北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初10096号原告：刘树娥，女，1957年4月1日出生，住北京市延庆区。原告：刘术华，女，1963年7月14日出生，住河北省涿州市。原告：刘树芳，女，1969年12月9日出生，住北京市延庆区。以上三原告之共同委托诉讼代理人：黎晨杰，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律服务工作者。原告：刘红艳，女，1988年10月19日出生，住北京市延庆区。原告：毛春雷，男，1993年4月3日出生，住北京市延庆区。被告：张建明，男，1974年2月14日出生，住河北省张家口市张北县。委托诉讼代理人：张树荣（张建明之妻），住河北省张家口市张北县。委托诉讼代理人：张景胜，北京市中盾律师事务所律师。第三人：北京城建兴华康庆房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区康庄镇工业园区服务中心办公楼316室，统一社会信用代码91110229MA00F5UM3D。法定代表人：王文胜，经理。委托诉讼代理人：李轶明，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘耘君，北京厚大合川律师事务所实习律师。原告刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷与被告张建明、第三人北京城建兴华康庆房地产开发有限公司（以下简称城建公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘树娥、刘术华、刘树芳的共同委托诉讼代理人黎晨杰，原告刘红艳、毛春雷，被告张建明的委托诉讼代理人张树荣、张景胜，第三人城建公司的委托诉讼代理人李轶明、刘耘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷向本院提出诉讼请求：1.判令刘某1与张建明就××镇××北房三间、南房二间签订的《房屋买卖契约》无效；2.判令拆迁安置补偿款中区位补偿价102886.29元、奖励费200000元、购房补助款493944元，共计796830.29元，归刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷所有。事实和理由：刘树娥、刘术华、刘树芳系姐妹关系，刘红艳系刘树林（刘某2）之女，毛春雷系刘某3（刘树英）之子。刘某1与詹某共生育五个子女，即：刘树娥、刘术华、刘某3、刘树芳、刘树林。刘某1与詹某在××镇××有北房三间、南房二间。1994年，刘某1将上述房屋卖给张建明。1994年，詹某因病去世。1994年，刘某2意外死亡。2011年，刘某3因病去世。2014年，刘某1因病去世。刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷认为刘某1将房屋卖给张建明，违反了国家强制性规定，故诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。张建明辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主体不适格，继承关系不明确，应经过继承纠纷由法院判决。被继承人是外地人，不能取得××镇宅基地使用权，继承人也不能分拆迁利益。拆迁公司不承担本案责任，不应作为第三人。房屋买卖契约是1994年10月5日，原告应该证明是被继承人本人签名，应该证明买卖关系成立。拆迁补偿协议有效，张建明已经交房。刘某1与张建明均没有北京户口，但是张建明和拆迁公司签了协议，如果合同无效，也能取得70%拆迁利益，但是原告取得拆迁利益没有合法合理依据。城建公司辩称，不同意原告的诉讼请求。合同无效与城建公司无关，支付五原告796830.29元没有事实与法律依据。本次拆迁行为合法有效，有拆迁许可证，张建明的宅基地房屋在许可范围内，拆迁时房屋是张建明使用占有，城建公司有权拆迁，城建公司与张建明签订拆迁补偿协议合法有效。宅基地房屋已经交给城建公司。因张建明与原告存在纠纷，拆迁款并未发放，等法院判决之后再发放。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘某1与詹某系夫妻关系，二人共生育五个子女，即：刘树娥、刘树林（曾用名刘某2）、刘术华、刘某3（刘树英）、刘树芳。牛春燕、刘红艳系刘树林之女。毛春雷系刘某3之子。1994年11月，詹某因病去世。1997年11月，刘树林及妻子意外死亡。2011年5月，刘某3因病去世。2014年7月，刘某1因病去世。刘某1与詹某生前在××镇二街村汇通胡同25号（与胡同路38号系同一地址）有宅院一处，内有北瓦房三间、南棚子二间、门楼一座，集体土地建设用地使用证登记在刘某1名下。1994年10月5日，刘某1与张建明签订了《房屋买卖契约》（以下简称《契约》），将上述房屋以3700元的价格卖给张建明。之后，张建明对部分房屋进行了翻建。2011年2月18日，梁秀花注册成立了北京秀花祥顺综合商店，经营场所在上述院落内，即北京市延庆区××镇二街村汇通路38号。2019年1月10日，梁秀花声明自愿将其上述院落内所经营商店的停产停业综合补助费补助款做在被拆迁人张建明名下。2019年1月11日，拆迁人城建公司（甲方）与被拆迁人张建明（乙方）签订了《拆迁补偿协议》（以下简称《协议》），约定：一、被拆迁房屋：乙方被拆的房屋位于××镇二街村汇通路38号，认定的宅基地面积112.26㎡、房屋建筑面积79.06㎡。二、拆迁补偿总款由宅基地房屋拆迁补偿款、奖励费、补助费（不含弃房补助费）、购房补助款构成；宅基地房屋拆迁补偿款总金额为444282元，其中包括：宅基地区位补偿总价240068元、房屋重置成新价161054元、垃圾减量费43160元；奖励费200000元，其中包括提前搬家奖50000元、工程配合奖150000元；补助费15912元，其中包括：租房周转费10000元、搬家费3162元、电话移机费230元、有线电视移机费120元、宽带移机费400元、停产停业综合补偿费2000元；购房补助款493944元；综上，拆迁补偿总款合计1154138元。三、拆迁补偿总款发放：乙方签订本协议后，按规定交房，送审资料齐全并经审计合格后30个工作日内，甲方将拆迁补偿总款以银行存折的方式发给乙方。另外，《协议》还约定了其他内容。张建明在《协议》上签字捺印，城建公司并未盖章，亦未有相关人员签字。2019年1月13日，张建明作为被拆迁人与拆迁公司、拆除公司签订了《交房验收单》一份，载明：被搬迁人张建明坐落在二街汇通路38号的房屋建筑面积79.06平方米，已于2019年1月13日搬家完毕；被拆迁人保证已将房屋完全腾空，若有遗留物品视为自动放弃，交由拆除公司处理；拆除公司应及时断水断电，严防跑、冒、滴、漏，并在6小时内将该房拆除。上有被拆迁人张建明的签字和捺印、拆迁公司的公章和相关人员的签字、拆除公司的公章和相关人员的签字。随后，张建明将上述房屋交给拆迁公司，上述房屋现已被拆除。因张建明与原告存在争议，城建公司未将拆迁补偿款给付张建明，拆迁补偿款仍在城建公司处。另查明，张建明的户籍地为河北省张家口市张北县二台镇霍玉坊行政村六号湾村9699号。此外，牛春燕放弃了对涉案房屋的继承权，本院不再追加其为本案原告。上述事实，有当事人的陈述、《契约》、《协议》、集体土地建设用地使用证等证据在案佐证。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，涉及农村宅基地使用权的转让问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保障本村村民基本居住和生活需求，该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用，这必然会损害集体经济组织的权益。鉴于农村本集体经济组织所有的宅基地属于本集体经济组织所有，非本集体经济组织成员无权通过农村房屋买卖的方式取得其他经济组织成员所享有的宅基地使用权以及其上的农村房屋的所有权。本案中，《契约》中的买受人张建明非该房屋所在地集体经济组织成员，故买受人张建明无权取得该农村房屋的所有权。因此，张建明与刘某1之间签订的《契约》因违反法律的强制性规定而无效。本案中，虽然城建公司未在《协议》上加盖公章，但对基于拆迁安置而与拆迁人形成民事法律关系的被拆迁人而言，其主要的义务就是腾退房屋并交由拆迁人，本案中的被拆迁人张建明实际已将房屋腾退交给拆迁人，作为本案拆迁人的城建公司不但接收了房屋，并已将该房屋实际予以拆除，鉴于被拆迁人已经履行了主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条关于采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的规定，应认定本案基于拆迁安置而产生的民事法律关系成立，即应认定张建明与城建公司签订的《协议》是成立的，本案所涉的拆迁利益就是《协议》中约定的相关内容。另外，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张建明与刘某1之间签订的《契约》无效，但涉案房屋已经被拆除，故无法返还。但张建明与城建公司就涉案房屋签订了《协议》，系双方真实意思表示，依法有效，双方应当按照该《协议》约定的内容履行。张建明虽不是涉诉房屋的产权人，但是其自购买房屋后在涉案房屋内居住，且在院内进行了投资建设，故张建明应当享有相应的拆迁补偿利益。刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷作为刘某1的权利义务继受人，亦应享有相应的拆迁补偿利益。关于拆迁利益的分配问题应依据《协议》约定的内容进行分割。具体而言，宅基地区位补偿总价为240068元，本院确认刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷享有30%的比例，即72020.4元；张建明享有70%的比例，即168047.6元。针对房屋重置成新价161054元、垃圾减量费43160元、奖励费200000元、补助费15912元，共计420126元，该拆迁补偿数额，本院确认是针对实际居住人给予的补偿，应由张建明享有，刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷无权享有。对于购房补助款493944元，因房屋拆迁后张建明不能享有新的住房，本院确认其属于张建明享有。购房款不再返还。综上，刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷共享有拆迁补偿款72020.4元；张建明共享有拆迁补偿款1082117.6元。现拆迁补偿款还在城建公司处，城建公司应当直接给付刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷拆迁补偿款72020.4元。对于刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷主张的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。对于张建明及城建公司的答辩意见，合理的部分，本院予以采信，不合理部分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下：一、确认刘某1与张建明于1994年10月5日签订的《房屋买卖契约》无效；二、北京城建兴华康庆房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷拆迁补偿款72020.4元；三、驳回刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11768元，由刘树娥、刘术华、刘树芳、刘红艳、毛春雷负担10168元（已交纳），由张建明负担1600元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  高建国人民陪审员  赵慧清人民陪审员  高建华二〇一九年十二月十一日书 记 员  怀静凡