山东省菏泽市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)鲁17民终3626号上诉人（原审原告）：秦洪魁上诉人（原审原告）：张瑞玲委托诉讼代理人：秦洪魁，男，1983年11月29日出生，汉族，住山东省菏泽市，系上诉人张瑞玲之子。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨银生，山东天清律师事务所律师被上诉人（原审被告）：菏泽市牡丹区住房和城乡建设局。法定代表人：屠博宇，局长。委托诉讼代理人：邱孟，该单位政策法规科人员。被上诉人（原审被告）：菏泽海润置业有限公司，住所地：菏泽市水洼街699号。法定代表人：孟祥朋，总经理。委托诉讼代理人：张岩，菏泽开发丹阳法律服务所法律工作者。上诉人秦洪魁、张瑞玲因与被上诉人菏泽市牡丹区住房和城乡建设局、菏泽海润置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。秦洪魁、张瑞玲上诉请求：1、撤销（2019）鲁1702民初192号民事判决书判决并改判被上诉人菏泽市牡丹区住房和城乡建设局和被上诉人菏泽海润置业有限公司承担连带赔偿941080元及利息（按照银行同期贷款利率，从实际交付之日计算至实际履行之日止）或将本案发还重审；2、一审、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、一审法院认定本案上诉人和被上诉人之间的合同约定与事实不符。依据《房屋征收产权调换补充协议书》第四条约定，本案的基本事实是被上诉人未按照合同约定的面积交付原告房屋。该协议中并未有任何关于未按合同约定面积交付原告房屋的约定，且一审法院已经同意在审理中对外委托鉴定该房屋的单价价值，一审法院又未对该评估报告做出任何解释，也无理由否定该评估报告。2、一审法院已经认定菏泽市牡丹区住房和城乡建设局征收房屋并委托菏泽海润置业有限公司代为安置，二被上诉人是委托与被委托的关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零七条，菏泽市牡丹区住房和城乡建设局应当承担责任。3、本案的基本事实为房屋征收产权调换，依据《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》，本案中的房屋完全属于该办法的调整范围，菏泽市牡丹区住房和城乡建设局作为征收和安置主体应当承担责任。4、一审判决菏泽海润置业有限公司支付我房屋调换差额建筑面积房价款280511.5元及利息错误。被上诉人菏泽市牡丹区住房和城乡建设局辩称，1、牡丹区住建局不应当承担责任。2011年11月14日牡丹区住房保障和房产管理局、秦洪魁、张瑞玲、秦丽娜、海润公司签订了房屋征收产权调换协议书，2011年12月9日秦洪魁、张瑞玲、秦丽娜挑选了房屋，并与海润公司签订了选房单。根据选房单，牡丹区住房保障和房产管理局、秦洪魁、张瑞玲、秦丽娜、海润公司于2011年12月9日签订了房屋征收产权调换补充协议。选房均是海润公司确认，我单位没有参与。经了解，由海润公司负责交房，在交房时，原告并未向我局提出任何异议，是原告与海润公司协商解决，由海润公司另行提供约60平方米的门市回迁给原告。因种种原因，现未达成一致意见，故牡丹区住建局不应承担责任。2、本案应追加海润公司作为被告，依法承担责任。在签订房屋征收产权调换协议和补充协议时，海润公司作为被委托人，该项目的回迁安置、挑房均是海润公司负责。3、原告收房时未向我局主张，已超诉讼时效。4、同样的案例中牡丹区人民法院和中级人民法院已作出判决，我局不承担责任，由海润公司承担责任。被上诉人菏泽海润置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。秦洪魁向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2011年12月9日签订的《房屋征收产权调换协议书，支付未交付的房屋面积金额941080元，并按照银行同期贷款利率支付利息，从实际交付之日计算至实际履行之日止；2、诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：秦洪魁、张瑞玲、案外人秦丽娜（乙方）与被告牡丹区住建局（原菏泽市牡丹区住房保障和房产管理局、甲方）、海润公司（丙方）于2011年11月14日签订《房屋征收产权调换协议书》，该协议第一条约定：被征收人房屋坐落在中和路，土地面积366.6平方米，房屋建筑面积362.92平方米[其中营业（住改非）面积362.92平方米]，容积率低于0.9部分的调增建筑面积52.09平方米，房地产评估价值为1,737,373元，其他房屋面积36.66平方米10,264元，附属物8777元，搬迁费1054元，停产停业损失费24个月130,651元，共计1,888,119元；第二条约定：-4-乙方自愿选择房屋产权调换补偿方式，乙方可用产权调换住宅房屋建筑面积52.09平方米，可用于产权调换营业房屋建筑面积362.92平方米；第五条约定：丙方按照甲方要求和《牡丹区2011-2号地块（海润康城项目）旧城区改建房屋征收补偿方案》的规定，代甲方为乙方建设安置房，并承担由此引起的一切责任。秦洪魁、张瑞玲、案外人秦丽娜（乙方）与被告牡丹区住建局（原菏泽市牡丹区住房保障和房产管理局、甲方）、海润公司（丙方）又于2011年12月9日签订《房屋征收产权调换补充协议书》，约定该地块用于产权调换的营业房屋与被征收营业房房地产评估计算均价4163元/平方米，产权调换的营业安置面积超出被征收的营业房面积5平方米（含5平方米）按均价计算，超5平方米-10平方米（含10平方米）在产权调换均价基础上上调10%计算，超出10平方米以上部分按8000元/平方米计算。原告调换的营业房屋位置为1号楼01007号，建筑面积115.4平方米，产权归秦丽娜所有；1号楼01006号，建筑面积109.09平方米，产权归张瑞玲所有；1号楼01005号，建筑面积325.51平方米，产权归秦洪魁所有，合计安置建筑面积为550平方米。2015年11月6日，被告将上述房屋交付给原告使用。2018年6月11日，菏泽市牡丹区房地产测绘大队出具证明一份，其内容为：“兹证明，海润康城1号楼01005号房屋的实测建筑面积为182.66平方米，01006号房屋的实测建筑面积为212.34平方米。”根据原告申请，一审法院依法委托菏泽市弘正房地产评估咨询事务所对涉案房地产的市场价值进行评估，该所于2019年5月25日出具房地产评估报告一份，评估结果为位于菏泽市牡丹区中和路海润康城-5-1号楼01006室、01005室的经营房地产市场单价为23,527元/平方米。原告为此支付评估费6000元。庭审中，原、被告对双方所签订《房屋征收产权调换补充协议书》中涉及的海润康城1号楼01007号房屋的面积、位置等均未提出异议。一审法院认为，原、被告签订的《房屋征收产权调换协议书》及《房屋征收产权调换补充协议书》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。海润公司未按照合同约定的面积交付原告房屋，依法应返还原告房屋差价。房屋的面积差应为39.6平方米（550平方米-182.66平方米-212.34平方米-115.4平方米）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，房屋差价应按照双方的约定计算，即280,511.5元（4163元/平方米×5平方米+4163元/平方米×110%×5平方米+8000元/平方米×29.6平方米）。故原告要求海润公司支付调换房屋差额面价房价款280,511.5元及利息的诉讼请求，一审法院予以支持。利息应从房屋实际交付之日起（2015年11月6日）按中国人民银行规定的同期贷款利率计算。原告要求被告牡丹区住建局与海润公司承担连带赔偿责任，因被告牡丹区住建局按照牡丹区政府房屋征收决定实施房屋征收，在房屋征收后委托海润公司进行安置，并约定海润公司代牡丹区住建局为原告建设安置房，并承担由此引起的一切责任，故被告牡丹区住建局在本案中不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、-6-《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、限被告菏泽海润置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告秦洪魁、张瑞玲调换房产差额建筑面积房价款280,511.5元及利息（利息计算方式：以280,511.5元为基数，自2015年11月6日起至实际履行完毕之日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；二、被告菏泽市牡丹区住房和城乡建设局在本案中不承担责任；三、驳回原告秦洪魁、张瑞玲过高部分的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13210元，由原告秦洪魁、张瑞玲负担7703元，由被告菏泽海润置业有限公司负担5507元。本院认为，我国土地管理法规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。从以上规定可以看出，我国土地及房屋征收应由人民政府组织实施，企业和个人不具有实施征收主体资格。因此，菏泽海润置业有限公司不是本案案涉房屋征收的适格主体。我国民事诉讼法第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：…（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。我国行政诉讼法第十二条规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：…（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。根据以上规定及有关法律规定精神，涉案协议属于行政协议，不是平等主体所签订的民事协议，案涉纠纷应属于行政诉讼的受案范围，不属于民事诉讼的受案范围。原审法院以民事案件受案审理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、第一百五十四条第一款第三项、第一百一十九条第四项之规定，裁定如下：一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初192号民事判决；二、驳回秦洪魁、张瑞玲的起诉。秦洪魁、张瑞玲预交的一、二审案件受理费各13210元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  陈尔森审判员  李学军审判员  张秀云二〇一九年十二月十八日书记员  王 姣