西安市莲湖区人民法院  民事判决书 （2019）陕0104民初8467号原告：中国工商银行股份有限公司西安北大街支行，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码：916XXXXXXXXXXXXXXX。代表人：宋联海，系公司行长。委托诉讼代理人：彭露，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐双健，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被告：胡昌华，男，1967年12月25日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县，身份证号：460XXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西省路易实业有限公司，住所地陕西省西安市经开区，统一社会信用代码：916XXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：孙云亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽文，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世艳，陕西信邦律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司西安北大街支行与被告胡昌华、陕西省路易实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭露、齐双健，被告陕西省路易实业有限公司委托诉讼代理人王丽文、李世艳到庭参加了诉讼。被告胡昌华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司西安北大街支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号北大街支行2014年一手贷565号《个人借购房借款/担保合同》，并由被告一向原告支付贷款本金932334.79元，利息3817.27元（暂算至2019年6月30日，实际应支付至贷款还清之日）、诉讼费、公告费等为实现债权支付的费用；2、请求判令被告二在第1项诉请总金额范围内承担连带责任；3、请求确认原告在第1项诉请总金额范围内对位于XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX室的抵押房产变卖价款享有优先受偿权。事实与理由：2014年10月9日，原告与借款人胡昌华、保证人陕西路易实业有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：北大街支行2014年一手贷565号），合同约定：借款115万元，借款期限204个月，自2014年10月15日至2031年10月15日，每月15日还款，利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（一年一调）;逾期罚息上浮50%，未能按期还款可依照十四条的约定提前解除合同。保证人对本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付没有承担连带担保责任，保证责任在原告收到正式他项权证书时免除。约定的管辖法院为原告所在地人民法院。同日，原告与胡昌华签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》以XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX室为上述借款提供抵押担保。现该笔借款发放后，被告人胡昌华未按照合同约定还款，原告为保护自身合法权益，向贵院诉请解除合同，由被告还本付息并承担违约责任， 特依法诉至法院。 被告胡昌华未作答辩。被告陕西省路易实业有限公司辩称：一、被答辩人需就其提出的第一项诉讼请求提供有效证据证明并符合法律规定。1、关于诉请本金：答辩人在案涉借款合同中系保证人，对被告胡昌华的还款情况不知情，故诉请的贷款本金应由被答辩人提供相应的借款凭证、还款流水并经被告胡昌华核实后确定。2、关于诉请利息：被答辩人应就其主张的利息明确计算方法及计算依据，且不违反法律规定，否则不应予以支持。3、关于实现债权支付的费用：双方签订的《个人购房借款/担保合同》中并未就何为实现债权的费用予以明确，故应当对相关费用予以限制，且被答辩人应当就其主张的相关费用提供付款凭证、收款收据及发票。4、涉案房屋早已经具备办理抵押登记的条件，因被答辩人与被告胡昌华怠于办理抵押登记，从而延长了答辩人的保证期间。二、答辩人已代被告胡昌华向被答辩人偿还的部分本息，应当予以扣除。自2016年6月30日至2018年9月29日，被答辩人已代被告胡昌华向答辩人偿还贷款本金及利息共计340089.35元，该部分已缴金额应从诉讼的本金及利息中予以扣除。三、涉案房屋早已具备办理抵押登记的条件，因被答辩人与被告胡昌华怠于办理抵押登记，从而加重了答辩人的保证期限。该涉案房产于2017年8月31日便已完成初始登记，具备办理房屋不动产权登记及抵押登记的条件，且答辩人也履行了通知办证的义务，因被答辩人与被告胡昌华怠于办理，从而加重答辩人的保证期限，要求答辩人承担2017年8月31日之后的保证责任，显失公平。原告围绕其诉讼请求提交了下列证据：证据一、《个人购房借款/担保合同》，证明目的：1、原告工行北大街支行与被告胡昌华存在借款合同关系，陕西省路易实业有限公司为胡昌华还款提供连带责任担保，XX城XX路鼎正中央领郡处房屋作为抵押。2、胡昌华连续三个月或累计六个月未偿还借款，原告有权宣布合同提前到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项及产生利息、罚息及其他费用。证据二、个人借款凭证，证明目的：工行北大街支行已向被告如约履行打款义务，被告胡昌华应承担还款义务。         证据三、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，证明目的：1、工行北大街支行在被告胡昌华应付借款本金、利息、实现债权费用范围内对XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX室的房屋变卖价款享有优先受偿权。2、胡昌华违反《个人购房借款/担保合同》约定未归还3期以上，工行北大街支行有权处分上述房屋以实现抵押权。证据四、胡昌华还款明细表，证明目的：1、胡昌华的违约行为，已经构成《个人购房借款/担保合同》第十条，连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息。工行北大街支行有权宣布借款合同立即到期，要求胡昌华立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2、胡昌华的违约行为，已经构成《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》约定累计未能按期归还借款3期以上，现工行北大街支行有权提前处分抵押物实现抵押权。3、胡昌华截止2019年6月30日，仍欠工行北大街支行贷款本金932334.79元，利息3817.27元。证据五、陕西省路易实业有限公司出具的《担保函》，证明目的：被告胡昌华违反《个人购房借款合同/担保合同》约定，未按期偿还借款，陕西省路易实业有限公司应连带承担胡昌华的还款责任，并且承担利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。被告陕西省路易实业有限公司对上述证据的真实性、证明目的均无异议，本院予以确认。被告陕西省路易实业有限公司提交了西安市XX户表，证明涉案房屋（西安市XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋）已于2017年8月31日完成了初始登记，具备办理房屋不动产登记及抵押登记的条件。原告与被告胡昌华怠于办理抵押登记，从而加重了被告陕西省路易实业有限公司的保证责任。原告对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。结合庭审调查，本院对原告、被告陕西省路易实业有限公司提供的证据的真实性均予以确认并在卷佐证，对原告主张的事实和理由予以确认。另查，涉案抵押房产至今未给胡昌华办理房产证。截止2019年12月3日，被告胡昌华尚欠借款本金932334元、利息23416.14元。本院认为，原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》及原告作为抵押权人、被告胡昌华作为抵押人签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照约定向被告胡昌华发放了贷款，但被告胡昌华未按照合同约定如期归还贷款，2015年7月起开始出现逾期，至今累计六期以上逾期还款，已经构成违约，故原告按照合同约定要求解除与被告签订的编号为北大街支行2014年一手贷565号《个人购房借款/担保合同》并要求被告胡昌华立即偿还贷款合同项下的尚欠贷款本金932334元、利息23416.14元以及按照贷款合同约定的2019年12月3日至贷款合同项下全部贷款本息清偿之日的利息、罚息、复息的诉讼请求事实清楚，于法有据，本院予以支持。被告陕西省路易实业有限公司作为上述借款的保证人，应当对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告胡昌华追偿。被告胡昌华以其所有的XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋为其贷款提供抵押，并办理了预抵押登记，因该房产至今未办理房屋产权证书，致使无法办理他项权证，责任不在原告，原告享有该房屋的优先受偿权，原告要求实现抵押权，以该房屋折价或拍卖、变卖后所得的价款优先受偿，事实清楚，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司西安北大街支行与被告胡昌华、陕西省路易实业有限公司于2014年10月9日签订的编号为北大街支行2014年一手贷565号《个人购房借款/担保合同》予以解除；二、被告胡昌华于本判决生效后十五日内偿还原告贷款本金932334元、利息23416.14元（截止2019年12月3日，此后产生的利息、罚息按照合同约定支付至贷款本金实际清偿之日）；三、被告陕西省路易实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告胡昌华追偿；四、若被告胡昌华未能履行上述还款义务，原告中国工商银行股份有限公司西安北大街支行有权对位于XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费13162元，公告费600元，由二被告共同承担（原告已预交，二被告在执行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长      栾  震                      审    判    员      吉鹏飞                      审    判    员      孙龙君                       二○一九年十二月十七日                       书    记    员      贺文静 1