北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35316号原告：北京万方缘物业管理中心，住所地北京市通州区新华大街248号。法定代表人：陈德胜，经理。委托诉讼代理人：张昊，男，系北京万方缘物业管理中心工作人员。被告：张兴明，男，1972年1月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：史丽苹，女，1969年12月23日出生，汉族。原告北京万方缘物业管理中心（以下简称万方缘物业）与被告张兴明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。万方缘物业的委托诉讼代理人张昊、张兴明的委托诉讼代理人史丽苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万方缘物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令张兴明立即支付拖欠2010年7月1日至2019年6月30日的物业费15600.6元；2.请求法院判令张兴明支付滞纳金1000元；3.请求法院判令张兴明承担本案的诉讼费。事实和理由：张兴明居住在通胡大街23号院芙蓉园（加华印象街）203号楼383室，面积84.97平方米，万方缘物业是张兴明所居住的小区的物业管理单位，万方缘物业与张兴明之间签有物业管理合同。合同中对双方的权利义务进行了详细的约定。万方缘物业依约定为张兴明提供了物业管理服务，按照合同约定，张兴明理应于每年的7月1日前向万方缘物业交付物业管理费。但是张兴明确违背诚信原则，至今拖欠万方缘物业管理费15600.6元，张兴明的行为严重侵害了万方缘物业的合法权益，万方缘物业特起诉至人民法院。张兴明辩称，不同意万方缘物业的诉讼请求：1.根据业主管理委托合同，万方缘物业服务宗旨、服务承诺、服务范围及收费标准、用途。第二项第1条、5条规定，第三项服务范围、收费标准及用途第1条、4条、5条。2.甲方的权利和义务（业主张兴明）根据业主和万方缘物业个人产权房屋委托合同条款，第二项（甲方的权利和义务）第3、4、5、9、10条规定。3.第三项乙方的权利和义务（万方缘物业）合同条款里第1、4、5、6条规定，甲方应该享有知情权和得到应有的服务。4.第五项违约责任第2条的规定。证明材料：1.小区脏乱差，各个单元脏乱差；2.小区电梯里的广告，快递广告。2019年刚刚新增了瓶装水的广告；3.电梯各个开关好多没有面板的保护；4.邮政信报箱好多坏的，脏的没法看；5.消防箱上的保温坏的一塌糊涂；6.只要进小区的快递单元门都有出入门禁钥匙；7.小区绿地、绿化几乎为零；8.屋内墙体冬天取暖滴出、渗水、发霉、长毛严重，多次跟物业沟通无果，说不归物业管；9.2012年7月21日发大水，我家进水了，木地板都被水泡了，后来找物业沟通，物业告诉我不归物业管，跟物业也没有关系，这么多年遇见下雨就漏水，我们自己总在外面找人修修补补。2018年7月17日下的大雨有发到屋子里，当时在家就给物业打电话，物业说雨太大没办法到我家去看，事后物业派人到我家查看做了一下处理，但是只要下雨就漏水，目前为止还是漏水。10.以上情况我多次跟物业负责人沟通，他答应整改，但是只落在嘴上没落到实处。以上情况都有图片、录音或录像为证。综上，本人认为物业服务以及管理没有达到合同规定的服务条款标准，万方缘物业所说的物业费为5折，我的诉求是：1.物业服务与物业收费不对等，服务达不到要求，物业不能按合同规定收费；2.张兴明不应承担违约金，是万方缘物业违约在前；3.诉讼费用应该由万方缘物业承担。经本院审理查明：张兴明系北京市通州区芙蓉园203号楼8层3-383室房屋业主，房屋建筑面积84.97平方米。2003年8月1日，万方缘物业接受小区开发商的委托对张兴明所在小区实施物业管理；物业的住宅管理费为每月每平方米1.7元（建筑面积）。2005年6月6日，万方缘物业（乙方）与张兴明（甲方）就张兴明所有上述房屋签订《北京万方缘物业管理中心个人产权房屋委托合同》，约定：甲方将住宅委托乙方实行物业管理；缴费标准现执行196号文件及开发商报国土资源局报批的价格，如遇国家价格政策调整，按国家最新价格标准执行或按物价局批准的价格执行；缴费时间为每年的7月1日前；委托期限为本合同的管理期限自合同双方签字之日开始，业主委员会成立后，与物业公司签订委托合同，则本合同作为附件继续有效；乙方违反合同约定，未达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改并给甲方造成经济损失的，乙方给予甲方经济赔偿；此外《北京万方缘物业管理中心个人产权房屋委托合同》还约定了其他相关内容。2006年8月，北京盛业房地产开发有限公司出具说明，称万方缘物业为芙蓉园小区物业管理企业，物业费标准为1.7元（一层无电梯运营费）/月/平方米。2011年7月8日至2019年7月3日期间，万方缘物业向张兴明多次出具收费通知。经核实，张兴明未交纳2010年7月1日至2019年6月30日物业费15600.5元。在案件审理过程中，张兴明称涉案房屋漏水，开发商出具的盛业家园住宅质量保证书明确涉案房屋委托万方缘物业保修协调及维修，但万方缘物业过来维修只是刷了乳胶漆，没有解决问题。万方缘物业认可涉案房屋漏水，但称因为涉案房屋结构的问题，相关责任应由开发商承担，张兴明提交的住宅质量保证书与物业公司无关。上述事实，有万方缘物业提交的物业管理委托合同书、北京万方缘物业管理中心个人产权房屋委托合同、加华印象街盛业家园小区楼号对照表、关于盛业家园物业费收费标准的说明、收费通知和张兴明提交的盛业家园住宅质量保证书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，万方缘物业与张兴明签订个人产权房屋委托合同后，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。万方缘物业应按照合同的约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务。张兴明作为业主应当按时向万方缘物业交纳物业管理费，以便万方缘物业对小区进行管理。关于张兴明主张涉案房屋漏水造成的损失问题，因与本案非同一法律关系，张兴明可另行主张。关于张兴明反映的其他物业服务问题，本院认为万方缘物业应当予以改进，但结合张兴明提交的证据，本院认为张兴明反映的问题未能证明万方缘物业在履行合同中存在重大违约行为。另本院认为，业主主张的物业服务瑕疵不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态等予以确认。综合上述情况，张兴明所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由，故对万方缘物业要求张兴明支付物业费的诉讼请求，本院予以支持，数额以本院核定为准。对于万方缘物业要求张兴明给付滞纳金的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张兴明给付原告北京万方缘物业管理中心2010年7月1日至2019年6月30日物业管理费15600.5元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告北京万方缘物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，由原告北京万方缘物业管理中心负担13元（已交纳），由被告张兴明负担95元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京万方缘物业管理中心。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 梁联林二〇一九年十二月五日法官助理 戴萍萍书 记 员 田力男