云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8454号原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行。营业场所：昆明官渡区民航路410号。负责人李嘉晟。委托代理人钱刚，云南曲直律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人倪永敬，男，1974年9月29日生，汉族，住云南省昆明市官渡区，系公司员工，特别授权代理。被告朋明琨，女，1980年10月7日生，汉族，住云南省昭通市大关县。被告张天勇，男，1977年9月28日生，汉族，住云南省昭通市大关县。被告昆明康源房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市官渡区世纪城忆春苑10幢1单元19A号1层。法定代表人李莹，董事长。委托代理人邓清匀，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行诉被告朋明琨、张天勇、昆明康源房地产开发有限公司（以下简称“昆明康源公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱刚、倪永敬,被告昆明康源公司的委托代理人邓清匀到庭参加诉讼，被告朋明琨、张天勇经本院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告朋明琨、张天勇偿还原告借款本金余额471145.2元，截至2019年5月31日的利息、罚息、复利3880.07元（本息合计为475025.27元），以及自2019年6月1日至上述款项实际还清之日止的利息、罚息及复利（复利按罚息利率计算，罚息利率按合同确定的贷款利率基础上加收50%计算，贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，并自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按照该调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率）；二、判令被告朋明琨、张天勇承担原告实现债权和抵押权的一切费用，其中律师费为23751元（上述两项诉讼请求截至2019年1月14日合计金额为498776.27元）；三、确认原告有权行使抵押权，即原告对被告朋明琨、张天勇为上述债务提供抵押担保的位于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹福缇小区6幢11层1102号房屋依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、判令被告昆明康源公司对被告朋明琨、张天勇上述债务承担连带保证责任；五、本案案件受理费、保全费、公告费、执行费等诉讼费用由被告朋明琨、张天勇、昆明康源公司承担。事实和理由：2014年1月30日，原告与被告朋明琨、张天勇签订《个人购房借款/担保合同》，原告向被告朋明琨、张天勇提供贷款53万元，贷款发放时的年利率为6.55%，借款期限自2014年2月7日至2039年2月7日，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。被告朋明琨、张天勇自愿以拥有的位于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹福缇小区6幢11层1102号房屋的全部产权为借款合同项下的全部债务提供抵押担保，被告昆明康源公司对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，原告按照约定向被告朋明琨、张天勇发放了贷款，但自2015年8月7日起，被告朋明琨、张天勇开始不按时足额偿还贷款本息，截至2019年5月31日，被告朋明琨、张天勇已累计25次未按时足额偿还贷款本息，原告诉至法院，要求判如所请。另，原告当庭明确：第一项诉请截至2019年12月7日欠款本金为462048.23元，利息、罚息、复利合计3784.2元；第二项诉请中只有律师费23751元；第五项诉请中产生了诉讼费、保全费3014元，其余费用未产生。被告朋明琨、张天勇缺席无答辩。被告昆明康源公司辩称：原告的第一项诉请具体金额以庭审查明为准；第二项诉请未实际支付及无相应发票，不予支付；第三项诉请认可原告享有优先受偿权；第四项诉请被告昆明康源公司不应承担连带责任，因被告昆明康源公司不是办理抵押登记的主体，办理抵押的义务方系被告朋明琨、张天勇授权的原告银行，根据交易习惯，在按揭购房的协议中，被告昆明康源公司的义务是将产权证书办理完毕交由购房者与银行办理抵押登记或约定交由银行办理抵押登记，本案中被告昆明康源公司义务已履行完毕，阶段性保证责任已免除，原告未依约办理抵押登记，不利后果由其承担；第五项诉请以实际产生支付并开具合规发票的金额为准。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经举质证，对双方当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告提交的证据《借款合同公证书》、商品房买卖合同登记备案表、《个人借款凭证》、保全费发票、借据历史处理明细本地查询、贷款提前到期通知书（2019年6月5日）编号：201900606。2.被告昆明康源公司提交的证据《商品房购销合同》、《合同补充协议》、商品房买卖合同备案登记表、《不动产权证书》、福缇岛小区《不动产权证书》移交工商银行明细。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据个人贷款还款（催收）通知单、借据历史处理明细本地查询能形成证据锁链，本院予以采信。贷款提前到期通知书、EMS回执、EMS网上查询打印，被告昆明康源公司无相反证据予以反驳，本院予以采信。诉讼委托代理协议，被告昆明康源公司认可真实性、合法性，本院对真实性、合法性予以确认。本院查明：2014年1月21日，三被告签订《商品房购销合同》，约定被告朋明琨、张天勇向被告昆明康源公司购买昆明市盘龙区昙华社区郭家凹福缇岛小区6幢11层1102号房屋，买受人首期支付购买总价款的30.34%即230845元，付款日期2014年1月21日，其余价款53万元向工商银行贷款支付，并办理了商品房买卖合同登记备案手续，合同登记号（KM2014012133091）。2014年1月30日，原告与被告朋明琨、张天勇、昆明康源公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告朋明琨、张天勇向原告贷款53万元购买位于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹福缇岛小区6幢11层1102号房屋并用该房屋提供抵押担保；贷款期限为25年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，贷款发放后遇基准利率调整，自调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率确定并执行新的利率；贷款发放为本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形；借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告昆明康源公司账号25×××63（工行），贷款利息自实际放款日起计算，按月等额本息还款（按月计息）；还款户名朋明琨，账号62×××34（工行）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款本息全部提前到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告昆明康源公司提供阶段性连带责任保证即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。被告用案涉房屋提供抵押担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；但保证人在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之后到期的借款人的债务免除保证责任；被告朋明琨、张天勇用案涉房屋提供抵押担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2014年2月7日，上述《个人购房借款/担保合同》在云南省昆明市国信公证处办理了公证，并取得了（2014）云昆国信证字第4350号公证书，该公证书载明被告朋明琨、张天勇为夫妻关系，被告朋明琨、张天勇委托原告代领案涉房屋所有权证及办理房屋的抵押登记手续。2014年2月7日原告向被告昆明康源公司转账支付案涉借款53万元，该借款凭证载明借款人为朋明琨、张天勇，基准利率6.55%（年利率），贷款发放日2014年2月7日，借款到期日2039年2月7日。2019年3月25日，案涉房屋取得了云（2019）盘龙区不动产权第0079532号不动产权证书。2019年6月18日，原告向三被告邮寄贷款提前到期通知书。2019年8月5日，被告昆明康源公司向原告移交云（2019）盘龙区不动产权第0079532号不动产权证书，原告未收取该不动产权证书。另一，据原告提交的个人贷款还款（催收）通知单（打印日期2019年6月18日）记载，本案贷款正常执行年利率4.9%，贷款逾期执行年利率7.350%，剩余贷款正常本金468900.16元，积欠逾期贷款本金2245.04元，积欠罚息13.55元，积欠欠息3843.69元、积欠复息22.83元。另二，据原告提交的截至2019年12月7日的借据历史处理明细本地查询记载，本案贷款实际执行年利率4.9%，剩余贷款余额462048.23元，积欠利息合计3784.82元。另三，案涉房屋未办理抵押登记。原告支付诉讼保全费3014元。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，双方均应按约履行。被告朋明琨、张天勇未按照约定履行偿还借款义务，原告有权要求被告朋明琨、张天勇按照借款合同约定承担违约责任，提前收回贷款本息。现原告主张的本金、利息、罚息、复利有事实及法律依据，本院予以支持，同时，根据《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》，原告主张的利息、罚息、复利以年利率24%为限。关于原告要求被告朋明琨、张天勇承担律师费的诉请，有相应合同约定，本院综合考虑当地的政府指导价以及本案的争议金额、案件难易等因素，根据本案案情酌情支持5000元。关于抵押权及保证人责任的诉请，本案中，涉案房屋于2019年3月25日取得不动产权证书时，已具备办理抵押登记的条件，但被告昆明康源公司在产生本案诉讼后即2019年8月5日才向原告移交不动产权证书，案涉房屋未能办理抵押登记，以致抵押权未设立，被告昆明康源公司尚在保证期间，故原告对案涉房屋不享有优先受偿权，原告要求被告昆明康源公司对前述被告朋明琨、张天勇应承担的债务承担连带清偿责任，有事实与法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朋明琨、张天勇于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行借款本金462048.23元，以及截至2019年12月7日的利息、罚息、复利合计3784.82元，并支付自2019年12月8日起至实际还清之日止按合同约定标准计算的利息、罚息、复利，前述利息、罚息、复利总和不超过以欠付本金为基数按年利率24%计算的金额；二、被告朋明琨、张天勇于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行律师代理费5000元；三、被告昆明康源房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、被告昆明康源房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告朋明琨、张天勇追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8782元，保全费3014元，由被告朋明琨、张天勇、昆明康源房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  赵秋静人民陪审员  李崇德人民陪审员  杨嘉升二〇一九年十二月二十三日书 记 员  袁映娟