广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5640号原告：谢细权，男，1968年8月22日出生汉族，住广州市白云区。原告：阮永琼，女，1969年9月20日出生汉族，住广州市白云区。两原告共同委托诉讼代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州君源置业有限公司（统一社会信用代码：9144018466590862X8），住所地广州市从化区江埔街灌村金泉山庄金泉路2号。法定代表人：莫镇江，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陆泽娴，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨易沅，广东正大方略律师事务所实习律师。原告谢细权、阮永琼与被告广州君源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法由审判员李秋玲适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告谢细权、阮永琼共同委托诉讼代理人邓瑶滔及被告广州君源置业有限公司的委托诉讼代理人陆泽娴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢细权、阮永琼向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金262800元（每日按总房价240万元的0.01%计算，每日240元，从2016年7月6日起，一直计至原告实际取得《不动产权证》之日即2019年7月16日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2013年7月7日签署了《君源·御湖城（金泉山庄）商品房认购书》（编号：0003650），约定由原告以人民币240万元的价格向被告购买君源·御湖城翠泉环路13号商品房；其后双方于2013年7月12日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201307140748）及《补充协议》，合同约定：两原告以240万元向被告购买位于从××××凤院村，温泉镇海石村地段从化金泉山庄第VC13-2幢1层101号房（以下简称：“101房”）；房屋建筑面积共317.94平方米，被告应当在2013年12月31日前将101房交付给两原告使用，被告逾期交付房屋的，按照每日总价款0.05%的标准向原告支付违约金，被告应在101房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为两原告办妥产权登记，并将以两原告为产权人的《房地产权证》交付给两原告，如因被告未履行相关义务造成两原告不能在210个工作日内办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向两原告支付违约金至两原告实际取得《房地产权证》之日止。后经双方签订《补充协议》约定，被告应在商品房交付之日起360日内到房产地产登记机构办理该房屋的产权登记手续，且将违约金由0.05%调整为0.01%。上述合同签订后，两原告依约向被告支付购房款240万元及登记费、网签费等，被告应依约按照合同约定将101房交付给两原告使用且被告应在101房交付使用之日起360个工作日内即在2015年12月26日前为两原告办理房地产权证，但即便两原告多次催促，直至2019年7月16日予以办理。综上，被告怠于按照合同约定履行协助办证义务，已构成严重违约，导致两原告未能依法完整地享有101房的物权，造成严重的经济损失，被告依约应向两原告支付违约金。被告广州君源置业有限公司辩称：1、根据双方签署的商品房买卖合同及补充协议，根据补充协议第八条第6点被告应当在商品房交付之日起360日办理该房屋的产权登记手续，而本案原告方是在2019年6月17日办理收楼手续并提交委托被告代为办理产权登记的相关资料,2019年7月16日，原告已取得不动产权证，故被告办理产权登记的时间没有超过合同约定的期限，被告不存在逾期办证违约行为，原告诉讼请求无事实依据；2、根据补充协议第八条第1点，原告逾期履行提交办理房屋产权证所需的资料及相关文件的义务，被告有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，并无需承担违约责任，显然本案原告办理产权证迟延是由于原告自身逾期收楼及迟迟不向被告提交资料导致，该后果由原告自行承担；3、商品房买卖合同约定原告应在2013年12月31日前办理房屋收楼手续，然而在约定时间届满后，原告迟迟不来收楼，为此，被告在2013年12月5日、2014年10月23日向原告发了收楼通知书，要求原告尽快办理收楼手续，但原告未予回应，故在2017年2月13日，被告委托律师向原告再次发出律师函，要求原告前来办理收楼，综上所述，被告已充分履行合同义务，违约的是原告；4、本律师在此提示审判长注意，原告就本案事由已第三次向贵院提起诉讼，第一次是驳回，第二次是撤诉，我方认为对方浪费司法资源，我方也一直积极与对方沟通，对方均没有回应而是不停提起诉讼。经审理，双方对以下事实无争议，本院予以确认：2013年7月12日，原告（合同“乙方”）与被告（合同“甲方”）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），其中约定：“第四条合同标的物基本情况乙方购买甲方开发的位于从化市××山庄××（××）××房；……第七条计价方式和价款……该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）每平方米7548.59元，总金额（人民币）2400000元；……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务机构或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按照本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，甲方应当自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。（九）/。上述文件中，（一）至（五）应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方。（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修基金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收乙方应在接收收楼通知书之日起/内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起/内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。……附件七本合同补充协议……第二条、甲乙双方同意买卖合同第十二条修改为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防部门、人防部门出具的认可文件或者准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。……第四条、甲乙双方同意买卖合同第十五条修改为：1、甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料。（五）《房地产（住宅）质量保证书》。（六）《房地产（住宅）使用说明书》。（七）《临时管理规约》或《管理规约》。2、上述文件中，（一）至（六）项已经取得证件的，由甲方向小区物业服务单位提供加盖甲方公章的复印件，并由小区物业服务单位在交楼现场或服务中心前台公示；（七）项应交由乙方填写或签署。3、上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。4、乙方应当向甲方缴纳住宅专项维修资金款项（以广州市交存住宅专项维修资金的标准收取），否则甲方有权拒绝交楼，且甲方不承担任何的责任。……第八条、甲乙双方同意买卖合同第二十一条、二十二条修改和补充如下：1、乙方应于该房屋交付使用之前，自行准备好办理房屋产权证所需的资料及相关文件（乙方保证自行向当地房管部门查询办理房屋产权证应提供的资料及应签署的文件。获悉办理房地产权证的详情简易查询：从化市国土资源和房屋管理局），甲方不再履行告知乙方方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料的义务。乙方逾期履行本条约定义务的，甲方有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，并无须承担违约责任。……6、甲方应当在该商品房交付之日起360日内到房地产登记机构办理该房屋的产权登记手续。甲方逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际延迟天数向乙方支付违约金，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金，逾期超过一年的，乙方有权提出退房，甲方按已付房款的1%赔偿乙方损失，并将乙方已付房款退还给甲方。……”另查，2014年10月13日从化市城乡建设局出具《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载工程竣工验收备案文件目录有：工程竣工验收报告；工程施工许可证；施工图设计文件审查意见；单位工程质量综合验收文件；市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书；商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；法规、规章规定必须提供的其他文件；备案机关认为需要提供的有关资料。备案意见记载，住在楼工程196栋（自编VA1-VA10、VB6-VB16、VC1-VC19)该工程的竣工验收备案文件已于2014年10月13日收讫，文件齐全。广州君源置业有限公司分别于2013年12月7日、2014年10月24日以邮寄方式向原告发出《从化金泉山庄收楼通知书》，后又于2017年2月16日再以邮寄方式向原告发出《律师函》，告知其无正当理由拒不收楼应承担的违约责任。2019年6月17日原被告双方签订《入住登记表》，并于2019年6月18日委托被告为其办理不动产权证，2019年7月16日两原告取得涉案房屋不动产权证。原告因本案纠纷分别于2019年1月、6月两次向本院提起诉讼，第一次诉讼原告申请撤诉获本院准许，第二次诉讼原告经本院传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院按撤诉处理。双方争议主要焦点为：被告有无逾期办证违约行为？按照双方合同的约定，被告应在101房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为两原告办妥产权登记。被告在交楼时须向原告出示合同约定的符合交楼条件的相关文件。被告为证明涉案房屋已在2013年12月31日前已符合合同约定的交付标准，向本院提交了以下证据：2012年3月22日从化市规划局出具的《广州市建设工程规划验收合格证》；2012年5月9日从化市自来水公司出具的《关于广州君源置业有限公司御湖城供水工程验收意见》；2012年5月15日广州供电局有限公司出具的《供用电合同》（一户一表用户）及2012年5月30日广州从化供电局温泉供电所出具的《告知书》；2012年6月21日从化市邮政局出具的《通邮申请表》；广州珠江燃气有限公司等部门共同出具的《工程联合验收单》及管道天然气开通公告（无显示日期）；2013年11月27日从化市民防办公室出具的《办理人防工程验收意见书》；2013年12月6日从化市公安局消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及《建设工程竣工验收消防备案凭证》；2014年10月13日从化市城乡建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，等等。原告质证认为，被告提交的是规划验收合格证，并不是工程竣工验收合格证，其次，也没有相关建设工程质量机构出具的符合建设工程安全质量，公安消防相关部门出具的准许使用文件；对房屋建筑工程竣工验收备案表，该工程具体是否包含原告涉案房屋无从得知；关于广州御湖城供水工程意见，三性无异议；根据供用电合同，是被告与供电局签订的，具体是否能供电到用户，合同中无法显示；管道天然气通道公告，该证据没有显示具体开通时限，而且也没有具体表明开通区域，不能证明案涉房屋区域已开通；告知书、材料中内容明显该针对的不是原告所在住户地址；通邮申请，该证据无法证明案涉场地已通邮，仅仅21栋通邮，该地址并没有与原告住址相对应。本院认证认为，原告对被告提交的交楼文件的门牌、区域、地址是否包括涉案房屋提出质疑，但其作为涉案买受人也未能清楚指出涉案房屋交楼文件应该是什么门牌、区域、地址等，被告为履行其交楼义务，已多次向原告发出收楼通知，并明确提示拒不收楼应承担的违约责任。因此原告的质证意见不足以反驳被告的主张，本院不予采纳，以上文件显示，最后一份文件取得时间是在2014年10月13日，本院确认涉案房屋在此时符合双方合同约定的交付条件。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人自愿签订的，虽原告以被告房地产商作为强势一方订立的格式条款，其作用是为排除已方主要义务，排除对方主要权利而对其合法提出质疑。本院认为被告作为房地产开发商，面对的是整个楼盘的开发、销售，出具统一格式的合同无可厚非，原告指出的相关条款并不存在显失公平的情形，内容没有违反法律禁止性规定，因此合同及补充协议合法、有效，双方均应依约全面履行各自的义务。被告于2013年12月5日第一次通知原告收楼时，被告当时并不具备合同约定的收楼条件，但在2014年10月23日被告再次通知原告收楼时，涉案房屋已经取得房地产行政主管部门的验收并完成竣工验收备案手续，已具备双方合同约定的交付条件。原告未能提供其在此日期之后有按通知前往收楼，也未能举证证明其在2019年6月17日收楼前，曾经向被告提出房屋不符合交付条件，以及在该房屋交付使用之前，自行准备好办理房屋产权证所需的资料及相关文件，按照双方补充协议第八条约定，被告有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，并无须承担违约责任。两原告因一直未办理收楼手续，故一直未提供办理房屋产权证的相关资料，直至2019年6月17日前往收楼并于6月18日委托被告为其办理不动产权证，同年7月16日两原告已取得不动产权证，被告并未逾期为原告办理不动产权证，不存在逾期办证违约行为。因此，本院对于原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谢细权、阮永琼全部的诉讼请求。本案受理费2621元（原告谢细权、阮永琼已预交），由原告谢细权、阮永琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李秋玲二〇一九年十二月三十一日此件与原件核对无异书记员  杨日斌