广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初3303号 原告：殷志明，男，1972年11月14日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：莫春娥，广西国观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟艳鸿，广西国观律师事务所律师。 被告：龙双彦，女，1963年1月17日生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市柳北区。 被告：柳州市名城房地产经纪有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市荣军路246号鸿泰名城1-19至23号门面，统一社会信用代码：91450200MA5KDNBD4C。 法定代表人：覃严欢，该公司执行董事兼总经理。 被告：郭培，男，1989年2月4日生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区陆川县。 被告：覃严欢，女，1988年10月25日生，壮族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市柳江区。 原告殷志明与被告龙双彦、柳州市名城房地产经纪有限责任公司（以下简称“名城公司”）、郭培、覃严欢合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告殷志明的委托诉讼代理人莫春娥、钟艳鸿到庭参加诉讼。被告龙双彦、名城公司、郭培、覃严欢经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告殷志明向本院提出诉讼请求：1、判令被告龙双彦、名城公司、覃严欢共同支付原告房款12400元及违约金3035.9元（违约金计算至2019年5月20日，之后违约金计至债务清偿完毕之日止）；2、被告郭培支付原告房款44900元及违约金1353.7元（违约金计算至2019年5月20日，之后违约金计至债务清偿完毕之日止）；3、被告龙双彦、名城公司、覃严欢共同支付原告损失19960元（8000元+10000元+1920元+40元）；4、被告龙双彦、名城公司、覃严欢共同支付原告律师代理费5000元；5、本案诉讼费用由四被告共同承担。 事实和理由：2017年4月9日，原告与被告龙双彦签订《房屋转让委托合同书》一份，约定：原告将其所有的位于柳州市柳南区的房屋委托被告龙双彦销售，双方协定出售上述房产总价为120000元；同日被告龙双彦向原告支付代理售房定金5000元；合同还约定，售房所得款项于2018年6月30日到期次日作为首付款帮原告置换一套八中学区房。2017年4月19日，被告名城公司与原告签订《补充协议》确认上述事实。2018年10月18日，被告郭培向被告龙双彦出具借据确认借款62600元，经三方协商，原告同意被告龙双彦转让部分债务，同日，被告郭培向原告出具承诺书：承诺每月30日支付原告5000元，从2018年11月开始至今，被告郭培共计向原告支付17700元。原告认为，其已按照合同约定的所有义务履行完毕，现房屋已经出售并且完成过户，置换房屋的合同目的并未实现，被告龙双彦、名城公司应向原告支付剩余房款。经查，被告名城公司是一人独资有限责任公司，由法定代表人即被告覃严欢独资，且被告覃严欢并未实缴注册资本，应当对公司债务承担连带责任。被告郭培作为债务人加入上述债务，具有偿还债务的义务。因此原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告龙双彦、名城公司、郭培、覃严欢未作书面答辩，亦未向法庭提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告龙双彦、名城公司、郭培、覃严欢经公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃当庭陈述、举证和质证的权利，原告提供的相关证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告陈述的案件事实将结合全案证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告名城公司于2016年8月18日成立，类型为有限责任公司（自然人独资），被告龙双彦原系该公司的负责人及投资人。2016年11月21日，被告名城公司的负责人及投资人由被告龙双彦变更为被告覃严欢。2016年12月21日，被告名城公司的股东由被告龙双彦变更为被告覃严欢，变更后被告覃严欢的股权比例为100%。 位于柳州市房屋（以下简称“涉案房屋”）原登记在原告名下。2017年4月9日，原告与被告龙双彦签订《房屋转让委托合同书》一份，约定：原告自愿将涉案房屋委托给被告龙双彦出售，房价为120000元，被告龙双彦在签订委托合同之日向原告支付代理销售定金5000元，该款在过户时抵作房款。原告于3日内交房屋钥匙给被告龙双彦销售并且同意被告龙双彦装修，原告须签订本合同之日起5个工作日内配合被告龙双彦到公证处办理《公证委托书》，将该房产的《房屋所有权证》《国有土地使用证》证件原件交给被告龙双彦全权委托给被告龙双彦指定的人员办理该房产的相关买卖手续；剩余房款115000元，被告龙双彦于拿到《公证委托书》及该房产《房屋所有权证》《国有土地使用证》证件原件当日算起到2018年6月30日到期次日作为首付款帮原告置换一套八中学区房（不要顶楼），被告龙双彦承诺在6月30日帮原告办理置换后的新房产证；不论上述房产在房产局或银行所填写的成交价是多少，最终成交价以本协议约定的房产总价为准；原告同意被告龙双彦以120000元作为销售底价，最终成交价超出的部分作为被告龙双彦的销售佣金；等等。《房屋转让委托合同书》落款处，原告在“甲方”处签名并捺指印，被告龙双彦在“乙方”处签名。2017年4月17日，原告与被告龙双彦到桂林市桂林公证处办理委托书公证。原告出具《委托书》，委托被告龙双彦代为办理出售涉案房屋的事宜，包括与买方签订房产买卖协议、申请报纳税、代缴税款、代理决定全额房款、代收全额售房房款、办理房地产过户手续等委托事项。委托期限从2017年4月17日至2019年4月17日。桂林市桂林公证处作出（2017）桂桂证民字第8593号《公证书》，对上述委托书的签名、指印进行公证。2017年4月19日，原告与被告名城公司共同签订《补充协议》一份，约定：双方经协商一致，就原告将涉案房屋委托给被告名城公司销售作以下补充：双方在2017年4月9日签订的《房屋转让委托合同》中约定在2018年6月30日为原告置换一套八中的学区房，被告名城公司承诺在2018年6月30日前为原告办理完置换后的新房产证，如在约定期限内未办理完新房产证给原告，被告名城公司需为原告的子女办理八中入学手续，逾期未办理由被告名城公司承担责任。《补充协议》落款处，原告在“甲方”处签名并捺指印，被告名城公司在“乙方”处加盖公章。2018年7月26日，原告与被告龙双彦签订《协议》一份，约定：双方签订的《房屋转让委托合同书》已于2018年6月30日到期，被告龙双彦应按合同约定一次性支付收房款120000元，期间其已向原告支付定金10000元（此处手写改为伍仟），因此被告龙双彦实际还未支付给原告的剩余售房款为110000元，现原告同意被告龙双彦以分期付款的方式支付剩余房款，其中2018年8月15日前支付30000元、2018年9月15日前支付30000元、2019年2月1日前支付50000元。若被告龙双彦未能如期支付给原告，原告将按月息2%收取被告龙双彦违约金并可诉至鱼峰法院要求强制执行，诉讼所需费用及律师费由被告龙双彦支付（包括原告聘请律师的诉讼费、律师费、差旅费）。原告在本案中认可被告龙双彦已向其支付5000元销售定金，并于2018年8月21日向其归还房款20000元、于8月23日归还10000元、于9月22日归还10000元。 另查明，2018年2月6日，案外人梁柳雲与被告名城公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告名城公司自愿将独家代理的涉案房屋出售给梁柳雲，总房价为120000元，梁柳雲应在签订协议之日支付购房定金20000元，以银行按揭方式申请贷款80000元，剩余房款20000元过户当天进行支付，被告名城公司代办房屋产权过户所有手续及水电物业过户交接手续。当日，梁柳雲向被告名城公司支付购房定金20000元，被告名城公司向其出具《收据》一份。2018年6月12日，被告龙双彦作为原告的委托代理人，与梁柳雲签订《柳州市存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给梁柳雲，并办理产权转移登记。梁柳雲于2018年7月4日取得《不动产权证书》，上述房屋转移登记在梁柳雲名下。据梁柳雲陈述，其于2018年6月向被告龙双彦支付房屋价款80000元、于2018年年底支付10000元、于2019年3月支付10000元，上述两笔款项均在被告名城公司扫码支付。 再查明，被告郭培于2018年10月18日向被告龙双彦出具《借据》一份，载明：今借到龙双彦（身份证号码：）62600元用于购买柳州市柳邕路兆兴园1栋5单元601号房屋所产生利息及费用，在2018年10月18日前还清。同日，被告郭培向原告出具《承诺书》一份，载明：本人郭培承诺每月30日,存5000元进入原告卡号62×××20的建设银行账户，如没按时预付每天按50元支付，从11月份开始。原告认可被告郭培在2019年4月5日前一直按时向其偿付，已向其支付17700元。 现原告认为被告名城公司、龙双彦未足额给付房款，被告覃严欢作为被告名城公司的股东，应当承担给付房款的连带责任，被告郭培自愿承担其中62600元的债务，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。另外，原告陈述，其由于被告名城公司、龙双彦未依约履行置换房屋义务，导致原告购买新屋花费中介费8000元、加急费10000元、保险费用1920元、打印银行流水费用40元，并支出律师费5000元，为此其提供收据、《中国人民财产保险股份有限公司保单》、一般业务申请书、《委托代理合同》作为证据进行佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告龙双彦签订《房屋转让委托合同书》，原告委托被告龙双彦出售房屋，双方形成委托合同关系。之后，原告又与被告名城公司签订《补充协议》，可视为被告名城公司认可其作为受托方代理销售原告名下的涉案房屋，并认可《房屋转让委托合同书》中所约定的权利义务。由于被告龙双彦、名城公司未在2018年6月30日到期次日将房款作为首付款为原告置换一套八中学区房，且涉案房屋确已出售给案外人梁柳雲，因此，被告龙双彦、名城公司应当向原告支付房款120000元。被告郭培于2018年10月18日向被告龙双彦出具《借据》认可尚欠其62600元，该《借据》原件收执于原告处，且被告郭培在同日向原告承诺从11月起每月向其偿还5000元，可视为被告龙双彦已将该债权转让给原告，因此，原告主张被告郭培应向其支付44900元（62600元-17700元），本院对此予以支持。另外，原告认可被告龙双彦已支付售房定金5000元并归还40000元房款，因此，原告主张被告龙双彦、名城公司向其支付剩余房款12400元（120000元-62600元-45000元），本院对此予以支持。至于被告覃严欢是否应予共同支付剩余房款12400元，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告名城公司是自然人独资公司，被告覃严欢享有100%股权，在被告名城公司、覃严欢未举证证明二者财产相互独立的情况下，本院认定被告覃严欢应对被告名城公司的债务承担连带责任。 关于违约金，根据原告与被告龙双彦于2018年7月26日签订的《协议》，被告龙双彦未按约定的支付期限向原告支付房款的，应按月息2%承担违约金，因此，截止至判决之日即2019年12月18日，被告龙双彦应向原告支付违约金3248.49元（30000元×24%÷365天×6天+10000元×24%÷365天×3天+30000元×24%÷365天×7天+20000元×24%÷365天×27天+12400元×24%÷365天×321天）；原告主张被告龙双彦以尚未偿付的12400元为基数，按月利率2%的标准支付违约金直至实际清偿之日止，未超出合同约定及法律规定，本院对此予以支持。原告诉请被告名城公司共同支付上述违约金，本院认为，原告与被告名城公司并未就逾期支付房款的违约事宜进行约定，因此本院对该主张不予支持。 另外，原告主张被告郭培按月利率2%的标准向其支付违约金，本院认为，《承诺书》中被告郭培所承诺的违约金计算标准过高，原告在本案中主动对此进行调整，符合法律规定，本院对此予以支持。被告郭培应从2018年11月起每月向原告支付5000元直至62600元债务偿清为止，因此，截止至判决之日即2019年12月18日，被告郭培应向原告支付的违约金，本院认定如下：1、2019年2月28日应支付至20000元，被告郭培仅支付17700元，该期款项的违约金为443.11元（2019年3月1日起计至2019年12月18日止共293天，即2300元×293天×24%÷365天）；2、2019年3月30日应支付当期5000元，被告郭培未支付，该期款项的违约金为864.66元（2019年3月31日起计至2019年12月18日止共262天，即5000元×263天×24%÷365天）；3、2019年4月30日应支付当期5000元，被告郭培未支付，该期款项的违约金为762.74元（2019年5月1日起计至2019年12月18日止共262天，即5000元×232天×24%÷365天）；4、2019年5月30日应支付当期5000元，被告郭培未支付，该期款项的违约金为664.11元（2019年5月31日起计至2019年12月18日止共202天，即5000元×202天×24%÷365天）；5、2019年6月30日应支付当期5000元，被告郭培未支付，该期款项的违约金为562.19元（2019年7月1日起计至2019年12月18日止共171天，即5000元×171天×24%÷365天）；6、2019年7月30日应支付当期5000元，被告郭培未支付，该期款项的违约金为463.56元（2019年7月31日起计至2019年12月18日止共141天，即5000元×141天×24%÷365天）；7、2019年8月30日应支付当期5000元，被告郭培未支付，该期款项的违约金为361.64元（2019年8月31日起计至2019年12月18日止共110天，即5000元×110天×24%÷365天）；8、2019年9月30日应支付当期5000元，被告郭培未支付，该期款项的违约金为259.73元（2019年10月1日起计至2019年12月18日止共79天，即5000元×79天×24%÷365天）；9、2019年10月30日应支付当期5000元，被告郭培未支付，该期款项的违约金为161.1元（2019年10月31日起计至2019年12月18日止共79天，即5000元×49天×24%÷365天）；10、2019年11月30日应支付当期2600元，被告郭培未支付，该期款项的违约金为59.18元（2019年12月1日起计至2019年12月18日止共18天，即5000元×18天×24%÷365天），上述违约金合计为4602.02元。原告主张从2019年4月5日起算利息，系其对自己诉讼权利的处分，本院予以支持，2019年4月5日至判决之日即2019年12月18日期间的违约金应为4125.31元（4602.02元-20000元×35天×24%÷365天-5000元×5天×24%÷365天）。另外，原告主张被告郭培以欠付款项44900元为基数，从2019年12月19日起按月利率2%的标准支付违约金直至实际清偿之日止，未超出合同约定及法律规定，本院对此予以支持。 关于被告龙双彦、名城公司、覃严欢是否应共同向其支付购买新屋花费中介费8000元、加急费10000元、保险费用1920元、打印银行流水费用40元，本院认为，原告未提供相应的合同等证据证明上述费用确系因被告龙双彦、名城公司违约所造成的损失，本院对此不予支持。 关于被告龙双彦、名城公司、覃严欢是否应共同向其支付律师费5000元，本院认为，原告与被告龙双彦签订的《协议》第三条载明“被告龙双彦未能如期向原告支付房款的，诉讼所需费用及律师费由被告龙双彦承担”，因此，原告依据其与广西国观律师事务所签订的《委托代理合同》，主张被告龙双彦支付律师费5000元，本院对此予以支持。由于原告与被告名城公司、覃严欢并未就律师费承担事宜进行约定，因此本院对该主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下： 被告龙双彦、柳州市名城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告殷志明支付房款12400元； 被告覃严欢对被告柳州市名城房地产经纪有限责任公司所负上述债务承担连带清偿责任； 三、被告龙双彦应于本判决生效之日内向原告殷志明支付违约金3248.49元（违约金计算至2019年12月18日，之后违约金以12400元为基数，按月利率2%，从2019年12月19日起计至实际清偿之日止）； 四、被告郭培应于本判决生效之日内向原告殷志明支付44900元及违约金4125.31元（违约金计算至2019年12月18日，之后违约金以44900元为基数，按月利率2%，从2019年12月19日起计至实际清偿之日止）； 五、被告龙双彦应于本判决生效之日内向原告殷志明支付律师费5000元； 六、驳回原告殷志明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1966元（原告殷志明已预交），由原告殷志明承担453元，被告龙双彦承担267元，被告柳州市名城房地产经纪有限责任公司、覃严欢承担178元，被告郭培承担1068元；公告费560元，由被告龙双彦、柳州市名城房地产经纪有限责任公司、覃严欢、郭培承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 章 嵘 人民陪审员 杨 柳 人民陪审员 廖丹莉 二〇一九年十二月十九日 法官 助理 莫 怡 书 记 员 邓姗姗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。