广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初1427号 原告：李惠华，女，1970年5月8日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：黄长杰，住广西梧州市万秀区。梧州市万秀区枣冲社区居民委员会推荐。 被告：徐尹晴，女，1984年7月3日出生，汉族，现住广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：卢沛雄，广西富章律师事务所律师。 原告李惠华与被告徐尹晴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李惠华及其委托诉讼代理人黄长杰、被告徐尹晴的委托诉讼代理人卢沛雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李惠华向本院提出诉讼请求：1.判令被告未按时履行合同，对原告造成损失，并按合同约定支付违约金13200元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月11日，原告与被告经中介联系，在中介壹心置业的办公室签订了买卖位于梧州市长洲区的《房屋买卖/转让合同》一份，合同约定该套房屋成交价220000元，卖方先支付定金65000元，余款于2019年8月15日前结清。合同签订后，被告向原告支付了定金，原告也按约定把所有与房屋有关的证件交给了中介，但被告却一直没有支付余款，经原告多次催促后，被告才告知原告称因公积金迟迟未批，故无法支付余款。因此，原告要求被告按合同履行义务，支付因违约而产生的滞纳金，但被告拒绝支付。截至2019年10月14日，原告才收到被告支付的剩余房价款。原告认为，原、被告双方经中介介绍，签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，属合法有效。被告在履行合同的过程中，未按约履行合同，故应按照合同约定向原告支付违约金13200元（60天×220000元×0.1%=13200元）。为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告徐尹晴辩称，1.被告作为房屋买受人已付清全部购房款，不存在故意违约的严重过错，亦没有造成原告的严重经济损失。首先，原、被告于2019年5月11日签订《房屋买卖合同》后，被告立即向原告支付了首期购房款人民币65000元（含定金20000元）。根据合同约定，被告应当在2019年8月15日前付清购房尾款155000元，但由于被告在办理公积金贷款时，相关部门未能及时审批而导致延迟付款，直至2019年10月14日被告方获得放款。由于公积金审批延迟等情况，不在被告的可控范围内，故被告在履行本合同过程中，并不存在主观故意违约的过错。其次，原告于2019年9月17日发出《声明》，单方解除涉案《房屋买卖合同》并要求被告赔偿违约金，并于2019年9月26日诉至法院。原告在合同约定的合同解除条件期限一到，就立马主张合同解除权，没有事前催告以及给予被告进行补救的合理时间。因原告已发出解除合同的意思表示，造成《房屋买卖合同》处在可能被终止的不安定法律状态，故被告暂停继续付款。综上，被告并不存在故意长期拖欠购房款的严重违约客观情况和主观过错；2.原告主张因被告逾期付款造成损失，而要求被告支付13200元的违约金明显过高，并缺乏事实与法律依据。2019年10月14日，被告通过公积金贷款方式，已向原告付清购房尾款155000元。结合本案的实际履约情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》相关规定，即使被告逾期付款客观上构成违约，则也应当依法合理地调整计算逾期付款违约金。被告认为应以逾期未支付的购房尾款155000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（约计年利率6%）计算违约金为1528.80元，才相对公平合理。本案中，根据合同约定“每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金”。该条款违背了合同公平原则。故被告依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定请求法院依法调整减少违约金；3.原告存在逾期交房的违约情况，按合同约定也应当向被告支付逾期交房的违约金。根据涉案的《房屋买卖合同》第三条第（二）项以及第四条第（三）项的约定，原告于2019年10月14日收到被告支付的购房尾款后，至今仍未按约定条件将涉案房屋交付给被告，暂计2019年11月15日，则原告应按约定向被告支付逾期交房的违约金共计为7040元(220000元/天×0.1%×32天=7040元）；4.按照法律规定，被告主张原告应向其支付逾期交房的违约金，应以反诉的形式提出，但为了节约司法资源故在本案中以答辩的形式提出，如原告继续逾期交房，被告将另案提起诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告李惠华向法庭提供的证据有： 1.原告李惠华身份证复印件一份，证明原告的身份信息； 2.被告徐尹晴身份证复印件一份，证明被告的身份信息； 3.编号为0000143的《房屋买卖合同》一份，证明原、被告双方存在房屋买卖关系； 4.落款时间为2019年5月17日《收据》复印件一份，证明被告向原告支付了定金的事实； 5.落款时间为2019年9月17日《声明》一份，证明被告逾期的时间； 6.落款时间为2019年9月17日的《回执》一份，证明中介代被告收到了《声明》的事实。 被告徐尹晴对原告提供的证据1-2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，认为原告也有违约行为；对证据4的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为是原告单方的陈述，不足以证明其欲证明的事实；对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为与本案无关。 被告徐尹晴向法庭提供的证据有： 1.《房屋买卖合同》复印件一份，证明原告逾期交房，应按照合同约定向被告支付逾期交房违约金； 2.《受理通知书》复印件一份，证明在2019年6月14日，被告已经按合同约定向梧州市公积金管理中心申请贷款，在该通知书中的特别告知栏有住房公积金管理中心的承诺即正常情况下10个工作日内即可完成审批手续。因此，如果梧州市公积金管理中心在10个工作日内放款的，则被告是不会有逾期向原告付款的情况，故造成逾期付款的原因是不可抗力，并非是被告所能控制的； 3.《住房公积金借款合同》复印件一份，证明被告在2019年9月30日正式签订《住房公积金借款合同》； 4.《个人贷款支付凭证》复印件一份，证明2019年10月14日梧州市住房公积金管理中心才进行放款。 原告李惠华对被告徐尹晴提供的证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该份买卖合同只是原、被告双方签订的契约，并不能证明被告没有违约，更不能证明原告存在违约；对证据2-3的真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关；对证据4的真实性无异议，但认为该证据只能证明被告于2019年10月14日进行了付款的事实。 本院结合原、被告双方的举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，结合其与本案的关联性予以采纳取舍，并在认定事实中进行综合认证。 根据当事人的陈述和综合全案证据，本院认定事实如下： 2019年5月11日，原告李惠华作为卖方与作为买方的被告徐尹晴签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：1.卖方：李惠华，身份证号码；买方：徐尹晴，身份证号码；经纪方：梧州市壹心置业房地产有限公司；2.物业情况：梧州市龙山路24号1单元302房（以下简称该物业），建筑面积73.45平方米（以所载面积为准），房地产权证/不动产权证/商品房预售合同为0013165号，使用权面积为9.62平方米，房屋为框架结构；3.成交价、付款方式和税费约定：（1）该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为220000元，如该物业已安装管道煤气、有线电视等设施，则成交价包含该物业之水电初装费、煤气初装费、有线电视初装费、收楼费、已支付的维修基金等相关费用。（2）此次交易所产生的所有费用由买方支付。（3）付款方式为，签订本合同支付定金人民币20000元。首期房款（含定金）为人民币650000元，买方应在房管部门办理交易过户递件当天内直接支付给卖方。房价余款人民币155000元，银行按揭付款，买方申请二手房贷款，贷款额为人民币155000元，买方签订本合同60天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在银行放款3天内以现金支付给卖方，否则，视为逾期付款；4.卖方交付该物业予买方使用之日期为收到尾期房款当天，卖方在收齐全部房款前将原落户在该物业的全部户口迁移出该物业，并结清水、电、天然气费、物业管理费，否则，视为违约；5.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应双倍返还定金给买方，并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；6.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，定金不予退还并应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付房款的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；另在合同中还手写备注：买方承诺于2019年8月15日前付清尾期房款壹拾伍万伍仟元正…等内容。 2019年5月17日，原告李惠华收到被告徐尹晴支付的购房首期房款人民币65000元。2019年10月14日，原告李惠华收到被告徐尹晴支付的购房尾款人民币155000元。根据原告提供的落款时间为2019年9月17日的《声明》，主要载明：经三方多次相讨，买方都未能按合同期限内付清尾款及违约金额，现在已经违约超过30天，根据合同，本人决定不再向买方出售该物业，请买方收到此声明后尽快与本人联系相讨违约责任及因此造成的一切经济损失。同日，梧州市壹心置业房地产有限公司向原告出具了一份《回执》，确认收到该《声明》贰份。 庭审中，原告李惠华在回答法庭发问的问题时称：其诉请要求被告支付违约金的依据是《房屋买卖合同》中的第四条第四项。被告逾期付房款违约金计算时间从2019年8月16日开始计至2019年10月14日止共60天，计算方式按合同物业成交价220000元×1‰。被告对原告的上述意见不予认可，认为原告主张的违约金明显过高，不符合法律规定，应以15000元为基数，按年利率6%的标准计算。因此，合理的违约金计算方式应是1528.80元（15000元×6%÷365天×60天=1528.80元）。 被告徐尹晴在回答法庭发问的问题时称：其认为其已通过中介公司要求原告交付房屋，但就此主张没有相关证据可以提交法庭。原告对被告的上述意见不予认可，认为被告并没有通过中介公司要求其交付房屋。 本院认为，合法的买卖关系依法受法律保护。原告李惠华通过案外人梧州市壹心置业房地产有限公司的居间服务与被告徐尹晴签订了一份《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据上述《房屋买卖合同》约定，被告承诺于2019年8月15日前付清尾期房款155000元给原告，但本案中被告于2019年10月14日才向原告支付购房尾款，已构成了违约，故应承担相应的违约责任。根据涉案的《房屋买卖合同》约定，买方逾期支付房款的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。现因被告于2019年10月14日才向原告支付购房尾款，已逾期了60天，故原告要求被告支付未按时履行合同即逾期付房款违约金的合理部分，本院依法予以支持。至于违约金的计算标准问题，由于原、被告在涉案的《房屋买卖合同》中约定按物业成交价的千分之一计算逾期？支付房款的违约金的计算标准过高，故本院依法调整为按年利率24%的标准计算。综上，被告应向原告支付逾期付房款的违约金为8800元（220000元×24%×60天=8800元）。至于被告提出原告也存在逾期交房的违约行为的辩解意见，因原告对此不予认可，且被告在本案中也未能提供有关原告拒绝交付涉案房屋给其的相应证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告的该辩解意见缺乏事实和法律依据，故本院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告徐尹晴应于本案判决生效之日起十日内向原告李惠华支付逾期付房款违约金8800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费130元，由原告李惠华负担43元，由被告徐尹晴负担87元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  朱 欣 人民陪审员  邓培生 人民陪审员  张玉兰 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  李健梅 书 记 员  张丽丹 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。