湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0103民初10238号原告：金俊鹏，男，1959年10月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥，湖南如金律师事务所律师。原告金俊鹏与被告长沙铁路房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18号立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金俊鹏，被告长沙铁路房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎镇宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金俊鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担没有依照《长沙市商品房买卖合同》期限内办理取得涉案房屋权证登记和土地使用证的违约责任，原告应给付原告违约金37110元；2、判令被告承担本案的全部涉讼费。事实与理由：原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告向被告购买香芙嘉园X栋XXX室房屋，被告未依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定在房屋交付使用之日起90日内为原告办理房屋权属证书，故诉至法院，要求被告依照《长沙市商品房买卖合同》每日万分之一的约定承担自2016年6月30日起至2018年12月18日止的逾期办证违约金。被告长沙铁路房地产开发有限公司辩称：商品房是内部福利住房，被告行为不是盈利性的市场开发行为，逾期办证有第三人原因，需扣除第三人因素导致延误的时间，合同约定的违约金过高，请求法院酌情调整至日万分之零点二，且原告房产证已经办理，违约金也应该计算至房产证登记的办理日期止。本院经审理认定事实如下：2016年3月17日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的香芙嘉园X栋XXX室商品房，总房价356613元；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房；在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用证，但若双方在合同约定的交付日期前办妥房屋交接手续的，则办妥权证登记的日期为约定的交付日期后一年半以内；因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人选择不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。前述合同签订后，原告依约支付了购房款并交纳了相关税费。原告诉称被告于2016年3月15日交付涉案房屋，被告开庭时陈述其于2016年6月30日交付涉案房屋。2019年5月21日，长沙市不动产登记中心将涉案房屋所有权登记至原告名下。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布《关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号），决定自2016年9月9日起，在城区实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放，2016年8月29日至9月8日城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告依约支付了购房款并交纳了相关税费，被告应当按约向原告交付房屋并办妥涉案房屋权属证书。结合当事人争议焦点分述如下：关于办证期限的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”原告援引前述90日的规定，认为涉案房屋系现房，房屋权属证书的办理期限应为自合同订立之日起90日。但从第十八条第一款文义及上下文来看，90日的适用是有顺位的，即在当事人对房屋权属证书办理期限没有约定的情形下，并且商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，房屋权属证书的办理期限才适用第十八条第一款第（三）项之规定自合同订立之日起90日。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条明确约定“在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”，办证期限应按照第十八条第一款第（一）项规定的认定，即以合同约定为准。现原告自认房屋交付时间为2016年3月15日，该时间早于合同约定的交付房屋时间，对此合同第二十条第二款予以约定“但若双方在本合同第八条约定的交付日期前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为第八条约定交付日期后500个工作日内”，而本案中合同约定的交付房屋时间为2016年6月30日，故被告履行办证义务的期间为2016年7月1日起500个工作日内，即2018年7月2日之前。关于房屋权属证书“办妥”的认定。双方合同约定的“办妥”时间，不能理解为原告实际从被告处领取不动产权证的时间，应以长沙市不动产登记中心将涉案房屋所有权登记至原告名下的日期即2019年5月21日作为“办妥”之日。综上，被告逾期322天（自2018年7月3日起至2019年5月21日止）才为原告办妥房屋权属证书。同时，合同还约定“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任”，该约定不违反法律规定，长沙市人民政府实施不动产统一登记的新政策并非被告促成，结合同小区其他业主已发生法律效力的判决书的认定，不动产登记机关停止办理不动产登记的11天不计算为被告的逾期办证时间，故被告实际逾期时间为311天（322天-11天）；被告对此应承担相应的违约责任。关于违约金的计算基数。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方约定的逾期办证违约金为“每日按已付房款的万分之一支付违约金”，房款为商品房价款，该笔款项是被告向原告出卖涉案商品房所获得的对价，契税、印花税、维修基金等费用系由被告代收后向相关职能部门缴纳，并非由被告实际获得；因此，以合同约定的商品房价款作为违约金计算基数符合双方约定，且于法有据。同时，因产权登记面积与合同约定面积的误差而找补差价发生在不动产权证办妥之后，故应以合同约定的商品房价款作为计算违约金的基数。关于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：“对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”原、被告均未举证证明逾期办证的实际损失，也未举证证明在签订合同时双方预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成的损失，参照涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的逾期办证违约金计算标准，本院将违约金计算标准调整至每日万分之零点二。综上，本案逾期办证的违约金以合同约定的商品房价款356613元为基数，按每日万分之零点二计算311天，为2218.13元；原告诉求中超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金俊鹏支付逾期办证违约金2218.13元；二、驳回原告金俊鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取364元,由被告长沙铁路房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈希二〇一九年十二月二十八日书记员  杨微