文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初11611号原告：重庆链家高策房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号融创金贸时代3栋24楼，统一社会信用代码915001035905289399。法定代表人：刘安军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王瑞，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周汇子，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。被告：重庆渝能置业发展有限公司，住所地重庆市江津区滨江新城清栖路599号，统一社会信用代码91500116202849002E。法定代表人：夏康，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小莉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张化，男，该公司员工。原告重庆链家高策房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）与被告重庆渝能置业发展有限公司（以下简称渝能置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告链家经纪公司的委托诉讼代理人王瑞、周汇子，被告渝能置业公司的委托诉讼代理人张小莉到庭参加诉讼。审理中，当事人申请和解20日，后和解未成，本院继续审理。本案现已审理终结。原告链家经纪公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付销售代理佣金4146243元；2．判令被告向原告退还履约保证金50000元；3．判令被告向原告支付以4196243元为基数，自2019年9月11日起按照同期人民银行贷款利率计算至付清之日止的利息；4．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告分别于2016年3月25日签订《渝能·中央大道一期驻场销售代理合同》、2017年3月31日签订《渝能·中央大道2017年度驻场销售代理合同》、2018年3月30日签订《渝能·中央大道2018年度驻场销售代理合同》，最后一次合同的到期日为2019年3月31日。根据合同约定，原告为被告开发的渝能·中央大道项目提供驻场销售代理服务，佣金计算办法为：销售代理佣金=销售实际回款金额×佣金比例，结算条件为：一次性付款的客户，在签订购房合同缴清全部房款及相关税费后，被告向原告支付该笔代理佣金；按揭付款的客户，按照缴纳首付款和银行贷款发放至被告账户的时间分两次向原告结算佣金，结算方式为被告按照每年原告完成的销售任务的固定比例与原告结算并支付销售代理佣金。目前合同已经期满终止，经核对，被告尚欠原告佣金4146243元。同时，依照合同约定，合同期满后，被告应当向原告退还50000元的履约保证金，现合同期限届满，且原告已履行完毕合同义务，而交房及后期服务亦有专门的保证金，故履约保证金已达退还条件，被告应当退还。至于被告提到的原告未将销售报表、结算通知单及发票交付被告，是因为被告无人对接。综上，被告未履行向原告支付剩余佣金4146243元和退还50000元保证金的合同义务。针对被告的辩论意见，后经核实，2019年4月30日交房房屋对应5%的佣金为166111元，原告确于2019年3月撤出被告场地，但仍在被告处留有工作人员，而被告未通知原告工作人员协助办理交房手续，责任不在原告，故该部分佣金不应扣除；案涉项目二期21-43#楼房屋确未交房，该部分对应5%的佣金317295元同意扣除；刘海燕（37-706）、刘海燕（43-1102）、刘秀林（43-507）按揭款确实未回款，该部分对应佣金18887元同意扣除。综上，被告应向原告支付佣金3810061元。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定提起诉讼，望判如所请。被告渝能置业公司辩称，1．原告起诉的佣金未达到结算条件，根据合同约定，佣金每月结算一次，原告应于每月将销售报表和结账通知单交被告审核签字确认，并提供正式合法的增值税专用发票后，被告支付至当月应结佣金的95%，剩余5%作为交房及后期服务保证金。由于原告未将销售报表和结账通知单交被告审核，也未提供正式合法的发票，故佣金未达支付条件，被告无违约行为，不应承担违约金。2．虽然合同约定合同期满终止或提前解除后退还保证金，但原告尚有配合被告接房的合同义务，虽然合同约定的合作期限已经届满，但原告并未履行完毕合同约定的义务，故合同尚未履行完毕，履约保证金未达退还条件。3．原告提出的佣金金额有误，不应得到支持。原告销售佣金总额预计（2018年期间的佣金按1.6%的占位费预估计算）为15083635元，被告已支付佣金10937372元，预计未付金额为4146263元。但以下佣金应当扣除：一是原告已于2019年3月撤离被告场地，2019年4月30日交房时，原告未配合被告交付房屋，对应5%的交房及后期服务保证金166111元应当扣除。二是原告代理销售的案涉项目二期21-43#楼房屋，预计2020年交付，对应5%的交房及后期服务保证金317295元未达支付条件，不应支付。三是原告代理销售的刘海燕（37-706）、刘海燕（同名）（43-1102）、刘秀林（43-507）3套房屋，被告至今未收到按揭款，该部分对应的佣金18887元未达结算条件，不应支付。本院经审理认定事实如下：2016年3月25日，原告链家经纪公司（受托方，乙方）与被告渝能置业公司（委托方，甲方）签订《渝能·中央大道一期驻场销售代理合同》，主要约定：“……第一条项目名称及代理范围1．项目名称：渝能·中央大道2．项目地址：重庆江津区滨江新城……第二条合同期限1．合同期限：2016年4月1日起至2017年3月31日止……第三条双方权利及义务1．甲方的权利和义务……5）甲方有依照本合同规定向乙方如期支付所提供服务佣金的义务……2．乙方的权利和义务……12）乙方有义务全力配合、协助甲方的各阶段的交房工作，具体配合要求根据甲方要求执行（合同附件三）……第五条销售代理佣金结算及支付方式1．销售代理佣金1）计算办法销售代理佣金=销售实际回款金额×佣金比例2）销售任务制定·当年总销售任务：由甲方制定，并书面形式告知乙方。·乙方销售任务：以签约金额按月度制定，可由乙方建议当月销售任务完成金额，由甲方审定，最终按甲方审定的任务标准执行，如乙方当月未按时完成销售任务，则当月未完成销售任务部分累计计入下月任务当中一并考核。·如乙方在两个考核期内（一个季度为一个考核期）未能完成甲方制定的销售任务，则甲方有权终止合同且结算已销售部分物业销售代理佣金。3）结算方式1）甲方先以预结的方式，每月按1.1%的基础佣金提成比例为乙方结算上月佣金，到当年年底，甲方则按乙方完成当年总销售任务的比例，按不同梯度（见下表）为乙方补足剩余提成比例的佣金：（表格略）·若乙方完成甲方制定的当年销售任务60%以下（不含60%），则乙方该阶段销售佣金提成比例按1.1%提取；·若乙方完成甲方制定的当年销售任务60%-80%（含60%），则乙方该阶段销售佣金提成比例按1.2%提取；·若乙方完成甲方制定的当年销售任务80%以上（含80%），则乙方该阶段销售佣金提成比例按1.2%提取……3．结算条件乙方代理销售的房屋达到下列条件时，方可视为乙方完成销售，甲方应按本合同第五条计算佣金：·一次性付款：买方签订购房合同缴清全部房款及相关税费后，甲方向乙方支付该笔代理佣金；·按揭付款：分再次结算：首次为：买方签订购房合同付清首付款，并负责提供相应的按揭资料经银行审核无误，代理佣金按首付款金额依比例计算；乙方应负责收集客户的按揭资料，若乙方在客户付清首付款后一个月内未收集齐全相应的按揭资料，甲方只支付当月应结销售代理佣金的80%，若乙方在客户付清首付款后两个月内仍未收集齐全上月应收集的按揭资料，上月剩余的20%佣金则不再支付。第二次：待银行将客户的按揭贷款发放至甲方账户后，代理佣金按按揭贷款金额依比例计算；·若由于乙方原因造成退房的，甲方不予支付佣金。若已支付佣金的，由甲方在下月结算佣金时作相应扣除，不能扣除的甲方有权要求乙方返还，并赔偿甲方可能因诉讼或仲裁所受到的实际经济损失。4．结算时间及支付时间（须在每月项目公司财务结账时间以内）结算时间为1次/月，即每月15日，乙方将销售报表和结账通知单交甲方审核签字，甲方应于七个工作日内予以审核，并应于审核后七个工作日内将当期销售佣金支付给乙方，乙方须提供正式合法的增值税专用发票。1）乙方每月仅结算当月应结销售代理佣金的95%，余下5%销售代理佣金作为交房及后期服务保证金，如后期服务良好，在项目交房后，甲方一次性将留存部分销售代理佣金结算给乙方，乙方须提供正式合法的增值税专用发票（若遇第五条第3点中关于按揭资料未收集齐全的情形，则按第五条第3点的相应条款处理）……第六条关于保证金条款1．保证金额度本合同签订后三个工作日内乙方应向甲方支付人民币伍万元作为保证金。3．保证金的返还1）本合同期满终止或提前解除后，如乙方没有因违约给甲方造成损失的情况，甲方应于乙方履行完毕完本合同及其它相应条款后七个工作日内，将保证金一次性无息退还给乙方……附件三：协助甲方交房工作项乙方保证派专人协助甲方进行以下资讯阶段工作：1．协助甲方与购房者办理客户签到。2．协助甲方办理购房者大修基金及相关费用手续。3．协助甲方与购房者办理验房工作。4．协助甲方与购房者办理《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工合格证》。5．协助甲方交房过程中客户疑问解答……”。2017年3月31日，原告（受托方，乙方）与被告（委托方，甲方）签订《渝能·中央大道2017年度驻场销售代理合同》，合同期限为2017年4月1日起至2018年3月30日止。佣金提成比例为：若乙方完成甲方制定的当年销售任务60%以下（不含60%），则乙方该阶段销售佣金提成比例按1.1%提取；若乙方完成甲方制定的当年销售任务60%-80%（含60%），则乙方该阶段销售佣金提成比例按1.3%提取；若乙方完成甲方制定的当年销售任务80%以上（含80%），则乙方该阶段销售佣金提成比例按1.5%提取；若乙方完成甲方制定的当年销售任务100%以上（含100%），则乙方该阶段销售佣金提成比例按1.6%提取。其余内容与前述《渝能·中央大道一期驻场销售代理合同》相同。2018年3月30日，原告（受托方，乙方）与被告（委托方，甲方）签订《渝能·中央大道2018年度驻场销售代理合同》，合同期限为2018年4月1日起至2019年3月31日止，其余内容与前述《渝能·中央大道2017年度驻场销售代理合同》相同。2016年7月25日，原告向被告支付履约保证金50000元。嗣后，原告按约定代理被告销售房屋。2019年3月，原告撤离被告场地。经双方确认，截至目前，原告销售佣金总额预计为15083615元（被告自认的15083635元高于该金额），被告共计向原告支付佣金10937372元。其中，部分房屋于2019年4月30日交付，原告未派人协助办理交房工作，对应5%的佣金（交房及后期服务保证金）为166111元。案涉项目二期21-43#楼房屋目前尚未交房，对应5%的佣金（交房及后期服务保证金）为317295元。另有刘海燕购买的37-706房屋、刘海燕购买的43-1102房屋、刘秀林购买的43-507房屋仅支付了首付款，未支付按揭款，按揭款对应的佣金金额为18887元。本院认为，原告链家经纪公司与被告渝能置业公司之间签订的3份驻场销售代理合同依法成立并有效，双方应当按约定履行各自义务。原告已代理被告销售部分房屋，被告应当按照约定支付相应佣金。对于原告主张的未支付佣金金额为4146243元，被告没有异议（被告自认的未支付佣金金额为4146263元），但对上述款项是否达到支付条件、履约保证金是否已达退还条件提出异议，故本案的争议焦点为：一、被告尚未支付的佣金是否已达支付条件；二、履约保证金是否已达退还条件。对于上述争议焦点，本院评析如下：一、被告尚未支付的佣金是否已达支付条件。第一，被告辩称原告未将销售报表和结账通知单交被告审核，也未提供正式合法的发票。对此，本院认为，虽然合同约定原告应当将销售报表和结账通知单交被告审核，并提供正式合法的发票，但原告的上述义务均属从合同义务，与被告的支付佣金义务并非对等义务，被告不能以此为由拒绝支付佣金。因此，不管被告是否收到原告提供的销售报表、结账通知单、发票，只要达到结算条件，被告即不能拒绝支付佣金。第二，对于因案涉项目二期21-43#楼房屋未交房对应5%的佣金317295元、因3套房屋客户未支付按揭款对应的佣金18887元，原告认可未达支付条件，同意予以扣除，本院予以确认。第三，对于2019年4月30日交房房屋所对应5%的佣金（交房及后期服务保证金）166111元，其付款条件是原告在协助交房等方面提供了良好的服务。由于原告提供的是驻场销售服务，服务范围涵盖营销至接房全过程，其代理被告与购房者签订的购房合同上应载明了交房时间，而上述房屋交房时原告已从被告处撤离，原告诉称其在被告处留有工作人员却未举示证据加以证明，由于原告未协助被告办理交房工作，其主张被告支付该部分佣金，本院不予支持。综上，被告尚未支付的佣金中，共计3643950元（4146243元-317295元-18887元-166111元）已达支付条件。被告未按约定支付上述款项，已构成违约，原告诉请其支付佣金，本院在3643950元范围内予以支持。关于利息，原告诉请的利息实为被告逾期付款对其造成的资金占用损失，原告诉请被告自原告起诉之日起支付利息至佣金清偿之日止，本院予以支持；但应以3643950元为基数计算；由于自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、履约保证金是否已达退还条件。原被告双方虽然签订3份驻场销售代理合同，均约定了50000元履约保证金，但原告仅向被告支付一次保证金50000元，既未曾退还又未曾重新支付，且履行过程中，3份合同的履行并未截然分开，故该50000元保证金，应当视为3份合同共同的保证金，只有在3份合同均达到退还条件时方可退还。关于履约保证金的退还条件，3份合同均约定：“本合同期满终止或提前解除后，如乙方没有因违约给甲方造成损失的情况，甲方应于乙方履行完毕完本合同及其它相应条款后七个工作日内，将保证金一次性无息退还给乙方”。虽然3份合同期限均已届满，但原告并未履行完毕合同约定的义务，履约保证金未达退还条件，原告诉请被告退还履约保证金，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆渝能置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆链家高策房地产经纪有限公司佣金3643950元；二、被告重庆渝能置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆链家高策房地产经纪有限公司资金占用利息（以3643950元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月11日起计算至佣金清偿之日止）；三、驳回原告重庆链家高策房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40370元，减半收取计20185元，由原告重庆链家高策房地产经纪有限公司负担2210元，被告重庆渝能置业发展有限公司负担17975元，保全费5000元由被告负担。此款原告已预交，经其同意，由被告负担的部分，由其在履行上述判决主文确定的义务时一并转付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  吕 霞二〇一九年十二月三十日法官助理  文庆鸿书 记 员  刘孔谦