广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9753号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，总经理。委托诉讼代理人：唐萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华飘，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：陈桂城，男，1957年4月21日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：谭俊，广东大同律师事务所律师。委托诉讼代理人：林云峰，广东大同律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告陈桂城物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人唐萍，被告及其委托诉讼代理人谭俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年1月9日签订了《物业管理协议》及附属文件，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编A20275号商铺提供物业管理服务，被告按时支付物业管理费用。之后，原告依约提供了物业管理服务，但被告长期拖欠管理费用。出租方2015年9月22日向被告发解约通知，故认为收铺时间为2015年9月23日。故起诉请求判令：1、被告立即支付物业管理费29427.4元（从2011年1月9日起至2015年9月23日止，按每月管理费767.5元计算，该期间的应付物业管理费为43344.73元-已付2302.5元=41042.23元，但因原告在2017年8月9日所发的催款函仅涉及29427.4元的催缴，故本案中只主张29427.4元）；2、被告向原告支付拖欠上述期间管理费的违约金（以每季度2302.5元为本金，从2011年4月2日开始计算至2018年7月31日止，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金；违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）；3、被告承担本案全部的诉讼费用。被告辩称：第一，被告签订租赁合同及物业管理协议后一直没有收到该合同文本，只是在原告起诉后才收到该两文本；第二，被告接受商铺后需按原告指定的装修公司进行装修，由于纺织城违法加建偷建，期间电梯封闭堆满了建筑材料，通知被告关门，开门需等通知，被告长时间无法经营，原告在2016年曾通知一些商铺解除租赁合同，原被告解约时进行一个小时后突然中止，导致被告的解约手续没有完成。在2015年年中，原告在没有通知被告的情况下擅自换锁并贴封条，并开始分批起诉追讨所谓的管理费及违约金，无视场地无法经营的事实。目前被告无法提交证据证明上述事实，如果法院采纳原告提交的证据计算管理费和违约金的话，也应当尊重合同及客观事实，对超过诉讼时效的部分予以扣减。第二，根据原告提交的物业管理协议，涉案商铺月管理费是767.5元，合同约定起算时间是2011年3月1日，签订协议后当天被告按照合同约定预缴了管理费2302.5元，该预缴的费用应该为2011年3月1日至2011年5月31日的管理费，所以如果要追讨管理费也应该从2011年6月1日开始起计，每三个月为一期缴纳管理费，2011年6月到8月的管理费根据合同第一条第2款约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，因此2011年6月到8月的管理费的违约金应从2011年6月2日开始计算，诉讼时效也应当在2013年5月31日前进行追讨。以此类推计算，2011年6月到2013年8月期间的管理费具体金额20722.5元已经过了诉讼时效，如果法庭认可原告的计算方式，那么被告应支付的管理费应该为29427.4元-20722.5元=8709.4元，违约金也是按8709.4元为本金进行计算。原告主张的违约金也过了诉讼时效，同时从原告提交的管理协议和计算明细表，可以看出原告主张的管理费是分期产生的不同债务，每一笔的管业管理费针对的均是不同时期的物业服务，在（2018）粤0105民初14933号的判决有体现，该判决说理部分，由于物业管理费部分已经过了诉讼时效不应得到支持，同理依附管理费的违约金也不应得到支持。经审理查明：广州市海珠区逸景路466号201房的权利人为广东珠江纺织博览中心有限公司，该屋建筑面积7186.09平方米。2019年6月5日，广东珠江纺织博览中心有限公司出具《委托物业管理证明》，内容为：我司为广州市海珠区瑞纺路2号101/201/301/401/501/601房、海珠区逸景路466号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2011年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定:乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编A20275号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为767.5元；物业管理费从2011年3月1日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费2302.50元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；第九条联系资料：1、乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性；如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；2、乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。该协议记载乙方的通讯地址为逸景翠园中区御华轩C座1501房。合同签订后，被告向原告缴纳了三个月的物业管理费。同日，被告接收了上述商铺。2015年8月25日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址通过EMS快递《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告。主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2015年9月1日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2011年1月9日至2015年9月30日期间珠江国际纺织城二层自编20256、20275号商铺的物业管理费共计82493.8元；等。网上查询记录显示该邮件本人收。2017年8月10日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址通过EMS快递《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2017年8月15日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2011年2月28日至2015年12月31日期间珠江国际纺织城二层自编20275号商铺的物业管理费共计29427.4元；等。该邮件被退回。退回的原因为“收件人不在指定地址”。据出租方广东珠江纺织博览中心有限公司出具的《关于陈桂城租赁商铺的说明》记载，该公司于2015年10月28日收回珠江国际纺织城二层自编A20256、A20275号商铺。原告于2019年4月25日提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，其主张的每一季度的违约金均是从本季度开始之日的次日起计至2018年7月31日止。被告表示其早已不在涉案商铺经营，但是没有办理交接手续，不清楚出租方何时收回涉案商铺，应该在2015年年中。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于物业管理费计收的起止时间。被告确认于2011年1月9日已经收铺。物业管理协议约定：物业管理费从2011年3月1日起计收；签订本协议当日原告须缴纳三个月的物业管理费2302.5元；此后，原告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。故物业管理费从2011年3月1日起计收，物业管理费的计费季度为3-5月，6-8月，9-11月，12月-次年2月，各计费季度所生物业管理费最迟支付时间为上一计费季度的最后一天。被告已经缴纳2011年3月1日至2011年5月31日的管理费，故欠付的物业管理费应从2011年6月1日起计。被告表示其在2015年年中撤场，但未提交充分证据予以证实，故本院对被告该主张不予采信。广东珠江纺织博览中心有限公司出具的《关于陈桂城租赁商铺的说明》记载该公司于2015年10月28日收回涉案商铺。原告主张物业管理费截止至2015年9月23日，是对其自身权利的处分，并无不当，本院予以支持。关于诉讼时效问题。按照物业管理协议关于被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费的约定，2011年6月1日至8月31日的物业管理费应在2011年5月31日前缴清，该季度的物业管理费的诉讼时效期间自2011年6月1日起开始计算，此后每季度物业管理费的诉讼时效期间的起算应依此类推。原告先后于2015年8月25日、2017年8月10日按物业管理协议所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，上述邮件的网上查询记录分别显示由被告本人签收或者因“收件人不在指定地址”被退回，被告对此未提供证据其已按照合同约定告知原告通讯地址已变更或者其他足以反驳的证据，故原告主张上述催款通知已有效送达至被告，符合合同约定，原告的上述催款通知书已构成诉讼时效中断，该理由成立，本院予以采纳。原告于2015年8月25日向被告主张过权利，根据当时诉讼时效为两年的法律规定，按合同约定缴费时间在2013年8月25日之前的物业管理费已超过诉讼时效，即2013年8月份之前的物业管理费已超过诉讼时效，对原告所主张的该部分物业管理费，本院不予支持。2013年9月1日起至2015年9月23日止的物业管理费并没有超过诉讼时效，本院予以支持。物业管理费按物业管理协议约定的每月767.5元计算。关于违约金问题。根据上述物业管理协议，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，鉴于原告表示，其主张的每一季度的违约金均是从本季度开始之日的次日起计至2018年7月31日止，故原告要求被告支付拖欠2013年9月1日至2015年9月23日期间的物业管理费的违约金（以每欠费季度应付物业管理费2302.5元为本金，从该欠费季度首月第2日起计至2018年7月31日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的1‰计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰计算），合法合理，本院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费的本金为限。原告主张的超出上述部分的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈桂城于本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编A20275号商铺2013年9月1日至2015年9月23日期间的物业管理费（按每月管理费767.5元计算）；二、被告于本判决生效之日起十日内，向原告支付拖欠2013年9月1日至2015年9月23日期间的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费2302.5元为本金，从各计费季度首月第2日起计付至2018年7月31日止，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，违约金总额以被告应付的物业管理费本金为限）；三、驳回原告其余的诉讼请求。本案受理费1271元，由原告负担450元，被告负担821元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  欧桂馨二〇一九年十二月二十五日书 记 员  叶会丰何国卫