四川省蒲江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0131民初1008号 原告（反诉被告）：四川省蒲江县水务局。住所地：四川省蒲江县鹤山街道城北路16号。 法定代表人：钟锐，局长。 委托诉讼代理人：周义红，四川广定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左雪梅，四川广定律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张启良，男，1965年3月19日出生，汉族，现住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：马普，四川星至律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘勋，四川星至律师事务所律师。 原告四川省蒲江县水务局（以下简称蒲江水务局）与被告张启良租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序进行审理，被告张启良提起反诉，本院经审查后对反诉予以受理，并依法转为普通程序对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。蒲江水务局委托诉讼代理人周义红，张启良及其委托诉讼代理人马普、刘勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒲江水务局向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除2001年9月11日蒲江水务局与张启良签订的租赁合同，并由张启良向蒲江水务局交付租赁物；2.请求依法判决张启良给付未交的租金30,600元；3.本案诉讼费由张启良负担。事实和理由：2001年9月11日，蒲江水务局与张启良签订租赁合同。合同签订后，张启良按约交付了第一年租金，从2002年起未交过租金，截至2019年尚欠租金30,600元。张启良在租赁的范围内放任不予管理，现出现房屋安全隐患及环境污染，该事件经蒲江县人大代表（第89号提案）提出质疑整治。根据合同第三条约定，张启良早已违约，蒲江水务局有权终止合同。2019年5月17日，蒲江水务局向张启良发出解除书面通知函，6月13日再次通过短信通知办理解除合同手续。张启良于6月19日到蒲江水务局洽谈合同解除事宜未果。为此，请求法院判如所请。 张启良辩称，蒲江水务局违约以及双方口头约定张启良才未支付租金，张启良现同意解除合同。请求法院驳回蒲江水务局要求支付未交租金30,600元的诉请。 张启良向本院提出反诉请求：判决蒲江水务局向张启良赔偿损失500,000元。事实和理由：2001年9月11日，张启良与蒲江水务局签订租赁合同书，约定：“一、甲方将方沟水库大坝左、右两侧约650平方米土地，方沟水库管理用房200平方米、水库水面80亩（不包括水体）租赁给乙方开展餐饮或其他合法经营活动。二、租赁期限为20年，即从二○○一年六月一日起至二○二一年五月三十一日止。”之后，张启良按约支付了第一年租金。同时，为经营需要，张启良支出100,000元购买了水库边的房屋，筹资200,000余元修建了房屋、筹资30,000元购置了3条游览用船。张启良将游览用船投放水面后，蒲江水务局却称水库承包人反对，暂时不能将水库水面80亩租赁给张启良，要求张启良将游船移除水面，表示愿意继续做水库承包人的工作，争取让其同意在水库水面行船。为此，张启良将游船移除水面。之后，蒲江水务局告知张启良，因水库承包人始终不同意在水库水面行船，暂时不能将水库水面租赁给张启良。于是，张启良以5,000元的价格将游船变卖。故请求法院支持张启良的反诉请求。 蒲江水务局辩称，张启良陈述不属实，游船是水运航运工具，其管理权为交通管理部门，需办理水路运输许可证方可投放。根据《水路运输条例》第13条规定，游船管理部门是交通管理部门，并非蒲江水务局的职责范围，故游船投放与否系张启良未在交通管理部门办理证件所致。张启良称双方经过协商达成口头协议并非事实，蒲江水务局并未与张启良达成过任何协议。另外，张启良提出赔偿损失500,000元无事实依据。请求依法驳回张启良的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的当事人身份信息、租赁合同、解除合同告知函，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.蒲江县第十八届人民代表大会三次会议第89号建议，能够证明因方沟水库水资源污染，方沟湖区域内的房屋无人维护，存在安全隐患，人大代表提出建议，本院予以采信。2.张启良提供的照片和蒲江水务局提供的照片，能够证明张启良租赁管理用房和张启良在水库水面上修建6间经营性用房以及张启良购买他人房屋的情况，本院予以采信。3.张启良申请夏学茹、黄琼蓉、雷挺3位证人出庭作证，虽能证明张启良租赁期间曾经购买过游船后又变卖、购买他人房屋以及在水库水面修建房屋用于经营餐饮的事实，但不能证明张启良因经营需要支出的费用系蒲江水务局违约所致，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年9月11日，蒲江水务局（甲方）与张启良（乙方）签订租赁合同书，载明：“一、甲方将方沟水库大坝左、右两侧约650平方米土地，方沟水库管理用房200平方米、水库水面80亩（不包括水体）租赁给乙方开展餐饮或其他合法经营活动。二、租赁期限为20年，即从二○○一年六月一日起至二○二一年五月三十一日止。三、年租金为1,800元，乙方于每年的元月三十一日前一次性交清当年租金，若逾期未交，甲方有权提前终止合同，其一切责任由乙方自负。四、租赁期间乙方需要修建地面固定建筑物必须征得甲方签章同意，并按来修去丢的原则，租赁期满，财产权归甲方所有，乙方不得提出任何形式的补偿，新增添非固定设施由乙方自行处理，归乙方所有，租赁期满，在同等条件下，由乙方优先续租……”合同签订后，张启良在方沟湖水库水面修建了6间房屋用于经营餐饮，按约支付了第一年租金。从2002年起，张启良未交付租金，也未再经营。按1,800元/年计算，17的租金合计30,600元。 2019年4月17日，蒲江水务局通过顺丰快递向张启良发送解除合同告知函，并于2019年6月13日向张启良发送手机短信，要求张启良在收到解除合同告知函10日内到蒲江水务局办理交付手续。蒲江县第十八届人民代表大会三次会议第89号关于整治方沟湖区域内危房的建议载明：“方沟湖区域内的房屋（一部分是企业用房，一部分是管理用房），由于年代久远，无人维护，现已成危房，随时面临垮塌的危险，极易造成人员及财物的安全隐患，同时又加剧方沟湖环境污染。建议相关部门积极处理方沟湖区域内危房，进一步保护方沟湖水资源”。 2019年11月22日，蒲江水务局经现场踏勘，方沟水库大坝左右两侧的650平方米土地中，左侧约300平方米土地已由当地村民种植了柑橘树，蒲江水务局认可自行收回。水库管理用房200平方米未发生变动。 本院认为，蒲江水务局与张启良签订的《租赁合同书》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。张启良未按合同约定交纳租金，违反了合同义务，蒲江水务局有权依照合同约定主张解除合同，本院对蒲江水务局主张解除2001年9月11日与张启良签订租赁合同的诉请予以支持。在合同解除后，张启良应当根据合同履行的情况，向蒲江水务局交付租赁物，本院对蒲江水务局要求张启良交付租赁物的诉请也予以支持，但方沟水库大坝左右两侧的650平方米土地中，左侧约300平方米土地已由当地村民种植了柑橘树，蒲江水务局认可自行收回，本院予以确认，水库管理用房200平方米未发生变动，应由张启良向蒲江水务局返还。 关于蒲江水务局主张的租金问题。本案中，张启良自2002年起就未交付租金，按1,800元/年计算，共欠租金30,600元。由于蒲江水务局未及时行使合同的解除权并主张收取租金，导致17年租金累积，蒲江水务局不得就该扩大的损失要求承租人支付。本院对蒲江水务局要求张启良支付租金30,600元的诉请不予支持。 关于张启良要求蒲江水务局赔偿损失500,000元的问题。本案中，张启良从2002年起未按租赁合同约定交纳租金，也未再继续经营，张启良主张的购买船只后又变卖的损失以及修建水库水面上的建筑物支出的费用，该部分费用是其为了经营活动支出，蒲江水务局并无违反合同约定的情形，且合同明确约定“若逾期未交，甲方有权提前终止合同，其一切责任由乙方自负。四、租赁期间乙方需要修建地面固定建筑物必须征得甲方签章同意，并按来修去丢的原则”，张启良没有证据证明修建的建筑物已征得蒲江水务局同意，并且按照合同约定“来修去丢”的原则，张启良要求蒲江水务局赔偿损失不符合合同约定，其反诉请求本院不予支持。 综上所述，蒲江水务局的诉请部分成立，张启良的反诉请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除四川省蒲江县水务局与张启良于2001年9月11日签订的租赁合同； 二、张启良于本判决生效之日起三日内向四川省蒲江县水务局交付租赁物即水库管理用房200平方米； 三、驳回四川省蒲江县水务局的其他诉讼请求； 四、驳回张启良的反诉请求。 本诉受理费576元，反诉受理费4,400元，合计4,976元，由张启良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  高红城 审 判 员  芶 斌 人民陪审员  张 琳 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  张爱汶 附裁判要旨： 李茂铭、成都天汇丰资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷四川省成都市中级人民法院(2017)川01民终13740号民事判决书： ……根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，双方签订的《租赁协议》解除后，李茂铭理应将案涉房屋返还天汇丰公司，但李茂铭物品一直留存于案涉房屋，天汇丰公司可以要求李茂铭按照合同约定的租金价格支付实际占用费，但是天汇丰公司在2016年12月28日和2017年1月4日的《解约函》中都限定了李茂铭的搬离时间，李茂铭未搬离，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，本案中，李茂铭有返还房屋的义务，天汇丰公司有及时收回房屋防止损失扩大的义务，而天汇丰公司实际于2017年4月5日才将房屋收回，从其发出解除函至实际收回已过4个月，综合合同履行情况、合同解除原因、当事人过错、房屋实际情况、实际损失，一审法院基于公平诚实信用原则和法律规定，酌定李茂铭向天汇丰公司支付2个月的场地占用费，即按照合同约定的第二个租赁年度月物业使用费83070.55元/月为标准计算2个月，再减去李茂铭已交纳的10000元以及78566.80元履约保证金，合计77574.3元。 ……依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双方可以约定合同解除的条件。将拖欠物业管理费作为解除条件之一，并不违反法律与行政法规的强制性规定，因此《租赁合同》中将欠付物业服务费作为租赁合同解除的条件并未违反法律、行政法规的强制性规定，其约定应该有效。