四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17394号 上诉人（原审被告）：陆瑛，女，1979年10月10日出生，汉族，住成都市双流区。 被上诉人（原审原告）：杨浩，男，1994年6月1日出生，汉族，住安徽省利辛县。 上诉人陆瑛因与被上诉人杨浩房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆瑛上诉请求：1.依法驳回四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初2429号民事判决第二、三项判决；2.本案一、二审诉讼费由杨浩承担。事实和理由：一、陆瑛不存在任何违约情形，不应承担违约责任。1.杨浩主张陆瑛收到其租金后未转交原房东，导致原房东在2018年12月底强制收回案涉房屋。但实际上，陆瑛在这期间与原房东的合同仍在正常履行。2.杨浩的转租方为案外人罗瑞慰，原房东的新承租方也为罗瑞慰。可以看出案涉房屋租约仍在履行，杨浩与原房东并无任何经济损失。二、杨浩恶意欺瞒与重大违约在先。陆瑛与杨浩先后签订了两次《联营协议》，协议中明确约定不得转租。但杨浩与陆瑛第二次签订《联营协议》的次月，杨浩就在陆瑛毫不知情的情况下将商铺转租给了罗瑞慰，属恶意违约。三、一审法院未充分查明杨浩是否歪曲事实及刻意回避违约事实、杨浩是否与原房东及罗瑞慰达成协议等情况。在此情形下，一审法院支持杨浩要求退回租金的主张不合理。四、陆瑛有权不予退还租金及周转金。杨浩恶意欺瞒及违约在先，导致陆瑛无法与原房东继续履行协议，且无法取得交付给原房东的周转金，故陆瑛有权不予退还周转金。关于租金，陆瑛接受一审判决的第一项，因此退还的租金应是合同解除后的28000元，且因杨浩存在恶意欺瞒及违约，故应扣除第二次续约优惠金18000元。综上，一审法院认定事实错误，杨浩恶意欺瞒及重大违约在先，一审法院未考虑陆瑛的经济损失，损害了其合法权益。 杨浩辩称，其不清楚原房东收回房屋的相关情况，但据其了解，房东收回房屋的原因是陆瑛未交房租，因而杨浩的租赁目的不能实现，所以其要求陆瑛解除合同退还租金。应当驳回陆瑛的上诉请求，维持原判。 杨浩向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年6月14日签订的《联营协议》；2.判令陆瑛向杨浩返还租金49000元；3.判令陆瑛向杨浩返还保证金22500元、周转金1917元。 一审法院认定事实：2017年7月19日，陆瑛（甲方）与杨浩（乙方）签订《联营协议》，约定甲方将位于成都市商铺100%的联营经营权出售给乙方，联营期限一年，自2017年8月1日至2018年7月31日，联营费用90000元。签署协议当日，乙方需转账或现金形式支付联营保证金22500元。 2018年6月14日，陆瑛（甲方）与杨浩（乙方）再次签订《联营协议》，约定甲方将案涉商铺100%的联营经营权租给乙方，联营期限三年，自2018年8月1日至2021年7月31日。签署协议当日，乙方需转账或现金形式支付联营保证金22500元。联营费用合计252000元，联营费用按年支付。2018年7月30日前支付人民币84000元，2019年7月30日前支付84000元，2020年7月30日前支付84000元。在协议终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清协议约定的各项费用及按协议约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、出借或联营该商铺的全部或部分。如乙方违反，甲方有权解除本协议，没收乙方联营保证金。 2017年7月19日，陆瑛出具两份收据，一份收据载明收到杨浩案涉房屋的空调、水电费周转金1917元，备注协议终止与保证金一起退还；另一份收条载明，收到杨浩案涉商铺联营保证金22500元及购买该商铺装修及设备36000元。 2018年7月29日杨浩向陆瑛转账42000元，8月19日转款11000元，8月20日转款10000元，11月19日转款21000元，共计84000元。 2017年8月1日，陆瑛将案涉房屋交付杨浩使用，2018年12月底，房屋的所有权人孙晓蓉收回该房屋，并于2019年1月1日，将案涉房屋出租给案外人罗瑞慰，并签订《商铺租赁合同》，约定租期自2019年1月1日起至2012年12月31日止。 一审法院认为，杨浩与陆瑛签订的《联营协议》的性质是房屋租赁合同，协议内容是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。对本案有争议的问题，一审法院评议如下： 一、关于协议的解除 杨浩与陆瑛签订的《联营协议》的合同目的是对案涉商铺的租赁和使用，但因房东将案涉房屋收回并出租给他人，导致双方的合同目的均无法实现。对杨浩要求解除《联营协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除的时间为陆瑛收到起诉状副本之日即2019年3月22日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，杨浩有权主张符合法律规定和合同约定的返还。 二、关于租金、保证金及周转金的返还 陆瑛主张杨浩将房屋转租才导致房东收回房屋，因此拒绝向杨浩返还租金、保证金及周转金。一审法院认为，第一，陆瑛并未提交证据证明杨浩转租的事实与房东收回房屋存在因果关系；第二，房东的合同相对人是陆瑛，如果房东因陆瑛的违约行为而解除合同，此种情况下不能将合同解除的后果归责于杨浩；第三，房东与杨浩没有直接的合同关系，在没有特别约定的情况下，房东不能因为杨浩的某种行为而解除与陆瑛的合同，如果确系因此解除，亦不能将此不当解除的后果归责于杨浩。综上，陆瑛以杨浩存在转租行为为由拒绝返还相关费用的意见不成立。 杨浩实际使用该房屋的时间为5个月，应支付使用期间的租金，根据双方2018年6月14日签订的《联营协议》，2018年8月1日至2018年12月30日的租金为35000元，故陆瑛应向杨浩返还的租金为49000元。杨浩存在转租的行为，对陆瑛主张保证金22500元不予退还的意见，符合《联营协议》的约定，一审法院予以采纳。对于周转金1917元，双方在收据上载明“协议终止与保证金一起退还”，但并不能反推出保证金不退周转金也不退的结论。保证金具有担保合同履行的功能目的，双方约定的周转金的性质并非保证金，应当按约定在协议终止后退还，对杨浩的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陆瑛与杨浩2018年6月14日签订的《联营协议》于2019年3月22日解除；二、陆瑛于判决生效之日起十日内向杨浩返还租金49000元；三、陆瑛于判决生效之日起十日内向杨浩返还周转金1917元；四、驳回杨浩其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为818元，由杨浩负担251元，陆瑛负担567元。 二审中，陆瑛提交了如下新证据：证据1付款凭证，拟证明其于2018年7月2日将2018年7月至2018年12月的房租21000元交付给了原房东代理人。证据2陆瑛与原房东签订的商铺租赁合同，拟证明其未构成违约且租期未到。杨浩发表质证意见称，对证据1的真实性无异议，但不能达到证明目的，付款的租金是2018年下半年的，其未交纳2019年上半年的租金。对于证据2，无法核实其真实性，该合同并不完整。 二审中，杨浩提交了微信、短信聊天记录，拟证明在案涉房屋转租前其提前告知过陆瑛，陆瑛亦同意其进行转租。陆瑛发表质证意见称，微信聊天记录其未收到过，并且亦不记得短信聊天记录。经本院当庭核实，杨浩手机中所存的手机号与双方合同中载明的手机号一致，杨浩提交的短信聊天记录客观真实。本院对上述证据将综合认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，陆瑛与杨浩签订的《联营协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点为：一、房东收回案涉房屋的原因及杨浩是否存在违约行为；二、陆瑛是否应返还租金及周转金。 关于房东收回房屋的原因，陆瑛主张系因杨浩对案涉房屋进行了转租，但陆瑛并未提供相应证据证明杨浩转租房屋与房东收回房屋存在因果关系。且根据杨浩提供的微信及短信聊天记录可知，杨浩在转租前已提前告知了陆瑛并取得了她的同意。故，可以认定杨浩的转租行为不构成违约，本院对陆瑛的该项主张不予支持。杨浩主张房东收回房屋的原因系陆瑛未将其缴纳的租金转交给房东。杨浩于2018年7月29日起至2018年11月19日先后向陆瑛支付了共计一年的租金84000元即从2018年7月至2019年7月的租金，但根据陆瑛提供的付款凭证可以看出，陆瑛仅向房东支付了2018年7月至2018年12月的租金21000元。故根据上述事实，陆瑛确实存在未完全转交房屋租金的情形，本院对此予以确认。 关于陆瑛是否应返还租金及周转金的问题，本院认为，因合同解除原因不应归责于杨浩，故杨浩不应承担相应违约责任，其仅应向陆瑛支付实际占用期间的租金。杨浩实际使用承租房屋的时间为5个月，扣除这部分的租金35000元，陆瑛应当向杨浩返还49000元。一审法院对此认定正确，应予维持。关于周转金的问题，双方在收据上载明“协议终止与保证金一起退还”，但该约定仅是对周转金退还时间和条件的约定，保证金是否退还不影响周转金，因此在协议终止后，杨浩有权主张这部分金额。一审法院对此认定正确，应予维持。 综上，上诉人陆瑛的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1072.9元，由陆瑛负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月二十六日 书记员 王小禹