安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0824民初3441号 原告:安庆市宝马物业管理有限责任公司。住所地：安徽省安庆市湖心北路香樟里?那水岸小区13号楼103室。统一社会信用代码：91340800684961995P（1-1）。 法定代表人:吴春玉,执行董事。 委托诉讼代理人:李爱兵,男,1969年4月17日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区。系安庆市宝马物业管理有限责任公司经理。 被告：吴义兴，男，1970年10月1日出生，汉族，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源（潜山）律师事务所律师。 原告安庆市宝马物业管理有限责任公司与被告吴义兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安庆市宝马物业管理有限责任公司委托诉讼代理人李爱兵、被告吴义兴及其委托诉讼代理人张诗翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安庆市宝马物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴义兴立即支付自2015年2月至2019年9月的物业服务费27785.52元（330.78平方米×1.5元/月.平方米×56个月）；2、案件受理费由被告吴义兴负担。事实和理由：原告自2014年1月31日起，按照与潜山县蓝鼎中央城东区小区的开发商及业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定，为潜山县蓝鼎中央城东区小区提供物业管理服务。被告吴义兴为该小区入住业主，欠交2015年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费27785.52元，致讼。 被告吴义兴辩称，1、双方之间缺乏合法有效的物业服务合同。物业服务合同必须由业主大会选举的业主委员会订立，原告是否有相关资质承担物业服务及相关的备案；2、原告提供的物业服务存在重大缺陷，被告享有先履行抗辩权。被告房屋屋顶应该是被告使用，但是被10号楼312号住户长期侵占，物业没有及时发现阻止，且由此导致房屋漏水，并且物业没有向业主大会提出启用维修基金。3、被告房屋处开办设立的卫生站是非盈利机构，不是商业用途，按照商业标准收取电费和物业管理费是没有法律和事实依据的；4、垃圾费部分，已向梅城镇卫生院交纳了医疗垃圾处理费；5、超过三年的物业费，已经超过诉讼时效，不应该得到支持。 双方当事人围绕诉讼请求主要提交了以下相关证据，本院组织当事人进行了质证。 原告提出如下证据：1、物业服务合同三份（2013年11月与潜山县蓝鼎中央城东区小区建设单位安徽鑫和御城置业投资有限公司签订的前期物业合同1份；分别于2016年2月份、2019年2月份与潜山县蓝鼎中央城小区业主委员会签订的物业管理合同各1份）。拟证明：物业服务合同合法有效，对业主有约束力。2、被告购买潜山县蓝鼎中央城小区商品房的买卖合同复印件二份。拟证明：被告系潜山县蓝鼎中央城东区小区入住业主。3、原告为潜山县蓝鼎中央城小区进行物业服务的照片22张和取得的“文明小区”牌匾照片2张。拟证明：原告提供了物业服务。4、原告于2015年4月24日、7月1日两次作出的给10#312户业主的装修《违规整改通知书》2份，原告于2015年4月26日给安徽鑫和御城置业投资有限公司提出问题的回复函1份，原告于2015年4月25日、4月28日两次作出的给140号住户（被告）的装修《违规整改通知书》2份，潜山市建筑工程质量监督站于2015年5月6日作出的潜质监第2015008号《工程质量监督检查通知书》1份，原告于2015年4月28日、7月20日两次作出的向潜山市建筑工程质量监督站报告业主私自改造房屋的情况汇报、报告各1份。拟证明：原告对业主违规装修及由此引起的损害已经履行了制止、报告及告知业主主张权利等服务义务。5、（1）安徽省物价局《安徽省物价局转发国家发展改革委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》皖价商（2018）87号）文件1份；（2）潜山蓝鼎电费收费公示复印件1份；（3）原告向房屋建设单位及供电公司提交的用电分户报告复印件4份；（4）供用电合同变更确认书1份。拟证明：原告代收电费是符合规定的，并且物业已经尽到督促改造一户一表的义务。6、向被告催缴物业费通知单张贴照片打印件27张。拟证明：原告多次向被告催交物业费。 被告对上述证据的质证意见：1、对证据1：2013年签订的合同真实性无异议。对2019年2月1日签订的合同，物业选聘是业主大会选聘，如果没有经过业主大会程序，那么就是无效合同。2、对证据2：购房合同是真实的，被告是该小区业主。但是房屋的性质不能推定为商业用电的性质。3、对于证据3：与本案没有关联性。4、对证据4：与本案没有关联性， 被告所反映的被告屋面渗漏问题，是原告本身的职责所在，一直没有得到解决。5、对证据5：与本案没有关联性，文件上没有说明医疗机构的收费标准，应该按照国家收费标准。6、对证据6：我方没有收到物业费催收单。 被告提出如下证据：1、潜山市建筑工程质量监督站作出的潜质监第2015006号、2015008号《工程质量监督检查通知书》各1份，被告房屋因被雨水渗漏、侵权等损坏的照片15张。拟证明：原告物业服务存在重大缺陷。2、医疗机构执业许可证1份，安徽省物价局文件2份，潜山市卫计委证明1份。拟证明：被告处房屋设立的系社区卫生服务机构，电价应按农村居民电价格执行。3、原告开具的向被告收取电费的收款收据18份。拟证明：原告按0.8938元每度电收取被告的电费。4、供电公司电费清单3份。拟证明：2019年供电公司按0.5853元每度电收取被告的电费。5、梅城镇卫生院票据1份。拟证明：被告的医疗垃圾费付给梅城镇卫生院了。 原告对上述证据的质证意见：被告提供的证据，是真实的，但达不到被告的证明目的。对于房屋渗漏，物业不承担维修的责任，原告已经联系业主及相关单位到现场查勘，已经尽到了报告义务。 根据当事人陈述和双方的质证意见，本院经审查确认相关证据，认定以下案件事实： 2013年11月16日，原告与建设单位安徽鑫和御城置业投资有限公司签订《潜山蓝鼎中央城前期物业管理服务合同》一份，约定由原告对潜山县蓝鼎中央城小区（一期）提供前期0.物业管理服务，管理服务期限为1年，自2013年12月20日至2014年12月20日；合同期限届满，尚不具备成立业主大会条件的，自动续期至具备成立业主大会条件之日。合同中约定物业管理服务费的标准：商业用途为2元/月.平方米。合同签订后，原告即开始对潜山县蓝鼎中央城小区（一期）提供物业管理服务。2016年2月1日，潜山县蓝鼎中央城小区业主委员会与原告签订《蓝鼎中央城一期物业管理服务合同》，约定由原告继续对潜山县蓝鼎中央城小区（一期）提供物业管理服务，管理服务期限为3年，自2016年2月1日至2019年1月31日。合同中约定物业管理服务费的标准：商业用途为1.5元/月.平方米。2019年2月1日，双方针对前述物业管理服务事宜续签了合同，管理服务期限为3年，至2022年1月31日止。合同中约定物业管理服务费的标准：商业用途为1.5元/月.平方米。 被告吴义兴为潜山县蓝鼎中央城东区小区三宗房地产（1.购房合同上房号10栋113号、不动产登记证上房号蓝鼎商业街东区140号、面积114.68平方米一宗；2.购房合同上房号9栋109号、不动产登记证上房号蓝鼎商业街东区136号、面积105.66平方米一宗；3.购房合同上房号9栋110号、不动产登记证上房号蓝鼎商业街东区138号、面积110.44平方米一宗）的入住业主，三宗房地产设计用途均为商业服务，面积总计330.78平方米。该三处房地产处开办设立了梅城镇舒苑社区卫生服务站，主要负责人为被告吴义兴。该三处房产自2015年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费均未给付。 查：原告安庆市宝马物业管理有限责任公司在对潜山县蓝鼎中央城小区（一期）提供物业管理服务期间，依据合同的约定为包括被告吴义兴在内的全体业主提供了相应的物业管理服务。对被告提出的房屋屋面渗漏问题，原告分别向潜山市建筑工程质量监督站和建设单位安徽鑫和御城置业投资有限公司书面进行了情况反映及请求处理的报告，向疑因违规装修造成原告屋面渗漏的相关业主发出了《违规整改通知书》。并自2015年8月至2019年9月间，多次在被告处张贴催告被告交纳物业服务费的书面通知。 另查：建设单位安徽鑫和御城置业投资有限公司在2013年12月份将潜山县蓝鼎中央城小区（一期）交付原告安庆市宝马物业管理有限责任公司进行前期物业管理服务时，尚未完成达到由供电企业直接向终端用户收取电费的建设。直至2019年后方完成相关建设。期间的电费，由原告将供电企业抄录总表与各业主分表之间的电量损耗通过按用电量分摊方式、实际每度电0.8938元的价格向各业主户代为收取，并进行了公示。 本院认为，建设单位与物业服务企业依法订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业依法订立的物业服务合同，不仅对合同双方，且对全体业主均具有约束力。本案中，建设单位安徽鑫和御城置业投资有限公司与原告安庆市宝马物业管理有限责任公司签订的《潜山蓝鼎中央城前期物业管理服务合同》，以及潜山县蓝鼎中央城小区业主委员会与原告分别于2016年2月1日、2019年2月1日签订的《蓝鼎中央城一期物业管理服务合同》，合法有效，应受法律保护。被告虽提出合同订立是否经过业主大会程序的疑问，但并未举证证实具有合同无效的情形，故对该答辩意见，本院不予采信。 关于原告提供的物业服务是否存在重大缺陷的问题： 原告在物业管理服务过程中，对被告提出的被告房屋屋面渗漏问题，已经及时履行了向建设单位、主管部门、相关业主等进行违规装修制止、报告及告知业主主张权利等的物业管理服务义务。被告以问题一直未得到解决而主张原告提供的物业服务存在重大缺陷的意见，本院不予采信，其主张的先履行抗辩权之说不能成立。除此以外被告并未举证证实原告尚具有物业服务方面的其他重大缺陷。故，本院认为，原告安庆市宝马物业管理有限责任公司作为物业管理单位，已经依据合同的约定为包括被告吴义兴在内的全体业主提供了物业管理服务，且无重大缺陷。 原告在所管理服务的物业尚未完成达到由供电企业直接向终端用户收取电费的建设之前，将供电企业抄录总表与各业主分表之间的电量损耗通过按用电量分摊方式、实际每度电0.8938元的价格向各业主户代为收取电费，并进行了公示，符合管理实际，其行为并无不妥，若实际收取电费的单价确有高于据实分摊的结果，则可通过其他方式维权，但不成为被告不按时交纳物业服务费的理由。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告自2015年8月至2019年9月间，以多次在被告处张贴催告被告交纳物业服务费的书面通知的方式向被告主张案涉权利，故被告提出的“原告超过三年的物业费部分，已经超过诉讼时效”的主张无法律和事实依据，本院不予采信。同时，被告向相关部门交纳的医疗垃圾处理费不能冲抵或免除应交物业服务费的义务。原告主张被告应按房屋设计的商业服务性质，以1.5元/月.平方米的标准交纳自2015年2月至2019年9月间的物业服务费27785.52元，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。 依照《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告吴义兴于本判决生效之日起五日内向原告安庆市宝马物业管理有限责任公司支付所欠2015年2月至2019年9月间的物业服务费27785.52元（330.78平方米×1.5元/月.平方米×56个月）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费247元，由被告吴义兴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王成林 二〇一九年十二月三十日 书记员  桂美玲 附：本法律文书适用法律条文： 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。