宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2019）宁0323民初2511号原告：牛某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：曹某，系宁夏恩知律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨某1，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：杨某2，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵某，系宁夏昊德律师事务所律师，一般授权代理。原告牛某与被告杨某1买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依被告杨某1申请，追加杨某2为同案被告，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛某与被告杨某1、杨某2及其委托诉讼代理人赵某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牛某向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告向原告返还宅基地转让款326800元；3.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年10月27日，原被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告将其所有的宁夏回族自治区××县㎡的宅基地（东至绿化带，西至乡村路，北至杨金柱，南至李卫东）以326800元的价格出售给原告。合同签订后，原告分别通过银行转账及现金交付的方式将该326800元款项支付给了被告，随后开始在上述宅基地上修建房屋，但是房屋盖成不久即被盐池县人民政府强制推倒清理，致使原告投资的300000元一夜之间化为乌有，后经政府部门告知，原告才得知其所购买的案涉土地系成种地，并非宅基地，不能改变土地性质修建房屋。原告认为，被告故意隐瞒土地性质给原告非法出售，且即使是宅基地亦禁止向非集体经济组织以外的成员出售，故双方所签合同明显违反法律强制性规定，属于无效合同，因就要求被告返还已支付的326800元购地款未果，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告杨某1辩称，一、原告主张被告杨某1一人返还宅基地转让费326800元不符合客观事实。案涉《房屋买卖协议》虽由原告与被告杨某1签订，但协议中涉及的1500㎡宅基地属于被告杨某1与杨某2共同所有，被告杨某1也是在被告杨某2授权委托的情况下和原告签订的上述协议，而且，协议签订后，被告杨某1将原告支付给其的326800元款项中的196000元交付给了被告杨某2，因此，原告只要求被告杨某1一人返还宅基地转让款无事实依据；二、被告杨某1不应给原告全额返还案涉宅基地转让款。被告杨某1在与原告签订案涉《房屋买卖协议》前，就购买了117000块砖准备自己盖房屋，单价为0.46元/块，运费为0.08元/块，共计花费了63180元，在原被告签订了上述协议后，原告为修建房屋私自挪用了上述砖块。因此，对于该部分砖款，应当在原告现诉请的宅基地转让款中予以扣减；三、原告当时购买案涉宅基地时并非为了盖房居住，而是为了遇到政府征收时获取一定的补偿，原告明知购买农村宅基地不合法，仍然执意购买，其在整个过程中也存在一定的过错，据此亦应自担一部分损失。综上，请求人民法院查明案件事由，依法公正裁决。被告杨某2辩称，原告的诉请无事实及法律依据，请求人民法院依法予以驳回。理由如下：一、本案案由不应是房屋买卖合同纠纷，而应是农村土地承包经营权纠纷。原告与被告杨某1所签订的上述《房屋买卖协议》不能成立，因为签协议时案涉土地上并无房屋，而且土地性质为耕地，该份协议不存在基础事实，鉴于此，原告与被告杨某1又于2016年11月2日签订了《土地承包合同》，但该合同内容实质为转包土地经营权，在该份合同中确认原告给被告支付土地转包费用，而非房屋买卖费用，而且，无论是双方签订的上述哪一份合同均未明确约定改变现有土地的面貌和用途，此后，被告按约给原告交付了转包的土地，原告给被告支付了转包费，据此，双方所签订的上述《土地承包合同》依法成立并实际履行。至于原告未经相关机关批准在案涉土地上垫地基、盖房屋等非法行为与被告无关，事前也未征得被告同意，也非原被告共同行为导致的结果，现原告的非法行为得以纠正，原告应尽快将土地恢复原状。综上，原被告之间的关系应当仅限于土地转包关系，不能扩大为房屋买卖关系。另外，依据相关法律规定，原被告所签订的《土地承包合同》虽未经村委会同意，但已口头报备，且双方系转包而非转让，故只需备案即可，故现只缺补办备案手续，但一般不应就此被认定为无效。二、土地转包并未禁止向本集体以外的村民进行，原告诉请理由不成立。依据相关法律规定，在本集体经济组织的其他成员未主张优先转包权时，被告可以向原告转包其土地的经营权。综上，原被告另签订的上述《土地承包合同》应被认定为合法有效的合同，原告诉请事由缺乏事实依据，于法无据，其诉请主张应予驳回。原告向法庭提交证据为：证据一，《房屋买卖协议》原件及复印件各一份，证明：原告与被告杨某1于2016年10月27日签订《房屋买卖协议》，约定被告杨某1将其所有的宁夏回族自治区××县㎡宅基地出售给原告，同时约定价款为326800元，该款项于协议签订之日一次性付清；证据二，“用地申请”复印件一份，证明：案涉土地系被告杨某1以儿子结婚没房为由，向盐池县国土资源局申请且经过村委会盖章确认，进一步证实原被告买卖的土地系宅基地的事实；证据三，“（2018）宁0323民初1961号民事判决书”复印件一份，证明：被告杨某1的邻居李卫东在其与赵云的农村房屋买卖合同纠纷一案中陈述李卫东家后面杨某1家盖了三次房屋均被拆了，同时结合上述协议确认的四至，其所指的杨某1家的房屋即为案涉宅基地上的房屋，进一步证实被告使用土地时是以宅基地的性质使用，同时证实被告在出售土地时，即明知该土地出售后无法建成房屋的事实。被告杨某2对原告所出示证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但对关联性、合法性及证明目的均有异议，该合同中第一条约定的1500㎡宅基地只是指明案涉土地的方位，不能证实案涉房屋的存在，而且该合同也被2016年11月2日双方另签订的《土地承包合同》所变更；对证据二的三性及证明目的均不予认可；对证据三的真实性及合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可，在被告辩称一栏中并没有得到法院最终审理事实的认定。被告杨某1对原告所出示证据的质证意见与被告杨某2上述意见一致。被告杨某2向法庭提交证据为：证据一，“证明”（加盖宁夏回族自治区××县民委员会公章）原件一份，证明：案涉争议土地系二被告共同从盐池县花马池镇八堡自然村处承包所得的事实；证据二，《土地承包合同》原件一份，证明：2016年10月2日，原告与被告杨某1签订了案涉土地的承包合同，该合同名为土地承包，实为土地转包合同。原告对被告杨某2所出示证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的均有异议，该份证据无法确认与本案的关联性，且原告购买宅基地时，被告给原告出具了“用地申请”来证实土地的性质为宅基地，原告才购买的，至于土地的真实性质，原告不得而知；对证据二的真实性无异议，但对合法性、关联性及证明目的均不予认可，从《房屋买卖协议》的签订到《土地承包合同》的签订，仅相隔5-6天，同一块土地以宅基地的形式出售后又以耕地的性质承包，签《土地承包合同》的目的实质是以合法形式掩盖非法目的，是因为原被告签订了《房屋买卖协议》后，因为土地性质问题导致相关部门阻止原告在案涉土地上建房，因此才另签订了《土地承包合同》，如果该份合同属实，原告在该土地上盖房屋时，被告为何不予阻止？综上，对该组证据不予认可。被告杨某1对被告杨某2所出示两组证据的三性及证明目的均无异议，予以认可，且其并未向法庭提交证据。本院经审理查明：2016年10月27日，原告牛某与被告杨某1签订《房屋买卖协议》，约定被告杨某1自愿将位于盐池县八堡平方一院1500㎡宅基地（东至绿化带，西至乡村路，北至杨金柱，南至李卫东）作价326800元出售给原告。2016年11月2日，原告牛某又与被告杨某1签订《土地承包合同》，约定被告杨某1将位于八堡土地2.7亩（东至绿化带，西至乡村路，北至杨金柱，南至李卫东）承包给原告，承包期为70年，即从2016年10月27日至2086年10月26日，承包费为326800元。另查明，上述争议土地实为案外人宁夏回族自治区××县民集体所有，且该部分土地的性质为成种地，该土地的经营权由作为该集体经济组织成员的被告杨某1和杨某2分别承包，而上述两份合同虽由原告与被告杨某1一人所签订，但双方在签订之前已征得了被告杨某2的同意及口头授权。再查明，被告杨某1自认原告于上述《土地承包合同》签订后给其银行转款280000元，现金付款46000元，以上共计326000元；二被告另共同确认在被告杨某1收取了原告支付的上述326000元后，其自行支配使用了其中的130000元，其余196000元交由被告杨某2支配使用。本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条及第六十三条的相关规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，不得出让、转让其使用权或者出租于非农建设。本案中，原告与被告杨某1虽签订《房屋买卖协议》，但协议所涉及的内容实为位于盐池县八堡平方一院1500㎡宅基地（东至绿化带，西至乡村路，北至杨金柱，南至李卫东）买卖行为，故且不论该土地的性质如何，双方上述买卖土地的行为已明显违反了法律强制性规定，应属于无效协议，故本院对原告第一项诉请主张（确认该协议无效）依法予以认定；对于原告主张全额返还案涉326800元土地转让款的诉请，因原告尚有800元未实际支付，故该800元不存在返还的情形，本院对此不作出处理，而对于其余的326000元，首先，上述协议虽由被告杨某1一人与原告签订，但因协议所涉及的土地部分经营权由被告杨某2承包，被告杨某2亦认可授权被告杨某1签订该协议，且在二被告分别收取了原告支付的案涉土地转让款后，被告杨某2亦实际支配使用了其中一部分，据此，本院认定被告杨某2实质上同为协议一方当事人，对于已收款的返还义务应由二被告共同负担；其次，因原告与被告杨某1签订上述协议时，案涉土地上并不存在任何房屋，据此足以认定双方在完成上述交易过程中均存在明知的过错，现原告协议中拟达成的合同目的因双方违法行为导致客观不能实现，故将该责任全部摊负给二被告显失公平，原告自身亦应当承担一定的损失，综上，本院酌情认定由二被告负担70%的责任，即由二被告共计返还原告土地转让款共计228200元（326000元×70%），另按照上述查明的二被告实际支配款项情况，具体由被告杨某1负责返还其中的91000元【228200元×（130000元÷326000元）】，由被告杨某2负责返还137200元【228200元×（196000元÷326000元）】，对于下剩的30%的损失由原告自行担负。对于被告杨某2庭审中所举证据（土地承包合同）及其答辩意见，本院分析如下：首先，鉴于该份《土地承包合同》签订的时间与上述《房屋买卖协议》间隔不远，且两份合同中所针对的标的同一，只是对所处分的权利进行了变更，本院另参考“原告在占用该土地后违法修建房屋，二被告在明知情形下不予阻拦，甚至放任原告挪用被告杨某1之前置办好的砖块用以施健”这一情形，故本院对原被告另签订的《土地承包合同》是否系双方真实意思表示存疑，被告杨某2仅以“付款时间以及原告单方违法改变土地性质修建房屋”的意见作出抗辩太过牵强，更不能据此排除双方系“以合法形式掩盖非法目的”的情形；其次，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条之规定，在同等条件下，承包方流转土地经营权应优先由本集体经济组织成员受让，流转期限不得超出超过承包期的剩余期限，以及受让方须具备农业经营能力或者资质，针对于此，二被告并未举证证明本集体村民在同等条件下自愿放弃受让案涉土地经营权的情形及原告的农业经营资质，且合同中所约定的流转期限70年明显超过二被告的剩余承包期（耕地最长为30年），另依据中华人民共和国农业部专门针对农村土地经营权流转一事所公布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条、第二十一条之规定，承包方与受让方达成土地经营权流转意向后，承包方应及时向发包方备案，以转让流转的，应事先向发包方提出转让申请，另外，双方所签流转合同亦应在发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。而在本案中，原告与被告杨某1在上述《土地承包合同》签订前后并未向发包方（即案外人宁夏回族自治区××县民委员会）提出申请及备案，上述流转行为完全是在未经相关部门审批核准的情形下直接作出的，且在作出后亦作出未书面报备，故即使双方在签订该合同时表意真实，也因严重违法相关法定程序，从而导致归于无效。综上，本院对于被告杨某2所出示的《土地承包合同》及其答辩意见均依法不予认定。另外，对于被告杨某1辩称的“原告修建房屋挪用其砖块，折价赔偿”的意见，因该部分事由与案涉纠纷缺乏关联性，且双方对于所使用的砖块数量及价款未能达成一致意见，从而导致在本案中直接调解冲抵部分土地转让款亦客观不能，故本院对被告杨某1该部分答辩意见暂不作出认定处理，被告杨某1可另案举证主张；而对于二被告共同辩称“因原告改变土地性质修建房屋给二被告的土地造成相应损失”的意见，因二被告并未就此举证证明，且对于所主张的损失亦未明确赔偿意见，故本院对此暂不做出认定处理，二被告亦可另案举证主张。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条，中华人民共和国农业部公布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条、第二十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、确认原告牛某与被告杨某1所签订的案涉《房屋买卖协议》无效；二、被告杨某1返还原告牛某土地转让款91000元，于本判决生效后二十日内一次性付清；三、被告杨某2返还原告牛某土地转让款137200元，于本判决生效后二十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6202元，因适用简易程序审理减半收取3101元，由原告牛某负担617元，由被告杨某1、杨某2负担2484元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 刘剑锋 二〇一九年十二月十八日书记员 赵芳琴附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《农村土地承包经营权流转管理办法》（2005年1月19日农业部令第47号公布，自2005年3月1日起实行）第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。第二十一条承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。