四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1722民初3440号 原告：李永兵，男，1976年11月13日出生，汉族，住四川省宣汉县,农村居民。 委托诉讼代理人：陈俊彬，宣汉县恒河法律事务所法律工作者。 原告：覃艳，女，1980年10月11日出生，汉族，住四川省宣汉县,农村居民。 被告：何玉春，男，1966年3月12日出生，汉族，住四川省宣汉县。 被告：符兰，女，1964年6月28日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：刘传平，四川永旺律师事务所律师。 原告李永兵、覃艳与被告何玉春、符兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告覃艳和原告李永兵及其委托诉讼代理人陈俊彬，被告符兰到庭参加了诉讼。被告何玉春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李永兵、覃艳共同向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2005年8月18日签订的《契约》有效；2.被告协助原告将原《集体土地使用证》的使用人变更为原告；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：二原告原居住在宣汉县X社，因在2004年“9.3”洪灾中受灾，无房居住，乡政府安排能投亲靠友的尽量投亲靠友。为此，原告投靠县城叔父李胜昔处，由于李胜昔家居住条件有限，便由李胜昔在县城附近联系民宅。后，白马乡退休人员魏全富介绍，被告夫妇有民宅一处要出卖，被告已在城里买房，户口也迁到城里，有房、承包地和山林。为此，原、被告查看了买卖的房屋以及被告承包的土地和山林的界畔，于2005年11月18日在宣汉县X镇汽车站被告家中双方协商后，由执笔人康思益书写的《契约》，并一同签订《土地、林权承包经营转让协议》，原、被告双方及其在场人在两份协议上签字盖章认可。原告于2005年11月30日付清了购房款，被告便将《集体土地使用权证》《土地承包经营权证》和《林权证》和房屋一并交付原告。由于原告法律观念淡薄，当时没有将所购之房的《集体土地使用权证》变更于原告。现因房屋需要改造重建，国土部门在原告申请改建时要求被告一同前往办理过户手续。原告告知被告后，被告以各种借口拒绝，致使原告无法进行房屋改建。请求人民法院维护原告的合法权益。 本案在审理中，李永兵、覃艳向本院明确第二项诉讼请求：被告协助原告办理案涉房屋的集体土地使用权变更登记。 李永兵没有提出答辩意见。 符兰辩称，原告诉称不实，原告不是洪灾灾民，原告买被告房屋是为改善居住环境，双方仅是对案涉房屋宅基地上的建筑物进行买卖，并未对宅基地进行出卖和转让。被告承包的土地和山林仅是给原告耕种和管理，双方无权买卖和转让。被告并未拒绝协助原告办理案涉房屋宅基地使用权变更登记，直至2019年10月原告才给被告打电话，叫被告回来办理过户手续。原、被告签订的《契约》有效，被告不持异议。原、被告双方不是同一集体经济组织成员，原告虽将户籍迁至X村，但在原户籍地的宅基地未退出的前提下，原告对案涉宅基地不能享有居住、使用的权利，不存在被告协助原告办理该宅基地变更登记的义务。原、被告双方签订的《契约》并未约定不能反悔，现被告要收回案涉房屋。 原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息复印件，原告居民户口簿，救助卡、契约、收条3张、集体土地使用证，原告委托诉讼代理人调查李胜昔、李能艺、代元成笔录，原告委托诉讼代理人接待李永兵笔录。符兰围绕诉讼请求提交了被告委托诉讼代理人调查代元成、张元明笔录，被告委托诉讼代理人接待符兰笔录。本院组织到庭当事人进行了质证。上述证据，除调查笔录和接待笔录外的其他证据，当事人对其真实性没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。原告委托代理人接待李永兵笔录，被告委托诉讼代理人接待符兰笔录，均系当事人陈述。原告委托诉讼代理人调查李胜昔、李能艺、代元成笔录和被告委托诉讼代理人调查代元成、张元明笔录，均系证人证言，证人均未出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据，本院结合当事人陈述和综合全案证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李永兵、覃艳系夫妻关系，原居住在宣汉县，在2014年9月3日遭受洪灾。 2005年8月18日，被告何玉春、符兰将其所有的位于宣汉县X社砖木结构住房出卖与原告李永兵、覃艳，双方签订《契约》，载明内容：“X镇X村X社（原五村四社）何玉春、符兰夫妇自愿将自家砖木结构住房一幢，面积102.00平方米出售给九、三洪灾户李永兵、覃艳夫妇，经双方议定价伍仟元整（5000.00元）。房屋界畔：以集体土地使用证为依据，恐口无凭，特立此据”。该契约由康思益执笔书写，由李能艺、李胜昔、代元成等在场人加盖指印，并加盖宣汉县X镇X村第二农业合作社印章。李能艺时任该社社长。2005年11月30日，原告李永兵向被告何玉春交付购房款10280元，由被告何玉春出具收据。2006年1月26日，原告李永兵向被告何玉春、符兰交付购房款3000元和接电费150元，二被告分别向原告李永兵出具了《收条》。此后，被告将案涉房屋和《集体土地使用权证》交给原告。 原告李永兵、覃艳及其子李久江、其女李久润均系农村居民，其户籍于2007年12月27日从宣汉县XX乡XX村迁入宣汉县X镇X村X组115号。 案涉房屋位于宣汉县X社，土地使用者为何玉春，用途为农村宅基地，使用权面积102平方米［集体土地使用证号：XXXX号］。2006年被告何玉春、符兰由农村居民转为城镇居民。 本院认为，农村集体经济组织成员转让农村房屋会产生与该房屋对应的集体土地使用权一并转让的后果。宅基地使用权本身具有保障性和福利性的特征，依据现行土地管理法的规定，农村集体经济组织成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准。本案中，原、被告买卖的案涉房屋位于X镇X村X社，系农村房屋，其土地用途为农村宅基地。原、被告买卖案涉房屋时，原告系农村居民，虽非宣汉县X村第二农业合作社成员，但该社在双方买卖房屋的契约上加盖印章，社长作为在场人在契约上签字，且原告户籍已于2007年迁入宣汉县组，故双方就案涉农村房屋进行买卖的行为，依法不属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的禁制流转的情形，并未违反法律、行政法规强制性的规定，双方签订的《契约》有效，双方应当依照法律、行政法规的规定办理宅基地使用权转让手续。 原、被告买卖案涉房屋，买方按约定向卖方付清了房屋价款，卖方按约定向买方交付了房屋，但买卖双方没有依法办理案涉房屋对应的集体土地使用权变更登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告协助原告办理案涉房屋的集体土地使用权变更登记的理由成立，本院予以支持。 被告何玉春经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告李永兵、覃艳与被告何玉春、符兰买卖位于宣汉县社房屋于2005年8月18日签订的《契约》有效； 二、被告何玉春、符兰在本判决发生法律效力三十日内协助原告李永兵、覃艳办理案涉房屋的集体土地使用权[集体土地使用证号：XXXX号]变更登记。 案件受理费132元，由被告何玉春、符兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王一 二〇一九年十二月十三日 书记员  冉欢