云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2009号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司，住所云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。法定代表人：高绍华，总经理。委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司，住所师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）。负责人：朱冲礼，总经理。委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张娇，女，彝族，1985年11月26日生，大学文化，师宗县人，住云南省曲靖市师宗县。委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与被上诉人张娇商品房销售合同纠纷一案，不服云南省师宗县人民法院（2019）云0323民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉主张。事实与理由：上诉人因取得师宗县城东侧文笔路与文化大道交叉口东北角一宗51.09亩的住房建设用地，2014年3月27日与师宗县信用合作社签订了《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》，应师宗县信用合作联社的要求，要建成信合怡苑，一期为住宅，二期为经营性业务用房；但由于师宗县信用联社违约，二期工程至今没有动工建设(此案正在诉讼中)，也因师宗县信用联社的违约行为，造成一期工程不能按时交付业主的客观事实。但就本案上诉人违约，在双方在合同中是有约定的，上诉人只能接受合同约定的违约责任，不能扩大承担。一、按《商品房购销合同》第九条约定，逾期90天以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5％向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生交易相关税费由甲方承担。合同约定甲方应承担的违约金30天内为一段，31天至90天(60天)为二段，91天为解除合同，退还购房款，并承担购房款的5％的违约金。这就约定限制了按0.02％或0.04％的无限期计算违约金的情况。这一合同约定的事实是双方的真实意思表示，双方都应遵守并执行。一审判决合同继续履行，上诉人可尊重判决，但判决违约天数为332天是不正确的，破坏了双方协议的契约精神，上诉人只应承担合同双方约定逾期交房90天的违约金并继续履行合同。超过90天以外，上诉人存在对购房方居住构成影响，可考虑承担这段时间的与信合怡苑同等区域的租房租金作为补偿。二、上诉人自愿按合同第九条约定解除合同，按房款5％支付违约金，退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。本案解除合同的条件(按合同约定)已经成就，甲方、乙方均有权力提出解除合同。法院应尊重双方当事人的约定解除合同。当然本案解除合同，是对被上诉人不利，因房屋有明显的增值，如果判决解除合同会损害被上诉人的利益，上诉人也能理解。然而，合同中并没有依据在超过90天以后的天数计算违约金，一审计算332天的违约金明显超出双方签订的合同的约定。被上诉人张娇辩称，一审判决违约金符合双方签订的《商品房购销合同》第九条约定，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张娇向一审法院起诉请求：判令被告继续履行合同，并向原告交付信合怡苑住6-604号房（庭审中变更以后确定的诉讼请求）；判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住6-604号房的逾期交房违约金123344元；本案诉讼费由被告承担。云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向一审法院反诉请求：解除反诉原告与反诉被告签订的信合怡苑住6-604《商品房购销合同》，反诉原告愿意退还购房款，并承担购房款5％的违约金。一审法院认定事实：被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司。2015年7月17日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订了合同编号为：YJG-2003信合怡苑住6-604号《商品房购销合同》，该《商品房购销合同》于2015年7月17日在房地产管理机关办理了备案登记，合同备案登记号为：SZ201501116，该《商品房购销合同》约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司开发的位于师宗县商品房，合同总价款为948809元。原告（反诉被告）于2015年4月14日、2015年11月14日交清了全部购房款。合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日，并明确了逾期交房的违约责任（即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担）。后被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未按约定的时间交付房屋，并2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。现本诉原告起诉，请求人民法院判令被告继续履行合同，向原告交付信合怡苑住6-604号房，判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住6-604号房的逾期交房违约金123344元，本案诉讼费由被告承担。本诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提出反诉，要求解除双方签订的信合怡苑第6幢1-4层604号《商品房购销合同》。对于以上事实有原告（反诉被告）提供的“原告（反诉被告）身份证复印件一份、农村信用合作社转账进账单（No00168550）复印件一份、收据复印件一份、YJG-2003信合怡苑住6-604号商品房购销合同复印件一份、交房公告复印件一份”及被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提供的“师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同复印件一份、师宗县发展和改革局师发改投资备案〔2014〕04号复印件一份、中华人民共和国建设工程规划许可证建字第530323201400080号复印件一份、云建No0120739复印件一份、师宗县农村信用合作联社信合怡苑全景图设计图1张、现场照片4张、合同编号为信合怡苑住6-604的《商品房购销合同》复印件一份、交房公告复印件一份、被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司营业执照复印件一份、朱冲礼身份证复印件一份”等予以证实并在卷佐证。在庭审过程中，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司虽对原告（反诉被告）提供的证据即“农村信用合作社转账进账单（No00168550）复印件一份、收据复印件一份、YJG-2003信合怡苑住6-604号商品房购销合同复印件一份、交房公告复印件一份”持有不同异议，但被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未提供足以推翻原告（反诉被告）诉讼主张的相关证据，且被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在庭审中认可原告（反诉被告）张娇向其购房已支付购房全款的事实，故对双方当事人没有争议的及被证据证明了的上述事实，予以确认。综上，对原告（反诉被告）提供的上述证据中“农村信用合作社转账进账单（No00168550）复印件一份、收据复印件一份、YJG-2003信合怡苑住6-604号商品房购销合同复印件一份、交房公告复印件一份”的来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对证据间形成证据链并能够相互印证的部分予以采信。对被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提供的上述证据中“合同编号为信合怡苑住6-604的《商品房购销合同》复印件一份、交房公告复印件一份”，虽原告（反诉被告）对其欲证明的内容持异议，但其来源合法，内容客观真实，与本案具有内在关联性，依法对其能够相互印证的部分予以采信；对二被告（反诉原告）提供的证据“师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同、师宗县发展和改革局师发改投资备案〔2014〕04号、中华人民共和国建设工程规划许可证建字第530323201400080号、云建No0120739复印件各一份”，虽原告（反诉被告）持有不同异议，但该证据来源合法，内容真实，依法对其真实性、合法性予以采信；对二被告（反诉原告）提供的证据“师宗县农村信用合作联社信合怡苑全景图设计图1张、现场照片4张”，原告（反诉被告）持有异议，且该证据不符合相关法律的规定，仅作参考。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。结合本案实际，在合同具备继续履行的情况下，本着尊重当事人意思自治原则和契约自由原则，确保合同的相对稳定性，原告（反诉被告）按约定已向被告（反诉原告）付清全部购房款，被告（反诉原告）应当遵守诚实信用原则按照合同约定向原告（反诉被告）交付房屋，故原告主张被告（反诉原告）继续履行合同、交付房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。关于被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司逾期交房违约金的确定和承担问题，本案被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司截止其公告可交房之日（即2017年7月29日）止共逾期交房332天，其应按照合同的约定向原告（反诉被告）承担逾期交房的违约责任。按照本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》第九条“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”之约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）承担违约金120308.98元（即948809元×0.02%×30天+948809元×0.04%×302天）。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担，也可以先以被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司管理的财产承担，不足以承担的，再由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担。综上，原告（反诉被告）主张二被告（反诉原告）向其支付逾期交房违约金的请求，其合理的部分，依法予以支持。关于本案二被告（反诉原告）提出反诉，请求解除双方所签订购房合同的问题，本案二被告（反诉原告）以第三方的违约行为造成其不能按时向业主交房和其对《商品房购销合同》第九条的理解作为其主张解除合同的主要理由，其理由不能成立，因第三方与二被告（反诉原告）之间的合同关系不属本案的调整范围，再者对合同条款的理解发生争议应按合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思，且二被告（反诉原告）现已具备继续履行合同的条件，其应按约定继续履行合同，故结合本案实际，二被告（反诉原告）反诉主张解除该合同的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与原告（反诉被告）张娇于2015年7月17日所签订的合同编号为：YJG-2003信合怡苑住6-604号《商品房购销合同》，并于判决生效后十五日内将位于师宗县的房屋交付给原告（反诉被告）张娇管理使用；二、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于判决生效后十五日内按合同约定向原告（反诉被告）张娇支付逾期交房违约金120308.98元；三、驳回原告（反诉被告）张娇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。本诉案件受理费2768元，减半收取1384元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向本院提交以下证据：一、1.师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同一份，证明2014年3月27日师宗县农村信用合作联社与云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订该合同，但由于师宗县农村信用合作联社违约至今，二期工程不能动工，导致本案一期工程完工后不能按期作规划验收，理论上不能在交房后办理业主的物权证；2.师宗县发展和改革局师发改投资备案[2014]04号投资项目备案证一份，证明2014年4月23日云南华升房地产开发有限公司将其有开发使用权证的51.09亩土地在师宗县农村信用合作联社的要求下命名为师宗信合怡苑项目，分为一、二期建设，计划于2016年8月竣工；3.师宗信合怡苑二期工程项目规划设计方案一份，证明师宗信合怡苑二期工程完工后的全景效果图，一、二期工程是一个完整统一的整体工程；4.现场照片四张，证明师宗县信合怡苑二期工程至今未开工建设，现场仍为荒芜闲置的地块。二、1.师宗信合怡苑一期主体结构工程验收记录一份；2.前期物业公司办理接房手续统计表一份；3.赵建红、**、陈劲松、李仙先等29户业主接房所交押金、加压费、垃圾处理费、物业管理费单据；4.李仙先、**等29户接房业主办理接房手续的接房证明书；5.交房公告一份。证明信合怡苑一期工程2016年8月31日前已经完工验收，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司已经按时通知各业主接房，从2016年9月3日至2016年12月14日期间已有赵建红、**、陈劲松、李仙先等29户业主接房，并办理了相关接房手续，交房日期为2016年9月3日，信合怡苑一期工程是按时交房的；信合怡苑一期工程完工验收后，经云南华升房地产开发有限公司师宗分公司电话催告业主接房，从2016年9月3日至2016年12月14日有29户业主接房，其他多数业主未接房，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2017年7月20日、21日分别在信合怡苑小区、曲靖日报第8版公告交房，再次书面催告交房，但不是交房日，也证明业主消极接房。三、信合怡苑商品房销售合同一份，证明云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与张娇签订《商品房购销合同》，上诉人依据合同第十条的约定主张解除合同，没有逾期交房。四、云南华升房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明云南华升房地产开发有限公司及云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的基本情况。经质证，被上诉人张娇认为上诉人提交的证据有部分在一审中已经提交过，均不能证明上诉人主张，被上诉人没有接到交房通知，只能按照公告时间认定交房时间。本院认为，上诉人提交的证据一、三、四均系一审已提交过的证据，一审已作出认证；证据二与本案无关联性，本院不予采信。被上诉人张娇在二审中未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审审理确认的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与被上诉人张娇于2015年7月12日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。《商品房购销合同》第七条约定“甲方应于2016年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未按合同约定的时间交付房屋给被上诉人张娇，而是于2017年7月20日在小区内发布交房公告，于次日在《曲靖日报》第8版公告交房，确定交房日期为2017年7月29日至2017年8月6日，上诉人逾期交房已构成违约，应当承担违约责任。《商品房购销合同》第九条对逾期交房的违约责任约定为：“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲方、乙方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。”一审依据该条约定的计算标准，从合同约定的交房时间次日起计算相应违约金至2017年7月29日，一审对违约金的计算并无不当。上诉人主张其可依照约定解除合同的主张，因被上诉人并无违约情形，且诉请继续履行合同，该合同具备继续履行的条件，不符合解除的条件，合同约定赋予违约方解除合同之权利，显属对守约方利益的损害，从保护守约方，维护市场交易稳定性的角度出发，一审判决继续履行合同并无不当。综上所述，上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2868元，由上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇一九年十二月二十一日书记员 蔡 霞