福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5879号 上诉人（一审被告）：庄芳鹰，男，1963年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（一审原告）：李天保，男，1960年1月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨志谦，北京惠诚（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：洪静，北京惠诚（厦门）律师事务所执业律师。 原审第三人：厦门市思明区人民政府中华街道办事处，住所地福建省厦门市思明区镇海路26号。 负责人：陈泽昭，主任。 委托诉讼代理人：陈秀红，福建均融律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴玮莲，福建均融律师事务所执业律师。 上诉人庄芳鹰因与被上诉人李天保、原审第三人厦门市思明区人民政府中华街道办事处合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初3895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人庄芳鹰上诉请求:1、请求依法撤销厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初3895号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：双方签订协议实际履行已经11年，被上诉人反悔并恶意诉讼，从协议签订后，支付第三人租金每月281元均由上诉人缴交，被上诉人恶意反悔，违背社会公理。第三人对双方的出让使用权协议和上诉人的实际使用知情，物业管理费催收也每月打电话给上诉人。双方的使用权出让协议并未改变所有权的归属，也没有损害公共利益，是原审认定事实错误。 被上诉人李天保答辩称：一、庄芳鹰与李天保签订的《协议书》应当认定无效。2006年11月28日，被上诉人李天保与拆迁人厦门市文安旧城改造有限公司签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定将碧湖嘉园1号楼2号梯806室（后门牌号变更为××801室）公房安置给李天保，建筑面积为91.06平方米，李天保支付超面积的安置分配费61541.8元。由于本案讼争房产是李天保基于拆迁获得的公房安置，李天保只有承租房屋的使用权，故在讼争房产交付使用时，李天保还分别于2008年8月13日、2011年11月1日及2013年11月1日与原审第三人签订《公有住宅租赁合同》，同时因庄芳鹰未按协议书约定交纳租金等义务，李天保还缴纳2016.5.1至2018.12.31期间租金9020.8元并持有发票原件予以证实。上诉人庄芳鹰与被上诉人李天保于2008年3月19日签订的《协议书》，上诉人撰写的协议书文字内容就明确体现属房管局公房；上诉人将购房款写成住房使用权交换补偿金（购房款总价远低于同地段商品房交易价格）；将交易形式写成住房使用权长期使用、装修换使用等事实。故双方签订的《协议书》其实质是李天保将获得的公房使用权让予庄芳鹰，庄芳鹰支付价款获得公房使用权，而公房主要是满足有住房需求且无力自行购买房产的低收入人群，具有公益性，双方转让公房行为损害了社会公共利益，应认定无效。另一方面本案李天保是基于低收入经济困难家庭获得拆迁安置并支付安置分配费而获得的公房，而庄芳鹰不属于拆迁安置对象，违法取得讼争安置房，损害社会公共利益，应当认定无效。本案讼争房产转让性质系公房使用权转让，即公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括转移。根据合同法88条规定原审第三人明确表示不同意李天保将讼争房屋转租、转让给庄芳鹰。因此，李天保将讼争房屋承租使用权转让给庄芳鹰的行为，也系无权处分行为，既未取得第三人的事先同意，也未取得第三人的事后认可，应认定无效。二、上诉人庄芳鹰应立即将讼争房产腾空并交还被上诉人李天保。如前所述，上诉人与被上诉人签订的协议书无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故上诉人庄芳鹰应当立即将厦门市碧湖嘉园1号楼2号梯806室（即××801室）房产腾空并交还被上诉人李天保。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人厦门市思明区人民政府中华街道办事处答辩称：一、第三人与李天保签订《住宅租赁合同》合法有效，李天保应严格依约履行，李天保擅自转让、转租的行为无效。第三人与李天保所签订的《住宅租赁合同》第四条约定“不得将承租的房屋转租、转让、转借、空置、投资，或者通过其他方式将房屋交其他人使用，否则第三人有权解除合同。”李天保擅自与庄芳鹰签订《协议书》，无论其行为是转让、转租的性质，李天保的行为均严重违反《住宅租赁合同》的约定，第三人均不予认可。第三人保留解除与李天保之间的租赁合同并收回房屋的权利，必要时将诉诸法院。二、第三人对庄芳鹰的主张不予认可，第三人也从未认可庄芳鹰作为案涉房屋的使用人。第三人从始至终只和李天保签订过房屋租赁合同，至今收取的房屋租金缴交单位均写明为李天保，租金发票也仅是开具给李天保。庄芳鹰代李天保缴纳租金的行为也不是其享有讼争房屋的使用权的依据，第三人再次明确表示：第三人作为案涉公有住宅房屋的出租人，从未同意、亦不追认李天保的擅自转租、转让行为，也不认可庄芳鹰继续使用案涉公有住宅房屋的行为。三、本案李天保与庄芳鹰之间签订的《协议书》属于无权处分、损害国家利益的无效合同。案涉房屋是厦门市公有住宅房屋，为国有资产，产权归属国家。李天保取得的仅是案涉房屋的“承租权”，并非“所有权”，李天保无权对国有资产进行处分。庄芳鹰明知案涉房屋为国有资产，仍签署购买合同。李天保与庄芳鹰的行为属于《合同法》第52条第（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为”故该合同应认定为无效合同。 李天保向一审法院提出诉讼请求：1.确认李天保与庄芳鹰签订的《协议书》无效；2.判令庄芳鹰立即将厦门市碧湖嘉园1号楼2号梯806室（即××801室）房产腾空并交还李天保；3.由庄芳鹰承担本案诉讼费用。事实和理由：李天保所居住的讲古脚6号房屋因“和平里酒店二期”建设需要应拆除。在2006年11月28日，李天保与拆迁人厦门市文安旧城改造有限公司（以下简称文安旧改公司）签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安臵协议书》（以下简称《拆迁协议》），约定将厦门市碧湖嘉园1号楼2号梯806室（后门牌号变更为××801室，以下简称案涉房屋）公房安置给李天保使用，建筑面积为91.06平方米，李天保支付超面积的安置分配费61541.8元。该公房安置后，李天保一直与中华街道办签订《住宅租赁合同》并支付租金，租赁合同明确擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效。2008年3月19日，李天保与庄芳鹰签订《协议书》，约定李天保将案涉房屋公房使用权长期转让给庄芳鹰，庄芳鹰应支付李天保住宅使用权交换补偿金291392元。协议书签订后，李天保将案涉房屋公房交付给庄芳鹰占有、使用。李天保与庄芳鹰签订的《协议书》系无效合同，庄芳鹰应将案涉房屋公房腾空并交还李天保。 一审法院认定的事实：2008年3月19日，李天保（甲方）与庄芳鹰（乙方）签订《协议书》，约定的主要内容有：甲方住房即案涉房屋，属房管局公房，为方便双方家庭工作、子女上学，甲、乙双方在自愿平等的基础上，以“装修换使用”过户形式办理交换上述房屋事宜：1、甲方同意交换上述住房使用权归乙方长期使用至更换户名为乙方时止。乙方同意一次性补贴291392元作为住房使用权交换补偿金给以甲方实收，此款包括甲方的室内装修，水电有线电视申请交纳的费用（及以后甲方自行租赁房屋租金在内），另向政府有关部门交纳的公房超面积分配费61541.8元由甲方自行交纳；2、付款方式：双方签订协议时，乙方即第一次付清政府公房超面积分配费，甲方移交该房屋手续给乙方。余款于2008年5月底拿到该房钥匙时付清；3、目前厦门市公房使用权交换和产权买断手续，要政府政策通知重新受理此项业务时，则双方应及时配合到相关部门办理更名手续，或甲方经公证委托乙方直接办理更名手续。甲方保证该房能顺利过户到乙方名下等。 案涉房屋系李天保原居住的厦门市思明区讲古脚6号因“和平里酒店二期”建设需要被拆迁，且李天保在本市无其他房源，与拆迁人文安旧改公司签订《拆迁协议》，由文安旧改公司给予公房安置，建筑面积91.06平方米，二室二厅结构。2008年8月13日，案涉房屋以中华街道办的名义与李天保签订《住宅租赁合同》，约定租赁期限为2008年8月16日至2009年2月15日，计租面积为49.71平方米，月租金为281.9元，《住宅租赁合同》第四条约定“乙方（李天保）如擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，甲方（中华街道办）有权解除租赁合同，收回房屋，没收违法所得，并可处以违法所得一至五倍的罚款”。之后，中华街道办又与李天保就案涉房屋签订二份《中华街道公有住宅租赁合同》，租赁期限分别自2011年11月1日至2013年10月30日和2013年11月1日至2015年10月30日，上述二份合同的第四条第二款约定“租赁期限内，乙方不得将承租的房屋转租、转让、转借、空置、投资、或者通过其他方式将房屋交其他人使用，否则甲方有权解除合同”。案涉房屋自交付之后至今均由庄芳鹰在使用，庄芳鹰持有二份《中华街道公有住宅租赁合同》原件及由中华街道办出具的2013年7月16日至2014年6月30日（3241.9元）、2015年5月1日至2016年4月30日（4510.4元）《厦门市政府非税收入专用票据》原件，项目名称为房屋租金；庄芳鹰还持有向中华街道办缴交房租的现金解款单的原件，金额为3382.8元。李天保持有《住宅租赁合同》的原件及由中华街道办出具的2016年5月1日至2018年12月31日（9020.8元）的《厦门市政府非税收入专用票据》原件。 另查明，文安旧改公司向一审法院出具一份《情况说明》，主要内容有：文安旧改公司向惠扬（厦门）房地产发展有限公司购买“碧湖嘉园”安置房用于“和平里酒店二期”的拆迁安置。根据《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（“和平里酒店二期”ＮＯ：Ｇ041号），对李天保实行公房安置，安置房地点为碧湖嘉园1号楼2号梯806室（现门牌号××801室）。文安旧改公司系该套房屋的所有权人。自2008年8月13日起由文安旧改公司的主管部门中华街道办与李天保签订住宅租赁合同。 一审法院认为，李天保因房屋被拆迁且无其他房源，由拆迁人文安旧改公司对其进行公房安置即案涉房屋。公房主要是满足有住房需求且无力自行购买商品房或其他房源的低收入人群，具有公益性。李天保与庄芳鹰以“装修换使用”的名义就案涉房屋签订《协议书》，其实质是李天保将获取的公房使用权让予庄芳鹰，庄芳鹰支付对价获得公房使用权，而李天保获得相应对价，其行为损害了社会公共利益和出租方中华街道办的权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，李天保与庄芳鹰签订的《协议书》应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。李天保主张确认与庄芳鹰签订《协议书》无效及庄芳鹰将案涉房屋腾空返还的诉讼请求，于法有据，应以支持。李天保与庄芳鹰对《协议书》无效的法律后果均有过错，本案案件受理费应由李天保与庄芳鹰共同承担。李天保的诉讼请求，一审予以部分支持。庄芳鹰的抗辩理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李天保与庄芳鹰于2008年3月19日签订的《协议书》无效；二、庄芳鹰应于本判决生效之日起60日内将厦门市湖里区××801室的房屋腾空并交还李天保；三、驳回李天保的其他诉讼请求。案件受理费5671元，由李天保、庄芳鹰各负担2835.5元。 二审中，双方对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，原审第三人在庭审中陈述，被上诉人仍为涉案房产的承租人。 本院认为，涉案房产为拆迁安置公房，双方当事人签订的《协议书》名为装修换使用合同实为出让该房产使用权，被上诉人以政府提供的低价安置公房的出让盈利，违反被上诉人与原审第三人所签《中华街道公有住宅租赁合同》的禁止转让条款约定，原审第三人对合同效力亦不予认可，该协议效力认定无效，并无不当。无效合同自始无效，双方当事人应恢复到起始状态。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5670.8元，由上诉人庄芳鹰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶 青 审 判 员 林丽珊 审 判 员 纪荣典 二〇一九年十二月三十日 书记员丘小涓 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 ……