苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7607号原告：李志勇，男，1986年11月25日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：周雅芬，女，1988年8月25日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：邵志远，江苏名威名律师事务所律师。被告：朱林男，男，1972年3月22日生，汉族，住苏州市吴中区。本院于2019年8月14日立案受理原告李志勇、周雅芬诉被告朱林男房屋买卖合同纠纷一案。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李志勇、周雅芬及其委托诉讼代理人邵志远，被告朱林男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志勇、周雅芬诉称，其经昆山市吉信房产咨询有限公司甪直分公司（下称吉信公司甪直分公司）中介与被告达成购房协议，约定由其购买被告所有的回迁安置房，并向被告支付了50000元预付款。2019年3月21日，双方在吉信公司甪直分公司协议解除房屋买卖协议，由被告归还预付款50000元。后其多次向被告讨要该笔预付款未果。请求法院判令被告归还购房预付款50000元，并支付该款自起诉之日起按照年利率6%计算至实际支付之日止的利息（暂记两个月为500元）；本案诉讼费用由被告承担。被告朱林男辩称，其不存在违约行为，不同意返还原告支付的50000元购房款。经审理查明，原告李志勇、周雅芬于2015年10月10日登记结婚。2019年3月21日，朱林男及房屋共有产权人罗某（出卖人、甲方）通过吉信公司甪直分公司居间服务与周雅芬（买受人、乙方）签订《动迁房买卖合同》一份，约定乙方购买甲方座落于苏州市吴中区的房屋，建筑面积为60平方米。该房屋为动迁房，是朱林男和罗某的家庭成员共同财产。房产交易价格为920000元，将来甲方过户给乙方的不动产证所产生的所有税费、手续费等一切费用由乙方承担。乙方于合同签订后付50000元，付款的当天甲方开出收款收条给乙方；2019年4月10日前付购房款770000元，房屋钥匙、村里证明复印件给乙方一份；在甲方将不动产证书过户给乙方并在乙方领到证书原件后，余款100000元于过户当天付清。甲方应在取得动迁房不动产证后十个工作日内开始办理过户给乙方的手续。甲方逾期交付房屋的违约责任：甲方未按期限将房屋过户给乙方，乙方有权向甲方追究违约金，逾期不超过30天，违约金自约定房屋过户之日第二天起至实际过户之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房屋价款的10%支付违约金，合同继续履行；逾期超过30天，视为甲方不履行合同，乙方有权终止合同，甲方将乙方已付款全额还与乙方，并按总房款的双倍赔付给乙方作为违约金，乙方房屋装修费用按当时装修价格由甲方赔付给乙方。乙方逾期交付房款的违约责任：乙方如在取得动迁房不动产证后一周内未能付清房款，甲方有权向乙方追究违约责任，逾期不超过30天，违约金自约付款之日第二天起至实际还款之日止，每延期一日，乙方按应支付房屋价款的10%支付违约金，合同继续履行；逾期超过30天，视为乙方不履行合同，甲方有权终止合同，乙方将已付房款赔付给甲方作为违约金。合同落款处有朱林男及周雅芬签名。以上事实，由原告提供的结婚证，动迁房买卖合同及庭审笔录附卷佐证。审理中，原告李志勇、周雅芬称，其二人是夫妻关系，通过吉信公司甪直分公司购买房屋，后该公司向其介绍了被告位于甪直镇长虹花园1幢2楼的涉案房屋，该房屋没有房产证。签订合同时，李志勇不在场。签订合同后，李志勇于2019年3月21日向被告朱林男转账支付了50000元，该款项是定金。被告称，涉案房屋由其、妻子罗某、儿子及其父母五人共同所有。卖房其他人都是同意的，签订合同时其妻子不在场。认可收到原告支付的50000元定金，其向原告出具了定金收条。原告主张其与被告于2019年3月22日协商解除了涉案房屋买卖合同。原告称，涉案房屋是拆迁安置房，属于家庭成员共同财产，双方约定被告家人都签完字后，由被告交付房屋，其支付770000元。被告称他儿子要清明回来才可以签字。签订合同后的次日早上，其接到中介电话，说被告欠了几百万元。由于涉案房屋是拆迁安置房，还没有房产证，如果被告使用房屋对外进行抵押或其它处理，其是无法得知的，其认为存在较大风险，故当晚与中介及被告协商。被告同意解除合同，返还50000元定金。当时双方约定被告拿到另一套小房子的定金后返还其50000元。协商解除合同后，中介杨某收走了所有的合同原件，双方未就解除合同签订书面协议。原告为证明其主张，提供通话录音一份，称是2019年3月29日李志勇与被告朱林男之间的通话。录音部分内容为“李：就是说那天晚上三个中介都在，你答应就是说解除合同并且……对方：我又没说不还你钱。李：并且返还定金，然后那一天您的讲法是您的小房子60平的，后面买家给了定金之后，给到我们对吧？后来再找您的时候，您说等到大房子程序走完，差不多六月份再把定金给我们，这两次您都是这样讲的对不对？这个不是我自己在这造谣吧？对方：我没说过……李：没说过，那三个中介都在啊。对方：什么三个中介？李：不不不，这个人的耐心是有限的好吧，那好我就按您讲的，第二次讲的，大房子周期走完六月份，能拿到钱然后给我们，行吧？那这个如果到了六月份您再以什么理由，再讲其他的话那首先这个事情不是在说，那天晚上如果您不是说返还定金，那个合同是不会解除的，我们不会说不要那5万块钱，这是最根本的……对方：我没说不退啊，我又没说不退啊，我的钱都在用呢，没钱还你啊。李：可以，没问题，没问题，您六月份拿到钱给我们好吧？对方：那你老打电话过来干什么呢？说好了的，不要打电话了。李：我不打电话了，我不打电话了，我就等到六月份。对方：那就可以了啊”。被告对上述录音不认可，称上述通话不是与其发生的。被告另称，原告支付定金后，双方约定次日即2019年3月22日晚上8点由其家人一起签合同，其儿子那天是可以过来签字的。2019年3月22日吃晚饭的时候，中介打电话让其过去，其带着合同去的时候，原告告知其不买房子了。不记得当天晚上双方如何协商的，其同意解除购房合同。不知道原告解除合同的原因，原告说不想买了其就同意了，不记得定金如何协商的，没有表态同意返还定金。本院向涉案房屋买卖交易的居间方吉信公司甪直分公司进行调查，杨某到庭陈述，其是吉信公司甪直分公司的负责人，涉案房屋买卖交易是其经手的。签订合同时，两原告以及被告在场，房屋是两原告共同购买的，因为李志勇没有带身份证，所以只有一人签合同。签合同时，被告确认卖房是经过其他所有权人同意的，有几个所有权人其不清楚，没有看过拆迁协议，被告说所有权人还有罗某，因此写在合同上面。当时约定房屋所有权人在2019年4月10日前签字，因为被告有个小孩在外地。其公司的二店店长认识被告，签订合同后，其从同事那边听说被告在外买股票亏钱，因此将上述情况告知了原告，问原告敢不敢买，并让双方过来协商。是在签合同之后几天提出来的，具体时间不记得了，原、被告是晚上到其处协商的。原告要解除合同，被告同意的，且谈好其不收中介费，被告将定金返还给原告。被告称将涉案房屋重新出售之后再将定金返还给原告，对此原告是同意的。因为原、被告说双方之间有亲戚关系，都是认识的，所以没有签书面协议。房屋买卖合同一式三份，由其与原、被告各执一份，解除合同后其将合同全部收走了。之后涉案房屋没有在其处出售，不清楚被告是否已经出售。关于返还定金的事，原、被告也没有再找过其。经质证，原告对于证人证言无异议，认可双方约定被告重新出售涉案房屋后，再由返还定金，并认为正常出售房屋一个月就能完成交易。原告另称，其于2019年3月下旬当面找被告谈话，被告称要等卖掉大房子后6月份归还定金。被告对证人证言真实性无异议，称是签合同后第二天去中介店里的，协商解除合同事宜时中介在场，当时中介没有说清原告解除合同的原因，其问过原告原因，但不记得了。其没有说过同意返还定金并在小房子出售后给原告。其共有三套拆迁安置房，一套大房子120平方米，两套小房子各60平方米，其中一套小房子已于2018年4月出售。涉案房屋现在已经挂出去了，但还没有卖掉，没有人看房。其也没有讲过等大房子卖掉之后6月份再给原告定金，本案与大房子无关。原告2019年4月第一次向其催要定金的时候，其的意思是到6月份再考虑一下，考虑的内容是原告违约，保留要求原告承担违约责任的权利的事情。被告主张原告违约在先，定金不退，其保留要求原告承担违约责任的权利。原告否认其存在违约行为，称双方都不存在违约情形，解除合同是双方协商的结果。如果当时被告不同意退还定金，其也不会要求解除合同。协商时，因为被告同意返还定金，所以没有提到如果被告不返还定金其就不解除合同的事。对此，被告称，解除合同不是以其返还定金为前提的，当时其的理解是原告不买房子，已经交的定金就不退了，当时也没有想追究原告的违约责任，所以解除合同时没有谈过定金。杨某称，当天原告提出能否不要房子，将定金还给他们，被告同意解除合同，把房子卖了之后返还定金，没有说过被告不同意解除合同的前提下定金如何处理。本院认为，原告周雅芬与被告朱林男之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。原、被告一致确认，原告于2019年3月22日提出解除合同，被告于当日表示同意，故双方之间的房屋买卖合同关系已于2019年3月22日解除。两原告称其二人共同向被告买房，且涉案房屋买卖交易的居间方对两原告共同买房的事实予以确认。两原告是夫妻关系，共同要求被告返还购房款，被告对此亦未提出异议，本院予以支持。原、被告一致确认原告已支付给被告的50000元是定金，本院予以确认。关于上述定金是否应由被告返还的问题，原告主张其与被告系协商解除合同，双方口头约定由被告返还定金50000元；其不存在违约，如被告不同意返还定金，其不会解除合同，故上述款项被告应予返还。被告否认其在解除合同时表态同意返还定金，认为原告存在违约行为，故不同意返还上述款项，保留向原告追究违约责任的权利。原、被告一致确认，2019年3月22日，双方是在居间方吉信公司甪直分公司在场的情况下协商解除合同事宜的，现杨某陈述，当时被告同意解除合同并返还定金，其不收中介费。其在解除合同后还收回了原、被告持有的合同原件。杨某陈述的合同解除过程与原告的陈述相符，能够证明原、被告在2019年3月22日是协商解除合同。被告称其不记得原告解除合同的原因，原告提出解除合同其就同意了，也不记得对于定金是如何协商的，之后原告向其催要定金，其才提出到6月份再考虑是否保留追究原告违约责任的权利。如被告系在原告违约的情况下同意解除合同，则被告陈述的上述合同解除过程及对原告违约责任的处理方式，明显不合常理，故本院不予采信。综上，本院采信原告的意见，即双方在2019年3月22日协商解除合同时，口头约定由被告返还原告已付的款项50000元。原告及杨某均陈述，原、被告约定被告重新出售涉案房屋后再将上述款项返还给原告，本院予以确认。对此约定，按常理理解，是原告给予被告一个合理期限。现被告否认涉案房屋已经出售，而双方解除合同至今，已长达9个月，不是被告出售房屋所需的合理时间。故原告要求被告返还定金50000元，本院予以支持。原告要求被告支付计算至实际支付之日止的逾期付款利息损失，以本院作出判决之日即2019年12月16日起计算较妥。逾期付款利息损失应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：被告朱林男于本判决生效之日起十日内返还原李志勇、周雅芬定金人民币50000元及该款自2019年12月16日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际给付之日止逾期付款利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1063元，由被告朱林男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽芳人民陪审员  顾利强人民陪审员  许惠林二〇一九年十二月十六日法官 助理  詹立平书 记 员  缪梦晨