河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初3842号 原告：广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司,住所地邯郸市邯山区南环路与左西路交叉口时代城19号楼3层。 法定代表人：查俊，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨艳芳，河北睿安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕泽文，河北睿安律师事务所律师。 被告：张秋艳。 原告广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司（以下简称美的物业邯郸公司）与被告张秋艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美的物业邯郸公司的委托诉讼代理人杨艳芳、吕泽文，被告张秋艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美的物业邯郸公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2017年5月1日至2020年4月30日的物业服务费5120元、公共能耗费300元、生活垃圾清运费108元，计5528元；2.判令被告支付违约金，自逾期之日起按照日千分之一标准计算至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2019年10月20日为2968元，以上共计8496元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原告系美的小区的物业服务单位，被告系该小区17号楼2单元1203号业主，双方于2015年4月29日签订了《前期物业服务协议》。原告依约为业主提供了物业服务，但被告未按约向原告支付物业服务费、公共能耗费、生活垃圾清运费，经原告多次催要，但被告拒不履行支付义务，故特向贵院提起诉讼，望判如所请，以维护原告合法权益。 张秋艳辩称，2015年我购买美的城17号楼2单元1203号楼，交房后房地产公司承诺安装空气热水能，装修后，美的公司免费将空气热水能安装上了，安装后没多长时间，物业公司找我，说我家漏水把楼下住户家阴了，后查找原因，发现厨房热水间安装热水能的地方漏水，后物业找专业人来修，当时我在场，把漏水情况修好之后，墙体不漏水了，后发现我家厨房不出热水，多次找物业协商，但一直没解决，我就一直没有缴纳物业费，我的意见是什么时候把厨房不出热水的情况解决完，从厨房出热水后缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。美的物业邯郸公司提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证复印件，法人代表身份证明、准予变更登记通知书，证明原告于2016年9月6日，公司名称从佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司变更为广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司，原告诉讼主体适格；2.被告身份证复印件，证明被告身份信息；3.前期物业服务协议，证明物业费单价为1.5/平方米/月、生活垃圾清运费为3元/户/月，物业费按年交纳，被告每年应予4月交纳物业服务费，被告逾期支付费用的，应从逾期之日起向原告支付日千分之一的违约金，原告为追索被告欠缴纳用所支付的诉讼费、律师费等由被告承担；4.收楼通知书、楼宇交接书，证明原告与2015年4月30日通知被告办理商品房交接手续，被告应于收楼通知之日起交纳物业费；5.收费一览表公示照片，证明公共能耗费为每户每年100元；6.竣工测算报告书，证明被告购买美的城17-2-1203房屋面积为94.81平方米；7.收款收据，证明被告每年应交纳物业费1707元、生活垃圾清运费36元、公共能耗费100元，现交纳至2017年4月30日，尚欠2017年5月1日至2020年4月30日的物业费、生活垃圾清运费、公共能耗费；8.中标通知书、邯郸市物业项目招标投资备案回执，证明原、被告签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务管理费系经过房管局物业管理处备案，收费标准是合法合规的；9.委托合同及发票，证明原告为实现该笔债权，花费律师费600元；10.物业费及违约计算清单，证明物业费、垃圾清运费、公共照明费及违约金的计算办法。 张秋艳对美的物业邯郸公司上述证据均无异议。 张秋艳未提交证据。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在此后审理部分依法予以综合分析、认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：美的物业邯郸公司是具有资质的物业服务公司，2016年9月6日，原告公司名称从“佛山美的物业管理有限公司邯郸分公司”变更为“广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司”。张秋艳系邯郸市邯山区业主，其房屋面积为94.81平方米。2015年4月29日，佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司（甲方）与张秋艳（乙方）签订了《前期物业服务协议》，该协议主要约定：甲方佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司受邯郸市美的房地产开发有限公司委托管理美的城2＃楼物业管理；业主办理售楼手续时预付一年物业服务费，此后按一年缴纳，具体时间为业主办理收楼手续一年后的第一天。逾期缴纳费用的违约金标准为欠付金额的日千分之一。业主需按时、足额缴纳物业服务费用，不得以没入住为由拒绝交费。该小区高层洋房物业费按照建筑面积为1.5元／平米／月、垃圾清运费3元／户／月、公共照明费以实际支出按户均摊。2015年4月29日张秋艳办理了收楼手续。美的物业邯郸公司依照《前期物业服务协议》为邯郸市邯山区美的城小区提供服务，张秋艳已交纳了2016年度的物业费，此后张秋艳以物业找专业人来修墙体漏水，把漏水情况修好之后，墙体不漏水了，后发现我家厨房不出热水，多次找物业协商，但一直没解决为由不再交纳物业费，张秋艳未交纳2017年5月1日至2020年4月30日的物业服务费、垃圾清运费、公共照明费，经美的物业邯郸公司催要未果，导致诉讼。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认合法有效，当事人应当遵守执行。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司已经按照《前期物业服务协议》履行了自己的义务，张秋艳亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。关于物业费数额，广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司与张秋艳签订的《物业服务协议》和收费一览表公示照片，已明确约定了收取物业管理服务费用的标准。对广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司诉张秋艳未支付2017年5月1日至2020年4月30日的物业服务费，张秋艳当庭并无异议。张秋艳以物业找专业人来修墙体漏水，把漏水情况修好之后，墙体不漏水了，后发现我家厨房不出热水，多次找物业协商，但一直没解决为由不再向广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司交纳物业费，根据合同的相对性，物业公司仅是对业主提供物业服务，张秋艳家中存在厨房不出热水问题或瑕疵，应由建设单位承担相关义务，故张秋艳以此为拒交物业费的理由，依法无据。故广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司诉张秋艳支付自2017年5月1日至2020年4月30日物业费5120元、生活垃圾清运费108元、公共照明费300元，本院予以支持。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司诉张秋艳支付自逾期之日起按照日千分之一标准计算至被告实际履行完毕之日止的违约金。双方签订的《前期物业服务协议》约定业主未按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主支付从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之一违约金。关于违约金，本院认为根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，业主未按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主支付从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之一违约金。该约定违约金超过了应缴纳费用为基数按照年息30%计算的利息，违约金约定过高。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院对张秋艳逾期缴纳费用的违约金，调整为以逾期缴纳费用总额为基数，按同期银行贷款利率计付利息，自2019年8月20日至债务履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。原告还主张被告支付律师费，原告提交了委托代理合同和相关税务机关发票，故该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、被告张秋艳于本判决生效之日起十日内向广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司支付自2017年5月1日至2020年4月30日物业费5120元、生活垃圾清运费108元、公共照明费300元，共计5528元及违约金(以1843元为基数自2017年5月1日至2018年4月29日按同期银行贷款利率计付，以3686元为基数自2018年5月1日至2019年4月29日按同期银行贷款利率计付，以5528元为基数自2019年5月1日至2019年8月19日按同期银行贷款利率计付。以5528元为基数自2019年8月20日至债务履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)； 二、被告张秋艳于本判决生效之日起十日内向广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司支付律师代理费600元； 三、驳回广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张秋艳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  朱国强 二〇一九年十二月二十五日 书记员  李萌萌 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。