文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初9812号原告：罗道兰，女，汉族，1962年9月17日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：彭韶威，重庆雄明律师事务所律师，一般代理。被告：重庆锐升置业有限公司，住所地重庆市江津区双福镇双福新区A4-03-1/01号地块第一宗地，统一社会信用代码91500116084656495T。法定代表人：李伟，执行董事。委托诉讼代理人：周春梅，重庆兴众律师事务所律师，特别授权。原告罗道兰与被告重庆锐升置业有限公司（下称锐升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗道兰及其委托诉讼代理人彭韶威，被告锐升公司特别授权的委托诉讼代理人周春梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告罗道兰向本院提出诉讼请求：1.依法支持原告解除与被告签订的“锐升凤凰城”商业用房租赁合同;2.判令被告返还原告交付的房屋首季度租金21444元;3.判令被告返还原告交付的租赁合同保证金20000元;4.判令被告按照合同约定以月租金7148元的3倍即21444元的违约金支付给原告;5.判令本案的诉讼费、律师费等费用由被告承担。事实理由：原告于2018年6月20日与被告签订了《锐升凤凰城商业用房租赁合同》。该合同中第三条约定房屋交付日期、交付标准和租赁期限第1款本商铺预计2018年6月30日至2018年7月31日交付给原告使用。第3款原被告约定，房屋租赁期限为5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，实际起租日期以被告实际交房日期为准，同时装修免租期自动顺延，原告接收房屋后视为对租赁房屋及附属设施设备已进行验收，且已达到使用条件。装修期间:原告应于2018年6月30日至2018年7月31日接收租赁标的物，逾期未接受租赁标的物的，则2018年7月31日即为被告交付租赁标的物之日，并同时起算装修免租期。即自2018年8月1日起至2018年10月31日止为装修免租期间，仅免交房屋租金和设施设备租赁费两项。在承租期内，若原告未与被告协商一致而单方提出提前终止合同或因原告严重违约导致被告单方解除合同，则原告应向被告支付原告装修免租期间即2018年8月1日起至2018年10月31日止的房屋租金，且不免除原告应按照本合同约定应承担的其它违约责任。现原告在与被告签订《锐升凤凰城商业用房租赁合同》的当天向被告缴纳了20000元的商铺租赁合同保证金及21444元的商铺首季度租金。完成了原告应该履行的全部义务。但是被告未按照《锐升凤凰城商业用房租赁合同》约定的交房时间交房，属于逾期交房，并且逾期长达将近7个月之久，已构成违约。并违反合同法的基本原则:权利义务对等原则、合同正义原则以及诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》的第94条第3、4项的规定原告依法享有解除合同的权利，被告应承担返还租金及合同保证金的义务并依法承担违约责任及赔偿损失的责任。综上，望贵院在查清事实的基础上判如所请。被告锐升公司辩称：被告按合同约定在规定的时间内交房，不存在逾期交房的行为。租赁合同中第二页第三条第一款有约定，商铺的交房时间为预计2018年6月30日—2018年7月31日交房，并非约定交房时间在2018年6月30日-2018年7月31日，且第三条的第三款约定租赁期限为2018年8月1日—2023年7月31日，实际起租日期为被告交房时间为准。从以上两条款的约定可以看出原被告签订的租赁合同中约定的交房时间为预计，实际起租日期为被告交房时间为准。被告于2019年2月18日通知原告交房并在接房通知中明确告知原告需于2019年2月28日前往公司办理交房手续，若逾期未办理，则默认租赁合同起租时间为2019年3月1日，原告在接到我公司发送的通知后，并未及时前往公司办理有关手续，也从未提出过书面异议，因此原被告的租赁合同从2019年3月1日已实际开始履行，租期已从2019年3月1日起算。因此被告不存在逾期交房行为，请求法院驳回原告诉求。鉴于原告在2019年3月1日接房后只支付了第一季度的租金，剩余几季度的租金尚未支付，存在逾期支付租金的行为已构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。经审理认定如下事实：2018年6月20日，原、被告签订《“锐升凤凰城”商业用房租赁合同》，载明：出租方(以下简称“甲方”):重庆锐升置业有限公司承租方(以下简称“乙方”):罗道兰一、出租商业用房情况甲方出租给乙方的商业用房的主要情况如下：餐饮坐落:重庆市江津区双福街道南北大道北段483号锐升凤凰城XXX号铺，XXX号铺建筑面积:XXX平方米。三、交付日期、交付标准和租赁期限1.本商铺预计2018年6月30日至2018年7月31日交付给乙方使用。2.本商铺为清水物业交给乙方使用。3.甲乙双方约定，房屋租赁期限为5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，实际起租日期以甲方实际交房日期为准，同时装修免租期自动顺延，乙方接收房屋后视为对租赁房屋及附属设施设备已进行验收，且已达到使用条件。装修期间:乙方应于2018年6月30日至2018年7月31日接收租赁标的物，逾期未接收租赁标的物的，则2018年7月31日即为甲方交付租赁标的物之日，并同时起算装修免租期。即自2018年8月1日起至2018年10月31日止为装修免租期间，仅免交房屋租金和设施设备租赁费两项。在承租期内，若乙方未与甲方协商一致而单方提出提前终止合同或因乙方严重违约导致甲方单方解除合同，则乙方应向甲方支付乙方装修免租期间即2018年8月1日起至2018年10月31日止的房屋租金，且不免除乙方应按照本合同约定应承担的其它违约责任。四、房屋租金、支付方式和限期1.房屋租金计付日自免租期(装修期)届满后的次日起计算，即自2018年11月1日起。2.甲、乙双方约定，该房屋租金以建筑面积，即179.16平方米为计租面积，起租租金为每月39.9元/m2。3.乙方房屋租金递增为:每年递增5%。4、乙方按季度向甲方支付房屋租金，实行先交租金后使用原则，每一季度末15日前向甲方缴纳下一季度的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应交租金总额的万分之五向甲方支付逾期付款违约金，如逾期超过30日的，则甲方有权解除本合同，并按本合同第十条第3款的约定追究乙方的相应责任。五、保证金和其他费用1.甲、乙双方约定，签订本合同之时，乙方应向甲方支付租赁该房屋履约保证金人民币20000.00元。甲方收取履约保证金后应向乙方开具收款收据。租赁关系终止时，在乙方无任何违约、或无针对甲方负有债务的前提下，甲方书面验收乙方退房并收到乙方退房钥匙后双方办理完清手续后甲方将收取的保证金在3日内无息退还乙方。本合同解除或终止，若乙方以甲方名义或乙方自己名义与第三者(包括但不仅限于为乙方提供装修工程或工作的第三者)仍有未了纠纷或债务，牵涉或影响甲方利益的，乙方应及时与甲方协商善后处理办法，同时视为乙方违约，甲方将不退还乙方履约保证金;若因上述情况给甲方造成损失的，甲方享有对乙方追偿的权利，由此所产生诉讼费、律师费、交通费等一切费用均由乙方承担。九、变更、解除与终止本合同的条件1.在承租期内，一方接到另一方要求变更、解除或终止本合同的请求后，应在15日内作出答复，逾期不答复的，即视为默认，租赁合同自答复期届满之日起变更、解除或终止。3.甲、乙双方同意，乙方如有以下情形的，甲方可解除租赁合同，并要求乙方支付月租金(含设施设备租赁费用)的3倍作为违约金，同时甲方不退还乙方履行保证金:(1)乙方未能按甲方通知指定的期限接收租赁房屋及其附属设施设备的、未能按照本合同约定的承租条件及其他约定使用租赁房屋及其附属设施设备的。(2)乙方未征得甲方同意改变房屋用途的。(3)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。(4)乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。(5)乙方未经甲方书面同意，擅自将该房屋以任何形式或方式进行担保、质押、抵押、将房屋使用权与他人联营、合伙或赠与他人的。（6)乙方逾期不支付租金累计超过30日的。十、违约责任1.下述任一事件的发生均构成一方违约，违约方应向守约方承担违约责任:(1)乙方在承租期内，甲方连续7日不能提供或保障乙方所承租的场地进行使用的基本条件(水、电)致使乙方不能连续使用(但供水、供电部门、第三方原因造成水电中断以及不可抗力因素除外)，甲方应赔偿相应损失。(2)因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。(3)租赁期间，非本合同规定或法定的情况下，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应当赔偿由此给乙方带来的所有损失(包括租赁房屋的装修费用、投入的广告宣传费用及其他费用)。(4)乙方违约欠费，应向甲方支付所欠缴纳金额每日万分之五计算的违约金并向甲方赔偿因违约所发生的一切损失。此外，若乙方欠缴任何费用或违约超过十五天，并经甲方合理催告仍未纠正，甲方可以采取停止一切服务(包括但不限于终止承租场地之水、电等的供应)的措施，甲方也可以解除本合同并要求乙方承担本合同第十条第3款的违约金。甲方由此遭受的损失和发生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用)有权向乙方追偿，甲方根据本合同采取的违约救济措施期间导致乙方发生的损失由乙方自行承担。(5)若任何第三者伤亡或其他原因与乙方有任何未了纠纷，乙方应直接对其承担全部责任，如遇第三者直接向甲方进行追索(包括提起仲裁、诉讼)，致使甲方承担责任或连带责任，乙方应向甲方赔偿一切损失及一切与此有关的费用(包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用)，在此情况下，乙方可按以下方式办理:①乙方自行出面解决并承担责任，若乙方需要甲方协助处理的，甲方应予以配合，但甲方由此发生的一切费用由乙方承担。②乙方委托甲方全权处理的，对甲方的处理结果，乙方应无条件同意并承担责任，且负责承担甲方因处理所发生的所有费用(包括但不仅现于差旅费、诉讼费、律师费等)。③若因乙方推诿、拖延等致使甲方不得不对第三者直接承担责任而发生费用或引起甲方损失的，则甲方给付第三者的一切费用和甲方由此而付出的其他费用和损失均由乙方一并承担。(6)乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。乙方如在7天内未能恢复原状的，甲方有权解除合同，并自行恢复原状，由此所产生的恢复原状的费用由乙方承担，且不退还乙方履约保证金。(7)租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付当月租金的3倍(含设施设备租赁费用)作为赔偿，且甲方不退还乙方履约保证金。2.甲、乙双方任何一方若有违约行为(包括前述合同中已列举和未列举的)，如前述合同中对违约方应承担的违约金额未做约定的，违约金以月租金(含设施设备租赁费用)的3倍计算。违约金不足以弥补对另一方造成损失的，还应赔偿其相应损失等内容。同日，被告出具《收据》二张，分别收取原告保证金20000元和首季度房屋租金21444元。2019年2月18日，被告向原告发出《锐升凤凰城接房通知书》，载明：“尊敬罗道兰女士：您所租赁的锐升凤凰城项目XXX号，XXX号商铺，该铺已达到物业交付条件。为此我们发出书面接房通知书，诚邀您前来办理商铺交接手续，请您携带租赁合同、相关票据及相关证件（均为原件），请于2019年2月28日前，至双福锐升凤凰城销售中心招商办理。如果您因其他事宜无法亲自前来，可委托他人代办，受托人除应带齐相关资料外，还应带上全部购买人亲自书写的委托书、身份证复印件及受托人身份证原件等。若未至我处办理，则我方默认租赁合同起日为2019年3月1日”。原告收到该通知书后未实际接收租赁房屋。2019年7月26日，重庆雄明律师事务所律师向被告发出《律师函》，载明：“重庆锐升置业有限公司：重庆雄明律师事务所依法接受罗道兰女士的委托，指派本所彭韶威律师就我所委托人罗道兰女士与贵司签订的《锐升凤凰城商业用房租赁合同》而产生的租赁合同纠纷事宜进行交涉与沟通，并为此作出本律师意见。经查：一、本所委托人罗道兰于2018年6月20日与贵公司签订了《锐升凤凰城商业用房租赁合同》。《锐升凤凰城商业用房租赁合同》中第三条交付日期、交付标准和租赁期限:第1款本商铺预计2018年6月30日至2018年7月31旦交付给乙方使用。第3款甲乙双方约定，房屋租赁期限为5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，实际起租日期以甲方实际交房日期为准，同时装修免租期自动顺延，乙方接收房屋后视为对租赁房屋及附属设施设备进行验收，且已达到使用条件。装修期间:乙方应于2018年6月30日至2018年7月31且接收租赁标的物逾期未接受租赁标的物的，则2018年7月31日即为甲方交付和赁标的物之日，并同时起算装修免租期。即自2018年8月1日起至2018年10月31日止为装修免租期间，仅免交房屋租金和设施设备租赁费两项。在承租期内，若乙方未与甲方协商一致而单方提出提前终止合同或因乙方严重违约导致甲方单方解除合同，则乙方应向甲方支付乙方装修免租期间即2018年8月1日起至2018年10月31日止的房屋租金，且不免除乙方应按照本合同约定应承担的其它违约责任。《锐升凤凰城商业用房租赁合同》第五条:1.甲乙双方约定，签订本合同时，乙方应向甲方支付租赁该房屋履约保证金人民币20000。二、根据贵公司出具的收据，我所委托人罗道兰女士在与贵公司签订《锐升凤凰城商业用房租赁合同》的当天向贵公司缴纳了20000元的商铺租赁合同保证金及21444元的商铺首季度租金。完成了承租人应该履行的全部义务。二、根据前述认定的事实，我们提出如下法律意见：贵公司未按照《锐升凤凰城商业用房租赁合同》约定的交房时间交房，属于逾期交房，并且逾期长达将近7个月之久，已构成违约并违反合同法的基本原则:权利义务对等原则、合同正义原则以及诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》的第94条第3、4项的规定我所委托人罗道兰女士依法享有解除合同的权利，贵公司应承担返还租金及合同保证金的义务，并依法承担违约责任及赔偿损失的责任。鉴于此，我们提出如下要求：1、贵公司务必在接到本律师函3日内与我所委托人罗道兰女士或本律师协商解除合同并返还房屋首季度租金21444元及租赁合同保证金20000元，承担罗道兰女士可得利益的损失。否则我们将采取法律措施来追究贵公司的法律责任，以维护委托人的合法权益。2、若贵公司坚决固执己见，本律师将代理委托人起诉至法院，通过法律手段来追究贵公司的法律责任。届时，委托人将不再保留与贵公司友好协商的余地，我们不但要追究贵公司的违约责任还要主张律师费、诉讼费等费用，望慎重考虑”。被告收到该律师函后电话与原告沟通，原告认可进行了电话沟通。经本院释明后，原告坚持以法定理由主张解除《“锐升凤凰城”商业用房租赁合同》，但未提供催告对方的证据。上述事实，有《“锐升凤凰城”商业用房租赁合同》、《锐升凤凰城接房通知书》、《律师函》、《收据》及当事人的陈述等经庭审在卷可证，应予采信。本院认为，原、被告之间签订的《“锐升凤凰城”商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务，否则承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原告以被告迟延交房为由请求解除合同，属于当事人一方迟延履行主要债务的情形，但原告未提供催告对方的证据，故原告坚持以法定理由解除合同的诉讼请求不符合合同法上述规定。原告的《律师函》并未提出解除合同，不符合租赁合同中“在承租期内，一方接到另一方要求变更、解除或终止本合同的请求后，应在15日内作出答复，逾期不答复的，即视为默认，租赁合同自答复期届满之日起变更、解除或终止”的约定，同时，被告收到该律师函后电话与原告沟通，原告认可进行了电话沟通。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告罗道兰的诉讼请求。案件受理费1374元，减半收取687元，由原告罗道兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  漆恒邦二〇一九年十二月五日书记员  蔡媛媛