山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终5955号上诉人(原审被告)：嘉祥明生置业有限公司，住所地嘉祥县祥城新区洪山西路、吉祥路北。统一社会信用代码：91370829059032031Ｗ。法定代表人：谢军明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：侯巧灵，嘉祥明生置业有限公司员工。委托诉讼代理人：郗金庆，山东祥城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：孙丽平，女，1969年3月3日出生，汉族，嘉祥县邮政局职工，住嘉祥县。委托诉讼代理人：黄海运，山东永正务实律师事务所律师。上诉人嘉祥明生置业有限公司因与被上诉人孙丽平商品房销售合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉祥明生置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审之诉求。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人的诉讼没有超过诉讼时效是错误的。根据我国《民法总则》第188条及《合同法》第129条规定，对于合同争议引起的纠纷诉讼时效为三年，本案中双方签订的合同约定在2015年12月31日前交房，因此对于双方的交房纠纷，诉讼时效应当自2016年1月1日计算，本案被上诉人在2019年3月起诉，显然已经超过诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。二、一审判决允许解除双方的《商品房买卖合同》认定事实不清，适用法律错误。主要理由如下：1.被上诉人不享有合法的《商品房买卖合同》解除权。根据最高法院“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第15条规定，当事人对于商品房买卖合同的解除权是3个月，最长不超过一年。本案中，一审法院已经查明被上诉人“在房屋竣工后交付前”，即发现其房屋门口位置与购买时认定的沙盘显示位置不同，不能实现其合同目的，此时被上诉人应当通知上诉人改正，逾期不改正的，被上诉人在通知后的三个月内享有合同解除权。被上诉人没有通知的，其解除权应当在知道可以解除合同1年行使，逾期，被上诉人既丧失了合同解除权。本案一审判决允许被上诉人接触合同明显缺乏事实根据和法律依据。2.一审以被上诉人购买的房屋与门前路的位置与销售沙盘显示位置不同允许被上诉人解除合同违反双方的合同约定和诚信原则。本案中，双方对沙盘的真实性是没有异议的，但是，上诉人的沙盘明显标注着“温馨提示”：本模型系规划方案设想的实现，仅供购房参考；具体实物、位置等应当以政府部门核准文件及双方合同约定内容为准。除此以外，双方在《商品房买卖合同》附件四第六条第6项明确约定“本项目红线外非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施的项目为准”。第十四条第1项也对沙盘模型的作用作了详细约定。这些约定均可充分证明上诉人对被上诉人已经履行了充分的告知义务，其对沙盘模型的误认不应当作为被上诉人单方解除合同的正当理由。3.一审判决引用《商品房买卖合同》第十条，以上诉人对规划部门变更涉案房屋门前道路规划的情况没有及时告诉被上诉人作为解除合同的理由更是缺乏事实根据。本案中，被上诉人购买房屋外边的道路属于城市街道，对于该道路的规划设计是政府城市建设管理部门的权力，不是上诉人能够左右的，而且本案双方签订合同后，城市建设管理部门并没有告知上诉人变更了道路设计规划。更为重要的是，《商品房买卖合同》第十条约定的规划变更是指该条款第1项约定的交易房屋“结构形式~户型空间尺寸和朝向”，一审以此作为解除合同的理由明显是错误的。三、一审讲解除合同的责任全部判决上诉人承担缺乏事实根据和法律依据，判决结果也显失公平。事实上，本案中被上诉人作为嘉祥县邮政局从事特快专递的职工，当时承接着上诉人几乎所有的特快专递邮寄业务，其对手涉案房屋的建设进度、交付时间、房屋状态一直都是充分了解的。其本案被上诉人解除合同的真正理由就只有一个，就是被上诉人自己不再需要涉案房屋，且涉案房屋目前增值空间不大。可以说解除合同纯粹是被上诉人一方的要求和责任，上诉人不存在不能履行或者无法履行合同的情况，法院如果一定要判决被上诉人解除合同，也应当认定被上诉人对解除合同承担全部责任，同时适用合同附件第八条第8项判决被上诉人承担违约责任，既责令被上诉人向上诉人支付支付总房款20%的违约金，双方的合同方可解除。总之，一审判决认主要事实不清，适用法律错误。恳请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的一审全部诉求。孙丽平辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审理程序合法，请二审法院判决维持原判，驳回上诉人的上诉。一、被上诉人孙丽平的起诉，没有超过诉讼时效。上诉人、被上诉人于2014年6月28日签订的商品房买卖合同，合同约定于2015年12月31日前向孙丽平交付房屋。但在工程竣工后交付房屋之前，孙丽平即发现其门市房前通往洪山路的东西向道路的位置与沙盘中标明的位置不同，原来许诺的路没有了。孙丽平认为该位置的变化会影响孙丽平门市房的价值和对经商活动产生不利影响。孙丽平遂开始与上诉人方销售人员交涉，要求上诉人按照原设计方案修通门市房前的道路。上诉人方中间变更设计、改修了半截子道路，后又将道路改造成停车位，但至今没有修通门市房门前道路产生纠纷。上诉人于2019年3月28日向孙丽平邮寄了交房通知，被上诉人认为上诉人是铁了心要将违约进行到底，无奈，提起了本案的诉讼，不存在诉讼时效过期问题，上诉人所谓诉讼时效过期的观点不能成立。二、关于是否符合解除合同的条件问题。被上诉人孙丽平认为其要求解除合同有事实和法律依据。孙丽平要求解除合同的主要原因是因其购买的门市房门前的道路设施环境与上诉人沙盘中显示的不一致。但上诉人认可孙丽平在确定购买该套门市房之前，上诉人展示的销售沙盘中显示该门市房门前正对一条东西方向的道路，与目前现状确有不同。而上诉人对此解释是门市房前的道路状况系规划红线之外的部分，上诉人无权干涉。一审时上诉人没有向法院提供有效的、政府批准的系规划红线之外的相关证据。上诉人倒向法院提供证据4号、一份迟到的《嘉祥玉兰花园项目详细规划设计总平面图》，该平面图显示规划设计审计批准签发日期是2015年12月10日，就是说在工程竣工通知交房时，嘉祥县规划局审查批准的规划图还未被批准使用，太荒唐了。上诉人居然还提供一审证据6。2014年1月3日嘉祥县政府会议纪要，企图否认孙丽平门市房前道路取消不是其违约责任。事实上，上诉人未提供对2015年12月10日规划设计总平面图进行变更、批准的任何证据。退一步讲，对于规划部门对门市房前面道路规划进行变更的情况，上诉人没有及时告知孙丽平，双方在商品房买卖合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的涉及变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。”同时，孙丽平选房时是根据沙盘的显示并询问销售人员后才确定的购买该套门市房，商家常说“一步金，一步银”，也就是说选址对于经营至关重要，一步之差可能效果就会相差很远，而营业场所一旦形成就很难变动。根据沙盘显示，该门市房门前正对一条出入该片区门市房的东西向道路，并与南北向的洪山路相连接。沙盘中显示的区位优势对于孙丽平确定购买该房屋产生了重大影响。因此，门市房前面的道路状况虽然没有写入合同，但该道路状况也应当视为要约内容，现在道路位置向南面移动，一定程度上会导致业主经营环境改变、区位优势下降，开发商对该情况并未及时通知孙丽平，孙丽平认为已经不能实现合同目的，其要求退房、解除合同的请求，于法有据，亦符合合同的约定，法院予以支持，相关法条：详见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题意见》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。三、被上诉人孙丽平不存在合同违约行为，按合同约定向上诉人交付交纳了全部购房款，孙丽平要求解除合同理由正当，是因上诉人违约所造成的，请二审法院判决维持本案一审判决。孙丽平向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告2014年6月28日签署的《商品房买卖合同》。并责令被告退还给原告所交购房款896514元，支付逾期交房违约金110450.52元，按合同第九条1款（2）项约定计算。2、判令被告向原告赔偿所交购房款贷款利息损失334713.50元。（以896514元为基数，以原告银行贷款利率标准计算，57个月利息334713.50）。3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告孙丽平为了经商需要，计划购买被告开发建设的玉兰花园门市房。经被告方销售人员宣传，并对沙盘中门市房的坐落位置、外部环境、面积、价款充分了解的基础上，原告选定了门前正对东西通道的编号为4-105号的门市房。该门市房正对一条东西道路，系出入该片区门市房的通道，并与小区东面的洪山路连接。2014年6月28日原告孙丽平与被告嘉祥明生置业有限公司签订了商品房买卖合同一份。合同第三条约定，原告购买的房屋基本状况：第0007座04单元4-105号房，建筑面积66.31平方米，每平方米13520.05元，总金额896514.00元。第六条约定付款方式及期限。合同签订之日支付首付款456514元，余款440000元在合同签订当日与出卖人指定银行签订按揭贷款合同、办妥按揭贷款手续等。第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同还对违约责任、规划设计变更、交接、保修等事项进行了约定。2015年12月7日，玉兰花园项目一期工程竣工，并于12月21日办理了竣工验收备案登记。该小区围挡拆除后，原告前往现场查看，发现其所购买的4-105号门市房前边规划的东西方向的通道向南面移动，不再正对4-105号门市房。原告认为该通道会对其经商使用的门市房的价值产生较大影响。原告向被告方销售人员反映该情况后，被告称门市房外面的道路状况系规划红线以外，因该道路的规划发生了变更，被告无权干预。双方产生争议。后原告多次找被告方销售人员，被告方相关负责人员也积极与政府进行了沟通、协调，但仍未能将道路移至原告门市房前面位置，达不到起初销售沙盘中显示的效果。原告认为所购买的门市房，因道路通行的变化，价值大大减低，故向被告提出解除合同、赔偿损失的要求，双方协商未果，原告于2019年3月11日诉来本院。被告于2019年3月28日向原告邮寄了交房须知等相关材料。另查明，原告于2014年6月30日向被告交首付款456514元，余款440000元原告办理了按揭贷款手续，并于2014年7月29日进入被告账户。2015年4月2日，原告变更了还贷款的方式，向中国农业银行嘉祥支行提前还贷款200000元，2016年2月16日，原告向银行提前还款208435.43元，贷款本息全部结清。共计偿还借款本金440000元、利息35733.52元。一审法院认为，本案原被告争议焦点主要是三个。一是原告起诉是否超过诉讼时效。二是原告要求解除合同，能否支持。三是如果解除合同，原告要求的退还房款、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求能否支持。关于诉讼时效问题，原被告于2014年6月28日签订的商品房买卖合同，合同约定于2015年12月31日前向原告交付房屋。但在工程竣工后交付房屋之前，原告即发现其门市房前通往洪山路的东西向道路的位置与沙盘中标明的位置不同，原告认为该位置的变化会影响原告门市房的价值和对经营活动产生不利影响，原告遂开始与被告方销售人员交涉，要求被告按照原设计方案修通门市房门前的道路，但至今没有解决，在被告不能解决门前道路的情况下，原告才提起诉讼，要求解除合同，可见原告一直在主张权利，故原告的起诉没有超过诉讼时效。关于是否符合解除合同的条件问题。原告要求解除合同的主要原因是因其购买的门市房门前的道路设施环境与沙盘中显示的不一致。但被告认可原告在确定购买该套门市房之前，被告展示的销售沙盘中显示该门市房门前正对一条东西方向的道路，与目前的现状确有不同。而被告对此解释是门市前的道路状况系规划红线之外的部分，被告无权干涉。但对于规划部门对门市房前面的道路规划进行变更的情况，被告没有及时告知原告。双方在商品房买卖合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的涉及变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。”同时，原告选房时是根据沙盘的显示并询问销售人员后才确定的购买该套门市房，商家常说“一步金，一步银”，也就是说选址对于经营至关重要，一步之差可能效果就会相差很远，而营业场所一旦形成就很难变动。根据沙盘显示，该门市房门前正对一条出入该片区门市房的东西向道路，并与南北向的洪山路相连接。沙盘中显示的区位优势对于原告确定购买该房屋产生了重大影响。因此，门市房前面的道路状况虽然没有写入合同，但该道路状况也应当视为要约内容，现在道路位置向南面移动，一定程度上会导致业主经营环境改变、区位优势下降，开发商对该情况并未及时通知原告，原告认为已经不能实现合同目的，其要求退房、解除合同的请求，于法有据，亦符合合同的约定，本院予以支持。对于合同解除后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，原被告解除商品房买卖合同以后，原告已经交付给被告的购房款896514元，被告应当予以返还。对于原告支付的按揭贷款的利息35733.52元，是为支付房款产生的直接损失，被告亦应当赔付给原告。其次，原告要求的逾期交房违约金，因为该项目竣工以后，原告发现门市房外部环境及配套附属设施发生变更，即开始与被告协调处理，一直处理未果，被告也没有在约定的交房日期之前书面通知原告办理交房手续。被告虽然声称已经按照约定时间向原告邮寄了交房通知书，原告不认可，被告未能提交充分有效的证据，并且，被告在原告起诉后向原告邮寄的交房通知书，原告予以签收，据此应当认定被告未按合同约定的日期交房，根据合同第九条的约定，被告应当按日向原告支付已交付房款的万分之一的违约金。因原告要求解除合同，故逾期交房违约金可以自2016年1月1日起计算至原告起诉要求解除合同之日。第三，原告要求赔偿损失问题。原告要求按照银行贷款利率计算57个月的利息损失，本院认为，导致原告解除合同的主要原因是，涉案房屋外部环境、附属设施道路的规划变更，对于原告购买的房屋价值和区位优势产生了不利的影响，而被告没有按照合同约定通知原告，这种情况符合合同第十条的约定事项，即被告应当在原告提出退房要求之日起30日内退还房款，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息。而原告没有证据证明其最初提出退房的时间，故酌情从原告起诉之日起至退还全部房款之日止，按照已付房款的金额，和中国人民银行同期活期存款利率给付利息。经调解未达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条之规定，判决：一、解除原告孙丽平与被告嘉祥明生置业有限公司于2014年6月28日签订的编号为20140628001号的商品房买卖合同。二、被告嘉祥明生置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙丽平已缴纳房款896514元、给付原告按揭贷款利息35733.52元，合计932247.52元。三、被告嘉祥明生置业有限公司自2016年1月1日起至2019年3月11日起诉之日止，以896514元为基数，按照日万分之一的标准原告孙丽平支付逾期交房违约金。四、被告嘉祥明生置业有限公司自2019年3月11日起诉之日起至退还全部房款之日止，以896514元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率向原告孙丽平支付利息损失。五、驳回原告孙丽平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8486元、申请费5000元，由原告孙丽平负担2000元，由被告嘉祥明生置业有限公司负担11486元。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，上诉人、被上诉人在签订的商品房买卖合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的涉及变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。”被上诉人选房时是根据沙盘的显示并询问销售人员后才确定的购买该套门市房，上诉人无证据证实在原来对着案涉房屋的道路作出规划变更后依约通知了被上诉人，被上诉人依照双方的上述约定有权退房解除合同。关于合同解除后的法律后果问题，上诉人无证据证实被上诉人存在过错及相关违约行为，上诉人应当对被上诉人的损失承担违约损害赔偿责任。经审查，一审法院认定的上诉人承担的按揭贷款利息损失、逾期交房违约金、已交房款利息损失均符合合同约定及法律规定，并无不当。因案涉房屋门前道路规划发生了变更，双方产生争议后被上诉人多次找上诉人方销售人员，上诉人方相关负责人员也积极与政府进行了沟通、协调，但仍未能将道路移至被上诉人门市房前面位置，达不到起初销售沙盘中显示的效果，对于被上诉人该期间的行为，应当认定为系被上诉人通过与上诉人协调的方式希冀履行原签订的房屋买卖合同，在被上诉人明确不能将道路移至被上诉人门市房前面位置，不能按照原房屋买卖合同履行时提起解除合同的诉讼，不应当认定为超过了诉讼时效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13122元，由上诉人嘉祥明生置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十二月二十五日书记员 亓雅楠