广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5383号原告：广州市盛唐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街新村北路福泉街87号，统一社会信用代码9144018479736402X6。法定代表人：杨耀光，董事长。委托诉讼代理人：黄立，广东红棉律师事务所律师。被告：李德莲，女，1973年4月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：邹友丽，广东百科律师事务所律师。原告广州市盛唐房地产开发有限公司与被告李德莲商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员吴环依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市盛唐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄立，被告李德莲及其委托诉讼代理人邹友丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市盛唐房地产开发有限公司向本院提起诉讼请求：一、解除原告和被告于2012年6月11日签订的《商品房预售合同》（编号：201206142776）；二、被告向原告赔付因逾期支付购房款而产生的违约金合计162246.6元；三、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告是位于广州市从化区街口街新村北路52-56号“翰林国际公馆”房地产项目的开发单位，翰林国际公馆房地产项目已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。2012年6月11日，被告以购房者身份（乙方）和原告（甲方）签订了《商品房预售合同》及其相关附件，约定由被告购买位于广州市从化区街口街新村北路52-56(自编5号楼)902房的房屋，总金额为811233元。合同第八条约定被告以分期付款的方式支付购房款，即第一期：自预售合同网上签订之日起5日内支付全部房价款额10%，金额81123元；第二期：在2012年1月29日前支付全部房价款的70%，金额567863元；第三期：在2012年2月29日前支付全部房价款的20%，金额162247元。合同签订后，原告仅支付了房价款545617元，剩余房价款265616元至今未付清。根据《商品房预售合同》附件七（本合同补充协议）第四条约定：“乙方逾期支付任何款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、应预缴的物业管理费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按总房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十五条的约定执行……”第十五条第1款约定：“本合同签订后，因乙方的原因造成合同不能履行或乙方要求终止合同的，或因乙方原因致甲方依本合同约定行使单方解除权的，乙方应按总楼价的百分之二十向甲方支付违约金（除本协议第一条第2款和第3款约定除外），并协助甲方办理合同备案注销手续，办理合同备案注销手续所需费用由乙方承担”。此外，被告在长达7年的时间内也尚未付清全部房款，合同目的已经落空，被告已构成根本违约，原告有权单方解除合同。原告诉请解除双方预售合同的理由包括：（1）约定依据，根据双方签订的商品房预售合同附件七第四条，约定在乙方逾期支付任何应付款项的情况下，原告有权顺延办理或交付房产证的时间，且逾期超过30天，原告有权单方解除合同并依据补充协议15条的约定追偿违约金；（2）法定依据，根据合同法167条的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额，达成全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同，因此本案中，被告尚欠的购房款占总购房款的30%，符合167条的规定，因此原告以根本违约为由要求解除合同是有法律依据。依据附件七第六条第一款规定，乙方收楼时应当向甲交齐办理房产证所需资料，交齐房款、办理房产证所需费用等，因此涉案合同存在先后义务，即作为买方的被告应当先付清全部房款，在付清全部房款后原告才负有交付房屋的合同义务，本案中被告至今未能支付全部购房款，虽然被告有迟延竣工的事实，但由于被告负有在先的合同义务，因此被告在本案中也存在违约行为，且原告的迟延竣工验收不能成为被告拖欠购房款的合法抗辩理由，综上，原告认为被告仍需承担合同的违约责任。根据合同第十三条约定，甲方交楼时间是2013年5月31日，而乙方即被告付清全部款项的时间应是2012年8月11日之前，再次说明被告违反在先的合同义务，原告本身是享有后履行抗辩权。被告李德莲辩称，一、我方有足够的经济能力足额支付剩下的小部分购房款，2012年之所以中止支付，是因为我方获知涉案楼盘全线停工，原告存在难以如期交付房屋的情形，因此我方才不得不依法行使不安抗辩权中止支付。二、即使认为我方未在2012年8月11日前支付剩下的购房款265616元构成违约，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第十五条的规定，原告的解除权也早已消灭，亦即，原告认为我方迟延支付购房款，欲行使合同解除权的，最迟应在解除权发生之日起一年内行使，否则该权利消灭。具体而言，结合双方在购房合同中的约定，我方最迟应在2012年8月11日前付清购房款，原告的合同解除权最迟应在2013年8月12日前行使，否则该权利消灭。但原告直到2019年10月23日才起诉主张解除涉案合同，显然早已超过合同解除权行使期限。三、因原告逾期交房，我方于2014年向广州市从化区人民法院起诉要求原告承担相应的违约责任，该案判决原告需向我方支付逾期交房违约金并已生效，截至本案原告起诉之日，我方应付给原告的265616元的购房款与原告应付给我方的逾期交房违约金相抵后，我方早已不欠原告款项。经审理查明：2012年6月11日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告以811233元购买原告开发预售的从化市街口街新村北路52-56（自编5号楼）902房，自预售合同网上签订之日起5日内支付81123元，2012年7月11日前支付567863元，2012年8月11日前支付剩余的162247元；被告未能按照约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，原告有权要求被告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经原告催告，逾期超过30日仍未支付的，原告有权解除合同；原告应于2013年5月31日前交付房屋等。该合同附件补充协议约定：被告逾期支付任何应付款项，原告有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日被告应按房价款总额的万分之五向原告支付违约金；逾期超过30日的，原告有权单方面解除本合同，被告应按总楼价的百分之二十向原告支付违约金等。合同签订后，原告支付了房价款545617元，剩余房价款265616元未付。双方在庭审中对此予以确认。被告提交的涉案住宅楼工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，显示：竣工验收日期为2018年9月12日，广州市从化区住房和建设局予以备案的日期为2018年9月30日。2019年10月25日，原告就本案向本院提起诉讼。庭审中，双方共同确认，原告未向被告交付房屋，也未通知被告收楼；原告确认，在本次起诉前，其未向被告发函表示要求解除涉案合同；被告确认，并未催告原告行使合同解除权。本院认为，原告与被告于2012年6月11日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据涉案合同及其附件补充协议约定，被告最迟应于2012年8月11日前付清全部购房款；被告逾期支付任何应付款项，逾期超过30日的，原告有权单方面解除合同。现被告自认至今未支付完毕上述款项，根据上述约定，原告的合同解除权最迟已于2012年9月12日形成。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由于被告确认未对原告予以催告解除，因而原告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，但原告直至2019年10月25日才向本院起诉主张解除合同，已超过上述法律及司法解释规定的合同解除权行使期限，故对原告主张要求解除涉案合同的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告基于解除合同而主张的违约金请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告广州市盛唐房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1772元，由原告广州市盛唐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 环二〇一九年十二月三十一日书记员 罗芳华