四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初4912号 原告：陈余民，男，1939年4月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：李梅，四川法之缘律师事务所律师。 被告：四川天泰置业发展有限公司，住所地达州市通川区西外马房坝五一花园1幢。 法定代表人：许亚军，总经理。 委托诉讼代理人：熊驷震，四川虹信律师事务所律师。 原告陈余民与被告四川天泰置业发展有限公司（以下简称天泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈余民的委托诉讼代理人李梅，被告天泰公司的委托诉讼代理人熊驷震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈余民向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2011年11月10日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》有效；2.判令被告立即为原告办理×××房屋产权的相关证书；3.判令被告向原告支付逾期办理×××房屋所有权证和土地使用权证的违约金以及逾期交房的违约金共计6万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年11月10日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议书主要约定乙方（原告）被拆迁房屋位于×××，建筑面积103.88㎡；乙方选择的安置房为×××和×××，乙方自找周转房临时过渡；1号楼的交付最迟不超过2012年5月31日，18号楼交房期限为C校区教职工私有住宅拆迁完毕后19个月内，最迟不能超过2014年12月31日，并约定了逾期交房的违约责任；甲方（被告）向乙方交付了1号楼、18号楼安置房后18个月必须负责为乙方办理房产证及国土证，逾期未办应支付违约金等。合同签订后，原告按约定将旧房及手续交给被告。被告拆迁房屋后向原告交付了×××房屋，但至今未给原告办理该房的产权证及土地证书。被告在逾期后，于2016年10月18日向原告等拆迁户发出办理×××房屋的结算入住公告，且未按时办理房屋的产权证书。为维护其合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。 被告天泰公司辩称，1.×××项目因相关职能部门认定存在超容积率指标的问题，故该项目1号楼和18号楼均不具备办理不动产权登记的法定条件，原告主张办证的诉讼请求不符合法律规定，应当予以驳回，同时被告仅负有办理不动产权证的协助义务，原告未提供资料，被告无法协议；2.原告主张的逾期交房的违约金以及逾期办证的违约金的计算应当以起诉之日起倒推两年，超过诉讼时效的部分不应得到支持；3.被告逾期交房的原因系政府部门未能及时办妥国有土地使用权出让许可、洲河处于丰水期导致项目无法顺利施工、环保政策导致的停工，以上均非被告的责任，按照合同约定，被告不应当承担逾期交房的责任；4.房屋权属证书是否取得并不影响原告实际使用房屋的权利，原告在未产生实际损失的情况下主张高额的违约金，请求法院予以下调违约金的标准及数额。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月10日，原告陈余民（乙方）与被告天泰公司（甲方）签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议主要约定：“建设项目名称：×××。建设项目地点：达州。建设单位：四川天泰置业发展有限公司”；“乙方被拆迁房屋位于×××，建筑结构砖混，房屋产权证记载建筑面积103.88㎡，性质私有，用途住宅”；“乙方自找周转房临时过渡，其中1号（1幢）楼与2、3号楼同时交房安置，最迟不超过2012年5月31日；18号楼交房期限为Ｃ校区教职工私有住房拆迁完毕后19月内，最迟不能超过2014年12月31日”；“乙方原旧房建筑面积：103.88㎡，甲方优惠乙方建筑面积98.67㎡，两项相加后总安置住房面积为202.57㎡”；“乙方选择的安置住房位于×××，建筑面积约104.36㎡和×××，建筑面积约99.43㎡”；“因甲方责任未能在本协议约定的期限内按期向乙方交付其选定的1号楼安置房时，甲方按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金。如甲方擅自将被拆迁人选定的安置房出售或挪作他用，甲方必须按照乙方所选定安置房同类房屋的当时市场售价的三倍金额进行赔偿”；“若18号楼的安置房因甲方责任逾期交付的，甲方按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金，逾期3个月仍不能交房，乙方要求退房时，甲方必须按照乙方所选定房屋的当时市场价的三倍金额进行赔偿”；“甲方向乙方交付1号楼其所选定的安置房后18个月内，必须负责为乙方办妥房屋产权证和土地使用证，逾期未办妥，按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金，逾期六个月仍未办妥两证，如乙方选择退房，则乙方可要求甲方按照所选定房屋的当时市场价的三倍金额进行赔偿。如因乙方未按规定交旧房屋产权证和土地使用证原件等相关资料影响甲方及时办理两证，则甲方免责。甲方向乙方交付18号楼其所选定的安置房后18个月内，必须为乙方办妥房屋产权证和土地使用证，逾期未办妥，按前述办法执行”；“乙方签订房屋拆迁安置补偿协议后在约定期限内未向甲方腾交旧房，则乙方新房安置时间顺延，并按逾期一天人民币300元的标准向甲方交付违约金……”；“乙方签订房屋拆迁安置补偿补偿协议后必须依约定按时将旧房房屋产权证、土地使用证原件交给甲方，若因乙方未及时将两证交给甲方，从而影响新房（安置房）房屋产权证和土地使用证的办理，则甲方有权终止向违约的乙方移交新房（安置房）：乙方按逾期1天人民币300元的标准向甲方缴纳违约金，并且乙方承担由此造成给甲方的一切违约责任”等。 该协议签订后，原告按约定于2011年12月1日将原房屋及手续交由被告进行拆迁。 房屋拆迁后，被告按约定于2012年5月31日前向原告交付了第一套安置房，即×××房屋，但至今未给原告办理该安置房屋的产权证及土地证书。另被告未按约定时间向原告交付第二套安置住房，即×××房屋，而是在逾期后于2016年10月18日才向原告等被拆迁户发出公告，要求自2016年10月20日起至11月15日止，对各被拆迁户办理结算入住手续。2017年10月10日，原告前去办理×××房屋的结算接房手续。 本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据协议约定，被告应当在2012年5月31日后的18个月内，即2013年11月31日前负责给原告办妥该房屋的产权证和土地使用权证，逾期按每天300元支付违约金。但至2019年12月21日原告起诉时，被告仍未给原告办理此两证，逾期办证六年多，已构成违约，因此被告应由向原告承担违约责任。根据协议约定，被告最迟应在2014年12月31日前向原告交付×××房屋，逾期按每天300元支付违约金。被告迟延交房，于2016年10月18日才发布公告要求原告等被拆迁户自2016年10月20日起至11月15日止办理结算入住手续。原告于210月10日办理结算接房手续。由于原告未提供证据证明未接收该房是被告方过错造成，故被告交付该房的时间应确认公告中载明的办理结算手续的截止时间为即2016年11月15日。即便如此，被告逾期交房近两年，也构成违约，应向原告承担违约责任。根据协议约定，被告应当在2016年11月15日后的18个月内，即2018年5月15日前负责给原告办妥该房屋的产权证和土地使用权证，逾期按每天300元支付违约金。但至2019年12月21日原告起诉时，被告亦未给原告办理此两证，逾期办证一年多，已构成违约，因此被告应由向原告承担违约责任。原告在协议约定的违约金范围内向被告主张逾期办理两证及逾期交房的违约金共6万元，系对合同违约金的主动调减，远远低于合同约定的违约金标准，且被告逾期办证及逾期交房的过错责任均在被告，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告为其立即办理房屋的产权证书的诉讼请求，因被告依法负有继续履行合同义务的责任，故本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、原告陈余民与被告四川天泰置业发展有限公司于2011年11月10日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效； 二、被告四川天泰置业发展有限公司在本判决生效后三十日内向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记的所有资料，用以为原告陈余民办理位于达州市通川区×××房屋产权的相关证书； 三、被告四川天泰置业发展有限公司在本判决生效后次日向原告陈余民支付逾期交房及逾期办理房屋产权证书的违约金共计6万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取计650元，由被告四川天泰置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇一九年十二月二十八日 书记员 陈韵朵