北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民初19号原告：北京隽逸文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区光华路9号3号楼14层1404。法定代表人：王隽逸，执行董事。委托诉讼代理人：武荣，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛淼，北京市安理律师事务所实习律师。被告：万瑞飞鸿（北京）医疗器材有限公司，住所地北京市顺义区。诉讼代表人：北京市君合律师事务所，万瑞飞鸿（北京）医疗器材有限公司管理人。管理人负责人：黄湘。委托诉讼代理人：牛晓蓉，北京市君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：高健，北京市君合律师事务所实习律师。原告北京隽逸文化传媒有限公司（以下简称隽逸公司）与被告万瑞飞鸿（北京）医疗器材有限公司（以下简称万瑞公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隽逸公司的委托诉讼代理人武荣、牛淼、被告万瑞公司的委托诉讼代理人牛晓蓉、高健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隽逸公司向本院提出诉讼请求：1、万瑞公司、北京盛源房地产经纪有限公司共同支付违约金206104.17元；2、万瑞公司、北京盛源房地产经纪有限公司共同支付剩余租赁期内房屋装修残值902949元；3、万瑞公司、北京盛源房地产经纪有限公司共同支付隽逸公司搬家费用10000元；4、万瑞公司归还隽逸公司垫付的物业费44642.08元（上述费用合计1163695.25元）。诉讼中，隽逸公司撤回对北京盛源房地产经纪有限公司的起诉，并变更诉讼请求为：确认隽逸公司对万瑞公司的债权共计949335.25元，其中包括违约金206104.17元、剩余租赁期内房屋装修残值698589元、隽逸公司垫付的物业费44642.08元。事实和理由：隽逸公司与万瑞公司于2016年6月23日签订了《租赁合同》，租赁位于北京市朝阳区光华路9号3号楼14层1404室（以下简称1404号房屋）作为隽逸公司办公场所。合同约定租赁期自2016年7月1日始至2021年8月13日止，免租期为2016年7月1日始至2016年8月14日止，年租金1236625元，支付方式为年付。2018年7月3日，隽逸公司收到北京市海淀区人民法院发送的（2017）京0108执14722号执行裁定书、协助执行通知书，隽逸公司此时才得知《租赁合同》签订之前万瑞公司已经就该租赁房屋设定了抵押权。租赁房屋于2018年7月10日被北京市海淀区人民法院依法拍卖，北京春雪羊绒有限公司经拍卖取得房屋所有权，并于2018年8月9日通知隽逸公司搬离案涉房屋，《租赁合同》无法继续履行。根据《租赁合同》8．1．3条约定，因甲方原因造成本合同无法继续履行的，甲方应赔偿乙方相当于两个月房租的违约金。故按照合同约定，因万瑞公司房屋被拍卖导致合约无法继续履行，按照年租金1236625元计算，万瑞公司应付违约金共计206104．17元。隽逸公司因生产经营需要，对1404号房屋进行了装修，总计花费人民币1504915元，其中装修工程设计及施工花费710430元、房屋空调改造花费129300元、声学改造工程共花费207185元、录音棚工程花费358000元、消防系统改造花费80000元、除甲醛费用花费20000元。承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。万瑞公司既已同意隽逸公司对租赁房屋进行装修，现租赁合同因万瑞公司违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，隽逸公司要求万瑞公司赔偿剩余租赁期3年的装饰装修残值损失，除可拆卸带走并不影响使用的物品外，应确认的装修残值损失为698589元。2018年4月23日，因万瑞公司未按时交纳物业费，导致影响到隽逸公司的正常生产经营，因此隽逸公司与万瑞公司于2018年4月23日签订补充协议，约定“自2018年4月1日起由隽逸公司自行缴纳物业费用，所交费用自下年度租金中扣除。”合同租赁期间内隽逸公司已垫付的物业费用共计44642．08元。万瑞公司辩称，隽逸公司提出的“因万瑞公司原因造成租赁合同无法履行”的主张不成立，1404号房屋拍卖公告公开披露了租赁合同，拍卖法院认为拍卖该房屋无需对隽逸公司的承租权进行除权，买受人对房屋存在租约的情况已有充分了解，在此基础上出价拍得房屋，隽逸公司未向买受人主张承继租赁合同却选择搬离房屋，并因此主张万瑞公司违约，不应得到支持。此外，隽逸公司主张的物业费金额不正确，因1404号房屋的所有权自拍卖成交之日转移，故万瑞公司应支付隽逸公司自2018年4月1日至2018年7月19日止垫付的物业费37081.72元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1404号房屋原归万瑞公司单独所有，该房屋上于2015年12月14日设立抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司总行营业部。2016年6月23日，出租方（甲方）万瑞公司、承租方（乙方）隽逸公司与居间方（丙方）北京盛源房地产经纪有限公司签订《租赁合同》，约定隽逸公司自2016年7月1日至2021年8月13日承租1404号房屋，免租期45天，年租金1236625元，并约定因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方已经结清因使用该房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金。该合同附件《房屋所有权证》复印件显示1404号房屋未设立抵押权，附件骑缝盖有万瑞公司合同专用章。合同签订后，隽逸公司于2016年6月23日、6月30日分两笔向万瑞公司支付2016年8月15日至2017年8月14日租金共计1236625元，于2017年6月20日、6月27日分三笔向万瑞公司当时的股东郭凤林个人帐户支付2017年8月15日至2018年8月14日租金共计1236625元。2018年4月23日，万瑞公司与隽逸公司签订补充协议，约定自2018年4月1日起，由隽逸公司自行缴纳物业费用，所缴费用从下年度租金中扣除。补充协议签订后，隽逸公司分三次缴纳了2018年4月1日至2018年7月31日物业费共计44642.08元，其中最后一笔付款时间为2018年7月4日。北京市海淀区人民法院在执行中国民生银行股份有限公司北京分行与万瑞公司、田飞、杨红金融借款合同纠纷一案中，于2018年7月9日在淘宝网司法拍卖1404号房屋，2018年7月10日，买受人北京春雪羊绒有限公司以1842.904万元的最高价竞得1404号房屋所有权。2018年8月9日，北京春雪羊绒有限公司出具《搬迁通知书》，要求隽逸公司自收到该通知书后1个月内搬离。2018年8月13日，北京市第一中级人民法院裁定受理案外人对万瑞公司的重整申请，并于2018年8月14日指定北京市君合律师事务所作为管理人。2018年12月21日，万瑞公司管理人向隽逸公司作出《对1404号房屋承租人申报债权的审核意见》，管理人对隽逸公司垫付的1404号房屋2018年4月1日至7月10日的物业费予以确认（具体数额待核实），对隽逸公司申报的其他金额不予确认，原因是管理人经审核后认为：隽逸公司与万瑞公司签订的1404号房屋的《租赁合同》依法应由拍卖后的买受人继受、《租赁合同》的解除与万瑞公司无关。因隽逸公司此次申报债权的时间在本案债权申报截止日期之后、亦在本案重整计划表决之后，故管理人确认债权金额的分配应在本案重整计划执行完毕之后，分配原则与其他债权人一致。2018年12月24日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01破8号之一民事裁定书，裁定批准万瑞公司重整计划，终止万瑞公司重整程序。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于万瑞公司在与隽逸公司签订租赁合同时是否向其告知房屋上存在抵押。本案隽逸公司起诉时曾将居间方北京盛源房地产经纪有限公司列为被告二，后隽逸公司撤回对北京盛源房地产经纪有限公司的起诉。本案第一次证据交换时，北京盛源房地产经纪有限公司作为当事人到庭陈述称：签约时房本上没有注明有抵押登记，万瑞公司也没有说存在抵押登记。此外，隽逸公司提交的《租赁合同》及盖有万瑞公司骑缝章的合同附件《房屋所有权证》上均未标明抵押情况，万瑞公司对此亦未提出相反证据，故本院认定万瑞公司在签订《租赁合同》时未向隽逸公司如实告知房屋上存在抵押。2.关于隽逸公司实际搬离1404号房屋的时间，隽逸公司主张于2018年9月14日搬离，搬离时北京春雪羊绒有限公司人员在现场，但并未办理交接手续。万瑞公司对此不予认可，但未提出相反证据。本院对隽逸公司自认的搬离时间予以确认。3.关于隽逸公司主张的剩余租赁期内房屋装修残值，隽逸公司主张其支出的装饰装修费用包括：向北京三间设计咨询有限公司支付设计费及装修款共计710430元；向永利建道（北京）装饰有限公司支付空调改造工程款共计129300元；向北京吉阳天彩支付声学改造工程款共计203885，向该工程驻工地代表叶荣浩个人账户支付报销款3300元；向北京弘扬禾沐支付录音棚工程款共计358000元，其中隽逸公司自认除“8路墙插面板”和“布线、集成、焊接、调试费用”两项花费外（共计17400元），其他设备均已自行拆走，对拆走部分不再主张；向智信安装集团有限公司北京分公司支付消防系统改造款80000元；向蓝海猎鹰（北京）科技有限公司支付除甲醛费用20000元。按剩余租期折算后，隽逸公司请求法院确认的装修残值损失为698589元，万瑞公司对上述款项不予认可，主张应以鉴定意见为准。本案审理过程中，经万瑞公司申请，本院委托北京中海建工程造价咨询有限公司就1404号房屋剩余租赁期内房屋装饰装修工程残值的造价进行鉴定，鉴定意见为：1404号房屋剩余租赁期内房屋装饰装修残值工程可确定金额为235314.64元；无法确定金额为123893.88元。无法确定金额中包括：1.工程设计费103500元，鉴定机构对该款项无法确定，依据工程勘察设计收费管理规定资料计算得出；2.塑料草坪地面工程、窗帘工程，对应残值10124.11元，现场勘察时隽逸公司陈述此项为其所施工，万瑞公司陈述不知情，故列为无法确定项目；3.风机盘管工程、部分热镀锌桥架、手提式干粉灭火器，对应残值为8943.16元（工程造价14309.06元*综合成新率62.50%），现场勘察时隽逸公司陈述此项为其所施工，万瑞公司陈述以上项目可能为楼体自带，故列入无法确定项目；4.压排泵、压排泵冷凝水管（dn20镀锌钢管）、304不锈钢水盘，对应残值为1326.61元（造价2122.57元*综合成新率62.50%），现场勘查时隽逸公司陈述以上项目为其施工，但因现场勘查时此项现场不存在，故列入无法确定项目。万瑞公司认可上述鉴定意见。隽逸公司认为鉴定意见所依据的2012年定额与实际装修时的市场价有差异，且鉴定计价依据多以材料成本价计算，实际装修价格比鉴定价格高。鉴定意见中的无法确定项目均已实际发生，应当予以认定。因隽逸公司举证的装修损失证据材料中票据不全，存在瑕疵，本院以鉴定意见为基础，结合双方举证情况确定装饰装修工程残值。本院对鉴定意见中可确定金额235314.64元予以确认；无法确定部分中，因工程设计实际发生，本院对隽逸公司自认并举证的100000元设计费予以确认；塑料草坪地面工程、窗帘工程虽现场可见，但属可拆卸部分，本院对其残值10124.11元不予确认；风机盘管工程、部分热镀锌桥架现场可见，且属隽逸公司所签装修合同中约定的项目，万瑞公司虽不予认可，但未提出相反证据，本院对上述两项对应残值8861.91元予以确认，对可移动的手提式干粉灭火器对应残值81.25元（130元*综合成新率62.50%）不予确认；压排泵、压排泵冷凝水管（dn20镀锌钢管）、304不锈钢水盘虽属现场不可见的隐蔽工程，但隽逸公司所签装修合同中包含该项目，本院对该残值1326.61元予以确认。综上，本院确定1404号房屋剩余租赁期内房屋装饰装修工程残值为345503.16元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。万瑞公司与隽逸公司签订《租赁合同》时，1404号房屋上已事先存在抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，抵押权的存在对租赁合同订立后能否持续稳定地履行有重大影响，万瑞公司有义务在订立时向隽逸公司如实告知，但万瑞公司未予告知，由此造成的损失，应由万瑞公司承担赔偿责任。承租人经出租人同意装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因万瑞公司自身原因导致房屋被拍卖，双方当事人之间的租赁关系自2018年7月10日房屋所有权转移时解除，万瑞公司应当赔偿自隽逸公司搬离后剩余租赁期内装饰装修残值损失345503.16元。关于物业费，北京春雪羊绒有限公司于2018年7月10日取得1404号房屋所有权，隽逸公司支付最后一笔物业费的时间为2018年7月4日，发生在物权变动之前，且该支付行为系隽逸公司对其与万瑞公司2018年4月23日所签补充协议的正常履行行为。因隽逸公司交纳的共计44642.08元物业费无法按补充协议的约定在下期租金中折抵，故万瑞公司应当予以返还。如万瑞公司认为所有权转移后的物业费不应由其承担，可向物业公司或北京春雪羊绒有限公司另行主张。本案为破产债权确认纠纷，当事人应以损害赔偿请求权申报债权，对于隽逸公司主张的违约金，鉴于破产债权以弥补损失为原则，本院确定的实际损失数额亦大于约定的违约金数额，故对于隽逸公司在主张实际损失的同时再行主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，判决如下：一、确认北京隽逸文化传媒有限公司对万瑞飞鸿（北京）医疗器材有限公司享有普通破产债权390145.24元；二、驳回北京隽逸文化传媒有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15273元，由北京隽逸文化传媒有限公司负担10153元（已交纳），由万瑞飞鸿（北京）医疗器材有限公司负担5120元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费35500元，由万瑞飞鸿（北京）医疗器材有限公司负担11902元（已交纳），由北京隽逸文化传媒有限公司负担23598元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 朱文君二〇一九年十二月十一日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌