吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0621民初2083号 原告：梁成斌，男，1953年6月5日出生，汉族，抚松县水利局退休干部，住吉林省抚松县抚松镇。 委托诉讼代理人：杨智亮，吉林鹏诚律师事务所律师。 被告：李代东，男，1962年8月4日出生，汉族，现羁押于吉林省北湖监狱服刑。 被告：李刚，男，1989年11月8日出生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。 原告梁成斌与被告李代东、李刚建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告梁成斌及其委托诉讼代理人杨智亮、被告李代东、李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁成斌向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年4月18日签订的《协议书》无效；2、依法判令被告支付因无法返还松江河泰和小区A1号楼建设用地造成的损失计4,317,500.00元。事实与理由：2013年4月18日，原告与二被告签订《协议书》，协议约定：“原告将位于抚松县松江河镇火车站以东、站前大街以北的松江河泰和小区A1、A5楼号所占土地的建设用地使用权转让给二被告，二被告以抚松天泰房地产开发有限公司的名义进行住宅和商业用房开发；转让条件为二被告向原告支付人民币900万元和820㎡住宅，支付方式为开工之日起5日内支付100万元，开工30日内再支付100万元，在开工一年内支付剩余的700万元。住宅由拆迁户选择，已确定的面积楼号以名单和明细为准；原告负责向被告提供建设开发所需要的建设用地、建设规划许可、开工许可等一切批准、许可文件，A1、A5号楼所建房屋所有权归二被告所有，由二被告自行销售、抵押、出借，原告不得干涉，被告对所建楼号风险自担、利润自享”等内容。协议签订后，二被告在2013年8月开始对A1号楼进行建设，施工期间以资金紧张为由，仅陆续向原告支付了90万元建设用地转让费，尚欠810万元及820㎡住宅至今未付。A1号楼已于2015年竣工，但二被告至今仍未对A5号楼进行建设，导致折迁户的820㎡房产也未能回迁。由于原、被告在签订《协议书》时，约定转让的建设用地使用权并未登记到原告名下，双方也未在土地管理部门进行变更登记，因此，关于土地转让的《协议书》应属无效合同。原告因此诉请确认原、被告于2013年4月18日签订的《协议书》无效。由于出让的土地系两栋楼的建设位置，被告已使用一栋楼的土地，因此要求被告向原告支付全部土地出让价款900万元和820㎡住宅（按成本价1,750.00元/㎡计算为1,435,000.00元）的50%，计5,217,500.00元，扣除已支付的90万元，还应向原告支付4,317,500.00元。 李代东辩称，原告明知合同无效、手续无效而转让给我，那么他的行为就属于诈骗。这个事儿跟李刚没有关系，一切都是我说的算。协议约定我施工前原告负责拆迁，结果两年内没有拆迁完毕，造成我对A5号楼不能施工，原告应赔偿我的损失。2018年我准备继续干，施工队都找好了，结果原告找我说必须让我把钱付清才让我干，而且还不给我提供手续。此合同是双方的真实意思表示，合法有效，我是2015年7月涉嫌犯罪被抓的，到那时还有两个被拆迁户没有迁走。我要求继续履行合同，不提反诉。 李刚辩称，我认为该《协议书》是有效的，因为《协议书》是我们双方的真实意思表示，原告要求我们赔偿损失没有道理。A5号楼没有进行开工建设是因为该地块的拆迁原告未如期拆迁完毕，应该是原告给我们造成损失。我们当时准备A1、A5号楼同时进行建设，就是因为原告没有完成拆迁导致工程无法施工。A1号楼是宾馆，2015年就竣工了，那时A5号楼的拆迁原告没有完成，所以无法施工。因此回迁户不能回迁，不是我们原因，而是原告造成的。故对原告要求我方赔偿损失的请求，也不予认可。 本院经审理认定事实如下：2008年7月18日，案外人抚松天泰房地产开发有限公司（以下简称天泰开发公司）取得抚松县建设局颁发的抚松地字第040号建设用地规划许可证，开始在抚松县松江河镇松江河火车站东侧地段进行泰和综合小区（棚改工程）的开发建设，用地面积为26711㎡，建设规模为81357㎡，后期因资金问题，天泰开发公司将原规划设计中的泰和佳园的原A1、A2、A5三栋楼房的开发地块转让给梁成斌，双方为此于2011年2月11日签订了《项目开发经营协议书》，该协议书约定：“经甲、乙双方协商，甲方同意将位于泰和佳园的原A1、A2、A5三栋楼开发地块，有偿转让给乙方开发经营，并就如下事宜达成协议：一、原A1、A2、A5具体位置见规划部门批准的《松江河火车站东侧地段控制性详细规划方案》。二、甲、乙双方确认本协议的转让价格为甲方已获得批准的原A1、A2、A5三栋楼可建地块面积。乙方在受让后获准增加或减少建筑面积与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。三、乙方在开发经营原A1、A2、A5三栋楼过程中，是该项目的出资人，发生的所有成本、税、费，及一切经济往来（包括往来欠款，各种纠纷）等相关费用，均由乙方自行承担。甲方不履行任何经济及法律纠纷的义务。四、乙方在开发经营过程中享受甲方获得的优惠政策，不向甲方缴纳挂靠费。五、甲方的职责：1.负责项目的施工质量、安全、进度、缴纳税费等监督，……3.及时向乙方提供相关证件及资料，并协助乙方办理相关手续，以及支持乙方的工作。六、乙方责任：……，7.乙方必须及时向有关部门缴纳各种税、费及行政收费，甲方代缴代扣。并按双方约定的日期（2013年10月1日）之前完成全部开发项目。……。八、转让金额及支付：甲方转让原A1、A2、A5开发项目地块的金额为620万元。在本协议生效之日起，至乙方缴纳土地出让金的同时，乙方应支付给甲方转让金200万元，其余420万元在乙方交纳土地出让金后20日内缴纳完毕……”等等。上述620万元的转让费中，不包括后期由梁成斌自行负担的土地出让金、拆迁费等。2011年3月7日，梁成斌向土地管理部门缴纳了A1、A2、A5号楼的土地出让金761,832.84元及其他税、费。 梁成斌受让上述三块土地使用权后，因资金问题仅完成了A2号楼的开发建设，经其与李代东协商，将A1、A5号楼所占土地的建设用地使用权转让给李代东，2013年4月18日，梁成斌作为甲方，李代东作为乙方，双方签订了《协议书》，协议约定内容如下“一、甲方（梁成斌）将位于抚松县松江河镇火车站以东、站前大街以北的松江河泰和小区A1、A5楼号所占土地的建设用地使用权转让给乙方，乙方以天泰开发公司的名义进行住宅为商业用房开发。二、转让条件：乙方向甲方支付人民币900万元和820㎡的住宅作为转让上述建设用地的条件。支付方式为：开工之日起5日内乙方向甲方支付100万元；开工30日内向甲方再支付100万元；在开工一年之内乙方支付剩余的700万元。住宅由拆迁户选择，已确定的面积楼号以名单和明细为准（附A5号楼回迁户安置明细表）。三、甲方负责向乙方提供建设开发所需要的建设用地、建设规划许可、开工许可等一切批准、许可文件。四、乙方施工过程中所需用水、用电等手续由甲方协助办理，发生费用由乙方承担。五、甲方已经缴纳上述用地的土地出让金，除保证金、押金等由乙方承担外，开工前因办理各类许可、批准文件手续费用由甲方承担。办理开工许可及各项批准过程中所需的A1、A5号楼的一切费用如城市基础设施配套费、新墙体专项资金、消防备案等费用均由乙方承担。六、开工后，因施工需要向有关部门交纳的费用包括水、电、卫生等费用及开发建设所需资金由乙方承担。七、A1、A5号楼所建房屋所有权归乙方所有，由乙方自行销售、抵押、出借，甲方不得干涉，并应当提供天泰开发公司的公章和财务章等便利条件。乙方使用天泰开发公司的银行账户进行结算，甲方负责乙方在该账户的自有资金的及时结算。八、乙方对所建楼号风险自担、利润自享。九、乙方应严格按照国家现行建筑工程规程及质量标准组织工程建设，并对工程质量及安全负责，……。十、乙方预计在2013年5月30日前开工。甲方应在此前办结开工许可、批准手续、完成拆迁工作，使工程达到施工条件。十一、建设小区的绿化、硬覆盖等公用的配套设施所需费用由甲乙双方共同完成，并分别按A2（由甲方建设）和A1、A5的建筑面积的比例分担。十二、因甲方提供的开工许可、批准文件虚假或不符合法律规定，或没有提供必需的许可、批准文件而被行政罚款，该罚款由甲方承担。十三、违约责任：1.本协议自签字生效之日起，若甲方无故提出解除、终止本协议的，甲方向乙方支付100万元违约金；自签字生效之日起，乙方无故解除、终止本协议的，乙方向甲方支付100万元违约金。2.具备施工条件（拆迁完成）后，甲方未及时办理开工许可、批准手续，致使工程不能及时开工，甲方按每天1万元的标准向乙方支付赔偿金。3.乙方开始售楼后，按销售额的50%开始向甲方交纳转让款，如开工一年后仍未交完转让款，若甲方同意，乙方可用房屋（按70%销售价）抵顶所欠转让款，并且由甲方挑选确定抵顶欠款的房屋楼层和楼号，包括商用房。抵顶的房屋开发的各种税由乙方承担。如因甲方原因造成工期延误，乙方向甲方交纳转让款的时间顺延。4.乙方必须保证A5号楼今年施工明年交付使用，保证回迁户及时回迁，如回迁户不能按时回迁，从2014年开始，过渡费用由乙方承担。十四、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商，协商不成的，需诉讼至法院的，由甲方住所地管辖。十五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议自双方签字时生效”。同日，双方还在《协议书》附件《泰和小区A5号楼回迁明细表》上共同签字、捺印，予以确认。天泰开发公司计划开发的泰和小区，规划设计中A1号楼为商用，面积为4840㎡，A2号楼设计住宅面积4150㎡、商业面积2550㎡，A5号楼设计住宅9718㎡、车库面积982㎡。 李代东受让A1、A5号楼土地使用权后，因A5号楼规划的土地上尚有个别被拆迁户没有迁出，导致其无法正常开工建设，因此，当年在梁成斌负责办理出泰和小区二期A1栋工程的建筑工程施工许可证后，李代东只在A1号楼的土地上进行了开发建设，建筑工程施工许可证载明：“建设规模：6233.67㎡，开工日期：2013年6月10日，竣工日期：2014年10月10日”。但实际开工日期为2013年8月，竣工日期为2015年3月，所建房屋为一栋6层框架结构的宾馆，该宾馆的经营手续登记在李代刚之子李刚名下。因李代东在A1号楼开工后仅支付梁成斌土地转让款90万元，A1号楼的宾馆经营手续又登记在李刚名下，梁成斌为确保剩余土地转让款的履行，要求李刚作为A1、A5号楼房土地使用权的共同受让人在2013年4月18日的《协议书》、《泰和小区A5号楼回迁明细表》上补签自己的姓名。李刚同意后，在《协议书》、《泰和小区A5号楼回迁明细表》上乙方签章处均予以签名、捺印。 2015年7月23日，李代东因涉嫌刑事犯罪被公安机关采取强制措施，此时，A5号楼的土地上尚有一被拆迁户的两栋房屋没有迁出。当年8月份，梁成斌完成了上述拆迁。嗣后，李刚亦未对A5号楼进行开发建设。在梁成斌与李代东、李刚签字的《泰和小区A5号楼回迁明细表》中体现出应给予回迁安置的被拆迁户共有8户，需交付回迁住宅楼房8套、车库5个。其中3户各分得一套楼房，1户分得4套楼房2个车库，1户分得1套楼房1个车库，1户分得2个车库。其余2个被拆迁户当时尚未达成拆迁补偿协议。因事关上述回迁房屋的A5号楼房至今未建，导致8户被拆迁户无法回迁安置，梁成斌每年需要承担8户被拆迁户逾期回迁期间产生的过渡期安置补偿费等费用。 上述事实，有梁成斌提供的原抚松县建设局2008年7月18日为天泰开发公司颁发的抚松地字040号建设用地规划许可证、泰和综合小区规划总平面图、2011年2月21日其与天泰开发公司签订的《项目开发经营协议书》、2013年4月18日其与李代东和李刚签订的《协议书》、《泰和小区A5号楼回迁明细表》各一份，2013年7月19日抚松县住房和城乡建设局为天泰开发公司颁发的关于泰和小区二期A1栋工程的《建筑工程施工许可证》、A1号楼《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工报告》、《施工单位质量自检评定报告》、《建设工程竣工验收意见表》、出售A2和A3号门市房的收据、《松江河镇房屋征收与补偿政策宣传手册》、《吉林省土地出让金专用票据》、《吉林省地方税务局通用机打发票》各一份，2016年10月12日天泰开发公司为其出具的《关于松江河泰和小区A1、A2、A5楼号所占土地的建设用地使用权归属情况的说明》一份，吉林省政府非税收入通用票据四张，《缴交国有土地使用权出让金登记单》、《中华人民共和国税收通用缴款书》各二份，及当事人、委托诉讼代理人的有关当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”，第一百四十五条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。案外人泰和开发公司取得位于抚松县松江河镇松江河火车站东侧地段泰和综合小区（棚改工程）的开发建设权后，将开发规划中的A1、A2、A5号楼房所占地块的土地使用权以620万元价款另行转让给梁成斌，并约定梁成斌继续以其天泰开发公司的名义进行开发建设，梁成斌除应支付上述所谓的土地使用权转让费外，尚需另行承担A1、A2、A5号楼房所占地块的土地出让金缴纳义务、有关拆迁费用，并投入资金进行建设等，梁成斌对A1、A2、A5号楼房所占规划范围内的土地缴纳全部土地出让金所取得的土地使用权证，仍登记在天泰开发公司名下，而非登记在梁成斌个人名下，因此，该种形式上的土地使用权转让，实质属于天泰开发公司融资开发的行为，系双方之间建立合作开发房地产经营关系的表现，天泰开发公司接收的620万元对价款即应属于其进行合作经营应得的利润收益，该种形式上的所谓土地使用权转让行为，不违反法律、行政法律的规定，合法有效。嗣后，梁成斌将A1、A5号楼地块的使用权向李代东进行转让并签订《协议书》的行为，并非代表天泰开发公司进行，而系以其个人名义所为，其签订《协议书》时，本人并未取得A1、A5号楼的土地使用权证书，直至本案起诉前其本人仍未取得A1、A5号楼的土地使用权证书，亦未获得有批准权的抚松县人民政府同意转让，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，应认定梁成斌以其个人名义与李代东之间签订的关于A1、A5号地块土地使用权转让的《协议书》无效。由于李代东与梁成斌签订《协议书》时明知梁成斌个人并未获得转让土地的使用权证书，梁成斌亦非代表天泰开发公司与其进行土地使用权转让，因此，梁成斌的行为对其而言并不构成欺诈。《协议书》签订后，李刚在《协议书》上补签自己的姓名并捺印的行为，属于自愿加入受让案涉土地使用权转让的行为，故其应与李代东共同承担由此产生的民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因李代东、李刚受让案涉地块使用权后已建成A1号楼，导致该地块已无法返还，故对无法返还的A1号楼所占规划范围内的土地，应以折价方式赔偿相关损失。A5号楼地块因未开发建设，李代东、李刚应在本判决生效后返还给梁成斌。 梁成斌起诉要求判令李代东、李刚向其支付因无法返还松江河泰和小区A1号楼建设用地造成的损失计4,317,500.00元，实际是按《协议书》约定的A1、A5号楼所占地块的转让价款（900万元加上820㎡住宅）的50%主张的，其中已扣除《协议书》签订后已付的90万元，计算方式为【〔900万元＋820㎡住宅折价款1,435,000.00元（按成本价1,750.00元/㎡计算）〕×50%－已付90万元】。庭审中，梁成斌提供了《松江河镇房屋征收与补偿政策宣传手册》，其上体现与本案诉争转让土地使用权相邻地段开发建设的商品住宅楼2018年12月31日之前的销售价格一楼为3380.00元／㎡，二楼以上每层加价80.00元，梁成斌提供的天泰开发公司2013年12月30日、2014年3月24日销售其开发的A2、A3号楼门市房每平方米单价在6000.00元以上，因此说，梁成斌将《协议书》中820㎡住宅单价按1,750.00元/㎡成本价计算，只是上述同地段商品住宅楼单价的1／2左右，符合市场行情，并不损害李代东、李刚的利益。梁成斌认为A1号楼地块已被李代东、李刚开发建设了建筑面积为6233.67㎡的宾馆，A5号楼地块至今尚未开发建设能够返还，两个楼号的土地被使用了其中一个，故按50%主张由此给其造成的损失，属于无法返还土地和无法交付820㎡用于回迁安置房屋部分的损失，并非其他损失，该项主张计算，合情合理，于法有据，本院予以支持。虽然双方签订的《协议书》应依法认定无效，但考虑到存在无法返还的已建成A1号楼所占用规划范围内的土地等实际情况，故应按有效原则处理本案纠纷。 李代东答辩时虽认为根据协议约定其施工前梁成斌负责拆迁，结果两年内没有拆迁完毕导致其对A5号楼不能施工，梁成斌应赔偿给其造成的损失，但其明确表示不在本案中提起反诉，故本院对其所述有关损失问题在本案中不予评判，其可就梁成斌是否违约给其造成损失问题另案告诉处理。李代东、李刚答辩认为与梁成斌签订的《协议书》合法有效，应予继续履行的反驳主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照前述法律、司法解释及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条规定，判决如下： 一、确认原告梁成斌与被告李代东、李刚于2013年4月18日签订的《协议书》无效； 二、被告李代东、李刚于本判决生效后十日内，给付原告梁成斌因无法返还松江河泰和小区A1号楼建设用地及无法交付820㎡住宅形成的转让费的合理折价款4,317,500.00元【〔900万元＋820㎡住宅折价款1,435,000.00元（按成本价1,750.00元/㎡计算）〕×50%－已付90万元】。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41,340.0元，由被告李代东、李刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  伊海波 人民陪审员  郑玉臣 人民陪审员  孙鹤秀 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  尤智鹏