北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12037号原告：赵雪静，女，1981年12月26日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：高士辉，北京市鑫宝律师事务所律师。被告：彭磊，男，1978年11月25日出生，满族，住北京市密云区。公民身份号码×××。被告：北京世博元房地产开发有限公司，住所北京市密云区十里堡镇十里堡村东，统一社会信用代码91110228103015053K。法定代表人：王卫东，董事长。委托诉讼代理人：赵文龙，男，1972年6月7日出生，汉族，公民身份号码×××，任公司办公室主任。原告赵雪静诉被告彭磊、北京世博元房地产开发有限公司（以下简称世博元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵雪静及其委托诉讼代理人高士辉，被告世博元公司的委托诉讼代理人赵文龙，被告彭磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵雪静向本院提出诉讼请求：1.判令彭磊给付赵雪静房屋租金26833元；2.判令彭磊自2017年6月1日起以26833元为基数，按每月百分之三的标准向赵雪静支付违约金至付清之日止；3.诉讼费由彭磊负担。事实及理由：2016年12月9日，赵雪静和彭磊签订《租房协议》，协议主要内容为：甲方（赵雪静）将密云县X小区X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方（彭磊），月租金5000元，租期自2016年12月9日至2017年3月31日，租赁房屋用途为办公；租赁协议到期时，乙方一次性交清全部租金，逾期支付租金，乙方每月需支付违约金全部租金的百分之三。租赁协议到期后，双方经协商，彭磊继续租赁涉案房屋，租金为每月8000元，彭磊续租涉案房屋至2017年5月31日。租赁期间，彭磊只支付2017年4月份的租金8000元，尚欠租金人民币26833元，为维护自身的合法权益，特提起诉讼。赵雪静向本院提交如下证据予以证明：1.《租房协议》；2.《房屋买卖合同》；3.《收据》；4.短信聊天记录。彭磊辩称，我是世博元公司法定代表人王卫东的司机，涉案房屋是世博元公司工程部办公用房；世博元公司将涉案房屋抵押给某公司后，赵雪静从某公司购买了涉案房屋，我作为经办人代表世博元公司跟赵雪静签订了《房屋买卖合同》并办理了相关手续，因世博元公司一时无法腾退涉案房屋，故某公司让我签订了《租房协议》。我是职务行为，我和赵雪静之间没有租房事实，就算租房也是世博元公司租房，故不同意赵雪静的全部诉讼请求。彭磊向本院提交如下证据予以证明：1.世博元公司工程部出具的《证明》；2.世博元公司法定代表人王卫东签字确认的《情况说明》。世博元公司辩称，涉案房屋一直是世博元公司工程部办公用房；世博元公司因借款将涉案房屋抵押给某公司，后某公司将涉案房屋卖给赵雪静，涉案房屋的所有相关手续都是世博元公司法定代表人王卫东授权彭磊办理的，彭磊的行为代表世博元公司，如有责任应由世博元公司承担，跟彭磊个人没有关系，故不同意赵雪静的全部诉讼请求。世博元公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月4日，世博元公司与张某签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以130万元价格出售给张某。张某在购房两个月之后，又将涉案房屋出售给了赵雪静，双方于2016年12月5日签订了《房屋买卖合同》，房屋价款177万元。张某将涉案房屋出售给赵雪静之后，张某协助赵雪静与世博元公司补签了《房屋买卖合同》。2016年12月9日，世博元公司（甲方、卖方）与赵雪静（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、楼房地址，北京市密云区密云县X小区X号房屋，建筑面积128㎡（简装）。二、房屋价款130万元，单价10156元/㎡，办理入住时产生的所有费用包含在房款中（含大市政费，附属设施费，公共维修基金，装修押金，电表押金等相关费用）。三、付款方式，乙方于2016年12月9日向甲方支付房款130万元，收款人同意汇入张某账号。四、交房日期，甲方收到全款当天将钥匙交给乙方，并办理好入住手续，经双方协商同意自合同签订之日起至2017年3月31日止，此房租赁给彭磊使用，每月租金5000元，租赁期内水费、电费、暖气费、物业费用全部由彭磊支付。租赁到期时，乙方有权收回此房自用。五、产权证办理：自合同签订起2年内乙方办理房屋产权证，逾期办理每天支付给乙方总房款的万分之五违约金。六、在办理产权证之前，乙方有权将此房另售他人，甲方无偿负责变更票据、合同及相关手续。七、甲方承诺：1、甲方承诺所售房屋产权归甲方单独所有，无抵押、无债权、无争议、无经济财产纠纷；2、甲方承诺在收到全款三个月内为乙方开具发票，逾期开据发票，自逾期之日起每日向乙方支付违约金房款的千分之二直至开据发票之日止；3、甲方保证此房无一房二卖情况，否则甲方自愿双倍退还已收房款（含定金），并承担相应的法律责任。甲方世博元公司在合同书上盖章，售房经办人彭磊在合同书上签字，乙方赵雪静在合同书上签字。世博元公司在2016年10月4日为原购房人张某出具的购房收据上更改了交款人姓名，将张某更改为赵雪静，并在更改处加盖了世博元公司财务专用章。2016年12月9日，赵雪静（甲方、出租人）与彭磊（乙方，承租人）签订《租房协议》，协议约定：1.甲方赵雪静自愿将位于北京市密云县密云县X小区X号房屋一套出租给乙方使用；2.此房月租金为5000元/月，租期为2016年12月9日至2017年3月31日。乙方应于2016年12月9日采用（季付/半年/年付）付款方式付给甲方，实际以收据为准。室内物品清单：简单装修、空房。3.其他费用（水费/电费/物业费/卫生费/暖气费/网费）乙方负担。水表底数为：卡，电表底数为：卡，天然气表数卡。4.在承租期间：乙方不得破坏或更改房屋的结构和设施，如有损坏均由乙方负责赔偿、修缮并恢复原状（自然磨损除外）。5.租赁房屋用途：办公。6.甲乙双方应当共同遵守约定的租期，如有变化需提前20天告知对方，如遇开发占地等不可预测事件发生，乙方应无条件搬出，甲方按实际租用天数计收房租，乙方如中途退房，房租不予退还。甲方收取乙方租房押金无元（大写），此款在乙方退房时结清各项费用时甲方退还乙方。7.附加条件：租赁协议到期时，乙方一次性交清全部租金，逾期支付租金，乙方需每月需支付违约金全部租金的百分之三。8.此协议一式两份，甲乙双方各持一份，自签订之日起生效，如双方发生纠纷双方协商解决，解决不成任何一方均可向当地人民法院提起诉讼。赵雪静和彭磊分别在《租房协议》的甲方乙方处签名。2017年5月4日至5月27日，赵雪静短信联系彭磊商谈租房及租金支付事宜，彭磊未回复；同年4月6日至6月5日，赵雪静短信联系王某一催促彭磊租金，王某一通过王某建行账户转账给赵雪静8000元。后某公司于2017年5月31日将涉案房屋钥匙交付赵雪静。2019年11月12日，世博元公司工程部出具《证明》，内容为：“密云县X小区X号房屋门脸原是我公司工程部办公用房，2017年5月30日交复（“复”应为“付”）赵雪静使用。”世博元公司工程部在该《证明》加盖公章。出具该《证明》的李某到庭陈述称，其原系世博元公司工程部管理人员，涉案房屋系世博元公司工程部办公用房，工程部在涉案房屋为200多位业主办理入住手续，后赵雪静索要涉案房屋，工程部把办公用品腾退到地下室后把房子交付给赵雪静。2019年11月18日，彭磊提交了世博元公司法定代表人王卫东签字确认的《情况说明》，内容为：“我是世博元公司员工彭磊，职务是王卫东董事长的专职司机。在2016年10月份左右，因公司资金周转，王卫东董事长授权我找某公司王某一将世博元公司位于北京市密云区密云县X小区X号房屋工程部办公室抵押给张某，当时借款是120万元。后来因为公司资金周转困难未能如期还款，之后某公司王某一与张某将密云区密云县X小区X号房屋出售给赵雪静，过后王某一与张某找王卫东补办手续。2016年12月9日，王卫东委托我配合补办卖房手续，王某一与张某和我在公司财务办公室办理手续房款额为130万。王某一与张某私自将此房出售于赵雪静177万元，王某一将补办后的手续交给赵雪静。之后赵雪静要求世博元公司三个月之内腾房，赵雪静要求世博元公司签署租房协议，我是代办人。以上情况属实特此说明。证明人：王卫东。说明人：彭磊。”本院通过电话跟王卫东核实《情况说明》，王卫东称《情况说明》所载内容属实，并称世博元公司因借款将涉案房屋抵押给某公司，但后因无力付息和某公司达成协议，将涉案房屋以130万元价格出售给某公司；涉案房屋系世博元公司工程部办公用房，工程部想继续使用涉案房屋，故王某一让彭磊签订一个《租房协议》，虽说租房但是不要租金；彭磊是受公司指派并代表公司跟对方签订《租房协议》，如果要承担责任应由世博元公司承担。上述事实，有当事人陈述，提交的证据及本院调取的证据等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。企业法人对其工作人员的职务行为的后果承担民事责任。本案中，根据当事人的陈述、赵雪静提交的《房屋买卖合同》及世博元公司法定代表人王卫东签字确认的《情况说明》等，可以认定彭磊系世博元公司工作人员且赵雪静明知该事实；根据世博元公司的陈述、世博元公司工程部出具的《证明》和王卫东签字确认的《情况说明》可以认定涉案房屋系世博元公司工程部办公用房；2016年12月9日，彭磊作为世博元公司的售房经办人与赵雪静就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，同时又作为承租人与赵雪静签订《租房协议》，租赁涉案房屋用于办公用途，且赵雪静和彭磊均认可在王某一和张某事先拟定的《房屋买卖合同》和《租房协议》签字，故可以认定彭磊租赁涉案房屋系用于世博元公司办公用房，综上，彭磊作为世博元公司工作人员，其虽以个人名义与赵雪静签订《租房协议》，但赵雪静明知涉案房屋原系世博元公司所有，彭磊系世博元公司工作人员及彭磊租用涉案房屋用于世博元公司办公用房的事实，故可以认定彭磊与赵雪静签订《租房协议》的行为系职务行为，相应的民事责任应由世博元公司承担。彭磊代表世博元公司与赵雪静签订的《租房协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。世博元公司在租赁期限内未向赵雪静支付租金，其应当向赵雪静支付《租房协议》约定的租赁期间内的租金18833元；赵雪静主张彭磊和其约定在租赁期届满后继续租用涉案房屋且租金涨到每月8000元及彭磊已支付2017年4月份租金8000元，彭磊认可世博元公司在2017年4月份通过某公司的王某一支付给赵雪静8000元租金，故本院认定世博元公司在租赁期届满后继续租用涉案房屋的租金为每月8000元且世博元公司已支付2017年4月份租金8000元；赵雪静主张其拿到钥匙并实际占有涉案房屋实际为2019年5月31日，彭磊和世博元公司对此未提出异议，世博元公司工程部出具的《证明》载明其于2017年5月30日将涉案房屋交付赵雪静使用，故本院认定世博元公司和赵雪静的租赁期限于2017年5月31日届满，故世博元公司应向赵雪静支付2017年5月份租金8000元；赵雪静主张根据《租房协议》第七条约定承租方逾期支付租金的每月需按照全部租金百分之三的标准支付违约金，彭磊和世博元公司对此未提出异议，故世博元公司应当自2017年6月1日起以26833元为基数，按照每月百分之三的标准向赵雪静支付违约金至付清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告北京世博元房地产开发有限公司给付原告赵雪静房屋租金人民币二万六千八百三十三元；二、本判决生效之日起七日内，被告北京世博元房地产开发有限公司以二万六千八百三十三元为基数自二〇一七年六月一日起按照每月百分之三的标准向原告赵雪静支付违约金至付清之日止；三、驳回原告赵雪静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百三十五元（原告赵雪静已预交），由被告北京世博元房地产开发有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴学波二〇一九年十二月六日书记员  杨聪哲