广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5626号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层。统一社会信用代码91440113783782626N。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：杨育展，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：林晓菁，女，该公司工作人员。被告：黄峻峰，男，1977年3月15日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司（以下简称碧桂园物业广碧分公司）与被告黄峻峰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业广碧分公司的委托诉讼代理人林晓菁到庭参加诉讼，被告黄峻峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业广碧分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠我司物业服务费，截止到从2015年3月1日至2019年2月28日，欠物业服务费金额7871.52元，违约金27082.13元，总计金额为：34953.65元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理，2003年3月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园雅苑33座202号房产，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2015年3月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。该房产建筑面积71.30平方米，根据《广州碧桂园前期物业服务协议》，对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收。每逾期一天需增交5‰的滞纳金”的约定，被告每月应向原告支付142.6元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付163.99元，截止到从2015年3月1日至2019年2月28日，欠费金额7871.52元、违约金27082.13元，总计金额34953.65元。鉴于上述事实被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费7871.52元，违约金27082.13元，根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告黄峻峰未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：碧桂园物业广碧分公司经广州市番禺区市场监督管理局核准登记，经营范围包括物业管理。番禺区洛浦街南浦岛碧桂园丽苑33座202号D型（以下简称涉案房产）的权属人为被告黄峻峰，该物业建筑面积为71.3平方米。涉诉物业所在小区至今未成立业主委员会。广州市番禺碧桂园物业发展有限公司（甲方）与碧桂园物业广碧分公司（乙方）签订三份广州碧桂园前期物业服务合同，合同约定由原告对广州碧桂园一、二期提供前期物业管理服务事宜，包括综合管理服务、共用设施设备维修管理、公共秩序管理、公共环境卫生管理服务、公共绿化养护管理等管理与服务。第一份合同约定的物业服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日；第二份合同约定的物业服务期限为2016年1月1日至2018年12月31日；第三份合同约定的物业服务期限至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时。第一份合同第三条约定“1.乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为：步梯洋房：按房屋建筑面积2.00元/月·平方米计收；独立别墅：按房屋建筑面积2.50元/月·平方米计收；花园：按花园面积0.50元/月·平方米计收。”第二份及第三份合同第三条均约定“1.乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为：步梯洋房：按房屋建筑面积2.30元/月·平方米计收，花园：按花园面积0.50元/月·平方米计收”。第一份及第二份合同第五条、第六条、第十五条均约定“物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；业主和乙方同意，物业服务费的计收标准可按当地消费者物价指数的变动幅度调整，并按调整后的计收标准执行。物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金”。第三份合同第五条、第十七条约定“物业服务费、本合同约定的各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金”。2014年7月21日至2014年9月20日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州碧桂园小区物业服务费收取标准自2015年1月1日起按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月（含公摊费）、别墅建筑面积每平方米2.8元/月（含公摊费）计收。原告就调整后的物业服务费计收标准报政府相关主管部门备案。庭审中，原告陈述，被告黄峻峰自2015年3月1起未支付物业服务费，本案主张2015年3月1日至2019年2月28日期间的物业服务费。关于支付管理费期限的约定，原告陈述，我方仍然按照每月10日前缴纳上月管理费，并未作出变更。本院认为：广州市番禺碧桂园物业发展有限公司与碧桂园物业广碧分公司签订的广州碧桂园前期物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。碧桂园物业广碧分公司履行相应的物业服务合同义务后，有权利向黄峻峰收取物业服务费。碧桂园物业广碧分公司主张物业服务费用的收费标准为：洋房建筑面积每平方米2.3元/月，符合前期物业服务合同的约定，故本院对碧桂园物业广碧分公司主张的收费标准予以确认。涉案房产的建筑面积为71.3平方米，涉案房产每月的物业服务费用为163.99元（71.3平方米×2.3元/平方米），黄峻峰拖欠2015年3月1日至2019年2月28日期间的物业服务费为7871.52元（163.99元/月×48个月），理应向碧桂园物业广碧分公司支付。关于违约金问题，被告享受碧桂园物业广碧分公司提供的物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应支付违约金。碧桂园物业广碧分公司主张按每日5‰计算违约金，该违约金计算标准明显过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，且原告陈述支付期限为每月10日前交纳上月物业服务费，违约金应从次月11日起计算。对原告主张违约金的超出部分，本院则不予支持。被告黄峻峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告黄峻峰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司支付2015年3月1日至2019年2月28日期间的物业服务费7871.52元及违约金（以每月应支付的物业服务费163.99元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的次月11日起计至实际支付所欠物业服务费用之日止，每月物业服务费的违约金分期计算，以本金为限）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司负担374元，被告黄峻峰负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  杜德恩人民陪审员  李月明二〇一九年十二月三日书 记 员  张 晴