济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初6256号 原告：济南某某物业管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137011257556xxx。 法定代表人：菅某某，总经理。 委托诉讼代理人：高妍，山东国曜律师事实所律师。 委托诉讼代理人：李博，山东国曜律师事实所实习律师。 被告：山东某某房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701007903661xxx。 法定代表人：杭某，董事长。 委托诉讼代理人：田青松，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：李某某，男，1987年出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：何立浦，山东千舜律师事务所律师。 原告济南某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）与被告山东某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）、被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人高妍、李博，被告某某房地产公司的委托诉讼代理人田青松及被告李某某的委托诉讼代理人何立浦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告支付原告物业服务费62833.1元（自2016年4月8日至2018年12月31日）及滞纳金；2、诉讼费用由两被告负担。事实与理由：原告与济南市历下区某某中心业主委员会签订了《物业服务合同》并一直提供物业服务。2014年3月25日李某某与某某房地产公司签订《租赁合同》一份，约定李某某承租某某房地产公司名下位于某某中心一层2-1186、2-1187、2-1188、2-1259、2-1260、2-1261、2-1262、2-1263商铺，承租期限为2014年6月1日至2019年5月31日。自2016年4月8日，两被告一直拖欠物业服务费用，严重损害了委托人的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决如请。 某某房地产公司辩称，一、原告与我方不存在合同关系，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》对我方不生效，原告起诉没有法律依据。《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若是问题的解释》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主是依法登记取得或者根据物权法第二章第三届规定取得建筑物专有部分所有权的人及基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。我方是建设单位，不是业主，未参加过业主大会也未选举业主委员会，不知悉业主委员会更换了物业公司并签订的《物业服务合同》的事实，更不认可这份《物业服务合同》，故原告与业主委员会签订的合同对我方不生效，我方也未与原告签订过任何合同，与原告之间没有任何法律关系，根据合同的相对性原告起诉没有法律依据；二、原告没有给我方提供物业服务，原告主张物业费没有事实依据。电梯都没开过，而且物业公司也没有提供过服务，原告主张物业费的数额没有依据，滞纳金原告更没有依据也没有权利收取，行政机关才有权利收取滞纳金，故原告主张物业费没有事实依据；三、即使原告提供了部分物业服务，原告也应当向李某某主张相应的物业费。李某某是房屋的使用权人，水电费、物业费等是均由其承担的；四、即使原告提供了部分的物业服务，原告有义务采取止损措施，防止损失扩大。商业部分的水电费是物业公司代为收取代为缴纳，当发生物业费欠费情形时，原告可以采取停止掉缴水、电费服务等相关措施迫使相关物业缴纳物业费。我方2014年年底是都出现了严重的经营异常情况，即使双方签订有效的物业合同，原告也应当采取必要的止损措施，减少或停止物业服务，避免损失的扩大；五、即使原告提供了部分物业服务，原告自身也有过错，存在趁人之危、强行服务的情形。2014年6月，我方公司主要负责人因涉嫌刑事犯罪被控制，公司财务等相关资料被纪检部门、司法部门查封取证，我方出现经营严重异常，这种情况下，原告接替长城物业进入我商业楼事先没有经过我方同意，事后也没有经我方认可，强行给我方提供服务，2016年我方商业部分楼房被某波中院查封，2017年某某公司构成非法经营罪，其名下财产被法院罚没，包括本涉案房屋，原告明知我方不能实际控制公司，不能自主决定相关事务的情况下，存在趁人之危、强行服务的情形。 李某某辩称，一、原告主体不适格，原告自述其是专门从事物业经营的公司，原告应当清楚进入一个物业区域从事相关服务的前提条件，是签订物业服务合同，签订物业合同的前提，是业主委员会取得业主代表大会的授权，而业主委员会自身并不具有签订物业服务合同的主体资格，在未能取得业主大会授权收取的前提下，所签订的物业服务合同应当被认定为无效，不具有任何法律效力，所以原告没有在该区域内从事物业服务的资格，所以其不是适格的原告；二、李某某不是适格的被告。根据物权法及物业管理条例的规定，物业服务费应当向业主收取，未出售的物业区域由建设单位负责缴纳物业服务费，而在本案中李某某并不是该区域内的业主，更不是建设单位，所以李某某没有义务向原告缴纳任何费用；三、原告在没有获得授权的前提下，进入该物业区域，任意制订费用收费标准，强行提供物业服务，存在欺诈和胁迫的行为，而且任由损失的扩大，其应当自行承担相应法律责任和损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月25日，某某房地产公司（甲方）与李某某（乙方）签订租赁合同，约定甲方将某某中心一层2-1186至2-1188、2-1259至2-1263号商铺共8间出租给乙方，该商铺面积（建筑/套内）为128.1㎡/44.54㎡；租赁期限5年，自2014年6月1日至2019年5月31日止。自2017年8月14日至2018年5月18日2-1259、1262号房屋共交纳电费3400元，自2017年9月5日至2018年11月23日2-1259、1263号房屋共交纳2015年11月19日至2016年4月7日的物业费5651元。 2015年11月19日，济南市历下区某某中心业主委员会（甲方）与某某物业公司（乙方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方为济南市历下区和平路47号某某中心的公寓、商业（建筑面积63万㎡）提供物业服务，委托服务期限两年，自2015年11月19日起至2017年11月18日止。第八条约定，物业服务费由业主、物业使用人及开发建设单位按其所拥有或使用物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准中，四期商业用房15.00元/月/平方米（不含空调运行及公共能耗费）。第十二条约定，业主及物业使用人应按其所拥有或使用物业的相应收费标准按半年交纳物业服务费用（也可按季度、按月交纳）；业主及物业使用人应在每个交费期的第一个月的10日前履行交纳义务；业主及物业使用人违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，业主及物业使用人拒绝交纳各项费用的，乙方有权停止对业主及物业使用人物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。第十四条约定，业主及物业使用人所拥有或使用的物业确需空置半年以上的，由业主或物业使用人向乙方提出书面申请，并与乙方签订相关协议，经乙方确认空置期间未产生水、电能耗费用的，其物业服务费可按照相对应的物业的收费标准的70%交纳。第十五条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及其他费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第二十二条约定，开发建设单位未按相关规定按时足额交纳其所拥有或出租收益及空置房屋的物业服务费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，甲方有能力清偿欠费而拒不清偿的，乙方有权通过其所拥有物业及其租金收益抵偿相关费用。2017年11月19日，济南市历下区某某中心业主委员会（甲方）与某某物业公司（乙方）续签了物业服务合同，将服务期限延长两年，自2017年11月19日起至2019年11月18日止。 2017年11月7日，某某物业公司在涉案商铺门口张贴通知单催收物业费，通知单载明：尊敬的2-1186、1187、1188、1259-1263号业主：您好，请您收到通知后一周内到物业服务中心结算。费用如下：物业费36508.5元（2016年4月7日至2017年11月7日）。 某某物业公司提交了2016年3月21日某某中心会议（例会）会议纪要、2017年工程部、保洁部、安保部3月份工作总结及4月份工作计划、2017年12月份工作计划分解表、2019年4月5日某某中心秩序部交接班记录表一份，证实某某物业公司已实际为某某中心业主提供了物业服务。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，关于李某某所辩称某某物业公司不具有从事物业服务的资质，本院认为结合某某物业公司提交的证据及原、被告于庭审中的陈述，宜认定某某物业公司具有相关物业服务资质，故对李某某的辩驳不予认可。某某中心业主委员会与业主大会选聘的某某物业公司经协商一致签订的物业服务合同，对包括某某房地产公司在内的全体业主具有约束力。某某物业公司依约对小区进行了物业管理和服务，履行了合同义务，主张物业服务费，符合法律规定。某某房地产公司辩称其为建设单位，不是业主，不是交纳物业费主体，但根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，其应交纳物业服务费。某某房地产公司还辩称即使某某物业公司提供了服务，也应向李某某主张，但结合某某物业公司提交的相关证据载明自2017年8月14日至2018年5月18日2-1259、1262号房屋共交纳电费3400元，某某物业公司亦称李某某租赁案涉房屋系进行咖啡经营，故根据一般生活常识，对于正常经营的商铺使用上述电费不符合正常经营的状态，故结合某某中心现有商铺经营情况，本院酌定李某某所租赁房屋处于空置状态，不应承担相关物业费。某某中心泉城时代广场因经营出现异常，涉案房屋处于空置状态，按合同约定空置房屋70%的收费标准计算，依据租赁合同载明的商铺面积为128.1平方米，自2016年4月8日计算至2018年12月31日，物业服务费为10.50元×128.1平方米×（32+23/30）=44072.8元，故某某物业公司要求支付物业服务费的部分诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。 对于某某物业公司主张的滞纳金，虽然物业服务合同对逾期交纳物业服务费有滞纳金约定，但由于某某物业公司在业主或物业使用人不及时交纳物业服务费时，怠于行使权利，无权就扩大的损失主张权利，故对于某某物业公司滞纳金的请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南某某物业管理有限公司物业费44072.8元； 二、驳回原告济南某某物业管理有限公司对被告李某某的诉讼请求； 三、驳回原告济南某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1370元，由被告山东某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  耿 露 人民陪审员  郭建忠 人民陪审员  时文萍 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  耿 铭