新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新21民初50号 原告（执行案外人）：朱承相，男，1969年4月13日出生，汉族，住内蒙古包头市。 委托诉讼代理人：崔亚红，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日出生，汉族，住新疆鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆吐鲁番市鄯善县柳中路西侧，苗园路南侧。 法定代表人：张鑫，公司总经理。 委托诉讼代理人：张志杰，公司员工。 委托诉讼代理人：杨敏,新疆蒲昌律师事务所律师。 原告朱承相与被告段正文、第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱承相的委托诉讼代理人崔亚红，被告段正文的委托诉讼代理人朱睿、第三人永诚房产公司的委托诉讼代理人张志杰、杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱承相向本院提出诉讼请求：判令排除强制执行位于新疆吐鲁番市××县楼兰海购物城2A-40、2A-41商铺（25.78平方米、33.15平方米）的行为。事实与理由：一、朱承相在2011年给李世秀借款800000元，当天朱承相的妻子通过银行卡给李世秀打了款，事后李世秀没有按照约定偿还借款。朱承相多次找李世秀索要借款，2013年李世秀说在新疆的朋友向她借了很多钱（包含朱承相的800000元）进行房产开发，借她钱的朋友愿意用开发的房产抵偿李世秀和向我的借款，李世秀说带我去新疆看看她朋友开发的房产，如果我认为可以就能签订商品房买卖合同，于是在2O13年1O月份李世秀与其丈夫刘国军带着我去新疆鄯善看开发的房产，在火车上又碰到几个内蒙古人，才知道李世秀也向他们借款无法偿还，并协商用朋友在新疆开发的房产抵偿借款。二、1.到了鄯善县后，我们到李世秀朋友开发的房产所在地，看到开发的房产主体已竣工，因李世秀无钱给我们偿还，而且永诚房产公司的实际控制人张志杰也同意与我们直接签订商品房买卖合同，我就同意了李世秀提出的以房抵债。2.2013年10月29日朱承相就与永诚房产公司签订了《商品房买卖合同》，张志杰带领我们到鄯善县房管所办理了网签和备案并口头将房屋交付给朱承相；朱承相随之就找鄯善县房屋中介公司对房屋进行出租和出售。3.2014年11月17日朱承相又到鄯善房管所去办理房产证，鄯善县房管所的工作人员说因开发商没有消防验收、绿化等，不具备给我们办理房产证的条件，就给我们出具了网签证明，说办理了网签就能证明房屋属于我们所有；之后朱承相还多次给李世秀夫妻打电话催办房产证事宜，李世秀说房产公司手续齐全后会打电话通知的。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，朱承相的请求符合上述法律规定，应当予以支持。 段正文辩称，一、本案争议的房产所有权人为永诚房产公司而并非朱承相。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议的房产登记在永诚房产公司名下，对外公示的所有权人为永诚房产公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故永诚房产公司系案涉房产的所有权人。朱承相向法院提起执行异议之诉请求解封登记在永诚房产公司名下的商铺，没有事实和法律依据。二、朱承相的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定可以排除强制执行的情形。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定要排除执行需以上四个条件同时满足，并且能排除法院强制执行，才能停止执行。本案中朱承相与永诚房产公司之间《房屋买卖合同》不具有真实性、合法性，双方之间的房屋买卖合同关系是基于以物抵债协议所产生的。以物抵债协议是永诚房产公司为替案外人张志杰偿还所欠他人的债务，永诚房产公司与朱承相之间无任何债权债务，以物抵债协议严重侵害了作为永诚房产公司合法债权人段正文的权利。三、办理商品房网签备案登记，并不具备物权变动性质。本案中，朱承相主张办理网签登记就取得产权且具备物权变动的主张，违反法律强制性规定。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。案涉房屋并未登记在朱承相名下，朱承相仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中朱承相对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。四、朱承相与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系。永诚房产公司实际控制人张志杰、朱承相均称是将钱借给李世秀，李世秀又借给了张志杰或高文斌，到期无法偿还时将永诚房产公司的房屋以物抵债给了朱承相。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房买卖合同》的订立系基于李世秀与永诚房产公司、高文斌、张志杰之间的抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭李世秀对永诚房产公司、高文斌、张志杰的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动；且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中朱承相寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与永诚房产公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的段正文基于生效法律文书申请强制执行。五、朱承相对房屋未办理过户存在过错。涉案房屋早就已经办理房屋所有权登记，登记在永诚房产公司名下，并非朱承相所称无法办理产权登记手续。购物城2016年1月19日才被吐鲁番市中级人民法院查封，中间有1年4个月的时间产权是可以自由转移的，但朱承相在此期间均未办理产权变更登记，朱承相没有办理产权登记是为了避税，因此朱承相对未办理过户存在重大过错，理应为此过错所导致的损失承担责任。六、朱承相与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》因违反法律强行性规定无效。《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”；永诚房产公司将涉案房产鄯善购物城整栋抵押给了案外人李军，并于2013年9月11日在鄯善县房地产管理所办理抵押登记,抵押期限一年；朱承相与永诚房产公司签订《商品房买卖合同》的时间在涉案房屋抵押期间，永诚房产公司未经抵押权人李军同意擅自转让抵押物签订《商品房买卖合同》的行为无效，签订的《商品房买卖合同》为无效合同。七、关于涉案的《商品房买卖合同》的性质，永诚房产公司向朱承相出让房产，永诚房产公司应得的价款用于折抵李世秀、张志杰、高文斌的债务，故该合同性质为以房抵债协议。《合同法》第九十九条、第一百条规定抵消的前提条件是当事人互负债务。从本案的借款形成过程来看，原始借款为朱承相和其他相关案件众原告出借给李世秀，李世秀出借给张志杰、高文斌。借款合同、借条也是以上述个人名义签订或出具的，款项也是先汇入李世秀个人账户，再汇入张志杰、高文斌个人账户，而并未汇入永诚房产公司账户，故永诚房产公司与朱承相和其他相关案件众原告之间不存在借贷合意。朱承相与永诚房产公司没有互负债务，不能产生债权债务抵消的法律后果。因此涉案的《商品房买卖合同》、《抵债协议》的实质是由永诚房产公司通过以房抵债的方式为李世秀、张志杰、高文斌清偿欠朱承相和其他相关案件众原告的债务，而非商品房买卖。综上，朱承相以涉案房产己网签登记在其名下为由，主张对涉案房产享有所有权的事由，缺乏事实和法律依据。因此请求法院驳回朱承相的诉请。 永诚房产公司述称，朱承相的诉请应当得到支持。一、本案是以物抵债形成的房地产买卖合同，实际上是永诚房产公司与李世秀之间有担保之债，是为了偿还自己的担保之债形成的；实际借款人就是永诚房产公司，履行人员是张志杰，公司给张志杰也出具了相关的收款收据。二、由于永诚房产公司资金不足，无法偿还，经过朱承相与永诚房产公司协商，用永诚房产公司开发的商品楼抵偿借李世秀的部分资金，该关系就是房屋买卖的关系，有双方签订的书面合同，且我方已经将相应的楼盘交付给了朱承相。三、朱承相与永诚房产公司的行为符合最高院的相关规定，且房产也在房产部门进行了网签登记，上述行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除对涉案房产的执行。四、关于过户登记的问题，因过户登记要缴纳税费，税费不该朱承相缴纳，应是永诚房产公司缴纳的，由于永诚房产公司资金缺乏，没有缴纳相关税费，所以产权没有进行登记，过错在永诚房产公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定无争议的事实是： 一、2013年9月11日李军与永诚房产公司签订《借款合同》和两份《抵押合同》，约定永诚房产公司向李军借款50000000元，永诚房产公司以其开发的××县鄯善购物城抵押给李军；2014年9月19日李军与永诚房产公司变更抵押物，永诚房产公司将鄯善县购物公园（原鄯善购物城）负一层（他项权利证号为：鄯房他字第2014-951号）、一层（他项权利证号为：鄯房他字第2014-952号）、四层（他项权利证号为：鄯房他字第2014-953号）抵押给李军以保证借款合同依约履行。借款到期后，永诚房产公司未归还；2016年1月14日、15日李军和段正文签定《债权转让协议书》和《补充协议书》，约定李军将其对永诚房产公司享有的50000000元本金、利息及与50000000元债权所粘连、依附的担保物和其他一切权利转让给段正文。2016年1月21日段正文起诉永诚房产公司，主张永诚房产公司立即偿还其借款本金50000000元及利息和罚息，判令段正文对永诚房产公司提供的抵押担保的××县、一层、四层的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；同时向本院申请财产保全，本院于2016年1月19日作出（2016）新21财保2、3号裁定，裁定对永诚房产公司、高文斌、张志杰名下价值94000000元和17000000元的资产（包括房产、土地、应得的收入、经营权、银行存款、投资款、股权等）予以查封或冻结、限制其转让；该案本院经审理后，于2017年4月6日作出（2016）新21民初4号民事判决，永诚房产公司不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院做出（2017）新民终293号民事判决，维持本院该判决第一项、第四项判项即“一、被告鄯善县永诚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告段正文借款本金4940万元，利息损失为2744.74521万元，自2016年1月16日起至判决生效之日止的利息按年利率24%计付；四、驳回第三人新疆一典通典当有限公司的诉讼请求”；变更第二项为：“鄯善县永诚房地产开发有限责任公司如到期不能清偿债务，对其不能清偿部分，段正文有权对鄯房他字第2014-952号（购物城一层）房屋他项权证项下抵押的财产拍卖、变卖价款享有优先受偿权”等。 段正文向本院申请强制执行，本院于2018年1月3日，依据（2017）新21执45号、91号执行裁定书及协助执行通知书，对（2016）新21财保2号、3号民事裁定及协助执行通知书查封的永诚房产公司名下位于××县产权证号：0XXXX号、一XXXX号、二层产权证号：0XXXX号、三XXXX号、四层产权证号：0XXXX号）以及鄯善县宴会城全部房产进行了续封，续封期限：2018年1月3日至2020年1月2日。 2018年10月22日，鄯善县房管所应本院协助查询函回复本院称：永诚房产公司名下位于太阳岛社区商业区的“鄯善购物公园”，已在房管所备案的房屋一层1B-30号；二层2A-1至2A-19号；2A-22号；2A-24号至2A-36号；2A-38号至2A-45号；2A-48号至2A-59号；2B-1号至2B-3号；2B-6号；2B-19号；2C-1至2C-9号；2C-16至2C-18号；2C-37至2C-42号；2C-62至2C-65号；三层3A-2至3A-50号；3A-54至3A-65号。 2019年6月24日，朱承相持《商品房买卖合同》、房款收据等证据，以案外人身份对本院（2017）新21执91号执行裁定中查封的位于鄯善县柳中路东侧的购物城2A-40、2A-41商铺（25.78平方米、33.15平方米）的行为提出解封申请，本院于2019年6月29日作出（2019）新21执异5号裁定，驳回其异议请求。朱承相不服，在法定期间内向本院提起了案外人执行异议之诉。 二、2013年7月16日，鄯善县房地产管理局向永诚房产公司开发的太阳岛社区商业区购物城项目颁发了编号为：新建房许字（2013）003号的《商品房预销售许可证》。 三、鄯善购物公园（购物城）工程目前处于停滞状态，主要附属设施均未完工和验收，亦未进行消防验收。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、朱承相提供2010年5月18日张志杰向李世秀借款1000000元现金的《借款协议书》、同一天李世秀给马波打款904000元的银行流水、永诚房产公司工商登记信息各一份，证明2010年永诚房产公司实际控制人张志杰因公司经营向李世秀借款1000000元，并要求李世秀直接打入永诚房产公司股东马波的个人卡上；同时朱承相以2011年3月21日永诚房产公司实际控制人张志杰给李世秀出具的借款借条及收条、当天李世秀与张志杰、永诚房产公司签订的《抵押担保借款合同》、同一日永诚房产公司法定代表人高文斌的新疆农村信用社的账户收到李世秀雇佣的工作人员杜慧打款13000000元的凭证、杜慧书面证明，证明永诚房产公司实际控制人张志杰向李世秀借款13000000元，李世秀已将借款让其工作人员杜慧通过银行打给了永诚房产公司当时的法定代表人高文斌的账户上；李世秀与永诚房产公司存在真实有效合法的民间借贷关系。永诚房产公司提供的新疆农村信用社现金交款单及对应收据各三份，证明2011年3月24日张志杰经高文斌账户给永诚房产公司转款合计23000000元,其中包含本案的借款14000000元。《借款协议书》出示原件、904000元的银行流水和永诚房产公司工商登记信息（段正文对其真实性认可），与本案有无关联性需结合其他证据予以判断；《抵押担保借款合同》及相应的借款借条和收条、13000000元打款流水（段正文认可其真实性）、杜慧书面证明（出示原件），与本案有无关联性需结合案件事实予以认定；2011年3月24日现金交款单及对应收据均出示原件，但与本案有无关联是否予以采纳需结合其他证据核实。 二、朱承相提供2011年1月7日刘国军、李世秀给出具的800000元借条、朱承相与王娉的结婚证复印件以及王娉给李世秀同一天打款800000元的客户回单，用以证明朱承相与李世秀夫妻之间存在真实，合法，有效的民间借贷关系。借条、结婚证复印件、客户回单的真实性本院予以确认，但其与本案的关联性需结合其他证据和案件事实予以综合判断。 三、2013年10月29日永诚房产公司（甲方）与张志杰（乙方）、李世秀（丙方）以及王丽琴、韩美凤、**平、辛勤、朱承相、庞巴图、石兰英、李爱梅（八人为丁方）签订了一份《以房抵债协议》，经协商达成协议：“...甲方乙方所欠丙方4046000元的借款，甲方愿以自有财产清偿所欠丙方的该项债务，达成顶债协议的房产位于鄯善县柳中路东侧、光明路南侧太阳岛社区“鄯善购物公园”二层商铺，甲方抵债给丙方13间商铺面积共计560.22平米，甲方、丙方确认，用这些商铺抵债4046000元同时签署了抵债协议。丙方要求甲方抵给丙方的商铺，直接签署到丁方等8人名下，丙方用甲方购物公园二楼13间商铺用于抵减韩美凤等8人债务...甲方于2013年10月29日给丁方签订了《商品房买卖合同》、出具了《房屋收款收据》...朱承相两套2A-40、2A-41，面积25.78平方米、33.15平方米...合计共8人共13套商铺面积560.22平方米...房屋办证所需税费由丁方自行负担...本协议签署之日起两年内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到丁方名下，丙方有权向甲方、乙方继续追索债务，丁方有权向丙方继续追索债务...”。2013年10月29日，朱承相与永诚房产公司签订了两份购物城2层2A-40、2A-41商铺（25.78平方米、33.15平方米）（单价9000元每平方米，价值共530370元）的《商品房买卖合同》；同日永诚房产公司给朱承相出具了相应的房款收据。2013年10月31日，李世秀（甲方）与朱承相（乙方）签订的《抵债协议》中约定“至2013年10月31日，甲方确认欠乙方合计1250000元...甲方将位于××县、面积25.78平方米，2A-41号、面积33.15平方米，做商品房购销合同给乙方，商品房购销合同售价为每平方米9000元，经双方协商抵债价格为每平方米7500元，抵债物总价为441975元，此抵债物抵偿甲方所欠乙方债务440000元。抵偿不足部分810000元甲方另外出具手续给乙方。办理房产证产生的费用均由乙方承担。甲方于2013年10月31日前将真实有效的抵债标的物购销合同办理完毕，并及时交予乙方...甲方在其他业务收回现金后，以原价赎回抵债给乙方的上述房产...”。《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》、房款收据和《抵债协议》是否合法有效、真实，本院需结合案件事实和其他证据综合判断。 四、朱承相提供2014年11月17日王丽琴、韩美凤、**平、辛勤、朱承相、庞巴图、石兰英、李爱梅八人与永诚房产公司签订的《交房确认书》一份、2019年9月29日阿力叶·司马义的书面证明一份及其身份证复印件一份、鄯善县故乡房地产经纪有限公司营业执照二份，用于证明：朱承相与永诚房产公司签订商品房买卖合同、办理完备案和网签后就委托鄯善县中介机构出租和出售涉案的房屋，朱承相自2013年起就合法占有涉案房产。段正文对证据三性均不认可，对朱承相证明的问题也不认可。涉案2A-40、41商铺是否交付和合法占有，需结合案件事实和其他证据综合判断。 本院认为，本案的争议焦点是：朱承相主张排除强制执行新疆吐鲁番市鄯善县柳中路楼兰海购物城2A-40、2A-41商铺（25.78平方米、33.15平方米）的行为的请求能否得到支持。 朱承相提出的案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于朱承相与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。在本院查封之前，朱承相与永诚房产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同；段正文主张朱承相与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故本院不予采纳。段正文主张永诚房产公司将涉案购物城整栋抵押给了案外人李军，并于2013年9月11日在鄯善县房地产管理所办理抵押登记,抵押期限一年，朱承相与永诚房产公司签订《商品房买卖合同》的时间在涉案房屋抵押期间，未经抵押权人李军同意擅自转让抵押物签订《商品房买卖合同》的行为无效，签订的《商品房买卖合同》为无效合同；因房产抵押，并不必然产生房产买卖合同无效的法律后果，故对段正文的此项主张，本院不予采纳。 关于朱承相是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2014年11月17日，永诚房产公司与韩美凤、**平、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、石兰英、李爱梅8人共同签订《交房确认书》，确认韩美凤、**平、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、石兰英、李爱梅8人已拥有了各自商铺的占有权和使用控制权，共同确认永诚房产公司将8人分别购买的13间商铺交付给购买人朱承相等8人，并约定永诚房产公司在办理完消防验收手续和税务相关手续之日起三个月内，协助8人取得商铺产权证书；同日朱承相等8人与永诚房产公司在鄯善县房地产管理所办理了购房网签登记。上述事实能够证实朱承相在人民法院查封之前，已实际占有该涉案房屋。 关于朱承相是否已就涉案房屋支付全部价款。2013年10月29日，永诚房产公司与朱承相签订了两份《商品房买卖合同》是基于永诚房产公司欠李世秀14000000元，而李世秀又欠朱承相1250000元，经三方协商同意，永诚房产公司将其开发的购物公园（购物城）2A-40、2A-41商铺（25.78平方米、33.15平方米）抵给朱承相（抵偿440000元），用于清偿三方相互部分的债权债务。因永诚房产公司、李世秀和朱承相的上述行为不违反法律、法规的强制性规定，故对朱承相已就涉案房屋支付全部价款的事实，本院予以确认。 关于朱承相未办理过户登记的原因。在本院查封涉案房产之前，永诚房产公司开发的购物城至今没有竣工，更没有经过消防验收，不具备房产办证条件，导致朱承相只能在鄯善县房地产管理所办理购房网签登记，不能办理相关产权证。因组织通过消防验收满足办理证照的全部条件，及为住户办理产权证照，属于永诚房产公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于朱承相。 综上所述，朱承相对涉案房产所享有的权利，足以排除人民法院的强制执行。经本院二〇一九年第十八次审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下: 在本院（2017）新21执91号执行案中，不得执行位于新疆吐鲁番市××县东侧的鄯善购物公园（购物城）2A-40、2A-41商铺（25.78平方米、33.15平方米）。 案件受理费9104元,由被告段正文负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 本院（2019）新21执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 李 鑫 审 判 员 南 斐 人民陪审员 胡 琴 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员 兰保荣