江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1283民初7209号 原告：浙江佳源物业服务集团有限公司泰兴分公司,住所地泰兴市鼓楼北路333号。 负责人：黄永玉，总经理。 委托诉讼代理人：刘亚，江苏福坤律师事务所律师。 被告：张风其，男，1967年12月2日出生，汉族，住泰兴市。 原告浙江佳源物业服务集团有限公司泰兴分公司（以下简称佳源物业公司）与被告张风其物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳源物业公司的委托诉讼代理人刘亚，被告张风其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张风其立即支付2015年1月1日-2018年12月31日的物业服务费7536元，滞纳金3082元（以1887元为本金，按照每日万分之四的利率，从2015年2月1日起计算至实际支付之日止，暂计算至2019年6月1日为1196元；以1887元为本金，按照每日万分之四的利率，从2016年2月1日计算至实际支付之日止，暂计算至2019年6月1日为920元；以1887元为本金，按照每日万分之四的利率，从2017年2月1日计算至实际支付之日止，暂计算至2019年6月1日为598元；以1887元为本金，按照每日万分之四的利率，从2018年2月1日计算至实际支付之日止，暂计算至2019年6月1日为368元），公共能耗费1600元，车位管理费1440元，合计13658元；2.张风其承担本案诉讼费。事实和理由：2011年7月15日，佳源物业公司与泰兴市广源房地产开发有限公司签订《威尼斯城前期物业服务合同》。合同签订后，佳源物业公司已按合同约定为张风其所在小区提供了物业服务，但张风其未按合同约定支付物业费，已构成违约。佳源物业公司多次向张风其催要未果，为维护自身的合法权益，故诉至法院。 张风其辩称，被告并未与佳源物业公司签订物业服务协议，且被告房屋墙上裂缝、窗户漏风，车位积水、车位上没有停车器等，物业一直没有解决；小区内的绿化被人为破坏、公共场所被占用、有些业主私自搭建围栏，物业不作为。 本院经审理认定事实如下：浙江佳源物业管理有限公司泰兴分公司经泰兴市市场监督管理局批准，于2011年7月14日成立，经营范围：受委托从事物业管理服务等。2018年11月15日经泰兴市市场监督管理局核准，浙江佳源物业管理有限公司泰兴分公司更名为浙江佳源物业服务集团有限公司泰兴分公司。佳源物业公司经泰兴市物价局备案，对泰兴市威尼斯城普通住宅实施前期物业管理公共服务。张风其系泰兴市威尼斯城3号20幢1403室业主，房屋建筑面积为127.85平方米。2011年7月15日，佳源物业公司与泰兴市广源房地产开发有限公司签订《威尼斯城前期物业服务合同》，约定：泰兴市济川街道鼓楼北路333号由佳源物业公司提供物业服务，物业公共服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层、小高层、多层：1.23元/㎡/月。物业公共服务费不包含物业管理区域内，共同的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水、电梯运行费、以及生活垃圾清运处置费、装修垃圾清运费等。地上（室外）停放费各类小轿车80-120元/辆/月，地下小轿车停放费120-200元/月/辆。公共服务费和相关费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年物业费到期前15日履行交纳义务，按时向佳源物业公司交纳次年的物业公共服务费和相关费用。未按时足额缴纳物业公共服务费和相关费用的，应从逾期之日起按每天千分之三的标准支付违约金。 另查，佳源物业公司在提供物业服务时，存在服务不到位现象。 本院认为，佳源物业公司是依法设立的具有相应物业管理资质的企业法人分支机构，其与泰兴市广源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。张风其作为业主，在接受佳源物业公司服务的同时，理应按约交纳物业服务费。结合本案具体情况，考虑到佳源物业公司虽然履行了一定的物业服务义务，但其提供的物业服务存在一定的瑕疵和不足，鉴于此，应适当减少被告应当缴纳的物业服务费，减少比例本院酌定为15%。张风其的房屋建筑面积127.85平方米，其应当缴纳2015年1月1日至2018年12月31日物业服务费6416元（127.85平方米×1.23元/平方米/月×12月/年×4年×85%）。被告有车位1个，佳源物业公司按30元/月标准向被告主张2015年1月1日至2018年12月31日地下车辆停放费1440元，不超过双方约定，本院予以支持。公共能耗费属于代收代交性质，根据佳源物业公司提交的公共能耗费发票，经原告测算，2015年公共能耗费为226元/户，2016年公共能耗费为274元/户、2017年公共能耗费246元/户、2018年公共能耗费232元/户，张风其应支付2015年1月1日至2018年12月31日公共能耗费978元。关于佳源物业公司主张的违约金，被告并非恶意欠缴物业服务费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告张风其共计应向原告支付8834元。张风其辩称其房屋裂缝、漏水，即使被告辩称属实，这些问题的存在也并非原告物业服务缺陷所致，被告不能以此为由拒不交纳物业服务费。如果被告辩称的上述问题确实存在，其可通过合法途径向适格当事人主张相应权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条，《江苏省物业管理条例》第四十八条、第八十四条规定，判决如下： 一、被告张风其于本判决生效后十日内给付原告浙江佳源物业服务集团有限公司泰兴分公司2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费6416元、公共能耗费978元、车位管理费1440元，合计8834元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费142元，由原告负担50元,被告负担92元（原告已垫付92元，本判决生效后十五日内退还92元，被告应负担之诉讼费92元，限于本判决生效后十五日内向本院交纳，户名：泰兴市人民法院，开户行：中国工商银行泰兴新区支行，账号：95×××08）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  丁新春 人民陪审员  鞠新女 人民陪审员  孙 艳 二〇一九年十二月十日 法官 助理  顾文君 书 记 员  朱 仪 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 《江苏省物业管理条例》 第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 第八十四条违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。