广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初3084号原告：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第5层512、513、514房。法定代表人：**鹏，总经理。委托诉讼代理人：何文靖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：柯海钟，男，该公司员工。被告：皮海平，男，1984年10月7日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，被告：曾繁南，男，1990年12月12日出生，汉族，住广东省五华县，委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭永祥，广东正拓律师事务所实习律师。原告珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）与被告皮海平、曾繁南居间合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告世华公司的委托诉讼代理人何文靖、柯海钟，被告皮海平，被告曾繁南的委托诉讼代理人杨武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世华公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付补偿金22,200元；2.判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：在2018年6月1日，二被告与原告共同签署《房地产买卖及居间合同》（合同编号：1702693)。买卖双方约定银行按揭付款的方式支付房款，买方曾繁南向银行申请按揭贷款，银行出具贷款文书之后将首期款付予卖方皮海平；皮海平应于签署买卖合同之后50天（2018年7月20日前）内解除抵押手续，配合曾繁南办理按揭贷款及房产过户等相关手续。双方须于2018年9月1日或之前办理完毕相关税费交纳、过户递件等手续。合同签署后，世华公司相关工作人员协助督促二被告按时履行合同。曾繁南的银行贷款申请通过审批之后，却没有依时向皮海平交付首期款，经査皮海平直至2018年9月份仍未办理完毕房屋抵押注销手续。二被告未能在买卖合同约定的期限里履行完毕各自的义务，导致买卖合同过期，涉案房屋未成功交易，买卖双方后期未签署书面的延续合同文件。在（2019）粤0404民初1546号案审判中，二被告共同认定此次房屋买卖合同已解除。根据三方在《房地产买卖及居间合同》第十三条约定，如买卖双方协议解除合同，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，且经纪方已提供相关服务，买卖双方同意共同支付22,200元整补偿予经纪方。原告依约为二被告提供服务，二被告未依时履行合同的行为对原告造成了损失。原告向本院提交了如下证据：1.《房地产买卖及居间合同》；2.交易风险提示；3.房地产权证；4.房产登记信息查询；5.履约催告函；6.贷款同意申请书。被告皮海平辩称，从签订《房地产买卖及居间合同》至今从未收到过原告要求支付佣金的请求，其向原告的代理人柯海钟询问过，他说过户的当天支付佣金。其承认原告有向其提供居间服务，但该服务并未终结；签订《房地产买卖及居间合同》到可以缴税过户时间，原告说需要延迟几天，其也同意了，之后曾繁南告知其解除合同，其也不知道原因，也一直与原告沟通，但曾繁南还是坚持解除合同。其也不应该支付补偿金，在房屋买卖过程中其不存在不配合的情形，9月1日前没有解除房屋抵押，其是询问过原告的，且房产证也是押在原告处，原告说不需要提前解压，原告说房屋过户及解压可以一起同一天办理，之后曾繁南提出解除合同，其不认可，其也不存在违约情况。被告皮海平未向本院提交证据。被告曾繁南辩称，一、曾繁南已全面履行了自己的责任和义务，不存在违约行为，违约的是世华公司和皮海平，故曾繁南无需支付居间佣金，即使要支付，也应由皮海平一人承担。1.根据约定，世华公司和皮海平应于2018年7月20日前办理好房屋抵押注销手续，但世华公司和皮海平在合同约定的签订正式买卖合同的时间即2018年9月1日之前都没有办理好房屋抵押注销手续。经査，该房屋直至2019年3月12日才办理好房屋抵押注销手续。2.皮海平在（2019）粤0404民初1546号案中，也自述自己不知道要去办理解除抵押手续，世华公司也没有告知他需要去办理。3.曾繁南己全面履行了自己的义务。曾繁南已按约交纳了定金、配合办理了银行贷款按揭手续、预备了首付款、多次催促办理解除抵押手续并发函告知。二、世华公司曾于2019年4月11日就本案所涉事实对二被告提起诉讼，案号为（2019）粤0404民初1546号，后于2019年7月4日申请撤诉。在该案中，经过开庭审理，已证明世华公司并未履行其应承担的居间责任和义务，其无权要求支付居间佣金，故应驳回其诉讼请求。被告曾繁南向本院提交的证据：1.不动产抵押（按揭）登记表；2.珠海市房地产登记信息查询；3.中国农业银行个人明细对账单；4.告知函；5.（2019）粤0404民初1546号《民事裁定书》；6.民事开庭笔录及询问笔录；7.光大银行网银转账单；8.佣金及必要费用确认及支付承诺书。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，皮海平作为卖方、曾繁南作为买方与世华公司作为经纪方签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号：1702693），合同约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市金湾区××单元××房，房地产证号码为02××39；成交总价为50万元整，定金为5万元；定金5万元买方须在签署本合同之同时付清；买方应于合同约定的定金支付日起7个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续……；本合同签订时物业现状为有抵押，卖方应于签署本合同后50天内解除抵押手续，并将房地产权证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用，即使本合同载明合同签订日的交易物业查封、抵押状态与事实不符，只要卖方在本合同第四条第一款或第六条约定过户交件日前办出房产证或解除查封、抵押，则合同继续有效各方仍应继续履行合同，并不得以此为由拒绝履行合同义务，如就此已实际影响交易或买方申请贷款，则买方的付款及贷款期限进行自动相应的延长，如卖方已符合办房产证条件而故意不办理或不于合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任并需向经纪方支付本合同约定的买、卖双方共计应支付给经纪方的佣金总额作为违约金；买卖双方须于2018年9月1日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认：买卖双方均应向经纪方支付佣金，佣金金额以佣金支付承诺书为准，上述佣金应于买卖双方签署本合同时全部付清，如买卖双方协议解除合同，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，且经纪方已提供相关服务，则买卖双方同意，共同支付22,200元整补偿金予经纪方；若过户登记时间超出2018年9月1日，则买卖双方约定签署延迟过户协议。当天，皮海平和曾繁南在《佣金及必要费用确认及支付承诺书》上签名，鉴于买卖双方确认居间方已就珠海市金湾区××单元××房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2018年6月1日签订了买卖合同（合同编号：1702693），卖方自愿在买卖双方签订《珠海市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金15,000元；买方自愿在买卖双方签订《珠海市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金11,400元。2018年6月4日，曾繁南向皮海平支付定金50,000元。案涉房屋的权属人为皮海平，权证号为：粤房地权证珠字第××号；2013年4月12日抵押给珠海华润银行股份有限公司，抵押权价值：15万元；2019年3月12日注销上述抵押登记。2018年8月15日，中国农业银行股份有限公司珠海金湾支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，对曾繁南提出的用于购买位于珠海市金湾区××单元××房屋的个人住房贷款申请，拟同意向曾繁南发放人民币商业贷款20万元，贷款期限10年。最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。2018年9月13日，曾繁南向皮海平、世华公司出具告知函，因案涉房屋抵押仍未解除，双方无法达成买卖协议。现通知皮海平、世华公司，解除三方于2018年6月1日签订的《房地产买卖及居间合同》，并办理相关的退款等手续。2018年11月15日，世华公司向曾繁南邮寄履约催告函，内容为：曾繁南已收到银行贷款同意通知书且一直以卖方未注销房产抵押为由拒不办理过户手续。到2018年8月中旬卖方就已还清银行的抵押欠款，并且银行已向卖方出具注销抵押的相关文件，可在过户的同时完成向登记中心注销抵押，并不影响过户，但截止至2018年11月13日曾繁南仍未配合办理过户手续，已构成违约。请曾繁南于2018年11月20日前办理过户登记手续。曾繁南提交的中国农业银行个人明细对账单显示，曾繁南于2018年7月23日现存合计2万元，24日、25日转存10万元，账户余额为320,009.74元。2019年4月11日，世华公司起诉皮海平、曾繁南，案号为（2019）粤0404民初1546号，后世华公司于2019年7月4日撤回起诉。庭审中，原告称，基于现实中的交易习惯，解押和过户手续是可以同一天办理，且跟曾繁南舅舅联系，他舅舅告诉其说首付款还没有凑齐，还需要7天时间，缴税过户时间需要延迟，其为了降低交易风险，其告知皮海平等曾繁南凑齐了首付款，在一起办理解押和过户，不需要支付额外费用，这样对买卖双方都有利；合同第十八条有约定，如过户登记时间超过9月1日，双方约定签订延期过户协议，但双方没有签订延期过户协议。皮海平称，其与曾繁南没有协议解除合同，是曾繁南单方提出解除合同，其并未同意；其于2018年8月中旬已经告知世华公司其已经还清银行贷款；8月28日起收到世华公司工作人员电话通知，曾繁南因故未能凑齐首付款，且未能在9月1日前返回珠海，要求延期过户，此时，其房产已具备解除抵押条件；9月3日其与世华公司工作人员沟通，曾繁南会返回珠海，世华公司有约曾繁南办理过户，但曾繁南说没有凑齐，以各种理由，没有明确回复；现涉案房屋已经卖给其他人了，无法继续履行，押金没有退还。曾繁南称，其没有与皮海平协议解除合同，而是根据原告与皮海平的违约行为依法提出解除合同；其在当时已经筹足款项，但没有人通知其办理过户，合同约定在7月20日前解押，但一直没有解押，其有催促世华公司解押，但世华公司说可以同一天办理，但其还是要提前解押。以上事实有原、被告提交的证据及开庭笔录等在案佐证。本院认为，原告与二被告签订的《房地产买卖及居间合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《房地产买卖及居间合同》约定，卖方应于签署合同后50天内即2018年7月20日前办理注销抵押手续，最迟也应在约定的过户交件日前即2018年9月1日前办理注销抵押手续，如卖方未在合同约定期限内办理注销抵押手续，视为卖方违约。皮海平虽未在2018年7月20日前办理注销抵押手续，但其在2018年8月中旬便通知世华公司其已还清银行贷款可以办理解押手续，但世华公司于8月28日告知其等曾繁南凑齐首付款后再一起办理解押及过户，故皮海平未在约定的时间办理注销抵押手续存在违约，世华公司对此具有一定的过错；且因世华公司未在2018年9月1日前通知曾繁南办理过户手续，亦未与曾繁南对办理注销抵押手续的时间协商一致，世华公司未尽到沟通协调义务亦具有一定的过错。世华公司主张其履行了通知义务，因曾繁南首付款还没有凑齐需要延迟缴税过户时间，世华公司并未提交证据予以证实，曾繁南又不予认可，世华公司应承担举证不能的法律后果。曾繁南以皮海平未办理注销抵押手续为由于2018年9月13日向世华公司及皮海平发函要求解除合同并退还定金。世华公司以曾繁南未配合办理过户手续已构成违约为由于2018年11月15日向曾繁南邮寄履约催告函。皮海平主张其与曾繁南没有协议解除合同，是曾繁南单方提出解除合同，其并未同意。故曾繁南与皮海平并没有协商解除《房地产买卖及居间合同》，世华公司主张二被告协商解除合同应支付补偿金22,000元，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告珠海市世华房地产代理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，由原告珠海市世华房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  于金果二〇一九年十二月四日法官助理石惠书记员黄峰