山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8196号 上诉人（原审被告）：姜瑞莲，女，1948年3月1日出生，汉族，户籍所在地青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：朱兵，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔鹏，男，1973年6月13日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：贾锦林，山东锦林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程国武，山东锦林律师事务所律师。 原审第三人：毛德军，男，1974年5月12日出生，汉族，户籍所在地青岛市市南区。 委托诉讼代理人：朱兵，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人姜瑞莲因与被上诉人崔鹏、原审第三人毛德军房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院(2017)鲁0202民初3543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜瑞莲上诉请求：撤销一审判决并改判上诉人与被上诉人于2016年10月8日签订的《房屋买卖合同》无效；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实上错误，导致判决错误。1、上诉人与被上诉人于2016年10月8日签订的《房屋买卖合同》中所交易的房屋系未依法登记领取权属证书的房屋，对于该类房屋买卖，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。因此，该《房屋买卖合同》应认定无效。2、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案刚好相反，涉案房屋现登记在青岛市李沧区街道办事处枣园社区居民委员会名下，上诉人处分涉案房屋属于无权处分，且权利人不可能追认，因此该《房屋买卖合同》应认定无效。3、一审据以认定事实的青岛市市北区人民法院作出的（2017）鲁0203民初5543号民事判决书并未生效，被上诉人提交的第三人于2016年10月8日出具的两份收条在该案审理中也并未对其作出任何认定。事实上，涉案房屋至今仍由上诉人及其家人居住使用，并未交付给被上诉人。一审仅凭收条、单据等证据认定涉案房屋已经交付、合同已实际履行，不符合事实。 崔鹏辩称，对于上诉理由一，本案争议的房屋买卖合同签订前，被上诉人崔鹏与毛德军之间确实存在借款合同关系，借款合同到期后毛德军并没有完全履行，后为履行借款合同，诉讼三方签订了相应的房屋买卖合同。三方系争房屋买卖合同是在毛德军未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款部分中的借款关系转变为房屋买卖关系的已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，产生了新的民事法律关系，该法律关系是参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案三方经协商一致将借款中的部分借款，转化为房屋买卖的已付购房款，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后毛德军难以清偿债务时，通过将姜瑞莲所有的拆迁安置房出售给崔鹏的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并且房屋买卖的购房款系毛德军所欠崔鹏的借款所抵顶，是姜瑞莲所明知的。因而该交易并未违反法律的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。因而不属于合同法第二十五条强制性的规定。再者城市管理法第三十七条的规定，属于管理性规范而非效力性规范。再从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，也违反了诚实信用的原则，损害了民事流转的安全性，进而影响市场交易秩序。登记是物权的使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响已成立的房屋买卖合同的效力。因而《城市管理法》第三十七条非属于《合同法》五十二条所涉及的强制性规定，《合同法司法解释二》的第十四条明确规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”因而该上诉理由应予驳回。关于上诉理由二，涉案争议的房屋目前虽登记于社区名下，但回迁安置房实际权利人已经确认为姜瑞莲，按照拆迁规定可以办理产权登记。再者，崔鹏在持有与姜瑞莲签订的房屋买卖合同，到社区已办理了相关的入住登记后已按照社区的相关规定缴纳物业的管理费，这实际上也已得到社区的确认。因而该上诉理由应予驳回。关于上诉理由三，2016年10月8日出具的两份收条在市北法院（2017）鲁0203民初5543号案件中予以涉及并予以减除，在该判决中已将基于借款合同的实际履行情况的本金及利息结算清楚。因而该上诉理由应予驳回。综上，请求驳回崔鹏的上诉请求，维持原判。 毛德军述称，同意姜瑞莲的上诉意见。 崔鹏向一审法院起诉请求：1.确认崔鹏与姜瑞莲签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.姜瑞莲在涉案房屋具备过户条件时协助崔鹏办理房屋产权变更登记手续；3.诉讼费由姜瑞莲承担。 一审法院经审理查明：姜瑞莲与毛德军系母子关系。2011年12月31日，青岛市市中公证处出具公证书一份，载明：姜瑞莲对大枣园社区居民的回迁安置房进行抓阄定位，抓出的房屋座落于大枣园社区回迁安置房4号楼1单元302户，建筑面积81.09平方米。 2016年10月8日，崔鹏、姜瑞莲签订《房屋买卖合同》一份，载明：崔鹏购买青岛市李沧区中南世纪城（大枣园新村回迁安置房）4号楼1单元302户房屋（建筑面积预测81.09平方米），购房款44万元；崔鹏于2016年10月8日前将全额购房款44万元一次性支付给毛德军，姜瑞莲同意涉案房屋收款可以用崔鹏与毛德军之间的欠款抵债方式进行；本合同签订时，双方均不具备房屋产权确权及过户条件，待过户条件成熟时，应崔鹏提出的过户要求，姜瑞莲应及时配合并无任何附加条件的协助崔鹏办理房屋产权过户手续；房屋过户产生的契税、房产税等费用由崔鹏负担，其他税费按照法律规定缴纳；姜瑞莲因年事较高，若其本人将来不能到达现场办理房屋产权确权和房产过户手续，由毛德军全权代理。毛德军及姜瑞莲的女儿毛德清同意该合同条款并配合办理房屋产权确权和过户手续。 2016年10月8日，毛德军出具收条一份，载明：今收到大枣园房屋出售款44万元整，从崔鹏的出借款中扣除。 2016年10月9日，毛德军出具材料一份，载明：毛德军将李沧区大枣园新村回迁安置房4号楼1单元302户房屋钥匙交给崔鹏，并证明房屋内有1台电视、1台电冰箱、1张床，简单饭桌椅等家具均不属于贵重电器和家具，房内也无其他贵重钱财物品工具。 崔鹏提交物业费缴费单据两张，证明崔鹏占有使用涉案房屋后交纳物业管理费用。 2018年8月15日，青岛市市北区人民法院作出（2017）鲁0203民初5543号民事判决书，载明：崔鹏以民间借贷纠纷将毛德军诉至法院，诉请为要求毛德军偿还借款195183元及利息；在该案中崔鹏提交毛德军于2016年10月8日出具的收条两份，内容为用北宅和大枣园房屋出售款抵顶借款共计74万元（30万+44万）；法院认为：毛德军向崔鹏借款200万元，借款已到期，毛德军未提交其已经偿还借款数额的相关证据，崔鹏请求判令毛德军向其偿还剩余借款195183元，符合法律规定，应予支持；法院判令：毛德军向崔鹏偿还借款195138元，并按照月息2%的比例支付自2017年5月9日至债务清偿之日止的利息。该民事判决已经生效。 2018年10月11日，经一审法院依法查询，涉案房屋现登记在青岛市李沧区街道办事处枣园社区居民委员会名下。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。在债务履行期限届满后，双方当事人经过协商重新达成新的意思表示，将原有的债权债务关系转化为新的债权债务法律关系，未违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，新成立的民事法律关系的效力应获得法律的认可。本案中，崔鹏与毛德军之间存在借款法律关系，依据（2017）鲁0203民初5543号民事判决书载明的事实，借款法律关系已届清偿期，毛德军未按期足额偿还崔鹏借款本息；经过协商，2016年10月8日，崔鹏与姜瑞莲、毛德军签订《房屋买卖合同》，约定姜瑞莲将青岛市李沧区中南世纪城4号楼1单元302户房屋出售给崔鹏，购房款与借款进行折抵，毛德军及姜瑞莲的其他子女均在合同上签字予以认可，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的。合同签订后，崔鹏与毛德军就购房款与借款进行了实际抵扣，崔鹏在（2017）鲁0203民初5543号民事判决中已经将购房款对应的44万元借款从诉请的毛德军欠款数额中扣除；且涉案房屋交付给崔鹏使用至今，双方均按照房屋买卖合同约定履行。综上，崔鹏诉请确认案涉《房屋买卖合同》有效的请求，一审法院予以支持。 因涉案房屋现未登记在姜瑞莲名下，崔鹏诉请姜瑞莲协助办理房屋过户手续的请求，一审法院不予处理。 姜瑞莲及毛德军经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席裁判。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、崔鹏与姜瑞莲于2016年10月8日签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回崔鹏的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费2720元，公告费750元，由姜瑞莲负担。因崔鹏已经预交，姜瑞莲于判决生效之日起十日内给付崔鹏3570元。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人姜瑞莲与被上诉人崔鹏、原审第三人毛德军签订的房屋买卖合同的效力问题。本案中，崔鹏与毛德军存在借款法律关系，且已届清偿期，毛德军未按双方还款协议约定按期足额偿还崔鹏借款本息。2016年10月8日，崔鹏、姜瑞莲与毛德军经协商，就本案涉案房屋签订房屋买卖合同，约定将购房款与部分借款数额进行折抵，三方及姜瑞莲的其他子女均在合同中签字确认，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。姜瑞莲主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，涉案房屋未依法登记领取权属证书不得转让，但本院认为，没有进行权属登记仅对房屋所有权是否变更产生影响，并不影响已成立的房屋买卖合同的效力，故姜瑞莲该项上诉理由不成立，本院依法不予支持。姜瑞莲主张涉案房屋现登记在青岛市李沧区街道办事处枣园社区居民委员会名下，故姜瑞莲对涉案房屋无权处分，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋系大枣园社区回迁安置房，现登记在大枣园社区居民委员会名下；姜瑞莲以其在签订房屋买卖合同时对涉案房屋没有处分权为由，主张房屋买卖合同无效，不符合法律规定，本院对此不予支持。 综上所述，姜瑞莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人姜瑞莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇一九年十二月十三日 法官助理 王蕾 书记员 郑昭 书记员 于国英