文书内容湖南省衡山县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0423民初899号原告：湖南金盛嘉置业开发有限公司，住所地：衡山县开云镇龙泉中路。法定代表人：唐正魁，董事长。委托诉讼代理人：戴新文，男，1954年1月12日出生，汉族，衡山县人，该公司总经理，住衡山县。委托诉讼代理人：李大林，男，1980年11月20日出生，汉族，衡山县人，系该公司法律顾问，住衡山县。被告：谭秋平，男，1963年7月28日出生，汉族，衡山县人，居民，住衡山县。被告康花，女，1968年9月5日出生，汉族，衡山县人，居民，住衡山县（系被告谭秋平之妻）。原告湖南金盛嘉置业开发有限公司与被告谭秋平、康花土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告湖南金盛嘉置业开发有限公司的委托诉讼代理人李大林与被告谭秋平、康花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、责令两被告排除妨害，立即拆除擅自安装在先农路1栋附三、四楼之间的铁门和锁，不得阻止该栋楼房的业主对房屋的装修、通行和居住。2、原告只承担被告方补办原建别墅建房手续和不动产权证的正常费用，被告方违规建房的罚款等非正常费用应由被告方承担。3、两被告在本案判决生效之日起三日内，将包括互换土地面积（95㎡）在内的国有土地使用权证及相关手续交给原告去办理先农路1栋附楼不动产登记手续。4、两被告因阻止业主装修房屋和入住，原告的购房户周岳衡等业主在外租房，原告共已支付租金9万元，其中周岳衡5万元，董振鑫4万元，上述损失应由两被告承担。5、因被告方不交付互换土地使用权证及相关资料，原告方无法为购房户王绪惠办理土地使用权证，原告方支付逾期办证违约金4万元，应由两被告承担。6、两被告承担本案诉讼费用。原告诉称，原告系房地产开发企业，承担包括先农路（现为龙泉中路）在内的金盛华城小区开发建设。根据县城市建设规划，为了保障先农路临街建筑整体效果，先农路1＃楼建设需要占用被告方95平方米左右的土地，2012年7月4日，原告与被告谭秋平签订《土地兑换及先农路1＃楼建设相关问题的协议书》（以下简称兑换协议），协议内容为：1、乙方（即被告谭秋平）（注：该土地系通过出让取得国有土地使用权）给甲方（即原告，下同）建设先农路1＃楼。2、甲方无偿提供给乙方门面三空、门面上配住宅两套，办证及其费用由乙方承担。3、甲方协助乙方办理已建别墅房产证，其费用由甲方承担。4、甲方另补偿乙方35万元。协议签订后，原告依约于同年7月6日支付给被告补偿款35万元（该款由被告康花领取）。2013年1月，龙泉中路1栋附楼竣工并经验收，原告将该栋楼第一层门面三空，二楼至三楼住房两套交付给被告，并办理房产证（门面房产证号为：衡房权证开云镇字第××，两套住房的房产证号分别为：71××60、71××62），两被告于同年8月5日入住。由于被告方原自建别墅（系2012年以前建）存在违规建设问题，涉及补办报建手续、行政处罚、补缴税费等问题，而两被告不同意承担罚款和补缴税费，致使原告无法协助被告办理别墅房产证。两被告以原告未为其办理别墅房产证为由，从2013年6月以来，对购买先农路1栋附楼的周岳衡、董振鑫、颜树槐三户业主采取强行阻工、擅自安装铁门封锁楼梯通道等行为，阻止其装修、通行，致使三户购房户的房屋6年来不能装修入住，只好长期在外租住。上述三购房户向原告提出要按现行市场价格退房，并要求原告承担6年来的租房租金。原告于2016年4月11日、2018年5月20日分别向周岳衡赔付租金2万元、3万元，共计5万元；于2018年10月7日向董振鑫赔付租金4万元。被告谭秋平拒绝将兑换土地的土地使用权证及相关资料交付给原告，致使原告无法为购房户办理土地使用证，导致原告方违约，其支付购买门面的王绪惠户的逾期办证违约金4万元。根据原告与被告谭秋平签订的兑换协议约定，被告方办理原建别墅房产证，应是以两被告为主，原告只是协助办理和承担办证正常费用，对于被告方违规建房需要承担的罚款及非正常费用应由两被告承担。被告方不配合原告，又不愿意承担违规建设的罚款及非正常费用，被告方的别墅房产证未能办理的责任完全在被告方。两被告以原告未为其办好别墅房产证为由，阻止原告的购房户进行装修、通行、入住，拒绝先农路1栋附楼的不动产证无法办理，被告应对自己的行为承担法律责任。为解决原告与被告方为履行上述《兑换协议》引发的纠纷，几年来，原告邀请当地社区负责人多次进行协调未果；为制止被告方强行阻止三户购房业主装修、通行，城关派出所多次出警，进行疏导、训诫，然而两被告不听劝告，依然我行我素。原告认为，自己已正确履行了协议约定的义务，被告方不守诚信，提出无理要求，并采取粗暴行为侵犯原告购房户的合法权益，损害原告的经营活动，给原告造成了损失，现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，请依法支持其上述诉请。原告为了支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、常住人口登记卡（复印件）。2、《土地兑换及先农路1#楼建设相关问题协议书》。3、国有土地使用权证及附件、建设用地规划许可证。4、领款条。5、建设工程竣工验收备案表、入伙手续书、金盛华城物业管理合同。6、肖艳的调查笔录、商品房买卖合同、房屋产权证书、租赁合同、房屋租金补偿款收据。7、曹小华的调查笔录、商品房买卖合同、商品房预购登记证、房屋租金补偿款收据。8、王绪惠的调查笔录、商品房买卖合同、房屋产权证书、收条。9、罗炳辉的调查笔录。10、照片。二被告答辩意见：1、依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被答辩人承担。事实与理由：一、金盛华城先农路1栋楼系答辩人谭秋平、康花所有，该整栋房屋的土地使用权大部分系二答辩人所有，二答辩人在自家房屋的三、四楼之间安装铁门和锁，与他人无关。二、被答辩人与二答辩人于2012年7月4日签订土地兑换及先农路1#楼建设相关问题协议书。协议中约定被答辩人协助二答辩人办理已建别墅的房产证，其办证所有费用由被答辩人承担，但被答辩人至今未履行协议约定，被答辩人不讲诚信，单方违约。二答辩人还未追究被答辩人的违约责任。三、根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条之规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。而被答辩人在没有办理土地变更登记手续的情况下，私自在二答辩人的土地上建房并将部分房屋出售给他人，二答辩人没有义务将国有土地使用权证及相关资料交给被答辩人。被答辩人将房屋私自出售给他人，与他人之间产生的纠纷及被答辩人所谓的支付给房主的在外租房的租金9万元、逾期办证违约金4万元，与二答辩人无关，二答辩人没有理由承担这些费用。四、被答辩人要求二答辩人支付购房者的租房租金纯属诈骗，被答辩人是偷、抢二答辩人的土地，而购房者属于销赃行为。强盗与销赃犯共同敲诈二答辩人，属于违法行为，请法院依法查实。五、被答辩人未履行协议在先，不守诚信，侵犯了二答辩人的合法权益，既然被答辩人不履行签订的协议，对协议内容为儿戏，二答辩人现不再将土地进行兑换，之前收取的被答辩人支付的35万元及一、二、三楼视为土地的租金。根据以上事实和理由，被答辩人对此应承担全部责任，二答辩人请求人民法院依法判决，驳回被答辩人的诉讼请求，维护二答辩人的合法权益。二被告为了支持其辩驳意见，向本院提交了下列证据：1、国有土地使用权证。2、红线图。3、《土地兑换及先农路1#楼建设相关问题协议书》。经审理查明，原告系房地产开发企业。2009年6月，原告承担了包括先农路（现为龙泉中路）在内的金盛华城小区开发建设。二被告系夫妻关系。2003年3月，被告谭秋平取得了位于衡山县地块的出让国有土地使用权，总面积940平方米（实际面积1226平方米）。2012年7月，原告建设先农路1＃楼时，需要占用被告方95平方米左右的土地。2012年7月4日，原、被告经协商，签订了《土地兑换及先农路1＃楼建设相关问题协议书》，该协议书主要内容为：1、被告方在自己新建住宅（即别墅）左侧划出95平方米的土地（已取得出让国有土地使用权）给原告建设先农路1＃楼。2、原告无偿提供给被告方门面三空、门面上配住宅两套，办证及其费用由被告方承担。3、原告协助被告方办理其已建别墅房产证，其费用由原告承担。4、原告另补偿被告方35万元。协议签订后，原告于同年7月6日支付了补偿款35万元给被告。2013年1月，先农路1栋附楼竣工，同年3月经验收合格，其后原告将该栋楼第一层门面三空、二楼至三楼住房两套交付两被告，并办理了房产证。同年8月5日，两被告入住。因两被告的原自建别墅系违规建筑物，要办理房产证，涉及补办报建手续、行政罚款、补缴税费等问题，原告只同意支付正常的办证费用，而两被告亦不同意承担罚款和补缴税费，致使两被告的自建别墅房产证至今未办理好，从而两被告拒绝将转让给原告的95平方米的国有土地使用权过户给原告，原告就不能为已销售给周岳衡、董振鑫、颜树槐、王绪惠等业主的商品房办理国有土地使用权证手续。另，两被告还在该附楼二、三层楼梯间安装了铁门，封锁该楼梯通道，以阻挠4购房业主装饰使用房屋。为此，原告支付了9万元房屋和逾期办证违约金4万元。为了解决上述纠纷，原告多次请求所在社区、公安派出所出面协调，均未能调处好。本案在审理过程中，原告自愿放弃了要求二被告赔偿房屋租金及逾期办证违约金的诉讼请求，并自愿承担为二被告办理自建别墅房产证的办证费2418.93元、补办建房手续费用21201.59元（衡山县行政审批服务局提供），合计23620.52元。本院认为，原、被告所签订的《土地兑换及先农路14楼建设相关问题协议书》是双方经过充分协商达成的一致意见，是双方真实意思的表示，根据该协议约定，二被告提供土地使用权，只收取固定利益，不承担经营风险。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。故本案是国有土地使用权转让合同纠纷。本案涉案的土地使用权是二被告通过出让方式取得的，可以转让，原告是房地产开发企业，签订该协议时，已取得了先农路1#楼建设项目工程规划许可证及建设用地规划许可证，故原、被告所签订的协议没有违反法律规定，是依法成立的合同。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。协议签订后，二被告随即按约向原告提供了95平方米的土地，原告按约早已将三间门面、两套住房及补偿款35万交付给二被告，二被告已使用多年，只因各种原因，二被告自建别墅的房产证未办理好，原告尚未支付办证费用。但二被告以此为由拒不同意将已转让的95平方米国有土地使用权转移登记至原告名下，是违约行为。现原告要求二被告将转让的95平方米国有土地使用权转移登记至其名下，符合法律规定，本院予以支持，同时，原告亦应协助二被告办理其自建别墅房产证，并承担办证费用23620.52元（包括办证费2418.93元及补办建房手续费用21201.59元）。对于原告要求二被告排除妨碍、拆除楼梯间的铁门的诉讼请求，因原告已将住宅出售，没有房屋所有权，亦不负责所售房屋的物业管理，不是该诉讼请求的适格主体，故对原告该诉讼请求不予支持。原告自愿放弃了部分诉讼请求，是其处分自己的民事权利与诉讼权利的行为，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、被告谭秋平、康花在本判决生效后十日内协助原告湖南金盛嘉置业开发有限公司将国有土地使用证的山国用（2003）预字第0062号中95平方米土地使用权转移登记至原告湖南金盛嘉置业开发有限公司名下；二、原告湖南金盛嘉置业开发有限公司在本判决生效后十日内协助被告谭秋平、康花办理其自建别墅房产证、承担办证费用23620.52元；三、驳回原告湖南金盛嘉置业开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由原告湖南金盛嘉置业开发有限公司负担1000元，由被告谭秋平、康花负担450元（原告已预交，执行时由二被告直接支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。审 判 长  吴春华审 判 员  杨国亮人民陪审员  彭江仁二〇一九年十二月二十三日法官助理资衍黎书记员杨文娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。            校对责任人：吴春华                 打印责任人：杨文娟