山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8177号 上诉人（原审被告）：王飞，女，1981年4月2日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人(原审原告)：王茂辉，男，1990年3月3日出生，汉族，住山东省五莲县。 委托诉讼代理人：张状，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓暄，山东德衡律师事务所律师。 原审被告：朱本政，男，1981年12月13日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人王飞因与被上诉人王茂辉、原审被告朱本政房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初5048号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王飞、被上诉人王茂辉及其委托诉讼代理人张状到庭参加诉讼。原审被告朱本政经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王飞向本院上诉请求：依法改判:1、王飞不赔偿王茂辉涉案房屋全部增值损失188000元；2、王飞不承担支付王茂辉定金、首付款以及房屋维修基金自2018年4月10日起至付清之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息；3、王茂辉赔偿王飞因无法购房造成的违约损失4万元。事实与理由：1、因王飞是在为置换房屋急需用钱的情况下变卖作为唯一住房的涉案房屋的，故双方口头约定本次合同成立的首要条件为付款时限为2个月，且王飞在一审2019年4月9日开庭时陈述该事实时，王茂辉及其律师未提出质疑，说明其承认该事实，但王茂辉故意违约在先。双方在2017年11月20日签订合同时即约定办理贷款及支付首付款的时间为2017年11月23日，而2017年11月23日王茂辉去银行办理贷款时却被告知材料不合格，其因此承诺说回去及时处理并于3日内再来银行办理贷款。与此同时，王飞因看好其他房屋而与房主签订的买卖合同约定2018年12月8日交齐首付款，并为此支付定金5万元。同时，王飞多次催促王茂辉及时交付首付款，但王茂辉却拖延至2018年12月13日才第二次到银行签订贷款合同，导致王飞因此未及时支付新购房屋首付款而损失订金4万元。而且，王茂辉单方主张银行贷款于2018年1月22日通过审批，既无银行审批记录，王飞也未接到通知。2、原审认定王飞违约时间依据的是双方电话录音，王飞认为应以王茂辉通知2018年1月22日银行贷款审批通过后王飞拒绝继续履行合同为违约点。3、本案双方当事人均存在违约，且王茂辉数次违约在先，原审认定违约责任全部由王飞承担错误。4、双方违约，争议开始的时间为2018年1月22日，而房屋评估增值的时间为2018年3月5日，且王茂辉仅实际支付房款14.6万元，原审就将增值部分金额全部判给王茂辉，显失公平，况且王茂辉违约在先，其拖延交易时间应承担主要责任或者全部责任。5、双方房屋交易失败，并非王飞单方原因造成，因为王茂辉违约在先，导致王飞在损失巨大、无法履行合同情况下违约，故王飞不应承担王茂辉的首付款利息损失。 王茂辉答辩称：原审判决正确，请求维持。 朱本政未陈述意见。 王茂辉向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《房地产买卖契约》；2、依法判令朱本政、王飞返还王茂辉定金、首付款共计人民币146000元；3、依法判令朱本政、王飞支付王茂辉房屋差价损失人民币250000元；4、依法判令本案诉讼费由朱本政、王飞承担。诉讼过程中，王茂辉将第2、3项诉讼请求变更为：2、依法判令朱本政、王飞返还王茂辉定金、首付款、维修基金共计人民币149879.57元，及自2017年12月13日起至上述款项实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、依法判令朱本政、王飞支付王茂辉房屋差价损失188000元。 一审法院认定事实如下：2017年11月20日，王茂辉与朱本政、王飞签订《房地产买卖契约》，约定：王茂辉购买朱本政、王飞所有的位于青岛市黄岛区房屋（建筑面积76.07平方米）一处，成交价格为686000元，付款方式为定金加首付款加贷款，银行贷款审批时付给朱本政、王飞首付款356000元（包括定金30000元），剩余330000元通过银行按揭直接打入朱本政、王飞账户；朱本政、王飞收到首付款后配合王茂辉办理相关一切手续，全部款项到位后朱本政、王飞将房屋正式交付给王茂辉，室内的固定装修包括家具家电全部留给王茂辉，并把物业费和水电费结清；过户手续需交纳的税费由王茂辉独自承担。违约责任：王茂辉中途悔约，不得向朱本政、王飞索还定金；朱本政、王飞中途悔约，应在悔约之日起一日内将定金退还王茂辉，另付给王茂辉相当于定金数额的违约金。王茂辉不能按期向朱本政、王飞付清购房款或者朱本政、王飞不能按期向王茂辉交付房产，每逾期一日，由违约方付相当于上述房地产价值万分之一的违约金。双方还约定了其他事宜。 签订合同当天，王茂辉付给朱本政、王飞定金30000元。2017年12月13日，双方共同到银行办理贷款手续，贷款数额为300000元，王茂辉付给朱本政、王飞首付款356000元（其中240000元在银行办理资金监管）。同日，王茂辉交纳涉案房屋的维修基金3879.57元。贷款审批手续通过后，朱本政、王飞向王茂辉提出解除《房地产买卖契约》。2018年3月12日的王茂辉与朱本政、王飞的通话录音显示，朱本政、王飞称其年前就已经违约了（不卖房屋），并且已经通知了中介，王茂辉称中介并未告知他，还埋怨朱本政、王飞为什么年前就不想卖了到现在才通知王茂辉。现银行监管的240000元已经退回王茂辉。现双方均同意解除双方签订的房地产契约合同，朱本政、王飞同意退回王茂辉的定金、首付款以及维修基金共计149879.57元，但不同意支付利息，朱本政、王飞认为，双方合同约定违约金为30000元，同意按照合同约定支付违约金30000元。 王茂辉主张由于朱本政、王飞违约，给王茂辉造成房屋增值损失，原审根据王茂辉的申请，委托青岛天荣土地房地产评估有限公司对涉案房屋的增值损失进行评估，该所于2019年2月25日出具房地产估价报告，结论：2018年3月12日估值对象市场价值11489元/平方米，总价874000元。王茂辉为此支出评估费6120元。 对双方有争议的事实，原审确认如下：1、谁违约。朱本政、王飞主张其出售涉案房屋是为了购买另外的房屋，所以急需用钱，签订合同时双方口头约定两个月内付清全款，并且朱本政、王飞也向银行咨询过，如果材料齐全，一个月内可以发放贷款；双方约定第一次去银行贷款的时间为2017年11月23日，但是王茂辉拖延至2017年11月27日，因王茂辉的材料不合格，在朱本政、王飞的催促下双方才于2017年12月13日到银行办理贷款手续，2018年1月22日银行贷款审批通过后，银行通知朱本政、王飞撤押，贷款要到年后才能发放，此时已经超过了双方约定的两个月时间，并且由于房屋价格上涨，朱本政、王飞无力购买新的房屋，继续履行合同不能实现朱本政、王飞的合同目的，因此朱本政、王飞拒绝撤押，并要求解除合同，朱本政、王飞曾于2018年2月5日至2月10日期间告知王茂辉解除合同，也曾找过中介协商，但是中介要求朱本政、王飞履行合同，否则就是违约。王茂辉对此不认可，主张双方并未约定两个月内付清全款，并且朱本政、王飞在此期间也未通知王茂辉解除合同，直到2018年3月12日（农历正月二十五日）才电话通知王茂辉不再出售涉案房屋。2、朱本政、王飞是否应当赔偿王茂辉增值损失。王茂辉主张由于朱本政、王飞违约导致王茂辉不能购买涉案房屋，因此朱本政、王飞应当赔偿王茂辉涉案房屋的增值损失。朱本政、王飞认为，双方曾口头约定两个月内将全部房款付给朱本政、王飞，但是王茂辉并未按照约定付款，王茂辉也构成违约，并且现在房屋价格下跌，未给王茂辉造成损失，即便是赔偿损失，由于王茂辉仅支付了房款的首付款，因此不能要求朱本政、王飞承担全部房屋增值损失。 另查明，王茂辉于2018年3月15日，向原审申请诉前财产保全，原审于2018年3月15日作出（2018）鲁0211财保59号民事裁定书，查封王飞、朱本政所有的位于青岛市黄岛区房屋一处，查封担保人董同宗、李宗英所有的位于青岛市黄岛区房屋一处。 一审法院认为，朱本政、王飞主张双方口头约定两个月内付清全款，但是王茂辉对此不认可，且双方签订的房地产买卖契约也没有相关的约定，因此对朱本政、王飞的主张原审依法不予采纳。双方于2017年11月20日签订合同并由王茂辉支付定金，于2017年12月13日办理银行贷款手续并由王茂辉支付首付款，2018年1月22日银行贷款通过后，朱本政、王飞拒绝按照银行的通知办理撤押手续，并要求解除合同，朱本政、王飞构成违约。在此过程中，王茂辉并无违约行为。朱本政、王飞主张其于2018年2月5日至2月10日通知王茂辉要求解除合同，但未向原审提交证据，对其主张原审依法不予采纳，朱本政、王飞在2018年3月12日告知王茂辉不再出售房屋，因此原审认定朱本政、王飞违约的时间为2018年3月12日，即双方通话录音的时间。现双方均同意解除房地产买卖契约，原审依法予以确认；朱本政、王飞同意返还王茂辉定金、首付款以及房屋维修基金共计149879.57元，原审依法予以确认。关于利息，原审认为，应当自王茂辉向原审提起诉讼时开始按照中国人民银行同期贷款利率计算，王茂辉要求自2017年12月13日起支付，时间过长，对超出部分依法不予支持。关于房屋增值损失，王茂辉购买涉案房屋的价格为686000元，朱本政、王飞违约时即2018年3月12日经评估房屋价值为874000元，因此房屋增值188000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，朱本政、王飞构成违约，因此王茂辉要求朱本政、王飞赔偿房屋增值损失符合法律规定，原审依法予以支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王茂辉与朱本政、王飞于2017年11月20日签订的房地产买卖契约；二、朱本政、王飞于判决生效之日起10日返还王茂辉定金、首付款以及房屋维修基金共计149879.57元，并支付自2018年4月10日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、朱本政、王飞于判决生效之日起10日赔偿王茂辉房屋增值损失188000元；四、驳回王茂辉的其他诉讼请求。案件受理费7240元、保全费5000元，共计12240元，由王茂辉负担3663元，由朱本政、王飞负担8577元；评估费6120元，由朱本政、王飞负担。 二审中，王茂辉提交《个人单批单笔批复通知书》打印件以及照片打印件，以证明其贷款已于2018年2月5日经过青岛银行审批通过，该证据是王茂辉的律师携带调查函到青岛银行胶南支行取证，银行工作人员从系统中打印出来的贷款审批通过记录，并同意我方对电脑系统进行拍照以便与打印件予以佐证。王飞质证：该证据只能证明贷款材料审核通过的时间，并非放款时间。因上述证据均系打印件，并未经相关银行盖章确认，故本院对其真实性不予采信。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本院认为，朱本政、王飞与王茂辉签订的涉案房屋买卖契约，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。因双方当事人在一审期间均同意解除上述合同，故原审据此判决解除该合同并无不当,本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综合各方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、涉案房屋增值损失如何承担；2、王飞、朱本政应否支付王茂辉定金、首付款等款项的利息；3、王飞在本案二审期间请求王茂辉赔偿其因无法购房造成的违约损失4万元，应否处理。现根据本案查明的事实，评判如下： 一、关于涉案房屋增值损失的承担问题。根据双方合同的约定，涉案房屋成交价格为686000元，付款方式为定金加首付款加贷款，王茂辉于银行贷款审批时付给朱本政、王飞首付款356000元（包括定金30000元），剩余330000元通过银行按揭直接打入朱本政、王飞账户。因双方合同并未对首付款以及办理银行贷款的具体期限作出约定，致使当事人在该合同履行过程中对银行贷款的办理期限、发放时间发生争议，且无法对此达成补充协议，造成双方合同无法继续履行，故应认定涉案房屋买卖合同无法继续履行系因双方对办理银行贷款、支付首付款的期限约定不明所致，因此产生的损失应由双方当事人均担。王飞上诉称双方曾口头约定王茂辉付清全部房款的期限为2个月，因王茂辉对此不予认可，王飞也未提交相应证据予以证明，本院不予采纳。鉴于在双方于2018年3月12日的通话中，朱本政称王茂辉违约在先并表示其已决定不再出卖涉案房屋了，即其作出了终止履行合同的意思表示，故原审依据当事人申请委托鉴定机构以2018年3月12日为基点评估涉案房屋的市场价值，并无不当。王飞上诉称应以2018年1月22日作为评估该房屋价值的时点，因无证据证明其于该日作出了解除合同的意思表示，本院不予采纳。经检定机构依法评估确认，涉案房屋在2018年3月12日的价值为874000元，即该房屋增值损失188000元（874000元-686000元）。因双方当事人应均担该损失，故朱本政、王飞应偿付王茂辉房屋增值损失款94000元（188000元÷2）。王飞上诉称王茂辉违约在先故其应承担本次房屋交易失败的全部责任，因无事实及法律依据，本院不予采纳。 二、关于王飞、朱本政应否支付王茂辉定金、首付款等款项利息的问题。因朱本政、王飞在2018年3月12日告知王茂辉不再出售房屋，王茂辉也于2018年4月10日起诉请求解除涉案房屋买卖合同，故应确认双方合同于2018年4月10日解除。在此情况下，朱本政、王飞应向王茂辉返还因履行该合同而取得的款项。因朱本政、王飞同意返还王茂辉定金、首付款以及房屋维修基金共计149879.57元而未实际返还，故原审判决其返还王茂辉上述款项并支付该款项自2018年4月10日至实际付清之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以确认。王飞上诉称其不应承担上述款项的利息损失，于法无据，本院不予采纳。 三、关于王飞上诉请求王茂辉赔偿其违约损失4万元应否处理的问题，因王飞在本案一审期间未对此提起反诉且未经一审审理，二审不予处理。 综上，王飞之上诉理由部分成立，本院对其相应上诉请求予以支持。原审认定事实及适用法律部分有误，依法应予纠正。原审被告朱本政经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初5048号民事判决第一、二项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初5048号民事判决第四项； 三、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初5048号民事判决第三项为：上诉人王飞、原审被告朱本政于本判决生效之日起10日内偿付被上诉人王茂辉房屋增值损失款94000元； 四、驳回被上诉人王茂辉的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7240元、保全费5000元、评估费6120元，二审案件受理费4500元，由上诉人王飞、原审被告朱本政负担13104元，被上诉人王茂辉负担9756元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 高中日 审判员 安太欣 二〇一九年十二月九日 书记员 胡浩东 书记员 庞连捷