北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71684号原告（反诉被告）：北京半亩田餐饮有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：叶xx，总经理。委托诉讼代理人：王宏维，北京东舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂，北京东舜律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京中海安盛劳务有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：安兴顺，经理。被告（反诉原告）：安兴顺，男，1961年10月9日出生，汉族，北京中海安盛劳务有限公司经理，住北京市大兴区。原告（反诉被告）北京半亩田餐饮有限责任公司（以下简称半亩田公司）与被告（反诉原告）北京中海安盛劳务有限公司（以下简称中海安盛公司）、被告（反诉原告）安兴顺（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。半亩田公司的法定代表人叶xx及委托诉讼代理人王宏维、王珂，被告兼中海安盛公司的法定代表人安兴顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。半亩田公司向本院提出诉讼请求：1、判令中海安盛公司、安兴顺退还房屋押金65800元；2、判令中海安盛公司、安兴顺支付逾期退还押金的损失，以上述款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年6月21日起计算至实际退还押金之日止。事实和理由：半亩田公司承租中海安盛公司位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋），租期自2005年6月16日至2017年6月16日止，分两次签订了房屋租赁合同。2005年5月12日，半亩田公司的法定代表人叶xx向中海安盛公司的法定代表人安兴顺支付房屋押金65800元，安兴顺出具收据。2016年2月5日，半亩田公司与中海安盛公司签订补充协议，中海安盛公司同意半亩田公司转让合同续期，在续租商户签订房屋租赁合同后，根据所享有的免租期不同，至迟于2017年6月20日将收取的押金退还。中海安盛公司及安兴顺至今未退还押金，故提起本次诉讼。中海安盛公司、安兴顺辩称并反诉称，双方自2005年6月16日起至2017年6月16日期间共签订两份房屋租赁合同，第二份合同因半亩田公司退出未履行完成，根据合同约定，属于半亩田公司违约，应支付从退租之日起到合同期满之日止租金总和的三分之一作为违约金，还应补交每年优惠的两万元租金，故我方不同意半亩田公司的诉讼请求，并提出反诉请求：1、判令半亩田公司支付违约金231482．66元；2、判令半亩田公司支付租金95000元。半亩田公司对中海安盛公司、安兴顺的反诉请求辩称，在第二份租赁合同履行过程中，2015年12月5日，因半亩田公司的法人父亲重病住院，向安兴顺提出有困难不能继续承租涉案房屋经营的请求，安兴顺表示理解我公司的困难，同意在其房屋租金不受损失情况下，由我公司替其找到下个承租方，承租成功后，双方可提前解约。2016年2月5日，双方签订补充协议，修改了原房屋租赁合同中关于我公司不能退出、中海安盛公司不能提前收回房屋的约定。2015年10月起，我公司先后花费10万元找到了两家满足条件的租户，安兴顺自行选择北京家滋味餐饮服务管理有限公司（以下简称家滋味公司）作为其下一个租户，并于2015年12月13日签订房屋租赁合同。2015年12月15日，家滋味公司向安兴顺交纳租金及押金共计312500元，并入住涉案房屋进行装修。中海安盛公司、安兴顺获得了更高的租金收益、更长的租期，我公司不存在违约，不同意支付违约金。家滋味公司经营半年即解约，属经营风险，与我公司无任何关系。双方合同约定每年优惠租金2万元，不存在前提条件，不同意补交租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2005年5月11日，半亩田公司（乙方）与安兴顺（甲方）签订房屋租赁合同（以下简称原租赁合同），约定乙方从甲方处承租涉案房屋，店面面积暂按193．36平方米计，租赁期共72个月，甲方从2005年6月16日起将出租房屋给乙方用，截止2011年6月16日收回，租金按5．6元/天*平米，从签订合同之日起乙方给甲方交纳贰个月房屋押金，此押金在合同期满后5天内返还给乙方，房屋的装修及结构不得损坏。甲方不得以任何理由不予返还，若不退还，乙方可以租期满后继续使用该房屋二个月。2005年5月12日，半亩田公司向安兴顺支付押金65800元，安兴顺向半亩田公司出具收据。2011年1月6日，半亩田公司（乙方）与中海安盛公司（甲方）再次签订房屋租赁合同（以下简称涉案租赁合同），约定乙方从甲方处承租涉案房屋，建筑面积193．88平方米，租赁期共72个月，甲方从2011年6月16日起将涉案房屋给乙方使用，截止2017年6月16日收回。租金按本房产建筑面积7．65元/天*平米，计每月租金45113．45元即实付45000元，3年后即到2014年6月16日房租租金调为，按本房产建筑面积8．5元/天*平米，计每月租金50126．06元即实付50000元，物业管理费、空调费及水电费由乙方自己交纳给住邦2000物业，按实际发生费用交纳。从签订合同之日起乙方给甲方交纳贰个月房屋押金，此押金在合同期满后5天内返还给乙方，租金按季度进行支付即3个月付一次，房屋的装修及结构不得损坏。甲方不得以任何理由不予返还，若不退还，乙方可以租期满后继续使用该房屋二个月。乙方在租赁期间退出属违约，应承担违约责任，应按从中途退租之日起，到本合同租期满的租金总和的三分之一向甲方支付违约金。此协议价格每年优惠贰万元整。经询，双方均认可原租赁合同到期后，押金65800元充抵涉案租赁合同的押金，不足部分半亩田公司无需补齐。2015年12月8日，半亩田公司（甲方、转让方）与案外人家滋味公司（乙方、顶让方）签订《店铺转让协议书》，约定甲方同意将自己慈云寺分店转让给乙方使用，建筑面积为193平方米。店铺转让给乙方后，甲方保证乙方和业主方签订正式租赁合同，合同期5年，租金前1．5年为65万/年，后3．5年为75万/年。转让后店铺现有的装修、装饰、设备等全部归乙方所有，不包含甲方的租房押金。乙方在与业主方见面并确定完条件后，签署正式合同前支付甲方部分转让费25万元。2015年12月13日，安兴顺（甲方）与家滋味公司（乙方）、北京绿地新城房地产经纪有限公司（丙方、居间方，以下简称绿地新城公司）签订房屋租赁合同，约定乙方从甲方处承租涉案房屋，建筑面积193．88平方米，租赁期共60个月，甲方从2015年12月15日起将涉案房屋给乙方用，截止2020年12月16日收回。从2015年12月15日到2017年6月16日按本房产建筑面积9．19元/天*平米，计每月租金实付54166．67元，即年租金65万元，自2017年6月16日之后房屋租金调整为按本房产建筑面积10．6元/天*平米，计每月租金62500元。从签订合同之日起乙方给甲方交纳15万元房屋押金，此押金在合同期满后5天内返还给乙方，租金按季度进行支付即3个月支付一次。2015年12月16日至2016年1月30日之间装修免收租金45天即81250元。2015年12月15日，家滋味公司支付安兴顺租金及押金共计312500元。2016年2月5日，半亩田公司（乙方）与中海安盛公司（甲方）签订补充协议，约定根据双方2011年1月6日签订房屋租赁合同，乙方于2015年12月15日提出，转让合作续期之要求，甲方在房屋租金不受损失情况之下同意并配合，但原有合同到期责任还需负责，具体如下：甲方配合乙方与新的租户签订共同认可的房屋租赁合同，如新的租户要求签订合同后即给免租期，乙方的原有租房押金需到2017年6月20日甲方退回（2011年合同到此终止），如新租户签订合同后，甲方所给的免租期是在2017年6月15日之后给的，甲方同意在新租户装修完开业后即退回给乙方（2011年所签合同到此终止）。2016年5月26日，安兴顺（甲方）与孙xx（乙方）、绿地新城公司（丙方、居间方）签订房屋租赁合同，约定乙方从甲方处承租涉案房屋，建筑面积193．88平方米，租赁期共96个月，甲方从2015年12月15日起将涉案房屋给乙方用，截止2023年12月16日收回。从2015年12月15日到2017年6月16日按本房产建筑面积9．19元/天*平米，计每月租金54166．67元，即年租金65万元，自2017年6月15日到2018年6月16日按本房产建筑面积9．9元/天*平米，计每月租金58333．34元。自2018年6月16日之后房屋租金调整为按本房产建筑面积10．6元/天*平米，计每月租金62500元。家滋味公司签字确认同意转让上述协议店铺。2016年11月1日，安兴顺退还家滋味公司押金8万元。庭审中，半亩田公司主张涉案租赁合同、补充协议和押金收据均有安兴顺签字，安兴顺作为中海安盛公司的法人应当承担连带责任，中海安盛公司、安兴顺认为押金是安兴顺个人收取，与公司无关。中海安盛公司、安兴顺主张半亩田公司中途退租，应按照2016年2月5日退租之日至2017年6月16日合同期满之日租金总和的三分之一支付违约金，半亩田公司对此表示补充协议修订了原合同的违约责任，安兴顺也未因此受到损失，不同意支付违约金。中海安盛公司、安兴顺主张合同约定每年租金优惠2万元是建立在合同能够履行完毕的基础上，要求补交优惠租金9．5万元，半亩田公司对此表示双方合同约定每年租金优惠2万元，是基于双方合作多年，并未设立前提条件，不同意补交租金。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，半亩田公司与中海安盛公司签订的涉案租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应依约履行。合同履行过程中，半亩田公司因自身原因退出，并介绍家滋味公司与安兴顺就涉案房屋于2015年12月13日签订新的房屋租赁合同，故涉案租赁合同已于该日解除。根据双方签订的补充协议，安兴顺与家滋味公司签订房屋租赁合同后即给免租期，中海安盛公司应当于2017年6月20日退还半亩田公司押金，故半亩田公司要求中海安盛公司退还押金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于损失，半亩田公司的主张缺乏依据，本院不予支持。根据本案查明的事实，原租赁合同履行完毕后，半亩田公司与中海安盛公司签订涉案租赁合同，并将原租赁合同中的押金充抵涉案租赁合同的押金，根据合同相对性原则，应由中海安盛公司承担退还押金之义务，安兴顺仅作为法定代表人在合同中签字，半亩田公司要求安兴顺承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。关于反诉请求，根据双方签订的补充协议，明确约定中海安盛公司负有配合半亩田公司与新租户签订共同认可的租赁合同之义务，以及押金退还的时间与条件，并未体现出对涉案租赁合同中承租人退租违约责任的变更和放弃，故半亩田公司仍应当承担退租的违约责任。考虑到中海安盛公司已通过半亩田公司与家滋味公司就未履行的租期重新签订租赁合同，租金标准高于涉案租赁合同，后家滋味公司因自身经营问题未能履行合同不能归责于半亩田公司，故中海安盛公司主张的违约责任标准过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素对违约金进行调整。中海安盛公司、安兴顺要求补交租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京中海安盛劳务有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京半亩田餐饮有限责任公司押金六万五千八百元；二、原告（反诉被告）北京半亩田餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京中海安盛劳务有限公司违约金三万元；三、驳回原告（反诉被告）北京半亩田餐饮有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京中海安盛劳务有限公司、被告（反诉原告）安兴顺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费723元，由被告（反诉原告）北京中海安盛劳务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费3099元，由原告（反诉被告）北京半亩田餐饮有限责任公司负担285元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京中海安盛劳务有限公司、安兴顺负担2814元（已交纳1550元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇一九年十二月十三日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜