重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0101民初15780号 原告:陈文武，男，汉族，1980年4月15日出生，住重庆市万州区。 原告:陈文辉，男，汉族，1982年4月16日出生，住重庆市万州区。 原告:幸乾珍，女，汉族，1955年3月23日出生，住重庆市万州区。 三原告委托诉讼代理人：冉兵，重庆荣东律师事务所律师，特别授权。 被告:重庆市万州区宏马房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区。 法定代表人:郑世中，总经理。 被告:重庆市万州区走马镇人民政府，住所地重庆市万州区走马镇明星路1号，统一社会信用代码115001010086406190。 法定代表人:张向阳，镇长。 委托诉讼代理人：李建伟，重庆渝万（利川）律师事务所律师，特别授权。 原告陈文武、陈文辉、幸乾珍与被告重庆市万州区宏马房地产开发有限公司（以下简称宏马公司）、重庆市万州区走马镇人民政府（以下简称走马镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文武、陈文辉、幸乾珍的委托诉讼代理人冉兵、被告走马镇政府的委托诉讼代理人李建伟到庭参加诉讼；被告宏马公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈文武、陈文辉、幸乾珍向本院提出诉讼请求：1.请求被告宏马公司、走马镇政府共同偿还原告四个门面(面积120平方米)、住房5套(面积480平方米)；2.本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更及增加为：1.请求被告宏马公司、走马镇政府共同对应还房屋向原告进行货币补偿97.08万元；2.由被告宏马公司、走马镇政府共同赔偿原告生产用房房屋租金36000元、住房租金17280元；3.本案诉讼费、鉴定费由二被告承担。 事实和理由：2010年，被告走马镇政府为了修建走马中心广场，向万州区人民政府申请，将三原告的房屋征收用于走马中心广场建设。2013年，被告走马镇政府引进被告宏马公司作为修建走马镇中心广场的承建方。同年7月10日，被告宏马公司与三原告签订《万州区走马镇休闲广场房屋工程代建合同》，实际为房屋拆迁安置合同。约定:甲方(宏马公司)还给乙方(三原告)门面四间，面积120平方米，位置根据项目需要和设计，除项目整体服务性功能用房外，按顺序顺延第1-4间；住房6套共600平方米，总面积小于或大于600平方米，按700元/平方米互补，双方不再有任何附加条件。2016年7月13日，被告走马镇政府与三原告的代表人幸乾珍签订《还房协议》，确认2013年7月10日三原告与被告宏马公司签订的《万州区走马镇休闲广场房屋工程代建合同》由被告走马镇政府继续履行。双方还约定:为解决幸乾珍的居住困难，先还住房120平方米:甲方垫支购房资金12万元;超过12万的部分由三原告承担;本次还房面积120平方米，在以后履行原万州区走马镇休闲广场房屋工程代建合同时扣减120平方米还房面积。此后，三原告多次要求被告走马镇政府履行还四个门面，面积120平方米;还住房五套，面积480平方米，至今未果。据此，原告方为了维护自身的合法权益，特提出前列请求，恳请依法判令如请。 被告走马镇政府辩称，原告与宏马公司签订还房协议属实，但没有直接进入征收程序。所涉广场用地不能进行商业开发，达不到宏马公司的合同目的，宏马公司才与走马镇政府解除了合同，按宏马公司与走马镇政府的解除合同的协议约定：宏马公司的权利义务转移给了走马镇政府。按宏马公司与原告的约定，如果不搞商业开发，这个还房的面积要减少，也就是门面还是3个（120平方米），住宅减少一套（只有5套约500平方米）。当时修建广场是公益性广场，按约定只还原告5套住房。走马镇政府之前已经还房120平方米住宅，即使应该还房也只应还住房380平方米，门面4个（120平方米）。在不能还房时只能是货币补偿，政府只能通过货币补偿的方式进行补偿。请求依法判决。 被告宏马公司未到庭应诉，未提供证据，其书面答辩意见称：一、宏马公司无法实现与走马镇政府签订的招商引资协议的合同目的，已与走马镇政府协商解除该协议。二、宏马公司无法与陈文武、陈文辉、幸乾珍履行《房屋代建工程合同》。按合同约定，宏马公司在进行商业开发时才还原告4个门面（面积120平方米）、6套住房（面积600平方米）；现在不能进行商业开发而是搞公益事业，只能还原告4个门面、5套住房（面积500平方米）。综上所述，请求驳回原告对宏马公司的诉讼请求。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了交换及质证，对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月13日，重庆市万州区人民政府请示重庆市人民政府，因实施走马镇城镇规划建设，拟将走马镇走马社区2组部分农用地2.02313公顷转为建设用地予以征收，另征收农村集体建设用地0.0316公顷，合计2.0529公顷。2011年6月9日，重庆市人民政府批复万州区人民政府：同意将走马镇走马社区2组部分农用地2.02313公顷转为建设用地予以征收，另征收农村集体建设用地0.0316公顷，合计2.0529公顷，由万州区负责组织实施，并依照规定安置被征用土地农村居民，落实补充耕地方案。 2013年8月5日，走马镇政府(甲方)决定建设万州区边贸中心，与宏马公司（乙方）签订《招商引资协议》，约定由宏马公司对走马镇商贸广场项目投资建设及经营。项目地址位于万石路与镇入口（小地名科老爷垉），征地面积10000平方米，建设用地率60％（广场用地不少于3500平方米），项目总投资4000万元。招商模式：以市场运作模式，由乙方投资开发，自主经营、自负盈亏。广场由乙方按规划建设，其建设费用和土地费用由乙方承担，甲方争取项目有关政策支持与项目资金，以补助广场建设费用的不足。项目建设期：2013年10月开工，2014年12月竣工等内容。 2013年7月10日，宏马公司（甲方）与陈文武、陈文辉、幸乾珍（乙方）签订《万州区走马镇休闲广场房屋工程代建合同》，主要约定“一、工程概况：1.乙方的房屋坐落在走马镇走马社区加油站对面社区2组16号，房屋6间，房屋前后空地面积约350平方米；2.代建内容包括基础、主体、外墙装饰。二、代建房屋为砖混结构，楼面全现浇。三、代建工程期限：基础开工后365个有效工作日；2013年农历12月30日前必须开工。四、还房方式：甲方还给乙方门面4间，面积120平方米，位置根据项目需要和设计，（除项目整体服务功能用房外按顺序顺延第1－4间，住房6套共600平方米，总面积小于或大于600平方米，按700元/平方米互补），双方不再有任何附加条件。（如因政策因素无法实施，房屋则按4个门面及5套住房补偿）。五、乙方原老房屋（猪圈）地基，前面新安宅基地和屋后及左侧空地约350平方米，全部包括在6套房屋及4个门面之内，如政府因素实施广场，只还5套住房及4个门面。六、如政府进行统征，此合同有效，按此合同执行。”等内容。原告在房屋被拆除后，于2013年6月29日与陈怀仓签订房屋租赁合同，租赁陈怀仓的自建门面房，用于存放生产农具、收割粮食、原房屋拆除后的家具等，2013年6月29日至2018年6月29日，每年租金5000元；2018年6月6月29日至2020年6月29日，每年租金5500元，合计租金36000元。 在原告提供的《万州区走马镇休闲广场房屋工程代建合同》文本中，其中第五条在“如政府因素实施广场”更改为“如政府因素不实施广场”，并加盖指纹印。经质证，对该合同的更改人原告称为宏马公司签约代表人向秀发；被告称不清楚，但坚持认为宏马公司向秀发向走马镇移交的项目资料中，其房屋工程代建合同没有更改。 2016年6月30日，走马镇政府(甲方)与宏马公司（乙方）签订《关于解除的协议》，主要约定“双方2013年8月5日签订的《招商引资协议》后，甲方积极办理该宗地的征用手续，乙方积极完成征地补偿、拆迁、安置工作。双方确认：招商引资协议签订后，乙方已向甲方付部分前期开发费用；该宗地只涉及陈文武、陈文辉、幸乾珍一家人的拆迁安置，乙方已于2013年7月10日与幸乾珍等人签订安置代建协议。结算事宜：甲方对乙方于2013年7月10日与幸乾珍等人签订安置代建协议表示认可，甲方同意乙方将在该协议中的权利义务整体转移给甲方（甲方与幸乾珍等人另行签订安置代建协议）。乙方将协议原件交付给甲方，在该协议的实际履行过程中，乙方应给予甲方必要的配合”等内容。 2016年7月13日，走马镇政府(甲方)与幸乾珍签订《还房协议》，主要约定“为实施走马镇中心广场建设项目，已依法征收走马镇走马社区2组的部分土地。该项目地块上乙方的房屋已被拆除，并于2013年7月10日由宏马公司与陈文武、陈文辉、幸乾珍签订《万州区走马镇休闲广场房屋工程代建合同》。双方商定：走马镇中心广场建设项目实施后，给予乙方还房建筑面积720平方米（门面4间，面积120平方米；住房6套，面积600平方米）。由于多种原因，走马镇中心广场至今未动工。乙方多次要求甲方还房，暂时解决居住问题。双方达成如下协议：还房面积120平方米，由乙方在走马场购买合法房屋。甲方垫资12万元（按建筑面积120平方米、每平方米1000元价格），乙方购房超出120平方米及高于每平方米1000元的部分由乙方自行负责。本次还房120平方米，在以后履行《万州区走马镇休闲广场房屋工程代建合同》时扣减120平方米。甲方一次性支付乙方12万元后，即视为本次120平方米还房责任履行结束”等内容。双方已履行该协议。该协议签订后，因原告方三家人仅解决了一套住房，另外租赁二套住房居住，走马镇政府从2014年7月至2015年6月支付周转房屋租金15000元；2015年7月起至2019年6月，每年支付周转房屋租金17280元，2019年7月以后的租金未支付。 诉讼中，因原约定的走马镇商贸广场项目审批为公共广场，其代建还房合同已无法履行，经本院释明后，原告变更诉讼请求为请求赔偿损失。双方对还房价格不能协商一致，经原告申请，本院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对双方约定还房的市场价格进行司法评估。因拟评估对象未实际建成，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司通过市场调查后，出具咨询意见书[重道咨字（2019）第122号]，重庆市万州区走马镇走马社区中心广场周边的住房和门面房的市场价值为：住宅1010元/平方米（500平方米总价50.5万元），非住宅4050元/平方米（120平方米总价48.6万元）。司法鉴定费10000元，由原告预交。经质证，原告无异议；被告走马镇政府对房屋单价无异议，但认为总价应以应还房面积计算，不应由鉴定机构计算。 本案争议的焦点：一、还房面积及赔偿总额；二、房屋租金承担；三、被告宏马公司的责任问题。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下： 本院认为，被告走马镇政府决定建设万州区边贸中心，修建走马镇商贸广场，通过招商引资与宏马公司签订协议，由宏马公司对项目投资建设及经营。后因批准的项目性质为公共市民广场，不能搞商业开发，与宏马公司协商解除招商引资协议，承接原宏马公司与原告幸乾珍等签订的房屋工程代建合同的权利义务，属于合同权利义务的概括转让，在转让协议中明确约定与幸乾珍等人另行签订安置代建协议，不违反法律规定。据此，走马镇政府于2016年7月13日与幸乾珍签订《还房协议》，属于房屋拆迁安置补偿协议，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有民事合同性质，合法有效，双方当事人应依法全面履行自己的义务；宏马公司与原告幸乾珍等签订的《万州区走马镇休闲广场房屋工程代建合同》文本中，其中第五条在“如政府因素实施广场”更改为“如政府因素不实施广场”并加盖指纹印，无论是否是宏马公司签约代表人向秀发所更改及加盖指纹印，或者是由向秀发在合同权利义务转让后所更改，均不影响走马镇政府与幸乾珍所签订还房协议的效力。双方的合同约定“走马镇中心广场建设项目实施后，（甲方）给予乙方还房建筑面积720平方米（门面4间，面积120平方米；住房6套，面积600平方米）”。在该协议签订后，走马镇政府已按房屋一套折价12万元给予原告货币补偿，约定在履行《万州区走马镇休闲广场房屋工程代建合同》时扣减120平方米，未还房面积应确定为480平方米；虽然双方约定住房6套面积600平方米，已还房屋扣除120平方米后，5套房屋面积480平方米，亦不违反现行商品房建筑面积的规范，被告走马镇政府应还房面积480平方米；不能还房，应折价赔偿48.48万元（1010元/平方米×480平方米）；赔偿门面房4间面积120平方米，折价48.6元（4050元/平方米×120平方米），并承担司法鉴定费1万元。 被告宏马公司于2013年7月10日与原告陈文武、陈文辉、幸乾珍签订的《万州区走马镇休闲广场房屋工程代建合同》，约定了履行期限，但被告宏马公司并未按约履行；后将合同权利概括转让给被告走马镇政府时，已约定“方同意乙方将在该协议中的权利义务整体转移给甲方”，原合同约定履行期限对被告走马镇政府仍然具有约定力，虽然后来走马镇政府与原告签订的还房协议未约定履行期限，但并未解除或终止原合同，不影响原告按原合同约定期限主张权利。被告宏马公司将原告的房屋拆除后，未安排周转用房，且未按约定期限还房，原告作为农村居民，靠农业生产生存，租用房屋放置生产工具、收割粮食符合情理，且不违反有关土地征收拆迁房屋应解决生产性周转房的规定，原告请求被告走马镇政府赔偿生产性用房租金损失36000元的理由成立，本院予以支持；被告不同意支付的抗辩理由不成立，本院不予采纳。基于被告宏马公司未按约定还房，走马镇政府承接权利义务后，已与原告协商从2014年7月开始支付周转房租金，从2015年7月开始每年支付租金17280元至2019年6月；2019年7月后，仍未还房或赔偿损失，为保障原告的居住用房屋，被告应当继续支付租金，原告请求支付至2020年6月，结合本案处理的实际情况，其请求符合法律规定，本院予以支持；被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 被告宏马公司已与走马镇政府签订协议，将其与原告签订的房屋土地代建合同中的权利义务概括转让，且通知了原告，原告亦无异议，其民事责任应由被告走马镇政府承担，原告请求被告宏马公司承担责任于法无据，本院不予支持；被告宏马公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告重庆市万州区走马镇人民政府于本判决生效后十五日内赔偿原告陈文武、陈文辉、幸乾珍房屋拆迁补偿款970800元； 二、由被告重庆市万州区走马镇人民政府于本判决生效后十五日内赔偿原告陈文武、陈文辉、幸乾珍房屋拆迁周转用房租金53280元； 三、由被告重庆市万州区走马镇人民政府于本判决生效后十五日内赔偿原告陈文武、陈文辉、幸乾珍司法鉴定费10000元； 四、驳回原告陈文武、陈文辉、幸乾珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14007元，减半收取7004元，由被告重庆市万州区走马镇人民政府承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员  程地华 二〇一九年十二月三十日 书记员  张 燕 书记员  戴 婧