重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0114民初7964号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段635号，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。被告：罗卫华，男，1979年2月5日出生，苗族，住重庆市黔江区。被告：阮正蓉，女，1978年10月14日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司与被告罗卫华、阮正蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告重庆黔鹏物业管理有限公司的委托诉讼代理人向宇，被告罗卫华到庭参加诉讼，被告阮正蓉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告阮正蓉、罗卫华缴纳物业服务费4849.15元及违约金（每逾期一日应向原告支付应交金额千分之三的违约金，分期累计计算），并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。二被告在与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确约定，被告同意接受重庆晋鹏房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》中的业主权利义务，并按约定支付物业管理费。二被告于2013年3月9日接房入住XXX房屋，建筑面积为116.05平方米。按约定，二被告应当向原告缴纳从2017年1月1日至今（暂计算至2019年7月31日）的物业费4849.15元，该款经原告多次催收未果，被告已构成违约，其行为严重阻碍了原告的管理服务工作，也影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，同时也损害了原告及其他业主的利益，原告为了维护自身合法权益和物业管理工作秩序、经营秩序，故诉至黔江区人民法院，请求判如所诉。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.公司营业执照、法定代表人身份证明以及法定代表人身份证复印件。证明原告主体身份情况；2.《重庆市商品房买卖合同》复印件。证明二被告购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的XXX，面积为116.05平方米，合同中约定了被告接受《前期物业服务合同》中委托的物业企业管理并遵守临时管理约定；3.《前期物业服务合同》。证明原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定物业服务标准为高层每月1.35元/平方米；4.收楼证明。证明被告于2013年3月9日接房，并承诺收到业主临时管理规约及业主手册，承诺按时支付一切相关费用；5.被告承诺书两份。证明被告于2013年3月9日收到业主临时管理规约及业主手册，承诺按时支付一切相关费用；6.欠费明细表。证明被告截止2019年7月31日共计欠费4849.15元；7.催款通知照片。证明原告向被告催收欠费的事实；8.监制申报表。证明黔江区物价局对三台山物业尚璟高层定价为每月1.35元/平方米；9.原告的物业服务资质。证明原告具有物业服务资格。被告罗卫华辩称，被告与重庆黔鹏物业管理有限公司签订了物业服务管理协议，协议对双方的权利和义务进行了明确规定，由于原告未完整履行服务协议的义务，并且因为原告的不作为、不负责任对被告造成巨大损失，故被告认为不应该向原告缴纳其提出的物管费。1.2016年9月，被告发现居住的物业外墙渗水导致客厅墙壁发霉，立即向原告报告相关情况，并对原告提出立即整改的要求，但原告在接下来的三年时间内，以各种借口不予整改，导致发霉面积越来越大，导致墙面漆开裂、鼓包等更严重的损坏情况出现。直至2019年8月，原告方才进行处理，但因为外墙渗水导致的室内墙壁大面积发霉、鼓包等问题依旧未整改，对被告提出的修复问题也不予答复。2.原告没有完整履行服务义务，对小区的管理极不到位；如绿化、共用部位及设施的管护不到位，绿化破坏严重，公共设施损坏后不能及时修理或更换；安防系统至今未启用，门禁系统名存实亡，家庭可视系统一直无法使用；小区日常管理、清洁卫生打扫和保洁工作极不到位；小区各种广告张贴现象严重。3.小区业主从接房因物业公司和开放商的不诚信问题导致与业主之间一直矛盾不断，对小区建设和管理中存在的问题，小区居委和业委会也多次下发整改文件和整改函。所有的整改文件和函都指向物业公司拒不整改的事实。4.从被告出示的证据来看，原告在服务合同中具有拒不整改、减少物业服务合同质量和标准的事实及行为。综上，原告存在服务怠慢、滞后，大量拒不履行双方约定的事实。在小区居委会及业委会的监督下长期存在，因原告方的不作为，而致使小区大量业主以拒不缴纳物业费的方式来表达对原告的抗议，导致三台山小区大量的物业案件出现。被告方不存在拒不缴纳物业费的主观性，且原告对被告的损失不作出任何赔偿。请求驳回原告的所有损失请求。并判令免除被告所欠物业服务费、被告不支付违约金，诉讼费由原告自行承担。被告罗卫华向本院提交了以下证据以支持其抗辩理由：照片11张，证明所住房屋漏水，房屋墙面发霉、裂缝；小区杂草乱扔无人打扫；可视电话孔一直有，但无法使用；我家门口的楼道卫生极差；小区广告及各种通知张贴极其不规范，严重影响小区形象，与原告方所说的高品质服务极其不相符。被告阮正蓉未提交答辩意见及证据材料。审理查明，原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2011年6月25日签订了《前期物业服务合同》，为重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的三台山路588号尚璟G5、7、9幢住宅小区提供物业管理服务。被告罗卫华、阮正蓉与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2011年10月27日签订商品房买卖合同，购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的XXX高层住宅一套，建筑面积为116.05平方米，并于2013年3月9日与重庆晋鹏房地产开发有限公司办理房屋交接手续。该商品房买卖合同中约定，重庆晋鹏房地产开发有限公司向被告罗卫华、阮正蓉出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，并由被告罗卫华、阮正蓉仔细阅读合同和规约的全部内容。因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，被告罗卫华、阮正蓉同意并接受重庆晋鹏房地产开发有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业即本案原告重庆黔鹏物业管理有限公司实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《前期物业服务合同》对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了规定。合同期限为三年，自晋鹏·三台山一期（尚璟）整体竣工，经有关部门验收合格之日起计算。合同期满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。合同期满，业主委员会未选聘新的物业服务企业，合同继续履行。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15号前履行缴纳义务。业主或者物业使用人未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。明确了高层住宅按1.35元/月·平方米标准收取物管费。该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。另查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在进行物业管理过程中，存在管理服务不到位、不到边的问题，确实需要对小区公共部分的环境卫生、绿化和公用设施设备的管理维护等进行进一步的整改和完善。再查明，被告罗卫华与被告阮正蓉系夫妻关系。被告罗卫华、阮正蓉接房后，尚欠2017年1月1日至2019年7月31日期间的物业费4849.15元。2019年7月25日原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告罗卫华、阮正蓉进行过催收。上述事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆晋鹏房地产开发有限公司依法与原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对三台山路588号尚璟G07幢等住宅小区的全体业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务，业主不能以物业服务企业未完全履行物业服务合同作为拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但重庆晋鹏房地产开发有限公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原《前期物业服务合同》继续对原、被告具有约束力。原告重庆黔鹏物业管理有限公司仍然作为被告罗卫华、阮正蓉的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）的物业服务企业，为该小区提供前期物业管理服务，被告罗卫华、阮正蓉作为该小区业主，也接受了该服务，其应当承担给付物业服务费的义务，但被告罗卫华、阮正蓉经原告重庆黔鹏物业管理有限公司书面催收后仍未缴纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告重庆黔鹏物业管理有限公司要求被告罗卫华、阮正蓉支付拖欠的物业服务费，其物业收费项目和标准通过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定许可收费，没有超出《前期物业服务合同》的约定，其诉讼请求本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的违约责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在对被告罗卫华、阮正蓉的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）进行物业管理、服务过程中存在一定的瑕疵，应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。被告罗卫华从2017年1月1日至2019年7月31日期间应当缴纳物业服务费为4849.15元，按10%实行抵减后，被告罗卫华、阮正蓉实际应向原告重庆黔鹏物业管理有限公司缴纳物业服务费为4364.24元（4849.15元×90%）。对原告重庆黔鹏物业管理有限公司主张超出的部分，本院不予支持。关于违约金。审理中原告方请求将违约金的计算方式变更为从2019年8月1日起以尚欠物业服务费金额为基数按照年利率24%计算，自愿放弃超出部分，系其对自身权利的处分，本院予以准许。但原告的服务存在瑕疵，违约金也应按照90%收取。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告罗卫华、阮正蓉于本判决生效后十日内支付原告重庆黔鹏物业管理有限公司物业服务费4364.24元及违约金（以4364.24元为基数，按照年利率21.6%从2019年8月1日计算至交清之日止）；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告罗卫华、阮正蓉负担。本判决为终审判决。审判员  刘磊二〇一九年十二月三十一日书记员  王霞