河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0802民初5673号 原告（反诉被告）：季雪峰，男，1989年11月18日出生，满族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：崔国茹，河北久兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱占田，男，1957年11月11日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 被告（反诉原告）：刘桂芹，女，1958年5月21日出生，满族，住址同上。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：姜一凡，河北管文军律师事务所律师。 原告季雪峰与被告朱占田、刘桂芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，二被告提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）季雪峰及其委托诉讼代理人崔国茹、被告（反诉原告）朱占田、刘桂芹及委托诉讼代理人姜一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告季雪峰向本院提出诉讼请求：判令被告将承德市双桥区开发区通和小区4#楼3-506室房屋及地下室（价值为125万元）交付给原告，并按合同约定支付给原告违约金12.5万元，居间服务费2.6万元。 事实和理由：2017年3月26日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于承德市双桥区的房屋及地下室一间出卖给原告，该房屋不动产权为第201706722号。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了购房款，并于2017年5月2日办理了不动产权利登记。被告未按合同约定向原告交付房屋及地下室，被告的行为构成违约。 被告朱占田、刘桂芹辩称：1.原告与二被告签订的《房屋买卖合同》不包含地下室。二被告以总价款125万元的价格，将位于双桥区一处出卖给原告季雪峰，合同约定该房屋配套设施包括水、电、暖、物业、燃气，附属设施：精装修、整体卫生间、整体厨房、两张床、沙发、茶几、一台电视、一台冰柜及一台单开门冰箱。该房屋买卖合同明确约定了标的物，根本不包含所谓“地下室”；2.被告不存在违约行为，不应承担违约责任。在合同中，双方对于付款时间进行约定：季雪峰需于2017年3月26日支付购房定金10万元，2017年4月5日支付首付款5万元，通过银行贷款支付100万元，余款10万元在被告腾房的同时支付。关于腾房时间，双方约定，被告在收到购房全款的时候腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交给季雪峰。合同签订后，被告依约于2017年5月2日就为季雪峰办理了不动产转移登记，该房产已经过户到季雪峰名下。季雪峰先后支付购房款120万元（含定金10万元）。在合同履行过程中，双方对合同约定的交房时间（2018年6月1日）进行了变更，商定于2019年10月1日交房。2019年10月1日，被告依约交房，季雪峰以被告没有交付地下室为由拒绝收房。 反诉原告朱占田、刘桂芹反诉请求：判令反诉被告季雪峰继续履行与反诉原告签订的《房屋买卖合同》，向反诉原告支付购房尾款5万元。事实及理由：原、被告签订的《房屋买卖合同》约定季雪峰需要于2017年3月26日支付购房定金10万元，2017年4月5日支付首付款5万元，通过银行贷款支付100万元，余款10万元在反诉原告腾房的同时支付。关于腾房时间，反诉原告在收到购房全款的时候腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交给季雪峰。合同签订后，反诉原告依约于2017年5月2日为季雪峰办理了不动产转移登记，季雪峰先后支付购房款115万元。鉴于反诉原告新购的商品房并未按期交工，反诉原告需要继续使用案涉房屋，遂与季雪峰就原合同约定的交房时间进行变更，商定于2019年10月1日交房。在此期间，因反诉原告需要资金装修新房，季雪峰将剩余购房款10万元中的5万元支付给反诉原告。2019年10月1日，反诉原告依约交房，季雪峰拒绝收房并拒绝向反诉原告支付剩余购房款5万元。 反诉被告季雪峰辩称，按照《房屋买卖合同》，原告购买的标的包含地下室，而反诉原告拒绝交付。另外根据合同约定反诉被告支付购房款的前提是反诉原告先腾空房屋，反诉被告才支付剩余购房款，反诉原告没有腾空房屋，已经违反约定，应承担违约责任。 原告（反诉被告）季雪峰提交如下证据：1、《房屋买卖合同》，证明被告（反诉原告）未按合同约定腾空房屋，已经违约；2、不动产权属证书，证实房屋已经过户至原告（反诉被告）名下；3、转账凭证两张，收条两张，证明原告（反诉被告）支付了购房款120万元；4、证人王某（承德市金诺房地产经纪有限公司职员）到庭陈述，证实双方签订的合同价款125万元包含地下室。 被告（反诉原告）朱占田、刘桂芹提交如下证据：1、《房屋买卖合同》，证明双方签订的合同没有涉及地下室的问题；2、欠条，证明原告尚欠购房尾款10万元，在二被告搬离房屋的同时由其支付；3、万福家园商品房买卖合同及购房发票，证明被告与承德乾正房地产开发有限公司签订买卖合同；4、收据；5、手机微信截图，证实双方协商于2019年10月1日办理房屋交接手续；6、居民用户暂停供热协议书，证实原告于2019年9月29日办理了案涉房屋的停暖手续；7、案涉房屋现场照片。 本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，原告（反诉被告）季雪峰作为买方（乙方）与二被告（反诉原告）作为卖方（甲方）及居间方（丙方）承德金诺房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定二被告（反诉原告）将位于承德市双桥区的房屋出卖给原告（反诉被告）。合同约定房屋成交价为125万元。该房屋的配套设施：水电、暖、物业、燃气，该价格包含的附属设施：精装修、整体卫生间、整体厨房、2张床、沙发、茶几、1个电视、1个冰柜、1个单开门冰箱。付款方式约定：乙方于2017年3月26日向甲方付定金10万元，首付款5万元于2017年4月5日之前支付给甲方，剩余购房款于办理完所有手续，银行放贷当日付给甲方。鉴于丙方的居间服务在本合同签订时已经完成，乙方应在签订本合同时，以现金方式向丙方支付居间服务费2.6万元。对于腾房时间约定：甲方应于收到全款的时候腾空该房屋并将户口迁出，同时将该房屋钥匙交给乙方。合同第六条违约责任部分约定：本合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约。甲方应承担交易过程所发生的的一切费用（包括居间服务费）并且退还已收一切款项，并向乙方支付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金。同时，乙方有权解除本合同，丙方合同义务终止。合同第八条的其他约定事项处约定：甲乙双方协商，如有一方违约，按本合同第六条违约责任赔偿另一方，中介服务费由违约方支付给丙方。甲方于2018年6月1日搬出本房，甲方搬出之日，乙方支付给甲方剩余购房尾款10万元。 合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了购房款115万元，双方于2017年5月2日办理了不动产转移登记，将房屋过户至原告（反诉被告）名下。 2017年9月2日，原告（反诉被告）为被告（反诉原告）出具欠条，注明在被告（反诉原告）搬离房屋之日支付剩余购房尾款10万元。 2019年3月15日，原告（反诉被告）向二被告（反诉原告）转账支付剩余购房尾款10万元中的3万元，2019年4月6日又转账支付2万元。 2019年9月29日，二被告（反诉原告）办理了案涉房屋的停暖手续。 2019年9月25日、29日，双方通过微信聊天确定房屋交付事宜，交付时间为2019年10月1日，当日因地下室是否包含在双方签订的房屋买卖合同中，双方产生歧义，未能交接成功。 本院认为，原告（反诉被告）季雪峰与被告（反诉原告）朱占田、刘桂芹及案外人承德金诺房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。各方均应按照合同约定享受权利并履行义务。现原告（反诉被告）已经支付购房款120万元，履行合同约定的支付购房款的义务，被告（反诉原告）在签订上述合同后即配合原告（反诉被告）办理房屋转移登记手续。该合同已经大部分履行。现双方因履行合同发生争议，本院认为存在以下两个争议焦点： 其一，双方签订的《房屋买卖合同》约定的购房款125万元是否包含地下室。就此被告（反诉原告）以双方签订的合同无此约定为由予以抗辩，原告（反诉被告）申请证人（金诺房地产经纪公司员工王某）出庭陈述，证实双方在商谈过程中，约定上述房款包含地下室。本院认为，购买房屋并非一般生活用品，合同各方在签订合同时应审慎审查合同的条款。该合同对整体卫生间，整体厨房及沙发、电视等设施均作了明确约定，但没有地下室的约定。本院认为，合同签订时不仅有原、被告双方，还有专门从事房屋买卖的中介机构承德金诺房地产经纪有限公司的人员参与起草、商谈，对有关地下室约定的疏漏明显不合常理。故原告（反诉被告）主张地下室包含在转让 的价款中的请求，无充分有效的证据予以证实，本院不予支持。 双方争议的第二个焦点是被告（反诉原告）是否存在违约行为。双方签订的合同约定被告（反诉原告）在2018年6月1日搬出，被告（反诉原告）以合同签订后双方就搬出时间进行变更为由予以抗辩。本院认为，首先，根据被告（反诉原告）提供的证据显示，双方通过微信聊天进行协商，商定搬迁时间为2019年10月1日，原告（反诉被告）并未提出要求对方支付违约金的主张；其二、原告（反诉被告）在2019年3、4月份合计向被告（反诉原告）支付了购房款5万元，如果双方就搬迁时间没有另行协商，则根据合同约定支付的违约金足以抵顶尚欠购房尾款，则原告（反诉被告）无需再行支付；其三，根据居民用户暂停供热协议书的规定，暂停供热的须在当年9月30日前向供热公司提交申请。被告（反诉原告）在2019年9月29日办理停止案涉房屋供暖的手续，说明其应是得到原告（反诉被告）的同意，证实原告（反诉被告）没有急于居住案涉房屋的事实。综合以上内容，可以认定双方已经就二被告搬出时间在合同签订后做出变更。双方之间引发矛盾，系购房标的是否包含地下室导致，原告主张被告支付违约金及居间费的请求无事实及法律依据，本院不予支持。 对于反诉原告的反诉请求，经过庭审，双方均认可反诉被告季雪峰尚欠反诉原告购房尾款5万元，应判令其支付。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）朱占田、刘桂芹于本判决生效之 日起十日内向原告（反诉被告）季雪峰交付承德市双桥区房屋。原告（反诉被告）季雪峰于当日向被告（反诉原告）朱占田、刘桂芹支付购房尾款5万元。 二、驳回原告（反诉被告）季雪峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8705.00元，反诉费525.00元，由原告（反诉 被告）季雪峰承担5000.00元，被告（反诉原告）朱占田、刘桂芹承担4230.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  马福英 二〇一九年十二月十八日 书记员  张雅惠