广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0105执异370号 异议人（申请执行人）：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。 法定代表人：邹立勇，副总经理。 委托代理人：崔庆宁、韦方静，分别为广州金鹏律师事务所律师和实习律师。 被执行人：广州市亨怡装饰设计工程有限公司，住所地广州市海珠区新港路75二层210房。 法定代表人：谢秀娥。 被执行人：广州市韩茜服饰有限公司，住所地广州市海珠区怡乐路75号二层202之一。 法定代表人：焦玉林。 申请执行人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）依据已经发生法律效力的（2018）粤0105民初7968号以及（2019）粤01民终7861号民事判决书申请执行被执行人广州市亨怡装饰设计工程有限公司（以下简称亨怡公司）、广州市韩茜服饰有限公司（以下简称韩茜公司）租赁合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2019）粤0105执10554号。执行过程中，本院于2019年10月18日向申请执行人悦华公司发出通知书，责令其在同年10月21日前领取广州市海珠区新港西路75号208、209、227商铺的钥匙并收回该商铺，被执行人亨怡公司应支付的房屋占用费计至当日止，并对要求两被执行人亨怡公司、韩茜公司腾空并交还涉案场地的执行申请按执行完毕处理。现申请执行人悦华公司向本院提出书面异议，要求撤销上述通知书，并继续执行。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人悦华公司认为：1.该通知书擅自改变了执行依据的内容，属于违法，且该通知书的执行行为并没有明确的法律法规及司法解释的规定。（1）执行依据确定亨怡公司交还给我司的商铺应按房地产平面附图所标注的该商铺的四至间隔完毕。因此亨怡公司向我司交付的房屋必须是四至已经间隔完毕的，否则我司可以拒绝收回未经间隔的涉案商铺。（2）执行依据确定亨怡公司向我司支付自2017年1月1日起至实际交换上述商铺之日止的房屋占用费，而该通知擅自将房屋占用费计算至2019年10月21日，进一步更改了执行依据内容。2.该通知书的执行行为可能会侵害到案外人的利益。据另案生效判决认定，亨怡公司租给韩茜公司的商铺已经占用了海珠区新港西路75号二层公共部位。而海珠区新港西路75号二层至少存在3个物权所有人，一是广州市道路扩建工程办公室，二是210商铺的权利人广州市海珠区糖烟酒副食品第二公司（对于210铺，该食品公司与广州市道路扩建工程办公室存在产权争议），三是202商铺的杨明。该通知书中责令我司收回的商铺部位已经包含了涉案二层的公共部位，且现场无法分开哪部分属于公共部分，哪部分属于我司主张的商铺，因此不具备接受条件。如果责令我司按现状接收商铺，那么我司在未来使用该商铺就可能占用公共部分，不仅侵害了其他业主的权益，另外也可能被城市管理部门行政处罚，导致我司进一步受到损失。3.法院应该依法进一步寻找亨怡公司的下落，以便各方明确我司主张的商铺的四至。该通知书载明，曾有自称亨怡公司员工的蒋光明给经办法官打电话，但是该人又拒不到法院接受调查处理，而据我司了解，亨怡公司目前的法定代表人谢秀娥是蒋光明的配偶，因此此种情形足以认定亨怡公司及法定代表人或负责人在规避执行。根据《最高人民法院印发的的通知》第24点的规定，法院应该寻找亨怡公司及法定代表人或负责人的下落。虽然根据法院的调查，亨怡公司没有可供执行的财产，但是亨怡公司有义务有能力向法院和我司说明涉案商铺的四至情况。亨怡公司这种有能力而又拒绝履行的，明显已经涉嫌拒不执行判决裁定罪，应当移送公安机关追究其刑事责任。综上，该通知书明显违法，请求依法查明事实，维护我司的合法权益。 被执行人亨怡公司、韩茜公司并没有提交答辩意见。 经审查查明：关于悦华公司诉亨怡公司、蒋光明、韩茜公司及第三人广州市道路扩建工程办公室租赁合同纠纷一案，悦华公司要求判令：1、亨怡公司和广州市海燕餐饮管理有限公司将广州市海珠区新港西路75号208、209、227铺按原结构间隔恢复原状，并向其腾空交还；2、亨怡公司和韩茜公司共同向其支付相应的房屋占用费；等，本院以（2018）粤0105民初7968号立案审理。 该案在审理过程中，查明了以下事实：“据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区新港西路75号208（建筑面积85.3261平方米）、209（建筑面积145.7177平方米）、227（建筑面积64.7785平方米）、的权属人均为广州市道路扩建工程办公室，规划用途均为商业，登记时间均为2012年7月27日。……悦华公司表示，涉案三个商铺是相通无间隔，故其不同意接收韩茜公司所述的208铺的区域。另外，合同到期后，亨怡公司有义务将房屋腾空、恢复原状后交给悦华公司，次承租人也有义务交付房屋及支付使用费，故要求亨怡公司及次承租人共同承担腾空、恢复原状及交付使用费的义务；悦华公司所主张的恢复原状，就是要求按房地产平面附图所标注涉案房屋的四至进行间隔。……各方当事人确认，韩茜公司所使用的区域为房地产平面附图所标注的由韩茜公司使用的区域（该区域包括208铺、部分厕所、梯间、相邻的部分飘楼、209铺、227铺及该区域内的通道，具体详见房地产平面附图）；韩茜公司使用的区域，现场仍在经营，场地打通另行间隔，使用的区域是同一大门出入，其中227铺部位是间隔为两个房间。韩茜公司表示208部分是空置的，没有使用，其司在接收场地时已经有间隔墙，227部位的区域也可以腾空交还给悦华公司。亨怡公司、蒋光明陈述，208商铺，除了韩茜公司所说的大门门口的区域外，还包括间隔墙旁边的部分，间隔墙是韩茜公司自行加设的。悦华公司表示，韩茜公司所指的227部位是有木板间隔为两个区域的，其中北边的位置还包括了飘窗，悦华公司无法确认韩茜公司所指的227部位是否是平面附图中所指的区域；等。” 2018年12月21日，本院作出民事判决，其中认为：“根据悦华公司（甲方）与亨怡公司（乙方）签订的《广州市悦华物业管理有限公司物业租赁合同书》约定，租赁期至2016年12月31日止，租赁期满且乙方交清一切租金、水、电和由乙方所产生的一切费用等及清理场地并经甲方验收后，按该租赁物的结构间隔平面图恢复原状，经甲方验收合格之日起于十五给工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方。现悦华公司与亨怡公司签订的租赁合同所约定的租赁期已届满，悦华公司在租赁期届满前已通知亨怡公司，表示合同期满后不再续约，要求亨怡公司腾空场地交回房屋，而韩茜公司是涉案商铺的实际使用人，应与亨怡公司共同承担腾空交付涉案商铺的义务，同时，亨怡公司应按房地产平面附图所标注的上述商铺的四至间隔完毕后交还上述商铺；等。”遂判决：一、亨怡公司和韩茜公司应共同将海珠区新港西路75号208、209、227商铺腾空并交还上述商铺给悦华公司；同时，亨怡公司交还给悦华公司的上述商铺应按房地产平面附图（详见本判决附图）所标注的上述商铺的四至间隔完毕；二、亨怡公司应向悦华公司支付自2017年1月1日起至实际交还上述商铺之日止的房屋占用费；等。判后，亨怡公司不服上诉，广州市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）粤01民终7861号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。 2019年8月2日，悦华公司依据上述判决向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0105执10554号立案执行。执行过程中，韩茜公司已自行将208、209、227商铺清空并将钥匙交付本院。 2019年10月18日，悦华公司到庭表示其确认涉案商铺已经清空，并同意韩茜公司已经履行完毕交还房屋的义务，但由于涉案商铺并未间隔完毕，亨怡公司并没有按判决的要求交回涉案房屋并间隔完毕；其不同意按现状收回涉案商铺，要求法院先行处理房屋间隔问题，将间隔完毕的房屋交还给其；其对于间隔问题不主张代为履行。同日，本院向悦华公司发出通知书，该通知书认为“因亨怡公司下落不明，并暂未发现有可供执行的财产，且悦华公司不主张代履行，故间隔商铺一项执行请求暂不具备执行条件，另由于涉案商铺已经清空，虽然每间商铺四至没有间隔完毕，但整个场地四周封闭，处于可控制状态，并不存在适用、管理上的障碍，从有效利用该商铺，避免长期空置、无人管理的情况发生，悦华公司应先行收回该商铺，再另行解决房屋间隔和占用费问题；等。”遂责令其在同年10月21日前领取涉案商铺的钥匙并收回该商铺，亨怡公司应支付的房屋占用费计至当日止，并对要求亨怡公司、韩茜公司腾空并交还涉案场地的执行申请按执行完毕处理。同年10月29日，悦华公司已到本院领取了涉案商铺的钥匙。 另查，关于亨怡公司诉王彩霞、广州市海珠区爱锦康盲人按摩中心、第三人悦华公司等人租赁合同纠纷（2018）粤0105民初2244号一案，该案在审理过程中查明以下事实：“海珠区怡乐路75号210（房产登记号：繁字84019号）的产权人为广州市道路扩建工程办公室，建筑面积为124.4平方米，使用性质为商业；登记附注：拆迁安置房，2012年7月4日广州市道路扩建工程办公室申请更正、其他变更，2012年7月27日核准登记，2012登记字8017436号存案；等。……广州市道路扩建工程办公室表示：其单位安置给广州市海珠区糖烟酒副食品第二公司永迁的房屋面积为93.84平方米，但根据查册表显示，永迁房涉案210铺的实际建筑面积为124.3965平方米，即210铺中有30.5565平方米应属于其单位的产权面积，广州市海珠区糖烟酒副食品第二公司对该部分面积无权处分，该部分面积相应的收益应属于其单位。广州市海珠区糖烟酒副食品第二公司则表示：其公司确认涉案210铺房产证记载的建筑面积比《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的永迁房建筑面积多出30.5565平方米，对于多出的面积其公司是愿意按协议书约定的4500元/平方米的标准支付面积差价款的；因210铺早已交付给其公司使用，所以该商铺所有收益都应该归其公司所有，广州市道路扩建工程办公室对此也从未提出异议，庭后其公司将与该单位联系办理面积差结算及产权证手续；其公司在2017年检查物业时发现广州市海珠区爱锦康盲人按摩中心在涉案商铺处经营，其公司同意由亨怡公司在本案中主张210铺的相关权利；等。”2019年4月17日，本院作出以下民事判决：王彩霞、广州市海珠区爱锦康盲人按摩中心腾空并按现状交还广州市海珠区新港西路75号210铺给亨怡公司；等。 本院认为，本院已向悦华公司发出通知书认为交付涉案商铺的执行内容已于2019年10月21日执行完毕且相应的房屋占用费计至当日止，现悦华公司对此不服主张亨怡公司应将涉案房屋的四至间隔完毕后才视为交付商铺完毕，且相应的房屋占用费亦应计至该条件满足之日止，故本次交付涉案商铺的行为能否视为已执行完毕是本案的争议焦点。结合案件的具体情况，本院分析与认定如下： 根据执行依据第一项的内容，亨怡公司和韩茜公司应共同将涉案商铺腾空并交还给悦华公司；同时，亨怡公司交还给悦华公司的涉案商铺应按房地产平面附图所标注的该商铺的四至间隔完毕。可见，该判项属于行为给付内容，且包含两方面的行为内容，一是亨怡公司和韩茜公司应向悦华公司腾空并交还涉案商铺；二是亨怡公司应将该商铺按房地产平面附图所标注的四至间隔完毕。从字义上理解，涉案商铺在向悦华公司交还时应是四至间隔完毕的，但由于该两项行为是相互独立的，其中，对涉案商铺进行间隔是为了让涉案商铺在交还时应达到符合标准的物理状态，而腾空并交付的行为是为了让涉案商铺恢复到悦华公司的管理与控制状态。因此，如果在特定情况下，涉案商铺确实未能按照生效判决的要求实现该物理状态的，为避免损失的扩大，悦华公司也应先行收回涉案商铺，再另循其他途径解决该商铺的四至间隔问题。就本案而言，由于涉案商铺的实际使用人韩茜公司已按照要求腾空并交付了钥匙，该商铺自此已处于无人使用与管理状态，在此情况下，虽然该商铺并未符合生效判决所要求的四至已间隔完毕的物理状态，但悦华公司作为该商铺的实际管理人，在知道该事实的情况下，理应积极先行收回该商铺以防止损失的扩大，否则，其不能就包括房屋占用费等在内的损失扩大部分要求亨怡公司支付。因此，本院发出通知书责令悦华公司先行收回涉案商铺，并视该项执行内容已执行完毕并无不当，悦华公司主张应在四至间隔完毕后才可收回该商铺，本院不予支持。但应当指出，悦华公司在收回涉案商铺后仍可以就四至间隔问题在执行程序当中向亨怡公司主张权利或通过代为履行的方式解决。 关于悦华公司认为亨怡公司租给韩茜公司的商铺已经占用了二层的公共部位，如责令其按现状收回商铺可能侵害其他业主的合法权益，法院应加大执行力度寻找亨怡公司的下落以便明确四至间隔等问题，该意见实质上仍是要求亨怡公司对涉案商铺的四至间隔完毕后再予以交付，但如前所述，这并不影响本院责令悦华公司按现状收回涉案商铺并恢复至悦华公司的管理与控制状态，不至于让商铺一直处于无人管理状态，避免损失的扩大。至于涉案商铺在韩茜公司承租时有无占用其他公共部位或者有无侵害其他业主的产权问题，这可以在间隔商铺的时候与相关利害关系人协商解决。此外，考虑到本院在诉讼当中曾组织亨怡公司、韩茜公司与悦华公司进行现场勘查，各方当事人均对现场的情况作出指认与说明，而且生效判决亦明确要求按房地产平面附图所标注的位置进行间隔，假设在执行当中确实无法查找亨怡公司的下落，则悦华公司可以按照判决的要求通过代为履行方式解决，故其提到的以上意见均不是拒绝收回商铺的充分理由，本院对此不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人广州市悦华物业管理有限公司提出的执行异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  张法能 审判员  林少宁 审判员  徐 石 二〇一九年十二月十六日 书记员  叶均兰