广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29608号原告：潘灿丽，女，1985年7月25日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市。委托诉讼代理人：高凌养、吴桂龙，均系广东骏森濠律师事务所律师。被告：邓元东，男，1977年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省高州市。被告：郭小燕，女，1974年3月28日出生，汉族，户籍住址广东省高州市。被告：广东定海针律师事务所，住所地广东省广州市天河区棠东东路3号B-216之二。负责人：李超本。委托诉讼代理人：杨文佳，女，1995年10月11日出生，该律所工作人员。第三人：彭永科，男，1989年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市。委托诉讼代理人：袁芳芳，女，1992年3月15日出生，系夫妻关系。第三人：袁芳芳，女，1992年3月15日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市大坪镇小碰村惟月楼42号，身份证号码44148119920315336X。原告潘灿丽与被告邓元东、郭小燕、广东定海针律师事务所，第三人彭永科、袁芳芳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘灿丽的委托诉讼代理人吴桂龙，被告邓元东、郭小燕，被告广东定海针律师事务所（以下简称“定海针律所”）的委托诉讼代理人杨文佳，第三人袁芳芳兼彭永科委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘灿丽诉称：1.请求确认原告与邓元东签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令邓元东、郭小燕共同返还原告购房款358000元，并于2019年10月12日起按年利率6%计算利息，定海针律所承担连带退还责任；3.诉讼费和保全费用3810元由三被告承担。事实和理由：2019年4月5日，原告通过缪志权居间与邓元东签订《房屋转让协议书》，约定邓元东将本市白云区龙归镇永兴乡第十四生产队第六层604号房以508000元转让给原告。邓元东、郭小燕原为夫妻关系，经法院判决离婚，离婚案件中对于上述小产权房已经判给了郭小燕，邓元东属于明知上述房屋非其所有恶意转让给原告，现郭小燕主张该房为其所有，要求原告返还。原告认为邓元东、郭小燕恶意串通，欺诈原告购房款，且邓元东拒绝退还购房款给原告。定海针律所作为专业法律服务机构，明知小产权房买卖合同无效，还予以见证并收取费用，未能尽到合理注意义务，存在故意。另，2019年5月16日，原告又将涉案房屋转让给了第三人，第三人要求原告退款，原告也退款给了第三人。被告邓元东辩称：房屋转让协议协议书是属实的，但我已经退还了150000元的房款给原告，还剩余358000元房款没有退还，双方有签署书面协议，应当按照签署书面协议履行退款事项。被告郭小燕辩称：对于房屋的买卖我是不清楚，是邓元东（我前夫）卖的，房款也不是我收取的，合同无效应当由邓元东退还款项，与我无关。被告定海针律所辩称：原告的起诉是确认合同无效，我方并不是房屋转让协议书的合同主体，不应当列为被告，也不需要承担退还责任。原告的诉讼请求中要求我方承担连带退还责任是没有任何法律依据的。第三人彭永科、袁芳芳陈述称：当时与原告签订合同时，原告并未将房屋交付给我方，原告已经全额退还房款给我方，在（2019）粤0111民初27835号案件中处理完毕。经审理查明：2019年4月5日，邓元东（甲方）与潘灿丽（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方将本市白云区龙归镇永兴乡第十四生产队（现址是永兴牛岗中街11号，宅基地证号穗郊字第363730号）第六层604号房以508000元价格转让给乙方。2019年4月5日，杨武明转账478000元给邓元东，邓元东在《交易明细详情》下方手写“已收定金30000元，总房款508000元已收齐”并签名确认。同日，定海针律所对潘灿丽与邓元东签署《房屋转让协议书》一事进行见证，并收取了见证费。穗郊字第363730号宅基地使用证登记的使用人为周福（浩）平，登记层数为一层。邓元东与郭小燕原是夫妻关系，涉案604房为夫妻关系存续期间购买，2018年12月19日，邓元东起诉郭小燕要求离婚，2019年5月15日经高州市人民法院判决离婚，604房判归郭小燕所有。目前，涉案房屋由郭小燕居住使用。庭审中，邓元东表示其是在离婚诉讼过程中，未经郭小燕同意的情况下出售涉案房屋的，房款由邓元东一人收取。另查明，邓元东作为甲方、潘灿丽作为乙方、彭永科与袁芳芳作为丙方、缪志权作为丁方，拟对涉案房屋退还房款一事签署《和解协议书》，主要内容是甲方同意在签订协议之日起十日内退还乙方购房款170000元，剩余购房款310000元承诺在20个月付清，每月支付15000元至付清为止，该协议书还约定《和解协议书》经四方签名之日起生效。《和解协议书》尾部签名部分丁方缪志权未签名，丙方彭永科、袁芳芳当庭否认签名的真实性。2019年7月19日，邓元东退还了150000元购房款给潘灿丽。以上事实，有《房屋转让协议书》《交易明细详情》《和解协议书》、转账凭证、判决书、见证书、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条亦规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效”，根据以上规定可知，国土资源管理部门、房地产行政主管部门均不予认可集体土地上的宅基地房屋向本集体经济组织以外的成员转让，潘灿丽非涉案宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与邓元东之间因购买宅基地房达成的《房屋转让协议书》违反国家法律、行政法规的禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现有证据证实邓元东收取了潘灿丽购房款508000元，已退还150000元，余款358000元应当返还给潘灿丽。潘灿丽明知涉案房屋属农村宅基地房仍购买，自身存在一定过错，故对于潘灿丽要求邓元东支付利息损失不予支持。至于邓元东要求按照《和解协议书》分期履行给付义务，因《和解协议书》约定签约四方均签名后方发生法律效力，现丁方并未在《和解协议书》上签名，该《和解协议书》尚未生效，对潘灿丽不具有约束力，故本院对邓元东的相关抗辩意见不予采纳。至于郭小燕和定海针律所是否需要承担连带责任的问题，因邓元东是在起诉郭小燕离婚过程中，单方与潘灿丽签署《房屋转让协议书》，房款是邓元东一人收取，无证据证实出售涉案房屋经得郭小燕的同意，亦无证据证实郭小燕有收取涉案房款或从中受益，郭小燕既非《房屋转让协议书》签约一方，本案债务亦非夫妻共同债务，故潘灿丽要求郭小燕承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。定海针律所为潘灿丽、邓元东提供的是非诉讼法律服务，潘灿丽与定海针律所之间为法律服务合同关系，与本案的房屋买卖合同非同一法律关系，定海针律所在提供非诉讼法律帮助时是否尽到审慎注意义务、应否承担损害赔偿责任，潘灿丽应另案主张处理，且定海针律所并非《房屋转让协议书》的签约一方，潘灿丽要求定海针律所承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条第(五)项、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告潘灿丽与被告邓元东于2019年4月5日签署的《房屋转让协议书》无效；二、于本判决生效之日起十日内，被告邓元东退还原告潘灿丽购房款358000元；三、驳回原告潘灿丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6670元、保全费2310元，均由被告邓元东负担并于本判决生效之日起十日内迳付原告潘灿丽。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  区丽文人民陪审员  孙彦红二〇一九年十二月二十七日书 记 员  何丽欣