北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初29873号原告（反诉被告）：明洁物业管理有限公司，住所地北京市西城区北展北街5、7、9、11、13、15、17号9#（A605）。法定代表人：高维强，总经理。委托诉讼代理人：张国，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任结，女，该公司员工。被告（反诉原告）：周俭，女，1958年5月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：夏军，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思思，北京颐合中鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）明洁物业管理有限公司（以下简称明洁公司）与被告（反诉原告）周俭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）明洁公司委托诉讼代理人张国、任结、被告（反诉原告）周俭委托诉讼代理人夏军、张思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明洁公司向本院提出诉讼请求：判令周俭向我公司支付2016年1月9日至2016年12月31日的物业服务费8675．42元，并按每日千分之三标准向我公司支付上述款项自2016年1月1日起至付清之日止逾期付款违约金；本案诉讼费用由周俭负担。事实和理由：周俭系我所管理的×房间（以下简称涉案房屋）的业主。周俭与开发商北方房地产开发有限责任公司（以下简称北方公司）签订了《商品房买卖合同》，购得商品房，建筑面积205．32㎡。北方公司与我公司于2004年12月15日签订《北京×公寓物业服务合同》，由我公司对“×号名邸”住宅小区进行物业管理。协议约定我公司向周俭提供物业管理服务，周俭按建筑面积3．6元/㎡/月的标准向我公司缴纳物业管理费，如周俭逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向我公司支付违约金。协议生效后，我公司依约为周俭提供完善的物业管理服务，但周俭并未依约向我缴纳物业管理费，自2016年1月1日至2018年12月31日，周俭共欠物业费8675．42元、滞纳金23501．7元，我公司多次对其书面及上门催缴，均无效果。周俭拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了我公司及其他业主的合法权益，故我公司将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护我公司的合法权益。周俭辩称，一、明洁公司未尽物业管理义务给我造成严重的财产，我要求减免物业费。明洁公司疏于管理楼内设备，楼内水管多次爆裂致使楼内电梯和住户室内被水淹，最为严重的两次是2012年冬季和2015至2016年冬季。二、明洁公司未尽公共秩序维护、安全防范等物业管理义务。安全管理方面，明洁公司原先承诺的每个门厅都安排接待人员，现已私自撤销，导致外来人员可以自由进出公寓的每个门洞，小区管理存在十分严重的安全隐患，且由于其在东西两边的院门没有严格限制进出人员的身份使得小区基本处于没有安全保证的环境。同时，虽然在门厅的接待人员撤销后设置了小区楼门的电子门禁系统，但该系统基本处于任意敞开的状态。地下车库的该问题尤为明显。周俭向本院提出反诉请求：1．判令明洁公司向我赔偿损失3．6万元；2．判令明洁公司向我支付律师费1万元；本案反诉费用由明洁物业负担。事实和理由：一、明洁公司未尽物业管理义务的违约行为给我造成了严重的财产损失。二、明洁公司应赔偿我涉诉聘请律师产生的律师费1万元。明洁公司对周俭的反诉辩称，不同意对方反诉请求。理由如下：一、关于周俭主张两次漏水，第一次漏水我公司不清楚，我公司对于周俭主张的第二次2015年至2016年冬季高层水管爆裂一事认可，第二次漏水是因为当时是北京第四次极寒天气，我公司虽进行了维护，但因为一层中央空调在外，又是格栏窗户，封闭不严导致了冷气进入，从而导致了水管破裂漏水。但我公司已经投保华泰保险公司对当时所有受害业主逐家给予协商赔偿。二、关于门厅管理员，我公司入场是2005年，物业费3．6元，直至2016年撤场也未涨费，但各项成本都有提高，为不降低业主物业服务，就把一些没有必要的岗位进行删减，而且这跟大部分业主都已经沟通过，我们当年的物业收费率达到93%，周俭也是一直按时缴费，这也证明业主是认可我公司服务的。而且按道理物业费都是预收，但我公司是先提供服务再由业主支付物业费，我公司撤场后业主未交纳物业费，我公司才起诉。三、周俭拖欠我公司物业费，已经严重损害我公司利益，为了不交物业费，提出毫无事实和法律依据的反诉请求，故不认可其律师费赔偿请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．周俭提交拍摄日期为2018年10月29日的地板破损照片，证明因明洁公司未尽物业管理服务，水管多次爆裂导致其家中地板浸泡损坏。经质证，明洁公司称不清楚照片中的地板是否为涉案房屋地板，拍摄时间距离漏水事件较远。本院认为，周俭提交的照片拍摄时间距其主张的漏水时间较长，难以判断是否因当时漏水导致的受损状况，且其主张的地板受损与其主张的管道破裂是否存在因果关系，亦缺乏充分证据，故本院上述证据证明目的不予采纳。2．周俭提交拍摄日期为2018年10月27日的涉案小区照片，证明明洁公司未履行物业管理服务。经质证，明洁公司称照片中小区是涉案小区，但其2016年12月31日就撤场了，不足以证明其证明目的。本院认为，周俭提交的照片拍摄时间距明洁公司撤场时间较长，不足以支持其证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院经审理认定事实如下：周俭系涉案房屋（建筑面积205．32平方米，物业名称×）业主。2004年12月15日，北方公司（甲方）与山东明洁物业管理有限公司（以下简称山东明洁公司，乙方）签订《北京×公寓物业服务合同》（以下简称物业合同），约定甲方选聘乙方对北京×公寓A座、B座提供前期物业管理服务，物业费具体标准：3．6元/月·平方米;从第二年开始由物业公司于业主入住满一年时对业主收取次年物业管理费;甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰·天的标准向乙方支付违约金;本合同自2005年9月10日生效至×公寓业主委员会成立，并按照合法程序选定新的物业管理企业时，本合同自动终止。后山东明洁公司在物业合同中的权利义务转让给明洁公司，×公寓在诉争期间的物业服务一直由明洁公司实际提供。2016年12月31日，明洁公司撤出×公寓。周俭未交纳2016年1月9日至2016年12月31日的物业服务费8675．42元。2018年10月31日，周俭与北京颐合中鸿律师事务所签订《委托代理协议》，委托该律所委派律师在本案中担任其委托代理人，律师费1万元。2019年8月22日庭审中，周俭称明洁公司主张的违约金标准过高，即使法院判令支付，应按中国人民银行同期存款利率计算；第二次漏水其报损过，大概是是2016年1、2月份，明洁公司负责的是一位女同志，不清楚姓名，其跟她谈，她说可以考虑，其说考虑期间物业费不缴纳，做出决定再交纳。2016年4月、5月，该女同志说可以用停车位进行补偿，免费用两年车位，其同意，但该事情也没有定下来，后明洁公司与阳光物业交接，其没有得到补偿，事情就这样了；其房屋被淹了不可能不主张补偿，从门洞外看也可以看到被泡情况，新物业在的期间从未跑过水，所以其提交的照片都是之前漏水时发生的；明洁公司的违约行为如下：一、疏于管理楼内设备，导致楼内水管多次爆裂，致使楼内电梯被水淹；二、私自撤销其原先承诺的每个门厅安排的接待人员，虽设置小区楼门电子门禁系统，但是基本处于任意敞开状态；三、疏于对小区楼房外墙管理，导致水泥块经常脱落。明洁公司称知道第二次漏水情况，周俭未报损，周俭所述的女同志其公司庭前核实过，从未有过报损。当时其公司挨家挨户通知定损，不可能单漏周俭；其公司没有承诺门厅设两位接待人员，2012年前每楼原有3个，后改为2个，2012年撤销了。本院认为，明洁公司与周俭虽未签订物业服务合同，但明洁公司已经实际履行了物业合同中物业公司的义务，为涉案房屋所在小区提供物业服务，周俭作为该小区业主，享受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。明洁公司履行了合同义务，周俭作为小区业主，负有向明洁公司支付物业费之义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，周俭就其主张的明洁公司违约行为所提交的证据不足以证明其主张，故本院对周俭的抗辩意见和反诉请求不予支持。这里必须指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。关于明洁公司主张的违约金，周俭拖欠物业费系因其对物业服务有异议所致，并非恶意欠缴，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、周俭于本判决生效后七日内向明洁物业管理有限公司支付2016年1月9日至2016年12月31日的物业服务费8675．42元；二、驳回明洁物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回周俭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费717元，由明洁物业管理有限公司负担547元；由周俭负担170元。反诉案件受理费475元，由周俭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  胡宝兰二〇一九年十二月十八日书 记 员  崔 丽