上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0115执异29号案外人：王某某，女，1961年12月18日生，汉族，住上海市徐汇区清真路XXX弄XXX号XXX室。案外人：黄2，女，1988年5月27日生，汉族，住上海市徐汇区清真路XXX弄XXX号XXX室。上列两案外人共同委托诉讼代理人：严丽丽，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上列两案外人共同委托诉讼代理人：吴云，北京市隆安律师事务所上海分所律师。申请执行人：渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区福山路XXX号XXX层XXX单元，20层，21层，22层及23层整层。负责人：徐枫。委托诉讼代理人：高伶俐，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张献志，上海市海华永泰律师事务所律师。被执行人：倪峻，女，1978年10月24日生，汉族，住上海市徐汇区。被执行人：缪青，男，1977年9月11日生，汉族，住上海市徐汇区。本院在执行(2011)浦执字第113号申请执行人渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行(以下简称渣打银行城建支行)与被执行人倪峻、缪青金融借款合同纠纷一案过程中，案外人王某某、黄2就上海市徐汇区罗秀三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人王某某、黄某1，2009年3月19日案外人王某某、黄2与被执行人倪峻、缪青及上海同日房地产经纪有限公司(以下简称同日房产)签订了居间合同，约定由案外人向被执行人购买系争房屋，案外人当即支付了定金，并于2009年3月24日支付了首付款20万元。由于系争房屋存在违章搭建，交易中心无法过户，同日房产于5月7日拉出正式的买卖合同，案外人与被执行人于2009年5月11日签订该合同，并于2009年6月7日占有使用系争房屋至今。2016年12月1日案外人曾向上海市徐汇区人民法院(以下简称徐汇法院)提起诉讼，请求解除上述房地产买卖合同，徐汇法院于2017年4月27日作出(2016)沪0104民初33385号民事判决，驳回了案外人的诉讼请求。2017年7月案外人就徐汇法院(2011)徐执字第4110号案件对系争房屋的查封提出书面执行异议，后徐汇法院作出(2017)沪0104执异94号执行裁定书，裁定中止对系争房屋的执行。在执行异议期间，案外人已将剩余房款支付至徐汇法院。后(2011)徐执字第4110号案件执行申请人提起执行异议之诉，一审和二审均驳回，现该首封已经撤销。故请求浦东法院中止(2011)浦执字第113号案件对系争房屋的查封。渣打银行城建支行称，案外人不具有能够排除执行的权益。一是案外人不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，案外人在知悉房屋查封后，除2010年起诉要求继续履行外，直到2016年才起诉要求解除，案外人的懈怠导致了房屋被多重查封，房屋未能过户的直接原因在于案外人的不作为；二是案外人未按照合同约定支付价款，案外人与被执行人合同约定尾款应当在2009年6月20日前支付完毕，而案外人直到2017年才将大部分房款交到徐汇法院，案外人并未按照合同约定履行。被执行人倪峻、缪青未出庭陈述意见。经审理查明，本院在执行(2011)浦执字第113号申请执行人渣打银行城建支行与被执行人倪峻、缪青金融借款合同纠纷一案过程中，对登记在被执行人倪峻、缪青名下的系争房屋进行了查封。系争房屋产调信息显示目前我院(2011)浦执字第113号对系争房屋的查封处于第一顺位，限制起始日期为2014年8月29日，系争房屋的权利人为倪峻、缪青。另查明，2009年3月19日，案外人王某某与被执行人倪峻、缪青签订《房地产居间合同》，约定由案外人王某某向被执行人倪峻、缪青购系争房屋，房屋价款为人民币(以下币种相同)49万元。付款方式为2009年3月19日前付定金2万元，2009年3月25日前支付20万元，2009年4月5日前支付25万元，2009年6月20日前支付2万元。该合同签订后，两案外人按合同约定分别于2009年3月19日支付了定金2万元，于2009年3月24日支付了20万元。2009年5月11日，两案外人王某某、黄2(乙方)与被执行人倪峻、缪青(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款共计49万元，双方约定于2009年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于2009年6月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知后对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。双方约定的付款方式为：乙方于2009年3月19日前支付定金2万元，于2009年3月24日前支付20万元，于2009年5月31日前支付25万元，于2009年6月20日前支付2万元。后双方赴房地产交易中心办理过户未果。2009年5月27日，倪峻(甲方)与王某某(乙方)签订协议附件，主要内容为：鉴于双方无法于2009年5月30日前交易过户，现甲方承诺于2009年6月7日腾出该房屋将钥匙交给乙方，并于2009年6月23日前双方办理过户手续。此后，倪峻又曾多次就交易过户事宜作出书面承诺，并于2009年10月12日与王某某签订补充协议，同意王某某先进行房屋装修并入住。王某某为证明其居住在系争房屋，提供了自2009年10月起购买家具及装修用品的单据，还提供了上海市徐汇区长桥街道罗秀三村居委会出具的证明一份，主要内容为王某某在2009年3月购买系争房屋以后，2010年2月至2016年1月在居委工作并居住。另，汇成物业罗秀三村管理站亦出具证明，证明系争房屋管理费自2009年1月份至2012年12月全是向王某某收取，2009年房屋装修费亦是向王某某收取。2010年2月24日，王某某、黄2曾向徐汇法院起诉要求倪峻、缪青继续履行合同，后于同年3月9日撤回起诉。2016年12月1日，王某某、黄2向徐汇法院起诉要求解除合同，徐汇法院于2017年4月25日作出(2016)沪0104民初33385号民事判决，驳回了王某某、黄2的诉讼请求。该案判决查明，王某某、黄2自2009年6月7日起一直实际使用系争房屋。另案判决显示，系争房屋于2009年5月8日被徐汇法院以(2009)徐执字第1247号案件查封，该查封于2011年5月8日被注销。系争房屋还于2010年6月29日被徐汇法院以(2010)徐民一(民)初字第3663号民事判决[执行案号为(2011)徐执字第4110号]查封。王某某、黄2对该(2011)徐执字第4110号案件查封提出执行异议，在该案审查期间，王某某、黄2根据徐汇法院要求已将房屋余款27万元交付执行，徐汇法院于2017年9月27日作出(2017)沪0104执异94号执行裁定，中止对系争房屋的执行。(2011)徐执字第4110号申请执行人不服该裁定提起执行异议之诉，徐汇法院于2018年5月30日作出(2017)沪0104民初24986号一审判决，驳回(2011)徐执字第4110号申请执行人的诉讼请求。(2011)徐执字第4110号申请执行人不服一审判决，上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院于2018年10月26日作出(2018)沪01民终11437号判决，驳回上诉，维持原判。现(2011)徐执字第4110号案件对系争房屋的查封已注销。再查明，系争房屋还于2011年11月29日被徐汇法院以(2011)徐执字第4349号案件查封。王某某、黄2对该案查封提起执行异议，徐汇法院于2019年4月28日作出(2019)沪0104执异101号执行裁定，中止对系争房屋的执行。该案查封现已注销。以上事实，由上海市不动产登记簿信息、《房地产居间合同》《上海市房地产买卖合同》、收条、协议附件、承诺书、同意书、补充协议、物业公司出具的证明、装修款收条、销货清单、送货单、罗秀三村居委会出具的证明、(2016)沪0104民初33385号民事判决书、(2017)沪0104执异94号执行裁定书、(2017)沪0104民初24986号民事判决书、(2018)沪01民终11437号民事判决书、(2019)沪0104执异101号执行裁定书、徐汇法院代管款收据佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人认为其符合上述条件具有能够排除执行的权益，申请执行人渣打银行城建支行则认为案外人不符合上述第(三)(四)项条件。本院认为，现有证据表明，案外人王某某、黄2与倪峻、缪青于2009年5月11日签订《上海市房地产买卖合同》，早于本案查封时间。另案判决亦查明，案外人王某某、黄2自2009年6月7日起一直占有使用系争房屋，且案外人王某某、黄2亦提供了物业公司、罗秀三村居委会出具的证明以及装修款收条、销货清单、送货单等证据，可以认定案外人王某某、黄2占有系争房屋的时间早于本案查封时间。对于申请执行人认为的案外人未按照合同约定支付房款的意见，本院认为，王某某、黄2已经按照《上海市房地产买卖合同》约定的付款时间支付了房款22万元，对剩余房款，王某某、黄2应按照《上海市房地产买卖合同》约定于2009年5月31日前支付25万元，但该合同亦同时约定了倪峻、缪青应于该日前办理转让过户手续，现倪峻、缪青未能履行约定的义务，王某某、黄2暂不继续支付房款亦属合理，不能据此认定案外人王某某、黄2未按照合同约定支付价款，且王某某、黄2现已将剩余房款27万元交付徐汇法院执行，可以认定案外人王某某、黄2符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之情形。对于系争房屋未能办理过户的原因，本院认为，系争房屋自2009年5月起因倪峻、缪青与他人的纠纷一直处于查封状态，系争房屋未能过户不可归责于王某某、黄2，渣打银行城建支行所称王某某、黄2怠于行使权利的意见不影响对未办理过户登记原因的认定。综上所述，案外人王某某、黄2对系争房屋享有足以排除执行的民事权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止(2011)浦执字第113号案件中对上海市徐汇区罗秀三村XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  吴晓春审判员  盛爱琴审判员  孙 猛二〇一九年十二月××日书记员  吴陆莺附：相关的法律条文审判长吴晓春审判员盛爱琴审判员孙猛二〇二〇年一月二十日书记员吴陆莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。……三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。