江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10556号上诉人（原审被告）：孙小强。委托诉讼代理人：张书敏，浙江正卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仰正祥。委托诉讼代理人：张敏芳，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶秋祺，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。上诉人孙小强因与被上诉人仰正祥房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初9355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙小强上诉请求：1.撤销原判；2.改判孙小强不承担违约金、仰正祥返还孙小强定金20000元；3.仰正祥承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.签订案涉《房屋买卖（居间）合同》时，仰正祥和苏州好印象房产经纪有限公司（以下简称好印象公司）均未向孙小强释明购房贷款的条件。好印象公司也未审核孙小强是否满足办理贷款买房的条件，只讲社保交满一年就可以买房，没有说明一年如何计算和缴纳方式要求。2019年4月5日好印象公司直接通知孙小强和仰正祥签订房屋买卖合同，也没有要求孙小强出示社保证明。好印象公司作为房屋买卖专业人员，在没有仔细审核孙小强买房资格的情况下直接让孙小强和仰正祥签订房屋买卖合同并设定违约金，是明显的欺诈行为。且好印象公司在2018年就被列入严重违法失信企业名单(黑名单)信息中，说明其存在违法违规事项。2.孙小强并没有要求解除合同，愿意全款购买案涉房屋。3.孙小强已经按约提供了相应证件，社保也是满一年的，不能进行资金托管既是政策问题也是好印象公司未事先释明的问题，不是孙小强的主观过错。不应认定孙小强违约。4.孙小强并没有解除合同或者拒绝履行合同，也没有发生案涉合同第六条第1、2、3、4款的违约现象。孙小强愿意承担仰正祥的损失，继续履行合同，并在仰正祥起诉前将全部房款筹集到位，但仰正祥拒绝履行交付房屋相关资料的义务，后又起诉要求孙小强支付违约金。上述种种迹象表明，好印象公司和仰正祥串通利用合同违约金的方式进行诈骗。仰正祥辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉《房屋买卖（居间）合同》合法有效，孙小强未按约提供合法证件进行资金托管，应承担违约责任。孙小强应当确保自己具有购房资格，在签订案涉合同之前就应明知自己的社保缴纳情况，孙小强在明知自身没有连续缴纳社保满一年以上，故不具购房资格的情况下，仍与仰正祥签订案涉合同，导致案涉合同无法继续履行，实属违约。且仰正祥在签订案涉合同后又以书面形式函告孙小强并给予其合理时间办理手续，也给予其合理时间提书面异议，但仰正祥未收到孙小强的书面回复。案涉合同约定以房屋成交价的15%作为违约金，系双方真实意思表示，应属有效。且由于孙小强与好印象公司的原因，目前仰正祥的房产证和土地证仍在好印象公司处且好印象公司拒绝归还，导致仰正祥产生损失。仰正祥向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同并要求孙小强支付违约金17.25万元、中介信息服务费5000元，合计17.75万元。2.本案诉讼费由孙小强承担。一审法院认定事实：2019年4月5日，仰正祥（甲方）与孙小强（乙方）及居间方房产经纪公司（丙方）签订编号为1800090的《房屋买卖（居间）合同》一份，双方约定：仰正祥将其坐落在苏州市吴江区松陵镇大江桥堍7-201的房屋出售给孙小强，建筑面积88平方米，房屋所有权书证编号：松陵字第01034920号，国有土地使用证编号：江国用2007第01007029-108。合同第二条“成交价格”约定：甲、乙双方协商后的实际成交价格为115万元。第三条“中介信息服务费及支付”约定：甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方需向丙方交纳中介信息服务费5000元，乙方需向丙方交纳中介信息服务费5000元。第四条“付款约定（本条各款项均不计利息）”：乙方应于2019年4月5日向甲方交付定金2万元。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证(不动产证)等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。合同第五条“相关事宜”第2条约定：甲乙双方需在2019年5月31日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。第六条“违约责任”第5条约定，甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。合同签订后，仰正祥将案涉房屋的所有权证及国有土地使用权证交付给房产经纪公司，并支付了中介服务费5000元。孙小强也提供了个人参保记录。后因孙小强社会保险（未连续参保，有部分补缴）的原因，双方未能继续履行合同。2019年6月25日，仰正祥委托苏州市吴江区江城法律服务所向孙小强发送《法律告知函》，要求孙小强：应于五日内提供相应的证件资料，于2019年7月3日办理资金托管等相关手续。如有异议，请在五日内书面回复委托人，否则视为对上述内容的默认；如你方在上述期限内不履行的，委托人将别无他法，唯有根据约定，依法向司法机关申请司法裁决，且不予另行通知；而且你方还得支付因此增加的律师费、诉讼费及其后由判决书执行时可能产生的额外费用及相关杂费；同时委托人将要求你方承担因违约行为导致的违约责任。期限届满，仰正祥未收到孙小强的回复，遂于2019年7月10日向一审法院提起诉讼，要求解除合同，并由孙小强支付违约金、中介服务费。一审法院受理后，依法向孙小强送达了诉状副本等相关诉讼材料，孙小强于2019年7月13日签收。一审中，孙小强陈述：在打印参保信息时才发现其社会保险费是2018年12月底补交的，今年1月份开始是正常交纳。以上事实，有仰正祥举证的《房屋买卖（居间）合同》、收件单、房产经纪公司出具的收据、案涉房屋房产证照片打印件、《法律告知函》以及快递签收单，孙小强举证的《个人参保证明》，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，并应遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知协助等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据案涉合同的约定，孙小强应于2019年5月31日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。履行期限届满，孙小强未提供符合规定的参保证明，导致案涉合同无法继续履行。在仰正祥发出《法律告知函后》仍未在规定的期间内提供符合规定的相关证明，亦未给仰正祥予以书面回复，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故仰正祥要求解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》于法有据,一审法院予以支持。根据合同法的规定，当事人一方依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案仰正祥通过诉讼方式要求解除案涉合同，一审法院受理后，本案诉状副本等相关应诉材料已由孙小强于2019年7月13日签收，故案涉合同于2019年7月13日解除。关于违约责任的承担,一审法院认为,案涉合同双方当事人约定违约方应支付总房款的15%作为违约金,双方中介费及其他费用由违约方承担。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效。案涉房屋实际成交价格为115万元，仰正祥已经依照合同约定向中介方支付中介服务费5000元,故仰正祥要求孙小强支付违约金17.25万元（115万元×15%）、中介信息服务费5000元，合计17.75万元的诉讼请求，符合双方的约定，亦不违反法律规定,一审法院予以支持。孙小强提出的“其没有违约，不应当支付违约金，及中介费是交给中介方的，应向中介要”的辩解意见，无事实依据，亦不符合双方约定，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、仰正祥与孙小强于2019年4月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年7月13日解除。二、孙小强于判决生效之日起十日内支付仰正祥违约金17.25万元、中介信息服务费5000元，合计17.75万元。一审案件受理费减半收取1925元，由孙小强负担。二审中，孙小强提交好印象公司工商登记信息打印件一份，证明该公司列入严重违法失信企业名单。仰正祥质证称，对该工商信息真实性没有异议，但此份工商信息无法证明该公司已列入严重违法失信企业名单，而且好印象公司的经营状况如何与本案无直接关联性。二审中，孙小强称签订合同后才了解到其没有购房资格，其立即电话告知好印象公司和仰正祥，好印象公司和仰正祥都说可以搞定。2020年1月底孙小强具备购房资格。二审中，孙小强申请追加好印象公司为本案第三人。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，孙小强与仰正祥签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。孙小强未按合同约定在2019年5月31日前提供符合规定的参保证明，在仰正祥发出《法律告知函后》仍未在催告期间内提供符合规定的证明，亦未给仰正祥书面回复，且孙小强直至本案二审审理期间仍不能提供符合规定的参保证明，案涉合同已无法继续履行，故孙小强已构成根本违约。仰正祥据此要求解除双方《房屋买卖（居间）合同》于法有据,一审判决认定案涉《房屋买卖（居间）合同》于孙小强签收本案应诉材料之日即2019年7月13日解除，并无不当。关于孙小强应承担的违约责任。本院认为，仰正祥主张孙小强依据案涉合同第六条第五项约定承担违约责任，案涉合同第六条“违约责任”第五项约定“甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担”。孙小强主张其并未违约且不应承担违约金，依照法律规定含括了当事人关于违约金标准过高的主张。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合孙小强在履行合同中的过错程度、仰正祥的实际损失以及双方合同的履行情况，本院依法将孙小强应赔偿仰正祥的违约金标准酌情调整为房屋实际成交价格的5%，即孙小强应赔偿仰正祥违约金57500元（115万元×5%）。仰正祥已按约向中介支付中介服务费5000元,故仰正祥要求孙小强支付中介信息服务费5000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，孙小强应支付仰正祥违约金57500元、中介信息服务费5000元，共计62500元。孙小强上诉主张其从未要求解除合同和拒绝履行合同，也没有发生案涉合同第六条第1、2、3、4款的违约现象，不应适用案涉合同第六条“违约责任”的约定。本院认为，孙小强虽未主动表示拒绝履行合同，但其未按约提供符合规定的参保证明，亦是其导致合同无法实际履行的客观因素，故本院对该主张不予采信。孙小强还上诉主张好印象公司未审核其是否具备购房资格，好印象公司与仰正祥串通欺骗孙小强的财产，并申请追加好印象公司为本案第三人。本院认为，孙小强并未提供充分证据证明好印象公司与仰正祥有串通欺诈行为，且孙小强作为完全民事行为能力人，在签订合同前对自己是否具备购房资格也负有合理注意义务，故本院对孙小强的主张不予采信，对其追加好印象公司为本案第三人的主张不予准许。综上所述，孙小强的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初9355号民事判决第一项；二、撤销苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初9355号民事判决第二项及案件受理费负担部分；三、孙小强应于本判决生效之日起十日内支付仰正祥违约金57500元、中介信息服务费5000元，合计62500元；四、驳回仰正祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1925元，由孙小强负担697元，仰正祥负担1228元。二审案件受理费3850元，由孙小强负担1394元，仰正祥负担2456元。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年十二月二十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。