重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10249号上诉人（原审原告）：曾国平，女，1975年10月1日出生，汉族，住重庆市璧山区。被上诉人（原审被告）：向东，男，1986年7月4日出生，土家族，住重庆市石柱县。上诉人曾国平因与被上诉人向东房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初3046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人曾国平，被上诉人向东均参加诉讼。本案现已审理终结。曾国平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判向东按合同约定的成交价75.5万元的17%承担违约金；一、二审诉讼费全部由向东承担。事实和理由：1.曾国平在合同成立当天，便将案外人蒋明霞交付的房屋产权证原件交付给中介方员工王涛，王涛出据收条。2.向东未给付曾国平购房余款25万元，是主观不履行合同行为，应为违约行为，不是曾国平不配合向东办理房屋抵押贷款。3.向东向银行贷款的特定银行应当是邮政银行，向东以其贷款利息高而不愿去该行贷款，责任在向东。4.曾国平已配合向东将案涉房屋过户至向东名下，已完全履行了合同。向东在未付清余款25万元的情况下，换锁芯擅自占有房屋至今。向东辩称，我没有违约。剩余25万元购房款也付清，剩余5000元已经抵曾国平取走的空调了。曾国平向一审法院起诉请求判令：1.向东3天内给付曾国平购房余款25万元，并承担违约损失12.835万元；2.本案诉讼费由向东承担。一审法院认定事实：2019年3月16日，曾国平和案外人蒋明霞作为甲方与向东作为乙方，案外人重庆通汇房产经纪有限公司作为丙方，三方签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条、房屋基本情况：座落：璧山区璧城街道红宇大道22号11-4号，层次：11，房号：11-4，房地产权号：212-2009-06497；第二条、成交价格及费用支付：甲、乙双方协商后的实际成交价格：755000元，该房屋产权变更时所产生的相关费用由乙方承担；第三条、付款约定（本条各款项均不计利息）：银行按揭付款，1.甲、乙双方约定在2019年3月16日乙方交购房定金5万元给甲方，当甲方收到房屋定金之时起不得将房屋转售第三方；2.乙方于2019年3月26日支付该房屋的购房首付款35万元给甲方，剩余房款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款。3.甲、乙双方应在签订本合同10天内提交真实完整的贷款所需相关资料及付清办理按揭贷款所需费用。并以银行通知过户的时间为准，到产权所在地房交所办理过户手续。4.乙方委托丙方向银行申请贷款355000元。5.按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于产权过户当日同时支付给甲方。五、违约责任：1.甲方须保证该房屋无权属争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2.如该房屋出租给租房人，甲方必须在签订此合同之前将房屋出售信息告知租房人，并保证租房人自愿放弃购买此房的权利，若发生纠纷甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。3.甲方需保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。4.甲乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任。5.甲方认可乙方以贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方办理贷款手续；（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的贷款服务费不予退还。（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的完整、真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（4）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。6.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任,均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的17%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第七条、其他约定事项：1.现房现状交易；2.无抵押、无负债、无查封；3.甲乙双方配合中介方办手续；4.双方约定2019年3月16日定金付100000元，在2019年3月17日付齐剩下50000元；5.作抵押贷款。合同尾部，案外人蒋明霞、本案曾国平在甲方处签字捺印，向东在乙方处签字捺印，案外人重庆通汇房产经纪有限公司在丙方处加盖印章。2019年3月27日，曾国平书写《欠条（协议）》一张，载明：“今向东欠曾国平房款（怡和景苑11-4）贰拾伍万元整，待取得房产证三日内，拿房产证去邮政银行做抵押贷款，支付给曾国平。向东积极配合银行办贷款手续，银行放贷之日由向东转账给曾国平，不得延期。如果向东不去银行做抵押贷款，则曾国平有权向法院提起诉讼，要求退还房屋，向东承担一切违约责任。”向东在该《欠条（协议）》中签字并捺印。另查明，2018年5月20日，曾国平与案外人蒋明霞签订《房屋买卖合同》，约定曾国平购买案外人蒋明霞位于重庆市璧山区的房屋。后曾国平将涉案房屋卖给向东，曾国平与蒋明霞签订了《补充说明》，蒋明霞已收取曾国平房款，现曾国平将房屋转卖给向东，向东将房款支付给曾国平，蒋明霞不收取向东的房款，并应曾国平要求将房屋直接过户给向东。2019年3月29日，该套房屋的产权登记由案外人蒋明霞直接转移登记至向东名下。庭审中，向东提交了案外人重庆通汇房产经纪有限公司出具的《证明》一份，拟证明向东在购买涉案房屋后十天内提供了所有贷款需要的材料，并积极配合办理贷款的所有手续。并称双方没有约定哪个银行办理贷款，只是约定到银行贷款后及时将银行贷款的钱交付给曾国平。向东委托中介办理涉案房屋的贷款手续。向东认为曾国平说的银行贷款利率过高，要求更换银行办理贷款，后来中介为其选择了光大银行，现银行贷款正在办理。曾国平质证称，对该份证据不认可，只认可在邮政银行办理贷款，因为放款快。一审法院认为，曾国平、案外人蒋明霞与向东、案外人重庆通汇房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，根据庭审中曾国平、向东的陈述及证据，蒋明霞亦到法院说明该合同与其无关，其不作为原告参加诉讼。该合同实质为曾国平将涉案的产权人为蒋明霞的位于重庆市璧山区的房屋卖给向东，该合同相对人为曾国平与向东，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，曾国平已协助向东将涉案房屋产权转移登记至向东名下，向东应当按照合同约定，向曾国平履行付款义务。对曾国平要求向东向其支付购房余款25万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对曾国平主张的违约损失12.835万元，曾国平诉称，根据双方约定，向东应当在取得房屋权属证书后三日内提交贷款所需的材料，现向东未按照约定提交相应的材料去办理贷款，故应当向曾国平支付违约损失。向东辩称，向东按照合同约定在签订合同后10日内向中介方提交了办理贷款的材料，并且举示了中介方出具的证明；贷款未能办理是因为曾国平不配合提供涉案房屋原来的房产证复印件。曾国平未举示相反证据证明向东没有按时提交材料办理银行贷款，且根据曾国平在庭审中的陈述，其认可未提供原房产证复印件给向东的事实，根据双方合同约定，曾国平有义务配合向东办理贷款手续，曾国平不能证明向东未能按期办理贷款并向曾国平支付购房余款系向东的原因导致。曾国平的该项主张缺乏相应依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告向东于本判决生效后三日内支付原告曾国平购房款250000元；二、驳回原告曾国平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3487.62元，由原告曾国平承担962.62元，由被告向东承担2525元。二审中，向东举示了欠条1张、收条2张、补充协议1份，拟证明一审曾国平举示的《欠条（协议）》中“（协议）”系曾国平篡改的，一审判决后，购房尾款已付清，因购房时包含家具家电，向东接房时空调没有了，而当时房子已过户了，不能让曾国平随便搬家里的东西才换了锁，并扣了5000元空调钱。曾国平质证表示，证据真实性无异议，已收到24.5万元购房款，一审判决三日内支付，向东支付时间已超期。本院认为，双方当事人对上述证据真实性无异议，本院予以采信。二审查明：2019年3月27日向东出具的“欠条”标题中无“协议”。2017年3月16日向东向曾国平支付定金5万元，2017年3月17日向东又向曾国平支付定金5万元，2017年3月27日向东向曾国平支付购房款40.5万元。一审庭审中，曾国平称，“现在没有提交原产权证复印件是因为其已经就本案提起诉讼了”。一审判决作出后，2019年5月28日曾国平向一审法院申请保全查封了涉案房屋，并缴纳申请费1770元。2019年6月7日，向东向曾国平支付了20万元本案房款，曾国平向向东出具了收条；并向东与曾国平签订《补充协议》约定，“今向东、曾国平商议决定，至向东所购房屋怡和景苑11-4付清尾款伍万元整，当日曾国平立即去法院解封该房屋，空调在交款当天给付”。2019年6月10日，向东向曾国平支付4.5万元本案房款，曾国平向向东出具收条载明：“今向东付房款肆万伍仟元整，还欠房款伍仟元整，在空调安装完毕，当时就给曾国平，十天之内安装”，备注：6月15日之前去法院解封。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案双方当事人争议焦点为，向东是否存在违约，应否向曾国平支付违约金12.835万元。按照《房屋买卖合同》约定，双方在签订合同后10日内向中介方提交办理涉案房屋贷款的材料。本案房屋是，蒋明霞卖给曾国平，未转移过户前，曾国平又将房屋卖给向东，并直接从蒋明霞过户至向东名下。中介方已证明向东提供了所有贷款需要的材料，而曾国平未按合同约定向中介提交原产权证复印件，存在违约。曾国平上诉称，其已在合同成立当天，便将案外人蒋明霞交付的房屋产权证原件交付给中介方员工王涛，王涛出据收条，但曾国平未举示收条证明，本院不予采信。向东在2019年3月27日前就总共向曾国平支付的购房款50.5万元，超过合同约定，并还就剩余房款向曾国平出具了欠条。双方《房屋买卖合同》约定，委托中介方向银行申请按揭贷款，并未约定具体银行。虽然，向东在欠条中表示去邮政银行办理贷款，后又换作向光大银行贷款，并不违反合同约定。曾国平据此主张，在房屋过户三日内，向东拒绝履行抵押贷款手续，构成违约，不能成立，本院不予支持。相应，曾国平主张向东支付房价17%的违约金12.835万元，也不能成立，本院不予支持。综上所述，曾国平的上诉请求及事实和理由均不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，向东向曾国平已支付的购房款，依法可在判决履行中品迭扣除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2867元，一审法院收取的财产保全申请费1770元，均由曾国平负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋  勇审 判 员 邓  山审 判 员 朱 华 惠二〇一九年十二月十七日法官助理 牛维宋芳书 记 员 江  波