湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4832号原告：宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司，统一社会信用代码914308007808626044，住所地张家界市解放路22号。负责人：张礼荣。委托诉讼代理人：高远新，男，土家族，1970年8月14日出生，住湖南省张家界市永定区。系原告公司法务部工作人员。委托诉讼代理人:张凌,男,1978年8月20日出生,汉族，住江西省宜春市袁州区。系原告公司执行经理。被告：张家界市永定区仟福珠宝金行，统一社会信用代码924308002MA4LC6XU06，经营场所湖南省张家界市永定区永定办事处解放路影视城一楼。经营者：郑海斌。委托诉讼代理人：徐善勤，湖北立丰律师事务所律师。原告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司诉被告张家界市永定区仟福珠宝金行排除妨害纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司的委托诉讼代理人高远新、张凌，被告张家界市永定区仟福珠宝金行的委托诉讼代理人徐善勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、依法判决被告停止侵害、排除妨碍，将其占有原告门面返还给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年，原告在张家界开发文化影视城项目，因故于2009年至2010年期向王作军团伙借款600万元高利贷，以影视城一楼33号门面作为借款抵押，但王双军团伙却将抵押的33号门面强行占为己有，并擅自于2011年3月1日将该门面租给了本案郑海斌经营周大生珠宝店。2019年3月12日，张家界市中级人民法院作出（2019）湘08刑终10号裁定书，终审判决王双军等人犯强迫交易罪、敲诈勒索罪、非法拘禁罪，并判决王双军团伙将强占原告影视城一楼33号门面返还给原告。2019年4月20日，桑植县人民法院向影视城一楼33号门面租户郑海斌送达关于强制向原告移交房产的通知，告知自2019年4月20日起，凡涉及张家界影视城33号门面的各项交易、租赁等相关民事权益需与本案原告直接联系。依据法院的移交房产通知，原告于2019年6月17日和2019年6月26日两次向被告经营的周大生珠宝店送达书面告知函，要求被告尽快按新的年租金与原告签订租赁协议并补交差价，遭到对方拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据予以证明：1、湘（2017）张不动产权第××号房产证复印件一份（发证时间2017年8月份）：拟证明被告经营金店租赁影视城门面的产权人系本案原告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司的事实。2、桑植县人民法院强制移交房产通知书复印件一份2页：拟证明张家界市中级人民法院于2019年3月12日以（2019）湘08刑终10号裁定王双军等人犯强迫交易罪、敲诈勒索罪、非法拘禁罪，同时判令将其强占原告一楼33号门面返还给原告。2019年4月20日，桑植县法院根据张家界市中级人民法院终审裁定，给本案被告送达了“强制向原告移交房产的通知”但本案被告至今没有按照法院通知履行房产移交义务。3、书面告知函复印件一份2页：拟证明本案原告于2019年6月17日和6月26日两次向被告书面发函告知，要求被告履行法院强制执行通知或与原告重新签订门面租赁合同，但被告至今未予回应。被告辩称：1、答辩人与案外人王双军、王作新、**艳就涉案房屋签订的门面租赁合同合法有效，且双方已实际履行，故答辩人依法有权占有、使用涉案房屋；2、案外人在与答辩人签订租赁合同时，依法享有涉案房屋的所有权，有权处分涉案房屋，原告于租赁期内取得房屋所有权，无权要求答辩人腾退并返还房屋；3、刑事裁判文书确认了租金收益并将其返还至原告，原告承继租赁合同中收取租金的权利，却要求答辩人腾退返还房屋，既不合法也不合理。综上，答辩人依据其与案外人签订的合法有效的租赁合同占有使用涉案房屋，原告于租赁期间取得房屋所有权，且其依据刑事裁判文书领受租金，却要求答辩人腾让房屋，显然于法无据，应驳回其全部诉讼请求。被告为反驳原告的起诉事实和诉讼请求，向本院提交了下列证据予以证明：1、被告的股东（郑开华、郑国喜）分别于2011年2月17日、2017年12月2日与案外人王双军、**艳、王作新就涉案的房屋签订的租赁合同、案外人王双军、**艳、王作新于2018年3月25日共同收取了涉案房屋2019年3月1日至2022年2月28日的房屋租金240万元的收条，拟证明：被告对涉案的房屋存在合法、有效的租赁合同关系，且依约定交纳了涉案房屋2019年3月1日至2022年2月28日期间房屋租金，履行了租赁合同约定的义务，被告有权占有、使用涉案的房屋的事实。2、备案登记的《商品房买卖合同》复印件2份、桑植县人民法院通知1份，拟证明：（1）、案外人王作新于2010年4月30日就涉案的30号门面房屋进行《商品房买卖合同》备案登记、案外人王双军、**艳于2010年8月2日就涉案的33号门面房屋进行《商品房买卖合同》备案登记的事实；（2）、桑植县人民法院于2019年4月17日将涉案的30号、33号门面房屋的《商品房买卖合同》备案登记予以撤销（通知系2019年4月20日下发）；3、被告的股东郑开华、郑国喜与案外人王双军、**艳、王作新就涉案的房屋签订租赁合同时，案外人对涉案的房屋拥有合法的处置权，被告与案外人之间的租赁合同关系是合法、有效的；4、原告对涉案房屋的产权变更系在被告与案外人之间的合法、有效租赁关系期间发生的，被告的租赁合同应当继续履行。3、湖南省桑植县人民法院（2018）湘0822刑初198号刑事判决书1份、湖南省张家界市中级人民法院（2019）湘08刑终10号刑事裁定书1份，拟证明：（1）、被告的股东郑开华、郑国喜与案外人王双军、**艳、王作新就涉案的房屋签订租赁合同时，案外人对涉案的房屋拥有处置权，被告与案外人之间的租赁合同关系是合法、有效的；（2）、被告共计交纳了2011年3月1日至2022年2月28日的房屋租金680万元，被告有权继续占有、使用涉案的房屋；（3）、刑事裁判文书、刑事裁定书均将涉案门面租金收益界定为违法所得后，所认定的返还对象为原告，而非被告，事实上是对被告与案外人之间的租赁关系的合法有效性予以认可。被告对原告出示的证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告作为开发商办理的产权证，根据案外人提供的商品房买卖合同备案登记证明，涉案的房产在2010年4月30日、8月2日已经备案登记在案外人王双军、王作新、**艳名下；对证据2中的明确载明2019年4月17日撤销了全部交易的涉案买卖合同，原告方才取得涉案的房产的产权；对证据3，原告没有向法庭提供原件，被告知晓相应的内容，但被告认为其要求的增加租金缩短租赁期限与原租赁合同不符，已向原告说明了相关的合同内容和租金的支付情况。原告对被告提交的证据的质证意见：对证据1中的第一份租赁合同（2011年2月17日）的三性均有异议，且不能达到被告的证明目的；对证据1中的第二份租赁合同（2017年12月2日）签订的合同的三性均有异议，且签订的时间是2017年12月份，但涉案门面的确权时间是2017年8月份，不能达到被告的证明目的；对证据1中的收据的三性有异议，原告没有收到钱，且与本案无关；对证据2的三性均有异议，买卖合同备案只是行政手段，其目的是防止一房多卖，并不是作为房屋确权的依据；对证据3的三性无异议，但需要说明的是房产的移交，实际是指经营权或使用权的移交，该通知中说到的租金已返还给原告，原告确实收到了该款，但原告并不认可该款就是该案被告应该支付的全部租金，达不到被告的证明目的，且实际上证据3是对证据2的否定。本院对原、被告出示的证据的认证意见及理由：对原告出示的证据，因来源合法、内容真实、与本案有关联，应采信作为认定案件事实的依据。对被告出示的证据，因是客观存在的事实，应采信作为认定案件事实的依据。根据当事人的当庭陈述及本院采信的证据，可以确认如下法律事实：2007年，原告在开发张家界文化影视城项目过程中，于2009年至2010年期间向王作军等人借款600万元高利贷，原告以张家界文化影视城一楼30、33号门面作为借款抵押，但在具体办理过程中，是以签订房屋买卖合同的形式行抵押之实，并于2010年4月10日进行了房屋买卖合同的备案登记。后王双军等人强行将原告抵押的30、33号门面强占，并于2011年2月17日与郑开华签订了一份门面租赁合同（郑开华用于与郑国喜、郑海斌合伙经营张家界市永定区仟福珠宝金行），合同约定的租赁期限为2011年3月1日至2019年2月28日止，每年租金55万元。2017年12月2日，王双军等人又与郑国喜签订了一份门面租赁合同，合同约定：租赁期限为2018年3月1日至2028年2月29日止，前一年的租金为55万元，后九年的租金每年80万元，每三年付一次，第二次租金付款时间为2018年3月15日至2018年4月1日。合同签订后，截止2018年3月25日止，张家界市永定区仟福珠宝金行共向王作军等人交纳租金680万元，最后一次交纳租金时间为2018年3月25日。另查明：1、原告于2017年8月8日取得张家界文化影视城30、33门面的不动产权证（发证时将30、33号门面合并为133号）。2、2018年3月17日，原告向被告送达告知书，告知书的内容为：张家界文化影视城一楼周大生金店租户，根据2017年8月7日张家界市不动产登记中心颁发的湘（2017）张不动产权第××号不动产权证书，张家界文化影视城一楼金店366.19平方米的房屋产权归宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司所有，根据规划，该店面是做酒店大堂使用，所以我公司决定自本告知书之日起对该店面不再出租，请金店租户尽快安排相关事宜，特此告知。3、2018年11月28日，王双军、张歆韵、黄爱华、王作新、**艳被湖南省桑植县人民法院以犯强迫交易罪等罪名判刑，同时判决王双军等人占有的宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司影视城30、33号门面及门面出租收益予以追缴后，返还给宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司。本判决发生法律效力后。桑植县人民法院于2019年4月20日向影视城一楼33号门面租户郑海斌送达关于强制向原告移交房产的通知，告知自2019年4月20日起，凡涉及张家界影视城33号门面的各项交易、租赁等相关民事权益需与本案原告直接联系。4、王双军等人强占并出租张家界影视城33号门面的收益680万元被湖南省桑植县人民法院追缴后退给了原告。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及2011年2月17日郑海华与王双军、**艳、王作新签订的《门面租赁合同》、2017年12月2日，郑国喜与王双军、**艳、王作新签订的《门面租赁合同》、《收条》、《商品房买卖合同》、《湖南省桑植县人民法院（2018）湘0822刑初198号刑事判决书》、《湖南省张家界市人民法院（2019）湘08刑终10号刑事裁定书》、《不动产权证书》、《告知书》和《桑植县人民法院关于强制向江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司移交房产的通知》等证据证明，足以认定。本院认为，被告现占用、使用的张家界市文化影视城一楼33号门面是否合法，是本案争议的焦点。原告认为被告现占用、使用的张家界市文化影视城一楼33号门面不合法，其理由是：1、原告已于2019年8月8日取得张家界文化影视城一楼33号门面的不动产权证书；2、被告与犯罪分子王双军、**艳、王作新等人于2017年12月2日签订《门面租赁合同》在原告取得不动产权证书之后；3、原告取得不动产权证书后，于2018年3月17日已书面向被告告知；4、被告向王双军等人交纳租金在原告向被告书面告知之后的2018年3月25日；5、桑植县人民法院已向被告送达书面的《桑植县人民法院关于强制向江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司移交房产的通知》。被告认为其占用、使用的张家界文化影视城一楼33号门面是合法的，其理由是：1、被告与王双军等人于2017年12月2日签订《门面租赁合同》时，该门面备案登记在王双军等人名下；2、被告已支付租金并实际占有、使用该门面；3、桑植县人民法院追缴的租赁收益已返还给原告，原告接受后，视为认可被告与王双军等人签订的《门面租赁合同》的条款。本院认为，被告现占用、使用的张家界文化影视城一楼33号门面是不合法的，其理由是：1、被告与王双军等人于2017年12月2日签订《门面租赁合同》之前，原告已取得张家界文化影视城一楼33号门面的产权，王双军等人已无权出租；2、原张家界文化影视城一楼33号门面的《房屋买卖合同》虽备案登记在王双军等人的名下，但系王双军等人犯罪所得；3、原告已于被告向王双军等人交纳房屋租金之前已书面告知被告涉案门面的产权系原告所有。故被告对张家界文化影视城一楼33号门面所取得的经营权不属于善意。现原告提出的请求判决被告停止侵害、排除妨碍，将其占有原告门面返还给原告的诉讼请求，理由正当，本院应予以支持。但原告应退还被告剩余租赁时间的租金。对被告的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告张家界市永定区仟福珠宝金行自本判决生效后六个月内腾让张家界文化影视城一楼33号门面给原告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司。二、原告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司退还被告张家界市永定区仟福珠宝金行剩余租赁时间的租金。（被告张家界市永定区仟福珠宝金行租金已交至2022年2月28日，每年资金80万元。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告张家界市永定区仟福珠宝金行负担。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇一九年十二月二十三日书记员  陈巧燕附相关法律条款：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。