安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0304民初3947号 原告：蚌埠汉阳造置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路429号禹会区人民政府912、910室，统一社会信用代码91340300072355548E。 法定代表人：张华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙浩，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑶瑶，安徽禹风律师事务所律师。 被告：储岳，男，1987年1月22日出生，汉族，蚌埠市禹会区十三幺餐厅负责人，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。 原告蚌埠汉阳造置业有限公司（以下简称汉阳造公司）与被告储岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉阳造公司的委托诉讼代理人孙浩、张瑶瑶、被告储岳及其委托诉讼代理人卜巧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉阳造公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2018年12月28日签订的《商铺租赁合同》已解除；2、请求判决被告向原告支付2019年6月28日至2019年9月27日季度租金27585元及商铺占有使用费（占有使用费以租金为标准计算，直至被告将商铺按原状返还给原告之日止）；3、请求判决被告向原告补缴其租赁期限第一年内享受的租金优惠部分共计59103元；4、请求判决被告向原告支付逾期付款违约金4634.28元（按逾期部分的租金27585元每日0.3%自2019年6月28日暂计算至2019年8月22日止，其后不停止计算直至被告付清租金之日止）以及导致合同解除的违约金47286元（对应租赁年度第一个月租金的三倍）；5、请求法院判决原告不予退还被告保证金31524元；6、请求法院判决被告支付律师费4400元；（以上各项暂共计为174532.28元）7、请求法院判令被告立即将商铺返还原状后返还给原告；8、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告汉阳造公司与被告储岳于2018年12月28日签订了《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定由被告储岳租赁原告汉阳造公司开发的位于蚌埠市禹会区朝阳西侧、红旗三路南侧，观澜御湖世家二期7#住宅底商115号商铺，租赁期限为3年，即2018年12月28日起至2021年12月27日止，《合同》对租金、占有使用费、租金优惠部分、保证金、违约责任、合同的解除、商铺返还等事项均做了约定。按照《合同》约定，被告储岳应当在2019年6月28日前向原告汉阳造公司支付27585元，原告汉阳造公司多次催缴未果，遂于2018年8月2日向被告储岳发出了《解除租赁合同通知函》。为维护自身的合法权益，原告汉阳造公司遂诉至法院。 被告储岳辩称，一、案涉商铺在签署《商铺租赁确认书》时，原告汉阳造公司承诺给被告储岳5个月的免租期，并经签字确认，应当诚信履行。二、因经营人气惨淡，被告储岳虽没有在租赁合同约定的付款节点即2019年6月27日支付27585元，原告于2019年8月2日行使单方面解除权，已经解除双方的房屋租赁合同。承租期间，被告储岳共支付过含保证金在内的86775元款项，按照协议约定，保证金可以抵扣房租款项，9195*（2019年5月29日-2019年11月29日7个月）的房租为64365元，已经远远覆盖所有租金金额，故被告储岳没有欠付房屋占用费用，没有相关违约事实。三、原告汉阳造公司在本案中诉请计算方式错误，也没有任何事实和法律依据，援引的合同条款有误。1、27585元与占用使用费不存在事实基础，存在5个月免租期。2、补交59103元的租金优惠也无法无据。3、违约金464.28元（即逾期日0.3%标准）和合同解除违约金47286元不能同时适用。4、关于保证金退还，租赁协议5.2约定因乙方原因导致租赁合同提前终止，但是合同解除是因为甲方单方面行使解除权，甲方自行解除并对外公开招租，并非是乙方原因。5、律师、诉讼费由败诉方承担，请求法院根据裁判结果认定，同时租金缴纳时，原告汉阳造公司并没有出具正规的增值税发票，原告汉阳造公司作为企业逃避纳税义务，应当扣除作为租金收益的25%企业所得税。 本院经审理认定事实如下：2018年12月25日，原告汉阳造公司与被告储岳签订《蚌埠观澜花园道商铺租赁确认书》，该确认书载明：乙方经过了解，自愿租赁甲方开发建设的蚌埠观澜花园道项目7#住宅底商115号商铺，建筑面积共275.36平米……乙方可享有以下优惠：1、合同期：三年；2、递增率：前两年不递增，第三年起每年递增7%；3、免租期：5个月；4、合同保证金：两个月租金……同日，被告储岳向原告汉阳造公司通过中国银行股份有限公司转帐10000元（该款充抵部分保证金），附言注明该款为意向金。2018年12月28日，原告汉阳造公司与被告储岳签订《商铺租赁合同》，合同载明：甲方物业位于蚌埠市禹会区朝阳西侧、红旗三路南侧，观澜御湖世家二期7#住宅底商115号商铺，预测/实测建筑面积275.36平米。物业租赁期自2018年12月28日至2021年12月27日，共3年。双方明确，甲方在乙方承租第一年给予租金优惠，每月按照以下列表中第一年月租金标准的58.33%计收，即9195元。如果乙方违约，则视为乙方不享有租金优惠，乙方需在合同终止后3日内，按以下列表中月租金标准乘以实际租赁期间，向甲方补交前期优惠的租金费用，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。甲方应于2018年12月28日前向乙方交付该物业，并签署现场交接单（见附件五）。如遇其他因素造成交付期推迟，租赁期将按交付时间顺延，乙方应合理考虑交付时间不确定性带来的经营风险，甲方不因交付期推迟，而承担任何责任。第1年月租金15762元，年租金189144元。第一年租金付款分为四期支付：本合同签署之日支付首期租金人民币27585元整；2019年3月27日前，支付金额人民币：27585元，2019年6月27日前，支付金额人民币：27585元，2019年9月27日前，支付金额人民币：27585元。保证金：人民币￥31524元整（大写￥：叁万壹仟伍佰贰拾肆元整）。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权按约定标准扣除全部或部分保证金来抵偿任何乙方欠缴之款项（包括租金、物业管理费和应由乙方承担的其他费用）以及应赔偿甲方的损失（以下统称为“应付款项”）。在甲方按本合同规定用“保证金”充抵乙方“应付款项”后，所持“保证金”少于本合同5.1规定的数额的，乙方须在接到甲方书面通知后五天内将“保证金”补足。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向对方按本合同规定对应租赁年度的第一个月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失。欠缴应缴费用（包括租金、物业管理费、设施使用费和公共事业收费等）达1000元或欠费共计3次的……2018年12月31日，被告储岳通过中国银行股份有限公司向原告汉阳造公司转账49109元，该款项包括一季度房租27585元及21524元保证金。2019年3月29日，被告储岳向原告汉阳造公司通过中国银行股份有限公司转账27585元，该款项为第二季度房租，三次转账合计86694元。2019年7月31日，原告汉阳造公司向被告储岳送达《商户租金逾期解除合同预警函》，载明：贵公司“十三幺”租赁我司商铺，缴纳租金的使用时间，已于2019年6月28日到期，经过多次沟通催缴，截止至2019年8月2日仍未缴纳所欠租金（2019年6月28日至2019年9月27日）租金，租金共计金额为27585元。即日起，请贵公司于3日内（2019年8月5日前）缴纳相关租金费用，届时仍未缴纳，我司将依据合同第4.2.3规定（乙方须按本合同规定的方式和时间，如期缴纳租金。乙方在缴纳租金后凭汇款凭证到甲方处换取发票。乙方逾期缴纳租金的应按本合同的约定，承担违约责任、每逾期一日，按逾期缴纳租金部分的0.3%支付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同并回收租赁物业，并按本合同第十一条之规定要求乙方返还）对贵公司租赁区域进行相应处罚，并且我司保留追究贵公司其他一切法律责任的权利。2019年8月2日，原告汉阳造公司向被告储岳送达《解除租赁合同通知函》，该函载明：自即日起解除双方于2018年12月28日签订的商铺租赁合同，我公司从即日起有权将贵公司所租赁商铺另行租赁予他人……诉讼中，原告汉阳造公司认为5个月免租期的优惠已体现在房租中，不存在另外还有5个月免租期的事实。被告储岳认可其与原告汉阳造公司签订的《商铺租赁合同》已于2019年8月7日即被告储岳收到《解除租赁合同通知函》之日解除。被告储岳辩称原告汉阳造公司在与被告储岳签订合同之前承诺给予5个月免租期优惠，且存在书面确认书，被告储岳未违约，违约方是原告汉阳造公司。 以上事实，有原告营业执照、被告的身份证、《商铺租赁合同》、缴费通知单、《商户租金逾期解除合同预警函》、《解除租赁合同通知函》、邮寄面单、商铺租赁确认书、银行转账记录回单及庭审笔录等在案为凭，并经当庭举证，质证，本院审查认为符合证据的真实性、合法性、关联性之特征，对上述证据予以认定。 本院认为：原告汉阳造公司与被告储岳签订《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因原告汉阳造公司与被告储岳均认可双方于2019年8月7日解除《商铺租赁合同》，故本院对原告汉阳造公司诉请确认原告与被告2018年12月28日签订的《商铺租赁合同》已解除予以支持。原告汉阳造公司交付房屋给被告储岳使用，被告储岳应当按照合同约定向原告汉阳造公司支付租金。因原告汉阳造公司与被告储岳在《蚌埠观澜花园道商铺租赁确认书》中明确约定“免租期：5个月”，该约定视为双方真实意思表示，应认定为合法有效，且双方在商铺租赁合同中约定，被告储岳“在承租第一年给予租金优惠，每月按照以下列表中第一年月租金标准的58.33%计收，即9195元”，由于双方认可于2019年8月7日解除《商铺租赁合同》，故被告储岳应全额交付房租至2019年8月7日，去掉双方约定的5个月免租期，被告储岳还应向原告汉阳造公司支付2个月零10天的房租，数额为9195×2+9195÷30×10＝21455元。因被告储岳已向原告汉阳造公司支付了两个季度的房租55170（27585×2）元，故原告汉阳造公司诉请被告支付欠付租金27585元无法律依据，本院不予支持。对于原告汉阳造公司诉请商铺占有使用费（以租金为标准计算，直到被告将商铺按原状返还给原告为止），依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故本院对该诉请予以支持。对于原告汉阳造公司诉请：3、请求判决被告向原告补缴其租赁期限第一年内享受的租金优惠部分共计59103元；4、请求判决被告向原告支付逾期付款违约金4634.28元（按逾期部分的租金27585元每日0.3%自2019年6月28日暂计算至2019年8月22日止，其后不停止计算直至被告付清租金之日止）以及导致合同解除的违约金47286元（对应租赁年度第一个月租金的三倍）；5、请求法院判决原告不予退还被告保证金31524元，因原告汉阳造公司提供的证据不足以证明被告储岳在租赁合同中存在违约情形，故本院对原告汉阳造公司的上述诉请不予支持。对于原告汉阳造公司诉请被告立即将商铺返还原状后返还给原告，因双方商铺租赁合同已解除，故本院对该诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告蚌埠汉阳造置业有限公司与被告储岳于2019年8月7日解除《商铺租赁合同》； 二、被告储岳于本判决生效之日起七日内将位于安徽省蚌埠市禹会区观澜御湖世家二期7#住宅底商115号商铺返还原状后腾退给原告蚌埠汉阳造置业有限公司； 三、被告储岳向原告蚌埠汉阳造置业有限公司支付商铺占有使用费（以月租金15762元为基数，时间自2019年8月8日起至商铺实际腾退之日止）； 四、驳回原告蚌埠汉阳造置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3791元，减半收取1895.5元，由原告蚌埠汉阳造置业有限公司负担1195.5元，被告储岳负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  汪婕 二〇一九年十二月二十六日 法官助理王静 书记员魏春丽