陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕08民终4538号 上诉人（原审原告）：西安金辉居业房地产开发有限公司。 法定代表人：林茂祺。 委托诉讼代理人：孙继民，北京市康达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田薇，北京市康达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：刘艳芳，女，1976年5月14日出生，汉族，神木市人。 被上诉人（原审被告）：杨小军，男，1973年9月27日出生，汉族，陕西省神木市人。 被上诉人（原审被告）：刘世强，男，汉族，1977年11月2日出生，陕西省神木市人。 被上诉人（原审被告）：杨忠荣，男，汉族，1978年9月15日出生，陕西省神木市人。 上诉人西安金辉居业房地产开发有限公司因与被上诉人刘艳芳、杨小军、刘世强、杨忠荣案外人执行异议之诉一案，不服陕西省神木市人民法院（2019）陕0881民初5177号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审理。上诉人西安金辉居业房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙继民、被上诉人杨小军、刘世强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人西安金辉居业房地产开发有限公司认为，（1）不动产登记簿是法定的确权依据；（2）“初始登记”就是“确权登记”；（3）不动产物权设立以过户登记为法定要件，涉案房屋从未过户给刘艳芳，其不是涉案房屋的使用权人；（4）上诉人享有的物权优先于其他当事人的权益；（5）涉案房屋买卖合同能否解除，不属于原审法院管辖范围；（6）预查封不能限制涉案商品房买卖合同的解除；（7）上诉人有权自行选择行使合同解除权或追偿权；（8）原审法院适用法律错误。故请求：1、撤销原审判决或改判原审判决内容；2、确认西安市莲湖区团结南路中段1号25幢2单元27层22703室归上诉人所有；3、判令解除陕西省神木市人民法院对涉案房屋的预查封；4、本案诉讼费由被上诉人承担。 被上刘世强辩称，上诉人对涉案房屋不享有物权；《商品房买卖合同》的主要义务已经履行，该房屋实所有权应当为被上诉人杨小军、刘艳芳；上诉人主张权利不能排除神木市人民法院的执行；涉案房屋早已经具备了正式登记条件，但上诉人没有给购买人办理登记，存在过错，也存在违约。 被上杨小军辩称，一审判决正确，应该维持。 原审原告西安金辉居业房地产开发有限公司的诉讼请求：（一）请求停止对（2015）神执字第02089-4号执行裁定书的执行，并解除对刘艳芳购买的位于西安市莲湖区团结南路中段1号25幢2单元27层22703室（合同登记号：Y11004425、预售证号：2010128）房屋的查封；（二）确认西安市莲湖区团结南路中段1号25幢2单元27层22703室归原告西安金辉居业房地产开发有限公司所有；（三）本案诉讼费由四被告承担。 原审法院查明，2011年，原告金辉公司与被告刘艳芳签订《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y11004425）,约定由被告刘艳芳向原告购买位于西安市莲湖区团结南路中段1号第25幢2单元27层22703号房屋，被告刘艳芳支付首付款345740元，并通过银行按揭贷款将余款79万元付清。同时该商品房办理了商品房预售合同登记备案手续，合同备案登记号为Y11004425，预售许可证号为2010128。2013年年底至2014年年初，原告将房屋交付被告刘艳芳。 另查，本院在执行申请执行人刘世强与被执行人刘艳芳等人民间借贷纠纷一案中，本院于2015年10月8日作出（2015）神执字第02089-3号执行裁定书，裁定对涉案房屋予以查封，于2018年8月7日作出（2015）神执字第02089-4号执行裁定书对涉案房屋予以续查封。原告金辉公司于2019年5月13日提出案外人异议，本院于2019年9月26日作出裁定，驳回原告的异议申请，原告不服，遂提起案外人执行异议之诉。 后因被告刘艳芳未履行其偿还按揭贷款的义务，原告金辉公司代其偿还贷款，并于2018年5月3日将被告刘艳芳诉至西安市莲湖区人民法院，该院于2018年10月29日作出（2018）陕0104民初4106号民事判决书，判令原告金辉公司与刘艳芳签订的《商品房买卖合同》解除。原告在该判决生效后已申请执行。 原审法院认为，《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。可见，审查案外人的执行异议，不仅要在表象上审查是否为权利人，也要审查该权利能否排除执行。归根结底，是要在案外人的权利与申请执行人的权利二者中取舍谁更应当优先保护。本案中，原告对案涉房屋主张权利能否排除执行，认定如下：一、原告以案涉房屋登记在其名下为由主张对房屋的物上所有权，准确地说，原告主张的该“登记”应当为“初始登记”，即房屋竣工后由开发商向房管部门申请的登记手续，通常所称的“大证”，其标志着房屋由预售变成现售，且该“初始登记”系购房者即业主办理产权变更登记的必经行政登记程序。由此可以看出“初始登记”的性质更倾向于《城市房地产管理法》中规定的行政管理措施，并不具有完全意义上《物权法》中所规定的物权设立、确立的法律效力。二、被告刘艳芳与原告金辉公司签订了《商品房买卖合同》，被告刘艳芳通过首付款及银行按揭贷款的方式支付了房屋全部款项，而且该买卖合同在房屋管理部门进行了商品房买卖合同预售备案登记，再房屋亦已由原告交付被告刘艳芳使用，至此该买卖合同的主要权利义务已经履行完毕，未履行的部分仅为原告与被告刘艳芳互相协助配合办理房屋变更登记的附随义务，本院认为此时被告刘艳芳所享有的权益虽非现实的、完整意义上的物权，但也不是一般意义上的债权，而是几近等同于物权的一种权利,即所有权移转登记请求权。而刘艳芳对该房屋享有的更具物权属性的权利，实际上更加优化了被告刘世强欲通过该套房屋实现其债权的权力；最后，虽原告金辉公司提出双方之间的《商品房买卖合同》已经解除，但经查，该解除的生效文书系在查封之后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一、二项之规定，该生效法律文书对于法院对房屋的查封系不具有对抗性的。事实上，根据上述规定及精神，案外人主张对执行标的的实体权利，应当通过案外人异议之诉制度实现，而不是另行诉讼。故原告以该生效裁决请求排除执行没有依据，亦不予支持。综上，对于原告金辉公司请求确认涉案房屋的所有权并排除对该房屋执行的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条判决，驳回原告西安金辉居业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费15020元，由原告西安金辉居业房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，故对原审查明事实予以认定。 本院认为，针对涉案房屋，上诉人是在人民法院查封、续查封的执行阶段才提出异议、并通过诉讼解除了其与买受人之间的买卖合同，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一、二项之规定，该生效法律文书对人民法院的查封措施不具有对抗性，上诉人对涉案争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故上诉人的上诉理由不能成立。 综上，原审判决正确，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15020元，由上诉人西安金辉居业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯佑贤 审判员  魏 霞 审判员  张彩莲 二〇一九年十二月十九日 书记员  李文涛