广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5735号原告:广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司，营业场所广州市南沙区珠江东路湖岸北街7号首层，统一社会信用代码91440101579963550E。负责人：万立安，职务总经理。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卉妍，广东蕴德律师事务所律师。被告：李远明，男，1964年9月12日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：周碧云，女，1968年7月2日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司（以下简称奥园物业南沙分公司）诉被告李远明、周碧云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告奥园物业南沙分公司的委托诉讼代理人邝敬康、黄卉妍到庭参加诉讼。被告李远明、周碧云经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年1月1日至2019年3月31日的物业服务费42194.61元（涉案房屋建筑面积为157.19平方米，每月物业服务费费550.17元，共拖欠75个月）；2.被告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金（滞纳金以每月所欠物业服务费550.165元为本金，按照每日千分之一的标准，分别从次月的1日起计算至付清之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告奥园物业南沙分公司自2012年10月经招投标成为南沙奥园二区、三区高低层住宅公寓、别墅的物业管理中标单位，并与奥园集团有限公司南沙分公司签订了《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》。被告李远明、周碧云所有的南沙奥园××房屋（现地址为××区××东路××园林××大街××号，以下统称涉案房屋）包含在上述区域内。涉案房屋属于别墅，建筑面积157.19平方米，物业服务费按每月每平方米3.5元的标准收取，每月应交的物业服务费为550.165元。合同约定物业服务费按月计收，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一支付滞纳金。原告奥园物业南沙分公司依据上述合同为涉案房屋提供了物业管理服务，被告李远明、周碧云理应按约定支付相应的费用，但却自2013年1月1日起一直欠付物业服务费，其行为已侵害了原告奥园物业南沙分公司的合法权益。被告李远明、周碧云没有答辩。经审理查明:奥园物业南沙分公司为证明李远明、周碧云购买涉案房屋，提供《商品房买卖合同》，该合同签订于2007年7月28日，约定涉案房屋建筑面积为157.17平方米。同日，李远明、周碧云与广东雅博物业管理有限公司签订《业主临时公约》，约定业主应于每月10日前缴纳物业服务费，未按时缴纳物业服务费、专项维修资金的，处每日2‰的滞纳金。2007年12月19日，周碧云办理了涉案房屋的收楼手续。2016年1月22日，涉案房屋于登记至李远明、周碧云名下，登记建筑面积为157.1904平方米。其后，广州奥园物业服务有限公司承接了涉案房屋所在区域的前期物业服务，并于2012年10月31日，经广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局出具备案回执。奥园集团有限公司南沙分公司（甲方）与广州奥园物业服务有限公司（乙方）先后签订了三份《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》（以下称《物业委托服务合同》），均约定甲方将南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅项目委托于乙方实行包干制管理，委托管理期限分别自2012年10月10日起至2015年10月9日止、自2015年10月10日起至2017年10月9日止、自2017年10月10日起至2019年10月9日止。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，组织开展社区文化娱乐活动。乙方向业主或物业使用人收取的费用包括物业管理服务费、车位物业管理服务费……区域里的公共分摊（包括梯灯、路灯等照明用电，监控、道闸、电房、电梯等公共设备设施用电，清洁绿化用水等）等费用。物业管理费按月计收，住宅公寓、别墅：1.95元/平方米，别墅3.5元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。电梯运行费按实际发生分段结算，由乙方向业主或物业使用人按月收取；公共梯灯、路灯每月电费从总表平均分摊到各户业主。2012年10月10日，广州奥园物业服务有限公司向奥园物业南沙分公司出具《委托管理书》，载明奥园物业南沙分公司为广州奥园物业服务有限公司依法成立的分公司，现授权奥园物业南沙分公司履行南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅项目的物业管理职责，具体权限如下：一、有权以自身名义对该项目提供物业服务，并有权收取物业服务费、违约金、代收水电费、公共分摊费用等经营收益；二、在项目经营管理过程中，若出现相关法律纠纷，有权以自身名义起诉、应诉；三、在行使上述受托的权利时签署的合同、法律文件或办理的手续，广州奥园物业服务有限公司予以认可并对其发生法律约束力。四、委托期限自2012年10月10日起至该项目业主委员会成立并该项目进驻新物业服务企业为止。本院认为：广州奥园物业服务有限公司经广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案，自2012年10月10日起成为涉案房屋所在区域的物业管理服务企业。广州奥园物业服务有限公司虽然未与李远明、周碧云签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，奥园集团有限公司南沙分公司与广州奥园物业服务有限公司签订的三份《物业委托服务合同》亦适用于李远明、周碧云，对其具有约束力。李远明、周碧云作为小区业主，享受了物业服务，根据等价有偿原则，应当按照《物业委托服务合同》的约定按时交纳物业服务费用。奥园物业南沙分公司既是广州奥园物业服务有限公司的分支机构，同时广州奥园物业服务有限公司亦出具《委托管理书》确认由奥园物业南沙分公司对涉案小区进行前期物业管理服务并向业主收取物业服务费用，因此，奥园物业南沙分公司有权以自己的名义向李远明、周碧云主张相应的物业服务费。李远明、周碧云已于2007年12月19日办理涉案房屋的收楼手续，奥园物业南沙分公司自2012年10月10日起为涉案房屋所在区域提供物业服务，涉案房屋目前登记在李远明、周碧云名下，现奥园物业南沙分公司主张李远明、周碧云支付2013年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，于法有据，本院予以支持。《物业委托服务合同》约定别墅物业服务费为每月每平方米3.5元，涉案房屋商品房买卖合同约定的建筑面积为157.17平方米，2016年1月22日登记的建筑面积为157.1904平方米。故涉案房屋2013年1月1日至2016年1月21日期间每月的物业服务费为550.1元（157.17平方米×3.5元/月·平方米），该期间应交纳的物业服务费共计20176.25元（550.1元/月×36个月+550.1元/月÷31天×21天），奥园物业南沙分公司主张按照157.19平方米计算该期间的物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。而奥园物业南沙分公司主张按照157.19平方米计算2016年1月22日以后的物业服务费，系对自身权利的处分，本院予以照准，涉案房屋2016年1月22日至2019年3月31日期间每月应缴物业服务费为550.17元（157.19平方米×3.5元/月·平方米），该期间应交纳物业服务费为21083.93元（550.17元/月÷31天×10天+550.17元/月×38个月）。综上，李远明、周碧云应向奥园物业南沙分公司交纳涉案房屋2013年1月1日至2019年3月31日的物业服务费41260.18元（20176.25元+21083.93元），其中2016年1月1日至2016年1月31日的物业服务费为550.12元（550.1元/月÷31天×21天+550.17元/月÷31天×10天）。奥园物业南沙分公司主张的物业服务费，超出上述金额部分本院不予支持。李远明、周碧云未缴纳物业服务费，构成违约，应当支付相应的违约金。奥园物业南沙分公司所主张的滞纳金，即为违约金性质。《物业委托服务合同》约定物业服务费按月计收，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。由于《物业委托服务合同》未约定交纳物业服务费的具体时间，现奥园物业服务南沙分公司主张从缴费月之次月1日起计收滞纳金，合理有据，本院予以支持。奥园物业南沙分公司主张物业服务费的滞纳金以各月欠缴的物业服务费550.165元计算，但货币单位为元、角、分，据此，李远明、周碧云应从2013年1月1日至2015年12月31日，各以每月欠缴的物业服务费550.1元为本金；从2016年1月1日至2016年1月31日，以欠缴的物业服务费550.12元为本金；从2016年2月1日至2019年3月31日，各以每月欠缴的物业服务费550.16元为本金，均按每日1‰的标准，自欠费月的次月1日起向奥园物业南沙分公司支付滞纳金，滞纳金计算至缴清所拖欠的物业服务费之日止，且当月物业服务费的滞纳金应以当月欠缴的物业服务费本金为限。李远明、周碧云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告李远明、周碧云应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付从2013年1月1日起至2019年3月31日止的物业服务费41260.18元及滞纳金（违约金）[计算方法为：从2013年1月1日至2015年12月31日，各以每月欠缴的物业服务费550.1元为本金；以欠缴2016年1月1日至2016年1月31日的物业服务费550.12元为本金；从2016年2月1日至2019年3月31日，各以每月欠缴的物业服务费550.16元为本金，均按每日1‰的标准，自欠费月的次月1日起计算至被告李远明、周碧云缴清之日止，每月的滞纳金（违约金）总额应以当月欠缴的物业服务费为限]；二、驳回原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1910元，由原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司负担42元，被告李远明、周碧云负担1868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健审 判 员  老善涵人民陪审员  廖燕芬二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈细妹