广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0722民初2582号 原告：李少兴，女，1962年9月4日出生，汉族，农民，住广西浦北县。 原告：马从乾，男，1957年9月15日出生，汉族，农民，住广西浦北县。 被告：浦北德诚房地产开发有限公司。住所地：广西浦北县县城新屋垌（县兴浦路）城南新天地15#01号。统一社会信用代码:91450722587129443Y。 法定代表人：单智平，经理。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 原告李少兴、马从乾与被告浦北德诚房地产开发有限公司（以下简称德诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李少兴，被告德诚公司的委托诉讼代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李少兴、马从乾向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理不动产证违约金263651.3元，并于2019年12月31日前支付。计算时间从2014年5月7日到2019年11月6日，计算方法：银行现在购房贷款年利息的6.13%上浮15%(购房全款680000元计算），从2019年11月7日起到支付违约金之日的违约金另外计算,从支付违约金之日起到交付不动产证给原告之日的违约金另外计算；判令被告继续履行合同，尽快办好不动产证交给原告使用，并支付后期违约金。事实与理由：2014年1月5日，原告向被告购买浦北县城南新天地8幢19号商品房一幢，建筑面积共227.4平方米，合计人民币680000元，并交纳首付款204000元，签订了买卖合同，并于2014年3月2日签订《个人购房贷款合同》，共按揭借款476000元，还款日期从2014年5月7日开始。2014年2月20日交纳房屋买卖契税20400元，2015年7月25日交纳给浦北德诚房地产开发有限公司办证费用7990元。从此后被告不按要求整改用电线路，不按要求进行小区绿化问题,房屋严重漏水等等问题。一直拖延没有办理不动产证给原告。造成原告损失。综合所述，为了维护原告合法利益，被告要尽快向原告支付违约金并办理不动产证。 德诚公司辩称，一、被告己积极履行协助办证义务，目前不能办证是客观原因造成的，属于被告不可控制的因素，不应由被告承担责任。被告与原告签订《商品房买卖合同》之后，已将该合同进行了登记备案，房屋建成之后，通过了五部门的竣工验收，并将房屋交付给原告使用。房屋交付后，被告也积极履行协助办理房产证义务，根据相关政策法律规定，办理房产证必须要通过规划验收等才能办理，但本案所涉房屋楼盘，因为出现如下原因致使规划验收不能通过，导致房产证至今不能办理。1、政府部门未有及时完成征地拆迁工作，导致楼盘所在地块有部份土地不能按《国有建设用地使用权出让合同》的约定交付给被告使用，影响了楼盘的整体规划建设。在被告多次请求之下,浦北县国土资源局在2016年11月23日向浦北县人民政府提出相关处理意见，要求加大征地力度。之后，经过各方努力，才在2019年初才将这部分土地完成征地工作交付被告使用，这是导致未能及早通过规划验收的主要原因。2、2019年初处理好土地问题后，被告马上准备资料向相关部门申请规划验收，但浦北县住房和城乡建设局经过审核后，发觉楼盘部分业主存在违建事实，致使规划验收未能通过。3、楼盘绿化率因原来规划设计问题和部分土地未及时交付使用，致使被告全部按图纸设计进行绿化也没法达到26%的绿化率。从以上三点原因可见，规划验收不能通过未能办理房产证是由于被告不可控的因素造成的，这些因素，被告已尽自己最大的努力协调处理，经过多次请求之后土地问题已得到解决，而业主违建问题和绿化问题被告也正努力地和政府有关部门协商争取尽快解决。从以上事实可见，被告在交房后并没有怠于履行协助办证义务，而且积极地消除不利因素为原告和其他业主及早办证创造条件。二、原告起诉请求被告履行协助办证义务不当。只有当被告没有履行或怠于履行义务时才可请求判决履行。但本案中，被告一直在努力履行义务，不应再判决被告履行义务。 关于违约金问题。1、如上所述，不能及时办理房产证是因为出现了被告不可控制的客观原因，不是被告的责任造成的，被告不应承担违约责任。退一步讲即使是被告的责任造成逾期办证，被告也不应支付违约金，在原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“如出卖人不能在规定期间内取得房地产产权证书的，双方同意按下列第3项处理：1买受人退房，出卖人赔偿买受人损失：2、买受人不退房，出卖人向买受人支付违约金；3、见附件四合同补充协议第七条（即继续办证，出卖人不支付违约金）”。可见，原告与被告在签订合同时，对出现逾期办证如何处理已经有了明确的约定，双方没有选择第2项（出卖人支付违约金给买受人），而是选择了第3项（出卖人不支付违约金）。根据合同法的规定，当事人有约定按约定处理，没有预定的按法律规定处理。因此，即使是被告的原因造成逾期办证，根据双方在合同的约定，被告也无需支付违约金。2、原告违约金的计算方式是错误的。计算起止时间错误。原告起诉的违约金部分超过了诉讼时效，违约金是债权请求权，债权请求权是存在诉讼时效的。根据《全国人民法院第八次民事商事审判工作会谈纪要》民事部分的第十八条规定，逾期办证违约金起诉失效期间从办证期限届满的第二日起算。本案中，原告所主张的违约金部分已经超过诉讼时效，其计算违约金的时间应当是从起诉之日向前倒推三年才是正确的。计算标准错误。退一步讲，即使存在违约，违约金也不能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定计算。被告与原告所签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，如出现办证违约的按合同补充协议第七条处理，而补充协议第七条约定了买受人违约的按日支付万分之一的违约金。根据对等原则，出卖人违约的，也应是按照这个标准计算才是合理合法的，而不是按照银行逾期贷款利率计算违约金。综上所述，被告一直努力在履行协助办证义务，不应再判决被告履行。至今不能办证，不是被告的原因造成的，被告不应承担违约责任，为此，特申请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年1月5日，李少兴、马从乾与德诚公司签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），购买德诚公司开发的位于浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地8幢19号房屋，购房款共680000元,并在合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四合同补充协议第七条处理”，附件四补充合协议第七条约定内容为“1、产权证由出卖人代办，买受人需向出卖人提供办理产权证所需委托书等资料以及支付办理产权证所需的相关费用，办妥产权证和房产抵押手续后由出卖人将相关的证件转交贷款银行，买受人留产权证复印件；2、出卖人代买受人办理完毕产权证后，买受人应在接到出卖人或银行通知之日起7日内到指定地点办理合同项下的他项权利登记。如因买受人原因未能在约定的期限内办理上述手续，买受人自逾期之日起按日向出卖人支付万分之一的违约金；3、房屋的契税，交易手续费，登记费，公共维修基金等有关办证费用均有买受人自行承担。缴费标准按物价局、房产局执行；4、买受人支付物业费与办理产权证面积以房产管理局测绘部门面积实测报告为准”。上述合同于2014年3月5日办理了备案登记。合同签订后，李少兴、马从乾按约以按揭的方式付清了全部房款并缴纳了契税、不动产登记办证等费用。德诚公司将房屋交付李少兴、马从乾使用。至今，该房屋并未办理不动产权属证明。 另查明，德诚公司开发的城南新天地小区土地性质为政府出让，于2011年11月20日竞拍所得。该地有小部分土地一直未完成征收交付，直至2019年3月初，方完成征收拆迁情况并交付给德诚公司使用。本院在审理城南新天地业主诉开发商办理不动产权属证系列案件的诉讼过程中，为查清业主不能办证的原因，本院向浦北县住房和城乡建设局发出调查函，该局于2019年11月22日向本院函复，复函内容为：经该局现场核查，城南新天地小区存在出挑阳台大部分已经由业主擅自建设为全封闭阳台（全封闭阳台按建筑面积计算规范面积全部面积）；竣工楼层顶部局部超建有铁皮棚等建筑物（该小区县气象局审批由分栋控制总高度），因此存在有超高问题；竣工部分楼层外立面改变；该小区审批绿化绿为27.06%，目前为止，该公司未取得浦北县城市管理行政执法局的绿化验收报告。综上该小区建设规划不符，无法办理规划条件核验。综上所述，浦北县城南新天地小区项目未达到规划核实条件，不能办理规划条件核实，因此办理不了不动产权属登记。 上述事实，有双方提供的证据、法院依职权调查的复函以及庭审笔录予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。德诚公司在出售其开发的房屋时,依法办理了相关建房和售房手续,双方所签定的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，德诚公司除了交房之外，还应协助李少兴、马从乾办理房屋权属证书，李少兴、马从乾按约交付了购房款,德诚公司未按约办理房屋产权登记手续,现李少兴、马从乾要求德诚公司继续履行合同义务的诉求合法有据,予以支持。关于逾期办理不动产权属登记的违约责任。在商品房买卖合同当中交付包括两项内容,即将房屋转移给买受人占有、使用及将商品房所有权转移登记至买受人名下。德诚公司已将商品房转移给李少兴、马从乾占有、使用,李少兴、马从乾购买商品房的主要合同目的即对商品房进行占有、使用的目的已经得到实现。出卖人在商品房交付使用后,有协助买受人办理不动权属登记。根据浦北县住建局的复函意见，本案涉案的房屋主要由于该项目小区绿化不达标以及业主自身存在封闭阳台、竣工楼层顶部局部超高、楼层外立面改变的原因共同导致未达到规划核实条件，而不具备办理不动产权属登记的条件。作为出卖人的德诚公司，按照规划完善该小区的绿化达标并通过绿化验收为应为其义务之一，故应由德诚公司按照规划完成小区的绿化面积并通过绿化验收。现涉案房屋初始登记已经完成,但办理不动产权属登记条件尚不具备,故本院对李少兴、马从乾此项请求暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条的规定，判决如下： 浦北德诚房地产开发有限公司协助李少兴、马从乾办理不动产权属登记（按照规划完成城南新天地小区的绿化率并通过绿化验收，以及提供办理不动产权属登记应由开发商提供的资料）； 驳回李少兴、马从乾其他诉讼请求。 上述义务人应于本案判决生效之日起六个月内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5254元，减半收取2627元（李少兴、马从乾已经预交），由李少兴、马从乾负担1313.5元，浦北德诚房地产开发有限公司负担1313.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  罗静 二〇一九年十二月二十五日 书记员  吕凌