四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0682民初2455号 原告：蒲朝兵，男，1974年8月5日出生，汉族，住什邡市。 原告：朱明红，女，1978年12月11日出生，汉族，住什邡市。 委托诉讼代理人：蒲朝兵，系朱明红之夫。 被告：德阳恒瑞投资有限公司，住所地：德阳市区泰山北路兴业商厦1幢301.302.303室，统一社会信用代码915106005582081859。 法定代表人：吴东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨本琼，女，该公司员工。 原告蒲朝兵、朱明红与被告德阳恒瑞投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒲朝兵同时作为原告朱明红的委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人杨本琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付违约交房赔偿金27,760.23元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月21日，二原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》，合同约定房屋位于什邡市方亭永正东街253号英伦郡3-1-8-1，房屋总价款387,172元，交房期限为2019年3月31日，交房时达到合同约定的交付条件，包括已取得建设工程竣工验收合格证明及燃气供应到户等。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告却于2019年7月17日向原告交房，按约定已逾期108天。收房后，原告发现该房屋所在小区门卫室、非机动车棚、地下停车场等配套工程均未完工，且燃气至今不能供应到户。经原告向有关行政主管部门查询，该小区至今未取得规划核实合格证和环保验收合格证，也未取得消防验收备案和建设工程竣工验收备案。经向什邡华润燃气有限公司查询得知，因被告原因，该小区主管道目前不能通气。 根据《建设工程质量管理条例》第十六条、《四川规划条例》第五十九条、《建设工程消防监督管理规定》第二十四条、《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，被告向原告交付的房屋未达到法定交房条件，也不符合合同约定的交房条件。虽然原告于2019年7月17日接收了房屋，但被告在交房时没有如实告知房屋不符合合同约定的交房条件，因此被告的行为给原告造成损失。依据《合同法》第一百零七条的规定，被告应从2019年7月18日起至该房屋达到合同约定的交房条件时止，应向原告赔偿损失。根据《商品房买卖合同》第19条的约定以及《合同法》第一百一十三条的规定，被告逾期交房108天，交房不符合约定条件持续天数为131天（暂计算至起诉之日），以上天数合计239天，因此被告应向原告支付违约交房赔偿金27,760.23元（239天×387,172元×0.03%）。综上，原告为维护其合法权利，提起诉讼。 被告辩称，对原告与被告之间建立房屋买卖合同关系予以认可，合同约定交房时间为2019年3月31日，被告实际交房时间为2019年7月17日，被告存在逾期交房的行为，但在法院的生效判决书中已经确认被告逾期交房天数78天，请求本案按照法院生效判决书确认的方式进行处理。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.商品房买卖合同、收款收据，用于证明原告与被告形成房屋买卖合同关系以及双方交房时间及交房条件、违约责任等的约定。2.2019年7月17日收据，用于证明被告于2019年7月17日向原告交房的事实。3.照片一组，用于证明在交房时该小区的门卫室，地下停车场、天然气管道等尚未完工的事实。4.微信聊天记录及视频资料，用于证明在交房时该商品房天然气管道未开通，未取得消防竣工验收报告等，该商品房在交付时不符合合同约定的条件。5.房屋产权证，用以证明因被告逾期交房致使原告无法出售房屋造成损失的事实。6.商品房买卖合同，该合同系被告与其他业主签订，用于证明商品房买卖合同系被告提供的格式条款。被告对原告提交的两份商品房买卖合同及收款收据、房产证，真实性予以认可，但认为房产证无法证明原告的损失。对照片、微信聊天记录及视频资料均不予认可。被告在法定期间内未向本院提交证据。本院依法调取了（2019）川0682民初1822号案件判决书，原、被告对该份证据的真实性均予以认可。对原告提交的证据，本院审查认证认为，商品房买卖合同、收款收据、2019年7月17日收据均客观真实，能够证明本案事实，本院予以采信。房产证客观真实，但无法证明原告损失，本院不予采信。照片及微信记录真实性本院予以采信，对其证明目的本院综合予以认定。视频资料形成的时间、地点及人员身份等均无法确定，真实性无法确认，本院不予采信。 综合当事人的陈述、本院所采信的证据，本院认定的案件事实如下：二原告系夫妻关系。2018年1月21日，二原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：二原告购买被告出售的位于什邡市方亭永正东街253号“英伦郡”3幢1单元8层1-8-1号商品房，预测建筑面积88.92平方米，单价每平方米5137元，总价款387,172元，采取贷款方式付款，买受人于2018年1月13日前支付首期房价款117,172元，余款27万元向公积金申请贷款支付。合同第十五条商品房交付条件约定，商品房交付时应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件约定，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应等。第十八条约定，出卖人在2019年3月31日前交付该商品房，有不可抗力需要延期交房的，出卖人书面通知买受人。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按本合同第十九条处理。第十九条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定时间交房的，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；逾期在30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行的同期贷款基准利率给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之×的违约金（违约金比例不低于本条第一款第1项第1目中的比率）；除上述表述的违约责任外，出卖人不再就逾期交房事宜向买受人承担任何赔偿/补偿责任。合同签订后，原告向被告支付了购房款387,172元。2019年7月17日被告向原告交付房屋。 另查明，第一、被告与各业主签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第六条第二款载明，双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：①自然灾害导致工程延期或逾期交房的；……⑤施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹或施工合同中准许的顺延工期导致工程逾期或者逾期交房的；⑥政府行为（如戒严、规划调整、市政配套迟延等）、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程延期或逾期交房的；同时，在该协议第十二条第四款约定：出卖人及买受人双方同意：对于房屋迟延交付、不动产初始登记迟延、不动产权转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加；第十三条对送达、通知的补充约定：1.……出卖人可采取在买受人所购房屋所在小区张贴公示的方式进行通知并从下一日收到，买受人对此予以认可和接受。2.双方确认，本合同中的“出卖人书面通知”其方式包括传真、邮政快递、快递信件、手递材料、电话通知、本地媒体公告等方式中的任意之一等内容。2019年3月18日，被告以信函方式向各业主（买受人）发出《延期交房通知书》，告知商品房在建设期间受到重污染天气及高考、中考及管网市政配套等因素的影响，预计将延期2-4个月交房。第二、根据《什邡市重污染天气应急预案》，对Ⅲ级（黄色）强制性污染减排措施，该预案要求：应急预警期间，在保证城市正常运行的基础上，依法对辖区工业源、移动源、扬尘源等污染源采取强制性的措施，主要涉及“城市主城区停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业；除应急抢险外停止施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）；建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车禁止上路行驶；加强施工扬尘环境监理和执法检查，并对建筑工地覆盖防尘布和洒水”等。案涉合同履行期间，什邡市重污染天气应急处置领导小组办公室分别就2018年10月31日0时至同年11月4日0时、2018年11月8日0时至同月13日0时、2018年11月25日0时至同年12月5日18时、2018年12月15日0时至同月24日16时、2019年1月9日17时至同月17日8时、2019年1月23日0时至同月28日15时等时段发出重污染天气黄色预警和解除预警通知，接到前述通知后，案涉项目施工单位停工。在此期间，什邡市住房和城乡规划建设局于2018年5月30日发出关于高考、中考期间在建施工工地暂停施工的通知，要求停工时间为6月7日至6月13日上午，案涉项目离什邡中学考场的直线距离约350米。2018年7月，案涉项目所在地区曾出现特大暴雨，城区多处发生内涝。第三、同一小区的其他业主就被告逾期交房行为提起诉讼，法院作出（2019）川0682民初1822号判决书，判决被告向业主承担逾期交房违约金4,295.52元（462,088元×78天×年息4.35%÷365天），该判决已经生效。第四、庭审中，被告认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求法院予以调减。 本院认为，本案争议焦点为：1.被告在2019年7月17日交房时是否符合合同约定的交房条件。2.被告承担的逾期交房违约金如何确定。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。《商品房买卖合同》约定被告应于2019年3月31日交付房屋，交房时商品房应当具备建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，商品房完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应等。被告在2019年7月17日向原告交付商品房，原告接收商品房。现原告表示被告在交房时未提交建设工程竣工验收合格证明、《住宅工程质量分户验收结果表》，但根据《商品房买卖合同》第十八条第（三）款的约定，被告未提交建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，原告有权拒绝接收。在原告接受商品房的情况下，应当认为被告向原告提交了建设工程竣工验收合格证明、《住宅工程质量分户验收结果表》。因此，原告关于被告在交房时不具备建设工程竣工验收合格证明、《住宅工程质量分户验收结果表》的意见，本院不予采纳。关于原告抗辩商品房在交付时未取得规划核实合格证、环保验收合格证、消防验收备案和建设工程竣工验收备案，根据《商品房买卖合同》的约定，以上条件均不是合同约定的交房条件，原告的意见，本院不予采纳。关于原告抗辩被告交房时天然气管道不符合《商品房买卖合同》第十六条关于被告“完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应”的约定，但原告提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。综上，被告在2019年7月17日向原告交房时已经达到合同约定的交房条件。 2.《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年3月31日，但被告实际交房日期为2019年7月17日，被告存在逾期交房的行为。但根据补充协议的约定，因①自然灾害导致工程延期或逾期交房的；……⑤施工中因异常恶劣天气影响……或施工合同中准许的顺延工期导致工程逾期或者逾期交房的；⑥政府行为（如戒严、规划调整、市政配套迟延等）……或重大活动期间的管制措施导致工程延期或逾期交房的，构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。该约定内容没有违反法律禁止性规定，应属有效，双方对不可抗力免责事由有约定，本案案涉项目在建期间遭遇异常恶劣天气、环保治理、高考停工等情形客观存在，综合全案及上述情形对工期的影响，本院酌情扣减合理停工导致的延期天数为30日，扣减被告合理延期天数后，被告逾期交房违约天数为78天。 根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告逾期交房超过30天，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之×的违约金（违约金比率不低于按日计算全部房价款万分之3）的约定，被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调减，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，综合考虑被告的违约情形、原告可能产生的损失等，同时结合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，本院对被告请求调减违约金的意见予以采纳。本院酌情将违约金调整为全部购房款的利息损失，以全部房价款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率（年利率4.35%）计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告德阳恒瑞投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒲朝兵、朱明红逾期交房违约金3,599.11元（387,172元×78天×年息4.35%÷365天）； 二、驳回原告蒲朝兵、朱明红的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为247元，由原告蒲朝兵、朱明红负担200元，被告德阳恒瑞投资有限公司负担47元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员 石 娜 二〇一九年十二月二十四日 书记员 何庆玲