贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6444号上诉人（原审被告）：潘焱，男，1980年1月20日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：刘志谋，系潘焱所在单位贵州迪派装饰工程公司推荐的工作人员。被上诉人（原审原告）：桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司。住所地：贵州省桐梓县燎原镇大关村办公楼。统一社会信用代码：91520322085667129C。法定代表人：陈剑武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张绍明，贵州贵遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绍勇，贵州贵遵律师事务所律师。上诉人潘焱因与被上诉人桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司（以下简称桐梓商贸城）租赁合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2019年11月15日进行了二审调查询问，上诉人潘焱及其委托诉讼代理人刘志谋，被上诉人桐梓商贸城的委托诉讼代理人张绍勇到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。潘焱上诉请求：1、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3207号民事判决，改判桐梓商贸城返还潘焱从2014年6月10日起至2014年9月16日止，潘焱分七次缴纳的489883元并赔偿潘焱直接经济损失6880000元（商铺装修费）；2、一、二审案件受理费由桐梓商贸城承担。事实和理由：1、一审判决认定潘焱支付租金的起算时间错误，按照双方签订的《商铺租赁合同》的约定，桐梓商贸城应免除潘焱2015年5月9日至2017年5月8日两年的租金；2、娄山关国际商贸城于2015年5月9日开业至今，桐梓县小康城及桐梓县县城范围内材料市场并未取缔，桐梓商贸城使用欺骗手段直接造成了潘焱商铺装修费损失6880000元；3、从2014年6月10日至2014年9月16日期间，潘焱分七次向桐梓商贸城支付了489883元商铺租，按照合同约定，潘焱的商铺租金应从2017年5月8日起才开始计算，桐梓商贸城未履行合同约定，从2018年7月28日起对潘焱经营商铺进行停电，导致潘焱无法经营。请求二审人民法院依法支持如前诉请。桐梓商贸城辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回潘焱的上诉请求，维持原判。桐梓商贸城向一审法院起诉请求：1、判令立即解除桐梓商贸城与潘焱于2014年9月16日签订的《商铺租赁合同》，合同编号为SMC-ZL060；2、判令潘焱立即支付桐梓商贸城截止2019年5月27日的商铺租金211321元，管理服务费28806元，以上合计240127元，并从2019年5月28日起至实际归还商铺之日止，按照日租金354.4元的标准，日管理费32元的标准，向桐梓商贸城交纳商铺租金和管理费；3、判令潘焱从2017年11月27日起至实际付清欠款之日止，以欠付半年（即2017年11月27日至2018年5月26日）商铺租金（105297.6÷2）52648.8元为基数，按年利率24%计付资金占用利息，从2018年5月27日起至实际付清欠款之日止，以欠付半年（即2018年5月27日至2018年11月26日）商铺租金52648.8元为基数，按年利率24%计付资金占用利息，从2018年11月27日起至实际付清欠款之日止，以欠付半年（2018年11月27日至2019年5月26日）商铺租金52648.8元为基数，按年利率24%计付资金占用利息；4、判令潘焱从2016年11月28日起至实际付清欠款之日止，以年管理费11522.4元为基数，按年利率24%计付资金占用利息（即2016年11月28日-2017年11月27日），从2017年11月28日起至实际付清欠款之日止，以年管理费11522.4元为基数，按年利率24%计付资金占用利息（即2017年11月28日-2018年11月27日），从2018年11月28日起至实际付清欠款之日止，以年管理费11522.4元为基数，按年利率24%计付资金占用利息（即2018年11月28日至实际付清之日止）；5、诉讼费由潘焱承担。一审法院认定事实：2014年9月16日，桐梓商贸城（甲方）与潘焱（乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号SMC-ZL060），约定租赁期限自2014年11月28日至2019年11月27日止；租金按测绘建筑面积进行计算，桐梓县蟠龙大道娄山关国际商贸城1栋2层28至37号商铺（建筑面积397.38平方米）月租金7947.6元、年租金95371.2元，1栋2层18至27、38至45号商铺月租金21797.2元、年租金261566.4元，11栋1层4、5、24、25号商铺月租金4873.68元、年租金58484.16元，10栋4层2、3号商铺（建筑面积82.72平方米）月租金827.2元、年租金9926.4元。租金从第4年开始每1年在上年基础上递增10%，2014年11月28日至2016年11月27日，租金价格为0；2016年11月28日至2017年11月27日，月租金为35445.68元；签订本合同时缴纳3个月租金106337元，2015年11月27日前60日内缴纳6个月租金212674元，剩余3个月租金106337元在2016年5月27日前60日内缴清；从第4年开始以后每6个月支付一次租金，租金支付方式为先付费后使用，须在前次费用结束前60日内缴清。甲方在对娄山关国际商贸城项目统一的商业运营管理中实行有偿服务，乙方应于甲方正式通知乙方商铺实际交房之日起，向甲方缴纳管理费2元/平方米/月（按测绘建筑面积计收）；租赁期前2年由桐梓益丰置业发展有限公司补贴1元/平方米/月（即租赁期前2年乙方按合同约定测绘面积1元/平方米/月缴费，月管理费为1744.02元，年管理费20928元）；租赁期第3年开始全额由乙方缴纳运营管理费，即月管理费为3488.04元，年管理费41856元；管理费按年度缴纳，即签约缴纳第一年管理费，第二年管理费在第一年租赁期末提前60日内缴纳，以此类推。若乙方逾期3日未足额缴纳租金、管理费等费用，甲方享有继续追收和解除租赁合同的权利。2016年7月9日，潘焱签署合同分签确认申请书，载明兹有潘焱与桐梓商贸城签订租赁合同，合同编号分别为SMC-ZL060、SMC-ZL022。现将以上两份合同进行分签，并将合同内保证金拆分明细如下：1.将其在娄山关国际商贸城所承租的12-2-10至12、17至19号分签给赵春霞，并将自己所交的保证金拆分给赵春霞1万元；2.将其在娄山关国际商贸城所承租的11-1-1至3、26至29、11-1-4、5、24、25号分签给潘勇，并将自己所交的保证金拆分给潘勇1万元；3.将其在娄山关国际商贸城所承租的1-2-18至27、38至45号分签给向贵洋，并将自己所交的保证金拆分给向贵洋2万元；4.将其在娄山关国际商贸城所承租的1-2-28至37、6-1-1、8、21、22、10-4-2号分签给周伟，并将自己所交的保证金拆分给周伟8千元；5.合同其余商铺11-1-10至19、7-1-11、12-2-11至18、10-4、7、8、9、10-4-3由潘焱继续经营。2017年4月27日，潘焱支付桐梓商贸城10-4-2、3号商铺2017年10月28日至2018年4月27日市管费3971元、租金993元，2015年11月28日至2016年11月27日物管费993元。2017年7月5日，潘焱支付桐梓商贸城1-2-28至37、21、22号商铺2015年11月28日至2016年11月27日物业费4769元，2017年10月28日至2017年12月27日租金3179元、市管费12716元。一审法院认为，桐梓商贸城自愿与潘焱签订《商铺租赁合同》（合同编号SMC-ZL060），系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据双方约定，潘焱逾期3日未足额缴纳租金、管理费，桐梓商贸城有权解除合同，现潘焱逾期交纳租金、管理费3天以上，故对桐梓商贸城要求解除与潘焱签订的《商铺租赁合同》（合同编号SMC-ZL060）的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，因潘焱已交纳1栋2层28至37号商铺2017年10月28日至2017年12月27日的租金、10栋4层2至3号商铺2017年10月28日至2018年4月27日的租金，故潘焱应支付桐梓商贸城1栋2层28至37号商铺2017年12月28日至2019年5月27日的商铺租金7947.6元/月×11个月（2017年12月28日至2018年11月27日）+7947.6元/月×6个月（2018年11月28日至2019年5月27日）×110%=139877.76元，并从2019年5月28日起按7947.6元/月÷30天×110%=291.41元/天支付商铺租金至返还涉案商铺之日止；10栋4层2至3号商铺2018年4月28日至2019年5月27日的商铺租金827.2元/月×7个月（2018年4月28日至2018年11月27日）+827.2元/月×6个月（2018年11月28日至2019年5月27日）×110%=11249.92元，并从2019年5月28日起按827.2元/月÷30天×110%=30.33元/天支付商铺租金至返还涉案商铺之日止。即潘焱应支付桐梓商贸城商铺租金151127.68元，并从2019年5月28日起按321.74元/天支付商铺租金至返还涉案商铺之日止。潘焱应支付桐梓商贸城2016年11月28日至2019年5月27日的管理费1元/平方米/月×（397.38平方米+82.72平方米）×24个月（2016年11月28日至2018年11月27日）+2元/平方米/月×（397.38平方米+82.72平方米）×6个月（2018年11月28日至2019年5月27日）=17283.6元，并从2019年5月28日起按2元/平方米/月×（397.38平方米+82.72平方米）÷30天=32元/天支付管理费至返还涉案商铺之日止。桐梓商贸城请求按照年利率24%支付资金占用利息，因双方合同中未约定资金占用利息，故认定按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至付清之日止。即潘焱应从2017年12月28日起以7947.6元/月×5个月（2017年12月28日至2018年5月27日）=39738元商铺租金为基数、从2018年5月28日起以7947.6元/月×6个月（2018年5月28日至2018年11月27日）=47685.6元为基数、从2018年11月28日起以7947.6元/月×6个月（2018年11月28日至2019年5月27日）=47685.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；从2018年4月28日起以827.2元/月×1个月（2018年4月28日至2018年5月27日）=827.2元商铺租金为基数、从2018年5月28日起以827.2元/月×6个月（2018年5月28日至2018年11月27日）=4963.2元为基数、从2018年11月28日起以827.2元/月×6个月（2018年11月28日至2019年5月27日）=4963.2元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止。即潘焱应从2017年12月28日起以39738元商铺租金为基数、从2018年4月28日起以827.2元、从2018年5月28日起以52648.8元为基数、从2018年11月28日起52648.8元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止。潘焱应从2016年11月28日起以1元/平方米/月×（397.38平方米+82.72平方米）×12个月（2016年11月28日至2017年11月27日）=5761.2元管理费为基数、从2017年11月28日起以1元/平方米/月×（397.38平方米+82.72平方米）×12个月（2017年11月28日至2018年11月27日）=5761.2元为基数、从2018年11月28日起以2元/平方米/月×（397.38平方米+82.72平方米）×12个月=11522.4元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司与潘焱于2014年9月16日签订的《商铺租赁合同》（合同编号SMC-ZL060）；二、潘焱于本判决生效后十日内支付桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司管理费17283.6元，并从2016年11月28日起以5761.2元为基数、从2017年11月28日起以5761.2元为基数、从2018年11月28日起以11522.4元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止，从2019年5月28日起按32元/天支付管理费至潘焱返还桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司桐梓县蟠龙大道娄山关国际商贸城内编号为1栋2层28至37号、10栋4层2至3号商铺之日止；三、潘焱于本判决生效后十日内支付桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司商铺租金151127.68元，并从2017年12月28日起以39738元为基数、从2018年4月28日起以827.2元、从2018年5月28日起以52648.8元为基数、从2018年11月28日起以52648.8元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止，从2019年5月28日起按321.74元/天支付商铺租金至潘焱返还桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司桐梓县蟠龙大道娄山关国际商贸城内编号为1栋2层28至37号、10栋4层2至3号商铺之日止；四、驳回桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费2646元，由潘焱负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。桐梓商贸城提交了双方当事人于2016年6月28日签订的补充协议，拟证明双方确认桐梓商贸城自2015年4月28日起计收潘焱租金。潘焱发表质证意见，对其真实性无异议，但认为该合同系不公平的合同，2015年4月28日应当还在免租期内。因潘焱对该份证据的真实性予以认可，本院予以采信。其余认定事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：潘焱应否向桐梓商贸城支付租金、管理费及其数额的多少。关于潘焱在二审中要求桐梓商贸城返还潘焱从2014年6月10日起至2014年9月16日止，潘焱分七次缴纳的489883元并赔偿潘焱直接经济损失6880000元（商铺装修费）的上诉请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，因双方当事人在二审中既不能对该项请求进行调解，桐梓商贸城亦不同意一并审理，故不属二审审理范围。关于潘焱应否向桐梓商贸城支付租金、管理费及其数额多少的问题，本案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。潘焱逾期未缴纳租金及管理费，已构成违约，应当承担违约责任。对潘焱关于桐梓商贸城应免除其2015年5月9日至2017年5月8日两年的租金，本案租金应从2017年5月8日起开始计算，且桐梓商贸城使用欺骗手段直接造成了潘焱商铺装修费损失，亦对潘焱经营商铺进行停电导致其无法经营的上诉理由，本院经审查认为，本案合同明确载明了装修期限不计算租金以及免租期所对应的起止日期，同时双方当事人亦签订补充协议明确从2015年4月28日开始计算租金，且合同中还约定若潘焱逾期缴纳费用，桐梓商贸城有权采取停水和停电的措施，同时享有继续追收和解除租赁合同的权利，而潘焱针对其上诉主张未提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，潘焱应承担举证不利的后果，本院对潘焱的上诉理由，不予采信，予以驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决解除双方当事人签订的租赁合同，由潘焱支付管理费及租金，符合双方合同约定及上述法律规定，本院予以维持。一审判决其余内容，双方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5292元，由上诉人潘焱负担。本判决为终审判决。审判长  陈文玉审判员  张 睿审判员  何 亮二〇一九年十二月十三日书记员  覃 烨