北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初9号原告：北京市石景山区园林绿化局,住所地北京市石景山区石景山路15号。负责人毛轩，局长。统一社会信用代码11110107551493931委托诉讼代理人：方富贵，北京首特律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗晓勉，北京首特律师事务所律师。被告：北京东方鑫顺商贸有限公司，住所地北京市石景山区苹果园派出所东中国兵工物资总公司平房。统一社会信用代码91110107756022453T法定代表人彭立，执行董事。委托诉讼代理人：武艾玲，北京市德润律师事务所律师。原告北京市石景山区园林绿化局(以下简称园林局)与被告北京东方鑫顺商贸有限公司（以下简称东方鑫顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京市石景山区园林绿化局之委托诉讼代理人方富贵、栗晓勉、被告北京东方鑫顺商贸有限公司之委托诉讼代理人武艾玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京市石景山区园林绿化局向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年1月1日至2016年12月31日即2016年年度房屋租金及占有使用费人民币250000元；2、判令被告向原告支付违约金人民币500000元；3、判令被告向原告支付律师费人民币30000元；4、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告将位于北京市石景山区玉泉西街甲11号东北角的场地（共计721平方米，其中招待所面积410平方米，饭馆面积120平方米，地下面积191平方米）出租给被告使用。双方于2016年1月4日签订了《房屋场地租赁合同》，其中第四条约定了租金以及违约金等内容。2018年10月，原告通过邮局的EMS向被告发出了《房租催缴函》，但被告至今仍未履行支付上述租金。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，并按照合同约定提起上述诉讼请求，请求贵院查明事实，依法判如所请。被告东方鑫顺公司辩称，对于租金是否已经支付时间过长，被告记不清了。第二，即使没有支付，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，原告已经丧失了胜诉权。第三，不应该存在违约金，即使存在违约金，原告提供的合同约定的违约金也过高，请求法院予以调整。第四，涉案房屋就饭馆部分120平方米是违法建筑，原告有义务对自己出租的房屋保证是合法可出租的房屋。被告在2017年初还进行了房屋的装修，涉案房屋被告已经租用了10多年，被告预期是还能继续租用，但因为是违建被拆迁，给被告造成了巨大损失。第五，证明，双方经过一揽子算账出了证明，双方不存在债权债务关系，也没有争议、异议、疑议。现在原告向被告要求租金、违约金、律师费没有依据，请求法院驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东方鑫顺公司鸿润轩酒家（乙方，承租方，系被告东方鑫顺公司之分公司）自2005年起向原告园林局（甲方、出租方）承租并使用坐落于玉泉西街甲11号院东北角的场地。2016年1月4日双方续签《房屋场地租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的坐落于玉泉西街甲11号院东北角的场地（共计721平方米，其中招待所面积410平方米，饭馆面积120平方米，地下面积191平方米）租赁给乙方使用。实际租赁面积小于上述土地面积时，按实际租赁面积确定，租金不变。租期壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租金金额，乙方从签订合同之日起七日内以现金或支票的方式向甲方缴纳年租赁费人民币：贰拾伍万元整。乙方违反该租金给付义务，则承担违约金伍拾万元整。本合同期满后，乙方应当完整按期向甲方返还租赁房产和场地，房产附属设施及门窗等需要完好，所有装修和不可移动设施/装修不得毁损并无条件归甲方所有。违反此约定乙方向甲方赔偿实际损失或人民币十万元。2016年12月29日，双方签订《房屋场地租赁合同》一份，租期为2017年1月1日至2017年6月30日。其后双方未再签订新的租赁合同。2017年6月30日合同到期后，被告仍实际使用涉案房屋。涉案房屋中，其中招待所面积410平方米、地下面积191平方米有规划审批手续，饭馆面积120平方米无规划审批手续。2017年11月10日，原、被告双方及北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家签订《证明》一份，载明：“2017年11月10日，北京东方鑫顺商贸有限公司及北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家(系北京东方鑫顺商贸有限公司分公司)等公司，把位于北京市石景山区玉泉西街园林小区北侧二层楼全部移交给北京盛唐司法鉴定所。自此，北京东方鑫顺商贸有限公司及北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家与北京市石景山区园林绿化局之间，租赁合同关系终止，不存在任何债权债务关系，亦不存在任何争议、异议、疑义。以上均是双方的真实意思表示，不存在胁迫、欺诈等情形本证明于2017年11月10日签订于北京市石景山区，自双方签字、盖章之日起生效。”证明下方有东方鑫顺公司、东方鑫顺公司鸿润轩酒家的盖章及法定代表人签字，有园林局盖章，但无授权代表人签字。被告主张其于《证明》签订后即2017年11月10日将涉案房屋退还原告。原告主张被告于2018年6月方腾退完毕。庭审中，经询问，双方表示签订证明时并未明确就2016年租金的相关事宜进行商定。原告主张，2018年北京市石景山区区委巡查组巡察时发现被告2016年租金25万元未予交纳，原告遂于2018年10月11日向东方鑫顺公司鸿润轩酒家及其负责人彭立邮寄送达房租催缴函一份，要求其缴纳2016年租金25万元。被告认为原告主张2016年房屋租金已经超过了诉讼时效。庭审中，被告主张其已现金形式交纳了2016年房租25万元，但未能提交原告已经收款的凭证。被告称其现金来源系饭店流水，但未能提交相关账册或其他证据予以证实。另查，被告2012年、2013年、2014年、2015年、2017年交纳租金的方式均为采用转账方式交纳租金。再查，北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家系东方鑫顺公司的分公司，现已注销。庭审中，被告东方鑫顺公司认可北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家的权利义务由东方鑫顺公司承继。上述事实，有2015年《房屋场地租赁合同》、2016年《房屋场地租赁合同》、房租催缴函、通知、2017年《房屋场地租赁合同》、邮寄房租催缴函、2012年、2013年、2014年、2015年、2017年记账凭证、工商登记信息、《证明》及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋中，其中120平方米没有建筑工程规划审判手续，故双方租赁合同中涉及该部分房屋的合同条款应属无效。现原告已按照合同约定交付了涉案的房屋，被告已实际使用该部分涉案房产，故原告有权向被告主张该部分涉案房屋的占有使用费。现因原、被告双方均认可涉案120平米租金数额无明确约定，故具体占有使用费的数额由本院根据租赁房屋的面积、租金的标准酌定。原告主张被告给付其2016年房租及房屋使用费25万元、违约金50万元，被告对此不予认可，被告主张双方签订的《证明》，证明双方已无任何债权债务关系。原告对被告的抗辩不予认可，主张该证明仅为处理双方终止合同及腾退房屋的债权债务关系，并不包含2016年的租金、使用费及违约金。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，该证明载明，三方自签订该证明之日起，租赁合同关系终止，不存在债权债务关系。现2016年度的租赁合同已于2016年12月31日履行期届满终止，且其后又签订了2017年度的半年期合同，在2017年合同到期后，被告仍在使用涉案房屋，并未腾房。因2016年度的租赁合同已经终止，《证明》载明的自此三方租赁合同关系终止，不存在债权债务关系。依照常理及字面意思均无法推断出系对2016年度的《房屋场地租赁合同》的终止，进而同一句中处理的债权债务关系亦无法确认为终止双方因2016年度《房屋场地租赁合同》形成的债权债务关系，不能推定为包含了已经履行完毕的2016年度《房屋场地租赁合同》的债权债务关系。再次，庭审中，被告始终主张其已经交纳了2016年房租，亦认可签订该协议时双方并未明确商议关于2016年房租事宜。此情节反证出双方在签订《证明》时处理的债权债务不可能包含2016年度的租金、使用费及违约金。最后，被告主张其因终止合同存在装饰装修损失等，免除的债务对应其上述损失，但根据双方合同，合同到期后涉案房产的装饰装修应归园林局所有。故被告的该项主张没有事实依据，被告陈述原告放弃上述债权并无合理对价。综上，被告主张该《证明》已经对2016年度房租、使用费、违约金处理完毕缺乏事实依据，本院不予支持。被告主张其已以现金形式交纳了2016年度房租，但未提交证据证实，且其主张的交纳方式与2016年度前后其交纳房租的习惯不符，故对被告的该项主张，本院不予采信。被告主张原告要求的房屋租金已经超过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。根据2016年度《房屋场地租赁合同》的约定，被告请求租金的诉讼时效于2017年1月10日到期，被告主张原告关于租金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩有事实和法律依据本院予以采信。现被告未按期交纳房租，违反了合同约定，故原告主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额，原告主张50万元违约金，被告对此不予认可，主张违约金过高，要求酌减，本院综合考虑双方履行时间、程度、过错、实际损失及预期利益等因素，酌情确定违约金数额对此酌定为20万元。原告主张律师费30000元，未提交证据证实且无法律依据，对此本院不予支持。现北京东方鑫顺商贸有限公司表示由其承继北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家的债权债务，本院对此不持异议，相关债务应由北京东方鑫顺商贸有限公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京市石景山区园林绿化局与北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家于2016年1月4日签订的《房屋场地租赁合同》中涉及120平方米饭馆部分的合同条款无效；二、北京东方鑫顺商贸有限公司于本判决书生效之日起七日内给付北京市石景山区园林绿化局2016年1月1日至2016年12月31日120平方米饭馆的房屋占有使用费50000元；三、北京东方鑫顺商贸有限公司于本判决书生效之日起七日内给付北京市石景山区园林绿化局违约金200000元；四、驳回北京市石景山区园林绿化局其他之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用11600元，由北京市石景山区园林绿化局负担5800元（已交纳），由北京东方鑫顺商贸有限公司负担5800元（于本判决生效之日起七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  赵 莹人民陪审员  李月恩人民陪审员  李 文二〇一九年十二月十七日书 记 员  李 渤书 记 员  刘佳欣