陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12026号上诉人（原审原告）：李少伟，男，1971年5月23日出生，汉族，周至县村，。委托诉讼代理人：丁鹏，陕西迈盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王红亮，男，1977年2月15日出生，汉族，周至县村民。上诉人李少伟因与被上诉人王红亮房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2019）陕0124民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李少伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.责令王红亮立即从占用李少伟的房屋内搬出，将房屋归还给李少伟，并赔偿占用期间房屋租赁费损失22000元；3.诉讼费由王红亮承担。事实和理由：1.一审认定2019年1月之后存在不特定租赁关系，违背了基本事实。涉案房屋原系案外人张某甲所有，王红亮于2008年12月28日与张某甲签订涉案房屋租赁合同。期间，李少伟购买了该房屋，并办理了房屋产权证，双方继续维持原租赁关系。2014年1月30日租期届满，双方未签订书面租赁合同，王红亮继续租赁该房屋。王红亮于2017年1月、2018年3月先后交付了2017年、2018年房租各66000元。2018年9月14日李少伟通知王红亮不再对外出租该房屋，王红亮也收到了此通知。依照合同法232条的规定，李少伟已经于租赁期届满前三个月履行了通知义务，行使了不定期租赁合同的解除权，双方于2019年1月以后就不存在任何租赁关系，此后王红亮的占有属于无权占有。2.一审认定2019年1月之后存在不定期租赁关系违反了合同法有关规定。2019年2月7日，王红亮向李少伟账户转入36000元，2019年2月9日，李少伟将上述36000元退回给王红亮。同日，王红亮再次将36000元转回给李少伟。2019年2月17日，李少伟取现42000元交付给王红亮妻子，王红亮方收到该笔款项后，于2019年2月21日又向李少伟账户转入36000元。2019年5月13日，李少伟向王红亮退回30000元，并且在付款凭证附言中写明了原因。从合同法14条的规定看，王红亮给李少伟转账是一种要约行为，李少伟一再拒绝其要约，依照合同法20条第一项规定，该要约失效，双方未就涉案房屋继续向王红亮出租之事达成一致。3.一审以租赁合同之外的142000元款项来往，来判定对方存在租赁关系亦属错误。因为这142000元中有100000元是王红亮向李少伟提前归还的借款。另外42000元是账户往来是李少伟给王红亮退还其2019年2月9日所转的款项时，以为其账户2月12日收到一笔6100元亦属王红亮转来，因此于2月17日从银行柜台上取现金42000元，退交给王红亮。这一系列事实进一步说明李少伟不愿继续与王红亮之间的租赁关系。王红亮辩称，2010年其介绍李少伟自原房东处购买了涉案房屋。当时李少伟与王红亮口头约定，若该房购买成功，其可继续将涉案房屋给王红亮出租20年，且五年不涨租金。自2011年1月底开始，王红亮给李少伟交纳房租。原合同期满后，王红亮仍继续给李少伟交纳房租，期间王红亮多次要求李少伟和其签订房屋租赁合同，但李少伟以各种理由推脱。之后，王红亮每年按惯例于农历正月十五日前后向李少伟交纳租金。2019年2月7日，王红亮按惯例通过手机转账给李少伟支付房屋3.6万元,不知何故被李少伟于2019年2月9日退回。王红亮给李少伟解释清楚后又将该3.6万元转回李少伟。王红亮已先后通过手机给李少伟转账共计14.2万元。综上，王红亮交纳的租金没有到期，双方口头约定的20年租期也未到期，故李少伟无权要求王红亮搬出涉案房屋。李少伟向一审法院起诉请求：1、判令王红亮立即自李少伟房屋内搬出，将房屋归还李少伟；2、要求王红亮承担其实际占有使用李少伟房屋期间对李少伟造成的损失；3、王红亮承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年12月18日，王红亮与案外人张某乙签订《房屋租赁合同》1份。王红亮租赁张某乙位于民政局社区活动中心大楼一层的两间门面房，双方约定每年租金20000元，由2009年2月1日至2014年1月底，交租时间为每年1月底。2010年8月18日，李少伟与案外人杨某某（张某乙之妻）签订《房地产买卖契约》1份，李少伟购买了涉案的房屋（XX镇XX街XX号XX层建筑面积134.85㎡），并于2010年12月16日取得了该房屋的所有权证书。王红亮继续在该房屋内经营。2014年1月30日，合同期满后，李少伟和王红亮未签订书面《房屋租赁合同》，王红亮继续租赁该房屋，并缴纳李少伟租赁费。2017年1月和2018年1月，王红亮向李少伟缴纳2017年和2018年房屋租赁费各66000元。2018年9月14日，李少伟通知王红亮该房屋不再出租。2019年2月7日，王红亮通过银行卡转账形式向李少伟转账36000元，李少伟于2019年2月9日将36000元转回王红亮。王红亮于2019年2月9日又将36000元继续转给李少伟。2019年2月21日王红亮再次向李少伟转款36000元。同年5月8日、5月9日，王红亮分别向李少伟转款50000元。2019年5月13日，李少伟向王红亮账户转款30000元。并于2019年5月17日诉至本院，要求李少伟腾退房屋。一审审理中，李少伟称自己于2019年2月17日退给王红亮妻子42000元，王红亮否认。一审另查明，2019年2月11日，王红亮向李少伟借款100000元，并向李少伟出具了借条一张，借期一年即自2019年2月11日到2020年2月12日，月息1000元。本案审理中，李少伟认为2019年5月8日、5月9日，王红亮分别向李少伟转款50000元为王红亮提前归还的借款，且没有利息。王红亮否认自己提前还款，且至今王红亮出具的借条仍由李少伟所持有。一审法院认为，2008年12月18日，王红亮与张某乙签订了《房屋租赁合同》，租赁涉案房屋至2014年1月。在房屋租赁期间，该房屋所有权转至李少伟名下，王红亮继续租赁该房屋。合同到期后，李少伟和王红亮未签订书面《房屋租赁合同》，双方的租赁关系转变为不定期租赁。王红亮在2018年以前向李少伟缴纳了租赁费，李少伟接受双方并未产生纠纷。本案争执的要点在于王红亮是否缴纳了2019年度及以后的房屋租赁费。根据李少伟和王红亮的转账记录，从2019年2月7日至2017年5月13日，王红亮向李少伟转款和李少伟向王红亮转款相差142000元。王红亮称该款是其向李少伟缴纳的2019年度及以后的房屋租赁费，但李少伟否认。李少伟认为42000元以现金的形式退还给了王红亮，100000元属王红亮提前向其归还的借款。对于李少伟所称在2019年2月17日向王红亮之妻的42000元，李少伟仅提供了与王红亮的电话录音，但王红亮对录音否认，李少伟无法提供接打电话的号码，李少伟也未提交其他证据印证，对于李少伟的主张因证据不足，一审不予认定。对于2019年5月8日、5月9日王红亮分别转账给李少伟的50000元，李少伟称是王红亮提前归还李少伟的借款100000元，在王红亮否认提前还款且借款未到期、未重新约定免除利息，且李少伟仍持有100000元借据原件的情况下将该款认定为王红亮归还了借款，不符合常理，一审不予认定。据此，李少伟与王红亮为不定期租赁房屋关系，李少伟虽有权解除合同，但在王红亮预交的房屋租赁费所对应的租赁期限未到期的情况下，要求王红亮搬出所租房屋的请求，有违公平原则，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决：驳回原告李少伟的诉讼请求。案件受理费310元（原告已预交），由原告李少伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，根据李少伟二审提交的李少伟之妻王某某与王红亮的微信联系记录以及王某某的微信账单明细显示，王红亮与李少伟之妻王某某2019年5月8日联系有关100000元钱款的还款事宜，并由王红亮于同日和次日通过银行转账形式分两次分别向李少伟转款各50000元，并于次日向王某某支付利息3000元。2019年5月13日，王红亮问王某某何时归还借条，王某某答复称“随时来”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁合同租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。” 2008年12月18日，王红亮与案外人张某乙签订《房屋租赁合同》，约定王红亮租赁张某乙位于民政局社区活动中心大楼一层的两间门面房。2010年8月18日，李少伟与张某乙之妻签订《房地产买卖契约》，由李少伟购买了涉案的房屋（XX镇XX街XX号XX层建筑面积134.85㎡），并于2010年12月16日取得了该房屋的所有权证书。自此，李少伟与王红亮形成租赁合同关系，双方均受2008年12月18日王红亮与张某乙签订的《房屋租赁合同》约束。2014年1月30日，前述《房屋租赁合同》期满后，李少伟和王红亮未签订书面租赁合同，王红亮继续向李少伟缴纳租金并使用该房屋，李少伟亦收取王红亮的租金并允许王红亮继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁关系。本案争议焦点一，李少伟是否已将王红亮给其转账的72000元全部退还给王红亮。2018年9月14日，李少伟通知王红亮不再出租，且在王红亮2019年2月7日转账36000元后于2019年2月9日即将该笔款项退回给王红亮。但王红亮分别于2019年2月9日、2月21日分两次向李少伟转账72000元后，李少伟提交的证据仅证明其向王红亮退还过30000元。李少伟称其向王红亮之妻退还过现金42000元，但王红亮否认该事实发生，李少伟亦未提交充分证据证明该项事实发生，故本院不予采信。鉴于双方均认可王红亮向李少伟支付的72000元为租金，故本院认定李少伟收取了王红亮预付的租金42000元。本案争议焦点二，王红亮2019年5月8日、9日通过银行转账形式分两次向李少伟转款共计100000元是否为房租。根据李少伟二审提交的证据，李少伟之妻王某某与王红亮于2019年5月8日联系有关100000元钱款的还款事宜，且次日向王某某支付3000元利息，并在微信中向王某某索要借条，本院认定王红亮于2019年5月8日、9日通过银行转账形式分两次分别向李少伟转款共100000元系其向李少伟归还的欠款。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。因2017年1月和2018年1月，王红亮向李少伟缴纳2017年和2018年房屋租赁费各66000元，故自2017年1月31日起涉案房屋的年租金为66000元，平均每日租金为180.82元。鉴于王红亮向李少伟已预付42000元，故王红亮自2019年1月31日起有权使用涉案房屋232日至2019年9月20日后剩余49.76元。现王红亮自2019年9月21日起无权占有使用涉案房屋，故李少伟要求王红亮搬出涉案房屋的请求应予支持。关于李少伟要求王红亮承担其占有使用房屋期间的诉讼请求，因其一审明确该项损失为2019年2月1日至2019年6月30日期间的房租，因王红亮已预付了2019年9月20日之前的租金，故对李少伟该项诉讼请求不予支持。综上，李少伟的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销陕西省周至县人民法院（2019）陕0124民初1811号民事判决；二、王红亮应自本判决生效之日起三十日内向李少伟腾交属于李少伟所有的位于周至县XX镇XX街XX号XX层134.85平方米房屋（房屋所有权证号：西安市房权证周至县字第2010-11232号）；三、驳回李少伟其余诉讼请求。。一审案件受理费310元，李少伟已预交，由李少伟150元，王红亮负担160元；二审案件受理费350元，李少伟已预交，由李少伟负担160元，王红亮负担190元。王红亮应自本判决生效之日起三十日内向李少伟支付应由其负担的案件受理费350元。本判决为终审判决。   审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛  二○一九年十一月二十八日 法官助理    楚涵书记员  刘明明  1