北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初42349号原告：杨时醒，女，1976年12月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：莫春华，北京市炜衡律师事务所律师。被告：刘峥，男，1983年7月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：常亚春，北京市康达律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建。委托诉讼代理人：黄杨霞，女，1991年11月18日出生，汉族。原告杨时醒（以下简称原告）与被告刘峥（以下简称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人莫春华，被告及委托诉讼代理人常亚春，第三人委托诉讼代理人黄杨霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告双倍返还定金400万元。事实和理由：2018年9月，原告向第三人提出要购买：“新装修不存在反水漏水，直接入住”的高品质二手房，在第三人居间下原告购买被告名下位于北京市朝阳区广泽路6号院1号楼2-102房屋（以下简称涉诉房屋），2018年10月6日双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，2018年10月6日、8日原告分两次支付定金200万元。2018年12月27日，原告前往涉诉房屋发现多处墙体大面积反水阴湿，地面还存在漏水情况。原告自行询问相关技术人员得知原因可能是防水、地暖管道或楼房主体管道问题。被告故意隐瞒涉诉房屋存在的问题，直接导致原告购买涉诉房屋的前提条件不能实现，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。同意解除合同，不同意双倍返还定金，我方主张扣除定金200万元，不提出反诉。双方没有对房屋反水漏水的书面或口头约定，涉诉房屋也不存在反水漏水，而且我方已经进行了修缮。涉诉房屋局部起皮是常见现象，并不会影响居住使用，这始终都是存在的，签订合同前期第三人中介人员也陪着看过涉诉房屋，原告早就知晓。原告主张解除合同没有依据，原告只能依据担保法相关规定，丧失定金为理由解除合同。原告拒绝继续履行合同构成根本违约，无权继续履行合同。双方合同违约责任约定，原告拒绝购买房屋，构成根本违约，我方有权适用定金罚则，原告无权要求定金。第三人辩称，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉诉房屋登记在被告名下，建筑面积175.13平方米。2018年10月6日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：原告从被告处购买涉房屋，居间人为第三人，成交价格1900万元，定金200万元，原告于2019年7月3日前以银行资金托管的方式支付购房款16950000元。2019年3月31日前将涉诉房屋交付原告。被告存在逾期履约超过十五个工作日、不同意出售房屋等根本违约情况的，原告有权单方解除合同，被告按房屋成交价20%或定金罚则支付违约金。原告存在逾期履约超过十五个工作日、拒绝购买房屋等根本违约行为的，被告有权单方解除合同，原告按房屋成交价20%或定金罚则支付违约金等内容。原告提交银行转账记录及收据，以证明原告向被告支付了定金200万元。原告提交照片5张，以证明2018年12月27日涉诉房屋渗水、反水破损的现状。对此，被告称，照片只能看到房屋起皮，不能看到漏水反水；原告签约前确实问过被告涉诉房屋是否存在反水漏水，被告也说过不存在；原告看房不止三次，我家里的墙一直都是有起皮，中介也知道，原告拍摄照片的起皮墙面都是挨着卫生间的墙面，被告也告知过原告要重新做一下墙面；被告是一层，经询问物业，说是地面潮气出不去，地下有车库；涉诉房屋从来没有过跑水的情况，起皮不是漏水反水，原告说涉诉房屋漏水修理过，那是空调滴水导致的，不是管道跑水等问题。第三人称，签约前三方都在场，原告口头问过被告房屋是否存在反水漏水，被告说不存在。2018年9月18日委托我方，2018年10月6日签约，之前我方带着原告看房3次，原告没有提出过反水漏水相关问题。原告称，之前看房时没有发现房屋反水漏水，最早是2018年12月27日。本院询问照片上的阴影部分如何解释，原告称，是水渍。第三人称，涉诉房屋走廊和次卧墙面确实发现有水印。被告称，不是水渍，是抹的新灰，照片是2018年12月27日拍摄的，已经经历了供暖季，如果房屋反水漏水，供暖季就会出现问题，但是现在并没有出现问题，可以说明房屋不存在反水漏水的问题。原告提交录音光盘及文字整理稿2份，以证明1、原告带着自找的技术人员去现场勘查过，从谈话中可以看出当时房屋仍有反水漏水的情况，而且很严重，地暖存在跑水情况，被告自己也承认房屋没有做拉毛防水，装修不好。签订书面合同之前，双方多次提及房屋没有反水漏水的事实，之前出现过反水漏水的情况，就是没有修好；2、第三人业务员高明知道我们双方存在房屋不能反水漏水的口头约定。被告委托出售房屋时只是告诉第三人卫生间有反水漏水，第三人并不知情有多处反水漏水，我方事前也不知情，被告隐瞒了，导致原告购买涉诉房屋直接拎包入住的合同目的不能实现。被告提交：1、原告发出的解除合同通知书及律师函，以证明2019年1月原告以书面形式通知被告解除合同，拒绝继续履行合同义务，构成根本违约。2、照片，以证明原告所述的质量问题已经修缮。对此，原告称，反水漏水属于隐蔽工程，存在的问题是看不到的，是什么原因导致的根本不清楚，发生反水漏水的时间是供暖期内出现的，现在无法确定漏水情况。原告是过敏体质，对于房屋装修特别关注，原告买房就是为了直接入住，不能证明房屋没有质量问题。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。对于合同解除，原、被告均同意解除,本院不持异议并依法判处。对于违约，根据查明事实及证据，原告提交的照片及第三人的陈述内容足以认定涉诉房屋的墙面存在多处水印，亦即被告所出售的涉诉房屋存在一定的质量瑕疵，综合考虑到涉诉房屋交易价格达到1900万元，交易金额较大，且原告在购房前明确向被告及第三人询问过涉诉房屋是否存在反水漏水等情况，足以认定原、被告已经就此瑕疵问题口头达成了协议且该问题对双方交易具有显著影响。再根据日常生活经验法则，涉诉房屋出现的水印瑕疵问题足以导致原告对涉诉房屋可能出现更为严重的漏水反水等质量问题产生合理怀疑，故被告构成违约，但是，原告购买涉诉房屋的目的系为了取得涉诉房屋所有权，该瑕疵问题并不足以导致合同目的无法实现，被告并非根本违约，原告不享有单方解除权。同时，虽然原告存在对单方解除权的认识错误，但原告的通知解除行为系基于被告违约行为作出，事出有因，并不构成根本违约，亦并不能产生合同解除的法律效力，并不足以导致被告合同目的无法实现。综上，原告主张适用定金罚则、被告抗辩适用定金罚则均不符合法律规定，本院不予支持，对于定金，鉴于双方合同已经解除，本院依法判处被告向原告返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除2018年10月6日原告杨时醒与被告刘峥就北京市朝阳区广泽路6号院1号楼2-102房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告刘峥于本判决生效之日起七日内向原告杨时醒退还定金2000000元；三、驳回原告杨时醒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67900元，由原告杨时醒负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙茜倩二〇一九年十二月四日书记员  魏慧彪