广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0105执异392号 异议人（案外人）：海南怡丰房地产发展（香港）公司，住所地海南省陵水县光坡镇香水湾B区移辇地段富力湾项目会所。 法定代表人：李思廉，董事长。 委托代理人：云励、许钦凯，均为该公司职员。 申请执行人：姚富强，男，1968年2月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。 委托代理人：刘锋，广东天穗律师事务所律师。 被执行人：李淑燕，女，1981年10月17日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。 委托代理人：张森，国信信扬律师事务所律师。 委托代理人：曾绍金，北京大成（广州）律师事务所律师。 申请执行人姚富强依据已经发生法律效力的（2016）粤0105民初9523号民事判决书申请执行被执行人李淑燕民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2017）粤0105执2971号。执行过程中，本院查封了被执行人李淑燕名下的位于海南陵水香水湾富力旅游区（项目）海南富力湾山海豪庭小区A型双拼别墅A21-1栋1-2层A21-1房的房屋产权。现案外人海南怡丰房地产发展（香港）公司（以下简称怡丰公司）向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人怡丰公司认为：我司与李淑燕签订关于海南陵水富力湾山海豪庭小区A型双拼别墅A21-1栋1-2层A21-1房的《商品房买卖合同》后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条和《城市商品房预售管理办法》第十条规定，办理商品房预售合同登记备案手续。但是，李淑燕并不享有上述涉案房屋的所有权，涉案房屋不属于李淑燕的财产。1.李淑燕尚未按照商品房买卖合同约定缴清房款。2.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，且经查询行政管理部门登记记录，涉案房屋仍登记于我司名下，为我司财产。3.商品房预售合同登记备案的内容是对商品房预售合同本身进行备案，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而非赋予李淑燕因合同而取得的债权以优先和对抗的效力，不属于《中华人民共和国物权法》规定的预告登记，不发生物权登记效力。综上，请求解除对上述房屋的查封。 申请执行人姚富强答辩：1.怡丰公司是涉案房屋的出售方，且与李淑燕签署《商品房买卖合同》，李淑燕已缴纳部分款项，房屋买卖合同在政府备案已确认买卖关系，在没有被司法判决解除前，该房屋权属应属于李淑燕，至于怡丰公司未收齐的房款属于债务范围，其可另案向李淑燕主张债权。2.怡丰公司与李淑燕签署《商品房买卖合同》的时间为2015年9月14日，距今已四年有余，怡丰公司此时提出权利受到损害，已超出诉讼时效，法院不应考虑。3.李淑燕确已向怡丰公司支付部分房款，涉案房屋是可以处置的，法院处置房屋一样可以保护其债权，故怡丰公司提出的执行异议无据，法院执行合法有效，应继续执行。4.即使怡丰公司提出房产未过户的异议成立，李诗燕已支付的房款84万元应作为执行财产，由怡丰公司直接交到法院。综上，怡丰公司提出的执行依据缺乏根据，法院处置涉案房屋不损害怡丰公司主张债权，李淑燕已付的房款可作为执行标的依法处置，请求法院予以驳回其请求。 被执行人李淑燕并未提交答辩意见。 经审查查明：2017年2月6日，关于姚富强诉李淑燕民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）粤0105民初9523号民事判决书判决：李淑燕应向姚富强清还借款本金960000元、利息51840元及逾期利息。该判决已发生法律效力。 2017年6月2日，姚富强依据上述判决向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0105执2971号立案执行。执行过程中，因未发现李淑燕有其他可供执行的财产，本院已裁定该案终结本次执行。 2018年5月30日，姚富强向本院申请恢复执行，并提供了李淑燕预购的位于海南陵水香水湾富力旅游区（项目）海南富力湾山海豪庭小区A型双拼别墅A21-1栋1-2层A21-1房的财产线索。恢复执行过程中，本院于2018年7月20日查封了该房屋，并拟拍卖处置。此外，本院亦于2019年5月10日向怡丰公司发出协助执行通知书，要求扣留、提取李淑燕的款项960000元及利息（包括但不限于李淑燕可获退还的购房款、定金、订金等）。怡丰公司对此均不服曾向本院表示李淑燕尚欠其司购房款1960000元及违约金431200元未付，且该房屋尚未交付给李淑燕使用，亦无应退还给李淑燕的款项。 另查，2015年9月14日，怡丰公司（出卖人）与李淑燕（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号为LSL000035049），约定：买受人购买的房屋为海南富力湾山海豪庭小区A型双拼别墅A21-1栋1-2层A21-1房，用途为别墅，建筑面积122.29平方米，其中套内建筑面积为117.03平方米；总金额为2800000元，其中认购定金100000元，于合同签署前付清，第一期房款740000元须于2015年8月30日前缴付；第二期房款490000元须于2015年11月5日前缴付；第三期房款490000元须于2016年2月5日前缴付；第四期房款490000元须于2016年5月5日前缴付；第五期房款490000元须于2016年8月5日前缴付，买受人需在所有房款付清后才能收楼；等。该合同已向陵水黎族自治县房产管理局办理备案手续。 经向陵水黎族自治县不动产登记中心查询，上述房屋已办理网签备案，备案号为LSL000035049，并无抵押登记记录。 审查过程中，怡丰公司表示其并未通过诉讼或其他方式解除其与李淑燕签订的《商品房买卖合同》。 此外，在提出本异议案的同时，怡丰公司以其与李淑燕签订的《商品房买卖合同》尚未解除不存在可退还给李淑燕的购房款、定金或订金为由主张撤销扣留、提取相关款项的行为，本院另以（2019）粤0105执异393号立案审查。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，怡丰公司作为涉案房屋的开发企业，该房屋以其名义办理初始登记，目前该房屋的产权尚未转移登记至李淑燕名下，故怡丰公司系该房屋的所有权人，并无争议。但根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，由于涉案房屋系由李淑燕向怡丰公司购买，并就双方所签订的《商品房买卖合同》办理登记备案手续，故本院对该房屋予以预查封符合法律规定，且预查封的效力等同于正式查封。本案中，怡丰公司以李淑燕并未付清购房款且房屋并未办理产权转移手续为由主张解除对该房屋的查封，实质上是主张排除本院根据姚富强的申请对该房屋的执行，但由于怡丰公司在审查当中明确表示其并未依法定程序解除双方所签订的《商品房买卖合同》，且在另案当中亦明确表示该合同仍在继续履行当中，故在该合同并未被依法解除的情况下，对双方仍有法律拘束力，李淑燕根据该合同对涉案房屋依然享有合同项下的权利，本院为此依法处置李淑燕基于该合同所享有的房屋权利并无不当，怡丰公司据此主张排除对该房屋的执行，本院不予支持，但本院在拍卖处置该房屋时应注意保护怡丰公司作为出卖人的合法权益。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人海南怡丰房地产发展（香港）公司提出的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张法能 审判员  徐 石 审判员  贾 岚 二〇一九年十二月十七日 书记员  叶均兰