江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7191号上诉人（原审被告）：昆山锦城毛纺有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇。法定代表人：张顺源，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴俊卿，该公司员工。被上诉人（原审原告）：昆山鸿迈塑胶电子有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇卫泾路南侧。法定代表人：许丽君，该公司经理。原审被告：张俊，男，1972年12月2日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人昆山锦城毛纺有限公司（以下简称锦城公司）因与被上诉人昆山鸿迈塑胶电子有限公司（以下简称鸿迈公司）、原审被告张俊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦城公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回鸿迈公司诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由鸿迈公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.涉案房产于2018年4月3日司法公开拍卖，拍卖公告显示带租拍卖，竞拍价格中已考虑租赁事实，故远低于正常市场价。一审判决违背带租拍卖事实，将原本应归属于申请执行人或原房东享有的租金利益分配给竞拍人惠信诚公司，侵害原房东及申请执行人利益。2.鸿迈公司与案外人惠信诚公司签订房屋租赁合同，鸿迈公司称其重新支付2018年6月1日至2019年6月1日房租属于另一法律关系，且实际上鸿迈公司分别于2019年1月28日、2019年3月1日才支付案外人惠信诚公司房租，上述房租支付时间是在鸿迈公司、锦城公司租赁合同期满后支付，存在鸿迈公司、惠信诚公司相互合作套取房租利益的可能。3.鸿迈公司未向惠信诚公司支付2018年8月水费、电费。4.一审认定鸿迈公司存在租金损失有误。鸿迈公司向锦城公司以低于市场价格承租诉争房屋，现按市场价格承租并不存在损失。二、一审法院适用法律有误。1.一审既认定租赁合同有效，又认定租赁合同因惠信诚公司不同意继续履行导致无法履行，前后矛盾。2.一审认定锦城公司违约导致租赁合同不能履行有误。租赁合同合法有效且已实际履行，事实上也履行完毕，一审法院对于已实际履行完毕的租赁合同认定解除没有依据。3.即便诉争房屋存在查封导致买卖不破租赁规定不能适用，也应当由申请执行人来主张非法租金收益而非竞拍人。故本案应以竞拍人与锦城公司之间纠纷审理后再进行审理。鸿迈公司书面辩称，1.一、二审生效判决已确认原租赁合同对新房东不具有法律约束力，故鸿迈公司需向新房东惠信诚公司支付租金，不可能重复支付给锦城公司。2.一审法院确定原租赁合同于2018年5月3日终止，锦城公司应返还租金并赔偿损失。3.一审法院按市场价及鸿迈公司实际支付租金标准计取鸿迈公司租金差额损失，属于鸿迈公司实际发生的损失。4.合同有效不代表锦城公司不存在违约行为，也不代表对新房东惠信诚公司具有约束力，法院拍卖系由锦城公司过错造成，对鸿迈公司因此造成损失应当承担赔偿责任。5.锦城公司三次纠集黑恶势力霸占厂房，抗拒法院执行交接，且纠集社会人员控制配电房并以此威胁承租户，不让承租户起诉，导致承租户丧失了起诉参与拍卖款分配的机会。张俊辩称，其同意锦城公司上诉意见。鸿迈公司向一审法院起诉请求：1.锦城公司返还多收取的房屋租金及其他费用共计80949.04元（2018年4月24日之后已收应退款项），并赔偿鸿迈公司另行租赁厂房产生的房屋差价损失32628元（按管委会协商确定的新房东的出租单价22元/平方米/月与原合同之间约定的单价差额计算，实际承租面积为560平方米，计算至合同终止之日）；2.张俊对锦城公司的上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由锦城公司、张俊负担。一审法院认定事实：2016年12月26日锦城公司（甲方）与鸿迈公司（乙方）签订《厂房租赁契约》，约定甲方出租给乙方坐落在昆山市的厂房560平方米，租赁期限自2016年12月31日起至2018年12月30日止，租赁期限为二年。双方约定，该厂房每月每平方米建筑面积的租金为14元，年租金为94080元。租金支付方式，第一期租金94080元在2016年12月26日前一次性付清；下期租金在上期期满前30天一次性付清。第一年租金不变，第二年租金递增7%。在租赁期前，乙方将实际用电电容量报与甲方，甲方根据乙方实际生产用电的需求，同意提供给乙方50KVA电容量使用，并按每年每KVA200元的电容量租用于乙方，租金共计10000元。在租赁期限内乙方除支付租金外，还支付甲方电容量使用费10000元/年、保证金7840元、管理费6720元，生活垃圾费300元、工业区工会费600元。2017年11月20日锦城公司向鸿迈公司送达付款通知书，通知鸿迈公司应支付2017年至2018年租金等各项费用共计118385.6元，房租价格按照合同约定递增7%为14.98元。2017年12月11日张俊出具收条，确认收到鸿迈公司支付的银行承兑汇票61500元。2017年12月15日鸿迈公司支付锦城公司账户5280元，注明为房租；当日鸿迈公司支付张俊账户53200元。一审庭审中，锦城公司确认已收到鸿迈公司支付的2017年至2018年期间的房屋租金等费用。锦城公司位于昆山市、昆山市巴城镇茅沙塘北的厂房均于2005年7月21日设立了权利人为昆山农村商业银行巴城支行的抵押权。上述房屋另于2012年9月1日被无锡市崇安区人民法院查封。2018年4月24日无锡市梁溪区人民法院出具执行裁定书，确认因锦城公司和神奴公司未履行生效法律文书确定的义务，该院于2018年4月2日在淘宝网司法拍卖平台对锦城公司和神奴公司位于昆山市巴城镇杨木村的房屋及土地进行司法拍卖。惠信诚公司以2602.4万元的价格竞得锦城公司和神奴公司的上述房屋及土地。该院依据相关法律规定裁定：一、解除神奴公司、锦城公司名下的昆山市巴城镇杨木村的房屋及土地的查封；二、土地证编号为昆国用（2000）第12000106020号、昆国用（97）字第104-003号、昆集用（2001）第22001104030号的土地、房产证号为28××89号、28××92号、28××95号、28××78号的房屋所有权归惠信诚公司所有。财产权自本裁定送达惠信诚公司时起发生转移。2018年5月3日惠信诚公司向该厂区内各承租人发出通知，称该公司于2018年4月2日通过司法拍卖取得上述房屋及土地，法院也已经出具裁定确认上述房屋归该公司所有。因房产土地抵押查封在先，根据相关法律规定，各承租人的租赁合同对该公司不具有约束力，要求承租户重新与该公司签订租赁合同，另行支付租金。2018年5月23日惠信诚公司作出《关于租赁合同不具有法律约束力、需另行支付、请立即向原房东主张退还租金的通知书》。该通知书中惠信诚公司再次确认因厂房和土地被抵押和查封在先，该公司不认可各公司的所有租赁合同，各公司需要另行支付该公司拍卖后的租金及管理费用。2018年鸿迈公司与惠信诚公司签订《厂房及相应土地租赁合同》。双方约定：鸿迈公司向惠信诚公司租赁昆山市信诚创业园内的部分厂房，建筑面积560平方米。租赁期限自2018年5月1日起至2020年6月1日止。双方同意第一年、第二年厂房及土地租金合计为22元/平方米/月。经初步计算，鸿迈公司应支付第一年不含税租金147840元，其中房屋租金73920元，土地租金73920元。鸿迈公司应于2018年11月15日前向惠信诚公司支付一年期租金（2018年6月1日到2019年6月1日的租金，2018年5月1日至6月1日的租金，待鸿迈公司起诉张俊胜诉到账时一次性支付给惠信诚公司）。2019年1月28日鸿迈公司向惠信诚公司交付金额为10万元的银行承兑汇票，2019年3月1日向惠信诚公司转账47840元，用途注明为房租。一审法院认为：锦城公司与鸿迈公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守。现锦城公司的厂房已被法院司法拍卖，买受人惠信诚公司因该房屋在出租前存在抵押和查封的情况，不同意继续履行该合同，故鸿迈公司与锦城公司之间的房屋租赁合同已经无法履行。鸿迈公司向一审法院起诉要求锦城公司返还已经支付的房屋租金差额，意即含有解除双方租赁合同的意思表示，故一审法院确认鸿迈公司与锦城公司的房屋租赁合同解除。2018年4月24日无锡市梁溪区人民法院作出的执行裁定确定涉案房屋的所有权及土地使用权归惠信诚公司所有，但双方均未提供证据证明上述执行裁定书的送达时间，结合惠信诚公司于2018年5月3日已告知厂区各承租户重新签订租赁合同的事实，一审法院确定在2018年5月3日涉案厂房的所有权发生转移。锦城公司在当时已无权获取涉案房屋租金。因此，房屋租赁合同解除后锦城公司应当将2018年5月3日至2018年12月30日的租金等各项费用返还鸿迈公司，经一审法院计算上述费用共计78166.93元（118385.6元÷365天×241天）。房屋租赁合同不能履行的原因在锦城公司，其已经构成违约，应当承担相应的违约责任。鸿迈公司为此要求锦城公司赔偿其房租差价损失，合法有据，应当予以支持。一审法院根据鸿迈公司与惠信诚公司签订的租赁合同确定的租金标准计算该差价为31580.64元[（22元/平方米/月-14.98元/平方米/月）÷30天×241天×560平方米]。关于鸿迈公司要求张俊承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为虽然张俊存在收取锦城公司租金的行为，但上述证据尚不足以证明其系锦城公司的实际控制人以及个人财产与公司财产存在混同，故鸿迈公司的上述诉讼请求缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、昆山锦城毛纺有限公司于判决生效之日起十日内返还昆山鸿迈塑胶电子有限公司2018年5月3日至2018年12月30日房屋租金及各项费用共计78166.93元。二、昆山锦城毛纺有限公司于判决生效之日起十日内赔偿昆山鸿迈塑胶电子有限公司房屋租金差价损失31580.64元。三、驳回昆山鸿迈塑胶电子有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1286元，由昆山锦城毛纺有限公司负担。二审中，锦城公司向本院提交：1.发票共计9500元（电费9410元、水费90元），证明2018年8月份鸿迈公司未支付锦城公司电费、水费，锦城公司已垫付给电力公司及水务公司。上述水电费用要求鸿迈公司返还。2.锦城公司购买变压器的发票及银行进账单，证明该变压器是锦城公司在无锡法院2017年3月评估后购买，进而证明诉争房屋电力由锦城公司提供。鸿迈公司书面质证认为，1.发票与本案无关，如有争议可另案主张。锦城公司虚报用电读数且高价收取电费，收取电费大于实际用电。2.变压器发票等与本案无关。张俊认可锦城公司提交的上述证据及证明目的。二审另查明：1.2017年11月20日，锦城公司向鸿迈公司发出付款通知书，要求鸿迈公司支付2017年至2018年房租租金100665.6元、电容量10000元、管理费6720元、生活垃圾清运费1000元合计118385.6元。2019年5月14日一审庭审中，鸿迈公司诉请退还80949.04元，鸿迈公司主张该80949.04元的构成即上述118385.6元扣除拍卖前已使用113天还有未使用253天对应的费用。2.无锡市梁溪区人民法院关于巴城镇杨木村的房屋及土地拍卖公告载明：“特别提示：有租赁，被执行人已将标的物内房屋分开出租，租期不同部分有区别，申请人申请本院以现状进行拍卖，本院不负责清场；……”。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，锦城公司、鸿迈公司于2016年12月26日签订厂房租赁契约，由鸿迈公司于2016年12月31日至2018年12月30日向锦城公司承租诉争房屋，鸿迈公司向锦城公司支付上述期间租金及其他费用。后诉争房屋经司法拍卖由案外人惠信诚公司竞得，鸿迈公司与惠信诚公司重新签订租赁合同，由鸿迈公司于2018年5月1日至2020年6月1日向惠信诚公司承租诉争房屋。鸿迈公司诉至法院要求锦城公司退还2018年4月24日以后已收取款项并由锦城公司承担其租金差额损失等。对此本院认为，锦城公司虽在诉争房屋被设定抵押及查封后出租给鸿迈公司，但上述租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，执行法院可以在执行程序中解除其占有。但就本案事实情况而言，鸿迈公司依据租赁合同占有诉争房屋，执行程序中法院并未解除其占有，且合同实际也于2018年12月30日履行完毕，鸿迈公司无权请求锦城公司返还收取款项。鸿迈公司基于锦城公司未能按约履行租赁合同要求锦城公司承担租金差额损失，无事实及法律依据，不应支持。综上，上诉人锦城公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5552号民事判决；二、驳回昆山鸿迈塑胶电子有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1286元，由昆山鸿迈塑胶电子有限公司负担。二审案件受理费2572元，由昆山鸿迈塑胶电子有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十二月三十一日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。