江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6783号上诉人（原审原告）：包晓娟，女，1982年7月5日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：郭浩，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘竞贤，男，1985年12月11日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：高菲，女，1987年3月11日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：高仕明，男，1960年5月21日生，汉族，住江苏省江阴市。原审第三人:董苏兵，男，1982年10月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人包晓娟、上诉人潘竞贤因与原审第三人董苏兵房屋买卖合同纠纷一案，分别不服苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。包晓娟的上诉请求：撤销原审判决第三项，改判潘竞贤自2018年8月16日起至实际过户之日止,按照每日879.3元的标准支付违约金。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、双方之所以发生矛盾纠纷,根本原因是涉案房屋的价格短时间内快速上涨近60万元,潘竞贤恶意毁约有违诚实信用原则,应当受到法律的否定性评价。2、我方和董苏兵离婚、复婚的行为符合婚姻自由原则，原审法院将其认定为过错行为明显不当。我方和董苏兵离婚，对于潘竞贤一方的权利没有任何影响，潘竞贤签署《存量房交易信息确认书》、《存量房交易资金托管协议》，说明其知晓房屋要过户给我方，不会增加交易的不确定性。潘竞贤拒不办理协助过户和交付义务，并将涉案房屋对外出租进行获利，属于重大的违约行为，应当向我方支付违约金。潘竞贤的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审，或者查清事实后改判。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足。包晓娟和董苏兵并非是基于学区房政策的考虑而离婚和复婚，真实的原因是董苏兵的购房资金短缺。双方约定2018年6月19日买方需支付首付款55万元，但是直到2018年7月20日其仅支付21万元，其二人离婚是为了获得更多的按揭贷款。2、《存量房交易信息确认书》、《存量房交易资金托管协议》是对方通过欺诈方式获得的，向我方隐瞒了他们已经离婚的事实，依法属于无效的协议。涉案的房屋已经上涨60多万元，包晓娟、董苏兵知道将该事实告知我方，我方是不会同意购房主体变更的，因此谎称让包晓娟签字是夫妻代理的名义。原审法院以我方在《存量房交易信息确认书》、《存量房交易资金托管协议》上签字确认为由，认定我方对于购房主体变更进行了确认，以及我方利益未受到损害是错误的。他们离婚又复婚的行为，体现出对于法律的不尊重，违反了公序良俗，同时破坏市场交易的稳定性，逃避了国家税收，损害了公共利益。3、双方约定购房首付款是55万元，银行贷款15万元，同时限定买受人逾期超过15日的，出卖人有权解除合同。截止到2018年7月20日对方仅支付21万元首付款，且超过了18天时间，双方约定的合同解除条件已经成就，我方行使合同解除权合理合法。4、原审法院认定“原告在2018年9月10日提起本案诉讼要求办理涉案房屋转移登记及交付房屋的事实应视为其对于解除合同通知提出了异议”，是遗漏重大事实，违反了法定程序。一审中包晓娟追加诉讼请求确认合同有效是在2018年11月19日，距离其2018年8月19日收到我方的解除通知书超过了3个月，已经丧失了异议权。原审法院强制改变诉讼法律关系的性质，存在超范围审理的情况。5、合同履行期间购买人存在多次违约的行为，其无权要求我方协助办理过户手续，更无权将涉案房屋过户登记给包晓娟。原审法院判决案件受理费和保全费全部由我方承担，既不合理也不合法。包晓娟针对潘竞贤的上诉辩称:涉案房屋价格上涨，是潘竞贤不愿意继续履行合同的根本原因。资金托管手续需要买卖双方共同到场才能办理，并非我方单方原因，潘竞贤也负有一定的责任。一审中我方按时递交了追加诉讼请求的申请书，由于承办法官变更，可能未及时交接，因此我方的异议权并未丧失。潘竞贤针对包晓娟的上诉辩称:对方存在首付款凑不齐、贷款征信无法通过、购房资格有问题等情况，且故意隐瞒他们夫妻已经离婚的事实，以欺诈的方式让我方在《存量房交易信息确认书》、《存量房交易资金托管协议》上签字。双方约定的合同解除条件已经成就，我方行使约定解除权符合法律规定。我方不存在任何违约行为，对方要求我方承担违约责任没有事实和法律依据。包晓娟的上诉主张不能成立，请求二审法院驳回其诉讼请求。董苏兵述称:潘竞贤应当将涉案房屋过户到包晓娟名下。潘竞贤所说的隐瞒离婚事实、公积金贷款金额不足等等，均是其主观臆测。办理资金托管手续时我方不存在任何的欺诈和胁迫，潘竞贤是因为房价上涨而蓄意的违约。包晓娟向一审法院起诉请求：1、判令原审被告将其所有的苏州市虎丘区房屋所有权转移登记给自己；2、判令原审被告在上述房屋过户完成后三日内将房屋交付,如未在该期间内交付房屋，则按每日879.3元的标准支付违约金；３、判令原审被告自2018年8月16日至实际过户之日止按每日879.3元的标准支付违约金。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：苏州市高新区房屋登记所有权人为潘竞贤，系单独所有，房屋建筑面积45.34平方米，于2017年6月5日取得房屋所有权登记。2018年5月14日，董苏兵（买受人）与潘竞贤（出卖人）签订《苏州市存量房买卖合同》一份，合同第一条“房屋基本情况”约定：房屋坐落于苏州市高新区，建筑面积为45.34平方米。第二条“房屋其他情况”约定：出卖人保证该房屋没有其它所（共）有权证；该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2018年6月19日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担；该房屋在本合同生效之前已经租赁给他人，承租人是/，如果买受人不是该房屋承租人，出卖人保证承租人已放弃优先购买权。第三条、第四条“房屋价款”约定：该房屋的价款为人民币70万元。房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋价款支付方式为贷款支付：买卖双方约定于2018年6月19日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款计人民币550000元打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，向贷款银行申请150000元整的贷款用于支付部分房价款，该款项由买受人委托该贷款银行于2018年7月31日前将上述贷款部分直接支付至资金托管指定账号。第五条“买受人逾期付款违约责任”约定：1、买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：(不作累加)【1】逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖方支付违约金，合同继续履行；【2】逾期超过15日(该日期应当与第【1】项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同……第七条“房屋交付”约定：买卖双方约定房屋交付日期为不动产转移登记完毕之日起3日内。第八条“出卖人逾期交房违约责任”约定：出卖人未能按本合同第七条约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，按逾期时间处理如下：(不作累加)1.逾期在15日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日(该日期应当与第1款的日期相同)后，买受人有权退房……第十条“关于房屋权属转移登记的约定”约定：自买受人付清房款之日起7日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1.属于出卖人责任的，处理如下：(不作累加)(1)逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日(该日期应当与第1项的日期相同)后，买受人有权退房……买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之九的违约金(该比率应不小于本条第1款第1项中的对应比率)，合同继续履行。第十二条约定：本次交易产生的所有税费均由买受方承担，佣金由买卖双方各自承担。合同附件一《房屋附属物品清单》对于厨房、房间、卫生间家具清单做了列明，同时约定另含地砖、地板、窗帘、橱柜、吊顶、马桶、灯具等固定装修。合同附件二《合同补充协议》约定：买卖双方确认，买卖双方应于本合同约定的买受人支付首付款日前至房屋权属管理机构办理资金托管手续，因任何一方不予配合办理资金托管手续导致的逾期，按照合同第十条的约定承担违约责任。买卖双方协商确认：房屋使用权交付时间为房屋所有权转移登记完毕之日起3日内，若该房屋的实际交房时间与第二条第八款约定时间不一致，第二条第八款约定的相关费用由出卖方支付至实际交房时间。买卖双方协商确认：房屋使用权交付之前的租金、保证金归出卖方所有，房屋使用权交付之后(含当天)的租金、保证金归买受方所有。房屋租赁合同中的租期到期日为2018年12月21日，月租金计人民币贰仟叁佰元整(￥2300.00)。合同最后，出卖人潘竞贤、买受人董苏兵签字确认。同日，董苏兵（买受人）与潘竞贤（出卖人）签订《补偿协议》一份，协议约定：买卖双方于2018年5月14日签订关于苏州市高新区房产的存量房买卖合同，合同约定的成交价为人民币70万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、买受方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿出卖方人民币27.7万元。其中部分补偿款计人民币20万元作为定金于买卖双方签订本合同当日由买受方支付至苏州信义房屋，苏州信义房屋待本房屋网上出售挂牌通过及出卖方全部产权人在本合同上补签字并且将放弃优先购买权原件提供至苏州信义房屋后一个工作日内转付出卖方，剩余补偿款计人民币77000元由买受方于买卖双方办理资金托管手续（2018年6月19日）前支付至苏州信义房屋，苏州信义房屋收到上述款项后一个工作日内转付出卖方。2、买受方在此确认其于签订买卖合同前己对该房地产进行初步验看，并无房屋漏水等质量问题。双方在此同意出卖方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备(详见附件一)按现状交付买受方即可，但是出卖方必须保证该房地产内的管道畅通，无房屋漏水情况以及该房地产附属设施设备的正常使用。买卖双方同意：出卖方房产证、土地证于签订本合同后暂存于苏州信义房屋。3、双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计人民币977000元整。4、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。出卖方同意：中介方信义房屋可通过其转付之房屋款项内直接扣除中介佣金。协议最后，出卖人潘竞贤、买受人董苏兵签字确认。签约当日，董苏兵向中介苏州信义置业房产经纪有限公司支付定金200000元，后中介苏州信义置业房产经纪有限公司扣除居间服务费1.7万元后于2018年5月22日向潘竞贤转账支付183000元。2018年6月19日，包晓娟向中介苏州信义置业房产经纪有限公司支付77000元，后中介苏州信义置业房产经纪有限公司于2018年6月20日向潘竞贤转账支付77000元。2018年7月20日，包晓娟作为买受人与潘竞贤（出卖人）签订《存量房交易信息确认书》一份，内容载明：一、合同各方当事人：出卖人潘竞贤，买受人包晓娟，居间代理机构苏州信义置业房产经纪有限公司。二、房屋基本情况：坐落于苏州市高新区，房屋建筑面积45.34平方米，房屋建成年份2005年。三、房屋价款：该房屋的价款为人民币70万元。四、支付方式为贷款支付。五、税费约定：本次交易产生的所有税费均由买受方承担。七、其他：房屋使用权交付时间为房屋所有权转移登记完毕之日起3日内。若该房屋的实际交付时间第二条第八款约定时间不一致。第二条第八款约定的相关费用由出卖方支付至实际交房时间。确认书最后出卖人潘竞贤、买受人包晓娟签字确认。同日，包晓娟（乙方、买方）与潘竞贤（甲方、卖方）、苏州高新区（虎丘区）房产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》一份，约定：甲方与乙方在2018年7月20日签订存量房交易信息确认书，将坐落于狮山路58号1311室房屋（成交价格70万元，建筑面积45.34平方米）出售给乙方。甲方将购房款人民币70万元存入以下托管账户：开户银行：工商银行，开户账号：11×××95；同时甲方在指定银行以潘竞贤名义开设结算账户，账号为62×××39；乙方在指定银行以包晓娟名义开设结算账户，账号为62×××91。卖房如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金托管账户。协议另对领款及利息等事宜做了约定。2018年7月20日，包晓娟向上述资金托管账户转账21万元。2018年8月7日，贷款银行向上述资金托管账户转账49万元。2018年8月16日，潘竞贤向董苏兵出具《解除房屋买卖合同通知书》，内容载明：你于2018年5月14日在信义房屋中介公司与我签订《苏州市存量房屋买卖合同》，将购买位于高新区，面积45.34平方的房屋，我已收到你汇来的补偿款人民币贰拾陆万元整(5月22日汇拾捌万叁仟元、6月20日汇柒万柒仟元)。时至今日再也未收到合同中约定的房屋价款。按照双方已签订《苏州市存量房屋买卖合同》中的约定条款。第四条：买卖双方约定于2018年6月19日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款计人民币550000元整打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，向贷款银行申请人民币150000元整的贷款用于支付部分房价款，该款项由买受人委托该贷款银行于2018年07月31日前将上述贷款部分直接支付至资金托管指定账号。若因买受人原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受人在上述时间内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任。第五条：买受人逾期付款违约责任。1.买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：(不作累加)【1】逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；【2】逾期超过15日(该日期应当与第【1】项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照本合同第三条约定房屋价款的百分之二十向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款。综合以上合同中约定条款，你的行为已构成严重违约，达到了合同解除的条件，我现在根据双方签订《苏州市存量房屋买卖合同》中的约定及《中华人民共和国合同法》第93条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第96条“当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”等相关法律规定，向你特发以下通知：一、自本通知发送之日起，即解除你与我在2018年5月14日签订的《苏州市存量房屋买卖合同》；二、按照合同约定向我承担违约责任，支付违约金，并协助我办理合同解除的全部手续，否则我将保持采取法律手段追究你的法律责任和其他经济损失。第三人于8月19日收到上述解除通知书。2018年8月17日，包晓娟向潘竞贤发出《告知函》一份，内容载明：潘竞贤：贵方与我方于2018年5月14日签订关于苏州市高新区房屋买卖合同，我方购买此房屋向银行申请的购房贷款现已经发放，按照原存量房买卖合同约定贵方须于我方付清房款之日起7日内配合办理房屋产权属转移登记手续。现特发函告知贵方，望贵方及时配合办理房屋权属转移登记手续，我方保留追究贵方责任的权利。原审被告于2018年8月18日收函。8月25日，董苏兵向潘竞贤发送短信，内容如下：潘竞贤先生，你好！我方前期先后向你支付的20万元、7.7万元，均为包晓娟女士所付关于狮山路58号1311室购房款。另外70万元购房款也已分别于7月份和8月上旬到达资金托管账户。综上，购房款项均已到账，请你尽快配合我方办理房屋产权转移手续，将狮山路58号1311室转移登记至包晓娟名下。2018年9月10日，董苏兵出具《情况说明》，内容载明：本人于2018年5月14日代表家庭(本人及包晓娟)与潘竞贤签订了一份《苏州市存量房买卖合同》及其补充协议，约定潘竞贤将其所有的位于苏州市虎丘区万元的价格(另还有装修补偿款27.7万元)出卖给本人家庭。合同签订后，本人即向潘竞贤支付了20万元，包晓娟于2018年6月19日支付7.7万元，2018年7月20日支付21万元，2018年8月7日支付49万元，现全部的合同约定款项均已经支付完成。2018年6月25日本人与包晓娟办理了离婚手续，并约定所购买的房屋登记在包晓娟名下，并通知了潘竞贤向包晓娟进行履行，但潘竞贤以房屋涨价为由拒绝按合同办理房屋过户手续。现本人再次说明，本人代表家庭所签订的房屋买卖合同，潘竞贤应向本人妻子包晓娟交付房屋，向包晓娟的交付同时也视为向本人履行。因各方就房屋买卖合同继续履行事宜不能协商一致，故包晓娟诉至法院。另查明，包晓娟与董苏兵于2008年3月12日登记结婚，后双方于2018年6月25日登记离婚，并于2018年10月19日复婚。对于离婚的原因，董苏兵与潘竞贤的岳父高仕明在2018年8月17日通话时，其提到“要稳妥地上学的话呢，需要唯一住房才行，后来我和我老婆办了离婚手续”。再查明，截止2018年12月18日，包晓娟个人在苏州市姑苏区工业园区均无登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。以上事实，由房屋权属登记信息查询结果证明、苏州市存量房买卖合同、补偿协议、银行转账记录、房款收据、存量房交易信息确认书、存量房交易资金托管协议、工商银行回单、中国银行贷款放款回单、告知函、邮寄凭证、情况说明、解除房屋买卖合同通知书、结婚证、离婚证、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明和原审法院庭审笔录等证据予以证明。原审法院认为：董苏兵与潘竞贤签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补偿协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为合法有效。合同签订后，董苏兵及其配偶包晓娟也按照协议约定，于2018年6月19日前支付补偿款合计27.7万元。合同履行过程中，包晓娟及董苏兵基于学区房政策考虑，经家庭内部协商，决定离婚并将签约主体改为包晓娟个人，后潘竞贤也于2018年7月20日与包晓娟签订了《存量房交易信息确认书》及《存量房交易资金托管协议》，双方共同确认：买受人为包晓娟，房屋坐落于苏州市高新区，房屋价款70万元，原审法院认为，虽然包晓娟及董苏兵在房屋买卖合同签订后，基于学区房政策考虑，决定离婚并将签约主体改为包晓娟个人的行为存在一定的不当，但双方通过后期签订《存量房交易信息确认书》及《存量房交易资金托管协议》的行为，事实上完成了对于购房主体变更一事的确认，现包晓娟也将全部购房款70万元支付至资金托管账户，考虑到市场交易的稳定性以及潘竞贤在此过程中也未因上述不当行为利益受到损害，潘竞贤理应在包晓娟及第三人告知相关情况后协助包晓娟办理过户手续并向包晓娟交付涉案房屋，故对包晓娟的诉请，原审法院予以支持。至于潘竞贤提出的第三人已收到潘竞贤发送的解除通知书，且未在法定的三个月期限内向法院起诉提出异议的意见，原审法院认为，虽然双方协议约定应于2018年6月19日前共同申请办理资金托管手续并支付首付款，但包晓娟与潘竞贤于2018年7月20日共同签订《存量房交易信息确认书》以及《存量房交易资金托管协议》的行为表明双方事后一致同意至2018年7月20日办理资金托管手续，包晓娟于当天支付首付款21万元，后贷款银行亦于2018年8月7日向资金托管账户发放贷款49万元，上述款项支付时间早于合同约定的履行期间（即托管日至贷款发放日共计43天）。即便不考虑资金托管延期因素，严格参照合同约定的房款最后履行期，那么包晓娟于2018年8月7日通过贷款银行支付尾款49万元，按照双方签订的合同第五条之约定，潘竞贤也不具有合同解除权。至于潘竞贤提出的包晓娟未按照合同约定的比例支付首付款的意见，原审法院认为，上述变更事实虽有一定的不当之处，但对潘竞贤实体权利并无不利影响，潘竞贤以此解除合同明显缺乏合理性。而潘竞贤提出第三人在收到潘竞贤发送的解除通知书后未在法定的三个月期限内向法院起诉提出异议的意见，原审法院认为，包晓娟在2018年9月10日提起本案诉讼要求办理涉案房屋转移登记及交付房屋的事实应视为其对于解除合同通知提出了异议，因此，原审法院对其意见不予支持。而潘竞贤提出的在7月20日签订《存量房交易信息确认书》及《存量房交易资金托管协议》时，包晓娟未将离婚事实明确告知潘竞贤的意见，原审法院认为，上述事实不属于合同解除之法定事由，对其意见，原审法院不予支持。至于包晓娟主张要求潘竞贤支付逾期过户产生的违约金的诉请，原审法院认为，鉴于本案包晓娟及第三人在合同履行过程中存在诸如擅自更改签约主体、未按合同约定时间办理资金托管手续并支付首付款以及擅自改变首付款比例等违约行为，亦存在离婚、复婚等明显不当行为，上述行为虽不影响合同的继续履行，但事实上会促成本案纠纷的产生，增加交易的不确定性，综上，鉴于本案包晓娟及第三人在交易中也有诸多违约及不当行为，本着过失相抵原则，对于包晓娟主张的上述违约金诉请，原审法院不予支持。至于包晓娟主张的逾期交房违约金，因违约事实尚未发生，本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、潘竞贤于本判决生效之日起协助包晓娟将位于苏州市虎丘区不动产过户登记至包晓娟名下，过户需要的相关税、费由包晓娟负担。二、潘竞贤应于苏州市虎丘区不动产完成过户之日起十日内向包晓娟交付房屋。三、驳回包晓娟的其余诉讼请求。案件受理费13570元，保全费5000元，合计18570元，由潘竞贤负担。包晓娟预交的案件受理费和财产保全费18570元原审法院予以退还，潘竞贤应当负担的18570元缴纳至原审法院。拒不交纳诉讼费的，原审法院将依法强制执行。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补偿协议》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉的《苏州市存量房买卖合同》、《补偿协议》虽然是由潘竞贤和董苏兵所签订，但是之后的《存量房交易信息确认书》、《存量房交易资金托管协议》均是由潘竞贤和包晓娟签字，且其中载明的买受人及开立的银行结算账户户主也是包晓娟个人，足以认定合同履行期间，双方当事人就购房主体变更为包晓娟达成了一致意见。潘竞贤二审主张签订《存量房交易信息确认书》、《存量房交易资金托管协议》时购买方存在欺诈等情形，并无相关证据证明，对于其上诉理由本院碍难采信。《苏州市存量房买卖合同》中约定于2018年6月19日前办理资金托管手续并支付首付款，此后双方实际办理资金托管手续的时间虽然晚于约定时间，但是上诉人潘竞贤在《存量房交易资金托管协议》上签字并与包晓娟共同办理相关手续，视为双方就原合同约定的条款进行了协商变更。同理，上诉人包晓娟支付购房首付款及办理银行按揭贷款的金额也与原合同约定不符，但是上诉人潘竞贤在办理资金托管手续时未提出异议，且约定的购房款已经全部支付到位，贷款比例大小对于上诉人潘竞贤的民事权益并无实质性影响，即使办理银行贷款会影响购房款的支付周期，但是上诉人包晓娟履行迟延的时间尚达不到合同约定的解除条件，故上诉人潘竞贤以此为由主张合同解除依据并不充分。从双方履行合同义务的具体情况来分析，上诉人潘竞贤主张合同解除，并拒绝履行协助办理过户手续及交付房屋等义务，并无事实和法律依据，上诉人包晓娟主张其继续履行合同义务符合法律规定，其相关的诉讼请求应予支持；另一方面，上诉人包晓娟在合同履行中也存在诸多的不当行为，包括办理资金托管手续和支付购房款存在一定的迟延、更改首付款比例和贷款数额等，而且其在《苏州市存量房买卖合同》签订后主动要求更改合同主体，并且通过办理离婚、复婚等行为规避相关政策监管，确有不妥。原审法院综合考虑本案案情，根据过失相抵的原则，未支持包晓娟要求潘竞贤承担违约责任的诉讼请求，应属合理、正当。包晓娟和潘竞贤的上诉请求均于法无据，二审依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27140元，由上诉人包晓娟负担13570元，由上诉人潘竞贤负担13570元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月三十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。