山东省莱阳市人民法院行 政 判 决 书（2019）鲁0682行初59号原告莱阳茂昌世纪置业有限公司,住所地莱阳市旌旗西路262号新华书店7层,统一社会信用代码91370682075783353Y。法定代表人丁庆国，该公司经理。委托代理人位立秋，莱阳龙旺庄法律服务所法律工作者。被告莱阳市自然资源和规划局,住所地莱阳市旌旗路202号。法定代表人鲁世云,该局局长。委托代理人姜春妍、尉新罡，该局工作人员。委托代理人刘彩芬，山东梨城律师事务所律师。原告莱阳茂昌世纪置业有限公司诉被告莱阳市自然资源和规划局履行法定职责一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月19日与2019年12月13日二次公开开庭审理了本案。原告莱阳茂昌世纪置业有限公司法定代表人丁庆国、委托代理人位立秋，被告莱阳市自然资源和规划局委托代理人姜春妍、尉新罡、刘彩芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年，我公司开工建设莱阳茂昌银座世纪广场。2016年9月通过了竣工验收。之后办理了包含商品房预售许可证等所有相关手续。2019年3月，我方在被告处的不动产登记中心申请办理相关不动产产权登记手续时，被告以9号楼地下商品房不能办理为由，不予办理相关产权登记。请求依法判令被告履行法定职责，为我方办理“莱阳茂昌银座世纪广场”9号楼地下商品房不动产产权登记手续。被告辩称，原告申请不动产登记没有事实和法律依据。理由如下:一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章第六十一条第二项规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。上述规定说明:取得建设土地使用权是办理该土地使用权范围内合法建造房屋产权登记的前提。《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”。《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》第六条规定，开发地下空间应当依法取得地下空间建设用地使用权。根据上述规定，地下空间建设用地使用权是独立设立的，在地下空间建设用地使用权建成的建筑物、构筑物，进行不动产登记应以缴纳土地出让金等费用后取得建设用地使用权为前提，原告取得地上建设用地使用权并不说明其同时取得地下空间国有建设用地使用权。二、《物权法》第一百四十一条规定“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用”。《中华人民共和国土地管理法》第五十三条、第五十四条、第五十五条规定“建设用地申请审批、建设单位应当有偿取得国有土地使用权、缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”。而《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》第十条对地下空间国有建设用地使用权的取得及地下空间国有建设用地使用权出让金的收取也做出了明确规定，原告应当依法缴纳相应的土地出让金，取得地下空间国有建设用地使用权，再申请不动产登记。而原告申请不动产产权登记的是地下商品房，目前申请登记仅提供了商品房预售许可证等资料，并未依法缴纳土地出让金取得地下空间国有建设用地使用权，因此其申请登记没有事实和法律依据。综上，土地使用权登记与建筑物所有权登记由分开登记转为统一的不动产登记，并非确认使用土地建设形成的物权可以与土地使用权分裂存在，国家相关法律确认的是:土地使用权和地上建筑物所有权主体必须统一，土地使用权合法存在是地上物权合法存在的前提。被告依法审查了原告提交的不动产登记申请资料，在原告未取得地下空间建设用地使用权的情况下，对地下商品房不予确权登记符合法律规定。原告逃避缴纳土地出让金的法定义务，申请地下商品房不动产登记违反法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告提交了规范性文件一份，作为未予原告办理登记的证据、依据：烟台市人民政府令第140号，《烟台市地下国有空间用地使用权管理办法》，证明地下空间建设必须经过依法规划并批准，否则所建造的建筑物属于不合法建筑物。该规定对地下空间国有建设用地的取得应当缴纳出让金也作了规定，此案原告对地下空间的开发不能提供已经取得使用权的相关资料，故不符合办证的条件。根据房地产管理法、物权法和不动产登记条例的规定，原告申请登记不符合条件。原告对于被告举证的质证意见：该文件颁布时间是2018年1月1日，施行时间2018年2月1日，我方是在2013年12月25日，就已经取得地下建设的许可证，并于2017年8月7日取得建设工程竣工规划核实合格证，该合格证对地下空间标注的很清楚，被告所依据的2018年2月1日实施的《烟台市地下国有空间用地使用权管理办法》，该文件对我方已建设的并取得相关合格证的地下建设商业房没有溯及力并且被告依据的该管理办法第10条有明确规定,本办法施行之日起未挂牌成交的地下空间建设项目，以及城乡规划部门新调增地下空间面积的已经出让项目或者已经供地项目，按照本办法规定收取土地出让金。我方在本办法施行前即已经取得地下商业空间的核实合格证，所以被告不应再向我方收取任何出让金，而应当依法为我方办理莱阳市茂昌银座世纪广场9号楼地下商品房不动产产权登记手续。被告对原告质证的辩论意见：根据土地管理法、物权法规定，建设用地使用权在地表、地上、地下分别设立，涉及到建设用地均必须依照法律规定支付出让金，在办理登记时涉及到两方面内容：土地使用权、建筑物所有权，对建筑物所有权登记的前提必须是该建筑物所占用的土地取得了合法的权利，原告提供的只是对于建筑物建设的相关文件，没有地下空间土地使用权及规划方面的手续，决定了该建筑物不能获得产权登记。对于2017年第140号文件，2018年2月1日施行，对土地使用权的取得做了明确性规定，原告之后登记应当适用该规定缴纳出让金，办理地下空间建设用地使用权，原告所提的第10条正说明了原告负有缴纳出让金的义务。原告于第一次开庭提交以下证据：证据一、2013年11月14日取得的建设用地规划许可证，标注了建设规模及营业面积，用地用地为商业居住两用；证据二、2013年12月12日，莱阳市人民政府给我方发放的土地使用权证，原告取得了土地使用权；证据三、2013年12月25日，取得建设工程规划许可证，建设规模26173平方米（储藏室2782，商业11453，车库11938），标注的很清楚有地下商业11453平；证据四、2014年6月10日，建筑工程施工许可证，标注建设规模71846平米；证据五、2017年8月7日，建设工程竣工规划核实合格证，对地下商业标注的很清楚，明确了地下商业的合法性；证据六、2018年4月10日，商品房预售许可证，预售楼号0009号，9号楼全是指地下空间，标注的预售的建筑面积和商业房的数量，与规划图纸是一致的；证据七、房产测绘结果图，标注了9号楼各个房间的面积及分布平面图。被告对于原告第一次开庭举证的质证意见：对相关证据真实性无异议，对证明作用有异议，证据均不能证明原告取得了地下空间建设用地使用权。证据一只证明规划许可用地，原告实际使用土地仍然必须缴纳出让金取得土地使用权；证据二只证明原告取得是地上建设用地使用权，该使用权不计入地下空间，不能证明原告取得地下空间使用权；证据三、四、五，只是对工程规划的许可，并不能替代土地使用权取得的相关合法手续；证据六，商品房预售0009号无法证明是地下空间，也不能证明原告取得了地下用地使用权；证据七、测绘报告对建筑物实际建设情况进行测绘，而且是测绘公司进行测绘，对土地使用权的取得没有效力，也就是说无论建设规划是一种什么情况，是否经过审批，都不能排除原告需另行申请取得使用权的义务。建设工程规划许可，不同于建设用地使用权的取得，不能替代原告取得土地使用权。原告并没有缴纳地下用地建设规划出让金，土地招拍挂时地下空间尚不存在，原告并没有取得地下空间使用权，故原告对地下空间的开发手续并不完善，不应当获得登记。原告于第二次开庭提交以下证据：证据一、2013年11月26日签订的国有建设用地使用权出让合同，证明与国土资源局签订的出让合同，合同第十三约定建筑总面积70639.6平方米，其中含地下22232.69平方米，第八条约定出让金总金额为4900万元。证据二、出让费交费收据5份，证明按照合同约定将4900万元土地出让金已交纳完毕。被告对于原告第二次举证的质证意见：证据一真实性合法性无异议，对证明内容有异议，根据合同第四、八条及合同勘测定界图，可证明出让的是地表面积19794平方米，原告缴纳的出让金仅限于地表土地使用权出让金，原告依据合同第十条主张出让的范围包含地下属于理解错误，第十条约定建筑中面积70639.96平方米，其中地下面积22232.69平方米，该约定了只是建筑面积的约定，并非地下空间土地使用权的出让约定，使用地下空间建成的建筑物原告目前没有证据证明已经缴纳了土地使用权出让金。证据二合法性、真实性均无异议，可证明原告缴纳的只是合同约定的地表土地面积使用权出让金，并没有支付地下空间使用权出让金。原告对于被告两次质证的辩论意见是，在合同中约定很清楚包含地下面积，且我方已按照约定将土地使用权出让金缴纳完毕。经审查，本院认为，被告提交的《烟台市地下国有空间用地使用权管理办法》作为规范性文件，适用于本案；原告第一次提交的一至六号证据，系所开发项目取得的行政许可证件，证据七系工程完工后的测绘结果，具有关联性，予以采信；原告第二次提交的证据二份，具有客观性、关联性及合法性，予以采信。审理查明，原告莱阳茂昌世纪置业有限公司于2019年3月，向被告莱阳市自然资源和规划局申请办理开发建设莱阳茂昌银座世纪广场9号楼地下商品房的不动产产权登记，被告以该项目9号楼地下商品房应当缴纳土地出让金为由，不予办理不动产登记。庭审中，原告第一次提交了该开发项目于2013年14日获批的建设用地规划许可证、2013年2月12日获批的土地使用权证、2013年12月25日获批的建设过程规划许可证、2014年6月10日获批的建筑工程施工许可证、2017年8月7日获批的建设过程竣工规划核实合格证及2018年4月10日获批的商品房预售许可证，证明申请办理不动产登记手续完备。原告第二次庭审提交了于2013年11月26日与莱阳市国土资源局签订的合同编号为莱阳-01-2013-0064的国有土地使用权出让合同以及缴纳出让金4900万元的收据五张，合同中第四条约定出让宗地面积为19794平方米；第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价4900万元，每平方米2475.5元；第十条建筑总面积70639.96（其中含地下22232.69）平方米。被告不予办理登记的理由是，原告取得地上建设用地使用权并不说明其同时取得地下空间国有建设用地使用权，根据《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》第六条规定，开发地下空间应当依法取得地下空间建设用地使用权。原告对地下空间的开发不能提供已经取得使用权的相关资料，故不符合办证的条件。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。原告获批的行政许可证件，证明所开发的楼盘项目符合诸项许可要求。原告与莱阳市国土资源局签订的国有土地使用权出让合同对出让宗地面积、使用权出让价、每平方米价格及包括地下建筑面积在内的建筑总面积等具体事项约定明确。《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》第三款规定，本办法施行之日起未挂牌成交的地下空间建设项目，以及城乡规划部门新调增地下空间面积的已经出让项目或者已经供地项目，按照本办法规定收取土地出让金。第二十条规定，本办法自2018年2月1日施行。原告的开发项目不属于2018年2月1日起未挂牌成交的地下空间建设项目，也不属于城乡规划部门新调增地下空间面积的已经出让项目或者已经供地项目。因此，被告不予办理产权登记的理由无事实根据与法律依据，原告的诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：责成被告莱阳市自然资源和规划局于本判决生效后十日内，对于原告莱阳茂昌世纪置业有限公司的莱阳茂昌银座世纪广场9号楼地下商品房的不动产产权登记申请予以办理。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  文志毅人民陪审员  盖福仁人民陪审员  徐维春二〇一九年十二月十六日书 记 员  于燕飞