广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12798号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司,住所地广东省广州市番禺区南村镇,统一社会信用代码91440113737186428D。法定代表人：谭志平。委托诉讼代理人：潘慕婷，公司员工。委托诉讼代理人：黄飞钒，公司员工。被告：孙明杰，女，1962年7月2日出生，汉族。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司诉被告孙明杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司委托诉讼代理人黄飞钒到庭参加诉讼，被告孙明杰经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司向本院提出诉讼请求：1、被告按每月4.3元/平方米的标准向原告支付自2017年12月起2019年7月，拖欠物业管理费30480.38元。2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区御郡一街6号房屋（下称“该物业”）的业主，该物业的合同约定建筑面积为354.5069平方米。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条的约定，该小区洋房住宅的物业管理费为每月4.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币1524元。自2017年12月起2019年7月止，被告无故拖欠原告物业管理费20个月，共计人民币30480.38元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，被告每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的l‰向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为831元。综上所述，被告的行为己构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法做出判决。被告孙明杰无答辩，也未提交证据。本院经审查原告提交证据，并结合庭审陈述，认定事实如下：雅居乐雅生活服务股份有限公司为从事物业管理服务的股份有限公司，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司是其分公司，于2002年3月5日注册成立。广州市番禺区南村镇兴业大道广州雅居乐北苑御郡一街6号房屋（以下简称涉案房屋）的建筑面积为354.5069平方米，业主为被告孙明杰。2009年，原告（乙方）与案外人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（甲方）签订一份《物业服务委托合同》（以下简称前期物业合同），委托原告对广州雅居乐北苑小区进行管理，合同期限为36个月，自2009年10月1日至2012年9月30日。合同约定住宅按照别墅每月每平方米4.3元标准收取物业管理费用，逾期缴纳的，每日支付千分之二的滞纳金。合同为约定物业管理费的具体缴纳时间。合同对其他事项也作了相关约定。合同最后仅有双方当事人盖章，均没有签写合同签订日期。显示发展商与物业公司之间存在密切的利益联系。原告表示合同到期后，双方曾续签过几次合同，主要条款与前期物业合同内容相同。2011年11月17日，被告孙明杰向案外人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司购买涉案房屋，并签订《广州市商品房买卖合同》，确认合同项下涉案房屋建筑面积为354.5069平方米。2015年5月11日，原告代发展商与被告办理收楼手续，并签订一份由原告提供格式版本的《前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议），约定按每月每平方米4.3准，每月5日前缴交当月物业管理费，每逾期一天，需缴纳千分之一的违约金。合同对其他事项也作了相关约定。合同由原告盖章及被告孙明杰签名。原告主张被告拖欠自2017年12至2019年7月的物业管理费，并通过邮寄催款函的方式追讨欠款。原告提供中国邮政EMS快递底单及送达详情查询证实其追讨过程。以上事实有当事人提交证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订的前期物业合同，依法对被告具有法律约束力。原告提供相应的物业服务，有权向被告追讨物业费用。至于拖欠费用的具体金额，按照每月每平方米4.3元标准，涉案房屋建筑面积为354.5069平方米，每月应缴纳物业管理费为1524.38元。原告主张按照每月1524元标准计算物业管理费，符合法律规定，本院予以确认。被告拖欠原告自2017年12至2019年7月的物业管理费，共计20个月，物业管理费共计30480元。被告应向原告支付上述物业管理费。关于滞纳金部分，原告主张按照发展商提供的格式文本，由双方当事人签名的物业服务协议作为约定双方权利义务的依据，并请求自逾期之日按每日千分之一的标准计算滞纳金。本院认为，就居民小区来说，约束物业公司及业主之间权利义务的应当是业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，或者是发展商在业主、业主大会选聘物业服务企业之前与物业服务企业签订的前期物业服务协议。本案中，在已经存在有效的前期物业合同的情况下，发展商及作为物业服务企业的原告，不向被告提供前期物业合同，反而趁被告迫于收房的被动时刻，另行提供格式文本的所谓物业服务协议，显然是想利用自身优势地位损害业主权益。本院确认双方当事人之间的权利义务应当以发展商与原告之间于2009年签订的前期物业合同为准。至于被告被迫与原告签订的所谓物业服务协议，如该协议中有增加业主权益的内容，本院予以确认；该协议中加重业主义务的内容，本院不确认其对业主具有约束力。同时，涉案的前期物业合同于2012年9月30日到期。原告诉称其与发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司又两次签订前期物业合同。本院认为，在物业服务企业入住对小区进行管理之后，小区业主可自行决定是否与物业服务企业进行续签合同或者解除物业服务合同，业主无须授权发展商代为签订新的前期物业合同。在物业服务公司入住，小区业主即使未成立业委会，也未自行与物业公司续签合同的情况下，该小区已并非发展商刚刚将小区交付物业服务企业提供物业管理服务的所谓“前期”，发展商与物业服务企业无权再次签订所谓第二份、第三份“前期物业合同”，更无权以该种方式约束业主获得非法利益。本案中，涉案的前期物业合同已到期，发展商与作为物业服务提供者的原告，利用两者之间密切的利益关系，在小区房屋销售多年，业主大部分入住的情况下，擅自非法签订后续的所谓新的前期物业合同，是双方擅自串通故意曲解法律，变相损害业主权益的行为。本院对发展商与原告之间签订的除2009年的前期物业合同之外的其他物业合同，一律不认可其法律效力。原告未提供证据证实被告逾期缴费导致的具体损失，鉴于被告逾期缴费行为客观造成原告资金被占用的利息损失，本院确认原告可主张被告自次月1日起应支付上月欠交物业管理费的滞纳金，滞纳金以每月应交物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每个月物业管理费的滞纳金分别计算，均计算至本院判决确定的给付之日。对于原告所陈述的被告拖欠物业管理费的时间段，因被告未出庭抗辩，本院推定原告陈述的真实性。如事后有证据证实原告存在虚假陈述情形的，本院将依法追究原告及其代理人的法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙明杰应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付自2017年12月1日至2019年7月31日期间的物业管理费30480元。二、被告孙明杰应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付物业管理费的逾期付款滞纳金（滞纳金以每月应交的物业管理费1524元为基数，自次月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至本判决确定的给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业管理费的滞纳金分别计算）。二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291元，由被告孙明杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇一九年十二月二十六日书记员 何震宇