内蒙古自治区杭锦旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0625民初2125号 原告：谢某，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。联系电话133XXXXXXXX 原告：黄某，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。联系电话135XXXXXXXX 委托诉讼代理人：张某，内蒙古易非律师事务所律师。 被告：鄂尔多斯市日月轩房地产开发集团有限责任公司，统一社会信用代码9115625790172893E。 法定代表人：白某，董事长。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古京蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，内蒙古京蒙律师事务所律师。 原告谢某、黄某与被告鄂尔多斯市日月轩房地产开发集团有限责任公司（以下简称为日月轩房地产）合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序。本院于2019年11月21日依法公开开庭进行了审理。原告谢某、黄某及委托诉讼代理人张某，被告鄂尔多斯市日月轩房地产开发集团有限责任公司委托诉讼代理人王某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢某、黄某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2010年10月8日签订的《VIP会员卡认购协议书》；2、被告返还二原告购房定金人民币1000000元，并承担按照月利率1%计算至实际给付之日间的利息损失；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2010年10月8日，二原告与被告签订《VIP会员卡认购协议书》一份，约定二原告购买被告开发的的位××旗商铺，建筑面积5338㎡，单价为4150元/㎡，总价22152700元，二原告须于认购协议书签署时或签署前交付定金人民币1000000元，交工日期为2011年11月15日。 上述认购协议书签订后，原告依约向被告支付了1000000元定金，但被告未能按约定完成工程进度，上述项目至今也未办理竣工验收手续，也不具备交付条件，严重违反了认购书中双方关于交工日期的约定。被告现已将上述出售予原告的房产装修使用，用于开设酒店，导致原告购买上述房产的合同目的彻底无法实现。为维护自身的合法权益，现诉至贵院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告辩称,双方签订的认购协议书未能如约履行，是因原告未按期支付房款导致，故原告主张解除合同没有依据，本案亦不属于合同法定解除的情形。原告的合同目的可以实现，只要原告正常履行剩余房款的支付义务，被告可以将房屋交付给原告。 原告主张返还定金和按月利率1%支付利息以及利息起算点，都没有任何合同和法律依据。如果不付房款的违约行为，还能获得利息，显然违背了公平和诚实信用原则。认购协议书手写备注的交工日期，只是约定大概日期，并未确定被告必须于2011年11月15日前交工。房地产开发建设涉及资金、审批、政府政策等多方面因素，原告对此也知情，所以双方才约定了交工的初步时间大约为2011年11月15日，而且被告迟延交房并不能成为原告不支付房款的理由，更不属于解除合同的法定理由。的日月轩C区13号楼，总共六层，原告购买了3-6层和一个1、2层的复式底商，1层、2层和3层以上互通，整栋楼除去6、7个底商回迁给拆迁户以外，剩余的都认购于原告。因市场波动、经济危机、房价下跌，且原告违约不予支付剩余购房款等原因，导致被告的资金链出现问题，未能按期完工，被告工程进度虽有延期，但是房屋现在已经可以交付使用，部分商户如苏宁易购、惠民鲜果批发、机电维修等商铺都早已正常经营。原告因为房价下跌，所以才迟迟不愿意支付剩余房款。 根据合同约定，被告有权没收原告交付的1000000元定金，且被告装修房屋是为了减少损失。原、被告双方签订的认购协议第4条第1项约定，原告不按约定时间交清应付购房款或签订商品房买卖合同的，被告有权没收原告所交定金，并将房屋另行出售。原告不仅没有按时交清购房款，而且，因为房价下跌的原因，原告没有按约定在主体完工后和被告签订商品房买卖合同。在此情况下，被告装修案涉房屋，意图及时止损，目的是为了减少损失，并非不想履行认购协议书，原、被告的认购协议签订后，被告曾多次上门催促原告支付房款（原告经营的黄氏精品体验城“掌上明珠”店就在13号楼对面），但是原告认为所认购房产贬值，不愿意继续履行支付房款义务。包括现在被告都希望原告能继续履行合同义务，尽快支付剩余房款。 原告为证明其观点，出示如下证据： 第一组证据：《企业登记机读档案》一份。拟证明2010年被告企业名称发生变更，由鄂尔多斯市日月轩房地产开发有限责任公司变更为现在的鄂尔多斯市日月轩房地产开发集团有限责任公司。 被告质证称，对证据的真实性和所要证明的问题均认可。 第二组证据：《VIP会员卡认购协议书》一份、收据两支。拟证明：1、2010年10月8日原、被告签订了《VIP认购卡协议书》，双方在协议书中约定，乙方自愿认购被告销售的的位××区商铺，建筑面积为5338平米，单价4150元每平米，合计22152700元。定金是人民币1000000元，交工日期约为2011年11月15日；2、上述认购协议签订后，原告依约向被告支付了1000000元定金，但被告未按约完成工程进度。协议约定于2011年11月5日交工，但被告在该时间节点连基础工程都未完工。上述项目至今也未办理竣工验收手续，至今不具备交付条件。上述情形严重违反了双方关于交工日期的约定；3、认购协议约定，项目封顶时双方签订正式的《商品房买卖合同》，但时至今日9年之久的时间内，被告仍未与原告签订《商品房买卖合同》，构成了根本违约。 被告质证称，对该组证据的真实性认可，对其拟证明目的不认可。对合同内容认可，交工日期约定的是个可能时间，不是固定的日期，当时就考虑到各种情况了。项目封顶后，是因原告不与被告签订合同，且原告考虑到房价下跌因素，不愿意签订合同，才导致被告不能按时交付房屋，但被告现在也愿意和原告签订买卖合同。 第三组证据：案涉项目照片4张。拟证明：现被告已将准备出售给原告的房屋自己装修使用，用于开设酒店，被告以自己的实际行为表明，不再履行认购协议中与原告签订的买卖合同的义务。 被告质证称，对证据的真实性认可，对其拟证明的问题不认可。被告对案涉的房屋进行装修是因为原告不履行付款义务，时过9年，根据认购协议的约定，被告有权没收原告交付的1000000元定金，并将案涉的房屋出售，被告并未将房屋出售，只是装修，减少了损失，现被告可随时向原告交付房屋，继续履行认购协议书。 被告为证明其观点，提供如下证据： 第一组证据：《商品房预销售许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》复印件各一份。拟证明：案涉的房产五证齐全，可以继续履行认购协议，签订房屋买卖合同，交付房屋。 原告质证称，该组证据是复印件，故对其真实性不予认可，本案是商品房预约合同纠纷，其争议的焦点为双方当事人是否就预约合同达成一致，被告在预约合同的履行过程中严重违约，未按合同进度施工，导致双方未能及时签订正式的商品房买卖合同。判断合同是否符合解除的条件，应以合同所约定的相关义务的节点来判断，所以鉴于被告已经违约，故对证明的问题不认可。 第二组证据：《混泥土开盘鉴定》12分，2011年11月20日，案涉房屋的基础完工，原告未依约支付20%的房款。2012年7月25日项目已经封顶，工程历时九个月就主体完工，原告未依约支付房款。三层完工时原告也未支付1000000元房款。 原告质证称，对证据的真实性、及拟证明的问题均不认可，因为案涉工程的何时开工、完工的判断应当依据建设部门的行政许可的时间及发包方向施工方发出的开工令及项目监理向施工方发出的相关文书来确定工程的开工、完工时间。被告所出示的证据仅仅是混凝土供应单位向检测部门报检的文件，其证明不了案涉工程的开工、完工时间。即便按照该证据，被告证明的开完工时间来看，被告存在严重的违约，合同约定2011年11月15日交工，而被告于2011年11月20日开始动工，且并不是由于原告不交房款的原因导致工程进度滞缓，按照原告的说法，原告也想交付房款，是被告没有按时交付房屋，导致原告未交付房款。 本院认证如下： 对于原告出示的第一组证据，因原、被告双方对该组证据的真实性和所证明的问题均予以认可，故本院对上述证据予以采信。对于原告出示的证据第二组证据，因该合同是双方的真实意思表示，对于《VIP认购协议书》中的主要内容,即是当事人名称、商品房基本状况、商品房价款及总价款、付款方式、付款时间、交付日期等达成合意，且原告向被告支付了该协议中约定的定金，故本院对该组证据予以采信。原告出示的第三组证据，被告庭审中自认将案涉房产装修，并用其开设酒店，故本院对该组证据予以采信。 被告出示的第一组证据，因本案是商品房预约合同纠纷，本案的争议焦点是原被告在预约合同的履行过程中严重违约，而非继续签订房屋买卖合同，故对其拟证明的目的不予采信。被告出示的第二组证据，《混泥土开盘鉴定》并不能证明案涉工程的开始动工时间和完工时间，二者之间没有关联性，故本院对该组证据不予采信。 本案查明事实如下： 1、原告黄某、谢某与被告日月轩房地产C区项目部于2010年10月8日签订《VIP会员卡认购协议书》，双方在协议书中约定，乙方自愿认购被告销售的的位××区商铺，建筑面积为5338平米，单价4150元每平米，合计22152700元。定金是人民币1000000元，交工日期约为2011年11月15日； 2、原告黄某、谢某按照合同约定于2010年10月8日交付了定金100000元，于10月9日交付定金900000元 3、本案的所诉争的商铺，至今未经过竣工验收； 4、目前被告方已将底层商铺交付给其他经营者使用，而诉争房产经被告自行装修后准备用作酒店经营，但酒店尚未营业。 本院认为预约合同系当事人之间约定将来订立一定合同的合同,是以将来当事人之间缔结一定的合同为内容的合同。本案中，双方当事人签订的《VIP会员卡认购协议书》中第五条明确约定“其他未经事宜，双方按《正式商品房买卖合同》中协议执行。正式商品房买卖合同签署后，本VIP认购权合同自行终止。本合同并非商品房买卖合同…”,即该约定表明了双方签订《VIP会员卡认购协议书》是为了签订《商品房买卖合同》而签订的预约合同。上述协议书具有缔结合同的目的和预约的实质内容，双方约定该预付款性质为定金,在原告支付第一笔房款时，所交定金冲抵相应金额的购房款，且原、被告双方对《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容中的交付房屋使用条件、办理产权登记有关事项、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的必要条款未作出明确约定。而这些对双方的权利和义务产生影响的必要条款需双方在签订《商品房买卖合同》时进行约定有关事宜，且原、被告签订该协议时被告尚未取得商品房预售许可，以上情况均可说明双方在签订上述协议时,对合同的性质为预约合同的认识是明确的,故该合同是以将来签订正式《商品房买卖合同》为目的的预约合同，而并非商品房买卖合同。 关于上述协议是否符合解除条件的问题。预约合同是当事人对将来签订特定合同的相关事务进行的规划，主要为当事人设定的是签订本合同的义务。首先，本案《VIP认购协议》中约定交工日期大约为2011年11月15日，且被告又自认因不可预见的因素，故其于2011年11月20日方才开工，上述情况明确表明被告违约在先。其次，在长达八年之久的时间内，案涉工程仍未竣工验收，且被告已将案涉房屋进行了装修，准备用于开设酒店，被告以自己的实际行为表明了其不再准备履行合同的主要债务。综上，原告黄某、谢某有权提起解除《VIP会员卡认购协议书》，故本院对原告要求解除双方签订的《VIP会员卡认购协议书》的诉讼请求予以支持。 关于原告主张定金1000000元是否返还及被告是否需要承担相应利息的诉讼请求。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双方返还定金。本案中，被告违约在先，严重迟延交工且至今尚未竣工验收。已将案涉商品房进行了酒店装修，致使原告的合同目的完全不能实现，被告理应承担定金返还的法律后果，但是因原告在诉求中并未主张定金的双倍返还，本院视为其在行使民事权利的处分权，故本院支持原告要求被告返还1000000元定金的返还请求予以支持。至于原告请求被告承担定金的利息损失，因法律并无明确的规定，故本院对原告主张定金的利息的请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告黄某、谢某与签订的《VIP会员卡认购协议书》； 二、被告鄂尔多斯市日月轩房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起5日内返还原告黄某、谢某已付定金1000000元； 三、驳回原告黄某、谢某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11720元，由被告内蒙古鄂尔多斯市日月轩房地产开发集团有限责任公司负担6900元，由原告黄某、谢某负担4820元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员 郭 波 二〇一九年十二月二十八日 书记员 杨建孟 法条衔接： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。