云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1275号上诉人（原审原告）：梅洁，女，1971年12月6日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：梁子红，云南盛天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧社区居委会（澄华路9KM处）。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人梅洁与上诉人澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服云南省澄江县人民法院（2017）云0422民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梅洁的委托诉讼代理人梁子红、上诉人湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梅洁上诉请求：1.维持原判第一、三项，撤销原判第二、四项；2.由湖畔圣水公司按600元/天的标准赔偿其不能免费使用相同档次酒店的损失；3.由湖畔圣水公司支付其逾期支付2017年1月1日至2019年6月27日租金的违约金，并按约支付2019年6月28日至实际移交承租房屋之日的租金和违约金。事实及理由：1.一审法院酌情认定未能免费入住酒店的损失标准为150元/天缺乏事实依据，显失公平。根据湖畔圣水公司提交的证据，抚仙湖悦椿度假酒店在营业期间客房最低价为800元/天，其按照600元/天的标准计算已作出让步，应得到支持。2.（2017）云04民终152号生效判决已认定湖畔圣水公司逾期时间过长，主观过错较大，从而支持其违约金主张。但一审法院以湖畔圣水公司没有故意拖欠租金的恶意为由，对其违约金主张不予支持错误,且湖畔圣水公司是否恶意拖欠租金，并非支付违约金的前提条件。3.租赁合同第二条约定，因湖畔圣水公司原因导致其不能接收房屋，则湖畔圣水公司不仅要支付相应的租金，还应承担合同约定的违约金。租赁期满后，湖畔圣水公司至今未交付涉案房屋，应向其支付自2019年6月28日起至实际交房之日止的租金及违约金。湖畔圣水公司辩称，梅洁的上诉请求不成立，应予驳回，请求支持其上诉请求。湖畔圣水公司上诉请求：将本案发回重审或查明案件事实后改判驳回梅洁的诉讼请求。事实及理由：1.本系列租赁合同系其公司与不同出租人签订的相互独立的租赁合同，一审法院以需另一案审理结果为依据，裁定中止本案诉讼，但未明确另一案为何案及审理结果作为本案何种依据，另一案亦不属因本案涉嫌刑事犯罪需要等待刑事案件审理结果的情形，且另案涉及多个案件，存在两种审理结果，一审恢复诉讼后，未选择有利于其公司的审理结果，而是照抄玉溪市中级人民法院判决中支持对方主张的审理内容，脱离事实，不符合法律规定，故一审法院中止诉讼程序违法，应发回重审。2.一审判决中所谓另一案审理的是其公司的解除行为是否恰当，即2016年7月1日租赁合同是否解除，并未审理2016年7月1日至2019年6月27日期间租赁合同是否还能履行、还在履行。因此，对方主张租赁合同解除后2016年7月1日至2019年6月27日的租金，法院应围绕这三年租赁合同是否继续履行进行审查。但一审未审查该段期间合同是否能够履行或还在履行，将不发生解除效力的合同等同于合同可以继续履行。该批租赁房屋中有13套已于2016年7月29日通过公证机关现场封存并向出租人交还了钥匙以及邮寄了《租赁房屋交还说明》，说明其公司已将租赁房屋交还相应的出租人，未再使用租赁房屋，抚仙湖悦椿度假酒店也未再经营。承租人给付租金的前提是使用、收益租赁房屋，对方并未提交有效证据证明2016年7月1日至2019年6月27日期间合同尚在履行，即其公司或抚仙湖悦椿度假酒店尚在使用、经营租赁房屋，应承担举证不能的法律后果，故其公司不应承担给付租金的义务。即使其公司发出的《解约通知书》不发生解除合同的效力，该解约通知书也表明其公司自2016年7月1日起不再履行租赁合同，对方可依据合同法主张违约赔偿，而不能要求履行合同支付租金。3.其公司于2016年3月22日向对方发出《解约通知书》，通知对方收回房屋，因对方拒收房屋，其公司自2016年7月1日便将房屋移交物业代为管理，履行了交还租赁房屋的义务。一审认定其公司未实际占有和使用房屋，又判令其公司移交房屋错误。梅洁辩称，湖畔圣水公司的上诉请求无事实和法律依据，不应得到支持，应予驳回。梅洁向一审法院起诉请求：1.判决湖畔圣水公司支付其截止2017年12月31日的租金共计33669元；2.判决湖畔圣水公司支付其逾期支付租金的违约金共计22032元；3.判决湖畔圣水公司履行合同约定的提供42天免费使用相同档次的酒店客房住宿;4.本案诉讼费由湖畔圣水公司承担。诉讼中，梅洁增加诉讼请求，将请求固定为：1.判决湖畔圣水公司支付其2017年1月1日至2019年6月27日的租金共计84173.12元；2.判决湖畔圣水公司支付其逾期支付租金的违约金共计37587.06元；3.判决湖畔圣水公司赔偿不能提供免费入住的损失52200元（600元/天×87天）；4.判决湖畔圣水公司向其移交涉案房屋及配套设施，并按原租赁合同约定的租金及违约金向其支付2019年6月28日至实际移交房屋之日的租金及违约金；5.本案诉讼费由湖畔圣水公司承担。一审法院认定事实：湖畔圣水公司系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由湖畔圣水公司成立的下属分公司。2010年5月11日，双方签订《商品房购销合同》，购买湖畔圣水公司开发的湖畔圣水第1幢第A座第27层2722号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为38.60平方米，房屋总价款为495136元。合同签订后，梅洁向湖畔圣水公司支付了全部购房款。2010年5月29日，梅洁作为甲方、湖畔圣水公司作为乙方签订《湖畔圣水租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水1幢第A座第27层2722号商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……；二、租赁期限：自2010年5月29日至2019年6月27日……；四、租金回报：1.在租赁期间，乙方每年度按照编号：湖畔圣水租贷2010-045号《商品房购销合同》约定的购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担），乙方应置备关于梅洁租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。乙方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其他税款或收费等，乙方有权代扣代缴并将代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……；五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2010年5月29日至2010年12月31日的租金20017元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于当年度1月1日前10日内支付给甲方，每年度下半年固定租金，乙方应当于当年度的7月1日前10日内支付给甲方，乙方应当先付租金后使用租赁房屋……；七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天；……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有，免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有，甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿，甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》、《抚仙湖悦椿度假酒店管理规定》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求。因乙方或酒店管理方原因导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……；九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金……；十一、其他：……2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前三个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任；……4.本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方……。”合同还约定了双方当事人的其他权利义务。另外，《湖畔圣水租赁合同》中的《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定：“……因承租方或酒店管理方原因，导致出租人不能完整使用免费入住时间时，经出租人提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延。”合同签订后，梅洁将房屋交由湖畔圣水公司管理使用。2016年3月22日，湖畔圣水公司通过EMS向梅洁寄送了《解约通知书》，通知梅洁自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月30日，湖畔圣水公司在《云南信息报》上公告通知包括梅洁在内的业主，自2016年7月1日起到湖畔圣水公司处办理领取租金、违约金、接收房屋等手续，但梅洁未到湖畔圣水公司处办理上述手续。另查明，2016年6月27日，梅洁向澄江县人民法院起诉湖畔圣水公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2016）云0422民初510号，梅洁要求湖畔圣水公司向其支付截止至2016年12月31日的租金50504元，逾期支付租金的违约金7916元，并按合同约定向梅洁提供30天免费使用相同档次的酒店客房，以600元/天计算，折合现金18000元。2016年12月21日，澄江县人民法院作出一审判决，确认双方签订的《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日起解除，并由湖畔圣水公司向梅洁支付租金33669.20元、违约金7916元、不能提供免费入住的经济损失4800元，合计46385.20元。双方不服，均向玉溪市中级人民法院提起上诉。2017年9月12日，玉溪市中级人民法院作出(2017)云04民终152号判决，认定双方签订的《湖畔圣水租赁合同》未解除，判决主文为：“一、撤销云南省澄江县人民法院（2016）云0422民初510号民事判决；二、由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付梅洁2015年7月1日至2016年6月30日止的租金31985元及违约金7520元，并依照与梅洁所签《湖畔圣水租赁合同》约定，按税务部门规定的纳税标准缴纳相关税费后支付梅洁2016年7月1日起至12月31日止的租金；三、驳回梅洁的其他诉讼请求。”判决生效后，梅洁向澄江县人民法院申请执行。湖畔圣水公司对二审判决不服，向云南省高级人民法院申请再审。梅洁于2017年10月10日向澄江县人民法院再次提起诉讼，梅洁起诉后，因本案的审理须以再审案件的审理结果为依据，而再审案件尚未审结，2018年1月25日，澄江县人民法院裁定将本案中止诉讼。云南省高级人民法院于2018年9月17日作出民事裁定，指令玉溪市中级人民法院再审。2018年8月20日，湖畔圣水公司按二审判决确定的内容向梅洁履行了义务。2019年5月29日，玉溪市中级人民法院作出（2018）云04民再18号民事判决，判决维持玉溪市中级人民法院(2017)云04民终152号民事判决。2019年6月14日，再审判决生效后，本案恢复诉讼。一审庭审结束后，梅洁要求湖畔圣水公司按《商品房购销合同》约定购房价款的6.8%向其支付固定租金，所产生的税费由其自行向税务部门缴纳。一审法院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除；二、湖畔圣水公司是否应向梅洁支付2017年1月1日至2019年6月27日的租金及违约金？如应支付，租金及违约金的金额如何确定；三、湖畔圣水公司是否应向梅洁赔偿不能提供免费入住的经济损失？如应赔偿，损失如何认定；四、梅洁要求湖畔圣水公司移交所承租的房屋及其配套设施，并按照原租赁合同的约定向其支付2019年6月28日至实际移交房屋之日止的租金及违约金的请求是否成立？关于焦点一，玉溪市中级人民法院于2017年9月12日作出(2017)云04民终152号民事判决，确认湖畔圣水公司行使单方解除权的条件尚未成就，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》并未于2016年7月1日解除。湖畔圣水公司对该判决不服向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院裁定指令玉溪市中级人民法院再审。玉溪市中级人民法院作出(2018)云04民再18号民事判决，判决维持(2017)云04民终152号民事判决。因此，生效判决已确认双方签订的《湖畔圣水租赁合同》并未于2016年7月1日解除。关于焦点二，（一）双方签订的《湖畔圣水租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，湖畔圣水公司应在约定的期限内向梅洁支付租金。梅洁要求湖畔圣水公司向其支付自2017年1月1日至2019年6月27日止的租金共计84173.12元（495136元×6.8%×2.5年）的诉讼请求符合法律规定，予以支持。（二）对于梅洁主张的逾期支付租金的违约金，因双方的纠纷一直在诉讼，无法确定《湖畔圣水租赁合同》是否继续履行，湖畔圣水公司是否要继续向梅洁支付租金尚不确定，在此情况下，湖畔圣水公司没有故意拖欠梅洁租金的恶意，所以对梅洁主张违约金不予支持。关于焦点三，《湖畔圣水租赁合同》约定：湖畔圣水公司每个公历年度向梅洁免费提供与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间），梅洁在一个公历年度内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。在梅洁的第一次起诉中，对梅洁要求湖畔圣水公司赔偿不能提供免费入住相同档次客房所造成的经济损失，一审、二审判决所处理的截止日期为2016年6月30日。本案中，对于梅洁主张87天免费使用相同档次的酒店客房，现因双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已届满，且现湖畔圣水公司已没有经营抚仙湖悦椿度假酒店，根据《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项的约定，梅洁也不能向湖畔圣水公司申请延期，已不能实现免费入住相同档次酒店的合同目的，因此，湖畔圣水公司应承担由此给梅洁造成的损失。根据相同地段酒店参照相同档次酒店客房的价格，酌情确定标准为150元/天，三年共计90天，梅洁主张87天，以其主张的为准，损失共计13050元（150元/天×87天）。关于焦点四，《湖畔圣水租赁合同》于2019年6月27日届满，合同的权利义务已终止。合同终止后，双方均没有继续履行《湖畔圣水租赁合同》的合意，故湖畔圣水公司应向梅洁移交所租赁的房屋及房屋内的配套设施。涉诉的房屋在合同期限届满后未交付，是因为双方就《湖畔圣水租赁合同》是否继续履行一直在诉讼过程中，且湖畔圣水公司也未实际占有和使用涉诉房屋，所以对梅洁要求湖畔圣水公司支付自2019年6月28日起至实际移交房屋之日的租金及违约金的诉讼请求不予支持。综上，一审判决：“一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告梅洁支付2017年1月1日至2019年6月27日期间的租金共计84173.12元；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司赔偿原告梅洁因不能免费入住酒店造成的经济损失13050元；（判决主文第一、第二项共计97223.12元，限本判决生效之日起二十日内支付）；三、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告梅洁移交湖畔圣水第1幢第A座第27层2722号房屋及房屋内的配套设施；四、驳回原告梅洁的其他诉讼请求。”二审中，梅洁未提交新证据。湖畔圣水公司提交两组证据：一、玉溪市人民检察院通知书、云南省人民检察院通知书各13份，欲证明：1.一审法院裁判依据的玉溪市中级人民法院13案再审判决，检察院已启动法律监督程序。2.本案系效仿该13案判决作出，导致本可查清的案件事实未予查明。二、《确认书》《湖畔圣水1幢海景公寓退租房屋室内物品交付签收确认表》，中国建设银行网上银行电子回执，变更、增加诉讼请求申请书各7份，欲证明：1.李志聪等7案业主先后于2017年9月至2018年10月期间分别与湖畔圣水公司签署《确认书》并接收租赁房屋，同意湖畔圣水公司不再负担2016年7月1日至2019年6月27日的租金，同时湖畔圣水公司支付完毕相应违约金，双方债务已经全部结清。2.2019年6、7月，李志聪等7案业主故意隐瞒债务已清偿及房屋已回收的事实，分别向一审法院提出变更、增加诉讼请求的申请，向湖畔圣水公司主张2016年7月1日至2019年6月27日租赁房屋收回后的租金，该行为涉嫌虚假诉讼刑事犯罪，湖畔圣水公司已向澄江县公安局报案。一审判决支持相应请求错误，应当全部驳回。3.玉溪市中级人民法院再审13案判决未能查明客观事实、准确适用法律。经质证，梅洁对第一组证据的真实性、合法性无异议，但认为只是程序性的通知，人民检察院对再审13案尚未作出认定,也未决定是否抗诉，不能达到对方的证明目的；对第二组证据的真实性无异议，但对关联性不予认可。本院认为，梅洁对第一组证据的真实性无异议，本院认可其真实性；第二组证据，梅洁对真实性虽无异议，但因与本案不具关联性，本院不作评析。经审理，二审查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。另查明，已生效的梅洁与湖畔圣水公司等13案，玉溪市人民检察院提请云南省人民检察院抗诉，云南省人民检察院已受理，现正在审查过程中。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、一审中止诉讼是否违反法定程序？二、双方签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除、湖畔圣水公司应否支付梅洁2017年1月1日至2019年6月27日的租金和逾期支付租金的违约金？三、湖畔圣水公司应否支付梅洁未能免费入住相同档次酒店的损失，如应支付，金额如何认定？四、湖畔圣水公司应否移交涉案房屋并支付2019年6月28日至房屋移交之日的租金和逾期支付租金的违约金？关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”本案中，湖畔圣水公司主张一审中止诉讼违反法定程序。经审查，梅洁因与湖畔圣水公司房屋租赁合同纠纷，曾于2016年6月27日向澄江县人民法院起诉，要求湖畔圣水公司支付其截止至2016年12月31日的租金、逾期支付租金的违约金、未能免费入住相同档次酒店的损失。本院二审审理认定双方签订的《湖畔圣水租赁合同》未于2016年7月1日解除，并判决由湖畔圣水公司支付梅洁相应的租金及逾期支付租金的违约金。经湖畔圣水公司申请，云南省高级人民法院指令本院再审。而本案应否支持梅洁的诉讼请求，须以再审案件就《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除作出认定为前提，故一审以本案审理须以该再审案件的审理结果为依据，裁定中止诉讼符合法律规定，未违反法定程序。关于焦点二，涉案《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除的问题，因本院作出的（2017）云04民终152号生效判决已确认湖畔圣水公司行使单方解除权的条件未成就，故一审认定《湖畔圣水租赁合同》未于2016年7月1日解除并无不当。关于湖畔圣水公司提出合同未解除不等同于合同仍继续履行的主张，本院认为，梅洁已按合同约定将租赁房屋交付给湖畔圣水公司管理、使用，湖畔圣水公司在合同履行过程中，以市场需求、经济形势等客观因素发生重大变化，导致酒店无法继续经营为由单方解除合同，经法院生效判决认定，其不符合行使单方解除权的条件，合同未解除，之后湖畔圣水公司亦未诉请法院要求解除合同。故本案未继续使用租赁房屋责任在湖畔圣水公司，在合同依法解除或到期终止前，湖畔圣水公司应依约履行支付租金的义务，一审判决由湖畔圣水公司支付梅洁2017年1月1日至2019年6月27日的租金共计84173.12元并无不当。梅洁主张2017年1月1日至2019年6月27日期间逾期支付租金的违约金，因双方就涉案《湖畔圣水租赁合同》是否解除一直在诉讼，湖畔圣水公司是否需要支付此段期间的租金并不明确，故一审法院对其该项主张不予支持并无不当。关于焦点三，根据双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第七条及合同中《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定，湖畔圣水公司具有每年免费提供相同档次酒店客房给梅洁入住30天的义务，如因湖畔圣水公司或酒店管理方原因不能入住时，可予以顺延。本案中，因湖畔圣水公司单方行使解除权导致梅洁未能免费入住酒店，责任在湖畔圣水公司，现《湖畔圣水租赁合同》的租期已届满，湖畔圣水公司不再具备履行以上义务的条件，因此给梅洁造成的损失应由湖畔圣水公司承担。梅洁主张抚仙湖悦椿度假酒店营业期间客房最低价为800元/天，其未能免费入住酒店的损失应按照600元/天进行计算，但未提交证据证明，一审法院综合相同地段相同档次酒店客房的价格，依据梅洁主张的天数，酌情按150元/天的标准确定未能免费入住酒店的损失为13050元符合客观实际，本院予以维持。关于焦点四，湖畔圣水公司上诉主张其公司于2016年3月22日通知梅洁收回租赁房屋，但梅洁未按通知要求接收，其公司已请公证机构对涉案房屋进行封存，并按通讯地址将钥匙寄送给梅洁，履行了移交房屋的义务，无需再向梅洁移交涉案房屋及配套设施。经审查，因本院已确认湖畔圣水公司于2016年3月22日向梅洁寄送的《解约通知书》未发生合同解除的效力，双方签订的租赁合同未解除，湖畔圣水公司此时要求梅洁接收房屋无法律依据，且寄送的钥匙梅洁并未接收，之后又返回寄件人湖畔圣水公司。因此，湖畔圣水公司的上述行为不能视为已将房屋移交给梅洁。现涉案《湖畔圣水租赁合同》的租期于2019年6月27日届满，湖畔圣水公司作为承租方应返还租赁房屋及相应配套设施，故一审法院判决湖畔圣水公司返还梅洁租赁房屋及相应配套设施并无不当。梅洁上诉要求湖畔圣水公司支付2019年6月28日至房屋移交之日的租金和违约金，因合同履行期限届满后，作为承租人的湖畔圣水公司应及时向梅洁交还房屋，作为出租人的梅洁亦应及时向湖畔圣水公司收回房屋，至今房屋及配套设施仍未返还，梅洁未提交其向湖畔圣水公司要求返还房屋而湖畔圣水公司拒不返还的证据，且双方因合同是否解除的问题一直在诉讼，故一审法院未支持其该项请求并无不当。综上，梅洁和湖畔圣水公司的上诉请求均不成立，应予驳回；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3949元，由梅洁负担1718元，由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担2231元。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  龚 辉审判员  殷红珍二〇一九年十二月二十七日法官助理龚旭书记员张静