广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4934号原告（反诉被告）：曾玉兴，女，1984年4月7日出生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：罗红苑，广州金鹏（花都）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州鸿枫景物业管理有限公司,住所地广州市白云区机场路1250-1278号二层,统一社会信用代码91440111MA59DJNG4U。法定代表人：刘文色，任总经理。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉第三人）：广州市鸿福物业管理有限公司，住所地广州市花都区九潭南路10号之四十四122房，统一社会信用代码91440101MA5CMJ5B00.法定代表人：李新强。委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。第三人：广州君盈物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道63号A座109商铺，统一社会信用代码914401016777754141.法定代表人：陈国锐。第三人：广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社，住所地广州市花都区公益村，粤农集字第011409008002号。负责人：徐志勇。委托诉讼代理人：卢伟灿，广州市花都区梯面镇法律服务工作者。原告曾玉兴与被告广州鸿枫景物业管理有限公司（以下简称鸿枫景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，被告鸿枫景公司于2019年9月4日向本院提出反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月10日公开开庭进行审理。原告于2019年9月10日向本院申请追加广州市鸿福物业管理有限公司（以下简称鸿福公司）作为被告，被告鸿枫景公司向本院申请追加广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社（以下简称茶元经济社）、广州君盈物业管理有限公司（以下简称君盈公司）、鸿福公司作为本案第三人，本院依申请追加鸿福公司为本案被告及反诉第三人，追加茶元经济社、君盈公司为本案第三人，并于2019年11月29日再次公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人罗红苑、被告鸿枫景公司的委托诉讼代理人赵倩倩到庭参加两次诉讼，被告鸿福公司的委托诉讼代理人杜健君、第三人茶元经济社的委托诉讼代理人卢伟灿到庭参加第二次诉讼。第三人君盈公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告鸿枫景公司于2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》以及2017年3月28日签订的《物业管理服务协议》无效；2、被告鸿枫景公司退还原告租金保证金15180元、工程分摊费10120元及装修押金10000元及自占用之日起至还清之日止的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2017年4月12日起暂时计付起诉日2019年4月23日止为3082元、2018年3月9日计至起诉日止为674元），合计39056元；3、被告鸿枫景公司赔偿原告装修损失70000元、加盟损失20000元共计90000元；4、本案诉讼费由被告鸿枫景公司承担。原告于2019年9月16日增加两项诉讼请求分别为：1、被告鸿枫景公司退还管理费押金690元、首月租金5060元；2、被告鸿福公司对上述二、三项诉讼请求承担连带清偿责任。同时原告变更第四项诉讼请求为：本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告鸿枫景公司将其承租自广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社所有的位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场约30000平方米的商铺对外招商运营并负责商场日常管理服务。原告于2017年4月通过被告鸿枫景公司的招商广告以及信赖相关招商人员的口头承诺与宣传，于2017年4月12日与被告鸿枫景公司签订了《商铺租赁合同》以及《物业管理服务协议》共两份。2017年4月12日签订《商铺租赁合同》约定：被告鸿枫景公司将座落于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场首层1L022商铺租赁给原告使用，该商铺建筑面积46平方米，租期为60个月。原告在签订本合同时,须向被告鸿枫景公司交纳租赁保证金15180元。被告鸿枫景公司应于签订合同之日起30日内交付原告所租商铺开业使用，被告鸿枫景公司通知进场装修后，需交装修押金10000元。原告在签订上述合同的当天即向被告交纳了租金保证金15180元、工程分摊费10120元（入场费），2018年3月9日交装修押金10000元，2017年4月12日交管理费押金690元，首月租金5060元，共计41050元。合同签订后，被告鸿枫景公司并未依照合同约定在30天内交付商铺给原告使用，而是以各种借口拖延开业时间，原告后期打听到好名显花城广场商铺消防原来并未取得消防机构的合格意见书，商场根本不能投入使用，2018年6月份，该商场的改建消防才过关，但是二次消防一直都没有通过。被告鸿枫景公司自与原告签订《商铺租赁合同》开始，三番四次地承诺商场开业时间，却一次又一次地以各种理由推迟、搪塞，使原告陷入被告鸿枫景公司的一次又一次的谎言中，被迫一次次地等待，导致原告损失不断扩大。时至今日起诉，已经过去两年时间，好名显花城广场依然没有正式开业时间。近期，经原告查证，被告鸿枫景公司对外出租的花城广场物业其实一直以来都未取得相关报建手续，属于违法建筑，这对于依赖承租商铺经营小本生意维持生计的原告来说，无疑是沉重的打击！原告认为被告不仅违背合同法规定的诚实信用原则，隐瞒出租标的物尚未通过消防验收合格而禁止投入使用、花城广场属于违章建筑的事实，与原告违法签订完全不受法律保护的《商铺租赁合同》，并多次承诺开业时间而无法实现，不仅无法开业，被告还在改建消防、二次消防均没有通过的情况下，通知原告进场装修，造成原告花费70000元装修后至今无法开业，同时使得原告在与授权加盟商签订加盟合同后无法正常履行，造成直接经济损失20000元。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于此，根据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告鸿枫景公司作为出租物业方，明知该出租物业属于违章建筑而对外出租盈利，并隐瞒该事实，且在原告等待开业的过程中，以各种借口和理由拖延时间，隐瞒商户消防未过关不能开业经营之事实，收取原告方的各种费用，造成原告方等待至今仍无法正式开业，无法实现合同目的，继续履行合同也不能得到法律的保护，为了防止今后风险的发生及损失继续扩大，请求法院认定双方之间签订的《商铺租赁合同》及物业服务协议无效，判令被告承担返还已收取费用和赔偿损失的责任。由于鸿福公司与鸿枫景公司签订《转让协议》，被告鸿枫景公司向被告鸿福公司整体转让好名显花城广场的经营管理权及相关权益，代表着被告鸿福公司承接了商场与原租户签订的《商铺租赁合同》的所有权利义务关系（包括书面约定和口头约定），那么因场租赁合同产生的债务就应由两被告共同承担连带责任。为维护原告自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告鸿枫景公司辩称：第一，关于涉案租赁合同的效力，被告已申请追加广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社、广州君盈物业管理有限公司、广州市鸿福物业管理有限公司为本案第三人，因本案商铺权属为茶园经济社，其建设时承租给原告时或本次庭审是否取得报建规划许可证需第三人查明，茶元经济合作社将好名显花城广场承租给广州君盈管理有限公司，其又转租给我方，双方合同约定若因合同产生损失，将由其承担损失，即使合同认定无效，君盈公司应向原告承担赔偿责任，在2019年3月30日，我方与鸿福公司签订转让协议，至此，原被告的商业租赁合同尚未解除，且鸿福公司承诺无条件接收现有商铺，包括原告继续承租涉案商铺，即商铺租赁合同现由鸿福公司实际享有出租权和管理权。后续相关责任义务由鸿福公司承担，与被告无关。第二，原告违反与被告签订的租赁合同中有关开业的规定，原告无故关门停业，其缴纳的费用作为违约金不予退还，且原告实际占用商铺期间，未按合同约定缴纳租金、物业管理费。后期也未缴纳水电费用，被告依法提起反诉。第三，在鸿福物业公司与原告均未明确要求解除商铺租赁合同的情况下。原告继续承租商铺完全具有可能性，其装修损失与我方无关，故请求驳回原告全部诉请。被告鸿福公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、根据合同的相对性，涉案合同是鸿枫景签订的，他们之间所发生的纠纷与鸿福无关。2、原告与鸿枫景公司签订涉案合同，原告基于信赖鸿枫景公司，所以对承租的场地进行装修，而并非基于对鸿福公司的信赖而履行合同，原告因其信赖利益受损而提起相应的主张，其对象应当是鸿枫景公司。3、原告投入装修的时间是2018年，其主张投入的损失在当时已经发生，而这时侯鸿福公司与涉案场地与鸿枫景公司之前并不存在任何关系。4、鸿福与原告并没有签订任何租赁合同，根据转让合同第三条第二款约定，鸿枫景公司有协助将商铺租赁合同权利义务转让给鸿福公司的义务，但由于鸿枫景公司并没有履行该项义务，到目前为止，鸿枫景公司、原告、鸿福公司之间并没有签署任何租赁合同或者权利义务转让合同。因此，鸿福公司无需对原告所主张的债承担责任。5、转让合同第五条约定，2019年4月1日之前，鸿枫景公司与商户之间发生的纠纷，由其自行处理，与鸿福公司无关。6、鸿枫景公司与鸿福签订转让合同，并且转让合同是有相应对价的，而对价中就已经包含了鸿枫景公司处理2019年4月1日之前与其商户、供应商、劳动者之间的关系所产生的债权债务。因此鸿福公司物业无需对鸿枫景公司与原告之间的债权债务承担任何责任。7、鸿福公司并未收取原告支付的任何款项，而原告在2019年4月1日之后也并未对涉案场地进行任何投入，鸿福公司并未获得任何利益，所有鸿福公司无需对原告主张的债权债务承担任何责任。8、虽然原告并没有与鸿福公司签订租赁合同，但是实际上涉案的场地从2019年4月1日至原告撤离场地之日，原告一直占用使用涉案场地，其应当承担该段时间占用场地的费用。被告鸿枫景公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付2018年10月21日至2019年3月30日租金28278.87元及物业管理费1224.19，合计29503.06元；2、原告支付逾期缴纳租金28278.87元的违约金，自2018年10月26日起算，按照中国人民同期贷款利率的四倍暂计至2019年9月4日为4278.12元；3、原告支付逾期缴纳物业管理费1224.19元的违约金，自2018年10月26日起算，按照中国人民同期贷款利率的四倍暂计至2019年9月4日为185.20元；4、原告支付尚未缴纳的2018年11月至2019年1月水电费共410.30元；5、原告支付尚未缴纳的2018年10月至2019年2月公共事业费用共825.82元；6、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年4月12日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告将座落于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场首层1L022商铺租赁给原告使用，租赁期限为2017年7月1日至2022年6月30日，其中，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为5060元，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为5313元，物业管理费每月230元，原告须在每月二十五日前（含二十五日）主动向被告缴纳次月租金及物业管理费；好名显花城广场的公共事业费用（如：中央空调电费、公共照明、公共用水等）由全体商户按面积分摊。合同签署后，经双方协商一致，约定于2018年9月21日原告开始营业，正式起算租金。原告一直没有按照合同的约定向被告缴纳租金及物业管理费，累计欠付29503.06元，已构成严重违约。2019年3月30日，被告与第三人广州市鸿福物业管理有限公司并签署《转让协议》，约定租赁物业以现状的方式整体转让给广州市鸿福物业管理有限公司，并已经通知原告。按照合同第二条第8款的约定，原告逾期交纳租金的，除应及时如数补交租金外，逾期每天须支付月租金总额1%的违约金给被告。另按照合同第三条第2款的约定，原告逾期交纳物业管理费的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付物业管理费1%的违约金给被告。截至今日，原告仍未向被告支付所欠缴租金、物业管理费、水电费及违约金，严重违反合同的约定。被告根据民事诉讼法、合同法等规定，向贵院提起反诉，恳请贵院判如被告所请为准。原告反诉辩称：第一，原、被告签订合同后，由于被告的消防一直不能过关，合同原约定在签订合同以后30日内交付商铺，但是被告反复失信，定好的开业试业也反复不能如期，直至2018年3月份，在该商铺仍然存在多项问题，以及消防未过关时通知原告进场装修，原告于2018年3月底4月初进场装修，当时商场招商凋零，被告是承受不了租户的压力下，明知商铺不具备装修条件以及开业条件贸然通知原告进场装修，导致原告投入较大金额，装修后又陷入遥遥无期的等待开业中，原告的合同目的已经无法实现，被告构成根本违约，被告基于其存在违约行为，因此向所有租户承诺开业前不收取租金以及管理费，被告实际上也一直是这样做的，从来没有向原告发放任何收取租金的通知以及单据，故第一项诉请无理，应予驳回。第二，被告认为双方是在一致约定原告在2018年9月21日开业与事实不符，由于花城广场存在诸多问题，商场至今都没有开业的，而且原告的开业时间一直依赖于被告的招商率，原告不可能在没有顾客流量以及商场没有对外营业的情况下同意支付租金。况且在2018年9月份，三楼仍然在装修，也很多商铺未营业，说明商场不具备开业条件。租金和管理费在开业后缴纳是双方约定的，原告不存在违约行为，被告的第二、三项诉请无理，应予驳回。第三，水电费需要各租户确认之后才能缴纳，被告没有公作人员出具单据要求原告缴纳，公共事业费用原告认为应商场开业之后缴纳。综上，被告的反诉无理，应予驳回。被告鸿福公司反诉陈述：反诉部分是被告鸿枫景公司与原告之间的纠纷，与我方无关。第三人茶元经济社本诉及反诉陈述：我方认为涉案的店铺虽然是第三人所有，本案的起因是由于被告在经营过程中所产生的问题，与第三人不存在任何关系，所以我方请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人君盈公司未到庭参加诉讼，亦未对本诉及反诉提交书面陈述意见。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场首层1L022商铺，所在土地权属于茶元经济社，土地为集体土地所有权。本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案商铺的规划报建情况，该局回复：经初步核查，未查询到来函所述“广州市花都区茶园南路15号好名显花城广场”办理《建设工程规划许可证》及《临时建筑工程规划许可证》的记录。2017年3月28日，原告与被告鸿枫景公司签订一份《物业管理服务协议》。2017年4月12日，原告作为乙方与被告鸿枫景公司作为甲方签订一份《商铺租赁合同》，约定被告鸿枫景公司将涉案商铺租赁给原告使用，店铺名称是广州市稀瞳眼镜有限公司，租赁期限为60个月，自2017年7月1日至2022年6月30日止，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为5060元，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为5313元，租金保证金15180元，以上租金不包括物业管理费，原告应于每月25日前（含25日）主动向被告鸿枫景公司缴交次月租金，原告逾期缴纳租金，逾期每天须支付月租金总额1%的违约金给被告鸿枫景公司，原告需每月25日前（含25日）缴交物业管理费230元，水电收费按计量表具实计收，水费6元/吨，电费1.3元/度，公共事业费用（如：中央空调电费、公共照明、公共用水等），由全体商户按面积分摊，装修押金10000元，原告需按照被告鸿枫景公司规定的时间进行铺面装修，并按鸿枫景公司规定的时间开业，如原告未按鸿枫景公司规定的时间装修和开业，则原告所交的履约保证金及其他一切费用则视为违约金归鸿枫景公司所有，鸿枫景公司有权即时终止本合同，收回商铺，并有权将该商铺租给第三方。2017年4月12日，原告向被告鸿枫景公司缴纳租金押金15180元、2017年7月1日至2017年7月31日的管理费230元。2017年4月12日，原告向被告鸿枫景公司缴纳工程分摊费10120元、管理费押金690元、2017年7月1日至2017年7月31日租金5060元。2018年3月9日，原告向被告鸿枫景公司缴纳装修押金10000元。原告提交一份《商铺移交登记表》及其与广州市乐巢装饰设计工程有限公司签订的《合同书》、其向广州市乐巢装饰设计工程有限公司支付工程款70000元的收据四张，拟证明原告对涉案商铺进行装修。被告鸿枫景公司、鸿福公司、第三人茶元经济社对上述证据不予确认。原告提交其与上海熙爱商贸有限公司签订的一份《sweetcolor美瞳店代理合同》及收据两张，分别为品牌使用费30000元及品牌保证金20000元，拟证明其为经营品牌签订加盟合同。被告鸿枫景公司、鸿福公司、第三人茶元经济社对上述证据不予确认。原告向本院提交一份《好名显花城广场致商户通知函》复印件及微信聊天记录截图3张，拟证明被告鸿枫景公司多次承诺开业时间未能实现。被告鸿枫景公司对上述通知函复印件不予认可，并说明：对好名显广场开业问题，被告鸿枫景公司自2016年12月从君盈公司承租后，其进行升级改造管理，并在2017年完成整体改造，并引入博纳影院，盒马鲜生、海底捞等知名商户进场，截止被告鸿枫景公司转租给鸿福公司，商户已经约40多家，但是知名商户开业是在2018年开业，被告鸿枫景公司已经在2018年9月21日举行开业仪式，并不是陆续开业的过程，且基本属于原告的小商铺基本按照知名商铺的开业时间，实际的消费者在2018年上半年消费者已经可以进入涉案广场消费，但部分商铺确实存在拒不开业的情况。被告鸿枫景公司对微信聊天记录截图真实性予以认可，但认为：实际是原告在2018年9月21日及前几天已经进场营业，并缴纳了2018年9、10月份的水电费用，后因原告自身原因，在12月、1月存在长时间歇业情况，严重违反合同第七条第6款按照开门营业的规定，且从原告提交的聊天记录截图可以看到直至2019年1月份，双方仍就涉案商铺进行沟通。被告鸿福公司、第三人茶元经济社对上述证据均不予确认。被告鸿枫景公司提交其工作人员与原告丈夫的微信聊天记录截图复印件，其中2018年9月19日原告丈夫朋友圈称“整整等待了一年多，终于要开业了”，被告鸿枫景公司拟证明原告已于2018年9月21日实际使用涉案商铺。原告对此证据真实性予以确认，但认为：从该聊天记录只能反映在2018年9月份原告应被告鸿枫景公司要求试营业一个月，聊天记录也能反映直至2018年招商仍然不足，整个商场处于半封闭状态，并未全部开放，整个商场并未正常营业，且在试营业期间，原告商铺所处楼层只有4-5户在营业，其他商户要么在装修，要么没有营业，由于原告以及其他商户经营是依赖被告所承诺的开业时间，导致原告在签订合同之后，一直未实现合同目的，也就是未正常经营，实际上被告根本未在2018年9月份举行商场开业仪式，被告所承诺在2018年10月1日开业也未实现。诉讼中，原告陈述：其在2018年9月份试营业一个月，虽然双方合同并未约定被告需举行开业典礼，但原告认为涉案商铺与知名商户位置不一样，涉案商铺在电梯旁，需要在整个商场开业之后才能有足够人流量。2019年3月30日，被告鸿枫景公司作为甲方（转让方）、被告鸿福公司作为乙方（受让方）、第三人君盈公司作为丙方（出租方）签订一份《转让协议》，约定甲方与丙方同意即日解除《租赁合同书》，乙方接管租赁物业并向甲方支付转让费，甲乙丙三方确认并认可甲方与全部家商户签订了租赁合同，甲方全力配合将商户租赁合同的权利和义务转给乙方（包括但不限于促成乙方与商户重新签订租赁合同或三方转让协议等），在商户租赁合同的权利和义务转让给乙方的同时，甲方应将签约商户的租赁保证金（或押金）转交给乙方，乙方应配合向商户确认收到了租赁保证金（或押金）。该《转让协议》第五条债权、债务的承担约定：交接日之前（含交接日）基于承租租赁物业所产生的债权债务（包括但不限于与商户纠纷、供应商欠款、装修欠款、劳动劳务关系债务）均与乙方无关，由甲方自行负责承担及处理。交接日之后基于承租租赁物业所产生的债权债务由乙方自行负责承担及处理。2019年7月9日，原告向被告鸿福公司出具《腾空通知书》并邮寄给被告鸿福公司，称：其租赁的涉案商铺已于2019年4月1日腾空，该商铺不再租赁，并已向法院提起诉讼，因商场保安阻止拆卸，今天正式通知本人放弃店内现场遗留物品的所有权。被告鸿福公司认为涉案商铺没有办理交接，仍在原告占用中。诉讼中，原告对其诉讼请求不申请评估，认为：因涉案商铺被被告鸿福公司拆除了，加盟一年内没有向品牌商购货达到货值20万元的价值，品牌保证金被没收了。诉讼中，被告鸿枫景公司对其水电费违约金的计算方式陈述：被告鸿枫景公司于2019年3月30日撤场，没有收取水电费，后因与被告鸿福公司关系恶化，鸿福公司不配合其抄表。被告鸿福公司陈述：我方有配合交接，水电费要求鸿枫景公司缴纳，原告的水电费不清楚。经本院依法释明，原告表示：如果涉案合同无效，其不变更其诉讼请求。被告鸿枫景公司表示：如果涉案合同无效，其将反诉请求的租金变更为占有使用费。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此原告与被告鸿枫景公司之间签订的《商铺租赁合同》中有关租赁关系的条款无效。因本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告与被告鸿枫景公司之间的《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》属于物业管理法律关系，故对原告主张《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》无效、被告鸿枫景公司向其退还管理费押金的诉讼请求以及被告鸿枫景公司反诉原告支付物业管理费及违约金的反诉请求，本院不予处理，双方可以物业管理合同关系另行主张。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，双方在签订合同时均具有审慎义务，对此后果均应承担相应责任，根据合同相对性原则，《商铺租赁合同》签订双方为原告与被告鸿枫景公司，收取款项为被告鸿枫景公司，因此，原告主张被告鸿枫景公司向其退还租金保证金15180元、工程分摊费10120元及装修押金10000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对原告主张利息的诉讼请求，因考虑过错分摊，本院不予支持。原告确实使用涉案商铺，且其确认在2018年9月试营业，根据微信聊天截图，原告在2018年9月21日确实已经开始经营，双方的《商铺租赁合同》中关于租赁条款无效，且其中也未约定被告鸿枫景公司举行开业仪式系被告鸿枫景公司的义务或合同成立履行的必要条件，因此原告对此使用涉案商铺的期间的占有使用费负有支付义务。因被告鸿枫景公司与被告鸿福公司交接涉案商铺所在建筑的交接日为2019年3月30日，原告举证其出具的《腾空通知书》也承认其于2019年4月1日腾空，故被告鸿枫景公司反诉要求原告向其支付2018年10月21日至2019年3月30日的占有使用费的反诉请求，合理合法，本院予以支持。经核算，此期间的占有使用费为28278.87元，即5313元/月÷31天×11天+5313元/月×4个月+5313元/月÷31天×30天。因《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，被告鸿枫景公司主张原告支付逾期缴纳占有使用费的违约金，本院不予支持。原告主张被告鸿枫景公司向其返还首月租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因被告鸿枫景公司未提交水电费抄表记录及原告确认的单据，对原告使用涉案商铺的水电金额，本院无法确认，故对被告鸿枫景公司反诉要求原告支付2018年11月至2019年1月的水电费的诉讼请求，本院不予支持。因被告鸿枫景公司未能提交公共事业费用的具体金额，对被告鸿枫景公司反诉原告支付公共事业费用的诉讼请求，本院不予支持。涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，原告与被告鸿枫景公司对此均存在过错，对装修损失各承担50%的责任。原告在2018年9月21日开始经营，根据日常生活法则，原告必然对涉案商铺进行了装修，原告提交了其与广州市乐巢装饰设计工程有限公司签订的《合同书》及收据四张，被告鸿枫景公司未提交相反证据予以反驳，因此原告主张被告鸿枫景公司向其赔偿装修损失35000元的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。至于原告主张其加盟损失20000元，首先，涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，原告与被告鸿枫景公司对此均存在过错；其次，加盟行为系原告与案外人之间的商业行为，原告应对其自己的经济行为承担相应责任；第三，原告陈述其加盟一年内没有向品牌商购货达到货值20万元的价值，品牌保证金被没收了，但原告陈述其在试营业后即歇业，其理应对其无法达到20万货值有所预期，并可以采取另行租赁商铺等其他方式减损。综上，原告主张被告鸿枫景公司向其赔偿加盟损失20000元的诉讼请求，没有充分理据，本院不予支持。因被告鸿福公司并非《商铺租赁合同》的合同相对方，也未收取相应款项，故对原告主张被告鸿福公司对被告鸿枫景公司承担的责任承担连带责任的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）曾玉兴与被告广州鸿枫景物业管理有限公司（反诉原告）于2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》中有关商铺租赁条款无效；二、被告（反诉原告）广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曾玉兴返还租金保证金15180元、工程分摊费10120元及装修押金10000元；三、被告（反诉原告）广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曾玉兴赔偿装修费35000元；四、原告（反诉被告）曾玉兴于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州鸿枫景物业管理有限公司支付占有使用费28278.87元；五、驳回原告（反诉被告）曾玉兴的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）广州鸿枫景物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8354.53元，由原告曾玉兴负担4125.8元，由被告广州鸿枫景物业管理有限公司负担4228.73元。反诉案件受理费340.03元，由原告曾玉兴负担273.15元，由被告广州鸿枫景物业管理有限公司负担66.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  曾雪云二〇一九年十二月十九日书 记 员  彭小容陈晓敏