广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9232号原告：董银英，女，1941年12月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：董少英，女，1946年2月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：张玉婷，广东永航律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈玉生，广东永航律师事务所律师。被告：廖焕英，女，1938年10月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：谢小刚，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曼兴，广东润科律师事务所律师。原告董银英、董少英与被告廖焕英物权保护纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董银英、董少英的委托诉讼代理人张玉婷，被告廖焕英的委托诉讼代理人谢小刚、陈曼兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告廖焕英向两原告支付占有使用原告产权份额的房屋使用费（从2016年5月25日起暂计至判决生效之日止，按同期同地段住宅房屋租金参考价的标准计算）。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市荔湾区文昌路何家祠道6号房屋为1-1/2层建筑，总建筑面积为104.1平方米，由两原告董银英、董少英及被告廖焕英，案外人廖芬四人按份共有，每人各占四分之一产权，在1997年1月10日已出具房地产权属证确认，涉案房屋一直由被告廖焕英一家居住使用，两原告曾多次要求被告交纳两原告所占份额的房屋使用费，但被告均不予理会，至今没有向原告支付过任何费用。两原告是涉案房屋二分一产权的权属人，依法应享有处分、使用、收益等权利，被告长期无偿占有使用两原告产权份额的房屋，已侵犯了原告的合法权益，两原告作为涉案房屋的产权人有权要求被告支付所占有两原告的产权份额的房屋使用费，两原告共享有房屋1/2的产权，被告应该将房屋使用费的一半支付给原告，为维护两原告的合法权益，故向法院提起诉讼。两被告辩称：不同意两原告的全部诉讼请求，两原告诉求没有事实和法律依据，请法庭驳回两原告的诉讼请求。一、被告居住在涉案房屋是基于双方协商一致的结果，是基于历史原因导致的，不存在抢占或者其他非法占有涉案房屋的行为，不需要支付占有使用费。两原告恶意隐瞒涉案房屋历史渊源，意图歪曲事实，获取不当得益。1944年及1945年，由被告父亲廖炳（已去世）及两原告父亲董景云（已去世）共同出资购买了两处物业。一处是位于“文昌路何家祠道6号”的涉案房屋，另一处物业为“广州市文昌路华光庙前横一巷三号”。两套房屋均于1955年4月5日在广州市人民政府地产管理局办理了房屋登记手续。属于共同所有。按照双方约定，涉案房屋属于共同所有，每人使用一套。其中文昌路何家祠道6号的涉案房屋由被告及其家属居住，双方不存在任何争议。基于历史问题，被告一直居住在涉案房屋内，该行为并不违反双方约定也没有侵害任何人的合法权益，不需要向原告支付房屋占用费用。二、被告主观上不存在占有的故意和过错，也未阻止和妨碍过原告对涉案房屋进行处分。三、被告在使用涉案房屋的同时，也为维护及修缮涉案房屋花去了大量费用，该部分费用属于为维护涉案房屋产生的共益债务。按照法律规定应该由全部产权人按份共担。四、即使退一步讲，被告需要支付房屋占用费，原告诉状中主张的租金计算也存在问题,租金计算时间及占用费单价计算标准均没有事实依据,2016年之前的房屋占用费应当适用一年诉讼时效的规定。经审理查明：据1997年1月10日登记的权属证记载，广州市荔湾区文昌路何家祠道6号房屋总建筑面积104.1平方米，砖木结构1-1/2层，由董银英、董少英、廖焕英与廖芬各占有1/4产权份额。2019年5月10日，董银英、董少英委托广东永航律师事务所向廖焕英发出《律师函》，通知廖焕英协商解决析产及房屋使用金等费用的问题。物流信息显示2019年5月25日投递并签收，签收人“他人收”。廖焕英否认收到该律师函。另查，广州市房地产租赁管理所发布的2016年至2018年广州市房屋租金参考价显示：2016年至2018年广州市文昌北路地段楼梯楼居住用房租金参考价分别为36元/平方米/月、30元/平方米/月、33元/平方米/月。庭审中，原告陈述称由于涉案房屋是砖木结构，故租金标准参照广州市住房和建设局公布的广州市租金参考标准减20%计算;2019年租金参考标准尚未公布，以2018年的标准计算。被告确认涉案房屋由被告夫妇居住。本院认为：董银英、董少英作为广州市荔湾区文昌路何家祠道6号房屋的按份共有人，根据《中华人民共和国物权法》第九十四条的规定，对该房屋按照其份额享有所有权。廖焕英实际占有、使用该房屋的全部，根据公平合理、等价有偿原则，应向两原告支付占用期间的使用费。至于廖焕英抗辩称修缮房屋产生的债务等，本案中不予处理，廖焕英可另案主张。关于涉案房屋占有使用费计算的起止时间问题。董银英、董少英主张其自2019年5月24日向廖焕英邮寄律师函追缴房屋占有使用费，故从2016年5月25日起要求廖焕英支付房屋使用费。廖焕英则认为2016年之前的房屋占用费应当适用一年诉讼时效的规定。廖焕英否认收到该律师函，且快递物流信息显示为“他人收”，即董银英、董少英不能证明催讨房屋使用费的律师函已实际送达给廖焕英。但董银英、董少英在2019年10月17日向本院提起诉讼，可视为其至起诉之日已向廖焕英催讨房屋使用费。故涉案房屋使用费的起算时间可为自起诉之日往前倒推三年即2016年10月18日起计算至本判决发生法律效力之日止。关于涉案房屋使用费的标准问题。由于双方均不同意对租金申请评估鉴定，故董银英、董少主张涉案房屋使用费的标准参照广州市房地产租赁管理所发布的同期同地段租金参考价下浮20%计算，本院予以支持。鉴于广州市房地产租赁管理所尚未发布2019年的租金参考价，故董银英、董少英现主张2019年的房屋使用费参照2018年租金参考价下调20%计算并无不妥，本院予以支持。经计算，2016年房屋使用费标准为每月2998.08元（36元/平方米/月×80%×104.1平方米），廖焕英应向董银英、董少英分别支付2016年10月18日至2016年12月31日期间1/4产权份额的使用费各1837.54元{[2998.08元×2个月＋（2998.08元÷31天×14天）]×1/4}；2017年房屋使用费标准为每月2498.4元（30元/平方米/月×80%×104.1平方米），廖焕英应向董银英、董少英分别支付2017年1/4产权份额的使用费各7495.2元（2498.4元×12个月×1/4）；2018年房屋使用费标准为每月2748.24元（33元/平方米/月×80%×104.1平方米），廖焕英应向董银英、董少英分别支付2018年1/4产权份额的使用费各8244.7元（2748.24元×12个月×1/4）；经核算，廖焕英应向董银英、董少英分别支付2016年10月18日至2018年12月31日期间1/4产权份额的使用费各17577.44元（1837.54元＋7495.2元＋8244.7元）。2019年房屋使用费标准为每月2748.24元（33元/平方米/月×80%×104.1平方米），廖焕英应向董银英、董少英分别支付2019年1月1日至判决生效之日止1/4产权份额的使用费，每月标准为687.06元（2748.24元×1/4）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告廖焕英在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告董银英支付广州市荔湾区文昌路何家祠道6号房屋1/4的房屋使用费（其中2016年10月18日至2018年12月31日期间共17577.44元，2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止按每月687.06元标准计算）；二、被告廖焕英在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告董少英支付广州市荔湾区文昌路何家祠道6号房屋1/4的房屋使用费（其中2016年10月18日至2018年12月31日期间共17577.44元，2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止按每月687.06元标准计算）；三、驳回原告董银英、董少英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费579元，由原告董银英、董少英共同负担60元，被告廖焕英负担519元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  汤燕弟二〇一九年十二月二十六日书记员  郑 波麦嘉颖