北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32597号原告：廊坊九玄堂医药科技有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区迎宾路西侧、燕郊农行北侧。法定代表人：臧长锁，董事长。委托诉讼代理人：孙硕，男，1973年3月15日出生，汉族，廊坊九玄堂医药科技有限公司职员。被告：北京世纪图腾文化传播有限公司，住所地北京市通州区大庞村委会东200米。法定代表人：李永纪，总经理。委托诉讼代理人：杨小花，女，1989年12月19日出生，汉族，北京世纪图腾文化传播有限公司职员。原告廊坊九玄堂医药科技有限公司（以下简称原告）与被告北京世纪图腾文化传播有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙硕，被告的委托诉讼代理人杨小花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认与被告双方的房屋租赁合同于2018年11月30日解除；2、判令被告向原告退还2018年11月30日至2019年7月10日期间租金42575.46元及押金5000元、搬家费2000元；3、判令被告赔偿原告装修损失498885.69元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月29日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于通州区宋庄镇大庞村委会东200米，建筑面积610平方米，使用面积600平方米房屋出租给原告，租期10年，自2018年7月10日至2028年7月10日，租金前三年每年70000元，三年后每年百分之五递增，支付方式为年付，押金5000元。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了一年租金70000元及押金5000元，被告亦向原告交付了涉案房屋。原告为经营需要，投入498885.69元对涉案房屋进行为期三个多月装修改造后于2018年10月1日正式投入使用。2018年11月中旬，宋庄镇政府拆违办工作人员到涉案房屋测量，告知原告涉案房屋为违章建筑，要求原告尽快搬离。2018年11月29日，宋庄镇政府向被告下发《限期拆除决定书》并张贴于涉案房屋原告经营场所，决定书要求2018年12月2日前自行拆除涉案违法建设和清理屋内物品，逾期不拆，镇政府将组织实施强制拆除。2018年12月3日，宋庄镇政府再次下发《催告书》，要求收到催告书之日起1日内自行拆除涉案违法建设并清理屋内物品，逾期将依法强制执法。2018年12月5日，宋庄镇政府第三次下发《强制拆除决定书》，决定于2018年12月6日8时后对涉案房屋进行强制拆除。因宋庄镇政府自2018年11月份至12月份初多次在涉案房屋张贴违建拆除通知，导致原告经营受到毁灭性冲击，无法运营。原告就此与被告交涉均无果。2018年12月中旬，涉案房屋被断水断电，原告自此再无法经营。被告明知涉案房屋为违法建设，且其与原告签订租赁合同之前即知道涉案房屋面临被拆风险，但被告却故意隐瞒，还与原告签订为期10年期租赁合同，致使原告投入大量资金装修。造成原告刚投入使用涉案房屋即面临拆除并被断水断电的结果，给原告造成巨大的经济损失。原告多次就退还剩余租金、押金及赔偿装修损失事宜与被告沟通，均无果，原告不得已诉至法院，清法院依法维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的1、2、3、4条诉求。一、大庞村村委会与北京世纪图腾文化传播有限公司签署的租赁土地为合法合同，地上建筑物是2003年前所建，按照国家相关法律规定属于合法建筑。二、2018年11月中旬政府下达征用土地政策，北京世纪图腾公司的土地作为景观生态园林建设被政府征用，政府要求土地上建筑及人员进行腾退；我司积极响应国家政策，于2018年12月24日所有公司及人员按要求全部搬离。在此期间，我与办公室主任多次到九玄堂医药科技有限公司同负责人孙硕协商腾退及退房租一事，原告拒绝协商解决，并明确表示绝不搬走，政府也未对其进行强制拆除。宋庄镇政府与原告经多次协商劝告无果，并恶意阻拦政府腾退拆除工作，严重影响政府执法，政府才将其建筑内断水断电，原告无视政策、无视法律，还启动发电机发电继续经营，一直持续到2019年5月中旬在政府强制拆迁下才搬离。三、我司与原告在2018年5月29日签订合同（年付），原告于2019年5月中旬搬离，故我司无需退还原告房租费。按照合同约定，我司只需承担2000元搬离费及退还押金5000元。原告装修房屋时并未告知我司，并未经过我司同意，属于自行行为，装修费用我方概不认可，亦概不承担。最后，我方还有一个请求，希望法院能给我方做主，在2018年7月廊坊九玄堂医药科技有限公司又租用我司8亩土地，建筑房屋100平方米作为熬药间及储存药物，经双方口头协商租金为2.5万元/年，租期：2018年7月1日至2019年7月1日，截止到今日原告未履行约定，未交付租金，并一直占用我司的土地经营。如原告否认此事，我司可找院内知情人士出庭作证。现我方请求法院为我方做主，要求原告方承担10个月的房租费共计20833元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月23日，被告（承租方、乙方）与北京市通州区宋庄镇大庞村村民委员会（出租方、甲方）签订《农村土地租赁经营合同书》，约定租赁土地面积100亩，位置为村东原桑苏君承包地，东至宋徐路，南至大庞村林地，西至大庞村林地，北至北京奇力伟业家具有限公司，土地用途为鸵鸟养殖，租赁期限为14年，自2015年1月1日起至2028年12月31日止，租赁费每年每亩1200元，乙方应于每年的10月1日之前付清当年的租赁费；合同书还约定了其他内容。2018年5月29日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：第一条、房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市通州区宋庄镇大庞村委会东200米，建筑面积610平方米，使用面积600平方米。第二条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2018年7月10日至2028年7月10日，共计10年。乙方自主经营范围：医疗保健、中医针灸、足疗按摩。（二）租赁期满或合同解除后，甲方收回房屋，乙方应按照合同截止日的原状返回给甲方，不得破坏房屋结构。如有人为故意破坏乙方应当承担维修费用。合同到期后，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第三条、租金及押金。（一）租金标准及支付方式：租金按年付，租金总计：人民币柒万元整，支付方式：合同签订之后十日之内付一年租金。（二）乙方支付押金人民币伍仟元整。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、税金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）乙方在租赁期三年内，租赁费按照原合同执行，三年后每年增加5%的递增费，直至合同解除。第六条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的（如自然灾害）本合同自行解除。（三）有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方迟延交付房屋租赁费达3日的；2、经营范围严重不符合合同约定；3、经营范围不符合环保要求（不得有喷漆、扬尘、排放大量化学液体）；4、如国家征用房屋，乙方无条件清退，由甲方承担2000元搬迁费用；5、擅自改变房屋用途的；6、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；7、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；8、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；9、擅自将房屋转租给第三人的。租赁合同还约定了其他内容。租赁合同签订后，原告向被告支付租金70000元、押金5000元，2018年6月1日，被告将涉案房屋交付给原告。2018年11月29日，北京市通州区宋庄镇人民政府发布《限期拆除决定书》，载明“经查，当事人北京世纪图腾文化传播有限公司（李永纪）在通州区宋庄镇大庞村栋徐宋路西侧所建设的构筑物（建筑面积约3800平方米）未取得建设工程规划许可证，本机关依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，限你（单位）务必于2018年12月2日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品所造成一切后果自负，届时本机关将组织实施强制拆除。如不服本决定，可以在接到本决定书之日起60日内，向通州区人民政府申请行政复议，也可以在接到本决定书之日起六个月内直接向通州区人民法院提起行政诉讼。”2018年12月3日，北京市通州区宋庄镇人民政府向被告（李永纪）下达《催告书》，载明“本机关于2018年11月29日向你（单位）送达《限期拆除决定书》123号，你（单位）在规定期限内未履行行政决定规定的义务。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条之规定，现依法向你（单位）催告，请你（单位）自收到本催告书起1日内自觉履行《限期拆除决定书》123号规定的内容，逾期仍未履行义务的，将依法强制执行。依据《中华人民共和国行政强制法》第三十六条之规定，你（单位）收到催告书后有权进行陈述和申辩。请你（单位）在收到本催告书日起15日内提出陈述和申辩，逾期不陈述、申辩的视为放弃陈述和申辩的权利。”2018年12月5日，北京市通州区宋庄镇人民政府向被告（李永纪）下达《强制拆除决定书》，载明“你单位（个人）未经批准擅自在北京市通州区宋庄镇大庞村东徐宋路西侧所建设的构筑物约3800平方米，未在本行政机关2018年11月29日发布的《限期拆除决定书》（2018第123号）期限内自行拆除，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，现本行政机关决定于2018年12月6日8时后，对你单位（个人）的上述违法建设依法实施强制拆除，你单位（个人）应在强制拆除违法建筑物前自行清理被拆除建筑物内的物品。如不服本决定，可在接到本决定书之日起六十日内向北京市通州区人民政府申请复议；也可在六个月内直接向北京市通州区人民法院提起诉讼。行政复议或行政诉讼期间，本决定不停止执行。”庭审中，原被告均称涉案土地性质为养殖用地，涉案房屋建设没有经过相关部门批准,2019年5月10日，涉案房屋腾退拆除，没有交接。关于租赁用途，原告称为其公司的培训基地；被告称是原告的经营场所，经营医疗、保健、针灸。关于装修情况，原告称其做了3个月装修，交付前房屋无法使用，其是重新装修的，进行了整体内外装修；被告称交付前脏乱认可，但刷了白墙铺了地板，从村委会租过来其就没用过，原告对房屋内部打了隔断，外部没有装修只是打了隔断，刷了白墙，把之前的地板全部换掉了。原告称其装修经过被告口头同意，房屋交付时全是水泥地，没有铺地板，墙也很脏，之所以合同期从7月计算就是因为房屋很脏乱需要收拾、装修；被告称原告装修没有经过其同意，3800平方米全部铺了地板。原告称2018年12月断水断电后没有继续经营，没有腾退只是因为当时没有地方搬、没有钱租赁其他房屋；被告称2018年12月是政府断水断电的，原告自2018年11月30日后继续经营至2019年5月10日，政府断电以后原告自己使用发电机继续发电经营。原告称只有一个其公司内部培训中心的木匾拿走了，这块木匾没有在诉讼请求内，其他全部拆除破坏掉了，后院其搭了一个棚子作为储物间。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，因此双方签订的租赁合同无效。故对于原告要求确认与被告签订的房屋租赁合同于2018年11月30日解除的诉讼请求，因该租赁合同为无效合同，故对该项诉求，本院不予支持。关于原告要求被告退还租金及押金的诉讼请求，因租赁合同无效，且原告于2019年5月10日从涉案房屋中腾退，故在扣除相应的占有使用费后，剩余租期内的租金及押金，被告应当退还原告。经本院核算，被告应当退还原告的租金为11506.85元、押金为5000元。关于原告要求被告退还的搬家费，因涉案合同无效，且涉案房屋已被拆除，原告亦称除木匾之外的其他物品全部拆除破坏掉了，原告主张上述费用没有依据，故本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，因涉案房屋已被拆除，该部分损失原告和被告应根据各自过错程度承担相应责任，原告作为出租方应清楚涉案房屋没有相应规划审批手续，其仍对外出租，应承担主要责任，综合考虑合同履行情况、原告投入情况、拆除情况，本院酌定损失为7万元，对其主张过高部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告北京世纪图腾文化传播有限公司退还原告廊坊九玄堂医药科技有限公司租金11506.85元、押金5000元，共计16506.85元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京世纪图腾文化传播有限公司赔偿原告廊坊九玄堂医药科技有限公司装修损失7万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告廊坊九玄堂医药科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由原告廊坊九玄堂医药科技有限公司负担4686元（已交纳），由被告北京世纪图腾文化传播有限公司负担714元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王晓艳二〇一九年十二月十八日法官助理 宿鹏涛书 记 员 郭维维