四川省理县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3222民初101号 原告：廖明友，男，1972年4月3日出生，藏族，四川省理县人，理县朴头镇朴头村村民。 委托诉讼代理人：罗泽锋，四川君益律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：李林峰，四川君益律师事务所专职律师。 被告：中交一公局第六工程有限公司，住所地：天津滨海高新区塘沽海洋科技园塘汉公路549号。 法定代表人：李修华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈琼，四川发现律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：李将军，四川发现律师事务所专职律师。 原告廖明友与被告中交一公局第六工程有限公司（以下简称中交公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，因案情复杂，于2019年10月8日转为普通程序。2019年10月8日，本院对原告提出的鉴定申请予以准许。本院于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告廖明友的委托诉讼代理人罗泽锋、李林峰，被告中交公司的委托诉讼代理人陈琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告赔偿租赁期满后逾期交房损失暂计75,000.00元（以每月房屋租金16,666.66元为标准，从2019年3月2日起计算至双方办理完成房屋交接手续时止）；二、请求依法判令被告向原告赔偿租赁期间损坏租赁物给原告造成的损失294,720.00元；三、本案诉讼费等各项费用由被告承担。 诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付其损坏租赁物的损失即资产剩余价值28,590.25元、资产破损修复费用18,157.47元、搭拆外墙脚手架费用15,350.40元，共计62,098.12元。 事实和理由：原、被告双方于2015年3月11日签订《房屋场地出租合同》，合同约定：原告向被告出租其位于阿坝州理县（嘉悦客栈）前院四层、后院两层及门前院落；租赁期限为2015年3月1日起至2019年3月1日止；租金为每年20万元；按照合同第二条第3项的约定，被告对于使用期间房屋的设施设备有损坏的，被告负责维修。合同签订后，被告向原告支付了合同约定的房屋租金，同时双方对房屋内的设施设备进行了清点并签字确认。2019年3月1日合同到期后，被告未与原告办理房屋移交手续，私自搬离了租赁场所。后经原告清点，发现租赁房屋内的设施设备有大量损坏，遂要求被告对租赁房屋内损坏的设施设备进行修复，但是被告拒绝修复。由于被告在双方未办理完成房屋交接手续的情况下，私下搬离租赁房屋，同时对租赁房屋内设施设备的损坏未进行修复，致使原告无法使用租赁物。被告的上述行为给原告造成了严重损失，经双方协商未果，遂诉至法院。 被告辩称，一、被告在签订合同时向原告缴纳押金2万元、支付折旧费2万元，合计4万元，请求法院从被告应支付的款项中予以扣除；二、依据原告与被告签订的《房屋场地出租合同》第四条第一款的约定，合同租赁期限为48个月，即自2015年3月1日起至2019年3月1日止。而事实上，被告自2019年1月就将承租的房屋交付给原告，由于原告以“租赁物损坏”为由，提出429,780.00元的高额赔偿请求未得逞，因此，拒绝接收房屋，更不配合被告办理房屋移交手续，导致被告无法正常交付租赁物，此案系由于原告自己的行为造成被告无法交付租赁物，且原告未采取适当措施而放任房屋空置至今，故原告主张要求被告支付“逾期交房损失”，无事实和法律依据；三、原、被告签订的《房屋场地出租合同》第二条约定“该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还房屋时的验收依据…”，因此，针对原告提出要求被告支付租赁物损失294,720.00元的诉讼请求，被告请求法院依据本案原、被告签订的《房屋场地出租合同》及附件即物品登记清单，并结合鉴定部门所作出的鉴定意见，客观、公正的作出裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下： 原告为支持其主张，向本院提交了如下证据： 一、1.《房屋场地出租合同》原件；2.2015年3月11日的《物品登记清单》复印件。证明原、被告双方签订的租赁合同真实有效。按照租赁合同第二条第三款的约定，被告应向原告支付折旧费并对损坏的租赁物有修复义务，同时证明逾期交付房屋的损失计算标准应参照房屋的租金，即按照每年20万元（16,666.66元/月）计算，物品登记清单证明在交付房屋时租赁物的物品种类及数量。二、3.四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司川鼎泰估字[2019]第127号《四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司报告书》。证明原告申请的鉴定事项经过鉴定机构的鉴定，估价结果为：（1）、资产剩余价值为28,590.25元（系原、被告双方根据估价结果共同确认的损失金额）及资产破损修复费用为18,157.47元，两项共计46,747.72元；（2）、搭拆外墙脚手架费用为15,350.40元，以上费用合计为62,098.12元。 被告质证后认为，对原告提交的1-3号证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，逾期交付租赁物损失系原告拒绝接收造成的，且原告主张逾期交付租赁物的损失不应按本案租金标准计算；对鉴定意见报告中确定的搭拆脚手架费用15,350.40元有异议，认为搭拆脚手架的面积及费用超过其修复外墙所需。 被告为支持其主张，向本院提交了如下证据： 一、1.《房屋场地出租合同》复印件；2.2015年3月11日的《物品登记清单》复印件。该组证据证明本案的租赁关系合法有效，被告已经按照合同约定向原告支付租金80万元、折旧费2万元、押金2万元的事实，同时证明租赁期限届满后，被告无法办理房屋交接手续系原告提出高额赔偿后，双方未达成一致意见所致，原告应当对放任损失扩大的部分承担责任。二、3.2019年1月12日原告向被告出具的损失清单复印件；4.原告在起诉状后附的《廖明友房屋清单》复印件。该组证据证明被告于2019年1月中旬已经搬离租赁的房屋，同时证明原、被告没有办理房屋正常的交接手续系原告提出高额赔偿后，双方未达成一致意见所致。 原告质证后认为，被告提交的1、2号证据证明涉案房屋的交接义务在被告方，被告支付的2万元折旧费系对现存的设施设备的折旧补偿，其与原告主张的租赁物损害赔偿并不等同；对3号证据的真实性、关联性有异议，落款处“廖明友”的签名并非廖明友本人所签；对4号证据的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。 为了查明案件事实，本院对原告廖明友之妻周银坤所作的调查笔录。证明被告于2019年春节前已搬离涉案房屋，同时证明被告搬离后，双方就租赁物损失进行了协商，但未达成一致意见，双方也未对租赁物进行交接。 原告质证后认为，对其真实性无异议，认可双方就租赁物损失进行了协商，但协商未果。 被告质证后认为，对该证据的证明内容大部分予以认可，同时证明被告对租赁物的改善和增设他物，原告是知晓的。 本院查证后认为：原告提交的1-2号证据与被告提交的1-2号证据系相同证据。该组证据证明原、被告之间存在房屋场地租赁法律关系，同时证明合同中已明确了原、被告双方的权利义务，该组证据与本案具有关联性，予以采信。原告提交的3号证据，证明涉案租赁物的损失及破损修复费用，且被告予以认可，该组证据与本案具有关联性，予以采信。被告提交的3号证据，原告对其真实性有异议，该证据与本案没有关联性，不予采信。被告提交的4号证据，不能达到被告的证明目的，不予采信。本院依职权调取的调查笔录，证明被告于2019年春节前搬离涉案租赁房屋后，双方因租赁物损失协商未果，致使双方未办理租赁物交接，该证据与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月11日，原告将自行经营的嘉悦客栈与中交一公局第六工程有限公司汶马高速Ｃ12合同段项目部（以下简称中交项目部）签订《房屋场地出租合同》，合同约定：原告（出租方：甲方）将位于阿坝州理县（嘉悦客栈）前院四层、后院两层及门前院落出租给中交项目部（出租方：乙方）使用。租赁期限为2015年3月1日起至2019年3月1日止。租金为每年20万元。合同第二条约定，房屋保留的设施设备由甲、乙双方共同确认，列清单附在合同内，保留的设施设备（以清单为准）由乙方向甲方一次性支付租赁期间设备折旧补偿费2万元。设施设备清单作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方在涉案合同租赁期满交还该房屋时的验收依据，如乙方在使用期间，造成设施设备损坏的，乙方负责维修。合同第五条第1项约定，甲、乙双方共同确定，在房屋场地租赁期间，由乙方先支付甲方房屋及保留设施押金2万元，租赁期满后，甲方返还乙方押金2万元。合同第七条约定，在租赁期内，乙方对房屋进行一定的装饰及改造。装饰和改造时甲、乙双方共同协商确定。合同签订后，原告按合同约定将涉案房屋、场地承租给中交项目部使用，中交项目部按合同约定向原告支付了租金80万元、押金2万元、租赁设施设备折旧补偿费2万元，共计84万元。在租赁期间，为了办公及居住需要，中交项目部在涉案租赁房屋一楼增设了铝合金玻璃墙、钢板墙、木龙骨纸筋石膏板墙；在二楼及楼顶增设了金属龙骨标语牌；在涉案租赁场地修建围墙、旗杆砖墩及安装两层板房；在房间内安装空调等。2019年春节前中交项目部搬离了涉案租赁房屋后，除拆除了房间内安装的所有空调外，上述增设及改善的设施中交项目部均未拆除，且中交项目部造成了部分租赁物毁损、灭失。涉案租赁合同期满后，原告与中交项目部双方未签订续租合同。之后，原告与中交项目部双方因租赁物的损失赔偿未协商一致，也未对租赁物进行交接。涉案租赁物自中交项目部搬离后，至今处于空置状态。 本案在审理过程中，本院依原告的申请委托四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司对原告申请的鉴定事项即租赁物损坏的价值及恢复租赁物原状所产生的费用进行鉴定。在鉴定过程中，本院组织原、被告双方分别于2019年9月10日、2019年11月15日对租赁物进行了清点：一、损坏、灭失的租赁物：大床2床、大床垫2床、小床27床、小床垫19床、电视机12台、电视柜8个、床头柜10个、灯38个（包括床头灯、房间墙灯、房间顶灯、厕所镜前灯）、浴霸灯101个、空气能热水器1台、防盗门1樘、房间门3樘、门锁36把；二、破损修复的租赁物：外墙乳胶漆修复36平方米，内墙乳胶漆修复86.8平方米，一楼钢板墙拆除、三周墙面乳胶修复10.11平方米，铝合金全玻璃墙拆除、三周墙面乳胶修复54.38平方米，木龙骨纸筋石膏板墙拆除、三周墙面乳胶修复11.3平方米，厨房红案台面砖拆除及修复6.29平方米，板房地面铲除0.20米、部分原地面修复136.5平方米，围墙拆除及地面修复18.7米，旗杆砖墩拆除1.29立方米，楼顶与二楼金属龙骨标语牌拆除34.2平方米，塑料雨棚面层修复3平方米，209号房间及103号房间2个蹲便器的拆除及修复（含地面砖），405号房间及206号房间的洗手间下水管道疏通工时费1个，蒸饭机把手1个，马桶1个、频道接收器和发射机12套。2019年12月3日，本院依据原告的申请，委托四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司补充对涉案租赁房屋（长20米、高13米）前后外墙乳胶漆修复搭拆专项脚手架所需费用进行鉴定。2019年12月6日，四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司作出《四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司报告书》，估价结果为：一、损坏、灭失的租赁物：大床524.84元/床、大床垫349.89元/床、小床349.89元/床、小床垫284.29元/床、电视机262.42元/台、电视柜262.42元/个、床头柜87.47元/个、灯19.68元/个（包括床头灯、房间墙灯、房间顶灯、镜前灯）、浴霸灯4.37元/个、空气能热水器1,968.15元/台、防盗门349.89元/樘、房间门262.42元/樘、门锁43.74元/把；二、资产破损修复费用为18,157.47元；三、外墙乳胶漆修复搭拆脚手架费用为15,350.40元。庭审中，原、被告双方根据估价结果共同确认上述一、二项即资产剩余价值为28,590.25元、资产破损修复费用为18,157.47元，共计46,747.72元。但被告认为估价结果中确认的外墙乳胶漆修复搭拆脚手架费用过高，请求法院对该费用依法作出裁判。 本案在审理过程中，原、被告双方协商一致，由被告于2019年12月30日前自行拆除涉案场地内搭建的板房并承担拆除费用，拆除的板房归被告所有；同时被告要求涉案租赁物折旧补偿费费2万元及押金2万元在原告主张的损失中予以抵扣，原告明确表示同意在被告向其支付的赔偿费用中抵扣应当返还被告的押金2万元。 本院认为，本案的主要案件事实及法律适用如下： 一、合同的效力问题 依法成立的合同自成立时生效。原告与中交项目部双方签订的《房屋场地出租合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，中交项目部系被告设立的临时机构，其民事责任应当由被告承担。 二、被告是否应当赔偿原告主张的租赁物损失。 首先涉案租赁合同期限届满，双方未签订续租合同，租赁合同终止，被告应当返还租赁物，但被告在租赁期间，因保管不善或不当使用租赁物造成部分租赁物毁损、灭失，致使被告无法按租赁物的性质使用后的状态返还租赁物，故被告应当向原告承担赔偿责任；其次被告为了办公和居住需要，对租赁物进行了改善及增设他物，现租赁期限届满，租赁合同终止，因涉案房屋租赁前原告用其从事住宿及餐饮经营，被告改变其用途不利于原告继续经营，故被告应当恢复租赁物的原状。本案中，原告要求被告支付恢复租赁物原状所产生的费用，且被告同意原告自行恢复租赁物并由其承担该费用，故被告应向原告支付原告恢复租赁物所产生的费用。庭审中，原、被告双方根据估价结果共同确认被告应向原告支付租赁物损坏的损失金额为28,590.25元及恢复租赁物原状所产生的费用为18,157.47元，共计46,747.72元，对此，本院予以确认。被告对原告修复外墙乳胶漆需搭拆脚手架无异议，对估价结果中确认的搭拆脚手架面积及费用15,350.40元有异议，但未提供相应的证据予以证明，被告应承担举证不能的法律后果，故被告应当向原告支付修复外墙乳胶漆搭拆脚手架的费用为15,350.40元。对被告认为“搭拆脚手架的面积及费用超出修复外墙乳胶漆所需”的观点，本院不予采纳。综上，被告应当向原告支付租赁物损失共计62,098.12元，故对原告要求被告赔偿租赁物损失62,098.12元的诉讼请求，予以支持。 三、被告是否应当向原告支付逾期交付租赁物的损失 1、逾期交付租赁物损失的责任承担问题 本院认为，涉案租赁合同期限届满，原、被告双方未签订续租合同，租赁合同终止，原、被告双方在涉案租赁物有损坏及需修复的情况下，双方应当就租赁物损坏及修复事宜积极协商解决，或固定相应证据后及时办理租赁物的交接。本案中，根据原、被告双方提交的证据及庭审查明的事实，租赁合同终止后，原、被告双方因租赁物损失赔偿及修复事宜未能协商一致，从而双方未清点并办理租赁物的交接，同时双方对存在的争议均未积极协商解决，导致原告因未及时出租或经营租赁物造成其被告搬离后租赁物处于空置期间的收益损失。所以原、被告双方对被告逾期交付租赁物造成的损失均具有过错，本院酌定由原、被告对逾期交付租赁物所造成的损失各承担50%的责任。对被告提出的“其向原告提出了办理租赁物交接手续，但原告因损失赔偿事宜未与被告达成协议，而拒绝办理交接”的观点，因原告不予认可，且被告未提交证据予以证明，故对该观点，本院不予采纳。 2、逾期交付租赁物损失的赔偿标准问题 逾期交付租赁物损失，本院参照原、被告签订的《房屋场地出租合同》中约定的租金标准16,666.66元/月计算。 3、逾期交付租赁物损失计算的起止时间的认定问题 涉案租赁合同于2019年3月1日届满，故逾期交付租赁物损失计算的起算时间应为2019年3月2日。对逾期交付租赁物损失计算的截止时间的认定。本案中，原告要求被告向其支付自2019年3月2日起至双方办理完成房屋交接手续止的逾期交付涉案租赁物的损失。本案在审理过程中，本院组织原、被告双方分别于2019年9月10日、2019年11月15日对涉案所有租赁物进行了清点，通过清点，双方不仅确认了现存的租赁物，而且通过证据交换方式固定了争议的标的物即毁损、灭失的租赁物及需修复的租赁物，原、被告双方两次进行清点租赁物并予以确认的行为，本院视为原、被告已完成对涉案租赁物的交接，本院认定原、被告完成涉案租赁物交接的截止时间为2019年11月15日。 综上，被告应向原告支付逾期交付涉案租赁物损失70,555.56元【16,666.66元/月×（8个月＋14天）×50%】。故对原告要求被告支付逾期交付涉案租赁物损失暂计75,000.00元（以每月房屋租金16,666.66元为标准，从2019年3月2日起计算至双方办理完成房屋交接手续时止）的诉讼请求，予以部分支持。 四、关于板房拆除问题 本案在审理过程中，原、被告双方经协商一致，由被告于2019年12月30日前自行拆除涉案租赁房屋场地内搭建的板房并承担拆除费用，拆除的板房归被告所有，对此，本院予以确认。 五、被告向原告支付的租赁物折旧补偿费2万元及押金2万元是否应当在原告主张的损失中予以抵扣的问题 被告向原告支付了租赁物折旧补偿费2万元及押金2万元，原告予以认可。被告主张该租赁物折旧补偿费2万元及押金2万元在原告主张的损失中予以抵扣，对此，庭审中原告同意在被告应向其支付的赔偿费用中抵扣押金2万元，本院予以确认。对被告要求在原告主张的损失中抵扣折旧补偿费2万元的观点，本院认为，承租人在租赁期间正当使用租赁物，造成其使用的租赁物损耗的，无需承担赔偿责任，所以被告无需对租赁物的正常损耗向原告支付折旧补偿费。本案中，被告在租赁物未出现毁损、灭失的情况下向原告给付租赁物的折旧补偿费系自愿给付行为，现被告要求在原告主张的损失中抵扣折旧补偿费的行为，违背了诚实信用原则，故对被告的该观点，不予采纳。 综上所述，被告应向原告赔偿租赁物损失为62,098.12元、逾期交付涉案租赁物损失为70,555.56元，共计132,653.68元，扣除原告应返还被告的2万元押金，以上费用品迭后，被告还应向原告赔偿租赁物损失、逾期交付租赁物损失合计112,653.68元。 为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、中交一公局第六工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向廖明友支付租赁物损失、逾期交付租赁物损失共计112,653.68元； 二、中交一公局第六工程有限公司于2019年12月30日前自行拆除涉案租赁场地内搭建的板房并承担拆除费用，拆除的板房归中交一公局第六工程有限公司所有； 三、驳回廖明友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,846.00元，由廖明友负担4,381.00元，中交一公局第六工程有限公司负担2,465.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长  薛 兰 审 判 员  卢春辉 人民陪审员  马 莹 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  常 惠 书 记 员  周 婕