陕西省城固县人民法院执 行 裁 定 书(2019)陕0722执异37号案外人：某某市某某建筑工程公司。住所地：陕西省某某市某某区某某路。统一社会信用代码91610702222570XXXX。法定代表人：刘某某，公司总经理。委托代理人：常某某，陕西某某律师事务所律师。委托代理人：崔某，男，汉族，住陕西省城固县某某镇某某村二组，公司项目负责人。申请执行人：梁某某，男，汉族，住陕西省城固县某某镇某某村。申请执行人：邹某某，男，汉族，住陕西省城固县某某路。被执行人：陕西某某房地产开发有限公司。住所地：西安市某某区。统一社会信用代码91610000797907XXXX。法定代表人：刘某，公司执行董事。在本院执行梁某某、邹某某与陕西某某房地产开发有限公司（以下简称：某某地产公司）合同纠纷一案中，案外人某某市某某建筑工程公司（以下简称：某某建司）对执行拍卖位于城固县某某住宅小区五套商品房（房号依次为1605号、1606号、1706号、1804号、1806号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人某某三建司称，城固县人民法院（2019）陕0722执恢58号之一执行裁定书载明对位于城固县某某12号楼1605号、1606号、1706号、1804号、1806号五套房屋的拍卖措施错误，理由如下：1、拍卖的五套房产未经竣工验收，属案外人的在建工程（半成品），不是被执行人的独立产权所有，被执行人位于城固县某某路北段西侧“某某”12#楼的修建工程案外人依法中标，并在2013年1月15日签订《建设工程施工合同》，决算工程造价1700余万元，案外人如期在2014年9月完工，但因被执行人拖欠相关部门劳务费用及案外人工程款达1100余万元（已另案起诉），所以开发商被执行人至今没法有组织五大责任主体进行竣工验收（地质勘探、图纸设计、建设单位、监理单位、施工单位），涉案房产并未交工。2、法院的拍卖行为会以合法形式变相支持，许可了“不合格房产（半成品）“流向社会，带来不安定及房产不安全祸患。3、争议房屋的拍卖价款，案外人具有法定的优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》286条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。4、合同早已约定被执行人授意案外人出售以上房屋。被执行人与案外人之间早有“君子协定”，即2012年12月14日双方签订的《施工协议书》中七，1、约定：“甲方不按时支付工程款（甲方不承担相应利息）造成乙方停工，停工期间所造成的一切损失由甲方承担，如竣工验收合格后，甲方不能按约定时间向乙方支付工程款时，乙方可将所建设的房屋按低于当时销售价的10%——15%处理，直至抵清所欠工程款。甲方应积极配合办理相关产权事宜。”5、其中争议的1606号房屋已出售给钢筋工徐某某，且已装修结束。徐某某承包的某某12号楼的钢筋制作工程，2014年9月份该工程都已完工，但拖欠徐某某人工工资16万元迟迟不能到位，经几次商量，项目部将某某12号楼三单元1606号房屋以2800元每平方米的价格抵于徐某某，不足房款等购房手续办理结束再付清，2018年7月份徐某某便组织工人开台装修，期间，装修尾声时法院前去查封，到此，方知该房有争议。综上，案外人依据法定的优先受偿权等提出异议申请，请依法裁处。申请执行人梁某某、邹某某，被执行人某某地产公司均未提出书面意见。本院查明，2010年8月2日，梁某某、邹某某与某某地产公司签订《城固县某某小区项目部内部承包合同》。合同某某条约定项目名称为城固县某某小区壹号楼，承包单价一层每平方米3300元，二层以上每平方米830元，总承包价款为6249581元。梁某某、邹某某建房过程中自行销售部分房屋并收取了房款，某某地产公司于2012年通知梁某某、邹某某，为规范售房市场，成品房统一由公司销售，售房款统一由公司收取。2013年10月施工结束，某某地产公司于2013年10月底将商品房销售完毕。2014年11月28日梁某某、邹某某与某某地产公司法定代表人刘某进行决算，确定应由某某地产公司支付梁某某、邹某某人民币1650086.08。算帐后，某某地产公司代梁某某、邹某某支付税款60万元，下欠1050086.08元。2015年11月12日双方协商形成《某某壹号楼有关事项座谈纪要》，明确某某地产公司拖欠梁某某、邹某某100余万元未付，如在2015年12月底前付清100万元本金，利息不付。如不付清100万元，利息从2015年元月1日起计算，月息2分。该座谈纪要有梁某某、邹某某、刘某签名，未加盖某某地产公司公章。后因某某地产公司未按约定支付欠款，梁某某、邹某某于2017年10月26本院提出诉讼。2017年12月25某某、邹某某向本院申请财产保全，请求对某某地产公司位于城固县某某住宅小区12号楼7套商品房进行查封，房号为：1605号、1606号、1702号、1705号、1706号、1804号、1806号。2017年12月28日本院作出（2017）陕0722民初2737号民事裁定对上述7套房屋依法查封。2018年2月22本院作出（2017）陕0722民初2737号民事判决：“二、限被告某某房地产开发有限公司于本判决十日内支付原告梁某某、邹某某工程余款1050086.08元及利息(利息按100万元本金从2015年1月1日按月息2分计算至本判决确定的给付之日)”……。宣判后某某地产公司不服，向某某市中级人民法院提起上诉，2018年7月2日某某市中级人民法院在审理过程中，经主持调解，当事人自愿达成（2018）陕07民终549号民事调解协议：“一、上诉人陕西某某房地产开发有限公司向被上诉人邹某某、梁某某支付工程款105万元，资金占用费20万元，共计125万元。二、履行方式及违反约定后果：1、于2018年8月2日前支付第一期款项25万元，如果上诉人陕西某某房地产开发有限公司未按照约定于2018年8月2日之前支付25万元，则上述调解协议作废，双方按照陕西省某某市城固县人民法院（2017）陕0722民初2737号民事判决执行，即于2018年8月12日前向被上诉人支付工程余款1050086.08元及利息（利息按100万元本金，从2015年1月1日按照月息2分，计算至上诉人确定的给付之日）。2、于2018年11月2支付第二期款项100万元，上诉人如果未按照约定在2018年11月2日之前付清100万元，则自2018年1月1日起以逾期金额为本金，以年利率24%计息至实际给付之日。”2018年8月20日梁某某、邹某某向本院申请执行，本院在执行过程中又于2018年9月4日作出（2018）陕0722执856号之一执行裁定查封被执行人某某地产公司位于城固县某某住宅小区12号楼五套商品房产权[房号依次为1605号、1606号、1706号、1804号、1806号）1702号、1705号已备案]，2018年10月25日报送上级法院委托评估机构进行评估，2018年11月21日双方当事人到庭达成长期和解履行协议：“一、由被执行人陕西某某房地产开发有限公司将本院查封的城固县某某住宅小区12号楼五套住房作价抵偿二申请执行人工程款1050086.08元及利息，垫付的诉讼费10185.50元、保全费5000元等；并由二申请执行人找补被执行人5万元，双方的债权债务至此全部了结；二、由被执行人公司协助二申请执行人（或指定的购房人）办理五套房屋备案手续和其他相关办证手续及房屋的交付，待双方房屋备案手续办妥后，由法院解除对该五套房屋的查封；”2018年11月22日本院作出（2018）陕0722执856号执行裁定：“终结本院（2018）陕0722执856号案件的执行”。2019年2月15日因被执行人某某地产公司拒不履行和解协议，申请执行人梁某某、邹某某申请恢复执行。2019年4月3日本院委托网络询价平台对查封的五套房屋进行网络询价，经征求双方当事人意见对中国工商银行融E购电商平台询价结论单位面积价格为3292.3元/㎡无异议，经合议庭评议决定本次拍卖保留价以本次询价参考财产价格为拍卖保留价。2019年5月6日作出（2019）陕0722执恢58号之一执行裁定：“拍卖被执行人陕西某某房地产开发有限公司开发修建的位于城固县某某住宅小区12号楼五套商品房【房号依次为1605号、1606号、1706号、1804号、1806号】”。本院认为，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除或阻止对该执行标的物之强制执行的，属于案外人异议，不管其主张实体权利的依据是否涉及本院其他的相关生效法律文书，均应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定处理。执行机构审查案外人异议，只根据权属登记、占有等证据形式化来审查认定权属，而关于实体权属的最终判断，则需通过随后执行异议之诉的实质审查予以解决。本案中所涉及的房屋在查封、拍卖时，尚未房产初始登记，所有权仍登记在房地产开发企业名下，案外人某某市某某建筑工程公司主张的权利不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第六条的规定，裁定如下：驳回某某市某某建筑工程公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  韩小明审判员  黄宝义审判员  李 琳二〇一九年十二月四日书记员  白 茹