,北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0117民初12935号原告：北京市平谷区马坊镇人民政府，住所地北京市平谷区马坊镇金河街1号。法定代表人：马冬梅，镇长。委托诉讼代理人：董建伟，女，1986年2月21日出生，汉族，北京市平谷区马坊镇人民政府工作人员。委托诉讼代理人：付学军，北京市时雨律师事务所律师。被告：北京马坊工业基础设施开发建设有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业区西区232号。法定代表人：孙伟，执行董事。委托诉讼代理人：郑广胜，北京市翔龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，北京市翔龙律师事务所实习律师。第三人：北京嘉厚房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区西区369号。法定代表人：郝明，总经理。委托诉讼代理人：郝城，男，1977年4月9日出生，汉族，北京嘉厚房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：王友山，男，1963年2月2日出生，汉族，北京嘉厚房地产开发有限公司职员。原告北京市平谷区马坊镇人民政府与被告北京马坊工业基础设施开发建设有限公司、第三人北京嘉厚房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京市平谷区马坊镇人民政府的法定代表人马冬梅、委托诉讼代理人董建伟、付学军，被告北京马坊工业基础设施开发建设有限公司的委托诉讼代理人郑广胜、李明，第三人北京嘉厚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝城、王友山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京市平谷区马坊镇人民政府向本院提出诉讼请求：停止对第三人销售的位于北京市平谷区马坊镇XX大街X号院X号楼X至X层XXX号房产的强制执行。事实和理由：2013年9月26日，我镇与第三人签订《北京市商品房预售合同》，我镇购买第三人销售的位于平谷区XX工业园区XX商业楼XX层XX号房屋(现房号平谷区马坊镇XX大街X号院X号楼X至X层XXX号)，预测建筑面积934.64平方米，购房总价8318296元。第三人按照约定于2013年9月交付房屋，我镇对房屋进行装修并使用至今。截止2017年12月30日，我镇已向第三人支付了全部购房款。后我镇要求第三人办理房屋产权过户登记，但因第三人对外债务限制过户。2019年4月，我镇依法向贵院提出案外人执行异议申请，11月14日，贵院作出（2019）京0117执异193号执行裁定，驳回异议申请。该裁定只是对被告的申请权和人民法院查封进行程序上的审查，未对我镇的执行异议申请事由进行实质性审查。我镇已经在法院查封之前就涉案房屋与第三人签订合法有效的书面合同，已经合法占有不动产，支付了全部购房款，非自身原因未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我镇在涉案房屋上的权利能够排除执行。被告北京马坊工业基础设施开发建设有限公司辩称，法院作出对本案原告的执行异议裁定，是有相应事实和法律依据的。法院基于我公司的申请作出查封裁定，并在判决后采取执行措施，查封时涉案房屋产权属于第三人，所以在执行过程中的查封合法有据。现本案原告以案外人身份提出异议，是否成立应当由法院审查判断。另我公司无过错，诉讼费用应当由原告承担。第三人北京嘉厚房地产开发有限公司述称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年9月26日，原告与第三人签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买第三人开发建设的平谷区XX工业园区XX商业楼XX层XX号房屋(现房号平谷区马坊镇XX大街X号院X号楼X至X层XXX号),购房总价8318296元，出卖人于2013年10月31日前向买受人交付房屋,后第三人依约将房屋钥匙交给原告。从2013年9月26日至2017年11月30日，原告向第三人分11次交付三套房屋款项共计33917099元(除本案房屋款项外,另购买平谷区XX工业园区XX商业楼XX层XX号房屋,价款12073117元;平谷区XX工业园区XX商业楼XX层XX号房屋,价款13525686元)，已付清合同约定三套房屋的全部款项。2014年12月2日，原告与案外人北京思创蓝石建设有限公司签订《马坊工商所、国税所装修改造工程施工总承包合同》，约定由案外人对原告购买的三套房屋（含本案房屋）进行装修，该工程于2015年4月11日完工。2016年6月25日，第三人取得房屋的初始登记。2018年1月24日，本案被告诉第三人民间借贷纠纷(（2018）京0117民初1715号)，本案被告提出诉中财产保全申请，请求对涉案房屋在内的多处房屋进行查封，本院作出（2018）京0117民初1715号民事裁定书,裁定查封包括本案涉案房屋在内的多套房屋。5月25日,本院作出民事判决书，判决：被告北京嘉厚房地产开发有限公司偿还原告北京马坊工业基础设施开发建设有限公司价款七千八百万元及利息。判决生效后，本案被告申请执行，本院委托评估机构就包含涉案房屋在内的在案查封房屋进行了评估，发布了司法拍卖公告。后原告提出执行异议申请，本院审查认为，原告虽然提出异议，但并不享有足以排除本案强制执行之权利，于2019年11月14日作出（2019）京0117执异193号裁定书，裁定驳回原告的异议申请。另，在本案诉讼中，原告于2019年11月25日提出对涉案房屋进行诉中财产保全，11月27日提供了房屋作为担保，本院于11月28日作出(2019)京0117民初12935号民事裁定书，裁定：“一、查封北京嘉厚房地产开发有限公司名下的位于北京市平谷区马坊镇XX大街X号院X号楼X至X层XXX号房屋，期限为三年。二、查封北京市平谷区马坊镇人民政府名下的位于北京市平谷区马坊镇XX北路X号院X号楼X至X层XXX，房屋产权号为京（2019）平不动产权第XXXX号房屋，期限为三年。”12月2日，本院向北京市平谷区不动产登记事务中心发出协助执行通知书。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人在房屋被法院查封之前即已签订了合法有效的北京市商品房预售合同，第三人交付了房屋，原告进行了装修，占有该房屋，并支付了房屋的全部价款。故原告能够排除对涉案房屋的执行。对于原告的诉讼请求，本院予以支持。房屋未及时进行转移登记即被查封，不能归责于被告，被告亦称不存在过错，不同意负担诉讼费等费用，而原告同意自行承担，本院准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：停止对第三人北京嘉厚房地产开发有限公司销售的位于北京市平谷区马坊镇XX大街X号院X号楼X至X层XXX号房屋的强制执行。保全费5000元、案件受理费70元，由原告北京市平谷区马坊镇人民政府负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李朝文人民陪审员  徐凤荣人民陪审员  闫大成二〇一九年十二月十八日法官 助理  冯 琳书 记 员  张 坤