江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0104民初2003号 原告：江西万佳物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：彭俐。 委托诉讼代理人：王红梅，女，汉族，1975年2月10日生，住江西省南昌市南昌县，系该公司职员。 委托诉讼代理人：杨丽，女，汉族，1990年8月13日生，住江西省南昌市青山湖区，系该公司职员。 被告：熊璐，女，汉族，1983年9月16日生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：何梅玉，女，汉族，1960年10月4日生，住江西省南昌市西湖区，与被告系母女关系。 委托诉讼代理人：熊义忠，男，汉族，1954年8月5日生，住江西省南昌市西湖区，与被告系父女关系。 原告江西万佳物业管理有限公司（以下简称：“万佳物业公司”）诉被告熊璐物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告万佳物业公司的委托诉讼代理人王红梅、杨丽、被告熊璐的委托诉讼代理人何梅玉、熊义忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费本金10003.05元，违约金4178.64元，共计14181.69元（违约金暂计算至2019年9月30日，实际按双方合同约定计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月1日，被告作为水榭湾16栋2009室的业主，与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告位于施尧路669号水榭湾16栋**室提供物业管理服务；原告自入伙交房之日起向被告预收三个月物业管理费，以后按季收取，被告交纳物业费的时间为每季度第一个月的30日前缴纳下季度的物业管理费；还约定，逾期交纳物业管理服务费的，被告可以从逾期之日起每日加收应收缴纳费用的万分之五的违约金。协议签订后，原告已按照物业服务合同约定严格履行义务，而被告自2015年4月1日起一直未按约交纳物业管理费。期间，原告曾多次向被告催缴，但被告一直置之不理，至今分文未还。原告认为，被告长期拖欠原告物业管理费的行为，已经构成违约，并且给原告造成损失，现原告为维护自身合法权益，特依据我国《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，判如所请。原告方现愿意为被告换锁芯，并且在物业费本金上减免200元，并向公司申请减免4178.64元违约金。 被告熊璐辩称，对方对我们造成的损失我们需要原告方进行赔偿，我们钥匙没有交给个人，是交给物业。钥匙交了两次，交房交给我们，之后房屋漏水我们又把钥匙交给物业，物业把钥匙弄丢，我们不敢进去住，物业什么时候把锁弄好，我们什么时候交物业费。 经审理查明，被告购买了江西大明房地产开发有限公司开发的座落于南昌市青云谱区施尧路669号天使水榭湾住宅小区16栋3单元**室房屋，此房屋交房日期为2013年11月1日，被告于2014年4月2日办理入伙手续，领取了叁把钥匙，当日被告向原告交了一把钥匙，委托原告管理，并与原告签署《收楼承诺书》，承诺遵守《临时管理规约》的内容及条款，遵守《服务手册》内其他公约规定，并承诺交付一切有关费用。《临时管理规约》约定物业服务费起算日为房屋验收合格后《入伙通知书》中通知的交房时间，购房业主应按通知之日至物业管理企业办理收房手续，逾期仍不办理，物业服务费仍按通知之日起算，物业服务费高层住宅2.2元/月/平方米（含电梯运行费）；业主未按本规约交纳物业服务费的，物业管理企业可以从逾期之日起按每日加收应缴费用的万分之五违约金。江西大明房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定：江西大明房地产开发有限公司选聘原告对水榭花都Ⅱ提供前期物业管理服务，物业坐落于南昌市青云谱区施尧路669号，物业服务期限自2012年1月1日起至业委会选聘新的物业公司之日止。2014年4月7日被告的母亲何梅玉领回了原告收取的钥匙。原告的房屋产权证面积为85.7平方米，每月物业费金额为188.5元。被告分别于2014年4月2日交纳物业费569元，在此收据上注明“欠一把钥匙、从4月1日开始收取”，于2015年7月6日交纳物业费抵用劵300元，在此收据上注明“欠一把钥匙”，于2015年7月6日交纳物业费1215.9元，在此收据上注明“欠一把钥匙、收9.30止”。原告于2016年3月4日向被告房屋张贴催收物业费的催费通知单。庭审中，被告提出收据上为何注明“欠一把钥匙”是因房屋漏水又交给原告一把钥匙，但原告一直未归还这把钥匙造成其经济损失，要求原告赔偿精神损失费5000元和租房损失5000元。本案调解时原告表示愿意在物业费本金上减免200元，并向公司申请减免4178.64元违约金。庭审后被告提出因钥匙问题可以不再换锁芯，直接折抵现金600元，原告同意换锁芯，锁芯价值5-600元，如不换锁芯可以折抵现金350元。 上述事实由原告提供的被告入伙手续书及购房合同、临时管理规约、服务手册、收楼承诺书、催收材料、催缴函，被告提供的交纳物业费票据及原、被告当庭陈述在案佐证。 本院认为，原告与江西大明房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，其所签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效，原告取得了对南昌市青云谱区施尧路669号天使水榭湾住宅小区提供物业服务管理的权利，此合同也对南昌市青云谱区施尧路669号天使水榭湾住宅小区全体业主具有约束力。被告与原告签署《收楼承诺书》，承诺遵守《临时管理规约》的内容及条款，被告应当按《临时管理规约》的内容及条款履行自己的义务。根据原、被告提供的证据显示被告从2013年11月1日起只交纳了三次物业费，被告从2015年4月1日起未按期交纳物业费，但从被告提供的三张票据上均注明“欠一把钥匙”的情况，原告收取了被告的钥匙后始终未归还，致使被告采取拒交物业费的行为，原告作为物业服务企业应当妥善处理业主的诉求，而原告未妥善处理致使双方的矛盾扩大，虽被告存在违约行为应承担相应的民事责任，但原告在提供物业服务时也存在过错行为，原告也应承担相应的过错责任。被告提出可以不换锁芯，直接抵扣现金，为了避免双方进一步产生矛盾，此意见本院予以采纳，对于锁芯的价值，原告主张价值为350元，被告辩称价值为600元，综合双方的意见本院酌定锁芯的价值为500元。原告主张物业费10003.05元（从2015年4月1日至2019年8月31日）及违约金4178.64元，根据原、被告的各自的过错程度，被告本应向原告支付物业服务费9000元，扣除锁芯的价值500元，被告应当原告支付物业费8500元。被告提供的2015年7月6日交纳物业费1215.9元的票据上注明“欠一把钥匙、收9.30止”,对票据上“收9.30止”字样不是多联复写的，而是另行加上的，无法确认是何人书写，关键是根据现有证据此时间与被告实际交纳的物业费的事实不一致，故对此时间即9月30日本院不予确认，而应按查明的事实进行处理。被告辩称要求原告赔偿精神损失费5000元和租房损失5000元，在本案中既未提供证据，且不属于同一法律关系，也未提起反诉，对被告的此项抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下： 一、被告熊璐在本判决生效之日起七日内向原告江西万佳物业管理有限公司支付物业费8500元（截止2019年8月31日）； 二、驳回原告江西万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费155元（原告已预交），减半收取77.5元由被告熊璐承担，退回江西万佳物业管理有限公司受理费77.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  许立元 二〇一九年十二月二十六日 书记员  刘智博