北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39392号原告：杨国威，男，1982年8月16日出生，汉族，北京市社会工作委员会职员，住北京市房山区。被告：北京韩建伟业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡镇东关村。法定代表人：隗合站，经理。委托诉讼代理人：徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，北京徐凤明律师事务所实习律师。原告杨国威与被告北京韩建伟业房地产开发有限公司（以下简称韩建伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告杨国威，被告韩建伟业公司委托诉讼代理人徐凤明、高敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨国威向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至实际取得初始登记之日止的未取得初始登记违约金（按照合同约定标准计算）；2、判令被告向原告支付自2015年3月5日起至实际取得房屋所有权证之日的未取得房产证的违约金（按照合同约定标准计算）；3、判令被告退还原告多支付的房款2688元；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2015年9月17日与被告签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》，购得被告预售的位于北京市房山区良乡拱辰街道东关村伟创嘉园18#住宅楼7层3单元702住宅一套，原告于签订合同日交付购房首付款186816元，又于2015年12月16日向北京市公积金管理中心贷款150000元，交齐了房款。根据双方签订的《北京市商品房预售合同（经济适用房）》第二十二条第（一）项初始登记条款，被告未在2016年12月31日前取得楼栋的权属证明，据此被告违约应当自2017年1月1日起每日向原告支付33.68元的违约金。根据合同第二十二条第（二）项转移登记规定第（2）款规定，原告同意委托被告指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记，并向被告交了委托费用800元。被告已于2013年12月31日交付该房屋给原告，但是至今日原告并未取得房屋所有权证书。据此合同条款，经过457日后，从2015年3月5日起被告应当按日向原告支付33.68元违约金。根据北京天地鸿图测绘有限公司的测绘结果，涉案房屋的建筑面积是70.17平方米，按照购房合同第五条计价方式与价款，单价为4800元/平方米，即70.17*4800，房款为336816元，已分两次全部付清，所以被告应退给原告多付房款2688元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告韩建伟业公司辩称，本案涉案房屋属于经济适用房，经济适用房是经过政府组织的审批摇号公示选定购买人，区别于商品房。造成违约的原因并非单是我们开发商的原因。因为公示时间到期，原告提前办理入住，导致不能正常办理竣工备案。原告主张的违约金计算时间有问题，应该从合同签订时间2015年9月17日开始计算。原告主张的两项违约金，均由同一违约行为造成，原告主张的违约金计算标准过高，违约金是补偿损失的性质，但是原告并没有太多损失，我们认为应该合并计算违约金，应适当减少违约金数额。关于退还房款，原告按照房屋实际平米数交的房款，这个是双方商量好，原告自愿交的。现在房产证还没有下来，房屋平米数没有确定，还不确定是否多交房款，退还条件不成熟，我们认为应该驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月17日，原告杨国威（买受人）与被告韩建伟业公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定原告向被告购买位于房山区拱辰街道东关村18#住宅楼7层3单元-702号房屋一套，预测建筑面积70.17平方米，总价款336816元，付款方式为公积金贷款，被告应当在2015年10月1日前向买受人交付该房屋。被告应当在2016年12月31日前，取得该房屋所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该房屋所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起457日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。另查明，经济适用住房行政主管部门在官网上公布的涉案房屋的交房时间为2013年12月底，当时涉案房屋所在楼栋尚未进行竣工验收备案，不具备交付条件。被告于2013年12月31日向原告交付了涉案房屋。此后，原告与被告于2015年9月17日补签了上述预售合同。原告已向被告支付了合同约定的房款336816元、补交房款2688元。涉案房屋所在楼栋截至2019年11月19日未取得权属证明，涉案房屋亦未能办理不动产权证书。本院认为，原告与被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，被告应当在2016年12月31日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，自房屋交付之日起457日内取得房屋所有权证书。现被告至今未能办理上述权属证明，构成违约，应当承担违约责任。双方对于承担逾期办理房屋所有权证违约责任的起算时间存在争议，因预售合同为双方实际交付房屋后补签，而双方补签的预售合同约定被告应当在2015年10月1日前向原告交付房屋。双方签订预售合同时，原告应知晓该预售合同所约定的交房时间的意义，故本院认为以合同约定的交房时间作为基准起算违约金较为合理。经核算，被告承担逾期办理房屋所有权证违约责任的起算时间应为2016年12月31日。我国法律规定合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现原告按照合同约定的标准主张违约金，被告辩称原告要求的违约金过高，且涉案房屋所在楼栋权属证明违约金和涉案房屋所有权证违约金在计算期限上存在重叠问题，请求法院对违约金予以酌减。本院认为，涉案房屋系经济适用房，是区别于普通商品房的由政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房。同时，由于逾期办理涉案房屋所在楼栋权属证明和逾期办理涉案房屋所有权证这两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属证明的办理迟延与原告自身的损失并不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果作合并评价。综上，本院综合合同的履行情况、原告的实际损失、被告的过错程度以及原告的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额。因目前实际办理涉案房屋所在楼栋权属证明和涉案房屋所有权证的时间尚不确定，故本案逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权证违约金计算至2019年11月19日，此后的逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权证违约金问题双方可另行解决。由于目前涉案房屋实际建筑面积尚未最终确定，实际房屋总价尚待明确，故原告要求被告退还已交的部分房款，理由不成立，本院不予支持。综上，对于原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告北京韩建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨国威给付逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理不动产权证书违约金共计46474元。二、驳回原告杨国威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1005元，由原告杨国威负担472元（已交纳），由被告北京韩建伟业房地产开发有限公司负担533元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 卢晓芳二〇一九年十二月九日书记员代 彬