重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0241民初4145号 原告:张晓英，女，1977年8月7日出生，土家族，湖南湘西自治州人，住重庆市江北区。 被告:宋颖，女，1989年4月15日出生，汉族，重庆市秀山自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：田锋，男，1991年4月20日出生，土家族，重庆市秀山自治县人，住本县。 第三人：李宗耀，男，1953年5月25日出生，汉族，湖南省花垣县人，住该县。 原告张晓英与被告宋颖、第三人李宗耀租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。李宗耀于2019年12月3日以对原被告双方争议的标的享有独立的请求权为由，申请作为第三人参加诉讼，并提交了书面的《第三人参加诉讼申请书》。本院准许李宗耀作为第三人参加诉讼，并向原被告双方送达了《第三人参加诉讼申请书》。本院于2019年12月20日适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张晓英、第三人李宗耀到庭参加诉讼。被告宋颖经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张晓英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房租欠款及押金共计24800元及利息（以24800元为基数，按照月息2%，从2019年9月1日起计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月7日，原被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，租赁时间为2018年9月1日至2019年8月30日止，房屋位于秀山县XXX路X号临街2间门面，年租金42800元。合同到期后，被告继续租赁此房屋并支付了部分租金。根据《房屋租赁合同》约定，年租金42800元一次性付清，押金2000元。2019年7月6日，被告支付了2019年9月1日至2020年8月30日的部分租金20000元，另外一部分房屋租金余款被告以欠条形式出具，约定被告欠付原告现金22800元及2000元押金，总计24800元，并定于2019年8月10日付清。付款期限届满后，经原告多次催收，被告均未履行付款义务。为此，特诉至秀山县法院，请求法院支持原告上述诉讼请求。庭审中，原告将违约金的计算方式明确为，以24800元为基数，按照月息2%，从2019年9月1日起计算至结清为止。 第三人李宗耀向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告签订的房租租赁协议无效。2、解除李宗耀与张晓英于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》。3、诉讼费用由原被告负担。事实及理由：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人。2014年1月1日，第三人将其位于重庆市秀山县XXX路X号房屋租给原告张晓英。原告于2019年7月7日在未经出租人李宗耀同意的情况下，私自将上述房屋的两间门面转租给被告宋颖。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，原被告在未经第三人同意的前提下签订的转租协议应认定无效，第三人有权解除与原告张晓英签订的租赁合同。 针对第三人李宗耀的诉讼请求、事实及理由，原告张晓英答辩如下，原告与被告、第三人的合同依法成立并生效，合同内容并未改变与侵害第三人的房屋现状与用途，不存在无效与解除事由。原告与第三人依法签订的《房屋租赁合同》在先，双方在合同中约定原告有转租权，并不存在第三人所诉称的未经其同意转租该房屋而合同无效的事实。本案房屋所有权人即第三人并不是原被告房屋租赁合同的当事人，依据合同相对性原则，第三人无权主张该合同的权利义务。原被告双方依法签订的《房屋租赁合同》并不能因第三人是该房屋所有权人而归于无效。第三人诉求原被告双方合同无效及要求解除与原告签订的房屋租赁合同的事实及理由均不成立，没有事实及法律依据，请求法院依法驳回第三人的诉讼请求。 被告宋颖未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩意见，视为其放弃答辩的权利。 本院经审理认定事实如下：2013年11月26日，原告张晓英（乙方）与第三人李宗耀（甲方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定第三人将位于重庆市秀山县XXX路X号房屋出租给原告张晓英。房屋建筑面积约2000㎡，包括临街4间门面及房屋的3、4、5、6楼，共5层。该房屋现有装修及设施、设备情况均为清水房，乙方自行承担装修及设施、设备的费用，乙方拥有转租权。如租赁期满，其房屋装修的设施、设备均由甲方自行处理。所有的基础设施、设备归甲方所有。该房屋租赁期限共18年，自2014年1月1日起至2032年1月1日止。 2019年7月7日，原告张晓英（甲方）与被告宋颖（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将位于秀山县中和街道XXX路X号房屋租赁给乙方，房屋建筑面积160㎡，房屋租赁期限3年，自2015年9月1日至2018年8月30日止。租金支付方式为一年一付，在2015年9月1日签订合同时一次性付清，租金38000元，前两年的租金不变，第三年即2017年9月1日至2018年8月30日的租金在原租金基础上涨价贰仟元。租金支付方式每年续签约合同日之前一次性付清。乙方除房屋租金外另行交纳贰仟元，同时作为违约金。合同期内，经甲方允许方可转让合同。承租期满，乙方在租赁经营场所有的固定装修设施设备不得故意损坏或拆除，只能是活动的装修设施设备方可拆除或转让，保证金甲方才退还给乙方。补充：1、乙方租赁期满后如继续租用该门面，第四年的租金上涨4000元，即时间是2018年9月1日至2019年8月30日租金肆万肆仟元整，之后每年的租金随行就市，一年一签。合同约定的期限届满后，被告宋颖于2019年7月6日支付原告张晓英租金20000元，并给原告出具《欠条》一张，载明的内容：宋颖，身份证号码50024119890415XXXX欠张晓英现金22800元，大写贰万贰仟捌佰元整，于2019年8月10日支付清。另外贰仟元押金未交给张晓英。 本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，第三人李宗耀将房屋出租给原告张晓英，并于2013年11月26日签订了《房屋租赁合同》，该合同明确约定原告张晓英拥有转租权。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，原告张晓英转租房屋的行为具有合同依据，其与被告宋颖于2019年7月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有拘束力，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。该合同约定的房屋租赁期限3年，自2015年9月1日起至2018年8月30日止，现合同约定的租赁期限已经届满，双方当事人合同约定的权利义务终止。 上述合同终止后，被告宋颖于2019年7月6日支付了原告张晓英租金20000元，并出具《欠条》一张，载明被告欠付原告现金22800元，于2019年8月10日付清，另2000元押金未交付给原告。原被告双方虽然未再签订上述类型的租赁合同，但是被告宋颖仍然继续占用、使用租赁房屋，支付了租金20000元，并给原告出具《欠条》明确欠付的剩余租金金额为22800元。结合原被告双方于2019年7月7日签订的《房屋租赁合同》，可以认定被告宋颖继续租赁该房屋一年，时间为2019年9月1日至2020年8月31日，房屋租金为一年42800元。双方亦约定了支付剩余租金的具体时间，现付款期限已经届满，被告宋颖并未履行付款义务，因此对于原告要求被告支付租金22800元的诉讼请求，本院予以支持。对于押金2000元，原被告双方在《欠条》中进行了约定，被告亦应当按照约定向原告张晓英交纳，待合同期限届满后，被告可以按照约定要求原告予以退还。 对原告主张的违约金，被告宋颖未按照约定期限支付租金的行为已构成违约，原被告双方对违约金的计算方式未作约定，但被告逾期支付租金的行为确系给原告造成相应的损失，因此应当支付原告资金占用利息。对原告要求从2019年9月1日开始计算的请求，本院予以确认，利息的具体计算方式为，以22800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月1日起计算至款项付清为止。对于押金部分的违约问题，押金本不是租金，而是原告为了保证被告能否按照合同全面履行义务而预先收取的金额，待合同期限届满后，原告应该按照约定退还被告。因此，对于押金，原告并不存在资金占用利息的损失，双方也未有其他约定。故对于押金部分的违约金，本院不予支持。对原告的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。 对于第三人李宗耀要求确认原被告签订的房租租赁协议无效及解除李宗耀与张晓英于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，如前所述，原告张晓英转租房屋的行为系基于原告与第三人于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》的明确约定，原告张晓英拥有转租权，第三人李宗耀以原告的转租行为未经第三人同意为理由确认转租协议无效，并要求解除与原告张晓英签订的租赁合同，无事实及法律依据，本院不予支持。被告宋颖经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，可缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条、第九十条规定，判决如下: 一、被告宋颖在本判决生效后十五日内支付原告张晓英房屋押金2000元、租金22800元（2019年9月1日至2020年8月31日）及资金占用利息（具体计算方式：以22800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月1日起计算至款项付清为止）。 二、驳回原告张晓英的其他诉讼请求。 三、驳回第三人李宗耀的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费420元，减半收取210元，由原告张晓英负担10元，被告宋颖负担200元。案件受理费4060元，减半收取2030元，由第三人李宗耀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员  李文雯 二〇一九年十二月三十一日 书记员  田 野