广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5348号原告：贝月湾小区业主委员会，地址广州市从化区街口街河滨南路75-79号。负责人：杨冰凌，职务：主任。被告：刘建华，女，1979年9月16日出生，汉族，住广州市从化区。原告贝月湾小区业主委员会与被告刘建华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法由审判员曾燮灵适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的负责人杨冰凌，被告刘建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贝月湾小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费2946.2元（此数只计算到2019年9月底止）及违约金计算到2019年10月14日为3367.92元（违约金按小区自治管理公约规定的每日千分之五计算到实际清偿之日止）。2.判令被告向原告支付自用水费（2018年12月-2019年9月）合计：100.85元（此数只计算到2019年9月底止），违约金计算到2019年10月14日为11.3元（违约金按自来水公司规定的每日千分之一计算到实际清偿之日止）。3.判令被告向原告支付公摊水电费375.77元（此数只计算到2019年9月底止），违约金计算到2019年10月14日为47.08元（违约金按供电公司规定的每日千分之一计算到实际清偿之日止）。4.判令被告向原告支付车位编号为从化市街口街河滨南路75-79号-1层075车位管理费1760元及违约金2011.9元（违约金按小区自治管理公约规定的每日千分之五计算到实际清偿之日止）。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1.贝月湾小区第二次业主大会于2018年5月解聘了原从化市青云大厦物业管理有限公司，同时大会通过了小区物业实行自管。小区业主委员会根据自管公约授权于2018年6月开始对小区进行管理。业主委员会在2018年6月向全体业主温馨提示，要求业主向业主委员会对公账号交物业费，到现在为止被告都未向小区业主委员会交纳物业费、自用水费及公摊水电费等费用。2.根据自管公约规定，下个月15号前收上个月的物业费，如不按时交纳的，按一日应交物业费总额的千分之五收取违约金；根据广州市供电与用电条例规定，逾期不交纳电费的，按一日按应交电费总额的千分之一收取违约金；根据城市供水条例及供水办法规定，逾期不交纳自来水费的，日按应交水费总额的千分之一收取违约金。（1）被告住小区河滨南路79号904房，面积131.53平方，每月应缴物业管理费为184.14元，物业管理费到2019年9月为184.14×16=2946.2元。违约金为3367.92元。（2）被告自用水费为：2018年12月至2019年2月30.24元；2019年3月至4月15.46元；5月至6月18.75元；7月至8月24.36元；9月12.04元合计100.85元。违约金为11.3元。（3）被告公摊水电费为2018年11月到2019年2月130.26元；3月至4月68.79元；5月至6月70.02元；7月至8月71.74元；9月33.96元合计375.77元。违约金为47.08元。（4）被告车位管理费，自管公约中规定，车位管理费为每月110元，自2018年6月自管开始，被告应交车位管理费为110×16=1760元。违约金为2011.9元。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.社会诚信服务凭证；2.贝月湾小区自治管理物业公约；3.关于办理物业移交手续通知；4.业主房产资料；5.自来水公司收费发票；6.抄水原始资料；7.公摊水电费计算表（办法）；8.供电公司收费发票；9.2018年12月份的水费；10.催款的通知照片；11.（A幢）贝月湾业主自用水费及公摊水费汇总表。被告刘建华辩称：1.不同意交纳2018年6月-12月的物业管理费，原因是原告于2019年1月24日才办理了与旧物业公司退场移交事宜，原告没有实际提供物业服务。2.不同意支付车位管理费，理由是首先两层地下停车场的四个出入口均无道闸系统，两个入口一个保安也没有，外来人员、车辆可在入口处出入自由；其次车位的新旧物管移交问题至今还没有解决，且现在停车场的四个出入口均被封堵；再次业委会在解聘原物业公司之前，曾经发过单到各户，承诺每户只收取50元的车位管理费，但现在收取110元。3.对于水费和公摊水电费，请法庭要求原告提供明细，经确认后本人愿意接受业委会接手后替本人所缴交的相关部门认可并符合法规的自用水费和公摊水电费。4.原告提供的物业服务不够专业，对我及家人提出为何交纳2018年下半年物业管理费及车位管理费的异议，不予理会，故请求法院依法对原告的相关诉讼事项作出公正的判决。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市从化区住房和建设局关于召开贝月湾物业小区旧物业公司退场移交资料事宜的通知；2.收款收据。经审理查明：贝月湾小区业主委员会于2018年3月17日制定了《贝月湾小区业主自治管理物业公约》，该公约约定主要有“1.物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.4元收取；非住宅房屋铺位按每平方米2.5元收取；每个车位按每月110元向业主或物业使用人收取；摩托车每月收取管理费每月50元，自行车每月收取管理费25元。2.房屋共用部位共用设施设备费用分摊及收费：（1）小区内路灯、楼梯灯、大堂灯用电费用，由业主按户每月下平均分摊；（2）水泵电费按用户数每月平均分摊；（3）电梯电费分摊，按实际用量分摊，计费公式：基本用电量=电梯电量/一段户数×1＋二段户数×1.2＋三段户数×1.4＋四段户数×1.6＋五段户数×1.8（1-5层为一段；6-10层为二段；11-15层为三段；16-20层为四段；21以上为五段）。3.业主和物业使用人按期交纳物业管理费及其他费用的，业主因故不能按期交纳物业费用的，可委托他人按期代交或及时补交，亦可从银行代扣交纳。本月15日前交纳上一个月的物业管理费。经催缴后还不交纳的，从逾期之日起每天按欠费的5‰加收滞纳金”。该公约经过贝月湾小区业主大会通过，并于2018年5月24日正式生效。该公约约定贝月湾小区业主委员会于2018年6月开始为贝月湾小区提供物业服务。又查，根据原告提交的水费发票及抄表读数、分摊水费发票、分摊电费发票、分摊办法与金额说明、欠费明细表等证据证明，自2018年6月-2019年9月，被告拖欠物管费2946.2元；自2018年12月至2019年9月期间，被告拖欠水费100.85元；自2018年11月至2019年9月期间，被告拖欠公摊电费368.48元（其中2018年11月-2018年12月为62.75，2019年1-2月为61.42元，2019年3-4月为68.95元，2019年5-6月为70.11元，2019年7-8月为71.43元，2019年9月为33.82元）；自2018年6月至2019年9月期间，被告拖欠车位管理费1760元。再查，在庭审中，原告承认在2019年1月4日实际接管贝月湾小区，并为贝月湾小区提供物业服务。本院认为：本案为物业管理纠纷。贝月湾业主委员会制定了《贝月湾小区业主自治管理物业公约》，并经过业主大会通过，对贝月湾小区进行自治管理，被告刘建华作为小区业主，原告与被告双方形成物业管理关系。本案主要涉及以下五方面的问题：一、关于支付物业管理费及违约金问题。现原告要求被告支付2018年6月至2019年9月期间的物业管理费2946.2元，执行标准为双方一直履行的1.4元/平方米，本院认为在庭审中原告承认在2019年1月4日实际接管贝月湾小区，2018年6月-12月原告没有为贝月湾小区提供物业管理服务，原告要求被告支付2018年6月-12月的物业管理费，本院不予支持。对于2019年1月-9月的物业管理费，被告答辩原告提供的物业服务有瑕疵，不够专业，本院认为小区业主委员会自治管理属于非营利性质，与营利性质的物业管理公司管理要求应区别对待。小区业主委员会自治管理小区性质是业主自行管理小区，只是委托业主委员会对小区物业进行管理，小区业主对业主委员会的管理如有异议，可以在业主大会提出，并可通过业主大会更换业主委员会成员。故对被告不支付物业管理的辩称，本院不予支持。对原告要求被告支付2019年1月-9月的物业管理费1657.26元，本院予以支持，被告应支付物业管理费1657.26元给原告。二、关于支付水费的问题。原告已代被告支付了自2018年12月至2019年9月期间的水费，被告应向原告返还相应金额。根据原告提交的水费发票、抄表读数及欠费明细表等证据足以证实原告代被告支付的水费合计为100.85元，原告要求被告支付水费100.85元，于法有据，本院予以支持。三、关于公摊水电费的问题。原告已代被告支付了自2018年11月至2019年9月期间的公摊电费，被告应向原告返还相应金额。根据原告提交公摊电费发票及欠费明细表等证据足以证实原告代被告支付的公摊电费为368.48元。故原告要求被告返还垫付的公摊电费368.48元的诉求，于法有据，本院予以支持。四、关于支付车位管理费的问题。现原告要求被告支付2018年6月至2019年9月期间的车位管理费1760元，执行标准为110元一个月，本院认为在庭审中原告承认在2019年1月4日实际接管贝月湾小区，2018年6月-12月原告没有为贝月湾小区提供物业管理服务，原告要求被告支付2018年6月-12月的车位管理费，本院不予支持。对于2019年1月-9月的车位管理费，被告虽答辩原告提供的物业服务有瑕疵，不够专业，本院认为小区业主委员会自治管理属于非营利性质，与营利性质的物业管理公司管理要求应区别对待。小区业主委员会自治管理小区性质是业主自行管理小区，只是委托业主委员会对小区物业进行管理，小区业主对业主委员会的管理如有异议，可以在业主大会提出，并可更换业主委员会成员。故对被告不支付车位管理费的辩称，本院不予支持。对原告要求被告支付2019年1月-9月的车位管理费990元，本院予以支持，被告应支付车位管理费990元给原告。五、关于违约金问题。对于原告要求被告支付违约金的问题，本院认为原告属于业主自治管理委托管理机构，且其在物业管理方面存在上岗管理人员不足等瑕疵，对于被告提出异议不予答复，存在过错，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、八十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘建华自本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月至2019年9月期间拖欠的物业管理费1657.26元给原告贝月湾小区业主委员会；二、被告刘建华自本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月至2019年9月期间拖欠的车位管理费990元给原告贝月湾小区业主委员会；三、被告刘建华于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月至2019年9月期间拖欠的水费100.85元给原告贝月湾小区业主委员会；四、被告刘建华于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月至2019年9月期间拖欠的公摊电费368.48元给原告贝月湾小区业主委员会；五、驳回原告贝月湾小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33元（原告已预交），由被告刘建华承担25元，由原告贝月湾小区业主委员会自行承担11元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准计算案件受理费，并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员     审判员  曾燮灵二〇一九年十二月二十七日书记员  潘颖琳