贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7986号原告：赵开树，男，1967年11月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李艳婷，贵州泽初律师事务所律师。委托诉讼代理人：马超，贵州泽初律师事务所实习律师。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。原告赵开树与被告贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵开树委托诉讼代理人李艳婷、马超及被告一鸣房开公司委托诉讼代理人刘星均到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解而扣除两个月审理期限。本案现已审理终结。原告赵开树向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理车位产权转移登记文书的违约金5652元（自2016年6月30日计算至2017年5月10日止，按已付车位款每日万分之三标准计算）。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于贵阳市花溪区鸣宽城国际7-13栋负1层375号房（车位），合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未按合同约定办理产权转移登记，直到2017年5月10日才在《贵阳晚报》上刊登领取办理产权资料的通知。被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告一鸣房开公司辩称，被告逾期交付办理车位产权相关文书的事实客观存在，但被告对此不存在任何过错，即便法院认定被告应承担违约责任，原告部分诉请也超过了诉讼时效，请求法院将已过诉讼时效的违约金予以扣除，原、被告双方约定的违约金比例过高，请法院予以调低。本院经审理认定事实如下：被告系贵阳经济技术开发区69号一鸣宽城国际小区的开发建设单位。2013年6月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要约定原告向被告购买一鸣宽城国际小区第7-13栋负1层375号房，总价款60000元，该合同第八章第二十二条第二款“初始登记”部分约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的，买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。”第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部价款人民币60000元。被告于2017年5月10日在《贵阳晚报》上刊登了“关于办理车位不动产权证通知”的公告，通知包括原告在内的3-13号楼购车位的业主，在2017年5月11日至6月12日期间携相关材料到被告处换领办理车位不动产登记所需的有关文书后自行办理车位不动产权证书。原告为证明向被告进行了逾期办证违约金催告，提交了如下证据：1、关于延期办理免收物业费的通知（翻拍照片打印件），落款人为一鸣房开公司，落款时间为2017年5月22日，但一鸣房开公司未加盖公章。通知的主要内容为“一鸣宽城业主：我公司从2017年2月13日起，因逾期办理房屋产权证书事宜，对购房业主办理免收一定期限的物业管理费，截至2017年5月12日，已办理‘免费’手续的职工有1200户，但由于部分业主信息不畅尚未办理‘免费’手续，为使工作尽快妥善处理，应未办理‘免费’手续业主的要求，我公司将延长办理‘免费’手续时间，请办理‘免费’手续的业主持购房资料和最后一期交纳物管费数据进行办理。”被告认为该证据系复印件，且没有公司公章，对真实不予认可。2、一鸣房开公司、贵州宽城物业管理有限公司和案外人曹建群（签订时间为2017年5月11日）、苗岚（签订时间为2017年3月10日）签订的协议书（翻拍照片打印件），约定因房开公司逾期办理房屋转移登记手续，同意免除曹建群、苗岚一定期间的物业管理费，曹建群、苗岚不追究房开公司逾期办证违约责任，确认曹建群的物业费免收至2021年10月31日。被告认为该证据系复印件，且不是本案当事人，和本案没有关联。3、贵州宽城国际物业服务中心于2017年5月10日发出的“关于已购车位交纳服务费的通知”（翻拍照片打印件），主要内容为“各位业主：接一鸣房开公司通知，已购车位开始办理不动产权证，请已购车位的业主于2017年6月12日到物业中心缴纳车位服务费，凭车位服务费票据和购买合同、付款收据到一鸣宽城售楼部办公室换领办理车位产权证的发票和其他材料。”被告认为该通知书属于物业公司通知业主交纳车位服务费，无法达到原告主张过权利的证明目的，和本案无关。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》《关于办理车位不动产权证书的通知》、被告在《贵阳晚报》刊登的公告等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。被告未按照合同约定的时间即2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，被告应按照合同约定承担逾期办证违约金。被告辩称违约金标准过高，要求调低的意见，因转移登记逾期违约金的条款是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故对被告要求调整违约金的请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金是否超过诉讼时效问题，本案所涉的违约事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行（2017年10月1日）之前，为按日计付违约金，每日产生的违约金单独计算诉讼时效。被告的违约期间为2016年7月1日至2017年5月10日，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，从逾期之日至2017年10月1日期间未满两年，故本案适用三年诉讼时效期间，原告于2019年8月27日向本院提起诉讼，往前倒推三年的诉讼时效期间，则从2016年7月1日至2016年8月26日期间的违约金已经超过诉讼时效期间，从2016年8月27日至2017年5月10日期间的违约金并未超过诉讼时效期间，即被告应支付违约金的期间为从2016年8月27日（含本数）至2017年5月10日（257天），应支付的违约金为人民币4626元（60000元×0.0003×257天=4626元）。原告提交的关于催收的证据真实性无法核实，且与本案没有关联，因被告不予认可，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赵开树支付逾期交付办理车位转移登记文书的违约金人民币4626元；二、驳回原告赵开树的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由原告赵开树负担5元，被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月十七日书记员  李 蓉