四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1957号 原告：周建平，男，汉族，1970年1月16日出生，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：包超飞，四川智群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李星懋，四川智群律师事务所律师。 被告：华蓥市兄弟房地产开发有限公司，住所地：四川省华蓥市工业新城国雅路。 法定代表人：赵小均，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向文全，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 被告：陈大庆，男，1965年1月3日出生，汉族，住四川省华蓥市。 被告：华蓥新驰建设工程劳务有限公司，住所地四川省华蓥市红星西路二段。 法定代表人：刘冬菊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周友民，男，该公司工作人员。 原告周建平与被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司（以下简称“兄弟房地产公司”）、陈大庆、华蓥新驰建设工程劳务有限公司（以下简称“新驰劳务公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周建平及其委托诉讼代理人包超飞、被告兄弟房地产公司的委托诉讼代理人向文全、被告陈大庆、被告新驰劳务公司的委托诉讼代理人周友明到庭参加诉讼；被告兄弟房地产公司法定代表人赵小均，被告新驰劳务公司的法定代表人刘冬菊经传票传唤，原告周建平的委托诉讼代理人李星懋、被告兄弟房地产公司委托诉讼代理人史敬堂经通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周建平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告以及被告之间签订的《商品房团购入会协议》；2、三被告连带退还原告支付的购房款150000元；3、三被告连带赔偿原告损失80000元。事实及理由：被告兄弟房地产公司与被告陈大庆签订了《商品房团购入会协议》，兄弟公司以团购方式将位于华蓥市的房屋出售给被告陈大庆。后陈大庆与原告签订《商品房团购入会协议》，将案涉房屋出售给原告。合同签订后，原告向被告陈大庆支付购房款150000元，被告新驰劳务公司向原告出具收据。现案涉房屋已经出售他人，案涉房屋不能交付，现原告要求被告退还房款并赔偿原告损失80000元。 被告兄弟房地产公司辩称，兄弟房地产公司与原告不存在合同关系，也未收到原告支付的任何款项，请求驳回原告对被告兄弟房地产公司的诉讼请求。 被告陈大庆辩称，与原告周建平签订合同的确实是被告陈大庆，合同上的“A标段施工部印章”也是被告陈大庆加盖的，但该枚印章是被告新驰劳务公司交给被告陈大庆的。被告收取原告周建平房款150000元是事实，其中10000元已经交给售房部作为订购金，被告陈大庆愿意在被告兄弟房地产公司欠付的工程款中抵扣原告周建平支付的150000元房款，但被告兄弟房地产公司将案涉房屋出售给了案外人导致原告合同目的不能实现，因此损失应当由被告兄弟房地产公司承担。 被告新驰劳务公司辩称，被告新驰劳务公司仅承包了时代广场B标段的劳务，并没有参与商品房销售，新驰劳务公司没有“华蓥市新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部”这枚印章，该印章不是新驰劳务公司交给陈大庆的。被告陈大庆的个人行为与新驰劳务公司无关，请求驳回原告对被告新驰劳务公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。综合无异议的证据，2016年3月10日，被告陈大庆（乙方）与被告兄弟房地产公司（甲方）签订了《商品房团购入会协议书》，约定甲方将其开发的位于华蓥市房屋以团购名义出售给乙方，协议签字生效后两日内，乙方需第一次缴纳会费10000元。项目取得商品房预售许可证之日起30日内，双方需签订《商品房预售合同》，并根据具体面积、对应单价，据实结算，支付剩余房款，合同还约定了团购费指定账户。甲方的违约责任：延期交房及办证按《商品房预销售合同》约定承担违约责任，若因甲方无法办理商品房预售许可证或甲方退出商品房开发等甲方原因导致乙方不能按本合同约定购得商品房，甲方应按照银行同期贷款利率退还乙方所交费用本息。乙方的违约责任：乙方未按期支付团购会费或其他款项或未按期参加选房或签订《商品房预售合同》，则甲方仅退还乙方已支付费用本金，乙方自愿放弃要求甲方退还利息、赔偿损失或者承担违约责任的权利。甲、乙双方任意一方违反本合同其他约定应当赔偿守约方损失。被告陈大庆在乙方签字栏签有“陈大庆代”。 2016年8月15日，被告陈大庆与原告周建平签订了《商品房团购入会协议书》，该团购协议删除了团购会费指定账号的约定，同时增加了“均价2700元/平方米”，“乙方协议签字生效后两日内，需第一次缴纳会费150000元，第二次（2017年3月底）付款50000元，第三次付款49600元。”的内容。其余内容与2016年3月10日被告陈大庆及被告兄弟房地产公司签订的《商品房团购入会协议书》一致。 同日，原告周建平向被告陈大庆交纳现金150000元，被告陈大庆出具收据，并加盖“华蓥市新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部”印章，收据载明“交款单位周建平，交款金额壹拾伍万”。 2017年5月23日，被告兄弟房地产公司取得“华蓥市总部经济大厦”项目预售许可证。 2018年，被告兄弟公司将案涉房屋出售给案外人。 2016年1月18日，周友民与被告陈大庆签订《股东合作协议书》，约定二人合伙承建华蓥市兄弟时代总部经济大厦时代广场工程。2016年3月8日，王述明、周友民、陈大庆三人在建行华蓥支行申请设立了联名账户，并约定兄弟房地产公司拿出100套左右的房屋交由项目部对外销售，购房款存入共管账户，保证建设过程中农民工工资和工程款支出，除此以外，蒋春兰等人对外出售一套房屋还将获得兄弟房地产公司支付的数千元的报酬。因陈大庆退出合伙事务，2016年6月16日，该账户注销。后被告陈大庆以华蓥市兴硕源建筑劳务有限公司名义承包了时代广场A标段工程劳务，华蓥市新驰建设工程劳务有限公司承包了时代广场B标段工程劳务。2016年5月11日，周友明、王述明二人在四川华蓥农村商业银行共同开设联名账户。被告陈大庆和蒋春兰收取了原告等人支付的款项后，部分未交付给兄弟房地产公司或存入共管账户，从而引发本案纠纷。 2018年4月20日，原告等人起诉至法院，我院裁定驳回起诉，并将案件线索移送公安机关。2019年1月4日，华蓥市公安局函告我院，无证据显示陈大庆等人犯罪。 被告陈大庆提交了《建筑工程劳务合同》，拟证明其在在承包时代广场A标段工程劳务时，施工前期是以被告新驰劳务公司名义进行的。但该合同相对方为中大建筑有限责任公司时代广场项目部与华蓥市新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部，达到不其证明目的。 本院认为，被告陈大庆与被告兄弟房地产公司签订2016年3月10日的《商品房团购入会协议书》后，又于2016年8月15日就案涉房屋又与原告周建平签订《商品房团购入会协议书》。两份协议书均未对案涉房屋面积、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑产权归属、面积差异的处理方式、配套基础设施和公共设施的交付和有关权益责任等主要内容作出约定，两份协议书均载明本协议为非商品房买卖协议，无法将房屋位置、面积特定化，双方需另行签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，2016年3月10日被告陈大庆与被告兄弟房地产公司签订的《商品房团购入会协议书》以及2016年8月15日被告陈大庆与原告周建平签订的《商品房团购入会协议书》并未具备商品房买卖合同的主要内容，仅为双方约定将来签订商品房买卖合同的预约合同。 原告周建平于2016年8月15日签订的《商品房团购入会协议书》合同相对方签字处，系陈大庆签名，同时陈大庆加盖了名称为“华蓥新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部”印章。被告陈大庆辩称该印章系被告新驰劳务公司交给其使用，但被告新驰劳务公司既否认其有该枚印章，又否认该印章系其交给陈大庆，而被告陈大庆并未提供证据证明其主张的事实，陈大庆辩称的该事实，本院不予采信。原告周建平、被告陈大庆既未举出证据证明被告新驰劳务公司曾对外使用过该枚印章，又未举出证据证明陈大庆有权代表被告新驰劳务公司与周建平签订该协议书，即不能证明陈大庆加盖印章行为构成职务行为、有权代理或表见代理。因此，陈大庆与周建平所为民事行为，系个人行为，对新驰劳务公司不具有拘束力。原告周建平要求被告新驰劳务公司承担责任，证据不充分，本院不予支持。故2016年8月15日《商品房团购入会协议书》的法律后果依法应由被告陈大庆个人承受。原告周建平所举证据证明不能证明其与被告兄弟房地产公司存在合同关系，其要求被告兄弟房地产公司承担责任，证据不充分，本院不予支持。 原告周建平按照该预约合同的约定向被告陈大庆支付了150000元房款，但案涉房屋已出售给了第三人，致使原告周建平的合同目的不能实现，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持”，原告周建平要求解除2016年8月15日其与被告陈大庆签订的《商品房团购入会协议书》并要求其赔偿损失的诉讼请求，应予支持。原告周建平非2016年3月10日《商品房团购入会协议书》合同当事人，其要求解除2016年3月10日被告陈大庆与被告兄弟房地产公司签订的《商品房团购入会协议书》的主张，无法律依据，本院不予支持。被告陈大庆收取原告房款后，未交付给被告兄弟房地产公司，导致原告周建平错失购房机会，遭受了经济损失，主观上存在恶意。被告陈大庆依法向原告返还购房款150000元，同时，被告陈大庆还应赔偿原告周建平因此所遭受的损失。综合本地区同地段房屋上涨情况、原告周建平履行情况以及双方过错程度，本院酌定被告陈大庆向原告周建平赔偿损失70000元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、解除原告周建平与被告陈大庆于2016年8月15日签订的《商品房团购入会协议》； 二、被告陈大庆自本判决生效后十日内向原告周建平退还购房款150000元； 三、被告陈大庆自本判决生效后十日内向原告周建平赔偿损失70000元； 四、驳回原告周建平对被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司、华蓥新驰建设工程劳务有限公司的诉讼请求； 五、驳回原告周建平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2375元，原告周建平负担37元，被告陈大庆负担2338元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 徐思禹 二〇一九年十二月十一日 法官助理 王思懿 书 记 员 程 宇