文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初14001号原告：重庆至美物业管理有限责任公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道716号美天公园王府商铺1单元2层15号铺位，统一社会信用代码915001160830755764。法定代表人：张贤芳，总经理。委托诉讼代理人：蒋雪，女，公司员工。被告：苟国彬，男，1971年10月3日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：幸功琴（系被告配偶），1976年5月10出生，住重庆市江津区。原告重庆至美物业管理有限责任公司与被告苟国彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告重庆至美物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人蒋雪、被告苟国彬及其委托诉讼代理人幸功琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆至美物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2016年6月1日至2019年8月30日物业管理费、电梯费共计7158.54元。2.判决被告以欠付费用为基数按每日千分之三向原告支付逾期付款的滞纳金1000元。事实和理由：2014年，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，物业管理费按照建筑面积2元/月·㎡、电梯费按照建筑面积0.3元/月·㎡的标准计算；若被告逾期付款，应以欠费金额为基数按照每日3‰的标准向原告支付违约金。2018年5月，原告为了改善与业主的关系，主动将物业费（含电梯费）标准下调至1.8元/月·㎡。2016年6月1日至2019年8月30日，被告欠付物业管理费、电梯费共计7158.54元。原告多次以书面形式或上门方式催缴均无果。原告按约履行物业服务，被告拒不交纳物业费的行为侵犯了原告的合法权益，故请求被告支付所欠物业费，并酌情主张违约金1000元。被告苟国彬辩称：被告未交2016年6月1日至2019年8月30日期间的物业管理费、电梯费属实。被告之所以未交纳上述费用，是由于原告收费标准过高，与服务不相匹配。主要存在以下问题：原告至今未公示物价部门核定或备案物业部门收费的批文；公开支持小区内私搭乱建，公共绿地被损毁、侵占；允许重庆康东汽车客运有限公司开设在封闭管理的小区内，给业主带来严重安全隐患；小区门禁止系统形同虚设，私家车、货运车随意开到小区，损坏小区道路和草坪；安保措施不到位，大门值班亭经常无人值守，小区大部分可视电话和监控未使用，导致部分业主家被盗；擅自允许在本小区搞活动的单位搭接电源和私自接水；小区大门损坏很长时间未修复等。综上所述，被告并非恶意欠费，在原告完善相关服务后，被告同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告苟国彬是重庆市江津区鼎山街道某小区房屋的所有权人，该房屋属于洋房，房屋建筑面积87.62㎡。2014年1月15日，原告（乙方）与小区建设方重庆中北置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定小区由乙方提供前期物业管理服务，合同期限3年，自2014年1月15日起至2017年1月14日止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲、乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同；物业服务收费实行包干制方式，其中高层住宅1.80元/月·㎡（含电梯费）、洋房2.30元/月·㎡（含电梯费）、商业门面3.80元/月·㎡；业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费用按月交纳，各业主应在每月1日至10日内履行交费义务；业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。此外，双方还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。上述《前期物业服务合同》在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行了备案。2014年8月30日，被告苟国彬（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定,由乙方为甲方所在的小区提供物业管理服务；本协议自签字之日起生效，至业主大会决定并由业主委员会签署新的物业管理合同时终止；物业服务费收取标准为高层住宅1.50元/月·㎡＋每户电梯费0.30元/月·㎡、花园洋房2.00元/月˙㎡＋每户电梯费0.30元/月·㎡、商业用房3.80元/月·㎡；小区公共用水电按物价局规定，据实分摊；甲方应于每月10日前向乙方交纳相关费用，未按时交纳的，每逾期一天，按日加收拖欠金额3‰的滞纳金。此外，该协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修基金的管理与使用等内容进行了约定。2018年5月，原告下调了该小区的物业服务费收费标准，即按高层住宅1.30元/月·㎡（不收取公摊水电费）、洋房1.80元/月·㎡（不收取公摊水电费）收取物业服务费。从2015年初起至今，原告一直为小区提供物业服务。被告苟国彬向原告交纳物业服务费至2016年5月，从2016年6月起不再向原告交纳物业服务费用。原告为此向被告催收，但无果。本院认为，随着现代化城市进程的发展，众多人口聚居在高楼林立的同一小区，小区的环境卫生、公共设施、秩序需要专人维护、管理，否则舒适、优美的生活环境无法得到保障。业主与物业公司应加强沟通、相互理解、支持，共同维护好小区物业。本案中，原告与被告苟国彬签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效。原告依约向被告苟国彬提供了物业服务，被告苟国彬应依约向原告交纳物业服务费用。被告苟国彬辩称原告未尽到基本的物业管理服务义务，但并未提供充分的证据佐证，且物业服务是一项长期、综合性工作，难免存在一些问题，需要时间让物业公司去解决或优化，也需要物、业双方共同配合完善。被告如果认为原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理义务，其可另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但被告以此为由拒绝交纳物业费，将导致恶性循环，不利于小区的长远发展，故本院对被告拒交物业费的理由不予采纳。原告主张被告苟国彬支付2016年6月1日至2019年8月30日期间的物业服务费（含电梯费）共计7158.54元[（2元/月＋电梯费0.30元/月）×87.62㎡×23月＋1.80元/月×87.62㎡×16月]，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告并非无故拖欠物业费，故原告请求被告支付违约金1000元，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告苟国彬于本判决生效之日起五日内支付原告重庆至美物业管理有限责任公司2016年6月1日至2019年8月30日期间的物业服务费（含电梯费）共计7158.54元。二、驳回原告重庆至美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告苟国彬负担。该费原告重庆至美物业管理有限责任公司已预交，经其同意，被告苟国彬将应负担的该费在履行上述款项时一并迳付给原告重庆至美物业管理有限责任公司，本院预收的费用不作清退。本判决为终审判决。审判员  陈佑二〇一九年十二月二十六日书记员  黄斤