河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终1876号 上诉人（原审被告、反诉原告）王志明，男，1963年11月10日生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：姚国敬，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）河北澳丽房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华路661号。 法定代表人：柳祖岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：翟庆科、崔垚，河北北华律师事务所律师。 原审第三人：郝志，男，1962年12月21日生，汉族，住石家庄市。 原审第三人：宋秀梅，女，1966年4月1日生，汉族，住石家庄市裕华区。 上诉人王志明因与被上诉人河北澳丽房地产开发有限公司（以下简称河北澳丽公司）、原审第三人郝志、宋秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人及其委托诉讼代理人、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，原审第三人郝志、宋秀梅经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王志明上诉请求：1、撤销原判；2、改判上诉人与被上诉人签订的已备案的《商品房买卖合同》有效，如被上诉人不能履行交付义务，由被上诉人退还购房款并按《补充协议》的约定支付利息，同时由被上诉人赔偿上诉人因合同不能履行的经济损失；3、一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》是在合法取得“五证”的情况下依法在平山县房管部门进行过销售备案登记，且被上诉人已将备案登记的房屋交付给上诉人，上诉人也将房屋出售给两第三人，第三人也装修入住，解除《商品房买卖合同》不符合法律规定。二、一审法院仅开庭时说明了《商品房买卖合同》不能履行的原因，但并未查明《商品房买卖合同》不能履行导致解除的责任，并进一步判令过错违约方承担对上诉人的违约责任及赔偿责任。三、上诉人与被上诉人签署的《补充协议》及《商品房买卖合同》均为双方的真实意思表示，且合同签署不违反法律规定，均应当有效。如《商品房买卖合同》因被上诉人的原因不能履行，被上诉人应当按照《补充协议》履行并赔偿上诉人的损失。如一审法院查明《商品房买卖合同》不能履行属真实情况，被上诉人应当履行双方签署的《补充协议》，即被上诉人按约定月利率3.5%向上诉人支付利息并承担由于被上诉人的原因导致《商品房买卖合同》不能履行的违约责任：一是赔偿现有两套房屋的价值与50万元之间的差价；二是上诉人与两第三人解除合同所需承担的违约责任和装修损失。综上，一审法院认定事实错误，判决结果不符合法律规定，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人河北澳丽公司辩称，1、双方签订的房屋买卖合同并不是真实的买卖关系，只是作为借款的一种担保方式，因此，一审法院判决解除双方的房屋买卖合同符合法律规定，双方的房屋买卖合同因房屋已经被平山县人民政府没收，也无法继续履行。2、双方之间的补充协议约定是双方之间的一种借贷法律关系，应按照借贷法律关系的规定履行各自的义务，具体的出借款项包括上诉人预先扣除的款项，都应按照法律规定认定，关于出借款项的情况说明一审已经提交过。按照上诉人预先扣除的款项情况，实际出借款项是99.04万元，而不是106万元。 原审第三人郝志、宋秀梅未发表意见。 河北澳丽公司向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原、被告签订的《补充协议》，退还被告借款本金1051900元及相应利息。二、依法判令解除原被告双方签订的水印长滩住宅项目环秀苑39号（H39）和依绿苑39号（Y39）的《商品房买卖合同》。三、由被告承担本案的诉讼费用。后将诉讼请求第二项变更为：依法判令解除原、被告双方签订的水印长滩住宅项目环秀苑39号（H39）和依绿苑17号（Y17）的《商品房买卖合同》。王志明反诉请求：一、判令反诉被告履行与反诉原告签订的《商品房买卖合同》，为反诉原告办理房屋产权登记手续；二、反诉被告收取反诉原告的剩余购房款；三、反诉费用由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2014年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于平山县商品房以总价50万元出售给乙方，同日双方签订《补充协议》约定“乙方承诺在甲方退还房款后将所购房屋退还甲方，并将该商品房买卖合同原件及收据退还给甲方；2015年02月22日前按月支付利息，约定月利率3%，不足整月按日结息。”。2014年11月29日，原告（甲方）与被告（乙方）、丙方崔俊花签订了《补充协议》，该协议载明：1、甲方自愿将水印长滩住宅项目环秀苑39号和依绿苑39号楼以出售方式抵押给乙方，抵押率24%。甲方分别于2014年8月23日、2014年11月29日和2014年12月＊日借款56万元（分次到账）、50万元和44万元。到期归还日分别是2015年2月22日、2015年5月28日和2015年月日。2、甲方承诺该处房产在此之前和之后没有和不再对其他任何人出售，并在平山县房管局预售登记备案。3、甲方有权在2015年5月28日前三日退还乙方房款收回房产，并配合甲方撤销上述商品房屋买卖合同在平山房管局的备案。4、乙方承诺在甲方退还全部房款后将所购房产退还甲方。5、如果甲方在2015年5月28日后不能按时退还房款，乙方有权自由选择是否保留房产或出售该房产，售房款低于购房款差额部分由出售人偿还，甲方需无条件配合乙方完成房产出售交易。6、双方约定，2015年5月28日前按月支付利息，约定月利率3.5%，不足整月按日结息，违约罚息按照月利率按照同期国家法定利率的1.75倍执行。7、约定期间即2015年5月28日前乙方同意甲方有权出售上述抵押房屋，但是要以相同价值的其他楼替换（仅限于本楼盘其他楼座），具体价值双方协商确定，协商不成，可委托专业评估机构确定后替换。8、双方确定本交易使用当前房管局正式的房屋买卖合同。9、甲方保证出售房产经过有关部门立项审批，提供楼盘的各类手续真实合法。无其他虚假信息。10、甲乙双方同意接受丙方作为保证人。保证人愿意按照约定履行债务或者承担责任。保证人保证如甲方不能按期履行合同义务，由保证人履行甲方的全部义务。11、甲方授权保证人账户收取借款，乙方资金通过保证人账户转给借款人。原、被告借款履行情况是：原告于2014年8月23日、8月30日、10月21日、11月29日分别向被告借款20万元、30万元、6万元、50万元，共计借款106万元。被告在支付上述借款时预先扣除利息69600元（注：本金50万元在2014年11月29日付款时预先扣除了3个月的利息52500元），借款到期后原告共向被告支付利息47240元（注：本金56万元最后一次付息时间是2014年11月24日），以上利息共计117840元。原、被告在履行《补充协议》过程中，将依绿苑Ｙ39变更为Ｙ17，双方签订了依绿苑17号（Ｙ17）《房屋买卖合同》，面积417平方米，7800元／平方米；环秀苑39号（Ｈ39）《房屋买卖合同》，面积417平方米，7500元／平方米。2017年3月9日，被告王志明与第三人郝志签订了依绿苑17号（Ｙ17）《房屋买卖转让协议》，转让房价110万元，首付95万元。2017年4月17日，被告王志明与第三人宋秀梅签订了环秀苑39号（Ｈ39）《房屋买卖转让协议》，转让房价110万元，首付95万元。另查明，2014年8月28日，平山县国土资源局作出平国土资罚字（2014）第7-088号《行政处罚决定书》，对河北澳丽公司未取得国有土地使用证的83.06亩土地上建低密度住宅楼，认定属非法占地，决定处罚如下：1、没收非法在建设用地上新建的建筑物和其他设施.......本案诉争环秀苑39号（Ｈ39）和依绿苑17号（Ｙ17）房屋在河北澳丽公司非法占地范围内。2018年2月14日，平山县国土资源局通过向原审法院申请执行（2014）第7-088号《行政处罚决定书》，同日，原审法院向河北澳丽公司出具结案通知书，载明：本院在执行过程中，有关建筑物和其他设施已没收交平山县财政局国有资产管理办公室。上述事实，有原、被告提交，并经庭审质证、认证的下列证据所证实：1、原、被告及第三人的陈述；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；3、被告与第三人签订的《房屋买卖转让协议》；4、原、被告借款及付息交易记录和收据；5、平山县国土资源局平国土资罚字（2014）第7-088号《行政处罚决定书》和水印长滩项目违建坐标及违建别墅明细表。6、原审法院已发生法律效力的（2018）冀0131民初1773号民事判决书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及两份《补充协议》实质上是一个借款抵押担保合同，原告实际向被告借款106万元，并支付利息117840元。被告河北澳丽公司虽已取得《五荒开发使用证》,但其在未取得国有土地使用证的83.06亩土地上建低密度住宅，原、被告争议的环秀苑39号（H39）和依绿苑17号（Y17）房屋又处在非法所占土地上，现该建筑物依法已被没收交平山县财政局国有资产管理办公室，合同不能继续履行，原告请求解除原、被告签订的《补充协议》、《商品房买卖合同》符合法律规定，予以支持。合同解除后，原告应退还被告所付款106万元，对于给被告造成的损失可按资金占用期间的银行同期贷款利率付息。关于被告王志明与第三人郝志、宋秀梅签订的《房屋买卖转让协议》，双方自行解决或通过诉讼途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除2014年11月29日，原告（反诉被告）河北澳丽房地产开发有限公司与被告王志明（反诉原告）签订的《补充协议》和双方签订的依绿苑17号（Y17）、环秀苑H39《房屋买卖合同》；二、本判决生效后三十日内，原告（反诉被告）河北澳丽房地产开发有限公司向被告王志明（反诉原告）退还被告借款本金106万元及利息（本金56万元自2014年12月25日起、本金50万元自2015年2月30日起至实际偿付之日止，按中国人民银行同期贷款利率付息）。三、驳回反诉原告王志明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费14267元，反诉费7900元，由原告河北澳丽房地产开发有限公司负担14267元（已交纳），被告王志明负担7900元（在判决生效后三日内交纳）。 二审中，上诉人提交补充协议一份供参考，签订时间是2015年12月3日，实质内容与2014年11月29日的补充协议基本一致，在该协议中更明确的体现了上诉人和被上诉人之间的民间借贷关系。被上诉人质证称，对上诉人提交的补充协议无异议。被上诉人提交王志明出借款项情况说明，一审中已经提交过。上诉人质证称，对被上诉人提交的情况说明不认可，被上诉人在情况说明中所说的支付的利息应是已经履行的协议内容，不能从本金中扣除。经本院审理查明，被上诉人已向上诉人支付的利息共计116840元，二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和两份《补充协议》均系双方的真实意思表示，因涉案房屋已被依法没收交平山县财政局国有资产管理办公室，合同不能继续履行，被上诉人请求解除《商品房买卖合同》和《补充协议》，符合法律规定，故应予以解除。原审判决认定《商品房买卖合同》和《补充协议》实质上是借款抵押担保合同，且合同双方在《补充协议》中约定了利率，被上诉人已实际向上诉人借款106万元，并已向上诉人支付利息116840元，故被上诉人应按民间借贷的相关规定向上诉人支付利息，原审法院判决利息按中国人民银行同期贷款利率计算，不符合事实和法律规定，应予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初2025号民事判决第一项、第三项； 二、撤销河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初2025号民事判决第二项； 三、自本判决生效之日起十五日内，被上诉人河北澳丽房地产开发有限公司向上诉人王志明偿还借款本金106万元并支付利息（本金56万元自2014年12月25日起、本金50万元自2015年3月1日起，至还清之日止，按年利率24%计算利息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14267元、反诉费7900元，由被上诉人河北澳丽房地产开发有限公司负担14267元，上诉人王志明负担7900元。二审案件受理费22167元，由上诉人王志明负担11167元，被上诉人河北澳丽房地产开发有限公司负担11000元。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇一九年十二月六日 书记员  李娅萌