福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民再21号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏时健，男，1969年2月28日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：林少东，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪伏源，福建瑞权律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：尤溪县农村信用合作联社，住所地福建省尤溪县城关解放路39号。统一社会信用代码913504261559035621。 法定代表人：李仁尚，理事长。 委托诉讼代理人：刘茜，福建如贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄建萍，福建如贤律师事务所律师。 一审被告：蔡亦敬，男，1983年3月10日出生，汉族，住福建省尤溪县。 一审被告：蔡亦江，男，1991年12月27日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：于娇蕊，福建为念律师事务所律师。 再审申请人苏时健因与被申请人尤溪县农村信用合作联社（以下简称尤溪县信用联社）、一审被告蔡亦敬、蔡亦江执行异议之诉纠纷一案，不服本院(2018)闽04民终1667号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2019年7月5日作出（2019）闽民申1893号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人苏时健及其委托诉讼代理人林少东、汪伏源，被申请人尤溪县信用联社的委托诉讼代理人刘茜、庄建萍，一审被告蔡亦江及其委托诉讼代理人于娇蕊到庭参加诉讼。一审被告蔡亦敬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏时健申请再审称，（一）苏时健对讼争房产享有请求权。1、苏时健与蔡亦江于2012年1月签订的《协议书》合法有效。虽然协议签订时原旧房尤溪县房屋1－5层房屋（以下简称房屋）已设定抵押，但该房产的价值远超抵押权的金额，蔡亦江有权在该抵押物的物权上设定其他权利限制。即蔡亦江转让该房产50%的财产份额未损害尤溪县信用联社作为第三人的利益。苏时健已依约按时、足额支付了相应财产份额转让的对价款。2、2012年2月尤溪县人民政府启动水南片区旧城改建及4Ａ级景区创建项目并于当月通知尤溪县房管所暂停办理征收范围内“房产过户”等相关手续。2012年6月15日《尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿方案》［尤政文（2012）170号］将房屋列入征收范围。同月18日政府拆迁部门与苏时健、蔡亦江同时作出声明，共同确认苏时健是房屋共有产权人（50%的财产份额），尤溪县人民政府依法确认苏时健为被征收人。3、2012年6月18日，苏时健与蔡亦江2人与政府征收部门签约《房屋征收补偿协议》，选择了产权调换，苏时健、蔡亦江应共同补交安置房多出面积62.29ｍ2差价款。2012年7月2日，苏时健交清安置房多出面积62.29ｍ2的差价款134244元。4、苏时健于2017年5月31日接到政府征收部门选房通知书，6月13日经尤溪县公证处公证选房，7月25日接到交房通知书并在当日交房，领取尤溪县城关镇毓秀花园1号楼1006室（以下简称毓秀花园1号楼1006室）房屋钥匙，交付物业费、装修保证金、垃圾清运费。至此表明苏时健在2017年7月25日已合法占有毓秀花园1号楼1006室房产。据上事实，苏时健是通过政府旧城改建、征收决定、签订《房屋征收补偿协议》（产权置换）、补交安置房差价款、公证下的选房、交房等合法程序，依法占有、使用毓秀花园1号楼1006室房屋。虽然毓秀花园1号楼1006室房屋未办理产权证书，但苏时健对该房产依法享有请求权（物权请求权）。（二）尤溪县信用联社不享有毓秀花园1号楼1006室房屋优先受偿权。1、2011年8月蔡亦江为蔡亦敬向尤溪县信用联社借款用其拥有房屋提供抵押且经抵押登记。2012年2月政府对水南片区旧城改建征收公告后，苏时健为此专程告知尤溪县信用联社，尤溪县信用联社迟迟不予行使抵押权，直至蔡亦敬、蔡亦江未依约付息，及抵押物房屋因政府征收决定而拆除灭失后，才于2014年向法院提起诉讼，法院判决：（1）解除尤溪县信用社与蔡亦敬、蔡亦江签订的抵押借款合同；（2）蔡亦敬还本付息；（3）尤溪县信用联社对房屋灭失、损毁所得的保险金、赔偿金或者补偿金（以下简称“三金”）享有优先受偿权。至此，表明尤溪县信用联社对房屋依法享有的抵押权因政府征收拆除灭失而消灭，依法院的生效判决可享有的是“三金”优先受偿权。至此，表明尤溪县信用联社对房屋依法的抵押权因政府征收拆除灭失而消灭，依法院的生效判决可享有的是“三金”优先受偿权。2、“毓秀1006套房虽基于房征收置换而来”（二审判决认定），这只能说明毓秀花园1号楼1006室房屋由来的事实，与政府征收的房屋存在事实上的连接性，但无法律上的关联性。房屋产权是蔡亦江的，已用于抵押，但因政府征收拆除灭失而消灭。毓秀花园1号楼1006室房屋是苏时健作为被征收人，通过与政府签约《征收补偿协议》，选择产权调换补差价，参与选房交房等征收一系列活动而取得，因此，二者仅在事实源头上存有连接，但无法律上的关联性。因此，尤溪县信用联社原享有房屋的抵押权，因由政府征收拆除灭失而消灭，随后通过诉讼，法院判决而享有的是房屋灭失的“三金”优先受偿权。尤溪县信用联社对判决不上诉，说明对“三金”优先受偿权取得没有异议，其原先享有抵押权因消灭而转为行使“三金”优先受偿权。尤溪县信用联社对因房征收之后的政府安置房根本不享有任何权利，尤溪县信用联社再行主张安置房的优先受偿权无法律依据，故而尤溪县信用联社不享有毓秀花园1号楼1006室房屋的优先受偿权。（三）苏时健依据《征收补偿协议》对讼争房产享有的权利足以排除执行。苏时健基于合法受让%的财产份额，并依法取得被征收人资格。嗣后，苏时健与尤溪县人民政府订立《征收补偿协议》，通过产权调换，履行补足面积差价款等合同义务，才占有、使用讼争房产，在讼争房产办理产权登记之前，苏时健享有的是将讼争房产的所有权登记至其名下的请求权。该请求权与尤溪县信用联社的金钱债权请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。首先，从内容上看，苏时健的请求权系针对讼争房产的请求权，该请求为物权请求权，又为物权期待权。而尤溪县信用联社的债权为金钱债权，虽有设定抵押权（担保物权），但因抵押物已灭失，仅对抵押物灭失、损毁所得的“三金”享有优先受偿权，该“三金”指向为金钱，并未指向特定的财产，在苏时健占有、使用讼争房产的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条规定的精神可知，苏时健要求将讼争房产的所有权登记至其名下的请求权，也应当优于尤溪县信用联社的金钱债权。其次，从功能上看，涉案房产有为苏时健及其共同生活的家属提供生活保障的功能，与尤溪县信用联社的金钱债权相比较，苏时健及共同生活家属享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。再次，从发生的根源上看，苏时健与尤溪县人民政府订立《征收补偿协议》，通过产权调换，履行补足面积差价款等合同义务，才占有、使用讼争房产。即涉案房产为苏时健的合法财产，该财产不但包含%的财产份额的对价款，还包含面积差价款、产权调换后的房产增值部分的价款。在尤溪县信用联社对房屋灭失、损毁所得的“三金”享有优先受偿权被确认之时，讼争房产（毓秀花园1号楼1006室房屋）已不再成为蔡亦江的责任财产。在此意义上，苏时健的请求权即使排除执行尤溪县信用联社债权的执行，也并未对尤溪县信用联社债权的实现形成不利影响。最后，从请求权实现的可能性上看，蔡亦江通过拆迁安置所占用的房产对应的价款足以清偿其对尤溪县信用联社所负的金钱债务，即尤溪县信用联社通过执行蔡亦江基于政府征收决定拆除房屋之后，置换的房产便可实现其金钱债权。而蔡亦江对外负巨额到期债务，若讼争房产及其他二套安置房一并被执行，所得的执行款项用于清偿尤溪县信用联社的债权之外，剩余部分将作蔡亦江的财产分配给其他债权人，此时，苏时健的请求权没有实现的可能，且没有任何权利救济渠道。需要说明的是，尤溪县信用联社作为申请执行人只能要求人民法院在生效民事判决确定的债权金额范围内进行强制执行，人民法院亦不能超标的执行，根据案涉房产所处地段，结合尤溪县现有的房价水平，涉案三套房的拍卖或变卖的价款远远超过尤溪县信用联社对蔡亦江享有的到期债权的数额。综上，一审判决停止对讼争房产的执行正确，二审判决适用法律错误，处理结果不当。请求撤销本院（2018）闽04民终1667号民事判决，维持尤溪县法院（2018）闽0426民初1576号民事判决。 尤溪县信用联社辩称，（一）苏时健不具有排除执行的法定条件。1、2011年8月31日原产权人蔡亦江已将征收的房屋抵押给尤溪县信用联社，2012年1月16日蔡亦江未经尤溪县信用联社同意将抵押的房屋50%的产权转让给苏时健，依据《物权法》第一百九十一条的规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此抵押人蔡亦江与苏时健所签订的《房屋买卖协议》在抵押人未清偿债务前应为无权对抵押房屋进行处置，应为无效合同。另依据《物权法》的规定，不动产经依法登记后发生效力，且不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案讼争房屋在征收前产权人为蔡亦江，其征收产权调换后理应仍归原产权人。2、在执行案件中依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。苏时健与蔡亦江50%转让的《协议书》签订于2012年1月16日，时间在贷款抵押登记之后。在该不动产抵押期间，其买卖协议不受法律保护，而尤溪县人民政府于2012年6月18日才征收位于尤溪县房屋，期间房屋因拆迁被征收而无法过户，其法律后果应由于苏时健自行承担。另讼争房屋在选房前尤溪县法院已向尤溪县征补中心出具了《协助执行通知书》要求对调换后的房屋进行查封，且苏时健也未合法占有房屋，因此本案苏时健不具有排除执行的法定条件。（二）一审判决认定“苏时健作为被征收人，在查封案涉房屋之前已签订了《尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议》，并明确了毓秀花园1号楼1006室房屋安置给苏时健、尤溪县城关镇翠帷花园5号楼901室（以下简称翠帷花园5号楼901室）房屋安置给苏时健、蔡亦江。”该认定事实严重错误，而二审予以纠正作出改判符合法律规定，应予支持。1、《尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议》签订于2012年6月18日，在征收前蔡亦江于2011年8月31日已将征收的房屋抵押给尤溪县信用联社，因此苏时健并非是征收房屋的产权人，实际产权人仍为蔡亦江，苏时健不应作为房屋的被征收人。2、《尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议》并未明确毓秀花园1号楼1006室房屋安置给苏时健、翠帷花园5号楼901室房屋安置给苏时健、蔡亦江。《尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议》仅约定了被征收人产权调换的选址为下水南安置点电梯安置房二套、大埔山器材厂步梯廉价安置房一套，也并未约定被征收人如何对安置房进行分配。其在2017年5月13日才对尤溪县城关镇翠帷花园进行选房，于2017年6月13日对尤溪县城关镇毓秀花园进行选房，而涉案查封的房屋均在选房前。3、在2016年6月26日尤溪县法院已对涉案房屋进行了查封，与本案所确认的2017年12月19日进行的查封存在矛盾，2016年6月26日未解除之前即属轮候查封且目前蔡亦江涉及多个执行案件已对涉案房屋进行了查封。（三）尤溪县信用联社对《尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议》中约定产权调换后的房屋仍享有优先受偿权。1、在对房产未解押之前，尤溪县信用联社作为抵押权人依据《物权法》及《担保法》等相关规定，对抵押物的处置所得抵押权人享有优先受偿权。2、尤溪县法院（2014）尤民初字第1285号判决明确尤溪县信用联社对蔡亦江提供其所有的位于尤溪县1-5层抵押物灭失、毁损所得的“三金”享有优先受偿权。抵押的房屋虽因政府的拆迁，但蔡亦江作为被征收人在签订《尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议》中选择了产权调换，调换后的房屋是仍是基于原抵押物取得，与赔偿金仍是同一性质，因此尤溪县信用联社作为抵押权人对拆迁调换后的毓秀花园1号楼1006室房屋及翠帷花园5号楼901室房屋享有优先受偿权。综上，请求驳回苏时健的再审请求。 蔡亦敬未出庭，也未提交书面意见。 蔡亦江述称，1、本院（2018）闽04民终1667号民事判决书认定事实清楚、证据确实充分，应予以维持。2011年8月31日，蔡亦江已将被征收的房屋抵押给尤溪县信用联社，并办理抵押登记手续。2012年1月16日，蔡亦江未经尤溪县信用联社同意，将%的产权转让给苏时健。2012年6月18日，签订《尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议》，涉案的房屋被政府征收。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第一百九十一条的规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。本案中，蔡亦江与苏时健签订《协议书》前房屋已抵押给尤溪县信用联社，苏时健也未代为清偿债务消灭抵押权，提前清偿债务。涉案的房屋毓秀花园1号楼1006室房、翠帷花园5号楼901室房系房屋征收置换取得，至今为止未办理不动产物权转让登记，即使转让的《协议书》有效，物权也不发生法律效力。因此，苏时健不享有对毓秀花园1号楼1006室房、翠帷花园5号楼901室房足以排除强制执行的权益。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。苏时健不符合以上第（二）、（三）情形。2017年7月25日，物业公司将房屋交付给苏时健使用，根据蔡亦江提交的（2016）闽0426执2755号《执行裁定书》、尤溪县人民法院要求尤溪县住建局征收补偿中心的《协助执行通知书》、送达回证足以证实，2016年9月21日，案外人陈孙治与蔡亦江申请执行一案，尤溪县人民法院（以下简称尤溪县法院）已下裁定要求查封蔡亦江名下的不动产。尤溪县法院要求住建局征收与补偿中心将涉案的毓秀花园1号楼1006室房、翠帷花园5号楼901室房查封，并于2017年6月26日送达，该协助执行通知书送达立即生效。苏时健于2017年7月25日才收到物业公司交付的涉案房屋，显然晚于尤溪县法院查封，并不是合法占有上述房屋，不符合上述第二十八条规定，不足以排除对涉案房产的强制执行。本案中，根据蔡亦江提交的2012年1月17日《协议书》第4条约定，余款5万元待房产过户到乙方指定名下后一次性付清，至今为止尚差5万元未付，也未将5万元购房款按照人民法院的要求交付执行，因此不符合上述规定第（三）条的情形。综上，请求驳回苏时健的再审请求。 苏时健向一审法院起诉请求：1.不对毓秀花园1号楼1006套房、翠帷花园5号楼901套房50％产权执行；2.解除对毓秀花园1号楼1006套房、翠帷花园5号楼901套房50％产权的查封。 尤溪县法院认定事实：一、2011年8月31日，尤溪县信用联社与蔡亦敬、蔡亦江签订《抵押借款合同》一份，蔡亦敬向尤溪县信用联社借款480000元，蔡亦江以其所有的房屋（房屋所有权证号为：尤房权证2011字第××号，国有土地使用证号为：尤国用2011第××号）作为抵押物为蔡亦敬向尤溪县信用联社借款提供担保，并办理了抵押登记手续。2012年1月16日，蔡亦江与苏时健签订《协议书》一份，蔡亦江将其所有的%的产权以350000元价格出让给苏时健，并委托蔡国军收取房屋转让款和办理房地产权过户登记手续，但该房屋未办理房屋所有权变更登记手续。2012年6月18日，房屋被政府依法征收，蔡亦江和苏时健共同声明：“蔡亦江征收安置补偿、产权调换等利益与苏时健夫妇共同享受、共同承担各50%份额。”同日，蔡亦江、苏时健共同作为被征收人与尤溪县住房和城乡规划建设局签订编号第157号《征收协议》一份，该协议约定：房屋征收补偿安置方式为产权调换，安置房选择为下水南安置点电梯安置房二套、大埔山器材厂步梯廉价安置房一套及杂物间一间，协议还对其他事项进行了约定。房屋拆迁采用的是产权调换方式，作为抵押权人的尤溪县信用联社在设有抵押的房屋被拆迁时没有参与到其中与被征收人共同协商，也未对产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同。2017年5月13日，经选房确认翠帷花园5号楼901室房屋安置给苏时健、蔡亦江。2017年6月13日，经选房确认毓秀花园1号楼1006室房屋安置给苏时健。 二、2014年7月3日，尤溪县法院立案受理尤溪县信用联社与蔡亦敬、蔡亦江金融借款合同纠纷一案。2014年9月28日，作出（2014）尤民初字第1285号民事判决书，判决：（一）解除尤溪县信用联社与蔡亦敬、蔡亦江签订的合同编号为ＨＴ9030830110005510的《抵押借款合同》；（二）蔡亦敬应于判决生效之日起十日内偿还尤溪县信用联社借款本金480000元，并支付至2014年6月9日止的利息15148.59元，本息合计495148.59元，及支付借款本金480000元自2014年6月10日起至判决确定的还款之日止按照《抵押借款合同》约定标准计算的利息（包含逾期付款利息）；（三）尤溪县信用联社对蔡亦江提供的位于房屋抵押物灭失、损毁所得的保险金、赔偿金或者补偿金享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，蔡亦敬、蔡亦江未履行还款义务，尤溪县信用联社向尤溪县法院申请强制执行，尤溪县法院依法立案，案号为（2017）闽0426执2143号。在执行过程中，尤溪县法院于2017年12月19日查封了翠帷花园5号楼901室及毓秀花园1号楼1006室的房产，案外人苏时健提出执行异议，请求撤销查封。2018年5月18日，尤溪县法院经审查作出（2018）闽0426执异4号执行裁定书，裁定驳回案外人苏时健的异议请求。2018年6月14日，苏时健不服，向尤溪县法院提起诉讼。 另查明，2016年9月21日，尤溪县法院在执行陈孙治与蔡亦江保证合同纠纷一案中，已对翠帷花园5号楼901室房屋进行了查封。 尤溪县法院认为，本案属于案外人执行异议之诉。房屋被政府依法征收，苏时健与蔡亦江共同作为被征收人与房屋征收部门尤溪县住房和城乡规划建设局在法院查封案涉房屋之前已经签订了《征收协议》，并明确了毓秀花园1号楼1006室房屋安置给苏时健，翠帷花园5号楼901室房屋安置给苏时健、蔡亦江。毓秀花园1号楼1006室房屋系被拆迁人苏时健享有其基于拆迁安置补偿协议所获得的利益，苏时健就毓秀花园1号楼1006室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对苏时健停止毓秀花园1号楼1006室房屋执行及解除对毓秀花园1号楼1006室房屋查封的诉讼请求，理由充分，予以支持。关于苏时健诉请停止对翠帷花园5号楼901室房屋50％产权执行及解除对翠帷花园5号楼901室房屋50％产权的查封，因翠帷花园5号楼901室房屋存在多个查封行为，尤溪县法院在执行陈孙治与蔡亦江保证合同纠纷一案中，于2016年9月21日查封翠帷花园5号楼901室房屋为首封。苏时健针对在执行尤溪县信用联社与蔡亦敬、蔡亦江金融借款合同纠纷一案，于2017年12月19日查封翠帷花园5号楼901室房屋提起执行异议之诉，而该执行案件对应的查封并非首查封，属于轮候查封，在登记在先的查封被解除或执行完毕之前，尚处于未生效状态，苏时健对于该执行案件的查封行为提出执行异议，要求解除查封，并进而提起执行异议之诉的前提条件尚不具备，因而对苏时健诉请不对翠帷花园5号楼901室房屋50％产权执行及解除对翠帷花园5号楼901室房屋50％产权的查封，不予支持。尤溪县信用联社主张对毓秀花园1号楼1006室、翠帷花园5号楼901室安置房享有抵押权和优先受偿权，因蔡亦江提供抵押的房屋被政府征收而灭失，已判决解除了尤溪县信用联社与蔡亦敬、蔡亦江签订的《抵押借款合同》。由于房屋拆迁补偿采用的是产权调换方式，尤溪县信用联社与蔡亦江未以产权调换后的安置房屋作为抵押物重新签订抵押合同，对尤溪县信用联社提出对毓秀花园1号楼1006室、翠帷花园5号楼901室安置房享有抵押权和优先受偿权，不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，判决：一、停止对毓秀花园1号楼1006室的执行；二、解除对毓秀花园1号楼1006室的查封；三、驳回苏时健的其他诉讼请求。案件受理费100元，由苏时健负担50元，由信用联社、蔡亦敬、蔡亦江负担50元。 尤溪县信用联社不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回苏时健的诉讼请求；2.由苏时健承担本案一审、二审的诉讼费用。 本院二审期间，尤溪县信用联社、蔡亦江对一审查明的事实“2012年1月16日，蔡亦江与苏时健签订一份，蔡亦江将其所有的位于%的产权以35万元价格出让给苏时健”和“2012年6月18日，房屋被政府依法征收，蔡亦江和苏时健共同声明：‘蔡亦江征收安置补偿、产权调换等利益与苏时健夫妇共同享受、共同承担各50%份额。’同日，蔡亦江、苏时健共同作为被征收人与尤溪县住房和城乡规划建设局签订编号第157号一份”以及“本院于2017年12月19日查封了位于翠帷花园5号楼901室及毓秀花园1号楼1006室的房产”有异议，尤溪县信用联社主张蔡亦江没有在《协议书》和《征收协议》签字，2017年6月26日，在案外人陈孙治执行案件中已对上述房屋进行查封。苏时健对一审查明的事实“2017年6月13日，经选房确认毓秀花园1号楼1006室房屋安置给苏时健”有异议，苏时健认为其是经过公证处公证选房。对一审判决认定的其他事实，各方当事人均未提出异议。对各方当事人无异议的事实，本院二审予以确认。 本院二审认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，苏时健与蔡亦江签订房屋买卖协议前该买卖标的物即房屋已抵押给尤溪县信用联社，但房屋转让未经抵押权人尤溪县信用联社同意，苏时健也未代为清偿债务消灭抵押权，双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力。尽管房屋在征迁过程中，苏时健依《征收协议》选取毓秀花园1号楼1006室，但该房是基于房屋征收置换而来的，而苏时健对房屋尚未取得所有权。因此，苏时健对执行标的毓秀花园1号楼1006室不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。综上所述，尤溪县信用联社上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销福建省尤溪县人民法院（2018）闽0426民初1576号民事判决；二、驳回苏时健的诉讼请求。一审案件受理费100元，由苏时健负担。二审案件受理费100元，由苏时健负担。 本院再审庭审围绕当事人的再审请求，对当事人提交的证据经举证、质证，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。 再审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，经尤溪县国有土地上房屋征收与补偿中心确认，苏时健已缴清讼争的毓秀花园1号楼1006室房屋购房款。2017年7月25日，苏时健与福建冠深物业管理有限公司就讼争的毓秀花园1号楼1006室房屋办理了交接入住手续，并缴纳了物业服务费、公共水电周转金、装修垃圾清运费、装修保证金等款项。毓秀花园1号楼（现地址为尤溪县城关镇环城路28号）首次登记（总确权）时间为2018年6月27日。 本院再审认为，本案争议的焦点是：苏时健对讼争的毓秀花园1号楼1006室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,应从以下四个方面判断苏时健对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。第一,关于查封之前苏时健与蔡亦江签订的《协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该规定是对抵押财产转让物权上的限制，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，蔡亦江将其房屋的50%产权以350000元的价格出让给苏时健，双方签订了《协议书》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，《协议书》合法有效。第二,关于查封之前苏时健是否合法占有该不动产的问题。房屋被政府依法征收，苏时健与蔡亦江共同作为被征收人与房屋征收部门尤溪县住房和城乡规划建设局在法院查封案涉房屋之前已经签订了《征收协议》，2017年6月13日，经选房确认毓秀花园1号楼1006室房屋安置给苏时健，2017年7月25日，物业公司将该房屋交付给苏时健使用，因此，在毓秀花园1号楼1006室房屋被查封前，苏时健已合法占有该不动产。第三,苏时健是否已支付全部价款的问题。经查,苏时健已按协议约定将房屋转让款支付给蔡亦江，并于2012年7月2日向征收部门缴交了房屋征收补差款134244元，购房款已缴清。第四，是否因买受人苏时健自身原因未办理过户登记的问题。经查，毓秀花园1号楼首次登记（总确权）时间为2018年6月27日，因毓秀花园1号楼1006号房屋处于征收和安置阶段，导致毓秀花园1号楼1006号房屋无法办理产权证，并非因买受人苏时健自身原因未办理过户登记。综上，苏时健就讼争的毓秀花园1号楼1006室房屋提出案外人执行异议之诉符合上述司法解释规定，苏时健作为案外人享有足以排除法院对讼争的毓秀花园1号楼1006室房屋强制执行的民事权益。 尤溪县信用联社主张对拆迁调换后的毓秀花园1号楼1006室房屋享有优先受偿权。因蔡亦江提供抵押的房屋被政府征收而灭失，已判决解除了尤溪县信用联社与蔡亦敬、蔡亦江签订的《抵押借款合同》。由于房屋拆迁补偿采用的是产权调换方式，尤溪县信用联社与蔡亦江未以产权调换后的安置房屋作为抵押物重新签订抵押合同，故尤溪县信用联社提出对毓秀花园1号楼1006室享有优先受偿权，依据不足，不予采纳。蔡亦敬主张苏时健未缴清购房款，但未提供充分证据证实，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）闽04民终1667号民事判决； 二、维持福建省尤溪县人民法院（2018）闽0426民初字第1576号民事判决。 一审案件受理费按一审判决负担。二审案件受理费100元，由尤溪县农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审判长 邓 淑 萍 审判员 张 金 生 审判员 叶 景 远 二〇一九年十二月十六日 书记员 吴美珍 附：主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。