湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6860号 原告：戴海丽，女，汉族，1984年1月6日出生。 原告：戴建华，男，汉族，1982年11月25日出生。 委托诉讼代理人：翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所专职律师。 被告：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所：中方县建设局内。 法定代表人：高秀彬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗本璞（特别授权），男，汉族，1947年9月14日出生。 原告戴海丽、戴建华诉被告湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴海丽、戴建华的委托诉讼代理人翟叶叶、被告福兴房地产公司的委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告戴海丽、戴建华向本院提出诉讼请求：一、判决被告按房款总金额万分之一每天即人民币34.5451元从2017年1月1日算至2019年1月20日（749天）支付原告逾期办证违约金人民币25874.27元；二、判决被告立即退还代收原告的契税6909元、专项维修基金6909元、代收代办费691元、代收两证费1375元，共计人民币15193元，并按年利率6%向原告支付利息，从2012年12月18日暂算至2019年10月18日（82个月）为人民币6229.13元（其余算至被告实际支付之日止）；三、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年12月18日，被告湖南省福兴房地产集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的水岸蓝城小区**幢***号房，总房款345451元。《商品房买卖合同》第六条第二项第（3）款约定原告委托被告办理房屋所有权证，被告收取了原告两证代办费691元。原告按合同约定日期向被告支付契税6909元、专项维基金6909元、代收两证费1375元。现原告已全部履行合同约定义务，被告至今未按《商品房买卖合同》向原告履行约定义务，原告有权依据《商品房买卖合同》向被告主张逾期办证的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告福兴房地产公司辩称，一、违约金应当从2017年3月27日起计至2019年1月20日止，被告上诉案件中除了八个笔录上签字了以外，其他的都是统一以这个时间，按万分之一计算，承诺书既然有效，那就是对所有业主有效；二、代办费与办证费被告已经交给不动产中心，不应当退还，且原告要求6%的利率，双方并未约定。 经审理查明：2012年12月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第**幢3层304号房，房屋建筑面积139.94平方米，购买价格为2468.57元/平方米，房屋总价款345451元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计8975元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为6909元；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金6909元；被告应在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2．……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付购房款345451元，并于2012年12月18日向被告交纳了代收契税6909元、代收维修基金6909元、代收代办费691元、代收办证费1375元。 另查明，2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。原告未在该承诺书附件上签名。 2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，庭审中，原、被告均认可涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因被告未将代收的契税、维修基金等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原告故诉至法院，形成纠纷。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有《商品房买卖合同》、房款收据、维修基金收据、契税、代办费、办证费收据、怀化市不动产登记中心证明、“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”及业主签名册、增值税发票以及非税收入缴款单（以上均为复印件）及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了被告的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，本院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。自2017年1月1日起计算至2019年1月20日，被告应支付原告逾期办证违约金为345451元×749天×0.1‰≈25874.27元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金25874.27元的诉讼请求，本院予以支持。因在“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”中，原告并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束原告，故被告要求按照该承诺书内容向原告承担违约责任依据不足，本院不予采纳。因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税交到相关部门，故对原告请求被告退还代收原告的契税人民币6909元和专项维修基金人民币6909元的诉讼请求，本院予以支持。此外，由于代收办证费和代收代办费是双方自愿约定的事实，且有证据证明被告履行了代办义务，故对原告该诉求本院不予支持。原告要求被告按年利率6%支付从2012年12月18日起至被告实际退还之日止的资金占用利息的请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后十日内支付原告戴海丽、戴建华逾期办证违约金25874.27元； 二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告戴海丽、戴建华代收房屋维修基金、代收契税共计13818元； 三、驳回原告戴海丽、戴建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费982元，依法减半收取491元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  田群 二〇一九年十二月十八日 代理书记员  刘黎 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。