广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4483号 原告：王现省，男，汉族，1980年1月2日出生，身份证住址：江苏省丰县。 委托诉讼代理人：徐晓飞，山西锋镝律师事务所律师。 被告：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地：北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦二楼。统一社会信用代码：91450500753730921T。 法定代表人：王锡廷，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 原告王现省诉被告北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称“万国都公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王现省的委托诉讼代理人徐晓飞，被告万国都公司的委托诉讼代理人李蓓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王现省向本院提出诉求如下：1.请求依法判令解除原告与被告于2004年8月19日签订的《商品房买卖合同》（位于北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦附楼二50号商铺）；2.请求依法判令被告向原告退还购房款56628.00元;3.请求依法判令被告向原告支付占用资金期间利息52314.83元（以56628.00元为基数，按年利率6%,从2004年8月18日起暂计至2010年10月22日止） 事实和理由：2004年8月16日，原、被告双方签订《凯旋国际认购书》，原告认购被告位于北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦附楼二C50号商铺，建筑面积11.15方米，认购总价56628元，须于2004年8月25日前付清。2004年8月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告一次性付款。《商品房买卖合同》签订当天，原告将房款56628元支付给被告，被告向原告出具北海市销售不动产发票。《商品房买卖合同》签订后，被告以租赁费返购房款的模式，形式上按照合同履行交房义务，实际上被告一直实际占用，并未交房。事搁多年，至今仍不能办理权属登记。原告已依约定付清购房款，而被告却不能依照合同规定的期限将办理权属登记由其提供的资料报产权登记机关备案。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，原告有权要求退房、有权要求返还已付房款，并有权要求被告赔偿原告损失。另外，双方之间关于赔偿损失约定明显不利于原告，有失公平，被告应当按照已付购房款被占用期间的利息（按年利息6%)支付原告的实际损失。为了维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉求。 被告万国都公司辩称：被告同意原告第一、二项诉求，但是不同意第三条；案涉房屋已经2006年办理备案手续，且原被告存在合法有效的租赁关系，万国公司从2004年11月1日至2018年1月31日向原告支付了租金，综上所述，请法庭支持原告第一二项诉求，驳回第三条。 经审理查明：2004年8月16日原告王现省（认购方）与被告万国都公司（出售方）签订《凯旋国际认购书》一份，主要约定认购方自愿认购出售方的位于北海市北部湾中路58号凯旋国际第二层C区C50号商铺，该物业的建筑面积为11.15平方米等内容。 2004年8月19日原告王现省（买受人）与被告万国都公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：附楼二层C50）一份，主要约定出卖人将位于北海市北部湾中路58号“凯旋国际大厦”的附楼二层C50号房出卖给买受人，建筑面积共11.15平方米，总价为56628元；付款方式采取一次性付款的方式，出卖人应当在2004年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失等内容。同日，原告一次性向被告支付完了购房款，被告出具发票予以证实。 2004年8月19日原告王现省（甲方，出租房）与被告万国都公司（乙方，承租方）签订《商品房返租协议》一份，甲方购买乙方开发建设的凯旋国际商住大厦二层C50号商品房（面积11.15平方米），同意返租二年给乙方经营管理，租赁时间从2004年11月1日至2006年10月30日，租期为2年，每年租金为人民币5662.8元；本协议自签订之日起生效，至2006年10月30日租期结束时自动终止。 被告万国都公司就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》已办理备案登记至原告名下。被告主张案涉房屋实际已于2004年11月1日交付，案涉房屋自交付至今都由被告在管理使用，案涉房屋至今未办理权属正式至原告名下。 本院认为：原告与被告于2004年8月19日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：附楼二层C50）是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。本案被告与原告另就案涉房屋签订了《商品房返租协议》，被告主张其于2004年11月1日开始接受使用案涉房屋至今，则被告接受案涉房屋之日起应视为被告交付房屋给原告。按照上述合同的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，则被告应于2005年10月25日前办理好案涉房屋的权属证书至原告名下，但被告至今未能将案涉房屋的权属证书办理至原告名下构成违约。对于原告所主张的第一项、第二项诉求被告均无异议，本院予以支持。对于原告所主张的违约金，案涉合同约定按照已付房价款的2%赔偿，本院认为一方面按已付房价款的2%计算逾期办证违约金确实过低，如按该标准计算，逾期办证违约金仅为1132元（56628元×2%=1132元）；另一方面无论被告逾期办证时间长短均按已付房价款的2%计算亦不利于被告继续履行办证的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对于原告所主张的逾期办证违约金应以56628元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从被告逾期办证之日起（2005年10月26日起）计算至原告所主张的2019年10月22日止。对于原告所主张的超出部分，本院不予认可。对于被告抗辩的在其使用期间一直向被告支付租金的问题，这是原被告之间另外的法律关系，本院在此不作处理。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、解除原告王现省与被告北海市万国都物业管理有限责任公司于2004年8月19日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：附楼二层C50）； 二、被告北海市万国都物业管理有限责任公司退还购房款56628元及支付违约金（违约金计算：以56628元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2005年10月26日起计算至2019年10月22日止）给原告王现省； 三、驳回原告王现省其他的诉讼请求。 案件受理费2478元，减半收取1239元，由被告负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2478元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一九年十二月十六日 书记员  熊谋华