铜川市耀州区人民法院 民 事 判 决 书  (2019)陕0204民初2661号     原告:**，男，汉族，住铜川新区。委托诉讼代理人：许瑛，广东融聚律师事务所律师。被告:陕西鑫华源置业有限责任公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：王伟军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘高则，陕西天地行律师事务所律师。    原告**与被告陕西鑫华源置业有限责任公司（以下简称鑫华源置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年120月4日立案受理后，依法适用简易程序,于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人许瑛，被告鑫华源置业公司的委托诉讼代理人刘高则到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金3612元。事实和理由：2014年底，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第十二条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金。2016年10月29日，原告支付全部房款361242元，同日被告向原告交付房屋后，却未按合同约定期限为原告办理房屋所有权证书，依法应当承担逾期办证的违约责任。近两年，原告居住小区周边社区房价大幅上涨，原告因未取得产权证书，房价比其他小区明显每平方米低一千多元。双方签订的格式合同被告逾期办证违约金约定过低，显然不能补偿逾期办证给原告造成的实际损失。依据公平合理及损失补偿的立法原则，被告应承担逾期办证的违约金为全部房价款的百分之一。按照合同约定，被告也应自2018年12月25日办证期限届满后，按照自然日计算至2019年6月27日按日万分之0.1计算违约金为655.2元。    被告鑫华源置业公司辩称，一、不同意原告的诉讼请求。二、被告虽未按合同约定的期限为原告办理房屋产权证书，原因是原告未能按时提交办理房屋产权证书所需资料，以及未按期清理所欠物业费用，故责任不在被告。三、即使被告违约，原告主张的违约金3612元与约定违约金相距甚远。四、原告要求违约金按百分之一计算，没有事实和法律依据，与合同约定相悖。是自然日还是工作日合同约定不清，已经生效的法律文书是按工作日计算违约天数的。    原告**提交了1、《商品房买卖合同（预售）》、交房款发票，证明合同双方已经履行，被告有违约事实及约定违约金的事实。2、不动产登记局复函、不动产实施细则、通知，证明2019年6月28日被告还未取得2号楼房屋所有权证。证明被告2019年6月27日通知原告提交办理房屋所有权证手续时，并不具备办证条件。3、国务院放假通知及日历，证明从2016年10月30日开始计算540个工作日至2018年12月25日期限届满，从这一天开始计算违约金。    被告鑫华源置业公司对原告提交的证据1、2真实性无异议，不认可证明目的，认为违约是原告造成的，合同约定违约金是日万分之0.1；被告通知业主提交办证手续时已经向不动产登记局申请登记，2019年7月5日被告取得房屋所有权证。证据3无异议。被告未按约定期限为业主办理不动产登记证书构成违约，质证违约是原告造成的不能成立；其他质证意见予以采纳，原告提交证据的真实性予以确认。    被告鑫华源置业公司提交了1、《商品房买卖合同（预售）》，证明合同约定违约金按日万分之0.1计算。2、楼宇交接书，证明交房时间。3、工程竣工验收报告。4、房屋所有权证，证明2019年7月5日被告取得房屋所有权证。5、通知，证明被告向业主发出通知要求提交办证手续。6、催费通知单，证明被告多次通知原告催缴物业费。    原告**对被告提交的证据1、2、3、4均无异议，上述证据予以确认。对证据5无异议，认为被告提出交纳物业费并放弃车库产权的附加条件，否则不收取原告的办证手续。原告未提交证据证明其向被告提交办证手续被拒绝，故其质证意见不能成立，该证据真实性予以确认。对证据6认为与本案无关，并非被告收取的项目。原告的质证意见成立，该证据不做认定。经审理查明，2014年12月30日，**与鑫华源置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定**购买鑫华源置业公司坐落于铜川新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，单价为每平方米人民币2745元，总价款为人民币355642元。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。附件十一补充协议：九、买受人应在出卖人通知的期限内提交办理该商品房产权所需的一切资料、出具签字、缴清费用。否则，出卖人不承担逾期办理房屋产权证的责任。由此对出卖人造成的损失由买受人承担。合同签订后，**于2016年4月27日支付房价款361242元，鑫华源置业公司于2016年10月29日向**交付房屋。2016年10月14日山水雅庭2号楼竣工验收合格，至2018年12月25日合同约定的办证期限540个工作日届满。2019年6月27日鑫华源置业公司在山水雅庭小区内张贴办理不动产权证书的通知，通知业主于2019年7月10日前提交办理不动产权登记资料，**认为鑫华源置业公司提出的要求无理，未提交所需材料申请办理。2019年7月5日鑫华源置业公司办理了山水雅庭2号楼10302室住宅不动产权证书。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、交房款发票、通知、国务院放假通知及日历、楼宇交接书、工程竣工验收报告、房屋所有权证、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，**与与鑫华源置业公司自愿协商一致签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。鑫华源置业公司未按约定于交房之日起540个工作日内为**办理不动产权证书，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”2019年6月27日鑫华源置业公司在小区张贴通知要求业主提交办理不动产权证书的资料，**未按约定提供相关资料，亦构成违约，通知之后的违约责任由**承担。对于双方争议的逾期天数是按工作日还是按自然天数计算，从双方合同约定看,并未约定自然天数，合同第二十条第（二）款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：”第二十条第（二）款第1项约定“1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。”通篇理解，逾期按照工作日计算违约金亦不违反合同约定。**未提供证据证明鑫华源置业公司逾期办理不动产权证书给其造成的实际损失，以“原告因未取得产权证书，房价比其他小区明显每平方米低一千多元。双方签订的格式合同被告逾期办证违约金约定过低，显然不能补偿逾期办证给原告造成的实际损失。”为由主张约定的违约金过低，请求予以增加的理由不能成立。双方均认可办理不动产权证书的期限为2018年12月25日，鑫华源置业公司应按照约定的赔偿额计算方法自2018年12月26日至2019年6月27日共计工作日125天×361242元×万分之0.1=452元支付**违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陕西鑫华源置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付**违约金452元；二、驳回**的其他诉讼请求。 如果陕西鑫华源置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，由**负担12元，陕西鑫华源置业有限责任公司负担13元直接支付**。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                          审  判  员   张  梅                      二〇一九年十二月二十四日                              书  记  员   李婉秋  1