上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0118执异274号案外人：谢节平，男，1973年12月26日生，汉族，户籍地江西省南昌市进贤县李渡镇鲤湖居委会益康南大道北一路XXX号。委托诉讼代理人：文振华，男。申请执行人：上海青浦明诚小额贷款股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：於德明，董事长。委托诉讼代理人：夏雅平，男。委托诉讼代理人：胡丽晖，上海申泽律师事务所律师。被执行人：江西康寿实业有限公司，住所地江西省南昌市。法定代表人：朱世桢，总经理。被执行人：朱国光，男，1965年11月28日生，汉族，户籍地江西省南昌市。被执行人：上海光裕工贸发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱国光，总经理。被执行人：上海康寿医疗器械有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱国光，总经理。上述被执行人的共同委托诉讼代理人：朱彦军，男。被执行人：朱彦军，男，1984年9月14日生，汉族，户籍地上海市长宁区。被执行人：山东康寿医疗器械有限公司，住所地山东省。法定代表人：朱彦军，总经理。本院在执行申请执行人上海青浦明诚小额贷款股份有限公司与被执行人江西康寿实业有限公司(下简称江西康寿)、朱国光、朱彦军、上海光裕工贸发展有限公司、上海康寿医疗器械有限公司、山东康寿医疗器械有限公司小额借款合同纠纷一案中，案外人谢节平对执行中需处置位于江西省南昌市进贤县李渡镇锦胜大道的房产所有权提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人谢节平称，案外人对(2019)沪0118执恢798号执行裁定有异议。2012年6月21日，案外人与江西康寿、朱国光签订购房协议书，案外人以人民币1,241,856元的价格取得江西康寿位于南昌市进贤县李渡县锦胜大道所建造的商住楼店铺2间和套房二、三层即一、二、三层楼房；购房款分批按建房进度支某，已于2013年10月付清，尚余10万元待办出产证分户证再支某，同时也正式取得涉案房屋。之后由于江西康寿与朱国光的违约，没有为案外人办理产权分户证，案外人多次催促仍拖而不办，致案外人居住至今仍无产权证。2013年起，案外人出租楼下店面至2021年12月21日，办理了涉案房屋的水、电开户手续并缴纳水电费。江西康寿和朱国光向案外人隐某于2014年办理了进贤县李渡镇锦胜大道字第XXXXXXXX号房产权证总证及抵押的事实，造成案外人权益无保，案外人无过错责任。2018年2月18日，案外人与江西康寿、朱国光就双方的买卖行为协议履行进行重新确认，对办理产权分户证至案外人名下进行了归责。因案外人长某在外做生意，于2019年10月26日得知涉案房屋被公告拍卖，即诉求维权。由于案外人的购房行为先于江西康寿的债权抵押、案外人与江西康寿和朱国光的房屋买卖行为真实有效、涉案房屋在抵押行为之前就已付清全部购房款并实际取得房屋入住及受益、江西康寿和朱国光未履行办理房屋产权分户证存在重大过错；基于上述理由，案外人购买房屋的行为合法有效。故要求中止执行拍卖、变卖江西康寿名下位于南昌市进贤县李渡镇锦胜大道(进房字第XXXXXXXX号)房产，并依法解除查封的执行措施。本院查明，本院于2017年2月18日作出(2017)沪0118民初7532号民事调解书，内容“一、被告上海康寿医疗器械有限公司应归还原告上海青浦明诚小额贷款股份有限公司借款本金230万元及截止到2017年8月30日止的利息27万元，并偿付律师费1万元，合计258万元。此款被告上海康寿医疗器械有限公司于2017年8月底前归还5万元，9月底前归还23万元，余款230万元自2017年10月起于每月月底前归还10万元，直至还清。届时若被告上海康寿医疗器械有限公司未按约履行付款义务，则原告可就被告上海康寿医疗器械有限公司未履行部分一并向法院申请执行，且被告上海康寿医疗器械有限公司应另行偿付原告利息(以应付未付的借款本金为基数，自逾期之日起至实际清偿之日止，按月息2%计算)；二、被告朱国光、朱彦军、上海光裕工贸发展有限公司、山东康寿医疗器械有限公司对被告上海康寿医疗器械有限公司上述债务承担连带清偿责任。被告朱国光、朱彦军、上海光裕工贸发展有限公司、山东康寿医疗器械有限公司承担保证责任后，有权向被告上海康寿医疗器械有限公司追偿；三、若被告上海康寿医疗器械有限公司未按约履行付款义务，则原告向法院申请执行时，有权在560万元范围内对抵押人江西康寿实业有限公司名下的抵押物(位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道的房屋)依法行使抵押权；四、双方当事人无其他争议；五、本案受理费25,200元，减半收取计12,600元，由六被告负担，此款六被告应于2017年10月底前直接支某原告”。后经申请，本院于2017年12月4日以(2017)沪0118执9579号立案执行，并于2018年3月22日作出“终结本次执行程序。待具备执行条件后，申请人可以向本院申请恢复执行”的执行裁定书。2019年8月27日，江西省进贤县法院以(2019)赣0124执保5号向本院来函，载明“我院于2019年1月11日，依照(2019)赣0124民初3号民事裁定书及(2019)赣0124执保5号协助执行通知书，查封了被告江西康寿实业有限公司所有的位于进贤县李渡镇锦胜大道房屋，产权证号为进房字第XXXXXXXX号。鉴于你院(2017)沪0118执9579号执行案件的申请执行人上海青浦明诚小额贷款股份有限公司系被告江西康寿实业有限公司所有的位于进贤县李渡镇锦胜大道房屋(产权证号为进房字第XXXXXXXX号)的抵押权人，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定及你院来函要求，将本院首封财产即被告江西康寿实业有限公司所有的位于进贤县李渡镇锦胜大道房屋(产权证号为进房字第XXXXXXXX号)移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，我院不再负责”等。2019年9月18日，本院作出“拍卖被执行人江西康寿实业有限公司名下位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道(进房字第XXXXXXXX号)的房产”，10月22日作出拍卖上述涉案房产的公告。案外人对其异议请求，提供了(1)案外人与朱国光、江西康寿于2012年6月21日签订的购房协议，内容主要是案外人购买江西康寿商铺房3间、面积396平方米、每层面积132平方米、每平方米单价3,136元、房屋总价款1,241,856元；签订协议支某定金10万元、以后每施工完一层支某部分房款，房屋交付时应除余23万元外，其余全部付清等。(2)案外人与朱国平、江西康寿于2018年2月18日签订的协议书，双方就2012年6月21日的购房协议中承诺办理房产证但至今未果、案外人已适当履行协议并支某相应购房款(剩余19万元待办完产证支某)、案外人于2013年10月已入住涉案房屋等事宜，现双方同意继续履行合同；朱国光、江西康寿承诺最迟于2018年3月18日完成不动产登记、案外人系所涉房屋的所有权人并享有完全处分权等。(3)案外人支某1,061,800元的收据，收据由朱国光签名及江西康寿盖章。(4)案外人支某的水电费用凭证。(5)案外人将涉案房屋中店铺出租的租赁协议，签订时间分别为2013年12月20日、2016年3月20日。(6)江西康寿名下位于进贤县李渡镇锦胜大道的进(李)字第XXXXXXXX号房权证，该证显示登记时间为2014年8月8日、用途为商住、建筑面积817.37平方米、所在层数为一至三层等。对房屋情况，案外人、江西康寿和朱国光确认一致：上述产权证中的房屋系三层楼房、每层六间，案外人现某某的是整幢房屋中的一半、即每层三间共三层的房屋。(7)由进贤县李渡镇益康社区居民委员会于2019年11月20日出具的证明，内容主要证明案外人系该居委员的公民，于2012年购买江西康寿开发的位于进贤县李渡镇锦胜大道楼盘的店铺和房屋，该房产是案外人出卖老家房屋购买的唯一房屋，无其他住房，其家庭人员一直居住至今等。以上查明的事实，有(2017)沪0118民初7532号民事调解书、(2017)沪0118执9579号执行裁定书、(2019)沪0118执恢798号执行裁定书及公告，进(李)字第XXXXXXXX号房权证，(2019)赣0124执保5号移送执行函等证据证明；经审查，本院予以确认。本院认为：执行过程中，案外人对执行标的主某权利的，由执行法院就系争财产所实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案中，案外人认某某向朱国光、江西康寿受让了南昌市进贤县李渡镇锦胜大道房屋的一半，只是因江西康寿的原因未将案外人所有的房屋进行分户并办出房产证，但案外人已于2013年实际取得、占有房屋并进行收益，系房屋的实际所有人；然案外人主某的房屋权利系整幢房屋的一部分，权利归属于进房字第XXXXXXXX号产权证；因此案外人尚不能享有涉案房屋物权的期待权。本院的执行处置行为，于法无悖。综上，案外人的异议理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回谢节平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 韩 燕审判员 邓秀明审判员 诸文芳二〇一九年十二月十六日书记员 方成凤附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……