云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）云03执异104号异议申请人（案外人）郭江龙，男，汉族，1988年11月15日生，住云南省昆明市晋宁县。委托代理人肖仁杰，云南勇仁律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司。统一社会信用代码：91530000719407899A。住所地：云南省昆明市国家高新技术产业开发区科华路1号山灞大厦19-20层。负责人：高焱，总经理。被执行人宣威市志成商贸有限公司。住所地：宣威市西宁街道龙堡西路94号。法定代表人：母彩晏，总经理。被执行人母彩晏，女，汉族，l975年11月24日生，住云南省宣威市。被执行人宁泰松，男，汉族，l976年8月1日生，住云南省宣威市。被执行人张健，男，汉族，1979年3月5日生，住云南省宣威市。被执行人代志敏，女，汉族，l979年3月28日生，住云南省宣威市。被执行人徐洪涛，男，汉族，l984年1月17日生，住云南省宣威市。本院在执行中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司申请执行宣威市志成商贸有限公司、母彩晏、宁泰松、张健、代志敏、徐洪涛金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人郭江龙以对案涉房屋享有租赁权为由向本院提出书面异议，本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人郭江龙称，2013年7月20日，郭江龙与徐洪涛签订房屋租赁协议，合同约定房屋所有人徐洪涛将位于昆明市海埂龙华花园别墅A9幢1-3层房产租给郭江龙使用，租赁期限自2013年8月1日至2024年1月1日，租金每年96000元，租赁合同签订后承租人郭江龙即对该房产进行装修，并自己进行使用。且每年按照合同约定支付相应租金。综上，根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，异议人享有对昆明市海埂龙华花园别墅A9幢1-3层房产的合法租赁权利，且该权利足以排除人民法院的强制执行行为。故请求人民法院停止对上述房屋采取的强制腾房等执行措施。异议申请人郭江龙为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、落款日期为2013年7月20日的租赁合同复印件；2、落款日期为2016年2月1日、收款人为徐洪涛、付款人为郭江龙、金额为96000元的租金收条复印件1份；3、落款日期为2016年1月30日、2018年1月30日、购买方为昆明大仟实业有限公司、销售方为昆明广安物业服务公司、内容为物业服务费的增值税普通发票复印件各一份；4、落款日期为2019年9月19日、购买方为郭江龙、销售方为昆明广安物业服务公司、内容为2018年1月1日-2018年12月31日物业服务费的增值税普通发票复印件一份。本院查明，中国工商银行股份有限公司宣威支行与宣威市志成商贸有限公司、母彩晏、宁泰松、张健、代志敏、徐洪涛金融不良债权追偿纠纷一案，中国工商银行股份有限公司云南省分行将中国工商银行股份有限公司宣威支行对宣威市志成商贸有限公司、母彩晏、宁泰松、张健、代志敏、徐洪涛享有的债权转让给中国华融资产管理股份有限公司，之后，中国华融资产管理股份有限公司又与华融汇通资产管理有限公司签订《资产转让协议》，将债权转让给华融汇通资产管理有限公司。后华融汇通资产管理有限公司向本院提起诉讼，本院于2017年12月21日作出（2017）云03民初228号民事调解书：一、由被告宣威市志成商贸有限公司于2018年6月30日前偿还原告华融汇通资产管理有限公司借款本金950万元及截止2017年4月15日的利息909921.12元；合计10409921.12元；上述款项分六期履行完毕，2018年1月31日前支付100万元，2018年2月28日前支付100万元，2018年3月31日前支付100万元，2018年4月30日前支付100万元，2018年5月31日前支付100万元，2018年6月30日前支付5409921.12元；自2017年4月16日起的利息按合同约定计算，利随本清。若被告宣威市志成商贸有限公司未按约定偿还任何一期借款，原告有权就全案申请强制执行；二、原告华融汇通资产管理有限公司对被告徐洪涛位于昆明市海埂龙华花园别墅A9幢1-3层（房屋所有权证号：昆房权证昆明市字第××号）的抵押财产享有抵押权，并就抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告母彩晏、张健、宁泰松、代志敏对上述借款本息承担连带保证担保责任，连带清偿上述借款本息；四、本案案件受理费84260元，减半收取42130元，由被告宣威市志成商贸有限公司、母彩晏、张健、宁泰松、代志敏、徐洪涛承担。2017年11月14日，华融汇通资产管理有限公司又与中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司签订《债权转让协议》，将华融汇通资产管理有限公司对宣威市志成商贸有限公司、母彩晏、宁泰松、张健、代志敏、徐洪涛的债权转让给中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司，并于2018年1月3日在云南经济日报上发布公告。因宣威市志成商贸有限公司、母彩晏、宁泰松、张健、代志敏、徐洪涛未在民事调解书确定的履行期限内履行义务，中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日以（2019）云03执72号案件立案受理。在执行过程中，本院于2019年5月9日作出（2019）云03执72号之一执行裁定书：查封被执行人徐洪涛所有的位于昆明市海埂龙华花园别墅A9幢1-3层（房屋所有权证号：昆房权证昆明市字第××号）房屋。查封期限为三年，即2019年5月9日起至2022年5月8日。查封期限内不得办理该查封房产抵押、过户等手续。2019年8月27日，本院发出公告，拟对该房屋进行拍卖，并责令被执行人徐洪涛及其他人在2019年9月10日前迁出该房屋。异议申请人郭江龙提交的《租赁合同》显示，2013年7月20日，徐洪涛与郭江龙签订《租赁合同》，徐洪涛将其所有的位于海埂龙华花园别墅A9幢1-3层房屋出租给郭江龙作为居住使用，租赁期为2014年1月1日至2024年1月1日止，免租期（含装修期为6个月，即2013年8月1日起至2014年1月1日止）。每月租金为8000元人民币，租金每12个月支付一次。异议申请人郭江龙提交的《收条》显示，2016年2月1日，徐洪涛收到郭江龙租金96000元。异议申请人郭江龙提交的《云南增值税普通发票》显示，2016年1月30日、2018年1月30日，昆明大仟实业有限公司向昆明广安物业服务公司缴纳了物业服务费；2019年9月19日、郭江龙向昆明广安物业服务公司缴纳了2018年1月1日-2018年12月31日物业服务费5724元。本院认为，本案的争议焦点是异议申请人对执行标的物主张的租赁权能否阻却人民法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”租赁权阻却执行，必须满足两个条件，一是租赁合同必须在人民法院查封诉争不动产之前成立并有效；二是必须在查封前占有使用不动产。本案中，异议申请人郭江龙提交的对案涉房屋的租赁合同尽管在人民法院查封之前签订，但自2013年签订房屋租赁合同至2019年已5年有余，其除向本院提交的一份其于2016年2月1日支付租金的收条、一份其于2019年9月19日向昆明广安物业服务公司缴纳物业服务费的增值税普通发票外，未能向本院提交其他能够证明其租赁房屋后连续缴纳租金、物业和水电等费用、租金等相关费用支付凭证、装修装饰及在租赁期内持续稳定占有使用房屋等方面的有效证据。至于其提交的2016年1月30日、2018年1月30日，昆明大仟实业有限公司向昆明广安物业服务公司缴纳物业服务费的增值税普通发票与案涉房屋并无关联性。综上，异议申请人郭江龙提交的证据不足以证明案涉房屋租赁合同的有效性，亦不足以证明其已占有使用案涉房屋。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，异议申请人郭江龙并未提交有效证据证明案涉房屋租赁合同的有效性，亦未提交证据证明其已占有使用案涉房屋，其主张的租赁权不具有阻却人民法院执行的法定效力。综上所述，异议申请人郭江龙以对案涉房屋享有租赁权为由提出的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：驳回异议申请人郭江龙的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  骆建才审判员  何 林审判员  刘 恒二〇一九年十二月十六日书记员  徐 丹