北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6212号原告：姬久和，男，1952年5月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李兰(姬久和之妻)，1961年11月3日出生，汉族，北京市人才交流中心退休职工。被告：张燕军，男，1969年5月22日出生，汉族，住北京市海淀区。原告姬久和与被告张燕军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姬久和及其委托诉讼代理人李兰到庭参加诉讼，被告张燕军经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。姬久和向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方房屋租赁合同于2019年11月22日解除；2、要求张燕军将北京市门头沟区XX路10号院6号楼6层2单元601号房屋（以下简称601号房屋）腾退给姬久和；3、要求张燕军给付姬久和自2018年8月21日至2018年11月20日所欠租金14000元；4、要求张燕军支付姬久和自2018年11月21日至2019年11月21日的租金72200元（按一年零一天计算）；5、要求张燕军按照每月6000元的标准，支付从2019年11月22日到实际腾退之日的房屋占有使用费；6、要求张燕军支付自2018年8月21日到2019年11月21日歌华有线电视费270元；7、要求张燕军支付姬久和违约金6000元。事实和理由：姬久和、张燕军于2015年8月20日就601号房屋签订房屋租赁合同(原门牌号为602号房屋，现门牌号为601号房屋)，姬久和将房屋出租给张燕军存放物品，租金每月5600元，押一付三。2016年8月22日，双方续签了租赁合同书，合同第九条第三款规定，张燕军若不按约定支付租金达三日的，姬久和有权解除合同并收回房屋，并按月租金100%向姬久和支付违约金。此后，张燕军一直租用上述房屋存放物品至今。2018年2月23日，双方以微信方式协商将租金调至每月6000元。张燕军多次拖延支付房租，因房租支付方式是季付，每季度支付18000元，2018年8月21日至2018年11月20日的房租，张燕军尚欠14000元未支付。张燕军一直以各种理由长期拖欠房租，姬久和多次催交房租不得，无奈于2018年3月初更换了入户门锁，告知张燕军待结清房租后即可换回门锁。姬久和多次向张燕军索要房租未果，故姬久和提出诉请。张燕军未到庭应诉，在本院与其电话联系时，张燕军陈述因为自己无法筹集到钱款，希望分期支付姬久和租金。本院认定事实如下：601号房屋(原门牌号为602)登记在姬久和名下。为证明其主张，姬久和提交如下证据：一、北京市房屋租赁合同，主要记载，出租人（甲方）姬久和、承租人（乙方）张燕军，居间人北京金城阜业房地产经纪有限公司，房屋坐落为601号房屋，租赁用途居住，租赁期限自2015年8月24日至2016年8月23日，甲方应于2015年8月20日交付房屋，租金每月5600元，押一付三，支付日期2015年8月21日、2015年11月21日、2016年2月21日、2016年5月21日，押金5600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分应返还乙方。落款处有姬久和、张燕军签名，时间2015年8月20日。北京市房屋租赁合同后附房屋交割清单，显示房屋张燕军已接收房屋。二、《租房合同书》，主要记载，甲方姬久和，乙方张燕军，经双方协商，甲方将601号房屋出租给乙方居住，租期自2016年8月24日至2017年8月23日。房租费每年67200元，租房押金5600元，有线电视服务费每年216元，押一付三，各期租金支付日期为2016年8月21日、2016年11月21日、2017年2月21日、2017年5月21日；若发生违约，由责任方支付违约金5600元给对方。落款处有姬久和、张燕军签名，时间2016年8月22日。三、微信聊天记录，2018年2月23日，姬久和之妻李兰向张燕军发送消息：“还有就是得跟您商量下房租价格的问题，这几年房租市场已经涨价几次了，但一直没给您调过价，这套房在我们小区现在租金已经到6500了，考虑到您是老租户，而且一直没有住人，您的房租调到6000可以吗？”收到回复：“可以。”四、租金计算表，显示：2015年8月21日至2016年8月20日租金已结清，2016年8月21日至2017年8月20日租金已经结清。2017年8月21日至2018年2月21日租金已经结清。自2018年2月21日之后，于2018年3月7日支付租金10000元，于2018年8月27日支付租金30000元，之后再无交纳租金。五、支付凭证，证明2019年10月，姬久和支付歌华有线电视费18元。经询问，姬久和陈述：“张燕军承租房屋后用于存放物品，张燕军用于存放物品的卧室由张燕军自己上锁，自2017年8月21日合同到期之后，姬久和与张燕军未签订书面的租赁合同，因张燕军拖欠租金，姬久和于2018年3月初将602号房屋的户门门锁更换，并告知张燕军。”审理中，张燕军经本院与其电话联系未到庭领取起诉材料，但提供如下送达地址：北京市石景山区xx路20号院2号楼1605号。2019年9月24日，记载有姬久和要求张燕军腾退房屋诉讼请求的起诉书经法院专递邮寄由张燕军本人签收。2019年11月22日开庭审理时，姬久和增加要求解除合同的诉讼请求，当天张燕军经本院传票传唤未到庭应诉。本院认为，张燕军经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩及举证质证的权利，本院对姬久和提交的证据的真实性予以确认。姬久和与张燕军签订的租赁合同于2017年8月23日到期，到期后未签订书面的租赁合同，视为不定期租赁，双方未约定租赁期限且张燕军长期拖欠租金，姬久和要求于2019年11月22日解除双方之间的房屋租赁合同并腾退房屋的主张，本院予以支持。对租金标准，根据姬久和提交的聊天记录，自2018年2月23日双方协商一致租金变更为每月6000元，2018年2月21日之前的租金已经结清，自2018年2月21日至2018年11月20日，应付租金为54000元，张燕军分别于2018年3月7日、2018年8月27日共支付40000元，姬久和要求支付自2018年8月21日至2018年11月20日未支付的租金14000元，本院予以支持。对姬久和要求张燕军支付自2018年11月21日到2019年11月21日的租金72200元，本院予以支持。合同解除后，张燕军实际占用房屋，应支付姬久和房屋使用费，房屋使用费的标准比照租金，按照每月6000元的标准计算至张燕军实际腾退之日。对姬久和主张的自2018年8月21日至2019年11月21日的歌华有线电视费，证据充分，本院予以支持。对姬久和主张的违约金，合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”现张燕军长期不支付租金，存在违约行为，应支付姬久和违约金5600元，对姬久和主张违约金过高部分，因双方签订的最后一份书面租赁合同约定的违约金标准为5600元，相应过高部分没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、张燕军与姬久和之间的房屋租赁合同关系于2019年11月22日解除。二、张燕军于本判决生效之日起三十日内将位于北京市门头沟区XX路10号院6号楼6层2单元601号房屋腾退给姬久和，腾退时不得损害房屋的主体结构及附属设施。三、张燕军于本判决生效之日起七日内支付姬久和自2018年8月21日至2018年11月20日的租金14000元；四、张燕军于本判决生效之日起七日内支付姬久和自2018年11月21日至2019年11月21日的租金72200元；五、张燕军于本判决生效之日起七日内按照每月6000元的标准支付姬久和自2019年11月22日起至实际腾退之日的房屋占有使用费。六、张燕军于本判决生效之日起七日内支付姬久和2018年8月21日至2019年11月21日的有线电视费270元。七、张燕军于本判决生效之日起七日内支付姬久和违约金5600元。八、驳回姬久和的其他诉讼请求。案件受理费二千一百一十二元，由张燕军负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  任立伟人民陪审员  王世英二〇一九年十二月十日书 记 员  董 颖