陕西省洛南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕1021民初1563号 原告:何余江，男，生于1991年9月16日，汉族，住洛南县。 被告：罗高，男，生于1986年10月4日，汉族，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：康鹏，陕西新虹律师事务所律师。 被告:陕西樱花房地产开发有限公司（以下简称樱花公司），住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码916100007836901073。 诉讼代表人:何立锋，公司监事。 原告何余江与被告罗高、被告樱花公司案外人执行异议之诉一案,本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何余江、被告罗高的委托诉讼代理人康鹏到庭参加了诉讼，被告樱花公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告何余江向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买樱花公司名下坐落于洛南县城关镇人民路帝王大厦（后改名为“金源大厦”）1幢1单元房号11202房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：被告樱花公司名下坐落于洛南县城关镇人民路帝王大厦（后改名为“金源大厦”）的土地属于国有性质，该座楼房1单元房号11202房屋所有权属于原告所有，依据是2013年11月15日，原告和被告樱花公司将位于洛南县城关镇人民路帝王大厦1幢1单元房号11202房产面积140.67平方米，以每平方米3000元，合计42.201万元售给原告，并由被告樱花公司出纳董晓辛给原告出具42.201万元收据一张，并将房屋钥匙交给原告，原告一直居住使用至今，没有任何人提出异议。据此，该房屋的所有权从事实上和法律上充分证明属于原告。 2015年9月17日，西安市未央区人民法院对罗高与樱花公司民间借贷纠纷一案作出（2015）未民初字第00592号民事判决书，判决樱花公司履行还款义务，樱花公司逾期未履行还款义务，未央区法院向洛南县法院发出委托执行函，洛南县法院2019年4月10日作出执行裁定书对原告的房屋予以查封，查封期限三年。原告提出执行异议申请，被洛南法院从形式上驳回异议申请，并明确告诉原告可在15日内提起诉讼。根据相关法律规定，被告樱花公司不应该背着原告将房屋又抵押给罗高，房屋管理部门没有调查原告便办理了他项权证，被告没有权利将原告的房屋抵押给罗高，该他项权证不具有法律效力，不能与原告的物权相对抗。综上所述，原、被告签订的收条是双方真实意思表示，该合同并不违反国家有关法律法规的强制性规定，收条明确规定被告把该房屋以42.201万元售给原告，所以该房屋所有权归原告所有，被告没有异议。所以房屋的所有权从事实和法律上充分的证明权属属于原告。虽然没有办理产权过户登记手续，但原告已支付了全部房款并实际占用至今。原告取得房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并没有过错，所以，人民法院不得查封扣押冻结该财产。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第312条：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”之规定，人民法院驳回原告执行异议缺乏事实和法律依据，判决立即停止对原告购买的樱花公司名下坐落于洛南县城关镇人民路帝王大厦（后改名为“金源大厦”）1幢1单元房号11202房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。请人民法院在分清是非，查明事实的基础上，以事实为基础，以法律为准绳，维护原告何余江的合法权益。 被告罗高辩称，樱花公司因向罗高借款500万元，借期为2014年7月25日至2014年10月24日，并约定借款利率为月利率2%。该公司将其所有的帝王大厦房屋作为担保物抵押给罗高，并于2014年7月29日在房屋所在地的洛南县房屋管理所办理了房屋抵押登记（房屋他项权证号：洛房他证城关镇字第20000375号）。债权到期，樱花公司不履行还款义务后，罗高向西安市未央区人民法院提起诉讼，未央区人民法院作出（2015）未民初字第00592号民事判决书，判决生效后，樱花公司一直未履行该判决，罗高申请强制执行，该执行案件由洛南县人民法院办理。申请执行人罗高为帝王大厦22套房屋的抵押权人，并且已经在国家机关办理了合法的抵押登记，罗高的抵押权是唯一的、具有排他性的合法权利。具有以帝王大厦的22套房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。樱花公司在抵押期间，擅自转让已办理抵押登记的房屋，亦未通知抵押权人或者未告知受让人，转让行为无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告樱花公司未出庭，亦未答辩。 经审理查明，2015年9月17日，西安市未央区人民法院对罗高与樱花公司民间借贷纠纷一案作出（2015）未民初字第00592号民事判决书，判决樱花公司在判决生效后十日内向罗高归还借款500万元，利息60万元。该判决生效后，樱花公司未在规定期限内履行还款义务，罗高向西安市未央区人民法院申请强制执行，未央区人民法院委托本院执行。本院接受委托后作出（2016）陕1021执41-1号执行裁定书，裁定查封了樱花公司名下位于洛南县城关街道人民路帝王大厦1幢1单元11202号等22套商品房，查封期限三年，并限定在查封期间，樱花公司不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。原告何余江对该执行裁定提出案外人异议，被洛南县人民法院（2019）陕1021执异19号裁定驳回原告异议申请，原告何余江向本院提出执行异议之诉。 另查明，原告何余江向本院提交董晓辛为其出具的收条复印件一份，收条复印件载明“收何玉江1202室房款422010元整（肆拾贰万贰仟零壹拾元整），请按2700元/㎡开税票。董晓辛2013.11.15”。 又查明，2014年7月29日，罗高与樱花公司在洛南县房地产管理所办理了房屋抵押登记（房屋他项权证号：洛房他证城关镇字第20000375号），将樱花公司名下的位于洛南县城关街道人民路帝王大厦（后更名为“金源大厦”）商品房1幢1单元11202号等22套商品房抵押给罗高。 上述事实有原告提供的洛南法院执行异议裁定书复印件一份，被告罗高提供的未央法院民事判决书、房屋他项权证复印件各一份，本院调取的执行裁定书复印件一份，以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，首先原告未能提交关键证据房屋买卖合同；其次原告只提交缴纳购房款收条复印件，未能提交证据原件，该证据不符合书证应当提交原件的法律规定，不予认定。据此，本案情形不符合前述法律规定。因原告未能提交合法取得该涉案房屋的证据，原告何余江对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益。原告请求立即停止对樱花公司名下坐落于洛南县城关镇人民路帝王大厦（后改名为“金源大厦”）1幢1单元房号11202房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告何余江的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告何余江负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 员  张治英 人民陪审员  杨灵芝 人民陪审员  李 静 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  盛玉花