文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初19722号原告：广州市鑫昱隆投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中379号6110房，统一社会信用代码91440106061106132A。法定代表人：梁超雄，系该司经理。委托诉讼代理人：赵宏彬、闫丰华，均系广州金鹏律师事务所律师。被告：广州蓬达商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道车陂北门大街1号第四栋二层1号厅，统一社会信用代码914401017783758745。法定代表人：彭远贵。被告：广州加利福职业技术学校，住所地广东省广州市天河区中山大道车陂北28号之一。法定代表人：彭远贵，系该校总经理。第三人：广州市天河满江红商务活动中心，住所地广东省广州市天河区中山大道南车陂路段95号，统一社会信用代码91440106708381611Y。法定代表人：郭炳基。第三人：广州市车陂经济发展有限公司，住所地广东省广州市天河区美东街28号303房，统一社会信用代码91440106716361450T。法定代表人：简铭钜，系该司董事长。委托诉讼代理人：陈果、林桂华，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州市鑫昱隆投资管理有限公司（以下简称鑫昱隆公司）与被告广州蓬达商贸有限公司（以下简称蓬达公司）、广州加利福职业技术学校（以下简称加利福学校）、第三人广州市天河满江红商务活动中心（以下简称满江红中心）、广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告鑫昱隆公司的委托诉讼代理人赵宏彬、闫丰华，第三人满江红中心的法定代表人郭炳基，第三人车陂公司的委托诉讼代理人陈果到庭参加诉讼。被告蓬达公司、加利福学校经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫昱隆公司向本院提出诉讼请求：1.蓬达公司和加利福学校向鑫昱隆公司支付拖欠的2008年4月1日至2016年8月31日期间的租金1472万元（按照180万元/年的标准计付）；2.蓬达公司和加利福学校向鑫昱隆公司支付迟延支付上述期间租金的违约金（以1472万元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年9月1日起计至付清之日止）；3.蓬达公司和加利福学校承担本案诉讼费用。鑫昱隆公司表示其不主张2016年9月1日的租金。事实和理由：2006年9月11日，蓬达公司为投资设立并管理经营加利福学校，需要办公和教学场所，故作为承租人与当时的场地出租人满江红中心就租赁事宜签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同1》），租赁标的为广州市天河区中山大道路车陂北街28号之一的房地产，建筑（或使用）面积为2.5万平米（以下简称案涉场地）；租赁期限为2006年9月1日至2016年9月1日；年租金额为180万元（月租为15万元）；租金须按月在每月的第十日前以转帐方式支付给满江红中心；租赁用途为办学使用；若蓬达公司拖欠租金2个月以上的，满江红中心有权解除合同，收回房屋，并要求蓬达公司赔偿损失；若蓬达公司逾期交付租金的，每逾期一日，蓬达公司须按当月租金额的3%向满江红中心支付违约金等条款。其后，蓬达公司开始投资筹办加利福学校，并自《合同1》签订之日即2006年9月11日起，加利福学校以筹办及设立登记后的法人身份开始实际使用案涉场地至今，并直接以自己的名义实际支付租金。2007年3月，蓬达公司正式投资设立加利福学校，并在筹办期间和设立后自始至终是加利福学校的实际投资人和实际经营管理人。但自2008年起，蓬达公司和加利福学校开始陆续、长期拖欠租金，满江红中心曾多次以口头和书面方式催促蓬达公司和加利福学校交纳拖欠租金均未果。2014年4月4日，为了盘活车陂公司所有的位于广州市天河区车陂北街28号地段车陂大胜工业区内的建筑物及场地，鑫昱隆公司作为受让方与满江红中心及其法定代表人郭炳基签订《物业经营和使用权利义务转让协议书》（以下简称《转让协议书》），概况受让了满江红中心就大胜工业区租赁物的全部租赁权利与义务，其中包括《合同1》的全部权利和义务，成为新出租人。《转让协议书》签订后，鑫昱隆公司即以新出租人身份于2014年4月与满江红中心一起与蓬达公司和加利福学校沟通欠租支付事宜，蓬达公司和加利福学校均承认历史欠租。之后，鑫昱隆公司从未间断地要求蓬达公司和加利福学校支付欠租。鑫昱隆公司于2016年1月20日、2月23日、3月10日多次以口头、书面以及由政府相关部门牵头召开协调会等方式向蓬达公司和加利福学校催讨租金，并明确合同期满即终止合同；但蓬达公司和加利福学校均以各种理由、借口拖延不交租金，并称不会依约交回案涉场地。无奈之下，鑫昱隆公司连同满江红中心和车陂公司于2016年4月7日再次向蓬达公司和加利福学校发出编号为XYL-20160401-03的《关于要求尽快清缴租金及在租期届满后按时交还场地的催告函》（以下简称《催告函》），并办理了公证送达手续，但蓬达公司和加利福学校仍旧无故继续拖欠租金至今，导致鑫昱隆公司遭受巨大经济损失。为了尽可能和平解决蓬达公司和加利福学校拖欠租金事宜，2016年4月7日和2016年7月，鑫昱隆公司曾先后两次在广州市教育局、车陂街维稳办、车陂公司等主体的参与下与蓬达公司和加利福学校协调解决拖欠租金支付以及租期届满即交回案涉场地等问题，但蓬达公司和加利福学校均以各种理由拒绝支付其拖欠的租金。2016年9月1日，即《合同1》期限届满之日，根据政府相关部门的要求，鑫昱隆公司在天河区车陂街道办事处、车陂街劳监中队、车陂派出所、车陂北居委会、车陂公司等主体的牵头和见证下就蓬达公司和加利福学校拖欠租金催缴以及场地移交事宜召开协调会，鑫昱隆公司明确表示蓬达公司和加利福学校须支付拖欠的租金1500万元左右，并将采取法律途径解决。但虽经政府部门相关人员多次电话催促，蓬达公司和加利福学校均拒绝支付欠租和移交案涉场地。为了确认欠租金额并维护自身合法权益，鑫昱隆公司于2017年6月23日通过申请政府信息公开获得加利福学校的相关登记备案信息，确定截至2016年9月1日止，蓬达公司和加利福学校欠付的租金合计1472万元。蓬达公司与满江红中心签订的《合同1》、鑫昱隆公司与满江红中心及其法定代表人郭炳基签订的《转让协议书》均是各方的真实意思表示，依法有效，各方应依约全面履行合同内容。现蓬达公司和加利福学校无故长期拖欠租金已严重侵害鑫昱隆公司的合法权益，并使鑫昱隆公司遭受巨大经济损失。被告蓬达公司、加利福学校均未答辩。第三人满江红中心述称：对鑫昱隆公司的诉讼请求无异议。自2008年2月1日起，满江红中心没有收取过案涉场地的租金。第三人车陂公司述称：对鑫昱隆公司的诉讼请求无异议。经审理查明：本院于2018年1月12日向广州市房地产档案馆查询并打印的房产地址为天河区车陂北街28号之一的房地产的《广州市不动产登记查册表》载明：使用土地面积为61241.86平方米，建筑面积为47053.11平方米，建基面积为19807.34平方米，使用性质为住宅，单位名为车陂公司，占有部分为全部（所有权人），契证类型为集体土地房产证，权证号码为98871号，所有权来历为1995年新建，“登记附注”栏为“*1.该地由天河区人民政府批准使用；2.其中用地11261.26平方米未经批准使用；3.其中1450.11平方米超建面积未作处理”等内容。鑫昱隆公司提供的由作为出租人/甲方的满江红中心与作为承租人/乙方的蓬达公司签订的《合同1》（复印件并由满江红中心在每一页盖章确认）约定：……第二条甲方同意将案涉场地（房地产权证号码00××71）出租给乙方作办学用途使用，建筑（或使用）面积2.5万平方米……第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2006年9月1日至2016年9月1日的年租金额为180万元（房租拾年内不递增）；租金按月结算，由乙方在每月的第拾日前按转帐付款方式缴付租金给甲方；第四条乙方向甲方交纳45万元保证金……甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金45万元（退回乙方、抵偿租金）（无息）；……第六条甲方的权利和义务：……4.……乙方拖欠租金贰个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；……第八条其他约定：1.承租人为安全、防火责任人，承租人使用范围见双方确认的附图（00××71房产证其中壹部分）；2.……3.甲方同意给乙方壹个半月的装修改造期，在签订合同之日起壹个半月内按50%的房租标准缴交房租，即9月份缴交73333元；于10月份缴交111665元；4.水电费由乙方自行据实缴交，并自行向政府有关部门申报学校收费标准；5.甲方确保乙方所承租的场地、建筑权属等无任何法律纠纷，并需为乙方提供有关产权、安全消防等办学所需材料、证件资料；……第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等条款。《合同1》尾部甲乙双方签章处的时间均填写为2006年9月11日。满江红中心对《合同1》的真实性、合法性和关联性均没有异议，并在庭审中称其与蓬达公司仅签订过《合同1》，没有与蓬达公司签订其他租赁合同，也没有与加利福学校签订租赁合同。鑫昱隆公司提供了满江红中心在2007年1月至2008年1月期间每月出具的收到加利福学校每月租金合计15万元的发票（共26张；均为复印件并加盖加利福学校的财务专用章及显示“褚晓松2015.11.16”的手写内容）和于2013年6月26日出具的收到加利福学校2012年12月租金合计15万元和2013年1月租金合计15万元的发票（共4张；均为复印件并加盖加利福学校的财务专用章及显示“褚晓松2015.11.16”的手写内容）以及车陂公司于2013年7月至2014年4月期间出具的收到加利福学校补交2008年1、2月租金各15万元及补交2008年3月租金13万元的发票（共4张；均为复印件并加盖加利福学校的财务专用章及显示“褚晓松2015.11.16”的手写内容），用于证明作为案涉场地实际使用人的加利福学校以自己的名义向出租人支付案涉场地的租金并取得发票。满江红中心和车陂公司对上述发票的真实性、合法性和关联性均没有异议。在2019年11月26日的庭询中，满江红中心称2007年1月至2008年1月期间出具的发票对应收取出具发票当月的租金每月15万元；（2007）穗中法民五初字第29号案（以下简称29号案）的查封解除后，其于2013年6月26日出具向加利福学校收取案涉场地2012年12月和2013年1月租金各15万元的发票。车陂公司则称其仅向加利福学校收取案涉场地2008年1、2月租金各15万元及2008年3月租金13万元，上述合计43万元，除此之外其没有向蓬达公司和加利福学校收取案涉场地其他租金。鑫昱隆公司称其认可满江红中心与车陂公司上述陈述；虽然满江红中心和车陂公司重复收取案涉场地2008年1月租金，但其在诉讼请求中已经扣减，并没有重复主张；从上述发票看，相当于蓬达公司和加利福学校已支付案涉场地的租金至2008年4月（其中2008年4月欠付租金2万元）及已支付2012年12月的租金和2013年1月的租金各15万元；即2008年欠付租金122万元，2009年至2011年欠付租金合计540万元，2012年和2013年欠付租金各11个月合计330万元，2014年1月至2016年8月欠付租金合计480万元，上述合计1472万元。满江红中心称其出具的上述发票的付款方之所以均注明是加利福学校是因为支付上述租金的账户均是加利福学校的账户。车陂公司称其出具的上述发票的付款方之所以均注明是加利福学校是因为是加利福学校代满江红中心向其支付上述租金，应该是以支票方式支付，支票的付款方是加利福学校。2014年4月4日，作为甲方的满江红中心、作为乙方的鑫昱隆公司与作为丙方的郭炳基签订《转让协议书》，约定：鉴于：1.甲方与车陂公司分别于1998年11月11日、1999年5月16日签订了《合同书》及其补充合同（以下统称《合同书一》），车陂公司将其位于广州市天河区车陂北街28号地段车陂大胜工业区内的建筑物（已取得编号为00××71的《集体房地产证》）、室外场地及位于广州市天河区车陂北街28号地段车陂大胜小区，含原有楼宇及新建礼堂、琴房等全部出租给甲方长期经营使用，甲方取得上述建筑物和场地至2054年3月1日止的承租使用权；上述所有建筑物及场地统称大胜工业区（具体位置、范围等情况详见附图1）；丙方是甲方的法定代表人和实际经营人；2.甲方与车陂公司在2007年至2011年12月期间，因大胜工业区经营使用期间租金缴纳事宜等纠纷发生诉讼，并于2011年12月15日取得广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第145、146号民事调解书（以下简称145、146号调解书），确认了甲方拖欠车陂公司租金的数额、《合同书一》的期限及未来租金的计算和支付方式；3.145、146号调解书生效后，甲方因与车陂公司又产生了新的矛盾，致使145、146号调解书未能按期履行；为此，车陂公司向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）申请强制执行[案号：（2012）穗中法执字第776、777号]；后广州中院裁定指令广州市天河区人民法院进行执行，广州市天河区人民法院于2012年11月21日作出（2012）穗天法执字第5459、5460号执行裁定书，裁定提取甲方2007年1月1日至2011年12月31日的租金收益28951640.16元（其中包括大胜工业区20400000元，大胜小区4000000元，龙口大楼4551640.16元）；4.2006年9月1日，甲方与蓬达公司签订了《广州市房屋租赁合同》，甲方将案涉场地（编号为00××71《房地产权证》中的部分，详见附图2）出租给蓬达公司，用于开办加利福学校；租期至2016年9月1日止，租金每年180万元；……8.甲方几经努力争取盘活大胜工业区，但均无法实现，最终还拖欠车陂公司的租金；甲方寄希望于乙方，彻底地将大胜工业区的业务盘活，根据相关意向，甲方已将大胜工业区的相关状况向乙方做了详尽的介绍，并将甲方从车陂公司取得的大胜工业区（附图1上所有物业）至2054年的承租使用权的全部权利及需偿还车陂公司租金的义务全部转让给乙方，由乙方代替甲方向车陂公司履行《合同书一》及145、146号调解书中与大胜工业区相关的权利和义务；有鉴于此，甲、乙双方经友好协商，就甲方将其在大胜工业区中对车陂公司的权利和义务转让给乙方受让和承继的相关事宜，签订本协议书，以资信守；一、转让标的：1.转让的权利包括：（1）甲方根据《合同书一》及145、146号调解书确认取得的大胜工业区的所有物业和场地（见附图1）至2054年3月1日的承租使用权，且租金按145、146号调解书确认的租金标准缴纳的权利以及其他相关权利；（2）甲方基于本协议书鉴于4、鉴于5所享有的对蓬达公司、广州市广通工程技术职业培训学校（以下简称广通学校）的所有合同权利和权益，全部转让给乙方，由乙方受让和承继；截止至2014年3月31日，广通学校、蓬达公司的具体欠租总额不少于1500万元；2.转让的义务包括：（1）截止至2014年3月31日甲方就大胜工业区经营使用尚拖欠的车陂公司租金共计不超过49724477.84元（以甲方、乙方和车陂公司的最终确认为准，以下统称历史欠款）；……3.甲乙双方对本协议书转让标的中的权利义务一致确认，无异议；二、转让价款：甲方将其所拥有的大胜工业区的所有物业和场地（见附图1）至2054年3月1日的承租使用权全部转让给乙方，转让价款合共84024477.84元，其中包括：1.代甲方支付其拖欠车陂公司的上述历史欠款49724477.84元；……3.乙方另行向甲方支付补偿款2500万元（以下简称额外补偿款）；三、权利义务转让的确认及效果：1.甲乙双方共同确认将转让标的中的权利义务全部转由乙方受让和承继；2.甲方、乙方和车陂公司三方签订关于《合同书一》全部权利义务转让的协议，由车陂公司确认同意甲方的权利义务转让行为；3.甲方促成乙方分别与广通学校、蓬达公司（即加利福学校）签订合同或协议，共同确认广通学校或蓬达公司（即加利福学校）未到期的租赁年限、租金基数、拖欠的租金数额等，并明确自2014年4月1日起由乙方与广通学校、蓬达公司直接履行其租赁合同权利义务；……五、甲乙双方的权利和义务：1.甲方的权利和义务：……（3）甲方必须在本协议书签订之日起的七天内，完成本协议第三条第3款所有事项；……（7）自本协议书签订之日起，甲方完全退出大胜工业区的经营和使用活动，不得再将大胜工业区对外转租、分租或以其他方式对外合作经营；同时甲方不再享受大胜工业区部分或全部建筑物及场地的所有经营收益；……3.乙方的权利和义务：……（4）乙方有权向广通学校、蓬达公司（即加利福学校）收取租金及追讨其历史欠租的权利，该租金收到与否，与甲方无关：如因甲方原因导致广通学校、蓬达公司所确认的欠租金额少于本协议第一条第1款第（2）项所描述的金额，该差额乙方有权在应付甲方的额外补偿款中直接扣减等条款。《转让协议书》的附图2以红色线分别圈画出加利福学校和广通学校的范围。2016年2月23日，广东省广州市广州公证处（以下简称广州公证处）作出三份《公证书》[申请人分别为车陂公司、满江红中心、鑫昱隆公司（委托代理人均为叶某）]，其中均包括：2016年1月29日，叶某在公证员与公证处工作人员的现场监督下将《关于债权债务概括转让的通知函》（以下简称《概括转让通知函》）原件通过“顺丰速运”的快递方式寄送给蓬达公司（地址：广州市天河区中山大道中车陂北街28号之一，收件人：彭远贵）等内容。上述三份《公证书》的附件1分别为车陂公司、满江红中心、鑫昱隆公司于2016年1月20日分别作出的致“蓬达公司（加利福学校）”的《概括转让通知函》，均包括：贵方与满江红中心于2006年9月11日就案涉场地（房地产权证号码00××71中的一部分）出租给贵方用于开办学校事宜签订《合同1》，现满江红中心已于2015年9月1日将《合同1》中其权利义务全部概括转让给鑫昱隆公司，即鑫昱隆公司已承继满江红中心在《合同1》中的全部权利和义务；敬请贵方在接到本函后按《合同1》规定向鑫昱隆公司履行支付租金等义务；为顺利完成权利义务的概括转让并充分维护贵方、满江红中心及鑫昱隆公司的权益，特做如下安排，望贵方知晓及履行：一、请贵方收到本函7日内将案涉场地2015年9月1日之后的租金及承租案涉场地所产生费用直接向鑫昱隆公司缴交；缴交款项账户信息如下：开户名：鑫昱隆公司，账号：80×××22，开户行：广州银行科技支行；缴交款项联系人：亢经理，联系方式为：020-85648988转8210；二、贵方所欠案涉场地2015年8月31日前的全部租金及相关费用等也须向鑫昱隆公司支付，缴交款项账户信息等情况如第一条所述；敬请贵方在收到本函之日起7天内带齐所有相关租赁合同或补充协议（如有）以及已支付租金及费用的相关收据、票据、付款记录等相关资料和凭证（原件），与满江红中心及鑫昱隆公司共同核实并确认双方之间的债权债务等内容。附件2为“顺丰速运”寄件客户存根联复印件和邮寄费用发票复印件。2016年3月10日，广州公证处作出三份《公证书》[申请人分别为车陂公司、满江红中心、鑫昱隆公司（委托代理人均为叶某）]，其中均包括：公证员与公证处工作人员于2016年2月22日到广州市天河区车陂北街加利福学校对叶某在加利福学校门口张贴《概括转让通知函》相关资料的行为及现状进行拍摄等内容。上述三份《公证书》的附件1分别为车陂公司、满江红中心、鑫昱隆公司于2016年1月20日分别作出的致“蓬达公司（加利福学校）”的《概括转让通知函》（内容均如前所述）；附件2为在加利福学校门口张贴上述三份《概括转让通知函》的照片（每份《公证书》各6张）。鑫昱隆公司提供的《加利福学校办学场地纠纷会议记录》（打印件并加盖“此件与原件相符”的条形章和“广州市教育局”的印章。本院已就相关问题向广州市教育局调查取证，广州市教育局向本院提供的资料中包括上述会议记录）包括：会议时间为2016年4月7日上午；主持：……今天上午市教育局组成工作组到学校实地考察相关问题，主要议题如下：1.听取学校、村公司两方沟通协调的工作进展情况；2.各方就存在的问题进行探讨；3.达成相关意见及共识；一、加利福学校谭校长：1.学校2006年9月1日与满江红中心进行签约；2008年以前的租金按时交付，2008年后，因满江红中心提供的房屋产权有瑕疵，导致我校2007年退学风波，消失学生300多人；这么多年来，因为满江红中心不能提供合格的产权证书及不配合我校教育用水、用电的报装申请，致使我校到目前为止多交近500万的水电费；满江红中心的各种历史遗留问题给我校造成了巨大的经济损失；……3.3月22日会谈后，学校积极与鑫昱隆公司进行磋商；3月30日学校与鑫昱隆公司进行了进一步沟通协商，只是口头达成相关意向，但并未形成有效的纸质材料；学校举办者彭总于4月5日飞回美国，交代因租金问题造成的损失双方应妥协商议解决；二、车陂公司麦董事长：1.阐述村公司、满江红中心、鑫昱隆公司及学校四方的关系；2.2007年村公司与满江红中心解除协议，并与之发生法律纠纷等问题；3.在此期间，加利福学校没有按法院判决支付办学场地租金，其中本金共计1800万元。三、鑫昱隆公司陈总经理：1.接管此场地租赁管理一年多，并先期垫付了满江红中心遗留下来的债务；加利福学校多年未交租金；2.稍后书面正式通知加利福学校，今年9月1日不再与学校进行续租；四、车陂街维稳办杨笑华主任：……2.多次约谈加利福学校举办者彭总均未能见面，街道办已3次约谈鑫昱隆公司，该公司已明确表示不再与学校续租，无商议的可能；3.在纠纷没有解决之前，学校不得招收新生，不得印发招生简章；4.村公司、鑫昱隆公司及加利福学校之间的经济纠纷该怎么处理就怎么处理……五、市教育局庄金兴调研员：代表市教育局对会议结果性陈述，表达工作组意见并提出四个要求：……4.市教育局已经向加利福学校下达了停止招生的指令，希望加利福学校按规定执行，希望不出现违规违法的行为；……参会人：市教育局……车陂公司麦董事长；鑫昱隆公司陈总经理、彭总经理、律师；……加利福学校谭校长、马书记、甘老师，褚主任等内容。满江红中心和车陂公司对上述会议记录的真实性、合法性、关联性均无异议。2016年4月26日，广州公证处作出《公证书》，其中包括：申请人为车陂公司、鑫昱隆公司、满江红中心，委托代理人为叶某；2016年4月13日，叶某在公证员与公证处工作人员的现场监督下，将《催告函》原件以EMS全球特快专递的方式寄送给蓬达公司（加利福学校）（地址：广州市天河区中山大道中车陂北街28号之一，收件人：彭远贵）等内容。上述《公证书》的附件1为车陂公司、满江红中心和鑫昱隆公司于2016年4月7日共同作出的致“蓬达公司（加利福学校）”的《催告函》，其中包括：贵方与满江红中心于2006年9月11日……签订《合同1》，租赁期限将于2016年9月1日届满；《合同1》履行期间，根据2015年9月2日满江红中心、车陂公司和鑫昱隆公司所签订的《协议书（大胜）》之约定，满江红中心已于2015年9月1日将《合同1》中满江红中心的权利义务全部概括转让给鑫昱隆公司；贵方也已于2015年12月3日签收满江红中心、车陂公司和鑫昱隆公司联合发出的《关于债权债务概括转让的通知函》（编号：XYL-20151130-01）；同时，满江红中心、车陂公司和鑫昱隆公司已就满江红中心概括转让《合同1》权利义务予鑫昱隆公司的相关事宜均又各自单独发出《概括转让通知函》通知贵方……根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，《合同1》权利义务的概括转让已对贵方发生效力，鑫昱隆公司已取得案涉场地的经营权利，而贵方应依据法律以及《合同1》的有关规定向鑫昱隆公司履行给付2015年9月1日前所欠租金以及之后租金付款义务，但贵方不履行合同义务的行为已使鑫昱隆公司遭受重大损害；一、贵方无视《合同1》的约定，长期不交租金，已构成严重违约；贵方务必尽快向我方清缴拖欠的租金并支付违约金；……截止至2016年3月31日，贵方拖欠租金本金超过1487万元，违约金同样超过1487万元；（一）历史欠租（2015年9月1日前的欠租）；2008年起至2015年8月31日共计拖欠历史租金本金超过1367万元，违约金超过1367万元；贵方须在本函发出之日起十天内带齐所有相关租赁合同或补充协议（如有）以及已支付租金及费用的相关收据、票据、付款记录等相关资料和凭证（原件），联系鑫昱隆公司彭涛（联系电话……）（届时满江红中心负责人郭炳基到现场，车陂公司亦会委派相关负责人到现场）核实并确定相关债权债务，否则我方将根据满江红中心提供的相关资料核实贵我双方的债权债务并要求贵方缴交相应租金。所有历史欠租贵方须在租赁期届满前（2016年9月1日）分期向我方付清；（二）2015年9月1日起的新欠租；鑫昱隆公司已多次通过书面方式通知贵方缴交租金，贵方虽口头同意支付但实际却以各种借口拖延，现我方限贵方在本函发出之日起十天内将案涉场地2015年9月1日至2016年4月30日合计八个月租金120万元及贵方逾期缴纳租金的违约金3550500元（违约金暂计至2016年4月1日）向鑫昱隆公司缴交；缴交款项的账户信息再次明确如下：……我方再次严正告诫贵方：贵方应向鑫昱隆公司支付的2015年9月1日之后租金债务清晰无分歧，如贵方仍然迟迟拖欠不交，我方不排除采取进一步的法律途径维护我方的权利，依法收回案涉场地；二、鉴于贵方长期不缴交租金……已构成严重违约；故我方现明确告知贵方，双方的租赁合同期限届满后将不再续租，我方届时将依约收回案涉场地，请贵方提前做好相关工作等内容。附件2为EMS全球特快专递详情单复印件和寄送费用发票复印件。鑫昱隆公司还提供时间为2016年9月1日9时至12时、地点为广州市天河区中山大道车陂北街28号之一（加利福学校）的《协调会备忘录》（含附件；已出示原件）用于证明其于2016年9月1日在车陂公司等多方见证下完成对案涉场地的清场收回工作。满江红中心和车陂公司对上述备忘录的真实性、合法性和关联性均无异议。2017年6月23日，广州市教育局作出致鑫昱隆公司的穗教政务公开函[2017]14号《广州市教育局关于政府信息公开申请的答复》（含附件；以下简称《市教育局答复》），其中包括：您申请公开加利福学校的相关信息……我局现予部分公开；情况说明如下：一、关于审批档案；经查，加利福学校由当时社会力量办学管理办公室审批设立，机构调整时部分资料未进行移交；我局现存审批档案无此资料；该校现持有办学许可证为2014年3月31日换发，有效期四年；二、关于加利福学校2010-2017年的年审档案；（一）我局对年审档案保存期限为5年，2010年以前年检资料已过5年保存期，目前无可查询；（二）2011年度以后实行网上年检，所需资料齐全；但2012年年检材料因系统技术原因现已无法显示，故无法提供；（三）2016、2017年度该校未参检（未提供年检资料），年检结论为不合格；三、关于加利福学校2010-2017年的招生情况；材料已齐备；四、关于加利福学校2010-2017年获取政府补贴具体金额的信息；该项材料已齐备；特此告知；附件：1.2010年-2017年招生情况；2.2011、2013、2014年、2015年年检情况；3.2010年-2017年省市财政补助资金等内容。鑫昱隆公司提供的附件包括：广州市教育局于2010年3月22日核发的加利福学校的《中华人民共和国民办学校办学许可证》（复印件并加盖“此件与原件相符”的条形章和“广州市教育局”的印章。载明：地址为广州市天河区中山大道车陂北28号之一，举办者为蓬达公司，主管部门为广州市教育局，有效期限为四年等内容）和加利福学校的《税务登记证（副本）》（共2份；均为复印件并加盖“此件与原件相符”的条形章和“广州市教育局”的印章。核发时间分别显示为2007年5月31日和2009年3月20日）以及于2016年2月16日作出的致加利福学校全体股东的《广州市源晟会计师事务所审计报告》[以下简称《审计报告》；打印件并加盖“此件与原件相符”的条形章和“广州市教育局”的印章。显示编号为穗源晟审字（2016）第000号，且《审计报告》没有加盖广州市源晟会计师事务所（以下简称源晟事务所）的印章。《审计报告》包括：我们审计了后附的加利福学校财务报表，包括2015年12月31日的资产负债表，2015年度的业务活动表和现金流量表以及财务报表附注；……三、导致保留意见的事项：①我们无法对加利福学校的往来款项进行函证，也没法实施其他替代程序，因此我们无法确定其往来科目的期末余额；②加利福学校以前年度购进的固定资产大部分没有合法的原始凭证，因而我们无法确认其期末余额；四、保留意见：我们认为，除“三、导致保留意见的事项”段所述事项可能产生的影响外，加利福学校财务报表在所有重大方面按照《民间非营利组织会计制度》的规定编制，公允反映了加利福学校2015年12月31日的财务状况以及2015年度的业务活动状况和现金流量等内容。《审计报告》所附的《广州加利福职业技术学校会计报表附注（2015年12月31日）》包括：一、企业基本情况：1.加利福学校于2007年4月28日经广州市民政局核准登记注册……地址：广州市天河区中山大道车陂北28号之一；……二、主要会计政策：……2.会计年度：自公历1月1日至12月31日止；……三、会计报表有关项目注释：（一）资产负债表有关项目注释：……4.应付款项：其中：应付学校租金1352万元等内容]。鑫昱隆公司在庭审中称其无法明确其在本案中主张的租金1472万元是对应哪一个时段拖欠的租金，但解释称从广州市教育局的上述答复可知加利福学校的审计仅截止至2015年12月31日，上述会计报表附注中的应付款项载明“应付学校租金1352万元”，即加利福学校截止至2015年12月31日拖欠租金已达1352万元，案涉场地2016年1月1日至8月31日期间的租金合计为120万元，所以，蓬达公司和加利福学校共拖欠其租金合计1472万元。满江红中心和车陂公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。满江红中心为了证明其在《合同1》的权利和义务概括转让之前与蓬达公司就欠租问题进行对数，确认蓬达公司在2008年1月1日至2013年12月31日期间欠租1035万元，且2014年1月1日至2016年8月31日期间蓬达公司仍需就案涉场地向满江红中心支付租金480万元的问题，还提供广州公证处于2017年4月22日作出的《公证书》[已出示原件。其中包括：兹证明前面的影印本与满江红中心的法定代表人郭炳基出示给公证员的《租金确认书》的原本相符等内容。《公证书》所附的满江红中心于2013年11月29日作出的致蓬达公司的《租金确认书》（已出示原件）的内容为：满江红中心于2007年3月12日开始与车陂公司进行官司诉讼并于2011年12月15日调解结束；在此期间，由于广州中院下达了暂停支付租金的执行书；因此，蓬达公司从2008年2月起就基本上没有支付应付的租金给满江红中心；为此，现根据与蓬达公司签署的“房屋租赁合同”（关于此处的“房屋租赁合同”，在2019年11月26日的庭询中，鑫昱隆公司称其不清楚是指哪一份合同并称以满江红中心的陈述为准；满江红中心解释称是指《合同1》），满江红中心现将自2006年9月1日起至2016年9月1日止与蓬达公司整个合同期内满江红中心已收到的租金和蓬达公司欠付满江红中心的租金和待付满江红中心的租金做整体的核算，请蓬达公司核实；一、根据合同，满江红中心2006年9月至12月已收到蓬达公司租金60万元；二、满江红中心在2007年全年已收到蓬达公司租金180万元；三、满江红中心在2008年1月已收到蓬达公司租金15万元，蓬达公司在2008年2月至12月欠付满江红中心租金165万元；四、蓬达公司在2009年全年欠付满江红中心租金180万元；五、蓬达公司在2010年全年欠付满江红中心租金180万元；六、蓬达公司在2011年全年欠付满江红中心租金180万元；七、满江红中心在2012年12月已收到蓬达公司租金15万元，蓬达公司在2012年1月至11月欠付满江红中心租金165万元；八、满江红中心在2013年1月已收到蓬达公司租金15万元，蓬达公司在2013年2月至12月欠付满江红中心租金165万元；九、蓬达公司在2014年全年待付满江红中心租金180万元；十、蓬达公司在2015年全年待付满江红中心租金180万元；十一、蓬达公司在2016年1月1日至9月1日待付满江红中心租金120万元；综上数据：1.蓬达公司从2006年9月1日至2016年9月1日前应交的租金合计是1800万元；2.满江红中心在2006年9月1日至2013年1月30日期间已收到蓬达公司部分租金285万元；3.蓬达公司自2008年2月1日起至2013年12月30日止尚欠付满江红中心租金1035万元；4.蓬达公司自2014年1月1日起至2016年9月1日止仍需支付满江红中心的租金是480万元；以上的租金数据请蓬达公司予以核实和确认（确认书请付上组织机构代码证）；如有错漏，请书函满江红中心及时更正。上述确认书尾部的“蓬达公司盖章确认处”显示蓬达公司的印章。《公证书》还附蓬达公司的组织机构代码证复印件]予以证明。鑫昱隆公司对《公证书》及《租金确认书》的真实性均没有异议。车陂公司在第一次庭审中称其对《租金确认书》不清楚；在2019年11月26日的庭询中表示对《租金确认书》的真实性无异议。为查明案件事实，本院还向相关单位调查取证，具体情况如下：一、向原广州市国土资源和规划委员会、原广州市住房和城乡建设委员会及原广州市天河区国土资源和规划局分别发函查询以下问题：蓬达公司与满江红中心签订的《合同1》所涉的租赁物即案涉场地[详见附件（即《转让协议书》的附图2）中用红色线圈画并注明为加利福学校的区域]的规划报建、规划验收情况如何？案涉场地是否包含在《广州市集体土地房产证》备注栏第2点（即未经批准使用的用地11261.26平方米）和第3点（即未作处理的超建面积1450.1平方米）的范围内？或者与上述两点的范围是否存在交叉？如存在包含或交叉关系，请你单位附图注明存在包含或交叉关系的部位的具体范围及其建筑面积。原广州市国土资源和规划委员会函复本院如下：……1.来文附件中红色线圈并标注为加利福学校区域内，在我局未查到相关规划审批及验收记录；2.2002年申请人车陂公司持宅基地证等资料申请办理该物业产权登记，宅基地证记载该物业1-6层，用地面积49980.6平方米，建筑面积45603平方米（阳台面积未计算在内）；经实测，用地面积61241.86平方米，建基面积19807.34平方米，建筑面积为47053.11平方米；则有用地11261.26平方米未经批准使用，1450.11平方米超建筑面积未作处理；未经批准使用用地面积及超建筑面积是通过实测面积扣减原宅基地证载面积所得，因此无法确定具体位置；详情可联系区不动产登记中心等。原广州市住房和城乡建设委员会及原广州市天河区国土资源和规划局均未函复本院。鑫昱隆公司对上述复函发表以下质证意见：加利福学校、蓬达公司与满江红中心签署的《合同1》是合法有效的，案涉场地不存在任何违法违规建筑，均是具备合法有效审批用地手续和建设手续的建筑物；1.包括加利福学校和蓬达公司在内的整个大胜工业区是历史用地，车陂公司已经按照当时的法律规定等要求，向天河区人民政府下属的东圃镇政府及其相关部门报批了相关用地和建设手续，且已经获得了审批同意；而当时的东圃镇政府是有相应审批权限的，但是，东圃镇政府审批后是否向天河区人民政府等上级部门移交资料，鑫昱隆公司无法知悉；请法院依法依规审核查明；2.虽然上述复函第1项提及没有查询到加利福学校区域内的相关规划审批及验收记录，但这不能说明和否认加利福学校所在位置的用地和建筑审批手续是没有的，相反，加利福学校所在位置的用地和建筑审批手续完全是依法合规的，且经相关政府审批同意的；另，原广州市国土资源和规划委员会是在2015年8月12日才由广州市政府整编设立的，其被整编设立后，相关规划报批等历史文件是否已经完全被移交至原广州市国土资源和规划委员会接收、是否存在历史资料被遗漏遗失等情况，这本身就是一个很大的问题；加之，原广州市国土资源和规划委员会是否查询了全部相关历史存档资料，这也是一个无法核实的问题；因此，上述复函内容的真实性、完整性存在重大疑问；3.上述复函中提及的61241.86平方米的用地面积、19807.34平方米的建基面积和47053.11平方米的建筑面积是整个大胜工业区的总面积，是包括加利福学校、广通学校、玛莎学校等全部在内的总面积，不是单指加利福学校的租赁面积；4.加利福学校所在的租赁位置是完全合法合规审批得来的，不存在任何违法违规违章建筑，这一点满江红中心的法定代表人郭炳基在庭审过程中也已经当庭确认；同时，加利福学校所在地块拥有合法有效的《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第××号），产权人是车陂公司，上述权属证书及其附图有效地证明了加利福学校所在场地的合法有效性，不存在违法违规建筑的事实；5.据鑫昱隆公司了解，上述复函中和车陂公司持有的《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第××号）中涉及的未经批准使用的用地和未作处理的超建筑面积在亚运会期间已被拆除，而该部分面积不在加利福学校租赁面积内，而是在当地人口称的“小胜工业区”内；6.蓬达公司和加利福学校是为了设立经营学校才承租案涉场地的，根据《市教育局答复》，加利福学校的设立及其年审事宜，均是需要经过教育局这一主管部门审批的；且加利福学校面对的是广大学生及其家长，如果加利福学校所在场地存在违法违规事实，教育局不会审批同意其设立经营；同时，鑫昱隆公司提起本案诉讼是因为加利福学校和蓬达公司欠缴租金，且根据《加利福学校办学场地纠纷会议记录》，教育局不批准加利福学校继续办学也是因为其欠缴租金的行为，并非因为案涉场地存在违法违规情况；因此，从这一层面讲，加利福学校也不可能存在违法违规用地建筑问题；7.《转让协议书》中包括加利福学校在内的整个大胜工业区最初是由满江红中心向车陂公司承租的；2011年12月15日，广东省高级人民法院通过145、146号调解书确认了满江红中心和车陂公司之间的房屋租赁合同的合法有效性和支付租金的债权债务之后，鑫昱隆公司代满江红中心向车陂公司支付了相关租金，并与满江红中心签署了《转让协议书》，承接了包括加利福学校在内的大胜工业区的相关租赁权利和义务，即合法有效地承接了满江红中心对加利福学校所享有的全部租赁权利与义务；因此，加利福学校和蓬达公司与满江红中心签订的《合同1》是合法有效的，鑫昱隆公司承继满江红中心的法律行为也是合法有效的，相关租赁权利和义务受法律保护。满江红中心发表以下质证意见：1450.11平方米超建面积未作处理的建筑物建筑在11261.26平方米未经批准使用的土地范围内，但不属于其向车陂公司承租的租赁物范围；以法院向车陂公司核实的结果为准。满江红中心还于2019年11月26日的庭询中称其坚持认为案涉场地不属于未经批准使用的用地和未作处理的超建面积的范围内。车陂公司发表以下质证意见：对上述复函的真实性、合法性均无异议。车陂公司还于2019年11月26日的庭询中称对于《广州市集体土地房产证》中载明的“2.其中用地11261.26平方米未经批准使用；3.其中1450.11平方米超建面积未作处理”的内容，其不清楚具体位置。二、向广州市房地产档案馆查询并打印房产地址为天河区车陂北街28号之一的房地产的全部档案资料（含光碟1张）。上述档案资料包括（但不限于）以下资料：1.《广州市天河区房地产登记审定书》，其中的“经办人意见”一栏包括“……原证为1-6层，用地面积49980.6平方米，建筑面积45603平方米（阳台面积未计算在内）。现实测该宗地为26栋楼房，结构及层数详见附图，用地面积61241.86平方米，建基面积19807.34平方米，建筑面积47053.11平方米。则有违法用地面积11261.26平方米，违章建筑面积1450.11平方米。……”等内容，“决定”一栏包括“经局务会研究，同意审核意见，发集体土地房产证”等内容。2.广州市天河区人民政府于1995年4月19日核发的编号为穗天字第101775号的《村镇宅基地使用证》，载明：使用人姓名为“车陂经济发展公司”，宅基地座落为东圃镇车陂广氮生活区北面，面积为49980.6平方米，层数为1-6，建筑面积为45603平方米等内容。3.《宗地图》（同时刻录于光碟）。三、由于本院在核对鑫昱隆公司出示的广州市教育局作出的《市教育局答复》原件过程中发现附件中包括由作为甲方的满江红中心与作为乙方的蓬达公司于2006年10月20日签订的《租赁合同》[以下简称《合同2》；复印件并加盖“此件与原件相符”的条形章和“广州市教育局”的印章。约定：第一条租赁物：1.名称：广州市天河区中山大道北车陂大胜小区（土名，先后曾作为“玛莎学校”“满江红学校”校区，租赁场地四至详见房产证红线图）；2.数量及相关配套设施：校园占地面积约2.2万平方米，建筑面积约1.2万平方米（以双方实量为准）……第二条租赁期限自2006年7月28日至2016年7月27日；第三条租赁物的用途或性质：作办学、教学用途，不可作违法及危险品储存地；第四条租金及其支付期限和方式：1.租金：180万元（全部建筑物及空场地租金）；租赁期间租金不递增；2.租金支付期限：合同期内每月10日前交付当月租金；逾期交租，每逾期壹天须支付滞纳金1‰（特殊情况除外）；承租人签订合同壹周须交付保证金45万元；合同期满或合同终止时全额退还；……4.租金计付日期：承租人自双方签字，即以此作为合同生效之日起，计付租金；第五条租赁物交付的时间、地点、方式及验收：本合同签定后于2006年8月15日前将租赁物交付承租人使用，并经承租人验收，出租人负责学校外围整改，确保承租人于2006年9月顺利开学；……第十条违约责任：如承租人逾期90天未交齐租金，出租人可单方面终止本合同，收回租赁物，没收承租人的保证金；同时，出租人有权通过法律途径追回其他损失；……第十五条其他约定事项：1.双方签订合同时，出租人即提供合同、有效的产权证明、产权人授权出租证明文件、建筑消防验收合格证及房屋安全鉴定证等所有办学申报所必须资料的复印件给承租人等条款。《合同2》尾部甲方签章处显示满江红中心的印章，且“甲方代表（签字）”处显示“郭炳基”的手写签名。鑫昱隆公司称案涉场地租赁双方的权利和义务以《合同1》为准，各方在多次协商中确认的是《合同1》，《合同2》与本案无关。满江红中心于2019年11月26日的庭询中称《合同2》尾部甲方签章处的印章不是其印章，且“甲方代表（签字）”处的“郭炳基”的手写签名不是其法定代表人本人签署的]，故本院向广州市教育局发函查询以下问题：1.……你单位的存档资料中是否包含《合同2》？《合同2》的内容是否真实？该资料是哪一方当事人提供给你单位的？你单位是否清楚租赁双方实际履行的是《合同1》还是《合同2》？2.你单位是否知道蓬达公司或加利福学校支付案涉场地租金的情况？如有相关资料，请提供给我院；3.鑫昱隆公司称加利福学校的审计仅截止至2015年12月31日，并提供了2016年2月16日作出的致加利福学校全体股东的《审计报告》[打印件并加盖“此件与原件相符”的条形章和你单位的印章。其中的《广州加利福职业技术学校会计报表附注（2015年12月31日）》包括：……应付款项：其中：应付学校租金1352万元等内容]，鑫昱隆公司依据上述会计报表附注中的应付款项载明的“应付学校租金1352万元”的内容，主张加利福学校截止至2015年12月31日拖欠租金已达1352万元；加利福学校的审计情况如何？《审计报告》是否真实？你单位是否知道蓬达公司或加利福学校欠付案涉场地租金的情况？4.关于蓬达公司承租案涉场地用于开办加利福学校但未支付相关租金而产生纠纷的问题，你单位是否曾主持各方当事人进行协调？各方当事人是否就欠租的金额及支付方案等问题协商一致并签订相应的书面合同？请你单位将与上述租赁事宜相关的包括当事人提供给你单位的资料、协调会的会议记录等存档资料全部提供给我院。广州市教育局函复（含附件）本院如下：1.《合同1》和蓬达公司及加利福学校支付案涉场地租金资料（见附件1），未发现《合同2》；2.加利福学校的审计报告是源晟事务所做出的，建议你院就《审计报告》的真实性及合法性咨询相关主管单位；3.相关协调会情况详见附件2等。上述复函的附件1为天河区有关租赁合同及蓬达公司及加利福学校支付案涉场地租金情况的说明{其中包括：广州市天河区人民政府车陂街道办事处于2016年2月16日作出的致天河区人民政府的请示复印件[包括满江红中心于2006年9月将大胜工业区的一部分转租给了蓬达公司用于办学，租赁期限为十年（2016年9月1日租期届满）等内容]、广州市天河区教育局于2016年3月17日作出的致广州市教育局的报告复印件（包括加利福学校办学场地合同租期将于2016年9月1日到期等内容）、天河区车陂北街28号之一的《广州市集体土地房产证》复印件、《合同1》复印件及满江红中心和车陂公司、鑫昱隆公司于2015年11月30日作出的致“蓬达公司（加利福学校）”的编号为XYL-20151130-01的《关于债权债务概况转让的通知函》复印件[内容与《概括转让通知函》的内容基本一致；左下方空白处显示“收到马某2015年12月3日”的手写内容（其中“马某”的手写签名中的名字无法辨认内容）]}；附件2为召开加利福学校协调会相关记录。鑫昱隆公司发表以下质证意见：对复函的真实性、合法性和关联性均予以认可；从附件可知，蓬达公司和加利福学校从2008年起至2016年9月1日期间无正当事由拖欠租金的事实等。满江红中心发表以下质证意见：蓬达公司开办加利福学校的业务情况如尚有不明，请法院继续向广州市教育局了解；蓬达公司拖欠租金属实等。车陂公司发表以下质证意见：对复函及其附件的真实性、合法性、关联性均予以确认；可证实蓬达公司和加利福学校长期拖欠租金的事实；鑫昱隆公司和满江红中心、车陂公司曾多次报请各级政府部门进行协调、消除隐患、追缴租金，政府部门也多次组织各方进行协调，但蓬达公司和加利福学校至今仍未偿付拖欠的租金和违约金。四、向源晟事务所发函查询以下问题：1.加利福学校/蓬达公司是否曾委托你单位出具审计报告？如有，你单位是否持有相应委托资料的原件？如有，请你单位出示原件供我院工作人员核对并将相应的复印件提供给我院；2.《审计报告》（见附件1）是否是你单位出具的？如是，其内容是否属实？请将你单位存档的《审计报告》复印件提供给我院；3.加利福学校/蓬达公司是否曾向你单位提供加利福学校的《现金流量表》《广州加利福职业技术学校会计报表附注（2015年12月31日）》（见附件2）作为审计依据？你单位出具的《审计报告》（如有）是否以上述资料为依据？除此之外，加利福学校/蓬达公司有无向你单位提供其他资料作为审计资料？如有，请提供给我院；4.你单位是否曾向加利福学校/蓬达公司出具其他审计报告？如有，请将相应的审计报告和委托人委托你单位进行审计的资料及其提供的审计资料均提供给我院。源晟事务所函复本院如下：经核实，我所声明未接受委托出具《审计报告》。鑫昱隆公司发表以下质证意见：1.源晟事务所声称未接受委托出具《审计报告》的说法歪曲事实、不具备客观真实性；《审计报告》是真实、合法有效的，能够公允地反映加利福学校2015年度的财务状况，且截止至2015年12月31日，加利福学校应付未付的学校租金数额是1352万元，加上截止至《合同1》到期日2016年9月1日的租金，蓬达公司和加利福学校尚有8个月租金120万元须支付，故蓬达公司和加利福学校须向鑫昱隆公司支付的未付租金金额是1472万元；2.关于鑫昱隆公司起诉的租金本金1472万元，该金额并不是仅有《审计报告》一份证据，还有鑫昱隆公司提供的上述租金发票、《转让协议书》《协调会备忘录》等证据证实蓬达公司和加利福学校拖欠租金1500万元左右不予支付；再结合庭审中核实的事实，即满江红中心于2013年11月29日与蓬达公司和加利福学校共同盖章确认的租金是1515万元，车陂公司表示在2013年至2014年曾收到蓬达公司和加利福学校代满江红中心支付的租金共计43万元，故蓬达公司和加利福学校尚余1472万元的租金未支付等。满江红中心发表以下质证意见：蓬达公司涉嫌造假，请法院追究其相关造假的责任。车陂公司发表以下质证意见：无法判断复函内容的真实性，由法院结合《审计报告》的形式、内容等作出认定；《审计报告》并非认定蓬达公司和加利福学校是否欠租及欠租金额多少的唯一依据，法院可以结合本案证据作出认定。关于鑫昱隆公司主张由蓬达公司和加利福学校共同承责的依据问题。鑫昱隆公司于2019年11月27日书面答复称：蓬达公司于2006年9月11日与满江红中心签订《合同1》后始终参与加利福学校的实际经营，参与并负责处理加利福学校每年在广州市教育局的年检备案工作；满江红中心提交的《租金确认书》可证实蓬达公司与满江红中心对2006年9月1日至2016年9月1日期间的全部欠付和已付租金金额进行确认，可证明租金欠付主体是蓬达公司；蓬达公司和加利福学校的法定代表人和实际控制人均是彭远贵，其二者关系密不可分；综上，本案不应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，而应由蓬达公司和加利福学校共同承责。另，广州中院在审理（2007）穗中法民五初字第29号原告车陂公司诉被告满江红中心租赁合同纠纷一案（即29号案）过程中，于2007年12月12日作出民事裁定书，裁定如下：……二、查封被告满江红中心收取的车陂大胜工业区、大胜小区的租金收益（以2690万元为限）。在2019年11月26日的庭询中，满江红中心称车陂公司在29号案中向广州中院申请财产保全以查封满江红中心的租金收益，广州中院遂向蓬达公司发出暂停向满江红中心支付租金的协助执行通知书，但广州中院并没有设立蓬达公司在查封期间应付租金的代管账户，因此，查封期间的租金由蓬达公司自行保管，满江红中心与车陂公司均没有收取；后广州中院于2012年解除查封，因此，满江红中心于2013年6月26日出具向加利福学校收取案涉场地2012年12月租金和2013年1月租金各15万元的发票。车陂公司称其在29号案中申请财产保全的目的是让蓬达公司将案涉场地的租金交至广州中院代管，但广州中院没有代管租金，只是通知蓬达公司暂停支付案涉场地的租金，所以才导致蓬达公司拖欠金额较大的租金；车陂公司对于鑫昱隆公司提起本案诉讼主张蓬达公司和加利福学校支付拖欠的租金没有异议。另查明，2006年8月21日，本院受理（2006）天法民四初字第1601号原告蓬达公司诉被告广州市天河区满江红中英文学校（以下简称满江红学校。当时的法定代表人为陈凤有）租赁合同纠纷一案（以下简称1601号案）。蓬达公司提出包括满江红学校双倍返还押金30万元和租金73330元及从起诉之日至实际付清款之日止的利息等诉讼请求。蓬达公司在1601号案中提供的证据包括（但不限于）：1.作为出租人/甲方的满江红中心和作为承租人/乙方的蓬达公司签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同3》），《合同3》的约定与《合同1》一致，但尾部甲方签章处填写的时间为2006年9月1日，乙方签章处填写的时间为2006年9月11日；2.满江红中心于2006年9月19日出具的收到“彭远贵合同定金（押金）中山大道车陂北街28号之一合同”45万元的《收款收据》（勾选“支票”方式）；3.满江红中心于2006年9月作出的《情况说明》，其中包括“2006年9月，蓬达公司重新与我中心签署了《广州市房屋租赁合同》（包含原向满江红学校承租场地面积）并按合同约定向我中心交付了45万元保证金”等内容。本院经审理后于2006年12月20日作出（2006）天法民四初字第1601号民事判决书（以下简称1601号判决书），查明：“……2003年11月19日，满江红中心与陈凤有签订《租赁合同》一份，约定满江红中心将广州市天河区中山大道北车陂大胜小区（暂名）内的建筑物（含玛莎学校、广东粤剧学校）及相关配套设施和空地约14000平方米出租给陈凤有作教学用途，租赁期限自2003年12月1日至2023年12月1日，满江红中心不允许陈凤有转租租赁物等。2004年1月15日，经广州市天河区教育局核准，陈凤有在上述场地成立了满江红学校办学。2006年4月1日，蓬达公司（乙方）与满江红学校（甲方）签订《合作协议书》，约定：甲方负责提供……满江红学校至少7150平方米的建筑（以下简称1601号案所涉场地）作为乙方校舍；……合作时间从2006年4月1日至2016年8月1日；……2006年6月，满江红学校将1601号案所涉场地交付蓬达公司改造。2006年6月，满江红学校因欠债倒闭……满江红中心于2006年7月将承租给满江红学校的房屋及相关配套设施和空地（包括1601号案所涉场地）收回。……2006年9月11日，蓬达公司与满江红中心又签署了一份《合同3》，约定由蓬达公司向满江红中心承租包括1601号案所涉场地在内的2.5万平方米的场地，并于2006年9月19日向满江红中心支付了45万元押金”。1601号判决书已发生法律效力。在2019年11月26日的庭询中，满江红中心称满江红学校与其无关，满江红学校是其他独立法人，且不是满江红中心的法定代表人郭炳基设立或投资的；《合同3》是满江红中心与蓬达公司签订的草稿合同，满江红中心在签订合同后就向蓬达公司出具收到押金45万元的《收款收据》，《收款收据》已注明是支票方式支付，但满江红中心实际没有收到该笔款项，蓬达公司如果认为其已交纳该笔款项应提供银行转账凭证予以证明。鑫昱隆公司则称其没有收到满江红中心转交的《合同1》约定的保证金45万元，所以不存在没收该笔保证金或以该笔保证金抵扣蓬达公司和加利福学校拖欠的租金问题。本院认为：关于本案中应以哪一份合同作为认定租赁双方权利和义务的依据的问题。鉴于广州市教育局函复本院称其存档资料中没有《合同2》，满江红中心亦称其没有签订过《合同2》，即《合同2》的出处现无法查清。满江红中心认可《合同1》，而蓬达公司在1601号案中直至1601号判决书作出的2006年12月20日亦仅提供其与满江红中心签订的《合同3》作为证据，且《合同3》的约定与《合同1》一致、只是《合同3》尾部甲方签章处的时间与《合同1》不一致，据此，本院认定应以《合同1》和《合同3》作为认定租赁双方权利和义务的依据，不采纳《合同2》作为认定本案事实的依据。租赁物的出租人负有举证证明其租赁物具备合法性的义务，否则应承担举证不能的法律后果。案涉场地属于天河区车陂北街28号之一的房地产的其中一部分，天河区车陂北街28号之一的房地产的权属证书载明“……2.其中用地11261.26平方米未经批准使用；3.其中1450.11平方米超建面积未作处理”等内容。为此，本院向原广州市国土资源和规划委员会发函查询案涉场地的规划报建、规划验收情况及案涉场地是否包含于上述第2点（即未经批准使用的用地11261.26平方米）和第3点（即未作处理的超建面积1450.11平方米）的范围内或者与上述两点的范围是否存在交叉等问题并提供了《转让协议书》的附图2。但该单位函复本院称未查到加利福学校区域的相关规划审批及验收记录；未经批准使用用地面积及超建面积是通过实测面积扣减原宅基地证载面积所得，无法确定具体位置。而作为天河区车陂北街28号之一的房地产的权属人的车陂公司亦称其无法明确上述未经批准使用的用地11261.26平方米和未作处理的超建面积1450.11平方米的范围。上述情况致使本院无法认定案涉场地是否部分属于上述未经批准使用的用地11261.26平方米和未作处理的超建面积1450.11平方米的范围，本院认定案涉场地中属于超建面积范围部分对应的租赁合同关系则无效，其他部分对应的租赁合同关系则有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。车陂公司已同意满江红中心将满江红中心向车陂公司承租的包括案涉场地在内的相关租赁物的承租使用权等转让给鑫昱隆公司，且鑫昱隆公司和车陂公司、满江红中心已于2016年1月29日分别向蓬达公司邮寄《概括转让通知函》及于2016年2月22日在加利福学校门口张贴《概括转让通知函》，告知“蓬达公司（加利福学校）”关于满江红中心将其在《合同1》中的权利义务概括转让给鑫昱隆公司等情况，并要求“蓬达公司（加利福学校）”向鑫昱隆公司的指定账户支付租金及在指定期限内带齐所有相关租赁合同或补充协议（如有）、已付租金和费用的相关凭证等与满江红中心、鑫昱隆公司核对并确认双方的债权债务，本院据此认定蓬达公司和加利福学校均已收到《概括转让通知函》。结合广州市教育局函复本院时提供的附件可知，相关部门曾组织鑫昱隆公司、车陂公司、加利福学校等各方就本案纠纷进行协商，蓬达公司和加利福学校并未对上述债权债务的概括转让提出异议且已参与协商，本院据此认定《合同1》和《合同3》中出租人/甲方的权利和义务已概括转让给鑫昱隆公司。关于案涉场地租金/使用费的付款义务人的问题。《合同1》和《合同3》是由蓬达公司作为承租人签订的，之后，蓬达公司在案涉场地举办加利福学校，案涉场地由加利福学校实际使用。由于鑫昱隆公司提供的满江红中心出具的前述发票均写明租金支付人为加利福学校，加利福学校亦在上述发票上加盖其印章确认，而鑫昱隆公司向广州市教育局申请政府信息公开并调取的《审计报告》（其中包括应付学校租金1352万元等内容）显示源晟事务所的打印内容但未显示加盖源晟事务所的印章，虽然源晟事务所函复本院称《审计报告》不是其作出的，但依据《市教育局答复》中关于“二、关于加利福学校2010-2017年的年审档案。……（二）2011年度以后实行网上年检，所需资料齐全”的内容，本院认定《审计报告》是加利福学校按照规定向广州市教育局提供的，其中关于“应付学校租金1352万元”的内容属于加利福学校对欠付租金的自认，因此，本院认定在《合同1》和《合同3》履行中，原出租人满江红中心和蓬达公司、加利福学校均认可案涉场地的承租人变更为加利福学校。同时，从满江红中心提供的《租金确认书》可知，蓬达公司在2013年11月29日之后仍表示同意支付案涉场地的租金，构成债的加入。综上，本院认定，蓬达公司和加利福学校均是案涉场地租金/使用费的付款义务人。关于欠付案涉场地租金/使用费的金额问题。鑫昱隆公司已提供上述发票用于证明案涉场地的租金支付情况，并陈述了欠付租金的情况。蓬达公司和加利福学校负有举证证明案涉场地租金支付情况的义务，但未举证证明，视为其放弃答辩和举证的权利，本院采纳鑫昱隆公司提供的上述发票及其与满江红中心、车陂公司的相关陈述作为认定案涉场地租金支付情况的依据。从上述发票看，加利福学校已向满江红中心付清截止至2008年1月的租金/使用费及付清2012年12月、2013年1月的租金/使用费，向车陂公司支付2008年1、2月的租金/使用费各15万元和2008年3月的部分租金/使用费13万元，由上可知，加利福学校重复支付2008年1月的租金/使用费15万元，该15万元可用于抵扣2008年3月欠付的租金/使用费2万元和2008年4月的部分租金/使用费13万元。综上，案涉场地欠付的租金/使用费合计为1472万元[即2008年4月欠付2万元＋2008年5月至2012年11月期间欠付825万元（即15万元/月×55个月）＋2013年2月至2016年8月期间欠付645万元（即15万元/月×43个月）]。关于鑫昱隆公司主张逾期支付上述租金/使用费合计1472万元的违约金问题。迟延支付案涉场地中属于超建面积范围部分的使用费因相应的租赁合同关系无效而不存在违约责任承担问题，迟延支付其他部分的租金则构成违约。考虑到案涉场地的面积大于上述未经批准使用的用地面积和未作处理的超建面积，以及违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，而鑫昱隆公司至今未收到上述租金/使用费存在利息损失，该利息损失理应得到补偿等问题，本院从公平原则出发酌情认定上述利息损失应以1472元为本金从鑫昱隆公司主张的2016年9月1日开始计付，其中2016年9月1日至2019年8月19日期间的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。对于鑫昱隆公司主张的超过上述金额部分，本院不予支持。蓬达公司和加利福学校经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法可作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条第一款、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州蓬达商贸有限公司、广州加利福职业技术学校于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市鑫昱隆投资管理有限公司支付拖欠的租金/使用费合计14720000元。二、被告广州蓬达商贸有限公司、广州加利福职业技术学校于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市鑫昱隆投资管理有限公司补偿拖欠租金/使用费造成的利息损失（以14720000元为本金，其中2016年9月1日至2019年8月19日期间的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）。三、驳回原告广州市鑫昱隆投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费111580元，由原告广州市鑫昱隆投资管理有限公司负担1060元，被告广州蓬达商贸有限公司负担110520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈晓琼人民陪审员  吴春礼人民陪审员  陈世德二〇一九年十二月十六日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠            本判决书于2019年  月  日送达（33）