北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67276号原告（反诉被告）：陈小霖，男，1972年3月4日出生，汉族，无业，住广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：肖枫，北京市易行律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡立远，男，1983年11月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于寒，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱延增，男，1983年4月8日出生，汉族，北京市百瑞律师事务所实习律师，住北京市西城区。原告（反诉被告）陈小霖（以下称姓名）与被告（反诉原告）蔡立远（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈小霖委托诉讼代理人肖枫，蔡立远委托诉讼代理人于寒、朱延增均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈小霖向本院提出诉讼请求：1、确认我与蔡立远签署的《商铺租赁合同》于2019年1月13日解除；2、蔡立远支付提前解约违约金32000元；3、蔡立远支付未提前30日告知解约导致的租金损失17500元；4、蔡立远支付税控机控盘丢失损失200元、罚款50元、发票丢失罚款1900元、登报费用410元、1月企业所得税费7941.41元、供暖费6197.67元及物业费9187.92元；5、蔡立远以前三项总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付2019年1月13日至实际给付之日止的逾期付款利息。事实和理由：我和蔡立远于2015年7月13日签订《商铺租赁合同》，约定将我所有的北京市朝阳区朝阳北路青年公社104号楼1层xx号商铺（以下简称涉案房屋）出租给蔡立远，租赁期限自2015年7月13日至2020年1月12日。2019年1月11日，蔡立远在未按合同约定提前通知的情况下擅自将商铺设备全部搬走，将室内装修也全部拆除，涉案房屋原有设施全部损坏，还拒交合同约定的商铺租金。此外，蔡立远在租赁期间将税控机控盘、发票丢失，欠缴企业所得税、物业及供暖费，给我造成了巨大的损失，故诉至法院，望判如所请。蔡立远辩称并反诉称，2015年7月13日，我和陈小霖的代理人罗xx签订商铺租赁合同，约定陈小霖将涉案房屋出租给我用于经营餐厅，其地址对应的企业为北京xx基莱餐饮管理有限公司（以下简称xx公司），故双方特别约定陈小霖配合将工商营业执照办理至我的名下，如不能办理应当赔偿所交租金。后我一直要求陈小霖办理营业执照，但其不予配合，还将营业执照办理至自己名下。陈小霖的严重违约行为使我对其失去信任，2018年8月14日，在经陈小霖同意的情况下，我将涉案房屋转租给第三人，所有设施设备都已经转至第三人名下，该日我与陈小霖的合同已经解除，我不存在擅自解除合同的情况，不同意陈小霖的全部诉讼请求。陈小霖拒绝办理营业执照的行为构成违约，故我提出反诉，请求判令陈小霖：1、支付违约金16000元；2、返还已付租金20万元；3、返还租赁保证金16000元。陈小霖对蔡立远的反诉辩称，蔡立远所述与事实不符，双方于2016年10月27日签署补充协议书，明确约定蔡立远用我的营业执照继续经营，不办理营业执照变更。营业执照未变更的原因是蔡立远无法办理环保许可，我没有不配合，也不存在违约行为。合同履行期间，蔡立远并未告知我已经将涉案房屋转租，更没有经过我的同意，故不同意蔡立远的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈小霖为涉案房屋产权人，其与罗xx为夫妻关系。2015年7月13日，陈小霖（甲方）与蔡立远（乙方）签署《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为经营场所。租期4年半，自2015年7月13日至2020年1月12日，第一年半年租金为人民币95000元，第二年年租金为19万元，第三年租金为19万元，第四年租金为20万元，第五年租金为21万元。租金支付方式为：本合同签订之日乙方支付甲方2015年7月13日至2016年1月12日共6个月的租金95000元，2016年1月13日之前支付第二年租金19万元，2017年1月13日之前支付第三年租金19万元，2018年1月13日之前支付第四年租金20万元，2019年1月13日之前支付第五年租金21万元。本合同签订之日，乙方一次性支付甲方合同保证金16000元，合同期满退还乙方。物业管理费、供暖费、保洁费、水电费、电话费、宽带费，由乙方自行向有关部门交纳。租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的同意，付清所有费用，并承担甲方来回的交通住宿等费用5000元及相当于一个月租金的违约金16000元，并办理有关变更手续后，取得使用权的第三方可成为本合同的当然乙方并继续履行本合同。租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方。租赁期间，产生的一切税费均由乙方自理。乙方提前解除承租合同需提前30天通知甲方，并赔偿甲方相当于二个月租金的违约金（人民币：32000元），甲方须出具乙方办理工商营业执照所需要的相关资料，如由于甲方提供资料导致乙方不能办理工商营业执照，乙方有权随时解除此合同，且甲方应赔偿乙方所有已交付房租。上述合同签订后，双方依约履行，蔡立远向陈小霖交纳了保证金及截止2019年1月12日的租金。2016年10月27日，蔡立远（乙方）与xx公司（甲方）签署《协议书》，约定因乙方经营圣焰龙虾餐馆无法办理环保许可，故乙方以甲方名义经营圣焰龙虾餐馆，双方做出如下约定：1、乙方经营期间，食品安全责任由乙方负责；2、乙方经营期间须保证甲方企业正常运营，并及时遵循相关机关、部门规定，完善并实施相关规定及工作，如及时报税、交纳相关费用，建立健全并实施相关规章制度等；3、乙方使用甲方名义经营的期限与甲方租赁给乙方的房屋期限相同，如乙方转让该经营场所，此协议终止。经查，xx公司的原法定代表人为涉案房屋的上一任租户余根华，2016年2月6日办理变更手续，将法定代表人变更为陈小霖，为陈小霖自然人独资的有限责任公司。经询，陈小霖称未能办理营业执照的原因是蔡立远办不下来环保许可，双方才签订协议蔡立远使用xx公司的执照经营，且蔡立远从未索要过办理执照所需的材料；蔡立远则称陈小霖拒绝提供相关材料故无法办理工商手续，还将xx公司变更至自己名下，其无奈才与xx公司签署协议。2018年8月14日，蔡立远（甲方）与案外人高x（乙方）签署《房屋铺面租赁及设备转让协议书》，约定甲方将涉案房屋转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，由乙方与房东重新签订租赁合同。甲方与房东就上述门面已签订了租赁合同，剩余租期从2018年8月18日至2020年1月12日，共计17个月25天，剩余租金人民币273886元，由乙方支付给甲方……2018年8月18日前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，2018年8月18日后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。庭审中，蔡立远称将涉案房屋转租给高x已经过陈小霖的同意，陈小霖对此不认可。蔡立远与陈小霖夫妇的微信聊天记录显示，2018年10月14日，蔡立远告知陈小霖“这两天会去深圳跟您当面把您和公司的纠纷解决下，您这边一直不同意把执照转给公司，公司没办法正常运作，需要换一个可以注册公司的店，公司把这个铺面让我个人经营，我现在精力有限可能让我姐经营这个店，可能要从新签下合同”，陈小霖表示“纠纷的事法院会解决，其他的事按合同执行”，蔡立远回复“是按合同办，该给的违约金给你，按合同给你16000的押金和5000”；10月30日，罗xx询问蔡立远是不是真的把店转给了高x，蔡立远回复“他经营圣焰龙虾到明年”，罗xx称“如果真转给他了，我们办完这边的，我再去北京，好不？”，并称高x要求重新签合同，蔡立远回复“我问问他”。陈小霖认为通过上述微信记录可知，蔡立远并未明确告知转租的事，其也不存在同意转租的情况。2019年4月24日及5月5日，xx公司分别在北京晚报刊登声明，声明内容为公司不慎丢失2016版增值税普通发票和百旺金赋税控盘，特声明作废。2019年5月5日、5月7日，相关部门因xx公司丢失发票、税控盘一事对xx公司做出处罚，分别罚款50元及1900元，xx公司如数缴纳了上述罚款。2019年5月7日，xx公司重新购置税控盘，花费200元。2019年5月14日，xx公司交纳2019年1月1日至3月31日的个人所得税7941.41元。庭审中，陈小霖主张蔡立远承租涉案房屋期间将税控盘、发票等物品丢失，且未交纳相应所得税，导致其遭受上述损失。蔡立远对此不认可，称其于2018年8月18日即搬离涉案房屋，上述损失与其无关。另，涉案房屋2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费为6197.67元，2018年1月1日至12月31日的物业服务费为9187.92元，陈小霖已交纳。经询，陈小霖称其2019年1月15、16日得知蔡立远自涉案房屋内搬出后将房屋收回，蔡立远则称2018月8月14日将涉案房屋转给给高x后就已经搬离。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。陈小霖与蔡立远签署的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同具有相对性。根据双方合同约定，蔡立远转租涉案房屋需征得陈小霖的同意，付清所有费用、承担交通住宿费、违约金等，并办理有关变更手续。根据庭审查明的事实及现有证据，蔡立远在2018年8月14日即已与案外人高x签订了转让合同，但微信记录显示10月中旬蔡立远与陈小霖沟通时仍未明确告知涉案房屋已经转租，而仅是陈述可能让其姐姐经营该店，10月31日与罗xx沟通时罗xx还在询问是否真的进行了转让，蔡立远并未予以明确答复，且在所有沟通记录中，陈小霖均未明确表示同意蔡立远的转租行为，故可以认定蔡立远转租并未经过陈小霖的同意，该转租行为对陈小霖不生效，蔡立远仍为陈小霖的合同相对方，其擅自转租构成违约，应当承担相关合同义务。故此，双方合同并未因蔡立远的转租行为而解除，蔡立远主张合同于2018年8月14日解除没有依据，本院不予采信。现蔡立远已经搬离涉案房屋，双方合同未再继续履行，陈小霖要求解除合同蔡立远表示同意，本院准予双方解除合同关系。因蔡立远将房屋租金交纳至2019年1月12日，且陈小霖已收回涉案房屋，故其主张合同于2019年1月13日解除本院予以支持。蔡立远提前以行为解除合同构成违约，且无证据证明已提前30日告知陈小霖，应当向陈小霖支付相当于二个月租金的违约金。关于陈小霖主张未提前30日告知解约的租金损失，因蔡立远已经就此承担了赔偿违约金的违约责任，本院对该损失不再支持。关于办理营业执照的问题，合同约定陈小霖需出具蔡立远办理工商营业执照所需要的相关资料，此为陈小霖作为出租人的合同附随义务，应当主动履行。但双方2016年10月27日签署的《协议书》表明因蔡立远无法办理环保许可，故以xx公司名义经营，自此日起陈小霖不再负有提供资料协助蔡立远办理营业执照的合同义务。现无证据表明系因陈小霖提供资料原因导致蔡立远无法办理工商登记，故蔡立远以陈小霖未配合办理营业执照或将营业执照转至其名下为由要求陈小霖承担违约责任，支付违约金并退还租金没有合同依据，本院无法支持。关于保证金的问题，根据合同约定，蔡立远转租需向陈小霖支付一个月租金的违约金，故蔡立远交纳的保证金予以冲抵转租违约金，其要求退还本院不予支持。关于陈小霖主张的物品丢失损失一节，该损失系xx公司遭受的损失，并非陈小霖个人因蔡立远违约遭受的直接损失，且现无证据表明税控盘、发票系因蔡立远原因丢失，就此亦无相应合同约定，故本院对相关损失无法支持。关于企业所得税的问题，公司在正常经营应缴纳企业所得税，现有证据不足以证明陈小霖主张的税费缴纳期间所有计税金额均为蔡立远以xx公司名义经营所得，故陈小霖要求蔡立远赔偿没有事实依据，本院不予支持。关于供暖费及物业费，双方合同明确约定租赁期间的物业费及供暖费由蔡立远负担，蔡立远租金交纳至2019年1月12日，故在此期间的物业费及供暖费蔡立远应当支付给陈小霖。因双方合同于2019年1月13日已经解除，蔡立远租金亦支付至该日，陈小霖主张的逾期付款利息没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈小霖与被告（反诉原告）蔡立远二〇一五年七月十三日签署的《商铺租赁合同》于二〇一九年一月十三日解除；二、被告（反诉原告）蔡立远于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）陈小霖支付违约金三万二千元；三、被告（反诉原告）蔡立远于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）陈小霖支付物业费九千一百八十七元九角二分及供暖费三千一百元；四、驳回原告（反诉被告）陈小霖的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蔡立远的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由原告（反诉被告）陈小霖负担1071元（已交纳857元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）蔡立远负担629元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费2390元，由被告（反诉原告）蔡立远负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  赵惠英人民陪审员  何广新二〇一九年十二月十九日书 记 员  曹春静