湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初5065号 原告：朱伟，男，汉族，1993年11月17日出生，住湖南省津市。 原告：梁园，女，汉族，1993年12月24日出生，住湖南省常德市鼎城区。 委托代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 委托代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地：长沙市望城区普瑞大道二段888号。 法定代表人：王洪辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。 委托诉讼代理人：罗德，国浩律师（长沙）事务所律师。 原告朱伟、梁园诉被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李双红、吴珊，被告富基公司委托诉讼代理人唐霞、罗德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱伟、梁园向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期向原告支付符合双方合同约定交房标准的房屋（包括但不限于完成竣工验收备案、用电接入国家电网、安装电表、电箱等）；2.判令被告以房屋总价款743393元为基数，按照每日0.1‰的标准向原告支付违约金（自2018年12月16日起至实际交付达到合同约定交房标准的房屋止，暂计算至2019年8月20日，违约金为18361.8元）；3.判令原告立即为原告办理商品房预告登记，并向原告支付逾期违约金（以房屋总价款743393元基数，按照每日0.1‰的标准向原告支付自2018年2月18日至实际办理完商品房预告登记之日至2019年8月20日，违约金43414元）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告购买被告位于长沙市望城区房屋，房屋总价款为743393元。原告已按照合同约定支付了全部合同款项。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，被告应于2018年12月15号前向原告支付已经竣工验收备案、消防验收合格、用电接通国家电网、安装电表、电箱等符合合同约定交付标准的房屋，但截至目前为止，涉案房屋尚未竣工验收，也未接通国家电网和安装电表电箱。原告曾多次要求被告支付符合合同约定标准的房屋均无果，且未办理完商品房预告登记。综上所述，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。 被告富基公司辩称：1.被告交付的房屋符合合同约定的交房标准，交付时已经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，供电达到了接通条件，取得消防验收合格证明。2.合同约定的交房条件不违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张达到交付条件须取得建设行政主管部门同意验收备案和消防部门的消防验收意见的观点错误。3.原告认为接入国家电网、由公变供电、安装电表、电箱才能达到合同约定的“供电达到接通条件”，认定未达到房屋约定的交付条件并主张违约金是错误的，原告未能提供证据证明专变供电的电能质量有显著差异，且因此获得了未支付电费的经济利益；行政规定未强制性规定接入公变供电的房屋不能交付使用；2019年1月其楼宇高压用电已竣工，原告已签订《居民供用电合同》，原告房屋已于2019年9月完成户表安装供电。4.被告于2018年12月6日邮寄入伙通知书，通知原告于2018年12月15日办理收楼入伙手续，在收楼之后逾期未提出异议，视为原告同意收楼。5.根据合同约定，预告登记为原被告共同义务，且原告应当提供办理相关的资料，原告未履行合同义务且未提供办理登记手续的资料，原告的诉讼请求不应得到支持。2019年11月20日已经为原告办理了预告登记。6.即便要计算违约金，原告不仅没有受到损失还获得不交电费的利益，其主张日万分之一的违约金过高。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告答辩提出：1.合同当中明确约定需要供电，是要接入国家电网才符合交付标准，被告在没有达到这一标准的条件下交付房屋是与法律规定不相符的；2.临时用电不符合建设部关于商品房销售办法第七条的规定，明确商品房应当符合的交付条件，但是交付时房屋的临时用电是不符合交付条件的；故被告交付临时用电房屋显然是与合同相违背；3.被告交付的房屋没有通过竣工验收备案，要求追究被告的逾期交房的违约责任。4.被告应当于2018年1月12日前办理完合同备案和预告登记。 当庭举证质证的证据如下： 一、原告为支持其主张的事实与诉讼请求，向本院提交如下：证据1，《长沙市望城区商品房买卖合同》《贷款合同》、购房发票、契税发票、维修基金发票。证据2，《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。证据3，星城供电所出具的《关于富基世纪公园五期公变送电情况说明》。证据4，微信聊天截图、温馨物业安装临时电表通知、停电通知、媒体采访截图。证据5，建设工程竣工验收备案表、消防验收意见。证据6，不动产登记信息查询表。 二、被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：证据(1)，《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议。证据(2)，建设工程消防设施检测评定报告及长沙市望城区公安消防大队《建设工程消防验收意见书》、2018年12月12日的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《电梯监督检验报告》。证据(3)，入伙通知书、快递单及快递投递查询。证据(4)，关于富基世纪公园项目五期85-90栋用电协调会的会议纪要、《关于富基世纪公园项目五期业主用电事项通知》、《关于五期73-84栋业主签署用电协议的通知》、被告向华自科技股份有限公司送达的《工程联系函》、快递单及快递投递记录、房地产批量新装户表验收单。证据(5)，商品房预告登记受理回执单。 被告对原告证据4提出真实性异议，对原告证据的质证异议同辩称。原告对被告证据(2)中《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》提出，应当以望城区建设工程质量安全管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案表》的时间2019年4月23日确定竣工验收。经审查，《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》应认定被告富基世纪公园79-80#栋的“五方验收”竣工时间为2018年12月12日。原告对被告证据(3)提出不能证明送达的异议。经查，原告未提供证据证明快递未送达。双方当事人对上述证据的真实性、合法性均无异议。 本院就本案争议事实对星城供电所夏志新副所长的“调查笔录”，其陈述：富基世纪公园五期房产77-80栋房产已验收合格接入永电送电；只要装表供电，供电所是必须保障供电线路质量的。原被告质证意见均无异议。 经审理查明：原告朱伟、梁园（系夫妻关系）。 2017年5月1日，原告向被告首付223393元购房款。 2017年5月26日，与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，以总价款743393元购买位于长沙市望城区商品房。 2017年7月12日与建设银行湖南省分行办理签订了52万元《个人住房（商业用户房）借款合同》，该合同特别签订条款约定：以所购商品房抵押贷款。 2018年2月9日被告富基公司开具收款按揭款52万元的发票。原告已按照合同约定金额支付了全部合同款项。 《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条：“交付时间及条件：（一）出卖人应当在2018年12月15日前向买受人交付该商品房。（二）…1、已经竣工验收合格；2、满足第九条中出卖人承诺的城市基础设施达到的条件”；第九条：“（一）城市基础设施…2、供电：2018年12月15日达到接通条件”；第十条：“该商品房达到第八条约定的条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。第二十条：“买受人购买的商品房为预售商品房的，出卖人应自买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案；…买卖双方应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内向长沙市望城区房屋登记机构办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并按规定提交申请材料”。 该合同的《附件七补充协议》：“三、双方同意对《商品房买卖合同》第八条补充如下：1.《商品房买卖合同》第八条约定的该商品房'已经竣工验收合格'是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格并取得建筑竣工验收消防备案结果告知书或其他消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》。…3、买受人出现下列情形之一，出卖人有权将房屋交房时间顺延：（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；四、双方同意对《商品房买卖合同》第九条补充如下：1、出卖人如不在合同约定日期内达到城市基础设施交付使用条件的，双方同意按照下列方式处理：(1)由于出卖人原因造成的，买受人未收房的，按合同第十一条规定处理；买受人接收房屋的，出卖人据延误的时间按人民币150元/月向买受人支付违约金；（2）由于政府原因或垄断性质的行业导致在规定日期未达到使用条件的，不属于出卖人责任，出卖人和买受人都有责任跟踪协调处理；…” 2018年11月16日，被告已办理两原告的不动产登记网签和备案。 被告于2018年12月6日以EMS快递向两原告寄送《入伙通知书》，告知两原告应于2018年12月15日收楼。邮件全程跟踪查询结果显示，快递邮件已于12月9日妥投。但两原告一直未办理收楼手续。 富基世纪公园79-80#栋，于2018年11月12日取得检验合格的《电梯监督检验报告》；于2018年11月23日取得《建设工程消防设施检测评定报告》；于2018年12月11日，取得《建设工程消防验收意见书》。 望城区建设工程质量安全管理办公室出具的富基世纪公园79-80#栋《建设工程竣工验收备案表》记载，2018年12月12日由勘察、设计、施工、监理、建设五家单位签字盖章出具了竣工验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（又称“五方验收”）。 2018年12月19日黄都港社区居委会主持召开了关于富基世纪公园项目五期85-90#栋用电协调会，《会议纪要》明确：富基世纪公园项目五期在建设过程中遭遇资金链断裂问题，为将业主购买的房屋按期交付，在房屋验收合格后进行了临电交付，现配电工程已完成施工工作，具备送电条件。经开发商与星城供电所协商，73-84#栋以开发商的名义统一办理领表，85-90#栋入住率高需业主本人签订《居民供用电合同》及《农村用电安全协议》，由开发商收集齐资料后前往供电所统一办理。 2019年9月24日前，两原告所在的79-80#栋已完成户表安装供电。 本院认为：本案争议焦点有两个：第一，被告是否按期向原告交付符合双方合同约定交房标准的房屋。 一是临时用电交付是否符合交房标准。双方签订的合同文本约定供电“达到接通条件”，被告认为2018年12月15日前已接通供电，原告认为依照相关规定应当完成户表安装接通永电才能符合“达到接通条件”的约定。经查，该楼盘临时供电已具备接入国家电网安装户表的条件，经协调在对接供电部门施工和业主配合的情况下，被告已于2019年9月完成户表安装供电，原告未提供充分证据证明电能质量和增加原告的电费负担。故原告据此要求被告承担违约金责任的请求，本院不予支持。 二是原告提出被告交付房屋时未完成建设工程竣工验收备案，即未达到合同约定房屋竣工验收的条件。经查，富基世纪公园79-80#栋《建设工程竣工验收备案表》中勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格签字盖章的时间在合同约定交房日之前，被告已按合同约定的条件进行了竣工验收；原告提出以竣工验收备案时间作为竣工验收的理由，因建设工程竣工验收备案是行政管理性要求，本院不予支持。 三是原告提出交付房屋不合格而拒收房屋的意见。因两原告已收悉被告的交房通知，出于自身的原因未接收房屋，被告无责任。 第二，被告按期未办理商品房预告登记是否构成违约，承担违约责任。经查，被告已按合同约定按期办理了两原告所购商品房的网签和备案。2017年7月12日，两原告与中国建设银行湖南省分行签订了以本案商品房为抵押的借款合同。被告未按合同约定为原告办理商品房预告登记，已构成违约，但合同约定原告亦可以自行申请办理。原告提出以房屋总价款每日0.1‰支付违约金的请求，综合原告已接收房屋、已办理预告登记和被告公司曾出现资金链断裂等情况，本院依法调整为按房屋总价款的0.5%由被告承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告朱伟、梁园支付违约金3717元； 二、驳回原告朱伟、梁园的其他诉讼请求。 案件受理费1344元，由被告湖南富基置业有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 长  江 革 人民陪审员  严友良 人民陪审员  高 炼 二〇一九年十二月二十五日 代理书记员  黄雅琴 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。