北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初13239号原告：贺海坡，女，1992年12月8日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：贺友军（贺海坡之父），男，1967年9月21日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室－81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。原告贺海坡与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺海坡之诉讼代理人贺友军到庭参加诉讼，被告绿地京纬公司、睿天下公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺海坡向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除贺海坡与绿地京纬公司签订的定购协议；2．请求判令绿地京纬公司、睿天下公司退还贺海坡购房款及服务费共计200899元并支付利息（利息分为三部分：以20000元为基数，自2016年4月10日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以120000元为基数，自2016年4月11日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以60899元为基数，自2016年4月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3．请求判令绿地京纬公司、睿天下公司赔偿贺海坡房屋差价损失50000元；4．诉讼费由绿地京纬公司、睿天下公司负担。事实和理由：2016年4月9日，贺海坡与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，购买绿地京纬公司位于北京市密云区xxx小区xxx号房屋，成交总价为754496元。2016年4月10日，贺海坡向绿地京纬公司支付购房款20000元。2016年4月11日，贺海坡又向绿地京纬公司支付购房款70000元。同日，贺海坡向睿天下公司交纳服务费50000元，睿天下公司承诺该服务费为购房优惠政策，可以50000元抵80000元购房款。2016年4月21日，贺海坡向绿地京纬公司支付购房款60899元。2017年3月，国家出台房屋限购政策，绿地京纬公司无法履行交房义务。后贺海坡得知绿地京纬公司出售的房屋无商品房预售许可证和销售许可证且无法办理网签。为维护自身合法权益，贺海坡诉至法院。绿地京纬公司、睿天下公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年4月9日，贺海坡与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人为贺海坡，销售房号xxx，建筑面积48．26平方米，原总房价897307元，享受折扣93折及五万减八万，成交单价15633．98元/平方米，成交总价754496元。2016年4月10日，贺海坡向绿地京纬公司支付购房款20000元。2016年4月11日，贺海坡向绿地京纬公司支付购房款70000元。2016年4月11日，贺海坡向睿天下公司交纳服务费50000元。2016年4月21日，贺海坡向绿地京纬公司支付购房款60899元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案绿地京纬公司及睿天下公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，贺海坡与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》，虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付方式及时间、违约责任等内容，故该定购协议不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故贺海坡与绿地京纬公司之间签订的《绿地密云朗山定购协议》不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同。该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3．26购房政策，贺海坡丧失购买涉案房屋的资格，贺海坡与绿地京纬公司之间的定购协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现贺海坡共计向绿地京纬公司支付购房款150899元，对于贺海坡要求绿地京纬公司退还购房款150899元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。因上述购房款系贺海坡于2016年4月10日、2016年4月11日、2016年4月21日分别支付，故利息也应分别起算。就贺海坡向睿天下公司交纳的50000元服务费如何定性以及贺海坡与绿地京纬公司商品房预约合同解除后该50000元服务费如何处理的问题。根据贺海坡提交的《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，贺海坡享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合绿地京纬公司为贺海坡出具的收据与睿天下公司为贺海坡出具的收据的收款人处显示为同一人的事实，贺海坡有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的购房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为贺海坡所交纳的定购涉案房屋的房款，绿地京纬公司应当承担返还义务并支付相应期间的利息。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山定购协议》履行不能存在明显过错，其应就贺海坡因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故贺海坡要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据定购协议记载的建筑面积及成交单价予以确定。贺海坡要求睿天下公司就返还购房款、服务费、利息及赔偿房屋差价损失承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除贺海坡与绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一六年四月九日签订的《绿地密云朗山定购协议》。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还贺海坡购房款二十万零八百九十九元并支付利息（利息按照以下标准支付：1、以二万元为基数，自二○一六年四月十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以十二万元为基数，自二〇一六年四月十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以六万零八百九十九元为基数，自二〇一六年四月二十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿贺海坡房屋差价损失二万五千九百六十五元。四、驳回贺海坡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千五百三十二元，由贺海坡负担一百八十一元（已交纳），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担二千三百五十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘珍君二〇一九年十二月二日法官助理 张 冉书 记 员 张 帆