湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初15887号原告:湖南保利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B3栋404-406房。法定代表人：杨文波，董事长。委托诉讼代理人：董盛峰，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹杰，湖南言顺律师事务所实习律师。被告：刘彬彬，男，1983年2月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）诉被告刘彬彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人董盛峰,被告刘彬彬均到庭参加了诉讼。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业管理费13051.6元（自2014年1月1日计算至2019年6月30日）；2.请求判令被告支付滞纳金／违约金3915.48元。（暂时计算至2019年6月30日，因合同约定标准过高，原告酌情予以减少，按应支付物业费的30%进行主张）；3.请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告系湖南保利房地产开发有限公司合法选聘的物业服务企业，为麓谷林语提供前期物业管理服务至今。被告为E4-1602小区房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2014年1月1日起至原告起诉之日一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，截至2019年6月30日，仍拖欠原告13051.6元物业服务费。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费及承担相应的违约责任。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，望判如所请。被告刘彬彬辩称：我不缴纳物业费的原因是物业公司服务不到位，加上我家房子存在质量问题，车子停在车库被告刮花6个面，向物业投诉没有得到任何解决。即便房屋质量问题需要解决，我认为物业公司也应协助我们。经审理查明：2010年3月10日，原告（乙方）保利物业公司与开发建设单位（甲方）湖南保利房地产开发有限公司签订了一份《保利麓谷林语前期物业服务合同》，合同约定保利物业公司为保利·麓谷林语提供前期物业服务，小高层住宅（11层以下）的物业服务费标准：按1.5元/m2/月，高层住宅（11层以上）的物业服务费标准：按1.8元/m2/月，收费方式：物业服务费每年缴纳一次，时间为每年的15日前向保利物业公司交纳当期的物业服务费，在下【年】首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向保利物业公司支付违约金。该合同还就双方的权利义务等问题进行了约定。被告刘彬彬系保利·麓谷林语E区4栋1602房屋业主，房屋建筑面积为110.10m2，月物业管理费198.18元。合同签订后，被告刘彬彬按时缴纳了物业管理费。但被告因原告在安保、公共设施管理、卫生等物业服务上存在不到位情况从2014年1月1日起被告拒交物业管理服务费。为此，原告保利物业公司于2019年7月20日以通知书的形式向被告刘彬彬进行了催缴，但被告刘彬彬仍未缴纳，截至2019年6月30日被告共欠缴物业管理服务费13051.6元、违约金3915.48元。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《保利麓谷林语前期物业服务合同》、保利麓谷林语交楼通知书、业主信息登记卡、房屋交接单，被告提交的房屋开裂、车辆被刮擦的照片等证据佐证。本院认为，湖南保利房地产开发有限公司（甲方）与原告湖南保利物业管理有限公司（乙方）签订的《保利麓谷林语前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。原告从被告收房之日起为被告提供了物业服务，被告应按时交纳物业服务费。本案中，被告虽然自2014年1月1日起至2019年6月30日一直未缴纳物业服务费，但考虑到原告在物业服务过程中存在一定的瑕疵，且对被告的居住、车辆出行造成了一定的影响，本院予以酌情确定被告向原告交纳物业管理服务费10441.28元。对原告要求被告承担违约金15635.4元的诉讼请求，本院基于公平原则予以免除，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对被告辩称由于其房屋的质量问题，其疏于管理导致车辆在车库被刮花等物业服务不到位等理由拒绝缴纳物业服务费，本院认为，房屋质量问题系原告与房屋开发商之间房屋买卖合同纠纷，原告可另案主张权利。被告提出的该项抗辩意见，本院予以部分采纳，同时希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告刘彬彬在本判决生效之日起七日内向原告湖南保利物业管理有限公司支付自2013年1月1日起至2019年6月30日的物业服务费10441.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取112元，由原告湖南保利物业管理有限公司22.4元，被告刘彬彬89.6元承担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇一九年十二月十一日法官助理谢加斌书记员陈果附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。