辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初12574号原告：吴春贺，男，1989年9月13日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托代理人：赵培海，辽宁泰庆祥律师事务所律师。被告：沈阳无名意剪个人形象设计有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街268-7号1-13-5。法定代表人：张岩。被告：张岩，男，1984年6月14日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。被告：赵莹，女，1983年7月12日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托代理人：张岩，系被告丈夫。原告吴春贺诉被告沈阳无名意剪个人形象设计有限公司、张岩、赵莹排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴春贺的委托代理人赵培海，被告沈阳无名意剪个人形象设计有限公司法定代表人张岩、被告张岩同时作为被告赵莹的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴春贺向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即停止营业、排除妨害、消除危险，恢复房屋住宅使用功能；2、请求判决被告承担诉讼费用。事实与理由：原告系位于沈阳市沈河区房屋所有权人，并于2018年8月30日办理入住手续正式入住沈阳宝能环球金融中心项目7号楼1304房。2019年6月，被告入住沈阳宝能环球金融中心项目7号楼1305房，入住后被告随即擅自将自有住宅改为经营性用房，在尚未取得工商、卫生等行政许可的情况下，于2019年6月30日开始正式营业进行烫发、染发、剪发等美发业务。2019年7月10日以自有住宅沈阳市青年大街268-7号1-13-5（1305号房）为注册地址设立沈阳市无名意剪个人形象设计有限公司。根据《物权法》第七十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称有利害关系的业主。”之规定，原告与被告系邻里关系，原告与被告擅自改变房屋使用用途具有利害关系，原告系本案适格的原告。被告正式营业以来，每天接待约二十位客人，造成电梯等公共设施拥堵，增加了其他业主等待电梯时间，影响了正常用户的出行。被告时常房门大开，肆意播放音乐。被告对外来人员（客户）缺乏必要的约束，造成外来人员随意在项目走廊、电梯、园区等公共区间走动，给整个项目带来极大的安全隐患。被告的上述行为已严重干扰其他业主的正常生活，由于住宅改为经营性用房，居住环境变得嘈杂，楼内其他业主的生活受到来自外界的不同程度的干扰，亦使得城市规划目标难以实现。相邻业主多方投诉，项目物业公司、山东庙市场监督所多次出面要求其停业，被告拒不执行，以至激化矛盾，引起民愤。根据2014年7月22日、10月23日、2015年2月24日国务院分别印发的《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，目前，工商部门对企业登记实行目录清单管理，《工商登记前置审批事项目录》外的事项不作为工商登记前置审批，经营者向工商行政管理部门申请工商登记，领取执照后，持营业执照和有关材料向相关审批部门申请许可，取得相关证明文件后方可经营。据此，工商登记后，并不意味着企业一定取得了经营资格，其中需要行业审批（许可）的，在取得相应的审批（许可）手续后方可经营。因此工商登记后，并不意味着免除了企业征得有利害关系的业主同意的法定义务。另外，根据《辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定》第四条：“住宅作为住所登记的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”以及第八条：“法律、法规规定应当经有关部门批准，方可在住所从事相关经营活动的，市场主体应当取得许可证或批准文件后，开展相关经营活动。”之规定，被告在进行工商登记后，事实属于行政登记及许可范围，其不涉及被告“住改商”民事行为效力问题。因此，该事实不具备颠覆或者限制《物权法》第七十七条规定的效力，被告应依法取得《卫生许可》且以书面的形式征得全楼其他业主一致同意后，方可进行经营活动。由最高人民法院民事审判第一庭编著，由人民法院出版社出版的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第156页，对上述观点进行肯定。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”以及《辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定》第四条：“住宅作为住所登记的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”之规定，被告未经全体有利害关系的业主同意，擅自在住宅设立公司，改变住宅使用属性，公然进行盈利性经营活动，严重损害了其他（相邻）业主的合法权益。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，原告请求法院依法判决被告停止营业、排除妨害、消除危险，恢复房屋住宅使用功能。综上所述，请求法院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求。被告沈阳无名意剪个人形象设计有限公司、张岩、赵莹辩称，原告系位于沈阳市沈河区房屋所有权人，并于2018年8月30日办理入住手续正式入住沈阳宝能环球金融中心项目7号楼1304房。2019年6月，被告入住沈阳宝能环球金融中心项目7号楼1305房，入住后被告随即擅自将自有住宅改为经营性用房，在尚未取得工商、卫生等行政许可的情况下，于2019年6月30日开始正式营业进行烫发、染发、剪发等美发业务。2019年7月10日以自有住宅沈阳市青年大街268-7号1-13-5（1305号房）为注册地址设立沈阳市无名意剪个人形象设计有限公司。根据《物权法》第七十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称有利害关系的业主。”之规定，原告与被告系邻里关系，原告与被告擅自改变房屋使用用途具有利害关系，原告系本案适格的原告。被告正式营业以来，每天接待约二十位客人，造成电梯等公共设施拥堵，增加了其他业主等待电梯时间，影响了正常用户的出行。被告时常房门大开，肆意播放音乐。被告对外来人员（客户）缺乏必要的约束，造成外来人员随意在项目走廊、电梯、园区等公共区间走动，给整个项目带来极大的安全隐患。被告的上述行为已严重干扰其他业主的正常生活，由于住宅改为经营性用房，居住环境变得嘈杂，楼内其他业主的生活受到来自外界的不同程度的干扰，亦使得城市规划目标难以实现。相邻业主多方投诉，项目物业公司、山东庙市场监督所多次出面要求其停业，被告拒不执行，以至激化矛盾，引起民愤。根据2014年7月22日、10月23日、2015年2月24日国务院分别印发的《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，目前，工商部门对企业登记实行目录清单管理，《工商登记前置审批事项目录》外的事项不作为工商登记前置审批，经营者向工商行政管理部门申请工商登记，领取执照后，持营业执照和有关材料向相关审批部门申请许可，取得相关证明文件后方可经营。据此，工商登记后，并不意味着企业一定取得了经营资格，其中需要行业审批（许可）的，在取得相应的审批（许可）手续后方可经营。因此工商登记后，并不意味着免除了企业征得有利害关系的业主同意的法定义务。另外，根据《辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定》第四条：“住宅作为住所登记的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”以及第八条：“法律、法规规定应当经有关部门批准，方可在住所从事相关经营活动的，市场主体应当取得许可证或批准文件后，开展相关经营活动。”之规定，被告在进行工商登记后，事实属于行政登记及许可范围，其不涉及被告“住改商”民事行为效力问题。因此，该事实不具备颠覆或者限制《物权法》第七十七条规定的效力，被告应依法取得《卫生许可》且以书面的形式征得全楼其他业主一致同意后，方可进行经营活动。由最高人民法院民事审判第一庭编著，由人民法院出版社出版的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第156页，对上述观点进行肯定。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”以及《辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定》第四条：“住宅作为住所登记的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”之规定，被告未经全体有利害关系的业主同意，擅自在住宅设立公司，改变住宅使用属性，公然进行盈利性经营活动，严重损害了其他（相邻）业主的合法权益。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，原告请求法院依法判决被告停止营业、排除妨害、消除危险，恢复房屋住宅使用功能。综上所述，请求法院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵莹与被告张岩系夫妻关系。原告吴春贺的房屋位于沈阳市沈河区，房屋用途为住宅，原告吴春贺系该房屋共同共有权人，原告吴春贺系该房屋业主。被告赵莹系沈阳市沈河区青年大街268-7号1-15-4房屋的业主，被告沈阳无名意剪个人形象设计有限公司登记住所地及实际经营地为辽宁省沈阳市沈河区青年大街268-7号1-13-5，该房屋用途原为住宅，被告赵莹与被告张岩在该房屋从事美发经营活动，将房屋性质改变为经营性用房，但未经有利害关系的业主同意。本院认为，《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。原告吴春贺的房屋与被告房屋在同一建筑物内，相距两层，原告属于有利害关系的业主。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告作为沈阳市沈河区青年大街268-7号1-13-5房屋的业主，未经有利害关系的业主同意即将案涉房屋由住宅性质改变为经营性质，有利害关系的业主明确表示反对，认为被告的住改商行为影响了其正常居住和生活，存在妨害物权或可能妨害物权的情况，要求被告停止经营、恢复房屋的住宅性质，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十七条、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条、第十一条，参照《辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定》第四条规定，判决如下：被告沈阳无名意剪个人形象设计有限公司、被告赵莹与被告张岩停止在沈阳市沈河区青年大街268-7号1-13-5房屋继续营业，恢复该房屋的住宅使用功能。案件受理费100元，由被告赵莹、被告张岩、被告沈阳无名意剪个人形象设计有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张育红人民陪审员  李金栋人民陪审员  王少宁二〇一九年十二月二十七日法官 助理  周家安书 记 员  李玉竹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。《辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定》第四条住宅作为住所登记的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。