吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0402民初2135号 原告辽源市惠峰物业服务有限公司。 法定代表人薛银波，系该公司经理。 委托代理人李超，男，汉族，1990年9月3日出生，住所地辽源市龙山区。系该公司员工。 被告东辽县医药药材有限责任公司。 法定代表人王文武，系该公司董事长。 委托代理人毕精华，吉林达信律师事务所律师。 委托代理人康俊林，男，汉族，1968年7月23日出生，住所地吉林省东辽县。系该公司副经理。 原告辽源市惠峰物业服务有限公司诉被告东辽县医药药材有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人薛银波及其委托诉讼代理人李超、被告委托诉讼代理人毕精华、康俊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辽源市惠峰物业服务有限公司诉称，2009年10月20日，辽源市宇升花园小区正式弃管。为了迎接创建卫生城市和解决小区业主的正常生活问题,市政府主要领导、市人大分管领导高度重视下,责成市住建局、属地龙山区政府研究解决措施，推动落实物业管理工作，由社区和物业办共同走访居民意见同意，由原物业工作人员薛银波以物业其他管理人身份从事小区物业管理工作。2009月12月26日开始,薛银波办理相应从业物业资质证书,正式接管宇升花园小区物业服务工作，并于2010年9月14日注册申请辽源市惠峰物业服务有限公司，以公司名义正式接管宇升花园小区物业服务工作。小区暂定收费标准:物业费:0.30元/月.m2,楼道保洁费:2.00元/月.户,公用电费:3.00元/月,户，园区卫生保洁费:3.00元/月.户,非住宅，门市，车库1.00元/月.m2。被告在该小区有一套商用办公楼，是,B区1号楼1-7楼。面积是4661.965平方米，2015年10月11日，经相关人员调解，被告承担2015年末以前物业费共计61,800.00元，并约定从2016年1月开始每年被告向原告支付物业费5,000.00元，已签署协议,协议期限为1年。但是被告从2017年1月开始，拒绝缴纳协议约定的每年5，000.00元费用，此费用原告已开具发票送达被告。从2108年1月开始，原告要求被告按照原价1.00元每平方米价格收取物业费用。从2017年1月到2019年被告欠物业费116,887.16元,欠垃圾清运清扫费12000.00元,两项合计128887.16元。经原告多次讨要被告未给,被告的行为已经构成违约。由于被告违约给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，具状起诉,请求法院判令被告立即给付物业费及垃圾清运清扫费128，887.16元。请求法院判令被告立即给付所欠物业费116，887.16元。要求被告立即给付所欠垃圾清运清扫费12,000.00元。上两项共计128，887.16元。承担本案诉讼费。 被告辩称，第一点，本案的原告没有向法庭提供其与建设单位签订的前期物业服务合同，或者是与作为第一大业主的被告等业主委员会签订的物业服务合同，不具备原告的主体资格，不符合民诉法119条规定的起诉条件。其收取的1元每平方米每月的物业费和垃圾清运清扫费用更是缺乏事实和法律依据。请法庭驳回其诉讼请求。第二点，被告所具有的办公楼营业楼是1到7层4千平方米是向正街开门，不在小区里辖区内是独立的供水、供电、供热、单独向环卫部门交纳卫生费用，也就是垃圾清运费用。原告与被告签订的一年期服务合同，已经起码约定的收取5000元是公共设施，维修以及临时维护费用。在服务期内根本没有发生也没有进行结算。即使发生了，也应该由专项维修基金承担也不是原告支付的并且在合同期满后，被告已经明确表示拒绝继续向原告交纳物业费用。对此，原告在诉状中也与认定。本案的原告不具备诉讼主体资格向被告收取物业费用缺乏事实和法律依据，请法庭予以驳回。 庭审中原告举证如下： 1、关于接管弃管小区宇升花园小区说明一份。证明关于接管弃管小区与城市城花园说明，这个是由辽源市物业和住房维修资金管理中心和辽源市富民社区居民委员会盖章确认的。然后这份说明能够证明原告的诉讼请求是有法律依据和收费标准。 被告质证：有异议。不符合民诉法关于法人证言的形式要件，没有出具人、负责人的签字。同时，提供物业服务应当有前期物业服务合同，或者是与业主委员会及业主大会签订的物业合同，单靠情况说明不能证明原告具备提供物业服务的资格。 2、协议书一份（复印件）。证明原告与被告关于物业费达成的协议，被告已经承认有物业存在的一个事实。 被告质证：真实性无异议，证明事项有异议，证明2015年之前物业费已经结清，2016年1月开始就1-7楼的公用设施维修费及临时维修费用约定5000元，并且年末结算，期限1年，没有约定交纳垃圾清运费及1元每平方米的物业费。 3、物业公司催收函、《欠费统计表》宇升花园、EMS送达结果。证明原告的诉讼请求、标的的数额是准确的，并且已经多次向被告下达催收通知书，被告也接收了。然后但是拒绝履行缴费。 被告质证：真实性有异议，均是原告单方制作的被告向原告明确表示，因其没有提供物业服务，也不具备提供物业服务的资质，拒绝向其交纳物业费。 庭审中被告举证如下： 1、图片3张。证明被告的房屋的自然情况，均是临街的门市，具有独立的经营场所，不从小区的内部通过。 原告质证：真实的，他确实是临街的门市，但是他们进出货车全在我们小区院里，而且他们的垃圾也不往出整，所有垃圾全倒在我们小区的垃圾箱里头，我们有抓拍的照片。但是在我手机里头没给他。没给他走出图没做出图片。而且小区业主也都可以证明证实他们说的每天的进货大车大箱货全在我院里走，而且他们的垃圾工作人员把所有的垃圾全部倒在我们小区的垃圾箱里。 2、吉林省政府非税收入通用票据复印件两张。证明被告的门市房是自行向辽源市环卫处交纳卫生费用，是按立方米，也就是垃圾的清运费用来交付费用。 原告质证：存在异议，无从考证真实性。 经审理查明，被告东辽县医药药材有限责任公司系原告辽源市惠峰物业服务有限公司物业服务管理的辽源市宇升花园小区业户，在该小区B区1号楼1-7楼办公经营生意，房屋总面积3593.62平方米，2015年10月11日，经双方协议，被告向原告交纳了2015年末以前的物业费共计61,800.00元，2015年之前物业费双方全部结清，并约定从2016年1月开始每年被告向原告交纳物业费5,000.00元，每年年末结清。从2017年1月开始被告未按双方约定缴纳每年5000.00元物业费。现原告要求被告给付所欠2017年1月-2019年12月的物业费，从2108年1月开始，按照原价1.00元每平方米价格交纳物业费，2017年仍按5000.00元收取，至此被告所欠原告物业费2017年1月-12月5000.0元、2018年1月-2019年12月86246.88元（3593.62平方米×1.00元×24个月），共计91246.88元。 本院认为，原告系具有合法资质的物业服务部门，为被告所在小区的物业管理服务单位，原告为该小区的业主提供物业管理服务，业主即应履行交纳物业服务费的义务，拒绝交纳是不应该的。本案中被告向原告交纳了2016年前的物业费，自2017年起再未向原告交纳，违反了物业管理规定，应承担违约责任。因被告所在的1-7楼系办公营业用房而非住宅，所以应根据物业收费管理规定，按1.00元每平方米收取物业服务费。原告要求被告交纳垃圾清运费，但其未提供证据证明被告欠此费用，因此该请求本院不予支持。依照《中华人共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 被告东辽县医药药材有限责任公司于本判决生效后五日内给付原告辽源市惠峰物业服务有限公司物业服务费91246.88元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1439元，由被告东辽县医药药材有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。 审判员  刘学珍 二〇一九年十二月二十七日 书记员  刘禹良