广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18618号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：寇明茹，女，原告职工，联系地址同上。被告：张耀明。第三人：广州市东晓物业管理有限公司。法定代表人：梁树松，职务经理。委托代理人：梁平，男，该公司职员，联系地址同上。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告张耀明、第三人广州市东晓物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇明茹、被告及第三人的委托代理人梁平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：海珠区南华东富基路280号103铺是原告辖内管理的直管公房，建筑面积为14.89平方米，月租金为1100元，性质为商业。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会下发《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》，撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处，其职能由广州市海珠区房屋安全和物业二所，即原告承接。根据市住建委发布的《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》穗建房管(2018)xx号，第一条适用范围及有关定义：（一）本通知适用于市住房城乡建设委委托各直管房管理单位管理的非住宅性质直管房。（二）本通知所称直管房非住宅公开招租方式是指各直管房管理单位通过符合资质要求的产权交易机构招租，或根据实际采取网络竞价、现场报价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的市场化交易方式。根据该通知，案涉房屋的租赁需要通过公开市场方式出租。原告与被告协商，告知按照规定案涉房屋需要通过公开市场进行招租，如果被告想继续承租案涉房屋，可以在公开招租的时候参与竞投，但被告予以拒绝。2017年12月15日，原告向被告发出《承租人通知书》，告知被告，解除原被告之间的房屋租赁关系；同时，根据相关规定，案涉房屋将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租，如果被告有意承租案涉房屋，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权，否则，视为被告放弃承租房屋。被告对此仍不予理会。原告与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已于2015年5月31日届满。为此，原告在2018年7月31日向被告张耀明发出了《关于解除房屋租赁关系通知》，请其自收到本通知5日内到原告处办理该房屋的退租手续，并腾空交回及缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用，但至今被告仍未按通知要求办理。鉴此，为维护原告的合法权利，原告请求法院判令：1、解除原告与被告关于海珠区南华东富基路280号103铺房屋的租赁关系；2、被告在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋给原告；3、被告按1191.2元/月（为成本租金）的标准缴纳从2018年8月起至交付房屋之日止的房屋占用期租金；4、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：我是通过回迁才得到涉案房屋的，回迁的手续均是我与开发商交接的。原来房屋的性质为住宅，后来我将其改为商业性质，所以开发商按照商业的性质予以回迁，导致原告获利。现在涉案房屋的面积比应当补偿给我的房屋面积少很多。原来涉案房屋的租金是每月两百多元，增加到现在为每月一千多，我也一直准时交租。现在原告起诉要求收回商铺，我同意交还商铺，但是原告必须将我之前的房屋返还给我。我也同意原告主张的第三项诉讼请求，按照1191.2元/月的标准支付使用费。第三人述称：同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2005年3月10日，广州市海珠区国土资源和房屋管理局向第三人发出《直管房拆迁接管通知书》，主要内容：房屋地址为富基路280号首层xx（非住宅），产别为经租，接管面积为14.8910平方米，备注：该商铺带有租户，接管日期为2005年4月1日。2013年10月14日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方，以下简称第三管理处）与被告（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区南华东富基路280号103铺部位（产别：公产）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积14.89平方米；租赁期限从2013年6月1日至2015年5月31日；每月租金为1100元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权；甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；（第十六条）甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；自甲方交寄7天起，视为已送达；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收；经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十一条第2点）租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》{海机编［2013］20号}，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务由原告接管。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室发出《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，主要内容为：设立广州市海珠区住房和建设水务局（简称区住建水务局），将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局；主要职责包括负责统筹和规范政府公房管理，负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。原告向被告发出落款日期为2017年12月11日的《承租人通知书》，载明：双方自2015年6月1日起为不定期租赁合同关系，通知：一，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如贵方有意承租该房屋的，请按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权；否则，视为放弃承租房屋；二、若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，双方之间的不定期租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋给我方；三、如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起5日内搬出并交回上述房屋的，自第2日起，对于贵方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按当时月租金评估价的两倍，按日折算向贵方收取逾期占用费等。被告的儿子于2017年12月15日代签收该通知，同时在《回函》上代被告签字，该《回函》主要内容为：《承租人通知书》已收悉，我方认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则我方承担由此而产生的全部责任；若我方参与承租该房屋的交易活动，我方不放弃行使优先承租权等。原告还于2018年7月31日向被告发出的《关于解除房屋租赁关系通知》（张贴在涉案商铺门口），通知主要内容为：涉案房屋经广州产权交易所公开招租，您方未被确认为承租方；现书面通知您方迁出，请您方自收到本通知5日内到原告处办理该房屋的退租手续等。被告就其抗辩意见提交了原告出具给其的发票，载明被告缴纳租金至2018年8月31日，每月为1100元。原告、第三人表示：该证据由法院依法认定。原告就其主张还提交了以下证据：1、广州市住房和城乡建设委员会、广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》（网上下载），其中记载：富基广场租金为80元/平方米；等。2、《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，记载房屋地址为南华东路富基路280号，租用部位为103铺，租户姓名为张耀明，计租标准为2017年广州市房屋租金参考价，面积为14.89平方米，单价为80元/平方米，评定月租金为1191.2元，起租日期为2018.8.1。被告质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性无法确认，因为没有上网看过。第三人质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性没有异议。原告于2019年1月3日向法院提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：双方签订的租赁合同到期后没有再续签合同。被告表示：此前被拆迁的房屋也是其向房管局承租的。本院认为：原第三管理处与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，双方没有继续签订合同，但被告继续使用涉案房屋，并按原合同约定标准支付租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原第三管理处可以随时解除合同。根据海机编【2013】20号文，原第三管理处已被撤销，成立广州市海珠区房屋安全和物业二所（即原告），原第三管理处管辖视为由原告接管，故原告有权就涉案房屋主张权利。现原告要求解除合同并收回涉案房屋的请求，合法有理，本院予以支持，但被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。考虑到房屋搬迁需给予一定的期限，结合本案的实际情况，该期限以一个月为宜，原告要求被告在判决生效后十日内腾空交还房屋的意见，本院不予采纳。被告抗辩是其将被拆迁的原承租房屋的住宅性质改变为商业性质导致原告获利，但就此没有举证证明，故对被告的该意见，本院不予采纳。被告要求原告赔偿此前被拆迁房屋的意见，缺乏依据，本院也不予采纳。原告要求被告按1191.2元/月的标准缴纳2018年8月起至交付房屋之日止的房屋占用期租金，被告已举证证明其向原告交租至2018年8月31日，且同意按上述费用标准向原告支付占用期租金，故原告要求被告支付2018年8月的租金，理据不足，本院不予支持。被告应向原告支付从2018年9月1日起至实际交付房屋之日止的租金（每月按1191.2元的标准支付）。合同约定：合同解除时，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。故按照上述合同约定，被告逾期搬迁的，除应向原告支付房屋占用费外，还需向原告支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整每月为按占用费的20%计付。对于原告超出本院支持部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告张耀明之间关于广州市海珠区南华东富基路280号103铺房屋的租赁关系。二、被告在本判决生效之日起30日内腾空交付广州市海珠区南华东富基路280号103铺房屋给原告，被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的租金（每月均为1191.2元）。四、被告逾期履行本判决第二项主文确定的内容时，应从逾期之日起至实际交付房屋之日止在每月的月底前向原告支付违约金（每月按1100元的20%计）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起十五日内，被告可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇一九年十二月三十日书 记 员  招佐文冯琬晴