汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2019)陕0702民初2691号     原告：何小叶，女，生于1975年9月29日，汉族，陕西省城固县人，住城固县，个体工商户，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：李明志，中国法律协会法务中心第九工作部法律工作者。   被告杨国庆，女，生于1963年10月1日，汉族，陕西省城固县人，原住城固县，现住陕西省汉中市汉台区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告杨润福，男，生于1963年7月1日，汉族，陕西省城固县人，住陕西省汉中市汉台区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告何小叶与被告杨国庆、杨润福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年06月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何小叶及其委托代理人李明志到庭参加诉讼，被告杨国庆、杨润福经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告何小叶向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告何小叶与被告杨国庆、杨润福之间的房屋买卖合同合法有效，并判令二被告协助原告办理不动产权利登记证书。2.本案诉讼费、公告费由二被告承担。事实和理由：被告杨国庆与杨润福系夫妻关系。2014年10月中旬，二被告欲将其购买的汉中市汉台区XX大道XX广场XX号楼XX室房屋转让出售，经被告好友李某某及原告同乡魏某某介绍，原告与杨国庆、杨润福产生房屋买卖交易，约定交易价款54万元。原告于2014年10月24日给杨国庆预交购房款10万元，同年11月10日双方签订房屋买卖合同，约定被告杨国庆将其购买的汉台区XX大道XX广场XX号楼XX层XX室房屋，总面积170.61平方米以54万元人民币卖给原告。因为该房屋的产权证暂未颁发，故在合同中约定5年内办理过户登记手续。合同依法成立，当日原告交付杨国庆购房款40万元，杨国庆给原告出具了收到房屋款50万元的收条，并将该房屋及原购房手续、二被告的身份证、结婚证复印件交给原告。原告即装修了该房屋并入住。2015年3月31日二被告取得了该房屋的产权证书，被告杨润福亲自把两本房屋产权证书交于原告收执。同年5月21日至6月24日，原告又交付杨国庆的儿子杨某某购房款2万元。此后二被告及儿子杨某某去向不明，杳无音讯，因此没有办理房屋买卖过户登记手续。2015年9月，汉台区人民法院以杨润福没有给刘兰翠、王佩履行给付金钱义务，对原告所购买的该房屋进行了查封。原告依法提出异议，期间原告将剩余购房款2万元交于法院，法院经举办听证会等，依法作出了（2018）陕0702执异71号执行裁定书，依法确认何小叶与杨国庆、杨润福的买卖合同关系合法有效、依法解除对上述房屋的查封。后又通过诉讼程序，法院依法判决确认买卖合同关系合法有效、解除对2301室房屋的查封等。现上述执行裁定书、民事判决书均已生效，法院也依法解除了对原告房屋的查封。之后原告持上述法律文书到汉中市不动产登记中心办理房屋过户登记手续无果。原告无奈，只有依法提起诉讼。   被告杨国庆、杨润福未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。   原告何小叶围绕其诉讼请求，依法提交了原告身份证，被告杨国庆、杨润福身份证复印件、户籍证明、结婚证复印件。原告与被告杨国庆签订的《商品房出售协议》，2014年11月10日中国农业银行银行卡取款业务回单，2014年10月21日、2015年6月14日中国工商银行转账凭证，杨国庆2014年11月10日出具的收条，2015年5月21日杨某某出具的收条，证人魏某某、李某某证言复印件，汉中市房权证汉台区字第173858、173859号房屋所有权证，本院（2018）陕0702执异71号执行裁定书、（2018）陕0702民初3023号民事判决书等证据，符合证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院依法予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月，原告何小叶经人介绍与被告杨国庆认识，双方经协商，就杨国庆2006年12月22日从汉中万邦置业发展有限公司购买的位于汉中市汉台区XX大道XX广场XX号楼XX室房屋出售给原告何小叶达成协议。根据被告杨国庆提供的账户，原告何小叶于2014年10月21日向杨建安账户付款10万元。2014年11月10日，原告何小叶（乙方）与被告杨国庆（甲方）签订了《商品房出售协议》一份，协议主要内容为：经甲乙双方友好协商，甲方自愿将自购的位于XX大道XX广场XX号楼XX室（建筑面积170.61㎡，其中室内面积125.31㎡，公摊面积45.3㎡）出售给乙方。一、房屋出售总价款54万元，一次性付清50万元，以甲方收条为准，剩余4万元在甲方协助乙方办理完所有过户手续后一次付清（预计五年后办完过户手续）。二、此房屋原拖欠的物业管理费、水电费预计6000元左右，由乙方承担向物业交纳。三、甲乙双方在协议签定后甲方在两个月内提供原购房手续及房产证明。四、在乙方付清50万元后，甲方及时把银行及房产公司的费用全部付清，与乙方无任何法律责任关系。五、乙方在五年后办理房产过户手续时，甲方积极配合并提供相关证明材料，费用由乙方承担。六、原甲方交的契税、房屋大修基金，包括在总购房款内。七、甲方提供夫妻双方身份证、结婚证复印件。八、此协议一式两份，签字生效。杨国庆和何小叶签名，见证人魏某某也在协议上签名。协议签订当天，被告杨国庆向原告何小叶提供了其及杨润福的身份证复印件及结婚证复印件、该房屋维修基金缴款凭证、契税完税证、不动产销售发票及经登记备案的商品房买卖合同，并将房屋交付原告，原告何小叶向被告杨国庆支付房款40万元，杨国庆向何小叶出具收条，载明：“今收到何小叶万邦时代广场4号楼2301购房款（伍拾万元正）现金500000.00元正，收款人：杨国庆，2014.11.10”。2014年12月，原告何小叶委托装修公司对该房屋进行了装修装饰。2015年2月10日房屋装修完毕后原告入住。后被告杨国庆之夫杨润福将该房屋的房屋所有权证原件两本交付与原告何小叶，一本登记房屋所有权人为杨国庆，房屋所有权证号为汉中市房权证汉台区字第173858号，共有情况为共同共有，登记共有权人为杨润福；一本登记房屋所有权人为杨润福，房屋所有权证号为汉中市房权证汉台区字第173859号，登记共有权人为杨国庆。登记时间均为2015年3月31日。2015年5月21日，何小叶向杨国庆之子杨某某支付现金1万元，杨某某出具收条，载明：“今收到何小叶万邦4号楼1单元2301尾款10000.00（壹万元整）”。2015年6月14日，何小叶向杨某某工商银行账户转账支付房款1万元。后被告杨国庆、杨润福等去向不明、无法联系。再之后因刘兰翠、王佩诉杨润福民间借贷纠纷执行一案，本院对登记在杨润福、杨福庆名下的上述房屋依法予以查封，原告何小叶提出执行异议。本院在审查听证中，原告同意将协议约定的剩余未付房款交付本院执行，并于2018年8月7日将2万元交至本院执行款账户。2018年8月8日，本院以(2018)陕0702执异71号执行裁定书，裁定：中止对位于汉台区XX大道XX广场XX号楼XX层XX室房屋的执行，解除对该房屋的查封。该裁定送达后，刘兰翠、王珮不服，向本院提出执行异议之诉。本院经审理，于2019年2月18日作出（2018）陕0702民初3023号民事判决书，判决：一、驳回原告刘兰翠、王珮的诉讼请求；二、中止对位于汉台区XX大道XX广场XX号楼XX层XX室房屋的执行，解除对该房屋的查封。2019年6月14日原告向本院提起诉讼。审理中因被告杨国庆、杨润福下落不明、寻无音讯，本院依法公告向其送到诉状副本及开庭传票等，逾期二被告未到庭参加诉讼。   本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。2014年11月10日原告何小叶与被告杨国庆签订了涉案房屋的《商品房出售协议》。签订协议时，该商品房未办理产权登记，房屋的共有权人被告杨润福未在协议上签字。之后该房产所有权登记在被告杨润福、杨国庆名下，被告杨润福将两本房屋所有权证交付原告何小叶收执，说明其对妻子杨国庆与原告签订的《商品房出售协议》进行了追认。因此，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律法规的规定，该协议依法成立、对当事人均有法律约束力，且应受法律保护。协议签订后被告杨国庆按协议约定向原告何小叶提供了其及丈夫杨润福的身份证复印件及结婚证复印件、该房屋维修基金缴款凭证、契税完税证、不动产销售发票、经登记备案的商品房买卖合同，并交付房屋与原告。原告按约定支付被告杨国庆房款50万元，后又通过其子杨某某支付房款2万元，履行了交付房款的大部分义务。后原告何小叶对该房屋进行了装修，并办理物业手续入住，对该房屋进行实际占有、管理和支配。在涉案房产被本院依法查封后，原告何小叶提起异议，本院审查中其同意并将协议约定房款的剩余尾款2万元交付本院执行。至此时原告何小叶履行了全部合同义务，被告杨国庆、杨润福应按协议约定配合原告办理房屋过户手续。而二被告去向不明，寻无音讯，没有履行配合原告办理过户登记手续的合同义务。故原告何小叶起诉要求确认其与被告杨国庆、杨润福之间的房屋买卖合同合法有效，并判令二被告协助原告办理不动产权利登记证书之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另外，因二被告下落不明、寻无音讯，导致原告起诉后只能公告送达法律文书，因而由此产生的公告费亦应由二被告负担。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院＜关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）＞第十七条之规定，判决如下：   一、原告何小叶与被告杨国庆、杨润福之间的房屋买卖合同合法有效。   二、限被告杨国庆、杨润福于本判决生效后十日能，协助原告何小叶办理位于汉中市汉台区XX大道XX广场XX号楼XX层XX室房屋的不动产权变更登记手续。   案件受理费100元、公告费560元，合计660元，由被告杨国庆、杨润福负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。       审判长 武 永 妮   人民陪审员 王  艳   人民陪审员 周 宝 兰       二〇一九年十二月三十一日       书 记 员  刘 娟