北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12677号原告（反诉被告）：北京慧诚房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇政府办公楼三层。统一社会信用代码x。法定代表人：宫铁军，董事长、经理。委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：庞丽艳，女，1963年8月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贡鹏，北京市闻泽律师事务所律师。原告（反诉被告）北京慧诚房地产开发有限公司（以下简称慧诚开发公司）与被告（反诉原告）庞丽艳房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告慧诚开发公司的委托诉讼代理人郭晓桦，被告庞丽艳的委托诉讼代理人贡鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。慧诚开发公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的编号为XF759463的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》；2.请求判令庞丽艳支付我公司逾期付款违约金20331.38元及解除合同违约金701082.20元；3.请求判令庞丽艳支付公司代付的网签印花税3338.49元；4.请求判令庞丽艳承担本案律师费20000元；5.本案的全部诉讼费由庞丽艳承担。事实及理由：2018年4月23日，我公司与庞丽艳签订编号为XF759463的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》，约定庞丽艳购买我公司开发的位于北京市密云区x路x号院x区x号楼x1至x2层全部房屋，总价款（含增值税）为7010821元。庞丽艳采用分期付款的方式，应于2018年1月15日之前支付710821元；于2018年5月20日之前支付2100000元；于2018年6月20日之前支付4200000元，截至我公司起诉之日，庞丽艳共支付710821元，尚余6300000元未支付。根据双方所签合同附件十三第八条第2款的约定，庞丽艳逾期付款超过30日的（含第30日），我公司有权解除合同或要求庞丽艳继续履行合同。若我公司选择解除合同的，庞丽艳除应按照房屋总价款的万分之一/日支付逾期付款未超过30日部分的违约金外，还应按合同约定房屋总价款的10%向我公司支付解除合同的违约金。我公司已分别于2018年6月20日、2018年7月29日、2018年8月28日向庞丽艳发出付款催告函，催促庞丽艳付款，但庞丽艳均未付款。故我公司已于2018年10月31日向庞丽艳发出《销售合同解除函》，要求单方解除合同。另根据附件十三第二十二条第8款第（3）项的约定，因庞丽艳违约导致双方产生争议的，我公司因此产生的所有成本包括律师费均应由庞丽艳承担。综上，为维护我公司的合法权益，故诉于法院。庞丽艳辩称：我不存在违约行为，双方的现房买卖合同应当继续履行。按照合同约定，慧诚开发公司应于2018年8月31日前向我交付房屋，后双方对延期付款作出变更，最后约定我应于2019年1月31日前向慧诚开发公司支付房款210万元；于2019年3月17日前支付420万元，后签订的协议与先签订的协议有冲突的情况下，以后签订的协议为准，故慧诚开发公司应先履行交房义务，在其未履行交房义务的情况下，我有权拒绝其相应的履行要求；双方的合同约定，如买受人违反合同约定，出卖人要求解除合同的，买受人应承担房屋总价款的10%作为违约金；而如出卖人违反合同约定，买受人要求解除合同的，出卖人应承担已付房款的10%作为违约金，该约定本身就已经违反最基本的公平正义原则，违约金的计算标准相差十倍以上，请求人民法院依照现行法律规定撤销补充协议第8条第2款第2项的约定；即使法院认定我存在违约行为，那么70余万元的违约金额已经远远超出了损失金额，要求法院从公平交易的角度降低违约金额。另提出如下反诉请求：1.请求判令慧诚开发公司向我支付逾期交房违约金83078.3元（自2018年9月1日起暂计算至2019年10月21日）；2.请求判令本案诉讼费由慧诚开发公司承担。慧诚开发公司针对庞丽艳的反诉辩称：我公司自始至终均与庞丽艳按照合同约定履行相关权利义务，未就付款事项、时间等另行作出安排。根据合同约定，庞丽艳未交齐房款前，我公司有权拒绝交房。庞丽艳没有按照合同约定履行大部分付款义务，且逾期超过17个月，已构成根本违约，合同目的已无法实现，庞丽艳要求继续履行合同和主张逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，请法院驳回庞丽艳的反诉请求。本案经审理认定的事实如下：2018年4月23日，慧诚开发公司（出卖人）与庞丽艳（买受人）签订编号为XF759463的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》，约定：庞丽艳购买慧诚开发公司开发的位于密云区x路x号院x区x号楼x1至x2层房屋，房屋总价款（含增值税）为7010821元。该合同第十二条第（一）款约定，出卖人应当于2018年8月31日前向买受人交付该商品房；合同第八条付款方式和期限第（二）款买受人采取下列第4种方式付款。4、其他方式：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。该合同附件五第2条约定：出卖人、买受人双方约定按照下列第（3）种方式付款。（3）、分期付款：买受人需按如下时间支付购房款：1）于2018年01月15日之前，买受人缴纳房款人民币柒拾壹万零捌佰贰拾壹元整（RMB710821元）；2）、于2018年05月20日之前，买受人缴纳房款人民币贰佰壹拾万元（RMB2100000元）；3）于2018年06月20日之前，买受人缴纳房款人民币肆佰贰拾万元（RMB4200000元）；该合同附件十三、补充协议第八条对本合同正文第九条的补充约定：2、如买受人未按合同正文第八条约定向出卖人支付房价款的，双方约定处理方式如下：（1）、买受人逾期付款未超过30日的（不含30日），自本合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按合同约定房屋总价款的万分之一/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日的（含30日），出卖人有权解除本合同或要求买受人继续履行合同。若出卖人选择解除合同的，买受人除应按本款第（1）项约定向出卖人支付违约金外，还应按本合同约定房屋总价款的10%的标准向出卖人支付违约金；若出卖人选择要求买受人继续履行合同或买受人要求继续履行合同且出卖人书面同意的，买受人除应按本款第（1）项约定向出卖人支付违约金外，还应自第30日起至实际全额支付应付款之日止按本合同约定房屋总价款的万分之三/日的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行。4、买受人在逾期付款后支付剩余房款时，出卖人有权按①违约金；②其他费用（若有）；③购房款的顺序先后抵消买受人所交的剩余房款，抵消前述款项或费用后房款不足部分买受人应最迟在出卖人指定并书面通知的交房日期前补齐，否则，出卖人有权拒绝交房。补充协议第十二条第3款：出卖人未按本合同正文第十二条约定时间向买受人交付该商品房的，双方约定处理方式如下：（1）自本合同正文第十二条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付未超过30日（不含第30日），出卖人应按买受人已付房款的万分之一/日的标准向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）自本合同正文第十二条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付超过30日（含第30日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人除应按本款第（1）项约定向买受人支付违约金外，还应按买受人已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人除应按本款第（1）项约定向买受人支付违约金外，还应自第30日起至实际交付之日止按买受人已付房价款的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。补充协议第二十二条、对合同的其他补充约定第8条第（3）款约定：双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人由此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。如买受人通过诉讼及/或聘请律师处理与出卖人的争议的，且该争议系由出卖人违约及/或过错导致，买受人由此产生的全部成本按前述规定处理等内容。合同签订后，庞丽艳向慧诚开发公司支付第一笔房款710821元，因庞丽艳未按合同约定支付剩余房款，慧诚开发公司诉于本院。慧诚开发公司除向本院提交上述《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》外，另向本院提交证据如下：1、商品房认购书、客户签约信息表。证明庞丽艳具有购房资格并自愿购买涉案房屋；2、中华人民共和国不动产证书、中华人民共和国建设工程规划许可证、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明涉案房屋为慧诚开发公司所有，慧诚开发公司有权销售涉案房屋，双方签订的合同合法有效；3、代付承诺书、慧诚开发公司历次付款银行卡复印件、付款电子回单及收款收据。证明庞丽艳已付房款及付款金额；4、付款催告函及邮寄快递单。证明慧诚开发公司多次向庞丽艳催款；5、销售合同解除函及邮寄快递单。证明慧诚开发公司已向庞丽艳发函要求解除商品房买卖合同；6、诉讼案件委托代理合同、付款凭证、律师费发票。证明慧诚开发公司已委托律师代理本案诉讼及律师费金额；7、印花税纳税申报报告表。证明该笔费用已由慧诚开发公司代交。经质证，庞丽艳对房屋买卖合同的真实性无异议，但认为双方约定先交房再付款，其不存在逾期付款的行为；对证据1、2、3无异议；对证据4、5的真实性无异议，但其并未收到慧诚开发公司邮寄的催告函及解除函；对证据6的真实性认可，但不同意承担；对证据7表示需核实后再确认，本院向其释明如不提交反证，本院将对该证据予以确认，但庞丽艳至本院判决之日未提交反证。庞丽艳向本院提交证据如下：1、商品房现房买卖合同及附件。证明慧诚开发公司应于2019年8月31日向其交付涉案房屋；2、微信聊天记录（延期付款申请表）；3、微信聊天记录，主要内容：慧诚开发公司销售人员向庞丽艳代付房款人何x称；“你找的建委朋友已找我公司领导，让我核实一下剩余210万房款于2019年1月30日前付清，剩余420万元走首套房贷款的情况，只有领导同意了，我们才能拿到这张延期付款申请表，不同意就不会给这张表”等内容。证明慧诚开发公司已同意并告知庞丽艳将第二及第三笔付款时间变更为2019年1月31日及2019年3月17日，该两笔款项的支付日期均在双方约定的房屋交付日期之后；4、客户存根。证明庞丽艳已按慧诚开发公司要求将延期付款申请表送达给慧诚开发公司。经质证:慧诚开发公司对证据1真实性认可，证明目的不认可；对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性均不认可，认为庞丽艳提交的延期付款确认单未经慧诚开发公司领导签字及公司盖章确认，即使最后日期更改为2019年3月17日，也早已超过30日付款期限，同样构成违约。本院认为：慧诚开发公司与庞丽艳签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自义务。双方在合同中对房款支付时间及逾期付款责任均作出了约定，现庞丽艳在签约后未按约定时间交付购房款余额，其行为已构成违约，符合合同约定的慧诚开发公司解除合同的条件，故慧诚开发公司现主张解除合同，本院予以支持。关于慧诚开发公司主张违约金的诉讼请求，因慧诚开发公司同时要求庞丽艳给付逾期付款违约金及解除合同违约金有违公平原则，且慧诚开发公司未提交充分证据证明其实际损失，故对其主张解除合同违约金数额，本院予以调整，考虑到双方签约至今房屋价格并无明显上涨，本院综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金调整至40万元。关于慧诚开发公司主张的印花税及律师费，因该笔费用属于因庞丽艳违约产生的损失，本院判处庞丽艳承担的违约金足以弥补慧诚开发公司的损失，故对慧诚开发公司主张的该笔费用，本院不予支持。关于庞丽艳要求慧诚开发公司支付延期交房违约金的反诉请求，根据双方的合同约定，慧诚开发公司在庞丽艳交齐购房款前，有权拒绝交付房屋，故慧诚开发公司在庞丽艳未交齐购房款的情况下未向庞丽艳交付房屋，不构成违约，庞丽艳要求慧诚开发公司支付逾期交房违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京慧诚房地产开发有限公司与被告（反诉原告）庞丽艳于二〇一八年四月二十二日签订的编号为XF759463的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》；二、被告（反诉原告）庞丽艳于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京慧诚房地产开发有限公司违约金四十万元；三、驳回原告（反诉被告）北京慧诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）庞丽艳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万零四百三十八元（北京慧诚房地产开发有限公司已预交），由庞丽艳负担，限本判决生效之日起七日内交纳。反诉费九百四十七元，由庞丽艳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹志勇二〇一九年十二月十三日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦