广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27399号原告：广东省电影公司，住所地广州市越秀区越秀中路125号。法定代表人：蓝伟文。委托诉讼代理人：唐思平，广东金山石律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗东耀，广东金山石律师事务所律师。被告：叶建恒，男，1978年10月9日出生，汉族，户籍地址广州市荔湾区，原告广东省电影公司与被告叶建恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东省电影公司的委托诉讼代理人唐思平、罗东耀到庭参加了诉讼。被告叶建恒经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广东省电影公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁关系；2.判令被告向原告交还白云区广源中路328号自编6号301房，同时负责清理房屋所有物品；3.判令被告向原告支付拖欠的租金（租金标准为359.10元/月，暂计至2019年7月31日为24524.91元；2019年8月1日开始按照每月359.10元的标准支付至被告实际交还房屋之日为止）；4.本案全部受理费由被告承担。事实与理由如下：被告父亲叶国华系原告员工，1998年起租住原告拥有的位于广州市白云区广源中路328号自编6号301房，租金为105.61元，双方无书面租赁合同。2003年8月26日，叶国华因符合申领住房货币补贴资格，向原告提出申请领取个人住房补贴。2005年6月21日，原告书面通知叶国华根据政策必须以市场租金承租涉案房屋，同时在领取住房货币补贴后应补缴租金16730.34元。2005年6月24日，叶国华一次性领取111900元的住房货币补贴款并签名确认，同时按照359.10元/月的租金标准租住涉案房屋，并补缴相关款项。2007年9月29日，叶国华去世，被告作为叶国华儿子继续租住该房屋，租金标准维持359.10元/月，双方无签订书面租赁合同。但2014年3月后，被告持续欠租，且一直处于失联状态。2019年5月27日，原告向被告发出《关于缴清电影学校房屋租金的通知》，并将该通知及欠租明细表张贴在涉案房屋门口。同时，原告在《新快报》上将该通知内容刊登，时间持续一周。后经原告再次统计，被告实际欠租数额为24524.91元，其中：1.2014年3月至2019年7月累计持续欠租金额为23341.50元；2.2014年2月份以前漏交租金额为1183.41元。鉴于被告一直未缴清欠租，其行为已构成根本违约，原告可以依法解除租赁关系并收回涉案房屋。原告为维护自身权益，根据《合同法》第215条、第227条等规定，特向贵院起诉，恳请贵院维护原告利益，支持原告的诉讼请求。被告叶建恒未答辩。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，被告经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利。本院对原告提交的不动产权证及查册表、租金收据、省属企业和自收自支事业单位个人住房补贴申请表、通知、住房货币补贴领款通知、关于交清电影学校房屋租金的通知、新快报予以确认并在卷佐证。原告申请证人陈某和曹某出庭作证。证人陈某陈述：我负责电影学校整个大院的运营、安全和管理工作。我到庭来证明叶国华原来是华南影都的职工，华南影都是原告下属的一个部门。1998年叶国华搬到电影学校宿舍楼（自编6号301房）居住。2007年叶国华去世后，该房屋由叶国华的儿子叶建恒居住。叶建恒什么时间开始没有交房租、水电费我不清楚，只有财务清楚。从叶建恒断交水电费后，我就见不到叶建恒了，该房屋现在已经上锁，没有人居住。证人曹某陈述：我是广东省电影学校大院的保安，负责水电费和房租的收取。我去年进入到电影学校做保安，我上一任负责水电费收取的同事告诉我叶建恒的房租、水电费都没有交。我进入电影学校做保安后没有见过叶建恒。叶建恒居住的房屋为自编6号301房间。经审查，本院对上述证人证言予以确认。根据当事人的陈述和本院经审查后认定的证据，本院查明事实如下：原告系广州市白云区广源中路328号自编6号房屋的登记产权人，该房屋规划用途为住宅。叶国华系原告前员工，1998年起租住原告拥有的位于广州市白云区广源中路328号自编6号301房（以下简称涉案房屋），当时租金为106.79元，双方无书面租赁合同。2003年8月26日，叶国华因符合申领住房货币补贴资格，向原告提出申请领取个人住房补贴。2005年6月21日，原告书面通知被告，主要内容为根据政策已领取职工住房货币补贴并租住单位的公有住房的职工，必须以成本租金即359.10元/月的标准承租，叶国华在领取住房货币补贴后应补缴租金16730.34元，2005年7月起应按调整成本租金每月359.10元向公司交纳房租。2005年6月24日，叶国华领取111900元的住房货币补贴款并签名确认。此后，叶国华按照359.10元/月的租金标准租住涉案房屋。2007年9月29日，叶国华死亡，此后，叶国华的儿子即被告叶建恒继续租住涉案房屋，被告并按照359.10元/月的租金标准向原告支付租金至2014年2月份。2019年5月27日，原告在涉案房屋门口张贴了《关于缴清电影学校房屋租金的通知》，主要内容为被告自2005年7月至2019年5月欠缴房租共计59971.37元，要求被告自收到通知之日起七日内向原告缴清，逾期未缴清欠费的，视为放弃租住该房屋。原告同时在2019年5月30日至6月7日的《新快报》上刊登了上述通知。本案于2019年11月21日庭审辩论终结。本院认为：根据原告于2005年6月21日向叶国华发出的通知，叶国华在享受住房货币补贴后，原告与叶国华就涉案房屋成立的租赁合同关系即变更为平等民事主体之间的租赁合同关系。叶国华死亡后，被告继续租住涉案房屋并按照每月359.10元的租金标准缴纳租金，故原、被告双方的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。由于原、被告双方并未签署书面租赁合同，也未约定租赁期限，故双方之间为不定期租赁合同关系，当事人可以随时要求解除租赁合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中因被告下落不明，原告已通过在涉案房屋门口张贴通知及在报纸上刊登通知的方式向被告催缴租金，被告至今未能缴清租金的行为已构成违约，现原告要求解除与被告的租赁合同关系及要求被告腾空交还涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。租赁合同中承租人应当对租金支付的事实进行举证，鉴于被告未能提供证据证明租金支付的情况，故本院对原告主张被告欠租的情况予以确认，故原告要求被告支付截至2019年7月31日拖欠的租金合计24524.91元的诉讼请求本院予以支持。需要指出的是，租赁合同解除后，被告应当向原告支付的租金实质上应当为房屋占用费。原告要求被告支付自2019年8月1日开始的租金（含合同解除后的房屋占用费）的诉讼请求，本院仅支持自2019年8月1日至本案庭审辩论终结之日即2019年11月21日的租金1328.67元（359.10元/月×3月+359.10元÷30×21），此后的场地占用费原告可视情况另行主张。被告经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下;一、解除原告广东省电影公司与被告叶建恒之间就广州市白云区广源中路328号自编6号301房成立的租赁合同关系；二、在本判决生效之日起六十日内，被告叶建恒迁出广州市白云区广源中路328号自编6号301房，将上述房屋腾退交回给原告广东省电影公司；三、在本判决生效之日起十日内，被告叶建恒向原告广东省电影公司支付截至2019年11月21日的租金25853.58元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费446.34元(原告预交413.20元)，由被告叶建恒负担(被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  吴妍妍人民陪审员  雷贞勇二〇一九年十二月二日书 记 员  林嘉仪