四川省巴中市巴州区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川1902执异54号 异议人（利害关系人）：李述高，男，生于1968年，汉族，住重庆市云阳县。 申请执行人：杨利平，男，生于1970年，汉族，初中文化，个体工商户，住巴中市巴州区。 申请执行人：谢群华，女，生于1968年，汉族，小学文化，个体工商户，住巴中市巴州区。 被执行人：四川省巴中新时代房地产开发有限公司。 法定代表人：王国清，该公司董事长。 本院在执行杨利平、谢群华与四川省巴中新时代房地产开发有限公司（以下简称巴中新时代房产公司）民间借贷纠纷一案中，异议人李述高向本院提出书面执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人李述高称：2012年3月15日，巴中新时代房产公司（甲方）与四川省阿尔文建设有限公司（乙方，以下简称阿尔文建设公司）签订了《巴中市“富力锦城B栋”项目工程施工实施合同》，现场负责人为李述高。合同约定“五、工程款支付的特别约定：1、该工程是由乙方垫资、抵房修建的项目，工程款的主要来源是乙方抵甲方房屋销售后的资金；2、主体竣工初验合格后，双方可对售房抵工程款结算一次。”该工程于2012年5月3日开工，主体工程于2014年6月30日封顶。2014年7月20日甲方王国清与乙方李述高办理了《富力锦城B栋工程阶段结算》，双方商议约定：按约定一共下欠乙方1600万元，将负二楼车库和负一楼作工程款抵押给乙方，抵押价格：车位64个、按每个11万元计算，负一层按4000元/㎡计算,约2500㎡×4000元﹦1000万元。2016年4月27日甲方巴中新时代房产公司（代表人：王国清）与乙方阿尔文建设公司（项目负责人：李述高）、丙方四川川安消防公司（项目负责人：徐映德）签订《协议》，三方达成一致意见：现因业主方无资金支付工程款，以业主方“富力锦城B栋”的负2楼、负1楼作抵押担保，见证人：市住建局代表、业主代表签字。2016年7月6日出卖方巴中新时代房产公司王国清与认购方李述高、徐映德签订《商品房认购合同书》，认购了上述抵押的负二楼和负一楼房屋。2018年5月20日阿尔文建设公司《情况说明》：该工程项目实际投资人和施工人为李述高，所有权利义务包括工程款的领取等均由李述高享有和承担。综上，异议人认为：一、本人是该项目的实际施工人和投资人，2014年7月20日与甲方办理了主体工程阶段结算，因甲方欠工程款1600万元，双方已约定将负二楼车库和负一楼作工程款抵押给乙方，并于2016年7月6日签订《商品房认购合同书》，异议人对该项财产依法享有优先受偿权；第二、申请执行人对被执行人享有的“民间借贷”债权属于普通债权，不能对抗异议人的优先受偿权。故请求巴州区人民法院对杨利平、谢群华申请执行巴中新时代房产公司民间借贷纠纷案涉的“富力锦城B栋”负2楼、负1楼房屋终止执行。 申请执行人杨利平、谢群华未进行答辩。 本院查明：原告杨利平、谢群华与被告巴中新时代房产公司民间借贷纠纷一案,本院于2015年8月17日作出的（2015）巴州民初字第1929号民事判决书判决由被告巴中新时代房产公司在本判决生效之日偿还原告杨利平、谢群华借款2220000元及资金利息。后巴中新时代房产公司不服本院的一审判决，向巴中市中级人民法院提出上诉，2015年11月27日巴中市中级人民法院作出（2015）巴中民终字第548号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。逾期后被告巴中新时代房产公司未履行法律文书所确定的义务，原告杨利平、谢群华遂向本院申请执行。执行中本院于2016年10月21日作出（2016）川1902执1160号执行裁定书查封了被执行人巴中新时代房产公司开发的位于巴中市巴州区“富力锦城项目部”B幢F/1一层一号车库（建筑面积：2296.39平方米）和B幢F/2二层一号车库（建筑面积：1848.49平方米）。2018年4月11日，本院作出（2018）巴州法技委字第27号司法评估委托书，委托四川信和房地产评估咨询有限公司对本院查封的巴中市巴州区“富力锦城项目部”B幢F/1一层一号车库（建筑面积：2296.39平方米）予以评估；2018年6月25日，四川信和房地产评估咨询有限公司作出川信和房评（2018）第095号房地产估价报告，确定巴中市巴州区“富力锦城项目部”B幢F/1一层一号车库（建筑面积：2296.39平方米）的评估价格为551.13万元。 同时查明：2012年3月15日，发包人巴中新时代房产公司（甲方）与承包方阿尔文建设公司（乙方）签订《巴中市富力锦城B座项目工程施工实施合同》；合同约定：“四、履约保证金：……。甲方向乙方借款200万元人民币，按月息0.02元计息，乙方进场施工七日内无人阻挠施工时借给甲方，甲方在半年内一次性还清本息；如无法清偿，则用本工程1-3层商服用房抵偿，抵偿价格按市场销售价的80%计算。五、工程款支付的特别约定：1、该工程是由乙方垫资、抵房修建的项目，工程款的主要来源是乙方抵甲方房屋销售后的资金，甲方在乙方进场施工时按住宅4300元/㎡的均价将本工程地上的5层至15层77套共计约7050㎡房源划给乙方，由甲乙双方共同设立房屋销售部进行销售，销售的乙方抵款房源金额及时返给乙方用于建房，房屋销售中低于4300元/㎡的部分由甲方向乙方补足，高于4300元/㎡以上的返还乙方，由乙方承担溢价部分的税费；……。2、主体竣工初验合格后，双方可对售房抵工程款结算一次，不足资金由甲方补足已完工程量价款的90%，继续建设的工程款由甲方现金拨付；工程竣工结算后，除留保修金2%以外，其余全部向乙方付清。”张浩、李述高以乙方项目负责人的身份在合同上签名。 2016年4月27日，甲方巴中新时代房产公司与乙方李述高（阿尔文建设公司项目负责人）、丙方徐映德（四川川安消防有限责任公司项目负责人）签订《协议》一份；内容为“根据巴中市住建局2016年4月27日上午在五楼会议室召开的富力锦城B幢的协调会，由购房户代表及相关单位参加的联席会，根据业主单位（新时代开发公司）、土建方（阿尔文建设公司）、水电消防安装公司三方达成的一致意见，现作如下工作安排：一、富力锦城B幢整个工程于2016年8月底全面竣工，并进行竣工验收，达到交付使用条件。二、现因业主方新时代房地产开发公司无资金支付土建工程款，水电消防工程安装工程余款，以业主方富力锦城B幢的负2楼、负1楼作抵押担保（负2楼车库按11万/个，负1楼按4000元/㎡）。三、若需出售，其资金进入住建局所设的监管帐户，用于支付本协议项目工程的尾工程款，并且乙、丙方参与监督销售。四、由于施工方造成的工程不能按工完工，由施工方负完全责任，由于甲方原因造成的原因由甲方负完全责任。” 2016年7月6日，上述三方再次签订《补充协议》；内容为“根据巴中市住建局2016年4月27日上午在五楼会议室召开的解决富力锦城B幢联席会议，所签订的协议，为了该协议有效实施，现作如下补充：一、4月27日在会上所抵的车库和负一楼，其单价不变，按实际车位数量和负一楼竣工面积计算，并签订购房合同，以防其他生变，同时该购房合同与网签具有同样法律效力。二、各方所提损失部分，该工程全面竣工后，按相关规定按结算增减。三、施工各方必须尽快各自完成未完工程，否则业主方有权不经过该方案按实际支付工程款数量，在该总承包项目款中增减并不得阻扰，若阻扰由阻扰方负经济、法律责任。” 2016年7月6日，出卖方巴中新时代房产公司与认购方徐映德、李述高签订《商品房认购合同书》；合同约定“一、项目建设：出卖人经批准，在该地块上建设商品房，现定名为《富力锦城B幢》，认购方自愿认购，双方协定共同遵守如下认购条款：二、预购人所认购商品房的基本情况：B幢，车库，负一层，注：64个车位（11万/个）、负一层约2500㎡（4000元/㎡）；……；四、认购方在接到出卖方通知后一周内到《富力锦城B幢》中心签订《商品房买卖合同》，同时交清下余房款，认购金将自动转为房款，三份认购合同同时具备时，方可签署《商品房买卖合同》，此认购合同书自行作废，出卖方收回该认购合同，认购方逾期不签合同，则视为自动放弃，出卖方有权自行处理该套房屋；五、乙方所认购房产的建筑面积，以工程竣工验收及政府最后核准之面积为准……；八、补充条款：6、其他约定：按实际卖价与工程款决算，多退少补。” 另查明：2014年7月20日，被执行人（甲方）与异议人（乙方）签订《富力锦城B栋工程阶段结算》；该结算协议约定：甲方将负二层车库和负一层抵押给乙方，车位64个，按11万元/个计算；负一层按4000元/㎡计算，约2500㎡×4000元/㎡﹦1000万元。 本院认为：即使如异议人所称其在富力锦城B栋项目上享有优先受偿权，但优先受偿权仅是特定债权人优先于其他债权人受偿的权利，不是对抗执行的法定理由，不能产生停止执行的法律后果。本院在执行中处置被执行人开发的房产并无不当，符合法律规定。异议人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条一款（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条（五）项之规定，裁定如下： 驳回异议人李述高的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向巴中市中级人民法院申请复议。 审判长 扈 拯 审判员 魏 铭 审判员 陈鹏云 二〇一九年十二月二十三日 书记员 何 琴