广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1620号 原告：北海和安贸易有限责任公司，住所地北海市北部湾中路39号。统一社会信用代码：914505007451480504。 法定代表人：鲁宁?，职务：董事长。 委托诉讼代理人：伍庆华，广西现城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘邵波，广西现城律师事务所律师。 被告：中国有色十六冶北海房地产综合开发公司，住所地北海市海城区湖南路37号。统一社会信用代码：9145050019931927XF。 法定代表人：李绍广，职务：总经理。 被告：黄从轩，男，汉族，1948年12月27日出生，住北海市。 被告：广西东贸百货有限公司，住所地广西北海市长青东路19号。统一社会信用代码：91450500791330961G。 法定代表人：潘志华，职务：总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼店里人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告北海和安贸易有限责任公司（以下简称“和安公司”）诉被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司（以下简称“十六冶”）、黄从轩、广西东贸百货有限公司（以下简称“东贸公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告和安公司的委托诉讼代理人伍庆华，被告十六冶、黄从轩以及东贸公司的共同委托诉讼代理人李玉萍、邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和安公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司将位于北海市部湾广场东南）东南亚商贸中心地下停车场62个停车位（建筑面积1600平方米，建设工程规划许可证：建字第450501200800084号）中的60.83%的权属证书办理过户手续至原告名下；二、判令被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司赔偿原告对北海市东南亚商贸中心地下停车场应得收益经济损失人民币1094200元，赔偿原告对北海市东南亚商贸中心第1116、1121、1131、1132、1167号商铺应得收益经济损失人民币3323200元（以上损失期限自2010年1月1日计至2018年8月30日止，以后按照评估标准计至实际交付案涉停车场及商铺之日）；三、判令被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司依照《商品房买卖合同》第十七条第六项约定支付违约金人民币5000000元；四、判令被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司依照《商品房买卖合同》第十七条第八项约定支付合同违约金人民币5500000；五、判令被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司将北海市部湾广场东南）东南亚商贸中心地下停车场62个停车位、东南亚商贸中心第1116、1121、1131、1132、1167号商铺交由原告使用；六、判令被告黄从轩、被告广西东贸百货有限公司对第二、第三、第四项诉讼请求承担连带责任；七、判令各被告承担本案一切诉讼费用。 事实和理由：位于北海市土地使用权[土地使用权证为：北国用（2003)第800372号]由被告中国有色十六冶北海地产综合开发公司（以下简称十六冶北海公司）开发建设，项目名称为东南亚商贸中心。2008年10月7日原告与被告十六冶北海公司签订《商品房买卖合同》，该合同第三条第二款约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中心的：1-3层银座、4楼和5楼整层、6楼南面办公区，占东南亚商贸中心项目中商场（不含临海路街铺、6楼北面塔楼X影视城（每层的管理用房为所有业主共有，物业管理使用，可置换使用）总份额的60.83%的房产物业及相应的土地使用权；合同第三条第七款约定：公共设施、商场地上地下停车场部分，买受人享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权，属于人防工程建筑除外； 《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当交出本合同第八条规定的证明文件，提供《商场质量保证书》，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 《商品房买卖合同》第十七条第6项约定：作为附属义务的条款，出卖人承诺除本合同的房屋外，东南亚商贸中心其他属于出卖人份额的房产，委托广西东贸百货有限公司出租给买受人，出卖人承认广西东贸百货有限公司与买受人签订的租赁合同，如有反悔，出卖人应向买受人偿付罚金3000万人民币；第十七条第8项约定：出卖人同时承诺以完善的法律程序取得该商场内不属于出卖人的商铺的经营使用权12年（即自2009年6月1日起至2021年5月31日止）转交买受人经营管理，确保买受人经营商场的完整性。出卖人如不能作成此承诺，则应向买受人偿付罚金3000万元人民币（该项以广西东贸百货有限公司与买受人签订的租赁合同为准第十七条第14项约定：为保障本合同的顺利履行，出卖人约请广西东贸百货有限公司和黄从轩先生，买受人约请北海强盛实业集团有限责任公司和王国强先生分别出具《承诺保证书》，为各自依约履行本合同提供担保，承担连带责任。双方之承诺人所签署的《承诺保证书》作为本合同的有效组成部分，具有同等法律效力。 同日，原告作为承租方与被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司签订《租赁合同》，该合同第1条约定：甲方出租及乙方承租本合同附件（一）红线图中标明的物业，由乙方改建（装修）并经营超市、百货零售、餐饮及娱乐等。(以下简称商场）该物业位于广西北海市海城区，范围为该物业的负一层商业部分（1694.33平方米）是否包括地下停车场（位）及停车场（4454.86平方米）金座一楼（2177.95平方米）、二楼（3895.27平方米）、三楼(3933.33平方米中庭（1047.18平方米），建筑面积约为17202.92平方米（附带广场附近的附属空地部分)。除上述租赁面积外，《租赁合同》第18.2条约定：甲方以完善的法律程序取得该物业内不属于甲方所有的商铺经营使用权和本合同租期相同的使用时间，转交乙方统一整体经营管理，并保证该物业的租赁和使用权不存在任何争议，确保乙方在租赁期内顺利经营。 上述《商品房买卖合同》及《租赁合同》签订后原告依约支付购房款，但由于被告十六冶北海公司未能依约交付合同约定的房产，双方于2009年6月22日签订《商品房买卖补充合同书》，该合同书确认：一、出卖方（被告十六冶北海公司）逾期未按合同规定的时间交付房屋及水电设施，致使买受人（和安公司）不能如期接收和装修商场使用；二、买受人对本项目未完成及未达到使用条件的项目商场享有全权负责商场和原规定的中庭改造及商场面前的广场增建地下负一层等装修、改建及建设工程的权利；商场交付后，出卖人应出资部分由买受人代为垫支，但应以8.5%为年利率计算利息。 此后，原告接收该项目商场进行垫资建设，于2009年9月29日开业经营至今，但被告至今未按合同约定的所有房产交由原告行使权利。其中。未按《商品房买卖合同》第三条第七款的约定将地下停车场（即建设工程规划许可证为：建字第45051200800084号范围内的地下室）中由原告享有60.83%使用、收益、占有和处分权的停车场交由原告行使权利；未将由被告十六冶北海公司享有该停车位39.17%权利的部分交由原告行使权利，而将上述停车场直接承包给第三人北海东贸物业服务有限公司经营使用；未将位于项目商场的第1116号、第1121号、第1131号、第1132号、第1167号共五间商铺交由原告统一经营管理使用；未按《商品房买卖合同》及《租赁合同》的约定将项目商场不属于出卖人（被告十六冶北海公司）所有的商铺的使用权的完善的法律手续办理给原告。 综上，原告依照《商品房买卖合同》约定享有涉案项目商场地下停车场60.83%的占有、使用、收益和处分权。被告除承担应交付而未交付涉案地下停车场所及商铺给原告造成的损失外，仍应依照《商品房买卖合同》第十七条约定承担支付违约金的责任。 被告十六冶、黄从轩、东贸公司共同辩称：请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由： 一、原告主张对东南亚商贸中心地下室停车场62个停车位过户没有任何事实和法律依据 1、原告依据其与十六冶2008年10月7日签订的《商品房买卖合同》第三条最后一款：“公共设施、商场地上地下停车场部分，买受人享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权。属于人防工程建筑除外”之约定，要求被告交付涉案停车位是故意曲解合同。 该约定的意思表示非常明确：即原告作为买受人仅享有“商场地上地下停车场部分”60.83%的权益，而不享有公寓楼地下住宅区停车场的任何权益。案涉停车位是位于2#公寓楼地下、专属于2#公寓楼的附属住宅区停车场，不是商场的附属停车场。依据《物权法》74条,《建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第5条涉案62个车位应满足2#公寓楼业主的需要，其他人无使用、收益权。 2、北海维源测绘有限公司作出、房产登记部门认可的北维测字(2010)B083号测绘报告书，明确列明了案涉停车位不作为公用面积分摊。换言之案涉停车位不属于公共设施，而是属于开发商可以出售处置的房产范围 3、东南亚商贸中心项目包括商场、影视城、1#、2#公寓楼等四个分项目，从开发之初的方案设计、规划、报建，到最后的竣工验收到销售，均是分开独立进行的，相关部门核发的规划许可、施工许可等法律手续，均明确载明商场、影视城、商住楼与1#、2#公公寓楼是相互分开和独立的。案涉停车位专属于2#公寓楼的住宅区停车位，不属于“商场地上地下停车场”。 4、涉案停车位建设与原告购买的商场部分是各自独立报建施工、独立结算，与原告支付购房款购买的商铺的建设成本是独立的。从地下室建设时间看是2009年1月1日，双方签订商品房买卖合同时间是2008年10月7号，证明涉案车位与双方买卖标的无关。 以上事实有被告提交的北海市建设工程规划许可证、规划图纸、施工合同、结算书、预售许可证等证据证明。 二、原告要求被告赔偿其对东南亚商贸中心地下停车场应得收益损失人民币139872元没有事实及法律依据 1、如前所述，原告主张权益的东南亚商贸中心地下62个停车位不是包含在双方《商品房买卖合同》第三条最后一款约定之中,不属于双方《商品房买卖合同》约定的公共设施，原告不享有60.83%权益，不存在被告需将其中60.83%部分交付给原告行使权利的问题。案涉停车位全部是2#住宅区停车场，属于被告所有。 2、被告亦不负有将案涉停车位的全部或者其中39.17%部分交付给原告的义务。 《商品房买卖合同》第十七条第6项约定：“作为附属义务的条款，出卖人承诺除本合同的房屋外，东南亚商贸中心商场其他属于出卖人份额的房产，委托广西东贸百货有限公司出租给买受人……”。该约定表明，除原告购买的房屋外，被告需委托广西东贸百货有限公司出租给原告的范围仅限于房产商铺、不包括停车位，且仅限于商场中其他属于出卖人份额的房产。 3、原告一方面依据合同第三条关于公共设施权益的约定诉求享有案涉停车位60.83%份额，又依据合同第十七条第6项关于房屋租赁的约定要求被告交付案涉停车位39.17%的份额，其主张混乱且自相矛盾,且是将不同的法律关系混淆。 4、原告主张的经济损失金额亦没有任何证据证明,具体详见对《原告损失评估报告意见》。况且，若案涉停车位需出租给原告，原告应需支付租金，但事实上《商品房买卖合同》、《租赁合同》并未约定需出租涉案车位，原告也从未主张过租赁使用停车位，更未支付过涉案停车位分文租金。 三、原告要求被告赔偿其对东南亚商贸中心第1116、1121、1131、1132、1167号商铺(以下简称案涉商铺)应得收益损失人民币3769471.2元没有事实和法律依据 1、案涉商铺不在被告必须返租并转租给原告的租赁合同范围。 《商品房买卖合同》第十七条第8项约定：“出卖人同时承诺以完善的法律程序取得该商场内不属于出卖人的商铺的经营使用权12年…转交买受人经营管理(合同另订)，确保买受人经营商场的完整性。……(该项以广西东贸百货与买受人签订的租赁合同为准)。” 其中(该项以广西东贸百货与买受人签订的租赁合同为准)约定表明：商铺由被告返租后转租给原告的约定仅是预约性质的条款，实际租赁的具体内容则以东贸公司与买受人正式签订的《租赁合同》为准，2008年10月7日双方签订的《租赁合同》第一条明确约定了出租物业建筑面积约为17202.92平方米。” 《租赁合同》第18.1条约定：“甲方以完善的法律程序取得该物业内不属于甲方所有的商铺经营使用权和本合同租期相同的使用时间，转交乙方统一整体经营，并保证该物业的租赁和使用权不存在任何争议，确保乙方在租赁期内顺利经营…”。之所以有该项约定是因为2008年10月7日双方签订《租赁合同》时，《租赁合同》第一条中建筑面积为17202.92平方米的商铺中有部分不属于甲方所有，才约定甲方有义务提供法律程序取得使用权转交乙方。 而涉案商铺并不在租赁范围内，假如涉案商铺属于被告必须交付给原告的租赁物，原告定会在2009年接受租赁物时就会主张权利，不可能在交付标的物不符合约定而坚持9年不提出来。 2、而原告也不存在所谓的收益损失。除非是原告已经支付了涉案商铺的租金，但被告没有交付租赁物给原告使用的情形，原告才有理由主张其损失。但事实上原告开业经营和安商都九年以来，未支付过涉案商铺分文租金，其经营收益又从何而来呢！事实是，租赁合同从2009年签订后至本案起诉时的九年时间里，原告从来没有就案涉商铺的使用问题提出过任何异议。这充分证明原告不使用涉案商铺并不影响其统一经营和安商都，也不存在所谓收益损失。 四、被告已严格履行《商品房买卖合同》第十七条第6项、第8项约定的义务，不构成违约，原告要求被告支付该二项违约金没有事实和法律依据，且违约金数额非常高，无任何依据，不应得到支持。 1、如前所述，被告不负有将案涉停车位的全部或者其中39.1%部分交付给原告的义务；被告不负有将案涉商铺交付给原告的义务，因此本纠纷中，被告不构成违约。 2、《商品房买卖合同》第十七条第8项关于租赁的预约性条款约定：“出卖人同时以完善的法律程序取得该商场内不属于出卖人的商铺的经营权12年……”，即约定的返租是“该商场内”不属于出卖人的商铺，同时又特别注明“该项以广西东贸百货与买受人签订的租赁合同为准”。而《租赁合同》第18.1款约定：“甲方以完善的法律程序取得该物业内不属于甲方所有的商铺经营使用权和本合同租期相同的使用时间，转交乙方统一整体经营，……”。 而《租赁合同》第一条在标题中明确界定“出租物业（以下简称该物业）”，也就是说在《租赁合同》中的“该物业”所指均是第一条约定租赁范围的物业，包括《租赁合同》第18.1款约定的物业范围依然指《租赁合同》第一条约定的范围内。对此，被告已经履行了《商品房买卖合同》第十七条第8项义务，不存在违约。 五、原告要求被告将案涉停车位和案涉商铺交付给其使用没有合同依据，该项诉讼请求不能成立 如前所述，原告与十六冶双方签订的《商品房买卖合同》和东贸公司与原告签订的《租赁合同》，均末约定十六冶负有向原告交付案涉停车位和案涉商铺的义务，因此原告要求被告将案涉停车位和案涉商铺交付给其使用没有依据，其诉讼请求不能成立。 六、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，依法不受法律保护。 2009年6月22日原告与十六冶签订《商品房买卖补充合同书》的同时，被告将原告购买的商品房和被告出租给其的房屋交付给了原告(该事实已得到另案生效判决的确认)，原告也已全盘接收并进行装修改造后，于2009年9月28日开业经营和安商都。此后至本案起诉日已超过八年时间，但原告从未向被告主张过其诉讼请求所涉权利，因此其诉讼请求已远远超过了法定诉讼时效期间，依法不应受法律保护。 七、原告的诉求不仅无事实和法律依据，其对黄从轩、广西东贸百货的主张更是已过了保证期间。 八、除上述各点所述外，原告在诉状中陈述的其他多项内容严重失实，在引用合同条款内容时故意篡改条款表述内容，歪曲事实 1、原告起诉状第四页第二段称：“同日，原告作为承租方与被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司签订《租赁合同》”。该内容失实，被告没有与原告签订过租赁合同，与原告签订租赁合同的是东贸公司。 2、原告起诉状第四页第二段称：“除上述租赁面积外，《租赁合同》第18.2款约定…”，《租赁合同》第18.2款并末约定原告所主张的该内容，第18.1款约定该内容但并未约定“除上述租赁面积外”，实际上第18.2款约定的合同期满后的续租返租内容，而没有“除上述租赁面积外”的内容。 3、原告起诉状第5页第一段称：“上述《商品房买卖合同》及《租赁合同》签订后原告依约支付购房款”，该内容失实。事实上，原告长期拖欠被告购房款，在被告诉原告拖欠房款纠纷的另案中，生效的广西高级法院(2016)桂民终293号判决确认原告拖欠被告购房款及违约金、物业使用费。 4、原告起诉状第5页第一段称：“双方于2009年6月22日签订《商品房买卖补充合同书》，该合同书确认：…二、买受人对本项目未完成及未达到使用条件的项且商场享有全权负责商场和原规定的中庭改造及商场面前的广场增建地下负一层等装修、改建及建设工程的权力”，该内容故意篡改合同原文、刻意曲解合同原意。原文为：“而买受人则享有全权负责商场和原规定的中庭改造及场面前的广场增建地下负一层等装修、改建及建设工程的权利。” 综上所述，原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据。且第2-6项诉讼请求已超过诉讼时效期间，请求人民法院依法予以驳回。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： （一）合同签订与约定事实 位于北海市东南亚商贸中心项目由十六冶投资开发建设，该项目包括1、2号公寓楼、影视城和商场三部分。 2008年10月7日、2009年6月22日，十六冶与和安公司分别签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同书》各一份，约定和安公司以1.32亿元的价款购买十六冶开发建设的该东南亚商贸中心的1-3层银座、4楼和5楼整层、6楼南面办公区房产物业建筑面积共27189.63平方米,占东南亚商贸中心项目中商场(不含临海路街铺、6楼北面塔楼）、影视城（每层的管理用房为所有业主按份共有、物业管理专用，可置换使用）总份额的60.83%;相应的按建筑面积的份额比例分配所占的土地使用权约5872.97平方米,约占商场用地份额34.63%。公共设施、商场地上地下停车场部分，买受人享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权。属于人防工程建筑除外。第十条主要约定：双方共同出资将商场2、3、4、5、6层的中庭天井改为封顶使用，并扩建商场面前的广场用地3492.9平方米地下负一层，所需费用的60.83%由和安公司承担，其余由十六冶承担，建筑投入形成的物业所有权按投资比例分配。《商品房买卖合同》第十七条约定，和安公司所买受的商品房仅作商业使用，银座已售部分，如不能全部回购给和安公司，十六冶则用金座相对应的同楼层面积的商铺置换给和安公司。十六冶承诺除本合同的房屋外，东南亚商贸中心商场其他属于十六冶份额的房产，委托东贸公司出租给和安公司，十六冶承认东贸公司与和安公司签订的租赁合同，如有反悔，十六冶应向和安公司偿付罚金3000万元。十六冶同时承诺以完善的法律程序取得该商场内不属于十六冶的商铺的经营使用权12年，转交和安公司经营管理（合同另订），确保和安公司经营商场的完整性。十六冶如不能作成此承诺，则应向和安公司偿付罚金3000万元（该项以东贸公司与和安公司签订的租赁合同为准）。商场地下属人防办的人防工程和一楼属于人防办的房屋，由十六冶与人防办继续履行其租赁合同，但该部分场地应按等价租金交由和安公司使用，额外增加的费用，由和安公司承担。 《商品房买卖合同》签订的同一日（2008年10月7日），出租方（东贸公司）与承租方（和安公司）签订《租赁合同》一份，约定：东贸公司出租及和安公司承租本合同附件（一）红线图中标明的物业，由和安公司改建（装修）并经营超市、百货零售、餐饮及娱乐等（简称商场）。该物业位于北海市，范围为该物业的负一层商业部分（1694.33平方米）、金座一楼（2177.95平方米）、二楼（3895.27平方米）、三楼（3933.33平方米）、中庭（1047.18平方米）、建筑面积约为17202.92平方米（附带广场附近的附属空地部分）。租赁期限12年，自2009年6月1日起至2021年5月31日。到期后，属于东贸公司的物业，和安公司有权选择续租8年，东贸公司应无条件同意，租金以租赁期最后一年为基准，每年递增4%。以此类推。2009年1月31日起至2009年6月30日为装修免收租金期间。若该物业未能在免租期间内通过竣工验收，则免租期相应延长，直到通过竣工验收之日止，同时租期也相应顺延。双方同意按该物业现状交接，在本合同签订后3日内，东贸公司向和安公司发出书面通知，和安公司应在接到东贸公司书面通知3天内接收，双方签订书面交接文件。在本合同期满而双方未续约或本合同提前终止时，和安公司应于合同终止后30日内将该物业交给东贸公司。租金按下列方式计算：第一年为322.5万元；第二年为516万元；第三年为645万元；第四年为645万元；自2013年6月1日起至2021年5月30日止，每年的年租金按上年租金数递增3%计付。具体租金计算详见本合同附件二。租金按季在季末的最后一日支付，和安公司逾期支付租金，每逾期一天，按应付租金的万分之三向东贸公司支付违约金。东贸公司承诺与保证合法拥有该物业的所有权、使用权或经营管理权，有权将其出租给和安公司，如违反此承诺与保证，造成和安公司无法依本合同使用该物业，东贸公司同意按和安公司投资额的2倍向和安公司支付违约金。在租期内，和安公司依法拥有该物业的独占使用权，东贸公司同意和安公司根据自身经营需要，自行设计并在不影响主体结构、不侵占东贸公司及委托东贸公司经营管理的业主的商铺面积的情况下，对该物业进行必要的结构调整和改动，如对该物业的结构上有改变，应事先征得东贸公司同意。在租期内，和安公司有权将场地或任何一部分转租或分租予第三方，并享有续约优先权和优先购买权。合同第18条特别约定：东贸公司以完善的法律程序取得该物业内不属于东贸公司所有的商铺经营使用权和本合同租赁期相同的使用时间，移交和安公司统一整体经营管理，并保证该物业的租赁和使用权不存在任何争议，确保和安公司在租赁期内顺利经营。否则，东贸公司如不能履行此约定而影响和安公司正常经营的，在影响和安公司正常经营期间，东贸公司应按日租金的150%向和安公司支付违约金，给和安公司造成损失的，应予以赔偿。地下属于人防办的人防工程和一楼属于人防办的房屋，由东贸公司或其委托人与人防办继续履行其租赁合同，但由和安公司按等价租金使用，额外增加的费用由和安公司承担。此外，双方还约定了其他责任条款。 被告东贸公司、被告黄从轩在被告十六冶与原告和安公司签署上述《商品房买卖合同》时出具承诺书，对被告十六冶履行合同提供保证责任。 2009年6月22日，双方签订《租赁补充合同书》一份，约定租赁期的截止日期更改为2020年12月31日；装修免租顺延至2009年12月31日，即和安公司应自2010年1月1日起开始向东贸公司交纳其所租赁的商场部分的租金，且各次租金的缴付日期及租金计算方式所涉之所有日期也应按原类推顺延。 (二）合同履行事实 上述合同签订后，十六冶、和安公司开始着手进行改扩建工程规划报建以及施工等相关工作，因十六冶逾期未按该合同规定的时间交付房屋及水电设施，致使和安公司不能如期进行接收和装修商场使用。十六冶、和安公司又于2009年6月22日签订了《商品房买卖补充合同书》一份，约定由和安公司享有全权负责商场和原规定的中庭改造及商场面前的广场增建地下负一层等装修、改建及建设工程的权利。十六冶交付物业时虽无交接清单，但双方确认在2009年6月22日签订《商品房买卖补充合同书》后和安公司接管了物业。和安公司依约出资扩建了项目广场地下停车场，将项目中二、三、四、五、六层天井改建为封顶并进行装修。改扩建工程于2009年5月1日开工，于同年9月24日竣工验收。经前后两次测绘面积的对比，一层增加建筑面积139.84m2;第二、三、四、五层通过封闭中庭天井，增加的建筑面积分别为681.94㎡、1582.72㎡、1218.98㎡、1683.51㎡;第六层减少建筑面积19.8㎡。和安公司将商场装修并更名为“和安商都”于2009年9月28日开始营业。 东贸公司与和安公司签订《租赁合同》及《租赁补充合同书》时，约定附于合同的附件一“用红线框出来的该物业位置图”、附件二“东南亚商贸中心商场租金计算表”、附件三“甲方和乙方的证件”、附件四“不属于甲方商铺的数量、位置”均无相应附件。 2014年1月24日本案原告和安公司向北海市中级人民法院起诉本案三被告商品房预售合同纠纷一案，请求判令案涉东南亚商贸中心地下室人防区（非战时为地下停车场）面积为4426.95平方米中的60.83%使用权归和安公司所有，还主张了其它的诉求。后该案经广西高级人民法院作出（2016）桂民终292号民事判决书。 2014年本案被告十六冶向北海市中级人民法院起诉本案原告和安公司房屋租赁合同纠纷一案，广西高级人民法院作出（2017）桂民终462号民事判决书，在该判决书中认定，原告和安公司与被告十六冶在签订《商品房买卖合同》时已就双方订立租赁合同，包括合同目的、租赁范围、违约责任等合同内容达成了合意。此后东贸公司代表十六冶与和安公司签订的《租赁合同》系双方就租赁合同中关于租赁面积、租金支付、租赁期间及违约责任等合同主要条款的进一步确定和明确。故对于租赁合同双方的权利义务，不宜仅以《租赁合同》进行认定，还应结合《商品房买卖合同》中有关租赁内容的条款进行确定。并认定《商品房买卖合同》第十七条第八款约定，十六冶如不能履行承诺，则应向和安公司偿付罚金3000万元人民币（该项以东贸公司与和安公司签订的租赁合同为准）。根据合同条款约定，此处“该项以东贸公司与和安公司签订的租赁合同为准”应理解为对于十六冶不能完成以完善的法律程序取得商场内不属于十六冶的商铺的经营权12年转交和安公司经营管理、确保和安公司经营商场的完整性的承诺的违约责任的约定以东贸公司与和安公司签订的租赁合同为准，不包括对双方在《商品房买卖合同》中商定的租赁范围的变更。并认定除属人防办自有物业另有约定，十六冶和案外人享有的临靖安路（原海安路）一侧临街商铺外，其余均为合同约定的租赁范围。 （三）讼争62个停车位的扩建以及现状 被告十六冶于2008年7月14日取得东南亚商贸中心2号商住楼（不含地下室及0420号物管用房）的商品房预售许可证，于2008年7月30日取得2号商住楼负一层地下停车场的建设工程规划许可证，于2009年1月1日与案外人广西兴地建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，将案涉地下停车场扩建工程发包给该公司。案涉停车场于同年竣工，由被告十六冶交付案外人北海市东贸物业服务有限公司管理至今。案涉停车场建成后一共有62个车位，现均已分别办理权属证书至被告十六冶名下，均为被告十六冶单独所有。经本院组织双方到案涉东南亚商贸中心现场勘查，结果如下：（1）1号商住楼五层以下（包括五层）与商场贯通，2号商住楼第一、第二层作为商业用途，第二层与商场有一扇防火门相隔；（2）商场地下人防工程（现用作停车场使用）与案涉的2号商住楼地下62个停车场有一堵墙相隔，共用一个出口；（3）案涉62个停车场现均以由案外人做其它商业用途；（4）双方均确认商场地下人防工程（现做停车场使用）以及原-101仓储地（现已改建为停车场使用）均由被告十六冶全部出租给原告和安公司使用，东南亚商贸中心门前广场的地下层原-102、-103仓储地（现改建为停车位）由原告与被告十六冶按合同约定所享有的比例使用。对于1号商住楼地下层是否有停车位原被告双方意见分歧较大，被告主张有，但亦未能进行明确确认。 （四）讼争五个商铺的现状 被告十六冶于2007年10月3日与案外人于巨坤、刘一菲签订《商品房买卖合同》，将案涉1116号商铺出售给其两人，现案涉商铺已办理至其两人名下。被告十六冶于2006年12月13日与案外人刘旭签订《商品房买卖合同》，将案涉1167号商铺出售给刘旭，现该商铺办证至案外人潘能春名下。被告十六冶于2006年12月7日与案外人叶信忠、黄敏、蒋文才签订《商品房买卖合同》，将案涉1121号商铺出售给其三人，现该商铺已办证至案外人蔡家强名下。被告十六冶于2010年9月26日与案外人赵思程、曹淑清签订《商品房买卖合同》两份，将案涉1131、1132号商铺出售给其两人，现该两商铺均办证至案外人赵思程名下。上述五个商铺原被告双方均确认至今都未曾交付给原告使用，三被告主张上述五个商铺交付业主使用。 在诉讼过程中，经原告申请，本院依法委托鉴定机构，对位于北海市东南亚商贸中心负一层62个地下停车位与1楼第1116号、第1121号、第1131号、第1132号、第1167号商铺于2010年1月1日至2018年8月30日期间的租金收益价值进行评估。广西公立天辰资产评估有限公司出具桂天辰资评报字[2019]021号资产评估报告书，应得租金估价结果为：62个停车位的评估值为109.42万元；第1116号商铺的评估值为68.1万元；第1121号商铺的评估值为63.04万元；第1131号商铺的评估值为47.64万元；第1132号商铺的评估值为49.24万元；第1167号商铺的评估值为104.3万元。 在诉前，经原告申请，本院依法作出（2018）桂0502财保29号民事裁定书，裁定冻结被申请人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司向北海市中级人民法院申请执行的广西壮族自治区高级人民法院作出的（2016）桂民终293号民事判决书执行款15345847.86元。后又经原告申请，本院依法作出（2018）桂0502民初1620号之一民事裁定书，裁定继续冻结上述财产。 另查明，根据被告十六冶提交的商品房楼盘预审申报资料，北海市房地产交易中心产权科对十六冶在网上建立的位于北海市东南亚商贸中心楼盘进行预审，并于2007年8月10日作出《商品房预售楼盘表预审意见》，载明东南亚商贸中心项目共分成1号公寓楼、2号公寓楼和商场、商住楼、影视城（3栋连成一整体）等叁部分。该商场、商住楼、影视城等总层数为7层（包括地下1层、地上6层）。各层房号编排、预售等情况如下：地下室作为超市（商业用房）部分编号为101号，预售：人防工程部分编号为102号，自用；其余的设备房等建筑面积已作为公用面积分摊，不编号。 经被告十六冶委托，北海维源测绘有限公司对位于长青东路19号北海东南亚商贸中心进行了测绘，并于2011年9月15日出具了北维测字（2010）B083号测绘成果报告书，结果如下：1、东南亚商贸中心占地面积9417.50平方米；建筑面积为89821.45平方米；2、地上1-23层建筑面积75689.12平方米（其中一层广场室外楼梯面积108.06平方米）；地下1层建筑面积14132.33平方米，其中-102号仓储地下室1841.08平方米，-103号仓储地下室1228.51平方米，人防地下室4426.95平方米（其中人防区1:552.15平方米，人防区2:3874.80平方米）。3、东南亚商贸中心东面自动扶梯与货梯不计入本幢建筑面积。4、地下层有车位62个。第一层有商铺206间…1幢公寓楼第六至二十二层为住宅，共有套件112户。2幢公寓楼第三至二十三层为住宅，共有套件396户。讼争的五个商铺均非临街商铺。 本案的争议焦点如下：一、讼争的62个车位是否属于原告和安公司与被告十六冶签订的《商品房买卖合同》所约定的转让范围？二、讼争的五个商铺是否属于原告和安公司与被告东贸公司签订的《租赁合同》的租赁范围？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为，原告和安公司与被告十六冶签订的《商品房买卖合同》以及原告和安公司与被告东贸公司签订的《租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，均合法有效。上述《商品房买卖合同》约定了“公共设施、商场地上地下停车场部分，买受人享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权。属于人防工程建筑除外。”，双方当事人对于该约定中的“商场”有异议，原告主张是指整个东南亚商贸中心，被告则主张就只是东南亚商贸中心中的商场部分。本院认为，讼争的62个停车位属于上述《商品房买卖合同》所约定的转让范围，理由如下：（一）首先，东南亚商贸中心由1号商住楼、2号商住楼以及商场和影视城三部分组成，三部分虽都是单独报建，但从北海市规划局于2011年2月17日所颁发的建设工程规划许可证（建字第450501200400214）可知，三部分是统一规划的；其次，从东南亚商贸中心的现状来看，三部分连成一整体，1号商住楼的5层（包括5层）以下与商场连成一整体，同样作为商业用途。而2号商住楼的2层（包括2层）以下与商场连成一整体，其中2层作为一个单独的空间整体出租作为商业用途，在2层与商场之间仅有一扇防火门相隔；再者，被告十六冶在委托测绘公司进行测绘时，亦是以东南亚商贸中心整个整体进行测绘。为此，1号商住楼、2号商住楼以及商场和影视城三部分构成东南亚商贸中心一个整体。（二）从北维测字（2010）B083号测绘成果报告书可知，整个东南亚商贸中心除了人防工程（平时作为停车场使用）之外，只有讼争的62个停车位。对于由商场地下层的原-101号仓储用地改建而成的停车位，由被告按100%的产权比例出租给原告和安公司使用，原告和安公司对由该仓储用地改建而成的停车位并未享有60.83%的权益。对于由广场地下层的原-102、-103号仓储地改建而成的停车位，由原被告按上述《商品房买卖合同》出资改建后按照合同约定的比例享有权益。上述由-101、-102、-103三块仓储地改建的停车位与上述合同所约定的商场地下停车场并无关联。被告主张上述条款所约定的商场地下停车场是指部分可以改建为停车场其他用房，被告无证据证实其所指的可改建为停车场的其他用房具体是指哪一部分，经组织双方现场勘查，亦未发现被告所指的可改建为停车位的用房，为此，对于被告的该项抗辩意见本院不予采纳。（三）原告和安公司签订上述的《商品房买卖合同》约定购买商场及影视城总份额60.83%的房产物业及相应的土地使用权，并要求被告十六冶通过完善的法律程序取得该商场内不属于出卖人的商铺的经营使用权12年转交原告经营管理，其目的在于确保经营商场的完整性。再结合在原告和安公司与被告十六冶签订上述《商品房买卖合同》之前，被告十六冶就已于2008年7月30日取得2号商住楼负一层地下停车场的建设工程规划许可证，并在2009年1月1日与案外人签订施工合同，对讼争的停车场进行施工。综上，原告经营案涉这么大规模的商场，其对于停车位的需求应是极迫切的，且在其签订上述《商品房买卖合同》时明确规划为停车场的也就只有讼争的62个停车位，上述双方所争议的“商场”应理解为东南亚商贸中心整个整体，为此，本院认为讼争的62个车位应属于上述《商品房买卖合同》所约定的讼争范围。 按上述合同的约定，原告和安公司对于讼争的62个停车位享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权，并不包括所有权，为此，对于原告主张被告十六冶将讼争62个停车位中的60.83%权属证书办理过户至其名下本院不予支持。经双方确认，讼争的62个停车位被告十六冶从未交付原告和安公司使用，致使原告和安公司未能对讼争的62个车位享有60.83%使用权、占有权、收益权和处分权，损害了原告和安公司的合法权益。经原告申请，评估公司对于讼争62个停车位在2010年1月1日至2018年8月30日期间应得租金收益进行了评估，评估值为1094200元。为此，被告十六冶应赔偿原告应得收益损失665601.86元（1094200元×60.83%=665601.86元），对于原告所主张的另外39.17%比例的损失，被告十六冶未实际将该部分出租给原告，原告亦未实际支付租金，双方亦未能就该部分应付的租金进行确认，为此，对于原告所主张的该部分损失本院不予支持。另对于原告主张按照评估标准继续计算应得利益损失的诉求，因上述评估报告有明确的有效期，往后评估所适用的标准亦会发生变化，不宜继续按照上述评估报告所适用的标准计算损失，对于往后的损失原告可另行主张权利。对于原告因被告十六冶未按约交付讼争停车场所主张的另外损失，一方面未提交证据证实，另一方面对于被告十六冶因该违约行为所给原告造成的损失在上述已进行处理，为此，对于原告和安公司主张另外的损失本院不予支持。对于原告主张被告十六冶将讼争的62个车位交付原告使用的诉求，本院认为一方面对于讼争的62个停车位原告只享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权，对于另外的39.17%部分并不享有相应的权利，现双方针对该部分的租赁事宜亦尚未达成一致意见，单就60.83%的比例使用双方亦尚未达成合意；另一方面讼争的62个停车位由案外人在租赁使用，且已改变了其用途，现无相应的停车位划线等。综上，讼争62个停车位存在客观上交付的障碍，尚不具备交付条件，对于原告该项诉求本院不予支持。 关于本案的第二个争议焦点，经广西高级人民法院所作出的（2017）桂民终462号民事判决书认定上述两份合同所约定的合同租赁范围是除属人防办自有物业另有约定，十六冶和案外人享有的临靖安路（原海安路）一侧临街商铺外，其余均为合同约定的租赁范围。案涉的五个商铺均非临街商铺，为此，应属于合同所约定的租赁范围。从上述所查明的事实可知，案涉五个商铺均已由被告十六冶出卖给案外人。一方面目前无证据证实被告十六冶已通过合法的程序取得案涉五个商铺的经营管理权，客观存在履行不能的情形；另一方面案涉五个商铺一直未交付过给原告使用，在长达八九年的时间里原告一直未提出过异议，通过双方对上述合同的实际履行行为实际已默认未将案涉的五个商铺纳入的租赁范围之内。综上，对于原告主张案涉五个商铺的应得租金收益、违约金以及主张将案涉五个商铺交付原告于法无据，本院不予支持。 被告东贸公司、被告黄从轩在被告十六冶与原告和安公司签署上述《商品房买卖合同》时出具承诺书，对被告十六冶履行合同提供保证责任，为此，被告东贸公司、黄从轩对于被告十六冶应支付讼争62个停车位在2010年1月1日至2018年8月30日期间应得租金收益665601.86元承担连带清偿责任。对于被告东贸公司、黄从轩所抗辩的已过了保证期的问题，两被告所出具的《承诺保证书》明确约定了保证责任期限自承诺人签字之日起至合同全部履行完毕并结清所有债权债务时止，讼争的62个停车位至今未交付原告使用，双方所签订的上述合同的权利及义务并未履行完毕，为此，对于两被告的该项抗辩本院不予采纳。对于被告所抗辩的原告的起诉已过诉讼时效的问题，本院认为原告对于讼争的62个停车位享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权，原告所享有的上述权益是物权，且被告十六冶至今未交付原告使用，为此，原告的起诉并未超过诉讼时效，被告的上述抗辩意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下： 一、被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司赔偿位于北海市东南亚商贸中心2号商住楼地下停车场在2010年1月1日至2018年8月30日期间应得租金收益665601.86元给原告北海和安贸易有限责任公司； 二、被告黄从轩、广西东贸百货有限公司对被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告北海和安贸易有限责任公司其他的诉讼请求。 案件受理费115456.06元，诉讼保全费5000元，合计120456.06元，由原告自行承担115320.06元，三被告承担5136元；评估费45109元，由原告承担30000元，被告承担15109元。（上述费用原告已预交，由三被告承担的部分,在其履行上述义务时一并返还原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费115456.06元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  何显著 人民陪审员  劳祥凤 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  熊谋华