云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初10053号原告叶荣良，男，汉族，1971年9月8日出生，身份证登记住址：重庆市长寿区。委托代理人罗星程，云南滇东北律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人彭世杰，云南滇东北律师事务所律师。特别授权代理。被告周德顺，男，汉族，1969年11月1日出生，身份证登记住址：浙江省乐清市，现居住于云南省昆明市呈贡区。委托代理人朱欣敬，男，汉族，1977年5月15日出生，身份证登记住址：江西省宜春市万载县，系被告周德顺之舅子。特别授权代理。原告叶荣良诉被告周德顺买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告叶荣良的委托代理人罗星程，被告周德顺及其委托代理人朱欣敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶荣良向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法双倍返还原告定金200,000.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年4月29日向被告周德顺转款100,000.00元作为签订《购房协议》的定金。被告周德顺向原告出具收条一份，收条中载明被告收到原告的定金款100,000.00元。同时备注中载明：原告方有权要求被告方协助办理过户手续，过户费由被告方负责。支付定金后，被告方将相关土地、厂房材料交于原告方，但原告方发现该厂房土地使用权证实际并非被告本人，也没有房屋产权证。后原告向相关部门了解到，该土地实际上为国家划拨土地，根本不具有市场交易的可能性。同时，该土地及土地上附着物也不属于被告所有，被告根本无权将该土地及附着物予以出卖。了解以上情况后，原告要求被告返还定金100,000.00元，被告拒不返还原告支付的定金。原告认为，本案所涉厂房根本不具有合法的产权手续，双方的交易目的已无法达成，合同已经无法履行，而导致该合同无法继续履行的过错在于被告方，被告方明知国有土地无法进行交易、买卖，依然在磋商过程中、收条中明确告诉原告该房屋可以交易过户。如此高昂价格的厂房如果没有交易价值，原告是不会购买的。因此被告应当承担双倍返还原告定金的责任。综上所述，请求人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告周德顺口头答辩称：涉案的土地、厂房之前是租赁给一个湖北人在使用的，租期三年，因为该湖北人的生意不好做，故与被告协商由其找别人来转租，湖北人就找来了原告叶荣良。原、被告在商谈的过程中都是以租赁的方式来谈的，原告了解了其他家使用涉案的土地、厂房的情况后，认为是可以转让的，所以才以转让的方式进行交易的。原告交付定金后，说好是第二天来签订合同，但原告没有来，说是回老家去凑钱，大约过了一个星期，原告说不再要涉案的土地、厂房了，双方之间没有签订书面的合同。另外，原告在使用涉案土地、厂房的大概二个月的过程中，将原来使用的约150米的电缆线割断、变卖，还有是在场地中挖了一个大坑。因此，要求原告支付使用期间的租金、恢复电缆线和场地。原告叶荣良针对其诉讼请求、事实及理由向本院提交如下证据。第一组：原告叶荣良身份证复印件一份，欲证明原告叶荣良具有诉讼主体资格。第二组：被告周德顺身份证复印件一份，欲证明被告周德顺具有诉讼主体资格。第三组：1、收条原件一张，欲证明被告于2018年4月29日向原告出具收条一张，收条明确被告收到原告定金100,000.00元，并备注：原告方有权要求被告方配合办理过户手续，过户费由被告方承担。2、客户存款回单原件一份，欲证明原告于2018年4月29日向被告账户存入定金100,000.00元。第四组：联合办厂协议原件一份，欲证明被告与案外人云南大观木业有限公司签订联合办厂协议，及被告周德顺租用大板桥园艺场的涉案土地。第五组：国有土地使用证复印件，欲证明被告出售给原告的土地为云南省大板桥园艺场的国有土地，该土地使用权类型为划拨，用途为监狱、劳动农场。第六组：园艺场B区23号周德顺规划图复印件一份，欲证明被告向原告出示了一份记载其租用该国有土地的测绘规划图。第七组（补充证据）：企业工商登记信息打印件一份，欲证明云南省大板桥艺场是由云南省劳动教养管理局所出资的全资企业。第八组：短信记录复印件，欲证明原告在得知该土地权属情况后，于2018年5月12日以短信、电话等形式要求被告退还原告所交纳定金100,000.00元。被告周德顺对原告叶荣良提交的上述证据发表如下质证意见：对上述原告提交的证据均无异议，但要说明的是：第三组证据中的《收条》中写明有甲方、乙方，但合同并未签订，内容中是协助办理过户手续，并非是一定要办理过户手续。第五组证据中的材料是被告周德顺交给原告叶荣良的所有资料。第八组证据的短信，我没有收到过，但原告方是打过电话给我的，应该是律师打的电话，我当时明确表示要退还原告定金，但要求原告要把他挖的坑填起来，电缆也要恢复原状。原告叶荣良针对被告周德顺的质证意见，发表了如下的补充意见：第一、最开始原告方并不清楚土地的所有权以及厂房的所有权情况，但是在与被告方协商要出售这个房屋以后，被告是明确告知过原告方这个房屋可以过户。而按照原告方的理解，过户不仅仅是说房屋所有权，还包括土地的使用权，因此原告才交了100,000.00元的定金，被告也自认在原告交了定金以后才把相关的与案外第三人的联合办厂协议及国有土地使用权证交给原告，在原告得到这些材料以后，才完全明白这个土地根本不属于被告方。第二、就是转租的问题，原告方当时除支付了100,000.00元定金外，还支付了另外的40,000.00元转租的费用给湖北人，因为当时被告告知原告这个房屋有人在承租使用，已经租给湖北人了，故原告方当时是支付了40,000.00元作为租金及相关设施的补偿给湖北人的。第三、就是涉案土地原告一开始去看的时候，多人告知原告涉案厂房是可以办理土地使用权证，基于此原告才会去先交了100,000.00元定金，否则的话如原告在看到这些材料后再去签订100,000.00元定金合同实际上是不符合常理，也违反逻辑的。第四、本案中代理人一开始作为律师代理的时候，曾经和原告去过云南省第二劳教所去调查过，当时劳教所的管理方明确告知我们这块土地是属于国有划拨土地，对外进行转租，实际上是一个违法行为，因此以案外第三人联合办厂的形式来将该土地转让于周德顺，租赁期限长达二十年，这是违法的。被告周德顺针对其答辩观点，未向本院提交相关证据。本院认为，因双方当事人的自认行为，本院对原告叶荣良提交的上述八组证据的真实性、关联性依法予以采信，至于合法性和证明目的，本院将结合其他证据综合认定。结合原告叶荣良、被告周德顺的当庭陈述及举证、质证和本院的采证，本院依法确认本案的法律事实如下：涉案土地、厂房位于昆明市官渡区大板桥街道办事处云南省大板桥园艺场内，土地性质为国有划拨，土地为云南大观木业有限公司向云南省大板桥园艺场租赁而来，厂房由他人与云南大观木业有限公司联合办厂投资建盖而来，被告周德顺从他人手里转让厂房后将他人名字更改为自己的名字，名义上系云南大观木业有限公司与被告周德顺联合办厂所建盖，合作期限至2038年6月30日，用地面积4.89亩。2018年4月29日，原告叶荣良向被告周德顺银行账户转款100,000.00元，并由被告周德顺向原告叶荣良出具《收条》一份，载明：“今收到叶荣良大板桥沙沟村厂房转让定金壹拾万元整（100,000.00元）。备注：1、转让总金额302万元，叁佰零贰万元整。2、付款方式：签订合同之日付壹佰叁拾万元整（5月中旬前），2018年10月份付尾款50%（阳历），余款于2019年5月份付清（阳历）。3、厂房在，面积4.89亩，现状交付叶荣良。4、注意事项：如乙方未按期交付转让费，甲方有权收回厂房并不予退回厂房定金及款项。乙方有权要求甲方协助办理过户手续，过户费由甲方负责。如政府拆迁，一切补偿费用归叶荣良所有（乙方付清房屋尾款前）。周德顺，2018年4月29日。”该《收条》中有被告周德顺的签字及捺印。之后，被告周德顺将其与云南省大观木业有限公司《联合办厂协议》原件、云南省大板桥园艺场《中华人民共和国国有土地使用证》复印件、《园艺场B区23号周德顺2772.95-500.96》测绘图复印件交付给原告叶荣良。2018年5月12日，原告叶荣良以短信方式告知被告周德顺：“周德顺，我是叶荣良，该土地及其上所属附着建筑物，无法办理相关土地证及房产证，现在我方不打算继续购买该房屋，特通知贵方，要求贵方退还我方定金100,000.00元。”之后，原告方也以电话方式通知被告周德顺，但被告周德顺提出要求支付占用期间的租金、恢复电缆线及场地。因双方协商未果，故原告叶荣良于2019年8月19日向本院提起诉讼，主张如上所诉。本院认为，原告叶荣良主张由被告周德顺支付双倍定金并承担本案的诉讼费用，故本案案由应当为定金合同纠纷案件，而非买卖合同纠纷案件。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”本案中，原、被告双方因厂房的买卖合同关系而订立定金从合同，以便主合同的订立，其性质属于立约定金，其行为虽系自愿行为，但涉案土地属于国有划拨土地，违反相关法律的规定，其行为违法，事实上的定金合同成立但无效。根据《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款规定：“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告周德顺与原告叶荣良欲以《联合办厂协议》的形式非法转让国有划拨土地，其买卖合同关系无效，从而其从合同的定金合同应当认定为无效，故原告叶荣良主张被告周德顺双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持，而被告周德顺辩解的要求原告叶荣良赔偿租金、恢复原状的意见，不属于本案的审理范围，应当另案起诉，本院本案中也不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定,判决如下：一、被告周德顺于本判决生效之日起十日内返还原告叶荣良定金100,000.00元；二、驳回原告叶荣良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300.00元，由被告周德顺负担2150.00元，由原告叶荣良负担2150.00元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马永宏人民陪审员  郑 云人民陪审员  唐红杰二〇一九年十二月十六日书 记 员  雷 娟