广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初4503号原告：黄奇锋，男，1978年1月1日出生，住湖南省。委托代理人：赵菁，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：吴心仪，广东浈阳律师事务所实习律师。被告：广东省英德市农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省英德市英城英洲大道与峰光路交汇处。法定代表人：黄日明，系该社理事长。委托代理人：彭志天，男，1984年10月26日出生，汉族，住广东省英德市。系该公司的职员。被告：英德市华星房地产开发有限公司。住所地：广东省英德市英城教育路被6号金华大厦C幢4楼402房。法定代表人：黄莉萍，系该公司总经理。被告：黄莉萍，女，1985年5月5日出生，汉族，住广东省英德市。被告：杨开森，男，1983年8月4日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。被告：林晓丹，女，1982年2月23日出生，汉族，住广东省英德市。被告：黄序立，男，1980年6月14日出生，汉族，住广东省英德市。被告：广东力华投资控股有限公司。住所地：广东省英德市英城教育路北6号金华大厦AC幢4楼，法定代表人：黄爱玉，系该公司总经理。被告：黄明忠，男，1983年2月6日出生，汉族，住广东省英德市。被告：黄莉莉，女，1984年2月7日出生，汉族，住广东省英德市。被告：陈赞文，男，1985年6月22日出生，汉族，住广东省英德市。被告：英德市领峰房地产有限公司。住所地：广东省英德市英城教育路北6号金华大厦AC幢三楼301室。法定代表人：杨开森，总经理。原告黄奇锋诉被告广东省英德市农村商业银行股份有限公司（以下简称为英德农商行）、英德市华星房地产开发有限公司（以下简称为华星地产）、黄莉萍、杨开森、林晓丹、黄序立、广东力华投资控股有限公司（以下简称为力华投资）、黄明忠、黄莉莉、陈赞文、英德市领峰房地产有限公司（以下简称为领峰地产）等第三人撤销之诉一案，本院受理后，于2019年1月7日作出（2018）粤1881民初4503号裁定，以原告的第三人撤销之诉提起的主体资格不适格，驳回了其起诉，广东省清远市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）粤18民终3183号民事裁定，撤销了（2018）粤1881民初4503号裁定，指令本院继续审理，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告黄奇锋的委托代理人赵菁、吴心仪，被告英德农商行的委托代理人彭志天到庭参加诉讼，被告华星地产、黄莉萍、杨开森、林晓丹、黄序立、力华投资、黄明忠、黄莉莉、陈赞文、领峰地产，经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄奇锋诉请：判决撤销英德市人民法院（2015)清英法民二初字第210号《民事判决书》第二项关于被告英德市农村信用合作联社对被告英德市华星房地产开发有限公司所有的位于英德市英红镇××大道同心路以北××世纪花园××605在建房屋在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的判项，确认原告对上述房屋的权利优先于英德市农村信用合作联社的对上述房屋的在建工程抵押权。原告黄奇锋主张的事实和理由：2012年6月4日，原告与被告英德市华星房地产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告黄奇锋购买被告英德市华星房地产开发有限公司位于华星世纪花园三期A幢605房，被告向原告出示商品房预售许可证号为英房预售证第2012001号，签订合同后，原告已按时付清了全部购房款，并支付了装修保证金、办证费、物业维修基金等相关费用，被告也已将上述房屋交付给原告装修入住至今。原告依法对上述房屋己享有所有权以及排除其他抵押权的优先权利。但原告在2018年5月中旬得知，被告英德市华星房地产开发有限公司因与被告英德市农村信用合作联社金融借款合同纠纷一案，英德市人民法院在未通知原告参与诉讼的情况下，作出《民事判决书》，其中第二项判决被告英德市农村信用合作联社对位于英德市英红镇××大道同心路以北××世纪花园××605在建房屋在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，该判项已经严重损害原告作为上述房屋的购房者、消费者对房屋享有的合法权利。因原告黄奇锋购买涉案房屋是用于生存居住型的消费，也是原告现唯一的住房，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下文简称《批复》）法释（2002)16号规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，可以看出，最高人民法院已经明确：消费者购房优先权＞承包人工程价款优先权＞普通抵押权和其他债权的法律认定，本案中，原告黄奇锋在与被告英德市华星房地产开发有限公司签订合同后，已经支付了全部购房款，并已实际占有房屋至今，属于上述批复规定的“消费者”，而英德市农村信用合作联社只是属于普通的抵押权，因此，原告对房屋的权利明显优先于英德市农村信用合作联社的抵押权。这是特殊债权优先于物权的明确法律规定，因此，原英德市人民法院所作(2015）清英法民二初字第210号民事判决第二项关于被告英德市农村信用合作联社对被告英德市华星房地产开发有限公司所有的位于英德市英红镇××大道同心路以北××世纪花园××605在建房屋在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的判项，明显错误，应予以撤销。更何况，被告英德市农村信用合作联社主张与被告英德市华星房地产开发有限公司存在在建工程抵押，但并未将该在建工程抵押予以公示，该抵押权是否生效尚存疑问，不应对抗善意的第三人即原告，而原告作为普通的商品房购买者，在被告华星公司具备商品房预售证及其他合法证件，又能正常付款，接收占有房屋的情况下，根本不可能得知涉案房屋会存在在建工程抵押，且在被告华星公司的预售证上更没有注明有房产被限制销售或存在抵押，原告基于善意及生存居住的需要购买上述商品房，并不存在任何过错，所有的过错实际在被告华星公司及被告英德农村信用社，如因此认定原告失去房屋优先权，导致原告无家可归，明显对原告极不公平，更与保障购房人基本权利的民事审判原则相悖。被告英德农商行辩称，答辩人的抵押早于原告对案涉房屋的购买，应当依法享有优先受偿权，原告购买前没有核实房屋的相关情况，存在过错，故请求驳回原告的诉讼请求。被告华星地产、黄莉萍、杨开森、林晓丹、黄序立、力华投资、黄明忠、黄莉莉、陈赞文、领峰地产未答辩，亦未向本院提交相关证据。经审理查明，2012年起至2015年，英德农商行向被告华星地产等人提供了多笔贷款，并于2012年3月以华星地产名下的多套在建房屋进行了在建工程抵押，办理了抵押登记，后因华星地产逾期支付货款，英德农商行向本院提起诉讼，本院于2016年9月19日作出（2015）清英法民二初字第210号民事判决，判令华星地产、黄莉萍、杨开森、林晓丹、黄序立、力华投资、黄明忠、黄莉莉、陈赞文、领峰地产等共同归还英德农商行的相关贷款，并判令英德农商行对案涉房屋在内的多套房产的拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。2012年6月4日，原告与被告华星地产签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告黄奇锋购买其开发的华星世纪花园三期A幢605房。签订合同后，原告付清了全部购房款，被告也已将上述房屋交付给原告，原告进行了装修并入住。因被告英德农商行对（2015）清英法民二初字第210号民事判决申请执行，原告在2018年5月中旬获知了该案判决，并于2018年10月份向本院提出了第三人撤销之诉，主张本院在未通知原告参与诉讼的情况下，作出（2015）清英法民二初字第210号民事判决，侵害了其对华星世纪花园三期A幢605房的消费购房的权益，提出了案涉诉讼。另查明，被告英德农商行系英德农村信用社股份改制成立的公司，继承了英德农村信用社的权利义务。被告黄金华在诉讼中去世，本院依法追加其继承人黄莉莉作为被告，而其另两位继承人黄莉萍、黄明忠原本为案涉被告，无需另行追加。另查明，案涉房屋办理了预售登记，预售证为英房预售证第2012001号。原告黄奇峰及其家庭成员名下在英德市没有其他房屋登记。原告提起诉讼后，本院于2019年1月7日作出裁定，认定原告不符合第三人撤销之诉的提起条件，驳回其起诉。2019年10月29日，清远市中级人民法院作出裁定，认定（2015）清英法民二初字第210号民事判决与原告存在利害关系，原告未参加该案诉讼，故撤销了本院的裁定，指令本院继续审理。前述事实，有原被告提供的书面证据及到庭当事人的法庭陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，原告黄奇峰购买了案涉房屋，(2015）清英法民二初字第210号民事判决确认被告英德市农商行对案涉房屋的拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，该判决结果与原告作为房屋购买者的相关利益构成冲突，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条规定“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。”原告2018年6月才知道（2015）清英法民二初字第210号民事判决，2018年10月向本院提起民事诉讼，没有超过6个月的期间，（2015）清英法民二初字第210号民事判决的处理结果与原告存在法律上的利害关系，原告未参加者诉讼不是由于其本人原因，因此，原告提起的第三人撤销之诉符合法律规定的起诉条件。案涉房屋办理了预售登记，原告与被告华星地产签订的商品房预售合同合法有效。原告全款购买了案涉房屋，且该房屋系原告及其家人在本地的唯一住房，因此，原告基于生存权而消费购得案涉房屋，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，消费购房的物权期待权优先于工程价款优先受偿权，而工程价款优先受偿权优先于抵押权，因此，原告的消费购房的物权期待权在执行力层面优先于被告英德市农商行的抵押权优先受偿权。(2015）清英法民二初字第210号民事判决判令被告英德市农商行对案涉房屋享有抵押物优先受偿权，阻却了原告的消费购房的物权期待权的实现，损害了原告的合法权益，因此，本院对(2015）清英法民二初字第210号民事判决第二项“原告英德市农村信用合作联社…被告华星房地产开发有限公司所有的位于英德市英红镇××大道东侧（××路北侧）…A栋605、…在建房屋在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权”中关于英德市农村信用合作联社对A栋605房屋的拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的内容依法应予以撤销。综上，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条及参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：撤销(2015）清英法民二初字第210号民事判决第二项“原告英德市农村信用合作联社…被告华星房地产开发有限公司所有的位于英德市英红镇英红大道东侧（同心路北侧）…A栋605、…在建房屋在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权”内容中关于英德市农村信用合作联社对A栋605房屋的拍卖、变卖后所得价款享有的优先受偿权。本案受理费50元，由被告华星地产、黄莉萍、杨开森、林晓丹、黄序立、力华投资、黄明忠、黄莉莉、陈赞文、领峰地产共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  易典兵人民陪审员  张辉婵人民陪审员  赖翠杏二〇一九年十二月二十三日书 记 员  邓瑞军附部分裁判法律条文：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。