吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初7027号 原告:付历，女，1977年4月23日出生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。 被告：吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行，住所地：吉林省延吉市河南街。 负责人:李龙文，该行行长。 委托诉讼代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。 被告:邵淑芝，女，1970年9月4日出生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。 被告:程宪伟，男，1971年6月7日出生，汉族，个体工商户，现住吉林省汪清县。 原告付历诉被告吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行（以下简称为吉林银行延吉乐佰支行）、邵淑芝、程宪伟确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告付历、被告吉林银行延吉乐佰支行的委托诉讼代理人马春蕾、被告邵淑芝、程宪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付历向本院提出诉讼请求：1、确认吉林银行延吉乐佰支行与邵淑芝于2015年5月21日签订的抵押合同无效；2、要求吉林银行乐佰支行与邵淑芝协助办理延吉市白兰小区x幢x单元x-x号房屋（面积为x平方米）的抵押权登记注销手续（他项权证号为延房他字第x号）。事实和理由：2005年10月18日，延边弘圆房地产开发有限公司（后更名为吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司，以下简称弘圆公司）与付历签订商品房买卖合同，约定付历购买弘圆公司出售的位于延吉市白兰小区x幢x单元x-x号，面积为x平方米的房屋。合同签订后，付历交付购房款x元,弘圆公司将该房屋交付付历使用至今。2014年11月17日,弘圆公司与兰敦光签订协议,约定将上述房屋顶账给兰敦光作为部分工程款x元。同年4月12日，兰敦光与程宪伟签订购房合同，约定:兰敦光用白兰小区x栋x单元x号房屋作价x万元抵付给程宪伟，程宪伟在2015年4月10日左右给付兰敦光现金x万元整。程宪伟在与兰敦光签订以房抵工程款协议后要求弘圆公司与邵淑芝签订争议房屋买卖合同。同年4月14日，弘圆公司与邵淑芝签订商品房买卖合同，约定邵淑芝购买弘圆公司出卖的位于延吉市白兰小区x幢x单元2-x号，面积为x平方米的房屋。同年4月17日，该房屋办理了所有权变更手续，现房屋所有权人登记为邵淑芝（房屋所有权证号:633048）。同年5月21日，程宪伟、邵淑芝与吉林银行延吉乐佰支行签订抵押借款合同。同年5月22日，该房屋办理了抵押权登记（他项权证号:x）。因邵淑芝、程宪伟要求付历腾迁房屋，付历才知自己的房屋被弘圆公司再次处理并将产权证办理在邵淑芝名下的事实，于是付历提起诉讼，要求法院确认弘圆公司与邵淑芝、程宪伟签订的房屋买卖合同无效。此案经延吉市人民法院一审、延边州中级人民法院二审、吉林省高级人民法院再审，最终认定弘圆公司与邵淑芝签订房屋买卖合同时存在恶意串通，判决弘圆公司与邵淑芝之间签订的关于延吉市白兰小区x幢x单元x室、建筑面积为x平方米房屋的商品房买卖合同无效。付历于2019年3月25日向延吉市人民法院提起诉讼，要求确认付历对诉争房屋享有所有权,延吉市人民法院以(2019)吉2401民初1667号民事判决,支持了付历的诉讼请求。付历于2019年7月4日向吉林省高级人民法院申请再审，要求撤销延吉市人民法院、延边州中级人民法院作出的判令付历腾迁房屋的生效判决，吉林省高级人民法院裁定进入再审并提审后，于2019年9月28日作出（2019）吉民再219号民事判决，撤销了延吉市人民法院（2017）吉2401民初6909号、延边州中级人民法院（2018）吉24民终886号民事判决。邵淑芝虽然取得了诉争房屋的所有权登记，但由于该所有权登记基于无效的房屋买卖合同，合同自始无效，其所有权取得也自始无效，邵淑芝无权处分诉争房屋，邵淑芝与吉林银行延吉乐佰支行签订的抵押借款合同无效。吉林银行延吉乐佰支行在办理贷款手续时，未对房屋真实权利人进行尽职调查，在付历实际占有、使用房屋的情况下，仍然与邵淑芝、程宪伟签订抵押借款合同，办理他项权登记，不构成善意取得。 吉林银行延吉乐佰支行辩称：借款人程宪伟于2015年5月21日向吉林银行延吉乐佰支行借款x万元，双方签订个人借款合同。同日，吉林银行延吉乐佰支行与邵淑芝签订个人借款抵押合同，并于2015年5月22日到延吉市房产管理部门办理了房屋抵押登记手续，取得房屋他项权证。吉林银行延吉乐佰支行于2015年5月22日向借款人程宪伟发放贷款。借款合同和抵押合同是合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。抵押人邵淑芝在签订抵押合同办理抵押登记时，为房屋权利机关登记的房屋所有权人，该登记是真实的且办理了抵押手续，吉林银行延吉乐佰支行也支付了相应的对价，且吉林银行延吉乐佰支行在办理抵押登记时基于物权登记的公示公信的信赖不存在任何过失。吉林银行延吉乐佰支行对付历与抵押人、借款人之间的纠纷并不知情，只是在他们发生诉讼时被法院通知作为第三人参加诉讼时才知道涉案房屋存在纠纷，而且在办理抵押登记签订抵押合同之前吉林银行延吉乐佰支行的客户经理和评估公司的工作人员于2015年5月5日到抵押物现场实地查看，并对抵押物的外观和抵押物的内部情况实地勘察并拍照留档，吉林银行延吉乐佰支行在办理借款和抵押的整个过程中不存在任何瑕疵。付历主张邵淑芝为无处分权利人，但吉林银行延吉乐佰支行根据物权法及物权法司法解释一的规定符合善意取得抵押权的法定情形，因此应当驳回付历的诉讼请求。至于付历因此如有损失应另案处理，抵押权的善意取得制度是为了维护交易安全和保护善意抵押权人而设置的，因此吉林银行延吉乐佰支行取得的抵押权并不因付历的起诉而无效。 邵淑芝辩称：邵淑芝在办理房屋所有权登记手续的时候是合理合法有效的产权人，付历要求邵淑芝办理协助手续，对此不予认可。对付历所述由人民法院作出的生效判决不予认可。如邵淑芝取得房屋不合法，房产局不应为邵淑芝办理房屋所有权证。 程宪伟辩称：抵押贷款是真实的，房产证也是真实的，不同意付历的诉讼请求。 经审理查明：延边弘圆房地产开发有限公司于2000年6月2日成立。2009年6月1日，该公司变更名称为吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司。2003年11月18日，弘圆公司为付历的丈夫张立群出具了一份转账现金收入凭证，写有：“付历（13#2层2-1）、各项费用x元，顶账房”字样。同日，弘圆公司为付历出具收据一张，写有：“付历（13#2层2-1）、房款x元”字样。2005年10月18日，弘圆公司与付历签订商品房买卖合同，约定：付历购买弘圆公司出卖的位于延吉市白兰小区x幢x单元x-x号，面积为x平方米的房屋。合同签订后，弘圆公司将该房屋交付付历使用至今。 2014年11月17日，弘圆公司与兰敦光签订协议，约定2013年兰敦光负责弘圆公司白兰小区维修工程，现弘圆公司将白兰小区x号楼x单元x号门市房顶账给兰敦光作为部分工程款x元。2015年3月12日，弘圆公司与兰敦光签订补充协议，约定因弘圆公司和原房主在价格有异议，原房主又在原来的价格基础上上调壹拾万元整，共收x元，兰敦光表示认可并接受。2015年4月12日，兰敦光与程宪伟签订购房合同，约定兰敦光于2013年欠程宪伟工人工资x万元整，在2015年4月份用白兰小区x栋x单元x室房屋作价x万元抵付给程宪伟，程宪伟在2015年4月10日左右给付兰敦光现金x万元整。程宪伟在与兰敦光签订以房抵工程款协议后要求弘圆公司与邵淑芝（程宪伟与邵淑芝于1993年登记结婚，于2006年离婚）签订争议房屋买卖合同。2015年4月14日，弘圆公司与邵淑芝签订商品房买卖合同，约定邵淑芝购买弘圆公司出卖的位于延吉市白兰小区x幢x单元x-x号、面积为x平方米的房屋。2015年4月17日，该房屋办理了房屋所有权变更手续，房屋所有权人为邵淑芝，房屋坐落为延吉市白松街x号、房屋所有权证号为延房权证字第x号，弘圆公司与邵淑芝在房产局提交的房屋买卖合同上写明的签订日期为2005年10月18日。2015年5月5日，吉林银行延吉乐佰支行的工作人员许珑缤、吉林延龙房地产评估有限公司的工作人员宫立涛与程宪伟一同到涉案房屋现场查看，当时付历在现场，但吉林银行延吉乐佰支行的工作人员未向付历询问了解涉案房屋具体情况。当时该房屋外面已悬挂“天下一家房地产中介公司”的牌匾，吉林银行延吉乐佰支行亦未向该公司询问了解关于涉案房屋的相关情况。2015年5月6日，吉林延龙房地产评估有限公司向邵淑芝作出评估意向书，其主要内容为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点2015年5月5日，估价对象概况为估价对象位于延吉市白松街x号，东邻白松街，附近由延边国贸家乐特卖广场、延边职工大学等，总层数为七层楼的二层商业用房，建筑面积为x平方米，设计用途为商业，现为天下一家房产中介公司，建筑物外墙粉刷涂料，室内简单装修，保护一般，东西朝向，采光、通风一般，经查看为完好房，确定估价对象房地产的抵押价值为x元，单价为x元。2015年5月21日，程宪伟与吉林银行延吉乐佰支行签订《个人借款合同》，约定程宪伟向吉林银行延吉乐佰支行借款x万元，借款期限从2015年5月21日起至2022年5月21日止，借款年利率7.345%（即中国人民银行公布且在合同签订日适用的年贷款基准利率上浮动30%），由邵淑芝提供抵押担保。同日，邵淑芝与吉林银行延吉乐佰支行签订《个人借款抵押合同》，约定邵淑芝向吉林银行延吉乐佰支行提供涉案房屋作为抵押物，进行抵押担保。2015年5月22日，吉林银行延吉乐佰支行与邵淑芝一同到延吉市房屋产权管理中心办理房屋抵押登记手续，其房屋他项权证号为延房他证字第x号，房屋他项权利人为吉林银行延吉乐佰支行。当日，吉林银行延吉乐佰支行向程宪伟支付借款x万元。 另查明，2016年4月7日，付历到本院对弘圆公司、邵淑芝提起诉讼，要求确认弘圆公司与邵淑芝之间的房屋买卖合同无效，在该案审理过程中，本院依法追加吉林银行延吉乐佰支行、兰敦光、程宪伟为第三人。本院于2017年5月18日作出（2016）吉2401民初2634号民事判决，判决弘圆公司与邵淑芝之间签订的关于延吉市白兰小区x幢x单元x室，建筑面积为x平方米房屋的商品房买卖合同无效。邵淑芝对该判决不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月13日作出（2017）吉24民终1135号民事判决，撤销本院（2016）吉2401民初2634号民事判决；驳回付历的诉讼请求。2018年，付历对延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2017）吉24民终1135号民事判决不服，向延边朝鲜族自治州人民检察院申诉，延边朝鲜族自治州人民检察院提请吉林省人民检察院抗诉，吉林省人民检察院以吉检民（行）监[2018]22000000127号民事抗诉书向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院于2018年12月21日作出（2018）吉民再325号民事判决，撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1135号民事判决；维持本院（2016）吉2401民初2634号民事判决。2017年12月8日，邵淑芝到本院对付历提起诉讼，要求付历腾迁出涉案房屋。本院于2018年3月7日作出（2017）吉2401民初6909号民事判决，判决付历于判决生效后十五日内腾出该房屋。付历对该判决不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2018年6月28日作出（2018）吉24民终886号民事判决，驳回上诉，维持原判。付历对该判决不服于2019年向吉林省高级人民法院申请再审，该院于2019年9月28日作出（2019）吉民再219号民事判决，撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终886号民事判决和本院（2017）吉2401民初6909号民事判决；驳回邵淑芝的诉讼请求。2019年3月25日，付历到本院对邵淑芝提起诉讼，要求确认涉案房屋归付历所有，本院于2019年6月20日，作出（2019）吉2401民初1667号民事判决，确认涉案房屋归付历所有，该判决作出后已发生法律效力。 认定上述事实的主要证据有：付历向本院提供的评估意向书、本院（2016）吉2401民初2634号案件庭审笔录、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1135号案件听证笔录、本院（2016）吉2401民初2634号民事判决书、（2017）吉2401民初6909号民事判决书、（2019）吉2401民初1667号民事判决书、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1135号民事判决书、（2018）吉24民终886号民事判决书、吉林省高级人民法院（2018）吉民再325号民事判决书、（2019）吉民再219号民事判决书；吉林银行延吉乐佰支行向本院提供的个人借款合同、个人借款抵押合同、房屋所有权证、房屋他项权证、吉林银行个人借款凭证、抵押物现场查看照片、证人许珑缤、宫立涛证言。上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。 对于付历向本院提供的延吉市天下一家房地产中介有限公司登记基本信息记录，因无法确定其真实性，不予采信。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的财产可以抵押。本案涉案房屋经法院生效判决已确认归付历所有，邵淑芝与弘圆公司签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同无效，故邵淑芝对涉案房屋不享有处分权。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，因吉林银行延吉乐佰支行与邵淑芝于2015年5月21日签订的《个人借款抵押合同》违反上述法律规定，应认定为无效，且吉林银行延吉乐佰支行到涉案房屋现场查看时，明知房屋外悬挂“天下一家房地产中介公司”的牌匾，且付历亦在该房屋内，但未向付历了解关于房屋权利人的相关情况，亦未进一步了解关于天下一家房地产中介公司占有使用涉案房屋的具体缘由，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，故对于付历要求确认吉林银行延吉乐佰支行与邵淑芝于2015年5月21日签订的《个人借款抵押合同》无效的诉讼请求，予以支持。付历要求吉林银行延吉乐佰支行与邵淑芝协助办理涉案房屋抵押登记注销手续，对此本院认为该诉讼请求不属于民事诉讼受理范围，故不予审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，判决如下： 一、确认被告吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行与被告邵淑芝于2015年5月21日签订的《个人借款抵押合同》无效； 二、驳回原告付历的其他诉讼请求。 案件受理费x元（原告已预交），减半收取x元，由被告吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行、邵淑芝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 金 纯 二〇一九年十二月二十五日 书记员 刘婷婷