中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1614号 上诉人（原审原告）：马陈瑜，男，1981年5月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。 委托诉讼代理人：陈建新，贵州行泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梽钧，贵州行泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司六盘水分行。住所地：贵州省六盘水市钟山区麒麟路6号。 负责人：万洋，该分行行长。 委托诉讼代理人：罗阳，该分行工作人员。 委托诉讼代理人：邓嘉瑞，该分行工作人员。 被上诉人（原审被告）：贵州盛鑫矿业集团投资有限公司。住所地：贵州省六盘水市水城县凉都大道一段。 法定代表人：张晓然，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司。住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山东路1号钢城花园5-S1栋。 法定代表人：陈庆和，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：何劲，男，1964年6月30日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 被上诉人（原审被告）：谭建鑫，女，1962年9月1日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 上诉人马陈瑜因与被上诉人交通银行股份有限公司六盘水分行（以下简称交行六盘水分行）、贵州盛鑫矿业集团投资有限公司（以下简称盛鑫矿业公司）、六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业房开公司）、何劲、谭建鑫案外人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2018）黔民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。马陈瑜及其委托诉讼代理人陈建新、交行六盘水分行的委托诉讼代理人罗阳和邓嘉瑞到庭参加诉讼。盛鑫矿业公司、鼎业房开公司、何劲、谭建鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 马陈瑜上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.确认位于贵州省六盘水市钟山区钟山东路钢城花园1号五组团2栋B-2602、B-3103、B-3003、B-2903、B-1803、B-2906号共六套房屋（以下简称案涉六套房屋）为马陈瑜所有；3.不得执行案涉六套房屋，并解除对案涉六套房屋的司法查封；4.本案一、二审诉讼费由交行六盘水分行、盛鑫矿业公司、鼎业房开公司、何劲、谭建鑫承担。事实和理由：（一）马陈瑜在法院查封前已合法占有案涉六套房屋。鼎业房开公司在与马陈瑜签订《商品房买卖合同》时以指认位置的方式将案涉六套房屋移交马陈瑜，且在达到交房条件时已将房屋钥匙交给马陈瑜，马陈瑜已将案涉六套房屋对外出租。由于钢城花园未完成竣工验收，所有房屋都未办理产权证。（二）马陈瑜对案涉六套房屋未能办理过户登记不存在过错。马陈瑜签订《商品房买卖合同》时，案涉六套房屋所在的钢城花园项目已取得商品房预售许可证，马陈瑜有理由相信鼎业房开公司在合同中所作的案涉六套房屋没有权利瑕疵的承诺。且《商品房买卖合同》签订时间为2014年7月1日，当时案涉六套房屋未被法院查封，至2014年7月30日案涉六套房屋被查封，时间短促，马陈瑜不可能完成产权过户，且其已多次要求鼎业房开公司办理产权登记。（三）案涉六套房屋与一审法院于2014年11月19日解封的217套房屋并无本质区别，马陈瑜的诉请却被驳回，该区别对待应予纠正。马陈瑜用于冲抵案涉六套房屋购房款的款项属于修建钢城花园的钢材款，实际上属于工程款范畴，依法享有优先受偿权。（四）一审判决驳回马陈瑜的诉讼请求适用法律错误。 交行六盘水分行辩称，在人民法院查封之前，案涉六套房屋尚未修建完成，马陈瑜未对房屋合法占有。马陈瑜未对抵债不动产瑕疵作基本考察，未尽合理注意义务，不符合排除执行条件。马陈瑜应就鼎业房开公司不能履行《商品房买卖合同》的行为向其主张违约责任，而非混淆法律关系，向交行六盘水分行主张排除执行。一审法院前期解封的217套房屋系基于交行六盘水分行的申请进行，不能作为排除执行的条件，且案涉六套房屋和解封的房屋性质不同，不可相提并论。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 马陈瑜向一审法院起诉请求：1.确认案涉六套房屋为马陈瑜所有；2.不得执行案涉六套房屋，并解除对案涉六套房屋的司法查封；3.案件受理费由交行六盘水分行、盛鑫矿业公司、鼎业房开公司、何劲、谭建鑫承担。 一审法院认定事实：2013年12月10日，鼎业房开公司与交行六盘水分行签订《最高额抵押合同》，约定鼎业房开公司将其位于钟山大道以南的123997.4平方米、权证号为黔钟经国用（2010）第1212号的土地使用权为盛鑫矿业公司与交行六盘水分行所签订的贷款合同项下债权的实现设定抵押担保并办理了抵押登记，于2013年12月16日取得了黔钟经他项（2013）第0043号《他项权证》，该《他项权证》载明“设定日期：2013年12月16日；设定顺序：第壹顺序；存续期限：2013年12月10日至2015年12月10日止”。后因盛鑫矿业公司逾期还款，交行六盘水分行于2014年7月诉至一审法院。一审法院于2014年7月23日立案受理了交行六盘水分行与盛鑫矿业公司、鼎业房开公司、何劲、谭建鑫金融借款合同纠纷一案，并于2015年3月10日作出（2014）黔高民商初字第28号民事判决：一、盛鑫矿业公司在判决生效后十日内偿还交行六盘水分行贷款本金20800万元及相应利息（其中4800万元以中国人民银行公布同期人民币贷款基准利率上浮20%，从2013年12月26日起计付利息；2000万元以中国人民银行公布同期人民币贷款基准利率上浮20%，从2014年2月18日起计付利息；4000万元以中国人民银行公布同期人民币贷款基准利率上浮50%，从2014年5月21日起计付利息；10000万元以中国人民银行公布同期人民币贷款基准利率上浮80%，从2014年6月27日起计付利息）；二、交行六盘水分行对鼎业房开公司所有的、位于六盘水市钟山区钟山大道以南、面积为123997.4平方米、证号为黔钟经国用（2010）第1212号的土地使用权享有优先受偿权；三、在盛鑫矿业公司不能清偿判决第一项所确定的债务时，鼎业房开公司、何劲、谭建鑫应当连带清偿该债务；四、鼎业房开公司、何劲、谭建鑫在承担保证责任后，有权向盛鑫矿业公司追偿；五、驳回交行六盘水分行的其他诉讼请求。 2014年7月30日，一审法院作出（2014）黔高民商初字第28号民事裁定：在价值20800万元范围内，对属鼎业房开公司所有的、位于六盘水市钟山区钟山大道、编号为黔钟经国用（2010）第1212号的土地使用权及该土地上的在建工程采取查封保全措施。2014年8月12日，一审法院依据（2014）黔高民商初字第28号民事裁定和（2014）黔高民商初字第28-1号、（2014）黔高民商初字第28-2号协助执行通知，查封了鼎业房开公司位于六盘水市钟山区的黔钟经国用（2010）第1212号土地使用权及该土地上的钢城花园项目部分房产。同日，一审法院作出（2014）黔高民商初字第28-4号协助执行通知，要求鼎业房开公司“在2014年8月22日前向我院民事审判第二庭提交该公司所有的钢城花园楼盘2014年8月12日前销售的，已签订房屋买卖合同、尚未办理备案登记的房屋清单（需附商品房买卖合同及买受人付款凭证复印件，同时提交原件备核实），逾期提交相关资料，视为我院已查封的所有房屋均未销售”。 2014年10月27日，鼎业房开公司向一审法院提交《情况说明》和《查封异议》，认为“贵州高院裁定查封案外人购买的商品房没有法律依据，贵州高院查封的房产中部分已销售给他人，且他人已经支付首付款，仅是商品房买卖合同未备案”，同时向一审法院提交了其于2014年8月12日前向林林等人出售商品房的《商品房买卖合同》及购房人向鼎业房开公司支付购房款的凭证。一审法院于2014年11月14日作出（2014）黔高民商初字第28-1号民事裁定：解除对鼎业房开公司所有的、坐落于贵州省六盘水市钟山区钟山大道以南“钢城花园”楼盘中已被一审法院（2014）黔高民商初字第28号民事裁定所查封但已经出售给他人的房屋的查封（见裁定附件《贵州省高级人民法院（2014）黔高民商初字第28-1号民事裁定解除查封房屋清单》）。2014年11月19日，一审法院依据（2014）黔高民商初字第28-1号民事裁定和（2014）黔高民商初字第28-5号协助执行通知解除了对鼎业房开公司所有的、坐落于贵州省六盘水市钟山区钟山大道以南“钢城花园”楼盘中已被一审法院（2014）黔高民商初字第28号民事裁定所查封但已经出售给他人的房屋的查封，前述解封清单（共计解封217套房屋）中包含了钢城花园1号五组团2栋中的B-1805、B-2604、B-2606、A-2902、A-2904、B-3001、B-3004、B-3005、B-3104等房屋，但未包含案涉六套房屋。 2016年7月29日，一审法院依据（2015）黔高执字第16号执行裁定和（2015）黔高执字第16-9号协助执行通知进行了续封。2014年8月12日的查封及2016年7月29日的续封房产中包含了案涉六套房屋。马陈瑜针对（2015）黔高执字第16号执行裁定和（2015）黔高执字第16-8号协助执行通知提出书面异议，一审法院经审查后作出（2018）黔执异20号执行裁定，驳回马陈瑜的异议请求。 另查明，2014年3月13日，贵州钢贸物资有限公司（甲方）、马陈瑜（乙方）、鼎业房开公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定贵州钢贸物资有限公司将其对鼎业房开公司的钢材款债权2745317.29元转让给马陈瑜，由鼎业房开公司将该笔款项直接支付给马陈瑜。该协议还载明“甲方与丙方于2013年5月签订钢材购销合同，由甲方供应钢材，用于丙方在贵州省六盘水市的钢城花园（二期）工程项目，乙方为实际的钢材使用方，并且丙方尚欠甲方的钢材款项大于此协议的转让债务金额”。 2014年6月20日，鼎业房开公司（乙方）与马陈瑜（甲方）签订《债权转让购房款协议》，约定鼎业房开公司同意将其所欠甲方的所有款项（即2014年3月13日签订《债务转让协议》约定依乙方应于2014年6月13日前分批支付给甲方的2745317.29元）转为购房款，双方签订房屋购买合同并开具房开收据和维修基金收据，鼎业房开公司提供案涉六套房屋用于抵偿鼎业房开公司所欠马陈瑜的所有债务，该六套房屋的“房价及加维修基金”合计2734149元。 2014年7月1日，鼎业房开公司与马陈瑜签订了合同编号分别为1407010015、1407010016、1407010017、1407010018、1407010019、1407010020的《商品房买卖合同》，约定马陈瑜向鼎业房开公司购买案涉六套房屋，该六份《商品房买卖合同》载明“第二章商品房基本状况。第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于钟山大道以南、总土地面积为123997.4平方米、编号为黔钟经国用（2010）第1212号的地块建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是项目立项批复，合同编号是黔钟经20070002。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为钢城花园……建筑工程施工合同约定的开工日期为2011年10月8日，建设工程上市公司合同约定的竣工日期为2014年10月30日。第二条销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房……第三条基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条第二条约定项目中的第五组团2栋B单元……第四条抵押情况。与该商品房有关的抵押情况为：1.（2和3可以同时选择）1.该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押……第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续。第十一条交接时间和条件。（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房……第八章房屋登记。第二十二条房屋登记。一、预告登记……二、初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记。（一）出卖人承诺于2015年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人……”同日，鼎业房开公司即将前述《商品房买卖合同》提交备案。次日，鼎业房开公司向马陈瑜出具了收到前述六套房屋购房款及维修基金的收据。截至一审法院于2019年5月17日向六盘水市不动产房地产信息中心查询之时，案涉六套房屋的《商品房买卖合同》仍处于“未备案”状态。另，案涉项目至今尚未竣工验收。 2017年7月12日，马陈瑜向贵州省六盘水市钟山区人民法院提起诉讼，诉请：判决确认马陈瑜与鼎业房开公司签订的《商品房买卖合同》有效、判决鼎业房开公司为马陈瑜办理前述六套房屋不动产权证。后，马陈瑜于2017年7月13日向六盘水市钟山区人民法院申请撤回要求鼎业房开公司为其办理前述房屋不动产权证的诉讼请求。2017年9月30日，贵州省六盘水市钟山区人民法院作出（2017）黔0201民初2918号、（2017）黔0201民初2921号至2924号民事判决，判决马陈瑜与鼎业房开公司于2014年7月1日签订的前述六份《商品房买卖合同》合法有效。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、马陈瑜要求停止对案涉房屋执行的诉请能否成立；二、马陈瑜要求确认对案涉六套房屋享有所有权的诉请能否成立。 关于争议焦点一。一审法院认为，第一，因案涉房屋属于鼎业房开公司开发建设而取得的不动产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”之规定，在尚未办理案涉商品房产权变更登记的情形下，不但需要满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，还必须同时满足支付全部价款、实际占有使用、非因买受人自身原因未办理过户手续等条件，才能产生阻却强制执行的结果。 第二，虽然马陈瑜主张鼎业房开公司通过指认方式确定案涉商品房具体位置，在签订《商品房买卖合同》之时就向其交付案涉商品房，但是马陈瑜与鼎业房开公司于2014年7月1日签订《商品房买卖合同》将案涉商品房抵偿欠款时，案涉商品房尚在修建，案涉项目尚未由施工单位移交给鼎业房开公司占有；因案涉工程仍在施工，案涉项目属于在建工程，案涉商品房属于在建工程的一个组成部分而非独立的物。马陈瑜提交的证据不足以证明在一审法院于2014年8月12日对案涉商品房予以查封之时鼎业房开公司已经向其交付了案涉房屋，故马陈瑜提出的其在一审法院查封之前已经实际占有案涉商品房的主张没有事实依据，一审法院不予支持。 第三，虽然鼎业房开公司在《商品房买卖合同》中告知马陈瑜“该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押”。但是，根据本案查明的事实，鼎业房开公司在2013年12月即将案涉商品房所在项目的土地使用权即黔钟经国用（2010）第1212号土地使用权用于盛鑫矿业公司向交行六盘水分行贷款进行抵押担保并办理了抵押登记。马陈瑜作为具有完全民事行为能力的民事主体，在与鼎业房开公司协议以房抵债时，有义务对抵债房屋是否存在权利瑕疵做基本考察，否则应视为未尽到合理注意义务，忽略他人权利障碍，应认定买受人对未办理过户登记存在一定过错。因此，马陈瑜对案涉商品房不能办理过户登记存在过错。 综上所述，马陈瑜提出的其对案涉商品房享有的实体权利足以阻却执行措施的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于争议焦点二。一审法院认为，因马陈瑜与鼎业房开公司签订《商品房买卖合同》后，尚未办理产权过户登记，马陈瑜享有合同上约定的权利，该权利系债权而非物权。因此，马陈瑜请求直接确认其对案涉房屋享有所有权的请求于法无据，一审法院不予支持，马陈瑜可另行向鼎业房开公司主张履行合同义务。 一审法院判决：驳回马陈瑜的诉讼请求。案件受理费28166.89元，由马陈瑜负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：马陈瑜提交的新证据房屋租赁合同、物业管理费收款收据，交行六盘水分行对真实性无异议，本院予以采信。交行六盘水分行提交的新证据贵州省高级人民法院（2015）黔高执字第16-11号及（2015）黔高执字第16-12号《协助执行通知书》，马陈瑜对真实性无异议，本院予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明：1.2019年7月24日，一审法院作出（2015）黔高执字第16-12号《协助执行通知书》，载明该院于2014年8月12日作出（2014）黔高民商初字第28-2号《协助执行通知书》，对鼎业房开公司名下的房产采取查封保全措施，保全期限为2014年8月12日起至2016年8月11日止；后进行续封，查封期限为2016年7月29日起至2019年7月28日止；现再次进行续封，查封期限为2019年7月24日起至2022年7月23日止。 2.2016年7月1日，贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司向马陈瑜出具《收款收据》六张，载明收到马陈瑜交付的案涉六套房屋2016年7月1日至2017年6月30日物业服务费。 3.2019年3月16日、9月14日，马陈瑜与案外人签订《房屋租赁合同》两份，分别将案涉六套房屋中的B-2602、B-3003房租赁给案外人使用。 本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：马陈瑜对案涉六套房屋是否享有足以排除强制执行的权益。 尽管马陈瑜与鼎业房开公司于2014年7月1日就案涉六套房屋签订《商品房买卖合同》的时间早于2014年8月12日人民法院查封时间，且该六份《商品房买卖合同》经另案生效判决确认为有效，但当时案涉六套房屋所在的钢城花园第五组团项目尚在修建，未由施工单位移交给鼎业房开公司，不具备由鼎业房开公司交付给马陈瑜占有的现实可能。马陈瑜主张，《商品房买卖合同》签订时鼎业房开公司通过指认案涉六套房屋具体位置的方式完成了交付，且该项目竣工后，马陈瑜已占有该六套房屋并将其中的两套房屋对外出租，另四套房屋用于放置物品。本院认为，马陈瑜提交的2016年7月1日缴纳物业费的《收款收据》及2019年3月16日、9月14日《房屋租赁合同》的发生时间均晚于人民法院查封时间，不能证明马陈瑜在人民法院查封之前已合法占有案涉六套房屋。且鼎业房开公司在2013年12月即将案涉六套房屋所在项目的土地使用权用于为盛鑫矿业公司向交行六盘水分行贷款进行担保并办理了抵押登记，马陈瑜在签订案涉《商品房买卖合同》以房抵债时未尽合理注意义务，未对抵债标的上存在的权利负担可能带来的风险进行充分预估，其对案涉六套房屋未办理过户登记有一定过错。故此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行要件。同时，马陈瑜未能提供证据证明案涉六套房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，相反，马陈瑜在二审中认可该六套房屋并非用于居住的事实，故本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行要件。每个案件的事实情况各不相同，马陈瑜以另案解封的217套房屋作为排除执行依据，不能成立。马陈瑜用于抵扣案涉六套房屋购房款及维修基金的债权系从贵州钢贸物资有限公司处受让而来的钢城花园钢材款债权，马陈瑜并非钢城花园项目的承包人，其钢材款债权亦不能等同于工程价款，马陈瑜主张适用建设工程价款优先受偿权，缺乏事实和法律依据。此外，马陈瑜尚未就案涉六套房屋办理物权登记，其仅对鼎业房开公司享有合同权利，马陈瑜请求确认该六套房屋为其所有于法无据，一审法院未予支持并无不当。 综上所述，马陈瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28166.89元，由马陈瑜负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪国献 审判员  黄 年 审判员  马成波 二〇一九年十二月二十五日 法官助理朱婧 书记员谌虹蓉