江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初8045号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码91440300726160011C。法定代表人：昌荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈历云，江西添翼律师事务所律师，执业证号13601201710012936。被告：潘某，男，1980年10月29日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告潘某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈历云到庭参加诉讼，被告潘某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市彩生活物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业费12297.29元，滞纳金和违约金3689.19元，合计15986.48元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月19日，原告与滨江豪园业主委员会双方签订了《滨江豪园物业管理合同》，合同约定由原告向滨江豪园小区提供物业管理服务,业主按其拥有物业的建筑面积缴纳物业管理费，其中高层住宅物业1.3元/平方米/月，业主按月或按季或年预交物业费，过期不付，从第二个月开始计算滞纳金，逾期欠费业主按每日应交管理费的万分之五的标准计算滞纳金。本案被告在该小区的房产建筑面积150.15平方米，自2013年10月至2018年12月未付物业费，原告向其多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。被告潘某未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原告深圳市彩生活物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告潘某未到庭质证亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的滨江豪园物业管理合同、联合通告、房产证复印件等证据，本院认定事实如下：原告深圳市彩生活物业管理有限公司于2013年9月19日与南昌市红谷滩新区滨江豪园业主委员会签订《滨江豪园物业管理合同》一份，就甲方（南昌市红谷滩新区滨江豪园业主委员会）委托乙方（深圳市彩生活物业管理有限公司）对滨江豪园实行专业化、一体化的物业管理约定如下：1.委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理和运行服务，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共园艺景观的养护与管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，物业规划红线内的交通、车辆行驶及停泊秩序的管理等；2.本物业管理委托合同期限为3年零3个月，自2013年9月25日起至2016年12月31日止；3.物业管理费高层住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币1.3元/㎡/月（含电梯运行费用），物业管理服务费由乙方直接向业主收取；物业费缴纳可按月、季、年度预缴，过期不付，从逾期第二个月开始计算滞纳金，每日按应交管理费的万分之五计缴滞纳金；4.合同规定的管理期满，本合同自然终止，乙方如愿意续签合同，应在该合同到期前60天，书面通知业主委员会，由业主委员会召开业主大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。协议还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告为滨江豪园小区提供物业服务。2019年1月16日，在社区的见证下，深圳市彩生活物业管理有限公司南昌分公司与滨江豪园第三届业主委员会、江西高能物业管理有限公司三方就滨江豪园小区新老物业交接事宜发布联合通告，通告中明确深圳市彩生活物业管理有限公司与江西高能物业管理有限公司的权利义务划分点为2019年1月25日18时，业主欠交的2019年1月1日之前的物业相关费用由原告深圳市彩生活物业管理有限公司收取。被告潘某系滨江豪园小区X栋X单元XX室住宅业主，房屋建筑面积为150.15平方米。原告以被告欠交物业费为由提起本案诉讼，案件审理过程中，原告自愿放弃要求被告潘某支付滞纳金及违约金的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与滨江豪园小区业主委员会签订的《滨江豪园物业管理合同》对被告具有约束力。该份合同于2016年12月31日到期后，原告虽未与滨江豪园业主委员会续签书面合同，但其仍在该小区提供物业服务直至与新的物业公司办理交接，在此期间原、被告之间仍存在事实上的物业服务关系，双方权利义务应参照原告与滨江豪园小区业主委员会签订的物业管理合同确定，被告潘某应按物业管理合同约定的1.3元/月/平方米的标准向原告交纳物业费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告对其交纳物业费的事实负有举证义务。原告主张被告欠付2013年10月1日至2018年12月31日期间的物业费，因被告未对此提供证据予以反驳，本院对原告的该项主张予以确认，对原告要求被告支付案涉房屋2013年10月1日至2018年12月31日期间物业费12297.29元（150.15平方米×1.3元/月/平方米×63个月）的诉请，本院予以支持。原告自行放弃向被告收取滞纳金和违约金，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下：一、被告潘某于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司物业费12297.29元；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元（已由原告深圳市彩生活物业管理有限公司预交），由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担90元，被告潘某负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇一九年十二月十八日书 记 员  赵晶晶附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。