广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0507执异48号之一 异议人张超，男，汉族，1988年11月20日出生，住广东省汕头市澄海区。 委托代理人王灿红，国信信扬（汕头）律师事务所。 委托代理人曾南，国信信扬（汕头）律师事务所。 申请执行人汕头经济特区包装印刷物资有限公司（原汕头经济特区包装印刷物资公司），住所地汕头市龙湖区。 法定代表人：徐更宣 委托代理人蔡燕云，广东东铭律师事务所律师。 委托代理人蔡钰敏，广东东铭律师事务所律师助理。 被执行人澄海市华达彩印公司，住所地澄海市。 法定代表人张少华。 委托代理人王灿红，国信信扬（汕头）律师事务所。 委托代理人曾南，国信信扬（汕头）律师事务所。 本院在执行申请执行人汕头经济特区包装印刷物资有限公司（简称汕特包装公司）与被执行人澄海市华达彩印公司（简称华达公司）买卖合同纠纷一案中，异议人张超对本院（2016）粤0507执恢38-3号执行裁定书，裁定查封被执行人华达公司位于汕头市澄海区莲华镇东铁公路东侧的房地产，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人张超称，1、异议人系汕头市澄海区莲华镇东铁公路东侧异议房产的实际权属人。2012年4月9日，张少鹏与异议人签订《房地产转让合同》，约定将上述异议房产及厂区内三幢、四幢、住宅楼一并转让给异议人，总价款为××万元整。汕头市澄海区莲华法律服务所对该合同进行了见证，并出具了（2012）莲华见证第028号《见证书》，该合同合法有效。同时，异议人依约付清全部转让款，并完成房产的交付程序。2、自2012年9月份至今，异议人陆续将异议房产出租给他人使用。因华达公司为集体所有制企业，且在2001年11月9日因不接受年度检验被吊销营业执照，故异议房产一直无法完成过户。3、异议人申请排除执行应得到支持，异议人已在查封前签订合法有效的《房地产转让合同》，依约结清转让款并合法占有上述房产，无法办理过户登记的原因也并非异议人的原因造成的，符合相关司法解释规定，请求法院解除对异议房产的查封。 异议人张超提交了执行异议申请书、《协议书》、（2000）汕中法经一初字第148号《民事判决书》、《申请执行书》、结算报告、收回贷款本息凭证、现金收入传票、借款利息收据、银行卡取款业务回单、情况说明、《见证书》、证明、《厂房租赁合同》、身份材料等（复印件）。 申请执行人汕特包装公司称，1、法院查封异议房产合法。异议房产至今仍登记在华达公司名下，异议人张超主张其系异议房产的合法权属人依法无据。2、根据相关司法解释的规定，异议人张超对异议房产不享有足以排除执行的权利。（1）、张超与张少鹏签订的《房地产转让合同》无效，其不符合在查封之前“已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。（2）、张超不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。（3）、张超提交的证据，不足以证明其“已支付全部价款”，其证据不具有客观真实性，缺乏关联性，也明显不符合常理。（4）、异议房产至今未过户到张超名下，是一连串“买受人”自身的过错造成的，并非因华达公司被吊销营业执照而未能办理过户登记。认为，异议人张超主张是异议房产“实际权属人”缺乏事实和法律依据。张超不能证明其是善意的买受人，其对异议房产依法不享有足以排除法院的强制执行的权利。异议人张超的异议理由依法不能成立，请求法院驳回异议人张超的异议请求。 被执行人华达公司称，澄海市莲华农村信用合作社（简称莲华农信社）与被执行人华达公司借款、抵押合同纠纷一案，汕头市中级人民法院作出（2000）汕中法经一初字第148号民事判决书，确认莲华农信社对异议房产享有优先受偿权。莲华农信社在申请强制执行过程中，汕头市中级人民法院对异议房产经两次拍卖均无人应价未能成交，最终协商确认上述房产以××万元的价格变卖给澄海市正欣塑料工艺有限公司（简称正欣公司），被执行人不是上述房产的实际权属人，故法院应撤销查封裁定，解除对异议房产的查封。 本院查明，广东省汕头市中级人民法院于2001年3月14日作出（2000）汕中法经一初字第148号民事判决：被告华达公司结欠原告莲华农信社借款本金××万元及利息（其中××万元从1999年1月1日起计，××万元从1999年3月5日起计，××万元从1999年3月31日起计，××万元从1999年4月12日起计，借款期限内利息按约定利率计；逾期利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率分段计至2000年10月26日的利息××元；2000年10月27日起至本判决限定还款之日止，以本金××万元按中国人民银行规定的逾期利率计），应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告莲华农信社，逾期还款应按中国人民银行同期同类贷款最高利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。在该判决书中，确认被告提供澄海市莲华镇东铁公路右侧为1999年8月24日至2001年8月24日止的借款最高额××万元作抵押物，依法进行抵押物登记，其抵押有效。原告对该抵押物享有优先受偿权。 广东省汕头市中级人民法院在执行（2001）汕中法执字第233号案件中，委托汕头市凤凰拍卖有限公司对澄海市莲华镇东铁公路右侧即异议房产进行公开拍卖，汕头市凤凰拍卖有限公司于2001年11月15日、18日先后两次举行拍卖会，确定拍卖底价为××元，都因无人应价未能成交。 2002年12月13日，莲华农信社（甲方）与华达公司（乙方）甲、乙双方就汕头市中级人民法院（2000）汕中法经一初字第148号民事判决执行事宜自愿达成执行协议：1、甲方同意乙方将本案抵押物即位于澄海市莲华镇东铁公路右侧房地产权证列0142668、0142674、0142669、0142672、0142673号，房地产他项权证列：粤房证他证字列第××号的房地产以××万元的价格变卖给正欣公司。变卖款由正欣公司在2002年12月25日前直接付还给甲方。2.乙方同意甲方在收到上述款项后作如下处理，即××万元付还本案诉讼费，约××万元付还贷款本金，约××万元付还贷款利息。3.乙方欠甲方剩余贷款本金及利息待以后乙方逐步偿还，乙方今后有可供执行的财产时，甲方可向法院申请恢复执行。 2002年12月28日，正欣公司与张少鹏签订了《协议书》，双方协议同意将原华达公司内房地产，权证列××号，房地产他项权证列：粤房证他证字列第××号的房地产以××万元的价格变卖给张少鹏。变卖款由张少鹏在2002年12月28日前直接付还给正欣公司。 2012年4月9日，张少鹏与异议人张超签订了《房地产转让合同》，合同约定，张少鹏将其拍卖所得的位于汕头市澄海区莲华镇东铁公路东侧房地产及上述异议房地产五处，以总价款××万元转让给张超。同时约定，合同签订的当天付清全部转让款。汕头市澄海区莲华法律服务所对该《房地产转让合同》的内容、代表人的身份及签章作了见证。对于转让款的付款经过张少鹏也作了说明。此后，异议人张超先后将上述部分异议房产出租给他人。 申请执行人汕特包装公司与被执行人华达公司买卖合同货款纠纷一案，本院于2001年6月20日作出（2001）龙经初字第128号民事判决：一、被告华达公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告汕特包装公司货款人民币××元及该款从2000年2月29日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行规定的同期流动资金逾期贷款利率计的逾期付款违约金。二、驳回原告汕特包装公司要求被告张少华承担连带清偿责任的诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，申请执行人汕特包装公司于2001年11月5日向本院申请执行，本院以（2001）龙执字第966号立案执行。 2016年8月26日，本院依申请执行人汕特包装公司的申请，对本案恢复执行，恢复案号列（2016）粤0507执恢38号，并于同月29日以（2016）粤0507执恢38号执行裁定书，裁定查封上述异议房产。在查封期限届满前，本院根据申请执行人的申请，于2019年7月29以（2016）粤0507执恢38-3号执行裁定书，裁定继续查封上述异议房产。 另查，华达公司于2001年11月9日被澄海市工商行政管理局吊销营业执照。 本院认为，广东省汕头市中级人民法院在执行莲华农信与被执行人华达公司借款、抵押合同纠纷一案中，委托拍卖机构对异议房产进行公开拍卖，上述异议房产于2001年11月15日、18日先后经两次拍卖均因无人应价而流拍，此时华达公司已被吊销营业执照。2002年12月13日，莲华农信社与华达公司在没有买受人参与的情况下，双方就汕头市中级人民法院（2000）汕中法经一初字第148号民事判决执行事宜自愿达成执行协议，将异议房产以低于流拍价即××万元的价格变卖给正欣公司。同月28日，正欣公司又与张少鹏以协议的形式，以同样的价格将异议房产转让给张少鹏。2012年4月9日，张少鹏再与异议人张超签订了《房地产转让合同》，张少鹏将其拍卖所得的位于汕头市澄海区莲华镇东铁公路东侧房地产连同上述异议房产，以总价款××万元转让给张超，但直至2016年8月29日本院查封上述异议房产时，该异议房产仍登记在华达公司名下。异议人张超陈述因华达公司被吊销营业执照，故异议房产一直无法完成过户，说明未办理过户的原因在于异议人没有履行合理的注意义务，对他人权利障碍的忽略，且异议人也没有采取积极措施，故异议房产未办理过户登记归责于异议人自身的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人张超提出解除对异议房产的查封，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人张超的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  林圣彬 审 判 员  罗朝晖 代理审判员  林展鹏 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  朱洋标 附件： 相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。