湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初11231号 原告：雷冬满，男，1975年7月5日出生，汉族。 委托诉讼代理人：江春燕，湖南惠湘律师事务所律师。 被告：梁中枝，男，1961年10月9日出生，汉族。 委托诉讼代理人：严皓，湖南丹阳律师事务所律师。 原告雷冬满与被告梁中枝确认合同效力纠纷一案，本院于2019折10月11日立案受理后，由审判员张志武适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告雷冬满及其委托诉讼代理人江春燕，被告梁中枝及其委托诉讼代理人严皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、确认双方于2014年11月3日签订的《建房工程合作协议合同》为无效合同；2、原告增加了一项诉讼请求：被告返还原告在腾凤新城一路地段（编号为新城一路B区10栋11、12、13号位置的3间车库）。在开庭前，原告撤回了该项诉讼请求；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告在耒阳市腾凤新城一路地段（编号为新城一路B区10栋11、12、13号位置）拥有土地一块，于2014年11月3日与被告签订了一份《建房工程合作协议合同》，双方约定了合作建房一事。该项目由被告投资建设，该合同约定：房屋建好后，一、二、三层房屋归原告所有，第四层及四层以上房屋的所有权归被告。另合同第九条约定：“为配合乙方卖房，乙方需要购买五个车库，车库价格每平方米叁仟伍佰元，如车库在2015年至2016年6月30日乙方未购买，甲方有权将车库另作处理，乙方无权干涉。面积计算方式，中间按墙中对中计算，半边楼梯间面积每个车库公摊”。房屋建成后，就车库分配问题，被告不愿意交付约定车库，且在没有支付3个车库的款项，强占归自己所有并安排装修。原告随后知悉被告承包该房屋承建工程，一直未取得建筑施工企业资质，这种行为明显违反了法律强制性规定。房屋建成后，被告更是违背诚实信用原则，在没有付款的情况下就强占约定属于原告的车库，被告种种行为已严重损害了原告的合法权益。为此提起诉讼，请求公正裁判。 被告辩称，1、原告请求确认合同无效，没有法律依据和事实依据；2、本案已由双方履行完毕。原告诉请理由为被告没有建设资质，但这属于行政处理范围，不属于人民法院审理民事案件的范围；3、如果合同被确认无效，则涉案财产应属于被告所有，因为所有涉案建筑物是由被告出资建设的；4、原告不具备本案物权权利。原告没有取得涉案建筑物的土地使用权，根据原告的请求，涉案建筑属于无证、违法建筑，既然属于违法建筑，法院就不能对违法建筑的物权予以确认，这应属于行政机关的审理范围。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2010年11月15日，原告的妻子肖红英及案外人雷冬成与湖南腾凤置业有限公司（以下简称腾凤公司）签订《耒阳市新城一路东段土地使用权转让协议》，受让腾凤公司转让的位于B区10栋11、12、13号土地使用权[国有土地使用权证总证证号：耒国用（2009）第351513号]，转让价款共30.24万元，原告支付了转让费，2014年8月1日，腾凤公司向肖红英、雷冬成出具了转让土地使用权发票。2012年8月，第10栋的业主统一向原耒阳市城乡规划局申请办理建设用地规划许可证，但原告未能提供相关许可证。2014年11月3日，原告（甲方）与被告及案外人李选枝（共同为乙方）签订《建房工程合作协议合同》，约定：1、甲方提供建房前许可证的手续和施工图纸。从地面1、2、3层的房屋所有权归甲方所有，第4层及第4层以上的房屋所有权归乙方所有；2、甲方建房前红线图办好的手续费和规划局押金共8万元，乙方建完本套间主体成功，即时付给甲方，乙方不得以任何理由或借口延迟，否则按每月2%的利息计算。并以六楼作抵押，以后一切费用与甲方无关；3、房屋的户型由乙方自行设计；4、所有的建房材料必须使用正品材料，钢筋使用连钢和萍钢，砖必须使用150号机砖，水泥必须使用南方水泥；5、临时建房施工用水用电由乙方负责，屋前屋后水泥硬化甲乙方双方负责；化粪池和排水污管由乙方负责；6、乙方在施工过程中必须做到文明施工，安全第一，如果发生任何事故，一切责任由乙方负责，甲方不负责任何责任。7、建房违规罚款及违规手续费用由甲乙方自行承担；8、地方协调费由乙方负责，腾凤公司与甲方后期办理土地使用权过户手续所需的费用与乙方无关，土地使用证与乙方无关；9、为配合乙方卖房，乙方需要购买5个车库，车库每平方米叁仟伍佰元，如车库在2015年到2016年6月30日前乙方未购买，甲方有权将车库另作处理，乙方无权干涉。计算方式，中间按墙中对中计算，半边楼梯间面积每个公摊；10、乙方如卖房给客户，签订合同借用甲方红线图上的名字，一旦发生的任何事和费用与甲方无关，收款收据不得签甲方名字；11、房屋建成后，如果办理房产证手续，甲方必须配合乙方办理房产证手续，一切费用与甲方无关。原告在签订上述合同前向规划部门申请办理了施工图设计文件审查，经规划部门核定的层高为不超过6层。上述合同签订后，被告出资建房，实际建成了一栋10层楼的楼房，其中第一层为大小七个车库。在建房过程中，被告于2017年3月8日向原告预付了购买车库款20万元，原告向被告出具了收条。竣工后，被告按约定分得并占有了第四层及其以上楼层的房屋，原告已分得并占有第二、三层房屋。对于第一层的车库，被告先占有5间，原告占有2间。后原告认为被告多占了二间，遂撬开被告占有车库中的2间，实际占有4间。双方因车库分配不能达成协议，从而引起纠纷。 2019年3月6日，梁中枝以与雷冬满合资、合作开发房地产合同纠纷一案向本院提起诉讼[案号：（2019）湘0481民初481号]，请求判令：1、雷冬满依约配合梁中枝办理在新城一路B区第10栋相关房屋的房产证手续；2、雷冬满赔偿因延期办证所造成的损失9万元；3、雷冬满承担诉讼费。后梁中枝于2019年4月10日向本院提出撤诉申请，并获得准许。 2019年5月5日，梁中枝又以与雷冬满房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼[（2019）湘0481民初1184号]，请求判令：雷冬满履行交付五间车库义务并承担违约责任15000元。2019年6月14日，梁中枝向本院提出撤诉申请，并获得准许。 上述事实，有原告的陈述，原告提供的《建设工程合作协议合同》、土地使用权转让协议、土地转让费发票、结婚证、照片；有被告的辩述证实，经当庭质证属实，均予以认定。原告提供的建设用地规划红线图、湖南省施工图设计文件审查批准书、建设工程规划设计条件通知书、湖南省房屋建筑和市政基础设施工程设计文件审查备案表，因未提供规划许可证、建筑许可证证实，均不予认定。被告提供的收条、押金收条、情况说明、购房协议，均与本案无关，不予认定。 本院认为，合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。本案中，双方签订的《建设工程合作协议合同》，合同内容为原告提供土地，被告负责建设资金，楼房约定的层高至少在四层以上，且座落在城区；所建房屋并不完全自用，因此，涉案合同为合作开发房地产合同，应由具有房地产开发资质的企业开发，由具有建设施工资质的企业施工。而原、被告都是自然人，显然不具有房地产开发资质和建设施工企业资质，故涉案合同违反了法律强制性规定，为无效合同。原告请求确认涉案合同为无效合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院》第十五条第二款之规定，判决如下： 确认原告雷冬满与被告梁中枝2014年11月3日签订的《建房工程合作协议合同》无效。 本案案件受理费400元，减半收取200元，由原、被告各负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  张志武 二〇一九年十二月十日 代理书记员  周颖颖                            校对责任人：张志武 打印责任人：周颖颖