江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11180号上诉人（原审被告）：葛连秀，女，1970年7月17日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：高王楠，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毕景峰，男，1977年1月23日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：刘刚，江苏茂坤律师事务所律师。原审第三人：新派(上海)餐饮管理有限公司昆山第二分公司，住所地江苏省昆山市萧林中路666号九方购物中心5层021号商铺。责任人：梁杨兵，该公司经理。上诉人葛连秀因与被上诉人毕景峰、原审第三人新派(上海)餐饮管理有限公司昆山第二分公司（以下简称新派公司昆山第二分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初4062号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人葛连秀上诉请求：撤销原审判决，改判驳回毕景峰的诉讼请求。事实和理由：1.毕景峰对于葛连秀将房屋转租给他人事宜早已知晓，且知晓后6个月内未提异议，故毕景峰以我方未经其同意转租房屋为由要求解除租赁合同，不应得到支持。2.涉案租赁合同未约定毕景峰享有单方解除权，也未约定我方需要承担违约金，故一审不应判决我方承担违约金。3.毕景峰有出售房屋的意向，其在本案中起诉我方要求解除合同，实际上是要达到其终止合同但又不承担提前解除合同违约责任的目的。4.一审判决第四项认为我方支付毕景峰1162元水费错误，实际应为电费。毕景峰则表示服从原审判决。毕景峰向一审法院起诉请求：1.判令解除毕景峰与葛连秀签订的房屋租赁合同；2.判令葛连秀支付毕景峰违约金1300元；3.判令葛连秀腾空、迁出位于昆山市房屋，并将上述房屋交还毕景峰；4.判令第三人新派公司昆山第二分公司迁出位于昆山市房屋；5.案件诉讼费由葛连秀负担。6.葛连秀支付毕景峰1162元电费。审理中，毕景峰增加诉讼请求，主张从合同解除次日起，按3200元/月计算至葛连秀实际搬离之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实如下:毕景峰及其配偶丁晓芳系昆山市房屋所有权人。房屋面积126.86平方米。2013年12月22日，毕景峰（出租方）与葛连秀（承租方）在昆山黑马房地产经济有限公司居间下签订《房地产租赁合同》，约定毕景峰将昆山市九方城花园20栋2单元305室物业出租给承租方，建筑面积126平方米，月租金1300元，租金按年度支付，需在2013年12月22日前交付；押金1300元，于合同期满后无息返还。租赁双方确定租期自2013年12月22日至2022年2月1日，该物业仅限于作居住。租赁期内该物业的管理费、水电费、煤气及有线电视等杂费均由承办人支付；在租赁期内，承租方如拖欠租金达15天以上或中途退退租，出租方有权无条件收回房屋，并将承租方所付的押金作为违约金拒绝返还；承租方如需室内装修或结构更改，必须征得出租方同意；未经出租方同意不得将该物业擅自分租或转租给他人；保持该物业的设施良好，如有损毁须由承租方负责修理赔偿或直接从押金内扣除；不能作非法用途或放置违禁品，否则后果概由承租方承担。如果承租方违装修了，出租方违约另需根据装修实际情况予以赔偿。备注：2013年12月22日至2014年2月1日为装修期（免租期）；2014年2月1日至2018年2月1日租金为1300元/月；2018年2月1日至2019年2月1日租金为1500元/月；2019年2月1日至2022年2月1日租金为1600元/月，承租方承诺此房内租客不超过六人，屋内保持整洁无污物”。合同签订后，葛连秀向毕景峰交纳了1300元押金。2018年1月7日，葛连秀与第三人签订《宿舍租赁合同》，约定：葛连秀将涉案房屋出租给第三人作为员工集团宿舍，租赁期自2018年1月24日至2019年1月23日，租金2800元/月（包含物业费）…如居住期间因其他业主或物业管理公司认为构成扰民的，不让正常居住的，由葛连秀出面协调，协调不成双方互不承担责任，合同自动终止，第三人应结清房屋内的能源费用，葛连秀应退还第三人的剩余租金和保证金…庭审中，葛连秀确认与第三人签订合同时所附毕景峰的“授权委托书”并非葛连秀提供，是中介处理的。葛连秀与第三人于2019年2月19日签订《宿舍租赁合同》，租赁期限自2019年1月24日至2020年1月23日。2018年12月初，涉案房屋被反映存在群租问题，经12345市民热线反映，昆山市柏庐城市管理办事处于12月9日回复：系海底捞员工宿舍，无隔断，已与海底捞负责人联系沟通，现宿舍只有4个高低床住6个员工，符合规定。庭审中，葛连秀确认涉案房屋居住确实超过6个人，但认为超过6个人没关系。2018年12月11日，昆山市监察大队、昆山市市场监督局城北分局、昆山市同心派出所、昆山高新技术产业开发区柏庐城市管理办事处、昆山市城市管理行政执法大队同心中队发出《告知书》，载明：“九方城小区20幢305室，经查该处房屋上述整治范围内，现责令业主尽快整改、消除隐患，并于2018年12月18日前整改到位，若逾期不改，联合整治小组将依法予以查处。庭审中，葛连秀确认其本人及配偶居住在涉案房屋内。葛连秀于2019年3月13日收到本案起诉状。双方当事人确认葛连秀租金支付至2020年2月。另查明，毕景峰支付了2019年2月1日至2019年3月31日电费1162元。上述事实，有房屋所有权证、房地产租赁合同、告知书、短信、电费交纳凭证、宿舍租赁合同及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。葛连秀在合同租赁期限内，未经毕景峰同意将涉案房屋出租给第三人作为集体宿舍。第三人使用涉案房屋过程中，居住人数超过6人，违反了双方当事人之间合同关于居住人数的约定且被有关部门责令整改，毕景峰据此要求解除与葛连秀签订的《房地产租赁合同》符合法律规定，一审法院予以支持。毕景峰起诉要求解除合同，葛连秀于2019年3月13日收到起诉状副本，故一审法院确认双方当事人之间的租赁合同于2019年3月13日解除。因葛连秀违约导致合同解除，毕景峰要求葛连秀支付违约金1300元有事实依据，一审法院予以支持。鉴于葛连秀向毕景峰支付了1300元押金，两项费用予以抵扣。庭审中，葛连秀确认涉案房屋现由其本人居住，第三人新派公司昆山第二分公司已搬离涉案房屋，故在合同解除后葛连秀应将涉案房屋返还毕景峰。合同解除后，葛连秀实际使用涉案房屋，应当支付占用使用费，毕景峰要求葛连秀按照租金1600元/月的2倍即3200元支付占用使用费没有依据，一审法院确认葛连秀自2019年3月14日按照1600元/元的标准支付房屋占用使用费至葛连秀实际返还房屋之日止。本案中，涉案房屋自2019年2月1日至2019年3月31日产生的水费1162元，葛连秀应当向毕景峰支付。因葛连秀向毕景峰交纳租金至2020年2月1日，故合同解除后，剩余租金部分为18560元。因葛连秀现仍实际占用、使用涉案房屋，故该笔款项待葛连秀返还房屋时，双方扣除房屋占用使用费、水费等费用后另行结算。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决：一、毕景峰与葛连秀于2013年12月22日签订的《房地产租赁合同》于2019年3月13日解除。二、葛连秀向毕景峰支付违约金1300元，扣除押金1300元，葛连秀无需另行支付。三、葛连秀于判决生效后十日内向毕景峰返还昆山市房屋并支付房屋占用使用费（自2019年3月14日起按照1600元/月标准支付至葛连秀实际返还之日止，该款项从剩余租金18560元中扣除，剩余部分由原告在十日内返还被告）。四、葛连秀于判决生效后十日内向毕景峰支付截至2019年3月31日的水费1162元。五、驳回毕景峰的其他诉讼请求。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1272元，由葛连秀负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明，一审中葛连秀陈述“2013年与原告签订租赁合同，期限是8年，毛坯租给我的。我丈夫是做装修的，租毛坯房比较便宜，就租来给手下工人住……”。二审中，毕景峰称其在2018年12月接到行政主管部门要求其对房屋群租情况进行整改的电话，才知晓葛连秀将房屋转租给他人的事实。二审中，双方一致确认截止2019年3月31日葛连秀未支付电费1162元，毕景峰认为一审判决第四项“支付截止2019年3月31日的水费1162”系笔误，双方实际争议的是电费，水费应改为电费。二审中，葛连秀提交如下证据：1.照片打印件6张，证明其承租涉案房屋后实际进行了装修。2.短信记录、微信聊天记录打印件各1张，短信记录显示2018年1月21日毕景峰向葛连秀发送短信内容为“房间里面弄的乱七八糟的，里面的人别超过6人，下次我发现就直接断电断网断水了。你也跟她们说一下卫生工作做做好”；微信记录显示毕景峰向葛连秀发送微信内容为“葛姐，我了解后决定卖250万谢谢”。证明毕景峰早在2018年1月即已知晓涉案房屋由葛连秀转租给了他人，毕景峰在2018年即具有将房屋出售的意向，毕景峰提起本案诉讼的目的是在于提前解约，并通过诉讼免除其自身应承担的违约责任。3.情况说明打印件一份，葛连秀称该情况说明系中介机构人员出具，情况说明显示“本人（中介方工作人员）于2018年5月份和葛连秀一起会同房东在九方城附近众家地产江南春天店，签订了九方城20号楼305室独家出售协议，房东当时已知晓该房屋实际情况，并叮嘱葛连秀关照租客注意安全……说明人：庞靖雨”能够证明毕景峰早就知晓房屋转租事宜。葛连秀称当时其与庞靖雨同在一家中介公司工作。对于上述证据，毕景峰经质证认为，照片真实性无法确认，但认可葛连秀承租涉案房屋后进行了简单装修；认可短信和微信聊天记录，但该聊天记录不能达到葛连秀的证明目的。毕景峰一直是忙于自己的生意，很少来看房子，葛连秀在租赁涉案房屋时告知毕景峰其租赁房屋是给葛连秀丈夫下属工人作为员工宿舍的，毕景峰知晓有员工住在房屋里，但根本不知晓房屋是转租给其他公司的员工租住；对于情况说明的真实性亦难以确认，与本案无关。上述事实由当事人提供的照片打印件、短信记录、微信聊天记录打印件、情况说明以及一、二审庭审笔录予以证实。对于葛连秀提供的上述证据，本院认为，短信内容仅显示毕景峰提醒葛连秀房屋居住不得超过6人等事宜，虽葛连秀将房屋转租给新派公司昆山第二分公司作为员工宿舍，但葛连秀租赁涉案房屋最初目的也是用于给其丈夫下属工人居住，故该短信不足以证明毕景峰当时已知晓房屋转租事宜，本院不予采纳。情况说明系打印件，证人并未到庭作相应说明，且该情况说明的出具人与葛连秀曾经系同事，与本案存在利害关系，故本院对于该情况说明不予采纳。微信聊天记录仅能证明毕景峰曾经有过出售房屋的意思表示，但与本案所涉租赁合同纠纷并无关联，本院对该证据亦不予采纳。本院认为，毕景峰、葛连秀签订的涉案租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。葛连秀称毕景峰对其将房屋转租给他人的事实早已知晓，但未提供充分证据加以证明，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，涉案合同约定“未经出租方同意不得将该物业擅自分租或转租给他人”，毕景峰称其是接到行政部门通知才知晓转租事宜，可信度较高，本院予以采信，毕景峰就本案提起诉讼要求解除合同距其知晓转租事宜未超过6个月，故本案中毕景峰享有合同解除权，一审判决合同于葛连秀收到诉状副本之日解除，并无不当。关于违约金。涉案租赁合同未约定承租人擅自转租应承担何种违约责任，一审认定葛连秀擅自转租需承担支付1300元违约金的责任无相应依据。毕景峰如认为因合同解除导致其产生相应损失，可在收集相关证据后另行主张。另，毕景峰在本案中主张葛连秀支付1162元电费，未主张水费，双方当事人亦均确认截止2019年3月31日葛连秀未支付电费1162元，故一审判决第四项“截至2019年3月31日的水费1162元”应指葛连秀应付的电费。合同解除后，毕景峰应当将押金1300元返还给葛连秀，折抵上述葛连秀应当支付的电费1162元，故毕景峰还需返还葛连秀138元。综上，葛连秀上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初4062号民事判决第一、三项；二、撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初4062号民事判决第二、四、五项；三、毕景峰于本判决生效后十日内返还葛连秀押金138元。四、驳回毕景峰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1272元，由葛连秀负担603元，毕景峰负担669元；二审案件受理费1272元，由葛连秀负担1252元，毕景峰负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  郑 雄审 判 员  黄学辉二〇一九年十二月三十日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。