北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初35797号原告：北京润丰房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇昌兴工业开发区。法定代表人：陈水波。委托诉讼代理人：张建军，男，1960年8月5日出生，汉族，北京润丰房地产开发有限公司招商经理，住北京市东城区。被告：唐人汇生物科技（北京）有限公司朝阳分公司，营业场所北京市朝阳区安立路60号院1、2、6号楼（1-40）层2号楼4层01号。负责人：姚淑贞，经理。委托诉讼代理人：袁晓东，北京镜凯律师事务所律师。原告北京润丰房地产开发有限公司（以下称润丰公司）与被告唐人汇生物科技（北京）有限公司朝阳分公司（以下称唐人汇朝阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。润丰公司的委托代理人张建军，唐人汇朝阳公司的委托代理人袁晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。润丰公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方的租赁合同。2、判令唐人汇朝阳公司支付拖欠的租金共计3377858元。3、判令唐人汇朝阳公司承担违约金12万元和免租期租金127235元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：原被告签订《租赁合同》，唐人汇朝阳公司承租润丰公司北京市朝阳区4层01号房屋（以下称401号房屋）。租赁期限自2016年4月1日起至2019年4月30日止，半年租金标准为763410元，租金支付方式为6个月付，唐人汇朝阳公司于每个租赁季度开始前7日内支付租金。在合同履行过程中，唐人汇朝阳公司并未依约履行租金支付义务，累计拖欠租金总计3377858元，自2016年8月14日至2018年10月31日的租金唐人汇朝阳公司始终未予支付。乙方为承租该房屋向甲方交纳的房屋保证金127235元，因乙方自身债务纠纷，2018年11月27日北京市朝阳区人民法院执行庭要求甲方从乙方房屋保证金中扣除127235元交于执行庭，甲方于当日将127235元交付执行庭。为此，润丰公司依据合同约定，恳请人民法院判令唐人汇朝阳公司立即支付欠付租金。唐人汇朝阳公司辩称：第一，双方合同2017年12月25日已经解除。法院2017年12月25日开始查封该房屋，润丰公司当天向我公司发了一个补交租金和解除合同函件，贴在401号房屋房门上。此后房子一直被法院查封，因为润丰公司和我公司都提了执行异议，2018年11月20日法院解封，之后润丰公司已经把房屋收回。第二，我公司已经支付了553940元租金和保证金，其中保证金是1个月租金，用保证金折抵后，租金交到2016年9月12日。从2016年8月14日到2018年10月31日的租金数额是3377858元，但我公司不同意支付到18年10月31日。因为房子多次跑水，这套房子我们真正只用到2017年9月16日，我们同意支付从2016年9月13日到2017年9月16日一年的房租。2016年12月漏水，润丰公司直到2017年5月才维修。2017年8月冷气管道漏水，导致会议室接待大厅走廊漏水，2017年9月、2017年11月相同的5个部位都漏水，导致我公司无法经营。我们实际使用房屋也就是七八个月时间，希望法庭酌减租金。2017年9月16日以后因为房屋漏水问题，我们一直没有使用该房屋，而且润丰公司也给我们发了函件解除合同。润丰公司有止损的义务，应及时向法院执行庭提出异议，但是润丰公司没有采取止损措施，导致该房屋一年内我公司无法使用，这一年的租金不应由我公司承担。第三，对于违约金，我公司认为房屋漏水是润丰公司违约在先，法院查封润丰公司也没有及时止损。违约金过高，请求法院减少。免租期租金在双方都违约的情况下不应该交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2016年3月31日，润丰公司（出租方、甲方）与唐人汇朝阳公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方401号房屋，租赁期限自2016年4月1日起至2019年4月30日止，其中免租期限为2016年4月1日至2016年4月30日；免租期限是基于乙方在履行本合同过程中没有违约的前提下给予的优惠，如乙方存在违约行为，则乙方不享受前述1个月的免租期限，乙方应按本合同约定租金标准向甲方支付1个月租金；年租金1526820元，租金支付方式为6个月付，乙方于每个租赁季度开始前7日内支付租金；乙方未按本合同约定按期支付租金，每逾期一日，按当年半年度（6个月）租金的百分之三承担逾期付款违约金，逾期累计超过30天的，甲方有权依约解除本合同。合同签订后，润丰公司将房屋交付唐人汇朝阳公司使用，唐人汇朝阳公司向润丰公司保证金127235元，后续共支付租金426705元。因唐人汇生物科技（北京）有限公司（以下称唐人汇公司）未履行法院生效判决，我院在强制执行程序中于2017年12月向润丰公司发出《协助执行通知书》，要求润丰公司协助冻结唐人汇公司保证金127235元。润丰公司提交转账凭证，证明保证金127235元已于2018年11月22日被法院划转。2017年12月25日，润丰公司向唐人汇朝阳公司发出《催办函》，主要内容为：贵司自2016年8月12日至2017年10月31日尚未支付租金，若贵司于2017年12月27日前未向我司全额交纳房租，我司将终止与贵司签订的续租合同。唐人汇朝阳公司称法院于2018年11月20日解除了查封。润丰公司称，法院解封后对房间内唐人汇朝阳公司的物品进行了清点登记，让申请执行人拉走保存，之后我公司把房屋收回。唐人汇朝阳公司提交401号房屋室内照片，证明房屋漏水影响其正常使用。润丰公司称，照片均系法院查封后2018年年初漏水润丰公司抢修时拍摄，当时该房屋在暖气加压试水时漏水，是供暖公司造成的，同时5层卫生间防水没做好，也漏到了4层，该栋楼供暖和制冷都是一根管，因管道老化，到供暖供冷转换时一打压接口处会漏水，漏水位置不固定。本院认为，原被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。唐人汇朝阳公司的租金仅支付至2016年8月13日，润丰公司2017年12月25日向唐人汇朝阳公司发函，要求唐人汇朝阳公司于2017年12月27日前补交房租，否则将终止合同。唐人汇朝阳公司未按时补交房租，润丰公司亦在法院解除查封后直接收回了房屋，说明双方之间租赁合同已于2017年12月27日因润丰公司行使合同解除权而解除。唐人汇朝阳公司因未履行生效判决导致其承租房屋被查封，在此期间无法使用房屋的不利后果应由其自行承担，其仍应向润丰公司支付此期间的房屋使用费。唐人汇朝阳公司所称润丰公司应提出执行异议以止损的抗辩意见没有依据，本院不予采信。唐人汇朝阳公司的保证金已被法院全额扣划，其要求以保证金折抵租金的抗辩意见没有依据，本院不予采信。双方合同已于2017年12月27日解除，唐人汇朝阳公司未及时交还房屋，润丰公司要求唐人汇朝阳公司支付从2016年8月14日到2018年10月31日期间的租金和房屋使用费有事实和法律依据。根据照片等在案证据，可以确认401号房屋确存在漏水情况，对唐人汇朝阳公司正常使用房屋会有一定影响，但无证据证明润丰公司拒绝维修，唐人汇朝阳公司以此主张润丰公司违约没有依据，本院依据公平原则，对唐人汇朝阳公司应付的租金和房屋使用费予以适当减少，总金额酌定为共计260万元。唐人汇朝阳公司长期拖欠租金构成违约，润丰公司要求唐人汇朝阳公司支付违约金的诉讼请求有合同依据，唐人汇朝阳公司所提违约金过高申请酌减的抗辩意见亦有法律依据，本院依据公平原则，依法酌减为5万元。润丰公司根据合同约定要求唐人汇朝阳公司支付免租期租金127235元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告北京润丰房地产开发有限公司与被告唐人汇生物科技（北京）有限公司朝阳分公司2016年3月31日签订的《租赁合同》已于2017年12月27日解除。二、被告唐人汇生物科技（北京）有限公司朝阳分公司于本判决生效之日起5日内向原告北京润丰房地产开发有限公司支付租金和房屋使用费共计260万元、违约金5万元、免租期租金127235元。三、驳回原告北京润丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17900元，由润丰公司负担3840元（已交纳），由唐人汇朝阳公司负担14060元（润丰公司已预交，唐人汇朝阳公司于本判决生效之日起5日内支付给润丰公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  宋培海二〇一九年十二月十七日书记员  祝婧婧