北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初23023号原告（反诉被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：**，男，1978年2月28日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:李越，1988年4月6日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：索达毅,男,1990年5月31日出生,汉族,北京长久世达汽车销售有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙华堂，北京市世纪律师事务所律师。原告（反诉被告）北京江南投资集团有限公司（下称江南投资公司）与被告（反诉原告）索达毅（下称姓名）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。江南投资公司之委托诉讼代理人**、李越，索达毅及其委托诉讼代理人孙华堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江南投资公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令依据《北京市商品房认购书》约定解除双方签订的《北京市商品房认购书》；2、依法判令按《北京市商品房认购书》约定索达毅交纳江南投资公司的定金10万元不予退还。事实和理由：2016年8月3日，索达毅与江南投资公司签订了《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》），索达毅支付了定金10万元。根据《认购书》约定：1、索达毅认购了江南投资公司开发的位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称X号房屋）；2、《认购书》签订之日起3日内索达毅提交相关资格审核材料，30日内与江南投资公司完成签约；3、索达毅在《认购书》签订之日起15日内付清全部首付款；4、若索达毅未在约定时间内支付首付款，未在约定期限内提交相关资格审核资料，或未在约定的期限内与出卖人完成签约，江南投资公司有权解除本协议，将房屋另行出卖给第三方，同时定金不予退还。《认购书》签约后，江南投资公司按照索达毅提交的资审资料完成了购房资审审查。资审通过后江南投资公司通知索达毅签约并交纳全部首付款，但索达毅一直拒绝签约及支付全部首付款。因索达毅拒绝签约的违约行为，江南投资公司根据双方签订的《认购书》约定现已将该房屋出售给第三方。江南投资公司认为：因索达毅恶意拖延签约及办理退房手续的行为，致使江南投资公司未能在《认购书》约定期间签约并收取购房款，对江南投资公司的房屋销售收入造成了严重的影响及损失。故江南投资公司为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。索达毅辩称，同意解除《认购书》，不同意江南投资公司的其他诉讼请求。我方不认可江南投资公司所述的解除理由，江南投资公司对于未能签订房屋买卖合同具有过错，应承担违约责任。索达毅向本院提出反诉请求：1、解除双方于2016年8月3日签订的《认购书》；2、江南投资公司双倍返还索达毅定金20万元；3、江南投资公司赔偿索达毅经济损失60万元。事实与理由：2016年5月20日，索达毅母亲赵某替索达毅在北京市朝阳区江南府项目部支付3万元排卡费，北京卡狄格房地产经纪有限公司（下称卡狄格公司）出具《购房优惠服务说明书》，主要说明：此排卡费可用作购房总房款抵6万元使用；如果没有成功购房或因任何原因放弃购房，我公司将统一于开盘后办理退款手续，退还您已支付的服务费。2016年8月3日，索达毅与江南投资公司签订《认购书》约定：索达毅认购江南投资公司开发的X号房屋，用途为住宅，建筑面积85．53平方米，双方均同意按建筑面积计价，单价每平米51640元，总价4416769元。签订《认购书》当日，索达毅向江南投资公司支付定金100000元。之后，双方未能就X号房屋签订正式购房合同。2017年10月28日，江南投资公司向索达毅发送《法务函》主张已按照《认购书》约定解除认购，索达毅对此不予认可。2018年索达毅向北京市朝阳人民法院提起诉讼，请求确认上述《法务函》不具有解除《认购书》的法律效力。一审法院判决确认江南投资公司发送的《法务函》不具有解除《认购书》的法律效力。江南投资公司不服一审判决，上诉于北京市三中院，经二审法院判决“驳回上诉，维护原判”。双方签订《认购书》合法有效，索达毅交纳了定金并积极为正式签约做准备，一直在询问、催促江南投资公司签约，但一再遭到推托。后来索达毅得知X号房屋已被以更高价格出售给第三人，这种一房二卖的行为属于严重违约，所以江南投资公司对于双方未能正式签约负有过错。索达毅向江南投资公司支付认购定金100000元，现因江南投资公司原因致使双方未能签订正式合同，江南投资公司未履行预约合同的义务，根据定金罚则，应当将索达毅支付的定金双倍返还。江南投资公司还应当赔偿索达毅经济损失，索达毅的经济损失主要包括两部分：一是为了筹足购买X号房屋的购房款，于2016年7月10日将自己原有的大兴区Y号房屋以240万元的低价出售，现在该房屋市场价330万元左右，价差90万元；二是因为江南投资公司的违约行为，使得双方未能签订正式的购房合同，索达毅遭受信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，X号房屋现时销售单价约为71507元每平方米，《认购书》签订的房屋单价为51640元，单价价差约为2万元，房屋建筑面积85．53平方米，总价差约为170万元。两部分经济损失总计约为260万元，考虑到索达毅成本支出因素，索达毅向江南投资公司主张60万元的经济损失赔偿。至于涉案的3万元排卡费，我方将另行提起诉讼。综上，索达毅为维护自身合法权益特具反诉状至法院，恳请法院查明事实依法判决。江南投资公司针对索达毅的反诉答辩称，同意解除《认购书》，不同意索达毅的其他反诉请求，理由同我方本诉的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月3日，索达毅与江南投资公司签订《认购书》，约定：索达毅认购江南投资公司开发的X号房屋，用途为住宅，建筑面积85．53平方米，双方均同意按建筑面积计价，单价每平米51640元，总价4416769元；出卖人同意认购人以贷款方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的30%，认购人在签订本协议之日支付认购定金100000元，在签订本协议之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与出卖人完成签约；若认购人未在约定时间内支付首付款，未在约定时间内提交资格审核资料，或未在约定时间内与出卖人完成签约，出卖人有权解除本协议，将该商品房另行出卖给第三方，同时定金不予退还；若出卖人在认购人签订本协议之日15日内将该商品房另行出卖给第三方，出卖人应双倍返还定金。签订《认购书》当日，索达毅向江南投资公司支付定金100000元。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同。2017年10月28日，江南投资公司向索达毅发送《法务函》，载有：我司于2016年11月通知您交首付并完成签约，但您无法支付房屋首付款，未能完成签约。因您未在约定期间内交首付及签约，我司已经按照《认购书》约定解除认购，按照《认购书》的约定，定金应不予退还，但考虑到您自身的情况，我司予以酌情处理，再次通知您在收到本通知后3日内前来办理退认购退款手续。若到期未来办理，我司将严格按照《认购书》的约定不予退还定金。原告并未找被告办理退认购、退定金手续。索达毅对于《解除函》的真实性认可，但是主张该《解除函》经法院判决确认不具有解除效力。庭审中，江南投资公司提交2016年12月28日内部股东会决议一份，欲证明其作出决定于2017年1月20后不再进行签约，逾期未签约的客户将解除认购关系，定金予以扣除。索达毅主张股东会决议属于企业内部决议，无法对抗债权人。庭审中，江南投资公司提交其作为甲方与卡狄格公司作为乙方于2017年12月6日签订的《合作协议》，约定由乙方就甲方开发的“江南印象家园”项目1-3号楼部分房屋进行房屋包销、策划推广，并到甲方指定售楼处完成签约，并约定自合同签订之日，甲方将约定房屋一次性打包价给乙方。附件中房源范围包括本案中的X号房屋，显示单价为56640元。索达毅对于该证据的真实性认可，但主张该协议有虚假串通的嫌疑。庭审中，索达毅提交一份其作为出卖人与案外人黄某作为买受人在满懿（北京）房地产咨询有限公司的居间服务下于2016年7月10日签订的《房屋买卖合同》，约定索达毅将自己所有的坐落于大兴区Y号房屋出卖给案外人黄某，总房款为240万元。江南投资公司对于该证据的真实性认可，关联性不予认可。庭审中，索达毅提交其与江南投资公司工作人员赵某2、微信名为“江南府CC”的人员微信往来截图、与江南投资公司其他工作人员的短信截图，欲证明直到2017年1月份其仍在与江南投资公司沟通确认后续签约事宜，江南投资公司却多次答复说具体签约时间要等通知等。江南投资公司称无法核实赵某2及微信名为“江南府CC”人员身份，对该证据不予认可；但主张通过聊天记录可以知道曾告知过索达毅签约时间，但索达毅没有到场签约。庭审中，索达毅提交音频及视频光盘一份，欲证明自2016年9月7日至2017年11月18日期间索达毅及其母亲赵某陆续与赵某2、江南投资公司总部自称是客服和法务负责人、罗姓工作人员电话沟通及到售楼处现场询问交纳购房款、沟通法务函等事宜。江南投资公司称无法核实赵某身份，对该证据不予认可。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。索达毅与江南投资公司签订的《认购书》合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，结合索达毅订立《认购书》前出售房屋的事实以及索达毅提交的定金收据、录音、视频等证据，可以确认其一直积极履约并要求与江南投资公司签订正式购房合同。江南投资公司虽主张曾通知索达毅交纳首付款并完成签约，但未提交有效证据予以佐证，本院难以采信。此外，江南投资公司于2017年10月28日向索达毅发出《法务函》解除《认购书》的行为已经法院生效判决确认不具备解除《认购书》的效力。江南投资公司在合同未解除情况下，与卡狄格公司于2017年12月6日签订《合作协议》，将X号房屋一次性打包价给卡迪格公司，致使《认购书》在事实上已无法继续履行。综上，本院认定江南投资公司对于双方未能正式签约负有过错。由于江南投资公司的过错导致双方订立合同目的无法实现，本院对索达毅要求解除《认购书》的反诉请求予以支持。索达毅已向江南投资公司支付认购定金10万元，现因江南投资公司原因致使双方未能签订正式购房合同，江南投资公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将索达毅支付的定金双倍返还，关于索达毅要求江南投资公司返还定金20万元的反诉请求，本院予以支持。江南投资公司要求索达毅交纳江南投资公司的定金10万元不予退还的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于索达毅要求江南投资公司赔偿经济损失60万元的反诉请求。由于江南投资公司的违约行为，双方未能签订正式的购房合同，原告信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，江南投资公司理应就此赔偿。关于具体赔偿的数额：首先，索达毅将自己房屋出卖的事实发生于本案中双方签订《认购书》之前；其次，X号房屋总价数百万元，索达毅仅仅支付了定金10万元，在确定损失数额时应当考虑其履约程度及成本支出等。综上，本院从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及定金处罚数额，参照江南投资公司自认X号房屋出售给案外人的价格与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京江南投资集团有限公司与被告（反诉原告）索达毅于二〇一六年八月三日签订的《北京市商品房认购书》；二、原告（反诉被告）北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还被告（反诉原告）索达毅定金共计二十万元；三、原告（反诉被告）北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）索达毅经济损失二十万元；四、驳回原告（反诉被告）北京江南投资集团有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）索达毅其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费5900元，由被告（反诉原告）索达毅负担2950元（已交纳），由原告（反诉被告）北京江南投资集团有限公司负担2950元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张玉倩人民陪审员  王京臣人民陪审员  李晓维二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张 莹