江西省横峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1125民初1195号原告：横峰县蓝丰建材商贸有限公司，住所地：江西省上饶市横峰县岑阳镇国道西路121号3-5，统一社会信用代码：91361125556015515A。法定代表人：兰建振，该公司执行董事。诉讼代表人：横峰县蓝丰建材商贸有限公司管理人。委托诉讼代理人：廖枝文，江西壹点律师事务所律师。被告：邓香仔，女，1984年3月30日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省上饶市横峰县。委托诉讼代理人：程友华，江西廉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张焕喜，男，汉族，江西省横峰县人，住江西省上饶市横峰县，系被告公公。原告横峰县蓝丰建材商贸有限公司与被告邓香仔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告横峰县蓝丰建材商贸有限公司（以下简称蓝丰公司）的委托诉讼代理人廖枝文到庭参加诉讼，被告邓香仔及其委托诉讼代理人程友华、张焕喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的4份《商品房买卖合同》（合同编号051701260154、051701260155、051701260156、051701260157）；2、判令被告协助原告前往横峰县房地产管理局、不动产登记中心等部门办理上述4份《商品房买卖合同》的解除备案和商品房网签注销等手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：蓝丰建材商贸城是原告开发的房地产项目。2017年，由于资金紧张，项目无法正常进行。为融资需要，原告与被告邓香仔商议，借用被告名义以通过银行按揭贷款的方式购买原告开发的房地产，希望通过所审批的银行按揭贷款来支付工程款及农民工工资。基于此，2017年1月26日，原告与被告签订4份《商品房买卖合同》（合同编号051701260154、051701260155、051701260156、051701260157），约定以被告名义通过银行按揭贷款的方式购买原告开发的位于横峰县迎宾大道南侧蓝丰建材商贸城第10幢1单元1-9、2-9、3-9、4-9号房屋。合同约定的房屋总价款为人民币2772975元，其中首付款1312975元，申请银行贷款1460000元。合同签订前一日，原告就通过公司出纳张某的个人账户将涉案4套房屋的首付款共计人民币1312975元打入被告邓香仔的个人账户，再由被告将所收到的上述款项继续打入原告的对公账户，作为被告涉案4套房屋的首付款。然后，原告将被告所提交的材料向银行申请按揭贷款，但是涉案4套房屋的按揭贷款最终未获审批通过。事实上，原被告双方签订的4份《商品房买卖合同》并未实际履行，原告希望通过申请银行贷款的方式来融资的目的也没有实现。2017年9月30日，因原告严重的资不抵债，经债权人申请，贵院裁定受理原告破产清算一案，原告依法进入破产清算程序。截止该时间点，涉案4套房屋均未竣工验收，也未交付给被告，上述4份合同也因原告进入破产清算程序同样不能实际履行。根据《企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。基于此，2019年3月29日，原告管理人以邮政快递的方式向被告送达《解除合同通知书》，通知被告解除上述4份《商品房买卖合同》。但被告在收到《解除合同通知书》后，却以各种理由推诿拒绝。故原告诉至法院。被告邓香仔辩称，1.原告所陈述的案件事实是不属实的。认为被告所购买的4套房屋全部首付款1312975元均已全部付清，原告在起诉中予以认可；2.原告的诉请没有事实和法律依据。理由是：第一，双方对合同已实际履行，原告收取了被告相应的首付款，而原告在签订合同时已取得商品房预售许可证，合同已于2017年1月26日签订之日生效。第二，根据合同法的规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。第三，涉案商品房已建成且被告已付清首付款，被告的合同义务已经全部履行完毕，不存在合同解除的法定情形。综上，被告要求驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.原告及破产管理人的营业执照各一份，证明原告诉讼主体资格。2.被告身份信息表一份，证明被告诉讼主体资格。3.江西省横峰县人民法院（2017）赣1125破字第1-1号民事裁定书、决定书各一份，证明原告因严重资不抵债，经债权人申请，横峰县人民法院于2017年9月30日裁定受理原告破产清算一案，并指定上饶市安信永辰会计师事务所有限公司作为原告破产管理人，原告依法进入破产清算程序的事实。4.《商品房买卖合同》3份、银行流水、银行个人业务凭证、证人张某当庭证言及《书面证人证言》，证明（1）原告为融资需要，借用被告名义以通过申请银行按揭贷款的方式与原告签订商品房买卖合同，双方并不是真实的商品房买卖合同关系的事实；（2）涉案房屋首付款系原告通过公司出纳即本案证人张某个人账户转至被告账户，再由被告账户转至原告对公账户支付的，其首付款实际为原告支付，被告并未支付的事实；（3）证人张某陈述其在原告破产前担任出纳一职，其通过个人账户将涉案房屋首付款转至被告账户是履行公司职务行为的事实；（4）涉案房屋的银行贷款未获银行审批通过，双方签订的商品房买卖合同并未实际履行，原告希望通过申请银行贷款的方式来融资的目的没有实现的事实；5.《解除合同通知书》、邮政快递单及快递收讫证明各一份，证明原告破产管理人通过邮政快递的方式向被告送达《解除合同通知书》，解除了原告与其签订的涉案4份《商品房买卖合同》；6.江西省横峰县人民法院赣1125执异7号执行裁定书一份，证明原告于2018年向横峰县人民法院申请执行异议，要求中止对涉案房屋的执行程序，横峰县人民法院最终作出裁定，认定涉案房屋属原告所有，中止了对涉案房屋的执行程序的事实。被告对证据1、2和3都没有异议；对证据4，其中的商品房买卖合同没有异议；对证人张某的书面证人证言、当庭陈述有异议，认为证人是原告公司的员工，存在利害关系。对证明目的也有异议，原告并没有直接证明被告的首付款来源于公司，即使来源于公司，与本案也没有关联，因为被告的首付款均打入原告账户，由原告公司收取。被告与张某的经济往来与原告无关，因此认为证人的陈述存在虚假；对银行流水单的关联性和证明目的均有异议；证据5，对关联性有异议；证据6，对三性均有异议，认为通过执行裁定书可以认定原、被告双方就涉案4套房产所签订的购买合同是客观存在的。被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》4份，证明双方已于2017年1月26日签订了4份商品房买卖合同，约定由被告支付首付款，并且约定首付款付清后余款按揭义务为原告；2.首付款银行进账单4份，证明被告已全部付清涉案房屋首付款。原告对被告提供的证据1，认为对其所证明目的有异议，原、被告双方并不是真实的房屋买卖关系；证据2，认为银行进账单不是银行转账凭证，其首付款的支付应以银行转账凭证为准，银行进账单不能作为被告已支付涉案房屋购房款的证明。对原、被告提供的证据，经对方质证无异议的本院予以认定，对有异议的，本庭综合全案予以综合认定。关于被告是否实际支付首付款的问题。原、被告双方提供的《商品房买卖合同》，可以证明涉案4套房屋总价款共计人民币2772976元，其中首付款1312975元，申请银行贷款146万元。原告提供的银行流水真实合法、与本案相关联，应予以确认。证人张某的当庭陈述及书面证词也印证了银行账户走账具体情况及如何给付被告首付款情况，因此可以认定被告支付的首付款1312975元来源系张某2017年1月25日用公司账户上的钱款，通过其账户再转入邓香仔个人账户。证人张某作为原告公司财务人员，其将涉案房屋首付款的来由及去向向法庭陈述，可信度较高，且有银行流水及银行凭证予以印证，故证人张某当庭证言及书面证词，应当予以采信。虽然被告提供了银行进账单，但该证据不足以证明涉案房屋首付款系其出资支付。因此，原告提供证据显然比被告仅提供的进账单更具有证明力，两者相比较而言原告的证据证明力更大，可以认定被告的首付款系张某账户上转入的钱款而支付的。张某系原告公司财务人员，其受公司授权将首付款1312975元转入被告账户，是职务行为，因此，该首付款实际为原告公司所支付。根据原告、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月临近春节，因资金周转困难，原告蓝丰公司决定借用被告邓香仔名义以通过银行按揭贷款的方式购买原告开发的位于横峰县迎宾大道南侧蓝丰建材商贸城第10幢1单元1-9号房屋、2单元2-9号房屋、3单元3-9号房屋、4单元4-9号房屋，所贷款项用于支付工程款及农民工工资。2017年1月25日，张某个人账户（账号为62×××88）收到原告转入的巨额钱款后，当日就从其个人账户上将邓香仔应支付的首付款金额1312975元，直接转入邓香仔个人账户，当日邓香仔账户上的这笔首付款款项1312975元又转到原告公司账户。被告邓香仔收到涉案4套房屋首付款银行进账单。同年1月26日，被告邓香仔与原告蓝丰公司签订了4份《商品房买卖合同》【（合同编号分别为：（051701260154、Ifjcsmc039160）、（051701260155、Ifjcsmc039161）、（051701260156、Ifjcsmc039162）、（051701260157、Ifjcsmc039163）】，合同中约定：1.合同第四条：计价方式与价款，涉案4套房屋价款分别为人民币1496760元、675675元、300270元、300270元；2.合同第六条：付款方式及期限（3）其他方式，买受人支付涉案4套房屋的首付房款分别为人民币756760元、345675元、90270元、120270元、元，合计为1312975元。剩余购房款分别为74万元、33万元、21万元、18万元，合计146万元由银行提供按揭贷款；3.合同第七条：买受人逾期付款的违约责任。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。4.合同第八条：交付期限。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5.合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同签订后，原、被告到横峰县房地产管理行政部门办理了上述4份《商品房买卖合同》的备案登记手续和商品房网签手续。截止本院受理原告债权破产申请后，涉案4套房屋均未竣工验收，原告也未将房屋交付被告，房屋的银行按揭贷款亦未办理。另查明，经债权人江西缔益建筑工程有限公司、韩明、朱健松、徐建文申请，本院于2017年9月30日作出（2017）赣1125破字第1-1号民事裁定书，裁定受理申请人江西缔益建筑工程有限公司、韩明、朱健松、徐建文对被申请人横峰县蓝丰建材商贸有限公司的破产清算申请。2017年9月30日作出（2017）赣1125破字第1-1号决定书，指定上饶市安信永辰会计师事务所有限公司担任原告公司的破产管理人，原告依法进入破产清算程序。现原告处在破产重整之中。2019年4月2日，原告蓝丰公司管理人对涉案的4份《商品房买卖合同》作出《解除合同通知书》，并向被告邓香仔邮寄。本院认为，原告蓝丰公司与被告邓香仔双方签订的涉案4份《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。但合同签订后，原、被告双方均未按照合同约定履行合同义务。一方面，被告邓香仔购买房屋的首付款1312975元的支付情况实际为原告公司出纳张某个人账户上收到公司钱款后，以其个人账户将相应的首付款1312975元转入被告账户，再由被告账户转入原告账户而支付的，而之后的剩余银行按揭贷款113万元亦未到原告公司账户。同时，原告亦未按照合同约定履行合同义务，原告应将涉案4套房屋于2017年12月31日前交付被告。但在2017年9月30日，原告因严重的资不抵债，已进入破产清算程序。因此原、被告双方签订的涉案4份《商品房买卖合同》均未履行完毕且实际上也履行不能。根据《企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行”的规定，原告提出要求解除涉案4份《商品房买卖合同》及被告协助办理上述房屋解除备案和网签注销的诉讼请求，有事实依据，且符合法律规定，本院予以支持。被告邓香仔认为其已履行合同义务，且支付了全部首付款，要求驳回原告的诉请的意见，与查明的事实不符，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告横峰县蓝丰建材商贸有限公司与被告邓香仔于2017年1月26日签订的四份《商品房买卖合同》【（合同编号分别为：（051701260154、Ifjcsmc039160）、（051701260155、Ifjcsmc039161）、（051701260156、Ifjcsmc039162）、（051701260157、Ifjcsmc039163）】；二、由被告邓香仔在本判决生效后十日内，协助原告横峰县蓝丰建材商贸有限公司办理上述四份《商品房买卖合同》备案登记的解除手续和商品房网签注销手续。案件受理费100元，减半收取50元，由被告邓香仔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西上饶市中级人民法院。审判员  刘峰二〇一九年十二月十三日书记员  曾媛法律附页：1．《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约到乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2．《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请手里钱成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当时，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保的，视为解除合同。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。