广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初23558号原告：曹绍威，男，1964年7月5日出生，汉族，身份证住址河南省确山县。原告：赵保山，男，1967年12月13日出生，汉族，身份证住址河南省平舆县。两原告共同委托诉讼代理人：杨高峰，广东金桥百信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何倩琦，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：李卫民，男，1960年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：孔南方，女，1963年11月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。两被告共同委托诉讼代理人：曾茂华，广东沁森律师事务所律师。第三人：姚靖飞，男，1977年3月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。第三人：董清波，男，1954年3月7日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙高峰，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峻瑜，广东华璟律师事务所律师。原告曹绍威、赵保山与被告李卫民、孔南方，第三人姚靖飞、董清波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹绍威及两原告的共同委托诉讼代理人杨高峰、何倩琦，被告孔南方及两被告的共同委托诉讼代理人曾茂华，第三人姚靖飞到庭参加诉讼。第三人董清波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹绍威、赵保山共同向本院提出诉讼请求，请求法院判决：1.被告李卫民、孔南方共同按合同约定向原告曹绍威支付剩余购房款100万元及利息（利息按照100万元为基数，从2016年6月30日开始计算，按照日0.05%利率标准支付至上述款项全部清偿之日止）；2.被告李卫民、孔南方共同按照房产总价款的10%向原告曹绍威、赵保山支付违约金250万元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年10月16日，第三人董清波作为甲方，原告赵保山作为乙方，原告曹绍威作为丙方，两被告作为丁方，第三人姚靖飞作为担保见证人共同签署了《商品房买卖协议书》。约定：第三人董清波将原归其所有的位于广州市白云区同和镇同和村新庄以北颐和南胡高尔夫会员休息住所庚兴苑一街31号G区C2b-04号会员休息住所（未办理产权登记），原以2850万元出售给原告赵保山，原告赵保山又以2800万元出售给原告曹绍威，两原告又将上述房产转让给两被告，上述转让均未办理产权登记及过户登记手续，亦未在开发商处办理预售登记。第三人董清波协助两被告将房屋买卖合同变更到其名下，付款进度为，第三人董清波协助协调开发商为两被告办理更名、登记全部购房手续当天，两被告支付首期款项1000万元，2016年4月30日前支付第二期款项1000万元，第三期500万元应于2016年6月30日前支付。上述协议签署后，两原告及第三人董清波均如约履行了合同义务，协助开发商广州颐和南高尔夫会员住所有限公司变更了《订购确认书》，开发商亦与两被告签订了《订购协议》并开具了发票。两被告如约支付了前两期房款后，2017年1月4日，两被告仅支付了300万元，经原告催要后于2017年6月21日再支付100万元，现剩余100万元至今未向第三人董清波支付。经多次催讨，两被告一直拖延不付，应承担违约责任。根据本案的性质，本案案由应为合同债权债务概括转移纠纷，第三人董清波向颐和公司购买下涉案房屋后，将合同的权利义务转移给了两原告，两原告再转移给两被告。由于涉案房屋尚未办理过户和交付手续，故本案性质应为债权债务概括转移。为维护我们的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告李卫民、孔南方共同辩称，原告所述的房屋交易流程属实，我们不同意原告的诉讼请求。1.我们已向原告支付高达2400万元的房款，但是时过四年多，涉案房屋仍未办理规划验收等行政审批手续，涉案房屋买卖协议还不具备可认定有效的合法要件。根据（2019）粤01民终11647-11649号民事裁定书查明，颐和高尔夫山庄G区还没有办理预售证，也没有办理规划验收，广州市中级人民法院认定上述房屋至今未取得对外销售的合法依据，裁定驳回起诉。同理，本案的涉案标的也没有办理预售许可和规划验收，原告转卖给我们也缺乏合法依据，原告无权要求我们支付剩余的100万元房款。原告应尽快敦促开发商办理行政审批手续，否则，还应退还我们已支付的2400万元，并赔偿我们损失。2.不同意原告认为本案应为合同债权债务概括转移纠纷的意见，涉案房屋买卖协议书约定明确，原告转让的标的是房屋而不是债权。基于权利义务对等原则，原告应承担保证我们尽快拿到不动产权证的责任。3.我们一直未支付100万元尾款属行使不安抗辩权。涉案房屋迟迟不能办出不动产权证，导致我们的合同目的至今无法实现，原告已构成根本违约，我们保留追究的权利。涉案房屋还存在在建工程抵押未涂销的事实，抵押权人有权优先收偿，我们的权益无法受到保障。合同约定的购房款是含税价，但原告至今仍未缴纳增值税。原告除了办理更名手续外，并没有履行其他合同义务，根据合同相对性，我们有权向原告主张权利。综上，我们有权行使不安抗辩权，止付剩余房款100万元。4.我们已支付了绝大部分房款，不构成根本违约。原告没有提出解除合同的请求，却主张违约金既不合理，也与合同不符。原告无视自身责任，对我们严重不公。恳请法院驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。第三人姚靖飞述称，我只是原被告之间的房屋买卖合同签署的见证人，而不是担保人。不同意承担任何法律责任。第三人董清波无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市白云区同和镇同和村新庄以北颐和高尔夫山庄庚兴苑一街31号G区C2b-04号会员休息住所。2015年10月16日，第三人董清波（甲方）、原告赵保山（乙方）、原告曹绍威（丙方）、两被告（共同作为丁方）、第三人姚靖飞（担保见证人）就广州颐和南高尔夫会员住所有限公司庚兴苑C2b-04型一街31号高尔夫会员休息住所房产共同签署了《商品房买卖协议书》，约定，上述房产原系甲方所有，2013年10月20日以2850万元出售给乙方，乙方只支付了2420万元。2015年9月30日，乙方因个人原因以2800万元将房屋抵押给了丙方，并授权丙方可以全权处理上述房产。甲乙丙一致同意将上述房产以2500万元的价格（含装修以及与房屋有关的其他费用）转让给丁方，由甲方负责与开发商广州颐和南高尔夫会员住所有限公司协调好为丁方办理房产更名、登记和办理《房屋所有权证》等有关的全部手续。付款方式为：在2015年10月前，甲方负责并协调开发商为丁方办理房屋认购手续，办理丁方与开发商签订《购房认购书》等全部文件，甲方负责并协调开发商为丁方办理更名、登记等全部购房手续，向丁方以现有的房屋状态交楼。上述手续办妥当日，丁方以转账方式向甲方支付首期款1000万元。甲方、乙方、丙方承诺并保证丁方能尽快拿到房产证。2016年4月30日前，丁方以转账的方式向甲方支付第二期房款1000万元。第三期房屋尾款500万元，由李卫民在2016年6月30日前，以转账的方式向甲方支付。如果丁方未能按照本协议约定的期限支付各期房价款的，甲方和丙方有权要求丁方每日按应付而未支付的房价款0.05%的标准支付违约金。逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权要求丁方按该上述房产总价款的10%支付违约金，余款退回丁方。同日，在第三人董清波的协调下，两被告（共同作为乙方）与广州颐和南高尔夫会员住所有限公司（甲方）签订合同编号为000567的《颐和南高尔夫会员休息住所订购确认书》，约定由乙方订购庚兴苑C2b型04号（一街31号）高尔夫会员休息住所，该物业价格为4398万元，乙方选择一次性付款房屋，获内部股东价优惠。优惠后总房价为13853700元。2015年10月29日，两被告（共同作为乙方）与广州颐和南高尔夫会员住所有限公司（甲方）签订签订合同编号为259的《颐和南高尔夫会员休息住所专属订购协议》，约定：乙方向甲方订购颐和高尔夫山庄庚兴苑一街31号G区C2b-04号会员休息住所(即涉案房屋)。建筑面积共378.96平方米，订购款为13853700元。甲方应在2015年12月31日前将休息住所交付给乙方使用，并在该休息住所交接后720日内，甲、乙双方委托甲方指定的律师事务所或甲方将办理权属登记需由甲、乙方提供的资料报产权登记机关备案。双方确认，上述合同、确认书签订后，两被告共向第三人董清波转账支付了2400万元。涉案房屋已交付给两被告使用，两被告表示由于担忧办证的问题，故涉案房屋一直空置，没有装修居住。另查，本院于2019年3月15日作出（2018）粤0111民初12055号民事判决后，当事人上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院立案号为（2019）粤01民终11647号（以下简称11647号案）。11647号案依法查明，该案涉案房屋位于颐和高尔夫山庄庚兴苑一街34号G区D2b-10房，针对该房能否对外进行销售，广州市住房和城乡建设局作出函复：争议房屋未办理竣工验收备案；我市未实行房屋现售备案管理，商品房通过规划验收并办理房屋初始登记后，可依不动产登记进行买卖。争议房屋未在我局办理过商品房预售许可证，如需预售商品房，须符合《广东省预售管理条例》第六条等规定，并由销售人向住房和城乡建设部门申请取得商品房预售许可证。广州市中级人民法院认为鉴于争议房屋目前尚未进行规划验收和竣工验收等各项行政审查手续，因此，在上述事实欠缺的情况下，该案原告杨翠梅起诉的基础法律关系性质不明，案涉合同暂不具备认定有效的合法要件，法院暂不宜对于双方当事人之间的法律行为效力进行评判和认定。据此，广州市中级人民法院于2019年9月29日作出11647号民事裁定书，裁定驳回原告杨翠梅的起诉。庭审中，合议庭向各方当事人出示11647号民事裁定书，两原告表示即便涉案房屋没有办理用地和报建手续，但第三人董清波与原告之间仅是合同转让关系，双方之间发生了合同权利义务概括转移，涉案房屋能否办证并不影响案件处理。两被告认为根据生效文书查明事实，涉案房屋还不具备销售的合法要件，本案应驳回起诉。本院认为，根据本院查明事实及各方确认事实，涉案房屋由第三人董清波转让给原告赵保山，再由原告赵保山转让给原告曹绍威，再转让给两被告。上述双方之间依然是就涉案房屋达成买卖合意，构成了房屋买卖合同关系，原告认为本案属于合同权利义务概括转移的意见并不成立。故本案的处理仍应以房屋买卖合同关系为基础，审查各方至今的法律行为效力。根据现有证据显示，涉案房屋目前尚未进行规划验收和竣工验收等各项行政审查手续，因此，在上述事实欠缺的情况下，两原告起诉的基础法律关系性质不明，《商品房买卖协议书》、《颐和南高尔夫会员休息住所订购确认书》、《颐和高尔夫会员休息住所专属订购协议》均暂不具备认定有效的合法要件，本院目前暂不宜对各方当事人之间的法律行为效力进行评判和认定。故原告认为被告构成违约，要求继续履行合同及承担违约责任的起诉，本院依法予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：驳回原告曹绍威、赵保山的起诉。本案受理费17400元，退还原告曹绍威、赵保山。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华人民陪审员  周庆云人民陪审员  吴红花二〇一九年十二月二日书 记 员  苏秋雅