安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0403民初3704号原告（反诉被告）：王本新，男，汉族，1975年4月24日出生，安徽省淮南市人，初中文化，自由职业，户籍地安徽省淮南市大通区，住安徽省淮南市。委托诉讼代理人：周天艺，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恒，安徽震一律师事务所律师。被告（反诉原告）:邹海新，男，汉族，1969年4月12日出生，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市。被告（反诉原告）：淮南市新泰瓜果种植农民专业合作社，住所地安徽省淮南市三和镇岭南村泉山水库西侧，统一社会信用代码933404003940270107。法定代表人：邹海新，该单位经理。上述两位被告共同的委托诉讼代理人：吴晓荣，淮南市田家庵区曹庵镇法律服务所法律工作者。第三人：淮南市洞山林场，住所地安徽省淮南市田家庵区金家岭备战路南侧场区，统一社会信用代码12340400485088505J。法定代表人：张厚培，系该林场场长。委托诉讼代理人：史军,安徽云君积贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洋洋,安徽云君积贤律师事务所律师。原告王本新与被告邹海新、淮南市新泰瓜果种植农民专业合作社（以下简称：新泰合作社）、第三人淮南市洞山林场（以下简称：洞山林场）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，被告邹海新、新泰合作社共同向本院提起反诉，本院受理后依法适用普通程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。王本新及其委托诉讼代理人周天艺、刘恒、邹海新、新泰合作社及其共同的委托诉讼代理人吴晓荣、第三人洞山林场的委托诉讼代理人陈洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王本新向本院提出诉讼请求：要求：1.判令解除王本新与邹海新、新泰合作社签订的《租赁合同》；2.判令邹海新、新泰合作社共同返还租金30000元；3.判令邹海新、新泰合作社共同赔偿王本新投资损失400000元；4.邹海新、新泰合作社承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，王本新申请将其第1项诉讼请求变更为“确认王本新与邹海新、新泰合作社签订的《租赁合同》无效”。事实和理由:2018年9月17日，王本新与邹海新、新泰合作社签订了一份《租赁合同》，约定:“邹海新、新泰合作社将位于淮南市山南新区泉山水库西侧二号园房屋土地约15亩租给王本新使用，房屋设施包括主楼、厨房，租期自2018年11月15日起至2023年11月15日止,租金为第一年3万元、第二年3万元、第三年以后为每年4万元,租期5年，每年的第一个月支付当年租金；在租赁期间，出租方保证其房屋地产的合法性，如因出租方原因给予承租方造成的损失，出租方承担赔偿承租方的投资损失。《租赁合同》签订后,王本新依约向邹海新支付了第一年的房屋租金30000元,并与他人签订装修合同,对租赁物进行了全面的装修改造,并为此分批支付装修费390000元。但我方装修完毕刚刚开始营业,便被第三人洞山林场通知该地块的承包合同期限已满,其将按合同规定收回承包权。随后案涉租赁房、地被政府相关部门勒令停止营业、强制搬离。邹海新、新泰合作社在明知租赁物承包期已届期限的情况下,却对我方隐瞒这一重要的事实真相,仍然将已届承包期限的租赁物出租给我方经营,导致我方投资装修刚刚结束,便被强制搬离,我方仅投资装修的直接损失就有400000元。综上,原、被告双方无法协商解决,为维护自身合法权益，我诉至贵院,请求判如所请。邹海新、新泰合作社共同辩称，第一，双方签订租赁合同合法有效，双方应继续履行合同：首先，双方签订的租赁合同属双方自愿签订，是双方真实意思表示，合同内容并未违反法律法规的强制性规定，也不损害国家利益、社会公共利益及他人利益，涉案房屋土地是使王本新就租赁物使用租用收益所用，并没有转移房屋及土地的所有权，我方对租赁物是否具有所有权和其他权利不是租赁合同成立的要件；其次，本案不存在法定的合同无效的情形，且通过我方提交的证据证明，我方对涉案标的物的取得系善意取得，故本新新以我方无处分权为由主张合同无效没有事实和法律依据，双方签订合同合法有效应继续履行。第二，王本新要求赔偿损失及返还租金没有事实和法律依据：首先，我方出租的房屋系历史遗留，（本案第三人也当庭说明了房屋是他们出租时就已存在），我方并没有对该房屋进行再次建设，且也未对原租赁物的性质及用途进行改变，导致王本新无法实现经营目的的原因是其没有对其经营项目进行登记注册，导致停业整顿，（况且租用涉案租赁物的其他人都在正常经营并没因相关部门要拆迁而解除合同），王本新作为理性的投资人，应对自己的行为承担责任，我方并无过错；依据谁主张谁举证原则，王本新对自己的主张没有提供相关合法有效的证据证明，应承担举证不能之责。第三，王本新如果不愿继续履行合同应将我方租赁物恢复原状，依据《合同法》223条“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”规定，王本新在合同履行中，将我方租赁物进行了改装，现王本新又单方解除合同，其应当对我方的租赁物负有恢复原状的义务，且因王本新租用期间将我方果树砍伐造成损失，其应对我方的损失承担赔偿责任。综上所述，王本新主张没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回王本新的诉讼请求，并支持我方的反诉请求。邹海新、新泰合作社提交的反诉请求为：1.判令王本新继续履行房屋租赁合同，如不继续履行应将房屋恢复原状并赔偿我方房屋装修即果树被破坏的经济损失现定30000元（价值待鉴定后计算）；2.王本新承担案件的全部诉讼费用。事实和理由：双方签订的租赁合同合法有效，王本新擅自改变租赁房屋结构及内部装饰应当恢复原状，导致王本新无法经营的原因是王本新自己的原因所致，王本新无权要求我方赔偿。双方于2018年9月17日签订的案涉租赁合同，依据合同约定，我方将案涉房屋及土地租赁给王本新，租期为2018年11月15日至2023年11月15日，在租用期内，由于王本新的经营未经工商部门登记注册无证经营，导致市场监督管理局责令其停业整改，王本新无法经营是因自身原因所致，并不是因反诉人租用的房屋土地到期造成。王本新提交的林场的通知函不能作为到期证据，因案涉土地所有权为三和镇岭南村集体所有，洞山林场无权签订相关租赁合同，且该地自反诉人承包开始并没有超出法律规定的承包期限，另案涉土地及房屋四周除了王本新还有其他家都在正常经营，都没有因为土地到期而影响经营。因此，双方签订的租赁合同合法有效，王本新应当按照合同继续履行。如果王本新不继续履行合同，那么应当将我方房屋恢复原状，并赔偿相应的屋内装修及果树的经济损失，我方将房屋及土地租赁给王本新的时候，该土地系果树种植基地，而且大多数果树正值盛果期、王本新将果树擅自砍伐，给我方造成很大的经济损失；因签订合同后，我方交给王本新的房屋也是装修后的房屋，王本新擅自将屋内设施及装饰擅自拆除重装，侵犯了我方的合法权益。综上所述，双方签订的租赁合同合法有效，应当按照合同继续履行，如果提前解除，被反诉人应当承担违约责任赔偿经济损失，本案王本新起诉我方租赁合同一案与事实不符，没有法律依据，请求法院支持我方的反诉请求。王本新辩称，1.反诉人请求继续履行合同已经没有根据了，因现在租赁所涉及的场地已经承包期届满，丧失租赁权；2.反诉人要求房屋恢复原状也没有事实根据，洞山林场已经陈述该房屋被认定为违法建筑，即将被拆除，所以恢复原状无任何意义，民法保护的是合法的权益，即使恢复原状房屋也没有任何价值，其次王本新为经营农家乐所投资对租赁物有增值作用。3.反诉人主张其果树被告破坏无事实根据，邹海新在签订合同后，共使用几个月，邹海新也经常性到租赁场所，其没有提出破坏果树。第三人洞山林场述称，1.邹海新、新泰合作社未与第三人签订过任何的租赁协议；2.第三人的性质是国有林场，属于事业单位，我们的职责是林业管理，故我们在发现建设的农家饭店后上报到上级单位淮南市林业局，淮南市林业局将情况反映给淮南市自然资源和规划局，淮南市自然资源和规划局已认定两饭店属于违法建设应当予以拆除。3.案涉土地我方是出租给朱克明的，未经我方允许无权转包。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王本新提交的王本新的身份证复印件、邹海新的身份证复印件、新泰合作社营业执照、洞山林场的企业登记信息打印件、邹海新、新泰合作社提交的邹海新的身份证复印件、新泰合作社营业执照、洞山林场提交的事业单位法人证书复印件及法定代表身份证明等证据，因各方均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对各方提交的其他证据，本院认定如下：一、王本新提交的证据：1、《租赁合同》、收条各一份；证明：王本新与邹海新、新泰合作社于2018年9月17日缔结租赁合同关系，约定租期为2018年11月15日至2023年11月15日，租金第一年为30000元、王本新可对租赁物进行装潢；合同第一条第5款约定，出租方因不能保证房屋、地产出租权给承租方造成的损失的，其应赔偿承租方的投资损失，合同第5条未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》执行；收条可以证明邹海新收到王本新支付的2018年11月15日至2019年11月15日期间租金30000元。邹海新、新泰合作社共同质证意见：真实性无异议，证明观点部分有异议，合同并没有约定对装修损失进行承担，恰恰约定了我方只负责解决，不负责赔偿。第三人洞山林场质证意见：我们不清楚合同签订的情况，与第三人无关。本院认证意见：本院对该组证据的真实性予以确认。2、《碧湖农庄装修报价单》打印件、《装修合同》各一份、收条复印件5份、照片两组；证明：原告投资装修并已经支付了390000元装修费。邹海新、新泰合作社共同质证意见：装修合同的真实性及合法性均有异议，这是王本新单方与他人签订的，合同双方是亲戚关系，真实性存疑；该装修报价单仅是打印件并无签章及签字，三性均有异议；对照片真实性待法院核实，照片无拍摄时间，不能证明对方证明观点；对于装修损失无相关鉴定评估报告不能证明其损失数额；收条原件没有看到，三性均有异议。第三人洞山林场质证意见：不清楚。本院认证意见：因该组证据中的《装修合同》、《碧湖农庄装修报价单》打印件、收条复印件5份真实性无法核实，故本院暂不确认；对该组照片的真实性本院予以确认。3、《淮南日报》复印件一份，证明：因被告隐瞒承包期限届满的重要事实，导致王本新刚投资装修结束便被强制搬离，租赁合同无法履行的事实。邹海新、新泰合作社共同质证意见：这是第三人与案外人的声明，与本案无关；不能证明导致王本新装修结束就被强制搬离。第三人洞山林场质证意见：真实性无异议。本院认证意见：因洞山林场在庭审中认可其在该报纸中刊登的通知函的对象是陈宏余与本案无关，故本院仅对该份证据的真实性予以确认。4、视频资料、电子照片一组（优盘），证明：我们前后在租赁范围内进行了投资建设及证人与本案的关联性。邹海新、新泰合作社共同质证意见：王本新自行装修未经被告同意，且恰恰证明王本新将我方原装修进行了破坏。第三人洞山林场质证意见：不清楚。本院认证意见：本院仅对该组证据予以部分确认。5、拆除公告一份；证明：案涉房屋和租赁范围内被政府公告要求强制搬离、拆除。邹海新、新泰合作社共同质证意见：真实性无异议，林业局没有权利界定案涉房屋是违法建设，因我们的房屋是在1998年前就建设好了，林业局无权对于房屋拆除进行公告，房屋拆除应当由城管部门管理。第三人洞山林场质证意见：真实性无异议，但证明不了与本案的关联性。本院认证意见：本院对该份证据的真实性予以确认。二、邹海新、新泰合作社提交的证据：1、租赁合同一份，证明：合同约定双方权利义务，承租期间如因产权发生纠纷产生损失出租人不承担赔偿责任，承租人不得损伤破坏园区内果树。王本新质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。第三人洞山林场质证意见：与第三人无关。本院认证意见：本院对该份证据的真实性予以确认。2、新泰合作社住所（经营场所）工商登记表打印件一份，证明：新泰合作社系合法使用涉案房屋。王本新质证意见：真实性由法庭核实，内容上看不能证明两被告有合法经营权、出租权；体现出案涉租赁范围内是可以办到工商营业执照的。第三人洞山林场质证意见：只是经营主体，不能代表使用房屋的合法性。本院认证意见：本院仅对该份证据的真实性予以确认。3、朱克明证明复印件及照片一组；证明：涉案房屋出租前的状况及林地的果树被损坏的事实。王本新质证意见：证明不是原件，证明的内容应该是证人语言，证人应当出庭；照片有部分是客观真实的，但有部分看不出与本案有关，对涉及租赁物的照片予以认可，对其它照片不予认可。第三人洞山林场质证意见：与第三人无关。本院认证意见：本院仅对该组证据予以部分确认。4、《林地承包合同》（原件）、林地承包转让协议及朱克明证明（复印件）；证明：洞山林场所建设的生产用房是在1999年所建设，邹海新签订的合同合法有效。王本新质证意见：朱克明未到庭，承包期限到2020年12月31日，与前文笔迹不一致，朱克明应当到庭证实真实性，不能证明原告因不能保证租赁物的合法性导致我们被强制搬出的事实。第三人洞山林场质证意见：真实性无异议，该合同第3条约定，该土地必须要经过林场的同意才能转租，合同约定该土地上不允许建设与林业无关的任何建筑，我们认为该建筑是违法的，后林地承包转让协议和证明均为复印件，合同上朱克明上与后面的转让协议上朱克明签字不一致，林地承包合同上约定的亩数只有6亩。本院认证意见：本院对该组证据的真实性予以确认。5、转租土地协议书合同（2000年5月6日）复印件；证明：案涉的土地除了朱克明租用给邹海新的，还有其他人租给邹海新的土地。王本新质证意见：此证据为复印件，真实性不认可，与本案无关，就内容看国有土地内部转租是违法的，说明邹海新对该土地无合法的使用及出租权。第三人洞山林场质证意见：此证据为复印件，真实性不认可，不能证明周必涛与邹海新与本案争议合同为同一块土地，周必涛也没有该土地的合法来源。本院认证意见：因该份证据系复议件，且没有证据证明该合同中的土地与案涉土地具有关联性，故本院对该组证据暂不确认。6、租赁土地协议书复印件（1998年12月）；证明：涉案土地所有权为岭南村村委会。王本新质证意见：三性均不认可，土地协议是周必涛，到期日是2019年6月15日。第三人质证意见：同王本新的质证意见。本院认证意见：因该份证据系复议件，且没有证据证明该合同中的土地与案涉土地具有关联性，故本院对该组证据暂不确认。三、洞山农场提交的证据：1、国有山林权所有证（复印件）；证明：本案涉案的土地全部位于第三人管辖的国有林场范围内。王本新质证意见：该份证据是复印件，真实性及关联性请法庭核实。邹海新、新泰合作社共同质证意见：林权证不能代表土地证，该林权证为复印件，无原件。本院认证意见：本院对该份证据的真实性予以确认。2、林地承包合同（朱克明）及附件；证明：朱克明从洞山林场进行林地承包未经我方同意不得转让，朱克明所承包的土地在林场的承包范围内。王本新质证意见：朱克明未到庭，承包期限到2020年12月31日，与前文笔迹不一致，朱克明应当到庭证实真实性，不能证明原告因不能保证租赁物的合法性导致我们被强制搬出的事实；补充该证据证实邹海新没有合法的出租权，无权将案涉租赁物出租给我们，证明邹海新根本违约并导致租赁合同无效。邹海新、新泰合作社共同质证意见：真实性无异议，对证明观点及效力问题，我们认为是有效的，土地使用也一直未被收回。本院认证意见：对该份证据的真实性依法予以确认。3、《淮南市林业局关于请求对舜耕山国家森林公园内建筑物进行认定的函》《淮南市自然资源和规划局高新区分局关于对舜耕山国家森林公园桃园内建筑物现场认定的函》及附件（舜耕山国家森林公园内建筑物位置图）；证明：本案涉案的房屋系违法建设。王本新质证意见：真实性无异议，证明观点也没有异议。邹海新、新泰合作社共同质证意见：真实性请法庭核实，两个函相互矛盾，且案涉土地上不是邹海新一家农家乐，并不能证明案涉房屋就是函上的2号、3号。本院认证意见：对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月17日，王本新（乙方）与邹海新、新泰合作社（甲方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为:“一、甲乙双方权利义务：1、甲方位于淮南市山南新区泉山水库西侧二号园房屋土地约十五亩租给乙方使用，房屋设施包括主楼、厨房等；2、房屋合同日期自2018年11月15日起至2023年11月15日止,租金为第一年3万元、第二年3.5万元、三年以后为4万元一年,租期5年；3、租金交付方式及期限：按年支付，每年的第一个月，支付当年租金；…5、在租赁期内，甲方保证其房屋地产的合法性（注：没有房产证），如因甲方个人原因给予乙方造成的损失，甲方承担赔偿乙方的投资损失。…7、在合同签订后，甲方保证进入园区的进入路畅通，因甲方房屋及地产产生的纠纷，导致乙方无法正常经营，给予乙方造成的损失，由甲方负责解决！不赔偿损失；二、违约责任。…2、其他约定事项：如遇政府拆迁，本合同终止，租赁按终止月上一个月底算起，园区内涉及到乙方投资装潢改造等项目，政府补偿费用，第一年乙方全得，第二年、第三年双方各得50%，第三年以后乙方硬件投资赔偿甲方全得，乙方不得。……”。合同签订当日,王本新向邹海新支付了房屋租金30000元，邹海新也向王本新出具了一份收条，内容为：“今收到王本新二号果园租金叁万元整30000元（2018年11月15日至2019年11月15日）邹海新2018.9.17”。后王本新对案涉果园内的房屋等进行装修改建，取名碧湖农庄并开始从事餐饮经营。2019年5月9日，淮南市市场监督管理局高新技术产业开发区分局向王本新发送了市监高新（2019）5号责令改正通知书，以王本新无证无照从事餐饮服务经营为由，责令王本新立即停止经营活动，并于2019年5月15日前改正。2019年5月16日，淮南市林业局、安徽省淮南高新技术产业开发区管理委员会（淮南市山南新区管理委员会）联合发布了一份《关于舜耕山国家森林公园范围内有关违法建设拆除公告》，内容为：“为切实抓好舜耕山国家森林公园生态保护，严厉打击违法建设行为，加大环境问题整治力度，经研究决定于近期对舜耕山国家森林公园范围内有关违法建设进行拆除。现将有关事项公告如下：1、拆除范围：舜耕山国家森林公园范围内经相关职能部门确认未经批准违法建设的各类建筑物、构筑物。2、请以上拆除范围内的住户、经营户于2019年5月20日前腾空房屋、自行拆除。逾期不腾空房屋、自行拆除的违法建设将依法予以拆除。依法拆除过程中造成的物品及其他损失由原住户或经营户自行负责。三、违法建设拆除工作组设在高新区管委会。工作组电话：0554-6629817淮南市林业局安徽省淮南高新技术产业开发区管理委员会（淮南市山南新区管理委员会）王本新接收上述公告、通知书后，腾空了案涉庄园内的物品，未继续经营。后王本新与邹海新、新泰合作社因租赁合同发生纠纷，且无法达成一致意见。2019年6月10日，王本新起诉至本院，要求：1.判令解除王本新与邹海新、新泰合作社签订的《租赁合同》；2.判令邹海新、新泰合作社共同返还租金30000元；3.判令邹海新、新泰合作社共同赔偿王本新投资损失400000元；4.邹海新、新泰合作社承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，王本新申请将其第1项诉讼请求变更为“确认王本新与邹海新、新泰合作社签订的《租赁合同》无效”。邹海新、新泰合作社共同向王本新提起反诉，要求：1.判令王本新继续履行房屋租赁合同，如不继续履行应将房屋恢复原状并赔偿我方房屋装修及果树被破坏的经济损失现定30000元（价值待鉴定后计算）；2.王本新承担案件的全部诉讼费用。2019年6月11日，王本新申请对案涉租赁物装修的价值进行评估，后撤回了评估申请，并重新向本院申请对案涉租赁房屋装修、装饰的价值（包括但不限于工程造价）进行评估、鉴定，本院依法委托安徽金海建设工程咨询有限公司对王本新的申请事项进行司法评估，该公司于2019年12月13日以王本新鉴定事项缺乏鉴定依据为由退回了评估委托。2019年8月21日，邹海新、新泰合作社向本院申请对其原房屋破坏损失进行鉴定评估，本院依法委托安徽广利评估咨询有限公司对该项申请进行司法评估，该公司于2019年12月12日以鉴定事项所涉及的资产现状已不存、现场无法获取可靠的评估资料为由退回了评估委托。另查明，1990年8月15日，长丰县人民政府向原长丰县洞山林场颁发了安徽省长丰县国有山林权所有权证政林子字第3号林权证，其中6号林班地名为秧草山、树种为松、硬，面积为2872亩，四至为东至合淮路西、西至小罗路、南至长丰麻风院南路、北至淮南界。2000年12月13日，原长丰县洞山林场（甲方）与朱克明(乙方)签订了一份《林地承包合同》，原长丰县洞山林场将其洞山林场秧草山林班长山南坡面积6亩林地交由朱克明经营，承包期限为20年，即至2020年10月31日，四至见附图，“合同期内，经甲方同意，乙方可转让或继承，以甲方签字盖章为准”。2009年5月6日，朱克明（甲方）与邹海新（乙方）签订了一份《林地承包转让协议》，协议约定：“一、甲方现有与原长丰县洞山林场签订的林地承包合同，（原合同陆亩）范围南到马家塘北边斜自然路，西与张天玉邻界，路各半，东与鲁维丘搭界，北至山边路。二、现甲方愿把此承包林地与房屋及所有附属物一次性转让给乙方，共计人民币拾伍万元整（150000元）；三、本协议签字生效，双方不许反悔甲方：朱克明乙方：邹海新2009年5月6日”。再查明，2019年5月28日，淮南市林业局向淮南市自然资源和规划局出具了一份《关于请求对舜耕山国家森林公园桃园内建筑物进行认定的函》，主要内容为：“市自然资源和规划局：根据市委工作部署，我局开展了国家森林公园违法建设问题排查工作，发现舜耕山国家森林公园内桃园内建筑物疑似违法建设。该处建筑物建设时间较早，无法查阅相关资料，不能确定该建筑物性质。为了便于开展下一步工作，现请求贵局对桃园内建筑物是否为违法建设进行认定。特此函告”。2019年6月3日，淮南市自然资源和规划局高新区分局向淮南市自然资源和规划局出具了一份《关于对舜耕山国家森林公园桃园内建筑物现场认定的函》，主要内容为：“市自然资源和规划局：经我分局调查核实，舜耕山建筑物位置图内3处标识均属于舜耕山国家森林公园范围内，3处标识均无任何用地及规划相关审批手续。其中，1号标识图斑为CS娱乐训练基地，2号、3号标识图斑为农家乐。2号、3号标识图斑已列入高新区违法建设拆除计划。特此函复”。案件审理过程中，本院工作人员到淮南市自然资源和规划局高新区分局、淮南高新技术产业开发区（山南新区）城市管理行政执法分局了解案涉租赁合同所涉建筑物、土地的性质，淮南市自然资源和规划局高新区分局工作人员称其案涉租赁合同中的租赁物系其《关于对舜耕山国家森林公园桃园内建筑物现场认定的函》中列明违法建设3号标识图斑，淮南高新技术产业开发区（山南新区）城市管理行政执法分局工作人员称案涉碧湖农村被列为拆除计划。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉租赁合同的效力如何确定，新泰合作社的诉讼主体是否适格；2.案涉租赁合同应否继续履行，王本新要求返还租金的诉请应否予以支持；3.王本新要求赔偿投资损失的诉讼请求应否予以支持；4.邹海新、新泰合作社要求王本新恢复原状并赔偿损失的反诉请求应否予以支持。针对上述争议焦点，本院认定如下：1、关于案涉租赁合同的效力如何确定，新泰合作社的诉讼主体是否适格问题。关于案涉租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉租赁的土地性质为林地，应当属于农业用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。因双方《租赁合同》约定的租赁范围为房屋（包括主楼、厨房等）、土地约15亩，且案涉租赁物在租赁前后均主要用于农家乐餐饮经营，也明显违反了案涉租赁土地的用途,同时，案涉租赁物已被相关部门认定为违法建设并被列入违法建设拆除计划。故根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款关于使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的规定,案涉《租赁合同》因违反土地规划用途,应认定为无效合同。故王本新要求确认双方《租赁合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对邹海新、新泰合作社主张案涉《租赁合同》是双方真实意思表示、内容也符合法律法规规定、合同合法有效的辩解意见，于法无据，本院不予支持。关于新泰合作社的诉讼主体资格问题。本案中，新泰合作社虽未在《租赁合同》尾部盖章确定，但《租赁合同》明确约定出租方为新泰合作社、邹海新，且案涉租赁物是新泰合作社的经营场所、邹海新也作为新泰合作社法定代表人在合同尾部签字确认，同时，新泰合作社在庭审中也未对其诉讼主体明确提出异议，故新泰合作社作为本案被告诉讼主体适格。二、关于案涉租赁合同应否继续履行，李恒要求返还租金的诉请应否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉《租赁合同》已被本院确认为无效合同，且案涉租赁物已被相关部门认定为违法建设并被列入违法建设拆除计划，王本新也已将相关物品搬离租赁物，故邹海新、新泰合作社要求继续履行租赁合同的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然案涉《租赁合同》无效,但王本新占有使用案涉租赁物,应该支付占有使用费。因双方租赁合同约定第一年租金为30000元，且双方实际租赁时间未超过一年，故本院参照租赁合同约定的第一年30000元确定双方占有使用费的标准。关于占有使用的具体期间问题。虽然案涉租赁合同签订时间为2018年9月7日，但双方租赁合同约定的合同起算日期为2018年11月15日，故本院确定双方占有使用费起算时间为2018年11月15日。违法租赁物被有关部门处理后,租赁双方应就租赁物的使用进行协商,作为承租人在不利用租赁物的情况下,应及时向出租人发出不再利用土地的意思表示,而不是采取一走了之的办法,但本案并无任何证据显示王本新向邹海新、新泰合作社发出了不再占有使用租赁物的明确意思表示。而邹海新、新泰合作社作为出租人,其在知道合同约定的租赁物用途因违法被有关部门勒令整改后,其亦应与承租人进行协商,而不是坐视不理放任损失的扩大。鉴于王本新于起诉前已经搬离租赁物，且其于2019年6月10日起诉要求解除租赁合同时已经明确了其不再履行合同的意思,同时，王本新搬离后租赁物并未上锁邹海新、新泰合作社可自行收回租赁物，故本院确定双方占有使用费截止时间为2019年6月10日。故本案确定双方案涉租赁物的占有使用费数额为17013.7元（30000元÷365天×207天，2018年11月15日至2019年6月10日）。综上，因双方无法继续履行合同，且本院已确定双方案涉租赁物的占有使用费数额为17013.7元，故邹海新、新泰合作社在扣除占用使用费后应当退还王本新剩余租金，经计算其应返还的租金数额为12986.3元（30000元-17013.7元）。故王本新要求邹海新、新泰合作社返还租金30000元的诉讼请求，部分符合法律规定，本院仅支持12986.3元。三、关于王本新要求赔偿投资损失的诉讼请求应否予以支持的问题。本案中，虽然王本新要求邹海新、新泰合作社赔偿投资损失，但其提交的装修合同等证据无法证实其投资损失的具体数额，且王本新向本院申请委托的案涉租赁物的装修价值（含工程造价）评估的也被司法鉴定部门退回，致使王本新主张的投资损失数额无法确定。故王本新要求邹海新、新泰合作社赔偿投资损失400000元的诉讼请求，证据不足，本院暂不支持，双方可通过自行协商或另案诉讼方式进行处理。四、关于邹海新、新泰合作社要求王本新恢复原状并赔偿损失的反诉请求应否予以支持的问题。关于案涉租赁物能否恢复原状的问题。本案中，因双方租赁合同无效，王本新已对租赁物重新装修完毕并开始经营，且案涉租赁物已被相关部门确定为违法建设，故邹海新、新泰合作社要求王本新将租赁物恢复原状的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于邹海新、新泰合作社主张的赔偿损失问题。本案中，虽然邹海新、新泰合作社要求王本新赔偿房屋、果树等损失，但其未提交证据无法证明其损失的具体数额，且其向本院申请的损失价值评估事项也已被司法鉴定部门退回，致使其主张的损失无法确定。故邹海新、新泰合作社要求王本新赔偿损失30000元的诉讼请求，证据不足，本院暂不支持，双方可通过自行协商或另案诉讼方式进行处理。综上所述，王本新的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持，对其诉请中不合理的部分，本院不予支持；邹海新、新泰合作社的反诉请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认王本新与被告淮南市新泰瓜果种植农民专业合作社、邹海新签订的《租赁合同》无效；二、淮南市新泰瓜果种植农民专业合作社、邹海新于本判决生效后十日内一次性返还王本新租金12986.3元；三、驳回王本新的其他诉讼请求。四、驳回淮南市新泰瓜果种植农民专业合作社、邹海新的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7750元，由王本新负担7516元，由淮南市新泰瓜果种植农民专业合作社、邹海新负担234元；反诉费275元，由淮南市新泰瓜果种植农民专业合作社、邹海新负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  李小柱人民陪审员  张娟娟人民陪审员  马莉莉二〇一九年十二月二十七日书 记 员  杜金山附法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。