江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10381号上诉人（原审原告）：邢世超，男，1987年9月19日生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：吴思齐，国浩律师（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李卫国，男，1969年8月7日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李纯，江苏鸿永律师事务所律师。上诉人邢世超因与被上诉人李卫国房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初8214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢世超的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审,或者改判支持我方一审的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、我方和苏州工业园区东吴工贸有限公司之间系租赁合同关系,而非原审判决认定的抵债协议关系。苏州工业园区东吴工贸有限公司将涉案的房屋出租给我方，目的是为了收取租金，只不过将收取的租金抵偿了欠我方的债务。2、被上诉人李卫国支付的10万元经营保证金，是为了保证全面按约履行合同，性质上是履约定金，不应当计入其已付的租金中。双方《房屋租赁合同》中不得转租，被上诉人李卫国通过和案外人胡晓生合作经营的方式进行转租，我方有权没收其10万元经营保证金。3、苏州工业园区东吴工贸有限公司进入破产程序的时间是2018年6月13日，根据《破产管理法》的规定双方之间的租赁合同应当于2018年8月13日解除，故原审法院认定我方自2018年6月13日起已经丧失转租的权利，并对此后的占有使用费不予支持是错误的。4、双方在《房屋租赁合同》中约定按照三倍租金的标准支付占有使用费，该约定合法有效，原审法院认定违约金标准过高并进行调整，缺乏法律依据。李卫国辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案形式上是租赁合同，实际上是债务人以其房屋出租的收益权来抵偿债务，依法属于债务抵偿协议。我方与案外人胡晓生属于合伙经营关系，并非合同中约定的转租行为，依法不构成违约。苏州工业园区东吴工贸有限公司于2018年6月13日裁定破产，上诉人邢世超丧失了转租的权利，且自2018年3月起多家法院强制执行涉案房屋，严重影响我方合同目的的实现，原审法院据实调整违约金合理合法。请求驳回上诉，维持原判。邢世超向一审法院起诉请求：1、请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年5月21日解除；2、邢世超依法没收李卫国100000元经营保证金；3、请求李卫国支付房屋租金19180元（自2018年5月15日至2018年5月21日期间）；4、请求李卫国支付房屋占有使用费，以8220元/天的标准，自2018年5月22日计算至实际退房之日止。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年1月24日，邢世超（出租方、甲方）和李卫国（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租位于苏州市吴中经济开发区。租赁期限为2018年1月25日至2021年1月24日，年租金1000000元，不包含税金。乙方每年租金分二次支付，第一年度于2018年2月20日前支付500000元，余款500000元于2018年7月28日前付清。本协议签订之日，乙方应向甲方支付经营保证金100000元，用于保证乙方按照本合同约定全面履行义务。在租赁期限内，房屋产权人需保证租赁房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态，乙方必须按合同约定的时间、金额向甲方支付租赁费用，若乙方违约，甲方可收回房屋，要求乙方清场退房，停止经营，并且乙方应自违约之日起按合同标准的3倍计算房屋占有使用费。因房屋产权人违反约定收回甲方的房屋使用权或该房屋因其他原因变更了产权人，导致本合同无法履行的，由房屋产权人承担责任。在经营过程中一切风险责任均由李卫国全部负责承担。邢世超作为房屋使用权人，只保证房屋使用权在合同履行期间不因邢世超的原因造成李卫国无法使用。李卫国完全了解该房屋涉及的抵押担保的诉讼，房屋可能因法院执行，清偿债务，而导致李卫国无法经营，邢世超和李卫国之间的租赁合同无法得到完全的履行。但李卫国自愿承担该风险，并承诺，若发生本条所述情况，属于李卫国自动承担的履约风险，与邢世超无关，不会向邢世超主张任何权利。另查，涉案房屋登记在苏州工业园区东吴工贸有限公司（以下简称东吴工贸公司）名下。2018年1月24日东吴工贸公司出具同意转租声明，明确其同意邢世超对苏州市吴中经济开发区有转租的权利，期限自2018年1月25日至2021年1月24日止。李卫国于2018年1月24日签订案涉合同当日交付邢世超租赁保证金100000元和租金101700元（系双方签订房屋租赁合同时，李卫国向郭兰英实际承租涉案房屋缴纳的租金结余款，经三方确认，金额为101700元，由邢世超获取）。2018年3月20日转账200000元，一共支付401700元。2018年5月8日邢世超向李卫国发送催款函，要求李卫国支付欠缴租金198300元，同月21日，邢世超向李卫国发送解除合同决定书，认为李卫国未按约支付未付租金，经催缴仍未支付，故依据合同约定解除房屋租赁合同，没收经营保证金100000元，并要求邢世超按合同约定的三倍租金支付房屋占有使用费。庭审中，双方一致确认，本案李卫国在邢世超取得涉案房屋使用权之前就经营使用涉案房屋，涉案租赁合同于2018年5月21日解除。以上事实，由邢世超提供的涉案房产证复印件、房屋租赁合同、房屋交接确认书、催款函及邮寄材料、解除合同决定书及邮寄材料，原审法院制作的开庭笔录、质证笔录等证据予以证实。关于涉案房屋邢世超租赁权的取得。庭审中，邢世超陈述，包括涉案房屋在内的苏州市吴中经济开发区（建筑面积7350.71平方米、土地使用权面积988.2平方米）系其于2018年1月24日从苏州工业园区东吴工贸有限公司（以下简称东吴工贸公司）处租赁得来，约定租期为2018年1月24日起至2021年1月23日止，邢世超受让了沈卫东对东吴工贸公司法定代表人沈卫国的300万债权，后东吴工贸公司通过以涉案房屋交付邢世超使用而偿还债务，为此提供了如下证据予以证实：证据1、2018年1月24日邢世超作为承租方（乙方）、苏州工业园区东吴工贸有限公司为出租方（甲方）、苏州东昌酒店有限公司作为第三方的房屋租赁协议：约定乙方向甲方承租的房屋位于苏州市吴中经济开发区，土地使用面积为988.2平方米，建筑面积共计7350.71平方米，此外，甲方自建的无产证房屋面积为1000平米左右，该无证房屋一并包含在本次租赁范围内，租赁期限为2018年1月24日至2021年1月23日止。基于沈卫东对甲方股东沈卫国享有到期的大额借款形成的债权、乙方受让其中300万元债权，沈卫国是甲方的控股股东，甲方同意向邢世超以房屋使用权收益抵偿债务。鉴于租赁物现由苏州东昌酒店有限公司经营，甲方同意在租期开始日之前与东昌酒店办理房屋使用权转移手续，保证乙方在租期开始日能够得到房屋使用权益。证据2、房屋交接确认书，载明2018年1月24日苏州工业园区东吴工贸有限公司（甲方）和邢世超（乙方）签订房屋交接确认书，明确双方于2018年1月24日办理房屋使用权交接手续，列明房屋明细，确认交付手续已完成。证据3、2018年1月24日债权转让确认书，载明沈卫东对沈卫国享有大额借款形成的到期债权，即日起，沈卫东现将其中到期债权300万元转让给邢世超行使，同时双方将此债权转让决定送达给债务人沈卫国。三方共同确认上述内容。该债权转让确认书下方有邢世超、沈卫国、沈卫东三方签名。李卫国对邢世超取得涉案房屋使用权的方式明确表示不清楚，但认为其签订上述租赁合同时，只是重新办理了手续，故合同中的内容未仔细核对。关于未能按照合同约定交付租金的原因。李卫国陈述，其租赁涉案房屋后，于2018年3月20日收到法院执行裁定，于2018年5月18日收到法院协助执行通知书，于2018年7月29日收到东吴工贸公司管理人的告知函，李卫国知管理人已于2018年6月13日解除了和邢世超的租赁合同，案外人胡晓生与管理人签订了清租协议，自2018年7月1日起已由胡晓生实际使用涉案房屋，其未按约缴纳租金系有原因的，为此提供了以下证据：证据1、原审法院于2018年3月20日下午在涉案房屋处张贴的（2017）苏0506执5194号执行裁定书，载明，经法院判决，苏州东昌酒店有限公司应于判决生效之日起十日内给付苏州吴中经济开发区陈汉桑水产摊货款30161元等，后苏州吴中经济开发区陈汉桑水产摊向原审法院申请执行，原审法院受理后，即向被执行人苏州东昌酒店有限公司发出执行通知，责令按照生效法律文书履行义务，但被执行人至今未履行。执行中，原审法院执行到苏州东昌酒店有限公司执行款3075元，执行中查明，被执行人苏州东昌酒店有限公司通过将营业款汇入胡晓生个人账户形式规避法院执行，经原审法院通知，胡晓生未能在规定期限内将被执行人苏州东昌酒店有限公司营业款退还，据此，裁定如下：冻结、扣划苏州东昌酒店有限公司、胡晓生的银行存款人民币27720元，不足部分查封、扣押被执行人其他相应财产（详见查封、扣押清单）。证据2、2018年5月18日苏州市虎丘区人民法院协助执行通知书，该协助执行通知书发送对象为李卫国，要求其在833249.5元的范围内停止向苏州工业园区东吴工贸有限公司或其他主体支付租金，并在付款期限届满后直接支付到法院。证据3、2018年7月29日告知函一份，该告知函系苏州工业园区东吴工贸有限公司管理人发送给李卫国的，明确苏州市工业园区人民法院于2018年6月13日作出（2018）苏0591破8号民事裁定书，裁定受理苏州工业园区东吴工贸有限公司破产清算一案并于2018年6月26日指定江苏百年东吴律师事务所单位管理人。现管理人告知李卫国，管理人与邢世超的租赁合同已于2018年6月13日解除，邢世超自2018年6月13日起丧失对苏州市吴中经济开发区原东昌酒店客房部3-8层客房、地下会议室、点心间、二楼四连包及八楼东南角二间办公室的转租权。若李卫国在2018年8月5日之前未和其签订清租协议，则管理人将开始自行清租，并保留法律手段维护苏州工业园区东吴工贸有限公司的利益。证据4、苏州工业园区东吴工贸有限公司管理人（甲方）和胡晓生（乙方）2018年8月8日签订的清租协议，载明乙方知晓坐落于苏州市吴中经济开发区的土地及房屋属苏州工业园区东吴工贸公司所有，且知晓苏州工业园区东吴工贸有限公司管理人具有的法定职权，并愿意协助苏州工业园区东吴工贸有限公司管理人开展清租工作，乙方已实际占有并使用苏州市吴中经济开发区的房屋3-8楼客房、地下会议室、点心间、二楼四连包及八楼东南角二间办公室。乙方占有使用的期限自2018年7月1日起至涉案房屋及土地网络司法拍卖网上拍定成交之日两个月，司法拍卖网上拍定成交之日两个月内乙方搬离该房屋。乙方自2018年7月1日起至网络司法拍卖网上拍定成交之日期间需按月度缴纳占有使用费，每月83333元。款项支付至管理人账户，并支付经营保证金10万元。邢世超表示，对执行裁定书及协助执行通知书的真实性均无异议，但依据双方之间签订的租赁合同显示，李卫国明确了解房屋所有权人涉及部分诉讼案件执行，可能会影响租赁，应自行承担风险，按照合同约定李卫国应付款项在协助执行通知书之前，故邢世超主张没有依据。对于破产管理人解除租赁合同事宜，管理人并未与邢世超沟通，其不认可。对证据四，由于系复印件，其真实性不予确认。审理中，原审法院向苏州工业园区东吴工贸有限公司管理人发函调查，该管理人于2018年11月21日回函明确：依据《中华人民共和国企业破产法》第18条规定，苏州工业园区东吴贸易公司管理人自2018年6月13日起两个月内未通知邢世超，租赁合同已解除；2016年7月1日前涉案房屋由李卫国、胡晓生两人控制使用，此间费用由胡晓生支付给李卫国，李卫国支付给邢世超，2018年8月7日，李卫国和胡晓生签订退出协议，涉案房屋由胡晓生实际控制、使用上述场所。根据管理人与胡晓生签订的清租协议约定，胡晓生自2018年7月1日至网络司法拍卖网上拍定成交之日期间按83333元支付占有使用费，自司法拍卖网上拍定成交之日两个月内搬离该房屋。涉案300万元到期债权，沈卫东已向管理人申报债权，并提供了相应债权申报登记表及银行流水、还款协议、债务结算确认书及清租协议（与李卫国提供的一致），退出协议。对此，李卫国表示均无异议，并表示2018年6月13日之前的房屋租金、占有使用费可支付给邢世超，2018年6月13日之后的费用应支付给管理人。邢世超认为，因为管理人未通知邢世超解除租赁合同，故邢世超的租赁权应截至到2018年8月12日，案外人沈卫东在2018年12月左右向管理人申请撤回了债权中60万元及相应利息的债权申报，具体撤回原因及管理人的回复其不清楚。关于清租协议和退出协议，真实性均不予认可，即使是真的，证明李卫国直至2018年8月7日才退出涉案房屋，邢世超可主张截至2018年8月7日的房屋占有使用费，且李卫国存在转租行为，按照合同约定，邢世超有权没收保证金。原审法院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，作为承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人缔约的目的则是为了收取租金。本案中，邢世超与东吴工贸公司、苏州东昌酒店有限公司签订的三方房屋租赁协议中，明确基于沈卫东对东吴工贸公司股东沈卫国享有到期的大额借款形成的债权、邢世超受让其中300万元债权，沈卫国是东吴工贸公司的控股股东，东吴工贸公司同意向邢世超以房屋使用权收益抵偿债务。且签订该份房屋租赁协议时，诉争房屋已由李卫国向他人承租并实际使用，可见，2018年1月24日邢世超作为承租方的该房屋租赁协议不用于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，而是债务人以其房屋出租收益权抵偿钱款的合同之债。根据合同的相对性原则，上述2018年1月24日的房屋租赁合同仅对签约方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案房屋所有权人东吴工贸公司已于2018年6月13日被裁定进入破产程序，即东吴工贸公司破产管理人取得了对东吴工贸公司所有的涉案房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利。该种权利优于邢世超基于名为租赁协议实为抵债协议产生的对涉案房屋的收益权，邢世超行使该项收益权利时并不能对抗东吴工贸公司破产管理人享有的物权。现，双方一致确认，双方的租赁关系于2018年5月21日解除，原审法院尊其自愿。东吴工贸公司破产管理人明确邢世超已于2018年6月13日丧失转租的权利，李卫国辩称邢世超仅能主张至2018年6月13日的房屋使用费的意见，原审法院予以确认。现邢世超主张自2018年5月22日起按照三倍租金支付占有使用费，结合本案涉案租赁物的实际情况以及2018年3月起李卫国即收到法院协助执行通知书的情况，李卫国辩称上述计算占有使用费标准过高的意见予以采纳，原审法院按照约定的1000000元/年的租金计付房屋租金及占有使用费，综上，自2018年1月24日至2018年6月13日期间为140日，计租金和占有使用费为383562元。关于邢世超是否有权没收李卫国10万元经营保证金的问题。邢世超认为，李卫国未按约支付租金，且根据破产管理人的回复，存在转租行为，故按照合同约定其有权没收。李卫国认为，未按约支付租金系因协助法院，其不存在违约行为。原审法院认为，结合退租协议可知，胡晓生和李卫国之间在2018年8月7日前系共同经营的模式，邢世超认为李卫国租赁涉案房屋后存在转租行为，未能提供充分证据予以证实，原审法院不予支持。本案中，合同载明，李卫国应于2018年2月20日前交付第一期租金500000元，庭审中，李卫国提出，其未能缴纳约定的涉案房租系因协助法院执行，但法院协助执行通知最早系2018年3月20日，在约定的租金缴纳日期之后，故李卫国未能按约支付，确存在逾期付款违约的行为。李卫国认为其不存在违约的辩称意见原审法院不予采纳，但其提出违约金过高要求调整的意见，符合法律规定，原审法院予以采纳。邢世超要求没收租房保证金的意见原审法院不予支持。结合李卫国收到协助执行通知书的时间和金额、李卫国缴纳房租的情况，原审法院酌情认定李卫国应承担的违约金金额为13576元（398300元×24%÷365×27+170580元×24%÷365×58）。综上，李卫国应向邢世超支付房租租金、占有使用费、违约金共计397138元，由于双方之间的涉案合同已解除，故李卫国的缴纳的租赁保证金在本案中一并处理，现李卫国共计缴纳邢世超401700元已超额。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邢世超与李卫国于2018年1月24日的关于苏州市吴中经济开发区的房屋租赁合同于2018年5月21日解除。二、驳回邢世超的其他诉讼请求。案件受理费计人民币30800元，由邢世超负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人邢世超和苏州工业园区东吴工贸有限公司、苏州东昌酒店有限公司签订的房屋租赁协议，本质上属于以房屋出租收益权折抵金钱债务的协议，原审法院对于合同定性和双方权利义务性质的分析认定并无不妥。涉案的租赁房屋由于涉及多起民事案件的强制执行，且所有权人苏州工业园区东吴工贸有限公司已经被裁定进入破产程序，故《房屋租赁合同》事实上已经无法履行，诉讼中双方当事人一致确认涉案的租赁合同于2018年5月21日解除，原审法院予以确认符合法律规定。被上诉人李卫国和案外人胡晓生虽然存在合作经营关系，但是并非转租关系，上诉人邢世超主张没收10万元经营保证金的依据并不充分，对其上诉主张本院不予支持。被上诉人李卫国于2018年5月18日即已经收到苏州市虎丘区人民法院的协助执行通知书，要求其停止向出租人支付租金，故上诉人邢世超主张被上诉人李卫国支付此后的租金或者占有使用费缺乏依据，上诉人邢世超主张按照三倍租金的标准支付占有使用费缺乏依据，且标准过高，同样不应当得到支持。原审法院根据查明的事实，确认被上诉人李卫国存在超额付款的情况，并据此判决驳回邢世超的相关诉讼请求并无不当。综上，原审判决实体处理正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人邢世超负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月三十一日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。