北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初94149号原告：董江，男，1970年3月31日出生，汉族，北京望和宾馆经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张海兵，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：于东旭，女，1992年2月9日出生，汉族，北京市法大律师事务所实习律师。被告：李金山，男，1964年9月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李诗茵，北京梓榆律师事务所律师。原告董江（以下简称原告）与被告李金山（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张海兵、于东旭，被告及其委托诉讼代理人李诗茵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除我和被告于2015年4月29日签订的《租赁合同》；2、被告支付我拆迁补偿款1059322.2元；3、被告赔偿我建安损失3313348元。事实及理由：我和被告就朝阳区崔各庄乡费家村x号院租赁事宜于2015年4月29日签订了《租赁合同》，合同约定被告同意我将租赁标的进行扩建，扩建施工被告应积极配合同时被告负责协调相关主管部门，确认正常施工，合同签订后，我投入了大量人力物力将租赁标的物进行了改拆扩建。2018年6月，费家村村委会告知我，要收回租赁标的物，于2018年7月2日将租赁标的物的水电掐断，造成我不能正常使用租赁标的物，此后得知，被告作为被告腾退人签订了腾退协议，并取得了补偿。我认为补偿款中应当有我所建部分的补偿，对于补偿范围以外的3155.57平方米，被告也应当参照相关标准对我进行补偿，故起诉。被告辩称，我方同意原告第一项诉讼请求，但不同意原告主张的补偿款及建筑安装损失相关诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括：1、《租赁合同》；2、《崔各庄乡非住宅腾退回收工作实施方案》；3、《解除租赁（承包）合同（协议）及腾退场地协议》；4、《调查结果说明》；5、测绘成果图；6、《证明》；7、与案外人耿某的谈话笔录；8、双方共同陈述。根据以上证据本院认定事实如下：2015年4月29日，被告作为出租方（甲方）和原告（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定原告承租北京市朝阳区崔各庄乡费家村x号院，租赁期限从2015年9月1日到拆迁为止；租金总额为120万元/年，三年递增10%，（第四年，第七年，第十年以此类推），租金交付方法与交付期限：半年交一次，每个缴款日提前一个月上交，如拖欠房租一个月合同自行终止；乙方要接受甲方监督，依法按合同约定从事生产经营活动；转租房屋需经甲方同意，乙方应遵守村规民约，乙方须遵守合同条款，履行各项安全管理，防煤气中毒，乙方所有人员的安全归乙方管理，如出现事故均由乙方负责，与甲方无关，房屋在租赁期内如出现破损均由乙方进行维修管理；甲方同意乙方在原有房屋的基础上进行改扩建工程，并给予四个月的免租施工期；甲方原有建筑面积3500平方米的拆迁补偿全部归甲方所有，乙方改扩建面积＿平米的拆迁补偿款在2015年9月1日到2021年8月30日期间全部归乙方所有，如在2021年9月1日以后的拆迁补偿款则由甲方占取40%，乙方占取60%；关于拆迁补偿事项完全由甲方参与洽谈，乙方不参与；如拖欠房租一月不交，则终止合同；合同履行中如遇不可抗力的原因，或签订租赁合同所依据的国家政策发生重大变化时，合同自动解除。2、上述合同签订后，原告向被告交纳了租金，被告向原告交付了土地及房屋。原告于接收涉案标的物以后，自行出资对原有部分房屋进行了改造。3、2017年1月10日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府下发文件，将《崔各庄乡非住宅腾退回收工作实施方案》发个辖区各村，要求遵照执行，其工作目标是要落实乡党委、政府关于功能疏解和经济发展相关工作要求，健全、细化全乡非住宅腾退回收工作体系，扎实推进相关区域的非住宅腾退回收工作；关于腾退非住宅，该政策规定的具体标准为：1、解除价格低于800元/平米的，由各村社员代表大会授权村非住宅回收工作小组研究决定，待回收工作完成后，由村非住宅回收工作小组向村社员代表大会报告整体情况；2、解除价格在800-1300元/平米的，由资金认定组研究决定，并定期向乡非住宅回收领导小组研究决定；3、解除价格高于1300元/平米的，由非住宅回收工作现场指挥部核实后报乡非住宅回收领导小组研究决定；4、2013年3月28日以后的新增违法建设不得给予任何补偿。4、2018年6月4日，崔各庄乡费家村村委会、费家村经济合作社作为甲方与被告（乙方）签订了《解除租赁（承包）合同（协议）及腾退场地协议》，约定崔各庄乡费家村村委会对与李金山签订的关于费家村村委会租赁（承包）合同（协议），现经甲、乙双方友好协商对此合同（协议）予以解除，达成具体协议如下：一、自本协议签字之日起，甲、乙双方原于2005年3月所签订的关于承包、租赁村东198号的《土地租赁合同书》予以解除；二、地上物情况：占地面积10644.81平方米，建筑面积16786.32平方米，其中正式建筑面积13630.75平方米，其他附属物33.04平方米，3.28后新增建筑面积3155.57平方米；三、在乙方按本协议约定期限、条件与甲方完成移交后＿日内，甲方分阶段向乙方支付解除合同的综合补偿费（人民币）共计17583668元，大写一千七百五十八万三千六百六十八元整，上述补偿费包含乙方应得的全部财产和经济损失补偿；四、完成移交条件1、土地及地上物移交。自本协议签订之日起，乙方应办理租赁（承包）场地上水、电、气、暖等关、停、终止使用等手续，结清相关费用，并于15日内将租赁（承包）场地和场地上全部建筑物、构筑物等移交甲方，乙方不再享有任何权利，甲方在乙方交房后，将相关协议报乡政府相关部门审定后，发放补偿款；2、乙方交房之日起，甲方预付20%综合补偿费，3个月后支付30%综合补偿费，再过6个月后支付剩余50%综合补偿费；3、在本协议签字之日起15日内，乙方应解除原合同（协议）范围内各种转租、转包、合作等形式的合同（协议），并承担相应费用。甲方不承担上述解除转租、转包、合作等形式的合同（协议）的任何费用及责任；4、乙方在租赁期内产生的所有权债务及纠纷，均由乙方承担和解决。上述协议签订后，被告和案外人向甲方交付了土地和地上物，甲方向被告支付了综合补偿费，并对地上物进行了拆除。就上述综合补偿费的依据和计算方法，腾退人北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社和北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村村委会共同出具《调查结果说明》，内容为：“我单位委托评估公司对全村整体腾退场地内建筑物进行了评估并作出了总价，并依据《费家村非住宅腾退回收工作实施方案》上报乡非住宅回收领导小组。乡非住宅回收领导小组同意后，并依据建筑物实际情况，对本院涉案的院落中自2013年3月28日之前建盖的建筑物，以1290元/平米的标准对正式建筑面积（即认定面积）13630.75平方米的建筑物进行计算并补偿。”5、关于上述协议确定的租赁面积，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村民委员会出具《李金生租地情况说明》，内容为：“李金生承租费家村村集体13亩地，其中李金山名下6.5亩地，约5000平方米，耿某名下6.5亩地，约8600平方米。李金生名下5000平方米中有1600平方米在院外，剩余3400平方米在院内。村委会已经根据测绘公司对该院认定的合法面积给予补偿。”双方均确认解除及腾退协议涉及的实际承租人为两人，即被告和案外人耿某，其中耿某承租了上述协议中西侧部分，被告承租了上述解除协议中的东侧部分。审理中，双方及案外人耿某均确认，以测绘图中标示为9号房屋的西墙延长线为界，以西部分土地及地上物的使用权人为案外人耿某，以东部分承租人为被告；耿某更确认，被告已经将补偿款中数额为约1070万元给了自己，自己和被告及被告的承租人或合作方没有任何关系。6、根据查明的事实，结合测绘成果，本院对9号房屋西墙延长线以东的房屋中（被告承租部分）认定的补偿面积进行了核算，合计3948.24平方米。7、关于涉案土地的性质及权属情况，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村民委员会出具《证明》，确认李金山自村委会承租的土地，性质为村里的闲置非农业用地，属于村里的废地荒地。双方对该证明表示认可。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应履行各自义务。双方协商一致可以解除合同。原告现起诉要求解除合同，被告同意，本院对此不持异议。本案争议的焦点问题在于，解除合同的原因和责任。根据查明的情况，双方租赁合同履行中，因政府回收辖区非住宅土地原因，自2018年6月底即无法继续履行，上述情形符合双方合同中关于“合同履行中如遇不可抗力的原因，或签订租赁合同所依据的国家政策发生重大变化时，合同自动解除。”的约定，故本案合同不能履行，并非任何一方主管不愿继续履行所造成，双方对合同的解除均无责任。原告主张的赔偿是否有依据。双方租赁合同明确约定“甲方原有建筑面积3500平方米的拆迁补偿全部归甲方所有，乙方改扩建面积＿平米的拆迁补偿款在2015年9月1日到2021年8月30日期间全部归乙方所有”，据此，乙方改建、扩建部分被认定为补偿面积的部分及其对应的补偿款根据上述内容应确定归被告。因认定的补偿面积超过双方合同约定属于出租人原有建筑面积3500平方米，根据查明的事实及合同约定，被告改建、扩建的房屋中有448.24平方米被纳入了腾退认定的建筑面积并给予了补偿，本院根据查明的面积及补偿单价，将相应部分的补偿款确定出来，由被告给付原告。原告主张的建安成本问题。第一，双方合同对此并无约定，且双方合同关于租期的约定是截止“到拆迁为止”，而本案合同也确系因政府回收、腾退集体非住宅土地及地上物，据此，双方租赁合同自政府相关腾退文件生效即到期，原告于合同到期后主张地上物补偿缺乏依据。第二、被告对合同不能履行没有责任。如前所述，合同不能履行系因政府腾退土地所致，该原因系非被告可以抗拒的事由。综上，对原告主张的认定面积以外建筑物建设成本的赔偿补偿请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告董江与被告李金生于2015年4月29日签订的《租赁合同》已解除；二、被告李金山于本判决生效后十日内给付原告董江补偿款五十七万八千二百二十九元六角；三、驳回原告董江的其它诉讼请求。如李金山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41781元，由原告董江负担32199元（已交纳），由被告李金山负担9582元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈建斌人民陪审员  夏存福人民陪审员  李 锦二〇一九年十二月十七日书 记 员  唐 哲