四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2021民初4097号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地：四川省安岳县岳阳镇学沟湾路，统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 被告：周正兰，女，1975年5月5日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托代理人：尹元华，四川兴岳律师事务所律师。 原告四川省紫竹物业服务有限公司与被告周正兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李志伟、被告周正兰及其委托代理人尹元华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川省紫竹物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告周正兰给付2015年10月1日至2019年12月31日所欠物业费2690元、公电费153元、违约金11797元共计14640元；二、被告承担本案全部诉讼费用。2015年9月29日，原告与安岳县蓝灵.时代欣城小区业主委员会签订物业服务合同，合同期限为三年，自2015年10月10日起至2018年10月9日止。合同到期后，双方再次签订合同。期限为2018年10月10日起至2020年12月31日止。合同中约定原告向蓝灵小区提供物业服务，物业服务费由原告按建筑面积每月0.5元/㎡向业主或使用人收取，物业费每年在首月全额交纳，未交纳当年12月31日前交清物业管理费和公共部位电费的，每天加收未收款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。被告系小区业主，房号为5-4-2-501，建筑面积105.4㎡。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未向原告缴纳物业管理等费用，并经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，现特诉请人民法院判决如上请求。 周正兰辩称，原告与被告存在物业管理关系，2015年10月10日至2018年9月期间未缴纳物业费用属实。2018年8月29日再次签订服务协议，存在原告与业主委员会串通行为。原告未履行相应的服务义务，原告违约在先，公电费未公示，导致被告未缴纳物业等费用。请人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.龙凤社区居民委员会证明、照片。原告意欲证明业主委员会是经合法选举成立，其与原告签订的合同主体和程序都是合法的，而被告认为该组证据虽也真实，但其合法性存疑。本院审查认为，居委会证明虽然在形式要件上存有瑕疵，但被告无相关证据推翻该组证据，故对该组证据的证明效力予以确认。2.蓝灵·时代欣城小区物业服务合同（二份）。原告意欲证明双方建立了物业服务合同关系，原告履行了义务，被告则应支付服务费，而被告认为前合同虽也真实并具关联性，但仅有业主委员会成员签字，其合法性有待考证。本院审查认为：前、后二份合同（包括补充合同）均系依法成立的业主委员会与原告签订，该合同加盖了业主委员会公章且业主委员会各成员均签名予以确认，属于双方真实意思表示，被告无相关证据证明自己的主张，故对该组证据的证明效力予以确认。3.收物管费的证据。原告以此证明自己曾主张权利，而被告认为是原告单独行为，不能达到进行了催收的目的。本院审查认为：原告提供了律师函及工作人员递交律师函的照片、催收通知及电话通知记录等证据，此类证据充分证明原告的催收事实，故对其证明效力予以确认。4.被告提供的照片。被告意欲证明原告未完全尽到物业服务的事实，而原告对其真实性有异议，但认可服务不到位可以改进。本院审查认为：该组证据尽管存在无拍摄时间、地点等瑕疵，但证据本身能够客观反映原告未完全尽到物业服务的事实，故对该组证据的证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月29日，原告与安岳县蓝灵.时代欣城小区业主委员会签订《蓝灵.时代欣城小区物业服务合同》及《补充合同》，合同期限为三年，自2015年10月10日起至2018年10月9日止。2018年8月29日，双方又续签物业服务合同，合同期限为2018年10月10日起至2020年12月31日止。合同约定，由原告向安岳县蓝灵.时代欣城小区业主提供物业服务，原告按建筑面积每月0.5元/㎡向业主或使用人收取物业服务费，公共部位电费按每户每月收取3元向相关单位依法缴纳，业主或者物业使用人在当年12月31日前未交清物业管理服务费和公共部位电费的每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。合同签订后，原告进驻安岳县蓝灵.时代欣城小区，对小区进行了管理服务。被告周正兰系安岳县蓝灵.时代欣城小区业主，其所有的5-4-2-501房屋建筑面积为105.54㎡。被告周正兰从2015年10月10日起至2019年12月9日止应交物业管理服务费50个月计2638.50元，公共部位电费150元。经原告多次催收未缴纳，形成本案诉讼。 本院认为，原告物业服务公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，安岳县蓝灵小区业主委员会也是合法成立的业主委员会，双方先后签订的《蓝灵.时代欣城小区物业服务合同》及《补充合同》系真实意思表示，不违反法律规定，该物业服务合同合法有效，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该物业服务合同对蓝灵.时代欣城小区全体业主都具有约束力。被告周正兰系该小区业主，则该合同对其具有法律约束力。那么，原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，就有权按约定收取相应的物业管理费。被告周正兰作为小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，理应及时按约支付相应的物业管理服务等费用，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”之规定，被告周正兰应当承担立即交纳相关费用的民事责任。由此，原告的诉请合法有据，依法应予支持。 物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业公司在管理过程中存在瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业公司的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业公司的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而侵害到全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会的交流沟通，为包括被告周正兰在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费、公电费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，合同中约定业主或者物业使用人在当年12月31日前未交清物业管理服务费和公共部位电费的每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，尽管原告未举证证明其损失额度，但造成相应损失应是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持600元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告周正兰在本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司支付2015年10月10日至2019年12月9日期间的物业管理服务费2638.50元、公共部分电费150元和违约金600元，共计3388.50元； 二、驳回原告四川省紫竹物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费166元，减半收取计83元，由四川省紫竹物业服务有限公司负担58元，被告周正兰负担25元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 杨荣立 二〇一九年十二月十八日 法官助理 龙 莉 书 记 员 刘小丽