广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初33547号原告：欧斌，男，1970年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：马平川，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟鸿醒，广东环宇京茂律师事务所实习人员。被告：广州市伟燕物业管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街鹤边五社火车路内通达工业区自编1号（仅限办公使用）。法定代表人：李伟成，总经理。委托诉讼代理人：吴立平，广东金山石律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙伟潮，广东金山石律师事务所律师。原告欧斌与被告广州市伟燕物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧斌及其委托诉讼代理人马平川、钟鸿醒，被告的委托诉讼代理人吴立平、龙伟潮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月15日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将通达创意园西区二横路1号3号楼B座2850平方米物业按毛坯状态租给原告用于商业经营。租期自2014年5月15日至2025年3月31日。原告承租后投入约150万元对涉案物业进行装修装饰。2019年8月5日，被告突然告知原告，涉案物业为违法建筑，鹤龙街道办已下达拆除通知，原告应腾空物业供被告拆除，随后原告调查得知涉案房屋早在2013年9月就被白云区城管局立案调查，11月12日即作出限期拆除的处理决定。事后原告仍补偿了租客的损失，协助被告的拆除工作。嗣后被告仅退还8月份租金，拒绝反还押金及赔偿损失。被告隐瞒涉案物业随时可能被拆除的情况，欺骗原告与其签订长期租约并负担巨额装修费用，且对原告合理主张置之不理。故向法院起诉，请求法院判令：1.被告返还租赁押金171000元并以171000元为本金，按银行同期贷款利率赔偿原告利息损失，直至返还全部押金止；2.被告赔偿原告装修损失860030.2元，及支出评估费12900元；3.本案的受理费、保全费、保全保险费由被告承担。被告答辩称，我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告主体不适格，涉案房屋的租赁合同并非是原告与我方签订，作为承租人的代理人，原告不是租赁合同的相对方，不是本案的适格主体。因此原告的起诉不符合法定的起诉条件，依法应驳回其起诉。2.原告称承租人对违章建筑的事实不知情与事实不符也不符合常理。其系租赁行业的从业者，理应熟悉和掌握与租赁相关的基本法律规定，清楚租赁标的物应当具备的条件；且在办理工商税务登记时，必然会了解到涉案房屋的有关情况，所以不存在有隐瞒的情况。被告无需承担赔偿责任。3.即使抛开主体和责任问题不谈，原告计算和主张的损失也没有事实和法律依据；涉案物业拆除时装修状况不能确认；根据相关法律规定，对于装饰装修物，应当从装修是否征得出租人同意，是否形成附和以及出租人后续是否还同意继续利用等情况进行区别处理。原告将全部装修一概计算为损失，而不作任何区分，于法无据。4.原告提交的评估报告书不能够作为本案的证据。根据相关法律，除人民法院依职权委托以外，申请鉴定的主体应该是与争议有关的当事人。本案原告连承租人的诉讼代理人都不是，其委托进行的评估不能作为涉案租赁纠纷的证据。同时该评估报告还存在其他的严重问题，综上所述，请求贵院依法驳回原告的起诉。经审理查明，2014年5月15日，案外人禤树波（乙方）与通达工业小区（甲方）签订《场地（房屋）租赁合同》，约定甲方将位于广州市鹤边五社工业区火车站（土名）内西区3号楼现况出租给乙方使用，建筑面积约2850平方米，乙方愿意承租作仓库之用，乙方不能再承租地域内另行加建，不能经营上述经营范围之外的项目；租赁期限自2014年5月15日至2025年3月31日；租金57000元/月，第二年开始每月租金逐年按上一年度的标准提升5%缴交，乙方在每月5日前将上月的水电费及当月租金缴交给甲方，乙方不得以任何理由迟交或欠交租金和水电费，逾期一天须缴纳2%滞纳金；签订本合同之日起，乙方应一次性按三个月租金数额向甲方交纳租赁保证金171000元，并提前交付一个月的租金57000元，合计228000元，甲方如违约应向乙方退回租赁保证金；乙方在场地和房屋的内外装修和维修必须书面知会甲方，并向甲方提供有关图纸征得甲方的书面同意，其装修不得损坏原建筑结构和原有绿委登记的树木，要符合消防、环保等部门的相关规定和工业区的总体规划和外观；乙方不得将租赁的场地和房屋转租、转让、交换和抵押，需要中途将租赁的房屋及场地转让他人经营的，须经甲方书面同意并办理工商、税务歇业手续，并向甲方缴清应缴费用及缴纳转名手续费5000元整后方能由他人继续使用，所交租赁保证金由乙方同承接方协商解决，甲方只在原合同期满时无息退还租赁保证金；等等。2017年3月17日，通达工业区向原告发出通知，记载接税务部门的通知，要求凡是办理过注册或备案的租户，退租时必须及时到相关部门办理注销或变更地址手续；否则，所产生的一切责任由贵方承担，若贵方交还场地时存在以上问题，我方将不予退还租赁押金。2017年7月7日，被告出具委托书，记载从2017年7月5日起，被告授权承包通达创意园西区物业3号楼B座负责人欧斌，该房屋租户办理工商备案相关手续时，直接由承包方物业公司或负责人出具授权书，授权期限2017年7月5日至2019年7月4日。2019年8月29日，禤树波向原告出具授权委托书，记载禤树波与被告原签署《租赁合同》，现因政府准备拆迁该物业，故委托欧斌代表禤树波与被告协商解除《租赁合同》、返还押金、租金和折旧补偿相关事宜；授权范围包括与被告谈判并在法律文件上签字，履行达成的和解协议，直接收取被告和解款项以及退还押金，授权效力至和解协议履行完毕终止。2019年8月29日，广州德高价格评估有限公司出具《关于对广州市白云区鹤边通达创意园西区二横路1号3号楼B座装饰装修价格评估报告书》，记载受原告委托对该物业的装饰装修价格进行评估，评估基准日为2019年8月22日，评估结论为860030.23元；等等。2019年10月10日，广州德高价格评估有限公司开具收据，记载收到原告交来评估费12900元。原告为证实涉案物业为违法建筑，出示云城管通[2019]282号《广州市白云区城市管理和综合执法局关于进一步做好巡察整改工作的通知》及其附件的复印件，附件13年-19年分局审批违法建设案件统计表中记载，广州市白云区鹤边村第五经济合作社水浸铺通达工业区内建设一栋六层框架结构的厂房，该厂房建筑面积800平方米，总建筑面积约4800平方米，现已完工，处理结果为限期拆除处理，案号为穗综云嘉立字[2013]第0384号。原告为证实被告确认原告为合同相对方并同意原告单方委托评估，出示通话录音，对话内容为装修损失的赔偿及评估问题。被告对该复印件真实性无异议，但称不能证明被告隐瞒涉案建筑为违章建筑的事实；对录音真实性、合法化性无异议，但称无本案无关。另查，2015年4月至2019年8月期间，原告使用其名下银行账户向被告指定的收款人支付涉案物业的租金。2016年2月1日、2017年3月1日、2018年8月1日，被告就涉案物业开具收据及缴费单，租户名称均为禤树波。审理中，被告确认收取涉案物业的租赁押金171000元尚未退还。以上事实有汇款账户信息变更通知、通知、银行流水、授权委托书、评估报告书、评估费收据、缴费单、通话录音、场地租赁合同及当事人陈述等证据证实。本院认为，关于争议焦点原告是否涉案租赁合同相对方的问题。从现有证据显示，其一，禤树波与涉案物业的出租人即被告签订《场地租赁合同》，约定由禤树波承租涉案物业并支付租金，可见，禤树波为上述合同的相对人及承租人。原告并未以自己名义与被告签订相应租赁合同。其二，无充分证据显示被告已同意禤树波将上述《场地租赁合同》中的权利义务转让给原告，虽有证据表明原告代禤树波向出租人被告支付了租金，但被告开具的收据及缴款单仍是向禤树波开具，并非直接向原告开具，故不足以证明上述禤树波与被告的租赁关系转由原告承接；而原告出示的授权委托书仅是委托代理关系，被告向原告出具相关的管理通知亦系以原告是禤树波的管理、负责人的身份开具，并不能以此推翻《场地租赁合同》的承租人主体为禤树波的事实。其三，若原告提出的其对涉案物业进行装修的主张属实，也仅反映其为实际使用人的身份，不足以表明原告与被告之间建立了租赁关系，且从被告与禤树波签署的《场地租赁合同》内容可见，若涉案物业需进行转租必须办理更名手续，现原告未能提供证据证实其已办理更名手续。综上，本院认定原告不具备《场地租赁合同》承租人的主体资格。现原告并非《场地租赁合同》的合同相对方，与该合同并无直接利害关系，无权要求被告退还押金及赔偿装修损失等。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下:驳回原告欧斌的起诉。本案不收取受理费。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  胡美兰人民陪审员  胡红梅二〇一九年十二月十六日书 记 员  蔡佳丽