中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1531号 上诉人（原审原告、执行案外人）：卢豪华，男，1979年8月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：何燕芳，云南律道以和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊正前，云南律道以和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王嘉庸，男，1990年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司经理。 上诉人卢豪华因与被上诉人王嘉庸、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初18号民事判决，上诉至本院。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢豪华的委托诉讼代理人何燕芳、被上诉人王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加了诉讼，被上诉人金福地公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 卢豪华上诉请求：1.撤销一审判决,改判终止对金福地花园小区12栋24层2404号房屋的执行，解除对该房屋的查封，并确认该房屋归卢豪华所有，或是将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人王嘉庸、金福地公司承担。事实和理由：1.一审法院未认定卢豪华与金福地公司就涉案房产在法院查封前已签订书面买卖合同系事实认定错误。卢豪华确实于2013年1月4日就涉案房屋与金福地公司签订过《商品房购销合同》，因为要办理合同备案合同原件由金福地公司收走，直至一审庭审结束都未归还。一审时，卢豪华提交的证据已经形成完整的证据链，足以证明卢豪华的主张。直至2019年4月，金福地公司的法定代表人陈春蕊到金福地花园小区处理遗留问题，卢豪华才取回《商品房购销合同》。2.一审法院未认定卢豪华已经支付全部购房款系事实认定错误。卢豪华一审提供的证据及二审补充的证据足以证明，卢豪华已经按照金福地公司要求支付516912元作为涉案房屋的全部购房款。卢豪华的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求二审法院查明事实，依法纠正一审判决。 王嘉庸辩称，1.王嘉庸的债权经法院生效判决确认，且已申请执行，是合法有效的债权，应受法律保护。2.卢豪华不享有足以排除执行的民事权益。卢豪华在一审庭审中不能提供涉案房屋的买卖合同，卢豪华主张其基于金福地公司与案外人昆明同新锐和广告有限公司之间以涉案房屋冲抵相应广告款的结算关系，以587400元的总价从金福地公司购买涉案房屋，并将购房款付至金福地公司指定的他人账户，然而卢豪华提供的证据只有复印件，而卢豪华提供的金福地公司出具的收据及发票不能证明买卖涉案房屋的总价款金额，也不能证明卢豪华已支付全部或法定比例的购房款。故卢豪华的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条可以排除强制执行的情形，应驳回卢豪华的上诉请求。 金福地公司未提交答辩意见。 卢豪华向一审法院起诉请求：1.停止对金福地花园小区12栋24层2404号房屋的执行，并解除查封措施；2.确认金福地花园小区12栋24层2404号房屋为卢豪华所有；3.判令本案诉讼费用由王嘉庸、金福地公司承担。 一审法院认定事实：2013年1月4日，卢豪华通过银行转账方式向案外人陈仁中银行账户支付516912元。同日，金福地公司向卢豪华出具了收到涉案房屋购房款587400元的收据，同时出具了代收契税、产权登记费、印花税、房屋维修基金、门禁卡、配套设施费的收据。2013年11月20日，金福地公司向卢豪华出具了涉案房屋购房款587400元的普通发票。涉案房屋目前由卢豪华占有使用。 王嘉庸诉陈春蕊、金福地公司、云南海运房地产开发经营有限公司(以下简称海运公司)、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产。2014年4月22日，一审法院查封了金福地公司开发的金福地花园部分房屋和部分土地使用权，其中包括涉案房屋。案件进入执行程序后，一审法院于2016年2月17日作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，裁定拍卖金福地花园价值6863.41万元的房地产。卢豪华以其对执行标的物享有合法权益为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年9月19日作出（2018）云执异151号执行裁定，驳回了卢豪华的异议请求。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.卢豪华对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.卢豪华是否享有争议房屋的所有权。 1.关于卢豪华对涉案房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”涉案房屋属不动产，至今登记于金福地公司名下，故卢豪华并非其所有权人。卢豪华要求确认其为涉案房屋所有权人的诉请，无事实及法律依据，不予支持。 2.关于卢豪华对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定审查卢豪华是否具备相应的条件。上述司法解释规定要求提出执行异议的买受人应在人民法院查封之前与出卖人签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部或相应比例的购房款。本案中，卢豪华未能提供就涉案房屋与金福地公司所签订的合同书或其他书面形式的合同。卢豪华主张其基于金福地公司与案外人昆明同新锐和广告有限公司之间以涉案房屋冲抵相应广告款的结算关系，以587400元的总价格从金福地公司购买涉案房屋，并将购房款项付至金福地公司指定的他人账户。然而针对该主张卢豪华仅提供了相关复印件，且无其他证据予以印证，故对该主张不予采信。尽管金福地公司出具的《收据》及《发票》载明其收到卢豪华涉案房屋购房款587400元，但仅凭该《收据》及《发票》并不足以证明双方买卖涉案房屋的总价款，进而不能判定卢豪华已支付全部或法定比例的购房款。故依据现有证据不能认定卢豪华与金福地公司就涉案房屋在查封之前已签订书面买卖合同以及卢豪华已支付全部或相应比例的购房款。因此，卢豪华不具备上述司法解释规定的不动产物权期待权保护条件，对其要求停止对涉案房屋执行的异议请求，不予支持。 综上所述，卢豪华对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回卢豪华的诉讼请求。一审案件受理费8969元，由卢豪华负担。 二审审理过程中，上诉人卢豪华提交了以下新证据：1.卢豪华与金福地公司签订的《商品房购销合同》，拟证明涉案房屋被法院查封之前卢豪华已经与金福地公司就涉案房屋签订了书面买卖合同，对于为何未能在一审过程中提交该《商品房购销合同》，卢豪华解释2013年1月4日签订合同之后，因为合同备案需要金福地公司收回了合同原件一直未予退换，直至2019年4月卢豪华才找到金福地公司的法定代表人陈春蕊要回合同；2.昆明润丰房地产经纪有限公司出具的收款收据、情况说明，云南省高级人民法院（2019）云民初17号民事判决书，“金福地花园”小区12栋2704号、2804号房屋的《商品房购销合同》复印件及购房款支付凭证复印件，拟证明卢豪华已经支付了涉案房屋的全部购房款，对于为何收款收据和发票载明的购房款金额为587400元，而转款金额只有516912元且转款对象为陈仁中，卢豪华解释因为购房时说好一次性付款就享受购房款折扣优惠，因此实际付款金额要少一些，转款给陈仁中是受金福地公司的指示支付；3.有限数字电视业务申报表、收视费收据、房屋装饰装修管理服务协议、装修垃圾清运费收据、装修款收据、天然气零售系统记录、水费缴费记录、电费缴费记录，拟证明卢豪华在法院查封之前就已占有使用涉案房屋；4.金福地公司涉诉案件查询结果，拟证明金福地公司涉诉案件众多，涉案房屋未办理过户登记的原因不在于卢豪华；5.涟源市不动产登记查询结果证明、户口本、土地使用权证，拟证明卢豪华在其户籍地名下亦无房产。 王嘉庸质证认为：第1组证据，对《商品房购销合同》的“证据三性”不予认可，外观上合同中补充协议是拼装组成，与合同正本具有差异性，该合同是否属于倒签需要金福地公司作出说明；第2组证据，对（2019）云民初17号民事判决书关联性不予认可，与本案无关；第3组证据，因为王嘉庸没有参与相关装修活动，对房屋装饰装修管理服务协议、装修垃圾清运费收据的真实性无法核实，不予认可，对其他新提交的证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，涉案房屋没有合法有效的买卖合同，即使入住也是不合法的占有；第4组证据，对真实性予以认可，但对证明目的不予认可；第5组证据，对“证据三性”予以认可。 本院经审查认为，对于第1组证据，卢豪华二审期间提供的《商品房购销合同》为原件，且对为何未能在一审过程中提交作出了合理解释，结合在案其他证据本院对该份合同的真实性、合法性及关联性予以确认，对该份证据予以采信。第2组证据中，对昆明润丰房地产经纪有限公司出具的收款收据及情况说明的真实性、合法性及关联性予以确认。云南省高级人民法院（2019）云民初17号民事判决书，系另案判决，与本案无关，不予采信；“金福地花园”小区12栋2704号、2804号房屋的《商品房购销合同》复印件及购房款支付凭证复印件，因系复印件且与本案无关，不予采信。对第3组、第4组证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的，将结合本案其他证据予以综合认定。对第5组证据湖南省涟源市不动产登记查询结果证明、户口本、土地使用权证的真实性、合法性及关联性予以确认，予以采信。 经二审审理查明，2013年1月4日，金福地公司与卢豪华签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：卢豪华购买金福地公司开发的金福地花园第12幢第24层2404号房；该商品房套内建筑面积60.17平方米，单价为9762.34元，总金额587400元；付款方式为于2013年1月4日一次性付清总房款；金福地公司应于2011年11月30日前交付该商品房。2013年1月4日，卢豪华通过银行转账方式向案外人陈仁中银行账户支付516912元。同日，金福地公司向卢豪华出具了收到涉案房屋购房款587400元的收据，同时出具了代收契税、产权登记费、印花税、房屋维修基金、门禁卡、配套设施费的收据。2013年11月20日，金福地公司向卢豪华出具了涉案房屋购房款587400元的普通发票。2013年1月4日，昆明润丰房地产经纪有限公司向卢豪华出具收取中介费10000元的收据。2019年4月20日，昆明润丰房地产经纪有限公司出具情况说明，载明：该公司介绍卢豪华购买金福地花园12幢2404号房，卢豪华为一次性付清全部购房款587400元，因为卢豪华一次性付清房款，享受了优惠70488元，实际支付516912元，卢豪华付款后与开发商签订了商品房购销合同，开发商告知所签合同送去房管部门备案后再返还给卢豪华，开发商已开具了587400元收据给卢豪华。 卢豪华在一、二审过程中提供的交接房手续、装饰装修相关证据、物业费收据、水电气费用支付依据、数字电视申报和交费依据可证明卢豪华在2014年4月22日涉案房屋被查封之前已实际占有使用涉案房屋。 根据云南省昆明市不动产信息档案管理中心的查询结果，卢豪华在云南省昆明市名下无其他房产。根据湖南省涟源市不动产登记中心的查询结果，卢豪华在其户籍所在地名下亦无其他房产。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：一、卢豪华对涉案房屋是否享有所有权；二、卢豪华是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于卢豪华是否对涉案房屋享有所有权的问题 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，涉案房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而涉案房屋至今并未登记到卢豪华名下，故卢豪华主张对涉案房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于卢豪华是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件审理的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定为参照。具体到本案而言，涉案房屋系登记在开发商金福地公司名下的商品房，对于卢豪华就涉案房屋排除强制执行的请求能否成立，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定加以评判。 1.关于商品房买卖合同的签订。虽卢豪华未能在一审诉讼中提交书面买卖合同，但卢豪华对此作出了合理解释。现二审中卢豪华提交了其与金福地公司于2013年1月4日签订的《商品房购销合同》原件，虽王嘉庸不予认可但并未提出实质性异议。现有证据能够证明金福地公司于2013年1月4日就向卢豪华交付了涉案房屋，且卢豪华对该房屋也实际占有使用，在没有签订书面合同情况下买卖双方互相交付房屋和房款也不符合一般生活经验和交易习惯。故对卢豪华在二审中提交的其与金福地公司于2013年1月4日签订的《商品房购销合同》予以确认，卢豪华与金福地公司在涉案房屋被查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同。 2.关于购房款的支付。卢豪华与金福地公司签订的《商品房购销合同》上约定的购房款金额为587400元,卢豪华转账支付的金额为516912元,对此卢豪华解释因为系一次性付款故享受了购房款折扣优惠,对于支付给案外人陈仁中,卢豪华解释因为金福地公司欠昆明同新锐和广告有限公司广告款,金福地公司用购房款归还欠款故指示卢豪华转款给案外人。对此，卢豪华提供了昆明润丰房地产经纪公司的情况说明及该公司收取卢豪华房屋中介费的收款收据予以证明。卢豪华的解释并不违背日常生活常理和交易习惯，且金福地公司作为出卖方向卢豪华出具了收款收据及购房款发票，确认卢豪华向其支付了全部购房款，故应认定卢豪华已支付全部价款。 3.关于卢豪华是否有其他用于居住的房屋。卢豪华在一审中提供了其名下在云南省昆明市无其他住房的证明，在二审中提供了其名下在户籍地湖南省涟源市无其他住房的证明，足以证明卢豪华名下无其他用于居住的房屋。 故卢豪华排除强制执行的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。 综上，上诉人卢豪华的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销云南省高级人民法院（2019）云民初18号民事判决； 二、不得执行“金福地花园”12栋2404号房屋； 三、驳回卢豪华的其他诉讼请求。 一审案件受理费8969元、二审案件受理费8969元，共计17938元，由被上诉人王嘉庸、金福地公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年十二月十三日 法官助理成琪 书记员隋艳红