云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初5125号原告赵明艳，女，1985年6月10日出生，汉族，云南省曲靖市罗平县人，本科文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。原告王强，男，1986年2月4日出生，汉族，黑龙江省尚志市人，本科文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人罗毅、林如苗（实习），云南天外天律师事务所律师。（特别授权）被告昭通碧桂园房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600MA6KAXWK84。法定代表人潘永卓，该公司总经理。住所：云南省昭通市昭阳区太平新区朱提大道地税小区住房1幢2单元6楼1号。委托代理人王志理、龙渊，北京大成（昆明）律师事务所律师。（特别授权）原告赵明艳、王强诉被告昭通碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法由本院审判员官先哲、人民陪审员赵菁、马丽组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵明艳、王强的委托代理人罗毅、林如苗，被告碧桂园公司的委托代理人王志理、龙渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵明艳、王强诉称，双方于2018年签订商品房买卖合同，合同中明确：建筑面积155.84平米，套内面积120.01平米，公摊面积35.83平米。同时明确：赠送前阳台，赠送“私家电梯厅”10.68平米，“私家电梯厅内配置壁柜”。合同总价为920574元。但是实际交付的房屋状况为：①建筑面积为151.44平米，②前阳台变成了消防公共通道，③没有了“私家电梯厅”以及配套的壁柜。因被告建成的房屋与合同约定交付条件差异较大，没有按照合同约定期限向原告交付符合合同约定的房屋。合同约定：因被告原因逾期交付房屋，原告愿意继续履行合同的；被告应自2019年4月9日起至2019年6月6日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。原告为维护其合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特诉至法院，望判如诉请：一、请求人民法院依法判令被告自2019年4月9日起，至2019年6月6日止向原告支付违约金10862元（920574×59×2/10000=10862元）；二、请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。被告碧桂园公司辩称，1、受领房屋不仅是购房者的权利，更是购房者的义务，依据诚实信用原则，受领房屋是购房者应当履行的协助义务，延迟受领是法律的责任，因此，从受领的角度看，购房者才是本案的违约方；2、原告没有拒接受领房屋的法定事由，根据建筑法61条、房屋买卖合同司法解释12条规定，只有当房屋的主体结构质量不合格，或者存在其他严重质量问题，严重影响购房者正常居住使用时，购房者才拥有拒接收购房屋的法定事由。本案中，涉案房屋经过竣工验收备案，达到了建设主管部门及最高人民法院确定的法定交付标准，因此，原告没有拒接受领法定事由；3、原告没有拒接受领房屋的约定事由，双方在购销合同明确约定房屋经建设单位验收合格，具达到了交付条件。本案中，涉案房屋不仅经过单位验收合格，还经过勘察、设计、监理、施工验收及消防环保园林规划及行政验收，同时还完成了向主管部门的验收备案，已经超出双方约定房屋交付标准，而原告提出的交付房屋不符合约定的三个事由，包括私家电梯厅的问题，阳台的问题，壁柜尺寸的问题，这些问题首先都不是双方在合同中约定的交付条件。合同中，有条款分层平面图多项证据可以证明原告所述并非双方约定的交付条件，因此，原告没有拒接受领房屋的约定事由；4、被告已经履行了多项通知原告受领房屋的义务，本案中，被告已经通过群发短信、电话通知、微信通知等多种方式通知原告在双方约定的交付期限以前到售楼部受领房屋，但是原告却拒接受领房屋，被告竭尽所能应尽开发商的义务；5、倘若任意受领人拒接受领人义务，将给开发商形成负担，本案中，受案房屋的绝大部分业主已经受领房屋并且入住，倘若原告的诉求能够得到支持，就会给所有的购房者形成示范，拒接受领房屋的时间越长违约金越高不仅有违公平正义，导致法律的失衡，更重要是会影响整个社会的稳定和团结；6、双方签订的合同有效，被告按照约定通知原告接方，原告未接房构成违约，原告在另案中同样情形已经主张赔偿责任，在本案中又以同样情形要求被告承担违约金，原告对损害赔偿及违约金主张没有一并主张违反法律规定；7、原告已经接房，除非迟延通知，否则原告无权要求被告承担违约金。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点是：一、被告碧桂园公司是否存在逾期交房行为；二、原告所主张的逾期交房违约金是否应当得到支持。为证明自己的诉讼主张，原告赵明艳、王强向本院提交了以下证据：一、被告碧桂园公司工商登记情况，欲证实被告基本情况；二、原告身份证复印件，欲证实原告基本情况；三、《商品房购销合同》及补充协议、附件，欲证实：1、原、被告双方于2018年1月10日签订合同；2、约定被告于2019年4月8日向原告交付符合合同约定的房屋；四、1、房屋户型图，2、微信选房截屏，欲证实：1、原、被告之间确定的最终交付房屋户型图，2、被告不能于2019年4月8日向原告交付符合合同约定的房屋；五、1、房屋现场照片，2、房屋户型放大图，欲证实：1、阳台变为消防通道，卧室变为避难间，2、不符合合同约定的交付条件；六、昭阳区规划局规划情况说明，欲证明：1、被告规划报批图与实际合同不符、存在合同欺诈行为，2、实际房屋与合同约定不符，不符合合同约定的交付条件；七、原告申请由被告提供的：（一）、竣工房屋面积测量资料35页；（二）、竣工验收备案表，欲证明：1、对竣工房屋面积测量目的是查明测量日期，才能来考虑测量报告的真实性，因为竣工面积测量前提是房屋竣工后进行测量，才进行最后的面积测量，2、通过资料来查看公摊面积的分摊是否存在，有意夸大的情况，房屋竣工面积测量时间2019年3月5日，建设工程备案表合同是2019年4月8日，正常的交房顺序是先竣工完成后才能进行房屋面积测量，而根据被告提供的材料先后顺序是颠倒的，不符合房产企业交房准备工作流程，从另一个方面可以看出原告是可以拒接房的，因为没有通过房屋验收是不能接房的。经质证，被告碧桂园公司认为对原告赵明艳、王强提交的第一、二组证据的“三性”及证明目的无异议；对第三组证据商品房购销合同真实性、合法性认可，证明目的不认可，提醒法庭注意：1、在该合同第七条中约定甲方应于2018年4月8日前也就是作为本案交付的条件，而本案中被告方已经完成了所有竣工验收的条件；2、该合同第十条中明确规定接房是买受人的法定义务也是合同约定的义务，没有履行义务构成违约的是原告方而不是被告方；3、本案分层平面图、合同附件中有原告本人的签字捺印，说明他对于被告销售给原告的户型是明知并加以确认，该分层平面图记载的事项和内容与现在原告方接收和未接收的房屋是完全一致；对第四组证据房屋户型图，真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可，理由是该户型图并非本案被告出售给原告的户型图不完整，该户型图是有免责的条款，明确要约邀请该户型不作为被告交房标准和承诺，该户型图为样板间所在楼栋的户型图并非涉案房屋所在楼栋的户型图，对微信选房截屏的案由“三性”不予认可，理由为，该选房截图不联系无法证明该行为的发生进行和结束，倘若要成为有效的证据，应当进入相关的系统复原原告所谓的选房过程；对第五组证据第一项房屋照片的“三性”不予认可，理由是该证据经过明显的编辑修改，标注了相应的文字，不属于有效的证据形式，该证据无法证明某一个原告某户型的图片，是无法确认该截屏所产生的网络连接是否与本次的选房是否同一链接，其次该截屏不具有连续性、完整性，所以我们对该证据的“三性”均不予认可；对第六组证据该证据提交人获取单位，获取的联系人存在疑问，因此不具有合法性，同时该证据上也明确载明碧桂园4幢的规划现状与规划是一致的，正好印证被告组织符合规划标准达到相应的规划标准；对第七组证据的“三性”予以认可，说明被告交付的商品房经过了有资质的机构验收，符合交付标准。被告碧桂园公司向本院提交了证据：一、《商品房购销合同》、《补充协议》及附件，欲证明原、被告明确约定：1、所购商品房按建筑面积计价及建筑面积误差的处理方式，2、商品房的设备数量及装饰标准等按协议附录四的约定，被告设置的示范单位只作为原告感受装饰与家具摆设的整体效果用，不作为该商品房的交付标准，3、商品房的交付期限为2019年4月8日前，交付标准为商品房经建设单位组织验收合格，4、原告应按合同约定的交付期限届满之日自行到被告销售中心联系并办理房屋交接手续。原告如逾期办理房屋的交接手续，则视为被告按期交房。二、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋实测技术报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，欲证明涉案商品房经过了测绘单位的实测，实测面积符合双方购销合同及补充协议的约定，也符合宣传物料载明的内容，同上涉案商品房目前已经过了竣工验收备案，符合交房标准；三、《收楼通知书》、通知业主接房内部OA审批、短信通知，欲证明在合同约定的商品房交付期限前，被告通过短信、邮寄等多种途径通知原告接房，但原告拒不接房，构成违约；四、《物业及材料移交书》、《业户出入卡申请表》、《入住登记表》，欲证明商品房达到约定交付条件后，原告已办理接房手续并入住房屋，视为对商品房已达交付条件的认可。经质证，原告赵明艳、王强认为对被告碧桂园公司提交的第一组证据的真实性、合法性认可，证明目的不认可。被告在证明中把原合同条文进行了篡改，与本案无关，因为在本案中是商品房是否符合交房条件无关，我方认为合同适格整体是以整个合同来为交付条件，不能达到被告的证明目的，因为其他资料包括示范间第22幢房子以及我们的手机截图都已确定了交付标准。在合同第七条中“甲方应于2019年4月8日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”已经清楚，因此仅仅经过建设单位组织验收不能满足交付条件，还必须符合合同要求，恰恰是由于被告一直欺骗消费者导致订立的合同与规划图纸不符，经过验收恰恰证明了不符合合同约定，因为两者不一样。被告要证明原告没有按期接房视为被告按期交房，本案中不能按期接房的原因刚好是被告提供的房屋不符合合同的要求，因此不能按期接房的当下就不能视为被告按期交房；对第二组证据我方认为达不到证明目的，原因是：1、从原告提供的证据六昭阳区规划机构出具的情况说明已经能证明被告的房屋与合同约定严重不符，被告是依据规划设计图纸来建房屋，但是在整个宣传过程中已经手机确定户型图，刚好和合同不相符，为此昭阳区市场监督局已经作出了虚假宣传的说明，可以证明合同与实际房屋情况不同，因此通过的竣工验收，本案恰恰证明了不符合合同约定的交付标准，被告一直想混淆符合规划设计通过备案符合合同约定的交付条件的两个概念请法庭注意；对第三组证据达不到被告的证明目的，因为原告之所以不接房正是因为被告提供的房屋不符合合同约定；对第四组证据达不到证明目的，我方认为房屋是否符合约定是个客观事实，与后来是否接房没有法律上的因果关系，原告后来愿意接房只能说明在后来双方达成了接房协议，也就是说是后来原告接房的事实与房屋是否符合交房条件是两个事实，因此已接房的违约金我们只算到接房时。对该份手机发放记录真实性、合法性认可，但是只能证明被告通知原告接房不能证明被告提供的房屋符合合同约定。补充一点，对于已经接房的人被告证据第69页（略）从这里也可以看出房子有问题我们可以去住，但是不影响我获得赔偿的权利，也表明被告同意了原告的该份说明。重点说明一下，第二组证据中的证据2真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可，竣工验收备案表不能囊括规划、承建、消防、环保等各主管部门的验收认可文件，被告开始就存在虚假宣传，向规划部门报批的是一套图纸，向原告宣传的另外一套图纸及户型，针对不同主体使用不同图纸及标准。竣工验收证明符合最初的备案资料，并不代表符合原、被告双方合同约定的交付标准；对第一组证据的“三性”认可，但是对证明目的不认可，合同是个整体，所有宣传资料及样板间的展示，都因构成合同组成部分，合同附件1没有分户平面图，微信选房截屏当然视为交房户型的标准。对第二组证据中备案表中工程验收没有在相关部门备案，我们去调取但是没有这些资料，图纸也没有到相关部门。本院认为，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告赵明艳、王强向本院提交的证据：一、1、房屋户型图，2、微信选房截屏，经质证，被告对证据的真实性无异议，但与本案的关联性不认可，本院认为原告未举出充分的证明该证据与本案的关联性，对该证据本院不予采信；二、1、房屋现场照片，不能证明房屋的位置，不具证明力，本院不予采信。2、房屋户型放大图，没有充分的证明与本案的关联性，对该证据本院不予采信；三、情况说明，可以认定碧桂园4幢建设现状与规划审批一致的事实，对此本院予以采信。被告碧桂园公司向本院提交的证据：一、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋实测技术报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》客观真实，与本案具有关联性，具有证明力，本院予以采信；二、《收楼通知书》、通知业主接房内部OA审批、短信通知，可以证明被告通过短信、邮寄等多种途径通知原告接房的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2018年1月10日原告赵明艳、王强（乙方）与被告碧桂园公司（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买位于昭通碧桂园第4幢第2单元第20层2001号房，套内面积为120.01㎡，公摊面积为35.83㎡，合计面积为155.84㎡，总价为920574元。第七条约定：甲方应于2019年4月8日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条约定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［二］种方式处理：二、（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。第十三条其它约定：五、合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件一：标明了房屋分层平面图，原告在该图上签字捺印予以确认。同日原、被告又签订《补充协议》，第四条关于商品房交接约定：（二）《商品房购销合同》第十条约定的“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面的形式通知乙方办理交接手续。”的内容交更为“甲方在《商品房购销合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此之外，乙方应按《商品房购销合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理房屋交接手续。乙方如逾期办理房屋交接手续，则视为甲方按期交房。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款。2019年3月5日昆明康正测绘服务有限公司昭通分公司对昭通碧桂园1期4幢进行了房屋面积测绘，并作出《房屋面积实测报告书》，该报告标明了2-2001层房屋分层平面图，面积为155.05㎡。2019年3月31日该房屋竣工验收。同年4月8日竣工验收备案。被告于2019年4月5日通过短信的方式向原告发出通知于2019年4月7日接房。同年8月28日原告向本院提起诉讼。同年6月6日原告与被告办理房屋交接手续。2019年5月8日昭通市城市规划管理委员会办公室出具情况说明：碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》、《补充协议》，系当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同附件一：标明了房屋分层平面图，原告在该图上签字捺印予以确认。合同附件作为合同的组成部分与合同具有同等法律效力。规划部门说明：碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致，且《房屋面积实测报告书》所标明的2-2001层房屋分层平面图与合同附件一：标明的房屋分层平面图也一致，因此原告交付的房屋符合合同约定。合同约定交房时间为2019年4月8日前，2019年4月5日被告已发出通知办理交房手续，于2019年4月7日接房。原告于2019年6月6日接房。根据《补充协议》约定原告如逾期办理房屋交接手续，视为原告按期交房。原告拒绝接房的行为既不符合合同约定，也不符合法律规定，故被告不构成逾期交房，也无需承担逾期交房的违约责任。因此，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告赵明艳、王强的诉讼请求。案件受理费72元,由原告赵明艳、王强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  官先哲人民陪审员  赵 菁人民陪审员  马 丽二〇一九年十二月二十七日书 记 员  房 莲