北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初21702号原告（反诉被告）：孙益伟，男，1980年7月29日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：金宇，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯雪萍，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华育鸿莘教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO24号楼（北办公楼）2605。法定代表人：张丽萍，经理。委托诉讼代理人：周欢欢，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵冬梅，宁夏崇源律师事务所律师。原告（反诉被告）孙益伟与被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司（以下简称华育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙益伟及委托诉讼代理人金宇，被告（反诉原告）华育公司的委托诉讼代理人周欢欢、赵冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙益伟向本院提出诉讼请求：1.华育公司赔偿房屋租金损失428000元；2.华育公司返还房屋押金106666元；3.华育公司返还营业执照押金3000元；4.华育公司承担孙益伟的其他经济损失301700元；5.诉讼费用由华育公司负担。事实和理由：2017年12月1日，孙益伟与华育公司签署了《合作经营协议》，约定华育公司向孙益伟提供坐落于北京市丰台区东铁匠营顺三条8号房屋用于餐饮使用，期限自2017年11月13日起至2021年5月31日止。合同签订后，孙益伟积极履行合同义务，向华育公司分别支付了首期6个月房租32万元，房屋押金106666元，办理营业执照押金3000元。房屋交付后，因华育公司原因，孙益伟一直无法取得营业执照，不能正常开展餐饮经营活动。2018年4月23日，孙益伟取得了工商行政管理部门核发的营业执照，准备开始经营活动，但又因房屋结构原因，无法办理食品经营许可证，致使孙益伟始终无法正常开展营业。另外，2018年6月6日，丰台区东铁匠营街道办事处在涉案房屋处张贴了《治理“开墙打洞”告知书》，使刚刚准备营业的孙益伟又不得不暂停营业计划。孙益伟于2018年7月21日，向华育公司发出通知，提出中止履行《合作经营协议》。孙益伟多次要求华育公司提供治理“开墙打洞”的相关信息，华育公司均予以拒绝。房屋现已由华育公司另行出租案外人。综上所述，孙益伟认为《合作经营协议》实质为房屋租赁协议，华育公司向孙益伟交付房屋后，孙益伟始终无法正常合法取得相关证照并正常营业，为此遭受了巨大的经济损失。另，我方认为合同已于2018年8月29日实际解除。现提起诉讼，维护合法权益。华育公司辩称，不同意孙益伟的诉讼请求。解除合同是原告单方解除，我们认为是2018年12月31日解除的合同，房屋一直原告占用，经营到2018年10月左右，具体不清楚，2019年1月1日后转租给别人了，所以我们认为解除合同在2018年12月31日。对双方签订合同及合同期限认可，对房租金额需要核实，其余不予认可。我方单位主体合法，有转租权，对方还在实际经营，街道开具了证明，证明对三顺居没有进行综合执法。华育公司向本院提出反诉请求：1.孙益伟支付华育公司自2018年7月14日起至2018年12月30日止的房屋租金293333元及利息；2.孙益伟支付华育公司违约赔偿金192000元；3.诉讼费由孙益伟承担。事实和理由：2017年12月1日，华育公司与孙益伟签署了《合作经营协议》，约定华育公司向孙益伟提供北京市丰台区东铁匠营顺三条8号院的房屋用于餐饮使用，期限自2017年11月13日起至2021年5月31日止。协议内容约定了房屋的基本情况、装修期及合作期限、收益及费用约定、房屋维修责任及返还要求、房屋转租转让、双方的权利义务、协议解除及违约责任条款。在合同有限期内，孙益伟自2018年7月14日起没有按照协议的约定支付租金。双方协商未果，特提起反诉。孙益伟对华育公司的反诉辩称，一、不同意第一项反诉请求。《合作经营协议》系合意，解除后的损失应当由华育公司自行承担。根据孙益伟在本诉中提交的证据六可知，因北京三顺居餐饮有限公司（以下简称三顺居公司）经营受到严重威胁，其所租赁的华育公司管理的北京市丰台区东铁匠营顺三条8号院9-1号房屋面临所辖街道封堵的情况，孙益伟依法通知华育公司中止履行租赁合同，并将于华育公司作出书面答复后，恢复履行租赁合同。此后，华育公司并未向孙益伟进行书面说明，孙益伟通过起诉的方式依法行使了租赁合同的解除权。根据华育公司在此前案件中提交的《解除合同告知函》，载明“现我司通过会议商讨后根据协议第七条的相关内容与贵公司解除合作经营协议”，落款日期为2019年8月27日。因此，双方至迟于2018年8月29日已客观上形成了合意，《合作经营协议》据此解除。合同解除后，孙益伟不应继续支付租金。退一步讲，即便支付也不应承担在2018年9月3日租赁房屋交付后的租金。关于起诉日期，孙益伟在（2018）京0106民初37570号案件2018年12月18日开庭时陈述，双方约定的起租日期为2017年12月13日，华育公司未提出异议。根据孙益伟提交的转账记录，实际共支付了8个月的租金，就此，孙益伟的租金已经支付至2018年8月13日。关于2018年8月13日至9月3日的租金，孙益伟认为《合作经营协议》的解除系因华育公司未能履行合同保持租赁房屋适租性的这一基本义务。孙益伟在依法履行不安抗辩权后，华育公司未就治理“开墙打洞”事项作出书面说明，致使合同最终解除。华育公司就合同解除存在过错，应当自行承担合同解除后的经济损失。二、不同意第二项反诉请求。孙益伟中止履行《合作经营协议》系依法行使不安抗辩权的行为，不应承担违约责任。2018年6月6日，东铁匠营街道向涉案房屋张贴治理“开墙打洞”告知书，进而引发本案争议。自该日起，孙益伟多次与华育公司协商未果，于2018年7月21日向其房屋现场物业管理办公室外张贴通知，依法行使中止履行合同的权利。在此期间，孙益伟还向市政府热线、区政府热线及东铁匠营街道多方求证，证实涉案房屋确属治理“开墙打洞”范围之内。保证房屋的适租性是出租人的最基本义务，面对房屋随时有可能遭到封堵的情况，孙益伟依法行使解除权，及时止损不存在任何过错，也不应承担任何违约责任。另外，因华育公司提供的涉案房屋结构原因，孙益伟始终无法取得食品经营许可证，无法实现租赁房屋经营餐饮的合同目的。孙益伟同时具备《合同法》第94条赋予的法定解除权，不应承担违约责任。三、不同意第三项反诉请求，由于孙益伟对解除没有过错，故不应承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，孙益伟（乙方）与华育公司（甲方）签订《合作经营协议》，约定：房屋位于北京市丰台区东铁营顺三条8号院，房屋用途为餐饮；合作期限自2017年11月13日至2021年5月31日；甲方不得干预乙方任何经营，乙方具有完全独立的经营权，乙方的经营结果及债务利润等都与甲方无任何关系，甲方只享有每月固定收益，不得参与任何店面事情；乙方签订合作协议当日内交付合作押金106666元及半年付（六个月）的固定收益320000元，共计426666元，以后乙方按照每半年（六个月）交纳固定收益，合作期满或协议解除后，合作押金除扣除应由乙方承担的费用、甲方收益以及乙方承担的违约赔偿责任剩余部分应如数返还乙方；乙方应在办理营业执照时，向甲方支付办理营业执照押金3000元，待乙方退出合作并将营业执照注销时，甲方将该项押金退给乙方，若乙方两个月未将营业执照迁出或注销该押金作为违约金处理；乙方经营所需证照由乙方自行负责办理，但甲方必须积极地提供办理证照需要的合法、合理文件。上述协议签订后，孙益伟向华育公司交纳押金及半年租金共计426666元，交纳营业执照押金3000元，华育公司将房屋交付给孙益伟使用。2018年4月23日，三顺居公司领取营业执照，法定代表人为孙益伟，住所地为北京市丰台区顺三条8号9幢9-1。孙益伟又分别于2018年5月19日、6月6日交纳了两个月的租金共108000元。庭审中，双方认可租金交至2018年8月13日。2018年3月4日，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处张贴《东铁匠营街道关于对“无证无照”“开墙打洞”等违法违规行为进行综合整治的告知书》，为进一步加大东铁匠营辖区综合整治工作力度，消除各类公共安全隐患，维护正常的环境秩序，按照市、区相关工作精神，东铁匠营街道将针对辖区内的“无证无照”、“开墙打洞”、私搭乱建、违规悬挂广告牌匾、违规店外经营、乱堆物堆料等违法违规行为进行综合治理，将对严重影响危害社会公共安全、人民生命和财产安全的违法行为人依法进行严肃处理。请存在上述问题的居民和商户于2019年3月7日前，对已存在的违法违规行为自行整改，逾期未整改的，东铁匠营街道办事处将组织有关执法部门进行综合整治，并依法对违法行为人进行高限处罚，对擅自“开墙打洞”依法进行封堵，由此引起的一切损失和法律责任由违法违规居民、商户自行承担。对拒绝、阻碍行政执法部门依法履行职责的由公安部门依法处理；构成犯罪的依法追究刑事责任。2018年6月6日，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处“开墙打洞”整治工作领导小组张贴《“开墙打洞”告知书》，2018年东铁匠营街道将对该区域房屋“开墙打洞”的情况进行集中治理，现将有关事项告知如下：1.恢复房屋原有结构。集中整治临街房屋“开墙打洞”，清理违规底商，铲除台阶，封实开凿的门窗，恢复房屋原有结构，更好保障房屋整体安全。2.纳入疏解整治任务。对该街区“开墙打洞”、占道经营等现象进行清理整治，为确保“疏解整治促提升”专项行动任务的完成。3.实施治理的时间。为保障您的利益，避免损失，请尽快清理、处理相关物品，街道将会同相关执法部门于2018年6月10日实施。庭审中，孙益伟提交三顺居公司、北京海朋汇都餐饮管理有限公司、北京翠叶餐饮管理有限责任公司于2018年7月21日向华育公司发出通知并张贴在物业门口，内容为：由于出租方一直未提供出租方的账户信息，并且未就北京市政府、丰台区政府及东铁匠营街道办事处等相关部门近期开展的治理“开墙打洞”、恢复房屋原状一事做出明确的书面说明，导致承租方正常经营受到严重威胁，现已暂停营业。现通知出租方为保障承租方合法权益，在未收到出租方提供的公司账号及关于治理“开墙打洞”一事做出明确书面说明之前，承租方暂停缴纳后续房租及其他费用。请出租方协调产权方及东铁匠营街道办事处有关领导于收到本通知3日内答复此通知相关问题。华育公司对此三份通知不予认可，称没看见通知。庭审中，孙益伟提交其于2018年8月1日拨打12345北京市非紧急救助服务中心热线及2018年8月13日热线回访录音，孙益伟询问丰台区东铁营顺三条8号9-1商户涉及的“拆墙打洞”及处理时间问题，得到的回复是此位置已列入整治范围，下一步将设立围挡并进行封堵。华育公司对上述录音不认可。2018年8月29日，孙益伟起诉华育公司房屋租赁合同纠纷一案，华育公司提起反诉。2019年3月25日，该案以撤诉方式结案。后，双方形成本案诉讼。孙益伟称，其于2018年9月3日在翠叶烤肉店内在毛新伟的见证下将房屋钥匙交付了华育公司工作人员顾庆海，但没有签署交接清单。华育公司对此不予认可，但华育公司在上述案件庭审笔录中曾认可孙益伟于2018年9月27日腾退。2019年4月2日，三顺居公司注销。关于损失，孙益伟提交定金协议及转账凭证、三顺居店铺装修合同及销售合同，拟证明其支出了店面结转费150000元、店铺装修费150000元及购置收银系统支出1700元。华育公司对证据的真实性均不予认可，认为与本案无关。在本案审理过程中，本院工作人员前往东铁匠营街道办事处城市管理办公室调查，工作人员回复：《东铁匠营街道关于对“无证无照”“开墙打洞”等违法违规行为进行综合整治的告知书》及《“开墙打洞”告知书》是其单位张贴的，涉案房屋即顺三条8号“三顺居”在整治范围内，但目前有诉讼，整治暂停，下一步整治计划进行整治，具体时间根据工作要求。另查，丰台区顺三条8号10幢等12幢房屋所有权人为北京建机资产经营有限公司。2014年7月1日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会同意北京建机资产经营有限公司利用丰台区顺三条八号等26处房产从事商业、办公用途的对外出租经营活动。后，北京建机资产经营有限公司将北京市丰台区东铁匠营顺三条8号出租给华育公司。以上事实，有双方当事人陈述、合作经营协议、转账凭证、营业执照、食品经营许可新办申请表、东铁匠营街道关于对“无证无照”“开墙打洞”等违法违规行为进行综合整治的告知书、“开墙打洞”告知书、照片、通知、录音、定金协议及转账凭证、三顺居店铺装修合同、销售合同、证明材料、房产证、北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京建机资产经营有限公司利用丰台区顺三条八号等26处房产从事经营活动涉及工商登记注册有关问题的意见、房产（场地）租赁合同、烟道清洗验收单、关于对顺三条8号院“开墙打洞”治理的情况说明、调查笔录、本院（2018）京0106民初37570号案件庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：孙益伟与华育公司签订的《合作经营协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行义务。本案中，双方签订的合作经营协议，实为房屋租赁协议。签订协议后，孙益伟交纳了租金及押金，华育公司交付了房屋。后，双方产生纠纷，孙益伟交还了涉案房屋，华育公司将房屋另租他人，双方协议已实际解除。关于孙益伟的诉讼请求。一、孙益伟于2017年12月5日至2018年9月27日期间占用房屋，其房租交到2018年8月13日。现其要求退还已交纳的租金428000元，无事实依据，本院不予支持。二、合同解除后，华育公司应当退还孙益伟押金106666元，本院对其第二项诉讼请求予以支持。三、双方协议约定，孙益伟退出合作并将营业执照注销时，华育公司将该项押金退给孙益伟，若孙益伟两个月未将营业执照迁出或注销该押金作为违约金处理。孙益伟于2018年9月交还房屋，迟至2019年4月2日注销三顺居公司。现其主张华育公司退还营业执照押金3000元，不符合合同约定，本院不予支持。四、孙益伟提交的定金协议及转账凭证无法与本案形成关联关系，提交的三顺居店铺装修合同又无支付凭证、票据及其他证据佐证，提交的销售合同亦无法证明与本案具有关联关系，同时华育公司对上述证据均不予认可，故孙益伟关于其第四项诉讼请求的证据不足，本院难以支持。关于华育公司的反诉请求。一、孙益伟称其于2018年9月3日将房屋钥匙交付给华育公司工作人员顾庆海，华育公司对此不予认可，但华育公司在前案庭审笔录中曾认可孙益伟于2018年9月27日腾退房屋，本院将华育公司自认日期确认为孙益伟交还房屋日期。现孙益伟房租交至2018年8月13日，其应当补足剩余1.5个月的房租。本院对华育公司的第一项反诉请求中的80000元房屋租金予以支持，超出部分，不予支持。关于利息的诉讼请求，不予支持。二、华育公司在庭审过程中反复强调街道办事处对涉案房屋未进行综合整治，其所述与本院前往东铁匠营街道办事处形成的调查笔录并不矛盾。东铁匠营街道办事处张贴了《东铁匠营街道关于对“无证无照”“开墙打洞”等违法违规行为进行综合整治的告知书》及《“开墙打洞”告知书》，市民热线回复孙益伟涉案房屋位置已列入整治范围，下一步将设立围挡并进行封堵，东铁匠营街道办事处向本院答复涉案房屋在整治范围内，下一步整治计划进行整治，以上事实足以给合同的继续履行造成不确定性。故华育公司认为孙益伟构成单方违约，依据不足。本院对华育公司主张违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、北京华育鸿莘教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内退还孙益伟押金106666元；二、孙益伟于本判决生效之日起七日内支付北京华育鸿莘教育咨询有限公司房屋租金80000元；三、驳回孙益伟的其他诉讼请求；四、驳回北京华育鸿莘教育咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6097元，由孙益伟负担5322元（已交纳），由北京华育鸿莘教育咨询有限公司负担775元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费4290元，由孙益伟负担707元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京华育鸿莘教育咨询有限公司负担3583元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇一九年十二月七日书记员  郭欣欣