河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初789号原告：杨俊英，女，汉族，1963年7月15日出生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：王海超，河南新律律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵杰，河南新律律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南中达置业集团有限公司，住所地南阳市长江路3号（与经十路交叉口东），统一社会信用代码91411300711265937R。法定代表人：张定有，执行董事。委托诉讼代理人：刘付涛，男，汉族，1964年8月10出生，住南阳市。系该单位职工，代理权限为特别授权。原告杨俊英诉被告河南中达置业集团有限公司(以下简称中达置业)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月13日立案后，依法由审判员冯新霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨俊英及其委托诉讼代理人王海超、赵杰，被告中达置业的委托诉讼代理人刘付涛到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告杨俊英向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原被告双方签订的房屋认购协议；2、判令被告返还原告已付的购房款193003元及利息（以183003元为基数按中国人民银行同期银行贷款利率自2013年3月12日起计算至款付清为止,以10000元为基数按中国人民银行同期银行贷款利率自2019年6月18日起计算至款付清为止），本息共计259198.89元;3、诉讼费由被告承担。事实与理由，2013年3月11日原被告双方签订了一份《中达·天汇家园认购协议》认购协议,约定2014年5月31日竣工交房，原告依照协议约定向被告交付了183003元的全部购房款，但被告未依照合同约定的日期交房。2019年6月18日原被告双方又签订了一份中达天汇家园认购协议，此协议为换房协议。原告向被告又交付了10000元的部分购房款。至今所购房子手续不全，中止施工。原告多次找到被告要求解除合同,申请退还购房款,至起诉之日被告仍未履行。原告针对其诉讼请求向本院提交证据如下:1、原告身份证复印件一件；2、河南中达置业集团有限公司工商登记信息一份；3、2013年3月11日认购协议及收据各一份；4、2019年6月18日认购协议、收据及天汇家园调房单各一份；5、中达天汇家园退房申请书一份；6、原告手机微信截屏一组。被告辩称，被告同意退还原告的购房本金,但不同意支付利息，因为原告既然已经放弃了原房号,说明被告和原告已经协商同意解除了原认购协议，且原告也没明示追要原认购协议的利息,因此对原告主张的利息应从2019年6月18日签订协议之日算起。被告对原告提交证据质证如下:第一组证据认可；第二组证据不予认可，此信息内容不对；第三组证据不予认可，仅是复印件；第四组证据认可；第五组退款申请不予认可，因为其全部是杨俊英本人所写，无被告方工作人员签字；第六组证据不认可。经原告举证及庭审陈述、当庭质证，本院认定以下案件事实：2013年3月11日被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订了《中达·天汇家园认购协议》,将被告开发的中达天汇家园C区20号楼2单元602室出售给原告，双方约定该房屋于2014年5月31日竣工交房。当天，原告向被告交纳183003元的购房款。被告至今未取得商品房预售许可证，该在建房屋暂停施工，致使被告未能依照约定交房。2019年6月18日被告在仍未取得商品房预售许可证的情况下，又与原告签订了《中达·天汇家园认购协议》一份，约定由原告向被告补交10000元购房款换购G区4号楼2单元203室，被告于2020年12月31日竣工交房。至原告起诉之日被告仍未取得商品房预售许可证。本院认为:原被告于2013年3月11日签订的《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且中达置业公司已收取全部房款，以及原被告于2019年6月18日再次签订的《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且被告中达置业公司已收取部分房款，以上认购协议均具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于原被告签订的该房屋买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案中原被告签订的认购协议所指向的房屋至起诉之日止，被告仍未取得商品房预售许可证明，故原被告之间订立的《中达·天汇家园认购协议》，应当认定无效。关于原告要求被告返还购房款及支付利息的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，因该房屋买卖合同无效，被告应当将收取原告的购房款193003元返还给原告。关于利息损失，被告在明知自己未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订房屋买卖合同，导致该合同无效，且原告至今也未取得该房屋，故被告对房屋买卖合同无效及造成原告的损失存在明显过错，应当承担相应的责任。原告在签订合同时也未充分了解被告对该房屋是否有商品房预售许可证，未尽到审慎义务，其对房屋买卖合同无效及因此所受到的损失也存在一定的过错，故原告也应当对其损失承担相应的责任。根据原、被告双方各自的过错程度，本院酌定双方之间的过错责任比例为4:6。利息总额应当根据占用资金的时间段分别计算，以183003元为基数自2013年3月12日起按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至款付清之日止,以10000元为基数自2019年6月18日起按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至该款付清之日止。被告应当根据过错责任比例承担原告利息损失的60%。关于被告提出的双方已经协商同意解除了原认购协议，且原告也没明示追要原认购协议的利息,因此对原告主张的利息应从2019年6月18日签订协议之日算起的辩解理由，原被告签订的原房屋买卖合同及重新签订的房屋买卖合同均因被告未取得商品房预售许可证而无效，无效合同自始无效，且被告自始占用着原告交纳的购房款，利息计算期间应当自被告收到购房款之日起计算至该款付清之日止，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下:一、确认原告杨俊英与被告河南中达置业集团有限公司之间于2013年3月11日签订的《中达·天汇家园认购协议》无效；二、本判决生效之日起十日内，被告河南中达置业集团有限公司返还原告杨俊英购房款193003元，并以183003元为基数自2013年3月12日起按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告杨俊英支付60%的利息至该款付清之日止,以10000元为基数自2019年6月18日起按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告杨俊英支付60%的利息至该款付清之日止；三、驳回原告杨俊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5188元，减半收取2594元，由原告杨俊英承担694元，被告河南中达置业集团有限公司承担1900元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  冯新霞二〇一九年十二月二十六日书记员  宗 海