四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2146号 上诉人（原审被告）：广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会，住所地广安市广安区。 负责人：吴建川，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广安为民物业管理有限公司，住所地广安市广安区。 法定代表人:周佳，执行董事。 委托诉讼代理人：周贤军，男，1974年5月16日出生，汉族，住四川省广安市大竹县，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 上诉人广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会（以下简称在水一方第二届业委会）因与被上诉人广安为民物业管理有限公司（以下简称广安为民物业公司）合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初5428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的负责人吴建川及委托诉讼代理人曾维胜、被上诉人的委托诉讼代理人张宗强、周贤军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人在水一方第二届业委会向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：第一届业委会与被上诉人签订的超过其任期的物业管理合同部分应属无效；上诉人解除与被上诉人合同的行为应属有效，被上诉人没有完全履行双方物业合同约定的服务内容，经业主大会决定解除合同是合法的。 被上诉人广安为民物业公司辩称，物业管理合同不存在法定无效的情形，应属有效；解除合同违法，体现在程序违法，没有召开业主大会，且征求意见没有超过半数业主，请求驳回上诉人的上诉请求。 广安为民物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认在水一方第二届业委会解除广安为民物业公司与广安区在水一方小区业主委员会（第一届业委会）签订的《物业管理合同》的行为无效；2.本案诉讼费由在水一方第二届业委会承担。 一审法院经审理查明，2016年1月1日，广安为民物业公司与原广安区在水一方小区业主委员会签订了《物业管理合同》。约定广安为民物业公司为广安区在水一方小区提供物业管理服务，合同期限2016年1月1日起至2020年12月31日止。嗣后，广安为民物业公司入驻在水一方小区提供物业管理服务。 2018年10月27日，广安区在水一方小区召开了业主大会，选举成立了广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会，业主委员会主任为吴建川，并于2019年1月8日在广安市广安区广福街道办事处进行了备案。 2019年7月4日，在水一方第二届业委会向广安为民物业公司发出了《关于解除在水一方住宅小区的通知》，主要内容为：因广安为民物业公司严重违背合同约定及相关法律规定，经多次函告仍拒不整改，故业主委员会依据业主意见正式书面通知，解除第一届业主委员会与广安为民物业公司2016年1月1日签订的《物业管理合同》，本解除通知从2019年7月10日0时起生效。如不服本通知，请在收到本解除通知之日起15日内提起诉讼等等。同时在水一方第二届业委会向广安为民物业公司发出了《广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会关于解除的函告》，要求广安为民物业公司移交保管的物业档案、物业服务档案等等。 同时查明，2019年1月至今，业主与物业公司因物业服务管理等问题多次发生纠纷，并多次报警。 另查明：2019年9月18日，在水一方第二届业委会与长城物业集团股份有限公司广安分公司签订了《物业服务合同》，约定自2019年10月12日起至2022年2月12日期间为“在水一方”住宅小区提供物业服务。2019年11月2日，长城物业集团股份有限公司广安分公司已入驻该小区进行物业服务工作。 广安为民物业公司因对在水一方业第二届业委会提出解除《物业管理合同》有异议，故诉讼至一审法院。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点为;一、广安为民物业公司于2016年1月1日与在水一方小区业委会（第一届业主委员会）所签订的《物业管理合同》是否有效；二、若《物业管理合同》有效，则在水一方第二届业委会解除广安为民物业公司与广安市在水一方小区业主委员会（第一届业委会）签订的《物业管理合同》的行为是否有效。对此，现评析如下： 一、关于本案争议焦点一，广安为民物业公司于2016年1月1日与在水一方小区业委会（第一届业主委员会）所签订的《物业管理合同》是否有效问题。 在水一方第二届业委会辩称，广安为民物业公司于2016年1月1日与在水一方小区业委会（第一届业主委员会）所签订的《物业管理合同》为无效合同。一审法院认为，本案中在水一方第二届业委会未举示充分证据证明广安为民物业公司所签订的案涉物业管理合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，在水一方第二届业委会认为该合同履行期限超出了当时原业主委员会的任期期限，涉案合同应为无效合同等辩称意见，因其不符合合同法规定的无效构成要件，并且合同事实上也已履行多年，故对其该辩称意见应不予采纳。该物业管理合同系双方当事人真实意思自治的体现，未违背法律、行政法规的强制性规定，该物业管理合同合法有效，作为在水一方小区第二届业主委员会，承继上届业主委员会权利及义务，故该合同效力也应及于合同双方。 二、关于争议焦点二，在水一方小区第二届业委会解除广安为民物业公司与广安市在水一方小区业主委员会（第一届业委会）签订的《物业管理合同》的行为是否有效问题。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而合同解除，是指在合同成立后，当解除的条件成就后，因合同相对方一方或双方的意思表示，使合同关系消灭的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”等规定，合同解除有法定解除与约定解除两种情形。其中，约定解除是当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除，显然本案中被告解除合同非约定解除合同情形。同时，本案并无因不可抗力原因产生的合同解除权情形。由于小区业主众多，业主们对物业服务标准认识及要求不一，对物业服务评判具有一定主观性，实难做到人人满意，且服务标准一定程度上还受制于物业服务收取的物业服务费用标准，即使广安为民物业公司在清洁卫生等物业管理服务中在存在一定的瑕疵，但也不符合因根本违约致使合同目的不能实现的情形。在水一方小区第二届业委会要求解除涉案合同不符合法定解除的构成要件，其单方通知解除合同不具有法律效力，其主张《物业管理合同》已经解除的条件不成就，理由不充分，应不予采纳。故对广安为民物业公司的诉讼请求，应依法予以支持。 虽然法院支持了广安为民物业公司的诉讼请求，但一审法院认为：就物业服务的特殊性，即物业服务合同的标的系由一方向另一方提供长期稳定的优质物业服务，应具有和谐相处的氛围，相互增益的效果，有赖于双方互信，均自愿履行，故对物业服务合同显然不宜强制履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高…”之规定，从法律适用看，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定了非金钱债务的实际履行责任，但“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”属于除外情形。显然，就现已查明的事实，广安为民物业公司质疑在水一方第二届业委会成立不透明，不具合法性，而在水一方第二届业委会又不认可广安为民物业公司的物业服务工作，双方之间已无法有效沟通，互不信任。同时也确有不少小区业主支持解除物业管理合同，并在已有新的物业公司进场提供物业服务的情形之下，案涉物业管理服务合同实难继续予以履行。故双方应以妥善解决问题为出发点，彼此就此加强沟通，就解除《物业管理合同》等相关事宜双方务实协商处理或循法予以解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、九十四条、第九十六条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会解除广安为民物业管理有限公司与广安区在水一方小区业主委员会于2016年1月1日签订的《物业管理合同》的行为无效。案件受理费200元，减半收取100元，由广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会负担，向广安市广安区人民法院交纳。 二审中，双方均没有提供新证据。根据双方的陈述及一审的证据，被上诉人提供的物业服务方面，有相应的物业服务记录及相片证实，包括卫生保洁、公共设施维护、保安执勤服务、绿化整饬，业主反映问题的处理等。上诉人认为被上诉人服务人员老化，人手严重不够，不服从新一届业主委员会监督和管理，物业服务方面存在许多不如意的地方：比如消防设施形同虚设，垃圾乱堆乱放，公共环境卫生长久不打扫，绿化从未整饬过，违规收取广告费，收取业主违建款项，不公开物管费账务等。另查明，新一届业主委员会成立于2018年10月，参与选举的业主约30余人；2019年5月，新一届业主委员会向全体业主收集小区在物业管理方面存在问题的意见；2019年6月18日，新一届业主委员会就解除及续订物业管理合同进行公开投票（征集意见表），发出告业主书（自2019年6月18日至2019年7月24日投票），2019年7月4日上诉人向被上诉人发出解除物业管理合同通知。针对征集意见投票问题，小区共有522户业主，征集票为276票，同意续聘被上诉人的共7票，被上诉人根据抽样调查投票中有废票10票，重票30张，支持被上诉人继续服务的有7票，截取业主信息的由业委会直接填的有5票，不知道投票的有8票，因此投票征求意见表人数未过半数；在业主专有面积方面，业主征求意见表的户数有效面积约3.5万余平方米，未占到全部面积的一半，故被上诉人认为征集意见应属无效。上诉人对此没有进一步说明。在一审诉讼中，上诉人于2019年9月选聘了新的物业公司长城物业公司对小区进行物业管理，并于2019年11月2日强制被上诉人搬离在水一方小区，新的物业公司进驻小区从事物业管理。 本院认为，对第一届业主委员会与被上诉人签订《物业管理合同》的效力，双方均没有提供相应证据证实合同法定无效的情形，本院维持一审法院对该合同为有效的认定。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人…”、第二款“决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”等规定，可看出案涉《物业管理合同》性质属于委托合同，虽然合同法规定委托合同可以随时解除，但物业管理合同的解除需满足前述法律规定的条件。本案中，上诉人虽征集了业主意见，但业主人数及建筑物专有部分面积均未过半数，故上诉人解除合同不符合法律规定，其解除行为依法应属无效。一审法院虽认定解除无效，但其适用法律错误，本院依法予以纠正。考虑物业管理服务合同的特殊性，业主或业主委员会与物业服务企业需融洽相处才具有合同继续履行的可能性，而本案被上诉人已与业主或业主委员会形成矛盾，很难再和谐共处，且新的物业公司已接管小区，故被上诉人主张再继续履行合同已无现实意义；但被上诉人可就合同解除及解除后的损失赔偿（包括应得的物业管理费等）与上诉人协商解决或依法提起诉讼。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律错误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人广安区在水一方住宅小区第二届业主委员负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 成代军 审 判 员 张 强 审 判 员 杨红梅 二〇一九年十二月三十日 法官助理 杜青青 书 记 员 徐俊男