广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11129号原告：冯少英，女，1963年6月22日出生，汉族，住广州市越秀区，委托代理人：黄向展，国信信扬律师事务所律师。被告：朱伟雄，男，1978年6月11日出生，汉族，住广州市天河区，委托代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。原告冯少英诉被告朱伟雄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄向展，被告的委托代理人罗鹏远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告2011年11月23日签订了《商铺买卖合同》，约定原告购买被告位于广州市海珠区润江北路921-929号单号，革新路榕岸北街1号101房A085商铺，原告已按合同约定支付房款并办理产权证。上述合同第九条约定出卖人应于2015年11月1日前将有关使用权及收益权转移给买受人，买受人同意从2015年11月1日开始正式行使该商铺的使用权及收益权。第十条约定商铺的使用权及收益权逾期交付的违约责任，逾期超过15日的，若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第九条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款的1.5‰标准向买受人计付违约金，被告至今一直未交付涉案商铺的使用权和收益权，应向原告支付违约金。原告支付了全部房款589323元，但是被告不仅未按房产证的规划安装电梯，在商铺交付时一直未办理完毕消防验收合格证。广州市中级人民法院（2017）粤民终23990号民事判决书认定涉案商铺所在所有商铺间隔好之后未通过消防验收。由于商铺未达到交付使用条件，原告无从行使商铺的使用权和收益权，被告已构成违约。故起诉请求判令：1、被告支付违约金100308元（按中国人民银行2015年11月三至五年贷款利率4.75%计算，计算至2019年5月31日）；2、由被告承担本案包括诉讼费在内的所有费用。被告辩称：一、涉案商铺已通过二次消防验收，不能照搬另案二审判决认定涉案商铺不符合交付条件。涉案商场可以从开发商名下变更至被告名下可知涉案商场已经通过消防部门第一次消防验收，而被告购买涉案商场后申请分割登记，进行间隔装修，且委托了有消防安装资质的工程公司对分割后的商铺进行消防安装工程的建设，并取得了消防部门出具的消防验收合格意见书，可见，涉案商场间隔以后已经通过消防部门的二次验收。二、投入使用、营业前申请消防安全检查的责任义务已由被告完成。涉案商场于2012年9月15日通过消防验收，于2012年10月17日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》记载本证仅证明该场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。三、目前商铺业主均可以因使用或经营申报消防验收，而且涉案商场已经有很多家企业正常经营，不存在无行使商铺使用权和收益权的情形。四、原告主张的违约金部分超过诉讼时效且计算错误。经审理查明：2011年11月23日，广州德馨商业经营管理有限公司作为被告（出卖人）的委托代理人与原告（买受人、陈家龙的法定监护人）、陈家龙（由原告作为法定监护人签名）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人的通讯地址为广州市革新路光大榕岸E2栋3102房；（第一条）买受人购买的商铺为广州市海珠区润江北路921-929单号，革新路榕岸北街1号101房A085号铺；（第三条）该商铺属现房，建筑面积共7.73平方米，套内面积3.9825㎡，房价款总金额为589323元；（第六条）经双方同意并确认，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人将上述买受人所购买之商铺已交付给买受人；（第七条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户递件手续，买受人应提供必要的文件及配合；（第八条）该商铺出售后，自本合同签订之日起至2015年10月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；（第九条）出卖人应于2015年11月1日前将有关使用权收益权移交给买受人，买受人同意从2015年11月1日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人接到出卖人发出的商铺使用权及收益权交付通知后应于3天内带齐有关资料到指定的地点办理商铺使用权收益权移交手续；买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权及收益权移交手续的，视为从书面通知送达之日起该商铺使用权及收益权已实际移交给买受人；（第十条）商铺使用权及收益权逾期交付的违约责任，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）(1)逾期不超过15日的，自本合同第九条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款和同期银行存款利息；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第九条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按己付房价款1.5‰的标准向买受人计付违约金；（第十二条）出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合合同约定（附件一）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；2、在商铺保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可以合作协助维修，维修费用由买受人承担；（第十四条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的；所产生的一切法律责任和经济损失由买受人承担；等。该合同附件一约定：装修标准：〔交铺装修标准〕地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；〔公用设备、设施及公共区域〕地面：主通道铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；安全：提供24小时智能监控；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统。该合同附件二约定：E3E4栋首层平面图，该图显示涉案商铺所在楼层有手扶梯。2012年4月13日，广州德馨商业经营管理有限公司作为被告（出卖人）的委托代理人与原告（买受人）签订了《商铺买卖合同补充协议》，约定出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式，等。合同签订后，原告已向被告支付房价款589323元。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，海珠区润江北路921-929单号，革新路榕岸北街1号185的产权人为原告，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2012年7月23日，建筑面积为7.73平方米，套内建筑面积为3.98平方米；等。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、广州市公安局海珠区分局出具的穗公海消验[2012]第0133号《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》载明：该局对广州市海珠区沙渡路1号，润江北路921-929单号，润江北路933、935、939-945单号101单元、革新路榕岸北街101单元等房屋建筑内部装修工程进行了消防验收，综合评定该内部装修工程消防验收合格，并载明工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案等；2、2012年10月17日广州市公安局出具的穗海公消安检许字[2012]第0121号《公众聚集场所投入投用、营业前消防安全检查合格证》载明：广州市海珠区光大百货商场现有消防设施：自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统……；等；3、公司登记信息，证明涉案商场有13家公司（含餐饮）在实际营业；4、《收铺通知书》、快递单、妥投证明，证明被告已经于2015年10月18日向原告送达了涉案商铺收铺通知。被告主张上述证据证明涉案商场在商铺间隔后申请了建设工程消防设计审核，通过了二次消防验收，符合消防要求。原告表示上述证据关联性不予认可，这些证据在23990号案中都已质证，不被法院认可，工商登记与消防验收无关，证据4送达通知并不等于收楼，业主都没有去收楼，原告也拒绝收铺，商铺不符合合同约定的交付条件。另查，据《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区润江北路921-929单号，革新路榕岸北街1号101房的原产权人为被告，建筑面积为2959.8284平方米，其中套内建筑面积为2487.4557平方米，被告于2011年10月18日申请将该101房分割为若干个单位，2011年12月28日核准登记，等。原告于2019年5月20日提起本案诉讼。原告与案外人陈家龙为母子关系，陈家龙于2004年12月31日出生。诉讼中，原、被告双方确定涉案商铺在整个场地里面的一楼，不是临街商铺，涉案场地没有安装手扶梯。原告表示其主张逾期交付商铺的违约金的依据为《商铺买卖合同》的第十条，违约金从2015年11月2日计至2019年5月31日，以购房款为本金，合同依据是每日千分之五，原告自愿调整为同期贷款利率的标准。本院认为：原告作为陈家龙的法定监护人同时以陈家龙名义与被告签订了《商铺买卖合同》，但后《商铺买卖合同补充协议》中买受人仅列了原告一人，且涉案商铺最后过户给原告一人，故由原告一人提起本案诉讼并无不妥。原告与被告通过签订《商铺买卖合同》就涉案商铺建立买卖关系，被告作为房屋出卖人，有义务将符合法定条件的商铺交付给原告。被告辩称其于合同约定的日期前按合同所记载的原告的通讯地址邮寄《收铺通知书》给原告，书面通知原告接收涉案商铺，应当视为被告已经履行了其交付商铺的合同义务。原告主张涉案商铺未办理消防验收合格证及未加装电梯，故其拒绝接收。由于涉案商铺位于商场内，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。被告辩称其交付的商铺所在的商场已通过了二次消防验收，并提交了《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》、《公众聚集场所投入投用、营业前消防安全检查合格证》等，上述证据载明是百货商场的内部装修消防验收，并不能证实通过该次消防验收时涉案商铺已间隔好。且上述意见书明确载明该工程如需室内装修仍应申请消防设计审核、验收或备案，现无证据证实在涉案商铺间隔好后已再次通过了消防验收，故本院认定涉案商铺所在商铺间隔好后未通过消防验收。根据广州市公安局海珠区分局的审核意见，本案商场及商铺在室内装修等后应重新审核，未通过消防验收合格，不能投入使用。为此，被告交付的商铺应经消防部门二次验收。另外，按照商业惯例和生活常识来分析，原告购买涉案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，原告取得商铺的产权，第一个合同目的基本实现。但是，涉案商铺是从原广州市海珠区润江北路921-929单号，革新路榕岸北街1号101房2959.8284平方米商场中分割出来的商铺中其中一个，因此，原告即使接收了涉案商铺，其部分合同目的亦不能实现，被告已构成违约。关于原告主张的违约金。合同中约定了逾期交付使用权及收益权的违约责任、交付商铺时装饰设备标准未达到约定的处理方式，没有明确约定交付商铺时若整个商场未具备经营开业条件应如何承担违约责任。结合本案的实际情况，确定被告以原告已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付违约金为宜。原告要求被告支付违约金（从2015年11月2日起计至2019年5月31日止）合法有理，本院予以支持。违约金总额以原告主张的100308元为限。关于诉讼时效的问题。被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效。如上所述，涉案商铺尚未达到交付条件，原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告的上述抗辩意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，判决如下：被告朱伟雄在本判决生效之日起十五日内向原告冯少英支付从2015年11月2日起至2019年5月31日止的违约金（违约金以原告已付购房款589323元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，违约金总额以原告主张的100308元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2306元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  彭 海二〇一九年十二月六日书 记 员  郭世文吴越鸣