四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终1041号 上诉人（原审被告）：袁长春，男，1976年3月24日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审原告）四川中诚物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区红牌楼北街1号，统一社会信用代码91510107794932378C。 法定代表人：刘月英，公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨欣菱，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 上诉人袁长春因与被上诉人四川中诚物业管理有限公司（简称：中诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，因当事人没有提供新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁长春上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初2587号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人仅签订《前期物业服务合同》，该合同已过期，后期物业合同上诉人并未签字，业委会不是业主们推举成立，不能代表全体业主，后期物业合同对上诉人不产生效力；2.物业公司未履行物业合同服务责任，服务质量未达到物业合同约定标准，擅自对服务项目收费，服务质量过差，未经本人同意服务，物权法赋予业主拒交物业费的权利，被上诉人要求上诉人支付物业服务费的诉讼请求不应予以支持。 中诚物业公司辩称，上诉人上诉请求不能成立，前期物业服务协议、与业委会与中诚物业公司签订的物业服务合同对上诉人有效，中诚物业公司提供了物业服务，上诉人应当支付物业服务费。 中诚物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令袁长春向中诚物业公司支付物业费用4632元及滞纳金700元；2.依法判令袁长春承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：袁长春系遂宁市佳和北城小区业主，房屋面积107.2平方米。2013年12月11日袁长春（乙方）与四川中诚物业管理有限公司佳和北城物管处（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方的权利与义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业服务、保险等费用。乙方的权利与义务为参加本物业业主大会或业主委员会，享有选举权、被选举权和监督权；按照本协议约定向甲方交纳物业管理等费用。双方约定物业服务费从乙方所购物业由开发商通知交付之日起计算，乙方应于交房当日付清第一年的物业服务费，此后乙方应于物业管理费到期前续交下一年应付的物业服务费。物业服务费低层（5+1）按建筑面积0.8元/平方米·月（含电梯公寓1-2楼），高层电梯公寓按建筑面积1.2元/平方米·月（3楼以上含3楼）。违约责任约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之三收取乙方滞纳金，同时甲方有权终止对乙方提供有偿服务。2016年12月10日，中诚物业公司（乙方）与遂宁市佳和北城首届业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为多层0.80元/平方米·月，高层电梯3层及3层以上：1.20元/平方米·月。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余与亏损由乙方享有或承担。业主应于每次物业服务到期前10日交清下年物业服务费用。物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应按时履行缴纳义务。业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同有效期按首届业主委员会起止时间执行。中诚物业公司自2013年12月起至今连续为佳和北城小区提供保洁、巡逻等物业服务。袁长春从2016年1月1日起至今未交纳过物业服务费。 一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立，约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。《物业服务合同》对佳和北城小区全体业主具有约束力。袁长春作为该小区业主接受了中诚物业公司的物业服务，理应向中诚物业公司交纳物业服务费。故中诚物业公司要求袁长春按《物业服务合同》约定给付物业费的诉讼请求，予以支持。对袁长春抗辩的中诚物业公司维修门缝不及时、越权收取广告费等行为，袁长春可以按照合同约定主张由中诚物业公司承担相应的责任，其不能作为不履行合同义务的正当理由。袁长春从2016年1月1日起，未按约定交纳物业服务费，其应缴纳的物业服务费计算期间应从2016年1月1日至2018年12月31日，计36个月，金额为4631.04元（即107.2㎡×36个月×1.2元/㎡/月）。对中诚物业公司要求袁长春支付滞纳金700元的诉讼请求，一审法院认为，袁长春逾期支付物业服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任，虽然《物业服务合同》中有关于业主逾期未交纳物业服务费的滞纳金规定，但协议中约定的滞纳金计算标准，实际是违约金的计算标准，而中诚物业公司在诉请中，自愿将其违约金调整为700元，符合法律规定，予以支持，则袁长春应支付中诚物业公司滞纳金700元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告袁长春于本判决生效之日起十日内向原告四川中诚物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4631.04元及滞纳金700元。若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告袁长春负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的新证据，本院认定如下：上诉人袁长春提交的两张照片，拟证明被上诉人中诚物业公司物业管理不作为。中诚物业公司质证认为，该照片不具备证据的三性，不应采信。本院认为，该照片不能达到上诉人证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案争议焦点为：袁长春是否应当承担缴纳物业费义务。 经查，上诉人袁长春系遂宁市佳和北城小区业主，被上诉人中诚物业公司系对遂宁市佳和北城小区进行物业管理的签约物管公司。2013年12月11日袁长春（乙方）与中诚物业公司佳和北城物管处（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，2016年12月10日，中诚物业公司（乙方）与遂宁市佳和北城首届业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》。《前期物业管理服务协议》与《物业服务合同》均约定本物业管理区域由中诚物业公司提供遂宁市佳和北城的物业服务，合同对物业服务范围、物业收费标准、缴纳方式、违约金等作了具体约定。袁长春从2016年1月1日起至今未交纳过物业服务费。袁长春虽提出《前期物业管理服务协议》系其受胁迫所签，但并未提交证据予以证明，且2013年12月11日签订《前期物业管理服务协议》后，袁长春交付物业管理费至2015年12月31日，证明其对中诚物业公司的物业服务是认可的，故其主张《前期物业管理服务协议》系其受胁迫所签的理由与审理查明事实不符，本院不予支持。袁长春虽上诉认为遂宁市佳和北城的业主委员会不是业主们推举成立，不能代表全体业主，后期物业合同对上诉人不产生效力，但根据《中华人民共和国物权法》第七十八条和国务院《物业管理条例》第十五条的规定，遂宁市佳和北城的业主委员会与中诚物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主均有效。即使遂宁市佳和北城的业主委员会成立存在未经业主大会选举成立，签订《物业服务合同》未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第六条、第十一条、十二条的规定，也属于遂宁市佳和北城的业主内部事务，对外并不影响《物业服务合同》合同效力，故袁长春应按照《物业服务合同》约定履行缴纳物业管理费义务。袁长春虽提出物业公司未履行物业合同服务责任，服务质量未达到物业合同约定标准，擅自对服务项目收费，服务质量过差，其不应承担给付物业管理费责任，但袁长春并未提交确实充分证据予以证明，同时即使袁长春对中诚物业公司提供的物业服务质量存在异议，认为不符合合同约定，袁长春可向中诚物业公司提出改善要求，双方协商解决，或者联合其他业主要求召开业主大会，重新选举业主委员会，重新选聘物业服务公司，但不能作为不履行合同义务的正当理由。综上，袁长春的上诉请求均不能成立，本院不予支持。 综上所述，袁长春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人袁长春负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉梅 审判员  蒋立文 审判员  郑 艳 二〇一九年十二月十九日 书记员  吉艳林