辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初3216号原告：伊琳琳，女，1981年5月4日生，汉族，辽宁省大石桥市人，无业，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：杨景玉（伊琳琳丈夫），男，1982年4月18日生，汉族，辽宁省营口市人，无业，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：杨盛新，辽宁海润律师事务所律师。被告：连久义，男，1959年9月18日生，汉族，退休职工，住盘锦市兴隆台区。被告：王亚芬，女，1962年11月26日生，汉族，辽宁省盘锦市人，退休职工，住盘锦市兴隆台区。第三人：马春艳，女，1958年1月11日生，汉族，辽宁省盘锦市人，退休职工，住盘锦市大洼区。第三人：官宝英，男，1955年8月12日生，汉族，辽宁省盘锦市人，住盘锦市大洼区。原告伊琳琳诉被告连久义、王亚芬，第三人马春艳、官宝英执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨景玉、杨盛新，被告连久义、王亚芬到庭参加诉讼，第三人马春艳、官宝英经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除（2018）辽1103执862号裁定及对第三人名下坐落于盘锦市双台子区2-27-296-1-102号商业网点的查封；2、要求停止对（2018）辽1103执862号案被查封商网的执行；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、（2019）辽1103执异43号执行裁定书认定事实不清。该裁定书认为原告的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，从而没有支持原告的执行异议申请。原告认为原告的情形完全符合第二十八条的四个条件，应排除被告对案涉商网的查封和执行。（一）、被告申请法院查封并作出裁定的时间是2018年7月18日，而原告与第三人在省高级法院所作的调解书的时间是2018年7月16日，是在被告申请查封前，原告已经与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，并且该买卖抵偿合同是以辽宁省高级人民法院民事调解书的形式出现，其更具有法律强制力和合法有效性，即原告已经在取得调解书时物权发生转移，该不动产物权已经属于原告。故符合第二十八条第（一）项即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）、原告与第三人在省高院调解前就已经实际占有了该房屋，并于2017年已经将该房屋出租给他人经营，可见，原告早已合法占有该不动产，只是于2018年7月16日双方以正式的民事调解书形式确定该房屋抵偿给原告。故原告在已经占有该房屋且将该房屋已经出租的事实符合第二十八条第（二）项在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定；（三）、因第三人欠原告款项，故在进行民事调解时，对第三人所欠原告的款项即视为原告向其支付的价款，并且原告也将该房屋剩余的贷款也全部偿还完毕。故原告的该行为符合第二十八条第（三）项的规定；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。原告在省高院民事调解后便于2018年7月17日持生效法律文书到盘锦市不动产登记中心办理过户登记手续，被告知要先办理土地出让手续，原告便去办理土地出让手续，后又因为当时盘锦市人民政府为解决不动产登记历史遗留问题，下发了盘政办（2018）63号文件，针对案涉房屋上的土地可以不办理出让手续，原告便又到不动产登记中心办理房屋过户手续，已发现该房屋被被告申请法院查封。故本案不能办理过户的原因并不是因为原告自身愿意，而是因为相关政策发生变化的原因所造成的，符合第二十八条第（四）项非因买受人自身原因未办理过户登记。二、（2019）辽1103执异43号执行裁定书适用法律错误。该裁定所适用的是《物权法》第三十条（实为第三十一条），但属于断章取义，没有对该规定的整体作出理解。《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”原告在取得省高院的民事调解书时就已经导致了该不动产转让为原告，并已经发生法律效力。而第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”是指如原告处分该不动产需要办理登记，不登记不发生效力。原告没有处分该不动产，执行异议裁定对该规定的适用及理解是错误的。综上，原告作为案涉房屋的抵偿人即买受人对案涉房屋的权利能够排除被告的申请执行，人民法院应予以支持。被告连久义、王亚芬辩称：我方与马春艳、官宝英民间借贷一案经法院判决并已经发生法律效力，由于马春艳、官宝英未按判决履行还款义务，我方于2018年6月14日申请强制执行。2018年7月18日兴隆台区人民法院作出（2018）辽1103执862号裁定，将马春艳、官宝英名下坐落于盘锦市双台子区296幢，面积99.83平方米，丘地号2-27-296-1-102号商网进行了查封。原告伊琳琳与辽宁三鼎投资有限公司、马春艳、官云鹏民间借贷纠纷案，在（2018）辽民再261号民事调解书作出时，案涉房屋的所有权并未发生转移，案涉房屋仍登记在马春艳、官宝英名下，原告伊琳琳并不是该房屋的所有权人，其理由不足以排除（2018）辽1103执862号裁定的查封。依据有关法律规定如法院强制执行债务人财产，我方可按轮候查封的先后顺序享有优先受偿权。如第三人马春艳、官宝英不履行调解协议，原告可向辽宁省高级人民法院申请强制执行来履行办理过户手续，而没有必要要求法院解除对（2018）辽1103执862号裁定的查封或停止执行，兴隆台区人民法院的轮候查封裁定并不妨碍原告对该商网的拍卖执行。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告连久义、王亚芬因与第三人马春艳、官宝英民间借贷纠纷一案，经本院于2017年12月7日作出（2017）辽1103民初1743号民事判决，判令马春艳、官宝英偿还连久义、王亚芬借款196万元，经二审法院盘锦市中级人民法院于2018年6月11日做出（2018）辽11民终244号民事判决，维持了本院（2017）辽1103民初1743号民事判决，该判决生效后，马春艳、官宝英未按照判决书确定的内容履行给付义务。被告连久义、王亚芬于2018年6月14日向本院申请强制执行，本院于2018年7月18日作出（2018）辽1103执862号执行裁定，将第三人马春艳、官宝英名下位于盘锦市双台子区，建筑面积99.83平方米、丘地号2-27-296-1-102号商业用房查封。另查，原告伊琳琳因与辽宁三鼎投资有限公司、马春艳、官云鹏民间借贷纠纷一案，先后经大石桥市人民法院、营口市中级人民法院作出判决，判令被告辽宁三鼎投资有限公司给付原告伊琳琳借款850,000.00元及利息，被告马春艳、官云鹏承担连带责任。判决生效后，2018年1月4日，马春艳、官宝英、官云鹏与原告达成协议即还贷说明，甲方为伊琳琳，乙方为马春艳、官云鹏、辽宁三鼎投资有限公司，协议内容为：“按照双方约定，乙方用马春艳和官宝英名下双台子区胜利街新风委2-27-296-1-102号商业网点房不动产作为抵偿的一部分抵偿给甲方伊琳琳，甲方伊琳琳将现金共计人民币696,824.73元存入官云鹏辽宁省农村信用社（商业银行）账户，用于清还马春艳盘锦市双台子区2-27-296-1-102号商业网点贷款人民币696,824.73元及银行起诉费人民币9,997.00元，上述还款从商网总价中扣除。”伊琳琳、官宝英、马春艳、官云鹏在该还贷说明上签字捺印，辽宁三鼎投资有限公司盖章。因案涉商网已由马春艳出租且尚在租赁期限内，在签订还贷说明的同时，原告与马春艳及承租人杜艳茹、陈媛媛签订房屋权利转让协议，协议甲方为马春艳，乙方为杜艳茹、陈媛媛、丙方为伊琳琳，协议内容为：“一、按照甲丙双方约定，甲方将双台子区胜利街新风委2-27-296-1-102号商用房屋权利交给丙方，并自本协议签订时起，房屋一切权利归丙方所有。二、乙丙之间约定内容参照原甲乙签订的租赁协议约定的内容，原协议中约定的甲方权利和义务由丙方取代，甲方不再享有。”当日，原告伊琳琳按照协议内容将案涉商网的贷款及所涉及的的诉讼费用还清。2018年8月18日，原告伊琳琳与承租人杜艳茹续签了案涉商网的租赁合同，杜艳茹向伊琳琳交付了租金。2018年5月25日，辽宁三鼎投资有限公司、马春艳、官云鹏向辽宁省高级人民法院申请再审，再审审理中，辽宁三鼎投资有限公司、马春艳、官宝英与原告伊琳琳达成调解协议，辽宁省高级人民法院于2018年7月16日作出（2018）辽民再261号民事调解书，其中与本案争议相关的内容为该调解书第三项，内容为：“马春艳将其与他人共有的商业用房屋（坐落于盘锦市双台子区，房地号2-27-296-1-102。）抵偿给伊琳琳，伊琳琳自愿承担该房屋剩余银行贷款及过户费用。该房屋共有人对该项协议予以认可”。2018年7月17日，原告到盘锦市不动产登记中心双台子分中心申请办理案涉商网的不动产转移登记。盘锦市不动产登记中心双台子分中心在办理过程中，告知原告伊琳琳依据土地管理法划拨商业用地转移时，应先办理土地出让。在伊琳琳办理土地出让过程中，盘锦市人民政府为解决不动产登记历史遗留问题，下发了盘政办［2018］63号文件，针对以上情况可以暂不办理出让。盘锦市不动产登记中心双台子分中心依据该文件通知伊琳琳来办理转移登记，在办理业务过程中，发现本院于2018年7月18日以（2018）辽1103执862号执行裁定在盘锦市不动产登记中心查封了该商业用房。再查，案涉商业用房已因他案被大石桥市人民法院、营口市中级人民法院于2018年3月16日、2018年6月21日进行了查封。本院于2018年7月18日作出（2018）辽1103执862号执行裁定对案涉商业用房查封为轮候查封。上述事实，有本院（2018）辽1103执862号执行裁定书、辽宁省高级人民法院（2018）辽民再261号民事调解书、伊琳琳银行还款凭证、还贷说明、房屋租赁合同、转让协议、续租协议、盘锦市不动产登记中心出具的证明在案为凭，与本案争议的事实有实质关联，符合证据的要件，具有证明效力，本院予以采信。本院认为：本案的争议焦点是原告伊琳琳对于涉案商网是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告伊琳琳与第三人马春艳及案外人辽宁三鼎投资有限公司、官云鹏民间借贷纠纷先后经大石桥市人民法院、营口市中级人民法院判决后，第三人马春艳及案外人辽宁三鼎投资有限公司、官云鹏就如何履行还款义务与原告伊琳琳进行协商，双方达成了以案涉商业用房抵顶借款，且该商业用房所欠银行贷款已由伊琳琳偿还完毕，双方并就案涉商业用房的交付与该商业用房的承租人达成协议后，由承租人亦向伊琳琳履行交付了房租义务。从上述协议的达成及原告与第三人均已积极履行完毕合同义务看，第三人就此已将案涉商业用房所有权利义务让渡给原告，原告接受并已行使权利，符合在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产及已支付全部价款的情形。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：人民法院、仲裁委员会在分割不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。第八条规定：依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。按照以上法律规定，辽宁省高级人民法院（2018）辽民再261号民事调解书的内容已经明确将案涉商网抵偿给原告伊琳琳，原告伊琳琳就此已经取得了案涉商网的所有权，该所有权的取得时间在本院于2018年7月18日作出（2018）辽1103执862号执行裁定之前，故原告对案涉商网具有的所有权足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第三十一条规定的“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生法律效力。”其是针对在依据生效法律文书取得物权后，物权所有人再行处分该不动产时需要履行登记手续，与本案的争议并无关联。综上，原告伊琳琳对涉案商网享有物权，该权利不同于一般的债权，在与被告连久义、王亚芬的一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护原告伊琳琳的物权。因此，应当认定原告伊琳琳对涉案房屋享有合法民事权益，足以排除被告连久义、王亚芬的强制执行申请。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对坐落于盘锦市双台子区，丘地号2-27-296-1-102的商用房屋的执行，本院（2018）辽1103执862号、（2019）辽1103执异43号执行裁定书自本判决生效时自动失效。案件受理费12,300.00元，由被告连久义、王亚芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  王 冰人民陪审员  朱凤丽人民陪审员  王晓东二〇一九年十二月二十日书 记 员  孙海南