北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初13321号原告：李彦其，男，1968年4月7日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码XXXXX。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生，汉族，该公司员工。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码XXXXX。法定代表人：潘伟，经理。原告李彦其与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、被告北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彦其到庭参加诉讼，被告绿地京纬公司、被告睿天下公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李彦其向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与绿地京纬公司签订的购房协议；2.判令绿地京纬公司、睿天下公司共同返还其13-1019号购房款125450元及13-824号购房款199464元，以上合计324914元，并支付利息（利息分别以125450元为基数，自2016年4月9日起至实际给付之日止；以199464元为基数，自2016年4月6日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令绿地京纬公司、睿天下公司共同赔偿其房屋差价100000元；4.诉讼费由绿地京纬公司、睿天下公司负担。事实和理由：绿地京纬公司是密云区绿地朗山国际健康产业园开发商，对外宣传在产业园建Loft公寓进行销售，民水民电、设置天然气，具备居住条件。2016年4月5日，李彦其通过睿天下公司在绿地朗山售楼处购买了绿地朗山健康产业园内13号公寓楼两套，分别为13-1019号和13-824号，并与绿地京纬公司分别签订《绿地密云朗山定购协议》，李彦其先后共支付房屋价款324914元。绿地京纬公司承诺于2018年6月份交房入住，但因2017年3月26日北京市出台限购政策不能履行交房义务。后李彦其得知绿地京纬公司未取得销售许可证且无法办理网签，故诉至法院。绿地京纬公司书面答辩称：1.我公司同意与李彦其解除购房协议。2.同意退还李彦其13-1019号购房款75450元及13-824号购房款149464元；其余10万元款项不同意返还，该款项并非房款，我公司与睿天下公司均为独立的公司法人，双方无任何代理关系，睿天下公司向李彦其收取的服务费没有向我公司转付，我公司没有返还上述服务费的义务。3.不同意支付利息，定购协议是双方真实意思表示、合法有效，双方合同解除是由于北京市相关政策导致的，责任不可归结于任何一方，属于情势变更。4.不同意赔偿房屋差价损失，涉案房屋价格已发生贬损，不存在房屋差价损失，且没有举证证明其损失。睿天下公司未出庭亦未提交答辩状。本院经审理认定事实如下：2016年4月5日，李彦其与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该定购协议载明买受人李彦其，销售房号13-824，建筑面积48.26平方米，原总房价889586元，享受折扣93折，享受APP睿天下5万减8万，成交单价15485元每平方米，成交总价747315元。李彦其分别于2016年4月6日、4月9日和4月30日向绿地京纬公司交纳5万元、24732元和74732元，于2019年4月7日向睿天下公司交纳“服务费”5万元。2016年4月9日，李彦其又与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该定购协议载明买受人李彦其，销售房号13-1019，建筑面积48.26平方米，原总房价897307元，享受折扣93折，享受APP睿天下5万减8万，成交单价15634元每平方米，成交总价754496元。李彦其分别于2016年4月9日和4月14日向绿地京纬公司交纳5万元和25450元，于2019年4月9日向睿天下公司交纳“服务费”5万元。绿地京纬公司及睿天下公司对上述李彦其交纳的款项均出具了收据，其中2016年4月6日、4月7日、4月9日绿地京纬公司及睿天下公司分别出具的收据所显示的收款人均为同一人。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。在本院法院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，一审法院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》、绿地京纬公司出具的收据、睿天下公司出具的收据、刷卡单据等证据材料在案佐证。本院认为：李彦其与绿地京纬公司分别于2016年4月5日和4月9日签订的定购协议均系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，李彦其丧失购买涉案房屋的资格，李彦其与绿地京纬公司之间的协议不能履行，应当解除，故李彦其提出要求解除与绿地京纬公司之间购房协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对李彦其要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司购房款的诉求，本院予以支持。关于本案中李彦其所交纳的每套房5万元服务费如何定性及定购协议解除后该款项如何处理的问题。李彦其提交的二份定购协议中载明的原总房价与成交总价之间的关系，均符合绿地京纬公司推出的“交纳5万元电商费可以抵顶8万元房款的定购房屋优惠方案”的销售政策，同时体现了在原总房价打93折后减去8万元即为成交总价，结合李彦其在绿地京纬公司售楼处交纳款项等事实，李彦其有理由相信睿天下公司所收取的每套房5万元款项系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间就该10万元款项的收取构成表见代理关系，睿天下公司收取该10万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该10万元应认定为李彦其所交纳的定购涉案房屋房款，应由绿地京纬公司返还。李彦其要求睿天下公司退还购房款及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，李彦其要求绿地京纬公司返还购房款（包含服务费）并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。上述购房款系李彦其分别于2016年4月6日、4月7日、4月9日、4月14日和4月30日支付，故利息也应分别起算。另因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院相应予以调整。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与李彦其签订《绿地密云朗山定购协议》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对李彦其因《绿地密云朗山定购协议》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故李彦其有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，李彦其主张的房屋差价损失数额，本院参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值酌情予以支持。绿地京纬公司、睿天下公司经本院合法传唤，无正当理由均未出庭应诉，视为对相关诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李彦其与被告绿地集团北京京纬置业有限公司分别于二〇一六年四月五日和二〇一六年四月九日签订的《绿地密云朗山定购协议》。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李彦其购房款三十二万四千九百一十四元并支付利息（利息按照以下标准支付：1.以五万元为基数，自二〇一六年四月六日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止；2.以五万元为基数，自二〇一六年四月七日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止；3.以十二万四千七百三十二元为基数，自二〇一六年四月九日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止；4.以二万五千四百五十元为基数，自二〇一六年四月十四日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止；5.以七万四千七百三十二元为基数，自二〇一六年四月三十日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，以上期间分别按照中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李彦其房屋差价损失五万九千一百一十八元五角。四、驳回原告李彦其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零八十七元（系原告李彦其预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告李彦其）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 乐二〇一九年十二月三日书记员 孙艳秋