湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初11866号原告：浏阳市鑫通物业管理有限公司，住所地：浏阳市集里办事处纸槽街。法定代表人：苏武端，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：张瑜，男，1987年7月21日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告浏阳市鑫通物业管理有限公司（以下简称鑫通物业公司）与被告张瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫通物业公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼，被告张瑜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鑫通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告物业服务费1363元（当庭变更为1361元）及违约金136元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告张瑜辩称：1、原告与浏阳市东润?万象城业主委员会签订的物业合同约定的服务届满时间为2018年12月31日，而原告于2017年3月自行撤出，违反了合同约定；2、原告在服务期间以收取装修押金的方式扣押多位业主的装修押金，属于不当得利，应予返还；3、被告所在的小区由于开发商经营不善，造成不动产证迟迟不能办理，被告已经向法院提起诉讼，但开发商至今没有为被告办理权证，原告所主张物业费的期间，被告与开发商的纠纷仍在处理中，产权没有过渡到被告名下，故被告不应当交纳此期间的物业费；4、被告房屋至今仍然是毛坯房，没有享受到任何物业服务。经审理查明，被告张瑜系浏阳市东润·万象城小区X栋XXX室业主，其房屋建筑面积为75.62㎡。原告鑫通物业公司是一家经营物业管理、清洁卫生、园林绿化、家政服务的企业。2016年1月15日，原告鑫通物业公司与浏阳市东润?万象城业主委员会签订了《东润?万象城物业管理委托合同》，由原告鑫通物业公司承担浏阳市东润?万象城小区的物业服务，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。合同还约定：服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；物业费收费标准为:小高层电梯房住宅房屋由乙方按建筑面积1.2元/月/平方米向业主或物业使用人收取，商业用房由乙方按建筑面积1.5元/月/平方米向业主或物业使用人收取。业主和业主使用人逾期交纳物业管理费及水、电费的，按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告鑫通物业公司按约为被告张瑜所居住的小区提供物业服务。2017年3月31日，原告鑫通物业公司退出浏阳市东润?万象城小区并张贴了公告。被告张瑜2016年1月1日起至2017年3月31日止共欠缴原告鑫通物业公司物业费1361元（建筑面积75.62㎡×1.2元/㎡/月×15个月）。原告鑫通物业公司曾向被告发出催缴物业管理费的通知，要求被告缴清物业费用，但被告未予支付。另查明，浏阳市东润置业有限公司于2014年12月31日向被告张瑜交付了上述房屋，该房屋在2016年1月1日至2017年3月31日期间系空置房。2010年6月8日发布的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）第十九条规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”。以上事实，有原告的陈述，东润?万象城物业管理委托合同、催缴通知、欠费明细、不动产登记信息表、公告、（2017）湘0181民初2573号民事判决书等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告鑫通物业公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业与浏阳市东润?万象城业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该合同对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告为浏阳市东润?万象城小区提供了物业服务，被告张瑜作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告张瑜交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告张瑜提出的浏阳市东润置业有限公司在原告主张物业服务费的期间没有为其办理房屋产权证，其没有享受物业服务，不应当交纳物业服务费的意见，本院认为，浏阳市东润置业有限公司于2014年12月31日向被告张瑜交付了房屋，被告张瑜自此即系浏阳市东润?万象城小区业主，应该依照约定向为其提供物业服务的企业即原告鑫通物业公司缴纳物业服务费。关于被告张瑜提出的原告私自撤离小区，单方面违约的意见，原告提交了退出公告，其退出浏阳市东润?万象城小区向相关部门进行了公告，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告张瑜提出的原告扣押装修押金的意见，因其未提交相应证据证实，本院不予采纳。被告房屋在2016年1月1日至2017年3月31日期间系空置房，参照湘价服〔2010〕76号文件规定，本院认定被告2016年1月1日至2017年3月31日应支付的物业服务费为1225元（75.62㎡×1.2元/月/㎡×15个月×90%）。关于违约金的请求，按协议的约定，被告张瑜未依约交纳物业费，构成违约，原告要求被告张瑜支付违约金136元的诉讼请求过高，本院依据原告的损失情况，酌情支持违约金123元。审理中，被告张瑜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张瑜于本判决生效之日起五日内支付浏阳市鑫通物业管理有限公司2016年1月1日起至2017年3月31日止的物业费1225元及违约金123元。二、驳回浏阳市鑫通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由张瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇一九年十二月二十四日法官助理王亮书记员郑磊附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。