北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6607号原告：胡素云，男，1963年10月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄令，北京市重光律师事务所律师。被告：李秋霖，女，1991年10月17日出生，汉族，住黑龙江省东宁市。原告胡素云诉被告李秋霖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡素云之委托诉讼代理人黄令到庭参加了诉讼。被告李秋霖经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡素云向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告签订的《租赁合同》于2018年11月30日解除；2．判令被告向原告支付自2018年9月16日起至2018年11月30日期间的房屋租金32500元;3．判令被告向原告支付自2018年9月5日起至2018年11月9日期间的逾期违约金5599．78元;4．判令被告自2018年11月10日起,按照日租金的100%向原告支付逾期违约金,计算至被告实际支付原告之日止；5．判令被告向原告支付合同违约金13000元;6．判令被告向原告支付经济损失30000元;7．本案全部保全费用、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年5月,原告与被告分别作为甲乙方签署了《北京市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》),协议约定甲方将其位于北京市昌平区×室(以下简称“租赁房屋”)出租给乙方使用,租赁期限自2018年6月16日起至2021年6月15日止,月租金为13000元,租金按3个月为一期支付,第一期租金乙方应于2018年5月7日前付清,以后每期租金届满前10天支付下一期租金。如乙方逾期支付租金,则每逾期一日,乙方应按照日租金的100%向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期未付款超过十五日,除如数补交租金及逾期违约金之外,在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同,乙方须按本合同第八条约定承担违约责任。合同第八条约定,本合同生效后,甲乙双方应当诚意履行。如任意一方未按照本合同约定履行,本合同另有特别约定相关责任的,从其约定;本合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视为根本性违约,守约方有权单方面解除本合同,且违约方须支付守约方违约金,违约金数额为月租金的100%。合同签订后,原告依约交付房屋,被告仅支付了首期房租及保证金。按合同约定,被告应该于2018年9月5日之前支付第二期房租39000元,但被告怠于向原告支付第二期房租,经原告催告,被告于2018年10月26日以虚假支付信息欺骗原告;2018年10月31日至2018年11月9日,原告又多次打电话向被告催款,被告于2018年11月9日向原告支付租金10000元。后因被告继续严重迟延支付房租,原告于2018年11月16日联系租房中介(本合同丙方)向被告当面催交房屋租金,被告态度恶劣,拒不支付。2018年11月19日上午在租房中介参与下,原告再次与被告协商租房事宜,被告的代理人(法律顾问)以房屋基础设施不完善等理由拒绝支付第二期租金且拒不搬离。在协商无果的情况下,原告报警,小汤山派出所出警并记录了当时情况。原告于2018年11月22日向被告书面发出《解除合同通知书》,依据租赁合同约定行使解除权,告知被告解除合同,并要求被告限期腾退房屋。被告于2018年11月30日从租赁房屋内搬离。原告遂将租赁房屋门锁更换。之后,被告及其代理人恶意破坏租赁房屋门锁,原告就此事再次报警。综上,被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益,恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告李秋霖未答辩。经审理查明：位于北京市昌平区×号房屋登记的所有权人为胡素云。胡素云（出租方，甲方）与李秋霖（承租方，乙方）、泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（居间方，丙方，以下简称泛城置地公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区×；该房屋用途为居住；租赁期限自2018年6月16日起至2021年6月15日止，共计36个月；甲方应于2018年5月6日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金每月13000元；租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年5月7日前付清，以后每期租金支付时间为每期租金届满前十天支付下一期租金；每期租金由乙方以现金形式支付或者以银行划账方式支付至甲方指定银行账户；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按照日租金的100%向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期未付款超过十五日，除如数补交租金及逾期违约金之外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第八条约定承担违约责任；乙方需支付甲方租赁保证金13000元；甲方应保证该房屋及装修附属设施、设备处于正常可使用状态，若乙方发现该房屋及装修附属设施、设备有损坏或者故障时应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备损毁，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；乙方应按照本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金超过十五天的，甲方有权单方面解除本合同，并根据合同第八条追究乙方违约责任；本合同签订当日,乙方应向丙方支付人民币13000元整作为居间服务佣金；本合同签订后,即视为居间方已完成真实全面的告知义务,视为居间方居间行为完成。本合同未实际履行或未完全实际履行,而甲、乙双方或其代理人、代表人、承办人等有关联的人另行达成该房屋租赁交易的,视为居间方居间行为完成,甲、乙双方应当分别按照与居间方约定各自支付居间方服务佣金。三方在该合同中还约定了其他内容。三方在合同第八条对违约责任约定如下：本合同生效后,甲乙双方应当诚意履行。如任意一方未按照本合同约定履行,本合同另有特别约定相关责任的,从其约定；本合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约,守约方有权单方面解除本合同,且违约方须支付守约方违约金,违约金数额为月租金的100%。若甲方违约,且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的,则甲方除需按照本条约定承担违约责任外,还需支付乙方装修、添附补偿费,装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约,且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的,则乙方除需按本条约定承担违约责任外,且乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。该合同签订后，胡素云依约交付了房屋。李秋霖于2018年5月6日支付保证金13000元和第一期房租39000元。李秋霖于2018年11月9日支付房租10000元。2018年11月21日，胡素云因与李秋霖就房租及房屋维修费用问题发生纠纷，胡素云报警。北京市公安局昌平分局百善派出所民警出警后，告知双方协商解决，协商不成可到法院诉讼解决。2018年12月4日，胡素云之委托人李伯华报警称李秋霖将其所在出租房院子外的挂锁砸坏。庭审中，胡素云称其于2018年11月22日向李秋霖发出了《解除合同通知书》并张贴在涉案房屋院门上；胡素云称李秋霖已于2018年11月30日搬离涉案房屋，故请求确认其与李秋霖的租赁关系已于2018年11月30日解除。经询问，胡素云称其提出的诉讼请求中已经将李秋霖支付的保证金13000元进行了折抵；其同意在李秋霖承担了违约责任后，退还李秋霖支付的保证金13000元。经询问，胡素云称，因李秋霖将门锁损坏需要换锁，且屋内有垃圾需要打扫，另因李秋霖一直未能积极解决房屋租赁问题导致其不能及时出租房屋，故请求由李秋霖赔偿胡素云损失30000元。再查，因胡素云请求解除《北京市房屋租赁合同》，本院依法通知居间方泛城置地公司作为第三人参加本案诉讼，泛城置地公司向本院提交书面答复，称：本案系胡素云与李秋霖之间的租赁合同纠纷，与其无关，不同意参加本案诉讼；对于胡素云主张解除租赁合同的请求不持异议，同意法院依法判决。上述事实，有房屋所有权证书、《北京市房屋租赁合同》、转账记录、110接处警记录、泛城置地公司书面意见及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。李秋霖与胡素云之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，胡素云与李秋霖约定，逾期未付租金超过十五日的，出租人有权解除合同。因李秋霖逾期支付第二期租金超过十五日，胡素云有权主张解除合同。胡素云自称已于2018年11月22日发出解除合同通知书，但并未提交证据证明李秋霖是否收到该通知，但鉴于胡素云自称李秋霖已于2018年11月30日搬离涉案房屋，并请求法院确认其与李秋霖的租赁关系已于2018年11月30日解除，本院对此予以确认。李秋霖承租了胡素云的房屋，应当按照合同约定按时支付租金。因李秋霖实际于2018年11月30日搬离，故其应当支付自2018年6月16日起至2018年11月30日止的租金71500元。因李秋霖已实际支付租金49000元，剩余应付租金为22500元。关于胡素云主张李秋霖支付占用房屋期间的租金，合理部分，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人在合同中约定，“如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按照日租金的100%向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期未付款超过十五日，除如数补交租金及逾期违约金之外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第八条约定承担违约责任”，“乙方逾期不支付租金超过十五天的，甲方有权单方面解除本合同，并根据合同第八条追究乙方违约责任”。本案中，胡素云已就李秋霖逾期支付租金的违约行为行使了合同解除权，其依照合同约定请求李秋霖依照合同第八条之约定承担违约责任即要求李秋霖支付违约金13000元的请求，于法有据，本院予以支持。关于胡素云主张李秋霖支付逾期支付房租的逾期违约金的请求，依据双方在合同中之约定，李秋霖应于2018年9月5日支付下一期租金39000元，但直至2018年11月9日才支付房租10000元，违反了合同约定，故本院确定由李秋霖向胡素云支付逾期支付房租的违约金6500元（日租金433．33元*15日），胡素云该项主张过高部分，本院不予支持。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。胡素云虽主张由李秋霖在双方合同约定的违约金之外另行赔偿其损失，但其并未提交证据证明双方合同约定的违约金低于其损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。本案审理过程中，李秋霖经本院合法传唤无正当理由，未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。鉴于胡素云同意以李秋霖交纳的保证金先行折抵违约金，本院对此予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡素云与被告李秋霖关于坐落于北京市昌平区×房屋的租赁关系已于2018年11月30日解除；二、被告李秋霖于本判决生效后十日内支付原告胡素云租金22500元；三、被告李秋霖于本判决生效后十日内支付原告胡素云违约金19500元（折抵被告李秋霖交纳的保证金13000元后，余款6500元）；四、驳回原告胡素云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2272元及公告费（凭票据），由被告李秋霖负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  陈自东人民陪审员  陈建元二〇一九年十二月十六日书 记 员  吕萍萍