北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初28531号原告：北京颐美家具有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇。法定代表人：张娜，经理。委托诉讼代理人：张晨，北京市金台律师事务所律师。被告：北京建元顺达商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇。法定代表人：张雅君，董事长。委托诉讼代理人：周昭平，男，1969年8月20日出生，汉族，北京建元顺达商贸有限责任公司职员。原告北京颐美家具有限公司（以下简称：颐美家具公司）与被告北京建元顺达商贸有限责任公司（以下简称：建元顺达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颐美家具公司的委托诉讼代理人张晨、被告建元顺达公司的委托诉讼代理人周昭平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。颐美家具公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令终止颐美家具公司和建元顺达公司于2014年8月7日签订的《房屋租赁合同》；2、判令建元顺达公司赔偿因终止合同给颐美家具公司造成的装修损失300万、另行租赁房屋租金上涨损失60万元、评估费35000元；3诉讼费由建元顺达公司承担。事实与理由：2013年10月，颐美家具公司和建元顺达公司就北京经济技术开发区天华园三里X区X号房屋（以下简称：X号房屋）租赁事宜达成一致，租赁期限自2014年5月1日起至2030年4月30日共计16年，并约定2013年11月1日至2014年4月30日为装修期，不收取租金。装修期内，颐美家具公司对29号房屋进行了设计和装修，并于2014年8月7日签订了书面租赁合同。2019年2月28日，建元顺达公司向颐美家具公司发出《终止通知书》，要求提前终止房屋租赁合同，并要求颐美家具公司于2019年4月30日前搬离。因提前终止合同将给颐美家具公司造成巨大损失，双方未就赔偿损失问题达成一致，故诉至法院，请求法院依法裁判。建元顺达公司辩称：2013年下半年原被告达成合作意向，共同利用我公司的涉诉房产合作经营餐饮项目，由双方共同设计、共同投资300万元进行装修。我公司支付工程款40万元。2013年10月，双方发现合作意向和方案不够成熟，在X号房屋开办餐饮项目不符合政府部门的相关规定，双方终止了合作，变为颐美家具公司租赁X号房屋，并继续完成装修工程，支付剩余工程款项，房屋用途由颐美家具公司自行确定，建元顺达公司也告知装修方案可以更改，装修档次可以降低，以降低装修费用。因双方的合作变为租赁，建元顺达公司同意以每年优惠16．25万元的方式抵扣颐美家具公司承担的装修费用260万元，分16年抵扣完毕，故双方签订的租赁合同为16年，租金前10年每年12万元，后6年每年13．2万元（当时X号房屋市场租金价应在30万元左右）。2018年底，建元顺达公司的上级单位以《房屋租赁合同》不符合首农集团公司《房屋管理办法》“租期不得超过五年”的要求，责令建元顺达公司整改租赁事项，因双方未能谈妥，建元顺达公司于2019年2月28日向颐美家具公司发出《终止通知书》，颐美家具公司终止履行房屋租赁合同，并于2019年4月30日前搬离迁出。2019年5月7日，建元顺达公司收到颐美家具公司“颐美家具公司关于不同意建元顺达公司单方终止《房屋租赁合同》的回复”，称不同意解除合同或建元顺达公司赔偿损失至少500万元。经多次协商，颐美家具公司于2019年11月8日将29号房屋移交，但双方仍未就装修损失赔偿方面达成协议。因此建元顺达公司同意终止双方的合同，但不认可装修损失金额，因在2013年8月19日建元顺达公司已经支付装修款403768．27元，且双方签订《房屋租赁合同》时已约定以每年租金优惠16．25万元的方式补偿抵扣颐美家具公司支付的装修费用，截至2019年11月18日颐美家具公司交换房屋，已抵扣租金约90万元。因租赁合同中约定的低价租金系有因可循，因此租金上涨损失不同意承担，我公司认可装修费用为300万元，颐美家具公司重新申请鉴定并无必要，因此鉴定费和诉讼费不同意承担。本院经审理查明认定事实如下：2014年8月7日，颐美家具公司（乙方）和建元顺达公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，双方约定乙方承租位于北京经济技术开发区天华园三里X区X号房屋（以下简称：X号房屋），房屋建筑面积586．06平方米，租赁期为自2014年5月1日至2030年4月30日，共计16年，租金前6年为每年12万元，后6年为13．2万元。2013年11月1日至2014年4月30日为装修期，甲方不收取租金，但由乙方承担房屋的物业费、供暖费、水电费。2018年10月29日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会发布《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知》。2019年2月28日，建元顺达公司向颐美家具公司发出《终止通知书》，称由于双方签订的《房屋租赁合同》不符合建元顺达公司集团公司“租期不得超过五年”的要求，现按照北京市国资委《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出资对外合作经营管理的通知》、首农企业集团《房屋管理办法》及南郊农场《租赁指导价格表》等文件要求，与你公司终止履行《房屋租赁合同》，终止时间为2019年4月30日。请你公司于2019年4月30日前搬离迁出。2019年5月7日，颐美家具公司向建元顺达公司发出“颐美家具公司关于不同意建元顺达公司单方终止《房屋租赁合同》的回复”，称双方签订的《房屋租赁合同》为合法有效合同，对双方具有法律约束力，任何一方没有单方终止合同的权利，故不同意解除合同。合同现只履行不足5年，如现终止合同，将给颐美家具公司造成至少伍佰万元的损失，若双方可以就赔偿数额达成一致，颐美家具公司同意协商终止合同，否则要求继续履行合同。2019年6月28日，颐美家具公司委托北京银城房地产评估有限责任公司就29号房屋的装饰装修工程进行评估，2019年7月29日评估报告称估价对象装饰装修工程在2019年6月28日的估价结果为装饰工程重置成本为356．55万元，装饰工程重置成新价值为292．37元，成新折扣率为82%。颐美家具公司支付评估费用35000元。在颐美家具公司进行涉案装修前，建元顺达公司投入装修成本40万元。颐美家具公司提交周边同等水平房屋的租金水平网络截图，证明因建元顺达公司提前解除合同，导致颐美家具公司在同地段更换租赁房屋需要多支付租金。双方于2019年11月8日进行了涉案房屋移交。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中建元顺达公司和颐美家具公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同签订后，颐美家具公司依据合同对承租房屋进行了装饰装修。在合同期满之前，建元顺达公司因自身原因要求终止合同，双方于2019年11月8日办理交接手续，应予确认双方之间的租赁合同于该日解除；颐美家具公司要求建元顺达公司赔偿损失，合理部分本院予以支持。颐美家具公司和建元顺达公司共同出资对承租房屋进行装修，建元顺达公司支付40万元，在考虑折扣率的基础上应予扣减，确定建元顺达公司给付颐美家具公司装修费259．57万元；涉案租赁合同解除系建元顺达公司造成，颐美家具公司无过错，应适当赔偿租金上涨损失，参考周边房屋租赁价格，酌情确定租金上涨损失30万元；鉴于合同解除系建元顺达公司自身原因所致，涉案产生的评估费应由建元顺达公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京建元顺达商贸有限责任公司和北京颐美家具有限公司于2014年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月8日解除；二、北京建元顺达商贸有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京颐美家具有限公司装修损失259．57万元、租赁上涨损失30万元、评估费3．5万元；三、驳回北京颐美家具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17800元，由北京建元顺达商贸有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 杰二〇一九年十二月十八日法官助理  李惠卿书 记 员  吕欢欢