四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2019）川0683民初2348号原告:黄小李，男，1956年6月12日出生，汉族，住绵竹市剑南镇。被告：四川绵竹农村商业银行股份有限公司，住所地绵竹市。法定代表人：李成胜，董事长。委托诉讼代理人：唐世洪，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：贾远志，男，该公司工作人员。被告：四川融融百货有限公司，住所地绵竹市剑南镇。法定代表人：胡开敏，董事长。被告：绵竹市新绵融资担保有限公司，住所地绵竹市剑南镇。法定代表人：邓雨，董事长。被告：曹容，女，汉族，1967年6月3日出生，住绵竹市剑南镇。被告：胡开敏，男，汉族,1964年7月6日出生，住绵竹市剑南镇。被告：绵竹市晶花皮蛋厂（普通合伙），住所地绵竹市。执行事务合伙人：胡开敏。原告黄小李与被告四川绵竹农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、四川融融百货有限公司（以下简称融融百货）、绵竹市新绵融资担保有限公司（以下简称新绵公司）、曹容、胡开敏、绵竹市晶花皮蛋厂案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄小李、被告农商银行委托诉讼代理人唐世洪和贾远志、被告融融百货法定代表人胡开敏、被告曹容委托诉讼代理人胡开敏、被告胡开敏、被告绵竹市晶花皮蛋厂执行事务合伙人胡开敏到庭参加诉讼。被告新绵公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。黄小李向本院提出诉讼请求:1.请求对位于绵竹市剑南镇茶盘街安康商住楼1层9-11室（竹房权证监证字第0013497号，以下简称案涉房产）停止执行；2,请求确认黄小李享有案涉房产至2025年06月30日前的租赁权，黄小李对该房屋合法占有使用，不得向受让人移交该房屋；3.本案全部诉讼费用由上列被告共同承担。事实与理由：农商银行申请强制执行融融百货、新绵公司、曹容、胡开敏、绵竹市晶花皮蛋厂一案中，法院作出（2019）川0683执693号之一的《执行裁定书》，裁定黄小李对案涉房产的租赁权不得对抗农商银行。黄小李向法院申请执行异议，法院作出（2019）川0683执异42号《执行裁定书》，裁定驳回黄小李的异议请求。黄小李对该裁定不服，认为其于2007年6月28日起就与曹容建立房屋租赁合同关系，且按照合同约定支付了租赁费。黄小李将案涉房产用于开设网吧，租赁房屋后，投入大量的资金用于规划、装修以及购买设备等。黄小李认为其租赁权成立在抵押权之前，应当对案涉房产享有排除执行的权利。故黄小李向法院提起诉讼农商银行辩称，请求法院驳回黄小李的诉讼请求。理由是根据《中华人民共和国物权法》的规定，无论租赁是否存在，均不影响抵押权人对抵押物行使抵押权。担保法司法解释也规定，若黄小李存在损失，应当向出租人主张，不应当由农商银行承担责任。融融百货、曹容、胡开敏、绵竹市晶花皮蛋厂共同辩称，对黄小李租赁房屋的事实无异议，黄小李租赁房屋后支付租赁费到2025年。新绵公司未作答辩。本院经审查认定事实如下：一、2002年6月6日，黄小李成立绵竹市剑南镇雨普网吧（个人独资企业）。2007年6月28日，曹容（出租人）与黄小李（承租人）就案涉房产签订《房屋租赁合同》，租期2007年7月1日至2009年6月30日。2012年5月29日，胡开敏（出租人）与黄小李（承租人）就案涉房产签订《房屋租赁合同》，租期2012年7月1日至2015年6月30日。2015年7月1日，曹容（出租人）与黄小李（承租人）就案涉房产签订《房屋租赁协议》，租期2015年7月1日至2025年6月30日，黄小李一次性支付租金60万元。曹容、胡开敏系夫妻，案涉房产登记于曹容名下。黄小李一直占有、使用案涉房产经营绵竹市剑南镇雨普网吧，现网吧正常营业。二、2014年8月6日，农商银行（原绵竹市农村信用合作联社）向黄小李发出《告知书》，告知其租赁的案涉房产已经抵押给农商银行，并于2014年8月22日办理了抵押登记（他项权证号：绵房他证他权字第0025770号），若贷款到期后融融百货未偿还借款，则农商银行依法对抵押物进行处置。三、农商银行申请执行融融百货、新绵公司、曹容、胡开敏、绵竹市晶花皮蛋厂金融借款合同纠纷一案过程中，本院于2019年9月24日作出（2019）川0683执693号之一《执行裁定书》裁定：“一、案外人黄小李对绵竹市剑南镇茶盘街安康商住楼号1层9-11室（竹房权证监证字第0013497号）的租赁权不得对抗本案申请执行人四川绵竹农村商业银行股份有限公司……”。黄小李于2019年10月9日向本院提出书面异议，本院于2019年10月23日作出（2019）川0683执异42号《执行裁定书》，裁定驳回黄小李的异议。黄小李不服，遂诉至本院，诉如所请。以上事实，有当事人陈述，并有身份信息、《营业执照》《网络文化经营许可证》《房屋租赁合同》《房屋租赁协议》《收条》《告知书》《执行裁定书》、他项权证等证据证明。上述证据经过庭审质证，其具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。本院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）“关于案外人救济案件的审理”一节明确：在审理执行异议之诉时可以参考适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）。本案系案外人执行异议之诉纠纷，《执行异议和复议规定》应予适用。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《执行异议和复议规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”由此可见，租赁物上租赁权、抵押权并存时，租赁权能否对抗抵押权（已登记），关键是判断租赁权、抵押权设定的时间先后顺序，若租赁权设定在先，租赁权能够对抗抵押权；若抵押权设定在先，租赁权不对抗抵押权。本案中，黄小李对案涉房产享有租赁权，农商银行对案涉房产享有抵押权。农商银行抵押权于2014年8月22日办理了抵押登记，而黄小李是以2015年7月1日签订之《房屋租赁协议》设立的租赁权排除执行，显然抵押权设立在先，租赁权设立在后。虽说黄小李与胡开敏曾于2012年5月29日签订过《房屋租赁合同》，现在的《房屋租赁协议》系续租，但《房屋租赁合同》约定的租赁关系存续于2012年7月1日至2015年6月30日之间，而不能延续至2025年6月30日。故黄小李基于2015年7月1日签订的《房屋租赁协议》之租赁权，排除执行自2014年8月22日登记的抵押权，于法无据，本院不予支持。本院在执行（2019）川0683执693号案件过程中对案涉房产采取查封等执行措施，发生于2015年7月1日黄小李与曹容订立《房屋租赁协议》、黄小李占有使用案涉房产之后。作为承租人的黄小李请求在租赁期2015年7月1日至2025年6月30日内阻止向受让人移交案涉房产，符合《执行异议和复议规定》第三十一条第一款关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。综上所述，黄小李享有的租赁权不能阻却对案涉房产之强制执行，但可以阻却对案涉房产租赁权的涤除执行措施。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》三十三条、第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十七条、第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、确认原告黄小李对位于绵竹市剑南镇茶盘街安康商住楼1层9-11室房产（权属证书：竹房权证监证字第0013497号）享有租赁期为2015年7月1日至2025年6月30日的租赁权；在租赁期内未经原告黄小李同意不得采取涤除该租赁权的执行措施；二、驳回原告黄小李其他诉讼请求。案件受理费200元，由黄小李负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  何 平人民陪审员  宋启林人民陪审员  欧丽武二〇一九年十二月十八日法官 助理  吴 丹书 记 员  赵微微