江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初6117号原告：倪琳，女，1986年6月5日出生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王明君，江苏哲睿律师事务所律师。被告:盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司,住所地盐城市。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。原告倪琳与被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（下称盐城嘉华公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序于同年11月1日公开开庭进行了审理。原告周秀萍及其委托诉讼代理人王明君到庭参加诉讼，被告盐城嘉华公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告倪琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将原告所有的盐城义乌商贸城A幢3层3109号商铺恢复原状并交付给原告；2、判令被告承担违约金28010元；3、判令被告给付自2017年1月1日起至实际交付之日止按照25元/平方米的标准计算的占用房屋的租金；4、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月2日，原告与盐城中瓯置业有限公司（以下简称盐城中瓯公司）签订合同购买了义乌国际商贸城**号的商铺，建筑面积为33.39平方米。同日，原告与被告盐城嘉华公司签订了《商铺委托经营管理协议》，该协议约定：“商铺委托盐城嘉华公司经营管理，期限为五年，五年期限届满后，如续租，须签订新的协议”。五年届满后，被告未与原告签订续租协议，也未向原告返还房产或者支付租金，经原告多次主张权利，被告一直予以推脱。现被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告盐城嘉华公司未提交答辩意见。经审理查明：2010年8月2日，倪琳夫妇与盐城中瓯公司签订《商品房买卖合同》一份，购得盐城义乌商贸城A幢第3层3109号商用房（合同约定建筑面积33.39平方米，商品房单价为4194.37元/㎡,房款合计140050元）。2010年8月2日，倪琳夫妇(甲方)与盐城嘉华公司（乙方）签订《商铺委托经营协议书》一份，约定主要内容为：“第一条委托商铺：倪林夫妇（甲方，以下相同）将其购买的坐落于盐城市开放大道313号盐城义乌商贸城A座三层3109号自愿委托盐城嘉华公司（乙方，以下相同）经营管理和招商出租…第二条委托期限：初始委托期限为5年，委托起始日自商铺交付之日起计算。在初始委托期限届满前三个月内，甲方可选择续约或者收回商铺经营权。若选择续约的，甲、乙双方按当时市场租赁价格及双方约定达成新的合作条件，若甲方选择收回经营权的，则乙方在委托期满后一个月内将商铺交付甲方使用……第四条甲方的权利与义务：3、委托期限届满之后，甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公室所在地登记备案，且经营户须遵守市场管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定；如原经营户要求续租的，同等条件下甲方必须优先出租给该经营户……第六条违约责任：本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲、乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方与开发商盐城中瓯公司签署的《商品房买卖合同》合同总金额的20%计算……”。2012年1月1日，盐城中瓯公司与倪琳夫妇签订《盐城义乌商贸城收房交接书》，将上述商铺交付原告，并约定“商铺委托经营协议书”在签署此收房交接书同时即日生效。2012年9月18日，倪琳夫妇取得案涉商铺的房屋产权证书，建筑面积33.42平方米，套内建筑面积18.64平方米。盐城嘉华公司接收案涉商铺后，2012年1月至2016年8月期间，该市场周边经营形势不景气（包括该市场经营小商品，商铺部分闲置）。后盐城市原家家爱家具市场拆迁，盐城嘉华公司调整案涉“盐城义乌商贸城”经营方向进行招商，并悬挂“家家爱家具广场、名品馆、全球家具展示中心”等广告标识。现市场经营模式尚未完全成熟，处于市场培育发展期。案涉商铺已被打通与其他商铺成为一个整体出租给家家爱的业主经营家具。后因盐城嘉华公司从2017年1月1日起未支付房屋占有使用费，原告多次催要无果遂诉至本院。另查明：盐城义乌国际商贸城A幢规划商业面积66439.98平方米，B幢（2幢）规划商业面积57535.87平方米，合计123975.85平方米。上述商铺中有53.41%的面积系被告盐城嘉华公司接受登记所有人被告盐城中瓯公司的委托经营。目前，盐城义乌国际商贸城未成立业主委员会。被告盐城嘉华公司在此前的相关案件中，自愿表明三楼按照17元/月/㎡（按建筑面积72%）给付商铺占有使用费。案涉市场其他部分商铺业主起诉被告盐城嘉华公司案件中，已调解的部分业主均接受该标准。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护。一、关于本案的法律关系及案涉商铺物权属性。从案涉协议的主要权利义务关系看，应认定两原告与被告盐城嘉华公司之间为委托合同关系。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据我国《物权法》的立法精神，建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是考察其是否具结构上的独立性、使用上的独立性。对案涉商铺，应与建筑物之特定商业用途分析其结构上和使用上的独立性，案涉商铺没有独立消防通道，亦没有独立的给、排水系统，仍受市场整体限制，不具有使用上的独立性，因此案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的。案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。二、关于案涉商铺相关主体权利保护问题。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，双方在《商铺委托经营协议书》中约定“…委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公所在地登记备案，且经营户须遵守市场经营管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定…”，因此可以看出原告在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于全部业主的整体意志。现案涉市场商铺有53.41%系盐城嘉华公司自营（登记所有人盐城中瓯置业有限公司委托盐城嘉华公司经营）。且盐城义乌商贸城市场一、二、三楼部分已续签委托经营协议，被告盐城嘉华公司为市场的整体正常运营进行了必要的投入，考虑促进交易、促进市场发展及维护大多数业主利益的角度出发，并从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益，如将案涉商铺恢复原状并返还原告，造成案涉市场整体无法继续经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护其他业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。综合以上分析，且案涉商铺现由被告盐城嘉华公司管理、支配并租与他人经营的现状，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本案不具备返还案涉商铺的客观条件，故原告要求收回案涉商铺的经营权及使用权，要求被告盐城嘉华公司将案涉商铺恢复原状并交付原告的诉讼请求，依法不予支持。三、关于原告主张的房屋占用使用费问题。本案中，委托经营协议届满后，被告嘉华公司仍然经营使用案涉商铺，应当向原告支付房屋占用使用费。考虑到案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性以及该市场业主委员会尚未成立的事实，原告并未举证证明现市场实收租金标准，按照被告盐城嘉华公司自愿给付的商铺租金标准（三楼按照17元/月/㎡，按建筑面积72%）已被其他调解结案的部分业主接受，该租金标准并不会造成双方利益失衡。在双方未达成一致意见前，根据公平原则，原告请求的房屋占用使用费可暂参照此标准计付。四、关于原告主张被告嘉华公司支付违约金28010元的问题。委托经营合同期满后，被告一直占用案涉房屋经营，但未向原告给付房屋占有使用费，构成违约，应当承担相应的违约责任。依据相关法律规定，违约金的计算应当以实际损失为基础。考虑到被告的违约行为给原告造成的可得利益的减少等因素，兼顾到合同的履行情况，参照市场行情，从2017年1月1日起至2019年9月11日止按照案涉商铺17元/月/平方米与一楼商铺25元/月/平方米之间的差价计算并确定违约损失。被告嘉华公司应向原告承担违约损失8822.88元。综上，对原告提出的诉讼请求，本院予以适当支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第二项，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪琳支付A座三层3109号商铺从2017年1月1日起至2019年9月11日止的房屋占有使用费合计13124元（17元/月/平方米×33.42平方米×33个月×72%）。二、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪琳支付A座三层3109号商铺从2019年9月12日起至实际给付之日止的房屋占有使用费（按照17元/月/平方米×72%的标准计算）。三、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪琳支付违约损失8822.88元。四、驳回原告倪琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取375元，由原告倪琳负担81元，被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  蔡 克二〇一九年十二月十日法官助理  刘梦君书 记 员  陈文静附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。