云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0926民初89号 原告：林德明，男，1971年6月8日出生，汉族，福建省莆田市人，住云南省镇康县。 委托诉讼代理人：肖飞，云南临疆律师事务所律师，委托权限：特别授权委托。 被告：胡伟继，男，1976年11月21日出生，汉族，浙江省永康市人，经商，住浙江省永康市，现住云南省临沧市。 被告：胡晓吉（胡伟继配偶），女，1978年12月31日出生，汉族，浙江省永康市人，住云南省临沧市镇康县。 委托诉讼代理人：胡伟继，男，1976年11月21日出生，汉族，浙江省永康市人，经商，住浙江省永康市，现住云南省临沧市。委托权限：特别授权委托。 被告：龚桂英（又名龚小珍），女，1962年7月11日出生，汉族，云南省耿马自治县人，住云南省耿马傣族佤族自治县。 被告：龚桂兰，女，1968年5月16日出生，汉族，云南省耿马自治县人，住云南省耿马傣族佤族自治县。 被告：龚桂玲（又名龚小三），女，汉族，云南省耿马自治县人，住云南省耿马傣族佤族自治县。 被告：龚小五，女，1978年6月12日出生，汉族，云南省耿马自治县人，住云南省耿马傣族佤族自治县。 被告：龚世华，男，1983年5月15日出生，汉族，云南省耿马自治县人，住云南省耿马傣族佤族自治县。 被告：龚四霞（又名龚世霞），女，1990年7月20日出生，汉族，云南省耿马自治县人，云南省耿马傣族佤族自治县组，现云南省耿马傣族佤族自治县组。 原告林德明诉被告胡伟继、龚桂英、龚桂兰、龚桂玲、龚小五、龚世华、龚四霞、胡晓吉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月30日、2019年12月5日两次公开开庭进行了审理，原告林德明及其委托诉讼代理人肖飞，被告胡伟继，胡晓吉的委托诉讼代理人胡伟继，被告龚桂英、龚桂兰、龚桂玲、龚小五、龚世华、龚四霞到庭参加诉讼。本案经批准延长审限六个月，现已审理终结。 原告林德明向本院提出诉讼请求：一、判令被告胡伟继将国有土地使用证号耿国用（2010）第××号、土地使用面积为1360.01平方米，房屋所有权证号为耿房权证（2011字第××号，建筑面积为2415.46平方米的房地产过户给原告林德明；二、判令被告胡伟继、胡晓吉承担合同中所约定的赔偿律师费和诉讼费100000元；三、判令被告胡伟继、胡晓吉承担赔偿原告违约金200000元；四、判令被告胡伟继、胡晓吉承担原告对房屋保全产生的费用6030元；五、判令确认登记在杨中义（已过世）名下的32.12平方米土地使用权归原告；六、判令被告龚桂英、龚桂兰、龚桂玲、龚小五、龚世华、龚四霞协助原告将32.12平方米土地使用权过户到原告的名下；七、诉讼费由被告胡伟继、胡晓吉承担。事实与理由：2018年9月底经耿马傣族佤族自治县农村信用合作联社（以下简称耿马信用社）律师汤庆源起草了林德明和胡伟继关于耿马自治县九队坡脚“帝豪”KTV房地产买卖合同。由于此房屋是耿马自治县法院流拍房屋，耿马信用社李贵祥将拍卖公告转发到原告微信上，原告看后对法院的公信力深信不疑，对房地产有国家发放的土地证和房产证深信不疑，于2018年10月18日在耿马信用社签订了正式合同，以3000000元的价格成交。合同签订后第二天将200000元的定金打入耿马自治县法院账户，后在一个星期内将余款又全部打在耿马自治县法院账户，法院扣除了诉讼费及执行费共计八万两千余元，将剩余的二百九一万余元转给了耿马信用社。法院解封后在过户期间遇到了难题，原因是邻居龚桂英不签字，原告被土地管理部门告知房屋四至界线有问题。为此，原告反复到土地管理部门及房产管理部门请求解决问题，差不多两个月的时间都无法解决。原告认为此房产有纠纷也好，四至界线有问题也好，都与原告无关，原告只认国家盖有大红公章的土地证和房产证以及上面所载明的土地面积和房产面积。如果房产证有纠纷，那么在办证之前纠纷应该是全部解决好才会将土地证和房产证办出来，所以请求法院支持原告诉请，判决被告尽快将房屋过户给原告。 被告胡伟继辩称，胡伟继自1991年起长期就在临沧地区经商。2009年6月份胡伟继来到耿马看见九队路口上边有块空地，就找到当时的村长夏永华商量购买该块土地。该块空地属两家人所有，西边这块是杨中义、龚桂英家的，东边这块是王绩的。胡伟继和龚桂英、王绩共同商量，只能在东边王绩这块地使用1.6亩土地建房，西边这块属于杨中义、龚桂英土地，需跟杨中义、龚桂英商量以后以租的形式，同时让龚桂英家帮助胡伟继运输购买各种建筑工程材料才能开始建房。开始建房以后，土地面积不够宽，胡伟继就自作主张挖掉龚桂英家围墙，挖垮龚桂兰家房子，纠纷就开始产生。为此纠纷胡伟继先后三次起诉至耿马县人民法院，经法院做工作让双方协商解决，后均撤诉，由胡伟继赔付100000元，但因资金不足未能赔付。双方又商量先让胡伟继建盖房子，西边这栋只能建盖两层，跟龚桂英商量租用土地10年，10年后土地及房子一起归还龚桂英。至2010年房屋完工龚桂英帮胡伟继垫付建材资金1386000元，胡伟继承诺经营开业一年内赔付龚桂英600000元，第二年赔付400000元，第三年赔付386000元，但胡伟继分文未付。胡伟继在没有得到龚桂英的同意下私自办理了房产证，并把龚桂英的土地抵押登记办理银行贷款。之后又把房屋租给他人，租期4年一分租金未收到导致胡伟继未能支付龚桂英的材料款，反让龚桂英支付2个水塔款32000元。由于胡伟继经商失败，未能偿还银行贷款及龚桂英1386000元的材料款，以致发生纠纷。该纠纷只有在租期届满后（2010年9月12日起到2020年9月12日），胡伟继将向杨中义、龚桂英一家所借的土地和土地上建盖的房子（西边这一栋）归还给杨中义、龚桂英才能得到解决。 被告胡晓吉辩称，签订房屋买卖合同时耿马自治县信用社没有通知胡晓吉到场，其不同意将房子出售给原告。 被告龚桂英辩称，胡伟继说的是事实。因土地纠纷，龚桂英曾通过诉讼与札木寨组依法取得土地使用权，后村长夏永华领着胡伟继来龚桂英家商量买地，但没有说要买龚桂英家的。因龚桂英家有车便叫帮胡伟继运输所有的建材，开工后龚桂英还帮进材料。在建房过程中胡伟继把龚桂英家的墙挖倒了，导致厨房也跟着倒塌，后经法院调解由胡伟继赔偿100000元，但胡伟继未能支付。在建房期间，因龚桂英去昆明，胡伟继占用了龚桂英家的土地一亩左右，为此龚桂英不同意胡伟继施工。后经双方协商，胡伟继承认错误并跟龚桂英签订合同，约定让胡伟继租用占用的土地10年。由于房屋建材是龚桂英家去帮拉的，龚桂英说先把房子建好，到时候龚桂英来租，但房屋建好后胡伟继却将房屋租给了他人经营KTV。在经营过程中，时常有顾客将车辆停在龚桂英家地界上，为了邻里关系龚桂英也未予干预，但胡伟继仍然没有支付所欠款项。至于后来该房屋如何被原告购买，其并不清楚，当时来测量地的时候龚桂英不在家，说让龚桂兰签字，龚桂兰不同意。龚桂英回来之后又叫签字帮助过户，因为双方一直有纠纷龚桂英也拒绝签字。 被告龚桂兰、龚桂玲、龚小五、龚世华、龚四霞与龚桂英辩称一致，并无补充。 原告林德明为证明其主张的事实和支持自己的诉请，向本院提供以下证据材料： A1、《房屋买卖合同》原件一份、中国农业银行《超级柜台客户回执》、《交易受理》、云南省农村信用社《结算业务申请书》复印件各一份，欲证明原告与胡伟继签订买卖合同，同时也支付了相关款项。 A2、《国有土地使用证》、《房屋他项权证》、《房产所有权抵押证书》、《房屋所有权登记申请书》各一份，欲证明涉案房屋及土地产权依法取得。 A3、《授权委托书》原件一份，欲证明胡伟继及胡晓吉授权给夏永华对房屋进行处置，当时胡晓吉也是同意的。 A4、耿马自治县人民法院《关于林德明信访件的答复》、《拍卖公告》复印件各一份，欲证明涉案的房地产是依法经过耿马自治县人民法院的司法拍卖程序，具有公信力。 A5、耿马傣族佤族自治县国土资源局和环境保护局《关于耿信案〔2019〕23号信访事项的答复意见》及《关于林德明存在疑问求解答申请的答复》复印件各一份、测绘图纸一份，欲证明经测绘涉案房屋占用了杨中义名下32.12平方米的土地事实。 A6、中国大地财产保险股份有限公司《明细表》保单原件一份，欲证明因保全本案标的产生的保全费用。 经质证，被告胡伟继、胡晓吉对A1、A2、A3、A4、A5证据均无异议，但说明授权委托书上胡晓吉的名字及手印也是胡伟继一个人所签，胡晓吉并不知情。龚桂英等六被告对A1证据不认可，认为被告胡伟继在卖房子的时候部分地块属于龚桂英家所有。对A2证据真实性无异议，但认为产权证书里的部分土地是龚桂英家的。对A3证据认为与龚桂英家无关。对A4证据有异议，认为该房屋的部分产权属于龚桂英家，应该不能拍卖。对A5证据有异议，认为实际龚桂英家的土地不止被占用了32.12平方米，现在按其家土地登记是被占用了一亩左右，把胡伟继剩下的一部分空地扣掉，实际占了0.4亩左右。对A6证据，被告胡伟继、龚桂英等六被告均认为与其无关。 龚桂英等六被告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据： B1、《云南省城市（镇）土地使用证》（NO365816）一份，欲证明胡伟继房地产占用了龚桂英的母亲杨中义宅基地的事实。 B2、2010年9月1日《租地协议》、2010年9月15日《租房地协议合同》各一份，欲证明胡伟继与龚桂英曾经就本案争执地及相邻地块协议租用的事实。 B3、照片24张，欲证明是龚桂英帮胡伟继建房之后租给胡伟继（西边的一栋），其中有三张照片证明房屋是建盖在龚桂英的土地上。 B4、“承诺”一份，欲证明胡伟继向龚桂英承诺靠西边这栋楼只能盖两层，若转让要归还给杨中义，若违反赔偿三倍的经济损失。 B5、2011年10月20日《协议书》、2010年10月25日《欠条》各一份，欲证明因胡伟继建房过程中侵害龚桂英家相关权益，承诺支付给相应款项100000元。 B6、《土地合同协议》一份，欲证明龚桂英与胡伟继就租用龚桂英土地及帮胡伟继建盖房屋约定的相关权利义务。 经质证，原告对B1证据没有异议。对B2、B3、B4、B5、B6证据均提出异议，认为原告购房时并不知道胡伟继与龚桂英之间的纠纷，双方之间的协议不能对抗原告的购房行为，也无法印证被告龚桂英等人所述的事实。被告胡伟继、胡晓吉对B1-B6证据均无异议。 为查明案件事实，本院依职权向耿马傣族佤族自治县自然资（原耿马傣族佤族自治县国土资源局和环境保护局）调取案外人王绩申请土地登记的相关地籍材料，及被告胡伟继向案外人王绩转让土地的相关材料。经质证，原告对本院依职权调取的材料无异议；被告胡伟继对材料上涉及其签名处不予认可，认为不是其的签名，对其他材料无异议；被告胡晓吉认为对这些材料不清楚；龚桂英等六被告对该两套材料中地籍调查表凡涉及有他们家任何一个人的签名均不予认可。 本院认为，对原告提交的A1、A2、A3、A4、A6证据，客观真实，本院予以采信；对A5证据，系耿马自治县国土资源和环境保护局针对林德明的信访及疑问求解分别做出的答复，测绘图系耿马自治县国土资源和环境保护局会同临沧弘光测绘有限公司对胡伟继的房屋及土地登记进行实地复核出具的，由于测量时并未通知被告龚桂英家到现场，测量程序上存在瑕疵，而此程序瑕疵不能否定被告胡伟继房产与土地登记面积不符的事实，对此事实本院予以采信，但对测量得出占用了龚桂英家32.12平方米本院不予采信。对龚桂英等六被告提交的B1证据系土地使用证，系有资质的部门颁发，对真实性本院予以采信；对B2、B4、B5、B6证据能证明被告胡伟继与龚桂英因建房存在纠纷的事实，但该纠纷系胡伟继与龚桂英等被告之间的法律关系，就其真实性本院在本案中不作评判。B3证据系被告龚桂英对涉案房屋所照的照片，对真实性予以采信。对本院依职权调取的相关地籍材料系耿马傣族佤族自治县自然资源局办理土地登记事宜的档案材料，能真实反映办证时的客观情况，本院对该组证据真实性予以采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2010年8月16日，被告胡伟继与案外人王绩转让所得座落耿马自治县一块，面积为1360.01平方米。受让后胡伟继便开始在该地建盖房屋，并于同年11月10日，胡伟继申请办理了土地使用权转让登记，取得耿国用（2010）第××号国有土地使用证，该证所登记面积与王绩国有土地使用证所登记一致。被告胡伟继在该地建盖了东、西两幢紧紧相连的房屋，并于建好后办理得耿房权证（2011字第××号号房产证，共有权人为胡伟继配偶胡晓吉。2012年6月25日被告胡伟继向耿马信用社贷款，因未能如期归还本息，耿马信用社向本院提起了诉讼，后经调解，本院做出（2016）云0926民初152号民事调解书，内容为：一、由胡伟继、胡晓吉共同偿还耿马信用社借款本金5000000元，利息1272353.51元，共计6272353.51元，该款定于2016年6月23日前一次性付清。二、（略）。三、胡伟继、胡晓吉未按期履行上述第一项给付义务时耿马信用社有权就胡伟提供的耿房权证字第××号房产耿国用（2010）第××号国有土地使用权证项下的1360.01平方米国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 因胡伟继、胡晓吉未主动履行上述生效裁判文书所确定的义务，本院依权利人耿马信用社的申请启动执行程序，在执行过程依法对耿房权证字第××号房产耿国用（2010）第××号国有土地使用权证项下的1360.01平方米国有土地使用权采取查封、拍卖措施，但经二次拍卖及一次变卖，均因无人报名竞买而流拍。2018年10月18日，在耿马信用社的介绍下，胡伟继（甲方）与林德明（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定林德明以3000000元价格购买胡伟继的房地产。合同第五条约定：“甲方承诺房屋所有权人及共有权人保证该房产合法，权属清楚，合法的土地使用权（已交纳土地出让金），甲方保证对该房产拥有出卖的权利，能将房屋办理过户登记在乙方名下和交付该房产，甲方保证该房产无质量瑕疵和权利瑕疵，甲方承诺没有第三人对该房屋主张权利，甲方保证结清房屋土地交付之前的水电费。”第六条约定：“合同签订后，乙方有权根据情况随时对甲方房屋土地提出财产保全、起诉等司法保护。”第九条约定：“本合同经甲、乙双方签订后生效并对双方都具有约束力，应严格履行。如一方违反本合同条款，违约方应该向非违约方承担违约责任。”第十条约定：“……因甲方违反本合同第五条承诺和保证（即隐瞒事实、虚假承诺和保证）或没有积极履行协助乙方办理房屋土地过户登记义务，或因第三人对该房屋土地主张权利，致使房屋土地不能过户登记到乙方名下，最后乙方通过向法院起诉请求甲方履行协助办理房屋过户登记义务，甲方应当承担违约责任，适用定金罚则，合同继续履行，同时甲方应当支付给乙方100000元律师费和承担诉讼费。” 合同签订后，原告林德明按合同约定打入耿马自治县人民法院执行账户200000元定金，又于2018年10月30日、10月31日分别打入耿马自治县人民法院执行账户2500000元、300000元，扣除诉讼费和执行款项后余款转账给了耿马信用社。原告在对购买的房地产办理过户登记手续时，因邻居被告龚桂英不签字导致无法办理。经原告林德明向耿马自治县国土资源和环境保护局及相关部门反映，耿马自治县国土资源和环境保护局会同临沧弘光测绘有限公司对胡伟继使用的土地进行实地复核，胡伟继所建房屋超出耿国用（2010）第××号国有土地使用证所登记面积。同时，耿马自治县国土资源和环境保护局以《关于耿信案〔2019〕23号信访事项的答复意见》《关于耿信案〔2019〕23号信访事项答复意见》书面告知林德明：“现你户申请不动产登记手续，根据不动产登记暂行条例的有关规定，办理不动产登记，房屋必须整幢落宗，你户申请的不动产登记，因其房屋不能落宗，无法办理登记手续，建议你户会同县住建局、胡伟继、县信用社及邻居杨中义的子女在互谅互让的情况下一起协商，就房屋不能落宗事宜达成一致意见，以便给予整幢落宗，办理不动产登记手续。” 另查明，被告龚桂英、龚桂兰、龚桂玲、龚小五系杨中义（已逝世）的女儿，龚世华、龚四霞系龚桂英等四姊妹的侄子、侄女。被告龚桂英持有的N0365816云南省城市（镇）土地使用证载明的使用人为杨中义，与本案争执房地产相邻。在原告为购买的房地产办理过户登记手续时，被告龚桂英、龚桂兰认为被告胡伟继在建房过程中侵占了其母亲家的宅基地，同时未按约定租期届满后（2010年9月12日起到2020年9月12日）胡伟继将向杨中义、龚桂英一家所租的土地和土地上建盖的房子（西边这一栋）归还给杨中义、龚桂英，反而在其不知情的情况下私自办理了土地使用权及房屋产权证书，故不同意在地籍调查时签字认可，导致原告林德明过户不能。 另，原告林德明针对本案提起诉前保全，于2018年12月10日向本院预缴案件保全费30元，并向中国大地财产保险股份有限公司耿马支公司购买保函提供担保，产生费用6000元。在审理过程中，为查清案件事实，本院于2019年8月23日发函到耿马傣族佤族自治县自然资源局，函请该局到现场复核龚桂英持有使用人为杨中义的N0365816云南省城市（镇）土地使用证房屋的四至界线，如该界址与胡伟继国有土地使用权证所登记的四至存在重叠，则复核该重叠面积。但耿马傣族佤族自治县自然资源局未予回函。 本院认为，被告胡伟继、胡晓吉为偿还贷款将胡伟继建盖的并已取得房产证、土地使用证的房地产转让给原告林德明，双方为此签订了《房屋买卖合同》，该合同合法有效，双方的买卖合同关系成立，依法应当受到法律保护。在原告办理过户登记过程中，经耿马自治县国土资源和环境保护局会同临沧弘光测绘有限公司对胡伟继房屋实地复核，被告胡伟继所持有的耿房权证（2011字第××号房产证所登记面积超出其土地使用证登记面积。同时，根据庭审查明情况，胡伟继在建盖本案所争执房地产过程中与被告龚桂英等对土地使用权及房屋所有权均存在权属争议，该权属争议经本院多次调解及法律释明均无果，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”本案不动产登记部门在法律上或事实上均无法办理不动产过户登记手续，从客观上已不能实现原告与被告胡伟继继续履行《房屋买卖合同》，并由本案被告协助办理过户登记的合同目的。故对原告第一、六项要求判令被告胡伟继将涉案房地产过户给原告林德明、判令被告龚桂英、龚桂兰、龚桂玲、龚小五、龚世华、龚四霞协助原告将32.12平方米土地使用权过户到原告名下的诉请本院不予支持。对原告第五项要求判令确认登记在杨中义（已过世）名下的32.12平方米土地使用权归原告所有的诉请没有法律依据，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案被告胡伟继故意隐瞒了所欲过户登记房地产权利瑕疵，致使原告不能实现合同目的，故原告可另寻途径通过解除合同之诉维护自己合法权益。鉴于被告胡伟继故意隐瞒相关事实导致房地产未能过户，胡伟继存在违约行为，按照合同约定应当承担定金罚则违约责任，故对原告第三项要求被告胡伟继承担200000元违约赔偿责任的诉请及第七项要求被告胡伟继承担本案诉讼费的诉请本院予以支持。至于原告第二项要求被告胡伟继承担100000元律师费的诉请则由于原告未能向本院提交相关证据证明实际支出费用凭证予以证实，本院不予支持。至于原告第四项要求被告胡伟继承担房屋保全产生的费用6030元的诉请，系原告因本案提起诉前保全购买保函产生费用6000元、预缴案件保全费30元所产生的实际支出费用，理应由过错方胡伟继承担，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告胡伟继于本判决生效之日起三十日内支付原告林德明违约金200000元以及对房屋保全产生的费用6030元，合计206030元。 二、驳回原告林德明的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决书确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5890元，由被告胡伟继负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审 判 长  许宇敏 审 判 员  代凤波 人民陪审员  杨正军 二〇一九年十二月二十九日 书 记 员  茶世涛