福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3627号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号，统一社会信用代码913500008581400041。 主要负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：李荟，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑皓瀚，福建至理律师事务所实习律师。 被告：杨胜喜，男，1979年1月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：林锦芳，女，1977年5月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路169号大利嘉城25层，统一社会信用代码913500006110060494。 法定代表人：卢圣敬，执行董事。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）与被告杨胜喜、被告林锦芳、被告利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李荟、郑皓瀚，被告杨胜喜、被告林锦芳，被告利嘉公司的委托诉讼代理人陆享民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行福建省分行向本院提出诉讼请求：1、杨胜喜、林锦芳偿还借款本金761241.52元及相应利息、罚息、复利（截至2019年7月4日的利息、罚息、复利合计22531.52元，此后按《个人住房借款合同》约定的方式计付至本案债务清偿完毕之日止）；2、建行福建省分行有权以杨胜喜、林锦芳名下的坐落于福州市台江区改造利民苑连体部分×层×××商场及其土地使用权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、杨胜喜、林锦芳承担建行福建省分行支出的律师费21675元；4、利嘉公司对杨胜喜、林锦芳的上述债务承担连带清偿责任；5、杨胜喜、林锦芳、利嘉公司承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）。事实和理由：2016年8月18日，建行福建省分行与杨胜喜、林锦芳、利嘉公司签订了编号：350101585-2032-20160967647《个人住房借款合同》，约定杨胜喜、林锦芳向建行福建省分行借款940000元，用于购置位于福州市台江区改造利民苑连体部分3层213商场；借款期限为120个月，从2016年9月17日起至2026年9月17日止；借款年利率为基准利率上浮10%，借款人选择等额本息还款方法归还本息；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债务而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担；杨胜喜、林锦芳以上述所购房产作为抵押物担保还款；利嘉公司对全部债权提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；本合同项下贷款发放后，建行福建省分行授权中国建设银行股份有限公司福州城南支行办理贷后变更与服务事项，包括但不限于提前还款、逾期催收、变更还款账号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼的业务；合同解决争议的方式为向合同签订地人民法院起诉，合同签订地为福州市台江区。2016年8月22日，福州市房屋登记中心对上述房产进行了预购房屋抵押权预告登记。合同签订后，建行福建省分行按约发放了贷款940000元，但杨胜喜、林锦芳未履行按月还本付息义务，利嘉公司也未完全履行其保证责任。截至2019年7月4日，杨胜喜、林锦芳尚欠借款本金761241.52元，利息21204.11元，罚息1327.41元。 杨胜喜、林锦芳承认建行福建省分行主张的欠款事实。 利嘉公司辩称，一、位于福州市台江区改造利民苑连体部分×层×××商场已具备物权登记条件，但因杨胜喜、林锦芳原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，建行福建省分行对前述店面折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，有利于保障交易安全和稳定。二、答辩人承担保证责任后，对杨胜喜、林锦芳享有追偿权。三、建行福建省分行仅提供委托代理合同，未提交律师费发票及转账凭证，不能证明发生律师费损失，因此，建行福建省分行请求答辩人承担本案律师代理费没有法律依据。 建行福建省分行围绕诉讼请求依法提交了下列证据： A1.杨胜喜、林锦芳身份证及结婚证复印件； A2.利嘉公司的企业信用信息公示报告； A3.编号：350101585-2032-20160967647《个人住房借款合同》； A4.预购房屋抵押权预告登记证书； A5.个人贷款支付凭证； A6.中国建设银行个人贷款对账单（2019.7.4）； A7.贷款账户基本信息（2019.7.4）； A8.委托代理合同； A9.中国建设银行个人贷款对账单（2019.11.12）、贷款账户基本信息（2019.11.12）。 杨胜喜、林锦芳未向本院提交证据。 利嘉公司向本院依法提交了下列证据： B1.NO：20130064《初始登记变更通知书》； B2.通知、整付零寄交寄清单。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的A1-A5、A8、B1，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：A6、A7、A9能够反映案件真实情况、与本案存在关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采纳；B2系关于签订《商品房买卖合同》及支付购房款的通知，与本案待证事实缺乏关联，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月18日，建行福建省分行（贷款人）与杨胜喜（借款人暨抵押人）、林锦芳（借款人）、利嘉公司（保证人）签订合同号：350101585-2032-20160967647《个人住房借款合同》，约定杨胜喜、林锦芳向建行福建省分行借款940000元，用于购置坐落于福州市台江区改造利民苑连体部分×层×××商场；借款期限为120个月（即从2016年9月17日起至2026年9月17日止）；借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的，罚息利率为借款利率的水平上上浮50%；借款人首付款金额为953306元，贷款人将款项一次划入利嘉公司的账户（账号：35×××72）；还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为约定还款日；借款人采用等额本息还款方法归还本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为10150.31元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，则构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，向借款人收取违约金，违约金收取比例为日万分之二点一；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；本合同项下贷款发放后，贷款人授权中国建设银行股份有限公司福州城南支行办理贷后变更与服务事项，包含但不限于提前还款、逾期催收、变更还款账号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼等业务；本合同的争议解决方式为向本合同签订地即福州市台江区人民法院起诉。合同还约定，杨胜喜、林锦芳以其购买的福州市台江区改造利民苑连体部分×层×××商场房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；利嘉公司提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，贷款人宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。 2016年8月22日，建行福建省分行与杨胜喜就坐落于福州市台江区改造利民苑连体部分×层×××商场房产办理预购房屋抵押权预告登记，预告登记权利人记载为建行福建省分行，预告登记义务人记载为杨胜喜。 2016年8月24日，建行福建省分行将940000元划入利嘉公司的账户（账号：35×××72）。 因杨胜喜、林锦芳未按期足额还款，截至2019年7月4日尚欠借款本金761241.52元，利息21204.11元，罚息1327.41元，故建行福建省分行提起本案诉讼。建行福建省分行于2019年8月2日与福建至理律师事务所签订《个人类贷款诉讼/仲裁案件委托代理协议》，委托福建至理律师事务所代理本案诉讼，约定诉讼/仲裁阶段律师代理费21675元。 建行福建省分行分别于2019年7月24日、8月12日从杨胜喜、林锦芳的还款账户各划扣100元，共计200元。截至2019年11月12日，杨胜喜、林锦芳尚欠借款本金761041.52元、利息34793.94元、罚息（含复利）3700.03元。 另查明，福州市不动产登记和交易中心于2013年6月9日向利嘉公司发出NO.20130064《初始登记变更通知书》，内容是：你公司申请台江区后洲街道玉环路2号中亭街改造利民苑连接部分三层房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积7250.62平方米，具体范围见附表。附表中列有×层×××商场，产权建筑面积为48.91㎡。 诉讼中，杨胜喜、林锦芳同意办理产权登记及抵押权登记，但明确表示无力支付相关税费。 本院认为，建行福建省分行与杨胜喜、林锦芳、利嘉公司订立的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。建行福建省分行已履行发放贷款的义务，杨胜喜、林锦芳却未按合同约定还款，已构成违约，故建行福建省分行提前收回全部贷款，请求杨胜喜、林锦芳偿还尚欠的借款本金及其利息，并计收罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。建行福建省分行未举证证明其已支付律师费，相应损失并未实际发生，故请求杨胜喜、林锦芳赔偿律师费损失，缺乏依据，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”杨胜喜、林锦芳以坐落于福州市台江区改造利民苑连体部分×层×××商场房产提供抵押担保，该抵押物仅办理预购房屋抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续，本案抵押权尚未设立。但是，案涉抵押房产已具备办理所有权登记和抵押登记的条件，造成抵押登记未办理的主要原因在于抵押人杨胜喜，故杨胜喜负有协助办理抵押登记的义务，本院确定杨胜喜应在三十日内协助办理前述房产抵押登记。若杨胜喜逾期仍未协助办理抵押登记，建行福建省分行将无法行使抵押权。为平衡双方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予建行福建省分行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 利嘉公司自愿为杨胜喜、林锦芳的债务提供连带责任保证，且未超过保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，杨胜喜、林锦芳不履行到期债务，利嘉公司应在其保证范围内承担保证责任。利嘉公司在承担保证责任后，有权向杨胜喜、林锦芳追偿。 综上所述，对建行福建省分行除律师费之外的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决如下： 一、杨胜喜、林锦芳应于本判决生效之日起十日内，共同向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金761241.52元（已给付200元，尚需给付761041.52元）及利息、罚息、复利（暂计至2019年7月4日的利息、罚息、复利为22531.52元，此后利息、罚息、复利按合同号：350101585-2032-20160967647《个人住房借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）； 二、杨胜喜应于本判决生效之日起三十日内，协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理坐落于福州市台江区改造利民苑连体部分×层×××商场的抵押登记手续； 三、福州市台江区改造利民苑连体部分×层×××商场抵押登记办妥后，或杨胜喜逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、利嘉实业（福建）集团有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，利嘉实业（福建）集团有限公司承担保证责任后，可在其承担保证责任的范围内向杨胜喜、林锦芳追偿； 五、驳回中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11854元，由中国建设银行股份有限公司福建省分行负担319元，杨胜喜、林锦芳、利嘉实业（福建）集团有限公司共同负担11535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 莹 人民陪审员  曾依铨 人民陪审员  李 芬 二〇一九年十二月二十三日                                                                                                   法官助理  王雨桐                                                                                                    书 记 员 高慧琳 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。