福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初1164号 原告：融信（漳州）房地产有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大街88号融信·希尔顿·逸林酒店C座3楼。统一社会信用代码9135060369904038X7。 法定代表人：张维，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆德强，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳文发，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被告：陈丽丽，女，1989年5月2日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 第三人：韩吴皓，男，1988年1月7日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 以上被告及第三人的共同委托诉讼代理人：赖勇龙，福建南州律师事务所律师。 以上被告及第三人的共同委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所律师实习律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市芗城区元光南路3号。统一社会信用代码91350600856508354Y。 主要负责人：黄金坤，该分行行长。 委托诉讼代理人：汤洋标，男，该分行工作人员。 委托诉讼代理人：许泽红，男，该分行工作人员。 原告融信（漳州）房地产有限公司（以下称融信公司）与被告陈丽丽、第三人韩吴皓、中国工商银行股份有限公司漳州分行（以下称工行漳州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融信公司的委托诉讼代理人陆德强，被告陈丽丽及第三人韩吴皓的共同委托诉讼代理人赖勇龙、蒋彩芬，第三人工行漳州分行的委托诉讼代理人汤洋标、许泽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融信公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除融信公司于2012年6月30日与陈丽丽签订的《商品房买卖合同》（编号：35060108033700194，含《补充协议》及其他相关附件）；2.请求判令陈丽丽立即配合、协助融信公司办理《商品房买卖合同》（编号：35060108033700194，含《补充协议》及其他相关附件）备案登记和预告登记注销的相关手续，并承担所需费用；3.请求判令陈丽丽向融信公司清偿融信公司因承担保证责任所支付的款项102349.23元，（该款项暂计至2017年6月30日，具体金额以工行漳州分行实际扣收金额为准），并确认上述款项从融信公司收取的购房款中直接抵扣；4.请求判令陈丽丽向融信公司偿还逾期清偿款项的利息14348.87元（按工行漳州分行实际扣收金额的日万分之五，其他款项自实际扣款之日起计算至陈丽丽实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从融信公司收取的购房款中直接抵扣；5.请求判令陈丽丽支付违约金200490.4元，并确认上述款项从融信公司收取的购房款中直接抵扣；6.请求判令陈丽丽立即将《商品房买卖合同》（编号：35060108033700194，含《补充协议》及其他相关附件）原件和购房款发票原件退还给融信公司；7.请求判令解除融信公司、陈丽丽、韩吴皓和工行漳州分行签订的《个人贷款合同》（合同编号A：[闽]字[漳州]行[营业部]支行[2012]年[0000966]）；8.请求判令融信公司有权将其收取的购房款直接支付给工行漳州分行，用以清偿陈丽丽尚欠的贷款本息（具体金额以工行漳州分行的结算金额为准）；9.请求判令陈丽丽承担融信公司因本案诉讼所支付的律师费10000元；10.请求判令陈丽丽承担本案的案件受理费、财产保全费。事实和理由：2012年6月30日，融信公司、陈丽丽双方签订了《商品房买卖合同》（编号：35060108033700194，含《补充协议》及其他相关附件。买卖合同约定：陈丽丽向融信公司购买址于漳州市水仙大街南侧、浦头港东侧、五号路以西、建元路以北融信·翠湖1幢2505号商品房，建筑面积126.66平方米，总价款979713元，首期购房款299713元应于签订购房认购书后7日内足额付清，余款680000元由陈丽丽通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给融信公司。买卖合同签订后，融信公司、陈丽丽、韩吴皓和工行漳州分行签订了《个人贷款合同》（合同编号A：[闽]字[漳州]行[营业部]支行[2012]年[0000966]），韩吴皓作为上述商品房按揭贷款680000元的共同借款人，融信公司为借款合同项下陈丽丽的借款提供阶段性连带责任保证。借款合同生效后，工行漳州分行已依约将陈丽丽申请的贷款680000元发放，但陈丽丽未按照合同的约定偿还本息，导致工行漳州分行要求融信公司履行担保责任，按照贷款合同的约定为陈丽丽清偿所欠本金、利息、罚息和复利等。故，截止到2017年7月14日陆续多次替陈丽丽清偿了所欠逾期本息102349.23元，且在期间亦向陈丽丽发函要求其及时偿还垫付款项无果后于2016年10月11日向陈丽丽发函解除买卖合同。陈丽丽的行为已构成严重违约，融信公司有权解除买卖合同，要求陈丽丽支付违约金、并有权要求陈丽丽配合办理合同注销备案登记手续等。 陈丽丽及韩吴皓辩称，首先，从法律关系上分析，融信公司按要求解除合同，本案存在三个法律关系，一是融信公司、陈丽丽的房屋买卖关系，二是陈丽丽和工行漳州分行金融借款关系，三是融信公司与工行漳州分行的担保关系，这三个法律关系互相独立。第一个法律关系已经履行完毕，融信公司与陈丽丽签订合同后，陈丽丽支付了首付款并按揭贷款，工行漳州分行将房款支付给了融信公司，陈丽丽的付款义务已经履行完毕，融信公司也已经将房屋交付陈丽丽使用，陈丽丽已实际占有房屋，合同已经履行完毕，不存在解除的问题。本案另外两个法律关系的矛盾在于，陈丽丽个人账号被冻结，导致无法向工行漳州分行如期还贷，从而导致违约，但是这个是后面两个法律关系的问题，不能因为陈丽丽违反与工行漳州分行的金融借款关系，未按时缴纳义务就解除与金融借款关系不同的买卖合同关系，融信公司要求解除房屋买卖合同没有法律依据。第二，从交易安全和秩序上看，合同签订时间是2012年，到现在已经过去六年了，融信公司才要求解除，影响交易安全，破坏交易秩序。第三，从公正的角度，由于当前房价上涨，融信公司要求原价收回房屋，并要求高额违约金，剥夺陈丽丽的收取投资性权利，要求承担高额的违约金，这是一种双重的惩罚，这显然是不公正的。第四，融信公司解除房屋买卖合同的依据在于补充协议的方式限制排除陈丽丽的权利，加重陈丽丽的义务。 工行漳州分行述称，1.融信公司诉求的违约情形与其无关联。工行漳州分行发放的按揭贷款均依照相关的法律法规执行，严格履行《个人购房借款/担保合同》中应尽的义务，贷款及担保合法有效。由于借款人韩吴皓（系陈丽丽丈夫）及陈丽丽，未按与工行漳州分行签订的《个人购房借款/担保合同》要求归还贷款，致使工行漳州分行从提供阶段性连带责任担保的融信公司扣款本息102349.23元（截止2018年7月31日）。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，在解除融信公司与陈丽丽签订的《商品房买卖合同》同时，应相应解除融信公司、陈丽丽与工行漳州分行签订的《个人购房借款/担保合同》，以维护工行漳州分行的合法权益。3.如果法院依法判决融信公司与陈丽丽解除商品房预售合同，则应同时判决解除陈丽丽、韩吴皓与工行漳州分行签订的《个人购房借款/担保合同》，并由融信公司偿还陈丽丽、韩吴皓欠工行漳州分行的全部贷款本息，其中：本金584234.56元，欠息32520.91元（本息暂计至2018年7月24日），以后利息按合同约定计算。 经审理查明：2012年6月27日，融信公司（出卖人）与陈丽丽（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35060108033700194）及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定陈丽丽向融信公司购买址于漳州市龙文区水仙大街南侧、浦头港东侧、五号路以西、建元路以北融信·翠湖1幢2505号商品房，建筑面积126.66平方米，每平方米7734.98元，总金额979713元；首期购房款299713元应于签订购房认购书后7日内足额付清，余款680000元由买受人通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给出卖人。 《商品房买卖合同》第二十条文书送达约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。 融信公司与陈丽丽签订《商品房买卖合同》中约定陈丽丽联系地址为福建省莆田市涵江区。 合同补充协议第四条约定：买受人选择按揭贷款付款方式的，出卖人的义务仅是协助买受人办理银行按揭贷款手续，买受人已详细了解办理按揭贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料和买受人所需缴纳的抵押登记费、印花税等相关费用。同时，买受人承诺：1、…8、买受人同意在获得贷款后按《个人住房借款主合同》约定定期归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起5日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计4个月不交或少交按揭款项，或不到出卖人处归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除主合同，收回该商品房另行出售，届时买受人除应按本款约定向出卖人归还相应款项并支付相应利息外，买受人还应按照购房款总额的20%的标准向出卖人支付违约金，因此而产生的各项费用和损失均由买受人承担。 合同补充协议第十七条约定：出卖人依据主合同或补充协议解除主合同时，买受人除按主合同及补充协议约定承担违约责任外，还应承担以下义务：1、如买受人已实际接收了商品房，则买受人应自主合同解除之日起30日内迁出该商品房，将该商品房清空、恢复原状并返还出卖人…。2、主合同解除之日起10日内，买受人应与出卖人共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销主合同备案登记、注销预告登记的相关手续，因此产生的一切费用由买受人承担。3、…。4、买受人应在解除合同后30日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，且买受人同意出卖人直接以买受人交付的购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用。 合同补充协议第十九条约定：因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由买受人承担。 2012年6月30日陈丽丽依约支付融信公司购房首付款299713元。2012年7月10日案涉房产在漳州市房产交易中心办理了商品房买卖合同网上备案登记。 2012年10月17日，陈丽丽、韩吴皓（借款人）与工行漳州分行（贷款人）、融信公司签订一份《个人购房借款/担保合同》，向工行漳州分行借款680000元，融信公司提供阶段性连带责任保证，并以案涉房产作为抵押物办理了抵押权预告登记。2012年10月24日工行漳州分行向韩吴皓、陈丽丽发放贷款680000元并受托支付至融信公司账户。陈丽丽、韩吴皓因故未按时支付按揭贷款，2015年12月31日起工行漳州分行自融信公司账户中扣收相应款项用于偿还按揭贷款，截止2018年7月31日，工行漳州分行自融信公司账户中扣收本息102349.23元用于偿还按揭贷款。陈丽丽、韩吴皓至今仍未偿还融信公司代垫款项。 2015年7月31日，陈丽丽办理了融信·翠湖1幢2505号商品房交房手续，实际接收了房屋，该房屋尚未装修。 2017年2月2日，融信公司向陈丽丽发出《及时偿还贷款催告函》，通知陈丽丽于收到函件起五日内支付代垫款项本息74758.9元和按照协议约定的相应违约金。2017年3月8日，融信公司向陈丽丽发出《销售合同解除函》，通知函内容为“……因您连续多期未向银行偿还贷款本息，银行要求我司承担连带还款责任，已从我司账户直接扣收您逾期未还的贷款本息共计人民币74758.9元。我司此前已向您发出《及时偿还贷款催告函》，要求您及时归还我司代偿的贷款本息并支付相应违约金。但截止至本函发出之时，您仍未向我司归还上述款项。现我司郑重通知您：您与我司签订的协议已经解除。请您收到本函后五日内归还我司代偿的贷款本息人民币74758.9元…并付清协议项下约定的逾期还款违约金及解除违约金，同时配合我司办理协议备案注销等相关手续。）……”。两次函件收件人地址均为福建省莆田市涵江区围观镇西村后牌26号，两次邮件均被邮政部门以“收件人名址有误”为由退回。陈丽丽亦未向融信公司支付银行扣收的相应款项。 另查明，陈丽丽与韩吴皓于2011年9月26日登记结婚。 2017年8月1日，融信公司与北京蓝鹏（厦门）律师事务所签订《委托合同》，委托北京蓝鹏（厦门）律师事务所指派律师代理本案诉讼，并支付代理费10000元。 2018年3月29日漳州市芗城区人民法院受理工行漳州分行诉韩吴皓、陈丽丽、融信公司金融借款合同纠纷一案。 诉讼过程中，融信公司于2018年9月5日向本院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结或扣押陈丽丽购买的址于福建省漳州市龙文区水仙大街南侧、浦头港东侧、五号路以西、建元路以北融信翠湖1幢2505号房屋。本院于2018年10月21日作出民事裁定，裁定查封、冻结陈丽丽名下址于福建省漳州市龙文区水仙大街南侧、浦头港东侧、五号路以西、建元路以北融信翠湖1幢2505号房产。 上述事实，有融信公司提供的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同网上登记备案证明书、垫付款凭证、《及时偿还贷款催告函》、《销售合同解除函》及快递凭证、《委托合同》及发票，工行漳州分行提供的《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、购房发票、扣收凭证、结婚证、受理案件通知书等及本院庭审笔录在卷佐证。上述证据可以相互印证，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 本院认为，融信公司与陈丽丽签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。本案中陈丽丽超过4个月未交纳按揭贷款，融信公司代为履行保证责任，陈丽丽的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，该违约行为符合解除合同条件，现融信公司要求解除《商品房买卖合同》，依约成立，本院予以支持。合同解除后，融信公司应将收取的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还陈丽丽。但因《商品房买卖合同》补充协议第十七条约定，合同解除后，陈丽丽同意由融信公司直接将已支付的购房款项向贷款机构偿付陈丽丽应付的贷款本息及违约金等费用，因工行漳州分行未在本案中提出独立诉讼请求，且就案涉借款合同纠纷在本案立案前已向漳州市芗城区人民法院提起诉讼，故购房款中属于按揭贷款部分当事人已另行主张处理，融信公司应返还陈丽丽购房首付款299713元。合同解除后，陈丽丽应将融信·翠湖1幢2505号商品房退还融信公司，虽然融信公司没有请求，但为减少当事人的讼累，本院一并予以处理。 融信公司要求陈丽丽协助办理《商品房买卖合同》撤销备案手续的诉求，有合同依据，应予支持。融信公司要求陈丽丽协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续，该主张与本案不属于同一法律关系，融信公司应另行主张处理，本院不予支持。 融信公司要求陈丽丽支付银行扣收贷款款项102349.23元及因代垫该款项产生的利息的诉求，因融信公司支付该扣收款项系做为《个人购房借款担保合同》中保证人应承担的保证责任，且如上所述，购房款中属于按揭贷款部分当事人已另行主张处理，故对该请求本院不予支持。 融信公司主张陈丽丽支付违约金200490.4元，虽合同补充协议第四条约定买受人应按照购房款总额的20%的标准向出卖人支付违约金，但陈丽丽抗辩称当前系争房屋房价上涨，融信公司要求原价收回房屋，并要求高额违约金，显然是不公平的。本院认为，系争房屋价格上涨符合客观情况，该约定的违约金标准明显高于造成的损失，本院酌情予以调整为按照购房款总额的10%支付违约金为宜，即979713元×10%=97971.3元，超过部分不予支持。 融信公司要求陈丽丽立即退还购房合同原件和购房款发票原件，因陈丽丽系按揭贷款，相关的合同原件及发票原件应留存在工行漳州分行，且案涉合同解除后，相关的合同原件及发票原件已无法律效力，没有返还的必要，故该主张不予支持。 融信公司要求判令解除融信公司、陈丽丽、韩吴皓和工行漳州分行签订的《个人贷款合同》，并将其收取的购房款直接支付给工行漳州分行，用以清偿陈丽丽尚欠的贷款本息，因工行漳州分行已就案涉借款合同纠纷向漳州市芗城区人民法院提起诉讼，当事人已另行主张处理，故该请求不予支持。 融信公司主张陈丽丽支付律师费损失10000元，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除融信（漳州）房地产有限公司与陈丽丽签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35060108033701996）； 二、陈丽丽应于本判决生效之日起10日内支付融信（漳州）房地产有限公司违约金97971.3元； 三、陈丽丽应于本判决生效之日起10日内支付融信（漳州）房地产有限公司律师费损失10000元； 四、融信（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起10日内返还陈丽丽购房款299713元，上述二、三、四项款项可予抵扣； 五、陈丽丽应于本判决生效之日起30日内将漳州市龙文区融信·翠湖1幢2505号房屋退还融信（漳州）房地产有限公司； 六、陈丽丽应于本判决生效之日起10日内协助融信（漳州）房地产有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续； 七、驳回融信（漳州）房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13697元，由融信（漳州）房地产有限公司负担4588元，陈丽丽负担9109元；保全费5000元，由陈丽丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄宝发 人民陪审员  **武 人民陪审员  陈加新 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  陈晓君 申请执行法律条文提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。