北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初20550号原告：尹学忠，男，1954年9月17日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：田雨鑫，北京百朗律师事务所律师。被告：北京雄搏兴业装饰设计有限公司，住所地北京市海淀区清河北四拨子村46号。法定代表人：李国兵，董事长。委托诉讼代理人：胡彪，北京搴旗律师事务所律师。被告：李国兵，男，1970年7月7日出生，汉族，住湖北省通城县隽水镇和平社区。委托诉讼代理人：胡彪，北京搴旗律师事务所律师。原告尹学忠与被告北京雄搏兴业装饰设计有限公司（以下简称雄搏公司）、被告李国兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹学忠及其委托诉讼代理人田雨鑫、被告兼被告雄搏公司法定代表人李国兵、被告雄搏公司与被告李国兵共同委托诉讼代理人胡彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹学忠向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2017年5月1日至2018年8月31日的房屋使用费27．67万元，并赔偿利息损失（以30万元为基数，自2017年4月1日计算至2017年7月25日的利息损失；以22万元为基数，自2017年7月26日计算至2017年9月11日的利息；以17万元为基数，自2017年9月12日计算至2018年5月21日的利息；以12万元为基数，自2018年5月22日计算至2018年6月14日的利息；以7万元为基数，自2018年6月15日计算到实际付清之日的利息；以20．67万元为基数，自2019年4月1日计算到实际付清之日的利息，利息计算标准都按照同期银行贷款利率的4倍计算；)2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与被告于2016年5月6日签订房屋租赁合同，合同约定原告将其位于北京市昌平区西沙各庄村的厂房出租给被告，租赁日期为2016年5月1日至2020年6月15日，租金为每年62万元，租金支付方式为年付，如到期未交房租，被告应按2个月的租金标准支付违约金。2018年8月31日，因村委会收回集体土地，导致双方合同无法履行。但在合同履行期间，被告未足额支付房租，经原告多次催要未果。为维护原告合法权益，故诉至法院。雄搏公司辩称：认可双方租赁合同关系，但是李国兵不是适格被告，合同是由公司签订，李国兵不是合同相对方。第一合同年度的租金已经交清了，双方合同的终止日期是2018年6月30日,所以对于2018年7月和8月的使用费103333元，不认可，被告已经搬走了。对于其余的16．93万，都已经抵扣了。具体抵扣情况是：1．原告将案涉房屋出租给我方时，原告的上一手李虎在院落东侧占用三间房屋，从一开始到2018年6月30日我们搬走，共计50平米，按600元/间/月计算，占用26个月是46800元，该部分钱应扣除。2．租赁院落东南角的二层楼的二层有十二间彩钢房不符合消防要求，2017年12月15日被查封了，贴了封条，一直到2018年6月30日搬走都不能使用，这部分按300元/间/月计算，从2018年1月1日到6月30日，总共是21600元，不应支付。3．原告出租的房屋之前北侧的门脸房租户有8户在我签合同时还未到期，他们的这部分租金在第一年租金里抵扣了。但是8户里只有6户按期搬走，仍有两户未能如期搬走。一个叫宋俊英,本来应该2016年11月30日到期，但实际延长了三个月到2017年2月底搬走。另一户姚玉林本来应该2016年9月19日搬走，但实际是2017年1月5日搬走。宋俊英超期的部分应当抵扣租金3992．96元（宋俊英交给尹学忠是1333元/月），姚玉林超期部分应当抵扣租金7187．66元（姚玉林交给尹学忠是2054元/月）4．被告为原告的设备进行维修、更换，第一次维修花费3500元，第二次6500元，这部分也应抵扣租金。5．2017年2月北侧临街的门脸房被拆除了一部分面积，造成了可使用面积减少，应当抵扣部分损失；6．临街房屋被拆除后，我们将第二排房屋改成了门朝北当门脸房使用，这部分拆改的费用也应该抵扣房屋租金。上述抵扣是双方口头说过的，所以不欠房租。原告主张的利息没有法律依据。李国兵辩称：租赁合同由雄搏公司签署，不是我个人。其它意见与雄搏公司一致。本院经审理认定事实如下：2016年5月6日，尹学忠（甲方、出租方）与雄搏公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其合法拥有的房屋场地租赁给乙方使用；占地面积约4000平方米，厂房建筑面积约3000平方米（含宿舍），门脸房约300平方米；租赁期限自2016年5月1日至2020年6月15日止；房屋、厂房租金为62万元/年；租金每年交付一次，金额为每年62万元，乙方必须按合同之日起提前30日交付下一年租金，如到期未交房租，属乙方违约，乙方应向甲方交付违约金（2个月租金）作为违约赔偿，合同解除；任何因生产、生活需要改建和增建的内容需提前征得甲方同意后方可进行，属乙方改建和增建的地上建筑物在合同期满后归甲方所有。合同签订后，尹学忠向雄搏公司交付了除部分门脸房之外的场地和房屋。因案外人刘超全、刘志远、高壮波、朱卫峰、吴全军、宋俊英、姚玉林、许祖江、李明星与尹学忠的原有租赁合同未到期，仍占用部分门脸房，故尹学忠向雄搏公司出具《房屋终止日期》一份，主要内容为刘超全、刘志远、高壮波、朱卫峰、吴全军、宋俊英、姚玉林、许祖江、李明星合同到期的日期，其中刘超全、刘志远、高壮波于2016年7月31日到期，朱卫峰于2016年8月31日到期，吴全军于2016年6月30日到期，宋俊英于2016年11月30日到期，姚玉林于2016年9月19日到期，许祖江于2016年9月20日到期，李明星于2017年3月29日到期。尹学忠与雄搏公司达成口头合意，即上述占用人按《房屋终止日期》载明的期限搬离后，将门脸房交付给雄搏公司，并在雄搏公司需支付的2016年5月1日至2017年4月30日（第一合同年度）租金中抵扣73148元。2017年2月27日，尹学忠出具《收条》一份，主要内容为：“今收到李国兵交来租金505000元整（其中：银行转账416000元，现金支付54000元、35000元，共计505000元），2016年5月1日至2017年5月1日按合同租金已交清。”庭审中，双方均表示第一年度的租金合同约定金额为62万元，除门脸房逾期交付部分抵扣73148元外，还有其他内容，双方对第一年度的租金无争议。对于第二合同年度（2017年5月1日至2018年4月30日）的租金，雄搏公司分别于2017年4月26日、2017年9月12日、2018年6月15日累计由李国兵账户向尹学忠转账支付30万元，2017年4月26日用转账支票支付12万元，2017年7月26日现金交纳8万元（尹学忠当日出具了收条），2018年5月22日由北京北七家雄搏不锈钢制品经营部账户向尹学忠转账支付5万元，以上共计55万元。尹学忠认可收到了上述租金55万元。此外，雄搏公司称除上述55万元租金外，公司法人李国兵于2018年6月15日通过微信向尹学忠转账支付4000元，也属于房租。为证明该主张，雄搏公司提交了李国兵与尹学忠2018年6月15日的微信聊天记录照片，但该照片中显示“￥4000．00已被领取-税款。”对此，尹学忠表示该4000元不属于租金，双方之间还存在代开增值税发票的关系，这4000元属于代开建筑材料增值税发票而支付的税金。另查，2018年6月，诉争场地及建筑物被纳入腾退范围。本案庭审中，雄搏公司以及尹学忠均表示，西沙各庄村村委会于2018年6月25日左右发布了腾退通知。2018年8月29日，尹学忠（乙）、李国兵（丙）以及案外人李虎（甲）签订《关于处理西沙各庄村东北京北郊旭东通讯设备厂4户鞋商户泡水处理》的协议（以下简称《泡水处理协议》），内容为：“经甲乙丙三方商量约定，搬迁费50%（属于甲乙方，金额4．4万元）支付丙方李国兵，搬迁奖励，具体金额不详，全额支付丙方李国兵，处理4户商品泡水商户的经济赔偿损失，丙方负责在8月31日前完成租户搬迁工作。全权丙方处理。”本案中，尹学忠主张承租方实际于2018年8月底才搬离完毕，所以除第二合同年度欠付的7万元租金（使用费）外，还应按照合同约定的标准支付2018年5月至8月31日的使用费20．67万元。对此，雄搏公司则表示使用费只应计算至2018年6月30日，因2018年6月25日腾退通知发布后，案涉场地已经被断电，承租方已经在腾退，到7月份场地还被围了起来，无法正常经营，但2018年7月14日因下大雨，在没有电的情况下抽水泵无法使用，导致部分物品被泡，只有三间房是2018年8月底最后腾退的。庭审中，雄搏公司还辩称，第二合同年度（2017年5月1日至2018年4月30日）内未交纳的租金以及2018年5月份和6月份的使用费双方已经抵扣完毕，具体包括：1．涉案场地北侧靠东处案外人李虎（尹学忠的上一手出租人）占用了三间房屋，约50平米，一直到最后2018年6月30日都未搬走，该部分应当扣减租金46800元（按600元/间/月计算，共计26个月）；2．院落东南角二层楼的二层12间房屋因材料不符合消防安全于2017年12月15日被查封，贴了封条，一直到2018年6月30日雄搏公司搬走都不能使用，故应当扣减租金21600元（按300元/间/月计算，一共12间，自2018年1月1日计算到2018年6月30日）；3．北侧的门脸房的租户中有宋俊英、姚玉林两户未按照《房屋终止日期》搬离，宋俊英逾期三个月，应相应扣减雄搏公司租金3992．96元，姚玉林逾期三个半月，应相应扣减我方租金7187．66元；4．承租期间，雄搏公司为尹学忠维修水泵一次支出3500元，更换水泵一台支出6500元，应从租金中扣减；5．诉争场地北侧门脸房房屋一部分是砖砌，一部分是彩钢或搭建的棚屋，该彩钢及搭建部分后被西沙各庄村委会要求自行拆除，否则将强制拆除，拆除后我方与尹学忠协商一致，将剩余部分及第二排房屋予以改造，新开门窗，增加商业价值，该部分改建费用加上水泵维修、更换以及防水处理的费用，双方约定扣减租金和使用费17万元。对于雄搏公司辩称的上述扣减情况，尹学忠均不予认可。尹学忠表示：对于第1项，李虎确实占用房屋，但该面积本身就在《房屋租赁合同》之外，《房屋租赁合同》约定出租的门脸房约300平米，但根据2018年6月腾退时评估机构绘制的测绘图，北侧门脸房（包含李虎占用部分）大约424．6平米，所以李虎占用部分本身就不在出租范围内；对于第2项，认可该处二层被消防查封的事实，但查封只是不让住人，仍然可以使用，而被告也实际仍然使用；对于第3项所谓的宋俊英、姚玉林逾期不予认可，没有这回事；对于第4项维修水泵、更换水泵和第5项改扩建费用均不认可，不存在改建，双方也没有就此协商过抵扣租金。再查，经本院与北京市昌平区北七家镇西沙各庄村村委会以及中佳勘察设计有限公司核实，尹学忠提交的《测绘图》就是腾退时评估机构作出的测绘图。根据《测绘图》以及庭审双方共同确认的北侧门脸房的位置，可以认定案涉场地腾退时场地北侧西部的门脸房面积为167．74平方米，场地北侧东部门脸房面积为256．87平方米。上述事实，有《房屋租赁合同》《房屋终止日期》《泡水处理协议》、银行流水、支票存根、收条、微信聊天记录截图、测绘图以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案诉争的《房屋租赁合同》中涉及的厂房、门脸房均未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》应认定为无效。本案中，各方争议的焦点有四个：一是《房屋租赁合同》的主体承租方的认定；二是2018年6月15日李国兵向尹学忠微信转账支付4000元的性质认定；三是涉案房屋2018年7月和8月是否应支付占有使用费以及占有使用费的计算标准；四是雄搏公司辩称的扣减租金问题的认定。对于上述争议焦点，本院逐一分析认定如下。一、《房屋租赁合同》的承租方为雄搏公司合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的办法。《房屋租赁合同》的首部明确载明“乙方、承租方”的名称为雄搏公司。《房屋租赁合同》主文亦约定为甲方将房屋场地租赁给乙方使用。《房屋租赁合同》尾部虽由李国兵签字，但李国兵本系雄搏公司的法定代表人，其有权代表雄搏公司签署合同。在双方《房屋租赁合同》履行中，虽有部分租金从李国兵账户支付，但雄搏公司认可李国兵是代雄搏公司支付租金，故不能据此认定李国兵系承租人。综上，在《房屋租赁合同》约定明确的情况下，应认定承租方为雄搏公司。尹学忠主张的李国兵也系承租人，应承担相应责任的请求，缺乏依据，本院不予支持。二、2018年6月15日李国兵向尹学忠微信转账支付4000元的行为不属于支付租金雄搏公司主张2018年6月15日其法定代表人向尹学忠微信转账4000元属于履行交纳租金的义务，雄搏公司应当就此承担举证责任。庭审中，雄搏公司提交的李国兵与尹学忠当日的微信聊天记录截图却显示“￥4000．00已被领取-税款”字样，据此可以推定该笔4000元属于“税款”，该内容与尹学忠的陈述一致。故雄搏公司辩称的2018年6月15日微信转账支付4000元租金的观点，本院不予采信。根据上述认定，结合本院查明的事实，案涉《房屋租赁合同》第二合同年度（2017年5月1日至2018年4月30日）的租金，雄搏公司已交纳部分为55万元，与双方约定的62万元差额为7万元。三、涉案房屋2018年7月和8月应支付占有使用费，但占有使用费的标准由本院参照双方约定以及实际情况酌定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。对于房屋占有使用费的标准，应当参照合同约定的标准，并综合考虑房屋是否具备正常使用条件以及合同无效双方各自的过错程度。本案中，各方均认可腾退人于2018年6月25日发布了腾退通知。雄搏公司辩称其使用费只应该计算到2018年6月30日，但根据李国兵与尹学忠签订的《泡水处理协议》，实际完成腾退日期为2018年8月31日前。故雄搏公司实际占用诉争房屋的时间一直持续到2018年8月31日，应当支付2018年7月、8月的占有使用费。《房屋租赁合同》约定的租金为62万元/年，即51666．67元/月。本案中，尹学忠亦参照该标准主张2018年7月、8月占有使用费。但诉争场地和房屋2018年6月25日已经被要求腾退，且存在断电等行为，必然造成承租方无法按约定的目的正常使用房屋，且《房屋租赁合同》属于无效合同，尹学忠作为出租方对于合同无效的过错较大。故参照双方合同约定并结合实际使用情况以及过错程度，本院酌定2018年7月和8月的使用费标准按约定标准的1/4计算，即雄搏公司应支付的2018年7月和8月的使用费为25833元。尹学忠主张过高的部分，本院不予支持；雄搏公司辩称的2018年7月、8月不应计算使用费的观点，本院不予采信。四、雄搏公司辩称的应抵扣租金的问题当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。雄搏公司辩称欠付的使用费均已经抵扣或者冲抵，其应就此承担举证责任。对其辩称事项，本院论述认定如下：对于双方争议的第1项“从签订合同到腾退，李虎始终占用房屋50平米”，雄搏公司主张应抵扣使用费46800元，尹学忠则主张该50平米不包含在合同范围内。庭审中，双方均认可李虎占用的房屋位置为北侧东部门脸房处。根据本案查明事实，《房屋租赁合同》约定租赁门脸房面积约300平米，根据《测绘图》腾退时门脸房实际面积为424．61平方米，远大于合同约定的300平方米。另，双方就《房屋租赁合同》第一年度的租金并无异议，但雄搏公司并未举证证明双方曾在第一年度的租金交纳中也就李虎占用部分进行过扣减。故，在双方《房屋租赁合同》未明确约定门脸房的范围的情况下，且雄搏公司未举证证明双方有其他约定的情况下，综合考虑《房屋租赁合同》的约定和《测绘图》的测量数据，本院对尹学忠陈述的“李虎占用门脸房50平米”不在合同范围内的观点，予以采信。雄搏公司辩称的李虎占用部分应扣减使用费46800元，缺乏依据，本院不予采信。对于双方争议的第2项“院落东南角二层楼的二层12间房屋因消防安全问题于2017年12月15日被查封”，雄搏公司辩称因查封无法使用，所以扣减使用费21600元。尹学忠认可被查封的情况，但不同意扣减使用费。对此，该部分房屋因查封必然造成承租人使用并取得收益的目的无法实现，故尹学忠作为出租人主张收取该部分房屋使用费缺乏依据。故该部分房屋因消防查封，应当扣减相应使用费。雄搏公司辩称的扣减使用费21600元，数额合理，本院予以采信。对于双方争议的第3项“宋俊英、姚玉林逾期腾退”、第4项“维修更换水泵”以及第5项“门脸房拆改费用”，雄搏公司辩称上述问题应扣减使用费，尹学忠不予认可，雄搏公司既未举证证明该事项确实发生，亦未举证证明双方就此达成过抵扣租金的合意。故雄搏公司辩称的“宋俊英、姚玉林逾期腾退”“维修更换水泵”以及“门脸房拆改费用”扣减使用费的观点，依据不足，本院无法采信。综上，雄搏公司第二合同年度欠付的7万元占有使用费加上2018年5月、6月的占有使用费103333元以及2018年7月、8月的占有使用费25833元，减去“院落东南角二层楼的二层12间房屋因消防安全问题于2017年12月15日被查封”部分抵扣的21600元，雄搏公司仍应支付尹学忠房屋占有使用费177566元。尹学忠主张过高的部分，缺乏依据，本院不予支持。因双方《房屋租赁合同》为无效合同，故尹学忠主张的要求雄搏公司支付利息的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京雄搏兴业装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付尹学忠房屋占有使用费177566元；二、驳回尹学忠的其他诉讼请求。如北京雄搏兴业装饰设计有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3768元，由尹学忠负担1842元，已交纳；由北京雄搏兴业装饰设计有限公司负担1926元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇一九年十二月十九日书记员  郑蝶宜