广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27394号原告：张燕芳，女，1971年7月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：张小君，女，1972年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：张燕明，女，1974年4月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，三原告共同委托诉讼代理人：范玮，广东岭南律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：王明菊，广东岭南律师事务所律师。被告：何谷生，男，1957年8月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：张玉冰，女，1955年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两被告共同委托诉讼代理人：冯焕湘，广东君直律师事务所律师。原告张燕芳、张小君、张燕明诉被告何谷生、张玉冰所有权确认纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张燕芳、张小君、张燕明及三原告的共同委托诉讼代理人范玮，被告何谷生、张玉冰的共同委托诉讼代理人冯焕湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张燕芳、张小君、张燕明共同向本院提出诉讼请求：1.确认“广州市白云区京溪白灰场南路47号2楼”宅基地使用权属三原告所有（对应宅基地使用证号“穗同字第0017597号”，原门牌地址京溪村白灰场村××2楼）；2.判决被告协助原告办理上述宅基地使用权变更登记手续；3.判决本案全部诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告张燕芳、张小君、张燕明撤回其第二项即要求被告协助其办理上述宅基地使用权变更登记手续的诉讼请求，本院已当庭口头裁定予以准许。事实与理由如下：原告张燕芳、张小君、张燕明三姐妹与被告张玉冰、何谷生夫妇均是白云区京溪村白灰场经济合作社的村民，被告张玉冰是原告三姐妹的亲姑姑。京溪白灰场南路47号（原门牌××）房屋是1992年与他人合作建房时拆除原告父亲张玉云60年代所建旧房而取得的还建房。原告父亲张玉云1983年去世后，母亲黄煌娣改嫁，尚且年幼的原告三姐妹与奶奶温容娣一起居住在父亲留下的房屋里相依为命。1986年，已经嫁去湖南的姑姑张玉冰以“赡养母亲温容娣”为由向村委申请将户口迁回白灰场村，并立下《合约书》，承诺“家中现有财产一幢楼房、一间泥砖屋及家中一切财物归家嫂黄煌娣及侄女张燕芳、张燕君（现名张小君）、张燕明所有，本人只要旧祖屋泥墙屋一间半，并保证赡养母亲到死，决不后悔”。原告三姐妹、母亲黄煌娣及奶奶温容娣在合约书上签名确认，在场村委及家族亲戚也签名见证。被告张玉冰迁回白灰场村后，没过多久就在旧屋旁边张家祖屋用地上（旧门牌××）另建了两层半房屋居住，三原告与奶奶继续居住在××旧屋中。1992年，原××旧屋拆除与他人合作建房，被告张玉冰提出因1986年《合约书》约定属于其所有的一间半泥墙屋也被拆除，应享有还建份额，于是奶奶将××2楼（即涉案白灰场南路47号2楼）登记给被告张玉冰，原告三姐妹则分别享有××3、4、5楼房屋（现47号3、4、5楼）。实际该2楼房屋并未交付给张玉冰使用，仍由奶奶统一管理。2005年，张玉冰拟将原其使用的××两层半房屋拆除重建（即现白灰场南路51号房屋），该土地本属张家原祖屋用地，奶奶与原告三姐妹均享有共有权，因此，原告三姐妹提出要参与合建。考虑到日后方便两家各自管理两处房屋，奶奶温容娣提议双方进行房屋置换，后经协商，被告张玉冰及何谷生夫妇同意将白灰场南路47号2楼整层房屋以110000元的价格转让给原告三姐妹，三姐妹则不再参与51号房屋的投资还建。被告还亲笔立据确认47号二楼房屋产权归姐妹3人所有，以后不反悔，但原则是在母亲温容娣健在时必须由她出租养老等用，母亲百年之后再执行。2005年8月14日，三姐妹以部分现金、部分银行转账的方式向被告支付了转让款，随后奶奶温容娣将该宅基地证原件交于原告。2016年1月13日，奶奶温容娣去世，生前亦一直与原告张燕芳共同居住，由三姐妹悉心照顾。原、被告双方各自分别管理使用47号及51号两处房屋，一直相安无事。2018年5月，被告何谷生还曾主动向原告三姐妹介绍福建人“葛慈旺”来改建与承租该47号2楼房屋，促成三原告与葛慈旺达成《房屋租赁合同》。2018年9月，47号房屋因外墙脱落需进行整体维修，在居委会的见证下，47号1-7楼业主共同委托工程队进行施工，工程费用由1-7楼业主分摊。原告三姐妹亦作为1-5楼的业主在施工合同上签名、并支付工程款142930.06元。对此事实，被告是明知且确认的。但自从2019年初居委会进行“拆迁前征询意见”后，被告张玉冰、何谷生夫妇便改口否认47号2楼房屋已转让的事实，并于2019年7月8日向法院提出物权保护诉讼(受理案号：(2019)粤0111民初24613号），要求原告三姐妹立即退出47号2楼房屋并追索使用费，此行为严重违背了诚实信用原则。原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法审理，查清事实，判决支持原告诉请请求，保护原告的合法权益。被告何谷生、张玉冰共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。涉案的广州市白云区京溪白灰场南路47号2楼的宅基地房屋使用权归被告所有。门牌号为××（即现白灰场南路51号）的土地是80年代由两被告向村申请的宅基地，由两被告平整后进行建设，建成了两层半的楼房。2000年，两被告向村镇及区级主管部门申请危房改造，申报了四层半，最后建成六层半房屋。该房所占用的土地是两被告作为村民申请的宅基地，并非祖屋用地。1992年时，原××房屋拆除了包括被告张玉冰继承所得的一间半泥墙屋用于与他人合作建房，根据约定两被告分得其中二楼，原告三姐妹分的第三、四、五层房屋。原告在诉状所称的用××二层房屋与××房屋中的一层进行房屋置换是子虚乌有。两被告于2005年7月19日单方面出具了一份将房屋转让给原告的要约，但最终双方并没有达成协议。2005年8月份两被告因为建造××的楼房出现资金周转的问题曾向张燕芳借支80000元，随后已经陆续归还。双方并无就××二楼的买卖交易。涉案房屋属于宅基地房屋，即使是同村村民之间交易，也受到一户一宅的约束，故即使双方存在房屋转让的交易行为，该房屋转让合同也是无效的。因两被告曾承诺要赡养温容娣，故××二层的房屋一直给温容娣用于出租养老，宅基地证也是在温容娣手上，原告利用处理温容娣丧葬事宜的时机拿走了该房屋的宅基地证。被告所称的出租及维修的事实，恰恰证明原告对非法侵占两被告所有的××二层房屋。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对原告提交的证明、《农村（墟镇）宅基地使用证》、转让凭证、银行交易明细、银行个人业务凭证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：何谷生、张玉冰为夫妻关系。张燕芳、张小君、张燕明系张玉冰的哥哥张玉云的女儿。张玉冰、张玉云的母亲为温容娣，温容娣已于2016年1月13日去世。张燕芳、张小君、张燕明、张玉冰、何谷生均系广州市白云区京溪白灰场经济合作社成员。穗同字第0017597号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场××二楼的使用人为张玉冰，该《农村（墟镇）宅基地使用证》原件现由张燕芳、张小君、张燕明持有。穗同字第0017598号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场××三楼的使用人为张燕芳。穗同字第0017599号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场××四楼的使用人为张燕明。穗同字第0017813号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场××五楼的使用人为张小君。上述《农村（墟镇）宅基地使用证》发证日期均为1995年6月10日，房屋建筑面积均为127.3平方米。广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社于2019年7月19日出具证明，主要内容为：张燕芳、张小君、张燕明三人与温容娣是婆孙关系；三人父亲张玉云于1983年去世后，姐妹三人与温容娣共同居住，直至2016年温容娣去世。温容娣旧居原白灰场自编门牌为××和××，即现白灰场南路47号（张燕芳、张小君、张燕明现居住地）和51号（张玉冰现居住地）。其中××对应47号，××对应51号。47号1至5楼（是1992年旧房拆除重建，起建新房即现在的47号）一直由张燕芳、张小君、张燕明三人管理使用至今。水电费、税费都是由姐妹三人支付。2005年7月19日，张玉冰、何谷生共同向张燕芳、张小君、张燕明出具转让凭据一份，内容为：“本人同意将白灰场南路47号二楼201#、202#以拾壹万元的价格转让给侄女张燕芳、张小君、张燕明3人，房产权归姐妹3人所有，以后不反悔，但原则是在母亲温容娣健在时必须由她出着养老等用，母亲百年之后再执行。”本案审理过程中，各方当事人确认白灰场南路47号二楼只有201、202号两个房间。张燕芳、张小君、张燕明主张张玉冰、何谷生向其出具上述转让凭条后，张燕芳、张小君、张燕明已向张玉冰、何谷生支付了转让款。为证明其主张，张燕芳、张小君、张燕明提交了何谷生名下个人账户交易明细以及中国工商银行个人业务凭证5张，上述证据显示：2005年8月14日，张燕芳向何谷生中国工商银行的个人账户内存入5笔合计95426.4元款项。此外，张燕芳、张小君、张燕明主张其还向张玉冰、何谷生支付了20000元的现金作为转让款，现已无法提供收款凭证。张玉冰、何谷生对张燕芳于2005年8月14日向其账户存入的95426.4元款项的真实性予以确认，但主张上述款项为张玉冰、何谷生向张燕芳、张小君、张燕明的借款，借款金额为80000元，否认收到张燕芳、张小君、张燕明支付的20000元现金；张玉冰、何谷生还主张其在借款后以现金的形式偿还了部分债务，另通过其的儿子转账归还了20000元，但张玉冰、何谷生对其主张的还款事实未提供证据予以证实。本案审理过程中，张燕芳、张小君、张燕明申请证人吴某和证人张某到庭。证人吴某陈述：我是温容娣的侄媳妇，2005年张玉冰要将旁边二层半旧屋重建（即51号）时，我曾听温容娣讲过三个孙女（即张燕芳、张小君、张燕明）要出资建一层，张玉冰与何谷生夫妇也找过我们说起这事。后来她们商量后决定各自一处方便管理，张玉冰收11万元把47号二楼房屋给三个孙女，51号就归张玉冰一家。证人张某陈述：温容娣是我的伯母，张玉冰和张玉云是过继给温容娣的，实际上张玉云、张玉冰是我的亲哥哥和亲妹妹。张玉冰2005年建51号房时，张玉冰亲自到我家协商过，当时张玉冰要在祖屋处建房，温容娣同意张燕芳、张小君、张燕明出资十万元在51号房屋上加建一层。后来为了方便，张玉冰将47号二楼房屋置换给张燕芳、张小君、张燕明。本案审理过程中，本院发函至广州市规划和自然资源局白云区分局查询宅基地房屋过户的相关政策及京溪村白灰场××二楼（现地址为京溪村白灰场南路47号号二楼）是否具备过户条件。该局复函称：关于宅基地房屋产权转移登记的规定，申请人应是房屋所在地集体经济组织成员，符合“一户一宅”要求的前提下，根据《不动产登记暂行管理实施细则》第四十二条、《广州市不动产登记规程》第六十九条等相关规定，申请办理集体土地使用权及房屋所有权转移登记。经查，1995年原广州市白云区同和镇人民政府已向张玉冰核发了《农村（墟镇）宅基地使用证》(证号：穗同字第0017597号)，明确了张玉冰已经取得京溪村白灰场自然村××房屋二楼的使用证明文件。根据来函显示张燕芳、张燕明、张小君为京溪村白灰场自然村××3、4、5楼使用人，1995年原广州市白云区同和镇人民政府已分别向张燕芳、张燕明、张小君核发了《农村（墟镇）宅基地使用证》（证号：穗同字第0017598、0017599号、0017813号），根据国家关于“一户一宅”等相关规定，初步判断上述三人不具备办理宅基地房屋产权转移登记的条件。本院认为：根据张玉冰、何谷生于2005年7月19日共同向张燕芳、张小君、张燕明出具的转让凭据，以及2005年8月14日张燕芳向何谷生中国工商银行的个人账户内存入5笔合计95426.4元款项的事实，再结合证人吴某、张某的证言，本院确认张玉冰、何谷生已将涉案的京溪村白灰场××二楼（现地址为京溪村白灰场南路47号二楼，以下简称涉案宅基地房屋）房屋转让给张燕芳、张小君、张燕明，该房屋转让合同已经实际履行。张玉冰、何谷生抗辩称张燕芳向何谷生账户内存入的款项为借款，其主张的借款金额80000元与张燕芳实际存入的款项金额不符，且其未能就借贷关系的存在进行举证，本院对其抗辩意见不予采纳。由于张燕芳、张小君、张燕明均系涉案宅基地房屋所在的集体经济组织成员，与张玉冰、何谷生就该房屋签署的转让协议系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。导致合同无效的应为法律、行政法规中的效力性强制性规定，我国现有法律、行政法规并未禁止同一农村集体经济组织成员之间转让宅基地，张玉冰、何谷生现以该转让协议违反“一户一宅”的规定为由主张转让协议无效的抗辩意见本院不予采纳。张玉冰、何谷生与张燕芳、张小君、张燕明之间就涉案宅基地房屋的转让协议签订于2005年7月19日，温容娣亦已于2016年去世，该房屋亦实际由张燕芳、张小君、张燕明使用多年，张玉冰、何谷生现主张双方之间的房屋转让协议未实际履行依据不充分，亦有违诚信。虽然张燕芳、张小君、张燕明与张玉冰、何谷生就涉案房屋的转让协议合法有效，但根据穗同字第0017597号《农村（墟镇）宅基地使用证》，涉案宅基地房屋现仍登记在张玉冰名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，张燕芳、张小君、张燕明对涉案宅基地房屋仅享有物权期待权，张燕芳、张小君、张燕明现要求确认该房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告张燕芳、张小君、张燕明的全部诉讼请求。本案受理费13800元由原告张燕芳、张小君、张燕明负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  易卫红人民陪审员  颜瑞琴二〇一九年十二月十七日书 记 员  林嘉仪