福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3628号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号，统一社会信用代码913500008581400041。 主要负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：李荟，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑皓瀚，福建至理律师事务所实习律师。 被告：张育光，男，1964年4月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：利嘉（福建）国际商贸有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道桔园三路39号中天金海岸领秀苑场馆二层001，统一社会信用代码913500000561443374。 法定代表人：卢圣敬，董事长。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）与被告张育光、被告利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李荟、郑皓瀚，被告张育光，被告利嘉公司的委托诉讼代理人陆享民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行福建省分行向本院提出诉讼请求：1、张育光偿还借款本金802297.17元及相应利息、罚息、复利（截至2019年7月4日的利息、罚息、复利合计25591.40元，此后按《个人住房借款合同》约定的方式计至本案债务清偿完毕之日止）；2、建行福建省分行有权以张育光名下的坐落于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层××店面及其土地使用权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、张育光承担建行福建省分行支出的律师费22558元；4、利嘉公司对张育光的上述债务承担连带清偿责任；5、张育光、利嘉公司承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）。事实和理由：2016年9月29日，建行福建省分行与张育光、利嘉公司签订了编号：350101585-2032-20161027146《个人住房借款合同》，约定张育光向建行福建省分行借款950000元，用于购置位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层××店面；借款期限为120个月，从2016年10月27日起至2026年10月27日止；借款年利率为基准利率上浮10%，借款人选择等额本息还款方法归还本息；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债务而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担；张育光以上述所购房产作为抵押物担保还款；利嘉公司对全部债权提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；本合同项下贷款发放后，建行福建省分行授权中国建设银行股份有限公司福州城南支行办理贷后变更与服务事项，包括但不限于提前还款、逾期催收、变更还款账号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼的业务；合同解决争议的方式为向合同签订地人民法院起诉，合同签订地为福州市台江区。2016年10月14日，福州市国土资源局对上述房产进行了预购房屋抵押权预告登记，建行福建省分行取得闽（2016）福州市不动产证明第9003503号《不动产登记证明》。合同签订后，建行福建省分行按约发放了贷款950000元，但张育光未履行按月还本付息的义务，利嘉公司亦未完全履行其阶段性保证责任。截至2019年7月4日，张育光尚欠借款本金802297.17元，利息24202.35元，罚息1389.08元。 张育光承认建行福建省分行主张的欠款事实。 利嘉公司辩称，一、位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层××店面已具备物权登记条件，但因张育光原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，建行福建省分行对前述店面折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，有利于保障交易安全和稳定。二、答辩人承担保证责任后，对张育光享有追偿权。三、建行福建省分行仅提供委托代理合同，未提交律师费发票及转账凭证，不能证明发生律师费损失，因此，建行福建省分行请求答辩人承担本案律师代理费没有法律依据。 建行福建省分行围绕诉讼请求依法提交了下列证据： A1.张育光身份证复印件； A2.利嘉公司的企业信用信息公示报告； A3.编号：350101585-2032-20161027146《个人住房借款合同》； A4.闽（2016）福州市不动产证明第9003503号《不动产登记证明》； A5.个人贷款支付凭证； A6.中国建设银行个人贷款对账单（2019.7.4）； A7.贷款账户基本信息（2019.7.4）； A8.委托代理合同； A9.中国建设银行个人贷款对账单（2019.11.12）； A10.贷款账户基本信息（2019.11.12）。 张育光未向本院提交证据。 利嘉公司向本院依法提交了下列证据： B1.榕不动产首字第《首次登记通知书》； B2.办理购房款结算及商品房权属登记相关手续通知函、EMS快递面单及送达情况表。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的A1-A10、B1、B2，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月29日，建行福建省分行（贷款人）与张育光（借款人暨抵押人）、利嘉公司（保证人）签订合同号：350101585-2032-20161027146《个人住房借款合同》，约定张育光向建行福建省分行借款950000元，用于购置坐落于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层××店面；借款期限为120个月（即从2016年10月27日起至2026年10月27日止）；借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款人首付款金额为965521元，贷款人将款项一次划入利嘉公司的账户（账号：15×××72）；还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为约定还款日；借款人采用等额本息还款方法归还本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为10258.29元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，则构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，向借款人收取违约金，违约金收取比例为日万分之二点一；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；本合同项下贷款发放后，贷款人授权中国建设银行股份有限公司福州城南支行办理贷后变更与服务事项，包含但不限于提前还款、逾期催收、变更还款账号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼等业务；本合同的争议解决方式为向本合同签订地即福州市台江区人民法院起诉。合同还约定，张育光以其购买的福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层××店面房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；利嘉公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。 2016年10月14日，建行福建省分行与张育光就坐落于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层××店面房产办理预购房屋抵押权预告登记。 2017年2月10日，建行福建省分行将950000元划入利嘉公司的账户（账号：15×××72）。 2019年7月2日以后，张育光未再还款，截至2019年7月4日尚欠借款本金802297.17元、利息24202.35元、罚息（含复利）1389.05元。 2019年8月2日，中国建设银行股份有限公司福州城南支行与福建至理律师事务所签订《个人类贷款诉讼/仲裁案件委托代理协议》，委托福建至理律师事务所代理本案诉讼，约定诉讼/仲裁阶段律师代理费22558元。 另查明，福州市不动产登记和交易中心于2017年8月28日向利嘉公司发出榕不动产首字第《首次登记通知书》，内容是：你公司申请仓山区盖山镇天水路6号（原天水路北侧）利嘉海峡商业城（二区）9#、11#、12#馆房屋首次登记，总建筑面积153006.94平方米，具体范围见附表。附表中列有×＃馆×层××店面，产权建筑面积为40.01㎡。 2017年8月31日，利嘉公司向张育光发出《办理购房款结算及商品房权属登记相关手续通知函》，告知张育光购买的位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层××店面已于2017年8月28日具备办理产权登记的条件，通知其于接本通知后30日内到利嘉海峡商业城营销中心办理购房款结算及商品房权属登记相关手续。 本院认为，建行福建省分行与张育光、利嘉公司订立的《个人住房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。建行福建省分行已履行发放贷款的义务，张育光却未按合同约定还款，已构成违约，故建行福建省分行提前收回全部贷款，请求张育光偿还尚欠的借款本金及其利息，并计收罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。建行福建省分行未举证证明其已支付律师费，相应损失并未实际发生，故请求张育光赔偿律师费损失，缺乏依据，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”张育光以坐落于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层××店面房产提供抵押担保，该抵押物仅办理预购房屋抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续，本案抵押权尚未设立。但是，案涉抵押房产已具备办理所有权登记和抵押登记的条件，利嘉公司业已通知张育光办理权属登记手续，造成抵押登记未办理的主要原因在于抵押人张育光，故张育光负有协助办理抵押登记的义务，本院确定张育光应在三十日内协助办理前述房产抵押登记。若张育光逾期仍未协助办理抵押登记，建行福建省分行将无法行使抵押权，利嘉公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予建行福建省分行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 利嘉公司自愿为张育光的债务提供阶段性连带责任保证，其与建行福建省分行约定的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，即在案涉房产办理正式抵押登记之前，利嘉公司应在保证范围内承担连带清偿责任。利嘉公司在承担保证责任后，有权向张育光追偿。 综上，对建行福建省分行除律师费之外的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决如下： 一、张育光应于本判决生效之日起十日内，向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金802297.17元及利息、罚息、复利（暂计至2019年7月4日的利息、罚息、复利为25591.40元，此后利息、罚息、复利按合同号：350101585-2032-20161027146《个人住房借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）； 二、张育光应于本判决生效之日起三十日内，协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理坐落于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层××店面的抵押登记手续； 三、福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）11＃馆1层045店面抵押登记办妥后，或张育光逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、利嘉（福建）国际商贸有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，利嘉（福建）国际商贸有限公司承担保证责任后，可在其承担保证责任的范围内向张育光追偿；在福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层××店面抵押登记手续办妥之日，或张育光逾期仍未办理抵押登记但中国建设银行股份有限公司福建省分行选择对前述房产行使优先受偿权之日，其保证责任终止； 五、驳回中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12304元，由中国建设银行股份有限公司福建省分行负担326元，张育光、利嘉（福建）国际商贸有限公司共同负担11978元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 莹 人民陪审员  曾依铨 人民陪审员  李 芬 二〇一九年十二月二十三日                                                                                                 法官助理   王雨桐                                                                                                   书 记 员   高慧琳 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。