北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18529号原告：常建国，男，1963年3月11日出生，汉族，无业，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。被告：顾兴兵，男，1978年10月15日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王怀宇，北京识广律师事务所律师。第三人：李久才，男，1990年1月28日出生，汉族，无业，住吉林省东辽县。委托诉讼代理人：王怀宇，北京识广律师事务所律师。第三人：马东梅，女，1984年1月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王怀宇，北京识广律师事务所律师。原告常建国与被告顾兴兵、第三人李久才、第三人马东梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常建国的委托诉讼代理人李光勤，被告顾兴兵、第三人李久才、第三人马东梅的共同委托诉讼代理人王怀宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常建国向本院提出诉讼请求：1.确认常建国与顾兴兵于2014年9月24日签订的租赁合同无效；2.顾兴兵、李久才、马东梅立即将承租的房屋及设施恢复原状，退还常建国；3.顾兴兵、李久才、马东梅支付常建国水费500元；4.顾兴兵、李久才、马东梅承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月24日，常建国与顾兴兵签订《租赁合同》，约定常建国将位于北京市大兴区海子角工业园区1号院西院的房屋出租给顾兴兵使用，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日，租金标准为每年13万元。合同签订后常建国将房屋交给顾兴兵使用，现该房屋由李久才、马东梅使用。按照政府通知要求自2017年11月20日起，工业园区内所有企业、厂库房、出租公寓、群租房全部停产停业，人员全部清退。常建国退还了顾兴兵、李久才、马东梅2017年11月20日至2018年9月30日期间的租金138215元。2018年12月常建国收到政府有关租赁房产要实施拆迁的通知，要求园区内所有业主于2019年1月28日搬出，常建国于2019年1月16日向顾兴兵下发了合同终止通知书，告知顾兴兵、李久才、马东梅根据合同约定，自通知之日起合同终止，并要求顾兴兵、李久才、马东梅于2019年1月22日前搬离，将房屋及钥匙交还常建国，顾兴兵、李久才、马东梅收到通知后未在期限内搬离。为维护合法权益，故诉至法院。顾兴兵答辩称，不同意常建国诉讼请求，原被告之间签订的合同为无效合同，涉案房屋未取得规划审批手续；对于解除通知书，在我方得知该通知后，2019年1月17日立即与常建国通过微信进行了沟通，并发出了租赁合同纠纷告知函，函内内容为告知对方2019年1月7日顾兴兵已将双方之间房屋租赁合同纠纷起诉至大兴区人民法院，并已受理，已经庭审，但我方撤诉了，主要原因是涉案房屋腾退补偿资料没有形成，因此常建国主张公证解除合同的通知没有法律依据；不同意常建国要求恢复原状的诉求，涉案房屋已经确认腾退拆除，并且上门清登完毕，对于我方在租赁合同中增加建设的部分，包括在清登材料内，同时我方装修、管路铺设的内容也包括在清登材料内，因此，要求我方恢复原状没有法律依据；对于第三项诉讼请求，我方同意支付水费500元；对于常建国要求的返还房屋，双方如果能够对现场交接进行书面的确认，我方可以进行房屋返还。李久才、马东梅述称，同意顾兴兵的答辩意见。经审理查明：2014年9月24日，常建国（甲方）与顾兴兵（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区黄村镇海子角村工业大院的房屋出租给乙方，功能为办公、加工、居住使用。租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日止。租金每年十三万元，支付日期为每年9月10日前。其中，租赁合同第五条第三项约定：“租赁期间，房屋因不可抗拒的原因、政府或开发商拆迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任（如乙方实际发生的装修费用、自建费用等），乙方应无条件在规定期限内搬出该房屋，且合同自动终止。甲方须退还乙方已给付的剩余租金。”庭审中，常建国提交了其与北京市大兴区黄村镇海子角村经济合作社签订的《集体土地使用合同》，称其合法取得土地使用权，且北京市大兴区黄村镇海子角村村委会委托第三方对常建国自建的房屋及土地进行了测绘，因此其承租的房屋及所建的地上物村委会是认可合法性的且该合同在黄村镇农村合作经济管理站有备案，因此取得的土地的使用权以及所建的地上物是合法的。顾兴兵、李久才、马东梅对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称该合同只是土地使用权出租合同，并不是本案诉争的地上建筑物的合同，该建筑物并不能因为常建国有土地使用权而成为有规划许可的合法建筑物。常建国提交了村委会情况说明及镇政府实施方案，称镇政府及村委会发出通知，要求涉案房屋停产停业并进行人员清退，造成损失由经营者自行承担，因为本案顾兴兵擅自改变用途，将房屋作为公寓对外出租，属于文件要求清理整治的对象，因此顾兴兵、李久才、马东梅所称的损失应由其自行承担，包括自建、装修等投入，由于没有相关合法手续，并且属于违法使用，顾兴兵、李久才、马东梅应当恢复原状。顾兴兵、李久才、马东梅对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称涉案房屋是无规划审批手续，因此被腾退。常建国提交了村委会手写的情况说明，称涉案土地村委会认可的合法承租人是常建国，认可该土地地上物为常建国所建。顾兴兵、李久才、马东梅对该证据的真实性不认可，证明目的不认可，称村委会并不知道涉案房屋是如何建造的，其不会理清建筑物的实际构成。常建国提交了收条，称其已经退还2017年11月20日到2018年9月30日剩余的租金138215元，之后也未收取对方的任何租金，合同已经是终止状态。顾兴兵、李久才、马东梅对该证据真实性认可，证明目的不认可，称租金确实收到了，但合同没有终止。常建国提交了公证书，称终止通知书已向对方送达。顾兴兵、李久才、马东梅对该证据真实性认可，证明目的不认可。常建国提交了水费通知单存根和证明，称房屋水费是常建国缴纳的。顾兴兵、李久才、马东梅对该证据表示认可，称确实欠常建国水费500元。常建国提交了测绘成果报告，用以证明涉案房屋手续合法。顾兴兵、李久才、马东梅对该证据的真实性不认可，称无法体现当时的测绘情况，因为现场情况有变化，证明目的不认可。庭审中，顾兴兵、李久才、马东梅提交了政府信息答复告知书，称涉案房屋无规划审批手续。常建国对该证据的真实性认可，证明目的不认可。顾兴兵、李久才、马东梅提交了补充协议及退还租金条，称双方对于承租公寓的情况是明知的。常建国对该证据的真实性认可，证明目的不认可。顾兴兵、李久才、马东梅提交了告知函，称该合同无效，应通过法院解决。常建国对该证据的真实性不认可，证明目的不认可。顾兴兵、李久才、马东梅提交了租赁合同及补充协议，称双方对租赁情况达成过合意。其中补充协议中载明：“根据国家相关政策，双方做出以下决定，在国家未允许乙方经营期间，甲方免除乙方一切费用（水电另收），合同继续履行，后期事宜按国家政策规定执行。”协议落款处有房主甲方常建国、承租中间人顾兴兵、实际经营者乙方马东梅、李久才签字捺印。常建国对该证据的真实性认可，证明目的认可。经询问，常建国称顾兴兵是承租人，后将房屋转租给了李久才、马东梅。顾兴兵、李久才、马东梅称顾兴兵承租了房子，后李久才、马东梅交了一定的转让费，就由李久才、马东梅实际使用，顾兴兵没有实际使用。关于涉案房屋的现状，常建国及顾兴兵、李久才、马东梅均称房屋已经进行清登，但未签订拆迁补偿协议。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，常建国在法庭辩论终结前未能提交政府相关部门的准建审批手续，故依据相关法律规定，对常建国起诉要求确认其与顾兴兵于2014年9月24日签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于常建国主张顾兴兵、李久才、马东梅返还承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于常建国主张顾兴兵、李久才、马东梅将房屋及设施恢复原状的诉讼请求，因涉案房屋涉及拆除腾退等因素，且处于已清登待拆除的状态，客观上无恢复原状的必要，故本院不予支持。待涉案房屋拆除腾退后，双方可就补偿分配问题另行协商解决。关于常建国主张顾兴兵、李久才、马东梅支付常建国水费500元的诉讼请求，顾兴兵、李久才、马东梅同意支付，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决如下：一、常建国与顾兴兵于2014年9月24日签订的《租赁合同》无效；二、于本判决生效后10日内，顾兴兵向常建国返还位于北京市大兴区黄村镇海子角村工业大院的房屋（即双方于2014年9月24日签订的《租赁合同》中标的物），李久才、马东梅对顾兴兵的前述返还事项负协助义务；三、于本判决生效后10日内，顾兴兵、李久才、马东梅支付常建国水费500元；四、驳回常建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1455元，由原告常建国负担727元（已交纳），由被告顾兴兵、第三人李久才、第三人马东梅共同负担728元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 祁广燕二〇一九年十二月十七日法官助理 孟 洋书 记 员 赵宝维