广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初7317号原告：陈志强，男，1974年10月4日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托诉讼代理人：严珊珊，广东良匠律师事务所律师。被告：黄巧玲，女，1985年9月29日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告陈志强与被告黄巧玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行审理。原告陈志强的委托诉讼代理人严珊珊，被告黄巧玲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志强向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2019年6月至7月的租金和管理费28040元；2.被告支付拖欠的水电费805.5元；3.被告支付原告代缴的房屋租赁税68638.38元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，陈志强增加一项诉讼请求：要求被告黄巧玲以28040元租金为基数按每天1‰计付自2019年6月9日起至2019年7月15日止的逾期支付租金违约金1009.44元。同时将第三项诉讼请求变更为：被告支付原告代缴的房屋租赁税63923.67元。在本案审理过程中，原告撤回要求被告支付逾期支付租金违约金1009.44元的诉讼请求。事实与理由:原、被告存在租赁合同关系，双方于2013年3月8日签订《房屋租赁合同》，约定黄巧玲承租陈志强位于江门市××××室铺位。合同期限为2013年3月9日至2020年3月8日止。根据合同约定，陈志强于2013年4月9日开始计收租金和管理费，租赁期间水电费、垃圾清运费、经营所发生的与政府相关部门规定的其他费用，租赁期间地方税务部门向出租方收取的房屋租赁税由黄巧玲负担，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方的合同信用金作为赔偿甲方的经济损失，逾期支付租金及管理费的，按乙方所欠租金和管理费的总额日千分之一计算违约金。签订合同当日，双方签署两份《补充协议》，就租赁合同的管理费和房屋合同信用金和水电信用金作出补充约定。合同签订后，双方均按合同约定履行，但黄巧玲一直拒绝交付房屋租赁税，且从2019年6月起拖欠租金擅自撤离。黄巧玲拒付房屋租赁税、拖欠租金、擅自撤离的行为损害陈志强的利益，故原告依法提起诉讼，请法院查明事实后给予支持。原告陈志强向本院提交证据有：1.黄巧玲身份证复印件一份；2.房屋租赁合同、补充协议各一份；3.房屋租赁税发票；4.律师函、EMS快递单各一份；5.欠费停电通知书、电费发票、水费发票；6.微信聊天记录，微信转账记录；7.房产证；8.搬离照片；9.房产税资料。被告黄巧玲答辩称，一、双方合同已解除，陈志强无权要求黄巧玲支付合同解除后的租金、管理费及水电费用。2013年3月8日，双方签订《房屋租赁合同》及两份补充协议，黄巧玲承租陈志强房屋从事经营婚纱摄影之用。合同第六条第一款明确约定陈志强应对租赁物进行定期检查，房屋漏水等维修及费用由甲方负责。但陈志强拒不履行该合同义务，特别是2017年开始，涉案房屋出现严重漏水，损害了店内的装修和设备器材及顾客定制产品，给黄巧玲造成了巨大损失。对此，黄巧玲已多次要求陈志强按照约定履行维修义务，保障黄巧玲的正常经营使用，维护黄巧玲的人身及财产安全，但陈志强拒不履行合同义务，导致黄巧玲无法经营，且损失严重。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”由于陈志强的违约行为致使不能实现合同目的，黄巧玲依法享有对双方所签订合同的法定解除权。黄巧玲已依法于2019年6月24日通知陈志强解除双方合同，双方合同已法定解除，陈志强关于要求黄巧玲支付合同解除后的租金、管理费及水电费用的主张无事实和法律依据。二、陈志强将房屋租赁税强加给黄巧玲的条款违反法律、行政法规强制性规定因属无效，且双方已实际变更该无效条款，陈志强无权要求黄巧玲支付房屋租赁税。(一)我国现行有关房屋租赁税的《中华人民共和国个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》等相关法律、行政法规的规定，房屋租赁相关税费均应当由陈志强缴纳。特别是《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条明确规定任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的決定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务;其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。因此，本案房屋租赁中产生的税费应该由陈志强承担，如果让黄巧玲进行交纳是不符合相关法律的规定，那么这样的房屋租赁协议是无效的。陈志强将房屋租赁税强加给黄巧玲的条款违反法律、行政法规强制性规定因属无效，陈志强无权要求黄巧玲支付该费用。(二)双方已实际上改变了《房屋租赁合同》第八条第4款的约定，在事实和法律上均由陈志强承担房屋租赁税。双方合同签订后，陈志强自知双方关于房屋租赁税强加给黄巧玲负担的约定违法无效，陈志强一直自行负担，且陈志强也从未向黄巧玲主张过该项费用，已经形成惯例，双方对此均是明知的，双方用实际行动达成一致，改变了合同相关约定。被答翔人元权要求黄巧玲支付该费用。综上所述，黄巧玲请求人民法院在审理查明事实之后，依法判决驳回陈志强的全部诉讼请求，并由陈志强承担本案全部诉讼费。被告黄巧玲向本院提供的证据有：1.陈志强身份证复印件一份；2.押金收据一份（两张）；3.房屋租赁合同一份；4.补充协议二份；5.交租微信截图六张；6.图片两张、微信截图四张；7.收据一张；8.相机发票四张；9.视频一段。本院于2019年9月27日组织双方当事人到涉案商铺现场勘察，双方均确认涉案商铺有渗水的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：室登记的权属人为陈志强。2013年3月8日，陈志强（甲方出租方）与黄巧玲（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条租赁房屋坐落江门市××××室，面积391.67平方米；第二条房屋租赁用途为商业；第三条租赁期限共7年；第四条租金、管理费及信用金：1.2013年3月9日至4月8日为乙方装修期，装修期不计租金及管理费，2013年4月9日开始计收租金及管理费，该租金及管理费不包括广告位使用费、广告费使用费双方再另行协商；2.租赁租金及管理费，乙方每月付给四方租金为3000元/月；3.乙方应于合同生效之日起向甲方履行合同的信用金；第五条租金及管理费付款时间、要求，租金和管理费应于每月9日前支付，逾期支付的甲方可以发出限期交付租金及管理费的通知，并可以停止水电供应，如造成损失由乙方负担；第六条关于甲方权利和义务双方约定，对租赁房屋应进行定期检查，乙方不得拒绝，并应予以配合，因建筑质量造成的房屋损坏、排水（污）管道断裂、屋面漏水等维修及费用由甲方负责，因管理或使用不善年久失修造成房屋及相关附属设施的损毁的其责任和费用由乙方承；第八条约定水电费用由甲方代付，甲方每月定期向乙方发出水、电费缴费通知单，乙方自收到通知单5日内缴清费用，过期不结算，甲方可按水、电部门的有关规定收取滞纳金（水费逾期每天加收1%，电费逾期每天加收1%）并有权停止乙方水、电的供应；租赁期间地方税务部门向出租方收取房屋租赁税由乙方交付；第十一条违约责任，约定甲方违反本合同约定而解除合同的，除将乙方所交信用金退回乙方外，还应按乙方所交合同信用金的标准向乙方支付违约金补偿；乙方违约责任，乙方有下列行为的，没收乙方合同信用金作为赔偿甲方的经济损失：1.中途擅自退租的；2.改变本合同规定的租赁用途的；乙方违反本合同的；租赁期间，乙方逾期支付租金及管理费的、逾期交还房屋的，应按乙方所欠租金和管理费等费用的总额每日千分之一支付违约金。同日，双方签订两份《补充协议》作为上述合同的附件，其中附件1《补充协议》对《房屋租赁合同》第四条第1点、第2点的要求，达成如下补充协议：自2013年4月9日至2015年4月8日，乙方向甲方支付管理费7000元/月，2015年4月9日至2016年4月8日乙方向甲方支付管理费7500元/月，2016年4月9日至2017年4月8日乙方向甲方支付管理费8130元/月，2017年4月9日至2018年4月8日乙方向甲方支付管理费8909元/月，2018年4月9日至2019年4月8日乙方向甲方支付管理费9862元/月，2019年4月9日至2020年4月8日乙方向甲方支付管理费11020元/月。附件2《补充协议》对《房屋租赁合同》第四条第3点的要求，达成如下补充协议：乙方向甲方支付履行房屋租赁合同的信用金3万元，其中合同信用金2万元，水电费信用金1万元，租赁期满，乙方在承租期内未发生责任赔偿的，甲方在乙方办理完房屋移交手续后将信用金原额退回乙方。签订合同后，双方按合同约定履行。黄巧玲支付租金至2019年5月，自2019年6月1日起没有支付租金及其他费用。另查明，黄巧玲因涉案租赁合同的解除问题于2019年7月25日向本院起诉陈志强，立案案号：（2019）粤0703民初7098号，要求确认租赁合同的解除时间、陈志强赔偿相关的损失及退回押金3万元。本院认为，本案是租赁合同纠纷。涉案《房屋租赁合同》及两份补充协议系双方的真实意思表示，没有违反相关的法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务享有权利。陈志强诉请黄巧玲向其支付水电费805.5元，对此黄巧玲在庭审中表示确认且同意支付，故本院予以确认。关于本案，双方争议的焦点如下：一、关于租金及管理费的问题。涉案租赁合同的解除问题，在黄巧玲起诉陈志强的（2019）粤0703民初7098号案件中已认定双方租赁合同关系于2019年12月26日解除，因黄巧玲于2019年6月1日起没有向陈志强支付相关的费用，因此，黄巧玲应向陈志强支付2019年6月1日至合同解除之日即同月26日期间的租金和管理费12150.67元[（3000元+11020元）÷30天×26天]，陈志强主张超出上述部分金额本院依法不予支持。二、关于租赁税的问题。在行政管理法律关系中，纳税义务人是由税务机关依法核定的纳税主体，本案中陈志强作为涉案商铺的权属人，是涉案租赁税的纳税主体，但法律并未对税款的最终负担主体进行限定，即民事主体之间可以约定税款的最终承担主体。《房屋租赁合同》约定了租赁期间地方税务部门向出租方收取房屋租赁税由黄巧玲支付，是双方的真实意思表示，即双方约定了黄巧玲是涉案租赁税的最终承担主体，因此陈志强主张黄巧玲支付租赁税符合双方约定，理据充分，本院予以支持。黄巧玲抗辩租赁税不应由其支付，但没有提供足以推翻前述双方约定的证据，本院对该抗辩意见依法不予采纳。至于租赁税的数额，陈志强提供了相应发票主张黄巧玲应向其支付已代缴2013年至2018年的税费，其中2014年至2018年为42066.93元，没有超出发票显示已缴的金额，本院予以确认；2013年的税费为11762.64元，但黄巧玲从2013年4月才开始租用涉案商铺，其应负担的2013年租赁税应扣除1月至3月的部分。另外，陈志强主张黄巧玲支付2019年1月至6月的租赁税，但未能提供相应缴费凭证予以证明，该部分主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。经本院核算，黄巧玲应向陈志强支付2013年4月至2018年12月的租赁税为50888.91元（8821.98元+42066.93元），陈志强主张超出上述部分本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、被告黄巧玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志强支付租金和管理费12150.67元；二、被告黄巧玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志强支付水电费805.5元；三、被告黄巧玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志强支付租赁税50888.91元；四、驳回原告陈志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2237.1元，由原告陈志强负担587.83元，被告黄巧玲负担1649.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  吴翠青人民陪审员  陈彩萍人民陪审员  区少卉二〇一九年十二月二十六日法官助理陈祎姗书记员李伟铭