山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终77号 上诉人（原审原告）：卢俊林，男，1951年9月18日出生，汉族，现住河津市， 上诉人（原审原告）：卢会峰，男，1983年12月20日出生，汉族，现住河津市， 上诉人（原审原告）：朱长娥，女，1956年1月2日出生，汉族，现住河津市， 上诉人（原审原告）：吴君，男，1989年6月7日出生，汉族，现住河津市， 上诉人（原审原告）：柴风亮，女，1963年11月17日出生，汉族，现住河津市， 上诉人（原审原告）：卢万喜，男，1968年5月5日出生，汉族，现住河津市， 上诉人（原审原告）：卫青珍，女，1964年10月9日出生，汉族，现住河津市， 上诉人（原审原告）：卢杰，男，1990年2月8日出生，汉族，现住河津市， 上诉人（原审原告）：卢东峰，男，1980年3月14日出生，汉族，现住河津市， 上诉人（原审原告）：原强珍，女，1963年1月17日出生，汉族，现住河津市铝基地朝霞区， 上诉人（原审原告）：卢东泽，男，1980年11月15日出生，汉族，现住河津市， 以上11名上诉人共同委托诉讼代理人：李为民，山西明厚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：卢省子，男，1967年3月1日出生，现住河津市， 委托诉讼代理人：柴淑萍，山西古耿律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：原瑞珍，女，1963年1月17日出生，汉族，现住河津市， 上诉人（原审第三人）：张建立，男，1969年4月8日出生，汉族，现住河津市， 原瑞珍、张建立共同委托诉讼代理人：魏克聪、贺丽娜，山西聪锐律师事务所律师。 上诉人卢俊林、原强珍、卢会峰、朱长娥等11人与上诉人卢省子、上诉人原瑞珍、张建立委托合同纠纷一案，三方均不服山西省河津市人民法院(2018)晋0882民初1169号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卢俊林、原强珍、卢会峰、朱长娥等11人上诉请求：1、依法撤销河津市人民法院(2018)晋0882民初1169号民事判决；2、改判被上诉人连带赔偿每个上诉人7008元，在一审判决基础上每人增加3880元；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定租赁期间应为2010年3月1日至2015年9月1日错误，应为2015年6月1日止。《房屋租赁补充协议》第9条关于后延三个月以赔偿张贵斌损失的条款无效。《房屋租赁补充协议》第十六条约定：甲方代理人超越代理权或代理权终止后的代理行为，未经甲方书面追认的，对甲方不发生法律效力。张贵斌的损失与签订租房合同事宜无关，不在原告的授权范围内，属超越代理权，未经原告书面确认，该条款无效。应增加赔偿三个月租金6.2万元。二、原审计算租金错误。按照一审认定的租赁期限到2015年9月1日止，到2015年12月底，原瑞珍、张建立多占四个月，而不是三个月，应再增加一个月租金20666元。三、原审计算利息有误。原审认定被上诉人支付20万元系2010年10月5日有误，应为2012年6月8日。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。 卢省子针对上述上诉意见答辩称：上诉人的上诉请求不能成立，一审判决正确。租赁合同到房屋租赁协议都明确后延三个月，赔偿张贵斌的损失。这个是双方协议的约定。特别是代表出租方并非卢省子一人，还有周世民、卢尚喜。卢尚喜是本案原告原强珍的丈夫。当时这三个人是代表所有的出租者签订的补充协议，并且补充协议也实际履行。一审判决认定张贵斌的三个月有事实依据。委托合同中有代理人对租赁期限协商的权利，张贵斌是租赁合同中的原租赁人，由于建房拖欠施工款，施工方阻挡导致租赁合同无法履行。补充协议作为委托者事后也追认，因此说作为代理人其中之一的卢省子不存在超越权限之说，再说当时的参与者并非卢省子一人。如果说代理人超越权限，也并非卢省子一人，应该追加原强珍丈夫卢尚喜和周世民。综上，不应支持上诉人卢俊林等11人的上诉请求。 原瑞珍、张建立针对11名原审原告的上诉意见答辩称：关于租赁期间，我们也认为应当是截止2015年12月31日，而非上诉人所认为的2019年9月31日。一审时我们已经提交了相关证据。同时，在张贵斌与原审原告签订房屋租赁合同时所有的业主给卢省子周世民、卢尚喜出具授权书，委托权限中有协商租赁期限、价款的内容。本案在张贵斌承租期间，由于出租方的万原因导致张贵斌无法按合同承租经营，而且造成张贵斌很大的损失。因此卢省子等三人基于合同约定及委托权限的约定，赔偿张贵斌的损失并无过错。 卢省子上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判上诉人不承担责任；二、一、二审诉讼费上诉人不承担责任。事实与理由：一、一审判决判令上诉人对承租人的租金承担连带赔偿责任与法不符。一审判决认定截止2015年5月31日，第三人原瑞珍、张建立尚欠租金81184元。据此可见，81184元系出租房屋的承租者欠交的租金，那么根据租赁合同的约定及《合同法》的规定，该款项应由房屋承租人交纳，房屋出租人的委托代理人无任何义务。而一审判决却将承租者在租赁期内欠付的租金判令上诉人承担连带赔偿责任，如此判决明显与法不符。二、上诉人并未超越代理权限且在委托代理中不存在任何过错。根据2008年6月23日上诉人及周世民、卢尚喜三人同清涧三村17户46口人签订的授权委托书可见，上诉人同周世民、卢尚喜三人作为受托人的委托权限不仅有协商租赁条款，而且有协商租赁期限的权利。在2009年12月18日上诉人和周世民、卢尚喜受委托代理46口人同第三人签订了房屋租赁补充协议后，第三人在装修期间又一次遭受到房屋出租者的阻挡，使其无法按照协议约定时间正常装修，致使装修期间延迟。对于第三人的这一损失，如果不协商解决，则依照房屋租赁合同的约定，房屋出租者将要承担违约责任，赔偿第三人的巨额损失。为了避免46口人的损失，三名委托代理人同第三人协商同意延期三个月的租赁期。上述事实，第三人在庭审中向法庭出具了相关证据予以证实，由上不难看出上诉人在委托代理中并未超越代理权，且在代理中不存在任何过错，而且承租者延期是三个委托代理人同意的，并非是上诉人一人同意。故一审判决认定第三人欠交2015年9月1日至12月31日四个月的租金62000元错误，判决上诉人对此承担连带清偿责任更是错上加错。综上所述，一审判决认定事实错误，判决上诉人承担连带赔偿责任与法不符，请求撤销一审判决，改判上诉人不承担责任。 原审第三人张建立、原瑞珍上诉称：1、依法撤销河津市人民法院(2018)晋0882民初1169号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人承担连带赔偿责任系事实认定错误。一、《房屋租赁补充协议》第十五条第（五）款第9项约定被上诉人对张贵斌造成的损失赔偿三个月租期，延期也应当是对张贵斌解除合同后的延期，因此，2010年6月、7月、8月是对张贵斌的损失赔偿，这一点被上诉人当庭予以认可。上诉人已代被上诉人赔偿了张贵斌的损失，故，这三个月上诉人不应支付租金。二、清涧镇副书记赵伟民的证言以及村主任史发家的证言及其在原二审中的当庭证言，足以证明了上诉人装修所租赁房屋期间被挡工的事实。事实上，在挡工事件发生后，上诉人提出要退出并要求被上诉人的代理人返还所交的30万元预付款，由于该款项已经偿还了被上诉人所欠施工单位的工程款，遂提出赔偿上诉人几个月的租赁期限作为对挡工的赔偿，当时，上诉人提出是四个月最少不低于三个月，而且所付租金计算利息，故因挡工被上诉人赔偿上诉人2010年9、10、11月三个月租期。综上，根据《房屋租赁补充协议》的相关约定，上诉人应交付租金起算赶时间应当为2015年12月1日。三、上诉人已按约支付完所有租金，甚至还有余额，上诉人不欠被上诉人租金。根据《房屋租赁补充协议》的第10条第二款约定，租金利息折合为承包金，因此，按协议约定的利息计算标准及前述的租期起算时间，上诉人已经付清了全部租金，甚至还有余额，上诉人并不欠被上诉人租金。综上，一审法院认定上诉人承担连带赔偿责任系事实认定错误，请撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。 卢俊林、原强珍等11名原审原告针对卢省子、张建立、原瑞珍的上诉共同答辩称：本案是委托合同纠纷，就应该审查卢省子在代理过程中有没有过错，卢省子作为代理人故意放弃11人应得的利益，在委托过程中明显有过错，造成11名原告的损失。我们认为本案租赁期限应该到2015年的9月1日止。同时，补充协议签订后再没有发生过挡工的现象，卢省子给予延期没有道理。 卢俊林、原强珍等11名原审原告向一审法院起诉称：1、判令被告返还并赔偿原告财产收益86620元，第三人在应付租金范围内承担连带责任；2、诉讼费用及其他费用由被告及第三人承担。事实及理由：原告是清涧三村村民，在山西铝厂翠微超市西边有包括原告在内的四十六口人土地，2008年底，在该土地上集资建成华溪小区，其中八间门面房归四十六口人按份共有。小区建成后，物业管理由被告卢省子负责，门面房由第三人承租，租金也由卢省子负责收取。被告在管理共有财产过程中，以各种手段损害共有人权益给共有人造成损失362230元，其中原告享有份额86620元，被告应予以返还并赔偿。第三人在应付租金范围内承担连带责任。 一审法院认定事实：包括原告卢俊林、卢会峰、朱长娥、吴君、柴风亮、卢万喜、卫青珍、卢杰、原强珍、卢东泽、卢峰等11名原告在内的46人在河津市××办事处××村承包经营部分土地，并在各自承包经营的部分土地上建筑了门面房。2003年，上述46人经过协商约定：拆除现有已建的门面房，联合建设开发其承包经营土地，开发后重建的门面房仍归其个人所有，开发重建后的住宅楼留12套房屋自用不出售，其余房屋用于出售。2003年7月29日，上述46人向河津市××办事处××村村委会提交了开发申请书，后用河津市××办事处××村村委会的名义同河津市小梁建筑工程有限公司签订了《建设工程施工合同》，进行了开发建设。2008年开发建设工程竣工后，在上述46人原有门面房上重建后的山西铝厂12#路中段翠微小区西12间门面房归上述46人各自所有，其中每人占有四十六分之一的份额。 2008年6月23日，上述46人与被告卢省子、周世民、卢尚喜签订了《授权委托书》，委托被告卢省子、周世民、卢尚喜（已于2015年10月去世）与第三人张建立、张贵斌协商处理山西铝厂12#路中段门面房的租赁事宜，委托权限为：1、协商租赁条款；2、协商租赁期限；3、协商租赁价款；4、协商签订租赁合同；5、代为收取租赁房款。2008年7月1日，被告卢省子、周世民、卢尚喜三人与张建立、张贵斌签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：出租方（甲方）为周世民、卢尚喜、卢省子，承租方（乙方）为张建立、张贵斌；该房屋为楼房大厅2卫，平房12间，建筑面积825平方米，使用面积725平方米，坐落于河津市××铝厂××＃路中××翠××区西；房屋用途为商业；租赁期限自2008年7月1日至2013年10月1日，共计5年3个月（期限为5年），2008年7月1日至2008年9月30日为装修期；租金总计248000，该房屋租金5年不变，自第6年第1个月起，双方可协商对租金进行调整；租金支付时间为2008年7月1日，2009年10月1日，2010年10月1日，2011年10月1日，2012年10月1日；租赁期间乙方承担水费、电费等费用；甲方应于2008年7月5日前将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施；在乙方租赁期间（含装修期间）因甲方原因或者甲方引起的其他因素导致乙方无法装修或者无法正常营业的，造成的全部损失，由甲方承担（含材料费、误工费）并赔付乙方30%月租金违约金；乙方不支付或者不按照约定支付租金达3日的，欠缴各项费超过500元，乙方应按月租金的7%向甲方支付违约金；本合同经甲乙双方签字盖章后生效；本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。合同签订后，被告卢省子、周世民、卢尚喜于2008年7月5日将山西铝厂12#路中段翠微小区西12间门面房交付给张建立、张贵斌。之后，由于上述46人欠他人工程款未能付清，出现债权人挡工情况，张建立、张贵斌长期无法对门面房进行施工，张贵斌与被告卢省子、卢尚喜、周世民解除了《房屋租赁合同》。 2009年12月18日，第三人张建立、第三人原瑞珍与被告卢省子、卢尚喜、周世民达成了一致协议，双方同意《房屋租赁合同》的承租方变更为第三人张建立与第三人原瑞珍，并签订了《房屋租赁补充协议》，《房屋租赁补充协议》的主要内容为：在基本维持《房屋租赁合同》的基础上，提前预付的租金按月利率1.5%计算，所产生的金额往后延续承包期；承包期内总承包金为124万元；付款方式为乙方先付30万元（从承包金内扣除），合同签订后无人挡工（甲方因素造成）再付20万元，其余承包金在合同签订之日起一年后按时付给甲方；2010年3月1日起开始生效，若因甲方责任不能按时签订合同，或不能正常施工，甲方应在5日内退还乙方已交款及承担3%的月利息，并按违约方处理甲方；房屋租赁期自2010年3月1日至2015年6月1日（期限为5年，其中2010年3月1日至2010年6月1日为装修期）；乙方在不改变房屋使用用途的前提下，可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，收益归乙方所有，可以经营除饭店以外的合法经营行为；租赁期内，如甲方违约导致乙方不能正常营业或继续租赁，甲方应承担违约金20万元，并返还已经支付的租金，承担所有装修费用及其他一切经济损失；由于甲方原因，张贵斌退出合同，给张贵斌造成了重大损失，经双方协商，往后延续三个月承包期，该三个月承包金作为对其的赔偿；利息计算方式为30万元从2009年12月8日到2010年5月31日的利息为30*1.5%*5=2.25万元，2010年6月1日再付20万元，到2011年6月1日利息为（30+20+2.25-24.8）*18%=4.94万元，2011年6月1日再付74万元，到2012年6月1日利息为（74+4.94+30+20-24.8-24.8）*18%=14.69万元，2012年6月1日到2013年6月1日利息为（81.59+14.69-24.8）*18%=12.87万元。按照以上算法，以此类推，往后计算利息，并折合为承包金，用于延续承包期。《房屋租赁补充协议》签订后，第三人原瑞珍在自己持有的《房屋租赁补充协议》有关租赁期限部分添加“由于挡工给乙方造成损失，装修期限推迟到6月中旬开始，装修时间为7月1日至9月30日”。第三人原瑞珍共向被告卢省子交付了租赁款现金100万元，其中于2009年12月18日交付现金30万元，于2010年10月5日交付现金20万元，于2011年1月20日交付现金30万元，于2014年10月13日交付现金20万元。第三人张建立与第三人原瑞珍将山西铝厂12#路中段翠微小区西12间门面房占有使用至2015年12月31日。原告认为被告在履行委托合同过程中存在损害全体共有委托人利益行为，故提起诉讼。 一审法院认为，本案原告、被告及第三人争议的焦点有如下：一、房屋租赁合同期限何时届满，《房屋租赁补充协议》中双方约定往后延续三个月承包期是合同期满后延长三个月还是提前扣除三个月；二、第三人交付租金的时间、数额如何认定，是否已经付清租金；三、被告在履行委托合同受托事项过程中是否具有过错，应否按照原告请求支付租金并赔偿损失。原告及房屋共有人委托被告等三人与第三人签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》是双方自愿真实意思表示，其内容未违反法律规定，该《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》均合法有效。该《房屋租赁补充协议》第六条第（一）款约定“房屋租赁期自2010年3月1日至2015年6月1日（期限为5年，其中2010年3月1日至2010年6月1日为装修期）”，第十五条第（五）款第9项约定“由于甲方原因，张贵斌退出合同，给张贵斌造成了重大损失，经双方协商，往后延续三个月承包期，该三个月承包金作为对其的赔偿”，这两个条款结合起来意思很明确，即租赁期在第六条约定的期间上再往后延续三个月，也就是说该延长三个月应为租赁期限届满后对原告的补偿，延长后合同应至2015年9月30日届满。第三人称因有人挡工，给其造成损失，经与上述三位代理人协商，同意将装修期推迟为2010年7月1日至2010年9月30日，却未提供合法有效的证据，对该主张不予支持。根据本院查明的租金交付时间和以上确定的租赁期限和双方在《房屋租赁补充协议》对租金的计算方法，本院确定租金支付情况如下：2009年12月18日交付的30万元到2010年5月31日利息为2.25万元；自2010年6月1日起以第三人预交款按月息1.5%计算折抵租金，欠缴款同样按月息1.5%计算向原告支付利息的方式计算，截止2015年5月31日第三人尚欠原告租金及利息81884元未交，欠交2015年9月1日至12月31日三个月租金62000元，以上两项共计143884元(具体计算方式见附表)。分配到11名原告名下分别为3127.91元。被告卢省子在履行委托事项时未按时为原告收取租金，造成原告损失，应对以上款项承担赔偿之责，第三人应在欠交原告租金及支付利息，对以上款项承担连带清偿责任。原、被告的其他主张，举证不力，于法无据，不予支持。遂判决：一、被告卢省子在本判决生效后十日内一次性连带赔偿原告卢俊林、卢会峰、朱长娥、吴君、柴风亮、卢万喜、卫青珍、卢杰、卢东峰、原强珍、卢东泽、11名原告每人3127.91元；二、第三人原瑞珍、张建立对本判决的第一项承担连带赔偿责任;三、驳回原告的其他诉讼请求。 本院审理期间，上诉人卢省子提交一份第三人原瑞珍所交2016年租金收据，说明，如果原告方认为租期是2015年9月1日到期，为什么没有在该时间收回出租房屋，还继续收取第三人2016年的租金。各方当事人对此证据未提出异议。 本院认为，本案的案由为委托合同纠纷，与卢俊林等11名原告的诉讼请求相符合，那么本案审理的基本方向应该是围绕上诉人卢省子在处理委托事项过程中是否存在故意损害委托人的利益进行。根据原告的诉状内容及庭审过程中的陈述，其主张的事实依据是代理人卢省子在代理委托事务过程中，以各种手段损害委托人的权益，致使原告等11人少收第三人租金8万余元。其主张的法律依据应当是《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款的规定即“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益，由代理人和第三人负连带责任”。关于事实，双方争议的焦点是补充协议签订后租期的计算时间，原告与被告卢省子、第三人的说法不一，卢省子和第三人均主张补充协议签订后由于发生他人挡工事件，导致第三人装修延期，故卢省子等三代理人同意给予其三个月的延期补偿，而原审原告否认挡工事实的存在，对代理人给予第三人延长租期不予认可。本院认为既然原告系以委托合同主张权利，本案主要考虑的是卢省子在行使代理事务过程中有无过错。根据已经查明的事实可知，2008年6月23日，包括11名原告在内的清涧村46人与卢省子、周世民、卢尚喜三人签订《授权委托书》，委托卢省子、周世民、卢尚喜三人与第三人张建立、张贵斌协商处理涉案门面房租赁事宜，委托书中给予三代理人的权限有协商租赁条款、协商租赁期限、协商租赁价款、协商鉴定（此处应为签订）租赁合同、代为收取租赁房款。从该委托书中可以看出，作为原告等人，在委托书中明确赋予了卢省子等三代理人具有全权处理租赁相关事宜的权利，本案中与第三人张建立、案外人张贵斌签订“房屋租赁合同”，与第三人张建立、原瑞珍签订“房屋租赁补充协议”，均是由卢省子、周世民、卢尚喜三人共同参与共同签订，同时在一、二审法院审理过程中当事人提供了诸多证人证言证明第三人租赁涉案房屋期间多次发生施工方挡工的事实确实存在，而根据原告给予上述三代理人的权限，代理人有协商租赁期限及租金的权利，且与第三人协商上述租赁事宜的过程是卢省子、周世民、卢尚喜三人共同参与决定的，原告没有任何证据证明卢省子存在抛开其他代理人自作主张作出损害委托人利益的行为，而第三人系与委托人认可的代理人协商的相应租赁事宜，代理人对第三人履行租赁合同及交纳租金的行为也未提出异议，同时也没有证据证明第三人在此过程中存在任何过错。综上事实表明，卢俊林等11名原审原告没有证据证明上诉人卢省子在行使代理事务过程中存在过错，也没有证据证明第三人在履行相关租赁合同过程中存在过错，其要求代理人卢省子及第三人张建立、原瑞珍承担损失赔偿责任缺乏事实和法律依据，其请求不能成立，应予驳回。一审判决对事实认定错误，判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省河津市人民法院(2018)晋0882民初1169号民事判决； 二、驳回上诉人卢俊林、卢会峰、朱长娥、吴君、柴风亮、卢万喜、卫青珍、卢杰、卢东峰、原强珍、卢东泽的原审诉讼请求。 一审案件受理费及保全费2526元、二审案件受理费2187元（卢俊林等11人预交867元、卢省子预交660元、张建立原瑞珍预交660元），共计4713元，由上诉人卢俊林、卢会峰、朱长娥、吴君、柴风亮、卢万喜、卫青珍、卢杰、卢东峰、原强珍、卢东泽共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玉林 审判员  高军武 审判员  胡东革 二〇一九年十二月二十八日 书记员  介 宁