上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初75244号原告(反诉被告)：汪智超，女，1991年10月16日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：刘恒军(系原告的丈夫)，住湖北省十堰市。被告(反诉原告)：叶琴妹，女，1960年1月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：包吉(系被告丈夫)，住同被告叶琴妹。原告(反诉被告)汪智超与被告(反诉原告)叶琴妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人刘恒军，被告(反诉原告)及其委托诉讼代理人包吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪智超向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告垫付的物业管理费人民币(以下币种同)18,077.08元；2.判令被告返还原告租房保证金15,000元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年8月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区启帆路XXX号阳光天地商业广场3层320室商铺(以下简称涉案商铺)出租给原告使用，租赁期限为2017年8月1日起至2020年7月31日止，月租金为7,500元，保证金为15,000元。因被告未按时向物业公司交纳物业管理费，物业公司多次下达催款通知函和停止物业服务告知函，严重影响原告营业，原告无奈从租金中扣除物业管理费代被告交纳。2019年，因原告生育小孩没有精力经营店铺，将涉案商铺予以转让。被告在《店铺转让申请书》上同意签字，转让行为得到了被告同意，被告应当将保证金返还原告。因被告至今未按照双方约定向原告返还保证金，故原告诉至法院，要求判如所请。叶琴妹辩称，不同意原告全部诉讼请求，具体如下：1.确认原告实际使用涉案商铺的期间为2017年8月1日至2019年7月10日，后续系由原告指定的案外人继续使用。2.根据《商铺租赁合同》约定，2017年8月1日即开始计租，不存在原告所述的免租期，故原告应付房屋租金总额为175,000元，但原告实际支付租金154,951元，未支付保证金15,000元，故被告认为原告尚欠租金20,049元未付，且因原告未付保证金，故保证金不愿意返还。3.关于物业管理费，在合同第四条虽约定了由被告向物业公司交纳，但真实意思是用原告的钱，由被告向物业公司交纳，但实际承担方还是原告，意在监督原告及时支付物业管理费不予拖欠。另，原告与案外人上海盛至隆商业经营管理有限公司签订了物业管理合同，约定了物业管理费由原告承担。《商铺租赁合同》第十四条约定原告需要承担经营的一切税费，且原告与案外人转某某向被告出具的《店铺转让申请书》中载明物业管理费将由案外人陈某支付。原告在2019年7月9日补付租金15,000元(包含在154,951元内)，是在弥补之前原告擅自用物业管理费抵扣租金的部分，说明物业管理费由原告支付。现因原告拖欠支付租金，故被告提出反诉请求：判令原告支付被告拖欠的租金20,049元。针对叶琴妹的反诉请求，汪智超辩称，不同意被告的反诉请求，认为不存在拖欠支付租金的情况。本院经审理认定事实如下：2017年8月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定被告将涉案商铺出租给原告使用，月租金为7,500元，首期租金在进场装修前支付，除首期租金外，乙方须在前月的25日前向甲方交付下期租金。合同第二条约定，“租期自2017年8月1日起至2020年7月31日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称‘免租期’，免收租金，免收物业管理费，但仍应交纳水、电等能源费。其他情况下，乙方装修期间也应支付租金。具体装修期自2017年8月1日起至2017年11月31日止。”合同第四条约定，“物业管理费由甲方向物业管理公司交纳。”合同第七条约定，为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金,乙方须于签订合同同时向甲方一次性付相当于2个月租金的保证金,共计15,000元。“如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金及其他应交未交费用,甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵,其冲抵金额相当于乙方前述欠费,冲抵后乙方应在5天内补足保证金。”“本合同终止后,若乙方完全履行本合同项下义务,或在甲方直接折抵乙方未付的租金、违约金等应付款项后,甲方应在乙方归还甲方商铺后五日内将保证金无息退还给乙方。”合同第十五条约定，“乙方单方面终止合同的,甲方有权不返还乙方保证金。”合同另对其他事项作了约定。2019年7月9日，原告向被告提出《店铺转让申请书》，载明因原告原因，无法继续经营涉案商铺，现将商铺内装修、装饰、营业设备等物品转让给案外人陈某，由陈某与被告签署租赁合同。叶琴妹、案外人包某某在申请书下方“房东本人同意转让并签字”处签名署期，并手写载明“如有合适的人，可以考虑同意转租”。嗣后，原、被告双方对保证金退还等问题产生争议，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1.原、被告确认双方之间的租赁合同已解除，原告使用涉案商铺的期间为2017年8月1日至2019年7月10日。原告认为2017年8月1日至2017年11月31日为免租期,应付租金总额应为145,000元,共向被告支付了154,951元，内含保证金15,000元，未付租金可在被告应返还的物业管理费内抵扣。被告认为双方之间未约定免租期，原告应当支付的租金总额为175,000元，实际原告共支付租金总额为154,951元，未支付保证金，故原告欠付被告租金数额为20,049元。2.原告提供上海盛至隆商业经营管理有限公司出具的缴费通知书1张、物业费催缴通知函1张、停止物业服务告知及《收据》5张，证明因被告未支付物业管理费，物业公司逼迫原告垫付了物业管理费共计28,126.08元，已提交证据的部分为2017年10月至2019年6月期间的物业管理费27,686.61元，暂无2019年7月1日至2019年7月10日的收据。经质证，被告对该组证据的真实性予以确认，但认为物业管理费应由原告支付。因被告对该组证据的真实性不持异议，故本院对该组证据予以采信。3.原告提供《收据》1份，证明原告在转某某被告要求原告支付2018年11月至12月期间的租金，若不支付则不同意转租，故原告就补付了15,000元的租金。经质证，被告对该份证据的真实性表示认可，但认为系因转某某被告告知原告尚欠很多租金，如原告要转租应当将之前的账目结清，所以原告补付了租金，被告开具收据给原告。但被告与案外人重某签订合同后，原告不愿意支付其余欠付租金了，且将被告诉至法院。被告认为其因原告的申请才与案外人签的合同，故原告对案外人的履约情况应承担连带责任。因被告对《收据》的真实性表示认可，故本院对该份证据的真实性予以确认。4.原告提供《阳光商都商业物业管理服务协议》复印件1份，证明原告交纳的物业管理费为涉案商铺。经质证，被告对该份证据的真实性表示认可，但认为恰巧证明物业管理费应当由原告承担。因被告对真实性表示认可，故本院对该份协议的真实性予以确认。5.原告提供2019年7月9日拍摄的视频光盘及文字整理材料一份，证明被告认可要退还原告保证金。经质证，被告对该份视频内容的真实性表示认可，但认为视频在被告不知情的情况下录取，不合法，当时和案外人的合同已经签订完，双方是在结算租金，被告想拉银行账单进行核对，之后被告没有调取到，所以双方争论了起来，后续被告结算后发现扣除押金后原告仍欠付被告租金。因被告对该视频的真实性予以确认，故本院对视频的真实性予以确认。视频内提及“押金”“银行转”“这钱还要给你的”等内容。6.被告提供《阳光商都项目前期物业服务合同》1份，证明被告在签订《承诺书》时保证对承租人违反物业服务合同的行为承担连带责任，所以在原、被告签订合同时约定了由被告交纳物业管理费，但费用的承担还是原告，所有的商铺都是经营者支付物业管理费，而不是由产权人支付。经质证，原告表示从未见过此合同，对该份证据的真实性不予认可。因被告已出具原件予以核对，本院对该份证据的真实性予以确认。《阳光商都项目前期物业服务合同》第十三条载明业主有交纳物业管理费的义务，若业主与物业使用人有其他约定的，从其约定，业主负连带交纳责任。《临时管理规约》附录的《承诺书》载明同意遵守并促使单元使用人遵守物业服务合同和《临时管理规约》，并同意对物业使用人违反管理规约的行为承担连带责任。叶琴妹、案外人包某某在承诺书尾部签字。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本院针对本案的有关问题具体分析如下：物业管理费的承担。原告认为根据合同约定，物业管理费由被告向物业公司交纳。被告则认为虽合同约定物业管理费由被告交纳，但实际承担人仍是原告。根据庭审查明的事实，《商铺租赁合同》约定，物业管理费由被告向物业管理公司交纳，即原、被告之间确定的涉案商铺物业管理费交纳义务的承担者为被告。且被告提交的《阳光商都项目前期物业服务合同》中载明物业管理费的交纳，以业主(被告)与物业使用人(原告)之间的约定为准。故被告认为应由原告承担物业管理费的意见，本院不予采纳。根据原告提供的物业管理费收据，本院确认被告需返还原告的物业管理费数额为27,686.61元，最终扣除未付租金后的数额在下文予以阐述。原告是否享有“免租期”。原告认为2017年8月1日至2017年11月30日为免租期。被告认为自2017年8月1日起即计算租金。双方的《商铺租赁合同》约定，“租期自2017年8月1日起至2020年7月31日止。租期开始前甲方(被告)允许乙方(原告)进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金，免收物业管理费，但仍应交纳水、电等能源费。其他情况下，乙方(原告)装修期间也应支付租金。具体装修期自2017年8月1日起至2017年11月31日止。”从合同约定的内容看，双方约定若原告在租期开始前进场装修的，无需支付租金及物业管理费，自租期开始之后，原告装修的期间不再属于“免租期”。故对原告认为2017年8月1日至2017年11月30日为免租期的意见，本院不予采纳。原告的租金及保证金支付情况。原、被告确认原告使用涉案商铺的期间为2017年8月1日至2019年7月10日，原告共向被告支付的款项数额(不含物业管理费)为154,951元。《商铺租赁合同》约定的月租金为7,500元，履约保证金(即押金)为15,000元；首期租金在进场装修前支付，后续租金在前月的25日前支付下期租金；保证金由原告于签订合同同时支付。原告应向被告支付保证金15,000元及2017年8月1日至2019年7月10日期间的租金175,000元。因原、被告对本案是否存在“免租期”存有分歧，导致双方对原告租金及保证金支付情况认识的不一致。本院按照合同约定的付款期限及原告的付款情况，结合视频内容及被告的质证意见，确认原告已向被告支付保证金(即押金)15,000元及租金139,951元，未付租金数额为35,049元。如前文所述，被告需返还原告的物业管理费数额为27,686.61元,相互抵扣后，原告仍应向被告支付的租金数额为7,362.39元。保证金的处理。原告要求退还保证金15,000元。被告认为保证金尚未支付，故无需退还。现本院确认原告已支付保证金，且双方确认合同已解除，保证金应当予以退还。被告以未付为由不予退还保证金的意见，本院不予采纳。故对原告要求被告退还保证金15,000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及第九十三条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)叶琴妹于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)汪智超保证金15,000元；二、反诉被告汪智超于本判决生效之日起十日内支付反诉原告叶琴妹租金7,362.39元；三、驳回原告汪智超其余诉讼请求；四、驳回反诉原告叶琴妹其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取计275元，由被告(反诉原告)叶琴妹负担，反诉案件受理费150元，由反诉被告汪智超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年十二月十二日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。