金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初2941号 原告:中国人民解放军94922部队，住所地金华市上浮桥望府街108号，统一社会信用代码Q9933070211349771C。 法定代表人：宦江群。 委托诉讼代理人：洪友红、章小岚，浙江金奥律师事务所律师。 被告：金华太古嘉福置业有限公司，住所地浙江省金华市宾虹东路358号嘉福商务大厦2幢135、301、401室，统一社会信用代码91330703557522797K。 法定代表人：朱永全。 委托诉讼代理人：韩红艳、闫巍，浙江婺星律师事务所律师。 被告：金华市城市建设投资集团有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东阳街华园小区5幢105室，统一社会信用代码91330700080596659R。 法定代表人：毛世梁。 委托诉讼代理人：邢森波、季驰青，浙江金元律师事务所律师。 原告中国人民解放军94922部队诉被告金华太古嘉福置业有限公司、金华市城市建设投资集团有限公司侵权责任纠纷一案，原告于2019年6月26日诉至本院，本院于同日受理。依法组成合议庭，于2019年7月31日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军94922部队的委托诉讼代理人洪友红、章小岚，被告金华太古嘉福置业有限公司的委托诉讼代理人韩红艳、闫巍，被告金华市城市建设投资集团有限公司的委托诉讼代理人邢森波、季驰青到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告中国人民解放军94922部队向本院提出的诉讼请求： 1、请求判令被告一将太古嘉福商务酒店项目地上建筑物、构筑物按照2051年1月1日的市场评估价对原告承担赔偿责任（实际赔偿金额以评估为准）； 2、请求判令被告一按照建筑物评估价14089万元的3%向原告支付配套管理费422.67万元； 3、请求判令被告一将拍卖时的土地对应的部分的溢价款234.357885万元赔偿给原告（以上诉请暂按657.027885万元计算）； 4、判令被告二对上诉诉讼请求承担连带赔偿责任； 5、判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2010年，原告与被告金华太古嘉福置业有限公司就位于部队营地西南侧、宾虹路以北、东市街以东地块约17亩土地签订《土地租赁合同》，约定租赁用途为综合商住用地，期限自2011年1月1日至2025年12月31日止。合同第四条约定：在租赁土地上，由乙方出资建设规划的所有建筑物及设施，使用40年后归甲方所有。合同第六条约定：合同经甲、乙双方签字盖章并上报上级主管部门后生效。双方签订合同后，报上级原军区空军司令部直工处盖章确认。2010年9月1日，原告与被告金华太古嘉福置业有限公司又签订《军队房地产租赁合同》及《附加条款》各一份，约定：乙方不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，由甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。《附加条款》第十条约定，租赁期满后，如有其他单位想要承租土地，应向甲方支付建筑物及附属设施当时市场评估价的3%配套管理费。2011年9月1日，原告与被告金华太古嘉福置业有限公司签订最后一份《军队房地产租赁合同》及《附加条款》，《附加条款》第十条也约定，租赁期满后如有其它单位想要承租土地，应向甲方支付建筑物及附属设施当时市场评估价的3%配套管理费。上述租赁合同签订后，被告金华太古嘉福置业有限公司于2010年9月30日、2012年4月27日、2013年1月6日各支付了47.6万元租金，2016年3月8日支付20万元房租费，2016年12月9日支付25.2万元房租费。2014年1月30日，金华市人民政府与原告签订《协议书》，初步明确土地置换、酒店质量监督报告、施工图审查、配合完成土地出让前期准备工作事宜。《协议书》第七条约定：在本协议签订后，乙方负责将本协议与道路建设土地置换协议一并报南京军区空军机关，经机关批准同意后，乙方允许甲方涉及乙方土地道路开工建设。2014年6月27日，被告金华市城市建设投资集团有限公司向市国资委发出《关于要求处置太古嘉福（项目）资产的请示》，要求批准对太古嘉福（项目）资产进行处置。2014年9月5日，两被告经拍卖后签订《协议书》，将太古喜福商务酒店土地、建筑物进行成交确认，《协议书》第2条明确：该标的资产起拍价21180万元，其中土地价评估价为7091万元，建筑物评估价为14089万元，最张成交价21880万元，溢价700万元。第3条约定：溢价部分按土地和建筑评估价占总评估价的比例分享。2015年2月2日，两被告签订《土地使用权转让合同》，次日，被告金华太古嘉福置业有限公司办理了土地使用证。2015年6月17日，原告与金华市人民政府签订《军用土地置换合同》一份，合同就涉案地块的置换进行了具体约定，并明确：本合同经军队主管机关审批后生效。目前为止，军队主管机关尚未批准。期间，原告多次向金华市人民政府发函，要求支付土地转换差价、溢价分配、建筑物剩余价值和配套费。原告认为，原告与被告金华太古嘉福置业有限公司之间的租赁合同约定租赁土地上所有建筑物及设施使用40年后归原告所有。在合同正常履行的情况下，原告将地上建筑物及设施交由被告金华市城市建设投资集团有限公司处理，其应当在拍卖后将拍卖款支付给原告，原告按照与被告金华太古嘉福置业有限公司的约定将其在租期内的价值补偿给被告金华太古嘉福置业有限公司，原告可保留40年后建筑物、设施的剩余价值的财产权利。而被告金华市城市建设投资集团有限公司在拍卖取得涉案土地上的建筑物和设施的款项后，径直将该部分款项支付给被告金华太古嘉福置业有限公司，侵犯了原告对该地上建筑物、设施40年后剩余价值的财产权。土地虽然初步同意置换，但原告上级主管部门未审批同意，原告与市政府就置换土地差价进行协商，但溢价部分，属于该土地的价值组成，被告金华市城市建设投资集团有限公司示支付原告。而是径直与被告金华太古嘉福置业有限公司分享，两被告的行为，共同侵犯了原告财产，依法应承担财产损害赔偿责任。且两被告均为最后享受建筑物及附属设施的获利主体，应该按双方合同约定向原告支付3%配套费。 原告中国人民解放军94922部队向本院提供的证据有： 1、《土地租赁合同》、《土地租赁补充协议》、《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁合同》及《附加条款》、《中国工商银行客户存款对账单》，证明原、被告就涉案土地进行租赁，及权利义务的约定、3%配套费约定的内容、合同履行情况。 2、金华市人民政府与94922部队签订的《协议书》、2015年6月17日原告与金华市人民政府签订的《军用土地置换合同》，证明原告与金华市政府签订土地置换协议的事实，并在置换条件上的具体约定。 3、《关于要求自转太古嘉福（项目）资产的请示》、《协议书》、《土地使用权转让合同》、《关于太古嘉福资产遗留问题处置意见等报告》、《关于太古嘉福资产处置等相关问题的备忘录》、《补充协议书》，证明两被告共同侵犯原告涉案地块上建筑物和建筑物40年后剩余价值财产权益、土地溢价款的事实。 4、《关于进一步加快推进土地置换的函》、《金华市人民政府办公室关于进一步加快推进土地置换相关事宜的复函》，证明原告主张建筑物和构筑物财产损害赔偿的事实。 被告金华太古嘉福置业有限公司辩称，1、原告基于自身需要，已将涉案土地及在建工程一并置换给金华市政府，故其对涉案土地及建筑物已不享有任何合法权益，无权以权利人的身份提起侵权之诉并主张相应赔偿；2、在涉案土地及在建工程的置换、出让及转让的过程中，被告太古公司无任何发言权，只能处于被动配合地位，期间无任何过错，更谈不上有侵权的故意及能力；3、原告依照租赁合同的约定，向被告太古公司主张3%的配套管理费没有任何事实依据和法律依据；首先，在市政府应原告要求将涉案土地及建筑物与原告置换后，被告与原告的租赁合同关系已经因该政府行为自动终止。其次，即使根据租赁合同的约定，原告主张配套管理费的前提条件也未成就，相应支付主体也非太古公司。4、原告主张土地拍卖对应部分的溢价款没有任何依据，且太古公司也未分得过该部分溢价款，原告向太古公司主张也属于对象错误；首先，在原告与市政府的置换协议履行后，涉案土地及建筑物已归市政府，继续处置所得利益应归市政府。其次，《关于太古嘉福资产处置等相关问题的备忘录》中对于涉案资产如何进行整体处置，拍卖溢价款在两被告之间如何分配有着明确约定，原告对该备忘录内容明知且无异议。再次，原告主张的是拍卖时土地对应部分的溢价款，而该溢价款并未分配给太古公司。5、原告主张的赔偿款项均超过了诉讼时效。综上所诉，答辩人认为原告的诉请缺乏事实及法律依据，恳请贵院依法驳回。 被告金华太古嘉福置业有限公司提供的证据有： 1、估价报告书复印件一份，证明金华市城建发展控股有限公司（现更名为金华市城市建设投资集团有限公司，及第二被告）和金华市多湖中央商务区管理委员会在转让涉案土地及在建工程前，委托金华市华城房地产土地评估有限责任公司对涉案土地及48861.96平米在建工程价值进行了评估，经评估土地及在建工程价值合计为21180万元； 2、《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份，《金华市国有土地使用权转让合同》复印件一份，《国有土地使用证一份》复印件一份，证明金华市国土资源局于2014年8月将涉案土地和在建工程出让给第二被告城投集团，城投集团于2015年2月将涉案土地和在建工程转让给第一被告太古公司的事实； 3、《契证》及《销售不动产统一发票》复印件各一份，证明太古公司按照转让合同约定全额支付了涉案土地及在建工程的转让价款，并缴纳了相关契税的事实； 4、《规划审定意见书》、《规划变更意见书》、《竣工验收备案表》复印件各一份，证明：1、受让涉案土地及在建工程后，太古公司对涉案建筑继续进行建设，并对部分规划进行变更的事实；2、涉案建筑物于2015年12月1日通过竣工验收的事实。 被告金华市城市建设投资集团有限公司辩称，1、原告要求我公司承担连带责任的诉讼请求不能成立；原告的第1、2、3项诉请，是基于原告与被告太古公司能够履行涉案土地的《租赁合同》以后才能取得相关的权利。但由于原告与被告太古公司之间存在涉案土地纠纷的遗留问题，原告发函给市政府，要求解决。市政府与原告土地置换后，按法定程序收回涉案土地，交由我公司处置。因此，原告已对涉案土地不享有任何权利。我公司也不存在任何侵权行为。我公司是按政府要求处置涉案土地，不是租赁合同和土地置换合同的当事人，没有任何过错，也没有与被告太古公司共同侵权的主观故意。2、原告在诉状中的部分称述不符合事实、理由不能成立。原告诉称将地上建筑物及设施交由我公司处理不事实。涉案土地及地上建筑物、设施，是市政府依法收回后交由我公司处理的。原告诉称，土地虽然初步同意转换，但原告上级主管部门并未审批同意，原告与市政府之间虽就置换土地的差价进行了协商，等等，对于土地处置后的溢价部分，本应属于该土地的价值组成，被告二并未就该部分土地的溢价款支付给原告…，属于对原告的财产的侵犯。我公司认为，虽然2014年1月30日的《协议书》有“本协议经机关批准同意后，乙方允许甲方涉及乙方土地道路开工建设”的约定，但该约定义务应由原告承担。从该内容看，也非协议生效要件。原告之后又与市政府签订《军用土地置换合同》，在签订之前已实际履行，原告再以“协议未经上级主管部门未审批同意”为由的理由不能成立。且协议内容是关于土地转换的事项，双方达成了一致的意见，且已实际履行。土地置换后，因市政府已取得涉案土地的使用权，故处置涉案土地产生的溢价已与原告没有任何关联。2015年1月28日签订的《关于太古嘉福资产处置等相关问题的备忘录》中对溢价事项进行了约定，原告也签字、盖章过，当时并未提出异议。要求驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告金华市城市建设投资集团有限公司提供的证据： 1、94922部队《关于商请金华市人民政府解决相关问题的函》、《关于商请解决我部营区西侧土地租赁项目的函》复印件一份，证明原告主动发函请求金华市人民政府帮助其协调解决与民营企业之间因租赁合同而产生的无法办证问题的事实； 2、中共金华市委办公室《市委市政府与94922部队工作对接推进会会议纪要》（[2014]第七号）、金华市人民政府与94922部队《协议书》、市国土局《金华市建设用地审查意见表》、市国土局《建设用地项目呈报材料“一书一方案”》（金土收[2014]1号）复印件一份，证明金华市人民政府与原告召开专题会议，通过会议纪要明确双方同意对土地进行置换，由市国土资源局对涉案资产土地进行了回收，由多湖中央商务区管委会提出解决方案并接受相关资产的事实； 3、多湖中央商务区《关于太古嘉福商务酒店建设项目处置建议的报告》（多湖商务区管报[2014]2号）、多湖中央商务区《关于要求太古嘉福项目资产由金华市城建发展控股有限公司进行公开处置的报告》（多湖商务区管报[2014]6号）、金华市人民政府办公室《关于市委市政府涉及94922部队相关工作推进有关问题专题协调情况的汇报》复印件一份，证明多湖中央商务区管委会经汇报会商国资委要求被告二接受涉案资产的事实； 4、金市国用（2014）第001-05352号国有土地使用权证、金华市城建发展控股有限公司《关于要求处置太古嘉福（项目）资产的请示》（金城建[2014]第40号）、《金华市国资委关于同意处置太古嘉福（项目）资产的批复》（金国资企改[2014]56号）复印件一份，证明被告二在合法持有国有土地使用权证后经过合法程序，通过公开拍卖形式处置涉案资格的事实。 对原告提供的证据，经质证，被告太古公司对证据1、四份租赁合同及对账单真实性没有异议，但在原告将涉案土地及建筑物置换给金华市政府后，原告与太古公司之间的租赁关系已经自动终止，原告已无权按租赁合同的约定主张出租房的相关权利。而且在原告将涉案土地及建筑物置换给市政府后，被告已不存在再向原告返还涉案建筑物的情形。该组证据说明原告未按租赁合同约定履行向军队的审批审核手续。配套管理费的支付前提是“租赁期满”和“有其他单位或自然人想要承租该土地”。支付主体是新的第三方承租人。对证据2、《协议书》与《军用土地置换合同》协议书是原告与金华市政府签订，被告太古公司等合同外第三方在本案之前我公司对合同内容并不知情。从客观来看，土地已经实际进行了置换，金华市政府也收回了涉案土地及建筑物并出让给了城投公司，太古公司基于对政府行为的信任，通过竞拍方式从城投公司处受让了涉案土地及建筑物，太古公司的合法权益应该得到保护。对证据3、对处置资产的请示真实性有异议，对其他真实性没有异议，证明目的有异议。不能证明两被告存在侵权行为。对证据4、对两份函是否存在并不知情，真实性无法确定，同时对函中部分内容也有异议，也不能达到原告的证明目的。函是原告单方面出具，不具证明效力。对市政府回函中建议原告与太古公司协商解决配套管理费及建筑物剩余价值与事实情况不符，缺乏依据。 被告城投公司对原告提供的证据1、我公司不是合同的当事人，没办法发表质证意见；对证据2、三性均无异议，从协议书的第一部分内容，置换的内容包含地上建筑物，并非像原告陈述的。对证据3、真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据可以证明我公司受市政府委托，依法处置的事实，对证据4、真实性合法性无异议，关联性有异议，涉案的土地已经进行了置换，因此原告没有权利主张建筑物与构筑物。从原告提供的两份函中（市政府复函第二页第三部分）可以证明政府已经履行了合同中交付土地的义务，原告没有向我公司主张过财产损害的权益。 经本院审核，对原告提供的证据1三性予以确认。对证据2三性予认。对证据3、4真实性予以确认。 对被告太古公司提供的证据，经质证，原告对证据1、三性和证明目的均无异议，从价格组成上来看21180万元，土地是7091万元，建筑物价值是14089万元；对证据2、出让合同的真实性无异议，合法性有异议，签订的时间是2014年8月9日，目前为止土地出让合同未得到军队主管部门的批准，太古公司作为这一切行为的参与者，受让行为无效。 对证据3、三性无异议，证明目的有异议，在拍卖后城投公司又将建筑物价值14089万元和溢价款扣除税费后将299.64万元返还给太古公司，太古公司取得这两个款项是没有任何事实依据的，这也是发票没有显示出来的原因。对证据4、无异议。 被告城投公司对被告太古公司提供的证据均无异议。 经本院审核，对被告太古公司提供的证据1，原告及城投公司无异议，本院予以确认。对证据2，虽然原告对合法性有异议，认为未经军队主管部门的批准。但该出让合同并未注明是否需部队主管部门批准后生效。且该出让合同及转让合同，是按法定程序进行的，原告并无证据予以反驳，本院予以确认。对证据3的真实性予以确认。对证据4予以确认。 对被告城投公司提供的证据，经质证，原告对证据1三性均无异议，证明目的有异议，两份函均只能是在合同签订之前的要约邀请，从函的内容来看，第一份函当中将建筑物进行评估，并不能体现出原告是委托处理的意思，第二份函中，可以再土地出让之后再支付，这是建筑物款项支付条件的放宽，并不是放弃建筑物的表示。对证据2、对三性均无异议，对会议纪要的第四页也明确处置方案需要由处置的部门协商后提出，事实上，具体负责处置的被告并未进行协商；第二组证据中的协议书与我方提供的证据一致，结合该协议书的第一、三、五条约定的内容，对于建筑物构筑物原告方并未放弃价值。原告需要对相应的资产进行确定，也是为了确保资产不流失。对证据3、4真实性、关联性无异议，对合法性有异议，目前为止土地置换合同尚未得到军队主管部门的认可。 被告太古公司对被告城投公司的证据1、部队的两封函证明目的有异议，2013年8月5日原告函中，明确是涉案租赁项目不符合部队房地产租赁管理政策，主动提出置换请求，而非因无法办证的问题；且原告明确在函中提出，希望涉案的在建建筑物由市政府一并收购处理，并提出新的受让人必须在购买该地块时，以实际评估价格支付地上建筑物的建设价款，若仍是原承租人受让，该款项相互抵扣。对证据2真实性没有异议；并可证明涉案建筑物是和土地一并置换给市政府的，原告现又主张建筑物剩余价值显然缺乏依据。涉案土地已由政府收回，原告无权依据《租赁合同》向我公司主张权利。对证据3无异议，可以证明土地和建筑物一并交由政府统一进行资产处置。对证据4无异议，说明我公司是通过合法程序受让涉案土地及建筑物。 经本院审核，对被告城投公司提供的证据真实性均予以确认。 经审理，本院查明事实如下：2010年，原告（甲方）与被告金华太古嘉福置业有限公司（乙方）就位于浙江金华多湖片区内规划一期建筑用地面积约17亩土地签订第一份《土地租赁合同》和《土地租赁补充协议》，约定租赁用途为综合商住用地，期限自2011年1月1日至2025年12月31日止。合同第四条约定：甲方同意乙方将租赁土地及土地上由乙方出资开发建设的建筑物、设备设施等实施转租，所有收益全部归乙方所有。乙方利用租赁土地所产生的一切效益全部归乙方所有。合同期间，租赁土地范围内的所有投资项目均由乙方出资承担。在租赁土地上，由乙方出资建设规划的所有建筑物及设施，使用40年后归甲方所有。合同第六条约定：合同经甲、乙双方签字盖章并上报上级主管部门后生效。双方签订合同后，报上级原军区空军司令部直工处盖章确认。2010年9月1日，原告（甲方）与被告金华太古嘉福置业有限公司（乙方）又签订第二份《军队房地产租赁合同》及《附加条款》各一份，租期为2011年1月1日至2025年12月31日。约定：第八条约定租赁期内，乙方应当履行义务中包括不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，由甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。《附加条款》第十条约定，本合同租赁期满后，如有其他单位想要承租该土地，承租方需对该承租土地上乙方投资建造的建筑物及附属设施等按照当时市场评估价对乙方进行赔偿，同时向甲方支付赔偿数额3%的配套管理费，再与甲方签约，租金按照当时市场价另议。2011年9月1日，原告（甲方）与被告金华太古嘉福置业有限公司（乙方）签订第三份《军队房地产租赁合同》及《附加条款》，租赁期限改为2012年1月1日至2021年12月31日，租金总额也作了调整。《附加条款》对年租金作了明确。上述租赁合同签订后，被告金华太古嘉福置业有限公司于2010年9月30日、2012年4月27日、2013年1月6日各支付了47.6万元租金，2016年3月8日支付20万元房租费，2016年12月9日支付25.2万元房租费。2010年，被告金华太古嘉福置业有限公司在案涉土地上建造太古嘉福商务办公大楼（酒店），为解决资金问题，被告金华太古嘉福置业有限公司向社会出售了部分面积的使用权。因各种原因，2012年12月5日，原告向金华市人民政府发送了《关于商请金华市人民政府解决相关问题的函》，提出根据上级机关的指示要求，为更好支持地方市政建设，加快土地置换及部队营区土地归整速度，处理好相关历史遗留问题。现就涉及土地置换等相关问题致政府，商请及时予以解决。该函第一项内容，即为涉案土地。一、我部营区西侧涉及约17亩土地转换及太古嘉福商务办公大楼建设项目的解决上，存在以下几个方面的问题：1、请地方政府考虑部队在租赁土地上建有建筑（构）物50526平方米（其中地下5243平方米），待工程竣工验收后，将建筑物进行价值评估之后一交交由地方处理。2、移交地方之后，在地方政府公开出让地块项目时，请考虑到部队保密安全的需要，参与报名投标的单位和个人应通过我部政审及资质审查，待上级机关批准之后才可以取得投标资格。3、在确定地价问题上，请考虑到该项目已建成的建筑面积及部分已出租出让不能升值，且该项目启动时间比较早，规划用途为酒店，非商业住宅开发用地等因素。4、该地段前期协商在12号地面积只有12亩，剩余5亩土地转换需明确方案。2013年8月5日，原告再次向金华市人民政府发送《关于商请解决我部营区西侧土地租赁项目的函》，函中建议:(一)我部西侧约17亩出租土地与金华市城建开发公司位于机场地块土地按照同质同量原则进行转换。同时，将该事项与我部和市政府的道路用地转换工作一并予以解决。（二）考虑到承租人已在租赁土地上建有建筑（构）物50526平方米（其中地下5243平方米），该建筑物由市政府指定的物价部门按市场价予以收购，收购款可以在该地块重新出让后予以支付。考虑社会稳定，请市政府尽快将地块按规划用途予以办理出让手续，新的受让人必须在购买该地块时以实际评估价格支付地上物的建设款项，若仍是原承租人受让，该款项相互抵扣，双方另行支付。（三）承租人在该地块上的建筑业态主要按星级酒店设计，且当时为解决资金问题，已向社会出售了部分面积的使用权，在符合规划的前提下，土地重新出让时，应充分考虑上述因承租人与我部前期合作的历史事实，地价尽可能予以优惠，建议120万元/亩予以出让，以彻底解决该土地租赁事项。（四）承租人已将部分建筑物向社会公开销售，考虑到稳定的因素，今后该地块出让时，应让新受让人承诺按原价为购买房产的业主办理产权证。2014年1月24日，市委市政府与原告形成工作对接推进会议纪要。纪要第（六）关于太古嘉福商务酒店建设项目的处置意见，明确涉案土地的置换。太古嘉福商务酒店资产价值由多湖中央商务区管委会与原告共同委托具有资质的中介机构进行评估，土地置换涉及差价问题根据评估公司评估价格予以补偿。2014年1月30日，金华市人民政府与原告签订《协议书》，就多湖中央商务区开发项目中涉及原告17亩土地及太古嘉福商务酒店项目的相关事项达成协议。确定对案涉17亩土地进行置换。由原告在4月底前配合多湖中央商务区、国地、建设、规划等部门完成土地出让的前期准备工作。《协议书》第七条约定：在本协议签订后，乙方负责将本协议与道路建设土地置换协议一并报南京军区空军机关，经机关批准同意后，乙方允许甲方涉及乙方土地道路开工建设。第八条约定，甲方在4月30日前完成对多湖中央商务区开发项目中涉及乙方17亩土地及太古嘉福商务酒店项目的处置工作。2014年3月1日，原告填报了《收回国有土地使用权补偿安置情况表》，金华市政府收回了17亩案涉土地。2014年4月22日，金华市多湖中央商务区管委会向金华市人民政府报告，要求将太古嘉福项目资产由金华市城建发展控股有限公司进行公开处置。后经原告与金华市城建发展控股有限公司共同向金华市自然资源和规划局申请，2014年4月26日，案涉土地登记在金华市城建发展控股有限公司名下（产权证：金市国用（2014）第001－05352号）。2014年6月27日，被告金华市城市建设投资集团有限公司向市国资委发出《关于要求处置太古嘉福（项目）资产的请示》，要求批准对太古嘉福（项目）资产进行处置。金华市人民政府国有资产监督管理委员会于2014年7月22日作出金国资企业改（2014）56号批复，原则同意金华市城建发展控股有限公司按规定程序依法处置太古嘉福（项目）资产。2014年7月25日，经金华市城建发展控股有限公司和金华市多湖中央商务区管理委员会共同委托金华市华诚房地产土地评估有限责任公司对涉案的房地产价格评估，评估价为房地产成本价值为21180万元（其中：土地使用权7091万元，建筑物价值14089万元）。2014年9月5日，两被告经拍卖后签订《协议书》，将太古喜福商务酒店土地、建筑物进行成交确认，《协议书》第2条明确：该标的资产起拍价21180万元，其中土地价评估价为7091万元，建筑物评估价为14089万元，最终成交价21880万元，溢价700万元。第3条约定：溢价部分按土地和建筑评估价占总评估价的比例分享。2015年元月28日，多湖中央商务区管委会与两被告达成《关于太古嘉福资产处置等相关问题的备忘录》，对资产处置后土地部分由市城建公司所有，地上建筑物由市城建公司予以返还给太古嘉福公司，此项目土地由原告与地方政府转换，房屋由太古嘉福公司自行投资建设。产生溢价部分扣除相关税费后，由城建公司与太古嘉福公司按土地评估价和建筑物评估价比例分成。原告在该备忘录上盖章，加注：以上情况部队已知。2015年元月30日，两被告达成一份《补充协议书》，约定溢价部分按比例由城建公司补偿太古嘉福公司299.64万元。2015年2月2日，两被告签订《土地使用权转让合同》，次日，被告金华太古嘉福置业有限公司办理了土地使用证。2015年6月17日，原告(甲方)与金华市人民政府（乙方）签订《军用土地置换合同》一份，合同就包括涉案地块在内的土地置换进行了具体约定，合同第三条明确:乙方按本合同规定向甲方支付地块差价补偿、援建宿舍楼等其他费用6735.1834万元。甲方负责办理军队内部土地置换的报批手续，按规定应上缴的相关费用由乙方承担。并明确：在合同生效后30日内将乙方提供的本合同项下置换地块交付甲方，并将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行账号内。合同第十四条约定：本合同经军队主管机关审批后生效。若上级未批准，甲方将退回乙方已付定金，双方互不追究。2018年5月11日，原告向金华市人民政府发送《关于进一步加快推进土地置换的函》，明确其与政府签订的《军用土地置换合同》报上级机关审批后，原空后机场营房部下达《关于空军雷达训练基地部分土地兑换审核意见》，原告根据该审核意见，要求市政府结合军委纪委、军委审计署的意见，解决1、土地差价；2、溢价分配；3、配套管理费；4、建筑物剩余价值。2018年9月1日，金华市人民政府办公室就原告的函作了复函。明确原告在太古嘉福项目处置上利益并未损失。太古嘉福项目处置的本质是“土地置换”，其核心是同质同量土地之间的“兑换”。市政府拿出了同质同量的土地与贵部（指原告）进行兑换，贵部也已实际控制了市政府兑换的土地，这些土地现有价值已经远超当时太古嘉福项目17亩土地价值。并明确经过市政府与原告的土地置换后，太古嘉福项目17亩土地已归市政府所有。因此，处置中产生的土地差价不归原告所有。资产处置后产生的溢价款在2015年1月28日，多湖中央商务区管委会与市城建控股公司、太古公司签订的《关于太古嘉福资产处置等相关问题的备忘录》中约定，贵部在《备忘录》盖章，已知，未提异议，太古嘉福项目处置产生的溢价已不归贵部所有。配套管理费和建筑物剩余价值事项，建议贵部与太古公司自行协商解决。 现原告以军队主管机关尚未批准以及原告与被告太古嘉福公司的租赁合同中对建筑物剩余价值和配套费的约定为由，向本院起诉。 另查明，被告金华市城市建设投资集团有限公司由金华市城建发展控股有限公司更名而来。 本院认为，原告与被告太古公司签订的系列租赁合同，系双方真实意思的表示，双方对租赁的标的及租金均无争议。只是租赁合同在履行过程中，原告根据军区空军《关于房地产租赁大检查专项整改》的要求，开始空余房地产整治，原告认为该土地租赁项目与新调整后房地产租赁管理相关政策的要求还不相适应，再加上案涉土地上新建的建筑存在社会问题，原告商请金华市人民政府利用土地置换整合的时机加以解决。为此，原告与金华市人民政府就案涉土地达成土地置换。在案涉土地置换后，原告与被告太古公司的租赁合同已不能继续履行。虽然原告与被告太古公司就租赁合同未进行解除，但在被告太古公司通过拍卖方式从金华市城建发展控股有限公司取得案涉土地的使用权后，该租赁合同从拍卖之日起的债权债务同归于一人，故依照合同法相关规定，原告与被告太古公司之间的租赁合同的权利义务应于被告太古公司取得案涉土地使用权后终止。至于原告认为，其与金华市人民政府签订《军用土地置换合同》，明确：本合同经军队主管机关审批后生效。而目前为止，军队主管机关尚未批准，《军用土地置换合同》未生效，两被告处置案涉土地侵犯原告权益的述称。原告与金华市政府之间就案涉土地的置换，于2013年就进行商谈，2014年，市政府着手解决太古嘉福项目时，地表已有太古公司投资建设的建筑物，不具备“政府收购储备后出让”的条件。根据金华市人民政府办公室金政办函（2018）14号复函，太古嘉福项目属违法建筑，是半拉子工程，原告两次发函市政府商请处置。2014年1月30日，金华市人民政府与原告签订《协议书》，就案涉土地及太古嘉福商务酒店项目的相关事项达成协议。太古嘉福项目处置的本质是“土地置换”，其核心是同质同量土地之间的“兑换”。市政府拿出了同质同量的土地与原告进行兑换，原告也已实际控制了市政府兑换的土地，这些土地现有价值已经远超当时太古嘉福项目17亩土地价值。虽然，原告与金华市政府在2015年6月17日才签订《军用土地置换合同》，但双方协商和实际处置土地均在此之前，且原告对案涉土地处置从土地、建筑物评估及拍卖溢价款的分成等过程均是知情的，也一直配合的。应认定原告对案涉土地的处理是无异议的。从2013年至今，几年时间内，原告是否报批过，是否获得批准，一直没有通知金华市政府。《军用土地置换合同》是原告与市政府协商签订，内容没有违反法律规定，也没有损害他人合法权益，市政府按合同交付了置换的土地。现原告以未经军队机关批准为由，认为《军用土地置换合同》未生效。因合同约定一方内部因素为生效条件的，负有促使协议生效义务的一方未履行约定义务，在合同约定内容不违反法律禁止性规定和损害他人利益并经双方签字盖章成立，且已履行的前提下，则应当认定合同已经生效。且根据本案情况，即使金华市政府与原告未签订《军用土地置换合同》，双方也已按原《协议书》进行了履约，故故原告与金华市人民政府之间就案涉土地置换已完成。原告认为原告上级军队机关未批准，合同未生效的理由不成立。对原告要求将拍卖时的土地对应的部分的溢价款234.357885万元赔偿给原告的诉请。虽然原告与被告太古公司签订的第二、三份合同，第八条均约定承租人需要新建、添建建筑物，费用由乙方（太古公司）自理，权属归甲方（原告）。但2015年元月28日，多湖中央商务区管委会与两被告达成的备忘录，对资产处置后地上建筑物价款由市城建公司予以返还给太古嘉福公司，溢价部分扣除相关税费后，由两被告按土地评估价和建筑物评估价比例分成。原告对该事实的知情的，也未提异议。现原告主张溢价款已过时效，本院对该诉请不予支持。对原告要求被告太古嘉福公司对太古嘉福商务酒店项目地上建筑物、构筑物按照2051年1月1日的市场评估价对原告承担赔偿责任及按照建筑物评估价的3%支付配套管理费的请求，因原告与被告太古公司之间的租赁合同已于被告太古公司取得案涉土地使用权后终止。相关租赁合同约定的由被告太古公司出资建设的建筑物及设施，使用40年后归原告所有。而在合同终止时，太古公司出资的建筑物及设施尚未建成，也未使用。而导致双方租赁合同终止的原因是原告与市政府置换土地，被告太古公司依法取得案涉土地的使用权，被告太古公司在合同履行及终止过程中，并无过错。租赁合同约定的3%配套费，支付主体是其他单位或自然人，在租赁期满后承租该土地及被告太古公司建造的建筑物及设施。在原告与被告太古公司的租赁合同终止后，原告不再具备出租人的身份，其根据租赁合同享有取得建筑物40年后价值和收取配套费的身份资格已经丧失。综上，两被告并未侵犯原告的权益，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（六）项、《中华人民共和国侵权责任法》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审委会讨论决定判决如下： 驳回原告中国人民解放军94922部队的所有诉讼请求。 案件受理费28896元，由原告中国人民解放军94922部队负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 长  虞宣义 审 判 员  陆海碧 人民陪审员  姜建清 二〇一九年十二月六日 书 记 员  郑 靓