山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1511号案外人：满涛，男，1979年9月9日出生，汉族，住X。申请执行人：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。法定代表人：李桂林，董事长。委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被执行人：山东火炬置业有限公司，住所地济南市历城区港沟镇田庄村。法定代表人：陈岭，董事长。本院在执行申请执行人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被执行人山东火炬置业有限公司（以下简称火炬置业公司）、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案中，案外人满涛对执行被执行人火炬置业公司名下火炬东第X号商铺（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。满涛称，请求中止对涉案房产的评估拍卖并解除查封。事实与理由：新华信托公司与火炬置业公司等合同纠纷一案，贵院于2019年11月18日作出（2019）鲁01执恢245号拍卖公告，拟对火炬东第小区99套别墅和28套商铺进行评估拍卖，本人名下的涉案房产亦在其中。涉案房产已于2015年4月16日通过商品房买卖的方式出售给本人，本人已付清全部购房款。基于此，为维护本人合法权益，请求停止对涉案房产的评估拍卖并解除查封。为支持其主张，满涛提交了《济南市商品房买卖合同》、收据等证据材料。新华信托公司辩称，一、被执行财产归火炬置业公司，案外人对该财产仅享有债权而非所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，即我国不动产物权变动采取登记生效主义。本案中，即便案外人能够提供证据证明其与火炬置业公司签订了真实的《商品房买卖合同》并已如约交纳足额房款，但仅能证明双方之间存在有效的商品房买卖合同关系，因诉争济南市火炬东第1号楼X号商铺现尚属在建工程（未经竣工验收），不具备办理不动产权首次登记的条件，故案外人主张其对该财产享有所有权无事实及法律依据，基于前述买卖合同约定，其对诉争财产仅享有债权。二、火炬置业公司在将诉争财产出售给案外人之前，新华信托公司已在该财产上设定抵押权。新华信托公司与火炬置业公司之间就诉争房产于2011年8月12日签订抵押合同，在合同中所附《火炬东第在建工程抵押物明细》载明，抵押的1号楼商铺建筑面积合计2149.85平方米。2011年8月30日，双方就该抵押物办理了抵押登记（详见X号《在建工程抵押登记证明》）。已经生效法律文书对上述事实予以确认，同时认定新华信托公司对上述财产的拍卖变卖价款享有优先受偿权[有重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）（2013）渝高法民初字第00005号民事判决书为证，见该判决书第19页、20页、39页]。根据新华信托公司的代理人于2019年10月15日自济南市房屋档案馆调取的档案材料（历城火炬东第1号楼档案中，济南市房产测绘研究院于2010年1月20日作出的《房产测绘预测成果报告书》中所附的《房屋分类面积汇总表》）可知，火炬置业公司开发的1号楼所涉商铺建筑面积合计2149.82平方米，该面积数与《火炬东第在建工程抵押物明细》所载明的1号楼抵押房产建筑面积之和一致，由此可以看出，所有1号楼沿街商铺火炬置业公司均已抵押给新华信托公司，诉争X号房产属于1号楼沿街商铺的组成部分，当然属于火炬置业抵押给新华信托公司的1号楼沿街商铺抵押物范围。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，法院对案外人提出的排除执行异议不应予以支持。三、案外人在与火炬置业公司就诉争财产签订《商品房买卖合同》时，该诉争财产已经新华信托公司申请，为重庆高院采取查封措施，故案外人持有的《商品房买卖合同》不能阻却贵院对诉争财产的评估拍卖等措施。在重庆高院受理的新华信托公司诉火炬置业公司等合同纠纷一案中，该院依新华信托公司的申请，作出（2013）渝高法民初字第00005-3号民事裁定书—对包括诉争财产在内的火炬置业公司开发的火炬东第项目采取了查封措施，并于2013年7月24日送达至济南市××委[详见（2013）渝高法民初字第00005-3号民事裁定书及送达回证]，自2013年7月24日起，有效期为两年。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”故被执行人火炬置业公司就已经被法院查封的财产所作的拟移转行为无效，案外人以其与火炬置业公司已于2015年1月29日签订《商品房买卖合同》并支付全部价款为由要求排除本案的执行于法相悖。综上新华信托公司认为案外人的异议申请不能成立，希望法院在查明事实的基础上，裁定驳回其异议申请。本院查明，新华信托公司与火炬置业公司、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）于2014年4月18日作出（2013）渝高法民初字第00005号民事判决，判决：“一、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司偿还贷款本金257589331.02元及贷款利息29514935.56元……二、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司支付实现债权的费用32万元；三、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、山东火炬置业有限公司不履行本判决第一项、第二项所确定的债务时，新华信托股份有限公司可在下列范围内就火炬置业公司提供的抵押物享有优先受偿权：……五、驳回新华信托股份有限公司的其他诉讼请求。”该案审查期间，重庆高院于2013年7月17日作出（2013）渝高法民初字第00005-3号民事裁定，查封火炬置业公司名下“火炬东第”项目所有房屋，并于2013年7月24日作出（2013）渝高法民初字第00005-3号协助执行通知书，查封火炬置业公司名下“火炬东第”项目所有已办预售许可证且未售出的房屋，查封期间为2013年7月24日至2015年7月23日。上述判决生效后，新华信托公司向重庆高院申请强制执行。2014年8月27日，重庆高院作出（2014）渝高法民执字第00004号委托执行函，委托山东省高级人民法院代为执行（2013）渝高法民初字第00005号民事判决。2014年10月22日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁执字第23号执行裁定，裁定本案指定由本院执行。本院于2014年11月11日立案执行，案号为（2014）济中法执字第848号。2015年11月26日，本院作出（2014）济中法执字第848号执行裁定，对重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决终结本次执行程序。2019年11月14日，该案恢复执行，案号为（2019）鲁01执恢245号。2019年11月18日，本院作出（2019）鲁01执恢245号拍卖公告，拟对查封被执行人火炬置业公司名下“火炬东第”项目中99套别墅和28套商铺进行评估拍卖。另查明，2015年1月29日，满涛与火炬置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定购买火炬置业公司开发的火炬东第X号房产。以上事实有民事判决书、执行裁定书、《济南市商品房买卖合同》等材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，重庆高院已于2013年7月17日查封涉案房产，查封期限自2013年7月24日至2015年7月23日，满涛于2015年5月22日与火炬置业公司签订商品房买卖合同购买涉案房产，不符合上述规定。故，满涛请求排除对涉案房产的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人满涛的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十二月二十日法官助理李洋洋书记员范晓颖