河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初4905号 原告：钟艳华，女，汉族，1964年4月30日生，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：邓巍，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳辉，河北十力律师事务所律师。 被告：李萍，女，汉族，1962年6月19日生，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王充，河北浩博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任媛媛，河北浩博律师事务所律师。 第三人：河北国宏房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区滏河北大街396号B座1单元22层2215号。 法定代表人：王文江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周永刚，河北盛仑律师事务所律师。 原告钟艳华与被告李萍、第三人河北国宏房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告钟艳华的委托诉讼代理人邓巍、张佳辉、被告李萍的委托诉讼代理人王充、任媛媛、第三人河北国宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周永刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 钟艳华向本院提出诉讼请求：1、依法确认邯郸市丛台区阳光水岸5号楼2单元3301号房产属于原告所有；2、依法判令立即停止对邯郸市丛台区阳光水岸5号楼2单元3301号房产的执行并解除对该房产的查封。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告李萍依据生效的邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初52号民事判决书（李萍与河北国宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案）向贵院申请强制执行（案号为丛台区人民法院（2016）冀0403执840号），查封了国宏公司名下位于邯郸市丛台区阳光水岸5号楼2单3301号房产一套。 一、在贵院查封案涉房产之前，原告已经和第三人国宏公司签订合法有效的书面买卖合同。 2014年12月9日，原告与第三人国宏公司签订《内部认购协议书》。2017年1月23日，贵院裁定查封了第三人国宏公司名下的案涉房产。2014年12月13日、2015年10月22日国宏公司取得案涉房产的（2014）邯房预售字第00828号、（2015）邯房预售字第00827号商品房预售许可证，因此双方签订的《内部认购协议书》合法有效，受法律保护。综上。在贵院查封涉案房产之前，原告与第三人国宏公司已签订合法有效的书面买卖合同。 二、原告已支付全部购房款。 2014年12月9日，原告购买第三人国宏公司开发的案涉房产（建筑面积116.86平方米，每平方米6000元，总价款701160元），并已于2014年12月9日付清房款701160元。 三、本案中贵院查封的案涉房产属于原告所有，且原告所购商品房系用于居住及原告名下无其他用于居住的房屋。 综上所述，贵院查封的案涉房产属于原告所有，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，原告对涉案的房产享有足于排除强制执行的民事权益，故原告依法向贵院提出执行异议之诉，请求贵院依法立即停止对案涉房产的执行并解除查封。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、丛台区法院（2019）冀0403执异100号执行裁定书一份，证明原告提起诉讼符合法律规定； 2、内部认购协议书、收据，证明2014年12月9日原告与第三人签订了买卖合同并交付了全部购房款。虽然该认购协议书不是正式的商品买卖协议，但该协议书中具有房号、面积、单价等相关规定，因此该协议书可以作为双方确认的买卖协议，是合法有效的，且原告已经交付全额购房款，也实际占有该房屋，因此该房屋应归原告所有； 3、吴纳新证明一份、转账记录两份，证明钟艳华借其30万元，以其名义打入河北国宏公司账户用于投资，2014年12月9日借王东尧现金380091元用于补交钟艳华购房款，后钟艳华偿还了吴纳新借款，并将款转入吴纳新指定的王东尧账户中； 4、邯郸市不动产登记中心开具的证明，证明原告没有其他住房。 李萍辩称，一、第一项诉讼请求错误，其请求的是物权，而本案中原告所提交的证据仅仅能够显示其对第三人享有债权，该债权未经签订正式的《商品买卖合同》也未办理备案登记及产权登记，至今尚未转化成物权，依法根本无法确认房产归原告所有，应当驳回该诉讼请求。2、第二项诉讼请求于法无据，应当驳回。原告该诉讼请求所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该条明确载明，必须是法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，原告首先协议书没有编号明显是后来补的假合同，其次，合同性质仅是预约合同标题为认购书，不属于买卖合同，最后，约定的也是等待签订《商品买卖合同》，这等同于合同自己都承认自己不是有效的商品买卖合同，即该协议并非29条规定的合法有效的书面合同。 再从法律规定看，这份《认购协议书》甚至连买卖合同都算不上。《买卖合同纠纷司法解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。从该条可以看出，预约合同包含认购书，签订认购书后约定一定期限内订立的后合同才是买卖合同，即本案协议并非买卖合同而是预约合同，不符合29条第一款买卖合同之规定。另外，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该条认定认购协议为商品房买卖合同的前提是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条件。而《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：㈠、当事人名称或者姓名和住所；㈡、商品房基本状况；㈢、商品房的销售方式；㈣、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；㈤、交付使用条件及日期；㈥、装饰、设备标准承诺；㈦、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；㈧、公共配套建筑的产权归属；㈨、面积差异的处理方式；㈩、办理产权登记有关事宜；（十一）、解决争议的方法；（十二）、违约责任；（十三）、双方约定的其他事项。”本案中，原告所提交的预约合同中有下列大量内容不符合第16条之规定，1、没有房产交付使用的条件及日期约定；2、没有装饰、设备标准承诺约定；3、没有供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任约定；4、没有公共配套建筑的产权归属约定；5、没有办理产权登记的有关事宜的约定，如此多的商品房买卖合同主要内容没有约定，更加体现出该认购协议书根本不是合法有效的《商品房买卖合同》。因此，原告的认购协议书一不是买卖合同，二不是商品房买卖合同，根本不符合29条之规定，其第二项诉讼请求也不应得到支持。三、银行流水也存在大量不实。四、本案的诉讼费应当由原告自行承担。综上，原告的全部诉讼请求均应当驳回。 第三人河北国宏房地产开发有限公司辩称，原告所述属实，第三人没有异议。 本案经审理认定事实如下：我院受理李萍与河北国宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，2016年2月25日，本院作出（2016）冀0403民初52号民事判决书，判决内容如下：“被告河北国宏房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内偿还原告李萍借款本金1330000元及利息462800元，本息合计1792800元”。2016年4月6日，李萍依据生效的判决书向法院申请执行，在执行期间本院查封了河北国宏房地产开发有限公司名下位于丛台区房屋。案外人钟艳华于2019年5月23日向本院提出执行异议，本院于2019年9月18日作出（2019）冀0403执异100号执行裁定书，裁定驳回案外人钟艳华提出的异议。钟艳华诉至本院，要求确认本案争议房屋为钟艳华所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 另查明，2014年12月9日，钟艳华与河北国宏房地产开发有限公司签订了《内部认购协议书》，主要约定：“乙方购买的房屋，位于5号楼2单元3301号房，该商品房协议约定建筑面积约116.86平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币6000元，总金额701160元。房屋价款由购房人在售房人公司借款701160元抵顶，房屋价款已以借款抵顶完毕。乙方在接到甲方通知起7日内换签《商品房买卖合同》，并交纳剩余房款及其他费用……河北国宏房地产开发有限公司签章，钟艳华签字，2014年12月9日”。2014年12月9日，河北国宏房地产开发有限公司给钟艳华出具收据：“今收到钟艳华认购阳光水岸住宅5-2-3302、116.86平方米，人民币柒拾万零壹仟壹佰陆拾元整，河北国宏房地产开发有限公司签章”。 另外，吴纳新于2009年7月27日向河北国宏房地产开发有限公司转款30万元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。上述第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。该两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，该两条款适用上产生竞合，结合本案案情应选择适用第二十九条的规定。本案中，钟艳华与河北国宏房地产开发有限公司在本院查封之前只签订了《内部认购协议书》，并未签订合法有效的《房屋买卖合同》。就付款问题，本案原告钟艳华和第三人河北国宏房地产开发有限公司提供了一份2014年12月9日的收款收据，以证明钟艳华向第三人河北国宏房地产开发有限公司交纳了房款。作为判断已经支付全部房款的事实依据，原告钟艳华应负举证责任，对于房款的支付，钟艳华提交了以案外人吴纳新名义转给国宏公司300000元转账凭证及其转给王东尧的775000元的转账凭证，以证实其交纳了全部购房款，但该两份转账凭证不足以认定钟艳华已经将房款全部支付给了第三人国宏公司。况且在法院执行过程中对本案争议房产查封之前，河北国宏房地产开发有限公司并未将房产交付给钟艳华，钟艳华对丛台区房屋并未实际占有，亦未办理产权过户手续。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告钟艳华的诉讼请求。 案件受理费10812元，由原告钟艳华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  常美君 人民陪审员  石 磊 人民陪审员  苑林路 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  张 欣