江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初5330号原告：苏州四方针织品有限公司，住所地苏州市相城区湘城镇湘陆路。法定代表人：翁琴芳，执行董事。委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。被告：苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会，住所地苏州市相城区阳澄湖镇金宅路32号。法定代表人：杜欣，主任。委托诉讼代理人：赵俊彦，江苏永德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月明，系该单位副主任。原告苏州四方针织品有限公司（以下简称四方公司）与被告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会（以下简称沈周村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法由审判员干文建适用简易程序独任审判，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。因争议大，本案转普通程序审理，依法组成由审判员干文建担任审判长并主审，人民陪审员周忠浩、人民陪审员冯建林参加评议的合议庭。于2019年12月6日再次公开开庭进行了审理。二次开庭，原告四方公司的委托诉讼代理人毛玉萍，被告沈周村委会的委托诉讼代理人赵俊彦、张月明（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四方公司向本院提起诉讼，请求判令：1、原告与被告之间的租赁合同关系于2019年12月31日终止；2、被告给付原告在租赁合同期间内因维修租赁物、通电、通水及添附的建筑物、构筑物等财产费用300000元（具体以评估价值为准）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确前二项诉讼请求为：1、原告与被告之间的租赁合同关系于2019年12月31日后且被告结清所有维修租赁物通电、通水及添附的建筑物、构筑物等财产费用时终止；2、被告给付原告在租赁合同期间内因维修租赁物、通电、通水及添附的建筑物、构筑物等财产费用296000元。事实和理由：从2004年3月至今，原、被告之间的租赁合同关系一直存续。2004年3月，原告法定代表人翁琴芳因筹建、设立原告公司，经被告同意转租了位于湘陆路没有水电、因硫酸熏蒸而几乎倒塌墙体、塌陷屋顶、厂房内地面坑坑洼洼严重积水、楼梯完全损坏无法上下楼，没有门窗，多年失修，无法使用，并已废弃的厂房640㎡及坑坑洼洼、严重积水、车辆无法通行的土地2.19亩。为此，原告聘请他人对该租赁厂房、场地进行了全面维修及土地平整、浇注混凝土场地、添附建筑物、构筑物等，历时三个多月，经申请供电供水后才勉强维持使用。在2006年、2007年、2009年，经被告同意原告又添附了围墙、大修了租赁物屋面、铺设雨水管道等建筑物、构筑物，并经被告主持调解，原告与租赁物相邻村民达成协议，每年支付赔偿费等。另外为正常使用该厂房、土地，原告每年还支出近万元的维修费用。原告每年口头、电话向被告请求结算并返回在租赁期间因维修租赁物、通电、通水及添附的建筑物、构筑物等财产费用。由于被告出租的厂房不具备安全、消防、环保规定的使用条件，且面临危房情况，原告根据“331”、“263”、“散乱污”专项整治要求，分别于2018年9月5日、2019年1月8日、2019年5月21日，向被告请求翻修，以提升厂房安全、消防能力及环境形象，同时在2019年1月8日、2019年5月21日的申请中，要求签订租赁合同，并希望租金适当优惠。同时在2019年5月21日的申请中告知原告生产的是外贸产品，为保证生产有序正常供货，请求同意申请。原、被告从2004年3月31日至2016年12月14日订立了多份租赁合同，原告按惯例在每年12月或次年向被告支付当年或上一年的租赁费。2016年12月14日原被告签订的租赁合同规定的租赁期限为2017年1月至2017年12月。在该合同期满后，原告与被告至今未能协商一致达成新的租赁合同。因此，原告不仅按2016年12月14日租赁合同规定的标准，在2017年12月27日向被告支付了2017年度的租赁费，而且在没有签订2018年度、2019年度租赁合同的情况下，根据2016年12月14日租赁合同规定的租赁费标准，又分别在2018年12月21日向被告支付了2018年度的租赁费，在2019年6月28日向被告支付了2019年度的租赁费。2019年6月28日，原告收到被告《返回土地及房屋通知书》，以原告仅支付2018年度部分租金、2019年未订立租赁合同为由，通知解除租赁关系并在30日内搬迁。对此，原告于2019年6月29日复函认为，根据法律规定，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原、被告之间的租赁合同属于不定期租赁合同。由于原告已依据2016年12月14日租赁合同规定的租赁费标准支付了2019年度的全部租赁费，因此，双方之间的合同期已承继至2019年12月31日。且原告在2019年5月21日向被告提交的书面申请中明确告知，原告产品是外贸产品，因外贸产品在交货期限上有特别严格的要求，因此，也无法在30日内搬迁，除非被告赔偿原告因外贸产品无法正常发货造成的全部损失。同时，原告请求被告在收到复函之日起10日内指派专人与原告针对维修费用及增加建筑物等财产的部分进行结算，并在结算后10日内，将该费用全部支付给原告，但被告无任何音信。为维护合法权益，特具状法院，请求依法判处。被告沈周村委会辩称，双方从2004年-2019年租赁合同关系是存在的，我方认为租赁合同关系只延续到2019年6月27日，已经向原告发出了解除通知，也另案提起了诉讼，要求确认解除合同。2004年原告承租厂房是按照厂房土地的现状来承租的，原告对标的物的状况是明知的，也是因为房屋比较简陋所以这么多年一直按照最低的租金标准特别是从2008年是40元每平方米每年，2012年-2017年是50元每平方米每年。因2018年政府出台了指导价格，最差的房屋租金是96元每平方米每年，正是因为这个价格双方不一致，所以没有签订租赁合同，形成了后面的不定期租赁。原告诉请的维修因为租赁的时候明知租赁物的现状，必然会维修，原告为了满足生产必须要维修，水电也是原告进行正常生产必须要投入的成本，不应该我方承担，我方有权要求原告恢复原状，同意在租赁合同终止或解除时协助将原告投入的水电设施拆除。围墙是原告的生产产生噪声采取的临时性措施，根据原告和村民签订的协议在租赁合同终止时围墙应该拆除，围墙不是为了出租人的利益建造的，应该予以拆除。屋顶我方同意维修，但也是原告为了正常生产必须的投入，实际的受益人也是原告。根据原告的几份申请书显示现在的屋面也是破烂不堪，原告在2009年维修的屋顶没有使用价值了，其它的改建、扩建没有经过我方同意，我方不同意原告翻建。在合同中也有明确约定如果有装饰装修物在合同终止时归出租人所有。其它有改建扩建添附也按照这个原则处理，被告不作补偿和折价。原告所称的交了2018年和2019年的租金，其中2019年度的租金是在被告向原告发放了解除通知后缴纳的部分租金，并非原告所称的先付租金我方再发通知。综上，不认可原告的两项诉请。认可租赁物位于湘陆路西面平斜新村旁。租赁土地属集体土地，房屋没有房产证，建设规划许可暂时没有。第二次开庭时，补充：原告变更的第一项请求（2019）苏0507民初6292号案件中也涉及，那个案件已经过一审判决，原告对该案提起了上诉，目前我们对该案的一审判决并没有提起上诉，我们尊重一审判决的意见，至于如果支持原告的所谓的赔偿或者折价请求的话，这些费用是在搬离之前支付还是搬离之后支付由法院判定，对于第二项诉请只是金额的变更，在接下来对评估报告的质证意见中我方再提出意见。原告为证明其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、租赁合同9份，证明原告自2004年起一直租赁涉案房屋及土地至今。2、付款凭证15份，证明原告按合同约定全额支付了租金。3、申请书、协议书、审批表各一份，申请书和协议书证明2006年10月16日因被告出租厂房距离村民太近，被环保部门责令改善，故向被告提出申请在厂房西南面砌围墙，同时对相邻的村民张振明和翁建龙一次性补偿每户1000元，施工期间一次性补偿每户500元，另外自2007年起每户每年补偿500元，被告对此盖章确认。审批表证明2009年12月29日因租赁房屋屋面漏水，原告进行大修，被告盖章同意。4、三份申请书及快递单，证明原告于2018年9月5日、2019年1月8日、2019年5月21日向被告书面申请对租赁厂房进行翻修，但被告始终未作答复，证明涉案房屋不符合安全生产管理要求，被告应承担过错责任。5、返还土地及房屋通知一份，证明被告收到原告支付的2018年度租金未提出异议，而是于2019年6月27日才以租金金额异议为由擅自解除租赁关系，理由不充分也不合法。6、复函及快递单，证明原告收到被告通知后进行了书面回复，主要内容，1）自2004年租赁以来，因被告对涉案房屋从不管理和维修，故原告自行投入了大量维修费用，有些费用还是在被告知晓同意下投入。2）原告多次要求与被告结算维修费损失，但被告未理会。3）原告已支付租金至2019年12月31日。4）原、被告自2018年1月1日起至今，因未签订书面合同，属不定期合同，但原告已支付租金至2019年12月31日，并且原告租赁的是厂房，开设的外贸加工，无法在30天内完成搬迁，除非被告同意赔偿原告损失。5）要求被告派人在10日内与原告结算并支付维修费用和增加建筑物的财产价格。7、被告2019年6月28日通知书一份，证明被告收到并同意收下原告支付的2019年度租金，仅仅对租金结算标准提出异议。8、情况说明一份，证明2018年12月16日顾永根出具书面材料，证明涉案房屋在2004年出租的状态，同时证明被告当时同意以6万元的价格租售给原告以及他当时准备找人维修，报价为35万元，证明原告修理费用不少于30万元。9、平面图、测绘成果确认单及测绘成果图一份，证明2004年被告租赁给原告的房屋共21间，土地1334平方米；期间，经原告修缮、扩建，至2013年7月，厂房建筑面积增加到1264.93平方米，土地1459平方米。10、2004年房屋维修材料人工结算清单、2004年垫付款清单、2007年人工材料明细、2009年屋面大修材料人工结算明细、装饰项目清单各一份，证明原告于2004年维修涉案房屋与龚菊生结算费用为333091元和104500元，2007年砌围墙、铺设雨水管道与龚菊生结算费用166850元以及原告的装饰装修项目。经质证，被告发表如下意见：证据1，租赁合同真实性无异议，认可租赁双方是本案原被告，其中第一份是顾永根转租给原告的，此后原被告建立租赁关系，其中部分合同盖的是经济合作社的章，但权利义务承受人是被告。第一份租赁合同第七条明确约定乙方在租赁期内如要修理、改装、翻建，若翻建时要报土管所、建管办批转后才能动工，装饰等费用一律自理，租赁期满属甲方财产，双方对合同期内的修理、改建、翻建费用的承担及财产的归属都有明确约定。证据2，结算凭证真实性认可，2018年12月21日两张银行电子汇单合计金额51710元，但不认可是2018年的租金，因为2018年出台了新的租金指导价格，2019年6月28日支付时间在解除通知发出之后，15份凭证付款时间和合同约定不符，合同约定先付，原告是延后的。证据3，申请书、协议书、审批表真实性无异议，对加盖公章无异议，围墙的申请书和协议书，建造围墙的原因是有噪声，根据环保部门的要求增加围墙设施，并非为了使出租标的的增值，协议书的第六点明确了如果原告终止了租赁厂房，应该拆除围墙，我们也要求原告拆除。房屋维修的申请是原告为了生产进行的屋面的更换，原告承租的时候明知道房屋比较简陋屋顶塌陷，目前房屋自维修后已使用十年。证据4，事实不存在的，也体现了被告没有义务对原告的维修、改建、扩建行为付出代价，后二份申请书都有讲到现在房屋的屋面破烂不堪，也可以看出原告在2009年对屋面的大修没有使用价值了，我方对原告的翻建申请是不存在的。证据5，根据合同约定租金是先付后用，无论是2018年还是2019年，原告支付租金都与约定不符，也没有按照政府的指导价格缴纳，我方给予原告30天的合同期限，我方认为解除行为有合理性。证据6，信是收到的，有些内容和前面的申请书是重复的，是在我方向原告寄发了通知后原告所作出的回复，具体内容还是支持前面的意见。证据7，无异议，确实是我方发的，我方在发了通知书后原告来了复函，通知上明确了2018年、2019年原告所交的两笔租金只是部分租金。证据8，真实性不认可。证据9，手画的图真实性认可，和当时租赁物的状态一致的，测绘成果图确认单真实性认可，但不代表我方对原告改建和扩建的同意和认可，确认单中有手写640平方米，证明我们仅认可租赁面积640平方，从2004年一直到现在，原告也始终按照640平方交付租金，证明双方确认的租赁面积就是640平方，我方对原告的改建、扩建是不同意的。证据10，真实性不认可。被告就其诉讼主张向本院提供确认单和申请书各一份。原告质证表示，确认单真实性认可，但被告仅测绘了双方租赁面积的房屋，而未对原告扩建房屋进行测绘。申请书真实性认可，平面图真实性不认可，该平面图无任何权威部门盖章，原告也未加盖公章，因本案中被告不同意续租给原告，而不是原告要求不再续租，因此该申请书关于“待我厂不再租用贵村厂房时，我厂自行拆除恢复原样”的承诺对本案不适用，被告仍然应当予以赔偿。经审理查明，原告为承租方，被告为出租方，双方自2004年3月起建立涉案土地和房屋的租赁关系，并签订了多份租赁合同，被告的租赁用途为经营四方公司。双方最后一份合同名称为《阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书》，签订时间为2016年12月14日，合同约定：原告租赁被告土地总面积2.19亩，房屋及建筑物面积640平方米，本合同的租赁期为壹年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，期满本合同自行解除。租金及规费上交，土地单价9000元每亩每年，土地租金为19710元，房屋单价50元每平方米每年，房屋租金为32000元，合计年上交51710元，双方在签订本合同时乙方（承租方）应向甲方（出租方）一次性支付51710元。其它约定：1、乙方承租后应用于依法经营活动，做好安全生产和消防、环保等工作，确保人身、财产安全。如有事故发生，一切责任均由乙方承担，与甲方无关。2、乙方承租后应对租赁物进行必要的修缮、保护，确保其原状态，不得擅自改变房屋结构、土地使用性质、其它财产移作他用。3、乙方在承租期内所发生的一切税收、职工工资报酬福利、规费、水电费、债权债务等均由乙方承担负责，与甲方无关。4、乙方承租后如对租赁财产(房屋)进行装修装饰的，合同期满后该装修装饰物归甲方所有。合同中还对违约责任作了约定。合同书落款处，双方均加盖了单位公章。原告实际于2017年12月27日向被告支付2017年度土地和房屋租赁费51710元。合同期满后，原告继续使用上述2.19亩土地和640平方米房屋，并于2018年12月21日转账支付被告19710元、32000元，合计51710元，转账凭证分别载明用途为土地租金和房屋租金。2019年至今被告仍占用上述土地和房屋。2019年6月27日，被告向原告发出《返还土地及房屋通知书》。原告于收到该通知书的次日即6月28日向被告转账支付51710元，被告于收款后向原告开具经济组织内部结算凭证一份。另查，因被告认为按政府有关文件的规定原告存在欠付租金情形，且已书面通知原告返还土地和房屋，于2019年8月21日诉至本院，请求：1、确认沈周村委会与四方公司之间租赁合同关系于2019年6月27日解除，四方公司腾清租赁土地及房屋并返还沈周村委会；2、四方公司支付沈周村委会土地及房屋租金人民币9944.50元；3、四方公司支付沈周村委会土地及房屋占有使用费人民币10671.78元(以81150元/年为标准，自2019年6月28日起暂算至2019年8月15日，要求计算至实际返还土地之日止)；4、四方公司承担本案全部费用。本院经审理，于2019年11月13日作出（2019）苏0507民初6292号民事判决，判决认定：沈周村委会与四方公司于2016年12月14日签订的《阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书》应属无效。合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，可予支持。四方公司主张参照双方于2016年12月14日签订的合同书中约定的租金标准计算占有使用费本院予以采纳。并认定四方公司已支付沈周村委会至2019年12月31日止的土地和房屋占有使用费。判决如下：一、四方公司从2020年1月1日起自租赁沈周村委会的位于苏州市相城区亩土地及640平方米房屋中迁出并返还沈周村委会，还应参照年租金人民币51710元的标准支付沈周村委会自2020年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费，于2020年1月31日前履行。二、驳回沈周村委会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币157.50元，由沈周村委会负担。后四方公司不服判决，已提出上诉。另查明。1、原告租赁期间因生产噪声影响，于2006年10月16日向被告书面申请在租赁厂房西南面打砌围墙，被告盖章同意。2、2007年2月8日，原告仍因噪音影响，与相邻村民签订了打砌围墙、建好下水道与窨井及经济补偿的协议，协议第6条约定，如甲方（四方公司）终止租赁厂房合同，则甲方应恢复原样。3、2009年12月29日，因原告租赁的厂房的屋面漏水严重，经被告现场勘查与审核，政府建设管理部门同意，原告对屋面大修。4、2018年9月5日、2019年1月8日、2019年5月21日，原告曾三次向被告书面申请对租赁厂房及楼房进行翻建并优惠租金，但未收到被告的相关回复。5、原告提供的测绘成果确认单和测绘成果图显示，截止2013年7月，原告租赁场所的用地面积为1459平方米（折合2.188亩），厂房建筑面积为1264.93平方米，该测绘成果确认单由原、被告及测绘单位共同盖章确认。以上事实，有原告提供的租赁合同、付款凭证、申请书、协议书、审批表、平面图、测绘成果确认单、测绘成果图及本院（2019）苏0507民初6292号民事判决书、庭审笔录等证据附卷佐证，本院予以确认。审理中，原告申请对租赁期间因维修租赁物、通电、通水及添附的建筑物、构筑物等财产费用进行评估。后经双方协商选择评估机构和本院委托，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司接受了本次资产评估。估价人员经查阅相关资料、细致地进行现场勘察测量登记，考虑并分析了影响本估价对象各项资产价值的诸多因素，采用成本法进行评估，于2019年11月8日出具苏明（苏州）房地字（2019）第1012-01号房地产估价报告，确定估价对象四方公司与沈周村委会租赁合同纠纷一案中涉及的未登记建筑物（建筑面积合计623.69平方米）、二次装修及附着物、构筑物等，在满足全部假设及限制条件下于价值时点2019年10月26日的成本价值取整为人民币29.6万元，其中未登记建筑物价值12.79万元、二次装修及地上附着物、构筑物价值16.81万元。原告支付评估咨询费人民币1.5万元。原告对评估报告予以认可，认为该报告证明原告一直以来对涉案房屋投入了大量的资金进行维修、扩建等，体现的仅仅是到目前为止的残值，实际上原告投入的资金远不止这些，正是原告的投入，才得以使从2004年一直使用到现在，被告也才得以一直从2004年收取租金到现在，故被告一直是原告投入资金进行维修扩建的受益方，原告投入的这些费用已经变成了与被告的房产不可分割的固定资产，所以要么让原告继续使用，要么折价赔偿给原告。被告对估价报告的真实性无异议，但对合法性及关联性提出异议：1、依据成本法的测算方法“建筑物价值＝建筑物重置价＊综合成新率；装修及附着物、构筑物价值＝装修及附着物、构筑物重置价＊综合成新率”，但在该估价报告的估价结果中，对于所涉及的未登记建筑物、室内二次装修及附着物、构筑物等均仅列明成本价值，并未列明各项重置价及综合成新率。因此，我方认为，该估价报告不符合法定评估规则，应由评估机构进行补正列明各项重置价及综合成新率。2、在二次装修及附着物、构筑物评估明细表中，评估机构认定屋顶维修仍存有成本价值49994元。我方认为，评估机构仅有权对房屋的现有屋顶价值进行评估，现对屋顶维修这一项进行评估认定显然超出了其资质范围及委托评估范围。况且，案涉房屋的屋顶自2009年维修过后至今已持续使用十年，依据四方公司提交的数份要求翻建的申请书亦可以表明，维修后的案涉房屋屋顶经过四方公司的生产经营活动及自然损耗显然也已经毫无使用价值。3、部分价格偏高：(1）评估报告第16页表中序号1、幢号4的“宿舍、食堂”，评估单价为428.91元/平方米。在原告举证的《2004年垫付款清单》中，“简易瓦房（食堂）”单价为400元/平方米。评估单价高于原告自报单价，且已考虑已使用15年折旧，与常理不符。(2）评估报告第16页表中，序号6、幢号9的“车间、仓库”，结构为“棚”，评估单价为130.30元/平方米。在原告举证的《2004年垫付款清单》中，“简单房钢结构厂房”单价为130元/平方米。评估单价高于原告自报单价，该评估单价且已考虑已使用15年折旧，与常理不符。(3）评估报告第17页表中，序号为1的地砖，评估单价为59.84元/平方米，原告在《2004年房屋维修材料人工结账清单》、《装修项目清单》中自报的单价均为60元/平方米。在该装修已使用15年的状况下，评估单价如此之高，不符合常理。(4）评估报告第17页表中，序号为2的矿棉板吊顶，评估单价为27元/平方米，原告在《2004年房屋维修材料人工结账清单》中自报的单价为25元/平方米。在该装修已使用15年的状况下，评估单价还是高于原告自报单价，不符合常理。(5）评估报告第17页表中，序号为23的铝合金卷帘门，评估单价为90元/平方米，原告在《2004年房屋维修材料人工结账清单》中自报的单价为70元/平方米。在该装修已使用15年的状况下，评估单价还是高于原告自报单价，不符合常理。4、部分项目不属于评估范围：评估报告第17页表中，序号为32的监控不属于装修及附着物、构筑物范围，属于可移动设备，原告应予拆除，此部分价值1140元应予扣除。5、部分项目存在重复计算：评估报告第17页表中，序号为14的阳光棚，与评估报告第16页表中序号为8、幢号为11的棚，应为重合。此部分价值2410元应予扣除。6、部分项目数量有误：评估报告第17页表中，序号为31的屋顶维修，评估数量为544平方米，但根据现场所见以及原告举证的房屋修理审批表，屋面维修面积应为476平方米，此部分应予扣除价值6249.20元。7、本案涉及被告出租的640平方米房屋及原告自建的房屋，但评估报告第17页的明细表并未加以区分。我方认为在我方房屋内的装修及附着物与原告未经允许扩建、改建房屋中的装修及附着物，二者性质有区别，应予区分。本院认为，因本院在审理（2019）苏0507民初6292号一案中作出的民事判决书中已对原告与被告之间的租赁合同关系终止时间作出认定，故本案中无需再予以理涉。原告要求确认双方之间的租赁合同关系于2019年12月31日后且被告结清所有维修租赁物、通电、通水及添附建筑物、构筑物等财产费用时终止，但对于所涉维修租赁物、通电、通水及添附的建筑物、构筑物等财产费用为原告的本案诉讼请求之一，与确认双方之间的租赁合同关系终止时间不存在前提条件与因果关系，原告的该主张缺乏事实与法律依据，不予采纳。如前所述，因另案中本院判决认定原、被告于2016年12月14日签订的《阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书》为无效合同，对于合同无效，根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告应从租赁标的物中迁出并返还被告以及原告应支付被告占有使用费，本院（2019）苏0507民初6292号一案中的民事判决已作出处理，现争议焦点在于：被告是否应赔偿原告维修租赁物、通电、通水以及添附的建筑物、构筑物等财产费用。原告认为，被告于2006年10月16日书面同意其在厂房的西南面打砌围墙，于2009年11月26日书面同意对租赁厂房的屋面因漏水严重大修，另其于2018年9月5日、2019年1月8日、2019年5月21日向被告三次书面申请对租赁厂房进行翻修，且经测绘，至2013年7月，厂房建筑面积增加到了1264.93平方米，故被告对原告主张的财产费用应承担赔偿责任。被告认为原告租赁之时明知租赁物的现状，必然会维修，系为了满足生产所需，水电是原告正常生产必须要投入的成本，围墙是原告因生产噪音采取的临时性措施，其与村民签订的协议中约定在租赁合同终止时拆除，屋顶同意维修，但也是原告为了正常生产所必须的投入，实际受益人也是原告，且至今已没有使用价值，其它的改建、扩建未经被告同意，另外，合同书中有明确约定如果有装饰装修在合同终止时归出租人所有，其它有改建扩建添附也按照这个原则处理，被告不作补偿和折价。对此，本院认为，因原、被告签订的合同书为无效合同，即自始无法律约束力，故被告以合同书中有明确约定有关装饰装修在合同终止时归出租人所有的辩解依法不予采纳。关于屋顶维修费用，根据我国合同法的相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。现由江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司作出的苏明（苏州）房地字（2019）第1012-01号房地产估价报告具有证明力，本院予以采信。原告提供的审批时间为2009年12月29日的房屋修理审批表显示，原告租赁被告的厂房因屋面漏水严重，影响正常生产，经现场勘查、被告审核，政府主管部门同意屋面大修。现原告对其自行修理支出的修理费按经评估机构评估后确定现有屋顶维修成本价值为49994元合法有据，予以支持。被告认为评估机构仅有权对房屋的现有屋顶价值进行评估，现对屋顶维修进行评估认定，超出了其资质范围及委托评估范围，但被告未能举证证明在原告维修之时其屋顶的剩余价值。从实际情况看，该厂房在租赁之时即2004年时已经破旧，至原告申请维修时已使用达5年之久，也无法确定剩余价值和价值金额，故原告按现有价值确定为维修价值符合实情，予以采纳，被告的辩解依据不足，不予支持。据此，对该维修费用被告应支付原告，维修屋顶面积544平方米归被告所有。原告浇灌的混凝土场地系为实现租赁用途的必须设施，与达到双方合同目的密不可分，酌情予以认定，经评估价值为16031元，被告对此应承担支付义务，同时该264.54平方米的混凝土场地归被告所有。关于原告在承租期间的未登记建筑物、二次装饰及附着物和其他构筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。本案审理中，原告未举证证明其在租赁期间扩建宿舍、食堂、卫生间、淋浴间、车间、配电房、厕所和搭设车间棚、仓库棚、其他棚取得了被告的书面同意，也未举证证明其铺设地砖、吊顶、隔墙、门窗、操作台、大理石面操作台、瓷砖面、阳光棚、水泥池、水泥台板、大理石台板、蹲式马桶、室内地坪、不锈钢水槽、水泥场地、监控、房屋内墙粉刷、电缆线等二次装修、附着物、构筑物取得了被告的书面同意。所涉围墙也系因噪声影响而打砌，按协议书约定在终止租赁关系时应予恢复原样。事实上，以上扩建和二次装修及附着物、构筑物均为原告自身经营所需要的投入，现原告要求被告按评估价值承担赔偿责任显然依据不足，也不符合诚实信用原则，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会应支付原告苏州四方针织品有限公司出租房屋屋顶维修费用49994元，同时该面积544平方米的屋顶维修建筑物归被告所有。二、被告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会应支付原告苏州四方针织品有限公司混凝土场地费用16031元，同时该面积264.54平方米的混凝土场地构筑物归被告所有。上述一、二项支付义务，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022016182）三、驳回原告苏州四方针织品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取人民币5800元，由原告苏州四方针织品有限公司负担4524元，被告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会负担1276元（原告预交的剩余诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331036977）。鉴定费人民币15000元，由原告苏州四方针织品有限公司负担11654元，被告苏州市相城区阳澄湖镇沈周村村民委员会负担3346元（该费用原告已支付，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  干文建人民陪审员  周忠浩人民陪审员  冯建林二〇一九年十二月二十六日书 记 员  徐 婷