江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终3932号 上诉人（原审原告）：张发继，男，1957年6月6日生，汉族，住江西省兴国县。 委托诉讼代理人：李雪莲，江西明理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西和信置业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区华坚南路东侧金水湾1号楼1101室。 法定代表人：廖献春，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申龙，江西理公律师事务所实习律师。 上诉人张发继因与被上诉人江西和信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初485号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张发继上诉请求：改判被上诉人立即向上诉人支付自2018年5月1日至2018年12月30日止的逾期交房违约金64169.5元；二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定按租金标准计算逾期交房违约金没有事实和法律依据，双方签订的合同系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，被上诉人未提供证据证明合同约定的违约金过高，故应按合同约定由被上诉人以全部购房款为基数按万分之五的比例按日向上诉人支付逾期交房违约金。 江西和信置业有限公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张发继向一审法院起诉请求：1.判令被告立即给付原告自2018年5月1日起至2018年12月30日的逾期交房违约金共64169.5元（523833×0.5‰×244天），并以523833元为基数按日万分之五计算自2018年12月31日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金；2.判令被告立即支付原告专项维修资金损失1765.2元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月23日，原告张发继与被告江西和信置业有限公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2017091900091），合同约定：原告购买被告开发的和信广场ABCD栋910#商业，建筑面积均为58.84㎡，该商品房屋高为6.6米，总价均为523833元，以一次性付款方式付款，其中已含定金人民币30000元。逾期付款责任：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。交付时应当取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房相关设施已符合第十条约定的条件、取得房屋测绘报告。逾期交房责任：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同订立后，原告于2017年9月19日支付了商品房的房款523833元。另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明和信广场ABCD栋（含地下室），商业用途，开工日期2015年11月15日，竣工验收日期2018年11月20日。2018年12月19日，被告江西和信置业有限公司向原告发出了《和信广场交房通知书》，通知其于2018年12月29日至2018年12月30日办理收房手续。原告于2018年12月22日签收了相关材料。经鉴定，和信广场ABCD栋910#商铺，2017年4月至2019年3月的租金共计48013元，每平方米租金为33-35元。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据合同的约定，原告的主要义务系支付购房款项，而被告则应在交房期限届满之前将符合合同约定的房屋交付原告，原告已付清了购房款项，被告则应按合同约定在2018年4月30日前完成交房义务，而本案商品房的竣工验收日期2018年11月20日。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，故本案房屋的交付时间不应早于竣工验收日期2018年11月20日，从合同约定的交房时间2018年4月30日起算，本案商品房的延期交房时间截至被告发出交房通知确定收房日期2018年12月30日。根据合同约定，原告未主张解除合同，要求被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金，故对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求一审法院予以支持。被告认为合同约定的违约金每日万分之五过高，提出应降低违约金标准的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”经鉴定，该类商品房租赁价格在每月33-35元/㎡，一审法院酌情考虑商品房租赁租金产生的实际损失及当事人的过错程度，兼顾公平原则、诚实信用原则，酌定按照租金每月35元/㎡标准计算违约金。原告该套商品房的面积为58.84㎡，月租金为2059.4元（35元/㎡×58.84㎡）。从2018年5月1日起至2018年12月30日计算逾期交房天数为244天计算，逾期交房违约金为16750元（2059.4元÷30×244天）。关于原告主张从2018年12月31日开始继续计算逾期交房违约金的问题，因被告已通知原告于2018年12月30日前交房，房屋已于2018年11月20日竣工验收，原告未提供相关的证据予以证实房屋存在未达到合同约定的交付标准，故对其主张从2018年12月31日开始继续计算逾期交房违约金不予支持。原告主张的专项维修资金损失，因其未实际交纳产生，无事实和法律依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西和信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张发继支付逾期交房违约金16750元；二、驳回原告张发继的其他诉讼请求。案件受理费1442元，由被告江西和信置业有限公司承担。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被上诉人逾期交房，导致房屋买受人期待使用时间减少，其实质是减少使用期间房屋租金的损失。对于该项损失，一审法院结合房屋买受人所购房屋地段、面积及鉴定意见等综合因素，酌定按照租金每月35元/㎡标准计算违约金，处理得当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费985元，由上诉人张发继负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 婷 审 判 员  李 鸿 审 判 员  王丽琼 二〇一九年十二月二十四日 法官助理张可 代理书记员  曾 慧 代理书记员  刘应松