青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初3727号   原告：李生汉，公民身份号码：×××，男，汉族，1965年5月26日出生，住青海省西宁市。   委托诉讼代理人：杨建鹤，青海豪剑律师事务所律师。   被告：岳启宏，公民身份号码：×××，男，汉族，1975年11月23日出生，住西宁市。   被告：王英，公民身份号码：×××，女，1980年7月20日出生，住西宁市。   原告李生汉与被告岳启宏、王英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李生汉及其委托诉讼代理人杨建鹤，被告岳启宏到庭参加了诉讼，被告王英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告李生汉向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告岳启宏签订的《购房协议》；二、由二被告共同退还原告的购房款385000元，并承担房款的百分之十的违约金38500元；三、本案诉讼费由原告承担。   事实与理由：2018年9月20日，原告与被告岳启宏签订了购买西宁市城中区南京路40号4号楼2单元261室房屋的《购房协议》，约定房屋价格为440000元，原告将房款385000元交于被告，余款55000元待过户时交清，但被告不讲信用，又将此房卖与他人。后被告给原告出具了欠原告385000元的欠条，但被告对于上述欠款躲避不还。《购房协议》第5条约定：一方违约，给对方房屋总价百分之十的违约金并全部退款。因此原告诉求除由被告退还全部房款外，还需被告支付房款百分之十的违约金，即38500元。被告岳启宏与王英系夫妻关系，王英称两人已离婚，不承担退款责任，但二被告离婚是在收取原告房款之后，因此二被告应共同承担还款责任，特提起诉讼。   被告岳启宏辩称：我与原告签订房屋买卖合同，原告交付了385000元房款，但我未向原告交付房屋。被告王英知道我与原告签订了房屋买卖合同，但王英不知道出售价格，具体卖房事宜王英并不清楚。   被告王英未向本院提交答辩状。   原告李生汉向本院提交如下证据：   证据一、2018年9月20日，原、被告签订的《购房协议》，证明原、被告签订房屋买卖协议，约定房屋总价共计440000元；证据二、收条5张及银行转账凭证6张，证明原告向被告通过转账以及给付现金方式共支付购房款385000元；证据三、欠条，证明被告未向原告交付房屋，双方约定被告退还购房款380000元，由被告向原告出具欠条。   被告岳启宏质证认为：对证据一、二、三认可。   本院认为，原告提交的证据一、二、三能够证实原告的证明方向，本院予以采信。   被告岳启宏向本院提交证据离婚证，证明其与王英于2019年9月29日离婚，本案与王英无关。   原告李生汉质证认为：对证据离婚证的真实性无异议，证明方向不认可，被告收钱时夫妻关系仍然存续。   本院认为，对证据离婚证的真实性予以认定。   经审理查明，2018年9月20日，李生汉与岳启宏签订《购房协议》一份，约定被告岳启宏将位于西宁市××区房屋出售给李生汉，房屋价格为440000元，李生汉首先支付房款385000元，余款55000元待过户时交清，如一方违约，给对方房屋总价百分之十的违约金并全部退款。合同签订后，原告李生汉向被告岳启宏支付购房款385000元，但被告岳启宏并未将西宁市城中区南京路40号4号楼2单元261室房屋出售给李生汉，而是出售给了他人。2019年9月29日，被告岳启宏向原告出具欠条一份，内容为：本人岳启宏欠李生汉购房款385000元。   另查明，被告岳启宏与被告王英原系夫妻关系，2019年9月29日，双方在民政部门办理了离婚手续。   本院认为，原、被告签订的《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行。在该合同履行过程中，原告按合同约定向被告岳启宏支付了大部分购房款，但被告岳启宏并未按合同约定给原告办理房屋过户手续，而是将房屋出售给了他人，因被告岳启宏的违约行为，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，根据上述事实及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告有权解除双方签订的合同，故对原告要求解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，被告岳启宏应退还原告交付的购房款，故对原告要求被告岳启宏退还购房款385000元的诉讼请求，本院予以支持。被告岳启宏与原告签订《购房协议》并收取购房款时，被告王英与被告岳启宏尚未离婚，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，被告王英未提交证据证明上述应返还的购房款系原告与被告岳启宏明确约定为被告岳启宏的个人债务，故上述应退还的购房款系被告王英与被告岳启宏的夫妻共同债务，应由被告岳启宏与被告王英共同偿还，故原告主张由被告王英承担退还购房款385000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿38500元违约金的诉讼请求，因被告未按合同约定履行义务，其应承担违约责任。庭审中，经本院释明，被告认为违约金约定过高，综合合同履行情况、预期利益等因素，从公平、诚实信用原则考虑，被告应向原告支付的违约金按一年期同期贷款利率计算的利息为准，应支付的违约金为16747元（385000元×4.35%）。被告王英经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告岳启宏、王英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李生汉退还购房款385000元。   二、被告岳启宏、王英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李生汉给付违约金16747元。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7652元，减半收取3826元，由原告李生汉负担197元，被告岳启宏、王英负担3629元（此款原告已预交，由二被告随上述款项一并给付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 马国福     二〇一九年十二月二十四日   书记员 刘亚丽   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行   主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》   第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。