湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初10701号 原告：吴丹，女，1982年5月13日出生，汉族，住长沙市。 委托诉讼代理人：李胜发，男，1980年1月30日出生，汉族，住长沙市开福区，系原告的配偶。 被告：湖南绿地金融城置业有限公司，住所地长沙市开福区清水塘街道芙蓉中路绿地中心T2栋1501房。 法定代表人：黄薪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘杰，系该公司员工。 原告吴丹与被告湖南绿地金融城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴丹的委托诉讼代理人李胜发，被告湖南绿地金融城置业有限公司委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴丹向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130719432），并责令被告配合原告向政府有关部门退返契税、物业维修基金；2．判决被告赔偿原告损失124706.7元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月，原告路过被告开发的长沙绿地中心项目，被告销售经理一再向原告推销该项目的商铺。2017年9月15日，原告与被告签订了合同编号为20130719432的《长沙市商品房买卖合同》，同时被告、原告、长沙绿地商用产业投资管理有限公司三方签订《委托经营管理合同》，约定原告购买被告位于开福区的商铺，建筑面积53.89㎡，商铺委托长沙绿地商用产业投资管理有限公司经营管理，期限8年，委托期间由绿地投资支付原告固定收益并由被告担保，年固定收益计算方式为：房屋买卖合同约定价款／79%＊7%。并约定2018年1月1日至2020年12月31日这3年租金收益直接抵扣商铺房价，抵扣后的商铺总价为980000元。2017年10月25日，原告在被告指定的交通银行办理该商铺按揭贷款，贷款金额25万元，贷款期限10年，利率为中国人民银行贷款基准利率上浮15%。原告、被告（作为担保人）与交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》。上述合同签订后，原告足额支付购房款980000元，并交纳了国土、产权、抵押、公证及代办费用1740元、物业维修基金费6443元、契税37333.33元、印花税490元。2019年2月19日原告收到被告《告知函》，称因原告未提交办理合同备案登记及房屋不动产权属证书手续所需的资料，导致被告无法办理合同备案及不动产权登记。经原告的反复追问，被告告知原告第Ｔ2栋4层432号商铺实际产权性质是仓库，所以无法办理商铺的产权。原告自知晓上述情况后便立即要求被告退还房款并赔偿损失，但是被告完全无视原告诉求。在原告多次投诉举报并借款提前结清交通银行贷款的情况下，被告才于2019年5月底将980000元房款退给原告。对原告损失，被告至今没有给予任何赔偿。为维护原告合法权益，故诉至法院望判如所请。 被告湖南绿地金融城置业有限公司辩称，被告与原告的房屋买卖合同已合意解除，被告已将房款退还原告并已配合原告完成相关的退返契税及物业维修基金费的手续。原告迟迟不办理相关退费手续导致被告无法再次销售涉案房源，已严重影响到被告的利益。原告所主张的损失无相关证据证明，也无法律依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年8月22日，原告吴丹与被告湖南绿地金融城置业有限公司签订《绿地中心商品房定购协议》。《绿地中心商品房定购协议》约定：原告向被告定购绿地中心Ｔ2栋432室房屋，原告支付定金10万元，双方签订《商品房买卖合同》后定金转为房价款。同日原告向被告支付了10万元定金。2017年9月15日双方签订了合同编号为20130719432的《长沙市商品房买卖合同》及《绿地中心＜长沙市商品房买卖合同>补充协议》。其中《长沙市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的坐落于开福区房屋，规划用途为商业；该商品房建筑面积53.69㎡，其中套内建筑面积32.96㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.73㎡；该商品房单价为18252.93元／㎡，总房价玖拾捌万元整元（￥980000.00元）；买受人以银行按揭方式付款的，于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计柒拾叁万整元（￥730000.00），余款贰拾伍万元（￥250000.00）向银行申请贷款方式支付。《绿地中心＜长沙市商品房买卖合同>补充协议》第十四条关于合同解除约定为：1、双方所签《商品房买卖合同》根据法律规定或者双方约定解除后（包括视为同意解除的情形），买受人应在办理退款手续前按出卖人通知的时间配合出卖人到长沙市住房和城乡建设委员会办理预告或备案登记的注销手续，买受人逾期配合办理注销手续的，应每日按总房价款的万分之二向出卖人支付违约金，逾期三十日以上，应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，逾期九十日以上，同时还应从逾期之日开始每日按总房价款的万分之三向出卖人另行支付违约金。因非出卖人原因导致合同解除时，买受人有义务将房屋恢复原状，且买受人的装修损失由买受人自行承担。2、由于买受人单方原因要求解除合同的，若出卖人同意买受人要求，买受人应向出卖人支付本合同房价款的10%为违约金，由于出卖人单方原因要求解除合同的，若买受人同意出卖人要求，出卖人应向买受人支付本合同房价款的10%为违约金。3、无论何种原因导致本合同解除，买受人均应在本合同解除后的5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销该房屋的合同登记备案、预告登记和产权登记的相关手续，如买受人未配合办理撤销的，出卖人除有权拒绝退还买受人款项外，每逾期一天，买受人按该房屋总价款的日万分之五计算支付违约金，逾期超过10天的，按该房屋总价款的日万分之十计算支付违约金，逾期超过30天的，按该房屋总价款的日万分之二十计算支付违约金。4、无论何种原因导致本合同解除后，如需由买受人承担违约金、赔偿金及相关损失的，出卖人可以直接从应退还给买受人的房价款中扣除，如不足扣除的，买受人应另行补足，如有剩余，留存于出卖人处，由买受人自行到出卖人领取，如需由出卖人承担违约金、赔偿金及相关损失的，出卖人在返还房价款时一并支付。5、自商品房买卖合同解除之日起，出卖人有权另行处置该房屋，所得收益由出卖人享有。同日，原、被告双方和案外人长沙绿地商用产业投资管理有限公司签订《委托经营管理合同（返租8年）》，约定原告将其购买的位于湖南省长沙市开福区绿地中心Ｔ2栋4层432号商铺的商用房屋委托长沙绿地商用产业投资管理有限公司经营；委托经营管理期限分为两个阶段，即第一阶段：2018年1月1日至2020年12月31日，第二阶段：2021年1月1日至2025年12月31日；原告免收该房屋2018年之前及2018年1月1日至2020年12月31日期间的租金（已在房价中抵扣），长沙绿地商用产业投资管理有限公司无需向原告支付任何收益（包括但不限于乙方运营商业提前开业等）。原告委托长沙绿地商用产业投资管理有限公司经营管理该物业的第二阶段（即2021年1月1日至2025年12月31日），原告按照购买该物业的房价款（签署的房地产买卖合同中约定的价款／79%）×7%取得收益，如实际租金收入不足以支付则由长沙绿地商用产业投资管理有限公司补足；被告承诺如长沙绿地商用产业投资管理有限公司不能承担按期支付租金的义务，由被告承担委托期间的应付租金支付义务。同日，原告向被告支付了房屋价款630000元并向被告缴纳了办理权证费用1740元。2017年10月25日，原、被告与交通银行湖南省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：原告向交通银行湖南省分行贷款人民币25万元，用于购买开福区商业用房；贷款期限自2017年10月25日至2027年10月25日，贷款利率为5.635%，还款方式为等额本金还款。2017年12月12日，原告缴纳了所购房屋的物业维修资金6443元，契税37823.33元。2018年5月9日交通银行湖南省分行向原告发放了贷款25万元。2019年2月12日，被告向原告送达了《告知函》：因原告未提交所购房屋办理合同备案及不动产权属证书手续所需契税发票、维修基金发票办证联；身份证复印件正反面；房款未交清或银行未放款，房屋性质问题的补充协议等资料，导致无法办理合同备案及不动产权登记，要求原告最迟在2019年2月20日前递交资料，否则需承担由此所产生的一切法律后果。原告收函后经与被告营销人员多次交涉，被告营销人员告知原告第Ｔ2栋4层432号房屋在不动产登记中心登记的产权性质是仓库，无法按照合同办理性质为商业的产权登记。原告向被告提出退房并要求赔偿损失。2019年5月10日，原告提前将交通银行湖南省分行房屋按揭贷款提前清偿完毕，原告合计偿还借款本息共计263484.87元。2019年5月17日，原、被告双方到长沙市不动产登记中心办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案注销手续，被告在相关退税单据上进行了盖章确认。2019年5月27日被告将所收房款980000元退还原告。因双方就合同解除、损失赔偿和契税、物业维修资金的退还问题无法达成一致，原告诉至本院。 以上事实有《绿地中心商品房定购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《绿地中心＜长沙市商品房买卖合同>补充协议》、《委托经营管理合同（返租8年）》、《个人房产抵押贷款合同》、《告知函》、购房款增值税发票、办证手续费用收据、契税发票、物业专项维修资金专用收据、交通银行已还款明细表等证据和当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。 本院认为：一、因原、被告在庭审中均认可双方已于2019年5月17日至长沙市不动产登记中心办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案注销手续，被告已于2019年5月27日将全部购房款退还原告，且案涉房屋的一直由案外人占有、使用，被告在庭审中主张案涉房屋买卖合同解除后的一切权益归被告享有。原、被告之间的上述行为表明双方对解除商品房买卖合同已形成了合意并实际履行，因此本院确认原、被告之间的房屋买卖合同已于2019年5月27日解除。二、原、被告双方在长沙市不动产登记中心办理了商品房合同备案的注销手续后，被告已在相关退税单据上盖章确认，按照长沙市税务局、长沙市物业维修基金管理中心关于退房后契税和维修资金退款的答复意见，原告作为缴纳义务人可自行办理退费手续，故对原告要求被告配合办理退税和维修基金的诉讼请求，本院不予支持。三、商品房买卖合同虽经双方合意解除，但解除原因系被告无法按照合同约定房屋规划用途向原告交付房屋和办理相应的产权登记，合同解除后并不影响原告依照法律和合同约定向被告主张承担赔偿损失等违约责任。对于原告要求被告退还的办证手续费用1,740元和原告已缴纳但无法办理退税的印花税490元，因上述费用已实际产生，本院予以支持。对原告主张的按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率7.125%，以原告实际投入的资金为基数自投入之日起算至给付完毕之日止的利息的诉讼请求，结合本案被告的违约情形和双方在房屋买卖合同中关于逾期交房、办证的违约责任的约定，本院对原告因房屋按揭贷款实际产生的利息损失13484.87元，按日万分之一标准计算原告自行缴纳的房款和办证费用共计731,740元的违约金共计45637.66元（截止至2019年5月27日），予以支持；对原告主张的契税、印花税、物业维修基金的利息损失，因上述费用并非被告收取，因此本院不予支持。四、被告违约是酿成双方纠纷的主要原因，故对原告要求被告承担本案诉讼费用的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告吴丹与被告湖南绿地金融城置业有限公司签订的合同编号为20130719432《长沙市商品房买卖合同》已于2019年5月27日解除； 二、被告湖南绿地金融城置业有限公司在本判决生效后五日内支付赔偿吴丹损失59122.53元； 三、驳回原告吴丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,794元，因适用简易程序减半收取计1,397元，由被告湖南绿地金融城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  刘罗波 二〇一九年十二月二十五日 书记员  彭小波 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。