山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0702民初2475号原告：薛丕平，男，1968年1月13日生，汉族，住潍坊市潍城区。委托诉讼代理人：蒋蕊蕊，山东元仓律师事务所律师。被告：潍坊晟翔置业有限公司，驻潍坊市潍城区。法定代表人：聂其安，总经理。委托诉讼代理人：叶晓骏，山东求是和信律师事务所律师。原告薛丕平诉被告潍坊晟翔置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。薛丕平的委托诉讼代理人蒋蕊蕊，潍坊晟翔置业有限公司的委托诉讼代理人叶晓骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛丕平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告逾期交付房屋违约金113691.48元；2、请求法院判令被告支付原告逾期交付停车位违约金7205.56元；3、请求法院判令被告未按照合同约定给原告办理房屋产权登记逾期违约金34902.23元（以378971.6元为基数，自2017年8月27日起至2019年8月26日的利息为34902.23元，自2019年8月27日起至实际办理产权登记完毕之日止的利息按照同期银行贷款利率标准）；4、诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2013年3月15日，原、被告双方签订合同编号为xx的《商品房预售合同》，该合同在已潍坊市住房和城乡建设局备案，合同约定被告将位于潍坊市潍城区宝通西街3115号翔和家园小区xx号房屋出售给原告，房屋面积125.03平方米，房屋总价款378971.6元，合同第八条约定交房时间应当在2014年6月30前，第九条约定被告逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。第十五条约定被告未在交房后365个工作日内为原告办理权属登记的，应当向原告支付违约金。2013年9月9日，原、被告双方签订《协议书》，约定购买车位编号为xx号车位一个，总价为80000元，交付时间应为2014年12月31日。原告分别于2012年11月23日支付118971.6元，于2013年8月1日支付260000元，共计378971.6元，至此房款已全部付清。而被告至直到2016年9月26日才向原告交付房屋和车位，且至今未按照《商品房预售合同》约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已构成严重违约，侵犯了原告的合法权利。原告多次找被告协商，但一直未给予答复，现维护原告自身的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提供诉讼，望判如所请。潍坊晟翔置业有限公司辩称，一、关于逾期交房违约金问题。1、2015年2月13日，涉案房屋已经验收合格，符合双方合同约定的交房条件。原告未在约定时间里办理交房手续的责任在于原告自己，被告不应当承担因原告原因而导致延期交房的责任，即自2015年2月14日至原告主张实际交房时间2016年9月26日期间的逾期交房违约金不应由被告承担。2、合同约定的逾期交房违约金过高，请求贵院依法调整。3、原告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。（1）根据相关法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被告因多种原因未按照合同约定在2014年6月30日前交付房屋，属于违约行为，而不是侵权行为。诉讼时效的客体是支付违约金的请求权，而非侵权行为损害赔偿请求权。因此自2014年7月1日起，原告就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，直至2019年9月，原告才提起诉讼，明显已超过诉讼时效。（2）违约金数额的不确定并不能导致诉讼时效起算点的变化，违约金无论按日计算还是按次计算，都只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。因此权利人知道或应当知道违约行为之日起，便具有违约金请求权，诉讼时效理应开始计算。就本案而言，诉讼时效应当从2014年7月1日开始计算。（3）退一步讲，根据合同约定的违约金是按日计算数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，此时的违约金应当属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个别债权，每个个别债权具有某种程度的独立性，因此每日单独发生的违约金这一个别债权应当分别适用诉讼时效。即应当从原告主张权利之日（2019年9月3日）往前倒推三年（即2016年9月3日），在该三年时间内的违约金未超过诉讼时效可以得到保护，即仅仅应当保护自2016年9月3日至2016年9月26日期间的违约金。二、关于逾期交付车位违约金问题。首先，合同并未对逾期交付车位违约金进行约定，原告主张无合同依据。其次，如前所述，原告主张逾期交付违约金已经超过诉讼时效。三、关于逾期办证违约金问题。根据合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按照：买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。因此，1、被告没有给原告办理产权登记的义务，被告仅仅有协助办理的义务。被告将需要办理产权登记材料报产权登记机关备案，被告义务即完成，原告要求违约金计算至实际办理产权登记完毕之日没有法律依据。2、原告主张违约金的计算起始点错误。原告自认涉案房屋交付时间为2016年9月26日，根据合同约定，被告享有365个工作日的备案时间，因此违约金计算起点应为2018年3月15日，而非原告主张的2017年8月27日。3、合同约定的是一次性违约金，而原告主张按照同期银行贷款利率计算无合同及事实依据。综上，请求贵院依法驳回原告主张不合理部分。薛丕平围绕诉讼请求提交了下列证据：1、商品房预售合同1份、收据2份、2016年9月26日潍坊市海峰物业管理有限公司出具的《翔和嘉园小区入住公约》、《翔和嘉园小区物业服务委托合同》及物业费收费单据各1份；2、2013年9月9日原、被告双方签订《协议书》1份及潍坊晟翔置业有限公司出具的收费单据2份；3、车位规划图1份。潍坊晟翔置业有限公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1、工程竣工验收记录9份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。潍坊晟翔置业有限公司对薛丕平提交的证据1-3真实性无异议。薛丕平对潍坊晟翔置业有限公司提交的证据1真实性无异议。经质证，本院对薛丕平提交的证据1-3，潍坊晟翔置业有限公司提交的证据1真实性均予以认可。本院经审理认定事实如下：2013年3月15日薛丕平与潍坊晟翔置业有限公司签订商品房预售合同（合同编号为xx），薛丕平购买潍坊晟翔置业有限公司开发的坐落于潍坊市××城区××楼××单元××房产，总价款378971.6元，付款方式为按揭贷款。合同第八条约定的交付期限为2014年6月30日，交付条件为：“1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”合同第九条约定，逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2013年9月9日薛丕平购买编号为xx号车位，车位价款为80000元，约定交付车位日期为2014年12月31日。2016年9月26日，潍坊市海峰物业管理有限公司与薛丕平签订《翔和嘉园小区入住公约》、《翔和嘉园小区物业服务委托合同》，潍坊市海峰物业管理有限公司代潍坊晟翔置业有限公司履行交房义务。截止至庭审结束之日，潍坊晟翔置业有限公司未提交工程质量监督机构出具的竣工备案意见。本院认为：薛丕平与潍坊晟翔置业有限公司签订的《商品房预售合同》及协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。潍坊晟翔置业有限公司未按合同约定期限履行交付房屋及车位的义务，应承担逾期交房及逾期交付车位的违约责任。潍坊晟翔置业有限公司主张薛丕平主张的违约金过高，结合双方的损失情况，本院酌定自2014年7月1日起至2016年9月26日以总房款378971.6元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期交房违约金，逾期交房违约金总数额为59760.72元。潍坊晟翔置业有限公司延期交付车位，自2015年12月31日起至2016年9月26日以总房款80000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算逾期交付车位违约金，逾期交付车位违约金总数额为7216.11元，薛丕平仅主张7205.56元，系薛丕平对其诉讼权利的处分，本院予以准许。关于不能按期取得产权证书违约金的计算标准，合同约定为已付价款的万分之一，如总违约金按此标准计算，明显不符合常理，显失公平，本院依法酌定自2017年9月27日起以378971.6元为基数为按中国人民银行同期存款利率计算逾期办证违约金至实际办理产权登记完毕之日。潍坊晟翔置业有限公司主张的薛丕平的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，潍坊晟翔置业有限公司逾期交付房产及车位的违约行为系持续性违约，且涉案房产尚未办理房产证，原告该次起诉，未过诉讼时效。故，对潍坊晟翔置业有限公司该抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、潍坊晟翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付薛丕平延期交房违约金59760.72元、延期交付车位违约金7205.56元及延期办证违约金（延期办证违约金自2017年9月27日起以378971.6元为基数为按中国人民银行同期存款利率计算逾期办证违约金至实际办理产权登记完毕之日）；二、驳回薛丕平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3416元，减半收取1708元，由薛丕平负担771.96元，由潍坊晟翔置业有限公司负担936.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 潘振刚二〇一九年十二月十六日代书记员 刘源鑫