上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初37734号原告：上海方遒投资管理有限责任公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙彦敏，执行董事。委托诉讼代理人：朱振东，上海市嘉诚律师事务所律师。被告：张华，男，1978年10月13日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：上海鹤乡餐饮有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区蓝村路XXX号XXX、XXX室。法定代表人：胡中华。委托诉讼代理人：李飞。原告上海方遒投资管理有限责任公司与被告张华、上海鹤乡餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海方遒投资管理有限责任公司的委托诉讼代理人朱振东到庭参加了诉讼，被告张华经本院公告传唤、被告上海鹤乡餐饮有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海方遒投资管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张华于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告张华向原告归还上海市浦东新区宁阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3.被告张华向原告支付2019年1月1日起至实际归还系争房屋之日止的房屋使用费，按每月8,000元计；4.被告张华向原告支付解除合同违约金16,000元；5.被告上海鹤乡餐饮有限公司就诉请第3、第4项承担共同付款责任。事实和理由：2019年1月1日，原告与张华签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给张华，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，月租金8,000元。合同另约定，若被告逾期支付或未足额支付租金7天及以上的，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。租赁合同签订后，原告向被告交付系争房屋，但被告未曾向原告支付过租金。2019年1月28日，原告发函告知张华，其未付租金已构成违约，原告要求解除合同、收回系争房屋等。张华未有回应。经原告了解，张华将系争房屋转租给了上海鹤乡餐饮有限公司。综上，两被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。原告起诉后，2019年8月初，上海鹤乡餐饮有限公司已搬离系争房屋，但此后张华将房屋另行出租给新的租户，致使原告无法收回房屋。张华未作答辩。上海鹤乡餐饮有限公司辩称，系争房屋系其从张华处承租而来，用作员工宿舍。与张华的租赁合同，租赁期限约定至2020年。其向张华支付租金已至2019年7月。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，原告(出租方、甲方)与被告张华(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方出租系争房屋给乙方，用途为居住。租赁期限2019年1月1日起至2019年12月31日止。月租金8,000元。租金支付方式为“付三押二”，第一笔租金(包括押金、共计40,000元)支付日期为签订合同当日，之后乙方于每三个月的前七日支付一次租金(先付后用)。合同第四条第3项约定，房屋租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋……(7)逾期支付或未足额支付房租7天及以上的。第六条违约责任、第1项约定，租赁期间，乙方有违反本合同4.3条行为之一的，除甲方有权终止合同，收回该房屋外，乙方还应按违约时月租金的贰倍向甲方支付违约金……。合同另对其他事项作了约定。2019年1月24日，原告通过邮政快递向被告张华户籍地上海市浦东新区惠南镇城北村XXX号XXX室发送告知书，写明因张华未按租赁合同约定的时间支付租金，故告知解除租赁合同、收回系争房屋、三日内将房屋腾空后交还原告。该告知书邮寄凭证显示于2019年1月30日由他人代收。2019年3月15日，原告向上海鹤乡餐饮有限公司邮寄律师函，邮寄地址为上海市浦东新区蓝村路XXX号。函件表示，因上海鹤乡餐饮有限公司为系争房屋实际使用人，要求其在收到该函后一周内搬离系争房屋、恢复原状并支付占有使用费等事项。该函件于2019年3月17日签收。此后因原告无法联系上张华，故诉至法院，请求判如所请。审理中，上海鹤乡餐饮有限公司向本院提交其与张华就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及租金支付凭证，该份合同中约定张华将系争房屋出租给上海鹤乡餐饮有限公司，租赁期限自2017年7月1日至2019年7月1日，月租金6,600元，按12个月为一期支付。经质证，原告对两被告间的租赁合同真实性无异议，并称涉案合同签订前张华已承租了系争房屋，前份合同的出租方非本案原告，张华承租系争房屋后转租给了上海鹤乡餐饮有限公司。与原告签订合同后，张华未曾向原告支付合同项下任何款项。另原告称上海鹤乡餐饮有限公司已于2019年8月初搬离了系争房屋，但张华未将房屋返还原告，原告不清楚系争房屋内现实际使用人的身份。另查明，系争房屋是由上海浦东新区潍坊物业出租给上海南外滩(集团)有限公司，双方间签订有公有非居住房屋租赁合同。后者委托原告出租管理。本院认为，原告与被告张华就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。系争房屋在签约前已由被告张华占有使用，签约后，张华理应履行按约支付房租等合同义务。原告诉称涉案租赁合同签订后，张华未支付任何租金或押金。张华未到庭答辩，亦未提供相关证据证明其已履行了合同义务，视为放弃了对原告提交证据以及主张事实的质证权利，由此造成的不利后果由其自行承担。原告以张华未付租金为由行使合同解除权，合法有据，本院予以准许。原告向张华发送了解除合同的通知，并已签收，故本院认定涉案租赁合同于2019年1月30日解除。合同解除后，张华应将系争房屋返还原告。自2019年1月1日起至返还系争房屋之日止的租金或房屋使用费，张华应予支付。原告主张的每月8,000元的租金或房屋使用费标准参照了合同约定的租金标准，本院予以支持。因张华违约致使涉案租赁合同解除，原告诉求要求张华按照合同约定承担月租金两倍的违约金计16,000元，并无不当，本院予以支持。因涉案租赁合同的主体为原告与被告张华，原告诉请上海鹤乡餐饮有限公司承担共同支付合同项下的租金、违约金的主张，无相应法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海方遒投资管理有限责任公司与被告张华签订的《房屋租赁合同》于2019年1月30日解除；二、被告张华于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区宁阳路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告上海方遒投资管理有限责任公司；三、被告张华于本判决生效之日起十日内支付原告上海方遒投资管理有限责任公司自2019年1月1日起至返还上海市浦东新区宁阳路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的租金和房屋使用费，按每月8,000元计；四、被告张华于本判决生效之日起十日内支付原告上海方遒投资管理有限责任公司解除合同违约金16,000元；五、驳回原告上海方遒投资管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由被告张华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉审 判 员  顾 慧人民陪审员  张月兰二〇一九年十二月十二日书 记 员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。