海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9030民初723号 原告：邱湧铭，男，1986年8月2日出生，汉族，现住海南省海口市，居民身份号码为×××。 委托诉讼代理人：李亚雄、倪付贵，均为海南日新律师事务所律师。 被告：海南省国营乌石农场，住所地为海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）湾岭镇乌石墟乌石农场办公楼，统一社会信用代码为91469036201248491R。 法定代表人：蔡锦源，该农场场长。 委托诉讼代理人：张金玲，海南圣合律师事务所律师。 被告：海南地恒实业投资有限公司，住所地为海南省三亚市凤凰镇机场路口南侧三亚美丽春天2#楼，统一社会信用代码为914602006872625914C。 法定代表人：庄明利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢容彪，海南问源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈虹茜，海南问源律师事务所实习律师。 原告邱湧铭与被告海南省国营乌石农场、海南地恒实业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱湧铭的委托诉讼代理人李亚雄、倪付贵以及被告海南省国营乌石农场委托诉讼代理人张金玲到庭参加诉讼。因本案案情复杂，事实未查明清楚，本院于2019年11月22日转为普通程序，依法适用普通程序公开第二次开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李亚雄，被告海南省国营乌石农场委托诉讼代理人张金玲，被告海南地恒实业投资有限公司委托诉讼代理人谢容彪、陈虹茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱湧铭向本院提出诉讼请求：1.要求两被告继续履行合同并向原告支付交房不合格违约金15325元（暂计至2019年6月16日，实际计算至符合交房条件并交付房屋时止），两被告承担连带责任；2.依法判决两被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2016年5月3日，原告与被告海南省国营乌石农场签订《乌石.美丽春天1.1预定书》，2016年12月9日与被告海南省国营乌石农场签订《琼中县商品房买卖合同》，双方约定原告购买两被告联合开发的位于海南省琼中县乌石农场“美丽春天”1期7幢5层xxx（房号）房屋，建筑面积66.18㎡、单价2988元/㎡、总金额197746元。根据该合同第八条、第十一条的约定，被告应在2017年7月31日前交付主体结构经验收合格的房屋，逾期交付房屋180天以内的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之零点五支付违约金；逾期房屋超过180天的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款及相关税费，因被告未出示主体结构验收合格证、未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，限期让被告备齐，被告也未备齐所需材料，原告拒收上述房屋。原告认为，被告未出示主体验收合格证、未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的行为构成违约，违约天数为865天（起止日为2017年7月31日，暂计至2019年6月16日），应当按照合同约定向原告支付违约金15789元，因两被告联合开发该房地产项目，应当由两被告承担连带责任。违约金具体计算方式如下：1.逾期180天以内，203727元×180×0.05‰=1779元；2.逾期超过180元，203727元×685×0.1‰=13545元。据此，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告海南省国营乌石农场辩称，被告海南省国营乌石农场不清楚被告海南地恒实业投资有限公司是否按购房合同约定的时间向原告交付房屋；2.被告海南省国营乌石农场也不清楚原告所述逾期交房的理由是否成立；3.原告主张的违约天数与事实不符，即使被告违约，依据主合同中约定的是在2017年7月31日前交房，那么计算到原告主张的2019年6月16日，违约的天数也不是865天。即使应该承担违约金，因为原告计算不对，其主张的违约金数额也是不对的。合同上的付款方式及付款时间请法庭与被告海南地恒实业投资有限公司核实。 被告海南地恒实业投资有限公司辩称，第一，原告未按交房通知的时间接收商品房，应视为商品房已于2017年1月8日交付原告，原告主张逾期交房的违约金没有事实及法律依据。根据《商品房买卖合同》第八条之规定，商品房交付的条件是该商品房主体结构经验收合格（注：不是综合验收合格，也不是取得竣工验收备案证）。涉案商品房已于2016年9月5日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位等验收合格，故商品房已符合《商品房买卖合同》第八条所约定的交付条件。因此出卖人于2017年1月8日向原告发出的交房通知是合法有效的。原告称出卖人未出示主体验收合格证明是不符合常理的。涉案房屋于2019年16年9月5日取得了验收表，出卖人完全没有理由隐瞒商品房验收合格的情况。另外根据《商品房买卖合同》第九条之规定，如出卖人交付商品房，不出示上述证明文件或有关资料的，双方同意按以下方式处理信息，让出卖人备齐所需的有关资料，但原告从未限期让出卖人备齐资料“乌石.美丽春天”项目。除了原告等6人以外，其他众多业主已收房，这些事实均表明出卖人以出示验收合格的证明文件。原告已未提供住宅质量保证书、住宅质量说明书为由拒收房屋是没有合同及法律依据的。《商品房买卖合同》第九条之规定，在双方进行验收交接时，出卖人应出示合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料。如商品住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如出卖人不出示证明文件及有关资料的，买受人有权拒绝交接，但未规定出卖人未提供两书的，买受人有权拒收房。另外购房合同的主要目的是使用和居住房屋，房屋验收合格后便可居住和使用。即便是未提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，也仅是形式上的瑕疵，并不影响居住和使用，因此不能作为据收房的理由。根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第一条第三项之规定，如出卖人已如期发出商品房交付通知或买受人已经领取商品房交付通知书，买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，视为出卖人已将本合同项下的商品房交付买受人，因此原告不按通知接收商品房，应视为原告已于2017年1月8日接收商品房。二、即便是出卖人在交付时没有提供《住宅质量说明书》、《住宅质量保证书》，原告完全可以依约要求出卖人备齐资料，但原告在长达两年多的时间里从未要求出卖人备齐资料，造成损失的扩大，这属于原告的过错，根据《合同法》第119条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施，致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，原告不能要求出卖人承担两年多的逾期交房违约责任。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告提交的收款收据、中国农业银行转账业务客户回执、发票，对于以上证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于原告提交的《乌石.美丽春天1.1预定书》、《琼中县商品房买卖合同》，拟证明原告与被告海南省国营乌石农场签订《乌石.美丽春天1.1预定书》、《琼中县商品房买卖合同》，双方约定原告购买两被告联合开发的房屋，被告应在2017年7月31日前交付主体结构经验收合格的房屋，逾期交付房屋180天以内的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之零点五支付违约金；逾期交付房屋超过180天的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金。被告海南省国营乌石农场对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议。被告海南地恒实业投资有限公司对该证据三性无异议，但对证明内容有异议，其认为涉案房屋已于2016年9月5日已经取得主体结构验收，是具备交房条件，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为出卖人是随时可以出具的。原告以此作为理由拒收房，是没有依据的。本院认为该份证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 2.关于被告海南省国营乌石农场提交的《合作开发土地合同书》，拟证明在“乌石.美丽春天”项目中，被告海南省国营乌石农场仅提供建设用地，被告海南地恒实业投资有限公司承担所有的建设资金及项目的立项、规划、设计、报建、施工、销售、验收等工作的事实。原告对该份证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，合同只能证明两被告之间合作的权利和义务，不影响两被告对外承担连带责任。被告海南地恒实业投资有限公司对该证据无异议。本院认为该份证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 3.被告海南地恒实业投资有限公司提交的主体结构分部（子分部）工程质量验收记录表、会议签到表，拟证明涉案商品房经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位等验收合格。原告对该组证据的真实性不予以认可，被告提供的复印件与原件不一致，复印件有7个章，原件只有6个章；原件上没有勘察单位的盖章和负责人的签字，复印件上看不清楚是否有勘察单位的盖章和负责人的签字。原件上缺乌石农场的公章。证明内容有异议，不能证明该份证据已经在交房的时候向原告出示过。被告海南省国营乌石农场对该组证据无异议。本院认为，被告海南地恒实业投资有限公司庭审时将正确的2号楼的主体结构分部（子分部）工程质量验收记录表提交给了法庭，经核对原件，本院认为该份证据与本案原告所购买的7幢没有关联性，且被告海南地恒实业投资有限公司当庭陈述该7幢仍未建好，故本院对该组不予采信。 4.被告海南地恒实业投资有限公司提交的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，拟证明涉案房屋具有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告对该组证据的真实没有异议，但两份书证都没有记载原发时间，开发单位一栏载明是海南地恒实业投资有限公司与该项目对外公示的开发单位是不一致的，该项目五证记载的开发单位和权利人是被告海南省国营乌石农场而非被告海南地恒实业投资有限公司，被告没有证据证明交房是向原告出示过两份书证。被告海南省国营乌石农场对该份证据三性无异议。本院认为，该组证据均无填发时间，两书中记载的开发单位与公示对外的开发单位不符，本院对该组证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：被告海南省国营乌石农场与被告海南地恒实业投资有限公司联合开发位于海南省琼中县乌石农场“美丽春天”商品房，由被告海南地恒实业投资有限公司负责建房销售。原告邱湧铭与被告海南省国营乌石农场于2016年5月3日签订《乌石.美丽春天1.1预定书》、于2016年12月9日签订《琼中县商品房买卖合同》，原告向被告购买了“美丽春天”1期7幢5层xxx号房屋，建筑面积66.18㎡、单价2988元/㎡、总金额197746元，支付方式为按揭付款，银行按揭到款日期为2018年1月16日，至此原告已付清全部购房款及税费。双方签订的《琼中县商品房买卖合同》中第八条关于交付期限约定“出卖人应当在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用.......但遇下列特殊原因，除了双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......3.如买受人采用按揭付款方式购房，本条款上述约定的交房事件早于银行按揭到账事件的，以银行按揭到账时间为交房时间。”第十一条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不做累加）：1.逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之零点五支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”原告于2016年12月23日支付59746元购房款给海南省国营乌石农场，于2018年1月16日支付138000元购房款给海南地恒实业投资有限公司。直至2019年12月9日，原告所购买的商品房仍未建好。 本院认为，原告邱湧铭与被告海南省国营乌石农场签订的《琼中县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、两被告是否存在逾期交房事实，违约责任在哪方？二、原告要求两被告支付违约金15325元有无事实根据与法律依据。 关于争议焦点一：本案已查明的事实，原告邱湧铭已支付了全部购房款，被告却未依据双方合同交付房屋，已构成违约，原告有权依据合同要求其支付违约金。被告海南省国营乌石农场与原告签订的《琼中县商品房买卖合同》，其作为合同约定的出卖人，自然应该承担违约责任。而被告海南地恒实业投资有限公司与被告海南省国营乌石农场共同开发美丽春天项目，双方约定利润按23：77分成，海南地恒实业投资有限公司负责项目的建设资金及项目的立项、规划、设计、报建、施工、销售、验收，故其对逾期交房应负有共同赔偿责任。 关于争议焦点二：根据《琼中县商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年7月31日前，依照国家和地方人们政府的有关规定将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用...3.如卖受人采用按揭付款方式购房，本条款上述约定的交房事件早于银行按揭到账事件的，以银行按揭到账时间为交房时间”，原告采取的是按揭付款方式购房，合同约定的交房时间（2017年7月31日）早于其银行按揭到账时间（2018年1月16日），应以银行按揭到账时间为交房时间，截至到2019年6月16日，违约天数为516天。尽管原告当庭辩称，原告不是银行按揭贷款，但其变更合同的条款需要合同签订双方的同意，负有举证责任的原告未能举证证明合同签订双方同意其变更付款方式。根据《琼中县商品房买卖合同》的第十一条约定，具体违约金计算如下：1.逾期180天以内，197746元×180天×0.05‰=1799元；2.逾期超过180天，197746元×336天×0.1‰=6644元，合计8443元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1被告海南省国营乌石农场继续履行与原告邱湧铭2016年12月9日签订的《琼中县商品房买卖合同》； 2被告海南省国营乌石农场、被告海南地恒实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付给原告邱湧铭违约金8443元（从2018年1月16日起算暂时计至2019年6月16日，实际违约金按照197746元依照每日万分之一计算至符合约定交房条件并交付房屋时止）； 三、驳回原告邱湧铭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费92元（原告已预交）由被告海南省国营乌石农场、被告海南地恒实业投资有限公司承担51元，由原告邱湧铭承担41元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长  刘慧静 审判员  叶 伟 审判员  文志娟 二〇一九年十二月十日 书记员  唐伟雄 书记员  王小芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。