广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0113执异653号 异议人(案外人)：广州市万凌房地产有限公司，住所地:广州市南沙区黄阁麒麟新村麟天一巷5、7号铺。 法定代表人：陆文军。 委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所实习律师。 申请执行人：区建荣，男，1974年7月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 被执行人：被告：邓洁，女，1972年6月11日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。 被执行人：李晓军，男，1948年3月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 被执行人：广州市味鉴馆餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇番禺大道北381号4层405号。 法定代表人：邓洁。 被执行人：广州市番禺区蜀味餐厅，住所地广东省广州市番禺区南村镇番禺大道北383号海印又一城商场BC四层417。 投资人：邓洁。 本院在执行申请执行人区建荣与被执行人邓洁、李晓军、广州市味鉴馆餐饮管理有限公司（以下简称“味鉴馆公司”）、广州市番禺区蜀味餐厅（以下简称“蜀味餐厅”）民间借贷纠纷一案[（2019）粤0113执7681号案]过程中，异议人广州市万凌房地产有限公司(以下简称“万凌公司”)于2019年9月27日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人万凌公司称，一、依法裁定中止执行(2019（粤）0113执7861号《执行裁定书》及2019（粤）0113财保118号《财产保全裁定书》。二、依法解除对南沙区黄阁镇××大道东侧××科白鹭××花园××116房（下称“涉案房屋”）产权的查封措施。 事实与理由：关于区建荣与邓洁民间借贷纠纷执行一案，贵院作出2019（粤）0113财保118号《财产保全裁定书》，裁定查封预告登记在邓洁、李晓军名下涉案房屋的产权。现案件已进入执行阶段（执行裁定书案号为：2019（粤）0113执7861号）。申请人认为，涉案房屋的产权人并非邓洁、李晓军，而是申请人。为此，申请人特对贵院有关执行行为提出异议，请求贵院依法裁定中止执行上述裁定书，并立即解除对涉案房屋产权的查封措施，具体理由如下：2018年1月1日，申请人（卖方）与邓洁、李晓军（买方）签订《商品房预售合同》及补充协议，约定申请人将涉案房屋出售给邓洁、李晓军，该房的交易价格为1189493元，邓洁、李晓军以按揭贷款方式付款，首期款599493元于网签之日支付，剩余房款590000元以按揭方式付款。同日，双方之间还签订《无忧家居家装整合服务协议》，约定家装服务费共计2648067元；买方以分期方式付款，2017年12月25日前支付总金额30%首款，金额人民币794421元；剩余款项1853646元，分别9期支付，每期205961元。 上述商品房预售合同及家装整合服务协议签订后，邓洁、李晓军向申请人支付了首期款599493元，家装服务费1000382元，并办理按揭贷款手续。此后，邓洁、李晓军于2019年1月16日，经广州市越秀区人民法院生效的调解书确认自愿离婚；李晓军于2019年4月7日与申请人签订合同注销协议书、无忧家居安装整合协议书，以此解除双方之间的商品房预售合同及家装整合服务协议。目前，该房屋登记于申请人名下，且申请人已代李晓军向中国建设银行广州白云支行个贷中心还清涉案房屋贷款余额及利息。鉴于上述事实，申请人有充分理由要求法院依法解除对涉案房屋的预查封，具体如下：首先，商品房预售合同及家装整合服务协议已经依法解除。其次，合同解除将导致预告登记消灭，物权回归至申请人，预查封的基础不复存在，法院应予解除对涉案房屋的预查封。预查封的对象是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。当商品房买卖合同解除后，该房屋在房地产管理部门的备案登记和预告登记也随之解除，此时被执行人失去了将房屋登记于自身名下的请求权，确定不能获得房屋所有权，预查封的对象不复存在，预查封无法转为正式查封，因此预查封应当解除。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条等相关规定，本案房屋买卖合同关系已经解除，且房屋也未办理产权过户登记手续，仍登记于申请人名下。故无论是从实质上，亦或是从形式上看，涉案房屋都不是邓洁和李晓军的财产，而应合法归属于申请人。因此，本案的财产保全申请人区建荣无权基于与邓洁的债权纠纷，查封申请人广州市万凌房地产有限公司名下房产，请求法院依法支持申请人提出的异议申请，切实维护申请人的合法权益。 万凌公司向法院提交以下证据：证据1、《广州市商品房屋买卖合同(预售)》；证据2、2018.1.1《无忧家居家装整合服务协议》；证据3、(2019)粤0104民初4124号民事调解书；证据4、委托书和公证书；证据五.注销协议书；据6.2019.4.7《无忧家居家装整合服务协议》；证据7.划款通知书；证据8.贷款还清证明；证据9.广州市不动产登记查册表等。 区建荣、邓洁、李晓军、味鉴馆公司、蜀味餐厅无答辩意见。 经本院审查查明，区建荣于2018年3月8日向本院申请诉前财产保全，请求查封邓洁、李晓军、味鉴馆公司、蜀味餐厅名下价值654000元的财产。区建荣以连带责任保证人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的《诉讼财产保全责任保险保单保函》提供担保。本院经审查认为，区建荣的申请符合法律规定，裁定查封（扣押、冻结）被申请人邓洁、李晓军、味鉴馆公司、蜀味餐厅名下价值654000元的财产，并查封了涉案房屋。 区建荣于2019年3月12日以民间借贷纠纷起诉邓洁、李晓军、味鉴馆公司、蜀味餐厅，本院于2019年7月19日作出（2019）粤0113民初3671号民事判决，本院判决:一、被告邓洁于本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款544644元及支付自2018年11月14日起至清偿之日止以544644元为本金按月利率2%计算的利息给原告区建荣。二、被告邓洁于本判决发生法律效力之日起七日内支付律师费5300元给原告区建荣。三、被告邓洁于本判决发生法律效力之日起七日内支付诉讼保全保险费2000元给原告区建荣。四、被告李晓军、味鉴馆公司、蜀味餐厅对本判决第一项、第二项、第三项承担连带清偿责任。五、驳回区建荣的其他诉讼请求。判决生效后，由于邓洁、李晓军、味鉴馆公司、蜀味餐厅没履行判决确定的义务，区建荣向本院申请执行。2019年10月10日，本院作出(2019)粤0113执7861号执行裁定书，裁定冻结、查封、扣押、提取被执行人名下价值680000元的财产。由于涉案房屋在诉前已查封，执行阶段未重复查封。 另查，涉案房屋位于广州市南沙区黄阁镇黄阁大道东侧，房产登记号：2017登记字4800071号，不动产权证书号：粤(2017)广州市不动产权第11800125号，权属人万凌公司。 2018年1月1日，万凌公司（卖方）与邓洁、李晓军（买方）签订《商品房预售合同》及补充协议，约定万凌公司将涉案房屋出售给邓洁、李晓军，房屋的交易价格为1189493元，首期款599493元于网签之日支付，剩余房款590000元以按揭方式付款。定于2020年5月30日前交付房屋等。上述商品房预售合同签订后，邓洁、李晓军支付了首期款599493元，并办理按揭贷款手续。2019年1月16日，经广州市越秀区人民法院生效的调解书确认邓洁和李晓军自愿离婚，涉案房屋的权益归李晓军所有；李晓军于2019年4月7日与申请人签订合同注销协议书，以此解除双方之间的商品房预售合同及家装整合服务协议。万凌公司已代李晓军向中国建设银行广州白云支行个贷中心还清涉案房屋贷款余额及利息。涉案房屋仍登记在万凌公司名下。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条规定：“利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。”本院根据区建荣财产保全申请，在申请人向本院提供担保下，依法查封被申请人邓洁和李晓军的财产，符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”邓洁和李晓军作为被执行人逾期没有履行法律文书确定的义务，本院作出(2019（粤）0113执7861号执行裁定书，查封其财产，符合法律规定。因此，万凌公司请求中止执行(2019（粤）0113执7861号执行裁定，本院不予支持。案外人提出排除执行异议应该符合法律规定，案外人提出排除执行，必须是标的物的权利人，取得权利有合法的依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，涉案房屋登记在万凌公司名下，万凌公司是涉案房屋的权利人。虽然邓洁、李晓军与万凌公司存在房屋买卖合同关系，但是该房屋买卖合同是否已解除及房屋的归属问题不是执行异议审查范畴。综上，万凌公司以其是涉案房屋的权利人请求排除执行，解除对涉案房屋的查封符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、解除位于南沙区黄阁镇黄阁大道东侧万科白鹭郡花园6号116房屋的查封措施； 二、驳回异议人广州市万凌房地产有限公司其余异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  张继辉 审判员  黄健珊 审判员  叶雪梅 二〇一九年十二月十四日 书记员  周 楠