江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10761号上诉人（原审原告）：罗朗，男，1957年6月25日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：李思呈，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁霞霞，上海秦兵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏五丰置业有限公司，住所地昆山市周市镇昆太路530号祥和国际商务大厦56-59室，统一社会信用代码91320583569126177X。法定代表人：孙福东。诉讼代表人：江苏五丰置业有限公司清算组，该公司管理人。委托诉讼代理人：周小明，江苏立泰律师事务所律师。上诉人罗朗因与被上诉人江苏五丰置业有限公司（以下简称五丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初12819号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗朗上诉请求：撤销原审判决，改判支持罗朗的全部诉讼请求。事实和理由：1.涉案工程已经取得《昆山市建设工程规划核实合格证》，住建局亦于2017年7月28日出具《单位工程竣工验收证明书》，表明涉案房屋已经通过规划核实确认与竣工验收手续，符合交付条件，五丰公司应继续履行合同。竣工验收备案手续不是交付房屋的法定条件，当事人签订的房屋购销合同亦未将竣工验收备案手续作为交付必备条件，一审仅因房屋未办理竣工验收备案手续即认定不能交付，有失偏颇。实际上，竣工备案手续只是一项程序性手续，不存在履行不能情形。2.一审判决认为五丰广场应统一经营，因无人经营而不可能招租为我方代理收益，进而认定我方目的无法实现错误。我方是与昆山五丰商业管理有限公司签订的委托经营管理协议，与本案所涉房屋买卖合同无关。并且，即使合同目的无法实现，享有解除权的也是我方而非五丰公司，五丰公司无权解除合同。3.大部分债权人选择了解除合同，债权被苏州资产管理有限公司以100%比例收购，五丰公司与我方的合同继续履行不会对其他债权人产生实质性影响。4.一审判决适用法律错误。首先，我方已经遵守合同法第六十条，按照合同约定全面履行了合同义务，也依照合同法第一百三十条规定支付了全部购房款，按照破产程序申请了继续履行合同，一审不应再以上述法律规定驳回我方诉讼请求。其次，本案应适用《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》，认定涉案房屋不属于破产财产，合同应继续履行。根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条规定，在特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，本案情形符合该规定，合同应继续履行。五丰广场房屋有明确的楼层和房号，与周围房屋有明显区分，符合特定物标准。截止到破产申请前，五丰广场的主体工程已经基本建成，6、7、8号楼已经完成竣工验收，涉案房屋属于已竣工验收范围，因此，完成五丰广场的后续建设并进行竣工验收备案，才能够使五丰广场价值最大化，符合全体债权人的整体利益。即涉案房屋之后会完成相关手续，合同能够继续履行。综上，五丰广场最终是会通过竣工验收备案的，工程最终也是会完工，房屋也是可以交付的，因此我方要求继续履行合同不存在问题，应予支持。五丰公司则表示服从原审判决。罗朗向一审法院起诉请求：1.请求判令五丰公司继续履行双方当事人于2013年11月2日签订的昆山市商品房购销合同，交付并配合罗朗办理房屋产权登记手续；2.请求判令确认罗朗购买的五丰广场项目第8幢40170号房屋不属于破产财产；3.诉讼费由五丰公司承担。一审法院认定事实如下:2013年11月2日，罗朗与五丰公司签订《商品房购销合同》，罗朗购买五丰公司开发的位于昆山市南侧（地块编号为3205831072310027000）五丰广场第8幢4层40170号房屋，合同约定房屋总价款为91288元。合同第六条约定的付款方式为一次性付款：买受人于2013年11月2日前支付房价款（含定金）91288元。补充条款附件四第三条对该付款方式作了补充约定：如本合同签订之日起30日内除因出卖人的原因贷款银行未把贷款额支付给出卖人的，买受人应于本合同签订之日起35日内将余款全额付清，逾期按本合同第七条规定处理；如买受人未按照本合同第六条规定付清所有款项，则出卖人可不交付房屋，不办理房产证。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金等内容。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取的某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长；3.因政府规划设计变更造成的工期顺延，因政府配套设施延期交付使用，重大不利天气，停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等原因；或因本项目分期开发，如政府相关部门要求的一标和二标均完成竣工、并验收通过后再发放《交付备案证书》的出卖人据实延期，不承担逾期责任。合同第九条第二项关于出卖人逾期交房违约责任的约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，自本合同的第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。合同附件四《合同补充协议》第九条约定：“买受方同意由双方共同指定的昆山五丰广场商业管理有限公司代为办理交付手续…。为保证市场尽早实现统一开业和繁荣运营，买受方同意将房屋交由双方指定的昆山五丰广场商业管理有限公司经营，同意《委托经营管理协议》相关条款，接受此协议的约束”。2013年11月2日，罗朗支付购房款91288元。另查明，2017年12月19日，五丰公司因其各项债务集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因向昆山市人民法院提出破产申请。2018年8月23日，昆山市人民法院裁定受理了五丰公司的破产申请,并依法指定江苏五丰置业有限公司清算组作为管理人。再查明，2018年11月27日，江苏五丰置业有限公司管理人向所有购房人发出解除合同通知书，通知购房人五丰公司和商管公司与购房人的购房合同和商管合同于2018年12月1日解除。并通知购房人在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。以上事实由罗朗提供的商品房购销合同一份、购房发票、民事裁定书、解除合同通知书以及当事人庭审中的陈述为证。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，罗朗与五丰公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。针对罗朗要求五丰公司继续履行合同及办理权属登记并确认涉案房屋不属于破产财产的诉请，一审法院认为：首先，从涉案房屋目前的状态，涉案商铺之建设工程并未完全施工完毕，亦未办理竣工备案手续，且五丰公司已向一审法院递交破产申请并裁定予以受理，已不存在五丰公司继续施工直至完成竣工备案的可能性，故该房屋目前的状态不符合双方合同约定的交付条件。其次，从涉案房屋的规划性质，五丰广场作为投资性的商业综合体的性质和定位决定了任何个体和部分均无法单独经营，必须进行统一的规划和招商才能带动整体商业环境的形成，且五丰公司已处于无人经营的状态，事实上已不可能进行招租为罗朗带来收益，故本案罗朗要求交付房屋的诉请与大部分业主选择解除购房合同的意愿相悖，罗朗购房的目的已无法实现。最后，五丰公司因集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因而向一审法院申请破产，一审法院已裁定受理并确定由五丰公司清算组作为管理人，在大部分业主均已与五丰公司解除商品房购销合同的情况下，罗朗要求五丰公司交付房屋，势必造成对罗朗的个别违法清偿，直接影响其他债权人的切身利益。综上，一审法院认为罗朗诉请不满足事实条件且没有法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条之规定，判决:驳回罗朗的全部诉讼请求。一审案件受理费2082元，减半收取1041元，由原告罗朗负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，上诉人提交《政府信息公开申请答复书》一份，昆山五丰广场4号楼、5号楼、6号楼《单位工程竣工验收证明书》各一份，证明其购买的涉案房屋亦通过规划核实确认和竣工验收，符合法定交付条件，合同应当继续履行。同时，上诉人称虽涉案房屋登记为8幢的房屋，但8幢是公安编号，属于对应施工编号4号楼、5号楼、6号楼范围。五丰公司经质证认可上述证据真实性，但一审认定了整个工程未施工完毕，也未办理竣工备案手续，并且涉案工程上还负担有建设工程优先债权，而上诉人购买的是商铺，不应享有优先权。上述证据不能达到上诉人的证明目的。上述事实由当事人提交的政府信息公开申请答复书、《单位工程竣工验收证明书、二审庭审笔录予以证实。本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于涉案商铺是否具备登记至上诉人名下的条件，本院认为，《商品房购销合同》第八条约定，“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书”。在上诉人支付购房款后，五丰公司向法院递交了破产申请，并由原审法院裁定予以受理，因涉案的房屋属于产权式商铺的性质，截至目前尚未取得竣工验收备案，不具备交付的条件。据此，上诉人主张继续履行合同即由五丰公司配合办理过户手续属于客观不能，其相关诉讼请求依法不应当得到支持。另外，涉案房屋属于产权式商铺，在其他大部分购房人已经选择解除合同并追究五丰公司违约责任的情况下，上诉人主张继续履行合同亦不具有可行性。据此，上诉人的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。此外，鉴于一审法院已经裁定受理五丰公司的破产申请，上诉人应当根据法律规定，向破产管理人申报债权，依法维护自己的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2082元，由罗朗负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  郑 雄审 判 员  黄学辉二〇一九年十二月三十日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。