北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初50928号原告：田红艳，女，1970年5月25日出生，汉族，中国银行总行高级经理，住北京市丰台区，公民身份号码：×××。被告：董育新，女，1975年11月19日出生,汉族，大唐电信集团公司员工，住北京市丰台区，公民身份号码：×××。原告田红艳与被告董育新房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田红艳与被告董育新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田红艳向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告按合同约定向原告支付物业交割保证金10万元，并依合同约定向原告支付违约金60万元；2、请求判令被告向原告支付户口保证金20万元；3、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月4日，我方与被告在房屋中介链家三环新城店签订了《北京市存量房屋买卖合同》，被告购买我方位于海淀区青云北区×号楼房屋一套，房屋总价为400万元。合同约定交易方式为全款。具体地包括：对方先付定金10万（7月7日前应由被告自行支付我方），第一笔购房款379万（房屋权属转移登记前2日应由第三方平台“理房通”支付我方），户口迁出保证金10万元（我方迁出户口当日，被告应自行划转至我方），物业交割保证金1万（双方办理物业交割当日，被告应自行划转至我方）。7月28日，我方将全家1册3人户口迁入现住地丰台区四合庄派出所。8月1日，我方腾空房屋并将钥匙交于中介链家。被告提出第一笔购房款379万资金筹集，按原合同过户前全部到位在时间上有困难，当时筹措到了360万，考虑到第一笔购房款凑不齐无法按时过户，希望把一小部分购房款放在尾款项内，中介经办人建议以增加两项保证金方式来处理。具体地，对所差19万元做如下分摊：户口迁出保证金项由10万改为到20万，增加10万元，物业交割保证金由1万改到10万，增加9万元。我方以为只是晚几天付齐，因此同意被告请求，双方8月11日补签了《变更协议书》。8月20日，我方与被告到海淀区税务所完成缴纳税款手续，8月21日，双方到海淀区建委完成房屋过户手续。被告承诺尾款10日内划付我方。8月21日下午，原告向链家经办人办理房屋物业交割，当天链家将房屋钥匙交给被告，被告随即换了门锁。8月21日下午，被告到本处房屋所在地海淀区双榆树派出所办理户口迁移手续，被告当日户口迁入本房产下。户口迁移过程中，派出所告知该房产另有一册四人的户口，具体是：户主余立新，何维禧（户主丈夫），何伟暄（户主儿子），余万兴（户主父亲，已故），双方纠纷由此产生。此情况出现后，被告冻结了第一笔购房款360万元，拒绝支付我方。同时被告要求，给几天时间了解这一情況对其孩子升学是否有影响，在其确认对其孩子升学没有影响后，8月28日，第一笔购房款360万元通过中介“理房通”释放到账。余立新为该房最早户主，其已离开海淀十多年。我方购此房的房主为王晓亮及其妻李昱，我方从王晓亮、李昱买房时，当时房屋买卖合同中没有如现在合同中的户口条款。我方将户口迁入现房产时，派出所未告知此房产另有户口。此事出现后，我们觉得很意外。经链家经办人多方走访青云仪表厂、青云居委会，打听得知余立新家现住房山琉璃河金果林小区。8月25日，我方与链家经办人韩晓宇一起到琉璃河余立新家了解情况，余家称当年是为改善居住条件出售青云北区房产来房山买房居住，由于儿子一直在厦门工作，为凑齐儿子在厦门买房首付款，余家2018年4月份把房山区琉璃河房子卖了，目前实际上是租房住。我方和链家经办人一起到琉璃河派出所、小区开发商处上门咨询，得到答复是依据北京市户籍政策，无房产无法落户。8月26日，我方再次去余家，余家称与其亲属在西城区有房屋产权纠纷，法院已判其胜诉，预计可以得到一笔赔偿。待得到此款项后，余家打算在琉璃河现租住房屋附近购买一处带有电梯的房子，届时余家户口可以迁至新房。我方及时将这一情况通知了被告。9月9日，原被告双方在链家三环新城店协商，双方同意继续与余家协商，争取余家户口迁出，我方约请被告一同去余家。9月24日，我方、被告丈夫、经办人共同来到余家，余家老俩口都在家，表示他家与亲戚官司打赢了，法院已经进入执行阶段，过段时间余家会得到赔偿款，预计2019年3、4月份买房之后可以把户口迁走。被告了解此情况后，考虑到不影响孩子上学，被告同意等待余家购房后户口迁出。后余家表示，官司是赢了但是只得了50万元，钱少在北京很难买房，余家在北京无住房，也不具有投亲靠友落户条件，短期看没有迁出户口的可能。6月16日，双方如约到链家三环新城店，在中介经办人韩晓宇主持下协商，双方分歧较大。我方严格履行合同，被告认同我方确不知情实无主观故意，认同我方积极协调余家试图解决问题。分歧焦点在于：在余立新家户口无法迁出情况下，双方对主合同和补充合同中有关相关条款的理解存在分歧，双方对相关责任和补偿数额上存在分歧。我方户口l册3人均已如约迁出，上上家户口未迁出原告事先也不知情。并非故意隐瞒，而且此事并未给被告造成任何损失不构成“违约”，请求法院判令被告支付原告户口保证金20万元。董育新辩称：不同意原告的诉请。原告没有迁走房屋中余家4人的户口，双方协商将物业保证金与户口保证金一并解决，双方没有明确的物业交割时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年7月4日，田红艳（出卖人）与董育新（买受人）签订房屋买卖合同，约定：出卖人将位于北京市海淀区青云航空仪表公司北宿舍区第四管区×号楼房屋出售给董育新，价款共计400万元，买受人支付定金10万元；现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册3人，同意迁出现有户籍，出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日前2日内办理完成本房屋相关的现有户籍迁出手续，如出卖人未如实陈述户籍登记情况或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，田红艳（甲方、出卖人）与董育新（乙方、买受人）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）（丙方、居间方）就上述房屋买卖签订补充协议，约定：乙方于权属转移登记前2个工作日之前，将第一笔购房款379万元以理房通方式支付甲方；双方在2018年9月15日前共同办理房屋转移登记手续；户口迁出保证金10万元；物业交割保证金1万元。2018年8月11日，三方签订变更协议，约定：第一笔购房款金额由379万元变更为360万元，户口迁出保证金由10万元变更为20万元，物业交割保证金由1万元变更为10万元。董育新主张因余家等人户口未迁出，故双方协商30万元均作为迁户口的保证金，董育新提交录音予以佐证。田红艳对此不予认可，主张物业交割保证金与户口迁移保证金是两回事，要求支付物业交割保证金。就户口迁移情况，田红艳及家人的户口已从涉案房屋中迁出，但该房屋中尚有案外人余立新及其家人户口未迁出。就物业交割情况，田红艳主张其于2018年8月1日已腾空涉案房屋并将钥匙交给链家公司，其与链家公司共同将水电表拍照，当时有物业费未支付是因为还未到年底该交费的时候，其交房前应付物业费200多元。董育新主张其于2018年8月21日过户当天拿到钥匙，链家公司与其交接物业及水电，物业费总数400元，田红艳交房前应付物业费200多元，物业费可以随时交。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就物业交割保证金10万元，本院认为物业交割已完成，董育新应支付物业交割保证金，根据双方陈述的物业交割情况及物业费情况，本院酌情判令扣除田红艳物业费260元，剩余物业交割保证金99740元支付田红艳。鉴于物业费未完全交割完毕，田红艳要求董育新支付未支付保证金的违约金60万元的主张，本院不予支持。就户口迁出保证金，本院认为出卖人应如实陈述涉案房屋上存在的户口情况并按照约定迁移涉案房屋上存在户口，现涉案房屋有案外人户口未迁出，田红艳仍应承担违约责任。鉴于田红艳对案外人户口的迁移无法控制，且董育新未提交充分证据证明其产生的实际损失情况，故本院酌情判令董育新支付田红艳户口迁出保证金10万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、董育新于本判决生效后十日内支付田红艳物业交割保证金99740元；二、董育新于本判决后效后十日内支付田红艳户口迁出保证金10万元；三、驳回田红艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元（田红艳已预交），由田红艳负担4978元，已交纳；由董育新负担1422元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  常晓明二〇一九年十二月十六日书记员  周乐怡