湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初11379号 原告（反诉被告）：刘仲国，男，1943年8月14日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：刘振亚，湖南江海洋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹建钧，男，1949年6月14日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：何琴，湖南高泽律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘仲国与被告（反诉原告）邹建钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案。审理过程中，被告邹建钧依法提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序于2019年12月23日就本案本诉和反诉公开开庭合并进行审理。原告（反诉被告）刘仲国及其委托诉讼代理人刘振亚，被告（反诉原告）邹建钧及其委托诉讼代理人何琴到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告（反诉被告）刘仲国向本院提出诉讼请求：1、判决被告邹建钧向原告支付违法占用原告房屋的占用费68527.26元；2、本案诉讼费由被告邹建钧承担。事实与理由：原告刘仲国因符合直管公有住房租赁条件，长期承租了位于长沙市开福区房屋一套。2004年，原告因其爱人生病住院欠债故将其承租的上述房屋转租给庞发珍使用，庞发珍付给原告14000元。2004年4月26日原告离开了建湘新村24栋202房屋。后来，原告得知该房屋被庞发珍转给被告，由被告从2004年起一直使用了15年。该情况没有得到原告的同意，原告不予认可，因此被告使用原告的房屋没有合法的依据，属于违法占用。该房屋有一间卧室和单独的厨房、厕所，正常出租可以租到500元／月，一年6000元，15年共计90000元，被告应当向原告支付该费用。对于庞发珍支付的14000元和每年应付的公租房租金，原告愿意予以扣除，15年公租房租金为7472.74元，将上述费用扣除后，被告应向原告支付房屋的占用费为68527.26元。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）邹建钧辩称，刘仲国的主张无事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。本案涉案房屋属于廉租房，原来的承租人为刘仲国，2004年8月10日双方签订了购房协议，被告按照协议支付了价款，原告将房屋交付被告使用。从2004年8月起至2019年3月，廉租房屋租赁费用全部由被告承担。被告居住并使用该房屋系基于双方之间签订购房协议书和原告的交付行为，并不存在非法占有，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）邹建钧反诉称：2004年8月10日邹建钧与刘仲国签订了一份购房协议，约定刘仲国将其享有承租权的位于开福区以15800元的价格出售给邹建钧。合同签订后，邹建钧向刘仲国支付了购房款15800元，刘仲国于签订协议的当天将上述房屋交付给了邹建钧使用。从2004年8月10日开始至2019年3月份，该房屋一直由邹建钧居住，房屋的租赁费用也是由邹建钧向长沙恒兴资管产经营有限公司交纳至2019年12月份。2019年3月份，刘仲国强行将邹建钧赶出上述房屋并自己占用上述房屋居住至今，同时还要求邹建钧支付使用房屋期间的租金。为了维护其自身的合法权益，邹建钧向法院提起反诉，请求：一、判令刘仲国返还邹建钧购房款15800元。二、判令刘仲国向邹建钧支付违约金30000元。三、判令刘仲国返还邹建钧交纳的房屋租赁费948元。四、判令由刘仲国承担反诉的诉讼费用。 针对被告（反诉原告）邹建钧的反诉，原告（反诉被告）刘仲国辩称：刘仲国没有收取过邹建钧购房款15,800元，只是收取了案外人庞发珍的14,000元，邹建钧提供的15,800元收据签名不是刘仲国本人所签。购房协议上的签名不是刘仲国本人所签，协议是虚假的。刘仲国并非房屋产权人，无权处分该房屋，同时协议违反国家关于廉租房禁止交易的政策规定。刘仲国没有违约行为，不应支付违约金，租赁费948元刘仲国愿意从邹建钧应支付租赁费中予以扣除。 经审理查明：刘仲国系开福区建湘新村24栋202号直管公有住房的承租户。2004年4月26日，刘仲国与案外人庞发珍签订《协议书》一份，载明：我刘仲国急需要钱用，亲手将建湘新村24栋2楼202房给侄女庞发珍。金额币壹万肆仟元已给我。刘仲国从2004年4月30年搬出24栋2楼，从此以后该房庞发珍居住管理一切所有权，绝不反悔。如有反悔，由刘仲国付违约金贰万捌仟元给庞发珍。此约双方共同协议无反悔。刘仲国和庞发珍在协议书上签名并备注户口房权证已交庞发珍。2004年8月10日刘仲国与邹建钧签订《购房协议》一份，约定：刘仲国自愿将开福区建湘新村24栋202号租约房卖给邹建钧；房屋价格为15,800元；2004年8月10日刘仲国腾出房屋交付邹建钧；从2004年8月10日起房屋所有权归邹建钧；刘仲国协助邹建钧办好过户手续，手续费归邹建钧负责；刘仲国如反悔要付违约金叁万元给邹建钧。同日，刘仲国向邹建钧出具收条一张，载明：今收到邹建钧建湘新村24栋购房款壹万伍仟捌佰元，房产已给他人负责协助办理过户。邹建钧从2004年8月起即占有、使用开福区建湘新村24栋202号房屋并按期向出租方长沙恒兴资产经营管理有限公司缴纳租金至2019年12月31日，共计缴纳租金948元。2017年2月，因原租约到期，邹建钧以刘仲国名义与出租方长沙恒兴资产经营管理有限公司更换租约，重新签订《长沙市直管公有住房租赁合同》，对开福区建湘新村24栋202号房屋续租5年。2019年3月刘仲国以邹建钧非法占有其租约房为由重新占有并使用开福区建湘新村24栋202号房屋。就其与刘仲国的纠纷，邹建钧曾于2019年5月、7月以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，后申请撤诉。 以上事实有《协议书》、《购房协议》、《长沙市直管公有住房租赁合同》、收条、公租房缴费发票、（2019）湘0105民初4352号民事裁定书、（2019）湘0105民初7312号民事裁定书等证据及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。 本院认为：一、关于刘仲国与邹建钧是否签订过《购房协议》并支付价款的问题。刘仲国认可曾与案外人庞发珍就案涉房屋达成协议并收取庞发珍14,000元的事实，对邹建钧提供的购房协议以及收据上的签名均否认是本人所签。综合邹建钧持有案涉房屋的租约原件、案外人庞发珍与刘仲国协议原件、2004年至2019年案涉房屋的租赁费和水电费发票原件事实以及双方对协议签订及价款支付细节的陈述，本院认为邹建钧所称双方签订了《购房协议》，刘仲国收取了价款并出具收据符合生活常理。刘仲国虽否认签名的真实性，但未提供相应证据予以证明。因此对刘仲国辩称双方没有签订协议，也没有收到价款的辩解理由，本院不予采信。二、关于购房协议效力问题。刘仲国承租的直管公房具有一定福利性质，其买卖、转移应当征得公房所有权人的认可，在未征得所有权人同意的情况下转让案涉房屋的所有权和使用权，侵犯了该房屋相关权利人的合法权益，转让合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效后，有过错一方应当赔偿对方因此所受损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。《购房协议》被确认无效后，邹建钧应将房屋返还刘仲国，刘仲国应返还邹建钧价款15,800元。现房屋已为刘仲国实际占有，故刘仲国应返还邹建钧价款15,800元。对于刘仲国主张的房屋占用费，邹建钧主张的违约金，代缴房屋租赁费，本院认为刘仲国作为涉案公房的承租人应当知晓房屋性质，应对合同无效负主要责任，在未获得房屋所有权人同意的情况下即签订购房协议，邹建钧亦未尽相应的审查义务，存在一定过错。涉案合同系双务合同，合同无效后，邹建钧有向刘仲国支付房屋使用费，刘仲国亦有向邹建钧返还购房款及代缴房屋租金及赔偿损失的义务。鉴于双方互负给付义务，双方之义务相应抵销。本院对刘仲国主张的房屋占用费，邹建钧主张的购房款、代缴房屋租赁费及违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十一条、五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）刘仲国的全部诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）邹建钧的全部反诉请求。 本案本诉受理费1,514元，因适用简易程序减半收取计757元，由原告（反诉被告）刘仲国负担，反诉案件受理费减半收取计757元，被告（反诉原告）邹建钧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  刘罗波 二〇一九年十二月二十六日 书记员  彭小波 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。