辽阳市太子河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1011民初585号 原告（反诉被告）：辽阳建设集团有限公司，住所地辽阳市白塔区大庆路17号。 法定代表人：贺业明，该公司经理。 委托代理人：刘伟，男，该公司员工。 委托代理人：刘矫健，辽阳市白塔区建诚法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：李本孝，男，1959年5月4日出生，汉族，住辽阳市太子河区。 被告（反诉原告）：石艳，女，1962年10月16日出生，汉族，住辽阳市太子河区。 二被告的共同委托代理人：杨东平，辽宁冠信律师事务所律师。 原告辽阳建设集团有限公司与被告李本孝、石艳物权纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，被告李本孝、石艳提出反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽阳建设集团有限公司（以下简称辽建公司）的委托代理人刘伟、刘矫健，被告李本孝、石艳及二被告的共同委托代理人杨东平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）辽建公司诉称，我公司位于辽阳市太子河区的工业用地及坐落其上的房屋，在2006年企业改制前部分出租给二被告，年租金为3000元，改制后被告至今未缴纳任何租金。现因我公司生产经营需要，要对二被告占用的房屋进行修缮，要求二被告将占用的房屋及用地腾出。我公司多次找被告协商，二被告拒绝交还。现诉至法院，要求二被告立即将非法占用的原告房屋及用地腾出交还我公司，并要求二被告支付占用房屋及土地期间（2009年1月1日至2019年10月31日）费用，参照每年3000元标准计算为32500元。 被告（反诉原告）李本孝、石艳辩称并反诉称，原告的前身一建公司为招商引资，建立旧物大市场，吸引了包括我们在内的20多商户来此地经营。1998年被告李本孝与一建公司签订协议。我们据此盖简易房300平方米，经营居住房50平方米，投入资金约150000元，并办理了营业执照。管理费交至2008年，时任一建公司总经理的贺军与我们协商，由我们为其看房子，一直延续至今。一建公司招商引资，让我们盖活动板房和简易房，允许的经营年限不可能是五年以内，因为这个时间不够业主收回成本并取得利益。我们对此地占有是有事实及法律依据的。原告取得产权证和土地证的时间为2015年，我们在此经营时间是1998年，土地所有权在此期间经历了一系列转变。原告不能简单的收回土地。原告主张收取土地占用费，超过了诉讼时效。故应驳回原告的诉讼请求。 在此经营的业主有的由于动迁已经得到补偿，说明我们自盖的房屋是合法存在的。如果被反诉人要求我们腾出房屋及土地，应当参照《拆迁法》予以补偿，现反诉，要求辽建公司赔偿经济损失200000元（包括建房损失80000元，为原告看护房屋费用70000元，经营损失30000元，搬家费用20000元）。 反诉被告（原告）辽建公司辩称，第一，二被告占用我公司土地及房屋，且从2009年1月1日起至今未缴纳过任何费用。当初我公司招商时与商户签的协议均以一年为限。2009年1月1日后双方未再签定任何协议，我公司有权要求二反诉人将占用的土地及房屋腾到出来。第二，2001年我公司要求二反诉人安装活动板房或盖简易房，是让其用于商业经营，非生活居住。二反诉人的违建房屋超出涉案范畴，尤其该房屋仅占用我公司15平方米左右的地方，却按照49.28平方米进行评估，与实际情况相违。且与动迁无任何关联，不适合参照《动迁法》。第三，2006年企业改制后，因该楼房已闲置多年，我公司没有安排人看护。二反诉人说2009年贺军与李本孝口头协议，由反诉人夫妻看护楼房，与实际情况不符。请法院驳回二位的反诉诉讼请求。 本院经审理查明，被告（反诉原告）李本孝与被告（反诉原告）石艳系夫妻关系。辽阳一建构建加工厂（以下简称一建加工厂）系一建公司下属单位，1995年，一建公司为建造旧物大市场，通过一建加工厂分别与多位商户签订协议，被告李本孝为其中之一。甲方一建加工厂与乙方（被告）李本孝签订协议书，约定甲方要求乙方安装活动板房或简易房，不得随意扩占经营场地，否则将给予经济处罚；经营期满后，如乙方继续使用，双方可重新协商签订协议；经营期限为一年，管理费3000元，按年计算，每年初上缴一次。依据协议，二被告办理了营业执照，并在一建公司提供的经营场地陆续建造无照仓库房（面价为317.76平方米）和无照住宅房（面积为49.28平方米，其中15平方米左右建造在双方协议内土地，其余外扩）。协议期限届满后，双方重新签订协议书，二被告按约定缴纳管理费。2006年，一建公司改制更名为辽建公司即原告（反诉被告）。一建加工厂随之更名为辽阳建设集团构建加工厂。一建公司及其加工厂的厂房、场地证照均于2015年更名至原告名下，诉争土地使用权证号为太子河国用（2015）第××号，使用权人为原告，面积为10028.6平方米；厂房所有权证号为辽市房权证辽市字第××号，所有权人为原告，面积为1437.78平方米。 因被告李本孝办理的营业执照经营人变更为被告石艳，2008年由被告石艳与原告所属的构建加工厂签订协议，协议内容基本没变。2009年开始，繁荣旧物大市场成立，因原告没有经营旧物大市场的手续，故不再向商户收取管理费，也不再签订协议。二被告之前办理及变更营业执照，均以与一建加工厂的协议作为必要材料，2017年，被告石艳再次更换营业执照时，找到原告的董事长贺军，贺军表示双方没有签订协议亦没有收取管理费，不能为被告石艳出具相关证明材料。被告石艳遂找到辽阳市太子河区铁西街道办事处北园村委会，由村委会为其出具一份介绍信，内容为“李本孝在2002年北园铁西路××号自建简易房经营不动迁。特此证明”。双方确认二被告的经营场地包括原告所有的土地335平方米左右以及北园村委会管理的土地300平方米左右。 审理中，经二被告申请，本院依法委托辽阳市中级人民法院对二被告在原告所属用地上的建造物按现行市场价格进行建筑价值评估，辽阳利德资产评估事务所于2019年10月23日出具鉴定意见：住宅面积为49.28平方米（双方当事人确认仅有15平方米建造在诉争土地上）评估价值为45158.19元（包括卫生间墙面2605.20元、卫生间坐便1000元、卫生间陶瓷马赛克468元、浴室墙面936元、浴室陶瓷马赛克154元），仓库面积为317.76平方米评估价值为33165.62元。 本案涉案土地上有属于原告的一处楼房，二被告曾在内居住，尚有二被告的物品置于该楼房中。现原告因生产经营需要，要求二被告将占用的房屋及用地腾出，来院诉讼。 上述确认事实依据有土地使用证、房屋所有权证、照片、结婚证、个体工商户营业执照副本、辽阳市太子河区铁西街道办事处北园村委会出具的介绍信、协议书、收据及当事人陈述在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，本院予以采信。 本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，造成损失的，应给予适当补偿。本案中，原告辽建公司与二被告李本孝、石艳签订协议书，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。协议期限内二被告在诉争土地上经营、添建临时建筑符合协议约定，但自2009年开始双方不再继续签订协议，二被告亦没有缴纳管理费，继续占用原告土地并占用原告房屋属于无权占用；故原告主张二被告腾出土地及房屋予以返还，符合法律规定，本院予以支持。原告主张二被告支付2009年1月1日至2019年10月31日期间的土地占用费用，二被告辩称2009年到2015年10月已过诉讼时效，因原告一直知晓二被告占用其土地的事实，于2019年8月9日起诉，故关于该主张本院仅支持2016年8月9日至2019年10月31日的部分，参照管理费按每年3000元标准计算为9690.41元，超过诉讼时效部分本院不予支持。二被告反诉要求原告赔偿腾出损失，因二被告是按照原告的要求在涉案土地上建造活动板房或简易房即鉴定报告中的仓库，依据公平原则，原告应给予适当补偿。综合考虑二被告在涉案土地的投入及签约期限、实际使用期限、营业执照经营期限、经营收益、拆除材料的剩余价值等因素，原告按照简易房评估价值33165.62元的60%即19899.37元予以补偿较为适宜。关于原告主张的住宅房的损失，原告与二被告约定的是在涉案土地上建造简易房或活动板房，二被告建造的无证住宅房，在涉案土地上仅15平方米，内含卫生间、浴室及上下水且不可移动，不符合双方的约定，对于此部分建筑投入费用的过错在二被告，应由二被告自己承担该部分损失，本院不予以支持。关于二被告主张的看房费用，二被告提供的证人证言及录音均无法证明二被告为原告看房的事实存在，故对该主张本院不予支持。关于二被告主张的经营损失，二被告除使用原告所有的土地经营外，还使用北园村的土地，且因北园村委会的证实取得现有合法经营资格，故搬离无权占用土地房屋影响二被告经营的过错不在原告，故对该主张本院不予支持。关于二被告主张的搬家费用，因二被告占用原告土地属于无权占用，且协议期满后二被告搬离必然产生费用，该费用应由二被告自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李本孝、石艳返还占用原告（反诉被告）辽阳建设集团有限公司的房屋，并腾空该屋内的自有物品，于本判决生效之日起二十日内履行； 二、被告（反诉原告）李本孝、石艳返还占用原告（反诉被告）辽阳建设集团有限公司的土地（土地使用证标注界限为准），并腾空自有物品及自行拆除建造在该土地上的建造物，于本判决生效之日起二十日内履行； 三、被告（反诉原告）李本孝、石艳支付原告（反诉被告）辽阳建设集团有限公司占用土地费用9690.41元，于本判决生效之日起二十日内付清； 四、原告（反诉被告）辽阳建设集团有限公司补偿被告（反诉原告）李本孝、石艳简易房损失19899.37元，于本判决生效之日起二十日内付清； 五、驳回被告（反诉原告）李本孝、石艳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费713元，由原告（反诉被告）辽阳建设集团有限公司负担563元，由被告（反诉原告）李本孝、石艳负担150元。反诉费2150元，由原告（反诉被告）辽阳建设集团有限公司负担297元，由被告（反诉原告）李本孝、石艳负担1853元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  冀秋菊 人民陪审员  李绍春 人民陪审员  王春一 二〇一九年十二月二十六日 法官助理袁毓宏 书记员谭天明