云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0324民初2471号原告：李书坤，男，1984年9月23日出生，汉族，家住罗平县九龙街道。委托诉讼代理人：杨充开，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权。被告：云南创科昕房地产经纪有限公司，住所地昆明市官渡区新民航路银海花园南区3幢1单元7层701号。统一社会信用代码：91530111560092409G。法定代表人：唐乾，总经理。委托诉讼代理人：梅红，云南义海律师事务所律师，特别授权。被告：罗平九龙玉实业有限公司，住所地罗平县腊山街道花海驿1栋11号。统一社会信用代码：91530324577257732U。法定代表人：李亚贤，执行董事。委托诉讼代理人：陈广振，云南旭博律师事务所律师，特别授权。原告李书坤与被告云南创科昕房地产经纪有限公司、罗平九龙玉实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李书坤及其委托诉讼代理人杨充开、被告云南创科昕房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人梅红、被告罗平九龙玉实业有限公司的委托诉讼代理人陈广振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李书坤向本院提出诉讼请求：1.解除李书坤与云南创科昕房地产经纪有限公司于2019年5月27日签订的编号为20190527-001的《住房认购协议书》；2.判令两被告赔偿原告购买花海驿旅游小镇第18幢1801号房的首付款330000元、利息5225元（按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，以330000元为基数，自2019年5月27日起至款项支付完毕止，暂计算至2019年8月27日）、装修费58379元、律师费10000元、交通费2000元、违约金66000元，以上金额共计471604元；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：为尽快销售花海驿旅游小镇的房屋，开发商罗平九龙玉实业有限公司与房屋中介服务商云南创科昕房地产经纪有限公司签订合同，由云南创科昕房地产经纪有限公司销售罗平九龙玉实业有限公司开发的花海驿旅游小镇房屋，并享有相应提成。2019年5月27日，李书坤与云南创科昕房地产经纪有限公司签订编号为20190527-001的《住房认购协议书》，双方在协议中约定，李书坤认购位于曲靖市罗平县，该房屋建筑面积295.27平方米，总计价为1110000元，《住房认购协议书》对房屋面积确认及差异处理、付款方式及期限、产权登记的约定、保修责任、违约责任等进行了约定。李书坤于2019年5月24日交付定金50000元，于2019年5月27日交付首付款280000元给云南创科昕房地产经纪有限公司，共计支付首付款330000元，云南创科昕房地产经纪有限公司出具了收据。因云南创科昕房地产经纪有限公司没有将李书坤支付的首付款交给开发商罗平九龙玉实业有限公司，罗平九龙玉实业有限公司与李书坤一直没有签订正式的房屋买卖合同，原告的合同目的一直无法实现，云南创科昕房地产经纪有限公司于2019年7月5日向罗平九龙玉实业有限公司出具了工作函称，云南创科昕房地产经纪有限公司组建销售团队进行销售，并将收取客户的33万元中的15万元作为佣金提取。期间，李书坤在云南创科昕房地产经纪有限公司保证下，对花海驿旅游小镇第18幢1801号房进行了装修，共计投入58379元，现已被被告罗平九龙玉实业有限公司起诉排除妨碍。被告云南创科昕房地产经纪有限公司辩称，创科昕公司认可与原告签订的住房认购协议书、收到原告交付的33万元首付款，但是原告与开发商罗平九龙玉公司未签订商品房购销合同的责任在九龙玉公司，原告起诉的违约责任及违约赔偿不应当由我公司承担。被告罗平九龙玉实业有限公司辩称，2019年2月18日，九龙玉公司与创科昕公司签订了《罗平花海驿旅游小镇策划销售代理合同》，委托创科昕公司独家代理罗平花海驿旅游小镇项目10栋的营销策划及销售代理，2019年6月12日创科昕公司销售人员、项目负责人全部撤出营销中心，不继续履行合同；九龙玉公司从未授权创科昕公司销售房屋给李书坤所称房屋，没有与李书坤签订购房合同，也没有收到李书坤购房款，请求驳回原告李书坤的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告李书坤为证实自己的诉讼请求，当庭提交以下证据：1.身份证复印件、企业工商登记信息2份，证明原告的自然信息及具有本案适格的诉讼资格，二被告的工商登记信息及适格的诉讼资格；2.合同部分（云南创科昕公司人员传给原告的），证明为尽快销售花海驿旅游小镇的房屋，开发商罗平九龙玉实业有限公司与房屋中介服务商云南创科昕房地产经纪有限公司签订合同，由云南创科昕房地产经纪开发有限公司销售九龙玉实业有限公司开发的花海驿旅游小镇房屋，并享有相应提成；3.住房认购协议书，证明2019年5月27日原告与云南创科昕房地产经纪开发有限公司签订购房协议，并约定原告购买位于曲靖市罗平县，总建筑面积为295.27平方米，总价为111万元，也对房屋面积确认及差异处理、付款方式及期限、产权的登记、保修责任、违约责任等进行了约定，4.花海驿旅游小镇大订单、收据及转款记录（创科昕公司提供），证明原告于2019年5月25日交付定金50000元、5月27日交付首付款280000元给云南创科昕房地产经纪开发有限公司，并出具了收据给原告；5.罗平花海驿旅游小镇工作函，证明因云南创科昕房地产经纪开发有限公司未将原告支付的首付款交给罗平九龙玉实业有限公司，故导致罗平九龙玉实业有限公司一直没有与原告签订正式的房屋买卖合同，致使原告的购房目的一直无法实现，云南创科昕房地产经纪开发有限公司于2019年7月5日向罗平九龙玉实业有限公司出具了工作函，称云南创科昕房地产经纪开发有限公司组建销售团队进行销售，并将收取客户的33万元中的15万元作为佣金提取；6.委托协议书、收费发票，证明原告因该案支付律师费10000元；7.开庭传票，证明原告因装修花海驿的房屋被九龙玉公司起诉排除妨碍，导致原告的认购合同目的无法实现。经质证，被告云南创科昕房地产经纪有限公司代理人对原告李书坤提交的第一、二、三、五、七组证据无意见，但认为第四组证据中大订单从证据的形式上推定与真实情况相符，不认可第六组证据的三性；被告罗平九龙玉实业有限公司代理人对原告李书坤提交的第一组、第二组、第七组证据没有意见，但第二组证据合同内容不全，合同中约定款项只能进入九龙玉公司，不认可第三组、第四组、第六组证据的三性，九龙玉不是合同当事人，也未收取款项，无法核实合同和收款的真实性，即使根据合同约定（第六条第四款），原告也无权进入房屋进行装修，原告主张装修费用没有法律依据，无法确认第五组证据的真实性，需要向公司查证。被告云南创科昕房地产经纪有限公司为证实自己的辩解理由，当庭提交以下证据：1.罗平花海驿旅游小镇策划销售代理合同，证明二被告就罗平花海驿旅游小镇项目的销售代理等相关事宜达成一致，于2019年2月18日签订了《罗平花海驿旅游小镇策划销售代理合同》，约定被告罗平九龙玉实业有限公司委托云南创科昕房地产经纪有限公司策划独家代理销售“罗平花海驿旅游小镇”10栋项目，被告罗平九龙玉实业有限公司与购房客户签订《商品房购销合同》，指定专人自行收取并开具足额发票给客户，并明确约定了费用结付、流程操作及违约责任，被告罗平九龙玉实业有限公司以销售物业抵款的方式支付代理费用；2.设计费发票、工程预算单、银行账户交易明细回单、收条（现金）、微信截图、个人网银联汇出回单，证明被告创科昕公司与本项目合作单位的部分结算汇款记录及欠款情况及被告创科昕公司为履行合同支付的相关费用；3.曲靖市中级人民法院执行裁定书和笔录，证明九龙玉公司的花海驿项目土地和房屋已被法院于2018年10月30日查封，根据相关的执行依据，九龙玉公司的银行账户应该也被法院查封，因此，九龙玉公司强调的收款账户的问题是委托我公司进行收款，以避免相应的购房款被扣划。经质证，原告李书坤及其代理人对被告云南创科昕房地产经纪有限公司提供的第一组证据的三性均已认可，但不认可其证明目的，因为第二被告以九龙玉公司的物业管理与本案没有关系，且创科昕公司收的是原告的首付款，对第二组证据的合法性、关联性均不予认可，因为这个只能证明二被告之间的债务来往，与本案无关；对裁定书及执行笔录的关联性合法性予以认可，但是其真实性请法庭予以核实。被告罗平九龙玉实业有限公司代理人对第一组证据的三性没有意见，但不认可其证明目的，合同约定的与其陈述的不符，该合同的目的在于将第10栋房屋进行改造和销售代理，为支付创科昕的前期费用，九龙玉公司向创科昕公司提供价值100万元的物业销售，在合同第五条中明确约定商墅为4500元每平方米，销售的款项进入九龙玉公司后，由九龙玉公司另行与创科昕公司签订合同后，由九龙玉公司支付给创科昕公司，第五条第9、11款约定所有涉及的款项需要创科昕公司将上月销售业绩交付九龙玉公司，九龙玉公司再支付费用，房款是要直接交付九龙玉公司，合同的第七条第4款约定商品房购销和认购书须经九龙玉公司许可印刷，并由九龙玉公司直接与购房者签订，第7款约定客户的定金、房款由九龙玉公司收取并提供相应的收款凭证，所以创科昕公司无权以自己的名义与购房者签订合同并收取购房款，对第二组证据的三性均不予认可，与本案无关，裁定书及执行笔录的证据形式是照片，不是文书，对证据的来源不清楚，对该组证据不予认可，但是我公司与银行已经达成协议，并不影响房屋的销售。被告罗平九龙玉实业有限公司为证实自己的辩解理由，当庭提交以下证据：1.罗平花海驿旅游小镇策划销售代理合同，证明2019年2月18日，九龙玉与创科昕公司签订了代理合同，约定委托乙方（创科昕公司）独家代理罗平花海驿旅游小镇项目10栋的营销策划及销售代理，第五条费用结付第一部分约定，房屋的购房单价及相关费用的支付方法，合同约定房屋的定金、首付款由九龙玉公司收取及与购房者签订相应的手续和提供相应的收款凭证；2.微信记录及文件，证明2019年3月14日，九龙玉公司向创科昕公司提交了相应的房屋，但是并没有涉及本案争议的房屋。经质证，原告李书坤及代理人对第一组证据的三性予以认可，但是不认可其证明目的，因为被告的证明目的与本案无关，对第二组证据的三性予以认可；被告云南创科昕房地产经纪有限公司代理人对第一组证据的三性均予以认可，第二组证据中的移交清单不完整，我公司也没有同意，所以该证据的真实性不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告李书坤提交的罗平花海驿旅游小镇工作函不是原件，该工作函是否送达被告罗平九龙玉实业有限公司无证据证实，本院不予采信；2.被告云南创科昕房地产经纪有限公司提交的设计费发票、工程预算单、银行账户交易明细回单、收条（现金）、微信截图、个人网银联汇出回单、曲靖市中级人民法院执行裁定书和笔录与本案无关，本院不予采信；3.被告罗平九龙玉实业有限公司提交的微信记录，没有对方回应，提交的移交清单没有交接双方签字，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：被告罗平九龙玉实业有限公司作为开发商与房屋中介服务商被告云南创科昕房地产经纪有限公司就罗平花海驿旅游小镇项目的销售代理等相关事宜达成一致，于2019年2月18日签订了《罗平花海驿旅游小镇策划销售代理合同》，约定被告罗平九龙玉实业有限公司委托被告云南创科昕房地产经纪有限公司策划独家代理销售“罗平花海驿旅游小镇”10栋项目，被告罗平九龙玉实业有限公司与购房客户签订《商品房购销合同》，指定专人自行收取并开具足额发票给客户，并明确约定了费用结付、流程操作及违约责任，被告罗平九龙玉实业有限公司以销售物业抵款的方式支付代理费用；2019年5月27日，原告李书坤与被告云南创科昕房地产经纪有限公司签订编号为20190527-001的《住房认购协议书》，双方在协议中约定，原告李书坤认购位于曲靖市罗平县，该房屋建筑面积295.27平方米，总计价为1110000元，《住房认购协议书》对房屋面积确认及差异处理、付款方式及期限、产权登记的约定、保修责任等进行了约定，《住房认购协议书》第九条约定：“……任意一方违约，须向另一方按所交纳金额的百分之二十支付违约金”。原告李书坤于2019年5月24日交付50000元，于2019年5月27日交付首付款280000元给被告云南创科昕房地产经纪有限公司，共计支付首付款330000元，被告云南创科昕房地产经纪有限公司出具收据给原告李书坤，但没有将原告李书坤支付的首付款交给开发商罗平九龙玉实业有限公司，被告罗平九龙玉实业有限公司与原告李书坤一直没有签订正式的房屋买卖合同，原告李书坤对花海驿旅游小镇第18幢1801号房进行了装修，被告罗平九龙玉实业有限公司起诉要求李书坤排除妨碍。本院认为，被告罗平九龙玉实业有限公司委托被告云南创科昕房地产经纪有限公司策划独家代理销售其开发的“罗平花海驿旅游小镇”10栋项目，被告云南创科昕房地产经纪有限公司以自己的名义与原告李书坤签订《住房认购协议书》，原告李书坤认购位于曲靖市罗平县，属于超越代理权；原告李书坤在交付330000元首付款后，即对认购的房屋进行装修，被告罗平九龙玉实业有限公司以自己没有和原告李书坤签订《商品房购销合同》为由，向罗平县人民法院起诉要求原告李书坤排除妨害，包含对被告云南创科昕房地产经纪有限公司代理行为不予追认的意思表示。原告李书坤认为被告罗平九龙玉实业有限公司没有对被告云南创科昕房地产经纪有限公司的违法行为提出反对的理由不成立，被告云南创科昕房地产经纪有限公司超越代理权限与原告李书坤签订的《住房认购协议书》未经委托人被告罗平九龙玉实业有限公司追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，对被告罗平九龙玉实业有限公司不发生法律效力，原告李书坤要求被告罗平九龙玉实业有限公司赔偿其购买花海驿旅游小镇第18幢1801号房屋首付款等损失的诉讼请求，本院不予支持；被告云南创科昕房地产经纪有限公司超越代理权限与原告李书坤签订《住房认购协议书》，致原告李书坤无法实现住房认购目的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”和第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告李书坤要求解除与被告云南创科昕房地产经纪有限公司于2019年5月27日签订的编号为20190527-001的《住房认购协议书》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告李书坤要求被告云南创科昕房地产经纪有限公司赔偿原告李书坤购买花海驿旅游小镇第18幢1801号房的首付款330000元及利息以及支付要求违约金66000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告李书坤要求赔偿装修费58379元、交通费2000元的诉讼请求，未提交证据证实，本院不予支持，原告李书坤要求赔偿律师费10000元的诉讼请求，参照《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，本院予以支持。综上所述，原告李书坤的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李书坤与被告云南创科昕房地产经纪有限公司于2019年5月27日签订的编号为20190527-001的《住房认购协议书》；二、被告云南创科昕房地产经纪有限公司在本判决生效后30日内返还原告李书坤购买花海驿旅游小镇第18幢1801号房的首付款330000元并支付利息（利息起止日期自2019年5月27日起至款项支付完毕止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告云南创科昕房地产经纪有限公司在本判决生效后30日内支付原告李书坤违约金66000元；四、被告云南创科昕房地产经纪有限公司在本判决生效后30日内赔偿原告李书坤律师费10000元；五、驳回原告李书坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8374元，由被告云南创科昕房地产经纪有限公司负担7065元，由原告李书坤负担1309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  高 森人民陪审员  王平锋人民陪审员  肖 春二〇一九年十二月十二日书 记 员  高一凡