黑龙江省九三人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑8110民初1352号 原告（执行案外人）：王久军，男，1968年1月18日出生，汉族,九三局直新华书店出纳，住黑龙江省嫩江县。 委托诉讼代理人：汤志军，黑龙江九三律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李醒杰，女，1962年4月26日出生，汉族，黑龙江省八五六农场工人，住黑龙江省密山市。 被告（被执行人）：王钢，男，1974年5月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江县。 原告王久军与被告李醒杰、王钢案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王久军及其委托诉讼代理人汤志军，被告李醒杰、王钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王久军向本院提出诉讼请求：1.停止（2019）黑8110执431号执行裁定的执行，解除对房屋坐落0600-1-04/-2/10经营性房屋的查封，停止对该房屋的执行；2.确认原告与被告王钢的房屋买卖合同合法有效；3.确认案涉房屋所有权归原告所有；4.判决被告王钢协助原告将案涉房屋的不动产权登记在原告名下；5.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：李醒杰与王钢民间借贷纠纷一案，九三人民法院作出（2019）黑8110执431号执行裁定，对登记在王钢名下的房屋坐落0600-1-04/-2/10的建筑面积63.34平方米经营性房屋予以查封。但案涉房屋早在2008年12月6日已经转让给原告，原告以案外人身份提出书面执行异议，九三人民法院作出（2019）黑8110执异19号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告认为九三人民法院（2019）黑8110执431号执行裁定，（2019）黑8110执异19号执行裁定均是错误的。一、案涉房屋查封时间是2019年7月28日，但案涉房屋早在2008年12月6日已由王钢转让给原告，原告当天即付清全部房款30万元，房屋也于当天交付原告。双方的房屋买卖合同依法成立、合法有效，且已经履行完毕，案涉房屋的所有权已经转移至原告，只是未办理房屋不动产权变更登记手续。二、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此，原告与王钢的房屋买卖合同合法有效，应予确认，同时应确认案涉房屋为案外人即原告的财产。 李醒杰辩称，案涉房屋应当为王钢所有，只是对外出租，原告并没有合法占有房屋，因为没有签订正式的合同。原告没有实际向王钢支付房款，即使原告与王钢之间存在真实的房屋买卖合同，因原告自身的原因怠于办理房屋产权变更手续，该房屋的所有权人仍为王钢，原告只能向王钢主张债权。 王钢辩称，房屋于2008年卖给了原告，当时签订的买卖协议，收了房款，已经形成事实，这些年房屋对外出租都是原告办理的，原告是房屋的实际所有人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，原告提交的房屋所有权证书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的门市房买卖协议，有买卖双方签字，王钢无异议，本院予以采信。原告提交的取款凭条、存款凭条、存单、利息及代扣税款清单、黑龙江省农垦九三热力有限公司热费发票，具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的房屋出租合同，王钢无异议，李醒杰对真实性无异议，提出是王钢委托原告出租的，但未提交证据，本院对房屋出租合同予以采信。原告提交的中国农业银行超级柜台客户回执，具有真实性，能够与房屋出租合同相佐证，本院予以采信。原告提交的其委托诉讼代理人汤志军与九三管理局不动产登记中心工作人员的对话录音，具有真实性、合法性，与本案有关联，能够证明2016年8月20日九三管理局不动产登记中心揭牌至二○一九年五六月，案涉房屋不能办理不动产权证书，本院予以采信。 李醒杰与王钢民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月17日作出（2019）黑8110民初541号民事判决。2019年7月4日李醒杰向本院申请强制执行，2019年7月28日本院对王钢名下的房屋坐落0600-1-04/-2/10的经营性房屋予以查封。王久军提出书面异议，本院于2019年9月4日作出（2019）黑8110执异19号执行裁定，驳回王久军的异议请求。 案涉房屋登记在王钢名下。2008年12月6日王钢与王久军签订门市房买卖协议，双方约定王钢将建行住宅楼下第四户门市卖给王久军，价款30万元。签订协议当天王久军分五次在中国农业银行取款计24.5万元，分五次存入王钢账户23.5万元，王钢此前欠原告6.5万元，在房款中抵销。当天王钢将案涉房屋交付原告。 同时查明，王钢将案涉房屋卖给原告后，自2010年1月21日至2015年5月19日三次对该房屋设定抵押，2016年王钢将房屋所有权证书交付原告。2016年8月20日九三管理局不动产登记中心揭牌至二○一九年五六月，案涉房屋不能办理不动产权证书。2015年4月1日至今，王久军一直将该房屋对外出租。 本院认为，关于原告与王钢之间买卖合同是否合法有效，原告提交了门市房买卖协议，买卖双方均在协议上签字，买卖合同依法成立生效。因合同双方当事人均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，本院确认原告与王钢签订的买卖合同合法有效。 关于案涉房屋价款是否全部付清，原告与王钢约定的房屋价款为30万元，原告提交的取款凭条、存款凭条、存单、利息及代扣税款清单，能够证明原告付给王钢23.5万元，另6.5万元与王钢欠原告的欠款6.5万元抵销。即原告在买卖合同中支付房屋价款的义务履行完毕，本院予以确认。 关于案涉房屋是否交付原告，原告提交的房屋出租合同、中国农业银行超级柜台客户回执、热费发票，能够证明2015年至今案涉房屋一直由原告对外出租，即2019年7月28日本院查封该房屋前，原告已合法占有该房屋，本院予以确认。 关于原告对未办理过户登记是否有过错，本院认为，案外人没有过错，是指案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。本案王钢将房屋转让给原告后，一直没有将房屋所有权证书交付原告，而是以该房屋设定抵押，直到2016年才交付原告，2016年8月20日九三管理局不动产登记中心揭牌至二○一九年五六月，案涉房屋不能办理不动产权证书。综上，能够认定原告对未办理过户没有过错。 至此，原告主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除执行。原告请求停止（2019）黑8110执431号执行裁定的执行，即停止对房屋坐落0600-1-04/-2/10的经营性房屋的执行，本院予以支持；原告请求确认房屋坐落0600-1-04/-2/10的经营性房屋为原告所有，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，因原告与王钢转让房屋尚未登记，不发生物权变动的效力，现王钢享有该不动产物权，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。原告请求解除对案涉房屋的查封，请求王钢协助原告将案涉房屋的不动产权登记在原告名下，因案外人执行异议之诉的审查范围为执行标的的“真实权属”和“能否阻却执行”，故对原告提出的上述诉讼请求，本院不予审理。原告请求确认原告与王钢的房屋买卖合同合法有效，因审查案外人权利能否排除执行需要确认合同的效力，本院予以确认，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对合同效力的确认不在判决中作出裁判。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行房屋坐落0600-1-04/-2/10的经营性房屋； 二、驳回王久军的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由李醒杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。 本院（2019）黑8110执异19号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  温晓叶 人民陪审员  葛 敏 人民陪审员  何 萍 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  赵 璐