河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2698号原告：赵海景，女，1980年10月23日出生，汉族，住保定市清苑区。委托代理人：黄莉娜，保定市清苑区百信法律服务所法律工作者。被告：王二乐，男，1976年4月28日出生，汉族，住保定市清苑区。被告：杨艳敏，女，1976年7月25日出生，汉族，住保定市清苑区。原告赵海景与被告王二乐、杨艳敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月立案受理，依法由审判员戎福友适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵海景及其委托代理人黄莉娜、被告王二乐、杨艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海景向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房产转让合同》无效；2.依法判决被告退还房屋购房款三十六万元整；3.被告给付原告利息25596元（从房产转让合同签订之日起至起诉之日按照银行同期贷款利率计算）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由:王二乐与杨艳敏系夫妻关系，被告借用秦新强的大福村宅基地权利身份，购买了位于大福村新民居Ｄ区住房一套，2018年4月1日原告经过保定市清苑区宜尚居家政服务中心与秦新强、王二乐、杨艳敏签订了《房产转让合同》。合同显示原告购买位于大福村新民居Ｄ区住房，结构为砖混毛坯房，房产转让费共计36万元，房屋转让费已经全部转让给被告。合同签订后，原告多次催促被告交付房屋，时至今日，被告没有交付房屋。原、被告之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村房屋，原告及被告王二乐夫妻并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效合同。故被告应返还原告支付的购房款36万元及利息损失25596元。被告王二乐、杨艳敏辩称：一、原告所述合同签订后原告多次催促被告交付房屋但被告未交付房屋与事实不符，首先是开发商的原因导致原告无法及时取得房屋，其次被告在与原告房屋买卖合同签订之日起即将争议房屋所有的相关手续一并交给原告，应当视为已经履行了合同约定；二、根据《民法总则》第一百四十三条的约定，具备以下条件的民事行为有效：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定、不违反公序良俗，原告系完全民事行为能力人且订立该合同时被告方不存在欺诈或者胁迫行为，原告完全基于自己的真实意思表示与被告订立合同，合同当属有效；三、被告于2017年贷款购买该争议房屋，后由于无偿还贷款能力不得已将房屋出售给原告，原告找到保定市清苑镇宜偿居家政服务中心转让被告房款350000元，被告已经将该笔款项用于偿还贷款，无力退还该笔购房款，对于利息的主张被告不认可，原告订立的合同是基于自己真实意思表示，订立合同时对房屋的性质当属知情，并非善意，在订立合同时存在着严重的过错，应当对此承担相应的责任，对原告请求给付利息25596元的诉讼请求，被告无法认同。本院经审理认定事实如下：2019年10月原告将二被告诉于本院，以原告向二被告购买位于大福村新民居Ｄ区住房一套，但该房屋系农村房屋，原告及二被告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效合同为由，要求确认原告与被告签订的《房产转让合同》无效，依法判决被告退还房屋购房款三十六万元整，被告给付原告利息25596元（从房产转让合同签订之日起至起诉之日按照银行同期贷款利率计算），诉讼费由被告承担。在举证期间内，原告向本院提交以下证据：1.2017年8月11日大福村村民委员会与秦新强签订的《大福村有偿安置楼房协议书》一份；2.清苑镇大福村新民居出具的收据一张；3.2017年8月17日保定市清苑区清苑镇大福村村民委员会出具的收据一张；4.2017年8月20日秦新强与王二乐签订的《购房协议书》一份，载明：甲方：秦新强乙方：王二乐…一、甲方在位于清苑区大福村拥有购买一套楼房的指标，甲方抓阄取得购买楼房的权利后，甲方同意将该指购房标以柒万元的价格转让乙方…；5.2018年4月1日赵海景与秦新强、王二乐、杨艳敏签订的《房产转让合同》一份，载明：甲方（房产买受人）：赵海景…丙方（实际房产所有人）:秦新强…乙方（名义房产所有人）王二乐杨艳敏…乙方借用丙方的大福村宅基地权利身份购买大福村新民居房产一套，现乙方将该房产转让甲方，丙方表示同意并予以配合。…第一条、房产基本情况该房产位于大福村新民居Ｄ区…。第二条：房产转让价格及约定…本房产转让费共计人民币叁拾陆万元整（小写：36万元），甲方已向乙方支付定金5000元，甲方于本合同签订时剩余房款一次性支付；6.微信转账记录一份，内容为2018年3月28日原告通过微信向中介宋某转款5000元；7.中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单两份，内容为赵海景分别向中介宋某转款305000元、50000元，共计转款355000元。因经被告方质证，被告方对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。在举证期间内，原告申请证人宋某出庭作证，宋某证称，她是房屋中介，原告想买房，被告想卖房，原告共计向她转款360000元，她给王二乐转了350000元，剩余的10000元作为拥金。因经原、被告质证，原、被告对上述证人证言的真实性均无异议，故本院对上述证人证言的真实性予以确认。庭审中，原告称，要求被告以360000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%给付原告自合同签订之日至2019年10月共计18个月的利息，共计29956元，依据是最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第25条的规定。被告称不同意给付利息。2017年8月秦新强获得购买大福村有偿安置楼的指标，后秦新强与被告王二乐签订购房协议书，秦新强将指购房标转让给被告王二乐,该房屋坐落为D区2号楼3单元101室，系大福村建设的小产权房屋。2018年4月1日原告赵海景与秦新强、被告王二乐、被告杨艳敏签订《房产转让合同》，原告向被告王二乐、杨艳敏购买位于大福村新民居Ｄ区房屋一套，合同约定房屋转让费为360000元，后原告将购房款360000元转给转给中介宋某，宋某将其中的350000元转给被告王二乐、杨艳敏，剩余10000元作为拥金。上述情节，有原告提供的《大福村有偿安置楼房协议书》一份、清苑镇大福村新民居出具的收据一张、保定市清苑区清苑镇大福村村民委员会出具的收据一张、秦新强与王二乐签订的《购房协议书》一份、赵海景与秦新强、王二乐、杨艳敏签订的《房产转让合同》一份、微信转账记录一份、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单两份、宋某的证人证言予以证明，故本院对上述情节予以采信。本院认为，本案中，原、被告买卖的房屋系清苑区清苑镇大福村村民委员会建设的小产权房屋，该房屋所占土地为大福村集体所有，原告与二被告均不是该集体组织的成员，不能就该房屋进行买卖，原、被告买卖涉案房屋的行为违反了法律强制性规定，因此原、被告签订的《房产转让合同》应当认定为无效合同，二被告应将购房款返还原告，原告按照合同约定交付了购房款360000元，因此二被告理应返还原告购房款360000元，故对原告要求确认原告与二被告签订的《房产转让合同》无效，被告退还购房款360000元的诉讼请求，本院予以支持；因涉案房屋为小产权房，不是商品房，因此不适用审理商品房买卖合同纠纷案件的相关法律规定，原告明知涉案房屋为小产权房，仍与二被告签订《房产转让合同》，其行为存在过错，应对合同无效所造成的损失承担相应的责任，故对原告要求二被告给付原告利息损失25596元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告赵海景与被告王二乐、杨艳敏签订的《房产转让合同》无效。二、被告王二乐、杨艳敏返还原告购房款360000元，于判决生效后三十日内给付。三、驳回原告要求被告给付利息25596元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7084元，减半交纳3542元，由原告负担235元，由被告王二乐、杨艳敏负担3307元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  戎福友二〇一九年十二月十一日书记员  陈芹芹