北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初11077号原告：北京金义行物业管理有限公司，住所地北京市通州区玉桥西丽72号院。法定代表人：赵健康，经理。委托诉讼代理人：孙书谊，女，1972年5月31日出生，汉族，北京金义行物业管理有限公司职工。被告：张怡然，男，1992年1月29日出生，汉族，住北京市延庆区。原告北京金义行物业管理有限公司（以下简称金义行物业）与被告张怡然物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金义行物业的委托诉讼代理人孙书谊、被告张怡然到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，本案现已审理终结。金义行物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2014年9月1日至2019年8月31日的物业费13267.8元；2.要求被告给付生活垃圾外运费150元；3.要求被告给付违约金4025.34元。诉讼过程中，金义行物业变更第一项诉讼请求为，要求被告给付2014年9月1日至2019年8月31日的物业费15479.1元。事实与理由：被告为××室房屋业主，原告系为该小区提供物业服务的物业单位。2013年9月1日，原告与延庆区××街道××小区业主委员会签订《北京市物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。该合同第五条约定物业服务期限为4年，自2013年9月1日至2017年9月1日。根据该合同第十条、第十三条约定，物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业面积缴纳，标准为多层住宅2.1元/每平方米/月。2017年9月1日双方续签《北京市物业服务合同》，物业服务期限为3年，自2017年9月1日至2020年9月1日。原告依法为被告提供了物业服务，但被告没有按时交纳物业费，仍欠2014年9月1日至2019年8月31日物业费，经多次催要无果，故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。张怡然辩称，我认可未交费时间，未交费理由如下：我没有和原告签订物业服务合同。2012年，我入住小区，第一年物业服务很好，从2014年开始，物业服务不到位，具体表现为：小区没有进行绿化，小区全是杂草，在业主不知道情况下在小区原来瀑布位置种植三颗松树；家里停电、水道堵塞，物业公司不管；地库漏水、灯不亮、小区消防栓箱子里没有消防带、消防箱子被撞坏、小区墙体脱落、小区装修垃圾堆放一年没人清理；物业大门没有看守，小区24小时巡逻车没人用，没有保安巡视，外部人员随意进出；大门没有抬杆、小区没有停车位；15号楼1单元门禁经常坏；地下一层墙体大洞4-5年没人修理；电梯内安装电子屏；买房时交过维修基金，但没有动用维修基金进行维修；门窗坏了没人管。综上所述，我只同意支付80%的物业费。本院经审理认定事实如下：原告金义行物业是北京市延庆区××小区的物业服务单位。被告张怡然是该小区的业主，被告楼房建筑面积122.85平方米。2013年9月1日，延庆区××街道××小区业主委员会与原告签订的《北京市物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务：该合同第五条约定物业服务期限为4年，自2013年9月1日至2017年9月1日。该合同第十条、第十三条约定，物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业面积缴纳，标准为多层住宅2.1元/每平方米/月。2017年9月1日双方续签《北京市物业服务合同》，物业服务期限为3年，自2017年9月1日至2020年9月1日。服务的内容为：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。4、负责公共绿地、景观的养护。5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位，公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。原告依照合同约定，履行了服务义务。被告尚欠2014年9月1日至2019年8月31日物业费未交纳。另依据2015年至2019年原告与××中心（监督单位为延庆区××街道办事处）签订的《延庆区居民小区生活垃圾委托清运协议书》，每年每户应交纳生活垃圾外运费30元。被告拖欠原告2015年至2019年生活垃圾外运费150元未付。诉讼中，原告针对被告提出的问题称，小区建造的木质椅子不安全，现在已更换成铁制的，可能存在没有检修到位的，我们回去再去检查；小区以前瀑布设计不适合北方城市，就进行了改造；消防栓今年7-8月撞坏，我们已通知让撞坏人进行修理；小区有巡视人员进行巡视；小区北大门在建造时暂时将公共道路围在小区内，小区保安没法制止公共区域停车，现在进门放入隔离桩，不会再有其他车辆停进去；维修基金是交给建委保管，如果有大修，需经过审批后才能动用维修基金；物业服务是公共部位维修，下水管道业主自行疏通；跳闸物业都会及时修理；业委会代表业主与物业公司签订物业服务合同，物业收费方式为包干制，收费标准是2.1元/平米/月，实际业主主动交费都是按照1.8元/平米/月。上述事实，有原告提交的《北京市物业服务合同》、《延庆区居民小区生活垃圾委托清运协议书》、被告提交的照片及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。物业服务企业与业主委员会签订的《北京市物业服务合同》合法有效，业主应当依法履行合同约定的义务。原告为该小区提供了物业服务，被告作为业主应当依法交纳物业费。关于物业费的交纳标准问题，因《北京市物业服务合同》中明确约定了物业费收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，收费标准是2.1元/平米/月，实际业主都是按照1.8元/平米/月交费，故被告也应应当按照该标准交纳物业费。经核算，被告应给付2014年9月1日至2019年8月31日的物业费13267.8元。另依据《延庆区居民小区生活垃圾委托清运协议书》，被告应支付原告2014年9月1日至2019年8月31日生活垃圾外运费150元。原告要求被告给付违约金，因被告并非无故拖欠，故此本院不予支持。被告在庭审中提出的服务质量问题，客观事实不容回避，原告应当采取措施予以改进，总体看存在的瑕疵对被告的居住和生活没有造成实质性的影响，故被告要求减免物业服务费的请求，本院不予支持。需要说明的是物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，达到不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定的谅解和包容，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。若拒绝交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此的换位思考，在双方的共同努力下，方能营造更加和谐的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条的规定，判决如下：一、张怡然给付北京金义行物业管理有限公司2014年9月1日至2019年8月31日物业管理费13267.8元（于判决生效后七日内履行）；二、张怡然给付北京金义行物业管理有限公司2014年9月1日至2019年8月31日生活垃圾外运费150元（于判决生效后七日内履行）；三、驳回北京金义行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，由北京金义行物业管理有限公司负担78元（已交纳）；由张怡然负担68元（于判决生效后七日内履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  康峰二〇一九年十二月十一日书记员  范佳