大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7654号原告：商晋侨，男，1981年2月27日出生，汉族，无业，住辽宁省抚顺市望花大街。委托代理人：赵伟，系辽宁邦德信律师事务所律师。被告:大连世茂嘉年华置业有限公司。住所地：辽宁省大连金普新区大魏家街道御龙园A区118号。统一社会信用代码：91210213554979441J。法定代表人:刘辉，系该公司董事长。委托代理人：张国晗，系上海市协力（大连）律师事务所律师。委托代理人：孙晓旭，系上海市协力（大连）律师事务所律师。原告商晋侨与被告大连世茂嘉年华置业有限公司（以下简称世茂置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商晋侨的委托诉讼代理人赵伟、被告世茂置业公司的委托诉讼代理人张国晗、孙晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商晋侨向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施；2、判令被告赔偿原告违约赔偿金20万元；3、确认两份补充协议（合同补充协议和分期付款补充协议）无效；4、判令被告建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状，道路与停车位恢复至建设工程规划许可证报批通过的规划总平面图原状。5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年7月20日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金州新区大魏家街道御龙园x区xxx号x单元－x跃x层x号房屋，面积277.89平方米，总房价277.89×1万元＝277.89万元。小区煤气一直未接通，合同第十四条和规划管线图上都说有接通市政的燃气，但至今没有接通，据了解被告未向燃气公司申报。小区内道路少且狭窄、消防不达标。规划图上每栋楼前后都是双排车道，每排4.71或4.72米宽，实际上每两栋楼之间才有一个3米宽的单行道，其它道路已经变成1米宽的人行道或被堵死。消防车一般12米长，无法在3米宽的路上调头，更不用说怎么在1米宽或被堵死的地方完成消防工作了。在2016年年底前，小区没有接通自来水，大家饮用的是不达标的地下水，居民中有胃肠不适、腹泻恶心等症状出现，洗澡后有皮肤红肿、出疹子等症状，直到2015年初，业主才得知水质不符合《生活饮用水卫生标准》，因此被告的项目部为每户居民每天提供2桶大黑山矿泉水，被告的行为给原告的身体造成了严重损害。规划总管线图上有接通市政的供热，但实际上是被告自建的小锅炉供暖，每天排放的煤烟给小区造成了严重的污染。规划总管线图上有接通市政的排污设施，至今没有。二期规划图中有诊所和活动室，但实际没有。被告在供水、供气、供热未符合规划要求时即交付房屋，显然是在违法。被告在卖房时宣称：该小区有配套的魔幻岛、60万平的商铺、海岛别墅、五公里长业主私享沙滩、世茂大道、商业区超市、菜市场、温泉酒店、3万平体育公园、将来金普新区最高端的实验学校、高尔夫球场、奥特莱斯（品牌直销购物中心）。小区周边将会建渤海大道、轻轨、15分钟可到的新机场。但至今下列配套设施仍未兑现：60万平商平贸、大型商业配套、菜市场、高尔夫、奥特莱斯、学校、机场根本没有建。沙滩只有1200步长（且缺乏管理，脏乱差，开发商私自出租），体育公园只有大约5000平，魔幻岛、温泉酒店因经营不善常年不开放，没有大型商业超市，渤海大道修修停停一直没通。生活污水、游泳者粪便随便排放、油气污染，园区内的景观河发现阵阵腐臭、蚊蝇成灾，这些都给原告生活造成重大影响。可见，被告是利用虚假宣传吸引原告来买房，构成欺诈行为。因被告所承诺的60万平商平贸、大型商业配套、菜市场、高尔夫、奥特莱斯、学校、沙滩、体育公园、魔幻岛、温泉酒店、商业超市具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，现被告未兑现该要约构成违约，应承担违约责任。也正是因为被告所宣传的配套设施经过了好几年都没有兑现，在大连地区房价普遍上涨的情况下，被告的50平精装修公寓已经跌到了每套23至33万元，别墅的房价下跌了三四十万，因此原告要求被告赔偿违约金20万元。原、被告是一次性签订的合同，本不应该出现补充协议，但被告在带领原告参观了他们的销售展厅、听了销售员的讲解之后，引导原告签订了房屋买卖合同，原告查看了合同正文，基本没有问题，签字后，被告又要求原告在有很多条款且字体很小的补充协议上签字，并说补充协议是与合同正文一样的，也肯定是符合国家法律规定的，在被告的忽悠之下，被告没有细看，就签字了，但现在原告才发现补充协议中有很多违法的、不合理的、甚至是直接与合同正文相矛盾的条款：合同补充协议十四4“出卖人有权在小区的公共部分设置企业或项目标识，买受人不持异议”违反了合同补充协议十七条，分期付款补充协议第二条，而合同正文第七条规定：“买受人如未按规定时间付款，逾期30日内，按日支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期30日之后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%支付违约金”，可见小字的补充协议与大字的正文条款明显相互矛盾。另外，补充协议中还有很多不公平不合理的条款，如三4.五3.五4.六4.八2.十、十四3.十五、十八3.二十二、二十三、二十四、二十七条，因此请求法院确认两份补充协议无效。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告世茂置业公司辩称：一、原告的诉讼请求第1、4项不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，应当依法予以驳回。1、原告诉讼请求第1项为“为原告接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施”、第4项为“建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状、道路与停车位恢复至建设工程规划许可证报批通过的规划总平面图原状”，该二项诉讼请求不满足“具体明确”的要求且不具有“可执行性”。根据《民事诉讼法》第119条规定“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”，起诉要求必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”，原告此二项诉讼请求不符合法律规定的“具体的诉讼请求”的要求；而根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第463条规定“当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：(一)权利义务主体明确；(二)给付内容明确”，原告此二项诉讼请求也不具有可执行性，不符合法律规定的“给付内容明确”的要求。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第208条第三款规定“立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉”，对于原告诉讼请求第1、4项，应当予以驳回原告的起诉。2、需要说明的是，原告要求将建筑、道路与停车位恢复至相关图纸一节，在案涉小区已建成并已通过竣工验收备案、已使用多年的情况下，建筑、道路等属于不可更改的客观事实，无法通过整改等予以调整，根据《合同法》锭110条规定，属于“事实上不能履行”、“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的情形，原告的此项诉讼请求也无法得到支持。3、原告仅为各小区的个别业主，其主张的该二项涉及相应小区全体业主，在未经全体业主一致同意并经办理相关手续的情况下，原告作为个别业主也无权要求改变小区现状。二、案涉小区已经竣工验收备案，证明案涉小区的建设符合规划、消防、环保、设计、施工等国家规范的要求。原告的主张没有事实和法律依据，不应支持。1、根据国务院《建设工程质量管理条例》第49条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，案涉小区已经通过竣工验收备案，也从未有建设行政主管部门或任何部门责令重新组织竣工验收，充分证明案涉小区符合有关规划、消防、环保、设计、施工等国家规范的要求。2、原告提出的各项异议均不能成立。(1)关于原告对于规划提出的异议，案涉小区已取得规划部门的规划核实文件，并已经通过竣工验收备案，证明案涉小区的建设符合规划要求。(2)关于原告对于消防提出的异议，案涉小区已取得消防部门的消防验收备案，并已经通过竣工验收备案，证明案涉小区的建设符合消防要求。(3)关于原告对于用水提出的异议，案涉小区系由大连市自来水集团有限公司金州分公司供应自来水，水质应当由自来水公司负责。原告对于2015年、2016年水质问题提出异议，既没有任何证据证明，也已超过了法律规定的诉讼时效；需要说明的是，部分原告(吕华、董俊翔、杨世荣、马常胜、侯承罡)的合同约定交房日期均为2017年，该部分原告却对约定交房日之前的水质提出异议，没有任何依据。(4)关于原告对于供暖提出的异议，案涉小区系由大连经济技术开发区供热有限公司供暖，原告诉称的“被告自建的小锅炉供暖”与事实不符。(5)关于原告对于燃气提出的异议，大连市燃气气源不足是众所周知的客观事实，因大连市缺少燃气气源，政府尚未修建接通项目所在片区的燃气市政设施，案涉小区尚未开通燃气，这是被告作为企业所无法决定的，不应当由被告承担责任。(6)关于原告对于排污提出的异议，因政府尚未修建接通项目所在片区的排污市政设施，小区排污未能接入市政排污管道，不应当由被告承担责任。被告为广大业主考虑，自费聘用第三方定期清除生活污水等，并无违约行为。(7)关于原告提及的规划图中的诊所和活动室，系原告理解错误，按照规划要求，被告在开发过程中是负责“公共服务设施配置”，是负责建设用于诊所、文化活动室的房屋，法律上并非是规定由被告作为建设单位经营诊所、文化活动室，被告的经营范围也不包括诊所、文化活动室，原告的此项异议没有法律依据。(8)关于原告对于社区用房提出的异议，规划中的社区用房已随整个小区的建成已竣工，被告也已移交给街道，街道也已投入使用。需要说明的是，根据法律规定，被告是负责向街道移交社区用房，街道是否投入使用以及如何使用由街道负责，被告无权强制要求街道使用；原告也无权就社区用房的移交向被告提出任何主张，原告如有任何问题，应当自行向街道咨询、核实。3、需要说明的是，根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第1款“商品房装饰装修及设备标准应符合本合同附件三的标准，如不符，买受人应在接到书面房屋交付通知后15日内书面要求出卖人整改”、第七条第2款约定“如买受人未在前款约定的时间内向出卖人提出书面整改要求的，则出卖人不再承担任何责任”，原告早已接收了房屋，并未在前述合同约定的期间内提出异议，已无权再向被告提出异议。三、关于原告主张的魔幻岛、60万平商铺、海岛别墅、沙滩、学校、渤海大道、轻轨等，均属于针对项目地块红线外设施的宣传。根据法律规定及双方合同的约定，项目红线外设施的宣传仅为要约邀请，不构成合同条款，原告向被告主张违约责任，没有法律依据。根据《合同法》第15条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，原告所主张的魔幻岛、60万平的商铺、海岛别墅、沙滩等，均属于针对项目地块红线外设施的宣传，并非是位于案涉房屋所在小区的红线内，上述广告宣传属于要约邀请。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，以及双方《商品房买卖合同补充协议》第十七条也约定“出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示标、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究卖人责任”，原告主张的广告宣传不能构成合同条款，根据上述法律规定和合同约定，原告要求被告对项目红线外的设施承担责任，没有依据。四、关于原告主张的违约金一节，如前所述，项目地块红线外的宣传，不构成合同条款，不存在违约的问题。而原告既无证据证明该等设施的宣传“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，原告也不能证明其所谓的损失，其主张违约金没有事实和法律依据。案涉房屋为住宅房屋，原告购买房屋的合同目的就是为了居住使用，原告已接收了房屋并已使用多年，被告早已履行了交付义务，原告主张违约金既没有合同依据，也没有法律依据。五、部分原告尚未付清全额房款，也无权提出任何主张。部分原告(吕华、李崇艳、崔凌万、马常胜、杨文全、金光诛)存在逾期支付房款的违约行为，根据《分期付款补充协议》的约定，被告有权解除合同，并由原告承担违约责任。六、原告起诉中所引用的多项规定，或已废止，或不适用于本案。《城市房地产开发经营管理条例》第18条早已于2004年由国务院废止；原告的房屋合同约定的交付时间均为2017年或之前，原告引用的2018年《辽宁省物业管理条例》不适用于本案；原告所签订的案涉房屋商品房买卖合同均早于2017年10月1日，原告的引用的《民法总则》实施日期为2017年10月1日，不适用于本案。七、关于两份补充协议的效力问题。双方签订的补充协议不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，不存在法律规定的合同无效情形，原告的主张没有法律依据。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，其诉讼请求不应得到支持，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明，2014年7月20日原、被告订立商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于金州新区大魏家街道御龙园x区xxx号x单元x跃x层x号房屋，商品房预售许可证号为大金房预（销）许字第2011024。同日双方订立合同补充协议及分期付款补充协议。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、合同补充协议、分期付款补充协议等证据材料，有被告提供的收楼确认书、竣工验收备案表等证据材料及双方庭审笔录在案为凭，并经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告已取得商品房预售许可证明，因此其与原告订立的商品房买卖合同及合同补充协议、分期付款补充协议均为有效。原告主张违约赔偿金20万元没有事实及法律依据，本院不予支持。原告作为商品房销售合同的一方当事人，依法享有合同权利。但原告向本院提出的第一项、第四项诉讼请求不属于其基于商品房销售合同而取得的债权请求权的范围。原告的第一项、第四项诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：驳回原告商晋侨要求被告大连世茂嘉年华置业有限公司赔偿违约赔偿金20万元及确认原告商晋侨与被告大连世茂嘉年华置业有限公司订立的合同补充协议、分期付款协议无效的诉讼请求。案件受理费2150元（原告已预交），由原告商晋侨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费,逾期则按放弃上诉处理。审判员  吕忠革二〇一九年十二月二十六日书记员  唐岩波