广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9438号原告：尹华苗，男，1988年11月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邹静园，广东伯方律师事务所律师。被告：张少城，男，1983年1月26日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。被告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈正，该公司员工。委托诉讼代理人：许彩霞，该公司员工。被告：左小平，女，1983年8月12日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。原告尹华苗诉被告张少城、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）、左小平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尹华苗及其委托诉讼代理人邹静园，被告张少城，被告合富公司的委托诉讼代理人陈正、许彩霞到庭参加诉讼。被告左小平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告尹华苗向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张少城签署的《存量房买卖合同》；2.被告张少城双倍返还原告定金共80万元；3.被告张少城向原告支付各项损失暂计10800元（诉讼担保800元，律师费10000元）；4.被告合富公司、左小平对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.三被告承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告张少城经被告合富公司居间介绍，于2019年4月3日签订《存量房买卖合同》，约定被告张少城以成交价225万元的价格向原告转让广州市番禺区钟村镇祈福康怡三街8号204的房产。合同签订后，原告按照《存量房买卖合同》的约定，分别于2019年4月3日向被告张少城支付定金5万元、2019年4月7日向被告张少城支付定金35万元，共计40万元。原告付款后曾多次催促被告张少城依约办理房屋过户手续，但被告张少城拒不配合。后经原告向房管局查询上述房产登记情况时，发现该房屋已被查封，且房地产交易中心人员告知，该房屋在合同签订时，房屋上还有一个网签。被告张少城构成根本违约，原告要求解除《存量房买卖合同》，并要求被告张少城双倍返还定金。原告作为购房者，很大程度上基于对居间人的信赖，被告合富公司作为居间方本应根据诚实信用、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务，但在明知该房产已网签，被告张少城存在一房二卖的情况而故意隐瞒事实，依旧将房屋居间介绍给原告并积极撮合交易，且让原告支付大额定金，对于原告的损失应该承担连带清偿责任。被告左小平系被告张少城的配偶，应承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求支持原告全部诉请。被告张少城辩称，1.同意解除《存量房买卖合同》；2.不同意双倍返还定金80万元；①合同约定签订之日内（即2019年4月3日)先给付5万元定金，剩余35万元在2019年4月10日前给付，但原告在4月3日当天没有给到5万元的定金，因双方签订的买卖合同，其中有4万元款项是要返还给所谓的原告的同事；②我与原告于2019年5月21日经友好协商解除房屋买卖合同并约定，我退回款项40万元，给予5万元的补偿，并承诺分2次把款项退回原告，原告也答应不干涉我重新找买家卖房而筹集款项退款给原告，事实上原告在6月18日就把我的房子查封了，导致后期卖房筹集款项根本没办法进行下去，查封期间我也多次委托第三方的公司帮我和原告沟通如何解决这个问题，但原告的态度是出尔反尔，反复无常；③要求支付各项损失暂计10800元，无事实依据。综上，请求驳回原告所有诉讼请求。被告合富公司辩称，在签订涉案合同时候，我方已向原告告知该物业存在抵押登记情形并由原告在不动产登记查册表上签名确认。原告是在清楚知道涉案物业状态情况下签订的存量房买卖合同。至于该物业在签约时候是否已存在另外网签情况，我方在签订合同的时候是不知道的，除非被告张少城告知。在将合同录入网签系统时候，系统才会显示该物业是否已存在网签锁盘情况。我方在办理网签时才知道房屋被锁盘，之后一直与买卖双方进行协商，并在买卖双方无法达成一致后签订了解除协议以及补充协议，约定被告张少城向原告赔偿定金40万元以及违约金5万元。且在被告张少城未按上述协议赔偿相关款项后，我方也已通过电话以及发函催促被告张少城按照上述协议向原告支付相关赔偿款项，以及向我方履行支付中介代理费的义务。我方已经按照合同约定积极履行了中介方所应尽的义务，并在可能的范围内履行了对涉案物业的一般审查业务。在合同因被告张少城违约而无法继续履行后，也积极采取措施促成交易继续进行，并保护原告的义务。所以我方作为合同中介方不同意承担连带赔偿责任以及赔付原告的责任。被告左小平无答辩，亦未在举证期限内提交证据。尹华苗及张少城、合富公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉案物业位于广州市番禺区钟村镇祈福康怡3街8号204房，权属人为张少城，建筑面积为87.76平方米。2019年4月3日，张少城作为甲方（卖方）与尹华苗作为乙方（买方）就涉讼物业签订了《存量房买卖合同》，约定卖方将该房地产按整套出售给买方，交易成交价为225万元，定金40万元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方；买卖双方应在签署本合同后15日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请30年157万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；卖方应在签署本合同后5日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用；首期楼款（不含定金）28万元，买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天自行交付卖方；特别约定，经买卖双方约定，签订合同当天买方先给付5万元定金，剩余35万元于2019年4月10日前支付给卖方；甲乙双方应于2019年8月3日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，丙方应于2019年8月3日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方不按合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失；等等。2019年4月3日，张少城出具《收款收据》，载明收到尹华苗交来承购涉讼物业之定金5万元（以到账时间为准）。2019年4月4日，尹华苗通过银行转账向张少城支付5万元。2019年4月7日，张少城出具《收款收据》，载明收到尹华苗交来承购涉讼物业之定金35万元（如转账以银行到账日期为准）。2019年4月9日，尹华苗通过银行转账向张少城支付35万元。2019年4月3日，广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋不存在查封登记或者其他限制处分的记录；尹华苗于2019年4月4日在不动产登记查册表注明“已阅，尹华苗，2019.4.4”。尹华苗于2019年4月8日支付中介费2万元，有中介费发票佐证。张少城因自身原因无法如约办理房屋涂消抵押手续，遂告知尹华苗不能继续履行合同。2019年5月21日，卖方张少城与买方尹华苗签订《协议》，约定双方协商取消本次交易，本协议完成履行后无需继续履行原买卖合同条款；卖方退还买方定金40万元，并赔偿违约金5万元；卖方承诺于2019年6月10日前先退还买方15万元，其余25万元卖方于2019年8月31日前支付给买方；买方原则上不干涉卖方以房子的方式筹得款项；本协议在双方签订并结清全部款项后方能生效，该协议也同时终止。2019年5月24日，合富公司向张少城发出《知会函》，要求张少城按照合同的约定尽快向抵押银行办理申请提前还贷手续，与买方达成一致协议。该《知会函》分别邮寄至张少城户籍地以及位于合同载明的地址和涉讼物业所在地。2019年5月26日，卖方张少城与买方尹华苗、经纪方合富公司签订《解除合同协议（买卖）》，经三方友好协商，于2019年4月3日签订关于买卖广州市番禺区钟村镇祈福康怡三街8号204房，三方均知悉现因卖方无法履行交易过户手续原因，导致本次交易无法继续进行，三方均同意解除该合约；卖方同意退还40万元给买方，并赔偿5万元给买方；卖方同意在签署本协议之同时向经纪方支付违约金33750元；卖方支付以上款项及代理费后，经纪方退还买方支付的代理费2万元，上述约定在全部按时履行完毕后，原合同及本协议终止，三方互不追究任何责任。同日，三方签订《补充协议》，由于卖方原因，无法一次性支付上述款项，买方已知悉，现买卖双方同意分三笔退还。卖方于2019年6月10日前支付第一笔15万元给买方；2019年7月20日前支付第二笔15万元给买方；2019年8月20日前支付第三笔15万元给买方；合计45万元；如退还时间在规定时间内延迟超过3天，则买方有权按合同追究卖方责任（买方收齐楼款后，则交易解除，互不追究责任）。此次为卖方无法履行交易过户的责任，买方交易所产生的代理费33750元由卖方承担。本协议自签订之日起生效。尹华苗因本案纠纷支出律师费1万元，有《民事案件委托合同》、律师费发票佐证。因张少城未按上述约定支付任何款项。2019年6月18日，尹华苗向本院申请诉前财产保全，请求查封张少城名下价值80万元的财产。本院于2019年6月19日作出（2019）粤0113财保300号民事裁定，查封了张少城名下价值80万元的财产，其中包括于2019年6月21日轮候查封涉案房屋。尹华苗因本案纠纷支出诉讼财产保全责任保险费800元，有《诉讼保全担保合同》、《保单保函》、财产保全担保费发票佐证。张少城与左小平于2013年4月1日登记结婚，至今仍系夫妻关系。本院认为，尹华苗与张少城、合富公司于2019年4月3日签订的《存量房买卖合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，当事人均应遵照执行。张少城因自身原因无法按照合同约定办理提前还贷涂消抵押的手续，并明确向尹华苗表示不能继续出售房屋，张少城的行为构成根本违约。尹华苗与张少城于2019年5月21日签订了书面《协议》，双方均同意取消本次交易，并确定了张少城应退还40万元定金及支付违约金5万元，但也明确该协议生效条件之一为结清全部款项。因张少城未付清上述款项，故5月21日的协议未达到生效条件，张少城主张按此约定承担违约责任缺乏依据。其后，尹华苗、张少城又与合富公司于2019年5月26日再次签订《解除合同协议（买卖）》以及《补充协议》，该补充协议中再次确定了解除合同及解除合同的原因。因此，尹华苗、张少城正式同意解除合同的意思表示在2019年5月26日，故案涉房屋买卖合同于该日已经解除，无需本院判决。关于合同解除后，张少城如何承担违约责任的问题。首先，关于定金数额的确定。尹华苗提供的证据显示其累计支付了定金40万元，张少城主张并未足额收取，而是将其中4万元返还给尹华苗的同事，但未能提供证据证实系受尹华苗指示，也未能证明系尹华苗指定收款人。且在双方两次签订的协议中，均是确认张少城需返还的定金数额为40万元。故本院确认张少城实际收取的定金为40万元，对张少城未足额收取定金的抗辩不予采信。其次，2019年5月26日的协议虽然约定张少城仅需向尹华苗返还购房定金及承担违约金5万元，但也明确如果张少城不按时退还款项及支付违约金超过3天的，尹华苗有权按照合同约定追究责任。因张少城未按照协议约定退还定金及支付违约金超过3天，故尹华苗有权按照合同约定向张少城追责。再次，现尹华苗要求张少城双倍返还定金80万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则；但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。可见，一方违约导致合同解除的，并非必然适用定金罚则。本案中，合同虽约定了定金40万元，但未明确一方违约时可以适用定金罚则，而是约定了交易不成的违约责任为房屋成交价的10%，即双方在签订合同时已对违约责任明确选择了违约金的适用。故尹华苗请求双倍返还定金本院不予支持。但根据合同约定，张少城根本违约致使合同解除应当依约承担房价10%的违约责任，即张少城应向尹华苗支付违约金225000元，同时返还已支付的定金40万元。《存量房买卖合同》未对律师费以及诉讼保全保险费的负担进行约定，尹华苗要求张少城支付律师费10000元、诉讼保全保险费800元，无合同依据，且张少城支付的违约金足以弥补上述损失，故对尹华苗该项诉请，本院不予支持。合富公司作为经纪方，促成尹华苗与张少城签订《存量房买卖合同》，三方成立居间合同关系，而尹华苗起诉本案系与张少城之间的房屋买卖法律关系，对于三方之间的居间关系，本院不予审查，故尹华苗要求合富公司对张少城上述债务承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，尹华苗应向合同相对人张少城主张合同权利。张少城与左小平于2013年4月1日登记结婚，至今仍系夫妻关系，涉案房产交易虽发生在张少城与左小平婚姻关系存续期间，但尹华苗未举证证明张少城出售房屋系左小平同意，及张少城将交易所得款用于夫妻共同生活、共同生产经营，尹华苗应对此承担举证不能的责任，故其要求左小平对张少城的上述债务承担连带清偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告尹华苗与被告张少城、被告广东合富房地产置业有限公司于2019年4月3日就广州市番禺区钟村镇祈福康怡3街8号204房签订的《存量房买卖合同》于2019年5月21日解除；二、被告张少城应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金40万元给原告尹华苗；三、被告张少城应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金22.5万元给原告尹华苗；四、驳回原告尹华苗的其余诉讼请求；如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31286元，诉前财产保全费4520元，均由被告张少城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。(本页无正文)审 判 长  余 珣人民陪审员  李兆乾人民陪审员  陈少萍二〇一九年十二月十二日书 记 员  陈 冬