陕西省城固县人民法院执 行 裁 定 书(2019)陕0722执异44号案外人：某某市某某建筑工程公司。住所地：陕西省某某市某某区某某路。统一社会信用代码91610702222570XXXX。法定代表人：刘某某，公司总经理。委托代理人：常某某，陕西某某律师事务所律师。委托代理人：崔某，男，汉族，住陕西省城固县某某镇某某村二组，公司项目负责人。申请执行人：刘某，男，汉族，住陕西省城固县某某镇某某村。被执行人：陕西某某房地产开发有限公司。住所地：西安市某某区。统一社会信用代码91610000797907XXXX。法定代表人：刘某甲，公司执行董事。在本院执行刘某与陕西某某房地产开发有限公司（以下简称：某某房地产公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人某某市某某建筑工程公司（以下简称某某三建司）对执行拍卖位于城固县某某花城住宅小区12号楼3单元306号住宅房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人某某三建司称，城固县人民法院（2019）陕0722执190号之一裁定书载明对位于城固县某某花城住宅小区12号楼3单元306号住宅房屋的拍卖措施错误，理由如下：1、拍卖的房产未经竣工验收，属案外人的在建工程（半成品），不是被执行人的独立产权所有，被执行人位于城固县桔园路北段西侧“某某花城”12#楼的修建工程案外人依法中标，并在2013年1月15日签订《建设工程施工合同》，决算工程造价1700余万元，案外人如期在2014年9月完工，但因被执行人拖欠相关部门劳务费用及案外人工程款达1100余万元（已另案起诉），所以开发商被执行人至今没法有组织五大责任主体进行竣工验收（地质勘探、图纸设计、建设单位、监理单位、施工单位），涉案房产并未交工。2、法院的拍卖行为会以合法形式变相支持，许可了“不合格房产（半成品）“流向社会，带来不安定及房产不安全祸患。3、争议房屋的拍卖价款，案外人具有法定的优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》286条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。4、合同早已约定被执行人授意案外人出售以上房屋。被执行人与案外人之间早有“君子协定”，即2012年12月14日双方签订的《施工协议书》中七，1、约定：“甲方不按时支付工程款（甲方不承担相应利息）造成乙方停工，停工期间所造成的一切损失由甲方承担，如竣工验收合格后，甲方不能按约定时间向乙方支付工程款时，乙方可将所建设的房屋按低于当时销售价的10%——15%处理，直至抵清所欠工程款。甲方应积极配合办理相关产权事宜。”综上，案外人依据法定的优先受偿权等提出异议申请，请依法裁处。申请执行人刘某称，1、城固县人民法院依据法定程序查封房产并依法通过网络公司拍卖，属于合法有效的法律行为，应当受到法律的保护。2、根据2002年6月11日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定竣工之日起计算，而案外人在执行异议申请书中已经明确表明涉案工程的竣工日期为2014年9月。时至今日已经四年过去，而且整幢楼房被执行人作为商品房都已售完，入住率超过80%以上，早已超出6个月的优先权的有效期限，因此请求对案外人的执行异议申请依法予以驳回。被执行人某某房地产公司未提出书面意见。本院查明，刘某、某某房地产公司于2017年4月27日签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买某某房地产公司位于城固县桔园路北段西侧某某花城8幢1层809号商业房，房屋建筑面积20.39㎡，商品房基准价每平方米3293.43元，付款方式为按揭付款，某某房地产公司将于2017年7月31日前交付房屋。合同签订当日刘某按照合同约定交付了首付款151053元。后因某某房地产公司未按期交付房屋，刘某多次到某某房地产公司交涉，某某房地产公司法定代表人刘某甲于2018年2月25日在双方签订的合同书上写明：“在2018年正月底（3月15日）前如能交房到刘某，刘某补齐后续房款。如不能按期2018年3月15日交房，退房款共计壹拾伍万陆仟元整，超出日期加收每天5%的全额应退款违约金”。后某某房地产公司未按约定交付房屋亦未退款，2018年5月17日刘某通过某某市政府市长信箱上访反映问题未果，2018年7月10日刘某甲向刘某出具书面承诺书：“某某房地产开发有限公司石总（石某某）十日内协商解决刘某某某花城8号楼一层809号房问题。”承诺书加盖某某房地公司印章和刘某甲本人及见证人赵博签名。2018年7月12刘某向本院提出诉讼，请求依法解除合同，退还已交房款151053元，支付合同约定违约金4531.59元；并承担诉讼费用等。同日又向本院申请财产保全，请求对某某房地产开发的位于城固县桔园路北段西侧某某花城12幢3单元306号房屋一套予以查封。2018年7月12日本院作出（2018）陕0722民初2602号民事裁定：“查封被申请人陕西某某房地产开发有限公司开发的位于城固县桔园路北段西侧冠亚花城12幢3单元306号房屋一套”。2018年9月28日本院作出（2018）陕0722民初2602号民事判决：“一、解除原告刘某与被告陕西某某房地产开发有限公司2017年4月27日签订的《商品房买卖合同》；二、限被告陕西某某房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告刘某房款151053元，违约金4532元”。2019年1月25日刘某向本院申请执行，2019年4月16日本院委托网络询价平台对查封的房屋进行网络询价，经征求双方当事人意见对中国工商银行融E购电商平台询价结论400585.86元，被执行人无异议，申请执行人认为过高，经合议庭评议决定本次拍卖保留价以本次询价参考财产价格85%，即340497.98元为拍卖保留价，2019年5月5日本院作出（2019）陕0722执190、338号之二执行裁定：“拍卖被执行人陕西某某房地产开发有限公司所有的位于城固县某某路与某路某某花城12号楼三单元306号(建筑面积为102.36平方米)房屋一套。”2019年6月18日买受人张某某（身份证号61232219671110172X）以340497.98元最高竟价竟得该套房屋。2019年6月28日本院作出（2019）陕0722执190、338号之三执行裁定：“一、拍卖的被执行人陕西某某房地产开发有限公司所有的位于城固县某某路与某路某某花城12号楼三单元306号（建筑面积为102.36平方米）房屋一套的所有权及其他相应权利归买受人张某某所有。该房屋所有权自本裁定送达买受人张某某时起转移。二、买受人张某某（身份证号61232219671110172X）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2019年7月2日本院将所拍卖房屋交付给买受人张某某。2019年7月9日从拍卖款中支付申请执行人刘某购房款151053元及违约金4532元，逾期付款利息5718元（计算至拍卖成交之日），垫付诉讼费1706元，计163009元。其余案款支付另案【（2019）陕0722执338号】。至此本院（2019）陕0722执190号执行案件中（2018）陕0722民初2602号民事判决书确定的给付内容已全部执行完毕。本院认为，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除或阻止对该执行标的物之强制执行的，属于案外人异议，不管其主张实体权利的依据是否涉及本院其他的相关生效法律文书，均应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定处理。执行机构审查案外人异议，只根据权属登记、占有等证据形式化来审查认定权属，而关于实体权属的最终判断，则需通过随后执行异议之诉的实质审查予以解决。本案中所涉及的房屋在查封、拍卖时，尚未房产初始登记，所有权仍登记在房地产开发企业名下，2019年6月18日在城固县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动中，已被买受人张某某竟价购买成交。申请执行人刘某已领取全部涉案款项，本院（2019）陕0722执190号执行案件中（2018）陕0722民初2602号民事判决确定的给付内容已全部执行完毕。案外人某某市某某建筑工程公司主张的权利不能证明对执行标的的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第六条的规定，裁定如下：驳回某某市某某建筑工程公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  韩小明审判员  黄宝义审判员  李 琳二〇一九年十二月三日书记员  白 茹