大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初7329号原告：大连亿诚物业管理有限公司，住所地辽宁省大连普兰店经济开发区兴申街5号，统一社会信用代码：912102825549918547。法定代表人：张世田，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者。被告：尹颖，女，1975年4月24日出生，汉族，户籍地大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。原告大连亿诚物业管理有限公司（以下简称亿诚物业公司）与被告尹颖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿诚物业公司委托诉讼代理人宋佳之及被告尹颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付物业费9984元并承担逾期付款滞纳金1000元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告给付2017年10月1日至2019年9月30日两年物业费3238元和滞纳金1828元。事实和理由：2014年4月29日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》和《物业管理公约》，双方约定由原告为被告提供物业服务，被告自愿遵守公约一切条款。原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费。2017年10月1日至2019年9月30日，被告合计拖欠原告物业费3238元，故原告诉至法院。尹颖辩称：不同意原告诉讼请求，被告只同意承担30%物业费，不同意缴纳滞纳金。理由是原告服务不到位，存在瑕疵，根据物权法规定，物业存在瑕疵的，业主有权拒绝缴纳全额物业费。例如，楼道卫生差，地面有油渍，无人清理杂物；逃生通道堆放杂物，有安全隐患；小广告胡乱张贴；公共绿地变成私家菜园；对讲机经常坏；单元门防盗锁损坏无人维修；未经业主同意强行加装电梯卡，不交物业费不让使用电梯等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。诉讼过程中，原告提供的证据如下：证据1：前期物业管理协议一份,拟证明大连亿诚房地产开发有限公司2012年4月29日与被告双方签订了前期物业管理服务协议，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中标明了被告所居住的案涉房屋坐落位置：亿诚御景湾A7号楼2单元6层1号，使用性质为住宅，建筑面积为89.96平方米。协议的第四条约定了物业的服务项目：房屋及维修管理、共用设备维护管理、共用设施管理、公共绿化及养护管理、公共环境卫生管理、社区公共秩序维护、停车场及车辆停放管理、公共消防管理、装饰装修实施管理等。其中协议第五条规定了被告缴纳物业费的标准和时间为：住宅按建筑面积，不带电梯1.30元/月/平方米，带电梯1.50元/月/平方米，被告家按照1.50元/月/平方米收费。为了收取方便，通常是收取一年的物业费。第七条第四款规定了如果被告逾期缴费，则从逾期之日起按应缴费用每日3‰的滞纳金。据此计算，被告家房屋面积为89.96平方米，乘以12个月，乘以1.5元收费标准，每年物业费1619元，乘以拖欠的2017.10.1-2019.9.30两年物业费，合计为3238元。滞纳金计算方式为：1619元×365天（2018年度）×3‰=1828元。证据2：临时管理规约一份，拟证明2012年4月29日被告签订该规约，规约中对于物业的使用、维修养护、及时缴费、违约责任等做出了约定，被告在最后的承诺书上签字确认，同意并表示遵守该规约。证据3：商品价格备案表一份，拟证明原告的收费标准是由普兰店市物价局审核并通过的，其中小高层（有电梯）多层为1.5元/月/㎡，居民住宅物业服务费多层（无电梯）为1.3元/月/㎡。原告收费标准符合物价局规定，并在物价局进行了备案登记。证据4：催费通知单照片，拟证明原告在业主应交纳物业费的时候，往被告家门上张贴物业管理费催款通知书，督促被告及时缴纳拖欠的物业费。原告主要通过书面催费通知单和电话方式催缴物业费。证据5：来电来访接待登记表（摘选），拟证明对于业主打电话或来前台反应的问题，物业公司及时进行处理，排除问题。切实履行了服务职责。该表格中记载的仅是物业公司服务的一部分，另外物业公司还依照前期物业管理协议第四条的约定，进行全面的物业服务。证据6：照片打印件22张，拟证明物业工作人员保安、保洁等对小区全面开展服务，由此原告获得了“普兰店区美丽小区”的称号，并获得了业主赠送的锦旗。证据7：判决书三份，拟证明（2017）辽0214民初5869号判决，原告在2017年11月13日就物业服务合同纠纷，向被告主张给付拖欠的物业费6746元，普兰店区人民法院在审理查明的基础上，判决被告给付2013年8月1日至2017年9月30日物业费6746元。故原告本次主张被告2017年10月1日至2019年9月30日物业费。（2018）辽0214民初2959号民事判决书和（2018）辽02民终7867号民事判决书，均判决欠费业主及时缴纳拖欠的物业费。同时，《最高人民法院关于完善人民法院司法责任制的若干意见》、《最高人民法院关于落实司法责任制完善审判监督管理机制的意见（试行）》均要求类案统一裁判尺度。同案同判也是目前司法的判决所遵循的法理。故本案应参照5869号判决同类案件予以审理查明。尹颖对原告提供的以上证据发表如下质证意见：对证据1认为是被告购房时签的，当时被告认可1.5元标准收取物业费，但现在的服务没有达到1.5元的服务标准；对证据2真实性不予认可，认为签字不是被告签的，但不申请笔迹鉴定；对其他证据被告不清楚，不予认可，判决书被告没有收到过。被告提供的证据如下：六张照片，拟证明：第一，楼道卫生地面有油渍没有人管；第二，楼道堆放的垃圾没人清理；第三，楼道到处是小广告；第四，草坪成了个人的私家花园；第五，对讲机长期是坏的；第六，单元门长期是坏的，随意进出；第七，电梯不能使用。亿诚物业公司对被告提供的以上证据发表如下质证意见：对以上证据三性均不予认可，第一张照片无法证明原告未能尽到保洁义务，因为照片具有时效性和阶段性，不排除后期的人为摆拍的情况，也不能证明从2013年8月1日直至2019年9月30日原告小区卫生不合格的情况。第二张照片中没有时间和地点，看不出在哪里拍照的。第三张照片该广告应该可以看出系后期临时张贴的，并未对被告的人身或财产造成损害。第四、五、六张照片质证意见同第二张照片。以上照片均不能构成被告长达6年拖欠物业费的法定理由，根据物业管理条例35条规定只有物业公司履行服务时对业主造成人身、财产上的损失，物业公司才承担赔偿损失的责任，而最高院审理物业服务合同案件解释第三条规定，只有物业公司服务未能完全达到服务目的时，业主可以要求物业承担继续补救的措施，而并不是拒交物业费用的法定和事实理由。综合以上双方当事人提供的所有证据，本院认定如下：因被告未提供相反证据予以反驳，故对原告提供证据的真实性本院均予以确认，原告提供的证据能够证明其提供了物业服务。又，对被告提供证据的真实性本院亦予以确认，其能证明原告提供的物业服务存在瑕疵，但不足以构成原告长期拒交物业费的理由。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月29日，大连亿诚房地产开发有限公司作为甲方同乙方即本案被告尹颖签订了《亿诚·御景湾前期物业管理服务协议》该协议中明确，被告所购物业坐落于亿诚·御景湾A7号楼2单元6层1号，建筑面积89.96平方米，使用性质为住宅。该协议中约定大连亿诚房地产开发有限公司有权委托物业服务企业实施前期物业管理。该协议中约定了甲乙双方的权利义务。协议第八条第四项约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方应当承担从逾期之日起按应缴费用每日3‰的滞纳金。该协议自签订之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日起终止。同日，被告在《临时管理规约》的承诺书上签字，《临时管理规约》中约定了物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等进行了约定，该规约中约定，带电梯的住宅物业费为1.5元/平方米/月。被告在承诺书中声明，同意在业主委员会成立前，由开发商委托大连亿诚物业管理有限公司对亿诚·御景湾项目进行前期物业管理。同时承诺遵守确认已阅读《临时管理规约》的内容，并同意遵守该规约。另查明，本院于2017年12月13日作出(2017)辽0214民初5869号民事判决书，判决被告尹颖给付原告亿诚物业公司2013年8月1日至2017年9月30日物业费6746元。因被告继续拖欠自2017年10月1日至2019年9月30日共计两年物业费3238元（1.5元/月/平方米×89.96平方米×12个月/年×2年），原告诉至本院。本院认为，根据《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。最高人民法院针对审理物业案件的应用法律问题下发了解释，物业公司实施了服务后，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。本案中根据被告同大连亿诚房地产开发有限公司签订的《亿诚·御景湾前期物业管理服务协议》中已经约定大连亿诚房地产开发有限公司有权委托物业服务企业实施该前期物业管理。在被告签订的《临时管理规约》中亦承诺同意由开发商委托原告对亿诚·御景湾项目进行前期物业管理。根据合同约定，被告同意由原告就案涉小区实施物业管理，且已经享受被告所提供的物业管理服务，故原告诉请被告支付2017年10月1日至2019年9月30日两年物业费3238元，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称原告的物业服务有瑕疵一节，本院认为，虽然小区物业服务目前略有瑕疵，但原告一直拖欠物业费，其以物业服务现状作为长期欠交物业费的理由依据不足，且根据原告提交的证据，原告一直积极地履行物业服务义务，原告对小区的物业服务涉及房屋维修管理、公用设备维护管理等方方面面，原告对于小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应当及时缴纳物业服务费用。被告不交纳物业费，只会导致小区物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时该行为会在业主之间互相影响，对大多数交纳物业费的业主亦不公平。故对于被告的辩解意见，本院不予以支持。关于原告主张滞纳金1828元一节，被告未及时交纳物业费系因与原告在物业服务义务的履行上存在争议，原告并未及时与被告进行有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。且原告作为物业服务者，也应积极主动履行自己的职责，采取整改等补救措施，不断提高服务质量改善全体业主生活环境，切实维护好业主的日常生活秩序，及时化解双方矛盾。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尹颖于本判决生效之日起十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司2017年10月1日至2019年9月30日物业费3238元；二、驳回原告大连亿诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由被告尹颖负担，被告尹颖于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  车延滔二〇一九年十二月四日法官助理姜蕴修书记员徐祺昱本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。