福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0524民初5716号 原告：叶永艺，男，1991年3月20日出生，汉族，住福建省南安市。 原告：周秀冬，女，1988年3月5日出生，汉族，住福建省南安市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：刘丽瑜，福建凯泉律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：叶茗发，福建凯泉律师事务所律师。 被告：福建省安溪旺鑫置业有限公司，住所地安溪县城厢镇二环北路1188号五号楼一楼。 法定代表人：苏建忠，任执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴善灯，系该公司法务主管。 委托诉讼代理人：金龙，系该公司法务专员。 原告叶永艺、周秀冬与被告福建省安溪旺鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶永艺、周秀冬的委托诉讼代理人刘丽瑜及被告福建省安溪旺鑫置业有限公司的委托诉讼代理人金龙、吴善灯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶永艺、周秀冬向本院提出诉讼请求：福建省安溪旺鑫置业有限公司立即返还给叶永艺、周秀冬购房款计人民币65836元及逾期付款违约金(自起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至判决确定还款之日止)；2、本案的全部诉讼费用由福建省安溪旺鑫置业有限公司承担。事实和理由：叶永艺、周秀冬与福建省安溪旺鑫置业有限公司于2017年10月27日签订了《商品房买卖合同》及其附件，约定其向福建省安溪旺鑫置业有限公司购买位于安溪县城厢镇德苑片区裕福明珠第6号楼1807号房，合同预测建议面积共80.71平方米，每平方米为人民币6332元，暂计人民币511056元，合同约定了面积差异的处理方式，其共支付了购房款577905元，但后取得的不动产权证上的房屋建筑面积为80.87平方，按每平方米6332元计，实际上其应付的购房款为512069元。福建省安溪旺鑫置业有限公司共多收其65836元购房款，应将该65836元予以退还。 福建省安溪旺鑫置业有限公司辩称，一、双方签订的《裕福明珠商品房认购协议》、《裕福明珠签约审批单》系商品房买卖合同的主要内容，与《商品房买卖合同》是前后连贯一体的，系双方真实意思的表示，亦未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当遵守履行。理由如下：1、双方签订的《裕福明珠商品房认购协议》、《裕福明珠签约审批单》约定：涉案房产建筑面积为80.71平、销售单价7124.27元/平、销售总价575000元、定金30000元、依该协议于2017年10月27日签定商品房买卖合同、明确约定差价63944元不体现在《商品房买卖合同》上，对于房屋销售总价双方已经达成合意，有叶永艺、周秀冬签字确认为凭，且其已按约定收受了首付款；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，认购协议载明了双方当事人的名称、姓名、住所、买卖房屋的具体楼号、房号，面积、单价、总价款及首付款的缴交时间、比例等实质性条款，具备商品房买卖合同的主要内容。二、商品房销售价格属于市场调节价，对于销售总价必然包含的商品房营销费用，双方一致书面同意63944元不体现在合同上，销售总价仍然为575000元不变，系双方真实意思的表示，双方都应遵守履行。理由如下：1、叶永艺、周秀冬作为成年人，理应对房屋的实际成交价格清楚、明了，并以签订协议和认购书的方式予以认可，其行为并未违反价格法规定，且该涉案房产市场价格已经上涨至8600元以上，与当时成交价相比叶永艺、周秀冬已经获利，其不同意叶永艺、周秀冬的诉讼请求，其可以同意叶永艺、周秀冬要求解除合同；2、该笔差价63944元实际上是作为裕福明珠商品房销售团队的各项营销费用，叶永艺、周秀冬出于少交购房契税的目的，双方一致同意并书面确认63944元不体现在合同上，系双方真实意思的表示；3、本案系民事纠纷，双方签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。综上，请求法院依法驳回叶永艺、周秀冬的诉讼请求。 叶永艺、周秀冬与福建省安溪旺鑫置业有限公司均围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实认定如下：福建省安溪旺鑫置业有限公司提供的《土地使用权出让合同》，叶永艺、周秀冬认为真实性由法院予以确认，因该证据符合证据采信条件，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2017年10月20日，福建省安溪旺鑫置业有限公司作为甲方（甲方由经办人及审核人签字）与叶永艺作为乙方签订一份《裕福明珠商品房认购协议》，约定：乙方认购甲方所开发的裕福明珠商品房6＃1807房产、建筑面积80.71平方、销售单价7124.27元/平方米、销售总价575000元、定金30000元。 2017年10月27日，福建省安溪旺鑫置业有限公司作为甲方（甲方由经办人及审核人签字）与叶永艺、周秀冬签订一份《裕福明珠签约审批单》，约定：建筑面积80.71平方、单价6332元/平方米、总价575000元（511056+63944现金）、备注（现金63944元不体现在合同上）。 2017年10月27日，福建省安溪旺鑫置业有限公司与叶永艺、周秀冬签订编号为201710XXXX35的《商品房买卖合同》，主要内容为：叶永艺、周秀冬向福建省安溪旺鑫置业有限公司购买裕福明珠6号楼1807号房、建筑面积为80.71平方米、单价6332元/平方米、总价款为511056元，建筑面积误差在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。 2017年10月28日，福建省安溪旺鑫置业有限公司与叶永艺、周秀冬对该《商品房买卖合同》进行备案登记。叶永艺、周秀冬支付了购房款575000元、公共维修基金2825元、房屋登记费80元。叶永艺、周秀冬于2019年3月份取得该房产不动产权证，证号为闽（2019）安溪县不动产权第0002995号，涉案房产实测建筑面积80.87平方米。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，关键在于福建省安溪旺鑫置业有限公司是否多收了叶永艺、周秀冬购房款63944元，对此本院认为，叶永艺、周秀冬与福建省安溪旺鑫置业有限公司签订了《裕福明珠商品房认购协议》、《裕福明珠签约审批单》,约定叶永艺、周秀冬有意向福建省安溪旺鑫置业有限公司购买涉案房产，并对双方的购房价款575000元及其中的63944元不写入商品房买卖合同进行了明确的约定，后叶永艺、周秀冬共向福建省安溪旺鑫置业有限公司支付了购房款共计575000元（包括按揭款）。叶永艺、周秀冬与福建省安溪旺鑫置业有限公司于2017年10月27日签订编号为201710XXXX35《商品房买卖合同》,并依据该《商品房买卖合同》于2017年10月28日经安溪县房管部门进行备案登记，后叶永艺、周秀冬依法取得了涉案房产的所有权。依据《裕福明珠商品房认购协议》、《裕福明珠签约审批单》的约定,涉案房产的总价款为575000元，叶永艺、周秀冬已支付了该款，不存在多付63944元的情况，双方在《商品房买卖合同》约定价格为511056元并进行备案登记，并非双方对涉案房产的总价款进行了变更，而系基于双方在《裕福明珠商品房认购协议》、《裕福明珠签约审批单》中的约定。至于约定以部分价款511056元作为房产的登记价是否违反了行政管理规定，应由行政管理机关认定和处理，但叶永艺、周秀冬以登记价低于约定的价款为由主张返还购房款，依据不足，本院不予支持。 综上所述，叶永艺、周秀冬的诉讼请求，不予支持。福建省安溪旺鑫置业有限公司的辩称，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回叶永艺、周秀冬的全部诉讼请求。 案件受理费1446元，减半收取723元，由叶永艺、周秀冬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈桂树 二〇一九年十二月十六日 法官助理李珍珍 书记员魏薇