中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1484号 上诉人（原审原告）：王伟仙，女，1983年4月11日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：潘思思，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门马沙利奥货运代理有限公司（原厦门市金远东货运代理有限公司）。住所地：福建省厦门市湖里区长岸路88号恒丰花园二期D座1单元104、105室。 法定代表人：王崇钦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫然，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林芳，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：杭州恺利置业有限公司。住所地：浙江省桐庐县云栖中路619号东方君兰中心1818室。 法定代表人：崔朝生，该公司董事兼总经理。 上诉人王伟仙因与被上诉人厦门马沙利奥货运代理有限公司（以下简称马沙公司）、杭州恺利置业有限公司（以下简称恺利公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省高级人民法院（2017）闽民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王伟仙委托诉讼代理人陈允周，被上诉人马沙公司委托诉讼代理人莫然、林芳到庭参加诉讼。被上诉人恺利公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王伟仙上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由马沙公司、恺利公司负担。事实与理由：（一）一审判决认为王伟仙未依约支付全部购房款项，属于事实认定不清。王伟仙与恺利公司签订《浙江省商品房买卖合同》，王伟仙支付首付款20.5万元购买位于浙江省杭州市桐庐县房屋（以下简称案涉房屋），后因屋外立面质量问题，王伟仙要求恺利公司进行整改，恺利公司答应尽快整改，并在整改完成后协助王伟仙办理案涉房屋权属证书，后恺利公司一直拖延整改进度，且迟迟未提供办理案涉房屋权属证书所需的材料。同时，根据杭州市国土资源局不动产登记专栏中提示的《国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记——商品房买卖（含经济适用房）》申报材料，办理不动产登记需不动产权证书，若开发单位已办理首次登记但没有领取分证的提供房屋测绘成果调查表。由于恺利公司管理混乱，无法提供有关过户登记的分证材料，王伟仙不具备转移登记的要件。另，王伟仙已经按照合同约定支付案涉房屋部分价款20.5万元，后因恺利公司税务系统被查封，导致王伟仙无法及时支付剩余19万元房款，且由于恺利公司财产被查封导致王伟仙房屋权属存在瑕疵，为避免房款的损失，故暂时还未支付余款。对于上述事实，恺利公司已在2018年4月26日中出具的《情况说明》中自认。因此，王伟仙已积极行使权利，尽到责任，王伟仙无法支付剩余房款、无法完成过户手续非其自身原因，而是案涉房屋被查封、恺利公司管理混乱所致。（二）一审判决认为王伟仙因未依约支付全部购房款项，其对登记在恺利公司名下的案涉房屋提出异议不符合法律规定，属于法律、法规适用错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议与复议规定》）第二十八条规定，王伟仙已经按照合同约定支付案涉房屋部分价款，后因恺利公司税务系统被查封，导致王伟仙无法及时支付剩余房款。此外，王伟仙仅需举证未办理过户登记非本人原因即可，同时也已举证证明恺利公司管理混乱为产权过户的主要障碍，王伟仙已经达到法律要求的举证责任。如果马沙公司对此有异议，应当由马沙公司举证来证明买受人本身存在过错导致房款无法支付、过户登记无法办理，而不能过多的要求买受人一方承担举证责任。（三）一审判决未充分考虑民生问题及公平原则。本案中采取保全措施的房屋均是已经支付全额房款的房屋，上述房屋的权属不应当发生争议。王伟仙作为买受人，在已经支付全部房款的情况下，权利应当优先保护。从公平公正的角度来说，不应当苛求买受人承担如此重的举证责任和诉讼风险。 马沙公司辩称：（一）案涉房屋属于恺利公司所有，人民法院有权根据马沙公司的申请查封保全。（二）王伟仙尚未支付全部价款，对于未办理案涉房屋过户登记手续存在明显过错，不能排除执行。（三）王伟仙曲解民生问题和公平原则，偏离诉讼的基本精神和原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 王伟仙向一审法院起诉请求：解除对案涉房屋的保全措施。 一审法院认定事实：1.2014年12月1日，王伟仙与恺利公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定王伟仙向恺利公司购买案涉房屋，购房价款为39.5万元。合同约定的付款方式为：买受人（王伟仙）选择按揭贷款方式支付房款，应于合同签署之日支付首付款20.5万元，剩余房款计19万元，应在《商品房买卖合同》签订10日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提交完备的贷款资料缴纳办理按揭贷款所需的费用，办妥按揭贷款手续。合同签订后，王伟仙向恺利公司支付购房款20.5万元，尚余19万元未支付。庭审中，王伟仙认可其至今未交齐购房款项。 2.就马沙公司与恺利公司、王隆隆、福安市联泰工艺品有限公司合同纠纷一案，一审法院于2017年6月9日作出(2017)闽民初51号民事裁定书，查封了登记在恺利公司名下包括案涉房屋在内的276套房屋及其他财产。王伟仙不服该裁定，以其在案涉房屋被采取保全措施之前已向恺利公司购买案涉房屋，且合同已实际履行为由向一审法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的保全。一审法院于2017年10月18日作出（2017）闽执异20号执行裁定书，裁定驳回王伟仙的异议申请。王伟仙收到该裁定书后，在法律规定的期限内向一审法院提起本案诉讼。 一审法院认为，案涉房屋的产权登记在恺利公司名下，王伟仙对一审法院就案涉房屋财产保全的执行行为提出异议，认为其对案涉房屋享有的实体权利可以阻却执行行为，故本案应参照适用《执行异议与复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定对王伟仙的异议进行审查。现王伟仙在案涉《浙江省商品房买卖合同》签订后，仅支付20.5万元购房款，剩余的19万元至今未依约支付予恺利公司，故王伟仙对案涉房屋的异议不符合上述法律规定，该院不予支持。综上，王伟仙因未依约支付全部购房款项，其对登记在恺利公司名下的案涉房屋提出的异议不符合《执行异议与复议规定》第二十八条的规定，其请求解除案涉房屋的保全措施缺乏依据，不予支持。恺利公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《执行异议与复议规定》第二十八条规定，判决驳回王伟仙的诉讼请求。一审案件受理费100元，由王伟仙负担。 二审中，当事人均没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：王伟仙对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。 基于案外人执行异议与执行异议之诉之间的关联性和共通性，在专门针对执行异议之诉审查标准的具体法律规定或者相应司法解释出台前，判断买受人享有的民事权益是否足以排除强制执行，可参照适用《执行异议与复议规定》的审查判断标准。在金钱债权执行中，若买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的四项要件，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，则可排除执行。 根据本案已经查明的事实，2014年12月1日，王伟仙与恺利公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定王伟仙购买案涉房屋，买受人（王伟仙）选择按揭贷款方式支付购房款，应于合同签署之日支付首付款20.5万元，剩余购房款19万元，应在商品房买卖合同签订10日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提交完备的贷款资料缴纳办理按揭贷款所需的费用，办妥按揭贷款手续。2017年6月9日，案涉房屋被一审法院查封。王伟仙在案涉《浙江省商品房买卖合同》签订后，仅支付20.5万元购房款，剩余的19万元至今未依约支付给恺利公司，亦没有证据证明其办理了按揭贷款手续，且至本案二审开庭时，王伟仙认可恺利公司尚未向其交付案涉房屋，即其并未合法占有使用该房屋。据此，王伟仙的异议不符合《执行异议与复议规定》第二十八条第二项、第三项规定的可以排除执行的情形，王伟仙对案涉房屋享有的民事权益不足以排除案涉执行，一审判决据此未支持王伟仙的异议请求，有相应的事实与法律依据。 综上所述，王伟仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王伟仙负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 抒 审判员 张爱珍 审判员 贾清林 二〇一九年十二月十六日 法官助理周传植 书记员盛家璐