福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初8598号 原告：叶淑云，女，1963年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：张文源，男，1987年3月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：郭小燕，女，1987年10月3日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告叶淑云与被告张文源、郭小燕房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶淑云，被告张文源、郭小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶淑云向本院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁合同；2.张文源、郭小燕立即将租赁房屋恢复原状交还叶淑云，向叶淑云支付拖欠的租金及逾期付款违约金（租金自2018年8月1日起计至实际交还租赁房屋之日止，逾期付款违约金暂计至2019年6月30日共计68400元，应计至实际付款日止）；3.张文源、郭小燕向叶淑云支付拖欠的自2018年7月1日至2019年6月30日物业管理费及公共维修金702元，应计至实际交还租赁房屋之日止。事实和理由：2018年1月23日，叶淑云与张文源签订《房屋租赁合同书》将叶淑云位于海沧区店面出租给张文源经营餐饮使用，合同约定不得擅自另作别用，2018年4月张文源在未经叶淑云同意的情况下，其妻郭小燕擅自更改店面用途将店面私自转让给赖女士经营苏州绿叶产品，违反合同约定并要求叶淑云配合第三方租客办理营业执照，叶淑云提出与张文源终止合同与第三方租客签订租赁合同，张文源才能凭此租赁合同去海沧工商所办理锁定手续（该店面因前面租客提供虚假信息被海沧工商所锁住）。张文源、郭小燕不同意并伙同张文源父母用尽欺骗、诽谤、恐吓、骚扰之手段威胁叶淑云，且从2018年8月1日开始以不交租金要挟，逼迫叶淑云配合其作假以占丽华之名去欺骗工商所。2018年9月4日督导组来厦期间，叶淑云将郭小燕举报到厦门市公安局，经相关领导批示后，案件交由海沧公安局扫黑除恶办公室立案处理。一个月后张文源、郭小燕及张文源父母在隔壁餐饮店面关门停业。叶淑云向张文源提出终止合同归还店面，均遭无理拒绝，张文源违反合同约定，侵犯了叶淑云的合法权益。 张文源辩称，张文源租赁案涉店铺写明租赁用途为卤肉水饺店，但至今无法办理营业执照。交完第一期租金后叶淑云还没有帮忙办理营业执照，之后连交2期房租后叶淑云直接消失，张文源、郭小燕联系不到叶淑云。那次张文源在海沧公安局备案，希望联系上她，有一次张文源、郭小燕还去她家也找不到这个人，公安局最后不了了之。于是张文源、郭小燕在隔壁新租赁了一家店铺开业。直至2019年收到叶淑云的起诉材料张文源才知道这回事。 郭小燕辩称，除同意张文源的意见外补充说明，张文源、郭小燕尝试了很多方式都联系不上叶淑云，签约时叶淑云也同意给予几天装修时间。签约后张文源、郭小燕才发现因为没有办法办理营业执照无法开业，张文源、郭小燕去工商局反馈的时候工商局工作人员让张文源、郭小燕可以不用继续交租金。张文源、郭小燕一直联系她都联系不上。注销之前的营业执照才能给张文源、郭小燕办理，但叶淑云至今没有办理成。至今张文源、郭小燕没有在案涉店铺经营过，东西只是堆在里面都是灰尘，没有使用。 本院经审理认定事实如下：厦门市海沧区店面登记于叶淑云名下，建筑面积为35.55平方米，房屋用途为商业。2018年1月23日，叶淑云作为出租方（甲方），张文源作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同书》（合同编号0000367），约定：1、叶淑云将坐落于厦门市海沧区店面建筑面积为36平方米的房屋出租给张文源，用于卤肉、水饺店经营使用；2、租赁期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止，每月租金2000元；3、张文源应每一季向叶淑云支付6000元，每次付款应提前三天付清，合同签订之日张文源向叶淑云交付2000元作为押金，合同期满且张文源交清租赁期间的一切费用后，叶淑云应将押金无息退还给张文源；4、租赁期间张文源应负责交付水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用；5、租赁期间如张文源延迟支付租金，则每天按迟付租金的2%加收滞纳金，迟付租金达2天的，叶淑云有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不不搬者，可以视为废物由叶淑云处理；6、租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金；7、租赁期间，张文源应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，张文源认为需要装修房屋时，需征得叶淑云同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，张文源在交还房屋时应负责恢复原状；8、租赁期满或合同解除后，张文源退出时，若有家具杂物等布置不搬者，叶淑云可视为废弃物任由叶淑云处理，张文源不得有异议。此外双方在合同中就其他相关房屋租赁事宜作出了相关约定。 本院向厦门市公安局海沧分局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室调取了对叶淑云、郭小燕的询问笔录。2018年9月14日叶淑云接受厦门市公安局海沧分局询问时陈述：店面当时是赖淑惠在经营，是郭小燕转租给赖淑惠，他们之间约定是一个月2300元租金；在合同里没有约定转租，但是在签订合同的时候，叶淑云口头上有跟张文源说不能转租，张文源也有答应；因为叶淑云之前店面有租给别人，之前的租客办理工商营业执照的时候，不是用签订房屋租赁合同的租客去办理营业执照，根据相关规定，谁租用店面就要谁去办理营业执照，所以叶淑云的店面就是因为之前租客的行为被锁住了，不能办理营业执照；如果要解除工商的锁定，就必须叶淑云本人到工商部门签订一份何人使用该店面的声明，才能解除营业执照的锁定，但是因为叶淑云没有跟赖淑惠签订房屋租赁协议，就没有在解除声明上签字，导致叶淑云的店面营业执照锁定一直没有解除，赖淑惠开的“绿叶”日化商品店的营业执照就一直办不下来；后来郭小燕看叶淑云没有配合她作假帮忙解除叶淑云店面营业执照的锁定，就指使她公公、发短信来骚扰叶淑云、谩骂叶淑云，郭小燕自己也有发微信骂叶淑云；叶淑云找郭小燕催讨过租金，但是她一直没有支付；叶淑云找过郭小燕讨回店面，郭小燕说“你去法院起诉吧，我要拖你三年”。2018年9月18日郭小燕接受厦门市公安局海沧分局询问时陈述：叶淑云是郭小燕租的店面的房东，店面由张文源、郭小燕在使用，店面本来要转租给赖淑惠使用的，后来因为店面被工商部门锁住，导致现在郭小燕和赖淑惠都无法注册这间店面的营业执照，所以现在这间店面就是赖淑惠用来当做仓库使用；因为这间店面申请不了营业执照，所以也没有办法租给赖淑惠，赖淑惠也没有付给郭小燕租金；第三季度的租金6000元没有支付给叶淑云，因为叶淑云不配合张文源、郭小燕办理工商营业执照的解锁，而且一直不接电话，郭小燕还有去过叶淑云的住处找她，想跟叶淑云协商解决这件事情，当时找不到叶淑云；叶淑云说她去了工商部门解除工商营业执照的锁定，但郭小燕不清楚叶淑云有没有去，锁定没有解除；郭小燕与叶淑云之间的房屋租赁合同还没有解除，叶淑云曾来店面谈解除合同的事情，当时发生了点口角，但是没有引发肢体上的冲突。 对于当事人有异议的事实与证据，本院分析认定如下： 叶淑云为支持其诉讼请求向本院提交微信聊天记录、讼争店面照片，欲证明：张文源、郭小燕违约，叶淑云于2018年11月2日提出解除合同，店面第三方赖淑惠经营“绿叶”爱生活日化品。张文源质证认为，2019年11月份叶淑云发微信催8月份的至11月份的租金，之后就不了了之了；店面照片从2018年5月份之后一直是这个样子，里面都是赖淑惠的杂物，当垃圾一直扔着。本院经审查认为，叶淑云提交的微信聊天记录可以佐证叶淑云曾于2018年11月2日向郭小燕催讨租金，并要求收回店面；讼争店面照片可以反映店面的相关使用情况。 张文源向本院提交讼争店面网上登记信息、照片、水电费明细、证明三份、张文源居住证明及水电费缴交明细，欲证明：讼争店面无法办理营业执照并处于空置状态，案涉店面的水电费金额及张文源在案涉店面隔壁居住的事实。叶淑云质证认为：因该店面已经被郭小燕转租给案外人赖女士，与叶淑云办理营业执照没有关联性；店面照片涉嫌伪造、编造，应与叶淑云提交的照片进行对比；水电费明细不具有相应的法律效力，三份证明、张文源居住证明及水电费缴交明细与本案均没有关联性。本院经审查认为，讼争店面网上登记信息可以佐证店面无法正常办理工商营业登记的事实，照片与叶淑云提交的照片相互佐证可以证实店面的现场情况；水电费明细可以佐证讼争店面水电使用情况，张文源居住证明及水电费缴交明细与本案讼争店面的租赁关系没有直接的关联性；三份证明系案外人出具，因相关人员未到庭参加诉讼，无法直接证明其要证明的内容。 诉讼过程中，叶淑云向本院提交一份承租人为案外人占丽华的《房屋租赁合同书》及《声明书》两份。本院经审查，《房屋租赁合同书》仅有案外人占丽华签字确认，与本案讼争的房屋租赁合同关系没有直接的关联性；两份《声明书》可以佐证叶淑云曾填写过办理讼争店面工商登记解锁事宜的相关材料。 2019年9月23日庭审过程中，叶淑云、郭小燕确认讼争店面为张文源、郭小燕共同承租。叶淑云陈述，2018年10月1日叶淑云去的时候收不回店面；物业费、公维金每个月多少钱不清楚，物业说欠了702元，叶淑云没有代张文源、郭小燕缴纳物业费；叶淑云2018年8月提出要解除合同，第三方租客不同意解除，叶淑云没有收到过张文源、郭小燕提出过的退还房屋的请求；叶淑云没有跟第三方租客的真实租赁合同，工商部门不让叶淑云办理工商登记，之前租客都是提供虚假的身份信息签署合同，工商局发现就把店面锁定了。张文源、郭小燕陈述，2018年1月23日收到店面，但实际房租交到第二期即2018年8月1日，店面没有使用到8月1日，当时张文源、郭小燕口头向叶淑云提出不要店面、不续租了，需要叶淑云退还押金，叶淑云不同意退还押金；因为店铺无法使用，叶淑云也不退还押金，赖淑惠就把店铺当杂物间放了一些物品，店面没有转租给其他人；张文源、郭小燕同意解除合同，也同意将房屋恢复原状交付给叶淑云。 本院认为，叶淑云与张文源双方签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务，郭小燕作为共同承租人，亦应与张文源共同承担承租人的相关合同义务。张文源、郭小燕同意解除《房屋租赁合同书》并将讼争房屋恢复原状交付给叶淑云，故叶淑云请求解除双方的房屋租赁合同并要求张文源、郭小燕将讼争租赁房屋恢复原状交付给叶淑云，本院依法予以支持，恢复原状的情况应以叶淑云交付店面时的情况为准。双方当事人虽均陈述提出过解除合同的请求，但均未证明曾正式通知过对方解除合同，双方亦未就合同解除事宜达成一致的意见。根据双方的证据可以证实叶淑云的店面办理工商营业执照登记的信息被锁定，无法正常办理工商营业执照，对张文源、郭小燕进行营业会造成一定的影响，叶淑云自身亦存在一定的过错，张文源、郭小燕未按期支付租金，亦存在一定的过错，但双方在协商解决过程中均没有单独合同解除权。郭小燕在2018年9月18日接受公安机关询问时陈述店面由案外人赖淑惠当做仓库使用，与叶淑云之间的房屋租赁合同关系还没有解除，可以佐证张文源、叶淑云在双方合同未正式解除的情况下仍占有使用讼争店面。在双方合同没有正式解除的情况下，张文源、郭小燕未将店面交付退还给叶淑云，依法应按照双方约定的租金标准向叶淑云支付租金。本案庭审过程中双方均同意解除合同，本院确认双方合同的解除日期为2019年9月23日，双方合同解除后张文源、郭小燕占用店面时支付的费用性质应为房屋占有使用费，房屋占有使用费的性质应参照房屋租金标准计算。张文源、郭小燕陈述其租金交付至2018年8月1日，因其未举证证明支付2018年8月1日以后租金的情况，叶淑云主张张文源、郭小燕支付自2018年8月1日的每月2000元租金，具有相应的合同及法律依据，本院依法予以支持，2018年8月1日至2019年9月23日期间的租金数额为27533.33元；合同解除后，张文源、郭小燕应按照月租金2000元的标准支付相应的房屋占有使用费，直至张文源、郭小燕向叶淑云交还房屋之日止。因双方在合同解除中均存在过错，讼争店面无法正常办理营业执照必然会给张文源、郭小燕造成一定不便，张文源、郭小燕虽未按时支付租金，系因与叶淑云协商解决合同履行事宜引起。逾期支付租金系因合同双方过错共同引起，叶淑云请求张文源、郭小燕支付逾期支付租金的违约金没有相应的事实与法律依据，本院依法不予支持。叶淑云未举证证明物业管理费、公共维修金实际产生，亦未举证证明其实际代交了相关费用，该部分费用叶淑云可待实际发生后另行主张。张文源、郭小燕抗辩其没有经营讼争店面，但张文源、郭小燕在2018年11月2日收到叶淑云支付租金及收回店面的通知后仍未将店面返回给叶淑云，应当承担支付租金及房屋占有使用费的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、叶淑云与张文源、郭小燕之间的房屋租赁合同关系解除； 二、张文源、郭小燕于本判决生效之日起十日内将厦门市海沧区房屋恢复原状并交还叶淑云； 三、张文源、郭小燕于本判决生效之日起十日内向叶淑云支付房屋租金27533.33元及房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月2000元的标准，自2019年9月24日起计算至张文源、郭小燕实际向叶淑云交还厦门市海沧区房屋之日止）； 四、驳回叶淑云的其他诉讼请求。 如果被告张文源、郭小燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1030元，叶淑云负担779元，由张文源、郭小燕负担251元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇一九年十二月九日 代书记员 姚卓群 附页： 本案适用的法律、法律解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。