广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2718号原告：邝炽祥，男，1949年10月8日出生，汉族，住广州市从化区。原告：殷细妹，女，1951年5月8日出生，汉族，住广州市从化区。原告：邝武成，男，1974年11月17日出生，汉族，住广州市从化区。三原告的共同委托诉讼代理人：曾扬、廖凤，均系广东安扬律师事务所律师。被告：殷少红，女，1977年10月5日出生，汉族，住广州市从化区。被告：李少东，女，1974年11月5日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：邝展强，广东流溪律师事务所律师。被告：李庆康，男，1973年4月16日出生，汉族，住广州市从化区。第三人：邹国通，男，1953年7月19日出生，汉族，住广州市从化区。第三人：广州市通顺美景房地产有限公司，住所地广州市从化区吕田镇吕田墟广新南路18号1幢118号自编之二。法定代表人：邹国通。原告邝炽祥、殷细妹、邝武成诉被告殷少红、李少东、李庆康、第三人邹国通、广州市通顺美景房地产有限公司合同纠纷一案，本院2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告邝炽祥、殷细妹及三原告的共同委托代理人曾扬、廖凤，被告李少东及其委托诉讼代理人邝展强，被告李庆康到庭参加诉讼。另，本院对羁押于广东省女子监狱的被告殷少红进行了询问。第三人邹国通、广州市通顺美景房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝炽祥、殷细妹、邝武成诉称：2017年5月18日，三原告与三被告签订《宅基地建设住宅合同》一份,该合同约定双方合作建房，三原告提供三块宅基地约900平方米，三被告则负责出资。合同第九条约定，合同签订后，三被告要在二年完成楼房所有建设。合同签订后，原告将土地交付给三被告，三被告未能办理施工手续就组织工人进入场地进行基建,为方便工人施工，签订合同时，三被告与原告口头约定将涉案土地上的旧屋租给被告使用，旧屋为一栋两层半房屋，租金一年24000元，三被告并在原告居住的另一栋房屋中租用两套，一年租金12000元，因此房屋占有使用费共60000元。三被告组织工人进入场地后，原告将其在施工现场旁边的房屋给被告的工人居住，至今有两年，期间被告从未支付过任何费用，水电费10000元也是原告支付。三被告未依约履行，未办理任何施工手续就组织工人砍伐了涉案土地上的果树,填平鱼塘，并进行部分地基建设后就停工了。原告多次与三被告协商让其尽快补交保证金并施工，2018年1月15日被告李庆康承诺在2018年春节后开工，确保在2018年12月30日交楼给三原告。2018年7月14日原告再次与被告协商，被告殷少红承诺2018年9月3日再无法动工，三被告自愿放弃合同，所产生费用由三被告负责。至今三被告都未能动工，且私自将工程转让给第三人，三被告的行为严重侵害了原告的权益。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院，向本院提出诉讼请求如下：1.判令2017年5月18日签订的《宅基地建设住宅合同》自立案之日解除；2.判令三被告将涉案土地恢复原状并交回原告，将租用的房屋修复原状交回原告；3.判令三被告支付房屋使用费60000元（其中一栋两层房屋两年共48000元，另一栋两套房屋一年使用费12000元），水电费13822.25元；4.判令三被告支付砍伐土地上的果树、填平鱼塘造成的损失约12万元；5本案的诉讼费由三被告承担。庭审过程中，原告明确其诉讼请求如下：其中第二项诉讼请求为判令三被告将涉案土地的土坑填平，并将租用的房屋修复原状：1.将邝武成购买的土地上30-40个地基坑填平；2.将三被告为建房拆除的原告房屋旁的铁皮厨房（面积20平方米）、围墙、厕所（砖瓦结构，面积5平方米）修复；3.将原告房屋的下水道疏通修复；4.将原告房屋院子内的建筑垃圾（钢筋、水泥、淤泥）清理；5.清理原告房屋二楼卧室的杂物（具体修复位置及项目按我方提交的图片及书面说明）。第三项诉讼请求为判令三被告支付房屋使用费60000元（其中一栋两层房屋两年共48000元，另一栋两套房屋一年使用费12000元）及2017年7月1日至2018年6月30日的水电费13656.55元。第四项诉讼请求为判令被告砍伐土地上的果树（荔枝树12棵，按5000元/棵计算；黄皮树25棵，按5000元/棵计算；龙眼树5棵，按1000元/棵计算；杨桃树1棵，按1000元/棵计算；杨梅2棵，按1000元/棵计算；黄花梨树6棵，按1000元/棵计算）、填平鱼塘（面积0.6亩，按每亩10万元计算）造成的损失合计199000元。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.宅基地建设住宅合同；2.宅基地使用权证；3.协议书；4.水费、电费清单；5.图片复印件10页。被告李少东辩称：1.涉案《宅基地建设住宅合同》为无效合同，根据法律规定，宅基地为集体用地，涉案合同自签订之日起无效，不存在解除合同的问题。2.被告签订涉案合同时，因被告殷少红借了被告李少东的款项，殷少红称房屋建成后以房抵款给被告李少东，所以被告李少东才在合同上签名，但被告李少东并不是合同的实际相对方，被告李少东未参与建设的任何事项，也未出资。3.对于原告的第二项诉讼请求，被告李少东未实际履行合同的任何事项，不应由李少东承担恢复的责任；对原告主张的第三项诉讼请求，原告未能提供证据证明房屋由何人居住、居住的时间、房屋使用费用等问题，三被告实际未使用原告的房屋，不需支付使用费及修复房屋；对原告主张的第四项诉讼请求，根据涉案合同第五条约定，由原告负责整理平整的土地交由被告方施工，故砍伐树木及填平鱼塘等行为都是原告自行实施的，应由原告自行承担损失。被告李少东为证明其主张向本院提交《合作建房合同》一份。被告李庆康辩称：1.根据合同第五条的约定，果树由原告自行处理的，原告所述的树木棵树与实际的土地面积不相符，土地面积如此小有6分鱼塘，且不可能种那么多树。另外，被告李庆康未向原告承租房屋使用，是原告允许工人自行在房屋内居住，据被告李庆康向殷少红了解，邹国通私自支付10万元押金给原告殷细妹，是工人向原告支付合同押金承租房屋。根据涉案合同第四条的约定，因无法办理相关建设证件，无法施工；涉案合同第十三条并未实际履行，且涉案土地是集体土地，涉案合同应属无效。被告殷少红辩称:1.殷少红与李少东、李庆康为朋友关系，与原告殷细妹为同村的村民，原告殷细妹找到殷少红称其想建房屋，后建房事宜均是殷少红与殷细妹商谈；2.邹国通称其有资金可以帮助殷少红建房，房屋建好后殷少红的报酬为150平方米左右的房屋一间；3.殷少红与邹国通签订合同后，房屋建设事宜及工人均是邹国通聘请的，后因邹国通欠付工人工资，殷少红垫资达70000余元；4.三原告所诉称的涉案土地曾有鱼塘及果树与事实不符，三原告的旧屋前只有一潭水，周围的树木最高也不过两米左右；5.施工的工人曾居住原告所称的房屋但该部分工人是邹国通聘请的，且两套单间的房屋的费用应为400元每月，旧房屋为免费居住的，殷少红曾支付了2000元房租给殷细妹；6.房屋外的树木、围墙、简易的厕所均是原告与邹国通拆除的；7.李少东并未实际参与建房事宜，只是因殷少红欠李少东款项，为偿还款项而以房抵债才签署的名字；8.殷细妹对邹国通承建房屋是知晓的，原告殷细妹与邝炽祥与邹国通、殷少红曾就合作建房事宜一起吃饭商谈，且殷细妹也知晓收取的10万元是邹国通支付的。经审理查明：三原告为广州市从化区XXX村的村民，邝炽祥与殷细妹为夫妻关系，与邝武成为父子关系。邝炽祥为XXX号土地的土地使用权人。本案所涉土地共三部分其一为上述土地使用证载明的204.3平方米的宅基地，第二部分为与该宅基地毗邻的三原告所陈述的由邝武成向经济社购买的暂未办理权属证明的面积约0.8亩的土地及该0.8亩土地旁约200平方米的土地。原告向本院提交的签署日期为2017年5月18日《宅基地建设住宅合同》一份，合同甲方为三原告（出地皮方），合同乙方为三被告（承建方），该合同载明以下内容：甲方将三块约900平方米的宅基地建成住宅，甲方出地皮，乙方出资金；房屋建成后甲方分得独立一栋建筑面积为1800平方米的电梯楼房；如只是建成一幢甲方的1800平方米的电梯楼，则乙方有权永久使用和拥有甲方楼与乙方楼之间巷道的全部及属于乙方土地和地上建筑物；若能办理有关施工手续，甲方配合办理，乙方负责费用；若地块存在权属及界限的争议，由甲方负责解决，且甲方负责清理地块的附属物，清理完毕后将地块交付乙方施工建设。2017年7月16日，殷少红、李庆康作为甲方与与邹国通、广州市通顺美景房地产有限公司作为乙方签订的《合作建房合同》一份，该合同载明以下内容：甲方于2017年5月18日与三原告签订的宅基地建设住宅合同的权利义务，乙方同意并接受；乙方需按照甲方与三原告签订的合同履行义务，带资建造，并按照图纸包工、包料、包质量、包工期、包安全；房屋建成后甲方分配乙方楼的首层的全部和顶楼实用面积为150平方米的房屋的使用权及天棚三分之二的使用权；如乙方楼房建到十层以上，除建筑成本外，甲方可分得四成利益，乙方分得六成利益。2018年7月14日，殷少红出具协议书一份，该协议书载明：等到9月3日再无法动工，殷少红自愿放弃合同，所产生费用殷少红负责，与三原告无关，赔偿事宜再议。2018年1月15日，李庆康出具补充协议书一份，该协议书载明：李庆康在2018年春节后马上安排开工，确保2018年12月30号交楼给原告。再查，广州市从化区XXX居民小组出具证明一份，证明涉案的0.8亩集体土地由原告邝武成使用。为查明本案事实，本院于2019年8月9日，前往涉案地点进行了现场勘查，勘查情况如下：1.涉案的土地共分为三块，具有宅基地证的土地上建有两层房屋一栋，毗邻的土地上存在多处圆柱形的坑洞；2.房屋内部散落些许生活用品，房屋前部有建筑材料堆放，土地有平整痕迹。（具体现场情况以勘察照片为准）再查，庭审过程中原告自认收取了100000元的保证金及被告殷少红支付的2000元款项。本院认为，本案为因合作建房产生的纠纷，本案主要涉及以下六方面的问题：一、三原告与三被告之间的合作建房合同的效力问题三原告与三被告之间的合作建房合同属于无效合同，理由如下：1.涉案的合同所载明的共计约900平方米的土地分为三部分，而只有其中一块有宅基地使用证，其余两块的权属及性质原告与被告签订合同时并未明确，且截止一审辩论终结前双方均未提交任何的权属证明及报建和规划手续。2.三原告与三被告的合同名为合作建房，实则是将宅基地建成商品房予以出售牟利，违反了法律对涉案土地的使用的规定，属于违反法律及行政法规的强制性规定的行为。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，三原告与三被告之间的合同为无效合同。二、三原告主张《宅基地建设住宅合同》的解除问题三原告与三被告之间的《宅基地建设住宅合同》属于无效的合同，合同无效则其自始不发生法律效力，亦不存在合同解除的问题。因此，本院对三原告主张的解除其与三被告之间的《宅基地建设住宅合同》合同的诉请，不予支持。三、三原告主张的将邝武成具有使用权的约0.8亩土地上30-40个地基坑洞填平恢复原状的问题1.原告邝炽祥及殷细妹并非该涉案的0.8亩土地的权属人、管理人或使用人，无权向本院主张恢复原状，本院对原告邝炽祥及殷细妹的该项诉请予以驳回。2.邝武成作为居民小组出具证明予以佐证的土地使用权人，在明知涉案土地不能建设商品房及明知该土地并未有权属证明及规划报建手续的情况下仍与被告签订合同，其对《宅基地建设住宅合同》的无效亦存在过错，应承担50%的责任。3.三被告责任的承担问题。从三原告的庭审陈述及被告李庆康和殷少红的陈述中均可以知晓，被告李少东并未参与涉案土地房屋的合同的实际履行，亦未参与将承建的房屋转包给第三人，其只是因与殷少红之间存在民间借贷关系，为使其对殷少红享有的债权得到清偿而签订《宅基地建设住宅合同》，该合同并非其真实意思表示。因此，被告李少东无需承担恢复邝武成具有使用权的约0.8亩土地上30-40个地基坑洞填平的责任，该责任由被告殷少红及李庆康承担。至于殷少红、李庆康与两第三人之间的责任划分，殷少红和李庆康可在向邝武成承担责任后，另行向两第三人主张。四、房屋使用费60000元及2017年7月1日至2018年6月30日的水电费13656.55元的问题截止一审辩论终结前，三原告并未向本院提交证据并不足以证明何人曾租赁其所称的房屋，且提交的证据亦不足以证明承租人具体居住的时间和水电费的产生是何人使用所产生。因此，三原告应承担举证不利的后果。本院对三原告主张的房屋使用费及水电费不予支持。五、铁皮厨房、围墙、厕所、下水道疏通修复、院子内建筑垃圾及房屋二楼卧室的杂物清理问题截止一审辩论终结前，三原告并未向本院提交其与被告签订合同前其主张的铁皮厨房、围墙、厕所及下水道的原状，且提交的证据不足以证明该部分建筑或下水道的损坏为三被告所造成。另，三原告亦无法证明其所诉称的院子内的建筑垃圾及房屋二楼卧室的杂物是何人、何时所造成。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，三原告应承担举证不利的后果。因此，本院对三原告的该项诉请予以驳回。六、鱼塘及被告砍伐土地上的果树造成的损失199000元首先，根据三原告与三被告合同的约定地上的附属物由三原告负责清理，清理完毕后将土地交由被告建设。其次，虽三原告提交了村民小组的证明一份，但该证据不足以证明圆柱形地基坑开挖前涉案土地上的上盖果树或鱼塘的状况。再次，圆柱形地基坑建设开挖前具体是何人砍伐涉案果树及填平鱼塘，均无法证明。因此，三原告应承担举证不利的后果。本院对三原告的该项诉请，予以驳回。第三人邹国通、广州市通顺美景房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告殷少红、李庆康自本判决发生法律效力之日起三十日内将原告邝武成享有使用权的与座落于从化市XXX队，权属证号为XXX号，使用权人为原告邝炽祥的204.3平方米宅基地毗邻的约0.8亩土地上为建房而挖掘出的圆柱形地基坑填平，因填平该部分圆柱形地基坑而产生的费用由原告邝武成承担50%，被告殷少红、李庆康承担50%；二、驳回原告邝炽祥、殷细妹、邝武成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9528.22元，由原告邝炽祥、殷细妹、邝武成负担5828.22元，被告李庆康、殷少红负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛志军人民陪审员  谢胜辉人民陪审员  杨雪花二〇一九年十二月十六日书 记 员  李嘉玮