安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终711号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄山市一铭房产经纪有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：李军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙晓萍，安徽安泰达（黄山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周旭，安徽安泰达（黄山）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：左言华，女，1994年8月17日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。委托诉讼代理人：王子晗，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人黄山市一铭房产经纪有限公司（以下简称一铭公司）与上诉人左言华居间合同纠纷一案，因不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1311号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。一铭公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法支持一铭公司一审诉求，判令左言华支付居间服务费16200元；3.一、二审的诉讼费用均由左言华承担。事实和理由：一铭公司已促成双方买卖合同成立，只是因为左言华违约才致使无法完成交易，左言华应按照合同约定和法律规定支付居间费。1.左言华与吴佳君买卖合同关系已成立并生效，《房屋买卖居间协议》并非《存量房买卖合同》的预合同，而是房屋买卖的本合同。《房屋买卖居间协议》基本具备买卖合同本合同成立要件，双方买卖关系已成立，合同签订后，吴佳君先后支付左言华5.5万元，左言华也收取了该定金，双方实际已按协议在履行房屋买卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，居间协议的签订代表左言华与吴佳君间的买卖关系已成立，一铭公司已完成居间行为，左言华应按合同约定支付居间费。2.《存量房买卖合同》是否签订，不能作为买卖双方买卖关系是否成立的标准。《存量房买卖合同》的作用实际上是对二手房市场交易的监督与管理，行政管理行为不能作为认定合同是否成立和生效的依据。3.《房屋买卖居间协议》合法有效，买卖关系成立，应按合同约定支付居间费用。协议第二条第四款、第三条第五款均有约定，协议也经生效判决确认。左言华辩称，一铭公司与左言华是委托代理关系，房屋买卖居间协议是由一铭公司法人李军本人签字，且在签字前未将该协议版本发给左言华确认，在买卖双方正式见面前，左言华并不知情协议全部内容，对左言华不发生法律效力，产生的后果由一铭公司承担，一铭公司与左言华并未形成房屋居间买卖合意，未完成代理事项，应全部驳回其诉请。左言华上诉请求：1.改判一铭公司支付左言华4万元、违约金16200元（即左言华不服一审判决金额为56200元），或发回重审；2.判决驳回一铭公司的诉请；3.一、二审案件受理费由一铭公司承担。事实与理由：1.一审判决查明事实错误。一审判决对《房屋买卖居间协议》认证版本错误，一审判决认定的《房屋买卖居间协议》均未在诉讼前提交给左言华。左言华不否认一铭公司已在微信上将房屋居间协议范本告知，但发送的内容不包括范本协议后加的部分，如赠送家具家电、延长首付款时间部分，左言华直至诉讼时才知晓，协议约定价格条款滞后同等区域房价。一审判决认定左言华收到吴佳君定金2.5万元无证据支撑。2.一铭公司作为左言华代理人，与第三人恶意串通，不合理低价出售，未尽到勤勉义务，严重损害左言华交易利益。一审判决定金查明部分忽略买方吴佳君代理人许志伟的身份作用，本案存在多方主体；本案交易严重损害左言华经济利益，左言华无任何理由作出巨大市场让步，依据协议赠与约价值两万家具，违背左言华意思表示；本案交易的众多重大瑕疵，存在与第三人通谋虚伪的故意。一铭公司发动本案的原因是受许志伟指示，主张居间费是受许志伟要求，如果按一铭公司主张仅履行居间人角色，履行挂网公开，就收取16200元费用，是免除其自身责任加大委托人责任，显失公正。一铭公司辩称，1.对于涉及买卖合同的条款，已在另案中审查，且左言华也赔偿了买受人吴佳君定金及损失，也就是说左言华认可了房屋买卖居间协议中的买卖条款，该条款已生效，本案左言华就买卖合同条款提出异议没有任何意义。2.一铭公司没有任何过错，无需承担赔偿责任，在买卖合同纠纷案件及一审认定的事实及证据可以看出左言华有违约行为，其违约的基础是因为工作的调动不想卖房，该违约的原因不是一铭公司的过错。一铭公司向一审法院起诉请求：1.请求判令左言华支付居间服务费16200元；2.诉讼费用由左言华承担。左言华向一审法院提起反诉请求：1.请求判决一铭公司赔偿损失4万元（以4万元为基数，自2019年1月2日起算，按照年利率6%标准，计算至款清为止）；2.请求判决一铭公司支付违约金16200元；3.诉讼费由一铭公司承担。一审法院认定事实：2018年3月10日，左言华通过微信委托李军代为出售在其名下的位于屯溪区徽州大道10号东方丽景花园68幢510室房屋，当日，李军代左言华（出售方）与吴佳君（买受方）以及黄山市一铭房产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖居间协议》，并代左言华收取吴佳君支付的3万元定金。2018年3月25日，吴佳君支付了2.5万元定金，3月26日左言华确认收到。2018年5月11日，吴佳君通过微信告知李军可以支付首付款了。2018年5月20日，左言华在微信上告知吴佳君“由于我的工作调动原因，这套房子，我无法出售了”。因协调无果，吴佳君于2018年5月25日至法院提起诉讼。一审法院于2018年8月13日作出(2018）皖1002民初1584号民事判决书，判决解除吴佳君与左言华于2018年3月10日签订的《房屋买卖居间协议》中有关的房屋买卖条款；左言华于本判决生效之日起五日内返还吴佳君双倍定金共计11万元。左言华不服该判决，上诉至安徽省黄山市中级人民法院，经调解，双方达成调解协议：一、吴佳君与左言华解除于2018年3月10曰签订的《房屋买卖居间协议》中有关的房屋买卖条款；二、左言华于2019年1月2日返还吴佳君定金及赔偿损失共计人民币95000元（该款已履行完毕）；三、本案纠纷就此了结，双方不再互相追究责任。黄山市一铭房产经纪有限公司认为左言华存在违约，应按照合同约定支付违约金，故提起诉讼。左言华认为黄山市一铭房产经纪有限公司存在双方代理，提起反诉。一审法院认为：1、关于本诉根据合同法第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。黄山市一铭房产经纪有限公司虽然促成了左言华与吴佳君签订了《房屋买卖居间协议》，但并未签订《存量房买卖合同》，其主张支付居间服务费的条件不成就，对黄山市一铭房产经纪有限公司要求左言华支付居间服务费的诉讼请求不予支持。考虑到黄山市一铭房产经纪有限公司提供了房源和看房、协商价格的服务，酌定由左言华支付黄山市一铭房产经纪有限公司服务费用500元。2、关于反诉虽然李军是黄山市一铭房产经纪有限公司的法定代表人，但在该笔房屋买卖过程中，左言华的授权委托书以及在《房屋买卖居间协议》卖方代理人一栏的签名等，均明确表明李军系左言华的代理人，故不存在黄山市一铭房产经纪有限公司存在双方代理的行为。对左言华的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条之规定，判决：一、左言华于判决生效后支付黄山市一铭房产经纪有限公司从事居间活动支出的必要费用500元；二、驳回黄山市一铭房产经纪有限公司其他诉讼请求；三、驳回左言华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，由黄山市一铭房产经纪有限公司承担156元，左言华承担50元；反诉费602.5元，由左言华负担。二审中，一铭公司向本院提交如下证据：一、建办房函【2016】582号《住房城乡建设部办公厅关于加快推进全国房地产库存和交易监测平台建设的通知》，证明《存量房买卖合同》是需要备案的合同，不是合同成立或生效的前提条件。二、存量房买卖合同的格式文本，证明其属于网签合同，有备案性质，合同内容与房屋买卖居间协议内容基本一致。左言华质证称，证据一、二均与本案没有关联性，居间买卖协议特别约定的是对居间人相应的权利义务及违约责任，体现的是居间代理关系，没有最终形成房屋买卖合同关系，不能达到其证明目的。本院认证认为，一铭公司向本院提交的两份证据不能达到其证明目的。当事人双方所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见均同一审。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷，左言华委托一铭公司法人李军代为出售案涉房屋，在左言华、吴佳君和一铭公司三方签订的《房屋买卖居间协议》中，左言华上诉认为该协议中有关赠送家具家电、延长首付款时间部分的条款，李军未向其告知，但对协议其他条款认可。左言华在签订协议后收取了定金，但涉案房屋买卖并未实际成交，左言华与吴佳君在另案诉讼中协商解除了有关房屋买卖的条款。一铭公司实际并未全面完成包括督促双方履行、签订《存量房买卖合同》、协助办理房屋产权过户等后续全部居间服务，一审判决结合一铭公司提供的居间服务情况，酌定左言华支付服务费用500元并无不当。左言华上诉认为一铭公司与第三人恶意串通，损害左言华利益的主张无事实依据，本院不予支持。综上，一铭公司、左言华的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共1411元，由上诉人黄山市一铭房地产经纪有限公司负担206元，由上诉人左言华负担1205元。本判决为终审判决。审判长  余淑媛审判员  戴英杰审判员  刘 晨二〇一九年十二月十七日书记员  吕 琳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。