山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0481民初4003号原告：山东润恒伟业房地产开发有限公司。住所地：滕州大同路西侧威展商城写字楼续建701号。统一社会信用代码：91370481695439000u。法定代表人：黄佳洪，执行董事。委托诉讼代理人：颜方臣，男，1984年5月10日出生，汉族，住滕州市，系该公司成本部经理。委托诉讼代理人：赵邱山，山东滕国律师事务所律师。被告：李相会，女，1984年12月2日出生，汉族，住枣庄市峄城区。被告：鲁斌，男，成年，汉族，住滕州市。原告山东润恒伟业房地产开发有限公司与被告李相会、鲁斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东润恒伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人颜方臣、赵邱山，被告李相会到庭参加了诉讼。被告鲁斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告山东润恒伟业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李相会支付自2016年12月1日起至2019年11月30日商铺租金78492元(119.47平方米×0.6/每平方/天×365天×3年=78492元)；2.依法判令被告李相会支付自2017年12月1日起至2019年11月30日物业管理费2867元（119.47平方米×1元/每平方/月×24月=2867元）；3.依法判令被告李相会支付滞纳金78492元；4.依法判令被告支付违约金5232元，5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告的房屋（位于和平路东侧、润恒花园小区西侧，商铺编号为120，建筑面积119.47平方米）。被告自2016年12月1日未缴纳商铺租金、物业管理费，被告的行为已经严重违约。现要求被告按照合同约定缴纳2016年12月1日起至2019年11月30日商铺租金78492元、物业管理费2867元，支付滞纳金78492元、违约金5232元。被告李相会辩称，涉案房屋的实际承租人是鲁斌，李相会是跟着鲁斌打工，原告应该起诉鲁斌，当时签订合同鲁斌不方便签订，让李相会代他签订的合同，李相会当时没有考虑这么多就签订的租赁合同。本案与李相会无关，原告不应该告李相会。来开庭之前，鲁斌还给李相会说要求与原告协商解决本案。本院经审理认定事实如下：山东润恒伟业房地产开发有限公司与李相会于2014年11月15日签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：出租方（甲方）：山东润恒伟业房地产开发有限公司。承租方（乙方）：李相会。房屋坐落于和平路东侧、润恒花园小区西侧，商铺编号为120，建筑面积119.47平方米。乙方租赁该房屋作为超市使用。租赁期限3年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止。甲方在2014年12月1日前将房屋交付乙方。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，如乙方需要继续承租该房屋，应于租赁期满前3个月向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。乙方在同等条件下享有租赁优先权。租金按年支付，第一年日租金为0.4元/每天/每平方米，第一年租金为17440元，第二年租金为0.5元/每天/每平方米，第三年租金为0.6元/每天/每平方米。乙方先付后用。第二年起房屋租金须在每年11月1日前将租金及相关费用一次性缴清。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，按日租金标准的一倍支付租金滞纳金给甲方。逾期达到违约条款规定的，以违约论处。在签订合同时，乙方须向甲方交纳租房保证金1450元，租赁期满时，乙方退房时凭收据向甲方要求退还该保证金；保证金先行抵充乙方经营活动产生的水、电、物业、应交税金等拖欠费用后，剩余部分7日内无息退还乙方。物业管理费乙方在办理房屋交付手续时自行向物业管理公司缴纳相应费用。2013年10月10日，山东润恒伟业房地产开发有限公司与山东润恒物业管理有限公司签订滕州市润恒花园小区前期物业服务合同，山东润恒伟业房地产开发有限公司将包含涉案房屋在内的滕州市润恒花园小区的前期物业管理服务承包给山东润恒物业管理有限公司。庭审中，山东润恒伟业房地产开发有限公司提供其于2017年12月15日和2018年12月15日两次向山东润恒物业管理有限公司缴纳涉案房屋润恒花园120#商铺自2016年12月1日至2018年11月30日期间的物业费的票据两张，证明该期间物业管理费由其垫付。李相会与山东润恒伟业房地产开发有限公司合同签订后，双方依约履行合同，在涉案房屋开办永旺超市，但自2016年12月1日起李相会未交纳租金及物业服务费。合同期满后，李相会未交付房屋，而是继续使用涉案房屋，双方未重新签订新的租赁合同。庭审中，山东润恒伟业房地产开发有限公司提供缴费通知书，拟证明其向李相会催要自2016年12月1日至2019年11月30日的租金、物业管理费，提供2019年5月24日的律师函，证明其于2019年5月24日再次向李相会催要自2016年12月1日至2019年11月30日的租金、物业管理费等费用。李相会称仅收到2019年的通知书，之前未催要过。李相会提供其书写的《永旺超市李相会声明信》，内容为“本人李相会，为润恒花园永旺超市员工，纯属为鲁东居民鲁斌的永旺超市打工人员。因鲁斌与润恒第一城开发商存有经济牵扯，账务未有清结，由于他之前一直不便出面，此店一直以本人为主进行管理，所以此店与我没有关系，所有因此而产生的事情和费用等一概都与本人无关，本人不承担任何责任。特此声明。声明人：李相会。证明人：鲁斌。2019.8.30号”。在该声明信的下方有鲁斌书写的“法官同志：我与润恒伟业房地产开发公司有说不清的事，我愿与原告协商解决，我去找吴志远，不接见我，怎么告我员工”的内容。对此，山东润恒伟业房地产开发有限公司不予认可，并称合同签订主体是润恒公司和李相会，本案责任承担主体应该是李相会。为查明本案事实，本院依法追加了鲁斌为本案被告参加诉讼。本院认为，山东润恒伟业房地产开发有限公司与李相会于2014年11月15日签订的《商铺租赁合同》，双方出于自愿，系真实意思表示，除约定的滞纳金超出法律规定外，其他内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。李相会称涉案房屋的实际承租人是鲁斌，李相会是跟着鲁斌打工，当时签订合同鲁斌不方便签订，让李相会代鲁斌签订的合同，鲁斌在李相会书写的《永旺超市李相会声明信》上证明人处签字，并认可李相会是其员工，李相会与山东润恒伟业房地产开发有限公司签订租赁合同的行为，构成间接代理（隐名代理）。李相会和鲁斌未提供充分有效证据证明山东润恒伟业房地产开发有限公司知道李相会是作为鲁斌的代理人签订房屋租赁合同，山东润恒伟业房地产开发有限公司对此亦不予认可。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，山东润恒伟业房地产开发有限公司在与李相会签订租赁合同时，不知道李相会与鲁斌之间的代理关系，至本案诉讼中亦不认可李相会与鲁斌之间的代理关系，并选定李相会作为房屋租赁合同的相对人，故李相会应当承担租赁合同约定的责任。李相会作为合同相对方应当按照合同约定缴纳租金和物业管理费而未依约缴纳，其行为构成违约。应当承担交纳租金、物业管理费责任，并应支付滞纳金。因合同约定第三年租金标准为0.6元/每天/每平方米，故第三年即自2016年12月1日至2017年11月30日的租金应当按此标准计算。合同期满后，李相会一直实际占有使用房屋，山东润恒伟业房地产开发有限公司未提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系，此期间的租金李相会应当按合同约定的第三年租金标准计算。物业管理费应以实际缴纳的票据记载数额为准。关于滞纳金主张，合同约定的滞纳金超出年利率24%，超出部分不予支持，应当按照年利率24%计算。合同约定第三年租金应于2016年11月1日前交纳，故该部分租金的滞纳金应自2016年11月1日起开始计算。之后的租金，因原合同继续有效，应当按照原合同约定的交纳时间交纳，即2017年11月1日前交纳第四年的租金，2018年11月1日前交纳第五年的租金，滞纳金依次应当分别自2017年11月1日、2018年11月1日起开始计算。山东润恒伟业房地产开发有限公司主张违约金，证据不足，理由不当，本院不予支持。李相会关于其不承担责任的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李相会于本判决生效后10日内偿付给原告山东润恒伟业房地产开发有限公司自2016年12月1日起至2019年11月30日商铺租金78492元及滞纳金（均以26164元为基数，按年利率24%，分别自2016年11月1日起计算至实际履行完毕之日止、自2017年11月1日起计算至实际履行完毕之日止、自2018年11月1日起计算至实际履行完毕之日止）；二、被告李相会于本判决生效后10日内偿付给原告山东润恒伟业房地产开发有限公司物业管理费2867元；三、驳回原告山东润恒伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3702元减半收取1851元，由被告李相会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  彭向森二〇一九年十二月二十五日书记员  张 越