江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0124民初3195号原告：江西进贤农村商业银行股份有限公司。住所地：江西省南昌市进贤县民和镇民和路718号。统一社会信用代码：913601241587494175。法定代表人：魏青，董事长。委托诉讼代理人：闵光柏、周丽，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。被告：吴春明，男，1965年4月10日出生，汉族，进贤县。被告：黄子云，男，1968年7月25日，住进贤县。被告：进贤县电子商城，住所地：进贤县校前路，统一社会信用代码：91360124672419509Q法定代表人：桂军林。原告江西进贤农村商业银行股份有限公司（以下简称“进贤农商行”）与被告吴春明、黄子云进贤县电子商城执行异议之诉一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告进贤农商行委托诉讼代理人闵光柏、周丽、被告吴春明、黄子云到庭参加诉讼，被告进贤县电子商城经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告进贤农商行向本院提出诉讼请求：1、要求撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124执异88号执行裁定第一项、第二项；2、要求判决案外人吴春明提出的异议不成立；3、要求判决对进贤县民和镇校前路1号A栋A1、A2房屋继续执行。事实和理由：进贤县人民法院在执行原告与桂军林、进贤县电子商城等金融借款合同纠纷一案中，查封了进贤县电子商城名下的位于进贤县民和镇校前路1号的房屋（房产证号：进房字第××号）。被告吴春明、黄子云向法院提出书面异议，法院认为吴春明、黄子云签订了房屋购买协议、付清了购房款，且实际占有，故裁定案外人吴春明提出的执行异议请求成立，与客观事实不符，吴春明所提交的现有证据无法证明吴春明、黄子云,喻剑辉、黄秀莲之间于2007年6月6日签订了购买民和镇校前路1号A栋A1、A2房屋的《房屋销售协议》，仅凭桂军林出具的《收条》无法证明被告吴春明等支付了购房款。庭审中原告补充以下事实：本案案涉房产均已为桂军林向原告借款提供了抵押，并在进贤县不动产登记中心办理了抵押登记。然而，被告吴春明等在执行异议过程中提出其购买及使用进贤县民和镇校前路1号A栋A1、A2房屋，并未提供证据证明A栋A1、A2房屋属于案涉执行房产。且除《房屋销售协议书》中有校前路A栋A1、A2的表述外，其提供的《电费缴费凭证》、《水费缴费凭证》等其他材料，均显示地址为（轧钢厂院内），而非校前路1号A栋A1、A2，未体现与本案案涉房屋具有直接联系。进贤县人民法院在未查明是否属于案涉执行房产的情形下，直接认定系针对房产证号为房权证进房字第××号的房产所提异议明显错误。退一步说，即便A栋A1、A2房确实属于案涉执行房产范围内，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被告吴春明等即便与进贤县电子商城签订了《房屋销售协议书》并实际占有，但案涉房屋已办理了抵押登记，吴春明等也仅能依法解除《房屋销售协议书》，并按协议要求对方当事人返还已付款项并赔偿，被告吴春明等不享有排除执行异议的权利。故进贤县人民法院裁定吴春明等异议请求成立并中止对案涉房屋的执行措施没有法律依据。被告吴春明、黄子云辩称，1、贵院作出的（2019）赣0124执异88号执行裁定的第一项、第二项是本着实事求是、客观公正、完全正确的，贵院应再次驳回进贤农村商业银行股份有限公司诉状2、吴春明、黄子云在2006年就已经购买了电子商城A栋A1、A2房屋，有购房合同，并一次性付清全款，有收款收据为证，并先后办理了水、电到户，并在此居住生活经营13年之久，其间从未转让停业过，电子商城A栋A1、A2房屋属于吴春明，黄子云的私有财产，理应受到法律保护。我们至今仍保留各种原始凭证材料。3、自购房以来，我们多次找到电子商城法人代表桂军林等相关部门办理房产证至今无果，恳请贵院督促农商银行拿出电子商城房产证协助吴春明、黄子云办理进贤电子商城A栋A1、A2房产证。4、进贤电子商城当时市场价不到百万元，而进贤农商银行却向桂军林放贷千万元之多，不做实地调查，不做实地评估，欺上瞒下，造成国家大梁资金流失。5、原告提出被告收款收据，不能认定被告全额付款，我们经多方努力找到吴彩娟当日取款凭证（注：吴彩娟、吴春明是夫妻，有结婚证为证），13年来从未有人向我们收过资金，我们也从未向他人缴纳过租金，足以说明房屋是吴春云、黄子云的。被告进贤县电子商城书面答辩称，其在原告进贤农商行处贷款属实，且未归还本息，用进贤县电子商城一层商业用房抵押给原告进贤农商行。现其经济困难，暂时无力还款，请法院查明事实依法裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月15日，被告进贤县电子商城为桂军林向原告进贤县农村信用合作联社（后更名为江西进贤农村商业银行股份有限公司）借款600万元与原告签订了一份《最高额抵押合同》，抵押物为被告进贤县电子商城名下位于进贤县民和镇校前路1号的商铺（产权证号：房权证进房字第××号，面积799.76平方米），并办理了他项权证（证号：房他证进房字第××号）。2017年11月6日，被告进贤县电子商城为桂军林向原告借款460万元与原告签订了一份《最高额抵押合同》，抵押物为被告进贤县电子商城名下位于进贤县民和镇校前路1号的房屋（产权证号：房权证进房字第××号，面积887.98平方米），并办理了他项权证（证号：赣（2017）进贤县不动产证明第0004560号）。2019年4月11日，本院作出（2019）赣0124执144号执行裁定书，同年4月11日向进贤县不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了被告进贤县电子商城所有的位于进贤县民和镇校前路1号的房屋（房产证号：进房字第××号）。被告吴春明、黄子云于2019年9月6日向本院提出书面异议，请求解除对进贤县民和镇校前路1号A栋A1、A2房屋的查封，本院2019年9月19日作出（2019）赣0124执异88执行裁定书，裁定如下：一、案外人吴春明、黄子云提出的执行异议请求成立；二、中止对进贤县民和镇校前路1号A栋A1、A2房屋的执行措施。原告对该裁定不服，诉至本院，提出如前诉请。另查明，2006年6月16日，进贤县电子商城（卖方，甲方）与吴春明、黄子云、喻剑辉、黄秀莲（买方，乙方）签订了一份《房屋销售协议书》，约定：“第一款：甲方向乙方销售位于进贤县校前路1号框架结构A栋A1、A2房屋，销售面积为243.39平方米，每平方米1500元/㎡，房屋总价为365085元，约定交房日期为2006年6月底。第二款：乙方向甲方履行下列手续：（1）按所购房价及面积计算所得总价交纳购房款，共计人民币：叁拾陆万伍仟零捌拾伍元整。（2）付款方式：乙方必须在签订协议于2007年6月16日预交购房款计：叁拾陆万伍仟零捌拾伍元整。甲方代表签字人为桂军林，签章为江西省进贤县电子商城，乙方代表签字人为吴春明、黄子云、喻剑辉、黄秀莲，落款时间为二00六年六月十六日。”同日，桂军林向吴春明、黄子云、喻剑辉、黄秀莲出具了91000元的购房款收条。后黄秀莲将其所有店面以300000元的价格卖给吴春明，喻剑辉将其所有的店面以145000元的价格卖给吴春明。本院认为，本案的焦点为被告吴春明、黄子云对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定,吴春明、黄子云主张排除强制执行必须提供证据证明在查封之前已签订案涉房产的合同、支付房款、实际占有和有积极办理过户登记行为的事实。结合双方提交的证据，被告吴春明、黄子云于2006年6月16日与被告江西省进贤县电子商城签订《房屋销售协议书》，合同有法定代表人桂军林的签字并加盖公章，内容未违反法律规定，系双方真实意思表示，《房屋销售协议书》合法有效。原告与被告进贤县电子商城分别于2015年2月15日、2017年11月6日签订《最高额抵押合同》并办理他项权证，签订合同时间和办证时间均在电子商城与吴春明、黄子云签订《房屋销售协议书》之后。2019年4月11日本院依据（2019）赣0214执144号执行裁定书，查封了被告吴春明、黄子云位于进贤县民和镇校前路1号房屋(房产证号：进房字第××号)的房屋。故在人民法院查封前，被告吴春明、黄子云等与被告进贤县电子商城已签订合法有效的书面买卖合同。被告吴春明、黄子云在合同签订后于当日向被告进贤县电子商城法定代表人桂军林支付了购房款，被告进贤县电子商城法定代表人亦于2006年6月16日向被告吴春明等出具收条，被告吴春明等在举证期限内向本院提交《房屋销售协议书》、付款收据、雄鹰网吧经营许可证，等证据予以佐证，本院予以确认。进贤县润泉供水有限公司历史数据明细等。综上，被告吴春明、黄子云对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告江西进贤农村商业银行股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费500元，由原告江西进贤农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  付南平人民陪审员  万耀文人民陪审员  何知明二〇一九年十二月十三日书 记 员  易 琴