文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15537号原告：黄小强，男，1990年5月5日出生，汉族，住广东省雷州市，委托诉讼代理人：梁灿能，广东百健律师事务所律师。被告：熊洪军，男，1987年1月23日出生，汉族，住四川省营山县，原告黄小强诉被告熊洪军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁灿能、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年11月20日，被告与原告签订了《租赁合同》，约定：被告将位于广州市海珠区德胜新村五巷2号的商业房地产出租给原告使用，建筑面积为158平方米，被告保证对该房产拥有合法出租的权利，租赁期限自2017年11月26日起至2020年3月24日止；每月租金为33000元；原告应交66000元保证金、180000元装修补偿金（入场费）。合同签订后，原告即向被告支付了2017年12月的租金33000元、保证金66000元、装修补偿金（入场费）180000元，合共279000元。且原告为了开展经营活动，对涉案物业进行了装修，投入了205007元。之后原告均依约按月向被告支付租金，租金付至2018年11月，因涉案物业业主广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社（以下简称“第五经济合作社”）要求收回物业并提起了诉讼，原告自2018年12月开始停止支付租金。另，原告向被告交纳了2018年9月1日至2018年11月30日期间的水电费22464.5元，但被告并没有将该水电费交纳给第五经济合作社，导致第五经济合作社向原告催收，并作停水停电处理，原告被迫无奈重复向第五经济合作社交纳了该三个月的水电费。现第五经济合作社已通过诉讼要求收回涉案物业，广州市海珠区人民法院作出了(2018)粤0105民初11591号民事判决书，广州市中级人民法院作出了(2019)粤01民终6663号民事判决书，认定：第五经济合作社出租涉案物业的期限至2018年6月30日己届满，且第五经济合作社要求收回物业，因此，被告与原告租赁合同中关于租赁期限超过2018年6月30日的部分无效；判令：原告须于判决生效后10日内交还物业给第五经济合作社；并从2018年7月1日起向第五经济合作社支付房屋的占用费，至实际交还之日止。综上，原告认为，被告超出第五经济合作社出租的期限将物业出租给原告，现第五经济合作社要求收回物业，导致原告未能按与被告签订的合同期限使用物业，原告与被告约定的合同期限为28个月，但原告根据双方合同的约定仅使用了7个月，被告该行为依法已构成违约，被告应承担原告因此而遭受的损失。故起诉请求判令：1、被告立即向原告退还原告所缴纳的2018年7月1日至2018年11月30日期间的租金165000元（每月租金33000元）；2、被告立即向原告返还保证金66000元；3、被告向原告退还装修补偿金即入场费135000元；4、被告赔偿原告的装修损失153755.25元及合同未履行期限的经营损失66000元；5、被告立即向原告退还原告所缴纳的2018年9月1日至2018年11月30日期间的水电费22464.5元；6、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：同意原告的第1、2、5项诉讼请求。不同意第3、4项诉讼请求，因为原告承租时被告刚把涉案房屋装修好，原告支付给被告的18万元是装修补偿金，合同对此也有约定。原告主张的经营损失不是被告导致的，被告从没有要求原告搬离涉案房屋，被告向陈金全交租至2019年3月24日，被告向原告只收取租金到2018年11月30日。经审理查明：第五经济合作社因涉案房屋租赁合同纠纷起诉陈金全、熊洪军、黄小强，本院以（2018）粤0105民初11591号案立案，该案审理查明：穗海新字第012895号、第012894号、第012893号农村（墟镇）宅基地使用证记载：坐落广州市海珠区凤和乡路江村西街德胜五巷2号（建筑面积1311.75平方米，框架结构5.5层）、4号（建筑面积1311.75平方米，框架结构5.5层）、6号（建筑面积2318.80平方米，框架结构5.5层）宅基地，使用人均为路江第五经济合作社。第五经济合作社（甲方、出租方）与陈金全（乙方、承租方）曾签订三份《租赁合同》，分别约定：甲方同意将鹭江德胜五巷2、4、6号整栋物业租赁给乙方作厂房经营使用。具体签约时间及约定的位置、面积、金额等如下：            签约时间              位置              面积              金额                  2018年1月11日              2号              1410平方米              每月每平方米40元，合计每月应交款为56400元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金28200元、管理费16920元、服务费11280元                  2017年12月29日              4号              1410平方米              每月每平方米28元，合计每月应交款为39480元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金19740元、管理费11844元、服务费7896元                  2018年1月11日              6号              2550平方米              每月每平方米33.3元，合计每月应交款为84915元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金42458元、管理费25474元、服务费16983元      上述合同均约定：租赁合同期限自2018年3月1日起至2018年6月30日止；合同期满后，甲方收回该租赁物；如乙方需继续经营而又无违约行为，在同等条件下，乙方有优先承租权；如遇甲方经政府职能部门批准进行旧房改造，乙方将无条件退场，立即迁出，交回租赁物，甲方将履约保证金（合同押金）无息退回给乙方；乙方未经甲方书面同意不得转租或分租租赁物，否则，甲方有权免责单方面解除合同，乙方所交的履约保证金不予退回并赔偿甲方相当于租赁物同期两个月租金、管理费和服务费数额的场地空置费；等。2017年11月20日，熊洪军与黄小强签订《租赁合同》，约定熊洪军将海珠区德胜新村5巷2号的商用房地产，建筑面积158平方米，出租给黄小强，期限从2017年11月26日起至2020年3月24日止；每月租金33000元，每月5号前缴付月租；等。2017年11月22日，熊洪军与陈金全签订《场地租赁合同》，约定陈金全将广州市海珠区新港西路鹭江德胜新村五巷2号4号6号楼的一楼A52铺位约150㎡出租给熊洪军；期限从2018年3月25日至2020年3月24日；每月租金28800元，分2期交完两年租金，签合同时要交第一期第一年租金，下期交租时间要在2019年3月24日前交清第二年租金；等。2018年5月3日，第五经济合作社发出《告知书》，主要内容是：陈金全及德胜五巷2、4、6号全体租户：一、我社于2017年初对上述租赁物业已向政府相关职能部门递交拆除重建改造申请，并于2018年4月25日得到审核批复同意拆除重建；按照合同约定，我社现书面通知贵方在合同期满即2018年6月30日起不再对该物业续租；贵方应在接到本告知书之日起，通知上述租赁物业的全部租户必须于2018年7月10日前自行搬迁，并无条件将鹭江德胜五巷2、4、6号物业交还给本社；二、如贵方或次承租人不能按期搬清，我社将停水、停电；如因贵方分租给其他次承租人引起的合同纠纷及一切损失赔偿由贵方负责，与我社无关；因搬迁拖延而使我社改造工程延误造成的经济损失由贵方负责。2018年5月7日，熊洪军（乙方）与陈金全（甲方）签订《协议书》，约定：因广州市海珠区鹭江德胜五巷2、4、6号A52铺拆迁改造，现甲乙双方就商铺拆迁赔偿问题作出如下解决方案：1、合同使用至2018年6月30日终止，甲方补偿乙方人民币陆拾伍万元整（含预交租金及合同押金），补偿款须于2018年6月30日前付清，甲方免收乙方5、6月租金；乙方须于2018年7月1日前将商铺腾空搬清交还给甲方；双方一致同意以上条款解决方案，双方签字确认；等。本院于2018年12月27日作出（2018）粤0105民初11591号民事判决：一、陈金全、黄小强在本判决生效之日起十日内腾空广州市海珠区凤阳街鹭江西街德胜五巷2号1楼A52号商铺并交还给第五经济合作社；陈金全、黄小强搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、黄小强在本判决生效之日起十日内向第五经济合作社支付上述房屋的占用费（从2018年7月1日起至实际交还之日止，按每月25920元的标准计算）；三、陈金全对本判决主文第二项确定的黄小强的债务承担连带责任；四、驳回第五经济合作社的其他诉讼请求。陈金全、黄小强不服判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2019年5月29日作出（2019）粤01民终6663号民事判决：驳回上诉，维持原判。广州市中级人民法院在该案中认为：陈金全与第五经济合作社签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。陈金全承租案涉场地后转租给熊洪军，并签订了《场地租赁合同》，约定租赁期限至2020年3月24日。熊洪军又转租给黄小强，并签订了《租赁合同》，约定的租赁期限亦至2020年3月24日止。因该期限已经超过第五经济合作社出租给陈金全的租赁期限，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效…”的规定，认定转租合同超过陈金全与第五经济合作社租赁期限部分的租赁约定无效，并无不当，本院予以维持。另查，原告与被告于2017年11月20日签订的《租赁合同》还约定：签订协议后，原告要交付人民币66000元给被告作保证金，被告给原告3天装修期，从2017年11月23日起至2017年11月25日止，被告不收取原告租金；（首月租金相应扣减免租天数）；签合同当天，原告向被告支付人民币180000元装修补偿金，被告将该商铺现有的所有设备赠送给原告使用（包含现有装修、空调、柜台）等。合同签订当天，原告向被告支付27.9万元，被告向原告出具三份《收据》，分别载明收到原告交来涉案房屋的入场费180000元、押金66000元、2017年12月1日至12月30日租金33000元，无水电。再查，被告于2019年7月9日向本院起诉陈金全、第五经济合作社，起诉请求判令陈金全和第五经济合作社连带支付补偿款650000元给被告。本院以（2019）粤0105民初15841号案立案审理。该案于2019年12月18日判决：一、陈金全在本判决生效之日起10日内支付补偿款650000元（含预交租金及合同押金）给熊洪军；二、驳回熊洪军的其他诉讼请求。原告于2019年7月2日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认如下事实：涉案房屋原由被告用于经营手机综合店，原告承租后用于经营手机综合店；原告向被告缴纳了2018年9月1日至2018年11月30日期间的水电费22464.5元；涉案房屋已经于2019年7月6日交还给第五经济合作社，2019年7月6日之前由原告使用涉案房屋。原告表示：其对涉案房屋进行装修已经过被告同意；2017年11月23日接收涉案房屋后，2017年11月26日其与装修公司协商装修事宜，装修了大概一个月；装修时只是没有更换地板与空调，对店面进行了间隔，对边角破损的柜台进行了更换，因与oppo公司未达成合意，还拆除了oppo的背板，装修费用将近25万元。被告对此不予确认，表示其于2017年9月左右对涉案房屋进行装修，其只经营了一个多月，被告交付涉案房屋给原告后，原告第二天就开始营业了；天花、地板等是找零工装修的，无法提供相关证据；收据载明18万元为入场费是因为大意。原告还表示：因为其投入装修款205007元，合同约定的租赁期限28个月，无效的租赁期限21个月，故要求被告赔偿装修损失153755.25元，计算方法如下：205007元÷28个月×21个月=153755.25元；退还装修补偿金即入场费135000元，计算方法如下：180000元÷28个月×21个月=135000元；按照双方约定的保证金的一倍计算合同未履行期限的经营损失，实际损失远高于原告主张的66000元。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、原告与东莞南奇装饰工程有限公司于2017年11月26日签订的《合同书》约定工程名称为广州市海珠区凤阳鸿鲤黎通讯设备店；工程地点为广州市海珠区德胜新村5巷2号；工程承包方式：人工包含材料、柜台，设备调试及安装，门店全部品牌形象；工程装修内容：1、灯饰、强弱电、排水、电脑安防等设备，品牌形象、贴地板、柜台、人工等全部工程；工程造价为205007元；工程期限从2017年11月26日起至2017年12月25日止；合同签订后，施工甲方即付给乙方工程订金伍万元整，施工完工甲方即付给乙方工程款伍万元整，工程完工、验收甲方即在2018年1月份分三次付完乙方工程款；等。东莞南奇装饰工程有限公司企业登记资料，载明法定代表人为李江南。东莞南奇装饰工程有限公司向原告出具的五份收据，载明分别于2017年11月21日、2017年12月27日、2018年1月6日、2018年1月14日、2018年1月23日收到广州市海珠区凤阳鸿鲤黎通讯设备店装修订金50000元、装修款50000元、装修款30025元、装修款50000元、装修款24982元。原告向李*南支付上述款项的银行转账凭证；2、原告装修后的涉案房屋的照片。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议，原告没有对涉案房屋重新进行装修；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告是经营了一段时间之后才进行装修的。被告为证实其抗辩主张，还提交了如下证据：1、5.8万元墙面装修款支付宝及微信转账记录；2、被告装修后涉案房屋的照片。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，被告不仅经营涉案手机店，其在涉案房屋附近也经营其他手机店，所以无法确认该款项用于哪家手机店。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，确认照片中的物业是涉案房屋，但原告进场时的装修状况没有照片中显示的新。本院认为：生效判决认定原、被告签订的《租赁合同》超过2018年6月30日的部分无效。原告向被告缴纳了2018年7月1日至2018年11月30日的租金165000元、保证金66000元、2018年9月1日至2018年11月30日期间的水电费22464.5元，诉讼中，被告表示同意退还，并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告退还装修补偿金即入场费135000元的问题。虽然被告向原告出具的《收据》载明原告所交的180000元为入场费，但双方在《租赁合同》已明确约定该180000元为装修补偿金，并约定了被告将商铺现有的所有设备赠送给原告使用（包含现有装修、空调、柜台），鉴此，本院认定原告支付给被告的该180000元为装修补偿金。原、被告签订的《租赁合同》部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告于2019年7月6日将涉案房屋交还给第五经济合作社，实际使用涉案房屋时间从2017年11月26日起至2019年7月6日止。而被告与陈金全已就涉案房屋签订《协议书》，陈金全同意因涉案房屋拆迁向被告作出补偿。综合考虑上述因素，本院酌定被告向原告返还装修补偿金55000元。其他部分，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失153755.25元的问题。原告表示其对涉案房屋进行装修已经过被告同意，被告对此不予确认，而合同约定装修期为3天，原告未举证予以证明，故对原告该主张，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。故原告要求被告赔偿原告的装修损失153755.25元缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿合同未履行期限的经营损失66000元的问题。因该损失属于原告的预期利益损失，并非实际损失，且原告要求按照保证金的一倍计算损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告熊洪军在本判决生效之日起10日内，向原告黄小强退还2018年7月1日至2018年11月30日的租金165000元；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告返还保证金66000元；三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告退还装修补偿金55000元；四、被告在本判决生效之日起10日内，向原告退还2018年9月1日至2018年11月30日期间的水电费22464.5元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费9882元，由原告负担4871元，被告负担5011元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  袁燕平二〇一九年十二月二十六日书 记 员  于悦姗何国卫