四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18878号 上诉人（原审被告）：重庆银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市高新区天府二街99号新天府国际中心北楼。 负责人：杨昆，行长。 委托诉讼代理人：陈星，重庆依斯特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄思雨，重庆依斯特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱晓菊，女，1959年9月14日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：李玉华，北京市中盾（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李德凤，北京市中盾（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都尚岭置业有限公司，住所地：成都市武侯区机投桥街道万寿村2组。 法定代表人：王洪光，总经理。 委托诉讼代理人：金纹，男，系公司员工 上诉人重庆银行股份有限公司成都分行（以下简称重庆银行成都分行）因与被上诉人朱晓菊、成都尚岭置业有限公司（以下简称尚岭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人重庆银行成都分行的委托诉讼代理人黄思雨、被上诉人朱晓菊的委托诉讼代理人李德凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 重庆银行成都分行上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1906号民事判决书，依法改判驳回朱晓菊全部的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。首先《商品房买卖合同》明确告知了案涉房屋设置抵押并明确约定了监管账户，朱晓菊没有按照合同约定的方式把购房款打入监管账户进行支付明显。其次，重庆银行成都分行为了实现其债权，同意尚岭公司办理预售许可证，但出具同意预售的函不能代表抵押权人就放弃了抵押权，因为房屋最终是否能卖出，卖给谁都是不确定的，一审法院推断重庆银行成都分行“将房屋出售给朱晓菊是同意的”属于认定事实错误。2.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，买受人向抵押人支付价款的行为并不能置换抵押权，只有向抵押权人提前清偿或提存价款才能替代抵押权人的抵押权，一审法院认定为前者，属于适用法律错误。在本案中，尚岭公司没有提前清偿债务或者提存，朱晓菊也没有按约代为清偿债务，在抵押权人并未按约取得该价款的情况下不能直接涤除抵押权人的抵押权。 朱晓菊辩称，1.一审法院认定事实正确。重庆银行成都分行与尚岭公司签订《资金监管协议》，根据该协议的约定重庆银行成都分行负有监管的义务，重庆银行成都分行应采取必要实质性的监管措施保证购房款的收取，朱晓菊作为购房人只能根据开发商的要求进行付款，没有更多的自主选择权，重庆银行成都分行作为抵押权人允许以销售抵押房屋进行债务清偿的情况下，应该预见到在出具同意函以后，尚岭公司有自由出售的权利，以及收取购房款过程中存在的风险，综上因监管不力导致的后果，不应由无过错的购房人承担责任。2.一审法院法律适用正确。在抵押权人同意抵押人转让抵押物后，抵押权人在抵押房屋上享有的抵押权已因抵押物的提前变现转化为对抵押物所得的价款享有优先受偿权，即只能就买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。若抵押权人同时占有抵押物转让的价款又继续享有抵押权，对于受让人明显不公平，有义务将转让价款进行提存的是抵押人而不是买受人，本案中，在重庆银行成都分行出具同意函，尚岭公司已办理了预售许可证的情况下，朱晓菊有理由相信该涉案房屋可以购买，开发商未将购房款支付给重庆银行成都分行，责任并不在于被朱晓菊。请求驳回重庆银行成都分行的上诉请求，依法维持原判。 尚岭公司未做答辩。 朱晓菊向一审法院起诉请求：1.判令尚岭公司立即为朱晓菊办理商品房预售合同登记备案手续；2.判令重庆银行成都分行和尚岭公司解除对朱晓菊所购房屋的抵押登记；3.诉讼费由尚岭公司、重庆银行成都分行承担。 一审法院认定事实：2016年5月16日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《重庆银行抵押合同》，约定重庆银行成都分行向尚岭公司提供贷款1.5亿元，尚岭公司用其开发的位于成都市武侯区在建工程为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2016年7月25日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《成都市商品房预收款（专用账户）监管协议书》，约定尚岭公司在重庆银行成都分行开设商品房预售款监管账户，账号为85×××79，监管项目的所有预售款应进入监管账户。 同日，重庆银行成都分行出具《同意函》，载明：同意尚岭公司办理XX层办公、地下室的商品房预售许可证，并同意尚岭公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 上述抵押合同及同意函签订并出具后，尚岭公司与朱晓菊签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定朱晓菊购买房屋，房屋总价为700000元，付款方式为分期付款，现朱晓菊已付清全款。合同载明商品房的抵押情况为在建工程抵押，抵押权人为重庆银行成都分行；合同同时约定，该商品房的预售资金监管机构为重庆银行成都分行，预售资金监管账户名称为成都尚岭置业有限公司，账号为85×××79；预售合同登记备案约定为：尚岭公司自合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同登记备案手续；该合同同时对交房时间、房屋所有权转移登记时间及违约责任等进行了约定。 合同签订后，朱晓菊按约向尚岭公司支付了全部购房款，但尚岭公司并未将相关款项支付至约定的监管账户，导致重庆银行成都分行未能取得房屋价款，故未对朱晓菊购买的房屋办理解除抵押登记手续，导致无法办理预售合同登记备案手续。 一审法院另查明，“金阳·不夜都”门牌号已从武侯区XX变更为XX。 一审法院认为，尚岭公司以案涉房屋作为担保向重庆银行成都分行借款后，重庆银行成都分行出具《同意函》，同意尚岭公司预售“金阳·不夜都”项目，故重庆银行成都分行对尚岭公司将房屋出售给原告朱晓菊是知情并同意的。朱晓菊与尚岭公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，朱晓菊已依约向尚岭公司支付全部购房款，但因重庆银行成都分行未注销抵押登记无法办理预售合同登记备案手续，朱晓菊不存在过错。现主要争议焦点为重庆银行成都分行是否对朱晓菊所购房屋享有抵押权问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿……”的规定，在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上来实现抵押权，受让人获得对抵押物的完整权利。本案中，重庆银行成都分行同意尚岭置业将抵押房产进行预售，并通过设立专门的预售资金监管账户对相应的销售回款予以监管，重庆银行成都分行在前述房屋上享有的抵押权已因抵押物的提前变现，转化为对出让房屋所得价款享有的优先受偿权，相关房屋受让人可以排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。因此，重庆银行成都分行对尚岭公司抵押期间转让的房屋所得价款享有优先受偿权，但对该已转让的房屋本身不再享有优先受偿权。现重庆银行成都分行以尚岭公司未偿还借款为由拒绝注销涉案房屋的抵押登记，已侵害了朱晓菊的合法权益，故朱晓菊要求注销所购房屋抵押登记的诉请具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。上述抵押登记注销后，办理商品房预售合同登记备案手续的阻却因素已经消除，故尚岭公司应为朱晓菊所购房屋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》办理预售合同登记备案手续。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：尚岭公司、重庆银行成都分行于判决生效之日起十日内办理注销成都市武侯区万景二路“金阳·不夜都”1号楼商业裙房1层36号房屋的抵押登记手续；尚岭公司于判决生效之日起十五日内为与朱晓菊所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》办理预售合同登记备案手续。一审案件受理费100元，减半收取50元，由尚岭公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本案认为，尚岭公司以案涉房屋作为担保向重庆银行成都分行借款，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记。此后，抵押权人重庆银行成都分行出具《同意函》，同意尚岭公司销售“金阳·不夜都”项目及办理案涉房屋的初始登记、转移登记、为买受人办理预告登记、抵押登记，故重庆银行成都分行对尚岭公司将房屋出售系知情并同意的，根据担保法、物权法关于抵押物转让的相关规定系在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，在抵押权人重庆银行成都分行同意出售房屋并通过设立专门的预售资金监管账户对销售款项予以监管的情况下，尚岭公司向朱晓菊出售案涉房屋行为合法有效。故朱晓菊与尚岭公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。本案中，案涉房屋虽然设立抵押权，由于抵押权作为担保物权，其优先权的内容在于抵押物的价值，在其同意出售抵押物的情况下其实质就是放弃对抵押物价值的优先权，抵押权人同意抵押人处分抵押物应当认定为抵押权人同意放弃抵押权，同时其丧失对抵押物的优先权。重庆银行成都分行同意销售房屋的行为及同意函上载明的内容表明其对尚岭公司出售房屋所产生的法律后果系明知。在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产。购房者按约向尚岭公司支付全部房款，因尚岭公司未将该购房款支付至其与重庆银行成都分行约定的监管账户，导致重庆银行成都分行未能取得房屋价款。重庆银行成都分行未能取得房屋价款的过错方为尚岭公司，而不是购房者。在购房者没有过错的情形之下，重庆银行成都分行不能以尚岭公司未偿还债务的行为对抗购房者要求履行案涉商品房买卖合同的诉讼请求。因重庆银行成都分行作出的《同意函》已产生放弃抵押权的法律效果，故其负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续的义务，一审法院对购房者要求注销所购房屋抵押登记、办理商品房预售合同登记备案手续的诉讼请求依法予以支持，并无不当，本院依法予以维持。 重庆银行成都分行与尚岭公司约定销售房屋款项进入银行指定账户，尚岭公司未按照约定将售房款进入银行指定账户用于向重庆银行成都分行偿还债务与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案审理的范围，重庆银行成都分行可另案主张权利。 综上所述，重庆银行股份有限公司成都分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由重庆银行股份有限公司成都分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月六日 书记员 何佳林