本合同全部内容，双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明。《重庆市商品房买卖合同》补充协议系原、被告协商一致签订，并未存在违反相关法律法规的情形存在，原告主张上述约定无效，于法无据，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还原告购买房屋所缴纳的团购费1.5万元的诉讼请求。经查，原告与房江湖公司签订团购申请表及承诺书，结合《“金科.星辰”楼宇买卖认购书》中载明的内容，以及《重庆市商品房预(销)售明码标价基础信息公示牌(表)》载明的案涉房屋备案价格，原告已享受交15000元享50000元的优惠，原告称不清楚原告缴纳1.5万元团购费买房时抵5万元的折扣，与查明的事实不符，且该团购服务费15000元并非被告收取，原告要求被告返还团购费15000元的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。综上，第三人房江湖公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回邓小华的诉讼请求。本案案件受理费88元，由邓小华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 林海艳二〇一九年十二月二十七日法官助理 夏 伟书 记 员 陈 雪