云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1193号上诉人（原审被告）：云南怡道置业有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：伏江雄，男，1989年11月18日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。被上诉人（原审原告）：罗晰，女，1990年4月4日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。上诉人云南怡道置业有限公司（以下简称怡道公司）因与被上诉人伏江雄、罗晰商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡道公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实及理由：事实及理由：一、被上诉人第一项诉讼请求为行使债权，而第二项诉讼请求为行使物权，并非同一法律关系，不应在本案中一并予以处理，故一审违反法定程序，理应发回重审。二、一审部分事实认定错误，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。虽然商品房买卖合同载明商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件等，但这不是上诉人真实意思表示，应按法定交付条件执行，本案中政策冲突致使不能及时取得工程竣工验收备案证明文件是客观存在的事实，故一审认定有失偏颇。三、上诉人无须承担更换单层玻璃为中空玻璃、入户门更换为品牌防盗门的责任。上诉人的真实意思是小高层临街面的窗采用双层中空玻璃，且已进行安装，根据建筑设计规范，单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功能，被上诉人以合同中载明窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），便认为涉案商品房的全部窗都采用双层中空玻璃为重大误解。案涉商品房入户门为思达牌钢质防火防盗门，是按防盗工艺制作，具备防火、防盗功能，已符合合同约定的交付标准，上诉人无需承担更换责任。伏江雄、罗晰答辩称，同意驳回上诉，维持原判。伏江雄、罗晰向一审法院起诉请求：1.判决怡道公司给付其二人截至2019年7月9日的逾期交房违约金10元/天×90天＋20元/天×100天＝2900元；2.判决怡道公司继续履行合同，将其二人所购买房屋的窗户玻璃更换为双层中空玻璃，将房屋入户门更换为品牌防盗门。一审法院认定事实：伏江雄与罗晰系夫妻。怡道公司于2016年8月2日注册成立，经营范围为房地产开发经营等。2018年7月19日，伏江雄、罗晰为买受人与怡道公司为出卖人签订了合同编号为201807190001的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，该文本内附《商品房买卖合同（预售）》《附件一房屋平面图（应当标明方位）》《附件二关于该商品房共用部位的具体说明（可附图说明）》《附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》《附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》《附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定》《附件六、关于装饰装修及相关设备标准的约定》《附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》《附件八关于质量担保的证明》《附件九关于前期物业管理的约定》《附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》《怡道·云福山居一期前期物业服务合同》及《商品房买卖合同备案登记表》。《商品房买卖合同（预售）》第一条约定：“项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于江川城区地块的建设用地使用权。……2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为怡道·云福山居（一期）……”第二条约定：“预售依据该商品房已由玉溪市江川区住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为预许江政字（035）号。”第三条约定：“商品房基本情况1.该商品房的规划用途为住宅。……3.该商品房为第一条规定项目中的D21幢8层D21-802号。……”第六条约定：“计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第3种方式计算该商品房价款……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4439.5元，总价款为人民币748500元（大写柒拾肆万捌仟伍佰元整）。……”第七条约定：“付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元（大写贰万元整），该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款……3.贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2018／7／19前支付首期房价款人民币248500元（大写贰拾肆万捌仟伍佰元整），占全部房价款的33%。余款人民币500000（大写伍拾万元整）向中国工商银行股份有限公司玉溪江川支行（贷款机构）申请贷款支付。……”第八条约定：“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.买受人逾期付款的，逾期未超过90日的，买受人按每天人民币壹拾元向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，且出卖人有权选择继续履行合同或单方解除合同。”第九条约定：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当自2018-12-31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本条所称的书面送达，是指出卖人以邮寄（包括挂号信、特快专递）、在当地媒体刊发公告（包括当地电视台、广播、报纸）等方式将查验、交付商品房通知送交买受人的行为。邮寄以回执上注明的收件日期为送达日期，刊发公告以通知刊发当日为送达日期。买受人办理交接手续前，应付清全部房款、面积差价款、违约金（如有）、出卖人代偿按揭贷款及利息，提交办理不动产权证书及他项权利证的相关资料及费用等，否则出卖人有权拒绝交付且不承担第十二条约定的违约责任。如买受人未按出卖人书面通知载明的日期办理商品房查验、交接手续，则该商品房于书面通知载明交付日次日起视为已经交付给买受人，该商品房的毁损灭失风险由买受人承担，物业服务费由物业服务企业自该日起开始计收，出卖人承担的商品房质量保修责任自该日起算。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……”第十二条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.自本合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交付之日止，逾期90日以内的，出卖人按每天人民币壹拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，出卖人按每天人民币贰拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。”第十六条约定：“商品房质量……（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。……”第二十五条约定：“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”第二十九条约定：“合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。”该合同载明伏江雄的通讯地址为云南省玉溪市江川县雄关乡雄关村委会高坡一村106号附1号，落款“出卖人”处有怡道公司法定代表人张斌签字并加盖该公司合同专用章，“买受人”处有伏江雄、罗晰签字。《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》载明：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下……怡道·云福山居一期高层交房标准……7.窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）。……14.入户门：品牌防盗门。……”该附件有伏江雄、罗晰签字，并加盖怡道公司合同专用章。上述合同及附件签订当日，伏江雄、罗晰向怡道公司支付购房首付款248500元，并且双方到玉溪市江川区房地产管理所对《商品房买卖合同（预售）示范文本》进行了备案登记。后伏江雄、罗晰通过银行按揭贷款向怡道公司支付了购房尾款50万元。2018年12月28日，怡道公司通过江川电视台发布《交房通知》，并打电话通知伏江雄、罗晰到公司办理接房手续。2019年3月底，怡道公司再次打电话通知伏江雄、罗晰到其公司办理接房手续。2019年7月2日，怡道公司通过EMS向伏江雄邮寄了《交房通知》。2019年7月10日，伏江雄、罗晰到怡道公司办理了坐落于怡道·云福山居项目一期工程D21幢8层的D21-802号房屋的接房手续，该房屋所安装的入户门为“思达”品牌的钢质隔热防火门，该房屋窗子所安装的玻璃为铝合金单层玻璃。另查明，2018年12月22日，怡道·云福山居项目一期工程的建设、勘察、设计、监理、施工等五方单位对该工程项目进行了验收。2018年12月28日，玉溪市规划局江川分局出具《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》，该意见载明：“怡道·云福山居于2017年6月19日办理了建设工程规划许可证（玉江建字第20170619002号），审批总建筑面积237507.97㎡。经2018年12月28日上午现场踏勘和查阅规划审批资料，怡道·云福山居（一期）项目共完成总建筑面积121600.59㎡（地上：112202.84㎡、地下：9397.75㎡），所完成的怡道·云福山居（一期）项目与审批的规划方案相符。”2018年12月29日，玉溪市江川区建设工程质量安全监督管理站作为工程质量监督机构，就该工程项目出具意见：“请按照有关标准和程序组织验收。”2019年3月20日，该工程项目取得《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》，备案号为2019-05。2019年7月12日，云南玉溪思达门业有限公司出具情况说明，载明：“我公司生产的产品为钢质防火门带猫眼造型，其表面处理与造型均按防盗门工艺生产，内部构造和锁体参照防火门标准，因内部防火机理要求均不能加装天地锁机构，特此说明。”一审法院认为，伏江雄、罗晰与怡道公司签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。综合双方当事人在一审庭审中的诉辩主张，双方当事人对继续履行上述合同不存在争议，但对伏江雄、罗晰提出的诉讼请求是否能够在本案中一并处理以及是否能够得到支持均存在争议，故本案的争议焦点在于：1.伏江雄、罗晰提出的第一项诉讼请求与第二项、第三项诉讼请求是否能够在本案中一并处理；2.怡道公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的截止时间应如何计算；3.本案诉争房屋所安装的入户门、窗户玻璃是否符合合同约定的标准。关于焦点1，由于伏江雄、罗晰与怡道公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十六条及《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》对逾期交房应承担的违约责任、怡道·云福山居一期高层包括入户门和窗户玻璃在内的交房标准以及不能达到约定标准时应承担的责任分别作了约定，为此，伏江雄、罗晰提出的第一项和第二项、第三项诉讼请求属于其二人与怡道公司在履行商品房预售合同过程中所产生的纠纷，且属于商品房预售合同纠纷的解决范畴，均可以在本案中进行处理。怡道公司认为伏江雄、罗晰在本案中提出的第一项诉讼请求行使的是债权请求权，第二项和第三项诉讼请求行使的却是物权请求权，三项诉讼请求并非同一法律关系，不应在本案中一并处理的主张，无事实和法律依据，不予支持。关于焦点2，本案中，伏江雄、罗晰依据合同约定向怡道公司支付了购房款，怡道公司亦应按照合同约定于2018年12月31日前向伏江雄、罗晰交付房屋，但怡道公司却未能于2018年12月31日前将满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定交付条件即“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付给伏江雄、罗晰。怡道公司逾期未能交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，自逾期之次日即2019年1月1日起，以逾期90日以内按每天10元及逾期超过90日按每天20元的标准向伏江雄、罗晰支付违约金。关于违约金的计算截止时间，怡道公司虽然于2018年12月28日通过江川电视台发布了《交房通知》和打电话通知伏江雄、罗晰到其公司办理接房手续，但该通知发出时本案诉争房屋尚不满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，即尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，另，伏江雄、罗晰虽然是于2019年7月10日办理的接房手续，但本案诉争房屋所属的怡道·云福山居项目一期工程已于2019年3月20日取得《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》，即满足了《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，且伏江雄、罗晰已于2019年3月底接到了怡道公司关于接房的电话通知，故怡道公司向伏江雄、罗晰支付违约金的截止时间应确定为本案诉争房屋满足合同约定的交付条件且怡道公司履行了接房通知义务的时间，即2019年3月底亦即2019年3月31日。对于伏江雄、罗晰认为违约金应计算至2019年7月9日的主张，因无事实和法律依据，不予采信。对于怡道公司认为怡道·云福山居项目一期工程已于2018年12月28日经竣工验收合格，本案诉争房屋已具备《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《商品房销售管理办法》第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定的交付条件，而《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定属于云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局制定的商品房买卖合同通用示范文本中不可以更改的条款内容，不是其公司的真实意思表示，也超出了上述法律的规定，而且该条款将政府部门办理竣工验收备案的职责加于其公司，加重了其公司的合同履行义务，让其公司对竣工验收备案办理中有可能遇到的不可预见也不可控制的办理时限风险、突发因素风险买单有违公平的主张，因上述法律规定的是建筑工程或者房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用，《商品房买卖合同（预售）》第九条关于本案诉争房屋的交付条件并未违反上述法律规定，而且该合同是怡道公司自愿与伏江雄、罗晰签订，故怡道公司的该项主张无事实和法律依据，不予采信。对于怡道公司认为本案诉争房屋所属工程项目的竣工验收备案证是2019年3月20日才取得，是因为竣工验收备案需要环保部门的环评认可，而环保部门的环评又需要在交房入住手续办理后才具备条件，两个环节互为前置，存在冲突而导致，不是其公司的原因所造成，故其公司不存在违约行为的主张，因与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定不符，不予采信。关于焦点3，伏江雄、罗晰与怡道公司签订的《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》中明确，本案诉争房屋交付时窗子上安装使用的是铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），但怡道公司将本案诉争房屋交付伏江雄、罗晰时，窗子上安装使用的却是铝合金单层玻璃。怡道公司未按照约定标准安装使用窗户玻璃，已构成违约，应按照《商品房买卖合同（预售）》第十六条的约定，承担及时更换、修理的违约责任。伏江雄、罗晰与云南怡道置业有限公司签订的《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》中明确，本案诉争房屋交付时入户门安装使用的是品牌防盗门，但怡道公司将本案诉争房屋交付伏江雄、罗晰时，入户门安装使用的却是“思达”品牌的钢质隔热防火门。怡道公司未按照约定标准安装使用入户门，已构成违约，应按照《商品房买卖合同（预售）》第十六条的约定，承担及时更换、修理的违约责任。对于怡道公司认为其公司与伏江雄、罗晰签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六第七条虽然约定“窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，但根据建筑设计规范，伏江雄、罗晰所购买的房屋为高层住宅，安装单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功效，而且安装已通过了玉溪市规划局江川分局的规划验收及江川区住房和城乡建设局的竣工验收，故其公司并没有违约主张，因本案诉讼的是民事法律关系，单层玻璃安装是否符合建筑设计规范及规划、设计验收要求不属于本案审查范围，故对该主张不予采信。对于怡道公司认为伏江雄、罗晰所购买的房屋为高层住宅，入户门必须具备防火功能，而其公司为伏江雄、罗晰所购买房屋安装的“思达”牌钢制防火防盗门是按防盗工艺制作的，虽基于内部防火机理要求不能加装天地锁机构，但防火、防盗的功能同时具备，故其公司为伏江雄、罗晰所购买房屋安装“思达”牌的钢制防火防盗门符合合同约定标准的主张，因本案诉争房屋入户门安装使用的“思达”品牌钢质隔热防火门出厂时产品名称并未定义为防盗门，虽然云南玉溪思达门业有限公司对其公司生产的钢质隔热防火门带有猫眼造型、表面处理与造型均按防盗门工艺生产进行了说明，但该防火门其带有猫眼造型、表面处理与造型均按防盗门工艺生产后在性能上是否能够与防盗门性能一致并未有相关专业机构的认定，故对该主张不予采信。综上所述，伏江雄、罗晰要求判决怡道公司给付其二人截至2019年7月9日的逾期交房违约金10元／天×90天＋20元／天×100天＝2900元的诉讼请求，因违约金计算截止日期确定为2019年3月31日，故该项诉讼请求予以部分支持。伏江雄、罗晰要求判决云南怡道置业有限公司将其二人所购买房屋的窗户玻璃更换为双层中空玻璃、入户门更换为品牌防盗门的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内向伏江雄、罗晰支付逾期交房违约金900元；二、云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内，为伏江雄、罗晰将合同编号为201807190001的《商品房买卖合同（预售）示范文本》内房屋的窗户玻璃更换为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）；三、云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内，为伏江雄、罗晰将合同编号为201807190001的《商品房买卖合同（预售）示范文本》内房屋的入户门更换为品牌防盗门；四、驳回伏江雄、罗晰的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，本案二审查明的案件事实与一审认定事实相一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，怡道公司与伏江雄、罗晰签订的《商品房买卖合同（预售）》真实且合法有效，本院予以确认。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”因本案双方合同明确约定，怡道公司应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给伏江雄、罗晰，但至2019年3月20日怡道公司才取得《建设工程竣工验收备案证》，此时房屋才具备交房条件，怡道公司已构成违约，应向伏江雄、罗晰支付违约金。一审中伏江雄、罗晰认可于2019年3月底接到了怡道公司通知接房的电话，一审据此确定自2019年1月1日起至2019年3月31日止为怡道公司迟延履行交房期间，并按合同计算上述期间违约金为900元符合本案事实（10元/天×90天），本院予以维持。怡道公司上诉主张其公司不存在违约行为，与查明的事实不符，本院不予支持。对于交付房屋窗子、房屋入户门是否符合条件的问题，因双方合同附件五中约定“窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）、入户门为品牌防盗门”，该约定明确，具体，而怡道公司交付的系单层铝合金玻璃窗、钢质隔热防火门，不符合该约定，怡道公司已属违约，原判确定由怡道公司进行更换并无不当，本院予以维持。怡道公司上诉主张采用双层中空玻璃窗仅是临街一侧的别墅，合同对此约定的内容系重大误解，不是公司的真实意思表示，现安装的钢质防火门是按防盗工艺制作已符合约定的交付标准的上诉主张无证据证实，本院不予采信。对于怡道公司上诉认为一审违反法定程序，应发回重审的主张，经查，本案系商品房销售合同纠纷，伏江雄、罗晰一审所提诉讼请求均未超出该法律关系，其中要求更换窗子等诉求也属合同履行中承担违约责任的方式之一，并非上诉人所称行使物权，据此，原判程序并无不当，怡道公司该上诉理由不能成立，本院也不予采信。综上所述，怡道公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由云南怡道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 段 娟二〇一九年十二月十八日书记员 吕晓娟