北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初16416号原告：杨凤祥，男，1964年3月29日出生，汉族，北京普源方盛保温防水工程有限公司法定代表人，住北京市亦庄经济技术开发区。被告：北京乐义永乐农业科技发展有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室—401。法定代表人：**飞，总经理。委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩敬奎，天津瀚洋律师事务所律师。被告：北京市通州区永乐店镇半截河村村民委员会，住所地北京市通州区永乐店镇半截河村。法定代表人：赵廷玉，主任。委托诉讼代理人：姜玉堂，北京市大嘉律师事务所律师。原告杨凤祥与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司（以下简称乐义永乐公司）、被告北京市通州区永乐店镇半截河村村民委员会（以下简称半截河村委会）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。杨凤祥，乐义永乐公司委托诉讼代理人徐占国，半截河村委会委托诉讼代理人姜玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨凤祥向本院提出诉讼请求：1、要求乐义永乐公司、半截河村委会返还承包费12.8万元、给付违约金38400元（12.8万元*30%）及农业生产设备设施的投资以及投入种植农作物、育种、育苗、农业种植与预期收益等个人物品、财产等损失及误工费5.6万元，以上共计222400元；2.要求乐义永乐公司、半截河村委会支付利息（以19.58万元为基数，自2017年8月16日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.36倍计算）；3.要求乐义永乐公司、半截河村委会退还物业管理费、预存电费4800元；4.本案诉讼费用由乐义永乐公司、半截河村委会共同承担。事实和理由：2012年6月31日，杨凤祥与乐义永乐公司签订《农业观光园承包合同》，约定杨凤祥购买乐义永乐公司建造的乐义永乐丰采园D3温室大棚，面积500平米，租期30年。2017年8月16日，该大棚被强制拆除，种植大棚及其工具房、农业设备水电设施全部被夷为平地，即将收获农作物被全部毁坏。现涉案大棚已经无法继续种植使用，故杨凤祥提起本案诉讼。乐义永乐公司辩称，不同意杨凤祥全部诉讼请求。半截河村委会辩称，半截河村委会与杨凤祥之间不存在合同关系，基于合同的相对性原理，半截河村委会不是本案适格被告。涉案大棚因违法建设被拆除的的法律后果，应当由杨凤祥自行承担。半截河村委会与乐义永乐公司之间存在租赁合同，半截河村委会在履行合同过程中不存在任何违约之处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对于杨凤祥提交的承包合同、立项审批意见书予以确认并在卷佐证。本院根据上述认证查明，2012年3月21日，乐义永乐公司（出租房、甲方）与杨凤祥（承包方、乙方）签订《农业观光园承包合同》，约定：为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式的生态农业庄园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，甲、乙双方在平等、公平的基础上协商一致，订立本合同，以便双方共同遵守。乐义永乐丰采庄园位于北京市通州区永乐店镇半截河村，种植单元D3，占地面积500平方米。承包期限：为30年，自2012年6月1日至2042年5月31日，生态园为永久使用，土地使用费三十年内不变，三十年后土地使用费用按照国家标准的时价，甲方承诺在同等条件下乙方为第一承包方。交工日期为2012年12月31日。日光温室承包费128000元，付款方式一次性付清。甲方保证水、电接入日光温室及正常使用。承包期间所产生的水、电费等费用由乙方自行承担。在承包期间，日光温室等地上物的修缮由乙方自行负责。房屋质量保证符合日光温室规范和标准，非甲方原因造成的损坏，甲方不承担保修责任。此外，双方还对其他事项进行了约定。合同后附物业管理，约定种植单元主体、水电、各种管道主管线的维修、防水等执行丰采庄园管理、维修公约，物业服务费用本小区暂执行每套每月150元，按年上交款物业管理费。此服务费包含以下服务内容：1.管理费用；2.小区共用设施维修费；3.保安费；4.保洁费；5.生活垃圾清运费；6.公共区域绿化。此协议为补充协议，如和物业委托合同和公约有抵触的以此协议为准。2012年3月21日，杨凤祥向乐义永乐公司交纳D3单元承包费128000元。乐义永乐公司为杨凤祥出具收据。2012年6月30日，乐义永乐公司向杨凤祥交付了涉案大棚。2017年8月9日，北京市通州区永乐店镇人民政府在涉案庄园区内张贴《通告》，对乐义永乐公司所有大棚涉嫌改变农业用途的种植大棚项目进行拆除整改，要求乐义永乐公司在3日内腾退屋内所有物品。2017年8月16日，涉案大棚因系违法建设被北京市通州区永乐店镇人民政府拆除。审理过程中，杨凤祥称乐义永乐公司建设的大棚房是封闭的院落有大门，签订合同前曾去参观样板间，有客厅、厨房、厕所等设施，其在承包大棚之前并不知晓乐义永乐公司的大棚房系违法建设，也不清楚建设大棚房的土地性质。乐义永乐公司销售大棚房屋时夸大宣传，欺骗杨凤祥与其签署《农业观光园承包合同》。因乐义永乐公司改变土地用途导致涉案大棚被依法拆除，导致杨凤祥无法继续种植，乐义永乐公司应当退还承包费并承担损害赔偿责任。杨凤祥称其因购买农业生产设施设备以及投入育种、育苗、农业种植等项目产生各项损失及误工费共计56000元，同时，缴纳2017年至2018年度的物业管理费及预存电费4800元，但上述费用凭证均在大棚拆除时灭失。半截河村委会对乐义永乐公司建设大棚房的情况完全知情，但因其未履行监督管理责任，且是实际受益方，因此应当与乐义永乐公司共同承担赔偿责任。乐义永乐公司对杨凤祥主张的各项损失均不予认可，认为杨凤祥支付的各项费用的真实性、支付目的均无法核实。半截河村委会称其将土地出租给乐义永乐公司后，并不知道乐义永乐公司改变土地用途，村委会也不并未从中谋利。半截河村委会作为村民自治组织，并无执法权，对土地使用状况承担监督管理责任的是上级政府。对于杨凤祥购买涉案大棚房的情况其并不知情，半截河村委会也是在有权机关发出拆除通知后才知道涉案大棚房存在的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于杨凤祥与乐义永乐公司签订的《农业观光园承包合同》的效力问题。依据已查明的事实，本院认为上述合同应属无效。理由如下：第一，合同签订过程中，乐义永乐公司发放的宣传材料及介绍中均表明生态庄园可以用于生活居住，并通过样板间的方式向杨凤祥允诺具备居住条件。杨凤祥在审理过程中亦明确表示其承包的大棚具备厨房、餐厅、卫生间等生活设施，证明涉案大棚系出于休闲、娱乐、养老、度假等目的，并非以种植为主要目的；第二，《农业观光园承包合同》中约定承包期限较长，约定的承包费支付方式不符合一般承包费按年度交纳的方式，显系以承包形式掩盖转让、买卖之非法目的。合同中“让京城市民享受乡村田园生活”的约定及合同后附《物业管理》中管理服务费用及服务内容，均以明示的方式为杨凤祥居住使用创造条件、提供便利，表明合同所称“种植单元”的非农用途，改变土地用途。第三，北京市通州区永乐店镇人民政府的通告亦表明乐义永乐公司在建设过程中改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地的行为。综上，本院确认杨凤祥与乐义永乐公司于2012年3月21日签订的《农业观光园承包合同》无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《农业观光园承包合同》被确认无效，乐义永乐公司应返还杨凤祥承包费，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以承包合同约定的承包费及承包期限进行折算。现杨凤祥要求乐义永乐公司返还承包费128000元，本院对其中未实际使用期间的承包费予以支持，其余部分不予支持，扣除其实际占用期间的使用费，乐义永乐公司应返还杨凤祥承包费106117.6元。关于杨凤祥要求乐义永乐公司按照承包费总款30%的标准给付违约金的诉讼请求，因双方签订的合同系无效合同，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持。关于杨凤祥主张的各项损失56000元，因其对承包的大棚进行装修、购买采暖设备等均是用于非农建设，改变了土地用途，对于该部分损失，本院不予认可。对于杨凤祥主张的农业生产设施设备、育苗育种损失以及物业管理费、预存电费等损失，因杨凤祥并未提供任何证据予以证明，本院不予支持。对于杨凤祥主张的利息损失，本院对于其中的合理部分予以支持，超出部分，不予支持。杨凤祥要求半截河村委会与乐义永乐公司共同承担退还承包费、赔偿违约金及各项损失的意见，因杨凤祥与半截河村委会之间不存在合同关系，亦无证据证明半截河村委会对于杨凤祥与乐义永乐公司之间的合同形成过程存在过错，故对于杨凤祥的该项意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告杨凤祥承包费106117.6元并给付利息（以106117.6元未给付款项为基数，自2017年8月17日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、驳回原告杨凤祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4708元，由原告杨凤祥负担2286元（已交纳）；由被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司负担2422元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  智耀军人民陪审员  黄天生人民陪审员  刘庆生二〇一九年十二月十三日法官 助理  秦运瑞书 记 员  杨思涵