江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10732号上诉人（原审被告）：昆山锦城毛纺有限公司，住所地昆山市巴城镇新澄路78号，统一社会信用代码913205836082785296。法定代表人：张顺源，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴俊卿，该公司员工。被上诉人（原审原告）：昆山金联鑫精密五金制品厂（普通合伙），住所地昆山市玉山镇城北玉成中路丁泾路口，统一社会信用代码913205836657656572。法定代表人：廖水清，该公司经理。委托诉讼代理人：曾磊，该公司员工。原审被告：张俊，男，1972年12月2日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：吴俊卿，系昆山锦城毛纺有限公司员工，张俊同事。上诉人昆山锦城毛纺有限公司（以下简称锦城公司）因与被上诉人昆山金联鑫精密五金制品厂（以下简称金联鑫五金厂）及原审被告张俊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的(2019)苏0583民初10966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦城公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回金联鑫五金厂诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由金联鑫五金厂负担。事实和理由：一、本案为执行案件的衍生，但涉及两件涉嫌违法犯罪行为的案件，故法院应裁定中止审理本案。二、双方当事人的租赁合同合法有效，且已经缴费的租赁期间已经履行完毕。一审判决认定新房东因涉案房屋出租前存在抵押和查封情况故不同意继续履行租赁合同，导致双方当事人之间的租赁合同无法履行而构成合同解除，系适用法律错误。三、本案系司法拍卖中产生的纠纷，拍卖本身也是带租拍卖，被上诉人并不负有重复缴纳房租的法律义务，被上诉人自愿重复支付房租并不影响原租赁合同义务。金联鑫五金厂辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。张俊述称，其同意锦城公司上诉意见。金联鑫五金厂向一审法院起诉请求：1.判令锦城公司返还多收取房租及其他费用47000元（2018年4月24日之后已收应退的款项）；2、自起诉之日起，按同期银行同类贷款利率支付金联鑫五金厂相应利息损失；3、张俊对锦城公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由原审被告负担。在案件审理过程中，金联鑫五金厂变更诉讼请求主张两原审被告根据厂房租赁合同返还多收取的房租和费用40000元，另外7000元是办公室的租金，自愿放弃。一审法院认定事实：涉案合同签订之前锦城公司与金联鑫五金厂已签订了四、五年的厂房租赁合同，2018年4月，锦城公司（甲方）与金联鑫五金厂（乙方）又签订《厂房租赁契约》，约定甲方出租给乙方坐落在昆山市巴城镇新澄路78号的厂房140平方米，租赁期限自2018年5月1日起至2020年4月30日止，租赁期限为两年。双方约定，该厂房每月每平方米建筑面积的租金为23元，年租金为38640元。租金支付方式，第一期租金38640元在2018年3月30日前一次性付清；下期租金在上期期满前30天一次性付清。第一年租金不变，第二递增8%。在租赁期限内乙方除支付租金外，还支付管理费1680元、生活垃圾费500元，连同租金共计40820元。租赁期内，如甲方单方面提前终止合同，则赔偿乙方保证金相同金额作为违约金，还须全额退还乙方所付保证金及已付但尚未使用的租金（无息）；如乙方提前终止合同，乙方所交纳的保证金不退，还须赔偿甲方因乙方提前终止合约造成的损失。2018年4月3日锦城公司出具收据确认收到金联鑫五金厂交付上述费用实际为47000元。金联鑫五金厂向锦城公司支付房屋租金至2019年4月30日。锦城公司确认收到金联鑫五金厂支付的上述租金以及其他各项费用。锦城公司位于昆山市、昆山市巴城镇茅沙塘北的厂房均于2005年7月21日设立了权利人为昆山农村商业银行巴城支行的抵押权。上述房屋另于2012年9月1日被无锡市崇安区人民法院查封。2018年4月24日无锡市梁溪区人民法院出具执行裁定书，确认因锦城公司和神奴公司未履行生效法律文书确定的义务，该院于2018年4月2日在淘宝网司法拍卖平台对锦城公司和神奴公司位于昆山市巴城镇杨木村的房屋及土地进行司法拍卖。常熟惠信诚智能电子科技有限公司（以下简称惠信诚公司）以2602.4万元的价格竞得锦城公司和神奴公司的上述房屋及土地。该院依据相关法律规定裁定：一、解除神奴公司、锦城公司名下的昆山市巴城镇杨木村的房屋及土地的查封；二、土地证编号为昆国用（2000）第12000106020号、昆国用（97）字第104-003号、昆集用（2001）第22001104030号的土地、房产证号为28××89号、28××92号、28××95号、28××78号的房屋所有权归惠信诚公司所有。财产权自本裁定送达惠信诚公司时起发生转移。2018年5月3日惠信诚公司向该厂区内各承租人发出通知，称该公司于2018年4月2日通过司法拍卖取得上述房屋及土地，法院也已经出具裁定确认上述房屋归该公司所有。因房产土地抵押查封在先，根据相关法律规定，各承租人的租赁合同对该公司不具有约束力，要求承租户重新与该公司签订租赁合同，另行支付租金。2018年5月23日惠信诚公司作出《关于租赁合同不具有法律约束力、需另行支付、请立即向原房东主张退还租金的通知书》。该通知书中惠信诚公司再次确认因厂房和土地被抵押和查封在先，该公司不认可各公司的所有租赁合同，各公司需要另行支付该公司拍卖后的租金及管理费用。后金联鑫五金厂与惠信诚公司签订了期限为2018年5月1日至2018年12月31日的厂房及土地租赁合同，并且在2018年9月20日支付了租金24640元。一审法院认为：锦城公司与金联鑫五金厂之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效，双方均应恪守。现锦城公司的厂房已被法院司法拍卖，买受人惠信诚公司因该房屋在出租前存在抵押和查封的情况，不同意继续履行该合同，故金联鑫五金厂与锦城公司之间的房屋租赁合同已经无法履行。金联鑫五金厂向一审法院起诉要求锦城公司返还已经支付的房屋租金及其他费用，意即含有解除双方租赁合同的意思表示，故一审法院确认金联鑫五金厂与锦城公司的房屋租赁合同解除。2018年4月24日无锡市梁溪区人民法院作出的执行裁定确定涉案房屋的所有权及土地使用权归惠信诚公司所有，但双方均未提供证据证明上述执行裁定书的送达时间，结合惠信诚公司于2018年5月3日已告知厂区各承租户重新签订租赁合同的事实，一审法院确定在2018年5月3日涉案厂房的所有权发生转移。锦城公司在当时已无权获取涉案房屋租金、电容量租赁费以及管理费、垃圾费等费用。因此，房屋租赁合同解除后锦城公司应当将2018年5月3日至2019年4月30日的租金等各项费用返还金联鑫五金厂，现金联鑫五金厂主张锦城公司返还40000元于法不悖，一审法院予以准许。关于金联鑫五金厂放弃要求返还办公室租金7000元的诉讼请求，这是其对自己权利的自由处分，于法不悖，一审法院予以准许。房屋租赁合同不能履行的原因在锦城公司，其已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现金联鑫五金厂要求自起诉之日起，按同期银行同类贷款利率支付其相应利息损失，一审法院予以支持。关于金联鑫五金厂要求张俊承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院认为虽然张俊存在代收取租金的行为，张俊提供了与锦城公司转账的记录，因此上述证据尚不足以证明其系锦城公司的实际控制人以及个人财产与公司财产存在混同，故金联鑫五金厂的上述诉讼请求缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、昆山锦城毛纺有限公司于判决生效之日起十日内返还昆山金联鑫精密五金制品厂（普通合伙）2018年5月3日至2019年4月30日房屋租金及各项费用40000元及延期返还租金的利息(利息以40000元为基数自2019年5月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日)。二、驳回昆山金联鑫精密五金制品厂（普通合伙）的其他诉讼请求。案件受理费975元，由昆山锦城毛纺有限公司负担。本院另查明，无锡市梁溪区人民法院关于巴城镇杨木村的房屋及土地拍卖公告载明：“特别提示：有租赁，被执行人已将标的物内房屋分开出租，租期不同部分有区别，申请人申请本院以现状进行拍卖，本院不负责清场；……”。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，锦城公司、金联鑫五金厂于2018年4月签订厂房租赁契约，金联鑫五金厂已向锦城公司支付至2019年4月30日的租金及其他费用。后诉争房屋经司法拍卖由案外人惠信诚公司竞得，金联鑫五金厂与惠信诚公司重新签订租赁合同，由金联鑫五金厂于2018年5月1日至2018年12月31日向惠信诚公司承租诉争房屋。金联鑫五金厂诉至法院要求锦城公司退还2018年4月24日以后已收取款项。对此本院认为，锦城公司虽在诉争房屋被设定抵押及查封后出租给金联鑫五金厂，但上述租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，执行法院可以在执行程序中解除其占有。但就本案事实情况而言，金联鑫五金厂依据租赁合同占有诉争房屋，执行程序中法院并未解除其占有，其已付租金所对应的租期也已实际履行完毕，金联鑫五金厂无权请求锦城公司返还收取款项。综上，上诉人锦城公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初10966号民事判决；二、驳回昆山金联鑫精密五金制品厂的全部诉讼请求。一审案件受理费975元，由昆山金联鑫精密五金制品厂负担。二审案件受理费975元，由上诉人昆山金联鑫精密五金制品厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月三十一日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航