重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8632号上诉人（原审原告，反诉被告）：冯浩，男，1990年2月3日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈保艳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人：（原审被告，反诉原告）：颜芬，女，1986年8月2日出生，汉族，住重庆市北碚区。被上诉人：（原审被告，反诉原告）：范伟，男，1983年9月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑后选，重庆诚捍律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号2-1号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：孙艳红，男，该公司法务专员。上诉人冯浩因与被上诉人颜芬、范伟、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称重庆到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冯浩及其委托诉讼代理人陈保艳，被上诉人范伟以及其与颜芬的共同委托诉讼代理人郑后选，原审第三人重庆到家了公司的委托诉讼代理人孙艳红参加诉讼。本案现已审理终结。冯浩上诉请求：撤销一审判决，改判支持冯浩全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定冯浩未付清房款，属于认定事实错误。双方约定由冯浩向银行归还房屋按揭贷款，除此之外，冯浩支付了其余房款。应由颜芬、范伟实际收取的房款，冯浩已全部付清。2.即使银行贷款属于未付清房款，但因颜芬、范伟拒绝配合，冯浩无法一次性归还剩余按揭贷款。颜芬、范伟在收取了应收房款后，应当配合冯浩办理按揭还款，冯浩愿意承担相关合理费用。3.一审判决无法定纷止争，使得房屋交易维持现状，纠纷将长期存在。颜芬、范伟辩称，请求驳回上诉，维持原判。重庆到家了公司述称，认可一审判决。冯浩向一审法院起诉请求：1.颜芬立即办理涉案房屋的抵押贷款提前清偿手续；2.颜芬、范伟立即到房管部门办理涉案房屋抵押权注销手续；3.颜芬、范伟协助冯浩办理涉案房屋的所有权转移登记，将涉案房屋过户至冯浩名下；4.诉讼费由颜芬、范伟承担。颜芬、范伟向一审法院反诉请求：1.解除颜芬与冯浩于2016年11月20日在第三人公司居间下签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.冯浩按合同约定支付违约金126,000元；3.冯浩退出并归还占有的房屋；4.本诉及反诉的诉讼费均由冯浩承担。一审法院认定事实：2016年11月20日，颜芬作为售房方（甲方），冯浩作为房屋购买方（乙方），重庆到家了公司作为经纪方（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同约定：一、房屋基本情况。坐落：北碚区金华路369号4幢2-3-4，房屋用途：住宅，产权人：颜芬。二、成交价格。甲乙双方协商后该房屋的成交总价为630,000元。三、付款约定。乙方以全款方式向甲方支付房款。第一次付款：乙方于签订本合同当日交付20,000元给甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管。第二次：乙方须于办理公证当天时交付人民币（以银行查询为准）。四、中介服务费。甲乙双方签订本合同时，乙方须向丙方支付中介服务费8000元。五、相关约定。第2条：甲方承诺于收齐全款将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方，以钥匙及相关手续交接为标志；丙方协助甲乙双方办理该房屋水、电、天然气、有线电视、物业管理等相关手续过户及费用结清等相关事宜；该房屋固定设施不可移除破坏。第7条：甲乙双方须在接到丙方通知（包括但不限于电话、短信、传真、信函等）后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续。丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任。第8条：若甲方委托代理人签订本合同，则甲方代理人须保证已取得甲方及其共有人的授权及许可，甲方及其代理人对本合同的签订、履行、违约、终止等承担合同责任。六、违约责任。第1条：本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。八、补充条款。1.甲方承诺产权清晰，无产权纠纷。2.本次交易是以办理公证的形式进行交易，甲、乙双方承诺配合办理手续，提供相关所需资料，公证以后的银行贷款、月供，由乙方按时还款。3.甲方承诺未将该物业出租给其他人。4.双方约定办理公证时间为2016年11月30日之前。范伟在合同落款甲方代理处签名。2016年11月20日，冯浩支付了购房定金20,000元。2016年11月25日，范伟、颜芬（委托人）与冯浩（受托人）到重庆市北碚区公证处办理委托书公证。委托书内容：委托人范伟与颜芬系夫妻关系。委托人范伟、颜芬共同在北碚区金华路369号4幢2-3-4拥有房屋一套（建筑面积计壹佰零捌点肆柒平方米，《重庆市房地产权证》编号：107房地证2013字第××号）。现委托人因事不能亲自办理上述房屋的相关事宜，特委托受托人冯浩为我们的合法代理人，全权办理如下事宜：1.委托受托人冯浩以委托人的名义到银行办理上述房屋的还款手续。2.委托受托人冯浩以委托人的名义到相关部门办理上述房屋的注销抵押手续，并在相关文件上签名。3.委托受托人冯浩以委托人的名义领取上述房屋的相关权证，并在相关文件上签名。4.委托受托人冯浩以委托人的名义到相关房管部门查询并提取委托人的上述房屋档案信息与住宅房屋权属登记档案信息。5.委托受托人冯浩以委托人的名义到银行提取上述房屋的个人贷款合同及相关资料。6.委托受托人冯浩以委托人的名义出售上述房屋，并与购房方签订上述房屋的房屋买卖合同，并在相关文件上签名，并代为收取售房款。7.委托受托人冯浩以委托人的名义协助购房方到重庆市北碚区土地房屋权属登记中心办理上述房屋的房屋所有权转移登记手续和到重庆市北碚区国土资源管理分局办理国有土地使用权变更登记手续。8.如买方需按揭购房，则委托受托人冯浩以委托人的名义协助购房方到银行办理上述房屋按揭贷款的相关手续，并在相关文件上签名。9.委托受托人冯浩以委托人的名义办理上述房屋的物管、水、电、气、有线电视的过户手续，并在相关文件上签名。委托期限自2016年11月25日至2017年11月24日止。同日，颜芬将案涉房屋交付给冯浩，冯浩支付购房款13200元。2016年11月28日，冯浩支付了购房款200000元。之后，冯浩对房屋进行装修，并已经入住使用。双方确认：冯浩需要支付给颜芬的购房款已经付清，冯浩需要通过还清银行贷款本息的方式来支付剩余房款，现在案涉房屋每月的按揭款是由冯浩负责支付。但颜芬及范伟认为冯浩存在逾期还款的情况。冯浩举示的转账明细显示冯浩于2017年1月起至2019年3月将每月的按揭款转到颜芬的银行卡上。转款金额：2017年1月转款3200元、2月转款3000元、3月至6月每月转款2800元，其余每月转款2900元。转款时间：2017年9月、2018年2月、2018年7月、2018年11月的转款时间分别为2017年9月11日、2018年2月25日、2018年7月19日、2018年12月9日，其余月份的转款时间均在每月的10日前（包含10日）。冯浩自述其在公证委托期限的最后三个月去银行预约还款。因为银行的预约周期是提前一个月，还款后的一个月拿证，拿证到房交所解除抵押是大约半个月的时间，这样就已经超过了公证书的时间（委托期限），到房交所办理过户时间也会超过公证书的时间。大约2017年9月、10月份左右就联系了中介，要求颜芬及范伟配合过户。冯浩还举示短信截图5页打印件，证明对房屋提前还贷、过户的交涉情况,到家了公司作为本次房屋买卖的居间方，多次催促颜芬配合办理房屋贷款的提前清偿手续、注销抵押手续、过户手续，颜芬一再延迟时间未配合办理。颜芬、范伟质证认为，对该证据真实性无法核实，无法看出短信时间。到家了公司发表质证意见，对该证据真实性无异议，证明了到家了公司在双方合同履行中履行了通知义务。到家了公司联系了范伟、颜芬，但范伟、颜芬告知在外地出差，无法回来配合办理相关手续。关于违约金。颜芬、范伟认为因冯浩未及时履行过户义务，导致颜芬、范伟无法享受关于房屋首套房相关优惠的政策，合同目的不能实现，要求解除合同并支付违约金。即便本次合同没有达到解除条件，冯浩的违约行为也给颜芬、范伟造成了严重后果，依据合同第六条第1款的规定，也应当承担相应的违约责任。冯浩认为其不应支付违约金，对违约金标准不认可，也不发表意见。一审法院认为，冯浩、颜芬及重庆到家了公司签订的《房屋买卖（居间）合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自义务。一、关于本诉请求即冯浩要求颜芬立即办理案涉房屋的抵押贷款提前清偿手续，要求颜芬、范伟立即办理案涉房屋抵押权注销手续及产权变更登记手续的请求。一审法院认为，根据双方约定，冯浩应在公证委托期限内偿还案涉房屋的按揭贷款本息，自行办理解押、注销抵押权登记、办理过户等手续，但冯浩因自身原因未能履行上述合同义务，导致双方无法按照合同约定的“以办理公证的形式进行交易”，之后双方对按揭款的清偿、抵押权注销等内容未重新达成协议，冯浩亦未付清房款。因此在冯浩未履行合同主要义务即付清房款的情况下，其要求颜芬办理案涉房屋的抵押贷款提前清偿手续，进而要求颜芬、范伟办理案涉房屋的抵押权注销、过户手续，没有合同依据，一审法院不予支持。二、关于反诉请求即颜芬、范伟提出的解除合同，并要求冯浩支付违约金并归还房屋的请求。一审法院认为，本案中，范伟并非是合同相对方，其要求解除合同，并要求冯浩支付违约金、返还房屋的诉求，没有合同依据，一审法院不予支持。关于颜芬的反诉请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，冯浩虽然未按在委托期限内办理按揭款清偿、抵押权注销、过户等，但冯浩一直在履行按揭贷款还款义务，颜芬在委托期限届满后也一直在接受冯浩支付银行按揭款，且案涉房屋早已于2016年11月25日交付，冯浩也已经装修入住。综上，一审法院认为，虽然冯浩有违约行为，但该违约行为并不足以导致合同无法继续履行。从委托书届满后，颜芬继续接受冯浩按月支付的按揭款上可以看出双方仍然在继续履行合同。颜芬以冯浩的违约行为导致其无法享受关于房屋首套房相关优惠政策，合同目的无法实现为由，要求解除合同并返还房屋的请求，一审法院不予支持。关于违约金问题。本案中，冯浩虽有违约行为，但该违约行为并不足以导致合同无法继续履行，故颜芬要求按照合同约定的违约金条款即“本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算”来主张由冯浩支付成交价20%的违约金，不符合双方合同约定，一审法院不予支持。若冯浩的违约行为给颜芬造成了损失，其可以另行主张。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）冯浩的本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）颜芬、范伟的反诉请求。本诉案件受理费10,100元，由冯浩负担；反诉案件受理费5050元，由颜芬、范伟负担。二审中，冯浩举示了以下证据：1.2019年8至10月按揭还款记录，拟证明该期间的按揭还款仍由冯浩支付；2.2019年11月按揭还款记录，拟证明该月按揭还款仍由冯浩支付；3.提前还贷申请书及银行扣款授权书复印件，拟证明颜芬、冯浩向银行申请提前还贷，同日冯浩向颜芬贷款银行账户转账，按揭贷款已提前清偿。颜芬、范伟质证称，认可证据1及其证明目的，对证据2、3未发表质证意见。范伟认可案涉房屋的按揭贷款已提前付清。本院对以上证据予以采信。二审中，冯浩向本院提交了调查证据申请书，拟申请本院调取提前还贷申请书的原件、2019年12月1日颜芬贷款银行账户扣划贷款还款的记录以及案涉房屋抵押权是否注销等证据。本院认为，范伟对冯浩已代为提前清偿按揭贷款予以认可，相关证据无需举示，至于抵押权注销的相关事实，当事人应当根据其主张的事实承担相应的证明责任，不属于法院依职权调查取证的范围，对于该申请，本院不予准许。本院二审查明：2019年11月25日，范伟、颜芬向中国银行股份有限公司重庆北碚支行提交了提前还贷申请书，同时授权该行于2019年12月1日从颜芬银行账户扣划款项用于归还颜芬在该行的按揭贷款本金。2019年11月25日，冯浩向颜芬银行贷款账户汇款共计352,870元。范伟认可案涉房屋贷款已由冯浩还清，但抵押权尚未注销，此外还称，二审中其曾于冯浩私下协议，范伟配合提前还贷、注销抵押权及过户，冯浩承诺向其支付补偿款15万元，当时协商提前还贷手续办完冯浩先支付12万元，当天冯浩付清贷款后一直拖延，之后就再也无法联系上冯浩了。冯浩对此不予认可。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，由于二审中颜芬、范伟已配合履行了提前还贷的手续，故本案争议焦点为，颜芬、范伟应否办理抵押权注销及过户手续。颜芬、范伟仅配合履行了提前还贷的手续，但范伟称抵押权尚未注销，冯浩也未提供抵押权已被注销的证据。故本院认为，银行作为抵押权人，在银行未出具同意抵押权注销的情况下，冯浩要求颜芬、范伟办理抵押权注销手续，该主张不成立，本院不予支持。在抵押权尚未注销的情况下，冯浩主张由颜芬、范伟协助办理过户，过户条件亦不成就，故该主张不成立，本院不予支持。综上所述，冯浩的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,100元，由冯浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 万  怡审 判 员 邓  山审 判 员 朱 华 惠二〇一九年十二月二十四日法官助理 牛维宋芳书 记 员 江  波