吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2019）吉0202民初2645号   原告（案外人）:吉林市成城屹嘉房地产开发有限公司。   法定代表人:吴悦春，董事长。   委托诉讼代理人：郭磷，吉林乾华律师事务所律师。   被告（申请执行人）:许孝军，男，1981年7月8日生，汉族，住吉林市。   第三人（被执行人）**，男，1985年10月10日生，汉族，住吉林市。   原告吉林市成城屹嘉房地产开发有限公司（以下简称成城屹嘉公司）与被告许孝军、第三人**案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成城屹嘉公司委托诉讼代理人郭磷、被告许孝军、第三人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   成城屹嘉公司向本院提出诉讼请求：1、确认吉林市船营区北极街699号西山香麓二期多层住宅27幢2单元0204020室房屋（建筑面积:119.26平方米）为原告所有;2、判令停止对吉林市船营区北极街699号西山香麓二期多层住宅27幢2单元0204020室房屋的执行;3、判令解除对吉林市船营区北极街699号西山香麓二期多层住宅27幢2单元0204020室房屋的预查封;4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：第三人**于2015年9月15日以个人住房公积金贷款方式购买了原告开发建设的坐落于吉林市××区西山香麓二期多层住宅27幢2单元0204020室房屋，总价款838085元，首付款258085元，公积金贷款580000元。因第三人当时经济条件有限，对于其应交的首付款，原告与第三人协商，签订了《分期付款协议》约定采取分期付款方式支付。截止到2019年7月，第三人未能按照《分期付款协议》支付首付款,仅支付了51617元,尚欠206468元。此外,因第三人在中国农业银行股份有限公司吉林市汇春支行贷款后，未能按《吉林市个人住房公积金（组合）贷款/借款合同》约定按期偿还贷款本息，致使原告为其承担了保证责任，截止到2018年12月，原告已向中国农业银行股份有限公司吉林市汇春支行代偿了27000元。因第三人未能按期偿还首付款及住房公积金贷款的行为,已经构成严重违约，给原告造成了损失。依据原告与第三人签订的《分期付款协议》第三条第1款以及《商品房买卖合同（预售）补充协议》第一条第5款之约定，原告与第三人解除《商品房买卖合同（预售)》的条件已经成就。因此，原告于2019年7月23日向第三人本人送达了《解除合同通知》，解除了原告与第三人于2015年9月15日签订的《商品房买卖合同（预售)》。原告认为:第一，根据物权法第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力;未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告和第三人于2015年9月15日签订《商品房买卖合同（预售)》后仅办理了预购商品房预告登记,尚未办理不动产物权的产权登记,故第三人仅享有该合同的债权，案涉房产的所有权依然归原告所有;第二,原告至今未向第三人交付案涉的房屋，第三人未对房屋实际占有,故第三人也不享有物权;第三,原告出卖房屋却不能取得完全对价，致使其签订《商品房买卖合同（预售)》的合同目的不能实现，符合合同的约定解除情形。原告向第三人发出《解除合同通知书》，系行使合同解除权，故《商品房买卖合同(预售)》自上述《解除合同通知书》到达被执行人时解除，因《商品房买卖合同（预售)》业已解除，第三人已丧失基于《商品房买卖合同（预售)》请求办理案涉房屋产权过户登记的合同权利。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。   许孝军辩称，一、被告于2018年对第三人**向吉林市昌邑区人民法院提起民间借贷之诉，并申请财产保全，法院于2018年4月2日作出（2018）吉0202财保91号之一民事裁定书，查封案涉房屋的房籍，查封时，案涉房屋的预告登记权利人为**。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，被告查封房屋时，预告登记人是**，故被告查封房屋合法、有效，且又经吉林市昌邑区人民法院作出的（2019）吉0202执异121号执行裁定书予以确认，故原告所述案涉房屋归其所有，与事实不符。二、法院于2018年6月12日作出（2018）吉0202民初1013号民事判决书，判决**偿还许孝军借款本金及利息。该判决发生法律效力后，被告申请执行，法院于2018年11月8日立案执行，执行案号为（2018）吉0202执1351号。被告在查封争议房屋时，房屋的预告登记权利人是**，原告称其与**已解除房屋买卖合同，但预告登记尚未注销，权利人仍为**。原告申请执行争议的房屋程序合法、有效，原告要求停止对案涉房屋的执行、解除预查封的诉请无事实及法律依据。综上，被告对案涉房屋的执行符合法律规定，且具备事实依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。   **述称，案涉房屋在**名下，许孝军申请法院查封**的房屋是合理的，对于案涉房屋是**与许孝军的执行纠纷与原告无关。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院认证如下：   一、成城屹嘉公司提交如下证据：   1、（2019）吉0202执异121号执行裁定书。证明：本案经过执行异议前置程序，因对裁定不服依法提起执行异议之诉。   2、2019年9月15日签订的商品房买卖合同。合同编号为270204020以及合同补充协议。证明：原告与宋建存在商品房买卖合同关系，坐落于吉林市××区。房屋总价款838085元、首付款258085元、公积金贷款580000元；合同补充协议第一条第五款约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务，导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。买受人应向出卖人支付总房款的20%的违约金。   3、收款收据两张、分期付款协议、欠据一张。证明：宋建仅向原告支付51617元购房款的事实；因**经济条件有限，关于首付款原告与宋建协商签订分期付款协议，对**尚欠的首付款206468元约定分四期付款。第一期于2016年12月1日前付清51617元、第二期于2017年12月1日前付清51617元、第三期于2018年12月1日前付清51617元、第四期于2019年12月1日前付清51617元。   4、吉林市房屋信息查档件。证明：案涉房屋所有权人为原告的事实以及房屋被查封情况。   5、吉林筑石物业服务股份有限公司西山香麓物业服务中心出具的证明一份。证明：**尚未实际占有案涉房屋的事实。   6、吉林市个人住房公积金（组合）贷款/借款合同（编号为2015nh0736）。证明：**与中国农业银行股份有限公司吉林市汇春支行贷款580000元的事实。   7、情况说明、个人住房公积金贷款现金还款结算入账回单。证明：2018年12月15日，因**逾期还款吉林市住房公积金管理中心扣划了原告27000元保证金的事实；因原告承担了阶段性担保责任，依据合同补充协议的约定，原告解除商品房买卖合同的条件成就，原告有权向宋建提出解除商品房买卖合同的主张。   8、合同解除通知、解除通知送达给**的光盘一张。证明：原告向**发出解除合同通知系依法行使合同解除权，且**收到该解除合同通知后未持有异议，故案涉商品房买卖合同自上述解除合同通知到达**时解除。   许孝军对成城屹嘉公司提交的证据发表质证意见为：一、原告提供的证据只能证明原告与**的债权债务关系，根据物权法的规定，房屋的权利以登记为主，房屋产权登记的信息明确的表明**为该房屋的所有权人；二、法院于2018年4月2日作出的财产保全裁定及2018年6月12日作出的民事判决期间均未体现登记异常；三、原告举证解除合同通知书是在2018年6月12日法院作出民事判决书之后，吉林市房屋信息和法院作出的财产保全裁定都能证明房屋所有权人为**。   **对成城屹嘉公司提交的证据发表质证意见为：案涉房屋所有权是**的，没有办下房证的原因是原告造成的，是否办理入住是房主**的权利，当时买房时没有约定解除房屋买卖合同的事情。是否欠缴贷款**不清楚。   本院对成城屹嘉公司提交的证据分析评判如下：成城屹嘉房产公司提交的证据能够形成证据链条，证明成城屹嘉公司与**签订商品房买卖合同，办理预购商品房预告登记的事实，及在商品房买卖过程中**与成城屹嘉公司履行过程中双方发生的争议事实，故对成城屹嘉公司提交证据证明问题，本院全部予以确认。   二、许孝军提交如下证据：   1、吉林市房地产登记的房屋信息。证明：房屋的所有权为**。   2、（2018）吉0202财保91号之一民事裁定书。证明：法院诉讼保全时所有权为**。   3、2018年6月12日吉林市昌邑法院作出的（2018）0202民初1013号判决书。证明：许孝军与**的债务关系合法、有效。   4、（2019）吉0202执异121号执行裁定书。证明：裁定房屋所有权为**，并驳回原告的执行异议。   成城屹嘉公司对许孝军提交的证据发表质证意见为：对证据1真实性无异议，但对证明问题有异议，在房屋信息查档件中可以体现案涉房屋所有权人为原告所有，**仅为预告登记的权利人；对证据2、真实性无异议，但对证明的问题有异议，该裁定书并未确认案涉房屋的所有权人为**，同时根据物权法第9条规定，不动产物权的设立采用的是登记主义，法院的民事裁定书并不具有确认物权的效力；对证据3，真实性无异议，与原告不具有关联性；对证据4、真实性无异议，但对证明的问题有异议，质证意见同上述证据2。   **对许孝军提交的证据发表质证意见为：无异议。   本院对许孝军提交的证据分析评判如下：对许孝军提交证据的真实性均予以确认。   三、**未向本院提交任何证据。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   许孝军与**民间借贷纠纷一案，许孝军向吉林市昌邑区人民法院提出诉前财产保全申请，本院于2018年4月2日作出（2018）吉0202财保91号之一民事裁定书，裁定：查封吉林市船营区北极街699号西山香麓二期多层住宅27幢2单元0204020室房屋的房籍。2018年6月12日，本院作出（2018）吉0202民初1013号民事判决书，判决：一、**于判决生效后三日内偿还许孝军借款124000元；二、**于判决生效后三日内偿还许孝军借款124000元的利息，自2017年2月26日起至实际给付之日止，按年利率6%计算；三、驳回许孝军其他诉讼请求。该判决于2018年7月2日生效后许孝军向本院申请强制执行，本院于2018年11月8日3号立案执行，执行案号为（2018）吉0202执1351号。成城屹嘉公司对吉林市昌邑区人民法院作出（2018）吉0202财保91号之一中查封吉林市船营区北极街699号西山香麓二期多层住宅27幢2单元0204020室房屋不服，向本院提出书面执行异议。本院于2019年9月6日作出（2019）吉0202执异121号执行裁定书，裁定：驳回异议人成城屹嘉公司的异议请求。2019年10月28日本院作出（2018）吉0202执1351号执行裁定书，裁定：终结（2018）吉0202执1351号本次执行程序。   另查明，成城屹嘉公司与**于2015年9月15日签订合同编号：270204020商品房买卖合同（预售）及合同补充协议，约定：以个人住房公积金贷款方式购买成城屹嘉公司开发建设位于吉林市××区西山香麓二期多层住宅27幢2单元0204020室房屋；房屋总价款838085元，首付款258085元，公积金贷款580000元。合同补充协议第一条第五款约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务，导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。买受人应向出卖人支付总房款的20%的违约金。成城屹嘉公司与**约定购房首付款先付51617元，剩余款项签订了分期付款协议，但**未按付款协议履行，至今尚欠206468元首付款。**在中国农业银行股份有限公司吉林市汇春支行贷款后，未能按吉林市个人住房公积金（组合）贷款/借款合同约定按期偿还贷款本息，因为成城屹嘉公司为**的保证人，截止到2018年12月15日，成城屹嘉公司已经代偿了**逾期欠款27000元。2019年7月8日成城屹嘉公司向**发出解除合同通知。案涉房屋在2015年9月22日在房屋产权部门办理了预购商品房预告登记，权利人为**；在2015年10月15日办理预购商品房抵押权预告登记，权利人为中国农业银行股份有限公司吉林市汇春支行。**至今未办理入住手续。   本院认为，根据《中华人民共和物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，案涉房屋预告登记在**名下，仅使**享有的是将来进行房屋所有权变动登记的条件具备时申请进行案涉房屋所有权变动登记的请求权，并非案涉房屋所有权变动的现实权利，故在预告登记期间，案涉房屋所有权仍属于成城屹嘉公司。预告登记期间，**并未获取案涉房屋所有权，也未实际占有该房屋。因此，案涉房屋无论从法律属性上还是权利外观上，均不属**所有的财产。虽成城屹嘉公司提出解除合同时间晚于房屋被查封的时间，但这并不影响成城屹嘉公司依约行使解除合同的权利。成城屹嘉公司就案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，故对原告请求确认吉林市船营区北极街699号西山香麓二期多层住宅27幢2单元0204020室房屋为原告所有及要求停止对该房屋的执行主张，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和物权法》第九条第一款、第二十条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：   原告吉林市成城屹嘉房地产开发有限公司为位于吉林市××区西山香麓二期多层住宅27幢2单元0204020室房屋（建筑面积:119.26平方米）所有权人；   停止对本院（2018）吉0202财保91号之一民事裁定所查封的位于吉林市××区西山香麓二期多层住宅27幢2单元0204020室房屋的执行。   案件受理费12181元，由被告许孝军负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审 判 长 张元忠   人民陪审员 于耀香   人民陪审员 卢会娟     二0一九年十二月十一日   书 记 员 于志强