北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22591号原告：郭志强，男，1986年3月13日出生，汉族，住山东省鄄城县闫什镇闫集行政村闫集村253号，身份证号：372929198603136630。委托诉讼代理人：陈鹏，男，1992年1月21日出生，汉族，住湖北省大悟县城关镇小新街37号201号。原告：杜秾，女，1954年11月24日出生，汉族，住北京市朝阳区安华里五区12楼3门202号，身份证号：610121195411240863。原告：陈鹏，男，1992年1月21日出生，汉族，住湖北省大悟县城关镇小新街37号201号，身份证号：420922199201210036。被告：北京诚新市城管道工程有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦808室。法定代表人：崔芹，总经理。委托诉讼代理人：何金轩，男，1962年10月21日出生，汉族，公司员工，住公司宿舍。原告杜秾（以下简称姓名）、原告郭志强（以下简称姓名）、原告陈鹏（以下简称姓名）与被告北京诚新市城管道工程有限公司（以下简称诚新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭志强之委托诉讼代理人陈鹏、杜秾、诚新公司之委托诉讼代理人何金轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭志强、杜秾、陈鹏向本院提出诉讼请求：1.判令诚新公司立即偿还租赁合同项下的房屋押金40000元和半年租金245000元；2.判令诚新公司支付违约金100000元。事实和理由，2017年3月18日，我方与诚新公司签订《北京市房屋租赁协议》，约定诚新公司将其拥有合法使用权的位于北京市朝阳区利泽西园122号楼底商一层（以下简称122房屋）转租给原告，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日。合同签订当日，我方向诚新公司支付房屋押金400000元及半年租金245000元。2017年3月26日，122房屋产权人北京城建某某物业管理有限责任公司（以下简称某某公司）清算组人员拒绝我方使用房屋并于出租房屋处张贴《声明》，内容为：北京市第二中级人民法院已于2016年9月23日终审判决某某公司解散，现公司已经依法成立了清算组，122房屋系某某公司名下房产，现管理权、处置权已归清算组负责，其他任何人、任何单位无权代表公司行使任何权利。我方多次联系诚新公司交付房屋未果，并于2017年12月5日向诚新公司发送了《履约催促声明》，但诚新公司拒收，为维护合法权益，故诉至人民法院。诚新公司辩称，不同意郭志强、杜秾、陈鹏的诉讼请求。合同是有效的，清算组小组没有通知我方，没有告诉我方不能出租，在签订合同时，我方把122房屋、钥匙交付给了郭志强、杜秾、陈鹏。我方与某某公司签订的合同时允许转租的，没有人通知我方不允许郭志强、杜秾、陈鹏进入122房屋，我方以为他们一直在使用122房屋。事实上，122房屋所在楼都在营业，只有122房屋没有营业，我方不清楚具体情况。郭志强、杜秾、陈鹏钥匙把钥匙在6个月内交给我方，我方可以退房租，现在不能退，合同是有效的，对方没有履行合同，是违约方，我方不同意退还押金。本案经审理认定事实如下：2017年3月18日，诚新公司与郭志强、杜秾、陈鹏签订《北京市房屋租赁合同》，约定郭志强、杜秾、陈鹏承租122房屋，建筑面积232.7平方米，房屋所有权人为某某公司，租赁期限为三年，自2017年5月1日至2020年4月30日止，租金490000元/年，租金按半年交付，先付后用，缴费方式为押40000元付六。租赁期内，诚新公司需提前收回122房屋的，应提前60日通知郭志强、杜秾、陈鹏，并按当年租金的100000元支付违约金，郭志强、杜秾、陈鹏提前退租的，应提前60日通知诚新公司，并按当年租金的100000元支付违约金。同日，郭志强、杜秾、陈鹏向诚新公司支付押金40000元、租金245000元。2017年5月27日，诚新公司与郭志强、杜秾、陈鹏签订《补充协议》，双方就2017年3月18日签订的合同，经友好协商一致，达成如下协议：1.在原有合同基础上，2017年5月1日开始计算房租，改为2017年9月9日开始计算房屋。2.原合同内容不变，原合同承租期顺延四个月零9天。另查一，姜敏等人以公司解散纠纷为由向北京市西城区人民法院提起诉讼，请求判令解散某某公司等，该院于2016年4月15日作出（2015）西民（商）初字第某某号民事判决书，判决某某公司解散。后某某公司不服上述民事判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2016年9月23日，该院作出（2016）京02民终某某号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查二，2010年11月30日，北京市朝阳区利泽西园122号楼1层某某号房屋登记在某某公司名下，建筑面积1059平方米。2019年6月6日，本院工作人员对122房屋进行现场勘验。庭审中，诚新公司提交2016年9月3日其与某某公司签订的《北京市房屋租赁合同》（其内容为诚新公司承租某某公司所有的122房屋，租赁用途为商业，租赁期自2016年11月1日至2021年11月30日，共计五年。某某公司应于2016年10月31日将122房屋按约定条件交给给诚新公司。定金90000元整，第一次交租金抵房租，租金366500元/年。第1年为年付，租金366500元/年，第一次应于2016年10月10日前支付，以后为每半年支付一次，半年租金183250元，每年12月1日和6月1日交纳租金，以此类推。诚新公司有权在租赁期内将房屋部分或全部转租、转让或转借给他人，并就受转租、转让或转借他人的行为某某公司同意认可）、照片、声明等证据，以此证明其与某某公司的合同是有效的，某某公司清算组接管了122房屋。杜秾、郭志强、陈鹏表示上述证据与其无关。上述事实，有房屋租赁合同、付款凭证、生效判决书等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点有二，第一、郭志强、杜秾、陈鹏与诚新公司签订的《北京市房屋租赁合同》的效力问题。郭志强、杜秾、陈鹏主张上述合同无效，诚新公司以合同有效抗辩，并提供其与某某公司的《北京市房屋租赁合同》，鉴于生效民事判决一审、二审时间，结合上述租赁合同时间等因素，考虑到某某公司与诚新公司未就上述租赁合同有相关诉讼，本院多方联系相关人员未果，故本院在现有证据下无法认定涉案《北京市房屋租赁合同》的效力；第二、涉案《北京市房屋租赁合同》后续处理问题。假设涉案《北京市房屋租赁合同》有效，鉴于郭志强、杜秾、陈鹏无法使用涉案房屋，诚新公司未能提供涉案房屋以供郭志强、杜秾、陈鹏使用，其应该退还押金、租金，并承担违约责任。假设涉案《北京市房屋租赁合同》无效，郭志强、杜秾、陈鹏审核了相关手续，郭志强、杜秾、陈鹏没有过错，也没有实际使用涉案房屋，诚新公司明显有过错，其应当承担返还押金、租金，并承担违约责任。结合以上两点意见，本院认为诚新公司应该返还郭志强、杜秾、陈鹏押金、租金，并承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京诚新市城管道工程有限公司于本判决生效后七日内退还原告郭志强、原告杜秾、原告陈鹏房屋押金40000元及半年租金245000元；二、被告北京诚新市城管道工程有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告郭志强、原告杜秾、原告陈鹏违约金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7076元，由被告北京诚新市城管道工程有限公司（郭志强、杜秾、陈鹏已交纳，诚新公司于本判决生效后七日内转交给郭志强、杜秾、陈鹏）。公告费260元，由被告北京诚新市城管道工程有限公司（郭志强、杜秾、陈鹏已交纳，诚新公司于本判决生效后七日内转交给郭志强、杜秾、陈鹏）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  欧阳华审判员  李清华审判员  魏慧彪二〇一九年十二月十七日书记员  彭林海