广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1630号原告：高广智，男，1962年10月29日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓纪华，广东荣韬律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码91440101786092161T。法定代表人：郑重，总经理。委托诉讼代理人：董伟，该公司员工。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司员工。原告高广智与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，由审判员李耀文适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转换适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高广智及其委托诉讼代理人徐科、邓纪华，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董伟、朱金霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高广智向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金214152.6元（按照每日总房价2406209元万分之二的标准计算，自2017年9月16日起暂计至2018年12月4日，应计至被告向原告交付符合交房条件的房屋）；2.本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付违约金（以总房价2406209元为本金，自2018年11月16日至2019年5月13日违约金按照万分之一标准计算，2019年5月14日起违约金按照万分之二标准计至被告向原告交付符合交房条件的房屋之日止，暂计至2018年12月4日为4571.8元）。事实和理由：一、2017年6月9日，原告与被告就广州市从化雅居乐名门半岛花园三期四组团L152栋2梯102单元（以下简称“涉案房屋”）签订《雅居乐名门半岛花园认购书》（以下简称《认购书》），约定涉案房屋应于2017年9月15日前交付原告使用。被告销售时为规避政府限价规定，将购房价拆分成购房款和装修款，《认购书》约定物业（毛坯）售价为1413737元、装修总价992472元，装修款分三期支付。后双方就涉案房屋正式签订了编号为201706132924的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定由原告购买被告出售的涉案房屋，建筑面积共159.51平方米，套内面积138.24平方米，按每平方米单价10226.69元计算，总房价为1413737元，被告应在2017年9月15日前将符合合同约定交房条件的商品房交付原告使用。同日，被告要求原告签订装修合同，但装修合同一直由被告持有未提供给原告。上述合同签订后，原告按约定全面履行合同义务，向被告支付了全部购房款2406209元。原告认为，被告为规避政府限价问题将一部分购房款分拆为装修款，并签订装修合同是严重的违法行为，该装修合同无效。第一，原告在签订《认购书》时对装修情况完全不了解，没有装修报价明细，也没有确认装修风格，更没有约定装修主材，这种情况下不可能确定装修款总额，由此可以印证装修款实际上是被分拆的购房款；第二，经原告查看，装修极为简单，装修价值不足三十万，与合同约定的装修款相差甚远，再次印证装修合同是虚假的；第三，被告不具备装修资质，其经营范围中也不包含装修，即使原告委托装修，也不会委托没有装修资质的被告进行装修；第四，原告购房该房产的目的是为了居住，会对装修的品质有很高的要求，对效果图、主材、报价等各方面会有审慎的考虑，然而在原告签订装修合同时，被告对前述信息均未提供，甚至被告一直持有装修合同，不交付给原告。综上，装修合同并非双方真实的意思表示，且“双合同”对购房者极为不公平，不仅增加了购房成本（可贷款金额减少，卖房时面临补缴税款等），同时还造成政府税收减少，损害社会公共利益，因此该装修合同属于无效合同。该装修款所反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与约定的购房款实际共同构成涉案房屋的总价款。二、截止本案起诉之日，该商品房用电类别为临时用电并非居民生活用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足日常生活用电的基本条件，不能满足商品房交付原告所必须具备的基本居住要求，且该商品房至今存在漏水、渗水问题，存在导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，不符合使用条件。因此，该商品房未达到交付条件，被告应承担逾期交楼的违责任。三、根据《买卖合同》约定，被告逾期交楼超过180日，应按已付房价款的0.2‰的标准向原告支违约金，截至本诉提起之日，该商品房仍不符合交房条件，被告应向原告支付逾金。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称：1.涉案房屋装修款不属于购房款，房款及装修款金额的约定为双方真实意思表示，原告作为具有完全民事行为能力人，在购买涉案商品房时选择购买带有装修的商品房并且已委托我公司为涉案房屋的装修主体，因此我公司与原告签订的认购书、商品房买卖合同及装修合同属于双方当事人真实意思表示不违反法律规定应当合法有效，原告不得以装修款作为计算房款的一部分，即使法院认定装修款为房款的一部分，也不能将全部责任推卸到我公司，否则有违诚实信用原则，且损害当事人信赖利益。2.原告要求按照总房款2406209元每日万分之二计算违约金没有任何依据。3.涉案商品房已经按照商品房买卖合同约定的时间予以交付，我公司不存在迟延交付问题，因此我公司不需要支付迟延交付违约金。4.原告主张从2017年9月16日开始计算违约金没有任何合同及法律依据。5.永久用电并非法定交楼条件，且原告已经同意使用临时用电。另我公司已通知原告收楼，原告亦委托我公司进行毛坯收楼，房屋出现部分瑕疵即便真实亦不能证明涉案房屋存在质量问题，且原告现已办妥收楼手续，不存在逾期交楼。最后，即使法院认为我公司存在逾期交楼情形，逾期交楼违约金计算标准应按照同地段租金的一半计算。经审理查明：2017年6月9日，原告作为认购方与被告作为出售方签订的《雅居乐名门半岛花园认购书》（以下简称“认购书”）载明：认购物业为雅居乐名门半岛花园-三期四组团-L152栋-2梯-102，（毛坯）售价为1413737元，于2017年9月15日前交付使用。认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修总价为992472元，装修款的支付方式为装修款一年分期（三期四组团），第一期装修款297742元须于2017年5月28日前付清，第二期装修款396989元须于2017年11月21日前付清，第三期装修款297741元须于2018年5月21日前付清。2017年6月9日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）载明：原告购买被告开发的位于从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-152栋2梯（自编L-152栋2梯）102房；建筑面积共159.51平方米；总金额为1413737元；以按揭贷款方式付款。交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其中介机构办理交楼手续时的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；第十四条约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行；原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担；被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七补充协议第九条处理等。附件六约定了装饰、设备标准。附件七《补充协议》载明：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，原告同意办理收楼手续。原告在办理商品房交接手续时，除原告能出示法定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，被告应按收楼通知书指定日期完成向原告交付该商品房的义务，原告不接收时，被告不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。原告在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由原告一次性书面异议，由被告负责保修，但该异议不成为原告拒绝收楼的抗辩理由。原告按照被告的通知办理该房屋交接验收手续时，若原告认为被告的交付不符合约定但仍签署房屋交接验收单的，视为原告同意对合同约定交付标准的变更。小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告正常居住为前提，在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告不得以此为由主张退房补偿或拒绝收楼。被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；被告以同等或更高品质的材料、设备替代的，视为符合双方约定标准。如在房屋交接时，房屋套内的装饰、设备虽存有瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔，被告应对存在的问题予以整改或提供整改方案（包括但不限于更换未达到合同约定标准的装饰、设备）。最终所交付房屋的建材标准均以买卖合同附件六约定为准，样板房内装饰装修及设施等不作为交付标准。被告交付商品房标准为毛坯，被告以毛坯现状交楼，具体详见《商品房买卖合同》附件六。鉴于原告购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，原告收楼后委托被告进行装修（原告授权被告可聘请有装修资质的装修合同为其所购房屋进行装修），并同时与被告签订《装修合同》，原告、被告双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然等。2017年6月9日，原告作为乙方与被告作为甲方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》（以下简称“装修合同”）载明：原告被告双方就原告购买的三期四组团L152栋-2梯-102房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同。装修工程位置为三期四组团L152栋-2梯-102房；被告及被告聘请的第三方（以下统称为甲方，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由甲方享有和承担，与原告无关）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。装修工程的总价款为992472元，第一期装修款297742元须于2017年5月28日前付清，第二期装修款396989元须于2017年11月21日前付清，第三期装修款297741元须于2018年5月21日前付清。双方确认装修交楼时间为2018年11月15日。被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。被告应在2018年11月15日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任等。原告表示只认可该合同有其签名的一页，其余内容不认可，不记得除签名页之外的合同内容，且明确表示不申请鉴定合同真伪。2017年6月9日，原告签署的《确认书》载明：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，1.本人购买L152栋2楼102号房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2.本人在收楼后即委托贵公司进行装修，具体的装修标准、价格等以装修合同约定为准。3.本人清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显示公平。4.本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，本人不以此为由要求解除装修合同。同时，本人授权贵公司根据需要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修。2017年6月9日，原告签署的《委托确认书》载明：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，本人于2017年6月9日向被告购买三期四组团L152栋-2梯-102房，并与贵公司签订（编号为201706132924）《商品房买卖合同》及补充协议。因本人委托贵公司进行装修，故现本人委托贵公司进行毛坯收楼。2017年6月9日，原告签署的《毛坯收楼确认书》载明：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，本人接收三期四组L152栋-2梯-102房单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年11月15日（装修合同约定时间）开始计算。上述合同签订后，原告已支付了买卖合同约定的购房款1413737元及装修合同约定的装修款992472元，被告分别于2017年9月11日和2018年11月12日向原告开具两张相应金额的房地产开发住宅发票。被告通过邮政特快专递方式向原告发出落款日期为2018年11月8日的《雅居乐名门半岛花园收楼通知书》，通知原告可以于2018年11月14日至2018年11月15日前来收楼，原告于2018年11月9日签收该通知书。庭审中，原告与被告一致确认原告已经于2018年12月4日收楼。本院认为，原告与被告之间成立商品房预售合同关系，围绕原告主张的逾期交房违约金以及被告的抗辩，本案涉及以下三个争议焦点：第一，交房期限如何确定。原告主张按买卖合同的约定以2017年9月15日作为交房期限，被告对该日期提出抗辩。本院认为，原告与被告在签订买卖合同当日签订的装修合同，就性质而言并非单纯的装修合同，而是存在以下特殊性：1.本案的买卖合同、装修合同、《毛坯收楼确认书》、《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志；2.买卖合同与装修合同约定为不可分割，互附终止、解除条件的合同；3.装修合同明确了原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，可见，原告必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付原告。再者，结合当时的房地产调控限价政策，本院认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案装修合同中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案装修合同实际上具有部分房屋买卖合同性质。原告与被告在装修合同中约定，被告应在2018年11月15日前完成装修工程，并向原告发出交楼通知，应当视为原告与被告将房屋交付期限作了变更。原告主张以2017年9月15日作为交房期限，理据不足，本院认定涉案房屋的约定交付期限为2018年11月15日。第二，涉案房屋是否符合交付条件。被告辩称永久用电并非法定交楼条件，对此本院认为，根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形。而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能用作居民的日常生活用电，仅有临时用电条件的房屋随时面临被供电企业终止供电的风险，不能视为具备完全使用权能的房屋。虽然被告在买卖合同附件《补充协议》中变更了交楼标准，删除了买卖合同正文对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了原告的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。被告作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供用永久用电的责任，排除了原告本应享有的不同意使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故该《补充协议》第十条约定无效。即便被告已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但其提交的证据不能证明截至原告起诉之日涉案房屋已取得永久用电。在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，被告主张涉案房屋已达到交付标准，有违合同法的公平原则，也与国家电力管理规定相悖。故本院认定截至原告起诉之日涉案房屋尚不符合交付标准。第三，被告应否向原告承担逾期交楼违约责任以及逾期交房违约金如何计算。原告与被告约定，被告应在2018年11月15日前完成装修工程，并向原告发出交楼通知，被告虽于2018年11月9日向原告送达了交楼通知，但截至被告指定的收楼日期，涉案房屋尚未符合交付标准，不能认定被告依约按期履行了房屋交付的义务，被告应就该约定交房日期之后的逾期交房行为承担违约责任。关于逾期交房违约金的计付，因原告与被告均确认被告已于2018年12月4日对已经装修完毕的涉案房屋进行了收楼，原告作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承担相应的法律后果，其同意以房屋现状收楼，视为原告放弃对收楼后继续追究被告逾期交房违约责任的权利。至于原告主张的房屋渗水、渗水等问题属于装修瑕疵，原告可以另循法律途径要求被告或相关主体进行维修或整改，不能作为原告否认其收楼行为的依据，故原告收楼后的逾期交房违约金本院不予支持。原告主张以买卖合同约定的1413737元与装修合同约定的992472元之和共计2406209元为基数计付逾期交房违约金，被告抗辩应按房款1413737元计付，本院认为，如前所述，装修合同实际上具有部分房屋买卖合同性质，装修合同中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，故涉案房屋购房总价款应为买卖合同和装修合同中约定的房价款与装修款之和即2406209元。本案中，被告逾期交楼时间未满180天，根据装修合同第九条约定，逾期交房违约金按已付款总额适用每日万分之一的标准计付，故被告应自2018年11月16日起按已付购房款总额2406209元的每日万分之一的标准向原告计付逾期交楼违约金，计至2018年12月4日止逾期交房违约金共4571.8元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金4571.8元给原告高广智；二、驳回原告高广智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费714.4元，由原告高广智负担664.4元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担50元，原告高广智已预交受理费4512元，由本院退回3847.6元给原告高广智。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李耀文人民陪审员  卢 华人民陪审员  黄 健二〇一九年十二月二十七日书 记 员  陈振文陆然