北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58364号原告:北京舒文阁文化休闲俱乐部，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈秀媛，经理。委托诉讼代理人：张国翀，北京市齐致律师事务所律师。被告：北京少年强网络科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：孙遐，办公室主任。被告：孙遐，女，1973年1月28日出生，汉族，北京少年强网络科技有限公司办公室主任，户籍地内蒙古自治区通辽市科尔沁区。被告兼北京少年强网络科技有限公司、孙遐的共同委托诉讼代理人：陈庆国，男，1970年11月16日出生，满族，北京少年强网络科技有限公司职员，户籍地内蒙古自治区通辽市奈曼旗大镇希望社区。原告北京舒文阁文化休闲俱乐部（以下简称原告）与被告北京少年强网络科技有限公司（以下均分称少年强公司，一并提起时称三被告）、被告孙遐（以下均分称姓名，一并提起时称三被告）、被告陈庆国（以下均分称姓名，一并提起时称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈秀媛及委托诉讼代理人张国翀，被告兼少年强公司、孙遐的共同委托诉讼代理人陈庆国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令少年强公司支付原告租金、水电费和利息共计930000元；2、判令少年强公司支付原告违约金，违约金以欠款金额为基数，按照日千分之三的标准，从应付欠款之日起计算至实际给付之日止；3、判令少年强公司支付原告律师费20万元；4、判令孙遐、陈庆国对上述三项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2013年1月10日，原告与少年强公司签订《房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定少年强公司从原告处承租位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）。双方解除房屋租赁合同后，少年强公司继续占有使用涉案房屋，并将房屋擅自转租他人，后经过协商，双方于2016年11月24日签订《还款协议》（以下简称还款协议），明确欠款总额并约定在2017年1月26日，少年强公司向原告还款31万元，在2017年4月26日向原告还款31万元，在2017年6月26日向原告还款31万元。如果少年强公司未及时或者足额还款，则承担未付欠款日千分之三的违约金，并承担原告为实现债权所支出的全部费用，孙遐和陈庆国用个人全部财产对以上所有费用承担连带清偿责任。现少年强公司未按照约定偿还任何欠款，为维护原告合法权益，故提起本次诉讼。三被告共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告不是涉案房屋的所有权人，不具备出租涉案房屋的资质，且涉案房屋没有产权证，未取得建设规划许可证，无法办理工商注册登记，房屋租赁合同应属无效。原告拒绝向我开具租金发票，存在偷税漏税的行为。我方不存在擅自转租的行为，2015年9月1日，原告授权我方将涉案房屋转租第三方，收取的租金及押金已经支付原告。不同意支付律师费，原告主张的律师费过高，存在收费标准不合规的嫌疑。2016年春节，原告将涉案房屋上锁，违约在先，导致我方无法正常经营，我方保留向原告追究损失赔偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2013年1月10日，原告（出租方、甲方）与北京盛华唐网络科技有限公司（以下简称盛华唐公司）（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定盛华唐公司从原告处承租涉案房屋约1000平方米，租赁年限为6年，自2013年1月1日至2018年12月31日止，年租金为55万元，乙方支付给甲方房屋租赁押金5万元整，押金在租约合同到期日，双方相关手续及费用交接完毕，甲方全额无息退还乙方。房屋租金支付为年付，并提前15天交租金，每延期一天交纳租金的同时还需交纳该租金的万分之五的滞纳金，延期15天视为违约，该合同自动解除，甲方有权停水、停电、关闭甲方租给乙方的经营场所，且乙方需再付甲方当年壹年年租金的违约金。自双方签订合同之日起，乙方即付第一年的租金及房屋押金给甲方。甲方租赁的房屋性质为使用权，无房产证；甲方协助协调周边关系，并协助配合乙方办理相关营业手续，所需费用由乙方承担。乙方按合同约定时间交纳房屋场地租金，乙方在甲方的书面同意下，方可将房屋转租或转让房屋的经营权。甲乙双方任一乙方未按本合同中规定条款执行，所造成的经济损失，由违约方以人民币形式赔偿给损失方，赔偿金额以损失的评估结果为准。2015年9月1日，原告向盛华唐公司出具《授权书》一份，内容为：“甲方于2013年1月1日至2018年12月31日将涉案房屋租赁给乙方使用，因乙方原因，乙方需将部分房屋进行转租，在合同有效期内，甲方同意乙方将租赁期内的房屋部分转租给第三方，租赁期限以甲乙双方签订的房屋租赁合同有效期内为准；对于乙方将房屋转租与第三方后产生的一切事务与法律责任由乙方全部承担；最终解释权归甲方所有。”2016年2月17日，盛华唐公司经北京工商行政管理局海淀分局核准，名称变更为少年强公司。2016年2月29日，原告（甲方）与少年强公司（乙方）签订补充协议，约定甲乙双方曾于2013年1月10日签订了房屋租赁合同和相应的补充协议、2015年7月28日签订了房屋租赁合同。截止至今，乙方尚欠甲方房屋租金、水电费及利息共计697369元。现经双方友好协商，达成如下新的补充协议：一、自本协议签订之日起，甲乙双方于2013年1月10日所签订的房屋租赁合同及相应的补充协议自行解除；二、自本协议签订之日起，甲乙双方于2015年7月28日所签订的房屋租赁合同自行解除；三、乙方尚欠甲方的房屋租金、水电费、利息共计697369元，于2016年4月11日前付清；四、乙方自本协议签订之日起继续使用该房屋至2016年4月25日（使用期共计60天），使用费共计91700元（水电费月结，按实际发生金额为准），此款于2016年4月11日前付清（该房屋使用具体条款适用于甲乙双方曾于2013年1月10日所签订的房屋租赁合同和相应的补充协议的具体条款）；（以上三、四项所涉款项，甲方不需向乙方出具收款发票）五、如到2016年4月11日，乙方仍未能给付甲方房屋租金、水电费及此合同所约定的60天的房屋使用费，乙方即自行将其在该房屋内其所有的物品搬离，将房屋予以腾退，如逾期未能腾退，视为其对房屋内所有物品的放弃，由甲方随意处理。六、由陈庆国、孙遐对少年强公司对上述三、四项所欠甲方的欠款承担连带担保责任。补充协议后附欠款明细。2016年11月24日，原告（甲方）与少年强公司（乙方）签订《还款协议》（以下简称还款协议），约定鉴于双方在2016年2月29日签订补充协议，孙遐是乙方法定代表人，陈庆国是孙遐配偶，在双方解除房屋租赁合同后，乙方继续占有并使用房屋，并将房屋转租给他人使用。现双方经过协商，签订如下协议：1、乙方应付甲方共计人民币玖拾叁万元整，2、乙方承诺：（1）在2017年1月26日向甲方还款叁拾壹万元；（2）在2017年4月26日向甲方还款叁拾壹万元；（3）在2017年6月26日向甲方还款叁拾壹万元；3、乙方承诺任何一期还款未及时或足额支付，甲方可进行以下选择：⑴甲方有权一次性向乙方主张收取剩余所有费用；（2）给予乙方10天宽限期，如乙方仍未及时、足额还款，则甲方按3、（1）执行。4、如乙方未及时或足额依照承诺还款，则承担以上当期未付欠款日千分之三的违约金。5、如乙方未依照承诺及时或足额还款，则乙方承担甲方为实现债权所支出的所有费用，包括但不限于保全费、公证费、律师费等。6、孙遐、陈庆国承诺以个人全部财产对以上所有费用承担连带赔偿责任。7、如乙方需要开具相应票据，则由乙方承担相应税费。孙遐、陈庆国在该协议处签字确认。费用明细中记载乙方应付款项93万元，具体包括：1、2016年2月29日之前所欠房租、水电费及利息共计697369元；2、2016年3月1日至2016年4月25日期间租金为91700元；3、2016年4月26日至2016年5月31日期间租金为54247元；4、2016年6月1日至2017年5月31日期间租金为600000元；5、2016年3月1日至2016年5月31日水电费为36684元；6、上述未付款项合计148万元，2016年4月19日乙方已付甲方50万元，故乙方应支付甲方98万元；7、甲方应退还乙方房屋押金5万元，故乙方最终应付甲方93万元。同日，原告（甲方）、少年强公司（乙方）与同理时代（北京）营销咨询有限公司（丙方）签订《三方协议》，约定：1、鉴于丙方已将涉案房屋舒文阁xx层从2016年6月1日至2017年6月1日房屋租金捌拾万元和房租押金捌万元已于2016年4月支付于乙方，甲乙丙三方共同确认丙方拥有涉案房屋舒文阁xx层从2016年6月1日至2017年5月31日的使用权的前提下，乙方与丙方确认解除2016年4月18日签订的房屋租赁合同。2、丙方与甲方应另行签订房屋租赁合同，租赁期限从2017年6月1日到2018年12月31日，年租金为捌拾万元，每半年支付40万元。经询，双方均称少年强公司在签订上述协议后搬离涉案房屋。另查，2006年7月20日，原告（承租方）与北京市高聚实业公司（出租方，以下简称高聚实业公司）签订《租赁合同》，约定高聚实业公司将高碑店村通惠灌渠南岸距闸口处约700米，东西长110米，南北宽26.5米，共计2862平方米的场地出租给原告，租赁年限自2007年1月1日至2026年12月31日，年租金21.5万元，自第6年起每5年按年租金的5%递增一次，承租方依据生产经营需要建设房屋须向出租方呈报建设方案，经出租方报请有关部门批准或同意后方可施工。经询，原告称自行在上述场地内建设包含涉案房屋在内的房屋，未取得建设工程规划许可证，也未办理产权证，如果法院判决合同无效，则其关于租金的主张变更为参照租金标准要求三被告支付房屋使用费，数额不变。庭审中，原告主张委托代理合同约定的律师费为50万元，实际已支付律师费1万元，取得执行款后再支付剩余款项，考虑到三被告的执行履约能力，故将律师费调整为20万元。三被告对此不予认可。三被告主张原告擅自锁门，导致其经营损失，但未就此提交证据证明，亦未在本案中作为诉讼请求提出。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方租赁合同所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方就涉案房屋签订的租赁合同无效。因少年强公司实际占有使用涉案房屋，并将房屋转租给他人使用，少年强公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费及水电费。各方对于各项欠付费用进行结算确认后签订了还款协议，约定了三被告向原告承担的债务总额、支付方式、违约责任及保证责任，该协议具有独立的法律效力，是各方的真实意思表示，并不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。原告据此向少年强公司主张欠付的各项费用，并要求孙遐、陈庆国承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，原告主张的违约金标准过高，本院依法予以调整。关于律师费，原告的主张符合双方约定，但其主张的费用过高，本院按照其实际付款金额予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告北京舒文阁文化休闲俱乐部与被告北京少年强网络科技有限公司于二〇一三年一月十日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京少年强网络科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京舒文阁文化休闲俱乐部房屋使用费、水电费及利息共计九十三万元；三、被告北京少年强网络科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京舒文阁文化休闲俱乐部逾期还款违约金（违约金以还款协议约定的各期付款金额为基数，按照日万分之三的标准，自各期逾期还款之日起计算至实际给付之日止）；四、被告北京少年强网络科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京舒文阁文化休闲俱乐部律师费一万元；五、被告孙遐、被告陈庆国对本判决第二项、第三项、第四项付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告北京舒文阁文化休闲俱乐部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14970元，由原告北京舒文阁文化休闲俱乐部负担2517元（已交纳），由被告北京少年强网络科技有限公司、被告孙遐、被告陈庆国负担12453元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  张胜霞人民陪审员  朱洁清二〇一九年十二月十三日法官 助理  梁 远书 记 员  夏甜甜