广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤5322民初521号原告：莫沛琴，女，汉族，1974年6月11日出生，住广东省云浮市郁南县。被告：魏镜芝，男，汉族，1966年4月24日出生，住广东省云浮市郁南县。第三人：谢健清，女，汉族，1975年3月29日出生，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：范松滨，男，汉族，1969年7月18日出生，住广东省云浮市郁南县。原告莫沛琴诉被告魏镜芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂转为普通程序，在审理过程中追加了谢健清作为第三人，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告莫沛琴、第三人谢健清的委托诉讼代理人范松滨到庭参加诉讼；被告魏镜芝未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方的签订《房地产买卖合同》合法有效，郁南县××镇××大道××华庭×幢××D房的所有权人为原告；2、判令被告协助原告对郁南县××大道××华庭×幢××D房过户给原告。事实和理由：2016年11月30日原、被告双方签订购房合同，原告以349200元的总价向被告购买位于郁南县××镇××大道××华庭×幢××D房屋，被告保证上述房产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，并承诺在本合同签订之日起三十日内，双方到都南县不动产中心办理过户手续，在原告支付完最后一期购房款时，被告将办理过户后的房地产权证交给原告。合同签订后，原告履行了合同约定的付款义务，在2016年11月30日支付首期购房款10万元给被告，被告依约将房屋交付给原告使用，原告和家人在2018年7月份装修完毕后入住。原告支付首期款后多次与被告进行沟通，希望被告能配合原告对涉案房屋办理过户登记手续，但是被告总是推搪了事。原告与被告签订了合法有效的合同，且原告已经履行合同的约定向被告支付了该房屋的首期款，按照约定被告应将房屋过户给原告，原告并已取得房屋的全部权益，被告也有义务协助办理权属变更的过户手续。现根据相关规定，请求法院判允原告所求。被告魏镜芝没有在法定的答辩期限内提交书面答辩意见，亦没有到庭参加诉讼。第三人谢健清述称：我作为抵押权人，要求将原告汇入法院的249200元款项退给我，涉案房屋过户产生的费用我不负担，我同意办理涉案房屋抵押权涂销手续，将涉案房屋的产权人过户到原告名下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案原告诉称向被告购买的房屋位于郁南县××镇××大道××华庭×幢××D房（证号粤房地权证郁字第××号，房地产权属人魏镜芝，登记时间2015年1月21日，以下简称涉案房屋）。2015年1月23日，谢健清（甲方）与魏镜芝、何美红（乙方）签订《借款合同》，约定：乙方向甲方借款300万元，乙方承诺于2016年1月19日前全部归还。因魏镜芝、何美红未能按约定归还借款。谢健清于2018年8月1日向我院起诉魏镜芝、何美红等人，本院于2019年8月1日作出（2018）粤5322民初924号民事判决书，认定2015年1月23日魏镜芝、何美红向谢健清借款300万元，同日谢健清和魏镜芝对涉案房屋等20套房产办理抵押登记，郁南县房地产管理局核发《房地产他项权证》给谢健清，2016年3月17日谢健清、魏镜芝涉案房屋单独办理了抵押登记，郁南县房地产管理局核发了《房地产他项权证》给谢健清。该案本院判决魏镜芝、何美红于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金846735元及利息给谢健清。谢健清有权在本判决确定的债权范围内，对位于郁南县××镇××大道××华庭×幢××D房（即本案涉案房屋，证号：粤房地权证郁字第××号）等抵押房地产折价或拍卖、变卖后的款项优先受偿，该判决已发生法律效力。2016年11月30日，魏镜芝与莫沛琴签订《房地产买卖合同》，约定魏镜芝将涉案房屋以349200元的价格转让给莫沛琴。签订协议后莫沛琴于2017年4月25日向魏镜芝支付10万元购房款，并约定最后一期付款249200元在核发新的《房地产权证》时付清。并约定在本合同签订之日起三十日内，双方办理过户手续。因魏镜芝涉及其他债务纠纷，登记在其名下涉案房屋被我院查封，莫沛琴提出执行异议，在案件审查过程中，莫沛琴将尚欠的购房款249200元交至我院。本院作出（2019）粤5322执异7号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行，随后本院作出执行裁定书解除对涉案房屋的查封。本院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。关于购房合同是否有效。2016年11月30日魏镜芝与莫沛琴签订《房地产买卖合同》。在签订房屋买卖合同前，魏镜芝已将涉案房产抵押给谢健清。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依上述法律规定，以被设定抵押权的房产作为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下是有效的。现抵押权人谢健清同意收取莫沛琴尚欠的购房款249200元后，办理对涉案房屋抵押登记涂销手续，应认定2016年11月30日魏镜芝与莫沛琴签订《房地产买卖合同》的合法有效。故对于原告请求确定合同有效本院予以支持。对于原告请求房屋过户。原告莫沛琴与被告魏镜芝签订合同有效，双方当事人应严格依照购房合同的约定履行各自的义务。莫沛琴已履行了付款的义务，魏镜芝只履行了交付房屋的义务，没有按照合同的约定协助莫沛琴办理产权过户手续，对此应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。莫沛琴请求魏镜芝继续履行合同，协助办理涉案房屋的产权过户手续，合法有据，本院予以支持。对于原告请求确定涉案房产的产权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本院对原告请求被告协助办理涉案房屋的产权过户手续予以支持，在过户手续完成后，涉案房屋所有权即归原告所有，无需以判决方式确认，对原告请求确定涉案房产的产权本院不予支持。综上所述，被告魏镜芝经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款；《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认2016年11月30日莫沛琴与魏镜芝签订《房地产买卖合同》有效。二、第三人谢健清同意在本判决发生法律效力之日起五日内，对位于郁南县××镇××大道××华庭×幢××D房（证号粤房地权证郁字第××号，房地产权属人魏镜芝）办理抵押登记涂销手续。三、在谢健清对涉案房屋的抵押登记涂销手续完成后五日内，由被告魏镜芝协助办理位于郁南县××镇××大道××华庭×幢××D房（证号粤房地权证郁字第××号，房地产权属人魏镜芝）过户至原告莫沛琴名下的登记手续。四、在被告魏镜芝履行上述第三项判决后，本院将莫沛琴交到法院款项249200元退给第三人谢健清。五、驳回原告莫沛琴其他诉讼请求。本案受理费6538元，由被告魏镜芝负担（原告莫沛琴已预交受理费3269元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  卢志浩审 判 员  卢小莹人民陪审员  苏 慧二〇一九年十二月十七日书 记 员  梁朝伟