上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初4604号原告：孙岚，女，1989年10月7日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：崔滢，京横律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：杨潇尘，京横律师集团上海事务所律师。被告：上海垄襄房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：薛皓，执行董事。委托诉讼代理人：黄伟，上海市东泰律师事务所律师。原告孙岚与被告上海垄襄房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称垄襄房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告孙岚的委托诉讼代理人崔滢、杨潇尘，被告垄襄房地产公司的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙岚诉称，2016年11月25日原告应约与被告签订《上海市商品房预售合同》，购买被告开发并销售的位于上海市浦东新区严木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。合同约定房屋价款人民币(以下币种相同)1,945,619元(实际被要求支某了2,379,018元)，房屋层高2.90米。合同签订后，二原告按约支某全部购房款。2018年6月28日被告将上述房屋交付原告。后发现被告交付的房屋实际层高只有2.75米，比合同约定层高缩水0.15米。双方交涉未果。原告认为被告交付的房屋不符合合同约定，显已构成违约，应当依法承担违约责任。被告为推销其顶层房屋，并为达到其顶层房屋高价销售非法目的，故意向原告隐瞒层高缩水的事实，欺诈消费者。无论《住宅设计规范》，还是《上海市住宅设计标准》，均规定住宅层高不低于2.80米，层高低于2.80米房屋的实际净高更加十分有限，不仅不符合住宅设计规范要求，且已严重影响房屋的使用和商品房的市场交易价值。为此，原告诉至法院要求判令被告：1.向原告返还房款人民币122,872.20元；2.赔偿原告律师费6,000元；3.承担诉讼费用。被告垄襄房地产公司辩称，被告在委托他人销售过程中，不存在故意违约，销售代理公司在填写《上海市商品房预售合同》时，由于销售人员笔误，将房屋层高写为2.90米，故存在误差；小区有800多户房屋，其他商品房层高2.90米，顶层2.75米，经适房2.80米，销售过程中，销售员因为大多数房屋层高都是2.90米，所以没有调整好，没有主观故意；原告至现场查看过样板房；合同约定房价与双方实际结算房价不一致，部分业主的结算房价低于合同约定房价，且原告已经将房款支某完毕，不同意返还房款。不同意支某律师费。被告与党杨涛、樊燕娅二名业主代表曾达成过协议，业主应指派一名业主代表进行诉讼，产生的律师咨询费(需先告知被告)根据发票由被告承担，故不同意支某律师费。经审理查明，2016年3月13日被告获得位于上海市浦东新区万祥镇严木桥路198弄《同润金色橘苑》的商品房预售许可证。2016年10月6日原告(乙方)与被告(甲方)签订《定金合同》，约定乙方预订严木桥路XXX弄XXX号XXX室，预订房屋总房价为2,664,564元，乙方于2016年10月11日前与甲方签订《上海市商品房预售合同》。同日、原、被告签订《定金合同附件》，附件第4条“优惠方式”约定：乙方所购买房屋，按时签约且办理贷款所需资料齐全可享受电商31万元抵45万元的团购优惠(电商费需签约时支某且不能以现金方式支某，必须为刷pos，户名为上海经始投资有限公司)。2016年11月25日原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同第二条约定：乙方向甲方购买严木桥路XXX弄XXX号XXX室，政府批准规划用途为居住，据甲方暂测该房屋建筑面积为89.95平方米，该房屋建筑层高为2.90米。合同第三条约定乙方购买该房屋的总房价款(不包括房屋全装修价格)暂定为1,945,619元。合同第三十条约定：甲、乙双方在签署本合同时，对各自权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。2017年4月10日、2017年12月4日案外人上海经始投资有限公司向原告分别出具金额为386,799元和46,600元的服务费发票。2018年6月28日原告签署了《交房流程确认单》,签收了包括上海市新建住宅使用说明书等材料。《上海市新建住宅使用说明书》中记载《同润金色橘苑》总层数9层，建筑层高2.75米。2018年7月3日被告向原告发函就部分业主关于房屋质量以及收费等情况提出的问题予以回复，关于业主提出的电商费及超过备案价部分费用的问题，被告表示在购房时已经明确告知客户支某电商费从而获得房价优惠，客户对此签字认可；对于个别未收取电商费成交价超过网上备案价的情况，购房时被告也明确告知客户房屋的销售价格，成交时客户也签署了承诺书，在贷款放款前被告从未收到客户因对房屋价格有异议而提出退房的要求。因此，被告不存在欺诈的行为。关于房屋建筑层高的问题，被告回复顶层户型层高设计为2.75米，被告按图施工并通过竣工验收，因被告工作人员的疏忽没有将合同中顶层特殊层高改打为2.75米，造成客户误解，敬请业主谅解……。2018年7月19日被告向系争房屋所在小区的业主发函，称发现部分房屋实际层高与预售合同约定层高不符，经核查由于公司营销部门在与客户签订合同时，未将特殊房型与标准户型区分，误将房屋建筑层高统一标注为2.9米，愿意适当补偿等。2018年8月3日被告出具《情况说明》，称该小区在报建施工图中顶层层高为2.75米，其严格按图施工，已通过验收，但在与业主的预售合同中层高误写为2.90米。2018年9月2日原、被告签署了《房屋交接书》，共同确认房屋实测面积为89.84平方米，房屋总房价款为1,943,239.70元，原告已付清全部房款。2018年11月27日原告与京衡律师集团上海事务所签订《委托代理合同》，约定由京衡律所代理二原告办理与被告之间的纠纷，律师费6,000元，原告付清了该款项。审理中，原告明确诉请为：从最早2016年3月到最晚2017年，整个销售过程中，销售人员就一直将顶层层高说成是2.90米，被告是为了多销售房屋，故意将顶层层高说成2.90米的，况且房屋从建设到销售历时很长，合同中都是将层高约定为2.90米，被告的行为属于欺诈，根据图纸显示实际交付房屋的层高是2.75米，被告交付房屋的质量不符合合同约定，虽然合同中对层高差异的违约责任没有约定，但是2.90米层高的房屋与2.75米层高的房屋在市场价格上会有差异，原告实际上是有损失的，具体计算方式为：层高系数为(2.90米－2.75米)/2.90米＝0.0517，原告实际支某款项2,376,638.70元(实际房款加电商费)乘以0.0517计算原告实际损失，现原告要求被告赔偿实际损失122,872.20元。关于律师费，合同中对律师费的承担没有约定,根据合同法第113条的规定，原告提出的律师费系合理费用，故要求被告支某律师费6,000元。原告不认同党杨涛、樊燕娅为业主代表，对其与被告签署的协议不认可。被告表示，合同中约定的层高打成了2.90米系被告工作人员疏忽所致，规划设计施工的层高就是2.75米，实际交付房屋的层高也是2.75米，被告主观上没有过错，合同对层高差异的违约责任没有约定，被告就此也未盈利，交房时，被告也将房屋层高不足的事实告知了业主，原告对此也予以了认可。被告对原告计算损失的方式不认可，电商费或服务费实际由案外人收取，不能因被告的失误将案外人收取的费用作为计算原告实际损失的基数。请法院综合被告的过错程度、是否获利等方面的因素考虑原告的损失。根据被告与业主代表签订的书面文件，被告只承担一位业主代表诉讼产生的诉讼费用，对其余业主的诉讼费用不予承担，故不同意支某原告律师费。以上事实，由经庭审质证的《上海市商品房销售合同》、房款发票、服务费发票、房屋交接书、2018年7月3日被告发给业主的信函、情况说明、上海市新建住宅使用说明书、委托代理合同、转账凭证、律师费发票、上海市商品房预售许可证、《关于同润金色橘苑小区部分楼栋层高不够诉讼相关费用的约定》、《定金合同》《定金合同附件》《交房流程确认单》及庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。买卖合同的归责原则为无过错责任原则，违约方不能因为其主观上为过失而免责。涉案合同约定房屋层高为2.90米，而被告实际交付房屋层高为2.75米，不符合合同约定，被告已属构成违约，应当承担相应违约责任。原告签收相关房屋质量保证书、使用说明书未代表放弃对被告违约责任的追究。被告主张出现层高误差系因被告工作人员疏忽造成被告可以免责的意见，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同就被告出售房屋层高不足的情形没有约定违约责任。原告未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，考虑到层高降低引起的居住空间受限、房屋使用功能和价值贬损的客观事实的存在，且房屋层高不足无法补救，故被告应当在合理范围内赔偿原告损失。由于房屋的建筑层高不是构成房价的决定性因素，原告以层高比例结合房价款计算损失的观点，本院不予采纳。至于损失的具体金额，原、被告签署的《房屋交接书》确认房屋结算价款为1,943,239.70元，原告已经付清。原告为享受购房房价优惠而向被告指定的案外人支某的电商服务费433,399元属于原告购买系争房屋的购房成本，应计入计算损失的基数中。本院综合考虑原告实际支出的购房成本、合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及对原告实际使用房屋造成的影响等因素，酌定确定被告赔偿原告损失23,766.39元。原告无证据证明被告存在欺诈行为，双方的合同中对律师费的承担未作约定。由于律师费不属于必然发生的费用，故原告要求被告支某律师费的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海垄襄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙岚损失23,766.39元；二、驳回原告孙岚的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,877.44元，减半收取计1,438.72元，由原告孙岚负担1,241.72元、被告上海垄襄房地产开发有限公司负担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一九年十二月二十四日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。