江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初3778号 原告：邓某某，男，1957年11月11日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：刘序体、彭宇，江西广予律师事务所律师。 被告：萍乡市皓闻物业管理有限公司，住所地江西省萍乡市安源区长兴南路1号，统一社会信用代码913603007969649717。 法定代表人：吴集新，总经理。 委托诉讼代理人：林铠，江西尚颂律师事务所律师。 被告：萍乡市萍安物业管理有限公司，住所地萍乡市安源区后埠街九龙社区居委会前村萍矿市场B区，统一社会信用代码91360302332829667L。 法定代表人：万伟，总经理。 委托诉讼代理人：张吉安，男，1986年7月17日生，汉族，住江西省萍乡市安源区，系公司员工。 第三人：刘某，男，1984年12月29日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 原告邓某某与被告萍乡市皓闻物业管理有限公司（以下简称皓闻物业）、被告萍乡市萍安物业管理有限公司（以下简称萍安物业）、第三人刘某合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓某某及其委托诉讼代理人彭宇、被告皓闻物业委托诉讼代理人林铠，被告萍安物业委托诉讼代理人张吉安、第三人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓某某向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决解除原告与被告皓闻物业签订的《2016年游泳池免租营业协议》；二、请求法院判决两被告共同返还投资款63640元给原告；三、判决第三人在该承担法律责任的范围内返还投资款给原告；四、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告系萍乡市加州阳光绿茵小区业主，2016年3月21日，原告与被告皓闻物业签订《2016年游冰池免租营业协议》，协议约定，被告皓闻物业免收租金无偿提供游泳池场地给原告经营，由原告出资对游泳池原有安全围栏等设施更新，租赁期限为十年（期限从2017年1月1日至2026年12月31日止），双方签订协议后，原告按照协议约定投入资金对游泳池设施进行更新，并进行营业性经营。2019年3月17日，被告皓闻物业与被告萍安物业签订《物业管理转让协议》，加州阳光小区转为被告萍安物业管理。而在2019年5月25日，被告萍安物业以加州阳光物业管理处的名义与第三人刘某签订《萍乡市加州阳光小区游泳池承包合同书》，被告萍安物业在没有与原告解除原有租赁协议，且原告还在承租游泳池的期限内情况下，再次将游泳池出租给第三人，至今由第三人经营。原告认为，原告与被告皓闻物业的租赁协议合法有效，被告皓闻物业将物业管理转让给被告萍安物业，被告怕萍安物业应承受租赁协议的合同义务，而被告萍安物业在原有租赁协议有效的情况下，再次将游泳池出租给第三人，致使原告无法进行经营游泳池，原告无法实现合同目的，原告投资款无法收回，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法公正判决，判如所请。 被告皓闻物业辩称，原、被告仅签订一份租赁合同，但是原告却向法庭提供了两份合同，且租赁期限不同；原被告的合同实际已收回，只是第二份合同如何出现我方不清楚。我单位将加州阳光小区物业管理移交给被告萍安物业时，游泳池环境恶劣，没有清理，说明原告已与我单位解除了租赁合同，我单位的转让合同依法有效，请求驳回原告的诉请。 被告萍安物业辩称，我单位与被告皓闻物业签订合同时没有提到游泳池租赁期为十年，被告皓闻物业没有告知我单位游泳池有人租赁的事情；我单位也与原告谈了续约的事但未谈成，我单位不承担责任。 第三人刘某述称，我是在被告萍安物业同意我租赁才租赁游泳池并交钱的，我不清楚物业公司与原告之间的事前，我不承担责任。 原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于二被告及第三人无异议的原告及第三人身份证复印件、二被告的工商登记信息，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1、前期物业管理服务合同，证实被告皓闻物业与江西凯迪置业有限公司签订了物业管理合同，明确被告皓闻物业为加州阳光提供物业服务，被告皓闻物业对加州阳光的游泳池行使物业管理权的事实。二被告及第三人质证后对证据的三性均没有异议。被告皓闻物业提出该合同签订时间是2016年12月18日，期限自2016年12月21日开始。本院认为，二被告及第三人对该证据的三性没有异议，本院对证据的三性予以采信。 2、2016年游冰池免租营业协议，原告营业执照、卫生许可证、游泳池照片、盖有被告皓闻物业公章的证明；证实2016年3月21日，被告皓闻物业与原告签订了租赁协议，被告皓闻物业免收租金无偿提供游泳池给原告使用，租期十年，由原告出资35000元对游泳池围栏等设施进行更新；原告于2018年8月20日办理了营业执照，2019年5月30日取得卫生许可证，合法经营，游泳池设备完善的事实。被告皓闻物业质证后，对免租营业协议的三性均有异议，该协议租期为90年，超过法律规定最高20年租期的规定，房屋使用年限也是70年，该协议与事实不符；协议上也没有被告皓闻物业的人员签字，与原告在庭前提交另外一份协议对比，内容基本一致，但租赁时间进行了调整，双方签订时间被告皓闻物业尚未接受加州阳光小区物业管理。对卫生许可证和营业执照的真实性没有异议，但卫生许可证是2019年5月30日取得，是事后补办的；拍摄照片的时间不能确定；加盖被告皓闻物业公章的证明的真实性不能确定，被告皓闻物业2018年6月开始就没使用该公章。被告萍安物业质证意见与被告皓闻物业一致，十年免租合同开发商也不清楚。第三人质证后，对原告提供的现场照片认为是其租赁游泳池后对游泳池改造并经营的照片，对原告其他证据不清楚。本院认为，原告提供2016年游泳池免租营业协议虽与原告庭前提交的2016年游泳池免租营业协议的复印件上租赁时间存在不同，但其他内容均为一致，该合同被告皓闻物业盖章予以确认，合同约定的租赁时间自2017年1月1日至2106年12月31日应属笔误，且原告也实际免租经营了合同约定的加州阳光游泳池，故该协议的真实性本院予以采信。原告在经营游泳池过程中办理营业质证、卫生许可证，二被告对真实性没有异议，本院对真实性予以采信。被告皓闻物业证明上的公章是被告皓闻物业对外使用的公章，本院对其真实性予以采信。原告提供的照片，是第三人租赁后对游泳池改造后的照片，只能证实游泳池的现状，本院对该组照片的真实性予以采信，但该组照片不能证实原告租赁时的场景。 3、租赁合同、公司年检报告、印章详细信息、证明，证实被告皓闻物业在公安机关备案的公章编号为3603000007053，另一公章备案编号为36030003100851，自2006年至2018年，被告的公章编号为3603000007053一直在使用，被告皓闻物业以该公章与原告签订的免租协议合法有效。被告皓闻物业质证后，对上述证据的真实性无异议，认可被告皓闻物业有二枚公章，但虽然被告皓闻物业有二枚公章，但不能证实编号为3603000007053的公章所盖章的证据与本案具有关联性。被告萍安物业及第三人对上述证据均无异议。本院认为，二被告及第三人对该组证据的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。 4、物业管理转让协议，萍乡市加州阳光小区游泳池承包合同书、接处警登记表，证实被告皓闻物业将其物业管理权转让给被告萍安物业前，原告已与被告皓闻物业鉴定了免租协议，被告皓闻物业应将免租情况告诉被告萍安物业。被告萍安物业在原告租赁期限未到期的情况下，将游泳池承包给第三人，在承包前应履行前份合同才能转让承包，依照合同法规定，转让不破租赁；而被告萍安物业在原告租赁未到期并未征得原告同意，私自将原告游泳池的锁敲掉，导致原告不能经营，原告多次向公安机关报警的事实。被告皓闻物业质证后，对上述证据的真实性没有异议，被告皓闻物业已将物业管理权转让给被告萍安物业，第三人刘某与被告萍安物业签订承包协议后，原告与被告皓闻物业已经解除了免租经营协议了。被告萍安物业质证后对上述证据无异议；第三人质证后认为对上述证据不清楚。本院认为，二被告质证后，对上述证据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以采信，对其关联性本院结合其他证据在后予以说明。 5、加州阳光小区游泳池修缮协议、领条二份、清单一份、购买材料收据9分，证实原告按照免租协议的约定，雇请施工人员对游泳池进行修缮更新，用去资金63640元的事实。被告皓闻物业质证后，认为其中三份分别为881、882、883连号收据，时间分别为2016年6月15日、6月20日、2017年9月15日，时间相差一年，也无相应公章，明显属伪造，对其三性不予认可；其他的材料证据均为手写的便条，不符合财务票证规定，且原告已免租使用几年，应自行承担费用，对该组证据三性均不予认可。被告萍安物业及第三人的质证意见与被告皓闻物业一致。本院认为，原告该组证据是其自行雇请他人对其租赁的游泳池进行修缮更新产生的费用，但该组证据中支付费用的票据均为收据或手写的便条，并存在二年内收据连号的不合理现象，该组证据的真实性不能确定，不具有证据的证明效力，原告的质证意见应与采纳，但原告与被告皓闻物业签订的免租协议中对原告修缮费用已作特别约定，原告的投资费用可按协议约定。 被告皓闻物业、被告萍安物业及第三人均未向本院提供相应证据。 综合原、被告所提供的证据，庭审中的陈述及本院对证据的分析、认定，查明如下法律事实：被告皓闻物业于2006年12月20日依法成立，并在公安机关备案登记了编号为3603000007053公章。2016年7月20日，被告皓闻物业又在公安机关备案登记了编号为36030003100851第二枚公章后，二枚公章同时对外使用。2016年江西凯地置业有限公司开发建设了加州阳光小区，被告皓闻物业为加州阳光小区前期物业提供管理服务。2016年3月21日，被告皓闻物业与原告签订一份2016年游泳池免租营业协议，约定经双方友好协商，原告自愿为加州阳光游泳池搞活小区气氛，丰富儿童暑假生活，被告同意从2017年1月1日至2106年12月31日止（拾年免租，2106年系笔误，实为2026年，下同）进行经营性试营业；其中合同第一条规定，甲方（被告皓闻物业）愿意免收租金（从2017年1月1日至2106年12月31日止）无偿提供游泳池场地，现有配置设施给乙方（原告）进行经营性营业开放，第二条规定，甲方同意乙方（对游泳池投资约3.5万元）对游泳池重新对原有安全围栏等设施更新：1、游泳池铁艺栏杆因年久失修腐蚀严重，需整个用不锈钢重新更换；2、游泳池内安全流水槽木板条，腐烂全部更新；3、游泳池本身水浅需整个边沿增高200mm高度；4、添置游泳池内相应的有关设施设备；5、乙方应在2016年4-5月份内对上述四项工作，进行更新完备完成；6、合同到期后，乙方应保证游泳池所有设施设备完好无偿地归甲方；双方还在合同中约定了其他权利义务；被告皓闻物业在合同上加盖了编号为3603000007053的公章。合同签订后，原告便对加州阳光的游泳池围栏等设施进行了修缮更新，并对外进行经营。2019年3月17日，被告皓闻物业将加州阳光小区的物业管理权转让给被告萍安物业，双方签订了物业管理转让协议，但被告皓闻物业在转让加州阳光小区物业时，未与原告解除游泳池租赁协议，也未将加州阳光游泳池已租赁给原告经营的情况告知被告萍安物业；被告萍安物业接管加州阳光小区物业管理后，将加州阳光小区的游泳池门锁敲开，并对外招租，与第三人签订了承包协议并从中获利，第三人承包加州阳光游泳池后，对游泳池进行清理更换了相关设施后对外经营，并将原告放置在游泳池的物品存入房间未使用。原告发现被告萍安物业敲开其游泳池的门锁并承包给第三人后，多次向公安机关报警，但未得到处理。原告遂向本院起诉并在庭前提交了一份2016年游泳池免租营业协议的复印件（庭前已提交给被告）。该复印件与庭审中原告提交的合同原件内容除租赁时间明确为“2017年1月1日至2026年12月31日止（拾年免租）”不同外，其他内容都相同。原告庭审中对此解释为被告皓闻物业发现合同租赁时间有笔误后，修改合同后只给原告一份合同复印件。 本院认为，原告与被告皓闻物业签订的2016年游泳池免租营业协议，由原告十年免租加州阳光小区的游泳池，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。在合同履行期间，被告皓闻物业将其在加州阳光小区的物业管理权转让给被告萍安物业，但未告知被告萍安物业其与原告存在游泳池租赁合同关系，而被告萍安物业将加州阳光游泳池承包给第三人经营，引起本案纠纷。本案争议的焦点，被告及第三人是否应当赔偿原告的损失。本案中，被告皓闻物业认为已与原告解除了游泳池租赁合同，但未提供相应的证据予以证实，本院对其该抗辩理由不予采纳。被告皓闻物业出租给原告的游泳池是由原告免租使用十年，其目的是搞活小区气氛，丰富儿童暑假生活，并对原告投资费用已约定为35000元。2019年3月17日，被告皓闻物业将其对加州阳光小区物业管理权转让给被告萍安物业后，其对包括原告所租赁的游泳池等在内的加州阳光所有物业管理权利即已全部转让给被告萍安物业，被告萍安物业作为加州阳光物业管理权利的继受人，应当履行被告皓闻物业与原告的免租游泳池的协议；但被告萍安物业接管加州阳光物业管理权后，明知加州阳光小区的游泳池已上锁，游泳池物品未清理，却擅自撬开游泳池门锁，公开招租游泳池，在原告对此提出异议后，仍将游泳池承包给第三人并从中获利，造成原告不能实现合同目的，被告萍安物业的行为已构成违约，应承担违约责任。被告萍安物业认为被告皓闻物业未告知其与原告存在租赁合同关系，不同意承担责任，因被告皓闻物业未告知其与原告存在租赁合同关系，并不影响被告萍安物业行使物业管理权，且被告萍安物业对外招租游泳池期间，原告对此进行了交涉，被告萍安物业应当知晓原告租赁了游泳池，故其抗辩理由，本院依法不予采纳。被告皓闻物业将其加州阳光物业管理的合同权利转让给被告萍安物业后，其对被告萍安物业在履行物业管理过程中违约造成原告的损失可不承担责任。第三人李强依据被告萍安物业招租公告，与被告萍安物业签订合同承租游泳池，其行为符合法律规定，不具有过错，不应承担本案责任。故原告要求被告皓闻物业及第三人承担责任，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”；现被告萍安物业将游泳池已承包给第三人并更换了相应设施对外经营，被告萍安物业以自己的行为表明不履行合同义务，原告要求解除双方的免租营业协议，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现原告要求被告返还其投资损失符合法律规定，依法应予支持。原告免费租赁游泳池后对游泳池进行了修缮，现其投资的游泳池已由第三人清理更换设施后对外经营，原告原租赁游泳池的设施原状不能确定；虽然原告主张要求被告返还投资款63640元未提供合法有效的证据予以证实，但原告对游泳池已进行了修缮，且双方签订的游泳池免租营业协议对修缮游泳池的投资费用已特别约定为35000元，并确定了修缮范围；双方协议中也明确十年合同期满后，原告应保证游泳池所有设施设备完好无损地物归被告，故原告的投资费用应以双方约定的投资金额为准，其超出部分本院不予采纳。因原告已实际免租经营游泳池二年，被告并未从中获利，从公平原则考虑，原告投资35000元更换的设施按其使用十年期限予以相应的折旧较为合理，故本院对原告的投资损失认定为28000元（35000元×80%），并由被告萍安物业予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条，第九十四条第（二）项，第九十七条、第一百零七条，第二百二十三条之规定，判决如下： 一、解除2016年3月21日原告邓某某与被告萍乡市皓闻物业管理有限公司签订的2016年游泳池免租营业协议。 二、被告萍乡市萍安物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告邓某某租赁游泳池的投资损失28000元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 本案受理费1391元，由被告萍乡市萍安物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长 刘 玉 梁 人民陪审员 吴  晶 人民陪审员 徐 吕 俊 二〇一九年十二月三十一日 代理书记员 欧阳嘉慧