安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初2947号 原告（反诉被告）：陈菊兰，女，1968年5月1日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托代理人：刘育萌，安徽明泉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘万兵，男，1979年8月12日出生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜道好，安徽华人律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈菊兰与被告（反诉原告）潘万兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理，于2017年11月10日作出（2016）皖1802民初3773号民事判决。潘万兵不服，提起上诉。案经安徽省宣城市中级人民法院审理，于2018年4月24日作出（2018）皖18民终201号民事裁定,将该案发回本院重审。本院于2018年5月29日重新审理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈菊兰的委托诉讼代理人刘育萌，被告（反诉原告）潘万兵及其委托诉讼代理人洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈菊兰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年11月19日签订的《租赁协议》；2.被告交清位于宣城市原办公楼（现点金商务楼）自南向北第一、二两间一层门面房及二楼至五楼水电费用，后腾空交还给原告；3.被告立即给付原告自2016年2月29日起至实际归还之日止的房屋租赁费（按每年722400元计算，其中自2016年2月29日起至2016年7月29日止的房屋租赁费为300835元）及违约金（以被告应缴的2016年度房屋租赁费722400元为标准，自2015年11月17日起按月利率2%计算至实际付清欠缴房租之日止）4.被告承担本案讼费用。本案审理过程中，原告变更其诉请：撤回第2项诉讼请求；第3项“实际归还之日止”变更为“2018年4月4日止”。事实和理由：2013年11月19日，原、被告签订一份《租赁协议》。该协议约定“被告自愿承租原告位于宣城市原办公楼（现点金商务楼）自南向北第一、二两间一层门面房及二楼至五楼房屋，租赁期限：捌年，自2014年2月29日起至2022年2月28日止。租金：2014年2月29日至2017年2月28日止，每年租金为因租房所产生的应缴房产税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、水利基金和人民币柒拾贰万贰仟肆佰元整之和。现第三年度的租金交付期即2015年11月17日已过。原告多次向被告催要无果。2018年4月4日，宣城市中级人民法院对本案原审案件二审时明确2018年4月4日是房屋接收的时间，视为被告已经腾空交付给原告。 潘万兵辩称，原告是必须到庭的当事人，原告经合法传唤未到庭，应按撤诉处理。接下来的审理不符合法律规定，违法。实体认为：1.原、被告之间没有租赁合同关系。租赁协议不是原告签订的，被告没有见过原告，2013年11月19日陈四琴带了一份租赁协议与被告签订；2.原告从来没有出现过，包括房屋租赁开始及合同履行过程中，以及后期合同的终止，原一审、二审的诉讼程序，其所有的签字都是他人冒用的，原一审、二审包括现在的诉讼程序都不是原告的真实意思表示，涉嫌虚假诉讼，请将本案移送相关部门；3.原告并非涉案房屋的产权人，未取得涉案房屋的产权证；4.租赁协议于2015年10月17日结束，被告已经按照合同约定于2015年10月将房屋交付给出租人，此后从未使用过该房屋，因此房屋占用使用费不存在，协议终止后的房屋由出租方掌握，其是否对外出租及其他情况与被告无关；5.被告已经将房屋的租金缴纳至2016年2月28日，2015年10月17日合同终止日至2016年2月28日期间的租金应返还给被告，且被告走时将价值400多万元的装修及电梯实际上送给出租方，被告也不向原告主张。 潘万兵向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2013年11月19日签订的《租赁协议》效力于2015年12月17日终止；2.反诉被告退还反诉原告租金120400元（2015年10月17日到2016年2月28日四个多月，但反诉原告只主张2个月的租金退还）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2013年11月初，反诉原告通过朋友介绍欲租赁反诉被告位于宣城市区。同年11月19日，陈四琴带着反诉被告已签名的格式协议让反诉原告签名。双方订立的租赁协议对租金、期限及违约责任均作了约定。协议签订后，反诉原告通过潘小军账户将租赁费用通过银行转账、现金方式，按案外人指示支付给陈龙琦。反诉原告与潘小军等股东利用租赁房屋开设“宣城市摩指传奇足浴会所”。截至2014年6月前，因反诉被告未能向反诉原告提供房产证，该会所无法通过消防验收。后反诉原告通过其他渠道通过了消防验收，才正式开业。2014年年底至2015年年初，根据案外人指示，反诉原告分别通过银行转账、支付现金等方式，将第二年租赁费支付给陈龙琦和反诉被告。2015年，反诉原告因经营不善导致严重亏损，无法继续经营。同年10月，反诉原告告知反诉被告及案外人，不再续租该房屋，亦不再交纳第三年度租赁费。但反诉被告（无法联系）及案外人不予理睬。同年10月15日，反诉原告退出该房屋。租赁期间，反诉原告从未见过反诉被告，一直通过陈四琴履行合同。反诉原告在租赁房屋内安装48台空调、电梯等装饰装修费用约400万元。 陈菊兰对潘万兵的反诉辩称，请求驳回反诉原告的反诉诉请。双方签订的合同合法有效，反诉原告至今占用反诉被告的租赁房屋，其未缴纳第三年度的租赁费用，继续违约；反诉原告经营属于个人经营问题，与本案无关，即使合同效力终止，反诉原告仍然要向反诉被告支付房屋占用使用费，参照合同的标准。反诉被告无返还反诉原告房屋租赁费用的依据。1.涉案租赁房屋系其在宣城市国土资源局土地收购储备土地交易中心通过金马拍卖有限责任公司拍卖会拍卖所得；2.其委托其侄子陈龙琦对外处理租赁相关事宜，且其丈夫一直生活、工作在宣城，其他人与租赁协议没有直接关联；3.反诉原告所称合同解除缺乏事实和法律依据，双方并未对合同解除达成一致意见。 陈菊兰为证明其本诉主张及抗辩潘万兵的反诉请求，提交证据如下： 1、原告身份证、宣国土资(2004)44号文件、委托拍卖合同、拍卖会现场成交确认书、土地使用权证复印件各1份，证明原告主体身份及原告对涉案房屋享有所有权； 2、授权委托书复印件1份、2018年12月25日视听资料光盘1份，证明原告授权委托其侄子陈龙琦处理涉案房屋的租赁事项； 3、《租赁协议》复印件1份，证明被告租赁原告房屋，约定租金给付、水电费负担等内容； 4、2015年12月22日的《律师函》、快递单复印件各1份，证明原告通过快递的形式向被告催缴租金； 5、2014年3月31日摩指传奇足浴会所消费小票复印件1份，证明被告在2014年3月份就已经对外营业了； 6、2014年4月3日被告的工作人员徐小菊接收租赁房屋办理消防手续全部资料的清单1份，证明原告已经将租赁房屋办理消防手续的材料交给了被告，且合同第五条约定由被告办理手续。 潘万兵质证意见为：原告出庭人员无权出庭，本案应按撤诉处理，原告的证据不具有法律效力，也没有合法性。对证据1的“三性”均有异议，不是原告的真实授权，都是复印件，房屋产权应以不动产登记中心登记为准，拍卖是商品房交易行为，是债权，有无获得产权不清楚；对证据2的“三性”有异议，无法认定是陈菊兰，授权委托书没有陈菊兰签字，视听资料是否是陈菊兰应由法定程序确认，且视听资料的时间、在何种状况下、是否其本人、是否通过剪辑，都无法确定，是证据使用还是证人使用不清楚；对证据3的“三性”不认可，陈菊兰不是本人签字，潘万兵是本人签字，合同首部乙方和地址都是潘万兵写的；证据4中的律师函，被告没有收到，快递单上没有被告的签收，该律师函反而证实原告在2015年11月至12月期间就知道被告不缴纳下一个年度的租赁费用；证据5、6看出2014年3月31日被告经营，但被消防部门查了，要求提供房产证，否则不可以经营，接收单看出只提供了土地合同，没有提供房产证的复印件，且原告与消防支队就涉案租赁房屋产权产生了纠纷，至今办理不了房产证，同证据1的质证意见。 潘万兵为抗辩陈菊兰的本诉请求及证明其反诉主张，提交证据如下： 1、快递投递记录打印单1份，证明原告寄出的《律师函》2016年1月4日退回去，没有被签收； 2、被告身份证、陈四琴、原告身份证复印件1份，证明原、被告主体身份及陈四琴的身份信息； 3、《租赁协议》复印件1份，证明该协议第十一条约定房屋租赁费逾期交纳一个月，合同自然终止； 4、《劳动保障监察责令改正决定书》复印件1份、2015年10月17日《告知函》拍摄照片打印件1份，证明：被告因经营不善拖欠工人工资不愿意继续租房；因联系不上原告，被告在涉案房屋门口张贴不再续租的《告知函》，且于同日腾让房屋； 5、短信截图打印件1份（提供手机上短信记录核对），证明2015年10月因无法联系原告告知其已经退出房屋，再次通过短信方式向案外人告知其不再续租； 6、光盘1份，证明被告向案外人陈龙琦在其经营的场所说明了不再续租的情况； 7、2018年11月8日的照片1张，证明目前涉案房屋的出租人电话仍然是陈四琴的电话，与2016年2月4日被告所发的短信通知的号码一致。 陈菊兰质证意见为：被告证据1，原告无法核对其真实性，请求法院核查，该证据说明：原告确实向被告的户籍地投寄了催收房屋租赁费函，履行了催收房费的义务，原告的催收函无瑕疵，是按正常情况履行的，被告有无收到原告不清楚；被告即使不缴纳租赁费用，不能当然地认为就是不继续租赁房屋及归还房屋。对证据2中的原、被告的身份证无异议，对陈四琴身份信息的合法性有异议，不是从户籍部门打印的，未加盖公安机关的印章，真实性无法核实。对证据3协议签订没有意见，不能达到其证明目的，不能当然地认为协议终止。对证据4中《劳动保障监察责令改正决定书》的真实性无异议，关联性有异议，也证明2016年1月11日被告的经营依然在进行中，且受到行政处罚，与被告说的矛盾；《告知函》的“三性”无法确认，即使被告联系不到原告，也可以通过快递的形式告知相关情况。对证据5的“三性”不予认可，无法确定手机号的所有人是谁，短信上的“陈四清”与被告说的陈四琴是否是一个人不清楚。对证据6不予确认，其中无被告或其代理人身份出现，且说话人是案外人，真实性无法核实。对证据7的真实性无异议，不同意被告的证明目的，即使号码是陈四琴的，也仅是对外招租中介人的性质，其没有对租赁主体做出的权利。综上，1.本案提起反诉是对案件主体身份的相对方提出确认；2.原、被告的租赁合同是否解除需要有具有解除合同权利的人员达成一致意见，本案权利人员认可解除的是陈龙琦与其丈夫，其他案外人均不具体订立履行合同的权利。 另本院依法于2019年3月20日与陈菊兰进行谈话，并制作谈话笔录一份，并在宣城市中级人民法院调取（2018）皖18民终201号法庭审理笔录一份，该笔录中有陈龙琦的谈话内容。 原告对该组证据质证意见为：对该两份笔录的真实性无异议，原告的代理手续符合法律规定，原告的代理人出庭符合规定；陈龙琦谈话证实被告给付租赁费用后仍然占有租赁房屋，被告应承担2016年2月29日起至二审笔录确认的原告收到房屋的时间期间的房屋占有使用费，原告的诉讼具有事实依据。 被告对该组证据质证意见为：对第一份谈话笔录的“三性”均不认可，1.本案是原告必须出庭案件，该谈话笔录不具有合法性，也不具有真实性；2.民事诉讼的活动参与人授权是不能经过事后的追认，该份谈话笔录中追认之前的诉讼活动以及相关的签字，没有法律依据，不具有法律效力，本案之前的诉讼涉嫌虚假诉讼。对第二份笔录本身的真实性无异议，但笔录中陈龙琦陈述的内容的“三性”均不认可，首先陈龙琦并非作为证人参与原二审的开庭，并未经过各方的质询，所以其陈述不能作为证据使用；第二，陈龙琦是原告的侄子，与原告有利害关系，其陈述只能作为原告的陈述，同时其在涉案租赁关系中也有利害关系，其陈述不能作为证据使用，不具有真实性；第三，该陈述不具有合法性，不是法定的证据形式。 本院对上述证据认证如下： 陈菊兰证据1、2、3符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定；证据4，结合潘万兵证据1，本院认定陈菊兰寄出律师函的行为；证据5、6，结合潘万兵质证意见，本院予以认定。 潘万兵证据1与陈菊兰证据4具有关联性，本院予以认定。证据2，原、被告的身份信息，本院予以认定；陈四琴的身份信息，该人口基本信息的内容、样式与原告的人口基本信息的内容、样式相仿，虽然未加盖户籍部门印章，但原告也未举出相反的证据推翻，且原告认可有陈四琴，其上的联系电话与被告证据5、7具有关联性，本院予以认定。证据3，本院予以认定。证据4中的《劳动保障监察责令改正决定书》，原告对真实性无异议，该证据符合证据的“三性”，本院予以认定；证据4中的《告知函》，原告虽有异议，但结合原审案件上诉后的二审中的原告陈述，对该证据本院予以认定，证明效力由本院认定。证据5，该证据与被告的证据2中的陈四琴身份信息及证据7具有关联性，本院予以认定，短信中的“陈四清”即“陈四琴”。证据6，原告有异议，被告无相关证据佐证该证据与本案具有关联性，本院不予认定。证据7，原告对现状的真实性无异议，本院予以认定。 本院与陈菊兰的谈话笔录，其中陈菊兰的谈话内容中对“陈菊兰印”及签字的陈述，表明本案及原审、原审二审诉讼是其真实意思表示，本院予以认定；对于涉案租赁房屋处理的陈述，本院结合陈菊兰、潘万兵的相关证据予以确认。对于（2018）皖18民终201号法庭审理笔录中的陈龙琦的谈话内容中的陈述的潘万兵于2016年春节之后对陈龙琦说不租了及陈龙琦不同意等内容，与本案具有关联性，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈菊兰通过拍卖方式购买了位于宣城市区原办公楼后，于2010年12月11日办理宣国用（2010）第5325号国有土地使用证，未能及时办理房屋产权证。陈菊兰于2008年1月10日出具授权委托书委托陈龙琦管理位于宣城市区的房产租赁事项。 2013年11月19日，陈菊兰委托的陈龙琦及其陈四琴，与潘万兵就宣城市区原办公楼的租赁事宜，进行协商后，陈龙琦代理陈菊兰作为甲方（出租方），潘万兵作为乙方（承租方），签订了一份《租赁协议》，该协议尾部“甲方”处加盖有“陈菊兰印”，并有陈龙琦在该印章处代为签名“陈菊兰”。该协议约定：“一、租赁标的的位置：陵西路58号宣城消防支队原办公楼（现点金商务楼）自南向北第一、二两间一层门面房及二楼至五楼。二、租赁期限：共捌年整，即自2014年2月29日至2022年2月28日止。三、租金：自2014年2月29日至2017年2月28日止每年租金为因租房所产生的应缴房产税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税、水利基金和人民币柒拾贰万贰仟肆佰元整之和。自2017年2月29日至2022年2月28日止每年租金为因租房所产生的应缴房产税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税、水利基金和以上一年度实际付给甲方的租金为基价的8%同比递增计算出的当年应付给甲方的租金部分之和。四、付款方式：①甲方应缴的房产税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税、水利基金，由乙方于每年2月28号前缴到宣州区地方税务局，乙方不再将与之同等金额的现金交付给甲方。地方税务局开具的票据均由乙方收执；②乙方在甲、乙双方签约时支付甲方租金人民币柒拾贰万贰仟肆佰元整；第二年乙方于2014年11月17日付甲方租金人民币柒拾贰万贰仟肆佰元整；第三年乙方于2015年11月17日付甲方租金人民币柒拾贰万贰仟肆佰元整；第四年乙方于2016年11月17日付甲方租金人民币柒拾捌万零壹佰玖拾贰元整……③乙方在甲、乙双方签约时支付甲方押金人民币贰万元整，该款在乙方租赁到期不再续租及乙方搬离完物品结清所有水电费和房租后退还；若租赁期间因乙方原因提前退租，甲方有权不予退还……十一、乙方逾期交付租金的，除仍应及时足额补交外，须按日支付欠款总额千分之八的违约金，且视为自动放弃次年的续租权利。乙方应交租金逾期达一个月，此租赁合同自然终止，甲方可无条件收回租赁房，且乙方在合同终止的次日须搬离租赁房，不得刻意囤房。乙方若在租赁期满当日未搬离租赁房，乙方应按日租金的叁倍（即当年度租金÷360×3）支付甲方自租赁期满次日起至实际搬离之日止租金……” 合同签订后，潘万兵给付押金2万元给陈菊兰，陈菊兰依约交付了租赁房屋给潘万兵使用。潘万兵取得该房屋使用权后，出资对该涉案房屋进行了装潢，开设“宣城市摩指传奇足浴会所”（法定代表人为潘小军）。 2014年3月，宣城市摩指传奇足浴会所开始营业。 2014年4月3日，陈菊兰通过案外人将办理消防许可证应由陈菊兰提供的11份材料，交予宣城市摩指传奇足浴会所的工作人员徐小菊，徐小菊在交付资料的清单上签名。该份清单载明“摩指传奇领取资料，办理相关手续”。 合同履行过程中，潘万兵有陈四琴、陈龙琦的联系方式。潘万兵按照陈四琴的口头要求，及时通过银行转账、给付现金等方式，支付陈菊兰2014年2月29日起至2016年2月28日止两个年度的租金（其中部分租金打入陈龙琦的银行账户）。 2015年10月间，因潘万兵经营不善，宣城市摩指传奇足浴会所开始处于歇业状态。 2015年10月17日，潘万兵在该租赁房屋一楼大门口张贴一份《告知函》。内容为“陈菊兰：现就我方不再租赁使用陵西路58号点金商务楼事情，致函如下：我方决定不再租赁使用前述房产，相应的租赁协议即日起解除，我方在承租期间进行依附于房屋的装修，添置的电梯，空调等设备设施价值400余万元，现均无偿送给贵方。此外，我方租金已缴纳至2015年11月17日，我方多支付的租金和押金，请贵方核算欠缴的水、电费后及时退还给我方。特此函告潘万兵（电脑打印）”。 2015年11月17日，潘万兵未能按照合同约定支付第三个租赁年度，即2016年2月29日至2017年2月28日的租金72.24万元。 2015年12月23日，陈菊兰委托律师，向潘万兵通过快递方式发出《律师函》，要求潘万兵在接函后5日内给付所欠租金72.24万元。《律师函》未能及时送达给潘万兵。 2016年1月11日，因员工到宣城市宣州区人力资源和社会保障局投诉宣城市摩指传奇足浴会所拖欠23位员工工资七万余元，该局作出宣州区人社监令字（2016）02号《劳动保障监察责令改正决定书》，要求宣城市摩指传奇足浴会所于2016年1月21日前全部支付拖欠的工资。 2016年2月4日，潘万兵发送一份短信至陈四琴手机138××××3933。内容为：“陈四清你好，我是租你宣城陵西骆58号消防支队原办公楼开摩指传奇的潘万兵，因为我签合同都是陈菊兰委托陈四清和我潘万兵办理的，2015年十月九号被公安已经查了，十月份我已经跟你们讲了房子不租了，叫你们把房子收回，今天我再和你们说下”。后潘万兵也告知过陈龙琦不再租赁房屋，陈龙琦不同意。后潘万兵未将其装潢添附的空调、电梯及其它设施搬离，也未与陈菊兰办理租赁房屋的返还手续。 另本案原审案件因上诉在宣城市中级人民法院二审审理期间，陈菊兰认可陈菊兰与潘万兵之间的房屋租赁合同于2016年2月4日解除。陈菊兰认可租赁房屋已于2018年4月4日交付给陈菊兰。 2018年11月8日，涉案房屋上张贴的“门面出租”的联系电话是陈四琴的电话“138××××3933”。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因涉案房屋系陈菊兰通过拍卖方式购买，且已办理土地使用证，陈菊兰已取得涉案房屋的使用权，陈菊兰就涉案房屋委托他人与潘万兵签订《租赁协议》，陈菊兰与潘万兵之间的房屋租赁合同自签订时成立并生效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合陈菊兰与潘万兵的本诉、反诉请求，本案争议焦点有二：一是涉案《租赁协议》是解除还是终止及相应的时间；二是潘万兵是否应支付陈菊兰交付涉案房屋之前的房屋租赁费及违约金、陈菊兰是否应退还潘万兵房屋租金。 争议焦点之一：涉案《租赁协议》是解除还是终止及相应的时间？虽《租赁协议》中约定有自然终止的条款，但该条款其后为“甲方可条件收回租赁房”，现因潘万兵已支付涉案房屋的租赁费用至2016年2月28日，潘万兵在2015年11月17日及其后未支付第三年度的租赁费，但潘万兵未及时通过有效方式通知、也未及时向陈菊兰交付租赁物，故对潘万兵要求确认双方签订的《租赁协议》的效力于2015年12月17日终止的反诉请求，本院不予支持。潘万兵张贴的《告知函》从形式上看类似公告，但该租赁房屋大门并非公告的发布载体，其中内容亦无经过多少日视为送达的表述，故《告知函》未送达给原告，未产生法律效力；且潘万兵虽不知道陈菊兰的联系方式，但知道陈四琴、陈龙琦的联系方式，其无须通过该种方式告知。因陈四琴也系陈菊兰与潘万兵之间租赁合同关系的陈菊兰一方联系人，潘万兵有理由相信陈四琴有代表原告的权利，潘万兵于2016年2月4日向陈四琴发送不租涉案房屋的一条短信，即潘万兵告知陈菊兰解除合同，后陈菊兰、陈龙琦及陈四琴均未作出回复，陈菊兰亦未在该通知到达之日起的三个月内即法定异议权行使期间请求确认该解除合同的效力，故该租赁合同于通知到达对方时解除。另陈菊兰在该案原审二审过程中认可双方之间的租赁合同已于该日解除，即陈菊兰对该法定解除无异议。故对陈菊兰要求解除其与潘万兵签订的《租赁协议》的诉讼请求，本院确认双方之间签订的《租赁协议》已于2016年2月4日解除。 争议焦点之二：潘万兵是否应支付陈菊兰交付涉案房屋之前的房屋租赁费及违约金、陈菊兰是否应退还潘万兵房屋租金？本院已在前述认定涉案房屋《租赁协议》已于2016年2月4日解除，但潘万兵未能及时搬离并向原告返还涉案房屋。因涉案房屋租赁协议系陈龙琦代签，陈菊兰在整个租赁期间始终未曾出现过，潘万兵在短信通知陈四琴解除合同后也告知陈龙琦，陈龙琦拒收房屋，陈菊兰一方对房屋长期闲置、损失扩大也应承担一定的责任；陈菊兰要求潘万兵参照租赁协议约定的租金支付合同解除后占用租赁房屋期间的使用费，有悖事实，也有违公平原则。本院对解除合同后至2018年4月4日期间的涉案房屋的闲置损失予以部分支持，即截至2016年2月28日潘万兵已支付的租赁费抵付该期间的占用损失，自2016年2月29日起至2018年4月4日期间的涉案房屋的闲置损失参照《租赁协议》中约定的前三年租金722400元/年的25%标准计算，共计378724元【722400元/年×25%×2年1个月5天（2016年2月29日至2018年4月4日）】。 对陈菊兰要求潘万兵支付违约金的请求，虽租赁协议中约定有违约金条款，但该条款系潘万兵逾期支付租金时的约定内容，本院已在前述认定《租赁协议》于2016年2月4日解除，此后所支付的并非租金，故本院对陈菊兰的该项请求不予支持。 潘万兵要求陈菊兰退还退还其租金120400元（2015年10月17日到2016年2月28日四个多月，但反诉原告只主张2个月的租金退还）的反诉请求，因本院已在前述认定双方之间的租赁合同于2016年2月4日解除，该日至2016年2月28日期间的租金抵付该期间的占用损失，本院对潘万兵的该反诉请求不予支持。 潘万兵辩称应按撤诉处理，无事实和法律依据，本院依法不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告陈菊兰与被告潘万兵签订的《租赁协议》于2016年2月4日解除； 二、被告潘万兵于本判决生效之日起十日内支付原告陈菊兰房屋占用损失378724元； 三、驳回原告陈菊兰的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告潘万兵的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费7863元，由本诉原告陈菊兰负担6181元、本诉被告潘万兵负担1682元；反诉受理费1404元，由反诉原告潘万兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  王晓红 人民陪审员  赵春燕 人民陪审员  崔思平 二〇一九年十二月二十一日 书 记 员  王鑫宇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。