贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7423号原告：邹阳，男，1975年11月2日出生，仡佬族，遵义市务川县人，住贵州省贵阳市小河区。原告：尹春来，女，1979年1月19日出生，汉族，四川省广安市人，住贵州省贵阳市小河区。上列两原告委托诉讼代理人：陈伟，贵州玉顺律师事务所律师。被告：贵州康源置业有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区黄河路241号。法定代表人：康艳明，该公司董事长。委托诉讼代理人：***，该公司工作人员。委托诉讼代理人：岳伟栋，该公司工作人员。原告邹阳、尹春来与被告贵州康源置业有限公司（以下简称康源置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹阳及其委托诉讼代理人陈伟，被告康源置业公司委托诉讼代理人***、岳伟栋均到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解而扣除审理期限三个月。本案现已审理终结。原告邹阳、尹春来向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》的交房义务；2.判令被告向原告支付违约金325226元（注：违约金分为两阶段，第一阶段从2017年4月30日至2019年4月30日为234226元、第二阶段暂从2019年5月1日起计算至实际交房之日止，同时按照每天1000元的标准计算资金占用费至违约金付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市花溪区黄浦国际第16栋1层14号房，建筑面积32.05㎡，总房价1604286元。约定的交房时间为2017年4月30日，逾期超过90日的，按照已付房价每日万分之二的标准支付逾期交房违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未按合同约定的时间向原告交付符合约定条件的房屋。2019年1月25日，双方经协商签订协议书，约定如在2019年4月30日交房的，则被告按照买卖合同约定支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金；若未能在2019年4月30日交房，则按买卖合同约定支付从2017年5月1日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金，双方签订的买卖合同继续履行，每逾期6个月计算并支付一次违约金，被告一次性告知原告应提交办理违约金赔付资料，被告在10个工作日内未完成支付或因被告原因造成逾期支付，被告除应支付一次性付清逾期交房违约金外，需同时按每日1000元标准支付原告资金占用费。协议签订后，被告至今未向原告交付符合合同约定条件的房屋，也未支付逾期交房违约金，故起诉至法院。被告康源置业公司辩称：1、违约金应当按照每日万分之二的标准从2017年5月1日起计算至2019年6月27日，因为被告已经在2019年6月27日取得房屋综合验收备案手续，已经具备交房条件，而且原告在2019年6月14日已经发布交房公告，通知在2019年6月30日起开始交房，但原告一直没有来收房。违约金的赔付应当按照合同约定，在交房后赔付；2、协议书约定的资金占用费过高，最高不得超过年利率的24%；3、案涉商铺确实存在问题，无法进行交付，对此次被告也与原告协商过，可以更换商铺或者由原告提出解除合同，但原告不同意。本院经审理认定事实如下：被告系贵阳经济技术开发区241黄浦国际小区的开发建设单位。2016年5月16日，原告邹阳、尹春来与被告康源置业公司签订商品房买卖合同，该合同主要约定：一、原告向被告购买黄浦国际小区第16栋1层14号门面房，建筑面积32.05平方米，总价款1604286元；二、第十一条，交房时间为2017年4月30日，交房时应当符合下列条件：1、商品房取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、第十二条，上水、下水和供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视和宽带网络交付时线路敷设到户。三、第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人逾期交房的按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期交房90日之内，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金。四、商品房达到合同约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交房手续，出卖人应当出示满足第十一条和第十二条约定的房屋符合交房条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任，按合同第十三条的约定处理。合同签订后，原告按合同约定的付款方式向被告支付了房款。因被告未按合同约定的时间向原告交房，原被告双方经协商，于2019年1月25日签订协议书（被告为甲方，原告为乙方），主要约定：甲方黄浦国际项目受征收工作影响，16号楼规划验收工作未能如期完成，导致原定于2017年4月30日交付的商铺不能如期交付，现双方经协商，达成如下协议：1、乙方同意甲方在2019年4月30日向乙方支付上述商铺逾期交房违约金；2、甲方如在2019年4月30日交付上述商铺，甲方同意按商品房买卖合同第十三条逾期交房责任的第（2）条款计算并支付逾期期间（2017年5月1日至2019年4月30日)的违约金。3、如果甲方未能在2019年4月30日交房，应按商品房买卖合同中第十三条逾期交房责任的第（2）条款计算并支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的违约金，双方签订的商品房买卖合同继续履行。每逾期6个月计算并支付一次违约金，如逾期交房时间未到6个月或提前交房，则按交房时实际逾期时间计算并支付违约金。4、乙方向甲方递交办理违约金赔付需要的资料（甲方应一次性告知乙方应当提供的资料）后，甲方在10个工作日内一次性向乙方支付违约金。甲方未在10个工作日内完成支付或由于甲方的原因造成逾期支付，甲方除应一次性付清逾期交房违约金外，须同时按照每日1000元的标准向乙方支付资金占用费。协议签订后，被告仍未按约定时间交房，原告等业主于2019年8月1日到经开区建设局信访，该局于2019年8月5日进行了回复，主要内容为“合同约定交房时间为2017年4月30日，目前该栋楼未办理《贵阳市商品房交付使用备案证》，并不具备交房条件。关于违约金赔付问题，在房屋未达到交房条件时，不建议业主提前收房，产生的违约金应按照双方签订的商品房买卖合同执行。”另查，案涉房屋已经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2019年6月4日验收合格，并于2019年6月27日经贵阳经济技术开发区建设管理局进行综合验收备案登记。被告于2019年6月14日在《贵阳晚报》上刊登交房公告，通知黄浦国际业主，“黄浦国际”项目4#、5#、6#、7#、16#楼定于2019年6月30日起交房，请业主携带交房通知书、收据、身份证等资料到黄浦国际现场交房点办理接房手续。截至一审法庭辩论终结前，案涉房屋并未取得商品房面积实测技术报告书，未取得商品住房交付使用备案证书，原告亦未收房。另，就原告要求交付门面的请求，被告认可案涉套门面确实存在问题，无法进行交付，门面前被山挡住，即便交付也无法使用，被告同意给原告更换门面。经释明，原告选择继续履行合同，交付房屋。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《商品房买卖合同》、协议书、建筑工程竣工验收备案表、被告在《贵阳晚报》刊登的公告等证据收集在卷，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行义务。合同签订后原告已按约支付了购房款，被告应按合同约定的条件按时向原告交付房屋，否则应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，房屋取得有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，是交房时应当具备的条件之一，但截至一审法庭辩论终结时，被告并未取得该证书，且被告在庭审中已明确表示案涉房屋不具备交付条件，属于逾期未交房，已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于原告要求交付门面的请求，被告在庭审中已明确表示案涉房屋无法交付，经本院释明后原告仍坚持继续履行合同，交付房屋，故原告的该项请求现因客观条件属于法律规定的事实上履行不能和不适合强制履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本院对该请求不予支持。因被告逾期交房，应以已付房款每日万分之2的标准向原告支付逾期交房违约金。关于违约金的支付时间，买卖合同虽约定在交房后30日内支付，但原被告双方已经在协议书中约定在2019年4月30日支付，故原告起诉要求被告支付从2017年5月1日起至2019年4月30日期间（730天）的违约金234225.76元（1604286×0.0002×730）的请求，符合双方的约定，本院予以支持。关于2019年5月1日之后的逾期交房违约金问题，因被告逾期交房的违约行为持续存在，故被告应继续按照合同和协议书的约定，以已付房款1604286元为基数，按照每日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告向原告交付符合合同约定交房条件的房屋之日止。关于2019年4月30日之前的违约金未支付所产生的资金占用费问题。协议书约定被告应在2019年4月30日向原告支付2017年5月1日起至2019年4月30日期间的逾期交房违约金，且应一次性告知原告递交办理违约金赔付所需要的资料，因被告未举证证明违约金未支付的原因在原告一方，故本院认定被告未按时向原告支付逾期交房违约金的行为已经违约。按照协议书的约定，被告应从违约金支付时间届满后的10个工作日（2019年5月14日）之次日起，向原告支付资金占用费，由于双方约定的每日1000元的资金占用费标准过高，故本院根据逾期交房违约金本质上具有补偿性和惩罚性的属性，酌情调整资金占用费为以尚欠违约金234225.76元为基数，按照年利率4.75%的标准计算至被告支付违约金之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州康源置业有限公司于本判决生效后五日内向原告邹阳、尹春来支付从2017年5月1日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金234225.76元和资金占用利息（以尚欠违约金234225.76元为基数，按照年利率4.75%的标准，从2019年5月15日起计算至234225.76元违约金实际支付之日止）；二、被告贵州康源置业有限公司于本判决生效后十日内向原告支付以房款1604286元为基数，按照每日万分之二的标准计算从2019年5月1日起至被告向原告交付符合约定交房条件的房屋之日止的逾期交房违约金；三、驳回原告邹阳、尹春来的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3190元（已减半收取），由被告贵州康源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 珏二〇一九年十二月二十五日书记员 邓思源