云南省禄丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2331民初2024号 原告：云南如新世纪物业服务有限公司。 住所地：云南省昆明市高新区滇景名筑小区A1地块9#6层606号。 统一社会信用代码：9153010056006116X7。 法定代表人：周琳钧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱自渝，该公司行政人事经理，代理权限：特别授权。 被告：李应安，男，1963年9月16日生，汉族，云南省武定县人，初中文化，无业，住禄丰县。 委托诉讼代理人：李秀梅，女，1971年4月17日生，汉族，云南省禄丰县人，无业，高中文化，现住禄丰县。（与被告李应安系兄妹关系） 原告云南如新世纪物业服务有限公司（以下简称如新物业）与被告李应安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告如新物业委托诉讼代理人朱自渝、被告李应安及其委托诉讼代理人李秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告如新物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠的2016年10月1日至2018年9月30日的物业管理费5817.42元，化粪池清掏费40元，合计5857.42元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年9月12日与禄丰县世纪佳源小区业主委员会签订了物业服务合同，并从2015年10月1日起至2018年9月30日服务于小区业主，被告是坐落于禄丰县业主。在原告为小区物业服务期间，原告与被告切实履行物业服务合同，但被告从2016年10月1日起无故拖延缴纳物业管理费及相关费用构成违约。物业服务合同中约定物业管理费标准为按建筑面积每月0.75元每平方米及逾期缴纳物业管理费的滞纳金。被告底商别墅建筑面积为323.19平方米，被告享受了原告提供的物业管理服务。但被告从2016年10月1日至2018年9月30日止共拖欠24个月的物业管理费，金额为5857.42元。被告在原告多次催要的情况下仍拖欠不交，被告拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区业主之一，接受了原告的服务，理应按物业管理条例和合同规定向原告缴纳物业管理费，但经原告一再催缴，被告一直未缴相关费用。 被告李应安辩称：对原告主张的我从2016年10月起未缴纳物管费是事实，但原告未按照与小区业主委员会所签订的《物业服务合同》履行工作职责，被告无需向原告全额支付物业服务费。理由如下：1、自从原告以服务业主的身份入驻小区以来，采取敷衍塞责欺上瞒下的手段，拒不履行合同义务，一心只想收钱，小区管理一片混乱，噪音扰民，车辆乱停乱放，业主自行车、电动车等财物被盗已是家常便饭。2、按照物业合同第二章第三条特约要求：乙方入住小区三个月内完成安装小区全封闭门禁系统；乙方入住本小区六个月内完成小区全方位无死角安装3000线以上高清监控摄像；乙方入住小区六个月内完成规划内小区车辆单向行驶建设。但到目前为止，被告仍然没有享受到特约要求的待遇。3、按照物业合同第二章第三条第五项协助维护公共秩序中：（1）小区实行封闭式管理，主出入口24小时站岗值勤，次出入口24小时站岗值勤；（2）对重点区域重点部位应每小时至少巡查一次，配有安全监控设施的，实施24小时监控对进出入小区的车辆实施证卡管理，引导车辆有序停放。（3）对进出小区的装修快递送水等家政服务人员及其他人员实行临时出入证管理。答辩人所居住的北地块住宅区至今没有封闭管理，而且只有一名保安，长时间脱岗，消防通道被长期霸占使用，无人问津。小区路面上经常有呕吐物和粪便，卫生无人打扫，路面破损无人修复，没有绿化带，原告仍然按照一期二期约定的标准收费，违反了合同约定。综上，被告只应向原告支付50%的服务费。 针对其诉讼请求，原告如新物业向本院提交了禄丰县世纪佳源小区物业服务合同一份，证实原告的服务范围和收取管理费标准。 经质证，被告对原告提交的物业服务合同的真实性、合法性和关联性无异议。 被告李应安针对其辩解理由向本院提交了世纪佳源小区视频资料光碟一份，欲证实所居住的世纪佳源小区消防通道被占用，车辆乱停乱放，卫生环境情况差，夜间临街住宅噪音大无人管理、安保人员服务不到位，没有绿化等原告物业服务不到位的情况。 经质证，原告认为被告提交的视听资料中，1、街面吵闹、噪音影响被告休息是小区街面附近发生的事情，跟小区管理无关，街面吵闹打架属于公安管理的治安问题，并非物管公司管理服务存在问题；2、保安在岗亭睡觉，不能证实该岗亭和保安是世纪佳源小区的岗亭和保安，与本案无关联性；3、清洁问题、车子乱停乱放等情况偶有存在，在及时发现后都打电话通知业主，不可能完全制止个别情况的发生。被告的证据不能证实原告履行管理服务不到位。 本院认为：原告提交的物业服务合同，被告无异议，本院予以认定。对被告提交的视听资料中，小地块无绿化、无道闸、无门禁系统部分被告无异议，本院予以采信，对其余资料不足以证实其欲证明目的和主张，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定如下法律事实： 被告李应安系禄丰县如新世纪佳源小区的业主。2015年9月12日，禄丰县世纪佳源小区业主委员会（甲方）以原告如新物业（乙方）签订了物业服务合同，将该小区物业委托给原告管理。合同约定的物业服务内容与质量部分包含：乙方入住本小区三个月内完成安装小区全封闭门禁系统（每门一出一进行人门禁、机动车车牌自动识别门禁；非机动车门禁系统）；乙方入住本小区六个月内完成小区全方位无死角安装3000线以上数字高清监控摄像；乙方入住本小区六个月内完成规划实行小区车辆单向行驶建设。合同期限为三年（2015年10月1日至2018年9月30日）止；物业服务费、垃圾清运费、停车费由业主按照拥有物业类别和建筑面积交纳，具体标准：1、多层住宅0.52元/月/平方米；2、别墅0.75元/月/平方米；3、商铺1.1元/月/平方米；4、商场1.1元/月/平方米；5、垃圾清运费75元/户/年化粪池清掏费20元/户/年；6、露天固定停车位管理费540元/年。被告李应安居住的房屋属于世纪佳源小区金水路上段邻街底商别墅，又称小地块，此地块属商贸步行街，没有绿化，也未安装道闸和全封闭的门禁系统。被告李应安于2016年10月1日起以小区物业管理服务不到位为由，拒绝缴纳物业管理费。 本院认为，原告如新物业与禄丰县世纪佳源小区业主委员会签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，原告及小区业主均应当按约定适当或全面履行各自的义务。被告作为小区业主享受了原告提供的物业服务就应该按照物业管理合同支付对等的物业服务费。被告如果对原告的服务质量和水平有异议，可以业主身份通过业委会、业主大会等合法途径，维护自身的权利。鉴于物业服务合同关系的特殊性，如果业主动辄以物业服务欠佳为由，拒付物业服务费，对其他已缴纳费用的业主也有失公平。被告李应安居住的房屋属于世纪佳源小区金水路上段邻街底商别墅，又称小地块，此地块开发商设计建盖为商贸步行街，本就没有设计绿化带，并非原告物业服务有限公司管理服务瑕疵。鉴于该地块属商贸步行街，人流量大，物管公司应加强安保及卫生服务管理，在管理过程中，如新物业服务有限公司确实存在管理瑕疵，为此，对合同约定的物管费应予适当扣减。对原告主张被告支付2016年10月1日至2018年9月30日止的物业服务费5817元，本院酌情支持90%，即5817×90%＝5235元。对于原告主张的化粪池清掏费属于重复收费项目，已涵盖在物业服务费中，原告不应将具体的物业服务项目分列再进行单项收费，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、由被告李应安于本判决生效后五日内向原告云南如新世纪物业服务有限公司支付物业服务费5235元。 二、驳回原告云南如新世纪物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李应安负担（因原告已预交，由被告在履行上述款项时一并给付原告）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  王金仙 二〇一九年十二月二十六日 书记员  王云冰