江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0622民初1812号原告：江西思强物业有限公司，统一社会信用代码913606225865541303，住所地江西省鹰潭市余江区建设西路。法定代表人：倪何标，职务总经理。委托诉讼代理人王智春、张荣财，江西赣鹰律师事务所律师,代理权限为特别授权代理。被告：毛俊华，男，1985年10月26日出生，汉族，江西省鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。被告：邵争，女，1989年10月18日出生，汉族，江西省鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。原告江西思强物业有限公司诉被告毛俊华、邵争物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西思强物业有限公司的委托诉讼代理人张荣财、被告毛俊华到庭参加了诉讼，被告邵争经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西思强物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2017年3月至2020年3月期间的物业服务费6866.64元（127.16㎡×1.5元/㎡/月×3年）；2、判令被告自逾期之日起以拖欠的6866.64元为基数按日万分之五向原告支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年1月1日，原告与开发商就余江中川·磨仂洲小区物业服务签订了《余江县前期物业服务合同》，由原告在该小区提供物业管理服务。2015年3月10日，被告购买了位于余江中川·磨仂洲5号院D13栋2单元804室，建筑面积126.64㎡（实际建筑面积127.16㎡）。房屋交付后，原、被告于2016年3月19日签订了《中川·磨仂洲临时管理规约》，约定物业服务标准为：高层住宅每平方米1.5元/月；逾期支付物业服务费的，应从逾期之日起按每日万分之五收取违约金。合同签订后，原告按约履行了物业服务，被告于2016年3月19日支付了2016年3月至2017年3月期间的物业服务费，但被告却对2017年3月之后的物业服务费未支付，至今拖欠物业服务费6866.64元。期间，原告多次通过上门、电话、书面等方式催收物业费均无果。综上，原告认为，被告逾期未支付物业管理服务费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为维护自身合法权益，故诉诸法院。被告毛俊华辩称：一、根据合同上所说思强物业跟开发商签订的合同，并没有跟业主签订任何合同；二、原告与开发商签订的合同是以国家三级标准服务，但是合同上却收取一级标准物业费；三、原告并没有按照合同约定提供相应服务，原告与开发商签订的合同是按照国家三级服务来收费，但实际收取的费用却是国家一级标准。被告邵争在法定期限内未向本院提出答辩意见。原告江西思强物业有限公司为支持其诉讼请求，在本院所规定的举证期限内提供的证据有：A1、原告的营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的身份及诉讼主体资格；A2、余江县前期物业服务合同，为证明2012年1月1日，原告与开发商就余江中川·磨仂洲小区物业服务签订了《余江县前期物业服务合同》，由原告在该小区提供物业管理服务；A3、商品房买卖合同、测绘报告，证明2015年3月10日，被告购买了位于余江中川磨仂洲5号院D13栋2单元804室，建筑面积126.64㎡（实际建筑面积127.16㎡）；A4、中川·磨仂洲临时管理规约及收款收据，证明1.原、被告于2016年3月19日签订了《中川·磨仂洲临时管理规约》，约定物业服务标准为：高层住宅每平方米1.5元/月；逾期支付物业服务费的，应从逾期之日起按每日万分之五收取违约金；2、2017年3月至2020年3月期间的物业服务费为6866.64元；A5、书面催告函、寄件凭证及催告函照片，证明原告多次通过上门、书面催告等方式向被告催收过物业费。被告毛俊华为支持其诉讼请求，在本院所规定的举证期限内提供的证据有：B1、江西省物业管理服务收费管理办法，证明按照原告的收费超过了其资质；B2、2016年2月3月的两张收据，证明原告收取了房产证工本费、有线电视的初装费，物业公司存在乱收费；B3、思强物业用户手册，证明原告提供的证据上说与开发商签订的是三级物业，但物业手册里面说是一级服务，存在欺瞒业主；B4、照片打印版9张，录像光盘一个，证明原告物业服务不到位，未按合同约定履行服务义务。被告邵争未到庭，视为放弃举证、质证的诉讼权利。经庭审质证，被告毛俊华对证据A1、A3无异议，对证据A2有异议，合同总则中原告的资质是三级，但原告收物业费是按照一级标准收取，该合同是原告与开发商签订，被告没有签，原告物业服务不到位，小区垃圾很久没有清理，消防栓乱七八糟、很多绿化死树无人清理等问题；对证据A4有异议，临时管理条例是拿钥匙时跟购房合同一起签字的，并没有看内容，临时管理规约写的是深圳市深华物业管理有限公司，说明思强物业是沿用深华物业的收费标准，深华是国家一级资质物业公司，思强物业是三级物业服务公司，思强物业此种行为，已严重违反消费者权益保护法；对证据A5有异议催告函没有收到，贴在门上的没有看到过，只收到过邮件的催告函，多次上门和电话催收物业费不属实。原告对证据B1关联性有异议，江西省已经实现了市场协商价，并非政府指导价；对证据B2关联性有异议，物业公司是代房管部门、有限电视收费部门收取所缴纳的费用；对证据B3关联性有异议，2012年与开发商签订物业合同等级是三级是没问题的，用户手册是2016年5月制作的，原告的等级已经相应变更了；对证据B4有异议，照片视频是原告自行提供无法确认真实性，关于房屋柱脚裂缝问题是房屋质量问题，是开发商的问题，与物业公司无关。经认证，证据A4临时管理规约第二条第六条写的“开发商与深圳市深华物业管理有限公司签订的前期物业合同”综合本案事实与证据，从与开发商签订的前期物业合同开始至今一直是思强物业在管理服务余江磨仂洲小区；证据A5贴门上的催告函等被告辩称没有看到过，原告无法提供充足的证据证明该催告函确已送达给被告，合同亦未明确约定物业费缴纳时间，故对原告逾期缴纳物业费的时间无法确定，被告确认收到了快递催告函，故以被告收到邮件时间作为逾期缴纳物业费时间点。对原、被告提供的证据A1、A2、A3、A4、A5、B1、B2、B3、B4真实、合法，与本案具有一定的关联性，符合证据属性，可以作为本案证据予以采信，证明对象及主张在事实认定及本院认为中予以阐明。综上所述，本院对以下事实予以确认：2012年1月1日，原告与开发商就余江中川·磨仂洲小区物业服务签订了《余江县前期物业服务合同》，由原告在该小区提供物业管理服务。2015年3月10日，被告购买了位于余江中川·磨仂洲5号院D13栋2单元804室，建筑面积126.64㎡（实际建筑面积127.16㎡）。房屋交付后，原、被告于2016年3月19日签订了《中川·磨仂洲临时管理规约》，约定物业服务标准为：住宅每平方米1.5元/月；逾期支付物业服务费的，应从逾期之日起按每日万分之五收取违约金。合同签订后，原告按约履行了物业服务，被告于2016年3月19日支付了2016年3月至2017年3月期间的物业服务费。2017年3月之后的物业服务费被告至今未支付。本院认为：被告与原告江西思强物业有限公司签订了《中川·磨仂洲临时管理规约》，该合同系双方真实意思表示，对原、被告双方均有约束力。一、被告毛俊华主张原告按照三级服务来收取一级服务的费用，仅举证2012年与开发商签订的合同中约定的是三级，只能证明2012年是三级服务标准，不能证明2016年的服务标准，被告未提供充足的证据证明原告是以三级服务收取一级服务的费用，故对被告辩称不予支持。二、被告毛俊华主张物业公司物业服务不到位，其对自己主张负有举证责任，被告仅提供9张照片和录像，只能显示部分房屋在拆建、墙角裂缝等情况，不足以证明物业服务存在重大瑕疵或未履行物业服务管理职责严重影响业主正常生活，故对被告的辩称不能支持。被告未按合同约定缴纳合同约定期间的物业服务费，构成违约。原告诉请被告支付欠缴2017年3月至2020年3月的物业费共计6866.64元（127.16㎡*1.5/㎡/月*12月*3）元不符合法律规定，本院核算为2017年3月至2019年12月期间欠缴物业费为6485.16元（127.16㎡*1.5/㎡/月*34月）。原告诉请被告自逾期之日起以拖欠的6866.64元为基数按日百分之五向原告支付违约金，原告于2019年9月14日邮寄律师函向被告催收物业服费，因此被告自2019年9月14日起未支付2019年9月之前的物业服务费构成逾期违约，应按日万分之五向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一百一十四条第二款，《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告毛俊华、邵争在本判决生效之日起十日内向原告江西思强物业有限公司支付2017年3月至2019年12月的物业费共计6485.16元；被告毛俊华、邵争在本判决生效之日起十日内向原告江西思强物业有限公司支付违约金（违约金自2019年9月14日起以5912.94元为基数，按每日万分之五计算）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告江西思强物业有限公司负担2元、被告毛俊华、邵争负担23元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 许 健二〇一九年十二月十七日书记员 吴丽文