上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初7894号原告：朱辰龙，男，1988年12月22日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：章至民，男，1937年11月23日生，汉族，住上海市长宁区。被告：上海谷吉实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘玉文，执行董事。第三人：张文海，女，1966年10月5日生，汉族，住上海市普陀区真金路XXX弄XXX号XXX室。原告朱辰龙与被告上海谷吉实业有限公司(以下简称谷吉公司)定金合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告朱辰龙的委托诉讼代理人章至民，被告谷吉公司的法定代表人刘玉文到庭参加诉讼。本院于2019年6月17日裁定本案转普通程序审理。本院于2019年9月5日追加张文海作为本案第三人参加诉讼，并于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告朱辰龙的委托诉讼代理人章至民，被告谷吉公司的法定代表人刘玉文到庭参加诉讼。第三人张文海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱辰龙向本院提出诉讼请求：判令被告双倍返还购房定金90万元。事实和理由：2016年9月26日，原被告签订定金合同，约定由原告预定上海市宝山区罗店镇5街坊68/6丘《海鑫宝源》A栋8层805室(以下简称805室房屋)，该房屋定于2017年6月30日交付。原告预定的房屋总价款为45万元，采用全额定金支付。当日，原告通过银行转账向被告支付45万元，被告出具收款收据。后，原告一直未拿到房屋，经过多次交涉未果，故原告提出上述诉请。被告谷吉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。定金合同上载明的房屋根本不存在，该合同自始履行不能，应属无效合同。且定金数额不得超过主合同标的的20%。定金合同上的合同章也是虚假的。原告所称的海鑫宝源所在地块是工业用地，第三人张文海涉嫌诈骗，相关定金及赔偿责任都应该由张文海来承担。本案应该移送公安机关。第三人张文海未作陈述。本院经审理认定事实如下：谷吉公司的股东为刘玉文和徐玲。刘玉文与张文海系夫妻。2014年1月2日，谷吉公司取得建设工程规划许可证，载明建设项目名称为：上海谷吉实业有限公司新建车用家用全球卫星通讯防盗报警系统项目。建设位置：宝山区罗店镇05街坊68/6丘地块即805室房屋所在地块，后附建设工程项目表，使用性质为工业仓储。2016年9月26日，朱辰龙(乙方，预购方)与谷吉公司(甲方，卖方)签订定金合同，约定，乙方向甲方预订上海市宝山区罗店镇5街坊68/6丘《海鑫宝源》A栋8层805室，该房屋定于2017年6月30日交付。乙方预订的该房屋每平方米建筑面积单价为1万元，乙方预订的该房屋总房价为45万元。乙方采取全额定金支付。乙方同意签订本合同时，已经支付了45万元作为房款的定金，作为甲乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房款，最终房款按实际面积结算。在本合同定于期限内，除本合同第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金，该定金合同尾部甲方处加盖了谷吉公司的公章及上海海鑫宝源地产项目合同专用章，张文海亦在甲方处签字。同时，朱辰龙与谷吉实业公司就上海市宝山区罗店镇5街坊68/6丘《海鑫宝源》A栋8层806室签订了定金合同，约定房屋总价为50万元，其余约定均相同。同日，案外人陈玉琴通过银行向收款人谷吉公司转账支付95万元。谷吉公司出具收款收据两份，分别载明，交款单位系朱辰龙，预收海鑫宝源A楼806室、805室订金50万元及45万元，备注中载明：预收订金，另签正式协议，收据换发票，上面加盖了谷吉公司财务专用章，收款人为张文海。2019年4月16日，谷吉公司的法定代表人刘玉文报警，称被告的股东徐玲和监事张文海私刻公章，假借公司的名义和朱辰龙签订假购房合同，收取定金95万元。2019年6月13日，上海市公安局宝山分局出具不予立案通知书，载明刘玉文于2019年4月16日提出控告的上海市宝山区刘玉文报合同诈骗案，经审核认为没有犯罪事实，决定不予立案。另，被告谷吉公司提供：1、公安局刻章许可证、发票、登报资料，试图证明公章曾经遗失并重新申请篆刻；2、开户手续等，试图证明张文海私自替公司开户并收取款项，被刘玉文发现后予以注销；3、光大银行对账单，试图证明原告款项转入公司账户后，又转到了张文海账户内；4、民事判决书，试图证明虽然刘玉文与张文海是夫妻，但长期关系不和。原告表示对上述证据均不知情，对其真实性也均不予认可。审理中，本院依法向上海市公安局宝山分局调取相关材料，宝山分局提供：1、不予立案通知书；2、内资公司备案通知书；3、朱辰龙签订的两份定金合同；4、2014年12月4日公证书及委托书，载明谷吉公司法定代表人刘玉文于2014年12月4日到该公证处，在公证员面前，在前面的委托书上签名并加盖公司印鉴，委托书载明谷吉公司全权委托张文海负责谷吉公司在建项目(车用家用全球卫星通讯防盗报警系统)的管理、建筑施工合同的签订、公司在建项目的融资等工作等……委托期限自委托书签署之日起二年止；5、2016年7月6日委托书，内容为谷吉公司在上海宝山区罗店镇工业园区投入在建项目，现已初步具备销售状态。现委托张文海对该在建项目的房屋进行预销售及租赁工作，委托期限1年；6、2016年12月5日委托书，内容为公司法人刘玉文现委托公司股东张文海暂时接管公司的经营管理工作，具体保管公司的公章、财务章(网银)、营业执照等相关公司证照，刘玉文在上面签字；7、2013年12月23日借条、2016年5月16日承诺书；8、结婚证；9、2016年9月26日记账凭证两份，内容为预收账款朱辰龙，金额分别为50万元及45万元；10、2016年7月13日、7月14日电子邮件截屏图，发件人为刘玉文，主题为房屋预销售合同，附件为房屋预销售合同。原告对上述证据的真实性均没有异议，相关委托书可以证明谷吉公司委托张文海的具体事项，且签订本案系争定金合同是在委托期限内。谷吉公司对证据1-8真实性均没有异议，但认为委托给张文海的事项都与本案无关，且有关委托销售的内容也是委托张文海整体销售，不是分割销售，不是同一个项目。对于委托张文海保管公司公章等材料是刘玉文另外一个河南公司的，并非谷吉公司的；对证据9，是张文海制作的，公司并不知情；对证据10，是徐琳和张文海勾结，张文海将材料发给刘玉文看，刘玉文当时说了是不符合政策的。电子邮件即便是刘玉文发的，也是正规的，与本案无关。另，原告表示在签订定金合同时去看过房屋，当时内部还没有分割。张文海于2019年11月15日经法院通知到庭，表示其系谷吉公司的监事，本案定金合同是张文海代表谷吉公司签订并收取相应的钱款，上面加盖的章是谷吉公司的公章及谷吉公司运营该项目的合同专用章，张文海也在该定金合同上签字。且原告支付的钱款也入了公司账，之后用于谷吉公司运行。对原、被告提供的证据的真实性均没有异议。对于本院调取的上海公安局宝山分局的材料的真实性也都没有异议，是张文海配合公安调查时提供的。张文海还表示原告当时去看过房，具体情况记不清。张文海认为谷吉公司应该将收取的定金两笔共计95万元返还给原告，对于是否应该双倍返还，由法院依法判决。本院认为，本案主要争议焦点在于定金合同的效力如何认定。被告谷吉公司提出该合同上的公章系第三人张文海私刻后加盖，且签订该合同并未经过被告同意，该定金合同应为无效。本院认为，根据张文海陈述及其向上海市公安局宝山分局提供的2016年7月6日委托书内容，可以确认谷吉公司委托张文海对系争在建房屋进行预销售及租赁工作。被告谷吉公司也认可了该委托书的真实性，但认为谷吉公司委托张文海进行整体销售，而不是分割销售，谷吉公司就该主张未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。谷吉公司向张文海出具的委托书中载明，其委托张文海保管公司公章，因此谷吉公司现要求对定金合同上的公章进行鉴定，本院不予准许。谷吉公司称收取原告钱款的账户是张文海私自为公司开设，钱被张文海拿走等事实，属于谷吉公司内部关系，与本案无关。故张文海受谷吉公司委托，代表谷吉公司与原告签订定金合同，且原告于签订定金合同当日向谷吉公司转账支付45万元，谷吉公司应当承担相应的法律责任。根据法律规定，定金合同自定金实际交付之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。从双方签订的定金合同内容来看，系争房屋销售总价为45万元，故定金应认定为9万元，剩余36万元应认定为房款性质。根据双方约定，被告应于2017年6月30日交付系争房屋(办理相关手续)，但被告至今无法履行该义务，已经构成违约，原告要求双倍返还定金符合法律规定。另外，被告在庭审中明确系争房屋目前无法办理销售等手续，原告也已主张双倍返还定金，故双方之间的定金合同应予解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱辰龙与被告上海谷吉实业有限公司于2016年9月26日签订的《定金合同》；二、被告上海谷吉实业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告朱辰龙定金18万元；三、被告上海谷吉实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱辰龙房款36万元；四、驳回原告朱辰龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,800元，由原告朱辰龙负担5,120元，由被告上海谷吉实业有限公司负担7,680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  羊焕发审 判 员  陆建泉人民陪审员  董 明二〇一九年十二月二十日书 记 员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。