北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民再5号原审原告：秦小军，男，1952年6月27日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马龙，陕西三边律师事务所律师。原审被告：北京瑞达世纪房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区龙园路4号H1-97号。法定代表人：邢斌，董事长。委托诉讼代理人：乔利斌，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李震，男，1990年8月11日出生，北京市百瑞律师事务所实习律师，住北京市门头沟区。原审原告秦小军与原审被告北京瑞达世纪房地产开发有限公司（以下简称瑞达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2018）京0107民初30616号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年4月25日作出（2019）京0107民监12号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告秦小军的委托诉讼代理人马龙、原审被告瑞达公司的法定代表人邢斌及委托诉讼代理人乔利斌、李震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告秦小军起诉称，2018年9月28日，我与被告瑞达公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于石景山区鲁谷路X号院X楼X单元X号房屋出售给我，房屋总价款750000元，自合同签订之日起三十日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。合同签订后，我履行了付款义务，被告交付了房屋，但被告迟迟不与我办理房屋产权转移登记手续，故诉至法院。诉讼请求：原审被告立即给原告办理房屋产权转移变更登记手续。原审被告瑞达公司辩称，事实无异议，因办理不动产证的时候受阻才导致的诉讼，同意原告的诉讼请求。本院再审认定案件事实如下：2018年9月28日，秦小军与瑞达公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：“出卖人：瑞达公司，买受人：秦小军，第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：石景山区鲁谷路X号院X楼X单元X号，该房屋所在楼栋建筑总层数为7层，其中地上6层，地下1层。该房屋所在楼层为-1层，建筑面积共46.94平方米。（二）该房屋登记用途为住宅。第二条房屋权属情况及使用情况（一）该房屋房屋所有权证号：京房权证石国字第XXXX号。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格：人民币750000元……”同日，瑞达公司出具收据确认收到秦小军购房定金10万元整。2018年10月11日，瑞达公司再次出具收据确认收到购房款65万元。庭审中，原审原告秦小军及瑞达公司均称上述款项均以现金方式给付。经查，石景山区鲁谷路X号院南院，即玉兴园，共有6栋居民楼，自北向南排列为1、2、3、4、5、6号楼，后更改为18、19、20、21、22、23号楼（单元号未变）。2001年4月29日，北京市规划委员会审定并核发《建设工程规划许可证》（编号2001规建字504号，以下简称504号）。504号附件载明：“建设位置：石景山区鲁谷；建设项目名称：住宅楼；建设规模：33125.2平方米，层数：地上6层，地下1层。”504号附图显示：X号南院内有6栋楼，其中1号楼（即18号楼）为A型住宅；2、3号楼（即19、20号楼）为B型住宅；4、5号楼（即21、22号楼）为C型住宅；6号楼（即23号楼）为D型住宅，其中A型住宅地下一层为下跃式书房、视听室及车库；B型住宅地下一层为下跃式书房、储藏间、卧室及车库；C型住宅地下一层为办公室；D型住宅地下一层为办公室，即根据504号附图显示，20号楼地下一层为下跃式书房、储藏间、卧室及车库，22、23号楼地下一层为办公室。2001年9月22日，电子工程设计院出具《关于北京瑞达世纪房地产开发有限公司的“玉兴园”项目建筑面积及用途的说明》（以下简称关于“玉兴园”项目的说明）载明：“我院设计的北京瑞达世纪房地产开发有限公司“玉兴园”项目的方案已经市规委2001-规审字-0943号《审定方案设计通知书》审定，现对该项目设计方案中的相关数据说明如下：各楼建筑面积及用途如下：……3#楼地上6层半，地下1层，1-6层为跃层住宅，建筑面积5079.7平方米。地下一层为管理办公用房，建筑面积为719.4平方米……5#楼地上6层半，地下1层，1-6层为跃层住宅，建筑面积4694.1平方米。地下一层为管理办公用房，建筑面积为654.6平方米；6#楼地上6层半，地下1层，1-6层为跃层住宅，建筑面积4694.1平方米。地下一层为管理办公用房，建筑面积为654.6平方米。”2001年10月9日，瑞达公司向北京市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土局）提交的《北京市国有土地使用权出让申请表》（以下简称《出让申请表》）载明：“宗地位置：石景山鲁谷路X号，项目名称：玉兴园，用地面积17762.4平方米，总建筑面积：33125.2平方米，其中地上建筑面积：28882.7平方米，地下建筑面积：4242.5平方米（包括地下车库：2213.9平方米和物业管理：2028.6平方米）。”2001年12月5日，市国土局批复的《北京市国有土地使用权出让审批表》（以下简称《出让审批表》）载明：“宗地位置：石景山鲁谷路X号，项目名称：玉兴园，用地面积17762.4平方米，总建筑面积：33125.2平方米，其中住宅：30911.3平方米（包括地上建筑面积：28882.7平方米和地下住宅面积：2028.6平方米），地下车库2213.9平方米。”2001年12月5日，瑞达公司作为受让方与出让方市国土局正式签订《北京市国有土地使用权出让合同》（合同编号：京地出〔合〕字（2001）第626号，以下简称626号出让合同）载明：“出让方：北京市国有资源和房屋管理局，受让方：北京瑞达世纪房地产开发有限公司，第二章土地使用权出让方式：协议；第三章宗地状况4.宗地位置：石景山鲁谷路X号南院玉兴园，6.宗地出让面积为17762.4平方米，出让宗地规划总建筑面积为33125.2平方米，其中，地上规划建筑面积为28882.7平方米，地下规划建筑面积为4242.5平方米。附图已经出让方、受让方盖章确认。7.土地规划用途：住宅、地下车库。第四章土地费用及支付方式该宗地的土地使用权出让地价水平为楼面毛地价住宅每平方米肆佰肆拾元，地下车库每平方米壹佰肆拾柒元，受让方以人民币壹仟叁佰零叁万叁仟捌佰叁拾壹元交纳该宗地地价款。附件一：土地使用和规划条件1.土地规划用途：住宅、地下车库；3.出让宗地面积：17762.4平方米，出让总建筑面积：33125.2平方米，地上建筑面积：28882.7平方米，地下建筑面积：4242.5平方米（其中地下车库2213.9平方米）。自北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）网站查询到的玉兴园1#-6#号楼预售项目信息，载明：“预售许可证编号：京房售证字X号；发证日期：2001/1/21；准许销售面积：33124.0平方米。”2002年9月11日，市国土局向瑞达公司颁发了京权证石国字第X号（20号楼）、X号（22号楼）、X号（23号楼）不动产证（以下简称X号、X号、X号不动产证）。X号不动产证载明：“房屋坐落：石景山区鲁谷路X号院20号楼，结构钢混房屋总层数6，建筑面积4797.74平方米；跃层378.59平方米；地下室719.15平方米。”X号不动产证所附北京市房屋登记表（楼房）载明：“坐落石景山区鲁谷路X号院20号楼，房屋用途：住宅，建筑面积5895.48平方米，结构钢混，间数164，有证房屋4797.74平方米，跃层间数18间，有证房屋面积378.59平方米；地下室间数48间，有证房屋面积719.15平方米。”2019年1月28日，北京市石景山区不动产登记中心（以下简称区不动产登记中心）致函我院《关于石景山区鲁谷路X号院24套房屋协助执行的审查意见》载明：“……根据北京市住房和城乡建设委员会《关于房产测绘成果审核、房屋交易、不动产登记有关问题的会议纪要》（第199号）第二条第3款之规定‘住宅楼房按整幢或整层已办理房屋所有权登记（不动产登记）的，可依据规划部门认可的住宅套数及规划部门存档备案的图纸按规定拆分’。经查，石景山区鲁谷路X号院20号楼、22号楼、23号楼已按整幢办理了初始登记，《房屋所有权证》编号分别为京房权证石国字第XXXX号、X号、X号，上述《房屋所有权证》及所附图表均未明确为多套房屋，亦未明确界址、面积，且转移登记所依测绘图与备案的规划图纸明显不符。另贵院要求协助转移登记的房屋编号，我中心暂未查到公安机关出具的门楼牌编号……”另查，涉案房屋楼上住户因原审被告对涉案房屋进行拆分装修出售等情况，多次到市、区住房和城乡建设委员会及政府部门投诉信访。2019年4月16日，北京市规划和自然资源委员会石景山分局（以下简称市规委石景山分局）向北京市石景山区住房和城乡建设委员会（以下简称区住建委）回复的《关于瑞达X号院所涉住宅楼地下一层规划审批情况的函》载明：“贵委要求查询瑞达X号院住宅楼地下一层规划审批情况的函收悉，经查询中国瑞达系统装备公司在鲁谷建设住宅楼规划许可证附图（2001规建字504），函告如下：瑞达X号院住宅楼项目有6栋住宅楼，规划许可证附图显示：1.北侧3栋（1、2、3号楼）为带有地下车库的住宅楼，其地下一层为下跃式书房、视听室及车库等。2.南侧3栋（4、5、6）为无地下车库的住宅楼，其地下一层均为办公室。3.现场实际情况楼房编号为18、19、21（1、2、4）为带地下车库的住宅楼，楼房编号为20、22、23（3、5、6）无地下车库。综上，有地下车库的住宅楼（18、19、21）其地下一层为下跃式书房、视听室及车库；无地下车库的住宅楼（20、22、23）其地下一层均为办公用房。”2019年9月27日，瑞达公司以X号不动产证丢失为由，向市规委石景山分局申请重新补办了不动产证，即京（2019）石不动产权证第X号（以下简称X号不动产证），载明：“建筑面积719.15平方米，房屋总层数7层，房屋所在层-1层，房屋竣工时间：2002-01-01。附记载明：‘遗失补证，原产权证号：京房权证石国字第XXXX号，坐落：北京市石景山区鲁谷路X号院20号楼-1层地下室，原登记时间：2002年9月12日’。”X号不动产证所附北京市房屋登记表（楼房）与X号不动产证所附表一致。2019年10月23日，本院对X号院20、22、23号楼地下一层进行现场勘验，从楼左端楼梯下至地下一层，地下一层中间为直线通道，直接通到楼右端楼梯，未有成套房屋，未有厨房、卫生间等。庭审中，原审原告对此事实认可。2019年10月25日，区不动产登记中心向我院出具《说明》，载明：“北京瑞达世纪房地产开发有限公司作为鲁谷路X号院20、22、23号楼房地产开发主体，我中心于2019年6月21日及9月27日分别为上述房屋办理补证登记，现将有关情况说明如下：1.依据原房屋登记档案，该宗地为出让，房屋用途为住宅。因地上房屋已售出，此次补发房屋部位为剩余部分。2.依据市住房城乡建设委、市规划国土委《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》（京建发【2018】256号）相关规定，开发企业不可私自拆分住宅房屋。如需拆分，需办理相应行政审批手续。3.因补发的《不动产权证书》在描述上存在瑕疵，我中心拟启动更正登记程序。”庭审中，本院依职权要求区不动产登记中心作为证人出庭，区不动产登记中心主任张坚在庭审中陈述，区不动产登记中心依据申请人提供的规划意见书和土地出让合同确定登记房屋性质，后补发的不动产证在房屋位置表述有问题，已启动更正程序。另查，庭审中，原审原、被告双方均认可尚未进行网上签约。瑞达公司亦未对出售房屋至相关机关备案。本案原审原告与另案19名原审原告均系涉案房屋的购买人，24件案件（包括本案原审原告）所涉20名买房人均委托同一代理人，鉴于本案需要查清是否为虚假诉讼等事实，本院以传票形式传唤原审原告及另案19名原审原告到庭接受法庭询问，并告知如不到庭将承担相应法律后果，但原审原告未到庭应诉。上述事实，有《房屋买卖合同》、626号出让合同、504号附件附图、X号不动产登记证、X号不动产登记证、玉兴园1#-6#号楼预售项目信息、《关于石景山区鲁谷路X号院24套房屋协助执行的审查意见》、《关于瑞达X号院所涉住宅楼地下一层规划审批情况的函》、《说明》、证人证言及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院再审认为，民事主体从事民事活动，应该遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。民事主体遵循诚实信用的原则不仅包含应当讲诚实，本着善意的原则，相互配合，保护对方的合理期待与信赖，还应尊重国家、集体和第三人的合法权益，尊重社会公共利益。行为人与相对人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，实施的民事法律行为或签订的合同无效。具体到本案中，首先，根据市规委石景山分局2019年4月16日向区住建委回复的《关于瑞达X号院所涉住宅楼地下一层规划审批情况的函》载明，无地下车库的住宅楼（20、22、23）其地下一层均为办公用房。故，依据相关法律及当地购房政策，涉案房屋不符合住宅类商品房现售条件。其次，原审原告秦小军提起本案诉讼是基于其购买原审被告瑞达公司开发建设的商品现房，而一个正常的现房买卖流程一般应当包括以下步骤：查验房屋产权、实地看房、签订合同、支付价款、办理过户手续、交房。正常购房者支付巨额资金购买现房，实地看房是必不可少，也是非常重要的环节，对房屋现状、房屋结构等应当仔细观察了解，查验是否具备住宅的全部使用功能及入住条件。而根据本院查明的事实，原审原告当庭陈述，涉案20、22、23号楼地下一层中间是通道，能从左边直接通到右边，通道两边是房间。经本院现场勘验，20号楼地下一层的现场格局与原审原告的当庭陈述基本一致，未存在分户、分套情况，未有厨房、卫生间等设施，燃气等配套基础设施未具备交付使用条件，且现场不存在原审原、被告合同约定的建筑面积为46.94平方米、位于X号院X楼X单元X室这一特定标的。瑞达公司虽向本院提交了由北京市石景山区房地产测绘队出具的24户房屋登记表、房产分户平面图，但上述分户平面图与504号附图显示的规划情况明显不符，故涉案房屋不符合住宅类商品房现售条件。此种状态下的住宅现房买卖交易，明显不符合常理。再次，原审原告秦小军与原审被告瑞达公司签订《房屋买卖合同》系双方自行成交的合同，约定房屋售价75万元。再审庭审中，双方均陈述上述款项系以现金形式给付。经本院释明，双方均未在指定期限内提交银行存取款、流水记录等证据予以佐证。现原审原、被告除口头或以收据方式表明收到上述款项外，不能提供其它证据证实上述交易已实际履行。本院认为，原审原、被告主张采取现金形式给付上述大额款项，且未有银行相关流水、存取款记录等证据佐证，不符合一般常规的交易习惯和消费习惯，且原审被告瑞达公司作为企业，以大额现金形式进行交易，更有悖企业财务管理制度，存在虚假交易的可能。最后，原审中，原审被告对原审原告提出的诉求并无实质争议，且双方无利益冲突，根本无需诉讼。但双方却提起诉讼，且双方均同意调解的情况下，本院以调解书形式确认了双方的权利义务，双方均应按约履行，但双方并未主动前往不动产登记部门办理房屋过户手续。另，即便双方确存在买卖合同关系，根据现有证据、庭审双方的陈述以及证人证明情况，不动产登记部门亦无法办理房屋过户手续，显然双方有企图借助强制执行手段达到过户登记之目的。综合以上判断，原审原、被告在明知涉案房屋不符合住宅类商品房现售和过户条件下，以规避法律、法规或国家政策谋取非法利益为目的，虚构事实，恶意串通，借用合法的民事程序将不具备出售条件的房屋予以出售，借助强制执行手段规避本地购房政策，达到房屋产权变更登记之目的，其行为在一定程度上扰乱了本市商品房正常交易秩序，损害国家利益，其行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定的民事法律行为，其签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的合同无效情形。据此，本院确认原审原告秦小军与原审被告瑞达公司签订的《房屋买卖合同》无效。因无效合同自始无法律效力，故原审原告要求原审被告立即协助（给）其办理房屋产权转移变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。另，经法庭审理，从现有证据分析，原审原、被告出于不正当目的相互串通，借助诉讼手段骗取法院调解书，图谋实现各自目的，该行为侵犯了人民法院依法行使的审判权，干扰法院正常审判秩序，损害国家利益，严重影响司法公信力和司法权威，对此本院将对相关责任主体予以严厉惩处。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、确认秦小军与北京瑞达世纪房地产开发有限公司2018年9月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、驳回原审原告秦小军的全部诉讼请求。案件受理费11300元，由原审原告秦小军负担（已交纳5650元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 高 虹审判员 赵金平审判员 梁 爽二〇一九年十二月十二日书记员 王亚闯