上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初69830号原告(反诉被告)：陈雪，女，1989年2月15日出生，汉族，住江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：陈昱，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海畅明物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈金英，总经理。委托诉讼代理人：陈佳，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：冯苏颖，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)陈雪与被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人陈昱，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人陈佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雪向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还保证金人民币(以下币种同)14,220元；2.判令被告支付原告违约金39,420元；3.判令被告赔偿原告房屋装修费37,106元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告自2015年起承租上海市浦东新区唐镇上丰路XXX号恒生商业广场的四间商业用房。2017年6月24日至2018年1月9日，上述四间商业用房退租三间，原告仅承租上海市浦东新区上丰路XXX号1-157室房屋(租赁面积为36平方米，以下简称涉案房屋)。2018年2月9日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限为2018年2月1日至2019年1月31日，租金为6元/平方米/天。根据合同约定，若被告交付的物业不符合合同约定，致使合同目的不能实现，构成违约，应按照年租金的50%向原告支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告支付了截至2018年7月的租金以及保证金14,220元。2018年7月5日，因被告原因致使涉案房屋需关门两个月，经双方协商一致，被告同意免除2018年7月5日至2018年9月4日期间的租金、物业管理费，并另外给予原告六个月免租期作为补偿，即原、被告租赁期限延长至2019年3月31日止。2019年4月30日，被告发函告知原告双方租赁合同已于2018年1月31日届满，不再续租，并要求原告立即搬离。2019年5月6日，在原、被告至当地派出所协商解决纠纷过程中，被告派保安对涉案房屋强行锁门、贴封条并将大块的石头堵在门口。另，原告租赁涉案房屋前，被告及开发商一再向原告确认涉案房屋已办有产证，并会配合原告办理营业执照，但经原告多次催要产证及相关证明文件，被告均未提供，导致原告至今无法办出营业执照，被告已构成违约。2015年、2018年原告均对涉案房屋进行过装修，现被告违约，相应的装修款应由被告赔付。综上，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。上海畅明物业管理有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，具体理由如下：1.确认已收到原告支付的保证金14,220元，但不同意退还。根据合同第17.2条约定因原告未按期支付物业管理费且未按期搬离涉案房屋，被告可不退还保证金；2.因合同已经实际履行完毕，不愿意支付违约金；3.不愿意支付装修费，因合同已经实际履行完毕，且合同第9.1条、第12.2条约定原告装修应该经过被告同意，但被告并未同意，且原告返还房屋时应恢复原状但实际未恢复。现因原告拖欠支付物业管理费且逾期搬离涉案房屋，故被告提出反诉请求如下：1.判令原告支付被告2019年3月5日至2019年5月6日期间的房屋使用费13,392元(以每日6元/平方米X36平方米为标准计算，占用62天)；2.判令原告支付被告2018年2月1日至2018年7月4日及2018年9月5日至2019年5月6日期间的物业管理费7,128元(以540元/月为标准计算，共计396天)；3.判令原告支付被告律师费4,000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。针对上海畅明物业管理有限公司的反诉请求，陈雪辩称不同意，理由如下：1.原告已支付租金至2019年3月31日，根据双方协商，被告除免除原告2个月租金外，还另外免除了原告6个月租金。原告有支付被告保证金，知晓涉案房屋问题后双方一直在协商中，被告从未向原告要求支付相关费用，且是被告违约，故原告不应该支付相关费用。2.不同意支付物业管理费，被告当时未履行物业管理的义务，且在涉案房屋被拆除前也未催收过该款项，现涉案房屋已经作为违章建筑被拆除，被告没有依据来收取物业管理费。3.因涉案房屋为违章建筑，故合同无效，被告主张律师费无依据。本院经审理认定事实如下：上海恒生置业有限公司为涉案房屋所在园区(含恒生商业广场)的权利人，同意上海宝创投资咨询有限公司对恒生商业广场的商铺进行转租，上海宝创投资咨询有限公司将涉案房屋转租给被告。2018年2月11日，原告(乙方，承租方)与被告(甲方，出租方)签订《租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限为2018年2月1日起至2019年1月31日止，日租金为6元/平方米/天，保证金为14,220元，物业管理费为540元/月。合同第9.1条约定“为保证金乙方在免租期内对房屋的设计和改建工作顺利进行，甲方同意在签订本合同后的三日内向乙方提供其所需要的该物业的建筑物图纸。乙方在完成设计后，将设计图一套送甲方审核、备案，在经甲方书面审核同意后，乙方方可照图施工。施工期间乙方必须严格按甲方审核后的设计图施工，不可随意改变设计图纸，若乙方在未经甲方书面同意的情况，随意更改设计图纸进行施工，一经甲方查明，甲方有权要求乙方恢复到经甲方审核的设计图施工。在甲方书面通知后的三日内，乙方若不恢复按图施工，甲方有权解除本合同并没收乙方所缴纳的租赁保证金，并不对乙方作任何赔偿，乙方对此无任何异议。”合同第12.2条约定“乙方向甲方交还该物业前，应出示甲方客户服务部的达到原状待租标准通知书。乙方应自付费用对该物业进行打扫和清理，使该物业处于完好和可出租状态。乙方如按本合同内之规定在甲方同意的范围内和要求下对该物业进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方在租赁期满或本合同提前终止前将该物业恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该物业进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方恢复该物业原状并赔偿甲方的损失。若甲方不要求乙方按照上述内容进行恢复的，则装修、增建或改建等材料、设施、设备等全部归甲方所有，甲方无须支付费用。”合同第15.3条约定“有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，并要求违约方进行赔偿。违约方应向非违约方按该年度租金的50%支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(2)甲方交付的该物业不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；……”合同第17.2条约定“……乙方中途擅自退租的，乙方应按年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的；乙方还应负责赔偿。除上述违约金外，因乙方违约或乙方在租期内提出提前解除本合同的，甲方还可在解除本合同并收回该物业时，要求乙方按照合同第15.3条约定支付违约金、赔偿损失，对乙方已支付的保证金、租金或其他费用(无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满)均不予退还，并向乙方索取乙方在本合同规定的免租期内所免去的所有租金，同时，乙方应结清所有欠付费用和逾期付款违约金。”2018年7月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议1》，载明“1.乙方停业时间为2018.7.5-2018.9.4日，共二个月；2.甲方免除乙方停业期间所有的租金、物业管理费用，停业时间结束后，再给予乙方陆个月的免租期作为补偿。3.停业期间乙方需严格遵守甲方停业要求，如有违反，造成的一切责任与损失由乙方承担。……”因原告认为被告应赔偿其装修损失等款项，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原、被告确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，由被告自行搭建，于2019年8月13日被违章拆除。双方确认原告已支付被告保证金14,220元及租金39,420元。原告认为2018年7月5日至2018年9月4日及2018年9月5日至2019年3月4日均为免租期，被告认为2018年7月5日至2018年9月4日为停业期，免除租金及物业管理费，2018年9月5日至2019年3月4日为免租期。2.原告提供通知函照片打印件、封门照片打印件及报警回执单复印件一组，证明原告于2019年4月30日收到被告要求原告于2019年5月6日搬离、返还涉案房屋的通知函，被告未根据法律规定提前一个月通知原告，2019年5月6日被告趁原告去派出所调解时直接封门，原告再也无法使用涉案房屋，相应物品也没有办法取出。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，确认其于2019年5月6日将涉案房屋封闭。3.原告提供装修材料清单复印件2张，证明2015年、2018年原告分别对涉案房屋进行了装修，共计花费37,106元。经质证，被告表示2015年的装修与被告无关，可能报备过但是否与报备内容一致无法确认，且无相关支付凭证，故不认可2015年手写清单。2018年装修未报备，被告不知晓装修情况，对2018年的手写清单不予认可。4.被告提供《律师代理合同》及发票复印件，证明被告的维权成本支出。经质证，原告对该证据的真实性予以确认，但认为被告主张该部分款项无依据。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未经批准由被告自行搭建，故原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》及《补充协议1》无效。现涉案房屋已被拆除，原告支付的保证金被告应当予以返还，对原告要求被告返还保证金14,220元的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，原告依据合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告另主张装修费用，根据庭审查明的事实，原、被告原约定的租赁期限为2018年2月1日至2019年1月31日，为期一年。双方合意2018年7月5日至2018年9月4日为停业期，后续涉案房屋于2019年5月6日被被告封闭，原告使用涉案房屋的期间为2018年2月1日至2018年7月4日，2018年9月5日至2019年5月5日，实际使用已满一年。原告在对涉案房屋装修时，理应对装修成本的分摊及租期届满之后不续约的风险有了评估，且其仅提供手写装修清单一份，无其他证据予以佐证，2015年的装修非在本案租赁期内，也无证据证明2018年的装修已征得被告同意。据此，对原告要求被告赔偿装修费用的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应当予以支持。原告已向被告支付的作为租金的款项金额为39,420元；庭审中被告确认2018年7月5日至2018年9月4日期间为停业期，不收取房屋使用费及物业管理费，另给予原告6个月免租期，即2018年9月5日至2019年3月4日；双方确认涉案房屋自2019年5月6日起封闭无法正常使用。据此，原告需要向被告支付房屋使用费的期间为2018年2月1日至2018年7月4日，2019年3月5日至2019年5月5日，共计216日，房屋使用费标准为216元/日，即原告共应支付被告房屋使用费数额为46,656元，原告已付39,420元，尚未付清2019年3月5日至2019年5月6日期间的房屋使用费，仍需支付被告房屋使用费7,236元。被告另主张原告支付停业期外的物业管理费，原告仅抗辩被告未履行物业管理义务，但未提供相应证据予以佐证，本院对原告的意见不予采纳。故对被告要求原告参照双方合同约定的540元/月的标准支付2018年2月1日至2018年7月4日及2018年9月5日至2019年5月6日的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。至于被告主张的律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈雪保证金14,220元；二、原告(反诉被告)陈雪于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司房屋使用费7,236元；三、原告(反诉被告)陈雪于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司物业管理费7,128元；四、驳回原告陈雪其余诉讼请求；五、驳回反诉原告上海畅明物业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,068元，减半收取计1,034元，由原告(反诉被告)陈雪负担872元，被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司负担162元。反诉案件受理费206.50元，由原告(反诉被告)陈雪负担121元，被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司负担85.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年十二月十二日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。……第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。