江西省南城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1021民初1764号 原告:姚金毛，男，1972年7月22日出生，汉族，住址南城县， ：尧新花，女，1976年9月8日出生，汉族，住址同上。两 两原告共同委托诉讼代理人：周庆武，江西周庆武律师事务所律师，特别授权。 被告：吴芳，男，1982年12月6日出生，汉族，住址南城县， ：严思思，女，1987年4月3日出生，汉族，住址址同上。两 两被告共同委托诉讼代理人：曾志吉，江西赣硕律师事务所律师，特别授权。 原告姚金毛、尧新花与被告吴芳、严思思房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚金毛及委托诉讼代理人周庆武、被告吴芳及委托诉讼代理人曾志吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚金毛、尧新花向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告立即支付租金人民币90530元，违约金117159元，合计207689元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告是夫妻关系，两被告也是夫妻关系。2017年12月10日，原告作为出租方（甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《幼儿园房屋与场所租赁合同》。合同约定：第五条第3款：乙方第3学年（自2018年7月1日至2019年6月30日）付给姚金毛和尧新花每年租金为营业收入基数的5％，且营业收入基数不少于800万元，少于800万元仍按800万元计算，超过800万元按实际营业收入基数计算。第五条第6款：从第3学年至第15学年若乙方营业收入基数少于上述规定的金额，则乙方在该学年结束10天内一次性补足姚金毛与尧金红租金。第十四条第6款：合同其他条款违约，违约方要支付给未违约方每人40万元违约金。第十四条第7款：所有违约金在违约事件发生后10天内违约方一次性支付给未违约方。若延迟支付按月息3％计算利息。直至本息付清。根据上述合同条款的约定，被告应当在2019年6月30日之前付清原告的租金共计人民币80万元。截止2019年6月30日，被告仅支付了租金人民币409470元，剩余租金390530元未支付。鉴于被告未按期足额支付租金，被告的行为已经构成了违约并应当按照《幼儿园房屋与场所租赁合同》第十四条第6款之规定承担违约责任。原告于2019年7月7日向被告发出催讨租金函。2019年7月29日，被告支付了30万元租金。由于被告仍有90530元租金未付清，原告分别于2019年的8月9日，8月14日先后两次向被告发出催讨租金函。但是，被告仍然拒绝支付剩余的租金90530元。根据《中华人民共和国合同法》之规定，原告向贵院提起诉讼，请求判决被告立即支付拖欠的租金并依法承担违约责任（按照违约金额390530元的30％计算为117159元）。被 被告吴芳、严思思辩称：一、第三学年我俩已经交付给原告现金749470元，其中2018年11月6日交203749元；2019年4月15日交245721元；2019年7月29日交300000元（见原告收条）。第三学年我俩支付了教学设备设施等款154403.70元。原告对此事后虽有争议，但我俩确实发生并有租赁合同约定。本合同第三条规定：“因教学需要添加设备设施或教工教具，费用由甲方承担。”第三学年中由于办学急需我两在每批购置设备设施和教工教具前均向出租方（甲方四人）事先口头报价并得到同意。可是当我两将购置发票和清单送出租方宁某、尧桂仙和原告签字时，原告却出尔反尔，但出租方宁某、尧桂仙还是凭着良心签字做了认可。但这154403.70元按合同是由甲方共同负担，由于甲方包括出租承租有6人，即原告和宁某、尧桂仙负担102935.80元，其中原告负担51467.90元，故此51467.90元必须抵扣租金结算。三、原告应当按六方约定支付补助4万元。第三学年上学期结算租金时六方曾口头约定，我俩如在租赁期间评到市级一类示范幼儿园给以每年补助4万元，并补二年。考虑大家利益，我俩努力办学终于拿到了市级一类幼儿园证书。这4万元原告必须履行六方的诺言，而且其他甲方合伙人均已认可。因此该4万元也应当抵扣租金结算。综上，我两不欠原告的租金，实际共付了原告840937.9元且超付了费用40937.9元，更不必承担分文违约金。同时我俩保留另行向原告索取退费的诉权。据此，由于原告无理起诉现请法院驳回原告的诉讼请求，维护当事人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告姚金毛、尧新花提交如下证据：证据一、两原告身份证复印件各一份；证据二、两被告身份证复印件各一份；证据三、不动产权证、幼儿园房屋与场所租赁合同；证据四、催付租金函三份；证据五、租金结算确认书；证据六、银行流水。 被告吴芳、严思思的质证意见为：对证据一、二、六无异议，证据三不动产证无异议，对租赁合同关联性有异议，合同第十四条第六款有异议，对证明目的提出异议违约责任过高。对证据真实性、合法性无异议，关联性有异议虽然原告发了催付租金函，所列的金额与事实不符。对证据五租金结算对真实性、合法性无异议，关联性有异议，结算表对结算结果有异议，认为没有扣除原告应承担的部分。 被告吴芳、严思思提交如下证据：证据1、幼儿园房屋与场所租赁合同；证据2、0000171号不动产权所有权证；证据3、建设银行账户交易明细；证据4、被告购置教学设备设施总表154403.70元及发票26张；证据5、抚州市教育体育局（2019）7号文件和授予南城县伟才幼儿园为市一级一类幼儿园证书；证据6、收据一张、证人出庭名单及身份证；证据7、两张原告所写的收条；证据8、证人宁某、陈某、吴某的证人证言。 原告姚金毛、尧新花的质证意见为：对证据1、2、7无异议；对证据3中交易的8笔钱无异议，但是被告方计算错误，第一笔203749元无异议，第二笔245721元不属实，实际收到的金额是220922元，合计金额应为724671元；被告应付租金合计应该是840000元，原告扣减了被告购买设备的24799元；对证据4三性均有异议，被告和第三方两人签的没有得到原告签字确认，原告对证据4部分认可；对证据5真实性无异议，但是合同里有明确约定，甲方予以支持，但是乙方参评等费用应由乙方承担；对证据6收据上是宁某签字，但是原告没有签字，与本案无关；对证据8证人宁某的证言说一切按合同来，评级补偿4万元的费用只能代表他自己，不代表姚金毛，所以被告主张说要原告补偿4万元评级费用没有事实依据，对陈某、吴某的证人证言，被告是近亲属关系，与本案有利害关系。 本院对当事人提交的证据认定如下：对原告姚金毛、尧新花提交的证据一、二、三、四、五、六符合证据要件，本院予以认定。对被告吴芳、严思思提交的证据1、2、3、5、7符合证据要件，本院予以认定。对被告吴芳、严思思提交的证据4、6不符合证据要件，本院不予认定。对证据8中宁某、陈某、吴某的证言不能证明被告的证明目的，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:两原告姚金毛、尧新花是夫妻关系，两被告吴芳、严思思也是夫妻关系。2017年12月10日，两原告姚金毛、尧新花与两被告吴芳、严思思及案外人宁某、尧桂仙作为出租方（甲方）与两被告吴芳、严思思（承租方、乙方）签订一份《幼儿园房屋与场所租赁合同》。两被告承租位于南城县建昌镇山水大道88号，除接待大厅南侧4间店面、二小南门篮球场西侧土地及吴芳、姚金毛、宁某办公室外，不动产权上所有房屋与土地。合同约定：一、出租物要满足或达到的租赁标准与条件。1、房建、绿化与管网等基础设施为现有状况；2、甲方为乙方配备以下硬件设备，硬件设备的质量标准、规格型号等由甲乙双方商定。A、每个班级：1台电视（6000元以内）、1台电子钢琴（2600元以内）、2只5匹工程机空调、桌椅板凳床（实木制品，数量根据班级人数定）、1台饮水机、1台消毒柜，1台电脑，其它由乙方配备；B、1#楼西侧第一至第三层的3间功能房内若因教学需要添加设备设施或教工教具，费用由甲方承担；因乙方申报江西省省级示范幼儿园而需增加功能房，增加功能房内的设备设施或教工教具的费用由甲方承担，该条上述两项费用与因乙方经营需要而增加的由甲方负责的其它设备设施或教工教具(该设备设施或教工教具包括室外所需的所有玩具，但不包括易损品、易耗品，易损品、易耗品的费用由乙方负责承担)的总和不超过57万元，超过部分乙方自己承担，乙方购买上述设备设施或教工教具要经甲方事先询价确认单价。二、租赁期限，租期13.5学年，自2018年1月31日起至2031年6月30日止。三、租金数额及付款方式，乙方第3学年(即从2018年7月1日至2019年6月30日止)付给姚金毛与尧新花每年租金为营业收入基数的5%，且营业收入基数不少于800万元，少于800万元仍按800万元计算，超过800万元按实际的营业收入基数计算；乙方第3学年(即从2018年7月1日至2019年6月30日止)付给宁某与尧桂仙每人租金为营业收入基数的5%；除半地下室外的承租范围的租金付款方式，从第3学年至第15学年若乙方营业收入基数少于上述规定的金额，则乙方在该学年结束10天内一次性补足姚金毛与尧新花租金。从2018年1月31日至2018年6月30日止乙方付给甲方半地下室租金6万元，从第3学年至第15学年每学年乙方付给甲方半地下室租金12万元，半地下室租金每学期开学30天内一次性付清。四、甲、乙双方的权利、义务与责任，乙方自主经营，独自承担经营风险，独自承担因经营引起的法律责任与债权债务，经营期内除本合同规定外发生的各种各类的一切开支费用均由乙方负担。乙方争取或申报评比各级政府部门设立的幼儿园标准或奖杯奖状等荣誉，甲方应积极配合，但所有开支费用均由乙方负责。五、违约责任，乙方因瞒报漏报等方式少报营业收入，乙方按少报金额的10倍赔偿给甲方。合同其它条款违约，违约方要支付给未违约方每人40万元违约金。同时，合同还对租赁期间房屋修缮、项目资金的处理、出租方与承租方的变更、续租、合同中止与终止、免责条件、通知等事项进行了约定。 合同签订后，两被告付清了2018年1月31日至同年6月30日的租金给两原告。2018年11月6日，两原告与两被告对第3学年第1学期的租金进行了结算，两被告需支付幼儿园的租金为183749元、半地下室租金20000元给两原告，2018年10月17日至同年11月6日，两被告支付租金203749元给两原告。2018年11月6日，两原告写下一张收到203749元租金的收条给两被告。2019年4月23日，两原告与两被告对第3学年第2学期的租金进行了结算，两被告需支付幼儿园的租金为225721元、半地下室租金20000元给两原告。2019年3月20日至2019年4月22日，两被告共支付租金220922元给两原告。2019年4月15日，两原告写下一张收到245721元租金的收条给两被告。由于两被告未按约定支付租金，原告分别在2019年7月7日、同年8月9日、同年8月14日发函给被告吴芳，要求被告付清租金。现两原告因被告未付清第3学年的租金90530元并要求两被告支付违约金117159元为由，故诉至本院。 另查明，2019年3月，抚州市教育体育局授予南城伟才幼儿园市一级一类幼儿园。 本院认为，两原告姚金毛、尧新花与两被告吴芳、严思思及案外人宁某、尧桂仙作为出租方与两被告吴芳、严思思签订一份《幼儿园房屋与场所租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的合同。根据《幼儿园房屋与场所租赁合同》约定，两被告应付第3学年（2018年7月1日至2019年6月30日）的租金为800000元，半地下室的租金为40000元，被告提出半地下室的租金应包括在幼儿园的租金中，根据双方在合同的约定及双方在租金结算结果中确认，半地下室的租金属于合同单独约定，对两被告提出半地下室的租金应包括在幼儿园的租金中的抗辩意见，本院不予采信。原、被告双方第3学年第1学期支付租金203749元无异议。根据两原告在2019年4月15日写给两被告收条245721元租金的收条，原告实际收到被告通过银行转账支付的租金为220922元，在庭审过程中，被告也确认其支付租金是通过银行转账的方式支付租金，对超出转账金额的24799元原告认为是双方对扣减被告购买设备的意见，本院予以采信。对两被告提出其购置教学设备设施总价款为154403.70元，由于两被告提供的购置教学设备设施总表154403.70元及发票26张没有得到两原告的确认，对两被告要求在租金中扣减51467.90元的抗辩意见，本院不予采信。两被告提出在其租赁期间将租赁的幼儿园获得抚州市一级一类幼儿园证书，要求两原告补偿其40000元，根据双方在合同第七条第9项的约定，该开支费用均由两被告负担，故该抗辩意见，本院不予采信。综上，两被告尚欠两原告第3学年（2018年7月1日至2019年6月30日）的租金为90530元（840000－203749－245721－300000），对两原告要求两被告支付租金为90530元的诉讼请求，本院予以支持。两原告请求两被告支付逾期支付租金违约金应为117159元，由于该请求过分高于两被告给两原告所造成的实际损失，本院根据原告的实际损失、合同的履行情况及原告的预期利益等因素衡量，两被告向两原告支付违约金27159元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴芳、严思思在判决生效后十日内向原告姚金毛、尧新花支付租金90530元。 二、被告吴芳、严思思在判决生效后十日内向原告姚金毛、尧新花支付违约金27159元。 三、驳回原告姚金毛、尧新花的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4416元，由原告姚金毛、尧新花负担1914元，由被告吴芳、严思思负担2502元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 长  宁可行 人民陪审员  吴淑凤 人民陪审员  石恒怡 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  饶敏孜