上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12346号原告(反诉被告)：上海携亿实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张锦明，执行董事。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴员秋，男，1974年8月21日生，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：马寒晖，上海全程律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐旭，上海全程律师事务所律师。原告上海携亿实业发展有限公司与被告吴员秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告提起反诉，本院依法受理后于2019年11月11日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人宋安成、祝茗屿，被告吴员秋及其委托诉讼代理人马寒晖、徐旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海携亿实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还坐落于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号房屋(以下简称“讼争房屋”)；2.判令被告支付自2019年5月3日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每日734.64元的标准计算；3.判令被告支付延期办理迁出工商注册地的违约金22,039.2元。审理中，原告表示不在本案中主张第3项诉讼请求。事实和理由：原告与案外人徐某于2007年8月3日签订了《房屋租赁合同》，约定案外人徐某向原告承租讼争房屋。嗣后，双方签订多份续租协议，将租赁合同期限延长至2018年5月2日。2018年4月20日，案外人徐某与原、被告三方签订《主体变更协议》，将承租方主体变更为被告。2018年4月21日，原告与被告签订房屋续租协议书，将原租赁合同租期延长至2019年5月2日，年租金为132,236元，其他条款按原租赁合同执行。现租赁合同已到期，双方未达成新的租赁协议，但被告拒不搬离讼争房屋并返还给原告。按照合同约定，被告逾期搬离的，应当按照日租金的2倍支付房屋占有使用费。且原告至今未能将注册在讼争房屋内的工商登记迁出。双方协商未果，原告诉至本院，望判如所请。被告吴员秋辩称，同意搬离并返还讼争房屋。原告主张的房屋占有使用费具有违约金性质，标准过高。且被告不存在逾期搬离的违约行为，被告一直要求支付房屋占有使用费，但原告的工作人员称待本案诉讼结果出来后再说，被告才未及时支付。因被告仍在继续占有使用讼争房屋，故未迁出工商登记，不属违约，无须承担违约金。同时，被告吴员秋提起反诉请求：1.判令原告赔偿装修损失237,895元；2.判令原告返还押金9,000元。事实和理由：2019年5月2日，合同期限届满后，被告仍继续占有使用讼争房屋。原告告知被告不再续租，但原告承诺将另外一套309室房屋在2019年9月30日后出租给被告，并按讼争房屋原样装修后再交付被告使用。双方就309室房屋的租赁达成了新的协议。然，时至今日，309室房屋仍被案外人继续租用。故原告构成违约，应赔偿被告相应装修损失。原告上海携亿实业发展有限公司针对反诉辩称，同意返还押金9,000元，但不同意赔偿装修损失。原、被告之间的租赁期限已经届满，原告无须赔偿相应装修损失、经审理查明认定事实如下：原告为坐落于上海市松江区荣乐中路12弄房屋产权人，原告曾用名称为上海瑞锦房地产开发有限公司。2007年8月3日，原告(甲方、出租方)与案外人徐某(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，合同第三条第1款约定，房屋租赁期限为自2007年8月3日起至2009年5月2日止；合同第五条第1款约定，乙方应向甲方支付履约定金9,000元；合同第七条第1款约定，租赁期满，乙方逾期返还该房屋的，乙方应安期满时日租金的2倍支付该房屋占用期间的使用费；合同第七条第3款约定，房屋返还时，乙方必须将原注册在该房屋的企业迁移至他处，并办妥工商变更的相关手续，否则，乙方应正常缴纳租金直至办妥工商变更手续，同时还须按前述租金的2倍向甲方支付违约金。合同另对其他相关事项进行了相关约定。2008年9月26日，原告与案外人徐某签订《补充合同》，将租赁期限延长至2010年5月2日，并对延长期间的租金进行约定。2010年3月15日，原告与案外人徐某签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2010年5月3日至2012年5月2日。除租金外，其余条款同2007年8月3日《房屋租赁合同》。2012年4月10日，原告与案外人徐某签订《续租协议》，约定将房屋租赁合同期限延长至2013年5月2日，并对延长期间的租金进行约定。2013年5月5日，原告与案外人徐某签订《续租协议》，将房屋租赁合同期限延长至2014年5月2日，并对延长期间的租金进行约定。2014年5月19日，原告与案外人徐某签订《续租协议》，将房屋租赁合同期限延长至2015年5月2日，并对延长期间的租金进行约定。2015年4月22日，原告与案外人徐某签订《续租协议》，将房屋租赁合同期限延长至2016年5月2日，并对延长期间的租金进行约定。2016年4月28日，原告与案外人徐某签订《房屋续租协议书》，约定续租期限为2016年5月3日至2017年5月2日止，并对该期间段的租金进行约定。2017年5月3日，原告与案外人徐某签订《房屋续租协议书》，约定续租期限为2017年5月3日至2018年5月2日止，并对该期间段的租金进行约定。2018年4月20日，原告作为甲方，案外人徐某作为乙方，被告吴员秋作为丙方，签订《主体变更协议》一份，约定：2007年8月3日签订的房屋租赁合同中乙方变更为丙方，由丙方承接乙方“原合同”所规定的义务，享受“原合同”所赋予的权利。本次主体变更仅表明合同履约主体的身份变换，不得因此改变“原合同”规定的甲方和乙方的权利义务内容。甲、丙双方不得以合同主体变更为由，扩大或减少其应享受的权利或承担的义务。甲、乙、丙三方同意，“原合同”主体变更，乙方因履行“原合同”所产生的债权债务全部由丙方承担。乙方对丙方履行“原合同”约定的义务承担连带保证责任。押金金额不变，乙方已缴纳的押金转为丙方的押金，甲方收回乙方的押金收据，并开具新的押金收据给丙方。租金的支付方式不变。2018年4月21日，原、被告签订《房屋续租协议书》，约定续租期限为2018年5月3日至2019年5月2日止，续租年租金为132,236元，其它条款仍按原《房屋租赁合同》执行并保持不变。被告已付押金9,000元，并将租金支付至2019年5月2日。2019年7月3日，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告返还讼争房屋，7个工作日内迁出工商注册并办理水、电、煤过户手续，还要求被告支付逾期搬离房屋的使用费及逾期迁出工商注册地址的使用费(如有)。该《律师函》于次日被签收。审理中，被告提供原告工作人员与被告配偶的谈话录音1份，以及原告工作人员与被告的谈话录音3份，证明原告的工作人员称租金暂时不要支付，且原告承诺将309室房屋装修好以后出租给被告使用，但又无法确定309室房屋之前的承租人是否能于2019年9月底之前搬离。原告对上述谈话录音的真实性未表示异议，但是认为双方磋商的前提是被告立即搬离讼争房屋，但被告迟迟不同意搬离讼争房屋，且被告担心309室房屋是否能如期交付其使用，故双方未能就309室房屋的租赁达成协议。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》，《续租协议》、《房屋续租协议书》、《主体变更协议书》、律师函及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原、被告双方约定租赁期间已届满，故被告应当将租赁物返还给原告。被告在合同期间届满后未能及时搬离房屋确属违约，应当承担相应的违约责任。合同约定的房屋占有使用费为日租金的2倍，确有违约金性质，本院根据本案的实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定被告应按照每日470元的标准支付房屋占有使用费。被告关于原告工作人员要求其暂缓支付租金故其不存在违约的辩称意见，本院认为，原告主张的房屋占有使用费系针对被告逾期搬离的违约行为，而被告在磋商过程中表示要求支付的租金系正常续租合同应支付的租金，二者情况不同，故被告的辩称意见，本院难以采信，关于被告主张返还押金9,000元的反诉请求，原告表示同意，本院予以支持。关于被告主张赔偿装修损失的反诉请求，本院认为，一方面，原、被告之间的房屋租赁合同期间已经届满，被告对讼争房屋投入的装饰装修成本已在租赁期限内消耗完毕，无权再要求原告予以赔偿；另一方面，虽然原、被告双方就其它房屋的租赁曾经进行过磋商，但是双方始终未能协商一致，成立新的房屋租赁合同关系。被告不得以原告在磋商过程中发出的要约作为约束原告的依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十九之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴员秋于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号房屋返还给原告(反诉被告)上海携亿实业发展有限公司；二、被告(反诉原告)吴员秋于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海携亿实业发展有限公司自2019年5月3日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按照每日470元的标准计算；三、原告(反诉被告)上海携亿实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)吴员秋押金9,000元；四、驳回被告(反诉原告)吴员秋的其余反诉请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,328元，减半收取1,164元，反诉案件受理费2,502元，合计3,666元，由原告(反诉被告)上海携亿实业发展有限公司负担1,012元(已付)，由被告(反诉原告)吴员秋负担2,654元(已付2,502，余款153元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一九年十二月二十五日书记员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。