北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初19516号原告：邱宗仁，男，1975年11月13日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。被告：李保付，男，1951年8月25日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：通州区永乐店镇柴厂屯村村民委员会，地址北京市通州区永乐店镇柴厂屯村，统一社会信用代码：54110112A02936577U。法定代表人：宋贺春，村委会主任。委托诉讼代理人：王军，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原告邱宗仁与被告李保付、第三人通州区永乐店镇柴厂屯村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱宗仁的委托诉讼代理人刘向东，被告李保付，第三人村委会的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱宗仁向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告双方签订的《房屋租赁协议》已于2018年7月20日终止；2、请求法院判令被告向原告退还2018年7月20日至2041年4月11日期间多交付的租金3153511.16元；3、请求法院判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2010年4月12日签订了《土地租赁合同》，约定被告将位于通州区柴厂屯村的原柴厂屯乡政府永华化工厂30亩地的使用权出让给原告使用，租赁期自2011年4月12日至2031年4月11日止，租金共计480万元。同日双方签订了《附加协议书》，合同期限延长至2041年4月11日。后由于被告实际向原告交付的租赁土地少于30亩地，故租金下调至416万元，原告于2011年1月12日已付清全部租金共计416万元。2018年7月，因国家政策原因，该租金场所已不能继续使用。原告于2018年7月15日从该租赁场所腾退，但被告拒绝退还2018年7月16日至2041年4月11日期间多交付的租金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告李保付答辩称，原告在腾退的过程中始终没有和我说，一直到现在原告也没有和我见面说这个事情，造成的这个诉讼。关于终止，原告没有和我说，怎么会终止呢？如果说协议没有终止，怎么退租金呢？原告曾经起诉过我，后来我收到一条短信，说案子结案了。在腾退的过程中，法律我也不敢说我懂，政策我也不敢说知道。原告租赁是和我签的合同，不和我说，我都不知道原告在哪儿签的字，就告我了。我们签订了合同之后，我把28亩地交给了原告。原告自己终止这个合同，我有什么办法。原告走了，原告给拆迁方签字了，我们的损失怎么办，地没有了。我和原告签的合同，我给原告地方，原告走了，给我什么了？最大的损失我认为我这28亩地40年我和村委会签的合同，就这样解除了。村委会到现在也没有通知过我说这个地因为政策原因收回。如果原告不签字，肯定是无法扒，因为我们村现在还有没有扒的。第三人村委会述称，没有意见发表，和村委会没有关系。合同部分无效，按照合同法租赁最长20年，但是整个的过程我们村委会任何的利益也没有得到，只能说是历史遗留问题。认可涉案土地为工业用地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2008年4月2日，李保付人与村委会签订《厂地使用权租赁协议》。协议约定将原北京市通县永华化工厂30亩地（以下简称涉案土地）的使用权出租给李保付；约定土地使用权租赁期限为40年，自2004年1月1日至2043年12月31日止；约定土地租赁费15000元每年；租金交付方式约定为“为解决历史遗留问题（事业编），按照原柴厂屯镇人民政府批示，该厂地在租赁期内承租人在协议期内将无偿使用”；另协议第一段载明“原镇办企业北京市通县永华化工厂厂区为镇属集体企业用地，于2013年12月31日镇政府将该厂厂区归属为柴厂屯村委会管理。”被告李保付称其自2004年就没有交付过租金。2010年4月12日，李保付（甲方）与邱宗仁（乙方）签订《土地租赁合同》，合同约定李保付将涉案土地使用权由邱宗仁使用；约定租赁期限自2011年4月12日至2031年4月11日，2010年4月12日至2011年4月11日为乙方建设筹办免租期；约定“土地租金共计480万元（按实际面积，包括地租及附属物）”。当日两人又签订《附加协议书》，约定“承租土地的使用期限自原合同到期之日起继续使用10年，自贰零叁壹年肆月壹拾日至贰零肆壹年肆月壹拾日”。两份合同落款处均有村委会公章。庭审双方认可，因实际面积不足30亩，邱宗仁支付30年的租金共计416万元，李保付出具《收据》一份。原告邱宗仁自租赁合同签订后在涉案土地经营油宝生产等化工产业。关于涉案土地的性质。被告李保付提交《集体土地使用证》复印件一份与土地使用证复印件。《集体土地使用证》系1999年颁发，土地使用者登记为北京市通州区柴厂屯人民政府、北京市通县永华化工厂，用途为工业用地，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积为27000平方米。土地使用证系2013年颁发，载明土地使用权人为第三人村委会，地类（用途）为工业用地，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积为18372.03平方米。原告认可被告提交的上述权属证明。关于涉案土地地上物。原告邱宗仁称租赁合同签订时涉案土地没有地上物。被告李保付称租赁交付前，涉案土地有地上物若干，其同意邱宗仁拆除，不需单独支付对价，包括在416万元中。后原告在涉案土地上新建了地上物。关于涉案土地腾退。原告邱宗仁提交了《非住宅拆除接收单》与《腾退确认书》，称其合同签订后在涉案土地建设厂房若干，现涉案土地已被腾清。《非住宅拆除接收单》载明交房日期为2018年7月20日，占地面积18044.05平方米，房屋建筑面积为12561.97平方米，后邱宗仁作为被腾退人签字，北京先锋拆迁有限公司作为拆迁公司签字，江苏中益建设工程有限公司作为拆除公司盖章，北京市通州区永乐店镇人民政府作为腾退人盖章。《腾退确认书》系村委会与邱宗仁于2018年6月14日签订，第一段载明“为了确保通州区散乱污企业或工业大院腾退工作顺利进行，依据《通州区关于进一步强化工业大院和散乱污企业整治工作方案》，需对乙方地上物进行腾退，因乙方承租甲方土地，双方达成如下共识…”，并载明实测面积27.07亩，地上物建筑面积为12561.96平方米，还约定了其他内容。第三人村委会称因原告邱宗仁是实际使用人，腾退时直接与其进行交涉。本院认为，本案争议焦点为：一、李保付与邱宗仁《土地租赁合同》与《附加协议书》的合同效力；二、散乱污大院腾退是否属于合同解除事由；三、返还租金的计算。一、《土地租赁合同》与《附加协议书》的合同效力《中华人民共和国土地管理法（2004年）》第六十三条所禁止的主要是农民集体土地中的农用地出租用于非农业建设的行为，而农民集体土地中的建设用地的出租行为并不在一般性的禁止范畴之内。涉案土地虽是农民集体土地，经相关部门登记发证，涉案土地于1999年取得《集体土地使用证》，载明土地使用者为北京市通州区柴厂屯人民政府、北京市通县永华化工厂，用途为工业用地；2013年，经有关部门审查核实，登记颁发土地使用证，载明土地使用权人为第三人村委会，用途为工业用地。据查明，2008年李保付与第三人村委会签订了《厂地使用权租赁协议》，协议载明了“2003年12月31日化工厂厂区土地归属由柴厂屯村委会管理”，再结合2013年土地使用证载明的土地使用权人，涉案土地使用权人应为第三人村委会，故李保付为涉案土地使用权的承租人。根据李保付与邱宗仁2010年签订的《土地租赁合同》、《附加协议书》与当事人陈述，邱宗仁可对原地上物随意处置，李保付同意其拆除并称地上物含在416万元中。原被告签订的《土地租赁合同》与《附加协议书》系同一日所签，《附加协议书》并非租赁合同到期后续签的新租赁合同，而是将《土地租赁合同》租赁期限补充约定延续近10年、租赁期限变更为30年左右，该租赁期限已超过20年，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，故超过部分无效。所以，邱宗仁与李保付签订的《土地租赁合同》与《附加协议书》，除期间自2031年4月12日至2041年4月10日的部分无效外；其他内容，即《土地租赁合同》与《附加协议书》中自2011年4月12日至2031年4月11日的部分，系双方意思表示真实一致，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。二、散乱污企业的腾退是否属于合同的解除事由本案原告邱宗仁第一项诉讼请求实为请求解除双方租赁合同关系。《土地租赁合同》第六条约定“在合同期内如遇不可抗拒因素、拆迁等一切赔偿当全部归乙方所有，甲方将剩余租金退还乙方。”涉案土地因通州区“散乱污”企业或工业大院腾退工作将涉案土地腾退，应认定为不可归责于任何一方当事人的原因导致合同无法继续履行，当事人可据此解除合同，故对原告邱宗仁要求解除双方租赁合同关系，本院予以支持。合同解除时间以《非住宅拆除接收单》载明的交房时间为准，即2018年7月20日。三、返还租金的计算如上所述，邱宗仁与李保付签订租赁合同中2031年4月12日至2041年4月10日的部分无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现邱宗仁已交纳近30年（2011年4月12日至2041年4月10日）的租金416万元，因合同部分无效，就无效部分取得的财产应当予以返还，故李保付应将无效期间的租金返还。经计算无效期间应返还的租金为1386286.96元。如上所述，本院判定双方租赁合同关系于2018年7月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告李保付收取的2018年7月21日至2031年4月11日之间的租金应当予以返还，经计算该期间应返还租金为1764848.48元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告邱宗仁与被告李保付于2010年4月12日签订的《土地租赁合同》与《附加协议书》自2011年4月12日至2031年4月11日的部分于2018年7月20日解除；二、确认原告邱宗仁与被告李保付于2010年4月12日签订的《土地租赁合同》与《附加协议书》自2031年4月12日至2041年4月10日的部分无效；三、被告李保付退还原告邱宗仁租金共计3151135.44元，于本判决生效后七日内执行清；四、驳回原告邱宗仁的其他诉讼请求。案件受理费16014元，由原告邱宗仁负担1414元（已交纳），由被告李保付负担14600元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张伟营人民陪审员  张 慧人民陪审员  岳凤金二〇一九年十二月十六日法官 助理  梁宏耀书 记 员  曹 萌