广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3026号 原告：玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司，营业场所：北海市上海路中18号星海名城2栋8单元一层，统一社会信用代码：91450502687775557D。 负责人：林勇，总经理。 委托代理人：赵万虎，广西先导联合律师事务所律师。 被告：唐生红，男，汉族，1985年9月28日出生，身份证住址：广西柳州市城中区，现住：北海市海城区。 原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司与被告唐生红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司的委托诉讼代理人赵万虎到庭参加诉讼，被告唐生红经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付自2016年12月起至2018年2月28日止的物业管理费、水费等各项物业管理费用共计2177.12元以及因拖欠物业管理费用产生的违约金3474.04元（违约金按欠费总额日3‰计，暂从2016年12月计至2018年12月31日止，以后另计）。事实和理由：被告是北海市星海名城26栋1单元1005号房屋的业主。2016年11月17日，原告与开发建设单位签订《前期物业管理服务合同》，协议约定期间，原告积极履行了约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告于2016年12月起未缴纳物业费、水电费等费用，截止2018年2月28日止，被告欠缴物业费1180.17元，水费13.65元，垃圾处理费8.8元，电梯电费89.5元，绿化水、路灯、公摊费135元，电梯维护费450元，增压费300元，小计2177.12元。根据协议第八条约定，业主不按协议约定的标准和时间缴纳相关费用的，物业公司有权要求业主从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。据此，违约金暂从2016年12月计至2018年12月31日止，累计3474.04元，上述两项合计5651.2元。经原告多次催促，被告仍未配合交费，被告的行为已构成违约，原告为此特向法院起诉讼。 原告对其陈述向本院提交的证据有：1、《前期物业服务合同》，证明双方就前期物业服务约定了权利义务，并且约定了违约责任条款；2、欠费明细，证明被告欠费的时间及金额；3、催费通知单，证明原告一直向被告催交其所欠的相关物业费用。 被告唐生红未作答辩，未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤不到庭，视为其已放弃答辩和对原告提供的证据进行质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告陈述的案件事实及提交的证据予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年11月17日，原告与涉案房屋开发商北海市广源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为星海名城二期24幢、25幢、26幢、27幢住宅提供前期物业服务。第十四条服务费用：物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.8元收取（暂时按0.9元收取），物业服务费、公共维修资金、电梯费、公摊水电费、二次加压电费等其他相关费用，由业主按上述标准每半年向乙方交纳；电梯年检、维保费用（不含电梯电费、配件更换费用）每户每月35元，公共用水每月每户2元，公共用电每户每月7元，二次供水费每户每月20元，向5层以上用户收取，用于加压设备维护及电费支出，装修垃圾清运费300元每户，电梯用电按实际耗电量分摊，垃圾清运处理费，由业主或使用人向政府另行缴纳。业主或住户的物业服务费按月或季度交纳，业主或物业使用人应当于当月10日前履行交纳义务；第十六条：业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金。 被告唐生红为北海市星海名城26栋1单元1005号房屋业主，房屋建筑面积为87.42㎡。被告从2016年12月30日起未按期交纳相关物业费用。截止2018年2月28日，被告已拖欠物业费1180.17元（0.9元/㎡/月×87.42㎡×15个月=1180.17元）、绿化水、路灯公摊费135元（9元/月×15个月=135元）、电梯电费89.5元、电梯维护费450元（30元/月×15个月=450元）、增压费300元（20元/月×15个月=300元）。原告主张代被告交纳的水费13.65元、垃圾处理费8.8元未提交相应的证据予以证实。2018年7月31日，原告向被告发出《催费通知单》，向被告催缴截止2018年2月28日前所欠的物业相关费用2177.1元，违约金1478.6元，合计3655.7元。 本院认为：原告与北海市广源房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。原告依约为涉案房屋提供了物业管理服务，被告作为涉案房屋业主，应当向原告支付物业服务费用。本院确认被告应支付2016年12月-2018年2月28日期间的各项费用如下：物业服务费1180.17元、电梯电费89.5元、绿化水、路灯公摊费135元、电梯维护费450元、增压费300元，合计2154.67元。按照上述合同约定，垃圾清远费由业主向政府另行缴纳，本案中原告所主张的代缴水费13.65元及垃圾处理费8.8元无证据证实其已确代为缴纳，对于原告的该两项费用的主张本院不予认可。 被告未按约交纳物业服务费的行为已构成违约，根据合同约定，应从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，但依据该标准计算违约金过高，本院调整为按中国人民银行同期存款利率上浮30%的标准计算。按照上述合同的约定，物业费用每半年缴纳一次，则被告应缴的第一期物业服务费（2016年12月-2017年5月期间）472.06元（0.9元/㎡/月×87.42㎡×6个月=472.06元）应于2017年5月31日前支付，第二期物业服务费（2017年6月-2017年11月期间）472.06元应于2017年11月30日前支付，本案剩余的第三期物业服务费236.03元（0.9元/㎡/月×87.42㎡×3个月=236.03元）应于2018年5月31日前支付。则被告应支付违约金（违约金分段计算：均按照中国人民银行同期存款利率上浮30%的标准计算：1、以472.06元为基数，从2017年6月1日起计；2、以472.06元为基数，从2017年12月1日起计；3、以236.03元为基数，从2018年6月1日计。均计算至实际清偿之日止）给原告，对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告唐生红支付2016年12月至2018年2月28日期间的物业服务费、电梯电费、绿化用水和公共路灯公摊费、电梯维护费、增压费共计2154.67元及违约金（（违约金分段计算：均按照中国人民银行同期存款利率上浮30%的标准计算：1、以472.06元为基数，从2017年6月1日起计；2、以472.06元为基数，从2017年12月1日起计；3、以236.03元为基数，从2018年6月1日计。均计算至实际清偿之日止）给原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司； 二、驳回原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，公告费260元，由被告唐生红负担（该费用原告已向本院预交，被告应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  李石珍 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  赖秋燕 书 记 员  熊谋华