北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初88842号原告（反诉被告）：武永杰，男，1974年3月20日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：余中迪（武永杰之妻），女，1975年6月19日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：北京众联安泰资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路36号院5号楼7层741室。法定代表人：王立，总经理。委托诉讼代理人：王利，男，1982年12月28日出生，汉族，北京众联安泰资产管理有限公司经理。委托诉讼代理人：刘志聪，男，1987年6月3日出生，满族，北京众联安泰资产管理有限公司经理。原告（反诉被告）武永杰与被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司（以下简称众联公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。武永杰及其委托诉讼代理人余中迪，众联公司的委托诉讼代理人王利、刘志聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。武永杰向本院提出诉讼请求：1．请求确认武永杰与众联公司签订的《房屋出租委托合同》已于2019年9月6日解除；2．请求判令众联公司给付武永杰房屋租金7200元和房屋占有使用费（以每日400元为计算标准，自2019年9月9日起至房屋腾退之日止）；3．本案诉讼费用由众联公司负担。事实与理由：武永杰与众联公司通过签订《房屋出租委托合同》成立委托代理关系，委托期限为12个月，自2019年8月20日起至2020年8月19日，双方确定了租金支付标准和方式。但是，众联公司自2019年8月20日起就未依约支付租金。2019年8月29日，武永杰向众联公司寄出《催款函》，该函件于当日被签收，但众联公司至今仍未付款。2019年9月6日，武永杰又向众联公司寄出《解除房屋出租委托合同通知书》，该通知书亦于当日被签收，但众联公司未给予任何回应。武永杰认为，众联公司的行为已经构成严重违约，其有权解除合同，并要求众联公司腾退房屋、赔偿损失。因此，武永杰诉至法院。众联公司辩称，不同意武永杰的诉讼请求。《房屋出租委托合同》约定的租金标准是以将委托的房屋隔断出租为前提的，但是，根据政府相关规定，禁止将房屋隔断出租，导致众联公司收取的租金降低，无法按照先前约定的租金标准支付给武永杰。众联公司要求变更合同内容，故提出反诉：1．请求判令武永杰将每月租金从12000元降至每月7200元。武永杰针对众联公司的反诉答辩称，不同意众联公司的反诉请求，众联公司主张的租金过低，不同意变更合同内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月18日，武永杰作为甲方与乙方众联公司签订《房屋出租委托合同》，约定如下：甲方将坐落于xx市xx区xxxx号房屋委托乙方对外出租。委托期限12个月，即2019年8月20日起至2020年8月19日止；委托期满时，如乙方仍有客户居住该房屋，乙方应提前通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过10天，延长期内，乙方应按委托期标准支付租金。合同签订后，从2019年8月20日开始计算租金，即自委托之日每年乙方给甲方12个月的房租。房屋每月租金为12000元，房租按季缴付，第一次为2019年8月20日支付36000元，第二次2019年11月20日支付36000元，第三次2020年2月20日支付36000元，第四次2020年5月20日支付36000元。在合同期内，乙方不得低于此价格付款，为便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善维修或者添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金。委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。违约方在解除合同当日，应无条件将委托剩余的房租全部退还对方。甲方同意乙方在客厅内打隔断对外出租；乙方将客户身份证复印件留给甲方；如乙方需要贴壁纸应征得甲方同意；甲方同意乙方将房租打入余中迪的工行账号，由此产生的经济纠纷以及法律责任造成的损失与乙方无关。2019年8月29日，武永杰通过顺丰速运向众联公司发送《催款函》，基本内容为按照众联公司与武永杰签订的《房屋出租委托合同》的约定，众联公司应于2019年8月20日将前三个月租金36000元汇入指定账户，但截至2019年8月28日，武永杰并未收到任何款项，限众联公司最晚于2019年9月2日将支付租金。该函件于当日被众联公司签收。2019年9月6日，武永杰通过顺丰速运再次向众联公司发送《解除房屋出租委托合同通知书》，内容如下：根据众联公司与武永杰签订的《房屋出租委托合同》第四条的约定，众联公司应于2019年8月20日支付第一笔租金36000元。合同签订后，众联公司并未如期支付租金。在此期间，武永杰已发送《催款函》要求付款，但众联公司仍然拒付。现武永杰决定行使合同解除权，解除该合同，自本通知送达之日起解除。众联公司在收到本通知书之日起5日内腾退房屋并交付武永杰，同时向武永杰全额支付所欠租金。2019年8月6日，北京市朝阳区劲松街道群租房整治办公室发布通知书，由于委托房屋存在治安、消防等安全隐患，请于即日起三个工作日日到社区警务站登记并配合检查拍照。后众联公司将委托房屋内的私打的隔断拆除。诉讼中，众联公司于2019年12月1日向武永杰腾退委托房屋，武永杰认可房屋状态。本院认为，武永杰与众联公司签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，众联公司应当于2019年8月20日给付武永杰第一期房屋租金36000元，但在武永杰多次催要下，众联公司仍未支付。众联公司拒绝支付租金的行为已经构成严重违约，并且造成武永杰收取租金的合同目的无法实现，故武永杰有权以此为由主张解除合同。武永杰于2019年9月6日书面通知众联公司解除合同，该通知于当日到达众联公司，因此《房屋出租委托合同》已于当日解除。众联公司提出反诉要求变更合同内容，本院认为，本案的《房屋出租委托合同》不存在可变更的法定情形，不属于可变更合同，在武永杰明确表示拒绝变更合同内容的情况下，众联公司无权请求变更合同。因此，众联公司的反诉请求不能成立，应当予以驳回。合同解除后，不影响武永杰向众联公司主张房屋租金和占有使用费。由于《房屋出租委托合同》约定的房屋租金为每月12000元，因此，每日的租金应当是400元。合同解除日期为2019年9月6日，故2019年8月20日至2019年9月6日的房屋租金为7200元。在2019年9月7日至2019年12月1日期间，因众联公司仍持续占有使用房屋，故众联公司应当按照合同约定的租金标准向其支付占有使用费，该期间的占有使用费为34400元。众联公司以其收到的租金低于合同约定的租金为由，拒绝支付其承诺的租金，该理由与合同约定相悖，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十七条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武永杰与被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司于2019年7月18日签订的《房屋出租委托合同》已于2019年9月6日解除；二、被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）武永杰房屋租金7200元和房屋占有使用费34000元；三、驳回被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1590元和反诉案件受理费1590元，均由被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司负担（已交纳1590元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 代 策二〇一九年十二月十六日书记员 高铭泽