云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1329号上诉人（原审原告）：张存芝，女，1966年1月1日出生，汉族，农民,住云南省玉溪市元江县。现住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：徐凌，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：姚春波，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南玉溪中森房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区红塔大道22号。法定代表人：杨洪福，总经理。委托诉讼代理人：乔海良，男，该公司办公室主任。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王丽艳，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：周海燕，女，1969年5月9日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。原审第三人：元江县银燕有限责任公司。住所地：云南省玉溪市元江县澧江路74号。法定代表人：周海燕，董事长。上诉人张存芝因与被上诉人云南玉溪中森房地产开发有限公司（以下简称“中森公司”），原审第三人周海燕、元江县银燕有限责任公司（以下简称“银燕公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张存芝上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。事实及理由：一、一审认定事实错误。（一）中森公司在明知周海燕预收租金的前提下，自愿购买了集贸市场房屋及土地，一审法院认定事实错误。第一，整个集贸市场涉及土地12645.495平方米、房屋11588.4平方米，其中包含的众多摊位和商铺不可能由周海燕个人全部实际经营，必然存在租赁，中森公司在受让集贸市场时应当知道周海燕已将相关摊位、商铺出租。第二，集贸市场的租赁情况及周海燕的租金收取情况是影响转让价款的重要因素，中森公司在购买价格高达7400万元的集贸市场时，应当对包括租户、租赁合同内容、租金交付情况等进行全面地了解。从常理而言，中森公司也不可能没有进行调查了解。且基于集贸市场的特殊性，集贸市场的租户都是相对固定的，租户每天都在相同时间、相同地点从事经营活动，中森公司调查了解集贸市场的租赁情况也是轻而易举的。因此，即使假设中森公司对周海燕预收租金一事不知情，也是中森公司未尽到合理、必要的审查义务，应当承担由此产生的法律后果。第三，周海燕向中森公司移交了集贸市场所有租户的《固定摊位（门店）租赁合同》及《收款收据》、财务凭证等材料原件。该事实与周海燕的当庭陈述相印证，同时，中森公司在一审中自称其提交的《关于对元江县西门农贸市场相关问题的整改通知》、《元江交款处统计表》、《情况说明》均属银燕公司内部资料。那为何又狡辩从未见过银燕公司的任何内部资料？从未与银燕公司、周海燕办理过资料交接？其主张明显与周海燕当庭陈述不符，也与其提交银燕公司内部资料作为证据的行为自相矛盾。第四，周海燕早在2015年8月31日就将集贸市场转让给中森公司，但中森公司至今未向上诉人主张过租金，并且对上诉人使用租赁物也没有提出过任何异议。由此，可以表明中森公司在受让集贸市场时对周海燕预收租金的事实是明知的。综上，针对中森公司明知周海燕出租集贸市场摊位、商铺且预收租金的事实，本案证据足以达到民事诉讼所要求的“一方提供证据的证明力明显大于另一方提供证据的证明力”以及“高度可能性”的标准。一审法院以“周海燕未提交证据证实曾向中森公司披露一次性向上诉人收取多年租金”为由认定中森公司对周海燕预收租金一事不知情，系认定事实错误。(二）即使周海燕未将收取的租金转给中森公司，中森公司也应当通过其他法律途径依法主张权利。中森公司怠于行使权利不是其在本案中不应向上诉人退还租金的合理理由，一审法院认定事实错误。本案事实和证据足以表明中森公司在受让集贸市场时对周海燕预收租金一事知情，而即使假设中森公司对周海燕预收租金一事不知情，其也完全可以要求周海燕返还预收租金，截至目前周海燕未将收取的租金转给中森公司，是中森公司怠于行使自身权利，与上诉人无关，中森公司过错导致的法律后果不应由上诉人承担，一审法院据此认定中森公司不应向上诉人返还租金系事实认定错误。二、一审认定事实不清。(一）一审法院未依法查明与上诉人存在租赁合同关系的主体，导致判决超出诉讼请求范围。本案中，一审法院认定“本案在租赁房地产转移登记发生后，上诉人有权按原与银燕公司签订的租赁合同继续承租涉案租赁物”，由此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，中森公司在受让集贸市场后继续履行《固定摊位（门店）租赁合同》，与上诉人成立租赁合同关系，周海燕与上诉人之间的租赁合同自然终止。但一审法院却未依法查明与上诉人存在租赁关系的主体，机械地认为存在书面合同才成立合同关系，否定了中森公司与上诉人之间的租赁合同，在上诉人一审诉讼请求为“依法确认上诉人与中森公司之间的《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除”的情况下，作出“确认上诉人与银燕公司签订的《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除”的错误判决，明显超出了上诉人的一审诉讼请求范围，违背处分原则。(二）一审法院未依法对合同解除后的法律后果的承担作出处理，违背公平原则。本案中，一审法院认定“2018年1月5日，全体租户在中森公司的通知要求下，停止在元江县西门集贸市场从事经营活动，退还了租赁的摊位”，并且依据《合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，认定案涉租赁合同系因中森公司单方违约导致解除，判决支持了上诉人关于解除合同的诉讼请求。由此，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，在中森公司与上诉人之间的租赁合同因中森公司违约解除后，上诉人依法有权要求中森公司采取补救措施以弥补损失，即上诉人有权要求中森公司返还预付的租金。但是，一审法院却未对合同解除后当事人之间债权债务的实体问题进行处理，判决无过错的上诉人返还租赁物，却对上诉人要求违约的中森公司返还预付租金的诉讼请求置之不理，造成无过错的上诉人的合法权益未能得到保障，相反，违约的中森公司却因违约行为而受益，这样的判决明显造成当事人之间利益的失衡，违背公平原则。三、一审适用法律错误。本案中，一审法院根据《合同法》第二百二十九条认为“适用买卖不破租赁原则不必然发生租赁合同权利义务的概括转移”，对此，上诉人认为，“买卖不破租赁”原则的法律依据并不仅限于《合同法》第二百二十九条。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，结合本案事实，中森公司在受让集贸市场后，应当继续履行《固定摊位（门店）租赁合同》，承继该合同的全部权利义务。因此，一审法院依据《合同法》第二百二十九条提出的“适用买卖不破租赁原则不必然发生租赁合同权利义务的概括转移”的观点过于片面，明显违反《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。并且，假设一审法院的上述观点成立，一审法院判决中森公司不应向上诉人返还预付租金，意在认为在上诉人已经向周海燕预付租期内全部租金的情况下，集贸市场转让给中森公司后，上诉人仍然应当再次向中森公司交纳租金，如此一来，买卖不破租赁不仅不能保护承租人的租赁权，反而会加重承租人的责任，明显有悖于买卖不破租赁原则的立法本意，违背公平原则。《合同法》第九十条只是合同权利义务概括转移的规定之一，依据该条并不能得出买卖不破租赁不必然发生租赁合同权利义务概括转移的结论。因此，一审法院在认定本案适用“买卖不破租赁”原则的情况下，认定“‘买卖不破租赁’原则的适用不必然发生租赁合同权利义务的概括转移”，系适用法律错误。综上，周海燕以银燕公司名义与上诉人签订的《固定摊位（门店）租赁合同》后，周海燕在租赁期间将集贸市场转让给了中森公司。据此，依据《合同法》第二百二十九条等相关规定，周海燕与上诉人基于《固定摊位（门店）租赁合同》产生的全部权利义务均由中森公司承继，在因中森公司的过错导致集贸市场无法继续经营使用的情况下，中森公司应当向上诉人返还预付租金。一审判决认定事实和适用法律错误、认定事实不清，请求依法查明案件事实，撤销一审判决，并支持上诉人的全部一审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益，维护法律的公平正义。中森公司答辩请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：一、上诉人试图通过虚构的事实来否定原审判决认定的客观事实，市场在经营是客观事实，但摊位和铺面一年一租，租金一年一收也是客观事实。在中森公司与周海燕洽谈西门市场转让的过程中，无论是周海燕、银燕公司还是市场内的承租户均陈述：市场的摊位、铺面、停车场等都是一年招租一次，每年12月份都要进行下一年度租赁的竞价，竞价成功者交付一年租金后可使用一年，待下一年度时再参加竞价。上诉人主张的“中森公司明知周海燕预收租金”的事实，是其通过怀疑和猜测的方法得出的所谓“事实”，其错误体现在：1.上诉人主张的所谓“租金”是由银燕公司开具的收据，并非由转让人周海燕收取并出具收据。2.尽管上诉人提交了由银燕公司出具的收据，但是此收据不能证实租金支付的事实：（1）租金收据实质上是上诉人与银燕公司将此前未得到清偿的借款，以用房屋使用权抵债的方式而在2015年之后补开的。（2）上诉人陈述其将租金存入周海燕个人账户，但却无法提交租金交付的银行凭证，而且周海燕也当庭否认了其本人收取过租金。因此，所谓租金其实是银燕公司欠上诉人的借款。（3）中森公司提交的证据证实，上诉人持有的租金收据其实是事后补开，而且为了达到与借款时间一致的目的，补开收据时还刻意将收款日期写成与借款时间相同的日期。（4）本案一审程序中，上诉人代理人在庭审过程中两次改变对银行存款凭证的陈述，从陈述时间太久，多数人遗失，少数人还持有的事实主张，到变更为所有存款凭证已交周海燕持有的陈述，内容自相矛盾，明显违背禁止反言的基本原则和诉讼的诚实信用原则，其捏造事实以达到非法目的的主观故意极为明显。3.上诉人与周海燕串通，并由周海燕当庭陈述其已向中森公司移交了所有租户的租赁合同、收款收据和财务凭证等材料的原件。但无论是周海燕还是上诉人均未提交任何证据证实资料移交的事实。相反，中森公司在受让完成要求周海燕移交资料时，发现了因抵债而签订的租赁合同和收款收据，但周海燕拒绝移交，故只能以拍照的方式取得了上诉人与周海燕恶意串通的证据。因此，中森公司在本案中只能以照片的形式而非原件提交证据。4.最为重要的是，上诉人主张的所谓租金（实为借款）并不包含在西门市场转让的价款中。因此，无论是上诉人还是周海燕和银燕公司，均不可能向法庭提交任何在西门市场转让交易时，中森公司已与周海燕就银燕公司出租并收取的多年租金在转让价款中进行扣减的事实。5.上诉人与周海燕和银燕公司恶意串通的真正原因在于：其集资借款未得到偿还，多年来多次索要无果，甚至在明知中森公司受让市场后也一直找周海燕和银燕公司，从未向中森公司提出过要求。上诉人在确知周海燕本人及其控制的公司都属于失信被执行人，且无偿债能力后，遂由三方恶意串通，试图通过本案诉讼将债务转移给中森公司。而且，全案证据也能够证实如下客观事实：上诉人提交的租赁合同的订立时间明显早于租赁合同的履行时间，在已有租赁合同尚在履行未到期时，提前签订以后的合同，甚至有的合同提前多年签订，明显违背常理。此行为实施的真实原因是：银燕公司此前利用其出租人身份向承租人或其他人借款，后因借款到期无法归还，又恰逢中森公司购买西门市场这一重要时机，出借人和借款人为了达到借款得到清偿并将租赁负担转移至买受人的目的，恶意串通签订了此份合同。为了将借款交付时间嫁接为租金交付时间的目的，在签订合同时，刻意地将合同签订时间和收据开具时间填写为借款的交付时间，所以才会出现订立时间明显早于履行时间的现象。二、中森公司从未怠于行使权利。中森公司受让西门市场的土地房产后发现，银燕公司和与之存在借贷关系的当事人通过签订租赁合同、约定多年租期和租金的方式来抵销该公司所欠之债务。遂采取了以下措施：要求周海燕与银燕公司自行处理民间借贷债务并拒绝接管西门市场；向法院起诉解除了与周海燕之间存在的不定期租赁合同。因此，上诉人上诉称中森公司怠于行使权利的主张明显与案件客观事实不符，主要表现在：1.信口开河，随意推断。正因为买卖时不知晓存在恶意租赁且多年租金用于抵偿银燕公司债务的事实，所以中森公司接管西门市场后，要求市场内包括上诉人在内的所有商户支付租金和物业管理费，但被拒绝。而上诉人却以中森公司未能收到租金导致权利受损害的事实，随意推断出“中森公司在受让集贸市场时对周海燕预收租金的事实是明知的”的结论。2.己所不欲，勿施于人。上诉人一厢情愿地认为中森公司可以要求周海燕返还租金，实属机关算尽，把自己此前行为的风险转移给毫不知情且对此无法律责任的中森公司，无理地要求中森公司为上诉人和银燕公司之间未了结的债务买单；然后又假装善意地建议中森公司向一个连上诉人自己都放弃的债务人和失信被执行人周海燕主张权利。这不是善意的提醒，而是恶意地挖坑。三、原审判决准确查明了租赁合同的主体并正确判定了其权利义务的承受。原审判决认定租赁合同的双方当事人是上诉人和第三人银燕公司与客观事实完全相符，并无不当。相反，是上诉人错误地认定租赁合同关系主体，才导致本案诉讼的错误提起。上诉人在本案中主张的、认为符合“买卖不破租赁原则”的租赁合同系其与第三人银燕公司签订。作为受让人的中森公司和作为转让人的周海燕均不是该租赁合同的当事人。买卖不破租赁原则的适用，应当严格控制买卖关系和租赁关系的主体。即受买卖不破租赁原则约束的主体应当是买卖关系中的转让人、受让人和租赁关系中的出租人、承租人，其中转让人应当同时是租赁合同关系中的出租人。如承租人系与转让人之外的第三人订立租赁合同形成的租赁法律关系，则该租赁关系不受买卖不破租赁原则的保护。因此，无论是从租赁合同关系的主体来判断，还是从买卖不破租赁原则的适用来看，该租赁合同关系均不能对中森公司构成约束或限制。四、上诉人未提出合法的合同解除后果的请求。上诉人主张一审未依法对合同解除后的法律后果的承担作出处理违背公平原则，是对其自己行使处分权行为的后果的逃避，和对“不告不理”基本原则的漠视。1.尽管上诉人提出了解除合同的诉讼请求，而且合同也确因上诉人实际停止使用租赁标的物而解除，对此一审判决已作出了处理；但是，上诉人并未针对其主张的租赁合同的相对方即银燕公司提出合同解除后的权利主张。2.上诉人并未针对银燕公司提出合同解除后的权利主张，系其依据民事诉讼法规定的处分原则实施的不行使权利的处分行为。3.基于上诉人的处分行为，原审法院依据不告不理原则未对银燕公司应当承担的责任作出处理并无不当。而且，原审判决也并未剥夺上诉人通过另行起诉的方式向银燕公司提出请求的权利。4.需要特别说明的是，原审依据合同法第九十四条第二款之规定判决解除合同，并不是上诉人主张的“认定案涉租赁合同系因中森公司单方违约导致解除”；相反，原审适用此款规定的前提是“鉴于张存芝实际已于2018年1月5日停止在市场经营，未再使用租赁摊位（门店）”。五、原审判决结果正确，基于本案证据证实的客观事实和我国现行法对“买卖不破租赁”原则的规定，原审判决上诉人主张的租赁合同不受买卖不破租赁原则的保护，中森公司不需对上诉人承担责任的判决结果，认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确。1.该租赁合同不符合买卖不破租赁原则的适用条件，上诉人主张的租赁合同从合同主体、买受人的知情权、合同目的的正当性和租赁权的物权化等各方面判断，均不符合买卖不破租赁原则的适用条件，在本案中不能适用。2.该租赁合同系无效合同，上诉人主张的租赁合同因为存在下列情形而应当被认定为无效合同：（1）属于恶意串通，损害第三人利益的无效合同；（2）属于违背公序良俗的无效合同；（3）属于以虚假意思表示订立的合同。无效合同不具备合法性和可履行性，因无效合同产生的后果应当由订立合同的当事人根据过错程度进行损害后果的承担。中森公司不是该无效合同的当事人，无需对其后果承担任何法律责任。3.该租赁合同系名为租赁实为抵债的合同，且所抵偿之债务并不属于出卖人所负之债务。事实上，由于长期以来银燕公司和云南汇海（集团）房地产开发有限公司一直与西门市场内的承租户存在着民间借贷集资关系，但至2015年3月，周海燕与中森公司洽谈市场转让事宜时，这些债务已经逾期且一直未得到清偿。为此，周海燕一方面隐瞒、掩盖此事实与中森公司洽谈转让事宜，另一方面银燕公司又与借款未得到清偿的出借人商谈用市场内摊位和门店一定年限的使用权来清偿债务的事宜，将此前两家公司所欠的、不属于出卖人周海燕欠的借款转为此后多年的租金。当中森公司成为西门市场房地产权利人后才发现，绝大多数门店和摊位的承租人拒绝交付租金，严重损害中森公司的合法权益。4.上诉人无权要求中森公司退还租金并支付利息。（1）中森公司从未向上诉人收取过款项，上诉人提交的收据证实款项的收取人是银燕公司，中森公司未向上诉人收取过租金，也未以其他形式获得过租金利益。（2）上诉人主张退还的已支付款项应为借款而非租金，尽管上诉人提交了租赁合同和收据，但仍不能掩盖其所交款项实为借款的本质，故应由借款人承担还款义务。（3）依据公平原则、诚实信用原则和权利义务相一致原则，中森公司不应对上诉人承担责任，中森公司作为善意买受人，不知晓租赁事实和租金收取的事实，客观上也未向上诉人收取过租金。银燕公司收取了上诉人的款项，应当按照款项的性质和其实际获得利益的客观事实，依据公平原则、诚实信用原则和权利义务相一致原则，保护善意买受人的合法权益，中森公司不应承担责任。周海燕、银燕公司述称，周海燕卖市场给中森公司不是自愿的，当时周海燕向中森公司的大股东同生小贷公司借款1400万元，中森公司就强迫周海燕签订本案涉及的转让协议。在准备卖市场之前，所有的承租户都知道了这个事情，因为已经收取过好多承租户多年的租金，三十多名承租户就找到周海燕，表示所有经营户愿意凑钱来买市场，当时中森公司法定代表人的弟弟也在场，周海燕也跟其说过市场的租赁情况和租金已一次性收取。签订转让协议书时，是中森公司找了五个人强迫着周海燕签的。协议书签订后，中森公司将该协议的第二页更换，并向一审法院提起租赁合同纠纷一案，该公司的行为属于合同诈骗和黑势力。被换掉的那一页协议上约定过承租人的租金如何处理的问题，当时约定由中森公司将所涉的摊位（门店）继续由承租户使用至租赁期满。一直到产权变更登记后中森公司才将协议书交给周海燕，周海燕才知道合同第二页被更换的事情。本案承租户要求中森公司退还租金并支付利息的诉请成立，同意上诉人的上诉意见。张存芝向一审法院起诉请求：1.依法确认其与中森公司之间的《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除；2.判令中森公司立即退还其租金146926.03元，并向其支付利息9550.19元（利息暂从2018年1月5日计算至2019年2月5日，共计13个月，按年利率6%计算），本息合计156476.22元，2019年2月5日起至本息付清之日止的利息按年利率6%计算支付。一审法院认定事实：周海燕系银燕公司法定代表人，涉诉元江县西门集贸市场房地产权利登记于周海燕名下。2015年8月25日，银燕公司与张存芝签订了《固定摊位（门店）租赁合同》，约定张存芝向银燕公司租赁元江县西门集贸市场前门停车场经营使用，租期5年，即自2016年1月1日起至2020年12月31日止，年租金49200元，租金合计246000元，合同同时对违约责任、争议解决方式等内容进行了约定。合同签订当日，张存芝向银燕公司支付了租金246000元，银燕公司向张存芝出具《收款收据》一份。《收款收据》载明了上述合同中约定的摊位号、租期及租金总额等内容，其中租金单价60000元，优惠18%。2015年6月24日，周海燕与中森公司签订了一份《元江县西门集贸市场房屋及土地转让协议书》，协议约定：转让房产及土地位于元江县，房屋产权证两本，证号为：元房权证澧字第××号，元房权证澧字第××号；土地使用权证两本，证号为：元国用（2002）字第0000193号，元国用（2002）字第0000528号；房地产及土地转让款为人民币7400万元；由于周海燕将房屋及土地抵押给银行，为了方便办理房产及土地交易手续，中森公司先行垫付周海燕欠玉溪民生银行贷款人民币3700万元作为购买定金，房产及土地转让手续办理完毕，中森公司持有房产及土地使用证后10天内，中森公司将余款人民币3700万元付给周海燕；中森公司替周海燕先行垫付周海燕欠玉溪民生银行贷款人民币3700万元当日，中森公司就自动拥有元江县房产的所有权及土地使用权；过户手续办理完结后，中森公司将该市场优先租赁给周海燕经营，每年租金1000万元，每半年付一次租金（500万元），但双方应另签订市场租赁协议。2015年7月7日，周海燕与中森公司再签订《房屋买卖合同》一份，约定以2100万元价款将其位于元江县房屋及土转让给中森公司[其中，房屋所有权证号为：元房权证澧字第××号、20××85号，土地使用权证号为：元国用（2002）字第0000193号、0000528号]，合同另对款项交付方式及违约责任等进行约定。同日，双方签订的《房屋买卖合同》经元江县公证处作出（2015）云元江证字第499号公证书进行了公证。2015年8月10日，抵押权人为中国民生银行玉溪市支行的元国用（2002）字第0000528号、0000193号两宗土地因贷款已还清办理注销抵押登记手续，后中森公司分别于2015年8月11日、8月31日取得了上述房屋及土地使用权利证书，房屋所有权证号为：元房权证元江县字第××号、元房权证元江县字第××号、元房权证元江县字第××号；国有土地使用权证号为：元国用（2015）第0567号、元国用（2015）第0568号。元江县西门集贸市场房屋及土地使用权转让后，张存芝仍然继续租赁使用摊位。2015年5月25日，元江县人民政府向银燕公司就公司在市场管理运行过程中存在的消防设施器材、消防安全标志设置、电器线路架设等16个方面问题提出整改要求，并发出整改通知书，通知要求银燕公司按时限要求及时整改，尽快排除安全隐患，实现市场规范管理、科学管理。2015年6月15日，元江县人民政府召开关于元江县西门综合集贸市场有关问题的专题会议并形成会议纪要，会议认为当前由于买受人周海燕对西门综合集贸市场管理不力，导致集贸市场脏、乱、差现象严重，安全隐患较大，群众反映强烈，经相关部门多次督促整改，但成效不明显，严重影响了集贸市场的正常有序运行。为此，作出会议决定：1、原则同意周海燕转让西门综合集贸市场，但未经县政府同意，不得擅自改变市场功能和土地用途；2、受让人必须严格履行二00二年九月十八日签订的《元江县西门综合集贸市场买卖合同》中的权利和义务，同时终止原合同中第十五条“县政府15年内在城范围内不批准开办与西门市场相同功能的集贸市场”的条款内容；3、受让人必须按照元江县人民政府办公室下发的《关于对元江县西门农贸市场相关问题的整改通知》继续进行整改，同时提交县政府一份集贸市场内部规划布局平面图；4、西门综合集贸市场转让后，受让人必须服从《元江哈尼族彝族傣族自治县县城总体规划修改（2014-2030）》；5、周海燕在转让前必须缴清相关罚金；6、受让人要严格按照相关法律法规，依法从严管理市场。2017年3月27日、6月27日元江县西门集贸市场先后发生两次火灾，经元江县公安消防大队多次要求整改未达标准，元江县人民政府于2017年12月20日作出《关于元江县西门集贸市场消防安全隐患责令整改的公告》，责令中森公司元江分公司自2018年1月5日起对西门集贸市场消防安全隐患进行停业整改。2017年12月22日，中森公司向集贸市场经营户发出通知，动员经营户落实政府整改要求。2018年1月5日，包括张存芝在内的全体租户返还了租赁物，搬离集贸市场。另查明，2016年8月4日，中森公司以租赁合同纠纷对周海燕提起诉讼，经一审法院审理并于2016年11月21日作出（2016）云0428民初451号民事判决，判决：一、中森公司与周海燕之间的不定期租赁合同于2016年2月29日解除；二、由周海燕于判决生效之日起三十日内将元江县西门集贸市场的房屋及土地交还中森公司；三、由周海燕向中森公司给付2016年3月1日至2016年6月30日间的元江县西门集贸市场的房屋及土地租金3342465.75元，于判决生效之日起三十日内一次性付清，由周海燕自2016年7月1日起按年租金1000万元标准向中森公司给付租金至房屋及土地交还中森公司之日止；四、……；五、……。该判决发生法律效力后，中森公司于2017年3月23日向一审法院申请强制执行，要求周海燕交还元江县西门集贸市场的房屋及土地并支付租金及利息。一审法院在执行过程中，作出（2017）云0428执104号之四执行裁定，明确于2017年5月15日将元江县西门集贸市场的房屋及土地交还给中森公司，后中森公司进驻市场履行管理职责。一审法院认为，张存芝与银燕公司在协商一致的基础上自愿签订的《固定摊位（门店）租赁合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此条即为我国法律对“买卖不破租赁”原则的规定。关于“买卖不破租赁”原则，明确承租人在租赁期内对出租人出卖于买受人的租赁物享有继续承租权，受让人作为新的出租人享有收取租金的权利，是受让人与承租人之间就原租赁合同依法律规定成立的新的租赁合同，目的在于保护承租人的租赁权，同时受让人享有收取租金的权利。而合同权利义务的概括转移包括合同当事人协议的意定概括转移和因继承或法人分立、合并情形的法定概括转移，故若非合同当事人另有约定和符合法律规定的情形，适用“买卖不破租赁”原则不必然发生租赁合同权利义务的概括转移。本案在租赁房地产转移登记发生后，张存芝有权按原与银燕公司签订的租赁合同继续承租涉案租赁物，鉴于张存芝实际已于2018年1月5日停止在市场的经营，未再使用租赁摊位（门店），且对张存芝提出租赁合同于2018年1月5日解除的主张，中森公司、周海燕、银燕公司均未提出异议，故确认《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除。但张存芝主张中森公司返还租金及支付相关利息的请求，因当事人对合同权利义务的转移并无约定，本案也不符合合同权利义务法定概括转移的情形，且周海燕未提交证据证实曾向中森公司披露已一次性向张存芝收取多年租金的事实，受让人中森公司并未向张存芝收取过租金，银燕公司也未将收取的租金转给中森公司，中森公司针对银燕公司收取张存芝租金未获得任何利益，根据公平原则和权利义务相一致原则，中森公司不负有返还租金及支付相关利息的义务，故张存芝该项请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十条、第九十四条第（二）项、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：“一、确认原告张存芝与第三人元江县银燕有限责任公司签订的《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除；二、驳回原告张存芝要求被告云南玉溪中森房地产开发有限公司返还租金及支付利息的诉讼请求。”本院二审期间，张存芝提交其与银燕公司2012年6月18日签订的《固定摊位租赁合同》一份，证明其实际使用本案诉争的摊位，且租期连续，周海燕与中森公司买卖西门农贸市场发生在租赁期限内。中森公司提交周海燕和银燕公司失信被执行人信息各一份，证明本案上诉人提起诉讼之前就知晓周海燕和银燕公司已经被列入失信被执行人名单，在知晓第三人没有偿债能力的前提下，为了达到将债务转移给中森公司的目的提起诉讼，要求中森公司返还租金及利息。经质证，中森公司认为张存芝所提交的合同中载明年租金为60000元，而本案合同的年租金为49200元，租金的递减严重违背市场规律，恰好可以证实上诉人在一审中提交的租赁合同不真实。周海燕和银燕公司对张存芝提交的合同无异议。张存芝对中森公司提交的证据真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，认为中森公司提出上诉人是因周海燕及银燕公司被列入失信被执行人名单才起诉中森公司偿还债务完全是主观推断，没有任何事实及法律依据。周海燕和银燕公司对中森公司证据真实性无异议，但提出转让房地产时周海燕和银燕公司并不是失信被执行人。本院认为，张存芝提交的2012年6月18日签订的《固定摊位租赁合同》上加盖有银燕公司的印章和法定代表人的印章，且租赁物与本案合同所涉租赁物一致，年租金也均为60000元，只是因租赁期限不同给予的优惠幅度不同，故对该证据本院予以采信。张存芝、周海燕、银燕公司虽对中森公司提交证据的真实性均无异议，但该证据与本案不具有关联性，且不能达到中森公司的证明目的，不予采信。经二审审理，查明的案件事实与原判认定相一致，本院予以确认。另查明，银燕公司与张存芝于2012年6月18日签订《固定摊位租赁合同》，约定张存芝向银燕公司租赁元江县西门集贸市场固定摊位前门停车场经营使用，租期3年，即自2013年1月1日至2015年12月31日止，年租金60000元，优惠8%后租金合计165600元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持……”。本案中，周海燕将西门集贸市场交由银燕公司管理和出租后，银燕公司与上诉人2015年8月25日签订《固定摊位（门店）租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。中森公司主张该合同名为租赁实为抵债，系恶意串通损害第三人利益的合同，但未提交充分的证据证明其主张，本院不予采纳。涉案租赁物已实际交付上诉人管理使用，且双方存在长期连续的租赁关系，西门集贸市场在租赁期间发生所有权变动，不影响《固定摊位（门店）租赁合同》的效力，上诉人和中森公司应当继续履行该租赁合同。现因元江县人民政府责令中森公司自2018年1月5日起对西门集贸市场消防安全隐患进行停业整改，中森公司亦动员经营户落实政府整改要求，上诉人于2018年1月5日停止经营并搬离了集贸市场，故对上诉人要求确认其与中森公司之间《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除的诉请，本院予以支持。原判确认上诉人与银燕公司签订的《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除与当事人诉请不符，应予纠正。关于上诉人要求中森公司退还租金并支付利息的诉请，基于买卖不破租赁而在买受人与承租人之间发生的租赁合同，是基于原租赁合同的条件成立的新合同，并不是原合同权利义务的概括转移，周海燕与中森公司签订的转让协议书中并未针对已收取的租金如何处理进行约定，本案现有证据不能证明转让涉案房地产时中森公司知悉具体的租赁期限及租金交纳情况，亦不能证明周海燕或银燕公司将收取的租金转给中森公司，以及双方转让时将已收取租金的事实作为确定转让价款的考虑因素。因此，上诉人要求中森公司退还租金并支付利息的诉请不能成立，原判未予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，成立部分应予支持；原判处理部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初660号民事判决第二项；二、撤销云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初660号民事判决第一项；三、确认张存芝与云南中森房地产开发有限公司之间的《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除。一审受理费1715元，二审案件受理费3430元，均由张存芝负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一九年十二月十三日书记员 王航宇