北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12989号原告：马召国，男，1981年2月20日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生，壮族，该公司职员。原告马召国与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法由审判员付铁军独任审判，公开开庭进行了审理。原告马召国到庭参加诉讼、被告绿地京纬公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马召国向本院提出诉讼请求：1、请求判令绿地京纬公司返还马召国购房款277051元及利息（利息自2016年1月3日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、请求判令绿地京纬公司赔偿马召国信息服务费5万元及利息（利息自2016年1月3日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求判令绿地京纬公司赔偿房屋差价损失26829元；4、诉讼费由绿地京纬公司负担。事实和理由：2016年1月3日，马召国与绿地京纬公司签订《绿地密云XX选房确认单（公寓）》，购买绿地京纬公司开发的绿地XXX-X号房屋，约定该房的购买价款为单价15697.24元每平方米，建筑面积为56.51平方米，成交总价款为887052元，还对其他条款进行了相应约定。协议签订后，马召国依约履行了合同，于2016年1月3日向绿地京纬公司付款277051元，绿地京纬公司向马召国出具了收据，同时马召国按照绿地京纬公司要求向北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司支付团购费5万元，绿地京纬公司承诺支付该5万元后可享受房屋总价款减免8万元的优惠。2017年5月，绿地京纬公司因在密云以“商改住”名义进行虚假宣传、违规售房受到行政机关处罚，马召国因此受到相应损失，故起诉至法院。绿地京纬公司经本院合法传唤，未到庭应诉，其委托诉讼代理人卢承书向本院提交了一份书面答辩意见称，1.不同意原告第一项诉讼请求中的利息。订购协议是双方真实意思表示，合法有效，双方合同无法继续履行是受北京限购政策的影响，责任不可归结于任何一方，属于情势变更；如法院认为应当支付利息，应从合同解除之日起算。2.不同意原告第2项诉讼请求。我公司与北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司均为独立的法人，双方无任何代理关系，北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司向原告收取的电商团购费也没有向我公司转付，我公司没有返还上述电商团购费的义务，该团购费也不是房款，不应由我公司退还。3、不同意原告第3项诉讼请求。原告请求赔偿的损失无事实依据，计算方式不明，且原告也没有举证证明其损失。本院经审理认定事实如下：2016年1月3日，绿地京纬公司与马召国签订《绿地密云XX选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人马召国，销售房号X-X，建筑面积56.51平方米，原总房价1042930元，成交单价15697.24元每平方米，成交总价887052元，享受折扣5万抵8万、9.4折、团购9.8折。2016年1月3日，马召国向绿地京纬公司交纳房款277051元，向北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司支付团购费5万元，北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司出具收据，内容为：今收到马召国交来“绿地XX公寓X-X团购费”5万元。马召国与北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司另行签订了《团购推荐单》，内容为：团购推荐项目绿地XX，意向购买房源X-X。《团购推荐单》特别说明：1、为获取本次活动的购房优惠权并预定房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费5万元，被推荐客户持此推荐可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免8万元人民币。2、当您没有购房成功（成功购房是指：乙方（指马召国）足额交纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还您已支付的团购信息费，被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息费概不退还。......8、被推荐客户（指业主）确认：本次团购活动的组织者（指中介公司）仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵X、李X等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）XX路X侧的绿地XX产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业楼、X#商业楼、X#-X#商业楼；二期X#商业楼（含配套公建），X#商业办公楼，X#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地XX产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地XX项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，X#X#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地XX项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地XX项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商XX申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地XXX-X号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地XXX-X号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X-X号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案绿地京纬公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。现因3.26购房政策，马召国丧失购买涉案房屋的资格，马召国与绿地京纬公司之间的选房确认单不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于马召国要求绿地京纬公司退还购房款277051元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持，马召国主张利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，亦属合理，本院不持异议。因上述购房款系马召国于2016年1月3日支付，故利息也应从该日起算。对于马召国向北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司支付的5万元服务费，根据马召国与北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司签订的《团购推荐单》约定，该5万元属于团购信息服务费，且明确约定该信息服务费并非购房价款的一部分。现马召国与绿地京纬公司之间的《绿地密云XX选房确认单（公寓）》因3.26购房新政导致马召国丧失购房资格而解除，故马召国向北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司交纳的5万元信息服务费应系马召国所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与马召国签订《绿地密云XX选房确认单（公寓）》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对马召国因《绿地密云XX选房确认单（公寓）》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于马召国要求绿地京纬公司赔偿5万元信息服务费及利息损失的诉讼请求，本院予以支持，马召国主张利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，亦属合理，本院不持异议。综合前述，马召国有权要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失，参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，马召国主张的26829元房屋差价损失，亦属合理，本院予以支持。绿地京纬公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告马召国购房款二十七万七千零五十一元并支付利息（利息以二十七万七千零五十一元为基数，自二○一六年一月三日起至实际给付之日止；按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告马召国信息服务费损失五万元并支付利息损失（利息损失以五万元为基数，自二○一六年一月三日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告马召国房屋差价损失二万六千八百二十九元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千三百零四元（原告马召国已预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付铁军二〇一九年十二月十日书记员  王 艳