江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0981民初3917号 原告：秦小伟，男，1987年5月15日出生，汉族，居民，住东台市。 原告：沈小丽，女，1986年7月18日出生，汉族，居民，住东台市。 两原告共同委托诉讼代理人：诸葛兴林，江苏陈爱平律师事务所律师。 被告：周小平，女，1982年4月2日出生，汉族，居民，住兴化市。 委托诉讼代理人：姜桂云，江苏明盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶春华（周小平丈夫），1982年3月29日出生，住东台市。 第三人：练顺江，男，1955年7月29日出生，汉族，居民，住东台市。 原告秦小伟、沈小丽与被告周小平、第三人练顺江返还原物纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，先依法适用简易程序，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦小伟、沈小丽及其共同诉讼代理人诸葛兴林，被告周小平及其诉讼代理人姜桂云、陶春华,第三人练顺江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦小伟、沈小丽向本院提出诉讼请求:1.依法判令周小平立即将强行占用的东台市海陵中路5-74号万邦商都C幢17号门面房腾空交秦小伟、沈小丽收产，按165元/天给付从2019年7月1日起至实际交房之日的房屋占用费，按39.2元/天给付原租赁范围之外占用部分从2019年3月18日起至实际腾退之日的实际占用费。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：案涉房屋即上述诉讼请求中所指的门面房，系房屋原不动产权人练顺江租赁给周小平的，租赁期至2019年6月30日，练顺江将上述房屋出卖给秦小伟、沈小丽，并于2019年3月18日将不动产变更登记在秦小伟、沈小丽名下。2019年6月30日后，周小平未与秦小伟、沈小丽形成新的房屋租赁关系，但其仍强占该门面房进行经营。因此，提出以上诉求。 周小平辩称，秦小伟、沈小丽要求腾空门面房及支付占用费无事实和法律依据。2018年8月、10月，周小平与练顺江分别签订两份房屋租赁合同，已将门面房租赁期变更至2022年6月30日，且练顺江已收取2019年6月30日至2020年6月30日期间的租金，而该房屋出卖变更至秦小伟、沈小丽名下发生在2019年3月18日，根据“买卖不破租赁”原则，房屋物权变动不影响原租赁效力，请求驳回秦小伟、沈小丽的诉求。 练顺江述称，2019年6月30日合同到期后，对房屋经营权练顺江无权使用，因为有了新的房主，2018年8月份是与周小平签订了一份续租合同，续租3年，但练顺江没有原件。练顺江已收取第一年即2019年6月30日至2022年6月30日的租金60000元，请求依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下：练顺江原系东台市新东南路4号（万邦商都C幢17号）房屋所有权人，该房屋共四层，建筑面积合计186.8平方米，一层建筑面积46.4平方米，房屋底层东侧为门面房，底层西侧一小间与门面房有门相通，关闭该门则可将门面房与二、三、四楼的生活居住区分隔，该小间设有通向二楼的楼梯，且西侧有门通向室外，方便楼上生活居住进出通行。二楼为客厅和厨房，客厅设有内楼梯通向三楼的卧室，四楼亦为卧室。2013年练顺江与周小平签订房屋租赁合同，约定练顺江将其所有的位于东台市万邦商都C幢17号1楼一间门面房租赁给周小平经营服装鞋帽，租赁时间从2013年6月30日至2016年6月30日。租赁期满后，双方在原租赁协议背面约定“按原协议续签三年，年租金陆万元整”，即双方门面房租期延续至2019年6月30日。以上事实已为本院发生法律效力的（2019）苏0981民初680号民事判决确认，该案原告练顺江、被告周小平，诉讼请求：判令周小平将堆放在东台市万邦商都C幢17号一楼门面房之外练顺江居家生活用房内的物品搬出，封闭门面房与居家生活用房之间的后门，恢复房屋原状并给付占用东台市万邦商都C幢17号房屋一楼门面房之外二楼客厅、楼梯等处房屋占用费8000元（按每天200元，从2018年12月5日至实际从占用的地方将物品搬出日止，暂计算至2019年1月14日为8000元），本院判决：一、被告周小平于本判决生效后30日内将其占用的坐落在东台市海陵中路5-74号万邦商都C幢17号一层东侧一间门面房以外的房屋内物品搬出（包括该房屋底层西侧房屋及二楼客厅、楼梯等处的物品），由原告练顺江向房屋买受人交接；二、被告周小平于本判决生效后30日内给付原告练顺江房屋占用费4000元；三、驳回原告练顺江的其他诉讼请求。其中第二项判决内容为本院对周小平占用的租赁范围之外部分从主张权利的2018年12月5日至不动产物权变动日2019年3月18日前的房屋占用费的酌定数额。该判决生效后，周小平未自觉履行判决确定义务，练顺江申请强制执行，在执行程序中，周小平于2019年9月24日履行判决义务，对腾空物品的范围，练顺江签字确认的执行款物交接单注明不包含周小平放置在门面房阁楼内的物品，2019年9月30日，本院向练顺江发送执行结案通知书。 由于该案练顺江作为原告起诉时间在2019年1月29日，故在当时的审理中未涉及到合同在2019年6月30日到期后的租赁问题。本案起诉后，周小平以本案第三人练顺江为被告、以本案原告秦小伟、沈小丽为第三人提起诉讼，要求练顺江、秦小伟、沈小丽赔偿其因侵害其优先购买权的损失[（2019）苏0981民初3988号]，该案当事人与本案当事人相同，互为原告、被告、第三人，两案的基本事实相同且互为关联，因此各方当事人在两案中分别所作的陈述和所举证据及质证意见可以作为两案事实认定所共用。该案审理中双方提交的练顺江与周小平的微信聊天内容表明：2018年7月23日，练顺江通过微信将《东台万邦商都租赁合同》格式发给周小平并告之“不合适的地方可以修改，划横线处涉及租赁期、租金、商铺地址、面积和出租方、承租方签字等内容均未填写”；2018年7月25日，练顺江将相关内容填写完整签字后，通过微信拍发给周小平，拍发后又将其已填写的纸质合同邮寄给周小平，对此，周小平在2018年7月27日双方微信聊天时称“收到了，我没有去拿”。周小平将练顺江邮寄的合同收取后，在其承租人处将内容填写完整、签字后于2018年7月28日拍发给练顺江，并陈述“填好了，还有一份给你寄过去呢，还是先放这里等回来给你”，练顺江回答“我的那一份收好就行了，什么时间开始装修呀？”该拍发合同主要内容为：建筑面积40平方米，期限3年自2019年5月30日至2022年5月30日，年租金60000元。2018年11月7日，双方微信聊天，练顺江称在保证周小平正常经营的前提下将出卖案涉房屋，周小平责备练顺江“当时你说过肯定不卖，让我放心重新装修”，“……你们沟通好我们三方当面定好”。根据上述周小平与练顺江的微信内容，应当认定对2019年6月30日之后的续租问题，双方磋商于2018年7月25日至2018年7月28日，最终合同成立于2018年7月28日。虽然练顺江对周小平提交的将合同期“自2019年5月30日起至2022年5月30日止”改为“自2019年6月30日起至2022年6月30日止”的合同原件提出异议，认为将租赁面积中40平方米改为46平方米和最后周小平手写填写的内容未经练顺江同意，但因此前双方的租赁合同关系至2019年6月30日，且双方对该合同第二条明确租赁期限3年均无异议，故本院确认续租的租赁合同成立于2018年7月28日，双方将一间门面房的租赁期续延至2022年6月30日，明确租赁建筑面积40平方米（房屋平面图标注一层建筑面积46.4平方米），年租金60000元，并约定承租方于每年租期开始前向出租方缴清租金。另，周小平已向练顺江给付一间门面房2019年6月30日至2020年6月30日的租金60000元。 另查明，2019年3月29日，秦小伟、沈小丽向周小平邮递通知，要求周小平与其重新签订租赁合同，周小平未收取该邮件。 本院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护。本案的主要争议焦点是，练顺江与周小平案涉门面房租赁在2019年6月30日租赁期满前、房屋出卖前，练顺江与周小平就案涉门面房达成的租赁合同是否成立，租赁期至何时，该2019年6月30日后的租赁协议是否对秦小伟、沈小丽具有约束力。根据练顺江与周小平在2018年7月25日、7月27日、7月28日的微信聊天记录的内容，能够确认双方就2019年6月30日租赁合同到期后的续租合同成立于2018年7月28日，对庭审中周小平提交的《东台万邦商铺合同》原件，练顺江对2019年6月30日后续租3年，即2019年6月30日至2022年6月30日无异议，对将合同中租赁建筑面积40平方米改为46平方米和周小平书写的“……如房产转移给第三方，合同到期后甲方则补偿乙方各项损失200000元”的内容提出异议，认为该改动和添加系练顺江将签字后的合同寄给周小平后，周小平单方的改动和添加，不是合同双方的真实意思表示。因此，综合上述事实，本院认定，练顺江与周小平已在2018年7月与周小平就案涉一间门面2019年6月30日后的租赁达成新的租赁协议，协议主要内容约定：租赁期自2019年6月30日至2022年6月30日，年租金60000元（练顺江已收取周小平2019年6月30日至2020年6月30日的租金60000元），租赁房屋建筑面积40平方米。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，包含租赁房屋在内的房屋不动产权在租赁期内发生变动后不影响原租赁合同的效力，但产权变动后，原租赁合同出租人的权利应归变动后的秦小伟、沈小丽享有，周小平对案涉一层建筑面积40平方米的房屋仍享有承租权。因此，秦小伟、沈小丽要求周小平从该门面房内腾空迁出的诉求，无事实和法律依据,本院不予支持。关于其主张每日165元的房屋使用费问题，因本院已认定续租合同的效力，产权变更之日起的租金应由秦小伟、沈小丽收取，由于练顺江已收取2019年6月30日至2020年6月30日的租金，该租金可向练顺江依法主张。2020年6月30日以后的租金未到期，届时秦小伟、沈小丽可依法主张。关于其主张产权变更后周小平占用租赁范围以外部分的房屋占用费问题，本院认为，由于租赁合同约定的2019年6月30日后的租赁房屋建筑面积40平方米，而对关联案件（2019）苏0981民初680号民事判决的执行时，并未对阁楼中周小平放置在门面房阁楼内的物品搬出腾空交接，现已执行结案，故对租赁范围及合理使用范围外的房屋占用费，本院酌定实际占用期从2019年3月18日至实际让出的2019年9月24日的房屋占用费6000元。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告周小平于本判决生效之日起30日内向原告秦小伟、沈小丽给付2019年3月18日至2019年9月24日止的房屋占用费6000元； 二、驳回原告秦小伟、沈小丽要求周小平将占用的东台市海陵中路5-74号万邦商都C幢17号门面房腾空交其收产及给付每日165元房屋占用费的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，由原告秦小伟、沈小丽负担100元，被告周小平负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  王跃华 人民陪审员  柳景芳 人民陪审员  笪宏华 二〇一九年十二月六日 法官 助理  周春芹 书 记 员  汪 莉