铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初3815号原告：铁岭市龙翔物业管理有限公司，住所地：铁岭市银州区龙翔花园17-A三、四层办公楼。法定代表人：王亚坤，系该公司经理。委托代理人：宋国忠，系铁岭县忠诚法律服务所法律工作者。委托代理人：郭安民，系该公司副经理。二委托代理人代理权限：代为立案，代为承认，放弃，变更诉讼请求，代收法律文书。被告：李志强，男，1978年6月2日出生，汉族，户籍地铁岭县，现住址，未出庭）。委托代理人：刘博（系被告李志强妻子），女，1978年11月16日出生，汉族，住址同上。代理权限：代为出庭，参加诉讼，举证，质证，调解，和解，代收法律文书。原告铁岭市龙翔物业管理有限公司与被告李志强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理，依法适用简易程序在本院公开开庭进行了审理，原告委托代理人宋国忠、郭安民，被告李志强的委托代理人刘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、判决被告立即交付从2013年12月5日至2019年9月14日止物业费10871.10元（每月每平方米1.2元，房屋面积为125.83平方米），违约金71427.10元（按照合同约定日3‰，以每年拖欠的物业费为基数自2013年11月1日起直到给付之日，暂计至2019年9月14日），合计82298.20元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告李志强于2012年12月5日入住龙翔山水馨城小区10-3-1102室，并与原告签订业主手册（即物业服务合同），合同约定物业按约定提供服务，业主李志强向物业缴纳住宅服务费，即每月每平方米均1.2元。同时约定如延期缴付，物业公司将按日收取延期金额的3‰违约金。被告于2013年12月5日至今欠物业费10871.10元，违约金71427.10元，合计82298.20元，请判决。被告辩称：原告没有与被告签订物业合同，签订的是业主手册，当时业主手册约定为全封闭小区是24小时有保安，监控，小区里的道路不平坦。小区的消防违规，消防管里面并没有水，我家的门窗只要下雨就漏，报修后没有给修理。我家是十一楼带十二楼，十二楼的排水管坏了，应该是由物业负责维修，但是物业不管。小区自来水主管道也是漏水的，天信公司给免费维修，物业不让天信公司进行小区。电梯里面都是积水，电梯运行能听到水井声音。楼道的声控灯也不亮，下水反水哪里都有。公共区的窗户坏了、单元门坏了，也没有给修。小区绿化完全没有达标标准，小区里的广告收入未分配给业主，积雪未清理，有人曾经摔伤过。我家是10号楼3单元102室，入住时间为2011年12月5日。2011年至2013年的物业费都交纳了。对物业费的数额没有异议，但是违约金过高。对原告举示证据的审核认定：1、业主手册（证明业主手册实质就是物业服务合同，业主手册有被告的签字，业主手册规定了双方的权利、义务，合同中约定的物业费收费标准）；被告没有异议，但认为合同16页入住收费标准未签字。本院对该份证据予以采信。对被告举示证据的审核及认定：1、照片一组（证明被告窗户存在漏缝、漏雨情况；小区的公共设施，损坏后无人维修）；原告对证据真实性没有异议，认为因为今年雨水大，有部分业主家里面漏水，物业也都是积极维修，道路确实不太平坦，但是物业现在自投资金，准备进行维修。路灯问题确实有个别的不亮，会及时更换，被告举证证明的问题现在已经完善了。从2019年7月份开始对园区的道路、路灯、声控灯、门铃进行维修。从2013年至2019年被告答辩的存在的服务问题部分存在。本院对该组证据的真实性予以采信。2、龙翔山水馨城业主制作的物业不达标情况说明一份（证明原告物业服务不达标的情况）；原告认为存在部分属实，小区一共有931户，其中436户欠缴物业费。12号楼地下电箱漏水，原告已经组成抢修小组，但是由于复杂，已经开始由专业人员进行检验、维修。本院认为，该情况说明中部分问题能够与被告提供的照片相互印证证明本案案件事实，原告又予以部分认可，对有照片印证问题真实性予以确认，对该证据予以部分采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2011年8月29日，原告铁岭市龙翔物业管理有限公司与龙翔山水馨城小区开发商铁岭市绩益房地产开发有限公司签订《小区物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年9月1日起至2021年9月1日止。被告李志强系龙翔山水馨城小区10号楼3单元1102室（建筑面积125.83m2）业主，于2011年12月5日办理入住手续，与原告签订《业主手册》，约定了物业服务范围、标准、权利义务及违约责任等，其中约定小区有专门保安执岗，实行24小时全封闭式保安；物业费收费标准为，高层住宅物业费1.2元/m2/月；交纳时间每年12月31日前，缴纳下一年度相关费用；逾期交纳须按日加收延付金额3‰的滞纳金及延付金额3‰的违约金。原告交纳2年物业费，自2013年12月5日起再未交纳物业费，截止2019年9月14日，已累计拖欠物业费10368.39元。另查，原告铁岭市龙翔物业管理有限公司提供的物业服务存在未对园区进行全封闭式保安，12号楼地下室强电间内严重漏水，经银州区应急管理部门责令整改仍未设置明显的安全警示标志、未派专人值守监护，对园区内消防设施、路灯、井盖、单元门等公共设施不及时修理、维护等行为。本院认为：原告铁岭市龙翔物业管理有限公司与龙翔山水馨城小区开发商签订的前期物业服务合同及原告与被告李志强签订的业主手册，系自愿真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止和强制性规定，应为合法有效。原告铁岭市龙翔物业管理有限公司作为第三方选聘的前期物业服务企业，有义务为龙翔山水馨城小区提供合同约定和法律规定的各项物业服务，并有权依照合同约定向业主收取物业服务费，且原告实际已经为龙翔山水馨城小区提供了物业服务，被告李志强在与原告签订业主手册的情况下也享受了物业服务，故对被告提出的与原告之间不存在物业服务合同关系的答辩意见不予采纳。关于原告主张的物业费，被告在庭审中举示了一组照片，结合原告在庭审中的自认，能够证明原告提供的物业服务存在对公共设施、公共秩序和安全怠于管理和维护等瑕疵行为，结合本案案件事实酌定被告交纳应交物业费的70%为宜。但被告业主如认为原告提供的物业服务存在不履行和不完全履行合同义务的行为，应当采取正当法律途径向原告主张权利以维护自身合法权益，拒缴物业费的方式实属不当行为，理应予以杜绝。关于原告主张的违约金，原告作为物业服务企业未充分听取业主反馈意见，未积极处理相应问题，被告以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约行为，对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零九条，法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李志强于本判决生效后十日内向原告铁岭市龙翔物业管理有限公司交纳2013年12月5日起至2019年9月14日止物业费7257.87元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1858元（原告预交），减半收取929元，由被告负担50元，原告负担879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21×××27-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。审判员 刘 微二〇一九年十二月十七日书记员 樊珈彤