湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3117号上诉人（原审原告）周兴胜，男，汉族，1974年10月3日出生，住重庆市潼南县。委托代理人龙其海（特别授权），湖南紫鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂，住所地芷江县新店坪镇水上村一组。投资人金刚。上诉人周兴胜与上诉人芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂（以下简称芙蓉建材厂）因企业租赁经营合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2019）湘1228民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周兴胜上诉请求为：1、撤销原判第二项，改判被上诉人退还上诉人租金等费用755255元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：至2019年7月14日，上诉人实际使用的租期只有3个月，减去合同约定免去的2个月，只能计算1个月的租期，被上诉人应退还上诉人租金233333元；被上诉人未依约协调水电等相关手续，违约事实客观存在，应承担违约责任，一审未判决违约金没有事实和法律依据。特提起上诉。芙蓉建材厂上诉请求为：撤销原判，依法改判。事实与理由：芙蓉建材厂不存在违约，而周兴胜不按时交纳第二期租金，按照合同芙蓉建材厂不应退还周兴胜的诚信金10万元，一审判决退还不当。双方合同约定年租金80万元及税费10万元，每月租金和税费7.5万元，另免2个月不在租金的范围之内，一审判决按14个月分摊租金明显与合同约定不符，即使退租金也只能退41096.25元。周兴胜迄今没有向芙蓉建材厂移交砖场，本案应继续履行合同，而不能解除合同。芙蓉建材厂二审针对周兴胜的上诉请求及理由答辩称：一、由于我方原因导致对方停产，我方已赠送2个月时间；二、因对方违约在前，才导致停电的原因；其他答辩意见与上诉状意见一致。周兴胜二审针对芙蓉建材厂的上诉请求及理由答辩称：答辩意见与上诉状意见一致。补充两点：一、按合同约定，被上诉人应把企业资质交给经营者，但对方没有交给经营者；二、由于对方没有交经营资质，加上芷江县国土局给芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂下发整改通知，我方有先履行抗辩权和不安抗辩。周兴胜向一审法院所提诉讼请求为：1.解除双方《砖厂租赁合同》；2.判令被告退还原告租金233333元，保证金10万元，支付原告代发砖块、垫付电费等费用195794元，代为整改排水沟12400元，支付违约金30万元，总计为841527元；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月26日，周兴胜与芙蓉建材厂签订《砖厂租赁合同》，合同约定，芙蓉新型建材厂将生产和经营权承包给周兴胜，从2019年4月1日起，每三年为一个周期，第一年免期二个月（则14个月），每年租金800000元及税费10000元，周兴胜在承包期间，因周边居民的原因或道路、水电不通，芙蓉建材厂应及时协调，如造成停产停业的损失由芙蓉建材厂负责，芙蓉新型建材厂应及时办理政府政策、证件、采矿权、水电、税务、农业、林农、环保及用地所有的相关手续，如不及时办理，造成周兴胜停产停业的，周兴胜有权终止合同并要求芙蓉建材厂马上清算合同的条款赔赔付周兴胜的违约金。双方约定付款方式为：租金800000元及其税费100000元，诚信金100000元，每年分三次支付，第一次在起租日起三日内支付租金和税费及诚信金400000元，二次在第四个月首日付300000元，三次在第九个月首日支付300000元。关于违约责任双方约定，周兴胜在承包期守信守约，芙蓉建材厂不得以任何理由解除合同，否则赔付周兴胜违约金300000元，周兴胜不能按时支付合同约定的价款，芙蓉建材厂有权终止合同，并不退还诚信金100000元。双方还就其他相关事项在合同中做了约定。2019年4月1日周兴胜开始依约经营芙蓉建材厂，在周兴胜承包经营期间，周兴胜代芙蓉建材厂支付了电费、工资及其他相关费用共计195794元，芙蓉建材厂亦代周兴胜支付电费、维修费等费用共计86272元。2019年4月1日周兴胜向芙蓉建材厂的投资人金刚支付了300000元承包费及100000元保证金。2019年7月14日因芙蓉建材厂未取得用地审批手续而被停电。2019年9月2日芙蓉建材厂的投资人金刚接手管理芙蓉建材厂。一审法院认为，本案双方当事人之间签订的《砖厂租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议约定内容履行相应义务。按照《砖厂租赁合同》约定芙蓉建材厂应及时办理生产经营的相关手续，双方虽对具体办理时间未做约定，但是根据合同签订的目的，此处的“及时”应理解为不能影响周兴胜承包期间的生产经营，但2019年7月14日，芙蓉建材厂因未取得用地审批手续而被停电，导致无法生产，故芙蓉建材厂未能充分、及时履行合同约定的义务，构成违约。按照《砖厂租赁合同》约定，周兴胜应在起租日起第四个月首日（2019年7月1日）支付300000元租金，但其未支付，故周兴胜亦存在违约行为，基于双方均存在违约行为，且现芙蓉建材厂已由其投资人金刚重新管理，《砖厂租赁合同》的合同目的已无法实现，故对于周兴胜要求解除《砖厂租赁合同》的诉请，本院依法予以支持。关于租金，双方约定租赁期间一年的费用为租金800000元和税费100000元，即实际租金为900000元，第一年的租赁期间按合同约定的14个月计算，周兴胜的实际租赁期间为2019年4月1日至2019年的7月14日（按3.5个月计算），实际租金应为225000元，周兴胜已支付300000元，故芙蓉建材厂应返还周兴胜租金75000元。关于违约金，因双方未对芙蓉建材厂不及时办理相关手续的违约行为约定具体的违约责任，周兴胜亦未能证明其实际损失，故本院根据双方均存在违约的情况，酌定芙蓉建材厂将周兴胜支付的100000元保证金予以返还，双方不再另行向对方支付违约金。关于双方代对方支付的费用，双方已作出结算，对结算结果双方均予以认可，即周兴胜代芙蓉建材厂支付了电费、工资及其他相关费用共计195794元，芙蓉建材厂亦代周兴胜支付电费、维修费等费用共计86272元，两项相抵，芙蓉建材厂仍应向周兴胜支付109522元。综上，芙蓉建材厂共计应向周兴胜支付284522元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除周兴胜与芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂于2019年3月26日签订的《砖厂租赁合同》；二、限芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂于本判决生效之日起15日内向周兴胜支付284522元；三、驳回周兴胜其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12215元，减半收取计6107.5元，由周兴胜负担4000元，由芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂负担2107.5元。二审期间，周兴胜提供二〇一八年十一月十五日芷江侗族自治县国土资源局《限期整改通知书》，证明芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂用电手续没有办理。芙蓉建材厂发表质证意见为：这证据是复印件，无法确认真实性。本院认为，周兴胜提供的《限期整改通知书》系复印件，不符合举证的法定要求，芙蓉建材厂不予认可，故不予采信。原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：本案双方当事人签订的《砖厂租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制禁止性规定，合法有效。按照《砖厂租赁合同》约定芙蓉建材厂应及时办理生产经营的相关手续，但实际履行该合同中，芙蓉建材厂因未取得用地审批手续而于2019年7月14日被停电，导致周兴胜无法生产，芙蓉建材厂未能充分、及时履行合同约定义务的上述行为，构成违约。同时，按照《砖厂租赁合同》约定，周兴胜应在起租日起第四个月首日（2019年7月1日）支付300000元租金，但其未支付，故周兴胜亦存在违约行为。原审认定双方均有违约行为正确。因芙蓉建材厂停电违约行为在先，周兴胜基于芙蓉建材厂停电违约在先行为及该先违约行为导致自己不能生产的事实理由，起诉要求解除《砖厂租赁合同》理由充分，应予支持，《砖厂租赁合同》应予解除，原判予以解除该合同并无不当。另外，由于双方在履行合同中均有过错，原审根据双方各自的过错及实际承租生产时间、租金交纳金额、保证金交纳金额等实际情况，确定应该退还的租金、保证金金额和双方互不承担其他违约责任亦无不当。综上，周兴胜和芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂的上诉请求均不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24735元，由周兴胜负担12368元，芷江侗族自治县新店坪镇芙蓉新型建材厂负担12367元。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一九年十二月十九日书记员  戴蚁玲