北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24109号原告（反诉被告）：路志刚，男，1976年3月3日出生，汉族，户籍所在地甘肃省泾川县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告：王志辉，男，1982年2月15日出生，汉族，户籍所在地河北省三河市燕郊开发区，住河北省三河市燕郊开发区，公民身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：孙敬仪，北京市两高律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：邓阳，男，1988年9月17日出生，汉族，北京市两高律师事务所实习律师，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：郭禹婷，女，1971年10月20日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：郭万国，男，1951年2月15日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：王友刚，北京智勇律师事务所律师。原告（反诉被告）路志刚、原告王志辉与被告（反诉原告）郭万国、郭禹婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）路志刚、原告王志辉及其共同委托诉讼代理人孙敬仪、邓阳，被告（反诉原告）郭万国、郭禹婷共同委托诉讼代理人王友刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路志刚、王志辉向本院提出诉讼请求：1.判令2017年6月2日签订的《租赁合同》及2012年10月24日签订的《补充协议》无效；2.判令二被告退还未使用房屋租金146958.7元；3.判令二被告赔偿原告经济损失1348465元；4.本案诉讼费由被告承担。后原告增加一项诉讼请求，要求二被告退还押金15000元。事实与理由：2007年10月22日，原告路志刚与被告郭禹婷签订《国顺婷餐厅租赁合同》，约定路志刚承租郭禹婷名下位于北京市顺义区×××的国顺婷餐厅，承租期从2007年10月23日至2017年10月22日止，原告王志辉及案外人郭明磊作为双方担保人在《国顺婷餐厅租赁合同》上签字。2012年10月24日，原告路志刚、王志辉与被告郭禹婷就《国顺婷餐厅租赁合同》相关内容再次签订《补充协议》，就房屋租金及双方权利义务变更约定。2017年6月2日，因《国顺婷餐厅租赁合同》即将到期，原告路志刚与被告郭禹婷、郭万国签订《租赁合同》，约定续租北京市顺义区×××的国顺婷餐厅（房屋2000平方米)及附属物（变压器)，租赁期自2017年10月23日至2032年7月8日，在《租赁合同》中约定双方于2012年10月24日签订的《补充协议》继续有效。《租赁合同》签订后，原告路志刚对承租场地进行全面装修，投入大量人力物力。2019年5月24日，北京市顺义区×××人民政府认定承租场地为违法建设，作出《限期拆除决定书》(【2019】第18号)。在原告不知情的情况下，被告郭禹婷、郭万国于2019年5月28日将承租场地拆除，致使原告在承租场内无法经营。郭禹婷、郭万国共同辩称：不认可王志辉在本案中享有主体资格，在租赁合同中王志辉是作为保证人出现的，但是纵观整个协议，没有任何保证条款，也就是没有任何保证人权利义务。即使是补充协议，王志辉也是以证人的身份签字的，本案也没有保证人承担任何责任的问题。不同意原告第一项要求确认合同无效的诉讼请求，被告认为限期拆除通知的程序和实体不合法，尚在被告享有的起诉的时限范围内，且该决定书所依据的相关条文均实施于涉诉房屋建好之后。相关司法解释提到的建设工程规划许可证最早提出于《中华人民共和国城市规划法》，在被告建房时候也没有实施，被告不可能取得这个证件。涉诉地块取得集体建设用地使用证，存放于国土资源局，但目前被告无力调取该使用证，使用权人是谁被告不清楚。房子是1989年完工，1990年投入使用，不能用以后产生的法律或规范来规范被告在法律实施之前的问题，或约束被告在法律实施前的行为，故被告不认可限期拆除决定书的效力，该决定书出具之前没有事先调查。同意退还还未使用的租金以及押金1.5万元。其余损失被告不予认可。郭禹婷、郭万国向本院提出反诉请求：1.判令原告路志刚返还被告代其支付的电费13235元；2.判令原告路志刚返还二被告代其支付的电话费300元；3.判令原告路志刚返还二被告国顺婷餐厅的营业执照（副本）、卫生许可证、公章、财务章、郭禹婷个人印章及用于办理企业申报工商、税务用优盘。事实与理由：二被告与原告路志刚就国顺婷餐厅签订房屋租赁一事曾签订协议，后因政府行为导致该餐厅经营用房被拆除，但原告在经营期间欠付2019年6月电费13235元及电话费300元，且依据双方2007年合同，国顺婷餐厅营业执照、卫生许可证、财务章、公章等由路志刚保管，但其始终未予以返还，故起诉。路志刚就反诉辩称：同意支付被告电费13235元及电话费100元，并要求将上述两笔费用从被告应退原告的押金、租金中扣除。本院经审理认定事实如下：2007年10月23日，郭禹婷（出租方，甲方）与路志刚（承租方，乙方）签订《国顺婷餐厅租赁合同》，约定甲方将位于顺义区×××的国顺婷餐厅租给乙方经营，房屋面积2000平方米，租期自2007年10月23日至2017年10月22日。2012年10月24日，双方另签订一份《补充协议》，就租金及支付方式进行了变更，双方另约定合同期满后，一切添加设备与原有设备等所有用于经营的物品归甲方所有，郭才那边两个锅炉归甲方所有，如不归还或不能使用乙方赔偿甲方一万元。王志辉作为证人在该补充协议上签名。路志刚在上述房屋经营餐厅。上述合同即将到期时，2017年6月2日，郭禹婷、郭万国（出租方、甲方）与路志刚（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将2007年10月23日《国顺婷餐厅租赁合同》中约定的2000平方米房屋及附属物（变压器）出租给乙方，租期自2017年10月23日至2032年7月8日，合同第五条约定：乙方对房屋及设施进行任何改动和装修，需经甲方书面同意后方可进行，费用由乙方承担，乙方改动后权益全部归甲方享有。第十一条约定：本合同为续租合同，2012年10月24日的补充协议继续有效。上述合同履行期间，×××人民政府于2019年5月24日向郭万国发送限期拆除决定书，提出郭万国在×××建设1层砖混结构建筑物，面积为1600平方米，所建建筑物为违法建设，责令郭万国在2019年5月26日之前自行拆除。上述被认定为违法建设的建筑即为路志刚租赁的上述房屋。2019年5月28日，二被告自行拆除上述房屋。因双方合同无法继续履行，原告要求被告退回未使用的租金及押金，被告表示同意。而双方亦对由原告支付被告电费13235元及电话费100元达成一致意见。双方于庭审中已对被告第三项反诉请求中的各类证照及印章完成交接且无异议。但双方对于被告是否应赔偿原告装修改造及设备设施损失有争议。原告称政府的限期拆除决定书张贴在餐厅的门口，24号下达决定书之后其还营业了一两天，5月27日，被告要求原告搬离，原告提出要把设施设备搬走，但被告不同意，强行扣留设施设备；5月28日被告即自行拆除了房屋，并将屋内的物品进行了变卖。原告称其在2017年5月双方第一份合同届满之前对房屋进行了装修改造，因当时双方已达成一致意见要续租，装修也经过了被告的同意，现房屋被拆除，故要求被告赔偿装修损失，包括基础装修费52万元、厨房设施设备616875元、办公室烧烤间零活杂工污水管道等费用110040元、监控设备14165元、房顶防水施工53800元、维护维修费用58581元、购买空调费用77900元、彩钢费用197700元、门口的门头费用56500元。为证明其损失情况，原告路志刚提交如下证据：1.北京国胜顺餐饮有限公司（以下简称国胜顺公司）与北京优品实尚建筑装饰工程有限责任公司签订的《北京装饰装修工程施工合同》，工程名称为位于顺义区×××的北京国顺大酒楼前厅、后厨改造，装饰装修面积为1000平方米，工期从2017年5月20日至6月24日，该份合同的甲方处未加盖公章，路志刚在法定代表人处签字，路志刚提交微信转账记录及银行交易明细共向装修公司的法定代表人占洋转账合计286900元，占洋出具书面说明，装修总价为52万元，尚欠233100元。2.2017年6月19日，国胜顺公司与北京远洋昊天厨房设备有限责任公司签订的《工程合同》，由后者为前者提供制作厨房设备，设备总金额为616875元，签合同时预付总金额的40%即246750元，安装完毕后一次性付清剩余货款370125元。路志刚提交其向刁维利转账合计179200元的转账凭证，转账时间自2017年4月至2018年8月，北京远洋昊天厨房设备有限责任公司出具书面证明，记载工程价款为616875元，尚欠437675元。3.国顺办公室施工量，国顺零活、杂工施工量，总店烧烤间二期工程施工量，国顺污水管道施工量报价单及转账凭证，盛四杰出具书面证言，其给顺义×××国顺大酒店装修办公室、烧烤间、污水管道、其他杂活等人工费材料费合计110040元已全额支付，其中污水管道的报价为28500元。4.路志刚向韩强的转账记录及韩强出具的书面证言，内容为韩强给顺义×××国顺大酒店出售安装监控系统共计收费14165元已全额支付。5.路志刚向郭凌英转账记录及郭凌英出具书面证言，内容为郭凌英给顺义×××国顺大酒楼安装防水材料、人工费、材料费等53800元，已全额支付。6.路志刚向路创荣的转账记录及路创荣出具的书面证言，内容为路创荣给顺义×××国顺大酒楼进行日常维修店面维护等工作，材料费、人工费等共计47600元，已全额支付。7.路志刚给柳长艳转账记录及柳长艳的书面证言，内容为柳长艳给×××国顺大酒楼安装、出售空调共计56700元，已全额支付。8.路志刚给李建安的转账记录及李建安出具的书面证言，内容为李建安给顺义×××国顺大酒楼出售、安装空调共计10200元，已全额支付。9.路志刚向李兴华转账记录、彩钢板安装现场照片以及李兴华的书面证言，内容为李兴华给顺义×××国顺大酒店装修彩钢、其他杂活等，人工费、材料费共计197700元，已全额支付。10.路志刚向张金刚的转账记录及张金刚的书面证言，内容为张金刚给顺义×××国顺大酒店霓虹灯改造，其他杂活，人工费、材料费共计56500元，已全额支付。11.原告提交一组涉诉房屋的照片对比照，证明房屋在2017年5月进行了装修。上述1-10所有的书面证言均系统一格式打印，在收款人和金额处空白。对于证据1、2，二被告不予认可，称相关合同系国胜顺公司与其他公司签订，国胜顺公司的经营地在顺义区南彩镇，经被告实地考察，此处也是一家驴肉餐厅，该公司的经营场所和业务与涉诉地块重合，不排除国胜顺公司用别的地方的合同在向被告提出主张，且国胜顺公司在被告处没有任何经营活动，国胜顺公司是法人机构，损失不应由原告主张而由该公司主张。厨房设备均属可移动的财产，原告已经取走，不存在损失。对证据3-8，被告认可涉诉房屋进行了污水管道改造。对于其他装修改造项目，二被告认为证人应出庭作证，其中韩强、郭凌英、柳长艳只是个人行为，并没有任何发票证明其行为，并且证明他们是做这个行业，原告提出的转账记录，只证明他们之间有交易行为，不能证明其他。对证据9，二被告予以认可，但不认可原告主张的金额，仅认可7万元，原告认为该彩钢的使用寿命为10年左右，拆除时，原告已经用了两、三年，应将使用年限折旧扣除。对证据10不认可，理由同前述。二被告曾向盛四杰打电话询问是否给原告出过证明，盛四杰陈述原告拿着两行半字的纸给他签字，上面的金额都没写。整体而言，对原告主张的装修损失，二被告称从2007年到房屋被拆除，原告可能对房屋会有小的改动，但没有大范围的装修，且原告在未经其同意的情况下擅自装修，由此导致的损失应由原告自行承担，二被告不同意进行赔偿。另查，国胜顺公司成立于2011年，路志刚系该公司的一人股东，2018年4月11日，路志刚将其股权转让给他人。路志刚现系北京国顺胜驴肉餐饮有限公司的一人股东和法定代表人，在顺义区南彩镇从事餐饮。上述事实，有庭审笔录、租赁合同、补充协议、限期拆除决定书、银行交易明细、照片等在案佐证。本院认为：根据各方庭审意见，《租赁合同》的双方当事人应为原告路志刚和被告郭万国、郭禹婷，《补充协议》的双方当事人应为原告路志刚和被告郭禹婷，王志辉系《补充协议》的证明人，不是合同当事人，不具有租赁合同承租人的权利义务，非本案的适格原告，故有关王志辉的相关诉讼请求本院不予支持。因涉诉房屋系违法建设，故郭禹婷与路志刚于2017年6月2日签订的《租赁合同》及郭万国、郭禹婷与路志刚于2012年10月24日签订的《补充协议》应属无效，原告路志刚的第一项诉讼请求本院予以支持。因被告同意返还原告路志刚未使用的租金及押金，本院不持异议并予以确认。原告路志刚同意支付被告电费13235元，双方对支付100元电话费亦达成一致意见，本院对此予以确认并予以支持。因双方对各类证照和印章的交接返还均已在庭审中完成，被告的相关反诉请求本案不再予以处理。就原告路志刚要求二被告赔偿装修损失的诉讼请求，双方争议有二：一是路志刚是否实际发生损失及损失大小，二是被告对原告的损失是否有过错，是否应赔偿原告路志刚的相关损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告路志刚应就其各项主张承担举证责任。就第一个争议，被告认可路志刚在承租房屋期间对污水管道进行了改造以及对房屋安装了彩钢板，本院对该事实予以确认。上述两项改造的费用本院结合原告路志刚提交的付款凭证认定为226200元。对其他证据，关于基础装修的证据，结合原告提交的装修合同、合同中有关施工项目的约定以及餐厅照片，本院认为据此可以认定路志刚对涉诉房屋进行了基础装修，但其所举证据仅能证明其已实际支付工程款286900元，本院对此予以认定，对原告路志刚多主张的基础装修损失不予支持。对于证据3中的损失，除前述已认定的污水改造费用之外，原告所举证据不能证明上述改造已实际发生，且原告未能证明这些项目与房屋形成附合，故对原告主张其他费用的损失本院不予支持。对于2、4、6、7、8证据中的损失，原告所举证据不能证明其实际进行了上述改造，且即使有改造，厨房设施设备、空调等均属可移动物，未与房屋形成附合。政府部门在5月24日即张贴了拆除公告，原告未及时将上述设施设备搬离造成的损失应自行承担，原告所举证据不能证明被告阻拦其搬走上述物品，其要求被告赔偿相关损失的诉讼请求本院不予支持。对于证据5中的防水工程和证据9中的门楼工程，原告仅提交了转账记录，无法证明工程实际发生，本院对其相应主张不予支持。综上，本院认定原告路志刚的改造费用合计513100元。就第二个争议。涉诉房屋系因属违法建设被拆除，被告作为房屋出租方对房屋被拆除负有主要过错，原告路志刚作为承租人在承租房屋时未尽审查义务，对房屋被拆除造成的损失负有次要过错。本院结合双方的过错程度同时考虑原告自行使用的情况，酌情确定由二被告赔偿原告路志刚经济损失30万元。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）路志刚与被告（反诉原告）郭万国、郭禹婷于二〇一七年六月二日签订的《租赁合同》及原告（反诉被告）路志刚与被告（反诉原告）郭禹婷于二〇一二年十月二十四签订的《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）郭万国、郭禹婷于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）路志刚租金十四万六千九百五十八元七角；三、被告（反诉原告）郭万国、郭禹婷于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）路志刚押金一万五千元；四、被告（反诉原告）郭万国、郭禹婷于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）路志刚经济损失三十万元；五、原告（反诉被告）路志刚于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）郭万国、郭禹婷电费一万三千二百三十五元；六、原告（反诉被告）路志刚于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）郭万国、郭禹婷电话费一百元；七、驳回原告（路志刚）其他诉讼请求；八、驳回原告（王志辉）其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）郭万国、郭禹婷其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万零七百五十四元，由原告（反诉被告）路志刚负担八千零七十八元（已交纳），由被告（反诉原告）郭万国、郭禹婷负担二千六百七十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费九十一元，由原告（反诉被告）路志刚负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇一九年十二月十三日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟