山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10319号 上诉人（原审原告）：田肖锋，男，1977年11月5日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：乔腾飞，山东汉顿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼聪冲，山东汉顿律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：吕玉廷，男，1986年08月4日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 原审第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区嘉陵江西路216号甲-22号商业2栋1层户。 上诉人田肖峰因与被上诉人吕玉廷、原审第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初8556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田肖锋上诉请求：撤销一审判决第二项并改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人支付物业交割保证金的条件已经成就，车位不属于物业交割保证金的保证范围。一审认定车位属物业交割保证金保证的房屋附属设施设备，属于扩大解释。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》申第一条第三款明确约定车位属于配套设施，且第九条中已以清单方式列明物业交割保证金保证的房屋附属设施，车位并不包含在内。被上诉人在户口迁出保证金、物业交割保证金支付条件成就的情况下拒不支付，已构成违约，应向上诉人支付违约金。上诉人主张违约金的请求权基础是双方《房屋买卖业务签订文件合订本》第十条的合同约定。双方约定的违约金不但有损失补偿功能，还具有惩罚性，即就算没有造成对方损失，仍需依约支付。 吕玉廷辩称，一、车位交接明确属于物业交割保证金的保证范围。1.合同明确约定了保证范围包含车位。根据双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》第九条第（二）款物业交割第2项约定：该物业保证金保证出卖人的相关费用的结清情况，交易房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等房屋交接情况及房屋质量瑕疵，其中“等房屋交接情况”显然包括与房屋交接相关的所有设施、设备及物品的交接，当然包括《青岛市存量房屋买卖合同》第一条所列房屋基本情况中的所有内容，而第一条房屋基本情况的第三项，明确规定共同出售的配套设施包括车位，车位号为F2-038。因此，合同明确约定了保证范围包含车位。2.合同第九条所列清单只是部分物品，并不是合同第九条第（二）款中约定的物业交割保证金保证范围。合同第九条第（一）款第3项关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定中载明的只是部分附属设施，且说明装饰、装修、家具、家电是包括在附属设施里面的，而合同第九条第（一）款第2项第（1）条约定出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，及合同第九条第（二）款物业交割第2项约定该物业保证金保证出卖人的相关费用的结清情况，交易房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等房屋交接情况及房屋质量瑕疵。措辞皆为“房屋附属设施”，且与装饰、装修并列。足以证明：物业交割保证金保证范围中的房屋附属设施设备与清单所列附属设施并非同一概念和范围，同时物业保证金保证范围除了明确列举的保证事项外，还使用了“等房屋交接情况”的措辞对保证范围进行了全面涵盖。3.从车位的价值看，车位是除房子之外最值钱的，车位交接显然属于物业交割的一部分。4.根据交易习惯，车位也当然属于房屋交接情况的一部分。一旦物业保证金和户口迁出保证金支付完成，意味着交易的结束，所以很显然，第九条第二款物业交割第2条规定的“……等房屋交接情况”包括房屋买卖可能存在的一切交接情况，是保证交易完成的最后一个保证，而车位是该交易中除房屋外最重要的交易内容，所以显然是包括在内的。二、田肖锋未交付车位，因此保证金的支付条件未成就，黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6617号判决认定田肖锋对涉案车位的权属存在瑕疵且并未交付给答辩人，因此物业保证金的支付条件尚未成就。请求依法驳回上诉，维持原判。 田肖峰向一审法院起诉请求：1.判令吕玉廷支付物业交割保证金20000元，户口迁出保证金10000元，违约金50000元，共计80000元；2.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由吕玉廷负担。 一审法院认定事实：1.2018年12月24日，田肖锋（出卖人）与吕玉廷（买受人）签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定田肖锋将其所有的位于青岛市开发区出售给吕玉廷，共同出售的配套设施包括位于鲁商蓝岸国际一期4#1单元2802负二层F2-038。合同约定上述房屋及约定留存的家具家电、装饰装修和配套设施总计转让价款为1750000元。2.合同第九条第（二）项第2款约定：买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同。买卖双方一致同意，买受人从本合同约定的房屋转让总价款中留存人民币20000元作为物业交割保证金；该保证金保证出卖人的物业费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他相关费用的结清情况，交易房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等房屋交接情况及房屋质量瑕疵。该保证金按照以下方式支付：买受人应于2018年1月24日之前以理房通支付的方式支付出卖人。3.合同第九条第（三）项第4条约定：买卖双方一致同意，买受人从本合同约定的房屋转让总价款中留存10000元作为户口迁出保证金，该保证金按照以下方式支付：买受人应于2018年1月24日之前以理房通支付的方式支付出卖人。4.田肖锋提交涉案房屋所在物业公司出具的“情况说明”，证明双方已经于2019年2月1日就涉案房屋办理完毕物业交割，物业费已由田肖锋结清，物业服务合同的委托人已由田肖锋变更为吕玉廷。吕玉廷对该“情况说明”不予认可，称水费未结清，但未提交证据予以证明。5.田肖锋提交户口本证明其户口于2019年3月1日已由涉案房屋迁出。6.就涉案房屋配套出售的车位纠纷，本案吕玉廷起诉田肖峰，案号为（2019）鲁0211民初6617号，现该案尚在审理阶段。 一审法院认为，田肖锋、吕玉廷双方签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，予以确认。吕玉廷辩称交易房屋附属设施设备等房屋交接情况包括附属设施及配套设施，因此包含车位，因为车位交付存在问题，故不应向田肖锋支付物业交割保证金。法院认为双方签订的房屋买卖合同中明确约定共同出售的配套设施包含车位，应属物业交割保证金中约定的交易房屋附属设施设备保证范围，现双方就车位交付产生纠纷，田肖锋要求吕玉廷支付物业交割保证金条件未成就，待双方就车位交付纠纷解决完毕后可再行主张。田肖锋已于2019年3月1日将户口迁出，吕玉廷应支付户口迁出保证金10000元。吕玉廷辩称因双方车位纠纷未解决，不同意支付户口迁出保证金，法院认为户口迁出系基于双方交易房屋，且涉案房屋产权登记已经发生变更，车位仅属于配套设施，车位纠纷并不能影响户口的迁出也不能成为不支付户口迁出保证金的理由，故对吕玉廷的上述辩称意见，不予采纳。吕玉廷辩称保证金已交至理房通账户，双方约定违约金数额过高，且田肖锋未提交证据证明其损失情况，故对田肖锋主张的违约金不予支持。吕玉廷称本案需以（2019）鲁0211民初6617号案件审理结果为依据，要求中止审理，经审理，本案审理结果不需要以（2019）鲁0211民初6617号案件审理结果为依据，不符合中止审理条件，对吕玉廷的申请不予采纳。判决：1.吕玉廷于判决生效后十日内给付田肖峰户口迁出保证金10000元；2.驳回田肖峰的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由田肖锋负担875元，由吕玉廷负担25元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人田肖锋与被上诉人吕玉廷对双方签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》没有异议。合同双方明确约定出售的配套设施包括车位，并约定双方应于房屋交付当日办理车位的交接手续。同时，合同约定物业交割保证金保证出卖人的物业费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他相关费用的结清情况，交易房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等房屋交接情况及房屋质量瑕疵。由此可见，田肖锋称车位不属于物业交割保证金的保证范围的理由不能成立，本院不予采信。本院（2019）鲁02民终10334号民事判决已认定田肖锋向李蕾、吕玉廷转让的车位明显存在使用年限受限制、使用权转让受限制的权属瑕疵，该瑕疵足以导致李蕾、吕玉廷购买涉案车位的目的无法完全实现，并认为一审判令解除车位转让协议并无不当。可见，田肖锋并未向吕玉廷交付符合合同约定的车位，其主张吕玉廷支付物业交割保证金的理由不能成立，本院不予支持。本案田肖锋转让的车位明显存在使用权转让受限制的权属瑕疵，构成违约，而吕玉廷已按照双方的约定将保证金支付到理房通账户，并无任何违约行为，田肖锋主张吕玉廷支付违约金的依据不足。依法不予支持。 综上所述，田肖锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人田肖锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇一九年十二月十六日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷