云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1453号上诉人（原审原告、反诉被告）：通海县总工会工人俱乐部。住所地：通海县秀山街道古城西路13号。法定代表人：王欣，主任。委托诉讼代理人：**，云南名邦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：可蓉，云南名邦律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：李建华，男，1977年9月1日生，汉族，住四川省筠连县，现住云南省玉溪市通海县。上诉人通海县总工会工人俱乐部（以下简称通海总工会）因与上诉人李建华房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2019）云0423民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通海总工会上诉请求：1、撤销原判第三项，并改判李建华支付违约金5000元及通海总工会不返还其保证金3000元；2、诉讼费用由李建华承担。主要事实及理由：一、双方于2017年7月1日至2019年6月30日期间虽未签订书面的《租赁合同》，但双方同意按照2017年期间的租赁合同中的权利义务履行，故李建华应按合同约定支付违约金5000元。自双方签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日租赁期限届满后，李建华继续使用租赁物，并向通海总工会缴纳租金，虽然双方未重新签订新的《租赁合同》，但双方均同意继续依照原租赁合同履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效。因此，原租赁合同约定“甲乙双方中任何一方违约或者违反国家级地方政府有关规定，另一方有权提前解除本租赁合同，并向违约方收取违约金5000元。”李建华在租期届满后，经通海总工会在合理期限内催告仍不腾还商铺，继续占有使用商铺的行为，已经构成违约，故应当支付违约金5000元。二、李建华交纳的保证金3000元，系履约保证金的性质，由于李建华未按照约定按时将商铺腾还，严重违背了合同约定，因此该保证金就不应再退还给李建华。李建华上诉请求：1、撤销原判第四项，改判支持李建华的一审反诉请求；2、撤销原判第二项，改判由李建华自2019年8月17日起按173元/天计算至实际返还商铺之日止租金。3、诉讼费由通海总工会承担。主要事实与理由：一、铺面的改造系由通海总工会主动提出。1、李建华所承租的铺面为通海总工会位于的房屋中的一间，而整个古城西路13号的铺面均不同程度的进行过相应改造，所有铺面的承租人不可能同时提出要对自己所承租的铺面进行改造，铺面的改造扩建最终的受益人也是通海总工会，因此，从常理可以得知，古城西路铺面的改造扩建由通海总工会提出，而不可能由李建华主动提出。且在具体改造中，有多间铺面的改造费均由通海总工会承担；2、在铺面进行改造时，改造铺面的施工人员也是由通海总工会所聘请的。如果对于铺面的改造系由李建华主动提出的，那么施工人员只可能由李建华聘请，因此只能说明该改造行为是通海总工会主动提出的；3、从铺面改造的实施结果来看，是在李建华原承租铺面的基础上向内（娱乐城大厅）扩建达60平米。二、《房屋租赁合同》中关于改造的约定不应当适用于本案。双方签订的《房屋租赁合同》中虽明确约定“承租人改造房屋或装修需得到出租人同意，但出租人不负责任何费用”，但该条款从文意上可以看出，房屋的改造只有在承租人主动提出的情况下，相关改造费用才由承租人自行负责，而本案房屋的改造明显系由通海总工会主动提出的，且《房屋租赁合同》中所约定的房屋改造和本案中的扩建行为不是同等行为，因此，双方签订的《房屋租赁合同》中关于改造费承担的条款不应当适用于本案。三、通海总工会的所有铺面自2019年7月1日至2019年8月16日都未收租金，故应当由李建华自2019年8月17日起计算至实际返还商铺之日止租金。通海总工会向一审法院起诉请求：1、由李建华立即腾退坐落于-17号（1-11号）商铺并交付；2、由李建华赔偿逾期腾房占有使用费（按每日173元计算至实际腾还房屋之日止）；3、李建华支付违约金5000元；4、通海总工会不返还保证金3000元；5、通海总工会因本案产生的律师费3000元及案件受理费由李建华承担。李建华向一审法院提出反诉请求：由通海总工会返还李建华房屋改造费21206元及利息（利息自2007年5月24日起按年利率4.9%计算至2019年8月1日）。一审法院认定事实：自2004年起通海总工会将坐落于通海县秀山街道古城西路13号-17号（1-11号）商铺（房屋产权证号：通房权证秀字第××号，土地证号：通国用（1996）字第06-0854号）出租给李建华。合同一年一签。2017年5月3日，通海总工会作为甲方（出租方）与李建华作为乙方（承租方）签订了的《房屋租赁合同》，约定《房屋租赁合同》主要内容为甲方自愿将本单位自有铺面（坐落于铺面（1-11）号壹间出租给乙方作为服装服务点使用；租期自2017年1月1日至2017年6月30日止；每年租金为人民币（大写）伍万捌仟元（￥58000.00元）签字租赁合同时，乙方一次付给甲方181天租金计币28762.00元；在租赁期内，乙方不得私自转移房屋使用权。确因特殊情况需转租第三者时，必须取得甲方同意，并办理租赁合同变更手续，如私下自己交易者，甲方有权收回使用权或按房租总额的50%罚款；乙方需改造房屋或装修需得到甲方同意，但甲方不负责任何经济费用和其它损失；租期届满时乙方应将房屋无损交还甲方，如需继续承担，乙方必须提前一个月与甲方协商，在双方同意的情况下另签定租赁合同；甲、乙双方中任何一方违约或者违反国家及地方政府有关规定，另一方有权提前解除本租赁合同，并向违约方收取违约金5000.00元等内容。该合同系双方最后一次签订书面合同。之前签订的合同除了对租期及租金进行调整外，其余内容与上述合同一致。租赁期限满后，双方未再签订书面《房屋租赁合同》，李建华继续每年交纳租金并使用商铺。李建华于2018年7月13日向通海总工会交付了一年的租金63000元（租期自2018年7月1日至2019年6月30日）。2019年4月19日，通海总工会通知各承租户参加“通海总工会铺面公开招租会议”，李建华参加会议并在会议签到表上签字确认，该会议上通海总工会通知各承租户，双方的租赁合同将于2019年6月30日到期，乙方应在2019年7月1日前将商铺腾出并完好的交给甲方。届时通海总工会将对商铺进行公开招租，如承租户有意承租可参与竞价等内容。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，通海总工会与李建华签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月30日租赁期限届满，后双方未再签订书面租赁合同。根据上述法律规定，合同约定的租期届满后李建华继续支付租金承租该商铺，则双方之间形成不定期租赁关系。2019年4月9日通海总工会已明确告知李建华2019年6月30日租赁期限届满后不再续签《房屋租赁合同》，已履行了告知义务。因此通海总工会与李建华之间的房屋租赁合同于2019年6月30日解除，故对通海总工会提出由李建华立即腾还坐落于-17（1-11号）商铺的诉讼请求予以支持。现该商铺仍由李建华在管理、使用，故李建华应向通海总工会支付相应的逾期腾房损失。一审确认逾期腾房损失自2019年7月1日起计算至实际腾还之日止，按每天173元（租金63000元÷365天=173元）计算。通海总工会主张的违约金5000元、不予退还保证金3000元、律师费3000元的诉讼请求，因无合同约定及相应的法律依据，故不予支持。关于李建华主张返还房屋改造费21206元及利息12840元的主张，在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定承租人改造房屋或装修需得到出租人同意，但出租人不负责任何费用，李建华亦未提交证据证实双方针对房屋改造费另有约定，故李建华要求通海总工会返还房屋改造费及利息缺乏事实及法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）李建华于本判决生效后三日内将坐落于通海县秀山街道古城西路13号-17号（1-11号）商铺一间返还原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部。二、被告（反诉原告）李建华于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部逾期腾房损失（损失自2019年7月1日起按173元/天计算至实际返还商铺之日止）。三、驳回原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李建华的反诉请求。”二审中，李建华为证实其诉讼主张，向本院提交房屋租赁登记备案凭证一份（登记号：2008000251），欲证明其原本租赁的铺面只有十余平米，但是其缴纳了房屋改造费，铺面已经扩建至五十余平米，本案的房屋改造费并不是装修费用，所以通海总工会应当退还。经质证，通海总工会对上述证据真实性无异议，但对关联性不予认可。经审查，上述证据不能证实李建华的证明目的，本院对上述证据不予采信。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，针对李建华上诉部分，李建华主张返还房屋改造费及利息，经审查，因双方在《房屋租赁合同》中约定改造房屋或者装修需要得到出租人同意，但出租人不负责任何费用，且李建华提交的证据不能证实双方约定过房屋改造费由通海总工会负担，故其该项请求缺乏事实和法律依据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。对于李建华主张的逾期腾房损失应从2019年8月17日起开始计算的意见，经审查，本案双方因未签订书面租赁合同，属于不定期租赁，通海总工会于2019年4月19日已告知李建华2019年6月30日后不再续签《房屋租赁合同》，故双方的租赁关系于2019年6月30日终止，李建华应从合同终止的次日起开始支付房屋占用费，一审处理并无不当，本院予以维持。李建华的该项请求与本案查明的事实不符，本院不予支持。对于一审要求由李建华配合腾还房屋，因双方当事人均未提出异议，本院予以维持。针对通海总工会上诉部分，其要求支付违约金以及不退还保证金的主张，经审查，对于违约金双方没有进行约定，且一审已按逾期腾房支持其房屋占用期间的损失，故一审对其违约金请求不予支持并无不当，本院予以维持。对于保证金，现双方合同已经终止，履约保证性质的保证金应当予以返还，故通海总工会的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，李建华、通海总工会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由通海县总工会负担80元，由李建华负担740元。本判决为终审判决。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 段 娟二〇一九年十二月十八日法官助理雷翔书记员李潇涵