江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初6887号原告：中国建设银行股份有限公司盐城分行，统一社会信用代码913209008401419653，住所地江苏省盐城市亭湖区。负责人：陈永斌，该行行长。委托诉讼代理人：曾杰,江苏一正律师事务所律师。被告：朱军国，男，1973年9月20日生，住江苏省盐城市盐都区。被告：盐城盐庆房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91320903784352679L，住所地江苏省盐城市盐都区。法定代表人：徐天龙，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司盐城分行（以下简称建行盐城分行）与被告朱军国、盐城盐庆房地产开发有限公司（以下简称盐庆房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡永平独任审理，于同年12月19日公开开庭进行了审理。原告建行盐城分行的委托诉讼代理人曾杰到庭参加诉讼；被告朱军国，被告盐庆房地产公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行盐城分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告朱军国归还贷款本息179292.50元，并承担逾期利息及罚息（从2019年9月10日起到实际履行之日止按合同约定的标准计算）；2、判决被告承担律师费8500元；3、判决原告对位于盐城市盐都区的抵押物享有优先受偿权；4、被告盐庆房地产公司承担连带责任。事实与理由：被告盐庆房地产公司于2009年12月29日与原告签订最高额保证合同，约定对因购买张庄街道办事处惠民花园房产而与原告发生借贷关系到的借款人的贷款本息及相关费用在最高限额内承担保证责任；2011年1月10日，被告朱军国因购房上述小区的商品房与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，向原告借款243000元，并以所购房产作抵押，办理了预抵押登记；合同并对借款期限、利率标准、违约责任等进行了约定。原告按约向被告发放了贷款，但被告长期不能按时还款，构成根本违约，原告有权要求其一次偿还全部借款本息。朱军国未答辩。盐庆房地产公司未答辩。经审理查明：2009年12月29日，建行盐城分行与盐庆房地产公司签订个人住房（商业用房）最高额保证合同约定，保证人盐庆房地产公司对于因购买张庄街道东升村项目惠民花园房产而与债权人建行盐城分行发生借贷关系的全部债务人在2009年12月29日至2012年12月28日期间形成的全部债务在最高限额1亿元内承担连带责任保证；保证期间为债务履行期限届满之日起两年；保证范围包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人其他款项、乙方为实现债权与担保物权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2011年1月10日，建行盐城分行与朱军国签订个人住房（商业用房）借款合同约定，贷款人向朱军国提供贷款243000元，用于购买位于盐城市盐都区的不动产；贷款期限20年；贷款利率按中国人民银行同期贷款基准利率下浮15%执行，浮动周期为一年，即在人民银行公布新的贷款基准利率的次年的1月1日按新公布的基准利率下浮15%执行；本合同借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整时，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；还款方式为按月等额本息还款；借款担保的方式为抵押担保，抵押财产为盐城市盐都区的不动产；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，有权行使担保物权。上述合同签订后，建行盐城分行按约于2011年2月1日将借款汇入借款人指定账户，朱军国向建行盐城分行出具了个人贷款支付凭证，确认收到借款243000元。朱军国取得借款后正常还款至2019年3月8日不再还款，至本案起诉时已连续拖欠9期未还款，根据建行盐城分行账户明细反映，截止2019年9月9日，累计拖欠全部借款本金174196.32元，利息4841.02元，罚息255.16元，本息合计179292.50元。另查明：截止本案审理期间，借款所购不动产未办理抵押登记手续。再查明：因本次诉讼，建行盐城分行委托江苏一正律师事务所律师代理诉讼，并向江苏一正律师事务所律师支付律师代理费8500元。上述事实有个人住房（商业用房）最高额保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、委托代理合同及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告朱军国签订的个人住房（商业用房）借款合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的民事行为，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按合同约定将借款汇入被告朱军国指定的账户，被告取得借款后应当按合同约定履行还款责任，现其连续9期未能还款，已构成根本违约，原告根据合同约定有权要求被告一次性偿还全部借款本息、罚息及原告为实际债权所支出的律师代理费用8500元。被告盐庆房地产公司与建行盐城分行签订个人住房（商业用房）最高额保证合同，约定对上述争议的借款合同在最高限额1亿元内承担连带保证责任，亦应当对借款人朱军国的上述借款承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，根据物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，故抵押预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，原告不能据此对抵押物享有优先受偿权。被告在答辩期内未提出抗辩，视为对质证权利的放弃，对原告主张的事实本院予以确认。综上，原告的诉讼请求依法应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱军国应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司盐城分行支付借款本息179292.50元，并承担利息和罚息（从2019年9月10日起至实际还款之日止以本金174196.32元为基数按借款合同约定利率标准计算）。二、被告朱军国应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司盐城分行支付律师代理费8500元。三、被告盐城盐庆房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；被告盐城盐庆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4056元，减半收取2028元，由被告朱军国、盐城盐庆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  蔡永平二〇一九年十二月二十三日书记员  张爱敏附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。