广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12330号原告：朱光荣，男，1957年2月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：柳苑媚，系广东安华理达律师事务所律师。被告：李泳刚，男，1971年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告朱光荣与被告李泳刚租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告朱光荣的委托诉讼代理人柳苑媚到庭参加了诉讼。被告李泳刚经本院合法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告朱光荣向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空广州市天河区天河北路233号1118房（以下简称案涉房屋），交还给原告使用；2.被告向原告支付2018年5月8日至2019年5月7日期间所欠租金180451.36元；3.被告向原告支付迟延支付2018年5月8日至2019年5月7日期间租金的违约金（以当月租金为本金，按每日1%的标准，自当月8日起计至实际付清之日止）；4.被告向原告偿还垫付截止至2019年7月31日的管理费17143元、截止至2019年3月的电费913.1元及上述费用的利息损失（以原告垫付的管理费、电费合计18056.1元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年8月14日计至实际清偿之日止）；5.被告按照原月租金16629.28元的标准向原告支付从2019年5月8日起至实际搬离案涉房屋之日止的房屋占用损失费；6.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告以其与被告约定的案涉房屋的租赁期限已于2019年5月7日届满为由，撤回关于要求解除原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》）的诉讼请求。事实和理由：2017年4月28日，原、被告签订《合同》，约定：原告将自有的案涉房屋出租给被告作办公室用途使用，租赁期限自2017年4月28日起至2019年5月7日止；2017年4月28日至2017年5月7日为免租期，2017年5月8日至2018年5月7日的每月租金为15505.68元，2018年5月8日至2019年5月7日的每月租金为16629.28元；租金在每月的第8日前按银行转账付款方式支付；被告逾期支付租金的，每逾期一个工作日，须按当月租金额的1%支付违约金，逾期6个工作日以上的，原告可解除合同、收回房屋，并要求赔偿损失；被告承担租赁期间的物业管理费用、水电费或其他应缴费用。其后，原告依约将案涉房屋交付被告使用。但从2018年5月起，被告无故拖欠租金，且经原告多次催告仍不及时足额支付。另，被告分别于2018年10月28日、12月13日及12月28日向原告出具《保证书》等材料确认所欠租金金额，且承诺及时支付。然而，截至本起诉状撰写之日，被告并无依约履行相应的付款义务，给原告造成损失。《合同》已于2019年5月7日因租赁期限届满而终止，依约被告应交还案涉房屋，但被告至今仍占用案涉房屋不交还给原告。被告李泳刚未答辩。经审理查明：本院于2019年8月9日向房地产管理部门查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：建筑面积为112.36平方米，规划用途为办公，登记时间为2010年9月1日，产权人为朱光荣等内容。2017年4月28日，作为出租人/甲方的朱光荣和作为承租人/乙方的李泳刚签订《合同》，约定：……第二条甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用……第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年4月28日至5月7日为免租期（免租金不免管理费、水电费），2017年5月8日至2018年5月7日的月租金额为15505.68元，2018年5月8日至2019年5月7日的月租金额为16629.28元；租金按月结算，由乙方在每月的第8日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；第四条在签订本合同时，乙方向甲方缴付首月租金15505.68元及租赁保证金31011.36元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还乙方；……第六条甲方的权利和义务：1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用；未按约定提供房屋的，每逾期一个工作日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个工作日以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一个工作日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；……3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；……第八条其他约定：1.租赁期间的物业管理费、水电费及其它应缴费用由乙方支付；……4.租赁到期结束时要完整的装修、清洁干净交回甲方；5.乙方交纳的保证金不能用来抵扣房租款；……7.乙方按每月8号前缴付房款，如超6日未付甲方，甲方有权收回该房屋；8.租金收款银行信息：开户行：中国农业银行广州中石化大厦支行，户名：朱光荣，帐号：62×××18；第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；……第十二条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉，或向广州仲裁委员会申请仲裁等条款。朱光荣自认李泳刚于2017年4月28日交纳案涉房屋押金10000元，但称李泳刚没有交纳《合同》约定的租赁保证金余款。李泳刚书面答复本院称其向朱光荣交纳案涉房屋的租赁保证金33258元，但未能举证证明。朱光荣还称李泳刚于2018年5月10日付清案涉房屋截止至2018年5月7日的租金。2018年10月28日，李泳刚出具《借条》，其内容为：兹欠借中信广场1118房朱光荣房租款：从2018年5月至2018年10月份（到2018年10月8日止）共欠6个月房租款，每月房租款16629.28元共欠金额99775.68元（减除已付7100元/4000元）；以下为还款计划，如欠款人没按时按计划还款，业主有权益锁门收回该物业租给下一届客人；一、2018年10月31日前还16629.28元/一个月租金；二、2018年11月8日前还33258.56元/二个月租金；三、2018年11月8日按合同正常支付款16629.28元；四、2018年11月20日前还16629.28元/一个月租金；五、2018年11月30日前还清以上六个月的所有房租款项；注：如资金实在困难，与朱光荣协商沟通执行（但会全力以赴按计划执行）。2018年12月13日，李泳刚出具《中信1118结算清单》，其内容为：李泳刚租用中信广场1118房，从2018年5月至2018年12月未付房租款计算如下：租金16629.28元/月×8个月=133034.24元；减除：2018年7月14日付2100元、2018年7月18日付5000元、2018年9月29日付4000元、2018年11月19日付8000元，小计19100元已付；合计133034.24元-19100元=实欠款113934.24元。朱光荣在庭审中称《中信1118结算清单》实际是结算2018年5月8日至2019年1月7日期间的租金。2018年12月28日，李泳刚书写《保证书》，其内容为：李泳刚租用中信广场1118房，从2018年6月至2019年2月8日，未付房租共计（另有结算清单）130563.52元，以上所欠房租款保证于2019年1月31日前支付完毕。朱光荣称《保证书》结算的是2018年6月8日至2019年2月7日期间的租金。2019年7月13日，李泳刚出具《欠条》，其内容为：本人李泳刚确认自2018年5月8日没交房租款起至今尚在占用朱光荣名下案涉房屋，并拖欠支付从2019年5月8日起至2019年7月30日止3个月期间的租金，房屋占用损失费共56887.84元；本人李泳刚确认从2019年5月8日起至实际搬离案涉房屋之日止期间的房屋占用损失费均按照原《合同》约定的租金计付标准（即每月租金为16629.28元）向朱光荣支付；李泳刚承诺必须在2019年8月1日之前搬离案涉房屋并恢复原型，交清租金和一切违约金；否则业主朱光荣有权破锁收楼，并有权处理房屋的所有物品及家具。朱光荣为证明其代为垫付案涉房屋的物业管理费、电费的问题，提供了发票（共4张；均已出示原件。显示：上海保利物业酒店管理集团有限公司广州分公司于2019年3月5日收到朱光荣支付的“OT1118”2018年12月至2019年1月的物业管理费和2018年11、12月的物业服务费合计6592元及2018年11、12月的电费合计699.1元；于2019年3月25日收到朱光荣支付的“OT1118”2-3月的物业管理费合计6517元及1-2月的电费合计214元等内容）予以证明。另，朱光荣还于2019年6月13日代为垫付“OT1118”4、5月的物业管理费合计6517元，于2019年7月11日代为垫付“E1118”6月的物业管理费3258.5元，于2019年8月13日代为垫付“OT1118”7月的物业管理费3258.5元。朱光荣垫付上述物业管理费和电费合计27056.1元。朱光荣称李泳刚于2019年6月25日向其支付物业管理费9000元。另，朱光荣还陈述如下：1.租金计费周期为当月8日至次月7日，每期租金应于当月8日前支付。2.李泳刚承租案涉房屋后用于公司办公之用，李泳刚于2018年11、12月开始对案涉房屋上锁、没有经常使用，但其物品仍没有搬离；朱光荣于2019年5月中下旬（已忘记具体时间）对案涉房屋上锁；案涉房屋的现状是双方没有对方的配合均无法进入案涉房屋。3.关于朱光荣没有依据《欠条》的内容“破锁收楼”的原因问题。朱光荣解释称其曾咨询公安机关及街道办事处，上述单位均表示通过诉讼方式解决纠纷才能最大化保障自身权益，如破锁收楼、处理案涉房屋内的物品及家具很可能会给李泳刚造成损失，导致朱光荣需因此承担相关责任。4.朱光荣表示依据《合同》第四条的约定，其同意将已收取的押金10000元在租赁期届满或合同解除之日用于抵偿李泳刚未付的租金。5.关于朱光荣是否同意另寻其他地方存放案涉房屋中属于李泳刚的物品的问题。朱光荣表示同意，但称其不同意代为垫付物品搬迁费及新场地的使用费。本院于2019年8月14日通过审判系统向李泳刚推送以下内容的短信：朱光荣于庭审中表示希望李泳刚尽快腾空案涉房屋中的自有物品、搬离案涉房屋以防止双方损失进一步扩大，本院遂致电询问李泳刚是否同意腾空自有物品、搬离案涉房屋，但李泳刚未答复是否同意；如李泳刚同意腾空自有物品、搬离案涉房屋，请尽快向本院提交由本院组织双方办理案涉房屋交接手续的书面申请或与本院工作人员联系等内容。李泳刚于2019年8月21日向本院邮寄《还款计划承诺书》，其中包括：希望在案涉房屋中增加珠宝摆设展示、经营珠宝销售并以所得收入支付欠租及管理费及承诺未支付的欠租于2019年8月7日至10月7日期间付清，如不能按时归还，则李泳刚于2019年10月7日前恢复原样，案涉房屋中的珠宝全部由朱光荣处理等内容。朱光荣于2019年8月29日邮寄回复意见表示不同意上述《还款计划承诺书》的内容。本院认为：朱光荣以其与李泳刚约定的案涉房屋的租赁期限已于2019年5月7日届满为由，撤回关于要求解除《合同》的诉讼请求，属于当事人对自身诉讼权利的合法处分，本院予以准许。《合同》的主要内容合法有效，朱光荣与李泳刚均应依约履行。《合同》约定的租赁期限于2019年5月7日届满，朱光荣主张李泳刚立即腾空、交还案涉房屋并无不妥，本院予以支持。关于朱光荣主张李泳刚支付拖欠的租金问题。朱光荣已将案涉房屋交付给李泳刚使用，作为承租人的李泳刚负有向朱光荣支付租金的主要义务。李泳刚负有举证证明其支付保证金、租金、物业管理费、水电费等情况的责任，但李泳刚未举证证明，应承担相应的举证不能的法律后果，本院采信朱光荣关于李泳刚支付案涉房屋保证金、租金、物业管理费、水电费的情况的陈述。李泳刚在2018年5月8日至2019年5月7日期间应付租金合计为199551.36元（即16629.28元/月×12个月），扣除李泳刚在2018年5月8日之后已付租金合计19100元（即2100元+5000元+4000元+8000元）之后，李泳刚仍拖欠租金180451.36元。《合同》没有约定保证金可作没收处理的情形，且朱光荣表示同意于租赁期限届满之日即2019年5月7日以李泳刚已付保证金10000元抵扣李泳刚拖欠的租金符合《合同》的约定，冲抵之后，李泳刚还应支付上述期间拖欠的租金170451.36元。对于朱光荣主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于朱光荣主张李泳刚支付迟延支付2018年5月8日至2019年5月7日期间租金的违约金问题。结合李泳刚于2018年10月28日出具的《借条》中关于“三、2018年11月8日按合同正常支付款16629.28元”的内容，本院采信朱光荣关于当月8日至次月7日期间的租金应于当月8日前支付的陈述。李泳刚于2018年10月28日出具《借条》承诺“2018年11月30日前还清以上六个月的所有房租款项”，于2018年12月28日书写《保证书》保证拖欠的2018年6月8日至2019年2月7日期间租金合计130563.52元于2019年1月31日前支付完毕。上述《借条》和《保证书》均未提及违约金问题，应视为朱光荣已同意免除李泳刚迟延支付截止至2019年2月7日的租金的违约责任，因此，李泳刚迟延支付2018年5月8日至2019年2月7日期间租金合计130563.52元的违约金应以130563.52元为本金，从2019年2月1日起按工作日计至5月7日止；结合《合同》第四条关于“……甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还乙方”的约定和第八条关于“其他约定：……5.乙方交纳的保证金不能用来抵扣房租款”的约定，李泳刚交纳的保证金10000元应于2019年5月7日用于抵扣拖欠的租金，抵扣之后，上述违约金应以120563.52元为本金，从2019年5月8日起按工作日计至付清之日止。迟延支付2019年2月8日至5月7日期间租金的违约金均应以当月租金16629.28元为本金，从当月9日起按工作日计至付清之日止。朱光荣主张上述违约金均按照每日1%的标准计付，符合《合同》的约定，本院予以支持。截止至今，其中迟延支付以保证金10000元抵扣相应欠租10000元的违约金从2019年2月1日起按工作日计至2019年5月7日止的违约金为6300元，迟延支付2018年5月8日至2019年2月7日期间租金余款合计120563.52元及2019年2月8日至5月7日期间租金的违约金总额均已超过本金金额，从公平原则出发，本院认定李泳刚应向朱光荣支付上述违约金合计176751.36元（即6300元+120563.52元+16629.28元/月×3个月）。对于朱光荣主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于朱光荣主张的2019年5月8日至李泳刚实际搬离案涉房屋之日止的占有使用费的问题。朱光荣称其于2019年5月中下旬（已忘记具体时间）对案涉房屋上锁及案涉房屋的现状是其与李泳刚没有对方的配合均无法进入案涉房屋，本院酌情认定朱光荣于2019年5月20日对案涉房屋上锁。朱光荣主张占有使用费参照《合同》约定按16629.28元/月的标准计付，并无不妥，本院予以支持。据此，本院认定李泳刚应负担案涉房屋2019年5月8日至5月19日期间的占有使用费合计6437.14元（即16629.28元÷31天×12天）；至于导致案涉房屋在2019年5月20日至8月14日期间无法使用的问题，其双方均负有责任，上述期间的占有使用费损失应由其双方各负担一半，因此，李泳刚应向朱光荣支付上述期间的占有使用费合计23602.85元[即（16629.28元÷31天×19天+16629.28元/月×2个月+16629.28元÷31天×7天）÷2]；至于2019年8月15日至实际交还案涉房屋之日期间的占有使用费，是由于李泳刚怠于腾空自有可移动物品并将案涉房屋交还给朱光荣而导致的扩大损失，该期间的占有使用费均应由李泳刚按照16629.28元/月的标准负担。对于朱光荣主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于朱光荣主张李泳刚偿还其代为垫付的截止至2019年7月31日的管理费17143元、截止至2019年3月的电费913.1元及上述费用的利息损失的问题。朱光荣已举证证明其代为垫付物业管理费和电费合计27056.1元。与前述同理，2019年5月20日至7月31日期间的物业管理费应由其双方各负担一半，即朱光荣和李泳刚应各负担上述期间的物业管理费合计3889.18元[即（3258.5元÷31天×12天+3258.5元/月×2个月）÷2]。扣除朱光荣应负担的上述物业管理费3889.18元及朱光荣所述李泳刚于2019年6月25日向其支付的物业管理费9000元之后，李泳刚还应偿还上述费用14166.92元。李泳刚至今未偿还上述款项，给朱光荣造成利息损失，朱光荣主张利息损失合理。上述利息损失应以朱光荣垫付的物业管理费和电费合计14166.92元为本金，从朱光荣主张的2019年8月14日计至实际偿还之日止。其中2019年8月14日至8月19日期间的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际偿还之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。李泳刚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李泳刚于本判决发生法律效力之日起10日内，腾空广州市天河区天河北路233号1118房中的自有物品并将上址房屋交还给原告朱光荣。二、被告李泳刚于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告朱光荣支付拖欠的截止至2019年5月7日的租金合计170451.36元。三、被告李泳刚于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告朱光荣支付迟延支付上述租金的违约金合计176751.36元。四、被告李泳刚于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告朱光荣支付2019年5月8日至将上址房屋交还给原告朱光荣之日期间的房屋占有使用费（其中，2019年5月8日至5月19日期间的占有使用费合计为6437.14元；2019年5月20日至8月14日期间的占有使用费合计为23602.85元；2019年8月15日至交还上址房屋之日期间的占有使用费按照16629.28元/月的标准计付）。五、被告李泳刚于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告朱光荣偿还其垫付的物业管理费和电费合计14166.92元并赔偿利息损失（以14166.92元为本金；其中2019年8月14日至8月19日期间的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际偿还之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）。六、驳回原告朱光荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8830元，由原告朱光荣负担2170元，被告李泳刚负担6660元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  王瑞霞人民陪审员  秦碧辉二〇一九年十二月十三日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠