海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019琼0105民初6179号原告：何志奇，男，1967年10月1日出生，汉族，住四川省盐亭县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘春生，海南中辰律师事务所律师。被告：海南中亿房地产开发有限公司，住所地海南省海口市秀英区东方洋路3号海悦东方B5-102室。统一社会信用代码：91460000284090094J。法定代表人：张连僧，董事长。委托诉讼代理人：吴健龙，海南天皓律师事务所律师。第三人：甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行，住所地甘肃省兰州市城关区酒泉路437-451号。统一社会信用代码：91620100057570055N。负责人：徐永桂，行长。委托诉讼代理人：李雪雁，甘肃正天合律师事务所律师。原告何志奇诉被告海南中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿公司）、第三人甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行（以下简称甘肃银行兰州中央广场支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘春生、被告委托诉讼代理人吴健龙，第三人委托诉讼代理人李雪雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告履行《海口市商品房买卖合同》协助原告办理位于海南省海口市××区房（B1）2904房不动产过户到原告名下；2.被告按2014年12月29日至2019年1月22日止逾期日数，向原告支付逾期交房违约金107859.025元；3.被告承担案件受理费。事实和理由：2014年2月20日，原告向被告支付购房定金200000元，定购海口市东方洋海悦东方的楼房。2014年4月2日，原、被告双方签署了《海口市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定“原告购买被告开发的海口市××区海悦东方（B1）2104房[以下简称（B1）2104房]；2014年12月28日前被告向原告交房，逾期交房的按逾期日数向原告支付已付房价款万分之一的违约金……”。2014年4月2日，被告向原告按时支付了购房款(含定金)985016元，剩余购房款待被告合同备案后支付。被告直至2017年6月仍未向原告交房。2017年12月，原告发现所购的（B1）2104房已有业主居住。2018年1月，被告以换房的方式，将（B1）2104房置换成海悦东方（B1）2904房[以下简称（B1）2904房]给原告。被告与原告商定（B1）2904房价款为1136585元，原告向被告补交剩余房款151569元。2018年1月23日，被告将（B1）2904房交付原告。2018年1月25日，原告向被告补交剩余购房款151569元。2018年6月装修完工后，原告入住至今。被告故意隐瞒所换的（B1）2904房其已抵押给第三人的事实。但房屋抵押权设定后，抵押物所有权并未发生转移。被告作为抵押人仍有权处分抵押物，并不因此构成对第三人抵押权的侵害。原告为了实现合同买房目的，在被告与第三人涂销抵押权登记后被告向原告继续履行海口市商品房买卖合同，协助原告办理海悦东方（B1）2904房不动产权证过户到原告名下。遂原告起诉至法院。被告中亿公司辩称，1.逾期交房违约金指向不明，是指（B1）2104房还是（B1）2904房，且已经超过诉讼时效，另外是因为换房原因导致的，过错责任不在被告；2.我方认为请法院依法查明是买卖在先还是抵押在先，并据此裁判。第三人甘肃银行兰州中央广场支行述称，第一，根据《中华人民共和国物权法》第191条、《中华人民共和国担保法》第49条之规定，未经第三人同意，被告向原告转让抵押房产的行为无效。首先，被告在处置本案涉案的（B1）2904房时未告知第三人，更未取得第三人的同意，原告亦未代为清偿债务，消除抵押权；其次，《中华人民共和国物权法》确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。原告与被告签订《商品房买卖合同》至今，并未对涉案的（B1）2904房进行不动产登记。因此，原、被告之间存在的是交付房产的债权，而第三人对涉案（B1）2904房享有的是担保物权，而物权具有对世性，同一物上债权权利，不得对抗物权权利。第二，就涉案（B1）2904房的交易，原告存在明显的过错。首先，原告在与被告交易涉案的（B1）2904房时并非善意。抵押权一经登记便取得了公示公信的作用，而原告作为购房人，在购置房产时应尽到起码的注意义务，对交易的（B1）2904房上是否存在权利限制，向不动产登记部门予以查询；其次，原、被告双方交易涉案的（B1）2904房前，原告已受过被告的欺骗，被被告严重侵害权利，且按正常逻辑，原告在再次交易时应当更加谨慎，但原告未对涉案的（B1）2904房尽到任何谨慎义务，且原告在购买（B1）2904房长时间后，不与被告就更换后的房屋签署正式的购房合同，也不对合同做备案登记，更不要求被告为其办理产权登记，不符合交易常态，原告自身存在明显过错，亦存在与被告串通损害第三人权益的嫌疑，所以原告应当自行承担涉案的（B1）2904房交易不能的风险。故恳请本院驳回原告的第一项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据如下：1.《商品房买卖合同》，拟证被告将（B1）2014房预售给原告；2.转账凭证、收据，拟证原告向被告支付购房款985016元；3.房屋登记信息表，拟证被告将出售给原告的（B1）2104房屋出售给案外人；4.收据，拟证被告将（B1）2904房换给原告，原告付清房款；5.海悦东方交房审批表，拟证被告向原告交付（B1）2904房；6.不动产抵押信息查询情况说明，拟证被告将换给原告的（B1）2904房抵押给第三人，被告构成根本性违约。被告未提交证据。第三人提交证据如下：1.最高额抵押合同；2.不动产登记证明；3.（2019）甘民初32号民事判决书；证据1-3共同拟证1.第三人对涉案的（B1）2904房享有抵押权，该抵押权并经司法审查确认；2.被告转让涉案（B1）2904房的行为无效；3.原告购买涉案（B1）2904房时未尽起码的注意义务，存在明显过错。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对第三人提交的证据质证，意见为：证据1-3的三性均无异议，但对其证明力有异议，该3份证据不能证明原、被告双方签订的合同无效，因原告与被告置换房屋时，原、被告签订合同是在抵押房屋之前，更不能证明原告具有过错行为，这是被告故意隐瞒所产生的。被告对原告提交的证据质证，意见为：证据1-6的三性予以确认，但对其证明内容有异议，首先，原告因自身原因导致合同无法备案，后来也一直无法确认是否最终要履行购房合同才导致被告将原房屋出售给案外人，且原告同意了换房的行为，因此被告不应承担逾期交房责任。逾期的期间都是由原告的原因导致的；如果第三人在同意原告履行代偿义务的情况下，原、被告之间就（B1）2904房的交易行为仍然可能有效。被告对第三人提交的证据1-3的三性均无异议。第三人对原告提交的证据质证，意见为：证据1-3与第三人无关，第三人不予质证；证据4的三性均不予认可，这份证据不具有合法性，这份证据上的调换房屋，原、被告之间未经第三人同意无权进行交易，且这份收据表上盖有的是被告的财务专用章，财务专用章的实用仅限财务方面，对于房屋买卖的交易行为无签章授权；证据5的三性均不予认可，本次交易房屋的行为是不合法的且无效的，其次该证据有刘婷玉、张振炜的签字，刘婷玉、张振炜系第三人的保证人，对于（B1）2904抵押给第三人的事实是清楚的，所以存在被告对原告的恶意欺骗，该交付房屋的行为无效；证据6的三性均予以认可。因被告、第三人对原告提交的证据6的三性均无异议，故本院对该份证据的三性予以确认，并在卷佐证；因被告对原告提交的证据1-5的真实性无异议，故本院对该5份证据的真实性予以确认，对原告拟证其向被告购买（B1）2104房，并依约向被告履行了付款义务，而被告在无法向其交付（B1）2104房时，于2018年1月23日将本案涉案的（B1）2904房置换交付给原告的事实予以确认，并在卷佐证；因原、被告双方均对第三人提交的上述3份证据的三性均无异议，故本院对第三人提交的上述3份证据的三性予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月20日，原告向被告的股东王立新支付购房定金200000元，定购海口市东方洋海悦东方的楼房。2014年4月2日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定“被告以12249元/m2，总价款1085016元的价格，向原告出售建筑面积共88.58m2（其中套内建筑面积72.72m2，公共部位与公有房屋分摊建筑面积15.86m2）的被告开发的位于海口市××区房[即（B1）2104房]；原告于签订本合同时一次性付清总价款1085016元（含定金）；被告应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续；如原告要求办理商品房预告登记的，被告应于本合同书面备案确认之日起90日内，与原告共同申请办理，被告未按约与原告申请办理商品房预告登记的，原告可持书面合同等备案凭证单方向海口市房产行政主管部门申请办理商品房预告登记；被告于2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单位工程竣工验收合格的（B1）2104房交付给原告；如因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，被告可据实予以延期交付；被告未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在30日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；3.逾期超过180日后，原告解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日期30日内退还全部已付款并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金……”。被告分别于2014年4月的1日、2日出具三笔收据确认收到原告分三笔支付的（B1）2104房的首付款200000元、500000元、285016元，共计985016元购房款。2018年1月23日前，原告知悉（B1）2104房已有业主居住，遂同意被告的置换房方案，将（B1）2104房置换成（B1）2904房，并于2018年1月23日签署了海悦东方交房审批单，与被告办理了（B1）2904房的交房手续，又于2018年1月25日向被告补交了（B1）2904房的购房款151569元。但被告一直未能协助原告办理（B1）2904房的不动产权证。而后原告知悉（B1）2904房现已被抵押、查封，并在2017年9月22日时已设立最高额抵押登记[不动产权证明号：琼（2017）海口市不动产证明第0075820号]，抵押权人为本案第三人。原告不愿对（B1）2904房代为清偿，遂起诉至法院。另查明，甘肃省高级人民法院于2019年10月30日作出（2019）甘民初32号民事判决，该判决认定：“2017年9月4日，中亿公司（即本案被告）与甘肃银行兰州中央广场支行（即本案第三人）签订编号为2017090100000254DY001号的最高额抵押合同，约定以被告名下位于海南省海口市××区的房产[含本案涉案的(B1)2904房]及车位等财产为甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司在第三人2017年9月4日至2020年9月3日期间所办理授信业务本金超过2亿元，总额不超过2.4亿元的限额内提供最高额抵押担保。2017年9月22日，被告与第三人办理了抵押登记，取得编号为琼（2017）海口市不动产证明第0075820号不动产登记证明……”该判决判项中的第四项确定了:“甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司如未履行该判决第一、二、三项确定的给付义务，甘肃银行兰州中央广场支行有权就中亿公司提供的抵押物[含本案涉案的(B1)2904房]拍卖、变卖所得价款在总额不超过2.4亿元限额内优先受偿。”本院认为，首先，原、被告双方于2014年4月2日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原、被告双方在《房屋买卖合同》中约定被告于2014年12月28日前向原告交付（B1）2104房，如逾期交房，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，但根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年……”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，原告自2014年12月29日被告未向其交付（B1）2104房起，就知道或者应当知道其权利被侵害，但原告在长达两年的时间内均未向被告主张逾期交付（B1）2104房的违约金，且于2018年1月23日同意与被告将（B1）2104房置换为本案涉案的（B1）2904房，而此前也未就（B1）2904房的交付时间予以约定，故原告在无其他证据相佐证的前提下，仅依据《房屋买卖合同》主张被告向其支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。被告抗辩原告的逾期交房违约金已过诉讼时效，于法有据，本院予以采信。其次，物权优先于债权。第三人系设立抵押登记的（B1）2904房的抵押权人，该权利优先于原告所享有的债权。因此，在涉案的（B1）2904房抵押权未消灭前，原告以其已办理涉案的（B1）2904房的交房手续为由，依据（B1）2104房的《房屋买卖合同》，主张被告协助其办理涉案（B1）2904房过户的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第三人以（B1）2904房已于原、被告双方置换前办理了抵押登记，且原、被告双方的置换并未经抵押权人的同意，物权优先于债权为由，抗辩驳回原告第一项诉请的意见，于法有据，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定，判决如下：驳回原告何志奇的诉讼请求。案件受理费16000元，减半收取计8000元，由原告何志奇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。审 判 员 王则朝 二〇一九年十二月四日法官助理 林 忻书 记 员 邓文哲附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。……印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年12月4日印制（共印7份）