重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初11831号原告：梁进，女，汉族，1986年12月8日出生，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：丛元明，男，汉族，1985年10月6日出生，住重庆市渝北区，系原告梁进的丈夫。被告：杜维维，男，汉族，1988年4月16日出生，住四川省绵阳市涪城区。原告梁进与被告杜维维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁进及其委托诉讼代理人丛元明，被告杜维维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁进向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定向原告支付违约金29万元（145万元×20%）；2.本案讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月10日，原、被告在房产中介重庆到家了网络科技有限公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于重庆市北碚区××路××号×栋×单元×-×号房屋以145万元的价格出售给被告。原告向贷款银行申请解押，被告支付50万元用于解除房屋抵押。合同对解押时间、房款支付时间进行了约定。合同签订当日，被告支付了1万元的定金。之后，被告并未按照约定支付解押款，经原告催告后仍未履行合同义务，原告依法解除了合同。原告认为，自签订合同后，原告的房屋便处于待售状态，禁止与他人再进行交易，而被告严重违反合同约定，经过多次催促仍不履行合同义务，严重影响了原告正常的房屋出售状态，并相应的给原告带来了严重经济损失。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告杜维维辩称，1.签合同时，被告并未看合同中的违约金条款，被告以为签合同后如果不要房子只是不能要求退还定金。被告现在同意不退还定金，因此违约金也不应当支付。2.原告诉称向被告发了解除通知书，被告并不清楚。且原告主张了赔偿，说明合同并没有解除。3.被告现在确实无钱买方，也没有钱支付违约金。原告主张的违约金也过高。本院经审理后认定事实如下：原告是坐落于重庆市北碚区××路××号×栋×单元×-×号房屋的登记权利人。2019年7月10日，丛元明作为原告的代理人与被告在重庆到家了网络科技有限公司中央大街分公司（以下简称为中介公司）的居间下签署了存量房交易文件，上述文件包含了《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》等。《交易各方及房屋留存信息表》载明被告的通讯地址为渝北区××号，交易房屋坐落于重庆市北碚区××路××号×栋×单元×-×号。原告（售房方，甲方）与被告（购房方，乙方）签订的《房屋买卖合同》主要约定：一、房屋权属情况。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国农业银行。二、成交价格为145万元。三、付款方式。（一）乙方于签订合同当日向甲方支付定金1万元。（二）乙方交付房款50万元用于该房屋解押。乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则甲方同意乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押，约定的解押时间相应顺延。乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方已交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同，合同解除后，甲方应当自解除合同之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。（三）甲乙双方自行交接钱款：房款144万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付给甲方。水、电、气、物业管理费由甲方付清。四、违约责任。（一）逾期付款的违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1.自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。……。合同签订当日，被告交付了定金1万元。2019年7月12日，原告的代理人丛元明与中介公司的工作人员协商确定办理解押手续。2019年7月17日，中介公司工作人员告知丛元明这个星期能确定下来（办理解押手续时间）。之后，该工作人员告知因被告老家占地的钱目前还没签字，要在下个月10号之前才能还款，并告知合同约定一个月之内还款，最后日期是下个月11号。2019年8月14日，中介公司向被告发出《通知函》告知被告：在收到本通知之日起5个工作日内前来配合我方与甲方办理该房屋的银行还款解押手续，支付合同约定的解押款项，以便解除该房屋的银行抵押状态（请您务必带齐身份证、户口本、婚姻证明等相关资料）。如果于上述时限内您仍未履行，您将面临着承担违约责任的风险。因被告收到该通知后并未作表示，原告向中介公司工作人员索要被告的身份信息及电话号码，并告知准备起诉被告。2019年8月22日，被告告知中介公司的工作人员：二十八号准时打钱，如果不打钱你们怎么起诉都行。如果你们非要现在起诉我也阻止不了。但被告并未在2019年8月28日支付50万元的解押款。2019年9月2日，原告通过EMS向被告邮寄了《履约催告函》，该函件的主要内容为：合同签订后，原告于2019年7月2日正式向贷款银行中国农业银行重庆渝北支行预约解押时间，并确定7月25日正式办理解押手续。随后，原告将相应信息告知被告，并通知被告提供约定的50万元用于解押，但经原告及中介工作人员多方催促，被告一直未履约，导致合同一直无法履行。现再次催告：请被告于2019年9月7日前向原告本人转账支付人民币50万元（并备注了还款账户），若被告在前述期限内仍未能及时、足额支付相应款项，则原告将行使合同解除权，双方所签署的《房屋买卖合同》将于2019年9月8日正式解除/终止。同时，将根据合同约定及法律规定依法追究违约责任。2019年9月11日，原告通过EMS向被告邮寄《关于解除的通知函》，载明因被告未按原告的函告要求在2019年9月7日前支付50万元的解押款，为避免因被告拖延履行合同导致损失继续扩大，原告特根据双方合同约定及法律规定，行使解除权，向被告正式通知如下：1.被告与原告之间所签订的《房屋买卖合同》于2019年9月8日正式解除。2.请被告收到本函后10日内向原告支付违约金29万元。上述两份函件的邮寄地址均为被告在《交易各方及房屋留存信息表》所留存的通讯地址，收件人电话号码均为157××××（与中介公司工作人员提供给原告的电话号码一致）。被告表示并没有收到上述两份邮件。被告认可地址确实是其之前上班的地址，电话也是被告的，但已经很久没有用了。经当庭核实，《履约催告函》的投递信息为：2019年9月5日，已签收，他人代收：速递易。《关于解除的通知函》的投递信息为：2019年9月12日，已签收，他人代收：速递易。原、被告均表示如果被告存在违约，且应支付违约金，则被告已经支付的定金在被告应当支付的违约金中进行冲抵。本院认为，原告与被告于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原、被告所签订的《房屋买卖合同》约定：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款50万元用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。原告在合同签订后于2019年7月12日起就开始通过中介公司与被告确定办理解押手续的时间，但因被告原因双方一直未能办理解押手续。2019年8月14日，中介公司明确要求被告在收到《通知函》之日起5个工作日内配合办理银行还款解押手续，被告于2018年8月22日才告知中介公司其准备于2019年8月28日打款，但到期后仍未支付50万元的解押款。因此，被告存在逾期付款的违约行为。关于被告是否收到原告发出的《履约催告函》、《关于解除的通知函》。因被告未按期支付解押款，原告通过被告在《交易各方及房屋留存信息表》中预留的通讯地址向被告邮寄函件，且预留了被告的电话号码，经当庭核实上述两份函件均已签收（速递易），因此应视为被告已经签收了上述两份函件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在合同中约定：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1.自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。截止2019年9月7日，被告逾期付款已经超过了15日，且被告也明确表示其并无钱购买该房屋。因此原告有权行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告于2019年9月12日收到原告发出的《关于解除的通知函》，故对原告诉称双方合同已经解除的事实，本院予以采信。关于违约金和定金条款适用问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，因被告违约导致合同解除，原告有权利选择适用违约金或者定金条款。被告辩称其已经同意不要定金，不应再支付违约金的观点，没有法律依据，本院不予采纳。关于违约金是否应当调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方均未举示证据证明因被告的违约给原告造成的损失，综合本案的具体情况，本院酌情将违约金调整为5万元。因原、被告均同意被告已支付的定金在违约金中进行冲抵，故被告还应支付原告违约金4万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二项、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杜维维于本判决生效之日起10日内支付原告梁进违约金4万元；二、驳回原告梁进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，减半收取2825元，由被告杜维维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王建金二〇一九年十二月十六日书记员  阙 锐