广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2769号原告（反诉被告）：广州市花都区食品工业发展公司，住所地广州市花都区新华街田美，统一社会信用代码914401141911962366。法定代表人：汤正桃，该公司经理。委托诉讼代理人：贺天华，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕晓君，该公司职员。被告（反诉原告）：丘可拼，男，1990年12月13日出生，汉族，住广东省英德市，委托诉讼代理人：周红军，广东易春秋律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）广州市花都区食品工业发展公司（以下简称食品公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）丘可拼租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，被告丘可拼提出反诉，本院决定本诉与反诉合并进行审理，并依法组成合议庭适用普通程序，于2019年6月26日公开开庭进行审理。原告食品公司的委托诉讼代理人贺天华、毕晓君，被告丘可拼的委托诉讼代理人周红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告食品公司向本院提出诉讼请求：1.确认《土地及房屋租赁合同》已依法解除；2.被告支付原告水电费暂定1253.40元（从2018年9月1日暂计至2019年1月31日，实际计至交清之日）、逾期违约金暂295.55元（从2018年9月1日暂计至2019年1月31日，按水电部门滞纳金每日千分之三的标准计算，实际计至交清之日）；3.被告支付原告综合管理费暂定1000元（从2018年10月1日暂计至2019年2月28日，实际计至交清之日）、违约金暂定89.6元（从2018年10月1日暂计至2019年2月28日，按逾期每日千分之一，实际计至交清之日）；4.被告撤离场地并向原告交回租赁物；5.场地占用费从2018年10月1日计算至实际交回场地之日，暂计至2019年2月28日为18000元（按实际占地的市场租金评估价格计算）、违约金暂定1612.8元（从2018年10月1日计算至实际交回场地之日，逾期按每日加收千分之一违约金，暂计至2019年2月28日）。诉讼中，原告食品公司撤回了第一项诉讼请求，并表示由于其放弃对场地占用费的评估申请，故将第五项诉讼请求变更为：被告丘可拼参照合同约定的租金标准向原告食品公司支付占有使用费（从2018年10月1日开始计算至交还场地之日止，暂计至2019年2月28日为7920元）及违约金（从2018年10月1日计算至实际交回场地之日，逾期按每日加收千分之一违约金，暂计至2019年2月28日为709.63元）。原告食品公司并进一步明确本案中水电费、场地占用费、综合管理费均计算至2019年7月22日止。事实和理由：原告将自己工业园区内的自有国有土地使用权及建筑物、附属物和受广州市花都兴成工贸有限公司的委托经营管理其所有的地块及其地上设施，出租给包括被告在内的几十个租户，并签订了《土地及房屋租赁合同》。2018年3月8日，根据区委常委会议精神，将原告工业园区全部被列为征收和收储的范围。2018年3月12日、6月12日原告根据上级通知以及与租户签订的租赁合同的约定，提前通知所有租户限2018年6月15日前搬迁。现多数租户已搬离，只剩被告等一些租户。根据合同约定，合同均已到期，租户应该搬离，但被告以要求征地补偿为由占有场地不予退还。原告于2018年9月起诉，请求被告支付水电费（从2018年4月份计算至2018年8月份）、综合管理费、场地占用费（后两项从2018年6月份计算至2018年9月份）。原告认为，根据合同法第九十六条的规定，原、被告双方均应遵守法律和合同约定，依据法定程序办理，不应违约损害对方的合法权益。故被告应依约承担延期交纳水电费、综合管理费和占用场地费的违约责任，更不应长期强占着原告的场地不走。同时，被告逾期交纳费用、强占场地应按约定支付违约金，该约定是双方对租赁到期后解决纠纷的独立的、特别的约定，于情于理于法有据。被告丘可拼辩称，原告不是本案适格主体，请求依法驳回原告起诉，理由是：1.原告不是租赁合同的相对人，原告对涉案场地并无所有权，所有权人是广州市兴成工贸有限公司。另外，根据原告庭前提交的补充证据--证明，说明产权已经注销。2.根据原告提交的委托经营管理协议，已经明确确定了原告是代表广州市花都兴成工贸有限公司出租经营，其之间是委托代理关系，原告无权以其自己的名义起诉。被告丘可拼向本院提出反诉请求：1.原告返还被告2017年8月20日至2017年8月25日已支付的租金，共计：1670元；2.原告赔偿因隐瞒征收公告事实的行为给被告造成的损失共计17000元；3.被告承担本案全部诉讼费。诉讼中，原告撤回了第二项反诉请求。事实和理由：被告与原告于2016年6月16日签订了《土地及房屋租赁合同》，承租了原告名下位于广州市花都区新华街商业大道135号的土地及地上建筑物。2017年6月14日，广州市国土资源和规划委员会发出《关于收回国有土地使用权的公告》将涉案土地全部征收。然而原告却隐瞒上述事实未通知被告上述情况，并继续收取被告的租金和定金。双方签订合同后，被告为更好的发展经营对租赁房屋进行了扩大投资并增加了雇工，然而2018年3月12日原告向被告发出《通知》，通知涉案房屋及土地已被全部征收，要求被告在2018年6月15日前搬迁完毕。而在诉讼过程中从原告提供的证据可以证实征收单位其实在2017年6月14日已发出了征收公告，但原告故意隐瞒了这一事实近一年之久，致使被告在不知情的情况下仍然扩大投资及经营并招收雇工。原告的隐瞒行为导致被告投资受损、合同订单被取消，为遣散工人而支出不必要的赔偿金，遭受了巨大损失。根据《物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。涉案土地及房屋在政府征收决定下达之时使用权就已经收归国有且原告已经收取了巨额的征收补偿款，已经无权出租上述房屋，然而原告为谋取不正当利益，却故意隐瞒了房屋土地已被征收的事实，以房屋所有权人的身份与被告签订了租赁合同，并收取了巨额租金，属于侵占国家公共财产的违法行为，其收取的租金属于违法所得，应当依法返还。广州市花都区人民法院已在（2018）粤0114民初9734号民事判决中认定，原、被告双方签订的合同无效。根据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告自2017年6月14日开始就不再是涉案房屋及土地的所有权人，也无权要求被告支付租金或其他任何形式的土地占用金。应当对已经从被告处收取的押金、租金进行返还。同时原告的故意隐瞒行为，给被告带来了巨大的损失，根据上述《合同法》的规定，还应当对因其违法行为给反诉带来的各项损失进行赔偿。故，根据上述法律和事实，被告具状诉至法院，请求公平判决。原告食品公司针对被告丘可拼的反诉，答辩称：我方不同意被告的反诉请求，请求法庭驳回其全部诉求。主要理由：1.被告所依据的基本事实错误，广州市国规委作出公告后不是直接下发给原告，而是经过市各部门及区委、区政府统筹下发，且广州市花都区土地储备开发中心在公告公布后第10天，在原告门口公告栏中张贴了该公告，故各租户对这一收储公告的事实是完全清楚的。同时，原告也在租户微信群中告知所有的租户前去查看广州市国规委的收储公告。2.2018年3月8日，花都区委常委会议纪要才正式出台，原告在收到会议纪要的2天后就向各租户发出通知，故原告的出租是合理合法，不存在任何隐瞒征收的事实。且原告在出租合同中明确约定合同为1年或者是临时合同，在该期限内，原告没有任何的违约行为，按照合同约定政府征地双方无条件解除或者终止合同，被告应依照合同约定对自己的生产经营作出合理的安排，假设因盲目扩张导致的损失，应自行承担。同时，被告没有提供任何证据证明其有损失，并且没有证据证明这些损失与原告有关，故其诉讼请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物为位于广州市花都区商业大道135号自编第15栋108号商铺，面积36平方米。租赁物的土地为国有土地，地号为0114010，用途为工业用地，土地使用权人为广州市花都兴成工贸有限公司（以下简称兴成公司），土地使用权证号为花国用[2004]第720106号。兴成公司于2008年5月6日取得地上建筑物的建设工程规划许可证，证号为穗规建证[2008]1479号，建设工程规划许可证载明：本项目为临时建筑工程，使用期为2年。批准使用期满，应无条件拆除，如确需继续使用，必须重新办理申报手续，批准后方可续用。食品公司表示地上建筑物的使用期满后未重新办理申报手续。根据兴成公司出具的《委托书》，兴成公司委托食品公司对其名下位于广州市花都区新华镇田美村的国有土地使用权（土地使用权证号为花国用[2004]第720106号）及地上建筑物实行代管并代收租金，并以食品公司的名义主张民事权利。2015年4月1日，食品公司作为出租方、甲方，丘可拼作为承租方、乙方签订《土地及房屋租赁合同》，约定甲方将案涉租赁物出租给乙方使用。租赁期限为一年，自2015年4月1日起至2016年3月31日止。如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在上述租赁期限期满之前三个月以书面形式告知甲方，双方另行协商一致后续签租赁合同。第4条租金、税费及押金：租金标准为每月每平方米43元，由乙方按月度向甲方支付，每一笔租金应于每月5日之前支付至甲方指定的银行账户。按照先交租后使用物业的原则，甲方收款后出具相关单据给乙方。乙方承担与租赁物有关的全部土地租赁税费、房产税费、物业管理费、水费、电费、治安费、卫生费等。乙方向甲方交付不少于三个月租金额的押金和一个月的租金，在整个租赁期内，押金不能当作租金抵扣。合同期满后，乙方履行完毕应缴的租金、与租赁物有关的税费及与经营活动相关的各项税费等义务后，甲方依据押金收据全额（不计利息）退还给乙方。第5条：2、乙方的权利和义务：（2）乙方须向甲方及时按本合同交付租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5‰向甲方支付违约金；乙方同意逾期交租违约金由甲方在押金内自动扣减。当押金金额少于三个月租金时，乙方应及时补交足额押金。如逾期30日乙方未交付甲方租金，甲方有权解除合同，收回租赁物，并有权单方入内，处置租赁物内的所有物件。第6条违约责任及征收补偿：1、甲乙任何一方未能履行本合同规定的条款或违反租赁物管理的法律规定，另一方可以要求采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失，有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2、租赁期届满，甲乙双方未续签合同，且甲方要求收回租赁物，乙方逾期不交出承租的租赁物，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间的市场租金外，有权按占用期市场租金总额的50%收取违约金。3、在租赁期内，因法律、法规调整或不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；如遇政府为基础设施建设、公共事业、安居工程建设、因城市规划建设或“三旧”改造需要拆迁等公共利益的需要征收国有土地使用权及其地上的房屋，甲乙双方必须服从和解除合同，甲方应根据政府或政府职能部门的征收决定公告书面通知乙方搬迁，已收取的尚未到期的租金予以退还乙方；如只是部分征收租赁物面积，不影响乙方其他未征收租赁物面积使用的，乙方继续承租使用。4、对租赁土地而建的物业认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑而给予的补偿费的分配原则是，被征收房屋是甲方建造的，房屋价值的补偿费归甲方所有，被征收房屋是乙方出资建造的，其房屋价值的补偿费按已使用年限与未使用年限的比在甲乙双方之间分配，土地的补偿全部归甲方；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿费归乙方所有；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿费扣除尚未到期的租金及到期后房屋仍可安全使用年限的市场租金后归乙方所有。第九条其他约定事项：2、租金每月1548元，租金没有递增，押金为3000元。3、物业管理费的项目和标准如下：①综合物业管理费每月200元。②供电综合维修管理费按每月每度电0.08元计算。③供水综合维修管理费按每月每吨水0.2元计算。4、水费收费计算标准：①租户每月应缴水费的金额=租户月总用水吨数（含损耗）×（区自来水公司当月水费均价+工业园供水综合维修管理费）。②上述第①点“区自来水公司当月水费均价”以当月花都区自来水公司向工业园提供的水费通知单为准。该水费均价包含水费单价、排污费等部分。5、电费收费计算标准：①租户每月应缴电费的金额=[租户月总用电量（含损耗）+公摊用电度数]×（区供电局当月电费均价+工业园供电综合维修管理费）。②上述第①点“区供电局当月电费均价”以当月花都区供电局向工业园提供的电费通知单为准。该电费均价包含电费单价、基本电价、市政建设附加费、增值税等部分。6、乙方须于每月15日前缴交上月水、电费，如乙方拖欠水电费或租金费用，甲方将采取停水停电等措施，且一切损失由乙方自行承担。7、因考虑到甲方需先垫付整个工业园区的水、电费给供水供电部门，数额较大。故乙方需根据实际月均用水、电费，先预交一个月的水电费押金给甲方，合同期满押金不计息退回乙方。8、如遇三旧改造或政府征用收地时，即按甲方通知截止日解约，届时甲方将会提前三个月时间通知乙方，因三旧改造或政府征收房屋造成的停产停业等其他一切损失甲方均不负责。2016年6月16日，食品公司与丘可拼续签了上述合同，约定租赁期限自2016年6月1日起，未约定租期截止时间。租金每月每平方米44元，每月租金1584元。2017年6月14日，广州市国土资源和规划委员会发出《关于收回国有土地使用权的公告》（穗国土规划收字[2017]18号），内容为：经广东省人民政府批准，省国土资源厅以《广东省国土资源厅关于广州市2016年度第三批次城镇建设用地的批复》【粤国土资（建）字[2017]231号文】，同意收回广州市花都兴成工贸有限公司面积10799.27平方米、花都区食品工业发展公司面积为31637.18平方米的国有土地使用权。现拟安排作政府储备用地，并由广州市花都区土地开发储备中心对土地原权属人给予适当补偿；涉及国有土地上房屋征收的，按照国家有关规定办理。食品公司称土地储备中心在2017年6月26日将上述公告张贴于涉案园区的公告栏内，但当时只是拟征计划。食品公司提交了微信聊天记录证明上述公告张贴的时间。丘可拼表示食品工业公司在微信群中发布征地消息时，其并不在该微信聊天群中，食品公司未告知其案涉场地征收的情况。2018年3月12日，食品公司向丘可拼发出《通知》，通知园区所在地块已正式纳入政府收储，请租户于2018年6月15日前搬迁完毕。丘可拼于2018年3月14日签收了该《通知》。2018年6月12日、6月15日，食品公司再次发出《通知》，要求租户在2018年6月15日前搬离并将场地交还给食品公司，否则将没收保证金并按租金的150%收取场地占用费，并采取强制措施收回租赁物业。丘可拼以其未收到征收补偿款拒绝交还场地。食品公司认为双方之间的合同已于2018年3月14日解除，丘可拼认为其虽然签收了《通知》，但不代表其认同通知的内容。合同签订后，丘可拼依约向食品公司支付了涉案场地押金3000元，租金、综合管理费支付至2018年6月15日，水电费付至2018年7月31日，之后的费用未再支付。2018年9月10日，食品公司向本院起诉，要求丘可拼支付2018年8月1日至2018年8月31日期间的水电费、2018年6月16日至2018年9月30日期间的场地占用费、综合管理费及违约金。本院于2018年12月29日作出（2018）粤0114民初9734号民事判决书，判决丘可拼向食品公司支付2018年6月16日至2018年9月30日的场地占有使用费5454元、综合管理费600元以及2018年8月1日至8月31日电费138.2元、水费50.3元，驳回食品公司的其他诉讼请求。该判决作出后，丘可拼不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年9月6日作出（2019）粤01民终12117号判决，维持原判。涉案场地于2019年7月22日被拆除。另查，食品公司（乙方）、兴成公司（丙方）与广州市花都区土地开发储备中心（甲方）签订《商业大道北政府储备地块国有土地及地上房屋征收补偿协议》，约定所征收的物业位于广州市花都区商业大道以北花都区食品工业发展公司厂区内，权属人为广州花都区食品工业发展公司，产权证号为：花国用（1997）字第11029506号、花国用（1998）字第11032825号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、出让工业用地面积6523平方米、划拨工业用地24650.2平方米，建筑物面积9354.05平方米，构筑物19765.29平方米。补偿款合计61260078元。第三条补偿款的支付：1、补偿金额经财政评审后，甲方在十个工作日内支付首期补偿款43500000元，在乙、丙方将土地和建（构）筑物移交给甲方，完成移交手续后十个工作日内，支付余款17760078元，具体以财政评审金额为准。第四条土地移交的时间，建（构）筑物移交及所有权的放弃时间：1、乙、丙方在收到补偿款5日内，必须将上述土地移交给甲方并办理移交手续；上述土地涉及的建筑物、附属物、青苗及不可搬迁物（含乙方未搬迁的动产等）需同时移交给甲方，所有权自移交之日起属归甲方所有，甲方有权组织施工单位拆除，乙、丙方不得阻扰。2、被征收的土地和建（构）筑物，由乙、丙方负责直接解除查封、注销抵押权，办理产权注销。再查，登记权属人为广州市花都兴成工贸有限公司，证号花国用（2004）字第720106号的建设用地使用权证以及登记权属人为花都市食品工业发展公司，证号为花国用（1998）字第11032825号的建设用地使用权证及粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号房地产权证于2019年3月6日被注销；登记权属人为花都市食品工业发展公司，粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号房地产权证于2019年3月5日被注销。诉讼中，食品公司提交了其自制的《电费、水费计算明细表》拟证明涉案房屋2018年9月至2019年7月份期间产生的用水用电量及水电费情况。食品公司表示表格中的用水用电量是根据实际抄表金额作出的统计。根据统计，涉案商铺2018年9月至2019年7月共产生电费1352.54元、水费818.52元。丘可拼认为该表格是食品公司单方制作的，无法确认表格中的金额及单价。双方均确认以往水电费的缴纳习惯是由食品公司抄表之后根据合同约定的计算标准统计上月的水电费，然后食品公司制作催缴通知单，丘可拼再根据通知单的金额进行缴纳。诉讼中，食品公司与丘可拼均同意丘可拼交纳的押金在本案中一并处理。诉讼中，本院依法行使释明权，若双方签订的《土地及房屋租赁合同》为无效合同，双方是否变更诉讼请求，双方均表示无需变更诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”因案涉租赁物为临时建筑，在批准的使用期满后，未办理重新申报手续，故食品公司与丘可拼分别于2015年4月1日、2016年6月16日签订的两份《土地及房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，合同相对方应该相互返还所取得的财产。食品公司作为出租人所取得的财产为丘可拼支付的押金及商铺占有使用费，丘可拼作为承租人所取得的财产，包括占有、使用涉案商铺以及通过占有商铺所获取的占有利益，这种利益为无形财产，无法现实返还，只能采取折价补偿的方式，即通过支付商铺占有使用费的方式予以返还。因此，丘可拼应该向食品公司支付商铺占用期间的占有使用费，食品公司应将收取的押金返还给丘可拼。故对丘可拼要求食品公司返还租金的请求，本院不予支持，对其要求食品公司返还押金3000元的请求，本院予以支持。由于涉案商铺已于2019年7月22日拆除，故食品公司主张交还场地的诉讼请求已经没有事实依据，本院不予支持。食品公司与丘可拼签订的《土地及房屋租赁合同》约定丘可拼在租赁涉案场地期间需支付租金及综合服务费，虽该合同被认定为无效合同，涉案场地的土地使用证亦已于2019年3月6日注销，但涉案场地一直仍由丘可拼占有使用还是基于其与食品公司签订了《土地及房屋租赁合同》，且无证据证明丘可拼在交还场地前无法正常使用涉案场地，故食品公司仍有权根据合同的相对性行使出租人的权利收取相关费用，丘可拼亦应参照合同约定的租金标准计付场地占有使用费等相关费用至商铺拆除之日即2019年7月22日。经核算，2018年10月1日至2019年7月22日的场地占用费为15380.13元、综合管理费1941.94元。关于水电费，虽然食品公司仅提交了其自制的表格证明其主张，但是双方均确认在合同正常履行期内，水电费的缴纳习惯均是由食品公司抄表之后再根据合同约定的标准计算出相应的金额，承租人再根据食品公司的催缴通知书进行缴纳。故丘可拼应向食品公司支付2018年9月1日至2019年7月22日的电费1352.54元、水费818.52元，合计2171.06元。关于食品公司主张的违约金，因涉案租赁合同无效，合同中关于违约金的约定亦无效，故食品公司要求丘可拼支付水电费、综合管理费、场地占用费的违约金均缺乏理据，本院不予支持。关于丘可拼抗辩食品公司诉讼主体不适格的问题，涉案房屋所有权人兴成公司出具了委托书委托食品公司代管涉案房屋及代收租金。在丘可拼承租期间，合同系由食品公司签订，丘可拼也是将租金交给食品公司，故从合同形式上，食品公司系《土地及房屋租赁合同》一方当事人，其有权作为原告向丘可拼主张解除合同、支付场地占用费等，因此对丘可拼的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条、第五条第一款的规定，判决如下：一、被告丘可拼于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都区食品工业发展公司支付2018年10月1日至2019年7月22日的场地占有使用费15380.13元；二、被告丘可拼于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都区食品工业发展公司支付2018年10月1日至2019年7月22日的综合管理费1941.94元；三、被告丘可拼于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都区食品工业发展公司支付2018年9月1日至2019年7月22日的水电费2171.06元；四、原告广州市花都区食品工业发展公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告丘可拼返还押金3000元；五、驳回原告广州市花都区食品工业发展公司的其他诉讼请求；六、驳回被告丘可拼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费356元，由原告广州市花都区食品工业发展公司负担44元，被告丘可拼负担312元；反诉案件受理费25元，由被告丘可拼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  江锦泉审判员  陈耿俊审判员  何 丹二〇一九年十二月二十六日书记员  刘雄燕方琢华