四川省理县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3222民初128号 原告：理县致和房地产开发有限公司，住所地：理县杂谷脑镇北山路58号。 法定代表人：向洪春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷波，男，1972年7月30日出生，羌族，中专文化，理县致和房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：窦远腾，四川信善律师事务所律师。 被告：理县自然资源局，住所地：阿坝藏族羌族自治州理县杂谷脑镇红叶大道第二办公区。 法定代表人：罗斌，该局局长。 委托诉讼代理人：杨行建，四川润方律师事务所律师。 原告理县致和房地产开发有限公司与被告理县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序。2019年10月8日因案情复杂转为普通程序。2019年11月1日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人雷波、窦远腾，被告副局长陈立红及其委托诉讼代理人杨行建到庭参加诉讼。2019年11月11日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人雷波、窦远腾，被告党组成员刘珉熠及其委托诉讼代理人杨行建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告办理并向原告交付理县00××000号地块（使用面积7396.60平方米）国有建设用地使用权及地面建（构）筑物不动产登记手续及证书；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告办理理县宗地编号为00××00号地块（使用面积7396.60平方米）的国有建设用地使用权及地面建（构）筑物不动产登记及将不动产登记证书交付原告。事实和理由：2014年3月26日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定被告将位于理县县城西区的宗地编号为00××00、宗地总面积为7396.60平方米的土地出让给原告。合同载明：土地用途为中价位、中小套型普通商品住房用地。被告于2014年4月26日前将案涉土地交付原告，原告分四期向被告支付土地出让金，分别于2014年2月1日前支付1950800.00元、2014年4月25日前支付3749200.00元、2014年8月1日前支付2300000.00元、2015年1月23日前支付3280000.00元。原告按约付清全部价款后持本合同和缴款凭证等相关证明材料，向被告申请出让国有建设用地使用权登记。 合同签订后，原告按约支付了前三期土地出让金。因被告迟延三个月交付土地导致原告工程施工成本增加、施工进度、楼盘销售受影响，资金未及时回收，无法按期交付第四期土地出让金。2015年1月19日原告向被告提出要求延期支付第四期土地出让金。2015年1月22日，原告经被告要求向理县人民政府提交《关于请求延期支付理县致和房地产开发有限公司第四期土地出让金的请示》，请求案涉土地二期项目开发时缴纳第四期土地出让金，理县人民政府予以同意。2018年6月4日原告缴纳第四期土地出让金，2019年2月案涉土地二期开发项目备案。2019年3月29日，原告向被告申请办理案涉国有土地建设用地使用权及地面建（构）筑物不动产登记，被告于2019年4月3日出具复函，要求原告缴清土地出让金利息和违约金两项费用后方办理该不动产登记及交付证书。原告已付清全部土地出让金并未违约，被告应当依据合同约定履行为原告办理不动产登记及交付证书的义务。 被告辩称，2014年1月23日，原告通过拍卖方式取得案涉土地建设用地使用权后，原、被告双方于2014年3月26日签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，该合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为11,280,000.00元，每平方米人民币1,525.02元，原告分四期向被告支付出让价款，分别于2014年2月1日前支付1,950,800.00元、2014年4月25日前支付3,749,200.00元、2014年8月1日前支付2,300,000.00元、2015年1月23日前支付3,280,000.00元。同时约定，原告应当按约支付出让金，不按时支付的自滞纳之日起，每日按迟延支付款项3‰向被告缴纳违约金，延期付款超过60日，经被告催交后仍不能支付的被告有权解除合同并可要求原告赔偿损失，原告无权要求返还定金。 由于原告未及时按合同约定缴纳第四期土地出让金构成违约，产生了相应的违约金。同时，原告应当按照合同约定向被告支付第二、三、四期土地出让金的利息。故原告应当先将违约金和利息缴纳完毕后再要求被告办理相关不动产登记。同时，2016年8月理县人民政府发布公告停止办理房产证和土地使用证，并于同年9月起统一办理不动产登记证。在此之后，原告未向被告提交办理不动产登记证的申请及相关资料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据：1.原告的营业执照复印件、统一社会信用代码证书复印件、阿州自然资党人﹝2019﹞4号文件，证明原、被告的诉讼主体资格，与本案具有关联性，予以采信；2.合同编号为00××00的《国有建设用地使用权出让合同》复印件，证明原、被告就案涉土地的出让事宜达成合意，并对案涉土地的面积、出让价款及其交付期限方式、利息支付、违约责任，及双方的权利义务等相关事宜进行了约定，与本案具有关联性，予以采信；3.《四川省政府非税收入通用票据》复印件4页，证明原告分四期向被告支付了案涉土地出让金11280000.00元。其中，第四期支付的时间为2018年6月4日，与本案具有关联性，予以采信；4.理县致和房地产开发有限公司《关于请求延期支付理县致和房地产开发有限公司第四期土地出让金的请示》，证明原告因资金困难向理县人民政府请示延期至案涉工程二期项目开发时支付第四期土地出让金、理县人民政府作出“原则同意，请国土局履行好有关手续”的批示的事实，与本案具有关联性，予以采信；5.理府函﹝2018﹞150号理县人民政府关于同意《“Ａ-01-02”地块调整论证报告》的批复复印件、《阿坝州建设项目规划核准（备案）申请表》，证明案涉土地二期项目开发的批复时间是2018年9月3日、核准备案的时间是2019年2月27日，与本案具有关联性，予以采信；6.《理县致和房地产开发有限公司关于请求办理国有建设用地使用权及地面建（构）筑物办理相关不动产登记的申请》复印件，证明原告于2019年3月29日向被告申请办理案涉土地使用权不动产登记的情况，与本案具有关联性，予以采信；7.《理县自然资源局关于办理宗地编号为00××00号地块不动产登记申请的复函》，该组证据能够证明原告向被告申请办理案涉土地不动产登记的事实，故对该组证据予以部分采信；8.中国农业银行电子回单、收条，证明案涉土地在约定的交付期限到期后该土地上尚有一搬迁户未搬迁的事实，与本案具有关联性，予以采信。 被告提交的证据：1.被告的统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体资格，与本案具有关联性，予以采信；2.合同编号为00××00的《国有建设用地使用权出让合同》复印件，该份证据与原告提交的2号证据一致，被告拟证明原、被告双方的合同关系以及约定的分期支付土地出让金的金额和时间，与本案具有关联性，予以采信；3.《四川省政府非税收入通用票据》复印件，该份证据与原告提交的3号证据中原告支付第四期土地出让金的证据一致，与本案具有关联性，予以采信；4.《出让金催缴通知单》复印件3页，证明原告迟延支付第四期土地出让金而被告向原告催款的事实，与本案具有关联性，予以采信；5.《理县人民政府关于理县行政区划范围内实施不动产统一登记制度的通告》复印件，证明被告系理县不动产登记的行政主管部门，与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月23日，原告通过拍卖方式取得案涉土地建设用地使用权。2014年3月26日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定被告将位于理县县城西区的宗地编号为00××00、宗地总面积为7396.60平方米的国有建设用地使用权出让给原告,出让总价款为11280000.00元。合同载明：被告于2014年4月26日前交付土地、原告于2015年1月23日前分四期支付完土地出让金。案涉合同第十条第二款约定“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息”、第十一条约定“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记”、第三十条“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”、第四十五条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力”。 合同签订后，原告按约支付了前三期土地出让金。被告向原告交付案涉土地时，案涉土地内有一住户和一驾校尚未搬迁致使原告对案涉土地的施工受到一定影响。在约定的第四期土地出让金缴纳期限尚未届满之前，原告以因该住户和驾校未及时搬迁，严重影响工程施工进度、造成工程窝工和损失、工程施工成本增大、未能如期完工、造成楼盘销售滞销、大量资金未能回收、民工工资和工程材料款支付困难为由，向被告提出要求延期支付第四期土地出让金3,280,000.00元，被告口头告知原告其单位无权决定原告延期支付土地出让金，建议原告向理县人民政府请示。2015年1月19日原告按照被告的建议，以向被告申请延期支付第四期土地出让金的同一理由，向理县人民政府提交《关于请求延期支付理县致和房地产开发有限公司第四期土地出让金的请示》，请求延期至案涉土地二期项目开发前，原告向被告缴纳第四期土地出让金。2015年1月29日，理县人民政府作出“原则同意，请国土局履行好有关手续”的批示。被告接到原告转送的该批示后，口头告知原告按照理县人民政府的批示执行、并明确表示同意原告延期缴纳第四期土地出让金的期限延期至原告的案涉土地二期项目开发前。 庭审中，原、被告共同确认，双方之间在理县人民政府作出批示后就原告延期缴纳第四期土地出让金达成了一致的口头《补充协议》，该口头《补充协议》约定原告于案涉工程二期项目开发前向被告支付第四期土地出让金3280000.00元。2018年6月4日原告向被告支付了第四期土地出让金3280000.00元。2019年2月27日案涉土地二期项目开发。2019年3月29日，原告向被告申请办理案涉国有土地建设用地使用权及地面建（构）筑物不动产登记。2019年4月3日，被告向原告出具《理县自然资源局关于办理宗地编号为00××00号地块不动产登记申请的复函》，要求原告缴清土地出让金利息和违约金两项费用后方办理该不动产登记。 2019年11月18日，被告向本院提交《理县自然资源局关于与理县致和房地产开发有限公司约定条款中利息的说明》，提出其不在本案中向原告主张支付利息，双方在案外协商解决利息事宜。 另查明，理县人民政府作出的“原则同意，请国土局履行好有关手续”的批示中的国土局指的是理县国土资源局。案涉《国有建设用地使用权出让合同》中的出让人理县国土资源局，2019年3月13日经理县机构改革，原理县国土资源局的职责经整合，由理县自然资源局承继，不再保留理县国土资源局。 本院认为，本案的主要案件事实及其法律适用如下： 原、被告双方在原告通过拍卖方式取得案涉土地国有建设用地使用权后签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 被告向原告交付的案涉土地内有一住户和一驾校尚未搬迁，其并未达到合同约定的完全交付条件，致使原告对案涉土地的施工受到一定影响。原告以因被告未能按约定完全地向其交付土地，而导致其工程施工进度、施工成本、工程工期以及后期的楼盘销售都受到了影响、大量资金无法及时回收、支付民工工资以及工程材料款也出现了困难为由，在约定的应当缴纳第四期土地出让金期限尚未届满之前，向被告提出申请要求延期支付第四期土地出让金，被告认为其单位无权决定原告延期支付土地出让金，建议原告向理县人民政府请示。经原告向理县人民政府请示，理县人民政府作出“原则同意，请国土局履行好有关手续”的批示，被告在接到该批示后，与原告达成新的口头《补充协议》，约定同意原告延期至案涉土地二期项目开发前缴纳第四期土地出让金。原、被告作为合同相对方，虽然理县人民政府的批示不是案涉合同的组成部分对双方没有约束力，但根据案涉合同第四十五条“本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力”的约定和《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，双方之间根据该批示达成的口头《补充协议》，已经构成了案涉《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分，对双方均具有约束力。该口头《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告于2018年6月4日已向被告支付了第四期土地出让金3,280,000.00元，而案涉土地二期项目的开发时间为2019年2月27日。原告已按约在案涉土地二期项目开发前支付了第四期土地出让金3,280,000.00元，按约履行了合同义务，其对第四期土地出让金的支付并未构成违约，不应支付被告所称违约金。故被告提出的原告未按照合同约定及时向被告支付第四期土地出让金构成违约，应当向被告先履行支付违约金后申请办理建设用地使用权登记的抗辩理由不成立。据此，原告已按案涉《国有建设用地使用权出让合同》及口头《补充协议》的约定完全履行了向被告支付全部一、二、三、四期的土地出让金11,280,000.00元的合同义务，被告就应按案涉《国有建设用地使用权出让合同》第十一条“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记”的约定，依原告申请向原告办理案涉宗地土地使用权登记。同时，原告要求被告对案涉宗地地面建（构）筑物办理不动产登记的主张，既不是案涉合同约定的内容，也不是本民事案件审理的范畴。针对被告答辩中关于原告应当向被告先履行支付二、三、四期土地出让金利息的抗辩，在诉讼过程中，被告向本院提出与原告庭外协商解决的书面说明，不违反法律规定。 综上，为保护当事人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第六十一条规定，判决如下： 一、理县自然资源局根据理县致和房地产开发有限公司持有的《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，于本判决生效之日起十五日内为理县致和房地产开发有限公司办理理县宗地编号为00××00号地块的建设用地使用权登记； 二、驳回理县致和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由理县自然资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长 杜 晓 晴 审 判 员 王  慧 人民陪审员 马  莹 二〇一九年十二月六日 书 记 员 阿比次土