黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1084民初2148号 原告：宁安市幸福里房地产开发有限公司，住所地宁安市。 法定代表人:宋伟，董事长。 委托诉讼代理人：王鸿，黑龙江合兴律师事务所律师。 被告：陈进胜，男，住宁安市。 原告宁安市幸福里房地产开发有限公司（以下简称幸福里公司）与被告陈进胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告幸福里公司的委托诉讼代理人王鸿、被告陈进胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告幸福里公司向本院提出诉讼请求：1.要求判决解除原告与被告陈进胜签订的幸福里内部认购协议书，被告退还原告位于宁安市宁安镇幸福里小区Ａ区11号楼104号门市（建筑面积一层118.24平方米、二层119.75平方米）；被告给付原告违约金165000元（1650000元×10％），被告赔偿原告该门市房租赁费损失250000元（50000元／年×５年）；2.由被告承担诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求为：1.解除原告与被告陈进胜签订的幸福里内部认购协议书；2.被告退还原告位于宁安市宁安镇幸福里小区Ａ区11号楼104号门市（建筑面积一层118.24平方米、二层119.75平方米，一二层墙面刮大白其他地方毛坯，一层交付瓷砖地面、二层交付原来的水泥地面，被告将楼梯拆除，楼梯口恢复交房时预留的水泥状态）；3.被告给付原告违约金165000元（1650000元×10％）；4.被告赔偿原告该门市房租赁费损失210000元（按每年40000元计算，从2014年6月7日至2019年9月7日止，计算5年3个月）；5.如果被告同意给付原告违约金和租赁费损失，原告同意返还被告已交付的首付款500000元；6.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年5月30日，原告与被告陈进胜签订幸福里内部认购协议书，协议约定被告以1650000元的价格购买原告开发的宁安市宁安镇幸福里小区A区11号楼104门市（建筑面积一层118.24平方米、二层119.75平方米），被告于2014年8月15日前给付原告首付款830000元，剩余购房款820000元被告办理银行按揭贷款；2014年6月1日被告给付原告200000元，2014年8月15日前付清其余首付款530000元，如到期未付，则原告无条件收回该门市房，如被告逾期付款超过七日，原告有权将此房屋另行出售，同时被告须向原告支付违约金，按总房款的10%计算，从被告已交房款中扣除。被告分别于2014年5月30日交付100000元、2014年6月6日交付100000元，2014年10月1日交付200000元、2015年1月31日交付100000元，合计交付500000元，尚欠首付款330000元。被告未办理银行按揭贷款。原告于2014年6月7日通知被告办理房屋入户，原告将房屋交付给被告，被告使用至今。 被告陈进胜辩称，1.同意与原告幸福里公司解除幸福里内部认购协议书；2.同意退还原告位于宁安市宁安镇幸福里小区Ａ区11号楼104号门市，房屋交付时状态为，一二层墙面刮大白其他地方毛坯，一层交付瓷砖地面，二层将地板拆除、交付原来的水泥地面，被告将楼梯拆除，同意拆除不会给一楼二楼地面造成损害，楼梯口恢复交房时的水泥状态；3.同意给付原告违约金按已交房款500000元的10%计算，不同意按总房款165000元计算；4.同意给付原告该门市房租赁费损失210000元（按每年4万元计算，从2014年6月7日至2019年9月7日止，计算5年零3个月）；5.要求原告返还被告已交付的首付款500000元，要求从原告的诉讼请求中扣除应该支付给被告的首付款利息，按被告已交付的房款500000元、按月利率1%，从2014年9月25日计算至2019年9月25日，共计300000元（500000元×1%×12个月×5年）。 根据双方当事人的诉、辩意见，归纳本案争议焦点与审理重点：1.原告要求被告支付的损失是按总房款计算还是按已交付的首付款计算，是否符合法律规定；2.被告要求从原告诉讼请求中扣除利息，要求按已付购房款金额、按月利率1%计算是否符合法律规定。 原告幸福里公司围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院认定如下：证据1.幸福里内部认购协议书一份、收据四份；证据2.幸福里郦园入户通知单一份（复印件）。本院认为，以上证据能证明被告购买原告出售的房屋，并签订合同，约定房屋首付款830000元，被告已向原告支付500000元，剩余330000元未支付，被告未办理贷款手续。 被告陈进胜未出示证据。 根据当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查以及对上述证据的认证意见，确认本案事实如下：2014年5月30日，原告幸福里公司与被告陈进胜签订幸福里内部认购协议书，协议约定：被告购买原告位于幸福里A区11号楼104号门市，一层建筑面积118.24平方米、二层119.75平方米，总价款1650000元，协议约定首付款830000元，被告贷款820000元；定金100000元于签订本认购书当日付清；2014年6月7日付人民币200000元，首付余额530000元在2014年8月15日前付清。被告在签订合同当天向原告交付定金100000元，并分别于2014年6月6日向原告交付100000元，2014年10月1日交付200000元，2015年1月31日交付100000元，合计交付首付款500000元，尚欠首付款330000元，被告未办理银行按揭贷款。被告于2014年6月7日办理房屋入户手续，原告将房屋交付给被告，被告使用至今。2014年6月7日至2019年9月7日，该房屋租赁费按每年40000元计算5年3个月，共计210000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案原告幸福里公司与被告陈进胜签订的幸福里内部认购协议书，原告要求与被告解除该协议，被告同意解除，双方协商一致可以解除合同，属权利的自行处分，本院予以认可。原告要求被告返还房屋（建筑面积一层118.24平方米、二层119.75平方米，一二层墙面刮大白其他地方毛坯，一层交付瓷砖地面、二层交付原来的水泥地面，被告将楼梯拆除，楼梯口恢复交房时预留的水泥状态），被告同意返还，属权利的自行处分，本院予以认可。被告要求原告返还原告已支付的首付款500000元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付租赁费损失210000元（按每年4万元计算，从2014年6月7日至2019年9月7日止，计算5年零3个月），被告同意给付，属权利的自行处分，本院予以认可。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告为原告造成的违约损失不应超过实际损失的百分之三十，原告的实际损失为房屋租赁费，违约损失不应超过实际损失的30%，即63000元（210000元×30%），现原告要求被告支付违约损失165000元，可保护其中的63000元，超出部分，本院不予支持。被告辩称要求从原告的诉讼请求中扣除被告已交付首付款500000元的利息，按月利率1%计算，因被告未履行与原告签订的合同，属违约方，现被告要求扣除实际交付首付款的利息损失，无法律依据，本院不予支持。 综上，原告宁安市幸福里房地产开发有限公司应返还被告交付的首付款500000元，被告应给付原告房屋使用费210000元、违约损失63000元，经计算，原告应返还被告227000元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下： 一、解除原告宁安市幸福里房地产开发有限公司与被告陈进胜签订的幸福里内部认购协议书； 二、被告陈进胜于本判决发生法律效力之日向原告宁安市幸福里房地产开发有限公司返还位于宁安市宁安镇幸福里小区Ａ区11号楼104号门市（建筑面积：一层118.24平方米、二层119.75平方米）；原告宁安市幸福里房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日给付被告陈进胜227000元； 三、驳回原告宁安市幸福里房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23320元，减半收取计11660元，由被告陈进胜负担8803.50元，由原告宁安市幸福里房地产开发有限公司负担2856.50元。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡 丹江市中级人民法院。 审判员  赵娜 二〇一九年十二月十三日 书记员  曾琳