安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初10866号 原告：黄玲玲，女，1980年9月1日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：王宇、邓智慧，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽汉合盛投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路278号烟墩社区服务中心536室，统一社会信用代码91340100062461443A。 法定代表人：高四清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴忠明、姜勇，该公司员工。 第三人：中国光大银行合肥分行，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路200号，统一社会信用代码913401007117735365。 负责人：杨剑平，该分行行长。 委托诉讼代理人：束志明，该行员工。 原告黄玲玲与被告安徽汉合盛投资管理有限公司（以下简称汉合盛公司）、第三人中国光大银行合肥分行（以下简称光大银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄玲玲及其委托诉讼代理人邓智慧，被告汉合盛公司的委托诉讼代理人吴忠明、姜勇，第三人光大银行的委托诉讼代理人束志明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄玲玲向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令解除原告与第三人签订的《个人贷款合同》；3、请求判令被告返还原告购房首付款380000元，并以380000元为基数，自2016年11月11日至实际返款之日按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息；4、请求判令被告支付原告违约金44400元；5、请求判令被告返还原告已经偿还给第三人的贷款本息89029.66元（暂自2017年6月20日至2019年5月20日，后计算至合同解除日实际偿还的款项）；6、请求判令被告偿还第三人合同解除后的个人剩余贷款本金及相关损失、利息；7、本案一切诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年11月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为向上商务中心17层A1712室，建筑面积51.14平方米，房屋总价款为720000元；首付款380000元，剩余房款340000元办理按揭贷款；被告应于2016年9月30日前将商品房交付原告使用；因原告购房已经过了该时间，双方约定的房屋为精装交付，故双方同意交付日期为2017年5月1日前。合同另约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，出卖人逾期不与买受人办理解除合同手续的，应另付违约金3万元，并赔偿买受人的全部损失。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，等等。合同签订后，原告按期付款，并在光大银行办理按揭贷款。但被告未能在2017年5月1日前交付房屋，原告与其他购房者多次维权后，被告同意并承诺在2018年5月31日前精装交房。然而截止目前，被告仍未交房，其在2018年11月6日单方登报公开交房，完全是在推卸责任，当时的情况是，房屋仅为毛坯房，被告之前的承诺没有兑现。原告认为，被告不能按照约定在2018年5月31日前交房，更不能履行精装交房的承诺，截止目前仍未精装交付，构成逾期交房的违约，原告依法依约享有解除合同的权利。原告也发函通知被告解除合同并办理解除后的手续，被告不予配合，损害了原告的合法权利，依法应承担相应的责任。 汉合盛公司辩称：1、合同约定的是毛坯房交付，并非精装房交付，原告支付购房全款时间是2017年5月4日；2、原告未在法定期限内主张解除合同，解除权已消灭；3、案涉房屋已具备交付条件，被告履行了通知交房的义务，故本案房屋已于2018年11月6日实际交房。综上，原告没有解除合同的权利。 经审理查明：2016年11月23日，黄玲玲（买受人）与汉合盛公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市滨湖新区房屋，建筑面积51.14.平方米，每平方米14079元，总金额为720000元，首付款380000元，应在2016年11月23日前支付给出卖人，剩余房款340000元，办理按揭贷款。第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），出卖人可据实予以延期；逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人依据该条解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人在收到该通知后30日内应按照前款规定办理解除合同的相关手续，出卖人逾期不与买受人办理解除合同手续的，应另支付违约金3万元，并赔偿买受人的全部损失。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 2016年11月23日，黄玲玲交纳首付款380000元。2017年4月18日，黄玲玲与光大银行签订《个人贷款合同》，5月2日，光大银行放贷340000元。 2017年12月28日，汉合盛公司与业主代表签署《备忘录》，内容为：1、开发商（汉合盛公司）出具确保2018年5月31日按照原合同规定的精装标准将房子交付给各位业主的公示通告；2、业主方在银行贷款没有下放的，待银行放款后按照原合同规定标准支付违约金，支付一个月内由开发商支付给业主；4、如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，并每月10日前支付至所有业主个人账户；5、鉴于目前项目实际情况，各位业主若不愿意由开发商装修的，应在2018年1月10日前以书面形式向开发商说明，开发商按照1028元/㎡装修金的标准，在收到业主主张后60日内退还给业主，各业主自行装修…。 2018年11月5日，汉合盛公司取得《建设工程规划许可证（正本）》。 2018年11月7日，汉合盛公司在《合肥晚报》刊登交房公告。2018年11月8日，汉合盛公司按《房屋买卖合同》载明的黄玲玲邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向黄玲玲送达了房屋交付通知。至法庭辩论终结，黄玲玲尚未与汉合盛公司办理房屋交接手续。 2019年5月22日，黄玲玲向汉合盛公司发出《解除合同通知书》，要求汉合盛公司办理解除合同的相关手续、退还交付的购房款、承担违约责任等。 另查明，黄玲玲与武汉建工集团装饰工程有限公司签订《安装委托合同》，委托该公司对其所购买案涉房屋实施室内装修及功能区间分隔，并支付功能区分隔及安装费用合计1000元。 上述事实，除双方的当庭陈述外，还有黄玲玲提供的《商品房买卖合同》、备忘录、《滨湖向上城商品房认购书》、解除合同通知书、《个人贷款合同》、《安装委托合同》、《建设工程规划许可证正本》、竣工验收备案表、公告、邮寄单等证据予以佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为：黄玲玲与汉合盛公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 本案争议焦点是案涉合同是否业已解除。黄玲玲主张汉合盛公司负有按合同约定时间交付房屋的义务，逾期未交构成违约，其已于2019年5月22日向汉合盛公司发出《解除合同通知书》，尽到了通知义务，案涉合同自汉合盛公司收到解除合同通知书时起解除，汉合盛公司则认为案涉房屋已具备交付条件，黄玲玲无权要求解除合同。合同约定：出卖人应当在2016年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。由于双方签订合同是2016年11月23日，故黄玲玲在签订合同时明知并认可汉合盛公司未在2016年9月30日前取得《建设工程规划许可证（正本）》，汉合盛公司不构成违约。2017年12月28日，汉合盛公司与业主代表签署《备忘录》，达成了于2018年5月31日交付案涉房屋的意思表示，变更了案涉房屋的交付期限，该《备忘录》对汉合盛公司及全体业主具有约束力。2018年5月31日汉合盛公司仍未能交付案涉房屋，直至2018年11月5日汉合盛公司才取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备合同约定的交付条件；对此，汉合盛公司构成违约，黄玲玲自2018年5月31日起享有案涉合同解除权。由于《备忘录》未约定合同解除权行使期限，故根据法律规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后买受人在三个月的合理期限内可行使合同解除权；本案中，黄玲玲等业主始终在督促、催告汉合盛公司履行交房义务，故依据法律规定在2018年5月31日汉合盛公司逾期交房并催告后三个月的合理期限内，黄玲玲可依法行使合同解除权，但黄玲玲是在2019年5月22日才向汉合盛公司发出《解除合同通知书》，主张解除案涉合同；然而在此之前，汉合盛公司已于2018年11月7日在《合肥晚报》刊登了交房公告，并按《商品房买卖合同》载明的邮寄地址和留存的联系电话通过特快专递向黄玲玲邮寄送达了房屋交付通知，履行了合同约定的房屋交付义务。鉴于汉合盛公司在黄玲玲发出解除通知书之前，已向黄玲玲书面送达收房通知且案涉房屋已具备合同约定的交付条件，故黄玲玲主张案涉合同已解除，无事实基础和法律依据，不予采信。 由于案涉合同未解除，故黄玲玲基于合同解除而提出的诉讼请求，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告黄玲玲的全部诉讼请求。 案件受理费9476元减半收取4738元，由原告黄玲玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  杨芳 二〇一九年十二月二日 书记员  何盼 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。