广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1470号原告：江先秋，男，1980年12月27日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：李永快，广东尚情律师事务所律师。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，户籍地广州市天河区。被告：陈丽娜，女，1957年3月3日出生，汉族，户籍地址同上。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，户籍地广东省广州市海珠区。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，户籍地同上。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街工农大街45号4号楼首层。法定代表人：刘小平。上述五被告共同委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。上述五被告共同委托诉讼代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。原告江先秋诉被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江先秋的委托诉讼代理人李永快、被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、悠托彼邦公司的共同委托诉讼代理人王瑞兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江先秋向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原告与被告签订的《公寓使用协议》；2.被告退还原告所付的租金287055元，并承担原告起诉之日起至实际付清之日止的利息；3.被告赔偿律师费20000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：涉案房屋位于市桥街工农大街45号大院2号楼510房，产权人登记为刘小平、劳凯东（已故），两人各占50%的份额，土地使用权性质为工业厂房。2017年6月28日，刘小平、劳凯东以《租赁合同》形式，将涉案楼宇出租给悠托彼邦公司。同日，以《声明书》的形式确认上述转租、分租、经营管理期限为20年，转租、分租的收益由悠托彼邦公司取得，产权人不予干涉。该《声明书》经公证。2017年6月，涉案楼宇被违法改建为公寓，刘小平、劳凯东将涉案房屋20年的使用权以租赁的形式出售给原告，收取原告20年的租金。2018年5月7日，番禺区国土资源和规划局书面认定涉案房屋涉嫌违法建设。2018年10月，城管部门受理举报并立案处理被告违法建设。悠托彼邦公司原法定代表人为刘小平的儿子刘源锋。劳凯东去世后，刘小平称其对所有违法行为不知情。2018年12月，悠托彼邦公司法定代表人变更为刘小平。原告认为，1.刘小平、劳凯东与悠托彼邦公司之间实为委托关系。2017年6月，涉案楼宇被违法改建为公寓，刘小平、劳凯东将涉案房屋20年的使用权以租赁的形式出售给原告，收取原告20年的租金。2018年5月7日，番禺区国土资源和规划局书面认定涉案房屋涉嫌违法建设。2018年10月，城管部门受理举报并立案处理被告违法建设。涉案楼宇违法加建、改建为公寓，系违法行为。2.无证据显示刘小平、劳凯东与其配偶实行的“夫妻分别财产制”，故其夫妻应以共有财产承担责任。3.无证据显示劳天毅放弃继承劳凯东的遗产，应为共同被告。4.刘小平、劳凯东的《声明书》授权不明，悠托彼邦公司作为其代理人违法加建、改建、收取租金，授权人共同过错其法律后果由被代理人承担。故众被告承担无限连带责任。5.已生效的(2018)粤01民终8627号民事判决书判决，被告以第三方名义收取的所有其他款项均由被告负责退还。解除合同的理由：已生效判决书确定涉案合同有效，原告掌握的证据证明被告已经根本违约，其在2019年7月6日在未解除与原告的租赁合同以及物业管理情况下，将涉案楼宇委托给了案外人广州格瑞斯酒店管理有限公司。同时，擅自提高了水电费的收费标准。根据原告取得的城管部门的答复，涉案房屋涉嫌违法已经由市桥街执法队立案调查。涉案房屋处于不稳定状态，有可能因为违法而被政府部门强行拆除。长达二十年的租赁合同，原告的权利处于不稳定状态。被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、悠托彼邦公司共同辩称，一、根据合同相对性，被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅不具有合同相对性，不是本案适格被告。二、根据合同法第九十三、九十四条的规定和合同约定，公寓租赁合同不存在解除的事由，没有违反法律和行政法规的强制性规定，而且房屋已交付给原告使用，租赁合同有效，应继续履行。从事实角度，原告与悠托彼邦公司之间是房屋租赁法律关系，签约前，原告知晓该物业的性质、用途、状态以及装修的情况，认为符合承租的目的。签约后，悠托彼邦公司依约交付了房屋，履行了合同义务。所以合同应该继续履行，被告不应返还租金。三、即使涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院应驳回起诉。四、原告主张的团购金不是被告收取，与被告无关。五、原告要求被告支付律师费缺乏事实依据和法律依据。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：广州市番禺区市桥街工农大街45号2号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，楼宇规划用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为5层。刘小平、劳凯东取得上述2号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。悠托彼邦公司于2017年6月15日设立登记，法定代表人、股东均登记为刘源锋，2018年12月12日，悠托彼邦公司法定代表人变更登记为刘小平，股东变更登记为刘小平、广东泽丰投资管理有限公司。2017年6月28日，刘小平、劳凯东出具《声明书》，载明：刘小平、劳凯东将市桥街工农大街45号1号楼、2号楼、4号楼出租给悠托彼邦公司，允许悠托彼邦公司对外转租、分租、经营管理等共计20年，转租、分租收益由悠托彼邦公司取得，产权人不予干涉。2017年10月14日，悠托彼邦公司（甲方）与江先秋（乙方）签订《产权使用协议》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼510房交付给乙方承租，以上物业的产权人已经同意甲方转租或分租；本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、产权人同意甲方转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构、面积现状、装修情况，并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为40.9平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方已查看过承租房屋的现状，事后不得反悔或认为甲方违约或要求甲方整改；租赁期限为20年，自甲方将产地交付给乙方之日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方缴纳的租金总额为255855元；合同签订当日支付所有租金；物业的交付时间暂定为2018年1月1日，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日开始计算乙方的租赁期限，并以此相应调整场地的租赁期限的结止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。悠托彼邦公司分别于2017年10月7日、2017年10月14日出具收款收据，确认收到江先秋支付的涉案房屋楼款30000元、225855元，于2017年10月14日同时出具收据载明收到江先秋的签约咨询服务费1200元。另江先秋提供落款日期为2017年10月7日盖有“广州粤房房地产咨询有限公司财务专用章”的收款收据，载明确认收到江先秋支付涉案房屋及511房屋的团购金共60000元。江先秋认为团购金是租金的一部分，涉案房屋团购金为30000元。2017年12月30日，悠托彼邦公司将涉案房屋交付江先秋使用。因涉案房屋所在楼宇的规划用途登记为厂房，部分承租人将该问题投诉至广州市番禺区国土资源和规划局，该局作出穗番国规信[2018]127号《信访事项处理意见书》，回复信访人：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号楼的房屋已办理《不动产权证》，登记用途为厂房；2.经查核我局档案及信息系统，未查到上述厂房办理变更使用性质的规划报建手续资料，如涉嫌违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》、《广州市城市管理综合执法细则》有关规定，建议你向城市管理综合执法部门反映。截至法庭辩论终结前，尚未有行政机关对涉案房屋是否涉嫌违法建设进行认定。庭审中，江先秋表示可以随时将涉案房屋返还给被告方。另查明，劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。劳咏然、劳根尧于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃继承权。诉讼中，李江萍、劳天毅本人未有向本院明示放弃继承权利。为解决本案纠纷，江先秋委托广东尚情律师事务所律师作为民事诉讼委托代理人，并为此支付律师费。诉讼中，依江先秋申请，本院对陈丽娜所有的财产采取了保全措施。本院认为，本案只围绕江先秋与悠托彼邦公司就涉案房屋所发生的公寓租赁合同法律关系审查。上述合同签订双方均为具备完全民事行为能力的公民，合同约定出租的标的物即涉案房屋已取得产权证书，故悠托彼邦公司与江先秋于2017年10月14日签订的《公寓使用协议》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。江先秋以合同约定使用性质不符合规划许可范畴，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。至于现江先秋主张解除上述合同的诉讼请求，即为合同能否继续履行的问题。现涉案房屋在一审法庭辩论阶段结束前没有办理规划变更手续，涉案房屋目前的规划用途仍为工业厂房和工矿仓储用地，双方在合同中却约定为“居住”使用，故江先秋以不符合其居住使用的合同目的主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、产权人同意甲方转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构、面积现状、装修现状及拟交楼的装修标准，并认为符合承租之目的”的内容可见，江先秋在签订上述合同时已明知涉案房屋所在物业的全部情况，仍与悠托彼邦公司签订长达二十年的租赁合同。现没有相关行政主管部门对涉案房屋进行处理时，江先秋主张解除合同，导致该合同无法继续履行，双方均有责任。对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。关于租金返还问题。因上述租赁合同解除，合同双方应负相互返还权利义务，在返还上述租金的同时，江先秋应向悠托彼邦公司返还涉案房屋。现涉讼房屋由江先秋管业，江先秋表示可以随时返还悠托彼邦公司，但并未返还。为免双方当事人讼累，即使未有当事人提出主张，但从公平合理出发，江先秋占有使用涉案房屋亦应按照双方合同约定的租金标准支付相应的租金。故悠托彼邦公司可按合同约定的租金标准每月1066.06元（255855元/240个月），扣除从2017年12月30日起计至江先秋腾退涉案房屋之日止的租金后返还相应的租金给江先秋。因江先秋对上述合同解除亦存在过错，且江先秋已接收涉案房屋后使用，故对江先秋要求返还利息的主张本院不予支持。关于团购费问题。江先秋向广州粤房房地产咨询有限公司支付团购金30000元，江先秋主张该团购金属于租金的一部分，但双方签订的合同中未对此进行约定，故江先秋该项主张，本院不予支持。关于咨询服务费的问题。江先秋虽向悠托彼邦公司支付1200元咨询服务费，但属另一法律关系，本案只围绕江先秋与悠托彼邦公司之间发生的租赁合同法律关系进行审查，故对江先秋该主张，本院亦不予支持。关于律师费的主张，江先秋对上述合同解除亦存在过错，且合同未对此作出约定，亦不属于必须支出，故其要求悠托彼邦公司等支付律师费理据不足，本院不予支持。关于刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅是否应当承责的问题。根据合同相对性，刘小平、劳凯东不是《产权使用协议》的合同相对方，故上述合同对其没有约束力。江先秋以陈丽娜作为刘小平的配偶、李江萍作为劳凯东的配偶，以夫妻共同债务为由要求陈丽娜、李江萍承责，缺乏事实依据，本院不予支持。李江萍、劳天毅作为劳凯东的继承人，因劳凯东无需对江先秋承责，故江先秋要求李江萍、劳天毅在继承劳天毅遗产范围内承责，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告江先秋与被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司于2017年10月14日就广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼510房签订的《产权使用协议》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、原告江先秋应于本判决发生法律效力之日起五日内将上述房屋交还被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司管业；三、被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起五日内以租金255855元为总额，按每月1066.06元的标准扣除从2017年12月30日起计至江先秋腾退上述房屋之日止的租金后向原告江先秋返还相应的租金；四、驳回原告江先秋其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5906元，由原告江先秋负担985元，被告广州市悠托彼邦信息科技有限公司负担4921元；财产保全费3403元，由原告江先秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  郭瑞玲人民陪审员  曾章燕二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈 冬