广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初26900号原告：胡英杰，男，汉族，1962年7月4日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：彭国鹏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈倩瑶，北京市炜衡（广州）律师事务所实习人员。被告：广州市嘉翔腾鞋材有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇石湖村军民路自编8号一层、三层。法定代表人：胡家响。被告：胡家响，男，汉族，1972年1月19日出生，身份证住址江西省南昌市湾里区。原告胡英杰与被告广州市嘉翔腾鞋材有限公司（以下简称嘉翔腾公司）、胡家响房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡英杰及其委托诉讼代理人彭国鹏到庭参加了诉讼；被告嘉翔腾公司、胡家响经本院依法公告传唤，期满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告胡英杰诉称：被告胡家响系被告嘉翔腾公司的唯一股东及实际控制人。被告胡家响为经营皮革生产，于2010年2月8日与原告签订了《厂房租赁合同》，承租位于石湖村经济社土名“大岭尾”的二层厂房和宿舍，并于2010年8月25日成立被告嘉翔腾公司。厂房租赁合同约定的租赁期限为10年，从2010年3月10日至2020年2月28日止，租金为24800元/月且每三年递增6%（即2010年3月至2013年2月为24800元/月、2013年3月至2016年2月为26288元、2016年3月至2019年2月为27865元、2019年3月至2020年2月为29537元/月）。合同签订后，原告按约定提供厂房和宿舍，但被告嘉翔腾公司从2013年3月开始拖欠租金，截至2019年5月被告嘉翔腾公司累计拖欠租金715054元。原告认为，被告胡家响与原告签订的合同合法有效，被告胡家响是为了经营被告嘉翔腾公司而签订合同，且在合同履行过程中被告嘉翔腾公司是实际使用者并支付租金，为合同的实际履行者；同时，被告胡家响是被告嘉翔腾公司的唯一股东，两者财产混同，应认定为出租房屋的共同承租人。故原告诉至法院，请求判令：1、解除《厂房租赁合同》；2、两被告将厂房腾空并返还给原告；3、两被告向原告支付自2013年3月10日至2019年6月9日止欠付的租金715054元；4、两被告向原告支付自2019年6月10日起至实际返还厂房之日止的租金，暂计至2019年6月30日为29537元；5、两被告向原告支付逾期付款的利息，自每期租金应付之日起至实际清偿之日止，按照年利率24%计算，暂计至2019年7月10日为302106元；6、两被告承担本案诉讼费、保全费等。被告嘉翔腾公司答辩称：无答辩。被告胡家响答辩称：无答辩。经审理查明：被告嘉翔腾公司于2010年8月25日经核准登记注册成立，企业类型为自然人独资的有限责任公司，被告胡家响为该公司的唯一股东及法定代表人。2010年2月8日，被告胡家响（乙方，承租方）与原告胡英杰（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同》，约定：出租方将位于石湖村经济社土名“大岭尾”的二层厂房和宿舍租赁于承租方使用，租赁物面积约为2800平方米；本租赁物的功能为生产、宿舍，包租给承租方使用；租赁期限为10年，即从2010年3月10日起至2020年2月28日止；本出租合同的租赁保证金为49600元；总租金每3年递增6%，即从2013年3月10日至2016年3月10日的每月租金为26288元，如此类推；承租方应于每月5至15日前向出租方支付当月租金，承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%，由于甲方的原因造成乙方不能按时支付租金的，乙方不必向甲方支付滞纳金。庭审中，原告胡英杰确认其已按两个月租金收取了49600元的押金，且2010年3月10日至2013年3月9日期间每月租金为24800元。同时，原告胡英杰表示，被告胡家响承租涉案场地后，在该场地内登记注册成立了被告嘉翔腾公司，嘉翔腾公司是租赁场地的实际使用人。诉讼中，原告胡英杰提交了其与案外人广州市白云区太和镇石湖村经济合作社于2005年3月23日签订的《土地有偿使用合同》，以证明其从该社承包了土名“大岭尾”的山坡土地的使用权，期限从2005年3月20日起至2054年3月19日止。同时，原告胡英杰自认其是案涉租赁厂房及宿舍的产权人，但无办理产权登记，也确认该厂房及宿舍未办理用地规划许可、建设工程规划及施工许可等合法手续。2018年6月20日，被告胡家响出具承诺书，称：因欠房东胡英杰房租，本人胡家响承诺从2018年6月30日到7月30日按每月付给房东胡英杰50000元，后续到2018年8月30日到2018年12月30日按每月付房租100000元。2019年1月10日，被告胡家响与嘉翔腾公司出具承诺书，称：嘉翔皮厂承诺，2019年1月15日支付房租30000元给房东，2019年1月30日支付房租50000元给房东；所欠房租还款计划，从2019年2月底开始每月支付房租不低于50000元至付清为止。庭审中，原告胡英杰称2010年3月10日至2013年3月9日第一个三年期间的租金已经按时交纳完毕，但2013年3月10日至2016年3月9日仅收到租金892800元、2016年3月10日至2019年6月10日期间仅收到租金420170元，截止至2019年6月10日尚欠租金为725149元，但其仅主张为715054元，并表示涉案租赁厂房及宿舍两被告至今尚未退还。经本院当庭释明合同效力后，原告胡英杰明确要求两被告按约定的租金标准支付对应的占有使用费，但主张的金额不予变更。上述事实，有工商登记信息、《厂房租赁合同》、承诺书及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于涉案《厂房租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告承认涉案物业未办理建设工程规划许可证，因此就该物业所签订的案涉《厂房租赁合同》应属无效，无效合同自始无效，故原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然涉案的房屋租赁合同无效，但鉴于被告胡家响已经实际占用使用涉案租赁物业，在合同无效的情形下，被告胡家响应向原告胡英杰返还承租物业，并支付自占用涉案物业之日起至实际返还占用的房产之日止的占有使用费，该占用费可参照合同约定的租金标准进行计算。根据租赁双方在原合同中的约定，租金每三年递增6%，即2013年3月10日至2016年3月9日月租金为26288元、2016年3月10日至2019年3月9日月租金为27865元、2019年3月10日至2020年2月28日月租金为29537元/月。根据该约定的租金标准，2013年3月10日至2019年6月9日期间的物业占有使用费金额合计应为2038119元，但原告仅确认截止至2019年6月10日共计收到租金1312970，而两被告并未举证予以推翻，故本院予以采信，并确认被告胡家响拖欠原告胡英杰2013年3月10日至2019年6月9日期间的场地占有使用费共计725149元未付。由于原告胡英杰确认收取了合同押金49600元，在合同无效的情况下，其应当予以退还，现本院酌情认定该合同押金在欠付占有使用费的款项中予以扣减，经扣减后上述欠款尚余675549元。综上，被告胡家响应向原告支付2013年3月10日至2019年6月9日期间的场地占有使用费675549元，并按每月29537元的标准支付自2019年6月10日起至实际交还场地之日止的占有使用费。但因原告胡英杰明知其所出租的案涉物业未办理建设工程规划许可证等合法手续，涉嫌违法建设，却仍将该物业出租给被告胡家响，对于案涉租赁合同的无效存在过错，故本院对其主张的占有使用费的逾期付款利息请求，依法不予支持。原告胡英杰称被告胡家响租赁涉案物业系用于成立被告嘉翔腾公司，被告嘉翔腾公司系该物业的实际使用人，对此两被告并未在本案中提出相反抗辩。同时，根据被告胡家响与被告嘉翔腾公司于2019年1月10日所出具的承诺书，亦可佐证原告胡英杰所主张的事实。退一步而言，即使被告嘉翔腾公司并非涉案物业的实际使用人，其出具该承诺书同意支付相应欠款的行为，也可视为其自愿加入涉案债务，故原告胡英杰要求被告嘉翔腾公司对涉案债务共同承担责任，并无不当，本院依法予以支持。两被告经本院依法公告传唤，期满未到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十五日内，被告广州市嘉翔腾鞋材有限公司、胡家响将位于广州市白云区太和镇石湖村第五经济合作社的土名“大岭尾”的二层厂房和宿舍交回原告胡英杰管业；二、于本判决生效之日起五日内，被告广州市嘉翔腾鞋材有限公司、胡家响向原告胡英杰支付占有使用费（该占有使用费截止至2019年6月9日为675549元，自2019年6月10日起则按29537元/月支付至实际返还物业之日止）；三、驳回原告胡英杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14220元，由原告胡英杰负担674元，由被告广州市嘉翔腾鞋材有限公司、胡家响负担13546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白 亮人民陪审员  方少芬人民陪审员  甄晓明二〇一九年十二月六日书 记 员  陈芷清