广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9751号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，总经理。委托诉讼代理人：唐萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华飘，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：陈喜镇，男，汉族，1972年7月31日出生，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：林妙娟，广东金领律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告陈喜镇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人唐萍，被告的委托诉讼代理人林妙娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年1月8日签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》及附属文件，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B20238号商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，被告按时支付物业管理费用。之后，原告依约提供了物业管理服务，但被告长期拖欠管理费用。出租方2015年9月25日向被告发解约通知，该通知于2015年9月28日由被告本人签收，所以物业管理费截止至2015年9月28日。故起诉请求判令：1、被告向原告支付物业管理费人民币18717.4元（按照每月939元的标准计算，三个期间包括：2012年8月1日至2013年9月30日，2015年1月1日至2015年3月31日，2015年7月1日至2015年9月28日，共19个月28天）；2、被告向原告支付逾期缴交物业管理费的违约金（自逾期之日起计至付清管理费之日止，逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算，违约金总额以所欠物业管理费本金为限）；3、被告承担本案的受理费。被告辩称：被告从未收到原告发出的任何催缴通知，本案起诉已过诉讼时效，应予以驳回诉请。2013年10月份原告以及出租方要求被告从2楼涉案商铺20238、20303，变更至一楼的10090号商铺，原来二楼的20238、20303这两个商铺被告从未使用过，当时整个商场的二楼和三楼生意很差，90%的商铺没有营业，出租方以及物管出于全部商城的考虑，将二楼和三楼的商铺迁移至一楼，从2013年10月，20238、20303两个商铺就被出租方收回，被告从2013年10月开始在10090号商铺装修经营，三年租赁期限至2016年12月份，在交清所有费用后终止了10090号商铺的租赁关系，出租方也在2017年3月份退回了10090号商铺全额保证金30万元给被告，基于上述事实及原告的主张，被告做两个层次的答辩：1、如果法院认定了在2013年10月份涉案20238、20303两个商铺交还给出租方及原告的话，被告应当支付给原告的关于涉案两个商铺20238、20303号的物管费，就只有2013年10月份这一个月的物管费，因为2015年8月25日原告向被告预留在物管合同在金碧花园的地址发出的通知，如果确认2013年10月份已经交回商铺，该通知可视为有效地址，按照物管合同约定每季度前10日内交清下一季度物管费的约定，2015年8月25日的通知仅能对2013年10月份的物管费产生有效催缴，之前的物业管理费已经过诉讼时效；2、如果法院认定涉案两商铺在2015年9月份解约收回商铺的话，本案所有物管费全部已经过了诉讼时效，理由是：在物管合同上预留的地址是金碧花园，协议第9条第2款约定收铺后通讯地址以商铺地址为准，普宁地址是租赁合同的地址，不是物管合同上的地址。2015年8月25日发出第一次通知，地址为物管合同中留存的被告在金碧花园的地址，按原告的起诉，原告认为2015年9月底才解除租赁合同收回商铺，在第一次发出通知时，被告仍在商铺经营，因此2015年8月25日应该按照物管合同的约定收铺后以商铺地址为通讯地址，因此2015年8月25日的通知不能视为有效通知，我方也没有收到该通知；第二次通知2017年8月10日向金碧花园的地址发出，商铺已经收回，该送达地址可以视为送达地址，但是被告没有收到该通知，按照2017年8月10日往前推2年的诉讼时效，因为2015年9月已经解约收回商铺，2015年10月起就不再有物管费的产生，而2015年的7、8、9月的物业管理费应该在2015年6月底交清，因此这份通知也已经过了诉讼时效；第三次和第四次催缴通知，均在2018年7月21日发出，其中一份向普宁的地址发出，该地址并非物管合同约定的送达地址，因此不能视为有效通知，另一份通知是向涉案两商铺B20238、20303发出，此时原告已明知涉案商铺已于2015年9月收回，根据协议的约定的送达地址，该商铺的地址不能视为送达地址，因此该通知不能视为有效送达。被告再次强调原告所发出的催缴快递均是他人签收，不是被告本人签收，被告也没有收到其中的任何一份催缴通知，因为从2015年3、4月份左右，被告就从金碧花园搬到金沙洲居住。综上不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：广州市海珠区瑞纺路2号201房的权属人为广东珠江纺织博览中心有限公司，该屋建筑面积7560.91平方米。2019年6月5日，广东珠江纺织博览中心有限公司出具《委托物业管理证明》，内容为：我司为广州市海珠区瑞纺路2号101/201/301/401/501/601房、海珠区逸景路466号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2011年1月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定:被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B20238号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为939元；物业管理费从2011年3月1日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费2817元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；第九条联系资料：1、乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性；如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；2、乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。该协议记载乙方的通讯地址为海珠区工业大道第三金碧花园64幢601房。合同签订后，被告向原告缴纳了三个月的物业管理费。同日，被告签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》、《物业使用承诺书》，确认接收了涉案商铺。2015年8月25日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址通过EMS快递《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告。主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2015年9月1日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年5月1日至2015年9月30日期间珠江国际纺织城二层自编20238、20303号商铺的物业管理费共计48099.9元；等。网上查询记录显示该邮件由他人收。2017年8月10日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址通过EMS快递《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2017年8月15日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年5月1日至2015年12月31日期间珠江国际纺织城二层自编20238号商铺的物业管理费共计18717.4元；等。网上查询记录显示该邮件由他人收。2018年7月21日，原告按广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城二楼20238、20303号铺的地址快递《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，主要内容为要求被告尽快付清拖欠的所有应付费用及违约金。该邮件被退回。据原告提交的《解约通知书》及邮件详情单反映，广东珠江纺织博览中心有限公司于2015年9月25日向被告（地址广东省揭阳市普宁市流沙东街道新坛村第七片16号之一）邮寄《解约通知书》。网上查询记录显示该邮件由本人收。据被告提交的发票反映，被告交纳了10090号商铺的物业管理费、水费、电费、商铺装修许可证工本费、装修垃圾费等。据广东珠江纺织博览中心有限公司出具的《关于陈喜镇租赁商铺的说明》载明，该公司于2015年10月28日收回珠江国际纺织城二层自编20238、20303号商铺；陈喜镇与该公司委托的广州珠江运盛企业管理有限公司签有关于承租珠江国际纺织城一层自编10090商铺的《广州市房屋租赁合同》，陈喜镇于2013年11月6日接收并使用该商铺，出租方于2016年12月30日收回商铺；陈喜镇承租的该公司三间商铺，即分别为珠江国际纺织城一层自编10090号商铺、二层自编20238、20303号商铺，租赁期间，并不存在调铺情形。原告于2019年4月25日提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，涉案场地是按季度交纳物业管理费，按照合同约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下一季度物业管理费，如2012年8月-10月物业管理费应该在2012年7月31日前缴清，以此类推。本院认为：被告主张，原告以及出租方2013年10月份要求被告从二楼20238、20303号商铺变更至一楼的10090号商铺，而20238、20303这两个商铺被告从未使用过，但被告只提交了10090号商铺的相关费用等证据，原告对此不予确认且广东珠江纺织博览中心有限公司出具的说明也不确认该情况，故对被告主张调铺及被告没有使用涉案商铺的事实，本院不予采纳。原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按照合同约定，物业管理费从2011年3月1日起计收，被告每月应交纳的物业管理费总额为939元；被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；逾期则被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金；被告同意自该商铺交付日起，被告通信地址以该商铺为准；鉴于被告在所承租的该商铺内经营，故被告亦同意原告可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为原告通知送达被告，被告也可直接签收原告通知；等。该协议记载被告的通讯地址为海珠区工业大道南第三金碧花园64幢601房。之后，被告接收涉案商铺并支付了3个月的物业管理费。对原告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》的行为是否构成诉讼时效中断的问题，原告于2015年8月25日通过EMS向上述合同约定的被告通讯地址快递的催缴通知由他人签收，而根据上述合同约定，自该商铺交付日起，被告通信地址以该商铺为准，故该次催缴通知不构成诉讼中断；原告于2017年8月10日向上述合同约定的被告通讯地址快递的催缴通知由他人签收，而根据合同约定和原告的陈述，最后一季管理费即2015年7-9月的管理费应于2015年6月底前支付，但原告直至2017年8月10日才向被告催缴，该催缴已过诉讼时效；原告于2018年7月21日向涉案商铺地址快递的催缴通知被退回，同上所述，该催缴已过诉讼时效且出租方已于2015年10月收回涉案商铺，故该次催缴通知也不构成诉讼中断。鉴此，原告于2019年4月25日才提起本案诉讼，原告的主张已超过诉讼时效，被告关于诉讼时效答辩意见有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费736元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  陈燕珍二〇一九年十二月十二日书 记 员  于悦姗邬雪芳