四川省达州市通川区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）川1702行初116号 原告大竹县美又天土地整理有限公司，住所地大竹县白塔街道竹海路东段1015号旁边。 法定代表人刘应明，董事长。 委托代理人邱德学，四川黎明律师事务所律师。 被告大竹县自然资源局，住所地大竹县北城新区体育大道名豪国际A区1号商业楼。 法定代表人邓良春，局长。 出庭负责人王胜伟，副局长。 委托代理人张泽建，四川星源律师事务所律师。 第三人大竹县金鑫物资有限责任公司，住所地大竹县白塔街道沙桥路四季阳光春晖阁A2号。 法定代表人张晓华，董事长。 委托代理人田文茂，四川星源律师事务所律师。 第三人达州市桓源房地产开发有限公司，住所地达州市通川区朝阳西路。 法定代表人王飞。 原告大竹县美又天土地整理有限公司（以下简称美又天土地整理公司）与被告大竹县自然资源局、第三人大竹县金鑫物资有限责任公司（以下简称金鑫物资公司）、达州市桓源房地产开发有限公司（以下简称桓源房产公司）房屋登记管理行政登记一案，本院于2019年7月1日立案后，依法向被告送达了行政起诉状副本及应诉通知书，同时向第三人送达了参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告美又天土地整理公司法定代表人刘应明、委托代理人邱德学，被告大竹县自然资源局出庭负责人王胜伟、委托代理人张泽建，第三人金鑫物资公司委托代理人田文茂到庭参加诉讼，第三人桓源房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2012年10月21日，大竹县房地产管理局根据金鑫物资公司单方申请对“桓源·尚城”二期（大竹县竹阳镇新生街216号）3号楼1-4号、1-10号、1-11号、1-12号、1-16号、2-1号商业用房进行预告登记，并分别作出房屋预告登记证明，预告登记证明号分别为：大竹房预大竹县字第20XX89号、20××91号、20××92号、20××93号、20××95号、20××96号。次日，大竹县房地产管理局对“桓源·尚城”二期3号楼1-5号、1-13号商业用房进行预告登记，并分别作出房屋预告登记证明，预告登记证明号分别为：大竹房预大竹县字第20XX97号、20××98号。 原告美又天土地整理公司诉称，原告系大竹县“桓源·尚城”项目二期的被拆迁户，2007年4月27日，原告与作为开发商的桓源房产公司签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，约定以产权调换的形式将“桓源·尚城”二期3号楼第一层至五层2407.94平方米的商业用房安置还迁给原告。2012年10月桓源房产公司及其法定代表人邓杰因涉嫌犯罪被刑事制裁，“桓源·尚城”项目作为遗留问题正待政府部门解决，且时至今日原告的拆迁安置补偿房屋尚未还迁到位。2017年7月，金鑫物资公司诉桓源房产公司所有权确认纠纷案【案号为（2017）川1724民初1645号、1646号】，原告作为具有独立请求权的第三人参加诉讼，庭审中原告得知被告将原告通过拆迁房屋产权调换形式获得的位于“桓源·尚城”二期3号楼第一层1-11号拆迁安置房产预告登记在了金鑫物资公司名下，并为金鑫物资公司作出了《房屋预告登记证》（登记证号：大竹房预大竹县字第20XX92号）。被告作出该房屋预告登记的行政行为程序违法。本案中第三人提供《拆迁房屋产权调换协议书》和补充协议，申请被告将第三人的拆迁产权调换的安置房产进行备案登记，而被告却作出预购商品房预告登记，其登记原因与登记性质完全不一致。而且拆迁产权调换的安置房产的备案登记并不属于房屋预告登记的范畴，被告属于越权登记。申请房屋登记应当双方共同申请，单方申请登记没有法律依据。登记时，第三人并未按规定提供已登记备案的商品房预售合同，也未提交土地使用权证，被告对合同也没有尽到审慎审查的义务，房屋预告登记与合同备案时间颠倒，预告登记审批没有相关人员签字。案涉房屋系原告的拆迁安置房产，原告对案涉房屋享有拆迁优先取得权，而第三人向被告提供的用于登记的协议系第三人之间通过以房抵债等形式而形成的债权合同，被告的登记行为损害了原告的合法权益。第三人金鑫物资公司申请房屋预告登记属于恶意抢注，严重损害了原告的权益。综上，被告为第三人作出的上述房屋预告登记的行为明显程序违法，请求人民法院依法撤销被告于2012年10月21日对第三人所作出的《房屋预告登记证明》（登记证号：大竹房预大竹县字第20XX92号）。 原告向本院提交如下证据： 第一组证据： 1、原告营业执照； 2、第三人企业信用信息公示报告； 3、房屋预告登记证明八份； 4、（2017）川1724民初1645号、（2017）川1724民初1646号参加诉讼通知书。 该组证据拟证明原告针对被告作出的预购商品房预告登记的行为不合法而提起行政诉讼的事实。 第二组证据： 5、拆迁房屋产权调换协议书（2007年4月27日）、补充协议书2（2011年12月7日）； 6、关于川鄂宾馆实行股份制改制的报告、川鄂宾馆实行股份制公司改制方案、关于川鄂宾馆实行改制的批复； 7、关于大竹县川鄂宾馆企业改制转让土地使用权给大竹县美又天土地整理有限公司的批复（竹府土函【2007】26号）、国有土地使用权出让合同、大竹县国用（2006）第0XX2号土地使用权证、大竹县国用（2007）第0XX3号土地使用权证、四川省土地出让金专用票据、土地出让契税凭据、大竹县竹阳镇人民政府关于原川鄂宾馆改制土地使用权过户免缴土地出让金的请示（竹镇府报【2006】75号）、四川省房屋面积测绘报告（方圆测2007-005）； 8、（2016）川1724民初字第1940号民事判决书； 9、（2017）川1725执异2号执行裁定书； 10、（2012）达渠执字第552号之四执行裁定书； 11、协助执行通知书（大竹县房地产管理局）； 12、房屋登记记录信息查询结果。 该组证据拟证明原告的合法房产被合法拆迁，部分拆迁房已由被告进行补录登记，原告对涉案房屋具有拆迁安置法定优先权，所有涉案房屋应归原告所有的事实。 第三组证据： 13、拆迁房屋产权调换协议书（2006年7月25日）； 14、补充协议（2010年4月28日）； 15、补充协议书（二）； 16、补充协议书（2012年7月24日）； 17、房屋租赁合同； 18、大竹县金鑫物资有限责任公司关于与达州市桓源房地产开发有限公司进行拆迁房屋产权调换的详细汇报； 19、（2018）川1724民初2655号律师调查令、大竹县金鑫物资有限责任公司整体资产项目资产评估报告书（川天信评报字【2014】164号）； 20、照片三张。 该组证据拟证明第三人金鑫物资公司的房屋实际没有被拆迁，隐瞒真实情况而利用相关债权债务协议以拆迁名义向被告申请房屋预告登记，被告未尽合理审慎职责而违法登记，从而侵害了原告的拆迁法定优先权的合法利益的事实。 第四组证据： 21、关于限制达州市桓源房地产开发有限公司出售房屋的申请； 22、房地产抵押合同； 23、竹国用（2005）第0XX7号、大竹县国用（2007）第0XX1号土地使用权证； 24、收文处理签、（2012）达渠执字第552-1号执行裁定书协助执行通知书（大竹县规划和建设局）； 25、（2014）达中刑终字第144号刑事裁定书。 该组证据拟证明被告在进行房屋预告登记时，被告和第三人均明知涉案房屋权属存在争议的事实，被告和第三人存在恶意串通或恶意抢注的行为；同时，被告应当履行相关公示程序却没有履行，违反法律程序进行登记，从而侵害了包括原告在内的利害关系人的合法权益的事实。 第五组证据： 26、大竹县房地产管理局关于大竹县美又天土地整理有限公司请求撤销房屋预告登记申请的回复； 27、大竹县国土资源局关于大竹县美又天土地整理有限公司申请撤销房屋预告登记的回复（竹国土资函【2017】310号）； 28、大竹县房地产管理局关于请求更正房屋预告登记的复函（竹房函【2017】15号）。 该组证据拟证明原告希望被告能通过自查自纠的形式撤销错误登记而提出申请，但被告故意推脱、搪塞的事实。 第六组证据： 29、公告、达州市桓源房地产开发有限公司拆迁安置房协议备案明细表、电脑截图一张。 该组证据拟证明在同等条件下，原告的拆迁安置房进行登记时经过了相关严格、周全、齐备的程序，并经公告的事实，从而证实被告为涉案房屋预告登记时，违法登记的事实。 被告大竹县自然资源局辩称，本案诉争房屋正在进行民事诉讼，现民事案件尚未审结，还未确定房屋所有权归属，原告起诉不当，应当中止本案诉讼。2012年10月20日，第三人金鑫物资公司向大竹县房管局申请预告登记，根据《物权法》第二十条及《房屋登记办法》第六十七条规定，原登记机关（大竹县房管局）经审核申请人所提供的资料后，先后于2012年10月21日、22日对第三人金鑫物资公司的申请事宜予以登记并发登记证，原登记机关的行为符合法律规定。原告若对登记有异议，应首先向不动产登记机关申请异议登记，并在登记后15日内提起民事诉讼而非行政诉讼，原告未经异议登记程序而提起行政诉讼的行为无理。综上，原登记机关在登记中不存在任何程序和实体上瑕疵，原告提起的行政诉讼不属于行政诉讼的受案范围，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 被告在举证期限内向本院提交如下证据： 第一组证据： 1、金鑫物资公司的申请（预告登记）； 2、拆迁房屋产权调换协议书（2006年7月25日）； 3、补充协议书（2012年7月24日）； 4、桓源尚城二期3号楼一层、二层平面图； 5、房产证复印件； 6、金鑫物资公司营业执照复印件； 7、金鑫物资公司组织机构代码证复印件； 8、金鑫物资公司法定代表人身份证复印件； 9、大竹县房屋预告登记申请、审批表； 10、金鑫物资公司的申请（备案）、补充协议书（2012年7月24日）、一层平面图、二层平面图、拆迁房屋产权调换协议书（2006年7月25日）、补充协议（2010年4月28日）、钟世荣身份证复印件； 11、大竹县规划和建设局商品房预售备案通知书； 12、房屋登记簿； 13、大竹县房地产管理所关于对有关业务审批权下放及要求的通知； 14、房屋预告登记登记表； 15、大竹县不动产登记中心证明； 16、大竹县国土资源局关于大竹县美又天土地整理有限公司申请撤销房屋预告登记的回复（竹国土资函【2017】310号）。 该组证据拟证明被告颁发预告登记证程序合法。 第二组证据： 17、（2017）川1702行初133号之一行政裁定书； 18、（2018）川1724民初2655号民事裁定书； 19、（2018）川1724民初2655号案件民事上诉状； 20、（2018）川1724民初2661号民事裁定书； 21、（2018）川1724民初2661号案件民事上诉状。 该组证据拟证明本案争议的房屋目前在进行民事诉讼，民事诉讼还没有作出生效法律文书。 第三组证据： 22、金鑫物资公司登记申请书、通知及其他相关材料； 23、房屋信息查询结果。 该组证据拟证明涉案171.6平方米房屋（证件编号：0XX6）的产权信息。 第三人金鑫物资公司述称，金鑫物资公司已经向大竹县人民法院提起民事诉讼，请求确认本案涉案房屋所有权，在该民事案件中原告已经作为有独立请求权的第三人主动参与诉讼，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案应当依法裁定中止诉讼。本案涉案房屋第三人桓源房产公司将其安置给第三人金鑫物资公司后，又与原告签订拆迁合同，甚至还将其安置给其余案外人，该房屋产权的归属明显存在争议，现房屋预告登记证明处于效力待定状态，只有通过民事诉讼才能确定产权归属，因此涉案房屋应先解决民事基础行为后再处理行政登记的问题，本案若不能裁定中止诉讼，亦应当驳回原告的诉讼请求。根据规定，房屋产权调换协议（或者拆迁安置协议）可以办理房屋预告登记，但对其预告登记没有具体规定，因此被告将其归结到预购商品房预告登记并无不妥，被告作出的房屋预告登记行为程序合法。涉案房屋系金鑫物资公司取得的拆迁安置房屋，且先于原告签订，因此，具有优先权的恰恰是金鑫物资公司，而非原告。金鑫物资公司申请房屋预告登记，不仅不是恶意抢注行为，而是依法维护自己合法权益的行为。金鑫物资公司申请房屋预告登记时，并不知先予安置给其的房屋在一年后又安置给原告。综上，请求人民法院依法中止本案诉讼或依法驳回原告的诉讼请求。 第三人金鑫物资公司向本院提交如下证据： 第一组证据： 1、金鑫物资公司营业执照。 该组证据拟证明第三人金鑫物资公司主体资格。 第二组证据： 2、（2017）川1724民初1645号、1646号参加诉讼通知书； 3、第三人参加诉讼申请书（美又天土地整理公司）； 4、（2017）川1724民初1645号、1646号受理案件通知书及民事起诉状； 5、（2017）川1724民初1645号、1646号民事裁定书； 6、（2018）川17民终294号、349号民事裁定书； 7、（2018）川1724民初2655号、2661号民事裁定书； 8、（2018）川1724民初2655号、2661号案件金鑫物资公司的民事上诉状； 9、（2018）川1724民初2655号、2661号案件美又天土地整理公司的民事上诉状。 该组证据拟证明本案存在民事、行政诉讼交叉，且原告已经主动申请参加民事诉讼，根据最高人民法院的司法解释，应当裁定中止本案诉讼或驳回原告的诉讼请求。 第三组证据： 10、拆迁房屋产权调换协议书（2006年7月25日）、补充协议（2010年4月28日）、补充协议书（2012年7月24日）、一层平面图、二层平面图； 11、（2014）达中刑终字第144号刑事裁定书。 该组证据拟证明涉案房屋金鑫物资公司先于原告签订协议，且被生效法律文书确认，该房屋应属金鑫物资公司所有。 第四组证据： 12、房屋预告登记证明; 13、大竹县规划和建设局商品房预售备案通知书； 14、房屋登记簿。 该组证据拟证明金鑫物资公司取得房屋预告登记合法。 第三人桓源房产公司未到庭，亦向本院未提交证据。 原告对被告提交的证据1、2、3、14的真实性无异议；对证据4的真实性无异议、合法性有异议；对证据5的真实性有异议；对证据6、7、8的真实性、合法性、关联性无异议；对证据9的真实性无异议，对其合法性有异议；对证据10中的申请、协议、身份证复印件的真实性无异议，平面图的真实性无异议、合法性有异议；对证据11、13的合法性有异议；对证据12的真实性无法确认；对证据15、16关联性有异议；对证据17、18、19、20、21、22的真实性无异议，关联性有异议；对证据23的关联性有异议。原告对第三人金鑫物资公司提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的关联性有异议；对证据12、13、14的合法性有异议。 被告对原告提交的所有证据的关联性有异议。对第三人提交证据1、8、9、10、11、12、13、14的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2、3、4、5、6、7不发表质证意见。 第三人金鑫物资公司对原告提交的所有证据的关联性有异议。对被告提交所有证据的真实性、合法性、关联性无异议。 本院综合认证如下，原告提交的证据26、27、28、29与本案无关，其提交的其他证据的真实性，本院予以确认。被告提交的证据真实性，本院予以确认。第三人金鑫物资公司提交的证据真实性，本院予以确认。对上述证据的证明目的，本院结合查明事实综合予以认定。 经审理查明，2006年7月25日，桓源房产公司（甲方）因开发项目需要拆迁金鑫物资公司（乙方）位于竹阳镇建设路建筑面积为744.67平方米的混合结构商业用房和位于建筑面积为171.6平方米的混合结构仓储用房，双方签订《拆迁房屋产权调换协议书》，主要约定：1、甲方以“原中医院生活区”（暂定名）项目的砖混结构商业用房与乙方被拆迁房屋调换产权；具体为用位于原化建公司入口的建筑面积为916平方米（其中底层门市面积为576平方米，二层门市面积为340平方米）的商业用房与乙方被拆迁房屋调换，不补差价，在甲方房屋销售前乙方在此入口处有优先选择权；2、乙方将所属土地使用权由划拨改为出让，土地用途为商住，并承担变更的相应费用；3、乙方所选择的安置房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为本合同的附件，乙方选定后的房地产，甲方不得销售、转让或设定抵押，否则甲方应按当时市场价格的三倍赔偿乙方；4、任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。甲乙双方均在合同上签字、盖章。 2010年4月28日，桓源房产公司（甲方）与金鑫物资公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定：1、2011年12月31日前，甲方将原属于金鑫物资公司位于大竹县竹阳镇竹海路东段975-995号临街一、二楼商业用房（建筑面积718平方米）权属（国有土地使用权证）重新过户到乙方名下，期间产生的所有税、费全部由甲方承担；2、甲方占用乙方的其他房屋和土地（不包括乙方临竹海东路底楼门市26.64平方米），甲方用其开发的“桓源·尚城”二期三号楼竹海路东段临街面底楼门市280平方米置换给乙方，待“桓源·尚城”二期三号楼施工图出图后由甲、乙双方在图上盖章确认，并作为本合同的附件；3、甲方拆除乙方竹海路东段正临街面底楼门市26.64平方米，甲方用其开发的“桓源·尚城”二期三号楼竹海路东段正临街面底楼门市26.64平方米置换给乙方，待“桓源·尚城”二期三号楼施工图出图后由甲、乙双方在图上盖章确认，并作为本合同的附件；4、甲方置换给乙方的门市双方互不补差价，为保障乙方的合法权益，监督甲方不将本协议二、三条约定的“桓源·尚城”二期三号楼共计306.64平方米竹海路东段临街正面底楼门市另行出售，本协议在签订后送大竹县建设和规划局和大竹县房产管理所备案；5、由于甲方未全面履行双方于2006年7月25日签订的《拆迁房屋产权调换协议书》，给乙方造成了一定损失，双方协商如下：（1）由甲方向乙方支付占用大竹县竹阳镇建设路的临街一、二楼商业用房期间的租金35万元；（2）由甲方支付乙方原土地变性缴纳的土地出让金196649元；（3）由甲方向乙方支付其他费用100万元；以上款项共计1546649元，由甲方用自己开发的“桓源·尚城”二期三号楼竹海路东段二楼商业用房折价抵偿，具体价格以当时的市场价格计算，乙方选择房屋时间以甲方开盘时为准。该抵偿给乙方的二楼商业用房以施工图为准，由甲、乙双方在图纸上盖章确认，并作为本合同附件。甲乙双方均在合同上签字、盖章。 2010年8月17日，金鑫物资公司与桓源房产公司在“桓源·尚城”二期三号楼一层设计平面图上加盖了印章，并在该图纸上载明：“红线圈内双方盖章之内约306m2，为桓源房地产开发有限公司安置给大竹县金鑫物资有限责任公司的门市，桓源房地产开发公司不得对外出售，并报大竹县建设局备案。”。同时在三号楼二层平面图上加盖了印章，并在该图纸上载明：“双方盖章内，为桓源房产补偿给大竹县金鑫物资有限责任公司的门市，具体偿还面积，待市场价出台后，再行确定。在明确具体偿还面积及位置前，桓源房地产开发公司不得对外出售，报建设局备案。”。 2012年7月24日，桓源房产公司（甲方）与金鑫物资公司（乙方）签订《补充协议书》，主要约定：甲方还迁给乙方的“桓源·尚城”3号楼第二层超出的面积抵偿甲方还迁给乙方桓源尚城3号楼第一层不足的面积，双方互不补偿对方，甲方还迁给乙方的房屋实际位置以测绘公司已经作出的测绘图为准。 2012年10月20日，第三人金鑫物资公司以桓源房产公司涉嫌犯罪，无法配合办理房屋备案登记为由单方向大竹县住房和城乡规划建设局申请对涉及“桓源·尚城”二期（大竹县竹阳镇新生街216号）3号楼1-4号、1-5号、1-10号、1-11号、1-12号、1-13号、1-16号、2-1号商业用房的拆迁房屋产权调换协议及两份补充协议进行备案登记。同日，第三人金鑫物资公司单方向大竹县房地产管理局申请对前述8套商业用房进行预告登记，同时提交预告登记申请、拆迁房屋产权调换协议书、补充协议、测绘平面图、房屋所有权证（证件编号：0XX6）复印件及金鑫物资公司身份信息等材料。2012年10月21日，大竹县住房和城乡规划建设局对“桓源·尚城”二期3号楼1-4号、1-10号、1-11号、1-12号、1-16号、2-1号房屋予以备案登记，并向第三人金鑫物资公司作出商品房预售备案通知书。次日对“桓源·尚城”二期3号楼1-5号、1-13号进行备案登记，并向第三人金鑫物资公司作出商品房预售备案通知书。2012年10月21日，大竹县房地产管理局准予对“桓源·尚城”二期（大竹县竹阳镇新生街216号）3号楼1-4号、1-10号、1-11号、1-12号、1-16号、2-1号商业用房预告登记，并分别作出房屋预告登记证明，预告登记证明号分别为：大竹房预大竹县字第20XX89号、20××91号、20××92号、20××93号、20××95号、20××96号。建筑面积分别为：29.66平方米、47.17平方米、43.4平方米、38.4平方米、70.65平方米、308.91平方米。次日，大竹县房地产管理局准予对“桓源·尚城”二期（大竹县竹阳镇新生街216号）3号楼1-5号、1-13号商业用房预告登记，并分别作出房屋预告登记证明，预告登记证明号分别为：大竹房预大竹县字第20XX97号、20××98号。建筑面积分别为29.13平方米、38.4平方米。上述八套房屋建筑面积共计605.72平方米。预告登记证明载明预告登记业务种类为所有权预告登记，登记原因为预购商品房预告登记。 同时查明，2007年4月27日，桓源房产公司（甲方）因开发“桓源·尚城”项目需要拆迁美又天土地整理公司（乙方）所有的位于大竹县竹阳镇竹海路东段（原川鄂宾馆及附属房屋），总面积为2407.94平方米的混合结构用房，双方签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，约定：1、乙方上述房屋为被拆迁房屋；2、调换方式为：甲方以修建竣工验收合格的“桓源·尚城”项目一层门市面积为196.57平方米，同层库房479.13平方米，三层以上（含三层）设计为宾馆用1732.24平方米的商业用房与乙方被拆迁房屋调换，互不补差价，如有超出面积乙方按市场价补差给甲方；在“桓源·尚城”项目内安排三楼以下办公用房160平方米给乙方，由乙方补给甲方1万元，超出160平方米部分按市场价补差给甲方；3、乙方所选的调换房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为本合同的附件；4、甲方在交房后六个月内为乙方办理好《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；5、任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。甲乙双方均在合同上签名、盖章。 2011年12月6日，桓源房产公司与美又天土地整理公司在设计图纸上明确了还迁房屋的具体位置，一层平面图上载明：“根据2007年4月27日桓源房地产与大竹县美又天公司所签订的拆迁房屋产权调换协议书，以‘桓源·尚城’3号楼一层建筑面积542m2作为还迁美又天公司一层的面积，还迁门市的横向轴线3-A至3-K，纵向轴线3-1至3-9，详见1层平面图”。二层平面图上载明：“根据2007年4月27日桓源房地产与大竹县美又天公司所签订的拆迁房屋产权调换协议书，以‘桓源·尚城’3号楼二层建筑面积854.14m2作为还迁美又天公司的面积，还迁的横向轴线3-A至3-K，纵向轴线3-1至3-16，详见平面图，整层面积作为还迁。”。美又天公司与桓源房产公司在该内容上加盖了单位公章及法人印章。双方确认还迁的房屋中包括本案诉争的八套商业用房。 2011年12月7日,桓源房产公司与美又天土地整理公司签订《补充协议书2》，约定：甲方现已用桓源·尚城二期三号楼地上第一层542平方米，地上第二层854.14平方米还迁给乙方（详见施工平面图），由于还迁面积不够，经甲乙双方协商剩余面积用地上第三层以上（含第三层）面积还迁，或双方另行协商；该协议作为《拆迁房屋产权调换协议书》补充合同之一，具有同等法律效力；该协议盖章后生效。美又天土地整理公司与桓源房产公司在该补充协议上加盖了单位公章及法定代表人印章。 2017年5月31日，金鑫物资公司向大竹县人民法院提起民事诉讼，请求依法确认位于大竹县竹阳镇新生街216号3号楼1-4号、1-5号、1-10号、1-11号、1-12号、1-13号、1-16号及2-1商业用房归其所有，美又天土地整理公司作为该案有独立请求权第三人参与诉讼，并请求确认其与桓源房产公司签订的拆迁协议合法有效，并享有优先取得权，由桓源房产公司协助其办理房屋产权手续。目前该案尚未审结。2017年10月17日，原告以大竹县人民政府为被告向本院提起行政诉讼。后因被告主体不适格，经本院释明后原告申请撤诉，然后以大竹县国土资源局为被告提起行政诉讼。诉讼中，因机构改革名称发生变化，原告再次申请撤诉，重新以大竹县自然资源局为被告提起本案诉讼，要求撤销被告作出的《房屋预告登记证明》（登记证号：大竹房预大竹县字第20XX92号）。 另查明，大竹县房地产管理局原具有房屋登记职能，从2016年8月起该职能由大竹县国土资源局不动产登记中心行使。达市委办[2019]13号中共达州市委办公室达州市人民政府办公室关于印发《大竹县机构改革方案》的通知载明：将大竹县国土资源局的职责整合，组建大竹县自然资源局，不再保留大竹县国土资源局。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”规定，原告美又天土地整理公司作为诉争八套商业用房的拆迁安置对象之一，与本案被诉预告登记行为存在利害关系，其为本案适格原告。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”规定，本案中，大竹县房地产管理局原房屋登记职能现由大竹县自然资源局继续行使，因此被告大竹县自然资源局为本案适格被告。 本案中，被告大竹县自然资源局及第三人金鑫物资公司辩称金鑫物资公司与原告美又天土地整理公司之间的民事纠纷案件尚未审结，本案应当根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”规定，裁定中止诉讼。对此，本院认为，本案原告在庭审中明确表示仅针对被告作出的预告登记行为提出异议，并非针对第三人金鑫物资公司与桓源房产公司签订的拆迁协议效力提出异议，因此，本案仅对被告作出预告登记行政行为的合法性进行审查，不存在必须以原告及第三人之间的民事案件的审理结果为依据，该辩称意见与前述法律规定不符，本院不予采纳。针对被诉预告登记行为，被告陈述大竹县房地产管理局系根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。……”及《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号，已于2019年9月6日废止）第六十九条“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”及第七十条“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。”规定，及第三人金鑫物资公司提供的其与桓源房产公司之间签订的《拆迁房屋产权调换协议》、《补充协议》等材料，并参照预购商品房的规定，对金鑫物资公司的单方申请进行预告登记。对此，本院认为，根据《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”规定，申请房屋登记，包括预告登记，应当由当事人双方共同申请，单方申请必须要有法律、法规的具体规定。而《中华人民共和国物权法》第二十条虽规定对房屋买卖及其他不动产物权的协议可以向登记机构申请预告登记，但前提是双方对此必须有明确约定。《房屋登记办法》第六十九条也仅是针对预售人和预购人在订立商品房买卖合同中约定预告登记事项后预售人不按约定履行，预购人可以单方申请预告登记的例外情形进行的规定。即单方申请预告登记的前提仍然是双方对预告登记事项必须有明确约定。本案中，金鑫物资公司与桓源房产公司于2010年4月28日签订的《补充协议》第四条虽约定将协议报大竹县建设和规划局及大竹县房产管理所备案，但合同备案是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，仅是一项行政管理措施，而预告登记系物权法明确规定的不动产登记情形，具有明显的物权效力，二者存在本质的区别。因此，金鑫物资公司在与桓源房产公司未约定预告登记的情况下单方申请预告登记，不符合《中华人民共和国物权法》第二十条及《房屋登记办法》第六十九条的规定，亦不符合《房屋登记办法》第七十条第一款第四项“当事人关于预告登记的约定”这一材料要求，因此，大竹县房地产管理局根据前述条款对第三人金鑫物资公司单方申请进行预告登记的行为系适用法律、法规错误，基于该登记行为作出的《房屋预告登记证明》依法应当予以撤销。对原告提出的诉讼请求，本院予以支持。同时，本院需要说明的是，本案仅针对被告作出预告登记行为的合法性进行评判，并不对原告及第三人金鑫物资公司分别与第三人桓源房产公司签订的拆迁协议的效力及房屋所有权归属争议产生法律约束力，该争议应由三方尚在进行的民事诉讼案件予以评判。为维护当事人的合法权益，监督行政机关依法履行职责，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项之规定，判决如下： 撤销大竹县房地产管理局于2012年10月21日作出的《房屋预告登记证明》（登记证号：大竹房预大竹县字第20XX92号）。 案件受理费50元，由被告大竹县自然资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  叶燕 审 判 员  陈红 人民陪审员  于英 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  何垚