大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初8607号原告：郑长林，男，汉族，1963年7月15日出生，住大连市甘井子区。被告：大连市第四十九中学，住所地大连市沙河口区泽汇街16号，统一社会信用代码：12210204422412283R。法定代表人：王斌，校长。委托诉讼代理人：于文君，辽宁宏都律师事务所律师。原告郑长林与被告大连市第四十九中学合同纠纷一案，本院2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，分别于2019年11月13日、2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告郑长林、被告大连市第四十九中学委托诉讼代理人于文君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告拆迁补偿款4834411元。事实和理由：原、被告于2015年11月25日签订《大连市第四十九中学校办工厂危房投资改造意向书》，约定改造后由原告长期租用，每年向学校交租金30万元，签订后原告即对被告的校办工厂进行了投资改造。2017年5月，被告校办工厂被列入拆迁范围，此时原告已投资近500万元。政府有关部门对该厂区的房屋面积及补偿费进行了评估，原、被告均认可评估结果，同意评估单位对原告投资改造房屋面积及补偿单价，同意对没有改造部分和部分改造部分面积和补偿单价的认定。2019年7月31日，原、被告签订《拆迁协议书》，约定由被告与拆迁部门签订拆迁补偿协议，待取得拆迁补偿款后，依据评估确认双方认可的面积及单价进行分配，原告于2019年8月5日前已搬迁。现被告已取得拆迁补偿款，但未按双方约定给付原告，为此诉至法院，望判如所请。被告辩称，双方在拆迁协议中对投资改造及拆迁事实予以确认，但对如何分配补偿款未达成协议。被告对补偿款分配意见为：557.77立方米挡土墙三分之一补偿款56335元和未改造部分496352元应全部归被告；部分改造部分644983元被告应分得70%；拆除重建部分840106元被告应分得70%；完全重建部分2747759元被告应分得30%。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，对原告提交的《大连市第四十九中学校办工厂危房投资改造意向书》、《拆迁协议书》、《房屋租赁合同》、大连连友房地产测绘行出具的测绘临建面积、《安全隐患整改的情况说明》；被告提供的沙河口区马栏街道证明复印件、沙河口区教育委员会情况说明复印件、《沙河口区行政事业单位国有房屋核查表》、《房地产估价报告》；本院调取的证人张某证言；及双方当庭陈述予以采信并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年11月25日，原告郑长林（乙方）与被告大连市第四十九中学（甲方）签订《大连市第四十九中学校办工厂危房投资改造意向书》约定：大连市第四十九中学校办工厂（地址：大连市沙河口区），因多年失修，房屋破损严重，且居住众多外来闲散人员，厂区内生活垃圾堆积如山，多次失火，安全隐患极大。若不及时整改，后果不堪设想。同时，校办工厂还存在众多历史遗留问题，如：伤残工人的医疗福利问题，外欠款问题等急待解决。经双方协商，由乙方投资（预计500万元）将厂区危房彻底整改，消除安全隐患，整改期限预计18个月完成。双方协商同意，房屋整改完成后，乙方每年向学校交租金30万元，作为解决工厂遗留问题资金。乙方的投资回报，由乙方的经营收益获得。区域内租户，由乙方负责腾退，合同未到期的租户，由乙方出资返还租户，或妥善解决。本意向书于2015年12月开始实施，正式合同待房屋整改完工后签订。原告在该协议乙方处签名，被告法定代表人王斌在该协议甲方处签名并加盖被告公章。同日，原告（乙方）与大连市沙河口区教育产业管理办公室（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落在；建筑面积120m2；租赁期限从2016年1月1日至2016年12月31日；年租金肆万伍千元整；租赁房屋用途为办公、车间；使用期内，内外部设施和屋顶及门窗由乙方负责，费用自理；甲方允许后，乙方可对租赁房屋进行装修或改善增设可移动设施，费用自理。合同还就解除条件、期满约定、争议解决方式等进行了约定。原告在该协议乙方处签名，时任大连市沙河口区教育产业管理办公室主任张某在甲方法定代表人处签名，并加盖大连市沙河口区教育产业管理办公室印章和被告公章。2016年6月2日，原告与大连市沙河口区教育产业管理办公室（甲方）再次签订《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落在；建筑面积160m2；租赁期限从2016年7月1日至2016年12月31日；年租金伍万整，其余内容同前。原告在该协议乙方处签名，张某在甲方法定代表人处签名，并加盖大连市沙河口区教育产业管理办公室印章和被告公章。上述合同签订后，原告自2015年12月起开始投资对位于大连市沙河口区的四十九中校办工厂开工进行改造，2017年4月改造工程结束，2017年5月该地址被列入拆迁范围。受大连市沙河口区城区改造管理办公室的委托，辽宁中恒信土地房地产资产评估有限公司于2019年7月30日出具估价项目名称为《沙河口区川甸街棚户区改造项目被征收范围内大连市第四十九中学校办工厂房屋（不含土地使用权）、构筑物、机器设备及存货等市场价值评估》的（2019）第7073号房地产估价报告确认：无证建筑物22栋总面积4201.43平方米，估价4729200元；构筑物7项总面积2854.39平方米，估价613000元；可搬迁机器设备及存货42262元；合计5384462元。2019年7月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《拆迁协议书》约定：一、协议背景甲乙双方于2015年11月25日签订《大连市第四十九中学校办工厂危房投资改造意向书》，意向书签订后，乙方投资对甲方校办工厂危房进行了改造。2017年5月，甲方校办工厂被列入拆迁范围。关于校办工厂改造后房产涉及政府拆迁，拆迁补偿款如何分配问题，投资改造当时，双方没有约定。二、协议目的为了支持政府的拆迁工作，保证拆迁任务的顺利完成，甲乙双方一致同意与拆迁部门签订拆迁补偿协议。取得拆迁补偿款后，双方依据拆迁部门评估的双方认可的补偿面积及相对应的补偿单价进行分配。三、房产现状甲方校办工厂原有房产1866平方米，其中依据1998年12月大连市勘察测绘研究院出具的四十九中地形图计算校办工厂原有房产面积1489.5平方米，另有校办工厂后期搭建砖木结构房产376.5平方米。经乙方投资改造加层加宽后现有房产4201.43平方米，包括A1、A2、A3、A3-1、A4、A5、A6、A7、A7-1、B1、B2、B2-1、B2-2、B3、B4、B5、B5-1、B5-2、B5-3、B6、B7、B8、B9、B10、铁皮板房，共25栋房产；其中A7-1、B2-1、B5-1、B5-2共4栋，565.54平方米未经改造；A5、A6、B3、B4、B5-3、B6共6栋，586.42平方米砖木房、墙体部未经改造，屋顶、地面、门窗、水电、保温、内外墙装饰进行了投资改造。四、房产租赁事实2015年11月25日，乙方与大连市沙河口区教育产业管理办公室签订《房屋租赁合同》，租赁甲方校办工厂中120平方米房产，租期自2016年7月1日至2016年12月31日。2016年6月2日，乙方与大连市沙河口区教育产业管理办公室签订《房屋租赁合同》，租赁甲方校办工厂中160平方米房产，租期自2016年7月1日至2016年12月31日。之后，乙方与甲方及大连市沙河口区教育产业管理办公室再未签订任何房屋租赁合同。五、拆迁补偿协议的签订甲乙双方一致同意由甲方出面，以甲方名义与拆迁部门签订拆迁补偿协议。甲乙双方认可评估报告评估的房产价格，同意以评估报告评估的房产价格签订拆迁补偿协议。六、拆迁补偿款的领取甲乙双方一致同意由甲方领取拆迁补偿款，同意拆迁部门将拆迁补偿款支付给甲方，该补偿款既有甲方的部分，也有乙方的部分，各自份额双方暂时无法确定。七、拆迁补偿款分配争议的解决双方如因拆迁补偿分配发生争议，可通过诉讼解决，起诉至甲方所在地法院解决双方的争议。八、校办工厂搬迁甲方与动迁部门签订拆迁补偿协议后，甲方通知乙方进行搬迁，乙方于2019年8月5日前搬出甲方校办工厂，逾期未搬出的不动产和动产，视为放弃权利，同意由拆迁部门进行清理。原告在该协议乙方处签名，被告法定代表人王斌在该协议甲方处签名并加盖被告公章。该协议签订后，原告按照协议约定已于2019年8月5日前搬迁。庭审中，被告认可已于2019年9月18日、2019年9月27日分两笔收到拆迁补偿款合计5384462元。另查，1998年10月14日大连市沙河口区马栏街道办事处出具证明：“大连市第四十九中学，其前身为沙区马栏民办中学，始建于1963年。位于，1981年学校使用新校舍后，原校舍改为四十九中校办工厂。”1998年10月21日，大连市沙河口区教育委员会对大连市四十九中学第一任校长韩凤鸣出具的情况说明予以确认：“大连市第四十九中学属工厂—大连市净化器滤芯厂原系大连市四十九中学前身大连市沙河口区马栏民办中学的校舍，该校于1963年春季由沙河口区人民政府教育科主办，马栏街道批准占用城市废地建筑的学校，当时没有其他部门的批件，也未办理土地使用手续，该校建成后于1969年改称大连市第四十九中学。1981年秋季大连市第四十九中学新教学楼建成后，学校迁至并将原学校改成校办工厂。”《沙河口区行政事业单位国有房屋核查表》记载：房屋名称：校办工厂；建筑面积：1312(m2)；产权形式：其它；取得方式：其它；使用状况：在用；是否入账：是；自用面积：1312；租赁价值：3.916万元/年；坐落位置：沙区。该核查表填报说明第4项：“是否入账”项如实填写，集中记账的单位指纳入国库支付中心资产财务，独立记账的单位指纳入本单位资产账务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据被告提供的沙河口区马栏街道办事处、沙河口区教育委员会分别出具的证明和《国有房屋核查表》，可以确认位于大连市沙河口区的大连市第四十九中学校办工厂作为国有资产，被告具有使用权。原、被告经协商签订《危房投资改造意向书》即是为解决被告安全隐患、伤残工人福利、外欠款等诸多历史遗留问题，也是为原告以租赁方式取得使用权用于经营获取收益所达成的意向合作，且经过原告与沙河口区教育产业管理办公室签订《房屋租赁合同》的方式得到被告上级主管部门的同意。该意向书系双方真实意思表示，不违反法律规定，不侵犯他人权益，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告如约对校办工厂进行改造，改造完成尚未投入使用即被确认列入拆迁范围，致使双方原议定整改完成后签订正式合同无法完成。基于改造的背景及原告投资改造后的现状，双方2019年7月31日签订的《拆迁协议书》系双方对改造前后面积、改造内容的确认，并对补偿款的领取、搬迁时间等进行的约定，系合同双方真实意思表示，亦不侵犯他人权益。关于双方协议是否损害国家利益，本院认为，首先，现被告依据估价项目报告确认的价格已实际取得的拆迁补偿款明确不含土地使用权；其次，评估确认的补偿价格是对改造后的施工造价予以确认，不包含原有房屋价值部分；再次，原有房屋面积依据《国有房屋核查表》载明校办工建筑面积为1312平方米，依据大连市沙河口区教育产业管理办公室与原告签订的两份《房屋租赁合同》载明租赁房产面积分别为120平方米和160平方米，而双方《拆迁协议书》依据测绘研究院出具的地形图确认为1866平方米。按照合同确认的1866平方米为准，其中未改造部分565.54平方米补偿款双方已议定全部归被告，部分改造部分586.42平方米补偿款中大部分归属被告，拆除重建部分亦给予被告适当补偿；衡量房屋租赁价值每年3.916万元标准，作为国有资产的校办工厂在拆迁补偿中未有流失。因此双方签订的《拆迁补偿协议》合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方庭审中对未改造部分565.54平方米补偿款496352元全部归被告所有达成合意，本院予以照准。对部分改造部分补偿款的归属，双方对分配比例存在争议。该部分系原告对被告原有现尚存使用价值进行完善后再利用所进行的改造，因此大部分补偿款应归被告，根据被告主张的分配比例，考虑原告的实际投入，本院酌定该部分补偿款644983元由原、被告按照45%和55%比例分配，即原告分得290242元（644983元×45%）、被告分得354741元（644983元×55%）。对拆除重建部分补偿款的归属，双方对分配比例亦存在争议。本院认为，尽管拆除重建所需投入高于新建，原告仍应就占有使用被告原有面积予以适当补偿。本院酌定该部分补偿款840106元〔714.04m2÷3049.47m2×（无证建筑物补偿款4729200元-未改造496352元-部分改造644983元）〕，由原、被告按照85%和15%比例分割，即原告分得714090元（840106元×85%），被告分得126016元（840106元×15%）。对完全新建部分补偿款的归属，本院认为，在不含土地使用权前提下，完全新建部分完全系由原告自行新建，不享有被告权益、不侵犯被告利益，因此该部分补偿款2747759元〔2335.43m2÷3049.47m2×（无证建筑物补偿款4729200元-未改造496352元-部分改造644983元）全部归原告所有。双方庭审中对构筑物中挡土墙原有557.77立方米残存部分即三分之一185.92立方米〔（726.353-168.583）÷3〕补偿款56335元（303元×186.023）归被告所有达成合意，本院予以照准。双方对该部分挡土墙的三分之二和新建挡土墙以及其余构筑物556665元（613000元-56335元）归原告所有达成合意，本院予以照准。双方庭审中对可搬迁机器设备及存货合计42262元归原告所有达成合意，本院予以照准。综上，原告应分得动迁补偿款4351018元（部分改造290242元+拆除重建714090元+完全重建2747759元+构筑物556665元+可搬迁机器设备及存货42262元），被告应分得动迁补偿款1033444元（未改造496352元+部分改造354741元+拆除重建126016元+构筑物56335元）。因动迁补偿款已由被告领取，故应由被告给付原告4351018元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告大连市第四十九中学于本判决生效之日起十日内给付原告郑长林动迁补偿款4351018元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45476元、保全费5000元（原告均已预付），由原告负担4548元，被告负担45928元，履行时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  苏 艾人民陪审员  许爱秋人民陪审员  尹超英二〇一九年十二月三十日书 记 员  李芝莹附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。