广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初18130号原告（反诉被告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：郭平洪，总经理。委托代理人：黄佳琪、秦榕灿，分别为广东经纶律师事务所律师及实习律师。被告（反诉原告）：黄元钦，男，汉族，1965年6月3日出生，住广东省汕头市潮南区，委托代理人：李跃、范阳林，均为广东新法擎律师事务所律师。原告广州南天商业大广场建设发展有限公司诉被告黄元钦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄佳琪、秦榕灿，被告的委托代理人范阳林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称并反诉辩称：2014年原告与被告签订《南天市场商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场内商铺，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，月租金2323元，每年递增8%，市场管理费每月2445元，每年递增8%。合同约定，每月15日前为当月租金、费用缴付期，逾期未交，则以需交总额为基数，按每月1%支付违约金。被告逾期交租15天，原告有权停止其商铺使用权，有权解除合同，收回商铺。被告自2018年7月起不再缴纳租金、市场管理费等费用，已超过三个月，严重违反合同约定。对于被告的反诉，原告认为其一直对涉案市场公共设备进行日常维护，不存在违约侵权行为。同时被告租赁合同已经到期，反诉请求没有法律和事实依据。租赁合同并未约定被告有权主张退还市场综合管理费，相反该费用是被告依据租赁合同第三条约定所支付的费用，是被告真实意思表示，被告从未提出过任何异议，故市场综合管理费不应退还。原告不存在违约行为，被告也并未提供证据证明自身损失数额以及该损失与原告是否存在因果关系。故不同意被告的反诉请求，并起诉要求判令：1、被告支付2018年8月1日至2019年10月31日租金（2018年8月租金按2926.3元每月计算，2018年9月至2019年8月按3160.42元每月计算，2019年9月至2019年10月按3413.45元每月计算），及逾期支付租金的违约金（以每月欠缴租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算；当月租金的违约金从当月16日起算至实际支付租金之日止）；2、被告支付自2018年8月1日起至2019年10月31日止的市场管理费53261.75元（2018年8月按3080元每月计算，2018年9月至2019年8月按3326.40元每月计算，2019年9月至2019年10月按3592.51元每月计算）及逾期支付市场管理费的违约金（以每月欠缴市场管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算；当月市场管理费的违约金从当月16日起算至实际支付之日止）；3、被告负担本案诉讼费。被告辩称并反诉称：2018年7月市场费及租金已经缴纳，从8月开始没有缴纳。本案原告在合同期内及2018年7月起开始断水断电迫使被告解除合同，本案是原告违约在先。而且本案的原告诉请并非我方不交租金及市场管理而是原告拒收。另外原告无权撤收涉案场地，因此不存在请求被告支付市场管理费及租金的依据，本案原告为了迫使被告搬迁通过使用恶劣手段阻止被告经营，其行为已涉嫌构成涉案经营罪。原告的行为违背合同约定，给原告造成了巨大损失。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并提出反诉要求判令：1、原告立刻依约对市场内公共设备设施进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业、立刻依约维护市场经营秩序，配备清洁员，排除妨害以便于原告正常营业；2、原告向被告返还市场综合管理费用7万元；3、原告向被告赔偿经营损失共计13万元；4、本案诉讼费由原告承担。经审理查明：2014年8月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第24栋38号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常租赁经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为2323元、市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用7万元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金14300元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任，等内容。另查，2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向我院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。诉讼中，原、被告双方确认：涉案场地已经于2019年10月31日拆除，被告于2018年8月起没有支付租金及市场管理费，不需要在本案中处理保证金问题。原告确认收到了被告支付的市场综合管理费用7万元。被告明确其第一项反诉请求即是要求原告继续履行合同。经本院向双方释明，假如法院认定涉案租赁合同无效，被告表示坚持其反诉诉讼请求，原告表示要求被告支付的租金变为占用费，其余诉讼请求不变。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故原、被告双方签订的租赁合同应认定无效。涉案商铺已经被拆除，且该租赁合同无效，被告要求继续履行合同不符合法律规定亦无实际可能，故被告要求继续履行合同的反诉请求本院不予支持。关于市场综合管理费的问题，原告确认收取被告市场综合管理费7万元，但双方之间的租赁合同的期限已经届满，被告要求原告退回上述市场综合管理费7万元无理，本院不予支持。关于租金（占用费）及市场管理费的问题，根据合同约定，从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为2323元、市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，现原、被告确认被告从2018年8月开始未交纳租金及市场管理费，由于被告一直占有使用涉案商铺，并未向原告交回商铺，直至商铺被拆除，故原告要求被告从2018年8月1日起至2019年10月31日止参照合同约定的标准支付租金及市场管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付租金、市场管理费的违约金的问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同属无效合同，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付综合经营损失的问题，因被告未能对损失提供相应的证据予以证明，应承担不利的法律后果，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告广州南天商业大广场建设发展有限公司与被告黄元钦签订的《南天市场商铺租赁合同》无效；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2018年8月1日起至2019年10月31日止的占用费（2018年8月按2926.3元/月计算，2018年9月至2019年8月按3160.42元/月计算，2019年9月至2019年10月按3413.45元/月计算）；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2018年8月1日起至2019年10月31日止的管理费（2018年8月按3080元/月计算，2018年9月至2019年8月按3326.40元/月计算，2019年9月至2019年10月按3592.51元/月计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2046元，由原告负担614元，由被告负担1432元。本案反诉受理费2150元，由被告负担。上述本诉受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时直接向其支付应负担的受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  刘卫宁人民陪审员  林艳红二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李敬钊黄晓钧