文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初14119号原告：王河锦，女，1976年9月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：陈育虹、洪思阳、均系广东启源律师事务所律师。被告：广州博道房地产顾问有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西76号1607房，统一社会信用代码914401060784225453。法定代表人：周琳玲。委托代理人：卢鉴、陈晶，分别系广东曜灵律师事务所律师、实习律师。原告王河锦诉被告广州博道房地产顾问有限公司（以下简称博道公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王河锦的委托代理人洪思阳、被告博道公司的委托代理人卢鉴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王河锦诉称：原告与女儿温家裕（17周岁）、儿子温森宇（7周岁）是广州市天河区黄埔大道西76号1607房（以下简称涉案房屋）的产权所有人，其中原告占4/6份额，温家裕占1/6份额，温森宇占1/6份额。该房屋建筑面积91.3平方米。套内面积67.2平方米。2016年9月21日，原告（配偶温国权已于2015年7月6日死亡，彼时尚未办理完继承手续，还未变更产权人）与被告签署了《广州市房屋租赁合同》。合同约定，原告将上述房屋出租给被告作办公使用；租期为2016年11月1日至2019年10月31日；其中2016年11月1日至2017年6月30日的月租金为13239元，2017年7月1日至2018年6月30日的月租金为13636.17元，2018年7月1日至2019年10月31日的月租金为14045.26元；被告应于每月第8日前以转账方式缴付租金；被告向原告缴纳25200元保证金；如被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向原告支付违约金等。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。因被告在此之前还承租了隔壁1608房，于是被告拆除了间隔墙，将两房打通一并使用。然而，被告在承租期间屡次逾期支付租金。原告因长期居住美国，曾多次委托1608房业主联合向被告发函，要求依约支付租金，被告收函后不但未收敛，反而变本加厉，2019年以来尚未支付分文租金。2019年2月27日，原告委托广东启源律师事务所向被告发出律师函，催告被告于收函后15日内向原告支付欠付租金，但被告处已人去楼空，法定代表人周女士拒不签收函件。原告认为，被告行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告于2016年9月21日签订的《广州市房屋租赁合同》。二、被告支付自2019年1月起计至实际交还房屋之日止的租金及违约金（以每月租金14045.26元为本金，按照每月2%的标准计算，自当月9日起计至实际清偿之日止）。三、被告支付2018年2月至12月逾期支付租金的违约金1305.53元（自每月9日起计，按照每月2%的标准计算，其中2月违约金计至2月28日止，3月违约金计至3月26日止，4月违约金计至4月20日止，6月违约金计至6月12日止，7月违约金计至7月10日止，8月违约金计至8月14日止，9月违约金计至9月26日止，10月违约金计至10月26日止，11月违约金计至12月4日止，12月违约金计至12月25日止）。四、被告腾空涉案房屋并恢复原状交还给原告。五、本案诉讼费由被告承担。被告博道公司答辩称：一、关于第一项诉讼请求，我方同意原告单方解除租赁合同，但我方要求被告已付的押金用以抵扣拖欠原告的租金。按照合同的约定，被告逾期6个月支付租金的，原告有权解除合同，根据实际情况，被告才逾期1、2个月，现原告却要求解除合同，且原告已实际收回涉案房屋，所以我方要求以被告已付的押金抵扣拖欠的租金。二、关于第二项诉讼请求，我方认为原告主张的租金标准过高，已超过了其实际租金金额。原告2019年1月底2月初已强行收回了涉案房屋，租金只能计至2019年2月1日。并且原告主张逾期支付租金的违约金每月2%的标准是没有合同及法律的依据。三、关于第三项诉讼请求，我方认为原、被告在履行合同过程中对租金的支付时间进行了变更，且这变更双方是达成合意的，且变更已实际履行，所以我方无须支付该期间逾期支付租金的违约金。四、关于第四项诉讼请求，由于原告已强行收回涉案房屋，被告无须腾空交付房屋给原告，但我方要求原告将我方留存在涉案房屋内的财产（特别是公章、合同、办公用品等）返还给我方。五、关于主体问题，我方认为涉案房屋共有3名共有人，我方认为其他产权人也应当作为本案原告起诉。经审理查明：涉案房屋坐落于广州市天河区黄埔大道西76号1607房，原告及温家裕（2001年12月出生）、温森宇（2012年1月出生）是按份共有产权人，其中原告占4/6份额，建筑面积91.3平方米，用途为办公用房。2016年9月21日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋（房地产权证号码01××84）出租给乙方作办公用途使用建筑（或使用）面积91.3平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2016年11月1日至2017年6月30日，月租金额13239元、2017年7月1日至2018年6月30日，月租金额13636.17元、2018年7月1日至2019年10月31日，月租金额14045.26元；租金按月结算，由乙方在每月的第8日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币25200元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务，且不得擅自改变房屋规划用途；甲方的权利和义务：依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；租赁期间转让该房屋时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方；抵押该房屋须提前60日书面通知乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方的权利和义务：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同；甲乙任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。被告在庭审中辩称自2019年2月起就无法进入涉案房屋而撤场，并曾报警，但没有提供相关证据证明，并承认没有将钥匙交还原告。为此，原告称被告一直没有搬离涉案房屋，且没有办理交接手续，但在庭审中确认于2019年7月初将涉案房屋另行出租。原、被告均确认被告向原告支付至2018年12月份的租金，2019年1月1日后没有支付租金。原告王河锦提供其名下的招商银行账户历史交易明细，显示2018年2月28日、2018年3月26日、2018年4月20日、2018年5月8日、2018年6月12日被告博道公司分别汇入汇款13636.17元；2018年7月10日、2018年8月14日、2018年9月26日、2018年10月26日、2018年12月4日、2018年12月25日被告博道公司分别汇入汇款14045.26元。原告主张其曾多次发函敦促被告依约支付租金，但被告均没有回应，为此提供了以下证据：1、原告联名1608房的业主于2018年12月24日向被告发出的函件，载明：富力盈隆广场1607、1608房的业主告知被告博道公司本月对前述两个单元的租金，以及富力盈隆广场管理处的管理费，已经逾期超过15天未付。按照双方的租赁合同条款，因为租户逾期超过15天不付租金，业主方有权利收回该两个物业自行使用，并没收贵司的押金，拍卖现物业内封存的办公设备、家具、装饰及文件等所得来抵扣以上的欠款，并将在本周采取行动。提醒贵司收到此通知尽快与业主（代表人：杨子成）联系，同时尽快支付本月租金及管理费。2、原告联名1608房的业主于2018年12月27日向被告发出的函件，载明：被告对1607、1608两物业在2018年每月支付租金时间及产生违约金的记录：2018年1月支付租金27272.34元，支付时间1月9日，违约金273元、2018年2月支付租金27272.34元，支付时间2月28日，违约金5454元、2018年3月支付租金27272.34元，支付时间3月26日，违约金4909元、2018年4月支付租金27272.34元，支付时间4月20日，违约金3272元、2018年5月支付租金27272.34元，支付时间5月8日，违约金0元、2018年6月支付租金27272.34元，支付时间6月11日，违约金818元、2018年7月支付租金28090.52元，支付时间7月10日，违约金562元、2018年8月支付租金28090.52元，支付时间8月14日，违约金1685元、2018年9月支付租金28090.52元，支付时间9月26日，违约金5056元、2018年10月支付租金28090.52元，支付时间10月26日，违约金5056元、2018年11月支付租金28090.52元，支付时间12月4日，违约金7304元、2018年12月支付租金28090.52元，支付时间12月25日，违约金4775元。3、原告联名1608房的业主于2019年1月22日向被告发出的函件，载明：告知被告博道公司，贵司对两个单元的租金已经逾期未付，另关于富力盈隆广场管理处的本月管理费同样逾期未付。我方试图希望能与贵司的法定代表人周小姐取得联系，或通过贵司同事来通知，但非常遗憾，音信全无，支付租金和管理费一事依然无果。现业主方敦促贵司，请贵司履行双方的租赁合同要求，尽快结清本月的租金及管理费。同时提醒贵司，租赁合同内内容要求：“由于租方拖欠租金15天，业主方有权解除合同，收回物业”。提醒贵司收到此通知尽快与业主（代表人：杨子成）联系，同时尽快支付本月租金及管理费。4、原告联名1608房的业主于2019年1月28日向被告发出的函件，载明：告知被告博道公司本月对两个单元的租金，以及富力盈隆广场管理处的管理费，已经逾期超过15天未付。按照双方的租赁合同条款，因为租户逾期超过15天不付租金，业主方有权利收回该两个物业自行使用，并没收贵司的押金，拍卖现物业内封存的办公设备、家具、装饰及文件等所得来抵扣以上的欠款，并将在本周末2019年2月1日采取行动。提醒贵司收到此通知尽快与业主（代表人：杨子成）联系，同时尽快支付本月租金及管理费。被告对上述证据均不确认。5、原告委托广东启源律师事务所发出《律师函》及邮寄底单，拟证明该所经委托已于2019年2月27日向被告博道公司发函，要求被告于收函后15天内支付欠付租金，但被告处无人签收导致函件被退回。此外，原告称被告还承租了涉案房屋隔壁的1608房，后打通了两套房屋的间隔。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。被告虽然辩称其于2019年2月初就已经被迫撤场，但没有提供证据证明并承认一直没有交还钥匙；现原告提出被告一直没有搬离涉案房屋，其于2019年7月初另行出租涉案房屋，本院予以采信并以此确认实际交还涉案房屋的时间为2019年6月30日。由此，现查明被告自2019年1月1日始未支付租金，至同年6月30日已拖欠租金达六个月，导致合同无法继续履行。为此，原告向本院诉请要求解除上述《广州市房屋租赁合同》，被告在庭审亦无异议，但在本案审理过程中，合同租期已于2019年10月31日届满，该合同的权利义务亦于该日终止，无需解除，故本院对原告要求解除合同的主张不再支持。关于租金及相关违约金的认定。原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》约定，2017年7月1日至2018年6月30日的月租金为13636.17元，2018年7月1日至2019年10月31日的月租金为14045.26元，租金按月结算，由被告在每月的第8日前按转账付款方式缴付租金给原告，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金。由此，（1）关于原告要求被告支付2019年1月起至实际交还房屋之日止的租金及违约金的主张。经查，被告拖欠2019年1月至6月份共计六个月的租金已构成违约，故被告应向原告支付上述期间的租金共计84271.56元，并且原告要求被告以每月欠付的租金14025.26元为本金，各从每月9日起计算至实际清偿之日止，按照每月2%的标准计算支付违约金亦没有超过合同约定的标准，且属于对其权利的自由处分，本院依法予以照准和支持，但应以当月欠付的租金本金为限。（2）关于原告要求被告支付2018年2月至12月迟延支付租金的违约金的主张，经查，被告没有按时向原告支付上述期间的租金，其中于2018年2月28日支付13636.17元，于2018年3月26日支付13636.17元，于2018年4月20日支付13636.17元，于2018年6月12日支付13636.17元，于2018年7月10日支付14045.26元，于2018年8月14日支付14045.26元，于2018年9月26日支付14045.26元，于2018年10月26日支付14045.26元，于2018年12月4日支付14045.26元，于2018年12月25日支付14045.26元，已构成违约，被告辩称在合同履行过程中与原告经过协商调整变更了每月支付租金的时间但没有举证证明，本院不予采纳。现原告仅要求被告以每月欠付的租金为本金，按照每月2%的标准支付迟延支付上述租金的违约金，共计为1288.55元，没有超过合同约定的标准，且属于对其权利的自由处分，本院依法予以照准和支持。关于原告要求被告腾空涉案房屋的主张，因原告已经确认于2019年7月初另行出租涉案房屋，故该主张没有依据，本院不予支持。此外，因被告在租赁期间将涉案房屋与隔壁1608房之间的间隔拆除，现原告要求被告恢复原状合法合理，本院予以支持。关于被告提出用押金抵扣租金的主张，原告未明确表示同意，且根据双方《广州市房屋租赁合同》第四条的约定，双方在租赁期满或解除之日押金是选择退回被告，而未选择抵偿租金，故被告的该主张本院不予支持，其可另循途径主张权利。关于被告对原告起诉主体资格所提出的异议，经查，原告王河锦是涉案房屋的共有产权人之一，其所有的份额达到三分之二，并提供证据证明其是另外两名共有人（起诉时均未满十八周岁）的母亲及法定代理人，现其作为涉案合同的签订人并提供其账户收取租金，被告对此在合同履行期间一直未提出异议，故其作为原告起诉主张租金等权利并无不妥，被告的上述异议本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州博道房地产顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王河锦支付自2019年1月至6月的租金84271.56元及相应的违约金（以每月租金14045.26元为本金，按照月利率2%的标准，各从每月9日起计至实际清偿之日止；每月的违约金以当月租金14045.26元为限）；二、被告广州博道房地产顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王河锦支付迟延支付2018年2月至12月租金的违约金1288.55元；三、被告广州博道房地产顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内聘请有资质的专业单位将广州市天河区黄埔大道西76号1607房恢复原状，相关费用由被告广州博道房地产顾问有限公司承担；四、驳回原告王河锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费930元，由被告广州博道房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  伍建红二〇一九年十二月十九日书 记 员  何婧文神晓琳            本判决书于2019年   月   日送达