广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3448号原告：何乃宝，男，1976年10月19日出生，汉族，住广东省化州市.委托诉讼代理人：周百龄，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：舒辉、张碧莎，分别系广东金桥百信律师事务所律师及实习律师。原告何乃宝与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何乃宝的委托诉讼代理人周百龄及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人舒辉、张碧莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何乃宝向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，暂计至2019年7月22日为45299.43元，并判令被告继续按照353.9元/日的标准向原告给付违约金，直至被告向原告交付符合合同约定的房屋为止；2、判令本案全部诉讼、受理费由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求：从2018年12月16日暂计至2019年7月22日，实际计算至符合合同约定的交楼条件之日止，按已支付购房款1769509元的日万分之一计算。事实与理由：原告是广东省茂名市市民，2018年6月30日，原告为解决生活住房之需，与被告订立了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的雅居乐沙贝三期四组团自编L-110栋2梯502房（下称“涉案房屋”），《商品房买卖合同》约定房屋总价为972708元。但在《商品房买卖合同》签订后，被告又利用其交易强势地位，迫使原告签订《认购书》，同意由被告对涉案房屋进行装修，装修价为796801元，装修价加上购房价总计1769509元，而涉案房屋套内面积仅有103.2㎡，照此价格，装修标准高达7721元／㎡。但实际上被告的装修质量十分低劣，有多处质量问题，远达不到上述装修标准。后经原告多方了解后得知：被告迫使原告同意由其装修的真实意图在于规避广州市国土和规划局《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》的限价政策，以装修款的名义变相提高房屋总价，是违反政府部门房地产市场管理政策的违规行为，且装修质量十分低劣，没有约定具体详实的装修方案（如用料、颜色、材料品牌等），被告这一行为属于以合法形式掩盖非法目的，其真实目的在于突破政府限价销售房屋，故涉案房屋实际价格应该是：合同价972708元+装修价796801元=总计1769509元，现原告已经付清上述款项。依照《商品房买卖合同》第13条约定：被告应当在2018年12月15日向原告交房，并在验收交接时，向原告出示供水、气、电和通邮的永久使用证明材料，如上述文件不全的，视为不符合交付标准。依据《商品房买卖合同》第12条约定：被告应承担逾期交付违约责任，逾期180日内的，每逾期一日，被告应当按照己付房款的0.1‰向原告给付违约金，超过180日的，每逾期一日按己付房款的0.2‰向原告给付违约金。但被告至今未能向原告出示上述文件并交付符合约定的房屋，特别是小区用电问题至今未解决。截止起诉之日，小区整体用电仍是临时用电，电压极不稳定，且经常停电，仅2019年6月为例，就停电最少7、8次，时值炎热夏季，气温最高高达39摄氏度，因停电导致原告空调和其他家用电器无法使用，停水也时常发生，原告全家老小的生活因此遭到极大的困扰。原告认为：为原告房屋接通永久用电和正常用水是原告正常使用涉案房屋的基本前提条件，而被告至今仍未解决原告房屋的水电问题，临电电压极不稳定，停水停电经常发生，被告的违约行为给原告的生活造成了极大困扰。从2018年12月16日起算至2019年7月22日，被告已经逾期交房长达218日，其应向原告给付违约金45299.43元（计算如下：总价1769509元×0.1‰×180日+总价1769509元×0.2‰×38日=45299.43元）原告多次向其主张均无果，原告为了维护自身的合法权益，故诉至来院。被告雅居乐公司答辩称：根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。原被告间《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不因此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是原被告双方真实意思表示，且在签约前向原告解释说明，合法有效。也即原告在购买涉案房产时即知道涉案房产的用电情况，基于此，双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也承诺不因为其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明到因为用电问题影响到其正常使用，原告没有因此产生损失或存在损失。涉案装修合同不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，其与商品房买卖合同各自独立存在，装修款不属于购房款的组成部分。装修合同是在原被告双方平等自愿的情况下签订，无侵犯原告的自主选择权和公平交易权，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。商品房买卖合同约定毛坯交楼，后为实现装修目的才签订装修合同，两者为不同目的、独立存在、分别履行的合同，原告清楚知晓不同合同项下款项的用途和性质。商品房买卖合同约定涉案房产每平方米为8267.11元，完全符合当时的市场行情，客观上也不可能包括装修费用。原告在2018年1月25日即以毛坯状态收楼，意味着被告已按商品房买卖合同约定完成交付义务，无迟延交楼的违约行为。倘若认为装修款项是购房款的一部分，装修事宜亦是被告履行商品房买卖合同的一部分，在完成装修后才能交付涉案房产，理应以装修合同中约定的交楼时间来确定被告的应交楼时间。装修合同第六条第1点约定交楼时间为2019年2月20日，而被告在2019年2月15日通知原告收楼，原告2019年2月21日签收后未到现场收楼，应自行承担法律责任，故不应支持原告所主张的逾期交楼违约金。综上，恳请法庭判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月20日，原告作为认购方、被告作为出售方双方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，认购物业：雅居乐名门半岛花园三期四组团L110栋2梯502，建筑面积约为117.66㎡，该物业售价为972708元，于2017年12月15日前交付使用；付款办法：先支付购房定金20000元，再以分期付款：第一期楼款372708元须于2018年1月27日前付清，第二期楼款290000元须于2018年6月30日前付清，第三期楼款290000元须于2018年11月30日前付清。并约定原告自愿选择豪华装修的装修标准，原告在毛坯房收楼后即委托被告进行装修，装修总价为796801元，装修的交楼时间为2019年2月20日且办妥网签并齐款，装修款的支付方式为装修款一年分期付款；装修支付方式为分期付款：第一期装修款318721元须于2018年1月27日前付清，第二期装修款239039元须于2018年7月20日前付清，第三期装修款239041元须于2019年1月20日前付清。2018年6月30日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称：《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的位于广州市从化区畔溪一街11号502房（以下简称“502房”）；建筑面积共117.66平方米；总金额为972708元；以分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起即日内（不超过5日），支付全部房价款的40.37%，金额为392708元；第二期在2018年6月30日前，支付全部房价款的29.81％，金额为290000元；第三期在2018年11月30日前，支付全部房价款的29.81％，金额为290000元。《商品房买卖合同》第十一条约定：被告应当在2017年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。《商品房买卖合同》第十二条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十一条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。《商品房买卖合同》第十四条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第五条关于商品房交付的补充第5.5项关于交付标准的变更约定：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。第5.6项约定原告按照被告的通知办理该房屋交接验收手续时，若原告认为被告的交付不符合约定但仍签署房屋交接验收单，视为原告同意对合同约定交付标准的变更。第六条关于基础设施、公共配套建筑的交付第6.3项约定：小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告正常居住为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。2018年1月25日，原告与被告签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》（以下简称：《装修合同》），就涉案502房的装修事宜进行约定。《装修合同》第二条委托事项约定：由被告及被告聘请的第三方以包工包料的方式对该商品房进行装修，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。《装修合同》第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任约定：1.本装修工程的总价款为785169元，以分期付款方式支付：第一期装修款235696元须于2018年1月27日前付清，第二期装修款314261元须于2018年7月20日前付清，第三期装修款235212元须于2019年1月20日前付清。《装修合同》第六条装修工程期限交楼期限约定：1.原、被告双方确认装修交楼时间为2019年2月20日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原、被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。《装修合同》第九条违约责任约定：2.原告接受被告交付该商品房或本合同中约定视作被告已交付装修工程的，原告即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时被告应承担的责任。5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付日止，逾期180天内（含180天）被告按已付款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天被告按已付款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任，合同继续履行。《装修合同》第十条其他内容约定：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同是不可分割，互附终止，解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同终止、解除的违约责任。《装修合同》中并没有对装修材料、装修标准等进行明确具体的约定。同日，原告签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收雅居乐名门半岛花园E期四组团419栋2梯502单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2019年2月20日（装修合同约定时间内）开始计算。2018年1月25日，被告向原告出具房款（装修）首期收据，专项维修资金收据，金额分别为318721元，12360.6元。2018年7月20，被告向原告出具房款（装修）分期收据，金额为238393元。2018年12月16日，被告向原告出具名为不动产/房地产开发住宅的《广东增值税普通发票》，金额为972708元。2019年1月20日，被告向原告出具房款（装修）分期收据，金额为228055元。2019年2月15日，被告向原告邮寄《雅居乐名门半岛花园收楼通知书》，告知原告可于2019年2月20日前来收楼。2019年2月21日，原告对该邮件进行签收，但原告未对涉案房屋进行收楼。庭审中，被告自认房屋现仍使用临时用电。另，本院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民正常生活使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下三个问题：一、关于《装修合同》的性质问题。涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修合同，而是存在以下特殊情况：（1）本案的《商品房买卖合同》、《装修合同》、《毛坯收楼确认书》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志。（2）本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附终止、解除条件的合同。（3）被告提供的《装修合同》明确了原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成。可见，原告必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付原告。再者，结合当时的房地产调控限价政策，本院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为1757877元（房价款972708元+装修款785169元）。二、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然被告在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了原告的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。被告作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供用永久用电的责任，排除了原告本应享有的不同意使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故该《补充协议》第六条约定无效。即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已达到交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋尚不符合房屋交付标准。三、关于被告应当承担逾期交楼违约责任问题。涉案房屋尚不符合交楼条件，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付违约责任由被告承担。原、被告双方在《装修合同》中约定，将房屋交付时间变更为2019年2月20日。但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故被告支付逾期交房违约金应自2019年2月21日起计至本案起诉之日2019年7月26日。至于2019年7月26日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金,原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。根据《装修合同》第九条约定因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天（含180天）被告按已付款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天被告按已付款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。本案中，截止2019年7月26日，被告逾期交楼时间未满180天，被告应按已付房屋购房总价款1757877元的每日0.1‰的标准向原告支付逾期交楼违约金。故，被告应向原告支付逾期交房违约金，自2019年2月21日起每日按照已付总房款1757877元的万分之一为标准计付至2019年7月26日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金给原告何乃宝（违约金，自2019年2月21日起每日按照总房款1757877元的万分之一为标准，计算至2019年7月26日止，该违约金以购房总价款1757877元为限）；二、驳回原告何乃宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费466元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担284元，原告何乃宝负担182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年十二月二十六日法官助理陈越书记员陈振文