广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6666号 原告：甘仁善，男，1984年9月18日出生，壮族，住广西壮族自治区武鸣县。 委托诉讼代理人：潘莉莉，广西诚上金律师事务所律师。 被告：韦景俊，男，1990年5月18日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 第三人：南宁市臣信房地产经纪有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区安园东路9号桃花源D组团1号楼3号，统一社会信用代码91450107MA5KDCUQ11。 法定代表人：黄文烨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：党利，男，该公司员工。 案由：商品房买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年9月29日 开庭时间：2019年11月14日 当事人到庭情况： 原告甘仁善：本人及委托诉讼代理人潘莉莉到庭 被告韦景俊：未到庭 第三人南宁市臣信房地产经纪有限公司（以下简称臣信经纪公司）：委托诉讼代理人党利到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、判令原、被告及第三人于2018年12月9日签订的《房屋买卖合同》(N0.0000046)解除；2、被告向原告双倍返还购房定金360000元；3、被告向原告返还代付的房屋银行月供款22508元；4、被告向原告赔偿中介服务费损失30000元；5、被告承担本案全部诉讼费。 庭审中，原告撤回第4项诉讼请求。 事实和理由：2018年12月9日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖合同》(N0.0000046)，约定原告向被告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭中洲2栋三层303号房，房屋成交价为100万元。因合同签订时房屋尚未还清银行贷款且尚未取得不动产权证，故原被告双方约定先由原告支付购房定金18万元，被告在收到定金当日将房屋交付给原告，在房屋不动产证取得之前由原告按月替被告偿还银行月供款，在不动产权证取得之后由被告配合原告办理银行按揭贷款申请，按揭贷款申请通过之日再由原告或垫资方解押该房产，最终被告将房产过户给原告。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房定金18万元，并从2019年1月起每月替被告偿还房屋银行月供款，但当开发商通知被告可以办理房屋不动产权证时，被告却不愿去办理，原告多次通过第三人催促被告履行相关义务，被告仍不予履行。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，现被告无故违约导致合同无法履行，故原告有权解除合同并要求被告双倍返还购房定金及返还代付的房屋银行月供款。 被告答辩要点及第三人陈述要点 被告韦景俊未答辩，亦未提交证据。 第三人臣信经纪公司陈述称，对原告的诉请无异议。原告购买涉案房屋的目的是为了小孩读书，但是被告在通知能办理房屋产权证的情况下却多次联系不上，房屋也无法装修，小孩也无法读书，原告购买房屋的目的无法实现，故原告的诉请非常合理。 分析与认定 案件事实 （一）合同签订的事实：2018年12月9日，被告韦景俊（卖方）与原告甘仁善（买方）、第三人臣信经纪公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》(N0.0000046)，约定：1、买卖的房屋位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭中洲2栋三层303号，如该物业房产证尚在办理过程中，此次转让须到开发商处办理更名或待卖方房产证办理完毕后再办理过户手续，该物业成交价为100万元；2、卖方保证对物业享有完整处分权，出售该物业没有侵犯第三人的权利，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；3、买方的付款方式为：买方按揭付款，经纪方或担保公司垫资偿还卖方银行贷款；4、本案交易所产生的税费全部由买方负责；5、卖方收到买方支付定金18万元之日卖方交房给买方，该物业的现状为毛坯房；6、卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕并保证交易过户完成时买方不须对上述事项负责；7、买卖双方同意于本合同签订之日买方须向经纪方支付咨询及中介服务费3万元及办理信贷业务服务费8200元，在签订本合同后，买卖双方如未支付上述咨询及中介服务费，买卖双方均委托经纪方在定金里自动扣取全额的咨询及中介服务费和信贷业务服务费，因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务，故无论在任何清况下，买卖双方都须及时支付上述应付费用；经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方导致本合同不能履行，则违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方，若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消本合同的，则买卖双方均成为违约方，须各自支付成交价的1%给经纪方作为违约赔偿金；8、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方己付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同；9、三方约定的其他事项：（1）卖方收到买方支付购房定金18万元当日交房给买方装修使用；（2）待买方银行贷款审批通过之日再由买方或者垫资方解押该物业银行之欠款；（3）买方有权指定该物业最终产权人；（4）如垫资方解押该物业的银行欠款则垫资费由买方全部承担，同时卖方全权配合办理相关手续；（5）垫资方解押具体数额以该物业当时所欠银行数额为准；（6）卖方交房给买方之日起，该物业的月供由买方负责，直到解押扣款之日，但买方所供本金抵消房款。合同还对其他事宜进行了约定。 （二）合同履行的事实：合同签订当天，原告向被告支付定金3万元，2018年12月17日，原告向被告支付定金15万元，共计支付定金18万元。 原告分别于2019年1月10日、2月10日、3月10日、4月10日、5月10日、6月10日、8月10日向被告工行尾号为5595的卡号转入3200元、3200元、3200元、3227元、3227元、3227元、3227元代其向银行偿还月供款，共计代垫22508元。 原告提供的被告与第三人的微信聊天记录显示：2019年4月17日，第三人“你房子可以办理房产证了，几时过来办理一下”，被告未予答复。4月20日，第三人“你房子可以办证了”“你真有那么忙”“还是怎么样”“信息都不回”“你这样的话，客户一直问我这个问题”“人家买来给小孩读书的”，收到上述信息后被告通过微信与第三人进行了语音聊天，在语音聊天中第三人要求被告提供相关材料办理产权证。6月16日，第三人“房产证交材料去办理了吗”“客户小孩要读书，你赶紧办理房产证吧”，被告“我晚点回你电话，现在在忙”，几个小时后，第三人“忙完了吗”“你房产证的材料交了没有”，被告未回复。6月17日、6月29日、7月11日第三人又多次联系被告，但都没有回复。7月11日，第三人“如果你都是这样，不配合办手续，公司就一起起诉你了，你是毁约方，承担相应的法律责任”“到现在客户都没得进去住房子，小孩子也不得读书”“你现在意思就是不配合办理手续了？信息不回电话不接”，被告没有回复。之后第三人又多次联系被告，仍联系不上。7月25日，第三人“现在买家不月供了，因为联系不上你办理手续，造成逾期你自己承担，开发商毁约金也是你自己承担”，“买家已经请律师起诉了，接下来就按合同走”，被告无回复。7月29日，第三人“你是什么意思？玩失踪？”被告无回复。8月13日、14日、15日、20日、23日第三人又多次联系被告，无法联系上。 其他事实 签订合同时涉案房屋尚未办理不动产权证。截至2018年12月17日，涉案房屋存在预购商品房首次抵押预告登记，记载抵押权人为中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行。 庭审中，原告陈述其帮被告代垫了4月的按揭款后就联系不上被告了，4月20日第三人又说能联系上被告，并要求被告提供相关材料办理房产证，但之后又无法联系上被告，直至6月17日第三人联系上了被告，但被告回复了一句之后就又联系不上了。因一直联系不上被告无法办理房产证，故7月初原告已经委托律师准备起诉被告，所以没有再帮代垫7月的按揭款。但之后到了8月5日，被告又主动联系了第三人，说要去办房产证。当天原、被告、第三人三方见面并谈好了，由于开发商帮被告代垫了部分按揭款，故被告需先到开发商处清偿了相关费用后才可以办理产权证，被告也同意第二天去把开发商的钱还清了就去办理产权证，但到了第二天被告又说没有钱要回去筹钱，之后就再也联系不上被告了。关于涉案房屋，原告陈述是在其交了定金之后的一两个月被告才给门卡和钥匙，该房屋目前与被告交付时没有任何变动。 关于尚未办理产权证房屋的交易流程，第三人陈述：首先，在开发商通知可以办证后由卖方提供办证资料委托开发商办理产权证；其次，产权证办好之后，卖方向银行申请提前还款，买方同步向银行申请贷款，申请的时候需提供产权证，卖方需到场签字，留银行卡号，如未办理好产权证则无法申请贷款；最后再过户、办理抵押手续、银行放款等。 上述事实，有房屋买卖合同、不动产档案查询告知单、银行转款凭证、收款收据、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。 法律分析 1、合同的效力和性质：原、被告与第三人之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 2、关于合同应否解除。合同签订后，原告已按约向被告支付了定金18万元，且从2019年1月至6月向被告转入银行按揭款，但被告在第三人从2019年4月起通知其可以办理不动产权证后一直未积极提交材料办理不动产权证，且多次都处于无法联系状态，基于被告的违约行为，被告中止了2019年7月的按揭款支付。之后，被告再次出现且各方意图继续履行合同，原告基于对被告的信任又继续代垫了1期银行按揭款，但被告再次违约，经多次催告后仍未履行办理不动产权证的义务。被告的上述违约行为导致双方房屋买卖的交易无法进行下去，原告购买房屋的目的无法实现，故原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以确认。 关于合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告应向原告返还其代垫的银行按揭款22508元。至于定金，原告已向被告支付18万元定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定，因被告违约致使合同目的无能实现，可以适用定金罚则，故原告要求被告双倍返还定金36万元，本院予以支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告甘仁善与被告韦景俊、第三人南宁市臣信房地产经纪有限公司于2018年12月9日签订的《房屋买卖合同》(N0.0000046)解除； 二、被告韦景俊向原告甘仁善双倍返还定金36万元； 三、被告韦景俊向原告甘仁善返还代垫款22508元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3744元，财产保全费2583元，由被告韦景俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 谢 玲 二〇一九年十二月三日 书记员 杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人们法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。