云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）云民申1132号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：邱梅，女，1983年8月20曰生，汉，住云南省红河哈尼族彝族自治州屏边苗族自治县。委托诉讼代理人：胥应，云南众序律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被申请人（一审原告、二审上诉人）：云南得廷房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区三组103号。法定代表人:罗仕超，职务：总经理。委托诉讼代理人：张斌，建纬（昆明）律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：余易蓉，建纬（昆明）律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。原审第三人：屏边县农村信用合作联社。住所地：云南省屏边苗族自治县玉屏镇沿河路。法定代表人：刘红，职务：理事长。委托诉讼代理人：杨俊，云南众序律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。再审申请人邱梅因与被申请人云南得廷房地产开发有限公司（以下简称得廷房地产公司）、原审第三人屏边县农村信用合作联社（以下简称屏边农信社）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2018）云25民终699号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。邱梅申请再审称，1.《委托开发合同》与《商品房购销合同》虽为独立合同，但二者之间关系密切。《委托开发合同》签订在前，《商品房购销合同》签订在后，且《委托开发合同》第三条约定“乙方（即被申请人）负责为甲方（即第三人）办理产权过户手续，办理中所产生的费用按房地产开发交房规定执行”，故才签定《商品房购销合同》，两合同所涉土地系同一宗土地，申请人是竞买屏挂2008-3号宗地的土地款集资人之一或权利受让人之一；《委托开发合同》约定的折价回购的单元住房、叠加别墅的价格与《商品房购销合同》约定的购买单价均是一致的；双方在签订《商品房购销合同》时，未明确约定《委托开发合同》已终止或被《商品房购销合同》替代，并且得廷房地产公司在红河州中级人民法院（2015）红中民二初字第129号一案中向第三人屏边农信社主张损失时依据的仍是《委托开发合同》，综合以上，《委托开发合同》与《商品房购销合同》相互关联，《委托开发合同》是原则性约定，《商品房购销合同》则是原告与被告对每一套房屋具体权利义务的约定，是对《委托开发合同》的延伸和具体化。二审判决虽将两合同之间是否关联列为争议焦点，但并未进行具体评判，仅仅说明《委托开发合同》未能全面履行不当。2.申请人的购房款已全部付清。根据《委托开发合同》约定：申请人竞拍的土地使用权人变更为被申请人，申请人交纳的土地出让金折抵申请人向被申请人购买的单元住房130平米房屋及车位1个或别墅104平米房屋及车位1个，超出的面积分别按1600元和2000元每平米由购房户补给被申请人。申请人购房款已全部付清。3.申请人已取得房屋所有权证书。在申请人向被申请人付清全部购房款之后，被申请人向申请人出具了付清全部购房款的发票，还协助申请人办理了涉案房屋的产权证书。此外，申请人所购买的房屋的实际面积比《商品房购销合同》约定的面积大7.03平米，被申请人还向申请人收取/退还了11248元的购房款。综上，二审判决认定事实错误导致判决结果错误，请求撤销二审判决，维持一审判决，本案案件受理费由被申请人承担。得廷房地产公司提交意见称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请。理由如下：1.本案是买卖合同关系，本案应以买卖合同关系是否履行为再审审查基础，案涉房屋已经交付，原审判决申请人支付剩余购房款并无不当。2.《委托开发合同》是被申请人与第三人屏边农信社自愿合法签订，约定的内容除了屏边农信社组织团购72套房屋、团购价格外，还约定屏边农信社委托被申请人建盖办公楼等内容，《委托开发合同》不是《商品房购销合同》的补充协议或组成部分，再审审查不能突破《商品房购销合同》的相对性。3.案涉项目的开发单价远高于单元房1600元/平米、别墅2000元/平米的团购价格，若按照被申请人主张其所交纳的123600元等同于208000元的话，单元房和别墅的单价分别变为950元/平米和1188元/平米，严重违背市场规律，不具有合理性。虽被申请人自己开发并出卖部分房屋，但均系被申请人交纳部分土地出让金、税金并实际投入开发建设的房屋，与团购房无关，不存在再审申请人所述用其他部分补贴团购差额的问题。4.被申请人出具相关资料，系在配合部分购房户贷款，72户购房户中部分持有“公积金贷款推荐表”、“房款收据”或部分已经办理房产证的情形不能证实房款已付清。屏边农信社提交意见称，2012年,屏边农信社72户业主每户缴纳123631.49元，合计8901467.28元，共同购买了位于屏边县大平田新区的面积约为18648平米的一宗土地。由于72户业主购买的土地需要留下八亩建盖屏边农信社办公大楼且业主人数众多，购买的土地在拍卖时又属于同一宗土地，为兼顾业主与办公大楼同时开发，72户业主共同委托屏边农信社与得廷房地产公司签订了委托开发合同。该合同第三条约定，每位职工缴纳的123631.49元可抵扣单元住房130平米及车位一个或叠加别墅104平米及车位一个。若购买的单元住房面积大于130平米，超出部分按1600元每平米支付给得廷房地产公司；若购买的叠加别墅面积大于104平米，超出部分按照2000元每平米支付给得廷房地产公司，若购买的住房不够以上标准的，不足部分则由得廷房地产公司退还业主。本案中，业主已将购房款全部付清，得廷房地产公司的诉请无事实依据及法律依据，请人民法院驳回得廷房地产公司的诉讼请求。本院经审查认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案中，申请人主张根据《委托开发合同》有关土地款123631.49元折抵房屋价款208000元的约定，认为案涉房屋买卖的价款已经付清。但是,结合本案原审查明的案件事实及全案证据，一方面，案涉《商品房购销合同》系申请人与得廷房地产公司签订，且已经发生法律效力的（2015）红中民二初字第129号民事判决也已认定实际的购房者为屏边农信社的职工个人。经审查，该合同明确约定了房屋面积、单价及总价款，其中并无土地款123631.49元折抵房屋价款208000元的约定。得廷房地产公司依据《商品房购销合同》主张权利并无不当。另一方面，案涉《委托开发合同》约定屏边农信社负责向得廷房地产公司团购72套房屋，并按成本价1600元/平米折价回购单元房130平米及车位一个，2000元/平米折价回购叠加别墅104平米及车位一个。该合同还约定了建盖办公楼的土地按每亩100万元计价、办公综合楼的设计、施工，办公综合楼的价格按省联社批复为准等内容。合同签订后，得廷房地产公司按照合同约定，开发建设了单元房和叠加别墅并已交付，但对办公综合楼的建设等问题，屏边农信社直至2015年1月7日才回函得廷房地产公司，明确表示“由于省联社不同意在该宗土地建盖办公综合楼，我社同意放弃在该宗土地购买办公综合楼”，办公综合楼至今尚未建盖，案涉《委托开发合同》未能全面履行，申请人关于以土地款123631.49元折抵房屋价款208000元的主张依据不足。综上，原审判决依据双方房屋销售合同的约定及实际履行情况，判决申请人支付剩余购房款并无不当。再审申请人的申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定之情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回邱梅的再审申请。审判长 凌云审判员吴立宏审判员刘晓虹二〇一九年十二月二十三日书记员 施      松      房