广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初1726号原告：沙玉，女，1971年8月10日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：涂崇义、黄杰雄，均为广州金鹏律师事务所律师。被告：广州康策物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路＃12-＃18号137房（自编A1-A4栋裙楼及地下室）。统一社会信用代码91440101058925727Q。法定代表人：陈佩珍。被告：林勤，男，1956年1月27日出生，汉族，住所地广东省东莞市。被告：广州市布城首站物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路12-18号【双】242。统一社会信用代码914401015915235078。法定代表人：夏慧芳。原告沙玉诉被告广州康策物业管理有限公司（以下简称康策公司）、林勤、广州市布城首站物业管理有限公司（以下简称布城首站公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人涂崇义、黄杰雄到庭参加了诉讼。被告康策公司、林勤、布城首站公司经本院公告，期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告林勤是广州市海珠区××路××号（双号）“日之泉”皮草皮革总汇××层××街××号商铺的买受人，其委托被告康策公司为合法代理人，代为出租该商铺，负责签订租赁合同等。2013年9月7日、15日，原告与被告康策公司签署了《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》及《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》，被告康策公司将上述65号商铺出租给原告，租赁期限为10年，使用费总额为275711元；该商铺统一委托被告布城首站公司进行管理和经营，委托期限五年，至2018年12月31日止，委托期限届满前180天，原告有权通知解除合同，被告康策公司收回案涉商铺，并一次性将全部使用费返还给原告。当日原告依约足额支付了全部使用费275711元，被告康策公司向原告开具了相应《收款收据》。2013年9月15日，原告按《使用合同》约定及被告康策公司要求，与被告布城首站公司签署了关于案涉商铺的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》，原告将案涉商铺委托被告布城首站公司统一经营和管理，委托期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，被告布城首站须向原告支付委托经营回报款。上述三合同签订后，案涉商铺由被告康策公司和被告布城首站公司自行办理交付手续，原告未参与其中，该两被告实际控制案涉商铺，并进行使用经营。2018年5月7日，原告依约提前书面通知被告康策公司和被告布城首站公司，要求委托期满日合同解除，该两被告执行回购条款，返还原告已付的全部使用费。但通知快递均被退件且三被告已失联，故，故起诉请求：1、请求确认与被告康策公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》及《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》于2018年12月31日解除；2、请求判令三被告立即向原告退还全部使用期的使用费275711元及支付逾期利息（逾期利息以275711元为本金，按年利率24%的标准从2019年1月1日起算，计算至实际清偿之日）；3、由三被告承担本案的全部诉讼费用。三被告没有到庭提出答辩意见及提供证据。经审理查明：2013年9月7日，原告（乙方，认租方）与被告康策公司（乙方，出租方）签订《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》，约定乙方自愿承租位于广州市××路××号【双号】“日之泉”皮草皮革总汇富××层××号铺位，建筑面积6.88平方米；租赁期限10年，即从2014年1月1日至2023年12月31日止，该铺位租金和场地使用费保证金275711元；乙方于签订《日之泉皮草皮革总汇租赁合同》之日支付保证金总额的100%即275711元作为首期款；乙方签订此认租书时，须向甲方支付定金50000元，定金在签订《日之泉皮草皮革总汇租赁合同》时转为保证金；乙方签订本认租书后需于2013年9月5日前到日之泉皮草皮革总汇营销中心签订正式《日之泉皮草皮革总汇租赁合同》及《日之泉皮草皮革总汇委托经营合同》，乙方、甲方签订《日之泉皮草皮革总汇租赁合同》及《日之泉皮草皮革总汇委托经营合同》之前，本认租书作为合法有效之法律文件，在签订《日之泉皮草皮革总汇租赁合同》及《日之泉皮草皮革总汇委托经营合同》后，以租赁合同和委托合同约定为准；等。2013年9月15日原告（乙方，联系地址：广州市海珠区××巷××号××房）与被告康策公司(甲方，联系地址：广州市海珠区××路××号××房)签订《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》约定：甲方将坐落于广州市海珠区××路××号【双号】“日之泉”皮革皮草总汇××层××街××号铺物业交付给乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为6.88平方米，用途为商业。使用期限为10年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期。本合同期内乙方应向甲方缴纳使用费总额为275711元；因乙方存在场地交付使用五年后可能执行回购，故本使用费在这五年内属保证金；合同签订当日一次性缴交全部场地使用费共275711元（含定金）。双方暂定该物业的交付时间为2013年12月31日，乙方对于该物业的使用期限自2014年1月1日起计算；如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限；并据此相应调整场地使用期限的结止日期。乙方应当与接到甲方交付通知后10日内办理物业交付手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知。为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给被告布城首站公司进行管理和经营；委托期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定为准；委托经营期满，如乙方主张收回该物业自主经营的，应当提前180天书面通知甲方，也可以与甲方订立新协议继续合作经营。乙方有权在五年委托经营期满时书面通知甲方解除合同，但该书面通知对方时应当在委托经营期满前提前180天送达对方；如甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将本合同项下的全部场地使用费扣除相关税费后无息退还给乙方。双方可按本合同记载的联系地址或营业执照、身份证件记载的地址或电子邮箱地址相互邮寄送达与本合同有关的通知书和文件资料，寄出经过三天即视为送达。住所地或联系地址发生变更应及时通知对方。《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》为本合同的重要组成部分，与本合同一起构成甲、乙双方必须遵守的全部合同权利和义务。等。被告康策公司在2013年9月7日开出定金50000元及涉案商铺协议款225711元的《收款收据》给原告。2013年9月15日，被告布城首站公司（甲方）与原告（乙方）签订《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》，约定：自2013年12月31日起乙方将涉案商铺的经营使用权交由甲方管理和使用。甲方利用自身的优势充分发挥该物业的商业价值，保证乙方的合同收益；委托期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；合作期满后双方未能达成续约的，甲方应当与合作期满之日起十五日内将该物业使用权返还乙方，由乙方自行经营使用；等。2018年5月7日，原告按《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》约定的通讯地址（营业执照登记的地址）、被告布城首站公司营业执照登记地址分别向被告康策公司、布城首站公司以特快专递邮寄方式发出《关于提前解除合同的通知》，要求解除原告与被告康策公司签订的《“日之泉”轻纺总汇场地使用合同》被告康策公司提前收回物业、一次性返还全部使用费275711元、由被告康策公司敦促被告布城首站公司按《经营合同》约定清偿所欠所拖欠的委托经营回报款。但该通知均被退回。原告因要求返还场地使用费未果，遂于2019年1月15日向本院提起诉讼。另查，据本院（2017）粤0105执异201号执行裁定中查明，东莞农村商业银行股份有限公司中堂支行曾依据已经发生法律效力的广东省东莞市第一人民法院的(2014)东一法松民二初字第3319号、(2016)粤1971民初20043号、(2016)粤1971民初20044号民事判决书，申请执行广州市通俊商贸发展有限公司、东莞市中堂物资供销有限公司、林勤金融借款合同纠纷等三案，本院于2016年7月27日、2017年2月22日立案执行，执行案号分别为(2016)粤0105执3757号、(2017)粤0105执1102号、（2017）粤0105执1105号。2016年10月20日本院作出(2016)粤0105执3757号之一执行裁定书，裁定“拍卖被执行人林勤所有的广州市海珠区××路××号【双号】××号商铺。”同时在涉案商铺所在地张贴该执行裁定书。2016年11月1日，本院经摇珠选定拍卖机构为广东国际拍卖有限公司。同月2日以(2016)粤0105委拍字第98号委托拍卖函，委托该公司对上述商铺进行整体拍卖。委托拍卖函内容为“……本次拍卖保留价为17546.93万元，拍卖方式为网络电子竞价，同时对拍卖标的物进行了特别说明：1、本院不负责移交场地，承租人广州市布城首站物业管理有限公司在同等条件下享有优先购买权。2、商铺合共600套，按现状整体拍卖。由于市场外门被锁，商铺的现状及是否间隔情况不明，相关租赁情况及商铺使用情况请买受人自行核实，一切风险由买受人自行承担……等”……2017年3月20日10时，广州产权交易所以网络电子竞价方式对涉案商铺进行了第二次公开拍卖，最终由东莞市尚盈实业投资有限公司以起拍价人民币140375440元竞得。本院于2017年4月11日作出(2016)粤0105执3757号之二执行裁定书，裁定书内容为“……一、解除对被执行人林勤所有的位于广州市海珠区××路××号【双号××号商铺产权的查封；二、位于广州市海珠区××路××号【双号】××号商铺的所有权及相应的其他权利归买受人东莞市尚盈实业投资有限公司所有。上述房屋的财产权自裁定送达东莞市尚盈实业投资有限公司时起转移……。”2013年1月31日，被告林勤与被告康策公司签订《日之泉轻纺总汇租赁合同》，由被告林勤将广州海珠区××路××号【双号】××裙楼××层共计建筑面积6478.3576平方米的房屋、附属设备设施和附属场地交付给被告康策公司承租使用，租赁期限为12年，自2013年2月1日至2025年1月31日。2014年3月28日，被告林勤与被告康策公司、布城首站公司签订《合同主体及权利义务变更协议书》，将广州市海珠区××路×××号【双号】××裙楼××层的租赁物的承租人变更为被告布城首站公司。2016年9月18日，被告布城首站公司向本院递交一份《主张权利请求书》，内容为：我司于2016年9月7日收到贵院张贴在我司项目的(2016)粤0105执告字第150号公告，公告提及贵院欲拍卖林勤所有的位于广州市海珠区××路××号【双号】××房的商铺，有主张权利者，必须在公告期内提出，现我司依法主张对拍卖标的物的租赁权。我司自2014年3月28日承租“标的商铺”以来，已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该“标的商铺”，故我司对该商铺拥有合法的租赁权，且其中有部分商铺已转租给第三方。按照合同法等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。现请求贵院在执行不动产时，依法保护我司作为不动产承租人的合法权利，无须腾空该“标的商铺”交法院处理。2013年5月8日，被告林勤委托被告康策公司处理广州市海珠区××路××号江××裙楼××层房屋租赁等事宜。被告林勤（甲方）与被告康策公司（乙方）、布城首站公司（丙方）于2014年3月28日签订的《合同主体及权利义务变更协议书》中还约定：鉴于（1）乙方在承租期间，已将部分商铺约760平方米转租给甲方，共计69户，并签订了《经营权使用合同》；（2）丙方为合同租赁标的新的承租方和管理方；现甲乙丙三方均同意，乙方将该部分《经营权使用合同》全部转让给丙方，由丙方概括地继受该合同项下的各项权利和义务；等。广东省东莞市第一人民法院作出的（2016）粤1971民初20043、20044号民事判决书中记载：经审理查明……东莞农村商业银行股份有限公司中堂支行于2013年12月26日与林勤签订《最高额抵押担保合同》……《最高额抵押担保合同》后附的抵押物清单内列明了位于广州市海珠区××路××号[双号××号至××号的××处房产。2014年4月17日，东莞农村商业银行股份有限公司中堂支行与东莞中堂物资供销有限公司、林勤签订《补充协议》，同意林勤将持有的××个商铺的房地产权证分割为600个房地产权证，并由分割后的600个房地产权证继续履行分割前的××个房地产权证的抵押担保责任……2014年6月12日，上述600个房产办理了抵押登记，东莞农村商业银行股份有限公司中堂支行取得他项权证书。东莞市第一人民法院曾于2014年8月25日对林勤名下位于广州市海珠区××路××号【双号】××号房共计600间商铺予以查封，后该院将上述查封财产移送给本院执行。本院（2017）粤0105执罚字1、2号《罚款决定书》中记载：2017年4月19日，本院将(2016)粤0105执3757号之二执行裁定书送达给买受人尚盈实业公司。2017年6月8日，本院到涉案商铺现场张贴上述裁定书。现经查实，2017年6月8日，在本院张贴上述裁定书后，尚盈实业公司自行对涉案商铺收场，在收场过程中与涉案商铺的相关合同权利人（其中部分是向布城首站公司承租涉案商铺的，部分是与林勤签订商铺买卖合同的）发生冲突……。上述决定分别对东莞尚盈公司及该公司的法律顾问刘晓伟罚款1000000元、100000元。被告东莞尚盈公司及其法律顾问刘晓伟对上述决定不服，提起复议。其中刘晓伟在（2017）粤0105执罚字2号《罚款决定书》复议中提出“事实还原……2017年6月8日早晨，海珠法院派出制式警车和司法工作人员，到达拍卖物业现场（M层主出入口）张贴司法文书并撕去查封标识。此后，尚盈公司值班人员发现该物业M层主出入口的卷闸门处于打开状态……面临这种执法场景，尚盈公司自然认为海珠法院当日系履行按现状交付拍卖物业的职责，遂委派工作人员从此门进入……”。原告因与被告布城首站公司合同纠纷于2018年8月9日向本院提起诉讼，要求被告布城首站公司支付经营回报款80904元（自2016年1月至2018年12月）及违约金等。本院于2019年1月25日以（2018）粤0105民初11736号民事判决书认定原告已将2014年1月1日至2018年12月31日期间委托经营的案涉商铺交付给被告布城首站公司经营，被告布城首站公司拖欠2016年1月至2018年12月的经营回报款，并判决被告布城首站公司支付回报款及违约金给原告。本院认为：原告与被告康策公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》、《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》（以下简称场地使用合同）、原告与被告布城首站公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》（以下简称委托经营合同）均为有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已将场地使用费275711元交付给被告康策公司，有被告康策公司出具的《收款收据》为证证实，故本院予以认定。原告将案涉商铺交付给被告布城首站经营，业经本院（2018）粤0105民初11736号民事判决书认定。按场地使用合同约定，原告有权在五年委托经营期满时书面通知被告康策公司解除合同，但该书面通知对方时应当在委托经营期满前提前180天送达对方；如被告康策收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由被告康策公司收回；被告康策公司应在收回物业之日起30日内，一次性将本合同项下的全部场地使用费扣除相关税费后无息退还给原告。原告在2018年5月7日按场地使用合同及经营合同约定向被告康策公司、布城首站公司发出《关于提前解除合同的通知》,按场地使用合同约定相互邮寄送达与本合同有关的通知和文件资料，寄出经过三天后即视为送达，故上述解除通知应视为2018年5月10日送达被告康策公司，自解除通知送达之日起原告与被告康策公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》于经营合同约定委托经营期届满之日自动解除，故原告要求确认其与被告康策公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》于2018年12月31日解除，符合合同约定，本院予以支持。原告已按《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》支付场地使用费并与被告康策公司签订《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》，该认租书已履行完毕，故原告要求解除该认租书没有依据，本院不予支持。原告已按约定提前180日通知被告康策公司解除场地使用合同，因本案场地使用合同签订后，涉案场地由被告康策公司转由被告布城首站公司承租，故委托经营合同期限届满后，已不存在场地移交问题，被告康策公司应当按约定返还场地使用费给原告，故原告要求被告康策公司返还场地使用费275711元有理，本院予以支持。原告与被告康策公司没有约定逾期返还场地使用费的违约条款，被告康策公司没有按约定的期限返还场地使用费，实际暂用了原告的资金，原告要求被告康策公司支付逾期付款利息有理，本院予以支持，但利息应从2019年1月31日起至2019年8月19日按中国人民银行规定的同期同类一年期贷款利率标准计付，从2019年8月20日起至实际付清场地使用费之日止按全国银行间同业拆借同业拆借中心公布的贷款市场报价标准计付。被告林勤、被告布城首站并非原告与被告康策公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》的合同相对方，故原告要求被告林勤、被告布城首站承担清偿责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告沙玉与被告广州康策物业管理有限公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》于2018年12月31日解除。二、被告广州康策物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告沙玉退还场地使用费275711元及利息（从2019年1月31日起至2019年8月19日按中国人民银行规定的同期同类一年期贷款利率标准，从2019年8月20日起至实际付清场地使用费之日止按全国银行间同业拆借同业拆借中心公布的贷款市场报价标准计付）给原告沙玉。三、驳回原告沙玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5436元，由被告广州康策物业管理有限公司负担。原告沙玉已预交的受理费本院退回。被告广州康策物业管理有限公司在本判决生效之日起十内将应负担的受理费5436元直接向本院缴纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  蔡月华二〇一九年十二月十二日书 记 员  刘志怡翁豌婷