广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5794号原告：黎影丹，女，1983年3月24日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告：劳国威，男，1983年12月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王冬娜，广州金鹏律师事务所律师。被告：吴妮娜，女，1982年4月1日出生，汉族，户籍地址：广东省海丰县。被告：彭宝，男，1980年9月15日出生，汉族，户籍地址：海南省澄迈县，系吴妮娜丈夫及委托诉讼代理人。第三人：罗浩文，男，1990年10月8日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黎鹏俊、尤玲，广东品杰律师事务所律师。原告黎影丹、劳国威诉被告彭宝、吴妮娜、第三人罗浩文房屋买卖合同纠纷一案，本院自立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎影丹、劳国威及其委托诉讼代理人王冬娜、被告彭宝（兼吴妮娜代理人）、第三人罗浩文委托诉讼代理人黎鹏俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎影丹、劳国威向本院提起诉讼请求：一、确认两原告对广州市荔湾区悦澜××房有所有权，为该房产的实际权利人；二、两被告配合办理过户登记手续将广州市荔荔湾区悦澜××房过户至两原告名下；三、两被告向两原告支付逾期办理过户登记手续的违约金681565元（自2018年10月12日起，每日按总楼价的万分之五计算，计至房屋办理过户登记手续完成之日，暂计至2019年7月12日）；四、两被告向两原告支付因其违约导致原告发生的财产保全担保费人民币20000元；五、被告承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：两原告为夫妻关系。两被告为夫妻关系。2018年5月12日，原告通过广州市房真探房地产销售代理有限公司得知二被告名下位于广州市荔湾区悦澜××房的房产拟出让。2018年5月17日，原告与彭宝、吴妮娜经协商一致，达成存量房买卖协议，并签订《存量房买卖合同》（房真探版），合同编号为：01020344。同日，原告劳国威按合同约定，通过其名下招商银行账号向彭宝银行账户（账号：62×××70）支付房产定金人民币10万元，彭宝、吴妮娜出具《收款收据》确认收到上述款项。2018年9月20日，原告劳国威向彭宝的银行账号转账购房款人民币1,435,228.67元。中国建设银行在上述账户扣除该笔款项，清偿了该房原有的房贷，同时向原告出具《个人贷款还款凭证》、《结清证明》及涂销资料。彭宝、吴妮娜出具《收款收据》确认收到上述款项。2018年9月25日，原告黎影丹在公积金贷款银行账号存入人民币2,250,000元，当日被广州住房公积金贷款购房交易资金监管户划走冻结。广州住房置业担保有限公司于2018年9月26日出具的《广州住房公积金贷款资金监管扣划确认书》。涉案房屋原目前有多个司法查封，两原告已积极向相关法院递交解封或执行异议材料。被告彭宝、吴妮娜答辩称：同意原告诉讼请求。第三人罗浩文辩称：一、我方不是涉案交易的当事人，对于本案交易的有效性和合法性由法院予以审查。二、两被告因欠我方款项，将房屋抵押给我方。后因两被告无力偿还，我方诉至广州仲裁委员会，仲裁委出具了（2018）穗仲案字第31382号裁决书，裁决结果是两被告应向本案第三人返还借款本金1988000元，且按上述本金从2018年9月13日起以每月2%的标准计付利息，另外，两被告应承担律师费10万元及仲裁费32976元。本案第三人对涉案房屋拍卖、变卖所得价款在前述裁决确定的债权范围内享有优先受偿权。三、据原告所称，其已代两被告向原第一抵押权人偿还款项，相关的涂销资料也在原告手上，只是因为房屋被查封，因此尚未涂销。故第三人实际上是涉案房屋的第一顺位的抵押权人。四、我方认为只有两被告或原告向我方偿还清上述广州仲裁委员会确定的债权款项，我方才同意解除抵押，否则我方不同意解除抵押。两原告围绕其诉讼请求提供以下证据：1、存量房买卖合同（房真探版）合同编号：01020344；2、调整成交价格补充协议；3、广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号）；4、存量房交易资金监管协议；5、住房公积金贷款审批确认书；6、银行汇款凭证、个人贷款还款凭证；7、结清证明、贷款还清证明（涂消证明）；8、三份收款收据；9、（2018）粤0105民初17485号《民事判决书》；10、《生效证明书》；11、银行汇款凭证；12、回执；13、查册资料；15、《承诺书》；16、查册表。第三人围绕其主张提供了（2018）穗仲案字第31382号裁决书。本院经审理查明：据《广州市不动产登记查册表》显示，广州市荔湾区悦澜××房产权人为彭宝、吴妮娜，系占有部分共有（权属人）。2018年5月17日，黎影丹、劳国威（乙方、买方）与彭宝、吴妮娜（甲方、卖方）、广州市房真探房地产销售代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同（房真探版）》，约定：房地产地址广州市荔湾区悦澜××房；该房地产按整套出售并计价，总金额5030000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐购房款当天；乙方承担全部税费；定金100000元，乙方须在2018年5月17日支付甲方；首期楼款（不含定金）3930000元，乙方于过户当天付甲方；乙方拟定贷款金额为1000000元；等。同日，黎影丹、劳国威（买方）与彭宝、吴妮娜（卖方）签订《调整成交价格补充协议》，约定：买卖双方均知悉并确认是此交易为银行按揭付款，该房地产价款为3350000元，其中：定金为100000元，首期楼款为2250000元，贷款额为1000000元；买卖双方确认，除上述房地交价款外，买方向卖方一次性支付1680000元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项于2018年10月8日付清；等。劳国威于当天转账支付两笔50000元，共100000元给彭宝。彭宝、吴妮娜于同日出具《收款收据》，内容为：本人彭宝、吴妮娜是涉案房屋之所有权人，现收到买家劳国威、黎影丹交来承购该物业之定金的款项，金额为100000元整。2018年7月6日，劳国威、黎影丹（乙方、买方）与彭宝、吴妮娜（甲方、卖方）、广东中原地产代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定：房地产地址荔湾区悦澜××房；该房地产按整套出售并计价，总金额3350000元整；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款；首期款：乙方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付房款2350000元整；除前述房款外，剩余房款1000000元整，由乙方在签订合同后5天内，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭方式为公积金贷款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续须在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）等。2018年8月31日，劳国威、黎影丹（丙方）与彭宝、吴妮娜（乙方）、广州住房公积金管理中心（甲方）、广州住房置业担保有限公司（丁方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定：房屋成交价格为3350000元，其中：首期款为2350000元，定金为100000元，监管资金为2250000元；乙丙双方同意自愿将本协议第一条所列房屋监管资金委托丁方进行监管，监管期限自丙方将监管款项划入监管账户之日起至监管资金依约划入乙方指定账户之日止；丁方取得新不动产权证复印件或房屋他项权证原件或复印件后进行监管资金划转审批，审批通过后一次性划转监管资金2250000元至乙方账户；等。同日，广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》，内容为：借款申请人黎影丹、劳国威，房屋地址荔湾区悦澜××房，贷款额度1000000元整，贷款期限20年，担保方式抵押，收款账户名称彭宝；等。原告黎影丹于2018年9月25日转账2250000元至广州住房公积金贷款购房交易资金监管户。2018年9月20日，原告劳国威向被告彭宝的贷款账户转账支付1435228.67元，摘要为收回贷款本息。彭宝、吴妮娜于同日出具《收款收据（售）》，内容为：本人彭宝、吴妮娜是荔湾区悦澜××房之所有权人，现收到买家劳国威、黎影丹交来承购该物业之部分楼款，金额为1435228.67元整。中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行于2018年9月29日出具《贷款还清证明（涂销证明）》，内容为：借款人（抵押人）彭宝、吴妮娜，本次涂销抵押物名称（地址）荔湾区悦澜××房，还款证明所列债务已全部清偿，现委托抵押人对本还款证明所列上述抵押物办理涂销抵押登记手续。2018年10月8日，两被告出具《收款收据》，内容为：本人彭宝、吴妮娜是荔湾区悦澜××房所有权人，现收到买家黎影丹、劳国威交来承购该物业之部分楼款，金额为244772元整。2018年12月6日，第三人罗浩文以本案两被告为被申请人，向广州仲裁委员会提出偿还借款本息、作为抵押物的涉案房产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权等仲裁请求。广州仲裁委员会作出（2018）穗仲案字第31382号裁决书中认定，两被告以涉案房屋为借款提供抵押担保，担保范围为第三人根据主合同向两被告提供的借款本金、利息、罚息、付息、违约金等，该抵押物已经办理了抵押登记，第三人抵押权已经成立，并裁决两被告返还借款本金、支付利息、律师费，第三人有权就涉案房屋拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权。黎影丹、劳国威以李绍利、彭宝、吴妮娜为被告向广州市海珠区人民法院提起执行异议之诉，要求撤销执行裁定、解封涉案房屋，确认涉案房屋所有权、办理过户等。该院以（2018）粤0105民初17485号民事判决书判决不得执行涉案房屋彭宝所有的产权份额、执行裁定于判决生效时自动失效、驳回黎影丹、劳国威的其他诉讼请求。该判决查明：2018年10月8日，广州市荔湾区不动产登记中心出具《受理回执》，内容为：申请人劳国威、黎影丹、彭宝、吴妮娜、广州住房公积金管理中心；不动产坐落荔湾区悦澜××房；登记种类为持房地产权证抵押权注销登记，存量房交易过户登记（划拨土地及附属物转让审批与登记），持房地产权证抵押权设定登记；等。两原告于同日向税务部门开具了购房款3350000元的发票并缴纳了契税50250元等税费。原告劳国威于同日转账支付244772元给被告吴妮娜。在该案的诉讼中，黎影丹、劳国威向广州市海珠区人民法院提交《剩余房款提交声明》，明确愿意将购买涉案房屋的剩余购房款交由法院执行处理，并于2019年7月22日将剩余房款3250000元交给广州市海珠区人民法院代管。两原告及两被告均确认双方实际交易金额为5030000元。打印时间为2019年11月28日的《广州市不动产登记查册表》上载：2018年9月20日彭宝等2人，罗浩文申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2018年10月8日，彭宝等2人，中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行申请涂销抵押，劳国威等2人申请转移或交换（二手房免勘），劳国威等2人，广州住房公积金管理中心申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；该业仍存系列司法查封。案件审理过程中，两原告向本院撤回第一、第二、第四项诉讼请求，明确其诉讼请求为：一、两被告向两原告支付逾期办理过户登记手续的违约金681565元（自2018年10月12日起，每日按总楼价的万分之五计算，计至房屋办理过户登记手续完成之日，暂计至2019年7月12日）。二、被告承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。本院予以准许。两原告亦在本案中提起诉讼保全，本院以（2019）粤0103民初5794号裁决书作出保全裁定。本院认为：两原告与两被告签订的《存量房买卖合同（房真探版）》、《广州市存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。两原告提交的证据显示其已向两被告支付定金100000元、部分楼款1435228.67元和244772元，并按约定将2250000元交付至广州住房公积金贷款购房交易资金监管户，且由广州住房公积金管理中心出具贷款额度1000000元整的《住房公积金贷款审批确认书》。虽然上述监管款项及贷款的转款条件尚未成就，但两原告于（2018）粤0105民初17485号民事案件审理中提交《剩余房款提交声明》并将剩余房款3250000元交由广州市海珠区人民法院代管。两原告对其已经缴纳涉案房屋的交易税费提交了证据证明。《广州市不动产登记查册表》也有两原告申请涉案房屋存量房交易过户登记记录。据此足以证实两原告在办理房屋交易过户手续的过程中没有存在过错。涉案房屋在办理过户登记期间因被告彭宝、吴妮娜的债务而被查封，非因两原告自身原因未办理过户登记。现两原告因两被告迟延过户的违约行为，要求其承担相应违约金的请求依法依约有据，本院予以支持。《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋首次司法查封为2018年10月12日，发生于两原告申请过户后4天，故本院确认两被告违约时点为2018年10月12日。关于违约金标准问题，两原告请求按合同约定的每日总楼价万分之五标准计算并无不妥，但违约金应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告彭宝、吴妮娜向原告黎影丹、劳国威支付自2018年10月12日起至实际履行办证之日止的延期办证违约金（违约金以每日总楼价万分之五标准计算，以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10615元、诉讼保全费5000元应由被告彭宝、吴妮娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张鸣鸣人民陪审员  林穗青人民陪审员  李玉玲二〇一九年十二月二十三日书 记 员  梁绮文卢健华