广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初202号原告：陈丽英，女，1950年8月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：何镇宇，男，1983年8月3日出生，汉族，住址同上。原告：何佩茹，女，1999年12月7日出生，汉族，住址同上。上述三原告共同委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。被告：何洁荧，女，1988年7月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：李刚，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：江权飞，广东本华律师事务所律师。被告：杜永富，男，1984年4月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔东培，广东百健律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区康王路1083号。负责人：罗天，职务：行长。委托诉讼代理人：杜基伟，广东金联律师事务所律师。第三人：周淑婷，女，1982年3月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告陈丽英、何镇宇、何佩茹诉被告何洁荧、杜永富、第三人中国银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称中国银行荔湾支行）、周淑婷确认合同无效纠纷一案，本院依法立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈丽英、何镇宇、何佩茹的共同委托诉讼代理人李国伟，被告何洁荧的委托诉讼代理人李刚、江权飞，被告杜永富的委托诉讼代理人孔东培，第三人中国银行荔湾支行的委托诉讼代理人杜基伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽英、何镇宇、何佩茹向本院提出诉讼请求：1.确认何洁荧与杜永富就位于广州市番禺区钟村街锦绣花园趣园1座10梯303的买卖关系无效；2.两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与何洁荧因买卖位于广州市番禺区钟村街锦绣花园趣园1座10梯303的房屋纠纷，原告于2016年7月21日提起2016粤0113民初6130号案诉讼，现该案已经二审终审，确认原告与何洁荧的买卖关系无效。因何洁荧、杜永富就涉案房屋发生了买卖关系，损害了原告的合法权益，故原告依据判决书查明和认定的相关事实，起诉确认何洁荧和杜永富的买卖关系无效。因周淑婷拖欠杜永富的借款，故双方恶意协商，由何成标（周淑婷的配偶、何洁荧的亲哥哥）作为代理人于2016年2月4日将涉案房屋过户到杜永富名下，周淑婷以杜永富的名义向中国银行荔湾支行借款和设立抵押，每月由周淑婷向中国银行荔湾支行还款。以上事实有原告何镇宇与杜永富的电话录音，何洁荧和杜永富在第一次诉讼时答辩和提交的证据可以证实。原告认为，何洁荧和杜永富之间的买卖不是真实的买卖，是以虚假的意思表示实施的买卖，是周淑婷、何成标、何洁荧与杜永富恶意串通、损害原告合法权益的买卖，应当认定为无效。买卖关系确认无效后，涉案房屋设立的抵押登记缺失了法律基础，故应当认定为无效。现原告为维护自身合法权益而起诉，请求法院依法判决。被告何洁荧辩称，1.我属于善意购买涉案房屋。在周淑婷的欺骗和诱导之下，我从陈丽英处购买房屋以及向杜永富出售房屋，我是出于一个真实投资交易的目的，不存在与任何人进行恶意串通，现在已经生效的判决可以查明的事实是原告是明知周淑婷代其实施虚假转名交易，并出具了相应的公证授权文书。也就是说原告对不收取涉案房屋价款的结果是在预料和接受范围内的。故其主张周淑婷与我恶意串通损害其合法利益的理由不成立。另生效判决文书确认原告与周淑婷进行恶意串通要求以转名的方式来规避法院的强制执行，原告授意周淑婷实施连续的转名行为，在转名过程中其实是利用了我具有购房资格完成所谓的非法交易，这给我造成了重大的经济损失，导致我被牵扯到数起案件中。自始至终，我无论是购买房屋还是出售房屋，均属于善意。2.我将房屋出售给杜永富也是真实意思表示，只是出于对周淑婷的信任，我将出售房屋委托给了周淑婷的丈夫何成标代为办理。周淑婷又以方便办理银行手续为名，实际控制着我的银行卡。在整个房屋出售过程中，我没有与周淑婷及杜永富恶意串通，可以说是在周淑婷欺骗及诱导下，基于正常的市场判断出售涉案房屋。3.涉案房屋整个买卖出售转名环节中，房屋转几手的目的是原告等人预定的目标。从目前证据可以证实，房屋由原告出售给我，再由我出售给杜永富只不过是原告规避法律的一个环节而已。按照原告与周淑婷的安排，涉案房屋经过转几手后，最终回到原告名下，无论是我还是杜永富只是被原告和周淑婷利用的对象。我在整个过程中不存在任何过错。（2016）粤0113民初6130号民事判决认定我作为涉案房屋的购买人，从签订合同到支付首期款，办理贷款到还贷、使用等环节均是由周淑婷进行操控。因此，涉案房产无论是登记在我名下，还是最终出售给杜永富，都是原告许可的或者说不超出原告的预期。按照陈丽英与周淑婷的计划，涉案房屋转几手后，最终还会登记在何镇宇名下，只是在实际操作过程中，因为资金问题，周淑婷最终无法将涉案房屋转回到何镇宇名下，在此过程中，是由原告与周淑婷共同计划的，周淑婷又以欺骗甚至诈骗的方式操控这个计划完成。我在此过程中没有任何受益，现原告认为我与杜永富恶意串通没有任何事实与法律依据。另，周淑婷将涉案房屋出售给我时，我是支付了5万元现金，及转至陈丽英账户的45万元购房款。陈丽英获得了50万元的购房款，这是有事实证据予以佐证的，陈丽英不存在所谓的损失，如果法庭最终认为周淑婷控制了陈丽英及我的账户，也就是说，无论是从陈丽英角度所谓的售房款，还是从我的角度所谓的购房款，均由周淑婷控制或挪用，我方认为本案已经涉嫌刑事诈骗，我方在此也请求法庭将本案向公安机关移送。综上，原告提出本案诉请要求确认我与杜永富之间的房屋买卖合同无效，证据不足，也没有法律依据，应当予以驳回。被告杜永富辩称，1.何洁荧公证委托了何成标与我签订了涉案房屋的买卖合同，该合同既有债权担保的意思，也有房屋买卖的意思。因为周淑婷欠我借款本金23万，经我催收一年多时间未返本付息。直到周淑婷提出愿意将其挂在丈夫何成标的妹妹何洁荧名下的涉案房屋以卖给我的形式作为担保，如果周淑婷按时还贷并能够最终偿还所欠杜永富债务的话，买卖合同就解除，我将涉案房屋转名回周淑婷或者其指定的人，如果周淑婷不按时还贷，或者最终不能清偿所欠我债务的话，买卖合同就不解除，视为履行完毕。欠款本息30万元就作为购买涉案房屋的首付款，抵押房屋贷款78万元作为购买涉案房屋的尾款，房价实际为108万元。周淑婷与我的这种约定相当于学理上的“让与担保”。只不过，让与担保是不偿还债务就履行房屋买卖合同，偿还债务就不履行。而我与周淑婷的约定是不偿还债务就视为房屋买卖合同履行完毕，偿还债务就解除房屋买卖合同。这就是我为何会在与何镇宇通话时，称周淑婷用涉案房屋来抵债，又由周淑婷偿还月供，而在周淑婷不供房的时候，我要卖掉涉案房屋的原因。2.何洁荧公证委托何成标与我签订的买卖合同合法有效，既不是恶意串通，也不是虚假交易，我善意取得涉案房屋产权。我在签订涉案房屋的买卖合同前，已尽了必要的审查义务。因为知道涉案房屋登记在何洁荧名下，所以，即使周淑婷声称涉案房屋是其实际所有，只是挂在何洁荧名下，我也要求何洁荧亲自签约或者何洁荧公证委托的人签约。根据我与银行的《个人二手住房贷款合同》约定，房价是112万，贷款金额是78万元。根据原告提交的《存量房买卖合同》显示约定的交易价是60万元。而我支付的真实房价是108万。112万元是为了银行多贷款，写高一点。60万元是为了减少交税，写低一点。我是通过前述的债权转化以及银行贷款就涉案房屋支付了合理的对价。即使周淑婷承诺由其负责还贷，但在法律上，我始终是第一还贷人，而且事实上，周淑婷也只供了l万元。所以，78万元也应当认定为我承担的对涉案房屋的部分对价。退一步说，即使30万元债权的证据不充分，也不能说78万元的交易价不合理，因为根据我提交的《房地产交易纳税申报表》，税务机关当时核定涉案房屋的计税交易价也只是773532元，而且，涉案房屋是不交吉的。原告没有任何证据证明我与何洁荧、周淑婷等人恶意串通或者虚假交易。而原告何镇宇与我的电话录音，恰恰与我今天的答辩意见相互印证，证明了原告起诉前，我就已经说明周淑婷欠债，并且以涉案房屋权属人身份向何镇宇主张涉案房屋的产权。3.假设认定何洁荧公证委托何成标与杜永富签订的房屋买卖合同无效，在涉案房屋不能返还的情况下，应当根据各方当事人的过错来认定责任。无疑，原告与周淑婷的过错最大，何洁荧其次，我没有过错。4.本案属于民刑交叉案件，错综复杂，在缺乏核心人物周淑婷陈述的情况下，单凭民事审判手段无法查明案件事实。民事审判的常理推断代替不了刑事的实质侦查。应当中止审理，移送公安机关侦查。补充答辩：当时周淑婷欠我20万元借款本金，我不断向周淑婷追讨，但周淑婷没有钱还，周淑婷将其挂在何洁荧名下的房屋出售给给杜永富，当时借贷30万元作为首期款，另银行贷款作为尾期房款，这样周淑婷就可以套现出来。我不得不答应，当时我已经追讨了两年，这样购房对我是有保障的。但是在这种交易下，银行贷款还是要由我还，我觉得压力大供不起，周淑婷就说拿到银行贷款后资金充足，可以代为供房，这样对我有利，我就答应了。但周淑婷后来觉得这样不公平就附加了条件等，资金周转正常的情况下，周淑婷有权赎回涉案房屋。所以在达成这样的约定后，因为周淑婷熟悉房屋买卖流程，我首期款支付以及申请贷款的手续是由周淑婷操作的。也为了保障周淑婷以后能赎回涉案房屋，周淑婷要求我将涉案房屋的房产证碎掉，供楼款押在周淑婷处，所以这样一来二去比较复杂，其实就是以房屋买卖来担保债权，只是由于我自己法律水平不高在不同的场合有时候表述为押房有时候表述为买房，但是他并未隐含任何事实或说谎。最后，原告提交的询问笔录，周淑婷是没有提及欠我的钱只是说找我帮忙挂名，我认为只是周淑婷为了保护自己的利益隐瞒了真相作出的单方陈述。第三人中国银行荔湾支行述称，我行与杜永富之间是借款合同关系，杜永富与何洁荧之间的买卖合同效力不影响借款合同效力，两者是独立的合同。我行与杜永富之间的借款合同合法有效，就此设立的抵押登记也合法有效，且案涉房屋已经办理抵押登记，我行依法取得抵押权。我行根据相关金融管理规定，尽到对杜永富购房贷款事实的审核义务，应当认为是善意取得人。1.涉案房屋原登记在何洁荧名下，我行依法审核了权利证书等证件，杜永富向我行申请购房贷款时候也提交了相应的房屋买卖合同，并同意将涉案房屋设立抵押担保，我行基于对不动产登记的信赖在涉案房屋上设立抵押担保物权，符合相关贷款审查规定。2.我行对杜永富的收入情况还款来源还款能力进行了调查核实，对于符合贷款条件的人发放贷款，我行在客观上不存在过失，故我行属于善意取得抵押权，应当保护我行的合法权益，涉案房屋的权属问题应在杜永富清偿完毕购房债务后才能进行变更，否则我行的抵押权益将无权实现，严重造成国有资产的流失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。周淑婷未答辩，亦未在举证期限内提交证据。各方当事人围绕本案争议焦点提供了相关证据，本院依法组织当事人进行质证，对本案事实认定如下：何启洪生前名下登记有位于广州市番禺区钟村街锦绣花园趣园1座10梯303房一套，何启洪死亡后，陈丽英、何镇宇、何佩茹三人于2010年12月15日办理继承，涉案房屋权属人变更登记在陈丽英、何镇宇、何佩茹名下，三人按份共有，陈丽英占2/4，何镇宇、何佩茹各占1/4。因何启洪生前有未清偿债务，为规避法院强制执行，陈丽英、何镇宇、何佩茹三人拟委托周淑婷将继承何启洪名下的房产（含案涉房产）通过制造连环虚假交易的方式转名至何镇宇名下。2010年12月29日，何镇宇、李月霞出具《委托书》，委托周淑婷代为出售涉案房屋，上述委托已办理公证[（2010）粤穗广证内字第34096号]。何镇宇自认与李月霞为夫妻关系。2011年1月7日，陈丽英、何佩茹出具《委托书》，委托周淑婷代为出售涉案房屋。上述委托已办理公证[（2011）粤穗广证内字第428号]。同日，陈丽英出具《声明书》，内容为其是何佩茹的法定监护人，现准备出售涉案房屋，保证出售涉案房屋属于何佩茹的产权份额，所得款项保证用于何佩茹的生活和学习。该声明亦已办理公证[（2011）粤穗广证内字第427号]。2011年7月18日，周淑婷以陈丽英、何镇宇、何佩茹的名义与何洁荧签订《房地产买卖合同》，何洁荧与周淑婷配偶何成标为兄妹关系。合同约定由何洁荧购买涉案房屋，房屋成交价为500000元。2011年8月4日，涉案房屋权属人转移登记至何洁荧名下。2011年8月18日，何洁荧与广州农村商业银行股份有限公司人和支行签订《楼宇按揭合同》，何洁荧就购买涉案房屋向广州农村商业银行股份有限公司人和支行申请贷款，并以涉案房屋作为抵押担保，该行批准贷款450000元，何洁荧同时授权将上述贷款直接划至陈丽英在广州农商行的账户（尾号4075）。陈丽英该账户被周淑婷实际控制，大部分款项已转入周淑婷账户。涉案房屋未交付何洁荧使用，由周淑婷负责归还银行贷款。2015年12月16日，何洁荧、梁杰郎共同委托何成标出售涉案房屋，委托书中何洁荧、梁杰郎自认为夫妻关系。该委托已办理公证[（2015）粤广荔湾第14873号]。2016年2月4日，何成标代理何洁荧与杜永富签订《存量房买卖合同》，约定由杜永富购买涉案房屋，房屋成交价为600000元。为购买涉案房屋，杜永富向中国银行荔湾支行申请抵押贷款，与该行于2016年1月12日签订《个人二手住房贷款合同》，约定由该行向杜永富提供贷款780000元，贷款期限360个月，贷款用途为购买涉案房屋，房屋总价款为1120000元；上述贷款放款至何洁荧于中国银行尾号为7680的账号，杜永富的还款账号尾号为3887。双方已就涉案房屋上述抵押担保办理了登记手续。何洁荧所有的尾号为7680的中国银行账户历史交易明细清单显示，2016年3月25日，何洁荧收到上述贷款780000元，次日，何洁荧分别向账号尾号为0012及8121的某银行账户转出420000元、360000元。何洁荧对此解释为，因出售涉案房屋向某小额贷款机构贷款归还银行欠款，收到780000元后，其中420000元转入尾号为0012的账号归还欠款（某小额贷款公司的账号），360000元转入账号尾号为8121的何成标的账户。上述贷款发放后，由周淑婷负责还款，周淑婷还款一段时间后停止还款。2017年9月8日，中国广州仲裁委员会受理了中国银行荔湾支行对杜永富、李观仙提起的金融借款合同纠纷的仲裁申请。2017年11月13日，中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第11956号裁决书，裁决：杜永富应向中国银行荔湾支行偿还借款本金771163.85元及利息、逾期利息，及支付律师费39000元、仲裁费23815元等，中国银行荔湾支行对涉案房屋在拍卖、变卖所得的价款在上述杜永富应支付的价款范围内优先受偿。中国银行荔湾支行已就上述仲裁裁决向广州市中级人民法院申请强制执行，广州市中级人民法院指定由本院执行。杜永富主张因其向周淑婷出借23万元，口头约定了利息及半年的还款期限，因周淑婷未还款，由周淑婷提议以何洁荧名下的涉案房屋作为担保，双方确定欠款本金23万元及利息合共30万元，抵顶购买涉案房屋的首期房款，周淑婷还款后再将房屋转回。杜永富提交的长城电子借记卡尾号为3073的账号银行流水明细显示，杜永富于2014年8月26日分别向周淑婷尾号为8149的账号转账4笔50000元，1笔30000元。周淑婷在向公安机关所做的讯问笔录中陈述案件的过程：陈丽英委托我把涉案房屋转到其他人名下以规避法院查封，我找到小姑子何洁荧购买。同时，告知李锦姐妹投资涉案房屋，李锦姐妹给了约25万元，自己出了约10万元，何洁荧给了5万元，用这些钱先去陈丽英欠款的银行办理全款还款，拿回抵押房产证去广州农商银行办理贷款约40万左右，还了23万元给李锦姐妹，将涉案房屋的房产证转名至何洁荧名下，未告知李锦姐妹何洁荧的事情。2013年左右，李锦姐妹要求出售房产，我告知需要先办理全款还款，李锦姐妹又转了十来万元。因我一直负责供楼款，我找了朋友杜永富，向朋友公司借了20多万元，加上李锦姐妹给的十来万元，去银行办理了全款还款，将房产证拿出来，把房产证名字转到杜永富名下，我找杜永富时已说清楚，只是要他的名字用一下，不记得给了他多少利润。手续办好后，转给李锦姐妹十来万元，比两人转给我的要多一些，算是利润。陈丽英三人提交何镇宇与杜永富于2016年7月10日的电话录音，在该录音文件中，何镇宇问“既然你开始说，她欠你30万元，将房屋抵押给你，抵押转了你名后又抵押给银行？”杜永富回答“她一开始是用我的名字贷款的，我说，既然你欠我钱，不如将间屋抵押给我先，起码我有筹码”。何洁荧认为其自始至终是真实购买涉案房屋及真实出售涉案房屋，不清楚杜永富与周淑婷之间的纠纷。同时认为公安机关已经对周淑婷出售涉案房屋等行为立案处理，要求本案中止审理。另查明，本院（2016）粤0113民初6130号案件中，陈丽英、何镇宇、何佩茹要求确认周淑婷与何洁荧就涉案房屋的买卖关系无效、杜永富协助将涉案房屋恢复登记在陈丽英三人名下等。本院经依法审查作出判决，认定陈丽英三人委托周淑婷与何洁荧签订房屋买卖合同为双方当事人虚假意思表示，双方之间未发生真实的交易行为；陈丽英三人未提供证据证明中国银行荔湾支行非善意取得抵押权，要求将涉案房屋恢复登记至其名下不予支持，判决：确认陈丽英三人委托周淑婷与何洁荧就涉案房屋的买卖关系无效，及驳回陈丽英三人的其余诉讼请求。案经二审，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终13472号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判。本院认为，针对陈丽英三人与何洁荧之间的房屋买卖关系，（2016）粤0113民初6130号、（2018）粤01民终13472号民事判决书已发生法律效力，判决确认陈丽英三人与何洁荧之间关于涉案房屋的买卖关系无效。现陈丽英三人要求确认何洁荧与杜永富就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。根据杜永富的陈述，其与何洁荧签订的房屋买卖合同，是其与周淑婷协商好，为了担保其对周淑婷享有的30万元的借款债权，在周淑婷还款后再将房屋转回。周淑婷在对公安机关的询问笔录中则陈述是借用杜永富的名义向银行贷款，并给予杜永富相应利润。针对杜永富的主张，本院评析如下：1.虽然杜永富提供了其向周淑婷转款23万元的银行转账记录，但该证据仅证明双方发生的转款行为，不能确定转款的性质。2.杜永富认为与何洁荧签订房屋买卖合同时，与周淑婷约定将其对周淑婷所享有的23万元本金及利息约30万元转化为首期付款，但双方亦未对此签订任何协议，不符合交易习惯。3.杜永富向中国银行荔湾支行贷款78万元，如确如杜永富所主张该贷款是向何洁荧实际支付的房款，则该贷款发生后，理应由杜永富负责还款，但该笔贷款实际一直由周淑婷负责还款，杜永富只是在周淑婷未还贷后，基于其本身的贷款人身份进行还款，可见，双方签订房屋买卖合同时，本意并非由杜永富真实支付房款的对价而取得房款所有权。因此，杜永富上述主张缺乏依据，本院不予支持。另外，即便杜永富的主张成立，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理”的规定，案涉房屋买卖合同的约定本身就是杜永富虚伪意思表示，杜永富签订案涉合同的真实目的是将该合同作为其与周淑婷之间借款关系的担保，故案涉房屋买卖合同作为伪装行为无效。针对周淑婷在公安机关的陈述，本院作如下评析：周淑婷在向公安机关作出的讯问笔录中，多次陈述关于涉案房屋的买卖合同性质，是其借用杜永富的名义向银行贷款，并给予杜永富利润。在杜永富与何镇宇的电话通话中，对于何镇宇提出的“既然你开始说，她欠你30万元，将房屋抵押给你，抵押转了你名后又抵押给银行”的疑问，杜永富回答“她一开始是用我的名字贷款的，我说，既然你欠我钱，不如将间屋抵押给我先，起码我有筹码”。杜永富在此处的回答刚好印证了周淑婷借用杜永富名义进行贷款的主张。杜永富与何洁荧签订的《存量房买卖合同》约定房屋价款为60万元，在其与银行签订的《个人二手住房贷款合同》中又显示房屋总价款为112万元。按照杜永富的说法，60万元的合同用于房管局备案，以减少缴税数额，112万元的合同用于向中国银行荔湾支行贷款。但关于杜永富主张履行的真实的108万元房价的买卖合同，杜永富未能提供证据证明。可见，杜永富并不关心房屋买卖合同实际履行情况。而根据上述存在两种约定房价的情形，60万元的合同为避税所用，利用112万的合同向银行贷款才是其本次购买房屋的最终目的。在银行向杜永富发放78万元贷款后，双方约定由周淑婷负责归还贷款，也符合杜永富仅为贷款名额出借方，而周淑婷才是实际贷款人的主张。综合上述情形，本案现有证据能够形成证据链，证实周淑婷借用杜永富的名义与何洁荧签订涉案房屋的买卖合同而向银行贷款。根据上述《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，案涉房屋买卖合同是杜永富出借自己名义给周淑婷而向银行进行贷款的行为，案涉房屋买卖合同所呈现的杜永富向何洁荧购买涉案房屋是杜永富虚假意思表示，而何洁荧为无权处分人，故案涉房屋买卖合同无效。另公安机关对周淑婷涉及出售涉案房屋等事项刑事处理结果不影响本案对案涉合同效力的认定，故无需中止本案审理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告何洁荧与被告杜永富就购买广州市番禺区钟村街锦绣花园趣园1座10梯303房屋的买卖关系无效。本案受理费9800元、财产保全费3520元，由被告何洁荧、杜永富承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁绮敏人民陪审员  朱肖玲二〇一九年十二月十日书 记 员  陈 冬