河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初1006号原告：尚磊，男，汉族，1987年5月6日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：渠海瞻，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南中达置业集团有限公司，住所地南阳市长江路3号（与经十路交叉口东），统一社会信用代码91411300711265937R。法定代表人：张定有，执行董事。委托诉讼代理人：刘付涛，男，汉族，住南阳市。系该单位职工，代理权限为特别授权。原告尚磊诉被告河南中达置业集团有限公司(以下简称中达置业)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年12月2日受理后，依法由审判员冯新霞用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚磊及其委托诉讼代理人渠海瞻，被告中达置业委托诉讼代理人刘付涛到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原被告双方签订的房屋认购协议无效；2、被告返还原告已付的购房款78104元及利息（以78104元为基数按中国人民银行同期银行贷款利率自2012年6月21日起计算至款付清为止）;3、诉讼费由被告承担。事实和理由，2012年6月20日被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订了一份《中达天汇家园认购协议》一份。原告依照合同约定向被告交付了78104元购房款，双方约定剩余房款办理银行按揭贷款。合同约定被告于2013年12月31日竣工并交房，但认购协议中所指定的F区29号楼1单元602室因未取得商品房预售许可证，被告未能依照合同约定的日期交房。原告针对其诉讼请求向本院提交证据如下，第一组证据三份判决书：1、（2019）豫1302民初2439号民事判决书一份；2、（2019）豫1302民初1789号民事判决书一份；3、（2018）豫13民终7320号民事判决书一份。证明被告开发的该房产至今仍未取得商品房预售许可证，未依法达到交房条件，致使原告合同目的不能实现，严重侵犯了原告的合法权益。第二组证据：《中达天汇家园认购协议》一份，证明原告于2012年6月20日与被告签订认购协议一份，双方约定原告购买被告开发的中达天汇家园F区29号楼1单元6层东户602室，并约定原告向被告交纳78104元购房款，剩余房款办理银行按揭贷款。被告承诺于2013年12月31日竣工并向原告交房。第三组证据：收款收据二份，证明原告依约向被告支付购房款78104元。被告辩称,被告同意退还原告的购房本金,利息部分不予认可。被告多次以电话，告示及短信等方式通知原告交房，原告均未交付尾款领取钥匙。2018年12月29日，被告将售房部发给原告的短信到公证处进行公正。根据合同约定原告已经违约，因此被告将房屋重新出售。被告对原告提交证据质证如下:第一组证据不予认可，三份判决书均是从网上下载的，并非原件，无法证实判决书的真实性，即便判决书是真实的，判决书中案件的情况与本案的情况也不同；第二组、第三组证据认可。经审理查明:2012年6月20日被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订了《中达·天汇家园认购协议》,将被告开发的中达天汇家园F区29号楼1单元602室出售给原告，双方约定该房屋于2013年12月31日竣工交房。2012年6月20、21日，原告向被告共交纳78104元的购房款，剩余房款办理银行按揭贷款。2016年4月12日被告向原告发出了催办按揭贷款通知书，通知原告到被告指定地点办理按揭贷款手续并交清剩余尾款。2018年12月29日被告通过手机短信向原告发出通知，通知内容为：“尚磊你好，我是天汇家园售房部，你购买的天汇家园F区29号楼1单元602户的剩余尾款迟迟未交，已违反我们双方签订的购房协议，现郑重通知你请于2018年12月31号前到我公司售房部缴清尾款，否则我公司将解除我公司与你签订的购房协议，房屋另买他人，由此产生的一切法律后果由你承担。12月29日”。被告发出通知后，原告未向被告交纳剩余购房款。另外，被告至今仍未取得该商品房预售许可证。本院认为:原被告于2012年6月20日签订《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且中达置业公司已收取部分房款，剩余房款办理银行按揭贷款。该认购协议均具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于原被告签订的该房屋买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的房屋至起诉之日止被告仍未取得商品房预售许可证明，故原被告之间订立的《中达·天汇家园认购协议》，应当认定无效。关于原告要求被告返还购房款及支付利息的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，因该房屋买卖合同无效，被告应当将收取原告的购房款78104元返还给原告。关于利息损失，被告在明知自己未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订房屋买卖合同，导致该合同无效，被告对房屋买卖合同无效及造成原告的损失存在明显过错，应当承担相应的责任。原告在签订合同时也未充分了解被告对该房屋是否有商品房预售许可证，未尽到审慎义务，且在收到被告的交款通知后，未能及时协商处理双方之间的纠纷，其对房屋买卖合同无效及因此所受到的损失也存在一定的过错，故原告也应当对其损失承担相应的责任。根据原、被告双方各自的过错程度，本院酌定双方之间的过错责任比例为4:6。利息损失的计算应以78104元为基数自2012年6月21日起按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至款付清之日止。被告应当根据过错责任比例承担原告利息损失的60%。关于被告提出的已经履行了向原告通知交房的义务，系被告未按照合同约定支付剩余房款，存在违约行为，故不应当支付利息的辩解理由，原、被告签订的房屋买卖合同因被告未取得商品房预售许可证而导致合同无效，无效合同自始无效，不存在违约情形，且被告自始占用着原告交纳的购房款，应当自收到购房款之日起向原告支付占用该资金期间的利息，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下:一、确认原告尚磊与被告河南中达置业集团有限公司之间于2012年6月20日签订的《中达·天汇家园认购协议》无效；二、本判决生效之日起十日内，被告河南中达置业集团有限公司返还原告尚磊购房款78104元，并以78104元为基数自2012年6月21日起按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告尚磊支付60%的利息至该款付清之日止；三、驳回原告尚磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元，减半收取1275元，由由原告尚磊承担275元，由被告河南中达置业集团有限公司承担1000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  冯新霞二〇一九年十二月十五日书记员  王 婧