广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5574号 原告：广西华林物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环路101号华林君邸会所三楼，统一社会信用代码：91450200765809338T。 法定代表人：梁云波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓迪，女，该公司职员。 被告：吴立舸，男，1972年11月11日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告广西华林物业服务有限公司与被告吴立舸物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告广西华林物业服务有限公司的委托诉讼代理人张晓迪，被告吴立舸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西华林物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费10233.3元及滞纳金4871.98元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告自2017年1月以来无理由拒绝向原告支付物业服务费10233.3元，其行为严重损害了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告吴立舸辩称，1.被告认可其是柳州市鱼峰区东环大道101号15栋3单元401室房屋的业主，也认可没有向原告支付2017年1月至2019年9月期间的物业费。被告于2008年入住华林君邸小区，被告之所以不支付物业服务费的原因是该小区每年都会发生某些问题给业主的生活造成影响：（1）被告所居住楼栋的门面用于经营餐饮生意，经常营业到凌晨一两点钟，停在门面前面的车辆经常在凌晨被启动，并且有人大声说话，影响了楼上业主的生活；被告所居住楼栋的其中一间门面将空调外机安装在二楼阳台的下方，空调发出的噪音以及排烟管道排出的油烟影响楼上业主的生活，被告家中的家具也被油烟所覆盖。（2）被告所居住楼栋的五楼业主将空调外机拆除，该业主直接将空调外机的架子往三楼的阳台丢弃，造成三楼以及被告房屋的阳台都是垃圾。（3）从2008年至2019年期间，部分业主装修房屋发出噪音，其他业主向原告投诉后，原告才进行处理，由此说明原告并没有提前预防并及时制止、控制噪音。（4）被告多次向原告反映以上问题，原告虽然及时处理，但是并没有有效解决问题。2.关于滞纳金，被告不同意支付，理由是被告一直与原告反映小区存在的问题，但是原告没有对被告提出的处理建议进行反馈，也没有制定解决问题的方案，被告并不是恶意拖欠物业服务费，原告向被告主张滞纳金没有依据。 本院认为，原告系具备物业管理资质的有限责任公司。位于柳州市华林君邸小区由柳州市新景地产置业有限公司开发建设。2007年9月21日，柳州市新景地产置业有限公司与原告签订商品房买卖合同，原告系柳州市鱼峰区东环大道101号15栋3单元401室房屋（面积：172.3平方米）的业主。 2014年6月30日，华林君邸业主委员会与原告签订《华林君邸物业服务委托合同》，约定由原告为华林君邸小区提供物业管理服务，合同有效期自2014年7月1日至2017年6月30日。2014年12月25日，华林君邸业主委员会与原告签订《华林君邸物业服务委托合同补充协议》，约定自2015年1月1日起多层住宅的综合物业服务费为每月1.8元/平方米（此服务费包括每月公共水电能耗分摊）。2017年6月30日之后，原告继续为华林君邸小区提供物业服务。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为华林君邸小区的业主，应受到华林君邸业主委员会与原告签订的物业服务合同的约束力。2017年1月至2019年9月期间，被告未履行支付该期间物业服务费的义务，原告已向被告书面催收，则被告应向原告支付物业服务费10234.62元（172.3平方米×1.8元／平方米/月×33个月），原告主张10233.3元系其对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。对于被告提出的其不支付物业服务费的理由，本院认为，被告所反映的主要问题是业主间的相邻关系问题，原告提供的物业服务并未构成根本性违约，被告的抗辩不能成为其拒交物业服务费的合法理由，故本院不予采纳。 关于滞纳金，实为违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据《华林君邸物业服务委托合同》的约定，被告已构成违约，依法应支付违约金。该合同约定，被告逾期交纳物业服务费，应从逾期之日起每天按欠交物业服务费1‰的标准向原告支付违约金。考虑本案的实际情况，原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失主要为利息损失，现原告主张的违约金计算标准过高，根据公平原则，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，本院依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为614元（10233.3元×6%）。原告主张超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告吴立舸于本判决生效之日起十日内向原告广西华林物业服务有限公司支付物业服务费10233.3元及违约金614元，合计10847.3元； 二、驳回原告广西华林物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费人民币178元（原告广西华林物业服务有限公司已预交），减半收取89元，由原告广西华林物业服务有限公司负担25元，被告吴立舸负担64元。 本判决为终审判决。 审判员 陈 莹 二〇一九年十二月二十七日 书记员 杨以佳 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。