吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2824号 原告（案外人）：闫洪影，男，1958年8月18日出生，汉族，住长春市朝阳区。 被告（申请执行人）：张红东，男，1972年5月16日出生，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：谢采红，吉林鹏瀚律师事务所律师。 第三人（被执行人）：韩井香，女，1949年2月6日出生，回族，，住长春市南关区。 第三人（被执行人）：张德义，男，1950年6月5日出生，回族，原住长春市南关区，现住址不详。 原告闫洪影与被告张红东、第三人韩井香、张德义案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫洪影、被告张红东的委托诉讼代理人谢采红、第三人韩井香到庭参加诉讼。第三人张德义经本院合法传唤无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫洪影向本院提出诉讼请求：1.停止对位于山东省威海荣成市月湖新城东区216号楼阁楼6号房屋的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与张德义、韩井香系朋友关系。2009年张德义、韩井香购买山东省威海的“海林花园”项目的荣成市月湖新城东区216号楼阁楼6号。但因资金不足，经同原告协商，由原告和爱人（孙秋菊）代交首付款。之后由张德义、韩井香向中国工商银行按揭贷款，该房屋在工商银行进行抵押。2010年4月，张德义、韩井香完成按揭贷款。在办理不动产登记证（证号：荣房权证崖头字第2010003225和荣房权证崖头字第2010003225-1）之后，张德义、韩井香感觉无力支付银行贷款和原告的借款，就又与原告协商，由原告购买上述房屋，工商银行的按揭贷款由原告偿还，偿还完毕，张德义、韩井香同原告共同办理不动产转移登记，将房屋过户给原告。2014年4月12日，双方签订了《房屋买卖合同》。自2010年6月至今，原告的爱人孙秋菊开始向工商银行偿还贷款，每次均由孙秋菊向韩井香的工商银行专用账户转账偿还贷款。还款期间原告开始使用该房屋。截止目前，原告还有一万多元贷款没有偿还完毕。原告于2019年4月23日被朋友告知，上述房屋被长春市南关区人民法院查封[（2018）执2051号]，申请执行人是张红东，被执行人是张德义、韩井香。被查封房屋完全是由原告夫妇进行的付款（包括首付和贷款），张德义、韩井香始终没有想向房屋投资一分钱，仅有不动产登记证的名字是张德义、韩井香。除此之外，张德义、韩井香对本次查封的房屋价值没有任何所有权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请长春市南关区人民法院判决停止执行，并解除查封，保护案外人实际购买的合法财产。 被告张红东辩称，张德义、韩井香与闫洪影、孙秋菊之间不存在有效的房屋买卖合同关系，张德义、韩井香与闫洪影、孙秋菊《房屋买卖合同》不真实，因闫洪影、孙秋菊没有向被执行人张德义支付相应购房款，闫洪影、孙秋菊也没有合法占有和使用该不动产，且涉案房屋有产权证可以随时过户，但闫洪影、孙秋菊并未办理涉案房屋产权过户登记，属因买受人自身原因未办理过户登记的情况，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。具此，请求法院依法驳回闫洪影诉讼请求。具体阐述如下：一、张德义、韩井香与闫洪影、孙秋菊之间不存在有效的房屋买卖合同关系，双方均没有房屋买卖的真实意思表示，买卖合同最终目的是为了还银行货款，因此张德义、韩井香与闫洪影、孙秋菊签订的《房屋买卖合同》不真实，且双方没有实际履行。从闫洪影执行异议申请书内容看双方均没有房屋买卖的真实意思表示，闫洪影、孙秋菊并没有向张德义、韩井香支付相应房款，张德义、韩井香也没有向闫洪影、孙秋菊交付房屋，闫洪影、孙秋菊并没有实际占有和使用该房屋，双方更像民间借贷关系，张德义、韩井香因资金不足向闫洪影、孙秋菊借房屋首付款，房屋贷款由韩井香月月偿还。具此，双方均没有房屋买卖的真实意思表示。二、从房屋合同内容看，该房屋韩井香购买该房屋时总价款是245285元，但房屋成交价格却约定197435元，金额相互矛盾，房屋成交价格比韩井香购买该房屋时低5万元之多，张德义、韩井香连房屋首付款都需要借款，可见资金极其困难，却将该房屋低于购买价出售，这不符合正常的交易习惯。如双方存在债权债务关系闫洪影又没有相关的证据加以证明。三、韩井香购买该房屋向银行贷款196000元，但房屋买卖合同上说张德义、韩井香向银行贷款15万元，金额相互矛盾，不知其数据从何而来。执行异议申请书上说闫洪影与被执行人于2014年4月12日签订了《房屋买卖合同》，但房屋买卖合同下边落款签订时间却是2010年4月12日，张德义、韩井香与闫洪影、孙秋菊签订的《房屋买卖合同》明显不真实，双方均没有房屋买卖的真实意思表示。四、从买受双方义务履行看，该合同并没有实际履行。如果买受双方存在房屋买卖合同关系，作为买受方不应当只是提供《房屋买卖合同》，买受方最重要的义务是付款，但买受方并没有提供购房款凭证，出卖方张德义、韩井香也没有向原告交付房屋的证据。五、闫洪影、孙秋菊并没有实际占有和使用该房屋。闫洪影、孙秋菊没有提供其占有和使用该房屋的任何证据，涉案房屋水电费、物业费、采暖费、装修费、宽带费等相关费用票据均没有提供，没有任何证据能证明其占有和使用该房屋。六、该房屋已具备产权更名过户条件，韩井香、张德义于2010年4月12日就取得了房屋产权证，如《房屋买卖合同》是真实的，买受人应办理涉案房屋产权过户登记，但涉案房屋至今未办理产权过户登记，属因买受人自身原因未办理过户登记的情况。综上，张德义、韩井香与闫洪影、孙秋菊之间不存在有效的房屋买卖合同关系，买受方并没有交付房款，卖方也没有交付该房屋，且闫洪影并没有实际占有和使用该房屋，也没有办理更名过户手续，具此，闫洪影异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告无权要求法院解除查封，依法驳回闫洪影、孙秋菊诉讼请求。 第三人韩井香述称，我与原告是朋友关系，当时原告在威海买房，我让原告给我带一套，首付款是原告垫付的，银行贷款应由我偿还，但后期银行给我打电话，我支付不了贷款，我就找原告，说这套房子我不能要了，你想怎么处理就怎么处理，原告说房子他要了。案涉房屋我确实没有投过一分钱，我同意原告的诉讼请求，案涉房屋不是我的房产。 第三人张德义未到庭，亦未提交书面陈述意见及证据材料。 本院经审理认定事实如下：张红东与张德义买卖合同纠纷一案，本院作出（2013）南民再初字第2号民事判决书，张德义不服上诉至长春市中级人民法院，长春市中级人民法院作出（2018）吉01民再30号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。由于张德义未能按照生效的法律文书履行义务，张红东向本院申请执行，本院立案号为（2018）吉0102执2051号。在执行过程中，本院于2019年3月21日查封了张德义名下位于荣成市月湖新城东区216号楼阁楼6号（产权证号：2010003225号，面积65.76平方米）房屋的产籍。案外人闫洪影向本院提出异议，称其替被执行人垫付首付款，后购买了该房屋，并偿还银行贷款，请求法院解除对房屋的查封，本院于2019年6月20日作出（2019）吉0102执异80号执行裁定书，裁定驳回闫洪影的异议请求。 另查，位于荣成市月湖新城东区216号楼阁楼6号的案涉房屋由荣成市骏龙房地产开发有限公司开发建设，系韩井香与张德义以向中国工商银行股份有限公司荣成支行申请购房贷款196000元的方式购买，贷款期限96个月。2010年4月12日，韩井香与张德义取得案涉房屋的产权证，证号分别为荣房权证崖头字第2010003225号、荣房权证崖头字第2010003225-1号，产权证记载韩井香与张德义为该房屋的共同共有人、建筑面积65.76平方米。2018年4月20日案涉房屋的购房贷款偿还完毕。 再查，张德义、韩井香（甲方）与闫洪影、孙秋菊（乙方）于2010年4月12日签订《房屋买卖合同》，甲乙双方约定：一、甲方所购买的房屋总价人民币197435元，甲方所有的房屋首付款人民币47435元，总贷款数额为15万元，房屋已抵押给中国工商银行威海支行，房屋坐落于荣成市月湖新城东区216号楼阁楼6号，房屋产权证为荣房权证崖头字第2010003225号。甲方保证可以在房屋交易条件确认后，积极配合乙方办理第二产权过户手续。二、甲方所转让的房屋建筑面积为65.76平方米，房屋交易价格为人民币197435元。三、因前期首付款是由乙方代为甲方垫付，所以本次交易可以采取乙方继续代为甲方支付银行贷款，直至贷款支付完毕，甲方同乙方到房产登记部门进行转移登记。四、本合同所涉及房屋的更名过户手续，在乙方交完房屋贷款结清后，甲方负责协助乙方共同办理房屋更名过户。闫洪影诉称张德义、韩井香购买案涉房屋，因资金不足其代交的首付款，后张德义、韩井香无力支付银行购房贷款和其的借款，其方与张德义、韩井香签订上述房屋买卖合同。另闫洪影提供了其代签的《海林花园项目预留单位协议书》四份、其名下信用卡交易明细四份、荣成市俊龙房地产开发有限公司出具的交款人闫洪影的收款收据一枚，其中四份协议书记载四套海林花园房屋首付款共计197180元，信用卡交易明细记载闫洪影向荣成市一龙基础工程处和威海市万源房地产开发公司共计付款169000元，收款收据记载收到闫洪影月湖新城东区四套房屋房款共计120000元，但协议书和信用卡交易明细、收款收据记载的首付款金额不一致，无法证实闫洪影支付了案涉房屋的全部首付款。闫洪影还提供了韩井香的银行还贷账户的历史明细清单（2013年1月4日至2019年5月28日期间）、银行存汇款凭证，并称案涉房屋的银行贷款全部由其偿还，但不能证明闫洪影偿还了全部案涉房屋银行贷款。 本院认为，案外人执行异议之诉是通过针对特定执行标的执行提出异议的诉讼，从而达到排除对特定执行标的强制执行的诉讼目的。案外人执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有真实合法的实体权利以及案外人所享有的实体权利能否排除对执行标的的强制执行，案外人应对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。张德义、韩井香购买荣成市俊龙房地产开发有限公司开发建设的案涉房屋，现该房屋产权证记载张德义、韩井香为房屋共同共有人，故本院查封被执行人张德义名下房屋并无不当。闫洪影、孙秋菊虽与张德义、韩井香签订有《房屋买卖合同》，但闫洪影所提供的证据不足以证实其垫付了案涉房屋的全部首付款，也不足以证明其偿还了全部购房贷款，对此闫洪影应承担举证不能的法律责任。即使闫洪影垫付了全部首付款和偿还了全部购房贷款，但由于案涉房屋的购房贷款已于2018年4月20日偿还完毕，此时案涉房屋已符合房屋买卖合同约定的更名过户条件，直至本院于2019年3月21日查封该房屋，闫洪影有足够的时间主张权利，并办理案涉房屋的过户登记，闫洪影怠于行使权利致使房屋被本院执行查封，应属其自身原因导致。综上所述，闫洪影的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，闫洪影对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回闫洪影的诉讼请求。 案件受理费4249元，由闫洪影负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李德保 审 判 员  张忠国 人民陪审员  蒋丽影 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  隋 汉