青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青0104民初1391号 原告：西宁市城西区达旺达汽车配件经销部，统一社会信用代码：92630104MA757UB209，住所地，西宁市城西区昆仑大道西段3号绿地公馆负一层A22-A33。 经营者：陈得宽，男，汉族，1986年9月20日出生，公民身份号码：×××，现住青海省互助土族自治县五峰镇陈家台村111号。 经营者：郭磊，男，汉族，1982年8月20日出生，公民身份号码：×××，住西宁市城西区香格里拉3期4号楼2单元214室。 被告：绿地集团西宁置业有限公司，统一社会信用代码：916301000745921840，住所地，西宁市海湖新区昆仑大道西段3号。 法定代表人：李蓟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨瑞珺，青海立詹律师事务所律师。 原告西宁市城西区达旺达汽车配件经销部（以下简称达旺达经销部）与被告绿地集团西宁置业有限公司（以下简称绿地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达旺达经销部的经营者陈得宽、郭磊，被告绿地公司的委托诉讼代理人杨瑞珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达旺达经销部向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《车位租赁合同》；2.判令被告赔偿原告经济损失627589元；3.判令被告支付洗车费44300元；4.判令被告退还租赁押金30000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月24日，原告经营者陈得宽与被告签订《车位租赁合同》，被告将位于西宁市××区共计十二个车位（A22-A33）租赁给原告使用，用途为汽车美容、洗车、保养、汽车装潢等车辆相关服务，约定租赁期限自2017年8月16日起至2024年8月15日止，共计7年。合同签订后，原告办理营业执照、采购必要设备、进行装修，然后正常营业。2018年5月份，物业公司限制外来车辆进入小区，原告无法正常营业，后经被告中间协调解决。2018年11月份，物业公司再次限制外来车辆进入，经协调无果，原告再次无法正常经营。在协调过程中业委会书面说明绿地公馆小区内设施及地下停车场禁止一切经营行为，原告多次找到被告要求被告从中协调，但被告陈述其也无能为力。当初双方签订合同时明确用途为汽车美容、洗车、保养、汽车装潢等车辆相关服务，被告作为出租方及房地产开发商，事先与小区业主就公共设施和地下停车场有约定，地下停车场只能停泊车辆不能用于其他目的，却将12个车位租赁给原告用作经营场所，因被告的欺瞒行为导致租赁合同无法履行，原告无法经营下去，造成巨大经济损失，双方协商未果，故提起诉讼，判如所请。 被告绿地公司辩称，被告没有违反租赁合同，业主委员会和物业公司的阻碍不是被告违约的依据。被告与业主签订的合同有相对性，仅限制了业主的权限。诉求中洗车费44300元被告认可，其他三项诉求不认可，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月24日，原告达旺达经销部经营者陈得宽作为乙方与被告绿地公司作为甲方签订《车位租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于西宁市××区共计12个车位（A22-A33）用于汽车美容、洗车、保养、汽车装潢等车辆相关服务，乙方承诺接受甲方对项目统一经营管理，并完成装修后于2017年10月16日试营业，2018年5月1日正式营业，租赁期限自2017年8月16日至2024年8月15日止。租赁费采取按递增租金标准方式支付：2017年8月16日至2022年8月15日租金为每月每车位400元，2022年8月16日至2024年8月15日租金为每月每车位550元。乙方应于本合同签订前向甲方支付保证金30000元，作为乙方履行本合同项下义务的担保。如在车位租赁期内乙方未按合同约定使用车位、未按时交纳租金或有其他违约行为，甲方有权扣除该保证金补偿损失，不足部分仍由乙方承担。该保证金在本合同终止或解除后三个月内，由甲方退还扣除上述补偿费用后的余额。租金每6个月结算一次，由乙方在每个租期开始前10日将租金足额交付给甲方，自2018年8月16日至2022年8月15日，每6个月租金为28800元，自2022年8月16日至2024年8月15日，每6个月租金为39600元。甲方或甲方指定物业的公司应在乙方支付保证金或首期租金后将该车位交付给乙方。本合同终止或解除后，乙方在清场退租时不得破坏车位的整体装修，只可搬移可移动的物品，所有装修及不可移动的物品无偿归甲方所有，乙方如有故意或恶意损坏按当时市场价赔偿。合同签订后，原告向被告支付保证金30000元后装修进场进行营业，期间，双方商量被告每向业主销售一个车位赠送一定面额的洗车券，同时向原告结算部分款项。庭审中，被告认可欠付原告该项洗车费44300元。后原告在营业过程中，因绿地小区业主委员会、物业公司限制外来车辆进入小区进行洗车，双方协商未果。2018年12月26日，西宁市城西区建设局因原告修建的钢架结构房屋未经批准，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十、六十八条之规定，限2019年1月2日前自行拆除。原告遂停止经营。 另查明，本案审理过程中，对于原告在租赁车位内的可移动物品，原、被告双方确认为：洗车机2台、吸尘器1台、洗衣机2台、空压机1台、泡沫机1台、蒸汽机1台、电鼓1台、气泵1台、解码仪1台、发动机吊架1台、气鼓1台、泡沫鼓1台、换油机1台、工具1套、电视1台、电脑1台、货架1个、千斤顶1个、减震压缩机1台、沙发4组、茶几2个、电暖气1台、热水器1台、饮水机1台、文件柜2个、灭火器8个、变速箱换油器1台、打印机1台、音响1套、椅子3把，以上物品现在车库由原告保管。 本案审理过程中，经本院委托，青海百鑫工程监理咨询有限公司出具鉴定意见：西宁市城西区达旺达汽车配件经销部申请鉴定的西宁市××区12个车位（A22-A33）装饰、装潢工程的土建装饰工程造价为129397.51元，安装工程的工程造价为7749.96元。青海五联保信资产评估有限公司出具鉴定意见：委估资产于评估基准日市场价值的最终评估结论为104232元，本评估结论的有效期自评估基准日2019年7月18日至2020年7月17日。 上述事实，有双方当事人提供的《车位租赁合同》、门头申请表、装饰、装潢审批表、商户进场通知单、限期拆除决定、西宁市城西区绿地公馆小区业主委员会《关于绿地公馆小区公共设施及地下停车场管理的函》、鉴定意见、鉴定费发票、双方当事人的陈述、本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被告应否赔偿原告的各项损失。本案中，原告承租被告车位，被告向原告支付租金，双方之间形成租赁合同关系。在双方履行合同过程中，因业主委员会、物业公司限制外来车辆进入小区，建设部门要求原告限期拆除，双方已无法继续履行合同，故原告要求解除合同的诉讼请求成立，应予支持。对于原告所主张的洗车费44300元、保证金30000元，庭审中，被告对金额不持异议，可一并退还；被告关于原告尚未完全履行汽车服务相关义务，不应全部支付洗车费44300元的主张，未提供相应的证据证明，且造成原告无法继续营业的过错主要在于被告，故对该主张不予支持。对于原告的损失，双方虽约定合同解除后，车库内所有装修及不可移动的物品无偿归被告所有，但根据《物业管理条例》第四十九条第一款、第五十四条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。本案中，地下停车场为小区内的人防设施，系公共建筑，不得改变其用途，确需改变，需经相关业主、业主大会、物业服务企业同意后按照规定办理相关手续。而本案中被告绿地公司违反上述规定未经相关主体同意将其开发小区内的12个地下停车位出租给原告用于车辆相关服务，导致小区内业主委员会、物业公司阻止原告继续经营，故被告应赔偿因此给原告造成的损失。对于可移动的物品现由原告保管，应直接归原告所有；对于其他不可移动的物品，经鉴定其价值为104232元，并产生鉴定费35000元，应由被告进行赔偿。被告关于鉴定项目中监控、灯具、木门物品在拆除后可由原告二次利用，应在鉴定的相应价值中予以扣除的主张，因其所提出的《绿地公馆地下车库拆除物可利用物汇总表》中的物品属于不可移动物品，且拆除后势必影响二次利用，故该主张不能成立。对于原告提出的停业期间从业人员工资46200元、因将来需要赔偿给已办理会员服务而尚未完全享受相关服务的客户的无形损失，无相关的证据且并非原告的直接经济损失，不予支持。但因被告的原因导致原告两次被叫停后，确已造成相应的营业损失，对此，可按双方在合同当中约定的每个车位月租金标准赔偿3个月，共计400元×12个车位×3个月=14400元。 综上所述，原告主张的诉讼请求，有证据证实，且符合法律规定的部分，应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条第一款规定，判决如下： 一、解除原告西宁市城西区达旺达汽车配件经销部与被告绿地集团西宁置业有限公司于2017年8月24日签订的《车位租赁合同》； 二、被告绿地集团西宁置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告西宁市城西区达旺达汽车配件经销部装修损失104232元，营业损失14400元，鉴定费35000元，返还保证金30000元，共计183632元； 三、被告绿地集团西宁置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告西宁市城西区达旺达汽车配件经销部洗车费44300元。 案件受理费10818元，减半收取5409元，由原告西宁市城西区达旺达汽车配件经销部负担3653元，被告绿地集团西宁置业有限公司负担1756元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审判员  祁晓春 二〇一九年十二月十三日 书记员  严曼舒 附： 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。