福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初1598号 原告：海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司，住所地三明市三元区新市南路206号24幢，统一社会信用代码91350400699043193C。 法定代表人：傅卫华，董事长。 委托诉讼代理人：廖贵勤，福建万天律师事务所律师。 被告：张文胜，男，1968年11月13日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼公司）与被告张文胜商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海翼公司的委托诉讼代理人廖贵勤到庭参加诉讼，被告张文胜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海翼公司向本院提出的诉讼请求：1.解除与张文胜2016年1月9日签订的合同编号为第2016010900078号《商品房买卖合同（预售）》及附件；2.张文胜腾空并返还海翼公司坐落于三元区房屋，并自逾期返还房屋之日起暂按月／1300元租金标准（具体价格以评估为准）支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；3.张文胜协助海翼公司办理合同编号第2016010900078号《商品房买卖合同（预售）》的备案登记和三元区房屋预告登记的注销手续；4.张文胜支付海翼公司支出的律师代理费10000元；5.张文胜支付海翼公司代偿的贷款利息、罚息7495.54元（暂计算至2019年1月25日，其后至贷款余款全部清偿之日止的贷款利息以实际发生为准）；6.张文胜支付海翼公司因履行合同缴纳的税费37354.29元；7.张文胜支付海翼公司的定金30000元不予返还；8.合同解除后，上述款项由海翼公司从张文胜已付购房款中先行扣除，不足部分另行补足；9.张文胜支付本案财产保全费3489元。事实和理由：2016年1月9日，海翼公司与张文胜就预售三明市三元区商品房签订第2016010900078号的《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定海翼公司将该商品房（建筑面积98.14平方米）以每平方米6051.23元，合计593868元的价格出售给张文胜。全部购房款以首付加按揭贷款方式付清，即张文胜于签订合同之日支付184868元，余款409000元通过银行按揭借款方式一次性支付给海翼公司，其阶段性担保由海翼公司提供。该预售房屋已于2016年1月28日办理预告登记，2018年2月2日交付张文胜。张文胜为按揭贷款，与海翼公司和中国农业银行股份有限公司三明分行（以下简称农行三明分行）于2016年7月18日共同签订《个人购房担保借款合同》，向农行三明分行借款409000元。但自农行三明分行发放借款后，张文胜未履行还款义务，截至2019年1月25日，张文胜累计逾期5个月以上不偿还银行贷款本息，致使海翼公司代偿贷款本息11981.13元，其中贷款利息7495.54元。海翼公司因履行合同，产生税费37354.29元。综上，海翼公司认为，张文胜已严重违约，其有权解除《商品房买卖合同（预售）》并要求张文胜承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。 张文胜未作答辩。 本院经审理，认定事实如下： 1.2016年1月9日，海翼公司（出卖人）与张文胜（买受人）签订编号为第2016010900078号的《商品房买卖合同（预售）》及附件一份，主要约定：买受人购买的商品房位于三元区；建筑面积共98.14平方米；商品房单价为每平方米6051.23元，总金额593868元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，于交付首付款时抵作商品房价款；买受人采取其他方式付款（详见附件四约定）；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并告知买受人等内容。该合同附件四主要约定：（1）买受人应于合同及补充协议签订当日向出卖人支付购房首期款184868元，剩余409000元由买受人通过银行按揭借款方式一次性支付给出卖人；（2）买受人须自合同及补充协议签订之日起7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）并办理按揭贷款；（3）出卖人为买受人按揭贷款提供保证担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款本息的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失，买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予补偿，对此买受人无异议等。2016年1月13日，海翼公司向张文胜出具金额为184868元的购房发票一份。2016年1月20日，上述合同在三明市住房和城乡规划建设局办理了备案登记手续。2016年1月28日，涉讼房产在三明市不动产登记中心办理了房屋预告登记（房屋预告登记证明书号：ｙ16000611） 2.2016年7月18日，张文胜作为借款人（抵押人），与贷款人（抵押权人）农行三明分行、保证人海翼公司签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：借款金额为409000元，借款期限240月；还款方式为等额本息还款方式，周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；债务履行期届满，借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人有权要求保证人承担担保责任；保证方式为阶段性保证加抵押；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止等。2016年8月5日，海翼公司再次向张文胜出具金额为409000元的购房发票一份。2018年2月2日，海翼公司将涉讼房产交付张文胜使用。2019年1月25日、3月26日、9月26日，因张文胜未按期履行还款义务，农行三明分行从海翼公司的保证金账户中分别扣划款项11981.13元（本金5570.14元、利息6221.14元、罚息66.53元、复利123.32元）、1431.99元（本金1137.49元、利息287.6元、罚息5.1元、复利1.8元）、2648.55元（本金1125.66元、利息1511.03元、罚息5.07元、复利6.79元），合计16061.67元（本金7833.29元、利息8019.77元、罚息76.7元、复利131.91元）用于清偿张文胜到期未还的借款本息。 3.海翼公司因本案支出律师代理费10000元。 上述事实，有海翼公司提交的《商品房买卖合同》及附件、三明市区商品房买卖合同备案登记信息表、房屋预告登记审核表、《个人购房担保借款合同》、购房发票、交房会签单、交房资料/物品领取签收确认表、特种转账凭证、中国农业银行业务凭证、《法律服务委托合同》、律师费发票等证据,与海翼公司在庭审中的陈述能够相互印证,本院依法予以确认。 案件审理过程中，经海翼公司申请，本院依法查封了张文胜位于三明市三元区。海翼公司为此支付财产保全申请费3489元。 综上所述，本院认为，海翼公司与张文胜签订的《商品房买卖合同》及附件,农行三明分行与张文胜签订的《个人购房担保借款合同》,均系各方当事人的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效。张文胜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证权利和举证权利。张文胜向农行三明分行申请借款后,未如期履行还本付息义务,造成海翼公司代偿部分借款本息,合同约定的解除条件成就,故海翼公司要求解除其与张文胜签订的《商品房买卖合同》及附件,并要求张文胜返还涉讼房产,协同海翼公司办理商品房买卖合同备案、预告登记的注销手续及支付律师代理费10000元、支付代偿的贷款利息及罚息、不予返还定金30000元的诉讼请求,均符合合同约定和法律规定,予以支持。海翼公司主张上述应付款项由海翼公司从张文胜已付购房款中先行扣除的诉讼请求,符合交易习惯,亦予以支持。海翼公司要求张文胜支付逾期返还房屋的占有使用费，因未实际发生，故不予支持，海翼公司可待实际发生后另行主张权利。海翼公司提供的证据不足以证明其因履行合同缴纳税费37354.29元，故对海翼公司的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司与张文胜于2016年1月9日签订的编号为第2016010900078号《商品房买卖合同》及附件; 二、张文胜应于本判决生效之日起三十日内腾空并返还给海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司位于三明市三元区房屋; 三、张文胜应于本判决生效之日起三十日内协助海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司办理第2016010900078号商品房买卖合同的备案登记和三元区新市南路43幢1103室房屋预告登记的注销手续; 四、张文胜应于本判决生效之日起三十日内支付海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司律师代理费10000元； 五、张文胜应于本判决生效之日起三十日内支付海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司代偿的贷款利息、罚息8228.38元（计算至2019年9月26日），此后按实际发生标准计至贷款余额全部清偿之日止; 上述第四、五项款项，由海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司在张文胜已支付购房款中先行扣除; 六、张文胜支付给海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司的定金30000元不予返还； 七、张文胜应于本判决生效之日起三十日内支付给海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司财产保全申请费3489元； 八、驳回海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9739元，公告费600元，合计10339元，由海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司负担100元，由张文胜负担10239元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  柯月香 审 判 员  傅瑞芳 人民陪审员  严荣鹤 二〇一九年十二月三十日 法官助理王昙琳 书记员邓美薇 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。