四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0303民初2461号 原告：吉林银行股份有限公司四平经济开发区支行。住所：四平市铁东区开发区大路434号。 负责人：解丽娟，支行长。 委托代理人：董铁、杨琳琳，吉林银行股份有限公司四平经济开发区支行员工。 被告：马辉辉，女，汉族，1982年3月26日生，无职业，住四平市铁东区。 被告：侯彦，男，汉族，1972年9月25日生，无职业，住吉林省梨树县。 委托代理人：刘文玉，吉林吉鼎律师事务所律师。 被告：吉林省华宇集团有限公司。住所：四平市铁西区站前街悦众委华展小区E座E1-9号。 法定代表人：赵洪新，董事长。 委托代理人：孙良，吉林省华宇集团有限公司员工。 原告吉林银行股份有限公司四平经济开发区支行（以下简称吉林银行）诉被告马辉辉、侯彦、吉林省华宇集团有限公司（以下简称华宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人董铁、杨琳琳，被告马辉辉,被告侯彦的委托代理人刘文玉,被告华宇公司的委托代理人孙良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林银行诉称：2017年6月23日，被告马辉辉、吉林省华宇集团有限公司与原告签订了《个人房屋按揭借款合同》,编号为吉林银行四平经济开发区支行2017年个房按揭(阶段)字第981号，合同约定原告在2017年6月23日至2047年6月22日期间向被告马辉辉提供189万元借款，期限360个月,用途为购房，计息方式:等额本息，每月21日为还款日,借款年利率4.9%(逾期利率以借款利率为基础上浮50%)。同时合同约定被告华宇公司为借款提供连带责任保证。2017年6月23日，被告马辉辉与原告签订了《个人借款抵押合同》,编号为吉林银行四平经济开发区支行2017年个抵字第727号，并办理完毕抵押预登记,四平市国土资源局出具不动产登记证明，编号吉(2017)四平市不动产证明第037150号，证明权利或事项:预购商品房抵押权预告登记，权利人(申请人)吉林银行股份有限公司四平经济开发区支行，义务人:马辉辉，商品房坐落:铁西区英雄街海丰委华宇城小区C2#楼1至2层2单元104。2017年6月16日，被告侯彦与原告签订了《连带偿还承诺书》,约定若借款人马辉辉不按期还款，侯彦承担连带偿还责任。2017年6月29日,原告依约向被告马辉辉发放借款189万元。合同履行后，由于马辉辉从2018年8月21日第15期开始至2019年6月21日未归还本金及利息(还款方式为等额本息,每月还款本金及利息共计10,021.60元）,我行用特种转账方式从开发商吉林省华宇集团有限公司保证金账户扣取还款的本金及利息，截止2019年6月21日，借款人未归还本金及利息共计8期，金额合计80,243,82元全部由开发商吉林省华宇集团有限公司代偿。被告马辉辉与我行已签订《个人房屋按揭借款合同》，根据合同第十七条规定，被告马辉辉收到借款后,并未按合同约定的还款方式履行清偿义务，借款人已构成违约，我行有权宣布本借款合同项下尚未偿还的贷款本息立即到期，并要求借款人立即偿还剩余贷款本金及利息。综上,原告与被告签订的《个人房屋按揭借款合同》、《个人借款抵押合同》、《连带偿还承诺书》真实有效，各方均应按约履行，故向法院提起诉讼，请求：1、请求法院依据双方签定的合同约定，宣告借款人与贷款人签定的《个人房屋按揭借款合同》立即到期;2、依法判令被告马辉辉立即偿还借款本金及借款利息、罚息和复利，截止2019年6月20日借款本金人民币1,835,226.29元,利息7,493.84元，罚息25.13元，复利76.65元,本息合计1,842,821.91元。后续的利息、罚息、复利至借款本息清偿之日止；3、依法判令原告对被告马辉辉提供的抵押财产行使抵押权(对抵押财产拍卖、变卖、折价价款优先受偿)；4、依法判令被告马辉辉承担本案的诉讼费、保全费、差旅费、公证费、律师费等原告因实现债权所发生的各项费用;5、依法判令被告侯彦、吉林省华宇集团有限公司对上述债务承担连带责任保证。 马辉辉辩称：原告所述属实，我现在没有偿还能力。我可以把房子卖了还钱，申请法庭主持调解。 侯彦代理人辩称：贷款一事属实，系被告马辉辉无能力偿还巨额债务，请原告和人民法庭给被告马辉辉一段合理时间对涉案房产进行出售后，用房屋价款偿还原告债务，如果被告华宇集团公司同意将房屋收回，建议被告马辉辉同意将收回的价款偿还原告。另根据中国人民银行的规定，对于罚息部分不再执行。对于原告主张的复利是否给付由人民法院裁决，原告主张的剩余贷款数额由人民法院核实。被告侯彦是否应承担连带责任，由代理人查看相关证据后再做陈述说明。 华宇公司辩称：根据我公司与吉林银行四平经济开发区支行签订的《按揭贷款合作协议》第二条第二款第一项约定，在吉林银行取得该房屋他项权证之后，我方不再承担连带担保责任。 在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1、原告营业执照、法人身份证、授权委托书及委托人身份证。证明原告主体资格及委托人身份。 三被告质证意见：无异议。 2、被告身份证及营业执照。证明被告主体资格。 三被告质证意见：无异议。 3、商品房买卖合同及不动产抵押预告登记证明。证明被告马辉辉已购房屋并办理了不动产抵押预告登记。 三被告质证意见：无异议。 4、个人房屋按揭借款合同及个人借款抵押合同。证明被告马辉辉与我行签订借款合同并在合同中约定借款期限、利率及罚息等相关事实。 马辉辉：无异议。 侯彦：罚息的约定违反中国人民银行相关规定，罚息已经不再执行。复利的约定不符合相关规定。 华宇公司：无异议。 5、连带偿还承诺书。证明侯彦签订连带偿还保证责任。 马辉辉：当时银行没说连带责任，就是得找个有工作单位的人签字，我才把侯彦找去的。 侯彦：对真实性无异议，但是依据法律规定，应优先执行被告马辉辉的抵押房产。 华宇公司：无异议。 6、个人借款凭证及支付资料。证明马辉辉在我行已借款，我行已放款。 三被告质证意见：无异议。 7、代偿凭证。证明华宇集团代偿16期。数额是160159.41元。截止2019年11月20日剩余贷款本金1819902.98元。 三被告质证意见：无异议。 被告华宇公司向法庭提供证据材料如下： 1、我公司与吉林银行签订的《按揭还款合作协议》。证明在吉林银行取得该房屋他项权证之后，我方不再承担连带担保责任。 原告质证意见：对证据真实性无异议。现在属于预告登记，还没有取得房屋他项权证，所以被告华宇集团公司需要承担连带保证责任。 马辉辉：无异议。 侯彦：不了解情况，由人民法院认定。 被告马辉辉、侯彦没有证据材料向法庭提交。 经审理查明：2017年6月12日吉林省华宇集团有限公司与马辉辉签订了《商品房买卖合同》，约定马辉辉购买华宇集团公司预售的商品房，该商品房坐落于四平市铁西区英雄街海丰委华宇城小区C2号楼1至2层2单元104室，预测建筑面积242.73平方米，房屋总价款人民币270万元整。2017年6月23日马辉辉、吉林省华宇集团有限公司与原告签订了《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保），编号为吉林银行四平经济开发区支行2017年个房按揭(阶段)字第981号，合同约定马辉辉向原告借款金额为人民币1890000元，借款期限自2017年6月23日起至2047年6月22日止，借款用途为购房，借款年利率为4.9%，结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日。同时合同约定吉林省华宇集团有限公司为借款提供连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至马辉辉就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止。2017年6月23日，被告马辉辉给原告出具承诺书，承诺：本人从吉林省华宇集团有限公司处购买坐落于四平市铁西区华宇城二期C2号楼2单元104室房屋一套，建筑面积为242.73平方米，抵押给吉林银行四平经济开发区支行进行个人房屋按揭贷款。2017年6月23日，马辉辉与原告签订了《个人借款抵押合同》，编号为吉林银行四平经济开发区支行2017年个抵字第727号，合同约定马辉辉用坐落于四平市铁西区英雄街海丰委华宇城小区C2号楼1至2层2单元104室房屋做借款抵押，并在四平市国土资源局办理完该预购商品房抵押权预告登记，四平市国土资源局出具了不动产登记证明，编号为吉（2017）四平市不动产证明第037150号，该不动产登记证明上载明：权利人（申请人）吉林银行股份有限公司四平经济开发区支行，义务人马辉辉，房屋坐落于于四平市铁西区英雄街海丰委华宇城小区C2号楼1至2层2单元104室。2017年6月16日，被告侯彦给原告出具《连带偿还承诺书》，保证借款人马辉辉于2017年6月16日向吉林银行四平经济开发区支行申请的189万元贷款，如不按期偿还，愿承担连带偿还责任。2017年6月29日原告依约向被告马辉辉发放借款189万元，被告马辉辉在个人借款凭证上签字确认已收到原告提供的借款189万元。借款合同履行期间，被告马辉辉共偿还借款13期，偿还金额合计为127899.12元，从2018年8月21日后被告马辉辉停止按月还款，由吉林华宇集团有限公司代为偿还。截止2019年11月末，吉林省华宇集团有限公司共代偿借款16期，累计代偿本金40044.13元，利息120115.28元，合计160159.41元。从原告提供的银行流水、贷款归还凭证、特种转账贷方凭证、对公账户对账单、情况说明上显示出，截止2019年11月21日，被告马辉辉尚欠原告贷款本金1819902.98元。2019年11月20日之前的借款利息，被告马辉辉已全部付清。 认定上述事实的证据有：原告提供的营业执照、法人身份证明书、授权委托书、商品房买卖合同、个人房屋按揭借款合同、个人借款抵押合同、连带偿还承诺书、四平市国土资源局出具的不动产抵押预告登记证明、个人借款凭证及支付凭证、连带偿还承诺书、银行流水、贷款归还凭证、特种转账贷方凭证、对公账户对账单、情况说明及原、被告在庭审笔录中的陈述在卷为凭。 本案诉讼争议的焦点是：1、原告要求被告马辉辉偿还借款本金1819902.98元及利息是否有事实依据和法律依据？2、原告要求被告侯彦、华宇公司承担连带还款责任是否合理？3、原告要求对被告马辉辉借款抵押物（坐落于四平市铁西区英雄街海丰委华宇城小区C2号楼1至2层2单元104室房屋，建筑面积242.73平方米）享有优先受偿权是否合法？ 根据原告陈述，三被告答辩及原、被告举证、质证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 一、原告要求被告马辉辉偿还借款本金1819902.98元及2019年11月21日以后产生的利息符合法律规定，本院予以支持。 本院认为：原告与被告马辉辉签订的《个人房屋按揭借款合同》系双方在自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律及社会公共利益，合法有效。由于被告马辉辉未按合同约定履行分期还款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。从原告向本院提供的个人借款凭证、支付凭证、转款凭证、银行流水、贷款归还凭证、特种转账贷方凭证、对公账户对账单、情况说明上显示出，被告马辉辉向原告借款189万元，被告马辉辉共偿还借款13期，偿还金额合计为127899.12元。被告马辉辉自2018年8月21日后停止按月还款，由吉林省华宇集团有限公司代为偿还。截止2019年11月末，吉林省华宇集团有限公司共代偿借款16期，累计代偿本金40044.13元，利息120115.28元，合计160159.41元。截止2019年11月21日，被告马辉辉尚欠原告贷款本金1819902.98元，2019年11月20日之前的借款利息，被告马辉辉已全部付清。本院对上述事实予以确认。综上，原告与被告马辉辉签订的《个人房屋按揭借款合同》自签订时起发生法律效力，被告马辉辉应按《个人房屋按揭借款合同》约定，全面履行还款义务。原告诉请被告马辉辉偿还借款本金1819902.98元事实清楚，证据充分，本院予以支持。鉴于被告马辉辉在2019年11月21日之前的借款利息已全部还清，故2019年11月20日之后所发生的利息，应按《个人房屋按揭借款合同》约定，由被告马辉辉偿还至实际给付之日止。 二、原告要求被告侯彦、吉林省华宇集团有限公司承担连带还款责任合理。 本院认为：从被告侯彦给原告出具的《连带偿还承诺书》上显示出，被告侯彦承诺“保证借款人马辉辉于2017年6月16日向吉林银行四平经济开发区支行申请的189万元贷款，如不按期偿还，愿承担连带偿还责任。”从吉林省华宇集团有限公司在《个人房屋按揭借款合同》中的保证内容、保证范围上体现出，“保证期间为合同生效之日起至马辉辉就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交付给吉林银行四平市经济开发区支行持有之日止。”上述事实足以证明该连带还款责任保证是被告侯彦、吉林省华宇集团有限公司真实意思表示，因此，二被告在被告马辉辉未能按约定如期偿还借款时，理应承担向原告偿还借款的责任。被告华宇集团有限公司虽然主张其与原告签订有《个人房屋按揭贷款合作协议》，但该协议有效期为2013年8月5日至2015年8月4日，而本案被告马辉辉、吉林华宇集团有限公司与原告签订的《个人房屋按揭借款合同》时间为2017年6月23日。因此，被告华宇集团有限公司主张的《个人房屋贷款合作协议》不在本案审理的《个人房屋按揭借款合同》约定的借款时间范围内。被告华宇集团有限公司承担连带还款责任的期间应自被告马辉辉将所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交付原告持有之日止。届时，被告华宇集团有限公司有权解除其连带保证责任。综上，原告要求被告马辉辉、吉林省华宇集团有限公司承担连带还款责任合理，本院予以支持。 三、原告要求对被告马辉辉提供的借款抵押物（坐落于于四平市铁西区英雄街海丰委华宇城小区C2号楼1至2层2单元104室房屋，建筑面积242.73平方米）享有优先受偿权合法。 本院认为：优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。这些优先受偿权，依现行法规定只具有债权性，只是相对其他债权人的优先，而不具有物权性，不能对抗其他物权。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物”。本案原告与被告马辉辉在签订《个人房屋按揭借款合同》后，原告与被告马辉辉签订了《个人借款抵押合同》，被告马辉辉用其与吉林省华宇集团有限公司签订的《商品房买卖合同》中坐落于铁西区英雄街海丰委华宇城小区C2号楼1至2层2单元104室的房屋向原告做借款抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记。鉴于该《个人借款抵押合同》系原告与被告马辉辉在自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且已实际履行，故该《个人借款抵押合同》有效，原告要求对被告马辉辉借款抵押物享有优先受偿权符合法律规定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，判决如下： 一、被告马辉辉于本判决生效后15日内一次性给付原告吉林银行股份有限公司四平经济开发区支行借款本金人民币1819902.98元，利息自2019年11月20日起，按双方签订的《个人房屋按揭贷款合同》约定的利息计算，至实际给付之日止。 二、被告侯彦、吉林省华宇集团有限公司对被告马辉辉向原告借款1819902.98元及自2019年11月20日之后所发生的利息承担连带给付责任。被告华宇集团有限公司承担连带还款责任的期间自被告马辉辉将所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交付原告吉林银行股份有限公司四平经济开发区支行持有之日止。届时，被告华宇集团有限公司有权解除其连带保证责任。 三、原告吉林银行股份有限公司四平经济开发区支行对被告马辉辉用于借款抵押的坐落于四平市铁西区英雄街海丰委华宇城小区C2号楼1至2层2单元104室的房屋，享有优先受偿权。 被告马辉辉、侯彦、吉林省华宇集团有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10692元，由被告马辉辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  闫宁波 二〇一九年十二月十八日 书记员  栾倩雯