云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初6557号原告中国工商银行股份有限公司昭通安居支行。统一社会信用代码：91530600770490114H。住所地：云南省昭通市昭阳区海楼路169号。负责人吴晓，该行行长。委托代理人刘存琪，男，汉族，1963年4月22日出生，云南省昭通市昭阳区人，大学本科文化，住昭通市昭阳区。（该公司员工，特别授权）委托代理人贾昌鹏，云南凯还律师事务所律师（特别授权）被告程洪，男，汉族，1971年9月3日出生，昭通市昭阳区人，居民，中专文化，住云南省昭通市昭阳区。被告朱雪娟，女，汉族，1974年6月20日出生，昭通市昭阳区人，居民，中专文化，0住云南省昭通市昭阳区。委托代理人程洪，男，汉族，1971年9月3日出生，昭通市昭阳区人，居民，中专文化，住云南省昭通市昭阳区。（系朱雪娟丈夫，特别授权）被告昭通大德房地产开发有限公司统一社会信用代码：91530600059470605L法定代表人赵庆云，该公司董事长住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街4号附9号委托代理人吴昆、冯艳，云南意衡律师事务所律师（特别授权）原告中国工商银行股份有限公司安居支行（以下简称“工行安居支行”）诉被告程洪、朱雪娟、昭通大德房地产开发有限公司（以下简称“大德地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行安居支行的委托代理人刘存琪、贾昌鹏，被告程洪、朱雪娟的委托代理人程洪、大德地产公司的委托代理人吴昆、冯艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告工行安居支行诉称，被告程洪、朱雪娟购买坐落于御峰云府2幢2单元101号商铺建筑面积238.82平方米的房屋，与原告签订了编号A:【昭个信】字【昭通】行【安居】支行【】年【】号《个人购房借款/担保合同》，合同约定“被告向原告借款165万元，贷款年利率为6.15%(上浮10%确定），贷款期限为10年，每月以等额本息方式进行还款，被告一、被告二以其所购房屋进行抵押，被告三承担连带责任保证”。原告依照合同约定，于2015年1月5日将165万贷款全额发放，被告程洪、朱雪娟从2016年9月起，多次出现未按约归还贷款，己构成违约。根据《个人购房借款/担保合同》第9.l条约定：借款人违约的，原告有权宣布本合同项下未偿还的贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还贷款及所产生的利息、罚息及其他费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。综上所述，借款合同已经成立，各方应严格遵守，被告应当偿还借款本金与利息。现依据法律、法规诉至贵院请求1、依法判令解除原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》;2、依法判令三被告连带偿还原告贷款本金余额1189198.41元、利息63170.04元(至2019年5月21日），合计1252368.45元，以及自2019年5月22日始至清偿完毕之日期间的逾期利息及罚息;3、请求确认原告对其抵押物御峰云府2幢2单元101号商铺具有优先受偿权;4、判令由三被告承担本案诉讼费及债权追偿律师代理费用900元等其他相关费用。被告程洪、朱雪娟对原告工行安居支行起诉的事实无异议，提出欠债还钱，天经地义，既然还不起，就请求拍卖商铺。被告大德地产公司对原告工行安居支行的起诉提出，1、同意解除原被告签订的合同；2、对贷款本金无异议，但是不应该由程洪承担偿还责任，应由大德公司偿还；3、由于未办理抵押登记，原告方对抵押物没有优先受偿权，4、对律师费及诉讼费无异议。程洪、朱雪娟当初是以投资的目的购买商铺，后来没有投资意向，没有支付首付款及银行按揭款，于是大德与被告商量后解除了购销合同，因此按商品房买卖第25条2款应当由出卖人偿还本金及利息，购买人不应承担本金及利息，程洪、朱雪娟不应因本案产生不良记录，如果因此产生不良记录，工商银行应当承担相关的赔偿责任。原告工行安居支行为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明原告的主体资格适格；2、程洪、朱雪娟身份证复印件、程洪、朱雪娟结婚证复印件一份、昭通大德房地产开发有限公司企业登记信息，证明被告的主体适格及身份信息；3、《个人商用房贷款申请表》、《个人购销合同/担保合同》、《商品房买卖合同登记备案表》各一份，证明原被告双方就借款达成一致的事实；4、个人借款凭证一份，证明原告按照合同约定履行了义务；5、个人贷款借据余额信息、个人贷款违约催收电话记录各一份，证明被告未按照约定履行还款义务的事实及原告多次进行催促原告履行还款义务的事实；6、《商品房购销合同》，证明被告程洪、朱雪娟向原告申请贷款的事实；7、《应收款明细账》，证明截止至2019年12月2日证明被告程洪及朱雪娟的欠款事实及逾期事实；8、《委托代理协议》、云南增值税专用发票各一份，证明工行安居支行为主张权利，支付了律师代理费900.00元。被告程洪、朱雪娟未向本庭提交证据。大德地产公司向本庭提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明被告的主体资格适格；2、《房屋回购协议书》打印件一份（内容不完整），证明大德公司与程洪等人在银行发放贷款后不久已经协商解除合同；3、还款凭证，证明购房合同签订后，是大德公司一直在向工商银行还款。原告对被告大德地产公司提交的证据质证认为1、《房屋回购协议书》是打印件，对其合法性、真实性、关联性不认可，该协议损害了原告的合法权益，无形中将债务人减少。没有通知原告方参与，也没有告知原告，该协议假如是真的，那就是被告方的恶意串通，损害原告的权益。对还款凭证的“三性”无异议，但认为不能达到待证目的，大德公司只偿还了几笔，其余的都是自然人在还款，只能证明自然人在没有及时还款的时候，大德公司在履行部分担保义务。被告程洪、朱雪娟对被告大德地产公司提交的《房屋回购协议书》认为签名是自己签的，但没有记忆签过，对内容不认可。对原告工行安居支行提交的证据，三被告均无异议，本院予以采信；对被告大德地产公司提交的证据《房屋回购协议书》打印件，被告未在庭后规定时间内提交原件核实其真实性且原告对该打印件的“三性”不认可，本院不予采信，其余证据予以采信。根据庭审及各方当事人的举证、质证，本院确认如下法律事实：被告程洪为购买被告大德地产公司销售的坐落于昭阳区御峰云府2幢2单元101号商铺，以所购房屋作抵押向原告工行安居支行申请个人商用房贷款，被告大德地产公司为该笔贷款承担抵押权预告登记手续办理完毕前的阶段性连带责任保证。2014年12月5日，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为1650000元，贷款期限120个月，贷款利率为基准利率6.15%上浮10%确定，以等额本息方式按月还款。三方还约定，借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的贷款立即到期，借款人立即清偿未偿还贷款及所产生的利息、罚息及其他费用。被告朱雪娟（程洪之妻）以共同借款人、抵押物共有人的身份在合同上签字捺印。合同签订后，工行安居支行按照合同约定将1650000元一次性划入大德地产公司的银行账户。被告程洪、朱雪娟借款后未依约按期偿还贷款本息，其抵押的商铺也未办理抵押权预告登记手续。现原告工行安居支行向本院提起诉讼，要求程洪、朱雪娟，大德地产公司连带偿还截至2019年5月21日的贷款本金1189198.41元，利息63170.04以及至贷款清偿完毕之日止的利息；诉讼费、律师代理费由三被告承担。本院认为：原告工行安居支行与被告程洪、朱雪娟、大德地产公司所签订的《个人购房借款/担保合同》是各方真实意思表示,合同真实有效,各方应按合同约定履行义务。原告依约向被告发放贷款,履行了其应承担的合同义务,被告未按合同约定期限还本付息义务,其行为已经构成违约,原告有权按照合同约定解除合同,并要求被告立即偿还借款本金、利息、罚息和其他应付款项。原告工行安居支行要求程洪、朱雪娟偿还借款本息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；被告大德地产公司作为程洪、朱雪娟的借款保证人，应对程洪、朱雪娟的借款承担连带赔偿责任。被告大德地产公司未提交《房屋回购协议书》原件进行核实，本院无法确认其真实性且该《房屋回购协议书》内容系债务转移，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务转移应经债权人的同意，故大德地产公司提出该商铺已回购，双方的购房合同已解除，应当由出卖人偿还借款本息的意见不成立，本院不予支持；原被告双方对抵押房屋未办理抵押权预告登记手续，原告提出对抵押物具有优先受偿权的请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第八十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条之规定，判决如下：一、解除原被告于2014年12月5日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告程洪、朱雪娟于本判决发生法律效力之日起六十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司昭通安居支行的借款本金1189198.41元及利息63170.04元（截至2019年5月21日）,并按照合同约定的利率支付自2019年5月22日起至欠款本金还清之日止的利息、罚息；三、被告昭通大德房地产开发有限公司对程洪、朱雪娟的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司昭通安居支行的其他诉讼请求。案件受理费16071.32元，减半收取8035.66元，由被告程洪、朱雪娟、昭通大德房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审判员  王琼二〇一九年十二月十六日书记员  罗婷