广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初32003号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，所长。委托代理人：罗翠娟、马竞，该所职员。被告：雷志练，男，1969年6月18日出生，汉族，住广东省台山市，委托代理人：林永青，广东永通律师事务所律师。原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告雷志练房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗翠娟，被告的委托代理人林永青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区南华中路240号全间房屋，建筑面积119.86平方米，承租人为被告，租赁期限已届满。根据合同法相关规定，对于原房屋租赁合同期限已届满，合同双方形成不定期租赁关系，原告有权随时通知被告解除双方的不定期租赁关系。原告已于2019年4月28日向被告发出了《关于缴交直管房占用费的通知》，于2019年7月22日再次发出了《关于催缴直管房占用费的通知》，并给予了被告合理的搬迁期限，但被告不予理会，继续占有涉案房屋，至今仍未腾退。由于被告在租赁合同解除后至腾交房屋前，继续使用涉案房屋，应当按照涉案房屋市场租赁评估价格的租金计算标准11986元/月向原告支付房屋使用费。故起诉请求判令：1、确认原告与被告广州市海珠区南华中路240号全间房屋的租赁关系已于2019年4月28日解除；2、被告立即腾空并搬出广州市海珠区南华中路240号全间房屋，并退还给原告；3、被告支付自2018年4月1日起至被告腾空退还涉案房屋之日止的房屋占用费（按照广州粤国房地产土地与资产评估有限公司《房地产估价答复书》，租金计算标准为11986元/月）。暂计算至2019年8月31日，被告房屋占用费共为162928元（其中，已收取被告租金至2019年8月31日，每月租金2402元，占用费计取原则上核减已缴纳的租金）；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、涉案房屋由被告于2008年7月28日向广州市永兴物业管理有限公司（以下简称“永兴公司”）承租，双方签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，租期从2008年8月1日至2010年7月31日，作商业用途，后由被告开办广州市海珠区秀色味美食阁，为个人工商户，经营至今。2010年5、6月因租期届满，永兴公司告知被告房屋已由原告进行管理，要被告与原告商议续租事宜，被告即向原告表示要求续租，并提交了续租申请书和合同原件，但原告要求被告继续按原租金交付至新合同再调整，此后被告与原告一直没有签订新合同，但租金按原合同交付。2017年底或2018年1月，被告与原告商议租赁事宜，被告表示不放弃承租，要求续约，原告提出房屋要进行公开招租，要求被告等待并办理每二个月从被告账户划扣租金的手续，现交租至2019年11月。涉案房屋原为破旧平房，一直无人承租，被告承租后进行装修和不断修缮，先后投入20多万元，餐馆才得以维系经营至今。二、关于房屋占用费的问题。原告在双方合同到期后未与被告续签合同，是原告的原因造成的，但至2019年11月原告仍正常收取被告的租金，被告并未违约，原告提出房屋占用费不合理。三、原告是管理公房的机构，房屋主要用于出租，被告承租房屋后没有违约，请求原告按规定对房屋进行公开招租，如被告未能承租，愿意按规定退还房屋。经审理查明：根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》（海机编办［2019］43号），区房屋安全和物业一所划入区住建局。据《广州市房地产管理局接管房地产通知书》[接管产号：（97）房字第××号]记载：产业来源为补办接管，产别为代管，接管日期1997年1月7日，现街名南华中路240号，砖木平房壹层全幢，接管部位面积为全间，面积119.86平方米，等。2008年7月28日，被告（承租人、乙方）与永兴公司（出租人、甲方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定由甲方将海珠区南华中路240号出租给乙方，建筑面积85.78平方米，作商业用途，租期从2008年8月1日至2010年7月31日，月租金额为2402元，租金按月结算；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期内的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。上述合同于2008年8月2日在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局备案登记。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2019年4月26日原告向被告发出的《关于缴交直管房占用费的通知》及张贴该通知在涉案房屋门口的照片，载明涉案房屋是产权属于广州市人民政府的直管房物业，原告对该房屋进行管业，被告签订的合同于2010年7月31日租赁期限已届满，目前双方为不定期租赁关系，现通知被告，原告正式解除双方就该房屋的不定期租赁关系，原告将向被告收取自2018年4月1日起至完成公开招租新承租方签订租赁合同或你方交还房屋之日止的房屋占用费，按该房屋市场租赁评估价格8578元/月收取，等。2、2019年7月18日原告向被告发出的《关于催缴直管房占用费的通知》，载明原告曾于2019年4月28日向被告发出《关于缴交直管房占用费的通知》,要求被告缴交房屋占用费，但被告至今未缴交；现通知被告收到本通知之日起一周内向原告缴交上述房屋占用费，等。3、广州粤国房地产土地与资产评估公司出具的《房地产估价答复书》，载明涉案房屋的租金单价为100元/㎡/月，价值时点为2018年1月19日。被告质证认为：证据1、2的确在店门口看到过，但是因为原告收租到十一月份，我方认为没有意义了，当时被告去问过原告，原告说都是这样贴的，你们直接交租就行了，继续使用也可以，当时是2019年4月份贴的，现在原告要求计算占用费从2018年开始计算，不合理；证据3面积不对，其次是原告自行评估，我方不认可，该地段租金没到评估价，没有这么贵，现在的南华中路很多铺面清空租不出去。被告为证明其抗辩意见，提供了《营业执照》，载明广州市海珠区秀色味美食阁的经营者为被告，个体工商户，经营场所为海珠区南华中路240号全部。原告对上述证据没有异议。诉讼中，原、被告确认：租金由原告在被告银行卡里扣划，租金按照2402元的标准扣至2019年11月份。原告表示若法院不确认租赁合同于2019年4月28日解除，在本案中要求解除与被告之间的租赁关系；之前由原告委托永兴公司管理房屋，故由永兴公司以其名义与被告签订租赁合同，后机构改革房屋直接由原告管理，之后的租金都是进入原告账户。本院认为：涉案房屋由永兴公司与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定月租金为2402元，租赁期限从2008年8月1日至2010年7月31日。后原告对涉案房屋进行管理，双方确认由原告在被告银行卡里按照每月2402元的标准扣划租金至2019年11月份，可见原、被告双方之间形成不定期租赁关系。原告表示其于2019年4月28日向被告发出解除租赁关系的通知，但此后原告又仍按原租金标准向被告收取租金至2019年11月，故原告要求确认双方的租赁关系已于2019年4月28日解除的主张，理据不足，本院不予支持。本案中原告表示要求解除与被告的租赁关系并收回涉案房屋，被告支付房屋占用费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。但原告要求被告广州粤国房地产土地与资产评估有限公司《房地产估价答复书》评定的租金标准11986元/月支付房屋占用费，理据不足，本院不予支持，该房屋占用费应按原租金标准支付为宜，且从2019年12月起计至被告实际交还涉案房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业一所与被告雷志练关于广州市海珠区南华中路240号全间房屋的租赁关系；二、被告在本判决生效之日起15日内将广州市海珠区南华中路240号全间房屋腾空交还给原告；三、被告按每月2402元的标准，向原告支付房屋占用费（从2019年12月1日起计至本判决第二项确定的义务履行完毕之日止。其中，从2019年12月1日至本判决生效之日止的房屋占用费，在本判决生效之日起15日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3559元，由原告负担2846元，被告负担713元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  刘卫宁人民陪审员  黄凤儿二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李敬钊吴越鸣