广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40475号原告：江志强，男，汉族，1995年3月23日出生，住广州市花都区。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东聚方律师事务所律师。被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区新华镇新都大道以南。法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：赵瑰丽，公司职员。原告江志强与被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告的委托诉讼代理人钟敏瑶与被告的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交楼的违约金165419.19元（违约金以总房价款1121486元为基数，按每日0.01%的标准，自2015年7月1日起计至收楼之日2019年7月15日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年8月31日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广州市花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）（自编24栋）2204房（以下简称涉案房屋）的物业，房屋总价款为1121486元，原告已付清房款。根据合同第十三条、第十四条约定，被告应于2015年7月1日前交付物业给原告使用，否则被告需按已付房款每日0.1‰的标准计付违约金至实际交楼之日止，原告于2019年7月15日收楼。由于被告至今仍未将符合交付条件的房屋交付给原告使用，被告已构成违约，故望法院判如所请。庭审中，原告明确在涉案房屋约定交付日期届满时，虽已取得竣工验收备案，但并未取得永久用电，据原告了解，直至2019年涉案房屋才取得永久用电。据此原告认为由于被告的原因提供临时用电，且不能保证用电期间供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋未能达到交付标准，被告应承担迟延交楼的违约责任。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第6条约定，涉案房屋取得竣工验收备案表符合交付标准，原告已经在2019年7月15日收楼，被告不存在违约行为。关于涉案楼盘的永久用电问题，被告认为不属于合同约定的交楼标准，也不是法律规定的强制性交付标准。涉案楼盘是在2019年5月21日取得永久用电，是在原告收楼之前已经取得。另外关于诉讼时效问题，被告认为涉案房屋的合同约定交楼时间是2015年9月1日，原告在2015年9月1日没有收到涉案房屋，应从此时开始直到其权利受到侵害，诉讼时效应从此开始计算，因此在2018年8月30日，原告的违约金主张已过了诉讼时效。经审理查明：被告系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商。2013年8月25日，原、被告签订《花都雅居乐花园认购书》，载明原告向被告认购广州市花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）（自编24栋）2204房，认购日期为2013年8月15日，房屋认购价为1121486元，装修标准为简易装修，于2015年9月1日前交付使用，认购价包括毛坯价953683元及装修总价167803元等内容。2013年8月31日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定：乙方购买的商品住宅为预售商品房。该商品房为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，编号为：穗房预（网）字第××号；乙方向甲方购买广州市花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）（自编24栋）2204房，总金额为953683元，付款方式为按揭贷款方式付款；……第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行；第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等内容。合同附件七本合同补充协议第五条约定：双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付至监控账号，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方应按房价款总额每日0.1‰的标准支付违约金……第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，原告按约定支付完毕全部购房款项1121486元，其中167803元亦由被告作为销售方开具发票，被告在庭审中确认房屋总价款为1121486元。被告提交一份《客户受电工程竣工检验意见书》，拟证明涉案房屋在交楼给原告前已经取得永久用电。该竣工检验意见书是由广州城北电力工程有限公司（施工单位）向广州供电局有限公司花都供电局提交审批，客户名称为“广州花都雅居乐房地产开发有限公司”，用电地址为：“广州市花都区107国道西侧”，内容为：“本户受电工程已委托有承装（修）电力设施许可证单位安装，线路、变配电工程现已施工完毕，经过自检，工程质量符合国家及电力行业验收标准、技术规范的要求，现向供电部门报请竣工检验”。广州供电局有限公司花都供电局在检验意见一栏载明“查验合格”，检验时间为2019年5月21日。庭审中，原、被告双方均确认涉案房屋已在2019年7月15日办理了收楼手续。为查清案件事实，本院向广州供电局有限公司花都供电局发函调查涉案房屋通电情况。广州供电局有限公司花都供电局于2019年12月2日函复本院称被告位于广州市花都区永发路2号B地块的雅居乐锦城花漾集小区2019年5月24日前已完成户表安装，已实行一户一表、具备居民永久用电条件；位于广州市花都区永发路6号C地块的雅居乐锦城花冠集小区2019年6月27日前已完成户表安装，已实行一户一表、具备居民永久用电条件。本院认为，原、被告签订的涉案《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方产生约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据原被告诉辩意见以及举证、陈述，本案争议焦点为涉案房屋是否具备永久用电条件以及被告应否向原告支付逾期交楼违约金。对此本院认为，根据合同约定，被告负有交房义务，交房条件包括满足供电等必要居住条件并取得公共服务单位出具的永久供电证明文件等，在此之前视为被告未履行交房义务，应按约定向原告支付逾期交房违约金。现从被告所举证据以及广州供电局有限公司花都供电局向本院的协助调查复函可知，涉案房屋所在小区于2019年5月24日具备居民永久用电条件，符合房屋交付标准。关于逾期违约金的诉讼时效问题。被告抗辩主张原告本案的诉讼主张已超过诉讼时效，本院认为，被告的逾期交楼行为属于持续性的违约行为，而根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，逾期交房违约金系按日计算，故本案所涉逾期交房违约金属于按日产生并累计计算的债权，应适用诉讼时效的规定，且每个债权的诉讼时效均应单独起算。《中华人民共和国民法总则》施行前，按照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，普通债权的诉讼时效期间为2年。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”以及第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，原告在本案中主张的2015年9月30日之前产生的违约金的两年诉讼时效期间已届满，不适用三年的诉讼时效期间，本院依法不予支持。因在《中华人民共和国民法总则》施行之日，2015年10月1日起至2019年7月15日期间的违约金的诉讼时效期间尚未满两年，因此，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。本案立案时间为2019年9月18日，原告未能提供证据证明在诉讼时效期间存在引起诉讼时效中断的事由，故原告主张的2015年10月1日至2016年9月17日期间的违约金已过诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2016年9月18日至2019年7月15日期间的违约金尚未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。综上，鉴于原、被告双方均确认已于2019年7月15日办理了涉案房屋的交楼手续，被告也确认涉案房屋的总价款是1121486元，故被告应以1121486元为基数，按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的每日0.1‰的标准，向原告支付2016年9月18日起至2019年7月15日期间的逾期交楼违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江志强支付逾期交楼违约金（按总房价款1121486元为基数，以每日0.1‰的标准自2016年9月18日起计至2019年7月15日止）；二、驳回原告江志强的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3608元，由原告江志强负担1086元，被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担2522元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  雷金红人民陪审员  周 萍二〇一九年十二月二十七日法官助理刘嘉琳书记员陈敏琪