北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初16413号原告：陈保东，男，1968年6月6日出生，汉族，无业，住北京市经济技术开发区。被告：北京乐义永乐农业科技发展有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室—401。法定代表人：**飞，总经理。委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩敬奎，天津瀚洋律师事务所律师。被告：北京市通州区永乐店镇半截河村村民委员会，住所地北京市通州区永乐店镇半截河村。法定代表人：赵廷玉，主任。委托诉讼代理人：姜玉堂，北京市大嘉律师事务所律师。原告陈保东与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司（以下简称乐义永乐公司）、被告北京市通州区永乐店镇半截河村村民委员会（以下简称半截河村委会）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈保东，乐义永乐公司委托诉讼代理人徐占国，半截河村委会委托诉讼代理人姜玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈保东向本院提出诉讼请求：1、要求乐义永乐公司、半截河村委会返还承包费195800元、给付违约金58740元（19.58万元*30%）及农业生产设备设施的投资以及投入种植农作物、育种、育苗、农业种植与预期收益等个人物品、财产等损失及误工费83980元，以上共计338520元；2.要求乐义永乐公司、半截河村委会支付利息（以19.58万元为基数，自2017年8月16日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.36倍计算）；3.要求确认陈保东在承包款及违约金与其他损失追回之前，依法享有土地承包权和支配权；4.本案诉讼费用由乐义永乐公司、半截河村委会承担。事实和理由：2016年9月29日，陈保东与乐义永乐公司签订《农业观光园承包合同》，约定陈保东购买乐义永乐公司建造的乐义永乐丰采园A5温室大棚，面积480平米，租期26年，承包费19.58万元。2017年8月16日，该大棚被强制拆除，种植大棚及其工具房、农业设备水电设施全部被夷为平地，即将收获的农作物被全部毁坏。现涉案大棚已经无法继续种植使用，故提起本案诉讼。乐义永乐公司辩称，不同意陈保东全部诉讼请求。半截河村委会辩称，半截河村委会与陈保东之间不存在合同关系，基于合同的相对性原理，半截河村委会不是本案适格被告。涉案大棚因违法建设被拆除的的法律后果，应当由陈保东自行承担。半截河村委会与乐义永乐公司之间存在租赁合同，半截河村委会在履行合同过程中不存在任何违约之处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对于陈保东提交的承包合同、立项审批意见书予以确认并在卷佐证。本院根据上述认证查明，2016年9月29日，乐义永乐公司（出租房、甲方）与陈保东（承包方、乙方）签订《农业观光园承包合同》，约定：为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式的生态农业庄园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，甲、乙双方在平等、公平的基础上协商一致，订立本合同，以便双方共同遵守。乐义永乐丰采庄园位于北京市通州区永乐店镇半截河村，种植单元A5，占地面积480平方米。承包期分为两期，第一期自签订之日起至2028年5月31日，第二期2028年6月1日起至2042年5月31日。交工日期为2016年9月29日。日光温室承包费195800元，付款方式一次性付清。甲方保证水、电接入日光温室及正常使用。甲方公司有权按期收取电费、管理费等相关费用的权利，逾期6个月之内的，甲方按日向乙方收取管理费的千分之二作为违约金，合同继续履行；如果乙方逾期6个月未缴纳管理费，在甲方书面告知二次催缴后，甲方有权解除本合同，收取土地使用权及地上物，除退还乙方未使用年限的土地承包费外，不退还乙方任何费用，乙方因此造成的损失由乙方自行承担，如给甲方造成损失应负赔偿责任。承包期间所产生的电费由乙方自行承担。在承包期间，日光温室等地上物的修缮由乙方自行负责。房屋质量保证符合日光温室规范和标准，非甲方原因造成的损坏，甲方不承担保修责任。此外，双方还对其他事项进行了约定。合同后附《管理协议》，约定种植单元主体、水电、各种管道主管线的维修、防水等执行丰采庄园管理、维修公约，物业服务费用本小区暂执行每套每月2000元/年，按年上交款管理费。此服务费包含以下服务内容：1.管理费用；2.水费；3.保安费；4.保洁费；5.生活垃圾清运费；6.公共区域绿化，7.公共设施维修费。此协议为补充协议，如和管理委托合同和承包合同有抵触的以管理协议为准。2016年10月2日，陈保东向乐义永乐公司交纳大棚承包款195800元。乐义永乐公司为陈保东出具收据。2016年10月6日，乐义永乐公司向陈保东交付了涉案大棚。2017年8月9日，北京市通州区永乐店镇人民政府在涉案庄园区内张贴《通告》，对乐义永乐公司所有大棚涉嫌改变农业用途的种植大棚项目进行拆除整改，要求乐义永乐公司在3日内腾退屋内所有物品。2017年8月16日，涉案大棚因系违法建设被北京市通州区永乐店镇人民政府拆除。审理过程中，陈保东称乐义永乐公司建设的大棚房是封闭的院落有大门，签订合同前曾去参观样板间，有客厅、厨房、厕所等设施，其在承包大棚之前并不知晓乐义永乐公司的大棚房系违法建设，也不清楚建设大棚房的土地性质。乐义永乐公司销售大棚房屋时夸大宣传，欺骗陈保东与其签署《农业观光园承包合同》。因乐义永乐公司改变土地用途导致涉案大棚被依法拆除，陈保东无法继续种植，乐义永乐公司应当退还承包费并承担损害赔偿责任。陈保东称其因购买农业生产设施设备以及投入育种、育苗、农业种植等项目产生各项损失及误工费共计83980元。半截河村委会对乐义永乐公司建设大棚房的情况完全知情，但因其未履行监督管理责任，且是实际受益方，因此应当与乐义永乐公司共同承担赔偿责任。乐义永乐公司对陈保东主张的各项损失均不予认可，认为陈保东支付的各项费用的真实性、支付目的均无法核实。半截河村委会称其将土地出租给乐义永乐公司后，并不知道乐义永乐公司改变土地用途，村委会也不并未从中谋利。半截河村委会作为村民自治组织，并无执法权，对土地使用状况承担监督管理责任的是上级政府。对于陈保东购买涉案大棚房的情况其并不知情，半截河村委会也是在有权机关发出拆除通知后才知道涉案大棚房存在的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于陈保东与乐义永乐公司签订的《农业观光园承包合同》的效力问题。依据已查明的事实，本院认为上述合同应属无效。理由如下：第一，合同签订过程中，乐义永乐公司发放的宣传材料及介绍中均表明生态庄园可以用于生活居住，并通过样板间的方式向陈保东允诺具备居住条件。陈保东在审理过程中亦明确表示其承包的大棚具备厨房、餐厅、卫生间等生活设施，证明涉案大棚系出于休闲、娱乐、养老、度假等目的，并非以种植为主要目的；第二，《农业观光园承包合同》中约定承包期限较长，约定的承包费支付方式不符合一般承包费按年度交纳的方式，显系以承包形式掩盖转让、买卖之非法目的。合同中“让京城市民享受乡村田园生活”的约定及合同后附《管理协议》中管理服务费用及服务内容，均以明示的方式为陈保东居住使用创造条件、提供便利，表明合同所称“种植单元”的非农用途，改变土地用途。第三，北京市通州区永乐店镇人民政府的通告亦表明乐义永乐公司在建设过程中改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地的行为。综上，本院确认陈保东与乐义永乐公司于2016年9月29日签订的《农业观光园承包合同》无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《农业观光园承包合同》被确认无效，乐义永乐公司应返还陈保东承包费，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以承包合同约定的承包费及承包期限进行折算。现陈保东要求乐义永乐公司返还承包费195800元，本院对其中未实际使用期间的承包费予以支持，其余部分不予支持，扣除其实际占用期间的使用费，乐义永乐公司应返还陈保东承包费189242元。关于陈保东要求乐义永乐公司按照承包费总款30%的标准给付违约金的诉讼请求，因双方签订的合同系无效合同，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于陈保东主张的各项损失83980元，因其对承包的大棚进行装修、购买采暖设备等均是用于非农建设，改变了土地用途，对于该部分损失，本院不予认可。对于陈保东主张的农业生产设施设备及育苗育种损失，本院根据陈保东提供的微信转账记录的关联性，结合双方的过错程度及当事人陈述，酌定损失为5000元，超出部分，本院不予认可。对于陈保东主张的利息损失，本院对于其中的合理部分予以支持，超出部分，不予支持。关于陈保东主张在其追回承包款及违约金与其他损失追回之前，依法享有土地承包权和支配权的诉讼请求，因涉案大棚已经被依法拆除，该项主张存在客观不能，故本院不予支持。陈保东要求半截河村委会与乐义永乐公司共同承担退还承包费、赔偿违约金及各项损失的意见，因陈保东与半截河村委会之间不存在合同关系，亦无证据显示半截河村委会在陈保东和乐义永乐公司的合同形成过程中存在任何过错，故对于陈保东的该项意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告陈保东承包费189242元并给付利息（以189242元未给付款项为基数，自2017年8月17日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈保东财产损失5000元；三、驳回原告陈保东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6377元，由原告陈保东负担2193元（已交纳）；由被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司负担4184元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  智耀军人民陪审员  黄天生人民陪审员  刘庆生二〇一九年十二月十三日法官 助理  秦运瑞书 记 员  杨思涵