江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0124民初2945号原告：吴玲娟，女，1984年11月9日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：文振华，进贤县民和镇法律服务所法律工作者。被告：甘华根，男，1977年12月13日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：黄乃德，进贤县南台法律服务所法律工作者。第三人：付艳辉，男，1975年8月24日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。原告吴玲娟诉被告甘华根、第三人付艳辉执行异议之诉一案，本院受案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判决被告甘华根执行异议之请不成立，维持原告财产保全申请（2019）赣0124民初1532号民事裁定书，准许原告继续查封并执行进贤县民和镇滨湖大道半岛豪园15号楼1单元401室（产权证号：赣进贤县不动产权第0003323号）房屋。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告借钱给第三人付艳辉，向法院起诉付艳辉，进贤县人民法院2019年5月21日作出（2019）赣0124民初1532号民事裁定书，同日作出（2019）赣0124执保119号协助执行通知书，对案涉房屋进行查封。被告甘华根2019年8月9日向法院提出财产保全执行异议，以其2019年2月8日与付艳辉（被执行人，本诉第三人）协议转让并支付购房款取得第三人不动产半岛豪园15号楼1单元401室的房屋为由，要求排除对该房屋的执行。2019年2月19日，被告甘华根接受第三人付艳辉及其妻子潘红丹的公证委托至案涉房屋被查封之日，被告未尽委托之责办理产权登记，明显存在怠职过错，以致案涉房屋被查封，法定查封应当优先保护。被告受让第三人的房屋违约，没有提交房产主管部门签订的资金托管协议和托管交易资金凭证，被告没有遵守交易规则和法规，不可规则于第三人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不符合排除执行的相关规定。法院审查被告执行异议未举行听证，以被告购房行为在前，支付了购房款，取得第三人房屋无过错为由，排除原告申请保全案涉房屋的执行，事实不清，理由不充分，证据缺失，原告不服该裁定，提起本案执行异议之诉，请求法院依法进行判决。被告甘华根辩称：1、进贤县人民法院（2019）赣0124执异76号执行裁定书的作出程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，法院应维持该裁定并依法驳回原告的起诉。2、被告购买案涉房屋在前，法院查封案涉房屋在后，被告购买案涉房屋的时间是2019年2月19日，原告申请法院查封案涉房屋的时间是2019年5月21日，时间相差三个月。在法院查封之前，被告即与第三人签订了房屋买卖合同，且付清了购房款73万元，同时双方还办理了公证。未办理过户手续是因为第三人付艳辉一直未提供过户所需材料所致，被告已经占有使用案涉房屋符合法律规定。3、被告与第三人在进贤县公证处办理了公证书，约定一年内办理产权过户，整个购房过程中程序合法，交易清楚，无任何违规违法行为。4、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案涉房屋应由被告所有所用。原告的起诉没有理由。综上，请求法院驳回原告的起诉，维持（2019）赣0124执异76号执行裁定书。第三人付艳辉未到庭参加诉讼，未提出答辩。原告在举证期限内提交以下证据：证据1、原、被告及第三人身份证，证明原、被告及第三人的诉讼主体身份。证据2、进贤县人民法院（2019）赣0124民初1532号民事裁定书、法律文书生效证明、执保119号协助执行通知书、第三人付艳辉不动产权第0003323号产权证书、付艳辉不动产（2017）第0003323号查询结果，证明：1、原告因对第三人付艳辉享有债权，依法申请保全，判决已生效，进贤县民和镇滨湖大道半岛豪园15号楼1单元401室产权证20××23号房产处于查封状态；2、第三人是原告45万元的债务人，法院依申请查封、判决合法有效。证据3、被告甘华根财产保全异议申请书、被告甘华根房屋买卖中介合同书、付艳辉及其案外人潘红丹卖房收条、第三人付艳辉委托被告办理所购房产权登记及公证委托书，进贤县人民法院（2019）赣0124执异76号、执行裁定书，证明：1、被告甘华根购买第三人付艳辉半岛豪园15号楼1单元401室产权证号20××23号房屋私下交付款未按行政法规规定到不动产登记部门办理资金托管手续，交易行为是与第三人串通规避债务；2、被告作为公证委托办理所购房屋登记过户人，其因自身原因怠职履行过户登记所购房屋，明显存在过错，且该过错不可归责于第三人，被告异议理由不足于排除原告强制执行的权力，依法异议不成立。3、执异76号裁定书没有依法组织听证，裁定解除查封错误。被告甘华根对原告提交证据的质证意见为：对证据1、“三性”均有异议，不是原件。对证据2、该民事判决书的真实性有异议，不是原件，是复印件，债权债务与被告无关，民事裁定书真实性无异议，关联性有异议，该裁定书的时间是2019年5月21日，而被告买房是2019年2月14日，该份裁定书在后，被告买房在先早已3个月。协助执行通知书是复印件，时间好像也是5月份。生效文书是10月份才生效的，这些都是复印件“三性”有异议。对证据3、“三性”无异议，该房屋是2019年2月14日购买，原告起诉是2019年5月21日起诉；原告用“串通”二字是没有事实和法律依据的，被告买这房屋并不知情，第三人与原告有债权债务关系，达不到原告的证明目的。被告甘华根在举证期限内提交以下证据：证据1、购房合同一份、银行转账流水两份、收款收据一份，证明2019年2月14日与第三人签订了案涉房屋的房屋买卖中介合同，当日被告交付2万定金给第三人，第三人出具定金收条一份；2019年2月14日、19日、20日通过中国建设银行两笔转账给第三人账号62万元、一笔转给潘红丹账上9万元，加上之前交付的定金2万元，一共73万元。第三人和潘红丹出具了收条，时间是2019年2月20日。证据2、付艳辉、潘红丹的房产证、物业交接确认书、南昌市华亮物业管理有限公司半岛豪园物业管理处出具的证明、江西省进贤县润田供水有限公司客户缴费卡、江西国能燃气有限公司收款收据，证明案涉房屋在2019年2月19日至20日交付给被告使用。证据3、进贤县公证处出具的公证书一份，证明被告与第三人签订房屋买卖合同后到公证处进行了公证，约定一年之内过户。证据4、进贤县人民法院（2019）赣0124执异76号执行裁定书，证明原告申请查封案涉房屋是2019年5月21日，而被告与第三人2019年2月14日就签订了购房合同，被告购房早于原告申请查封该房三个月，并于2019年4月14日、19日、20日向付艳辉、潘红丹支付了房款共计73万元，房款全部付清。双方未办理过户手续是因为付艳辉一直未提供过户所需材料导致。证据5、不动产登记证明和不动产登记信息，证明案涉房屋甘华根已办理抵押。原告对被告甘华根提交证据的质证意见为：对证据1、真实性无异议，合法性和关联性有异议，这组证据均不能证明真实的交易行为，实现不了合法的行为有效，没有其他相关佐证购房交付行为的法定效力；交易房屋要到不动产登记房管部门办理资金托管并签订证据托管协议，交易行为的真实性不予确认。被告与第三人资金的往来转账存在他们之间的交易行为，不能体现这款项的交易行为就是给付购房款的事实。无法实现其证明目的。对证据2、真实性无异议，对其合法性、关联性、证明目的有异议，这组证据在提起执行异议的时候没有作为证据提交，可以推断是本诉之后补充制作的，如果是真实的合法的，在执行异议之时就应该作为证据，这组证据存在着后期加工制作的可能性。对证据3、对其关联性和证明目的有异议，被告受了第三人和潘红丹的委托，未在适当的时间之内办理产权登记过户，这个责任过错不在第三人，不能归责于第三人，排除执行案涉房屋的执行异议，理由不成立，也不符合法律规定。也没有在举证期限内提交没有办理产权证是第三人过错的证据。对证据4、真实性无异议，合法性、关联性、证明目的有异议，该份裁定书没有发生效力，原告在未生效期间已经提出执行异议之诉，对原告不具有拘束力和执行力，没有法定效力就不能实现被告的证明目的。对证据5、“三性”均有异议，证明目的也有异议，这组证据没有体现不动产抵押的房产就是案涉房产，不动产权抵押登记的文书不动产000659号不是滨湖大道的第0003323号房产，且不动产他项权登记的时间有改动，究竟是9月，还是2月，还是8月不清楚，不能印证该组证据的真实性，对合法性异议，在于原告对本案实施依法查封之后不影响原告异议之诉的理由的成立。庭审中，出示本院依职权向进贤县不动产登记中心协查回执给原、被告看阅、质证。原告对该协查回执的质证意见为:真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，被告的案涉房屋抵押的真实性存在，但不影响法律的依法查封，有抵押也可以查封，原告依法申请的查封应当优先受到法律保护，该证据与原告查询的一份不动产查询登记证明结果是一致的，仍处于查封状态，产权并没有转移到被告，被告仍未依法取得本案异议房产，法律应当根据原告的异议诉请依法判决，被告的执行异议不成立，应当驳回被告的异议，撤销原执行异议的裁定。被告对该份协查回执的质证意见为：“三性”均无异议。第三人付艳辉在举证期限内未提交证据。本院对原告提交证据的认证意见为：对证据1、系职能部门所制作、颁发，予以认定。对证据2、证据3中本院制作、送达的相关法律文书及不动产登记部门所制作、颁发的证件的真实性、合法性，予以认定。对原告持此二组证据的证明目的暨原告的执行异议之诉能否予以支持亦即被告原提出的排除强制执行的执行异议裁定能否继续维持的问题，因该二组证据均来源于被告在原执行异议过程中所提交的相关材料，且被告在本案中亦已提交更全面的证据材料，可结合被告本案中提交的证据进行综合分析（在此不作赘述，详见之后对被告所提交证据的认证意见）。对被告提交证据的认证意见为：对证据1、房屋买卖合同系被告与第三人通过中介签订的合同，真实、有效，可以认定。银行流水及收款收据可以相互印证，可以认定被告已按房屋买卖合同付清案涉房屋房款的事实。对证据2、该组证据中的几份文书、证明等材料可以形成证据链，可以认定第三人付艳辉已将所转让的案涉房屋交付给被告使用的事实。被告质证时提出该组证据在被告提出执行异议的过程中未提交，而在本案中提交，系后期加工制作的主张，未提交证据支持其该主张，不予认定。对证据3、被告与第三人之间就案涉房屋事项的委托公证书系具有公示性效力的文书，可以认定第三人就案涉房屋的出售、解押、过户等已特别授权给被告，在第三人未到场的情况下，自2019年2月19日至2020年2月18日期间，被告有权依据该公证委托书代第三人行使签署一切文件的权利。对证据4、该份裁定书虽因原告提起执行异议之诉而未发生法律效力，但对被告持此证明其购买案涉房屋在前、法院查封案涉房屋在后的时间节点，是可以认定的。对证据5、来源于职能部门所制作，结合本院依职权向该职能部门即进贤县不动产登记中心所调取的回执材料，可以认定案涉房屋已于2019年2月20日办理抵押登记，抵押权人为被告甘华根，至调查之日2019年11月4日尚未办理解押。对本院依职权向进贤县不动产登记中心协查回执的认证意见为：该份证据系本院为更好地了解本案的基本事实，履行职责的行为，协查部门亦已按协查通知进行了回复，可以认定。结合原、被告的举证、质证、本院的认证以及当事人庭审中的相关陈述，本案的基本事实可以作如下认定：2019年2月14日，被告甘华根与第三人付艳辉通过南昌宏宜居房产置换有限公司签订《房屋买卖中介合同》，合同约定：第三人付艳辉将其坐落进贤县民和镇滨湖大道半岛豪园15号楼1单元401室的房屋（产权证号：赣进贤县不动产权第0003323号）一套出售给被告甘华根，房屋总价73万元等。合同签订的当天，被告给付第三人定金2万元。2019年2月19日、20日，被告通过其银行账户向第三人分别转账支付40万元、22万元，2019年2月20日向第三人之妻潘红丹转账支付9万元。以上三笔转账加上之前给付的定金共计73万元，第三人和其妻子于2019年2月20日向被告签名出具收到房款73万元的收条一张。2019年2月19日，被告与第三人就案涉房屋到进贤县公证处办理委托书的公证（公证书的文号：赣洪进证内字第207号），委托书的主要内容为：由被告全权代理第三人办理案涉房屋产权的查档、出售、解押、过户、缴纳税费、水电、有线电视、管道煤气过户、接受登记机关的询问、房屋资金托管等事项；被告就上述委托事项签署的一切相关文件，第三人均予认可，并承担相应的法律责任；被告无转委托权；委托期限自委托书签署之日（2019年2月19日）起至2020年2月18日止。公证的同日即2019年2月19日，第三人将案涉房屋的水、电、管道煤气、物业服务等过户至被告名下，将案涉房屋交付被告入住、使用。2019年2月20日，被告交纳80元的不动产登记费，为案涉房屋办理抵押登记，登记权利人为被告甘华根，该抵押登记至本院协查之日即2019年11月4日尚未注销抵押登记，至本案诉争过程中，被告尚未将案涉房屋的产权变更登记在其名下。原告吴玲娟因第三人付艳辉欠其借款50万元未还，于2019年5月13日向本院提起民事诉讼，本院已于2019年6月20日作出（2019）赣0124民初1532号民事判决书，判决第三人应归还原告吴玲娟借款本金45万元及利息，该判决已发生法律效力，原告已向本院申请强制执行。原告在起诉第三人上述借款纠纷一案的过程中，于2019年5月21日向本院提出财产保全的申请，要求本院查封第三人的案涉房产即进贤县民和镇滨湖大道半岛豪园15号楼1单元401室的房屋（产权证号：赣进贤县不动产权第0003323号），本院依据原告的申请，制作（2019）赣0124民初1532号民事裁定书，裁定查封第三人的案涉房屋，并向进贤县不动产登记中心送达（2019）赣0124执保119号协助执行通知书，对案涉房屋进行了查封。被告甘华根于2019年8月19日向本院提出财产保全异议申请，对本院依据（2019）赣0124执保119号实施的查封有异议，以其已购买案涉房屋，并付清了房款，且办理了不动产过户等手续的委托书公证，案涉房屋名为付艳辉，实际产权人为甘华根为由，请求解除对案涉房屋的查封。2019年8月22日，本院受理被告甘华根的执行异议，并于2019年9月2日制作（2019）赣0124执异76号执行裁定书，裁定：一、案外人（即本案被告）甘华根提出的执行异议请求成立；二、解除对位于进贤县民和镇滨湖大道半岛豪园15号楼1单元401室的房屋（产权证号：赣进贤县不动产权第0003323号）所采取的查封措施。原告吴玲娟对本院（2019）赣0124执异76号执行裁定书不服，遂提起本案之诉。本院认为，被告通过中介与第三人签订案涉房屋的买卖合同，系双方真实、自愿的意思表示，不违背法律规定，该合同合法、有效，依法应予保护。被告已按照合同的约定付清全部案涉房款，且第三人已将案涉房屋交付被告入住、使用，对案涉房屋的水、电、管道煤气、物业服务等亦办理了交接、过户等，被告已取得案涉房屋的占有、使用权利。加之，被告已就案涉房屋的过户等事项与第三人签署了委托书，并就委托事项进行了公证，可见，第三人已就案涉房屋的过户等特别授权给被告，由被告代为行使签署案涉房屋过户等事项的权利。另外，被告已为案涉房屋设定抵押，抵押权利人为被告本人，被告已经取得案涉房屋的物权期待权。本院对原告与第三人之间民间借贷纠纷执行一案，如继续对案涉房屋实施查封、拍卖、变现等，因被告享有的抵押优先权，已无现实意义。再则，因被告购买案涉房屋系通过中介购买，按进贤县住房和城乡规划建设局的进住建字（2018）22号文件规定，通过中介购买房屋过户时，需提交售房人的银行卡，便于办理资金托管，避免房屋买卖之交易风险，因第三人未及时提供银行卡给被告，致被告未顺利办理案涉房屋的过户登记，可见，被告曾向房屋产权登记部门提交过变更登记申请，该过错不在买受人即被告，而在第三人的不积极配合所致。综上，案外人即本案被告甘华根就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对原告提出的本案执行异议之诉的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告吴玲娟的诉讼请求。案件受理费500元，由原告吴玲娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  万文斌人民陪审员  聂颖慧人民陪审员  马玉珍二〇一九年十二月二日法官 助理  甘美英书 记 员  万 波