北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京执异97号异议人（利害关系人）：程华，男，1969年6月24日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：龙喜福，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。申请执行人：中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街30号。法定代表人：胡晓炼，董事长。委托诉讼代理人：姜岩，该行法律事务部诉讼管理处员工。被执行人：麦科特集团有限公司，住所地广东省惠州市麦地路63号“麦科特中心”。法定代表人：曾晓军。被执行人：麦科特集装箱（惠州）有限公司，住所地广东省惠阳市。法定代表人：齐天。被执行人：惠州鹏基房地产有限公司，住所地广东省惠州市麦地路63号“麦科特中心”。法定代表人：曾文光。被执行人：麦科特集团酒店有限公司，住所地广东省惠州市麦地路63号。法定代表人：许洪云。被执行人：麦科特通讯设备有限公司，住所地广东省惠州市小金口镇金龙路长湖街第二工业区17号。法定代表人：黄飚。被执行人：麦科特集团京粤科技有限公司，住所地广东省惠州市麦地路63号“麦科特中心”。法定代表人：俞晓光。被执行人：惠州玛骐摩托车有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区良井镇围龙管理区。法定代表人：胡志彪。被执行人：麦科特集团精密有限公司，住所地广东省惠州市下埔浩丰大厦二楼。法定代表人：徐廷惠。被执行人：惠州华荣纺织有限公司，住所地广东省惠州市河南岸演达一路愉园花园A栋1004号房。法定代表人：陶玉新。被执行人：惠州市宏诚实业开发有限公司，住所地广东省惠州市仲恺高新区仲恺大道（惠环段）303号富川瑞园9号楼1单元13层03号（仅限办公）。法定代表人：刘亚奇。本院在执行中国进出口银行与麦科特集团有限公司、麦科特集装箱（惠州）有限公司、惠州鹏基房地产有限公司（原名称为麦科特集团房地产有限公司，2005年4月21日变更为现名称，以下简称鹏基公司）、麦科特集团酒店有限公司、麦科特通讯设备有限公司、麦科特集团京粤科技有限公司、惠州玛骐摩托车有限公司、麦科特集团精密有限公司、惠州华荣纺织有限公司、惠州市宏诚实业开发有限公司（原惠州市华泰实业开发有限公司）借款合同纠纷一案[执行依据：本院（2006）高民初字第442号民事判决；执行案号：（2006）高执字第299号]过程中，于2019年5月13日作出（2006）高执字第299号处置公告，拟对鹏基公司所有的位于惠州市下埔大道12号麦科特商贸广场[土地证号：惠府国用（2000）字第13020500036]一层6A、6B、10A、10B、27；二层1A、6B、7B、8、12、15、21、31及四层、五层全部房产（房屋产权权属证明书号码为1157）（以下简称鹏基公司的房产）和位于惠州市下埔大道12号[土地证号：惠府国用（2000）字第13020500036]面积为3747平方米的土地使用权（以下简称鹏基公司的土地使用权）进行处置。其中，利害关系人程华承租房产中涉及上述鹏基公司的房产一层6A、6B、10A、10B、27；二层1A、6B、7B、8、12、15、21、31及四层全部房产（以下简称争议房产）。利害关系人程华对本院于2019年5月16日作出对争议房产不带租赁权处置的口头决定不服，向本院提出执行行为异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。利害关系人程华向本院申请异议称，一、我方与鹏基公司于2005年5月15日签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。该合同约定：鹏基公司将其所有的位于惠州市下埔大道12号麦科特商贸广场一层、二层、三层、四层建筑面积约7857平方米的房产（以下简称承租房产）出租给我方使用，鹏基公司保证对出租给我方的上述房产拥有合法的出租权；租赁期限为23年，实际租赁期为20年（其中3年免租装修期），自2005年5月16日起至2028年5月15日止。其中2005年5月16日到2008年5月16日为免租期。以后每年免租一个月（每年12月份）；租金以月为计算单位，前三年为免租期，从2008年5月15日起每月租金为3．5万元，每三年递增5%，租金每月10日前必须缴清。我方一直按合同约定履行义务，包括但不限于合理使用承租房产、进行装修、添置安装电梯、支付租金等。该合同签订时，鹏基公司未将争议房产存在查封的事实告诉我方，我方作为善意的第三人，其租赁权益依法应当得到保护。二、中国进出口银行对于鹏基公司出租给我方的争议房产是完全知情的，其在我方提出案外人异议之前，从来没有就争议房产提出过任何异议，在明知争议房产已经租赁的情况下，中国进出口银行既没有向出租人鹏基公司提出过任何异议，也没有向承租人我方表示任何异议，则即可视为中国进出口银行对鹏基公司出租给我方的争议房产的情形是予以默示承认的。贵院确认司法查封不影响我方在先所享有的租赁权，必须依法保护我方的租赁在先权，对于争议房产的司法处置均不得影响我方的租赁使用权，同时应当依法保护我方基于租赁关系所形成的优先购买权。三、从2006年至今，中国进出口银行在明知我方在实际租赁使用承租房产且需向鹏基公司支付租金的情况下，从来没有提出过任何租金的权益主张，故我方只能按照合同约定支付租金给鹏基公司。如果贵院认为需要向中国进出口银行支付租金，我方也愿意按照租赁合同单价乘以查封面积减去租赁合同单价乘以查封面积乘以租赁税的税率的计算方式支付租金。四、我方的异议请求针对执行中贵院未确认我方所提租赁关系的合法性而提出，租赁权实质上属于用益物权，基于租赁权益存在的优先购买权属于附属权益。因此，本案应当属于案外人异议。综上，请求贵院确认我方享有的租赁权的合法性，以及确认我方在拍卖鹏基公司的财产后，继续享有承继权及优先购买权。申请执行人中国进出口银行称，一、程华称其与鹏基公司于2005年5月15日签署的《房屋租赁合同》早于贵院查封时间。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”。据此，贵院于2004年4月16日对鹏基公司的房产诉讼中的查封在进入执行后自动转为执行中的查封，贵院查封时间明显早于程华与鹏基公司签订《房租租赁合同》的时间，程华的异议理由不成立。二、程华称查封措施不能够对抗善意承租人的合法承租权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，贵院查封早于《房屋租赁合同》的签订时间，且贵院的查封已经在惠州市房产管理局办理了登记，已具有公示效力。鹏基公司在房产已被贵院查封的情况下仍将其出租，根据上述司法解释的规定，此种有碍于执行的行为不得对抗我行的执行。至于程华主张的“买卖不破租赁”，是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。但该原则适用的前提条件与本案不符，贵院查封时间早于租赁合同成立时间，故本案中不适用。鹏基公司称，对程华所述事实予以认可。同意程华的异议请求。本院查明，本院在审理中国进出口银行与麦科特集团有限公司、麦科特集装箱（惠州）有限公司、鹏基公司、麦科特集团酒店有限公司、麦科特通讯设备有限公司、麦科特集团京粤科技有限公司、惠州玛骐摩托车有限公司、麦科特集团精密有限公司、惠州华荣纺织有限公司、惠州市宏诚实业开发有限公司借款合同纠纷一案过程中，依据中国进出口银行提出的财产保全申请，于2004年4月14日作出（2004）高民初字第582号民事裁定。本院于2004年4月15日向惠州市房产管理局送达（2004）高民初字第582号民事裁定和（2004）高民初字第582号协助执行通知书，查封了鹏基公司的房产。该局于2004年4月16日签收上述民事裁定、协助执行通知书。本院于2004年4月16日向惠州市国土局送达（2004）高民初字第582号民事裁定和（2004）高民初字第582号协助执行通知书，查封了鹏基公司的土地使用权。该局于2004年4月16日签收上述民事裁定、协助执行通知书。异议审查期间，本院向程华出示了惠州市房产管理局、惠州市国土局于2004年4月16日签收（2004）高民初字第582号民事裁定和（2004）高民初字第582号协助执行通知书的回证。程华对本院上述查封时间予以认可。本院于2006年4月10日作出（2006）高民初字第442号民事判决。该判决载明：该案于2004年12月15日裁定中止诉讼，于2006年3月22日裁定恢复诉讼[中止诉讼前案号为（2004）高民初字第582号，恢复诉讼后案号为（2006）高民初字第442号]。中国进出口银行向本院申请执行，本院于2006年7月6日立案执行，执行案号为（2006）高执字第299号。执行中，因被执行人麦科特集团有限公司等无财产可供执行，该案确无财产可供执行，申请执行人亦不能提供上述被执行人可供执行的财产或财产线索。本院于2007年12月13日作出（2006）高执字第299-1号民事裁定，裁定（2006）高执字第299号案件本次执行程序终结。中国进出口银行于2019年4月8日向本院提出恢复执行申请，本院于2019年5月13日作出（2006）高执字第299号处置公告。该公告载明，本院依据（2004）高民初字第582号民事裁定以及（2006）高执字第299号民事裁定查封被执行人以下财产：一、查封鹏基公司的房产。二、查封鹏基公司的土地使用权。上述房产及土地使用权已由有关部门协助本院登记查封。现本院拟对上述财产依法处置。本院于2019年5月16日与程华谈话，程华提出其对争议房产享有承租权，法院在处置鹏基公司的房产和土地使用权时，应当保护其对争议房产继续享有承租的权利。因本院对鹏基公司的房产和土地使用权的查封，早于程华与鹏基公司签订《房屋租赁合同》的时间，本院当庭作出口头决定，对争议房产不带租赁权处置。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，本院对鹏基公司的房产和土地使用权的查封时间，早于程华与鹏基公司签订《房屋租赁合同》的时间。依据上述司法解释的规定，程华所提其对争议房产享有承租权及优先购买权的主张，不能对抗本案的申请执行人中国进出口银行，故本院对程华作出争议房产不带租赁权处置的决定于法有据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人程华的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向中华人民共和国最高人民法院申请复议。审判长  齐立新审判员  禹明逸审判员  王 峰二〇一九年十二月十日书记员  闫 玥