北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34056号原告：张勇，男，1970年3月19日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马博文，北京昊庭律师事务所律师。被告：孙希晨，男，1966年3月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈超群，北京华济融衡律师事务所律师。原告张勇（以下简称原告）与被告孙希晨（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马博文、被告的委托诉讼代理人陈超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1.解除原、被告签订的大棚租赁协议；2.被告返还原告租金117488元、赔偿其他损失15171元，共计132659元。事实与理由：原告与被告于2018年12月15日签订了大棚租赁协议，约定被告将位于北京市通州区西集镇北京澳海渔场垂钓大棚，一大一小两坑及客房22间、厨房、餐厅承包给原告。2019年6月12日，原告发现大棚没有建设手续为违建。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。合同是双方真实意思表示，是合法有效的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年11月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，主要内容为：甲方将垂钓大棚一座，内有一大一小两坑及客房22间、厨房、餐厅（涉案场地）承包给乙方，年租金30万元；甲方保证客房及大棚冬天供暖，如没安装暖气乙方有权提出中止合同、甲方全额退款给乙方；如遇政府拆迁或不可抗因素，乙方配合甲方腾退，甲方应退还乙方未用完租金；期限自2018年12月15日至2019年12月14日。2018年11月26日，原告向被告交纳租金30万元。2019年7月9日，被告向原告转账10万元。关于一二层房间情况，原告称一层客房10间、还有餐厅、厕所、厨房，二层是17间客房；被告称一层客房10间、还有3间餐厅、厕所、厨房，二层是15间或者16间客房。关于暖气情况，原告主张暖气在2019年1月10日才安装完毕，为证明其主张其向法庭提交了现场照片及其与中间人郭立明的微信截图予以佐证。相关照片显示：2018年12月31日新锅炉到货，2019年1月8日相关人员在进行锅炉的安装；微信截图显示原告在2019年1月8日向郭立明发送了暖气安装的照片。对此被告表示照片并不能证明原告的证明目的。经电话联系中间人郭立明，其表示原告转账后就进入涉案场地了，收拾之后进行了营业，因为没有暖气所以停业了，后来暖气安装完毕后又重新开业了，相关时间北京垂钓网上可以查询。为证明开业情况，原告提交了其微信的朋友圈截图及微钓app上的相关信息，上述信息均显示原告于2019年1月10日进行了相关垂钓的宣传；对于原告提交的朋友圈截图及微钓app上的相关信息被告认可其真实性，但表示关联性需要核实。关于大棚使用情况，原告称2019年1月10日前因为暖气没有安装好，故其自2019年1月10日方正常使用大棚，后涉案场地内的垂钓大棚于2019年6月12日被拆除；被告表示垂钓大棚确系在2019年6月中旬被拆除了。经查看双方微信聊天记录，2019年6月14日原告表示“大棚的东西我们已拆完，六哥说明天就拆……”。关于二层客房情况，原告称双方签订合同系经过中间人郭立明介绍的，当时被告因涉嫌刑事犯罪故原告无法与被告联系，其与郭立明办理的交接手续，被告通过郭立明告知原告称被告自己要用二层11间客房，因此没有将二层11间交付与原告；对此被告表示双方签订合同确系经过郭立明介绍的，被告于2018年12月15日左右因涉嫌刑事犯罪被羁押，原告也确实没有使用二层11间房，但其不认可未交付二层11间房的情况，称系原告经营不善所以不需要用二层11间房。第一次庭审中本院电话联系中间人郭立明，其表示当时被告表示自己要用二层11间房，故没有将二层11间房交付与原告。庭审后被告申请人郭立明作为证人出庭，郭立明到庭陈述称，大约在2019年元旦前被告儿子告知其被告要用二层房间做直播，因此让其告知原告先别用，等被告回来。就此被告辩称，其确实有在二层客房做直播的想法，但其儿子无法代表其表示不将二层客房租赁给原告。关于一层客房情况，原告称2018年7月9日被告给付其10万元后，其就腾退了大部分房间，仅剩一层的2、3、7号房间，本院于2019年11月14日进行现场勘查时，原告表示7号房间是其物品，三日内可以腾空，2019年11月27日到法庭谈话时其又表示7号房间的物品不要了，但2、3号房间仍被他人占用；被告则称原告爱人在2019年9月或者10月份才拉走东西，现被告认可仅2、3号房间有人在使用。经询问，原告最初表示2、3号房间是其朋友在给其看着东西，是替其占的，后来原告表示其以每月1200元的价格将2、3号房间出租给其朋友了，现其朋友拒绝腾退。关于被告支付与原告的10万元，被告称系其向原告的借款，原告则为称系被告退还的部分租金，为证明其主张其向法庭提交了其与被告的微信聊天记录，微信聊天记录显示：2019年7月7日原告表示“大棚都拆完了，我老父亲住院都很长时间了，也需要钱……”；2019年7月9日被告向原告转账10万元；当日原告表示“收到，剩下的钱你什么时候给我转”，被告回复称“以后在（再）说吧”。经质证，被告对上述微信聊天记录的真实性予以认可。经询问，原告表示大小鱼坑、一层房间、二层房间每年的租金各10万元；被告代理人最初表示二层房间每年租金为8万元，但此后被告本人表示没法单独计算费用，因为是整体租赁的。此外，原告还主张其于2019年1月4日补交此前电费1331.34元、2019年1月5日购买保温棉花费4800元、2019年1月7日支付人工费3000元、2019年1月11日购买取暖炉12个花费6040元，并提供缴费单据及收据予以佐证。对于电费的真实性被告予以认可，但其称该期间原告已营业，故与被告无关联；对于其与三张收据的真实性不予认可，且即使该收据是真实的，原告进行改造也未经过被告同意，不应由被告负担。关于涉案场地是否有建设工程规划许可证等，双方均表示不清楚，且均未在法庭指定期限内补充提交涉案场地的建设工程规划许可证等材料。经法庭释明，被告坚持认为双方《协议书》合法有效，不就无效的法律后果在本案中一并主张。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据现有证据本院无法认定双方《协议书》中涉及的垂钓大棚及客房取得了建设工程规划许可证，故双方的《协议书》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应予返还。对于原告主张的退还租金（实际应为场地费）情况，应根据被告按约定交付涉案场地的时间、财产范围以及原告无法使用涉案场地的时间综合计算。其一、关于被告按约定交付场地的时间，根据本院与郭立明的电话联系内容、原告提交的暖气图片、暖气安装图片、微信朋友圈截图及微钓app上的相关信息，可以认定被告于2019年1月10日方将符合合同约定的场地交付与原告，故在此之前的租金被告应予以退还。其二、关于一层房间腾退情况，现双方均未就原告何时腾退一层的大部分房间提供证据，因垂钓大棚已于2019年6月期间被拆除，本院认为原告所述的被告返还其10万元租金（7月9日）后就已腾退大部分房间的陈述更为可信，7号房间的腾退时间认定为2019年11月27日，原告腾退房间后相应的租金被告应予以退还；但2、3号房间因原告未腾退，故该房间的租金不应予以退还。其三、关于二层房间是否交付的问题，根据本院与郭立明的电话联系内容、郭立明出庭陈述情况及双方当事人陈述可以认定被告未将二层房屋交付原告，该二层房屋的租金亦应予以退还。其四、关于涉案垂钓大棚的拆除时间，根据双方微信聊天记录，本院认定为2019年6月15日。因垂钓大棚被拆除，原告签订《协议书》使用场地进行经营的目的已无法实现，故此后垂钓大棚的租金被告应予以退还。关于被告支付与原告的10万元，依据双方微信聊天记录的上下文内容，可以认定该款项为被告退还原告的部分租金。关于原告主张的电费损失，根据本院与郭立明的电话联系内容，可以认定原告在支付租金后就已进入涉案场地进行相关筹备工作，故本院无法认定2019年1月补交的电费与被告存在关联性，对原告该项诉讼请求本院不予支持；对于原告主张的其他损失，被告不认可其真实性且称该装饰行为未经其同意，原告就此未进行进一步举证，故本院不予支持。关于被告辩称其儿子无法代表其表示不将二层客房租赁给原告的意见，考虑到当时被告已被羁押原告无法与其直接取得联系，该消息系作为双方租赁场地的中间人郭立明告知的，结合被告自己亦认可其有将二层作直播间的想法，故本院认为原告在此情形下未接收二层客房并无不妥。关于被告辩称涉案大棚及一、二层客房系一个整体的答辩意见，因涉案大棚及一、二层客房物理上具有独立性，各具有使用价值，故对其该项意见本院不予采信。关于涉案场地内大小鱼坑、一层房间、二层房间的一年租金价格，由本院根据双方陈述、一层房间包含厨房、餐厅等实际情况，酌情认定大小鱼坑一年租金为10万元、一层房间一年租金为11万元（每个客房一年租金8000元）、二层房间一年租金为9万元。被告应退还原告的场地费用，由本院根据上述认定的案件情况予以综合计算，但被告已付的10万元应予以扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张勇与被告孙希晨签订的《协议书》无效；二、除已给付的10万元外，被告孙希晨再退还原告张勇场地费92186.29元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2952元，减半收取计1476元，由原告张勇负担424元（已交纳），由被告孙希晨负担1052元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 雷小云二〇一九年十二月十日法官助理 宗宸毅书 记 员 张 旭