北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初754号原告：高玉茹，女，1945年5月12日出生，汉族，北京市丰台区王佐镇魏各庄村农民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵临军（高玉茹之女婿），1972年3月15日出生，汉族，北京市公安局大兴分局职员，住北京市丰台区。被告：北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民委员会，住所地北京市丰台区王佐镇魏各庄村东1号。法定代表人：林德才，主任。委托诉讼代理人：李新，北京大谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁宇峰，北京大谷律师事务所律师。原告高玉茹与被告北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民委员会（以下简称魏各庄村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高玉茹的委托诉讼代理人赵临军，被告魏各庄村委会的委托诉讼代理人李新、丁宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高玉茹向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告将位于北京市丰台区王佐镇鑫湖家园（曾名滨湖家园）A区16号楼3单元201号房屋交付原告使用，并为原告办理该房屋的不动产权证书；2、依法判决被告向原告发放8人周转费（以每人每月1500元为标准，发放至通知原告办理诉争房屋入住手续一个月内）；3、依法判决由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：根据北京市丰台区“十二五”计划，为确保第七十五届世界种子大会顺利召开，由丰台区王佐镇镇政府主导、由被告具体实施对魏各庄村域内村民宅基地进行拆除腾退。为响应政府号召，原被告于2013年11月2田签订了《腾退安置协议书》，协议书以原告为一户签订，户内共计八人。协议约定原告的安置补偿方式为定向安置补偿，安置房屋为滨湖家园四套房屋，诉争房屋为其中的一套。2016年11月初，诉争房屋外的其他三套安置房均己完工，被告告知原告，可以先行交接三套安置房，周转费以原告户（8人）为单位全额发放至最后一套房交接。于是原告与被告交接了三套安置住房。2017年7月份被告委托小区开发商通知原告：由于施工时错将A区16号楼3单元201号房屋建成了三居室（约101.09平方米），故要求双方协商换房。原告要求在不换房的前提下就多出的房屋面积协商解决，但原被告无法达成一致意见。2017年11月9日原告前往被告处再次寻求解决诉争房屋交房问题，被告答复无法解决。《腾退安置协议书》中约定，“安置房面积以竣工后实测为准，多退少补”，被告在拟定安置方案时已经预测到了安置房实际面积与《腾退安置协议书》约定面积可能会存在误差，并且未限定误差面积的范围。《腾退安置协议书》对安置房实际面积与协议面积不符的约定处理方法为“多退少补”，而非换房，故被告要求原告换房无依据。为了维护原告的合法权益，诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。魏各庄村委会辩称：依据《北京市丰台区王佐镇魏各庄村宅基地腾退补偿安置办法》（以下简称安置办法），原告只能选择A户型、B户型、D户型加F2户型，不能选择A户型、B户型、D户型加B户型。原告选择的滨湖家园A16-3-102号房屋，选房时按F2户型进行选房，但选房时规划的是B户型，且A16-3-102号房屋按规划进行施工。故，要求被告交付F2户型的A16-3-102号房屋属于履行不能，要求被告交付B户型的A16-3-102号房屋违背安置办法，不能履行。一、原告要求我方交付滨湖家园A16-3-102安置房诉讼请求属于履行不能。2013年，原告选购安置房时选择的是F2户型安置房（面积为74.89㎡，房号为A16-3-102）。但从2010年取得滨湖家园的规证附图中显示A16-3-102房号对应的安置房是面积为101.09㎡的B户型安置房。房屋面积测算技术报告书中显示在A16号楼中不存在F2户型。所以原告要求被告交付A16-3-102房号对应的F2户型安置房并不存在，该诉讼请求履行不能。二、原告要求我方交付滨湖家园A16-3-102安置房的诉讼请求违反了由村民代表大会通过的安置办法。2011年8月4日，魏各庄村村民代表大会决议通过了安置办法，且腾退安置协议中明确约定根据安置办法签订协议。按照安置办法的第十九条规定，原告的定向安置房面积优惠指标确定为360㎡，原告据此选购了一套110.64㎡A户型三居室、一套74.62㎡D户型二居安置房、一套101.09㎡B户型三居安置房和一套74.89㎡F2户型二居安置房。若被告将已建B户型滨湖家园A16-3-102房屋交付给原告，原告相当于同时选购了一套A户型安置房、二套B户型安置房和一套D户型安置房，该选房方式违反了安置办法第二十一条。三、被告无需额外支付周转费。周转费是被腾退人在房屋腾退过程中解决周转房所需费用的一种补助。本案中原告一共选购四套安置房，现己入住三套安置房，已无理由继续收受周转费。被告发现村民选购滨湖家园A区16号楼安置房户型与已建设的安置房户型不符的问题后，立即采取措施联系所有涉及到此事的村民建议同面积调房。现95%以上的村民已经接受调房方案。综上，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据和庭审查明的事实，本院认定如下：高玉茹系北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民，原居住于魏各庄村209号。2013年4月6日，魏各庄村委会制定《北京市丰台区王佐镇魏各庄村宅基地腾退补偿安置办法》（以下简称《安置办法》），对符合条件的村民进行腾退补偿。主要内容有：“第一条根据北京市和丰台区“十二五”规划，推动魏各庄中心村区域跨越式发展，实现王佐腾飞，依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，魏各庄中心村（简称魏各庄村）决定收回村域内宅基地使用权（以下简称“宅基地腾退”），并对被腾退人进行补偿安置。参照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）、《丰台区人民政府关于的实施意见》(丰政发(2009)54号)及《王佐镇土地开发房屋拆迁补偿安置指导意见》确定的补偿标准，并结合魏各庄村的实际情况，特制定本办法。第十六条各项周转补助（三）被腾退人自行解决周转房的，按符合安置条件人员计算，每人每月给予周转补助1500元，发放截止日期为通知办理入住手续一个月内。第十七条房屋安置采取腾退入建设定向安置房的办法。被腾退人在签订补偿安置协议后凭选房单按选房顺序号选购安置房。选房单的领取以被腾退人交房先顺序为准。选房原则按照楼层搭配原则，一层二层四层配、三层五层配、地下室按套配。第十八条滨湖家园定向安置房户型为一居室、二居室、三居室叁种户型。选择定向安置房的被腾退人：按照签订腾退补偿协议时的家庭人口结构合并计算购指标，购买定向安置房。每种户型的实际面积，以竣工后，测绘单位出具的测绘结果为准。定向安置房建设周期预计为一年，逾期未能入住继续按现行标准发放周转费。第十九条经村委会认定符合安置人口标准的，给予每人40建筑平方米定向安置房面积优惠指标，独生子女原则上增加20建筑平方米定向安置房面积优惠指标且不收购房款，以独生子女证为准。第二十条被腾退户每腾退一宗宅基地，在选择一定向安置房后如优惠购房指标仍有剩余，可选择购买第二套定向安置房，但剩余优惠购房面积不得低于拟购第二套安置房建筑面积的75%。”2013年10月25日，北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民委员会（腾退人、甲方）与高玉茹（被腾退人、乙方）签订《腾退补偿协议书》，约定的内容有：“地址：丰台区王佐乡魏各庄209号。根据北京市丰台区“十二五”计划，确保第七十五届世界种子大会顺利召开，甲、乙双方经协商，就宅基地房屋及附属物腾退安置补偿达成如下协议：一、腾退依据。根据《北京市丰台区王佐镇魏各庄村宅基地腾退补偿安置办法》，需要腾退乙方在腾退范围内即：北京市丰台区王佐镇魏各庄中心村辖区内魏各庄路所有的宅基地、房屋及附属物。四、户籍情况。l、在册人口7人；符合安置人口8人；共同居住人口户主：高玉茹、之女魏春芳、之外孙女刘赫祺、之夫魏均、之女魏春红、之女婿赵临军、之外孙赵佳文、之女婿刘涛。2、优惠购房面积：320平方米；独生子女奖励面积40平方米。合计优惠购房面积360平方米。六、本协议补偿款总计：2157661元，人民币大写：贰佰壹拾伍万柒仟陆佰陆拾壹元整。……”同日，高玉茹签署《房屋移交、拆除确认单》。2013年10月28日，魏春红代高玉茹签署《选房确认单》，确认回购滨湖家园A15号楼三单元102号三居室一套、A16号楼三单元201号二居室一套、A15号楼三单元10-2号地下室一套、A16号楼三单元10-2号地下室一套；赵临军代高玉茹签署《选房确认单》，确认回购滨湖家园A14号楼一单元402号三居室一套、A15号楼五单元302号二居室一套、A14号楼一单元8号地下室一套、A15号楼五单元8号地下室一套。2013年11月2日，高玉茹（乙方）与魏各庄村委会（甲方）签署《腾退安置协议书》，约定：“一、人口、户籍情况。在册人口7人；符合安置人口8人；共同居住人口户主：高玉茹、之女魏春芳、之外孙女刘赫祺、之夫魏均、之女魏春红、之女婿赵临军、之外孙赵佳文、之女婿刘涛。二、安置住房、购房款。l、乙方的安置补偿方式为：定向安置方式，安置房屋如下：村民定向安置房滨湖家园壹套叁居室约110.64平方米、A14号楼一单元402号。村民定向安置房滨湖家园壹套贰居室约74.62平方米、A15号楼五单元302号。村民定向安置房滨湖家园壹套叁居室约101.09平方米、A15号楼三单元102号。村民定向安置房滨湖家园壹套贰居室约74.89平方米、A16号楼三单元201号。2、优惠购房面积：320平方米；独生子女奖励面积40平方米；合计优惠购房面积360平方米；应缴购房款864000（安置房面积以竣工后实测为准，多退少补）。3、奖励一个地下室15.62平米，A14号楼1-8号。4、（1）购买地下室5.69平米，A15楼5-8号；（2）购买地下室3.74平米，A15楼3-10-2号；(3)购买地下室6.61平米，A16楼3-10-2号。地下室房款：4812。5、超出优惠购房面积1.24平方米。6、超出优惠指标应缴购房款：①超出部分低于5㎡（含）：6200元；超出优惠指标购房款合计：6200元；购房款合计：875012元。四、期房补助费及其他补助费1、期房补助费：98000元；2、周转费：36000元。合计：134000元……”高玉茹将209号院房屋移交拆迁公司后，魏各庄村委会将扣除安置房购房款后的腾退款交付给高玉茹。上述高玉茹选购的安置房为期房，协议签订时安置房屋尚未建造。后滨湖家园A16号楼三单元201号实际建成为建筑面积101.09平方米的三居室。魏各庄村委会对造成该种情况的原因解释称：A16号楼三单元原规划备案的即为B户型101.09平米的三居室，在本次宅基地腾退补偿安置过程中，魏各庄村委会与建设单位拟对A16号楼调整规划，故向村民公示的是拟调整之后的房屋规划，后因未调整成功，A16号楼仍按照原规划建设。2016年10月31日魏各庄村委会将除A16号楼三单元201号房屋之外的三套房屋交付给了高玉茹。对于A16号楼遗留问题，魏各庄村委会与王佐镇政府、国开东方城镇发展投资有限公司于2017年1月5日召开联席会议，研究决定将A16号楼村民已选购房屋调换至已建和在建楼宇中，并按照国开东方公司制定的换房方案和补贴方案执行。魏各庄村委会与国开东方公司于2017年3月4日签署《备忘录》，对A16号楼已选房屋调换及补偿事宜达成一致意见，共同与村民进行协商。2017年5月19日，魏各庄村委会与国开东方公司共同向村民发放《滨湖家园安置房办理入住通知》，为滨湖家园A1、A2和已调换房屋的A16号楼村民办理入住。高玉茹与魏各庄村委会、国开东方公司就调房事宜未达成一致意见，魏各庄村委会未向高玉茹交付A16号楼三单元201号房屋。诉讼中，魏各庄村委会表示可以为高玉茹调换与A16号楼三单元201号房屋同等面积和户型的房屋，高玉茹表示不接受调房，坚持要求魏各庄村委会交付A16号楼三单元201号房屋。高玉茹提交农商银行对账单称魏各庄村委会已按照每月12000元的标准向其发放周转费至2017年9月，2018年1月发放的48000为装修款。魏各庄村委会对发放的金额没有异议，但表示周转费发放至2017年5月，之后发放的费用为三个月的装修周转期补助及八个月的装修补助款。本院认为：高玉茹与魏各庄村委会签订《腾退安置协议书》，双方在协议中对高玉茹可选购的安置房面积进行了明确约定，该约定系双方真实意思表示。本案的争议焦点为，协议中约定的A16号楼三单元201号房屋与实际建成的房屋面积不一致时，高玉茹要求魏各庄村会按协议中的房号交付房屋是否应得到支持。首先，本案所涉房屋并非普通商品房，而是针对符合条件的宅基地被安置人口的政策性安置房屋，购买价格远低于市场价格，故不应适用商品房买卖的相关法律规定。根据魏各庄村委会通过的安置办法，被腾退人可选购房屋的面积和范围有明确的规定，该安置办法系签订腾退安置协议的依据，协议内容不得与安置办法相抵触。故在高玉茹与魏各庄村委会签订的协议中明确约定了购房面积的情况下，高玉茹主张明显超出其安置面积的房屋，不符合双方约定的真实意思。其次，本次宅基地腾退的安置人均系依照安置办法的规定确定回购面积，绝大多数的被安置村民已入住安置房屋，在出现A16号楼建成后面积与原公示不符时，大多数相关村民也已经与魏各庄村委会协商一致进行了调换房屋，现如果魏各庄村委会向高玉茹交付明显超出其有权回购面积的房屋，的确有失公允。据此，在魏各庄村委会表示尚有同户型房源，可以为高玉茹调换房屋的情况下，高玉茹予以拒绝，其坚持要求交付A16号楼三单元201号房屋及相应地下室的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于高玉茹所主张的周转费，根据安置办法的规定，周转费发放至通知办理入住手续一个月内，魏各庄村委会与国开东方公司协商为村民调房后已于2017年5月发放了办理入住通知，周转费亦实际发放至2017年5月，争议房屋具备交付条件，系因高玉茹与魏各庄村委会未达成一致意见导致未实际入住，故高玉茹再行主张周转费没有依据。且魏各庄村委会已经向高玉茹交付了三套房屋，事实上高玉茹也无需再自行找房周转，故本院对其该项诉讼请求不予支持。需要指出的是，本案中出现约定房号对应的房屋面积与实际建成的房屋面积不一致的情形，系魏各庄村委会在腾退协议的签订和履行过程中存在过错导致，若由此给高玉茹造成损失，双方可另案解决。高玉茹要求魏各庄村委会为其办理不动产权证书，安置办法及双方签署的协议中均未对此进行明确约定，且现无证据显示涉案房屋具备办理不动产权证的条件，故对其该诉讼请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回高玉茹的诉讼请求。案件受理费4334元，由高玉茹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 燕人民陪审员  边银华人民陪审员  张学珍二〇一九年十二月十二日书 记 员  梁 英