安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1126民初5616号原告：安徽安达物流有限公司。住所地安徽省合肥市岱河路与蔡伦路交口，统一社会信用代码91340100711721402T。法定代表人：陈在先，该公司总经理。委托诉讼代理人：王本田，该公司职员。被告：凤阳县常华钙业有限公司。住所地凤阳县武店镇建材集中区，统一社会信用代码91341126MA2MUHA55E。法定代表人：葛少卿，该公司执行董事兼总经理。原告安徽安达物流有限公司（下称安达公司）与被告凤阳县常华钙业有限公司（下称常华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。安达公司的委托代理人王本田到庭参加诉讼。常华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原上海铁路局蚌埠水泥厂与常华公司于2016年6月28日签定的《房屋租赁合同》，并判令常华公司将承租的房屋返还给安达公司（房屋价值100000元）；2、判令常华公司向安达公司支付拖欠的租金286125元及逾期付款违约金51787.73元（租金及违约金暂计算至2019年10月31日，以后部分按合同约定的租金标准和年利率24%的违约金标准计算至实际返还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由常华公司承担。事实和理由：2016年6月28日，原上海铁路局蚌埠水泥厂（下称水泥厂）与常华公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：水泥厂将其位于凤阳县武店镇原水泥厂生产厂区大约1990平方米的房屋租赁给常华公司用于生产销售，租赁期限自2016年6月20日至2021年6月19日；每年租金为20万元，满12个月为一年，自第二年起逐年增加5%；租金按季度预交，于每季首月10日前支付；承租方逾期支付租金超过30日出租方有权单方解除合同，同时约定了逾期支付租金的违约金标准。2017年1月22日，双方办理了合同约定的房屋交接手续，并补充约定租金从2017年4月1日起开始计算，常华公司应于2017年4月10日前交纳第一个季度租金。2017年11月23日，水泥厂的上级主管单位安徽铁道发展集团有限公司发布经皖经劳2017136号文，决定由安徽安达物流有限公司为主体，吸收水泥厂的业务、资产，水泥厂的业务、资产等全部由安徽安达物流装载加固厂（下称加固厂）承继，同时注销水泥厂。2018年5月21日，水泥厂完成注销登记手续。2019年1月24日，安达公司根据经皖经劳2018150号文件精神，发布了安达经201908号文，决定注销加固厂，目前注销登记手续正在办理中。2017年4月10日，常华公司支付第一季度租金的时限届满，未履行付款义务，经出租人多次催促，截至2017年5月16日出租人仍未收到租金。出租人为维护自身合法权益，根据房屋租赁合同约定，向常华公司送达了关于解除《房屋租赁合同》函，决定于2017年6月6日解除双方于2016年6月28日签定的房屋租赁合同，并要求返还房屋，支付逾期未付的租金。常华公司不同意解除合同，加固厂与常华公司发生纠纷引起诉讼，加固厂起诉要求确认其单方解除合同的效力和判令常华公司支付拖欠的租金。2018年8月6日，凤阳县人民法院作出一审判决，判令常华公司向加固厂支付五个季度租金合计25万元，但对加固厂要求确定单方解除合同的效力没有支持。判决生效后常华公司并未主动履行生效判决确定的义务。2018年12月14日，加固厂向常华公司发出关于催交租金的函，要求常华公司履行生效判决确定的义务和支付判决外拖欠的房屋租金。2018年12月21日，加固厂再次向常华公司发函催收租金，常华公司仍未主动履行义务。后经人民法院强制执行，加固厂才收到五个季度的租金，但在判决书确定的五个季度之外，即从2018年7月份后的房屋租金仍未支付。2019年7月1日，安达公司通过快递形式向常华公司发出关于合同主体变更的函和关于催交租金的函，又一次催促其履行支付租金的义务。截至安达公司起诉之日，常华公司仍未支付拖欠的租金。安达公司认为，常华公司逾期支付租金时间长、金额较大，且在安达公司及其原分支机构加固厂多次发函催交的情况下仍未交纳，已构成根本性违约。另外，按照租赁合同约定，安达公司也享有单方解除合同的权利。为此，提起诉讼。由于租赁合同约定的违约金过高，安达公司主动下调违约金标准，按照逾期付款额年利率24%主张逾期付款违约金。常华公司辩称未作答辩，亦未提供证据。安达公司围绕诉讼请求依法提交了安达公司营业执照，常华公司营业执照，租赁合同，房屋及附属设施移交清单，关于利息《房屋租赁合同》有关事项的约定，（2017）皖1126民初3321号民事判决书及（2018）皖11民终2329号民事判决书，催缴租金函、回复函、催缴租金函（第二次），关于合同主体变更的函、催缴租金函，快递单及签收证明，经皖经劳【2017】136号文、准予注销登记通知书、经皖经劳【2018】150号文、安达经【2019】08号文，常华公司未出庭质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年6月28日，常华公司与水泥厂签订《房屋租赁合同》一份，写明房屋、场地统称房屋，约定：水泥厂将位于凤阳县武店镇其厂区不含租赁场地的房屋建筑面积约1990平方米，租赁与常华公司用于石灰石粉、石膏、高钙石粉等产品的生产销售；租赁期为2016年6月20日至2021年6月19日，每年租金20万元，自第二年起逐年增加5%；租金按季度预交，于每季度首月10日前支付；常华公司逾期支付租金超过30日的，水泥厂在提前20日书面通知常华公司后，可以单方面解除合同等；水泥厂单方面解除合同后，常华公司应当在30日内腾出房屋；常华公司未按时支付租金未超过30日，每日支付600元违约金，超过30日的，每日支付100元违约金；水泥厂同意给常华公司3个月的整理期，该期间免租金；双方在合同履行中事宜，以书面形式确定等。2017年1月22日，双方办理了合同约定的房屋交接手续，并补充约定准备期自2017年1月1日至3月31日止，租金自2017年4月1日起开始计算，常华公司应当于2017年4月10日前缴纳第一季度租金。2017年4月10日租金届期未付，水泥厂于2017年5月16日作出并于2017年5月18日向常华公司送达了关于解除房屋租赁合同的函，单方决定自2017年6月6日解除合同等。铁路水泥厂于2017年8月8日向本院提起诉讼，要求确认其单方解除《房屋租赁合同》的效力，判令常华公司支付拖欠的租金。该案在诉讼中，安徽安达物流有限公司为主体，吸收水泥厂的业务、资产，水泥厂的业务、资产等全部由加固厂承继，并注销水泥厂。本院审理后认为，常华公司的行为系非根本性违约，于2018年8月6日作出（2017）皖1126民初3321号民事判决，判令常华公司支付2017年4月1日至2018年7月10日间五个季度租金25万元，对加固厂要求确定单方解除合同的效力没有支持。加固厂不服该判决，上诉于滁州市中级人民法院，该院于2018年11月26日作出（2018）皖11民终2329号民事判决，驳回上诉，维持原判。合同签订后，（2018）皖11民终2329号民事判决。之后，常华公司仍未主动履行判决给付义务，加固厂在申请人民法院强制执行，收取五个季度的租金。2019年7月1日，安达公司函告常华公司，安达公司根据主管部门的要求，吸收合并加固厂，加固厂的资产、业务、债权债务由安达公司承继，同时催告常华公司支付自2018年7月1日至2019年3月31日租金及相应的违约金。常华公司仍未支付拖欠租金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案，双方当事人于2016年6月28日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，常华公司应当按照约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法九十四条同时规定，当事人一方有迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行情形的，当事人可以解除合同。涉案租赁合同约定，逾期支付租金超过30日的，水泥厂在提前20日书面通知常华公司后，可以单方面解除合同。常华公司在本院2018年11月26日作出（2018）皖11民终2329号民事判决生效后，未主动履行判决给付租金义务，且对以后到期租金在安达公司催告后仍拒绝给付，安达公司可以按约定单方解除合同，同时常华公司拒付租金构成根本性违约，安达公司亦可依法解除合同。故安达公司要求解除2016年6月28日常华公司与水泥厂签订《房屋租赁合同》，并要求常华公司返回承租房屋、支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。常华公司已经支付自2017年4月1日起五个季度的租金，即租金已付至2018年6月30日。根据双方关于“租金按季度预交且租金自第二年起逐年增加5%”的约定，2018年4月1日至2019年3月31日间每季度租金为52500元，2019年4月1日至2020年3月31日间每季度租金为55125元。按照双方关于“租金按季度预交，于每季首月10日前支付合同”的约定，常华公司应当于2018年7月10日前、2018年10月10日前、2019年1月10日前分别支付52500元，于2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日分别支付55125元（算至2019年12月31日），合计322875元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，常华公司未按合同约定期限支付租金，依法应当支付违约金。由于双方约定违约金过高，违约金按照年利率6%标准计算，常华公司分别自2018年7月11日、2018年10月11日、2019年1月11日支付三期52500元租金的违约金，分别自2019年4月11日、2019年7月11日、2019年10月11日支付三期55125元租金的违约金。安达公司要求常华公司按年利率24%的标准支付违约金，于法无据，不予支持。常华公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。综上所述，安达公司要求解除《房屋租赁合同》，常华公司返还租赁房屋、支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；关于安达公司要求常华公司支付逾期付款违约金，按照年利率6%的标准计算，超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告安徽安达物流有限公司（原上海铁路局蚌埠水泥厂）与被告凤阳县常华钙业有限公司于2016年6月28日签订的《房屋租赁合同》，予以解除；二、被告凤阳县常华钙业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告安徽安达物流有限公司涉案的租赁房屋；三、被告凤阳县常华钙业有限公司于本判决生效后十日内给付原告安徽安达物流有限公司租金322875元（算至2019年12月31日）及相应的违约金（其中三期的52500元租金分别自2018年7月11日、2018年10月11日、2019年1月11日按年利率6%计算至实际给付之日，另外三期的55125元租金分别自2019年4月11日、2019年7月11日、2019年10月11日按年利率6%计算至实际给付之日），以后租金按照每季度55125元继续计算至租赁房屋实际返还交付之日；四、驳回原告安徽安达物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7869元，减半收取3934.5元，由原告安徽安达物流有限公司承担116.32元，被告凤阳县常华钙业有限公司承担3818.18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  苗传君二〇一九年十二月九日书记员  张子龙附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。