江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0302民初4760号 原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，统一社会信用代码913203008363920833，住所地徐州市解放北路1号。 法定代表人：范建锁，该分行行长。 委托诉讼代理人：李妍，江苏清正苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘涛，男，1970年9月24日出生，该行客户经理，住徐州市泉山区。 被告:李波，男，1984年8月25日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 被告：徐州苹果置业有限公司，住所地徐州市泉山区建国西路75号财富广场B座903室。 法定代表人：董波，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人付旺，江苏汇君律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司徐州分行（以下简称建设银行徐州分行）与被告李波、徐州苹果置业有限公司(以下简称苹果公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建设银行徐州分行的委托诉讼代理人刘涛、李妍。被告苹果置业有限公司的委托诉讼代理人付旺到庭参加诉讼，被告李波经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即偿还原告全部贷款本金73613.35元，利息2072.3元（截止至2019年9月12日及2019年9月13日至实际付清之日的利息，律师费3000元）；2、要求判令被告徐州苹果置业有限公司创世纪置业有限公司对上述债务承担连带担保责任；3、原告行使抵押权有限受偿；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告李波与中国建设银行股份有限公司徐州分行于2013年6月24日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告向原告借款14.5万元，被告李波将位于徐州市鼓楼区的房产抵押给原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就抵押物行使优先受偿权，被告徐州苹果置业有限公司为被告李波的上述借款提供了连带责任担保。借款合同签订后原告按照约定向被告发放了贷款14.5万元，但被告未按照约定还款，被告徐州苹果置业有限公司也未履行担保责任，按照合同约定被告应当偿还全部贷款本息75685.65元（截止2019年9月12日），被告还应支付律师费3000元。原告为维护合法权益诉至法院，请求依法判决。 被告李波未作答辩,亦未举证。 被告徐州苹果置业有限公司辩称：我们认为对李波的债务不应承担连带担保责任，其他意见待质证后发表。 原告围绕诉讼请求依法提交了：《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款、个人贷款支付凭证、《房地产抵押合同》、不动产登记证明、贷款账户基本信息、被告李波身份证复印件、徐州苹果置业有限公司企业信用信息打印件、地址确认书、律师费发票等证据，本院经审查认为上述证据客观真实，能够反映被告李波在原告处贷款等事实，作为定案依据。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月24日，原告（贷款人、抵押权人）与被告李波（借款人、抵押人）签订了编号为20130493190的《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款，约定：被告李波将位于徐州市鼓楼区的房产抵押给原告向原告借款14.5万元，借款期限为120个月，即自2013年6月24日至2023年6月24日止，徐州苹果置业有限公司为保证人；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整，利率调整日为每年的1月1日；还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押人以其位于徐州市鼓楼区的房产设定抵押；抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；抵押、担保的范围均为包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；担保人与贷款人关于费用承担的约定：抵押登记费由贷款人承担，评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费、保险费由担保人承担；如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。 同日，被告李波与原告签订《房地产抵押合同》，约定：为确保借款合同的履行，被告李波自愿以其位于徐州市鼓楼区的房产抵押给原告，被担保主债权数额14.5万元，债务履行期限自2013年6月24日起至2023年6月24日止。2013年6月24日，原、被告办理了不动产预告登记，房屋权利人为原告，被担保主债权数额为14.5万元。 合同签订后，原告向被告指定账户发放贷款14.5万元，但被告李波未按合同约定归还贷款本息。截至2019年9月12日，被告李波尚欠原告全部贷款本金73613.35元，利息（含罚息）2072.3元。 2013年5月9日，被告苹果公司（保证人即甲方）与原告建设银行徐州分行（债权人即乙方）签订编号为20130004的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，双方约定为保证乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，本合同所称的“债务人”是指因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2013年5月9日至2015年5月9日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币伍仟万元整；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。 另查明，涉案抵押未办理产权登记。 本院认为，原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款、《房地产抵押合同》，均是双方当事人真实意思表示，合法有效。 原告依约发放借款后，被告李波没有按照合同约定偿还借款本息，构成违约，原告有权根据合同约定，要求被告李波返还剩余全部本金并支付利息。截至2019年11月25日，被告李波尚欠原告全部贷款本金73613.35元，利息（含罚息）2965.22元。 2019年11月26日至实际付清之日的利息及罚息应按双方约定标准继续计算。故原告要求被告李波返还借款本息的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 被告李波以其房产对借款予以抵押担保，但未办理抵押登记，抵押权未设立。故对原告要求对抵押物价值优先受偿的诉请，本院不予支持。 原告主张律师代理费，因原告委托江苏清正苑律师事务所就本案进行了诉讼，并支付律师费3000元。故对原告要求赔偿律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。 原告主张被告徐州苹果置业有限公司承担连带担保责任，因合同中明确约定，本院予以支持。 被告李波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但不影响本案审理，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告李波一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金73613.35元及利息、罚息（利息及罚息计算至2019年11月25日为2965.22元，从2019年11月26日起至本金给付完毕之日的利息，按借款合同约定继续计算）； 2019年11月25日后，被告如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。 二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告李波一次性赔偿原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师费3000元。 三、被告徐州苹果置业有限公司对以上债务承担连带担保责任，并在承担责任后有权向被告李波追偿。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1770元（原告已预付），保全费920元，共计2690元，由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 张向阳 审 判 员 朱 静 审 判 员 朱随荣 二〇一九年十二月十日 法官助理 张志颖 书 记 员 郭思晨