江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初6086号原告(反诉被告)：盐城市强盛机械厂，统一社会信用代码91320900MA1P8EPD92,住所地在江苏省盐城市亭湖区。法定代表人：顾艳梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱维平，该公司经理。委托诉讼代理人：单祥，江苏一正律师事务所律师。被告（反诉原告）：张扬传，男，1967年10月13日生，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：杨健雨（系张扬传女婿），男，1992年8月24日生，住江苏省盐城市经济开发区。委托诉讼代理人：刘保监，盐城市建军法律服务所法律服务工作者。原告盐城市强盛机械厂（下称强盛机械厂）与被告张扬传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈艳红独任审理，于同年10月14日公开开庭进行了审理。被告张扬传当庭提起反诉，本院经审查认为被告张扬传的反诉请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。后因案件复杂，本案依法适用普通程序并组成合议庭，于同年12月11日再次公开开庭审理了本案。原告强盛机械厂的委托诉讼代理人单祥，被告张扬传及其的委托诉讼代理人杨健雨、刘保监到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告强盛机械厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告张扬传立即腾退房屋并支付自2019年7月31日起至实际腾退之日止按8万/年标准计算占有使用费，同时向原告承担律师代理费1万元、违约金4万元；2、本案全部诉讼产生的费用由被告承担。事实与理由：2017年7月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，被告承租了原告位于洪湖路9号Ａ区间起，计2间。租期一年，自2017年8月1日至2018年7月30日止。房屋租金每年人民币6万元整。期满后，双方未签订新的租赁合同，被告于租赁期满后向原告支付租金6万元，续租1年。合同期满后，原告多次发函催促续签合同，但被告拒绝续签也拒绝腾退以致原告无法及时另行出租。被告的违约行为致原告的损失持续扩大。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张扬传辩称：同意原告在赔偿我方经营损失、补偿装潢费用后腾退房屋。我方认为原告违约，我方不应承担违约金及律师费。原被告签订的合同是一种市场经营管理合同，原告挂牌的市场是强盛时代家具广场，里面涉及上百户经营户。被告是灯具卫浴经营商户，因该家具广场没有合法市场经营许可证及工商登记许可，被告无法领取个人营业执照，被告在经营的两年内因没有合法手续及市场不规范造成巨大损失。因为该市场无合法手续，被告无法继续签订合同，即使签订，也是无效合同。被告张扬传向本院提出反诉请求：1、请求法院判令原告对被告在承租房屋上总价109856.8元的添附进行折价补偿，并赔偿原告在租房期造成的经营亏损69000元。2、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月15日签订了为期一年的房屋租赁合同，租金为6万元。原告没有市场经营工商营业执照，确对外挂牌强盛时代家居广场，反诉人无法在领取门市营业执照，给反诉人造成重大经营亏损合计69000元，原告还应赔偿被告装潢109856.8元的添附物损失。原告强盛机械厂针对被告的反诉辩称：原、被告签订的租赁合同第四条第二款明确约定添附的不动产部分归原告所有，被告主张补偿没有依据。经营损失并不在双方租赁合同权利义务约定的范围内，被告主张没有事实法律依据。请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月15日，强盛机械厂（甲方，出租人）与张扬传（乙方，承租人）签订一份《房屋租赁合同》，将其所有的位于洪湖路9号A区-8号厂房由西向东第六间起计2间出租给被告，租期1年即2017年8月1日起至2018年7月30日止，租金为每年人民币6万元。双方均按约履行了相关义务。2018年7月17日，盐城强盛装饰材料股份有限公司（甲方，出租人）与张扬传（乙方，承租人）签订一份《强盛家居广场铺位租赁合同》。与本案有关的约定有：1、甲方将位于强盛家居广场A区8通道807、808号租赁给乙方经营丹丹家居水卫商品；2、租赁期限自2018年8月1日始至2019年7月30日止；3、租金。乙方承租的铺位租赁期内租金总额为人民币60000元，租金采用“按年支付，先付后用”的原则。第一次租金支付时间为乙方应在本合同签订当日内支付甲方：以后每年应在上年租期期满前30日内向甲方缴纳租金；乙方需按本合同约定的时间及时向甲方支付租金；4、违约责任乙方逾期支付租金，每逾期一日按未交纳租金的1%向甲方支付违约金；5、租赁物的返还⑴发生下列情况之一的，乙方应当返还承租铺位（租赁物）①租赁期限届满而未能续签租赁合同的②在租赁期限内，甲、乙双方经协商一致而解除合同的③在租赁期限内，因一方违反合同，另一方依合同约定有权单方解除合同。⑵乙方在承租铺位上进行的装修（即添附）属甲方所有，乙方在撤场或本合同解除时，未经甲方书面同意不得拆除。⑶在规定时间内，各方未能续签租赁合同，乙方应在租赁期限届满前一周与甲方办理到期交接手续，在租赁期限届满当日将租赁铺位全部腾空，由甲方书面验收确认并收回，无论合同租赁期限届满终止或合同解除返还承租铺位（租赁物）时，乙方应当保持租赁铺位（租赁物）的固定装修完好无偿地交给甲方，否则将视为根本违约，违约方须支付违约金2万元；6、合同续订在租赁物期满前30日内，各方签订下年度租赁合同。如在租赁期满前一周内各方还未能续签合同，缴纳租金的，甲方有权将本合同约定的承租铺位（租赁物）在本租赁期满后另行出租给任何第三人使用；7、争议解决通过诉讼解决争端的，因诉讼而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等实际发生的费用均由败诉方承担。上述合同签订后，原告将房屋案涉厂房交付给被告使用，被告按约支付2018年8月1日始至2019年7月30日的租金6万元。合同期满后，双方未续签合同，被告继续使用房屋。2019年8月1日，原告向被告送达《期满撤场通知函》一份，要求被告三日内腾空房屋。2019年8月9日，原告向被告邮寄送达《通知》一份载明：“张扬传租户:你于2017年7月15日与我厂签订租赁合同，租赁合同于2018年7月30日期满后,双方未签订新的租赁合同。你于租期满后向我厂续交了一年租金陆万元，我厂也予以接受，视为双方协商一致续租一年，现一年期限届满。根据周边市场行情，我厂与你在2017年所签订的合同中约定的租金明显过于低于周边，我厂已在2019年7月30日租期届满之前多次与你协商调整租金标准续签合同，因你方明确拒绝上调租金导致未能签约，故我方决定依据中华人民共和国合同法的规定与你解除不定期租赁合同，通知送达你门市之日合同解除，限你在收到本通知的一个月合理期限内交还租赁物房屋，并以原租金标准按实际使用期限给付房屋占有使用费。因已有客户有以8万元每年的租金标准承租房屋的意向，故你方如果超过一个月不交还房屋，则需从逾期之日按照8万元/年的标准赔偿我厂租金损失，并承担我厂因处理纠纷支付的包括但不限于律师代理费，诉讼费等为主张权利支出的实际费用。”2019年8月7日，原告与案外人严礼华签订《意向协议书》一份，将案涉房屋以8万每年的租金标准租赁给严礼华，严礼华缴纳了定金2万元。因被告一直未将案涉房屋交付原告，原告与江苏一正律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托该所李家超、单祥律师代理张扬传租赁合同纠纷一案。原告向该所缴纳了律师代理费10000元。后原告于2019年9月9日诉至本院。被告张扬传为证明其损失，其在庭审中提请蔡海涛、王晓阳、张井霞三名证人到庭作证。蔡海涛的证言为：“我也是原告的承租户之一，与被告承租的房屋相隔几户，我今天证明原告没有营业执照，是工业用地私改为商业用地，原告之前承诺我们办理营业执照，两年时间还没有办理，造成我们的营业损失。好像我们承租的房屋不在原告产权范围内。原告方消防方面也不到位。”、王晓阳的证言为：“我也是原告的承租户之一，与被告承租的房屋相隔几户，我今天证明我们承租房屋不在产权范围内，市场要涨房租，工业用地私改为商业用地”、张井霞的证言为：“我也是原告的承租户之一，与被告一起租房的时候认识的，市场今年要涨房租，我认为不应涨房租，所以我作为证人参与庭审。我们之前签合同的时候，不了解市场状况，签合同时我问了能否办理营业执照，告知我们可以给我们资料去办理营业执照，但是至今还没有办理营业执照，今年的合同载明原告不再负责帮我们办理营业执照。”被告张扬传还自制了装修材料清单和亏损报表，证明其存在装修损失109856.8元和经营损失69000元。另查明：案涉房屋未取得建设工程规划许可证。本案审理过程中，依法组织调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为：（一）关于合同的效力和占有使用费问题。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告与盐城强盛装饰材料股份有限公司签订的房屋租赁协议虽系双方当事人真实意思表示，但因案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《强盛家居广场铺位租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应向原告腾退案涉房屋。合同虽无效，但被告已按照合同约定实际使用案涉房屋至一年合同期满，被告在缴纳一年租金后再未支付使用费用，现原告要求被告支付租赁期满后即自2019年7月31日起至实际腾退之日止按8万元每年计算占有使用费，本院认为占有使用费应参照合同约定的60000元每年的租金标准支付，故本院对原告要求被告腾退房屋并支付占有使用费的诉请，予以部分支持。（二）关于违约金和律师服务费用问题。双方签署的合同无效，则原告主张被告支付违约金和律师服务费用的诉请，本院不予支持。（三）关于装饰装修损失和经营损失问题。因被告已实际按合同的约定履行至合同期满，故对被告要求原告赔偿其装饰装修的损失的诉请，本院亦不予支持。对于被告主张的经营损失，双方在房屋租赁合同中对经营执照并未明确约定，且被告在承租案涉房屋后，若经营执照的无法办理对其产生经营损失，其可以通过解除合同等途径来主张原告赔偿自己的损失，而被告在使用案涉房屋一年后，仍在经营案涉房屋，且通过证人证言可以看出双方矛盾的产生是因为原告产生了新的管理费用，被告提交的证据也不能证明其产生了经营损失，故对原告主张的经营损失也不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持，被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告张扬传应于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告盐城市强盛机械厂返还位于盐城市亭湖经济开发区厂房。二、被告张扬传应于本判决生效之日起三十日内向原告盐城市强盛机械厂支付占有使用费（计算期间及标准：从2019年7月31日起至实际腾房之日止，按年租金60000元的标准计算）。三、驳回原告盐城市强盛机械厂的其他诉讼请求。四、驳回被告张扬传的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费767元，由原告盐城市强盛机械厂负担595元，被告张扬传负担172元。案件反诉费用1939元，由被告张扬传负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  周冬琴人民陪审员  高迪男二〇一九年十二月二十九日法官 助理  孙志杰书 记 员  徐 鑫附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。