河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3321号 上诉人（原审被告、申请执行人）：石家庄汇元担保有限公司，住所地：石家庄市长安区中山东路265号汇景国际2号楼1单元2114。 法定代表人：耿小选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建民，该公司法务经理。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：孙立山，男，1982年4月2日出生，汉族，住南宫市。 委托诉讼代理人：潘华鑫，男，1965年11月26日出生，汉族，系村委会推荐。 原审被告：邢秀格，女，1963年4月27日出生，汉族，职业，住南宫市。 原审被告：马秀成，男，1965年4月9日出生，汉族，职业，住南宫市。 以上二原审被告委托诉讼代理人：马知途，男，1988年5月2日出生，汉族，南宫市，系二原审被告之子。 上诉人石家庄汇元担保有限公司（以下简称汇元担保公司）因与被上诉人孙立山，原审被告马秀成、邢秀格案外人执行异议之诉一案，不服河北省南宫市人民法院（2018）冀0581民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇元担保公司的委托诉讼代理人张建民，被上诉人孙立山的委托诉讼代理人潘华鑫，原审被告马秀成、邢秀格的委托诉讼代理人马知途到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇元担保公司上诉请求：一、依法撤销一审法院作出的（2018）冀0581民初1694号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。根据被上诉人孙立山提交的《房屋买卖合同》是在2016年2月15日与原审被告邢秀格签署的，房屋总价款为36万元。案涉房产是原审被告马秀成与原审被告邢秀格的夫妻共同财产，在签署房屋买卖合同时只有原审被告邢秀格签字，并未原审被告马秀成的签字，且在签署合同之前也并未经原审被告马秀成的同意或授权，因此，该合同属于无效处分合同。即使原审被告马秀成追认上述合同有效，根据《合同法》第四十八条第二款规定“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认”因此，原审被告马秀成应当在合同签署之日起一个月内予以追认方可有效，否则所签署的《房屋买卖合同》属于无效合同。结合本案来看，原审被告马秀成追认该《房屋买卖合同》的时间是在本案开庭审理的2019年6月12日，很明显已超出了法律规定的追认期限，应属无效合同。况且，案涉房屋的交易价格为人民币36万元明显低于当时市场评估价人民币68.5万元，两者之间相差人民币32.5万元。在司法实践中房屋的交易价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，就可以视为明显不合理的低价。而本案实际交易价值是市场价值的52%，很明显达不到司法实践中70%以上的要求，因此，本案所涉房屋交易应属恶意转移资产或者属虚假交易，以此逃避法院的执行。所以，被上诉人与原审被告以及代理人马知途存在故意且恶意转移资产的事实。因此，被上诉人孙立山与原审被告邢秀格签署的《房屋买卖合同》属无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定。二、被上诉人在人民法院查封之前没有证据证明已合法占有案涉房屋。在原审法院本院认为部分有“被上诉人孙立山向原审法院提交的水电费、垃圾处理费和燃气费收据均发生在2018年和2019年”这样的叙述。也就是说原审法院认定案涉房屋实际占有的时间是在2018年或者2019年，但案涉房屋的首次查封时间是在2016年6月2日，很明显原审法院在认定被上诉人孙立山在实际占有案涉房屋时间的事实上是错误的。还有就是，原审法院认定案涉房屋存在变卖的事实，就认定被上诉人孙立山实际占有，很明显是错误的。上诉人认为：针对案涉房屋存在变卖的事实，要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定来审理是否本次变卖事实足以排除人民法院执行，而不是有变卖事实就应当认定是合法有效的。因此，被上诉人孙立山并未有效证据证明在人民法院查封之前就已经合法占有案涉房产的事实。三、被上诉人孙立山并未向案涉房屋的出卖人邢秀格支付购房款。案涉房屋的《房屋买卖合同》是被上诉人孙立山与原审被告邢秀格签署的，根据合同法规定：作为买受人的孙立山应当向出卖人邢秀格支付购买房屋的价款，但根据被上诉人孙立山提交的证据来看，仅向原审法院提交一份向原审被告邢秀格的儿子马知途的转账记录，并未向出卖人邢秀格支付房屋价款。即使被上诉人孙立山将购买案涉房屋的房款支付给马知途，那么也应当有出卖人邢秀格的授权或者在支付给马知途之后，由出卖人邢秀格向被上诉人孙立山出具房屋价款的收据，这属于正常人的思维模式。但被上诉人孙立山却只提供转账给马知途的转账记录，很明显在此次房屋交易上，尤其在支付房屋价款上，不符合正常人的思维模式，明显存在造假的嫌疑，与马知途恶意串通来排除法院执行。因此，被上诉人孙立山未履行支付购房款的义务。四、案涉房屋未及时办理过户手续系被上诉人自身造成的，且对无法办理过户手续是明知的。被上诉人孙立山在签署《房屋买卖合同》之时，是明知案涉房屋无法及时办理过户手续的，在这样的情况下，被上诉人孙立山还是要签署案涉房屋的《房屋买卖合同》，很明显被上诉人孙立山是由于自身原因造成案涉房屋不能及时办理过户的。综上所述，原审法院在认定事实及法律适用方面存在错误，应当依法予以纠正。 孙立山答辩称，房屋买卖合同合法有效是双方真实意思表示，房屋买卖先于石家庄市长安区人民法院执行裁定，房屋价款合理，答辩人已经支付全部房款，且已经实际占有房屋，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 马秀成、邢秀格述称，同意孙立山意见。 孙立山向一审法院起诉请求：1．不得执行石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102执行854号执行裁定书；2．请求人民法院确认孙立山与马秀成、邢秀格订立的《房屋买卖合同》合法有效。 一审法院认定事实：原告孙立山与被告邢秀格在2016年2月15日签订了房屋买卖合同，将本案涉案房产{邢秀格名下位于南宫市证）和14号储藏间（南宫字第027411号）}出卖给原告孙立山，总价款为36万元，签订合同以后，原告孙立山在2016年2月19日将房款36万元转账给邢秀格儿子马知途，因为马秀成当时已经因刑事案件被拘押，不能到场办理过户手续，所以房产一直未能过户。据被告邢秀格讲，房价36万元是双方协商一致的结果，因被告邢秀格家中有事急于用钱要求买方一次性全款支付，所以在价款上给予了原告优惠。被告邢秀格在原告孙立山付清房款后将涉案房产{邢秀格名下位于南宫市证）和14号储藏间（南宫字第027411号）}交付给原告，同时邢秀格也将该房产的二份房产证交付给孙立山，之后原告孙立山开始实际占有使用至今。原告出示的水电费、燃气费单据中部分单据上载明交款人为孙立山，足以佐证原告对涉案房产实际占有的事实。 2016年6月2日石家庄市长安区人民法院做出（2016）冀0102执854号执行裁定书，查封了被执行人邢秀格名下位于南宫市证）和14号储藏间一间（南宫字第027411号）。2017年3月1日石家庄市长安区人民法院委托南宫市人民法院进行执行，南宫市人民法院于2019年4月16日以（2018）冀0581执175号执行裁定书继续查封。 上述事实，有原告孙立山提供的房屋买卖合同、水电费费单据、燃气费单据、房产证、银行转账记录等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证，经庭审核实，本院予以确认。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人的异议是否成立应当严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》予以审查，案外人的异议要同时符合以下四个条件才能成立：第一、在查封之前是否签订合法有效的买卖合同。本案原告孙立山所提交的房屋买卖合同确系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，应认定为有效合同。该房屋的房产证中明确载明房屋所有人为邢秀格，共有情况为“单独所有”，根据房产证的记载该房屋为邢秀格的个人财产，故邢秀格与孙立山签订的合同应为合法有效的合同。本院在会见被告马秀成时，马秀成也表示对邢秀格的卖房行为予以认可。第二、在查封之前，原告是否已经合法占有该不动产。虽然本案庭审时原告孙立山提交的水电费、垃圾处理费和燃气费用收据均发生在2018年和2019年，但是已经能够证明案涉房产已被原告孙立山占有和使用。被告汇元公司在庭审时讲“我公司工作人员陪同执行法官前去案件涉及房产查看时，在其居住人员并非原告的家人也不认识被告马秀成、邢秀格、马知途”，按汇元公司的说法，汇元公司和法院执行法官查看时该房子居住的人并非原告的家人也不认识被告马秀成、邢秀格、马知途，当时该房产已经变卖给孙立山，而孙立山并未在该房子居住，故当时居住的人并非原告的家人，同时由于该房子的主人已经不是邢秀格，所以当时居住的人才不认识马秀成、邢秀格、马知途。如果说该房产当时没有转让，当时居住的人不可能不认识房子的主人邢秀格一家人，故汇元公司的说法正好印证了当时该房产已经变卖这一事实。第三、在查封之前是否已经支付了房屋全部价款。本案中原告孙立山提交两份原告孙立山转给马知途的转账凭条合计36万元，马知途虽然不是房屋买卖合同的当事人，但马知途是邢秀格的儿子，孙立山将房款转给马知途符合人之常情，也符合中国老百姓的交易习惯，故应认定为孙立山已经按房屋买卖合同约定的价格支付了全部款项。汇元公司庭审时表示该交易价格明显低于当时的房屋市场价格，被告购买时花了41万元左右，当时被告马秀成因刑事犯罪（经济犯罪）被羁押，被告邢秀格为了救赎丈夫急需用钱而一定程度地贱卖房产也符合常理，邢秀格当时卖房时要求全款支付也给顺利卖房造成一定的困难，在当时的条件下邢秀格急于卖房且要求全款支付造成了价格上低于当时市场价格也属合理，所以被告汇元公司以成交价格低于市场价格而否认房屋交易是不能成立的。另外本案案涉房产虽然面积较大，但系步梯房且楼层相对较高而非电梯房，在市场上面积大楼层高的步梯房的价格要低于市场平均价。第四、非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案在原告提交的房屋买卖合同中约定了待被告马秀成恢复自由后再办理房屋过户手续，该约定符合办理城市房产过户登记的一般要求，虽该房产为邢秀格单独所有，但因其为邢秀格、马秀成婚内购置的，故办理房产过户时应由马秀成到场，所以在马秀成被羁押的情况下不能办理房屋过户手续非原告自身的原因。 民事审判不同于刑事审判所要求的证据标准即内心确信这么高，在《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第108条中明确规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”，据此我国民事审判中采用的证明标准原则上是“高度盖然性”，即证明虽然没有达到使法官对待证事实百分之百确信的程度，但已经达到相信存在极大可能或非常可能的程度即可。本案中被告汇元担保公司未提交任何证据，只是对原告的证据提出高度怀疑，而综合原告所提交的证据，虽然在交易价格上存在一定程度上偏低的现象，但被告汇元担保公司没有提交相反的足以推翻原告证据的任何证据，所以原告所提交的证据已经达到了民事审判的证据证明标准，法院应当采信。综上所述，原告孙立山的案外人执行异议符合相关法律的规定，且有相关证据予以证实，故本院予以支持。一审法院判决：一、不得执行石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102执854号执行裁定书和南宫市人民法院（2018）冀0581执175号执行裁定书；二、邢秀格名下位于南宫市证）和14号储藏间一间（南宫字第027411号）归原告孙立山所有；三、驳回原告孙立山的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人孙立山提交的水、电费单据均是2018年和2019年的，只能证实现在其占有诉争房产，并无证据证实在法院查封之前就已将占有诉争房产。一审查明的其他事实，本院予以认可。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”人民法院在审查案外人执行异议之诉案件中，认定案外人合法占有诉争房屋的时间节点，不能仅凭案外人作出的对其有利的陈述，还应当综合考虑各方陈述意见、经济交易习惯、大众生活常理等各种因素。认定案外人是否构成占有特定不动产，应具有案外人已经实际控制、支配和使用诉争不动产的证据，而不能推定占有。本案中执行案外人孙立山提供了2018年和2019年的水、电费单据，但石家庄市长安区人民法院是2016年6月2日作出的（2016）冀0102执854号执行裁定书，查封了诉争房屋，现有证据不能证实孙立山在查封前就占有使用了诉争房屋。孙立山称法院查封时是其亲戚在诉争房屋里居住，但石家庄长安区人民法院是2016年6月查封的诉争房屋，查封时如其亲戚在诉争房屋内居住，应告诉孙立山该房屋已经被法院查封，而孙立山是在2018年7月份才向法院提起的执行异议，其在知道诉争房屋被查封后两年才主张权利，与常理不符。本案诉争房屋在马秀成、邢秀格购买时就花了41万元，在多年后房价大涨的情况下，孙立山以36万元买下诉争房屋，且其买下诉争房屋时，在明知因马秀成被羁押不能办理过户手续，其与马知途、邢秀格也不熟知的情况下，仍将房款一次性付清，均与常理不符。综上，不能认定执行案外人孙立山对本案诉争房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，石家庄汇元担保有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省南宫市人民法院（2018）冀0581民初1694号民事判决； 二、驳回被上诉人孙立山的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100.0元，均由孙立山负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙瑞刚 审判员  张怀喜 审判员  王朝辉 二〇一九年十二月二十八日 法官助理王剑 书记员韩会芳