江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10377号上诉人（原审原告）：金雪良，男，1968年7月17日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：吕茵，江苏茵之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晨阳，江苏茵之杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚永元，男，1948年6月16日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：张建良，江苏言子律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴聪聪，江苏言子律师事务所律师。上诉人金雪良因与被上诉人姚永元房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初1269号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1１月６日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人金雪良上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持金雪良的一审诉请；2.本案一审、二审诉讼费由姚永元承担。事实和理由：一、王晓华与姚永元之间存在特殊的身份关系即公媳关系，王晓华手持的书面授权委托书中对于委托事项的描述非常明确清晰，足以让金雪良相信王晓华有代理权。以房租抵偿债务的提议是由王晓华及姚志馨提出，而非金雪良提出。金雪良出于谨慎，特意聘请律师对案涉行为进行专业把关，通过律师的专业意见，要求王晓华出具书面授权委托书。就王晓华提交的授权委托书的时间以及内容，金雪良没有理由怀疑王晓华没有代理权。金雪良已经尽到了所有能穷尽的义务。无论从事实还是从法律规定，王晓华在本案中的行为应认定为表见代理，法律后果应由姚永元承担。二、即使租赁合同无效，对于已经实际占用期间的占有使用费，姚永元仍应支付给金雪良。金雪良对于涉案房屋系临时用地上建造的事实毫不知情，对于租赁合同的签订、履行以及无效不存在任何过错。姚永元明知涉案房屋土地性质为临时用地，仍然建设永久性建筑物；明知临时用地使用期限为两年却未重新办理临时用地手续，并且长期将房屋用于出租经营使用，是导致合同无效的直接缔约过失方。在合同履行过程中，姚永元一直霸占涉案房屋中的楼上三间，拒不向金雪良支付租金，还对楼下出租房屋进行干扰，为合同履行当中的过错方。因此，姚永元应当向金雪良返还财产。被上诉人姚永元辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。原审原告金雪良向一审法院起诉请求：1．判令姚永元立即支付房屋使用费45000元（按当前市场价计算至2019年1月15日）及至实际腾让之日止的使用费；2．判令姚永元立即腾让非法占用的抵债租赁房屋即尤泾头门面房楼上3间；3．诉讼费由姚永元负担。一审法院认定事实：2017年12月1日案外人王晓华、案外人姚志馨以“姚永元”代理人身份与金雪良签订《租赁合同》1份，约定由姚永元将位于常熟市尤泾头门面房3间（三上三下）出租给金雪良，面积为144平方米；租期自2017年12月1日至2037年11月30日止，租金每年35000元，20年共计70万元；租金支付方式为从姚永元儿子姚志馨结欠金雪良借款150万元本金中折抵。2017年12月1日案外人王晓华以“姚永元”代理人身份与金雪良签订《租赁合同》1份，约定由姚永元将位于常熟市尤泾头门面房3间（三上三下）出租给金雪良用于经营，面积为144平方米，允许金雪良自用、转租收取租金，以抵偿姚志馨借款债务；租期自2017年12月1日至2037年11月30日止，租金每年35000元，20年共计70万元；租金支付方式为从姚永元儿子姚志馨结欠金雪良借款150万元本金中折抵。王晓华曾向金雪良出示了《委托书》1份。《委托书》载明委托人为“姚永元”，受托人为“王晓华”，时间为2015年5月18日，内容为“今由我姚永元委托我儿媳妇王晓华办理位于间门面的出租事宜。出租范围：楼上楼下，由王晓华签订的租赁合同本人均认可确认。特此委托！”2018年5月28日，金雪良曾向一审法院提起诉讼，要求姚志馨、苏州百川汇丰不锈钢制品制造有限公司归还借款150万元及利息。相关案件案号为（2018）苏0581民初6498号。在该案审理过程中，金雪良曾向一审法院提交了上述《委托书》及由王晓华签字的租赁合同，以证明姚永元委托王晓华与金雪良签订租赁合同，将其位于常熟市的房屋出租给金雪良，租金算作70万元，用于与姚志馨结欠金雪良的150万元借款相抵。相抵后，姚志馨只需归还借款本金80万元。后一审法院依法作出（2018）苏0581民初6498号判决。在（2018）苏0581民初6498号判决中，一审法院认为姚志馨确认结欠金雪良借款为150万元，但金雪良自认其已与姚志馨的父亲进行了协商，约定以租金抵扣70万元借款，故一审法院认定姚志馨尚结欠金雪良借款本金为80万元。故金雪良只能要求姚志馨归还借款80万元。故一审法院最终判决姚志馨支付借款本金80万元及利息。判决作出之后，双方当事人均未提起上诉。案外人王晓华与姚志馨已于2018年5月8日登记离婚。一审庭审中，金雪良表示姚永元已委托王晓华将涉案房屋出租给了金雪良，金雪良也进行了转租。但是钥匙没有给金雪良。2018年6月，姚永元搬进该房屋，占用了相应房屋，应当腾让并支付租金。姚永元则表示，其没有委托王晓华将房屋出租给金雪良，委托书上的签名也非姚永元所签，且金雪良提交的租赁合同上的地址上也没有金雪良所称的房屋。而且姚永元也不对王晓华或者姚志馨与金雪良签订租赁合同的行为予以追认。为证明姚永元系相关房屋的权利人，金雪良向法庭提交了《常熟市练塘镇生产性（棚、亭）临时用地申请审批表》、《临时用地许可证》。上述材料载明：姚永元因经营需要曾向有关部门申请临时用地，建设临时用房占地72平方米。后有关部门批准了姚永元的申请，土地使用期限自1995年5月25日至1997年5月24日。一审法院向王晓华和常熟市村民委员会进行了调查。王晓华向法庭陈述：2018年4月份左右，因厂里欠金雪良150万元钱，后来就商量用贷款还给金雪良。但是后来贷款没有下来。再后来，大家就商量用房租抵一部分欠款，剩余的用卖厂的钱还。后来卖厂也没成功，就剩下房租了。然后其和姚志馨与金雪良签订了租赁合同。但是由于姚志馨还答应用房租抵给其他人，所以后来金雪良又让其单独重新与金雪良签一份租赁合同。其单独签字的租赁合同姚志馨是不知道的。这两份合同的落款时间都是写的2017年12月1日，但实际签合同时间是2018年4月份左右。后来金雪良的律师说没有委托书，租赁合同没有说服力，让其去补一份委托书。当时姚永元在加拿大温哥华，没有电话，和三女儿在一起。所以其打电话给姚永元三女儿，以“三合一整治”的理由说需要一份委托书来处理房子的事情，但其没有告诉他们其当时已经和姚志馨离婚了，也没有告诉他们用房租抵欠款的事情。其当时告诉他们委托书的时间需要提前。过了一段时间，姚永元三女儿的一个朋友让其去那个人厂里去拿的委托书。其拿到委托书时，落款处“姚永元”三个字已经有了，日期“2015年5月18日”有没有其记不清了。后来其在落款处签了其名字后就把委托书原件给了金雪良。所以这份委托书上的“姚永元”三个字是不是姚永元本人签字的其也不知道。其拿到这份委托书之前，租赁合同已经签好了。这个事情确实是其做得不对，其当时没有对姚永元说实话。其拿委托书时肯定与姚志馨离婚了，金雪良当时也知道其与姚志馨离婚了。另外，租赁合同上的房子的具体地址肯定与实际准备抵款的房子的地址不一样，因为当时签合同时，大家没有搞懂房子的详细地址，只知道大致的地址。与金雪良签合同后，其带金雪良与租户去签合同了。当时其与那些租户沟通的。其实姚永元老两口都不知道房子租金抵欠款的事情，都是姚志馨欺骗金雪良说征得父母亲的同意了。所以后来才有吵架的事情，再后来金雪良就来起诉姚永元了。常熟市村民委员会工作人员向法庭反映：姚永元在尤泾头没有门面，只是在菜市场旁边有门面房。尤泾头是姚永元的宅基地。但是门面房这块地是姚永元与别人调换的。这是临时用地，使用期限只有2年，超过2年要拆的，暂时还没有拆，但最终要拆的。临时用地上的房子也无法办理产权登记。针对一审法院调查的材料，金雪良对王晓华的陈述表示没有异议，对常熟市村民委员会工作人员的陈述表示只要房子还在出租使用，就应该由金雪良来支配；姚永元对王晓华的陈述表示没有异议，对常熟市村民委员会工作人员的陈述表示真实性没有异议。另外姚永元还表示涉案房屋是建设在临时用地上，超过临时使用期限后的房屋租赁是无效的。同时双方一致确认涉案房屋准确地址是在菜场旁，非尤泾头。一审审理中，金雪良表示，即使正如姚永元所认为的租赁合同无效，金雪良还是坚持自己的诉讼请求，除非相应房屋被拆除。以上事实，有租赁合同、委托书、临时用地申请审批表、临时用地许可证、调查笔录及本案庭审笔录等材料在卷予以佐证。一审法院认为，本案中双方的争议主要是王晓华是否有权代表姚永元与金雪良签订涉案租赁合同。虽然金雪良向法庭提交了《委托书》，并以此认为王晓华有权代表姚永元与金雪良签订《租赁合同》。但根据一审法院对王晓华的调查，王晓华在要求姚永元出具委托书时故意隐瞒了要求出具委托书的真实目的，且姚永元夫妇并不知道用租金抵姚志馨欠款的事宜。同时，该委托书是王晓华与金雪良签订《租赁合同》后应金雪良的要求才由王晓华向姚永元索取。因此，即使《委托书》上姚永元的签名系姚永元所书写也不能体现姚永元的真实意思表示，且《租赁合同》在《委托书》之前早已形成也可以表明姚永元并未授权王晓华签订涉案《租赁合同》。现姚永元也明确表示不对王晓华或者姚志馨与金雪良签订租赁合同的行为予以追认。故即使《委托书》上签名系姚永元所书写，也不能证明王晓华与金雪良签订《租赁合同》时已经获得了相应的代理权限，故而不能使得王晓华与金雪良之间签订的《租赁合同》对姚永元产生约束力。再退一步讲，即使王晓华有权代表姚永元与金雪良签订《租赁合同》，但合同中涉及的租赁物为临时用地上建造的房屋，且临时用地的使用期限已经届满，相关房屋也未有权属登记。故就上述临时用地上的房屋签订的租赁合同因违反法律规定也应当认定为无效。综上，本案中金雪良基于《租赁合同》要求姚永元支付房屋使用费，腾让房屋的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款之规定，一审法院判决：驳回金雪良的诉讼请求。案件受理费收取925元，由金雪良负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，王晓华代表姚永元与金雪良签订的租赁合同中涉及的租赁物为临时用地上建造的房屋，而临时用地的使用期限早已届满，故该租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定应认定为无效。王晓华是否构成表见代理，并不影响本案中租赁合同效力的认定。合同无效的，自始不具有法律效力，也不具有可履行性。姚永元并未向金雪良交付案涉房屋，现金雪良基于无效的租赁合同要求姚永元支付房屋使用费以及腾让房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。至于金雪良与姚志馨之间的债权债务，金雪良可依法另行主张权利。综上，金雪良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人金雪良负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十二月三十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。