山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1493号案外人:济宁市兖州区韵亿经贸有限公司，住所地济宁市兖州区经济开发区大丰路北。法定代表人：周春燕，总经理。委托诉讼代理人：丰宗敏，女，1969年8月1日出生，汉族，住济宁市兖州区。申请执行人：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。法定代表人：李桂林，董事长。委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被执行人：山东火炬置业有限公司，住所地济南市历城区港沟镇田庄村。法定代表人：陈岭，董事长。本院在执行申请执行人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被执行人山东火炬置业有限公司（以下简称火炬置业公司）、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案中，案外人济宁市兖州区韵亿经贸有限公司对执行被执行人火炬置业公司名下火炬东第X号楼X单元XXX及X号楼X单元XXX号房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。济宁市兖州区韵亿经贸有限公司称，请求停止（2014）济中法执字第848号一案执行，并解除对涉案房产的查封。事实与理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部门价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。由此可知，在执行案件中，案外人只要在查封前已经签订合法有效的买卖合同，付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结等措施。案外人与被执行人于2014年9月15日签订了合法有效的《济南市商品房买卖合同》，且已支付完毕合同中约定的全部购房价款，被执行人亦出具收据对案外人已交齐全部购房款的事实予以确认。2014年9月15日，案外人从被执行人处将涉案房产实际接收并占有至今。另外，未办理涉案房产过户登记并非案外人的过错，系被执行人的原因造成的，案外人对未办理房产过户不存在任何过错。综上，请求根据法律规定，停止（2014）济中法执字第848号一案执行，解除对位于火炬东第X号楼X单元XXX.XXX号房屋的查封。为支持其主张，济宁市兖州区韵亿经贸有限公司提交了《济南市商品房买卖合同》《交房通知书》、收据等证据材料。新华信托公司辩称，请求依法裁定驳回案外人异议申请。事实与理由：一、被执行财产归属于火炬置业公司，案外人对该财产仅享有债权而非所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，即我国不动产物权变动采取登记生效主义。即便案外人能够提供出证据证明其与火炬置业公司签订了真实的《商品房买卖合同》并已如约交纳了足额房款，但该仅能证明双方之间存在有效的商品房买卖合同关系，因诉争济南市火炬东第X号楼X-XXX.XXX号商铺现尚属在建工程（未经竣工验收），不具备办理不动产权首次登记的条件，故案外人主张其对该财产享有所有权无事实及法律依据，基于前述买卖合同之约定，其对诉争财产仅享有债权。二、火炬置业公司在将诉争财产出售给案外人之前，新华信托公司已在该财产上设定抵押权。新华信托公司与火炬置业公司之间就诉争房产于2011年8月12日签订抵押合同，在合同中所附《火炬东第在建工程抵押物明细》载明，抵押的X号楼商铺建筑面积合计1880.34平方米。2011年8月30日，双方就该抵押物办理了济房建历城他字第0XXX2号《在建工程抵押登记证明》，已生效法律文书对上述事实予以确认，同时认定新华信托公司对上述财产的拍卖变卖价款享有优先受偿权。2019年10月15日，自济南市房屋档案馆调取的档案材料可知，火炬置业公司开发的X号楼所涉商铺建筑面积合计1880.31平方米，该面积与《火炬东第在建工程抵押物明细》所载明的2号楼抵押房产建筑面积一致，由此可以看出，所有X号楼沿街商铺火炬置业公司均已抵押给新华信托公司，诉争的X号楼X-XXX.XXX号房产系X号楼沿街商铺的组成部分，当然属于火炬置业公司抵押给新华信托公司的X号楼沿街商铺抵押物范围。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，法院对案外人提出的排除执行异议不应予以支持。三、案外人在与火炬置业公司就诉争财产签订《商品房买卖合同》时，该诉争财产已经新华信托公司申请，为重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）采取查封措施，故案外人持有的《商品房买卖合同》不能阻却对诉争财产的评估拍卖等措施。在重庆高院受理的新华信托公司诉火炬置业公司等合同纠纷一案中，法院依新华信托公司的申请，依法作出（2013）渝高法民初字第00005-3号民事裁定书，对包括涉案财产在内的火炬置业公司开发的火炬东第项目采取了查封措施，并于2013年7月24日送达至济南市××委，自2013年7月24日起，查封期限为两年。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”而由重庆高院及济南中院对诉争财产采取查封措施的期间可知，案外人与火炬置业公司就两套诉争房产签订商品房买卖合同的日期分别均在法院采取查封措施期间，故被执行人火炬置业公司就已经被法院查封的财产所作的拟移转行为无效，案外人以其与火炬置业公司已于2014年9月15日签订商品房买卖合同并支付价款为由要求排除本案的执行于法相悖。综上，案外人的异议申请不能成立，请求依法裁定驳回其异议申请。本院查明，新华信托公司与火炬置业公司、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案，重庆高院于2014年4月18日作出（2013）渝高法民初字第00005号民事判决，判决：“一、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司偿还贷款本金257589331.02元及贷款利息29514935.56元……二、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司支付实现债权的费用32万元；三、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、山东火炬置业有限公司不履行本判决第一项、第二项所确定的债务时，新华信托股份有限公司可在下列范围内就山东火炬置业有限公司提供的抵押物享有优先受偿权：……五、驳回新华信托股份有限公司的其他诉讼请求。”该案审查期间，重庆高院于2013年7月17日作出（2013）渝高法民初字第00005-3号民事裁定，查封火炬置业公司名下“火炬东第”项目所有房屋，并于2013年7月24日作出（2013）渝高法民初字第00005-3号协助执行通知书，查封火炬置业公司名下“火炬东第”项目所有已办预售许可证且未售出的房屋，查封期间为2013年7月24日至2015年7月23日。上述判决生效后，新华信托公司向重庆高院申请强制执行。2014年8月27日，重庆高院作出（2014）渝高法民执字第00004号委托执行函，委托山东省高级人民法院代为执行（2013）渝高法民初字第00005号民事判决。2014年10月22日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁执字第23号执行裁定，裁定本案指定由本院执行。本院于2014年11月11日立案执行，案号为（2014）济中法执字第848号。2015年11月26日，本院作出（2014）济中法执字第848号执行裁定，对重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决终结本次执行程序。2019年11月14日，该案恢复执行，案号为（2019）鲁01执恢245号。2019年11月18日，本院作出（2019）鲁01执恢245号拍卖公告，拟对查封被执行人火炬置业公司名下“火炬东第”项目中99套别墅和28套商铺进行评估拍卖。另查明，2014年9月15日，济宁市兖州区韵亿经贸有限公司与火炬置业公司签订《济南市商品房买卖合同》两份，约定购买火炬置业公司开发的火炬东第X号楼X单元XXX号及X号楼X单元XXX号房产。以上事实有民事判决书、执行裁定书、《济南市商品房买卖合同》等材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，重庆高院已于2013年7月17日查封涉案房产，济宁市兖州区韵亿经贸有限公司于2014年9月15日与火炬置业公司签订商品房买卖合同购买该房产，不符合上述司法解释的规定，故济宁市兖州区韵亿经贸有限公司请求排除对涉案房产的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人济宁市兖州区韵亿经贸有限公司的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 吴大平审判员 付雪玉二〇一九年十二月十八日书记员 魏煜圻