中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1751号 上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司贵州省分行。住所地：贵州省贵阳市观山湖区金融城东三塔。 负责人：何睿，该分行行长。 委托诉讼代理人：罗阳，该分行工作人员。 委托诉讼代理人：邓嘉瑞，该分行工作人员。 被上诉人（原审被告）：刘任，男，1985年8月8日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区建兴路6号附3号502室。 委托诉讼代理人：陈照强，贵州景沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟，贵州景沛律师事务所律师。 原审第三人：贵州盛鑫矿业集团投资有限公司。住所地：贵州省六盘水市水城县凉都大道一段。 法定代表人：张晓然，该公司执行董事。 原审第三人：六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司。住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山东路1号钢城花园5-S1栋。 法定代表人：陈庆和，该公司执行董事。 原审第三人：何劲，男，1964年6月30日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 原审第三人：谭建鑫，女，1962年9月1日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 上诉人交通银行股份有限公司贵州省分行（以下简称交行贵州省分行）因与被上诉人刘任及原审第三人贵州盛鑫矿业集团投资有限公司（以下简称盛鑫矿业公司）、六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业房开公司）、何劲、谭建鑫申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2018）黔民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。交行贵州省分行的委托诉讼代理人罗阳及邓嘉瑞、刘任的委托诉讼代理人陈照强及李伟到庭参加诉讼。盛鑫矿业公司、鼎业房开公司、何劲、谭建鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 交行贵州省分行上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判恢复对钢城花园第三组团1栋3单元17层1701号房屋的强制执行；3.案件受理费等实现债权的费用由刘任承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。交行贵州省分行在一审中提交的贵州省六盘水市中级人民法院（2018）黔02民终1123号民事判决已查明：在刘万红与鼎业房开公司3000万元借贷关系中，双方约定的借款月利率为6%，后因鼎业房开公司未能偿还刘万红借款，双方经协商将借款转化为购房款，该转化的款项中包含了借款本金以及月利率6%的高额利息，实则是以购房款的形式将6%月利息合法化；在前述3000万元借款过程中，鼎业房开公司与刘万红签订了一份《商品房买卖合同》，约定将其位于钢城花园35277平方米的房产以850.412元/平方米的价格出售给刘万红、骈玉荷以及张尤芝，该合同总金额为3000万元。本案中，刘任作为刘万红之子，其与鼎业房开公司签订《商品房买卖合同》的行为也系前述刘万红与鼎业房开公司之间3000万元借款转化为购房款中的一部分，该购房均价与当年六盘水地区同期同地段价格相比属于明显不合理低价。虽然六盘水市中级人民法院审结的案件所涉合同与本案所涉合同并非同一合同，但是两份合同签订的前提及缘由一致，所属法律行为及法律关系也相同，都是以合法形式掩盖非法目的，故本案合同应属无效。一审法院未对前述法律事实予以认定，认为另案中刘任与鼎业房开公司签订的钢城花园售楼中心《商品房买卖合同》无效并不必然导致本案所涉合同无效，认定事实错误。（二）刘任未办理案涉房屋过户登记系其自身原因所致。刘任与鼎业房开公司签署合同至交行案涉房屋被查封期间有一个多月时间，足够刘任和鼎业房开公司办理过户登记。刘任未能办理过户登记系因其与鼎业房开公司发生民事诉讼纠纷而导致鼎业房开公司未予配合办理相关手续。 刘任辩称，其与鼎业房开公司协商将到期借款转化为购房款后签订的案涉《商品房买卖合同》合法有效，（2018）黔02民终1123号案已被指令再审，不能作为认定事实的依据。刘任已付清购房款，缴纳了契税及办证费用，且在人民法院查封前已实际占有该房屋，没有办理过户登记并非刘任自身原因所致，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权益能够排除执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 交行贵州省分行向一审法院起诉请求：1.判令继续对钢城花园第三组团1栋3单元17层1701号房屋（购买价值为456110元）的强制执行；2.案件受理费等实现债权的费用由刘任承担。 一审法院认定事实：2013年12月19日，鼎业房开公司因资金紧张向案外人刘万红、骈玉荷、张尤芝共计借款3000万元，该笔借款中刘万红份额为2200万元、骈玉荷及张尤芝各占400万元份额。2014年7月，鼎业房开公司与刘任签订《商品房买卖合同》，约定鼎业房开公司将案涉位于六盘水市钟山区钟山大道以南的钢城花园第三组团1栋3单元17层1701号房屋，建筑面积258.7平方米，以单价每平方米2000元、总金额456110元的价格出售给刘任；付款方式为一次性付款，即“2013年12月20日刘万红、骈玉荷、张尤芝三人支付购房款人民币叁仟万元（30000000.00），其中肆拾伍万陆仟壹佰壹拾元（456110.00）购房款系三人代买受人刘任支付。”双方将该合同的落款时间提前至2013年12月20日。该合同中注明的房屋土地使用证号为黔钟经国用（2009）第0731号。2014年7月15日，鼎业房开公司将房屋交付刘任。当日，鼎业房开公司向刘任代收产权登记费、产权印花费、工本费、土地地宗费、土地办证费、交易手续费、竣工抵押登记费，共计1026元。2014年7月17日，刘任向六盘水市钟山区地方税务局缴纳案涉房屋的契税13683.3元。 另查明，交行贵州省分行与盛鑫矿业公司金融借款纠纷一案于2014年7月8日向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年3月10日作出（2014）黔高民商初字第28号民事判决，判决支持交行贵州省分行要求盛鑫矿业公司偿还借款、鼎业房开公司承担连带清偿责任的诉请。交行贵州省分行于2015年5月就（2014）黔高民商初字第28号民事判决申请执行。一审法院先后作出（2015）黔高执字第16号执行裁定和（2015）黔高民商字第16-8号协助执行通知，查封了鼎业房开公司部分房屋，包含刘任购买的案涉房屋。刘任于2018年对执行行为向一审法院提出异议，一审法院于2018年8月7日作出（2018）黔执异35号执行裁定，裁定异议成立，中止对案涉房屋的执行。交行贵州省分行认为一审法院裁定理由不成立，于2018年9月26日向该院提起执行异议之诉。 再查明，贵州省六盘水市中级人民法院（2018）黔02民终1123号民事判决认定了下列事实：2014年7月，鼎业房开公司与刘任签订《商品房买卖合同》，约定鼎业房开公司将位于六盘水市钟山区钟山大道以南的钢城花园第五组团S1栋（钢城花园销售中心）商业用房，建筑面积4169.17平方米（共计三层），以每平方米2000元（包含所有房屋装修费用）、总金额8338340元的价款出售给刘任；付款方式为一次性付款，即“2013年12月20日刘万红、骈玉荷、张尤芝三人支付购房款人民币叁仟万元（30000000.00），其中捌佰叁拾叁万捌仟叁佰肆拾元（8338340.00）购房款系三人代买受人刘任支付。”双方将该合同的落款时间提前至2013年12月20日。该案在一审审理过程中，鼎业房开公司申请法院委托第三方中介机构对出售给刘任的钢城花园第五组团S1栋（钢城花园销售中心）建筑面积为4169.17平方米（共计三层）商业用房进行价格鉴定，六盘水市钟山区人民法院随后委托六盘水衡佳房地产估价事务所进行评估，该估价事务所于2015年11月17日作出六衡房估（2015）第1103号《房地产估价结果报告》，估价结果为：六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司位于钟山区钟山东路钢城花园1号“钢城花园售楼中心”一至三层的商业用房的估价时点即2014年7月状况下的市场价值（含装修价值）为41324692元。（2018）黔02民终1123号民事判决书在说理部分认定：“刘万红与鼎业房开公司协商将借款转化为购房款时，转化的款项包含了借款本金以及月利率6%的高额利息，双方将借款本息转化为购房款，实则是以购房款的形式将6%月利息合法化，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，以合法形式掩盖非法目的，合同无效，故本案鼎业房开公司与刘任签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。” 还查明，刘任系刘万红之子。何劲系鼎业房开公司前法定代表人，谭建鑫系何劲配偶。 一审法院认为，综合交行贵州省分行的起诉理由、刘任的答辩意见，一审争议焦点为：交行贵州省分行对讼争钢城花园第三组团1栋3单元17层1701号房屋是否能够恢复强制执行。 交行贵州省分行对讼争钢城花园第三组团1栋3单元17层1701号房屋是否享有恢复强制执行的权利，须从两个方面进行考量，一是刘任与鼎业房开公司签订的关于出售1701号房屋《商品房买卖合同》是否有效；二是本案适用的法律依据应当是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。交行贵州省分行向一审法院提交了（2018）黔02民终1123号民事判决，拟证明案涉合同无效。一审法院认为，（2018）黔02民终1123号民事判决认定，刘任购买的房屋（钢城花园售楼中心）实际市场价值经第三方价格评估公司评估已远远超过刘任所支付的购房款，同时案外人刘万红、骈玉荷、张尤芝三人代刘任支付的购房款包含了高额的利息，实质是以购房款的形式将6%的高额利息合法化，该案件的原终审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二第三项的规定认定刘任与鼎业房开公司签订购买钢城花园售楼中心的《商品房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的合同，属于无效合同。而本案中，交行贵州省分行并未提交证据证明由刘万红、骈玉荷、张尤芝三人代刘任支付的购房款456111元与案涉房屋市场价值存在巨大差距；且刘任与鼎业房开公司签订的钢城花园售楼中心《商品房买卖合同》的效力与本案所涉《商品房买卖合同》的效力不具有关联性，刘任与鼎业房开公司签订的购买钢城花园售楼中心的《商品房买卖合同》无效并不必然导致本案合同无效；此外，法律并不禁止以借款抵扣购房款的行为。刘任在签订案涉《商品房买卖合同》时用刘万红、骈玉荷、张尤芝三人借款抵扣购房款的行为不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，案涉《商品房买卖合同》系有效合同。 关于本案适用的法律依据应当是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条。一审法院认为，该规定第二十八条、第二十九条的适用条件是有明显区别的。第二十八条是在买受人的购房款已全额支付、房屋已移交占有等实体合同义务已经履行完毕，仅未办理过户登记手续的情形下，根据公平原则对买受人实体权利的认可和保护，故而对买受的标的物是否为商品房、以及该房屋是否为买受人唯一住房均未作特别要求。而第二十九条系为了保证买受人的生存权、居住权，对仅履行了部分合同义务（付款超过50%即可，也不要求房屋实际交付）的买受人的特殊保护，因此附加了买受的标的物系“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”以及买受人所购商品房系“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的限制条件。在本案中，刘任与鼎业房开公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》，提交的接房交款单、代收费收据、物业费收费单据均能证明在交行贵州省分行申请本院于2014年8月查封之前已合法占有案涉房屋，且已支付全部价款，故刘任在一审法院（2018）黔执异35号案件中提出的异议符合第二十八条之规定，一审法院（2018）黔执异35号中止对案涉房屋的执行适用法律正确。交行贵州省分行认为本案应当适用第二十九条恢复对案涉房屋强制执行的理由不能成立，一审法院不予采纳。故对交行贵州省分行请求对案涉房屋即钢城花园第三组团1栋3单元17层1701号房屋恢复强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院判决：驳回交行贵州省分行的诉讼请求。案件受理费100元，由交行贵州省分行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：刘任提交的新证据贵州省六盘水市中级人民法院（2019）黔02民再65号民事裁定书，交行贵州省分行对真实性、合法性无异议，本院予以采信。交行贵州省分行提交的新证据贵州省高级人民法院（2015）黔高执字第16-11号及（2015）黔高执字第16-12号《协助执行通知书》、贵州省六盘水市钟山区人民法院2017年12月8日开庭笔录，刘任对真实性无异议，本院予以采信，但能否实现交行贵州省分行的证明目的需结合全案综合判断。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明：1.2019年7月24日，一审法院作出（2015）黔高执字第16-12号《协助执行通知书》，载明该院于2014年8月12日作出（2014）黔高民商初字第28-2号《协助执行通知书》，对鼎业房开公司名下的房产采取查封保全措施，保全期限为2014年8月12日起至2016年8月11日止；后进行续封，查封期限为2016年7月29日起至2019年7月28日止；现再次进行续封，查封期限为2019年7月24日起至2022年7月23日止。 2.贵州省六盘水市中级人民法院（2018）黔02民终1123号案中，鼎业房开公司请求撤销的为刘任与鼎业房开公司于2014年7月（落款时间为2013年12月20日）签订的购买钢城花园第五组团S1栋销售中心的《商品房买卖合同》。贵州省六盘水市中级人民法院于2018年7月17日作出（2018）黔02民终1123号民事判决，认定刘任与鼎业房开公司签订的前述《商品房买卖合同》无效。刘任不服该判决，向一审法院申请再审。一审法院于2019年2月1日作出（2018）黔民申3040号民事裁定，指令贵州省六盘水市中级人民法院再审本案。2019年6月19日，贵州省六盘水市中级人民法院作出（2019）黔02民再65号民事裁定，认为刘任与鼎业房开公司签订的其他《商品房买卖合同》所涉效力认定问题的相关案件已进入本院二审程序，尚未审理终结，故裁定中止诉讼。 3.贵州省六盘水市中级人民法院于2018年8月31日就刘万红诉鼎业房开公司借款合同纠纷一案作出的（2018）黔02民初97号生效民事判决认定：2013年12月19日，鼎业房开公司因资金紧张向刘万红及案外人骈玉荷、张尤芝共计借款3000万元，月利率为6%。该笔借款中，骈玉荷及张尤芝各占400万元，刘万红占2200万元。因刘万红、骈玉荷、张尤芝在向鼎业房开公司支付3000万元借款时，预先扣除了180万元的利息，结合三人的借款份额比例，应认定刘万红向鼎业房开公司提供2200万元借款时预先扣除了132万元（2200万元×6%）的利息，故刘万红向鼎业房开公司提供的借款本金数额仅能认定为2068万元。刘万红在该案中仅起诉11264540元，依法予以支持。刘万红自认鼎业房开公司已支付了2014年3月20日前的利息，其主张利息自2014年3月20日起按月利率2%计算不违反法律相关规定，予以支持。因刘万红已收到鼎业房开公司按月利率6%支付的两个月利息264万元，超出3%的利息675872.4元应抵扣借款本息。判决：一、鼎业房开公司于判决生效之日起三十日内偿还刘万红借款本金10813952.4元，并支付利息10604888.5元；2018年5月21日后的利息，以未偿还的借款本金为基数，按月利率2%计算，至借款本息付清为止；二、驳回刘万红的其他诉讼请求。贵州省六盘水市中级人民法院于2019年4月15日作出的（2018）黔02执229号之一民事裁定载明：前述（2018）黔02民初97号民事判决已经发生法律效力，刘万红于2018年11月2日申请强制执行，被执行人鼎业房开公司名下虽然存在部分房产、土地等财产登记信息，但土地、房产已被其他法院首先查封，该院无权进行处置，本案暂无财产可供执行，经刘万红同意，裁定终结本次执行程序。 4.贵州省六盘水市钟山区人民法院2017年12月8日开庭笔录载明，刘万红、刘任认可鼎业房开公司仅交付了钢城花园第三组团1栋3单元0404号、1701号、1704号三套住房。 本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：交行贵州省分行请求恢复对钢城花园第三组团1栋3单元17层1701号房屋的强制执行能否成立。 刘任与鼎业房开公司于2014年7月签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，购房款456110元从刘万红、骈玉荷、张尤芝总购房款3000万元中支付。前述3000万元购房款系刘万红、骈玉荷、张尤芝对鼎业房开公司的3000万元借款转换而来。贵州省六盘水市中级人民法院（2018）黔02民终1123号民事判决虽认定刘任与鼎业房开公司于2014年7月（落款时间为2013年12月20日）签订的购买钢城花园第五组团S1栋销售中心的《商品房买卖合同》无效，但该案买卖标的经评估，抵债价格明显低于市场价值，该案与本案所涉《商品房买卖合同》及案件事实并不相同，不能据此认定本案所涉《商品房买卖合同》无效。且经贵州省六盘水市中级人民法院（2018）黔02民初97号生效民事判决认定，刘万红向鼎业房开公司实际提供借款本金2068万元。交行贵州省分行并无证据证明本案456110元购房款中包含了非法高额利息，且以案涉房屋抵债的价格属于明显不合理低价。故此，一审法院认定刘任与鼎业房开公司签订的案涉《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有事实和法律依据，本院予以维持。 刘任在一审法院2014年8月12日查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并通过抵债的方式付清了案涉房屋的全部价款。且刘任提交的接房交款单、代收费收据、物业费收费单据、装修协议能够证明鼎业房开公司于2014年7月15日向刘任交付了案涉房屋，刘任于当月缴纳了相关税费，其在查封之前已对该房屋合法占有。交行贵州省分行作为证据向本院提交的贵州省六盘水市钟山区人民法院2017年12月8日开庭笔录亦显示，鼎业房开公司向刘任等人交付的三套住房中包括了案涉房屋。同时，刘任未能办理过户登记系因案涉房屋被查封所致，非其自身原因造成。一审法院认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，刘任对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，具有事实和法律依据，本院予以维持。交行贵州省分行上诉请求恢复对钢城花园第三组团1栋3单元17层1701号房屋的强制执行，依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，交行贵州省分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由交通银行股份有限公司贵州省分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪国献 审判员  黄 年 审判员  马成波 二〇一九年十二月二十五日 法官助理朱婧 书记员谌虹蓉