福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初5222号 原告：陈友生，男，1952年12月6日出生，汉族，住福建省 厦门市思明区霞溪路124号。 委托诉讼代理人：林宛莹，女，1951年9月8日出生,汉族，户籍所在地福建省厦门市思明区，现住于福建省厦门市思明区。 被告：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙志伟，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 原告陈友生与被告漳州招商房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈友生及其委托诉讼代理人林宛莹、被告漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人彭朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈友生向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期办证违约金94238.94元（自2017年2月4日起按原告已付款总价2821525元的0.01%/日暂计至2018年1月4日止，即2821525×0.01%×334=94238.94元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月27日，原被告签订了编号为35068208001005948的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D14幢204室商品房一套，建筑面积149.78平方米，总房价为2821525元整，交付时间为2016年12月31日前，买受人取得房屋所有权证的时间是商品房交付使用后90日内。若原告不能在交付后90日内取得房屋权属证书且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同履行过程中，诉争商品房于2016年11月6日交付，至交付之日原告已付款2821525元。按合同约定本应于2017年2月4日前取得房屋所有权证书，由于被告迟迟不能完成初始登记，致使原告到2018年1月4日（产权证登记日）之后才取得约定中的房屋所有权证。属于被告的原因造成逾期取得房屋所有权证书的时间暂计达334日。故被告应承担逾期办证的违约责任。 漳州招商房地产有限公司辩称：一、原告逾期付款，至今未支付逾期付款违约金，依照补充协议第9条的约定，答辩人行使先履行抗辩权，可推迟至该款支付后再予以办理初始登记；退一万步说，办证时间至少应自2017年4月5日起算。2014年10月27日，双方签订《商品房买卖合同》（下简称合同），合同第六条第1款约定原告向答辩人一次性付清全部购房款，按照招商地产与以往购房人的交易习惯，应当在合同签署当日支付购房款。但原告直到2014年12月26日（见原告举证发票，延迟60天）才支付全部购房款，支付购房款系原告主义务，其迟延履行，答辩人依照合同法第67条之约定，有权予以推迟履行初始登记等义务。同时，依照合同附件6补充协议第9条的约定，答辩人“有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止”，原告逾期交款达60天，且至今亦未支付答辩人相应的逾期付款违约金，故答辩人具有约定依据延迟交房直到原告交付逾期付款违约金之日止。答辩人至少有权自2016年11月6日交房之日起再延迟60天即至2017年1月5日交房，再按合同约定至2017年4月5日予以协助办证，并追究原告的违约责任（答辩人保留该反诉之权利）。故原告诉请支付延迟办证违约金以及自2017年2月4日起算，毫无事实与法律依据。二、漳州招商房地产有限公司已于2017年11月16日履行初始登记之义务，依照合同第十四条及补充协议第13条的约定，答辩人至少至该日已履行义务。原告主张逾期办证截止为2018年1月4日没有约定依据和事实依据。本案原告并未委托答辩人代为办理产权登记，原告应自行向权属登记机关办理证书，其迟延办证应自行承担责任。且不论答辩人有如前述延迟办理的期限（依约依法无需承担逾期义务），答辩人已于2017年11月16日进行初始登记，履行完毕开发商之义务。故原告至2018年才办证，相应迟延义务应自行承担。三、退一步而论，如果法庭支持违约金，那么陈友生主张的日万分之一的违约金数额过高，应予以调低。1、陈友生未因招商地产的逾期办证行为遭受实际损失。2、本案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年12月31日前，招商地产主动于2016年11月4日将讼争房产交付给陈友生使用，属于提前交房。陈友生因招商地产提前交房行为获得房产使用利益，应当基于公平原则适当调减违约金数额。3、每日万分之一的违约金过高，应予以调低。综上，招商地产认为陈友生的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：陈友生与漳州招商房地产有限公司于2014年10月27日签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》约定：陈友生向漳州招商房地产有限公司购买由其所建设的漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D14幢204室房屋一套；建筑面积共149.850平方米，总价款为2821525元；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。付款方式为一次性付款2821525元，但未约定付款期限；漳州招商房地产有限公司应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈友生使用。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六合同补充协议第9条：买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的（包括买受人选择按揭贷款支付时，银行未能按本合同第六条约定的时间将相应款项支付给出卖人），出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。附件六合同补充协议第13条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。陈友生于2014年12月26日向漳州招商房地产有限公司支付购房款2821525元。陈友生于2016年11月6日接收本案讼争的房屋。本案讼争房屋的初始登记受理时间为2017年11月16日。庭审中，双方均认可被告退还原告1318元的面积差价款，讼争房产实际总房价为2820207元。 上述事实有当事人提供的《商品房买卖合同》、发票、收款收据、收楼书、房屋权属信息查询结果证明及当事人庭审陈述为证。本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并全面履行，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。关于逾期办证的起算点的问题，漳州招商房地产有限公司辩称，原告逾期付款，被告可以依照合同附件6补充协议第8条、第9条的约定，顺延交付房屋的时间，进而其可以依据此顺延交房时间顺延其向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的时间，经查，本案《商品房买卖合同》并没有约定购房款的付款期限，不存在原告逾期付款的情形，原告交款时间远在交付房产时间之前，故漳州招商房地产有限公司的认为原告逾期付款可顺延办理初始登记及可行使先履行抗辩权的辩称，缺乏事实依据，本院不予采纳。本案《商品房买卖合同》第十四条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款里面的“商品房交付使用”即为“商品房实际交付日”，据此，漳州招商房地产有限公司应于2016年11月6日的次日起90日内，即2017年2月4日前办理房屋初始预登记，而逾期办证的起算点应从商品房实际交付日的第二日起90天后开始计算，即2017年2月5日。漳州招商房地产有限公司于2017年11月16日才履行上述义务，已影响原告取得房屋权属证书，明显构成违约。关于逾期办证违约金的截止时间问题，根据《商品房买卖合同》第十四条有关约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构办理权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”和附件六补充协议第13条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。本案中，原告依约委托漳州招商房地产有限公司代为办理房屋权属证书，属双方履行《商品房买卖合同》的组成部分。因双方在补充协议中约定漳州招商房地产有限公司仅在逾期办理初始登记而导致原告迟延取得权属证书才承担违约责任，且本案的委托公证事项没有具体约定迟延办证所应承担的责任，漳州招商房地产有限公司于2017年11月16日已办理房屋初始预登记，故漳州招商房地产有限公司应承担逾期办证的违约责任截止日期应为2017年11月15日，共284天。本案逾期办证违约金为80094元（2820207元×0.0001×284天≈80094元）。违约金的标准属合同中的明确约定，漳州招商房地产有限公司认为违约金过高应予调整的辩称，缺乏依据，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下： 一、被告漳州招商房地产有限公司应于本判决生效之日起十 日内向原告陈友生支付逾期办证违约金80094元； 二、驳回原告陈友生其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理2155.9元，减半收取计1078元，由原告陈友生负担161元，由被告漳州招商房地产有限公司负担917元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郭漳明 二〇一九年十二月十七日 书记员  李昊蓝