西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初10022号原告：陕西华顺房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：李忠英，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘瑾，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珍，陕西菲格律师事务所律师。被告：林海峰，男，汉族，1990年2月28日出生，住四川省达州市通川区。第三人：中国工商银行股份有限公司西安南关支行，住所地：西安市碑林区。负责人：房亚雄，系该支行行长。委托诉讼代理人：杨文，男，汉族，1968年4月20日出生，住西安市碑林区东县，该公司员工。委托诉讼代理人：禹翼之，男，汉族，1966年6月19日出生，住西安市碑林区，该公司员工。原告陕西华顺房地产开发有限公司（以下简称：华顺公司）与被告林海峰、第三人中国工商银行股份有限公司西安南关支行（以下简称：工行西安南关支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华顺公司的委托诉讼代理人王珍到庭参加了诉讼。被告林海峰及第三人经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告华顺公司诉称，2015年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同登记号：Y15146456，约定被告购买原告开发的位于西安市高新区XX路以南的罗马心家苑（罗马西西里）2幢2单元18层21802号房屋，建筑面积95.41平方米，房屋价款847622元。被告采用按揭贷款方式向原告支付购房款，于2015年12月3日前支付首期房价款257622元，占全部房价款的30％，剩余590000元向工商银行申请贷款支付。后被告与本案第三人中国工商银行股份有限公司西安南关支行签订了《借款合同》，约定被告林海峰向工行西安南关支行贷款用以支付购房款，同时原告为被告按揭款提供连带保证责任。合同签订后，工行西安南关支行依约履行了放款义务，但被告未依约向银行履行还款义务，且经银行催收仍不偿还，导致原告承担了还款保证责任，截至2017年7月27日原告共代被告偿还贷款共计588160.02元。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十二的补充协议第三条:“关于因买受人原因导致出卖人承担保证责任（包含但不限于出卖人在银行保证金不能按时返还、信誉、资金受损等情形）的约定。1.买受人同意用首付款及已还银行按揭款所获得该房屋权益向出卖人提供反担保。2.若买受人累计三次不按时向银行缴纳个人按揭贷款或银行要求解除个人按揭贷款合同，导致出卖人利益受损或承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋，买受人应承担总房款10％的违约金，买受人房屋装修不予补偿，买受人有义务配合出卖人办理相关手续，买受人交纳的已付房款扣除违约金后无息返还。”被告未依约向第三人偿还贷款，导致原告向第三人承担了保证责任，其行为已违反了《商品房买卖合同（预售）》之约定，构成根本违约。原告为维护自身的合法利益。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同（预售）》（合同登记号：Y15146456），由被告办理退房手续（其中包括办理注销抵押登记手续、商品房买卖合同备案注销登记手续）；2、被告返还原告罗马西西里2幢2单元18层21802号房屋；3、被告向原告支付违约金84762.2元；4、本案诉讼费由被告承担。被告林海峰经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人工行西安南关支行经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年11月25日，被告林海峰签订《罗马西西里认购协议书》罗马心家苑（罗马西西里）2幢2单元18层21802号房屋，认购定金15元，合同总价847622元，付款方式为按揭贷款。认购协议书签订后，被告出具特别承诺书确认实际交付购房款15元。2015年12月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买罗马心家苑（罗马西西里）2幢2单元18层21802号房屋，合同第六条约定，商品房单价为每平方米为8884元人民币，总价款为847622元。合同第七条约定，买受人应当于2015年12月3日前支付首期房价款257622元，占全部房价款的30%，余款590000元向工商银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十二第三条“关于因买受人原因导致出卖人承担保证责任”约定，1、买受人同意用首付款及已还银行的按揭款所获得该房屋权益向出卖人提供反担保；2、若买受人累计三次不按时向银行缴纳个人按揭贷款或银行要求解除个人按揭贷款合同，导致出卖人利益受损或承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋，买受人除应承担总房款10%的违约金，买受人房屋装修不予补偿，买受人有义务配合出卖人办理相关手续，买受人交纳的已付房款扣除违约金后无息返还。上述合同签订后，被告向第三人申请590000元按揭贷款。2015年12月29日，第三人向原告发放590000元贷款。2016年2月29日，林海峰在房屋验收登记表签字。2016年3月30日，原告向被告林海峰开具购房款发票，房屋总价款590015.44元。2017年4月至7月，被告出现逾期还款。2017年7月5日，第三人向原告华顺公司及被告林海峰发送《中国工商银行个人贷款扣款通知书》载明：截至2017年7月5日，被告已连续3次未按时足额偿还贷款本息，截止2017年7月5日贷款余额为578774.09元。根据《中国工商银行个人借款/担保合同》的约定，我行于2017年7月5日向借款人林海峰及华顺公司发出了提前收回贷款通知书，宣布该笔贷款提前到期，予以全部收回。本扣款通知发出后3天视为送达，如7日内未提出书面异议，将从原告公司账号进行扣收。2017年7月27日，原告代被告向第三人偿付贷款本金、利息、复息及罚息共588160.02元，将贷款全部结清。庭审中，原告提交《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》，该表格买受人栏有“林海峰”及印章，表格同时附有被告身份证复印件，原告主张该表格“林海峰”及印章均为被告本人出具。第三人确认被告借款本金全部付清。另查，被告在《商品房买卖合同》第一章通讯地址载明：西安市未央区XX园。《商品房买卖合同》第七条关于通知的约定：《商品房买卖合同》中合同双方当事人所注明的联系地址等均为有效送达地址，一方改变需书面通知对方，否则视为未改变，一方按照原告地址向对方发出的任何书面通知均视为有效送达，传真自发出视为送达、快递、电子邮件、报纸公告等发出视为送达。上述事实，有《罗马西西里认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《特别承诺书》、《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》、中国工商银行交易凭证、客户对账单、个人贷款还款明细、《中国工商银行个人贷款扣款通知书》、购房首付款收款收据、销售不动产发票等在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定若买受人累计三次不按时向工行西安南关支行缴纳个人按揭贷款或工行西安南关支行要求解除个人按揭贷款合同，导致原告利益受损或承担担保责任的，原告有权解除合同并收回房屋。现被告林海峰已出现连续三期逾期未按时偿还按揭贷款的情况，导致原告向工行西安南关支行承担担保责任，双方签订的商品房买卖合同解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的商品房买卖合同并由原告返还涉案房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，现商品房买卖合同已依法予以解除，被告林海峰理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续。双方合同附件十二第三条第2项约定，若买受人累计三次不按时向银行缴纳个人按揭贷款或银行要求解除个人按揭贷款合同，导致出卖人利益受损或承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋，买受人除应承担总房款10%的违约金，买受人房屋装修不予补偿，买受人有义务配合出卖人办理相关手续，买受人交纳的已付房款扣除违约金后无息返还。考虑到被告在购买房屋时仅支付部分首付款，并未足额支付合同约定的首付款，原告对此情况和被告的偿付能力明确知晓，本院酌情认定被告应按照房屋实际价款590015.44元的5%向原告支付违约金29500元。因原告无证据证明已向被告交付房屋，故原告主张被告返还房屋的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告应返还被告的购房款数额问题，因被告未到庭，对被告已付购房款数额本院无法核实，被告可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、原告陕西华顺房地产开发有限公司与被告林海峰于2015年12月3日签订的关于购买罗马心家苑（罗马西西里）2幢2单元18层21802号房屋的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15146456）予以解除。二、被告林海峰于本判决生效之日起十日内协助原告陕西华顺房地产开发有限公司办理合同登记号为Y15146456的《商品房买卖合同》登记备案注销手续。三、被告林海峰于本判决生效之日起十日内向原告陕西华顺房地产开发有限公司支付解除违约金29500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费13124元，由被告林海峰承担。因原告已预交，故被告应于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 刘 洁人民陪审员 孙 强人民陪审员 李晓琴二〇一九年十二月二十七日书 记 员 祁 鑫打印：相丽华校对：李静2019年月日送达1