四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18136号 上诉人（原审原告）：罗婷，女，汉族，1973年12月29日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗厚文（系罗婷之父），男，1947年10月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人（原审原告）：甘火光，男，汉族，1945年8月13日出生，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审原告）：龙桂云，女，汉族，1964年7月14日出生，住湖北省武汉市江岸区。 被上诉人（原审被告）：米兰香洲第三届业主委员会。住所地：四川省成都市青羊区清水滨河路104号。 主要负责人：张博，业委会主任。 委托诉讼代理人：戚锐，四川启道律师事务所律师。 原审第三人：成都万科物业服务有限公司。住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。 法定代表人：周勇，总经理。 委托诉讼代理人：张蓓，四川德颂霖律师事务所律师。 上诉人罗婷、甘火光、龙桂云因与被上诉人米兰香洲第三届业主委员会（以下简称米兰香洲业委会）、原审第三人成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗婷、甘火光、龙桂云上诉请求：撤销原审判决，判决物业服务企业选聘过程违法，宣告选聘结果无效。事实和理由：米兰香洲业委会在未召开业主大会会议对选聘方式、具体实施者、物业服务合同主要内容进行表决的情况下，自主决定邀请招标、业委会实施和服务等级、物业费价格等。违反了《成都市物业管理条例》第七十四条第二款和第三十六条规定。《中华人民共和国物权法》和《成都市物业管理条例》都规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，《四川省物业管理条例》规定确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业是业主大会应当履行的职责。上述法律和行政法规、地方性法规均规定选聘、解聘物业服务企业应当由业主或业主大会决定。《成都市物业管理条例》是为执行法律、行政法规规定，根据本行政区域实际情况对选聘物业服务企业或者其他管理人的细化规定。在《成都市物业管理条例》不与上位法抵触的前提下，应当优先适用。实际争议集中在业主委员会是否有决定选聘物业服务企业或者其他管理人的权力。如果《成都市物业管理条例》能够适用，米兰香洲业委会选聘物业服务企业的过程就是违法的。业主委员会只负责与经业主大会选聘的物业服务签订书面物业服务合同，选聘仍由业主大会决定，二者有明确的职责与分工。米兰香洲业主大会议事规则第十三条“授权业主委员会通过邀请招标方式选聘物业服务企业或管理人，由业主委员会或者业主委员会委托的招标代理机构决定选聘方案并实施邀请招投标活动……”的规定将业主专属权利转授给业主委员会，违反了地方性法规的禁止性规范，不能作为选聘行为合法的依据。2018年3月13日，米兰香洲业委会已经向万科物业公司等五家公司发出投标邀请书，3月19日发布公告称一致决定拟采取邀请招投标方式。但此时据5月31日对业主大会议事规则修订尚有42天，米兰香洲业委会在3月13日、19日作出的选聘行为与采取的选聘措施未获得事先授权，一审判决认定其合法欠妥。三方当事人一审中陈述的过程与细节的真实性没有原则性分歧，一审判决表述不当的地方也不是案件的重要问题，真正的争议在于法律适用。 米兰香洲业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 万科物业公司述称，上诉理由不成立，米兰香洲业主委员会规则是合法的。 罗婷、甘火光、龙桂云2018年10月18日向一审法院起诉请求：1.判令万科米兰香洲物业服务企业选聘过程中程序违法；,2.宣告米兰香洲物业服务企业选聘结果无效。 一审法院认定事实：米兰香洲小区物业建筑总面积为118608.22平方米，住宅建筑面积为103142.61平方米，住宅共四栋868套。 2017年9月12日，因米兰香洲小区原物业成都鼎瑞物业服务有限公司（以下简称鼎瑞物业公司）将于2017年12月31日届满，成都市青羊区米兰香洲小区第二届业主委员会（以下简称米兰香洲二届业委会）发布《关于启动物业服务企业选聘（续聘）工作的公告》，479名业主自发签名表明不愿再续聘鼎瑞物业公司。同时由业主通过《米兰香洲小区续聘物业服务企业表决票》的方式对是否续聘鼎瑞物业公司进行投票表决。2017年10月9日，米兰香洲二届业委会发布《选聘（续聘）物业服务企业业主大会会议结果的公告（第2号）》，其中反对续聘鼎瑞物业为632户，住宅面积为74152.11平方米，占比分别为72.8%和71.89%。2017年10月16日，米兰香洲二届业委会向鼎瑞物业公司送达《成都鼎瑞物业服务有限公司不续（聘）物业服务合同通知书》。 2017年11月27日，成都市青羊区清江社区居民委员会发布公告，米兰香洲二届业委会五名委员因个人原因辞职，成立由徐文锐等七人组成补选工作组进行业委会委员的补选工作。2018年1月8日，补选张博、艾红梅等五人为米兰香洲二届业委会补选委员。2018年2月27日，补选委员会发布《关于米兰香洲第二届业委会补选委员会已成立的公告》。 2018年4月，米兰香洲二届业委会及米兰香洲第三届业委会换届筹备组向全体业主先后发布了《关于米兰香洲第三届业委会招募筹备组的公告暨对意见的回复公告》《关于米兰香洲第三届业主委员会换届筹备组成员名单的公告》《米兰香洲业主身份及其业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告》《关于米兰香洲新版、、》《关于米兰香洲第三届业主委员会委员候选人报名的公告》。2018年5月10日，米兰香洲第三届业委会换届筹备组发布《关于召开业主大会会议的公告》。在成都市青羊区苏坡街道办事处、清江社区的指导监督下，于2018年5月26日至2018年5月31日完成了对《业主管理规约》、《业主大会议事规则（草案）》《业主委员会工作规则（草案）》及第三届业委会委员的选举投票表决，以556人且占人数比例的63.91%，以占专有部分面积71614.76平方米且占建筑物总面积比例62.50%通过同意对《业主管理规约》《业主大会议事规则（草案）》《业主委员会工作规则（草案）》；同时艾红梅、张博等五人以人均占人数比92%以上和占建筑物总面积比例90%以上当选为米兰香洲业委会委员。2018年6月15日，米兰香洲第三届业委会换届筹备组发布《关于米兰香洲第三届业主委员会依法成立的公告》，并于2018年7月12日向成都市青羊区苏坡街道办事处进行了备案登记。 2018年3月13日，米兰香洲第二届业主委员会补选委员会向万科物业公司等五家公司发出投标邀请书。因新业主委员会换届选举等原因，2018年8月8日，米兰香洲业委会向全体业主发布《关于“米兰香洲”恢复招标方式选聘物业服务企业的公告》，并同时通知万科物业公司等受邀标单位。公告及通知均注明投标截止时间为2018年8月27日上午9:30，开标时间为2018年8月27日上午10:00。2018年8月27日，经米兰香洲业主共同推选，推选每单元各一名代表（其中一单元住户和人数较多，推举了两名业主代表）和业委会四名成员共九人组成评标委员会。2018年8月27日，经评标委员会公开开标、评标，万科物业公司以97.89分列为中标候选人。2018年8月28日，米兰香洲业委会向万科物业公司送达了《开标结果通知书》。2018年9月28日，在米兰香洲业委会的主持下及青羊区苏坡街道办事处的指导监督下，对是否同意选聘万科物业公司进行公开投票表决。现场共计投票739票，其中600票同意选聘，占总人数比为69%，占专用部分面积67.38%，不同意90票，弃权44票，废票5票，占专用部分面积15.98%。 一审法院认定以上事实，主要采信了罗婷、甘火光、龙桂云提交的公告、关于启动物业服务企业（选聘）工作的公告、邀标书，米兰香洲业委会提交的公告（2017.11.27）、米兰香洲第二届业主委员会补选业委会正式候选人名单、米兰香洲第二届业主委员会补选委员会已成立的公告、米兰香洲第二届业主委员会补选工作业主大会表决结果、关于启动物业服务企业选聘（续聘）工作的公告、关于米兰香洲启动物业服务企业选聘（续聘）工作的公告一的回复意见、米兰香洲小区续聘物业服务企业表决票、选聘（续聘）物业服务企业业主大会会议结果的公告、成都瑞鼎物业服务有限公司不续聘物业服务合同通知书、关于米兰香洲第三届业委会招募筹备组的公告暨对意见的回复公告、关于米兰香洲第三届业主委员会换届筹备组成员名单的公告、关于米兰香洲业主身份及其业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告、米兰香洲新版业主管理规约、业主大会议事规则（草案）、业主委员会工作规则（草案）、关于米兰香洲第三届业主委员会委员候选人报名的公告、关于召开业主大会会议的公告、关于米兰香洲第三届业主委员会依法成立的公告、备案登记表、关于“米兰香洲”恢复招标方式选聘物业服务企业的公告、邀请书、评标小组投票表决表、米兰香洲业主大会2018年第二次会议表决票、唱票表、评分表、物业服务合同及备案表、关于“蓝光·米兰香洲”项目遗留问题处理事宜的协议书、整改照片、业主评论图片，万科物业公司提交的邀请书、关于“米兰香洲”恢复招标方式选聘物业服务企业的公告、开标结果通知书、路演邀请函、中标通知书、物业服务合同、物业服务合同及备案表及当事人一致的陈述等证据和庭审笔录。 一审法院认为，案件的争议焦点是米兰香洲业委会选聘万科物业公司程序是否违法，选聘结果是否有效，是否应予撤销。一审法院作如下评判： 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……”依据上述规定，米兰香洲业委会选聘物业服务企业，依法应当通过业主大会专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 米兰香洲业委会是经过业主大会选举产生，其产生的过程、选举的结果均真实、合法、有效。第二届业主委员会补选委员会对《关于米兰香洲新版、、》已进行了相应公示公告，并进行了投票表决，其内容真实、合法、有效。根据《物业管理条例》第三十四条的规定，对选聘物业服务公司并无强制性规定；《蓝光·米兰香洲业主大会议事规则》第十三条的规定，业主大会授权业主委员会通过邀请投标方式选聘物业服务企业或管理人，由业主委员会或业主委员会委托的招标代理机构决定选聘方案并实施邀请招投标活动。米兰香洲业委会在选聘物业的过程中，已通过邀请招标的方式邀请了万科物业公司等三家以上的物业服务公司，且有三家物业服务公司参与了投标。开标过程中除业主委员会成员外以自荐和推选的方式邀请了业主代表进行公开的开标、评标，其程序合法。万科物业公司在进行投标前，已尽到审慎及合理的注意义务。米兰香洲业委会组织招标后，对是否同意选聘进行了公开的投票表决，表决结果符合投票双过半的规定。签订正式的物业管理合同之前，米兰香洲业委会已在小区的公告栏对投票的结果以及物业管理合同的合同文本进行了公示，涉及的物业管理核心的内容已全部告知全部业主，可推定为业主知道或应当知道合同的相关内容。上述选聘过程，并无违法、违规和不当。现万科物业公司进场提供物业服务至今已超过半年，并无证据证明其服务质量较前期物业服务企业存在明显下降，也无证据证明多数业主对其提供物业服务表示反对，因此不能确定前述决定对多数业主的权利造成了实质性损害。综上，对罗婷、甘火光、龙桂云的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：驳回罗婷、甘火光、龙桂云的全部诉讼请求。案件受理费100元，由罗婷、甘火光、龙桂云负担。 二审中，当事人均无新证据提交。本院查明的事实和采信的证据和一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院已经查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的主张，本案争议的焦点是：选聘物业服务企业的决定是否应当撤销。当事人对案件事实没有争议，主要争议在于法律适用上。业主对业主大会或者业主委员会作出的决定主张撤销，是业主对建筑物非专有部分共有和共同管理权利的救济制度，属物权保护内容，应当适用《中华人民共和国物权法》进行调整。选聘万科物业公司作为米兰香洲小区的物业服务企业，根据当事人无争议的事实，实际是由业主通过投票表决的方式决定的，表决结果符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。米兰香洲业委会发出招标邀请，性质上是邀约邀请，并非决定物业服务企业人选。邀请招标是米兰香洲小区业主大会议事规则约定的方式，业主大会议事规则是业主共同决定的事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”邀请招标不违反业主共同决定的方式，而且邀请招标后，参与投标的物业服务企业也经过小区业主参与的评标委员会共同确定，拟选聘物业服务企业是米兰香洲小区业主决定是否选聘的对象，不是决定的结果。简言之，通过邀请招标确定的候选人如果不能得到业主双过半的表决结果，仍不能作为被选聘的物业服务企业。物业服务企业候选人的确定属于物业管理中的程序性事项，对业主在物业管理权利上的实体权益不发生侵害。业主撤销权之诉中撤销的对象只能是业主大会或业主委员会的决议，罗婷、甘火光、龙桂云要求确认选聘物业服务企业的过程违法，不构成业主撤销权诉讼的诉讼请求。罗婷、甘火光、龙桂云要求确认选聘万科物业公司为物业服务企业决定无效的主张实际就是要求撤销业主选聘物业服务企业的决定，其请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，罗婷、甘火光、龙桂云的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由罗婷、甘火光、龙桂云负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 健 审判员 徐苑效 审判员 牛玉洲 二〇一九年十二月三十日 书记员 朱 娅