广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7615号原告：谭丽玲，女，1994年12月9日出生，汉族，住广东省台山市，委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所实习律师。被告：刘益秀，女，1980年12月26日出生，汉族，住四川省达县，第三人：广州市盛业行房地产顾问有限公司，住所地广州市花都区新华街迎宾大道7号C.D1.D2栋51号商铺，统一社会信用代码914401143474737983。法定代表人：刘梦强。原告谭丽玲诉被告刘益秀，第三人广州市盛业行房地产顾问有限公司（以下简称盛业行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告谭丽玲及其诉讼代理人杜紫明到庭参加诉讼。被告刘益秀，第三人盛业行公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告谭丽玲向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告立即将10万元购房定金退还给原告；2、请求贵院依法判令被告向原告支付违约金182,000元（按交易总价款182万元的10%计算）；3、本案的全部诉讼费由被告负担。事实和理由：原告因个人住房需要，在中介方即第三人的促成下，与被告经友好协商一致后，共同于2019年4月15日签订了一份《房地产买卖合同》，合同编号：1700226，合同约定：1、被告将位于广州市花都区新华街金枫二街7号1306房的房产出售给原告，该房产的建筑面积为93.13平方米，交易总价款为182万元；2、因该房产尚有银行贷款未还清及存在抵押登记，故在合同第二条约定：“如卖方产权有抵押的，卖方自签署本合同后7个工作日内向抵押权人申请提前还款，并于抵押权人答复扣款之日前还清欠款”；3、购房款的支付方式和时间：首先，原告于合同签订当天向被告支付购房定金10万元；然后，在办理过户登记当天，原告再向被告支付40万元；最后，剩余的132万元，原告需申请银行按揭贷款并由银行直接支付给被告；4、原告需支付中介方佣金17000元，同时又约定，若因买卖任何一方违约而导致本次交易未能达成，则该佣金应由违约方负担；5、违约责任：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，则卖方须向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已经支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期超过30天，买方有权不再购买该物业，卖方须退回全部已收款项，并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。”合同中还对税费负担和交付使用的时间、方式等作了具体约定。以上《房地产买卖合同》签订后，原告依照合同约定按时向被告支付了10万元购房定金。但是，在签订合同后的7日内，被告却拒绝配合办理房屋买卖网签手续，也没有及时履行向银行申请提前还清贷款、涂销抵押的合同义务，且多次拒绝配合原告办理按揭贷款手续。为此，原告曾积极主动地多次与被告通过微信、短信、面谈、发送《业务催告函》等方式沟通协商，催促被告及时履行合同义务。但对于原告的善意催告，被告一直以各种理由推托，始终拒绝向银行申请提前还清欠款和涂销抵押，至此，该合同因被告的违约行为而无法继续履行下去。原告为了维护自身的合法权益，于2019年6月17日委托律师向被告发送《律师函》，解除双方之间的合同关系及要求被告退还购房定金和支付违约金。被告收函后，既不退还购房定金和履行赔偿违约金的违约责任，也不主动与原告沟通协商。原告认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。被告拒绝依约配合办理房屋买卖网签手续，履行向银行申请提前还清贷款、涂销抵押的合同义务，且多次拒绝配合原告办理按揭贷款手续，被告的违约行为是导致合同无法继续履行的根本原因，已构成合同根本违约，应当依法承担违约责任。为此，原告唯有依据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》之相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告提出的全部诉讼请求。被告刘益秀，第三人盛业行公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街金枫二街7号1306房。谭丽玲陈述，涉案房屋权属人为刘益秀。2019年4月15日，刘益秀（卖方）、谭丽玲（买方）与盛业行公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定由买方以182万元的价格向卖方购买涉案房屋。合同第二条约定，该房地产产权现状为以下第（2）种：2、处于抵押或其他权利负担，赎楼方式按以下第（C）种办理：C、委托第三方垫资赎契。如卖方产权有抵押的，卖方自签署本合同后7个工作日内向抵押权人申请提前还款手续，并于抵押权人答复扣款之日前还清欠款。第四条、该房地产转让成交价为182万元，付款方式如下：（一）定金10万元整为第一部分楼款。支付方式为以下第（2）种：2、买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金10万元整。（二）172万元为第二部分楼款。付款方式为第（2）种：2、银行按揭付款。第九条违约责任1、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，则卖方须向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已经支付的所有费用。……第十四条备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）。该物业卖方的赎楼款和买方的公积金监管款由买方找垫资公司垫资，垫资利息由买方承担，卖方须按垫资公司交付应须资料，配合垫资公司工作。合同签订当日，朱益民向刘益秀转账支付10万元。刘益秀向谭丽玲出具收到购房定金10万元的收据。谭丽玲表示，朱益民系其男朋友，该定金由朱益民代其支付。谭丽玲陈述，按涉案合同第二条约定，刘益秀是需要自签署合同后七个工作日内向抵押权人申请提前还贷。谭丽玲在2019年4月16日以及4月18日通过微信的方式催促刘益秀办理提前还贷手续，但刘益秀一直以没有时间为由不予办理。谭丽玲在2019年4月22日通过微信的方式催促刘益秀办理网签，但涉案合同至今未办理网签手续。谭丽玲在2019年5月22日向刘益秀发出催告函，再次催促刘益秀办理提前还贷手续，并协助其办理按揭手续，但刘益秀拒之不理。2019年5月27日，谭丽玲催促刘益秀办理按揭贷款手续，并告知刘益秀具体的时间及地点，刘益秀没有出现。后来由于刘益秀一直拖延涉案合同的履行，谭丽玲委托杜紫明律师于2019年6月17日向刘益秀发出律师函，要求解除双方于2019年4月19日签订的房地产买卖合同，同时要求刘益秀退还10万元定金，并按合同约定支付总价款10%的违约金。该律师函被退件。谭丽玲在2019年6月18日再次通过微信向刘益秀发送上述律师函。谭丽玲为此提交了微信聊天记录、短信、《业务催告函》、《律师函》及EMS退件单拟证实其上述主张。涉案房屋至今未办理涂销抵押手续。诉讼中，谭丽玲向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结刘益秀282000元的财产，并由谭丽玲的担保人广东合润融资担保有限公司提供诉讼保全担保函进行担保。本院依法作出（2019）粤0114民初7615号之一民事裁定书，查封了刘益秀名下所有的价值282000元的财产。谭丽玲为此支出诉讼保全费1930元。本院认为：谭丽玲提供的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且谭丽玲保证真实。刘益秀及第三人盛业行公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为其放弃质证和抗辩的权利。对谭丽玲的陈述本院予以采信。涉案《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自己的义务。谭丽玲已向刘益秀支付定金10万元。刘益秀应按照合同的约定，履行其合同义务。在谭丽玲多次催促刘益秀履行合同义务的情况下，涉案房屋至今未办理涂销抵押登记手续，足以证实刘益秀存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，谭丽玲享有合同解除权。谭丽玲已于2019年6月18日通过微信向刘益秀发送律师函，本院确认涉案合同已于2019年6月18日解除。刘益秀违反合同约定，应向谭丽玲承担违约责任。但基于谭丽玲只是向刘益秀支付了10万元定金，涉案合同并未进一步履行。且谭丽玲并未提交证据证实其实际损失，本院酌定由刘益秀向谭丽玲支付10万元。谭丽玲要求刘益秀按照涉案合同的约定，向其支付10%的违约金，本院不予支持。刘益秀、第三人盛业行公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告刘益秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭丽玲返还100000元；二、被告刘益秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭丽玲支付100000元；三、驳回原告谭丽玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5530元，由原告谭丽玲负担1603.7元，由被告刘益秀负担3926.3元；诉讼保全费1930元，由原告谭丽玲负担559.7元，由被告刘益秀负担1370.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  唐桂梅人民陪审员  黄美好二〇一九年十二月二十七日书 记 员  利文智彭小容