山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初5950号原告：王兴宇，男，1979年12月20日出生，汉族，居民，住滕州市。被告：王建，男，1966年1月18日出生，汉族，居民，住滕州市。被告：刘西红，女，1967年7月4日出生，汉族，居民，住滕州市，系被告王建之妻。原告王兴宇与被告王建、刘西红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兴宇，被告王建、刘西红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兴宇向本院提出诉讼请求：1.依法确认房屋买卖合同有效；2.依法判决被告王建、刘西红协助原告办理产权过户手续；3.依法判决被告王建、刘西红按照每日794元的标准自2019年4月1日起计算至2019年8月30日（第一阶段），从2019年10月17日起至被告协助办理产权过户之日止（第二阶段）。事实与理由：原、被告双方经马某、何文昌介绍，于2014年3月31日签订房屋买卖合同，原告购买被告位于威尼斯小区11号楼1单元1002室房屋一套，房屋面积为99.85平方米，储藏室编号为11-2-24，面积9.53平方米，因该房屋为回迁房产，双方在合同第七条约定:在政府规定允许办理产权过户登记手续的时间到达之日起五个工作日内，乙方通知甲方协助乙方办理过户手续。甲方逾期不能协助乙方合法取得产权过户手续的，应按照该处房屋成交总价的每日千分之二付给乙方违约金，直至乙方取得房屋产权过户手续办理房屋产权所有证为止。合同签订后，原告将购房款于2014年3月31日全部支付给被告，原告即装修入住至今。2019年3月22日，威尼斯小区在楼道处张贴办理房屋产权证的通知，原告立即打电话通知被告，被告以各种理由推诿，直至今日未办理。被告王建辩称，我不在涉案小区居住，2019年4、5月份原告给我打电话说可以办理产权登记，我正好在外地不在家。我回来给原告打电话，原告又出差了，有这么二三次。后来原告又给我打电话，2019年8月底我就到房产登记去了，登记完了我给原告打电话说手续办完了。应该10月8、9号就该拿证，我10月5号接传票我就没去拿。原告要求每日按794元标准的违约金过高，要求调整到最低，违约金总额不超过100元。被告刘西红辩称，这个房子是原告给王建打电话，要求我配合房产证过户，我没接到过原告电话。威尼斯小区物业2019年5月底给我打电话，轮到我们二区去办房产证，一区办完了，我说行，等我有时间把手续递上去。原告知道11号楼可以办证给王建打电话，王建出差了，也没给我说。我那边厂子也忙，就觉得到时候再办。我们没说不给原告过户，是原告心急。我们的证还没拿到手，原告现在告我是不对的。违约金与我们没有任何关系，房产证我至今没拿到手。违约金过高，要求调整为总额50元。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月31日，甲方(卖方)王建、刘西红与乙方(买方)王兴宇签订房屋买卖协议书，约定：甲方所有的坐落于威尼斯小区11号楼1单元1002室住房一套出售给乙方，一、甲方出售房屋坐落于滕州市威尼斯小区11号楼1单元1002室，系甲方回迁住房，目前没有办理产权手续。但甲方保证该房屋产权明晰、无抵押、质押、查封保全情况。二、甲方所售房屋面积99.85平方米，储藏室编号为11-2-24，面积9.53平方米，一并出售给乙方。三、上述房屋及储藏室转让价格叁拾玖万柒仟元整，乙方在签订本协议七日内向甲方支付房款叁拾玖万柒仟元整，甲方出收据。四、在签订本协议时，甲方应将该房屋相关手续交给乙方，包括但不限于安置协议、各项押金收据、房屋钥匙等。五、在乙方支付房款的同时甲方将房屋交给乙方，以收款收据时间为准。六、甲乙双方均不能违约，若双方违约，由违约方向另一方支付房屋总价的50％的违约金。七、产权过户:因本处房产是因原有动迁房回迁在该地。根据山东省滕州市政府关于回迁房办理过户手续的规定，在政府规定允许办理产权过户登记手续的时间到达之日起五个工作日内，乙方通知甲方协助乙方办理过户手续。甲方逾期不能协助乙方合法取得产权过户手续的，应按照该处房屋成交总价的每日千分之二付给乙方为违约金，直至乙方依法取得房屋产权过户手续办理房屋产权所有证为止。八、办理产权过户手续应缴纳的税、费，按法律规定由乙方支付。九、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。甲方：王建（签名、捺印）、刘西红（签名、捺印），乙方：王兴宇（签名、捺印），证明人何文昌（签名、捺印）。上述房屋买卖协议书在山东省滕州市公证处办理了公证。2014年3月31日，王兴宇交付王建、刘西红购房款397000元，王建、刘西红交付王兴宇房屋回迁安置补偿协议[甲方:滕州市城市建设综合开发公司(××)、滕州市嘉亿房屋拆迁有限责任公司(××）、乙方：王建(××)，……三、房屋安置:甲方在城建威尼斯小区新建商品房屋作为回迁安置用房，乙方自愿选择8楼1单元1001室住宅房屋143.11平方米、11楼1单元1002室住宅房屋99.85平方米、储藏室11-2-24号，面积9.53平方米……]。诉讼中，原告提交关于城建威尼斯庄园东区项目办理不动产权证书的通知，内容为：尊敬的城建威尼斯庄园东区11＃业主，我公司开发建设的城建威尼斯庄园东区项目已具备办理不动产产权证的条件，现将有关事项通知如下：一、业主需准备的资料，(一)回迁业主，1、回迁安置协议书原件和复印件1份，2、超面积部分补差款发票原件，3、物业专项维修资金专用收据原件，4、业主本人身份证原件和复印件2份。……登记地址:城建销售中心(荆河公园东门对过)，滕州市城市建设综合开发公司，2019年03月22日。原告称该通知是在滕州市城市建设综合开发公司提取的。证明目的：2019年3月22日，滕州市城市建设综合开发公司通知回迁业主可以办理产权登记，通知是2019年3月22日贴到楼道的玻璃上。王建质证意见：因为我没在小区住，我没见到过这个通知，2019年4月份原告给我打电话，说那边开始办房产证了，我说我在外边，回去电话联系。我是5月接到的物业通知。刘西红质证意见：我是2019年8月30日才到滕州市城市建设综合开发公司递的手续，这个不属实，时间不一致。原告提交2019年3月22日至2019年7月15日通话清单。证明目的：2019年3月22日，原告与中间人马某通话，得知王建新电话号码，告知该通知内容，被告推诿。此后至2019年7月15日，原告共打电话要求被告协助办理登记过户手续14次。王建质证意见：我接过原告的电话，我也给原告打过不比这14次少的电话，从3月到7月15日我没记，差不多有十几次电话，认可通话记录。刘西红质证意见：我不认可，我不知道这个事，是他俩交涉的。王兴宇申请证人马某出庭作证，马某证：我与王兴宇没有关系，认识王兴宇的舅。我与王建是认识二十多年的普通朋友，也认识刘西红。我也在那住，刚过年没多久在住的楼道门口贴的通知办房产证，我接的通知早，我接到通知过了五六天，原告打电话让我给王建说办转户，我接着就问王建了。我给王建说过好几次，赶紧办完就完了。起诉前，原告让我给王建送起诉的材料。原告一而再再而三的给我说让我通知王建办过户，再不去办过户就起诉王建。我拍了起诉状，发了信息给王建，我后来又怕王建不信，我让我公司的会计将起诉状交给王建。人家都要起诉你了，我说赶紧给人家调解，不调解倒霉。原告质证意见：第一次2019年7月立完案通知我来交费，马某说再等等。所以我等了七天，我撤了没交费。又等了一个月，8月我诉前保全，9月第二次立的案。马某是7月份给王建送的诉状。其他证人所述基本属实。王建质证意见：证人说的都是事实。刘西红质证意见：证人是与王建通的电话，我不知道。另查明，滕州市国土资源局不动产登记中心公告显示：为进一步方便广大群众办理不动产登记，目前我市各类不动产登记业务实行即时受理。抵押注销登记、异议登记、档案查询、查(解)封登记业务即时办结;转移登记、预告登记、抵押登记5个工作日办结(需公告的，公告时间不计入办结时限)。涉案房屋滕州市威尼斯庄园东区（二期）11号楼1单元10层1002号住宅的不动产登记权利人为王建。王建和刘西红系夫妻。本院认为，王建、刘西红与王兴宇签订房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同约定“允许办理产权过户登记手续的时间到达之日起五个工作日内，乙方通知甲方协助乙方办理过户手续”，综合通话记录、证人马某的证言、当事人的陈述，本院认定王兴宇在2019年3月22日即通知王建办理产权登记，王建、刘西红称2019年8月30日办理房产手续，王建、刘西红迟延办理违反了合同约定。王建办理房屋不动产权登记至自己名下后，王建、刘西红未协助王兴宇办理过户登记亦违反合同约定。合同约定按房屋成交总价的每日千分之二计算违约金过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。王兴宇主张王建、刘西红按合同约定每日794元支付违约金，王建、刘西红主张约定违约金过高。鉴于王建、刘西红违反合同约定，王兴宇多次催促、起诉后仍未履行合同义务，双方均未提供证据证明实际损失，本院酌定按房屋成交总价的月1%计算违约金。原告请求确认房屋买卖合同有效，符合法律规定，予以支持。原告请求判令王建、刘西红协助原告办理产权过户手续，符合法律规定，予以支持。原告请求判令王建、刘西红按照每日794元的标准自2019年4月1日起计算至2019年8月30日、从2019年10月17日起至协助办理产权过户之日止支付违约金的请求，予以部分支持。合同约定办理产权过户手续应缴纳的税、费由乙方王兴宇负担，不违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：确认原告王兴宇与被告王建、刘西红于2014年3月31日签订房屋买卖协议有效；二、被告王建、刘西红协助原告王兴宇办理滕州市威尼斯庄园东区（二期）11号楼1单元10层1002号房屋不动产转移登记至原告王兴宇名下，于本判决生效之日起10日内履行完毕；三、被告王建、刘西红支付原告王兴宇违约金（以397000元为基数，自2019年4月1日起计算至2019年8月30日；自2019年10月17日起至被告王建、刘西红协助办理房屋不动产转移登记至原告王兴宇名下之日止，按月1%计算），于本判决生效之日起10日内履行完毕；四、驳回原告王兴宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7260元，减半收取计3630元，申请保全费1020元，均由被告王建、刘西红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  蒋继伟二〇一九年十二月十日书记员  陈 琛