徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初7195号原告：林奎，男，1991年3月10日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：吴狄，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林茂新（与林奎系父子关系），男，1968年11月10日出生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：夏花，女，1979年5月13日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告林奎诉被告夏花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林奎及其委托诉讼代理人吴狄、林茂新到庭参加诉讼，被告夏花经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林奎向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的房屋买卖协议。2、判令被告返还购房款110000元，赔偿原告装修损失78000元，房屋差价损失258000元，承担中介费用8000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告及第三人徐州易诚房产经纪有限公司于2017年5月6日签订《徐州市存量房买卖协议》一份，约定被告夏花将其所有的花语城A14号楼2-1201室出售给原告，成交价为83.5万元，并约定开发商办理房产证之日起，被告应在30日内办理房产证以配合原告办理过户手续。原告支付给被告购房定金10万元，后应被告要求支付了1万元购房款，及支付了8000元的中介费。2017年年底，涉案房屋上房，被告即将该房屋交付给原告使用，原告装修之后一直在此居住，直至2019年初，原告收到南京市鼓楼区人民法院邮寄来的民事裁定书及拍卖公告，得知被告因与平安银行股份有限公司南京分行金融借款合同纠纷，涉案房屋被评估、拍卖。原告与被告多次协商让其归还银行欠款未果，为维护原告的合法权益现诉至法院，恳请人民法院支持原告的诉讼。被告夏花未到庭应诉、答辩。夏花于庭审后到庭陈述，对于原告主张的购房款、装修款没有异议，对于房屋差价损失有异议，中间也问原告要过房款，原告没有愿意，具体房款支付约定我也忘记了，原告没有违约行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告林奎（乙方）与被告夏花（甲方）及案外人徐州易诚房产经纪有限公司（丙方）于2017年5月6日签订《徐州市存量房买卖协议》一份，约定：被告夏花将其所有的花语城A14号楼2-1201室出售给原告，建筑面积为97.72平方米，地下室建筑面积约为5平方米，成交价为83.5万元；佣金8000元由乙方承担，如有一方违约，由违约方支付佣金；在签订本协议之日交付购房定金10万元，定金交由甲方保管；甲方、乙方同意由开发商办理房证日期30日内完成房地产备案手续；甲乙双方签订合同后，若乙方毁约，应书面通知甲方，甲方应在30日内，将乙方的已付购房款返还给乙方，但乙方应同时支付违约金20万元，若甲方毁约，应书面通知乙方，甲方应同时支付违约金20万元给乙方。夏花在甲方处签字，林奎在乙方处签字，徐州易诚房产经纪有限公司在丙方处盖章。2017年5月8日，林奎向夏花支付购房定金10万元整，夏花向林奎出具收条。协议履行过程中，原告林奎（乙方）与被告夏花（甲方）及第三人徐州易诚房产经纪有限公司（丙方）就涉案房屋又签订《补充协议》一份，内容为：1、上述房产办理过户手续前房屋所产生的费用由甲方负责结清，过户的费用由乙方支付。2、开发商通知上房之日起，甲方应在30日内办理上房手续，将上述房产交由乙方装修使用，开发商通知办理房产证之日起，甲方应在30日内办理房产证，方便于过户使用。3、上述房产面积以实际测绘面积为准，大小均由乙方享有。4、上述房屋装修违约金定为20万元，如因甲方违约，向乙方支付20万元，如因乙方违约，将上述房屋恢复原状并向甲方支付20万元。2018年11月29日，林奎支付夏花购房款1万元。房屋上房后，林奎装修案涉房屋后入住。此外，林奎因购买案涉房产向支付中介费8000元。关于房款支付的约定，林奎陈述为我支付定金及中介费，等房产证办好后过户，夏花将房贷交清过户给我，我付清房款。夏花陈述，具体房款支付的约定我忘记了，中间也问原告要过房款，原告没有愿意。关于未及时过户的原因，林奎陈述房产证应该是2018年下半年办好的，但是期间出台了限购政策导致没有过户，是2018年5月份或者6月份装修的，当时限购政策已经出来了。另查明，因夏花与案外人平安银行股份有限公司南京分行金融借款合同纠纷，平安银行股份有限公司南京分行申请执行，南京市鼓楼区人民法院于2019年1月10日作出（2018）苏0106执恢766号民事裁定，裁定评估、拍卖夏花名下位于徐州市不动产所有权。后经南京市鼓楼区人民法院委托，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》：评估对象房屋建筑面积97.72平方米，评定估算估价对象于价值时点完整权益下公开市场价值为人民币1171000元（其中包括装修约为78000元），案涉房屋最后以1159700元被拍卖。该房屋被拍卖后，经林奎与夏花协商，南京市鼓楼区人民法院将房屋拍卖剩余款209727.78元直接支付给林奎。本院认为，林奎与夏花签订的徐州市存量房买卖协议合法有效，当事人应按照协议内容履行各自义务。本案中，林奎按照协议支付购房定金及部分房款后，夏花未能履行配合过户义务，并因自身经济纠纷导致涉案房屋被拍卖，夏花的行为构成根本违约，亦导致合同目的不能实现，林奎据此要求解除协议，符合法律规定，本院依法予以支持。协议解除后，林奎要求夏花返还定金100000元、购房款10000元、中介费8000元，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。因被告存在违约行为给原告造成的损失，被告应予赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于林奎要求夏花赔偿装修损失7.8万元的诉请，夏花将房屋交付给林奎使用后，林奎对涉案房屋进行了装修，现因夏花违约导致林奎无法入住涉案房屋，林奎因装修产生的费用应由夏花予以赔偿，夏花对此亦无异议，本院对原告该诉请予以支持。关于房屋差价损失25.8万元的诉请，结合原告已经支付房款数额、被告违约过错程度、案涉房屋未及时过户原因等因素，并考虑原告在购买案涉房屋时房屋尚不具备办理不动产权属登记证书的情形，参考房屋实际拍卖价值与合同约定房款和装修费用之间的差价，综合酌定夏花应向原告赔偿损失180000元。鉴于夏花在诉讼中将案涉房屋拍卖款拍卖剩余款209727.78元已经支付给林奎，应在本案中予以扣除，夏花尚应支付林奎166272.22元（100000元+10000元+8000元+180000元+78000元-209727.78元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林奎与被告夏花签订的徐州市存量房买卖协议。二、被告夏花于本判决生效之日起十日内支付原告林奎166272.22元。三、驳回原告林奎其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8110元，保全费2870元，合计10980元，由被告夏花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘莉平人民陪审员  王新礼人民陪审员  李慎运二〇一九年十二月二十日书 记 员  吕林宇