大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0211民初4284号 原告大连龙湖物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200064402869W，住所地大连市中山区港浦路111号楼301室。 法定代表人贝洪亮，系总经理。 委托诉讼代理人杨静丽，系辽宁顾阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人郝珈玮，系辽宁顾阳律师事务所律师。 被告张丽华，女，汉族，住址大连市甘井子区。 原告大连龙湖物业服务有限公司与被告张丽华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨静丽、郝珈玮，被告张丽华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年1月至2018年12月物业服务费24,091.2元[（6.6元×146.03平方米×24月）＋（40元×24月）]；2、请求判令被告支付逾期交纳物业费滞纳金25,817.34元，按欠交物业费的日千分之三为标准，自应交之日起计算至实际给付之日为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系“龙湖·滟澜山”项目物业服务企业，被告系该项目业主。被告购买的房屋坐落于甘井子区，物业面积146.03平方米，被告购买的车库位于甘井子区，物业面积40.04平方米，被告与原告签订前期物业服务合同，约定住宅物业费6.6元/月/平方米，车库物业费40元/个/月，按季度交纳，应在每季度月末25日前将下一期物业服务费交清，逾期按日千分之三向原告交纳违约金。被告自2017年1月1日起再未交纳下期物业服务费用，经多次催要仍无果。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请贵院判如所请。 被告张丽华辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、每个小区收费必须明码标价，收费项目向业主公示，原告从未将物业费进行公示，业主从未签字；2、2015年买房是代扣代缴，承诺按照五星级标准配套，这些承诺都没有实现；3、原告2015年没有办收费许可证和审批，2018年9月22日国土资源局和物价局出台物业指导价是2.9元是4.6元带电梯，原告没有收费依据和价格标准，与政府指导价相违背；4、原告提供物业服务达不到6.6元的标准，小区草坪变黄，对树没有打理，违建占地，房屋光线被遮挡，遇到突发事件没有应急预案，小区监控数量不足，关键区域是盲区，小区健身器材不足，我家房屋2017年6月外墙下雨漏水，造成屋内墙面渗水，壁纸及墙面脱落，地脚线泡水，工程部维修后，原告承诺给予赔偿，原告换了五任经理不作为，2018年12月14日晚，原告到被告家催缴物业费后，不到10分钟家中停电，实际是原告拉的电闸，造成家中电器损坏，后原告又多次到家中扰民。 经审理查明：2013年5月15日，大连龙湖西城置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，协议约定：甲方选聘乙方对龙湖·滟澜山提供前期物业管理服务。物业收费标准为：住宅：6.6元/月/平方米；停车场（库）物业服务费：业主购买停车位或车库的，按室内车位40元/个·月的标准向乙方交纳物业服务费。物业服务费应按季度交纳，业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用缴清。合同期限自2013年5月15日至2018年12月31日止。逾期将按日加收应交纳费用3‰的合同违约金。依据上述合同，原告为被告所居住的龙湖·滟澜山提供物业服务。被告于2015年6月17日签订住宅和车库的《商品房买卖合同》，房屋建筑面积为146.03平方米，车库面积40.04平方米，被告交付了自2015年7月1日至2016年12月31日的物业费，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，拖欠物业服务费24,091.2元。原告多次催收，被告均未交纳。 本院所确认的上述事实，有《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、工作照片、《快递单》、物业服务项目收支情况报告、关于物业服务项目收支情况公示通知、公示照片、整改通知书、张贴照片、被告提供的照片及本案庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采纳。 本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案大连龙湖西城置业有限公司与原告签订的《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，出自双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案大连龙湖西城置业有限公司与原告签订《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》对业主具有约束力，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米6.6元，车库按室内车位40元/个·月，自2017年1月1日起至2018年12月31日止依法应向原告交纳物业服务费24,091.2元，被告借故拖欠无理。 关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。 关于被告辩称其家房屋外墙下雨漏水，造成损失，原告承诺给予赔偿，原告换了五任经理不作为问题。本院认为，房屋出现质量问题，如在质量保修期内，应由开发商负责维修，过了质量保修期，应启动维修基金对房屋进行维修，如造成业主损失，业主可另行提起相关诉讼。在此前提下，被告以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持。 关于被告辩称原告没有收费许可，没有收费依据和价格标准问题。本院认为，关于收费依据和价格标准，原告提供的前期物业服务协议明确约定了物业费收取标准，被告在领取钥匙时对此亦是知悉，被告现未能提供有效证据否定该约定，同时关于收费许可属行政管理范畴，原告如违反相关规定，应由行政机关处理，而不影响原告依据前期物业服务合同主张物业费，因此被告应按照合同约定的收费标准交纳物业服务费。 关于被告辩称原告提供的物业管理服务不到位，小区存在违章建设等问题。其中关于违章建筑问题，对此原告提供了整改通知书、张贴照片，并提出一旦发现就给业主下发整改通知书并报综合执法。本院认为，对于被告辩称的违章建筑问题，原告进行了合理的说明，同时物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张丽华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连龙湖物业服务有限公司自2017年1月1日起至2018年12月31日止物业服务费24,091.2元； 二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,048元（原告已预付），由原告负担542元，被告负担506元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为二年。 审 判 长  司 萍 人民陪审员  张淑华 人民陪审员  周长丹 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  祝琳琳 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。