盘锦市兴隆台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1103民初4253号 原告：盘锦成功物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区筑景橡树湾11-103商网。 法定代表人：孙龙，该公司物业经理。 委托诉讼代理人：郭秀岩，辽宁泰来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婷婷，女，该公司员工。 被告：蔡芳，女，1975年6月12日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：周显文，上海汉盛（大连）律师事务所律师。 原告盘锦成功物业管理有限公司与被告蔡芳物业服务合同纠纷一案。本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人郭秀岩、王婷婷，被告蔡芳及其委托诉讼代理人周显文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费26159元；2.要求被告承担诉讼费用。事实及理由：被告系筑景橡树湾一期第17号楼2单元业主。依据《前期物业服务协议》第四条二款，物业服务的各项费用预收费1年。物业服务费标准为别墅：2.8元/平方米/月，物业服务协议第十二条第三款约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠款总额的0.5%标准支付违约金。被告现拖欠2017年5月16日至2019年12月31日期间物业费总计26159元，经原告多次催款，被告未能支付，故诉至法院。 被告当庭辩称，1.被告从未与原告签订物业服务合同。被告自始至终没有与原告签订后期物业服务合同。因此，原告诉状中依据《前期物业服务合同》要求被告交纳服务费的理由不成立，双方不存在有效的物业服务合同，无权要求被告交纳物业费；2.原告收取高额物业费，涉嫌非法收费。原告没有取得考核评定表，没有到物价局备案，根据盘价发【2016】22号文件，原告擅自制定的2.8元／㎡的收费标准远远超出盘锦市住宅类物业最高标准1.5元／㎡，属于非法收费。原告的物业公司注册资本只有50万元，按照现行有效的《物业服务企业资质管理办法》的物业公司分级标准，划归为三级物业公司，本身不能为超过8万平方米的小区服务，而业主所在的小区面积达92151.9平方米。因此，原告无论是资质，实际的服务水平，均不能达到标准要求，原告属于非法收费；3.即使物业服务合同成立，现有的物业管理也属于严重违约。作为高档小区，应该是全封闭管理和对出入人员、车辆进行管理，但原告的安保服务远远达不到上述标准，通过众多业主的长期监控，小区保安巡逻承诺就是一纸空文；小区内长期大量停放非别墅区业主的外来车辆，且经常停放在行人绿化路面。不仅侵犯了别墅区业主的权益，而且车辆行驶在行人路面给小区广大业主带来了安全隐患，也造成了小区内交通不便以及车辆碰撞等情况；小区的保洁达不到服务标准，垃圾常常是几天才清理一次，甚至一周都不清理，臭气熏天。路灯、道路也极少清理，通过照片来看，基本看不到保洁；物业公司通过侵犯业主的合法权益，获取了不正当的利益。开发商的宣传单上已经证明会所使用权归业主所有，业主可在会所娱乐健身。但物业公司却擅自将会所转交给巴塞罗那售楼处使用，成为他人办公经营的场所，而业主却只能每天在小区内遛弯，物业公司严重侵犯了业主的合法权益；原告违反规划，随意占用小区公共设施，违规设置栏杆，造成小区路面狭窄。行人及车辆进出极其困难，小区的消防存在极大的安全隐患。综上，无论从物业服务合同关系，还是物业公司的收费资质，原告都存在各种问题，严重侵害了业主的合法权益，给业主造成了本不该发生的损失，也给小区的消防带来了极大的隐患。因此，原告要求业主交纳物业费的诉讼属于无理所造成的损失，反而是原告应赔偿业主的损失。 本院经审理认定事实如下：被告蔡芳系筑景·橡树湾一期第17号楼2单元别墅业主，该房屋建筑面积294.26平方米。 2012年12月24日，被告与盘锦一线物业管理有限公司签订《筑景·橡树湾前期物业服务协议书》，约定由盘锦一线物业管理有限公司为筑景·橡树湾小区提供前期物业服务。协议约定前期物业管理服务期限为10年，自2012年7月1日至2022年6月30日。合同期满后，在业主委员会未成立或没有选聘新的物业管理服务企业，本合同应按整年进行延续，直至业主委员会聘请新的物业管理服务企业进驻为止；物业服务费由业主按照物业类型建筑面积缴纳，物业服务标准为别墅：2.8元/平方米/月；首次办理入住手续时，业主需向物业公司预交一年物业服务费用，预交费用期满后按年交纳。业主或物业使用人应于预缴期满前一个月向物业公司交纳下一年的物业管理服务费用。 另查，2017年3月10日，筑景·橡树湾建设单位盘锦一线置业有限公司与原告签订《筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网前期物业服务合同书》，约定由原告对筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网提供前期物业服务，合同期限自2017年3月10日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同生效，本合同自动终止。物业服务资金由业主按照物业类型、建筑面积预先缴纳，物业服务费用标准为别墅：2.6元/平方米/月。 2017年4月10日，盘锦一线置业有限公司、盘锦一线物业管理有限公司与原告签订《物业服务企业变更协议》，盘锦一线置业有限公司依法选聘原告为其开发建设的小区提供物业服务。2017年4月25日，原告（甲方）与盘锦一线物业管理有限公司（乙方）签订《物业交接合同》，交接的物业管理区域为筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网，交接日前乙方管理物业形成的负债由乙方自行承担，乙方的债权即业主欠缴的物业服务费用等转让给甲方享有，由甲方自行追索。 再查，自2017年5月16日起至2019年12月31日止，被告拖欠原告物业费24,099.89元（2.6元/平方米/月×294.26平方米×31.5个月）。 上述事实，有双方当事人陈述、《筑景·橡树湾前期物业服务协议书》复印件一份、《物业服务企业变更协议》复印件一份、《物业交接合同》复印件一份、商品房买卖合同复印件一份、交费通知复印件一份、《筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网前期物业服务合同书》复印件一份，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案原告与建设单位签订的物业服务合同系前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告根据其与建设单位盘锦一线置业有限公司签订的前期物业服务合同履行了物业服务义务，被告理应按合同约定的物业费收费标准交纳物业费，故对被告提出被告从未与原告签订物业服务合同、原告收取高额物业费涉嫌非法收费等主张，本院不予支持。关于原告提供的日期为2017年5月24日《筑景·橡树湾前期物业服务协议书》，因该协议的“乙方（签章）”处没有被告签章且被告对该协议的真实性不予认可，故对该协议书本院不予采纳。关于原告提供的照片及物业会议纪要复印件，因该组证据不能证明原告在本案诉争的物业服务期间内提供的物业服务没有瑕疵，故本院不予采纳。关于被告提供的盘价发〔2016〕22号文件、原告工商登记注册信息情况打印件、宗地图复印件、机动车辆保险索赔书复印件、肇事车辆照片复印件、开发商宣传单复印件及照片打印件、盘锦市公安局兴隆台分局治安调解协议书复印件等证据，因上述证据与本案无关，故本院不予采纳。关于被告提供的为了进一步证明物业公司服务质量低劣等问题的七张照片复印件，因该组证据较为模糊无法支持被告的主张，故本院不予采纳。根据庭审调查，原告在为涉诉别墅区提供物业服务期间确有对别墅区垃圾清理不及时的情况，可认定原告对筑景橡树湾别墅区提供的物业服务存在一定的瑕疵，本院根据权利义务对等原则，对物业公司要求被告交纳的物业服务费的数额予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为10%，合同中约定别墅物业费标准为2.6元∕平∕月，故被告应向原告交纳自2017年5月16日起至2019年12月31日止的物业费21,689.90元（2.6元/平方米/月×294.26平方米×31.5个月×90%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下： 被告蔡芳于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦成功物业管理有限公司自2017年5月16日起至2019年12月31日止的物业费21,689.90元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费454.00元，减半收取计227.00元，由被告蔡芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员  严晓红 二〇一九年十二月二十六日 书记员  许君婵