湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初5234号原告：刘海艳，女，1974年5月8日出生，汉族，住邵东县。委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。被告：湖南省泽祥房地产开发有限公司，住所地邵东县东风路13号。法定代表人：刘**，该公司经理。委托诉讼代理人：曾仲红，系该公司法务部主任。委托诉讼代理人：赵月娥，系该公司副经理。原告刘海艳与被告湖南省泽祥房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“泽祥公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法由审判员曾利华适用简易程序于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告刘海艳的委托诉讼代理人郑红伟，被告泽祥公司的委托诉讼代理人曾仲红、赵月娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告以371368元为基数，按照日万分之二向原告支付自2018年10月2日起至实际交房之日止的违约金（暂计至2019年9月20日为26218.58元）；3、判令确认原告无需向被告支付水电费立户费用；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2017年9月7日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于邵东县房屋，房屋总价款为371368元，后原告按约履行了支付购房款义务，并按期偿还银行贷款，而被告却未按约交付房屋，根据合同约定，被告应于2018年10月1日前将涉案房屋交付给原告使用，被告逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同，也可以要求继续履行合同，若合同继续履行，被告应当自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的合法权益，原告为此诉至法院，请依法判决。被告泽祥公司辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、被告于2019年9月27日已通知原告到被告处办理交房手续，但原告一直没有前来办理；2、被告不应承担逾期交房的违约责任，也不需向原告支付逾期交房违约金。虽然存在逾期交房的现象，但被告逾期交房是因雨雪冰冻天气、国家、地方政府政策变化、空军雷达站搬迁、工程事故、高考中考期间工程项目要停工规定等多方面的原因造成，这些原因符合双方合同约定的免责事由，且被告逾期交房已告知原告并征得原告同意；3、退一步讲，即使原告的诉讼请求部分合理，被告认为逾期交房天数可依法抵扣440天，具体为：雨雪冰冻天气停工220天、工程施工期间意外事故停工40天、环保清查停工45天、空军雷达站搬迁等事由停工90天、中高考及春节期间停工45天；4、原告诉请的违约金过高，请法院酌情考量；5、水电立户费在合同中约定由原告自己支付，被告只是替水电部门代收；6、被告未违约，不应承担违约责任，不应承担本案的诉讼费用。经审理查明：2017年9月7日，原告刘海艳与被告泽祥公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发的“华泽东风阁”第1栋1305号商品房，建筑面积125.12平方米，总价款371368元。原告以银行按揭贷款方式支付房款，并于签订合同当日支付按揭首付款121368元、办证及按揭费用、契锐、物业维修基金等费用，后期按揭款项由原告按约分期偿还。2019年9月27日，被告通知原告办理交房手续，但原告一直未办理。原、被告签订的商品房买卖合同第九条对有关商品房的交付条件和期限约定：出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。合同还约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因相关法律法规变化所导致的延误；3、国家、地方政府及有关行政管理部门、市政配套工程及设施延期的等非出卖人原因引起的。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第九条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项）中的比率的违约金。合同附件三约定：水、电、有线、燃气开户费用住户自理，按政府当时收费标准收取。合同签订后，原告已按约定付清全部首付款及相关税费，也按期偿还银行按揭贷款，但被告未按约定时间交付房屋。2019年9月27日，被告泽祥公司开发的华泽东风阁项目工程经由建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位及其他方面的专家验收合格。另查明，被告在开发案涉工程项目时，2017年4月因中央环保督查，邵东的沙场、石料厂、砼搅拌站、砖厂等均停产整顿，该涉争房屋的建设停工45天；因2017-2018年雨雪冰冻天气较多，影响工程进度；因空军雷达站未搬迁引起工程验收延时，造成交房延时。以上事实，有原告提供的原告身份证、被告企业信用信息公示报告复印件、《商品房买卖合同》、收据、还款流水，以及被告提供的营业执照及法定代表人证明及身份证、质监站的证明、天气现象、物价局和发改局文件、空军机场净空区内建设项目验收报告、建设工程竣工验收测量面积报告、工程质量竣工验收记录及报告、建筑工程质量保修书、住宅工程质量保证书、竣工验收备案表及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实，可以认定。本院认为：原被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。本案原告已按约定支付房款，而被告没有严格按合同约定的期限交房，被告已构成违约。根据本案查明的事实，被告应自2018年10月2日起承担延期交房的违约责任，涉案房屋已于2019年9月27日经验收合格，2019年9月27日被告通知原告办理交付房屋手续，原告亦应于通知之日起自行与被告办理交接房屋相关手续，被告的违约期应截止于2019年9月27日。因此，被告的违约期自2018年10月2日起至2019年9月27日止，综合本案实际情况，考虑被告在开发华泽东风阁项目中遇到的一些实际困难，被告违约天数酌情扣减45天，被告违约天数共计为314天。虽然合同第十条规定，逾期60日后，按日支付已付款万分之二的违约金，但被告逾期交房给原告造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。双方在合同中约定违约金按已交房价款每日万分之二计算，标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，被告关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，被告请求予以调低，本院依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照本地住房租金价格，本院酌情确定本案商品房租金为4元/m2/月，被告逾期交房所要承担的违约金为：4元/m2/月×125.12㎡÷30天×314天×（1＋30%）＝6809.86元。至于原被告双方在《合同附件三》中约定：水、电、有线、燃气开户费用住户自理，按政府当时收费标准收取。该约定系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，本院依法予以认可，故对原告要求确认其无需向被告支付水电立户费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：原告刘海艳于本判决书生效后5日内到被告湖南省泽祥房地产开发有限公司办理“华泽东风阁”第1栋1305号商品房的交付手续，被告湖南省泽祥房地产开发有限公司有义务将该房屋交付给原告刘海艳；二、被告湖南省泽祥房地产开发有限公司在本判决书生效之日起15日内支付原告刘海艳违约金6809.86元；三、驳回原告刘海艳的其他诉讼请求。如义务人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取227.5元，由被告湖南省泽祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 曾利华二〇一九年十二月二十八日法官助理佘堆元代书记员 申 薇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。