湖南省洪江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1281民初1307号 原告：黄生柏，男，1963年1月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾奇才，湖南宏峰律师事务所专职律师。 被告：怀化市中锦房地产开发有限公司,住所地湖南省怀化市洪江市。 法定代表人：周琼，系公司执行董事。 被告：周秉承，男，1976年2月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 二被告的委托诉讼代理人：曾宪辉，湖南星星律师事务所专职律师。 原告黄生柏诉被告怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案。根据原告黄生柏的申请，本院于2019年9月20日作出（2019）湘1281民初1307号民事裁定：将土地使用者为被申请人怀化市中锦房地产开发有限公司、土地证号为湘××××××号的位于洪江市××××××的土地使用权予以查封。本院依法适用普通程序于2019年11月19日、12月10日公开开庭进行了审理。原告黄生柏及其特别授权委托诉讼代理人曾奇才，被告周秉承及被告周秉承、怀化市中锦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曾宪辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄生柏向本院提出诉讼请求：1、判令被告怀化市中锦房地产开发有限公司立即履行合同项下义务，将土地证号为湘××××××号的国有土地使用权变更登记至原告名下;2、判令被告怀化市中锦房地产开发有限公司承担违约责任，并将违约损失直接抵扣土地转让款;3、判令被告周秉承对诉讼请求的第一、二项义务承担担保责任;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月8日，原告与怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承签订了《土地转让协议》，约定由怀化市中锦房地产开发有限公司将其名下位于洪江市××××××6.4亩土地（宗地编号43××17-×）作价408万元转让给原告，原告于协议签订次日支付100万元定金，土地过户后15天内支付300万元，半年内付清余款，被告周秉承为怀化市中锦房地产开发有限公司履行本协议承担担保责任。原告依约于2018年8月9日向被告支付土地转让定金100万元，后应被告的多次请求，原告又于2018年8月12日向被告支付土地转让款4万元，于2018年8月21日支付土地转让款40万元，以上共计支付144万元。在办理洪江市××××××6.4亩土地（宗地编号43××17-×）的国有土地使用权证过程中，原告于2018年9月17日替被告垫付了国有土地使用权出让契税和印花税合计16.524万元。合同标的国有土地使用权证号为湘××××××号。原告按照约定履行了合同义务，但被告至今不按约定履行将国有土地使用权［湘××××××号］变更登记至原告名下的合同义务，被告的行为已经构成违约。 被告怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承辩称：一、原告的第一项诉讼请求，即“判令怀化市中锦房地产开发有限公司立即履行合同项下义务，将土地证号为湘××××××号的国有土地使用权变更到原告名下”不能成立。2018年8月8日，原告黄生柏与被告怀化市中锦房地产开发有限公司签订《土地转让协议》，被告周秉承作为担保人被列入该协议的“丙方”。该协议书约定，将宗地编号43××17-×的土地使用权作价408万元转让给原告。原告于协议签订的次日交纳100万元定金。双方于2018年8月16日前到国土局签订正式转让协议，甲方交清税费，后土地过户到甲方公司。但是，原告于2018年9月17日才到缴纳相关税费。2018年10月22日，被告才取得土地证号为湘××××××号的国有土地使用权证。根据《物权法》之相关规定，原告取得物权的时间是2018年10月22日。2018年8月8日，双方签订《土地转让协议》时，被告还没有取得物权。既然被告没有物权怎么能将土地予以转让？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条规定：下列房地产，不得转让:（六）未依法登记领取权属证书的；第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。可见，双方于2018年8月8日签订《土地转让协议》时，被告并没有取得土地使用权证书，同时，也没有完成开发投资总额的百分之二十五以上房屋建设工程。故此，双方签订的《土地转让协议》无效，原告的第一项诉讼请求不能成立。二、原告的第二项诉讼请求，即“判令怀化市中锦房地产开发有限公司承担违约责任，并将违约损失直接抵扣土地转让款”不能成立。既然双方签订的《土地转让协议》无效，就不存在违约不违约的问题。也就没有违约损失之说。故此，原告的第二项诉讼请求不能成立。三、原告的第三、四项诉讼请求不能成立。作为主合同的《土地转让协议》是无效合同，那作为从合同的担保合同，亦无效。是故，被告周秉承无担保义务。由此可见，人民法院应驳回原告的诉讼请求，一切诉讼费用由原告承担。综上所述，被告请求人民法院根据事实与法律驳回原告的诉讼请求，一切诉讼费用由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告黄生柏提交的证据：2号证土地转让协议复印件，因怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承对该证据的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以确认。二、被告怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承提交的证据：1号证据土地转让合同复印件、2号证据不得产权证复印件、4号证据交易明细复印件，因黄生柏对以上证据的真实性没有异议，故对以上证据的真实性予以确认。 本院根据确认的证据及当事人当庭陈述和辩论，查明以下案件事实：2018年8月8日，黄生柏（甲方）与怀化市中锦房地产开发有限公司（乙方）、周秉承（丙方）签订了《土地转让协议》，合同的主要内容如下：“经甲、乙双方友好协商，乙方因前期项目土地招拍挂及项目运作急需资金，愿意将名下6.4亩土地（宗地编号43××17-×）作价408万元转让给甲方，双方愿意达成如下协议：1、乙方将其名下已取得土地作价408万元出让给甲方所持有公司，税费由甲方负责。……2、本协议签订之后甲方应在次日支付100万元定金，土地过户后15天内支付300万元，半年内付清余款。3、甲乙双方于2018年8月16日前，到国土局签订正式转让协议，甲方交清税费，后土地过户到甲方公司，……6、如果乙方违约，甲方可在Ａ1区（6.4亩）或Ｃ区（10亩）土地开发后任意选择240㎡的房子，可以不支付房款，作为违约处罚、结清借款和赔偿甲方损失的赔偿”。在该《土地转让协议》中的“丙方：周秉承”后手写（担保人）。次日，黄生柏向怀化市中锦房地产开发有限公司转账100万元。2018年8月12日，黄生柏向怀化市中锦房地产开发有限公司的法定代表人周琼转账4万元；2018年8月21日，黄生柏向聂铁生转账40万元，周秉承出具了收条1张，该收条注明“今收到黄生柏购买怀化市中锦房地产开发有限公司洪江市安江镇（2017）洪政地出字36号土地款肆拾万元整。此款指定收款账户为聂铁生，怀化市建设银行火车站支行，账号43×××18，该账户收到视同本公司收款，本公司承担一切法律责任”，周秉承在该收条“收款经办人处”签名。2018年9月17日，黄生柏缴纳国有土地使用权出让契税16.32万元、产权转移书据印花税0.204万元，合计16.524万元。 另查明，怀化市中锦房地产开发有限公司在2017年9月14日至2017年9月27日洪江市地产交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中获得洪江市××××××4301.41平方米国有建设用地使用权。2017年10月19日，洪江市国土资源局与怀化市中锦房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同的电子监管号为43××17××××。2017年10月19日，洪江市国土资源局出具《洪江市人民政府国有土地使用出让审批单》，文件号为（2017）××××××号。2017年9月20日，洪江市国土资源局出具了《国有建设用地交地确认书》，该确认书三主要内容为“根据国有建设用地使用权出让合同（电子监管号：43××17××××），怀化市中锦房地产开发有限公司取得了宗地编号43××17-×的国有建设用地使用权。洪江市国土资源局于2017年9月20日已将该宗地实际交付给怀化市中锦房地产开发有限公司，怀化市中锦房地产开发有限公司同意接受。本确认书一式两份，洪江市国土资源局持一份，怀化市中锦房地产开发有限公司持一份。特此确认”，怀化市中锦房地产开发有限公司的法定代表人周琼于2017年10月20日在该确认书上签字，并加盖了怀化市中锦房地产开发有限公司的印章。2017年9月27日，怀化市中锦房地产开发有限公司与洪江市国土资源局签订了《成交确认书》。2017年10月22日，怀化市中锦房地产开发有限公司填写了《洪江市不动产登记申请表》。洪江市不动产登记中心于2019年9月19日出具《国土产权情况证明》，该注明的主要内容如下：土地使用者为怀化市中锦房地产开发有限公司、土地坐落于洪江市××××××、使用面积为4301.41平方米、土地证号为湘××××××号。2018年11月9日，怀化市中锦房地产开发有限公司向黄生柏转账500000元。庭审中，经释明，怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承均提出《土地转让协议》系无效合同，在本案中不要求黄生柏支付剩余的土地使用权转让款。 本院认为：涉案的《土地转让协议》系黄生柏、怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承于2018年8月18日签订的，各方当事人真实意思表示，对合同所有当事人均有约束力，各方当事人均应按照合同的约定履行相应的义务。怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承辩称，在签订协议时，怀化市中锦房地产开发有限公司尚未取得涉案土地的使用权，不得转让，且也没有完成开发投资总额的百分之二十五以上房屋建设工程，根据相关规定，双方签订的《土地转让协议》无效，原告的第一项诉讼请求不能成立。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，据以认定合同无效的法律规定，应该是效力性强制规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，系管理性规定；再者，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书，应当认定合同有效。故对怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承以上的辩称理由不予采信。因此，黄生柏、怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承签订的《土地转让协议》有效。因为系黄生柏、怀化市中锦房地产开发有限公司在签订《土地转让协议》中注明转让土地使用权的面积为6.4亩，怀化市中锦房地产开发有限公司向黄生柏转让土地使用权的的面积为10000平方米/公顷÷15亩×6.4亩＝4266.67平方米。黄生柏要求怀化市中锦房地产开发有限公司承担违约责任，但双方对怀化市中锦房地产开发有限公司承担违约责任的标准约定不明，黄生柏应承担不利后果，故对黄生柏要求怀化市中锦房地产开发有限公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。黄生柏、怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承在《土地转让协议》中对周秉承承担保证责任的方式约定不明，故周秉承应承担连带保证责任。虽然在《土地转让协议》中约定，怀化市中锦房地产开发有限公司将本案所涉土地使用权出让给黄生柏所持有的公司，现黄生柏要求登记在其名下，系其对自己民事权利的处分，应予准许。庭审中，经释明，怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承均提出《土地转让协议》系无效合同，在本案中不要求黄生柏支付剩余的土地使用权转让款。故在本案中对黄生柏应支付的土地使用权转让款不作处理。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市中锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将坐落于洪江市××××××、宗地编号为43××17-×［土地证号为湘××××××号］中的面积为4266.67平方米国有土地使用权转让给原告黄生柏，并协助原告黄生柏办理产权登记手续； 二、被告周秉承的对上述第一项被怀化市中锦房地产开发有限公司应承担的履行义务承担连带清偿责任。 三、驳回原告黄生柏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费27920元，财产保全费5000元，合计32920元，由被告怀化市中锦房地产开发有限公司、周秉承负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  杨 勇 人民陪审员  向芙蓉 人民陪审员  付红琴 二〇一九年十二月十日 法官 助理  杨 佳 书 记 员  肖 惠 附相关法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 三、《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 五、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书; (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 六、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 七《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 八、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。