北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初8129号原告：张熙钊，男，1954年1月17日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：刘春荣（系张熙钊之妻），女，1953年5月1日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李顺存，北京李顺存律师事务所律师。被告：北京富源通物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇妫水南街26号。法定代表人：聂云龙，总经理。委托诉讼代理人：李增梅，女，1967年10月5日出生，北京富源通物业管理有限公司职工。原告张熙钊与被告北京富源通物业管理有限公司（以下简称为富源通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张熙钊及其委托诉讼代理人刘春荣、李顺存，富源通公司法定代表人聂云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张熙钊向本院提出诉讼请求：1、要求被告将××小区西侧下水道彻底改造疏通、消除隐患；2、要求被告赔偿原告的财产损失包括装修费27711.12元、家具损坏赔偿费5396.13元；3、租房费9000元（三个月）；4、搬家费2000元；5、被告承担评估费、诉讼费。事实与理由：原、被告于2004年起建立了物业服务关系至今。2018年冬季，原告全家外出未归。2019年4月3日，原告对门邻居发现原告家大门溢水，通知原告后原告让家人查看，发现室内下水管有大量污水溢出。邻居通知原告的同时也通知了被告，被告当天派人到现场帮助清理，对下水道做了临时疏通。清理后发现木地板凸起、变形，家具损坏。根据物业委托合同约定，公用上下管道维修养护、运行和管理由被告负责，原告家下水管堵塞反水是因为被告没有尽到物业管理义务、违反了合同约定，依法应该承担合同义务，赔偿原告因此造成的损失。富源通公司辩称，一、原告未能及时发现室内发生返水，应对发现不及时而造成的扩大损失承担责任。首先，返水情况出现并非罕见，都是业主使用不当造成的，原告应对其长期外出期间房屋内发生的各种情况做出充分合理的预见，应委托亲友照看房屋，并于一定合理期限到其房屋查看情况，发现异常后应及时通知被告检修以避免不必要的损失。然而原告于2018年冬季全家外出，直到2019年4月3日邻居通知后才得知该情况。其次，返水现象发生于原告所居住房屋的室内，原告外出时并未委托被告照看房屋，且双方也并未在《物业管理委托合同》进行相关约定。再次，原告所居住房屋是原告的私人空间，即使被告发现异常情况，在未得到原告授权的情况下，被告也不能贸然进入。最后，原告的损失主要是由于其未能及时发现返水现象造成的，并非被告疏于履行合同义务。二、被告已经履行《物业管理委托合同》约定的“公用上下管道的维修、养护和管理义务”。鉴于下水道堵塞的隐蔽性，除非用户通知，被告在日常维修中很难发现。原告要求被告对其室内返水承担责任，无形中增加和扩大了被告的义务。被告在收到原告通知后，已于当天对下水道进行疏通，已经履行了对公用上下管道的维修、养护和管理义务。三、下水道堵塞并非被告所为，被告不应承担责任。被告仅仅是物业服务的提供者，并非故意堵塞下水道造成原告经济损失的加害人。被告不存在过错，无需对原告承担赔偿责任。此外，关于原告要求将下水道彻底改造疏通，目前尚不符合彻底改造的情形。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系坐落在北京市延庆区延庆镇××室（以下简称为“涉案房屋”）的业主。2004年8月26日，原告与被告签订了《物业管理委托合同》，由被告对原告居住的小区进行物业服务，委托管理期限为10年，自2004年8月26日至2014年8月25日。延庆区××街道××小区业主委员会定期与被告签订《北京市物业服务合同》，被告持续对原告居住的小区进行物业服务。双方于2018年12月29日签订的《北京市物业服务合同》中约定，物业服务期限为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日。物业服务的内容为：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。4、负责公共绿地、景观的养护。5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位，公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。《物业服务合同》第七条约定，被告按《住宅服务标准》中Ⅰ级物业服务标准提供物业服务，即每半年检查1次雨、污水管井；每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理和疏通。第三十一条约定，乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：1、由于业主或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；2、因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。2018年10月底至2019年4月，原告一家外出不在涉案房屋居住。2019年春节后，无人定期到涉案房屋查看房屋状况。2019年4月3日，原告邻居发现涉案房屋大门渗水后通知原告。原告儿子进入涉案房屋，发现厨房下水管道反水，家中装修、家具、家电不同程度受损，随即通知被告，被告对下水管道进行了疏通清理。2019年8月19日，原告就涉案房屋损失情况申请了价格鉴定，北京市京评价格评估有限公司出具的京评（涉）字2019第2041号价格评估报告书认定损失价格为33107元（装修27711.12元、物品5396.13元）。原告支付评估费10000元。本院在诉讼过程中前往涉案房屋调查房屋和管道情况，经查，漏水处为厨房下水管道接口处；涉案房屋为二楼，一楼住户有独立下水管道；与污水井连接的主下水管道直径为75毫米，各住户厨房排水管道直径为50毫米。庭审过程中核实，涉案房屋居住十余年来第一次发生厨房下水管道反水现象；发生反水时间与发现反水时间间隔较长；涉案房屋楼上四层住户的厨房下水处于正常使用状态；原、被告均未能提供证据证明管道堵塞准确部位和堵塞原因。上述事实有《北京富源通物业管理有限公司物业管理委托合同》（编号：0691）、《北京市物业服务合同》、京评（涉）字2019第2041号价格评估报告书、发票、现场勘验笔录、现场照片、视频资料等证据在案佐证。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。双方签订的《物业服务合同》第七条约定，被告按《住宅服务标准》中Ⅰ级物业服务标准提供物业服务，即每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理和疏通。根据庭审查明的事实，涉案房屋厨房地漏反水导致原告房屋及相关物品受损的事实确实存在。涉案房屋位于二层，楼上所有业主的厨房污水均走公共下水管道，反水发生期间原告不在涉案房屋居住，涉案房屋无污水排出，故反水应为该楼公共下水管道部分堵塞所致。根据目前双方提供的证据和现场勘验笔录，无法判断管道堵塞的真实原因。被告即使按照合同约定的北京市住宅物业服务一级标准提供定期维护和疏通服务，并且在原告通知后及时到场疏通处理，但是被告作为物业管理经验丰富的物业服务公司，对于公共设施日常管理维护频率和使用情况具有更专业的经验和判断，应当根据涉案房屋管道情况和冬季特殊情形调整养护频率，现该管道堵塞致使原告家中厨房下水管反水，应当可以看出被告在公共部分下水管线的管护方面做得尚不完善。又因被告未能提供证据证实下水管线发生堵塞是业主使用不当所致，不符合《物业服务合同》第三十一条约定的免责情形，故对于原告因下水道反水给其造成的财产损失，被告应承担相应违约责任。而原告长时间外出，未及时发现管道反水，原告对管道返水产生的损害存在重大过失，扩大的损失部分应由其自行承担。在衡量双方当事人各自过错及价格鉴定确定的损害数额的基础上，本院酌情认定原告对涉案损害承担80％的主要责任，被告承担20％的次要责任。原告损失的具体数额，本院根据价格评估报告认定：装修费27711.12元、物品损失费5396.13元；依据原告提交的证据结合本案的实际情况酌定租房费6000元；搬家费2000元。经核算，被告应赔偿原告：装修费5542元（27711.12元×20%）；物品损失费1079元（5396.13元×20%）；租房费1200元（6000元×20%）；搬家费400元（2000元×20%）。原告要求被告将××小区21号楼5单元西侧下水道彻底改造疏通、消除隐患，经本院核实涉案房屋居住十余年来下水管道第一次发生反水现象，管道疏通后使用至今亦未再次发生反水现象，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。但被告应当积极履行管道疏通等管理服务义务，防止管道反水现象的再次发生。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下之：一、北京富源通物业管理有限公司赔偿张熙钊装修费5542元（于本判决生效后七日内履行）；二、北京富源通物业管理有限公司赔偿张熙钊物品损失费1079元（于本判决生效后七日内履行）；三、北京富源通物业管理有限公司赔偿张熙钊租房费1200元（于本判决生效后七日内履行）；四、北京富源通物业管理有限公司赔偿张熙钊搬家费400元（于本判决生效后七日内履行）；五、驳回张熙钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费601元，由张熙钊负担576元（已交纳）；由北京富源通物业管理有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费10000元，由张熙钊负担8000元（已交纳）；由北京富源通物业管理有限公司负担2000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  康 峰二〇一九年十二月十六日法官助理  严玉婷书 记 员  范 佳