海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2640号原告：陈颖铭，男，汉族，1951年4月27日出生，海南省文昌市人。委托诉讼代理人：黄良福、潘密，均系海南川合律师事务所律师。被告：符美容，女，1943年7月30日出生，中国香港特别行政区居民，香港居民身份证号码：H08483222，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：黄星豪，海南业茂律师事务所律师。原告陈颖铭与被告符美容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈颖铭委托诉讼代理人潘密，被告符美容委托诉讼代理人黄星豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈颖铭向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2008年11月11日签订的《房地产转让合同书》合法有效；2.判令被告继续履行原告与被告于2008年11月11日签订的《房地产转让合同书》，并在本案判决生效之日起十日内将坐落于海南省文昌市××镇的不动产[琼(2019)文昌市不动产权第XXXX号]办理过户登记至原告名下。事实和理由：2008年11月11日，原告与被告签订《房地产转让合同书》，并明确约定：被告将其位于文昌市××镇的房产及该地的土地使用权转让给乙方(用地面积为112平方米，建筑面积236.69平方米，房产证号：文房证字第XXXX号)，转让款共计人民币90000元(玖万元整)；被告负责协助将该房地产办理过户登记至原告名下。同日，原、被告双方就签订的《房地产转让合同书》在文昌市公证处办理了公证(2008文证内经字第102号)。合同签订后，原告于2008年12月2日向被告支付了房地产转让款90,000元。2019年3月11日，被告就涉案房地产办理了不动产权证书，[证号：琼(2019)文昌市不动产权第XXXX号，土地性质：出让]，所产生的税费均是原告承担，同时该不动产的坐落位置随着当地乡镇发展已变更为文昌市××镇。在被告办理涉案房地产的不动产权证书后，原告多次催告被告办理过户手续，但至今为止，被告并未严格履行将涉案房地产权属办理过户至乙方名下的义务，严重侵犯了原告的合法财产权益。综上所述，原告与被告于2008年11月11日签订的《房地产转让合同书》系双方真实的意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，依法应当受到法律保护。原告已经全部履行《房地产转让合同书》所约定的义务，被告未配合原告办理涉案房地产过户手续的行为已经构成违约。为了维护自己的合法权益，现原告依照我国的《合同法》、《物权法》的相关规定及《民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院依法判允诉请。被告符美容辩称，1.原告在诉状中陈述的事实经过是案件的客观事实。2008年11月11日，被告与原告签订《房地产转让合同书》，约定被告将坐落于文昌市××镇房产及土地使用权（用地面积为112平方米，建筑面积236.69平方米，房产证号：文房证字第00207）作价人民币90,000元转给原告陈颖铭，合同签订后，原告于2008年12月2日向被告支付了90,000元。2019年3月11日，被告就涉案房地产办理了不动产权证书，望法院查清事实，作出判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1.原、被告于2008年11月11日签订的《房地产转让合同书》；2.（2008）文证内经字第102号《公证书》；3.被告于2008年12月2日出具的《收款条》；4.被告符美容缴付的补缴土地价款、契税等票据；5.琼（2019）文昌市不动产权第XXXX号《不动产权证》；6.转账汇款回单及其证明书。根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：涉案房屋位于文昌市××镇，总层数为2层，用地面积为112平方米，房屋建筑面积为236.69平方米，原国有土地使用权证号为：文国用（2000）字第W1300539号，土地性质为划拨地，房屋所有权证号为：文房证字第XXXX号。2008年11月11日，原告与被告签订《房地产转让合同书》（以下简称《合同书》），约定被告将涉案房屋及其土地使用权转让给原告，转让价款为90,000元。《合同书》载明该房地产的土地使用权划拨所得，转让该房地产报有关部门审批，须缴纳的土地出让金由原告负责，本合同签订之日起三日内，原告一次性交付转让款90,000元给被告，被告已交付房地产给原告使用，办理房地产转让登记所需缴纳的有关税、费均由原告承担，被告协助。同日，双方将该合同在海南省文昌市公证处进行公证，公证处出具（2008）文证内经字第102号《公证书》进行确认。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，并于2008年12月2日向原告出具收据，确认收到原告的房屋转让款90,000元。原、被告庭审均确认，被告将涉案房屋交付原告使用后，原告未在原房屋上加建楼层。2018年12月6日，原告以被告的名义代被告补缴涉案土地价款69,440元，政府同意出让后，于2019年3月11日向被告颁发涉案房屋的不动产权证书，证号为：琼（2019）文昌市不动产权第XXXX号，权利性质为出让/自建房。涉案房产无查封、无抵押。原告因被告未协助配合其办理涉案房屋的转移登记手续，特向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案的《合同书》是否有效；二、原告主张被告将涉案房屋的不动产转移登记至其名下的主张是否应予以支持。涉案房屋及其土地证登记在被告符美容名下，该房产无查封、无抵押，其有权自行处分该房屋。涉案《合同书》系原、被告的真实意思表示，原、被告在签订《合同书》时涉案土地使用权类型为划拨用地，但在原告提起本案诉讼前，该土地已经政府批准变更为出让地。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，认定合同有效。”的规定，涉案土地在原告提起本案诉讼前已经补办出让手续，政府已经批准变更为出让土地。故，涉案《合同书》未违反法律规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告已依约向被告支付房款90,000元，双方签订的合同中虽未约定办理转移登记手续的时间，但涉案房屋已具备办理转移登记的条件，被告于2008年已将房屋交付原告使用，被告应协助原告办理将涉案房产转移登记至原告名下的手续，办理转移登记产生的税、费均由原告自行承担。原告要求被告协助其办理涉案房屋不动产登记手续的主张，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、原告陈颖铭与被告符美容于2008年11月11日签订的《房地产转让合同书》合法有效；二、被告符美容应于本判决生效之日起十日内协助原告陈颖铭办理将琼（2019）文昌市不动产权第XXXX号《不动产权证》项下房产转移登记至原告陈颖铭名下。案件受理费2050元（该款项原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，原告陈颖铭可在判决书送达之日起十五日内，被告符美容可在判决书送达之日起三十日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 符 娟人民陪审员 陈玉榜人民陪审员 李兴培 二〇一九年十二月二十八日法官 助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，认定合同有效。