广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5685号原告：广州南沙围垦开发公司,住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：钟惠彪，职务：董事长。委托代理人：李华元，系广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：喻晓，系广东正大联合律师事务所实习律师。被告：陈树棠，男，汉族，住广东省广州市南沙区，原告广州南沙围垦开发公司(以下简称“围垦公司”)诉被告陈树棠土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告围垦公司的委托代理人李华元、喻晓，被告陈树棠，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告围垦公司诉称：2016年12月12日，双方签订了一份《农用土地承包经营权出租合同》（合同编号：2017-WK-3XXA），合同约定我司将沙尾垦区大南围15涌（水利大堤不属于租赁范围）的55.57亩土地出租给陈树棠，租赁期限为3年（2017年2月1日起至2020年1月31日止）。合同第四条约定，合同期内实行先交租后用地的方式，第二至第三合同年的租金陈树棠应在每年12月31日前交清给我司，逾期交付，按欠款额的3‰计收滞纳金，逾期超过10天，则我司有权单方解除合同收回土地。根据合同约定，陈树棠应在2018年12月31日前付清第三合同年的租金115511元，但陈树棠却未按约定支付租金,我司多次催收，陈树棠都置之不理，至今分文未付。根据《合同法》第93条、第94条的规定和双方签订的《农用土地承包经营权出租合同》第四条、第五条和第十二条的约定，陈树棠拖欠租金的行为已构成根本违约，我司有权单方解除合同、收回土地、没收保证金、收取违约金。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1.解除我司与陈树棠2016年12月12日签订的合同编号：2017-WK-3XXA的《农用土地承包经营权出租合同》；2.陈树棠立即将涉案土地（沙尾垦区大南围15涌西闸的55.57亩土地）交还我司；3.陈树棠向我司支付拖欠的租金115511元，并向我司支付违约金（按欠款额的3‰每日计收，自2019年1月1日起至陈树棠清偿款项之日止，暂计至起诉之日约72771元）；4.确认我司有权没收陈树棠的履约押金11000元；5.本案诉讼费由陈树棠承担。被告陈树棠辩称：虽然我确未缴纳2019年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金115511元，但因围垦公司未处理排水问题，导致我无法种植，而无法交租，围垦公司有责任解决排水问题，故我不同意围垦公司的所有诉求。经审理查明：围垦公司（甲方）与陈树棠（乙方）于2016年12月12日签订了一份合同编号为2017-WK-3XXA的《农用土地承包经营权出租合同》，约定：“……一、租赁标的甲方将座落于沙尾垦区大南围15涌西闸（水利大堤不属于租赁范围）的55.57亩土地（本面积双方确认，如有误差互不补偿）出租给乙方从事作物种植。二、租赁期限租赁期限3年（2017年2月1日至2020年1月31日）合同期满，不再续租。三、租金乙方按以下标准向甲方支付租金：第一合同年按中标价计收；第二至三合同年，每合同年租金在前一合同年租金基础上递增6%。具体各合同年租金如下：第一合同年（2017年2月1日至2018年1月31日），中标价1850.00元/亩.年，年总租金102805元。第二合同年（2018年2月1日至2019年1月31日），租金在第一合同年租金基础上递增6%，即1961.00元/亩.年，年总租金108973元。第三合同年(2019年2月1日至2020年1月31日)，租金在第二合同年租金基础上递增6%，即2078.66元/亩.年，年总租金115511元。四、付款方式和时间合同期内实行先交租金后用地的办法。第一合同年租金，乙方须于中标日起十日内一次性付清给甲方；第二至三合同年的每合同年租金必须在前一合同年12月31日前交付。逾期交付，甲方每天按欠款额的3‰计收滞纳金，乙方逾期10天还未缴清所拖欠租金和滞纳金的视为违约，甲方无须通知乙方有权单方解除合同无条件收回土地，并有权追收乙方拖欠的租金和滞纳金。五、履约保证金和窦利窦闸押金1.履约保证金：乙方在签订合同时须一次性向甲方缴交200元/亩履约保证金，共11000元。合同履行期满，乙方无违约行为，甲方无息退还给乙方。……七、乙方权利义务……7.乙方应自行做好汛潮、台风、霜冻等自然灾害的防御措施，自行购买有关农业保险，积极做好防灾和救灾复产工作，自行承担因不可抗力或自然灾害所造成的损失。同时，在遇有气象部门发台风、暴潮、强对流、雷雨大风警报时间，乙方必须遵照相关部门、甲方或当地工作人员的通知，进行撤离，积极配合采取相关的防灾措施。……十二、违约责任1.甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能履行本合同约定的义务均属违约，守约方有权要求违约方赔偿损失，包括但不限于差旅费、调查取证费用、合理的律师费用、消除不利影响的费用以及因此而减少的收入。2.如乙方逾期支付租金，甲方有权每天按乙方欠款额的3‰计收违约金，乙方逾期10天还未缴清所拖欠租金和违约金的，视为根本违约，甲方有权单方解除合同、没收保证金、追收乙方拖欠的租金和违约金，并有权无条件收回土地，乙方在地上的投入和所有设施归甲方所有。……十三、特别约定1.合同现时的承包费已充分考虑有关部门（单位）可能在合同期内对该地进行测量、钻探、在周边进行工程建设（包括但不仅限于水利堤围建设施工、水闸建设、排灌河改造、供水、供电、铁路、港口等工程）及其他工程施工时排出瘀泥浊水及其他污染物（包括周边企业生产过程中产生的粉尘、废水等），或塞河、封涌或道路不畅对乙方造成的影响，乙方承诺在合同期内无条件接受其后果，不得要求甲方赔偿。……3.乙方已详尽了解本合同的内容，对合同内容没有异议，尤其是对乙方权利义务、违约责任、特别约定项下条款，有充分、详尽的理解，明白其内容和含义，清楚违反本合同约定可能要承担的违约责任。……”。上述合同签订后，陈树棠依约定向围垦公司缴纳了涉案合同的履约保证金，围垦公司亦按合同约定将涉案的土地交由陈树棠从事种植农作物。2019年3月7日，围垦公司向陈树棠发出催收土地租金通知书，要求陈树棠交纳第三合同年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金115511元。2018年8月6日，围垦公司以陈树棠逾期没有交纳第三合同年的租金为由，向本院提起诉讼，请求：1.解除围垦公司与陈树棠2016年12月12日签订的合同编号：2017-WK-3XXA的《农用土地承包经营权出租合同》；2.陈树棠立即将涉案土地（沙尾垦区大南围15涌西闸的55.57亩土地）交还围垦公司；3.陈树棠向围垦公司支付拖欠的租金115511元，并向围垦公司支付违约金（按欠款额的3‰每日计收，自2019年1月1日起至陈树棠清偿款项之日止，暂计至起诉之日约72771元）；4.确认围垦公司有权没收陈树棠的履约押金11000元；5.本案诉讼费由陈树棠承担。本院于2019年9月27日向陈树棠送达了涉案的起诉状副本。在庭审中，陈树棠确认没有交纳第三合同年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金115511元，并表示因围垦公司未处理排水问题，导致其无法种植，故不同意围垦公司的上述诉讼请求，同时，陈树棠认为围垦公司按照每日3‰的标准计收违约金不合理。另查明：涉案的土地属于国有农用土地，由广州南沙开发区土地开发中心交由围垦公司进行经营管理。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，属平等主体之间的民事合同争议。围垦公司与陈树棠签订的《农用土地承包经营权出租合同》是双方真实的意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规范，该合同合法有效。根据当事人在诉讼中所提供的证据，并结合双方的诉辩，现就本案的争议焦点作如下分析及认定：一、关于围垦公司要求解除与陈树棠于2016年12月12日签订的合同编号为2017-WK-3XXA的《农用土地承包经营权出租合同》，并交还涉案土地的请求。围垦公司按照合同约定将涉案土地交给陈树棠使用，陈树棠理应根据合同的约定按时足额支付租金。陈树棠抗辩称，因围垦公司未处理排水问题，导致其无法种植，故不同意围垦公司的上述请求。经审查，本院认为，虽然陈树棠就其上述主张向本院提供了手机视频，但该视频显然无法证实是因围垦公司的原因导致其无法种植，且该视频也无其它证据能与之相互印证，而围垦公司对此亦不予确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，陈树棠应承担举证不能的不利法律后果，故本院对陈树棠的抗辩不予采纳。在庭审中，陈树棠已确认至开庭时（2019年10月16日）仍未缴纳第三合同年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金115511元，根据双方签订的《农用土地承包经营权出租合同》第四条“付款方式和时间合同期内实行先交租金后用地的办法。第一合同年租金，乙方须于中标日起十日内一次性付清给甲方；第二至三合同年的每合同年租金必须在前一合同年12月31日前交付。逾期交付，甲方每天按欠款额的3%。计收滞纳金，乙方逾期10天还未缴清所拖欠租金和滞纳金的视为违约，甲方无须通知乙方有权单方解除合同无条件收回土地，并有权追收乙方拖欠的租金和滞纳金。”及第十二条：“……2.如乙方逾期支付租金，甲方有权每天按乙方欠款额的3‰计收违约金，乙方逾期10天还未缴清所拖欠租金和违约金的，视为根本违约，甲方有权单方解除合同、没收保证金、追收乙方拖欠的租金和违约金，并有权无条件收回土地，乙方在地上的投入和所有设施归甲方所有。……”的约定，陈树棠须在2018年12月31日前缴纳第三合同年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金115511元，现陈树棠拒不支付租金的行为已严重违反该合同的约定，构成违约，双方在该合同中约定的合同解除条件已成就，故本院对于围垦公司要求解除涉案合同的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，鉴于围垦公司已向本院起诉要求解除涉案的合同，而本院已于2019年9月27日将本案的起诉状副本送达给陈树棠，故本院确认涉案的合同自2019年9月27日解除。由于涉案的合同已于2019年9月27日解除，故围垦公司要求陈树棠交还涉案土地的请求，本院予以支持。二、关于围垦公司主张的履约保证金（押金）11000元的请求。如上所述，鉴于陈树棠逾期交纳租金的行为已构成违约，根据双方签订的《农用土地承包经营权出租合同》第十二条的约定，围垦公司有权没收陈树棠的履约保证金11000元。三、关于围垦公司要求陈树棠支付第三合同年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金115511元及违约金的请求。如上所述，围垦公司按照合同约定将涉案土地交付给陈树棠使用，陈树棠理应根据合同的约定按时足额支付租金。虽然陈树棠抗辩称是因是围垦公司未处理排水问题，导致其无法种植，故而无法缴纳租金，但陈树棠就其主张并没有提供充分有效的证据予以证实，而围垦公司对此亦不予确认，故本院不予采信。根据双方签订的《农用土地承包经营权出租合同》第三条、第四条的约定，陈树棠须在2018年12月31日前向围垦公司交纳2019年2月1日至2020年1月31日的租金。经审查，围垦公司所主张的租金115511元是计算至2020年1月31日，如上所述，涉案的合同已于2019年9月27日解除，故涉案的租金应计算至2019年9月27日，因陈树棠至今未交还涉案土地，故从2019年9月28日起，陈树棠须向围垦公司支付该土地占用费，土地占用费可参照该合同约定的租金标准予以核算，即该占用费按316.47元/天（年租金115511元/年÷365天）标准计算，计算至陈树棠交还涉案土地之日止，但鉴于围垦公司在本案中只主张要求陈树棠支付租金115511元，故本院确认陈树棠需向围垦公司支付的租金及占用费以115511元为限，若超出该金额的部分，由围垦公司另案进行处理。关于围垦公司主张的违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，鉴于陈树棠作为承租人没有按照该合同约定的期限支付租金，故陈树棠应当承担相应的违约责任。双方在涉案的合同中已约定：“如乙方逾期支付租金，甲方有权每天按乙方欠款额的3‰计收违约金，乙方逾期10天还未缴清所拖欠租金和违约金的，视为根本违约，甲方有权单方解除合同、没收保证金、追收乙方拖欠的租金和违约金，并有权无条件收回土地，乙方在地上的投入和所有设施归甲方所有。”围垦公司主张按该标准计算逾期支付租金的违约金，陈树棠则表示不同意该违约金的计算标准，认为该违约金计算标准不合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，鉴于围垦公司就陈树棠逾期交付租金导致其司损失并无提供相关证据予以证实，而陈树棠对该违约金的标准亦不予认可，且围垦公司所主张的违约金标准已达月利率9%，明显过高。根据上述法律规定，综合本案案情，本院从公平合理，符合实际的情况出发，酌情将该违约金调整为按年利率6%的标准计算，同时，由于本院已确认涉案的合同于2019年9月27日解除，故该违约金应以计算至该日的租金75635.97元[115511元÷365天×（28天+31天+30天+31天+30天+31天+31天+27天）]作为本金，从2019年1月1日起计算至款项清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告广州南沙围垦开发公司与被告陈树棠于2016年12月12日签订的合同编号为2017-WK-3XXA的《农用土地承包经营权出租合同》于2019年9月27日解除。二、被告陈树棠应在本判决发生法律效力之日起15日内，将位于广州市南沙区沙尾垦区大南围15涌西闸的55.57亩土地清场并交还原告广州南沙围垦开发公司。三、被告陈树棠已交纳的履约保证金11000元归原告广州南沙围垦开发公司所有。四、被告陈树棠应在本判决发生法律效力之日起15日内，向广州南沙围垦开发公司支付从2019年2月1日起至实际交还上述土地之日止的租金及占用费（按每日316.47元的标准计算，以不超过115511元为限）以及违约金（违约金以75635.97元为本金，从2019年1月1日起，按照年利率6%，计算至款项清偿之日止）。五、驳回原告广州南沙围垦开发公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4286元，由原告广州南沙围垦开发公司负担1890元，由被告陈树棠负担2396元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈国盛人民陪审员  劳胜锋人民陪审员  陈建国二〇一九年十二月二日书 记 员  张 璐郑稍文