连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0707民初9454号 原告：刘志军，男，1966年10月13日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：闫华伦，江苏公善民律师事务所律师。 被告：张道华，男，1972年11月1日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 原告刘志军与被告张道华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘志军的委托诉讼代理人闫华伦与被告张道华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志军向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠租金31700元及违约金15000元（其中2018年12月16日的租赁合同拖欠租金16700元、违约金12000元；2019年3月20日的租赁合同拖欠租金15000元、违约金3000元）合计46700元。事实与理由：2018年12月16曰，原被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁了原告位于间用于租赁经营。合同约定租金为45000元和交纳期限以及逾期支付租金违约金为12000元等。合同签订后被告支付了租金28300元，余款16700元被告没有支付。2019年3月20曰，原被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁了原告位于房屋一间用于租赁经营。合同约定租金为15000元和交纳期限以及逾期支付租金违约金3000元等。合同签订后被告没有支付租金。综上，被告的行为构成违约。 被告张道华庭审中辩称，当时原告跟我说窗改门我找人弄，原告给我减去一千元房租。因为房屋涉及拆迁，说好房租可以分期交，不需要一次性缴清。后来我给原告转钱，原告嫌弃少不要了。原告上门催房租的时候，我说房租分三次，到阳历年以前我就能付清了，我说我现在也没有钱。现在这个房子已经要拆迁了，拆迁装修的钱算一算，把房租减去就算清了。 本院经审理认定事实如下：2018年12月16日，原告刘志军作为出租方（甲方）与作为承租方的被告张道华(乙方)经协商一致，签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，由被告张道华租赁原告刘志军所有的位于连云港市赣榆区间装修完毕的房屋；租赁期限自2018年12月24日起至2019年12月23日止；租金为45000元，与合同签订时交纳；因国家政策需要拆迁租赁房屋，甲方按照实际使用天数收取租金；本合同生效后双方应当严格履厅，一方违约，须向他方承担违约金12000元。合同并约定了其他事项。原被告双方均在合同上签名。2019年3月20日，原告刘志军作为出租方（甲方）与作为承租方的被告张道华(乙方)经协商一致，又签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，由被告张道华租赁原告刘志军所有的位于连云港市赣榆区间装修完毕的房屋；租赁期限自2019年3月20日起至2020年3月19日止；租金为15000元，与合同签订时交纳；因国家政策需要拆迁租赁房屋，甲方按照实际使用天数收取租金；本合同生效后双方应当严格履厅，一方违约，须向他方承担违约金3000元。原被告双方又在合同上签名。两份合同租金共计为60000元。至2019年10月5日原被告双方通过微信结算，被告共向原告支付房屋租金28300元，被告尚欠原告租金31700元。原告租赁的房屋现未拆迁。原告向被告索要尚欠租金未果，遂诉至本院。 庭审中，被告张道华举证的2019年3月22日与原告刘志军签订的第二份《房屋租赁合同》中，在双方签名下部有“备注”两条。其内容为：①窗改门由乙方找人代办，甲方减去房租1000元；②因此房屋涉及拆迁事件不定，房租可由双方协商灵活交纳。经本院释明，被告认可该部分内容为其本人书写，但称系原告口头同意。原告的委托诉讼代理人庭审中称对原告该事实不清楚，不认可，没有承诺减少租金。 本院认为，原被告经协商一致，原告将己所有的两处房屋租赁予被告，双方两次签订了房屋租赁合同。合同中分别约定了租赁房屋的坐落位置、租赁起始至截止日期、租金的金额及交付方式、租赁房屋拆迁的处理方式和违约责任等等。被告已实际使用了两处租赁房屋，并向原告交纳了部分房屋租赁费用。原被告间方房屋租赁的事实存在，其合同依法成立。 合同签订后，被告向原告支付了部分租赁费用，但未能依约于合同签订时向原告交纳全部租赁费用，其行为违约，依法应继续履行合同，向原告继续支付租赁费用及承担违约责任。被告辩称的窗改门费用原告同意由原告负担，以及租赁费用可灵活交纳，原告方不予认可。且在被告所持合同上的“备注”内容，被告自认系其本人书写，原告方也不予认可。被告又不能证明该“备注”内容系双方达成合意，故对被告该辩称本院依法不予支持。被告辩称的以房屋拆迁时被告应得装修部分赔偿看折抵租赁费用，因现房屋尚未拆迁，且该费用补偿事宜不能确定，故对被告该辩称本院依法也不能支持。本案中原告诉求的违约金明显过高，应按被告未支付租赁费用的百分之三十计算为宜，即被告应承担的违约金为9510元（31700元×30%）。 综上所述，对原告要求被告支付租赁费用的诉讼请求，本院依法应予支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告张道华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘志军支付租金31700元及违约金9510元。合计41210元。 案件受理费968元，减半收取484元，由原告刘志军负担25元，由被告张道华负担459元（原告已预交，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项向原告给付）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  杨健 二〇一九年十二月十八日 书记员  李征 附： 一、本判决相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人履行应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。