广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8759号原告：卢少宽，男，1968年4月20日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：于荣明，广东骏道律师事务所律师。被告：张展星，男，1957年5月21日出生，汉族，住广州市番禺区，原告卢少宽诉被告张展星土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢少宽的委托诉讼代理人于荣明到庭参加诉讼，被告张展星经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢少宽向本院提出诉讼请求：1.判令被告张展星向原告卢少宽支付拖欠的租金、水费、电费及电费分摊合计103526元及利息（以103526元为本金，按人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2.判令被告张展星按约定向原告卢少宽赔偿三个月的租金53550元；3.本案诉讼费由被告张展星承担。事实与理由：2014年9月16日原被告签订《土地出租合同》，原告卢少宽将位于广州市番禺区洛浦街东乡二队自有的约1000平方米附有临时建筑的地块租给被告张展星用于经营餐厅，时间为2014年10月1日至2017年9月30日，每月租金12000元，每年按上一年月租金的5%递增。后来双方于2015年3月27日补充协议，约定从2015年4月1日起每月增加3000元（即每月固定17850元）直到合同期满。2017年9月30日合同期满后，双方的合同继续履行，直至2018年12月份，被告张展星因经营不善弃租潜逃，同时拖欠餐厅员工工资拒不支付。原告卢少宽在有关部门的介入和要求下，垫付工资后收回租赁场地。原告卢少宽认为，被告张展星弃租潜逃，属于违约行为，除应支付欠缴的租金、水费、电费及电费分摊合计103526元外，还应按约定承担赔偿三个月租金的违约责任。特向法院起诉，以维护原告卢少宽权益。被告张展星无答辩，亦未在举证期限内举证。原告卢少宽围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：2014年9月16日，原告卢少宽作为出租方（甲方）与被告张展星作为承租方（乙方）签订《土地出租合同》，约定：卢少宽将“下禾益”水厂路口东侧的耕地出租给张展星作植花、草、树苗、蔬菜之用，承包面积约1000平方米，承包期限为三年，从2014年10月1日至2017年9月30日，每月租金12000元，每年按上一年月租金的5%递增，承租期间乙方因经营所发生的水、电、通讯、卫生自用设备等一切费用均由乙方承担，因此而产生的一切责任与甲方无关。土地上所有建筑物均归甲方所有，乙方不能随意拆除及改建，如须拆除及改建应征得甲方同意方可，所有费用及手续由乙方承担。如单方违约，违约方应赔偿三个月左右给守约方。原告卢少宽在该合同甲方处签名，被告张展星在该合同乙方处签名。2015年3月27日，在上述合同下方空白处手写《补充协议》，内容：“从2015年4月1日起至2017年3月31日每月增加3000元直到合同期满”，被告张展星在该手写内容落款处签名。原告卢少宽还提供了电费发票拟证明其代为交纳电费的情况。在案件审理过程中，原告卢少宽陈述，2017年9月30日合同到期后，双方按原合同继续履行，未签订新的合同，被告张展星使用涉诉土地至2018年12月份即不再经营，原告卢少宽于2018年12月31日自行收回了涉诉场地。此外，原告卢少宽在庭上陈述，涉诉土地是位于广州市番禺区洛浦街下禾益水厂路口东侧的耕地，土地前面是水厂路，左边是红绿灯的灯位，后面和右边都是绿化苗圃地，土地所有权××为洛浦街，土地性质为村出租的集体用地中的农用地，涉案土地先由案外人何铭海向洛浦街东乡村承租后再转租给原告卢少宽，租赁期限自2014年10月1日至2020年3月30日，原告卢少宽承租后将其中1000平方米转租给被告张展星，出租时涉诉土地上由原告卢少宽建有二层的板房，被告张展星承租后出资新建了500-600平方米的大棚，并在该土地上经营广州市番禺区洛浦承艺餐厅，涉诉土地上的建筑物均无报建手续、临时建筑许可证及产权证。原告卢少宽明确，被告张展星已支付了截至2018年8月份的租金、水电费，尚欠2018年9月租金17850元、水费1152元（15897-15705=192立方米×6元/立方米=1152元）、电费7702.5元（199150-194015=5135度×1.5元/度=7702.5元）、电分摊424.5元（283度×1.5元/度=424.5元）；2018年10月租金17850元、水费1206元（16098-15897=201立方米×6元/立方米=1206元）、电费6514.5元（203493-199150=4343度×1.5元/度=6514.5元）、电分摊355.5元（237度×1.5元/度=355.5元）；2018年11月租金17850元、水费1410元（16333-16098=235立方米×6元/立方米=1410元）、电费5682元（207281-203493=3788度×1.5元/度=5682元）、电分摊278元（185度×1.5元/度=278元）；2018年12月租金17850元、水费1248元（16541-16333=208立方米×6元/立方米=1248元）、电费5919元（211227-207281=3946度×1.5元/度=5919元）、电分摊234元（156度×1.5元/度=234元）；以上合计103526元。此外，经本院向原告释明合同效力后，原告卢少宽明确将诉讼请求中的租金变更为场地使用费，金额、利息及计算方式不变更。本院认为，虽然原告卢少宽与被告张展星签订的是土地出租合同，但根据原告卢少宽的陈述，其实际上是将涉诉土地及地上建筑物一并出租给被告张展星使用，涉诉土地为农用地，地上建筑物均未办理报建手续，故根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告卢少宽与被告张展星签订的《土地出租合同》及补充协议因违反了法律的强制性规定，应属无效，原告卢少宽据此向被告张展星主张三个月的租金作为违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”虽然合同无效，但鉴于被告张展星依该合同约定占有、使用涉案土地及地上建筑物，根据公平合理原则，被告张展星须参照双方约定的租金标准向原告卢少宽支付占有使用费。原告卢少宽主张被告张展星支付2018年9月至12月的占有使用费71400元（17850元×4个月=71400元）有理，本院予以支持。双方约定因使用涉诉土地所产生的水电费等费用由被告张展星自行负担，故在原告卢少宽已经垫付的情况下，被告张展星应向原告卢少宽支付2018年9月水费1152元、电费7702.5元、电分摊424.5元；2018年10月水费1206元、电费6514.5元、电分摊355.5元；2018年11月水费1410元、电费5682元、电分摊277.5元；2018年12月水费1248元、电费5919元、电分摊234元。同时，由于被告张展星未能按约定的期限支付使用费给原告卢少宽，造成其资金占用期间的利息损失，结合《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。被告张展星应以103525.5元为本金，自原告卢少宽起诉之日即2019年7月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告卢少宽计付利息。被告张展星经本院合法传唤，未到庭参加诉讼视为自行放弃答辩和举证、质证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第—款、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张展星应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告卢少宽支付2019年9月至12月的占有使用费71400元、2018年9月水费1152元、电费7702.5元、电分摊424.5元；2018年10月水费1206元、电费6514.5元、电分摊355.5元；2018年11月水费1410元、电费5682元、电分摊277.5元；2018年12月水费1248元、电费5919元、电分摊234元及利息（利息以103525.5元为本金，自2019年7月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）二、驳回原告卢少宽的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3442元，由原告卢少宽负担1173元，由被告张展星负担2269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  陈凤英人民陪审员  曾章燕二〇一九年十二月十一日书 记 员  邬敏秋