广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初8423号原告：广东富港物业服务有限公司广州分公司，营业场所广州市南沙区优品街1号首层，统一社会信用代码91440115078404240J。负责人:游继平，职务总经理。委托诉讼代理人：梁建勇，男，1989年5月8日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：李木群，女，1988年3月3日出生，汉族，系该公司员工。被告：殷永康，男，1974年8月19日出生，汉族，住陕西省乾县，原告广东富港物业服务有限公司广州分公司（以下简称富港物业广州分公司）诉被告殷永康物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富港物业广州分公司的委托诉讼代理人梁建勇、李木群到庭参加了诉讼，被告殷永康经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告富港物业广州分公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付2018年7月19日起至2019年6月18日止的物业服务费3392.8元（按每月每平方米2.5元的标准，每月物业服务费为307.2元）；2.被告向原告支付物业服务费违约金（违约金的计算方法：各以每月欠付的物业服务费为本金，按每日3‰的标准，分别从次月11日起计算至被告实际清偿之日止，违约金以欠付的物业服务费本金为限）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系优山美寓自编XX房的业主。根据《优山美寓前期物业管理服务协议》的约定，原告提供前期物业管理服务，服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取，因业主原因导致房屋空置照常交费。每月10日前履行交纳当月物业服务费的义务。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求补交，并从逾期之日起按每天3‰的标准计收违约金，逾期一个月仍拒交的，原告停止提供物业特约服务，逾期三个月将向法院申请追缴。原告还提供水费、电费、燃（煤）气等代收代缴收费服务。2013年9月1日，原告依约为其提供物业管理服务，但被告未按约定支付费用。被告殷永康无答辩。经审理查明：2012年5月3日，殷永康（乙方）与广州市富南置业有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由乙方购买南沙区优山美寓自编E3栋305房（登记地址为广州市南沙区优品街2号305房，以下统称案涉房屋），建筑面积为122.26平方米，用途为住宅。该合同约定：第五条甲方选聘具有相应资质的佛山市三水广场物业经营管理有限公司南沙分公司作为物业服务企业进行前期物业管理服务。物业服务期限自本合同签订之日起至本项目业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2013年8月31日前将案涉房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。附件七补充协议：第六条4.……该商品房交付乙方使用后之日起如有应由乙方交付的政府征收的一切税费、按规定的管理费用（按物业管理协议规定）等概由乙方负责。2013年9月1日，殷永康办理案涉房屋收楼手续，领取该房屋的钥匙。同日，殷永康(乙方)与佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：第四条，一、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，电梯住宅按建筑面积每月2.5元/㎡（未计电梯运行费用及公共分摊）。公共水电分摊费用，以实际产生金额按户每月分摊。三、乙方于每月10日前通过银行转账或到管理处缴交现金。如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日甲方按欠费总额的千分之一收取滞纳金。四、因乙方原因空置房屋照常交费。第九条，四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，逾期一个月仍拒交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布，停止提供物业特约服务，逾期三个月将向人民法院申请追缴。涉案房屋于2016年4月25日登记至殷永康名下，登记建筑面积为122.8891平方米。根据广州市南沙区不动产登记中心出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋由案外人林孝威于2019年6月18日申请办理其他转移登记。富港物业广州分公司提供快递单据及《欠费催告函》，以证明其分别于2018年10月10日、2019年4月10日向殷永康发函催缴物业服务费，快递追踪表显示该两份函件均由他人签收。富港物业广州分公司陈述殷永康欠付自2018年7月19日起的物业服务费。另查明，佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司于2016年3月24日变更企业名称为富港物业广州分公司。本院认为:富港物业广州分公司与殷永康签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。殷永康于2013年9月1日办理涉案房屋收楼手续，享受了物业服务，理应按时支付物业服务费，但殷永康未缴交自2018年7月19日起的物业服务费。《前期物业服务合同》约定每月物业服务费标准为2.5元/平方米，涉案房屋登记建筑面积为122.8891平方米，每月物业服务费为307.2元。故殷永康应向富港物业广州分公司支付自2018年7月19日起至2019年6月18日的物业服务费3385.15元（307.2元/月÷31天/月×13天+307.2元/月×10个月+307.2元/月÷30天/月×18天），富港物业广州分公司主张的物业服务费，超出3385.15元部分，本院不予支持。殷永康逾期交纳物业服务费，已构成违约。《前期物业管理服务协议》约定，如业主在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠付总额的1‰支付违约金，但同时又约定，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。上述内容属于对违约责任约定不明的情形，考虑到富港物业广州分公司为《前期物业管理服务协议》的提供方，结合公平原则，应当按不利于协议提供方的标准来确定殷永康的违约责任，即殷永康应当按照每日1‰的标准向富港物业广州分公司支付违约金。富港物业广州分公司要求违约金从次月11日开始计算，属于对自身权利的处分，予以照准。每月物业服务费的违约金总额应以当月欠付的物业服务费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告殷永康应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司广州分公司支付从2018年7月19日起至2019年6月18日止的物业服务费3385.15元及违约金(违约金的计算方法：以2018年7月19日至2018年7月31日的物业服务费128.83元为本金，按每日1‰的标准，从2018年8月11日起计算至被告殷永康实际付清之日止，违约金总额以128.83元为限；2018年8月1日至2019年5月31日的物业服务费，各以每月应缴物业服务费307.2元为本金，按每日1‰的标准，分别从次月11日起计算至被告殷永康实际付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以307.2元为限；以2019年6月1日至2019年6月18日的物业服务费184.32元为本金，从2019年7月11日起计算至被告殷永康实际付清之日止，违约金总额以184.32元为限）;二、驳回原告广东富港物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告殷永康负担。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一九年十二月十一日书记员  谢芝华