北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初17260号原告：万方泉，男，1977年7月9日出生，汉族，昆仑银行股份有限公司职员，住北京市海淀区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，董事长。委托诉讼代理人：刘东来，男，该公司招商经理。被告：恒丰银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街156号一层1-4、三层1-13、四层1-17。负责人：庄保太，行长。委托诉讼代理人：项钊，男，恒丰银行股份有限公司北京分行北京燕莎支行行长助理。委托诉讼代理人：孙玉芳，男，恒丰银行股份有限公司北京分行职员。原告万方泉与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）、恒丰银行股份有限公司北京分行（以下简称恒丰银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万方泉、被告天洋基业公司的委托诉讼代理人刘东来到庭参加诉讼。被告恒丰银行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万方泉向本院提出诉讼请求：1.判令天洋基业公司履行与万方泉签订的买卖合同义务，恒丰银行解除涉案房屋抵押，天洋基业公司立即办理房本；2.判令天洋基业公司赔偿未按约供燃气造成的业主对外出租的租金损失16660元（月租金2380元×未按约供燃气7个月）；3.诉讼费用由天洋基业公司、恒丰银行承担。本案审理过程中，万方泉增加一项诉讼请求，即：要求天洋基业公司赔偿逾期办理房本违约金（以1354992元为基数，按照日万分之一的标准，自2019年10月21日至2019年11月26日的违约金为4878元，此后违约金计算至房本办理完毕之日止）。事实和理由：万方泉与天洋基业公司于2017年3月18日签订编号为Y2026365的北京市商品房预售合同。合同约定：该商品房房屋坐落于房山区房山新城良乡组团×地块×#楼×层，房屋总价为1354992元。天洋基业公司应于2017年5月1日前向万方泉交付该商品房。合同中关于交付条件第十条第4款：燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。合同第二十条第2款：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方另行约定。万方泉依约履行了付款义务，收房时天洋基业公司未按合同约定达到交房的全部条件，燃气未能与城市燃气管网连接、未能保证燃气供应，直至2017年12月底小区才通燃气，晚通燃气7个多月，严重影响了万方泉的利益。房本事宜，万方泉与天洋基业公司未达成约定。经了解，恒丰银行将涉案房屋抵押，导致天洋基业公司无法办理房本事宜。经万方泉与天洋基业公司多次协商履行合同及违约事宜无果，故诉至法院，请求法院判如所请。天洋基业公司辩称，我公司与万方泉存在买卖合同关系。对于逾期办理房产证的违约金，我公司同意自房屋交付之日730日后起算，按日万分之一标准支付至万方泉的房产证实际办理之日。针对万方泉主张的未通燃气的损失，我公司不同意支付，理由为万方泉收房日期为2017年10月21日，收房标准是毛坯交房，我公司与燃气公司的《北京市非居民天燃气供应合同》的签署日期为2017年10月19日，故燃气供应问题未给万方泉造成任何损失，业主收房后至少需要一两个月的装修期，在毛坯状态下不可能出租、使用。关于房产证问题，我公司确实和恒丰银行有抵押关系，但我公司在积极进行解押，计划年底前解押完毕，同时我公司也在申请对园区业主逐户解押，恒丰银行回复根据其公司有关规定不同意逐户解押，我公司正在积极筹措资金进行解押。恒丰银行辩称，我公司于2017年2月与天洋基业公司签订借款合同，金额为28亿。万方泉于2017年3月份签订的买卖合同与我公司无关。抵押是在建工程抵押，还没有转换成大房本抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，万方泉（买受人）与天洋基业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2026365），约定万方泉向天洋基业公司购买位于房山区房山新城良乡组团×地块×#楼×层×（现房屋坐落名称为：房山区翠枫路×号院×号楼×层×），该房屋预测建筑面积48.76平方米，其中，套内建筑面积22.13平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米61228.73元，总价款为1354992元。买受人采用商业贷款方式付款，买受人应当于2017年3月18日前支付首期房价款684992元，余款670000元向银行申请贷款。合同第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”第一款为关于基础设施设备的约定。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第X种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（2）X。合同第十一条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人应当于2017年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……合同第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（二）X。合同第二十条“不动产登记”第二款关于“转移登记”约定：1.出卖人和买受人共同向不动产转移登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。……2.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）双方另行约定。合同附件十二第五条为对第十一条交付时间和手续的补充。其中第5.1条约定，若在该预售合同第十一条规定的交付日期前，买受人未能将全部购房价款支付给出卖人，或者选择以贷款方式付款的买受人未向出卖人提交《房屋所有权证收押协议》或类似文件原件，则出卖人有权相应顺延交房日期，无须承担违约责任。第5.4条约定，买受人需向出卖人提供办理产权转移登记所需的资料，方可办理入住手续，否则出卖人有权延迟向买受人交付房屋直至买受人付清全部相关款项，且无需承担逾期交房的责任。合同附件十二第九条为对第二十条不动产登记的补充，该条款约定：买受人在预售合同中办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销；买受人应在该商品房交付时提交办理该商品房权属转移登记所需的证件及相关材料，签署所需文件，并缴纳委托费用及该商品房权属转移登记相关的各项税费等。预售合同及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，万方泉于2017年4月11日交纳首付款814992元。天洋基业公司称其于2017年5月1日前向万方泉邮寄交房通知，万方泉认可收到交房通知，但其因燃气未开通的原因未到现场收房，亦未着急办理按揭贷款手续。2017年9月8日，万方泉与中国建设银行股份有限公司北京房山支行、天洋基业公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》。2017年9月22日，中国建设银行股份有限公司北京房山支行将按揭贷款54万元发放至天洋基业公司账户。2017年10月21日，万方泉办理房屋交接手续并领取房屋钥匙。涉案房屋所在楼栋于2017年12月7日办理了初始登记。截止法庭辩论终结前，万方泉仍未取得房屋所有权证书。庭审过程中，天洋基业公司称涉案房屋的转移登记手续由其代办，万方泉已提交办理转移登记的相关材料。另查，天洋基业公司与恒丰银行于2017年1月10日签订《固定资产借款合同》及《抵押合同》，约定天洋基业公司向恒丰银行借款28亿元，借款期限自2017年2月20日至2022年2月20日，天洋基业公司以北京市房山区新城良乡组团土地及地上未售在建物作抵押担保。其中，涉案房屋所在地块×#楼等在建工程及16639.05平方米土地在前述抵押财产范围内。目前，因天洋基业公司的借款未还清，前述抵押登记未注销。关于燃气问题，本院向北京房山燃气开发集团有限公司（以下简称燃气公司）进行调查。燃气公司答复内容为：涉案房屋所属项目蜂巢科技广场燃气通气时间为2017年11月1日，造成通气延误的原因：2017年2月27日施工日志记录，锅炉房引入甲方要求走地下锅炉间泄爆井口，根据规范要求不允许，甲方协调消防办理手续造成误工、工期延误；2017年3月13日施工日志记录，现场玻璃幕墙更换不及时，户内部分房间砌筑不及时造成误工、工期延误；2017年5月10日施工日志记录，甲方在未进行燃气验收通气工作完成之前对业主进行交房工作，导致2017年6月14日进行验收工作时发现户内存在拆改问题，对拆改问题进行整改恢复，造成工期延误。再查，万方泉曾因涉案房屋供电不符合合同约定起诉要求天洋基业公司承担违约责任，本院经审理作出（2019）京0111民初6086号民事判决：一、天洋基业公司于判决生效之日起十日内向万方泉支付逾期纳入城市供电网络并正式供电违约损失12000元；二、驳回万方泉的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。本案中，对于燃气不符合约定的租金损失，万方泉按其于2017年12月11日与他人签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中约定的第一年每月2380元的租金标准计算。据万方泉自述，无燃气影响其房屋出租，如果没有燃气，租金标准低，租金也就每月2200元。本院认为，万方泉与天洋基业公司签订的商品房预售合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据预售合同的约定，天洋基业公司应当依约向万方泉交付符合合同约定的房屋，并协助万方泉于该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书。本案审理过程中，万方泉与天洋基业公司均表示万方泉应当取得不动产权证书的时间为2017年10月21日收房之日起730天内即2019年10月21日前。根据查明的事实，万方泉至今未能取得不动产权证书的原因为涉案房屋所在地块存在在建工程抵押权登记。根据合同相对性原则，未能办理转移登记系天洋基业公司原因造成，天洋基业公司应当向万方泉承担违约责任。鉴于涉案房屋暂不具备办理转移登记的条件，对于万方泉要求天洋基业公司办理涉案房屋所有权证书的诉讼请求，本院难以支持。预售合同虽未对逾期办理转移登记违约责任进行明确约定，但天洋基业公司同意按照已付房款日万分之一的标准支付逾期办理转移登记违约金，本院对此不持异议。鉴于天洋基业公司认可万方泉的转移登记手续由其代办，且同意支付违约金的截止时间为实际办理完涉案房屋房产证之日止，本院对此亦不持异议。关于万方泉要求恒丰银行解除涉案房屋所涉及的抵押的诉讼请求。其一，恒丰银行的抵押权所担保的为恒丰银行享有的其对于天洋基业公司的借款债权，而万方泉非借款合同、抵押合同的当事人。其二，本案的诉讼标的为商品房预售合同，与天洋基业公司与恒丰银行之间的借款合同、抵押合同并非同一法律关系，万方泉要求解除抵押不属于本案应予审查的范围。故，万方泉的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于万方泉要求天洋基业公司赔偿未按约供燃气造成的对外出租的租金损失的诉讼请求。预售合同约定天洋基业公司应于2017年5月1日前交付房屋，交房时应当符合合同第九条约定的条件，而第九条明确约定应满足第十条中出卖人承诺的包含燃气在内的基础设施设备达到的条件。而涉案房屋的燃气于2017年11月1日才达到开通条件，天洋基业公司提供燃气存在迟延。同时，根据预售合同附件十二第五条的约定，万方泉未能支付全部购房价款或未向出卖人提交《房屋所有权证收押协议》或类似文件原件的，出卖人有权相应顺延交房，无须承担违约责任。现天洋基业公司及万方泉均称万方泉未提交《房屋所有权证收押协议》原件或类似文件，故天洋基业公司在万方泉2017年9月22日交清房款前有权顺延交房，无须承担违约责任。故对于万方泉主张的自2017年5月1日起至2017年9月22日期间因燃气不符合约定造成的损失，本院不予支持。自2017年9月23日至2017年11月1日燃气达到开通条件期间，燃气未通不完全符合预售合同的约定，天洋基业公司应承担相应的违约责任。但对于万方泉主张的损失，本院考虑如下：首先，涉案房屋符合法定交付条件，燃气未通虽对房屋使用、收益有影响，但不会导致房屋完全不能使用，根据万方泉的陈述，其在2017年10月21日前未接收房屋的理由为燃气未通，未通燃气会导致房屋对外出租的租金减少。根据合同法的规定，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故万方泉应当采取合理措施防止损失进一步扩大，而其仅以燃气不符合约定为由拒绝接收房屋，应就房屋出租损失中其自行扩大的部分承担责任。其次，万方泉已经另案主张过供电不符合约定的违约责任，而供电亦为房屋基础设施设备之一，供电不符合约定也会对房屋的使用价值造成影响，本院在该案中支持了万方泉的部分诉讼请求，即已对房屋使用价值的损失进行了适当考虑。再次，万方泉及天洋基业公司均认可收房后有一定的装修期，未通燃气对房屋使用影响不大。因此，对于天洋基业公司应当赔偿损失的数额，本院综合衡量万方泉的实际损失、合同履行情况、双方过错、因供电不符合约定已赔偿部分以及预期利益等因素，酌情予以确定。恒丰银行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向万方泉支付逾期办理房屋所有权证书违约金（以1354992元为基数，按每日万分之一的标准，自2019年10月22日起计算至房屋所有权证书办理完毕之日止）；二、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向万方泉支付未按约定提供燃气的损失1000元；三、驳回万方泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17145元，由万方泉负担16779元（已交纳），由北京天洋基业投资有限公司负担366元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李欣宇人民陪审员  李雅平人民陪审员  李旭森二〇一九年十二月十三日书 记 员  李长凤