江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9920号上诉人（原审被告）：苏州世博金属制品有限公司，住所地苏州市三香路999号（裙二楼西3）。法定代表人：姚国新，总经理。委托诉讼代理人：许峰，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：马艳霞，江苏丰田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州乐艺罗兰文化传播有限公司，住所地苏州吴江经济技术开发区云梨路南侧699号。法定代表人：魏莉杰，总经理。委托诉讼代理人：王利群，江苏双泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：美嘉科技（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区玲珑街88号。法定代表人：刘茂才（LEWMEWCHOI），董事长。委托诉讼代理人：计慧萍，江苏九典律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。原审被告：姚国新，男，1979年7月2日出生，汉族，住苏州。上诉人苏州世博金属制品有限公司（以下简称世博公司）因与被上诉人苏州乐艺罗兰文化传播有限公司（以下简称乐艺公司）、美嘉科技（苏州）有限公司（以下简称美嘉公司）、原审被告姚国新房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初6377号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人世博公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回乐艺公司的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由乐艺公司承担。事实和理由：一、一审法院认定本案《租赁合同》无效错误。乐艺公司承租的房屋是美嘉公司根据建设工程规划许可建造的房屋，本就是工业及办公用途，并非世博公司承租后另行搭建。本案《租赁合同》中明确约定出租房屋的用途是办公，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。二、一审法院就乐艺公司的各项损失认定错误。江苏京苏工程造价咨询有限公司并非世博公司同意的评估机构，评估程序违法。世博公司对房屋的前期基础装修部分应扣除。三、一审法院就双方过错程度认定错误。乐艺公司擅自改变约定的房屋办公用途，是其自身单方违约行为。本案《租赁合同》因政府管理的不可抗力导致不能正常使用，世博公司应当免责。一审判决世博公司承担70%的民事赔偿责任缺乏事实和法律依据。被上诉人乐艺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人美嘉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告姚国新未作答辩。原审原告乐艺公司向一审法院起诉请求：1.判令解除乐艺公司与世博公司签订的租赁合同；2.判令世博公司、姚国新归还租赁保证金113220元、电费保证金10000元；3.判令世博公司、姚国新、美嘉公司连带赔偿违约金120115元；4.判令世博公司、姚国新、美嘉公司连带赔偿装修损失494590.47元、营业损失540000元，合计1034590.47元；5.本案诉讼费由世博公司、姚国新、美嘉公司承担。一审审理过程中，乐艺公司变更诉讼请求为：1.判令解除乐艺公司与世博公司签订的租赁合同；2.判令世博公司、姚国新归还租赁保证金113220元、电费保证金10000元；3.判令世博公司、姚国新、美嘉公司连带赔偿违约金120115元（三个月租金的违约金）；4.判令世博公司、姚国新、美嘉公司连带赔偿装修损失221226.52元；5.判令世博公司、姚国新、美嘉公司承担本案诉讼费、鉴定费等各项费用。一审法院认定事实如下：美嘉公司为苏州工业园区苏虹中路南72013号地块的宗地权利人。2014年2月27日，美嘉公司（出租方，甲方）与世博公司（承租方，乙方）签订《工厂租赁合同》，甲方将位于苏州工业园区玲珑街88号的整体厂房租赁于乙方使用，租赁物包括车间、办公区、门卫室、配电室、厂区道路、厂区停车位以及相应附属设施，工厂用地面积为21310.7平方米，车间和办公室总建筑面积为12594.76平方米，租赁物的功能为工业及办公用途，包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由乙方自行承担。租赁期限为20年，从2014年6月8日至2034年4月7日止，甲方给予乙方一个月的免租期，在本出租合同约定承租之日起二日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第十一条约定，经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租，乙方转租租赁物的用途不得超出本合同第一条规定的用途。该《工厂租赁合同》亦对租赁保证金、租金及支付方式、合同解除及违约责任等事项作出约定。2014年9月15日，美嘉公司与世博公司签订了《补充协议》，针对原租赁合同第十一条租赁物的转租部分补充内容，因乙方部分转租经营造成客户频繁签约和流动，为简化申请的程序提高乙方的出租效率，双方约定：租赁物的部分转租由乙方自行负责，在租赁的过程中只需要书面通知甲方并附相关平面图及经营内容，以作备案，租赁过程中所造成的一切责任及后果与甲方无关系。2015年4月，世博公司（出租人）与乐艺公司（承租人）签订《租赁合同》，出租人将坐落在苏州工业园区玲珑街88号，房号为A114、A115之房屋及设施出租给承租人作为办公房使用，房屋建筑面积为629平方米，租赁期为5年，自2015年4月16日至2020年4月15日止，约定该物业仅限于办公之用，未经出租人书面同意，承租人不得将该物业用于其它用途或从事任何非法活动。合同第四条约定，2015年4月16日至2015年6月15日为免租期，租赁期第一年即2015年4月16日至2016年4月15日的租金为377400元；租赁期第二年即2016年4月16日至2017年4月15日的租金为466467元；租赁期第三年即2017年4月16日至2018年4月15日的租金为480461元。承租人同意先缴费后使用，租金、办公管理费及物业管理费支付以每三个月为一个付款周期。承租人需向出租人支付三个月租金作为租赁保证金，即113220元，并支付电费保证金10000元。合同第五条约定，出租人拥有该物业的合法使用权，并负责向承租人提供在出租当时处于良好、安全和可使用状态的物业。出租人确保承租人在遵守本合同各项条款之前提下可以自由地使用该物业。合同第八条约定，对承租人的中途退租行为，出租人有权扣除全部保证金并有权要求承租人向出租人赔偿相当于3个月的租金作为违约金。出租人违约付3个月租金的违约金。合同第十一条不可抗力约定，除本合同项下的金钱支付义务外，如果任何一方延迟履行其在本合同下的义务由自然灾害（例如洪水、火灾、风暴、闪电、台风）、政府管理、政府控制、延迟发放许可或批准、敌意或敌视的政府行为、市民暴动、火灾或其它灾祸，或其它在该受影响方合理控制之外的原因（以下简称“不可抗力”）造成的。乐艺公司签订该合同后，向世博公司支付了租金保证金113220元及电费保证金10000元，电费保证金中的5000元已作为电费扣除，尚余5000元未退，乐艺公司支付了截止至2017年10月15日止的租金。乐艺公司承租后，在该承租场所进行教育培训活动。2017年9月21日，苏州工业园区教育局向乐艺公司发出告知书，告知：乐艺公司在玲珑街88号A114、A115从事教育培训活动，该场所属于工业厂房，应在10月25日前停止一切招生和办学行为，并妥善做好退费和解释工作，若需继续办学，可重新选址。一审审理过程中，乐艺公司申请对其承租的A114、A115号商铺内装修的价值进行评估，经一审法院委托，江苏京苏工程造价咨询有限公司于2019年5月6日出具《工程造价咨询报告书》（评估费10500元），认定评估基准日该项目装饰装修残值为221226.52元。乐艺公司对该评估报告结论予以认可；世博公司对此不予认可，认为装修的各项单价费用过高，且评估报告中涉及的部分基础装修为世博公司出租前施工，但对此未提交证据。关于双方各自主张的费用，乐艺公司陈述其主张的违约金120115元为合同约定的三个月租金的违约金。乐艺公司陈述其在2017年10月15日即停止营业，在2017年12月25日从承租处搬离。世博公司陈述乐艺公司在2017年10月15日停止营业后几日内就搬离了，新承租地的租赁合同也是在10月份签订。世博公司主张从2017年8月11日至12月20日期间的水电费9988元。乐艺公司对此予以否认，言明其水电费与房租均为同时缴纳。一审另查明，2017年3月，苏州市公安消防支队工业园区大队向世博公司作出苏园公（消）行罚决字[2017]0042号《行政处罚决定书》，给予世博公司责令停止使用未备案的两幢办公用房，并处罚款三万元整的处罚。2017年10月30日，苏州市公安消防支队工业园区大队向世博公司作出苏园公消重字（2017）第0001号《重大火灾隐患整改通知书》，发现世博公司存在下列火灾隐患：1.擅自将丙类厂房变更为商业；2.擅自搭建夹层，增加可用建筑面积；3.部分夹层为可燃材料搭建；4.建筑内未采用任何防火分隔措施；5.现有六部楼梯皆为敞开楼梯，无法达到疏散楼梯设置要求；6.疏散走道两侧的分隔墙普遍采用普通石膏板，不能达到耐火极限要求；7.未按要求设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防烟排烟设施、室内外消火栓，以上隐患已构成重大火灾隐患，责令世博公司于2018年4月30日前改正。2017年12月14日，苏州工业园区安全委员会办公室、苏州工业园区安全生产监督管理局、苏州市公安消防支队工业园区大队共同发布《停止供电强制履行告知书》，告知世博公司（所有区域）：世博公司对苏园公（消）行罚决字[2017]0042号《行政处罚决定书》仍未予执行，该重大事故隐患依旧未消除，且存在现实危险，决定通知有关单位对你单位（所有区域）采取停止供电的措施，该措施决定自2017年12月20日10时起实施，直至你单位采取措施，消除事故隐患。2017年10月27日，苏州工业园区国土环保局认定园区72013号宗地土地权利人美嘉公司，土地批准用途工业用地，目前地块为商业经营和办公使用，属于未按批准用途使用土地。2017年11月2日，苏州工业园区规划建设委员会对玲珑湾88号厂区内搭建共20项建筑物进行核查：该20项内容均未获得规划批准，依据《中华人民共和国城乡规划法》，认定其属于规划违法建设。2018年2月12日，苏州工业园区综合行政执法局向世博公司作出苏园综法罚综决字（2018）第001号行政处罚决定书，该机关依法调查后查明，世博公司未经批准，擅自改变72013号宗地工业用地用途，未取得建设工程规划许可证进行建设，将地块内工业厂房改造成非工业的产业园进行经营，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》的相关规定。同时经调查核实：世博公司未经批准，擅自改变72013号宗地工业用地用途，作为非工业的产业园进行经营，并作为办公用途出租给个人或者单位。世博公司未取得建设工程规划许可证，在主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。苏州工业园区综合行政执法局认为：上述行为违法事实清楚，证据确凿，对世博公司作出如下处罚：1.责令你单位限期1个月内拆除违法建设，具体为：主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。2.责令你单位严格按照批准土地用途依法使用土地，限期30日整改到位。3、处以30元/平方米的罚款，按宗地面积21710.7平方米计算，计65.1321万元。以上事实，有乐艺公司提交的租赁合同、装饰工程合同、告全体租户书、收据、工厂租赁合同及补充协议、施工合同等证据，乐艺公司委托评估的《工程造价咨询报告书》，一审法院调取的涉及关于涉案玲珑街88号厂区相关的行政处罚决定书、行政复议决定书，关于玲珑街88号厂房违法情况的认定、违法行为认定书、调查询问笔录、停止供电强制履行告知书、消防部门的行政处罚决定书、重大火灾隐患整改通知书等一系列相关资料，以及双方庭审陈述予以证实。一审法院认为，违反法律、强制性法规的合同，应认定无效。租赁合同的出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经国土和规划部门认定，并经苏州工业园区综合行政执法局调查核实，世博公司擅自改变72013号宗地工业用地用途，作为非工业的产业园进行经营，并作为办公用途出租给个人或者单位。世博公司未取得建设工程规划许可证，在主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。因此，世博公司将其未取得建设工程规划许可改建、扩建的房屋转租予乐艺公司经营使用，双方签订的租赁合同应认定无效。无效的合同，自始没有法律约束力，本案不构成合同解除。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补充。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、关于已取得财产的返还及租金、水电费的结算。乐艺公司与世博公司签订的租赁合同无效，世博公司收取的租赁保证金113220元和电费保证金5000元合计118220元，应返还乐艺公司。消防部门在2017年3月已经责令世博公司停止使用未备案的两幢办公用房，并在2017年10月底再次认定具有重大消防隐患，责令世博公司整改，当地教育主管部门通知乐艺公司于2017年10月25日前停止教学行为，乐艺公司在此情况下搬离，系止损行为及合同无效情况下的自行救济行为，而不是擅自中途退租的行为。乐艺公司已付租金截止至2017年10月15日，一审法院根据世博公司说明的乐艺公司搬离时间，结合乐艺公司另行签订租赁合同的时间以及该地块当时的实际使用情况，酌情乐艺公司支付世博公司从2017年10月16日至2017年10月25日期间的房屋使用费即13346元。关于实际发生的水电费，世博公司主张乐艺公司欠付从2017年8月11日至12月20日期间的水电费9988元。世博公司对此未提交任何旁证，乐艺公司也未举证其付款事实，一审法院根据同类型案件承租人的使用情况，酌情认定乐艺公司支付水电费2000元。据此，世博公司应退还的保证金118220元，与一审法院认定乐艺公司应支付的房屋使用费13346元及水电费2000元相互折冲后，世博公司应返还乐艺公司102874元。二、关于乐艺公司主张的各项损失及双方过错的认定。乐艺公司因租赁合同无效而产生的损失，世博公司应予以赔偿。乐艺公司主张三个月租金的违约金120115元，因乐艺公司与世博公司签订的租赁合同无效，其合同条款无法律约束力，乐艺公司依据无效合同约定主张的违约金，一审法院不予支持。世博公司转租房屋给乐艺公司使用，无证据证明其对乐艺公司装修行为提出异议，应视为同意乐艺公司装修，应对合同无效后已形成附合的固定装修物，赔偿乐艺公司损失。乐艺公司在本案中对其室内装修残值进行鉴定，评估机构出具的《工程造价咨询报告书》符合法定程序，评估机构具有相应资质，一审法院对该咨询报告结论予以采信。世博公司虽提出部分基础装修为其出租前施工，但未能提交证据，一审法院对此不予支持。一审法院采纳估价报告结论，认定乐艺公司的装修损失为221226.52元。关于双方对于损失产生的过错，一审法院认为，世博公司系出租人，对租赁物有瑕疵担保义务，应首先保证其享有租赁物的合法使用权，并保证租赁物在租赁期内处于良好、安全和可使用状态。世博公司擅自改变土地使用用途，将工业厂房改成非工业的产业园出租经营使用，未取得建设工程规划许可证，违法搭建或扩建建筑物出租使用，系导致涉案租赁合同无效的根本原因，应对乐艺公司的损失承担主要责任。本案中，相关政府部门对涉案厂房采取的强制措施系因世博公司的违法行为而引起，政府部门的行为不构成法律上及合同上的“不可抗力”，世博公司以此抗辩免责，无法律依据。乐艺公司作为承租人，根据承租房屋所处的区位和厂房改建状况，应当知道承租房屋系将工业用地改变为办公经营性使用，也应当知道世博公司实施的大规模改建极可能存在违反建筑规划许可的情况，其仍租赁涉案房屋，不当的放任租赁合同无法履行的风险，亦应对其损失承担相应责任。一审法院根据各当事人在租赁合同中应承担的权利义务，认定世博公司应对乐艺公司损失承担主要过错，应负担70%的民事赔偿责任，赔偿乐艺公司损失为154858.56元（221226.52元×70%）。关于乐艺公司主张姚国新、美嘉公司承担连带赔偿责任的诉请，一审法院认为，乐艺公司与世博公司之间存在租赁合同关系，乐艺公司是基于合同关系主张赔偿责任，但姚国新、美嘉公司不是乐艺公司租赁合同的相对方，乐艺公司也未能举证姚国新作为世博公司的法定代表人及股东须对公司债务承担连带责任的法定情形，乐艺公司要求姚国新、美嘉公司承担赔偿责任，无法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州世博金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内返还苏州乐艺罗兰文化传播有限公司保证金102874元；二、苏州世博金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿苏州乐艺罗兰文化传播有限公司装修损失154858.56元；三、驳回苏州乐艺罗兰文化传播有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8269元、鉴定费10500元，合计18769元，由苏州乐艺罗兰文化传播有限公司负担3000元，苏州世博金属制品有限公司负担15769元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，美嘉公司将72013号宗地上的工厂整体出租给世博公司，该块土地批准用途为工业用地，但世博公司却将其作非工业的产业园进行经营，并作为办公用途出租给个人和单位，世博公司还擅自在主体厂房局部搭建隔层以及进行扩建。本案中，世博公司将改建的部分房屋出租给乐艺公司用于从事商业性质的教育培训活动，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方之间签订的《租赁合同》应认定为无效。世博公司将房屋转租给乐艺公司后，乐艺公司对房屋进行了装修，无证据证明世博公司对乐艺公司的装修行为提出异议，应视为同意。租赁房屋内已形成附合的装饰装修物，系乐艺公司因合同无效受到的损失，世博公司应当按照过错承担相应的赔偿责任。一审法院委托江苏京苏工程造价咨询有限公司对装饰装修残值所作的评估报告，程序合法，评估结论并无明显不当，依法可以作为损失的依据。世博公司上诉认为其对房屋前期基础装修部分应从评估价值中扣除，但对该部分未提供证据证明，故本院不予采纳。一审法院根据世博公司的过错，认定世博公司对装饰装修残值损失承担70%的赔偿责任，属合理裁量，本院予以确认。世博公司还上诉认为本案系因政府管理的不可抗力导致房屋不能正常使用，其应当免责。对此本院认为，政府对案涉房屋进行认定、责令整改或停止使用、予以处罚等管理都是基于世博公司的违法违规行为依法作出，并非世博公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力，世博公司主张免责于法无据，本院不予支持。综上，世博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8269元，由上诉人苏州世博金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十二月二十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。