贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5597号上诉人（原审被告）贵州嘉业兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县城关镇东南环线，统一社会信用代码91520000697512793W。法定代表人杨茂禄，该公司董事长。委托诉讼代理人唐波、王涛，贵州名城（金沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）罗坤鹏，男，1976年3月17日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人陈小亚，贵州新长征律师事务所律师。上诉人贵州嘉业兴房地产开发有限公司（下称嘉业兴公司）因与被上诉人罗坤鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2019）黔0523民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人嘉业兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担；事实与理由：一、一审认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《天逸城商铺租赁合同》达不到合同解除的条件。上诉人与被上诉人签订的《天逸城商铺租赁合同》是合法有效的合同，而一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，认定上诉人与被上诉人签订的因消防验收不合格，致使原告达无法达到经营大型超市的目的，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决解除签订的《天逸城商铺租赁合同》。首先，被上诉人并未举证证明经营大型超市需要达到什么条件的证据(包括但不限于消防验收不合格等)，对此，应由被上诉人承担举证不能的责任。其次，在《天逸城商铺租赁合同》中并未约定对案涉铺位上诉人必须提交消防验收合格证明，而涉案铺位周围四通八达，完全具备开超市所应具备的硬性条件，且被上诉人已对商铺进行装修。因此，这说明被上诉人经营大型超市的目的完全能够达到。最后，该《天逸城商铺租赁合同》的第六条第三款还约定“为保障市场正常运行，在装修及后期使用铺位过程中，凡涉及铺位内的消防设施(如消防栓等)，均应按照消防要求进行位置预留，不得覆盖、遮挡及影响使用，否则甲方有权期限整改。强制终止本合同并收回铺位、没收乙方已缴保证金。”由此可见，合同签订后，被上诉人明知上诉人的消防设施未完善，也未对消防验收合格作出要求，这也说明被上诉人明知消防设施未完善也能实现其经营大型超市的目的。故，一审认定“合同目的不能实现”属事实认定错误。二、《天逸城商铺租赁合同》所涉商铺位现在已达到消防验收条件，即使在签订《天逸城商铺租赁合同》之初消防验收并未合格，但时至今日，案涉商铺的消防已经验收合格。所以，就算认定被上诉人经营大型超市需要通过消防验收，现在因消防验收已合格，其合同目的已能够达到。故案涉的《天逸城商铺租赁合同》也不能子以解除。三、一审法院适用法律错误。就算案涉《天逸城商铺租赁合同》所约定的铺位消防验收不合格，但因被上诉人并未举证证明经营大型超市需要消防验收合格，而案涉月围四通八达，且已预留了安装消防设施的位置。这完全不影响被上诉人经营使用，完全能达到其经营大型超市的目的。退一步来说,即使经营大型超市真的需要消防验收合格，因现在消防验收已合格，其经营大型超市(合同目的)的目的也能实现。因此，一审以被上诉人无法达到经营大型超市的合同目的而判决解除签订的《天逸城商铺租赁合同》是错误。该判决严重损害了上诉人的合法权益，应当依法予以撤销。被上诉人罗坤鹏答辩称：一、一审认定事实清楚,适用法律正确，答辩人与被答辩人签订的《天逸城商铺租赁合同》达到法定、约定解除的条件。1.一审认定嘉业兴公司因涉案商铺均未经消防机构验收合格而将其租赁的事实是清楚的。由于没有整栋房屋整体消防验收合格，导致答辩人无法通过局部消防验收，致使答辩人无法对超市予以合法装修，无法正常营业，合同目的无法实现，被答辩人的行为构成根本违约，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。2.被答辩人的违约行为已然违法合同约定解除权的情形，租赁合同第十三条规定：“任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关法律法规的规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。”被答辩人将经公安消防验收不合格的商铺出租给答辩人使用的行为违反了《消防法》第十三条规定。现条件已达到，被答辩人违反了租赁房屋使用条件的法律强制性规定，答辩人可以提前解除本合同,所造成的损失由被答辩人承担。二、一审法院认定“合同目的不能实现”的事实是清楚的，答辩人租赁涉案商铺合同目的是为了能合法经营，租赁房屋的消防验收是答辩人开办超市不可或缺的前提条件之一，被答辩人也未在承诺期限内提供涉案商铺的消防验收手续，导致答辩人无法办理超市开业前所需手续，这与答辩人最初签订合同的目的是一致的，即使被答辩人现已达成消防验收条件，但不能否认一审时被答辩人没有违约，也不能将其违约的情形推断答辩人能够实现经营大型超市的目的。综上，答辩人认为本案具备法定解除及约定解除的情形。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回其上诉请求，维持一审判决。原审原告罗坤鹏起诉请求：1.解除原告与被告2018年8月1日签订的《天逸城商铺租赁合同》；2.判令被告承担合同违约责任，返还原告所交的租金200000.00元、定金20000.00元、物业费7123.00元、装修保证金10000.00元、装修垃圾二次清运费3166.00元并赔偿原告装修损失3000.00元，以上共计243289.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原、被告签订《天逸城商铺租赁合同》，被告将位于金沙县新城区天逸城商业用房，编号为4-1Ｆ-34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、67号，面积791.46平方米的商铺出租给原告经营超市。合同签订后，原告当日支付了租金200000.00元及定金20000.00元。从合同签订至今被告仍未提供租赁商铺消防合格的证明。租赁房屋的消防验收合格是原告开办超市等大型场所不可或缺的前提条件，原告根本无法办理超市开业前所需手续，致使原告签订合同目的不能实现。2018年9月，原告致函给被告单位解除双方签订的租赁合同，被告签收后未作回应。2018年10月11日原告再次与被告协商租赁合同解除的相关事宜，被告均没有理会。因多次协商未果，故诉至法院请求支持如前诉请。一审认定事实：2018年8月1日，原告罗坤鹏（乙方）与被告嘉业兴公司（甲方）签订《天逸城商铺租赁合同》，约定“甲方自愿将位于金沙县新城区天逸城商业用房，编号为4-1Ｆ-34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、67号的铺位出租给乙方使用，经营面积791.46平方米；乙方经营范围：新零售、超市；合同期限五年，甲方优惠装修期两个月，自2018年8月30日起至2023年9月29日止；本合同铺位租金标准为第一年70元／建筑平方米（本合同签定时第一年租金乙方缴纳20万元整，余款乙方在2018年8月30日前一次性补缴完毕），甲方免租1年，2018年8月30日—2019年9月29日，租金为664826.40元；物业管理费按照每建筑平方米3.00元／月的标准收取，由乙方与甲方委托的管理单位另行签定管理合同；乙方于签订本合同时，向甲方缴纳安全责任保证金20000.00元，在本合同终止时，乙方据实结清相关费用、并确保租赁物业完好后，甲方退还全部剩余保证金，以上保证金不计利息；如乙方不能履行本合同约定按时入场经营，甲方有权解除本合同，保证金不予退还；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关法律法规的规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；乙方逾期交付租金，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由甲方按当期日租金的五倍向乙方加收违约金。乙方拖欠租金累计壹个月的，除应及时如数补交、加收违约金外，甲方有权提前解除本合同。本合同签订自双方签字盖章之日起生效。”合同签订当日，原告罗坤鹏向被告嘉业兴公司交纳了天逸城4-1Ｆ-34--4-1Ｆ-43、4-1Ｆ-67，10个商铺的租金20万元，物业费7123.00元、定金2万元。因上述商铺未经公安消防机构验收合格，原告于2018年10月11日与被告嘉业兴公司协商解除《天逸城商铺租赁合同》未果。后原告以无法实现开办超市的合同目的为由提起本案诉讼。一审认为：被告嘉业兴公司将位于金沙县新城区天逸城商业用房中编号为4-1Ｆ-34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、67号面积791.46平方米的商铺出租给原告罗坤鹏经营超市，并收取了原告租金20万元、定金2万元的事实，有原、被告签订的《天逸城商铺租赁合同》及被告出具的收据可以证实，予以确认。原、被告双方签订的上述租赁合同系双方当事人真实意思表示，其是否合法有效取决于该合同是否违反了法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，只有违反法律和行政法规的效力性强制性规定才能确认合同无效。《中华人民共和国消防法》第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，旨在管理和处罚违反消防法规定将依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格即擅自投入使用的行为，但并未明确规定违反该规定将导致合同无效的法律后果，故属于强制性规定中的管理性规定，违反上述规定并不必然导致租赁合同无效。故《天逸城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、法规的效力性强制性规定，属有效合同。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原、被告签订的《天逸城商铺租赁合同》约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关法律法规的规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。”被告嘉业兴公司将经公安消防机关验收不合格的商铺出租给原告罗坤鹏使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条规定，给原告经营造成不安全隐患，构成违约，致使原告无法达到经营大型超市的合同目的，违反了租赁房屋使用条件的法律强制性规定，故原告要求解除原、被告于2018年8月1日签订的《天逸城商铺租赁合同》，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，双方权利义务终止，被告应返还原告的租金20万元。原告向被告交纳的定金2万元，按照双方合同约定实质为交纳的安全责任保证金，合同解除后被告也应一并予以返还。故原告主张被告返还所交的租金20万元和定金2万元的诉请，予以支持。原告请求被告返还物业费7123.00元，该物业费显然系被告房开公司代为物业公司收取，因原告明知被告房屋消防验收不合格而租赁，且已使用部分房屋进行装修，存在过错，故对其该主张不予支持。原告诉请被告返还装修保证金1万元、垃圾二次清运费3166.00元的主张，因该费用系物业公司收取，并非被告收取，原告要求被告返还于法无据，不予支持。原告要求被告赔偿装修损失3000.00元的主张，无证据证明，且原告明知被告房屋消防验收不合格而租赁使用亦存在过错，故不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗坤鹏与被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司于2018年8月1日签订的《天逸城商铺租赁合同》；二、由被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告罗坤鹏租金200000.00元、定金20000.00元；三、驳回原告罗坤鹏的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取2480.00元，由原告罗坤鹏负担480.00元，被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司负担2000.00元。二审双方当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：案涉《天逸城商铺租赁合同》应否解除。本院认为：罗坤鹏租赁嘉业兴公司的金沙县新城区天逸城791.46平方米的商业用房用于开办新零售、超市，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”双方签订的《天逸城商铺租赁合同》第十三条约定：“任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关法律法规的规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。”上诉人嘉业兴公司主张案涉租赁房屋已通过消防验收，但至今未向人民法院提供相应证据。故嘉业兴公司未能取得案涉商业用房的消防合格证明，致使罗坤鹏开办新零售、超市的合同目的不能实现，罗坤鹏请求解除案涉《天逸城商铺租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定和合同约定，一审予以支持，并无不当。综上所述，上诉人嘉业兴公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4960.00元，由上诉人贵州嘉业兴房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年十二月十日书记员  曹晶