广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9031号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务：总经理。委托诉讼代理人：牛洪星，该公司员工。委托诉讼代理人：杨笑君，该公司员工。被告：周红平，男，1975年9月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：张书豪，北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）与被告周红平居间合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德才公司的委托诉讼代理人牛洪星，被告周红平及其委托诉讼代理人张书豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德才公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告支付中介服务费68000元及违约金（自签订合同次日即2017年11月21日起计至清偿之日止，以68000元为基数，按每日万分之五的标准，暂计至2019年6月24日为19720元）；2.被告负担诉讼费。事实和理由：原告作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。2017年11月20日，在原告的居间协调下，被告（买方）成功与案外人廖成业、陈俊敏（卖方）签订《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市番禺区市桥街光明北路283号鸿禧华庭1幢502房建立房屋买卖合同关系，成交价为405万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等。被告通过《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》确认应支付中介服务费68000元，逾期未支付，应自逾期之日起，按日向中介方支付应付费用1%的违约金，以本金为限。经多次催讨，被告仍未支付，原告特向法院起诉，请求支持原告全部诉请。被告周红平辩称，1.原告隐瞒真实居间合同内容和居间合同签署情况：被告在未获悉房屋查册情况以及未作出购买涉案房屋意思表示的情况下，查看了《房屋买卖合同》以及《中介服务费确认书》，认为格式条款对被告不利，应当在合同中约定支付定金后合同才生效的条款。次日，原告工作人员将手写备注“支付定金后合同才生效……”的合同发给被告确认，并确认此为各方商定的最终版本。原告早有以欺诈手段获取不当中介费的动因，故被告一直未能拿到《房屋买卖合同》原件。由于被告未支付定金，因此涉案《房屋买卖合同》并未生效。2.原告故意隐瞒房屋重大抵押信息，以欺诈的手段订立居间合同。在签订《房屋买卖合同》时，原告公司人员声称暂未查询房屋查册，除按揭外无重大抵押，次日再去查册，由于卖方很难约，催促先签订《房屋买卖合同》，以后有什么问题再到备注中写明并确认合同最终版本。被告一直向原告工作人员表明不愿意购买存在重大抵押的房屋，直至收到诉状，被告才知悉原告于2017年11月20日即对涉案房屋查册，原告恶意隐瞒重大信息，使被告在违背真实意思的情况下订立《房屋买卖合同》，请求撤销以欺诈手段订立的《房屋买卖合同》。德才公司及周红平围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：广州市番禺区市桥街光明北路283号鸿禧华庭1幢502房登记权属人为廖成业、陈俊敏共同共有。2017年11月20日，案外人廖成业、陈俊敏（卖方）与周红平（买方）、德才公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定周红平向廖成业、陈俊敏购买广州市番禺区市桥街光明北路283号鸿禧华庭1幢502房，成交价为405万元。合同第四条约定，买方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。故不得借此拒绝交易。合同第十五条约定，本合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，未约定的以各方身份证地址或营业地址为准。通过邮寄方式的，以投邮当日视为送达。合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。德才公司提供的《房屋买卖合同》中，备注一栏书写“甲乙双方约定，如果乙方在约定时间未能与甲方过户，乙方不需向甲方支付成交价20%的违约金，甲方有权不退还定金，双方互不追究责任”。周红平提供的《房屋买卖合同》复印件（周红平主张系德才公司员工通过微信发送）中，备注一栏书写“乙方支付定金后，协议才生效，备注内容与格式条款不一致，以备注内容为准。乙方违约，仅适用定金罚则，违约金条款不适用。甲乙双方约定，如果乙方在约定时间未能与甲方过户，乙方不需向甲方支付成交价20%的违约金，甲方有权不退还定金，双方互不追究责任。”同日，周红平出具《中介服务费确认书》，载明：致广州市德才房地产代理有限公司，本人周红平现确认贵司提供了中介服务，成功促成与廖成业、陈俊敏签订关于广州市番禺区市桥街光明北路283号1幢502物业的买卖合同。为此，本人/本公司同意支付68000元予贵司作为中介服务费，中介方亦同意收此费。2017年12月5日，德才公司出具《关于催请履行事宜的催告函》，催告周红平在收到函件后五个工作日内向德才公司支付中介服务费68000元。该函件寄至周红平合同载明的送达地址。德才公司为证明其已向周红平告知房屋抵押信息，提供了广州市不动产登记查册表、房地产他项权利明细、房地产权证，其中不动产查册表、房地产他项权利明细显示查询时间为2017年11月20日11时41分，抵押权利人为招商银行股份有限公司广州分行，权利范围为全部，债权数额为370万元，抵押方式为最高额抵押；房地产权证显示房屋抵押权人为中国工商银行广州番禺支行，债权数额为285483元，该抵押权已注销登记。周红平于庭审中确认德才公司有履行带看房，提供房源信息的义务，但否认德才公司有提供房屋的查册信息，在签订合同时不清楚房屋的抵押情况。关于周红平提交的录音资料，因无证据证实录音对话中各方身份，德才公司亦不予确认，本院对该项证据不予认可。本院认为，本案为居间合同纠纷，仅围绕德才公司与周红平之间所发生的居间法律关系进行审查。现双方争议焦点集中在德才公司是否有在签订合同之前向周红平告知房屋抵押信息。德才公司提供的房屋查册表、房地产他项权利明细显示查册时间为2017年11月20日11时41分，即查册时间在合同签订之前。德才公司主张已向周红平出示该查册表及房地产他项权利明细表，但周红平予以否认。结合周红平与卖方签订的《房屋买卖合同》，双方未对卖方如何提前还贷、涂消抵押进行磋商约定，在抵押额高达370万元，接近于合同约定的房屋总价的情形下，双方未对卖方如何提前还贷赎契进行约定，确实有悖常理。作为影响房屋交易的重要信息，德才公司作为中介公司，应当举证证明其已向周红平明确告知房屋抵押情况，但合同呈现的内容缺少抵押信息，且周红平否认签订合同时已知晓房屋的抵押信息，故德才公司提供的证据不足以证明其已向周红平告知了房屋的抵押信息，应承担举证不能的法律责任。因此，现未有证据证明德才公司在签订合同前已全面告知周红平房屋的抵押信息，且在签订合同后未组织买卖双方对抵押情况进行补充约定，其为周红平提供的居间服务存在重大瑕疵。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。如前段所述，德才公司未能全面向周红平提供房屋信息，德才公司在获取报酬时应作适当减少。另外，在房屋买卖居间合同中，居间人还应当提供协助买卖双方沟通、协助办理贷款、交税、房屋产权过户等服务事项。因周红平与卖方签订的合同在签订后几天内就已解除，德才公司未能提供后续的协助义务，不得就未提供的居间服务费索取报酬。根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，可以确认德才公司为案外人及周红平订立房屋买卖合同提供了机会，咨询服务，带看房，提供房源信息等服务，但并未充分、全面履行其居间人义务。结合本案情况，根据公平合理原则，本院酌情确定德才公司应收取的中介服务费为4000元。因周红平未支付居间服务费用，德才公司亦存在过错，故德才公司要求周红平支付违约金，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告周红平于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费4000元给原告广州市德才房地产代理有限公司；二、驳回原告广州市德才房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1994元，由原告广州市德才房地产代理有限公司负担1903元，被告周红平负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余 珣人民陪审员  钟志通人民陪审员  刘 媛二〇一九年十二月二十一日书 记 员  陈 冬