福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终7621号 上诉人（原审原告、反诉被告）：鲍智慧，男,1973年3月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王小燕，福建坤海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘友希，男，1988年5月27日出生，汉族，住福建省宁德市霞浦县。 委托诉讼代理人：陈小海、席许峰，福建崇达律师事务所律师。 上诉人鲍智慧因与被上诉人刘友希转让合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鲍智慧上诉请求：1.撤销原审民事判决，依法改判支持鲍智慧一审全部诉讼请求，驳回刘友希的全部反诉请求；2.本案诉讼费用由刘友希承担。事实和理由：一、本案一审认定事实与实际情况存在出入(一审对于下列事实没有查清)。1.刘友希在转让经营权前已被禁止经营群租业务，但故意向鲍智慧隐瞒该事实并将经营权转让连同相关财产转让。2018年12月1日(该时间点为刘友希转让诉争房屋给鲍智慧前)，福州市晋安区象园街道安全生产委员会关于诉争房屋消防安全隐患问题发出《安全生产监督检查隐患整改通知书》，要求对诉争房屋整改。刘友希迟迟未整改，后于2019年3月6日刘友希隐瞒诉争房屋存在安全隐患事实，将诉争房屋转让给鲍智慧。直至办理交接过程中双方到派出所对租赁人员名单备案时，派出所民警提及刘友希转让的诉争房屋存在消防安全隐患，曾被要求整改，刘友希未依法整改，而找到鲍智慧转让房屋，存在欺诈的嫌疑。2.鲍智慧在得知上述事实以后要求刘友希收回诉争房屋并退还已支付钱款事宜，刘友希为避免消防问题无法解决，联系了案外人卓孝忠以17万的价格接下诉争房屋，由案外人卓孝忠及刘友希处理诉争房屋消防问题。实际上，刘友希一直知晓并主导诉争房屋收回及转至案外人名下的情况。3.转让时刘友希所陈述的情况与实际情况不符。除存在消防隐患问题外，因转让前二楼的漏水事件导致一楼商家货物损失尚未赔偿，诉争201房天花板存在漏水情况等，刘友希均未告知，故其也同意不再要求鲍智慧支付两万元尾款。4.刘友希在诉争房屋场所上设立了一家福宁湾公寓的营业执照，转让后刘友希一直未变更该营业执照上法定代表人的名字。二、刘友希将违反法律强制性规定即存在消防安全隐患诉争房屋交付鲍智慧使用，已违反法律规定，但一审法院将刘友希的责任转移至鲍智慧的注意义务，加重鲍智慧的责任负担。首先，鲍智慧善意认为刘友希提供的诉争房屋具备经营条件。鲍智慧在接手该诉争房屋之前，该场所已经由刘友希用于群租经营，刘友希除应按照约定将诉争房屋交付鲍智慧外，还应保证其符合法律强制性规定，如消防安全。其次，刘友希应保证诉争房屋符合国家房屋出租的有关规定是其法定义务，鲍智慧不是提供符合消防安全要求建筑物的义务主体。最后，该房屋于2019年5月8日确系因消防安全隐患被查封，该问题在刘友希转让给鲍智慧之前均未得到解决，导致后期房屋被查封，责任在于刘友希。鲍智慧接收该房屋的目的在于经营收益，但一个月8万元的损失应由刘友希承担。三、刘友希已构成违约，转让的房屋的租赁权不符法律规定，亦不符合合同约定，不能主张剩余的2万元，还应承担由此给鲍智慧造成的差价损失。综上，请求法院支持鲍智慧的诉讼请求，驳回刘友希的全部反诉请求。 被上诉人刘友希辩称，一、刘友希向鲍智慧转让的标的仅包括案涉房屋装修、装饰、设备等物品的所有权。刘友希自2018年6月20日向房东承租案涉房屋，花费40多万元装修后进行出租，后因个人原因不再继续经营，遂向房东退租。鲍智慧与房东直接签订租赁合同成为新的承租人，同时刘友希与鲍智慧签订转让协议，将房屋内的装修装饰及设备所有权以27万元的价格转让。刘友希原租赁期限为10年，实际承租8个月，装修及设备计提折旧27519元，残值剩余385267元，而转让价款仅为27万元，尚且不足以覆盖有形资产价值，更不可能包含所谓租赁使用权、转租收益权的转让。二、刘友希经营期间未因消防问题影响经营，转让协议签订前鲍智慧对房屋现状知情。2018年底，象园街道曾对案涉房屋进行检查，出具一份非正式的整改通知书，要求在群租房内预留消防通道。刘友希随即按要求进行整改，加装了逃生窗、灭火器、烟雾报警器等设施，之后再无相关部门提出进一步的整改要求，因而案涉房屋得以持续合法使用。转让协议签订前刘友希已将上述事项告知鲍智慧，且鲍智慧与房东签订的租赁合同进一步明确：“乙方已对租赁标的的现状均已做了充分了解，并确认其适用于乙方经营场所的需要，租赁标的的用途仅作为酒店式公寓使用，乙方已现场勘察并愿意租用。”可见受让前鲍智慧对房屋的整体状况完全知情，不存在刘友希未如实告知的情形。房屋“仅作酒店式公寓使用”是鲍智慧与房东之间的约定，刘友希作为固定资产转让方，不是租赁合同的相对人，不应承担责任。三、消防问题属于经营风险，而非转让财产的隐蔽瑕疵。诉争转让合同履行完毕后，鲍智慧未对已交付使用的装修、装饰、设备等物品的隐蔽瑕疵提出异议。2019年4月底至5月初，有居民投诉消防问题，才引发了后续消防部门的检查和处理，但这一切与刘友希无关：其一，刘友希装修、经营、转让时并无有关群租公寓消防安全的明文规定，消防部门现场检查后认为应当整改的情况不具有可预测性，属于经营性风险，应由当前经营人承担；其二，转让合同中并未约定鲍智慧受让相关资产后的用途，鲍智慧自行与房东约定用于酒店式公寓，应当自行承担风险；其三，案涉房屋已于4月10日由鲍智慧整体转让给了案外人卓孝忠，消防问题由卓孝忠进一步作出处理，卓孝忠尚未追责鲍智慧，鲍智慧无权向刘友希追责。四、鲍智慧将受让财产再次转让给第三人，就差价部分主张赔偿损失没有权利基础和法律依据。首先，即便鲍智慧认为转让标的存在瑕疵，也应当在保留所有权的基础上，在合理期间内向刘友希提出瑕疵异议。但在本案起诉前，鲍智慧已将其所受让的财产再次进行处置，转让给了案外人，应当视为其对自身权利的处分，即全盘接受刘友希交付的标的并放弃提出异议的权利。其次，鲍智慧以27万元的价格受让财产，又以17万元的价格转让，此间10万元的差价要求刘友希承担，没有任何法律依据。 鲍智慧向一审法院起诉请求：1.判令刘友希赔偿因合同瑕疵履行给原告鲍智慧造成的损失80000元；2.本案诉讼费用由刘友希承担。 刘友希向一审法院提出反诉请求：1.判令鲍智慧支付刘友希合同款20000元，并赔偿逾期付款损失（以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.25%的1.5倍，自2019年3月11日计至款项付清之日）；2.本诉及反诉的诉讼费用由鲍智慧承担。 一审法院认定事实：刘友希于2018年6月20日与房东郭炽签订合同，约定承租晋安区长福路1号长福家园1#2#3#楼连接体一层217店面，租赁期限10年。2018年12月1日，福州市晋安区象园街道安全生产委员会发出《安全生产监督检查隐患整改通知书》，内容为：经查，长福家园2#楼底层217号群租房1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、17、18号房间（16间）无消防通道，责令于2018年12月7日前整改完毕。刘友希作为在场人签名。 2019年3月6日，鲍智慧（乙方）与刘友希（甲方）签订《转让协议》，约定甲方将位于福建省福州市晋安区店面内已分隔的16间单身公寓（以下简称案涉房屋）和现有的装修、装饰、设备等所有物品以27万元的价格转让给乙方。签订转让协议并收到定金起甲方将房屋使用权交给乙方，2019年3月5日后经营场所的所有收入与支出归乙方所有。甲方交由房屋产权人的押金、收取现租户的押金归乙方所有。本协议签订时乙方支付定金50000元给甲方，收到定金后，甲方将原有产权人的租赁合同及与租户的租赁合同变更到乙方名下，并协助办理所有交接手续（水、店、门锁智能控制等与经营有关的活动）。合同第三条第4款约定，甲方将所有租赁合同变更到乙方名下后1日内乙方需支付转让费200000元给甲方。所有交接手续水、电、门锁等跟经营有关的活动交接完毕后需支付剩余转让费20000元。2019年3月6日，鲍智慧向刘友希转账50000元。2019年3月11日，鲍智慧向刘友希转账200000元。 2019年4月10日，鲍智慧（甲方）与案外人卓孝忠（乙方）签订《转让协议》，将16间案涉房屋和现有的装修、装饰、设备等所有物品以170000元的价格转让给卓孝忠。次日，鲍智慧又与卓孝忠签订一份《协议书》，确认：1.卓孝忠明确了解案涉房屋的用地性质，如有用途纠纷与房东无关。承租方及新承租方了解此处可能会出现用地性质不明确，段警及派出所可能干涉等问题，新承租方已现场勘查确认，同意在此情况下承租，如遇纠纷在过程中的必要沟通协商由新承租方卓孝忠负责。2.关于已出现的2楼地面漏水问题造成的晋安区长福路1号长福家园1#2#3#楼连体一层租户（三江优鲜陈辉）处赔偿问题由新承租方卓孝忠负责。3.原有建筑漏水问题由新承租方卓孝忠代为处理，此项费用2000元由房东承担。在签订此协议前房东需结清此项费用，签订此协议后即视为已彻底解决此项问题。 2019年5月22日，鲍智慧诉至一审法院。 一审法院认为，关于本诉部分：鲍智慧在签订协议前已对租赁房屋的情况进行了解和现场查看，并且明知该房屋系采取分割群租的方式进行经营，故其应当知悉出租房屋要具备的条件和相关情况。在此情形下其自愿与刘友希签订《转让协议》，对双方的权利义务进行了约定，系双方真实意思表示，合法有效。协议约定刘友希的义务为“将原有产权人的租赁合同及与租户的租赁合同变更到乙方名下，并协助办理所有交接手续（水、店、门锁智能控制等与经营有关的活动）”，刘友希已经完成上述约定义务后，现鲍智慧以刘友希未告知“签订协议前未告知案涉房屋存在群租消防安全问题”属瑕疵履行合同为由，主张其转租租金的损失，依据不足，不予支持。 关于反诉部分：鲍智慧仅向刘友希支付2500000元，尚欠合同款20000元未付，已构成违约，故刘友希诉请偿还欠款20000元，合法有据，予以支持。关于逾期付款损失部分，因鲍智慧未及时还款，应赔偿刘友希资金占用期间的利息损失，利息损失应自2019年3月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算，超出上述部分的利息损失，不予支持。 一审判决：一、驳回鲍智慧的诉讼请求；二、鲍智慧应于一审判决生效之日起向刘友希支付欠款20000元及以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2019年3月11日起至款项付清之日止的逾期付款利息损失；三、驳回刘友希的其他诉讼请求。本诉案件受理费1800元，因适用简易程序减半收取计900元；反诉案件受理费155元，因适用简易程序减半收取计77.5元；均由鲍智慧负担。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，鲍智慧提交了微信聊天记录截屏、民事起诉状及民事调解书，对微信聊天记录的真实性本院不予确认，对民事起诉状与民事调解书的真实性予以确认，但上述证据无法证明案外人卓孝忠受让案涉16间出租房进行经营系受刘友希指示安排。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院另查明，2019年5月8日，福州市晋安区公安消防大队作出晋公消封字〔2019〕第0003号《临时查封决定书》，以福州市晋安区象园街道长福路1号长福家园1#、2#、3#楼连接体一层218店面仅设一部疏散楼梯，安全出口数量不足为由，对该店面进行临时查封。2019年5月28日，福州市晋安区公安消防大队作出晋公消解封字〔2019〕第0004号《同意解除临时查封决定书》，以案涉店面不具备安全疏散条件的问题已整改为由，同意解除对该店面的临时查封。 本院认为，刘友希承租案涉店面后，分割装修成16间单身公寓用于租赁经营，从其与鲍智慧《转让协议》约定内容来看，鲍智慧受让案涉16间店面及现有的装修、装饰、设备等所有物品，亦系用于单身公寓租赁经营，故刘友希负有对案涉房屋租赁经营事宜有重大影响事项作出说明的附随义务。2018年12月，在刘友希经营期间，刘友希已收到有关单位对案涉16间群租房无消防通道的整改通知书，但其未整改到位，亦无相关证据证明其在2019年3月转让租赁经营权时向鲍智慧作出说明，该转让行为有违诚信原则，由此给鲍智慧造成的损失，刘友希理应承担相应法律责任。鉴于鲍智慧在与刘友希协商解除转让协议未果，受让案涉房屋租赁经营权后一个月即再次转让予案外人卓孝忠，综合考虑过错程度、整改费用、经营影响等因素，从公平角度出发，本院酌定刘友希赔偿鲍智慧相关利益损失20000元，该款项可与刘友希在本案中主张鲍智慧应当支付的20000元尾款相冲抵，即双方互不支付。因刘友希在合同履行中存在过错，其无权要求鲍智慧支付尚余20000元尾款的利息。另，鲍智慧与卓孝忠之间转让价款的确定系双方意思自治的体现，鲍智慧以转让价差作为赔偿依据于法无据。 综上所述，鲍智慧的上诉请求部分成立，本院予以支持。此外，一审在论证反诉争议时，表述“鲍智慧仅向刘友希支付2500000元”存在笔误，本院予以指正，鲍智慧系向刘友希支付250000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2814号民事判决； 二、刘友希于本判决生效之日起十日内向鲍智慧赔偿损失20000元； 三、鲍智慧于本判决生效之日起十日内向刘友希支付欠款20000元； 四、前述判决第二、三项所确定的义务相互抵销。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1800元，由鲍智慧负担1500元，刘友希负担300元。 本判决为终审判决。 审判长 吴 华 审判员 徐 晶 审判员 林星星 二〇一九年十二月二十三日 书记员 刘 琳 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。