江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0302民初4737号 原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。 负责人:范建锁，该分行行长。 委托诉讼代理人:刘涛，该分行个贷中心客户经理。 委托诉讼代理人:李妍，江苏清正苑律师事务所律师。 被告：周莹，女，1974年11月16日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被告：谢涛，男，1971年2月10日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被告：徐州万欣置业有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区翠屏山办事处乔家湖村委会综合楼2-105室。 法定代表人：吴俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阚宁，江苏同凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘梦，江苏同凯律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告周莹、谢涛、徐州万欣置业有限公司（以下简称万欣置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘涛、李妍，被告周莹、谢涛、万欣置业公司委托诉讼代理人阚宁、刘梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司徐州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告周莹、谢涛立即清偿贷款本金533997.93元、利息19092.81元，本息共计553090.74元（截至2019年9月12日）及2019年9月13日至实际付清之日的利息；2、判令被告周莹、谢涛支付律师费5000元；3、判令被告万欣置业公司承担连带担保责任；4、判令原告行使抵押权优先受偿；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月27日被告周莹、谢涛与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告向原告借款58万元，被告周莹、谢涛将位于徐州市云龙区和平大道118号翡翠之光1号楼1单元110室的房产抵押给原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就抵押物行使优先受偿权。被告万欣置业公司为被告周莹、谢涛的上述借款提供了连带责任担保。借款合同签订后原告按照约定向被告发放了贷款58万元，但被告未按照约定还款，被告万欣置业公司也未履行担保责任，按照合同约定被告应当偿还全部贷款本息553090.74元（截至2019年9月12日）。被告还应支付律师费5000元。原告催要未果，诉至法院。 被告周莹、谢涛对欠款的事实以及金额均没有异议，谢涛称与周莹有还款协议，我付首付款，周莹还贷款，并不知情周莹一致没有还贷款。对于银行主张贷款提前到期有异议，该主张没有合同依据及法律依据。周莹不愿意还贷款，我现在愿意继续还。 被告万欣置业公司称，因为我们不是借款人，因此对于借款人的还款情况我们不清楚。另外，原告的第二项、第三项诉讼请求存在逻辑上的矛盾，如果原告已经取得了抵押权权属证明，那么我们不应再承担连带担保责任，如果没有取得的话，原告无法享有优先受偿，则我们承担连带担保责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》、苏（2018）徐州市不动产证明第0036633号不动产登记证明（预告登记）、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户基本信息、被告周莹、谢涛身份证复印件、送达地址确认书、委托代理合作协议、律师费发票、江苏清正苑律师事务所中国工商银行电子回单等证据。以上证据均客观真实，且与本案有关联性，本院予以确认，作为定案依据。 经审理查明：2018年4月27日，被告周莹、谢涛（下同，借款人）、万欣置业公司（下同，担保人）与原告（下同，贷款人）签订了编号为20180427000007的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利息自划款之日起计算，按日计息。本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，对于剩余款项，本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，或者法律法规或规章另有规定的借款，按照先还本后还息的原则偿还。抵押人以抵押财产清单所列之财产设定抵押。抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应在抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。出现违约情形的，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。特别条款约定：本条款为编号20180427000007《个人住房（商业用房）借款合同》不可分割的组成部分。借款人应将借款用于购置万欣置业公司出售的坐落于徐州市云龙区翡翠之光小区1-1-110室的房产，该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为商业用房。借款人借款本金58万元，借款期限120个月（即自2018年4月27日至2028年4月27日）。本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同项下贷款的利率调整日于每年1月1日调整。借款人首付金额为907860元整，贷款人将款项一次性划入万欣置业公司，账号为32×××56，开户银行为建行徐州永安支行。借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方式为委托扣款方式，借款人指定委托扣款账户为周莹，账号为62×××11，开户银行为建行徐州分行营业部。借款人的还款方法为等额本金还款法。贷款人对提前还本不收取提前还本违约金。贷款人对借款人不收取缩短借款期限违约金。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押财产为位于徐州市云龙区，和平路以北翡翠之光小区1-1-110室的房产。本合同项下抵押财产不办理抵押财产保险。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。借款人购买预售商品房向贷款人申请贷款的，抵押人应当及时通知并协助贷款人到相应登记部门办妥抵押权预告登记手续。未经贷款人书面同意，抵押人不得申请撤销、变更该项预告登记。预告登记后，抵押人应自能够办理相应房屋所有权证书之日起两个月内申领房屋所有权证书并即时通知贷款人，协助贷款人办妥抵押权登记手续。抵押人应当确保前述抵押权预告登记、抵押权登记的及时、有效。否则，贷款人有权将贷款利率上浮20%执行或提前收回贷款，并追究抵押人的违约责任。本合同项下贷款采用贷款人受托方式进行支付（即支付时由贷款人根据借款人提出的支付申请，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象）。借款人有义务向贷款人提供符合要求的收款账户，以便贷款人划付贷款资金。借款人同意授权贷款人按照合同约定支付方式支付贷款资金。合同采取最高额保证担保方式的，本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为ZX2017110802号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。借款人在贷款发放足额、按时归还12期以上分期还款额的方可申请提前还本。每次提前归还本金额不得低于人民币1万元。如因借款人或抵押人原因造成该笔贷款抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他项权利证书不能及时办理的，贷款人有权提前收回贷款，并向担保人行使担保权利。 2018年4月28日，被告周莹、谢涛与原告签订徐州市房地产抵押合同一份，以周莹、谢涛名下的位于徐州市云龙区和平大道118号翡翠之光小区1-1-110室的房产作为借款合同义务的抵押担保，被担保的主债权数额为人民币58万元，债务履行期限自2018年4月27日至2028年4月27日止。2018年4月28日，被告周莹、谢涛办理了房屋的抵押登记手续，证明权利为预购商品房抵押权预告登记，坐落为云龙区和平大道118号翡翠之光小区1-1-110室，不动产权证号为苏（2018）徐州市不动产证明第0036633号。 另查明，2018年3月19日，被告万欣置业公司（下同，甲方）与原告(下同，乙方)签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，合同约定：本合同所称“债务人”是指因购置坐落于万科翡翠之光项目所属商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本合同所称的主合同是指在本合同约定的期间内，乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件。本最高额保证所担保的债权是指自2018年3月19日至2021年3月19日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为1180万元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。本合同效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。如果本合同约定的保证责任最高限额低于主合同项下实际发生的债权余额，且在甲方承担保证责任后主合同项下的债务仍未获完全清偿，则甲方承诺，其向债务人或其他担保人主张(包括预先行使)代位权或追偿权，不应使乙方利益受到任何损害，并同意主合同项下债务的清偿优先于甲方代位权或追偿权的实现。具体而言，在乙方债权未被全部清偿前：甲方同意不向债务人或其他担保人主张代位权或追偿权；如因任何原因，甲方实现了上述权利，则应将所获款项优先用于清偿乙方尚未获偿的债权。主合同项下的债务如有物的担保，甲方同意不以行使代位权为由或任何其他原因小该担保物或其处分后所得价款提出权利主张，上述担保物及所得价款应优先用于清偿乙方未获偿的债权。若债务人或其他担保人为甲方提供了反担保，则甲方基于上述反担保而获得的款应优先用于清偿乙方尚末获偿的债权。甲方已充分认识到利率风险。如果乙方根据主合同的约定或者国家的利率政策变化调整利率水平，计息或结息方式，导致债务人应偿还的利息、罚息、复利增加的，对增加分，甲方也承担连带保证责任。甲方依据本合同偿付的任何款项，乙方有权决定将该款项优先用于抵偿乙方为实现债权而发生的相关费用。如有多个保证人为主合同项下债务提供保证的，上述保证人共同对主合同项下债务承担连带共同保证责任，但保证人与乙方另有约定的除外。甲乙双方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为送达。通讯地址、联系方式如有变动，应立即通知对方，因未及时通知而造成的损失由变动方自行承担。 2018年4月28日，原告向被告周莹指定账户发放贷款58万元。借款期限内，被告未按借款合同的约定返还本息。经统计，截至2019年12月18日，被告周莹、谢涛欠原告借款本金533997.93元、利息29083.92元。经催要无果，原告委托江苏清正苑律师事务所进行本案诉讼，并支付律师费5000元。 本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与被告签订的个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同以及徐州市房地产抵押合同，均是当事人的真实意思表示，合法有效。 根据个人住房（商业用房）借款合同，原告发放贷款后，被告周莹、谢涛未按合同的约定返还本息，构成违约，原告依据借款合同的约定，有权宣布贷款全部到期并要求被告周莹、谢涛返还剩余本金并赔偿利息损失。故原告主张被告返还借款本金和利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。计算至2019年12月18日，借款本金为533997.93元、利息29083.92元。 根据个人住房（商业用房）借款合同约定，被告应承担律师费。经核算，原告支付律师费未超出律师费收费标准，故本院对原告主张的律师费5000元予以支持。 根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告万欣置业公司的保证期间为抵押人将抵押物的他项权证办妥并交付贷款人收执之日，因被告周莹、谢涛未能办妥并交付抵押物的他项权证，被告万欣置业公司则应在保证期间内对被告周莹、谢涛该借款债务承担连带保证责任。且保证合同明确约定了无论债权人是否存在其他担保，债权人有权直接要求保证人在保证范围内承担保证责任内容。故对原告主张被告万欣置业公司承担连带保证责任的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持，被告万欣置业公司在承担保证责任后，有权向被告周莹、谢涛追偿。 根据徐州市房地产抵押合同，被告以周莹、谢涛名下的位于徐州市云龙区和平大道118号翡翠之光小区1-1-110室的房产对借款债务设立抵押担保，但未办理房屋的抵押登记手续，该抵押权未设立，故原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效后五日内，被告周莹、谢涛一次性返还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金533997.93元及利息[本金计算至2019年12月18日为533997.93元，利息计算至2019年12月18日为29083.92元，此后利息自2019年12月19日起至本金给付完毕之日止，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算]。 2019年12月19日以后，被告周莹、谢涛如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，可在执行过程中作相应扣除。 二、本判决生效后五日内，被告周莹、谢涛一次性支付原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师费5000元。 三、被告徐州万欣置业有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，并在承担清偿责任后，有权向被告周莹、谢涛追偿。 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9380元，保全费3420元，合计12800元（原告已预付），由被告三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  朱 静 人民陪审员  李秀云 人民陪审员  孔 艳 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  李 英 书 记 员  董 波 本案援引法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第六本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。