广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1727号 上诉人（原审被告）：陈积余，女，汉族，1961年2月22日出生，住广西北海市，（同为上诉人蔡某1、蔡某2的法定代理人） 上诉人（原审被告）：庞德香，女，汉族，1992年5月19日出生，住广西北海市。 上诉人（原审被告）：蔡某1，男，汉族，2002年1月28日出生，住广西北海市。 上诉人（原审被告）：蔡某2，女，汉族，2003年9月12日出生，住广西北海市。 委托诉讼代理人：王海强，男，1971年9月20日出生，汉族，住广西北海市，同受上诉人陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2的委托）。 被上诉人（原审原告）：北海市牵手物业服务有限公司，住所地广西北海市海城区西藏路西藏新村6号楼201号，统一社会信用代码：9145050257458456XX。 法定代表人:张鉴，总经理。 委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。 上诉人陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2因与被上诉人北海市牵手物业服务有限公司（以下简称牵手物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人一审全部诉讼请求。 牵手物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 牵手物业公司向一审法院起诉请求：四被告立即支付原告2017年4月至2019年4月期间物业费、水费、杂物房水电费、水电公摊费、垃圾处理费、电梯维护费、电梯电费、增压泵电费、公共维修资金共计4543.4元及违约金1363元（违约金按欠款总数的30%计算）。 一审法院判决：一、被告陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2支付2017年4月至2019年4月期间的物业服务费、垃圾处理费、水电费、水电公摊费、电梯维护费、公共维修资金等合计4543.4元给原告牵手物业公司；二、被告陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2支付违约金（违约金计算：以被告方每月实际所欠数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠缴费用当月的次月1日起计至缴纳完毕之日止）给原告牵手物业公司；三、驳回原告牵手物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由四被告共同负担。 案件相关情况 双方有争议的事项为第六至十项，其他事项双方无争议。 一、案涉房屋坐落：北海市经济适用房成都路小区。 二、陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2系北海市经济适用房成都路小区3栋1单元603号房屋（房屋建筑面积77.54平方米，杂物房面积18.17平方米）所有权人。 三、牵手物业公司于2012年10月19日至今为上述小区提供物业服务；牵手物业公司向陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2收取物业费的依据为：《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》。 四、牵手物业公司与陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2未签订过物业服务协议。 五、牵手物业公司与小区开发建设单位北海市南地房地产开发有限公司签订过前期物业合同，签订日期为2012年10月19日，提供物业服务期限为2012年10月19日至该小区业主委员会成立并与选聘的物业服务公司签订新的物业服务合同之日止，物业费标准：多层物业每平方米0.6元/月，高层物业每平方米0.8元/月，商铺物业每平方米1元/月。缴纳方式：自小区开发建设单位正式通知业主办理交房手续的当日起，由业主向物业公司缴纳物业服务费。 六、物业公司是否向业主书面催缴过物业费： 陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2主张及理由：未收到物业公司向业主发出的《催费通知书》，且提供的照片复印件上显示的门牌在案涉小区众多，不能证明是业主的房屋。二审没有提交新证据。 牵手物业公司主张及理由：提供2017年4月至2019年4月期间的《缴费通知》、《收费通知》及2019年4月12日作出的《催费通知书》，主张每月均向业主催缴相关费用。二审没有提交新证据。 一审法院认定及理由：原告主张2017年4月至2019年4月期间的相关物业费用，被告认可2019年4月12日《催费通知书》确认催缴，自该时间节点产生诉讼时效中断效果，原告起诉未超过诉讼时效。 二审法院认定及理由：牵手物业公司主张的2017年4月至2019年4月期间的相关物业费用未超过三年的诉讼时效，一审判决的认定有事实和法律依据，本院予以确认。 七、业主尚未缴纳2017年4月至2019年4月期间的物业费总额及理由： 陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2主张及理由：牵手物业公司没有履行《前期物业服务合同》约定的各项职责，故拒缴物业费。杂物房的物业管理费标准为0.1元／㎡，一审按0.6元／㎡标准计算没有依据。二审提交了三份视频光盘，拟证明业主对牵手物业公司的服务有意见并进行交涉，在交涉过程中被公司法定代表人纠集他人殴打，以及牵手物业公司对业主停电停水。 牵手物业公司主张及理由：已按合同约定向业主提供物业管理服务多年，物业收费标准亦符合物价部门的收费标准，是业主对物业管理的不配合导致矛盾的产生。对陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2二审提供视频光盘真实性和关联性均不予认可。 一审法院认定及理由：陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2未提供充分证据证明物业公司存在违约行为，杂物房收费标准根据被告已签领的《入伙须知－缴费指南》双方约定按0.6元／㎡收取物业费，由此认定陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2欠缴2017年4月至2019年4月期间的物业服务费为1822.5元。 二审法院认定及理由：陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2以牵手物业公司发给其的《入伙通知书》载明杂物房物业管理费标准为0.1元／㎡及其他判决认定同一小区业主的物业管理费标准为0.1元／㎡为由，主张一审判认定按0.6元／㎡收取物业费错误。本院认为，陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2一审提供物业管理费标准为0.1元／㎡的《入伙须知－缴费指南》是业方王焕荣的，而其所领取的《入伙须知－缴费指南》所约定的杂物房物业管理费标准为0.6元／㎡，故一审判决认定陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2应缴的杂物房物业管理费标准为0.6元／㎡并无不当，本院予以维持。双方当事人都承认牵手物业公司为案涉小区提供物业服务的事实，陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2主张牵手物业公司不履行物业合同约定事项，所提供的证据仅能证明牵手物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，并不能证明牵手物业公司长期存在不履行合同义务。对于物业公司在物业管理服务过程中存在的瑕疵问题，潘雪辉等业主可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，本院不予支持。陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2应当依照合同约定缴纳物业管理费。 八、业主尚未缴纳2017年4月至2019年4月期间的水费604元、杂物房电费446.3元、杂物房水费5.4元、水电公摊费68元、电梯电费176.4元、增压泵电费139.6元。 陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2主张及理由：牵手物业公司收取的水电费标准与一般居民用水电相比过高，水电公摊使用量过高，收费不合理，故拒不缴费。二审没有提交新证据。 牵手物业公司主张及理由：上述费用按向供电局和供水公司缴费的发票收取。二审没有提交新证据。 一审法院认定及理由：牵手物业公司主张收取水费604元、杂物房电费446.3元、杂物房水费5.4元、水电公摊费68元、电梯电费176.4元、增压泵电费139.6元有缴费证明，具有事实依据，依法予以支持。 二审法院认定及理由：陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2主张收费不合理，但未提交充分的证据证明，本院不予采纳。牵手物业公司的收费是按照供电局和供水公司缴费的发票进行的，且本案无证据证明牵手物业公司存在乱分摊收费的事实，故一审法院认定并无不当，本院予以维持。 九、业主尚未缴纳2017年4月至2019年4月期间的垃圾处理费220元（按8.8元/月标准计算）。 陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2主张及理由：牵手物业公司提供的北海市环境卫生管理处中区管理所《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》未注明是案涉小区垃圾处理费，垃圾处理费缴费发票与小区情况不符，不能证明物业公司已代缴该项费用。二审没有提交新证据。 牵手物业公司主张及理由：上述费用按物业公司向环境卫生保洁站缴费的发票收取。二审没有提交新证据。 一审法院认定及理由：牵手物业公司主张收取垃圾处理费220元（按8.8元/月标准计算）有缴费证明，具有事实依据，依法予以支持。 二审法院认定及理由：北海市环境卫生管理处中区管理所作出的《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》已明确由2014年1月1日起委托牵手物业公司代收陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2所在小区业主的城市生活垃圾处理费，牵手物业公司也提供了垃圾处理费的缴费证明，对于收费标准双方亦无异议，陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2以上述通知委托不明为由拒缴该项费用于法无据，本院不予采纳。一审法院认定并无不当，本院予以维持。 十、关于业主欠付费用违约金问题。 陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2主张及理由：物业服务合同对违约金的约定没有缴纳时间，业主拒付违约金的原因是因牵手物业公司没有履行合同约定的服务内容。 牵手物业公司主张及理由：业主逾期交费已违约，有业主在微信群中发布煽动性言论，不支持违约金造成部分业主效仿并恶意拖欠物业服务费用。 一审法院认定及理由：陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2逾期交纳相关物业服务费用构成违约，应承担相应的违约责任，部分业主存在恶意拖欠，不支持违约金有违公平与诚信原则。 二审法院认定及理由：因陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2拖欠物业费、水费、杂物房水电费、水电公摊费、垃圾处理费、电梯维护费、电梯电费、增压泵电费、公共维修资金共计4543.4元，已构成违约，依约应支付相应的违约金，一审判决亦综合考虑本案具体情况对违约金进行了调整，本院予以确认。如前所述，对于物业公司在物业管理中存在的瑕疵业主可以通过合法途经维护自身权益，但以此拒付上述费用及相应违约金于法无据，本院不予支持。当然，牵手物业公司也应虚心听取陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 裁判理由与结果 综上所述，陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已向本院预交），由上诉人陈积余、庞德香、蔡某1、蔡某2负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  庞晓湖 书 记 员  曾惠敏