四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1781民初2171号 原告：四川绿水华达物业管理有限责任公司万源分公司，住所地：万源市东区紫瑞苑3栋2楼。 负责人：胡晓。 委托诉讼代理人：赵志强，四川法鑫律师事务所律师。 被告：刘仕龙，1987年8月1日出生，住四川省万源市。 原告四川绿水华达物业管理有限责任公司万源分公司与被告刘仕龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川绿水华达物业管理有限责任公司万源分公司负责人胡晓的委托代理人赵志强、被告刘仕龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 四川绿水华达物业管理有限责任公司万源分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付2018年度物业费1314元及生活垃圾处置费48元，共计1362元；支付违约金1793元（2019年1月1日-2019年9月30日，共计273天）；以上三项费用合计3155元。2、请求判决被告支付2019年度物业费1314元及生活垃圾处置费处48元，共计1362元。3、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月19日与被告签订《紫瑞苑前期物业管理服务协议》，协议约定：“住宅物业费按1.00元/月/平方米收取；商业用房按1.5元/月/平方米收取；生活垃圾费住宅4元/月；商业0.4元/月/平方米。业主按季度交纳物业服务费，逾期1日按应付金额5%。支付违约金。”因被告房屋面积为109.5平方米，按照合同约定，被告应支付给原告物业费共计1314元，每月生活垃圾处置费4元，期限届满后，原告数次向被告催收，被告总以各种理由拒绝支付。原告从2016年12月1日起至今一直为该小区业主服务，同时被告也系该小区业主，并在原告提供物业管理服务范围内。按照被告房屋面积和原告服务期限，被告理应按照约定支付原告服务费和垃圾清理费，被告拒绝支付，纯属无理。综上所述，被告作为小区业主之一，并享受了原告的服务，因下欠物业费，经原告催繳，被告仍拒绝支付，已构成违约，为维护原告的合法权益，根据《物业管理条例》、《合同法》的相关规定，特诉至贵院，恳请判决原告诉请为盼！ 被告刘仕龙辩称：1、物业费过高，收费标准没有依据，收费的发票，我需要查看票据，不能依照原告方的说法。2、生活垃圾的处置；物业公司是否有授权的问题，是否有相关书面的协议。3、违约金约定过高，超过法律标准；我没有给物业公司带来任何损失所以就不存在任何违约金的问题。4、物业公司没有履行合同，没有按照合同约定。其中为；物业公司建筑垃圾堆积在负一楼（一米高）；楼底过道间随处大小便；物业卫生打扫不到位；整个一栋楼就一个垃圾桶，垃圾需要业主自己来清运；安全问题，保安的问题，我们小区就没有保安，我们小区是半开放的小区，不存在会有24小时安保问题；业主发生事情及解决问题的时候物业公司不配合解决，只管推脱，不配合我们调取证据等。 原告为其支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据； 一、原、被告身份信息。证明原、被告身份信息。 二、物业服务合同协议。证明原、被告的之间签订的协议。 三、被告房屋结算面积。证明被告房屋实际面积109.5米²。 四、发改局文件〈2019〉12号。证明原告收取物业费是合理合法的。 被告刘仕龙对原告的证据质证意见为：对证据1无异议。对证据2、3不发表质证意见，就是因为原告服务的不好我才不缴纳物业费。4、不清楚，我需要去调查核实。 被告刘仕龙为其支持其反驳主张，向本院提供了以下证据： 被告出示手机内存照片3张。证明该小区物业服务不到位，环境卫生脏乱差的现场。（庭审后被告没有将该照片打印提交本院） 原告对被告的证据的质证意见为：该照片不具有真实性；拍照无法确定拍照地点具体位置是哪里。 原告提供的证据1-4符合证据的三性，本院予以采信，被告的证据没有提交本院，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月9日，被告刘仕龙（甲方）与四川绿水华达物业管理有限责任公司万源分公司（乙方）签订了《紫瑞园前期物业管理服务协议》，协议主要内容为：“第一章、服务内容与服务质量：第一条在物业管通区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；共用部位，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础。内外称重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、水泵房、传达室、内天井、与房屋主体相连的地下结构，底楼架空层和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用设施，是指物业管理区域或者单幢建筑物内，由业主、物业使用人共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照具、消防设施、安全监控设施、供配电设施设备、公益性文体设施、绿地、道路、路灯、雨污水管道、沟渠、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）和有关共用爆备设施使用的房屋等。3、物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾的也集，清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化养护和管理；5、地下停车场及地上停车位车辆停放秩序的管理：6、秩序维护和管理，安全防范等事项的管理；7、室内装饰装修管理服务；8、业主大会或业主委员会的委托，就部分业主侵害物业管理区域业主公共利益的行为，进行规劝、公式提醒、督促改正等；9、业档案资料管理。第二条、物业管理区域内，除上述第一条进入物业管理成本的共管服务外，乙方可接受业主或物业使用人的委托并提供的有偿服务包括以下事项……；第三条、乙方提供的物业服务达到双方约定的质量标准：(一）服务要求1、物业服务人员、专业技术人员持证上岗；2、根据本物业项目实际情况，制定健全的物业管理制度；3、物业服务人员统一着装、佩戴工作牌、行为规范，服务主动、热情；4、在物业管理区域内设有物业服务中心；5、提供物业服务合同之外的有偿服务的，应在物业管理区域内显著位置公示服务项目、收费标准及收费依据；6,按法律、法规、规章规定及《紫瑞苑临时管理规约》《前期物业管理服务委托协议》、本协议的约定使用专项维修资金；7，征询业主对物业服务的意见，积极改进服务工作。(二）物业共用部位的维修、养护和管理1、对物业共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修时，属于小修范围的，组织修复；属于大、中修范围的，编制维修计划和专项维修资金使用计划，组织维修或更新改造，并及时向业主大会或业主委员会报告；3、对违规搭建和擅自改变房屋规划设计用途的行为进行劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。(三）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、对物业共用设施设备档案进行日常管理和维修养护，但应由专业部门负责的除外；2、建立共用设施设备档案和台账，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修时，属于小修范围的，组织修复；属于大、中修范围的，编制维修计划和专项维修资金使用计划，组织维修或更新改造，并及时向业主大会或业主委员会报告；4、消防设施设备完好；5、物业管理区域内道路平整，主要路口设置路标；6、路灯、楼道灯保持完好；7、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。(四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、小区主要出入口实行24小时专人值守，危机人身安全处有明显标志和防范2、对重点区域、重点部位进行防范检查和巡逻，进行安全监控，并做好相关记录；3、对进出小区的车辆实施引导，对车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆有序通行和停放，对进入小区的车辆进行登记并发证，出门凭证放行；4、对进出小区的装修、家政等劳务人员进行管理；5、看管公共财产，包括楼内供公共使用的门、窗、消防器材、井盖、小品、花、草、数目等；6、建立小区内火灾、公共区域治安、公共卫生等突发事件的应急预案；发生安全事故时，在釆取应急措施的同事应当及时报告有关部门，并协助有关部门做好救助工作；发生治安、刑事案件、交通事故的，还应及时报警并配合公安部门进行处理。(五）公共环境维护：1、在小区内合理设置垃圾桶，定期清运垃圾，垃圾应袋装，保持垃圾桶清洁、无异味；2，小区道路、广场、停车场、绿地等公共地段每日清扫；楼道每日清扫；楼梯扶手每日擦洗；共用部位玻璃定期清洁；路灯、楼道定期清洁；及时清楚道路积水等；3、共用雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井并定期检查，视检查情况进行清掏；化粪池定期检查，发现异常及时清掏；4、根据季节情况对公共区域进行消毒和灭虫除害。(六）绿化养护管理……；(七）装饰装修管理服务……(六）物业档案资料管理……；第二章双方权利义务。第五条甲方权利义务1.应当配合、协助乙方提供物业管理服务的相关工作；2,遵守《紫瑞苑临时管理规约》及乙方指定的关于物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的物业管理制度；3、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；4、不得占用、损坏本物业的共用部位。共用设施设备或改变其使用功能和性质。因搬迁、装饰装修等原因确需合理、暂时使用共用部位、共用设施设备的，应事先向乙方提出书面申请，经乙方书面同意后在约定的期限内使用，用后负责为恢复原状，造成损失的，乙方有权要求甲方负责赔偿；5，甲方转让房屋时，须通知乙方，并告知受让方与乙方签订物业服务协议；6，甲方对物业的承租人等物业使用人及访客等违反物业管理相关法律、法规规定及本物业的管理制度等造成的损失承担连带赔偿责任；7、按照安全、公平、合理的原则，甲方应处理好物业的给排水、通风、采光、维修通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得损害其他业主的合法权益，不得改变物业规划设计用途；8，协助乙方做好小区的消防、安全、宣传教育和文化活动等物业服务工作；9、依据本协议向乙方按时足额缴纳物业服务费。10.甲方在装饰、装修房屋时，应遵守与乙方签订的装饰、装修管理协议。第六条乙方权利义务1,根据有关法律、法规规定及本协议的约定，制定物业管理服务方案，提供物业管理服务活动；2,有权对业主、物业使用人违反法律、法规、规章及本物业的管理制度的行为进行规劝、制止，视情况提交有关部门处理；3,向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰、装修物业时，告知其有关注意事项和禁止行为，订立装饰、装修管理协议……监督业主和物业使用人的装饰、装修行为；按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现安全隐患或险情应及时排除；4、不承担对业主及物业使用人或他的的人身、财产的安全和保管义务，另行约定除外；5,不承担因第三者对业主及物业使用人和他人造成的人身、财产损害的赔偿义务；6,向全体业主和物业使用人公布物业维修专项资金使用情况；将物业管理服项目：收费标准在物业管理区域内公示；7,对本物业的共用部位、共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商取得其同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施；8、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关变更情况；9,接受业主、物业使用人、物业管理主管部门等有关职能部门的监督，不断完善管理服务。10,乙方可委托专业公司承担本物业和专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；11、编制物业服务方案及年度维修资金使用计划；12、对住宅共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保卫、交通等项目进行维护、修繕、服务与管理；13、根据本协议向甲方收取物业服务费用。第三章物业管理服务费用。第七条物业服务费1,本物业的物业服务费，由乙方根据本服务协议约定的收费标准和甲方所购物业的建筑面积，向业主或物业使用人收取；2,物业服务费用的调整，由乙方根据业主对服务品质的需求、当地的升降及人工成本和能源成本的增减，与业主或物业使用人协商一致后调整；3,房屋交付后因业主未入住、未进行装修等原因空置的，空置房屋的物业服务费由业主全额缴纳；4、业主应于《商品房购销合同》约定的交房之日起开始缴纳物业服务费用；业主按季度交纳物业服务费，在每季度第一个月的前10日内履行当季度缴费义务。业主逾期交纳物业服务费的，违约金支付约定如下：每逾期1日承担欠付金额5%的违约金。6，业主转让物业时，须交清转让之前应承担的物业管理服务费和相关费用；7,业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人关于物业服务费用缴纳的约定，业主应及时告知乙方。第八条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，收费标准如下：1、住宅物业服务费：1.1元丨月丨平方米（建筑面积）甲方或物业使用人将住宅改为非住宅用途的，该商品房应分摊的物业费用为：1.5元、月、平方米（建筑面积）；2,商业物业服务费：1.5元月，平方米（建筑面积）3，地面停车位使用及物业服务费：露天车位：220元、个、月。4、露天车位：220元、月；固定车位：300元个月；已买车位：50元、临时停车6元，个，晚.5、生活垃圾处理费，按万源市环卫处规定的标准收取，即：商业0.4元/月/平方米，高层住宅4元/月；6，摩托车、自行车、电动自行车停放费用：20元/车/月；7,公共能耗费：根据市场价格收取；8,二次供水供电：根据市场价格收取；第二十条甲方违反本协议的约定，导致乙方、其他业主或物业使用人损失的，应承担赔偿责任。第二十一条；乙方的物业管理服务达不到本协议约定的服务要求和质量标准的，应根据业主和物业使用人的要求及时整改；不及时整改或整改后仍不达标，由此造成的损失由乙方负责赔偿。二十二条；甲方违反本协议的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应每日按逾期缴纳物业服务费用总额的5%。向乙方支付违约金。乙方违反本协议约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。第二十三条以下情况乙方不承担责任：6,法律、法规规定其他情形的……；第七章其他事项……；三十条；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。第六章违约责任……”。原、被告均在合同上签名捺印。合同签订后，被告刘仕龙支付了2016年12月9日至2017年12月30日的物业服务费；2018年1月至今被告没有再向原告支付物业服务费。庭审中，原告提供了2019年1月30日万源市发展和改革局《万源市发展和改革局关于制定东区紫瑞苑商品住宅前期物业服务费收费标准的批复》的万发改（2019）12号文件明确：“高层电梯住宅前期物业服务费收费标准为每平方米1.00元”。被告刘仕龙的房屋面积为109.5平方米,每年应交物业服务费为109.5㎡×1元/月㎡×12月=1314元，每年的垃圾清运费4元/月×12=48元，合计每年应交1362元。被告在庭审中提出，物业费过高，收费标准没有依据；物业公司无权收取生活垃圾清运费；物业公司没有履行合同，建筑垃圾堆积在负一楼（一米高）；楼底过道间随处大小便；物业卫生打扫不到位；整个一栋楼就一个垃圾桶，垃圾需要业主自己来清运；小区没有保安；业主发生事情及解决问题的时候物业公司不配合解决，只管推脱，不配合调取证据等一系列问题，但被告没有向本院提供证据。经本院实地在小区走访查看，原告基本履行了合同约定的物业服务工作。因该小区为开放式小区，又处在郊区，小区入住率较低，保安确实较少，个别地方存在卫生打扫不到位，有人乱丢垃圾的现象，小区地下车库停车位争议，至今没有解决，但有些问题不属物业公司服务的范围。本案在审理中调解，没有达成协议。 本院认为：原告四川绿水华达物业管理有限责任公司万源分公司与被告刘仕龙签订的《紫瑞苑前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性和禁止性规定，依法应当有效，本案原告在物业服务中确实存在一些瑕疵，但这些瑕疵属于整改的范围，不构成根本违约；被告刘仕龙作为紫瑞苑8栋21-1号的业主，有权要求原告按照双方合同约定的物业服务范围，提高物业服务质量，也有权对原告没有尽到服务责任的行为提出意见和要求整改；但被告刘仕龙更应当积极支持物业公司的工作，履行自己交纳物业服务费的义务，让物业公司能够维持小区的正常运转需要的支出，被告刘仕龙拒绝交纳物业服务费的行为是违约行为，故原告主张要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。由于本案原告在物业服务活动中确实存在一定的瑕疵，原告主张违约金的请求本院不予支持。被告反驳物业收费没有依据，垃圾清运费无权代收的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、被告刘仕龙在本判决生效后立即支付原告四川绿水华达物业管理有限责任公司万源分公司2018年1月1日至2019年1月31日的物业服务费2628元、代收垃圾清运费96元，合计2724元 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告四川绿水华达物业管理有限责任公司万源分公司的其他诉讼请求。 案件受理费25.00元，由被告刘仕龙承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 潘孝文 二〇一九年十二月十五日 法官助理 王瑞宁 书 记 员 李 维