云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1440号上诉人（原审被告）：胡文丽，女，1971年12月31日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。被上诉人（原审原告）：孙惠芳，女，1952年2月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人胡文丽因与被上诉人孙惠芳房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡文丽上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人不合理的诉讼请求。二、一审、二审案件审理费用全部由被上诉人负担。主要事实及理由：一、一审认定事实错误，胡文丽从来没有与孙惠芳达成2018年9月租金以每房每月2000元计算的协议。上诉人只是写过一份欠条给孙惠芳，欠条载明：“兹有小马沟允丽客栈胡文丽欠43幢308、309、310、204、206房间共费用4000元（肆仟元整）。欠款人：胡文丽。2018年10月15日”。这份欠条充分说明上诉人仅欠被上诉人4000元费用，其中2000元是房屋用品费，另2000元是5套房屋一次性结清房屋的租赁费用。二、孙惠芳于2018年6月30日与胡文丽达成租房协议，于2018年7月10日将涉讼的5套房屋交付胡文丽，胡文丽于2018年9月初就打电话给孙惠芳，叫孙惠芳来办理房屋交接手续，是孙惠芳拖延不来办理，一审认定胡文丽尚欠一个月的房租未支付错误。孙惠芳答辩称，驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、双方于2018年6月13日至15日期间商谈租房事宜，当时口头谈成的是试营业租7、8、9三个月，考虑的是考察旺季和淡季行情，不是只租旺季。2018年6月30日孙惠芳将五间房屋的房卡钥匙交给了胡文丽，不是胡文丽主张的7月8日。二、2018年9月初胡文丽打电话给孙惠芳提出租金按四、六分成，孙惠芳没有同意。2018年9月25日程正旭找胡文丽收房租，胡文丽直到2018年9月29日才支付了7、8月份的房租，9月房租待商议。孙惠芳于10月1日-5日去收房，胡文丽补交了9月份所欠的水电费，并补办了房卡两张，床上用品欠2000多元，孙惠芳让胡文丽备齐后再下去收，9月份房租协商后降为2000元/间胡文丽当时回答没事，让孙惠芳晚上去取，后胡文丽突然赖账，孙惠芳与其大吵后于10月5日返回昆明。10月15日孙惠芳再次去找胡文丽，胡文丽表示9月份只开了三间房共1800元，孙惠芳要求胡文丽提供开房记录，但胡文丽拒绝提供，只好让胡文丽写下欠条一张后返回昆明。后胡文丽就不接电话也不回微信，孙惠芳只能起诉到法院。孙惠芳向一审法院起诉请求：1、胡文丽依法赔付租用仙湖岛小区43栋204、206、308、309、310号房2018年9月份租金10000元，房间用品费用4000元；2、本案的诉讼费、律师费由胡文丽承担。一审法院认定案件事实：2018年6月，孙惠芳与胡文丽达成口头协议，约定孙惠芳将坐落于仙湖岛小区43栋204、206、308、309、310号房屋出租给胡文丽用于经营客栈，租期自2018年7月至2018年9月，租金每间房每月3000元，孙惠芳于2018年6月30日将上述房屋交付胡文丽管理使用。胡文丽于2018年9月27日支付2018年7月、8月房屋租金30000元，并在《收据》上签名予以确认，《收据》载明“兹收到胡文丽女士交来仙湖岛小区43幢308室、309室、310室、204室、206室共5套住房2018年7月、8月租金人民币叁万元正（其中现金贰万捌仟元已收，尚欠贰仟元待微信支付），2018年9月租金待付并商谈，胡文丽女士签名：胡文丽。”后孙惠芳与胡文丽达成协议，2018年9月租金以每房每月2000元计算，胡文丽于2018年10月15日向孙惠芳出具《欠条》一份，欠条载明“兹有小马沟允丽园客栈胡文丽欠43幢308、309、310、204、206房间费用共4000元（肆仟元整），欠款人：胡文丽。”《欠条》出具后，胡文丽未支付孙惠芳款项，孙惠芳于2019年7月29日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案争议的主要焦点是：民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案双方当事人达成一致意见租赁位于仙湖岛小区43幢的5套房屋，并按双方达成的合同约定使用房屋及支付租金，故本案的法律关系应为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第七十七条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”孙惠芳与胡文丽通过口头形式订立的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护，当事人双方均应按照合同的约定严格履行自己的义务。根据双方合同约定，胡文丽向孙惠芳租赁本案涉诉5套房屋后，仅支付了两个月的房租，尚欠一个月的房租未支付，胡文丽的行为违反合同约定，应当承担继续履行的责任。双方在合同履行期间协商一致，将最后一个月的房屋租金由每房3000元变更为每房2000元，即双方对原房屋租赁合同的变更，胡文丽应按变更后的合同约定履行支付租金的义务。在诉讼过程中，因双方均认可《欠条》中载明的4000元包含2018年9月的房屋租金及屋内用品费，胡文丽陈述其中房屋用品费为2000元，故此胡文丽应支付孙惠芳2018年9月的房屋租金为10000元，房屋用品费为2000元。对于胡文丽提出2018年9月其未租赁及使用房屋，不应支付租金的辩解意见，与其签字确认的《收据》中载明的“2018年9月租金待付并协商”相矛盾，且其认可《欠条》中的款项包含着9月的房屋租金，故此，一审法院认定双方订立的房屋租赁合同中房屋租期为2018年7月至9月，对胡文丽的上述辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、由被告胡文丽于本判决生效后十日内一次性支付原告孙惠芳房屋租金10000元及房屋用品费2000元；合计12000元；二、驳回原告孙惠芳的其他诉讼请求。”二审中，孙惠芳未提交新证据，胡文丽提交了欠条复印件、微信聊天记录各一份，欲证明：胡文丽只欠孙惠芳4000元，一审判决12000元错误；2018年9月23日孙惠芳让程正旭去住店，钥匙其都交给他们了。经质证，孙惠芳认为欠条是因为胡文丽退租的时候少了很多被子，就说给孙惠芳2000多元被子钱，一直到现在都没给，然后还有胡文丽说九月份只租了三间，就给1800元，其不同意，九月份的房租还是应按一个月10000元付，当时是正常是一间房3000元、五间房15000元，孙惠芳减了5000元；微信聊天记录是程正旭来找胡文丽收房租的，收了好几次才收到。对胡文丽提交证据的真实性孙惠芳无异议，对真实性本院予以认定，对于胡文丽的证明主张是否成立，本院将结合当事人陈述及其他在案证据，在分析说理部分予以阐述。经审查一审法院认定案件事实，孙惠芳无异议，胡文丽则认为一审认定双方协商过9月份房租为2000元/间、共计10000元错误，根据欠条其只同意付租金和被子钱共计4000元。因该项异议涉及本案二审主要争议，是否成立，本院将在之后的分析说理部分予以阐述。另，对于胡文丽提出的一审认定其收到涉案房屋钥匙的时间为2018年7月10日的问题，因胡文丽对支付7、8两个月的房租并无异议，且胡文丽也无证据证明系在2018年7月10日才收到涉案房屋钥匙，故对胡文丽的该项异议，本院不予支持。对双方无异议的其他一审认定案件事实，本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，孙惠芳主张双方协商同意2018年9月份的租金按2000元/间、5间共计10000元计付，胡文丽则认为双方对2018年9月份的租金及涉讼房屋被子等用品短缺的协商结果是由胡文丽支付孙惠芳共计4000元。针对争议，经审查，现孙惠芳并无证据证实双方协商一致或胡文丽认可涉讼房屋2018年9月份的租金按2000元/间、5间共计10000元计付。而在2018年9月底胡文丽签字认可的收据中载明“……2018年9月租金待付并商谈。”在2018年10月15日胡文丽出具的《欠条》中载明“兹有小马沟允丽园客栈胡文丽欠43幢308、309、310、204、206房间费用共4000元（肆仟元整）”，从上述材料所载内容来看，双方对2018年9月份的房屋租金需进行协商的意思表示清楚，后胡文丽在2018年10月15日向孙惠芳出具的欠条中载明了针对涉讼5间房屋其共欠孙惠芳4000元，应视为双方对涉讼房屋租赁纠纷的协商处理结果。因此，本案现有证据不能证明孙惠芳主张的胡文丽认可2018年9月份的租金按照2000元/间、5间共计10000元的事实真实存在，依法应由孙惠芳承担举证不能的不利后果，一审认定该事实错误，本院予以纠正。根据胡文丽签字认可的收据及其出具的欠条，本院认定双方协商一致的2018年9月份租金及房屋用品费共计为4000元，胡文丽自2018年10月15日向孙惠芳出具欠条后拖延不付无理，现应由胡文丽支付孙惠芳该笔款项。综上所述，胡文丽的上诉主张，部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实错误，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初1001号民事判决；二、由胡文丽于本判决生效之日起五内日支付孙惠芳房屋租金及房屋用品费共计4000元；三、驳回孙惠芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由孙惠芳负担53元，由胡文丽负担22元；二审案件受理费150元，由孙惠芳负担107元，由胡文丽负担43元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长  ***审判员  荆 燕审判员  段 娟二〇一九年十二月十三日书记员  刘 骐