北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15068号原告（反诉被告）：赵红英，女，1969年12月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张博远，北京张春月律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏学玉，北京张春月律师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘士建，男，1969年6月17日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）赵红英与被告（反诉原告）刘士建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵红英及其委托诉讼代理人张博远、魏学玉，被告（反诉原告）刘士建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵红英向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付租金10000元；2．判令被告向原告支付违约金3000元；3．判令被告向原告支付房屋占用费，自2019年5月1日起至停止占用之日止；4．判令被告向原告支付电费（以实际发生为准）；5．诉讼费由被告承担。本案审理中，赵红英将诉讼请求变更为：1．判令被告向原告支付2018年11月至2019年4月30日合同期内的房屋占有使用费9500元；2．判令被告向原告支付2019年5月1日至2019年11月23日的占用费11667元（7个月）；3．判令被告支付自2019年9月到原告起诉之日欠付电费8224．8元（1．2元/度乘以6854度）；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年5月1日签订《出租协议》，约定原告将昌平区X镇X村X号内X饭店出租给被告，双方约定每年租金两万元整，分两次支付，每次一万元整。被告只支付了第一次租金，剩余一万元租金至今未予支付，并且合同到期后，被告将房屋拖欠至今，因此产生了房屋占用费和欠缴电费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）刘士建辩称：1．欠付租金9500元我认可。2．占用费计算金额认可，但是是原告扣押我的东西，不是我占用。3．电表是2018年7月新换的，换新后数字是0，电费我交到了2019年4月30日。最后一次交电费是2019年4月30日当天，原告到我家要的，我爱人给了245元，但是没有相应的证据了，原来有一个记账本，在房屋里放着，现在找不到了。2019年5月1日之后，只有一个冰箱插着电，功率没有多大，用不了那么多电。而且冰箱也没有一直通电，因为2019年11月23日交接的时候里面的食材都坏了。2019年4月份也是只有一个冰箱用电，一个月就242元。被告（反诉原告）刘士建向本院提出反诉请求：1．判令赵红英赔偿反诉原告装修损失42000元；2．判令赵红英返还厨房设备或折价20000元；3．诉讼费由反诉被告承担。本案审理中，刘士建将第2项反诉请求变更为：请求判令赵红英赔偿扣押设备期间的食材损失5600元。事实与理由如下：我与赵红英房屋租赁合同纠纷一案，我对租赁的房屋进行了装修，花费了42000元，现合同到期，双方没有续签，装修利益附在房屋上，该笔费用应由赵红英承担。另，赵红英扣押我设备期间，导致我存在冰箱内的食材腐烂损坏，该部分损失应由赵红英赔偿。原告（反诉被告）赵红英对于被告（反诉原告）刘士建的反诉答辩称：不同意反诉请求。1．装修损失不同意赔偿。首先，装修金额不认可，装修部分的所剩残值几乎为零。根据合同无效双方返还的原则，刘士建也存在过错，即便赔偿也不应该全额返还。2．食材损失的真实性不认可，食材损坏的原因是被告冰箱自身问题产生，不是我方恶意断电造成，刘士建应当承担举证责任。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，赵红英（甲方、出租方）与刘士建（乙方、承租方）签订《出租协议》，主要约定：甲方将其昌平X镇X村村北X路东的X饭店出租给乙方，具体面积两个大厅加整个厨房外加单间2间卧室1间，出租给乙方使用；甲方每年收乙方租金贰万，乙方在不损坏甲方房屋及设备外可以随意装修调整，装修后干几年都可以，甲方不涨房租；租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日终止；租金每年贰万元，租金先付半年壹万元，先付后用，余下壹万元在开张日起的第六个月底付清后再用；使用甲方的设备，有损坏甲方设备应予以修补或赔偿；甲方用水泵供应餐馆用水，如大队以后收取任何费用，由乙方支付，电费每度1．2元；税费由乙方支付；甲方提供设备需列清单，双方签字；乙方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如乙方造成甲方房屋受损和邻居利益受损所产生的后果及费用以及其他法律责任全部由乙方承担；如出现食物中毒现象，由乙方负全部责任；甲乙双方任何一方在租赁期内解约，必须提前一个月通知对方，如果其中一方违约，需要支付3000元违约金，如果甲方违约，退还余下租金。庭审中，双方均认可，双方自2018年4月即口头协商了出租协议，2018年4月10日赵红英就将房屋交付于刘士建。2018年5月1日，双方补签了上述《出租协议》，刘士建支付了租金半年租金1万元。交付后，刘士建还对房屋进行了墙壁刮腻子刷白、铺地砖、吊顶、更换了灯具等装修。庭审中，刘士建称其装修支出4．2万元，其提交了《装修协议》和《收条》。赵红英对《装修协议》和《收条》的真实性不予认可。2019年3月，刘士建决定不再经营饭店。2019年5月1日，刘士建与赵红英就将饭店另租他人一事进行协商，但最终未能达成一致。2019年5月1日晚，刘士建围绕拉走设备腾退房屋一事与赵红英协商，但亦未达成一致，但刘士建将房屋钥匙1把交给了赵红英。庭审中，刘士建称2019年5月1日赵红英不同意拉走设备，5月1日之后就没有再找过赵红英拉东西了。为证明其主张，刘士建申请证人尹某出庭作证，尹某陈述称：“2019年有一次刘士建说饭馆不弄了，让我去拉东西，我去了之后门从里面反锁了，刘士建拿钥匙开不开门，当时原告也在，我就跟原告说里面有一个电风扇是我的，后来被告刘士建媳妇和原告吵起来，吵啥记不住了，然后我们就走了。”赵红英则表示并非不同意刘士建拉走东西，而是2019年5月1日本来协商的设备留给接手的下家使用，但是最后没能协商成，而且双方发生争执后也是晚上了，并非故意扣留设备。本案审理中，2019年11月23日，双方对厨房设备进行了交接，刘士建拉走了其厨房设备，腾空了房屋。另查，2018年9月，租赁的房屋内安装了单独的新电表，截至2019年10月15日电表读数为6854度。赵红英称刘士建自新电表安装后就未交纳电费，欠电费共计8224．8元。刘士建表示，其2019年4月30日之前的电费都已经现金交纳，2019年5月1日之后仅有一个冰箱，不可能耗用这么多电。证人尹某陈述称，2019年春节后在店内喝茶时见过桌上一张纸条，当时刘士建告知是电费条。赵红英对证人陈述不予认可，称虽然向刘士建催收过电费，但自更换新电表后刘士建一直未交纳。刘士建还称其冰箱内存有菜品现因冰箱断电而腐坏，赵红英对此不予认可，称并未断电。本案中，因刘士建反诉主张赔偿装修损失，故本院向刘士建释明，是否就案涉房屋装饰装修的残值进行评估，刘士建明确表示不申请评估，同意由法院判定。再查，赵红英自认案涉房屋并非宅基地上的民宅，而是建造在租赁集体土地上房屋，没有相关建设规划许可手续。赵红英亦自认曾向刘士建借款500元，同意在欠付租金中抵扣。上述事实，有《出租协议》、电表计数照片、装修情况照片以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方《出租协议》应认定为无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。赵红英主张刘士建支付2018年11月1日至2019年4月30日的使用费9500元（抵消500元债务），刘士建认可，本院对此不持异议。本案中，双方的争议焦点有三个，一是赵红英主张的2019年5月1日至2019年11月23日的占有使用费问题；二是赵红英主张的电费支付问题；三是刘士建反诉主张的赔偿装修损失。对于上述焦点，本院分析认定如下。一、刘士建应支付2019年5月1日至2019年11月23日的占有使用费，但使用费计算标准本院参照约定租金及过错程度酌情确定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，双方均认可2019年5月1日曾就房屋是否转给他人进行过协商，但未能达成一致。刘士建主张欲拉走设备，但赵红英阻止；赵红英则称并未阻止，是因为就转租他人的事项没有协商成。证人尹某则陈述当日双方发生争吵，但争吵内容记不清了。刘士建亦自认2019年5月1日之后未再主张过拉回设备。故对于刘士建辩称的2019年5月1日之后占有房屋是因为赵红英不同意拉走的观点，依据不足，本院不予采信。房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占有使用费的，一般应予支持。对于房屋占有使用费的标准，应当参照合同约定的标准，并综合考虑房屋是否具备正常使用条件以及合同无效双方各自的过错程度。本案中，双方2019年5月1日协商未成且发生争执之后，刘士建移交了钥匙，虽未腾空，但涉案房屋已经不再经营，故综合该情况以及双方对合同无效的过错，本院酌定刘士建支付2019年5月1日至2019年11月23日的占有使用费6766元（按照双方约定租金标准的60%计算）。赵红英主张过高的部分，本院不予支持。二、刘士建应支付电费8224．8元赵红英主张刘士建应支付2018年9月电表更换后至2019年10月产生的电费8224．8元，刘士建主张已经交纳至2019年4月30日，刘士建应就其已经交纳电费的事实承担举证责任，但其并未提交相应证据予以证明，故本院对其抗辩无法采信。三、赵红英应按照其过错程度赔偿刘士建装修损失本案中，赵红英作为出租人将不具有建设工程规划许可的房屋出租给刘士建，赵红英对《出租协议》的无效存在较大过错，应对承租方的装修损失承担主要责任；刘士建作为承租人未对案涉房屋的情况进行审慎审查，亦存在一定过错，对于自身的损失亦应承担一定的责任。关于责任比例，本院根据双方的过错大小，酌情确定赵红英对《出租协议》无效造成的损失承担70%的责任，刘士建承担30%的责任。本案中，双方均认可刘士建对房屋进行了装修。对装饰装修残值，经本院释明后刘士建表示不申请评估，故本院综合现有证据、房屋面积。装修内容等情况酌情确定装修残值为15000元。按照上述责任比例，赵红英应赔偿刘士建装修残值损失10500元。关于刘士建主张食材损失，刘士建未提交充分证据，也未能举证证明系赵红英造成，即使存在该项损失，因刘士建自认2019年3月即不再经营饭店，对于生鲜食材按常理应及时处理避免损失。故对于刘士建要求赵红英赔偿该项损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘士建于本判决生效之日起十日内支付赵红英2018年11月1日至2019年4月30日的房屋占有使用费9500元，2019年5月1日至2019年11月23日的房屋占有使用费6766元以及电费8224．8元，以上共计24490．8元；二、赵红英于本判决生效之日起十日内赔偿刘士建装修损失10500元；三、驳回赵红英的其他诉讼请求；四、驳回刘士建的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费535元，由赵红英负担122元，已交纳；由刘士建负担413元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费495元，由刘士建负担463元，已交纳，由赵红英负担32元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李国栋人民陪审员  陈英方人民陪审员  唐东彪二〇一九年十二月十三日书 记 员  郑蝶宜