云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1836号上诉人（原审被告）昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昭通市昭阳区荷花路6号。法定代表人马维明，该公司董事长。委托诉讼代理人白梅，云南联宇（昭通）律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）殷崇辉，男，彝族，1968年3月15日生，云南省昭阳区人，教师，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人**阳、冷雪梅，均系云南滇红律师事务所律师，特别授权。原审第三人耿远帮，男，汉族，1985年10月21日生，云南省昭阳区人，小学文化，住云南省昭通市昭阳区。上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司因与被上诉人殷崇辉、原审第三人耿远帮买卖合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2018）云0602民初4753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定如下事实：2015年3月24日，殷崇辉与昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司在“昭通雅苑”售楼部签订了《商品房购销合同》，殷崇辉向昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司购买位于昭阳区，房屋总价款为人民币350000元，房屋面积为145.21㎡，付款方式为一次性付款。《商品房购销合同》约定：甲方（昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司）应于2015年8月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（殷崇辉）；自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方（殷崇辉）按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，乙方按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。2015年3月24日，殷崇辉将现金人民币350000元交付给昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的经办人耿远帮，经办人向殷崇辉出具了加盖有昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司印章的《收据》。同日，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司到昭阳区房地产监理所对该套房屋进行了登记备案。原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《商品房购销合同》约定由殷崇辉向昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司购买“昭通雅苑”1幢2层203号商品房，双方之间形成了买卖合同关系，双方均应严格按照合同履行权利、义务。殷崇辉于签订合同当日向昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司一次性支付了购房款人民币350000元，殷崇辉履行了自己的付款义务，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司也应及时履行向殷崇辉交付房屋并办理相关产权证的义务。因昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司违反了合同约定未按约向殷崇辉交付房屋，故应按《商品房销售合同》的约定向殷崇辉支付违约金。殷崇辉主张因昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司逾期交房导致其出租房屋居住产生租金费用的诉讼请求，因其提举的证据不足以证实其主张，不予支持。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司主张公司已于2014年11月15日与第三人耿远帮签订了《解除劳动合同协议书》解除了与耿远帮的劳动合同关系，签订购房合同昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司不知情，系耿远帮的个人行为，与公司无关。原审法院认为，双方签订的《商品房销售合同》既有昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的印章，又有其公司法定代表人的印签，合同签订地也是在昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的“昭通雅苑”售楼部，且该合同已在昭阳区房地产监理所办理了备案登记，故昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的抗辩理由，不能成立。关于购房款被第三人耿远帮挪用的问题系昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的内部管理问题，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司可以向第三人耿远帮追偿，但不能以购房款被经办人挪用而对抗善意第三人。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，判决：一、殷崇辉与昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司签订的《商品房销售合同》有效；二、由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司自判决生效后十日内将位于昭阳区商品房交付给殷崇辉，并将该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办归殷崇辉所有；三、由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司按30元/天的标准向殷崇辉支付自2015年9月1日至2015年12月1日的违约金人民币2700元；四、由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司向殷崇辉支付自2015年12月2日起至实际交房时止的逾期交房违约金（按已付购房款人民币350000元的0.01%乘以逾期天数计算）；五、驳回殷崇辉的其他诉讼请求。案件受理费人民币7374元，由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，发回重审或改判驳回殷崇辉的诉讼请求；本案诉讼费全部由殷崇辉承担。主要上诉理由是：原审认定事实错误，适用法律不当，且违反法定程序。1.原审无视《商品房购销合同》不是上诉人的意思表示这一事实，错误认定上诉人与殷崇辉之间形成买卖合同关系不当。涉案合同系耿远帮采用虚构事实、隐瞒真相的方式签署的虚假合同，耿远帮将涉案昭通雅苑1幢2层203号房屋“出卖”给殷崇辉、出具购房款收据及办理备案登记等行为均是个人所为，上诉人毫不知情；且涉案合同内容也不是上诉人的意思表示，仅仅是耿远帮与殷崇辉之间虚伪的意思表示，依法应认定合同无效，上诉人不应承担相应责任。2.原审认定殷崇辉于签订合同当日向上诉人一次性支付了现金350000元购房款，属于认定事实错误。上诉人未曾收到过殷崇辉支付的款项，也未授权任何销售人员私自收取购房款；另外，一审在未查清350000元现金来源去向的情况下，仅凭一份《收据》就错误认定殷崇辉支付了购房款有悖常理。3.原审采信证据时认为上诉人认可《查询结果》的真实性，实质上上诉人一审的质证意见为“合法性认可，真实性不认可”，故原审法院的行为属于代上诉人处分实体权利、代上诉人为意思表示的行为，违反了法定程序。另外，原审已认定涉案购房款被耿远帮挪用，耿远帮的行为已涉嫌职务侵占罪，但一审未依法中止本案的审理，将犯罪线索、材料移交公安机关，而是直接审理判决，亦违反了法定程序。被上诉人殷崇辉作了服判答辩。本案二审诉讼中，上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司对原审认定其系涉案《商品房购销合同》的权利义务主体及合同有效有异议，对其余事实未提出实质性异议，对双方无实质性异议的事实，本院予以确认。归纳诉辩双方主张，本案的争议焦点是：涉案《商品房购销合同》是否有效，原判处理是否恰当。针对本案争议焦点，本院评判如下:上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司认为，涉案《商品房购销合同》的签订不是其真实意思表示，而是耿远帮与殷崇辉之间的虚伪意思表示，合同无效，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司不应承担相应责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案双方签订的《商品房购销合同》系在昭通雅苑售楼处签订，合同编号、合同主体明确，合同条款和内容均属统一定制形式，合同落款有昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司及其法定代表人马维明的印章，殷崇辉交纳购房款后收到的《收据》上也加盖有昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的印章，且合同签订当日已在昭阳区房产监理所办理了备案登记，经原审法院依职权向昭阳区房产交易评估管理所调查，昭阳区房产交易评估管理所出具《查询结果》载明“昭通雅苑1幢2层203号房屋备案信息真实，备案时由开发商委托相关工作人员办理”，故殷崇辉有理由相信耿远帮系代理昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司进行售楼行为，双方签订的合同依法成立，没有违反法律、法规的强制性规定，系有效行为，殷崇辉及昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司作为《商品房购销合同》的主体应积极履行相应的义务。殷崇辉已按约于签订合同当日一次性交纳了购房款350000元，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司也应及时履行交房和办证的合同义务，并按照《商品房购销合同》第九条关于“甲方逾期交房的违约责任”的约定支付相应违约金，原判处理并无不当。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司上诉认为其未实际收到殷崇辉交纳的购房款，本院认为，殷崇辉于签订合同当日在售楼处交纳购房款后，收到了经办人耿远帮出具的《收据》，《收据》上加盖有昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的印章，应认定殷崇辉作为善意第三人已履行了支付购房款的义务。至于昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司主张的已和耿远帮解除劳动合同关系且耿远帮挪用公司资金的问题，系公司内部管理和资金追偿的问题，与本案不属同一法律关系，本院不作审查。另外，本案也不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的“中止诉讼”情形，故原审程序并无不当，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司主张本案应中止审理的理由不能成立，本院不予支持。关于原审法院依职权调取的昭阳区房产交易评估管理所《查询结果》，经审查，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的质证意见确为“合法性认可，真实性不认可”，原审表述有误，本院依法予以纠正。但该《查询结果》系有权机关出具，真实有效，原审法院采信该份证据并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7374元，由上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 肖荣蓉审判员 王正云二〇一九年十二月五日书记员 晋家芬