广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10378号原告：广州市融捷小额贷款有限公司，住所地广州市越秀区解放南路123号金汇大厦1203房，统一社会信用代码9144010109409975XB。法定代表人：孙瑞荣。委托诉讼代理人：李伟忠,广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟润谋,广东四端律师事务所律师。（委托期限自2019年8月12日至2019年10月21日止）委托诉讼代理人：徐孟强,广东四端律师事务所律师。（委托期限自2019年10月21日起）被告：练美珍，女，1972年11月28日出生，汉族，住广州市花都区,被告：黄丽芳，女，1995年12月23日出生，汉族，住广州市花都区,上述两被告共同委托诉讼代理人：练秋婷,广东伟通律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：江诗语,广东伟通律师事务所实习律师。原告广州市融捷小额贷款有限公司（以下简称融捷公司）诉被告练美珍、黄丽芳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2019年11月4日公开开庭进行审理。原告融捷公司的委托诉讼代理人徐孟强、被告练美珍、黄丽芳的共同委托诉讼代理人练秋婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认二被告就广州市花都区建设北路211号2号楼1301房（上手产权地址广州市花都区新华街建设北路211号2号楼1301房）买卖签订的买卖合同无效，房屋价值150万元；2、判令二被告在判决发生法律效力之日起10日内互相配合办理撤销广州市花都区建设北路211号2号楼1301房交易过户登记手续，将上述房屋恢复登记到被告练美珍名下；3、本案受理费、财产保全费、担保费全部由二被告共同负担。诉讼中，原告申请将其第一项诉讼请求变更为：确认被告练美珍将广州市花都区建设北路211号2号楼1301房（上手产权地址广州市花都区新华街建设北路211号2号楼1301房）以转让方式赠与给被告黄丽芳的行为无效。事实和理由：2018年4月8日，原告向广州市越秀区人民法院提起(2018)粤0104民初16006号诉讼，诉请法院判令：1、被告黄启东在5日内向原告归还借款300万元及违约金（违约金以300万元为基数从2017年11月21日起按年利率24%的标准计至债务清偿之日止）；2、被告黄启东在5日内向原告支付律师费80000元；3、被告徐艳嫦、黄俊维、黄金奇、练美珍对上述债务承担连带清偿责任；4、本案受理费、保全费由五被告共同承担。广州市越秀区人民法院在2018年9月13日对该案作出(2018)粤0104民初16006号民事判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告黄启东向原告广州市融捷小额贷款有限公司支付借款本金300万元及违约金（从2017年11月21日起以300万元为基数按照年利率24%的标准计至债务清偿之日止）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告黄启东向原告广州市融捷小额贷款有限公司支付律师费80000元；三、被告徐艳嫦、黄俊维、黄金奇、练美珍对被告黄启东的上述第一、二项判决债务在最高额保证的范围内承担连带清偿责任。广州市越秀区人民法院作出一审判决后，双方均没有提起上诉，判决已发生法律效力。原告在提起(2018)粤0104民初16006号案件诉讼后，在2018年8月27日向广州市花都区土地房产档案室查询得知，广州市花都区建设北路211号2号楼1301房仍登记在被告练美珍名下。为此，原告曾在2018年8月29日向广州市越秀区人民法院提出《增加查封财产申请书》，事后被广州市越秀区人民法院告知因上述房屋已办理交易过户手续，被告练美珍已不再是上述房屋的产权人而无法采取查封措施。2018年9月7日，原告向广州市花都区土地房产档案室查询得知，该房屋已办理交易过户登记到被告黄丽芳名下。原告认为，被告练美珍在明知原告提起(2018)粤0104民初16006号诉讼后，与被告黄丽芳恶意串通，以虚假交易方式办理上述房屋交易过户登记手续，从而造成被告练美珍没有可供执行财产的结果，已严重损害原告合法权益。两被告恶意串通，以虚假交易方式办理上述房屋交易过户登记手续，其行为已违反《民法通则》第五十八条第四项规定：“下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；”《民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。以及《合同法》第五十二条第二项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”因此，两被告就上述房屋交易过户所签订的买卖合同应为无效合同。为此，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告练美珍、黄丽芳共同辩称，一、被告练美珍不是借款人。根据被告练美珍向配偶黄金奇（担保人）了解，2010年1月1日，借款人黄启东以广州市东信房地产开发有限公司的名义向广州市花都区赤坭镇锦山经济联合社征用了130亩土地，一次性支付了100万元征地款，黄启东接收了上述土地后，投资约3000万元进行开发建设和栽种林木。2012年7月，黄启东找到黄金奇，称担心因广州市东信房地产开发有限公司经营问题影响上述土地的使用，希望将上述土地的权利转让给黄金奇，但实际使用权仍归黄启东所有，黄金奇考虑到与黄启东多年的交情及黄启东当时的经济实力，便答应黄启东的请求，并于2012年7月23日签订《补充协议》，受让《山地征用合同》中130亩土地的权利、义务，但该土地仍由黄启东实际经营和使用。2015年9月，黄启东欲以该130亩土地的价值作为抵押物向原告贷款，由于该土地没有办理土地证无法办理抵押登记手续，但原告派员到现场评估土地及地上附着物价值以后，同意贷款给黄启东，由于《补充协议》约定权利义务已转让给黄金奇，黄金奇需要作为担保人，而被告练美珍作为黄金奇的配偶，也同样需要作为担保人，因此被告便在《最高额保证合同》上作为担保人签字。原告的借款是直接发放给借款人，被告人练美珍与黄金奇没有使用过原告借款，也没有任何收益，被告练美珍只是基于其是担保人的配偶在《最高额保证合同》上签字，既然原告当初是基于130亩土地价值才发放贷款的，现在又不申请法院执行处理该价值3000万元的土地及地上附着物，反而要求执行被告名下的财产，对被告而言，显失公平，本案中被告练美珍及黄金奇名下所有存款已被法院扣划，若连唯一的住房都因借款人的债务而被拍卖，被告一家人将难以生存。二、被告之间的交易不违反法律强制性规定。两被告为母女关系，涉案的房屋是被告家庭的唯一住宅，由被告一家人从2011年居住至今，被告练美珍作为权属人，有权自由处分，并且我国法律并没有禁止房产的亲情交易，两被告之间的行为是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的。三、两被告的行为没有损害原告的合法利益。1、借款人黄启东在积极筹集资金归还原告的欠款。根据被告向黄启东了解，黄启东有一直支付欠款利息，也已经成功筹集200万元归还给了原告。余下款项，黄启东正在积极处理其投资的其他房产，所得款项用于归还原告欠款。2、黄金奇名下有可供执行的财产，该财产价值足以归还原告的欠款。案外人黄金奇名下在合成村农民公寓首层商场有两个商铺，该商铺已经一次性支付2054年12月31日前的租金，目前仍有35年收益权，现在每年收益25万元左右，即该财产可获875万元的预期收益。另外，黄金奇与广州市花都区赤坭镇锦山经济联合社签订的《补充协议》，该130亩土地黄金奇享有永久使用权，且该土地投资3000万元进行开发建设及栽种林木，建成凤凰山庄，该山庄内建有平房、别墅、游泳池等，栽种了不少名贵树木，足以清偿原告的借款。原告可申请法院强制执行上述财产，若法院无法拍卖执行，可以物抵债，或由黄金奇私下转让处理，黄金奇表示会积极配合法院的执行。综上所述，原告的债权是完全可以实现的，原告也没有提供相应的证据，证明（2018）粤0104民初16006号判决书确定的债权无法执行，被告的行为没有损害原告的合法权益，因此两被告之间的合同是合法有效的。对原告变更的诉讼请求，被告补充辩称：两被告不同意原告的变更诉讼请求，理由如下：第一，练美珍有权处分涉案的房产，练美珍与黄丽芳之间的赠与行为是双方的真实意思表示并且已经办理过户登记手续，是合法有效的行为。第二，练美珍在与原告之间的保证合同关系中承担的是保证人的责任，练美珍没有用涉案的房产抵押给原告用作担保物，承担物的担保责任，也就是涉案的房产不是担保物。练美珍处分涉案的房产，无需通知原告，也无需征得原告的同意。第三，本案中原告没有证据证明两被告的行为损害其合法权益，原告与案外人黄启东等人的借贷关系诉讼发生以后，借款人黄启东一直有归还原告欠款和利息，分别在2018年的8月归还了6万元，在2019年9月12日归还了原告100万元，在2019年10月共归还了原告70万元，截止到2019年的10月，黄启东已经归还原告176万元，并且黄启东将一处无抵押的房屋抵押给原告，原告的债权是完全可以实现的，况且，原告与案外人黄启东等人的借贷案还在执行过程中，原告不能确认债权是否能够实现，也没有提供证据明确证明练美珍与黄丽芳的行为实际损害其合法权益。若原告与黄启东等人的执行案子最终没有执行到任何财产，债权不能实现，练美珍也愿意承担相应的还款责任。第四，由于练美珍与黄丽芳之间的赠与行为已经实行完毕，房屋已经过户，必然产生了因房屋过户行为产生的契税、个人所得税等必要支出，若法院判令练美珍与黄丽芳之间的行为无效，但是，最终又没有用涉案的房产进行还款，那这些损失由谁承担，因此，恳请法院综合考虑各种因素，判令驳回原告的诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区建设北路211号2号楼1301房，现权属人为黄丽芳，登记日期为2018年8月30日，不动产查册显示黄丽芳向练美珍购买。原告广州市融捷小额贷款有限公司与被告黄启东、徐艳嫦、黄俊维、黄金奇、练美珍金融借款合同纠纷一案，广州市越秀区人民法院以（2018）粤0104民初16006号案件立案审理，并于2018年9月13日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告黄启东向原告广州市融捷小额贷款有限公司支付借款本金300万元及违约金（从2017年11月21日起以300万元为基数按照年利率24%的标准计至债务清偿之日止）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告黄启东向原告广州市融捷小额贷款有限公司支付律师费80000元；三、被告徐艳嫦、黄俊维、黄金奇、练美珍对被告黄启东的上述第一、二项判决债务在最高额保证的范围内承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35760元、保全费5000元，均由被告黄启东、徐艳嫦、黄俊维、黄金奇、练美珍负担。该判决已于2018年11月29日发生法律效力。原告已向广州市越秀区人民法院申请强制执行，案号为（2019）粤0104执31468号。上述生效判决中查明以下事实，本院予以确认：2015年9月21日，原告（贷款人）与被告黄启东（借款人）签订《借款合同》。合同约定：贷款金额为500万元，贷款期限为9个月，自2015年9月21日至2016年6月20日；贷款利率采用月利率，自贷款实际发放之日起以30天为一个月计算利息，贷款月利率为2%，日利率=月利率/30天；借款人分期付息，到期还本，按月计息；除双方另有约定外，在借款人同时拖欠借款本金及利息的情况下，贷款人有权决定偿还本金及利息的顺序；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权要求保证人承担连带清偿责任；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息且未就展期事宜与贷款人达成协议的，借款人应自借款期限届满的次日起，每逾期1个自然日按欠付款项千分之一的标准向贷款人支付违约金，并依法赔偿贷款人的全部经济损失，包括但不限于贷款人为实现债权而支付的诉讼费、保全费、律师费及其他费用。同日，原告（甲方、债权人）与被告徐艳嫦、黄俊维、黄金奇、练美珍（均为乙方、保证人）签订《最高额保证合同》，约定：被保证的主债权是指自2015年9月21日至2016年6月20日期间债权人与债务人（黄启东）之间因签订《借款合同》形成的一系列债权，其最高额度为借款本金500万元；签订本合同时债权人与债务人之间已签订或即将签订《借款合同》，借款金额为500万元。保证人提供的保证为不可撤销之连带责任保证。保证担保的范围包括主合同项下债务本金、利息、罚息、违约金和为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。上述合同签订后，原告依约于2015年9月21日向借款人发放了贷款500万元。2016年9月21日，原告（贷款人）、被告黄启东（借款人）与被告徐艳嫦、黄俊维、黄金奇、练美珍（均为保证人）签订《贷款展期协议》，约定借款人因流动资金周转紧张，不能按期偿还2015年9月21日与贷款人签订的借款合同项下的借款本金。现贷款人同意接受借款人的展期申请，担保人同意继续为其提供担保。借款展期金额为500万元，展期期限自2016年6月21日至2017年6月20日止。贷款展期期间的贷款月利率为1%。练美珍与黄丽芳系母女关系。练美珍与黄金奇系夫妻关系。诉讼中，两被告陈述：两被告于2018年8月9日签订合同，并没有支付房款，因为两被告之间是母女关系，练美珍本意是将房屋赠送给黄丽芳，在房管部门的合同只是用于过户。诉讼中，原告与两被告确认：两被告就涉案房屋的转让行为并未告知原告。两被告向本院提交《合成村农民公寓首层商场使用证》复印件、商铺照片复印件，《补充协议》复印件、两份《山地征用合同》复印件，两份《会议记录》复印件，两被告提交上述证据拟证明案外人黄金奇、黄启东名下有可供执行的财产，该三个商铺每年的收益约25万元，剩余35年收益权，由案外人黄启东收取，两被告的行为没有损害原告的利益，且案外人黄金奇也有可供执行的财产。原告对上述证据不予确认，认为两被告没有提交证据原件核对，被告提交的所有证据不能否认两被告以低于市场价格并且在没有支付对价的前提下将本案涉案房屋办理交接的事实，造成（2018）粤0104民初16006号案民事判决无法执行，被告提供商铺使用证明山地征用合同、补充协议等并非权属证明，执行变现的可能性明显低于涉案房屋的变现率。诉讼中，原告陈述：目前广州市越秀区人民法院只是冻结了黄金奇20万元存款，但没有发放给原告，除此之外也没有执行到其他财产，也未收到被执行人偿还欠款。两被告陈述：练美珍从案外人口中得知他们已经筹集200万元归还，目前尚未执行终结。被告练美珍向本院提交案外人黄启东交易明细截图一份，拟证明黄启东每月都有向原告归还欠款利息及本金，截止到2019年10月已经还款176万元。原告陈述：暂计算至2019年11月20日，黄启东、徐艳嫦、黄俊维、黄金奇、练美珍仍拖欠本息合计1610956.41元。本案审理中，原告向本院申请财产保全，本院依法于2019年10月11日作出（2019）粤0114民初10378号之一民事裁定，裁定查封涉案房屋。原告为此支付诉讼保全费5000元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”本案中，原告与被告练美珍之间的债权债务关系成立于2015年9月21日、2016年9月21日，黄启东、徐艳嫦、黄俊维、黄金奇、练美珍尚未完全履行上述生效判决内容的情况下，练美珍需承担对原告的清偿义务，基于其与黄丽芳的母女关系，在未通知原告的情况下，以没有支付房款的转让方式将涉案房屋转让至黄丽芳名下，其行为已符合上述法律规定，原告向本院申请确认被告练美珍将广州市花都区建设北路211号2号楼1301房以转让方式赠与给被告黄丽芳的行为无效，属于债权人行使撤销权的性质，两被告关于涉案房屋的转让行为损害了原告作为债权人的利益，应为无效。且两被告在本案庭审中明确，其买卖行为实为赠与，双方在房管部门所签订的房屋买卖合同仅用于过户，因此，原告主张确认被告练美珍将广州市花都区建设北路211号2号楼1301房以转让方式赠与给被告黄丽芳的行为无效，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，原告主张两被告撤销之前的交易过户手续，互相协助将涉案房屋恢复登记在练美珍名下的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十四条的规定，判决如下：一、确认被告练美珍将广州市花都区建设北路211号2号楼1301房以转让方式赠与给被告黄丽芳的行为无效；二、被告黄丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告练美珍将广州市花都区建设北路211号2号楼1301房转移登记返回给被告练美珍。案件受理费9150元、保全费5000元，均由被告练美珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇一九年十二月三日书记员 彭小容