黑龙江省红兴隆人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑8109民初3408号 原告：孔德瑞，男，1989年7月31日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省。 委托诉讼代理人：赵红丹，黑龙江赵红丹律师事务所律师。 被告：路军，女，1977年3月21日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省。 委托诉讼代理人：孙爱民，七台河市新兴区兴富法律服务所法律工作者。 原告孔德瑞与被告路军返还原物纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。孔德瑞及其委托诉讼代理人赵红丹，路军及其委托诉讼代理人孙爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔德瑞向本院提出诉讼请求：1.要求被告路军立即将北兴农场银兴小区9号楼1单元301室房屋返还；2.本案诉讼费由路军承担。事实和理由：2018年1月1日，孔德瑞与彭仁平、路军夫妻二人签订了《房屋买卖协议》，彭仁平、路军将北兴农场银兴小区9号楼1单元301室房屋以15万元的价格出售给孔德瑞。彭仁平、路军应在2018年7月1日前将房屋交付办理过户手续，如在规定日期内未交付房屋，则视为彭仁平、路军违约，由担保人张某、王秀芳退还孔德瑞全部购房款及房屋价值20%的违约金。当日彭仁平、路军出具了收款收条。2018年7月，彭仁平、路军协助孔德瑞将该房屋的购房合同变更至孔德瑞名下。因房屋开发商的原因，未能办理产权证。此后，彭仁平无法联系，孔德瑞要求路军按《房屋买卖协议》交付房屋，但路军以各种理由推脱，至今未将该房屋交付给孔德瑞。 被告路军辩称，双方于2018年1月1日签订的《商品房买卖协议》属于无效协议，因为路军没有取得该房屋的不动产产权证，对该房屋没有处分权。且签订该协议不是路军的真实意思表示。该房屋开发商存在一房两卖的违法行为，开发商分别与彭仁平及原告孔德瑞在不同时间签订两份同一房屋的买卖合同。假设第二份开发商与孔德瑞签订的合同有效，则应按合同约定由担保人承担返还全部房款及房款价格20%的违约金。另外原告与被告签订协议时，被告未收到过任何房款，而是用10万元借款顶账。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。当事人对真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告孔德瑞提供的与原本核对无异的《房屋买卖协议》、《收条》复印件各1份，欲证明孔德瑞与彭仁平、路军于2018年1月1日签订《房屋买卖协议》，路军和丈夫彭仁平将其名下位于银兴小区9号楼1单元301室房屋以15万元的价格出售给孔德瑞，路军及彭仁平出具收条，双方约定2018年7月1日将房屋交付孔德瑞，办理过户手续，屋内不许有任何人居住。被告路军对该份证据有异议，第一页的“路军”不是其本人签写，第二页及收条是本人签写，怀疑孔德瑞篡改合同内容；该合同也不是路军的真是意思表示，该房屋的买卖价格应当是10万元，不是15万元。本院认为，该组证据真实、合法、有效，路军虽有异议，但未提出相反的证据予以反驳，异议理由不成立，本院对该组证据予以采信。 2.原告孔德瑞提供的与原本核对无异的《房屋商品房买卖合同》复印件1份，欲证明2018年7月，被告路军及丈夫彭仁平协助原告孔德瑞到七台河市瀚鑫源房地产开发公司将该房屋的购房合同变更至孔德瑞名下，时间仍为原购房时间2013年2月16日。被告路军质证认为，该合同是签署日期为2013年2月16日，同日开发商与彭仁平也签订一份该房屋的买卖合同，并提供该《商品房买卖合同》复印件，属于一房两卖，因此属于无效合同。本院认为，孔德瑞提供的证据真实、合法、有效，路军提供的系复印件，反驳理由不成立，本院对孔德瑞提供的证据予以采信。 3.被告路军提供的《商品房买卖合同》复印件1份，欲证明开发商在2013年2月16日将案涉房屋分别销售给彭仁平与孔德瑞，属于一房两卖，两份合同均无效，彭仁平一直未取得不动产产权证，故彭仁平对该房屋没有处分权，应认定彭仁平与孔德瑞签订的房屋买卖协议无效。原告孔德瑞质证认为，被告所举证据为复印件，不能作为有效的证据使用。并且2018年7月1日被告夫妻协助原告孔德瑞到开发商处将购房合同变更为孔德瑞，同时将彭仁平的合同原件收回并作废，能够证明双方在履行房屋买卖协议。本院认为，因路军提供的系复印件，孔德瑞的异议理由成立，对该证据不予采信。 4.被告路军提供的与原件核对无异的2017年3月16日原告孔德瑞与彭仁平签订的《房屋买卖协议》复印件一份，证明该协议中没有被告和担保人的签字，但在2018年1月1日的协议中有担保人及被告路军的签字，不排除孔德瑞与彭仁平恶意串通损害被告路军及担保人的利益。原告孔德瑞质证认为，对该证据真实性无异议，但房屋买卖协议本应该由夫妻双方签字，该份协议中没有路军的签字，本就是一份无效的协议。本院认为，该证据不能证实孔德瑞与彭仁平恶意串通损害被告路军及担保人的利益，对该证据不予采信。 5.被告路军申请证人张某出庭作证，欲证实2018年1月1日，孔德瑞与路军、彭仁平签订房屋买卖协议时，彭仁平、路军将其房产抵押给孔德瑞不是15万元，而是10万元。张某陈述：2018年1月1日，在孔德瑞的门市签的协议，彭仁平让我见证彭仁平从孔德瑞拿的钱，房子作为抵押给孔德瑞了，不知道抵押了多少钱，不知道孔德瑞是否给彭仁平拿了15万元现金，当时没交现金，协议书上的签名都是本人签字。不知道我在协议中担保人处签字的责任。2019年1月21日通过微信转账，彭仁平偿还孔德瑞借款4000元。原告的质证意见：因证人对其担保人的身份有异议，认为只是见证人，对其担保的内容退还全部房屋的约定认为是不真实，因此证人与本案事实有关联性，其当庭陈述内容与书证相悖，应当取消该证人资格，其证实的还款4000元与本案无关。本院认为，证人作为完全民事行为能力人，应当知道其签字的相关责任，其当庭陈述与其签订的《房屋买卖协议》内容不符，且证人与本案有利害关系，本院对该证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告孔德瑞与彭仁平、被告路军夫妻二人签订了《房屋买卖协议》，彭仁平、路军将位于黑龙江省××农场××小区××楼××单元××室房屋以15万元的价格出售给孔德瑞。协议中约定彭仁平、路军应在2018年7月1日前将房屋交付办理过户手续，如在规定日期内未交付房屋，则视为彭仁平、路军违约，由担保人张某、王秀芳退还孔德瑞全部购房款及房屋价值20%的违约金。当日彭仁平、路军出具了收款收条。2018年7月，彭仁平、路军协助孔德瑞将该房屋的购房合同变更至孔德瑞名下。因房屋开发商的原因，未能办理产权证。该房屋现由路军居住。 本院认为，公民的合法财产权利以及其他合法权益应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同、除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办物权登记的，不影响合同效力。”被告路军及其丈夫彭仁平与原告孔德瑞签订《房屋买卖协议》，并协助孔德瑞该房屋的购房合同变更至孔德瑞名下，该房屋合同是有效的，案涉房屋的所有人为孔德瑞。路军、彭仁平按照协议约定交付办理过户手续，已履行协议，故路军认为应按合同约定由担保人承担相应责任的辩解意见不成立，本院不予采纳。路军认为案涉房屋系抵押给孔德瑞，未收到房款，彭仁平无权出卖案涉房屋，存在一房二卖等辩解意见，孔德瑞完成了相应的举证责任，因无证据证实路军的主张，且路军系完全民事行为能力人，应当知道签订协议、收条和办理商品房买卖合同的法律意义，故路军的辩解意见不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”路军没有居住案涉房屋的合法依据，权利人孔德瑞要求路军立即将案涉房屋返还的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第八条、第十条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 路军返还孔德瑞位于黑龙江省北兴农场银兴小区9号楼1单元301室房屋，于本判决生效后十日内履行。 案件受理费3300元，减半收取1650元（孔德瑞预交），由路军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。 审判员  栾庆利 二〇一九年十二月二十三日 书记员  朱广宇