贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0626民初2893号原告：袁海军，男，土家族，1988年3月22日出生，德江县人民医院职工，住贵州省德江县青龙街道城南勇闯多维国际三期5幢2单元19-4室。原告：谢应妮，女，苗族，1989年7月29日出生，居民，住贵州省德江县青龙街道城南勇闯多维国际三期5幢2单元19-4室，系袁海军之妻。被告：德江县勇创多维房地产开发有限公司，住所地贵州省德江县城南社区。法定代表人：赵尚彪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭显捷，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭登，系该公司员工。原告袁海军、谢应妮与被告德江县勇创多维房地产开发有限公司（以下简称多维公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁海军、谢应妮，被告多维公司的委托诉讼代理人彭显捷、郭登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁海军、谢应妮向本院提出诉讼请求：1.判决多维公司向袁海军、谢应妮限期交付符合约定的商品房，支付延迟交房已经发生的违约金73494元；2.判决多维公司向袁海军、谢应妮限期交付办理商品房转移登记的有关文书，支付延期办理商品房所有权初始登记已经发生的违约金16501.045元。事实和理由：2014年4月23日，袁海军、谢应妮与多维公司签订《商品房买卖合同》，约定①袁海军、谢应妮购买多维公司第5栋2单元19-4商品房，房款370810元，2016年12月31日交房。②多维公司交房时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书等。若违约，袁海军、谢应妮要求继续履行合同的，多维公司应当按日支付全部已付款万分之二的违约金。③多维公司应当于2018年6月30日前办理商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给袁海军、谢应妮。若违约，袁海军、谢应妮不退房的，多维公司自约定日期至实际交付有关文书之日，按日向袁海军、谢应妮支付已付款万分之一的违约金。签订合同后，袁海军、谢应妮交付了全部房款，多维公司至今未交付符合约定条件的商品房，也未交付办理过户登记的材料，已严重违约。多维公司应支付袁海军、谢应妮延迟交房已经发生的违约金73494元，自2016年12月31日计至2019年9月18日，共991天；应支付延期办理商品房所有权初始登记已经发生的违约金16501.045元，自2018年6月30日计至2019年9月18日，共445天。袁海军、谢应妮提交了下列证据：1.《居民身份证》、《结婚证》。2.《商品房买卖合同》。3.《收款收据》、《个人住房贷款凭证》4.《补充协议书》、《勇创多维国际综合体项目停车位有偿使用合同》。多维公司辩称，袁海军、谢应妮要求支付延迟交房违约金的事实和理由不成立。双方签订合同约定该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。因袁海军、谢应妮在房屋交付手续前没有交付住宅专项维修资金，多维公司不存在延期交房的违约情形。双方同时约定2016年12月31日前交房，多维公司多次电话通知袁海军、谢应妮交房，袁海军、谢应妮已于2017年7月25日办理交房手续，承认目前交房条件，同意验收接房，多维公司也不存在延期交房的情形。其次，袁海军、谢应妮要求支付延期办理所有权初始登记违约金，有约定的免责事由。双方签订合同约定本章条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人不承担任何责任。而多维公司至今未能办理商品房初始登记，是政府职能部门导致的。多维公司在2015年已取得项目竣工验收备案表，该表已经完成各级各部门领导签字审批。由于政府职能部门延误，导致至今未取得初始登记。多维公司提交了下列证据：1.《贵州省建设工程竣工验收备案表》。2.《德江县勇创多维房地产开发有限公司关于“勇创多维国际”建设项目建设情况和相关问题的请求》。3.《承诺书》。本院经审理认定事实如下：2014年4月23日，袁海军、谢应妮与多维公司签订《商品房买卖合同》，约定①袁海军、谢应妮购买多维公司“勇创多维国际”第5幢2单元19-4号商品房，作为住宅，房款370810元。②多维公司应当在2016年12月31日前交房。交房时多维公司应当取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。未按照约定期限、条件交房，逾期超过30日，袁海军、谢应妮要求继续履行合同的，合同继续履行，多维公司应当从逾期之日按日支付全部已付款万分之二的违约金，至实际交房之日。③商品房达到约定的交付条件后，多维公司应当在交付日的7日前书面通知袁海军、谢应妮办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，多维公司应当出示前一条约定的证明文件。多维公司不出示约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，袁海军、谢应妮有权拒绝接收。袁海军、谢应妮应当在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。袁海军、谢应妮在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，查验无异议后，双方应当签署商品房交接单。④袁海军、谢应妮同意委托多维公司向相关单位缴纳专项维修资金等费用。袁海军、谢应妮应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，多维公司不得向袁海军、谢应妮交付房屋。⑤多维公司于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给袁海军、谢应妮。不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，袁海军、谢应妮不退房的，多维公司自约定日期至实际交付有关文书之日，按日向袁海军、谢应妮支付已付房款万分之一的违约金。本条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，多维公司不承担任何责任。签订合同后，袁海军、谢应妮交付了全部房款，但未交付首期住宅专项维修资金。多维公司在实施多维国际建设项目过程中，随着德江城市快速发展，政府对该项目的规划设计方案进行两次调整，出现技术经济指标存在部分差异，政府职能部门未就该项目房屋办理不动产登记手续。多维公司向政府书面汇报请求解决，至今未解决。多维公司于2017年2月通知袁海军、谢应妮交房，并于同年7月25日向谢应妮交付了房屋。同日谢应妮向多维公司签署《承诺书》，同意验收接房。之后，袁海军、谢应妮对该房屋进行了装修，并已入住。本院认为，袁海军、谢应妮与多维公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。对于袁海军、谢应妮的第一项诉讼请求，即要求多维公司限期交付符合约定的商品房，支付延迟交房已经发生的违约金。袁海军、谢应妮已正式接收房屋，并表示自愿接收，之后装修入住，多维公司已实际履行交房义务。本案中多维公司未举证证明已取得商品房面积实测技术报告书、已提供《住宅质量保证书》等证书，确认其未取得、未提供，但多维公司由此并未构成实质违约，且办理相关证书的事务不仅是多维公司所决定，还涉及政府职能部门的履职。其次，多维公司延迟交房，袁海军、谢应妮未交首期住宅专项维修资金，按照双方未交住宅专项维修资金不得交房的约定，延迟交房的责任不在多维公司。故对袁海军、谢应妮的该项诉讼请求不予支持。对于袁海军、谢应妮的第二项诉讼请求，即要求多维公司限期交付办理商品房转移登记的有关文书，支付延期办理商品房所有权初始登记已经发生的违约金。多维公司未在约定期限内取得商品房所有权初始登记，未能交付办理商品房转移登记的有关文书，系因政府职能部门工作原因导致未能办理初始登记，未能交付办理商品房转移登记的有关文书。按照双方对房屋登记的约定，即涉及到政府职能部门工作而延误时间的，多维公司不承担任何责任，多维公司不应承担违约责任，故对袁海军、谢应妮的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回袁海军、谢应妮的全部诉讼请求。案件受理费2048元，减半收取1024元，由袁海军、谢应妮负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  赵德文二〇一九年十二月九日法官助理王棋书记员冉朗朗