湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0421民初3047号原告：湖南煜翔建设工程有限公司，住所地衡阳县西渡镇聚庆路11号，统－社会信用代码91430421344752943P。法定代表人：王彬，该公司经理。委托诉讼代理人：刘晓林，男，1963年2月20日出生，汉族，住衡阳县，系该公司员工。委托诉讼代理人：李鑫，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。被告：唐文革，男，1968年7月22日出生，汉族，住衡南县。委托诉讼代理人：洪晓军，衡阳县弘法法律服务所法律工作者。第三人：衡南县联建房地产开发有限公司，住所地衡南县云集镇保合村梧桐小区12栋1楼，组织机构代码06824667–2。法定代表人：杨安建，该公司经理。第三人：杨安建，男，1969年12月29日出生，汉族，住衡南县。第三人：吴会英，女，1976年8月29日出生，汉族，住衡南县。原告湖南煜翔建设工程有限公司（以下简称“煜翔公司”）与被告唐文革，第三人衡南县联建房地产开发有限公司（以下简称“联建公司”）、杨安建、吴会英执行异议之诉一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告煜翔公司的委托诉讼代理人刘晓林、李鑫，被告唐文革及其委托诉讼代理人洪晓军到庭参加了诉讼，第三人联建公司、杨安建、吴会英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告煜翔公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销本院（2019）湘0421执异19号执行裁定书，驳回被告的执行异议申请；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、根据物权法的规定，确定不动产物权所有权人和设立、变更物权应以登记为准，涉案执行拍卖的房产的产权证未予变更的情况下，所有权仍属被执行人，法院强制执行拍卖是正确的，不能被中止。二、涉案房屋的开发公司应是被执行人联建公司，权属总证也应是该公司，不是杨安建、吴会英。虽然被告提供了购房协议与购房款收据、银行流水，但前述证据所体现的出卖主体与产权登记权利人不符，杨安建无权出卖导致协议无效；开发公司将产权过户到杨建安、吴会英名下不合理，应直接过户到真实的购买人名下，且房产抵押会将房产证原件收存抵押登记部门或者在产权上批注，涉案房产并没有抵押批注，杨安建称房产已抵押和省过户费及换房的说法纯属与案外人串通保留房产，逃避执行，杨安建所述事实不能成为裁判依据；就实际占有和入住，案外异议人唐文革也没有提供相关依据，案件事实与法律规定不符，裁定中止拍卖错误。被告唐文革辩称：衡阳县法院作出的（2019）湘0421执异19号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确。2012年12月4日唐文革与杨安建签订的购房协议约定唐文革以总价35万元购买杨安建所建位于衡南县地，第三层和第二空门面，但在房屋建成后经双方协商一致，将原约定购买房屋换成了4楼406和111号门面，并实际交付给了唐文革，唐文革将房屋装修后于2016年农历12月26日入住，因杨安建在办理产权登记时未将4楼406和111号门面登记在他本人名下－事告知唐文革，衡阳县法院在查封上述房产时未到房屋现场去查看，唐文革对查封的情况也不知情，唐文革已经将该房屋的购房款全部支付，且在查封前入住，依法应维持原裁定，驳回原告的诉讼请求。第三人联建公司、杨安建、吴会英未向本院陈述意见。原、被告为支持其诉讼请求和抗辩主张，各自向本院提交了证据，结合本院调取的证据材料，经庭审质证和本院审查，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据、事实，本院作如下分析认定：一、2012年12月4日被告唐文革与第三人杨安建所签订的购房协议，从形式上看，该协议系手写，并非正规的商品房买卖合同，被告解释称：签协议的当时第三人联建公司尚未成立。联建公司成立并登记注册的时间虽然是2013年5月23日，但在该时间点以后被告唐文革可以也应该要求杨安建或联建公司与之签订正式的商品房买卖合同；从内容来看，协议的第一条约定被告购买的房子所在的地块是48-15-Ｅ号，并非涉案房屋所在地48-15-Ａ号，具体约定房子是该栋楼东边第三层和第二只门面，也并非涉案房屋衡南县地（Ａ栋、杨安建等）111室一间商服门面和406室，约定置换的前提是：“杨安建在年前确实在该栋楼前面有实际地皮并在一年内能砌成功”，约定置换的结果是：“对换等面积的第三层（东边）和第二只门面”；协议的第二条约定房款总价是28万元，分两次付清，签字时被告唐文革付22万元，2012年农历12月15日前再付6万元。该协议约定的房款、付款方式与被告向本院提供的三张收款收据、八张“银行流水”无论在金额上，还是在时间上均有出入，其中2012年12月23日开具的收据记载唐文革支付22万元，2013年4月2日的收据又记载唐文革支付35万元，该收据上写有案外人何少明、**部的名字，2013年元月26日的收据上也记载唐文革支付35万元购房款，且前两张收据未盖联建公司公章及杨安建私章，而最后一张盖有联建公司的公章和杨安建私章，其开具时间与购房协议的签订时间（2012年12月4日）、2012年12月23日开具的收据时间仅相差一个月，2013年4月2日的收据开具时间更是在此之后近4个月，却没有在该三张证据上加盖联建公司的公章和杨安建私章。对之，被告解释为：联建公司当时没有成立以及对杨安建开具加盖了公司公章的35万元收款收据并不放心而后要求案外人何少明、**部在收据上签字才放心，这种说法与客观事实明显不符，也不合情理。被告所称的“银行流水”其实就是杨安建个人在中国建设银行、农村信用社的数张存款凭证，每张凭证上记载的金额分别为几千元至几万元，累计金额没有达到22万元，并且是杨安建在2012年12月4日（七张）和2013年4月2日（一张）两天存款记录，这些凭证仅能证明杨安建当时存款的事实，款项来源并不能证明系唐文革支付，与前述收款收据不能相互印证，亦与被告所称的签购房协议的当天一次性支付22万元房款事实不符，对被告所主张的购买涉案房屋及付款事实应不予采信。二、被告唐文革自述与第三人杨安建存在协商变更房屋的事实，但未向本院提供双方协商变更的任何依据，且称变更的时间是在2015年春节前，即应在2016年1月前，而杨安建将涉案房产权属登记到自己名下的时间是2016年1月13日，如果真正存在协商变更渉案房屋的事实，就不会有杨安建再将该房产权属办理到自己的名下的情况发生；被告证据1另称2017年1月21日唐文革与电信公司为涉案房屋安装宽带网络签订了书面的装机合同，经本院审查，唐文革及电信公司均没有在该合同上签字，故合同尚未成立，更没有生效，再者，合同上明确约定的装机地址为“湖南省衡阳市衡南县新县城云峰路梧桐小区38栋3单元4层402房”，该地址并非本院查封房产所处的楼栋号及房号，被告唐文革另外提供的云集镇保合社区出具的证明（证据2）既没有出具人签名及联系方式，不符合证据的形式要件，其证明的楼栋号为39栋也不是上述的楼栋号和涉案房产所在的46栋，同时证明唐文革与杨安建协商调换房屋及门面，但没有其他的客观依据佐证，唐文革称其装修本院查封的涉案房屋是在2015年到2016年，也没有向本院提供装修方面的客观依据，故本院对被告唐文革所称的在本院查封涉案房产之前已经协商变更并居住的事实同样不予采信。三、即使按照唐文革所述，因其相信杨安建，认为他能够办好（不动产权证书），故在变更购买涉案房屋并入住以后一直没有去不动产登记机构查询涉案房屋是否已经办证或督促杨安建去办理过户登记手续，但是他在庭审中又称每次看见杨安建，都催促杨安建将房产证过户登记至唐文革名下，而杨安建却以各种理由推脱，其前后陈述明显矛盾。且杨安建将涉案的房产权属证书登记到自己的名下的时间是2016年1月13日，本院查封的时间是2017年7月13日，将财产控制情况告知杨安建（不动产所有人、被执行人）的时间是同年7月17日，按照被告唐文革所述入住该房的时间是2016年农历12月26日（公历2017年1月13日），即本院是在唐文革入住半年后才采取查封措施的，如果双方存在真实的商品房买卖关系，被告唐文革完全应该在本院查封之前知悉涉案房产权属已登记在杨安建的名下并可以依法要求杨安建将涉案房产过户登记到自己的名下，而唐文革并未行使该项权利，故对没有办理过户登记手续，被告唐文革自身明显存在过错。本院经审理查明：2017年7月13日本院根据原告煜翔公司的保全申请，作出（2017）湘0421民初1448－1号民事裁定书和（2017）湘0421执保161号协助执行通知书，通过衡南县不动产登记中心查封了杨安建所有的座落在衡南县地（Ａ栋、杨安建等）111室一间商服门面（房产证号：南房权证字第××号、建筑面积：52.13平方米）和衡南县地（Ａ栋、杨安建等）406室（房产证号：南房权证字第××号、建筑面积：133.47平方米）。2019年7月10日，本院作出（2019）湘0421执2号之一执行裁定书，拟拍卖被查封的上述房产。当时的案外人唐文革不服该裁定，于2019年8月20日向本院提出书面异议。同年9月12日本院作出（2019）湘0421执异19号执行裁定书，裁定中止执行上述房产，为此原告煜翔公司向本院提起执行异议之诉。被告唐文革就其异议主张的在本院查封前购买涉案房产、支付房款、入住以及非因自身原因未办理过户登记手续均没有提供确实充分的客观证据予以证实。本院认为，本案系执行异议之诉，对案外人（本案被告唐文革）提出的排除执行异议，依法应当审查其是否是执行标的的权利人，该权利是否真实、合法，能否排除执行。涉案房产系登记在杨安建的名下，依法可以确认杨安建即为权利人；被告唐文革与杨安建签订的购房协议、付款依据，真实性、合法性存疑，本院无法确认双方存在合法有效的买卖关系，被告亦未举证证明双方存在协商变更房屋、在本院查封之前已合法占有涉案房屋、非因自身原因未办理过户登记手续等事实。故被告唐文革的执行异议理由不能成立，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉请应予支持，应依法继续执行涉案房屋。第三人联建公司、杨安建、吴会英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行本院（2019）湘0421执2号之一执行裁定书，即拍卖第三人杨安建所有的座落在衡南县地（Ａ栋、杨安建等）111室一间商服门面（房产证号：南房权证字第××号、建筑面积：52.13平方米）和衡南县地（Ａ栋、杨安建等）406室（房产证号：南房权证字第××号、建筑面积：133.47平方米）。案件受理费500元，由被告唐文革负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  许卫民人民陪审员  杨春华人民陪审员  祝忠辉二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘 瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。