广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4731号原告（反诉被告）：吴潮辉，男，1978年10月6日出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：林惠清，女，1981年5月13日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：邝骏华，广东广从律师事务所律师。原告（反诉被告）吴潮辉与被告（反诉原告）林惠清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年11月4日、2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴潮辉及其委托诉讼代理人刘振海、被告（反诉原告）林惠清及其委托诉讼代理人邝骏华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴潮辉向本院提出以下诉讼请求：1、解除吴潮辉与林惠清签订的《广州市房屋租赁合同》，判令林惠清退回吴潮辉交纳的租房押金54000元，保证金26000元及9月份租金13000元、办证费6000元；2、赔偿吴潮辉装修损失23000元；3、诉讼费由林惠清承担。事实和理由：2019年8月，吴潮辉看到从化区太平路新平街市场附近有现场出租广告，便联系林惠清，表示准备经营奶茶简餐饮食，林惠清表示没有问题，其在这还有几个铺位出租。双方在8月10日签订《广州市房屋租赁合同》，约定为商业用途，每月租金13000元，保证金26000元。长期租赁押金54000元，从8月10日开始计租。吴潮辉担心营业执照办理问题，林惠清在8月14日说这个由其负责找中介办理。吴潮辉请林惠清联系装修人员，对涉案房屋装修花费23000元。过了一个多月，林惠清仍无法办好营业执照。吴潮辉找中介打听得知林惠清出租的铺位并无房产证，没有消防和商业用途的规划肯定无法办理饮食的营业执照。虽林惠清多次承诺可以办理营业执照，但是其说的并非合法途径，结果难料。吴潮辉没有营业执照无法经营，损失不断扩大，开店目的无法实现。吴潮辉曾在9月初和9月22日发律师函和微信要求立即解除租赁合同，避免损失扩大。但是林惠清表示最多退回保证金26000元。双方协商不成，故，诉讼来院。被告（反诉原告）林惠清辩称：一、吴潮辉在起诉状中陈述的事实有多处不实，本案事实如下：在林惠清和吴潮辉签订租赁合用前，林惠清已告知吴潮辉涉案房屋是没有房产证的，只有拍卖证明。在吴潮辉同意的情况下，双方才签订了租赁合同，吴潮辉在签订合同时向林惠清支付了40000元的进场费，26000元的保证金。2019年8月份的租金13000元。在签订合同后，吴潮辉有自行办理营业执照，林惠清也提供了协助。因办理涉案房屋的营业执照比较麻烦，吴潮辉无法自行办理，即请求林惠清帮忙，林惠清出于好心提供帮助，委托人员办理。在办理营业执照过程中，需吴潮辉提供相关证明，缴纳相关费用，但吴潮辉嫌办理过程麻烦，不愿缴纳卫生费，导致无法继续办理营业执照。吴潮辉因试营业期间生意欠佳，不想经营，单方解除合同。二、林惠清不存在违约行为，不需承担任何违约责任。三、林惠清收取了吴潮辉的款项主要有进场费40000元，2019年8月和9月的租金26000元，保证金26000元。1、关于进场费40000元，合同中并无明确约定进场费的构成和用途，不属于本案租赁合同处理。即使法院认为需要处理，林惠清认为收取进场费作为行业中的交易习惯，其性质属承租人与出租人建立租赁关系而支付的，本案中双方已签订租赁合同，林惠清也将涉案房屋交付给吴潮辉使用，租赁关系已经建立并实际履行，即使合同解除，林惠清也不需要退还进场费。加之本案中，吴潮辉无理解除合同，构成单方违约，应承担违约责任，无权要求退回。2、关于26000元保证金。由于保证金具有促使合同依约履行的金钱抵押性质，现吴潮辉违约，林惠清无需退还保证金。即使法院认为应当退还，吴潮辉至今未将涉案房屋返还给林惠清，仍需支付相应租金。该保证金应用于抵扣该部分租金，不足部分，林惠清保留追究吴潮辉房屋租金的权利。3、2019年9月份的租金为13000元，因林惠清没有违约行为，吴潮辉也一直占用涉案房屋，林惠清无需退还。4、6000元办证费是吴潮辉为办证而支出的费用，与林惠清无关。林惠清只是代为收取，该费用已支付给办证人员，与本案无关，不应由林惠清退还。即使吴潮辉认为该部分属于损失，要求林惠清连同装修费一并赔偿，林惠清认为本案合同即使解除也由于吴潮辉单方违约，林惠清无需承担任何赔偿责任。5、关于装修损失。该店铺装修出具费用并没有标明所装修的项目是否已经与涉案房屋形成附合，若合同不能履行需要解除的情况下，也是由于吴潮辉的违约导致，并不需要林惠清予以赔偿。被告（反诉原告）林惠清向本院提出反诉，反诉诉讼请求：1、请求判令吴潮辉向林惠清支付租金暂计10392元（以每月13000元租金，每月30天，计算得出商铺每日租金为433元，从2019年l0月10日起暂计至2019年11月3日止，应计至吴潮辉将涉案商铺实际交付给林惠清之日止）；2、请求判令吴潮辉向林惠清支付违约金暂计231元（违约金，以13000元为本金，从当月的第16日起作为计算逾期天数的起始日，从逾期之日起按照年利率36%至支付租金之日为止计付违约金，暂计至2019年11月3日）；3、本案诉讼费用由吴潮辉承担。林惠清于2019年12月18日庭审中明确其反诉请求：1、请求判令吴潮辉向林惠清支付2019年l0月10日至2019年11月4日期间的租金10832.5元及违约金（违约金，以13000元为本金从2019年11月16日起按照年利率36%计付至付清10832.5元为止）；2、请求判令吴潮辉向林惠清支付2019年11月5日至2019年11月22日期间的商铺占用费7799.4元及利息（利息以7799.4元为基数，从2019年11月5日起按照全国银行间同业拆借利率支付至付清7799.4元为止）；3、要求吴潮辉支付从2019年9月10日至2019年11月22日的电费572元，2019年8月10日至2019年11月22日的水费50元；4、诉讼费用由吴潮辉承担。吴潮辉对林惠清的反诉请求答辩称：不同意林惠清反诉请求。1、吴潮辉在2019年9月22日已经在微信向林惠清提出解除租赁合同，林惠清没有反对，解除的效力应该从当天开始生效，吴潮辉认为双方合同在2019年9月22日已经实际解除。关于占用费，损失的扩大并不是吴潮辉单方造成，林惠清更应该主动收回商铺，第一次开庭已经提出这个问题，林惠清没有积极应对，所以林惠清应该就占用损失承担责任，不应由吴潮辉承担，吴潮辉在2019年9月22日也通知了林惠清来交接铺位，林惠清没有回应，所以占用损失应完全由林惠清承担。林惠清依据的年利率36%过高，林惠清没有证明其损失有多大，应降低至年利率4.53%，水费和电费林惠清没有证明其垫付过，损失实际发生后林惠清才能主张。经审理查明：2007年10月12日，案外人何仲堂（身份证号：）与广州市泽隆拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，确定何仲堂于2017年10月12日以2205000元拍卖取得太平镇新华路原太平分社（首层）面积137㎡的物业。《拍卖成交确认书》中明确记载：该标的按现状拍卖，带租约。未办理任何证件。买受人负自行办理过户，并须承担不能过户的风险，办证过程中发生的所有税费（包含但不限于买卖双方应交的税费、土地出让金）均由买受人自行承担。案外人何义武与林惠清签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定何义武将坐落于从化区太平路新平街1-2号房地产出租给林惠清作商业用途使用，建筑（或使用）面积50平方米。租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日，租金为每月15000元。租金按月结算，由林惠清在每月的第5日前按现金方式交付租金给何义武。吴潮辉与林惠清签订《广州市房屋租赁合同》，约定林惠清将坐落于从化区太平路新平街1-2房的房地产出租给吴潮辉作商业用途使用，租赁期间为2019年8月10日至2022年6月30日，租金为每月13000元。租金按月结算，由吴潮辉在每月的第15日前按现金付款方式交付租金。吴潮辉向林惠清缴纳26000元保证金，林惠清应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还给吴潮辉。吴潮辉应依时缴纳租金。逾期支付租金的，每逾期一日，需按当月租金额的5%向林惠清支付违约金。2019年8月4日，吴潮辉通过微信方式支付10000元给林惠清；2019年8月10日，吴潮辉以银行转账方式支付54000元、以支付宝支付方式支付15000给林惠清。2019年9月8日林惠清收到吴潮辉办证费用6000元，后林惠清连同自己的办证费用5000元，一并转账给广州市从化太平晖煌通讯器材经营部经营者，委托其为二人办证。2019年9月10日下午，吴潮辉以微信方式转账9月份租金13000元，8、9月电费423元，共计13432元给林惠清。林惠清于同日向吴潮辉出具收据。2019年9月20日，吴潮辉委托河北达公律师事务所向林惠清出具《律师函》，主要内容为吴潮辉有权解除合同，并有权要求林惠清退还40000元进场费、26000元押金及剩余房屋租金，同时有权要求林惠清赔偿因不能办理营业执照而给吴潮辉造成的所有损失。2019年9月22日，吴潮辉通过微信以涉案房屋无法办理房产证、营业执照，无法商业使用为由，要求解除租赁合同。林惠清不同意解除。2019年11月8日，何义武出具《情况说明》，内容如下：“本人何义武（身份证号码：）于2019年7月1日与林惠清签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定本人将位于从××××房产出租给林惠清使用，租期从2019年7月1日至2022年6月30日止。合同约定出租的房产是本人父亲何仲堂（身份证号：）通过拍卖形式取得，有拍卖证，本人父亲是同意我将该房产出租的。对于承租人林惠清再次出租该房产，本人是知情的，对本次出租给第三人吴潮辉的事宜没有异议。”2019年11月22日，吴潮辉已将涉案房屋退还给林惠清，涉案房屋中未形成附着的部分均已搬走。2019年12月10日，本院向广州市从化区市场监督管理局发函，就在持有拍卖成交确认书的情况下可否办理营业执照问题进行调查取证。2019年12月13日，广州市从化区市场监督管理局复函本院，主要内容如下：来函所指拍卖成交确认书，只是确认了产权人身份，根据《广东省市场监督管理局关于印发商事登记提交材料规范和商事登记申请文书规范的通知》（粤市监规字[2019]1号），办理企业及个体营业执照所需住所使用证明，还要提交业主房屋产权证明复印件和房屋租赁协议或者无偿使用证明复印件，未取得房屋产权证明的，当地人民政府或者其派出机构、各类经济功能区管委会、居（村）民委员会等部门、单位出具的相关证明可作为使用证明。2019年12月10日，本院曾就未取得房屋产权证明的情况下，办理营业执照所需的住所使用证明问题向从化区市场监督管理局窗口部门进行咨询，该窗口人员称就从化区而言指的是临时场所使用证明。另查，一、吴潮辉装修花费总金额为21600元。二、吴潮辉与林惠清微信聊天记录中，2018年8月6日，有如下内容：林惠清：“还有那个办营业执照的，我帮你问了，可以，我帮你问好了。”吴潮辉：“哦，好好，要多少钱啊，他办那个证。”林惠清：“那个证的话你是要全包的，就是说营业执照跟那个食品证一起，还是说只要做那个营业执照，因为它价格不一样。”吴潮辉：“全部弄好啊。”林惠清：“那个办证的回复我了，所有证件全齐5500元，单办营业执照2300元。”吴潮辉：“你们那里有点贵，我们这边1500元就全包了。”林惠清：“现在政策刚改很严格，没有房产证比较难办。你问问看其他人，有便宜的肯定找便宜的办了。你说只有拍卖证，没有房产证。然后看看要多少钱。”吴潮辉：“没有房产证？你要出一份临时经营场地证明给我。宅基地都没有吗？”林惠清：“这个什么都没有，房东就给了一张拍卖证，啥都没有。还有那个临时场地证的话，要等你们装修完了，然后派出所来看你们的场地，核实了之后才会给这个证明给你，不然的话，他不会给的。”2019年8月8日聊天内容如下：吴潮辉：“老板娘你什么电话，我找人办营业执照，我叫他打电话给你拿资料。”2019年8月9日聊天内容如下：林惠清：“老板，证件办证的下午已经拿走了，你明天什么时候有空过来签一下合同？”吴潮辉：“好的，下午。”三、庭审中，吴潮辉、林惠清均确认吴潮辉向林惠清支付款项的金额及性质如下：进场费40000元，8、9月份租金各13000元，办证费6000元，保证金26000元。四、林惠清租赁涉案房屋同一层的其他商铺用于熟食经营，并于2019年12月20日取得营业执照。五、庭后，本院要求林惠清提交其反诉主张中水费、电费的证据，林惠清称其无法提交。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案外人何仲堂经拍卖取得涉案房产，并授予其子何义武对涉案房屋的处分权。何义武与林惠清签订《房屋租赁合同》，林惠清取得涉案房屋的承租权。林惠清与吴潮辉签订的《房屋租赁合同》经处分权人何义武追认，合法有效，对吴潮辉、林惠清均具有约束力，本案主要涉及以下九个问题：一、关于林惠清与吴潮辉签订的《房屋租赁合同》的解除问题。吴潮辉称涉案房屋没有房产证无法办理营业执照，以合同目的无法实现为由，要求解除合同。本院认为，首先，根据双方聊天记录，吴潮辉在签订租赁合同前已知晓涉案房屋没有房产证，且涉案房屋为林惠清转租，房东仅向林惠清提供拍卖成交确认书；再者，与涉案房屋同种情况的林惠清商铺已办理了营业执照，根据本院向从化区市场监督管理局的调查可知，在持有拍卖成交确认书、临时场所使用证明及租赁合同、产权人身份证的情况下也可以办理营业执照。故，对原告解除合同的理由，本院不予采纳。租赁期间届满前，吴潮辉于2019年9月22日以涉案房屋无法办理房产证、无法办理营业执照为由通知林惠清解除合同，吴潮辉解除合同理由没有合同与法律依据，属无解除权人，且林惠清明确表示不同意解除合同，故，对吴潮辉主张租赁合同于2019年9月22日解除的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，结合本案，吴潮辉向本院起诉要求解除其与林惠清之间的《房屋租赁合同》，林惠清于第一次庭审（2019年11月4日）中表示同意，双方协商一致解除合同，故，本院确认吴潮辉与林惠清之间的《房屋租赁合同》于2019年11月4日解除。二、关于进场费。吴潮辉、林惠清一致确认吴潮辉曾交纳进场费40000元给林惠清，吴潮辉要求全额退还，林惠清不同意退还。本院认为，双方在租赁合同中并未约定进场费，也未对进场费的性质进行约定，虽林惠清辩称进场费属承租人与出租人为建立租赁关系而支付的，但并未向本院提交证据证实吴潮辉与林惠清之间有建立租赁关系需支付相关费用的约定，结合林惠清向吴潮辉交付的房屋为毛坯房、林惠清租给吴潮辉的租金比其向房东租赁的租金低的事实，该进场费具有租金性质。双方约定的租赁期限为2019年8月10日至2022年6月30日共1056天，每天的房屋使用费约为37.88元/天（40000元÷1056天）。吴潮辉于2019年11月22日退还房屋，实际使用时间为105天，故，林惠清应向吴潮辉退回进场费36023.88元（37.88元/天×（1056天-105天））。三、关于已交纳租金。因吴潮辉已实际使用涉案房屋，故，其交纳的2019年8月10日至2019年10月9日两个月的租金不应予以退还。四、关于保证金。双方租赁合同明确约定租赁期届满或解除合同之日，保证金应予以退还。故，林惠清应向吴潮辉退还26000元保证金。五、关于装修损失。吴潮辉于2019年11月22日将涉案房屋退回给林惠清并将未形成附着的装饰装修物品予以带走。本案中，吴潮辉以涉案房屋没有房产证，无法办理营业执照致使合同目的无法实现为由要求解除合同，赔偿装修损失。本院认为，首先，如前所述，涉案房屋可以办理营业执照。再者，双方租赁合同中，并没有约定办理营业执照的义务人，吴潮辉作为经营者有办理营业执照的义务，因涉案房屋为转租，向吴潮辉提供办理证件所需权属证明材料的主体应为房屋权属人，林惠清作为转租人已通过联系案外人办理证件、联系房东提供拍卖成交确认书等方式履行了协助义务。虽林惠清同意解除合同，但吴潮辉违约在先，属过错方，根据《最高人民法院》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定，林惠清不同意对装修进行利用，对吴潮辉要求林惠清赔偿装修损失的诉求，不予支持。六、关于办证费用。根据双方微信聊天记录，吴潮辉知晓林惠清委托案外人办理营业执照，其向林惠清支付的6000元办证费用，林惠清已转交给代理办证人，现证件未办理完毕，返还办证费用的主体应为负责办证的人，而非林惠清。故，对于吴潮辉要求林惠清退还办证费用的主张，本院不予支持。七、关于2019年l0月10日至2019年11月4日租金及违约金问题。吴潮辉与林惠清租赁合同于2019年11月4日解除，吴潮辉已缴纳2019年8月10日至2019年10月9日两个月的租金，应向林慧清支付2019年10月10日至合同解除日（2019年11月4日）的租金约11266.67元（13000元÷30天×26天），现林惠清主张此期间租金金额为10832.5元，是对其权利的自由处分，本院予以尊重并确认。根据《租赁合同》约定，吴潮辉在每月的第15日前按现金付款方式交付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，吴潮辉须按当月租金额的5%向林惠清支付违约金，庭审中，林惠清主动调整为按年利率36%计付租金标准，吴潮辉认为过高，不同意支付。本院认为，违约金的支付应以林惠清的实际损失为基础，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情将逾期交付租金违约金的计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，且违约金金额不超过所欠缴的租金10832.5元。吴潮辉未在2019年10月15日前交纳2019年10月10日至2019年11月4日的租金给林惠清，应以10832.5元为基数，自2019年10月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准向林惠清计付逾期付款利息至实际付清之日止，且违约金以不超过欠缴租金10832.5元为限。对于林惠清超出部分的利息诉请，本院不予支持。八、关于2019年11月5日至2019年11月22日商铺占用费问题及利息问题。自合同解除次日至实际搬离之日，吴潮辉实际使用涉案房屋，应参照租金标准向林惠清支付2019年11月5日至2019年11月22日的房屋占用费用约7800元（13000元÷30天×18天）。现林惠清主张此期间房屋占用费金额为7799.4元，是对其权利的自由处分，本院予以尊重并确认。吴潮辉未及时向林惠清支付房屋占用费用，给林惠清造成资金占用损失，应于2019年11月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向林惠清计付资金占用利息至实际付清之日止。对于林惠清超出部分的利息诉请，本院不予支持。九、关于林惠清2019年9月10日至2019年11月22日的电费572元，2019年8月10日至2019年11月22日的水费50元主张。林惠清明确告知本院其无法提交水费、电费证据，对该主张，本院不予支持。综上，林惠清应向吴潮辉退还进场费36023.88元、保证金26000元，共计62023.88元。吴潮辉应向林惠清支付2019年10月10日至2019年11月4日的租金10832.5元及逾期支付违约金（违约金，以10832.5元为基数，自2019年10月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计付至实际付清租金之日止，且违约金以不超过欠缴租金10832.5元为限）；以及2019年11月5日至2019年11月22日房屋占用费用约7799.4元及利息（利息，以7799.4元为基数，自2019年11月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付至实际付清房屋占用费用之日止）。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条；《最高人民法院》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴潮辉与被告（反诉原告）林惠清签订的《房屋租赁合同》于2019年11月4日解除；二、被告（反诉原告）林惠清自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）吴潮辉退还进场费36023.88元、保证金26000元；三、原告（反诉被告）吴潮辉自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）林惠清支付2019年10月10日至2019年11月4日的租金10832.5元及违约金（违约金，以10832.5元为基数，自2019年10月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计付至实际付清租金之日止，且违约金以不超过10832.5元为限）；四、原告（反诉被告）吴潮辉自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）林惠清支付2019年11月5日至2019年11月22日房屋占用费用7799.4元及利息（利息，以7799.4元为基数，自2019年11月23日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付至实际付清房屋占用费用之日止）；五、驳回原告（反诉被告）吴潮辉的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）林惠清的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理1370元，由原告（反诉被告）吴潮辉负担687.74元，被告（反诉原告）林惠清负担682.26元。反诉费用32.8元，由原告（反诉被告）吴潮辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵  审判员  赵晓楠二〇一九年十二月二十七日法官助理陈越书记员陈振文