河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0225民初5659号原告：汪世业，男，汉族，1969年10月18日生，住海南省三亚市天涯区。委托诉讼代理人：黄晓燕，河南城梁律师事务所律师。被告：开封市豫天元置业有限公司。统一社会信用代码：91410225559644165X。住所地：兰考县产业集聚区迎宾路西侧。法定代表人：张志凯，总经理。委托诉讼代理人：闫铁创，男，汉族，1971年1月15日生，该公司股东，住河南省兰考县闫楼乡闫南二组。身份证号码：410225197101155850。被告：张志凯，男，汉族，1971年12月11日生，该公司法定代表人，住河南省兰考县。被告：闫铁创，男，汉族，1971年1月15日生，住河南省兰考县。原告汪世业与被告开封市豫天元置业有限公司、被告张志凯、被告闫铁创民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汪世业及委托诉讼代理人黄晓燕、被告开封市豫天元置业有限公司委托诉讼代理人闫铁创、被告闫铁创到庭参加了诉讼。被告张志凯经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪世业提出以下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告开封市豫天元置业有限公司清偿原告借款本金壹仟万（小写10000000）元整；2、判令被告开封市豫天元置业有限公司向原告支付拖欠的利息人民币壹佰零陆万元（小写1060000）整，暂计算至2019年10月31日止，后续计算至被告实际清偿之日止；3、判令被告向原告支付违约金1000,000元；4、判令被告张志凯、闫铁创对被告开封市豫天元置业有限公司向原告支付的借款本息及违约金承担连带清偿责任；5、判令被告开封市豫天元置业有限公司以其备案预售给原告的合同编号分别为2017003761、2017003869《商品房买卖合同（预售）》名下座落兰考县××东段段北侧“东方御景”3期第31号楼1单元1-2层103号、第28号楼1单元1-2层103号房产（面积分别为239.54平方米）作为优先清偿原告借款本息的担保；判令被告开封市豫天元置业有限公司以其备案预售给原告的合同编号分别为2017003772、2017003770、207003771、2017003875、2017003774《商品房买卖合同（预售）》名下座落兰考县××东段段北侧“东方御景”3期第30号楼1单元1-2层06号（面积为149.5平方米）、04号（面积为263.34平方米）、05号（面积为255.86平方米）、07-08号（面积为381.49平方米）的商业商铺、第27号楼1单元1-2层1-14号（面积为1160.48平方米）作为优先清偿原告借款本息的担保，上述房产所在土地权证号为兰籍国用2010第02579号；6、判令被告共同清偿原告为了追偿本息所支出的律师代理服务费150,000元；7、本案诉讼费用由被告共同负担。事实和理由：2017年4月13日，被告开封市豫天元置业有限公司与原告签订了《借款协议书》，约定被告开封市豫天元置业有限公司向原告借款人民币5,000,000元，借款期限为6个月，到期可以延长6个月，月利息为2%，即每月支付利息为人民币100,000元，按月支付。为了担保借款本息，被告开封市豫天元置业有限公司以其开发建设的“东方御景”3期商业铺面1160.48平方米及265.14平方米住宅作为履约担保，并办理了预售登记备案。2017年5月8日，被告开封市豫天元置业有限公司与原告又签订一份《借款协议书》，约定被告开封市豫天元置业有限公司向原告借款人民币5,000,000元，内容与第一期基本相同，增加了被告开封市豫天元置业有限公司的法定代表人以其个人资产作为担保，物的担保为开封市豫天元置业有限公司开发建设的“东方御景”3期商业铺面1050.19平方米及265.14平方米住宅。两份合同签订后，原告分别于2017年4月18日向开封市豫天元置业有限公司指定的收款人（即被告闫铁创）账户转入2，000，000元，4月21日转入3，000，000元，5月12日转入1，000，000元，5月18日转入2，000，000元，共计人民币10，000，000。至2019年10月份止，被告尚欠利息1，060，000元。此外，双方在两份《借款合同》中均约定，原告违约时应向对方支付违约金500，000元，两份合同共计违约金1，000，000元。鉴于原告违约未能按期还款的事实，双方又于2018年10月6日签订了《补充协议》，借款期限自补充协议签订之日起再延长6个月，期满应当付清本息，并由被告张志凯、闫铁创对被告一应偿还原告的借款本息、追偿费用承担连带担保责任，补充协议约定的6个月也已超过，被告不但没有付清，且尚欠利息。为保护原告合法权益，特提出上述诉讼请求。被告开封市豫天元置业有限公司、闫铁创辩称：借款是事实，钱打到我账户后，我替公司还帐了，有银行贷款，有工人工资。被告张志凯未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2017年4月13日，被告开封市豫天元置业有限公司与原告汪世业签订《借款协议书》，约定被告开封市豫天元置业有限公司向原告借款人民币5,000,000元，借款期限为6个月，到期可以延长6个月，月利息为2%，即每月支付利息为人民币100,000元，按月支付，借款打入开封市豫天元置业有限公司指定的闫铁创个人账户。对该笔借款本息，被告开封市豫天元置业有限公司以其开发建设的“东方御景”3期商业铺面第27号楼1-2单元1-2层1-14号（建筑面积为1160.48平方米）及“东方御景”3期第31号楼1单元1-2层103号（建筑面积实为239.54平方米，协议面积为265.14平方米）住宅作为履约担保，并在兰考房地产管理服务中心办理了预售登记备案，备案合同编号分别为2017003875（1-14号）、2017003761（103号）。2017年5月8日，被告开封市豫天元置业有限公司与原告又签订一份《借款协议书》，约定被告开封市豫天元置业有限公司向原告借款人民币5,000,000元，内容与第一期基本相同，被告开封市豫天元置业有限公司以其开发建设的“东方御景”3期商业铺面第30号楼1-2单元1-2层04、05、06、07、08号（建筑面积为1050.19平方米）及“东方御景”3期第28号楼1单元1-2层103号（建筑面积实为239.54平方米，协议面积为265.14平方米）住宅作为履约担保，并在兰考房地产管理服务中心办理了预售登记备案，备案合同编号分别为2017003770（04号）、2017003771（05号）、20173772（06号）、20173774（07-08号）、2017003869（103号）。并增加了被告开封市豫天元置业有限公司的法定代表人张志凯以其个人资产为该笔借款承担连带担保责任。约定担保范围为本金、利息及为实现债权的全部费用，含诉讼费、公证费、公告费、律师费等。同时约定一方违约，应支付借款总额10%的违约金。两份借款合同签订后，原告分别于2017年4月18日向开封市豫天元置业有限公司指定的收款人（即被告闫铁创）账户转入2，000，000元，4月21日转入3，000，000元，5月12日转入1，000，000元，5月18日转入2，000，000元，共计人民币10，000，000。2018年10月6日，在两笔借款均已超期的情况下，被告开封市豫天元置业有限公司与原告签订补充协议，原告同意被告开封市豫天元置业有限公司再延期六个月还款本息，被告闫铁创、张志凯对两笔借款承担连带清偿责任。后被告开封市豫天元置业有限公司支付利息至2019年4月份，5月份的利息支付14万元，截止2019年10月31日止，被告开封市豫天元置业有限公司已欠利息1，060，000元。关于借款本息经原告多次催要，被告未还。原告具状请求判令所请。另查明，因本次提起诉讼，原告支出律师代理费150,000元整。上述事实有原、被告陈述、原告提交的借款协议书及补充协议、银行转账记录、备案商品房买卖合同（预售）、民事代理合同、河南城梁律师事务所收费票据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中被告开封市豫天元置业有限公司借原告现金后未按约定支付借款本息是纠纷发生的原因，依法应负继续清偿的责任。故对原告要求被告开封市豫天元置业有限公司借款本金10,000,000元的诉请，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对原告要求被告开封市豫天元置业有限公司按照月息2分自2019年5月支付利息、支付违约金1，000,000元、支付律师代理，150,000元的诉请，虽双方在借款协议上有明确约定，但双方约定的利率、违约金及其他费用，合并起来超过了年利率24%，对此本院综合支持被告开封市豫天元置业有限公司自2019年5月起按照年利率24%计算支付利率、违约金及其他费用，计算至2019年10月31日为1，060,000元（5月份已经支付利息140，000元），日后按此标准计算至借款付清止；对原告过高部分诉请，本院不予支持。原告要求对被告开封市豫天元置业有限公司用自己所有的以商品房买卖的方式用于抵押担保的兰考“东方御景”3期商业铺面及住宅第27号楼1-2单元1-2层1-14号（建筑面积为1160.48平方米）、第31号楼1单元1-2层103号（建筑面积实为239.54平方米）、第30号楼1-2单元1-2层04、05、06、07、08号（建筑面积为1050.19平方米）、第28号楼1单元1-2层103号（建筑面积实为239.54平方米）房产享有优先受偿权的诉请，上述房产虽办理了《商品房买卖合同（预售）》备案登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但商品房预售备案登记不是法定的抵押担保，其不产生有效的抵押担保所具有的优先权的效力，在本判决确定的被告开封市豫天元置业有限公司未履行义务的情况下，原告汪世业可以申请拍卖上述抵押财产，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人开封市豫天元置业有限公司或者出借人汪世业有权主张返还或补偿，本院对此予以支持。被告闫铁创、被告张志凯在补充协议上以担保人的身份签了字，愿意承担连带清偿责任，对原告此诉请，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条四之规定，判决如下：一、被告开封市豫天元置业有限公司于判决生效后十日内支付原告汪世业借款本金10,000,000元，并自2019年5月起按照年利率24%支付利息、违约金即其他费用，计算至2019年10月31日为1060,000元（5月份已经支付利息140，000元），日后按此标准计算，支付至借款付清止；二、如被告开封市豫天元置业有限公司未按照本判决第一项确定的期间履行义务，原告汪世业可以申请拍卖被告开封市豫天元置业有限公司所有的位于兰考县“东方御景”3期商业铺面及住宅第27号楼1-2单元1-2层1-14号（建筑面积为1160.48平方米）、第31号楼1单元1-2层103号（建筑面积实为239.54平方米）、第30号楼1-2单元1-2层04、05、06、07、08号（建筑面积为1050.19平方米）、第28号楼1单元1-2层103号（建筑面积实为239.54平方米）房产，就拍卖所得的价款与应偿还原告借款本息之间的差额，借款人被告开封市豫天元置业有限公司或者出借人原告汪世业有权主张返还或补偿；三、驳回原告汪世业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95，060元，由被告开封市豫天元置业有限公司负担87836元，原告汪世业负担7224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  张伟献人民陪审员  许文霞人民陪审员  张爱玲二〇一九年十二月十六日书 记 员  程文霞