云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0324民初2736号原告：胡胜和，男，1968年5月1日出生，汉族，湖南省双峰县人，住湖南省双峰县，现住云南省曲靖市罗平县。委托诉讼代理人：李锡葆，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告：罗建文，男，1979年11月29日出生，汉族，云南省罗平县人，住罗平县。被告：沈跃书，男，1966年9月2日出生，汉族，云南省罗平县人，住罗平县。二被告委托诉讼代理人：李中学，云南腊山律师事务所律师，特别授权代理。原告胡胜和与被告罗建文、沈跃书确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告胡胜和的委托诉讼代理人李锡葆，被告罗建文、沈跃书及其委托诉讼代理人李中学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡胜和向本院提出诉讼请求：1．判令原被告之间的租赁行为及签订的租赁协议无效；2．判令两被告向原告返还租金33万元，并连带向原告赔偿损失2，659，359.45元，合计2，989，359.45元；3．判令本案诉讼费、保全费由两被告连带承担。庭审中，原告将第二项诉求变更为“判令两被告向原告返还租金2，871，800.00元，并连带向原告赔偿损失1，100，000.00元，合计3，971，800.00元”。事实及理由：2013年9月20日，两被告与罗雄街道红星居委会第六居民小组签订租地协议，租用该居民小组坐落于324国道东侧“长塘子”的集体土地37.15亩准备建汽车修理厂。协议签订后，两被告把该片土地打好围墙并硬化了场地，但两被告由于资金问题无力建设，便将上述土地于2014年2月转租给原告建仓库。土地租赁给原告后，被告一方面隐瞒罗平县国土资源局责令停止违法行为的事实，欺骗原告可以办理用地手续；另一方面帮助原告建盖仓库，进一步扩大违法事实。2017年11月27日，罗平县国土资源局对原被告的违法行为作出处罚：责令拆除违法建筑，对原被告共同罚款247，666.70元。后来原告独自缴纳了上述罚款。2019年罗平县开展大棚房整治行动，国土部门责令原告及两被告对租赁土地上的建筑物进行拆除，原告积极配合政府部门拆除了违法建筑，土地现已复耕。由于合同无效，给原告造成了5，318，718.90元的损失，具体为：罚款247，666.70元；建筑物损失4，884，508.20元；拆迁房屋、恢复土地费用损失186，544.00元。两被告违法将土地租给原告建仓库使用存在过错，应承担50%的责任，即2，659，359.45元。此外，原告按照46.6亩土地面积支付租金，但经国土部门测量实际土地面积只有37.15亩，被告应返还多支付的租金。被告罗建文、沈跃书辩称，答辩人与胡胜和2014年2月24日签订的《土地使用权租凭合同》涉及后面的土地面积18.6亩，租金606，000.00元，租期19年，合同经公证处公证。2015年12月15日，双方又签订了一份《土地使用权租凭合同》，将后面的土地面积变更为12亩，租金540，000.00元。双方签订的合同合法有效，答辩人没有违法硬化土地、隐瞒已被责令停工，没有欺骗胡胜和可以办理土地手续并帮助其建盖非法建筑。胡胜和未经批准使用红星社区居委会第六居民小组“长塘子”的集体土地建仓库，应自行承担其违法行为的后果。合同约定因国家相关政策造成不能正常生产经营所产生的损失由胡胜和承担，因此答辩人不应返还租金。胡胜和只向答辩人交付了888，100.00元租金，其应当承担违约责任。请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼主张提交了证据，本院组织进行了质证。原告提交了以下证据（均为复印件）：1．胡胜和的身份证，用以证明原告诉讼主体资格。2．（2018）云0324行审4号行政裁定书，用以证明2013年9月20日，罗建文、沈跃书向红星社区居委会第六居民小组租赁了集体土地37.15亩建盖汽车修理厂，平整场地后于2014年2月24日又违法转租给胡胜和，罗建文、沈跃书的转租行为、土地平整行为均违法。3．《土地使用权租凭合同》，用以证明2014年2月24日罗建文、沈跃书将土地转租给胡胜和后，又于2015年12月15日续签了合同。4．《责令违法行为通知书》，用以证明国土资源局先后于2014年5月5日、5月26日向罗建文、沈跃书发出了责令停止违法行为通知书，要求罗建文、沈跃书停止违法占地行为。5．国土资源局调查询问笔录，用以证明：（1）罗建文、沈跃书于2013年9月20日向红星居委会第六居民小组租用28亩土地修建汽车修理厂；（2）罗建文、沈跃书租用土地打好围墙平整土地后，由于资金不足，于2014年2月24日将该片集体土地转租给胡胜和建盖仓库，一直未办理用地手续。6．《行政处罚决定书》和罚没收入专用收据，用以证明2017年11月27日，罗平县国土资源局对共同违法行为人罗建文、沈跃书、胡胜和做出行政处罚：拆除非法占地建筑物，恢复土地；对三人罚款247，666.70元。胡胜和于2018年5月29日独自缴纳了前述罚款。经罗平县国土资源局丈量，非法占用的土地面积为37.15亩。7．租金缴纳凭证，用以证明胡胜和在2014年2月24日至2018年12月23日期间共支付租金2，871，800.00元（部分支付给罗建文、沈跃书，部分代罗建文、沈跃书支付给红星居委员会第六居民小组）。按照合同约定，原告应付租金2，700，000.00元，但实付租金2，871，800.00元。8．建筑成本票据，用以证明胡胜和租地后建仓库共支出4，884，508.20元。9．拆迁费用收据，用以证明原告拆迁房屋、恢复土地支付费用186，544.00元。被告罗建文、沈跃书及其委托诉讼代理人对原告提交的证据发表了以下质证意见：对第一、三组证据没有意见；对第二组证据真实性、合法性没有意见，但不能证明原告想要证明的内容；对第四、五、六组证据的真实性、合法性没有意见，但是该三组证据是因为原告的违法行为造成的，与两被告无关；对第七组证据中41、42、43页及50页上的10万元、6万元没有意见，47页的条子是被告出具的，但被告没有收到钱，原告把钱打给红星居委员会第六居民小组了，其他单据均不认可；对第八、九组证据的三性均不认可。被告罗建文、沈跃书提交了以下证据（均为复印件）：1.2014年2月24日签订的《土地使用权租凭合同》及公证书，用以证明双方的合同权利义务及违约责任；2．罗建文银行账户交易明细表，用以证明其收到原告转账支付租金828，100.00元，现金支付60，000.00元，合计收到胡胜和支付租金888，100.00元。原告胡胜和及其委托诉讼代理人对被告提交的证据发表了以下质证意见：对《土地使用权租凭合同》没有意见，该合同已经被后来的合同取代；对公证书不发表意见，对交易明细真实性没有意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院做如下认定：原告提交的第二、四、五、六组证据来源合法，相互印证，能够证实原告主张的相关事实，本院予以采信；第七组证据中，虽然部分租金是胡胜和直接支付给第六居民小组，但是根据罗建文、沈跃书陈述，其出具的收款收据中的金额包括胡胜和直接支付给第六居民小组的租金，且由于罗建文、沈跃书需要向第六居民小组付租金，说明罗建文、沈跃书同意胡胜和代其二人向第六居民小组支付租金，应当认定胡胜和已经向罗建文、沈跃书支付了租金；对第八组证据中支付给沈跃书的相关费用沈跃书认可，经核实共计831,244.5元，本院予以采信，其他建筑成本凭据由于记载内容不详，且建筑物已经拆除，在没有其他证据佐证的情况下，无法确认是否是用于建设本案所涉仓库支出，本院不予采信；胡胜和按照行政处罚拆除违法建筑，其支付拆除费用客观合理，本院对胡胜和提交的第九组证据予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗建文、沈跃书与罗平县罗雄街道红星居委会第六居民小组于2013年9月20日签订租地协议，租用该小组坐落于324国道东侧“长塘子”（地名）的一片尚未纳入城市建设用地规划的集体土地（经土地管理部门测量共37.15亩，其中旱地4.9亩、水田32.25亩）准备建汽车修理厂。租地协议签订后，罗建文、沈跃书在该片土地四周打好围墙并平整了之前第六居民小组平整后剩下的三分之一的场地。后因资金问题，罗建文、沈跃书于2014年2月24日将该片土地转租给胡胜和。双方签订了《土地使用权租凭合同》，合同约定租赁期限为2014年5月2日至2033年5月1日，租赁土地面积为：前面28亩，每亩年租金15，000.00元；后面18.6亩，每亩年租金10，000.00元。云南省罗平县公证处对该合同进行了公证。2015年12月15日，罗建文、沈跃书与胡胜和再次签订《土地使用权租凭合同》，合同约定双方此前签订的合同作废，合同内容除了后面土地面积由“18.6亩”变更为“12亩”和租金总额相应变更外，其余内容与双方2014年2月24日签订的合同基本一致。2014年3月，胡胜和未经批准在没有取得建设用地批准手续的情况下，违反罗平县土地利用总体规划，擅自占用该片集体土地建仓库，支付给沈跃书建设费用918，666.00元。罗平县国土资源局在巡查中发现上述违法行为后，于2014年5月5日以罗平县国土资源局罗国土资停字〔2014〕第114号，2014年5月26日以罗国土资停字〔2014〕第121号《责令停止国土资源违法行为通知书》分别通知沈跃书、罗建文停止违法行为，此后又于2015年4月28日和2017年10月19日分别以罗国土资停字〔2015〕第126号、罗国土资停字〔2017〕第127号《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令胡胜和、罗建文、沈跃书停止其违法行为。2017年11月27日，罗平县国土资源局作出罗国土资处字【2017】13号《行政处罚决定书》，责令胡胜和、罗建文、沈跃书拆除其非法占用的37.15亩（24766.67平方米）土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并对胡胜和、罗建文、沈跃书罚款人民币247，666.70元。处罚决定生效后，胡胜和缴纳了全部罚款。胡胜和在2014年2月24日至2018年12月23日期间共支付给罗建文、沈跃书租金2，871，800.00元（其中代罗建文、沈跃书支付给红星居委员会第六居民小组1，231，200.00）。前述2，871，800.00元租金中，有60，000.00元为2018年12月23日支付，为预付2019年5月1日至2020年4月30日的租金。因罗平县国土资源局申请法院强制执行拆除违法建筑，经做工作后，胡胜和于2019年5月初自行拆除了非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，支付拆除费用186，544.00元。本院认为，合同是否有效，关键看是否符合法律关于合同效力的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。胡胜和与罗建文、沈跃书签订《土地使用权租凭合同》，支付远高于正常农用土地流转的租金租赁大面积土地用于非农建设，在签订合同时，胡胜和应当审查其所承租的土地是否具有合法的用地审批手续或者能否办理合法用地手续，但其未尽到审查义务，虽然胡胜和认为是被告欺骗说可以办理用地审批手续，但是其在未办理用地审批手续的情况下进行非农业建设，且在土地管理部门发出停工通知后，继续违法占地建设，甚至在处罚决定作出后，仍继续向出租人支付租金，可见原告是明知违法而为之。罗建文、沈跃书与胡胜和签订本案所涉租赁合同，将尚未纳入城市建设用地规划的土地租赁给胡胜和建设仓库，违反了我国法律的禁止性规定，合同无效。故胡胜和关于确认合同无效的诉求本院予以支持。无效的合同，自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但是，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产。在土地租赁合同中，合同具有连续性给付特征，已经履行的部分产生了一种无法逆转的事实状态，承租人因合同的履行占有土地并获得了收益，不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。因此，在此情形下，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，由出租人返还土地已经使用期间的租金将导致承租人无代价获得对租赁物使用的不公平结果，故承租人已经使用土地期间的租金不应返还。本案中，原告胡胜和认为其按照46.6亩土地面积支付了租金，实际上应按国土部门测量的37.15亩支付租金，因而被告应返还多支付的租金。实际上，国土部门测量的土地面积未做前后划分，而按照原被告2015年12月15日签订的合同约定，租赁土地面积为40亩（前面28亩，后面12亩），是双方共同测量认可的面积，按胡胜和实际使用土地时间计算，其应付租金2，700，000.00元，但其实付租金2，871，800.00元，因此，罗建文、沈跃书应返还胡胜和租金171，800.00元。原告要求返还已交付租金的诉求，本院部分支持。由于胡胜和非法占用农用地的行为属于严重违法行为，其违法行为的后果应由其自行承担，不应得到法律的保护。本院对胡胜和主张的建设和拆除违法建筑的“损失”赔偿请求不予支持。关于罚款问题，根据罗平县国土资源局作出的行政处罚决定，处罚对象为胡胜和、罗建文、沈跃书三人，胡胜和缴纳罚款后如需向其他人追偿属另一法律关系，本院在本案中不予审查裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、原告胡胜和与被告罗建文、沈跃书于2015年12月15日签订的《土地使用权租凭合同》无效。二、由被告罗建文、沈跃书于判决生效后五日内向原告胡胜和返还租金171，800.00元。三、驳回原告胡胜和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,574.00元，由原告胡胜和负担30,000.00元，被告罗建文、沈跃书负担8,574.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  张清华人民陪审员  赵联松人民陪审员  田绍华二〇一九年十二月十日书 记 员  梁芳圆