海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初3484号原告:吕鲁生，男，1951年7月3日出生，汉族，贵州省六盘水市人，原住贵州省，现住海南省东方市。被告：东方市八所富东工贸有限公司，住所地：海南省东方市海榆西线东方海湾涛昇花园一期1#商铺28号公司办公室。法定代表人：张忆，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：魏华北，该公司职员。原告吕鲁生与被告东方市八所富东工贸有限公司（以下简称富东工贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕鲁生、被告富东工贸公司的委托诉讼代理人魏华北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕鲁生向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告房屋权属证书违约金9900元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年4月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的××园房以5360元/平方米起送1800元/平方米精装修价格卖给原告，该房建筑面积39.89平方米，房款总价217999元。开收据时，被告给原告开了两张收据，一张为房款收据146197元，一张为装修款收据71802元。原告入户时被告承诺代办房屋权属证书，原告直至2018年7月4日才领到不动产权证书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿给原告违约金9900元。被告富东工贸公司辩称：第一，原告主张被告赔偿逾期办理房屋产权证违约金不符合双方在购房合同第十五条第一项的约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方对处理方式第一、第二项都有选择和填写。原告不遵守合同约定另行主张违约金，违反了合同约定优先的法律规则。第二，购房合同第十五条关于产权登记的约定是：出卖人应在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，并不是原告取得房产证的时间，被告于2016年10月25日向东方市不动产登记机关提交了涛昇国际小区的全部房屋国有土地使用权分割转让的申请及相关全部资料，已经完成了这一约定。不动产登记机关经审核后于2016年12月28日发布了不动产登记公告，产生了公示效力。三、被告向原告交付房屋的时间是2014年12月30日，被告向产权登记机关提交产权登记资料备案的时间是2016年10月25日，是在500个工作日内完成，对于原告何时取得产权证是政府相关职能部门的工作，与被告无关。双方合同也没有约定原告取得房产证的时间。综上，被告不构成违约，不应承担违约责任，即使构成违约也应遵照《商品房买卖合同》第十五条第一项执行，原告诉求不符合合同约定，缺乏事实依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交无异议的证据《商品房买卖合同》《不动产权证书》《房款发票》《装修款发票》《证明》，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交有争议的证据，本院认证如下：1.《商品房买卖合同》（第十五条）系原、被告双方签订的购房合同内容，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认；2.《房屋国有土地使用权分割登记所需材料》《办理房屋国有土地使用权分割转让证明书资料清单》《房屋建筑面积分户汇总表》《宗地分割情况表》《不动产首次登记公告》各一份，拟证明富东工贸公司于2016年10月25日已完成提供办证所需资料的义务，本院认为，因富东工贸公司提供的上述证据仅有《房屋国有土地使用权分割登记所需材料》《宗地分割情况表》《办理房屋国有土地使用权分割转让证明书资料清单》有原件，其他证据均为复印件，对复印件的真实性，本院不予认可。《房屋国有土地使用权分割登记所需材料》《宗地分割情况表》无法证实富东工贸公司拟证明的问题，而《办理房屋国有土地使用权分割转让证明书资料清单》为富东工贸公司自行制作，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：吕鲁生购买富东工贸公司开发的东方海湾涛昇国际第C3栋3A03A号房，建筑面积39.89平方米，商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米3665元，总金额146197元。上述合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.3%赔偿买受人损失。合同签订后，原告支付房款146197元和装修款71802元。其中装修款由东方城东富璟装饰工程部出具发票，房款由富东工贸公司出具发票。被告于2015年1月16日将涉案房屋交付给原告使用。涉案房屋于2018年2月23日办理不动产权证书。本院认为，本案的争议焦点为：富东工贸公司是否构成逾期办证违约，若违约具体的违约金应如何计算。原告吕鲁生与被告富东工贸公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，富东工贸公司于2015年1月16日已将涉案房屋交付原告使用，富东工贸公司应当在500个工作日内，即2017年1月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2018年2月23日才办理不动产权证，明显存在延迟办证的情况，而富东工贸公司没有提供证据证实其已于2017年1月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，或延迟办证是房屋买受人的责任或其他原因，应承担举证不能的不利后果。关于违约金应如何确定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按照第1项处理。第1项载明买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失。富东工贸公司违约，富东工贸公司亦同意按该条款第1项的约定承担责任，现买受人吕鲁生明确表示不愿意退房，即不同意按该条款第1项的约定向富东工贸公司主张权利。而《商品房买卖合同》第十五条第2项载明，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。本案中，原告选择不退房，其交付购房款总额为146197元，根据《商品房买卖合同》第十五条第2项的规定，富东工贸公司应承担的违约金为438.6元（146197元×0.3%），原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告东方市八所富东工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕鲁生支付逾期办证违约金人民币438.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告吕鲁生负担47.8元，被告东方市八所富东工贸有限公司负担2.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 王婧 二○一九年十二月二十三日书记员 刘丹附：本案所适用的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A190892&tiao=18“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。