北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初16958号原告（反诉被告）：北京建工物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园19号楼。法定代表人：苏大勇，总经理。委托诉讼代理人：朱波，该公司员工。委托诉讼代理人：张淑娟，该公司员工。被告（反诉原告）：朱江，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京建工物业服务有限公司（以下简称建工物业公司）诉被告（反诉原告）朱江物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建工物业公司委托诉讼代理人朱波、张淑娟，被告（反诉原告）朱江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建工物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告物业费9330元；2、要求被告支付原告违约金28129．95元。事实和理由：原告现为被告所在的建邦枫景小区的物业管理方，为被告提供物业管理服务，而被告拖欠原告的物业管理费9330元(2013年9月1日至2018年8月30日，收费标准为1．64元／平方米，建筑面积90．77平方米，生活垃圾清运费30元／年，公共照明电费50元/年，每年共计1866元，共5年)，原告多次催讨未果。被告拖欠物业管理费的行为损害了原告和其他按时交纳物业管理费的业主的合法权益，故请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告朱江辩称，原告有各种严重违约行为，其擅自利用公共区域盈利，盈利所得费用超过了物业费，小区西门有超市和幼儿园，均在小区里面，原告私自收取超市和幼儿园收益、停车场收益。前期物业服务协议第四条要求建工物业要忠于业主利益，尽职尽责，我觉得被告的行为违反了前期物业服务协议的第四条。被告提供的合同我没有签字，我不认可，应该以我签字的服务协议为准。公共区域盈利，原告非法收取挪用全部的广告费，违反规划局自建栅栏且拒绝拆除，栅栏把停车场、花园分割了，严重侵害业主利益。原告擅自进行停车场收费，未经业主同意。2018年7月开始原告强行收取停车费，拦着我的车不让出门，我还报警了，我充值了50元停车费，是我没充值要出门，原告拦着不让出门，后还报警，我就交了4元停车费。后来我发现原告已经没有相关收费资质，在交通委没有备案。政策房监控缺失，只有商品房有监控。威胁恐吓业主要是威胁要打折我腿，我找过中层领导，但是不管用，就是坐在对面的原告代理人。泄露业主隐私，孟倩我都不认识她，但是她知道我的名字地址，这些信息是建工物业泄露的。有两个挑头的业主停车不要钱，有个青花瓷（网名）的业主被物业收买，到处说我坏话。产权人的车都强制交费，但是物业工作人员可以免费停车，这不公平，不同意原告的诉讼请求。原告坑害业主利益，在这些问题解决前，不同意支付任何费用。小区的很多收益被原告非法侵占，大于物业费用。我之前向邓桂丽电话沟通，她跟我要物业费，说向领导汇报，但是后来也没联系我，我认为这个也过时效了。反诉原告朱江诉称：要求反诉被告建工物业公司返还停车费54元。反诉被告建工物业公司辩称：根据前期合同约定及业主调查结果，对被告进行收费是合理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：2009年6月28日，北京建工集团有限责任公司与原告签订《北京市前期物业服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业服务。约定两限房物业管理费收费标准为1．64元/平方米/月，生活垃圾清运费30元/户/年，公共照明电费50元/户/年。2011年9月10日，建工物业公司与朱江签订《前期物业服务协议》，约定被告同意接受原告提供的前期物业管理与服务，该协议自业主委员会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时自行终止。物业费收费标准为每月每建筑平方米1．64元，业主逾期交纳物业服务费的，建工物业公司可以自逾期之日起按欠缴金额每日千分之三标准收取违约金。该合同还对双方其他权利义务等方面作出了具体约定。庭审中，建工物业公司提交以下证据：1、限价商品房预售合同，拟证明物业费服务标准，附件七第七条停车费收费标准；2、物业服务项目收支情况报告，拟证明原告按照住建委的要求对所有的收支情况进行公示；3、前期物业服务合同，拟证明地产公司委托原告进行小区物业管理；4、入住通知单，拟证明原告要求被告缴费及相关明细标准；5、业主资料，拟证明被告与原告签订了前期物业服务协议；6、物业费明细，拟证明原告收费金额；7、照片，拟证明原告向对被告催交物业费；8、授权委托书复印件，拟证明地产公司委托原告对小区进物业管理。朱江对上述证据发表以下质证意见：1、这几条都剥夺了业主业委会的权利，都是无效的，利用共有部分进行经营活动，应当认定为重大事项，应由业主委员会决定，不应由物业公司私自决定。合同中对栅栏让我们认可签字，这个都被认定是违建了，是违法的。2、我长期不在小区，我让发电子邮箱，原告拒绝发，我不住在该小区但是我是业主，公示在小区我看不到。原告是擅自收取费用，未经我们同意，公示出来也不行；3、这个始终没有给我们一份，我不认可，我从来没看过这个，我们看的是前期物业服务协议，我认可协议，但不认可这个合同，我也不知道这个；4、我不知道说明什么，但是就是让我们收房，房屋面积我认可；5、除了违反法律法规和排除业主权利的条款外，这个协议我是认可的；6、如果与起诉中一致我就认可，但是我不知道一致不一致；7、完全不能证明原告催交过物业费，这个拿报纸拍完全不能证明；8、这个日期过期了，我认为他完全没有权利去委托这个事。朱江提交以下证据：1、录音证据，拟证明被告威胁要伤害业主，要把其腿打折；2、QQ聊天记录，拟证明被告泄露信息给孟倩；3、照片，拟证明原告锁其的车问题；4、监控问题，拟证明政策房小区没监控，监控缺失问题；5、照片，拟证明维权组织者中两个人不收取停车费；6、某业主在原告电脑上拍的照片，拟证明停车场管理问题；7、罚款单，拟证明原告没有备案强行收费，被罚款一万；8、信访答复意见书，拟证明花园和停车场的栏杆都还在，原告根本没有拆除；9、限价房停车场进行收费的通知，拟证明原告没有备案强行收费；10、受案回执，拟证明被告车被划的事实；11、裁定书，拟证明原告之前诉讼过，怕败诉就申请撤诉；12、发票复印件，证明我充值50元，又交了4元；13、业主手册及前期物业服务协议，拟证明除了侵害业主权利及违法条款，其原则上认可；14、北京市规划委员会回执，拟证明规划中没有停车场栏杆及侧面栏杆，是违法建设。该事项应由业主决定，不是受雇于业主的物业公司决定，栏杆应该拆除；15、照片，拟证明在车的位置安装了监控及照射区域，原告之前的不作为需要赔偿；16、收支情况明细表复印件，证明2016年原告亏损96万，没有能力经营，应该中止合同。原告未经业委会同意窃取了公共收益，包括场地租赁的收入。2016年就有55户拒交物业费，调取2017年及之后的收支明细，则会有更多的业主拒交物业费；17、停车管理协议及停车场管理规定，拟证明原告强制拦车，合同是强制签的，不然不让走车。车在停车场内损害应该赔偿损失；18、行政答复告知书，拟证明原告在法庭上虚假陈述，是因停车场未备案仍收费被处罚了1万元；19、登记回执，拟证明之前交纳的信访答复意见书，是因王红斌不同意公开。建工物业公司对以上证据发表如下质证意见：1、被告的录音不全，被告只是截取了一部分；2、被告所说的人是小区业主，他们的聊天原告不知情；3、被告停车的区域不属于停车位；4、政策房小区及商品房小区均有监控；5、这两个人都交停车费了；6、这个之前没有，现在是重新备案；7、罚款是因之前未拆除围栏，小区现在所有围栏均已拆除；8、系个人调取的情况，确实围栏违规，但我方都已经拆除了，燃气调压站和停车场围栏均拆除了，花园是售卖给住户了，未认定是违建；9、收费是依据合同；10、这个是被告报案的，我方不予评价；11、撤诉系有情况需核实；12、不用看发票，50元是充值钱，4元就是临时停车的费用，估计是没交钱不让其出门，交的临停；13、我方没有违反业主手册及前期物业服务协议，基本按照合同执行；14-19、认为本案系物业纠纷案件，被告提供的证据与物业服务费无关，是涉及地产、行政的答复，与物业服务行为无关。另查：2011年9月10日房屋交付通知单载明北京市丰台区双林东路105号1号楼2单元2204房屋建筑面积90．77平方米，购房人为朱江。本院认为，建工物业公司与朱江签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。建工物业公司为该小区提供了物业服务，朱江作为该小区1号楼2单元2204房屋业主，应按合同约定履行支付相关费用的义务，且根据建工物业公司提交的照片，能够认定其向朱江持续催要，故对其要求给付2013年9月1日至2018年8月30日的物业管理费、生活垃圾清运费、公共照明费的请求，本院予以支持。关于违约金一节，因建工物业公司提供物业服务亦有需完善之处，故对该项请求不予支持。关于朱江要求建工物业公司返还停车费54元的反诉请求，因建工物业公司实际为朱江提供了停车服务，朱江应当给付停车费用，故对该项反诉请求本院不予支持。在此指出，建工物业公司作为物业服务单位，应主动加强与业主的沟通，以善意、诚信为业主提供有效的物业服务为原则，主动提高物业服务质量和标准。业主在发现物业公司提供服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、朱江于本判决生效之日起十日内给付北京建工物业服务有限公司2013年9月1日至2018年8月30日的物业服务费8930元、生活垃圾清运费150元、公共照明电费250元；二、驳回北京建工物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回朱江的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费737元，由北京建工物业服务有限公司负担553元（已交纳）、朱江负担184元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉受理费25元，由朱江负担（已交纳）。公告费260元，由北京建工物业服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  齐婵娟人民陪审员  王连弟人民陪审员  武 斌二〇一九年十二月四日书 记 员  许子月