海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1399号上诉人（原审原告）：海南丰谷投资管理有限公司，统一社会信用代码9146000056798213XX，住所地海南省海口市泰华路18号水岸长桥清泰阁A栋101室。法定代表人：庞学鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵卫，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许翠霞，海南法立信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南积汇实业有限责任公司，统一社会信用代码91460000780744464E，住所地海南省三亚市河西区儋州村横南一巷06号。法定代表人：陈鸿发，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢於深，该公司职员。被上诉人（原审第三人）：陈荣璋，男，1960年3月21日出生，汉族，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：陈俊先，海南唐海律师事务所律师。上诉人海南丰谷投资管理有限公司（以下简称丰谷公司）因与被上诉人海南积汇实业有限责任公司（以下简称积汇公司）、第三人陈荣璋房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初7007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭审理此案。丰谷公司的委托诉讼代理人赵卫、许翠霞，积汇公司的委托诉讼代理人谢於深，陈荣璋及其委托诉讼代理人陈俊先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰谷公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.改判支持丰谷公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定《9套房屋抵偿部分工程款证明》（以下简称《证明》）真实有效错误。司法鉴定书已鉴定《证明》上加盖的“中城建第六工程局集团有限公司”（以下简称中城建公司）印章与蚌埠经济开发区市场监督管理局存档印章不是同一枚印章。一审判决认定该鉴定意见已予以采纳，又认定《证明》真实有效的理由不成立。在（2018）琼02民初190民事判决中，中城建公司已明确表明该《证明》上的公章不是中城建公司加盖的。《证明》的签约主体为积汇公司与中城建公司，陈荣璋只是根据两公司的约定获得权属，陈荣璋不是签约当事人，其签署行为并不能代表中城建公司。经鉴定该《证明》上加盖的中城建公司印章与备案文件印章不一致，即《证明》上的内容不是中城建公司真实的意思表示，该《证明》无效。从已经生效的（2018）琼02民初190号民事判决上看，当事人根本没有提交《9套房屋抵偿部分工程款证明》作为证据，法院只是查明2018年5月30日积汇公司出具的文件中有抵购9套房的内容，这完全是其双方当事人的陈述，并非生效判决确认的事实。该判决对本案无既判力。该《证明》不是以陈荣璋的名义与积汇公司签署，而是以中城建公司的名义与积汇公司签署，没有中城建公司的同意签约不能生效。二、陈荣璋提供的物业管理费、有线电视收费、燃气收费等票据均发生在2016年4月之后，不能证实陈荣璋所谓在2014年已装修并入住。丰谷公司与积汇公司是于2014年12月24日签订合同，《证明》无效，则陈荣璋于2016年4月之后占有及使用房屋的行为是一种侵权行为，并不能对抗丰谷公司要求积汇公司交房的请求。该《证明》是在丰谷公司起诉获得一审胜诉、在二审审理期间才出现的，丰谷公司足以怀疑是事后补签的，本案巧合的是“中城建第六工程局集团有限公司”已于2017年4月12日更名为“中城投第六工程局集团有限公司”（以下简称中城投公司），事后补签是无法加盖“中城建第六工程局集团有限公司”公章的，而鉴定结论又证实该《证明》上的印章与备案文件印章不一致，同时中城投公司在（2018）琼02民初190号民事判决中又明确表述“对抵购9套房屋不清楚”，因此该《证明》有重大疑点，而又无其他证据包括付款凭证等印证，不应作为认定案件事实的依据。而丰谷公司与积汇公司签订的《商品房买卖合同》对商品房进行买卖真实明确，应予履行。综上，请求二审法院支持丰谷公司的上诉请求。积汇公司辩称，一、涉案房屋已抵债给陈荣璋。中城建公司是积汇公司开发“汇润花园”项目工程的合同签订人，陈荣璋是实际施工人。因积汇公司尚欠陈荣璋工程款，双方签署《证明》，已将涉案的“汇润花园”8套房及“福海花园”1套房以总价5,035,653元抵偿给陈荣璋，并将9套房交付给陈荣璋占有使用至今长达5年。中城建公司是否应在该证明中加盖印章或所盖印章与存档文件印章不一致乃至中城建公司对9套房屋抵偿部分工程款事实是否应该清楚，均不影响该证明的真实效力。（2018）琼02民初190号民事判决对涉案《证明》的真实性以及陈荣璋挂靠中城建公司的事实予以确认。二、积汇公司与丰谷公司订立的《商品房买卖合同》违背真实意思、显失公平。丰谷公司购房行为违反三亚市政府商品房限购政策，签约后并未要求到住建局进行备案，已明知其购买的房屋有人居住使用，四年多来未曾以任何形式要求交房，涉案房屋价格为6000元/平方米远低于2014年三亚房价11,000元/平方米至13,000万元/平方米，房价显失公平。事实是，积汇公司向丰谷公司借款400万元，丰谷公司从中先行扣除16万元的月息，实汇384万元。综上，请求二审法院驳回丰谷公司的上诉请求。陈荣璋辩称，一、《证明》真实有效。该证明上的中城建公司落款印章是陈荣璋前往中城建公司三亚办事所盖，系该公司的真实意思表示。即使该《证明》所加盖的公章并非备案章，也不能仅以此否定该《证明》的效力。丰谷公司认为该印章系陈荣璋事后单独加盖，也并未提供证据加以证明。（2018）琼02民初190号民事判决已查明陈荣璋是实际施工人，借用中城建公司的名义承包汇润花园工程。该《证明》的主体是陈荣璋和积汇公司，中城建公司即使不加盖公章，也不影响该证明的效力。事实上，积汇公司已向陈荣璋交付涉案房屋用以抵偿部分工程款，陈荣璋对房屋进行占有使用，双方的房屋买卖合同关系即已成立。二、丰谷公司与积汇公司签订的房屋买卖合同存在不符合常理之处。涉案小区已于2012年交付全体业主使用，丰谷公司在签订合同次日向积汇公司全额支付购房款，但竟然约定2016年5月1日前交付的附期限条款，且不需要积汇公司履行装修义务，在积汇公司未履行交付房屋及过户义务的四年期间未进行任何书面催告，不符合常理。积汇公司以明显不合理的低价出让涉案房屋，丰谷公司未作合理解释，不排除存在恶意串通行为损害陈荣璋利益。本案中，双方均未办理房屋预售备案登记的情况下，陈荣璋已合法占有使用涉案房屋，且签订的买卖合同时间早于丰谷公司，陈荣璋主张履行合同理应优于丰谷公司得到保护。综上，请二审法院驳回丰谷公司的诉讼请求。丰谷公司向一审法院起诉请求：1.确认丰谷公司、积汇公司于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》（编号：20141100260132）合法有效；2.判令积汇公司三亚市南边海景观大道福海花园7层708号房交付给丰谷公司；3.判令积汇公司向丰谷公司支付逾期交房违约金（以房价款642,660元为基数，按照每日万分之一自2016年5月1日起计算至实际交付房屋之日止）；4.判令积汇公司将福海花园7层708号房不动产权证办理过户至丰谷公司名下；5.本案诉讼费由积汇公司承担。陈荣璋作为有独立请求权第三人向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈荣璋与积汇公司签订的《9套房屋抵偿部分工程款证明》合法有效；2.判令积汇公司将三亚市南边海景观大道福海花园7层708号房过户至陈荣璋名下；3.本案诉讼费由积汇公司承担。一审法院认定事实2014年12月24日，丰谷公司与积汇公司签订《商品房买卖合同》。2014年12月25日，丰谷公司向积汇公司银行转账两笔款项，分别为3,840,000元及669,540元，共计4,509,540元。涉案房屋由中城建公司承包，陈荣璋实际施工。涉案工程于2013年6月24日取得《海南省建筑工程验收备案证》。2018年12月6日，生效的（2018）琼02民初190号民事判决查明：2018年5月31日，积汇公司出具《汇润花园工程欠款确认书》，经积汇公司与陈荣璋结算，双方确认该工程总造价为114,637,592.97元，已付工程款68,850,000元，抵购9套房屋建筑面积751.59平方米计5,035,653元。陈荣璋主张涉案房屋已于2013年8月20日抵偿给其本人，提供了《证明》予以证明。积汇公司予以认可，并举证了（2018）琼02民初190号民事判决书以证明以9套房屋抵偿部分工程款的事实，丰谷公司对陈荣璋与积汇公司签订的证明不予认可，认为该证明上的公章与施工合同上的公章不一致，该证明上加盖的公章为虚假印章，并申请人民法院对该证明上加盖的公章进行鉴定，2019年1月17日，一审法院依法委托海南公平司法鉴定中心对该项鉴定事项进行鉴定，2019年5月14日，海南公平司法鉴定中心出具琼公平鉴[2019]文鉴字第32号司法鉴定意见书，鉴定意见为《证明》上加盖的“中城建第六工程局集团有限公司”与蚌埠经济开发区市场监督管理局存档的《中城建第六工程局集团有限公司董事、监事、经理情况表》《公司备案申请表》《中城建第六工程局集团有限公司股东名册》上的“中城建第六工程局集团有限公司”印章不是同一枚印章。丰谷公司与积汇公司对鉴定意见无异议，陈荣璋对鉴定意见有异议，认为证明上加盖的公章不应当与蚌埠经济开发区市场监督管理局存档的“中城建第六工程局集团有限公司”印章进行对比，应当与公安机关备案的印章进行对比；另外，中城建公司是陈荣璋挂靠的公司，公司的公章不是陈荣璋保管，其与积汇公司签订证明后，陈荣璋才拿着证明到公司加盖公章，公章是否真实陈荣璋无从知道。一审法院认为，该鉴定意见程序合法，对该鉴定意见予以采纳。一审法院经审查认为，对于《证明》上加盖的公章与蚌埠经济开发区市场监督管理局存档的公章不一致的事实，陈荣璋已作出合理解释，中城建公司的公章不归其保管，其无从知道所加盖印章的真实性，且接受抵债方是陈荣璋，中城建公司是否在该证明上加盖公章不影响该证明的效力，公章不一致的事实不能否定该证明的真实性；再者，《证明》的真实性以及陈荣璋挂靠中城建公司的事实已经生效的（2018）琼02民初190号民事判决确认，对该证明的真实性予以认可，且陈荣璋作为项目的实际施工人，虽然其不具备施工资质，但其施工的项目已经完成且验收合格，陈荣璋可以参照建设工程合同的约定请求支付工程价款，陈荣璋是工程款的债权人，有权向积汇公司主张工程款，故《证明》经陈荣璋与积汇公司达成合议后即生效，中城建公司是否同意，不影响该证明的效力。且在（2018）琼02民初190号民事判决中，已将该9套房屋价值5,035,653元从积汇公司应付工程款中扣除，该判决已经确认积汇公司以9套房屋清偿5,035,653元工程款。陈荣璋与积汇公司主张2013年8月20日双方签订《证明》后，积汇公司就将涉案房屋交付给陈荣璋，陈荣璋于2014年年初装修并入住，并举证了现场照片，物业费、水电费、燃气费收款收据及租赁合同等证据。积汇公司对此无异议，丰谷公司对此有异议，认为陈荣璋提供的收款收据都是在2016年以后出具的，不能证明在2014年进行装修入住。经审查，结合物业费及水电费发票、燃气费收款收据可以认定，积汇公司已将涉案房屋交付给陈荣璋。经一审法院向三亚市不动产登记中心查询，涉案楼房尚未办理初始登记，亦未取得大产权证。一审法院认为：丰谷公司与积汇公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。陈荣璋与积汇公司之间签订的《9套房屋抵偿部分工程款证明》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。一、积汇公司应当履行《商品房买卖合同》还是《证明》。丰谷公司与积汇公司签订的《商品房买卖合同》及陈荣璋与积汇公司签订的《证明》均有效，在发生一房数卖纠纷的情形时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因《证明》成立在先，且已经履行，陈荣璋已装修占有涉案房屋，积汇公司应当向陈荣璋履行合同义务，丰谷公司虽付清房款，但合同成立在后，故丰谷公司主张的要求积汇公司履行交付涉案房屋的诉讼请求，不予支持。二、积汇公司是否能履行办理过户的义务。涉案房屋项目尚未办理初始登记，即尚未取得大产权证，尚未具备办理分户权证的条件，故陈荣璋要求积汇公司将涉案房屋办理过户手续至其名下，存在现实阻碍，无法履行，故对陈荣璋要求积汇公司办理过户手续的诉讼请求不予支持。陈荣璋可待涉案房屋办理分户权证的条件成就后再另行主张。三、积汇公司是否应向丰谷公司支付逾期交房违约金。丰谷公司、积汇公司双方签订《商品房买卖合同》，应当恪守约定，履行自己的义务，丰谷公司已向积汇公司支付购房款，积汇公司应当依照合同约定向丰谷公司交付房屋，现积汇公司未履行交付房屋的义务，构成违约，给丰谷公司带来了损失，应当向丰谷公司支付逾期交房违约金。丰谷公司与积汇公司在《商品房买卖合同》中约定双方于2012年5月1日前交付房屋，并约定了计算标准为每日万分之一的逾期交房违约金，该违约金约定计算至实际交房之日止。在庭审中，原告陈述由于签订合同的日期晚于约定的交房日期，约定的交房日期为笔误，实际双方约定的交房日期应为2016年5月1日，积汇公司对该日期并未否认，故认定双方约定的交房日期为2016年5月1日。但由于积汇公司应将涉案房屋向陈荣璋履行交付义务，无法发生积汇公司向丰谷公司交付房屋的事实，逾期交房违约金应计算至本案生效之日为宜。故逾期交房违约金应计算为以购房款642,660元为基数，按照每日万分之一的标准自2016年5月1日起计算至本案判决生效之日止。综上，判决：一、确认丰谷公司与积汇公司于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》、陈荣璋与积汇公司于2013年8月20日签订的《证明》均有效；二、海南积汇公司于判决生效之日起10日内向丰谷公司支付逾期交房违约金（以购房款642,660元为本金，按照每日万分之一的利率自2016年5月1日起计算至判决生效之日止）；三、驳回丰谷公司的其他诉讼请求；四、驳回陈荣璋的其他诉讼请求。一审案件受理费10,598元（丰谷公司已预交），由积汇公司承担；有独立请求权第三人诉讼案件受理费5299元（陈荣璋已预交），由积汇公司承担。二审中，陈荣璋提交新证据二份：1.《汇润花园工程补充协议》，拟证明陈荣璋与积汇公司签订《证明》有事实依据；2.三亚致远物业服务有限公司向陈荣璋出具的欠缴涉案房屋物业费明细，拟证明陈荣璋于2013年9月1日就占有使用涉案房屋的事实。丰谷公司对以上二份证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院经审查认为，《汇润花园工程补充协议》已被生效的（2018）琼02民初190号民事判决书确认，本院予以认可。对三亚致远物业服务公司出具的物业费明细等证据本院不予采纳。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院二审予以确认。另查明，2014年12月24日，丰谷公司与积汇公司签订《商品房买卖合同》，约定：积汇公司将其开发的位于三亚市××道708房出售给丰谷公司，该商品房建筑面积为107.11平方米，其中套内建筑面积74.13平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米8669.35元，总金额为642,660元，付款方式为一次性付款，交付期限为2016年5月1目前（合同中误打为2012年5月1日），办理产权登记时间为交付后365日内，逾期交房日罚万分之一。合同签订后，丰谷公司于2014年12月25日分别向积汇公司支付3,840,000元和669,540元合计4,509,540元，已付清包括708号房在内的九套房房款。至今积汇公司没有向丰谷公司交付商品房，也没有给丰谷公司办理产权过户手续。本院认为，丰谷公司与积汇公司所签《商品房买卖合同》应属有效，积汇公司应向丰谷公司支付逾期交房违约金，陈荣璋诉求积汇公司办理过户手续不予支持，各方当事人均无异议，应予以确认。本案争议焦点为陈荣璋与积汇公司签订《证明》是否有效，而丰谷公司与积汇公司所签《商品房买卖合同》应否予以履行。本案中，陈荣璋挂靠中城建公司，承建积汇公司开发的汇润花园项目工程，其建设工程经竣工验收合格，陈荣璋作为实际施工人依法应当取得工程价款。陈荣璋施工工程总造价为114,637,592.97元，而积汇公司在工程施工中支付工程款68,850,000元，尚欠工程款45,787,592.97元。陈荣璋与积汇公司签订《证明》，已包括涉案房屋在内的九套房屋抵偿工程款5,035,653元，是将九套房屋转让给陈荣璋，以九套房屋的对价清偿部分工程款，是双方对工程欠款债权债务的清偿安排，其内容已经被本院已生效（2018）琼02民初190号民事判决予以确认，因此，《证明》是陈荣璋与积汇公司的真实意思表示，其内容并未违反法律禁止性规定，应当认定有效。虽然该证明中所盖的“中城建第六工程局集团有限公司”印章与存档文件印章不是同一枚印章，但陈荣璋在该证明中签名确认，印章不同并不影响陈荣璋作为实际施工人以房抵债的方式取得工程价款的意思表示，丰谷公司主张《证明》存在倒签的情况，未能举出证据证实，故丰谷公司上诉提出《证明》无效事实和法律依据，不予支持。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。积汇公司与陈荣璋签订《证明》实质上是房屋转让行为，与房屋买卖合同并无不同，而积汇公司与丰谷公司签订《商品房买卖合同》，也是将包括涉案房屋在内的九套房屋出售给丰谷公司，包括涉案房屋在内的九套房屋存在一房多卖的情况。根据案件情况，丰谷公司与积汇公司签订的《商品房买卖合同》时间为2014年12月24日，房款也予以付清，丰谷公司于2017年12月28日提起本案诉讼，积汇公司与陈荣璋签订《证明》的时间为2013年8月20日，在签订成立之时即以工程款抵付房款，且根据物业费、水电费、燃气费收款收据及租赁合同等证据可以认定，积汇公司最迟至2016年已将涉案房屋交付给陈荣璋占有使用，而涉案房屋未办理产权登记手续，陈荣璋对涉案房屋属于合法占有，根据前述规定应当得到优先保护。由于涉案房屋已合法占有涉案房屋，积汇公司与丰谷公司所签《商品房买卖合同》继续履行房屋交付义务已成为不可能，丰谷公司上诉主张积汇公司向其交付涉案房屋并办理不动产权证过户手续，于法无据，本院不予支持。综上所述，丰谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费10,598元（丰谷公司已预缴），由丰谷公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 朝审判员 陈太洪审判员 李 祎 二○一九年十二月二十日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。