广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初4129号 原告：杨小平，男，1972年1月15日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：张志坚，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗月俄，广西君行律师事务所律师。 被告：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-1，统一社会信用代码：914502007087431412。 法定代表人：王先斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王先仲，广西星乔资产管理有限公司副总经理。 委托诉讼代理人：银黄海，广西至和律师事务所律师。 被告：柳州市恒合物业服务有限公司，住所：柳州市文昌东路1号3栋1-15号，统一社会信用代码：91450203775986370E。 法定代表人：陈善謀，该公司执行董事。 被告：广西星乔资产管理有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-4，统一社会信用代码：91450200593205940U。 法定代表人：谢昭权，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王先仲，广西星乔资产管理有限公司副总经理。 第三人：广西鑫旅酒店管理有限公司，住所：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦1-1-6号、2-1-2号，统一社会信用代码：91450203MA5L5ARW3H。 法定代表人：曾富春，执行董事。 原告杨小平与被告柳州市恒巨房地产开发有限公司（以下简称“恒巨公司”）、柳州市恒合物业服务有限公司（以下简称“恒合公司”）、广西星乔资产管理有限公司（以下简称星乔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，被告星乔公司向本院申请追加广西鑫旅酒店管理有限公司（以下简称“鑫旅公司”）作为第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告杨小平及其委托诉讼代理人张志坚，被告恒巨公司的委托诉讼代理人王先仲，被告恒合公司的法定代表人陈善谋，被告星乔公司的委托诉讼代理人王先仲到庭参加诉讼。第三人鑫旅公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨小平向本院提出诉讼请求：一、判令被告恒合公司、星乔公司向原告支付租金97791元（从2015年7月至2019年9月30日止）及违约金6446.7元（从2015年7月至2019年7月15日止）；二、被告恒巨公司对第一项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由三被告共同承担。 事实和理由：2010年8月9日，原告与被告恒巨公司签订《商品房买卖合同》、《购房协议》各一份，约定：原告购买被告恒巨公司开发建设的柳州市商品房1套，房屋建筑面积共51.48平方米，总房款334007元。出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。原告购买该物业采用的是分期付款方式，共计分二期支付：1、第一期付款时间于订立本协议之日交纳199007元；2、第二期付款时间于2010年11月30日前交纳135000元。原告按协议的约定交付了房款。2010年3月9日，原告与被告恒合公司、恒巨公司签订《租赁协议》，原告将柳州市商品房一套租赁给被告恒合公司统一经营管理。租期为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。租金标准为：314404元/年，租金2617元/月，原告应收的第一、第二年的租金（税前租金）由乙方一次性提前支付给原告，税前租金金额为62808元，税后租金为58537元。从第三年起，被告恒合公司按以下方式向原告支付本物业的租金：被告恒合公司按季支付租金，支付日期为每季首月25日由被告恒合公司同意打入原告指定的银行固定账号内，不支付现金。被告恒巨公司同意做恒合公司的担保方，如被告恒合公司违反协议约定，由被告恒巨公司承担连带责任即连带赔偿。如被告恒合公司不按上述约定，按时向原告支付租金，则每逾期一日。按应付而未付租金的万分之二向原告支付滞纳金；超过半年未付，原告有权解除本协议。2018年5月25日，被告星乔公司出具一份《租金结算单》给原告，该《租金结算单》注明：“因承租友谊大厦12-6号房屋，根据租赁协议，从2015年7月1日起至2018年6月30日止（2015年7月1日之前的租金已支付完毕），我公司应支付租金87804元，实际已支付21951元，尚欠租金65853元。”在此之后，被告星乔公司除了于2018年9月29日支付租金7317元外，至今为止，均未再支付租金。 由于被告恒合公司尚欠97791元未予支付，被告星乔公司为此于2018年5月25日出具了《租金结算单》，被告恒巨公司在《租赁协议》中明确表示承担连带赔偿责任，因此原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告恒巨公司、星乔公司辩称，对第一项诉请，原告的租金具体金额以三方签订的租赁合同为依据来进行计付，但从2019年5月23日后，其租赁费应由第三人承担；作为承租人和租赁合同的担保方来说，被告星乔公司只拖欠原告租金，应该根据合同约定按税后计算；原租赁协议上约定的违约金数额过高，应予以适当减少。被告恒合公司已在2013年把所有的责任转移给被告星乔公司，对于第二项诉请要求被告恒巨公司承担责任没有意见。 被告恒合公司辩称，租赁合同的权利义务已在2013年11月30日转移给被告星乔公司，被告星乔公司已经将租金结算单给原告；被告恒合公司2013年11月30日前没有对原告的房屋进行收房，没有从中受益，也没有竣工；根据合同第13条第三小点，全部和部分停业的应免收租金，因此被告恒合公司没有欠付原告的租金。 第三人鑫旅公司未作书面答辩，亦未向法庭提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对于当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3《租赁协议》，被告恒巨公司主张应以各方于2010年8月9日所签订的《租赁协议》为准，原告对此予以认可，本院对各方于2010年3月9日所签订的《租赁协议》不予采纳。对其他能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年8月9日，原告与被告恒巨公司签订《商品房买卖合同》、《购房协议》各一份，约定：原告向被告恒巨公司购买位于柳州市房屋（以下简称“涉案房屋”）一套。同日，原告作为出租方，被告恒合公司作为承租方，被告恒巨公司作为担保方，三方共同签订《租赁协议》，协议第一条约定：原告自愿出资购买被告恒巨公司开发建设的涉案房屋，并自愿将该房屋租赁给被告恒合公司统一经营管理，该房屋建筑面积51.48平方米（最终以产权登记机关确认的面积为准）。在被告恒合公司租用该房屋期间，被告恒合公司可以对房屋采取出租（包括转租）或者其他方式进行经营管理和使用，原告不得对被告恒合公司就该房屋的使用方式提出异议，被告恒合公司因使用房屋所获得的收益归被告恒合公司所有，与原告无关。协议第二条约定：协议有效期内，原告将该房屋不可撤销的全权租赁给被告恒合公司统一管理，且不参与管理，在征得被告恒巨公司同意后，被告恒合公司享有的权限包括但不限于：A、经营收益权;B、租赁权和转租权;C、决定和修改房屋的经营定位;D、决定和修改经营范围和经营方式;E、有权根据经营需要，在不影响房屋的整体结构前提下，对房屋进行合理的装修改造。协议第三条约定：被告恒合公司根据招商经营需要，代原告进行房屋装修，装修费用由原告负责（房屋总价中已包含此费用）。协议第四条约定：装修免租期为半年，即房屋交付次日起之后半年，从2012年1月1日至2012年6月30日。租赁期限共8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。协议第五条约定：租金计付期为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。租金标准为31404元/年，即2617元/月（租金为税前租金），每年租金最终以产权登记的房屋面积计算房屋总价值的百分之八核算，多退少补。经三方协商一致，原告应收的第一、第二年的租金（税前租金）由恒合公司一次性提前支付给原告，税前租金为62808元，税后租金为58537元（税率按税局相应标准计算）。支付的形式如下：原告是一次性支付房款给被告恒巨公司，原告的租金由被告恒合公司直接支付给被告恒巨公司抵作原告的部分首期款及房屋装修款。从第三年起，被告恒合公司按季度支付租金，支付日期为每季度首月25日由被告恒合公司统一打入原告指定的银行固定账号内，不支付现金。原告所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由原告承担。协议第九条约定：被告恒巨公司同意作为被告恒合公司的担保方，如被告恒合公司违反协议约定，由被告恒巨公司承担连带责任，即连带赔偿由被告恒合公司违约给原告造成的相应经济损失。协议第十二条约定：如被告恒合公司不按约定按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付滞纳金；超过半年未付，原告有权解除本协议。《租赁协议》并对三方其他权利义务进行了约定。 2014年7月1日，被告恒巨公司与广西星乔投资管理有限公司（于2015年10月26日办理企业名称变更手续，更名为广西星乔资产管理有限公司）、被告恒合公司共同向原告发出《确认函》，主要内容为：原告与被告恒合公司、恒巨公司签订的《租赁协议》，因经营管理的需要，该《租赁协议》项下关于被告恒合公司名下的权利、义务，现已全部转移到广西星乔投资管理有限公司名下，今后将由广西星乔投资管理有限公司继续履行该《租赁协议》。原告对此予以确认。 2017年4月10日，被告星乔公司与第三人签订《项目合作协议》，协议约定：被告星乔公司同意将位于柳州市（友谊大厦）一层大堂门面及6-9层、11-20层房屋按现状整体与第三人合作；房屋用于酒店（住宿业）经营使用，在现有条件下后续设备及装修追加投入由第三人负责，第三人自行办理相关酒店（住宿业）证照手续，依法经营。协议第二条约定：合作期共10年，即从2017年4月15日起至2027年4月15日止，被告星乔公司同意给予第三人三个月装修期，装修期从2017年4月15日起至2017年7月15日止，装修期内需交纳水电费及其他实际发生的费用；被告星乔公司应于2017年4月15日向第三人交付符合本合同约定的酒店房屋，被告星乔公司逾期交付的，合作期及装修期相应顺延。《项目合作协议》并对双方其他权利义务进行了约定。 原告向本院提交被告星乔公司于2018年5月25日出具的《租金结算单》一份，载明：被告星乔公司因承租涉案房屋，根据租赁协议，从2015年7月1日起至2018年6月30日止（2015年7月1日之前的租金已支付完毕），应向原告支付租金87804元，实际已支付21951元，尚欠租金65853元。经本院查明，被告星乔公司向原告所支付的21951元，即为被告星乔公司于2016年11月15日向原告转款的14634元以及于2017年1月19日向原告转款的7317元。之后，被告星乔公司于2018年9月29日又从王先仲个人账户向原告转款一个季度的租金7317元。 本院认为，原告与被告恒合公司、恒巨公司于2010年8月9日签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。原告已收到二被告及第三人发出的《确认函》，认可并知晓被告恒合公司将《租赁协议》中承租人的合同权利义务一并转让给被告星乔公司，故该转让对被告恒合公司、原告、被告星乔公司、恒巨公司均发生效力，即前述《租赁协议》的合同主体已发生变更，自转让之后，原告与被告恒合公司不再存在租赁合同关系，而系原告与被告星乔公司、恒巨公司存在租赁合同关系，本院对此予以确认，因此应由被告星乔公司向原告履行《租赁协议》所约定的租金支付义务。因此，原告主张被告恒合公司承担租金支付的义务，本院对此不予支持。被告星乔公司主张2019年5月23日之后的租金应由第三人鑫旅公司承担，并无事实和法律依据，本院对此不予采纳。综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点为：1、被告星乔公司需向原告支付的租金应如何计算；2、原告主张的滞纳金（违约金）应如何计算。 对于争议焦点1，本院认为，原告主张租金按税前租金进行计算，被告星乔公司、恒巨公司则认为应按税后租金进行计算。对此本院认为，《租赁协议》第五条约定“原告所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由原告承担。”原告的主张符合协议的约定，被告星乔公司应按税前租金标准支付租金，即每季度租金为7851元（2617元/月×3个月）。结合被告星乔公司于2018年5月25日所出具的《租金结算单》，本院认为，2015年7月1日至2018年9月30日，被告星乔公司尚欠原告租金66387元（65853元+7851元-7317元）；2018年9月30日之后，被告星乔公亦未向原告支付租金，2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金为31404元（7851元/季度×4个季度）。因此，原告诉请被告星乔公司支付2015年7月1日至2019年9月30日期间租金共计97791元（66387元+31404元），本院予以支持。 对于争议焦点2，本院认为，关于违约金，根据《租赁协议》第十二条“如恒合公司不按约定按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付滞纳金”的约定，该滞纳金的性质属于违约金，本院确定以7851元作为每季度租金的计算标准，按每日万分之二计算，此外，《租赁协议》第五条约定支付租金的日期为每季度首月25日，则逾期之日为每季度首月26日。结合原告主张的违约金起算时间，截止至原告所主张的违约金计算截止时间即2019年7月15日，被告星乔公司应向原告支付的违约金，本院认定如下： 被告星乔公司尚欠原告2015年7月1日至2018年6月30日租金65853元，并于2018年9月29日向原告转款7317元，原告主张该期间的违约金，从被告星乔公司向其出具《租金结算单》之日即2018年5月25日起算系原告对自己诉讼权利的处分，本院对此予以支持，即违约金应为5080.93元[65853元×0.0002×128天+（65853元-7317元）×0.0002×290天]； 2、2018年第三季度的违约金计为557.42元（从2018年7月26日起计至2019年7月15日止共355天，即7851元×0.0002×355天）； 3、2018年第四季度的违约金计为412.96元（从2018年10月26日起计至2019年7月15日止共263天，即7851元×0.0002×263天）； 4、2019年第一季度的违约金计为268.5元（从2019年1月26日起计至2019年7月15日止共171天，即7851元×0.0002×171天）； 5、2019年第二季度的违约金计为127.19元（从2019年4月26日起计至2019年7月15日止共81天，即7851元×0.0002×81天）。 以上违约金合计6447元，原告主张截至2019年7月15日的违约金6446.7元系其对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。 以上租金及违约金共计104237.7元（97791元+6446.7元），本院认为，根据原告与被告恒合公司、恒巨公司签订的《租赁协议》的约定，被告恒巨公司作为被告恒合公司的担保方，如被告恒合公司违反协议约定，由被告恒巨公司承担连带责任，且从三被告向原告发出的《确认函》可知，被告恒巨公司认可并同意被告恒合公司将《租赁协议》中承租人的合同权利义务一并转让给被告星乔公司，因此，被告恒巨公司对被告星乔公司所负上述租金及违约金的债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十六条、第三十一条，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十三条、第四十二条之的规定，判决如下： 被告广西星乔资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨小平支付2015年7月1日至2019年9月30日期间的租金97791元； 被告广西星乔资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨小平支付截止至2019年7月15日的违约金6447元； 被告柳州市恒巨房地产开发有限公司对被告广西星乔资产管理有限公司所负上述债务承担连带清偿责任；被告柳州市恒巨房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告广西星乔资产管理有限公司追偿； 驳回原告杨小平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2385元，保全费1070元，合计3455元（原告杨小平已向本院预交），由被告广西星乔资产管理有限公司、柳州市恒巨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 章 嵘 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 陈 芳 二〇一九年十二月十六日 法官 助理 莫 怡 书 记 员 邓姗姗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十二条保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。 第二十三条保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第三十三条主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。