福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初2500号 原告：厦门森达佳木粉有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪镇溪兴溪路850号之一。 法定代表人：卢再发,总经理。 委托诉讼代理人：陈耿阳、李琳琳，福建明鼎律师事务所律师。 被告：郑瑞良，男，1955年7月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门森达佳木粉有限公司（以下简称，森达佳公司）与被告郑瑞良房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门森达佳木粉有限公司的委托诉讼代理人李琳琳、被告郑瑞良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告森达佳公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判由被告向原告返还厂房租金人民币（币种，下同）400000元及租金占用费（以400000元作为计算基数，按照人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算至实际返还之日止）；3、判令由被告向原告返还厂房租赁保证金200000元及保证金占用费（以200000元作为计算基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计算值实际返还之日止）；4、判令由被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费。后变更诉讼请求为：1、确认原被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判由被告向原告返还厂房租赁保证金200000元及保证金占用费（以200000元作为计算基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计算值实际返还之日止）；3、判令由被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费。事实和理由：原、被告于2018年4月1日签订了《房屋租赁合同》，约定：原告向被告租赁位于厦门市同安区竹坝农场厦门伊多姿塑胶制品有限公司工厂内（竹坝里186号）的一座钢结构厂房，租赁期自2018年4月1日起至2027年3月31日止，租金每年为400000元，厂房租赁保证金为200000元。原告向被告支付租金400000元及保证金200000元。合同签订后，原告即接到厦门市同安区城市管理行政执法局的口头通知，要求其搬离租赁厂房。因担心被强拆，原告多次要求被告尽快办理厂房产权手续，但被告均以各种理由推脱，原告也一直不敢投入设备进行生产。2019年3月31日，在执法局要求下，原告将厂房腾空。2019年4月1日，该局在厂房张贴《询问通知书》《责令改正违法行为通知书》。2019年5月3日，厂房被强制拆除。原告向被告主张返还租金及保证金但被告未回应。因厂房无手续，双方合同应认定无效，原告遂起诉。 被告郑瑞良于2019年7月30日未到庭但提交书面答辩状，称：原告从始至终知道所租赁的厂房无产权，且已经使用一年多，无权要求返还400000元的租金；原告拖欠租金已经构成违约，其有权没收保证金200000元；原告违约之后厂房才拆除，厂房被拆除的情况已经与本案无关；厂房未被认定为违法建筑，租赁合同不应认定无效。 原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同；2、银行流水单、电费缴费记录；3、询问通知书、责令改正违法行为通知书、拆迁现场照片、视频；4、微信截图；5、关于同安区竹坝华侨经济开发区竹坝里186-4号建筑物拆除情况的说明、拆迁照片、询问通知书及责令改正违法行为通知书；6、企业信用信息公示报告；7、投保单及保全保险费发票。被告于2019年8月13日到庭发表质证意见，认为：1、是以被告个人名义跟森达佳公司签订的合同，合同真实；2、没有意见，租金400000元，收到转账378000元，另外22000元是原告2018年5月份代缴了被告拖欠的电费22355元；3、厂房是违章建筑已经被拆除；4、被告催缴原告租金时，原告没有缴纳，被告就催促原告搬出，如果原告租金有交，政府也是让原告进行整改，但原告一直没有交租金也没有进行整改；5、真实性没有意见，询问通知书不在现场，没有收到；6、没有意见；7、真实性没有意见，但不应由被告承担。被告围绕其答辩意见提交如下证据：微信聊天记录。原告质证认为：其对真实性无异议但对合法性、关联性有异议，且被告证据存在断章取义的情况，也足以证实2019年4月之后因消防等部门联合检查，原告已无法使用案涉厂房，保证金200000元应如数退还。对原告、被告双方对对方证据的真实性均无异议，本院对其证据效力予以确认。 本院根据当事人提交的证据及庭审情况，查明事实如下： 原告森达佳公司与被告郑瑞良于2018年4月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告向被告租赁位于厦门市同安区竹坝农场厦门伊多姿塑胶制品有限公司工厂内的一座钢结构厂房，面积约5000㎡；租赁期为9年，即自2018年4月1日起至2027年3月31日止，租金每年为400000元，每三年递增10%，保证金为200000元，租金每半年一付；原告违约或者未经同意提前解除合同、解除终止合同，租金及相关费用按实结算外，应支付被告200000元的违约金，原告应及时交付租金，逾期每日按应缴租金千分之二计算滞纳金，如逾期超过15日视为违约；厂房因不可抗拒的原因和政府动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，动迁的搬迁费及设备补偿费为原告所有，其他补偿费与原告无关等内容。此后，原告向被告支付租金400000元（原告实际转账支付被告378000元，另代被告缴纳其拖欠的电费22355元）及保证金200000元。此后，原告搬入讼争厂房。 2019年4月11日，厦门市同安区城市管理行政执法局发出《责令改正违法行为通知书》载明：……在竹坝开发区竹坝里186-4号存在非法搭盖铁皮房的违法行为，现场查无合法手续，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》……，责令于2019年4月14日前改正前述行为并于2019年4月11日携带相关材料到竹坝执勤点接受调查。2019年5月8日，厦门市同安区城市管理行政执法局向厦门市允信香业有限公司发出《责令改正违法行为通知书》载明：……在同安区竹坝里186号存在非法占地违法建设的违法行为，现场查无合法手续，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》……，责令于2019年5月13日前改正前述行为并于2019年5月9日携带相关材料到竹坝执勤点接受调查。 2019年6月25日，厦门市同安区城市管理局向本院出具《关于同安区竹坝华侨经济开发区竹坝里186-4号建筑物拆除情况的说明》，载明：该地块位于竹坝片区收储企业项目范围内，竹坝开发区组织我局进行竹坝执勤点进行收储企业项目“两违”排查，2019年4月3日竹坝开发区管委会请测绘公司对两违建筑进行测绘，2019年4月11日竹坝执勤点执法人员对同安区竹坝开发区竹坝里186-4号厦门市允信香业有限公司厂房内一处铁皮厂房张贴责令改正违法行为通知书和询问通知书，2019年5月8日再次进行张贴，从张贴到限期日未见当事人出面处理。2019年5月14日由竹坝开发区管委会组织，竹坝执勤点配合对该处铁皮厂房进行了部分拆除等内容。此后，原、被告因租金等问题协商未果，原告遂起诉提出如上诉讼请求。 在本案审理过程中，原告申请财产保全措施并为此支付保全费3520元，保险费1920元。本院依法采取保全措施，冻结、查封或扣押被告名下财产。 庭审中，原告陈述：被告与原告法定代表人卢再发是朋友，卢再发要在同安租赁厂房办厂并注册公司，被告说其在同安有一空置厂房可以出租；案涉厂房地址是同安区五显镇竹坝农场厦门伊多姿塑胶制品有限公司工厂内（竹坝里186号），该地址建了很多厂房，被告说是他出资建的；原告不清楚该地块的权属，该地块上的其他厂房是厦门伊多姿塑胶制品有限公司在使用，城管第一次发询问通知书的时候不知道对象是谁，显示空白，第二次发询问通知书对象是厦门市允信香业有限公司，被告是该公司一位股东（持股10.84%），注册地在思明区，城管联系被告，被告说该厂房是给厦门市允信香业有限公司使用但现场没有公司标识；案涉厂房没有权证，其他厂房被告说是有权证，平常伊多姿公司都是被告在经营管理；原告于2018年4月搬入厂房,2019月3月31日搬出，被告一直在国外，联系不到被告，城管也找不到被告；城管询问通知书上的地址与原告厂房的地址一样，承租地址是厦门伊多姿塑胶制品有限公司工厂内，而该公司注册地就是竹坝里186号；厂房于2019年5月14日拆除时，原告的设备全部搬迁，拆除时被告没在现场，原告在；2019年租金因城管一直来通知要拆除厂房，原告要求被告出面处理但被告一直在国外，原告认为无法实现合同目的故没有把下一年的租金支付；2019年3月31日原告退场但没有交接，被告一直在国外，下一年的租金都是打电话沟通的，被告也常常不接电话，城管又一直过来，原告无法正常生产。被告则认为：土地是伊多姿公司持有合法手续的，地上厂房没有手续但已经盖了十二年，后续可以补办产权手续，原告也清楚厂房没有办理审批手续；原告于2018年3月进入厂房，后面到期缴纳第二年租金时，其以政府多次要求整改为由不缴纳租金；没有收到拆除厂房的通知，原告收到通知后告知被告；厂房于2019年5月14日拆除，被告人在国外，不清楚原告何时搬走，要求原告搬走时要把外面围墙恢复原状但原告没有处理；当时跟原告说被告人在国外，让被告儿子配合政府处理协商办理手续但是原告搬走了。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……原告、被告郑瑞良于2018年4月1日所签订的《房屋租赁合同》所涉及的钢结构厂房已经厦门市同安区城市管理局责令限期整改并拆除，该厂房系未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，讼争的《房屋租赁合同》应依法认定无无效合同。原告关于确认原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求具备事实及法律依据，本院予以支持。至于原告提出的要求被告返还厂房租赁保证金及保证金占用费的请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争合同被认定无效后，被告继续持有保证金已无合同依据，原告有权要求返还。就原告主张的保证金占用费的问题，因讼争合同被认定无效系原、被告双方均有过错所致，原告无权要求被告支付保证金占用费，本院对原告的该项诉求不予支持。被告提出的原告拖延缴纳租金其有权没收保证金等抗辩意见缺乏充分的事实及法律依据，原告在使用讼争厂房时收到或者看到厦门市同安区城市管理局《责令改正违法行为通知书》和《询问通知书》之际有合理理由相信讼争厂房将被拆除而致实际使用不能，其因此未按期缴纳下一年度租金并搬出讼争厂房系为维护自身合理权益而做出的行为，本院对被告的前述抗辩意见不予采信。此外，原告提出的要求被告支付保险费1920元的请求，因该费用系其为申请财产保全措施而支出，并非实现债权的必然费用，原、被告双方亦无关于保险费等费用承担的约定，本院对该项诉讼请求不予支持。 至于被告于2019年8月28日向本院提交的《反诉状》，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本院于2019年7月4日向被告送达了起诉状副本、开庭传票、举证通知书等应诉材料并于7月30日如期开庭，举证通知书限定其举证期限为收到举证通知书之日起15日内，被告未到庭参加诉讼，其后提出的反诉请求已然超过法定期限，本院不予受理，其可另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告厦门森达佳木粉有限公司与被告郑瑞良于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》依法认定无效； 二、被告郑瑞良应于本判决生效之日起十五日内返还原告厦门森达佳木粉有限公司保证金人民币200000元； 三、驳回原告厦门森达佳木粉有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币4300元，减半收取为人民币2150元，案件保全费人民币3520元，均由被告郑瑞良负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  徐丽碧 二〇一九年十二月十日 书记员  洪晓君 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十四条第三款当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。