江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0706民初8460号 原告（案外人）：成春华，男，1969年1月26日生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：王云龙，灌云县东王集法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：茆汝友，男，1955年4月14日生，汉族，住江苏省灌云县。 被告（被执行人）：朱亚江，男，1954年3月4日生，汉族，住江苏省灌云县。 原告成春华与被告茆汝友、朱亚江案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成春华及其委托诉讼代理人王云龙、被告茆汝友到庭参加诉讼。被告朱亚江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告成春华向本院提出诉讼称，原告于2018年1月3日购买朱亚江给徐某抵债的位于原圩丰中学墙头东侧高层四楼厅室房由南向北第三套紧靠楼梯口边上，该房120平方米。徐某以10万元价格卖给原告，原告一次付给徐某房款，徐某当时把该房和钥匙交付原告。后该房屋被贵院查封。原告和朱亚江的房屋买卖合同依法成立，原告已付清购房款并实际交付房屋，买卖合同合法有效，应受法律保护。茆汝友和朱亚江的债权债务于2018年7月5日经四队镇人民调解委员会调解后，经灌云县人民法院依法确认生效。而贵院查封原告的房屋明显不妥，也不符合法律的规定。请求：1、对原告购买的位于灌云县圩丰中学东边东排楼房第四层从北往南数第四套房屋（楼梯口向北第三套）停止执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。 被告茆汝友辩称，1、成春华称朱亚江基于与徐某之间的债权债务，将涉案房屋以房抵债的形式抵给徐某，后成春华从徐某处购买涉案房屋。海州区法院（2019）执异322号执行裁定书已经认定徐某未能提供证据证实其已支付全部购房款，驳回了徐某的异议请求。故成春华提起本次诉讼的基础不存在，亦无证据证明成春华交付了涉案房屋的全部款项。成春华并未实际占有涉案房屋，且其明知涉案房屋不能办理登记而购买或抵债，系因自身原因导致涉案房屋不能办理过户登记手续，请求驳回成春华的诉讼请求。2、成春华仅通过朱亚江出具的收据主张购房款已现金交付，无其他证据证明其已实际支付，对其已付款主张不应支持。3、成春华未提供有效证据证明其已实际接收或占有涉案房屋，不能认定其在查封前已合法占有涉案房屋。 被告朱亚江未到庭亦未向本院提交书面答辩状。 经审理查明，2018年7月5日，灌云县四队镇人民调解委员会作出灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书，经调解，茆汝友与朱亚江达成如下协议：1.双方确认借款本金数额壹佰叁拾肆万（134万元）及利息柒拾万捌仟元（70.8万元）（利息按年利率24%计算至2018年7月9日）；2.朱亚江于2018年7月9日向茆汝友偿还本金及利息。履行方式、时限：2018年7月9日一次性偿还本金及利息，共计204.8万元。2018年7月5日，江苏省灌云县人民法院作出（2018）苏0723民特14号民事裁定：申请人茆汝友与朱亚江于2018年7月5日经灌云县四队镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 根据茆汝友的申请，江苏省灌云县人民法院于2018年7月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0723执1721号。2019年2月14日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2019）苏07执监8号执行裁定：申请执行人茆汝友与被执行人朱亚江民间借贷纠纷一案[执行依据为：灌云县四队镇人民调解委员会于2018年7月5日作出的灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书]由连云港市海州区人民法院执行。本院于2019年2月27日立案执行，案号为(2019)苏0706执1115号。在本案执行过程中，本院于2019年3月14日作出(2019)苏0706执1115号执行裁定：对被执行人朱亚江银行存款300万元予以冻结、扣划，或查封相应价值的财产，或扣留、提取相应价值的收入。2019年4月2日，本院采取加贴封条、张贴公告的方式查封了被执行人朱亚江在灌云县镇开发的部分房产及宅基地。在本案执行过程中，案外人成春华提出异议，认为涉案房屋是朱亚江给徐某抵债的，徐某又以10万元的价格转卖给成春华，成春华一次性支付给徐某10万元现金，徐某将房屋钥匙交付给成春华，涉案房屋未通水电、未装修。请求停止对灌云县圩丰中学东边东排楼房第四层从北往南数第四套（楼梯口向北第三套）房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2019年9月16日，本院作出（2019）苏0706执异302号执行裁定书，驳回了成春华的异议请求。成春华不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，位于灌云县圩丰中学东边几幢楼房系被告朱亚江开发建设，但未取得建设工程规划许可证等建房手续。2018年元月3日，朱亚江（出卖人）与成春华（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：“第一条项目建设依据。1.出卖人以出让方式取得位于圩丰镇墙头东侧高层）四楼厅室房（由南向北第叁套紧靠楼梯口边上）。2.此房面积为120平方。第二条计算方式与价款。出卖人与买受人约定按该方式计算该厅室房房价款：1.总金额为人民币：壹拾肆万元整（￥140000）。第三条付款方式。买受人一次性付清。出卖人：朱亚江买受人：成春华证明人：徐某实收房款壹拾万元整（一次性结清）”。 诉讼中，原告主张：涉案房屋因朱亚江欠徐某的债务而被抵给徐某，故原告的款项是交给徐某的，总款项为10万元：其通过向其他人借款、自筹款项9万元、以现金形式向徐某交付，剩余1万元由其侄子成海涛以微信方式转账；涉案房屋尚未装修，只交付钥匙后即被法院查封。 再查明，2019年9月26日，本院就案外人徐某与申请执行人茆汝友、被执行人朱亚江执行异议一案作出（2019）苏0706执异322号执行裁定：驳回徐某的异议请求。该裁定中载明：“2018年1月3日，异议人徐某（买受人）与被执行人朱亚江（出卖人）签订8份《商品房买卖合同》，约定朱亚江将位于圩丰镇圩丰中学东边的12套房屋出售给异议人，以上8份《商品房买卖合同》第三条付款方式均约定买受人一次性付清……本院认为，虽然异议人徐某提供了其与被执行人朱亚江签订的8份《商品房买卖合同》，但异议人未能提供证据证实其已支付全部购房款，故异议人徐某要求中止对涉案12套房屋的执行并解除对该房屋查封的异议请求不能成立，本院不予支持”。 本院认为，本案系茆汝友申请执行朱亚江被查封的房屋时，成春华以案外人的身份就执行标的提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告成春华就其对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益负有举证义务，应就已履行付款义务进行举证。 根据原告成春华与被告朱亚江签订的房屋买卖合同约定，原告成春华应向被告朱亚江支付购房款14万元；原告主张其已向徐某支付购房款10万元，但仅有徐某所写的“实收房款壹拾万元整（一次性结清）”，显然未完成举证责任。原告主张已支付的9万元现金未提供资金来源证明，另外通过微信转账的1万元也系由他人支付，不能确认是本案购房款。其次即使认定原告已向徐某支付了10万元购房款，但因不能认定朱亚江与徐某存在以房抵债的事实，从而不能认定原告已向被告朱亚江履行了支付购房款的义务。再退一步讲，即使认定原告已向被告朱亚江支付了10万元购房款，但根据合同约定应当支付全部购房款14万元，原告未完成支付全部购房款的义务。 综上所述，原告成春华并不享有可以排除强制执行的一般房屋买受人的物权期待权、不具有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告成春华的诉讼请求。 案件受理费2300元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审 判 长  王守富 人民陪审员  汪素琴 人民陪审员  刘 莹 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  董延磊 书 记 员  孙艳薇 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （二）《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 （三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 预交上诉费收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账10×××9494 开户行：连云港市农业银行苍梧支行