青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初5032号原告：许昊，女，1993年7月8日生，汉族，住西宁市，现住西宁市。被告：吴娟，女，1988年12月10日出生，汉族，自由职业，住西宁市。委托诉讼代理人：**，男，汉族，1982年11月21日生，现住西宁市，系被告吴娟之夫。原告许昊与被告吴娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序进行了审理，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告许昊，被告吴娟的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许昊向本院提出诉讼请求：1、请求解除被告与原告商议的口头买房协议。2、请求判令偿还欠款141000元。3、请求赔偿违约款（按付予被告钱款30%)，交通费，误工费共计9000元。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：我于2018年8月与被告达成协议，购买被告坐落于××区住房一套，协议房价40万元整。双方协定先付房款50%即20万元整，剩余房款5年内付清。但此房产权归于被告母亲名下，被告在收到我给予的买房首付款20万元后，并没有把卖房事宜向被告母亲阐述在我方欲与被告签署买房合同时，被告推三阻四，告知我方只能与被告本人签合同，在我方强烈要求下，被告才与其母在被告和其母亲协调商议之后，告知我方之前协商的40万的买房价格要调整到48万，否则不卖，在与被告几次协调后，被告答应按月退还买房首付款，每月退款2万元，因我方给予首付款后，我方已搬入此房入住，被告还要求退款期间按月收取我方房租（自搬入起至2019年12月31日前付与2万元房租)，因被告违约，且2万属于买房款，所以我方不予承担任何房租。但自今年4月起至今，被告未能信守承诺按月偿还我方欠款，至今共计归还59000元整，至今仍欠141000元未还，在此特请求法院判令被告偿还我方欠款，赔偿款等共计150000元整，并承担本案诉讼费。证据材料：1、收条一份；2、与被告此案所有微信聊天文字及语音记录。被告吴娟辩称，1、上面的第一个解除被告与原告的买房协议，关于协议，从2018年8月份商议的，当时四个人共同商议房子的事情，当时关于协议的问题，咱们今年就是从去年8月份开始商定的，原告面临没有房子住的情况，家里人都有卖房子的意愿，当时商议的剩余20万元的尾款在5年内还清。这个也是因为家庭内部的原因，我丈母娘和丈夫是半路夫妻，丈人在海亮小区还有个房子，当时丈母娘和丈人就住在青铁阳光小区，因为海亮的房子比较好，所以就搬到那边，打算将这个卖掉。买卖给的是5年的时间，也是口头商议的，因为丈人炒股亏钱，所以不希望将房子的钱一次性拿到手，所以家里面就决定将这个房子这样卖掉，商定的过程是四个人的行为，丈母娘没有签协议。房款是去年8月份商定的，当时原告就催着我们搬房子，我们帮着搬的家，2018年9月11日下午三点五十八份原告通过微信给我转账第一笔款20000元，也就是原告住进去半个月之后才给我给的第一笔款。2019年1月15日给我以现金的方式给我给了40000元，我给他给了一个整个200000元的收条。原告给清整个钱用了半年的时间。过完年之后要跟我丈母娘签合同，但是我爱人说只能跟自己签，如果想要法律上的保障的话6月份签，但是原告说时间太长了。2、我们不存在违约的行为，我说先给6-8万元让原告搬出去，我用这个房子借贷款，但是跑遍所有银行之后银行说只有买房买车这些才给贷款，所以这样也没有办法贷出来。2019年4月许昊的爱人给吴娟打电话说算了一下还有20万元，平均每月还6-7千元，孩子还要上学，所以压力特别大，决定不买了。房子是在这种情况下没有买卖。房租许昊也说了，没有地方住，说房租按照1400元算，从6月份到12月份，一万元。另外我家里面除了电视所有的设施都齐备，原告也养了一只大狗，并且被多次投诉扰民。房子的事情就是这些。3、违约款的问题我想问一下，这个我们不算违约，2018年8月份我们是否曾达成口头协议，付款的时候原告就违约了，不可能有任何一个人会给半年的时间，最后一笔款项我向原告要的时候原告都忘了。原告许昊围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、2019年1月12日的被告为原告出具的收条一份，载明“收到许昊买房首付款共计贰拾万元整（200000）。注：房屋买卖具体事宜以合同为主。”2、自2018年9月11日至2018年12月18日微信转账记录，截止2019年1月12日被告在收到最后一笔40000元现金后，总计微信转账金额为原告出具收到人民币200000元的收条。被告吴娟对原告的上述证据经质证认为，没有异议。被告吴娟没有向法庭提交证据。经审查，本院对原、被双方提交的上述证据真实性予以确认。根据原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2018年8月达成协议，由原告购买坐落于××区住房一套，协议房价40万元整。双方协定先付房款50%即20万元整，剩余房款5年内付清。但此房产权归于被告母亲名下，被告在收到原告的买房首付款20万元后，告知原告只能与被告本人签合同，后在原告强烈要求下，在被告和其母亲协调商议之后，告知原告之前协商的40万的买房价格要调整到48万，否则不卖，在与被告几次协调后，被告答应按月退还买房首付款，每月退款2万元，但因原告给予首付款后，原告已搬入此房入住，被告还要求退款期间按月收取原告房租（自搬入起至2019年12月31日前付与2万元房租)，因被告违约，且2万属于买房款，所以原告不予承担任何房租。但自今年4月起至今，被告未能信守承诺按月偿还原告欠款，至今共计归还59000元整，至今仍欠141000元未还，以致酿成纠纷。上述事实，有原、被告的陈述、收款收条、微信转账记录等证据材料在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案被告在未拥有房屋所有权的相关权益的情况下，随即将房屋出售他人并收取房款，致使房屋无法交付以致酿成纠纷，应就此纠纷的酿成承担全部的责任。原告在买卖房屋时未尽到充分的谨慎义务，其关于要求被告支付违约金的诉讼请求，应按相应的法律规定以资金占用的实际按照年利率6%支付利息。至于原告主张的交通费，误工费等损失请求，除双方对此没有约定外、原告亦未提交任何证据予以证实，故对此损失不予支持。现被告对解除合同并返回购房款并无异议，只对承担损失一节不予认可，但又没有充分的理由予以支持；至于原告使用所买卖的房屋，除被告未拥有房屋所有权的相关权益外，收取房屋租赁费也属于另外的法律关系。故原告的主要诉讼请求有理有据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、依法解除原告许昊与被告吴娟间的口头《买房协议》；二、被告吴娟于本判决生效后十日内返还原告许昊购房款141000元、偿付资金占用费7755元（自2019年1月12日至2019年12月12日止按年利率6%计算）；三、驳回原告许昊的其他诉讼请求。案件受理费3300元减半收取1650元（原告已预交）由被告吴娟承担，随同上述款项一并给付原告许昊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员 霍金德 二〇一九年十二月三十一日书记员 冯美鑫附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。