北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民初15号原告：北京裕顺通房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：龙瑞明，董事长。委托诉讼代理人：郑欣，北京清律律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伦，北京清律律师事务所律师。被告：中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区新城北街农行大厦。负责人：王文才，副总经理。委托诉讼代理人：李维，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭东，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被告：中基嘉利进出口公司，住所地北京市丰台区方庄芳星园3区17号楼。法定代表人：万钧。被告：九九实业股份有限公司，住所地北京市海淀区温泉乡颐温路南6号楼1层102室。法定代表人：雒青水。原告北京裕顺通房地产开发有限公司（以下简称裕顺通公司）与被告中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（以下简称长城分公司）、中基嘉利进出口公司（以下简称中基公司）、九九实业股份有限公司（以下简称九九公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裕顺通公司的委托诉讼代理人郑欣，被告长城分公司的委托诉讼代理人杨旭东到庭参加诉讼，中基公司、九九公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。裕顺通公司向本院提出诉讼请求：1.停止对位于北京市顺义区后沙峪乡西白辛庄温榆河北岸北京柏联别墅商务中心1栋（1000）号房产（裕顺通公司认为实际房产并未建完，应该属于在建工程，以下简称涉案房产）的执行；2.请求确认涉案房产归裕顺通公司所有。事实和理由：一、裕顺通公司已依法取得位于顺义区后沙峪镇白辛庄村3700009.73平方米土地（以下简称该块土地）的国有土地使用权，并已依法取得该块土地的《国有土地使用证》。裕顺通公司为该块土地的国有土地使用权的合法物权人。2011年3月21日，北京市第一中级人民法院做出（2011）一中执字第182-2号、第191-2号执行裁定书，裁定将该块土地之国有土地使用权过户至裕顺通公司名下。裕顺通公司于2011年8月9日取得京顺国用（2011出）第00086号《国有土地使用证》。二、北京市第一中级人民法院2009年4月8日是依据商品房预售合同登记备案手续进行的预查封，但中基公司、九九公司并未取得涉案房产的产权，预查封效力不能及于房屋，更无法及于其土地使用权。三、涉案房产已根本不具备继续预查封的条件，涉案房产对应的商品房预售合同亦已无法继续履行，合同目的根本无法实现，该预查封已无查封对象，应当予以解除。1.北京柏联房地产开发有限公司（以下简称柏联公司）已经不可能再完成涉案房产的开发、建设并办理竣工验收等合法手续，亦不可能对涉案房产进行初始登记，更不可能将涉案房产由柏联公司转移登记至涉案房产买受人名下。2.预查封只有在土地、房屋权属登记至被执行人名下的前提条件下，才能转为正式查封。如预查封转为查封的前提条件已不存在，则预查封则不能转为正式查封。3.结合前述涉案房产及开发商柏联公司的实际情况，可以确定涉案房产的预售合同已根本无法继续履行，合同目的根本无法实现，涉案房产买受人亦无取得涉案房产权属证书的任何可能。故裕顺通公司认为对涉案房产的预查封转为正式查封的条件根本不具备也不可能实现，继续进行所谓的预查封已无任何法律意义，应当予以解除。长城分公司辩称，裕顺通公司对涉案房产不享有任何实体权利，无法通过执行异议之诉解除法院的在先查封，不符合案外人执行异议之诉排除执行的审查标准及认定标准。预查封已经转为正式查封了。抵押权、建设工程优先受偿权和小业主的权利三权并存的，小业主优先受偿。裕顺通公司提交的国有土地使用证面积发生变化，按照规定应该把国有土地使用证注销，颁发新的国有土地使用权证。中基公司、九九公司经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月13日，中国建设银行北京长安支行（以下简称建行长安支行）与中基公司、九九公司借款合同纠纷一案，本院做出（2002）一中民初字第5330号民事判决书，判决：一、中基公司于判决生效后十日内偿还建行长安支行借款本金五百四十九万元及其利息和复利（自二○○一年十二月二十一日起至二○○二年一月十日止，按月息千分之五点九七五计算，自二○○二年一月十一日起至欠款付清之日止，按日万分之二点一计算）；二、中基公司于判决生效后十日内向建行长安支行支付违约金（以五百四十九万元为基数，自二○○一年十二月二十一日起至欠款付清之日止，按日万分之二点一计算）；三、九九公司对上述第一、二项确定的中基公司的债务承担连带清偿责任。判决生效后，因中基公司、九九公司未履行判决书确定的义务，建行长安支行向本院申请强制执行。2004年6月28日，建行长安支行将其对中基公司、九九公司的上述债权转让给了中国信达资产管理公司北京办事处（以下简称信达公司），信达公司于2004年11月29日将上述债权转让给了中国东方资产管理公司北京办事处（以下简称东方公司），2010年4月1日，东方公司将上述债权转让给了中信资产管理公司（以下简称中信公司），2011年7月5日，中信公司将上述债权转让给中国长城资产管理公司呼和浩特办事处（后更名为长城分公司）。上述债权执行中，本院于2009年4月8日依东方公司的申请做出（2009）一中执字第354号执行裁定，执行中轮候查封了涉案房产及对应的土地使用权，并分别向北京市国土资源局、北京市顺义区建委送达了（2009）一中执字第354号执行裁定书和协助执行通知书。2013年2月19日，本院做出（2013）一中执异字第294号执行裁定书，裁定执行依据为（2002）一中民初字第5330号民事判决书的申请执行人变更为长城分公司。2009年，经本院（2009）一中民初字第4486号民事调解书裁决，北京城启房地产开发有限公司（以下简称城启公司）于调解协议签订之日起十五日内偿还PartnerPlusGroupLimited（以下简称PPG公司）欠款本金美元一千三百六十四万九千九百四十元。2011年1月6日，PPG公司与裕顺通公司签订债权转让协议，将（2009）一中民初字第4486号民事调解书项下其对城启公司的全部债权转让给裕顺通公司。2011年1月7日，城启公司对该债权转让协议予以确认。在上述债权执行过程中，裕顺通公司与城启公司达成执行和解，本院做出（2011）一中执字第182-2号、191-2号执行裁定书，裁定：一、解除对城启公司名下的位于北京市顺义区后沙峪镇白辛庄村柏联国际（城启公司）商住别墅城［土地证号：京顺国用（2003转）字第0170号］使用权面积为370688.00平方米的国有土地使用权的查封。二、将位于北京市顺义区后沙峪镇白辛庄村柏联国际（城启公司）商住别墅城［土地证号：京顺国用（2003转）字第0170号］使用权面积为370688.00平方米的国有土地使用权过户至裕顺通公司名下。三、裕顺通公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。2011年8月9日，裕顺通公司取得京顺国用（2011出）第00086号《国有土地使用证》。在（2009）一中执字第354号执行裁定执行过程中，本院于2018年3月向北京市顺义区住房和城乡建设委员会发送协助执行通知书，载明“一、请协助继续对九九公司位于北京市顺义区后沙峪乡西白辛庄温榆河北岸北京柏联别墅商务中心1栋（1000）号房产予以查封。二、查封期间，未经本院许可，不得为其办理过户、转让、买卖、转移、抵押、出资、出租等一切手续。三、查封期限为三年（自2018年3月8日至2021年3月8日）。”本院在执行长城分公司与中基公司、九九公司借款合同纠纷[执行依据：北京市第一中级人民法院（2002）一中民初字第5330号民事判决书；执行案号：（2009）一中执字第354号]一案过程中，案外人裕顺通公司向本院提出书面异议，本院经审理认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该案中，涉案房产虽未登记在九九公司名下，但其办理了涉案房产的相关登记备案手续，本院对涉案房产的查封符合上述法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。该案中，查封涉案房产的时间早于（2011）一中执字第182-2号、（2011）一中执字第192-2号执行案件查封土地证号为京顺国用（2003转）字第0170号土地使用权的时间，故裕顺通公司提出的异议理由不能成立，其提出的案外人异议本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，作出（2018）京01执异380号裁定书，裁定：驳回裕顺通公司提出的案外人异议。裕顺通公司不服该裁定遂提起本案诉讼。另，根据北京市房地产交易所商品房预售登记备案表显示，涉案房产的预售人为柏联公司，预购人为九九公司。京顺国用（2011出）第00086号《国有土地使用证》载明土地使用权人为裕顺通公司，坐落顺义区后沙峪镇白辛庄村柏联国际商住别墅城，地号130420600038000000，图号I-3-6-【5】，终止日期2065年8月9日，使用权面积370009.73平方米。上述事实有双方当事人提交的证据、本院调取的相关执行案件材料及双方当事人在本案审理中的陈述在案佐证本院认为，裕顺通公司提起案外人执行异议之诉，其应当举证证明其对涉案房产享有所有权，足以阻止、排除法院对涉案房产的执行。现裕顺通公司所交证据可以证明其拥有顺义区后沙峪镇白辛庄村柏联国际商住别墅城，使用权面积370009.73平方米的土地使用权，并无该地块上房产合法权利证书。2011年3月，裕顺通公司从PPG公司取得城启公司债权，并根据本院（2011）一中执字第182-2号、第191-2号裁定取得涉案国有土地使用证，但此时长城分公司已根据生效判决，并依据本院（2009）执字第354号裁定在2009年4月轮候查封了涉案房产及相应的土地使用权，早于裕顺通公司取得土地使用证的时间，故裕顺通公司要求确认涉案房产归其所有无事实和法律依据，本院对此不予支持。裕顺通公司现有证据不足以停止本院对涉案房产的执行，故本院做出的驳回裕顺通公司提出的案外人异议裁定处理并无不当。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，缺席判决如下：驳回北京裕顺通房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费118280元，由北京裕顺通房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费（向本院领取交费通知书），上诉于北京市高级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  常 洁审 判 员  阴 虹审 判 员  秦顾萍二〇一九年十二月十一日法官助理  窦 磊书 记 员  万 晶