北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32460号原告：中铁建物业管理有限公司北京通州分公司，住所地北京市通州区东潞苑一区7号楼1单元101。法定代表人：李兴立，总经理。委托诉讼代理人：王利兵，男，1979年1月19日出生，汉族，系该公司员工。被告：李佳玮，男，1988年10月31日出生，汉族，住北京市通州区。原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司（以下简称中铁建物业）与被告李佳玮物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告中铁建物业的委托诉讼代理人王利兵、被告李佳玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁建物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令李佳玮支付中铁建物业2018年4月16日至2019年4月15日期间的物业费2479.44元及逾期利息（以2479.44元为基数，自2019年4月15日起至实际付清之日止，按照日千分之三计算）；2.本案诉讼费由李佳玮负担。事实和理由：李佳玮是涉案小区业主，中铁建物业与北京通瑞兴盛置业有限公司签署《前期物业服务合同》，并为李佳玮提供物业服务。《前期物业服务合同》第二章第七条约定，物业费收取标准：2.69元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月16日前履行缴纳义务。第五章第二十二条约定，业主或业主使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按未付物业服务费的日千分之三的标准支付违约金。自2018年4月16日至今，李佳玮没有向中铁建物业缴纳物业服务费，中铁建物业曾以物业费催缴函及委托律师发送律师函的方式向李佳玮书面催缴物业服务费，但是李佳玮始终拒绝交纳。中铁建物业认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。李佳玮是北京通州区永顺镇东潞苑一区（通瑞嘉苑小区）业主，中铁建物业为李佳玮提供了物业服务，李佳玮拒绝缴纳物业服务费，构成违约，中铁建物业有权要求李佳玮支付所拖欠的物业服务费及其违约金。为维护自身合法权益，特诉至贵院。李佳玮答辩称，不同意中铁建物业的诉讼请求，理由如下：一、中铁建物业不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先：中铁建物业在服务期主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.不履行约定清洁服务条款。物业服务合同第五条约定物业公司负责清洁卫生服务，包括公共区域、垃圾收集等，并承诺三级物业服务标准，但是实际实施过程中，未按照要求进行及时清理垃圾，未按照合同约定条款及时打扫清理清洁区域，楼梯间电梯等公共场所脏乱不堪，公共区域卫生很少打扫，脏乱，楼梯间瓷砖掉落，地板瓷砖松动，报修后不处理，回电话说处理了实际还是原样，夏天门厅蚊虫滋生，垃圾箱附近脏乱不堪，臭气熏天，公共区域经常有住户堆放纸壳等垃圾，堵塞消防通道，还楼梯道抽烟的，带来安全隐患，多次反馈物业无果，导致楼里有蟑螂滋生蔓延；小区狗粪便更是随处可见。2.不履行安全保卫义务。物业公司交房之初承诺小区为全封闭式小区，物业服务合同三级服务标准中对安全防范系统有明确要求，但是物业公司未按照约定标准执行，目前小区西门保安形同虚设，门口保安对外来人员不管，有强行撞门进入的外卖及快递，视而不见，小区西门频繁损坏，门禁经常处于失效状态，打电话给物业报修也只回复已经通知厂家来维修，有非本小区居住人员复制门禁卡的，仅一年内小区就有一系列重大安全问题，有卖淫嫖娼的窝点（法制进行时有过报道），有家里贵重财物被盗的，物业均说自己无责任，多次发现有闲杂人员进楼里面发小广告，门缝塞小广告，有人用钥匙开李佳玮家里门锁的人，小区单元门经常处于非锁闭状态，陌生人可以随便进出，关键部位也没有图像采集设备。3.不履行维护公用设施的义务。物业公司第五条中规定，公共设施设备的日常维护和保养，运行和管理，物业服务三级服务标准中对电梯的规定，物业公司均未执行，《北京市物业管理办法》第二十二条规定，物业服务企业对电梯安全负有管理责任，李佳玮所住x号楼电梯经常发生故障停运，李佳玮在2018年乘坐电梯（南边客梯）过程中前后出现过两次电梯掉落，第一次掉落到地下二层，第二次掉落到16层，此问题均有投诉到北京住建委和通州住建委物业科和中铁建物业（有电话记录为证），李佳玮到物业公司要求见他们负责人，让他们给出说法，均以各种理由推诿，态度恶劣，以未交物业费为由拒不解决问题（当时上一年物业费未到期），2018年上半年电梯经常出现故障，无法运行，打电话报修，刚修好没有多久又坏，2018年5月还出现过两部电梯同时停运，李佳玮为了上班不得不选择走楼梯下楼，李佳玮认为x号楼电梯存在严重安全隐患，频繁停运及掉落事故，长期给李佳玮造成精神损害带来生活不便，严重侵害了李佳玮的权利。4.小区公共秩序管理及扰民问题。物业公司未履行物业服务合同中对于装修管理的规定，2017年和2018年，经常出现周末休息时间施工噪音，报物业后多以业主不听劝阻没有执法权，或派保安未发现噪音源为由，或是保安到达现场后，无法确定噪音来源也有物业到达现场后，业主停工，物业走了之后，施工继续，无法解决问题，噪音长期影响着李佳玮的生活，周末无法正常休息，给生活带来严重困扰，侵害了李佳玮的权益。物业公司对公共秩序无约束管理，经常有大型犬出没，不拴狗绳，外卖电动车横冲直撞，撞上业主及行人，小区地下车库跳广场舞，抽陀螺，抽鞭子，遛狗等，小区保安置之不理。经常有车辆堵塞消防通道，有垃圾堆放楼梯逃生通道，给李佳玮生活环境造成安全隐患。5.小区停车和车位管理问题。依据《北京市物业管理办法》小区车位应当首先租给本小区业主，建设单位调整租金应对与业主协商，物业公司为促使开发商销售及租赁车位，经常拒绝小区业主车辆进入小区，理由是小区地上没有车位（实质地上车位还未停满），也有外来小区进入小区停车的，本小区车位租金明显高于同地段其他小区价格，小区车位管理合同中霸王条款，物业公司规定，业主需支付120元/月管理费，但是第七条中却规定，乙方不负责车辆保管义务，一旦发生车辆剐蹭及丢失事件，物业公司概不负责，业主有异议不签订合同就无法进入车库停车。6.不售卖中水，强行收取物业费。依据《北京市物业管理条例》第三十条之规定，不得以业主未交物业服务费为由限制或变相限制专业服务，物业公司以未交物业费为由，停止向该小区业主售卖中水，业主无奈只能报警处理，物业公司无故切断李佳玮家中水阀门，报物业后说无人关阀门。7.未征得业主同意擅自占用公共区域进行经营活动。物业服务合同第十六条规定，物业公司不得擅自改变公共部分的使用用途，不得使用业主所有的共同部分用于经营活动。物业公司未经业主同意擅自使用业主所有公共区域。小区内设有共享健身房，无人超市，无人售货机均为盈利性经营场所，小区人行门广告，电梯广告位长期有广告植入。8.未公开收费项目及物业服务收支情况。依据《北京市物业管理条例》第三十三条之规定，物业服务企业应该每年第一季度公示上一年度物业合同履行情况、物业服务收支情况、本年度物业项目收支预算，业主提出质询时，物业企业应该及时答复。物业公司无账目公开公示，对小区公共区域营业所得收入无公示，无告知，业主不知去向。9.泄露客户信息资料等行为。依据物业服务合同第十六条之规定，妥善保管和正确使用本物业的档案资料，不得将业主信息用于物业管理外的其他活动，物业管理人员在群里泄露客户资料，将电话提供给中介服务，李佳玮长期遭受中介电话骚扰。二、李佳玮主张先履行抗辩权，在中铁建物业纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。以上所述事实均有图片，视频及相关通话记录为证。综上，李佳玮认为，物业公司未履行物业服务合同条款在先；依据合同第十五条，李佳玮有权利监督物业服务企业履行合同，对物业公司的服务有建议、监督的权利，当李佳玮对物业公司服务提出问题时，物业服务企业有义务解答和解决问题。作为服务企业，应该更多提升自身专业水平和管理水平，提高服务质量，优化小区环境，而不是霸道蛮横地拖延或不作为。特别是电梯安全问题，涉及李佳玮和小区业主的人身安全，中铁建物业的不作为行为给李佳玮造成严重的精神压力，担心电梯坠落事故发生，给李佳玮生活带来诸多困扰。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在中铁建物业正确履行物业服务义务之前，李佳玮有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回中铁建物业的诉讼请求，以维护李佳玮的合法权益。本院经审理认定事实如下：李佳玮系北京市通州区东潞苑一区x号楼x层x单元x室的所有权人，房屋建筑面积76.81平方米。2015年10月19日，李佳玮（甲方、业主）与北京通瑞兴盛置业有限公司（乙方、建设单位）签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》前期物业服务合同部分约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为2.69元/平方米·月。2016年11月27日，北京通瑞兴盛置业有限公司（甲方）与中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对通瑞嘉苑提供前期物业管理服务事宜，物业费收费为包干制，高层住宅物业费收费标准为2.69元/月·平方米。本合同期限自发放入住通知书之日起开始至发生本合同第二十九条之一情况终止，合同期限暂估9个月，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。此外，合同还对双方权利义务条款进行了约定。另查一，2018年3月20日，中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司名称变更为中铁建物业管理有限公司北京通州分公司。另查二，涉案小区目前尚未成立业主委员会，中铁建物业至今仍为涉案小区提供物业服务。李佳玮未缴纳2018年4月16日至2019年4月15日期间的物业费2479.43元。庭审中，李佳玮称涉案小区交房时间为2016年12月底，交房时已付清2018年4月15日之前的物业费。在物业服务过程中，中铁建公司存在不履行清洁卫生服务义务、安全保卫义务、公用设施维护义务、小区停车和车位管理混乱、不售卖中水强行收取物业费、擅自占用公共区域进行经营活动、未公开收费项目及物业服务收支情况、泄露客户信息资料等问题。中铁建物业对李佳玮的上述意见不予认可，称2016年12月入驻涉案小区提供物业服务，但从2017年4月16日开始向业主收取物业费。关于业主反映物业服务问题，中铁建物业不予认可，称：1.涉案小区有保洁人员，打扫频率按照北京二级服务标准执行；2.涉案小区绿化问题已委托北京鸿达康泰建设工程有限公司进行专业养护；3.涉案小区分为地面停车位、人防停车位和产权车位，均有明确的收费标准；4.涉案小区的物业费标准系由第三方评估公司评估确定。5.关于物业服务项目收支情况已按照要求进行公示；6.涉案小区电梯均进行正常的日常维护保养。为证明上述主张，中铁建物业向本院提交了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》、《前期物业服务合同》、物业服务项目收支情况报告、北京市公共停车场经营备案证明、人防工程使用证、绿化养护服务合同、电梯定期检验报告等证据。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中铁建物业依据其与北京通瑞兴盛置业有限公司签订的《前期物业服务合同》为涉案小区提供物业服务，李佳玮亦实际接受了中铁建物业提供的服务，理应向中铁建物业缴纳物业服务费。关于李佳玮主张涉案小区存在的物业服务质量问题，本院认为中铁建物业应当予以改进，但业主反映的问题未能证明中铁建物业在履行合同中存在重大违约行为，且中铁建物业提交了证据证明其履行合同的情况。此外，本院认为李佳玮主张的物业服务瑕疵不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态等予以确认。综合上述情况，李佳玮所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由，故对中铁建物业要求李佳玮支付物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，数额以本院核定为准。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。鉴于此，本院对中铁建物业要求李佳玮支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李佳玮支付原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司2018年4月16日至2019年4月15日期间的物业费2479.43元，于本判决生效后七日内付清；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李佳玮负担，于本判决生效后七日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 梁联林二〇一九年十二月十一日法官助理 戴萍萍书 记 员 杨 宇