江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1012民初8743号原告：中国工商银行股份有限公司扬州江都支行，住所地扬州市江都区仙女镇引江路28号。负责人：栾兆茜，该支行行长。委托诉讼代理人：万冰，男，该行员工。委托诉讼代理人：王进，江苏江业律师事务所律师。被告：周建萍，女，1972年11月17日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：扬州揽月房地产开发有限公司，住所地扬州市江都区江淮路100-2号。法定代表人：赵汝春，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司扬州江都支行（以下简称工商银行江都支行）与被告周建萍、扬州揽月房地产开发有限公司（以下简称揽月公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告工商银行江都支行的委托诉讼代理人万冰、王进，被告周建萍到庭参加诉讼，被告揽月公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行江都支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告周建萍立即向原告偿还贷款本金151249.64元并支付自2019年3月19日起至贷款本息全部清偿之日止，按合同约定计算的利息、罚息及复利；2.判令被告周建萍承担原告因实现债权而支付的律师费12000元；3.判令被告扬州揽月房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判决原告对被告周建萍用作贷款担保抵押的揽月国际广场4幢1单元1508号房屋的拍卖价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月24日原告与被告周建萍签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告为购买座落于扬州市江都区揽月国际广场4幢1508号商品房一套，贷款22万元，贷款年利率6.125%，贷款期限10年，自2015年6月24日至2025年6月24日止。贷款的担保方式为抵押与保证。如借款人发生抵押房屋被查封，可能影响借款人履行还本付息义务的，则贷款人可以宣布本合同项下的还款期限提前到期，要求借款人立即清偿未偿还的贷款本息。2015年6月24日，原告与被告周建萍签订《房地产抵押合同》，被告周建萍将所购房屋进行抵押，作为还本付息的连带责任担保。2015年6月19日，被告揽月公司向原告出具了一份《担保函》，对被告周建萍上述借款本息提供阶段性连带保证责任，保证期限自贷款发放之日起至上述房屋办妥抵押登记并将他项权证移交原告之日止，担保范围为：借款本金、利息、罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权的费用。贷款人有权选择实现担保的清偿顺序。上述合同订立后，原告依约于2015年6月24日向被告周建萍发放了全部贷款。但被告周建萍至今没有办理房屋抵押权登记，2018年其用于抵押担保的房屋，被江都区人民法院强制执行拍卖。为此，原告依据上述借款合同第14条之规定，分别于2019年2月28日、3月4日书面通知两被告立即提前偿还所欠贷款本息。而被告周建萍却未能立即还本付息，被告揽月公司也未能履行连带清偿贷款本息的义务，原告多次向被告催索未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。被周建萍辩称，我在原告处办理房贷是事实，房产被拍卖时我并不知情，我并没有恶意拖欠房贷的想法，希望能协调处理此事。被告揽月公司未答辩，亦未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月24日，原告与被告周建萍签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告为购买座落于扬州市江都区揽月国际广场4幢1单元1508号商品房一套，贷款22万元，贷款利率以借款凭证记载为准，贷款期限10年，自2015年6月24日至2025年6月24日止。贷款的担保方式为抵押与保证。如贷款人发生抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵押、被裁决给第三人的，或者影响贷款本息按期足额偿还的，则贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。同日，原告与被告周建萍签订《房地产抵押合同》一份，被告周建萍同意将座落于扬州市江都区揽月国际广场4幢1单元1508号房地产及其附属物抵押给原告。2015年6月19日，被告揽月公司向原告出具《担保函》一份，揽月公司同意为周建萍向原告上述借款提供阶段性连带责任保证；担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；保证期限从贷款发放之日起至抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止；担保人揽月公司放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。上述合同订立后，原告依约于2015年6月24日向被告周建萍发放贷款22万元，发放凭证上约定执行利率为6.215%。2018年，周建萍用于抵押担保的房屋被本院查封并进行公开拍卖。原告遂分别于2019年2月28日、3月4日分别致函被告周建萍、揽月公司，宣布合同项下未偿还的借款立即到期，并要求两被告立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。被告周建萍自2019年3月18日起开始停止支付本金和利息，被告揽月公司也未能履行连带清偿贷款本息的义务，原告为维护自身合法权益，故诉至本院。截止2019年3月18日，周建萍欠原告贷款本金151249.64元。另查明，周建萍未领取涉案抵押房产的所有权证，也未办理房产他项权证书，亦未办理房屋抵押权登记。再查明，2019年4月17日，原告委托江苏江业律师事务所进行诉讼代理，双方签订《委托代理合同》，约定律师服务费12000元。本院认为，原告工商银行江都支行与被告周建萍签订的《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》，被告揽月公司出具的《担保函》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，原告工商银行江都支行按照合同约定向被告周建萍发放贷款22万元，履行了合同义务。在贷款偿还过程中，发生上述抵押房屋被有权机关查封并拍卖的情形，原告工商银行江都支行根据合同的约定，有权宣布上述贷款提前到期，要求被告周建萍偿还借款本息，并承担实现债权而产生的律师代理费用。保证人揽月公司亦应按照《担保函》的约定，对被告周建萍的上述全部债务承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。至于原告要求对被告周建萍抵押的座落于扬州市江都区揽月国际广场4幢1单元1508号房屋拍卖款享有优先受偿权的诉讼请求，因该房产并未进行房屋抵押权登记，且尚未办理房产他项权证书，抵押权并未成立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告周建萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司扬州江都支行支付贷款本金151249.64元及利息（以151249.64元为基数，自2019年3月19日起按合同约定利率计算至本息还清之日止）；二、被告周建萍应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司扬州江都支行支付律师费12000元；三、被告扬州揽月房地产开发有限公司对被告周建萍的上述债务承担连带保证责任；四、被告扬州揽月房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告周建萍追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司扬州江都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3255元（其中案件受理费减半收取1785元、诉讼保全费1470元），由被告周建萍负担，此款已由原告垫付，两被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  杨进二〇一九年十二月二十日书记员  任静