贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初3628号原告：罗义兴，男，汉族，1982年8月23日生，住所地贵州省开阳县。委托诉讼代理人：王治刚，贵州信理律师事务所律师，执业证号15201201410310318。被告：李小勤，女，汉族，1977年2月20日生，住所地湖南省浏阳市。被告：贵阳观山湖区家隆泰房屋中介服务部，经营场所贵州省贵阳市观山湖区碧海乾图花园第3-1栋1层32号，统一社会信用代码92520115MA6E6L1H6C。经营者：宋飞，女，汉族，1987年8月21日生，住所地贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：庞欣，女，汉族，1994年8月13日生，住所地贵州省贵阳市云岩区，系该服务部工作人员。原告罗义兴与被告李小勤、贵阳观山湖区家隆泰房屋中介服务部（以下简称家隆泰服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告罗义兴及其委托诉讼代理人王治刚，被告李小勤，被告家隆泰服务部的委托诉讼代理人庞欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗义兴向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告李小勤之间签订的《房地产买卖及居间合约》（编号：GYM0001282）；2、依法判决被告李小勤双倍返还原告交纳的定金100,000元；3、依法判决被告李小勤返还原告已支付的购房款350,000元；4、依法判决二被告返还原告已支付的服务费20,845元；5、判决二被告支付原告违约金（资金占用费）50,000元；6、依法判决本案诉讼费、保全费、保全担保费、公告费、律师费由被告承担。事实及理由：2017年9月20日，原告与被告李小勤在被告家隆泰服务部居间介绍下签订《房地产买卖及居间合约》（编号：ＧＹＭ0001282）。约定被告李小勤自愿将位于贵阳市观山湖区（商品房买卖合同编号ＧＬ-231，预售合同登记号Ｙ14066429，面积125.01㎡）卖于原告，原告向被告支付758000元，其中40万元为首付款，余款358000元于房屋办理过户登记手续后支付。合同签订后，原告分别于2017年9月26日向被告李小勤支付定金5万元、于2017年10月17日向被告李小勤支付购房款首付35万元，合计40万元；于2017年9月22日向被告家隆泰服务部支付中介费20,845元。综上，原告已按照合同约定履行了自己的义务，被告李小勤及家隆泰服务部故意隐瞒案涉房屋一房二卖的事实，且案涉房屋已被第三方查封，无法办理过户手续，被告的行为已构成根本违约，根据合同第1.4,第4.3条的约定，被告应双倍返还定金、已支付购房款并承担相应的赔偿责任。据此，原告依据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。被告李小勤辩称，第一，被告不存在一房二卖。案涉房屋至今登记在本人名下，房屋不能过户的原因是本人与第三方的债务关系导致。第二，本人已如实回答原告及家隆泰服务部所提出的全部问题，并未隐瞒任何事实。本人只是一个普通业主，并非专业人士，不能预见原告所要知道的所有问题。至于原告和中介没有问房屋交易历史也是原告本身的问题，与本人无关。第三，原告已支付的中介费为15,160元，并非20,845元，其中5,685元为按揭代办服务费，因尚未办理该项服务，与本案无关，不应计入在内。中介公司为原告的购房提供了包括购房登记、寻找房源、看房到签订合同等一系列独家全程服务，中介费理应由原告支付，与被告无关。合同的第5.1条说明，只有在原告和本人双方共同支付中介费的前提下，合同中的5.2条才成立。故原告要求被告承担中介费是不合理的。第四，原告所要求的违约赔偿（资金占用费）的依据不成立。签订房屋买卖合同时，因交易的房屋为精装房，家电等全部齐全，原告强烈要求并自愿提前将35万元作为房屋使用押金（该钱在办理过户时自动转为购房款）支付给被告，并要求公正当日入住该房至今。房屋的押金在原告将房屋及其设施和家电家具等完好归还被告的情况下予以退还。由此可见，原告没有任何损失，原告的35万元作为押金使用，不存在资金占用费一说。第五，被告为保障原告的权益不受损害，于2018年3月8日起多次告知原告，要求和原告协商解决问题，并主动提出按照合同承担违约责任。但原告均不愿配合，以致问题拖延至今。因此原告要求的违约金5万元不成立，也没有合同依据，且与第4条“卖方不得再向卖方进一步要求赔偿损失”的约定相抵触。同时原告不愿遵守与被告签订的合同，也就不能按照合同来主张双倍返还定金。第六，原告从2017年10月18日起无偿使用被告房屋至今，按房屋出租市场价格3,000元/月计算，原告已获益39,000元。因原告不愿履行合同，导致被告经济损失，被告有权要求原告退还租金收益24,000元。综上，原告所述与事实不符，不能证明事实主张，请驳回原告诉请。被告家隆泰服务部辩称，对原告第一项诉请无异议。对第二项诉请请求法院审查李小勤是否是违约方再酌情认定，是否适用定金罚则。若三方解除房地产居间合约，被告李小勤理应退还购房款。对第四项诉请，我方作为中介方，对原告提供咨询、看房、签订买卖合同等中介服务。在居间合同过程中，我服务部没有任何过错，不应承担责任。且合约第5.1条已经规定服务费不予退还或免除。对第五项诉请，原告的该项诉请无事实和法律依据，且已适用定金罚则，不能再要求违约金，且我方并非违约方，不应承担该笔违约金。对于第六项诉请，合约6.4条规定上述费用由违约方承担，既然原告不能证明我方在居间过程中有违约行为，故我方对上述费用不承担责任。原告称我方故意隐瞒房屋一房二卖的事实无证据支持，我方作为中介方为原、被告提供咨询、看房等服务，无法预见、控制被告行为，且对于其在签订合同之前，将案涉房屋出售给他人的情况不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月20日，原告罗义兴（买方）与被告李小勤（卖方）、家隆泰服务部（经纪方）就房屋买卖及相关居间事宜签订《房地产买卖及居间合约》一份，约定被告李小勤将其名下位于贵阳市观山湖区房屋作价758000元出售给原告罗兴义。对于交易房屋状况，合同第1.4条载明“该物业处于抵押状态，抵押权人：工商银行，余下贷款额约为30万元（以卖方出具贷款与借据、余额查询等材料为准），卖方承诺于本合约生效之日起180天内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续。”对于房款的支付，合同第八条约定双方签订合约当天由买方向卖方支付定金5万元，首期房款35万元由买方于买卖双方做公证当天支付，尾款358000元由买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给买方。此外，对于违约责任，合同第4.3条载明“因卖方原因包括但不限于……、与第三人纠纷导致房屋被司法机关查封保全等原因导致无法办理房地产转让登记手续、或无法办理按揭贷款、或导致本合约无法履行，视为违约按照下列处理：卖方签署合约后，违约不将该物业售予买方的，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付全部款项以及赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得向卖方进一步要求赔偿损失。”第5.1条约定买方支付居间服务佣金15160元及按揭代办服务费5685元，同时载明“除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，上述居间费用均不予退还或免除。”第6.4条载明“因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系之内容分别主张权利，并向该物业所在地人民法院提起诉讼解决。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）”。上述合同签订后，，被告家隆泰服务部于2017年9月22日向原告罗义兴出具收据确认收到中介费20,845元。2017年9月26日，原告罗兴义向被告李小勤支付定金50,000元，李小勤出具收条确认收到该款。2017年10月17日，原告罗兴义通过银行转账35万元至李小勤账户，当日，李小勤出具收条确认收到该款项。后因被告李小勤未向银行还清案涉房屋按揭贷款解押，且该房屋因李小勤与他人亦就该房屋的前次买卖发生争议过程中被申请诉讼保全，致使双方合同无法继续履行，原告遂以前述事实及理由诉至本院。另查明，被告李小勤在购买案涉房产时向中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行（下称工行金阳支行）贷款34万元，因其未及时归还贷款，工商银行于2018年6月26日、8月28日两次向被告李小勤催收。又查明，在被告李小勤将案涉房屋出售给原告罗义兴之前，李小勤曾与案外人杨耀斌就该房屋买卖达成过协议，并收取了杨耀斌定金10万元，在双方协商解除房屋买卖合同后，李小勤与杨耀斌之间就是否退还定金发生争议，杨耀斌遂诉至本院，并申请了诉讼财产保全，我院经审查认为符合条件，遂采取了保全措施查封了案涉房屋，查封期限自2018年1月17日至2021年1月16日。2018年2月8日，我院对李小勤与杨耀斌之间的纠纷案件作出一审判决，判决被告李小勤退还杨耀斌定金100,000元，并承担违约金。宣判后李小勤不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2018年7月20日作出终审判决，驳回李小勤上诉，维持原判。目前，被告李小勤尚未按生效法律文书内容履行其义务。在被告李小勤获得上述一审判决结果后，其分别于2018年3月8日、2018年4月2日及2018年7月25日，将该案情况及房屋被保全情况短信告知了原告，并针对原、被告双方的交易提出处理意见，但未获原告回应。再查明，原告罗兴义在本案诉讼过程中申请了诉讼财产保全，为此购买了诉讼财产保全责任保险，花去保险费1,563元。本院认为，案涉《房地产买卖及居间合约》系原、被告三方自愿签订，系各方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方当事人均有约束力。根据庭审查明的事实，案涉房屋存在权利受限情况，其一是被告李小勤在购买该房屋时向银行贷款，银行对该房屋设定了抵押，该情况双方在合同中进行了特别说明，并约定由李小勤于合同生效后180天内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续，但其并未在约定时间提前还贷解押便于房屋下一步交易的进行，甚至在2018年6月、8月还被银行催收还贷，可见其怠于履行义务。在案涉房产贷款未还清、抵押未办理注销登记之情况下，原、被告双方之间根本无法就案涉房屋办理产权转移登记。权利受限情况其二是被告李小勤与案外人杨耀斌亦就该房屋买卖发生争议，虽然双方已协商解除合同，被告李小勤可以将房屋另行向他人出售，不存在原告所述一房二卖的情况，但被告李小勤与杨耀斌之间就定金退还与否产生争议，杨耀斌向本院申请财产保全符合法律规定，被告李小勤知道案涉房产被法院查封时，为了其与原告之间交易的顺利进行，也可争取杨耀斌同意更换保全财产，但其未作任何努力，并且是在拿到一审判决书后才告知原告罗义兴案涉房产被查封。贵阳市中级人民法院已于2018年7月20日作出生效判决，要求被告李小勤退还杨耀斌定金并支付违约金，但被告李小勤不尊重生效法律文书的权威性、严肃性，至今未按生效裁判内容履行义务。而本案立案时间为2018年7月19日，倘若其按照生效裁判文书积极履行义务，便可申请解除财产保全，消除此项权利受限情况，但事实并非如此。基于前述理由，本院确认双方合同不能继续履行也即案涉房产至今不能办理过户的原因在于被告李小勤。因被告李小勤的违约导致案涉房产不能过户，双方买卖合同不能继续履行，同时中介方亦同意解除三方之间签订《房地产买卖及居间合约》，故对于原告的此项诉请，本院予以支持。针对本案情况，原、被告双方对处理方式在合同第4.3条已有详细约定，合同解除后，被告李小勤应当按照该约定退还原告已付全部款项，即40万元，同时支付与定金同等数额即50,000元的赔偿。本案中，原、被告双方签订合约几个月后案涉房产被查封，被告家隆泰服务部对此无法预见，不能苛求其过高的注意义务，被告家隆泰服务部不存在过错。关于原告已付家隆泰服务部的中介费数额，在合约中已约定中介费为15,160元，按揭贷款服务费为5,685元，而原告付给家隆泰服务部的费用为20,845元，可见其中15,160元为中介费，5,685元为按揭代办服务费。因原、被告双方买卖关系已解除，已无按揭代办之需要，被告家隆泰服务部应当将按揭代办服务费退还给原告罗义兴。另外原告已付的中介费15,160元，按照双方合同约定，被告李小勤应当作为原告损失向其赔偿。原、被告双方在合约中已经约定违约方应当赔偿守约方因维权产生的必要损失，原告已举证证明其所花费保全保险费1,563元，该费用为原告产生的合理损失，被告李小勤应当予以赔偿。原告在诉请中要求被告赔偿的公告费并未实际产生，律师费也未提供票据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告罗兴义与被告李小勤、被告贵阳观山湖家隆泰房屋中介服务部于2017年9月20日签订的编号为GYM0001282的《房地产买卖及居间合约》；二、被告李小勤于本判决生效之日起五日内，退还原告罗兴义已付房款400,000元；三、被告李小勤于本判决生效之日起五日内，赔偿原告罗兴义损失50,000元；四、被告李小勤于本判决生效之日起五日内，赔偿原告罗兴义已付中介费15,160元、诉讼保全担保保险费1,563元，共计16,723元；五、被告贵阳观山湖家隆泰房屋中介服务部于本判决生效之日起五日内，退还原告罗兴义已付按揭贷款服务费5,685元；六、驳回原告罗义兴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,108元（原告预交9,108元），诉讼保全申请费3,124元，共计12,232元，由被告李小勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  李 丽人民陪审员  郑道刚人民陪审员  陈祖尧二〇一九年十二月十七日法官助理蒋霞书记员陈宇巍