连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0706民初7839号原告：连云港市饮食服务有限公司，住所地连云港市海州区解放中路64号。法定代表人：李志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：林栋，海州区锦屏法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵智祥，该公司总经理。被告：连云港广盛元房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路93-2号国际商务大厦C-3楼。法定代表人：王路平。原告连云港市饮食服务有限公司（以下简称饮食公司）与被告连云港广盛元房地产开发有限公司（以下简称广盛元公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告饮食公司的委托诉讼代理人林栋、赵智祥，被告广盛元公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席审理。本案现已审理终结。原告饮食公司向本院提起诉讼请求：1、被告退还多收取的超面积购房款675357.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2005年11月11日签订《协议书》，将原告所有的阳光大酒店拆迁并进行产权置换，2014年1月22日双方又签订《补充协议书》并进行了移交。在办理不动产权证时经连云港市自然资源和规划局不动产登记测量，被告比协议约定的面积少交付面积238.15㎡（协议面积6632.79㎡-登记面积6394.64㎡），依照协议计算，每平方米5050元，被告多收取原告购房款1202657.5元（5050元/㎡×238.15㎡），减去原告尚未支付的购房款527300元，被告应返还原告多收取的购房款675357.5元。被告广盛元公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2005年11月11日，原告饮食公司（甲方）与被告广盛元公司（乙方）签订《协议》一份，经市政府相关部门提议，由甲方开发的通灌北路87号地块与乙方所属的通灌北路101地块合并开发对促进和提升该地块的市容市貌及商业氛围起到积极作用，双方经友好协商达成如下协议：一、乙方同意将其所属的通灌北路101地块并入甲方开发的通灌北路87号地块，由甲方负责统一开发。乙方所属该地块具体情况为，土地面积1347.8㎡，有房产证的地面建筑面积为4582.54㎡，无房产证的地面建筑面积为555.41㎡，合计为5137.95㎡；二、甲方给乙方的补偿方式可做如下选择：1、实物补偿方式，甲方同意在其新建的大厦中以5137.95㎡的面积给与乙方补偿，位置在10-15层楼之间（其中180㎡的门厅在大厦底层南侧中间线偏东位置）；以每年100万元补偿乙方的经营损失，时间从乙方将所有建筑物及土地交给甲方起至乙方将补偿建筑物交付给乙方之日止；以120万元一次性补偿乙方原建筑装潢损失。2、货币补偿，甲方同意以1800万元一次性补偿乙方的全部损失。3、以上两种方式待甲方开发的大厦建成后由乙方自主选择。4、乙方若要求实物补偿，如超过其被拆迁面积，则超出部分由乙方按市场价计算付给甲方房款。三、乙方应于2006年5月1日前将被拆迁的建筑交给甲方。2014年1月22日，上述双方又签订《补充协议书》：甲乙双方就2005年11月11日签订的《协议》、于2006年5月12日、12月26日、2008年4月11日分别签订《补充协议》，对上述协议条款作如下补充：一、双方确定分三步办理乙方所有的阳光大酒店拆迁产权置换交接手续。在2014年1月24日前由甲方按现有乙方酒店房屋及相关配套设施交付给乙方……,2014年1月24日前由乙方付给甲方余欠房款150万元；2014年3月31日前甲乙双方正式签订网上房屋销售合同……,该项内容办妥后，于次日由乙方给付甲方余欠房款50万元；在2014年7月31日前，甲方应办理好房屋验收相关手续……,该项内容办妥后，于次日由乙方付清余款。二、双方确认对阳光酒店返还面积以外新增面积（该测算按房管部门实测确权面积为准）价格为：（1）酒店底层超面积为108.77㎡，仍按原约定25000/㎡价格认定；（2）酒店四至七层超面积为1386.07㎡，双方同意按5050/㎡价格认定。则价款合计为9719000元，并依据上述价格结算房款。……四、本协议附件两份，即双方移交备忘表及结算明细表，具体面积以产权证为准，多退少补。上述《补充协议书》的附件《阳光酒店结算明细》载明：一、酒店总面积6632.79㎡（其中店面288.77㎡、宾馆6344.02㎡）。1、拆迁返还面积5137.95㎡，其中店面返还面积180㎡，宾馆返还面积4957.95㎡。2、超面积1494.84㎡，其中店面超面积108.77㎡，宾馆超面积1386.07㎡。二、超面积总价款9719000元，其中店面超面积价款108.77㎡×25000元/㎡=2719300元，宾馆超面积价款1386.07㎡×5050元/㎡=6999700元。双方另确认，乙方已支付甲方房款本金7191700元，超面积余款2527300元（9719000元-7191700元）未付。根据上述《补充协议书》有关付款的约定，原告饮食公司于2014年1月23日支付超面积房款150万元，2015年6月9日支付50万元（该款项经被告指示直接支付给案外人张海兵），以上共计支付200万元，尚欠房款527300元。2014年3月20日，被告向原告出具《产权证明》一份：证明位于连云港市新浦区新建阳光大酒店房屋建筑面积6632.79㎡，其中一层房屋288.77㎡、四至七层面积6344.02㎡（以房管部门确权面积为准）。另查明，2015年6月5日，连云港市不动产登记中心备案的《商品房买卖合同》中载明，被告补偿原告的拆迁房屋位于国际商务大厦第酒店幢无单元401室（丘号01291027-1），建筑面积为6631.28㎡。2019年6月12日，连云港市自然资源和规划局填发的编号为苏（2019）连云港市不动产权第0038537号《不动产权首次登记证明单》载明，位于海州区（以下简称涉案房屋）（不动产单元号320706021009GB00109F00010002）权利人为被告公司单独所有，房屋建筑面积为6394.64㎡。经由连云港市产权管理中心测绘所盖章的《房产分户图》载明，涉案房屋所在层次为1层、4-7层，建筑面积为6394.64㎡。庭审中，原告称涉案房屋的不动产权证书正在办理中，上述测绘所测量的面积比双方协议约定的面积少238.15㎡（6632.79㎡-6394.64㎡），该部分是涉案房屋4-7层少的面积。上述事实，有原告的当庭陈述及原告举证的《协议》、《补充协议书》、结算明细表、资产移交备忘录、被告于2014年1月23日出具的收据、被告于2015年6月9日出具的收据、被告出具的产权证明、《商品房买卖合同》、不动产权首次登记证明单、房产分户图等证据在案予以证实。本院认为，双方签订的《协议》及《补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效。根据上述两协议约定，原告将其所有的房屋交由被告拆迁开发，被告将建好的涉案房屋1层及4-7层作为安置房屋补偿给原告，面积多退少补。对于涉案房屋面积双方约定按照总面积6632.79㎡计算，同时约定以房管部门确权面积为准，现原告举证能够证明房管部门确权面积为6394.64㎡，故被告应返还原告超付的238.15㎡的房款。原告自认该238.15㎡是涉案房屋4-7层的面积，即应按照协议约定的4-7层的单价5050元/㎡进行计算，经计算为1202657.5元（238.15㎡×5050元/㎡），扣除原告尚欠的购房款527300元，被告应返还原告购房款1202657.5元-527300元=675357.5元。被告经本院合法传唤，既不到庭应诉，也未提出书面答辩意见，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告连云港广盛元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告连云港市饮食服务有限公司购房款675357.5元。案件受理费10554元（原告已预交），由被告连云港广盛元房地产开发有限公司负担，该款于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 长  王守富人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇一九年十二月二十六日法官 助理  王肖琳书 记 员  朱庭苇法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行