吉林省桦甸市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0282民初2552号 原告：桦甸市龙兴物业管理服务有限公司，住所地吉林省桦甸市大兴街298号。 法定代表人：王某，总经理。 委托诉讼代理人：左某，该公司职员。 委托诉讼代理人：吴某，吉林桦远律师事务所律师。 被告：张某1，女，汉族，住吉林省桦甸市。 原告桦甸市龙兴物业管理服务有限公司（以下简称龙兴物业）与被告张某1物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。龙兴物业的委托诉讼代理人左某、吴某，张某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙兴物业向本院提出诉讼请求：判令张某1给付物业费5,580元。事实与理由：张某1系龙兴物业服务区域XX小区业主，2009年7月11日办理了入住手续，龙兴物业按照物业服务合同约定为其提供服务，张某1自2013年1月1日至2018年12月31日期间未按合同约定交纳物业费，共计5,580元，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，龙兴物业对张某1进行催告，催告后张某1仍未缴纳物业费，故诉至人民法院，请求法院依法支持诉请。 张某1辩称，龙兴物业的资质由三级降到二级，收费标准没有下调，服务质量却下降。1.第一份合同第二部分第5条，物业内共用部位、共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。自龙兴物业进入XX小区后，没有对路灯、监控设备、健身器材、楼宇门及对讲系统、甬路路面、地下车库等公共设施进行日常维护和更新；2.第6条，公共绿地、花木、景观的养护。小区广场的喷泉景观自2013年开始没有进行保护和维修，2018年12月将2号楼前的数颗松树随意砍伐；3.2016年龙兴物业对小区弃管，三天没有对小区进行任何日常服务，后业主投诉到桦甸市行政执法局，经过执法局物业办介入，龙兴物业才将堆放三天的生活垃圾清运；4.2017年11月19日至2018年4月对2号楼下的积雪不及时清理，积雪成堆，随着天气变暖，积雪融化，2号楼和5号楼后的甬路被雪水淹没，没办法通行；5.第六部分第24条第9小项，龙兴物业在合同中承诺每年第一季度3月30日向全体业主公布上一年度相关管理经费的使用情况，但自2009年以来，龙兴物业从未向业主公布过相关管理费的使用情况；6.第一份合同（2012年5月1日至2015年4月30日）第六部分第10项，对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。龙兴物业未经全体业主同意，擅自把物业管理用房大部分房屋给XX社区作为办公室，严重侵害了业主的利益；7.第八部分附则第10条，本合同一式四份，甲乙双方及街道办事处、区物业管理行政主管部门各一份，具有同等法律效力，但自2012年以来，XX社区和桦甸市行政执法局物业办从未收到过龙兴物业的任何服务合同备案；8.《吉林省物业服务收费管理实施细则》第13条规定，物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，但龙兴物业收费高、质量差；9.第二份合同（2015年8月1日至2018年7月31日）是原业主委员会成员张某3与龙兴物业私自签订的，全体业主及其他业主委员会成员不知情，该合同不具有法律效力；10.第一份合同期限从2012年5月1日到2015年4月30日，第二份合同期限从2015年8月1日到2018年7月31日，中间2015年5月、6月、7月没有合同；11.前业主委员会2012年4月成立，2017年4月届满解散，张某3与龙兴物业却把合同签订到2018年7月31日，且2018年7月31日到2018年12月31日之间也没有物业服务合同，龙兴物业让张某1给付2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业费不合理；12.第一份合同第二份合同存在不同版本。综上，不同意给付物业费。 龙兴物业围绕其诉讼请求依法向本院递交的证据：证据1.营业执照、资质证书各一份。证明龙兴物业具有物业服务资质，具备主体资格。经质证，张某1对营业执照无异议，对资质证书原件本身没有异议，但是认为龙兴物业起诉应当用王某作为法定代表人的资质证书，不应该用兰某的资质证书，龙兴物业的法定代表人变更有问题；证据2.业主委员会登记备案证书及业主委员会成员名单各一份。证明业主委员会经登记备案，具备合法资格，同时证明业主委员会组成人员及分工情况。经质证，张某1对该份证据的真实性无异议，但是要求龙兴物业提供2016年之后的业主委员会登记备案证书及业主委员会成员名单；证据3.房屋登记信息和催缴通知书各一份。证明案涉房屋的所有权人系张某1，龙兴物业于2019年6月26日向张某1催缴过物业费。经质证，张某1无异议；证据4.物业管理服务合同两份。证明龙兴物业与XX小区业主委员会签订了物业服务合同，其中第17条约定了物业服务费收费标准。经质证，张某1有异议，其认为2016年签订的物业管理服务合同存在前后代表人签字不一致的情况，龙兴物业起诉张某1的2016年合同与起诉其他业主的2016年合同内容、版本均不一致。经审查，上述证据符合证据的基本属性，因证据1-3张某1未提出异议，本院对其予以采信。虽然张某1对证据4有异议，但所提出的异议不影响该合同的法律效力，本院对证据4予以采信。 张某1依法向本院递交如下证据：证据1.原业主委员会出具的情况说明一份、现业主委员会出具的证明一份、桦甸市XX社区居委会情况说明一份。证明龙兴物业举证的2016年物业合同无效。经质证，龙兴物业有异议，其认为合同的生效是只要双方加盖了公章，就产生法律效力，不需要其他业主是否都同意的情况；证据2.桦甸市物业管理办公室情况说明一份、照片32张。证明2016年龙兴物业对XX小区弃管3天的相关情况及其平时物业服务质量不到位的相关情况。经质证，龙兴物业对弃管情况不清楚，且认为照片不能证明平时物业服务不到位；证据3.高某出庭作证。证明2016年签订的合同不合法。高某陈述“我是2011年入住小区的，2018年10月份形成的新的业主委员会，我当选副主任，没有主任。2019年10月份我们走访了上级业委会7个成员其中的5家，5个成员均表示没见过2016年合同，不知道此事。委员张某3承认这份合同是他自己签的，签这份合同的时候没有通过业主大会，业主委员会自己成员本身都不知道”。证人张某2出庭作证。证明物业服务质量不到位。张某2陈述“我是回迁户，2008年入住的，住在商品楼，刚开始入住的时候确实挺好的，但是后期越来越不行。小区没有监控，频频进小偷，连傻子都往里进，开门拉就进，特别吓人，总的来讲就是小区的安保太差了，只有一个扫楼道的。龙兴物业起诉的合同我看了，2017年小区业主委员会就已经解散了，怎么还能起诉到2018年。小区原来环境特别美，喷泉喷了几年之后就没有了，健身器材全都坏了，楼宇门几乎都是坏的，路灯时而有时而没有，小区保安之间也总打仗。我头几年交物业费了，现在没交”。经质证，龙兴物业有异议，其认为两位证人都是欠物业费的业主，与本案具有利害关系，两份物业服务合同已被法院生效判决，确认了合同的效力，且已经产生了既判力。上述证据经本院综合审查，能够相互印证龙兴物业的服务和管理存有瑕疵，本院对其所证明的问题予以采信。 根据本案的实际情况，本院到龙兴物业调取监控录像使用情况并制作了光碟进行了播放。经质证，龙兴物业对此无异议。张某1称龙兴物业不是没有监控，是其监控之前一直不好使，龙兴物业起诉张某1是之前的物业费，张某1去调就调不到监控录像，派出所也有备案。 本院经审理认定事实如下：张某1系龙兴物业服务区域桦甸市XX小区业主，2009年7月11日办理了入住手续，龙兴物业按照物业服务合同约定为其提供服务，张某1自2013年1月1日至2018年12月31日期间未按合同约定交纳物业费，共计5,577元（房屋面积96.83平方米×0.8元/月/平方米×12个月×6年=5,577.408元） 本院认为，张某1与龙兴物业间形成了物业服务合同，不违反相关法律法规的强制性规定，该服务合同有效。虽然张某1辩称2016年物业服务合同存有瑕疵，但该物业公司已实际对业主进行了服务，该服务合同在事实上已经成立。由于张某1所提供的证据能够证明龙兴物业服务和管理存有瑕疵，所以对龙兴物业所收取的物业服务费应予酌情扣减。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、张某1于本判决生效之日给付桦甸市龙兴物业管理服务有限公司物业服务费4,377元； 二、驳回桦甸市龙兴物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果张某1未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由张某1负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘清华 二〇一九年十二月二日 书记员  张 羽