福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终5771号 上诉人（原审被告、反诉原告）：谢必霞，女，1955年3月20日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐磊明，福建方与圆律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六。 法定代表人：侯团圆，执行董事。 委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人谢必霞因与被上诉人厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司（下称“合嘉源公司”）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人谢必霞的委托诉讼代理人徐磊明，被上诉人合嘉源公司的委托诉讼代理人张静蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人谢必霞上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.撤销原审判决第三项，改判支持上诉人于原审所提出的反诉请求。3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与第三人厦门源昌房地产开发有限公司（下称源昌房地产公司）签订的二份《前期物业服务合同》及《补充协议》对上诉人不具约束力。2.一审法院应当支持上诉人的一审的反诉请求。被上诉人违规收取物业费用，应当双倍返还违法收取的物业服务费和公维金。而且，被上诉人在履行物业服务期间，未尽善良、诚信和完全履行之责，存在严重违约行为，具体表现为：①未履行物业公共部分的维修、养护和管理义务。②未履行物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理义务。（有证据，有整改通知书）③未履行物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通义务。④未履行公共绿化的养护和管理义务。⑤未履行车辆停放管理义务。⑥未履行公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务。（许多业主家中发现财务失窃问题）⑦未履行装饰装修管理服务义务。⑧未履行物业档案资料管理义务。3.上诉人已经针对本案涉及的物业服务合同效力问题的判决申请再审，该案与本案有利害关系，从审慎裁判的角度出发，本案应该中止审理。 被上诉人合嘉源公司辩称：一、关于上诉人的反诉请求。1.物业费的收取系依据《前期物业服务合同》之约定，被上诉人在服务小区期间，收取上诉人相应费用，无需退还及加倍返还。2.被上诉人未收取上诉人相应装修押金，不存在退赔之说。3.公共部位的经营收益应由业委会经业主大会授权后，作为诉讼主体进行相应诉讼，单个业主起诉，主体不适格。且上诉人也未提交任何证据证明公共部位存在相应收益以及收益如何分配。4.上诉人长期未交物业服务相关费用已给被上诉人造成损失，其主张违约金，没有法律及合同依据，且也未提供相应证据证明损失。5.上诉人未列明其所主张的因兴诉产生的实际费用是多少，且其主张也没有合同及法律依据。二、物业费收费系依据《前期物业服务合同》之约定，上诉人认为物业费收费标准应经物价局备案才能实施收费没有法律依据。三、物业费不是物业服务企业的劳务对价，不是物业服务企业的营业收入，而是业主承担区分所有建筑管理责任的方式与义务，交纳物业费是业主的法定义务，业主不能以服务瑕疵等理由拒交物业费。 合嘉源公司向一审法院所提出的诉讼请求：判令谢必霞向合嘉源公司支付2015年11月1日至2018年3月31日期间房屋物业服务费计2680.06元、房屋公共维修金计502.51元，以及相应的违约金计2698.06元（以每季度欠费总额为基数，按日千分之三的标准，自当季度首月6日起分段计算，暂计至2017年8月31日，之后应计算至谢必霞支付完拖欠的物业服务费之日止）。 谢必霞向一审法院提出的反诉请求：1.判令合嘉源公司向谢必霞赔偿占用公共部位及经营的公共部位的损失10597元；2.判令合嘉源公司向谢必霞支付违约金5000元；3.判令合嘉源公司承担因其兴诉而导致谢必霞支付的实际费用（包括但不限于本反诉律师费、调查取证费等费用）。 原审判决查明，陈曦与源昌房地产公司于2007年4月22日签订《商品房买卖合同》，约定陈曦向源昌房地产公司购买案涉房产。后陈曦于2015年11月将案涉房产转让给谢必霞，案涉房产现所有权人为谢必霞。案涉房产经厦门市国土资源与房产管理局登记，房地座落为厦门市湖里区，建筑面积为57.76平方米。 2008年6月12日，源昌房地产公司与源昌物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：源昌房地产公司选聘源昌物业公司为“源昌豪庭”（兴隆路1-87#、康乐里1-12#）提供前期物业管理服务，合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2元/月·平方米、别墅2.5元/月·平方米、（停车场车位所有权或使用权由业主购置的）车库车位80元/个·月；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日0.3%的标准向物业公司支付违约金。 2008年6月19日，厦门市物价局向源昌物业公司发出厦价房[2008]90号《关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的通知》，载明“二、综合管理服务费（按建筑面积计费）：1.住宅（带电梯）：2元/平方米·月；2.住宅（电梯、挑高）：2.5元/平方米·月……三、房屋公共维修金：1.住宅（带电梯）：0.3元/平方米·月；2.住宅（电梯、挑高）：0.3元/平方米·月……以上批复执行时间自取得‘工程竣工验收备案证明书’之日起至2009年6月18日止，到期重新申报核定。取得批复发文之前的物业综合管理服务费由开发商承付。执行期间如有新规定按新规定执行”。 2009年3月26日，厦门市物价局向厦门市源昌物业管理有限公司发出厦价房[2009]33号《关于源昌豪庭物业服务收费有关事项的通知》，载明“一、未取得‘工程竣工验收备案证明书’之前不得向业主收取物业服务费，物业服务所需费用由你司与开发商协商。二、厦价房[2008]90号文到期后，你司按照厦价房[2008]153号《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的有关规定执行”。2009年4月22日，源昌豪庭（1-24#楼、3A#楼）通过工程竣工验收备案。 2010年1月20日，厦门市物价局向厦门市源昌物业管理有限公司发出厦价房[2010]13号《关于源昌豪庭物业服务收费有关事项的通知》，载明“所选择的物业服务等级及收费标准经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务费按住宅1.6元/平方米·月、挑高住宅2.5/平方米·月标准执行。其它收费属于政府指导价仍按厦价房[2008]90号文件规定的标准执行”。 2010年8月20日，厦门市物价局向源昌物业公司发出厦价房[2010]127号《关于源昌豪庭物业服务收费重新备案的函》，载明“我局接业主投诉，你司今年1月18日报送源昌豪庭物业服务收费备案材料不符合规定，根据你司自查报告和我局调查核实，证实征求业主意见不符合‘双过半’要求。鉴于原备案材料失实，请你司认真纠正，严格按照规定再征求业主意见，重新备案”。 2015年6月20日，源昌物业公司与新凯宾物业公司签订《合并协议》，约定：双方实行吸收合并，新凯宾物业公司吸收源昌物业公司而继续存在，源昌物业公司解散并注销（后于2015年9月10日登记注销）；双方完成合并及完成所有与本次合并相关的工商变更手续之日起的所有财产及权利义务，均由新凯宾物业公司无条件承受。2015年6月23日，源昌房地产公司与新凯宾物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：源昌房地产公司选聘新凯宾物业公司为“源昌豪庭”（兴隆路1-87#、康乐里1-12#）提供物业服务，合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时；物业管理服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共有部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务收费标准为别墅按建筑面积每月每平方米2.5元、（停车场车位所有权或使用权由业主购置的）车库车位80元/个·月，业主在办理交房手续时从交房通知确定的交房日期起预交半年物业服务费用，以后按季交纳，于每季度第一个月5日前交纳，如有欠费应按欠费额的千分之三按日支付违约金；公共维修金收费标准为别墅按建筑面积0.3元/月·平方米、车库车位5元/月/库/位，业主在办理交房手续时从交房通知确定的交房日期起预交半年，以后按季交纳，于每季度第一个月的5日前履行交纳义务。 2017年3月2日，厦门市公安消防支队湖里区大队向源昌豪庭一期、二期（新凯宾物业公司）发出《责令限期改正通知书》，载明该大队对案涉小区进行消防监督检查，发现存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效的消防安全违法行为，具体问题为案涉小区的消防管网破损、一期部分室内消火栓内未保持完好有效及室内消火栓压力不足、二期室内消火栓管网内无水。 2018年2月2日，厦门市湖里区湖里街道康泰社区出具《关于源昌豪庭小区物业服务相关事项的说明》，载明“源昌豪庭小区由源昌房地产公司建设，分为一期、二期，其中一期小区隶属于厦门市湖里区湖里街道康泰社区，物业管理范围涵盖康泰里1-87号房屋。一期小区自2008年6月15日至2015年6月30日期间由源昌物业公司提供相应物业服务。2015年6月份，新凯宾物业公司吸收合并源昌物业公司，因当时一期小区尚未成立业主委员会，故由新凯宾物业公司继续提供相应物业服务，服务期间为2015年7月1日至2017年12月31日”。 2019年4月12日，经厦门市市场监督管理局准许，新凯宾物业公司变更名称为合嘉源公司。 另查明，本院于2018年6月21日立案受理原告陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、王海英、朱宗文与被告新凯宾物业公司、源昌房地产公司确认合同无效纠纷一案。陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、王海英、朱宗文的诉讼请求为：确认《前期物业服务合同》（2008年6月12日签订）和《前期物业服务合同》（2015年6月23日签订）及《补充协议》（2015年11月1日签订）对陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、王海英、朱宗文无效。本院经审理于2018年9月28日对该案作出（2018）闽0203民初10052号民事判决，驳回陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、王海英、朱宗文的诉讼请求。（2018）闽0203民初10052号民事判决认为“本案讼争的三份合同是否违反法律、法规的强制性规定，是本案的争议焦点。首先，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条、（二）第十四条的规定，只有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中的效力性、强制性规定，才能认定合同无效。所谓效力性、强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。本案中，陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、王海英、朱宗文主张合同无效所依据的《物业管理条例》第二十五条仅为管理性规定、《福建省物业管理条例》第二十七条及《福建省物业服务收费管理办法》第十二条规定，均非国务院制定的行政法规。其次，陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、王海英、朱宗文称源昌房地产公司与源昌物业于2008年签订的《前期物业服务合同》落款日期是事后补签，该合同为虚假合同，但未提供证据证明，且源昌房地产公司不予认可。2008年6月12日，源昌房地产公司已在该《前期物业服务合同》中加盖公章及法定代表人签章，源昌物业公司也已加盖法定代表人签章，系双方的真实意思表示，故该合同成立并生效。最后，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。源昌房地产公司作为小区开发商，在新凯宾物业公司吸收合并源昌物业公司，且讼争小区尚未成立业主大会时，与新凯宾物业公司签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《补充协议》并无不妥，该三份协议系基于双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同”。陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、王海英、朱宗文不服一审判决，向厦门市中级人民法院提出上诉。厦门市中级人民法院经审理于2019年3月28日对该案作出（2019）闽02民终197号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2019）闽02民终197号民事判决认为“一、关于前述三份合同的效力问题。首先，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，本案讼争商品房建设单位源昌房地产公司选聘源昌物业公司作为前期物业服务企业，并签订书面的《前期物业服务合同》，符合《物业管理条例》的规定。经庭审质证的新凯宾物业公司提交的公司变更登记审核表、准予变更登记通知书、营业执照，能够证实源昌物业公司系由具有从事物业管理业务临时三级资质的厦门市源昌物业管理有限公司更名而来，源昌物业公司具备物业管理服务能力。源昌物业公司与新凯宾物业公司吸收合并为新凯宾物业公司后，新凯宾物业公司依法行使源昌物业公司原有的合同权利，并履行合同义务。2015年6月23日，在诉争物业管理区域的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，源昌房地产公司与新凯宾物业公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，无论系对《前期物业服务合同》（2008年6月12日签订）的再次确认，还是重新签订新的前期物业服务合同，均符合《物业管理条例》的规定。其次，法律、行政法规未明确规定违反《物业管理条例》第二十五条之规定的将导致合同无效，且案涉物业服务合同继续履行亦未损害国家、集体和社会公共利益，故一审判决认为《物业管理条例》第二十五条为管理性规定，于法有据。再次，上诉人提出《前期物业服务合同》（2008年6月12日签订）系倒签的主张，但未提供证据予以印证，依法应当承担不利后果。物业服务收费标准是否经过行政机关审批（备案）系收费行为合法性的问题，不影响前期物业服务合同的效力。综前，上诉人的此节上诉意见没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于前述三份合同对七上诉人是否有合同拘束力的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，前述案涉三份物业服务合同对业主均具有约束力。新凯宾物业公司提交并经法庭质证的文件资料收阅签收单、入住合约，能够证实源昌房地产公司在销售案涉商品房时已按照《物业管理条例》的规定向上诉人陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、王海英明示前期物业服务的相关事项。前述上诉人虽对其签署《入住合约》的事实不予认可，但未提供证据予以印证其看抗辩主张，依法应当承担不利后果。综前，前述案涉三份物业服务合同对包括七上诉人在内的业主均具有拘束力，上诉人的此节上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予支持”。 一审庭审中，证人余某根据谢必霞的申请出庭作证。余某述称，其系案涉小区业主，在厦门市湖里区人民法院与合嘉源公司有诉讼案件（其作为被告）；其与谢必霞系邻居，谢必霞住宅从交房起一直没有通煤气，物业公司在撤出之前也没有解决此事，前后达十年，业主经过多次投诉也没有解决，还有其他梯的户型也没有通煤气；其于2008年10月入住案涉小区，楼道灯一直不亮，物业公司过了几天才解决，物业管理质量差，架空层本是业主活动空间，与天台都有违章搭盖，后业主反映问题，保安打业主，业主自发组织自查，发现物业公司员工在地下室搭盖木棚并且在内生火做饭，存在安全隐患，消防巡检不到位及器材老旧，物业未对小区进出人员进行检查，失窃事件频发，物业公司还伪造小区业主签名，物业服务收费批文没有经过业主签字确认，物业公司收费不合法；其在领交房手续时按年缴交了物业管理费，不记得物业公司是否出具收据或者发票，不确定公共维修金是否一并按年缴交，此后交了部分物业管理费，对具体金额不清楚。谢必霞质证认为，证人证言属实，比其所述的更为详细，物业公司的物业服务质量低下。合嘉源公司质证认为，煤气不通系因部分业主改造导致，证人与本案存在利害关系，不足以采信。 原审法院认为，（一）关于谢必霞应否向合嘉源公司支付物业服务费、公共维修金和违约金。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。经生效判决明确认定，案涉小区建设单位源昌房地产公司分别与源昌物业公司签订的《前期物业服务合同》（2008年6月12日签订）、与新凯宾物业公司签订的《前期物业服务合同》（2015年6月23日签订）及《补充协议》（2015年11月1日签订）不违反法律、法规的强制性规定，对小区业主具有约束力。谢必霞接受合嘉源公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业服务费。合嘉源公司主张谢必霞在2015年11月1日至2018年3月31日期间拒不交纳相关物业服务费用，而谢必霞对此未予否认并对物业服务收费的诉讼时效提出了抗辩。关于诉讼时效，物业服务合同约定按季度交纳物业服务费用，根据有关规定，合嘉源公司诉请判令谢必霞支付2015年11月1日至2018年3月31日的物业服务费2680.06元（57.76平方米×1.6元／平方米·月×29个月），未超过诉讼时效，予以支持。关于公共维修金。该项费用系专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交公共维修金系业主的法定义务，缴交的公共维修金亦归业主所有，物业服务企业仅系代收代管单位。鉴于合嘉源公司已退出案涉小区，谢必霞提出无小区业主委员会授权则无权向其追讨公共维修金的抗辩意见于法有据，予以采纳，故对合嘉源公司的该项诉讼请求，不予支持。关于违约金，谢必霞提供了《报案回执》《行政裁定书》《关于源昌豪庭物业服务收费重新备案的函》《责令限期改正通知书》以及业主联合签名函、若干视听资料作为证据，形成证据链，一定程度上反映出源昌物业公司、新凯宾物业公司在为案涉小区提供物业管理服务时存在瑕疵，故根据合同法公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况，对谢必霞拒交物业服务费用的行为不宜认定为违约，对合嘉源公司的该项诉讼请求，不予支持。（二）关于谢必霞提出的反诉请求。1.关于合嘉源公司应否向谢必霞赔偿占用公共部位及经营公共部位的损失10597元。谢必霞提供的《行政裁定书》系针对源昌房地产公司将架空层改为房间的违法行为而作出，在案证据不能证明合嘉源公司参与其中，亦不能证明合嘉源公司存在其他相关的侵权行为，对该部分反诉请求，不予支持。2.关于合嘉源公司应否向谢必霞支付违约金5000元。证人余某与合嘉源公司之间存在诉讼，与本案具有一定的利害关系，在没有其他证据佐证的情况下，其证言的证明力低，且物业服务合同未约定物业公司承担违约金的计算标准，故谢必霞要求合嘉源公司支付违约金的依据不足，不予支持。3.关于合嘉源公司应否向谢必霞支付因应诉、反诉支付的实际费用（包括但不限于本反诉律师费、调查取证费等费用），该项反诉请求的金额不明确，亦缺乏法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、谢必霞于本判决生效之日起五日内向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付关于厦门市湖里区在2015年11月1日至2018年3月31日期间的物业服务费2680.06元；二、驳回厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回谢必霞的反诉请求。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，案涉小区物业公司先后名称为厦门市源昌物业管理有限公司、厦门市源昌物业服务有限公司。2015年6月20日，厦门市源昌物业服务有限公司与厦门新凯宾物业服务有限公司签订合并协议，新凯宾物业公司吸收源昌物业服务公司而继续存在。2019年4月12日，新凯宾物业公司变更为合嘉源公司。由上述物业公司进行小区物业管理期间，因小区尚未成立业主委员会，故由建设单位源昌房地产公司与物业公司所签订的前期物业服务合同（包括上文所提及的2008年6月12日的《前期物业服务合同》、2015年6月23日的《前期物业服务合同》及2015年11月1日的《补充协议》），根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。且目前没有证据证明前期物业服务合同存在被依法撤销或被认定为无效的情形。故谢必霞关于案涉物业合同对其没有约束力的抗辩意见，本院不予采纳。原审判令谢必霞向合嘉源公司支付未缴纳的物业服务费用，并无不当。 关于赔偿占用公共部位及经营的公共部位的导致谢必霞的损失10597元问题，因谢必霞提供的《行政裁定书》系针对源昌房地产公司将架空层改为房间的违法行为而作出，在案证据不能证明合嘉源公司参与其中；而且，即使存在占用公共部位及经营公共部位的事实，行为者实施的行为，侵犯的是小区全体业主的合法权益，应由全体业主进行主张，单个业主要求进行赔偿，没有法律依据。至于未达到物业服务质量问题，原审判决已经对此酌情处理，不再赘述。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人谢必霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费190元，由上诉人谢必霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶 青 审 判 员 林丽珊 审 判 员 纪荣典 二〇一九年十二月三十日 书记员 林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。