河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初5035号原告（案外人）：乔新芳，男，汉族，1980年8月19日出生，住址河南省南阳市宛城区。被告（申请执行人）：南阳市诚汇典当有限公司，住所地南阳市车站南路1669号，统一社会信用代码914113003450291327。法定代表人：唐金英，任公司经理。委托诉讼代理人：唐庆克，男，汉族，1953年10月23日出生，住址河南省南阳市卧龙区，系公司经理职务，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：冯洋洋，男，汉族，1992年8月16日出生，住址河南省邓州市，系公司法律顾问，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：景旭宁，男，汉族，1978年5月22日出生，住南阳市。第三人（被执行人）：河南楚汉置业有限公司，住所地南阳市宛城区兴隆路20号，统一社会信用代码91411300594866417E。法定代表人：景旭军，任董事长。原告乔新芳与被告南阳市诚汇典当有限公司、第三人河南楚汉置业有限公司、景旭宁案外人执行异议之诉纠纷一案，原告乔新芳于2019年6月19日诉至本院，本院同日作出受理决定。2019年10月30日、2019年11月11日、2019年11月21日本院依法组成合议庭，适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告乔新芳、被告诚汇典当公司的委托诉讼代理人唐庆克、冯洋洋到庭参加诉讼。第三人楚汉置业公司、景旭宁经本院依法送达应诉手续及开庭传票，无故未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告乔新芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对原告乔新芳所有的位于南阳市卧龙区车站南路东侧1899号汇景国际商业房1号楼1层105室商业房（以下简称“案涉房产”）的执行并解除查封；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告乔新芳经熟人介绍，找到南阳市诚汇典当有限公司（以下简称“诚汇典当公司”）的实际控制人唐庆克经理，唐庆克与时任河南楚汉置业有限公司（以下简称“楚汉置业公司”）法定代表人的景旭宁联系后，景旭宁承诺向原告优惠出售商业房。由于当时案涉房产所在楼盘五证齐全，又是熟人介绍购买，出于信任，原告没有去房管部门查询房屋情况。2016年9月19日，原告与楚汉置业公司签订房屋买卖协议，约定：楚汉置业公司将案涉房产以3167000元的总价款出售给乔新芳。乔新芳向楚汉置业公司共计已支付1020000元，楚汉置业公司出具收据，并将该房产交付给了原告，原告占有使用至今。因楚汉置业公司未按照承诺给原告办理按揭、网签，所以原告没有支付下余房款。原告购买案涉房产并装修使用后，一直催促楚汉置业公司为原告办理网签，楚汉置业公司却迟迟不办，直至2017年，原告才知道在自己找到唐庆克帮忙购房之前，南阳市卧龙区人民法院（以下简称“卧龙区法院”）就已经依据诚汇典当公司申请，于2016年5月12日作出（2016）豫1303民初2549-1号民事裁定书，查封了案涉房产。唐庆克系诚汇典当公司的实际控制人，明知案涉房产已被查封，却不告知原告，仍然介绍原告购买，并经楚汉置业公司交付给原告，存在故意蒙蔽原告的行为。原告找到楚汉置业公司的景旭宁要求退钱，景旭宁称楚汉置业公司已将原告支付的购房款交给了诚汇典当公司的唐庆克经理。原告是在唐庆克和楚汉置业公司的蒙蔽下，签订购房协议并交付房款，诚汇典当公司的唐庆克和楚汉置业公司对原告存在欺诈行为。该房产原告已装修使用多年，在使用期间，诚汇典当公司及唐庆克并未提出任何异议。原告购房并使用几年后诚汇典当公司申请法院强制执行该房产，将给原告造成不可估量的损失。因此，法院不应支持诚汇典当公司对涉案房产的执行申请。但卧龙区法院于2019年5月30日作出（2019）豫1303执异57号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为该执行裁定书事实不清、驳回原告异议申请的理由错误，故提起案外人执行异议之诉。被告诚汇典当公司辩称，案涉房产所在楼盘的商业房共计3层，每层7间。诚汇典当公司诉楚汉置业公司民间借贷纠纷一案的审理中，诚汇典当公司申请法院查封了10间商业房，尚有11间在售房屋没有查封。查封的10间商业房中，一楼、二楼各5间，每间上下楼对应构成一套，但房产证将分上下分别办理。唐庆克介绍原告购房属实，但因原告乔新芳没有给唐庆克说具体购买哪个房产，因此，唐庆克仅介绍景旭宁向乔新芳优惠售房，不料景旭宁向乔新芳出售了两间在查封范围的房屋，这绝不是唐庆克介绍乔新芳买房的本意。诚汇典当公司查封楚汉置业公司的房屋，目的是楚汉置业公司无力还款时，进行资产变现，因此，不存在诚汇典当公司与楚汉置业公司联合欺骗原告的可能性。诚汇典当公司有理由认为，楚汉置业公司和原告联手，将诚汇典当公司查封的房屋进行买卖交易，对抗生效判决的执行。查封具有社会公式效力，原告忽视查封事实，在查封之后购买被查封的房屋，买卖依法无效。综上，原告的诉讼请求应予驳回。第三人楚汉置业公司、景旭宁未到庭，未答辩。原告乔新芳为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.原告与楚汉置业公司签订的买卖协议及房款收据。2.原告与楚汉置业公司的通话内容整理材料一份。证明楚汉置业公司将原告购房款的90%以上给了诚汇典当公司。被告诚汇典当公司对原告提交的证据发表以下质证意见：对第一组证据（原告与楚汉置业公司签订的买卖协议及房款收据）的真实性无异议，但认为缺乏银行交易流水，不足以证实买卖关系已实际发生，况且，该交易发生在房屋被查封之后，买卖无效。对第二组证据（原告与楚汉置业公司的通话内容整理材料），以不知情为由，未予质证。被告诚汇典当公司未举证。第三人楚汉置业公司、景旭宁未举证。本院认证意见为：1.被告诚汇典当公司对原告与第三人楚汉置业公司签订的买卖协议及房款收据的真实性无异议，在诉讼过程中认可原告在案涉房产查封后占有房产的事实，故对该组证据，本院予以采信。2.原告提交的其与楚汉置业公司的通话录音整理材料，因第三人楚汉置业公司未到庭，无法核实录音内容真伪，本院不予采信。结合原、被告的陈述、举证、质证并本院认证意见，本院确认本案事实如下：本院在审理诚汇典当公司与楚汉置业公司、景旭宁民间借贷纠纷一案中，依据（2016）豫1303民初2549-1号民事裁定书，于2016年5月12日保全查封了案涉房产。在该案强制执行过程中，案外人乔新芳以案涉房产归其所有为由，提出异议，本院作出（2019）豫1303执异57号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。乔新芳不服，向本院提起案外人执行异议之诉。关于案涉房产，本院查明以下事实：乔新芳欲购买商业房，想要优惠，通过熟人介绍找到诚汇典当公司的唐庆克经理。唐庆克经理与时任楚汉置业公司法定代表人的景旭宁联系后，乔新芳于2016年9月19日与楚汉置业公司签订《汇景国际商业房购房协议书》，约定：案涉房产每平方米25000元，总计价款3167000元，优惠后每平方米22081元单价，总计价款2797221元；于签约当日付款670000元（含定金100000元），2017年10月1日付350000元，2016年12月31日付477221元，剩余房款1300000元办理商业房贷款。乔新芳称其于协议签订当日，向楚汉置业公司支付了670000元购房款（含100000元定金、570000元房款），2016年9月27日支付房款100000元、2016年9月29日支付房款120000元、2016年10月9日支付房款130000元，五张购房款收据为证。缴纳上述房款后，乔新芳催促楚汉置业公司为其办理网签手续，但楚汉置业公司迟迟不予办理。乔新芳生疑，至房管部门查询，发现案涉房产在自己签订协议、交付房款前，经诚汇典当公司申请、已被法院保全查封。乔新芳随即到楚汉置业公司要求退还房款，但楚汉置业公司称其缴纳的房款中的90%已经支付给了诚汇典当公司，因此无法退款。由于楚汉置业公司不能为乔新芳办理网签，乔新芳未再缴纳下余房款。诚汇典当公司对唐庆克介绍乔新芳优惠购买楚汉置业公司的商业房产无异议，但称原告并未告知其具体购买哪套房产，更不知道原告购买了已经被诚汇典当公司申请查封的案涉房产。2016年10月20日，楚汉置业公司确实偿还了诚汇典当公司1150000元欠款，但并未向诚汇典当公司说明款项的来源，诚汇典当公司不认为该笔还款与案涉房产有关联。另，乔新芳称其具备一次性支付全部下余房款的能力，愿意向诚汇典当公司一次性支付下余房款，为此向本院提交其定期存折（共计1200000元）及银行卡账户明细（账户余额489442.73元）予以证实。但诚汇典当公司不同意接收乔新芳的付款，并不同意放弃对案涉房产的执行。理由是，诚汇典当公司查封的10间商业房（上下各五间）上下联通、左右联通，作为整体才好处置。如果接受乔新芳的付款，将影响整体处置。本院因此对讼争双方调解无果。本院认为，本案的争议焦点为：案外人乔新芳对案涉房产是否有真实合法的民事权益,如果有,其民事权益是否足以阻却申请执行人诚汇典当公司的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然原告乔新芳与第三人楚汉置业公司签订购房协议属实，占有使用房屋属实，但原告乔新芳的购房、占有等行为均发生在法院查封之后。法院查封系对所有权处分权能的限制，法院的保全查封措施，目的是为了确保保全申请人诉讼权益的最终实现，同时也是司法权威的显现。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定：诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）…；（二）；（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；…（六）…。人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。该规定说明，我国法律严禁处置已被法院查封的财产。乔新芳购买商业房，出于对介绍人及对所购商业房屋销售外观的权利信任，未对商业房的权利限制尽到应有的注意义务，虽无主管恶意，但因违背法律规定，其签约及购买行为不受法律的保护。故，就案涉房产，乔新芳不足以排除诚汇典当公司的执行。关于楚汉置业公司隐瞒实情、向其出售已被法院查封的房产的行为，乔新芳可依法另行主张权利。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。”依照上述法律规定，判决如下：驳回原告乔新芳的诉讼请求。案件受理费29178元由原告乔新芳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  刘红艳审判员  景 坤审判员  张芳芳二〇一九年十二月十六日书记员  王 晨