江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初13241号 原告：戴亚东，男，1977年11月18日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县，现住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：陈军，沭阳县城南法律服务所法律工作者。 被告：张九龄，男，1990年8月19日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 被告：庄金金，女，1990年4月1日出生，河南省沈丘县人，居民，住河南省沈丘县,现住江苏省沭阳县。 二被告委托诉讼代理人：魏冬梅，江苏铭云律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：仲春辉，江苏铭云律师事务所律师。 原告戴亚东与被告张九龄、庄金金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法由审判员沈小芹适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告戴亚东及其委托诉讼代理人陈军、被告张九龄、庄金金的委托诉讼代理人仲春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴亚东向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的关于沭阳县颖都家园小区3幢2单元701室房屋的买卖合同；2.判令二被告返还原告购房款105000元及利息（利息自2019年7月2日起至还清款之日止，按年利率6%计算）；3.判令二被告赔偿原告违约金62000元。事实与理由：2019年7月2日，原告通过房产中介公司购买二被告所有的位于沭阳县颖都家园小区3幢2单元701室房屋一套[不动产权证号为：苏（2016）沭阳县不动产权第0009078号]，约定房屋总价款为310000元，合同签订时付首付款105000元，剩余款项在接到房产中介通知后（网签合同审核通过时起20日内）到房管局办理过户手续时支付，如二被告违约，按购房总价款的20%赔偿。后中介公司及原告通知二被告过户，二被告以种种理由拖延，后电话无法接通，原告遂提起诉讼。 被告张九龄、庄金金辩称：双方签订房屋买卖合同属实，因被告庄金金生病在外治疗，故二被告未能协助办理过户手续。现二被告同意继续履行合同，待被告庄金金病情稳定后即协助原告办理过户手续。如解除合同，原告不能同时主张利息和违约金，且原告主张的违约金过高，请求法庭对违约金酌情调整。 原告戴亚东为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1.沭阳房地产买卖合同一份，证明原告与二被告签订房屋买卖合同。 证据2.被告张九龄出具的收款收据，证明原告已支付二被告购房首付款105000元。 证据3.沭阳县冈光地产营销策划有限公司出具的证明一份，证明二被告未按合同约定协助办理过户手续。 证据4.不动产权证书一份，证明涉案房屋上共存在338000元贷款，大于原告应支付的剩余购房款。 证据5.二被告结婚证复印件一份，证明二被告系夫妻关系。 被告张九龄、庄金金的质证意见：证据1上有被告张九龄签字，对此予以认可。对证据2真实性无异议，被告张九龄收到105000元首付款，另10000元是给付介绍人。对证据3不认可，被告2患癌症在外治疗，期间有时电话关机无法联系是客观原因，并不是二被告故意违约。原告的按揭贷款未办理好，也不能进行过户，故二被告不构成违约。对证据4的真实性无异议。对证据5无异议。 被告张九龄、庄金金为支持其答辩意见，向本院提交被告庄金金2019年6月11日的出院小结、病理化验结论及2019年8月6日的病历，证明被告庄金金患有癌症一直在外住院治疗。 原告戴亚东的质证意见：二被告提供的证据均系打印件，并非原件，对真实性有异议。另外，被告庄金金的出院时间是2019年6月11日，在涉案房屋买卖合同签订之前，2019年8月6日的病历是门诊病历，被告庄金金是门诊检查，并非住院。 本院认证意见：二被告对原告提供的证据1、2、4、5的真实性未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提供的证据3，二被告虽不认可，但二被告认可未协助原告办理过户手续的事实，故本院对该证明予以采纳。关于二被告提供的被告庄金金的出院小结、病历化验结论及病历，因上述证据均系打印件，无法确认其真实性，且上述证据无法证明被告庄金金一直在住院治疗。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月2日，原告戴亚东（买受人，乙方）与被告张九龄、庄金金（卖售人，甲方）及沭阳冈光地产营销策划有限公司（居间人，丙方）签订《沭阳房地产买卖合同》一份，合同相关内容为：第二条甲方声明：1、甲方对房屋所有权及土地使用权的声明：甲方根据国家规定，己依法取得宿迁市沭阳区（县）颖都家园3幢2单元701室的房屋所有权及土地使用权。不动产权证：苏（2016）沭阳县不动产权第0009078号，建筑面积83.67平米。2、甲方对出售权的声明：甲方保证该房屋符合国家及房屋所在地的有关规定及政策法规，方可将该房屋上市出售。由于违反国家及房屋所在地的相关政策法规而引起的法律及连带责任由甲方承担。甲方承诺该房屋产权人同意出售，并提供合法、有效的共有人同意出售证明。如因此产生的法律及经济责任由甲方自行承担，并对因此造成乙方和丙方的损失进行足额的赔偿。第三条房屋售价：1、甲、乙双方同意上述房屋合同价为人民币310000元整，大写：叁拾壹万元整。2、甲方保证房屋交付乙方时，以双方签订协议时认可的房屋现状为标准，该房屋内附着物及设施（注明设施品牌、型号等）：房价包含固定装修、三张床、一台空调、一台冰箱、一台洗衣机。第四条乙方付款：1、首付款的支付：乙方应在签订“买卖合同”及本补充协议时，以转账方式支付首付款给甲方，共计人民币￥105000元，大写：壹拾万伍仟元整（包含已收定金人民币/元自动转为首付款）。2、剩余购房款的支付及过户时间：甲乙双方接到丙方通知后（网签合同审核通过时起20日内）赴房管局过户，当日乙方将剩余购房款共计人民币￥205000元交给甲方，大写：贰拾万伍仟元整。如甲方或乙方其中一方刻意迟缓过户或找各种理由不过户者，则每逾期一天，甲方/（乙方）应按房屋实际成交价的1%向乙方/（甲方）支付滞纳金；逾期超过十五天，即视违约，乙方可按照本协议第六条主张违约责任。第六条违约责任及免除：1、协议生效后交易过户签字确认前，如乙方中途违约，按购房总价20%赔偿甲方，如甲方中途违约，按购房总价20%赔偿乙方并退还首付款给乙方。丙方所收代理服务费不退，同时向丙方足额承担代理服务费用（数额见本合同第四条丙方代理报酬的支付）。2、乙方如未按本协议第四条款规定的时间付款（甲、乙双方另有约定除外），甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。每逾期一天，乙方应按逾期未付房款的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过三十天，即视为乙方违约，甲方有权解除《房地产买卖契约》和本协议，已经收取的定金归甲方所有，丙方所收的代理服务费不予返还。3、如丙方未按本协议履行义务，按有关法律规定承担违约责任。4、因政策变动或其它不可抗力因素导致本合同不能履行，合同各方违约责任免除。5、甲方损坏或拆除已计入总成交价的附属设施或装修的，由甲方在物业交验前按原样修复或照价赔偿。第七条关于产权办理的约定：上述房屋上报审批通过后，甲乙双方应在接到丙方通知后三个工作日内到市房地产交易市场办理房屋产权过户手续，每逾期一天，逾期方应支付另一方房屋实际成交价的1%作为滞纳金，逾期超过三十天，视为违约，按本协议第六条第一款执行违约处理。原告与被告张九龄在该合同上签名捺印，被告张九龄经被告庄金金同意后代被告庄金金签名。 上述合同签订当日，原告戴亚东给付被告张九龄购房款105000元，被告张九龄向原告戴亚东出具收款收据一张。 后因被告张九龄、庄金金未按合同约定协助原告戴亚东办理该房屋过户手续，致使上述《沭阳房地产买卖合同》无法继续履行，现原告戴亚东要求解除上述房屋买卖合同并要求二被告承担违约责任。 另查明：1.沭阳县颖都家园3幢2单元701室房屋上登记两笔抵押贷款，一笔为沭阳农商行抵押贷款250000元（2016.6.14-2037.6.14），一笔为中银消费金融有限公司抵押贷款88000元（2017.7.25-2022.7.25）。 2.被告张九龄、庄金金于2014年5月21日登记结婚。 本院认为，本案双方争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否应予解除；二、原告主张的违约金数额是否因过高而应予以调整；三、如合同应解除，原告能否既要求二被告支付违约金，又要求其支付利息。 关于第一个争议焦点，即涉案房屋买卖合同是否应予解除的问题。二被告未能按双方签订的《沭阳房屋买卖合同》的约定协助原告戴亚东办理该房屋过户手续，致使原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，故原告可以解除合同。二被告辩称其未能按合同约定协助过户系因被告庄金金患病住院治疗，但二被告提供的证据并不能证明被告庄金金一直处于住院治疗状态，且该原因不属于合同约定的政策变动或者其他不可抗力因素，不属于合同约定的免责条款。现原告戴亚东要求解除与二被告签订的涉案房屋买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，即原告主张的违约金数额是否因过高而应予以调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，确认约定违约金数额是否过高，应当以实际损失数额作为确认基础。具体到本案中，被告张九龄、庄金金未能按合同约定协助原告办理房屋过户手续，故被告张九龄、庄金金存在过错，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定，若二被告违约，则按购房总价20%赔偿原告，现原告要求二被告按合同约定支付违约金62000元，被告张九龄、庄金金则主张该违约金过高，请求予以调整。鉴于双方均未提供相应证据证实二被告违约行为给原告造成的实际损失数额，故结合双方合同约定、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定二被告应当支付的违约金数额为20000元。 关于第三个争议焦点，即原告能否既要求二被告支付违约金，又要求其支付利息。本院认为，法律规定，违约金是按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的货币，如果约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求适当减少或增加，即应当以违约造成的损失确定违约金数额。法律还规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告依据双方之间的房屋买卖合同约定要求二被告支付违约金，并要求二被告支付其资金占用期间的利息损失，在原告同时提起违约金和利息损失请求的情况下，应综合全案考虑。现原告要求二被告支付的违约金数额为62000元，要求二被告支付的利息损失为资金占用期间的利息，但原告未能提供证据证实其损失情况。从上述违约金数额和利息损失情况来看，原告主张的违约金数额高于损失总额，现原告既然已经主张违约金，则无权同时要求二被告支付利息损失，故本院对原告要求二被告支付利息的诉讼请求不予支持。 综上，原告戴亚东与被告张九龄、庄金金之间的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按合同内容全面履行各自义务。二被告未能按合同约定协助原告办理房屋过户手续，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告张九龄、庄金金应退还原告戴亚东购房款105000元。因二被告未按合同约定协助原告办理房屋过户手续导致涉案房屋买卖合同解除，二被告应承担相应的违约责任。现原告要求二被告支付违约金62000元，该数额过高，本院依法调整为20000元。鉴于原告已主张违约金，且主张的违约金数额高于其损失，故原告不应再要求二被告支付其利息损失。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告戴亚东与被告张九龄、庄金金于2019年7月2日就沭阳县颖都家园3幢2单元701室房屋签订的《沭阳房地产买卖合同》； 二、被告张九龄、庄金金应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告戴亚东购房款105000元； 三、被告张九龄、庄金金应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告戴亚东违约金20000元； 四、驳回原告戴亚东的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 案件受理费6880元，减半收取计3440元，保全费1120元，合计4560元，由被告张九龄、庄金金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉费6880元。 审 判 员 沈小芹 二〇一九年十二月十三日 法官助理 曹小小 书 记 员 赵 雪 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。