重庆市长寿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0115民初8162号 原告（反诉被告）：李一川，男，1963年6月4日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘中洋，重庆市长寿区长寿湖法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：袁利宝，男，1979年1月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人（特别授权）：石华英（系被告母亲），1954年8月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。 原告李一川诉被告袁利宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理。被告袁利宝于2019年11月26日向本院提起反诉，本院受理后，因本案不符合小额诉讼条件，本院决定适用简易程序审理，并于2019年12月10日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李一川的委托诉讼代理人刘中洋，被告（反诉原告）袁利宝的委托诉讼代理人石华英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李一川向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失10000元；2.判令被告支付2019年10月1日起至2020年9月30日止的房屋租金25000元；3.判令被告付清所欠水、电、气费后将水、电、气卡交付原告；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：要求被告支付2019年10月1日起至2019年12月10日止的房屋租金4781元，并撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2016年10月1日，原、被告签订《门面租赁合同》，原告将位于重庆市××区××镇××街××号门面出租给被告，约定租赁期限为五年，即从2016年10月1日起至2021年10月2日止，租金前两年每年20000元，后三年每年25000元，同时约定了双方的权利义务及违约责任等内容。被告在2017年、2018年均按合同约定履行，2019年，被告未按合同的约定交纳租金，原告催促被告交纳，被告称不租，但也不交付门面钥匙和水电气卡，故原告诉至法院。 被告袁利宝辩称，我已交纳租金至2019年9月份，今年四月份就已经向原告告知不想租门面了，喊原告来拿钥匙，原告不来拿，故意拖到现在，不愿支付房租及违约金。 反诉原告袁利宝向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2.要求反诉被告退还押金10000元。事实和理由：原、被告于2016年10月1日签订《门面租赁合同》并按约支付了押金10000元及租金，因反诉原告经营不善无法继续租赁门面，曾于2019年4月、8月联系反诉被告商量解除合同，但其一直不来。望法院依法裁判。 反诉被告李一川对袁利宝的反诉辩称，同意与袁利宝解除案涉合同，并要求返还房屋。按照合同约定，现在是袁利宝要求终止协议，其应当赔偿我方损失10000元，同时不退还押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告李一川提交的门面租赁合同、房屋购销合同、××机关集资楼房屋交接单等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，原告李一川（反诉被告，作为甲方）与被告袁利宝（反诉原告，作为乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将位于××镇××街的门面租赁给被告，房屋租赁期为五年，自2016年10月1日起至2021年10月2日止，租金是前两年每年20000元，后三年每年25000元，按年付款，每年提前一个月付款，另付押金10000元，房屋合同终止，甲方验收房屋无损坏后，将押金退还乙方，不计利息；如租期满五年，甲乙双方要终止协议，都必须提前一个月通知对方，待乙方结清水电气所有费用后，甲方退还乙方押金10000元；如租期未满五年，甲乙双方单方面要终止协议，（1）乙方终止协议，由乙方赔偿甲方损失费10000元，且押金不予以退还，（2）甲方终止协议，由甲方赔偿乙方损失费10000元，且退还乙方押金等内容，备注载明房租从2016年10月1日起计算。合同签订后，被告袁利宝支付押金10000元，并占有使用案涉门面至今，已支付房屋租金至2019年9月30日，此后未再交纳租金。 审理过程中，原告李一川自认被告袁利宝已于2019年12月10日将案涉门面的钥匙及水、电、气卡予以交还，在本案不再主张返还案涉门面。 同时查明，2006年5月22日，原告李一川（乙方）与杨某某等机关集资建房商业用房集资户（甲方）代表杨某某签订《房屋购销合同》，约定乙方向甲方购买位于××镇小城镇规划区内（地块编号为××）的集资房一套，编号为××（建筑面积145.63平方米），并于当年5月23日签署《××机关集资楼房屋交接单》，确认甲方向乙方移交该房屋，原告陈述上述房屋即是案涉《门面租赁合同》房屋，被告无异议，该房屋尚未办理产权登记手续。 本院认为，原告李一川与被告袁利宝签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定行使权利及履行义务。根据《中华人民共和国合同法》合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现袁利宝反诉请求解除门面租赁合同，李一川同意解除，本院予以确认。根据合同约定，现门面租赁合同未到期，反诉原告（被告）袁利宝由于个人原因反诉要求提前终止租赁合同，应对李一川承担赔偿损失并支付解除合同前租金的法律责任。 对于原告李一川要求被告袁利宝支付损失费10000元的请求，因《门面租赁合同》中约定因袁利宝终止协议，应赔偿李一川损失费10000元，且押金不予以退还，本院认为，虽双方对违约损失进行了约定，但原告未提交证据证明损失的金额，且被告对该费用不予认可，结合本案事实与本地区实际，本院酌情主张由被告赔偿原告三个月租金作为原告的损失，以弥补解除合同造成的损失，共计为6250元（25000元÷12月×3月）；对于原告所称因房屋改变导致的经济损失部分，因其未在本院指定的期限内对上述经济损失申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，本院对该部分损失不予支持。同时因双方于2019年12月10日达成协商解除案涉合同的合意，被告应按合同约定支付2019年10月1日至2019年12月10日期间的房屋租金，原告请求4781元，低于本院核算标准，本院予以确认。因原告自认被告已返还案涉门面钥匙，不再主张返还门面，本院准予。 对于反诉原告袁利宝要求反诉被告退还押金10000元的请求，虽双方在合同中约定了李一川在袁利宝结清水电气所有费用后予以退还，因袁利宝终止协议时，由其赔偿损失且不予以退还，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”规定，本案合同中没有明确押金的性质，不应适用交付定金一方不履行债务时不予退还的规定。押金系作为承租人履行房屋租赁合同的一种金钱形式的担保，在承租人没有履行合同义务时可以进行抵扣作为债权优先受偿，即便理解为违约损失，在本案中亦约定过高，因本案已对原告的损失进行了处理，本院不再另行主张。本案中，双方对水电气卡已进行交接，尚不能确定是否结清费用及具体金额，且原告未能证明房屋因改变导致损失的情况下，本院确认被告已交押金10000元在其应付的房屋租金和违约金总和11031元（6250元+4781元）中进行抵扣，故被告仍应支付原告1031元。因押金已进行抵扣，本院对袁利宝要求退还押金的请求不予支持。如被告尚有水、电、气费用仍未结清，原告可在代为实际支付后另行诉讼解决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李一川与被告（反诉原告）袁利宝2016年10月1日签订的《门面租赁合同》于2019年12月10日解除； 二、被告（反诉原告）袁利宝于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）李一川1031元； 三、驳回原告李一川的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告袁利宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费675元，减半收取338元，由原告李一川负担300元，被告袁利宝负担38元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告袁利宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  张琛琛 二〇一九年十二月二十七日 书记员  邹小寒