广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3308号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地:广东省广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码：91440101231251085G。法定代表人：周煜。委托诉讼代理人：梁飞雁、田倩玲，均系该公司员工。被告:李永崇，男，汉族，1962年4月8日出生，身份证住址：广东省广州市海珠区，被告：朱小平，女，汉族，1962年4月5日出生，身份证住址：广东省广州市海珠区，原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告李永崇、朱小平物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月18日立案受理后,依法由审判员王硕担任审判长，与人民陪审员黄小清、人民陪审员邓洁红组成合议庭适用普通程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的委托诉讼代理人梁飞雁、田倩玲到庭参加诉讼，被告李永崇、朱小平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年1月1日至2019年9月30日的物业管理费人民币3462.69元（暂算至2019年9月30日）；2、判令被告向原告支付违约金人民币2996.22元（自应缴物业费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。事实与理由：被告与方圆地产公司签订了《广州市商品房买卖合同》，购买了该公司开发的广州市从化区温泉镇明月山溪大道逢源里四街2号302房（住宅面积74.95㎡）并已约定于2013年12月15日前交付房屋，同时买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费人民币3462.69元、违约金人民币2996.22元（违约金应按合同约定日利率千分之三费率计算），共计6458.91元。现特提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告合法权益。被告李永崇、朱小平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见和证据材料，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：2011年8月25日，广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）与广州方圆物业管理有限公司（乙方）签订了《从化明月山溪前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对方圆从化明月山溪花园实施前期物业管理。合同第一条本物业基本情况约定：“物业名称为方圆从化明月山溪花园，物业类型为别墅洋房，坐落位置为广州市从化市××××村'老雅冚'地段，建筑面积为300000平方米。”……第十条约定：“1、洋房【建筑面积】每月每平方米2.20元收取；别墅（一至三组团）管理服务费按【建筑面积】每月每平方米3.00元收取、别墅【四到六组团】管理服务费按【建筑面积】每月每平方米2.50元收取；花园管理费按【建筑面积】每月每平方米0.50元收取；商铺管理费按【建筑面积】每月每平方米3.50元收取。”……第十八条其他约定：“1、业主应于甲方发出的收楼通知书中注明的收楼日期起缴纳物业管理服务费；物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月10日之前履行缴纳义务。3、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”……第二十九条约定：“委托管理合同期限自2011年9月1日起至业主大会成立、并且业主委员会代表业主大会与所选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时，本合同终止。”合同还约定了委托管理服务事项、双方责任、违约责任等事项。2011年12月18日，广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）与王凯欣（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同第四条约定：“房屋地址：从化市温泉镇明月山溪大道逢源里四街2号（1-2栋）302房，该商品房合同约定建筑面积共73.61平方米。”第五条第三款约定：“甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州方圆物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）1.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。”合同还约定了物业服务、计价方式和价款、付款方式、违约责任等事项。其中合同附件六装饰设备标准约定：“从化明月山溪一组团高层洋房交楼标准……”。2016年7月23日，王凯欣（甲方）、两被告（乙方）及从化市房屋置换有限公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定将涉案房产出售给两被告，其中合同第一条约定：“房地产地址为从化市温泉镇明月山溪大道逢源里四街2号302房，建筑面积74.95平方米，房屋使用性质为住宅。”该合同仅盖有从化市房屋置换有限公司的合同专用章及经纪人“黄姗姗”的签章。2016年7月30日，被告李永崇在《业主资料登记表》上业主签名处签名确认。原告分别于2017年4月18日、2017年7月4日、2018年8月15日、2019年8月7日向两被告发函，要求两被告支付物业管理服务费、违约金等费用。2015年7月22日，广州方圆物业管理有限公司经广州市工商行政管理局准予变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司即本案原告。另查，位于广州市从化区温泉镇明月山溪大道逢源里四街2号302房的不动产所有权人为朱小平、李永崇，购房日期与不动产登记日期均为2016年7月25日，建筑面积74.95平方米。涉案房屋为洋房，物业费应按照2.2元/月平方米计算。故被告每季度需缴纳的洋房物业管理服务费为74.95平方米×2.2元/月平方米×3=494.67元，从2018年1月起至2019年9月止（共计7个季度）被告所欠的物业管理费合计3462.69元。另查，案涉小区明月山溪小区部分房屋、别墅作为以小时、天数为租期的经营式出租屋使用，小区业主多次因噪音、安保等问题进行投诉。庭后，本院前往案涉小区明月山溪进行现场查看。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，虽然原被告没有签订《物业服务协议》，但原告与广州从化方圆房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，故该合同对业主也具有约束力，本院认定本案原被告之间已经成立合法有效的物业服务关系，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约实际履行其物业管理服务义务，被告应当依约及时向原告支付物业费。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。原告虽然是在2019年7月18日起诉，但因物业服务协议约定的交纳时间为每季度首月一次性交纳物业费，现原告要求被告支付尚欠的2018年1月至2019年9月期间的物业管理服务费3462.69元于法有据,本院予以支持。关于违约金问题。原告虽然依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，但根据本院的现场查看，原告提供物业管理服务中确实存在一定质量瑕疵，被告虽然未到庭，亦未举证证明其未交纳物业费的原因，但案涉小区同系列案件中，到庭被告均主张因物业管理存在瑕疵，不应支持违约金，已生效的判决中亦未支持原告的违约金请求，考虑到案涉业主所在同一小区，接受的是同一物业公司的物业管理，其获得的服务无法区分，故根据公平原则，本院对于原告主张违约金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告李永崇、朱小平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2018年1月至2019年9月的物业管理服务费3462.69元；二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元(原告已预交50元)，由被告李永崇、朱小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 硕人民陪审员  黄小清人民陪审员  邓洁红二〇一九年十二月十二日法官助理吴景峰书 记 员  何靖文