广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4085号原告：广州市金图物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。法定代表人：钟绮文，职务：经理。委托诉讼代理人：何瑞萍，系原告工作人员。委托诉讼代理人：陈嘉敏，系原告工作人员。被告：广州市罗意威皮具有限公司，住所地：广东省广州市白云区人和镇凤和村凤岚路8号。法定代表人：肖惠荣。原告广州市金图物业管理有限公司（以下简称金图物业公司）诉被告广州市罗意威皮具有限公司（以下简称罗意威公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金图物业公司的委托诉讼代理人何瑞萍、陈嘉敏到庭参加诉讼，被告罗意威公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案缺席审理。本案现已审理终结。原告金图物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市番禺区沙湾镇××号南五街12号房产自2013年12月1日起至2017年8月31日止所欠的原告的物业管理费本金42345元；2.被告按照欠款每日千分之二支付逾期付款的违约金直至全部清缴物业服务费之日止，截至2018年11月30日应支付的违约金额为95330元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：涉案房产由何丽娴向开发商购买，2010年11月2日，何丽娴在办理收楼手续时与原告签订《金沙丽水花园管理协议》。2013年12月3日，何丽娴将涉案房屋转售给被告，但原告仍按照上述《金沙丽水花园管理协议》的约定为被告提供了物业管理服务，被告亦应当按照该协议，向原告支付物业管理费。涉案房屋的物业管理费计算标准为1.5元/平方米，按照建筑面积计收。协议还约定，如被告逾期未支付，应当根据欠款金额按每日千分之二的标准向原告支付违约金。被告自2013年12月1日起一直未向原告缴纳过物业管理费，应向原告缴纳拖欠的物管费42345元及违约金。原告曾就被告所欠管理费事宜多次向被告电话催告及寄发律师函，但被告不接电话，律师函也不签收，至今未有相关人员与原告联系。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告罗意威公司无答辩。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法与罗意威公司取得联系，故适用公告送达的方式向罗意威公司送达了起诉状副本和开庭传票等诉讼材料，现公告期满罗意威公司未与本院联系，也未到庭应诉。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明如下：1.涉案房屋位于广州番禺区沙湾镇××号金丽南五街12房，建筑面积627.25平方米。2.金图物业公司作为乙方与广州市番禺区沙湾房地产开发公司作为甲方，签署了《前期物业服务委托合同》，其中约定坐落广州番禺区沙湾镇××号的金沙丽水花园物业，总建筑面积208062.66平方米，由乙方在物业管理区域内提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理等；合同期限自2014年6月4日起至2019年5月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。3.涉案房屋于2013年5月15日正式登记在何丽娴名下。金图物业公司与何丽娴曾签订《金沙丽水花园管理协议》，约定同意由金图物业公司担任首届管理者，全权负责管理金沙丽水花园小区；各单元业主须依时向管理公司缴付其单元每月应付之管理费用，但管理公司另有规定的除外，任何单元的业主如未能根据规定应付的款项到期之日起十五天内付清，则管理公司有权采取向法院起诉和其他有效措施追索欠交的管理费用及利息，并收取附加费用；各单元业主（住户）需于每月1-10日前向管理公司缴付其单元上月应付的物业管理费，管理费用计收标准：商品房按建筑面积1.5元／㎡计算，管理公司要求业主采用银行委托自动转账方式缴付管理费；管理费由开发商发出入伙通知书之日期起计收缴交；各单元业主在房屋正式交付日期前已实际接收房屋的，管理费由业主按实际接收房屋之日起计收缴交；各单元业主（住户）如果未能在本协议规定应付的款项的到期日起十五天内支付其应付的款项，则管理者有权采取以下方式并收取附加费用：（1）未缴付的款项自应付之日起至支付日止每日加收未缴金额千分之二的滞纳金。4.2013年12月4日，涉案物业变更登记在罗意威公司名下。2017年9月4日，涉案物业再次变更登记至何结宜名下。2019年3月20日，金图物业公司以罗意威公司欠付涉案房屋管理费为由向本院提起本案诉讼。5.金图物业公司向罗意威公司及罗意威公司的法定代表人肖惠荣分别寄送《律师函》，载明向罗意威公司催收涉案房屋管理费，快递投递结果显示均被退回。庭审中，金图物业公司陈述其于2007年入驻涉案房屋小区提供物业服务，未就涉案房屋与罗意威公司签订《金沙丽水花园管理协议》，主张依据《前期物业服务委托合同》的约定，涉案房屋管理费为941元并按月收取，罗意威公司自2013年12月3日取得产权人资格，应负缴纳2013年12月1日至2017年8月31日期间的物业管理费的义务。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力”的规定，作为涉讼小区的建设单位广州市番禺区沙湾房地产开发公司与金图物业公司签订的《前期物业服务委托合同》，对涉讼小区的业主具有约束力。金图物业公司已依据上述前期物业服务合同进驻涉诉小区提供物业服务，罗意威公司在2013年12月3日至2017年9月3日期间作为涉讼房屋的权属人，为涉讼小区的业主，其已实际享受金图物业公司提供的物业服务，理应依约向金图物业公司支付该期间物业服务费。根据合同约定以及金图物业公司所述，物业管理费按月收取，本院酌定罗意威公司应支付自2013年12月3日至2017年8月31日物业管理费42284元（941元×44个月+941元/31天×29天）。关于违约金，金图物业公司主张当月物业管理费自次月11日起以拖欠物业管理费为本金计收未缴金额千分之二的滞纳金，未超出其权益范畴，本院予以支持。结合前述，即罗意威公司应向金图物业公司支付其拖欠的2013年12月3日至2017年8月31日期间物业服务费的违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，自次月的11日起按照每日千分之二的标准计算至实际清偿之日止，每月物业服务费的滞纳金以每月欠缴的物业服务费本金为限。罗意威公司经本院合法传唤未到庭及提供证据，视为放弃自身诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市罗意威皮具有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市金图物业管理有限公司支付2013年12月3日至2017年8月31日期间的物业服务费42284元及违约金（每月物业服务费的违约金以每月欠缴的物业服务费为本金，自次月11日起按照每日千分之二的标准计算至实际清偿之日止；每月物业服务费的违约金以每月欠缴的物业服务费本金为限）；二、驳回原告广州市金图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3054元，由原告广州市金图物业管理有限公司负担1178元，被告广州市罗意威皮具有限公司负担1876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  方少英人民陪审员  龙 琼二〇一九年十二月三日书 记 员  陈 冬