北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初15781号原告（反诉被告）：范四意，男，1970年5月2日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：白桂凤，女，1969年4月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王艳龙，河北时扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗文领，男，1980年12月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何洪岩，北京凯泰律师事务所律师。被告：罗国爱，男，1981年6月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告（反诉被告）范四意、白桂凤与被告（反诉原告）罗文领、被告罗国爱合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范四意、白桂凤及其委托诉讼代理人王艳龙，被告罗文领及其委托诉讼代理人何洪岩到庭参加了诉讼。被告罗国爱经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。范四意、白桂凤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决二被告共同向原告支付拖欠的2013年3月5日至2019年8月21日的房租77.5万元；2、请求法院判决原告与二被告解除合作建房协议书；3、请求法院判决二被告共同将合作建房协议书约定地块之上全部房屋交还原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与二被告就海淀区西北旺镇屯佃村×1号房屋建设与二被告签订合作建房协议书，合同日期均为2011年9月28日，但原告与罗国爱的合同是罗文领称罗国爱有出资后补签，本案房屋于2012年3月出租，合同约定房屋由被告管理，每年被告支付原告租金十二万，至今被告仅支付十二万一千元，相当于房租只支付至2013年4月4日，现被告欠原告房租已构成严重违约，合同无法正常履行，故原告请求法院依法判决被告支付拖欠的房租并解除双方签订的合作建房协议书，被告交还房屋给原告。罗文领辩称，不同意原告的诉讼请求，建房实际出资人是我，但是实际经营、出租、获益的是罗国爱，拖欠原告租金的也是罗国爱，因此对于原告所述的拖欠租金的事实，属于客观事实，应该是原告与罗国爱签订的租赁合同中主张，负有支付租金义务的也应该是罗国爱个人。二原告与我签订的合同早已在2013年4月实际解除。我同意解除建房协议书，但是房屋不在我的控制使用之下，我无法将房屋交给原告，根据双方的合作协议，我建房后没有实际行使收益的权利，属于原告违约的内容。房屋的返还应该与我无关。二原告与罗国爱签订的合同能不能解除，与我无关。我与罗国爱是独立的个体，不能混同，我与罗国爱分别与原告签订合同，应由出租方给原告分成款，罗国爱实际控制期间应由罗国爱给付原告分成款，原告把我与罗国爱混为一谈，没有事实及法律依据，我不认可。我同意解除合作建房协议书，原告虽然与二被告签署建房协议书，经过此前庭审调查，是先与我签署，后与罗国爱签署，且罗国爱认可实际建房出资人为罗文领。罗国爱与范四意签署的合同实际在我与范四意签署合同后失效。由于罗国爱自行将房屋据为己有，由其实际收取租金，所以我并没有依据合同得到相应的出租受益的权利，我与范四意签署的合同并没有完全的履行，我方尽了出资建房的义务，并没有享受收取租金受益的权利。范四意也没有履行由我收取租金的权利。如范四意要求支付租金，其应向实际受益人即罗国爱主张。涉案房屋现实际由罗国爱实际控制，我认为返还房屋也不是我能控制的。在合同解除的情况下，我的出资并没有的到维护，作为合同的相对方即范四意，有义务对我的出资损失给予弥补，对于出资数额在双方合同中有明确的约定为105万元。因我没有在出租房屋中获益，二原告没有将公寓交给我进行出租，我与二原告之间的合作协议早已不再履行，实际已经终止，原告应该将我出资款予以返还。因此我提出反诉请求：1、请求判令范四意、白桂凤返还我建房款105万元；2、本案诉讼费由范四意、白桂凤承担。罗国爱辩称，拖欠的房租同意支付给原告，但就拖欠的具体数额需要双方核算，拖欠多少同意给付多少。如果解除合作建房协议，原告需赔偿我600万元，为了获得建房批示我找关系花了200万元，其他400万元是我建房投入的损失。不同意返还全部建房，房屋一共三层，其中第三层建房与原告无关，双方只约定了建二层，第三层不再约定范围内。一二层房屋共四十间，双方约定一层、二层各八间共十六间归原告，其余二十四间归我，因此即使返还房屋也只能返还归原告所有的十六间，而不是全部返还。就房屋房租收取情况，房屋于2012年建成以后，从当年3月份由我父亲罗彪、母亲赵素苹和弟弟罗文领共同收取租金，罗文领从2015年11月左右独自收取租金直至2016年9月，2016年9月后至今是我独自收取租金。范四意、白桂凤对罗文领的反诉辩称，我不同意罗文领的反诉请求，建房款是由罗文领、罗国爱共同出资，具体份额上，罗文领应当承担对出资的举证责任，我同意在建房款和欠付租金之间差额所对应的罗文领出资部分进行返还。罗国爱对罗文领的反诉辩称，我不同意罗文领的反诉请求，罗文领所签的合作建房协议是代我签的，合同与罗文领没有关系，建房的花销都是通过赊欠施工队的方式，赊欠的施工费在房屋建好后由我和罗文领的父亲罗彪通过收取的租金逐步偿还。实际上的合同主体和实际投资人是我，不是罗文领。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：范四意与白桂凤系夫妻，二人系北京市海淀区永丰屯佃村的村民。罗国爱系罗文领哥哥，二人均非屯佃村村民。北京市海淀区永丰屯佃村×1号院（以下简称×1号院）系范四意、白桂凤的宅基地，该院北房南侧有一处空地。2011年9月28日，范四意（甲方）与罗国爱（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：“协议人双方在见证人孙育杰、梁学东见证下就双方平等协商合作建房投资，建成房屋所有权及使用权管理有关事宜达成以下协议条款：一、范四意甲方在北京市海淀区西北旺镇屯佃村建筑房屋，南北长33.25米，东西宽12.5米，经双方平等协商，用于甲乙双方合作建房。二、乙方投资以上面积内修建楼房，具体由乙方出资建筑施工，乙方整体建筑施工。三、乙方投资总额一百零五万元人民币用于建房（附有预算清单明细）。四、甲乙双方关于楼房整体施工事宜具体约定。乙方所建的楼房主体为：砖、混结构，应安装塑钢门窗和外防盗门窗，施工中应当合理预设电路，上下水管道，电话、计算机网络，有线电视线路。五、建成的楼房乙方有60%的所有权，甲方有40%的所有权，甲乙各自有权自主决定出租或使用，甲乙双方互不干涉，甲方协助安装电表和自来水，计算用电量，乙方按照电力公司单价标准自行承担电费。六、如果发生拆迁，甲方代表乙方并在乙方直接参与下乡拆迁单位协商安置补偿。七、拆迁赔偿以后，乙方先收回房屋建筑款；土地补偿款归甲方所有；拆迁地上合作建筑物补偿款及置换房全部按甲乙双方四六分成。八、本协议未尽事宜，双方协商处理。协商达成一致意见。应订立补偿协议条款，与本协议有同等法律效力。九、本协议履行期间如遇不可抗力因素（洪水、地震等）导致本协议无法继续履行，甲乙双方互不承担对方的经济损失。十、如果甲乙双方发生纠纷，双方应友好协商解决，协商解决不成的，双方均可向当地人民法院诉讼解决。十一、甲乙双方应全面履行本协议约定，如果一方违约导致此协议不能履行，自违约之日起30日内，违约方应向守约方支付违约金30万人民币，第七条照常履行。十二、自房屋建成后，甲方的40%由乙方代替管理出租，房屋租金按市场价格每年12万元一次性付清当年租金给甲方，至拆迁为止。十三、在建筑房屋过程中，一切事情、费用均由乙方承担，出现任何事情由乙方出面解决，与甲方无关。十四、拆迁时，如果政府不给予地上建筑物补偿时，甲方不承担任何责任。如赔偿款低于投资额时，甲方不承担任何责任。十五、本协议经甲乙双方签字生效，本协议一式四份，由甲乙双方及见证人各执一份，四份具有同等法律效力。”甲方处由范四意、白桂凤签字，乙方处由罗国爱签字，见证人处由梁学东、孙育杰签字。上述协议签订后，罗国爱和罗文领开始在×1号院北房南侧空地建房，先建了二层楼房，每层20间房屋，建好后用于出租。之后，罗国爱、罗文领又在二层楼房顶部加建了4间房屋用于自住。之后，罗国爱又于2015年10月至12月在第三层新建房屋14间，现第三层房屋共18间。上述建房均未取得建房审批手续。罗文领主张上述建房以及购买家具和电器共花费105万，都是自己出的钱，其中有些是自己的钱，有些是自己借的钱。罗国爱主张建房共花费80余万元，其中十几万元由其出资，其余是赊欠的，罗文领没有出资。上述房屋建成后，罗国爱与范四意、白桂凤协商，说该房是自己和弟弟罗文领共同建造，请求范四意、白桂凤与罗文领签订内容相同的合作建房协议，范四意、白桂凤同意。范四意、白桂凤和罗文领于2012年签订了与之前签订的《合作建房协议书》内容完全相同的《合作建房协议书》，落款时间为2011年9月28日。该协议书上盖有屯佃村委会公章。上述房屋建成后，起名“龙腾公寓”，罗文领自2012年3月1日开始出租涉案房屋。范四意、白桂凤称罗国爱、罗文领并未按约定向其二人支付约定的租金，自2012年3月1日至今其二人仅收到罗文领和罗国爱支付的房租共计12.1万，其中罗文领支付了7.6万元，罗国爱支付了4.5万元。罗文领称房屋建成后，其只是在2012年3月至2013年4月期间收取房租，其给了范四意、白桂凤7.6万元租金，2013年4月之后罗国爱强占了涉案房屋并收取房租，罗国爱收取的房租未给付罗文领，罗国爱给了范四意、白桂凤部分房租，但具体金额不清楚。范四意、白桂凤和罗文领称，现龙腾公寓房屋均由罗国爱对外出租并收取租金。另查，2017年，范四意、白桂凤起诉罗文领、罗国爱确认合同无效纠纷一案，范四意、白桂凤起诉要求确认原告与二被告分别订立的合作建房协议书无效，要求被告搬离北京市海淀区永丰屯佃村×1号龙腾公寓。本院经审理出具（2017）京0108民初2178号民事判决书，认为《合作建房协议》中第五条约定“建成的楼房乙方有60%的所有权，甲方有40%的所有权”，该内容违法了法律法规的强制性规定，应属无效。《合作建房协议》的其他约定并未违法法律法规的强制性规定，应属有效。上述协议第五条相关约定虽属无效，但其他约定有效的情况下，范四意、白桂凤要求被告搬离北京市海淀区永丰屯佃村×1号龙腾公寓的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。判决：“范四意、白桂凤与罗文领和罗国爱分别签订的《合作建房协议》中第五条约定：“建成的楼房乙方有60%的所有权，甲方有40%的所有权”无效；二、驳回范四意、白桂凤的其他诉讼请求。”该判决现已生效。本案组成合议庭审理后，罗国爱收到本院送达的开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院予以缺席审理。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，罗国爱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，根据已生效判决认定的事实，范四意、白桂凤与罗文领和罗国爱分别签订的《合作建房协议》中第五条约定：“建成的楼房乙方有60%的所有权，甲方有40%的所有权”无效，协议中的其他约定并未违法法律法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应依据有效的合同约定严格履行各自合同义务。根据合同约定，自房屋建成后，罗文领、罗国爱应每年支付范四意、白桂凤房租12万元至拆迁为止，但罗文领、罗国爱自2012年3月1日开始出租涉案房屋至今仅支付了范四意、白桂凤房租共计12.1万元，经计算2019年8月21日前的房租共拖欠77.5万元，故范四意、白桂凤要求罗文领、罗国爱支付拖欠的2019年8月21日前的房租77.5万元的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。双方签订的合同中并无范四意、白桂凤在罗文领、罗国爱拖欠房租时可单方解除合同的约定，故范四意、白桂凤以此为由要求解除双方合同并要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。双方合同中明确约定由合同的乙方即罗文领、罗国爱负责投资建设房屋，故罗文领要求范四意、白桂凤返还其建房款105万元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、罗文领、罗国爱于本判决生效后七日内支付范四意、白桂凤北京市海淀区永丰屯佃村×1号院房屋2019年8月21日前的租金775000元；二、驳回范四意、白桂凤的其他诉讼请求；三、驳回罗文领的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11550元（范四意、白桂凤已预交），由罗文领、罗国爱负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费14250元（罗文领已预交7125元），由罗文领负担，剩余7125元于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周志辉人民陪审员  李秋生人民陪审员  胡显蕾二〇一九年十二月十六日书 记 员  陈雅楠书 记 员  王 璇