重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初22835号原告：重庆小康物业有限责任公司，住所地重庆市江北区洋河花园73号，统一社会信用代码91500105202856894F。法定代表人：赵云贵，董事长。委托诉讼代理人：郑愚，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄文艺，重庆贤正律师事务所律师。被告：刘小江，男，1990年5月4日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：李东南（系刘小江之妻），女，1994年6月6日出生，汉族，住重庆市开县。原告重庆小康物业有限责任公司与被告刘小江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆小康物业有限责任公司的委托诉讼代理人郑愚、黄文艺，被告刘小江的委托诉讼代理人李东南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆小康物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费1398.8元、水电公摊费76元；2.判令被告向原告支付违约金1000元。事实及理由：原告为洋河花园小区提供了物业服务，被告作为该小区业主未交纳相应费用，原告遂诉至法院。被告刘小江辩称，1.本案涉及业主众多，不同意适用小额诉讼程序；2.小区业主委员会成立程序不合法，其中5位业委会成员非本小区业主；3.物业服务费涨价程序违法，涨价无依据；4.原告服务不到位，存在小区安保不力、公共收益分配不透明、小区环境脏乱差、消防通道被占用、外墙漏水物管不作为等各项问题，被告亦不知道案涉合同；5.不认可违约金，且违约金过高，应予调减。对原告主张的2018年1月1日至2019年8月31日的物业服务费、公摊费的欠费期间无异议，对2018年9月1日之前的物业服务费及公摊费的缴费标准无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《业主委员会备案证明》、观音桥街道2015年3月27日出具的《证明》、《关于洋河花园小区第六届业主委员会成立报告》、《物业服务合同备案证明》、《关于对重庆洋河花园业主委员会与重庆小康物业有限责任公司签订备案的情况说明》、《告知》（2018年7月23日）、《重庆市物业服务合同备案申请表》、《资质证书》、观音桥街道洋河花园社区居民委员会2019年9月5日出具的《证明》、《重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果》、《水泵房消防设备巡检记录》、《乘客（载货）电梯半月维护保养工作记录》、《服务质量检查记录》、《防火与安全巡查签到表》、业主（使用人）来电来访记录、《电梯巡检记录》、《工作记录》、《给排水设施设备巡检记录》、《配电系统巡检记录》、《柴油发电机巡检记录》、洋河花园第六届业主委员会名单、物业意见征询表、《洋河花园小区物业·业委会·业主沟通会会议记录》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.《洋河花园住宅小区物业服务合同》、《洋河花园住宅小区物业服务合同补充协议》系原件，加盖重庆洋河花园业主委员会公章，被告虽有异议，但无证据反驳，本院予以确认；2.洋河花园物业费调整情况说明、洋河花园物业费调整意见统计汇总表、洋河花园物业费调整验表情况报告、该组证据能够相互印证，且与本案具有关联性，本院予以确认；3.挂号信函收据、律师函无法看出收件人及其地址等信息，本院不予采信；4.洋河花园物业费调整情况公示照片系打印件，本院不予采信；5.业主真实签名单、开锁单据系复印件，原告不予认可，且无其他证据佐证，本院不予采信；6.光盘、照片若干，形成时间及地点不清楚，本院不予采信；7.调查人员名册，系业主代表自行出具，原告不予认可，且无其他证据佐证，本院不予采信；8.免责声明，系被告单方出具，原告不予认可，且无其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月19日，原告与重庆洋河花园业主委员会签订《洋河花园住宅小区物业服务合同》，约定：原告为洋河花园小区提供物业服务；提供的物业服务的主要包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通秩序与车辆停放的管理等；物业服务费的收费标准（按建筑面积计算）为多层住宅0.9元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米，在合同执行期间，因物价上涨、管理成本增加等因素，在与业委会充分商定的情况下，可根据实际情况在商议作适当调整；电梯费计收方式为多层住宅从第3层起，按30元/月/户收取，高层住宅从第3层起，按30元/月/户收取，每增加一层楼收费增加0.5元，依次递增；单元水电总表和分表的量差以分摊形式收取，公用及共用的设施设备运行的水电能耗以公摊形式收取，多层住宅按公摊费4元/月/户收取，高层住宅按公摊费7元/月/户收取；业主应于每月30日前交纳当月的物业服务费和相关费用；合同期限为自2014年12月1日起至2019年4月30日止，合同期满前三个月内，重庆洋河花园业主委员会作出续聘或选聘的决定，在此期间续签物业服务合同或另外选聘物业公司，在该业主委员会与续聘或选聘的物业公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。2018年7月13日，原告与重庆洋河花园业主委员会签订《洋河花园住宅小区物业服务合同补充协议》，约定：对《洋河花园住宅小区物业服务合同》中物业服务费的标准进行调整，调整后的收费标准自本协议备案生效后次月1日起，在原收费标准上上调0.3元/平方米，分两步走；在本收费标准待协议备案生效次月1日起在原合同收费标准的基础上每月每平方米上调0.2元（即多层住宅按1.1元/月/平方米收取，高层住宅按1.2元/月/平方米收取），从2019年1月1日零时起在2018年12月收费标准基础上每月每平方米上调0.1元（即多层住宅按1.2元/月/平方米收取，高层住宅按1.3元/月/平方米收取），电梯费和公摊费收费标准未变更。当月，原告就该补充协议向主管单位重庆市江北区住房和城乡建设委员会申请备案，该主管单位对该补充协议与已备案的原物业服务合同进行了保存，并告知原告该补充协议不另行出具备案证明。原告为涉讼小区提供了物业服务，被告系该小区X号X-X号多层住宅房屋业主，建筑面积为72平方米。被告未缴纳2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费、水电公摊费。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：本案适用程序问题；应否按照调整后的物业费收费标准交费的问题。关于本案适用程序问题。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定：“下列金钱给付案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷……”本案案由为物业服务合同纠纷，原告诉请金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的百分之三十，本院依法适用小额诉讼程序。关于应否按照调整后的物业费收费标准交费的问题。本院认为，洋河花园小区业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。原告作为物业服务企业系基于对重庆洋河花园业主委员会的合理信赖与其签订了《洋河花园住宅小区物业服务合同》及《洋河花园住宅小区物业服务合同补充协议》，且原告亦举示了相应的证据予以证明，前述合同内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，原告提供了物业服务，被告应依约交纳物业服务费等相关费用。被告关于业委会无权代表业主与物管公司签合同以及物业服务费涨价的程序违法等相关主张，本院不予采纳。被告辩称原告服务不到位，但物业服务具有持续性、多义务性，被告举示的照片和视频具有即时性，只能证明对应时间节点的事实和情况，不能完全证明原告在连续的物业服务期间具有瑕疵，亦并不构成被告欠交物业费的正当理由，故本院对此亦不予采纳。被告另辩外墙漏水原告未及时处理，本院认为，外墙属于房屋共用部分，外墙漏水维修应属大、中修范围，应当动用专项维修基金，对此原告具有协调处理义务，原告未举示证据证实其对此事进行了相关的协调工作，故原告在物业服务过程存在瑕疵，需进行改进，但并不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费为1468.8元，水电公摊费为80元，对于原告要求被告支付上述期间的物业服务费1398.8元、水电公摊费76元的诉讼请求，不超过上述金额，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告举示的证据无法表明原告全面充分地提供了物业服务，故本院对于原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘小江于本判决生效之日起十日内向原告重庆小康物业有限责任公司支付2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费1398.8元、水电公摊费76元；二、驳回原告重庆小康物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告刘小江负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 涛二〇一九年十二月十日法官助理  廖冰柔书 记 员  秦 思