北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初20114号原告：张宗燕，男，1981年8月17日出生，汉族，中国建筑第二工程局有限公司职工，户籍地河北省唐山市丰润区，现住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，北京卓才律师事务所实习律师。被告：倪克昌，男，1987年8月3日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市大兴区。被告：崔朝辉，男，1987年11月17日出生，汉族，个体工商户，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯年春，北京兴开律师事务所律师。第三人：王征，男，1980年6月30日出生，汉族，住北京市大兴区。原告张宗燕与被告倪克昌、被告崔朝辉、第三人王征房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宗燕及其委托诉讼代理人武艳荣、王超，被告崔朝辉的委托诉讼代理人侯年春到庭参加诉讼。被告倪克昌、第三人王征经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宗燕向本院提出诉讼请求：1.判令倪克昌、崔朝辉履行《北京市存量房屋买卖三方合同》义务，协助张宗燕办理位于北京经济技术开发区南海家园五里19号楼13层3单元1302房屋所有权过户变更手续；2.判令倪克昌支付迟延履行违约金，每日按照合同总额的万分之五标准计算，至实际完成房屋所有权过户变更手续之日止；3.判令崔朝辉解除位于北京经济技术开发区南海家园五里19号楼13层3单元1302房屋上的相关抵押，王征协助崔朝辉办理解除抵押手续；4.诉讼费由倪克昌、崔朝辉承担。事实和理由：2016年8月10日，经北京顺嘉鸿盛地产经纪有限公司（以下简称顺嘉公司）介绍，张宗燕与倪克昌签订《北京市存量房屋买卖三方合同》，约定倪克昌将位于北京经济技术开发区南海家园五里19号楼13层3单元1302号房屋（以下简称涉案房屋）出售给张宗燕，房屋总价233万元。签订合同当日，张宗燕支付了首笔购房款75万元，于2016年8月28日支付了20万元。2016年9月1日，张宗燕与倪克昌签订补充协议，并于当日支付了130万元。双方约定，倪克昌在取得房屋产权证后5日内通知张宗燕办理房屋所有权转移登记手续，于办理房屋所有权转移手续当日支付剩余房款8万元。涉案房屋在合同签订后，一直由张宗燕占有使用。后张宗燕发现倪克昌将涉案房屋以145.8万元的价格出售给了崔朝辉，并且完成了产权变更登记手续，现倪克昌与崔朝辉之间的买卖合同已被法院生效判决确认为无效合同。在此期间，崔朝辉向王征借款并将涉案房屋抵押登记，现借款已经还清，尚未对涉案房屋进行解押。综上，倪克昌在取得不动产权证书后迟迟不履行房屋过户义务，并且与崔朝辉串通将房屋出售给崔朝辉，给张宗燕造成诸多损失，故张宗燕诉至本院，望判如所请。倪克昌未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。崔朝辉辩称，崔朝辉不是买卖合同的相对方，没有履行该合同的义务。根据合同法关于合同被确认无效后财产应当返还的规定，崔朝辉同意配合张宗燕将涉案房屋变更登记至倪克昌名下。崔朝辉是因为购买涉案房屋才办理了借款及抵押，现借款已经还清，具备解除抵押的条件，同意配合张宗燕办理解除抵押手续。崔朝辉也是受害方，因并非崔朝辉的过错，故本案诉讼费不同意承担。张宗燕称有尾款8万元尚未支付，应当在本案中一并进行确认。王征未到庭参加本案庭审，其于庭审前到庭陈述称：崔朝辉向王征借款110万元，崔朝辉用涉案房屋进行抵押，并于2018年8月1日办理了抵押登记。崔朝辉已于2018年10月左右将借款全部偿还，因涉案房屋存在法院查封，所以没有解除抵押。王征同意配合解除对涉案房屋的抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月10日，倪克昌（出卖方、甲方）与张宗燕（买受方、乙方）、顺嘉公司（居间方、丙方）签订《北京市存量房屋买卖三方合同》，后三方再次签订补充协议，倪克昌将涉案房屋出售给张宗燕，房屋成交价格为233万元。关于权属转移登记，以房本实际下发日期为准。2016年9月1日，三方签订补充协议，协议第二条付款方式及物业交割，关于房款的支付，甲乙双方约定按照下述：购房款分四次支付，乙方于签订三方买卖合同时将房款75万元（含前期支付全部定金2万元）支付甲方；第二次付款于2016年8月28日前支付甲方20万元；第三次付款于2016年9月1日前支付甲方130万元，剩余房款8万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。甲方承诺在签署的拆迁协议及与开发商签订购房合同取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。关于违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，张宗燕支付了房款225万元，剩余8万元未支付。倪克昌于2016年9月1日将涉案房屋交付给张宗燕，张宗燕一直居住使用至今。2016年2月29日，涉案房屋产权登记至倪克昌名下。2018年6月1日，倪克昌（出卖人）与崔朝辉（买受人）签订网签合同即《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号CW417808），倪克昌涉案房屋出售给崔朝辉，房屋成交价格为145.8万元。2018年6月11日，涉案房屋所有权转移登记至崔朝辉名下。2018年8月28日，张宗燕及妻子王雪梅诉至本院，要求确认倪克昌与崔朝辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，本院于2018年12月25日作出（2018）京0115民初19167号民事判决书，认定倪克昌与崔朝辉之间就涉案房屋签订房屋买卖合同的行为，存在恶意串通、损害第三人利益的情形，判决倪克昌与崔朝辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。崔朝辉不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年4月30日作出（2019）京02民终5430号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，2018年8月1日，崔朝辉就涉案房屋设立了一般抵押登记，抵押权人为王征，被担保债权数额为110万元。该房屋的抵押登记至今未注销。崔朝辉和王征在法院诉讼中承认双方是基于借款110万元办理的抵押登记，并表示现在借款已偿还完毕。2018年8月14日，张宗燕就涉案房屋向不动产登记机关申请了异议登记。2018年8月24日，基于张宗燕的保全申请，本院作出（2018）京0115财保218号民事裁定，对涉案房屋进行了查封，查封期限自2018年8月24日起至2021年8月23日止。张宗燕向本院提交的存量房交易服务平台核验结果显示，张宗燕已通过购房资格核验。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，倪克昌、王征经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据张宗燕与倪克昌签订的补充协议第二条约定“…2、甲方承诺在…取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋所有权转移登记手续。”倪克昌应在取得房屋产权证后五日内通知张宗燕以及顺嘉公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续，但倪克昌在取得房屋产权证后未按约定期限通知张宗燕以及顺嘉公司并配合办理房屋产权转移登记手续，已构成违约，其除应当承担继续履行合同的义务外，还应承担相应的违约责任。故对张宗燕要求倪克昌协助办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。崔朝辉并非张宗燕的房屋买卖合同的相对方，张宗燕要求崔朝辉协助办理涉案房屋所有权转移登记手续，缺乏法律依据，本院无法支持。关于张宗燕主张的迟延履行违约金。张宗燕与倪克昌签订的补充协议第四条约定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）…（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；…”该合同仅对倪克昌未按补充协议约定的期限通知张宗燕并协助办理房屋产权转移登记手续逾期在30日内的违约情形约定了违约金，对逾期超过30日的，约定解除合同条件成就，张宗燕有权解除合同，并对解除合同情况下的违约金支付进行了约定，对继续履行合同情况下的该违约情形是否支付违约金并没有进行约定。现张宗燕未行使合同解除权要求解除合同，而是要求继续履行合同，故对张宗燕要求倪克昌支付逾期履行违约金的逾期30日内部分，本院予以支持，逾期超过30日部分，没有合同依据，本院无法支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现在倪克昌与崔朝辉之间的房屋买卖合同已被生效判决确认为无效合同，涉案房屋基于无效合同转移登记后，崔朝辉和王征就涉案房屋设立了抵押登记，且抵押登记至今未注销。张宗燕起诉要求崔朝辉、王征解除涉案房屋的抵押登记，崔朝辉和王征作抵押人和抵押权人表示同意解除抵押，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、崔朝辉、王征于本判决生效后七日内协助张宗燕办理北京经济技术开发区南海家园五里19号楼13层3单元1302号房屋的抵押登记注销手续；二、倪克昌于本判决生效后七日内协助张宗燕办理北京经济技术开发区南海家园五里19号楼13层3单元1302号房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋所有权转移登记至张宗燕名下；三、倪克昌支付张宗燕迟延履行违约金34950元（由张宗燕在未支付倪克昌的8万元房款中直接抵扣）；四、驳回张宗燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25440元，公告费560元，均由倪克昌负担（直接支付给张宗燕，由张宗燕在未支付倪克昌的8万元房款中直接抵扣）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  霍志勇人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  马润银二〇一九年十二月十三日书 记 员  董 惠