北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27322号原告：张倩，女，1982年5月26日出生，汉族，北京市东城区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张宏时（张倩之父），1952年12月10日出生，汉族，沈阳市沈河区村民，住北京市顺义区。被告：李欣霖，女，1982年2月15日出生，满族，北京市西城区×××居民，住北京市丰台区，身份号码×××。委托诉讼代理人：李明方（李欣霖之父），1955年7月10日出生，满族，河北省沧州市新华区×××居民，住河北省沧州市新华区。委托诉讼代理人：王秀荣（李欣霖之母），1955年2月5日出生，汉族，河北省沧州市新华区×××居民，住河北省沧州市新华区。原告张倩与被告李欣霖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张倩之委托诉讼代理人张宏时，被告李欣霖之委托诉讼代理人李明方、王秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张倩向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方租赁合同；2.被告返还自解除合同之日起应退还的剩余房屋租金及房屋押金4000元、原告代为支付的维修房屋设施的费用370元（水管180元、卫生间门锁190元）并支付违约金4000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张倩自2017年12月18日起租用被告李欣霖位于北京市顺义区×××的房屋。双方于2017年12月17日签订房屋租赁合同，有效期一年。合同期满后，双方于2018年12月17日续签合同一年，根据房屋租赁合同第四条规定，租金为每月4000元，押金为4000元，支付方式为年付。租房期间，厨房热水器发生故障不出热水，原告于2019年8月8日、9日、12日三次通知被告维修，被告拒不履行维修义务。可升降茶几桌不能升降无法使用，原告于2018年12月15日通知被告维修，之后又多次催促，被告未履行维修义务，2019年8月8日、9日、12日再次催促被告维修，被告仍然拒不履行维修义务。卫生间门锁坏了，门关不上，无法正常使用，原告于2018年8月17日通知被告，并自行维修，但被告拒不报销维修费用。被告多年来一直拒不缴纳物业费，导致物业几次三番上门催缴，原告代为通知被告，被告仍拒绝缴纳，导致原告无法正常享受物业的服务。根据房屋租赁合同第五条规定，租赁期间，物业管理费、室内设施维修费应由甲方（被告李欣霖）承担。根据房屋租赁合同第六条第二款第1项规定，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方（原告张倩）应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。根据房屋租赁合同第八条第二款第3项规定，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。根据房屋租赁合同第九条第一款规定，甲方有第八条第三款所列情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。被告李欣霖辩称：合同履行期间，被告不存在违约行为，被告一直坚持履行合同约定内的合理合法的事项义务。1、原告称厨房热水器发生故障不出热水没有事实及法律依据，双方签订的租赁合同所附的房屋交割清单中并未涉及厨房热水器，且被告在接到原告的通知后，曾为原告更换过新的热水器（厨宝），故厨房热水器并不在合同范围内。厨宝损坏是否因自然属性或合理使用造成损耗，原告负有举证责任。对于该厨宝的赔偿，被告保留追究权利。2、关于可升降茶几桌，在交割清单中并未注明茶几具有升降功能，且茶几有无升降功能并不影响其作为茶几属性进行正常使用，被告在原告承租房屋时曾明确告知，家有小孩切忌勿通电，且升降茶几损坏是否因自然属性或合理使用造成损耗，原告负有举证责任。对于该茶几的赔偿，被告保留追究权利。3、关于卫生间门锁，原告并未在门锁损坏后第一时间知会到被告，双方合同中亦约定，乙方垫付费用前需经过甲方同意。2018年8月17日至2018年12月15日被告没有收到任何原告关于卫生间门锁坏的消息，原告在2018年12月15日的微信聊天中谎称被告家门锁坏了，原告也承认自己改动门锁，把门锁换了，也承认不用给原告钱了。4、关于物业费，被告并没有拒缴物业费，因溪园6号楼业主与物业公司存在其他纠纷，业主群内业主都未缴纳物业费，在业主委员会成立后，被告会在合理合法范围内补齐物业费。物业公司并未因业主未缴纳物业费而降低物业服务的质量。对于无法正常享受物业的服务，原告称的室内设备设施维修物业也不会无偿提供服务。原告称修水管的情况被告不清楚，没有向被告告知过。原告以被告没有履行合同相关义务诉讼解除合同，没有客观事由和法律依据，原告应该继续履行合同，被告不同意解除合同。原告要求返还租金、押金等费用，没有事实和法律依据，被告不同意给付。被告没有违反合同，现在没有解除合同，不认可违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的房屋租赁合同原件一份及打印件一份、收据原件二张、微信聊天记录，被告提交的房屋租赁合同原件一份及打印件一份、微信聊天记录、照片五张，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2017年12月3日，李欣霖（出租方，甲方）与张倩（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同中就房屋坐落情况、租赁期间、租金及押金相关费用承担方式、房屋维护及维修、合同解除及违约责任均作了约定。合同签订后张倩搬入涉诉房屋居住。2018年12月17日，李欣霖（出租方，甲方）与张倩（承租方，乙方）通过微信联系达成续租合意，并确认了一份新的《北京市房屋租赁合同》，条款与2017年签订的合同大致相同，合同约定：一、房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市顺义区×××，建筑面积约85平方米。（二）房屋权属：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号或房屋来源证明名称：110×××，房屋所有权人李欣霖。第二条、房屋租赁情况。(一)租赁用途：居住；如租赁用途为居住的，居住人数为3，最多不超过4个成年人。第三条、租赁期限。(一)房屋租赁期自2018年12月18日至2019年12月17日，共计1年。甲方应于2018年12月18日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条、租金及押金。(一)租金标准及支付方式：肆仟元/月，租金总计：52500元。支付方式：银行汇款，押1付12，各期租金支付日期为：2018年12月17日。（二）押金：4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条、其他相关费用的承担方式。租赁期内的下列费用中（1）（2）（4）（6）（10）（11）由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。乙方垫付费用前需经过甲方同意，甲方根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第六条、房屋维护及维修。(一)甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。(二)租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任……第八条、合同解除。(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、甲方无法联系或不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致房屋附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。8、保管不当或不合理使用导致房屋墙面、装修遭到损坏并拒不赔偿的。9、未经甲方同意在房屋内养宠物的。10、未按照合同约定的承租人或者超过合同约定的人数使用房屋的。11、对邻里正常生活造成影响遭到邻居投诉的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条、违约责任。(一)甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。(二)租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，应按月租金的100%向乙方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到合同解除条件以及乙方未按约定时间返还房屋的应按标准支付违约金。合同还约定了其他权利义务。合同附件一为房屋交割清单，主要内容为：房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔：名称：电视机，品牌：小米，数量：1；名称：冰箱，品牌：海尔，数量：1；名称：空调，品牌：海尔，数量：1；名称：热水器，品牌：史密斯，数量：1；名称：洗衣机，品牌：西门子，数量：1；名称：抽油烟机，数量：1；名称：燃气灶，数量：1；名称：沙发，数量：1；名称：电视柜，数量：1；名称：茶几，数量：1；名称：吧台，数量：1；名称：玄关柜，数量：1；名称：飘窗台，数量：1；名称：床（主卧），数量：1；名称：衣柜+书柜（主卧），数量：1；名称：飘窗台，数量：1；名称：榻榻米，数量：1；名称：梳妆台，数量：1；名称：写字台，数量：1；名称：书柜，数量：1；名称：衣柜，数量：1。庭审中，张倩称厨房热水器损坏后，我方告知李欣霖，李欣霖更换了新的，但后来又坏了，李欣霖表示交付时是新的，是我方弄坏的，拒绝维修；李欣霖提供的茶几自带升降功能，虽然在交割单上没有标明，茶几升降功能出现问题后，李欣霖却不予维修，不能升降就是影响正常使用，凡是租赁房屋的东西李欣霖就要负责维修，在租赁时也从未说过有小孩危险不要插电使用；2018年8月17日卫生间门锁损坏，打电话通知李欣霖没有接听，我方自行维修，维修人员说是老化，只能更换新锁，2018年12月15日通过微信告知李欣霖；2019年1月5日卫生间水管维修是李欣霖找的维修工人，费用是我方支出，李欣霖没有给付；李欣霖拒绝维修茶几和厨房热水器、门锁更换拒绝报销，其违反了双方合同第八条第三款第三项，故我方请求解除合同。张倩提交维修水管和门锁的收据各一张予以证明。对此，李欣霖表示张倩主张门锁老化应该举证，私自更换没有通知李欣霖，对票据不认可；2019年1月5日双方有联系维修水管，对该收据情况认可，同意给付；我方于2018年11月更换过新的厨房热水器，合同交割清单中并不涉及厨房热水宝，2019年8月15日张倩又提出厨房热水器不出水，并称是正常使用造成的损耗，但张倩负有举证责任，且张倩在微信中也表示合同中没有就不提了；关于茶几，我方提供的就是普通茶几，在交割清单上也写明了就是茶几，能否升降对于张倩正常使用没有影响，交接时我方明确告知了不要使用升降功能；双方纠纷起源于2019年7月28日张倩表示老人病重，打算搬回去，张倩于2019年7月提出合同解除，因其提前解除合同属于违约，应该退租金，押金不退，双方没有谈妥，我方提出2019年8月18日张倩搬走，剩余的租金和押金一共2万元，我方先给一半，到年底无论房子是否租出去都给另外一半，张倩不同意并要租到合同期满，我方表示同意，但是之后却收到传票。双方均提交了各自与对方的微信聊天记录，通过该微信聊天记录，可以确认：2018年11月20日，张倩在微信中询问李欣霖表示厨房热水器不出热水，要求维修，李欣霖表示同意并表示超过200元就不要了；2018年11月24日，双方协议再买一个新的厨房热水器，之后更换了新的厨房热水器；2018年12月15日，张倩要求李欣霖将更换厕所门锁的维修费190元折抵租金，李欣霖表示更换该门锁的情况未和她说过，不同意折抵，张倩表示当时打电话李欣霖没接，着急弄，李欣霖表示换完了也没说，张倩最后表示算了，就这样吧，你把其他的钱报了吧；2018年12月15日，张倩提到茶几升降不好用的问题，李欣霖表示问问卖家；2019年8月8日，张倩在微信中表示厨房热水器又不出热水了，要求找售后来修一下，李欣霖表示已经过了保修期，没有义务修；2019年8月9日，李欣霖表示合同中也没有列明有厨房热水器，张倩表示确实没写，不用修了，但同时表示茶几坏了1年，李欣霖有义务维修，李欣霖表示茶几交接时是好的，不同意维修。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。张倩主张依据合同第八条第三款第三项约定，李欣霖未能履行约定的维修义务，张倩有权请求解除合同，具体的维修事项是指茶几升降功能不能正常使用、厨房热水器不出热水、卫生间门锁更换不给报销，对于张倩的主张，李欣霖不予认可，结合双方达成的租赁合同，交割清单中载明的有茶几，但没有提到升降功能，也未写有厨房热水器，根据双方的微信聊天记录，卫生间门锁损坏及更换张倩均未及时通知李欣霖，张倩未能充分举证证明李欣霖怠于履行合同约定的维修义务导致张倩无法正常使用房屋，现张倩以上述物品维修问题主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院难以支持，张倩主张的退还租金及押金并支付违约金的请求亦缺乏依据，本院不予支持。关于水管维修费的诉讼请求，李欣霖同意给付，本院对此不持异议，对张倩该项请求，予以支持。关于卫生间门锁更换费用，李欣霖不予认可，张倩之主张依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告李欣霖于本判决生效之日起七日内向原告张倩支付水管维修费一百八十元；二、驳回原告张倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由原告张倩负担十二元五角（已交纳），被告李欣霖负担十二元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年十二月十二日书记员  常思宇