北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初12373号原告（反诉被告）：王雅男，女，1985年6月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：祖慧云（王雅男之母），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：骆策，北京市信凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：石璞玉，男，1979年5月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何树亮，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男。原告(反诉被告)王雅男与被告（反诉原告）石璞玉、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王雅男及其委托诉讼代理人骆策、祖慧云，被告石璞玉及其委托诉讼代理人何树亮，第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雅男向本院提出诉讼请求：1.判令石璞玉向我退还定金100万元、支付违约金20万元，以上共计120万元；2.诉讼费由石璞玉负担。诉讼过程中，王雅男变更诉讼请求如下：1.判令石璞玉退还我定金100万元，支付违约金20万元，以上共计人民币120万元；2.确认我与石璞玉、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》于2018年1月22日解除；3.诉讼费、鉴定费由石璞玉负担。事实和理由：2017年8月6日，我和石璞玉签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）、《补充协议》各一份及其他有关协议材料，居间方为链家公司。买卖合同约定：所售房屋坐落在海淀区润千秋佳苑×号楼×层×号（以下简称涉诉房屋），总价款1026万元，我向石璞玉支付定金100万元，石璞玉于2017年12月15日将房屋交付给我，并对其他条款作了详细约定。2017年12月17日，我和石璞玉签订《变更协议书》一份，约定：石璞玉于2017年12月31日将房屋交付给我，并对其他条款进行了变更约定。我依约向石璞玉支付定金100万元，但是他并未依约在交房日期将房屋按户型图纸完好交付给我，房屋存在多处违法拆改且存在违建，我多次要求石璞玉将房屋恢复原状完好交付房屋，但石璞玉予以拒绝。2018年1月9日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局向石璞玉下达《谈话通知书》，1月12日向石璞玉下达《责令改正通知书》，内容为：你涉嫌违法建设的行为，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条的规定，本行政机关依法责令你自查自纠，否则我单位将依法予以查处。但是石璞玉仍旧拒绝改正，我迟迟不能获得一个完好的合法房屋，便依据《房屋买卖合同》的约定于2018年1月22日向石璞玉送达《解除买卖合同通知书》。石璞玉并未按照此条款约定在收到退房通知15日内返还已付款并支付违约金。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼。石璞玉辩称，我不同意王雅男的全部诉讼请求，我认为退还定金不成立，只有我方有解约权利，且我没有违约行为。承重墙本身不能说明房屋主体结构质量存在问题，特别是现在已经按照国家标准完全修复。链家公司述称，我公司不发表意见。石璞玉向本院提出反诉请求：1.判令解除我和王雅男签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》；2.请求判令王雅男支付我违约金205.2万元；3.判令王雅男赔偿我直接经济损失56万元；4.判令王雅男承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，石璞玉变更反诉请求如下：1.要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令王雅男已经支付的定金不予退还，同时要求王雅男赔偿我直接经济损失56万元；3.判令王雅男承担本案的全部诉讼相关费用。事实和理由：王雅男依据2017年8月6日与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》及2017年12月7日另行达成《变更协议书》，认为我交付的房屋不符合约定，构成违约。我认为与事实不符，于法无据。一、王雅男未能按照变更协议书的约定如期支付相应款项，构成根本违约。王雅男确定以1026万元的价格购买涉诉房屋。2017年12月17日，我和王雅男双方达成《变更协议书》，其中第四条：原《补充协议》第二条第3项约定：（1）…（2）乙方于2018年2月28日前将第二笔购房款人民币2000000以第三方担保支付的方式支付给甲方；另《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》第四条之约定，违约责任…3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约…。乙方应在违约行为发生之日起15日内，以该房屋总价款的20%向甲方支付违约金…。2018年2月28日至今，我多次和王雅男沟通继续履行合同，但王雅男一直不予回应。根据上述约定，要求王雅男支付违约金205.2万元。二、因王雅男的违约行为，造成我的直接经济损失56万元。因王雅男的违约行为，造成我与李舒明的后手房屋买卖合同无法进行，导致我赔偿李舒明56万元。根据《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此我要求王雅男赔偿损失56万元。为维护我的合法权益，故提出反诉。王雅男对石璞玉的反诉辩称，石璞玉提出继续履行合同缺乏事实和法律依据，我不同意。石璞玉没有按照合同约定的2017年12月31日之前将诉争房屋完好的交付我方，存在违法情节，我之前提到多处违法情节，对于墙体性质通过鉴定已经落实，据此判断该房屋交付时存在主体结构质量不合格的问题。2018年1月22日，我已经向石璞玉送达书面解除合同通知书，无论是根据合同还是法律，我方的解除权是合法成立的，石璞玉所有的反诉请求，缺乏事实和法律依据，请法院驳回其全部反诉请求。链家公司对石璞玉的反诉请求述称，我公司同意继续履行合同，其他请求不发表意见，与我公司无关。本院经审理认定事实如下：2017年8月6日，出卖人：石璞玉与买受人：王雅男签订《房屋买卖合同》，约定：王雅男购买涉诉房屋，涉诉房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年12月31日前办理抵押注销手续；第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人与买受人协商一致，涉诉房屋成交价格为340万元；（二）经出卖人与买受人协商一致，涉诉房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为686万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人支付定金100万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；2.剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。第六条房屋的交付（一）出卖人应当于2017年12月15日将涉诉房屋交付给买受人。第七条违约责任（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将涉诉房屋交付买受人的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过15日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。同日，甲方（出卖方）：石璞玉与乙方（买受方）：王雅男、丙方（居间方）：链家公司签订《补充协议》，约定：第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1026万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分（1）乙方于2017年8月6日将第一笔定金100万元整以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2017年8月9日将第二笔定金40万元以理房通支付方式支付甲方；（3）乙方于2017年9月25日将第三笔定金50万元整以理房通支付方式支付甲方。2.还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2017-12-31前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年1月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为：甲方自行筹集；第四条违约责任1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订当日，王雅男向石璞玉支付了房屋定金100万元。2017年8月10日，王雅男向北京理房通支付科技有限公司支付40万元，服务类型为定金监管；2017年9月25日，王雅男向北京理房通支付科技有限公司支付50万元，服务类型为定金监管。2017年12月17日，甲方：石璞玉与乙方：王雅男、丙方：链家公司签订《变更协议书》，约定：1.将《房屋买卖合同》约定的“出卖人应于2017年12月31日前办理抵押登记注销手续”变更为“出卖人应于2018年3月30日前办理抵押注销手续”；2.将房屋交付时间由2017年12月15日变更为2017年12月31日。2017年12月31日，王雅男与石璞玉交接涉诉房屋时，发现涉诉房屋的户型图与现状不符，双方未实际进行交接。2018年1月22日，王雅男通过微信群通知、现场张贴、邮寄方式向石璞玉送达了《解除买卖合同通知书》,内容为：……但你方并未在双方约定时间前将房屋完好地交付给我方，且至今该房仍存在违法情节，相关政府部门要求你方对该房屋改正否则将依法予以查处，致使房屋完好交付遥遥无期。……现我以书面形式通知你方解除双方之间于2017年8月6日签订的《房屋买卖合同》等合同以及《变更协议书》，望你方于收到本通知书之日起15日内返还我方已付款项并依约向我方支付违约金。特此通知。另查，经祖慧云（王雅男之母）举报，2018年1月12日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局向涉诉房屋房主下达了《责令改正通知书》，内容为：你单位涉嫌违法建设的行为，违反了《北京市城市规划条例》第二十三条的规定，本行政机关依法责令你（单位）自查自纠，否则我单位将依法予以查处。经核实，2018年3月17日涉诉房屋的违建部分拆除。庭审中，石璞玉称其从上家购买涉诉房屋时，违建部分就已存在，并不清楚违建部分的形成过程；王雅男认可链家公司工作人员带其查勘涉诉房屋时注意到违建部分的存在，并表示类似小房在涉诉房屋所在小区普遍存在。诉讼中，王雅男向本院提交了2018年1月2日的视频，显示：涉诉房屋阳面东侧卧室的朝南侧飘窗及窗下墙体被拆除并改门。王雅男于2018年6月7日申请就涉诉房屋上述拆改部分对涉诉房屋的安全性能是否构成影响进行鉴定。本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建筑研究院司法鉴定中心）对上述申请事项进行鉴定。2018年12月11日，建筑研究院司法鉴定中心出具鉴函××号《鉴定说明函》，内容为：……我中心接受委托后，通知缴费义务人缴费，由于缴费义务人在规定期限内未缴费，现我中心根据《司法鉴定程序通则》第二十九条的相关规定终止该鉴定。2019年1月15日，王雅男申请就上述拆除的飘窗下墙体是否为承重墙进行鉴定。王雅男与石璞玉均同意由建筑研究院司法鉴定中心作为鉴定机构。2019年3月13日，建筑研究院司法鉴定中心出具鉴函××《鉴定说明函》，内容为：……通过对贵院提供的视频资料进行审查，我中心鉴定专家经讨论得出：根据现有视频资料无法确认拆除墙体的结构性能。故根据《司法鉴定程序通则》第十五条的相关规定不受理此鉴定。2019年4月26日，本院再次组织双方就上述鉴定事项进行询问，双方同意由本院重新指定鉴定机构。本院依法委托中电投工程研究检测评定中心司法鉴定所（以下简称中电投司法鉴定所）对上述申请事项进行鉴定。2019年7月19日，中电投司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：涉案建筑物采用钢筋混凝土剪力墙结构体系，根据《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）术语中剪力墙结构定义为“由剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构”。所拆除飘窗下墙体为钢筋混凝土剪力墙结构构件，承受竖向（如飘窗下挑板恒荷载和活荷载）及水平向（如地震作用和风荷载）作用，属承重墙。鉴定过程中，王雅男支付鉴定费20000元。经质证，王雅男对鉴定意见的真实性认可，没有任何意见，鉴定意见应当作为本案重要的参考依据；链家公司对鉴定意见的真实性认可，无异议；石璞玉对鉴定意见的真实性合法性及关联性均有异议并申请鉴定人出庭。鉴定人唐丽君出庭接受询问，就承重墙是否可以修复、本次鉴定内容是否属于其业务范围、本次鉴定是否具有指向性、本案鉴定的承重墙是否为房屋主体结构等问题进行答复。经质证，王雅男、链家公司对鉴定人的答复内容予以认可，没有异议；石璞玉对鉴定人的答复持有异议，认为鉴定人的执业范围是建设工程质量鉴定，承重墙是一个概念问题，故本案鉴定内容超出了其鉴定范围；就鉴定人员的资质问题，鉴定人只是去现场简单查看，是否真正地勘验承重墙区域存疑，对于另外一个鉴定人谭军的签名的真伪及是否具有鉴定资格存疑。同时认为鉴定意见与本案无关，是否承重墙并不影响涉诉房屋的交付。诉讼中，石璞玉就其反诉请求向本院提交如下证据：1.2018年3月10日，甲方（出售方）：李舒明与乙方（买受人）：石璞玉、韩家齐，丙方：链家公司签订的《解约协议书》，内容为：鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于西城区西便门外大街10号院4层22门8之房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件，现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1.本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。除本解决协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其它任何责任。2.本协议生效之日起1个工作日内，甲方应履行下列义务：办理网签注销手续；3.本协议生效之日起1个工作日内，乙方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续；（2）乙方支付甲方560000元违约金（包含已支付的500000元定金）；剩余60000元于2018年3月12日前自行转账支付。甲方账户姓名：李舒明，开户行：建设银行北京白石桥支行，银行卡号：×××；4.本协议生效之日起15个工作日内，丙方应履行下列义务：丙方退还乙方支付的全部居间代理费132000元，全部保障服务费12000元。2.2018年3月7日，石璞玉向李舒明女士发送的《解除合同告知书》，内容显示：……因润千秋佳苑房产不能过户履约，本人一方面不具备购房资质，另一方面资金严重短缺，无法继续履约。我方愿意友好协商，给与你方适当补偿。从即日起，以书面形式通知解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。特此告知。3.2017年9月8日，出卖人：李舒明与买受人：韩家齐签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》、理房通支付协议及石璞玉名下中国银行尾号××的账户流水明细清单及其结婚证复印件，证明王雅男的违约行为给其造成的直接经济损失。上述证据显示：石璞玉与韩家齐系夫妻关系，2017年9月9日，石璞玉分别向李舒明、程渡转账房屋定金各5万元；2017年9月28日，付款人韩家齐向收款人李舒明支付40万元，该款项由理房通进行履约支付；2018年3月12日，石璞玉向李舒明转账6万元。4.《工程合同书》、施工图设计、验收报告、照片、设计单位资质证书及施工单位资质证书，证明其已经对飘窗下的墙体进行了修复，涉诉房屋现在完全达到交付标准。经质证，王雅男对证据1、2的真实性不予认可，无法确定是否存在真实交易行为，且上述证据与本案无关，石璞玉主张的损失与本案争议点没有关联性。《解除合同告知书》中是石璞玉自愿给予适当补偿，其自愿行为与王雅男无关；对证据3的真实性不予认可，复印件中体现的经济损失没有经过司法程序确认，不具有法律效力。即使存在损失，也是其违约行为造成的，与王雅男无关；对证据4的真实性无法判定，合法性不予认可。且现在的修复和2017年12月31日交付节点已经没有关联，所以双方合同不具备继续履行的任何可能性。链家公司对证据1、2的真实性及证明目的均认可；对证据3未发表质证意见；对证据4不发表意见，请法院核实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王雅男与石璞玉签订的《房屋买卖合同》及王雅男与石璞玉、链家公司签订的《补充协议》、《变更协议书》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于王雅男行使合同解除权的理由是否成立。根据本案查明的事实，双方按照合同约定时间进行房屋交接时，王雅男发现涉诉房屋的现状与户型图不一致，并进而确认涉诉房屋因违建部分而存在拆改。诉讼中，王雅男就拆改部分的墙体性质提出鉴定申请。中电投司法鉴定所系本院依法委托的具有专业鉴定资质的鉴定机构，其对本院依法委托的鉴定事项所作出的《司法鉴定意见书》应予采信。根据鉴定意见，涉诉房屋所拆除飘窗下墙体的性质为承重墙，而承重墙的拆改应当视为足以影响合同是否继续履行的重大事项。因此，王雅男单方行使合同解除权的行为，具有事实和法律依据，本院对上述行为的效力予以确认。合同解除后，双方理应结清相应款项。现王雅男要求石璞玉退还定金及违约金之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。考虑到石璞玉并非故意隐瞒上述重大事项，故本院对王雅男主张的违约金的计算标准予以调整，对于超出部分，本院不予支持。石璞玉所提全部反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认王雅男与石璞玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》、王雅男与石璞玉、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》及《变更协议书》于2018年1月22日解除；二、石璞玉于本判决生效后7日内退还王雅男定金1000000元并支付违约金（以1000000元为基数，按照中国人民银行同期存款基准利率计算自2018年2月7日起至实际退还之日止的利息）；三、驳回王雅男的其他诉讼请求；四、驳回石璞玉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费20000元，由石璞玉负担，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费15600元（王雅男已预交），由王雅男负担1800元，已交纳；由石璞玉负担13800元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费41680元，由石璞玉负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘宝平人民陪审员  杜秀荣人民陪审员  付维嘉二〇一九年十二月十八日书 记 员  沙雪妮