广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初1005号 原告：陆义昌，男，1987年2月2日出生，汉族，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：林长兵，广西科昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾祥熙，广西科昌律师事务所律师。 被告：安红明，男，1954年4月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：蒙旭军，广西谦行律师事务所律师。 被告：广西贵人置业投资有限公司，住所南宁市青秀区金浦路20号的广西国际金融中心1号楼A座11层1102-1103室，统一社会信用代码91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏，该公司执行董事。 原告陆义昌与被告安红明、广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆义昌及其委托诉讼代理人林长兵，被告安红明的委托诉讼代理人蒙旭军到庭参加诉讼。被告贵人置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆义昌向本院提出诉讼请求：1.解除陆义昌与安红明、贵人置业公司于2017年8月9日签订的《房屋买卖合同及居间合约》；2.判令安红明向陆义昌双倍返还定金100000元，并赔偿经济损失630005元（按目前同地段同位置同楼层的房屋市场价9500元/㎡与合同约定的差价计算：175.79㎡×9500元/㎡-1040000元=630005元，实际以专业评估价值为准）；3.判令安红明向陆义昌支付律师费10000元、房屋中介费32200元；4.判令贵人置业公司对安红明的上述债务承担连带责任；5.诉讼费（含保全费4381元）和保函费2185.49元，由安红明承担。事实和理由：2017年8月9日，陆义昌通过贵人置业公司介绍，与安红明签订《房屋买卖合同及居间合约》，约定：安红明将其所有的位于南宁市良庆区转让给陆义昌，转让总价款为1040000元，陆义昌支付50000元定金。签订合约后陆义昌依约向贵人置业公司支付中介费32200元，向安红明交付定金50000元。安红明收到定金后，明确反悔，拒绝履行合同规定的义务，构成根本违约。贵人置业公司收取陆义昌的中介服务费，对安红明的履行能力没有尽到审查义务，导致本案合同没能继续履行，存在过错，应依法承担连带责任。 安红明辩称，1.合同签订后，安红明已经积极配合办理交易手续，从未拒绝履行合同义务。但因房屋共有权人莫伟媛向法院提起确认合同无效的诉讼，《房屋买卖合同及居间合约》处于效力待定状态，需待法院就合同效力作出确认后才能履行。在法院确认合同有效之后，安红明为了解决合同履行问题，与莫伟媛进行了财产分割。现房屋已变更登记为安红明单独所有，双方均可按照约定继续履行，不存在合同不能履行的情况。因此，安红明没有根本违约，陆义昌要求解除合同以及各项给付诉请均没有合同依据和法律依据。2.合同并非因安红明的违约行为而不能履行，而是房屋共有权人提起诉讼而暂时中止履行，陆义昌要求安红明双倍返还定金没有事实和法律依据。3.根据合同约定，即便安红明违约导致陆义昌解除合同，安红明承担的赔偿责任也仅限于合同第五条第2款的约定，陆义昌主张的高额经济损失与合同约定不符，也不符合公平原则。4.律师费不是必然产生的费用，是否聘请律师由当回事人自主选择，产生律师费和违约行为之间没有必然的因果关系，且合同并没有对律师费用的相关约定，本案也不属于法律规定应由败诉方承担对方律师费的案件。应由聘请方自负。5.陆义昌支付中介费用是根据合约的约定，且安红明没有违约，故无理由要求安红明负担；6.法律规定由败诉方承担的是保全费，保函费不在法律规定由败诉方承担的费用范围。 贵人置业公司未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市房屋于2012年4月16日登记为莫伟媛和安红明共同共有。因二人于2019年1月协议离婚析产，该房屋变更登记为安红明单独所有。 2017年7月19日，陆义昌（买方）、安红明（卖方）、贵人置业公司（经纪方）就上述房屋买卖共同签订了《房地产买卖及居间合约》，约定房屋成交价为1039998元，买方于签约当日支付定金49998元，第二部分房款（首付款）160000元在买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天支付，尾期款830000元在过户出证及抵押登记手续完成、银行领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方/垫资方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。合约第四条约定：卖方保证上述房产未被依法查封或者其他形式限制房产权利，签约前已征得产权共有人、配偶、同住人同意、原租赁关系终止或者相关优先购买人已放弃优先购买。合约第五条“合约违约责任”约定：……2.如卖方违约，须在三个工作日内无息退还买方已付房款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额作为违约金赔偿给买方。如卖方不依约退还相应款项和支付违约金等违约款项，每逾期一天另按银行同期贷款利率的四倍计算利息给买方作为罚息，至支付全部应退还款项及违约款项为止。合约第六条“经纪方的收费标准及权利和义务”约定，基于买卖双方之信任独家委托经纪方提供房地产居间服务，经纪方促成买卖双方签订本次合约，已完成了房产居间服务事宜，可有偿协助办理该物业的相关过户手续：查档、缴税、贷款、还款、抵押、注销登记、过户等相关手续，双方同意在本合约签订当日，由买方支付居间服务佣金20800元、按揭代理服务费10400元。合约第七条“合约变更、免责及处理争议方式”约定：3.……法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）。贵人置业公司的工作人员在“其他约定”栏手写如下内容：“卖方承诺出售该房产，已征得共有人莫伟媛同意，并承担相应责任。因卖方在其他中介公司签了独家协议，本合同到独家到期2017年8月9号方生效。若2017年8月9号前卖方另外卖出该房产，则双倍返还买方定金及佣金。若买方在这期间不购买该房子，则定金不退”。为规避安红明与其他中介公司之间的独家代理销售合同的责任，上述合约落款日为2017年8月9日。 2017年7月20日，安红明作为甲方/出租人，陆义昌作为乙方/承租人，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定安红明将案涉房屋出租给陆义昌，租金每月3000元，租期自2017年7月20日至9月19日共计2个月。租金按月结算，于每月7日前支付。该合同中未约定押金。 陆义昌于2017年7月19日向安红明支付了定金49998元，于2017年7月21日向贵人置业公司支付了权证过户手续费1000元、居间服务佣金20800元、按揭代理服务费10400元。安红明于2017年7月20日向陆义昌交付房屋，之后，又向陆义昌的父亲发短信表示不同意卖房，要求协商解决退房、退款事宜。陆义昌于2019年1月搬离案涉房屋。 2017年11月17日，案外人莫伟媛诉至本院，以案涉《房屋买卖合同及居间合约》的当事人恶意串通损害其利益为由主张该合约无效，本院于2018年2月7日作出（2017）桂0108民初3335号民事判决，驳回莫伟媛的诉讼请求。莫伟媛不服该判决上诉至南宁市中级人民法院，南宁市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）桂01民终4107号民事判决书，驳回上诉，维持原判。安红明于该案诉讼中辩称，其之前曾在其他中介公司挂牌出租案涉房屋，贵人置业公司知道后即与其联系，其已明确表明该房不出售。《房地产买卖及居间合约》签订前，贵人置业公司的工作人员与莫伟媛通电话后，称莫伟媛同意卖房，且其是在喝了贵人置业公司的一杯水后，在不清醒的情况下，才与贵人置业公司和陆义昌签订了案涉合约。合约签订后，贵人置业公司的工作人员送其回家拿房产证，莫伟媛坚决不同意卖房，故未交出房产证。签署《房地产买卖及居间合约》卖房，不是其真实意思表示，其是在受到贵人置业公司的欺骗，在喝了贵人置业公司的水后才签订的，该合约应属无效。 2019年3月11日，陆义昌就本案诉讼事宜与广西科昌律师事务所签订《广西科昌律师事务所委托代理合同》，约定该所指派该所林长兵、曾祥熙律师作为本案代理人，代理费10000元。陆义昌于合同签订当天向该律师事务所支付了代理费10000元。诉讼中，陆义昌向本院申请了财产保全，并以中国平安财产保险股份有限公司广西分公司提供的诉讼财产保全责任保险作为担保。 本案审理期间，陆义昌向本院申请对案涉房屋的现值进行评估鉴定。2019年7月23日，广西方正房地产土地资产评估有限公司根据本院的委托依法出具了（桂）方正房【2019】（估）字第A07064号《估计报告书》，评定案涉房屋于2019年6月24日的价格为1478400元。 本院认为，《房地产买卖及居间合约》是安红明、陆义昌、贵人置业公司三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，三方当事人均应严格履行合同义务。 本案的争议焦点为：一、安红明在合同履行过程中有无违约行为，案涉《房地产买卖及居间合约》应否解除；二、合同解除后各项费用如何赔付；三、贵人置业公司在提供居间服务过程中有无过错，应否且如何承担责任。 关于违约及合同解除问题。根据《房地产买卖及居间合约》的约定，安红明收取定金后须配合陆义昌办理按揭贷款，但其未履行上述义务；安红明作为出卖方负有审查自身是否有权出售房屋的首要责任，其未经共有人同意擅自出卖房屋，导致莫伟媛提起确认合同效力之诉，造成了合同履行的障碍；安红明在确认合同效力一案诉讼中所作陈述亦表明其拒绝履行合同。综上，安红明的行为已构成根本违约，陆义昌要求解除《房地产买卖及居间合约》，于法有据，本院予以支持。安红明以案外人提起的诉讼掩盖其违约行为，本院不予采信。 关于合同解除后的责任问题。安红明违约导致合同解除，应根据合约的约定向陆义昌双倍返还定金99996元，并赔偿陆义昌已支付的居间服务费20800元、律师费10000元。陆义昌主张定金为50000元，与合同约定不符，本院不予支持。贵人置业公司未提供按揭代理服务，故该项费用10400元应由贵人置业公司向陆义昌返还。保函保险费是陆义昌为申请诉讼保全提供担保而产生的费用，非案件诉讼费，且保函并非诉讼保全担保的唯一形式，合同亦未就该费用的承担作出约定，故对陆义昌的该项诉请，本院不予支持。关于陆义昌主张的经济损失。本案中，因安红明违约致合同解除,同时受南宁市区2017年以来的房价上涨因素影响,陆义昌以相同的价格在相同地段已购买不到相同品质的房屋,该房价差额438402元（经评估的诉讼时房价1478400元减去合同约定房价1039998元）为陆义昌可得的履行利益，属于合同法规定的违约损害赔偿范围。合约约定的定金明显不足以弥补上述履行利益损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，陆义昌有权要求双倍返还定金的同时主张上述损失赔偿，但两者总和不应高于违约造成的损失。据此，安红明还应向陆义昌赔偿经济损失388404元。 窗体顶端 窗体顶端 窗体底端 关于贵人置业公司的过错与责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，贵人置业公司作为专业的中介机构，在另一房屋共有权人不在场且未取得其同意出售房屋的材料的情况下即组织订立买卖合同、收取费用，显然未尽到作为居间人的审慎义务，由此导致陆义昌遭受损失，应承担赔偿责任。定金系买卖合同约定的违约定金，不属于贵人置业公司应承担的责任范围；律师费、居间服务佣金和上述房价差额损失388404元属于陆义昌的损失，应由贵人置业公司在安红明不能清偿的范围内承担补充清偿责任。陆义昌要求贵人置业公司对安红明的义务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除陆义昌、安红明、广西贵人置业投资有限公司签订的落款日期为2017年8月9日的《房地产买卖及居间合约》； 二、安红明于本判决生效之日起十日内向陆义昌双倍返还购房定金99996元； 三、安红明于本判决生效之日起十日内向陆义昌赔偿经济损失388404元； 四、安红明于本判决生效之日起十日内向陆义昌赔偿居间服务费20800元； 五、安红明于本判决生效之日起十日内向陆义昌赔偿律师费10000元； 六、广西贵人置业投资有限公司对上述安红明的第三、四、五项义务承担补充责任； 七、广西贵人置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向陆义昌返还按揭代理服务费10400元； 八、驳回陆义昌的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费21111元，由陆义昌负担2185元，安红明负担18801元，广西贵人置业投资有限公司负担125元；财产保全费4381元，评估费6196元，合计10577元，由安红明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 荣 人民陪审员  周树立 人民陪审员  赖启布 二〇一九年十二月九日 法官 助理  詹 妮 书 记 员  蒙玉莲