调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1281民初2459号 原告：中国建设银行股份有限公司某支行。 负责人：谷某，系该行行长。 委托代理人：赵某某，男，汉族，系该行职工。 委托诉讼代理人：胡某，男，汉族，系该行职工。 被告：赵某某，男。 被告：李某某，女，汉族，沈阳打工。 被告：某市某房地产开发有限公司。 法定代表人：朱某某，系总经理。 委托诉讼代理人：王某某，系辽宁某律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司某支行与某市某房地产开发有限公司、赵某某、李某某借款合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司某支行（以下简称建行某支行）的委托诉讼代理人赵某某、胡某、被告某市某房地产开发有限公司（以下简称某地产）的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼，被告赵某某、被告李某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、解除某建行与赵某某、李某某签订的编号为210719004-2012-20150479668的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、将诉讼请求中要求被告偿还截止2018年9月28日借款本金232439.55元、利息+罚息+违约金11677.17元，合计244116.72元变更为要求被告偿还截止2019年11月5日借款本金225228.66元，利息19288.29元，罚息2995.01元，合计247511.96元，不主张违约金。三、请求法院判令原告对被告赵某某所抵押的位于某市某小区A12楼3单元13层1302号房产享有优先受偿权。四、请求法院判令某市某房地产开发有限公司承担连带保证责任。五、请求法院判令被告承担全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、评估费、拍卖费、执行费等）。六、请求法院判令被告赵某某及某市某房地产开发有限公司在该房屋具备办理不动产权证时及时办理权证，同时办妥抵押权登记手续，交付原告。 事实与理由：一、李某某是赵某某的母亲。2015年11月2日，被告赵某某与被告某市某房地产开发有限公司签订了编号为201511020011的商品房买卖合同书，购买了该开发公司开发的某小区A12楼3单元13层1302号住宅，以此住宅为抵押,赵某某与其母亲李某某向中国建设银行某支行申请了住房按揭贷款25万元，2015年11月23日某建行与赵某某、李某某于签订了编号为210719004-2012-20150479668《个人住房（商业用房）借款合同》，某市某房地产开发有限公司为连带责任保证人，并在调兵山市房产管理局办理了抵押登记手续（备案号：某市房购房预抵押字第××号，经办人：高某）。借款合同约定：借款金额25万元，期限2015年11月23日--2030年11月23日，执行利率4.08333‰，还款方式等额本息。合同订立后，原告于2015年12月2日向被告发放了住房按揭贷款25万元，款项放至某市某房地产开发有限公司账户。起初赵某某、李某某尚能按期偿还借款本息，后来拖欠几个月偿还一次，从2017年6月28日起至今，被告没有如约偿还贷款本息，至2018年9月28日已拖欠本,232439.55元、拖欠利息、罚息、违约金11677.17元，合计244116.72元没有偿还。原告数次电话、上门催要均未偿还，为保全国家资产免受损失，依法提起诉讼。二、原告与某市某房地产开发有限公司于2015年01月01日签订的《商品房销售贷款合作协议书》第四条四款约定“甲方同意在乙方承诺货款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤消的连带责任保证，保证金额为借款人货款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签定的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。” 被告某地产辩称，在原告主张的借款合同中，我公司不是借款人，偿还借款是借款人的责任，因此借款人未按期还款与我公司无关，借款合同是否解除由人民法院依法认定，原告主张我公司承担保证责任，应该通过借款合同中是否有担保条款依法认定。 被告赵某某未参加庭审，未作出答辩。 被告李某某未参加庭审，未作出答辩。 原告为支持自己的主张向本院提交如下证据，被告某地产对原告的证据进行了质证，本院对原告提交的证据进行了认证: 1、《商品房买卖合同书》及发票复印件各一份，证明赵某某在某地产开发的小区购买了某小区A12楼3单元13层1302号房。证明被告购房时交纳了首付。被告某地产质证无异议。 2、借款申请表一份，证明借款人因买该房向某建行申请借款。被告某地产质证无异议。 3、《借款合同》一份，证明借款人依法与建行签订合同，并某地产公司为连带责任保证人。被告某地产质证质证对真实性无异议，通过借款合同可见本案担保既有物的抵押担保，也有保证担保，根据物权法176条规定，债务人以自有财产抵押担保，同时又有他人提供保证的，应该先以抵押物承担责任，剩余部分由保证人承担责任。 4、《商品房销售贷款合作协议书》一份，证明在该房屋未办理房证及未办妥正式抵押手续交付原告之前，对借款人借款承担连带保证责任。被告某地产质证无异议。 5、房地产抵押登记表复印件一份，证明该借款人及某地产将该房屋在银行做了不动产抵押。被告某地产质证无异议。 6、个人贷款支付凭证复印件一份及开户通知书复印件一份，证明建行已经按照合同约定将原告申请的25万元已经支付给了某地产。被告某地产质证无异议。 本院认为，原告提交的以上证具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明原告的证明目的，本院予以采信。 被告某地产在本次诉讼中未向本院提交证据。 被告赵某某、李某某未到庭、未举证、未质证。 依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实： 2015年11月2日，被告赵某某与被告某地产签订了编号为201511020011的商品房买卖合同书，购买了某地产开发的某小区A12楼3单元13层1302号住宅，以此住宅为抵押,赵某某与其母亲李某某向中国建设银行某支行申请了住房按揭贷款25万元，2015年11月23日某建行与赵某某、李某某于签订了编号为210719004-2012-20150479668《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款金额25万元，期限2015年11月23日--2030年11月23日，贷款利率：浮动利率，执行基准利率4.08333‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率：借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。借款人的还款方法为：采用等额本息款款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1964元。某市某房地产开发有限公司为连带责任保证人，并在调兵山市房产管理局办理了抵押登记手续（备案号：某市房购房预抵押字第××号，经办人：高某）。合同订立后，原告于2015年12月2日向被告赵某某发放了住房按揭贷款25万元，款项放至某市某房地产开发有限公司账户。原告与被告某地产于2015年1月10日签订的《商品房销售贷款合作协议书》第四条四款约定：甲方（被告某地产）同意在乙方（原告）承诺货款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤消的连带责任保证，保证金额为借款人货款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签定的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。 被告赵某某、李某某从2017年6月28日起至今，没有按合同约定偿还贷款本息，至2019年11月5日已拖欠借款本金225228.66元、拖欠利息19288.29元、罚息2995.01元，合计247511.96元未予偿还。被告某地产未履行保证责任。 本院认为，原告建行某支行与被告赵某某、李某某、某地产签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，且不违背法律规定，该合同自签订之日成立并生效。双方应按合同约定行使权利、履行义务。被告赵某某、李某某从2017年6月28日起至今，未按合同约定偿还借款本金及利息。因此原告主张解除借款合同，偿还贷款本金及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告对预抵押物是否享有优先受偿权的问题，由于被告赵某某购买的房屋，未办理房屋产权证，仅办理预抵押登记，为办理抵押登记，其对该房屋不具有物权效力，仅具有预告登记的对抗第三人效力，因此原告对该房屋预抵押不享有优先权。 关于被告某地产是否需要承担连带保证责任一节，根据合同约定，被告某地产为原告与被告赵某某、李某某的借款合同提供连带责任保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。本案中，房屋借款合同早已生效，并且在时间上仍处于被告某地产的保证期间，因此原告主张被告某地产承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。 原告要求被告赵某某及某市某房地产开发有限公司在该房屋具备办理不动产权证时及时办理权证，同时办妥抵押权登记手续，交付原告，不属于本案借款合同的审理范围，对该主张本院不予以支持。 被告赵某某、李某某经本院合法传唤未到庭，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的相应法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司某支行与被告赵某某、李某某签订的编号为210719004-2012-20150479668的《个人住房（商业用房）借款合同》; 二、被告赵某某、李某某于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司某支行偿还借款本金225228.66元及利息19288.29元，罚息2995.01元(该利息计算至2019年11月5日)，合计247511.96元； 三、被告赵某某、李某某于本判决生效后十五日内给付原告中国建设银行股份有限公司某支行借款利息及罚息。（利息从2019年11月6日起至全部借款还清之日止，以借款本金225228.66元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；罚息自2019年11月6日起在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，计算至借款给付之日）； 四、被告某市某房地产开发有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带保证清偿责任； 五、驳回中国建设银行股份有限公司某支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4962元（原告已预交），由被告赵某某、李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  郭书杰 二〇一九年十二月十六日 书记员  朱梦迪