成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初6067号 原告：成都百城投资有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路1号 法定代表人：贾涛，董事长。 委托诉讼代理人：蒋瑞科，公司员工。 被告：成都洪泰智造运营管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿大面街道金桉路88号5栋25-27层。 法定代表人：李强强，职务不详。 委托诉讼代理人：岳喜芹，北京德和恒律师事务所律师。 原告成都百城投资有限责任公司（以下简称：百城公司）诉被告成都洪泰智造运营管理有限公司（以下简称：洪泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告百城公司的委托诉讼代理人蒋瑞科，被告洪泰公司的委托诉讼代理人岳喜芹到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告百城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金549120元（自2019年5月10日起计算至被告实际将房屋恢复原状返还给被告之日止，暂计至起诉时为104天）；3、判令被告支付原告逾期交纳保证金的违约金73200元（自2018年12月11日起计算至被告实际将租赁房屋恢复原状返还给原告之日止，暂计至起诉时为244日）；4、判令被告支付原告单方解除合同的违约金1900800元：5、判令被告将承租房屋恢复原状：6、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：2018年12月11日，原告与被告签署《百悦国际中心租赁合同书》，约定由被告承租原告位于成都市龙泉驿区的写字楼物业（合计租赁建筑面枳为4800平方米，租赁期限自2018年9月15日至2023年9月14日，以物业正式交付之日起计算租金。合同第4.3条约定：“租赁保证金为人民币1216000元，在本合同签订后七个工作日内乙方向甲方交纳首期租赁保证金1000000元……在本合同签订后最迟九十个工作日内乙方向甲方交纳剩余租赁保证金216000元。”双方签订合同后，被告未按照合同约定时间向原告交纳租赁保证金，原告多次催缴并于2019年1月25日向其正式发出《催缴通知函》，然而被告至今未交纳任何金额，2019年3月，被告在没有任何正当理由的情况下向原告发函要求解约，原告对此不予认可，经双方协商后被告进场进行了装修工作。2019年5月9日,原告向被告补发了《接场通知书》，被告于2019年5月10日签收，但被告接场后至今未支付任何租金及其他相关的物业管理费、水电等费用，也不继续进行场地装修工作。综上所述，被告的行为严重违反双方的合同约定，给原告造成了巨大经济损失，请法院依法判决，维护原告的合法权益 被告洪泰公司辩称：1.被告与原告于2018年12月11日签订的《百悦国际中心租赁合同书》（下称租赁合同），违反了《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，应依法认定该《租赁合同》无效。《中华人民共和国建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定,依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收。本案原被告签订《租赁合同》时，百悦国际中心未通过消防验收。因此，原告与被告签订《租赁合同》之行为，违反了《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，应依法认定无效；2．若原被告双方签订的《租赁合同》合法有效,也已于2019年3月14日解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告出租给被告百悦国际中心的物业，由于未通过消防验收，迟迟不能交付被告使用，影响了被告正常经营，致使不能实现合同目的，无奈之下，被告于2019年3月14日向原告发函,通知原告解除双方签订的《租赁合同》。原告于2019年4月16日也回函确认收到被告发送的《解约函》。因此，若原被告双方签订的《租赁合同》合法有效，也于2019年3月17日解除；3．原被告签订的《租赁合同》违反法律强制性规定而无效，被告不履行无效合同约定的义务，不存在任何违约行为，无须承担任何违约责任。《租赁合同》签订后，原告催促被告交付租赁物业过程中获知，原告不能依约履行交付租赁物业义务的原因，是原告租赁给被告的物业未通过消防验收，被告至此行使其抗辩权，未依约交纳租赁保证金。原被告签订的《租赁合同》违反法律强制性规定而无效，原告至今未将租赁物业交付给被告，被告不履行无效合同约定的义务，不存在任何违约行为，无须承担任何违约责任。 本院经过审理，确认事实如下：2018年12月11日，百城公司与洪泰公司签订了《【百悦】国际中心租赁合同书》约定，百城公司（出租方）将位于成都市龙泉驿区（建筑面积634.93平方米）、7层1号局部（建设面积983.08平方米）、28层1号（建筑面积1842.74平方米）、29层1号局部（建筑面积1339.25平方米）物业出租给洪泰公司（承租方），产权面积共计4800平方米。洪泰公司用于招商引进企业进行办公。租赁期限为2018年9月15日至2023年9月14日止（以物业正式交付时间为租金计算起始日），第一租年租金为33元／月／㎡，从第二年开始每年递增10%。租金支付方式为半年度支付，租赁保证金为1216000元，在合同签订后七个工作日内支付首期租赁保证金1000000元。关于违约责任双方约定，如果承租方逾期交付租金、运营管理费及水电空调等费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%向出租方支付违约金，拖欠租金、费用逾期30日（含30日）以上的，经出租方书面催缴送达3日内仍未缴纳的，出租方有权单方终止合同，收回租赁物。 2019年1月9日，百城公司向洪泰公司送达了催缴通知书，要求支付保证金及违约金，但洪泰公司称未收到该份通知。 2019年4月2日，洪泰公司向百城公司送达了解约函，称因洪泰公司整体规划的使用面积较大，百城公司无法保证为其提供后续的使用面积，且目前双方也未办理正式交接手续，故提出解除租赁合同。 2019年4月16日，百城公司回函称，已通知洪泰公司接收场地，但洪泰公司未回复；双方确定了合同面积，但无承诺后期增加合作面积事宜并要求继续履行合同。 2019年5月6日，百城公司向洪泰公司发送了《接场通知书》要求洪泰公司于2019年5月10日前办理接场手续； 2019年5月6日，百城公司向洪泰公司发送了《催款通知函》，要求洪泰公司支付保证金以及相关费用。 2019年7月3日，洪泰公司向百城公司发出《解除确认函》称，双方自愿解除租赁合同及运营管理合同，将一楼和29楼已装修部分进行复原，恢复原状；公司部分企业工商注册已使用该租赁物业地址，将此部分企业工商注册地址进行变更，迁离出租赁物业地址，因合同未实质生效，双方不负赔偿责任与义务。 庭审中，被告称2018年7月，被告运进部分机械设备至租赁房屋，准备召开新闻发布会，因场地无法使用，设备的包装均未打开。现部分设备仍在该场地。原告向本院提交了设备的清单。 案涉房屋于2017年12月29日通过竣工验收，于2018年1月10日通过消防竣工验收。 上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的合同、函、通知书等证据在案做主，足以认定。 本院认为：原、被告签订的合同不违反法律规定，合法有效，当事人应按合约定全面履行义务。 根据原告提交的证据以及被告向原告的函件，可以认定，被告已使用案涉物业并对部分物业进行了装修。因此双方的租赁合同已生效并已实际履行。对于交付物业交付的时间，根据原告提交的函件以及被告的复函、现场放置的机械设备等，可以认定案涉物业在2019年5月10日已达交付条件并已实际交付给被告，被告应按合同约定支付租金及相应的费用。但被告未予履行已违反了双方的约定。被告应按合同的约定和法律的规定承担违约责任。 关于合同解除的问题。案涉物业已竣工验收并通过了消防验收，对于被告称物业未通过竣工验收和消防验收，合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。因被告未履行合同约定的义务，其不具备合同约定和法律规定的合同解除权，故对于被告抗辩合同已于其发出通知时解除的意见，本院不予采纳。因被告未按合同约定支付租金，合同约定的解除条件已成就，现原告提出解除合同，本院予以支持。 关于合同解除的后果，因合同已解除，被告应承担继续支付租金的义务，并承担相应的违约责任以及恢复原状的义务。根据双方的合同约定，被告应按33元/月/㎡的标准从2019年5月10日起支付租金至合同解除时止共计7个月零17天，租金共计1198560元。合同解除后，被告搬离前，案涉房屋仍为被告占有使用，其应当依法支付使用费至搬离时止。因被告已对案涉房屋进行了装修，合同解除后，其应当恢复原状。因被告的原因导致合同解除，被告应依照合同的约定和法律的规定承担违约责任，本院根据合同履行情况和违约的原因以及违约造成的损失等情况酌情将违约金调整为100000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十四条，第一百零七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告成都百城投资有限责任公司与被告成都洪泰智造运营管理有限公司于2018年12月11日签订的《租赁合同》； 二、被告成都洪泰智造运营管理有限公司于本判决生效后10日内向原告成都百城投资有限责任公司支付租金1198560元； 三、被告成都洪泰智造运营管理有限公司于本判决生效后10日内从案涉房屋搬离，且于搬离后10日内向原告成都百城投资有限责任公司支付房屋使用费（使用费的计算标准参照合同约定租金标准从2019年12月28日起计算至被告搬离该房屋时止）； 四、被告成都洪泰智造运营管理有限公司于本判决生效后10日内向原告成都百城投资有限责任公司支付违约金100000元； 五、被告成都洪泰智造运营管理有限公司于本判决生效后10日内将案涉房屋恢复原状； 六、驳回原告成都百城投资有限责任公司其余诉讼请求. 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计13492.5元，由被告成都洪泰智造运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 明 二〇一九年十二月二十七日 书记员 李其英