甘肃省金昌市金川区人民法院民事判决书（2019）甘0302民初2876号原告：王某1,男,1962年7月17日出生，汉族。委托诉讼代理人师某，甘肃德融律师事务所律师。被告：王某2，男，1972年11月11日出生，汉族。原告王某1与被告王某2土地转让合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1及其委托代理人师某、被告王某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：判令：1、依法解除原、被告双方签订“土地转让协议”，返还原告的296亩土地；2、让被告承担2016年至2019年土地承包费600000元；3、返还羊83只（价值8万元）4、被告赔偿原告12亩的葡萄苗（价值15万元）及承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月11日，原、被告签订“土地转让协议”，双方约定原告将坐落在甘肃省金昌市国营八一农场小井子农场土地296亩转让给被告。转让价格1060000元。付款时间为2016年5月10日至2017年11月30日，并连本带息全部付清。2016年3月，原告就将该土地交给被告耕种，但被告不讲信誉，被告并没有按双方签订的协议付款，经原告多次向被告催要，被告两次向原告承诺2018年3月15日前付清全部转让费，否则被告返还土地及财产。但是被告还是没有履行承诺。无奈，现诉至人民法院。被告王某2辩称，当时合同中约定的1060000元中已经包括了这83只羊，还有12亩的葡萄，原告也并未告知是承包土地，自己认为是购买土地，并且已经支付了700000元，另外自己还给场里交纳了管理费；认为羊价80000元和12亩葡萄苗价格与2016年市价不符合。认为一年地租费150000元偏高，应按照合同价款1060000元减掉80000元羊钱后除以合同期限再乘以履行期限计算，同时被告认为违约方系原告，非被告，原告承诺涉案土地肥沃，适合种植，但被告接手后发现土地不长庄稼，被告为此进行了改良，并对机井进行了维修，花费526840元；被告接手土地后认为原告隐瞒土地还需向场里交费用的事实，被告接手后又向场里交纳150000多元，故其存在欺骗行为；合同签订后被告又额外支出了购买狗及羊草、电视沙发等10300元；被告认为羊只数不是原告主张的83只，而是76只，并且这里面还有小羊，基于上述事实，被告认为应依法支持原、被告继续履行合同，故应驳回原告的全部诉讼请求。被告认为涉案土地使用权人为郭建军，非原告，原告有涉嫌倒卖土地谋取利益之嫌，应追究其刑事责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合原告提供的《土地转让协议》、录音资料等证据本院认定如下：2016年3月11日，甲方王某1与乙方王某2签订《土地转让协议》，内容如下：“第一条乙方同意购买甲方拥有的座落于甘肃省金昌市国营八一农场小井子分场拥有的土地，该土地面积为296亩。第二条甲方将土地转让乙方后，土地上的附属配套设备：机井一眼、50千伏变压器一台、水泵及出水管一台套，房屋7间、羊圈一个、羊只、一并转让给乙方。（该土地2004年开垦，2005年种植第三条上述标的土地交易价格为：总价：人民币1060000元整（大写：壹佰零拾陆万零仟零佰零拾零元整）”第四条（一）甲乙双方以分期付款方式付款，本协议签订之日，乙方向甲方支付人民币贰拾万元整，作为购买土地订金。2016年5月10前交购地款伍万元整，2016年11月10日前交够购地款的50%共计伍拾叁万元整，剩余的50%在2017年5月15日前付壹拾万元，剩余地款于11月30日连本带利一次付清。（购地款的50%于协议签订之日起计息，利息以银行贷款利息计算。）……”。事后，原、被告就交还涉案土地2016年-2018年土地承包费确认为按每年每亩500元计算，涉案羊只确认为83只，其中大羊59只，羊羔子24个。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:涉案土地的发包方系甘肃省国营八一农场小井子分场，承包人系郭建军，土地类型系水浇地，土地类别系开发，面积296亩，承包期限自2005年2月1日起至2035年1月31日止。2013年10月20日，郭建军与原告王某1签订《土地转让协议》，将涉案土地有偿转让给了原告王某1经营。2016年3月11日，甲方王某1与乙方王某2签订《土地转让协议》，内容如下：“第一条乙方同意购买甲方拥有的座落于甘肃省金昌市国营八一农场小井子分场拥有的土地，该土地面积为296亩。第二条甲方将土地转让乙方后，土地上的附属配套设备：机井一眼、50千伏变压器一台、水泵及出水管一台套，房屋7间、羊圈一个、羊只，一并转让给乙方。（该土地2004年开垦，2005年种植）……第三条上述标的土地交易价格为：总价：人民币1060000元整（大写：壹佰零拾陆万零仟零佰零拾零元整）”第四条（一）甲乙双方以分期付款方式付款，本协议签订之日，乙方向甲方支付人民币贰拾万元整，作为购买土地订金。2016年5月10前交购地款伍万元整，2016年11月10日前交够购地款的50%共计伍拾叁万元整，剩余的50%在2017年5月15日前付壹拾万元，剩余地款于11月30日连本带利一次付清。（购地款的50%于协议签订之日起计息，利息以银行贷款利息计算。）……”。事后，原告王某1一并将12亩葡萄苗及86只羊交付被告王某2，之后，原告王某1又抓回3只，剩余83只羊继续由被告王某2饲养。2016年7月14日，原、被告又签订土地转让协议附加协议，内容如下：“甲乙双方于2016年3月16日签订的协议，由于乙方没有按合同交纳购地款经甲乙双方协商签订附加协议如下：1、乙方共欠甲方八十六万元于2016年3月11日起按6.3‰计息（千分之6.3.按月计算）”2、乙方于2016年11月6日前交清八十六万元的60％计五十万。3、乙方于2017年11月30日交清余款、利息。4、如乙方不按时付款，甲方将中止合同，收回转让土地。2018年2月25日，被告王某2出具承诺书一份，内容为“本人王某2承诺于2016年3月11日与王某1签订的土地承包经营权转让协议由于本人原因未能按时交纳余款，现本人承诺于2018年3月15日前交于甲方王某130万元（叁拾万元）整，若未能按时交纳该款项，本人自愿放弃（2016-2017）所交款项与场部产生相关的一切费用并最迟不晚于2018年3月20号前搬离”。事后，原、被告就交还涉案土地2016年-2018年土地承包费确认为按每年每亩500元计算，涉案羊只确认为83只，其中大羊59只，羊羔子24个。截止目前，被告王某2共给付原告土地转让费700000元。2019年11月28日，国营八一农场小井子分场出具证明显示涉案土地的上述两个土地转让合同均未向发包方甘肃省国营八一农场小井子分场报备。另查明，截止目前，被告王某2共给付原告王某1土地转让费700000元。本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条之规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采用转让方式流转的，应当经发包人同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。《最高人民法院》第十三条之规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。本案中，原告王某1与被告王某2签订的土地转让合同未经发包方甘肃省国营八一农场小井子分场同意，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项合同无效的规定即违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方签订的合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告王某1与被告王某2签订的土地转让合同无效，故双方应合同取得的财产应予返还；因此，原告王某1要求被告王某2返还涉案土地及12亩葡萄苗及83只羊的请求，予以支持。原告王某1因合同取得的转让费700000元应返还被告王某2。纠纷发生后，原、被告就交还涉案土地2016年-2018年土地承包费确认为按每年每亩500元计算，故被告应支付原告自2016年-2018年土地占有使用费444000元（296亩ｘ500元/年ｘ3年）及返还羊83只，其中大羊59只，羊羔子24个。关于原告主张的被告赔偿15万元的12亩葡萄苗及2019年涉案土地承包费15万元的诉求，本院认为现有证据无法证实葡萄苗价值15万元和2019年土地承包价格，故原告可就该两项诉求另行主张。关于被告提出的其接手后发现土地不长庄稼，被告为此进行了改良，并对机井进行了维修，花费526840元的辩解意见，本院认为现本案无证据证实其上述观点，本案不予支持。一年土地地租费150000元偏高，应按照合同价款1060000元减掉80000元羊钱后除以合同期限再乘以履行期限计算及养只数量不符的观点的辩解，本院认为有双方的录音资料予以证实，且双方所签合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效的法律事实，故被告上述辩解不予采信。关于被告提出羊只数不是原告主张的83只，而是76只，并且这里面还有小羊的辩解，本院认为有双方录音资料等证据，确认涉案羊只确认为83只，其中大羊59只，羊羔子24个。关于被告认为涉案土地使用权人为郭建军，非原告，原告有涉嫌倒卖土地谋取利益之嫌，应追究其刑事责任的辩解意见，本院认为无证据证实，该辩解不予采纳。关于被告提出的其接手后又向厂里缴纳150000元管理费的辩解意见，本院认为非同一法律关系，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条、《最高人民法院》第十三条之规定，判决如下：一、原告王某1与被告王某2签订的《土地转让协议》无效；二、被告王某2退还其与原告签订的《土地转让协议》中约定的转让土地296亩，由原告王某1返还被告王某2土地转让费700000元；三、被告王某2给付原告王某12016年-2018年三年土地占有使用费444000元，与第二项折抵后，原告王某1返还被告王某2土地转让费256000元，限判决生效后十日内付清；四、被告王某2返还原告王某1羊只83只，其中大羊59只，羊羔子24个。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由被告王某2负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。审 判 长 田广新人民陪审员 魏弟光人民陪审员 姜玉琴 二〇一九年十二月二十日书 记 员 张向鑫