广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5382号原告（反诉被告）：广州市盛唐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街新村北路福泉街87号，统一社会信用代码9144018479736402X6。法定代表人：杨耀光，职务董事长。委托诉讼代理人：黄立，广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑宝珍，女，1981年4月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：黄秀连、江琦，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市盛唐房地产开发有限公司（以下简称盛唐公司）与被告（反诉原告）郑宝珍商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员吴环依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛唐公司的委托诉讼代理人黄立，被告（反诉原告）郑宝珍及其委托诉讼代理人江琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广州市盛唐房地产开发有限公司向本院提起诉讼请求：一、解除盛唐公司和郑宝珍于2011年12月29日签订的《商品房预售合同》（编号：201112191761）；二、郑宝珍向盛唐公司赔付因逾期支付购房款而产生的违约金合计169600元；三、郑宝珍承担本案的诉讼费。事实和理由：盛唐公司是位于广州市从化区街口街新村北路52-56号“翰林国际公馆”房地产项目的开发单位，翰林国际公馆房地产项目已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。2011年12月29日，郑宝珍以购房者身份（乙方）和盛唐公司（甲方）签订了《商品房预售合同》及其相关附件，约定由郑宝珍购买位于广州市从化区街口街新村北路52-56(2号楼)602房的房屋，总金额为848000元。合同第八条约定被告以分期付款的方式支付购房款，即第一期：自预售合同网上签订之日起5日内支付全部房价款额10%，金额84800元；第二期：在2012年1月29日前支付全部房价款的70%，金额593600元；第三期：在2012年2月29日前支付全部房价款的20%，金额169600元。合同签订后，郑宝珍仅支付了房价款593600元，剩余房价款254400元至今未付清。根据《商品房预售合同》附件七（本合同补充协议）第四条约定：“乙方逾期支付任何款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、应预缴的物业管理费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按总房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十五条的约定执行……”第十五条第1款约定：“本合同签订后，因乙方的原因造成合同不能履行或乙方要求终止合同的，或因乙方原因致甲方依本合同约定行使单方解除权的，乙方应按总楼价的百分之二十向甲方支付违约金（除本协议第一条第2款和第3款约定除外），并协助甲方办理合同备案注销手续，办理合同备案注销手续所需费用由乙方承担”。此外，郑宝珍在长达8年的时间内也尚未付清全部房款，合同目的已经落空，郑宝珍已构成根本违约，盛唐公司有权单方解除合同。盛唐公司诉请解除双方预售合同的理由包括：（1）约定依据，根据双方签订的商品房预售合同附件七第四条，约定在乙方逾期支付任何应付款项的情况下，盛唐公司有权顺延办理或交付房产证的时间，且逾期超过30天，盛唐公司有权单方解除合同并依据补充协议15条的约定追偿违约金；（2）法定依据，根据合同法167条的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额，达成全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同，因此本案中，郑宝珍尚欠的购房款占总购房款的30%，符合合同法第167条的规定，因此盛唐公司以根本违约为由要求解除合同是有法律依据。依据附件七第六条第一款规定，乙方收楼时应当向甲方交齐办理房产证所需资料，交齐房款、办理房产证所需费用等，因此涉案合同存在先后义务，即作为买方的被告应当先付清全部房款，在付清全部房款后盛唐公司才负有交付房屋的合同义务，本案中郑宝珍至今未能支付全部购房款，虽然盛唐公司有迟延竣工的事实，但由于郑宝珍负有在先的合同义务，因此郑宝珍在本案中也存在违约行为，且盛唐公司的迟延竣工验收不能成为郑宝珍拖欠购房款的合法抗辩理由，综上，盛唐公司认为郑宝珍仍需承担合同的违约责任。根据合同第十三条约定，甲方交楼时间是2012年3月31日，而乙方即郑宝珍付清全部款项的时间应是2012年2月29日之前，再次说明郑宝珍违反在先的合同义务，盛唐公司本身是享有后履行抗辩权。被告（反诉原告）郑宝珍辩称，一、2012年上半年涉案翰林国际项目由于盛唐公司与承建商发生纠纷到2012年6月份项目全部停工，大面积延误交楼，并且演变成重大社会维稳案件，长达数年不能解决，盛唐公司的账户也被一些债权人查封，由于盛唐公司经营状况严重恶化，有可能丧失履行债务的能力，郑宝珍只能暂时中止交付房款，另外郑宝珍这几年一直追踪盛唐公司有无新的收款账户，希望能够解决付款及交楼的问题，但没有得到确切答复，盛唐公司也没有主动联系郑宝珍提供解决方案，所以郑宝珍未能交付购房款尾款的责任在盛唐公司，郑宝珍不构成违约；二、退一步说，即便盛唐公司有合同解除权但盛唐公司长达7年未行使解除权，解除权已经消灭，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释15条第二款，当事人没有催告的解除权应该在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，并且根据民法总则199条解除权属于除斥期间不适用诉讼时效中止、中断、延长的规定。综上，请求法院驳回盛唐公司的诉讼请求。被告（反诉原告）郑宝珍向本院提起反诉请求：一、盛唐公司向郑宝珍支付延期交房违约金（从2012年4月1日起至盛唐公司取得验收合格文件和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后书面通知郑宝珍收楼并实际交付房屋给郑宝珍之日止，每日按已付房款593600元的万分之五的标准计算）；二、盛唐公司立即将符合合同约定的交房条件的位于从化市街口街××号翰林国际公馆第2号楼602房的房屋交付给郑宝珍；三、盛唐公司为郑宝珍办妥房地产权登记手续，并将房地产权交付给郑宝珍；四、本案诉讼费用由盛唐公司承担。庭审中，郑宝珍变更反诉请求为：一、盛唐公司向郑宝珍支付延期交房违约金（从2012年4月1日起至盛唐公司取得验收合格文件和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后书面通知郑宝珍收楼并实际交付房屋给郑宝珍之日止，每日按已付房款593600元的万分之五的标准计算）；二、盛唐公司立即将符合合同约定的交房条件的位于从化市街口街××号翰林国际公馆第2号楼602房的房屋交付给郑宝珍；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2011年12月18日，郑宝珍与盛唐公司签订了《【翰林国际公馆】认购协议书》，郑宝珍认购盛唐公司建设的翰林国际公馆一期2号楼602（以下简称“涉案房屋”），约定总金额为848000元，付款方式为，定金50000元于签署本认购书时付清；首期楼款（扣除定金）374000元，于2011年12月24日前付清；二期楼款84800元，于2012年3月18日前付清；三期楼款84800元，于2012年6月18日前付清；四期楼款254400元，于2012年9月18日前付清。后双方于2011年12月29日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“预售合同”）及补充协议。预售合同第七条，约定总金额为848000元；预售合同第十三条，约定盛唐公司应于2012年3月31日前交付房屋。补充协议第六条，盛唐公司如未按本合同规定的期限将商品房交付给郑宝珍的，双方同意按如下方式处理：······（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。·······乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金。预售合同第二十一条，乙方委托甲方办理《房地产权证》。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。预售合同及补充协议签订后，郑宝珍于2012年6月28日前分期支付了593600元房款。到了2012年下半年，郑宝珍原本打算支付最后一期房款254400元，郑宝珍得知翰林国际项目发生停工、延期，施工单位讨薪、占驻工地等事件，盛唐公司还给小业主发来了《从化盛唐·翰林国际项目的开发商给业主的解释与致歉函》，承认项目停工的事实。因盛唐公司经营状况严重恶化、有可能丧失履行债务的能力，郑宝珍只能暂时中止交付房款。到了2016-2017年，因翰林国际项目牵涉多方债权人、情况复杂，从化住房和建设局、从化区维稳办等政府部门介入协调，召集盛唐公司、各债权人、小业主代表等开会。郑宝珍从参加会议的小业主代表处得知，盛唐公司账户被一些债权人查封，政府有关部门拟协调设立新的监管账户，待监管账户设立后，就可以交纳房款。从2016年至今，郑宝珍不时向参加会议的小业主代表询问监管账户有没有设立、到何处交纳房款，然而至今未得到确切的答复。数年来，盛唐公司未主动告知其收款账户、未催告郑宝珍交纳房款，也未告知涉案房屋是否符合收楼条件、未催告郑宝珍收楼。涉案房屋至今未交付郑宝珍使用。2019年10月，盛唐公司突然诉至法院，要求解除预售合同并要求郑宝珍赔付违约金。郑宝珍认为，盛唐公司未按照合同约定将符合交楼条件的房屋交付给郑宝珍使用，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。原告（反诉被告）广州市盛唐房地产开发有限公司辩称，一、郑宝珍在庭审中陈述的实际上是不安抗辩权，首先依据我方提供的证据，（2015）穗中法民五终字第1229号民事判决书判决理由部分，该生效裁判文书认定购房者无权行使不安抗辩权，因此本案郑宝珍依然有义务按约定支付购房款，其次从2012年至今涉案翰林国际项目一直有人办公，且依据商品房预售合同的第九条的约定，合同记载了收款的账户，因此郑宝珍以不安抗辩权或客观不能支付为由进行抗辩缺乏事实及约定的依据；二、我方有权就郑宝珍拖欠购房款行为向其追究违约责任，且郑宝珍作为购房者，拖欠购房款，也具备类似的案例，对此我方已经提供相关裁判文书作为证据；三、根据商品房预售合同的第八条的约定，郑宝珍应当在2012年2月29日前付清全部购房款，又依据该合同第十三条的约定，盛唐公司交付房屋时间是在2012年3月31日前，且结合合同附件七第四条的约定，即盛唐公司作为房屋出卖人，交付房屋或者办理房产证的前提条件是购房者付清全部购房款，因此，在郑宝珍没有依据合同约定付清房款的前提下盛唐公司没有交付房屋的义务，因此盛唐公司享有后履行抗辩权，郑宝珍无权主张迟延交楼的违约金；四、退一步而言，即使盛唐公司需承担违约金，但依据商品房预售合同附件七第六条第五款的约定，只要甲方已经取得《房屋建筑工程和市政工程备案表》就视为有交楼条件，依据我方提供的证据涉案的2号楼已经于2015年11月8日竣工验收，因此当时就已经具备了交楼条件，因此逾期交楼结束时间点应当在2015年11月8日；五、郑宝珍第一项诉请已经过了诉讼时效，因为在2012年至郑宝珍起诉期间，郑宝珍并未向盛唐公司主张过迟延交楼的违约金或要求交楼，因此盛唐公司提出诉讼时效的抗辩；六、依据商品房预售合同附件七第六条约定，其中约定明确购房者收楼时应当向出卖人交齐办理房产证所需资料，缴清房款，办理房产证所需所有费用以及物业管理公司的费用和专项维修基金，该约定再次说明付清房款是交付房屋的前置条件，在郑宝珍履行付清房款的合同义务前，盛唐公司对郑宝珍不负有交付房屋的合同义务。经审理查明：2011年12月29日，盛唐公司与郑宝珍签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：郑宝珍以848000元购买盛唐公司开发预售的从化市街口街新村北路52-56（2号楼）602房，自预售合同网上签订之日起5日内支付84800元，2012年1月29日前支付593600元，2012年2月29日前支付剩余的169600元；郑宝珍未能按照约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，盛唐公司有权要求郑宝珍每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经盛唐公司催告，逾期超过30日仍未支付的，盛唐公司有权解除合同；该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；盛唐公司应于2012年3月31日前交付房屋；房屋验收交接时，盛唐公司应当向郑宝珍提供有关该商品费房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，郑宝珍有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由盛唐公司承担等。该合同附件七补充协议约定：郑宝珍逾期支付任何应付款项，盛唐公司有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日郑宝珍应按房价款总额的万分之五向盛唐公司支付违约金；逾期超过30日的，盛唐公司有权单方面解除本合同，郑宝珍应按总楼价的百分之二十向盛唐公司支付违约金；盛唐公司如未按本合同规定的期限将商品房交付郑宝珍的，（1）逾期不超过180日（含本数），自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，盛唐公司按日向郑宝珍支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，郑宝珍有权解除合同。郑宝珍解除合同的，盛唐公司应自郑宝珍解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按郑宝珍累计已付房价款的20%向郑宝珍支付违约金。郑宝珍要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，盛唐公司按日向郑宝珍支付已付房价款万分之五的违约金；双方确认交楼条件为《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》。只要盛唐公司已取得该备案表，就视为已具备交楼条件的约定标准，郑宝珍同意无条件予以收楼等。合同签订后，郑宝珍支付了房价款593600元，剩余房价款254400元未付。双方在庭审中对此予以确认。盛唐公司提交的涉案住宅楼工程《房屋建设工程和市政基础设施工程备案表》，显示：竣工验收日期为2012年5月29日，广州市从化区住房和建设局予以备案的日期为2018年9月30日。2019年10月25日，盛唐公司就本案向本院提起诉讼。2019年11月20日，郑宝珍就本案向本院提起了反诉。庭审中，双方共同确认，盛唐公司未向郑宝珍交付房屋，也未通知郑宝珍收楼；盛唐公司确认，在本次起诉前，其未向郑宝珍发函表示要求解除涉案合同；郑宝珍确认，1.如涉案房屋截止本案法庭辩论终结前，涉案房屋没有符合合同约定的交楼条件，郑宝珍不主张盛唐公司向其交付涉案房屋，如果涉案房屋尚不符合合同约定的交付条件，郑宝珍不同意收楼；2.未催告盛唐公司行使合同解除权。盛唐公司在本案中未提交涉案房屋永久用水、永久用电、通燃气、通邮的证明文件。本院认为，盛唐公司与郑宝珍于2011年12月29日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于涉案商品房买卖合同的解除及相应违约金的问题。根据涉案合同及其附件补充协议约定，郑宝珍最迟应于2012年2月29日前付清全部购房款；郑宝珍逾期支付任何应付款项，逾期超过30日的，盛唐公司有权单方面解除合同。现郑宝珍自认至今未支付完毕上述款项，根据上述约定，盛唐公司的合同解除权最迟已于2012年3月30日形成。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，由于郑宝珍确认未对盛唐公司予以催告解除，因而盛唐公司的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，但盛唐公司直至2019年10月25日才向本院起诉主张解除合同，已超过上述法律及司法解释规定的合同解除权行使期限，故对盛唐公司主张要求解除涉案合同的诉讼请求，本院不予支持。同理，盛唐公司基于解除合同而主张的违约金请求，本院亦不予支持。关于逾期交房违约金的问题。盛唐公司虽提交了《房屋建设工程和市政基础设施工程备案表》，但未能提交涉案房屋永久用水、永久用电、通燃气、通邮的证明文件，即不能证明涉案房屋符合交楼标准，故本院不予认定郑宝珍所购涉案房屋已符合交楼标准。由于郑宝珍在庭审中确认，如涉案房屋截止本案法庭辩论终结前，没有符合合同约定的交楼条件，郑宝珍不主张盛唐公司向其交付涉案房屋，故本院对郑宝珍的该项反诉诉讼请求在本案中不予处理。郑宝珍已支付了大部分购房款，盛唐公司未按照合同约定将符合交楼条件的房屋交付给郑宝珍使用，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。根据双方的合同约定，盛唐公司逾期交房的，每日按总房价万分之五的标准向郑宝珍支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。盛唐公司应向郑宝珍支付逾期交房违约金。盛唐公司在庭审中提出诉讼时效的抗辩意见，本案并无证据显示郑宝珍在提起本案反诉之前曾以书面方式提出有关逾期交楼违约金的主张，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条有关诉讼时效的规定，本院认定郑宝珍主张的从2012年4月1日起至2016年11月20日止的逾期交楼违约金已经超过诉讼时效而丧失胜诉权。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故盛唐公司应向郑宝珍支付自2016年11月21日起至本案提起反诉之日即2019年11月20日止每日按已付房款593600元的万分之五支付逾期交房违约金。至于郑宝珍主张的违约金超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）广州市盛唐房地产开发有限公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金（以593600元为本金，按照每日万分之五的标准从2016年11月21日起计至2019年11月20日止）给被告（反诉原告）郑宝珍；三、驳回被告（反诉原告）郑宝珍的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1846元，由原告（反诉被告）广州市盛唐房地产开发有限公司负担；反诉受理费6039元，由被告（反诉原告）郑宝珍负担2952元，原告（反诉被告）广州市盛唐房地产开发有限公司负担3087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 环二〇一九年十二月三十一日书记员 李健华