贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初3471号原告：遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司，住所地贵州省遵义市赤水市河滨西路甲子口第六号门市，统一社会信用代码：915203815692423031。法定代表人：张鲁，董事长。委托诉讼代理人：汪灵，贵州四同律师事务所律师。被告：赵华琴，女，1986年6月9日生，汉族，住贵州省赤水市，第三人：遵义融汇达商业运营管理有限公司赤水分公司，住所地贵州省遵义市赤水市河滨路甲子口，统一社会信用代码：915203810784646227。法定代表人：张鲁，董事长。委托诉讼代理人：袁铭穗，公司员工。第三人：遵义鸿源华腾物业管理有限公司赤水分公司，住所地贵州省遵义市赤水市河滨南路甲子口，统一社会信用代码：915203810784645776。法定代表人：张鲁，董事长。委托诉讼代理人：陈红兵，公司员工。原告遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司（以下简称众鑫房开赤水公司）诉被告赵华琴，第三人遵义融汇达商业运营管理有限公司赤水分公司（以下简称融汇达赤水公司）、遵义鸿源华腾物业管理有限公司赤水分公司（以下简称鸿源华腾赤水公司）合同纠纷一案。本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众鑫房开赤水公司的委托诉讼代理人汪灵，被告赵华琴，第三人融汇达赤水公司的委托诉讼代理人袁铭穗、鸿源华腾赤水公司的委托诉讼代理人陈红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众鑫房开赤水公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付房屋租金、运营管理费、物业费共计362382元，并向原告支付合同违约金300000元，以及被告自2018年10月21日起，以662382元为基数，按每日万分之二的标准向原告支付滞纳金，直至所有款项付清为止，至起诉之日滞纳金为52593元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月29日，众鑫房开赤水公司、融汇达赤水公司与被告赵华琴签订《房屋租赁及运营管理合同》，同时鸿源华腾赤水公司与被告签订《物业管理服务协议》作为附件，合同和协议对租赁、运营、物业管理相关事宜及违约责任等进行了约定。合同和协议签订后，三公司如约履行了合同约定的交付房屋、提供运营管理服务、提供物业管理服务等合同义务，但被告却在承租后，多次拖欠三公司费用。2018年10月18日，被告向三公司请求解除合同，并与三公司一起签订《租赁合同解除协议》，并对所欠费用及违约责任进行了约定。协议签订后，被告未能如约履行，经原告多次催收未果。被告赵华琴辩称：这个钱没有这么多，我把店面交还给原告了，还写了一个协议，最后只有35000元没有支付，对原告起诉的物管费、滞纳金、违约责任有异议；与原告方签订解除合同以后，确实支付了大部分钱，现在只欠35000元，我愿意把这35000元补起来。对滞纳金和违约金等费用不予认可。第三人融汇达赤水公司辩称：我们计算的运营管理费用为100456.4元，我公司是委托众鑫房开赤水公司帮我们代收运营管理费。第三人鸿源华腾赤水公司辩称：被告欠物业公司的管理费3889元，我公司也是委托众鑫房开赤水公司帮我们代收物业费。本院经审理认定事实如下：2015年9月29日，原告众鑫房开赤水公司（甲方）、被告赵华琴（乙方）、第三人融汇达赤水公司（丙方）三方签订《房屋租赁及运营管理合同》，约定被告承租原告所有的丹霞阳光小镇商业街5-1-10至5-1-16商铺，第三人融汇达赤水公司提供运营管理服务。合同主要内容：商铺面积432.07平方米；租赁期限自2015年9月29日起至2020年9月28日止，共5年；租赁期内，乙方按照每平方米30元/月的标准向甲方支付租赁，每月租金12962元；乙方每3个月向甲方支付一次租金，采取先付租金后使用的方式。即首次租金的时间是2016年12月29日，此后每满3个月（第4个月前5日内）支付一次租金；租赁期内，乙方按照每平方米10元/月的标准向丙方支付运营管理费，支付时间与租金支付时间相同；乙方向甲方支付的租金及向丙方支付的运营管理费每年递增5%/平方米，即从2017年12月29日起，乙方支付的租金及运营管理费增加5%/平方米，此后每年增加5%/平方米；各方订立本合同后，乙方应向甲方交纳共计人民币30000元的履约保证金，履约保证金在本合同订立内缴纳；单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付违约金300000元；违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额万分之二及实欠赔偿金总额万分之二的滞纳金。同时，被告赵华琴（乙方）与第三人鸿源华腾赤水公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定由第三人鸿源华腾赤水公司为被告赵华琴承租的商铺提供物业管理服务，物业服务管理费用按建筑面积每月每平方米1.5元收取。2018年10月18日，原告众鑫房开赤水公司（甲方）、被告赵华琴（乙方）、第三人融汇达赤水公司（丙方）、第三人鸿源华腾赤水公司（丁方）四方签订《租赁合同解除协议》，四方就被告与原告签订《房屋租赁及运营管理合同》租赁的涉案商铺相关事宜达成协议，协议主要内容：甲方同意与乙方解除双方在上述租赁门市上的租赁关系。自本协议签订之日起，双方上述租赁合同关系解除；乙方应在2018年10月31日前清空全部物品，并将上述租赁房屋在该日期前交付给甲方，并承担上述租赁门市在该日期前的全部费用；确定截止2018年9月30日，乙方欠缴甲方租金及丙方商业运营管理费共计362382.1元，欠缴丁方物业费3889元。现丙方、丁方均委托甲方代为收取，乙方应向甲方支付该104345.4元。同时甲方、丙方、丁方考虑乙方具体情况，同意在乙方全面履行本协议的情况下，按70%折扣收取租金及运营管理费费用，按全额收取物业费及水电费用，即乙方应向甲方支付共计257556.47元；上述折扣款项金额257556.47元应在2018年12月31日前全部还清（约定为分三次还款，第一次不晚于2018年10月20日，第二次不晚于2018年11月30日，第三次不晚于2018年12月20日）；如果乙方超出还款日未能及时付款，不再给予折扣，按照原金额收取费用。乙方并应当承担原合同约定的违约金、滞纳金、赔偿金等违约责任。另查明，被告在签订《房屋租赁合同及运营管理合同》后向原告缴纳履约保证金30000元，签订《租赁合同解除协议》后于2018年10月18日向原告支付57556元，2018年12月支付100000元。案件审理中，原告向本院提出财产保全申请，经审查符合法律规定，本院下发了（2019）黔0381民初3471号民事裁定书，对被告赵华琴的银行存款300000元予以冻结、扣押，或查封、扣押其他价值相同的财产。后经原告申请，本院下发（2019）黔0381民初3471号之一民事裁定书，解除对被告赵华琴的银行存款300000元的冻结、扣押。本院认为：原、被告及第三人均是具有民事行为能力的自然人和企业法人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原、被告及第三人共同协商，自愿签订《租赁合同解除协议》，是各方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。协议的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方均应按《租赁合同解除协议》约定履行自己的义务。协议签订后，被告未按约定支付原告各项费用共计257556.47元，仅于2018年10月18日向原告支付57556元，2018年12月支付100000元，共计157556元，扣减被告在协议签订前已缴纳的履约保证金30000元，被告实际尚欠原告款项为70000.47元（257556.47元-157556元-30000元）。对于原告要求被告支付362382元、违约金300000元、并以662382元为基数，按每日万分之二标准支付滞纳金：根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，协议中约定，如果被告超出还款日未能及时付款，不再给予折扣，按照原金额收取费用。被告并应当承担原合同约定的违约金、滞纳金、赔偿金等违约责任。本案中，虽然被告未约定支付款项，构成违约，应承担违约责任，但被告实际尚欠原告款项为70000.47元，根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少其请求过分过于造成的损失”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，现原告要求被告按原金额362382元支付款项并承担违约金300000元及滞纳金，其请求的违约损失明显超过被告违约行为造成损失的30%，且被告也对该违约损失提出抗辩，应予调整，被告应以实际尚欠金额70000.47元的30%向原告支付违约金为宜，故本院确认被告还应支付原告的款项为70000.47元及违约金21000.14元（70000.47元×30%），共计91000.61元，对原告超出该部分的诉讼请求，本院均不予支持。对于被告辩称其实际尚欠原告款项为35000元，但并未向本院提供其向原告支付款项的相关依据，原告又予以否认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不能的法律后果，对其辩称理由，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵华琴在本判决生效后十日内支付原告遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司各种费用70000.47元及违约金21000.14元，两项共计91000.61元；二、驳回原告遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费5475元，保全费2020元，共计7495元，由原告遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司承担5000元，被告赵华琴承担2495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇一九年十二月二十五日书记员  李兆文