吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0104民初2050号 原告：吴国伟，男，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘肃男，北京冠衡（长春）律师事务所律师。 被告：吕淑芬，女，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：杨波，吉林自主军创律师事务所律师。 原告吴国伟与被告吕淑芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴国伟的委托诉讼代理人刘肃男，吕淑芬的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴国伟向本院提出诉讼请求：1.判令吕淑芬给付吴国伟房屋使用费700,000.00元及利息95,200.00元（计算至2018年6月30日）；2.判令吕淑芬给付吴国伟房屋装修费210,000.00元；3.本案诉讼费、保全费等由吕淑芬承担。事实和理由：2014年8月11日，吕淑芬以买卖合同纠纷为由将吴国伟诉至本院，2015年2月6日，本院作出（2014）朝民初字第1846号民事判决书，判令吴国伟败诉并交付争议房产。2017年12月6日，本院作出（2017）吉0104民监6号民事裁定书，裁定本案由本院再审，并于2018年6月12日作出（2018）吉0104民再2号判决书，判令撤销（2014）朝民初字第1846号民事判决书，且驳回原审吕淑芬的诉讼请求。吴国伟认为，本院作出的（2018）吉0104民再2号判决书中认定吕淑芬并没有履行支付购房款的义务，虽然双方签订了买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，吴国伟不应当交付房屋。2012年9月双方签订买卖协议后，自2013年底该争议房产就一直由吕淑芬、金福昌夫妇实际占有，导致吴国伟无法使用，直至（2018）吉0104民再2号判决生效后，吕淑芬、金福昌夫妇才将该房产归还吴国伟，故吴国伟诉讼来院，请求判令吕淑芬给付在此期间内的房屋使用费及利息。庭审中，吴国伟增加诉讼请求，请求判令吕淑芬依据（2018）吉0104民再2号民事判决书将朝阳区房产的购房合同交付给吴国伟。 吕淑芬辩称：1.吴国伟所述从2012年9月至（2018）吉0104民再2号民事判决生效期间案涉房屋一直由吕淑芬占有与事实不符。吴国伟、吕淑芬于2012年9月9日签订案涉房屋买卖合同，吴国伟向吕淑芬交付房屋后又反悔，私自撬开房屋门锁将个人物品放入占据房屋。吕淑芬于2014年7月28日向法院提起诉讼，法院于2015年2月作出（2014）朝民初字第1846号民事判决支持了吕淑芬的诉讼请求，该判决生效后吕淑芬向法院申请强制执行，吴国伟于2015年6月才将案涉房屋交予吕淑芬。后吴国伟又向法院提起了再审，法院于2018年6月12日作出（2018）吉0104民再2号民事判决，再审判决作出后吴国伟收回案涉房屋。因此，吕淑芬占有房屋的期间应为2015年6月至2018年6月；2.案涉房屋部分装修由吕淑芬完成，且该房屋现已由吴国伟收回，故吴国伟向吕淑芬主张装修费用无事实及法律依据；3.吕淑芬已经履行了支付购房款的义务，吴国伟应将案涉房屋交付，故吕淑芬占有房屋有事实及法律依据，不应向吴国伟支付任何费用。本案争议的商品房买卖合同签订前，案外人冯忠诚、申杰、黄正勇与吕淑芬丈夫金福昌以及吴国伟之间确实存在借款合同关系和担保合同关系，吴国伟、吕淑芬双方签订的房屋买卖合同是在冯忠诚、申杰无法偿还借款的情况下，经几方平等协商，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，即金福昌对黄正勇的借款此时已经转化为吕淑芬对吴国伟的购房款，因此，应认定吕淑芬已经完成了购房款的给付义务，吴国伟亦应履行交付房屋的义务，吕淑芬对该房屋的占有和使用是基于房屋买卖协议所取得的所有权。4.即使法院认定吕淑芬应向吴国伟支付使用费用，利息也不应得到支持。本案利息主张的基础法律关系非借贷关系，利息给付的前提是一方存在逾期给付的违约行为，而吴国伟与吕淑芬之间的基础法律关系并非是房屋租赁关系，双方之间对于占有使用案涉房屋并没有约定相应的使用费用以及使用费用的给付方式及给付期限，因而逾期给付无从谈起，吴国伟要求吕淑芬给付利息的诉请无事实及法律依据。此外，本案不是借贷关系，吴国伟不应按借贷法律规定的6%向吕淑芬主张利息，即使吴国伟与吕淑芬之间是租赁关系，按照租赁合同的法律规定，租期超过一年的租赁费用给付时间为每届满一年时支付，吴国伟主张利息应从届满后主张，而不是吕淑芬占有房屋初始即应该支付使用费用，故吴国伟主张利息的计算期间不符合法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，案外人申杰、冯忠诚向黄正勇借钱，吴国伟为其提供担保，三方签订一份《三方协议》，约定：吴国伟同意将朝阳区，建筑面积共计341.50平方米一套房屋，作为冯忠诚、申杰借款抵押物，抵押给黄正勇，抵押期限三个月，2011年12月5日起至2012年3月4日止。 吕淑芬与金福昌系夫妻关系。2012年9月29日，吕淑芬作为甲方，吴国伟（吴丽娜）作为乙方，双方签订一份《买卖协议》，约定：乙方将位于朝阳区，建筑面积共计341.50平方米房屋卖给吕淑芬（2,000,000.00元）。吕淑芬在甲方处签字按手印，吴国伟、丁志琴以及吴丽娜分别在乙方夫妻双方、子女处签字按手印。后吴国伟、丁志琴、吴丽娜出具收据，载明收到吕淑芬房款2,000,000.00元（现金）。 2014年8月11日，吕淑芬起诉吴国伟、第三人长春市中山房地产开发有限责任公司（以下简称长春中山公司）房屋买卖合同纠纷一案至本院，要求吴国伟交付房屋，吴国伟辩称受胁迫签订的合同，其根本未收到200万元房款。本院于2015年2月2日作出（2014）朝民初字第1846号民事判决书，判决吴国伟于判决生效后15日内将位于长春市朝阳区总面积341.50平方米的商业用房倒出后交付给吕淑芬。判决生效后，2017年12月6日，本院依据吴国伟提交的新证据，作出（2017）吉0104民监6号民事裁定书，裁定该案由本院再审，再审期间中止原审判决执行。本院再审认为，吴国伟在原审及再审中均辩称签订合同系受胁迫，故涉案合同应予以撤销，但其自签订合同之日起一年内，既未申请人民法院或仲裁机构撤销该合同，也未通过向公安机关报案等其他途径解决问题，仅在2014年8月吕淑芬起诉后才以受胁迫作为抗辩理由，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项之规定，吴国伟关于合同应被撤销的主张不予支持。此外，吕淑芬主张其用现金支付购房款没有确凿证据支持，且违背常理，其对购房款项来源、付款方式没有合理解释，特别是金福昌在刑事询问笔录中自认并未支付购房价款，在并未收到购房款的情况下，吴国伟拒绝交付房屋符合《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定。据此，本院于2018年6月12日作出（2018）吉0104民再2号民事判决书，判决撤销本院（2014）朝民初字第1846号民事判决书，驳回吕淑芬的诉讼请求。 另查明，根据吉林省长春市信维公证处出具的（2015）吉长信维证字第52065号公证书，黄正勇称金福昌借款与其形成协议（实际上这个协议就是为申杰借钱），其又与吴国伟、申杰、冯忠诚形成上述《三方协议》。后申杰、冯忠诚借款后三个月没还款，经与吴国伟协商，金福昌以及吕淑芬与吴国伟形成上述《买卖协议》，同时，吴国伟为金福昌出具收条，故《买卖协议》实际为以物抵债的协议，在商谈以房顶账时，吴国伟未提过担保期限的问题。 再查明，本案审理过程中，依吴国伟申请，本院委托长春东达价格评估中心对长春市朝阳区同志街241号中山花园小区×号楼×、×号房屋的年租金及装修费进行鉴定，该评估中心于2019年12月4日出具长东达法评字[2019]第1102号价格评估结论书，结论为房屋租金损失评估价格合计623,512.00元，具体为：2013年10月1日至2013年12月31日金额为36,329.00元，2014年1月1日至2014年12月31日为144,373.00元，2015年1月1日至2015年12月31日为144,987.00元，2016年1月1日至2016年12月31日为145,315.00元，2017年1月1日至2017年12月31日为157,240.00元，2018年1月1日至2018年6月30日为79,604.00元，另2013年10月1日至2018年6月30日采暖费合计84,336.00元。关于装修费用价格的鉴定，因当事人始终无法提供装修材料品牌及规格的购买凭证，且不同装修品牌规格差额较大，品牌规格无法确定将会造成最终评估额度的不准确性，故长春东达价格评估中心申请退出此次鉴定评估。 认定上述事实的证据有：《三方协议》、《买卖协议》、收据、民事判决书、公证书、价格评估结论书及庭审笔录在卷佐证。 本院认为：1.在（2014）朝民初字第1846号案件中，吕淑芬作虚假陈述，致使其在未支付购房款的情况下占有案涉房屋，给原告造成经济损失，应向吴国伟支付占有案涉房屋期间的房屋使用费，并赔偿利息损失。2.吴国伟主张吕淑芬占有案涉房屋的时间为2013年10月1日，吕淑芬主张返还案涉房屋的时间为2018年6月12日，但双方均未提供相应的证据予以证明，故本院认定案涉房屋占有的起始时间和终止时间分别以吕淑芬、吴国伟的自认为准，即案涉房屋的占有期间为2015年6月2日至2018年6月30日。3.根据长春东达价格评估中心出具的长东达法评字[2019]第1102号价格评估结论书，2015年6月2日至2015年12月31日的房屋租金为84,608.85元（144,987.00元÷365天×213天），2016年1月1日至2018年6月30日的房屋租金为382,159.00元（145,315.00元＋157,240.00元＋79,604.00元），扣除2015年6月2日至2018年6月30日的采暖费54,716.26元（84,336.00元÷1734天×1125天），2015年6月2日至2018年6月30日的租金损失合计412,051.59元（84,608.85元＋382,159.00元-54,716.26元），故吕淑芬应向吴国伟支付房屋使用费共计412,051.59元。其中2015年6月2日至2016年6月1日的房屋租金为127,554.27元、2016年6月2日至2017年6月1日的房屋租金为132,296.94元、2017年6月2日至2018年6月1日的房屋租金为140,856.61元、2018年6月2日至2018年6月30日的房屋租金为11,343.67元。4.关于利息，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，结合该条款及吴国伟的诉讼请求，利息的计算方式为：以127,554.27元为基数，自2016年6月2日开始计算；以132,296.94元为基数，自2017年6月2日开始计算；以140,856.61元为基数，自2018年6月2日开始计算；以上利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年6月30日，共计20,093.91元（12757.20元+6860.15元+476.56元）。5.吴国伟主张房屋装修费为210,000.00元，但其未提供证据证明案涉房屋在交付吕淑芬前已经进行装修及装修的相关费用，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，吴国伟关于房屋装修费的诉讼请求，本院不予支持。6.吴国伟主张吕淑芬向其交付案涉房屋的购房合同无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吕淑芬于本判决生效后立即向原告吴国伟支付房屋使用费412,051.59元及利息20,093.91元，共计432,145.50元； 二、驳回原告吴国伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,846.00元，由原告吴国伟负担6,066.00元、由被告吕淑芬负担7,780.00元， 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长 张 奇 人民陪审员 孙 伟 人民陪审员 李艳梅 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员 郭乃歌