云南省鹤庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2932民初791号原告李金生（反诉被告），男，1976年3月24日生，汉族，云南省鹤庆县人，农民，住鹤庆县。原告吕菊芬（反诉被告），女，1977年3月11日生，彝族，云南省鹤庆县人，农民，住鹤庆县。共同委托诉讼代理人杨鹤飞，云南安华律师事务所实习律师，特别授权代理。共同委托诉讼代理人冯聪，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被告张晓敏（反诉原告），男，1976年1月22日生，白族，云南省鹤庆县人，居民，住鹤庆县。被告李彦梅（反诉原告），女，1974年11月25日生，白族，云南省鹤庆县人，居民，住鹤庆县。共同委托诉讼代理人虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。第三人张彦红，女，1973年9月29日生，白族，云南省鹤庆县人，居民，住鹤庆县。原告李金生（反诉被告）与被告张晓敏（反诉原告）确认合同效力纠纷一案，大理白族自治州中级人民法院于2019年5月27日发回本院重审。本院于2019年6月27日立案后，依申请分别追加了吕菊芳、李彦梅、张彦红为案件当事人。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告李金生、吕菊芳及其委托诉讼代理人冯聪、杨鹤飞，被告张晓敏、李彦梅及其委托诉讼代理人虞怀兴，第三人张彦红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年11月20日，我与被告签订《国有土地转让协议书》，被告将其以出让方式取得位于鹤庆县国有城镇混合住宅用地一宗使用权转让给我，转让价格为1178000元。协议签订后，我于2017年11月21日通过银行分两次给被告支付了1100000元。2018年8月，双方按协议约定共同到县房地产交易中心办理过户手续，期间，根据县房地产交易中心办理过户的要求，我们写了《房屋买卖合同书》用于办理过户手续，并由我支付了相关税费，县房地产交易中心经审查受理，并通知双方在7日内办理。双方在等待期间，被告突然反悔，于8月27日单方到县房地产交易中心将相关资料退回，并电话告知我，我要求被告继续履行，被告不理。现请求法院确认《国有土地转让协议书》有效，由被告履行合同，将合同涉及的房屋、土地交付给我，共同办理过户，判令被告承担违约金294500元；同时要求确认《房屋买卖合同》的效力。被告反诉及辩称：双方于2017年11月20日签订《国有土地转让协议书》，我将鹤国用2009第149号国有土地使用权证的土地转让给原告，其中约定本项转让行为是双方意向性行为，在原告以我名义在该地上建设房屋后，双方以本协议确定的转让价款为准，再次签订正式的房屋买卖合同，办理过户手续，并由原告申领房产证和土地证。本协议是双方意向性协议，并附条件生效，原告未按协议约定建设房屋，所附条件未成就，协议无法继续履行，应当予以解除，原告应按约定支付协议总价25%的违约金294500元；其次，双方签订协议时，双方未对土地上的房屋权属或者变更进行约定，房屋权属不清，协议不包括房屋，不符合地随房走的原则，导致合同主要要件缺失，无法继续履行，应当解除。对《房屋买卖合同》，第一、我认为原告应按协议书支付土地价款外还应支付房屋价款320000元，原告认为不应支付房屋价款，双方发生争议；第二，我的房屋面积有300㎡多，但不动产权证书载明的面积是130.73㎡，而登记机关将300㎡多的房屋登记在不动产权证书的宗地图中，我已提出注销不动产权证书；第三、房屋买卖合同中双方实际约定的价款为1498000元，但在合同中只约定价款为320000元，不是双方的真实意思表示，同时逃避税收；第四、协议书及合同中涉及的房屋，是我与我姐张彦红于2008年共同出资建设，属于共同共有，现张彦红不同意出售，出售的行为损害了第三人的合法权益。因此，双方对协议和合同存在重大误解，且不是当事人的真实意思表示，合同要件不全，存在规避税收和损害第三人权益的情形，导致无法履行，应当撤销。我在签订协议书后已告知原告，涉及的土地是我与我姐共同购买，房屋是我姐与我共同建设，后来双方协议土地和房屋归我，但由我姐经营20年，现在有纠纷的土地和房屋不能出售，双方办理过户条件不具备，要在处理好之后才能出售，因此我不存在违约。现提出反诉，请求法院判决解除双方的协议书，判令原告支付违约金294500元，同时请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，诉争的土地是我和我兄弟张晓敏在2008年一起买的，当时我兄弟要经营休息站，为了好办营业执照、方便经营就将土地所有权办理在我兄弟名下。后期由于我兄弟经营不下去，双方约定由我经营20年之后土地归属我兄弟。我兄弟张晓敏将土地卖给原告我根本不知道，当我知道后我就马上去制止了。土地是有我的一份，我兄弟张晓敏没有将其出售的资格。原告就被告反诉辩称，当时与被告买土地时，经过多方调查，被告方夫妻同意出售土地给我们，没有提起过第三人，我们调查也没有第三人的存在。双方签订的土地转让协议是双方真实意思表示，当时说过包括地上建筑，现在我方已经履行协议内容，不应解除协议，我方没有违约行为，不应承担违约责任。土地转让包括房屋，房屋买卖合同是双方为了办理过户在税务机关签订的，合同中所写房屋价款不需要支付，并且税务机关不是按申报的合同所写价款计收税款，不存在逃避税收情形；被告在庭前会议时才提出他姐对土地和房屋的共有权，他不能出售，之后被告又说房屋面积登记错误，退回过户相关手续，从而注销产权证书，前后矛盾。双方在签订土地转让协议时已有房屋，但被告没有产权证，协议书没有写房屋，无法办理过户，要完善后才办理，但被告反悔，因此被告要求撤销合同的诉请不应支持。本院组织原、被告进行证据交换和质证，对当事人均无异议的证据材料：原告、被告、第三人的身份证复印件、原、被告国有土地转让协议书、两份汇款凭证、收条一张（支付1100000元）；（2018）鹤庆县不动产权第0000717号不动产证明书、转让标的物权利状况证明、鹤庆县建设工程竣工规划验收合格证、房地产评估报告、评估费收款收据、税收票据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据材料，本院认定如下：房屋买卖合同是双方为办理过户手续所写，是双方的真实意思表示，具有证据的“三性”特征，应予确认。鹤国用（2009）第149号土地使用权证、协议书和协议证明，鹤庆县不动产登记中心证明，被告的不动产证收回并注销、情况说明来源和形式合法，具有证据特征，应予确认。本院经审理认定如下：二原告系夫妻关系、二被告系夫妻关系。2009年，被告张晓敏通过出让方式购买了位于鹤庆县国有城镇混合住宅用地一宗，领取了于2009年5月18日登记的鹤国用（2009）第149号国有土地使用权证，登记面积为941.64㎡。2014年3月1日，被告张晓敏与第三人张彦红签订协议，约定铺面房屋由第三人张彦红经营20年，由张彦红支付给被告张晓敏租金20000元，20年期满后土地及房屋归被告张晓敏所有。2017年11月20日，原、被告查看149号的土地，签订了《国有土地转让协议书》，约定被告将上述土地转让给原告，价款1178000元，在两天内支付1100000元，办理过户手续后7天内支付78000元；其中，第四条约定，以后原告建房，由被告以自己的名义给原告办理相关建房手续；第五条约定，本项土地转让行为是双方意向性行为，在原告以被告名义在该地上建设房屋后，双方以本协议确定的价款为准，再次签订正式的房屋买卖合同，办理过户手续，并由原告申领房产证和土地证；第九条约定，双方未经协商一致，不得解除协议，如一方违约应向对方支付本协议总价款25%的违约金。原、被告双方在协议书上签名捺印。原告于2017年11月21日通过银行分两次给被告支付了1100000元，被告张晓敏出具了收条。2018年7月，双方协商办理过户手续，于2018年7月29日办理了建设工程竣工规划合格证，其中记载房屋（有一层）建筑面积132㎡，宗地面积941.64㎡。2018年8月2日，被告张晓敏申请办理了云（2018）第0000717号不动产权证书，记载宗地面积930.20㎡，房屋建筑面积130.72㎡，同日，原告李金生、被告张晓敏为了办理过户手续，写了《房屋买卖合同》，合同中记载：被告张晓敏将上述717号证书的房屋转让给原告李金生，房屋的相关权益一并转让，价款为320000元，在签订合同时付清。2018年8月3日，双方在鹤庆县国土资源局办理不动产转让手续，在审批表中登记为被告张晓敏单独所有，成交价320000元。后经被告张晓敏申请，大理华诚房地产评估有限公司于2018年8月22日对717号证书登记的不动产作出估价报告，其中土地面积930.20㎡，价值837180元；房屋面积130.72㎡，价值124184元，合计961364元。双方在办理过户手续过程中，原告支付了按915584.76元为计税金额的税费27925.34元。此后被告张晓敏提出其出售不动产未经其姐第三人张彦红同意，并认为原告应支付房屋价款320000元，不再与原告办理过户手续。原告于2018年9月12日诉至本院，本院于2018年10月15日组织双方进行庭前会议。2018年11月6日，被告张晓敏将本案诉争的不动产变更在其妻被告李彦梅名下，权属为单独所有。11月8日，鹤庆县不动产登记中心经被告申请，对717号证书收回注销。2019年6月27日，本院依法查封了被告李彦梅名下位于鹤庆县的不动产[证号（2018）鹤庆县不动产权第0001094号]。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订的《国有土地转让协议书》是双方真实意思表示，被告在签订协议、合同、办理不动产证等过程中均未将其姐第三人张彦红的约定告知原告和登记机关，应认定其转让土地及房屋的行为有效，被告、第三人不能以未登记的共有人的书面约定对抗买受人，因此《国有土地转让协议书》是合法有效的。该协议书约定双方在原告建房后再办理过户手续，后又重新协商，共同到登记机关办理土地过户手续；为了办理过户签订《房屋买卖合同》，其中约定的房屋价款320000元，包括房屋相关权益，该价款包括了土地和房屋，与双方实际价格和评估价值差距巨大，应认为是双方随意确定的；合同还约定在签订合同时支付房屋价款，但实际未支付，该合同的目的只是为了体现双方属于房屋买卖而顺利办理过户，是双方转让土地协议的履行手段,买卖合同与协议书成为阴阳合同，房屋交易不是双方真实意思表示，因此房屋买卖合同无效；此后经双方协商，被告申请办理了不动产权证书，委托评估土地和房屋价值，原告缴纳税费。上述事实表明双方协商变更了关于过户的履行时间和方式，双方在履行土地转让协议；被告办理不动产权证、进行土地和房屋估价，说明其一并转让土地和房屋，双方约定的价款高于评估价格，也说明土地转让协议包括了房屋买卖。原告关于土地转让协议中已包括地上房屋的主张，符合事实，应予采纳。被告张晓敏与被告李彦梅系夫妻关系，未明确约定个人财产，即为夫妻共同财产，对案涉不动产变更登记的行为，妨害诉讼且以损害第三人的利益为目的，其变更行为无效。综上，原、被告应当继续履行《国有土地转让协议》，被告张晓敏、李彦梅对夫妻共有的涉案不动产进行转让，应当共同承担履行协议的义务，将本案诉争的土地和房屋交付给原告。原告按双方过户后7日内支付余款的约定继续履行协议。被告提出其与第三人张彦红另有约定，并且申请变更、注销了其不动产证书，从而不履合同，是违约一方，应承担支付违约金的民事责任。被告张晓敏、第三人张彦红之间的协议，属另一法律关系，不能在本案中一并处理。税务机关未按双方签订的房屋买卖合同计收税费，不存在逃避税收的情形；双方已到登记机关变更了过户的履行方式，原告未建房的情形，不属于违约；因此，被告主张解除双方土地转让协议，撤销房屋买卖合同以及由原告方承担违约责任的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决如下：一、原、被告于2017年11月20日签订了《国有土地转让协议书》合法有效。二、原、被告于2018年8月2日签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，不具有法律效力。三、由被告张晓敏、李彦梅在本判决生效后三十日内与原告共同办理诉争土地及房屋的过户手续，并将诉争不动产交付给原告（包括迁出房屋）。四、由原告在被告交付土地及房屋、办理过户后支付给被告转让款78000元。五、由被告张晓敏、李彦梅支付给原告违约金294500元。六、驳回被告的其他反诉请求。以上第四、第五项履行内容，在扣减后由被告张晓敏、李彦梅于本判决生效后三十日内支付给原告李金生、吕菊芬216500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5718元，由被告张晓敏、李彦梅负担；反诉案件受理费5718元，由被告张晓敏、李彦梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  洪明春人民陪审员  张 民人民陪审员  牟卫龙二〇一九年十二月二十日法官助理李梦幻书记员李恺锋