四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17758号 上诉人（原审原告）：东莞蒙卡商贸有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道光明社区外经工业园纵五路3号厂房。 法定代表人：付宏，执行董事。 委托诉讼代理人：张明，广东金地（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳玲，广东金地（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李之略，男，1987年12月24日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周裕贤，四川超跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李守忠，四川超跃律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：党杰，总经理。 委托诉讼代理人：赵齐，男，系该公司工作人员。 被上诉人（原审第三人）：先清梅，女，1986年4月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人东莞蒙卡商贸有限公司（以下简称蒙卡商贸公司）因与被上诉人李之略、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房产公司）、先清梅房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒙卡商贸公司上诉请求：撤销原审民事判决，依法改判解除蒙卡商贸公司与李之略签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议；并判决李之略向蒙卡商贸公司支付违约金590000元，并赔偿蒙卡商贸公司已支付的中介佣金34500元。事实和理由：一、本案《买受方变更协议》并不导致李之略在《房屋买卖合同》项下合同义务的转移，一审判决错误地认定了《买受方变更协议》的合同性质。1.根据《买受方变更协议》第3条的约定，李之略并不退出原合同关系，仍是原《房屋买卖合同》项下的买受人。同时，先清梅基于《买受方变更协议》的约定，向蒙卡商贸公司支付29.5万元购房定金的行为，构成代为履行合同义务，并未免除李之略买受人的合同义务。一审认为《买受方变更协议》已经《房屋买卖合同》中买受人李之略的权利义务全部转让给了先清梅，并据此认定李之略《房屋买卖合同》中的权利义务已终止，属事实认定错误。2.李之略于2018年5月7日签订《买受方变更协议》后，蒙卡商贸公司又就《房屋买卖合同》中有关违约责任承担方式、资金监管以及剩余房款支付方式等条款变更事宜，与李之略协商明确后，于2018年5月12日又另行签订了《补充协议》的行为和事实充分表明，李之略仍然承认其是原《房屋买卖合同》买受人的事实，并且蒙卡商贸公司仍负有将案涉房屋过户登记至李之略名下的合同义务。一审认定该《补充协议》是李之略对原补充协议的修正，没有事实依据。二、本案属于“借名购房”合同。一审判决认定事实严重违背合同当事人意思表示的真实性，且已严重损害蒙卡商贸公司的合法权益。1.本案中，链家房产公司、李之略均承认先清梅是房屋实际购买人，且李之略名下无房产，具有购房资格，并无实际购房能力。先清梅担心购房政策变化，影响买卖交易履行，就借用李之略之名签订《房屋买卖合同》，房屋实际购买人是先清梅。《房屋买卖合同》和《买受方变更协议》是李之略同时签订的。但一审法院对于先清梅为何借名购房未作任何审查，也未让链家房产公司对其为何采取这种居间方式，让交易双方签订相关案涉合同作出任何合理解释。2.链家房产公司、李之略前后陈述不一，先是陈述李之略是作为先清梅的受托人代为签订《房屋买卖合同》，之后又陈述李之略并非受托人，李之略已通过《买受方变更协议》将权利义务转移给了先清梅。所以，链家房产公司、李之略的行为违反了“禁止反言”的诉讼规则，存在虚假表述、恶意隐瞒案涉合同真实意思表示的行为。3.虽然先清梅是房屋的实际购买人，但不是房屋买卖合同项下的买受人，一审认定先清梅是买卖合同的实际买受人，是认定事实错误。三、一审判决严重损害蒙卡商贸公司的合法权益，不仅变相保护了李之略、链家房产公司的不诚信行为，且显失法律公允。根据不动产登记管理规定，房产登记部门不可能根据本案的《买受方变更协议》，将房屋直接登记至先清梅名下，先清梅必须另行提供与李之略之间直接签订的《房屋买卖合同》才能办理。故在客观上，本案《买受方变更协议》在此次交易中并不会实际履行，而仅作为先清梅向李之略主张房产的依据，保护先清梅自身未来权益的实现，否则蒙卡商贸公司完全可以通过直接与先清梅签订《房屋买卖合同》的方式完成买卖交易。本案中各协议的签订以及为实现先清梅借名购房的目的，均是明确要求蒙卡商贸公司将案涉房屋过户登记至名义购房人李之略名下。李之略仅以先清梅丧失购房资格为由，拒不履行买受人义务，链家房产公司向法庭提供虚假陈述，均违背了诚实信用原则，严重损害了蒙卡商贸公司的合同权益。一审判决违背了保护交易安全和债权人利益的审判原则。四、李之略未按约定支付购房款，蒙卡商贸公司依据《房屋买卖合同》第8条行使约定解除权，具有合同和法律依据。蒙卡商贸公司主张的居间费损失已实际发生，且是李之略违约导致该部分损失，应由李之略承担。综上，一审认为李之略已退出房屋买卖合同项下债权债务关系，其被告主体身份不适格，属于认定事实错误，并已严重损害了蒙卡商贸公司的合法权益。请求人民法院依法查清事实，支持蒙卡商贸公司的上诉请求。 李之略辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回蒙卡商贸公司的上诉请求，维持原判。1.李之略同意链家公司的答辩意见。2.即使本案属于借名买房，那也应该直接约束先清梅。李之略是接受先清梅委托以自己的名义与蒙卡商贸公司签订《房屋买卖合同》。3.2018年5月12日签订的《补充协议》对李之略没有约束力，李之略也无权再签订该份协议，在没有证据证明先清梅已经追认的情况下，该协议是无效的。因为李之略已经通过之前签订的《买受方变更协议》退出了《房屋买卖合同》法律关系，不再是合同相对方。4.2018年5月9日先清梅向蒙卡商贸公司支付定金的行为，以及蒙卡商贸公司向先清梅出具收据的行为，均能够证明原《房屋买卖合同》的买受人已由李之略变更为先清梅，先清梅签订《买受方变更协议》当天支付了定金，是依约履行合同义务的行为。另外，蒙卡商贸公司出具的收据载明是收到先清梅支付的定金，而蒙卡商贸公司陈述先清梅支付定金是代李之略履行与事实不符。 链家房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不存在应当依法撤销或改判的情形。1.《买受方变更协议》第3条的内容是指在甲乙丙三方完成了合同主体的变更之后，权利义务对变更后的先清梅一方有效，而不是指既有先清梅履行合同也有李之略履行合同。2.2018年5月12日签订的《补充协议》，是因为2018年5月7日的补充协议填写内容有误，为了规范合同的兑现才于5月12月补充完善了一份补充协议，虽然签订在后，但不能认定为由李之略承担合同义务。3.关于李之略是否是房屋买卖合同的受托人或是房屋买卖合同的主体，在理解上并不矛盾。从一审证据来看，李之略是受先清梅委托参与到合同签订当中，蒙卡商贸公司在合同签约前已知道实际的购房人是先清梅而非李之略。虽然李之略以自己的名义签订了《房屋买卖合同》，但结合李之略接受委托的事实以及5月7日当天签订的《买受方变更协议》来看，各方均同意案涉房屋的买受人为先清梅。4.购房政策的变化与否属于不可控，不可具体确定的事实，该变化属于商业风险，各方在签约前应该有清晰认识，不能影响合同的正常履行。5.本案中并不符合借名买房的购房要件，在通常的借名买房法律关系中，借名人一般不会与出卖人直接产生合同关系，属于购房方内部的法律关系，与本案没有直接关联性，不影响本案对购房主体的认定。6.蒙卡商贸公司认为先清梅必须另行提供与李之略之间签定的房屋买卖合同才能办理房屋过户登记的内容不属实，在房管局办理登记，是以在房管局系统中网签备案合同中的主体名称为准。 先清梅未发表答辩意见。 蒙卡商贸公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除李之略与蒙卡商贸公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判决李之略向蒙卡商贸公司支付违约金590000元；3.判决李之略赔偿蒙卡商贸公司已支付的中介佣金34500元；4.本案诉讼费由李之略承担。 一审法院经审理认定事实：2018年5月7日，蒙卡商贸公司（甲方）与李之略（乙方）通过链家房产公司居间服务签订了合同编号：100001673891的《房屋交易文件》，项下包括《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》等及相关附件和《关于合同（编号：ＭＭ100001673891）的补充协议》，约定甲方将其所有的位于成都市锦江区房屋出售给乙方，房屋用途为住宅，建筑面积70.38平方米，成交价为295万元。合同还约定，乙方应在签订本合同当日支付定金29.5万元，直接支付给甲方；乙方于2018年5月25日前将118万元房款打到光大银行监管账户，于2018年5月31日前将剩余房款147.5万元打到光大银行监管账户，且需在2018年5月31日完成房屋过户，若乙方未按照上述时间执行合同，则视为违约，甲方不退还定金，合同终止；乙方未按照约定时间付款逾期超过15日的，甲方有权单方面书面解除合同，乙方应按合同成交价20%向甲方支付违约金；在合同履行过程中，如发生合同当事人无法预见、无法避免、无法克服和无法控制的事件及情事变更（包括但不限于国家政策变动、行政措施变更、现行法律法规变化等）以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，部分或全部免除履行职责或推迟履行职责；链家房产公司收取的佣金，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。 2018年5月7日，蒙卡商贸公司与李之略签订了由蒙卡商贸公司（出售方，甲方）、李之略（原买受方，乙方）、先清梅（新买受方，丙方）三方达成的《关于合同（编号：100001673891）买受方变更协议》，约定将《房屋交易文件》中的买受人变更为丙方；甲、乙、丙三方协商一致，甲乙双方就上述房屋买卖所签署的《买卖合同》项下乙方的权利义务全部转移至丙方，丙方同意享有并承担前述合同项下的全部权利义务；本协议约定的权利义务转移自本协议签署之日起生效；甲、乙、丙三方一致同意，权利义务转移至丙方后，原《买卖合同》继续履行；甲乙双方协商一致，新的买受人先清梅有权利签订和撤销《成都市存量房屋买卖合同》以及与房屋买卖相关的一切合同文本。先清梅于2018年5月9日在上述买受方变更协议上签字，并于当日向蒙卡商贸公司付宏私人账户转账支付购房定金29.5万元，蒙卡商贸公司同时出具了收据。同日，蒙卡商贸公司向链家房产公司转账支付佣金29500元及物业交割费5000元。 2018年5月12日，蒙卡商贸公司（甲方）与李之略（乙方）签订《关于合同（编号：100001673891）的补充协议》，约定内容与《关于合同（编号：MM100001673891）的补充协议》约定内容基础一致，增加约定：若甲方未能在2018年5月31日前配合完成过户，则视为违约，甲方赔付乙方双倍定金，合同终止；经甲乙双方协商，若不能进行资金监管，则乙方需在房屋递件后，缴费取证之前，将剩余房款265.5万元直接支付甲方法人付宏私人账户，乙方完成单方取证，且需在2018年5月31日前完成过户。 2018年5月15日，成都市人民政府发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发[2018]17号），依照通知内容，先清梅属于被限制购买案涉房屋范围。 另外，一审法院同时在审理先清梅起诉的主张解除与蒙卡商贸公司签订的上述房屋买卖合同，并主张蒙卡商贸公司退还购房定金的关联案件，案号为(2018)川0104民初7159号。 一审法院认为，蒙卡商贸公司与李之略通过链家房产公司居间服务签订了合同编号：100001673891的《房屋交易文件》项下的《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《关于合同（编号：MM100001673891）的补充协议》等以及蒙卡商贸公司、李之略、先清梅三方签订的《关于合同（编号：100001673891）买受方变更协议》，是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据买受方变更协议内容，李之略已将与蒙卡商贸公司签订的房屋买卖合同中买受人的权利义务全部转让给了先清梅，并且得到蒙卡商贸公司的承认，先清梅也依照买卖合同约定支付了购房款定金，蒙卡商贸公司收到定金并向先清梅出具收据，故自买受方变更协议签订后，先清梅已成为案涉房屋的实际买受人，原房屋买卖合同的相对方已变更为蒙卡商贸公司和先清梅，上述买卖合同对蒙卡商贸公司和先清梅发生法律约束力，李之略房屋买卖合同中的权利义务已终止。虽然蒙卡商贸公司与李之略于2018年5月12日签订了《关于合同（编号：100001673891）的补充协议》，但从协议内容及形式看，是对原《关于合同（编号：MM100001673891）的补充协议》的修正，应与《关于合同（编号：MM100001673891）的补充协议》一起归入合同编号：100001673891的《房屋交易文件》项下，该协议的相对方应也已变更为蒙卡商贸公司和先清梅，只对蒙卡商贸公司和先清梅发生法律约束力。由于李之略在上述买卖合同中的权利义务已终止，合同的相对方已变更为蒙卡商贸公司和先清梅，蒙卡商贸公司主张解除上述买卖合同，李之略不是适格的被告，故蒙卡商贸公司以李之略为被告，主张解除买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。蒙卡商贸公司提交的证据不能证明李之略在合同权利义务终止前存在违约行为，其主张李之略支付违约金及赔偿佣金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，蒙卡商贸公司的诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回蒙卡商贸公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取5022.5元，由蒙卡商贸公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：先清梅另案起诉主张解除与蒙卡商贸公司签订的上述房屋买卖合同并主张退还购房定金的，一审法院判决支持先清梅解除合同退还定金的诉讼请求后，蒙卡商贸公司提起上诉，本院以(2019)川01民终18159号民事案件依法立案受理。 本院认为，蒙卡商贸公司与李之略通过链家房产公司居间服务签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》以及蒙卡商贸公司、李之略、先清梅三方签订的《买受方变更协议》，是各方当事人的真实意思表示，且各方当事人在本案中均认可上述合同的真实性，故案涉合同合法有效。本案二审争议焦点为：蒙卡商贸公司行使合同解除权并要求李之略支付违约金承担中介佣金损失的诉讼请求能否成立。 本院认为，首先，根据三方当事人签订的买受方变更协议内容，李之略已将与蒙卡商贸公司签订的房屋买卖合同中买受人的权利义务全部转让给了先清梅。且根据各方当事人陈述案涉全部合同均系当事人在链家房产公司居间下协商一致签订。其次，先清梅依约支付了购房款定金，蒙卡商贸公司收到定金并系先清梅出具收据，三方当事人已经实际履行了上述买受方变更协议，先清梅已成为案涉房屋的实际买受人，原房屋买卖合同的相对方已变更为蒙卡商贸公司和先清梅。鉴于本案与另案均系就同一合同的履行问题进行审查，蒙卡商贸公司、先清梅、李之略在另案的诉讼意见应同样适用本案，否则可能造成同一案件事实的裁判矛盾。故一审法院认定上述买卖合同对蒙卡商贸公司和先清梅发生法律约束力，李之略房屋买卖合同中的权利义务已终止，对蒙卡商贸公司以李之略为合同相对方主张解除买卖合同的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，东莞蒙卡商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费10044元，由东莞蒙卡商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月二十日 书记员 周 婷