巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0802民初3872号 原告：王某1，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码158XXXXXXXX。 原告:王某2,现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码158XXXXXXXX。 原告：王某3，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码：×××。电话号码158XXXXXXXX。 三原告委托诉讼代理人：杨某，内蒙古梦楠律师事务所律师。 被告：付某。公民身份号码×××。电话号码139XXXXXXXX。 被告：丁某1，现住址同上。公民身份号码×××。电话号码136XXXXXXXX。 被告：冯某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码156XXXXXXXX。 委托诉讼代理人：高某，内蒙古扬阳律师事务所律师。 第三人：丁某2，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码138XXXXXXXX。 第三人：王某4，现羁押于巴彦淖尔市临河区看守所。公民身份号码×××。电话号码138XXXXXXXX。 上列原告王某1、王某2、王某3与被告付某、丁某1、冯某和第三人王某4、丁某2确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王某1、王某2、王某3的委托诉讼代理人杨某，被告付某、丁某1，被告冯某的委托诉讼代理人高某，第三人王某4、丁某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王某1、王某2、王某3向法院提起诉讼请求：1.请求确认被告付某、丁某1与被告冯某于2018年4月12日签订的《房屋买卖协议》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月21日，被告付某、丁某1与原告王某1的丈夫王鸿臣（已去世）签订了《房屋买卖合同》，合同约定二被告将临河区华海尚都5号楼2单元203室出售给王鸿臣，价款为475000元，第三人丁某2、王某4以担保人身份在该合同上签字。合同签订后，王鸿臣依约支付了47万元购房款，并居住至今。三原告曾多次催促被告付某、丁某1办理过户登记手续，但被告拒不配合。后在原告不知道的情况下，二被告应第三人丁某2、王某4的请求将该涉案房屋抵押给了被告冯某，作为向其借款30万元担保，并且为冯某办理了过户手续。被告冯某与付某、丁某1签订的房屋买卖合同不是真实意思表示，应属无效。三被告与第三人之间的行为系恶意串通损害他人利益的无效法律行为，属于名为买卖实为抵押的无效合同。 原告提供了以下证据： 第一组证据：1、巴彦淖尔市临河区解放街道办事处于2019年1月16日出具的《子女关系证明》一份。举证意图：证实原告王某1系原告王某3、王某2的母亲，王某3是长女，王某2是次女。2、关于父母资产分配说明一份。举证意图：证实2013年5月13日，原告王某1及其丈夫王鸿臣将财产分配给了四名子女，王维（长子）、王凯（次子）、王某3（长女）、王某2（次女），案涉房屋分配给了本案的原告王某3、王某2共有，但在王某1去世之前，其对案涉房屋具有居住权。 第二组证据：1、《房屋买卖合同》。举证意图：证实2012年8月21日，被告付某、丁某1与王鸿臣签订了《房屋买卖合同》，约定由王鸿臣购买被告付某、丁某1所有的的位××区的房屋，价格为47.5万元，房屋面积为117.91平米，房款分三次付清，即交付定金叁万元整（￥：30000.00元整），签订本合同时，支付第二笔房款肆拾肆万元整（￥：440000.00元整），待将房屋产权过户到乙方名下后，乙方将其余伍仟元整（￥：5000.00元整）一次性付清。合同第四条约定，从乙方对甲方付款之日起，该房屋的所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）属于乙方。同时，本案第三人丁某2、王某4作为担保人在该合同上签字确认，对被告付某、丁某1的义务承担连带保证责任。2、2012年8月4日收据一张、2012年8月20日的收条一张。举证意图：证实王鸿臣依照《房屋买卖合同》的约定，于2012年8月4日交付定金叁万元整（￥：30000.00元整），并于2012年8月20日依约交付购房款肆拾肆万元整（￥：440000.00元整）。3、被告付某交付给原告的销售不动产统一发票、税收通用完税证。举证意图：证实在王鸿臣向被告付某、丁某1支付购房款后，二被告将案涉房屋的销售不动产统一发票、税收通用完税证交付给了王鸿臣。4、广播电视网络费用一张。举证意图：证实2018年6月30日，王鸿臣或其子女向广播电视网络集团有限公司交纳了案涉房屋的基本收视维护费、付费电视节目费、互动电视费、付费电视节目费等。5、海天物业服务有限公司收费收据四张，2013年5月8日一张、2016年5月19日一张、2017年5月18日一张、2018年1月8日一张。举证意图：证实王鸿臣于2012年入住案涉房屋之后，案涉房屋的物业费全部都由王鸿臣或其子女缴纳。6、取暖费发票三张，2015年6月23日一张、2016年5月19日一张、2017年6月一张。举证意图：证实王鸿臣于2012年入住案涉房屋之后，案涉房屋的取暖费全部都由王鸿臣或其子女缴纳。7、巴彦淖尔市腾洁燃气有限责任公司收款收据两张，2012年8月29日服务费票据一张、2012年8月29日管道整改费收款收据一张。举证意图：证实王鸿臣于2012年入住案涉房屋。8、天然气发票六张、收据一张。举证意图：证实王鸿臣于2012年入住案涉房屋之后，案涉房屋的天然气费全部都由王鸿臣或其子女缴纳。9、水费票据七张，2015年1月13日一张、2015年8月12日一张、2015年11月27日一张、2016年3月8日一张、2016年9月22日一张、2017年5月22日一张、2017年12月7日一张。举证意图：证实王鸿臣于2012年入住案涉房屋之后，案涉房屋的水费全部都由王鸿臣或其子女缴纳。10、电费票据五张，2015年6月29日一张、2016年6月22日一张、2016年10月14日一张、2016年12月13日一张、2017年8月25日一张。举证意图：证实王鸿臣于2012年入住案涉房屋之后，案涉房屋的电费全部都由王鸿臣或其子女缴纳，证实案涉房屋一直由王鸿臣及王某1实际居住。 第三组证据：1、原告的代理律师牛甜甜与被告冯某的通话录音一份，通话电话号码是186XXXXXXXX与13204788787。2、原告的代理律师与被告冯某的微信记录。举证意图：证实本案被告冯某虽然是本案涉案房屋的登记所有权人，但其与被告付某、丁某1之间并非是真实的买卖关系，而是因为被告冯某向本案的第三人王某4提供了借款，王某4为了担保该笔借款，让被告付某、丁某1以案涉房屋作为担保物，为该笔借款提供担保，而将案涉房屋登记到了被告冯某的名下。 第四组证据：第三人王某4向原告提供的案涉房屋的虚假产权证一份。举证意图：证实第三人王某4在以房屋实际所有人向王鸿臣出售了案涉房屋后，因原告多次催促其将案涉房屋进行过户登记，其为隐瞒房屋已经登记给第三人冯某的事实，伪造了《房屋产权证书》，在原告向有关登记机构进行核对后，才知道该证书是虚假的。 被告及第三人质证认为：对第一组证据无异议。对第二组证据中《房屋买卖合同》：被告冯某：真实性无异议，举证意图不认可。第三人王某4向被告冯某借款时，并未说明该房屋已经出售，当时王某4仅告诉被告冯某该房屋是出租状态，而且被告冯某到涉案房屋进行过询问，当时在该房屋居住的老人（可能是王某1）也告诉被告冯某该房屋是其租住。对其他收据无异议。对第二组证据中2012年8月4日收据一张、2012年8月20日的收条一张：被告丁某2：2012年8月4日收据名字不是我写的，其他均无异议。第三人王某4：2012年8月4日收据上的名字是我替丁某2签的，其他均无异议。对第二组证据中销售不动产统一发票、税收通用完税证、广播电视网络费用一张、海天物业服务有限公司收费收据四张、取暖费发票三张、巴彦淖尔市腾洁燃气有限责任公司收款收据两张、天然气发票六张、收据一张、水费票据七张、电费票据五张，被告与第三人均无异议。被告及第三人对第三、四组证据均无异议。 第三人王某4：关于虚假的房产证，我捡了一个名片，然后 联系上后就加了微信，名片上的人从网上给我邮寄回来的，王某3要求我去办证，要去单位找我领导或去纪检委举报，我跟冯某说不通这个事情，就想了这个办法。 被告冯某辩称：一、原告方的诉讼请求没有事实依据与法律依据，请求人民法院依法驳回原告方的诉讼请求。2018年4月12日，第三人王某4、丁某2向本人借款38万元并出具了借条，该借款通过银行转账的方式打入被告丁某2的银行账户内。同时，被告付某、丁某1与本人订立书面买卖合同，约定将其所有的的位××区房屋一套转让给本人并办理了不动产变更登记，为第三人王某4、丁某2向本人的借款提供担保。被告付某、丁某1与本人订立书面买卖合同实质是属于让与担保，担保本人对第三人王某4、丁某2享有的债权。二、本案应中止审理，庭前本人已向法庭递交书面申请，申请中止审理本案。因该《房屋买卖协议》属于另一案本人诉被告付某、丁某1、丁某2、王某4民间借贷纠纷一案（案号：2019内0802民初5172号）中所诉争的房屋，且该案已由临河区人民法院立案受理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条规定:“有下列情形之一的，中止诉讼:……(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，中止审理本案。 被告冯某提供以下证据以支持其答辩意见： 第一组证据：借条一份，建设银行交易明细一张、工商银行交易明细清单一张、招商银行交易明细两张。举证意图：证明第三人丁某2、王某4于2018年4月12日向被告冯某借款38万元，约定月息2分。同日，被告冯某将借款打入第三人丁某2尾数为4481的建设银行账号内。 第二组证据：《房屋买卖协议》、不动产权证书各一份。举证意图：被告付某、丁某1为第三人丁某2、王某4向被告冯某的借款提供担保，将其所有的的位××区房屋一套转让给被告冯某并办理了不动产变更登记。被告付某、丁某1与被告冯某的《房屋买卖协议》系让与担保。 第三组证据：临河区人民法院受理案件通知书、诉讼费专用票据、民事起诉状各一份。举证意图：证明冯某诉付某、丁某1、丁某2、王某4民间借贷纠纷一案（案号：2019内0802民初5172号）已由临河区人民法院立案受理，且冯某的诉讼请求中涉及本案诉争的房屋，因此本案应中止审理。 原、被告与第三人对被告冯某的证据质证认为：对第一组证据：借条一份，建设银行交易明细一张、工商银行交易明细清单一张、招商银行交易明细两张。第三人丁某2：借条不是我打的，其他也与我无关。第三人王某4：借条是我打的，我让冯某把钱打在了丁某2的卡上。对第二组证据：2018年4月12日《房屋买卖协议》、不动产权证书各一份。原告：对以上证据本身无异议，但举证意图不认可，因为这个是虚假协议。而且本案与冯某诉付某等人的案件无关，不影响本案审理，没有必要中止。被告付某、丁某1：《房屋买卖协议》不是我签的。第三人王某4：2018年4月12日《房屋买卖协议》上的名字都是我签的，当时付某和丁某1都没有去。对第三组证据：临河区人民法院受理案件通知书、诉讼费专用票据、民事起诉状各一份。原告：对证据本身无异议，对举证意图不认可，因为与本案无关。被告付某、丁某1，第三人丁某2：有异议，不同意。 被告付某辩称：2012年，丁某2借用我的身份证在华海尚都小区买了一套房屋。2012年的时候，丁某2和王某4把本案诉争房屋卖给王鸿臣了，具体卖了多少钱我不清楚，钱是他们二人收的，房屋当时买的时候是办的贷款，房屋贷款也是他们二人还的了，直到2018年王某4给我妻子丁某1打电话说房屋能进行变户了，让去给王鸿臣变户了，然后我和丁某1和王某4与她领的一个人去了房管局就把户变在王某4领的这个人名下，王某4说这个人是王鸿臣的孙子，叫什么名字当时我也不清楚，我和丁某1就把户过在了这个人的名下了。 被告丁某1辩称：这个房屋的过程就是付某说的全部过程。 第三人丁某2辩称：2009年，我与王某4借用付某和丁某1的身份证购买的案涉房屋，当时向银行贷了一部分款，贷款一直是王某4偿还的。2012年的时候，我们把这套房屋卖给了王鸿臣，我们之间写了一个《房屋买卖合同》，因为房产证当时没有办理出来，具体卖了多少钱我记不清楚了，贷款一直还到什么时候我不清楚，这个事情都是王某4经办的。我不认识冯某，没有向他借过钱。 第三人王某4辩称：2009年，我和丁某2借用付某和丁某1的身份证购买的这套房屋，当时贷款购买，房屋总价30余万元，首付交了40%，当时2010年就交工了。2012年我就把房屋卖给王鸿臣了，他们装修后一直居住到现在，当时卖了多少钱我记不清楚了。当时产权证没有办出来，我与王鸿臣写了一个《房屋买卖合同》，就把该房屋的不动产票据给了王鸿臣了。当时购买房屋的时候就说清楚了与付某和丁某1没有任何关系，所以我们卖房屋的时候也与他们二人无关。因为我自己名下有房子，我是上班的，买卖房的时候契税和过户费也高，所以就借用了付某和丁某1的名字购买的。合同上写着产权证出来之前不过户，2014年产权证才能办理了，2018年我正缺钱，就向冯某借了30多万元，我是通过别人认识的冯某，冯某要求我不管是谁的房屋先过在冯某名下，作为借款的抵押，等借款还清后冯某再给谁过户回去。当时借款的时候是我一个人借的，丁某2、付某、丁某1对借款的事情都不知情，冯某说钱不能打在我的名下，我就找出了一个丁某2的银行卡，丁某2的银行卡一直我拿着了，冯某就把38万元打在了这个银行卡上了，我给冯某出具了38万元的借条。之后冯某跟我联系，我也给他还过利息，利息具体还了多少我忘记了，后来冯某说不要利息了，只偿还本金就行了，后来我有其他事情了，就没有弄成。 本院经审理查明的事实如下：2012年8月21日，付某、丁某1与王鸿臣签订了一份《房屋买卖合同》，内容：“甲方（卖方）：付某、丁某1乙方（买方）：王鸿臣，甲方自愿将位于华海尚都××楼出售于乙方，房屋面积117.91平方米，出售价肆拾柒万伍仟元整（￥475000元），房屋实际面积以甲方房产证为准，具体事宜如下：一、房款分三次付清，初步达成成交意向即向乙方交付甲方定金叁万元整（30000元整）签订本合同时，乙方向甲方支付第二笔房款肆拾肆万元整（440000），待甲方将房屋产权过户到乙方名下后，乙方将其余伍仟元（5000元）一次性全部付清甲方…”。合同落款处有付某、丁某1、王鸿臣、丁某2和王某4的签字及身份证号，丁某2和王某4作为房屋买卖合同的担保人。2012年8月4日，王某4向王鸿臣出具了一份收据，收据内容为“今收到李红买房（华海尚都5#楼二单元203室）定金30000元（叁万元），剩余款于2012年8月15日之前签合同时付清。王某4、丁某22012年8月4日”。2012年8月20日，付某、丁某1向王鸿臣出具了一张收条，收条内容为“今收到华海尚都××楼购房款肆拾肆万元正付某、丁某12012.8.20”。付款后，付某交付了王鸿臣该涉案房屋的销售不动产统一发票和税收通用完税证，王鸿臣及原告从2012年8月29日入住该房屋后一直居住使用至今。此外，原告王某1为王鸿臣的妻子，原告王某3、王某2为王鸿臣的女儿。2013年5月13日，王鸿臣及王某1将涉案房屋作为自有资产赠与给了王某3、王某2，现由其妻子王某1居住，王鸿臣因病去世。 另查明，2018年4月12日，王某4向冯某借款38万元，王某4向冯某出具了借条，借条内容“借款人王某4，（身份证号：×××）因资金周转（合法用途），于2018年4月12日向出借人冯某（身份证号：×××）借款人民币380000元整（大写叁拾捌万元整），借款期限为2018年4月12日至2018年5月12日，借款利息为月息2分。借款人现已通过银行转账的方式收到上述借款…，借款人：王某4身份证号：×××2018年4月12日”。同日，王某4与冯某签订了一份《房屋买卖协议》，内容为：“卖方（甲方）：付某丁某1身份证号：×××买方（乙方）：冯某身份证号：×××一、甲方自愿将位于临河区胜利路华海尚都5#-2-203的房屋一套出售给乙方，乙方也愿意购买此房屋，此房屋的所有权证号：102021404624房屋建筑面积117.91平方米。二、双方议定，此房屋成交价格为人民币小写￥：380000元整，大写：叁拾捌万元整…”。付某、丁某1没有与冯某签订过此份《房屋买卖协议》，该协议上“付某“的签名是王某4签署的。冯某认可：王某4将涉案房屋作为借款的担保，然后将该房屋过户到冯某名下。 再查明，2018年4月19日，巴彦淖尔市不动产登记局向冯某颁发了编号NOD15001480471号不动产登记簿，登记内容为“产权证号：蒙（2018）巴市不动产权第XXXX号，房屋坐落于××区房屋，权利人为冯某，单独所有，房屋建筑面积为117.91㎡”。王某4与丁某2已于2016年4月15日在临河区民政局登记离婚。 上述事实有原告、被告、第三人提供的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、收条、票据、证明材料及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，民事法律行为是民事主体基于其意思表示，旨在发生、变更、或终止民事权利和义务的行为。合法的买卖合同关系受法律保护。本案中，王某4和丁某2借用付某、丁某1的身份证购买的案涉房屋于2012年8月21日通过被告付某、丁某1与原告王某1的丈夫王鸿臣签订《房屋买卖合同》，将该房屋转卖给王鸿臣夫妇，王鸿臣夫妇早已装修入住使用至今，王鸿臣去世前，其夫妇二人已将案涉房屋分配给三原告，三原告才是该案涉房屋的实际所有权人。 2018年4月12日付某、丁某1与冯某的《房屋买卖协议》，付某、丁某1并未与冯某签订过该份协议，《房屋买卖协议》中“付某”的签名系王某4所签，付某、丁某1并不知道签订该协议的情况，王某4无权处分已经转卖的案涉房屋。另外，冯某认可涉案房屋只是作为王某4向其借款的担保，房屋买卖协议并不是付某、丁某1与冯某的真实意思表示。故2018年4月12日付某、丁某1与冯某的《房屋买卖协议》属于无处分权的人处分他人财产，损害第三人利益，应属无效民事行为，该协议应为无效协议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下： 被告付某、丁某1与被告冯某2018年4月12日的《房屋买卖协议》无效。 案件受理费100元，由被告冯某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  秦建勋 人民陪审员  王 丽 人民陪审员  王海峰 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  宫雪峰 附:本判决适用的法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关规定处理。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。