河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初7935号原告：喻程，男，汉族，1978年12月1日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：虎建伟，河南天时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，河南天时达律师事务所律师。被告：河南澳洋置业有限公司，住所许昌市魏都区西大街道古槐街与人民路交叉口临街楼4楼403。法定代表人：于滔，该公司总经理。委托诉讼代理人：菅中战，河南金泰律师事务所律师。原告喻程诉被告河南澳洋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喻程及其委托诉讼代理人虎建伟、刘帅、被告河南澳洋置业有限公司的委托诉讼代理人菅中战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻程向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的三份《预约选房协议》无效；2、判令被告返还原告购房款1488549元，并自2011年12月14日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；3、判令被告赔偿原告损失暂定为757938元；4、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告喻程变更第三项诉讼请求为：房屋损失改为房屋增值损失。事实与理由：2011年7月，原、被告签订了二份《预约选房协议》，协议约定原告购买被告开发的位于许昌市魏武帝广场对面的府前名居·澳洋新天地项目第1号楼2单元2层201号以及201号-1房屋，同月，原告以777549元的优惠房价付清了该套房屋的房款。2011年9月，原告与被告又签订了《预约选房协议》，协议约定原告购买该项目第2号楼2单元1层101号房屋，同年12月，原告以711000元的优惠房价付清了该套房屋的房款。协议签订后，原告多次要求被告交付房屋，但被告至今未能交付。因被告的行为已经严重损害了原告的权益，原告特提起诉讼，请求支持原告的请求。被告河南澳洋置业有限公司辩称，原、被告之间不存在预约选房协议，被告单位也没有预售房的公章，被告也没有收到原告的房款。收到房款的是涉嫌非吸罪的宋喜德。原告认为选房协议无效，却又要求支付利息和要求赔偿增值损失更没有事实根据和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告喻程围绕诉讼请求提供的证据有：第一组：预约选房协议三份。证明内容：1、原、被告于2011年7月23日签订预约选房协议二份，约定原告购买府前名居项目第1号楼2单元2层201号以及201-1号房屋，购房款优惠后为777549元；2、原、被告于2011年9月11日又签订了预约选房协议，约定原告购买该项目第2号楼2单元1层101号房屋，该房屋的房款优惠后为711000元。3、协议明确约定了房屋的位置、面积、房屋价格等商品房买卖合同的主要内容，协议性质为商品房买卖合同。第二组：收款收据三份、银行明细二页。证明内容：1、2011年7月28日，原告已将2011年7月23日所购房屋的款项777549元付清；2、2011年12月14日，原告又将2011年9月11日第二次所购房屋的款项711000元付清。第三组：债权申报登记表一份。证明内容：因河南君志合律师事务所受理河南澳洋置业有限公司问题楼盘的债权申报登记，原告于2017年9月27日向河南君志合律师事务所申报了债权1488549元。被告河南澳洋置业有限公司对原告提交的第一组证据有异议，被告主张原被告之间不存在预约选房协议，被告没有销售部的公章；对原告提交的第二组证据有异议，被告称没有收到原告的房款，对于银行明细，银行明细显示款项汇给了宋喜德，更进一步证明被告没有收到原告的房款，而宋喜德因非法吸收公众存款罪被判刑，原告应以追脏的形式向宋喜德主张权利；被告认为原告提交的第三组证据与本案无关，该组证据只能证明原告进行了登记，不能证明该债权已经被确认。被告河南澳洋置业有限公司未向法庭提交证据。经质证，并经本院审核，原告喻程所提供证据具有真实性、合法性，该相关证据的证明力本院予以确认。根据上述有效证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：2011年7月23日，河南澳洋置业有限公司作为甲方、与作为乙方的的喻程签订【府前名居·澳洋新天地】预约选房协议一份，双方约定：“甲、乙双方就乙方预约选定甲方开发建设的魏武帝广场对面的府前名居·澳洋新天地项目第1号楼2单元2层201号房一事，达成如下协议：1、甲乙双方在签订本预约选房协议时，乙方已经详细阅读了府前名居·澳洋新天地预约选房须知并知悉相关条款，已对甲方建设的该房源做了充分的了解并愿意支付100000元人民币（大写：拾万元人民币）给甲方作为预约选房诚意金；2、该房源建筑面积约36.6平方米，预约选房价按建筑面积每平方米6783元人民币，总房款金额248258元，一次性付款优惠8%，优惠后单价约6240元/平米，优惠后总房款金额约228397元，大写：贰拾贰万捌仟叁佰玖拾柒元人民币；3、乙方签订本预约选房协议后根据甲方通知：通知方式为电话通知、报纸公告或信函通知等，在乙方接到通知后6日内到澳洋新天地接待中心签订《商品房买卖合同》……”，河南澳洋置业有限公司在甲方处加盖“河南澳洋置业有限公司销售部”印章，喻程在乙方处签名。后河南澳洋置业有限公司置业顾问在该“预约选房协议”上注明“已补齐房款7月28日交伍拾柒万柒仟伍佰肆拾玖元”。同日，河南澳洋置业有限公司作为甲方、与作为乙方的的喻程又签订【府前名居·澳洋新天地】预约选房协议一份，双方约定：“甲、乙双方就乙方预约选定甲方开发建设的魏武帝广场对面的府前名居·澳洋新天地项目第1号楼2单元2层201-1号房一事，达成如下协议：1、甲乙双方在签订本预约选房协议时，乙方已经详细阅读了府前名居·澳洋新天地预约选房须知并知悉相关条款，已对甲方建设的该房源做了充分的了解并愿意支付100000元人民币（大写：拾万元人民币）给甲方作为预约选房诚意金；2、该房源建筑面积约88平方米，预约选房价按建筑面积每平方米6783元人民币，总房款金额596904元，一次性付款优惠8%，优惠后单价约6240元/平米，优惠后总房款金额约549152元，大写：伍拾肆万玖仟壹佰伍拾贰元人民币；3、乙方签订本预约选房协议后根据甲方通知：通知方式为电话通知、报纸公告或信函通知等，在乙方接到通知后6日内到澳洋新天地接待中心签订《商品房买卖合同》……”，河南澳洋置业有限公司在甲方处加盖“河南澳洋置业有限公司销售部”印章，喻程在乙方处签名。后河南澳洋置业有限公司置业顾问在该“预约选房协议”上注明“已补齐房款7月28日交伍拾柒万柒仟伍佰肆拾玖元”。2011年9月11日，河南澳洋置业有限公司作为甲方、与作为乙方的的喻程又签订【府前名居·澳洋新天地】预约选房协议一份，双方约定：“甲、乙双方就乙方预约选定甲方开发建设的魏武帝广场对面的府前名居·澳洋新天地项目第2号楼2单元1层101号房一事，达成如下协议：1、甲乙双方在签订本预约选房协议时，乙方已经详细阅读了府前名居·澳洋新天地预约选房须知并知悉相关条款，已对甲方建设的该房源做了充分的了解并愿意支付元人民币（大写：元人民币）给甲方作为预约选房诚意金；2、该房源建筑面积约93平方米，预约选房价按建筑面积每平方米8500元人民币，总房款金额790500元，一次性付款优惠6%，优惠后单价约7990元/平米，优惠后总房款金额约743070元，大写：柒拾肆万叁仟零柒拾元人民币；3、乙方签订本预约选房协议后根据甲方通知：通知方式为电话通知、报纸公告或信函通知等，在乙方接到通知后6日内到澳洋新天地接待中心签订《商品房买卖合同》……”，河南澳洋置业有限公司在甲方处加盖“河南澳洋置业有限公司销售部”印章，喻程在乙方处签名。2011年7月24日，河南澳洋置业有限公司向喻程出具编号为016790的收款收据一份，内容为：“今收到喻程人民币贰拾万元整￥200000.00元，系付诚意金”，并加盖“河南澳洋置业有限公司财务专用章”，经手人签署“王园园”。2011年7月28日，河南澳洋置业有限公司向喻程出具编号为017007的收款收据一份，内容为：“今收到喻程人民币伍拾柒万柒仟伍佰肆拾玖元整￥577549.00元，系付诚意金”，并加盖“河南澳洋置业有限公司财务专用章”，经手人签署“孙国红”。2011年12月14日，河南澳洋置业有限公司向喻程出具编号为016803的收款收据一份，内容为：“今收到喻程人民币柒拾壹万壹仟元整￥711000.00元，系付诚意金12-2-101全款”，并加盖“河南澳洋置业有限公司财务专用章”，经手人签署“孙国红”。但上述案涉的府前名居项目至今未能向喻程交房。后，府前名居项目作为问题楼盘，由河南君志合律师事务所受理河南澳洋置业有限公司有关府前名居项目债权申报登记工作。2017年9月27日，喻程持有相关材料到河南君志合律师事务所申报了债权，申报债权金额1488549元。另查明，河南澳洋置业有限公司所开发的“府前名居”项目截止本案庭审时仍未取得商品房预售许可证。本院认为，本案原告喻程与被告河南澳洋置业有限公司所签订的三份“预约选房协议”是双方当事人的真实意思表示，且该三份“预约选房协议”对商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等做了约定，同时原告喻程已按照该协议的约定履行了支付全部款项的义务，故该三份“预约选房协议”实际为商品房预售合同。因双方当事人签订“预约选房协议”时至原告起诉时，被告河南澳洋置业有限公司作为出卖人尚未取得商品房预售许可证，且该楼盘已经被相关职能部门认定为问题楼盘，违反了我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售必须取得预售许可证明的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故本案原、被告双方签订“预约选房协议”为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条约规定：“无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告喻程起诉主张被告河南澳洋置业有限公司返还原告购房款1488549元及利息的请求合法有据，本院予以支持。关于利息的支付标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案被告河南澳洋置业有限公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付自2011年12月14日起自2019年8月19日止的利息，自2019年8月20日至实际返还1488549元期间的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告喻程主张利息超出部分，无事实根据和法律依据，本院不予支持。因原告喻程在与被告签订“预约选房协议”时未查看被告是否具有商品房预售许可证，未尽到审慎的注意义务，主观上具有过错，故对原告喻程主张房屋增值损失的请求不予支持。被告河南澳洋置业有限公司的辩称其没有收到涉案款项，但原告喻程持有的收款收据加盖由被告河南澳洋置业有限公司的财务专用章，且由其公司财务人员的签字，亦表明河南澳洋置业有限公司对收到款项事实的认可，故对该辩称不予采纳。关于被告河南澳洋置业有限公司辩称本案款项已被认定为案外人宋喜德非法吸收公众存款的数额，因宋喜德非法吸收公众存款犯罪一案的案卷材料已经归档，被告河南澳洋置业有限公司及其委托代理人可以到档案室进行查阅，因此该相关证据的调取并不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条所规定的情形，故对被告河南澳洋置业有限公司的调取证据申请不予采纳。根据“谁主张谁举证”的原则，被告河南澳洋置业有限公司仍应承担其辩称的举证责任，现其未提供证据证明其主张，故对该辩称不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第五十二条、第五十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告喻程与被告河南澳洋置业有限公司签订的三份《预约选房协议》无效；二、被告河南澳洋置业有限公司于本判决生效后十日内向原告喻程返还购房款1488549元及利息（以1488549元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率自2011年12月14日计算至2019年8月19日止；以1488549元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至至实际返还之日止）；三、驳回原告喻程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24772元，减半收取12386元，由原告喻程负担3287元，被告河南澳洋诚置业有限公司负担9099元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  张荣胜二〇一九年十二月三十一日书记员  李丹丹