江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0723民初1041号原告：李金风，女，1972年9月15日出生，汉族，住大余县。委托诉讼代理人：郭明忠，大余县弘大法律服务所（特别授权）。被告：李中庆，男，1974年9月21日出生，汉族，住大余县。被告：***，男，1973年5月16日出生，汉族，住大余县。原告李金风诉被告李中庆、***合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告李金风及其委托诉讼代理人郭明忠，被告***到庭参加诉讼，被告李中庆经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李金风向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原告与被告李中庆、***在2016年元月13日签订的《置换协议》，责令两被告返还置换金592155元给原告，并赔偿原告的损失；2、判决两被告对诉讼请求中的第1项互负连带偿还责任；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年原告与马万合作建房，分得一块位于江西省赣州市××镇××街××号地块，后两被告在2016年1月13日以位于大余县××镇财富公馆3栋1单元1302下层一套（建筑面积135.94平方米，建筑年代2015年，房屋结构为框架，价值人民币592155元）置换原告之夫55号地块。置换后，被告只是将该房的钥匙给了原告，并没有办理该房房产证。签了协议差不多一年的时候，该房却被别人换了锁，住进了别人。之后，原告打电话给被告李中庆，李中庆却没有把该房抵押给别人的事情告诉原告，双方多次协商未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告李金风为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、结婚证复印件，证明原告与邓森胜系合法夫妻。2、户口本复印件，证明原告之夫邓森胜已去世。3、合同书复印件，证明原告之夫邓森胜从赣州市森涌房地产开发有限公司取得了55号地块。4、合作建房合同复印件，证明原告之夫邓森胜以55号地块与马万合作建房，原告拥有55号地块四、五层房屋一套、柴间一间，第六层计价4.3万元给甲方，其余的归马万所有，印证55号地块使用权权属原告。5、置换协议复印件，证明原告以位于大余县××镇××街××号地块置换两被告位于大余县××镇财富公馆3栋1单元1302下层。6、汇总表等复印件，证明原告合法取得55号地块。被告李中庆未到庭，也未提交任何证据材料。被告***庭审辩称：我认为原告所诉对象错误，我不能同意原告的诉讼请求。理由如下：1、我只是原告土地置换受益人（李中庆）的雇员，受雇负责原告土地置换受益人（李中庆）财富公馆商品房的对外销售工作，负责对接好原告土地置换的财富公馆商品房的网签工作，原告财富公馆的置换房因原告土地置换受益人（李中庆）与财富公馆开发商的合同纠纷而未能网签。2、我本人非原告土地置换的受益人，也非原告置换房的经营者。3、我在签订置换协议前不认识原告，也从未有过交流。我在置换协议上的签名为原告签订置换协议后临时起意加上去的，本义是原告希望我作为财富公馆项目的销售负责人能尽心尽责办好原告置换房的网签工作。出于对原告孤儿寡女的怜悯及我对本职工作的自信，我违心的在置换协议上署名。被告***向本院提交了以下证据材料：劳动合同复印件，证明被告***与李中庆的雇佣关系。证明复印件，证明被告***在签订置换协议期间为原告置换的财富公馆商品房的销售人员，证明人夏国卿为置换协议上的见证人。商品房团购协议复印件，证明财富公馆尾房在2015年11月9日后为李中庆经营。被告***对原告提交的证据材料均无异议。原告对被告***提交的证据材料的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议。对证据2的三性有异议。证据3与本案没有关系。对当事人无争议的证据，本院予以采信，对当事人有争议的证据，本院综合其他证据分析认定。经审理查明：2016年元月13日，李中庆、***（甲方）与李金风（乙方）签订一份置换协议，该协议约定的与本案相关内容为：一、置换物情况：1、甲方依据本合同提供给乙方的房屋位于大余县××镇财富公馆3栋1单元1302下层一套，建筑面积135.94平方米，建筑年代2015年，房屋结构为框架，价值人民币592155元。2、乙方依据本合同提供给甲方的土地使用权所属之地位于大余县××镇××街××号地块，现由甲方在此地块建成邓森胜等十一人共有房产（见附件）。乙方保证拥有该土地的合法、完全的处分权利。二、置换原则：1、乙方经全体家庭成员一致同意将自己所属的土地使用权面积全部提供给甲方，由甲方按规定修建商住楼，乙方不得干涉。2、乙方需将现有的手续（包含上述与土地有关的权属证明及相关文件）全部提供给甲方，同时要积极协助甲方完善土地、城建等相关手续。3、乙方保证土地权属无争议，否则由乙方负责解决，如因纠纷给甲方造成损失，由乙方负责赔偿。4、甲方提供置换的房屋标准为普通装修，房质量符合国家标准。5、甲乙双方置换的土地、房屋涉及过户或办理产权证、相关手续而产生的税、费由甲方承担。三、置换交付时间：1、乙方在2016年元月12日将土地交付甲方。2、甲方在2016年元月12日将房屋交付给乙方。四、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务，1、协议签订后甲方拥有置换的土地使用权、建设权等权属。2、甲方保证交付乙方房屋质量符合国家有关的标准。3、甲方有权要求乙方提供现有的土地权属证件和建设文件等并无条件配合甲方办理相关手续和签字（包括必要时提供身份证）。（二）乙方的权利和义务，1、乙方有权要求甲方快速办理置换房屋产权证。2、自行解决因置换所产生的亲属、家庭内部的矛盾。保证不参与外部与甲方发生的任何矛盾，必要时应无偿协助甲方调解。五、违约责任：1、甲方逾期给乙方交付房屋，应向乙方按月支付房屋价格的万分之三的违约金，超过一年，甲方除应依前述约定向乙方支付违约金外，乙方可要求退房。2、乙方逾期给甲方交付土地或土地证件的，应向甲方按月支付房屋价格的万分之三的违约金。合同签订后，李中庆在大余县××镇××街××号地块兴建房屋，但是李中庆至今未向原告交付大余县××镇财富公馆3栋1单元1302下层一套房屋。另查明：李金风丈夫为邓森胜（2013年6月28日已故）。2005年2月29日，赣州市森涌房地产开发有限公司（甲方）与邓森胜（乙方）签订一份合同书，合同书约定的与本案相关内容为：甲方通过竞买方式取得板鸭大市场2#、3#、5#路周边住宅和店面的土地使用权，开发项目拟定为金山街，现甲、乙双方共同协商，就甲方转让以下地块土地使用权与乙方达成共识，并签订本合同条款：第一条、出让土地使用权，座落地点、编号、面积、内容、出让金额，1、座落地点：大余县××镇板鸭大市场2#、3#、5#路周边（开发项目名称：金山街）。2、编号：伍拾伍号地块。3、面积：伍拾捌点伍平方米。4、内容：土地平面位置为规划图的平面位置；土地竖向标高为签订时现状标高，公共设施为认购时具备的公共设施条件（政府部门有实施除外）。5、出让金额：土地使用面积为58.5平方米，单价：￥1076.92元/㎡，共计人民币陆万叁仟元正元。（本合同所指面积暂按规划图计算，待办好土地证后，以土地证为准，多退少补）。第二条、付款与办证，1、甲、乙双方签订本合同时，乙方应一次性付出售价总额的95%计人民币陆万元正元，余额5%计人民币叁仟元元，到办理分户报建用地手续后付清。2、甲方在收到乙方的土地价款后六个月内为乙方办理该地块的土地使用权证、办证工本费由乙方承担。2015年11月9日，李中庆与赣州市欣宏房地产开发有限公司签订一份商品房团购协议，该商品房团购协议约定的与本案相关内容为：二、乙方所购房屋数量及要求：乙方一次性将甲方所开发的大余县财富公馆中（截止至2015年11月8日）剩余的所有商品房（详见清单，其中约89套商品房、店面9间、柴间及车位数量以双方签字盖章确认清单为准）全部购买。三、付款方式：乙方在签订本协议后可将所有购买的商品房对外以甲方的名义出售，并以甲方名义签订《商品房买卖合同》，由甲方的工作人员负责办理好银行按揭或一次性付款的相关手续，乙方可指定人员与甲方签订《商品房买卖合同》，亦可将所有未售商品房办理至乙方指定人员名下，甲方无权干涉，并且由甲方负责办理好银行按揭手续，及房地产所有权证登记情况，所产生的税费由甲方承担。乙方必须保证甲方在上述商品房、店铺及车位中可获得贰仟陆佰万元人民币（￥：26000000.00元）房款，方式方法甲方不限，甲方足额收取上述款项后，大余县财富公馆项下除甲方原有的应收账款及银行存款外其他所有的资产，含未售商品房，无形资产，广告位等均由乙方享有，甲方收取完2600万后的销售收入也归乙方所有。乙方所销售以上房产所涉及的税、费：乙方在销售过程中所产生的应由甲方承担的税、费由甲方承担，销售贰仟陆佰万完成后的税、费由甲乙双方共同承担，在银行按揭款转入至甲方按揭款账号后支付。四、销售时间及付款时间：签订合同之日起二个月内，乙方应完成销售30%以上，若乙方未完成销售30%，则由乙方支付剩余现金给甲方，即保证甲方在一个月内可获得1000万元现金（由乙方指定人员登记视同销售完成，乙方须保证乙方指定人员的征信符合银行按揭的要求，十天内完成银行按揭手续的签订，客观原因除外，银行放款原因不计算乙方时间）；三个月内全部完成剩余贰仟陆佰万元以内的销售情况，否则由乙方支付剩余现金给甲方，即保证甲方在三个月内可获得2600万元现金（由乙方指定人员登记视同销售完成，银行放款原因不计算乙方时间）。五、为了保证乙方能够完成上述协议内容，甲方同意公司配备人员在四个月内配合乙方做销售、签购房合同及办理按揭贷款事宜；同意物业公司由乙方接管或者乙方可视情况更换物业管理公司；乙方可向甲方提出要求就小区内环境设施等方面进行整改、优化，甲方须对乙方提出的意见进行整改到位，甲方的所有支出不超过五万元，否则超支部分由乙方支付。乙方可在出售上述商品房过程中获取足够的信息，了解甲方收款情况。在未出售商品房之前乙方可视情况对店面、房屋进行装修后出售。本院认为：李金风与李中庆、***于2016年元月13日签订的置换协议，不违反国家法律法规强制性和禁止性规定，是双方当事人真实意思表示的合意，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同签订后，原、被告双方当事人应按照合同的约定，全面履行各自的义务。李金风将大余县××镇××街××号地块交付给李中庆、***兴建房屋后，李中庆、***未将大余县××镇财富公馆3栋1单元1302下层房屋一套（价值确定592155元）交付给李金风，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。李金风要求李中庆、***解除置换协议，于法有据，本院予以支持。同时，李金风要求李中庆、***返还地块费用等价值592155元有事实依据，本院予以支持。因本案为土地换房的合同纠纷，基于被告未将房屋交付给原告，构成违约，违约金按照置换协议约定从2016年元月13日起按月支付房屋价值的万分之三计算，本院予以支持。鉴于原、被告约定了违约金计算方式，故原告提出损失鉴定申请，本院不予支持。关于***答辩提出其是土地置换受益人（李中庆）的雇员，非经营者，自己是违心在置换协议上签名。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项之规定：下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。***在置换协议上的签名不符合法律规定的法定情形，况且***签名位置是在置换协议甲方一栏，故***的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。李中庆经本院传票传唤未到庭，依法可缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除李金风与李中庆、***于2016年元月13日签订的置换协议；二、李中庆、***共同返还李金风人民币592155元；违约金从2016年元月13日起以实欠款按照每月万分之三计算至付清全部款项止，限本判决书生效后三十日内付清。三、李中庆、***对上述第二条内容互负连带清偿责任。案件受理费9722元，由李中庆、***负担，且互负连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王显华人民陪审员  傅海英人民陪审员  廖翠兰二〇一九年十二月四日书 记 员  张 琰附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。大余县人民法院标的款账号标的款账号：13×××89收款人全称：大余县人民法院开户银行：大余农商银行南门支行