江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终10462号上诉人（原审被告）：梅晓文，男，1988年12月16日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：朱建超，男，1985年7月16日生，汉族，住安徽省濉溪县。原审被告：梅建新，男，1965年10月24日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原审被告：梅国珍，女，1966年9月18日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人梅晓文因与被上诉人朱建超、原审被告梅建新、梅国珍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初6775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人梅晓文上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.朱建超在过户完成后未按约付清房款构成违约，梅晓文在此前提下搬走空调理所当然。2.涉案房产属梅晓文、梅建新、梅国珍共同共有，但梅国珍未在补充协议上签字，应视为车库未出卖给朱建超。被上诉人朱建超答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告朱建超向一审法院起诉请求：1.判决梅晓文、梅建新、梅国珍及其家人立即搬离朱建超名下购买的车库（新浒花园230幢305室）；2.归还违反合同搬走的物品并恢复原貌；3.本案的一切诉讼费用由梅晓文、梅建新、梅国珍承担。庭审中，朱建超明确第一项诉讼请求为：判决梅晓文、梅建新、梅国珍将案涉新浒花园230幢305室的车库交付给朱建超。一审法院认定如下事实：2018年7月24日，经案外人苏州市优乐佳房产经纪有限公司居间，朱建超（乙方、购房人）与梅晓文、梅建新（甲方，售房人）签订了《房屋买卖定金协议》一份，协议约定：甲方自愿将座落于新浒花园230幢305室的房屋出售给乙方，房屋面积为120平方米；房屋的实际成交价格为1875000元整；房东带走两个电视、两张桌子以及次卧一个空调，其余留下；乙方于2018年7月24日向甲方支付购房定金5万元整，定金最终充抵房款；甲方向乙方交付房屋的时间为甲方拿到全部房款当日；办理房屋转让手续所产生的相关税费由买方承担。协议还对房屋买卖其他事项进行了约定。该协议项下甲方处有梅晓文、梅建新的签字确认，乙方处有朱建超的签字确认，中介方有案外人苏州市优乐佳房产经纪有限公司的盖章确认。2018年9月6日，梅晓文、梅建新签订《补充协议》一份，协议载明：“新浒花园230幢305室，车库305室，房屋里面所有人户口在此房屋（新浒花园230幢305室）迁出房屋，房屋也是过户之前搬走，过完户口交房于买方，不得拖延时日，买方定金今日交付卖方两万元整，剩余3万元整过户后给卖方。”梅晓文、梅建新在协议落款处签字并捺印。梅晓文、梅建新在庭审中均确认上述协议是其签署。2018年11月12日，朱建超与梅晓文、梅建新、梅国珍签订《苏州市存量房买卖合同》一份，合同约定梅晓文、梅建新、梅国珍将位于苏州市高新区房屋出卖给朱建超，房屋系动迁安置房，共有情况为梅晓文、梅建新、梅国珍，合同还对房屋价款、支付方式等事项进行了相应的约定。2018年11月13日，案涉的苏州市新浒花园230幢305室房屋的不动产权已转移登记至朱建超名下。关于案涉房屋买卖是否包含车库，对此朱建超在诉讼过程中申请证人戴某、吴某、李某出庭作证。证人戴某在庭审中陈述：我是优乐佳房产中介公司员工，梅建新打电话将房源信息挂在我司，后我带着朱建超的小舅子去看了房，朱建超晚上过来了去案涉房屋和梅晓文、梅建新、梅国珍协商，协商一致后就到我们门店签合同，签合同的有梅晓文、梅建新，梅国珍当时带孩子就没去。而且当时在案涉房屋时本来准备去看车库的，但是梅建新说母亲住在里面，就没有看，所以朱建超就直接和我们去门店签合同。当时交涉时梅晓文方出售房屋是包含车库的，办理网签的当天梅晓文方将钥匙交付给朱建超，回来后我就陪着朱建超去看了房子和车库，当时车库里面没有人居住。证人吴某在庭审中陈述：我是优乐佳房产经纪公司的店长，公司的业务员戴某促成了原、被告的房屋买卖交易，我当时作为店长给双方草拟了《房屋买卖定金协议》，当时房屋买卖包含了车库，因为车库没有产证，作为附属物就没有写进协议中。之后双方还签了一份《补充协议》，是将车库明确写进去了，这份协议是梅晓文、梅建新签的。证人李某在庭审中陈述：我是优乐佳房产经纪公司的员工，负责权证工作，原、被告的权证工作是我办理的，在拿产证的时候，梅晓文方将房屋钥匙及车库钥匙都交付给了朱建超，当时我在场，应该是梅晓文的妻子拿过来的，梅晓文也在场。对于上述三位证人的证人证言，朱建超表示均无异议，梅晓文、梅建新、梅国珍则表示对于证人证言陈述的房屋买卖过程没有异议，但对车库的陈述不予认可，梅晓文、梅建新、梅国珍坚持认为房屋买卖并不包含车库。在庭审中，朱建超、梅晓文、梅建新、梅国珍一致确认：目前案涉车库系由梅建新的母亲张菊英居住。且梅晓文、梅建新、梅国珍还表示张菊英一直居住在车库中，并未像朱建超所言曾经清空过车库，梅晓文、梅建新、梅国珍也从未将车库交付给朱建超。在庭审中，朱建超、梅晓文、梅建新、梅国珍一致确认案涉房款尚余3万元未交付，对此朱建超明确表示案涉房屋的剩余房款3万元其愿意于本案判决书生效之日起十日内交付给梅晓文、梅建新、梅国珍。庭审中，朱建超与梅晓文、梅建新、梅国珍就第二项诉请达成一致意见：梅晓文、梅建新、梅国珍归还朱建超品牌为奥克斯的立式空调一台以及品牌为松下的挂式空调一台即可。但梅晓文、梅建新、梅国珍庭审中明确表示不愿意主动送回被其带走的上述空调，朱建超亦表示取回空调并非其义务，要求法院依法判决。以上事实由房屋买卖定金协议、补充协议、苏州市存量房买卖合同、不动产权证书、证人证言，以及一审法院庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，本案中，关于苏州市高新区新浒花园230幢305室房地产的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》、《苏州市存量房买卖合同》均系双方真实的意思表示，亦不违反法律规定，当属合法有效，双方均应全面按约履行。虽然《房屋买卖定金协议》中并未明确载明关于车库的处理，但《补充协议》中梅晓文、梅建新已明确表示案涉房屋的买卖中包含了相应车库，且证人戴某、吴某的证言中亦陈述案涉房屋买卖系包含车库，而梅国珍作为梅建新的妻子、梅晓文的母亲，结合证人证言以及梅晓文、梅建新出具的《补充协议》，一审法院亦可确认梅国珍知晓并认可案涉房屋的出售包含了车库。而目前案涉的新浒花园230幢305室已经交付给了朱建超，且已完成了产权过户，故梅晓文、梅建新、梅国珍理应按照约定将案涉房屋的配套车库交付给朱建超，一审法院对朱建超要求梅晓文、梅建新、梅国珍将案涉车库交付给朱建超的诉讼请求予以支持。关于朱建超的第二项诉讼请求，一审法院认为，《房屋买卖定金协议》中对案涉房屋内原物品归属有明确约定，且朱建超、梅晓文、梅建新、梅国珍庭审中已一致确认梅晓文、梅建新、梅国珍应向朱建超归还品牌为奥克斯的立式空调一台以及品牌为松下的挂式空调一台，故一审法院对此亦予以认可。关于梅晓文辩称的剩余房款3万元未收到的辩解意见，一审法院认为，为减轻当事人诉累，该3万元本案中一并处理。鉴于朱建超庭审中亦表示愿意于本案判决生效起十日内将剩余3万元房款交付给梅晓文、梅建新、梅国珍，故一审法院对此亦予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，一审法院判决如：一、梅晓文、梅建新、梅国珍应于判决生效之日起三十日内将苏州市新浒花园230幢305室房屋的车库交付给朱建超。二、梅晓文、梅建新、梅国珍应于判决生效之日起十日内向朱建超归还品牌为奥克斯的立式空调一台以及品牌为松下的挂式空调一台。三、朱建超应于判决生效之日起十日内向梅晓文、梅建新、梅国珍支付剩余房款3万元。案件受理费2700元，由梅晓文、梅建新、梅国珍负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，涉案苏州市高新区新浒花园230幢305室房屋原为动迁安置房，由梅晓文、梅建新、梅国珍共同共有。涉案《房屋买卖定金协议》、《补充协议》虽由梅晓文、梅建新作为卖方签署，但之后的《苏州市存量房买卖合同》由梅晓文、梅建新、梅国珍共同签订，应视为梅国珍对梅晓文、梅建新签订上述《房屋买卖定金协议》、《补充协议》作出追认，故上述协议对梅晓文、梅建新、梅国珍及朱建超均产生法律约束力。涉案《补充协议》明确含“305室车库”，结合中介人员的证人证言，应认定出卖标的物含车库，故梅晓文、梅建新、梅国珍应将涉案房屋所带车库交付买受人朱建超。涉案《房屋买卖定金协议》中对房屋内原物品归属已作出明确约定，且梅晓文、朱建超一审中就空调的返还问题已达成了一致意见，一审法院据此判决梅晓文一方返还相应品牌的空调并无不当。综上，梅晓文的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人梅晓文负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十二月三十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。