重庆市长寿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0115民初6940号 原告：张厚国，男，1965年5月7日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢清容（系原告张厚国之妻），住重庆市江北区。 被告：朱洪燕，女，1976年2月21日出生，汉族，住重庆市长寿区。 被告：黄启卉，女，1966年3月25日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈勇霖，邻水县义正法律服务所法律工作者。 被告：何鸿锦，女，1990年7月17日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄启卉（系被告何鸿锦之母），住四川省邻水县。 原告张厚国与被告朱洪燕、黄启卉、何鸿锦案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告张厚国、被告朱洪燕、被告何鸿锦的委托诉讼代理人暨被告黄启卉到庭参加诉讼。2019年11月12日，本案再次公开开庭进行了审理。原告张厚国及其委托诉讼代理人谢清容、被告黄启卉的委托诉讼代理人陈勇霖到庭参加诉讼。被告朱洪燕、何鸿锦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案和解期为1个月。本案现已审理终结。 原告张厚国向本院提出诉讼请求：1.解除对四川省邻水县X单元X层X号房屋的查封；2.判决确认原告张厚国与被告黄启卉签订的《二手房买卖协议》合法有效，并判决被告黄启卉按照协议约定协助和配合原告张厚国办理位于四川省邻水县X单元X层X号房屋的产权过户登记；3.案件受理费由被告黄启卉负担。诉讼过程中，原告张厚国变更诉讼请求为：1.判决停止对位于四川省邻水县X单元X层X号房屋（产权证：邻房权证监证字第XXXXX号）的执行；2.确认位于四川省邻水县X单元X层X号房屋归原告张厚国所有。事实和理由：2015年6月1日，原告张厚国与被告黄启卉签订《二手房买卖协议》，约定原告张厚国购买被告黄启卉所有的位于四川省邻水县X单元X层X号房屋，并于2015年6月1日一次性付清总房款300000元，被告黄启卉于2015年6月2日将该房屋交给原告张厚国。上述合同签订后，原告张厚国之妻谢清容通过银行转账支付被告黄启卉285000元，另现金支付被告黄启卉15000元，共计300000元房款已付清。同时，被告黄启卉向原告张厚国出具了金额为300000元的收条，并向原告张厚国交付了上述房屋。因被告黄启卉出售该房屋后没有房屋居住，双方于当日另行签订了一份附加租房协议，约定原告张厚国将该房屋租给被告黄启卉居住，租赁期限从2015年6月1日起至2018年1月30日止。2016年，被告朱洪燕与被告黄启卉、何鸿锦民间借贷纠纷一案，经本院作出（2016）渝0115民初2937号民事判决书，该案已经进入执行程序。执行过程中，本院对原告张厚国购买的位于四川省邻水县X单元X层X号房屋进行了查封，并进行司法拍卖。2019年7月30日，原告张厚国依法向本院提出书面的执行异议。2019年8月5日，本院作出（2019）渝0115执异71号执行裁定书，裁定驳回原告张厚国的异议。原告张厚国对此不服，遂诉至本院。 被告朱洪燕辩称，对原告张厚国的诉讼请求不予认可，要求本院驳回原告张厚国的诉讼请求。理由如下：1.原告张厚国收取的租金标准为12000元/月，该标准和当地一年的租金标准是一样的；2.原告张厚国给被告黄启卉出具的收条载明的租金与双方签订的租赁合同约定的租金不一致；3.被告黄启卉否认其与原告张厚国买卖房屋的事实，实际是原告张厚国借款给被告黄启卉，双方是借贷关系，而不是买卖关系；4.租房合同到期后，被告黄启卉没有搬离案涉房屋，原告张厚国也没有要求被告黄启卉搬离房屋，亦没有要求被告黄启卉配合办理案涉房屋的过户手续。 被告黄启卉、何鸿锦共同辩称，被告黄启卉收到原告张厚国诉称的300000元属实，但该款属于借款而非购房款。当时被告黄启卉急需资金遂向原告张厚国借款，但原告张厚国要求被告黄启卉用房子作担保，且需要以签订买卖合同的形式作担保，故被告黄启卉与原告张厚国才签订了金额为300000元的房屋买卖合同。因为双方签订的是房屋买卖合同，原告张厚国要求被告黄启卉每月支付租金，若借款到期未还，则需把案涉房屋抵给原告张厚国。当时，被告黄启卉向原告张厚国借款650000元，一共抵押了三套房屋（其中一套因为是其他人的名字，故该套房屋是他人签的字）及一辆汽车。除了支付上述租金，被告黄启卉还要支付原告张厚国每月2分或3分的利息。被告黄启卉没有偿还原告张厚国的借款650000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据：1.《二手房买卖协议》原件1份，该证据显示：2015年6月1日，原告张厚国（乙方，买方）与被告黄启卉（甲方，卖方）签订《二手房买卖协议》，载明：“……经双方同意，订合同如下：1、甲方自愿将自己的位于X单元X层X号房（X单元X层X号房，总层数27层），建筑面积97.41平方米，屋内面积78.12平方米，卖给乙方居住使用（含装修、水电气户头、家电）。2、甲乙双方商议成交价￥300000元（大写人民币叁拾万元整）。3、该房屋占用土地使用权和房屋所有权同时归乙方所有。4、甲方房屋所有权证、房屋完税证明立即交与乙方。5、甲方欠乙方土地使用证壹份（由于卖房时未办下来，办下来后即交与乙方）。6、乙方于2015年6月1日将购房款一次性付清与甲方，则该房屋即为乙方所有。7、甲方承诺该房屋无融资抵押、贷款，无按揭、无查封。该房屋如存在产权土地出让纠纷，则由甲方负全责。8、甲方在卖房后，乙方还未办理过户手续，如甲方到有关单位挂失，申请补办房权证，产生的后果和责任由甲方承担。9、甲方于2015年6月2日将房屋交给乙方。10、房屋买卖所产生的费用由乙方承担。11、本协议一式两份，双方各持一份，经双方签字后生效。希双方严格履行，如有违约，由违约方付给对方20%的违约金。” 2.收条原件1张，该证据显示：2015年6月1日，被告黄启卉向原告张厚国出具收条一张，载明：“今收到四川省邻水县袁市镇沙堰村七组张厚国交来黄启卉X栋X号楼房（二手房）买卖成交价300000.00元，大写人民币叁拾万元整” 3.《附加租房协议》原件1份，该证据显示：2015年6月1日，原告张厚国（甲方，出租方）与被告黄启卉（乙方，承租方）签订《附加租房协议》，载明：“……该房系乙方黄启卉转卖给甲方张厚国，由于乙方因其它原因暂时居住此房内，房屋卖给甲方后，甲方再将该房出租给乙方居住，现就有关租房事宜双方达成如下协议：1、甲方将X单元X层X号（X单元X层X号房）租与乙方居住使用（含家电）。2、租房时间为2015年6月1日起至2018年1月30日之间。该房为月租，月租金2000元（大写贰仟元整），每月1-10号交租金，如不按时交租房租金，则甲方终止租房合同，乙方自动搬出并积极配合甲方办理房屋过户手续（由于当时甲方买房后，没钱办理过户手续，所以至今未办）。3、如乙方超过一个月不交房租，而又不主动搬出，甲方可单方撬门收回房屋。4、如乙方联系不上，失踪等情况，甲方单独撬门进房，乙方不得以家有贵重物品，如金银首饰、古玩字画、合同、证书、证件、股票、现金、银行卡等其它物品为借口与甲方发生冲突、矛盾，造成的后果，由乙方自行承担。5、在租房期间，乙方不得将该房私自转租、抵押、变卖等其它有损甲方的行为。6、在租房期内，如乙方要将该房屋买回，则以《二手房买卖协议》签定成交价买回此房，甲方应积极配合完善相应的手续。7、乙方回购该房屋后，一并将买卖原合同和租房附加合同当面销毁。” 4.《房屋抵押借款合同》原件1份。该证据显示：被告黄启卉系抵押人，谢晓琼系抵押权人，被告黄启卉用位于重庆市长寿区的房屋为借款100000元作抵押担保； 5.借条原件1张。该证据显示：被告黄启卉向谢晓琼借款100000元； 6.证人谢晓琼的证言。谢晓琼陈述原告张厚国系其妹夫，当时被告黄启卉将案涉房屋以300000元的价格卖给原告张厚国时，在场的人还有刘忠全、谢先琼（被告黄启卉的保姆）、谢清容（谢晓琼之妹），其在《附加租房协议》签名属实，因被告黄启卉没有让其在《二手房买卖协议》签名，故其没有在该合同上签名，其还借给了被告黄启卉100000元，被告黄启卉用另外的一套房屋为该笔借款作抵押担保； 7.证人谢先琼的证言。谢先琼陈述其在被告黄启卉处做家政，其不知道被告黄启卉怎么找到原告张厚国谈卖房子的事情，当时其在房屋内做家务，他们谈成后就要找证人签名，被告黄启卉就让其签名，其当时不愿意签名，被告黄启卉称签名只是为了证明案涉房屋是被告黄启卉卖给原告张厚国的，当时在场的人还有刘忠全、谢清容，之后其在案涉房屋做了2个月的家政就走了，期间原告张厚国经常来找被告黄启卉要房子，因为这个房子原告张厚国已经买了，被告黄启卉不在家的时候叫其不要开门，怕原告张厚国来闹。 证据1-5系原告张厚国提供，证据6-7系原告张厚国申请出庭作证的证人证言。原告张厚国对证据6-7的证人证言无异议。被告朱洪燕对证据1-5的真实性、关联性、合法性均不予认可，对证据6-7的证人证言真实性有异议；被告黄启卉、何鸿锦对证据1-5的真实性无异议，对证据6-7的证人证言真实性无异议，但被告黄启卉认为实际是借款，其不知道证人谢晓琼是否清楚该买卖合同其实是房屋抵押合同。 对上述证据，本院认定如下：虽然原告张厚国提供的相应证据显示其与被告黄启卉就案涉房屋存在买卖、租赁关系，但原告张厚国向被告黄启卉出具的收条载明的租金金额明显与双方签订的《附加租房协议》约定的租金金额矛盾，原告张厚国对此作出的解释也明显不符合逻辑，该解释亦与其之前在听证上对此作出的解释不一致，且双方约定被告黄启卉租赁案涉房屋的租期为2年半以上，若原告张厚国每月收取租金12000元属实，则原告张厚国在租赁期内收取的租金也超过了案涉房屋的购买价格，该情形亦不符合常理。同时，原告张厚国申请出庭作证的证人谢晓琼与其有利害关系，原告张厚国申请出庭作证的另一证人谢先琼，其只是在原告张厚国与被告黄启卉谈妥后被叫来签名，其对双方在协商过程中的真实意思表示并不知情，且其证言还反映原告张厚国与被告黄启卉在签订《附加租房协议》后的2个月内，原告张厚国经常来找被告黄启卉要案涉房屋。但原告张厚国既然已将案涉房屋出租给被告黄启卉，其在出租案涉房屋后短期内经常找被告黄启卉要案涉房屋的行为明显有违常理。另，被告黄启卉对此辩称双方实际是借贷关系，双方签订的《二手房买卖协议》实际是借款担保，签订的《附加租房协议》只是为了收取高利息。被告黄启卉否认双方存在买卖、租赁关系，并对此作出了相应解释。结合原告张厚国在案涉房屋租赁期间届满后没有积极收回案涉房屋，案涉房屋也一直没有过户等情形，虽然被告黄启卉的解释亦有瑕疵，但被告黄启卉的辩称理由较原告张厚国的解释来讲更符合常理，该事实具有高度的盖然性，故被告黄启卉的辩称理由成立，本院对此予以确认。因此，对证据1-3、6的真实性、关联性、合法性，本院不予确认；证据4-5系被告黄启卉与他人之间的借贷，与本案无关，故对关联性不予确认；对证据7真实性予以确认，但该证人证言达不到原告张厚国的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2016年5月9日查封了被告黄启卉、何鸿锦所有的位于四川省邻水县X-X-X号房屋，查封期限为三年。2016年11月19日，本院作出（2016）渝0115民初2937号民事判决书，判决主文载明：“一、限被告黄启卉在本判决生效之日起10日内向原告朱洪燕偿还借款3500000元及利息（其中借款期间利息以3500000元为基数，按照年利息24%为计算标准，从2015年8月31日起计算至2015年10月31日止；逾期还款利息以3500000元为基数，按照年利息24%为计算标准，从2015年11月1日起计算至付清日止）；二、被告何鸿锦对上述债务承担连带清偿责任。” 2017年5月5日，被告朱洪燕向本院申请强制执行，本院于同日立案执行（案号：2017渝0115执1333号）。在执行过程中，因无财产可供执行，本院于2017年11月6日终结该案的本次执行程序。2017年12月5日，被告朱洪燕向本院申请恢复强制执行，本院于同日立案执行（案号：2017与渝0115执恢718号）。2019年4月9日，本院作出（2017）渝0115执恢718号之五执行裁定，续行查封被执行人即被告黄启卉所有的位于四川省邻水县X单元X楼X号房屋（产权证号：权XXXXX）。目前本院正在挂网拍卖该房屋。 2019年7月30日，原告张厚国以案外人的名义向本院提出异议，请求解除登记在被告黄启卉名下的位于四川省邻水县X单元X楼X房屋的查封。 2019年7月31日，本院依法举行听证。被告黄启卉在该案提交了原告张厚国出具的收条6张。其中，2015年7月12日的2张收条分别载明原告张厚国收到被告黄启卉案涉房屋7月的租金12000元及原告张厚国收到被告黄启卉支付7月利息9000元；2015年8月10日的2张收条分别载明原告张厚国收到被告黄启卉案涉房屋8月的租金12000元及原告张厚国收到被告黄启卉支付8月利息9000元；2015年9月30日的2张收条分别载明原告张厚国收到被告黄启卉案涉房屋9月的租金12000元及原告张厚国收到被告黄启卉支付9月利息9000元。 在听证过程中，原告张厚国陈述对上述收条的关联性不予认可，并陈述除案涉房屋以外，其还出借给被告黄启卉550000元借款，其最开始收到被告黄启卉支付的每月租金12000元，借款利息按每月2分收取11000元，因被告黄启卉没有这么多钱，故其只收取9000元的利息，每月共收取21000元，被告黄启卉支付案涉房屋租金的期数以其提供的收条为准；被告黄启卉陈述双方不存在买卖关系，其向原告张厚国借款总计600000元，最初双方约定的是每月3分利息即18000元，后原告张厚国称其姐有病，就每月多收3000元，故被告黄启卉每月支付21000元的利息，因原告张厚国是放水不受法律保护，所以才写成租金。 2019年8月5日，本院作出（2019）渝0115执异71号执行裁定书，裁定驳回案外人张厚国的异议请求。 另查明，原告张厚国一直未向被告黄启卉收回案涉房屋。 诉讼过程中，原告张厚国陈述其与被告黄启卉约定每月租金2000元，收条载明的12000元包含了另外三笔借款共计450000元的利息9000元，被告黄启卉称原告张厚国帮了忙，遂再给原告张厚国加了1000元，以上共计12000元，至于原告张厚国在同一时间出具的金额为9000元的收条是包含在金额为12000元的收条里面的，被告黄启卉支付案涉房屋租金的期数以其提供的收条为准。 本院认为，结合当事人各方的陈述及查明的事实，本案争议焦点为：原告张厚国对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故判断原告张厚国对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益应从上述规定的四项基本事实予以查明。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，因原告张厚国与被告黄启卉签订的《二手房买卖协议》及《附加租房协议》并非双方的真实意思表示，上述行为系无效的民事法律行为，故上述合同应认定为无效。现原告张厚国未提供相应证据证明双方在本院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告张厚国对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其请求停止对案涉房屋的执行不予支持。同时，原告张厚国也未提供相应证据证明案涉房屋系其所有，故本院对其请求确认案涉房屋归其所有亦不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款规定，判决如下： 驳回原告张厚国的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告张厚国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王宇迪 人民陪审员  白小平 人民陪审员  王美玲 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  董 静 书 记 员  陈雪云