广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5641号原告：黄欢记，男，1953年3月21日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：罗苑锋，广东道怡律师事务所律师。被告：何炳权，男，1968年8月7日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告黄欢记诉被告何炳权租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月23日公开开庭审理了本案。原告黄欢记及其委托诉讼代理人罗苑锋到庭参加诉讼，被告何炳权经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄欢记向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交还承租场地；2、判令被告按4500元/月标准向原告支付2018年2月1日至2018年8月31日共7个月的租金31500元及利息（利息以31500元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率，自被告出具《欠租金计划》之日即2018年8月28日起计至付清之日止）；3、判令被告按4500元/月的标准向原告支付2018年9月1日至2018年10月31日的使用费及每月应付使用费的利息（每月应付使用费的利息分段计算，利息以每月应付使用费4500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从所欠使用费月份的次月1日起计至被告付清之日止）。按1000元每月标准向原告支付2018年11月1日起至交还场地之日止的场地使用费及每月应付场地使用费的利息（每月应付使用费的利息分段计算，利息以每月应付使用费1000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从所欠使用费月份的次月1日起计至被告付清之日止）；4、诉讼费均由被告承担。事实与理由：原告向广州市番禺区洛浦街南浦东乡村股份合作经济社承租了广州市番禺区洛浦街XXX，租期为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日。原告承租上述土地后，自己在地上建设了五层房屋，自编XXX号，并将大约400平方米左右的五楼出租给被告，后来被告自2018年2月起拖欠租金，经原告多次催促后，被告在2018年8月28日出具《欠租金计划》给原告，确认拖欠2018年2月至8月期间租金合计31500元，计划9月份支付4500元，10月份支付6000元，11月份支付6000元，12月份支付6000元，1月份支付6000元，2月份支付6000元，并承诺2018年9月15日前终止合同搬清物品，但被告既未按承诺付款，又未搬清物品一直占用承租场地，由于被告尚有较多货物存放在承租场地，原告也不敢处置，导致原告无法出租，为此，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告何炳权未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。何炳权经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对黄欢记提供的证据无异议，本院对黄欢记提供的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月28日，何炳权出具《欠租金计划》，内容为：“现租金2-8月×4500元/月=31500元，计划9月份支付4500元，10月份支付6000元，11月份支付6000元，12月份支付6000元，1月份支付6000元，2月份支付3000元”，何炳权在《欠租金计划》下方具名捺印，并将身份证复印件交付给黄欢记。何炳权仍在《欠租金计划》左下方备注：“计划9月15日前搬清物品，剩余可随时作为垃圾清走。”就上述《欠租金计划》的来源，黄欢记提交了《土地使用权出租合同》，黄欢记2016年9月18日与广州市番禺区洛浦街南浦东乡村股份合作经济社签订该合同，约定黄欢记承租位于广州市番禺区洛浦街XXX，地块位置及四至范围详见附图，租赁期限为2017年1月1日至2026年12月31日。黄欢记庭审中陈述：黄欢记自行在上述地块上加盖5层建筑物，无建设工程规划许可证、无权属证，黄欢记于2017年3月2日将上述建筑物的第五层出租给何炳权作仓库使用，未签订书面合同，双方约定“租金”为4500元/月，当日黄欢记收取何炳权押金4500元及2017年3月21日至4月30日的“租金”6000元，2018年2月1日开始何炳权拖欠“租金”，2018年8月28日，何炳权出具《欠租金计划》，2018年9月15日何炳权已实际离开，但尚未清理杂物，2018年11月1日，黄欢记将涉案场地出租给案外人后，将何炳权留下的物品堆放于场地角落，占场地三分之一至四分之一。本院认为，关于租赁合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经本院释明，黄欢记明确涉案房屋未取得建设工程规划许可证及权属证明，故黄欢记、何炳权于2017年3月2日订立的口头不定期租赁合同，因违反了法律的强制性规定，应属无效。涉案合同虽然无效，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”事实上黄欢记已将涉案租赁物交付给何炳权使用，何炳权应参照合同约定的租金标准向黄欢记支付占有使用费。何炳权自2018年2月开始未支付占有使用费，并于2018年8月28日自书确认仍拖欠2018年2月至8月的占有使用费31500元，该事实清楚，证据充分，本院予以确认。黄欢记仍主张2018年9月1日至2018年10月31日每月4500元计算的占有使用费、2018年11月1日至交还场地之日每月1000元计算的占有使用费。本院认为，双方已就涉案合同终结的权利义务作出约定，即2018年9月15日前何炳权自行搬离，“剩余可随时作为垃圾清走”。2018年9月1日至9月15日期间，双方均同意为何炳权的搬迁期限，何炳权仍实际占用场地，黄欢记主张占有使用费，于法有据，本院予以支持，占有使用费计得2250元。2018年9月16日后的占有使用费，黄欢记陈述现场留存的物品多为杂物，本院酌情给予黄欢记一个月清理期间的占有使用费用，即4500元。其后的占有使用费，因双方已明确约定黄欢记可随时清理，黄欢记未清理而导致继续占用场地产生的损失，为黄欢记自行扩大的损失，本院不予支持。黄欢记关于被告交还承租场地的诉讼请求，因黄欢记已实际取回场地，且已再行出租使用，该请求本院不予支持。关于上述占有使用费的利息，因涉案合同归于无效，该请求无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同无效，何炳权向黄欢记交纳合同押金4500元应当予以返还，鉴于本案中，何炳权仍拖欠黄欢记支付占有使用费38250元（31500元+2250元+4500元），故押金4500元本院从上述占有使用费中予以扣除，何炳权仍应支付黄欢记占有使用费33750元（38250元-4500元）。何炳权经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何炳权应于本判决发生法律效力之日起十日向原告黄欢记支付占有使用费33750元；二、驳回原告黄欢记的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2111元（原告黄欢记已预缴），由原告黄欢记负担1055元，被告何炳权负担1056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  姚 琳人民陪审员  陈凤英人民陪审员  李明宗二〇一九年十二月二十四日书 记 员  叶嘉莹