福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初5085号 原告：翁雅狄，男，1991年10月3日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林圆圆，福建正廉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：潘毅孟，福建正廉律师事务所执业律师。 被告：徐联芳，女，1982年3月27日出生，汉族，居民，住湖北省潜江市。 原告翁雅狄与被告徐联芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告翁雅狄的委托诉讼代理人潘毅孟到庭参加诉讼，被告徐联芳经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁雅狄向本院提出诉讼请求：1、判令徐联芳立即向翁雅狄支付尚欠的房屋占有使用费40600元，逾期支付房屋占有使用费的利息4609.09元；并支付起诉之日起至款清之日止，以40600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。2、徐联芳立即支付翁雅狄代垫的水费、电费5800元，物业管理费3000元。诉讼中，翁雅狄自愿放弃第二项诉讼请求，第一项诉讼请求不变。 事实与理由：2016年10月27日，翁炳森承包坐落于龙岩市新罗区用于开设天成夜市。2017年3月1日，翁炳森出具授权委托书一份，载明委托翁雅狄处理相关店铺的租赁事宜，包括签订租赁合同、收取店铺租金、协调店铺邻里关系等。2018年4月15日，翁雅狄与徐联芳签订《租赁合同》一份，约定徐联芳向翁雅狄租赁位于新罗区世纪天成背后的天成夜市第5、6号店铺（共计250平方米）用于经营“潜江龙虾城”。主要约定内容如下：租赁期限从2018年4月15日起至2023年4月14日止；租赁期间徐联芳应向翁雅狄交纳保证金11600元，期满后无息退还；租金每月5800元，水费每吨4元、电费每度1.3元、物业费每月1元／平方米；徐联芳每月10日前应当将租金存入翁雅狄指定的账户，每拖欠一日收取50元滞纳金，如拖延一个月以上按违约处理；徐联芳不得逾期超过一个月缴纳店租或违反合同条款，否则应赔偿由此造成的实际损失给翁雅狄且翁雅狄不予退还保证金，并有权终止合同。合同签订后，徐联芳仅向翁雅狄支付2018年4月至8月期间的房屋占有使用费，尚欠2018年9月至2019年3月的房屋占有使用费。另，占用期间徐联芳未支付水、电费及物业费。据此，徐联芳尚欠翁雅狄房屋占有使用费40600元，逾期支付房屋占有使用费利息4609.09元，水、电费5800元、物业管理费3000元。综上，徐联芳未按约付款的行为已构成违约，翁雅狄有权要求徐联芳支付尚欠的房屋占有使用费并依约不退还保证金。翁雅狄多次向徐联芳催讨，徐联芳均以种种理由拖延。为此，翁雅狄诉至法院。 徐联芳未作答辩，亦未提供证据。 翁雅狄围绕诉讼请求依法提交《租赁合同》、证明、《租地合同书》、转让协议书、关于申请协调解决西山村临时排挡疏导点申请报告、授权委托书、网银交易明细、2018年6至8月房租结算、徐联芳户籍信息、通知、情况说明；徐联芳经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供书面答辩和证据，视为其自动放弃质证权利。对翁雅狄提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月15日，案外人邱聪与龙岩市新罗区西陂街道西山村二组村民郭蔓芝、郭躬涛、郭躬根、郭凯、陈加宣签订一份《租地合同书》，约定郭蔓芝、郭躬涛、郭躬根、郭凯、陈加宣等五位村民将其使用的位于世纪天成背后的责任田出租给案外人邱聪。2016年10月27日，案外人邱聪将前述合同权利义务转让给翁炳森，双方签订转让协议书一份。承租后，翁炳森在前述责任田上搭建简易临时钢棚用于经营天成夜市，该搭建行为未经批准建设。 翁炳森与翁雅狄系父子关系。2018年4月15日，翁雅狄受翁炳森委托与徐联芳签订一份《租赁合同》，主要约定：约定徐联芳向翁雅狄租赁位于新罗区天成夜市第5、6号店面，租赁期限从2018年4月15日起至2023年4月14日止；租赁期间徐联芳应向翁雅狄交纳保证金11600元，保证金待期满后无息退还；租金每月5800元，水费每吨4元、电费每度1.3元、物业费每月1元／平方米收取；徐联芳应将每月租金于每月10日前存入翁雅狄指定的账户，翁雅狄每拖欠一日增收50元滞纳金，如拖延一个月以上按违约处理；徐联芳不得逾期超过一个月缴纳店租或违反合同条款，否则应赔偿由此造成的实际损失给翁雅狄，且翁雅狄不予退还保证金，并有权终止合同。合同签订后，徐联芳缴纳保证金11600元，翁雅狄将店面交付给徐联芳使用。此后，徐联芳仅按约支付2018年4月至8月的房屋占有使用费及截至2018年11月3日的水电费。2019年3月初，翁雅狄在案涉租赁店面张贴通知，要求徐联芳于2019年3月21日前缴清尚欠房屋占有使用费，并搬离天成夜市。此后，徐联芳于2019年3月下旬搬离所承租的店面。翁雅狄受翁炳森委托多次向徐联芳催讨尚欠款项未果，故于2019年6月10日诉至本院，请求判如所请。 本院认为，出租人就未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。案涉天成夜市未经有关部门批准建设，翁雅狄受翁炳森委托将案涉店面出租给徐联芳使用，双方所签订的租赁合同，应认定为无效合同。在案涉租赁合同无效的情况下，徐联芳实际占有使用案涉店面，仍应按约定的租金标准支付房屋占有使用费。徐联芳未按约定及时缴纳房屋占有使用费，经翁雅狄催讨后仍拒不支付，显属违约。现翁雅狄要求徐联芳支付截至2019年3月的房屋占有使用费不违反法律规定和双方约定，予以支持。徐联芳向翁雅狄支付的保证金11600元，翁雅狄同意予以抵扣房屋占有使用费，前述款项相抵后，徐联芳还应支付翁雅狄占有使用费合计29000元（5800元×7个月-11600元）。翁雅狄主张徐联芳应支付房屋占有使用费的利息损失，因翁雅狄明知案涉店面未经有关部门批准建设，仍与徐联芳签订租赁合同，双方对合同无效均存在过错责任，故对翁雅狄主张支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、徐联芳应于本判决生效之日起十五日内支付翁雅狄房屋占用使用费共计29000元。 二、驳回翁雅狄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费930元，由翁雅狄负担405元，由徐联芳负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 江    彬 人民陪审员 李    展 人民陪审员 兰  美  芳 二〇一九年十二月三日 书 记 员 吴琳婷（代） 附：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。