广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初36296号原告：陈和燻，男，1939年11月26日出生，香港居民，委托诉讼代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。被告：广州市海珠区龙凤街二龙工业公司，地址广州市海珠区同福中路天庆里1号。负责人：王红薇，总经理。委托诉讼代理人：王泽，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文颖，广东海云天律师事务所律师。被告：广州市海珠区珠江渔业社，住所地广州市海珠区石溪村涌口一巷1号。法定代表人：梁永恒，经理。原告陈和燻与被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司(以下简称“二龙公司”)、广州市海珠区珠江渔业社（以下简称“珠江渔业社”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人招小明，被告二龙公司委托诉讼代理人何文颖，被告珠江渔业社的法定代表人梁永恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理广州市海珠区同福中路二龙街××506房的所有权证；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告珠江渔业社下属成立的“广州白云珠江工业房产服务部”（已注销）代被告二龙公司于1994年12月19日与原告签订一份《房屋安置合同》，由原告向被告二龙公司购买广州市海珠区某某路5楼F单元房屋；合同约定上述房屋建筑面积为48.9294平方米，购房总款为237307.60元；被告二龙公司应在1995年12月前将上述安置单元交付原告使用，且原告使用上述房屋起四年内，被告二龙公司须为原告办理房管局合法的房地产权证。原告于1996年付清了上述全部房款，并入住上述房屋。因产权尚登记在被告二龙公司名下，且被告二龙公司拖欠资料导致原告迟迟无法向海珠区房地产登记管理中心办理产权登记。后被告二龙公司停业，推说在处理办证事宜，但是一直未有处理结果。因原告无法办理产权登记，主要是被告的原因引起，故请求法院支持原告的诉请。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、《房屋安置合同》；2、收款收据3份；3、《广州市房地产权属证明书》、《广州市不动产登记查册表》；4、中国工商银行个人业务凭证；5、广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2067号民事判决书。被告二龙公司辩称：一、根据合同相对性原则，被告二龙公司并非合同相对方，并不负有合同履行义务。原告提起诉讼的依据是1994年12月19日由广州市白云珠江工业公司房产服务部与原告之间签订的《房屋安置合同》，从《房屋安置合同》签订主体来看，被告二龙公司并不是《房屋安置合同》的当事人或签约人。根据合同相对性原则，被告二龙公司并非合同相对方，并不负有合同履行义务；二、涉案房屋至今未能办妥房地产权证主要是由于海珠区华联房产服务公司（以下简称“华联公司”）未缴清相应的土地出让金及相关费用。根据被告二龙公司与华联公司的协议，华联公司负有清缴涉案房屋土地出让金及相关费用的责任，过错方为华联公司，与被告二龙公司无关。办理房产证需要双方配合向房管部门提交相关资料并缴纳相关费用。根据原告提供的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋因欠缴土地出让金、违约金及利息等原因至今未能办妥房产证。涉案房屋为被告二龙公司与华联公司合作改建，按照双方的约定，在合作改造及交付环节中的一切税收及费用应由华联公司承担，华联公司负有清缴涉案房屋土地出让金及相关费用的责任；而该房屋至今未能办妥房地产权证主要是由于华联公司未缴清相应的土地出让金及相关费用，该过错在于华联公司，与被告二龙公司无关。综上，根据合同相对性原则，被告二龙公司并非合同相对方，并不负有合同履行义务，且涉案房屋至今未能办理房地产权证的过错责任不在被告二龙公司。被告二龙公司为支持其抗辩，向本院提交如下证据：1、关于合作改建厂房的协议书（为复印件）；2、广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初6600号民事判决书。被告珠江渔业社辩称：同意原告的意见。被告珠江渔业社向本院提交如下证据：1、房地产分户图（为复印件）。经审理查明，广州白云珠江工业公司房产服务部是由广州白云珠江工业公司（以下简称“珠江公司”）开办并于1994年3月30日经工商行政部门核准成立的集体所有制企业，经营范围为房地产信息咨询服务、安置服务，法定代表人为陈列。后珠江公司房产服务部经主管部门珠江公司同意后于1999年6月13日被注销。广州市海珠区二龙工业公司于1998年12月20日变更名称为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（即本案被告）。被告珠江渔业社于2013年6月11日出具《批准文》载明：我属下企业广州白云珠江工业公司在经营过程中，由于市场竞争激烈，业务下滑，企业出现亏损；企业决定注销工商登记；债务已清理完毕，如有漏遗，由主管部门负责监督清理；现批准企业向相关工商登记部门申办注销工商登记手续，望批准。之后，珠江公司于2013年6月17日被注销。1993年7月13日，被告二龙公司与案外人华联公司（已于1998年9月10日被注销）签订《委托书》，大致内容为被告二龙公司是广州市同福中二龙街趣园1号房屋的业权人，因被告二龙公司外出，现委托华联公司为被告二龙公司的合法代理人，代被告二龙公司在广州执行和处理以下事项：代向房管局部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋契证手续；代对上述房产进行管理，修缮，订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，申请办理修缮拆建手续；代向有关部门缴纳上述房产的税款和支付一切正常费用；对上述房屋有出卖的权利；对上述房屋有转委托等。受委托人在办理上述事项的过程中所签署的一切法律文件，被告二龙公司予以承认；此委托书有效期为直至上述事项办妥为止。1994年4月16日，华联公司与珠江公司房产服务部签署《委托书》，大致内容与前述的《委托书》一致。1993年11月3日，被告二龙公司（为甲方）与华联公司（为乙方）签订《关于合作改建厂房的协议书》，其中约定：经双方协商同意合作改造海珠区二龙工业公司属下的位于二龙街趣园一号的原裕华毛织厂厂房（面积2847.49平方米），并用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（不包括挂靠企业）；乙方同意负责改造厂房的全部资金，并补偿560万元给甲方，甲方同意在安置区属单位干部、职工中所得收益全部归乙方；改造厂房及房改等工作，均由乙方负责，甲方委托乙方办理，由甲方出具有关委托书，和办理投资批文等必须的证明；如乙方提出不用房改办法而改用房屋交易办法处理时，甲方同意乙方一次性交付厂房转让费540万元，并通过正常的房屋交易渠道办理产权转移手续，直接转到乙方指定的使用户名下，所需的一切税收和费用不管是甲方或乙方的均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付等。1994年12月19日，原告（为乙方）与珠江公司房产服务部（为甲方）签订《房屋安置合同》，其中约定：“甲方同意将座落广州市某某街五楼F单元，该单元平面建筑面积48.9294平方米，作乙方安置房屋（按竣工核实面积为准，公用面积平均分摊）；甲方责任：1、负责房屋的建房用地、施工、水电安装、装修等事宜；2、甲方应从房屋交付乙方使用之日起四年内为乙方办理房管局核发房地产权证的手续；国家收取的一切费用由乙方负责；若遇国家政策变动则届时双方另行商议处理方案；3、保证房屋保质按期完工交付乙方使用；4、保证乙方入住时有水、电使用；5、甲方应在1995年12月前将上述安置单元交付乙方使用；乙方责任：1、乙方必须保证交付甲方原已支付该单元的建房资金，总建房款237307.60元；付款方式：乙方于签定本合同时一次付98%的投资款，余下2%入住时付清，甲方同意按楼宇单元原投资价九五折优惠，即共投入225442.20元，首期付220933.30元，第二期付4509.90元；甲方交付乙方的安置单元平面建筑面积为双方协定的48.9294平方米，乙方入住后，根据房屋最终的实际丈量面积变动按4850元/平方米的价格作多退少补的处理；该合同在甲方将该转让单元的契证交付乙方后终止”等。上述合同签订后，原告于同日支付首期房款220933.3元给珠江公司房产服务部，珠江公司房产服务部同时开具《收据》给原告。约于1996年7月，原告接收上述涉案房屋使用。2010年9月8日，原告向案外人吴伟标转账支付款项27664.39元。2019年11月22日，原告支付尾期房款4508.9元给被告珠江渔业社。诉讼过程中，被告珠江渔业社确认已收到原告于2010年9月8日支付的增大面积购房款27664.39元。2010年3月26日，被告二龙公司出具《报告》，广州市公安局龙凤街派出所于2010年4月20日在该报告下方加注“经查我所有关资料，原趣园1号原裕华毛织厂改建为职工住宅后，现门牌号码为：××，特此证明”。据查册时间为2018年2月27日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区同福中路二龙街××房地产的权属证明书登记的权属人为被告二龙公司；建筑面积为3980.3145平方米；规划用途为住宅；登记时间为2010年11月5日等。根据被告珠江渔业社提交的《房地产分户图》（为复印件），其中载明广州市同福中路二龙街××506房的建筑面积为53.2607平方米。原、被告在诉讼中均确认涉案房屋的现址为广州市海珠区同福中路二龙街××506房。庭审中，原告表示同意承担本案受理费，两被告对此表示同意。本院认为：原广州市海珠区同福中路二龙街趣园一号房屋所有权人是被告二龙公司，被告二龙公司经批准将上述房屋改建为现址广州市海珠区同福中路二龙街××的房屋，并已交付使用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为对被代理人发生效力”。从被告二龙公司与华联公司签订的《委托书》及华联公司与珠江公司房产服务部签订的《委托书》的内容来看，珠江公司房产服务部是代被告二龙公司与原告签订《房屋安置合同》的，该合同约定被告二龙公司提供涉案房屋给原告，原告支付房屋对价，故该《房屋安置合同》实为房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同关系成立。上述合同是签约双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，对原告和被告二龙公司均有约束力。根据合同约定，被告二龙公司应从涉案房屋交付原告使用之日起四年内为原告办理该房屋的房地产权证。现原告已按合同约定付清全部房款，并接收涉案房屋使用至今十多年，被告二龙公司也已经取得涉案房屋所在楼宇的权属证明书，但至今仍未为原告办理涉案房屋的房地产权证，已构成违约，应承担相应的民事责任。现原告要求被告二龙公司为其办理涉案房屋的房地产权证的请求，合法有理，本院予以支持。至于被告二龙公司抗辩土地出让金的缴纳问题，属于另一法律关系，故本案对此不予调处。如前所述，珠江公司房产服务部是代表被告二龙公司与原告签订合同的，珠江公司房产服务部只是被告二龙公司的委托代理人，且现珠江公司房产服务部及其主管部门珠江公司均已被注销，原告要求珠江公司的主管部门即被告珠江渔业社承担本案责任，依据不足，本院对此不予支持。另原告表示同意承担本案受理费，两被告对此表示同意，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司应于本判决发生法律效力之日起15日内，协同原告陈和燻到房地产行政管理部门办理将广州市某某街五楼F单元（现址为广州市海珠区某某路506房）的所有权登记至原告陈和燻名下的房地产权证。二、驳回原告陈和燻的其它诉讼请求。本案受理费4860元，由原告陈和燻负担（已付）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  彭新露人民陪审员  伍佩琼二〇一九年十二月五日法官助理刘斌法庭记录谢佩桦