福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8534号 上诉人（原审原告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈忱，男，1981年4月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：周健，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲信伟，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 上诉人福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被上诉人沈忱商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持仁文公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定沈忱有权行使不安抗辩权，缺乏事实和法律依据。1.沈忱无权行使不安抗辩权。沈忱并未提供确切证据证明仁文公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的诸如经营状况严重恶化、丧失商业信誉等可以主张中止履行合同的情形，一审法院认定的仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工的事实，也没有相关证据证明。此外，不安抗辩权针对的是合同对方丧失履约能力，而非针对合同标的物，即沈忱购买的案涉房屋是否处于停工状态并不是其行使不安抗辩权的事由。事实上，沈忱购买的案涉房屋在2013年4月已封顶，在2013年5月9日仁文公司发函要求沈忱办理银行贷款时，也不存在沈忱所述的不安事由，故沈忱无权据此行使不安抗辩权。2.即使认定沈忱可行使不安抗辩权，沈忱也未按规定行使，其不安抗辩权不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十九条明确规定通知程序作为不安抗辩权行使的必要条件。本案中，沈忱在未通知仁文公司的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。一审法院免除沈忱按法律应当履行的通知义务，属认定事实错误。二、沈忱未按仁文公司通知书要求办理按揭贷款，已经构成违约。2018年8月31日，仁文公司向沈忱寄送律师函，沈忱未在相应期限内支付购房款，律师函于2019年9月9日转为解除合同的通知，即仁文公司已履行解除合同的通知义务，双方签订的《商品房买卖合同》于2018年9月9日解除。合同解除后，沈忱应当配合仁文公司办理相关注销手续、返还购房款发票、支付违约金等。 沈忱辩称，一、一审判决认定沈忱有权行使不安抗辩权有法律依据。仁文公司已处于非正常的经营状态，沈忱有权行使不安抗辩权。案涉房屋本应于2012年交房，直至2016年仁文公司向沈忱发出函件说基本上已经具备交房条件，事实上仍然没有达到合同约定的交房条件。二、案涉合同签订后，沈忱一直积极履行案涉合同约定的义务，其按约定支付了房屋价款524069元后又另外支付了350000元款项。仁文公司没有任何证据证明案涉房屋已经具备贷款条件，其仅是通知沈忱交房屋尾款和承担违约责任，没有提到合同解除的问题，且仁文公司自己也认为案涉合同已于2018年9月9号解除。 仁文公司向一审法院起诉请求：1.确认仁文公司、沈忱于2010年12月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201031600033）已于2018年9月9日解除；2.判令沈忱协助仁文公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：201031600033）的备案登记注销手续；3.判令沈忱协助仁文公司办理福州市鼓楼区仁文大儒世家原厝南地块21＃1606单元商品房的预购商品房预告登记注销手续；4.判令沈忱向仁文公司返还编号为00046543、00094134的销售不动产统一发票发票联及办证联；5.判令沈忱向仁文公司支付违约金10388.67元（按累计应付款的1%计算，自2013年5月17日计至合同解除之日即2018年9月9日）；6.判令仁文公司有权在沈忱已付的购房款中直接扣除第5项请求中的沈忱应承担的金额。 一审法院认定事实：2010年12月28日，仁文公司与沈忱签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：1.买受人购买出卖人坐落于福州市鼓楼区仁文•大儒世家原厝南地块第21＃楼17层1606单元房产，建筑面积144.22㎡，商品房价款1744069元；2.买受人于2010年12月28日付房款20000元，于2010年12月28日前付房款504069元，其余购房款122000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。买受人同意于出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起7日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，每逾期一日，每日按申请贷款总额的日0.1‰支付违约金；3.出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；4.违约责任：买受人逾期付款不超过90日，自应付款期限第二天其至全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；5.根据合同发出的任何通知通过邮寄方式发出，以投递后48小时视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以合同记载的内容为依据。仁文公司于2010年11月12日、2011年2月18日向沈忱出具了金额分别为524069元、350000元的销售不动产统一发票。2012年12月1日，仁文公司向大儒世家•天澜Ｉ期（原厝南地块）业主发出《商品房延期交付通知书》，主要内容：大儒世家•天澜Ｉ期（原厝南地块）因故需迟延交房，将在2014年9月30日前办理交房，仁文公司将在业主办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定支付迟延交付违约金。2013年5月9日，仁文公司向沈忱邮寄了一份《通知书》，主要内容：沈忱所购买的仁文•大儒世家原厝南地块第21＃楼17层1606单元房产已具备办理贷款的手续，要求沈忱于2013年5月16日前到相关银行办理按揭手续。2013年4月24日，鼓楼区洪山镇国光路86号仁文•大儒世家原厝南地块21＃楼1606单元房产办理了预购商品房预告登记（预告登记证号为榕房预ＹＲ字第××号）。2013年8月5日，仁文公司再次向沈忱邮寄《通知书》要求沈忱于2013年8月12日前到相关银行办理按揭贷款手续。2016年1月27日，仁文公司向沈忱发出一份《通知书》，主要内容为案涉房屋工程进度正常，已达到景观施工，且已具备办理贷款的条件，要求沈忱于2016年3月15日前到相关银行办理按揭贷款手续。2018年8月31日，仁文公司委托福建闽江律师事务所邮寄《律师函》，通知沈忱在收到函件后7日内履行支付购房款余额及逾期付款违约金义务，否则律师函自动转为解除合同通知，该邮件被拒收。另查，仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工，无法按约交房，一拖再拖。 一审法院认为，仁文公司与沈忱签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均有约束力，当事人双方均应按照约定全面履行各自的义务。从本案查明事实及证据分析，双方签订的合同约定沈忱于签订本合同当日支付首付款524069元，剩余房价款122000元由沈忱向银行申请按揭贷款支付，其应自收到仁文公司的书面通知之日起7日内办理相关按揭手续。仁文公司应于2012年12月31日前交付案涉房屋。合同签订后，沈忱按合同约定支付了房屋价款874069元，但未按约定办理按揭贷款手续。仁文公司诉称沈忱逾期付款的行为构成违约，要求解除合同。沈忱主张仁文公司至今未履行交房义务，其有权拒绝支付购房余款，且仁文公司已超过法律规定的解除权行使期限。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”、第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定，后履行抗辩权、不安履行抗辩权是双务异时履行合同中后履行方、先履行方分别享有的抗辩权利。义务先履行方不履行、不适当履行合同义务时，合同义务后履行方可以行使后履行抗辩权，拒绝履行己方义务；义务后履行方将不会或不能履行合同义务时，义务先履行方可以行使不安抗辩权拒绝履行己方义务。当后履行抗辩权与不安抗辩权发生在同一案件中形成对抗时，应先审查不安抗辩权是否成立，因为义务先履行方往往是在义务履行过程中发现对方存在不安事由，此时义务先履行方的履约行为尚未完成，自然会存在部分履行、瑕疵履行、不完全履行等情形，如果此时允许义务后履行方行使后履行抗辩权，那么义务先履行方的不安抗辩权就沦为虚设。行使不安抗辩权要求义务先履行方负严格的举证责任，即有确切的证据证明义务后履行方出现了危及履约能力的情形。本案中，合同履行过程中，仁文公司因经营不善未能按约正常履行房屋建造义务，案涉项目几度停工，亦无法依约于2012年12月31日前交房，已构成违约，且双方约定的沈忱付款时间在停工期间，沈忱作为花费1744069元购买不动产的买受者，由此产生的合同能否继续履行的不安符合社会大众的普遍心理，可以认定为属于《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，沈忱为维护自身权利，停止支付剩余款项，系行使法律规定的不安抗辩权利。尽管如此，沈忱于2011年2月18日又支付了购房款350000元。由此可见，沈忱有诚意履行合同，只因仁文公司一再拖延交房而不敢办理按揭贷款手续支付购房余款。而停工期间，沈忱无法将不安抗辩权的行使通知到仁文公司，且无法要求仁文公司提供担保。故不能要求沈忱严格按照法律规定行使不安抗辩权。2018年8月31日，仁文公司向沈忱发出律师函要求沈忱缴纳购房余款及违约金，但仁文公司并未告知沈忱案涉房屋已具备交付条件，故沈忱仍处于有享有正当理由的抗辩状态，并可据此暂不支付剩余房款。因此，仁文公司以沈忱未支付剩余房款为由要求解除合同依据不足，一审法院不予支持。同时，仁文公司基于合同解除诉请沈忱协助办理备案登记注销手续、预告登记注销手续及返还发票亦无相应依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回福建仁文建设有限公司的诉讼请求。本案案件受理费10248元（已由福建仁文建设有限公司预交20496元），由福建仁文建设有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人一方根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。本案仁文公司以沈忱未支付剩余房款为由要求解除合同。经查,《商品房买卖合同》及附件六补充协议约定沈忱于签订本合同当日支付首付款524069元，剩余房价款122000元由沈忱向银行申请按揭贷款支付，其应自收到仁文公司的书面通知之日起7日内办理相关按揭手续。仁文公司应于2012年12月31日前交付案涉房屋。现沈忱除首付款524069元外，另已向仁文公司支付购房款350000元，仁文公司虽于2013年5月9日、2013年8月5日、2016年1月27日向沈忱发出《通知书》，要求沈忱到相关银行办理按揭贷款手续，但仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工，在此情况下,沈忱可以中止支付剩余购房款,待仁文公司交付符合约定的房屋或提供相应担保后再付款。因此，仁文公司以沈忱未支付剩余房款为由要求解除合同依据不足，仁文公司发函解除《商品房买卖合同》不符合约定和法定的条件，本院不予支持。 综上所述，仁文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20496元，由福建仁文建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十二月十日 法官助理刘玲玲 书记员吴超