江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0829民初1329号原告：李青兰，女,1975年11月6日出生，汉族，江西省安福县人，农民，住赣州市赣县。委托诉讼代理人：王园园，系原告丈夫。委托诉讼代理人：朱奕，江西安平律师事务所律师。被告：谢干才，男,1974年4月20日出生，汉族，江西省安福县人，农民，住安福县。委托诉讼代理人：李希权，江西博韬律师事务所律师。被告：江西省宇财生物制品有限公司，住所地安福县工业园，统一社会信用代码913608295610754673。法定代表人：谢卫安，该公司总经理。被告：谢卫安，男,1971年9月19日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。第三人：江西陆度空间置业有限公司，住所地安福县工业园，统一社会信用代码91360829558490352U。法定代表人：谢卫安，该公司总经理。原告李青兰诉被告谢干才、江西省宇财生物制品有限公司、谢卫安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，审理中，2019年9月10日原告李青兰申请追加江西陆度空间置业有限公司为本案第三人参加诉讼。原告李青兰委托诉讼代理人王园园、朱奕，被告谢干才委托诉讼代理人李希权，被告江西省宇财生物制品有限公司法定代表人谢卫安，第三人江西陆度空间置业有限公司法定代表人谢卫安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李青兰向本院提出诉讼请求：1、请求被告谢干才向原告返还投资款58万元，按月利率千分之六承担从2019年3月8日起至该款实际还清之日止的违约金；2、被告江西省宇财生物制品有限公司、谢卫安对投资款58万元及违约金承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月7日原告与三被告签订《投资性购房合同》，合同约定，被告谢干才将位于安福县城北世纪城3楼5层502（1单元）号房出售给原告，售价58万元，若原告一次性付清房款后，即可享受投资性购房优惠，即该住房按正常时间和程序交付，住房所有权归原告，6年内不计息，满6年将购房款58万元一次性退回原告，被告江西省宇财生物制品有限公司作为担保人承担连带责任，后三被告在该合同上签字或加盖了印章。事后，原告依约将该购房款交付于被告谢干才并办理了相关证件，取得了该住房的所有权，现合同约定的返还投资款已届清偿期，原告遂要求被告谢干才依约返还投资款58万元，但被告均以种种理由推脱。综上，原、被告之间的《投资性购房合同》系各方的真实意思表达，且内容不违反法律规定，合法有效，各方均应全面履行合同义务，现原告依约将购房款交于被告谢干才，被告谢干才理当承担返还购房款并承担违约金的义务，被告江西省宇财生物制品有限公司、谢卫安应对上述债务承担连带担保责任。为维护自身合法权益，今原告特具此状，敬请贵院依法立案，并予以公正判决。被告谢干才辩称，一、原告起诉状所诉的事实不属实，请求驳回原告的全部诉讼请求。由于原告起诉的主要事实依据是《投资性购房合同》，因而基于该事实提出的诉请能否得到支持关键在于如何认定《投资性购房合同》的性质、效力和履行情况。1、从该合同的内容和主要条款看，该合同的法律性质应该认定为房屋买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》规定买卖合同的基本特征系一方支付标的款，另一方给付标的物。由此，首先可以明确，合同中所谓的投资条款不符合买卖合同的法律性质，属于无效条款。其次，该合同买卖的标的物为城北世纪城3楼502房并非被告谢干才所有，其物权人为案外人江西陆度空间置业有限公司。被告谢干才签订该合同买卖他人房产属于无权处分且至今未得到追认或取得处分权，其不是该购房合同的适格主体，因而该合同无效。再退一步讲，本案中原告并未支付购房款给被告谢干才，被告谢干才也没有交付合同约定的标的物商品房给原告。从这点看，该合同并未履行。所以案涉的《投资性购房合同》属于无效且未履行。2、原告起诉主张该合同有效认为其投资应得到回报的想法错误。依原告的思路其投资了58万元，但投资给谁呢？案件事实证明被告谢干才没有收到这笔款，该款系用于购买案外人江西陆度空间置业有限公司的房子。由此，也可明确《投资性购房合同》中的投资行为不成立，如将该合同定性为投资合同，则该合同也未履行。依据民法权利义务对等的原则，被告谢干才没有享受到支配或使用投资款的权利，自然没有返还投资款的义务。反之，原告没有履行支付投资款给被告谢干才的义务，当然不能享受要求被告谢干才返还投资款的权利。综上，原告要求被告谢干才返还投资款58万元并承担违约金的诉请没有事实依据，也没有法律依据，应予以驳回。二、被告江西省宇财生物制品有限公司和被告谢卫安不应承担保证责任。1、从《投资性购房合同》列明的主体上清晰表明，该合同只有三方主体，担保人不是谢卫安个人，而是江西省宇财生物制品有限公司。谢卫安只是以担保人的法定代表人身份签章，其个人不应承担保证责任。2、担保合同是从合同，依前所述，作为主合同的《投资性购房合同》属于无效合同且未履行，担保合同自然无效或者说担保责任未开始，故担保人江西省宇财生物制品有限公司不应承担保证责任。被告江西省宇财生物制品有限公司辩称，原告起诉状与事实不符，公司不承担责任。被告谢卫安辩称，和我个人没有关系。第三人江西陆度空间置业有限公司辩称，公司收了钱是事实，办了产权登记证也是事实，我们是按照房屋买卖合同履行，不存在其他的义务。本案和公司没有关系。本院经审理认定事实如下：2013年3月7日原告（乙方）和被告谢干才（甲方）、被告江西省宇财生物制品有限公司（丙方作为担保人）三方签订《投资性购房合同》，合同约定：被告谢干才（甲方）在安福县城北世纪城推出20套投资性购房活动，购房户一次性付清购房款，享有房产所有权，自签订合同付清房款满6年还可享有退回所有购房款的优惠。原告（乙方）在城北世纪城订购的住房位于3楼5层502（1单元）号房，售价58万元，原告（乙方）一次性付清房款后，即可享受投资性购房的优惠。即该住房按正常时间和程序交付原告（乙方），住房所有权归原告（乙方），6年内不计息，满6年被告谢干才（甲方）将购房款58万元一次性退回原告（乙方）。为保证本合同的履行，被告谢干才（甲方）提请被告江西省宇财生物制品有限公司（丙方）作担保人，如被告谢干才（甲方）到期不能兑现合同规定的交房和返款义务，由被告江西省宇财生物制品有限公司（丙方）承担连带担保责任。如被告谢干才（甲方）满6年不能退还投资款，还应按月承担6‰的违约金，合同还约定了其他事项，同时被告江西省宇财生物制品有限公司（丙方）的法定代表人谢卫安亦在合同中公司印章处签署个人印章。2013年3月7日原告向第三人江西陆度空间置业有限公司支付58万元购房款，第三人江西陆度空间置业有限公司出具收据，收据收款事由写明：“3#楼1单元502房定金（投资性购房款）”，2013年6月13日第三人江西陆度空间置业有限公司与原告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130600019），明确所出售商品房为3楼5层502（1单元）号房。2013年6月13日原告向安福县房地产综合开发公司支付维修基金11600元，2017年9月22日原告缴纳增量房（商品房买卖）税费8700元，2017年11月29日原告取得不动产权证/赣（2017）安福县不动产权第0007535号。另查明，被告谢干才系第三人江西陆度空间置业有限公司自然人股东，职位为监事。上述事实，有原、被告、第三人的陈述、原告提供的身份证复印件、投资性购房合同复印件、不动产权证书复印件、发票复印件及被告提供的江西陆度空间置业有限公司的企业信息、江西省宇财生物制品有限公司的企业信息、江西陆度空间置业有限公司与原告李青兰签订的商品房买卖合同等证据证实。本院认为，本案争议焦点为：一是《投资性购房合同》是否有效？二是如果《投资性购房合同》有效，其效力是否及于第三人江西陆度空间置业有限公司？三是被告谢干才是否需要承担责任？关于焦点一：《投资性购房合同》是否有效的问题。当事人订立、履行合同应当依照法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《投资性购房合同》是各方自愿签订的，该合同不存在法律规定的无效情形，内容亦没有违反法律和行政法规的强制性规定，故《投资性购房合同》合法有效。况且，该合同中的交房义务已实际履行。被告主张该合同无效或者并未实际履行没有事实和法律依据，对此本院不予采纳。关于焦点二：《投资性购房合同》中标的物系第三人江西陆度空间置业有限公司所有，合同中甲方的权利义务实际亦为第三人江西陆度空间置业有限公司而设立。合同签订当天，原告即依据合同约定向第三人江西陆度空间置业有限公司支付购房款，第三人江西陆度空间置业有限公司收款后出具收款收据，并在收款事由栏注明：“3#楼1单元502房定金（投资性购房款）”，可见原告亦认可《投资性购房合同》中甲方的权利义务亦由第三人江西陆度空间置业有限公司享受履行，而第三人江西陆度空间置业有限公司亦完全认可《投资性购房合同》并以自己的行动对该合同进行追认，故被告谢干才签订的《投资性购房合同》效力及于第三人江西陆度空间置业有限公司。关于焦点三：被告谢干才是否需要承担责任的问题。本案中，《投资性购房合同》合法有效，被告谢干才系第三人江西陆度空间置业有限公司的自然人股东，虽然其签订合同的效力及于第三人，但并不意味着其可以不受合同的约束，其作为合同的相对方，理应按照合同的约定履行返款义务，承担相应的民事责任。现《投资性购房合同》约定的返还款项期限届满而未返还，故原告要求被告谢干才、第三人江西陆度空间置业有限公司返还投资款58万元的诉请合法有据，本院依法予以支持。因合同中约定满6年不能退还投资款还应按月承担6‰违约金，该约定不违反法律规定，现原告要求支付违约金的诉请，本院予以支持。被告江西省宇财生物制品有限公司作为《投资性购房合同》的担保人，应按合同的约定承担连带担保责任，被告江西省宇财生物制品有限公司承担连带保证责任后可以向第三人江西陆度空间置业有限公司追偿。被告谢卫安系被告江西省宇财生物制品有限公司的法定代表人，其在担保人处签署个人印章属于职务行为，同时根据合同相对性的原则，被告谢卫安不是合同的当事人，故被告谢卫安在本案中不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告第三人江西陆度空间置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李青兰投资款58万元及违约金（以58万元为基数，按月利率6‰从2019年3月8日起计算至实际还清之日止）。二、被告谢干才对本判决第一项确定的投资款及违约金承担共同偿还的责任。三、被告江西省宇财生物制品有限公司对上述款项承担连带清偿责任，被告江西省宇财生物制品有限公司承担连带保证责任后可以向被告谢干才、第三人江西陆度空间置业有限公司追偿。四、驳回原告李青兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由被告谢干才、第三人江西陆度空间置业有限公司、被告江西省宇财生物制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  李晓建人民陪审员  彭世锋人民陪审员  彭晓梅二〇一九年十二月一日书 记 员  李 玉附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。