北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初10410号原告（反诉被告）：北京联创聚兴科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路24号院1号楼十层1001。法定代表人：李海鹏，总经理。委托诉讼代理人：柴松梅，女，1987年10月20日出生，汉族，北京联创聚兴科技有限公司职员，住河北省衡水市故城县。委托代理人：刘莎，女，1989年10月9日出生，汉族，北京联创聚兴科技有限公司职员，住北京市通州区。被告（反诉原告）：北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街9号院C栋5号楼首层。法定代表人：刘文涛，总经理。委托诉讼代理人：于爱军，北京市金洋律师事务所律师。原告北京联创聚兴科技有限公司（以下简称科技公司）与被告北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科技公司的委托诉讼代理人柴松梅、刘莎、被告餐饮公司的法定代表人刘文涛、委托诉讼代理人于爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年7月24日解除；2.判令被告返还原告押金及2018年7月24日至2018年9月30日期间的租金149662.92元；3.判令被告赔偿原告损失955200元（附损失清单）。事实和理由：原被告双方于2017年签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市西城区车公庄大街X号院X栋X号楼地下一层的房屋出租给原告用于经营熊猫星厨餐饮服务。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋押金及租金，并相继完成案涉房屋内部的装修、燃气、消防、空调等项目的施工及改造工作，但案涉房屋一直无法办理原告经营餐饮所需的相关证照，致使原告的合同目的无法实现，原告多次要求解除合同并要求被告赔偿原告损失，但被告均不予理睬。原告认为租赁场地不具备办理经营餐饮所需相关证照的能力，使得原告的合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院查清事实，判如所请。餐饮公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，双方签订的涉案房屋租赁合同合法有效，被告所出租给原告的涉案房屋具有合法的营业执照及卫生许可证，证照齐全，不存在原告所述的无法办理与经营场地经营资质的情形，事实上双方签订租赁合同之后，原告私自未经我方同意擅自拆改燃气加装管道，擅自拆改消防设施，造成违法情形，政府相关部门对于原告对租赁场地的违法违规行为予以处罚，导致原告停业，基于这种情况我们认为系原告的违约违规行为导致的合同无法履行，按照合同约定，原告所支出的装修等费用依法依合同不应由被告承担，我方同意解除合同，我们认为解除合同日期应当是接到起诉书之日，以原告起诉时间2019年2月20日作为双方解除合同的时间，无论是对方提出解除合同之日起至今，涉案租赁场地原告物品仍然存放在内，包括电脑及监控等，原告商户最终搬离时间是今年年初，原告至今占用场地应当参照租赁合同租金标准支付场地占用费。餐饮公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令科技公司支付餐饮公司拖欠的租金262742元及滞纳金（从2018年10月1日暂计至2019年3月26日，最终租金数额计算至科技公司腾空并交付餐饮公司涉案租赁场地为止。滞纳金按每逾期一日按月租金的1%支付）；2.请求法院判令科技公司腾空涉案租赁场地并交付餐饮公司。诉讼过程中，餐饮公司变更反诉请求：请求法院判令科技公司支付餐饮公司拖欠的租金376500元（从2018年10月1日暂计至2019年6月11日，最终租金额计算至科技公司腾空并交付餐饮公司涉案租赁场地为止）；撤回原第2项反诉请求，即“请求法院判令科技公司腾空涉案租赁场地并交付餐饮公司”。事实和理由：2017年餐饮公司与科技公司签订了《房屋租赁合同》（含补充协议两份），合同签订后，科技公司违反法律规定和合同约定，进行了私自加装燃气设备进行明火操作，违规装修不符合消防法规等违法违规行为以及多档经营的违规行为，并且被政府相关执法部门进行了处罚和责令其停业。科技公司于2019年2月20日向法院提起诉讼，要求解除双方租赁合同。但科技公司却一直占有租赁场地，其物品如电脑、监控设备等仍未搬离租赁场地。而科技公司所缴纳的租金期限仅到2018年9月30日，故科技公司应向餐饮公司缴纳其未交付租金但仍占用租赁场地期间的租金（场地使用费）262742元（按合同约定的租金标准，即每天按1484元租金计算，暂计至2019年3月26日，共计177天）。科技公司针对餐饮公司的反诉，答辩称，不同意被告的全部反诉请求，涉案场地于2018年7月24日腾空，场地里没有我公司任何物品及我方员工，并将钥匙交还被告，我们的员工已经离职。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，甲方（出租方）餐饮公司与乙方（承租方）北京联创聚兴餐饮管理有限公司（科技公司原名称）签订《房屋租赁合同》，内容有：“第一条房屋基本情况，1.1甲方将位于北京市西城区车公庄大街9号院C栋5号楼地下一层房屋（以下统称租赁标的）出租给乙方；1.2租赁标的出租面积为290平方米，在本合同签订之前，乙方已到现场对租赁标的进行了实地查看，并对租赁标的的面积、坐落、现状及设施、设备已获得充分了解，并无异议。第二条租赁用途，2.1乙方承租甲方租赁标的仅作为从事熊猫星厨餐厅、餐饮管理之用，未经甲方书面许可，不得擅自改变租赁标的使用用途。第三条租赁期限及交付时间，3.1本协议租赁期共40个月，自2017年9月1日至2020年12月31日止；3.3租赁标的的交付，本协议签订生效后，甲方于2017年9月1日前向乙方交付租赁标的。第四条租金、费用、支付时间及免租期，4.1租金，4.1.1租赁合同期内租金为每年54万元，4.1.2租金支付方式为每六个月支付一次，首付租金，乙方应于签订租赁合同5个工作日内，向甲方支付自2017年9月1日至2018年3月31日止，共计六个月租金27万元。4.2保证金，双方一致同意，在本协议签署当日乙方向甲方支付相当于1个月的标准租金，作为支付租赁标的租金的履约保证金，共计45000元。第五条甲方对产权的承诺。第六条维修养护责任。第七条有关装修和改变房屋结构的约定，7.2乙方在合同签订后，按约定向甲方交纳完毕首月保证金、租金后，甲方开具《入住通知单》乙方持《入住通知单》前往物业管理中心办理入住手续。乙方对于消防、采暖、供水、供电、给排水、门窗等设施的改造方案，必须取得政府和有关部门的正式书面批复后方可实施装修改造。该批复手续的办理工作由乙方或乙方所委托的相关机构自行进行，甲方应协助办理相关甲方应尽义务的手续。7.4乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得破坏装修，也不得要求甲方给予装修补偿。第八条因乙方责任终止合同的约定。第九条双方责任及保证条款。第十条合同续约。第十一条提前终止合同。第十二条违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5％作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1％向乙方加收滞纳金。第十三条不可抗力。第十四条其它约定。第十五条合同效力。第十六条合同份数。”上述《房屋租赁合同》签订后，出租方（甲方）餐饮公司与承租方（乙方）科技公司签订《租赁补偿协议》，内容为：“1.该房屋的最终出租面积，以双方现场测量后确认的使用面积为准，具体位置见附件二。2.甲方认可乙方熊猫星厨品牌的经营模式，乙方在该房屋进行品牌招商、变更经营品牌及关联公司的行为，不属于转租和转让。3.租赁期内乙方证照未办理前提下，由于外卖上线需要，甲方无偿提供餐饮公司营业执照、食品经营许可证及公章给予乙方使用，使用期间，因证照问题导致乙方受处罚或停业，由甲方负责；乙方在经营中各品牌电商在运营中发生的一切线上和食品卫生、食品安全和安全生产方面一切不确定因素造成的不良后果和损失由乙方承担，甲方不承担责任。乙方经营区域内如发生消防火灾重大事故，合同自行终止。一切损失由乙方承担，押金不退。甲方应予积极配合及提供乙方新办营业手续所需的一切资质文件。5.甲乙双方协商一致，将该房屋电量增容至300千瓦，甲方承诺该房屋具备增容条件，并配合乙方完成动力电增容并达到乙方的实际需求，具体施工由乙方施工队自行完成。6.因乙方经营外卖的特殊性，高峰时段可借用甲方通道作为外卖骑手的进出取餐动线。8.乙方区域内的安全责任由乙方自相负责，乙方与经营范围内商户的债权、债务关系与甲方无关。”科技公司于2017年9月1日收到租赁房屋，装修改造后用于线上经营餐饮。餐饮公司收到科技公司支付的保证金45000元及2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金54万元。自2018年10月1日起，科技公司未再支付租金。北京市西城区食品药品监督管理局（以下简称食药监局）2018年4月19日对餐饮公司发（京西）食药监食罚[2018]200063号《行政处罚决定书》内容有：违法事实，2018年3月29日，食药监局对租赁房屋进行检查发现小方桂林米粉等15个档口正在进行食品加工制作。当日经批准立案。经查，小方桂林米粉等15个档口是你单位于2018年3月6日开始经营，以各品类档口为单位在美团、百度、饿了么互联网第三方外卖平台设立的互联网外卖窗口销售食品，2016年9月30日你单位申请《食品经营许可证》时所提交的平面图中包含有15个档口的实际经营地点包含上述地点，但不属于许可时核准的食品加工制作操作区域，因此你单位将上述场所改为外卖档口未向我局申请变更，你单位采取统一管理、统一采购、统一核算的工作模式，管理上你单位分线上线下两个部门，设两个经理分别管理；采购上，你单位食品原料统一采购，但因线上线下所需食材不同，故供货商不同，由两个部门各自采购所需食材并由你单位统一付款；核算上，由于前期你单位把每个特色地方小吃分别在外卖平台注册，平台会把销售金额分别打入各品类档口账户里，并在月底统一打入你单位账户，2018年3月29日，我局对单位进行检查时，已责令上述15个档口停止经营，并责令限期变更经营许可事项。你单位未按规定申请变更食品经营许可载明的许可事项的行为违反了《食品经营许可管理办法》第二十七条第一款的规定，应依据《食品经营许可管理办法》第四十九条第一款的规定给予行政处罚，因此给予你单位以下行政处罚，警告。北京市西城区食品药品监督管理局（以下简称食药监局）2018年7月27日对餐饮公司发（京西）食药监食罚[2018]200108号《行政处罚决定书》内容有：违法事实，2018年6月6日，食药监局执法人员对租赁房屋进行现场检查，16个外卖档口，现场有从业人员正在从事食品经营活动，食药监局已于2018年3月29日向餐饮公司送达责令改正通知书，责令立即停止上述场所的经营行为，并于2018年4月19日给予警告的行政处罚。经查，16个外卖档口的场所位于办理食品经营许可证时所提交地下一层平面图内，但不属于许可时核准的食品加工制作操作区域，上述场所改为外卖档口未向食药监局提交办理食品经营许可证变更申请，食药监局在2018年3月29日责令立即停止上述场所的经营行为后一直停业至2018年5月底，2018年6月初在未办理食品经营许可变更的情况下恢复了上述场所的经营行为。食药监局决定给予餐饮公司罚款1万元的行政处罚。科技公司支付的上述罚款。就本院对租赁房屋现状进行的询问，科技公司称“租赁房屋于2018年7月24日腾空，场地里没有我公司任何物品，我方人员将钥匙交给餐饮公司。”餐饮公司称“科技公司租赁场地后出租给16家线上平台制作商户，经营过程中2018年3月24日被食药局关了一次门，关了以后2018年5月2日恢复营业，还是原来的营业方式，到2018年7月24日无法协调被第二次关门，2018年12月31日收到科技公司店长给我的场地钥匙，但是里面还有三户没有搬清，最后一家是2019年1月15日从场地搬走。”鉴于诉讼中科技公司及餐饮公司均同意解除合同，因科技公司欲申请对租赁房屋装修价值进行鉴定，双方未交接租赁房屋。2019年3月29日，科技公司提出鉴定申请，经随机抽取鉴定机构，本院委托北京求实工程管理有限公司（以下简称求实公司）进行鉴定。2019年7月9日，求实公司出具《工程造价鉴定意见书》，该鉴定书五、工程造价鉴定结论意见：1.工程费用883345.28元；2.单独列项136000元（燃气改造76000元、电力增容款60000元）。科技公司向求实公司预付了鉴定费65000元。科技公司与餐饮公司于求实公司完成现场踏勘当日即2019年6月11日进行了租赁房屋的交接，双方签订的《协议》内容为：“出租方餐饮公司，承租方科技公司，出租方与出租方就租赁房屋已经做完房屋装修等事项的鉴定，双方达成以下协议，1.出租方可使用租赁房屋，承租方已经将租赁房屋交接给出租方；2.关于租赁房屋内承租方的设施设备等物品，由出租方自行处置，承租方放弃房屋内设施设备等物品的权利；3.承租方已经结算租赁房屋内的水电燃气等能源费……。”按照合同约定的租金标准计算，自2018年10月1日至2019年6月11日期间，租赁房屋的租金为376273.97元。本院认为，餐饮公司与科技公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁补偿协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。就合同解除问题。科技公司主张合同于2018年7月24日解除，理由为因为租赁房屋无法办理经营餐饮所需的相关证照，其于2018年7月24日将租赁房屋腾空并将钥匙交给了餐饮公司。餐饮公司同意解除合同，不认可科技公司主张的合同解除时间，其主张收到起诉书之日即2019年2月20日为合同解除时间，后主张2019年3月11日，但未说明理由。审理中，科技公司与餐饮公司就解除合同意见一致，但均主张对方违约造成合同解除，争议焦点为科技公司不能使用租赁房屋从事餐饮经营的责任归属。首先，餐饮公司知道科技公司经营范围仅有餐饮管理不含餐饮服务，合同约定餐饮公司允许科技公司在租赁房屋从事餐饮经营，并通过补充协议约定在科技公司未办理证照前提下，餐饮公司允许科技公司使用餐饮公司原有证照经营，但餐饮公司出租给科技公司的租赁房屋部分在行政许可范围，而科技公司的经营模式为出租摊位进行线上经营非堂食经营，对此，餐饮公司亦应当知道，科技公司为追求利益最大化，势必对租赁房屋进行极限利用，其将全部租赁房屋用于食品加工制作，超出行政机对租赁房屋的原有行政许可范围，餐饮公司虽在补偿协议中承诺允许科技公司使用原有证照经营，但难与科技公司经营模式相匹配，而双方未在合同中明确约定科技公司进行招商的上限，故对科技公司经营过程中，屡遭行政机关处罚，双方均有责任，综上，本院认定双方对合同解除均有责任。科技公司自行搬离租赁房屋并通知餐饮公司收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，合同解除的时间以餐饮公司与科技公司交接租赁房屋时间确定。诉讼中，科技公司之租赁房屋没有其物品的陈述与双方交接租赁房屋时签订的《协议》内容不符，本院不予采信，科技公司对合同存续期间的租金负有给付义务，对科技公司要求餐饮公司返还租金的诉讼请求，本院不予支持，对餐饮公司要求科技公司支付租金的反诉主张，本院予以支持，餐饮公司主张的租金数额有误，本院不予确认，对餐饮公司超出本院认定金额的部分反诉请求，本院不予支持，鉴于科技公司非无故拖欠租金，对餐饮公司要求科技公司偿付滞纳金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，且科技公司已经结清了租赁房屋的水电等能源费用，故餐饮公司应将保证金即科技公司主张押金返还科技公司，对科技公司要求餐饮公司返还押金的诉讼请求，本院予以支持。就科技公司主张的装修损失问题。科技公司主张的损失金额未超出鉴定金额，本院予以确认。因科技公司、餐饮公司对合同解除均有责任，故应分担损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、北京联创聚兴科技有限公司与北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》于二○一九年六月十一日解除；二、本判决生效之日起五日内，北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司给付北京联创聚兴科技有限公司装修损失四十七万七千六百元；三、本判决生效之日起五日内，北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司返还北京联创聚兴科技有限公司保证金四万五千元；四、本判决生效之日起五日内，北京联创聚兴科技有限公司给付北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司租金三十七万六千二百七十三元九角七分；五、驳回北京联创聚兴科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司的其他反诉请求。如果北京联创聚兴科技有限公司、北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千三百七十二元，由北京联创聚兴科技有限公司负担二千八百五十九元（已交纳）；由北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司负担四千五百一十三元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三千四百七十三元，由北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司负担一元（已交纳）；由北京联创聚兴科技有限公司负担三千四百七十二元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费六万五千元，由北京联创聚兴科技有限公司负担三万二千五百元（北京联创聚兴科技有限公司已支付鉴定机构）；由北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司负担三万二千五百元（北京鑫湾丽豪国际餐饮有限公司于本判决生效后七日内直接支付北京联创聚兴科技有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇一九年十二月六日法官助理  刘伟光书 记 员  苏晓明