四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1025民初3453号 原告：刘凡伟，男，1982年3月22日出生，汉族，资中县人，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：王鹏，四川资达律师事务所律师。 被告：资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司，住所地：资中县重龙镇孝子街55号。 法人代表：韩忠，总经理。 委托诉讼代理人：胡德胜，四川资达律师事务所律师。 被告：高丽，女，1958年12月25日出生，汉族，资中县人，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：魏刚，资中县船城法律服务所法律工作者。 原告刘凡伟与被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司、高丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘凡伟的委托诉讼代理人王鹏及被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司、高丽的委托诉讼代理人胡德胜、魏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘凡伟向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告连带退还142080元的购房款；2.请求判决被告连带退还原告已支付给中介公司的4000元中介费和1500元代办按揭费；3.请求判决被告连带加倍退还定金40000元给原告；4.请求判决被告连带支付约定违约金10000元给原告；5.请求判决被告连带赔偿原告的代理费14200元；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月18日经资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司中介介绍刘凡伟与被告高丽签订了《房屋买卖合同》，高丽把位于金山一品16栋1单元504号房卖给刘凡伟，价款为456080元；合同签订后，刘凡伟依约支付给被告高丽20000元定金，给付5500元的中介费和代办按揭费给资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司；2018年1月24日刘凡伟向高丽支付10000元用于还房贷；2018年2月25日刘凡伟提前支付房屋首付款100080元给被告高丽，上述除去2018年1月24日刘凡伟向高丽支付的10000元，其他共计132080元中介公司均出具了收款票据，到合同约定时间后，中介公司及卖方以各种理由拒绝不过户；2018年6月27日刘凡伟再次催促卖方履行合同，中介及卖方鉴于房屋涨价的情况让刘凡伟加价50000元，同时刘凡伟再次支付6500元给被告玛雅丽居房产经纪有限责任公司，原告共计支付142080元也未能实现买房之愿。认为中介公司和卖方采用虚构的事实欺骗原告签订了《房屋买卖合同》，原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司辩称：被告高丽已经退还了17250元购房款，资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司已经按合同履行了中介职责，对代办理按揭费用予以退还，被告40000元的加倍退还定金，应当由被告高丽退还，违约金10000元合同没约定，关于诉讼代理律师费损失14200元，应该自行承担；本案的基本事实是高丽拿着朱鹏的购房合同并且以代理人的身份与刘凡伟签的合同，该房屋实际为高丽所有，名义为朱鹏，而且我公司只收取了房屋中介劳务费，其他费用为高丽所有，我公司只鉴证了刘凡伟向高丽付款的基本事实，高丽构成表见代理，代理案外人朱鹏出售房屋，即使高丽没有代理朱鹏，但事后朱鹏也认可高丽的代理行为，对高丽的无权代理是予以确认了的，该合同为有效合同。 被告高丽辩称：认为刘凡伟与高丽之间属于房屋买卖合同关系，因房屋买卖合同关系产生的费用我们予以认可退还，至于原告与中介之间所收的费用与本案高丽无关，导致本案原、被告双方合同目的不能实现，是因为高丽与朱鹏之间曾经有约定，朱鹏受高丽的委托按揭并还的贷款，但高丽实行实际产权人时，朱鹏不同意，并且朱鹏给高丽做了一定补偿，并决定房屋由朱鹏所有，导致本案原告方购房目的落空的原因，在于原、被告及中介公司三方，均有过错，作为原告买受人，在购房前并没有审核该房屋的真实产权信息，同样作为中介服务公司，并且是专业的公司，也应当审核，出卖人是否为所出卖房屋的真实合法产权人，中介服务公司对原、被告双方合同目的落空，也存在过错，作为本案的被告高丽，没有取得房屋产权却出售该房屋也有过错；对原告的诉讼请求，对第一项诉讼请求，购房款高丽表示如果原告举证她收到了就予以退还，但并不是由高丽收取的，应当由中介服务公司承担；对第三项诉讼请求，根据原、被告双方签订0000271号房屋买卖合同约定，该合同约定只涉及定金约定，没有违约责任的约定，只适用定金法则，我们认可原告以定金法则来主张损失，但该损失也该由本案原告及中介公司三方的过错来进行分摊，对第五项诉讼请求，关于产生的诉讼代理费，原、被告双方曾经就该问题达成了一个补充协议，但我们认为该费用可以作为原告的损失，但根据合同法的规定，原告即主张了违约金，又主张了损失，只能主张一项，这一项也应当由本案三方按过错责任来进行分摊。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；二、被告高丽的身份证复印件，证明被告高丽的主体资格；三、内资企业登记基本情况表，证明被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司的主体资格；四、韩辉和韩忠的居民身份证复印件，证明该二人是被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司的法定代表人及股东的身份；五、房屋买卖合同，证明原、被告签订了房屋买卖合同的事实；六、商品房预售备案通知书，证明案中房屋系朱鹏所有，并非高丽所有；七、收款凭证，证明原告向玛雅公司支付了4000元佣金，1500元按揭费，系原告的损失；八、收条，证明2018年1月24日被告高丽收到了原告给付的首付款10000元，并承诺如违约则双倍赔偿原告所支付的一切费用，加上20000元定金就付给原告60000元；九、定金房款收据，证明原告经被告玛雅公司向被告高丽支付了房屋买卖的定金20000元；十、定金房款收据，证明原告经被告玛雅公司向被告高丽支付了购房款100080元；十一、定金房款收据、证明原告向被告玛雅公司支付了案中房屋款6500元；十二、解除房屋买卖合同协议书，证明在本案起诉到法院前，经本代理人调解，原告与被告高丽达成了一致协议，由被告高丽在2019年8月1日前付给原告186280元等事实；十三，发票，证明原告为维护自身权利，支付了11000元的律师代理费；十四、收条，证明原告为维护自身合法权益，支付了3200元的律师办案诉讼费用。 被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司举出了以下证据：一、房屋买卖合同，证明高丽代朱鹏与刘凡伟签订本合同，刘凡伟知道高丽所签订的本份合同所涉房屋非高丽所有，实际为朱鹏所有，高丽进行代签；并且双方进行买卖房屋的现实情况，双方均已告知双方，双方也清楚，确认了房屋的现实状况，对产权状况也予以了确认；二、商品房买卖合同，证明1本案所涉房屋所有人系朱鹏，证明2朱鹏委托了高丽代为与刘凡伟签订买卖合同，因为该房屋买卖合同持有人为朱鹏，如果高丽没有受朱鹏委托，不能取得该商品房服务买卖合同；三、资中县公证处出具的中国工商银行按揭贷款担保公证书，证明该房屋为本案所涉房屋为朱鹏所有，该公证书为朱鹏所持有，同时也证明了朱鹏委托高丽代为签订与原告的房屋买卖合同；四、补充协议、收条、4张转款凭证，证明在2018年6月27日高丽因无钱支付银行按揭款，要求刘凡伟代为垫付，刘凡伟因不信任高丽，遂找到我公司为本案所涉房屋的经办人，在经办人的鉴定下达成了补充协议，由刘凡伟将款项转账给经办人魏建军，由魏建军将款项转账给朱鹏，朱鹏也收到了该款，与原告提供的收据魏建军，收到了6500元是相应证的；五、二份承诺书，分别是2018年9月8日，2019年4月19日，证明原告与高丽就房屋不能过户给原告的情况下，我公司积极协助原告收回原告已支付给高丽的购房款，积极履行中介职责，六、成交报表，2017年12月18日所填写，主要证明1本案所涉房屋为高丽的侄儿所有，实际业主为高丽；2卖方朱鹏在银行有按揭，需要与银行进行协商，3该房屋的钥匙未接等基本情况，与原告与高丽代朱鹏所签订的合同备注一致；对综上6组证据整体说明，1能够证明高丽是代朱鹏签订的房屋买卖合同，且与房屋买卖合同备注的一致，是高丽代朱鹏代签合同代收款等行为，且高丽也实际收到刘凡伟支付的款项，我公司也明确告知了房屋的基本情况，原告刘凡伟与被告高丽签订的合同告知了房屋基本情况，我公司只是为刘凡伟与高丽提供签订房屋买卖的机会，见证双方支付款项；2即使高丽没有代理权，代理朱鹏签订房屋买卖合同，属于无权代理，但高丽的行为也是表见代理，且得到了朱鹏事后的追认，因为在2018年7月28日，魏建军在代高丽收取了刘凡伟6500元后，将款项转账至朱鹏银行办理按揭的银行卡，而朱鹏未予以退还，接受了该款，说明朱鹏是同意了高丽先前签订的房屋买卖合同的，所以朱鹏也对高丽的代签进行了确认，所以高丽与刘凡伟签订的是一个有效合同，且是代朱鹏所签，属于有效代理，那么所产生的费用，应当由朱鹏和高丽承担。 被告高丽举出了以下证据：《房屋买卖合同》我们出示证明目的主要是证明本案3方都存在过错，本案公司和原告并没有审查高丽是否有代理资格并且在签订该房屋买卖合同时，也出具了商品房预售合同，上面明确写明购房人为朱鹏，所以我们认为原告没有审查高丽是否具有代理资格有过错，第二根据合同法第8条约定，中介服务公司应当收取出卖方的房产证原件并对出卖人的身份进行审核，而中介服务公司并没有履行此项义务，当然高丽也存在过错，其没有取得代理资格就与本案原告签订房屋买卖合同。 被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司质证意见：对原告举出的1-5组证据无异议；对第6-7组证据证明目的有异议，对第8组证据高丽出具的收条，约定的收款10000元，应当以实际支付的定金为标准；对第9、10、11组证据三性无异议，对证明目的有异议，都是由高丽收取，我公司作为在场鉴定人，且在公司当时为原、被告双方提供了收款收据定制票据，由双方填写双方确认，其中第11组证据，是在2018年高丽向刘凡伟提出，因房屋需要偿还按揭款，由刘凡伟在过户前垫付按揭款，当时刘凡伟不信任高丽，然后把款转账给中介工作人员魏建军，由魏建军代理转账给银行按揭款，第12组证据合法性、真实性无异议，与我公司的关联性有异议；对第13组证据合法性、真实性无异议，与我公司的关联性有异议，应该由原告自行承担；第14组证据收条，对于客观性无异议，合法性和关联性有异议，不应该由被告方承担； 对被告高丽提交的证据《房屋买卖合同》的三性、证明目的有异议，关于交房产证原件，在合同备注中已经明确，是手写，手写大于格式化条款，所以不能证明中介方有过错。 被告高丽质证意见：对原告举出的1-6项证据的三性无异议；对第7组证据，不是被告高丽的行为，不予质证；对第8组证据，对三性无异议，但对方按定金法则来处理该事情，违约责任过高，要求调整；对第9组证据，高丽收到20000元是事实，如果是定金应该把房款这2个字去掉，所以我们认为该20000元是原告支付高丽的购房款；对第10组证据三性和证明目的无异议；对第11组证据，认为该行为系中介服务公司的行为，与被告高丽无关；对第12组证据，真实性无异议，但是该份协议是在原告追究高丽刑事诈骗的情况下签订，我认为高丽是受到胁迫才签订的，不合法的请人民法院确认无效；对13组证据，对真实性无异议，合法性、关联性和证明目的有异议；对第14组证据三性无异议；但我们认为这并不是法律规定原告的损失部分； 对被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司举出的第1组证据三性无异议，对证明目的有异议，被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司以此证据证明高丽代朱鹏与原告签订的合同有异议，因为代理行为必须要有书面的委托书，无书面委托书必须委托人当面口头委托，而本案中没有朱鹏的书面委托也没有口头委托，所以被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司说的高丽代朱鹏的证明目的是不能达到的；对第2组证据真实性合法性无异议，对证明目的有异议，不能将高丽持有房屋买卖合同原件，就推定高丽获得了朱鹏的授权；对第3组证据三性无异议，该份资料在签订中介买卖合同，就由高丽提供给中介公司，假如高丽获得了朱鹏的授权，根据担保法，对抵押物的买卖行为也是无效行为，原告与高丽及中介服务公司，签订的合同应当认定为无效合同；对第4组证据，高丽并非房屋所有权人，所作的相关承诺无效，但对高丽收取6500元的客观事实予以认可，至于高丽收取这个钱，帮朱鹏支付房贷，可以认为有债权债务关系，不能以此行为推定朱鹏对高丽签订买卖合同进行追认；对第5组证据2份承诺书，我们认为高丽应该向原告承诺，而是对中介公司出具，该承诺为无效承诺；对第6组证据，本案被告高丽已向中介公司支付了中介费，我们表示认可，对业主是高丽，产权是其侄儿，有异议，真实情况是高丽不是真实的业主，真正的业主是朱鹏。 原告刘凡伟质证意见：对被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司举出的第1组证据，合法性、关联性没有异议，真实性有异议，高丽没有实际权力代朱鹏来签订合同，被告玛雅公司也没有出具收到朱鹏对高丽的授权委托书，所以这份合同的真实性有异议；对第2组证据房屋所有权和签订的合同的三性无异议，与原告出具的吻合，也证明了本案高丽采用了虚假的方式向中介公司提出了卖房的请求，也证明了被告房屋中介公司在这时就明确知道该房屋不是高丽所有，就应当让高丽出具授权委托书，对第3组证据公证书，对关联性有异议，也证明本案中介公司在签订合同时，就知道本案房屋所有权并非高丽，依照法律规定应当出具授权委托书，对授权委托书的真实性还应审查，但中介公司没有审查，有与高丽共谋欺骗购买人原告的行为；对第4组证据三性均有异议，原告是交给了被告公司而不是交给高丽的，4张转款凭证，无法证明就是高丽收到原告的钱，我们交给了公司，公司用在哪里与本案无关联性，也证明了玛雅公司清楚知道房屋的真实主人朱鹏并没授权给高丽，继续欺骗原告；对第5份证据真实性、合法性均有异议，这组证据再一次证明被告资中县玛雅公司明确知道高丽采取欺骗性质，来骗取原告的购房款；对第6份证据，对报告表真实性、合法性均有异议，没有任何单位签章，与原告签订的合同，持反对意见，只是口头说法，现在没见到朱鹏本人，也没有见到追认书，本案原告撤除了对朱鹏的诉讼，本案的被告也没有追加朱鹏，被告中介服务公司都是清楚这套房屋的买卖过程，卖是虚假的，买是真实的； 对被告高丽举出的《房屋买卖合同》证据的关联性、合法性没有异议，真实性有异议，高丽用虚假的方式欺骗了原告，在这份合同中看不出被告玛雅公司的虚假。 本院针对原、被告举出的有争议的主要证据做如下评析： 原告所举证据：1-7项证据二被告对上述证据均无异议，符合证据的三性，本院予以采信；对原告举出的8-14项证据的证明目的二被告均有异议，但不影响证据真实性、合法性、关联性，符合证据的三性，本院予以采信；原告刘凡伟、被告高丽对被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司所举出的证据1-6项的证明目的有异议，但不影响证据的真实性、合法性、关联性，符合证据的三性，本院予以采信；原告刘凡伟、被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司对被告高丽所举出的证据《房屋买卖合同》原件的证明目的有异议，但不影响证据的真实性、合法性、关联性，符合证据的三性，本院予以采信。 根据庭审查明的事实和经审查确认的证据，本院依法认定如下法律事实：2017年12月18日经资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司中介介绍原告刘凡伟与被告高丽签订了《房屋买卖合同》，高丽把案外人朱鹏位于金山一品16栋1单元504号房卖给刘凡伟，价款为456080元；合同签订后，2017年12月18日原告刘凡伟依约支付给被告高丽20000元定金，给付5500元的中介费和代办按揭费给资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司；2018年1月24日刘凡伟向高丽支付10000元首付购房款，被告高丽向其出具了收条，2018年2月25日、2018年6月27日由被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司开票并加盖公章代为被告高丽收了原告刘凡伟100080元及6500元的购房款；被告高丽不是该房屋的实际产权人，导致所签订的《房屋买卖合同》无法履行，被告高丽在被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司的协助下已主动退还了原告刘凡伟17250元的购房款，原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院，要求二被告退还中介费、按揭费、购房款及定金，并赔偿因起诉请律师支付的费用14200元。 本院认为，买卖合同的出卖人必须对买卖合同的标的物拥有所有权或者有权处分，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，被告高丽不是该房产的所有人，对房屋买卖合同的标的物不具有所有权也无权处分，所以被告高丽与原告刘凡伟签订的房屋买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司在履行居间行为中审查不力，导致原告刘凡伟与被告高丽签订的《房屋买卖合同》属无效合同，应予解除，二被告所收原告的所有款项应全额退还，并承担原告所造成的损失，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”原告刘凡伟的损失为支付律师费用14200元，被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司应承担次要责任20%，计2840元，被告高丽应承担主要责任80%，计11360元；根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条“二人以上共同侵权造成他人损失的，应承担连带责任”，被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司开票并加盖公章代为被告高丽收取原告刘凡伟106580元，品跌被告高丽已退还17250元后，为89330元承担连带清偿责任；另被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司收取的中介费4000元、按揭费1500元，被告高丽收取的定金20000元、购房首付款10000元，应各自如数退还给原告刘凡伟；原告刘凡伟的诉讼请求本院予以支持；依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百三十条、第一百三十四条第（四项）第（七）项、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第四百二十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司于本判决书生效之日起十日内给付原告刘凡伟中介费4000元、按揭费1500元、赔偿费2840元，合计8340元； 二、被告高丽于本判决书生效之日起十日内给付原告刘凡伟定金20000元、购房首付款10000元、赔偿费11360元，合计41360元； 三、被告高丽于本判决书生效之日起十日内给付原告刘凡伟购房款89330元 四、被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司对本判决第三项承担连带清偿责任，清偿后有权对被告高丽进行追偿； 五、驳回原告刘凡伟的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2238元，由被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司承担447.60元、被告高丽承担1790.40元。（被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司已支付2238元给原告刘凡伟、被告高丽在本判决生效之日起十日内给付被告资中县玛雅丽居房产经纪有限责任公司1790.40元） 如不服本判决，可以在本判书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  肖荣武 二〇一九年十二月三十日 书记员  赵 波