云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4334号上诉人（原审原告）：彭冬梅，女，1990年11月8日生，白族，住云南省大理白族自治州鹤庆县。上诉人（原审被告）：云南京鹏房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市官南大道玫瑰湾一期33栋。法定代表人：徐宇光，董事长。委托诉讼代理人：毕志荣，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:郭翠婷，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南京盛物业服务有限公司，住所：云南省昆明市官渡区官南大道玫瑰湾33栋5层。法定代表人：朱伟辉，总经理。委托诉讼代理人：张勇，男，系该公司副总经理，特别授权代理。委托诉讼代理人：邹想平，男，系该公司物业经理，一般授权代理。上诉人彭冬梅、上诉人云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称“京鹏公司”）因与被上诉人云南京盛物业服务有限公司（以下简称“京盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初10570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人彭冬梅上诉请求：1.撤销原判第一项，改判暂计算至一审开庭之日违约金为74309.81元；2.撤销原判第三、四项，改判由京鹏公司承担自一审开庭之日起至不动产实际登记之日止的延期办证违约金，并由京盛公司承担连带责任；3.判令京鹏公司于判决生效后90日内向不动产登记部门递交办证资料；4.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判令由京鹏公司承担24000元逾期办证违约金属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人至今未按约办理房屋产权登记，其违约行为是持续性的，逾期办证违约金应计算至实际办证之日止。二、一审错误认定京盛公司不承担连带责任。在接房时，收取上诉人所交纳契税和维修基金的主体为京盛公司，基于该事实，上诉人有权要求其承担连带责任。故请求二审法院依法改判。针对彭冬梅的上诉请求，京鹏公司辩称，涉案房屋目前还不具备办证条件。无法办证系政策、市场、历史遗留问题等综合原因导致，并非京鹏公司的原因。双方合同中仅约定在具备办证条件后多久办证，既然现在并不具备办证条件也就无从计算何时可以办证。双方未约定逾期办证违约金，上诉人也未举证证实其相应的损失。对于递交办证资料一事，不属于本案审理范围。请求驳回彭冬梅的上诉请求。针对彭冬梅的上诉请求，京盛公司辩称，京盛公司与彭冬梅无合同关系。京盛公司仅为物业服务公司，代京鹏公司收取相关的维修基金和契税，京盛公司不负有办证的合同义务，与本案无关。请求驳回彭冬梅的上诉请求。上诉人京鹏公司上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判驳回彭冬梅主张逾期办证违约金的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由彭冬梅承担。事实和理由：一审错误认定本案房屋已具备办理产权登记的实质性要件。截止目前，合同约定的办证条件如填写申请书、授权书及其他必要资料等均未实现，尚未达到办证的前提条件，京鹏公司不应承担逾期办证违约金。针对京鹏公司的上诉请求，彭冬梅辩称，京鹏公司未按合同约定期限办理产权登记，应当承担逾期办证违约金，并应由京盛公司承担连带责任。请求驳回京鹏公司上诉请求。针对京鹏公司的上诉请求，原审被告京盛公司述称，同意京鹏公司的上诉请求。彭冬梅向一审法院起诉请求：1.被告京鹏公司立即向产权登记机关递交资料办理产权登记；2.被告京鹏公司、京盛公司连带支付逾期办理产权登记违约金52143.31元（暂计算至2018年8月28日）；3.被告京鹏公司、京盛公司连带承担2018年8月28日至不动产实际登记日逾期办理房屋产权登记违约金；4.京鹏公司赔偿逾期交房违约金5943.52元；5.诉讼费由二被告承担。一审庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：二被告连带向原告支付逾期办理产权登记违约金74309.81元（暂计算至2019年2月18日）；第三项诉讼请求为：二被告连带承担2019年2月18日至不动产实际登记日的逾期办理房屋产权登记违约金。一审法院经审理确认以下事实：2015年5月23日，原告彭冬梅（乙方）与被告京鹏公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买坐落于昆明市西山区望江路鹤唐福景小区第6幢第2单元第5层第501号商品房，总价款731836元。甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。逾期交房的违约责任如下：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方逾期90天仍未交房的，90天内违约金扣罚停止，90天后的，甲方每天按总房价款的0.005%向乙方支付违约金，合同继续履行。产权登记的约定如下：乙方在达到以下条件后，甲方在180个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1.甲乙双方交接房手续办理完毕；2.乙方向甲方交清全部购房款、维修基金、契税、产权工本费、其它国家规定的税费及因政策调整而产生的相关代收代缴费用；3.乙方填写办理房屋所有权证的申请书，并签订授权委托书给甲方；4.乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足以上任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记时需甲方出具的资料。合同订立后，原告已依约向被告京鹏公司支付了全部购房款。2016年8月6日，原告收到被告京鹏公司支付的2016年1月1日至2016年1月27日期间逾期交房违约金540元。同一天，原告向被告京盛公司支付物业管理费1573元、契税及维修基金19782元，并由被告京鹏公司的工作人员代收产权证工本费85元。一审庭审中，双方认可涉案房屋已于2016年8月6日交房。对于逾期交房违约金的问题，被告京鹏公司表示现已免除原告一年的物管费2112元，但无证据提交；原告认可免除物管费的情况，但认为免除的是2017年8月7日至2018年8月6日期间的物管费1573元。对于逾期办证的问题，被告京鹏公司认为原告并未完成交接房手续，也没有提交申请书和委托书，并认可截止庭审之日涉案房屋尚未完成竣工验收，目前达不到办证条件。一审法院认为：原告彭冬梅与被告京鹏公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。根据双方签订的购销合同，被告京鹏公司在具备四项条件的情况下，负有为原告申请办理产权登记的义务。对此，根据已经查明的案件事实，前述申办条件中的两项实质要件最迟于2016年8月6日已经具备：即：1.办理房屋交接手续（视为房屋实际交付）；2.支付全部购房款、维修基金、契税、产权工本费。至于另外两项申办条件，即：1.填写办理房屋所有权证的申请书，并签订授权委托书给京鹏公司；2.向被告京鹏公司交付办理房屋所有权证的必要资料。由于该两项条件系申办产权登记的形式要件且所涉内容的具体执行及事项应以被告京鹏公司的先行通知为前提，现被告京鹏公司在未提交证据证实其已通知原告办理上述事项的情况下，导致该两项条件未能成就，责任应归咎于被告京鹏公司，其不能以此为由拒绝为原告申办产权登记。此外，因被告京鹏公司在庭审中认可涉案楼盘因未完成竣工验收致使目前达不到办证条件，并最终导致其不能在合同约定的180个工作日内为原告申办产权登记，该情形已然构成违约，应当承担相应的违约责任。对于原告要求被告京鹏公司立即向产权登记机关递交材料办理产权登记的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告京鹏公司已明确表示涉案楼盘并未完成竣工验收，尚达不到向产权登记部门申办产权登记的要求，现原告要求其递交资料的请求客观上不具备履行条件，故对原告要求被告京鹏公司立即向产权登记机关递交资料办理产权登记的诉讼请求不予支持。对于逾期办证违约金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，因涉案房屋已于2016年8月6日交付原告使用，已基本实现了房屋买卖的主要目的，原告亦未提交证据证实其因未办理房屋产权登记而实际遭受的损失，故综合合同的利息情况、市场行情等因素，酌情确定由被告京鹏公司一次性向原告支付违约金24000元。此外，对于原告要求被告京盛公司与被告京鹏公司一起向原告承担连带支付逾期办证违约金的主张，因无事实和法律依据，不予支持。对于原告主张的逾期交房违约金，原告已依约向被告京鹏公司支付了全部购房款，但被告京鹏公司未按照合同约定的交房时间（即2015年12月31日前）向原告交房，故被告京鹏公司逾期交房的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。根据双方的合同约定，被告京鹏公司应向原告支付2016年1月1日至2016年8月6日期间的违约金共计6520.34元（90天×20元/天+129天×731836元×0.005%）。现原告主张在扣除已付违约金540元后被告京鹏公司还应向其支付违约金5943.52元符合法律规定，予以支持。至于被告京鹏公司提出抵扣物管费2112元的意见，虽然原告认可被告京盛公司确未收取其2017年8月7日至2018年8月6日期间的物管费1573元，但因被告京鹏公司并非物管费的收取主体，且二被告均无证据证实其已与原告协商一致达成以免除物管费的方式冲抵被告京鹏公司应支付的逾期交房违约金，故被告京鹏公司据此要求抵扣违约金的主张缺乏依据，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告彭冬梅逾期办理房屋产权登记的违约金24000元；二、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告彭冬梅逾期交房违约金5943.52元；三、驳回原告彭冬梅对被告云南京盛物业服务有限公司的诉讼请求；四、驳回原告彭冬梅的其他诉讼请求。”一审案件受理费1806元，由原告彭冬梅负担1258元，由被告京鹏公司负担548元（此款原告已预交，被告京鹏公司负担部分于执行前款时一并支付原告）。二审中，被上诉人京盛公司提交《关于代收鹤塘福景契税和维修基金的函》，欲证明：相关契税和维修基金系京鹏公司委托其代收，其不应承担本案连带责任。经质证，上诉人彭冬梅认可该证据，但认为既然京盛公司收取了其所交纳的契税和维修基金，京盛公司就应和京鹏公司一并向其承担连带责任。上诉人京鹏公司认可该证据真实性。本院对该证据真实性予以确认，至于是否能证明京盛公司的证明目的，本院将在说理部分予以阐述，在此不赘述。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符。另，至本案二审审理时为止，涉案项目尚未竣工验收备案。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、京鹏公司是否应承担逾期办证的违约责任？二、京鹏公司如应承担逾期办证的违约责任，具体应如何承担？京盛公司是否应与京鹏公司一并承担连带责任？本院认为，京鹏公司与彭冬梅签订的《商品房购销合同》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利、承担义务。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋已经于2016年8月6日进行了交付，根据双方合同约定，京鹏公司应当在交房后180个工作日内协助彭冬梅办理房屋权属证书。而京鹏公司至今未履行向房屋权属登记部门交件的义务，且因涉案房屋所属项目至今未完成竣工验收备案、不符合房产登记部门办证的要求而无法办证，故京鹏公司应当向彭冬梅承担逾期办证的违约责任。京鹏公司上诉认为彭冬梅至今未向其提交办理房屋权属登记的委托书等资料，故不能办理权属证书的责任在彭冬梅一方。根据查明的案件事实，京鹏公司委托京盛公司代收涉案房屋的契税和维修基金，2016年8月6日彭冬梅向京盛公司交纳了契税、维修基金等费用，并由京鹏公司代收产权证工本费，表明彭冬梅愿意由京鹏公司代为办理房屋权属证书，京鹏公司收取上述费用后应当及时履行向产权登记机关交付办理权属证书所需材料的协助办证义务。京鹏公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而彭冬梅作为购房人对此情况的知悉程度远远低于京鹏公司，客观上也不应要求彭冬梅对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致，在此情况下，京鹏公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知彭冬梅应提交的办证资料，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在京鹏公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告彭冬梅签署办证授权委托书及提交相关资料而彭冬梅予以拒绝的情况下，京鹏公司关于其不应承担逾期办证的违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点。首先，关于逾期办证违约金的计算标准。如前所述，京鹏公司逾期办证的行为构成违约，至二审审理时为止，京鹏公司仍然无法明确涉案项目何时可以竣工验收、达到房产登记机关要求的办证条件，故其逾期办证的违约行为具有延续性，一审法院酌定由京鹏公司一次性支付违约金24000元不能体现出对京鹏公司逾期办证行为延续性的考量，处理不当，本院依法予以纠正。京鹏公司的违约责任应承担至其实际履行完协助办证义务之日止。对于彭冬梅要求违约金计算至房屋产权实际登记之日止的主张，依照法律规定的办证流程及权限，京鹏公司并无登记、办理不动产权证的行政权限，京鹏公司将办理不动产权证所需全部资料递交产权登记机关后即应当认定其已经完成了协助办证的义务，故本院支持逾期办证违约金应自2016年8月6日后满180个工作日（即2017年4月28日）起计至京鹏公司将案涉房屋办理产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。对于计算标准参照双方合同约定的逾期交房违约金标准以彭冬梅已付购房款为本金，按每日0.005％的利率标准计算。京鹏公司提出其不应承担逾期办证违约金的主张不能成立，本院不予支持。彭冬梅主张的逾期办证违约金与本院确认不一之处，本院不予支持。另，如前所述，本案现不具备办理权属证书的条件，彭冬梅要求京鹏公司于判决生效后90日内向不动产登记部门递交办证资料属事实上履行不能，故对此本院不予支持。对于彭冬梅主张京盛公司应与京鹏公司一并向其承担逾期办证的违约责任。首先，该主张并无合同依据，京盛公司并非本案《商品房购销合同》当事人，无协助办证的合同义务。其次，从京盛公司提交的函看，其受京鹏公司委托代收本案契税和维修基金，且委托范围并未包含代为协助办证；京鹏公司亦认可前述委托事宜，并认可已收到京盛公司代收的上述款项，则京盛公司代京鹏公司收取相关款项的事务已经履行完毕。再次，彭冬梅在接房当日现场交纳前述契税和维修基金，京鹏公司同时代收产权证工本费，相关交款行为系京鹏公司安排的接房流程的一部分，彭冬梅交款时知道或应当知道京盛公司的收款行为系受京鹏公司委托代收，现其主张京盛公司承担本案连带责任的主张无事实和法律依据，不能成立。综上，上诉人彭冬梅的上诉请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持；上诉人京鹏公司的上诉请求缺乏事实及法律依据不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但对于逾期办证违约金的处理不当，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初10570号民事判决第二、三项，即“二、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告彭冬梅逾期交房违约金5943.52元；三、驳回原告彭冬梅对被告云南京盛物业服务有限公司的诉讼请求”；二、撤销昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初10570号民事判决第一、四项，即“一、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告彭冬梅逾期办理房屋产权登记的违约金24000元”、“四、驳回原告彭冬梅的其他诉讼请求”；三、上诉人云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人彭冬梅支付自2017年4月28日起至上诉人云南京鹏房地产开发有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止，以731836元为基数，按照每日0.005%的利率标准计算的逾期办证违约金；四、驳回上诉人彭冬梅的其他诉讼请求及其他上诉请求；五、驳回上诉人云南京鹏房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1806元，由彭冬梅负担206元，由云南京鹏房地产开发有限公司负担1600元。二审案件受理费3612元，由彭冬梅负担612元，由云南京鹏房地产开发有限公司负担3000元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 符圆圆二〇一九年十二月十六日法官助理仝倩华书记员陈俊宇