抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0402民初2318号原告王青海，男，1980年5月15日出生，满族，住抚顺市顺城区。委托代理人郭艳玲，辽宁启运律师事务所律师。被告抚顺矿业集团有限责任公司北方工贸分公司，住所地：抚顺市新抚区东富平路5—7号楼。负责人齐广财，该公司总经理。委托代理人戴广义，该公司工作人员。委托代理人雷洋，该公司工作人员。原告王青海与被告抚顺矿业集团有限责任公司北方工贸分公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后,由审判员路爽独任审判,公开开庭进行了审理。原告王青海及其委托代理人郭艳玲、被告抚顺矿业集团有限责任公司北方工贸分公司委托代理人戴广义、雷洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原告王青海与被告抚顺矿业集团有限责任公司北方工贸分公司于2016年1月4日签订了“由原告购买被告所有的位于新抚区办公楼房，面积为1100.94平方米，总价格为11，356,196.1元的《房屋买卖意向协议书》一份，原告于2015年12月30日向被告支付的购房预付款100万元整，但被告迟迟未办理挂牌上市交易的招投标程序，原告在付款的半年后的2016年年中（具体不详），为促使意向协议能尽快订立成正式协议，曾专程找到被告询问何时签订正式合同，什么时候挂牌，被告答复，现在还缺少文件材料，还不具备挂牌条件，后于2016年年终被告在既未通知原告，原告又未到现场的情况下，被告单方面进行了挂牌招标，为此，被告剥夺了原告人的投标权利，使原告不能及时，适当地按意向书的规定，如期签订房屋购买正式协议书，也未得到应购买的房屋，几年来未得到该房屋的使用权更谈不到其效益，原告并搭进去了100万元的购房预付款，经多次协商未果，现诉讼至人民法院，请求人民法院，根据事实和法律，依法判令被告立即无条件的返还原告己交付的购房预付款100万元整，并承担本金的利息损失，承担案件诉讼费，以维护法律的正确实施及原告人的合法权益。被告辩称：一、原告陈述与事实不符。1、挂牌招标时间严重不符，答辩人与原告于2016年1月4日签订《房屋买卖意向协议书》后，由于该房屋属国有资产，必须按照国家相关规定走挂牌合法交易程序。所以，答辩人立即向有关部门咨询挂牌流程，并积极准备挂牌所需必要资料。经过努力，案涉房屋于2016年5月11日在大连唯一一家具有中央、省、地方三个资质国有产权交易平台的大连产权交易所挂牌竞拍，挂牌价格即为答辩人与原告签订《房屋买卖意向协议书》中约定的1135.62万元，这足以证明答辩人完全遵守了诺言，履行了双方在《房屋买卖意向协议书》中约定的义务。2、原告诉称案涉房屋挂牌竞拍时答辩人没有通知原告有悖于事实。答辩人于2016年5月11日在大连产权交易所挂牌后立即与原告联系，但始终无法联系到原告本人，后得知因另案正在潜逃，案涉房屋挂牌已在2016年5月11日在《辽宁日报》刊发了公告。答辩人尽到了告知的义务，这足以证明答辩人挂牌拍卖案涉房屋原告是知情的。二、双方签订的《房屋买卖意向协议书》当事人均为具有相应民事行为能力的适格法律主体，协议书的签订是当事人真实意思表示，不违反法律或社会公共利益，标的确定且可能。该《房屋买卖意向协议书》对买卖关系的主体、标的、价款、履行期限、付款方式、违约责任等做了明确约定，已经具备了房屋买卖合同的构成要件，是有效的房屋买卖合同。三、原告诉请主张返还的购房款100万元实为定金，原告违约自动转为罚金，不存在退还情形。四、原告主张的利息损失没有事实依据。利息是基于本金存在的基础上的，本案原告先期支付的100万元为定金，并不是本金。现原告违约，按照定金罚则原告事先交付的100万元自动转为罚金，无权要求答辩人支付利息。被告涉诉房屋在大连产权交易所挂牌时间为1年，在此期间原告均可参与竞拍。由于原告一直未摘牌使得房屋空置了三年，直到2019年2月1日我们才以40万元/年的价格将该房屋出租。经审理查明:2016年1月4日，原告王青海（乙方、买方）与被告抚顺矿业集团有限责任公司北方工贸分公司签订《房屋买卖意向协议书》，内容为：经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，为能够达成位于新抚区号办公楼房”(以下简称“该房屋”)买卖，特签订如下协议：一、基本情况：该房屋共分三层，建筑面积为1100.94平方米，房屋产权证、土地证齐全。二、出售价款：经双方协商达成一致，该房屋单价为人民币10315元/m2，总价款为11356196.1元(大写：壹仟壹佰叁拾伍万陆仟壹佰玖拾陆元壹角)三、付款方式及期限：本协议签订前，乙方必须向甲方支付定金人民币100万元(大写：壹佰万元整)，该定金在正式买卖合同签订后，作为该房屋总价款的前期支付。双方签订该房屋正式买卖合同30日内，乙方将该房屋剩余价款人民币10356196.1元(大写：壹仟零叁拾伍万陆仟壹佰玖拾陆元壹角)付清。四、逾期付款的违约责任：乙方如未按本意向协议书约定的时间付款，自本意向协议书约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，本意向协议书继续履行。否则视同乙方放弃买受权，本次交易就此停止，甲方不退还定金。五、其它约定：1、甲乙双方按照国家规定各自承担在办理该房屋过户手续中产生的税费。2、该房屋所有真实情况，甲乙双方都已清楚明确，风险预见。3、双方在履行本意向协议书过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成向当地人民法院提起诉讼。六、特别约定：1、该房屋为国有资产，买卖程序严格按照国家相关规定执行。如在挂牌期间，出现第三方及以上单位(或个人)购买，为保证国有资产的利益最大化，甲方有权通过竞拍按最高价格出售。2、如乙方因挂牌竞拍未获得该房屋购买权，双方签订的本意向协议废止，甲方全额退还乙方缴纳的保证金100万元(甲方不承担该保证金产生的利息)。2015年12月30日，原告通过辽阳银行向被告转账人民币100万元。该涉诉房屋由辽宁国友大正资产评估有限公司评估（辽宁国大评报字【2016】第001号），评估价值为人民币1135.62万元，该评估结果经辽宁省人民政府国有资产监督管理委员会备案。2016年5月11日，涉诉抚顺市西七路西一街房地产大连市、地方三个资质国有产权交易平台大连产权交易所挂牌并在大连产权交易官方网站及辽宁日报上对该房产转让进行了公告。该公告期为20个工作日，截至2016年6月7日公告到期，未征集到符合条件的意向受让方。按照公告约定，未成交标的不变更挂牌条件，按照5个工作日为一个周期延长挂牌，项目延牌期间仍未征集到符合条件的意向受让方并终止挂牌。另查明，抚顺矿业集团有限责任公司是国有控股有限责任公司，被告抚顺矿业集团有限责任公司北方工贸分公司、抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司、抚顺矿业集团有限责任公司物资供应分公司系抚顺矿业集团有限责任公司的分公司。涉诉坐落于抚顺市新抚区西一街房屋于2016年5月11日于大连产权交易所挂牌时转让方为抚顺矿业集团有限责任公司物资供应分公司，产权登记权利人为抚顺矿务局供应处。现该房屋（不动产单元号210402009202GB01181F00010013）登记房屋权利人系抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司。本院所确认的上述事实,有大连产权交易所公告情况函、公告、辽宁日报、产权证明、房屋买卖意向协议书、银行交易回单、询问笔录及原、被告陈述等证据在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查,可以采信。本院认为:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。定金是一种金钱担保方式，以担保作为其根本性质，不具备担保性质不构成定金，不能适用定金罚则。原被告签订的《房屋买卖意向协议书》关于原告交付的100万于该意向协议书第三条付款方式及期限、第四条逾期付款的违约责任中均表述为“定金”，于第六条特别约定中表述为“保证金”。该意向协议书第四条逾期付款的违约责任中约定“乙方如未按本意向协议书约定的时间付款…本次交易就此停止，甲方不退还定金”，于第六条特别约定“如乙方因挂牌竞拍未获得该房屋购买权，双方签订的本意向协议废止，甲方全额退还乙方缴纳的保证金100万元”。原、被告签署的意向协议书中关于该100万元约定不明，且无法律关于“定金”双向担保的性质，不应认定为“定金”。从广义上讲，意向书是指合同双方在缔结正式协议前就协商程序本身或就未来合同的内容所达成的各种约定，意向书本身具有保留性。本案涉诉标的物系国有资产，其交易应当遵守国家法律法规和政策规定，产权单位不得私自对国有资产进行交易。原、被告签订《房屋买卖意向协议书》时该房屋尚未具备交易资质，房屋能否进行交易及交易价款具有不确定性。该协议书中关于原告先期给付100万元的约定为“本协议签订前，乙方必须向甲方支付定金人民币100万元(大写：壹佰万元整)，该定金在正式买卖合同签订后，作为该房屋总价款的前期支付。双方签订该房屋正式买卖合同30日内，乙方将该房屋剩余价款人民币10356196.1元”。原、被告并未约定如原告未参加竞拍即承担给付100万违约金的违约责任，该100万元转付为房款及剩余房款的给付均是以被告参加竞拍并经法定程序签订正式房屋买卖合同为前提。原告通过该意向协议书取得权利为在该案涉房屋具备挂牌资质时，如没有其他出价更高的意向受让方的情况下，原告以约定价格购买该房屋。故该协议书系在订立合同前就协商程序和未来合同内容所进行的协商，因此属于意向书的范畴，仅能作为原告向被告显示如该国有资产能够进行交易后购买该房屋的诚意。当事人在行使权力、履行义务的过程中应当遵循诚实信用原则。当事人在订立合同过程中违背诚实信用原则给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。原告与被告签订的意向协议书足以使被告确信原告具有购买案涉房屋的意愿。即在该涉案房屋具备交易资质并挂牌拍卖后没有其他出价更高的意向受让方，也能以1135.62万元转让给原告，以保证该房屋顺利出售，减少自己的损失和风险。现原告未参加竞拍亦未出现其他意向受让方，就此给被告造成的损害原告应当承担。被告未向本案提交证据，证明该信赖利益损失的具体数额。本院参考案涉房屋年租赁金，酌定为40万元。原告主张被告未履行及时告知的义务，经查，原、被告在签订意向协议书后对该房屋将由被告履行产权交易的相关手续均是知情的，被告亦按照相关规定发布了公告，原告的主张本院不予支持。原告主张给付自2015年12月30日按照同期银行利率计算利息的诉讼请求，该钱款系原告自愿给付，且双方未对资金占用期间利息进行约定，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第十四条、第四十二条、《中华人民共和国民法总则》第七条之规定,判决如下:一、被告抚顺矿业集团有限责任公司北方工贸分公司于本判决生效之日起十日内给付原告王青海人民币60万元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费13800元,本院减半收取6900元，由原告王青海负担4140元，被告抚顺矿业集团有限责任公司北方工贸分公司负担2760元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员  路 爽二〇一九年十二月二十七日代书记员  张家夕