上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91851号原告：凯策软件技术(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区郭守敬路XXX号浦东软件园12幢21212-21214室。法定代表人：TILAMNS.WAGNER，董事长。委托诉讼代理人：高颖，上海拓海律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯琦帆，上海拓海律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元。原告凯策软件技术(上海)有限公司与被告上海源涞实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯策软件技术(上海)有限公司的委托诉讼代理人冯琦帆到庭参加诉讼。被告上海源涞实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。凯策软件技术(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年8月21日解除；2.判令被告退还原告自2019年9月7日起至同年10月19日止的租金人民币29,806.45元及保证金21,000元，二项合计50,806.45元；3.判令被告支付原告违约金42,000元；4.判令被告赔偿原告律师费损失14,000元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，原告将系争房屋提供给员工作为住房，租赁期限自2019年7月20日起至2021年7月19日止，月租金为21,000元，保证金为21,000元。2019年7月20日，被告向原告员工(即实际居住人)交付了系争房屋。2019年7月22日，系争房屋的产权人贲某某和邓某某通知实际居住人，因被告长期拖欠产权人租金，产权人欲解除与被告的租赁合同。原告即要求被告与产权人解决上述问题。但直至2019年8月17日，被告仍然置之不理，导致产权人亲自前往系争房屋处，直接要求实际居住人搬离。2019年9月6日，在产权人的强烈要求下，实际居住人搬离系争房屋。鉴于合同已无法实际履行，原告于2019年8月20日向被告发函要求解除租赁合同，但被告始终未予回复，故原告诉至本院。上海源涞实业有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)的权利人登记为案外人贲某某、邓某某。2015年5月17日，贲某某、邓某某出具《授权委托书》，委托被告将系争房屋进行出租，授权期限为2015年5月17日起至2022年6月16日止。2019年6月24日，被告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的原告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁期限自2019年7月20日起至2021年7月19日止，月租金为21,000元，保证金为21,000元。该合同第5.1条约定：“……租赁期顺利结束后，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)扣除水电煤等房屋使用费用中应乙方应承担未支付的部分(如有)、房屋因乙方原因出现非自然损耗时乙方应付但未支付的维修费用(如有)后剩余部分无息归还乙方。”第9.2条约定：“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付提前违约的违约金，违约金的数额为2个月的月租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……”合同还约定了其它事宜。合同签订后，原告方实际居住人向被告支付的定金21,000元转为保证金。2019年7月16日，原告通过银行转账方式向被告支付了自2019年7月20日起至2019年10月19日止的租金63,000元。2019年7月20日，被告向原告交付了系争房屋。2019年7月24日，系争房屋产权人的委托代理人杨清向实际居住人发送手机短信告知，如被告未能于2019年8月20日前支付租金，则要求实际居住人搬离系争房屋；2019年8月14日，杨清再次发送手机短信告知，因被告明确称无法于2019年8月20日前支付租金，故要求收回系争房屋。后实际居住人就上述事宜与被告员工进行微信沟通，但未果。2019年8月14日，被告员工通过微信向实际居住人回复：“我们老板承诺房东付租金，但是房东现在不相信我们老板会履行承诺。”2019年8月17日，原告员工肖太青与邓某某签署《承诺书》，内容为：“上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室业主邓某某及租户凯策软件科技(上海)有限公司于2019年8月17日就该房屋租赁及退租事宜约定如下：1、凯策软件科技(上海)有限公司最迟于2019年9月6日退租并交房给业主邓某某；2、2019年9月6日前，凯策软件科技(上海)有限公司无需向业主邓某某支付房租。”2019年8月20日，原告向被告发送《律师函》，内容包括：“1、因贵司严重违约行为致使合同目的不能实现，凯策单方提出解除《房屋租赁合同》；2、贵司于2019年8月27日前退还凯策已经实际支付给贵司的首期三个月的租金人民币63,000元及保证金人民币21,000元；3、贵司由于严重违约行为，于2019年8月27日前向凯策支付金额相当于2个月租金的违约金，即人民币42,000元。”次日，被告收到上述《律师函》。2019年11月20日，所有权人邓某某、接管人杨清向原告出具《房屋交接确认书》，内容为：“……2019年9月6日，凯策软件技术(上海)有限公司员工ReneM.Tschmuck(即实际居住人)搬离了该房屋，并由所有权人委托杨清先生接管。……”现因被告尚未退还保证金及部分租金，且未承担相应的违约责任，故原告于2019年9月诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供系争房屋的产权人邓某某于2019年8月15日向被告发送的《房屋租赁合同解除通知》，证明因被告拖欠支付2019年7、8月的租金，故要求与被告解除租赁合同。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《房屋租赁合同》《收据》、银行转账凭证、发票联、短信记录、微信记录、《承诺书》《律师函》、快递面单、《房屋交接确认书》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，合同约定被告应保证系争房屋处于正常的可使用的状态。现因被告拖欠系争房屋产权人的租金未付，导致系争房屋被收回，原告无法实现租赁目的，从而要求确认上述《房屋租赁合同》解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除之日为原告发送的《律师函》到达被告之日即2019年8月21日。合同解除后，被告应向原告退还保证金，以及未使用期间即自2019年9月7日起至2019年10月19日止的租金。根据合同约定，被告交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的的，应承担相当于两个月租金标准的提前解约的违约金，故原告要求被告支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付律师费损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩和对原告所递交证据予以质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告凯策软件技术(上海)有限公司与被告上海源涞实业有限公司于2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月21日解除；二、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告凯策软件技术(上海)有限公司自2019年9月7日起至2019年10月19日止的租金29,806.45元；三、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告凯策软件技术(上海)有限公司保证金21,000元；四、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯策软件技术(上海)有限公司违约金42,000元；五、驳回原告凯策软件技术(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,120元，减半收取计1,060元，财产保全费1,056元，共计2,116元，由原告凯策软件技术(上海)有限公司负担116元，由被告上海源涞实业有限公司负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇一九年十二月二十日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。