北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初47285号原告：华信创富（北京）房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代理人：万涛，总经理。委托诉讼代理人：张羽，北京科宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王牧，华信创富（北京）房地产经纪有限责任公司职员。被告：德蓝（北京）环境有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：赵营，总经理委托诉讼代理人：李迎来，德蓝（北京）环境有限公司副总经理。原告华信创富（北京）房地产经纪有限责任公司（以下简称华信公司）与被告德蓝（北京）环境有限公司（以下简称德蓝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华信公司之委托诉讼代理人张羽、王牧，被告德蓝公司之委托诉讼代理人李迎来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华信公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付2018年12月31日至2019年5月31日期间欠付二层（除×2号房屋外）、三层整层房屋租金172000元；2、请求判决被告向原告支付2018年12月31日应付二层（除×2号房屋外）、三层整层房屋租金的利息（以2018年12月31日应付的租金103200元为基数，按日息万分之八计算；暂计算至2019年7月8日利息为15603.84元）；3、请求判决被告向原告支付2019年3月31日应付二层（除×2号房屋外）、三层整层房屋租金的租金利息（以2019年3月31日应付租金68800元为基数，按日息万分之八计算，暂计算至2019年7月8日，利息为5448.96元）；4、请求判决被告向原告支付2018年10月1日-2019年5月31日期间欠付二层×2号房屋的租金38400元；5、请求判决被告向原告支付二层×2号房屋租金的利息（以应付的租金38400元为基数，按日息万分之八计算，计算至实际支付之日止）6、请求判决被告向原告支付拖欠2019年1月1日-2019年5月31日期间的水费640元及相应的滞纳金（以640为基数，自2019年5月31日起算，按照日息万分之八计算，暂计算至2019年7月8日，利息为19.45元）；7、请求判决被告向原告支付拖欠2019年1月1日-2019年5月31日期间电费4334元及相应滞纳金（以4334为基数，自2019年5月31日起算，按照日息万分之八计算，暂计算至2019年7月8日，利息为131.75元）；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年，被告与原告签署一份《房屋租赁合同》，约定：(1)、被告承租坐落于北京市海淀区农大南路×1号南楼配楼二层（除×2号房屋外）、三层房屋；(2)、二层租赁期限为2018年6月1日至2019年5月31日，三层租赁期限为2018年8月1日至2019年5月31日；(3)、租金支付方式为2018年6月1日支付93200元，2018年8月31日支付137600元，2018年12月31日支付103200元，2019年3月31日支付68800元。被告承租后未能按期支付2018年12月31日和2019年3月31日两笔租金，至今仍未支付。另，自2018年10月1日，原告将南楼配楼二层×2号房屋出租给被告，双方口头约定×2号房屋的租金为每月4000元，被告承租期间未能支付×2号房屋的租金。此外，根据《房屋租赁合同》第5.1条约定，被告应当承担租赁期限内的水、电费，但被告一直拖欠2019年1月1日至2019年5月31日期间的水电费。综上所述，原告认为被告拖欠租金的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉诸法院，请求法院依法判如所请。德蓝公司辩称，认可2018年12月31日-2019年5月31日期间我方欠付原告二层（除×2号房屋外）、三层整层房屋租金172000元。由于我公司经营不善，现已资不抵债，请求法院能够按照股东出资比例判决，偿还原告房租。新疆环境工程技术有限责任公司占51%，德蓝水技术股份有限公司占24%，王东杰占15%，崔海波占10%。不认可原告第五项诉讼请求，因原告房屋不能提供注册地址，故双方约定×2号房屋免费给我方使用，所以合同中没有约定×2号房屋的租金。水电费拖欠数额认可。我方对于租金的利息及水电费的滞纳金不认可计算标准，应按照年利率4.35%支付利息，现公司财务没有能力支付高额利息。我公司10月17日支付给原告的34400元押金要求抵扣租金。因不能注册我方产生的注册租金要求抵扣租金，每月3000元，自2018年7月1日至2019年3月31日共计2.55万元。本院经审理认定事实如下：2018年，华信公司（出租方，甲方）与德蓝公司（承租方，乙方）签署一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方将其合法拥有的坐落于北京市海淀区农大南路×1号南楼配楼二层（除×2号房屋外）、三层整层出租给乙方使用，房屋建筑面积共350平方米，该房屋租赁期共十二个月，二层租赁期限为2018年6月1日至2019年5月31日，三层租赁期限为2018年8月1日至2019年5月31日；租金支付方式为2018年6月1日支付93200元，2018年8月31日支付137600元，2018年12月31日支付103200元，2019年3月31日支付68800元；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的0.3%向甲方支付滞纳金；逾期十天，则甲方有权终止本合同，自行收回房屋，甲方将根据乙方实际居住天数计算租金；甲方于签约时收取乙方押金34400元，租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设备的损坏，则甲方全额退还该押金。”另，华信公司与德蓝公司签订房屋租赁补充协议，约定：“本协议中，甲方将其拥有的北京市海淀区农大南路×1号南楼配楼二层（除×2号房屋外）、三层出租给乙方办公使用。由于协议中地址无法完成备案注册，故甲乙双方达成协议，乙方使用其原注册地址进行备案注册，但涉及注册地址的租赁费用由甲方承担。费用明细如下：费用1）：1500元/月，乙方为小规模纳税人期间；费用2）：3000元/月，乙方变更为一般纳税人开始。时间：自2018年7月1日开始，至乙方注册地址在工商局变更至甲方所拥有的北京市海淀区农大南路×1号院2号楼南配楼截止。”德蓝公司承租上述房屋后未能按期支付2018年12月31日和2019年3月31日两笔租金共计172000元，至今仍未支付。另，自2018年10月1日，华信公司将南楼配楼二层×2号房屋出租给德蓝公司，庭审中华信公司主张双方口头约定×2号房屋的租金为每月4800元，并提交其公司与案外第三方公司就就×2号房屋签订的租赁合同，该合同显示2017年10月10日至2018年10月9日期间×2号房屋的租金标准为每月4000元。华信公司申请德蓝公司原总经理王东杰出庭作证，证明双方没有约定×2号房屋免费使用，当时口头约定的租金为每月4000元。德蓝公司对此不予认可，主张双方约定×2号房屋是免费使用的，所以合同中没有将×2号房屋列入出租房屋范围。2019年5月31日，德蓝公司将包括×2号房屋在内的全部承租房屋交还华信公司，双方签订了交接单。庭审中，德蓝公司主张因涉案房屋不能用于注册公司，其公司租用其他地址作为公司注册地址，其公司已于2018年8月1日由小规模纳税人变更为一般纳税人，按照双方补充协议的约定华信公司应支付其公司注册地址租赁费用25500元。庭审中，德蓝公司申请用其公司交纳的房租押金34400元及华信公司应支付其公司的注册地址租赁费用25500元冲抵其公司拖欠华信公司的房租，但德蓝公司未就要求华信公司退还房租押金34400元及要求华信公司支付其公司注册地址租赁费用25500元提出反诉请求。另查，德蓝公司一直拖欠2019年1月1日至2019年5月31日期间的承租房屋水费640元及电费4334元，德蓝公司对此认可。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，德蓝公司承租合同约定的租赁房屋后未能按期支付2018年12月31日至2019年5月31日期间欠付二层（除×2号房屋外）、三层整层房屋租金共计172000元，至今仍未支付，已构成违约，理应承担违约责任，故华信公司要求德蓝公司支付上述租金的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。就二层×2号房屋，2018年10月1日至2019年5月31日期间德蓝公司实际使用了该房屋，双方虽未签订书面租赁合同，但德蓝公司就双方约定其公司免费使用该房屋的主张未提供相应证据证明，华信公司主张双方口头约定了德蓝公司承租该房屋，证人出庭对此予以说明，故本院对华信公司的主张予以认可，德蓝公司理应支付2018年10月1日至2019年5月31日期间该房屋的租金。就×2号房屋的租金标准，德蓝公司提交的证据显示该房屋每月租金4000元，证人出庭作证陈述的双方口头约定的月租金亦是4000元，故本院认定该房屋的月租金为4000元，对华信公司主张月租金4800元不予认可，由此计算2018年10月1日至2019年5月31日期间的该房屋租金为32000元。庭审中，德蓝公司申请用其公司交纳的房租押金34400元及华信公司应支付其公司的注册地址租赁费用25500元冲抵其公司拖欠华信公司的房租，但德蓝公司未就要求华信公司退还房租押金34400元及要求华信公司支付其公司注册地址租赁费用25500元提出反诉请求，在此情况下，本院对退还押金及支付注册地址租赁费用事项在本案中不宜处理，故本院对德蓝公司的上述抵扣要求不予认可，德蓝公司可另行主张上述费用。华信公司要求德蓝公司支付拖欠的房屋水电费4974元，具备事实及法律依据，本院予以支持。德蓝公司拖欠上述费用，给华信公司造成了利息损失，故德蓝公司理应承担相应的违约责任，赔偿华信公司的相应损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就华信公司主张的上述费用的利息，双方在租赁合同中约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的0.3%向甲方支付滞纳金”，尽管华信公司在诉讼请求中主张按照拖欠费用金额的日万分之八主张利息损失，但考虑到华信公司的损失是利息损失，故该滞纳金计算标准仍过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情认定。对于德蓝公司拖欠的×2号房屋租金及承租房屋的水电费，因双方并未约定上述费用的滞纳金，故本院考虑华信公司的实际损失为利息损失酌情认定该两项费用的利息标准。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、德蓝（北京）环境有限公司于本判决生效七日内向华信创富（北京）房地产经纪有限责任公司支付2018年12月31日至2019年5月31日期间欠付的北京市海淀区农大南路×1号南楼配楼二层（除×2号房屋外）、三层整层房屋租金172000元及相应利息（利息包括两部分：以103200元为基数，自2018年12月31日至实际付清之日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍计算；以68800元为基数，自2019年3月31日至实际付清之日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍计算）。二、德蓝（北京）环境有限公司于本判决生效七日内向华信创富（北京）房地产经纪有限责任公司支付2018年10月1日至2019年5月31日期间欠付的北京市海淀区农大南路×1号南楼配楼二层×2号房屋租金32000元及利息（以32000元为基数，自2019年5月31日至实际付清之日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。三、德蓝（北京）环境有限公司于本判决生效七日内向华信创富（北京）房地产经纪有限责任公司支付欠付的房屋水电费4974元及利息（以4974元为基数，自2019年5月31日至实际付清之日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。四、驳回华信创富（北京）房地产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2424元（华信创富（北京）房地产经纪有限责任公司已预交），由华信创富（北京）房地产经纪有限责任公司负担207元；由德蓝（北京）环境有限公司负担2217元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年十二月六日书记员  王 璇