西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初11591号原告：任卫华，男，1982年7月29日出生，汉族，籍住西安市雁塔区，现住西安市高新区。委托诉讼代理人：宋彤彤，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东静，泰和泰（律师）律师事务所律师。被告：李锦姬，女，1979年7月24日出生，朝鲜族，籍住吉林省图们市。委托诉讼代理人：**，北京市尚公（西安）律师事务所律师。被告：西安市XX城房地产信息咨询有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：南日熙，该公司总经理。委托诉讼代理人：盖东旭，陕西君勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐玉娇，陕西君勤律师事务所律师。第三人：住化电子材料科技（西安）有限公司。住所地：西安市高新区综合保税区。法定代表人：SHIMOMURAHIDEKI（下村秀樹），该公司总经理。委托诉讼代理人：马逸菲，北京德和衡（成都）律师事务所律师。原告任卫华与被告李锦姬、西安市XX城房地产信息咨询有限公司（以下简称“XX城房地产公司”）、第三人住化电子材料科技（西安）有限公司（以下简称“住化电子材料公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任卫华及委托诉讼代理人宋彤彤，被告李锦姬委托诉讼代理人**、被告XX城房地产公司委托诉讼代理人盖东旭、齐玉娇，第三人住化电子材料公司委托诉讼代理人马逸菲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任卫华诉称，原告与被告李锦姬、XX城房地产公司于2017年3月1日签订《房屋买卖三方合同》，约定被告李锦姬将其名下位于西安市高新区XX路XX号XX园XX号楼XX单元XX房屋以157万的价格出售给原告，该房屋权证号为：105XXXXXXX-1-11-20801~1。2017年3月7日，原告与被告李锦姬签订《西安市二手房买卖合同》，约定被告李锦姬应于2017年5月25日前将该房屋交付给原告。原告为履行上述合同，将自己名下仅有的一套房屋售出，后被告李锦姬单方面不愿出售该房屋。原告于2017年3月23日起诉至法院要求被告李锦姬配合办理过户及交房义务，本院于2018年5月9日作出（2017）陕0113民初5074号民事判决书、西安市中级人民法院2018年7月17日作出（2018）陕01民终7433号民事判决书判决涉案房屋归原告所有，被告李锦姬配合办理过户及交房义务。判决生效后原告申请执行，本院于2018年10月26日执行完毕，将上述房屋过户至原告名下。原告前往物业办理更名手续时，发现被告李锦姬、XX城房地产公司已于2018年3月16日将涉案房屋出租给第三人，租赁期限为2018年3月20日至2019年3月19日，每月租金7000元，第三人已将全年租金84000元支付给被告李锦姬，涉案房屋仍有2171.62元物业费欠缴。被告XX城房地产公司在明知上述房屋已出售给原告且该案正在审理过程中，仍协助被告李锦姬将房屋出租，明显具有恶意，已侵犯原告合法权益。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告李锦姬向原告赔偿因不能按期交房（2017年5月26日至2018年3月19日）给原告造成的租金损失69300元；2、被告李锦姬向原告赔偿因不能按期交房（2018年3月20日至2019年3月19日）租金损失84000元；3、被告李锦姬向原告支付自2018年3月20日至实际给付之日利息损失（以84000元为基数，按照年利率6%计算，截止2019年4月24日为5523元）；4、被告李锦姬向原告支付物业费2171.62元；5、被告XX城房地产公司对以上诉请承担连带责任；6、二被告承担本案诉讼费用。被告李锦姬辩称，原告主张由被告赔偿租金损失及利息损失的诉请缺乏事实及法律依据。请求驳回原告诉讼请求。被告XX城房地产公司辩称，被告与原告之间无任何合同关系，也无侵权事实，原告突破合同相对性原则主张由被告承担连带责任无法律依据。原告所主张的房屋租金损失并非必然损失，且超出了合同当事人订立合同时对违反合同义务可能造成损失的合理预见范围。综上，被告非适格被告主体，请求驳回原告诉讼请求。第三人住化电子材料公司述称，其系与二被告签订租赁合同。签订当日，第三人已审核涉案房屋产权信息确定房产系登记在被告李锦姬名下，已尽到审查义务。另外第三人并不知晓原告与被告签订买卖合同的情况。二被告向第三人隐瞒了房屋涉及产权纠纷事实。第三人在履行租赁合同过程中，已向被告李锦姬按约缴纳房屋租金和房屋保证金，并已办理完毕涉案房屋的全部手续，被告李锦姬也已将保证金退还给第三人,第三人在租赁关系中已全面履行了承租人的全部义务，故不应承担相应的责任。经审理查明，2017年3月1日，任卫华与李锦姬、XX城房地产公司签订《房屋买卖三方合同》，约定李锦姬将其所有的位于西安市高新区XX路XX园XX幢XX单元XX室房屋（房屋所有权证号为：105XXXXXXX-1-11-20801~1）出卖给原告。交易期间双方产生纠纷，任卫华起诉李锦姬、XX城房地产公司要求其继续履行合同并办理过户事宜。2018年5月9日本院作出（2017）陕0113民初5074号民事判决书，判决“一、原告任卫华于本判决生效之日起三十日内向被告李锦姬支付购房款1570000元；二、被告李锦姬于原告任卫华支付完购房款之日起十五日内协助原告任卫华办理位于西安市高新区XX路XX号XX园XX号楼XX单元XX号房屋的过户手续，过户费用由原告任卫华承担；三、驳回原告任卫华其余的诉请请求。”。李锦姬不服该判决，遂上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院2018年7月17日作出（2018）陕01民终7433号民事判决书最终维持一审判决。判决生效后，任卫华申请执行，本院于2018年10月26日执行完毕，将涉案房屋过户至原告任卫华名下。2019年4月15日，任卫华将购房款1570000元自行转入李锦姬账户。任卫华自2019年3月22日起开始使用涉案房屋。任卫华前往物业办理相关手续时，得知李锦姬将涉案房屋已出租给第三人住化电子材料公司使用，并拖欠物业费2171.62元。2018年11月，任卫华向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司缴纳2018年7月-11月期间物业管理服务费、水费、电费、电梯运行费共计2171.62元。另外，2018年3月16日，李锦姬（甲方）委托李锦玉与住化电子材料公司（乙方）通过中介XX城房地产公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋租赁期自2018年3月20日起至2019年3月19日止。乙方负担每月租金为7000元。当日，住化电子材料公司向李锦姬缴纳房屋押金7000元。2018年3月22日、2018年9月13日，住化电子材料公司分别两次向李锦姬支付租金42000元，共计84000元。李锦姬也已向住化电子材料公司退还押金。以上事实，有（2017）陕0113民初5074号民事判决书、（2018）陕01民终7433号民事判决书、《房屋租赁合同》、付款凭证等及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《最高人民法院》第九条之规定，人民法院生效裁判文书具有高于其他证据的效力，但当事人有相反证据足以推翻的除外。本院所作出的（2017）陕0113民初5074号民事判决书及西安市中级人民法院作出的（2018）陕01民终7433号民事判决书判决“一、原告任卫华于本判决生效之日起三十日内向被告李锦姬支付购房款1570000元；二、被告李锦姬于原告任卫华支付完购房款之日起十五日内协助原告任卫华办理位于西安市高新区XX路XX号XX园XX号楼XX单元XX号房屋的过户手续，过户费用由原告任卫华承担”。原告系基于生效民事判决而最终取得涉案房屋所有权，且判决中明确认定应由原告先履行支付购房款义务后，被告才应履行过户义务，使得原告取得房屋所有权。经查本案原告直至2019年4月15日才将购房款1570000元给付被告李锦姬，履行完给付义务，在此之前原告并未取得涉案房屋所有权。故2017年5月26至2019年3月19日期间原告不享有涉案房屋所有权，其主张此时间段房屋租金损失、利息损失并要求被告XX城房地产公司承担连带责任的请求，明显于法无据，本院依法不予支持。因2018年7月-11月期间房屋所有权人仍系被告李锦姬，故相应物业费用应由其承担。故原告主张被告李锦姬给付2018年7月-11月其垫付物业费等费用2171.62元，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《最高人民法院》第九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下:一、被告李锦姬于本判决生效后十日内给付原告任卫华物业管理服务费、水费、电费、电梯运行费共计2171.62元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告任卫华其余诉讼请求。本案案件受理费3520元，由原告承担3432元，被告李锦姬承担88元。因原告已预交，被告李锦姬应于支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 蒲    婷    婷人民陪审员 李正仓人民陪审员卯杲二〇一九年十二月十二日书 记 员 张    婧    昭打印：扈艳红校对：李珍珍2019年月日送达1