北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初9345号原告（反诉被告）：花雷，男，1967年2月8日出生，汉族，北京市花家怡园餐饮有限公司董事长，住北京市东城区。委托诉讼代理人:郜金明，北京市中盾律师事务所律师。被告（反诉原告）：王海波，男，1983年7月14日出生，汉族，北京食时美美餐饮管理公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：段爱东，北京市蓝筹律师事务所律师。委托诉讼代理人：武杰，北京市蓝筹律师事务所律师。原告花雷与被告王海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花雷向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年9月23日签订的《房屋租赁协议》；2、被告退还原告房屋押金20万元和已支付的房屋租金1365000元；3、被告向原告支付违约金273000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月23日，原告为经营需要与被告签订了《房屋租赁协议》，约定被告拥有经营管理权、位于北京市东城区×××号商铺出租给原告作为餐饮场所使用，租期为2017年9月24日起至2021年11月1日止。协议签订后，原告依约于2017年9月25日向被告支付200000元押金和1365000元房屋租金。在对商铺进行装修之际，原告突然收到商铺实际所有权人发送的律师函，要求原告配合办理腾退房屋。经原告核实得知，涉案商铺中的3号院属于杨菊女士出租给高雷雷使用，租期为2015年7月23日起至2021年7月22日止，且房屋产权人与高雷雷的租赁合同明确约定不得擅自转租给第三方。无奈，原告停止了装修工程，商铺也被产权方收回。综上，原告基于对被告的信任与其签订租赁协议，并进行装修工程，不料被告隐瞒事实真相，导致原告不能使用租赁房屋，被告的行为严重违反了双方协议的约定，构成根本违约。故此原告起诉，望依法支持原告的诉讼请求。王海波辩称，被告不同意原告的诉讼请求。原、被告双方已经于2018年3月19日达成一致，被告返还了原告60万元，双方的租赁协议已于同日解除。根据双方协商结果，李明已经向原告返还相应款项，被告不需要再向原告返还任何钱款。且原告已经在3号、5号房屋内正常经营了，合同解除没有给原告造成影响。原告在与被告达成租赁合同后，私下拿着原、被告之间的租赁合同找到房主沟通，从房主处租赁该房屋，原告的行为构成违约。原告还指示曾经在本案中作为原告代理人的律师向原告经营的公司发出律师函，实际是自说自话的行为。另外，2018年1月22日，高雷雷解除了与前租户的租赁协议，但此时原、被告仍存在租赁合同关系，原告仍在占用租赁房屋。2018年1月26日，原告与房主直接签订了租赁合同，跳过了被告，该行为违反了合同约定，原告应向被告支付违约金，被告不同意支付原告违约金，若法院判决支付违约金，被告认为违约金过高，原告没有任何损失。2018年3月19日，原、被告解除合同，被告已经退还了原告租金。2018年4月、8月底、9月份时被告与原告的资金来往是由于原告受让3号、5号房屋。王海波向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告自2017年11月1日至2018年3月19日的租金1048259．66元；2、反诉被告支付反诉原告违约金273000元；3、反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2018年3月19日，原、被告达成一致，被告通过李明支付给了原告60万，但原告未向被告支付占用房屋期间的租金。原告直到2018年3月19日才将承租的房屋交付给被告，原告的行为构成违约。花雷辩称，原告不同意被告的反诉请求。根据双方签订的合同约定，被告不得将租赁房屋进行转租。通过原告提供的证据可见，房屋的产权人与第一承租人之间也明确约定房屋不得转租。不管是房东把房屋出租给高雷雷，还是高雷雷把房屋转租给李明，还是李明把房屋转租给被告，他们之间的合同均约定了租赁房屋不得转租，但被告违反了合同约定。被告收取租金的基础是有转租权，但被告没有转租权就收取租金是存在一定的故意。且房东已经和被告解除了租赁协议，也充分说明了被告没有将房屋进行转租的权利。综上，被告收取租金的权利是被告有转租权，否则被告无权收取租金。被告要求原告解除合同，就是因为被告没有转租权，且房东已经与被告解除了租赁协议。原、被告之间解除了房屋租赁合同就是基于被告没有转租权，故原告不同意支付被告违约金，被告要求原告支付违约金没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年9月23日，王海波（出租方、甲方）与花雷（承租方、乙方）的签订《房屋租赁协议》。该协议约定“甲方将其拥有经营管理权的商铺（位于北京市东城区×××号，以下简称3号房屋、5号房屋），面积约285平方米的铺面出租给乙方作为餐饮经营场所；租期自2017年11月1日至2021年11月1日止，第一年租金为273万元，不含发票，第二年租金为280万元，不含发票，第三年租金为294万元，不含发票，第四年租金为294万元，不含发票；押金20万元，作为履约保证金，需于签约时一次性付清，合同到期终止或提前解除后，且乙方无违约行为，甲方无息退还乙方押金；租金付款方式为半年付；装修期37天，计租日为2017年11月1日；租赁期间，不允许乙方将房屋转租、转借给第三方使用，但允许乙方的经营权可以部分进行招商或合作经营；合同有效期内，除不可抗力因素以及双方协商一致情况外，若乙方因自身原因解除合同，乙方应按照本合同年租金的20%向甲方支付违约金，但甲方应将乙方所缴纳的押金及剩余房租予以退还；甲方应在2017年9月24日前，将符合合同约定的房屋在可正常使用的情况下交付乙方；租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决，若因甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，或者政府相关部门原因导致乙方无法使用该执照经营的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方，此外，甲方应按照本合同租金的20%向乙方支付违约金……”花雷于签订协议当天向王海波交付了20万元押金。2017年9月25日，花雷向王海波交付了租金136．5万元。王海波亦依约向花雷交付了房屋，花雷对房屋进行装修。2017年11月21日，3号房屋的产权人杨菊、杨崑钰对花雷使用租赁房屋的合理性提出异议，不准许继续对房屋进行装修。花雷因此得知，王海波是将从他人处租赁的房屋又转租给其，但杨菊、杨崑钰是禁止将房屋转租的。因此，花雷与王海波就租赁合同的履行产生争议。2018年2月，花雷在得知杨菊、杨崑钰解除了各自就3号房屋与承租人订立的租赁合同后，其与杨菊、杨崑钰分别签订了《房屋租赁协议》。花雷与杨崑钰签订的《房屋租赁协议》约定，杨崑钰将北京市东城区×××3号西房左边与院内相连的南房及自建二层房屋出租给花雷，租期自2018年3月1日至2028年3月1日，于2018年2月1日前交付房屋；花雷与杨菊签订的《房屋租赁协议》约定，杨菊将北京市东城区×××3号西房右边与院内相连的北房及自建二层房屋出租给花雷，租期自2018年4月1日至2028年4月1日，于2018年2月10日前交付房屋。2018年4月，在花雷向王海波支付180万元转让费的情况下，王海波协助花雷与案外人孙一鸣签订了《北京市房屋租赁合同》，约定孙一鸣将位于北京市东城区×××5号，建筑面积12．5平方米的房屋出租给花雷，租期自2018年7月1日至2028年7月1日，于2018年4月16日前交付房屋。诉讼中，就租赁房屋的使用情况，花雷与王海波各执一词。花雷称，2018年2月9日前花雷占有3号房屋，但停止了装修，之后王海波强行占用了该房屋，2018年9月10日，花雷被迫向王海波支付60万元后才得以继续使用该房屋；2018年2月至2018年4月15日，5号房屋被王海波占用，花雷在2018年4月20日后继续使用该房屋。王海波则称，2018年3月19日，花雷才将租赁房屋交给王海波，此前房屋一直由花雷占用；花雷向王海波支付的60万元是房屋装修损失。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，花雷与王海波订立租赁合同后依约支付了押金及半年租金。因王海波是将其承租的房屋转租与花雷，但是3号房屋的产权人禁止将房屋进行转租，并在花雷使用租赁房屋期间提出异议，使得花雷不能正常使用租赁房屋进行经营，致花雷与王海波订立租赁合同目的不能实现，王海波对此负有责任。因租赁合同不能正常履行，花雷要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除，王海波理应将收取的押金退还花雷。关于已支付的房租，虽然合同未能全部履行，但在3号房屋的产权人提出异议前，花雷在正常使用租赁房屋，花雷应向王海波支付此间租金159250元，扣除此间租金后剩余的房租王海波应当返还花雷。花雷要求王海波支付违约金，王海波认为违约金数额过高，本院依法确定王海波支付花雷违约金20万元。就王海波的反诉请求，首先，花雷已依约支付了2017年11月1日至2018年4月30日的租金，其次，合同解除后王海波还要返还花雷租金1205750元，再次，王海波对合同解除负有责任，花雷不存在违约行为，故王海波的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除王海波与花雷于二〇一七年九月二十三日签订的《房屋租赁协议》；二、王海波于本判决生效后十日内返还花雷押金二十万元；三、王海波于本判决生效后十日内返还花雷租金一百二十万五千七百五十元；四、王海波于本判决生效后十日内支付花雷违约金二十万元；五、驳回花雷的其他诉讼请求；六、驳回王海波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21342元，由花雷负担1433元，王海波负担19909元（花雷已交纳，王海波于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费8346元，由王海波负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩晓东人民陪审员  玄 勇人民陪审员  朱 宁二〇一九年十二月十七日法官 助理  王建文书 记 员  王倩玉