河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3435号 上诉人（原审原告、执行案外人）：杨国权，男，1977年1月27日出生，汉族，住云南省普洱市景东彝族自治县。 委托诉讼代理人：殷元红，北京市子悦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙熙平，男，1977年10月8日出生，汉族，住巨鹿县。 委托诉讼代理人：张禹君，男，1967年10月1日出生，汉族，现住巨鹿县。系人。 原审第三人（被执行人）：刘翠堂，男，1973年2月6日出生，汉族，住山东省嘉祥县。 原审第三人：刘浩，男，1993年10月15日出生，汉族，住山东省嘉祥县。 二原审第三人委托诉讼代理人：王立存，江苏大业天平律师事务所律师。 上诉人杨国权因与被上诉人孙熙平，原审第三人刘翠堂、刘浩案外人执行异议之诉一案，不服河北省巨鹿县人民法院（2018）冀0529民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨国权的委托诉讼代理人殷元红，被上诉人孙熙平的委托诉讼代理人张禹君，原审第三人刘翠堂、刘浩的委托诉讼代理人王立存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨国权上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判，撤销（2018）冀0529民初597号民事裁定，解除对案涉房屋的查封，确认上诉人与第三人之间签订的房屋买卖合同合法有效，判令第三人协助办理上述房屋的产权过户手续；3、一、二审案件受理费由上诉人负担。事实和理由：一、一审判决虽认定杨国权已经与刘翠堂签订了房屋买卖合同，但双方为办理产权的变更登记，房屋买卖不发生效力。该认定错误，上诉人提交的证据均可证明上诉人与第三人已经去房屋产权部门办理变更登记手续了，是由于一审法院的查封，才未办成。一审判决对房屋买卖不发生效力的草率认定，偏离审判要点。二、刘翠堂的离婚调解书中，已经明确案涉房产归刘浩所有。根据合同法第402条规定，刘翠堂以自己的名义在刘浩授权的范围内，与上诉人订立房屋买卖合同，是合法有效的，刘浩对上诉人与刘翠堂之间的行为是完全认可的，都是三者的真实意思表示，法院无权干涉。即使形式上存在瑕疵，也应属登记机关在变更登记过程中调整的范畴。三、原审判决援引的证据照片，不是承办法官亲临现场所拍，是被上诉人提供的，时间是2017年12月。案涉房屋钥匙自2017年7月18日第三人就给了上诉人，从未有人要求查看过现场，杨国权提出执行异议的时间为2018年9月19日。一审法院采信一方提供的争议较大的证据，是错误的。物业公司提供的两份证据不是互相矛盾的，两份证据的证明内容毫无冲突和矛盾，一审认定上诉人提供的证据与法院查明的情况相矛盾，与事实不符。上诉人与第三人之间已经完成物业交割，上诉人已经拥有对房屋的占有、使用和收益权，双方交接了全部房款，结清了物业费，现场交付了钥匙，自此以后，房屋内是否有人居住，已经与他人无关。两位第三人之间签署的二手房买卖合同、国有土地使用权转让合同、承诺书等，均已经在房屋交易中心和公共资源交易中心备案。这个时间均先于法院查封时间。实际上案外人提起执行异议之诉，只需要证明案涉房屋在被强制执行之前已经在有关部门办理了备案手续即可，因为该备案行为具有类似物权排他效力的权利，完全可以阻却执行。故一审判决认定上诉人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是错误的。四、基于房屋买卖合同关系，上诉人作为买受人主观上无任何过错，其享有物权期待权。上诉人的过户手续未能办成，非因其自身原因导致，是由于执行法院未事先告知，查封了属于刘浩个人财产的行为，才导致上诉人不能办理过户手续。根据法律规定，上诉人已经享有要求出卖人配合过户的请求权，拥有物权期待权。另，一审诉讼程序存在严重错误，自2018年12月10日立案到一审判决送达之日，时间长达八个多月，严重超出审限。一审判决失之公正立场，倾向性明显。综上，无论从案涉房屋买卖合同的签订、购房款的支付、买房人对房屋的实际占有、有关房屋买卖手续的备案以及未能办理过户登记的原因等，均已经形成了完整的证据链条，符合排除执行的法定四个条件。二审法院应支持上诉人的上诉请求。 孙熙平答辩称，杨国权的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 刘翠堂、刘浩述称，同意上诉人的理由。补充三点：1、根据合同法第44条规定，结合上诉人与刘翠堂签订的房屋买卖合同第十六条的规定，在双方在合同上签字的一刻起，该合同就已生效，房屋所有权的转移与否不能否定房屋买卖行为的效力。2、纵观现有的法律没有房屋买卖合同形式上存在瑕疵，就认定该合同无效的规定。且法律也没有禁止受托人不能以自己的名义处理委托人委托的事项。合同法第五十二条规定的合同无效的情形，不包括合同存在形式上的瑕疵。3、关于房屋占有的问题。在最高人民法院有关负责人就《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问中，明确了对房屋转移占有就是常说的交钥匙，并没有要求受让人居住使用，至于受让人何时使用是当事人自己的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，仅规定在人民法院查封前，合法占有该不动产，并没有要求当事人居住使用该不动产。 杨国权向一审法院起诉请求：1、请求判令撤销（2018）冀0529民初597号民事裁定，解除对位于勤海县的查封决定。2、确认原告与第三人之间签订的《二手房房屋买卖合同》合法有效；3、判令第三人协助办理上述房屋的产权过户手续。 一审法院认定事实：孙熙平与刘翠堂民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月10日作出（2018）冀0529民初597号民事裁定：查封或扣押、冻结被申请人刘翠堂价值200000元的财产。2018年6月26日，本院对刘翠堂名下坐落在勐海县勐海镇嘎海路20号2幢303号房产进行了查封（系轮候查封）。2018年5月4日，本院作出（2018）冀0529民初597号民事判决：1、被告刘翠堂偿清原告孙熙平借款本金79000元及该款自2015年9月22日起至偿清之日止的利息（按年利率24%计）；2、被告刘翠堂偿清原告孙熙平借款本金194000元及该款自2015年11月25日起至偿清之日止的利息（按年利率24%计）；3、驳回原告孙熙平其他诉讼请求。本案执行中，案外人杨国权于2018年9月19日提出异议，要求解除对本涉案房产的查封，本院经审查于2018年11月9日作出（2018）冀0529执异31号执行裁定书，驳回了杨国权的异议申请。另查明，刘翠堂于2017年5月15日取得勐海县勐海镇嘎海路20号2幢303号一处楼房的不动产权证书，权利人为刘翠堂，系单独所有。2017年6月29日，刘翠堂的儿子刘浩给刘翠堂出具一份委托书，委托刘翠堂代为办理：“把本人名下位于勐海县，不动产证书号云（2017）勐海县不动产权第××号的房屋不动产过户给杨国权的一切手续，杨国权购买本人的二手房款由刘翠堂代收。”2017年7月18日，刘翠堂与杨国权签订了二手房购房合同，双方约定刘翠堂将涉案房屋以29万元的价格出售给杨国权，杨国权应于2017年7月18日前交清29万元。2017年7月18日刘翠堂给杨国权出具收条，载明：今收到杨国权购房款29万元，（大写：贰拾玖万元整）。2017年9月13日，刘翠堂和其儿子刘浩通过勐海县交易中心签订一份云南省二手房买卖合同，约定刘翠堂将房产证号云（2017）勐海县不动产权第0000594号为位于勐海县以263924元的价格出售给刘浩，并于当日交付该房屋。2018年8月6日，杨国权在与刘翠堂办理房产过户登记时，被告知该房产被法院查封，勐海县不动产登记中心为杨国权出具了不动产登记资料查询结果证明：刘翠堂云（2017）勐海县不动产权第0000594号，该不动产权：1．查封期限为2017年9月28日-2020年9月27日，查封机关：河北省巨鹿县人民法院；于2018年6月26日解封，解封机关：河北省巨鹿县人民法院。2．查封期限为：2018年6月26日-2021年6月25日，查封机关：河北省巨鹿县人民法院。 又查明，本院在审查杨国权执行异议案中，实地去争议的涉案房屋处与物业管理公司进行了现场勘查，发现该房屋仍为毛坯房，未在物业管理公司办理装修手续，系闲置空房屋，至今无人实际入住。以上事实有原告提交的巨鹿县人民法院（2018）冀0529执异31号执行裁定书、二手房购房合同及收条、刘翠堂名下的不动产权证书、物业管理系统登记、缴费收据及情况说明、刘翠堂与刘浩签订的二手房买卖合同、城镇国有土地使用权转让合同书及承诺书、房屋权属情况查询结果通知书、不动产登记资料查询结果证明及本院调查涉案房屋物业管理公司、房屋现场照片予以证实。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案原告杨国权称已经与刘翠堂签订了房屋买卖协议，以29万元的价格购买了位于勐海县，但双方未在登记机关办理房屋产权的变更登记，故其房屋买卖不发生效力。刘翠堂分别与杨国权、刘浩签订了两份房屋买卖合同，称该楼房是刘浩所有，系刘浩委托刘翠堂办理房屋买卖过户登记，按照相关法律规定，如系委托也应以被委托人的名义签订买卖合同，由此证明杨国权与刘翠堂签订的房屋买卖合同形式不合法。原告要求解除对涉案房屋的查封，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不动产排除执行要同时符合以下四个条件：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个条件应同时符合，才能排除本院查封行为，而本案原告称已经合法占有了该涉案房屋，但其出具的物业公司证据单一，且与本院查明物业公司的情况相矛盾，现场勘查该楼房并未有人居住，故原告证据不足，不能证明其在本院查封之前已合法占有该不动产，其主张不符合上述条款第（二）种情形的规定。原告要求解除查封，理由不足，本院不予支持。第三人刘翠堂分别与杨国权、刘浩签订了两份房屋买卖合同，时间先后顺序颠倒，存在瑕疵，同时原告杨国权与刘翠堂的房屋买卖合同又与刘翠堂与妻子解美玲离婚时调解书协议内容相矛盾，既然离婚调解书确定“家庭所有房产及一切财产都归男孩刘浩所有”，那么在出售该涉案房屋时也应是刘浩与杨国权签订买卖合同，在刘浩有委托书的情况下，刘翠堂仍以其个人名义与杨国权签订房屋买卖合同其形式存在瑕疵，故本院不能认定其房屋买卖合法有效，由此不能裁判由第三人协助原告办理产权过户手续。综上所述，原告杨国权的诉讼请求因证据之间相互矛盾且不足，于法无据，应予驳回。一审法院判决：驳回原告杨国权的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人提交向物业公司缴纳物业费的发票和缴费凭据、四张照片，欲证实上诉人一直在案涉房屋内居住。发票的时间是2019年10月28日，照片也只能证明上诉人现占有案涉房屋，均无法证明在法院查封案涉房屋前，上诉人占有该案涉房屋。被上诉人提交孙子辰、刘占东的证明，欲证明上诉人与第三人之间的房屋买卖行为是虚假的，因该二份证据均属证人证言，二位证人未到庭接受各方质询，对该二份证据，本院不予认可。一审认定的事实清楚，本院予以认可。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不动产排除执行要同时符合以下四个条件：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对第三人主张交钥匙即为占有的观点，本院不予认同，该主张依据的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售，不包括私有房屋的买卖。本案系案外人执行异议之诉，要求执行案外人要提供明确的证据证实其已在人民法院查封前已经合法占有案涉不动产，这是因为首先占有不动产具有公示的效果，尽管占有不动产不是物权的法定公示方法，但仍具有一定的公示效果，占有本身即使不足以让第三人相信占有人即为所有权人，但仍可使人相信占有人为合法使用人，可以管理和支配该不动产。其次，由于占有具有一定的公示效果，可以为外界知悉，当事人一般无法造假，而签订合同等则是双方当事人之间的行为，具有一定的私密性，不宜为外人所知晓，为避免案外人和被执行人恶意串通，逃避执行，因此强调案外人占有不动产对避免恶意诉讼具有一定的防范作用。本案中，上诉人提交了物业公司的情况说明，欲证明其和刘翠堂已经于2017年7月18日去物业变更了物业登记，但该证明上仅加盖有物业公司的物业收费章，也没有单位负责人及制作证明材料的人签名或盖章，形式要件不齐全，对该证明本院难以采信。上诉人提交的物业费单据均是法院查封之后的，现有证据无法证实上诉人在法院查封之前占有了案涉房屋。关于案涉房屋价款支付的问题，在执行异议之诉中，为避免案外人和被执行人恶意串通，制造已经支付价款的假象，对价款的证据应当进行严格审查，现金支付的，当事人应当提供款项的来源，如在哪家银行提取的款项等，不能仅凭借被执行人的收到条就认定案外人已经支付了全部或部分价款。上诉人主张因刘翠堂是包工头，应其要求，所有房款均是现金支付，该主张上诉人仅提供了刘翠堂的收条予以证实，没有其他证据予以佐证，且在房产没有完成过户手续的情况下就支付全部价款，亦不符合日常交易习惯，故上诉人的该项主张，本院不予认可。上诉人的上诉请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要求，其不享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，杨国权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人杨国权负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨恒彬 审判员  孙瑞刚 审判员  张怀喜 二〇一九年十二月三十日 法官助理王剑 书记员师璇