广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3305号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地:广东省广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码：91440101231251085G。法定代表人：周煜。委托诉讼代理人：梁飞雁、田倩玲，均系该公司员工。被告：罗雪梅，女，汉族，1973年8月9日出生，身份证住址：广东省广州市从化区，原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告罗雪梅物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月18日立案受理后,依法由审判员王硕担任审判长，与人民陪审员黄小清、人民陪审员邓洁红组成合议庭适用普通程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的委托诉讼代理人梁飞雁、田倩玲到庭参加诉讼，被告罗雪梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币92842.75元（暂算至2019年9月30日）；2、判令被告支付原告花园管理费人民币7090.34元（暂算至2019年9月30日）；3、判令被告向原告支付违约金人民币99933.09元（自应缴物业费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，2010年至2011年9月份按万分之五每日为费率计算违约金；2011年往后按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2019年9月30日为人民币402508.8元，因违约金高于本金（物业管理费以及花园管理费），故以本金99933.09元为限）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。庭审中，原告变更第一、二、三项诉讼请求为：1、判令被告支付原告物业管理费（2010年12月15日至2013年6月30日，该时间段的物业费金额是26714.24元，2018年1月1到2019年9月30日，该时间段物业费金额是18393.71元）人民币45107.57元（暂算至2019年9月30日）；2、判令被告支付原告花园管理费（2010年12月15日至2013年6月30日，该时间段的花园管理费金额是2040.15元，2018年1月1到2019年9月30日，该时间段花园管理费金额是1404.69元）人民币3444.84元（暂算至2019年9月30日）；3、判令被告向原告支付违约金人民币48552.41元（自应缴物业费之日起，直至被告实际缴清全部费用之日止，2010年至2011年9月份按万分之五每日为费率计算违约金；2011年往后按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2019年9月30日为人民币402508.8元，因违约金高于本金，故以本金48552.41元为限）；事实与理由：被告与方圆地产公司签订了《广州市商品房买卖合同》，购买了该公司开发的广州市从化区温泉镇乌石村明月山溪花园6-14号102房（住宅面积350.35㎡、花园面积133.78㎡）并已约定于2010年12月15日前交付房屋，同时买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费人民币92842.75元、花园管理费人民币7090.34元、违约金人民币99933.09元，共计199866.18元。现特提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告合法权益。庭审中，原告陈述其查出了被告已经交纳了2013年7月至2017年12月的物业费。被告罗雪梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见和证据材料，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：2010年1月13日，被告（乙方）与广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同第四条约定：“房屋地址：从化市暂无方圆明月山溪花园6-14号102房，该商品房合同约定建筑面积共350.35平方米。”第五条第三款约定：“甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州方圆物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。”第十三条约定：“甲方应当在2010年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。”第十四条第二款约定：“由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方逾期办理收楼手续的，则视为乙方已在甲方书面通知书中规定的收楼日期收楼，甲方房产证交付时间相应顺延，物业管理费及相关费用、保修期亦从该收楼日期开始计算，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担。”合同还约定了物业服务、计价方式和价款、付款方式、违约责任等事项。其中合同附件六装饰设备标准约定：“从化明月山溪花园6组团别墅交楼标准（毛坯交楼）……”。附件七补充协议第六条约定：“6.3乙方购买的该商品房所占花园使用面积为133.78平方米；6.4该商品房所占花园的物业服务费按该花园的使用面积计算，标准为每月每平方米（人民币）0.5元。”2008年7月7日，广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）与广州方圆物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对方圆明月山溪花园提供物业管理服务。合同第一条物业基本情况约定：“物业名称为方圆明月山溪花园，物业类型为住宅，坐落位置为广州从化市××××村'老雅冚'地段，建筑面积为30万平方米，物业管理区域四至东至名泉、南至流溪河、西至乌石村、北至山地。”合同第二至五条约定了服务内容与质量。第六条约定：“本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：洋房1.80元/月.平方米，别墅2.50元/月.平方米，花园0.50元/月.平方米，商业物业3.15元/月.平方米……”第七条约定：“业主应于正式收楼之日交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月10日之前履行交纳义务。”第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。”第三十二条约定：“本合同期限自2008年9月1日起至2011年8月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十六条约定：“本合同期满前36个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”合同还约定了物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等事项。2011年8月25日，广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）与广州方圆物业管理有限公司（乙方）签订了《从化明月山溪前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对方圆从化明月山溪花园实施前期物业管理。合同第一条本物业基本情况约定：“物业名称为方圆从化明月山溪花园，物业类型为别墅洋房，坐落位置为广州市从化市××××村'老雅冚'，建筑面积为300000平方米。”……第十条约定：“1、洋房【建筑面积】每月每平方米2.20元收取；别墅（一至三组团）管理服务费按【建筑面积】每月每平方米3.00元收取、别墅【四到六组团】管理服务费按【建筑面积】每月每平方米2.50元收取；花园管理费按【建筑面积】每月每平方米0.50元收取；商铺管理费按【建筑面积】每月每平方米3.50元收取。”……第十八条约定：“1、业主应于甲方发出的收楼通知书注明的收楼日期起缴纳物业管理服务费；物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月10日之前履行缴纳义务。3、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”……第二十九条约定：“委托管理合同期限自2011年9月1日起至业主大会成立、并且业主委员会代表业主大会与所选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时，本合同终止。”合同还约定了委托管理服务事项、双方责任、违约责任等事项。2013年9月15日，被告在《楼宇交付证明书》、《物业交付使用验收记录表》、《业主资料登记表》上业主签名处签名确认。2015年7月22日，广州方圆物业管理有限公司经广州市工商行政管理局准予变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司即本案原告。原告分别于2017年7月8日、2017年12月12日、2019年8月7日向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，要求被告支付物业管理服务费、违约金等费用。另查，位于广州市从化区温泉镇明月山溪大道诗书街33号的不动产所有权人为罗雪梅，购房日期为2010年1月13日、不动产登记日期为2012年7月31日，建筑面积342.29平方米。涉案房屋为别墅（6组团），物业费应按照2.5元/月平方米计算，故被告每季度需缴纳的别墅物业管理服务费为342.29平方米×2.5元/月平方米×3=2567.175元，被告每季度需缴纳的花园管理费为133.78平方米×0.5元/月平方米×3=200.67元。其中，2010年12月15日至2013年6月30期间(共计10个季度）的物业管理费为25671.75元，花园管理费为2006.7元，2018年1月至2019年9月期间（共计7个季度）的物业管理费为17970.23元，花园管理费为1404.69元。另查，案涉小区明月山溪小区部分房屋、别墅作为以小时、天数为租期的经营式出租屋使用，小区业主多次因噪音、安保等问题进行投诉。庭后，本院前往案涉小区明月山溪进行现场查看。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，虽然原被告没有签订《物业服务协议》，但原告与广州从化方圆房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，故该合同对业主也具有约束力，本院认定本案原被告之间已经成立合法有效的物业服务关系，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约实际履行其物业管理服务义务，被告应当依约及时向原告支付物业费。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。对于原告根据广州从化方圆房地产发展有限公司与被告签订的《商品房预售合同》第十四条的约定，主张被告应支付2010年12月15日至2013年6月30日的物业管理费，本院认为首先综合全案证据，无法认定是由于被告的过错导致逾期收楼，且该合同是建设单位与业主之间的约定，原告作为合同当事人以外的第三方无权援引该条款向被告主张逾期收楼的责任；其次被告系在2013年9月15日办理收楼手续，在实际收楼前被告并未实际接受到原告提供的物业服务，双方之间不成立物业服务关系，故对于原告诉请的2010年12月至2013年9月期间的物业管理费，本院不予支持。另原告虽然是在2019年7月18日起诉，但因物业服务协议约定的交纳时间为每季度首月一次性交纳物业费，现原告要求被告支付尚欠的2018年1月至2019年9月期间的物业管理费于法有据,本院予以支持。经核算被告所欠的2018年1月至2019年9月期间（共计7个季度）的物业管理费为17970.23元，该期间的花园管理费为1404.69元。综上，本院确认被告应向原告支付2018年1月至2019年9月期间的物业管理费17970.23元和花园管理费1404.69元。关于违约金问题。原告虽然依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，但根据本院的现场查看，原告提供物业管理服务中确实存在一定质量瑕疵，被告虽然未到庭，亦未举证证明其未交纳物业费的原因，但案涉小区同系列案件中，到庭被告均主张因物业管理存在瑕疵，不应支持违约金，已生效的判决中亦未支持原告的违约金请求，考虑到案涉业主所在同一小区，接受的是同一物业公司的物业管理，其获得的服务无法区分，故根据公平原则，本院对于原告主张违约金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告罗雪梅自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2018年1月至2019年9月的物业管理服务费17970.23元和花园管理费1404.69元；二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4298元(原告已预交)，由被告罗雪梅负担284元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担4014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  王 硕人民陪审员  黄小清人民陪审员  邓洁红二〇一九年十二月十二日法官助理吴景峰书 记 员  何靖文