云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初1737号原告：任家宇，男，1980年5月18日生，汉族，湖南省澧县人，高中文化，个体工商户，住湖南省澧县，现住楚雄市。原告：杜方菊，女，1984年10月1日生，汉族，湖南省澧县人，高中文化，个体工商户，住湖南省澧县，现住址同上。被告：云南诗阳房地产开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇雄宝路金康花园小区2幢1-4层2-3室，统一社会信用代码：9153230169796778XC。法定代表人：刘海燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：温显俊，云南熙宁律师事务所律师（特别授权）。原告任家宇、杜方菊与被告云南诗阳房地产开发有限公司（以下简称:诗阳地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案，依法适用简易程序，于2018年7月10日、2019年12月14日公开开庭进行了审理。原告任家宇、杜方菊，被告诗阳地产的委托诉讼代理人温显俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任家宇、杜方菊向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金共计61200元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年4月25日签订《商品房购销合同》,原告购买丹麓小镇25幢第1单元第101号、201号房屋及地下室第-1层001号房、第-1层11-7号房（车库），对双方的权利义务进行了详细约定。原告履行了付款义务,但被告未按合同约定履行交房义务，2017年11月25日被告才通知原告交房，延期交房造成违约，应按合同约定向原告支付违约金。合同第七条约定：被告应于2017年5月30日前,将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；第九条约定:甲方逾期交房的违约责任:逾期30天内,甲方按20元/天向乙方支付违约金,逾期30天后按100元/天支付。被告应承担的违约金为(20元/天×30天)×4+(100元/天×147天)×4=61200元。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告诗阳地产辩称：一、被告已经向原告交付了房屋,不构成违约。被告已经向原告履行了交房义务，但原告并未就被告迟延交付房屋进行过催告或者通知被告解除合同，对被告迟延交房行为持放任态度，应当视为原告已经接受了被告的迟延交房事实，故被告行为不构成违约。二、被告客观上延迟交付房屋的行为是由于不可抗力因素所造成的,且已得到原告的认可,依法应免予违约责任。首先,原告向被告购买的“丹麓小镇”项目，被告与楚雄鹿城供电局签订了《供电方案协议（10KV及以上）》,但被告根据该供电方案与楚雄市住房和城乡建设局协调电力通道时，楚雄市住房和城乡建设局不同意该供电方案，致使《供电方案协议（10KV及以上）》无法落实。经向楚雄市住房和城乡建设局书面提出请求，楚雄市住房和城乡建设局答复，建议被告与供电部门接洽，在原有电杆上采用挂靠方式将电力线路接入小区。但是，楚雄鹿城供电局又明确表示不同意楚雄市住房和城乡建设局的答复意见，应当按照《供电方案协议》实施。其次，楚雄彝族自治州国土资源局出让给被告的该项目建设用地，未将地上附着物清除。被告于2014年8月取得“丹麓小镇”项目的土地使用权，并履行了支付土地出让金等相关义务。但在该土地范围内，楚雄692台中波天拉线一直未拆除，致使被告无法开挖和铺设管网，直接影响了整个项目的施工进度。被告找土地出让方解决未果。为争取工期，被告自行拨付了1989750元资金，与楚雄692台签订《中波天线改建补偿协议》，将天线拉线清除，被告因此于2016年12月5日才得以向施工方移交施工场地，办理施工场地移交手续。再次，“丹麓小镇”项目集中建盖期间，楚雄市降水量骤增。根据楚雄市气象局2018年3月2日出具的《楚雄市2012-2017年降水资料》显示，被告于2014年制定建设规划时所参考的2012年的降水量只是2015年的55%、2016年的53%，参考的2013年的降水量只是2015年的61%、2016年的58%。在被告集中建盖“丹麓小镇”项目期间，骤增的降水量是制定建设规划时参考年度的近一倍。综上，供电部门与楚雄市住房和城乡建设局未就供电方案达成一致意见、楚雄彝族自治州国土资源局出让给被告的项目用地未清除地上附着物、“丹麓小镇”项目集中建盖期间楚雄市降水量骤增，均是导致被告延期交房的不可抗力原因，被告依法应免予承担违约责任。三、被告不应承担逾期交房违约金责任。原告对于被告延期交付商品房可以选择拒绝接房，但是原告已经自愿、无异议地接受了被告的交房，办理了案涉商品房的移交手续，并实际占有、使用案涉商品房，以其行为表示接受商品房现状和被告延期交房行为，现其又提起本案诉讼主张由被告支付逾期交房违约金，违背公平性原则。综上所述，请求人民法院充分考虑被告的答辩意见，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告任家宇、杜方菊为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、商品房购销合同4份，2、普通发票7份，3、交房通知书，4、交房确认书2份。被告诗阳地产针对其辩解意见和理由，向本院提交以下证据：1.供电方案协议，2.楚雄市住房和城乡建设局关于诗阳房地产开发有限公司请求解决丹麓小镇永久性用电专用通道问题的回复，3.楚雄市住建局关于对云南诗阳房地产开发有限公司关于请求解决丹麓小镇供电通道的申请的回复，4.云南电网有限责任公司楚雄鹿城供电局会议纪要，5.报告，6.紧急报告2份，7.中波天线改建补偿协议，8.收据，9.施工现场移交单，10.楚雄市2012年至2017年降水资料，11.交房公告，12、竣工验收备案登记表，13.备案登记表，14.土地使用权证，建设用地工程规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，15.建设工程竣工验收备案表。经质证，被告诗阳地产对原告任家宇、杜方菊提交证据的证据三性无异议；原告对被告提交的证据13、14无异议；本院予以确认并在卷佐证。被告诗阳地产提交的证据11证实了被告于2017年8月28日通过楚雄日报、粘贴公告等方式通知涉案商品房于同年9月1日交房的事实；本院予以采信。证据1-10不能证实其逾期交房系不可抗力原因；证据12、15不能证实原告所购商品房于2017年7月31日竣工验收的事实；本院不予采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2015年10月10日，被告诗阳地产取得位于楚雄市地块的土地使用权，土地使用权证号为楚土国用（2015）第4647号。2016年4月11日被告取得Z17-26幢、CK6-11地下室的商品房预售许可证；4月13日，被告取得楚雄·丹麓小镇（一期）Z18、Z19、Z21-26栋住宅楼、CK6-1、6-2、CK8-11地下车库建设项目的《建筑工程施工许可证》（编号5323012016041302010110）。2016年4月25日，被告（甲方）、原告任家宇、杜方菊（乙方）签订合同编号NCX0042260021的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方向甲方购买丹麓小镇二期Z25幢1单元第1层101号房，总价款652045元，房屋的参考套内建筑面积为103.32平方米；买受人首期支付购房款总价的30.99%金额202045元，付款日期为2016年4月25日，余款450000元通过向农行楚雄分行个贷中心贷款支付；甲方应于2017年5月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的上述商品房交付给乙方，如甲方未按该约定时间交房，自交房期限的次日起至实际交房之日止，逾期30天内甲方应按20元/天向乙方计付违约金，逾期30天后甲方应按100元/天向乙方计付违约金，合同均继续履行；甲方应当以电话、短信、公告形式通知乙方办理商品房交接手续，并应当在交房时提供商品房质量保证书和商品房使用说明书；甲方逾期交房违约责任是以乙方交清以下费用为前提：1.全部房价款（含银行按揭到账），2.房屋除主体以外服务于该房屋的配套设施费用，3.公用部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行），4.甲方代收代缴的税费（按政府、银行实际标准执行）；若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交房手续，且不承担违约责任；《合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力；约定了甲乙双方的其他权利义务。同日，原、被告签订合同编号NCX0042260021《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方向甲方购买丹麓小镇二期CK11栋第-1层001号房，总价款147651元，房屋的参考套内建筑面积为62.83平方米；买受人首期支付购房款总价的32.27%金额47651元，付款日期为2016年4月25日，余款100000元通过向农行楚雄分行个贷中心贷款支付。同日，原、被告签订合同编号NCX0042260025《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方向甲方购买丹麓小镇二期CK11栋第-1层11-7号房，总价款20000元，房屋的参考套内建筑面积为12.72平方米；付款日期为2016年4月25日。同日，原、被告签订合同编号NCX0042260028《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方向甲方购买丹麓小镇二期Z25幢1单元第2层201号房，总价款490304元，房屋的参考套内建筑面积为103.32平方米；买受人首期支付购房款总价的30.66%金额150304元，付款日期为2016年4月25日，余款340000元通过向农行楚雄分行个贷中心贷款支付。后三份合同的其余约定内容与合同编号NCX0042260021的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定内容相同。同日，二原告所购商品房备案登记在二原告名下。合同签订后，原告按约定向被告付清了101、201、-1-001号房和-1-11-7号车库的全部购房款。2017年7月31日，被告组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位四方责任主体通过了对楚雄·丹麓小镇（一期）Z18、19、21-26栋住宅楼、CK6-1、CK6-2、CK8-11栋地下车库建设项目的竣工验收。但截至2019年12月14日本院组织原、被告复庭之日，被告仍未完成该项目向建设行政主管部门的竣工验收备案。2017年8月28日，被告在《楚雄日报》上发布《云南诗阳房地产开发有限公司“丹麓小镇”交房公告》，公告了丹麓小镇Z17-26栋住宅楼的交房期间为2017年9月1日至2017年10月30日，所需缴纳的费用详情可咨询售楼中心，以及“因业主逾期办理交房手续的，交房以本公告发布时间为准”等内容。2017年11月25日，原告向被告确认接房。《丹麓小镇交房确认书（一）》和《丹麓小镇交房确认书（二）》载明：客户姓名任家宇，交房日期2017年11月25日，房号25-1-101、201，车位号CK11-7、CK11-001，买方承担的产权登记相关费用885元，代收配套设施费20600元，物业管理收费3274.88元。同日，被告向原告开具收据6份，载明收到原告支付的产权登记相关费用885元，收到原告支付的配套设施费20600元。同日，被告指定的前期物业管理公司向原告开具收据2份，载明收到原告支付的二次供水加压费、车位服务费、城市垃圾清运费共计576元。本院认为，原、被告签订的案涉合同是双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明的法律事实，被告未按照合同约定期限向原告合格交房，其行为已经构成违约。本案双方争议的焦点是，被告是否应当承担逾期交房违约责任以及被告逾期交房违约金的计算问题。本院具体分析如下：一、关于被告是否应当向原告承担逾期交房违约责任问题。本案原、被告双方在案涉合同中约定的被告逾期交房违约责任的免责事由为：原告未交清全部房价款（含银行按揭到账）、配套设施费用、公用部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行）、被告代收代缴的税费（按政府、银行实际标准执行），则被告不予办理交房手续，且不承担违约责任。但根据本案查明的法律事实，原告已经按照合同约定付清全部购房款，并在被告公告的交房期间内实际向被告接房的当天，付清了《丹麓小镇交房确认书（一）》和《丹麓小镇交房确认书（二）》确定的由原告负担的配套设施费、产权登记相关费用等；关于公共维修基金，被告未提供证据证明其有权代收代缴并已通知原告向其支付。据此，本案被告向原告逾期交房未发生合同约定的被告免责情形。被告答辩认为原告以接房行为表示同意被告逾期交房免责，但在双方对此无特别约定的情况下，并不能当然推定原告的接房行为具有同意被告免责之内心意思，故本院不予确认原告的接房行为具有同意被告免责的效果意思。关于被告逾期交房违约责任的法定免责事由，被告答辩认为，供电部门与政府相关职能部门未就其开发的案涉建设项目客户供电方案达成一致意见、该建设工程项目用地未清除地上附着物、该建设工程项目集中施工期间本地降水量骤增，是其延期交房的不可抗力原因。但《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，被告列举的以上三种情形均不能认定为符合法律规定的不可抗力事由。首先，《中华人民共和国建筑法》第八条规定，建设单位申请领取施工许可证的条件之一即是“需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求”，而被告已经申请并取得了相应的建设工程施工许可证。且建设工程项目用地的地上附着物情况，被告在开工建设乃至与原告签订案涉合同时是明知的，但被告仍然在合同中向原告承诺于2017年5月30日前合格交房。其次，建设项目客户供受电方案属于被告作为项目建设单位应当与第三方沟通协调的事项，具体到被告何时向供电部门提出申请、供电方案如何确定、何时能通过供电部门审核等情况，均与作为购房者的原告无关，且不属于被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第三，在被告实际进行工程项目施工期间的降水情况，根据被告提交的降雨资料，远未达到一般认知的不能克服的自然灾害程度。因此，本案不能认定被告延期交房存在不可抗力原因。综上所述，本院认为，被告应当向原告承担逾期交房违约责任。二、关于被告逾期交房违约金的计算问题。本案原告按照合同约定的计算方式主张由被告承担逾期交房违约金，庭审中被告提出违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质。由于本案原告未提交证据证明其因被告逾期交房造成的具体损失，综合考量原告向被告购买的商品房是住房和车库的使用性质，以及同地段相同面积房屋的市场租金水平、当事人的预期利益等因素，兼顾公平原则和诚信原则，本院酌情以原告已付房款的日万分之一为标准支持原告主张的被告逾期交房违约金，计23187元[（652045元+147651元+20000元+490304元）×0.01%×177天]。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：由被告云南诗阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任家宇、杜方菊逾期交房违约金23187元（款交本院）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元（已减半收取），由原告任家宇、杜方菊负担413元（已交），由被告云南诗阳房地产开发有限公司负担252元（未交，于本判决生效之日起十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  高文娟二〇一九年十二月二十五日书记员  汪海芸