海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初3424号原告：张响，男，1992年7月3日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。原告：杨洁，女，1992年5月6日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。两原告共同委托诉讼代理人：张天翔，海南昌宇律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：温阳亮，海南昌宇律师事务所实习律师。被告：海南银泉进出口贸易有限公司。住所地：海南省海口市秀英区秀华路2号秀英区政府一号楼601房。统一社会信用代码：914600006931562340。法定代表人：赵惠民，总经理。委托诉讼代理人：符雄师、李哲良，海南宝岛律师事务所律师。原告张响、杨洁诉被告海南银泉进出口贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张天翔、温阳亮到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人符雄师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张响、杨洁向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房的违约金185365.40元(该金额为暂定金额，以已付房价款744439.35元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年1月1日起计算至2019年5月13日，最终计算到实际交房之日止)。事实和理由：2017年6月3日，原、被告双方签订了《海口市商品房买卖合同》，双方约定“原告以744439.35元的价格购买被告开发的位于海口市××路房”。双方还约定：出卖人应当在2017年12月31日前将符合“己完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付买受人使用，逾期交房超过90日后买受人要求继续履行合同的，出卖人按照逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。原告依约向被告支付了全部购房款，但是被告至今却未按照约定将符合交房条件的房屋交付原告使用。被告海南银泉进出口贸易有限公司辩称，1.在整个项目建设过程中，被告存在两个延期交房的事实，第一个是不可抗力，第二个是政府行为。首先，涉案项目在施工期间遭遇了超强台风“威马逊”，导致项目工地长时间停工。重新开工后，为了修补台风造成的损害，又重新覆盖护网、搭支架等，又造成工期延长。台风属于不可抗力的一种，根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，因不可抗力造成工期延期的，被告延期期间的违约责任可以免除。其次，阿里山山装饰设计（海南）有限公司在代理被告销售银泉花园小区过程中违规操作，致使购房户向政府上访要求退款，阿里山山装饰设计（海南）有限公司与被告对账后达成协议，被告只对收到款项的84户客户负责退款，但住建局等政府部门为维稳给被告施压，要求被告对84户之外的客户也要负责退款，致使被告损失600多万元。在项目完工后，被告已经将相关材料及时报送相关部门审核验收，因政府部门介入，致使涉案房屋长时间内没有通过验收，导致被告迟延交房；2.即使被告需支付逾期交房的违约金，但合同约定的违约金已经明显高于原告的损失，恳请法院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以约定的违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。以上法律及司法解释赋予当事人对违约金过高或过低的约定请求人民法院予以调整的权利，并确定了一定的调整幅度，以牺牲商品房买卖合同当事人在合同中的意思表示合意来保障社会公平和正义。被告认为，原告的损失应该以同地段同类住房的租金为计算标准。虽然本案中双方均未申请人民法院对涉案房屋与同期间地段房屋租金利益进行评估，但是海口市秀英法院受理的（2017）琼0105民初3427号案件中，秀英法院委托海南正理房地产估价有限公司对银泉花园小区房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为每月每平米20元。法院参照同地段同类型房屋租金评估结果，将违约金计算标准调整为每月每平米20元。而且，秀英法院受理的其他与本案涉案房屋同一小区的逾期交房的违约金均以每月每平米20元为计算标准。因此依据合同约定的违约金数额判决，对被告而言是显失公平的，恳请法院对被告违约金依法进行调整。3.退一步来说，即使以已付房款为基数计算违约金，原告主张以每日按已付房款的万分之五支付违约金金额明显过高，依法亦应予以调整。且两位原告在计算违约天数和已付房款金额上均存在错误，依法应予纠正。涉案房屋已经于2018年11月2日通过合格验收,被告多次通知两位原告办理入住手续,并于2018年12月8日以快递的方式通知两位原告办理收房入住手续,但两位原告均无理拒绝,因此,2018年12月8日应认定为实际交房日,涉案房屋的逾期交房的日期应从约定交房日2017年12月31日计算到验收合格日2018年11月2日,两位原告要求计算到2019年5月13日起诉之日无事实和法律依据。原告虽然在签订合同时首付354439.35元,但直到2018年2月2日(远在合同约定交房日2017年12月30之后)被告才收到银行按揭贷款39万,因此,如果以已付房款为基数计算逾期违约金,应分为两段时间计算,一是以首付款354439.35元为基数从2017年12月31日(约定交房日)计算至2018年12月8日(通知收房之日),二是以39万元为基数从2018年2月2日(收到银行款项之日)计算至2018年12月8日(通知收房之日)。本案是银泉花园住宅小区逾期交房系列案之一,海口市秀英区人民法院在审理该住宅小区逾期交房案系列案(2019琼0105民初847号-862号)时均分两段时间计算逾期交房违约金。综上所述，恳请法院查明事实，正确适用法律，依法维护被告的合法权益。经审理查明：被告系位于海口市海秀公路北侧银泉花园项目的开发商，该项目于2013年4月23日取得《建设工程规划许可证》，并于2014年8月28日取得《海口市商品房预售许可证》。原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于海口市××路房，总房款为744439.35元，原告支付首期款354439.35元，余款390000元通过商业贷款支付；被告应于2017年12月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；逾期交房在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2017年6月5日向被告支付首付款354470.5元,于2018年2月2日向被告支付余款39万元。银泉花园项目于2018年11月2日已符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的交付条件。被告于2018年12月8日向原告邮寄《交房通知书》,原告于2018年12月10日收到该通知。因被告逾期交房，原告遂提起本案诉讼。另查明：本院受理的（2017）琼0105民初3427号案件中，经委托海南正理房地产估价有限公司对该案中银泉花园小区涉案房屋2单元2层2-205号房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为每月20元/㎡。本院认为:一、原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告已经于2017年6月5日向被告支付首付款354470.5元,于2018年2月2日向被告支付余款39万元。被告应按合同约定在2017年12月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付原告使用。本案中,银泉花园项目于2018年11月2日才取得建筑工程竣工验收备案证明文件,被告于2018年12月8日通知原告交房，原告于2018年12月10日收到被告的收房通知。因此,被告存在逾期交房。逾期交房违约金应从约定交房次日即2018年1月1日计算至被告收到交房通知书之日即2018年12月10日共343天。被告在诉讼中以政府行为、台风等特殊原因为由抗辩，本院认为，被告并未能举证证明涉案工程迟延系由政府行为造成，且完全由政府的过错导致。被告作为开发商，其在签订合同过程中，应当预先将工程竣工验收过程中各项审批环节需要的时间在交付期间中予以扣除，故其在最终签订合同时确定的交房期限中，应已包含各项审批工作对交付期间的影响程度。而被告以发生在合同签订之前的“威马逊”等台风影响工程进度来抗辩其逾期交房存在免责事由，明显不符合客观逻辑，且台风天气在海南普遍发生，被告作为房地产开发企业，对台风天气等气候因素影响工程建设进度应当有所预见，其在合同确定的交房期限中对气候因素和其他影响交房因素应予以考量。故被告以政府行为、台风为由进行抗辩，本院不予采纳。由于被告所主张工期顺延的抗辩事由均不成立，不存在免责事由，故应当承担逾期交房的违约责任。二、关于合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高、应否予以调整。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告与被告在合同中约定的违约金计算标准为每日按已付房价款的万分之五支付，被告提出违约金过高的抗辩意见，结合本案具体情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参照同地段同类型房屋租金评估结果，本院酌情将违约金计算标准调整为以已付房款为基数，每日按万分之三计付。因此,以原告已付房款为基数计算逾期违约金,应分为两段时间计算,以354470.5元首付款为基数计算逾期交房违约金为36475元(354470.5元×0.0003×343天=36475元),以余款39万元为基数计算逾期交房违约金为36387元(390000元×0.0003×311天=36387元),共计72862元。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金72862元，原告主张超出72862元的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告海南银泉进出口贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张响、杨洁支付海口市海秀公路北侧银泉花园2单元24层2-2404号房的逾期交房违约金72862元；二、驳回原告张响、杨洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2004元，由原告张响、杨洁承担1202元,被告海南银泉进出口贸易有限公司承担802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。书记员黄清海附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2019年7月29日印制（共印6份） {文书日期}书记员 黄清海附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2019年7月29日印制（共印6份）