青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初3516号   原告:西宁伟业物业管理有限公司，统一社会信用代码：91632900781401332H（1-1），住所地：西宁市城中区香格里拉路14号。   法定代表人：卞志平，该公司总经理。   委托诉讼代理人：马雪丹，青海汇元律师事务所律师。   被告:才仁达措,公民身份号码:×××，女,藏族，1986年7月21日出生,住西宁市。   委托诉讼代理人：葛明骏，青海捷传律师事务所律师。   原告西宁伟业物业管理有限公司与被告才仁达措物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告西宁伟业物业管理有限公司委托诉讼代理人马雪丹、被告才仁达措的委托诉讼代理人葛明骏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告西宁伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业费2340.24元，违约金143.05元。2、诉讼费用由被告承担。事实及理由:原、被告签订了《前期物业服务协议》，被告在原告管理的小区居住，地址为××里，被告住宅面积130.01平方米，缴费标准为每月1.5元，经催收被告（2019年1月1日至2019年12月31日）拖欠原告物业费，同时按约定被告应承担违约金。   被告才仁达措辩称：原告要求被告承担违约金的诉讼请求已被西宁市中级人民法院驳回。根据2017年2月1日住宅管理办法，被告已告知原告重新签订物业服务合同。原告的服务和收取的价格不相匹配，同一小区采取多种收费标准与规定不符。水、电费重复收取，这是被告不缴纳物业费的合理理由。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   本案原告围绕诉讼请求提交如下证据：   一、前期物业管理服务协议，证明原、被告对物业管理的权利及义务进行了约定，并已履行的事实；   二、问题反馈，证明针对业主反馈内容原告进行了解释，原告没有重复收取水、电费，并依约履行了物业服务合同。   被告质证认为,认可证据一的真实性，该协议签订时间早于2017年2月1日发改委的相关文件，文件明确要求协议应重新协商后再签订；违约金没有进行约定，仅约定了滞纳金，原、被告系平等主体，不应承担滞纳金；物业费收取没有依据。证据二无异议，但合同明确约定包括人员、清扫等费用中涵盖公共部分的费用，原告重复收取费用；同时证明原告的服务和收费不符的事实。   被告才仁达措提供如下证据：   一、民事判决书、证明西宁市中级人民法院对于相关案件进行判决，驳回原告要求承担违约金的事实。   二、青海省发改委《关于清理规范转供电价的通知》、《西宁市城市供水价格》执行标准、证明原告收取的水、电费中包含公摊的水、电费，属多收费。   三、收费收据、证明原告收取的水、电费中包含公摊的水、电费，属多收费。   四、锦园小区6号楼业主问题反馈，该反馈中物业费的构成应依据《青海省住宅物业服务收费管理办法》第十一条规定的共用部分和设施设备运行费用及西宁市商品房预售合同、证明业主约定的物业费为每平方米1.5元。   五、前期物业服务协议、证明原告没有按照约定进行物业服务的事实，且按照约定被告通知原告重新签订协议，原告没有重新签订物业服务合同的事实。   六、2018年11号律师函、证明2019年4月被告委托律师向原告发出了律师函，解除合同的事实。   七、2018年15号律师函、证明与原告已解除前期物业服务协议，原告收取物业费没有依据。   八、2019年6号律师函、证明与原告已解除前期物业服务协议，原告收取物业费没有依据。   九、回执、证明原告收到上述律师函的事实。   十、收据、证明暖气费已缴清。   原告质证认为，证据一、五、十真实性无异议，证据二、三、四与本案无关联性，证据六、七、八、九对真实性有异议。   本院认为，对原告提供的证据一，被告提供的证据一、五、十双方对真实性无异议，本院予以认定，原告提供的证据二，系原告自行出具，其内容只是对业主一些问题的解释与答复，不能作为定案依据，对其证明效力，本院不予认定。对被告提供的证据二、三，其内容反映的是被告交纳的前期物业费及水电费，具有真实性，对该证据本院予以认定，对被告提供的证据四与本案没有关联性，本院不予认定，对被告提供的证据六、七、八、九证明的内容，需经法定程序解决。   根据当事人陈述、经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年2月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，由原告为被告提供前期物业管理服务。被告的的房屋坐落××里，建筑面积130.01平方米。双方协议第四条约定物业费的价格为按住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元。交纳方式为按季或年交纳，业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费。第六条约定物业公司提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第十条违约责任条款约定，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还，乙方（业主或非业主使用人）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五加收乙方的滞纳金。被告未缴纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业费。   本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》原告为被告提供了物业服务，被告应按协议约定履行给付物业费的义务。被告辩称合同已解除，但原告至今仍在向被告提供物业服务，双方存在物业服务合同关系的事实，被告现在仍系物业服务的受益方，故被告应向原告交纳物业服务费。被告辩称原告在收取物业费中已经包含公共设施等费用，又重复收取了公共部分的水费和电费，但双方签订的合同第四条中注明物业服务费中不包含房屋共用部分，根据《物业管理条例》、《西宁市物业管理条例》的相关规定，共有部分的水、电以全体业主为最终用户，故被告作为业主，应承担小区共有部分的水、电费，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费收费标准为住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元，本院经向相关部门询问，2019年物业费标准没有出台，物业费应按双方签订的合同约定来确定，故被告辩称的没有物业费标准的抗辩主张，本院不予采纳。物业费按每月每平方米1.5元计算为130.01㎡×1.5元×（2019年1月1日-2019年12月31日）12个月计2340.18元，原告计算有误应已本院确认的物业费为准。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金，实际就是合同的违约金，原告依照合同要求被告给付违约金符合法律规定，但合同中关于物业费的交纳方式按季或年交纳与业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费的约定相互冲突，属约定不明，故原告要求被告承担逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告才仁达措在本判决生效后十五日内给付原告西宁伟业物业管理有限公司物业费2340.18元。   二、驳回原告西宁伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告才仁达措负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 施军     二〇一九年十二月十九日   书记员 陈婷   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。