福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初1722号 原告（反诉被告）：厦门美新物业管理有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田开发区。统一社会信用代码913506006740106278。 法定代表人：沈文心，该公司经理。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐细燕，女，1975年12月31日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：游松华（系徐细燕丈夫），住福建省漳州市芗城区。 原告（反诉被告）厦门美新物业管理有限公司漳州分公司（以下简称“美新物业漳州分公司”）与被告（反诉原告）徐细燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美新物业漳州分公司的委托诉讼代理人许晓达、刘玲玲、被告徐细燕的委托诉讼代理人游松华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美新物业漳州分公司向本院提出诉讼请求：1.徐细燕支付2013年7月至10月物业服务费3,043.8元及违约金（违约金按每日3‰计算，自2014年1月7日起计至物业服务费付清之日止，暂计至2016年3月26日的违约金为1,621.33元；2.徐细燕支付美新物业漳州分公司代垫的2013年7月至9月公摊水电费1,602.7元及资金占用期间利息（利息按年利率6%计算，自2014年1月7日起计至代垫的公摊水电费付清之日止，暂计至2016年3月26日的利息为213.43元）；3.诉讼费用由徐细燕支付。事实和理由：美新物业漳州分公司系漳州荔枝园小区的前期物业服务单位，徐细燕系该小区13#楼房屋（建筑面积475.59平方米）的业主，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：徐细燕应按房屋建筑面积每月每平方米1.6元的标准向美新物业漳州分公司缴纳物业服务费，如逾期缴纳的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金等；同时为了便于管理，徐细燕每月应承担的公摊水电费均由美新物业漳州分公司先代为垫付。上述房屋交付给徐细燕使用后，美新物业漳州分公司依约为徐细燕提供物业服务，但徐细燕却未能及时向美新物业漳州分公司支付2013年7月1日至2013年10月31日的物业服务费3,043.8元及代垫的公摊水电费1,602.7元，美新物业漳州分公司多次向徐细燕催讨上述费用并于2014年1月7日委托律师发函催讨，但徐细燕至今仍未能支付，故诉至法院。 徐细燕辩称，1.根据物业服务管理合同其支付相应的管理费、对应的水电公摊费用是责任所在，但美新物业漳州分公司在履行管理期间没有按照合同履行相应的义务，在收取公摊费用没有进行公示，收费依据不明确，且存在乱收费现象。在管理期间设施设备处于很大一部分的瘫痪状态。业主应享有的物业管理保障范围没有得到保障，特别是供水长期处于无法解决的状态，小区的水系系统从没启用，与业主购买高端社区的愿望相差甚远，小区是高端小区，最后成为漳州的“别野”，业主才不得不联合起来成立业主委员会并解除美新物业漳州分公司的管理服务合同。 徐细燕向本院提出反诉请求：判令美新物业漳州分公司向徐细燕返还多收的水电公摊费从2009年10月至2013年7月1日止共8,800元（计算依据：按美新物业漳州分公司起诉4个月的公摊费共1,602.7元，平均每月约为400元，部分应有实际使用，现按减半给予计算即每月200元，共44个月）。事实和理由：美新物业漳州分公司在代收水、电收费时依据不明确，没有依服务合同将收费情况公示，属于乱收费的情况。对于收费依据不明确及乱收费的部分应予退还。 美新物业漳州分公司针对反诉辩称，徐细燕对美新物业漳州分公司代为垫付的2013年7月1日前公摊水电费用是经双方共同确认并由徐细燕据此支付给美新物业漳州分公司。徐细燕要求返还没有事实依据，应予驳回。 美新物业漳州分公司提供以下证据证明其主张：1.《前期物业管理服务协议》，拟证明美新物业漳州分公司与徐细燕签订前期物业管理服务协议以及协议约定的内容等事实；2.告知函、确认书、荔枝园小区物业交接项目目录，拟证明美新物业漳州分公司依约为徐细燕提供物业服务至2013年10月31日等事实；3.《交房公告》、物业费发票，拟证明2009年9月讼涉房屋交付徐细燕使用后，徐细燕仅向美新物业漳州分公司支付物业服务费至2013年6月30日，从2013年7月1日至2013年10月31日的物业服务费至今未支付等事实；4.《律师催告函》、EMS邮件寄送详情单及全程跟踪查询单，拟证明美新物业漳州分公司委托律师于2014年1月7日向徐细燕发律师函催缴物业服务费等相关费用及徐细燕收到律师函的事实；5.民事裁定书及生效证明，拟证明美新物业漳州分公司起诉及撤诉等事实；6.水电公摊计算方法说明以及2013年7、8、9月公摊水电费缴纳票据，拟证明2013年7、8、9月份荔枝园小区的公摊实际缴费明细。 经庭审质证，徐细燕对证据1、3、4、5均无异议。对证据2证明的内容、关联性有异议，其认为美新物业漳州分公司对徐细燕讼争房屋于2013年12月之前交接过程中有记录，安晟物业是其中交接方之一。对证据6如何计算水电公摊费有异议。 徐细燕提供以下证据证明其主张：1.《前期物业管理服务协议》，拟证明徐细燕与美新物业漳州分公司物业服务的内容及标准有约定的事实。2.漳州市安晟物业服务有限公司出具的《关于荔枝园物业交接存在的问题》，拟证明办理交接时，美新物业漳州分公司对在其管理期间设备设施未修复及管理上未按服务的标准执行的事实。3.漳州市龙文区荔枝园小区业主委员会出具的《美新物业漳州分公司在荔枝园小区办理物业移交未明确事宜明细》，拟证明进一步说明在办理交接过程中美新物业漳州分公司在其管理期间设备未修复及大约折成资金数额、小区被盗次数及所涉金额的事实。4.电子围栏及监控中心及小区水系相片，拟证明小区安全设施长期处于瘫痪的事实、小区水系从未启用的事实。5.警情信息详细查询结果，拟证明徐细燕家里被入室盗窃及损失的事实。6.福建省漳州市中级人民法院民事判决书（2014）漳终字第1250号，拟证明小区供水管道长期破裂及导致该原因是管道质量存在问题，且该供水工程未验收等事实。7.民事起诉状，拟证明美新物业漳州分公司起诉的业主同样的面积，同样的起始时间，水电公摊费却不一样，相差很多，存在乱收费的事实。 经庭审质证，美新物业漳州分公司对证据1的真实性无异议。对证据2真实性不予确认，认为美新物业漳州分公司从没有跟安晟物业交接，而是跟业委会交接，显然这是一份虚假证据。里面所陈述的内容是虚假内容。对证据3的真实性不予确认，对证明内容有异议，根据美新物业漳州分公司在本诉中提交的证据已经清楚载明了2013年10月美新物业漳州分公司已经和业委会顺利完成交接，并不存在任何问题，业委会也予以确认接收。这份2015年8月出具的材料与事实不相符。对证据4的真实性不予确认，对关联性和内容有异议，2014年美新物业漳州分公司已经不是小区的物业管理公司。对证据5的真实性不予确认，该证据与本案无关，证据内容更无法证明徐细燕的主张。对证据6的真实性无异议，证明内容有异议。该判决内容已经对各方的责任义务作出清楚的界定，管道破裂是发生在美新物业漳州分公司退出小区物业管理之后，显然与美新物业没有关系。对证据7的真实性无异议，对证明内容有异议。相同面积，公摊水电费不一样，是因为水电公摊费包含叠加电梯电费、叠加公共照明电费、叠加车库电费的公摊，水电公摊费不一致，是正常现象。 本院认为，对于双方无异议的《前期物业管理服务协议》、《交房公告》、物业费发票、《律师催告函》、EMS邮件寄送详情单及全程跟踪查询单、民事裁定书及生效证明，本院予以认定，作为本案认定事实的依据。对美新物业漳州分公司提供的证据2，均有漳州市龙文区荔枝园小区业主委员会盖章，符合客观情况，予以认定；证据6中的电费收据和水费收据有电业局和水务公司盖章，该部分证据予以认定，其余部分不予认定。对徐细燕提供的证据2、3、4、5、6、7与本案不具有关联性，证据4、6更是发生在美新物业漳州分公司退出小区物业管理之后，不予认定。 综上对证据的认定以及双方当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下： 美新物业漳州分公司系漳州荔枝园小区（推广名上层.55）前期物业公司。2009年7月9日，美新物业漳州分公司为甲方与徐细燕为乙方签订一份《前期物业管理服务协议》。合同第四条约定：“一、乙方交纳费用时间：从乙方与开发商办理房屋交付手续之日起计算。二、乙方支付物业服务费标准：2、独院别墅按建筑面积每月每平方米1.6元。”第六条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。” 徐细燕系漳州荔枝园小区13#单元房屋业主，房屋建筑面积475.59平方米，在2009年9月办理交房手续后，徐细燕向美新物业漳州分公司缴纳物业服务费及水电公摊费至2013年6月，但从2013年7月至2013年10月的物业服务费及水电公摊费，徐细燕以美新物业漳州分公司未按合同履行义务以及收取水电公摊费的依据不明确为由拒绝缴纳。美新物业漳州分公司于2014年1月7日向徐细燕发《律师函》催缴物业服务费及水电公摊费，2015年7月28日向本院起诉，2015年9月17日向本院撤回起诉。 漳州荔枝园小区于2013年7月成立业主委员会。美新物业漳州分公司于2013年11月1日与漳州市龙文区荔枝园小区业主委员会签署交接确认书，并在同日撤离漳州荔枝园小区。 另查明，美新物业漳州分公司向漳州南华水务有限公司交纳2013年7月至9月水费的数量分别为528吨、559吨、471吨，每吨2.7元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”美新物业公司与徐细燕签订的《前期物业管理服务协议》系双方在平等自愿的基础上签订，不违反法律法规及强制性规定，属合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”美新物业漳州分公司依约履行为徐细燕提供物业管理服务的义务，也因此可依合同约定向徐细燕收取相应的物业管理服务费。徐细燕未依合同约定缴交物业管理服务费，已构成违约，依法应承担继续缴交物业管理服务费等相应违约责任，故徐细燕应向美新物业漳州分公司支付物业服务费3,043.8元（475.59平方米×1.6元/月•平方米×4个月=3,043.8元）。关于美新物业漳州分公司主张的水电公摊费的问题。居民小区产生一定的水电公摊费用，这是一个客观存在的事实。但从美新物业漳州分公司提交的“荔枝园小区共用电公摊测算表”和“荔枝园小区共用水公摊表”合并计算，与美新物业漳州分公司的诉讼请求不符，说明美新物业漳州分公司计算水电公摊费总额有误。关于美新物业漳州分公司主张徐细燕支付电公摊费135.9元，因美新物业漳州分公司已提交电公摊费收费依据和标准，并按徐细燕产权面积、楼层系数等数据单独计算出分摊到徐细燕的电公摊费，合法有据，本院予以支持。关于水公摊费，根据美新物业漳州分公司提交的水务公司的发票，2013年7月水用量为528吨，8月水用量为559吨，9月水用量为471吨，经测算，徐细燕应支付2013年7月至9月水公摊费为155.4元，美新物业漳州分公司主张徐细燕支付水公摊超过的部分，不予支持。关于美新物业漳州分公司主张物业费违约金的问题。徐细燕入住该小区后，均按时足额交纳物业费，后因徐细燕认为家中失窃、美新物业公司未按合同履行义务和水电公摊费收费依据不明确和乱收费等问题产生纠纷才拒绝交纳，经审理美新物业漳州分公司确有收取水公摊费依据不足的情形，徐细燕并不存在恶意拖欠的情况，故美新物业漳州分公司的该主张本院不予支持。关于美新物业漳州分公司主张的水电公摊费资金占用期间利息的问题。因美新物业漳州分公司未举证证明双方就水电公摊费的支付约定利息的事实，故对于利息的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。徐细燕反诉主张美新物业漳州分公司返还多收的水电公摊费8,800元，但未能举证证明，该主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决如下: 1、徐细燕应于本判决生效后十日内支付厦门美新物业管理有限公司漳州分公司物业服务费3,043.8元； 二、徐细燕应于本判决生效后十日内支付厦门美新物业管理有限公司漳州分公司电公摊费135.9元； 三、徐细燕应于本判决生效后十日内支付厦门美新物业管理有限公司漳州分公司水公摊费155.4元 四、驳回厦门美新物业管理有限公司漳州分公司的其他诉讼请求； 五、驳回徐细燕的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由厦门美新物业管理有限公司漳州分公司负担12元，由徐细燕负担13元。反诉受理费50元，减半收取25元，由徐细燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄宝发 二〇一九年十二月十二日 书记员  陈晓君 申请执行法律条文提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。