北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初37408号原告：邵念星，男，1991年6月20日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：卢玉（邵念星之妻）。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告邵念星诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告邵念星及其委托诉讼代理人卢玉，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邵念星向本院提出诉讼请求：1、判令被告退赔原告被侵占面积所收取的房款20119．95元并支付相应利息（按中国人民银行同期贷款利息自2014年7月18日计算至实际支付之日）；2、判令被告赔偿被侵占面积所支付的物业费176．47元；3、判令被告赔偿被侵占面积所支付的供暖费195．79元；4、判令被告支付未按合同约定安装燃气的违约金1248．33元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年7月8日签订的《北京市商品房预售合同》）。合同约定，原告向被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层1XXX，建筑面积为55．84平方米，其中本层分摊的有公共卫生间及走道。2016年1月6日，我收房后发现合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间没有、燃气也未敷设到户。涉诉房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现。我于2018年5月15日向法院提起诉讼要求恢复公共卫生间，案号为（2018）京0112民初18320号，一审法院判决要求被告恢复公共卫生间、二审法院亦维持原判。可是判决生效后被告拒不执行，原告申请法院强制执行，经执行庭调查发现被告所侵占区域已售予他人不利于强制执行，双方也未达成和解，原告不得不向法院提起诉讼要求赔偿。被告将公共卫生间出卖给他人，此行为明显构成一房二卖，恶意欺诈。被告的行为已严重侵害了原告的实际利益，为了维护原告的利益，原告向法院提起诉讼，要求被告予以相应的赔偿。龙源地产公司辩称：原告请求退赔的金额我公司有异议，其主张的未安装燃气的违约金没有事实和法律依据，与双方的约定不符；原告主张的供暖费、物业费没有发生。原告主张的契税利息，因契税系国家收取，我方只是代缴，我方未获利，故其主张没有事实和法律依据。本院经审理认定的事实如下：2014年7月8日，邵念星（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层1XXX……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为55．71平方米，其中套内建筑面积为43．28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12．43平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米28776．64元，总价1245453元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的62．26%，其余价款可以向渤海银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”载明：……（4）燃气×年×月×日达到×……如果在约定期限内未达到条件，出卖人一次性向买受人支付已交房价款的千分之一违约金……相关市政基础设施和其他设施未能按双方约定投入使用的，出卖人采取补救措施的，不视为违约。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3．16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼XX层1XXX（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道；“X#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公分摊的共有部分包括卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明涉诉房屋所在楼层办公分摊的共有共用面积包括本层的卫生间11．40平方米、走道150．87平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2014年7月4日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的62．26%作为首期房款，即775453元（含定金20000元）；其余房款470000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。邵念星共向龙源地产公司支付了涉诉房屋房款1248331元，其中合同约定的剩余房款470000元系2014年7月18日支付。另外，根据邵念星所提交票据可以认定，截至目前，其已根据涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了供暖费12147．52元、物业费10948．7元。涉诉房屋所在的7号楼现已变为6号楼，涉诉房屋的实测建筑面积为55．84平方米、套内建筑面积为43．38平方米。涉诉房屋所在的楼层共27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1182．54平方米，2个公共卫生间及2条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24．56平方米。邵念星收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。通往卫生间的走道，均由龙源地产公司在建设房屋时进行封闭，并设置了门及门锁，门的上方设置有门牌号，被封闭的部分成为南边户房屋的一部分。另外，涉诉房屋并无燃气管道敷设到户。在本案之前，邵念星等涉诉小区业主曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，双方一致认可，每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的建筑总面积乘以每户业主房屋的套内面积。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、银联刷卡单、房款发票、物业费票据、账单详情、供暖费票据、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及南边户的走道。根据当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及南边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为南边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成南边户的一部分，对于邵念星来说其被占用的公摊面积应为0．90平方米（24．56平方米/1182．54平方米*43．38平方米≈0．90平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给邵念星。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出邵念星被占用的0．90平方米对应房款为20119．95元（1248331元/55．84平方米×0．90平方米≈20119．95元）。邵念星主张的退赔的房款与上述数额一致，本院予以支持。因龙源地产公司实际上多收了邵念星房款20119．95元，故在该部分房款被退还之前，必然造成邵念星相应的利息损失，龙源地产公司应予以赔偿。龙源地产公司应自2014年7月18日（邵念星支付合同约定剩余470000元房款之日）起至被侵占面积所对应房款实际被退还之日以20119．95元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付邵念星相应占用利息。因龙源地产公司将邵念星所应分摊的公共卫生间及走道建成南边户的一部分，而邵念星并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿邵念星已交供暖费195．79元（12147．52元/55．84平方米×0．90平方米≈195．79元）、物业费176．47元（10948．7元/55．84平方米×0．90平方米≈176．47元），邵念星主张的物业费、供暖费，与本院核算一致，本院予以支持。对于邵念星要求龙源地产公司支付未安装燃气的违约金的主张，因《北京市商品房预售合同》并未就燃气一项进行明确约定，故邵念星要求龙源地产公司支付违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告邵念星房款20119．95元并赔偿原告邵念星相应利息（以20119．95元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年7月18日计算至上述房款实际退还之日），均于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告邵念星供暖费195．79元、物业费176．47元（合计372．26元），于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告邵念星其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，由原告邵念星负担16元，由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担156元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年十二月十一日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨