广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2890号原告：广州市番禺区陆发商场有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙头街西环路622号。法定代表人：苏展华，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾喜燕，广东金本色律师事务所律师。被告：吴锡强，男，1970年2月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告广州市番禺区陆发商场有限公司（以下简称陆发公司）与被告吴锡强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆发公司的委托诉讼代理人梁子铭，被告吴锡强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆发公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原告与被告双方于2017年6月1日签订的《租赁合同》；2.原告没收被告已交付的租赁保证金5566元；3.被告立即交还租赁物给原告管业；4.被告支付租金52318元，延迟支付租金的违约金444073.41元（暂计至2019年1月31日止）；5.被告向原告支付自解除合同之日起至交还租赁物之日止的场地占用费（按原租赁合同约定的租金标准自2019年2月1日起算）；6.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年6月1日签订了《租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于广州市番禺区沙头街西环路622号l街8号、10号商铺作为餐厅使用，上述物业租赁期自2017年6月1日至2019年5月31日。该合同约定被告应于每月1-5日支付当月租金及相关费用，还约定了若被告不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的3%向原告支付违约金，逾期超过30天作违约处理，原告有权终止合同收回该商铺，并留置该商铺内的财物及对该财物进行处理，被告所交保证金不得退回。合同签订后，原告依约将上述物业交付给被告经营使用。自2017年8月开始，被告未按期支付租金等相关费用，截至2019年1月31日前，共计拖欠租金64011.2元。经原告多次催收，未果。原告认为，双方签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反国家法律法规禁止性规定，双方均应严格恪守该合同约定的各项义务。被告拖欠租金及相关费用的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，现被告拖欠租金长达18个月，已达到合同约定的解除合同的条件。请求法院查明事实并支持原告的全部诉讼请求。被告吴锡强辩称，不同意原告的诉讼请求，被告当时只是拖欠一个月的租金，原告就停了水电，导致被告至今都没有恢复水电。原告在2018年1月已经停了被告两年水电，故没有水电费的发生，租金也不应当由被告支付。双方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院经组织当事人质证，认定本案事实如下：涉案商铺位于广州市番禺区沙头街西环路622号1街8号、10号，权属人登记为陆发公司。2017年6月1日，陆发公司（甲方，出租人）与吴锡强（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方，建筑面积共129.12平方米，租赁期间，该商铺只能用作餐厅使用；租赁期限自2017年6月1日起至2019年5月31日止，2017年6月1日至2018年5月31日的月租金2783元，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金3061元；乙方每月租金必须在当月的1-5日前缴纳；签订本合同时，乙方须向甲方缴纳保证金5566元，合同期满乙方付清各项费用及退还按金收据后十日内甲方将保证金如数退回给乙方，保证金不计利息；乙方不按时交付租金的，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的3%支付违约金，逾期超过30天作违约处理，甲方有权终止合同收回商铺，铺内财物归甲方所有，作补偿所欠租金及一切费用，乙方所交保证金不得退回；甲方不按时交付出租商铺给乙方使用时，应按实际交付使用时间计算租金，逾期一个月以上作违约处理，乙方有权解除合同，甲方必须将保证金双倍返还给乙方；租赁期间，乙方必须负责该铺位的一切费用；租赁期满，乙方必须在十天内将拆除的砖墙、楼梯物品重新维修好，恢复原貌，交回给甲方；本合同在租赁期限届满前三十天内，双方如愿意延长租赁期，应重新协商签订合同；等等。陆发公司与吴锡强或其亲属还就其他商铺一起签订了租赁合同，其中1街4号、6号商铺与涉案商铺打通作为餐厅使用，部分商铺作为仓库使用，部分商铺作为办公使用。吴锡强就上述商铺一并向陆发公司支付租金及其他相关费用。陆发公司最后一次向吴锡强出具租金发票时间为2017年8月31日，载明收取吴锡强支付承租的所有铺位（含涉案商铺）的租金共17280元。此后，吴锡强未再支付租金。2018年6月8日，陆发公司委托广东金本色律师事务所向吴锡强寄送《律师函》，要求吴锡强支付上述所有商铺自2017年8月至2018年6月5日的租金，并告知吴锡强拖欠支付租金等费用的行为已构成违约，要求吴锡强于2018年6月19日前支付欠缴的租金、水电费、垃圾费、违约金等费用。2018年7月19日，陆发公司在涉案商铺现场张贴《催缴租金通知书》，告知吴锡强：就吴锡强所租赁的所有商铺，租赁期限自2017年7月1日至2019年5月31日，吴锡强自2017年8月开始未按期支付租金、水电费等费用，陆发公司已委托广东金本色律师事务所于2018年6月8日发出律师函要求吴锡强支付上述费用，为维护双方合作关系，要求吴锡强自收到本通知书之日起30日内缴清所欠租金及相关费用，逾期仍未支付的，陆发公司将采取停水停电措施并追究吴锡强的相关法律责任。根据陆发公司提供的收款收据及自制的《吴锡强2017年8月-2019年1月欠租金、水电垃圾费情况表》显示，吴锡强已支付了2017年12月之前的水电费、垃圾费等费用，2018年1月的电费未支付，2018年2月至2018年9月的水电费、垃圾费未支付，2018年10月后未产生水电费，仅有垃圾费未支付。其自制的《2018年2月-2019年1月水电费垫付明细表》显示1街4号、6号、8号、10号、16号、18、号、20号铺于2018年9月30日前均有水电费的发生，其中用于餐厅经营的水电费自2018年4月开始已经大福减少。双方确认吴锡强自2015年已经承租涉案租赁物，缴纳了保证金5566元，该合同于2017年5月期满后，双方续签了本租赁合同，之前的租赁保证金转为本租赁合同的保证金。庭审中，吴锡强主张陆发公司自2018年1月开始停水停电，导致其无法使用商铺，其后所产生的费用是因为8号商铺部分给陆发公司保安使用所产生，就上述主张，吴锡强未提交任何证据。陆发公司否认吴锡强主张，但自认于2018年10月份开始停水停电，且认为在停水停电之前已告知吴锡强，吴锡强怠于履行自身义务而导致被停水停电。对于涉案商铺内存放的财产，吴锡强自认铺内存放大量财产尚未搬走。对于陆发公司主张的逾期支付租金的违约金，吴锡强认为违约金过高，请求予以调低。本院认为，陆发公司与吴锡强就涉案商铺签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，当事人应当遵照执行。根据合同约定，承租人未支付租金超过30日的，出租人可以解除合同。吴锡强自2017年8月开始未支付租金，故陆发公司提起诉讼要求解除合同符合合同约定。吴锡强于2019年5月11日签收本案起诉状等材料，陆发公司要求解除合同的意思于该日已通知到达吴锡强，故确认双方合同于2019年5月11日已解除。吴锡强超过30日未支付租金，已构成根本违约，陆发公司依约要求没收保证金5566元，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，吴锡强应将上述租赁物返还给陆发公司。现吴锡强自认租赁物业内仍存放大量财产，吴锡强应及时腾空商铺交还给陆发公司。吴锡强主张陆发公司自2018年1月开始停水停电，但陆发公司提供的证据显示，吴锡强承租的用于餐厅经营及办公的商铺于2018年10月前仍有水电费产生，吴锡强未能提供相反证据予以反驳，应当承担举证不能的责任，故对吴锡强上述主张不予采纳。陆发公司主张自2018年10月对涉案商铺开始停水停电，其中，陆发公司于2018年7月19日张贴的《催缴租金通知书》显示有告知吴锡强在收到本通知书之日起30日内未缴清费用的将采取停水停电措施，吴锡强欠费情况表也显示自2018年10月开始未再产生水电费，上述证据相互印证，可以证明陆发公司于2018年10月才对涉案商铺停水停电，故本院依法采纳陆发公司的该项主张。吴锡强自2017年8月开始未按时支付租金，至2018年10月被停水停电之前，吴锡强应当依约支付该期间的租金40074元（2783元×10个月+3061元×4个月）。合同未约定陆发公司在吴锡强不支付租金时可以采取停水停电的措施，但从商铺发生的水电费来看，在陆发公司停水停电之前，用于餐厅的商铺已经没有正常经营，且陆发公司在2018年6月、7月多次书面催缴后，已明确告知不履行义务将要采取停水停电的措施，吴锡强仍怠于履行义务，故陆发公司上述停水停电措施在合理范围内，吴锡强抗辩称因陆发公司停水停电而无法使用涉案商铺无需支付租金的理由不成立，本院不予采纳，吴锡强应当支付2018年10月至合同解除日2019年5月11日的租金22513元（3061元×7个月+3061元/31天×11天）。吴锡强上述共需支付的租金为62587元。吴锡强逾期未支付租金，应当支付相应的违约金。因合同约定逾期支付租金的自每月6日起以拖欠租金为本金按照每日3%支付违约金，该违约金过分高于陆发公司实际损失，且本院已支持陆发公司关于没收保证金的主张，对陆发公司的损失已作相应弥补，故吴锡强请求本院予以调低，符合法律规定，本院依法调整上述违约金为自每月6日起以拖欠的租金为本金，按照年利率6%的标准支付违约金至实际清偿之日。吴锡强自认商铺内仍存放餐饮设备，故未能及时交还涉案商铺给陆发公司的原因在于吴锡强，其应当支付占有使用费。陆发公司主张参照合同约定的月租金标准3061元要求吴锡强支付占有使用费至实际返还商铺之日，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市番禺区陆发商场有限公司与被告吴锡强于2017年6月1日就广州市番禺区沙头街西环路622号1街8号、10号商铺2间签订的《租赁合同》于2019年5月11日解除；二、被告吴锡强缴纳的保证金5566元归原告广州市番禺区陆发商场有限公司所有；三、被告吴锡强应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空上述商铺交予原告广州市番禺区陆发商场有限公司管业；四、被告吴锡强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区陆发商场有限公司支付2017年8月1日至2019年5月11日的租金62587元及违约金（以当月拖欠租金为本金，按照年利率6%的标准，自每月6日起计算违约金至实际清偿之日）；五、被告吴锡强应于本判决发生法律效力之日十日内向原告广州市番禺区陆发商场有限公司支付自合同解除之日起至商铺实际交还之日的占有使用费（按照每月3061元的标准支付）；六、驳回原告广州市番禺区陆发商场有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8936元，由原告广州市番禺区陆发商场有限公司承担4912元，被告吴锡强承担4024元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  黄国标人民陪审员  陈维德二〇一九年十二月二十日书 记 员  陈 冬