吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0106民初2908号 原告（执行案外人）：王志东，男，1979年10月3日生，汉族，现住吉林省榆树市。 委托诉讼代理人：李铁英，榆树市法律援助中心律师。 被告（申请执行人）：吉林省远洋建设有限公司，住所地长春市南关区永春路27号。 法定代表人：陈光远，男，1953年4月12日生，汉族，该公司总经理，现住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：朱俊，长春市德瀚法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：吉林省亿晟房地产开发有限公司，住所地：榆树市繁荣大街北段（市工会北侧）。 法定代表人：陈柏华，总经理。 委托诉讼代理人：韩广军，榆树市正源法律服务所法律工作者。 原告王志东诉被告吉林省远洋建设有限公司（以下简称“远洋公司”）、吉林省亿晟房地产开发有限公司（以下简称“亿晟公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志东委托诉讼代理人李铁英，被告吉林省远洋建设有限公司法定代表人陈光远及其委托诉讼代理人朱俊，被告吉林省亿晟房地产开发有限公司委托诉讼代理人韩广军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认王志东与吉林省亿晟房地产开发有限公司于2010年8月13日签订的《商品房买卖合同》有效；2、解除对榆树市XXXX小区X号楼X-XX-XXX栋XXX号底商的查封,停止对查封底商的继续执行；3、诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2010年8月13日以支付现金的方式（520000元）从吉林省亿盛房地产开发有限公司购买了豪邦美郡小区8号楼48号底商。原告交付全款后,吉林省亿晟房地产开发有限公司将房屋交由原告占有使用至今。购买房屋时亿晟房地产开发有限公司告知原告暂不能办理相关不动产手续。原告占有使用期间没有办理不动产登记。2016年7月13日，原告向相关部门交付契税、印花税。2012年原告得知房屋被查封，向执行局提出异议，将相关买房合同，收据等相关证据邮寄法院。此后没有任何消息。2019年原告在办理不动产时，原告才知道自已购买的豪邦美郡小区8号楼48号底商，被绿园区人民法院在2013年4月15日查封。2019年7月18绿园法院做出(2019）吉0106执异157号，驳回原告提出执行异议的申请。现原告认为现有证据能够证明2010年原告已经实际购买，且已经占有使用争议房屋，只是没有办理不动产登记，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案案件若干问题规定》，《民事诉讼法》227条规定，依法提起诉讼，请法院支持原告的请求。 被告远洋公司辩称，1、本案属于执行异议之诉，原告的第一请求并非本案审理范围；2、原告主张以现金购房，不具备社会经验法则，并没有相关证据证明自己有购买能力，并没有出示收款方财务账单；3、合同的签订方是榆树市房地产开发经营有限公司豪邦美郡项目部，项目部的设立是施工方，而非开发方，该项目部不具备独立的法人资格，对销售房屋没有法律效力，况且其单位的法定代表人并非刘维鑫。在事实与理由部分原告陈述2012年原告得知房屋被查封，而本案房屋查封的日期是2013年4月15日，其陈述意见相互矛盾。本案被执行人榆树亿晟房地产开发有限公司截止今天共有40人提起执行异议之诉，其他38起已经榆树市人民法院、长春市中级人民法院、吉林省高级人民法院予以全部驳回，没有一起成立。该案属于明显的虚假诉讼，建议人民法院移交审查。 被告亿晟公司辩称，1、原告提出执行异议之诉符合执行复议第28条规定，同意原告的意见；2、被告吉林市远洋建设有限公司申请查封扣押原告财产不符合法律规定。亿晟开发公司将房屋卖给原告并签订了房屋买卖合同，原告已经交付房屋价款，我公司已收到。房屋也实际由原告占有使用涉案楼房至今，楼房的所有权应当归原告所有，亿晟公司不享有涉案楼房的物权；3、根据法律规定法院不得扣押查封本案争议房屋，应当依法支持原告的诉讼请求。 经审理查明：被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）开发销售榆树市工农大街东健康路北豪邦美郡小区。2010年8月13日，出卖人榆树市房地产开发经营有限公司与买受人王志东签订《商品房买卖合同》，约定买受人王志东购买榆树市XX大街XXXX小区第X幢XXX-XXX号房，该商品房的用途为底商，建筑面积124平方米，房屋总价款为458800.00元。榆树市房地产开发经营有限公司于2011年取得商品房预售许可证。 另查明，根据原告提供的《中国农业银行银行卡交易明细清单》载明：2010年7月22日，原告王志东通过银行卡（帐号为XXXXXX）转支500000.00元存入刘国良帐户（帐号为XXXXXX）。 又查明，在原告吉林省远洋建设有限公司诉被告吉林省亿晟房地产开发有限公司合同纠纷一案中，我院于2012年9月28日作出（2012）绿民二初字第752号民事调解书，内容为：一、被告吉林省亿晟房地产开发有限公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）给付原告吉林省远洋建设有限公司工程款6,000,000.00元，于2012年10月30日前给付2,000,000.00元，于2012年11月30日前给付2,000,000.00元，于2012年12月30日前给付2,000,000.00元；二、原告吉林省远洋建设有限公司放弃其他诉讼请求；三、如被告吉林省亿晟房地产开发有限公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）未按上述第一条的约定向原告吉林省远洋建设有限公司履行付款义务，则被告吉林省亿晟房地产开发有限公司自2010年3月1日起以工程款6,000,000.00元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告吉林省远洋建设有限公司支付利息，至欠款付清之日止，并向原告吉林省远洋建设有限公司支付违约金100,000.00元；四、案件受理费54,500.00元，由被告吉林省亿晟房地产开发有限公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）承担（原告已垫付，被告于2012年10月20日前给付原告）。因被执行人吉林省亿晟房地产开发有限公司未按调解书确定的内容和期限履行义务，申请执行人吉林省远洋建设有限公司向本院申请执行，我院于2013年4月15日查封了被执行人吉林省亿晟房地产开发有限公司所有的，位于榆树市XX大街XXXX小区的六套房屋（X-XX-XXX栋XXX、X-XX-XXX栋XXX、XXX、XXX、XXX、XXX）。案外人王志东就本院查封被执行人名下房屋向本院提出书面异议，我院于2019年7月18日作出（2019）吉0106执异157号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人王志东的异议请求。案外人王志东对该裁定不服，于该裁定送达之日起十五日内本院提起案外人执行异议之诉。 再查明，根据榆树市市场监督管理局提供的企业变更情况，载明：“榆树市房地产开发经营有限公司”于2011年1月10日更名为“吉林省亿晟房地产开发有限公司”。 本院认为，一、关于原告王志东要求确认其与被告亿晟公司于2010年8月13日签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求。原告王志东与被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）于2010年8月12日签订《商品房买卖合同》，在该合同出卖人签章处为“榆树市房地产开发经营有限公司豪邦美郡项目部”，被告远洋公司在庭审中辩称该项目部不具备独立的法人资格，对销售房屋没有法律效力，同时被告亿晟公司没有取得商品房预售许可证，应认定为无效合同。本院认为，被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）是具有民事权利和承担民事行为能力，依法享有民事权利和承担民事义务的组织。位于榆树市工农大街豪邦美郡小区系由被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）开发的项目，豪邦美郡项目部作为被告单位的一个部门，不具有独立的法人地位，因此，其对外签订的合同如产生民事责任，应由其企业法人即被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）承担，且被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）在庭审中对于双方签订的《商品房买卖合同》予以认可，即该合同亦取得了被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）的追认，故应认定该合同合法有效。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）已于2011年取得商品房预售许可证明，故被告远洋公司的该项辩解不予采信。 二、关于原告要求解除对榆树市XXXX小区X号楼X-XX-XXX栋XXX号底商的查封,停止对查封底商的继续执行的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，关于原告王志东是否向被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）支付房款的问题：首先，原告王志东与被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）签订《商品房买卖合同》的时间为2010年8月13日，从原告提供的《中国农业银行银行卡交易明细清单》中载明，原告王志东向案外人刘国良转款的时间为2010年7月22日，早于原告与被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）签订《商品房买卖合同》的时间，不符合通常交易习惯和普遍社会常理；其次，在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中，约定的房屋价款为458,800.00元，而原告向刘国良转款的数额为500,000.00元，与《商品房买卖合同》中约定的数额不符，原告在庭审中称系开发商为了让其少交税款，故在合同中载明房款数额为458,800.00元，但未提供证据加以证明，原告的该项陈述不予采信；再次，与原告签订《商品房买卖合同》的主体是被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司），但原告支付房款的主体为案外人刘国良，无法证明原告王志东向案外人刘国良支付的款项就是本案诉争的购房款；最后，根据原告提供的两枚《收据》，其中一枚《收据》（系复印件）出具的时间为2010年7月22日，房款数额为52万元且载明为现金，虽加盖“吉林省亿晟房地产开发有限公司”的公章，但“吉林省亿晟房地产开发有限公司”系在2011年1月10日予以更名，以此能够认定该枚公章是后加盖的；而另一枚《收据》出具的时间为2010年8月13日，载明房款为458,800.00元，加盖的公章为“吉林省亿晟房地产开发有限公司”，如前所述，该枚公章亦是后加盖的。从原告提供的两枚《收据》中可以看出，两枚《收据》中载明的房款数额和出具的时间均不一致，且公章均是后加盖的，根据谁主张、谁举证的原则，由于原告提供的两枚《收据》存在矛盾之处，因此对该两枚《收据》无法进行认定，原告应承担举证不能的责任。综上，原告提供的上述证据均不能证明原告王志东已向被告亿晟公司（原榆树市房地产开发经营有限公司）支付了涉案房屋的购房款。此外，本案诉争房屋的用途为底商，不是居住用房。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，原告没有证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求解除对本案诉争房屋的查封并停止执行的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、原告王志东与被告吉林省亿晟房地产开发有限公司于2010年8月13日签订的《商品房买卖合同》合法、有效； 二、驳回原告王志东的其他诉讼请求。 案件受理费8,182.00元，由原告王志东承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王敬娜 人民陪审员  郭 力 人民陪审员  李凤香 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  路 畅