江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初4348号 原告（反诉被告）：许金珠，女，1965年11月15日生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：方再兵，江苏大浔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋洪良，男，1951年9月17日生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：何静忠，江阴市新桥法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）许金珠与被告（反诉原告）蒋洪良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许金珠及委托诉讼代理人方再兵，被告（反诉原告）蒋洪良的委托诉讼代理人何静忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许金珠向本院提出诉讼请求：1、判令蒋洪良继续履行合同，协助办理房屋过户手续。2、判令蒋洪良支付违约金50560元。3、本案诉讼费、保全费由蒋洪良负担。事实和理由：2008年5月24日，许金珠夫妇与蒋洪良签订《住房有偿转让协议》，约定蒋洪良将位于无锡市惠山区房屋以252800元的价格出售给许金珠夫妇。合同签订当日，许金珠夫妇即将房款全部支付给蒋洪良，蒋洪良出具收条并将房屋交付给许金珠夫妇。2017年4月，涉案房屋符合上市交易条件，但蒋洪良迟迟不办理房屋产权证书，提出要求许金珠再支付10万元才同意办理相关手续。因蒋洪良违反合同约定，许金珠诉至法院。 被告蒋洪良答辩并反诉称：2008年5月24日，吴锡强与蒋洪良签订的《住房有偿转让协议》无效，因为涉案房屋的土地为国有土地划拨。《住房有偿转让协议》签订后，许金珠、吴锡强夫妇自2008年5月24日至今占有使用房屋，应当支付该期间的房屋使用费。故提出反诉请求：1、确认蒋洪良与吴锡强于2008年5月24日签订的《住房有偿转让协议》无效。2、判令许金珠支付蒋洪良房屋租金243000元（从2008年5月24日起至2019年8月20日，按照每月租金1800元计算，即1800元/月×135个月）。3、本案反诉费由许金珠承担。 许金珠针对反诉答辩称：涉案《住房有偿转让协议》有效，蒋洪良因要求补偿款不成拒绝办理房屋产权登记手续及过户手续。请求驳回蒋洪良的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2008年5月24日，蒋洪良与吴锡强签订《住房有偿转让协议》，载明转让人为蒋洪良、蒋敏伟（甲方），承让人为吴锡强、许金珠（乙方），协议约定：蒋洪良将座落于无锡市惠山区房屋转让给吴锡强，房屋价款为252800元。“甲方应无条件协助乙方办好产权证，并在房产部门规定的时间内办理房产证，办证时不得拒绝和推托。甲方在拿到首次房产证后立即通知乙方，办理过户手续，过户手续费用由乙方承担。协议签订之日起，不受市场房价上下浮动而影响本协议的原定价位。双方均不得反悔，若有一方反悔必须赔偿另一守约方每天万分之十的违约金”。蒋洪良、吴锡强在协议落款处签字。协议签订当日，蒋洪良出具收条，载明收到吴锡强房款252800元，后蒋洪良将涉案房屋交付给吴锡强。至本案审理时，蒋洪良尚未办理涉案房屋产权证书。 另查明，吴锡强与许金珠于1986年9月26日登记结婚，吴锡强、许金珠婚后育有一子吴庆枫。吴锡强于2012年3月23日死亡。吴锡强的第一顺序继承人有妻子许金珠、儿子吴庆枫、母亲徐阿细。在本院审理过程中，吴庆枫、徐阿细书面表示放弃对吴锡强购买的无锡市惠山区房屋的继承权利，同意由许金珠提起本案诉讼将涉案房屋过户至许金珠名下。 2019年8月30日本院至长安拆迁办调查，长安拆迁办主任华飚称，蒋洪良2003年11月21日安置房价结算明细认定表中载明的金惠苑92号301室及85号301室安置房，因后来门牌号重新编排，原金惠苑85号门牌号××，92号变更为××。金惠苑××301室房屋已经可以办理房屋产权证，但尚未办理。 关于《住房有偿转让协议》签订情况，许金珠述称2008年其与丈夫吴锡强通过中介登载的卖房信息得知蒋洪良要卖安置房，因其堂姐认识蒋洪良方，后由其堂姐陪同许金珠夫妻俩与蒋洪良协商买房事宜。转让协议中承让人吴锡强、许金珠的身份信息由其填写，落款处由吴锡强本人签字。签订转让协议时，蒋洪良的儿子蒋敏伟也在场。蒋洪良述称，其是涉案房屋所有权人，蒋敏伟并非房屋转让人，也非转让协议主体。蒋敏伟在本院制作的谈话笔录中述称，签订转让协议时其在现场，涉案房屋是其父亲蒋洪良原座落于的老房子拆迁后获得的安置房，蒋洪良是涉案房屋的所有权人。转让协议中其并未在落款处签字也非涉案房屋的所有权人，转让人处为何有其的名字其记不清了，其认为涉案房屋的转让与其无关。经质证，许金珠、蒋洪良对蒋敏伟的谈话笔录均无异议。 关于涉案房屋产证办理情况。蒋洪良提供拆迁安置认定书、结算明细认定表、病历资料，证明2003年蒋洪良因原房屋拆迁，安置获得座落于金惠苑的拆迁安置房2套，分别为金惠苑92号301室房屋、85号301室房屋。后蒋洪良将金惠苑92号301室房屋（现门牌号为××301室）出售给吴锡强。蒋洪良因生病经济困难，尚欠拆迁办安置结算款38584.4元，故未办理房屋产权登记手续。经质证，许金珠对证据真实性无异议，认为蒋洪良通过出售涉案房屋获得的房款足以支付结欠的安置结算款，至今未办理涉案房屋产权证，是因为要求补偿款不成恶意违约不去办理。对于蒋洪良结欠的安置结算款38584.4元，许金珠同意先行向有关单位垫付便于涉案房屋过户。许金珠提供录音资料，证明2019年6月1日许金珠、吴庆枫到蒋洪良家里，要求蒋洪良将涉案房屋过户，蒋洪良表示需要许金珠支付补偿款，许金珠同意支付5万元，蒋洪良表示要补偿10万元，如果是5万元不同意过户。许金珠认为，该证据能够证明蒋洪良违约，拒绝按照转让协议约定办理过户手续。经质证，蒋洪良认为录音时未告知属偷录，故不予认可。蒋洪良在录音中虽要求补偿10万元才同意过户，但也提出赎回涉案房屋的方案，最终双方就继续履行合同还是解除合同未达成一致意见，表明双方仍在协商过程中，故蒋洪良不属于违约。 以上事实，有《住房有偿转让协议》、收条、录音资料、结婚证复印件、身份信息、拆迁安置认定书、结算明细认定表、询问笔录及当事人陈述在卷佐证。 本院认为：吴锡强与蒋洪良签订的房屋转让协议合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。吴锡强在房屋转让协议签订后死亡，其继承人儿子吴庆枫、母亲徐阿细均书面表示放弃涉案房屋的继承权利，同意由吴锡强妻子许金珠提起本案诉讼将涉案房屋过户至许金珠名下，故许金珠作为吴锡强的继承人具备诉讼主体资格。关于许金珠要求蒋洪良履行房屋转让协议，协助办理涉案房屋过户手续，经查，许金珠方已经支付了全部的购房款，根据转让协议约定蒋洪良应当履行房屋过户义务。目前涉案房屋已经符合办理产权证的条件，但该房屋只进行了初始登记，故原始产权人蒋洪良首先应将房屋登记至其名下，再根据双方的转让协议约定协助将涉案房屋过户至许金珠名下，因过户产生的费用由许金珠承担。 关于许金珠主张蒋洪良拒绝履行过户义务，属于违约，要求蒋洪良支付违约金50560元。经查，根据许金珠提供的录音资料及蒋洪良在本案审理中的陈述，能够表明蒋洪良存在因补偿款要求未得到满足而拖延办证拒绝过户的情形，其行为已经构成违约。转让协议中约定“协议签订之日起，不受市场房价上下浮动而影响本协议的原定价位。双方均不得反悔，若有一方反悔必须赔偿另一守约方每天万分之十的违约金”，许金珠主张按照已付房款的20%要求蒋洪良支付违约金50560元，未超过合同约定，本院予以支持。关于蒋洪良主张“不存在违约；涉案转让协议无效；要求许金珠支付房屋使用费”的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、蒋洪良于本判决发生法律效力之日起60日内将无锡市惠山区房屋办理产权登记至其名下。 二、蒋洪良在将上述房屋产权登记至其名下后30日内，再协助将该房屋过户登记至许金珠名下，土地出让金等过户的相关费用均由许金珠负担。 三、蒋洪良于本判决发生法律效力之日起十日内向许金珠支付违约金50560元 四、驳回反诉原告蒋洪良的反诉请求。 上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5850元、保全费4520元，合计10370元，由蒋洪良负担（该款已由许金珠预交，蒋洪良于本判决生效之日起十日内将该款支付给许金珠）；反诉案件受理费减半收取4368元，由蒋洪良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  王艳华 人民陪审员  奚鉴杰 人民陪审员  陈德坤 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  陈湘国