北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初82324号原告：乔志军，男，1976年6月24日出生，汉族，北京瑞和盛物业管理有限公司总经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：朱彬彬，男，1970年7月1日出生，汉族，北京瑞和盛物业管理有限公司副经理，住北京市亦庄经济开发区。被告：王志芹，女，1960年11月20日出生，汉族，无业，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：杨启生，吉林金梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏柯洋，男，1989年3月11日出生，汉族，四川杰瑞腾日天然气有限公司职员，住吉林省梅河市。原告乔志军（以下简称原告）与被告王志芹（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人朱彬彬，被告的委托诉讼代理人杨启生、苏柯洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2017年11月1日起至2018年5月1日期间的租金162500元；2、判令被告支付原告垫付退还的押金15300元。事实和理由：2016年4月20日，我和被告就位于北京市朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋）以一加二的方式签订了《房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）。2017年10月30日，在房屋租赁期限届满前，被告在拖欠原告租金的情况下，提前收取下游租户租金连夜跑路，由原告向租户垫付了退还的租金和押金，被告的行为侵害了原告的合法权益，故提起本次诉讼。被告辩称，2016年4月20日，双方签订房屋租赁合同，约定租期自2016年8月1日起至2017年7月30日止，合同到期后双方没有续签书面合同。2017年4月24日，我向原告转账支付2017年5月1日至2017年10月30日期间的租金16．25万元。2017年9月30日，北京市朝阳区常营地区办事处规划建设与环境保护办公室下达《关于清理朝阳北路22号院普通地下室的通知》（以下简称《清理地下室的通知》），指出：“使用人擅自改变使用用途，与规划确定的‘非居住’的使用用途不符，存在严重安全隐患，限7日内清空该处地下室，恢复原规划用途。”我方收到原告交来的通知后，立即组织退房工作，并同原告商量退还一个月租金2．7万元，原告拒绝退还。我方于2017年10月4日清空涉案房屋回到老家。原告出租的房屋是非居住房屋，欺骗了我方，违背行政法规禁止性规定，改变规划用途，合同目的无法实现。原告索要被政府强制清理终止后期间的房屋租金没有法律依据。原告垫付的押金同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月20日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定被告从原告处承租涉案房屋，房屋租赁期限自2016年8月1日起至2017年7月30日止（甲方承诺乙方合同1+2年合同，合同到期后乙方继续签合同）。甲方根据北京市普通地下空间管理规定同意房屋用途为居住、办公、仓储。所租房屋租金为半年一付，2016年5月1日至2016年10月30日，每年租金325000元（含物业费），租金每六个月交一次。乙方负责支付出租房屋的物业费、水费、电费、燃气费、电话费、有限电视费等其他一切费用。在租赁前，甲方应保证出租房屋的结构使用安全，并保证乙方正常使用。甲方允许乙方在对租赁房屋装修或改善增设它物，装修、改善增设它物的范围：装修改造及增设它物，使其满足用于租赁所需的使用条件，乙方装修改造一切费用自理。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设它物的处理方法是：地上装铺的、墙上贴挂的、顶上安装的归甲方所有，保留不动，放在地面上直接就可以移走的归乙方所有，可以搬走。在租赁期间，应政府对租赁房屋进行统筹规划或其他非甲方主观愿意，致使承租人不能继续承租使用时，甲乙双方可以解除合同，但甲方应在得知消息后一个月内以书面或其他有效方式尽快通知乙方进行退房和搬家，并在时间允许的情况下给乙方留出一个月或更长时间进行善后处理。甲方应将乙方剩余的租金全部退还给乙方；乙方对房屋的装修、改善增设它物的处理方法按本合同第六条第5款之约定处理。租赁期间，乙方有下列之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收抵押金，其已经及预交的未使用期间的租金也不再退还，并应按照合同未履行期间租金5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应该负责赔偿直到达到弥补甲方全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋整体转租，转借给他人使用；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋整体结构或损坏房屋本身功能；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动；（4）拖欠租金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。由于国家政策地下室关停，乙方应响应国家政策立即关停，乙方可移动物乙方自行解决，甲方2009年5月1日以前装修的房屋设施、门窗、电表线路、地砖等设施不得故意损坏。乙方所收的住户押金、房租等退还住户，所产生的水电费由乙方付清。甲方应退还乙方不能使用的房租。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告交纳租金至2017年10月30日。2017年9月30日，北京市朝阳区常营地区办事处规划建设与环境保护办公室发出《关于清理朝阳北路22号院普通地下室的通知》，载明朝阳北路22号院11、12、13号楼为普通地下室在未取得备案手续的情况下，使用人不得擅自改变使用用途，禁止将规划用途为非居住用途的普通地下室出租居住。请使用人于7日内清空该处地下室，并恢复原规划使用用途。就涉案房屋腾空时间，原告表示涉案房屋于2017年12月20日彻底清退完毕。被告称其于2017年10月4日搬离涉案房屋，并申请蔡xx、张xx作为证人出庭作证。蔡xx到庭陈述：“我自2016年11月起在柏林爱乐小区当保安，是夜班的班长。所有柏林爱乐小区的宣传通知单都是我们负责贴的。2017年8、9月份，物业公司让我贴清理地下室的通知单。2017年9月30日晚上6、7点钟，政府、公安、消防等部门二三十人来检查地下室，从12号楼开始陆续通知检查，说有消防隐患，不让住人，要求7日内搬离。2017年10月4日，被告搬离涉案房屋。2017年10月4日中午，我也从涉案房屋搬离。我搬离的时候，大部分人都已经搬走了。”张xx到庭陈述，“我从2017年2月份开始到2017年年底在柏林爱乐小区担任保安，被告于2017年8、9月份通知地下室不让住人了，要7日内腾退涉案房屋。我们贴了通知单，2017年10月4日、5日，被告搬离涉案房屋。租户也开始陆续搬离，管理员于2017年10月14日搬离，我在2017年10月17日左右最后一个搬离，原告把水电都断了，并给我退还了相应费用。”原告不认可证人证言，认为证人与被告是同乡，存在利害关系。诉讼中，本院向北京市朝阳区常营乡政府规划科进行调查，该部门表示《清理地下室的通知》要求涉案房屋于2017年10月7日前腾空，实际上涉案房屋于2017年10月30日前腾空，无人居住。另查，就原告代为退还的租金和押金，其提交了76间房屋对应的《租房合同终止协议》及押金条，经核算共计15200元。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告和被告签订房屋租赁合同，合同约定的租赁期限自2016年8月1日起至2017年7月30日止。虽然在房屋租赁期限处，原告手写注明“合同为1+2年，合同到期后继续签合同”，但双方在合同到期后并未另行签订租赁合同，故本合同租赁的期限为1年并非3年。因此在2017年7月30日后，被告仍租赁涉案房屋，并向原告交纳租金，且原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，但期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。2017年9月30日，北京市朝阳区常营地区办事处规划建设与环境保护办公室下发《清理地下室的通知》，禁止涉案房屋出租居住，并要求使用人于7日内清空该处地下室，至此原、被告之间合同目的无法实现，双方之间的租赁合同于2017年9月30日事实上解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间租赁合同解除后，被告占有房屋的，需向原告交纳房屋占有使用费。就被告腾空房屋时间，原告虽主张全部租户于2017年12月20日搬离涉案房屋，但未就此提交任何证据加以证明，本院不予支持，认定被告腾空涉案房屋时间为2017年10月30日。现被告交纳租金至2017年10月30日，该部分租金与房屋占有使用费冲抵，原告要求其给付2017年11月1日起至2018年5月1日的租金，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。关于原告替被告垫付的押金，为其实际发生的损失，故本院按照票据金额予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告王志芹于本判决生效之日起七日内支付原告乔志军垫付的房屋押金共计一万五千二百元；二、驳回原告乔志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3856元，由原告乔志军负担3526元（已交纳1928元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由被告王志芹负担330元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 马 潇人民陪审员 洪 光人民陪审员 张培华二〇一九年十二月十七日法官 助理 梁 远书 记 员 夏甜甜