连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初8985号 原告：连云港沈城房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。 法定代表人：蔡正军，该公司经理。 委托诉讼代理人：魏德祥，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘琴，连云港汉平律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区。 法定代表人：葛儒，该行行长。 委托诉讼代理人：周金龙，该公司员工。 委托诉讼代理人：王东京，江苏田湾律师事务所律师。 原告连云港沈城房地产开发有限公司（以下简称沈城公司）与被告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）追偿权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈城公司的委托诉讼代理人刘琴和魏德祥，被告农行连云港分行的委托诉讼代理人王东京均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告赔偿款843400元及原告承担的案件受理费8800元、司法鉴定评估费6718元，共计858918元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1998年5月8日，被告为将手中位于连云港市海州区皇嘉花园16套房屋变现，与原告签订《房地产买卖协议》，约定原告从被告处购买该16套商品房，被告在协议中承诺“保证房地产权属清楚，若发生与甲方（被告）有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责。…并附有16套商品房交接清单”。合同签订后，16套房屋已经全部售出，原告将购房款亦全部交给被告，16套房屋中的皇嘉花园城1号楼1单元502室（1512室）（丘号227064-10)—套（面积97.08平方米)出售给案外人王敏。王敏购房后，该套房屋权属纠纷经过多年多次由原、被告参加的诉讼，江苏省高级人民法院（2015)苏再提字第00155号民事判决书最终认定：无证据证明皇嘉公司将涉案房屋抵偿给被告，无证据证明被告是涉案房屋的所有权人，王敏购买的上述房屋被生效判决判归他人所有。据此，王敏于2018年3月6日将本案原、被告诉至海州区法院，海州区法院（2018)苏0706民初1625号民事判决书判决认定原告不可能履行交付房屋的合同义务，属于根本违约，判令原告赔偿王敏843400元，并承担诉讼费、评估费，由于王敏购房与被告不存在直接的买卖合同关系，故未判被告承担责任。现海州区法院（2018)苏0706民初1625号民事判决书已生效。依据与被告签订的《房地产买卖协议》和江苏省高级人民法院（2015)苏再提字第00155号民事判决书内容，原告认为，被告保证房屋权属清楚，但实际没有取得涉案房屋的所有权就予以出售，理应承担赔偿损失的责任。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告诉求。 被告农行连云港分行答辩称，一、本案已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。包括涉案房屋在内《房地产买卖契约》签订于1998年5月8日，我行于1998年5月10日将包括涉案房屋在内的16套房屋交付原告，原告接收后于1998年5月10日将16套房屋购房款1477990元支付给我行，合同于1998年5月10日履行完毕，至2018年11月原告起诉主张权利时己经超过20年6个月，在这20余年时间里原告从未向我行主张权利。原告在清楚涉案房屋纠纷的情况下于2005年3月协助案外人王敏办理了涉案房屋产权证（X00147549)。2008年案外人王敏就涉案房屋纠纷起诉案外人程长明，自1998年5月10日至2013年原告对涉案房屋纠纷是清楚的，原告应在诉讼时效期间内提起诉讼，而直到2018年11月原告才向我行主张权益，且不存在诉讼时效中断、中止等情形，法院应依法驳回原告诉讼请求。二、我行严格履行《房地产买卖契约》的约定，不存在违约行为，应驳回原告诉讼请求。即原告明知16套房屋系案外人皇嘉公司因无力归还我行贷款后将16套房屋转交我行信贷部[（1997)连经初字第180号民事调解书]，原告在查实16套房屋现状后与我行签订整体购买16套房屋的协议，我行按照协议将16套房屋移交给原告，原告接收16套房屋后支付了购房款，房屋买卖行为既无瑕疵，更无违约行为，合同已于1998年5月10日履行完毕。三、我行与原告签订的《房地产买卖契约》是就皇嘉公司交付给我行16套房屋现实状况的整体出售，整体出售价格远低于单套出售价格，原告在明确涉案房屋现实状况后整体收购，原告整体收购16套房屋后再出售给新的购房户，新的购房户与皇嘉公司签订房屋买卖合同并办理产权证，这是皇嘉公司对我行出售给原告房屋权利的确认。原告购买的包括涉案房屋在内的16套房屋没有发生与我行有关的产权纠纷和债权债务纠纷，16套房屋出卖时都没有产权证书，原告购买后通过皇嘉公司办理相关手续，并己全部办理了产权证书，我行不存在违约行为。我行基于16套房屋的现况及权属等问题采取整体出售，不是针对具体一套房，原告在明确房屋现状的情况下整体购买，其在获取更大利益时，应承担相应风险。四、案外人王敏与我行既无房屋产权纠纷，也无债权债务，其买房造成的损失与我行无关。案外人王敏、程长明就涉案房屋所有权确权一案，根据省高院的再审判决[（2015)苏民再提字第00155号]，案外人王敏购买的诉争房屋与皇嘉公司签订合同，证明包括王敏购买的诉争房屋在内的16套房屋都得到皇嘉公司的确认，并办理了房屋的产权证，我行有权出售涉案房屋。1999年11月25日皇嘉公司被吊销营业执照，依法应进行清算，停止一切清算范围外的活动。原告却于2002年3月20日收取原告股东王敏购房款8万元（王敏所购房屋97.08平米、按照我行出售价1000元/平方计算应为97080元），让案外人王敏与皇嘉公司签订购房协议，办理产权证，这既不符合善意取得条件，也违反法律强制性规定，致使其丧失诉争房屋所有权，由此造成的损失与我行无关。综上，本案己经超过诉讼时效，即使没有超过诉讼时效，我行己履行了合同义务，不存在违约行为，请求依法驳回原告诉求。 本案当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：原告提交了1998年5月8日的房地产买卖契约及交接清单、2012年3月20日收据、省高院（2015）苏民再提字第155号民事判决书、电子回单、海州区人民法院（2018）苏0706民初1625号民事判决书等证据材料；被告未提供证据证明。本院组织当事人进行了质证。 本院审理查明的事实： 诉争房屋（皇嘉花园1512室）于1996年由皇嘉公司开发建设并交付使用。 1996年8月6日，皇嘉公司以其开发建设的包括讼争房屋在内的部分房产作贷款担保，将讼争房屋抵押给农业银行房地产信贷部。因双方发生借贷纠纷，农业银行房地产信贷部诉至连云港中院，连云港中院查封保全了讼争房屋，后皇嘉公司与农业银行房地产信贷部经连云港中院调解，于1997年12月8日达成分期付款的调解协议，见（1997）连经初字第180号民事调解书。后因皇嘉公司未如期偿还农业银行房地产信贷部贷款本息，农业银行房地产信贷部（甲方）于1998年5月8日就诉争房屋在内的16套房屋与沈城公司（乙方）签订《房地产买卖协议》，约定：“一、甲方（连云港农行信贷部）自愿将坐落于新浦区通灌南路16套商品房（建筑面积1477.99平方米，房号分别为1512、1521、1611、1612、1622、1631、2611、2612、2622、2631、3521、3522、3531、3612、3622、3111）出售给乙方（沈城公司）；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价为1477990元，乙方于1998年5月10日前一次付清；三、双方同意于1998年5月10日前由甲方将上述房地产交付给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责”等内容。合同还对其他事项进行了约定。 原告沈城公司于1998年5月10日将16套房屋购房款1477990元支付给农业银行连云港分行。根据农业银行房地产信贷部与沈城公司于1998年5月8日签订的《房地产买卖契约》及交接清单，沈城公司是以折算每平方米1000元的价格向农业银行房地产信贷部购买案涉16套商品房。 沈城公司提交的案涉16套商品房销售收款收据显示2002年3月20日王敏向沈城公司付款80000元购买讼争房屋（其余15套房屋购房付款时间：1999年9月4日的1套，1998年5月至9月间的14套）。2003年11月15日，沈城公司开具讼争房屋销售发票。同日，王敏与皇嘉公司签订《商品房买卖合同》，该合同虽约定按建筑面积计价但未约定每平方米的单价（据总价80000元、面积97.08平方米，可折算单价为每平方米824元），也未约定交付日期。合同所加盖印章系皇嘉公司的公司章而非合同专用章。2005年3月17日讼争房屋契税完税证载明的契约（合同）成立日期为2002年11月15日。 2005年3月21日，连云港市住房保障局和房产管理局（以下简称连云港市房管局）依据王敏的书面申请和王敏与皇嘉公司2003年11月15日签订的《商品房买卖合同》将涉案的房屋登记在王敏名下，并向其颁发了房屋所有权证。 另查明，皇嘉公司成立于1993年9月26日，1999年11月25日被吊销营业执照，该公司自成立时起至1996年9月18日，公司法定代表人为刘绍亮；自1996年9月18日后，公司法定代表人为吴叶生。王敏系沈城公司的股东之一。 后王敏发现该房屋由案外人程长明亲属居住，于2013年8月向原新浦区法院提起诉讼[案号：（2013）新民初字第3710号]，请求确认连云港市新浦区皇嘉花园城1号楼1单元502室（1512室）房屋(丘号227064-10)归王敏所有。原新浦区法院一审审理后认为，王敏提供的证据能证明皇嘉公司曾将讼争房屋抵押给农行房地产信贷部，连云港中院查封保全了讼争房屋，皇嘉公司与农行房地产信贷部达成了分期还款的调解协议，但无证据证明皇嘉公司在未按期归还贷款本息时，将诉争房屋抵偿给信贷部，故无证据证明农业银行房地产信贷部有权将讼争房屋委托沈城公司代卖。案外人王敏系沈城公司的股东，在购房时未对房屋的来源、实际情况进行调查，也未对是善意取得涉案房屋所有权进行举证，故不能当然取得讼争房屋所有权。遂作出（2013）新民初字第3710号民事判决，驳回王敏的诉讼请求。案件受理费8500元由王敏负担。王敏不服一审判决上诉至连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院），连云港中院经审理认为，涉案房屋虽登记在王敏名下，但不符合善意取得条件，上诉人王敏不能善意取得讼争房屋，其上诉理由及请求不能成立，遂作出（2014）连民终字第00981号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人王敏负担。 王敏不服二审判决，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏省高院）申请再审。江苏省高院作出（2015）苏审二民申字第00114号民事裁定，提审该案。江苏省高院经再审，于2017年12月28日作出（2015）苏民再提字第00155号民事判决书，判决：维持连云港市中级人民法院（2014）连民终字第00981号民事判决。本判决为终审判决。其中，该判决对有争议的证据和事实认定如下：（1997)连经初字第180号民事调解书的主要内容，系农业银行房地产信贷部与皇嘉公司于1997年12月8日达成分期还款的协议，与讼争房屋是否抵偿给农业银行无涉。（1997)连经初字第180号案卷中也没有能够证明皇嘉公司将包括讼争房屋在内的16套商品房抵偿给农业银行的其他证据。再审审理中，各方当事人亦未提交证据证明因农业银行行使抵押权皇嘉公司将讼争房屋抵偿给农业银行。根据农业银行房地产信贷部与沈城公司于1998年5月8日签订的《房地产买卖契约》及交接清单，沈城公司是以折算每平方米1000元的价格向农业银行房地产信贷部购买案涉16套商品房。因没有据证明皇嘉公司将讼争房屋抵偿给农业银行，二审法院认定没有证据证明农业银行有权将讼争房屋委托沈城公司代卖并无不当。就涉案房屋存在两个房屋买卖关系。一是王敏与皇嘉公司之间的买卖合同关系；二是程长明与皇嘉公司之间的买卖合同关系。关于王敏与皇嘉公司签订的商品房买卖合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同。王敏要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求，依法不应予以支持。”具体理由：“关于王敏与皇嘉公司之间的买卖合同关系。王敏主张其通过沈城公司交付了购房款，与皇嘉公司签订了正式的《商品房买卖合同》，并依法取得了讼争房屋的房屋产权证，是讼争房屋的登记权利人，应确认讼争房屋归其所有。首先，没有证据证明皇嘉公司将讼争房屋抵偿给农业银行，也没有证据证明王敏购买讼争房屋时农业银行或者沈城公司系讼争房屋的所有权人。鉴于王敏据以登记取得讼争房屋产权证的商品房买卖合同，是其与皇嘉公司签订，故应当认定王敏与皇嘉公司之间存在买卖合同关系。其次，王敏与皇嘉公司签订的《商品房买卖合同》虽未约定房屋单价，也未约定交付日期且合同所加盖印章系皇嘉公司的公司章而非合同专用章，但鉴于将合同加盖的印章样式与皇嘉公司工商登记资料中的印鉴进行司法鉴定比对存在客观不能，故对程长明认为该合同虚假的意见，本院碍难支持。第三，案涉16套商品房除王敏之外最迟购房交款时间为1999年9月4日，时隔两年半有余2002年3月20日王敏向沈城公司付款购买讼争房屋。在此期间，皇嘉公司于1999年11月25日被吊销营业执照，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。故不能认定王敏购买讼争房屋与其他购房者购房存在同一性。第四，公司被吊销营业执照后，未经启动清算程序且非以清算组的名义签订合同的行为违反法律的强制性规定，依法应认定为无效。王敏作为沈城公司的股东对此应当具有比一般人更加充分的认知，而其未对讼争房屋的来源、实际情况进行调查、了解，就从沈城公司购买讼争房屋，于2003年11月15日与已被吊销营业执照近四年之久的皇嘉公司签订商品房买卖合同，且与皇嘉公司未约定交付日期也没有证据证明皇嘉公司实际交付，一、二审法院认定其取得讼争房屋不符合善意取得的条件并无不当。综上，王敏与皇嘉公司签订的商品房买卖合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同。王敏要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求，依法不应予以支持。” 据此，王敏于2018年3月6日以沈城公司、农行连云港分行为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉[案号：（2018）苏0706民初1625号]，要求两被告连带赔偿843400元（其丧失所购房屋及所购房屋的全部权利的损失，涉案房屋在2017年12月28日的市场评估价），本院于2018年10月9日作出（2018）苏0706民初1625号民事判决，该判决认为王敏与沈城公司之间的房屋买卖合同行为，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。沈城公司不能履行交付房屋义务，属根本违约，依法应承担违约责任。王敏根据现时房屋价值要求沈城公司赔偿相应的损失，符合法律规定，依法支持。关于连云港农行应否承担连带赔偿责任的问题，由于其与王敏不存在直接的买卖合同关系，根据合同相对性原理连云港农行对王敏不应承担违约责任。故判决：一、沈城房公司于判决生效后十日内赔偿王敏房屋损失843400元；二、驳回王敏的其他诉讼请求。案件受理费8800元,司法鉴定评估费6718元，合计15518元，由沈城公司负担，并与赔偿款一并给付王敏。王敏和沈城公司对此均未上诉，沈城公司于2018年11月6日向王敏给付了赔偿款和诉讼费、鉴定费共计858918元（843400元+15518元）。后，沈城公司据此提起本案之诉。 本案争议焦点：1、原告向被告追偿赔偿款843400元及案件受理费8800元、司法鉴定评估费6718元有无事实和法律依据？2、本案是否过诉讼时效？ 关于争议焦点1，本院认为，首先，本院于2018年10月9日作出的（2018）苏0706民初1625号民事判决，认定涉案房屋系王敏与沈城公司间存在买卖合同行为且合法有效。该认定与已生效的江苏省高院于2017年12月28日作出的（2015）苏民再提字第00155号民事判决的认定不一致，有待通过审判监督程序予以解决。其次，鉴于已生效的江苏省高院（2015）苏民再提字第00155号民事判决已认定：没有证据证明皇嘉公司将包括讼争房屋在内的16套商品房抵偿给农业银行；没有证据证明农业银行有权将讼争房屋委托沈城公司代卖；就涉案的房屋系王敏与案外人皇嘉公司间存在买卖合同关系，王敏与案外人皇嘉公司签订的商品房买卖合同违反法律强制性规定，属无效合同。因此，根据合同相对性原则，王敏应向合同相对方即案外人皇嘉公司主张赔偿损失，而不是沈城公司。故现沈城公司依据（2018）苏0706民初1625号民事判决以农行连云港分行为被告提起追偿权之诉，向农行连云港分行追偿赔偿款843400元及案件受理费8800元、司法鉴定评估费6718元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于争议焦点2，因沈城公司以农行连云港分行为被告提起本案追偿权之诉缺乏事实和法律依据，故本案也不存在过诉讼时效之说。即使沈城公司有权主张，本案也未过诉讼时效，因江苏省高院（2015）苏民再提字第00155号民事判决于2017年12月28日作出，故未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本案经本院审判委员会讨论、决定，判决如下： 驳回原告连云港沈城房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费12389元，由连云港沈城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 审 判 长  刘永红 人民陪审员  周月平 人民陪审员  李玉萍 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  沈 笑 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 预交上诉费收款人：连云港市中级人民法院 账号：10×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行