湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初3018号原告：郴州市俊潜房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区飞虹路5号1070室。法定代表人：李金莲，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘光保，湖南志浩律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：朱华彬，男，1978年10月3日生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：李小龙，桂阳县泰安法律服务所法律工作者。代理权限系特别授权。原告郴州市俊潜房地产开发有限公司（以下简称俊潜公司）与被告朱华彬确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俊潜公司的委托诉讼代理人刘光保，被告朱华彬及其委托诉讼代理人李小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俊潜公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2017年2月26日签订的《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》无效。事实和理由：原告于2014年12月开始开发位于桂阳县骏马大道城管局对面的“荣御国际”项目。2017年2月12日，原告与被告签订了《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》。协议书签订当日，原告收取了被告10万元预购房款。原、被告之间的合同虽然名为“意向协议书”，但实际上就是房屋买卖（预售）合同。合同定名为“意向协议书”的目的就是为了规避相关部门的处罚。但原告的该行为，还是被桂阳县房管局处罚。2018年4月25日，桂阳县房管局以原告没有取得房屋预售手续对外销售房屋，对原告作出处罚决定，罚款1万元。而且，原、被告所签订的协议内容完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，是应当认定为商品房买卖合同。原告与被告签订协议时，原告并没有取得项目的商品房预售许可证明，甚至连土地使用证都没有取得。直至原告起诉，原告仍然没有取得该项目的房屋预售许可证，故双方签订的商品房预售合同应认定无效。原告曾于2019年9月18日向被告致函要求处理原、被告之间的协议，但被告没有回应。原告特向法院起诉，望判如所请。被告朱华彬辩称：1.原、被告签订的意向协议，是双方自觉自愿的，不违反法律规定，请法院驳回原告的诉请。2.被告向原告缴纳了12万元的购房款，其中2万元是购房的定金，原告代理人在宣读诉状时，脱口而出，已经认可了原告缴纳的购房款为12万元。3.原、被告签订的意向协议书属于预约合同，而不是商品房预售合同。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认证如下：对双方不存在争议的证据，即原告提交的营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证复印件、行政处罚决定书复印件、律师函及顺丰速运存根，本院予以确认。对双方存在争议的证据本院认证如下：原告提交的《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》及被告身份证复印件可证明原、被告签订的意向协议书具备了基本的商品房预售合同应当具备的条款，可证明原、被告形成了商品房买卖合同关系，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告俊潜公司于2014年12月开始开发位于桂阳县骏马大道城管局对面的“荣御国际”项目。2017年2月12日，俊潜公司（甲方）与朱华彬（乙方）签订《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》，就乙方参与团体购买甲方开发的《荣御国际》项目，部分商品住房事宜，达成如下协议：“一、项目用地及开发概况。甲方开发的：荣御国际项目，位于桂阳县骏马大道城管局对面；甲方以出让方式取得该土地使用权，该项目用地20732.4平米，总建筑面积65260.7平米，乙方员工内部指标房正在开工建设，甲方暂未取得房屋的《商品房预售许可证》。二、团购房屋的情况。乙方自愿选定由甲方开发的位于桂阳县骏马大道新城管局对面的荣御国际项目2栋2单元9楼02号房屋（以下简称该房屋）。该房屋的销售建筑面积约为109.98平方米（实际面积以国家有关部门最终批准之法律文件为准）……房屋单价为：人民币2326元/平方米，房屋总价款为：人民币255813元。放款中不包含乙方应依法向有关部门缴纳的费用……三、团购住宅建筑标准及质量标准。本协议团购房屋的建筑标准和质量标准为达到国家现行规范要求的合格标准。五、付款方式。（一）分期付款。1、乙方自签订本合同当日向甲方交纳预购款：100000元；（大写：壹拾万元）；待甲方取得房屋预售许可证，正式通知乙方与甲方签署《商品房预售（买卖）合同》之日，一星期（七天）内向甲方交纳购房款：100000元；（大写：壹拾万元），并签订《商品房预售（买卖）合同》……（二）银行按揭贷款/公积金贷款。1、乙方自签订本合同当日内一次性向甲方交纳预购款：100000元；（大写：壹拾万元）；待甲方取得预售许可证，正式通知乙方与甲方签署《商品房预售（买卖）合同》之日，一星期（七天）内补齐总房款的40%及以上，并签订《商品房预售（买卖）合同》，同时向商业银行/公积金提供申请贷款相关资料……六、交房时间。1、房屋的交付：乙方所购员工内部指标房房源，甲方应当在2018年12月20日前交付使用。2、房屋产权证的办理：甲方应当在房屋交付之日起720天内统一负责为乙方办理产权登记手续，相应税金及维修基金等其他相关费用乙方自行承担……”该合同还对网签备案手续的办理、物业管理、工程质量及保修、违约责任、适用法律及争议解决等方面进行了相关约定。原、被告在合同落款处签字并捺印。此后，被告依约向原告支付预购房款10万元，并签订《客户定购确认单》，确认被告以按揭方式购买荣御国际2栋902号房屋。另查明，原告因未取得荣御国际房地产项目《商品房预售许可证》而接受购房人预定，并收取房屋预定性质款项5000元，于2017年4月25日被桂阳县房产管理局作出行政处罚，处以1万元罚款。原告开发的该项目至今未取得《商品房预售许可证》。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》是否属于商品房预售合同的问题；2、上述协议书是否合法有效的问题。关于第一个问题，被告主张《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》缺少部分合同款项，故不应认定为商品房预售合同，应当认定为预约合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，原、被告于2017年2月26日签订的《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》已具备了上述法律规定的绝大部分款项，双方对具体房号、购房款、付款方式、产权证书的办理等权利义务进行了明确约定，合同中原告的目的在于售卖房产，被告的目的在于购得房产，故原、被告在合同中的意思表示系对具体房屋的买卖交易，而非仅限于预定。且被告支付给原告的10万元预购房款明显超过了预定的限度，甚至高于双方合同所涉房产三成首付的总额，应当认定为支付给原告的购房款。因此，本院对被告认为《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》系预约合同的主张不予支持，该协议书应当认定为商品房预售合同。关于第二个问题，被告主张《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》系原、被告自愿签订，不违反法律的规定，该合同合法有效。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该法律规定对一定条件下行为人所作行为是否具有法律效力进行了明确界定，属于效力性强制性规定。本案至一审辩论终结前，原告俊潜公司仍未取得荣御国际房产项目的商品房预售许可证明，故原、被告签订的《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》应当认定无效。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原、被告于2017年2月12日签订的《“荣御国际”内部员工指标房意向协议书》无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告郴州市俊潜房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曹文斌二〇一九年十二月十一日法官助理曹晶书记员欧阳洁琼附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。