江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初4415号原告：盐城博亿物业服务有限公司（反诉被告），统一社会信用代码91320902560264637U，住所地在江苏省盐城市。法定代表人：张建舟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴声镨，该公司主任。委托诉讼代理人：韩立军，江苏良烨律师事务所律师。被告：吕锦云（反诉原告），女，1968年7月6日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：施朋生，盐城市建军法律服务所法律服务工作者。原告盐城博亿物业服务有限公司（下称博亿公司）与被告吕锦云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈艳红独任审理，于同年9月2日公开开庭进行了审理。被告吕锦云当庭提起反诉，本院经审查认为被告吕锦云的反诉请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。后因案件复杂，本案依法适用普通程序并组成合议庭，于同年12月4日公开开庭审理了本案。原告博亿公司的委托诉讼代理人韩立军，被告吕锦云及其委托诉讼代理人施朋生到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告博亿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金及物业管理费101904元（2015年5月31日至2019年6月1日的四年租金及物业管理费161904元，扣除已缴纳的租金6万元）；2、按24%的年利率计算20952元从2016年6月2日至实际履行之日的违约金（利息）、40476元从2017年6月2日至实际履行之日的违约金（利息）、40476元从2018年6月2日至实际履行之日的违约金（利息）；3、被告承担诉讼费和保全费及保全保险费用850元。事实与理由：被告于2016年6月1日与原告签订了一份商铺商务办公房租赁合同，期限一年，期满后又续签一年，二份合同中对租金、物管费的标准及支付时间、违约责任等都作出了约定。原告在2017年6月1日签订的租赁合同到期前，多次贴通知、上门及电话通知，催告被告到原告处续签合同并缴纳相关费用，被告一直总以欲用其儿子的名义来签订合同等各种理由未签合同，但被告直至今一直在使用该门市，依照我国《合同法》之规定，被告虽未与原告续签租赁合同，但原告事实上仍一直在使用该租赁商铺，原租赁合同继续有效。截止2019年5月31日，被告欠原告三年租金及五年物业费合计124193元，被告仅在2016年向原告缴纳22289元，后经原告同意扣减差欠被告的地板货款43301元，被告至今仍欠原告58603元，在原告的多次催讨下无果。被告吕锦云辩称：2016年6月1日，原、被告签订《商铺商务办公房租赁合同》情况属实，期限是一年。后双方未签订书面合同。被告在2017年6月21日和7月24日向原告两次缴纳租金合计2万元。被告对原告要求支付违约金不予认可。原告差欠被告地板款项属实，但抵扣房租只是原告的意见。2018年6月27日，因为原告物业管理不到位，排水系统不畅致大雨积水造成被告木质样品和装修材料受损严重，损失很大。原告违约，其应承担违约责任，故原告的诉请应予驳回。被告吕锦云向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人各项财产损失费146566元（门市样品损失35924.6元、地面损失13077.9元、墙面损失4080元、门市重新装修恢复费用68000元、装修期间经营损失18143元及原告差欠被告地板款43301元按年利率24%计算的利息和原告保全被告财产造成的损失）；2、本案反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年6月1日，原、被告签订《商铺商务办公房租赁合同》，期限1年。合同期满后，被告续租原告房屋，双方未签订书面租赁合同。2018年6月27日下午下了场暴雨，而案涉建材市场只有一口排水泵，因原告的管理不善，排水系统补偿堵塞，造成大量积水，导致原告门市木质样品和装修材料严重受损。被告多次向原告反映未果，现提起反诉，望法院支持。原告针对被告的反诉请求辩称：被告的反诉无法律依据，反诉人承认了不可抗力。依照双方租赁合同的第九条及被告曾经签订的江苏明珠世贸商城市场管理规约第二章第四条的约定，此水灾应属自然灾害，原告应当免责，此时按照合同约定被告可以选择解除合同，解除合同也不应当被告应当支付的租金，何况本案被告事实上并无实际损失。当时也未提出解除合同。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，博亿公司（甲方，出租人）与吕锦云（乙方，承租人）签订一份《商铺、商务办公房租赁合同》。与本案有关的约定有：1、甲方将位于盐城市，江苏明珠世贸城内C区5幢1层103、130号的商铺和商务办公房出租给乙方经营，乙方经营范围为地板；2、租赁期限为12个月，自2016年6月1日起至2017年5月31日止，租赁到期后，乙方不续租的，在到期日前的七日内无条件完成物品搬移，并办理相关手续；如逾期不搬的，甲方有权采取措施，商铺和商务办公房内的所有物品作废弃物由甲方处置，费用由乙方负担；乙方到期归还时须保持装修原样；3、租期内的租金采取先支付后使用原则，支付方法：在签订合同时采取一次性付清的租期内租金的，租金总价37711元、物业管理服务费，商铺每平方米按1.9元/月收取，采取先支付后使用原则，在签订合同时，支付第一年度的物业服务管理费2765元。4、履约保证金：乙方在签订本合同时甲方缴纳履约保证金3000元整。履约保证金在到期退还商铺与甲方结清费用并承诺于第三方无任何经济纠纷的60日内退回（不计息）；在本合同签订后乙方未履约，保证金不予退回；延迟支付租金和其他相关费用或乙方违约需要承担违约金的，甲方有权处理并直接从保证金中扣除，不足的另行追索；5、在租赁期内，乙方自愿接受甲方的市场管理，如有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同而无须承担乙方任何损失，已交租金和物业服务费不予退还外，造成甲方损失的由乙方赔偿，且乙方无条件在甲方通知之日起7天内清场和移交完毕：……（6）乙方应按期缴纳水、电费用，如有拖欠或拒交，甲方有权从乙方的保证金中扣除，在十个工作日内补交保证金，逾期补交的，乙方应向甲方应向甲方支付应补足部分每日5‰的违约金；6、乙方逾期支付租金、物业服务管理费及其他费用的。每逾期一日，则乙方应向甲方承担每日千分之五逾期付款违约金，最终导致甲方向法院提起诉讼的，乙方仍需承担由此诉讼而引起的诉讼费、保全费、律师代理费、办案交通费等所有费用；7、在租赁期内，如发生地震、暴风等不可抗力灾害或政府行为造成本合同不能履行的，本合同可以解除，任何一方不承担违约责任，各方各自承担自己的损失。但是在不可抗力或政府行为发生前任何一方因履行合同所欠对方的尚未支付的租金及相关费用或赔偿仍应向对方支付。被告吕锦云从2014年7月开始使用案涉房屋，被告于2016年3月15日、2017年6月21日、2017年6月24日分别向原告缴纳了2万租金，合计6万元的租金。2017年5月31日，博亿公司（甲方，出租人）与吕锦云（乙方，承租人）又关于案涉房屋签订了一份《商铺、商务办公房租赁合同》。租赁期限为12个月，自2017年6月1日起至2018年5月31日止，其他条款的约定同上一年合同。合同签订后，被告吕锦云继续承租案涉房屋。2014年7月3日，被告吕锦云向原告出具承诺书一份，载明：“本人承租的位于开放大道288号《江苏明珠世贸商城》内C区5幢1层103、130号（建筑面积121.27㎡）商铺和C区5幢2层203号的商务办公房（建筑面积128.56㎡），已于2014年7月3日与业主签订了《租赁合同》，现就入场经营后的服务管理方面慎重承诺如下：1、自觉执行物业公司的统一管理，遵守《临时管理规约》、《市场管理规约》的规定、市场对经营业态控制等的各种规定。2、自觉按规定（商铺1.9元/㎡月）缴纳物业管理费，总计年金额为2765元。以后每年按付费通知规定的金额支付物业管理费。采取先付后用、一年一支付的办法，首次缴费时间自本承诺书签订时支付，第二年缴纳时间为满十二个月前的十天内，以后每年以此类推。按时支付公共部位公摊水、电等等的各项规定费用。3、如本人未能按时付款，物业公司可按每日万分之五标准收取滞纳金或直接向物业所在地法院申请《支付令》。特此承诺。”吕锦云在该承诺书上签名。2018年5月25日，博亿公司向被告吕锦云发出《租赁合同》到期通知函，告知其承租的**号商铺于2018年5月31日到期，公司要求吕锦云于2018年5月31日前到公司物业服务中心续签《租赁合同》及其他手续、并缴清各项欠缴费用，如退租于2018年5月31日前到公司物业服务中心办理《租赁合同》终止手续、并缴清各项欠缴费用，且在2018年5月31日上午10点前完成所有物品的搬迁，按原签的《租赁合同》各相关约定的规定保持装修原样，如逾期交房的，产生的费用按时结算。同时因此承担产生的一切经济和法律责任。被告于2018年5月29日签收上述通知。2019年5月20日，博亿公司向被告吕锦云发出《催缴租金及物业费通知函》一份，告知被告原租赁合同继续有效，仅是租赁期限为不定期，限被告于2019年5月22日前到公司物业服务中心办理相关手续、并缴清各项欠缴费用，否则公司将向法院起诉，被告需因此承担产生的一切经济和法律责任。被告的亲属贾建国于2019年5月20日签收上述通知。被告为证明其主张向本院提交了视频1份，证明在2018年6月27日下午，被告承租的门市地面被淹，店内木质样品和装饰材料被泡在水中的事实；原告还提交装修合同1份及收条2份，证明其承租的门市于2018年12月18日签订了装修合同并于2018年12月18日和2019年2月3日分别支付装修工人30000元和35000元的事实；被告另提请证人刘某和姚某到庭作证，两人的证人证言为：“我和被告是亲戚，被告的媳妇是我妹妹，我今天证明被告的门市被水淹之后，门市进行装修，我是2019年1月份开始在被告门市装修的，铺地板砖，出样的架子也重新弄的，还有吊顶，共6.8万元，门市大概有200多平。没有分项，合计6.8万。装修将近一个月。”、“我也是承租原告门市的，和被告租在一起的邻居关系，我是卖木地板，我证明2018年6月27日那场雨，把我们仓库的东西都淹了，仓库在明珠装饰城E9,门市上的新地板也泡掉了，进到店里水位大概五公分高，被告的门市地上的东西都被泡掉了，具体什么东西损坏我不清楚。下雨之前没有接到相关通知。水淹的原因是市场其中一个排水孔堵死了，导致水无法排掉”。在审理过程中，关于原告差欠被告货款43301元在本案中是否抵扣的问题，双方未达成一致意见。在案件审理过程中，原告博亿公司向本院提出财产保全申请，并向天安财产保险股份有限公司盐城中心支公司缴纳850元的保险费用，以该公司的诉讼财产保全责任保险提供担保，申请查封被告吕锦云的银行存款人民币85000元或查封、扣押其他等额财产。本院于2019年7月5日作出民事裁定，查封了被告吕锦云的银行存款人民币85000元或查封、扣押其他等额财产。本院认为：（一）原、被告签订的两份《商铺、商务办公房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告在2018年6月1日合同期满后仍然使用案涉房租，其应支付相应的占有使用费。本案中，被告自2014年7月起承租案涉房屋至今，其应向原告支付案涉房屋承租期间的租金和占有使用费用，双方合同约定案涉房屋一年的租金和物业管理服务费为37711元和2765元，被告吕锦云于2016年3月15日、2017年6月21日、2017年6月24日各缴纳了租金20000元，原告现主张被告支付原告租金及物业管理费101904元（2015年6月1日至2019年6月1日的四年租金及物业管理费161904元，扣除已缴纳的租金60000元），本院认为租金的起算点按双方合同约定应自2015年6月1日起，被告对上述差欠的租金也无异议，本院依法予以认定，被告吕锦云应支付原告博亿公司自2015年5月31日起至2019年6月1日止尚欠的租金101904元。关于被告主张抵扣双方的买卖合同款项，因双方对是否抵扣一直未形成一致意见，而与本案也不属于同一法律关系，故本案中不予抵扣，双方可另案处理。（二）关于原告要求被告吕锦云承担利息的诉讼请求。被告承租原告房屋自2015年开始共缴纳租金6万元,扣减前期的租金,被告应从2016年其起算差欠被告的租金和物业管理费。双方签订的《商铺、商务办公房租赁合同》约定乙方逾期支付租金及其他费用的，还应承担每日千分之五逾期付款违约金。”被告未能按期支付租金及物业费，构成违约，应承担相应的违约责任。因双方对逾期付款利息的约定已超过了法律规定的标准，现原告主张扣减被告已缴纳的租金后对剩余未缴纳的租金20952元从2016年6月2日至实际履行之日按年利率24%计算的违约金、40476元从2017年6月2日至实际履行之日按年利率24%计算的违约金符合法律规定,本院予以支持。对于合同期满后的占有使用费用和物业管理费用合计40476元，因双方并未签订合同故本院支付以40476元为基数,按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自起诉之日即2019年6月28日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息。（三）关于诉讼保全的保险担保费用的承担问题。双方签订的合同明确约定乙方逾期支付租金、物业服务管理费及其他费用的。最终导致甲方向法院提起诉讼的，乙方仍需承担由此诉讼而引起的诉讼费、保全费、律师代理费、办案交通费等所有费用，现原告因本次诉讼其权利得到保证，其支付了诉讼保全保险费用850元，被告理应按合同约定承担该部分费用，故对原告的该项诉请应予支持。（四）关于被告主张的损失赔偿问题。被告吕锦云主张的损失赔偿是基于2018年6月27日的暴雨，该时间已系合同期满，其于2018年5月29日就收到了原告送达的租赁合同到期通知函，该函已明确通知其限期办理续签合同或终止合同，但被告既未续签、未终止合同也未缴纳相关的租赁费用仍然使用案涉房屋。其在暴雨后完全可以按照合同约定搬离案涉房屋，不再产生营业损失，而且其主张的地板损失和固定在墙上的样品损失均是装修的原样，根据合同约定合同到期后承租方应保持装修原样予以归还，而且原告在被暴雨淹过后半年才开始装修案涉承租房屋，其所举证据不足以证明其损失也不足以证明其装修跟暴雨淹过的因果关系，故被告吕锦云要求原告赔偿损失的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院依法予以适当支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕锦云应于本判决生效之日起十日内向原告盐城博亿物业服务有限公司支付截止2019年6月1日期间的租金及物业费合计101904元并支付逾期利息（利息的计算方法：以20952元为基数，支付自2016年6月2日起至实际履行之日止按年利率24%计算的利息，以40476元为基数从2017年6月2日至实际履行之日按年利率24%计算的利息，以40476元为基数按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年6月28日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息）；二、被告吕锦云应于本判决生效之日起十日内向原告盐城博亿物业服务有限公司支付保全保险费用850元。三、驳回被告吕锦云的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1718元、保全费870元，合计2588元，由被告吕锦云负担；反诉费1616元，也由被告吕锦云负担。如吕锦云本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  孙东荣人民陪审员  丁从德二〇一九年十二月十三日法官 助理  孙志杰书 记 员  徐 鑫附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。