北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初10802号原告：张涛，男，1972年8月2日出生，汉族，北京航天新风机械设备有限公司安全总监，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：武娜娜，北京雷杰展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚平,北京雷杰展达律师事务所实习律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：**，男，1978年2月28日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，回族，北京江南投资集团有限公司员工。第三人：于某，女，1962年4月11日出生，汉族，北京市宝西物资供应处经理，住北京市怀柔区。原告张涛（以下简称姓名）与被告北京江南投资集团有限公司（以下简称江南投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依职权变更案由为商品房预约合同纠纷，并追加案外人于某作为第三人参加诉讼，本院作出P1号民事判决书后，张涛提出了上诉。北京市第三中级人民法院审理后作出P2号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。张涛及其委托诉讼代理人武娜娜、龚平，江南投资公司之委托诉讼代理人**、盘什尔到庭参加了诉讼。第三人于某（以下简称姓名）经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张涛向本院提出诉讼请求：1．判令江南投资公司向张涛交付位于X号房屋（以下简称X号房屋），并配合张涛办理贷款；2．判令江南投资公司赔偿给张涛造成的损失78245元（以贷款金额399210元为基数，年利率4．9%，上浮20%的上调部分，计算贷款年限20年）；3．判令江南投资公司支付诉讼保全担保费12457．5元以及保全费5000元，合计17457．5元。事实和理由：2016年6月19日，江南投资公司取得京房售证字（2016）104号商品房预售许可证。2016年7月2日，张涛与江南投资公司签订编号为JNF-01-2-X《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）。协议约定张涛认购X号房屋，南北朝向，用途为住宅，建筑面积83．05平方米，单价每平方米48140元，房屋总价款3998027元，认购定金100000元，首付款为总价款30%。江南投资公司同意贷款方式付款且允许向住房公积金管理机构借款支付。此后，张涛按照江南投资公司要求及《认购书》约定支付了定金100000元，首付款1078647元，印花税1950元，产权代办费1000元，排卡费30000元。江南投资公司在收到以上费用后给张涛开具了收据及江南府交款申请单，申请单载明优惠政策为30000元抵60000元，贷款99折。按照《认购书》约定，双方应在签订《认购书》起30日内完成签约，但江南投资公司以此项目不能公积金贷款为由不履行后续义务，经张涛向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）反映后得到书面答复此项目可以办理公积金贷款。此后张涛多次要求与江南投资公司签订正式合同办理相关手续，均遭到拒绝。张涛认为江南投资公司收取其交付的购房款的行为，使得本案涉及的《认购书》依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》应当被认定为商品房买卖合同，同时依据2010年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二条规定，当事人签订的认购书具备拟购房屋基本状况、价款数额、价款支付方式，就具备了可以认定为商品房买卖合同的条件。其次，《认购书》上约定的需要张涛履行的全部义务，张涛均履行完毕，《认购书》已然履行完毕，江南投资公司收受购房款，向张涛出具印花税、收据、缴款单等，使得本案《认购书》已经有了明确的合同当事人、标的房屋信息、数量，具备了《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条中关于合同成立的必备要件。本案涉及合同的其他条款是住建委的固定合同文本，且X号房屋已经开始交付，本案不存在合同不明的情况，依据合同法第36条、第37条、第61条、第62条之规定，本案双方的买卖合同关系已经成立。张涛缴纳印花税的行为，体现了双方达成买卖合同意思表示的一致确认，张涛基于此对双方之间成立买卖合同关系具有极强的信赖，法院应当从法律及诚实信用原则出发支持张涛的诉讼请求。本案的履行在客观上不存在事实及法律的障碍，即使法院不支持张涛要求交付X号房屋的诉讼请求，也应当认定张涛与江南投资公司之间已经形成正式的买卖合同关系，使不履行合同义务的一方，或者有过错的一方，在买卖合同的基础上承担违约责任，让张涛与江南投资公司处在一个公平的平台上。江南投资公司答辩称：不同意张涛的诉讼请求。《认购书》中仅约定了房屋情况、房号、面积、签约及首付款交付时间，以及未能签约的违约金，对于交房时间、交付条件、相关的面积差异处理方式、产权情况等并没有作出详细约定。《认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，双方并不存在事实上和法律上的房屋买卖合同关系。因张涛未能在规定时间内完成签约，双方的认购关系已于2017年10月28日解除。江南投资公司从未限制过张涛的贷款方式，从张涛的证据中即可体现。双方未能实际签约的原因在于张涛，江南投资公司在2017年1月10日按照北京住建委要求提交了包括张涛在内的人员签约计划，但是张涛在签约当日因受到“9．30政策”的影响、且双方对于逾期交房违约金、交房时间等未能达成一致而未能签约。未能签约责任在于张涛，且现在X号房屋已经出售给于某，没有事实上继续履行的可能。虽然江南投资公司收取了张涛的部分首付款，但是是按照《认购书》约定收取的，《认购书》明确约定应当在交齐首付款后才能继续签约。于某未到庭应诉亦未发表陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月2日，张涛作为认购人与江南投资公司作为出卖人签订编号为JNF-01-2-X《认购书》，约定认购人认购X号房屋，建筑面积83．05平方米，单价每平方米48140元，房屋总价款3998027元，出卖人同意认购人通过贷款方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。认购人需在本协议签订之日起15日内付清全部首付款。认购人应当于签订本协议之日，向出卖人支付认购定金100000元。认购人同意在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与出卖人完成签约。在第五条违约责任中约定，若认购人未在约定时间内支付首付款，未在约定的期限内提交相关资格审核资料，或未在约定的期限内与出卖人完成签约，出卖人有权解除本协议，将该商品房另行出卖给第三方，同时定金不予退还。2016年7月2日，张涛向江南投资公司交纳定金100000元。2016年9月22日，江南投资公司出具《江南府交款申请单》，张涛向江南投资公司交纳X号房屋首付款1078647元、产权代办费1000元、印花税1950元。《江南府交款申请单》备注中载有优惠说明“3万抵6万，贷款99折”，优惠后的房屋总价款为3898647元。经办人为肖建。经本院释明，张涛坚持认为其与江南投资公司之间成立商品房买卖合同关系，本案案由应为“房屋买卖合同纠纷”，其要求江南投资公司继续履行双方之间的房屋买卖合同，向其交付X号房屋。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案的争议焦点在于张涛与江南投资公司签订的《认购书》及江南投资公司收取部分购房款的行为是否构成事实上的买卖合同关系，换言之，江南投资公司向张涛收取部分购房款的行为是否使《认购书》预约合同的性质发生了转变，构成本约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该条款包含二个条件，江南公司虽然已经收取张涛部分购房款，但本案是否可以适用该条的关键在于《认购书》是否包括了商品房买卖合同的主要内容。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。本案中《认购书》虽然对于商品房的基本状况、销售方式、总价款进行了约定，但并未对于付款时间、交付使用条件及时间等这些关键权利义务条款进行协商确定，故无法认定其已经包括了商品房买卖合同的主要内容，故张涛与江南投资公司之间仅成立预约合同关系。本案系基于商品房预约合同关系发生的纠纷，张涛经本院释明仍坚持基于商品房买卖合同关系起诉，故对于张涛的全部诉讼请求本院予以驳回。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告张涛全部诉讼请求。案件受理费2193元，由原告张涛负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张玉倩人民陪审员  孙 春人民陪审员  张 恒二〇一九年十二月十四日书 记 员  张 莹