江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10157号上诉人（原审被告）：苏州银庄置地有限公司高新区分公司，住所地苏州高新区滨河路999号喜年生活广场4幢101室2楼。责任人：邱志东，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚元上，该公司员工。委托诉讼代理人：王亚蓓，该公司员工。被上诉人（原审原告）：苏州宝岛眼镜有限公司，住所地苏州市石路1号。法定代表人：魏举，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲金凤，该公司员工。委托诉讼代理人：王晓燕，江苏致明律师事务所律师。原审被告：苏州银庄置地有限公司，住所地苏州高新区喜年生活广场4幢101室。法定代表人：潘军。上诉人苏州银庄置地有限公司高新区分公司（以下简称银庄置地高新区分公司）因与被上诉人苏州宝岛眼镜有限公司（以下简称宝岛眼镜公司）、原审被告苏州银庄置地有限公司（以下简称银庄置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初3853号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人银庄置地高新区分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，判令银庄置地高新区分公司无需向宝岛眼镜公司返还租赁保证金48720元；3.本案一审、二审诉讼费由宝岛眼镜公司承担。事实和理由：1.一审法院没有对双方解除合同是基于合同约定的解除权还是法律规定的解除权的性质进行认定。2.一审法院认为双方并未约定解除合同的条件与事实不符。《商铺租赁合同》第12.2.4条约定了宝岛眼镜公司可以依法定解除权以及依合同约定的解除权解除合同。3.一审法院在没有对双方解除合同性质认定的前提下，认为宝岛眼镜公司解除合同符合法律规定是错误的。4.一审法院认定宝岛眼镜公司多次催告银庄置地高新区分公司交付案涉商铺，银庄置地高新区分公司在合理期间内仍没有交付商铺，缺乏依据。5.一审法院违反了处分原则。双方已经在相关函件中达成一致解除合同，不需要法院再以判项的方式确定，并且宝岛眼镜公司也没有请求法院判决解除租赁合同，一审法院第一项判项超出了宝岛眼镜公司的诉请。被上诉人宝岛眼镜公司辩称，一审判决正确，认定事实和适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告银庄置地公司未作答辩。原审原告宝岛眼镜公司向一审法院起诉请求：1.要求原审被告退还给宝岛眼镜公司租赁保证金48720元；2.原审被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月15日，宝岛眼镜公司（乙方、承租方）与银庄置地高新区分公司（甲方、出租方）签订《苏州红唐商铺租赁合同》一份，该合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于苏州市高新区商铺，该商铺套内建筑面积暂定为97.44平方米。租赁期限自装修期届满之次日起36个月，甲方同意给予乙方自该商铺交付日起30日的装修期。甲方暂定2017年5月1日开业，甲方保留经提前1个月以书面方式通知乙方调整开业时间的权利。第一个租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准为人民币250元/平方米/月，即月固定租金为人民币24360元……。月提成租金=月销售额*提成租金比例，月固定租金与月提成租金两者取高者为标准支付月租金。乙方应于签订本合同之日起5日内，向甲方支付租赁保证金48720元。租赁关系终止时，在乙方所交还的该商铺及其装修、设备和设施已按照合同第13.2款之规定经甲方验收合格且为可租赁状态的前提下，甲方应在双方签署书面交还确认书后30个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方，如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以租赁保证金抵扣乙方应付款项或违约金，作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无须归还乙方。乙方应于签订本合同之日起5日内向甲方支付管理费押金10718.4元，甲方须在本合同终止（不论基于何种原因）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内，向乙方一次性无息退还该管理费押金。甲方暂定于2017年4月1日将该商铺交付乙方，具体以甲方向乙方发出的交付通知书载明的期限为准。在办理对该商铺的交接手续之前，乙方应付清根据本合同规定于该商铺交付时或之前应支付的租赁保证金、质量保证金、各类押金、装修期管理费等所有款项，否则甲方无义务将该商铺交付给乙方，且无义务与乙方办理商铺交接手续，由此产生的所有责任和后果由乙方承担。出现本合同约定情形，而乙方行使解除本合同之权利的，甲方应按合同约定退还乙方已支付保证金和押金，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。合同签订后，宝岛眼镜公司向银庄置地高新区分公司支付了管理费押金10718.4元、租赁保证金48720元。2017年4月19日，银庄置地高新区分公司向宝岛眼镜公司发出《开业时间调整通知书》，该通知书内容为：“双方于2016年8月15日签订的《苏州红唐商铺租赁合同》及其补充协议中预定该商场的暂定开业时间为2017年5月1日，因苏州市政地铁施工原因，同时为打造更加舒适、舒心的综合性红唐购物商业中心，我方拟对商场部分区域进行工程改造，提升该商场的装修品质，进一步提高该商场商业气氛、提升商业形象，以配合贵方在该商场中相关计划。依据合同约定，现书面通知贵方，该商场开业时间予以调整，具体开业时间我方将另行书面通知贵方，因此给贵方带来不便，敬请谅解”。因银庄置地高新区分公司未交付商铺，宝岛眼镜公司分别于2018年12月5日、2019年2月13日、2019年4月10日向银庄置地高新区分公司发出《撤柜解约函》、《解除租赁合同通知函》、《律师函》，要求解除双方之间的租赁合同。后银庄置地高新区分公司于2019年5月15日返还了宝岛眼镜公司管理费押金10718.4元并于2019年5月21日向宝岛眼镜公司发出通知，同意解除与宝岛眼镜公司之间的租赁合同。因银庄置地高新区分公司未将租赁保证金48720元返还宝岛眼镜公司，宝岛眼镜公司于2019年6月12日提起本案诉讼。以上事实，由租赁合同、收据、《撤柜解约函》、《解除租赁合同通知函》、《律师函》及一审庭审笔录予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宝岛眼镜公司与银庄置地高新区分公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按约履行。本案中双方并未约定解除合同的条件。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。银庄置地高新区分公司辩称其于2017年初知晓苏州地铁3号线将要施工会影响项目交付和勘验，并告知开业及交付时间予以调整，具体开业时间另行书面通知宝岛眼镜公司，而宝岛眼镜公司单方提出解除合同不符合法律规定的条件，一审法院认为，地铁施工与商铺开业之间没有必然联系，系银庄置地高新区分公司为自身利益选择商铺延期开业，银庄置地高新区分公司不能以此为由行使抗辩权。现银庄置地高新区分公司延期交付商铺，经宝岛眼镜公司催告后在合理期限内仍然没有履行，已超过了合同约定的三年租赁期间，已无履行合同之必要，宝岛眼镜公司可以要求解除合同，现银庄置地高新区分公司同意解除合同，一审法院认为双方之间的租赁合同应于银庄置地高新区分公司收到《解除租赁合同通知函》即2019年2月19日解除。合同解除后，银庄置地高新区分公司应当按合同约定将租赁保证金48720元返还宝岛眼镜公司。同时，银庄置地公司作为银庄置地高新区分公司的总公司应当对银庄置地高新区分公司的债务承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零八条、第二百一十三条之规定，一审法院判决：一、苏州宝岛眼镜有限公司与苏州银庄置地有限公司高新区分公司签订的《苏州红唐商铺租赁合同》于2019年2月19日解除。二、苏州银庄置地有限公司高新区分公司于判决生效之日起十日内返还苏州宝岛眼镜有限公司租赁保证金48720元。三、苏州银庄置地有限公司对苏州银庄置地有限公司高新区分公司上述第二项债务中不能清偿的部分承担补充清偿责任。案件受理费1018元，减半收取509元，由苏州银庄置地有限公司高新区分公司、苏州银庄置地有限公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2016年8月15日宝岛眼镜公司与银庄置地高新区分公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。商铺租赁合同约定，案涉商场暂定2017年5月1日开业，银庄置地高新区分公司保留提前一个月以书面形式通知宝岛眼镜公司调整开业时间的权利。2017年4月19日银庄置地高新区分公司向宝岛眼镜公司发出《开业时间调整通知书》，称因苏州市政地铁施工原因，案涉商场开业时间予以调整，具体开业时间将另行书面通知，但之后案涉商场迟迟未能开业，银庄置地高新区分公司未向宝岛眼镜公司交付租赁商铺。本院认为，银庄置地高新区分公司为自身利益延期开业，且明显超出合理的期限，其行为已构成违约，导致宝岛眼镜公司的合同目的不能实现，故宝岛眼镜公司有权要求解除合同。一审法院认定双方之间的租赁合同于银庄置地高新区分公司收到宝岛眼镜公司《解除租赁合同通知函》之日即2019年2月19日解除，并无不当。合同解除后，银庄置地高新区分公司应当将收取的租赁保证金48720元返还给宝岛眼镜公司。银庄置地公司作为银庄置地高新区分公司的总公司应当对银庄置地高新区分公司的债务承担补充清偿责任。综上，银庄置地高新区分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1018元，由上诉人苏州银庄置地有限公司高新区分公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十二月三十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。