福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21293号 原告：厦门市鼓浪屿房屋管理所，住所地福建省厦门市思明区鼓浪屿龙头路75号3楼，统一社会信用代码11350200F36915594R。 法定代表人：邓承果，所长。 委托诉讼代理人：吴玮莲、陈秀红，福建均融律师事务所执业律师。 被告：厦门夏商集团有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路939号第15、16层，社会统一信用代码9135020015499989XK。 法定代表人：陈希方，董事长。 委托诉讼代理人：许迎迎，厦门夏商集团有限公司职员。 原告厦门市鼓浪屿房屋管理所（以下简称鼓浪屿房管所）与被告厦门夏商集团有限公司（以下简称夏商集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年10月9日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼓浪屿房管所的委托诉讼代理人吴玮莲、陈秀红，被告夏商集团委托诉讼代理人许迎迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼓浪屿房管所向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间关于厦门市后部房屋租赁合同关系；2.判令被告立即将厦门市后部房屋腾空返还给原告；3.判令被告向原告支付租金及房屋占用费（自2016年7月1日起至实际腾退房屋之日止，按每月9408元计）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告向原告承租位于厦门市后部房屋，双方签订厦门直管非住宅房屋租赁合同。租赁期限为2013年6月1日至2014年5月31日止。合同期满后，双方成立不定期租赁合同关系，被告将龙头路178号1层房屋分割为8个区域，并委托其孙公司厦门盛百企业管理有限公司对外转租。2016年3月28日原告向被告发出《通知》，要求被告于2016年4月20日前自行腾空包括案涉房屋在内的龙头路178号房屋并归还原告。厦门盛百企业管理有限公司通过诉讼收回案涉房屋,目前房屋处于空置状态。原告于2018年6月5日、2019年6月24日两次向被告发出《通知》，但被告仍拒不归还。故提出如上诉讼请求。 夏商集团辩称，1.原、被告签订的房屋租赁合同到期后，双方成立不定期租赁合同法律关系，租金按原有标准执行；2.夏商集团正与市政府相关部门协商承租公房的租赁和管理问题，尚未确定哪些房屋继续由夏商集团承租，哪些房屋要腾退给原告；3.原告诉请的房屋占用费标准过高，无事实和法律依据；4.原告提交的通知中，被告仅收到第一份通知即2016年3月28日的通知，该份通知是由被告的员工签收，其余两份通知的签收人并非被告员工，因此原告诉请的起诉之日前一年以前租金的诉讼请求已过诉讼时效。 鼓浪屿房管所围绕诉求提供《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》、（2016）闽0203民初13594号民事判决书、（2017）民02民终2742号民事判决书、厦鼓房综（2016）012号《厦门市鼓浪屿房屋管理所关于收回鼓浪屿海坛14-20号1层等29处房产的通知》、《关于抓紧办结诉讼收回鼓浪屿龙头路178号后部房屋的通知》、《厦门市鼓浪屿房屋管理所关于收回鼓浪屿龙头路178号后部房产的再次通知》、查询邮件回单、短信截图。夏商集团围绕答辩提供厦门市人民政府《专题会议纪要》［2013］211号、鼓浪屿管委会《协调夏商便民网点相关工作的方案》、《关于协调漳州路3号之一、之二网点移交事项的函》夏商投（2017）18号、《关于承租公房相关问题的请示》夏商投（2019）23号、（2018）闽02民终1397号民事判决书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月30日鼓浪屿房管所与夏商集团签订《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》约定：鼓浪屿房管所将位于总建筑面积412平方米的房屋出租给夏商集团，租期自2013年6月1日至2014年5月31日，月租金176357元，按月交纳。合同签订后，夏商集团将上述房屋分割为包括案涉房屋在内的8个独立部分并委托案外人厦门盛百企业管理有限公司转租。2013年8月，厦门市人民政府通过《专题会议纪要》［2013］211号，确定调整为月租11584元。上述租赁合同于2014年6月1日期满后直至2016年6月30日，夏商集团均按照该租金标准向鼓浪屿房管所交纳租金。2016年3月28日，鼓浪屿房管所向夏商集团发出《厦门市鼓浪屿房屋管理所关于收回鼓浪屿海坛14-20号1层等29处房产的通知》厦鼓房综（2016）012号，要求夏商集团于2016年5月20日前将包括在内的29处房屋腾空退还。此后，夏商集团返还了除案涉房屋以外龙头路178号1层之一至之七，并由厦门盛百企业管理有限公司提起诉讼要求次承租人返还案涉房屋，厦门市思明区人民法院于2016年12月27日作出（2016）闽0203民初13594号民事判决、厦门市中级人民法院于2017年8月29日作出（2017）民02民终2742号民事判决，判令案外人方荣贞、阮玉英将后部店面（面积112平方米）腾退给厦门盛百企业管理有限公司并按9408元／月支付使用费。2018年6月5日，鼓浪屿房管所向夏商集团发出《关于抓紧办结诉讼收回鼓浪屿龙头路178号后部房屋的通知》称“你司正通过诉讼收回鼓浪屿龙头路178号后部（号）房屋，请抓紧办结，将房屋腾空退还我所。2018年6月15日之前将诉讼收回鼓浪屿龙头路178号后部房屋的情况书面函告我所。”2019年6月24日，鼓浪屿房管所向夏商集团发出《厦门市鼓浪屿房屋管理所关于收回鼓浪屿龙头路178号后部房产的再次通知》，要求夏商集团腾退鼓浪屿龙头路178号后部房产并交纳所欠的租金。庭审中，鼓浪屿房管所承认：夏商集团自2016年6月30日后就没有交纳过租金，鼓浪屿房管所没有向夏商集团催讨过租金，也从未对租金标准提出过异议。夏商集团陈述：其没有收到鼓浪屿房管所2018年6月5日和2019年6月24日发出的通知。鼓浪屿房管所庭审后补充提交的《查询邮件回单》、短信来往记录显示，上述通知已分别于2018年6月7日、2019年6月27日凭“厦门商业集团公司”（夏商集团前身）收发章签收、妥收，夏商集团工作人员朱晓飞已收到鼓浪屿房管所寄出的上述通知，并交给了相关部门。夏商集团承认朱晓飞是夏商物产有限公司投资部的负责人，但表示无法确认《查询邮件回单》的真实性。 本院认为，鼓浪屿房管所与夏商集团签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律行政法规的强制性规定，为有效合同。关于通知是否有效送达。本院分析认为，根据鼓浪屿房管所提交的《查询邮件回单》及短信往来，可以证明朱晓飞作为夏商集团的工作人员履行职务收到上述通知，故应认定夏商集团收到了上述通知。关于诉讼时效。根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，鼓浪屿房管所收回案涉房屋的请求权及要求支付租金的请求权根据民法通则分别适用二年、一年的诉讼时效，民法总则施行后适用三年的诉讼时效。2016年3月28日鼓浪屿房管所发出收回案涉房屋的通知，2017年10月1日民法总则施行时尚未超过二年的诉讼时效，此后应适用三年的诉讼时效；支付租金的请求权直到2019年6月24日才发出，在2017年10月1日民法总则施行之前的诉讼时效已超过，故应自2017年10月1日开始按三年的期间计算租金支付请求权的诉讼时效。鼓浪屿房管所关于租赁物返还请求权与租金支付请求权属于同一债权，租赁物返还请求权的诉讼时效中断效力及于租金支付请求权，应适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的意见，及夏商集团提出的租金支付请求权仍应适用民法通则一年诉讼时效规定的主张，均与法不合，本院不予采纳。关于合同解除及租金标准。合同履行过程中，双方根据厦门市人民政府会议纪要的要求将原合同约定的租金变更为按面积412平方米、月租11584元计每月28.12元／平方米的标准，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，合意变更租金标准。2014年6月1日合同期满后，夏商集团继续使用租赁物，按双方变更后的租金标准即每月28.12元／平方米继续履行租赁合同，但租赁期限转为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人，鼓浪屿管委会在2016年3月28日发出要求解除双方所签订的案涉合同并收回租赁物的通知符合法律规定，案涉租赁合同依法自通知到达日即被解除，夏商集团应按通知要求在2016年5月20日前返还租赁物。故本院对于鼓浪屿房管所提出的解除案涉合同及返还案涉房屋的诉求予以支持。合同解除后，夏商集团继续占有租赁物已无合法依据，其应支付此后的房屋占有使用费。鼓浪屿房管所主张应以厦门盛百企业管理有限公司根据生效判决获得案外人方荣贞、阮玉英支付的房屋占有使用费9408元／月为标准，夏商集团主张按1448元／月（11584元／月÷8）的标准收取。本院认为，鼓浪屿房管所以另案当事人的租金约定作为本案的租金标准没有法律依据，本院不予支持。考虑双方根据厦门市政府《会议纪要》确定的租金标准变更原合同租金并实际履行至2016年6月，故此后的租金仍按按原标准为宜。双方对案涉房屋后部店面坐落无异议，根据生效判决，案涉房屋为112平方米，故夏商集团主张为60平方米没有依据，月租金为11584元／月÷412平方米×112平方米＝3149元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告厦门市鼓浪屿房屋管理所与被告厦门夏商集团有限公司之间关于厦门市1层后部房屋于2016年5月20日解除； 二、被告厦门夏商集团有限公司应于本判决生效之日起十日内将厦门市1层后部房屋腾空并返还原告厦门市鼓浪屿房屋管理所； 三、被告厦门夏商集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市鼓浪屿房屋管理所支付占有房屋占有使用费72427元（以3149元/月为标准，自2017年10月1日支付至实际腾退之日止，暂计至2019年8月31日）； 四、驳回原告厦门市鼓浪屿房屋管理所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6663元减半收取3332元，由原告负担2657元，由被告负担675元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （阎彤） 二〇一九年十二月十二日 书记员（ 傅嘉琳） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。