广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7940号原告：广州市**物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江。委托诉讼代理人：刘禄华，系该公司员工。委托诉讼代理人：彭绮晴，系该公司员工。被告：柯**，女，1979年4月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：孙**，系原告配偶。原告广州市**物业管理有限公司诉被告柯**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市**物业管理有限公司委托诉讼代理人刘禄华、被告柯**的委托诉讼代理人孙**到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州市**物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付从2008年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费人民币13525.92元，及从2008年1月2日起，按每日应交物业管理服务费的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止。2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛溪新城芳华花园洛涛居南区1幢之一**房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司提供，但被告自2008年1月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告柯**辩称，1、驳回原告关于物业管理费的诉讼请求，债权转让不合法，小区业主与原告无任何合同关系，原告从未在小区提供过服务。2、债权让与人（广州洛城物业管理有限公司，以下简称洛城物业公司）从进场开始也从未依法依规按合同提供服务，尤其从2008年起小区几乎处于无管理的状态，所以从2008年起不能再按合同收费，应按合同价的5折处理。3、驳回原告关于滞纳金的诉讼请求。债权让与人（洛城物业公司）严重违约在先，停止缴费全是原告所造成，责任在债权让与人。4、本案的案件受理费由原告承担。事实和理由：l、债权转让不合法，原告未与小区有任何合同，也从未提供过任何服务，原告无义务向其支付任何费用。2、原为被告所在“洛溪新城芳华花园”小区提供物业管理服务的债权让与人（洛城物业公司），在《物业管理合同》（以下简称合同）存续期间没有依法按约提供物业管理服务，其提供的物业管理服务质量极为低劣，甚至不能保障包括被告在内的所有业主的最基本的物业服务需求，严重违约，依法不能收取涉案的物业管理服务费，更不能收取滞纳金。一、债权转让不合法，转让的债权对债务人无效。1、债权转让所依据的前期物业服务合同不合法，无效。（1）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。（2）但是，这里的前期物业服务合同对业主具有约束力是有前提的：①合同和价格备案手续齐全，接受政府主管部门的监督；②开发商在售房时必须与购房者签订前期物业服务合同，并做好充分的公平与解释。（3）如果没有上面这两个前提，开发商与物业公司通常是一个利益主体，开发商与物业公司可以任意签订或修改合同，签约的是开发商，履约的却是广大业主，物业公司可以随意编造一个收费名目向广大业主收费，这明显不公平。(4)本案中的债权让与人（洛城物业公司）与小区业主的合同不符合以上的条件，合同无效。2、债权债务关系并无确认，并不真实存在。（1）债权让与人（洛城物业公司）没有依法依规提供合格的服务，尤其在后期根本没有提供什么服务。（2）债权让与人（洛城物业公司）在小区服务期间，在没有业委会或广大业主任何授权的情况下，强制收取停车费，还有其它广告费等等，这些均属于广大业主的公共收益，全被其侵占，并挥霍掉，小区业委会正在准备通过法律手段追讨这些公共收益。（3）以上两点说明债权不存在，或者至少现在说明债权不清晰，简单说就是还不知道谁欠谁的钱。3、被让与的债权不符合法律规定的有可让与性。（1）依据《合同法》第79条规定，不得转让债权中有规定的第一条：根据合同性质不得转让的合同债权。其中包括：基于信任关系而发生的债权，如雇佣、委托、租赁等合同所生债权。（2）显然，物业服务是基于一方对另一方的信任而产生的合同，所以不可转让。4、债权转让未有效通知债务人。（1）《合同法》第80条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。（2）本案中，债权的转让未有效告知广大业主，可以调查验证，有多少业主知晓这个债权转让。二、债权让与人（洛城物业公司）在合同存续期间严重违反合同约定及相关法律法规。（一）违反合同约定，具体情形有：1、多数单元门厅的门多年无人维护，破烂不堪，违反合同第四条的约定。2、公用设施（入口水池、中间地带喷水池、湖边的水景设施、篮球架、公示牌等）缺乏维护，无一完好，有些存大重大安全隐患，违反合同第五、六条的约定。3、公用绿地、花木未得应有的养护，受损严重，随意硬化绿地，违反合同第七条的约定。4、从未编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，从未编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告，也从未向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，违反合同第二十条的约定。5、因提供的物业服务质量太糟糕，明显没有实现合同规定的管理目标，导致小区广大业主游行示威维权，高喊“非法物业，拒绝缴费，洛城物业，滚出南区”最终广大业主通过投票表决把债权让与人（洛城物业公司）赶出小区。（二）违反相关法律法规，具体情形有：l、本小区建筑面积为239589.69平方，按当时执行的法律需要二级资质，但对方没有相应的资质，同时也没有相应的有职称的人员提供合格的服务，违反2007年10月1日起施行的《物业管理条例》的第三十二条、第六十条，违反2004年5月1日起施行《物业管理企业资质管理办法》。注明：对方把对小区的服务拆解成两份合同，实际上小区并没有分区管理，明显是故意以欺诈手段逃避法律的监督。2、对违建、乱砍管理不作为，没有依法监督和制止，造成小区到处违建的乱象，绿化苗木受损严重，违反2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第四十六条。3、外来人员可以自由出入小区，未履行维修保养致使多数单元的厅门多年失修，安保人员不足，导致发生多次入室盗窃，小区陷入恐慌状态，违反2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第三十六条。4、退出资料移交不配合，至今未移交任何资料，导致后续新物业管理公司接手难度增大，增加管理成本，损害小区业主利益，违反2018年4月4日实施的《物业管理条例》第三十五条、第三十八条、第五十八条。三、债权让与人（洛城物业公司）以上违约情形导致了恶劣的结果。1、小区环境脏乱：小区垃圾到处可见，公共道路、楼道、大厅等公共区域长期无人打扫，垃圾堆放处也没有及时清理，蚊虫环绕，臭气熏天。2、小区治安恶化：保安人员投入长期不足，小区出入通道形同虚设，对外来人员完全没有管理，外来人员出入自由，更加上各个单元门门禁长年失修、损坏，外来人员同样可以自由出入，导致小区偷盗事件频出，财产安全得不到保障。4、公共设施破败：所有景观水池因缺乏维护己全部损坏不能正常使用，河边护栏、篮球架坏、路灯、公示牌等多年无人维护，很多无法正常使用，还存在安全隐患。5、公共绿化受损严重：小区绿地没有进行养护，杂草丛生，草地枯黄，多处绿地被随意硬化，树木还被无名人士砍伐，现在很多受损部位己无法恢复。5、乱砍树木、乱停车、违建泛滥：因为没有进行有效的管理、监督及制止，导致树木被乱砍伐、车辆乱停放、违建泛滥等。债权让与人（洛城物业公司）的严重失职和违约违法，导致以上严重恶果，已威胁业主的财产及人身安全，降低小区生活质量、拉低小区档次，极大的降低了广大业主的生活品质及伤害了业主的感情，迫使业主通过拒绝缴纳物业管理费、进行“游行”“喊口号”“拉横幅”的方式进行抗议，直接导致业主集体维权，将债权让与人（洛城物业公司）赶出小区，解除合同的结果。四、停止缴费的理由。债权让与人（洛城物业公司）从进场到被赶出退场，从未按合同按依法提供服务，尤其在2013年之后，除了2-3天过来收一下垃圾外没有提供其它任何服务，小区基本上属于无管理的状态，广大业主苦不堪言，但我依然按合同缴费至2007年底。在此期间，业委会同事还有本人多次与债权让与人（洛城物业公司）沟通，要求其改进服务质量，但还是没有任何的改进反而越来越差。因为债权让与人（洛城物业公司）存在严重的违约和违规，导致严重的恶果，并无心也无能力改进，我们被迫根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的同时履行抗辩权，停止履行合同。同时，以此方式达到赶走洛城物业公司的目的。五、综合上述，虽然债权让与人（洛城物业公司）就小区物业管理服务事宜与相关公司签订了合同，但其进驻小区后，一直没有依法按约提供物业服务，所提供的物业服务越来越差，整个小区长期处于一种无管理状态，不仅导致了业主们期待的合同目的落空，而且其不作为行为还严重影响了业主们的生活，最后导致合同解除，故原告所受让的“债权”依法依约不存在。恰恰相反，债权让与人（洛城物业公司）应就其违约行为向包括答辩人在内的所有权利人承担违约责任。被告庭审期间，另行提交一份《答辩状补充》，内容如下：1、关于债权让与人（洛城物业公司）举证职责。（1）洛城物业公司主张权利的依据是《前期物业管理合同》和居委会开据的《证明》，但这两份证据只能证明业主与其存在合同关系，并不能证明洛城物业公司已经按合同提供了合格的服务。（2）依据《消费者权益保护法》第二十三条，消费者与经营者对产品或服务的质量有争议，由经营者承担有关举证责任。（3）如果洛城物业公司对业主提出的服务质量不合格存在异议，洛城物业公司应有义务提供证据证明其提供的服务符合合同约定，否则不能按合同价格收费。（4）《消费者权益保护法》适用范围及经营者对服务质量争议的取证义务的规定如下：第一条，为保护消费者的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济健康发展，制定本法。第二条，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。第三条，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法；本法未作规定的，应当遵守其他有关法律、法规。第二十三条，经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵，且存在该瑕疵不违反法律强制性规定的除外。经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。2、关于证据的解释。①首先洛城物业公司提供的服务非常低劣，没有按合同约定提供服务，是众所周知的事实，可以随时到小区走访广大业主对洛城物业公司的评价以查证事实，详见《关于洛城物业公司服务情况的证明》及所附的广大业主会签表。②所有图片和视频都有电子版，可以详见提供的附件。③我们是普通老百姓，不可能每天去记录洛城物业公司的违约行为，全世界范围都没有人做到，只能通过过往的图片和视频来证明洛城物业公司的违约行为。④上面图片除了关于卫生方面的图片现在无法现场查证，其它所有图片在小区内到处可以现场查证。⑤从上面提供的图片和视频、大部分的业主拒交管理费、广大业主揭竿而起游行示威维权、最后经过广大业主投票表决把洛城物业公司赶走，足以证明洛城物业公司的严重失职和违约，没有达到合同约定的要求。3、关于洛城物业公司提供服务的存在重大过失或瑕疵，其都要承担违约责任。①从上提供的图片足以明证，洛城物业公司提供的服务已不只是有瑕疵，已经严重失职和违约违法，导致卫生脏乱、安全无保障，公共设施损坏严重，绿化苗木遭受破坏，违建泛滥，造成恶劣的后果，已经严影响广大业主的正常生活。②从大部分的业主拒交管理费、广大业主揭竿而起游行示威维权、最后经过广大业主投票表决把洛城物业公司赶走，足以证明洛城物业公司提供的服务是多么低劣。③洛城物业公司存在严重违约违法，所提供的服务与合同约定的价格不对等，不能再按合同约定的价格收费。④洛城物业公司提供的服务，不管是瑕疵还是重大缺陷，按《合同法》第一百一十一条都要承担违约责任，不能再按合同收费。4、关于物业提供服务内容的解释。①从合同约定，到实际操作，物业公司的主要职责是环境卫生管理、安防管理、绿化养护、公共设施维护、住宅装饰装修管理、车辆秩序管理、管理档案管理，上面这些工作基本上就是物业管理服务的全部内容，洛城物业公司没有一方面做得好。②供电、供水、供气等，这些是都属于供电公司、自来水公司、燃气公司等各个所属公司负责，如果出现故障，物业公司也是只是负责通知相关专业公司，并无其它服务。5、关于物业费价格的解释。①本小区物业管理费收费价格1.2元/平方，看似不高，但是还有停车费、广告费等费用，停车还是露天停车，基本上不需要作为成本，业委全同事也测算过，所有收入加起来利润还是非常可观。②2018年新物业招标时，以同样的价格和条件，引来雅居乐物业、奥园物业、时代物业、金地物业等一流知名的上市物业公司的竞争角逐，以他们的服务和成本尚有还合理的利润空间，对于洛城物业公司这个物业公司，资质不足，投入欠缺，每年的利润可想而知。③以现在的物价，目前这些一流上市公司尚有合理的利润，按这个价格推到2005年，以当时的物价，堪称“暴利”。④有大量的业主拒交物业管理费，但洛城物业公司依然还赖着不走，他们并不是在为人民服务，而是还有利可图，也进一步佐证价格并不低。6、关于洛城物业公司在你们小区服务过？被告：是的。但是这家公司在其位完全不谋其政，完全没有按合同提供服务，提供的服务非常糟糕，广大业主每天都生活在水深火热中。最后，大家游行示威维权，在业委会同事的带领下，把洛城物业公司赶出我们小区。至于广州市**物业管理有限公司，我们从来没有听过，也从未接受过其任何的服务。原告广州市**物业管理有限公司向本院提交以下证据：1、物业管理服务合同（A区），2、证明，3、《房地产权证》，4、业主欠费明细单，5、《债权债务抵偿协议》，6、《债权转让公告》，7、《债权转让及催缴费通知书》（2018年10月、2019年5月）（及快递回执），8、挂号信（2010年、2012年、2014年、2016年、2017年律师函），9、《律师函（2010年、2011年）》（及国内挂号信函收据），10，广州市不动产登记查册表，并拟以此支持其诉讼主张。被告柯**向本院提交以下证据：1、照片，拟证明洛城公司进场时，小区漂亮宜居，所有设施完好。2、照片，拟证明洛城公司退场离开时，小区大部分设施受损，到处破败不堪，生活品质急剧降低。3、照片，拟证明洛城公司没有依法按约提供物业管理服务，小区环境脏乱。4、照片，拟证明洛城公司没有依法按约提供物业管理服务，小区公共设施缺乏维护，受损严重，目前已无法恢复。5、照片，拟证明洛城公司没有依法按约提供物业管理服务，小区绿化缺乏保养，受损严重，目前己无法恢复，6、照片，拟证明洛城公司没有依法按约提供物业管理服务，树木被乱砍伐。7、照片，拟证明洛城公司没有依法按约提供物业管理服务，小区违建泛滥。8、照片，拟证明洛城公司没有依法按约提供物业管理服务，盗窃事件频发。9、照片，拟证明规划图，小区建筑面积为239589.69平方。10、视频，拟证明洛城公司低劣的服务，迫使广大业主游行示威维权，高喊“非法物业，拒绝交费，洛城物业，滚出南区！”以达到了与其解除合同的目的，对社会造成恶劣影响。11、关于洛城物业公司服务情况的证明，拟证明原告服务严重缺失。被告柯**仅在证据清单中列明有证据12，未提交证据12的具体内容。本院经审查双方当事人提交证据，并结合质证及庭审陈述，认定事实如下：原告广州市**物业管理有限公司是从事物业管理服务的有限责任公司。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区1幢之一**房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为90.90平方米，业主为被告柯**，其于2004年取得上述地址房屋的产权证书。2005年8月29日，案外人广州市洛城物业管理有限公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定为广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛涛居南区A区（以下简称涉案小区）等区域提供物业管理服务。委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。住宅管理服务费为1.2元/月·平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应管理费的千分之一交纳滞纳金。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具一份证明，证实广州市洛城物业管理有限公司自2005年8月29日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业管理服务。原告诉称广州市洛城物业管理有限公司多次向被告追缴物业管理费。原告提供证据显示，2010年、2012年、2014年、2016年、2017年，广州市洛城物业管理有限公司分别委托律师向被告寄送律师函，追讨物业管理费用。邮件因无人签收而退回。被告否认有收到律师函催收物业管理费用。原告诉称被告柯**自2008年1月1起未缴纳涉案房屋的物业费，被告表示具体未缴纳物业费日期记不清楚。2018年6月26日，广州市洛城物业管理有限公司与原告签订一份《债权债务抵偿协议》，约定将广州市洛城物业管理有限公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告行使。2018年6月29日，原告通过广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年11月26日，原告向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》。邮件因无人签收而被退回。2019年5月10日，原告再次向被告名下涉案物业地址邮寄《债权转让及催缴费通知书》，邮件显示于2019年5月11日为他人签收。被告抗辩广州市洛城物业管理有限公司在提供物业服务过程中存在多项违约及服务质量差，提供多份照片及两段视频，原告未能说明照片来源，未能提供视频拍摄的原始载体核对。经当庭审核视频，可确认为多人在小区内游行示威，并高喊“拒绝交费、滚出南区”等话语。原告不认可被告就抗辩所提交证据，但未能就被告抗辩的小区管理质量差提供证据证实原物业公司广州市洛城物业管理有限公司按照合同履行相应的物业服务义务。本院认为，案外人广州市洛城物业管理有限公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》为前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。被告柯**接受了广州市洛城物业管理有限公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。合同中未约定物业管理费的缴纳时间，视为每月底缴纳当月物业管理费。2008年1月1日至2018年4月30日为124个月。合同约定物业管理费标准为1.2元/月*平方米，涉案房屋建筑面积为90.90平方米，每月物业管理费为109.08元，拖欠物业管理费为109.08元/月*124个月，等于13525.92元。被告应当支付上述物业管理费。关于滞纳金部分，物业合同未约定交纳物业管理费的具体时间，视为被告应在每月月末交纳当月的物业管理费，应从次月1日开始计算上月物业管理费的滞纳金。但上述滞纳金是规定在前期物业服务合同中，明显过于加重了被告负担。原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失。被告抗辩涉案小区在管理中存在脏乱差及严重不作为现象，且小区管理中存在侵害业主权益的行为，为小区提供物业管理服务的广州市洛城物业管理有限公司仅仅将相应管理费债权转让，并未能提供证据证实其按照合同约定履行相应的各项物业服务协议，本院确认被告抗辩所陈述的小区管理脏乱差及不作为现象存在。综上，本院判决驳回原告关于滞纳金的请求部分。原告广州市**物业管理有限公司与广州市洛城物业管理有限公司签订债权债务抵偿协议，原告对债权转让内容通过广州日报进行公告，取得了相应的追讨物业管理费的权利。原告先后两次通过邮寄债权转让及催缴费通知的形式告知被告债权转让情况，且第二次邮寄至被告名下物业地址的邮件于2019年5月11日由他人签收，应当视为原告已履行债权转让的通知义务。即使被告抗辩其本人未能收取到原告所邮寄的上述材料，原告通过提起诉讼，本院在诉讼中向被告送达案件的应诉通知书等诉讼材料，被告收取后答辩，原告也已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。原告的上述追讨权利系由案外人广州市洛城物业管理有限公司转让债权而来，其请求超出原债权人可主张权利内容的部分，本院依法不予支持。被告抗辩案外人广州市洛城物业管理有限公司提供物业服务的前期物业服务合同不合法，未满足合同、价格备案手续，开发商在售房时与购房者未签订上述前期物业服务合同及充分解释。本院认为，根据原告提供的发展商与案外人广州市洛城物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，以及涉案小区所在的居民委员会出具的证明，本院可确认自2005年8月29日至2018年4月30日期间，广州市洛城物业管理有限公司为涉案小区提供物业服务的事实。至于广州市洛城物业管理有限公司进驻小区提供物业服务时，相关的物业合同有无依法备案，发展商与购房者签订房屋买卖合同时有无一并告知物业合同内容，物业区域是否存在违法故意分割成几个区域的违法行为，被告可自行或委托涉案小区的业主委员会专门就上述事项提起诉讼或通过其他合法途径进行确认。如生效文书确认案外人广州市洛城物业管理有限公司提供物业服务期间存在以上违法行为，且该违法行为直接影响到物业费的收取权利以及收取标准的，被告等涉案小区业主可持新的生效文书作为依据就已缴纳的物业费用重新主张返还等权利。本院认为，在被告提供上述抗辩证据前，被告作为接受物业服务的业主，应当按照合同约定缴纳相应的物业费用。被告抗辩原告与案外人广州市洛城物业管理有限公司转让物业费的合同权利不合法。根据前期物业服务合同及居委会的证明，可确认广州市洛城物业管理有限公司与被告之间存在明确物业服务合同关系。被告负有缴纳物业费的义务，广州市洛城物业管理有限公司负有提供物业服务的义务。双方之间的债权债务关系明确。被告抗辩尚无法确认“谁欠谁的钱”。根据谁主张谁举证的原则，原告提供证据可证实双方存在物业合同关系，且广州市洛城物业管理有限公司提供的物业管理服务，被告负有向广州市洛城物业管理有限公司缴纳物业费的义务。被告抗辩广州市洛城物业管理有限公司侵害业主权益，则应当提供侵害业主权益的证据，并提供广州市洛城物业管理有限公司需要向业主承担的具体责任类型及赔偿金额。在原告就物业费提起诉讼的情况下，被告仅有广州市洛城物业管理有限公司侵害业主权益的抗辩，但未能对广州市洛城物业管理有限公司如何具体侵害业主权益提供充足证据，也未能证实广州市洛城物业管理有限公司应当如何向业主承担责任，被告自行承担举证不能的不利后果。本院对被告的上述抗辩不予采信。如被告认为广州市洛城物业管理有限公司在小区管理期间存在侵害业主权益，被告可自行或委托涉案小区业主委员会另案提起诉讼或通过其他途径确认广州市洛城物业管理有限公司的违法行为以及应当向小区业主应当承担的责任。同时，如确认广州市洛城物业管理有限公司提供物业服务存在重大缺陷，也可由业主委员会代表业主就广州市洛城物业管理有限公司提供物业服务期间的管理费是否应当打折收取如何打折，通过诉讼或其他途径确认。在以上涉及小区所有业主权益的事项上，本院不能仅依据个别业主或少数业主的意见而直接作出对所有业主具有约束力的结果。被告抗辩本案涉及的物业合同权利为双务合同，存在基于信任而发生的债权，不能转让。本院认为，原告与广州市洛城物业管理有限公司签订债权债务转让协议，所转让的是自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权，该期间为过去的时间段，案外人已经为涉案小区提供了物业管理服务，并非以合同方式转让正在履行中的物业服务合同，该债权是否存在与信任关系无关。被告就上述期间广州市洛城物业管理有限公司提供物业服务合同的瑕疵抗辩可一并向债权受让人原告主张。除个别的赠与合同外，多数合同均为双务合同，双务合同并非合同权利义务不能转让的情形。同时，鉴于原告受让了自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权，被告等业主如对上述期间广州市洛城物业管理有限公司在物业管理服务过程中存在违法违约导致业主权益受损的，可一并向原告及广州市洛城物业管理有限公司主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十九条、第八十条、第八十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告柯**应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市**物业管理有限公司支付自2008年1月1日至2018年4月30日的物业管理费13525.92元。二、驳回原告广州市**物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，由原告广州市**物业管理有限公司承担238元，被告柯**承担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东人民陪审员  黄健敏人民陪审员  何展卓二〇一九年十二月九日书 记 员  何震宇