安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1126民初3710号原告：赵大庆，男，1977年4月18日出生，汉族，安徽省凤阳县人，高中文化，职工，住安徽省凤阳县。原告：王龙兰（系赵大庆妻子），女，1980年7月28日出生，汉族，安徽省凤阳县人，初中文化，居民，住安徽省凤阳县。共同委托诉讼代理人：汤宪章，安徽明都律师事务所律师。被告：张仁民，男，1976年7月26日出生，汉族，安徽省凤阳县人，小学文化，农民，住安徽省凤阳县。被告：顾有萍（系张仁民妻子），女，1973年9月9日出生，汉族，安徽省凤阳县人，小学文化，农民，住安徽省凤阳县。原告赵大庆、王龙兰与被告张仁民、顾有萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告赵大庆及其赵大庆、王龙兰的共同委托诉讼代理人汤宪章到庭参加了诉讼，被告张仁民、顾有萍经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵大庆、王龙兰向本院提出诉讼请求：1、确认赵大庆、王龙兰与张仁民、顾有萍于2010年8月10日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令张仁民、顾有萍协助赵大庆、王龙兰办理房屋的产权过户登记手续，将房屋产权过户转移至赵大庆、王龙兰名下，并承担过户所缴纳的税费；3、判决张仁民、顾有萍向赵大庆、王龙兰支付代垫的房屋按揭贷款73000元和违约金56000元；4、本案的诉讼费用由张仁民、顾有萍负担。事实和理由：2010年8月10日，赵大庆、王龙兰与张仁民、顾有萍签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：张仁民、顾有萍将其位于凤阳县府城镇南环路凤凰城小区的29幢2单元501室的一套房屋出售给赵大庆、王龙兰，房屋出售价格为280000元，张仁民、顾有萍收到购房款后应将房产证等购房的相关手续一并交付给赵大庆、王龙兰，并在房产证交付2年后协助办理产权过户手续，过户所需的一切税费由张仁民、顾有萍承担。如一方违约，按房款总额的30％向对方赔偿损失，并按房款总额的20％支付违约金。赵大庆、王龙兰付款后，张仁民、顾有萍将房屋交付给赵大庆、王龙兰居住至今，但至今没有交付房产证，更没有协助办理房屋过户登记，并且张仁民、顾有萍没有还清该房屋的剩余按揭贷款，赵大庆、王龙兰只得被迫替张仁民、顾有萍向银行偿还了按揭贷款73000元。现该小区的房屋均可以办理房屋产权证和过户手续，经赵大庆、王龙兰多次催促张仁民、顾有萍，要求协助办理过户手续，但张仁民、顾有萍至今未办。张仁民、顾有萍未向本院提交答辩意见及证据材料。赵大庆、王龙兰提交的证据及本院对证据的认证如下：1、赵大庆、王龙兰的身份证复印件各一份，张仁民、顾有萍的户籍证明和村委会证明各一份。证明双方当事人的身份情况；2、赵大庆、王龙兰和张仁民、顾有萍2010年8月10日签订的《房屋买卖协议》一份、购房款收条一份。证明张仁民、顾有萍将坐落于凤阳县府城镇府城镇南环路凤凰城小区的29幢2单元501室的一套房屋以300000元（包含装修费20000元）的价格出售给赵大庆、王龙兰的事实；3、商品房买卖合同、购房发票、房地产测绘报告书、入住通知书、办证通知、物业管理协议和业主登记表复印件各一份。证明张仁民、顾有萍出卖的房屋为其合法购买的财产；3、个人购房借款担保合同、个人综合还款计划查询表、变更还款账号申请和借记卡账户历史明细清单复印件各一份，汇款凭证十三份。证明张仁民、顾有萍卖给赵大庆、王龙兰的房屋尚欠银行按揭贷款，由赵大庆、王龙兰委托叶某偿还了下欠的银行按揭贷款；4、申请证人叶某出庭作证的证言，证明因叶某欠赵大庆、王龙兰的房款，叶某偿还张仁民、顾有萍出卖给赵大庆、王龙兰房屋的银行按揭贷款是受赵大庆、王龙兰的请求和委托。上述证据均具有合法性和真实性，且与本案的事实有着密不可分的关联性，符合证据的形式要件，对其证明效力，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2008年1月17日，张仁民与凤阳县鸿鑫房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买了凤阳县鸿鑫房地产开发有限公司开发的坐落于凤阳县府城镇南环路凤凰城小区的29幢2单元501室的一套房屋。2010年8月10日，张仁民、顾有萍与赵大庆、王龙兰签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：张仁民、顾有萍将其坐落于凤阳县府城镇南环路凤凰城小区的29幢2单元501室的一套房屋出售给赵大庆、王龙兰，房屋出售价格为280000元，张仁民、顾有萍收到购房款后应将房产证等购房的相关手续一并交付给赵大庆、王龙兰，并在房产证交付赵大庆、王龙兰2年后协助办理产权过户手续，过户所需的一切税费均由张仁民、顾有萍承担。如一方违约，按房款总额的30％向对方赔偿损失，并按房款总额的20％支付违约金。2012年8月25日，赵大庆向张仁民付清了购房款280000元、房屋装修款20000元，合计300000元，张仁民、顾有萍将房屋交付给赵大庆、王龙兰使用至今，但一直没有交付房产证，也没有协助办理房屋过户登记手续。因张仁民、顾有萍没有偿清该房屋的剩余按揭贷款，无法办理房屋的产权过户登记，赵大庆、王龙兰为了争取早日办理房产过户登记，便与自己的债务人叶某协商，请求叶某为赵大庆、王龙兰替张仁民、顾有萍向中国工商银行凤阳支行偿还了该房屋的剩余按揭贷款63842.84元。现该小区的房屋均可以办理房屋产权证和过户手续，经赵大庆、王龙兰多次催促张仁民、顾有萍，要求协助办理房地产过户登记手续，但张仁民、顾有萍至今未予协助办理。本院认为：赵大庆、王龙兰和张仁民、顾有萍于2010年8月10日签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思的表示，买卖的房屋来源合法，该买卖合同依法成立，合法有效。依照约定，双方均应按照合同履行各自的义务，赵大庆、王龙兰已付清了购房款并使用至今，并且已替张仁民、顾有萍偿还了诉争房屋的剩余按揭贷款，该房屋已经可以办理房地产权证，具备了办理产权转移过户的必要条件，张仁民、顾有萍应按照合同的约定积极协助赵大庆、王龙兰办理产权转移过户事宜，但张仁民、顾有萍至今仍不协助赵大庆、王龙兰办理，其行为显属违约，依法应当承担违约和继续履行的责任。故赵大庆、王龙兰要求确认其与张仁民、顾有萍于2010年8月10日签订的《房屋买卖协议》合法有效以及要求张仁民、顾有萍协助赵大庆、王龙兰办理房地产权转移过户登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于支付违约金和代为偿还的房屋按揭贷款的问题，因双方已在协议中约定了违约金为购房款280000元的20％，按此计算违约金应为56000元。赵大庆、王龙兰用自己的债权已替张仁民、顾有萍偿还了本案诉争房屋的剩余按揭贷款63842.84元，依法对张仁民、顾有萍享有债权，故赵大庆、王龙兰要求张仁民、顾有萍向其支付代偿的房屋按揭贷款和违约金的诉讼请求，本院予以支持,对计算有误超出的部分，本院不予支持。对赵大庆、王龙兰要求张仁民、顾有萍向其支付本案诉争房屋过户登记所需的税费问题，因该房屋至今没有办理产权过户登记，所需的税费没有发生，还不能确定，故对此项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告赵大庆、王龙兰和被告张仁民、顾有萍于2010年8月10日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告张仁民、顾有萍于本判决生效后立即协助原告赵大庆、王龙兰将其位于凤阳县府城镇南环路凤凰城小区的29幢2单元501室的一套房屋产权转移登记至原告赵大庆、王龙兰名下；三、被告张仁民、顾有萍于本判决生效后立即向原告赵大庆、王龙兰支付购房违约金56000元及代偿的购屋按揭贷款63842.84元；四、驳回原告赵大庆、王龙兰的其它诉讼请求。案件受理费2880元，由原告赵大庆、王龙兰负担240元，被告张仁民、顾有萍负担2640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  易明安人民陪审员  王 艳人民陪审员  肖俊江二〇一九年十二月十六日书 记 员  朱 政附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应在案卷中记明原因和经过。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。