河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初4843号原告：焦作市安心家园物业管理有限公司，住所地：焦作市民主南路普希顿小区东门。法定代表人：孙继红，董事长。委托诉讼代理人：李伟，男，系单位职工。被告：颜素娟，女，1974年5月5日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：张陆军，男，1972年12月21日出生，汉族，住焦作市解放区，系被告丈夫。原告焦作市安心家园物业管理有限公司（以下称安心物业）与被告颜素娟物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告安心物业的委托诉讼代理人李伟，被告颜素娟及其委托诉讼代理人张陆军到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告安心物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理费5184元；2、判令被告支付逾期交纳物业服务费的滞纳金757元，计算至2019年6月30日，此后至判决支付之日的滞纳金依照日万分之五标准继续主张；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系农信小区6号楼12层34号房产（面积150.27㎡）业主。按照原告与农信小区建设单位签订的《前期物业服务协议》、原告与被告签订的《业主手册》约定，以及《焦作市发改委关于农信小区前期物业服务收费标准的批复》的规定，原告向被告居住的小区提供物业服务，被告按照每月1.15元/㎡的标准支付物业管理费，逾期不交纳的，自逾期之日按天加收应付金额日万分之五的滞纳金。原告已经向被告提供了物业管理服务，并积极履行物业公司应尽义务。但被告自2017年1月1日开始无故拒不支付原告物业费，经结算截止起诉之日被告共拖欠原告物业服务费5184元，滞纳金757元，累计费用达5941元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告均不予理睬。为维护原告的合法权益，现原告依据民事诉讼法相关规定，诉至法院，请求法院判如所请。被告颜素娟辩称，原告请求判令被告立即支付原告物业服务费5184元的诉请无依据,理由有如下4条：1.原告诉状中提到的《业主手册》，原告并未与被告签订，原告也没有提交该证据，因此,双方本来就没有合同关系;2.原告提交的焦发改价格〔2013〕541号《焦作市发改委关于农信小区前期物业服务收费标准的批复》文件，发改委发文日期为2013年9月6日，文中第三条明确规定：“本批复自发文之日起试行，试行期一年”。所以该文件在2014年9月6日已过有效期，早已是过期文件，对本案来说更是无效证据;3.原告提交的《前期物业服务协议》是农信小区建设单位与原告签订的，对作为业主一员的被告来说属于不知情的第三方，所以对于本案来说该协议与本案无关，该证据属无关证据;4.原告诉状中被告的房产面积150.27㎡，原告没有提交有效证据。被告提交证据《商品房买卖合同》第5页第三条明确标明被告的房产面积为141.76㎡。上述4条已经证明：原告诉被告支付物业服务费及交纳物业服务费滞纳金的所有证据都是无效的、理由不能成立。退一步来说，用原告提交的证据做参考，依然不能证明被告需要向原告支付物业服务费及交纳物业服务费滞纳金，原因有如下4条：1.原告没有与被告签订《业主手册》暂且不说，物业费单价可以参考原告与其他业主签订的《业主手册》。而原告与其他业主签订的《业主手册》中，原告与业主约定的物业服务费单价均为空白，在《河南省物业管理条例》第三十六条和焦作市发改委批复文件的第一条中都明确规定：“物业服务费要在物业服务合同中约定”，因此，《业主手册》中原告与业主约定的物业服务费单价为空白，意味着不需要支付物业服务费，不需要支付物业服务费就更谈不上交纳物业服务费的滞纳金了；2.原告提交的发改委批文第一条明确规定：“高层住宅前期物业服务收费最高不超过1.15元/平方米/月。具体收费标准由你公司与业主在前期物业管理服务合同中约定”。发改委批复的只是物业服务费的最高限价而并非单价，原告在没有与业主在物业服务合同中约定的情况下直接按1.15元/米/月的单价收费更是不合理的；3.原告提交的发改委批文第二条还明确规定：“你公司收费前应到市价格主管部门办理《收费许可证》并在小区内向业主公示物业管理的服务内容、服务标准和收费标准”，作为业主一员的被告从未见到过这些公示项目，同时，原告也没有提交这些工作已完成的证据，这些工作没完成就更不应该向业主收取任何费用；4.就算原告提交的《前期物业服务协议》是农信小区建设单位根据《河南省物业管理条例》与原告签订的，就算该协议有效，但该协议中并没有要求业主向原告支付物业服务费的相关内容，所以对于本案来说该协议依然与本案无关，该证据依然是无关证据。上述4条再一次证明原告诉被告支付物业服务费及交纳物业服务费滞纳金的证据是无效的、理由不能成立。再退一万步，原告没有提交任何有效的法律证据我们暂且不说。原告在诉状中说：“已经向被告提供了物业管理服务，并积极履行物业公司应尽的义务”。但原告也并没有提交任何有效的证据证明自己为被告提供了物业管理服务。相反，被告提交的证据证明原告并没有按《业主手册》进行有效的服务。如：小区6号楼共26层，其中有21层的消防栓至今不能使用，小区入口机动车辆乱停乱放堵塞小区消防通道、小区内机动车乱停乱放影响通行、非机动车塞满楼道。被告提交的机动车和非机动车停放情况照片能够证明；小区的小修、急修经常超期，严重影响业主生活。被告提交的证据4小区业主群讨论截屏能够证明；电梯跨层下坠、轿厢停位不正确、关门时碰撞、停梯不开门等情况频繁发生；小区私搭乱建随处可见；雨雪天气地上积水成河；地下车库漏水比比皆是；卫生脏乱差到了极点；夏季小区内蚊子、苍蝇乱飞，从未见过物业喷洒灭蚊虫药物。被告提交的证据5随手拍的小区现状照片可以作证。2017年12月19日，物业公司在物业门口张贴了一封公开信，对业主承诺2018年要为业主做至少6件事，但至今承诺都没有兑现。被告提交的证据6是物业公司的公开信照片。上述6条是原告没有为被告提供有效服务的主要证据，这些都是与业主的安全密切相关的重大事项，以及与业主日常生活息息相关的重要事项，很多事项自原告入驻小区以来都没有任何改善，类似的情况还有很多，所以不知道原告是如何为业主服务的。在原告没有提供任何有效的法律证据和任何有效的服务证据的情况下，又一次证明原告没有向被告索取物业服务费和物业服务费滞纳金的任何理由。综上所述，原告诉被告支付物业服务费及交纳物业服务费滞纳金的所有证据都是无效的、所有理由都不能成立，且被告的证据也证明原告并没有提供有效的物业服务。因此，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告安心物业在庭审中提交了下列证据：证据1.焦作市发改委关于农信小区前期物业服务收费标准的批复文件一份，证明原告是按照该文件进行的收费；证据2.业主手册一份，证明原告依据业主手册中的前期物业服务协议收取物业服务费用；证据3.销售不动产统一发票一份、房管局测绘面积表一份，证明被告应当依据150.27㎡缴纳物业费用；证据4.被告和开发商签订的商品房买卖合同一份，证明被告是农信小区的业主；证据5.原告和开发商签订的前期物业服务协议一份，证明原告入驻农信小区是合理、合法的；证据6.原告的营业执照一份，证明原告具有独立法人资格，是正规的物业公司；证据7.原告制作的被告的欠费清单一份、催费通知书的打印照片（复印件）4份，证明被告在欠费期间，原告多次催要物业费；证据8.焦作市公安消防支队建设工程验收意见书一份，证明小区的消防设施是通过正规验收的。被告颜素娟对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1，该文件是2013年9月6日的批复，有效期是一年，现在已经过期。1.15元是物业费最高标准，不是单价，文件规定物业收费标准由业主和物业公司在前期物业服务协议中约定，且需要办理收费许可证并在小区内公示服务内容及收费标准；对证据2的真实性予以认可，但不是和被告签订的，该手册中关于物业服务费用的标准是空白；对证据3的真实性无异议，根据河南省物业管理条例的规定，不动产下来之前，只能按购房合同进行收费；对证据4的真实性及证明指向均无异议；对证据5的真实性无异议，该协议和业主无关；对证据6的真实性和证明指向均无异议；对证据7的真实性及证明指向均无异议；对证据8的真实性无异议，消防设施已经验收合格为什么私搭乱建，验收合格的时间是2012年，私搭乱建在后，现在不是作为消防通道使用，而是商户经常出入使用。根据原告提交的文件，私搭乱建需要审批，但是没有审批文件。被告颜素娟在庭审中提交了下列证据：证据1.消防栓现状照片2张，证明小区6#楼共26层，其中有21层的消防栓至今不能使用；证据2.机动车和非机动车停放情况照片6张，证明小区入口机动车辆乱停乱放堵塞小区消防通道、小区内机动车乱停乱放影响通行、非机动车塞满楼道；证据3.小区业主群讨论截屏5张，证明小修、急修经常超期，严重影响业主生活；证据4.随手拍的小区私搭乱建、地面积水、脏乱差等照片8张，证明小区私搭乱建随处可见,雨雪天气地上积水成河，地下车库漏水比比皆是,卫生脏乱差到了极点,夏季小区内蚊子、苍蝇乱飞，从未见过物业喷洒灭蚊虫药物；证据5.2017年12月19日物业公司致业主的公开信照片1张，证明物业公司在物业门口张贴了一封公开信，对业主承诺2018年要为业主做至少6件事，但至今承诺都没有兑现。以上证据均证明原告没有为业主服务。原告安心物业对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但是小区的消防栓的功能是正常的，只是玻璃被破坏了；对证据2的真实性无异议，但属于特例，不是经常出现；对证据3的真实性无法核实，原告维修是及时的，但是有些东西不是随时可以修好的，需要厂家提供配件；对证据4的真实性无异议，但也不是经常现象，开发商在建小区的时候没有建电动车棚也没有留位置，物业公司临时建了两个小车棚，但是小区业主较多，无法满足正常的使用。临街商铺预留有消防通道，但是没有建设消防梯，按照消防的要求，必须要有消防通道，这些是商户自建的，物业公司没有能力干涉；对证据5无异议，承诺上的服务内容做了一部分，没有完全兑现。本院对证据认定如下：原告提交的证据1，被告有异议，经核对证据原件，本院对真实性予以确认；原告提交的证据2、3、5、8，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告提交的证据4、6、7，被告无异议，本院予以采信；被告提交的证据1、2、4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告提交的证据3，原告对真实性无法核实，该证据无法证明其指向，本院不予采信；被告提交的证据5，原告无异议，本院予以采信。本院对事实认定如下：2012年8月，安心物业制作《农信小区业主手册》，手册就前期物业管理服务的相关内容作出了规定，但物业管理费用部分物业费的收取标准为空白。2013年9月6日，焦作市发展和改革委员会于2013年9月6日颁布焦发改价格[2013]541号文件，载明：农信小区前期物业服务费标准为：高层住宅前期物业服务收费最高不超过1.15元/平方米/月。具体收费标准由你公司在前期物业管理服务合同中约定……本批复自发文之日起试行，试行期一年。2014年6月1日，焦作市鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛置业公司）与安心物业签订《前期物业管理服务委托合同》，约定鼎盛置业公司将其开发建设的农信小区物业委托安心物业管理服务。合同第四章约定，物业管理费用按建筑面积报焦作市发改委批准为住宅每月每平方米1.15元，非住宅（商业）每月每平方米1.5元，暂实际收取为住宅每月每平方米1.2元，非住宅（商业）每月每平方米1.5元。2015年4月13日，被告颜素娟与鼎盛置业公司签订《商品房买卖合同》，约定颜素娟购买焦作农信小区第6号商住楼12层34号房，建筑面积共141.76㎡。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意最终面积以焦作市房产管理局产权登记面积为准，多退少补。2015年4月18日，鼎盛置业公司办理了销售不动产统一发票，发票显示焦作农信小区6栋1单元12楼34号的建筑面积为150.27㎡。后被告自2017年1月1日起未交纳物业费用，原告多次催要无果，故此形成本案纠纷。另查明，焦作市天乐房地产测绘有限公司出具的“分户面积表”显示12层34号建筑面积为150.27㎡。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。被告辩称其未与原告签订合同，双方不存在合同关系，经查明，原告于2014年6月1日与鼎盛置业公司签订前期物业服务合同，并依合同约定进驻小区开展物业管理服务。根据法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业并应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故建设单位与原告签订的前期物业管理服务合同对被告具有约束力，被告的辩解意见，本院不予支持。关于原告起诉的物业费，被告辩称收费依据的文件已过期，但根据原告与建设单位签订的前期物业服务合同第四章第二条约定“按建筑面积报焦作市发改委批准为住宅每月每平方米1.15元，非住宅（商业）每月每平方米1.5元，暂实际收取标准为住宅每月每平方米1.2元，非住宅（商业）每月每平方米1.5元”，现原告主张按每月每平方米1.15元收取物业费符合合同约定，故被告的辩解意见本院不予支持。关于被告房屋的面积，被告辩称房屋买卖合同显示房屋面积为141.76㎡。房屋买卖合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，涉案房产尚未办理产权登记，但涉案房产的销售不动产统一发票及测绘公司出具的“分户面积表”均显示涉案房屋的建筑面积为150.27㎡，故原告主张按实际面积150.27㎡收取物业费并无不当，本院对被告的辩解意见不予支持。被告辩称原告服务不到位，小区消防设施、车辆管理、电梯等方面存在问题，以此抗辩不应向原告交纳物业费用的理由不成立。被告作为该小区的业主，事实上已经享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业费用。如被告认为原告确实存在物业服务方面的瑕疵，也应该依据相关法律规定，请求原告采取补救措施进一步改进，而不应该以此为理由不交纳物业费用，故本院对被告的辩解意见不予支持。综上，原告要求被告支付2017年1月1日至2019年6月30日物业费5184元（1.15*150.27*30=5184.31）的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告按日万分之五支付逾期交纳物业服务费的滞纳金的诉讼请求，因建设单位鼎盛置业公司与原告签订的《前期物业服务协议》，对物业服务费应何时交纳没有明确约定，对于物业费滞纳金也没有明确约定。关于“日万分之五”违约金的协议条款，是原告与鼎盛置业公司之间约定后者在未如约缴纳有关费用时，应如何承担违约责任的约定。这一违约金条款相对于业主来说，属于原告及案外人之间约定的条款，该条款如果适用于业主，则应属于加重业主责任的约定条款，根据我国相关法律和司法解释规定，这种加重业主责任的约定条款应属无效，故原告的此项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第三十四条、第三十五条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，被告颜素娟支付原告焦作市安心家园物业管理有限公司2017年1月1日至2019年6月30日物业费5184元；二、驳回原告焦作市安心家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告颜素娟负担。本判决为终审判决。审判员  宋秀梅二〇一九年十二月八日法官助理郭倩倩书记员张佳丽附：本案适用的相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。