湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16055号原告:湖南均豪物业服务有限公司，住所地：长沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304号。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敬超，湖南炜弘律师事务所律师。被告：龙坪峰，男，1981年11月6日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告：李佑理，女，1985年5月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南均豪物业服务有限公司（以下简称“均豪物业”）与被告龙坪峰、李佑理物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业的委托诉讼代理人杨玲玲、马敬超，被告龙坪峰到庭参加诉讼，被告李佑理经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付物业管理费7273.73元，滞纳金2182元，共计9455.73元；2、本案案件受理费由两被告承担。事实和理由：原告公司的曾用名是湖南鼎鸿物业管理有限公司，两被告于2011年2月18日与富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司签订了《长沙商品房买卖合同》，购买了由该开发公司开发的海林.馨香雅苑小区6栋904房，成为该小区业主，合同同时约定了小区物业服务为原公司提供前期物业服务，前期物业管理服务协议自双方签字之日起生效，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止，收费起始时间为房屋交付之日。开发商按合同约定如期交房，原告按照《海林.馨香雅苑前期物业服务协议》在2012年4月9日开始就一直为被告提供相应的物业服务至2019年4月30日。协议约定乙方所购房屋建筑面积94.71平方米，收费标准为：1.2元／平方米/月，乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。被告己拖欠2013年12月31日至2019年4月30日的物业费，原告多次催缴，并向其发送了催费通知单，被告至今仍来支付，原告不得已遂诉至法院，现原告为了人性合理、小区和谐的原则自愿放弃部分违约金，仅按违约金总额的30%向被告追讨。请求法院判如所请。被告龙坪峰辩称：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告未按约履行合同、未按法院协调书履行及未按相关规定提供服务，己造成违约，根据合同法此合同为无效合同。一、双方就物业费缴纳事宜2014年在长沙市岳麓区人民法院进行协调，并就相关后续事宜进行约定，被告按约履行，但原告方未按约改善，故被告认为物业公司自动放弃物业管理合同。二、根据《物业服务收费办法》第15条规定，我方入伙时间与物业收费起始时间不一致。前面未入伙原因为开发建设单位质量问题未整改到位。三、原告未按依法按约义务。具体表现为：1、2013年起因对物业服务不满意，有80%以上的业主不按时缴物业费。但原告对此未予处理，导致业主与其矛盾激化。2、物业管理混乱，在物业安保期间本人丢失电动车一台，电动车电池2次，电动车停放地离岗亭直线距离在20米内，由于原告疏于管理且不能提供视频录像，致使本人财产受到损害，派出所无法调查。3、在房屋保修期间及小区运营期间，对公共部位没有尽到维护、维修保养的责任，物业公司未履行合同义务，致使房屋公共部位的运营维护问题未得到整改，如：地下室由于漏水导致长期积水、下室地面脱壳等，本应由施工方保修，物业公司在保修期内未履行职责导致业主利益受损。4、单元入户门的玻璃从交房起就陆续损坏，但原告至今未对其进行维修保，对业主安全造成影响、小区绿化区不是杂草丛生就是光秃一片。5、小区设备设施长期没有专业维护人员没有巡逻。导致小区1—7栋电梯井及排水井五十几个排水泵全部损坏不能使用。电梯完全处在自主运行状态，没有维护维修，2019年4月新物业接手时，馨香雅苑小区现有电梯44台，停运11台，剩余20台因井道壁超标、应急对讲系统损坏、收S2损坏等问题被责令停运。小区二次加压水池从未没有清洗。6、物业公司物业人员配备严重不足，无物业管理方案、日志、巡逻，记录、卫生检查记录、安全检查记录。1-7栋高层住宅只配备了3人，其中小区地上地下共三个出入口只配备了2名保安人员（一个小区车入口及一个小区步行出入口）和星期一至星期五配备1名收费人员。门卫形同虚设。一个小区车入口及一个小区步行出入口时常无人。小区车道出口长期由恶霸掌控，成立业委会后由业委会才夺回小区车行出口掌控权利。7、物业未组织开展社区文化活动。小区内唯一一个老年活动室（6栋一单元l楼6101）长期由物业自己霸占使用。8、均豪物业日常无作为事项如：①、没有每季度出具物业服务报告，在小区内公示。②没有任何物业服务工作公告：没有建立公告台账。包括如禁止违章搭建、禁止占用公共区域、施工公告、消杀、清洗外墙公告、禁止高空拋物等。③没有进行电梯维修、外墙清洗、消杀、绿化、管道疏通等工作，来将以上工作情况及结果在小区内进行公示。④未进行日常维修、投诉等及时处理并书面与业主确定处理结果。⑤日常涉及业主签字事宜从未找业主本人签字。⑥从未进行物业服务问卷调查，针对业主疑问事宜，及时跟进解决并由业主确认跟进结果。⑦物业服务过程中各种工作记录应当留存2年以上，请问均豪物业可以以上工作记录证明。9、根据物权法第七十四条及八十条建筑区规划内停车、公共广告、公共区域进行商业活动收益为全体业主及物业公司共同收益。物业公司未按规范要求公布物业管理收支状况，暗箱操作霸占业主共收益。现新物业进场从2019年5月1日至2019年9月17日，不到半年时间1栋-7栋公共收益为5.7487万元，同样的资源下，同样广告位置活动，均豪物业公司财务账上收益为负数。恳请法院按目前新物业进场后小区公共收益标准，确定判定以前年度小区公共收益。应该归还所有业主的收益，要求均豪物业公司返回现今业主委员会。10、根据长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会共同发文（长发改价调【2019】8号），关于加强长沙市物业服务收费管理的通知及长沙市住宅物业服务分项目分等级基准价标准。本小区物业服务标准未满足如何级别，恳请法院按此标准最低收费标准计费。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同、法院出具协调书约定及超资质范围签订合同，事实上明显均豪物业么司的服务严重违反合同、法院协调书条款及法律法规。均豪物业公司在馨香雅苑物业管理上存在的无照经营、不履行职责的行为。被告认为不能按原物业服务合同履行。被告恳请意见如下：1、物业费缴费计费开始时间，为被告入伙时间。2、被告丢失的1台电动车及2次电动车电池，物业应该承担50%的费用。3、后期未纳物业服务费应按照长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会共同发文（长发改价调（2019）8号）中最低取费标准计算。4、公共收益按目前新物业半年收益计算，归整体业主的收益返还业委会。另外，1、被告入伙的时间是不对的，应当是2012年5月入伙，原告提供的证据可体现。我方提供的证据“2014年岳麓区人民法院的调解笔录”也可以证明。被告李佑理经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭答辩、质证、举证，视为放弃当庭答辩、质证、举证的权利。经审理查明：2012年4月9日，湖南鼎鸿物业管理有限公司（现均豪物业，以下简称“鼎鸿物业”，乙方）与龙坪峰、李佑理（甲方）签订了一份《海林?馨香雅苑前期物业服务协议》，由鼎鸿物业为馨香雅苑小区提供物业服务。协议第五条约定：物业管理服务费：住宅按1.2元/月/㎡收取；第八条约定：甲方逾期未交纳物业费的，乙方按照《临时管理规约》第五章第二十七条第五款约定之方式进行催缴，即“物业管理企业对违反本临时管理规约的业主和物业使用人不按规定缴纳物业服务费、小区维修基金以及赔偿金、违约金、罚款的，除处以每日5‰的滞纳金处罚外，无正当理由拒交或逾期二个月仍拖欠的，物业管理公司可采取限水限电临时措施，或停止给甲方提供物业服务，可通过法律程序处理直到缴款为止，并由甲方承担全部由此造成的违约责任。被告龙坪峰、李佑理系馨香雅苑小区6幢9层904号房屋业主，房屋建筑面积为94.71㎡，该房屋用途为住宅。从2013年12月31日起被告龙坪峰以物业服务存在瑕疵为由拒交物业管理服务费，李佑理拒交物业管理服务费。为此，鼎鸿物业以书面催缴单的形式对被告龙坪峰、李佑理进行了催缴。截至2019年4月30日，两被告共欠缴物业管理服务费7273.73元。另查明：湖南鼎鸿物业管理有限公司于2017年9月4日经工商登记名称变更为原告均豪物业，原告均豪物业于2019年4月30日已撤离馨香雅苑小区，未再为该小区提供物业服务。上述事实有到庭当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《海林?馨香雅苑前期物业服务协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《顾客资料、物品领取登记表》、《顾客信息登记表》、《催缴通知书》、原告的工商信息，被告龙坪峰提交并经庭审质证的湖南长沙市岳麓区人民法院诉前调解通知书和调解笔录、馨香雅苑相关现状照片、馨香雅苑小区公共账目公示表、《长发改价调8号文》、业委会关于门禁及监控的公告、业主微信群公告截图、新物业进场后的整改日志等证据佐证。本院认为，原告均豪物业与被告龙坪峰、李佑理签订的《海林?馨香雅苑前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，无法定无效情形，合同依法成立并生效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。原告均豪物业虽然为被告龙坪峰、李佑理提供了物业服务，但未能按协议全面履行物业服务义务，在安保、卫生保洁、绿化、公共设施的维护等方面都存在服务瑕疵。两被告与原告签订了物业服务协议，并接受了原告提供的物业服务，应当依约缴纳物业费。综上，对原告请求法院依法判令被告支付物业管理费7273.73元、滞纳金2182元的诉讼请求，考虑到原、被告双方均有违约的行为，结合本案实际情况，基于公平原则和相关法律规定，本院酌情确定被告需支付原告物业费5818.98元，对原告主张的滞纳金2182元，本院不予支持。被告抗辩案涉物业服务合同无效等主张，无事实和法律依据，本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告龙坪峰、李佑理于本判决生效之日起五日内向原告湖南均豪物业服务有限公司支付物业费5818.98元；二、驳回原告湖南均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告龙坪峰、李佑理负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年十二月二日法官助理蔡瑛书记员陈文凤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。