山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终8926号 上诉人（原审被告）：青岛友林木业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区澎湖岛街86号。 法定代表人：尹树林，经理。 委托诉讼代理人：姜衍丰，山东光浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董鑫鹏，山东光浩律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛庚辰集团有限公司，住所地青岛市黄岛区东岳中路357号。 法定代表人：逄锦萍，总经理。 委托诉讼代理人：管言敏，山东青衡律师事务所律师。 原审被告：尹树林，男，1967年6月6日出生，汉族，住内蒙古扎兰屯市。 委托诉讼代理人：姜衍丰，山东光浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董鑫鹏，山东光浩律师事务所实习律师。 原审第三人：青岛华欧集团股份有限公司，住所地青岛市黄岛区崇明岛东路68号。 法定代表人：张金楼，经理。 委托诉讼代理人：王黎明，山东汉顿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼聪冲，山东汉顿律师事务所实习律师。 上诉人青岛友林木业有限公司因与被上诉人青岛庚辰集团有限公司（以下简称庚辰公司）、原审被告尹树林、原审第三人青岛华欧集团股份有限公司（以下简称华欧公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 青岛友林木业有限公司上诉请求：1.依法撤销青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初824号判决书判决结果的第一项、第二项和第三项;2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、原审法院对上诉人占有使用土地的情况事实认定不清，按照涉案土地全部面积计算土地占有使用费损害了上诉人合法权益。上诉人在与被上诉人签订租赁合同后不久即收到原审第三人华欧公司的通知，第三人制止我公司使用涉案土地，导致我公司并未能对该涉案土地全部实际使用。二、被上诉人对原审第三人制止上诉人使用土地后所产生的占有使用费损失存在过错，应当承担与其过错相应比例的占有使用费损失。上诉人与被上诉人签订合同后不久，即被华欧公司制止使用土地。华欧公司将该情况明确告知了被上诉人，但被上诉人置若罔闻，未采取任何措施。三、原审法院未考虑合同双方对导致租赁合同无效的过错程度，被上诉人对导致合同无效的原因应当承担主要责任，应当在其过错范围内承担其占有使用费损失。四、原审法院认定的土地占有使用费利息计算错误。原审法院认定2015年9月28日至2017年9月27日的土地占有使用费为1242000元。假设上诉人需要以1242000元支付相应利息，也应当从2017年9月28日起计算。但原审法院认定的利息起算时间却从2017年6月20日起算，此时的占有使用费还未达到1242000元，此时以该基数计算属于事实认定错误。五、上诉人与原审被告尹树林为各自独立的法律主体，二者没有业务混同，原审认定二者存在财产混同属于事实认定错误，原审被告尹树林对涉案债务不应承担责任。综上，一审判决认定的部分事实错误，特此提起上诉，恳请贵院撤销原判、发回重审或依法改判。 庚辰公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 华欧公司的答辩意见同被上诉人。 庚辰公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告租赁费1242000元（2015年9月28日至2017年9月27日期间）；2、被告支付原告违约金310500元（1242000元×25%）；3、被告承担本案相关诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年4月29日，第三人华欧公司（合同甲方）、原告庚辰公司（合同乙方）签订《土地租赁合同》。该合同约定：乙方承租甲方位于青岛市黄岛区黄河东路以南、澎湖岛街以西华欧物流工业园（土地证号：黄国用2002字第129号）内面积为47370.3平方米（合71.06亩）的土地；租期15年，自2011年7月29日至2026年7月28日；租金单价以每年34.5元/平方米为基础价，以5年为一时间段，后一时间段的土地租金单价在前一时间段的基础上递增8%；租金交纳以6个月为1个支付期，乙方需在本合同签字生效之日起3个工作日内向甲方支付首期租金817190元，后期租金乙方须在每一支付期的前5个工作日内付清；在租赁期间，乙方不得擅自转租本宗土地给第三方，如若确实需要转租，需向甲方提出书面申请，并征得甲方书面同意后方可转租。 2014年9月28日，原告庚辰公司（合同甲方）、被告友林公司（合同乙方）签订《土地租赁合同》。合同约定：乙方承租甲方位于青岛市黄岛区黄河东路以南、澎湖岛街以西华欧物流工业园（土地证号：黄国用2002字第129号）内面积为15333.34平方米（合23亩）的土地；租赁土地现状：水泥地面6130.25平方米、无任何建筑物（光地）9203.09平方米；租期3年：自2014年9月28日至2017年9月27日；租金单价以每年40.5元/平方米，租金交纳采用预付方式，以12个月为1个支付期向甲方支付租金，双方签订合同后，乙方向甲方交纳定金100000元，然后甲方负责清理地块，且在租赁界线处安置广告牌作为分界线，甲方将场地清理完毕且安放广告牌完毕后，乙方须于2014年10月10日前向甲方支付首期剩余租金521000元；后期租金乙方须在每一支付期的前5个工作日内付清；乙方逾期未能全部支付租金，自逾期之日起30日以内，乙方须每日按应交纳费用的2%支付滞纳金，如逾期超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付年租金25%的违约金。合同签订后，被告于2014年9月29日支付给原告定金100000元，于2014年10月13日支付租赁费200000元。第三人对原告庚辰公司与被告友林公司之间的租赁合同未作追认。 一审另查明，原告庚辰公司与被告友林公司所签订的租赁合同期限已满，被告友林公司也已将该土地交还给原告庚辰公司。 一审再查明，被告友林公司系一人有限责任公司，股东为被告尹树林。 一审法院认为，本案争议的焦点是原告庚辰公司将其从第三人华欧公司租赁的土地部分租赁给被告友林公司的行为是否有效；被告友林公司是否应向原告支付租赁费；被告尹树林是否应当与被告友林公司承担连带责任。结合法庭调查，本院作如下认定： 1、关于原告庚辰公司与被告友林公司租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，原告庚辰公司与第三人华欧公司签订的租赁合同中明确约定“在租赁期间，乙方不得擅自转租本宗土地给第三方，如若确实需要转租，需向甲方提出书面申请，并征得甲方书面同意后方可转租。”原告庚辰公司未经第三人华欧公司书面同意，将案涉土地租赁给被告友林公司使用，第三人华欧公司未对原告的转租行为进行追认，故原告将案涉土地租赁给被告友林公司使用的行为无效，原告与被告之间的租赁合同属无效合同。虽原、被告之间的合同无效，但被告友林公司一直占有使用案涉土地，其应当参照合同约定的租金标准向原告支付租赁土地的占有使用费。又因原、被告双方的租赁合同无效，故在合同中约定的违约条款亦无效，原告依据合同约定的违约条款向被告主张违约金亦丧失了合同依据，故本院对原告主张的违约金，依法不予支持。但被告友林公司实际占用了原告庚辰公司的资金，应当支付占用资金利息，该部分利息应当自原告起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，又因原告曾于2017年6月20日第一次向本院提起诉讼，故该起算期间应当自此时开始计算。综上，参照原、被告之间租赁合同的约定，被告每年应支付的租金为621000元，故被告友林公司应当支付原告2015年9月28日至2017年9月27日的占有使用费为1242000元。 2、被告友林公司系一人有限责任公司，被告尹树林系友林公司唯一股东。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告尹树林仅提交了2016年度的审计报告，用以证明公司财产独立于股东个人的财产，但该审计报告并不能充分体现被告友林公司的公司资产独立于股东个人的资产，且仅仅是一个财务年度的审计报告，被告友林公司未提交其他充分有效的证据证明友林公司的财产独立于股东尹树林的财产，其应当承担举证不能的法律后果，并应当对本案所涉债务与被告友林公司承担连带责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院》第二条规定，判决：一、被告青岛友林木业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告青岛庚辰集团有限公司2015年9月28日至2017年9月27日期间的土地占有使用费1242000元；二、被告青岛友林木业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告青岛庚辰集团有限公司土地占有使用费1242000元的利息（自2017年6月20日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、被告尹树林对本判决第一、二项承担连带清偿责任；四、驳回原告青岛庚辰集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18773元，减半收取9386.5元，保全费5000元，合计14386.5元，由被告青岛友林木业有限公司、尹树林负担11869元，原告青岛庚辰集团有限公司负担2967.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，上诉人提交（2015）黄民初字1178号，2015年5月27日第一次法庭审理笔录复印件一份，证明在庭审中第三人明确告知被上诉人不能擅自转租土地，从时间点往后占用土地费的损失应当由被上诉人承担与其过错相应的部分。被上诉人对该证据的真实性予以认可，对该证明事项不予认可。原审第三人对该证据真实性予以认可，但认为不影响被上诉人转租给上诉人的土地使用费的计算。 一审法院查明的其他事实属实。 本院认为，被上诉人未经华欧公司的书面同意，将涉案土地转租给上诉人，华欧公司未对被上诉人的转租行为进行追认，上诉人与被上诉人之间的租赁合同系无效合同。上诉人一直占有使用涉案土地，应交占有使用费，上诉人主张与被上诉人签订租赁合同后，因原审第三人制止上诉人使用涉案土地，导致上诉人未能全部使用涉案土地，故上诉人不应按照涉案土地的全部面积支付占有使用费，被上诉人应在其过错范围内承担相应的占有使用费损失。上诉人未提供证据予以证明其仅使用部分涉案土地，故对该主张本院不予支持。关于土地占有使用费利息的计算，因被上诉人第一次起诉时间为2017年6月20日，故一审法院的利息起算时间并无不当。上诉人主张的尹树林与上诉人为各自独立的法律主体，二者没有业务混同，尹树林对涉案债务不应承担责任。因上诉人青岛友林木业有限公司系一人有限公司，尹树林系该公司唯一股东，尹树林不能证明青岛友林木业有限公司财产独立于自己的财产，故应当对青岛友林木业有限公司债务承担连带责任。一审判决并无不当，本院予以有维持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15978元，由上诉人青岛友林木业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇一九年十二月十一日 书记员  肖若男