广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27384号原告：广州建众互联网科技有限公司，住所地广州市海珠区沥滘路368号广州之窗总部大厦6层06单元。法定代表人：刘瑾，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州橘子家设计装饰有限公司，住所地广州市海珠区沥滘路368号6层06单元。法定代表人：冯嘉莉，经理。被告：冯嘉莉，女，1978年4月23日出生，汉族，住广州市海珠区，两被告共同委托诉讼代理人：唐耀君，广东明境律师事务所律师。第三人：中交第四航务工程局有限公司，住所地广州市海珠区沥滘路368号。法定代表人：梁卓仁，董事长。委托诉讼代理人：黎振宇、林艺媛，均为第三人员工。原告广州建众互联网科技有限公司诉被告广州橘子家设计装饰有限公司（以下简称“橘子家公司”）、冯嘉莉、第三人中交第四航务工程局有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵倩倩、被告冯嘉莉及两被告的共同委托诉讼代理人唐耀君、第三人的委托诉讼代理人黎振宇、林艺媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告曾租赁广州之窗606单元（以下简称“涉案房屋”，业主方为第三人），后原告与被告橘子家公司于2018年12月10日签订了《协议书》，双方就原告向被告橘子家公司转租涉案房屋达成一致，该协议约定被告橘子家公司应支付原告转手费21万元（2019年1月1日至2019年12月31日分期12期，每月5日前付17500元），并应该于2019年1月5日前一次性支付原告物业管理费按金17341.46元、水电费周转金4645.03元、租赁保证金55740.38元。且经第三人同意转租事宜，被告橘子家公司已经于2019年12月承租并实际使用该物业，但被告橘子家公司一直以各种理由推脱未向原告支付物业管理费按金17341.46元、水电费周转金4645.03元、租赁保证金55740.38元，且自2019年6月起至今未按照约定向原告支付转手费，已构成严重违约。原告无奈，于2019年7月份向被告橘子家公司发函，要求被告于收到函件3日内付清上述拖欠费用，否则原告将要求被告橘子家公司一次性支付上述物业管理费按金17341.46元、水电费周转金4645.03元、租赁保证金55740.38元及未支付的全部转手费。但被告橘子家公司至今置之不理。另查明，被告冯嘉莉为被告橘子家公司的唯一股东。多次催告两被告，两被告均置之不理，其违约和不诚信行为亦严重损害原告的合法权益，故原告起诉请求判令：1、被告橘子家公司支付原告转手费105000元，并自2019年7月10日起按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至实际支付完毕之日，被告冯嘉莉对上述请求承担连带责任；2、被告橘子家公司支付原告物业管理费按金17341.46元、水电费周转金4645.03元、租赁保证金55740.38元，上述合计77726.87元，并自2019年1月6日起按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至实际支付完毕之日，被告冯嘉莉对上述请求承担连带责任；3、被告橘子家公司支付原告为解决本争议支付的律师费8000元，被告冯嘉莉对上述请求承担连带责任；4、两被告承担本案的诉讼费、保全费。两被告共同辩称：一、被告橘子家公司与原告签订的关于涉案房屋的租赁《协议书》无效，原告不能依据该协议书向被告主张权利。《协议书》涉及的出租房屋，原告没有所有权，也不具有出租权，其无权把涉案房屋出租给被告橘子家公司。所以，其向被告橘子家公司出租房屋的行为是无效的，双方签订的租赁合同当然无效。二、原告依据无效合同向被告主张权利，其诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，依法应予驳回。与被告橘子家公司建立租赁合同关系的是涉案房屋的业主即第三人，二者签订有房屋租赁合同，被告橘子家公司亦依据该租赁合同向业主缴纳租赁保证金、物业管理费押金及租金等。原告在《协议书》中规定的转手费、物业管理费按金、水电费周转金、租赁保证金，是基于原告具有涉案房屋出租权及双方建立租赁合同关系的基础上的。现在可以确定原告既没有房屋出租权，双方也没有建立租赁合同关系，所以，原告的全部诉讼请求均缺乏依据。按照第三人的通知，租赁合同已经于2019年9月27日解除，善后工作由租赁双方解决，与原告无关。因为原告与被告橘子家公司的租赁合同无效，原告向被告主张的违约金也不应当得到支持。三、原告请求主张的8000元律师费缺乏事实依据和法律依据，其诉求不应当得到支持。四、被告橘子家公司性质属于有限责任公司，原告要求被告冯嘉莉个人为被告橘子家公司承担连带责任没有依据。即便原告与被告橘子家公司的租赁合同有效，被告冯嘉莉个人也不应当为被告橘子家公司承担连带责任。五、原告主张的转手费缺乏依据，不应当得到支持。被告橘子家公司是直接与第三人建立的租赁合同关系，不存在原告转手的事实，其关于转手费的主张不能成立。况且双方租赁合同无效，原告也不应当从无效的民事行为中获利。被告橘子家公司保留要求原告返还已经收取的款项的权利。综上所述，原告的诉讼主张缺乏事实依据和法律依据，被告不应当向其支付任何款项。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：这是原、被告之间的纠纷，第三人不清楚他们之间的利益关系。事实的经过是这样的：被告冯嘉莉是广州之窗内一建筑公司的合作伙伴，在2018年的一个场合接触到，被告冯嘉莉问广州之窗有无合适场地租赁，并表示如果有人退租，就通知被告冯嘉莉。一个月后，原告是第三人本来的租户，提出因为内部调整，暂时用不上涉案房屋，就向第三人咨询方案。第三人就把消息转告了被告冯嘉莉。在2018年12月初，第三人与原告、被告进行了见面。过程中第三人从未参与原、被告之间协商具体事项。根据原告提供的协议书，可能是在协商后原、被告签订该协议书的，但第三人对协议书的内容不知情。在12月中旬，原告发函给第三人，表示内部原因申请与第三人解除涉案房屋的租赁合同，同时表示原告有一个业务伙伴即被告可以承租涉案房屋。之后在2019年1月第三人与原告签订解除租赁合同协议书，同时与被告签订了租赁合同。第三人与原告是涉案房屋前承租关系，与被告是涉案房屋的之后的承租关系，一前一后。经审理查明：2017年1月22日，原告（乙方、承租人）与第三人（甲方、出租人）签订《租赁合同补充协议》，约定甲方同意按原合同和本协议约定的条件将位于广东省广州市海珠区沥滘路368号广州之窗总部大厦6层06单元物业出租给乙方使用，建筑面积约为309.6688平方米；租赁期限自2017年3月1日至2021年2月28日；签订本协议时，缴交保证金为55740.38元；乙方须在本物业交付前向甲方指定的物业管理公司缴纳首月物业管理费8670.73元，并同时缴纳相当于两个月物业管理费的保证金17341.46元；乙方在签订本协议时须向甲方指定的物管公司缴交水电费周转金，按建筑面积每平方米15元计算；等。合同签订后，原告向第三人支付了租赁保证金55740.38元，向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司广东分公司支付了物业管理费按金17341.46元和水电费周转金4645.03元。2018年12月10日，原告（转租方）与被告橘子家公司（承租方）签订《协议书》，约定被告承租原告的广州之窗商务港6层606单元的办公室，总承租费用明细如下：1、转手费210000元；2、物业管理费按金17341.46元；3、水电费周转金4645.03元；4、租赁保证金55740.38元；其中，2、3、4项一次付清（付款时间：2019年1月5日前），1项分12期付清（2019年1月1日前-2019年12月31日，每期每月5日前付款，每期付17500元，共21万含增值税发票）；本承租协议于2019年1月1日起生效，1月1日前承租方可先入住；本承租方租金、水电费、物业费、公摊费等于其他费用2019年1月1日开始起计。原告（乙方）与第三人（甲方）签订《租赁解除协议书》，内容：甲方同意乙方提出的变更承租主体的申请，根据甲方、乙方和橘子家公司三方协商一致约定：甲、乙双方解除原已签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，甲方再与橘子家公司就以上租赁物业新签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，新旧租赁合同及补充协议条款不变；甲乙双方协商一致，在平等、自愿基础上，达成以下协议：（一）甲乙双方一致同意：甲乙双方于2017年1月签订《广州市房屋租赁合同》，《租赁合同补充协议》于本协议生效之日起解除，双方互不追究另一方违约责任；（二）甲方与橘子家公司就以上租赁物业新签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，租赁期限从2019年1月1日开始，至2021年2月28日结束；（三）乙方同意甲方暂无须向其退还已缴交的租赁保证金55740.38元，并同意将以上租赁保证金作为甲方与橘子家公司新签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》保证金，以上并不免除橘子家公司须缴交相应的租赁保证金；保证金使用、退还规则与新签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》的租赁保证金使用、退还规则一致；等。原告与第三人均确认该《租赁解除协议书》是2019年1月4日，在被告与第三人签订租赁合同的同一天签订。被告橘子家公司（乙方、承租人）与第三人（甲方、出租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区沥滘路368号6层06单元的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积309.6688平方米；乙方向甲方交纳55740.38元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；等。2019年1月4日，被告橘子家公司（乙方、承租人）与第三人（甲方、出租人）签订《租赁合同补充协议》，约定甲方同意按原合同和本协议约定的条件将位于广东省广州市海珠区沥滘路368号广州之窗总部大厦6层06单元物业出租给乙方使用，建筑面积约为309.6688平方米；租赁期限自2019年1月1日至2021年2月28日；签订本协议时，缴交保证金55740.38元；乙方须在本物业交付前向甲方指定的物业管理公司缴纳首月物业管理费8670.73元，并同时缴纳相当于两个月物业管理费的保证金17341.46元；乙方在签订本协议时须向甲方指定的物管公司缴交水电费周转金，按建筑面积每平方米15元计算；等。合同签订后，被告橘子家公司于2019年1月29日向第三人支付了租赁保证金55740.38元，于2019年1月30日向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司广东分公司支付了物业服务费保证金17341.46元。被告橘子家公司共向原告支付顶手费105000元。原告（乙方）与被告橘子家公司（甲方）、被告冯嘉莉（甲方2）签订《反担保责任确认函》，约定：一、甲方与中交第四航务工程局有限公司于2018年12月签署《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，租赁广州之窗总部大厦606单元，乙方因上述租赁事宜，为中交第四航务工程局有限公司提供了连带责任保证，并签署《保证合同》；二、甲方确认，因《保证合同》产生的任何需要乙方承担的责任，甲方及甲方2向乙方提供不可撤销的连带责任保证，保证范围、保证方式、保证期间及合同变更的保证责任、违约责任，与《保证合同》一致。三、如因甲方履行租赁合同导致产生乙方承担保证责任的，甲方及甲方2应主动承担对中交第四航务工程局有限公司的责任，或乙方承担责任后有权立即向甲方或甲方2追偿；等。2019年1月10日，被告橘子家公司签署一份《申请函》给原告，申请延期支付转手费首期100000元、物业管理费按金17341.46元、水电费周转金4645.03元和租赁保证金55740.38元。2019年7月5日，原告按涉案房屋地址向被告邮寄一份《催告函》，要求被告于收到函件3日内付清拖欠费用。网上投递信息显示该邮件于2019年7月7日由他人代收：蜜蜂箱。2019年9月27日，第三人向被告橘子家公司发送《解除合同通知书》，因被告橘子家公司自2019年7月5日起未按合同约定支付租金、物业管理费，已构成违约，故通知解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》；等。另查，据工商登记资料记载，被告橘子家公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为被告冯嘉莉，股东为被告冯嘉莉。据被告提交的橘子家公司的中国工商银行的往来户历史明细清单记载，与被告冯嘉莉有多笔资金往来。原告因本案诉讼支付律师费8000元。原告于2019年9月4日提起本案诉讼。庭审中，原、被告及第三人均确认第三人为涉案房屋的产权人，第三人表示产权证正在办理中，并提交了涉案房屋所在楼宇的《建设工程规划许可证》、广州市人民政府关于广州之窗商务港等命名的批复、《建设工程规划验收合格证》和申请门牌批复通知书予以证明。一、关于转手费210000元的性质和用途，原告表示是因为被告可以按照原租赁合同条款由原告协助与第三人磋商按原条件进行承租并使用原告精装修的办公室，且原告为被告入驻涉案房屋向第三人提供担保，该转手费是为被告可以租赁涉案房屋对原告的综合补偿。被告表示该转手费指的是涉案房屋的装修折旧费。原、被告均确认被告在接收涉案房屋时涉案房屋带有装修。被告和第三人确认被告于2019年10月22日按现状将涉案房屋交还给第三人。二、关于原告支付的物业管理费按金、水电费周转金和租赁保证金。原告表示其与第三人解除租赁合同时，第三人没有退回给原告，原、被告及第三人磋商同意确认该三笔款项由被告直接支付给原告作为补偿，意思是被告需支付两次该三笔款项，即被告既要向第三人和物管公司支付该三笔款项，同时还要向原告支付该三笔款项，这是被告入驻涉案房屋的代价。被告表示其对原告所述不确认，在被告与第三人签订租赁合同后，原、被告之间的协议书即使有效也已经被新的租赁合同所取代；被告冯嘉莉当时与原告的董事长陈总协商时，陈总说他才有资格租赁，被告冯嘉莉一直以为原告是一手房东，是原告直接租赁，该三笔款项被告冯嘉莉理解是押金，是怕其不缴纳费用所以给的押金。第三人表示其对协议书内容不知情，原告交给第三人的租赁保证金是没有退回，因为原告签订了保证合同，担保被告履行合同，有连带责任，现由于被告没有履行完毕合同义务，所以原告支付的租赁保证金不予退回，等到被告与第三人的租赁合同履行完毕之后再予退回；协议书上提出的物业管理费按金和水电费周转金由物管公司收取，在原告与第三人的租赁合同解除后，该两笔款项是可以原额退还的。本院认为：根据当事人提交的证据和当事人陈述可以认定以下事实：原告与第三人签订租赁合同，承租涉案房屋；在原告承租期间，原告将涉案房屋转租给被告橘子家公司；后原告解除与第三人的租赁合同，并在原告为被告橘子家公司提供担保责任的前提下，第三人同意变更承租主体，与被告橘子家公司签订租赁合同，将原告与第三人租赁合同约定的剩余租赁期限转给了被告橘子家公司。《协议书》中明确约定原告为转租方，故对原告转租人的身份，被告是知情的，原告与被告橘子家公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。《协议书》约定转手费为210000元，分12期付清，2019年1月1日至2019年12月31日，每期每月5日前付款，每期付17500元。被告橘子家公司已经支付了105000元，并明确表示不愿意支付剩余转手费，且被告橘子家公司已经与第三人解除了租赁合同并将涉案房屋交还给第三人，故原告要求被告一次性支付剩余转手费105000元及违约金（以105000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）有理，本院予以支持。但违约金应从原告起诉之日即2019年9月4日开始计付至被告橘子家公司实际清偿之日止，违约金总额以本金为限。对原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告橘子家公司为一人有限责任公司，被告冯嘉莉为被告橘子家公司的股东，根据被告提交的中国工商银行往来户历史明细清单反映，两被告之间存在多笔资金往来，被告冯嘉莉亦未提交证据证明公司财产独立于其自己财产，故被告冯嘉莉应对上述公司债务承担连带责任。关于物业管理费按金、水电费周转金和租赁保证金。原告主张该款项是被告橘子家公司对原告的补偿，但无证据证明。根据当事人提交的证据及被告和第三人所述，该三笔款项应为原告转租涉案房屋给被告橘子家公司时，约定由被告橘子家公司支付的关于承租涉案房屋的相关保证金。而被告橘子家公司已向第三人支付了租赁保证金，向物管公司支付了物业管理费按金。原告因承租涉案房屋所支付的租赁保证金、物业管理费按金和水电费周转金可另循途径解决，原告再要求被告橘子家公司支付上述款项及其违约金缺乏依据，本院不予支持。关于律师费，上述协议没有约定，且该费用并非诉讼的必要费用，故对原告要求被告支付律师费8000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州橘子家设计装饰有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州建众互联网科技有限公司支付剩余转手费105000元和逾期支付转手费的违约金（以105000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年9月4日起至被告广州橘子家设计装饰有限公司实际支付之日止；总额以本金为限）；二、被告冯嘉莉对本判决主文第一项确定债务承担连带清偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4467元，由原告负担2061元，两被告共同负担2406元。本案财产保全费1576元，由两被告负担，两被告于本判决生效之日起10日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  梁敏怡人民陪审员  陈燕珍二〇一九年十二月十七日书 记 员  蒋芷欣庄钊豪