北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初17588号原告(反诉被告)：龚福利，男，1971年7月24日出生，满族，河北省遵化市居民，住河北省遵化市，身份号码×××。原告(反诉被告)：李春同，男，1952年2月18日出生，汉族，河北省安国市居民，住河北省安国市，身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：孙振杰，北京市青天律师事务所律师。被告（反诉原告）：玄花，女，1978年12月9日出生，朝鲜族，吉林省延吉市居民，住吉林省延吉市，身份号码×××。被告（反诉原告）：易贝通（北京）信息技术有限公司，住所地北京市西城区，统一社会信用代码91110113MA003WP69P。法定代表人：玄花，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：孙征，北京敦行律师事务所律师。原告（反诉被告）龚福利、李春同诉被告（反诉原告）玄花、易贝通（北京）信息技术有限公司（以下简称易贝通公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚福利、李春同之委托诉讼代理人孙振杰，被告玄花、易贝通公司之委托诉讼代理人孙征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龚福利、李春同向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告连带支付二原告恢复涉案房屋的费用85765元：2.请求法院判令二被告连带支付二原告自2019年3月1日起至2019年3月30日期间房屋占用费18720元，以上共计：104485元；3.请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月19日二原告与被告一签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定二原告将位于北京市顺义区×××409、410、411的房屋出租给被告一，租期自2016年3月1日至2019年2月28日共计三年。2016年3月2日被告一在涉诉房屋处发起设立了被告二并担任被告二的法定代表人。现租期己到期，二被告在原告催促下未能按照合同约定将房屋恢复原状，为了避免损失进一步扩大，原告自行将房屋恢复原状，但二被告未能将相关费用支付给原告，为维护自身合法利益，原告特诉至人民法院，请求法院依法裁判。被告（反诉原告）玄花、易贝通公司辩称：不同意原告全部的诉讼请求。合同到期后，被告将房屋交还给原告，不存在房屋占有使用费。关于恢复房屋费用，根据补充协议，装饰装修归原告所有，不存在恢复涉案房屋问题，即使要恢复房屋，原告提交的证据也不充足。被告（反诉原告）玄花、易贝通公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告返还反诉原告押金18720元；2.请求法院依法判令反诉被告承担诉讼费。事实及理由：双方所签订《北京市房屋租赁合同》租期到期后，反诉人将房屋返还给被反诉人，被反诉人至今未退还押金。反诉人为保护自己的合法权益，依法提起反诉，请支持反诉人的请求。原告（反诉被告）龚福利、李春同针对反诉辩称：不同意反诉请求。依据合同约定，合同到期后应当恢复原状，我方同意将押金抵扣反诉人应当向我方支付的恢复房屋以及房屋占用费的费用。经审理查明：2015年12月19日，原告龚福利、李春同（出租人、甲方）与被告玄花（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定：第一条房屋基本情况，（一）房屋坐落为北京市顺义区×××409、410、411,；（二）房屋所有权人姓名为龚福利、李春同；第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2016年3月1日至2019年2月28日；（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第四条租金及押金，（一）租金标准及支付方式：1.6元/天，18720元/月；（二）押金人民币18720元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。2017年9月9日，原告龚福利、李春同（甲方）与被告玄花（乙方）被告易贝通公司（丙方）签订《补充协议》约定：乙方与2016年3月2日以主合同约定的房屋为经营地发起了丙方易贝通公司，且乙方系丙方法定代表人，现该房屋的实际使用人为乙方及丙方，故主合同中乙方的权利义务丙方一并概受……如乙丙二方延期支付租金，则甲方有权单方解除主合同及本补充协议，乙丙双方在收到甲方提出的解除告知时，应在三日内腾退主合同约定的房屋，装饰装修归甲方所有。原告龚福利、李春同向被告玄花交付涉诉房屋时，房屋状态为接通水电的毛坯房。双方认可原告龚福利、李春同收取的18720元房屋押金未退还。2019年2月28日涉诉房屋租赁期间届满后，关于房屋的交接日期，被告主张因为原告龚福利拒绝接收房屋钥匙，被告玄花于2019年3月1日将钥匙放在了小区物业公司；原告主张2019年3月中旬实际交付房屋，认可2019年3月2日、3日左右被告将钥匙放在了物业公司。关于承租期间对涉诉房屋的装饰装修，原告主张被告在涉诉房屋内装修项目包括：铺地砖、吊顶、刷墙、拆除两个隔断后又新建两个隔断；被告主张其装修项目包括：铺地砖、吊顶、墙面增加两个隔断。被告认可其向原告交付房屋时就是装修后的使用状态，没有进行恢复原状。原告称其接收涉诉房屋后自行将涉诉房屋进行了恢复。为证明其主张，原告提交如下证据：1.《装修改造施工合同》（以下简称施工合同）及附件，该合同系2019年3月14日原告龚福利、李春同与北京翔羽汽车租赁有限公司签订，该施工合同第二条工程概况载明：2.1工程名称恢复原貌；2.2工程地点北京市顺义区×××409.410.411；2.4承包方式包工包料；2.5工期15天，自2019年3月15日至2019年3月30日；2.7合同总价85765元。该施工合同附件《预结算表》载明的涉诉房屋装修的项目名称、单价分别为：1.石膏板隔断工费15300元；2.刮腻子6800元；3.物业9000元；4.保护640元；5.电力修复14400元，由于拆除隔断，原有隔断电力设施全部报废，新建隔断墙上新增强电弱电插孔；8.拆除34200元，拆除原有隔墙、吊顶、地面、垃圾运到物业指定地点；12.踢脚线粘贴875元；材料搬运费夜班费500元；税金4050元。2.北京翔羽汽车租赁有限公司营业执照，载明该公司经营范围，其中包括：“施工总承包；家居装饰；室内装饰设计”。3.北京增值税普通发票，该发票载明，开票日期：2019年3月29日，购买方名称：龚福利，服务名称：建筑服务、装修款，价税合计：85765元，装修地点：×××409室、410室、411室，销售方名称：北京翔羽汽车租赁有限公司。4.被告玄花之夫金吉松与原告龚福利的微信聊天记录截图，金吉松于2019年3月1日聊天中称：“我已经于2019年2月28日之前，按照租赁合同约定将所有物品搬离承租房，现将房屋交付你方。承租房在你交付我方时是毛坯房，现在承租屋里我无法搬离的固定装修设施我放弃，所有物品归你方，由你处置。因我近期要出国，且无法找到合适的装修队去拆除，请你自行恢复，给你造成不必要的麻烦，我愿意放弃之前支付给你的押金（18720元）来弥补，我想这笔押金应该能涵盖拆除固定设施的费用了”，龚福利于2019年3月2日回复称：“我会遵守合同，押金会在双方正式交接后退还你方，由你方按合同规定将房屋恢复毛坯原状，3月15日前双方完成交接……”。5.现场录像，证明原告自行恢复原状期间的状况。6.北京宏远物业管理有限责任公司出具的《证明》、收据，2019年3月20日收据载明：今收到×××409/410装修管理费、水费、垃圾清运费共计9000元，该收据加盖北京宏远物业管理有限责任公司收款专用章；2019年6月30日《证明》载明：“×××409、410、411恢复原貌，共清运垃圾33车”。被告不认可证据1施工合同的真实性及报价的数额，并提出如下质证意见：《预结算表》中的第2项刮腻子不是拆除项目、第5项电力修复与被告没有关系、第8项拆除的34200元已经包含了隔墙垃圾清运、第12项踢脚线粘贴不是拆除项目；被告对北京翔羽汽车租赁有限公司的装修资质提出质疑；针对证据4，被告质证意见如下：该聊天记录不完整，真实性及证明目的不认可，该聊天记录是双方有矛盾之后，为了尽快解决问题，被告舍弃了押金，就此被告提起反诉要求原告退还押金；针对证据5，被告提出从录像中可以看出原告恢复原状之后的吊顶及地面与被告装修是一样的；针对证据6的《证明》，被告提出如下质证意见：证明不符合形式要件，在落款处没有单位全称也没有证明人及其相关联系电话，所以真实性不予认可，其次对于内容，×××某室清运33车不符合常理，拆除隔断清运这么多垃圾不符常理；针对证据6的收据，被告提出如下质证意见：收据上既没有收款人也没有交款人，本身不能证明收款情况，收款人处就算有公章，也不能认为是原告的交款行为，交来的9000元费用包括了装修管理费、水费、垃圾清运费一共包括三个项目9000元，并不是垃圾清运费9000元，装修是与被告方无关的，拆除也不需要用水，垃圾清运也不需要33车，交款人也没有写明是原告，对于该证据真实性、关联性均不予认可，原告自认为恢复原状的合理期限是一个月，但是收据上显示3月20日进行垃圾清运，原告说法与提交的证据自相矛盾，装修的合理期并不是拆除的合理期，从拆除到装修完成一个月是合理的，所以原告从陈述及证据上都是自相矛盾的，不能证明其主张。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同及两份补充协议、装修改造施工合同、北京翔羽汽车租赁有限公司营业执照、北京增值税普通发票、微信聊天记录截图、北京宏远物业管理有限责任公司出具的证明及收据、被告提交的押金打款凭证及双方当事人陈述等在案佐证。本院经审理认为：《北京市房屋租赁合同》系原告龚福利、李春同与被告玄花真实意思表示，不违反法律规定，双方均应依法履行。该合同第三条第（二）款约定：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用”，双方均认可交付使用时，涉诉房屋系毛坯房状态，故双方租赁合同履行期限届满后，被告玄花应该将涉诉房屋恢复原状。被告辩称双方补充协议约定装饰装修归二原告所有，补充协议原文如下：“如乙丙二方延期支付租金，则甲方有权单方解除主合同及本补充协议，乙丙双方在收到甲方提出的解除告知时，应在三日内腾退主合同约定的房屋，装饰装修归甲方所有”，故补充协议的该条规定的是如果二被告延期支付租金，二原告行使合同解除权的前提下，涉诉房屋装饰装修归二原告所有。而本案系双方租赁期限届满，不符合补充协议的约定，故对于二被告的该答辩意见本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告玄花未在合理期限内将涉诉房屋恢复原状，原告龚福利、李春同自行将涉诉房屋恢复原状，故被告玄花应当赔偿原告龚福利、李春同将涉诉房屋恢复原状的费用。关于恢复原状费用的具体数额，本院认为，根据原告提交的证据，可以证实其委托北京翔羽汽车租赁有限公司进行了现场施工，但是预结算表并未将拆除费用与再装修的费用进行区分，故本院不能依据预结算表及北京翔羽汽车租赁有限公司开具的增值税发票直接确定恢复原状的费用。本院综合预结算表列明的部分与拆除相关的项目及费用、现场施工的录像、原告龚福利与被告玄花之夫金吉松的聊天记录等证据，酌情确定恢复原状的费用为2万元。双方合同第四条第（二）款约定：“押金人民币18720元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”鉴于二原告尚未退还被告玄花押金，且二原告在庭审中明确表示同意将该押金抵扣被告应当支付给二原告的恢复原状费用，故将该押金折抵后，被告玄花尚需支付给二原告恢复原状的费用1280元。关于房屋占用费一节，鉴于双方租赁合同已经于2019年2月28日终止，根据双方合同约定，被告玄花应该在合同租赁期满后将涉诉房屋恢复原状交付二原告。但是被告玄花未将涉诉房屋恢复原状，故二原告主张被告比照租金赔偿其自行恢复原状期间涉诉房屋的占有使用费，有法律依据，本院酌情予以支持。参照被告交付钥匙的日期及涉诉房屋恢复原貌的期间，占有使用的期间确定为5天，按照双方合同约定的每天每平米1.6元的租金标准，确定被告应支付二原告的占有使用费为3120元。当事人协商一致，可以变更合同。原告龚福利、李春同与被告玄花、易贝通公司于2017年9月9日签订的《补充协议》载明，对于《北京市房屋租赁合同》中玄花的权利义务，易贝通公司一并概受。故对于玄花应赔偿原告龚福利、李春同恢复原状的费用1280元及房屋占有使用费3120元，易贝通公司应当承担连带赔偿责任。鉴于被告玄花交纳的房屋押金已经抵扣其应赔偿二原告的恢复原状费用，故对于反诉原告玄花、易贝通公司要求反诉被告龚福利、李春同返还押金18720元的反诉请求，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）玄花、易贝通（北京）信息技术有限公司连带赔偿原告（反诉被告）龚福利、李春同恢复原状费用一千二百八十元，于本判决生效之日起七日内给付；二、被告（反诉原告）玄花、易贝通（北京）信息技术有限公司连带给付原告（反诉被告）龚福利、李春同房屋占有使用费三千一百二十元，于本判决生效之日起七日内给付；三、驳回原告（反诉被告）龚福利、李春同的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）玄花、易贝通（北京）信息技术有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费二千三百九十元，由原告（反诉被告）龚福利、李春同负担二千三百四十元（已交纳），由被告（反诉原告）玄花、易贝通（北京）信息技术有限公司负担五十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二百六十八元，由被告（反诉原告）玄花、易贝通（北京）信息技术有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖承生人民陪审员  勘柏松人民陪审员  郝继奎二〇一九年十二月十二日书 记 员  彭澍官