北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初17343号原告：李国苓，女，1949年10月23日出生，汉族，北京木子玛科技有限公司员工，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：郭庆，上海市汇业（北京）律师事务所律师。被告：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号黄村镇政府东配楼313室。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：张淑荣，女，1996年3月28日出生，汉族，北京昊坤嘉业房地产开发有限公司法务，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。原告李国苓与被告北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称昊坤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国苓及其委托诉讼代理人郭庆，被告昊坤公司的委托诉讼代理人张淑荣、郭琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国苓向本院提出诉讼请求：1.昊坤公司支付李国苓逾期办理房屋所有权证书违约金（以购房款为7167855元为基数，自2016年3月31日至实际办理房屋产权证书之日止，按照日万分之一标准计算）；2.判令昊坤公司协助李国苓办理房屋所有权证书；3.本案诉讼费由昊坤公司承担。事实和理由：2012年12月5日，李国苓与昊坤公司签订《北京市商品房预售合同》1份，约定李国苓购买昊坤公司开发的位于大兴区新城北区22号地-1、2地块12#住宅楼1层3单元-101号房屋（以下简称涉诉房屋)，总价款为人民币7123514元，此后，李国苓按照合同约定向昊坤公司支付了上述全部款项。2014年3月30日，昊坤公司以涉诉房屋实测面积大于预测面积为由，与李国苓签订了《补充协议》，约定李国苓向昊坤公司补交房价款44341元，同时，涉诉房屋坐落变更为“北京市大兴区兴泰街5号及5号院13号楼3单元101号”。同日，李国苓向昊坤公司支付了补交房价款、契税、产权代办费、产权登记费及印花税、公共维修基金等费用后，昊坤公司向李国苓交付了涉诉房屋。按照双方所签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条第（二）款的约定,“（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2)种方式处理…(2)买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1)种方式处理:(1)……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之壹的违约金。”根据上述约定，昊坤公司最晚应当于2016年3月30日将涉诉房屋的所有权证书交付李国苓，然而，时至今日，昊坤公司仍未履行该交付义务。因昊坤公司逾期办理房屋所有权证书，致使李国苓在资金周转困难时期，无法通过抵押涉诉房屋办理融资业务或直接出售涉诉房屋变现的方式解决资金问题，同时也错失了房价处于高位时出售涉诉房屋的机会，给李国苓造成了巨大的经济损失。另外，约定违约金的作用旨在督促合同参与方及时履行合同义务，在本案商品房预售合同关系中，昊坤公司为李国苓办理涉诉房屋的所有权证书，系仅次于向李国苓交付涉诉房屋的主要合同义务，在某种意义上，对李国苓的影响甚至超过涉诉房屋的交付。而本案预售合同中，却约定昊坤公司在逾期办理房屋所有权证书的情况下,每日仅承担李国苓全部己付款万分之一的违约金（年化3.65%，还不及银行同期贷款基准利率），远不足以对昊坤公司产生约束作用。鉴于以上事实和理由，为维护李国苓合法权益，特诉至法院。昊坤公司辩称，不同意李国苓的诉讼请求。1、李国苓未取得产权证是因为自身过错，昊坤公司不应当承担违约责任。李国苓与昊坤公司签订《北京市商品房预售合同》时，本着业主生活、居住品质考虑，应业主需要签订补充协议约定，“买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位”。昊坤公司根据补充协议的约定，进行了绿化施工，取消地上停车位。现导致李国苓所在楼栋规划验收不能通过，最终无法办理产权证，过错在李国苓。昊坤公司为了办理房屋所有权证书，尽快取得规划验收批准文件，曾于2016年夏天试图恢复小区地上车位并已开始着手施工，但小区大部分业主均反对恢复地上车位，昊坤公司一直努力做各项协调工作，包括与政府相关部门、居委会、街道办、业主等，但目前没有解决办法。2、北京市规划建设和自然资源委员会大兴分局（以下简称规划局）未通过规划验收批准，应认定为不可抗力，昊坤公司不应承担违约责任。3、昊坤公司已向李国苓承担了逾期交房违约金，弥补了其所谓的损失，且未办理房屋所有权证书并未给李国苓造成实际损失，昊坤公司不应再向李国苓支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月5日，昊坤公司（出卖人）与李国苓（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定李国苓购买坐落于大兴区新城北区22号地-1、2地块12#住宅楼1层3单元-101号房屋，预测建筑面积共223.51平方米、套内建筑面积208.85平方米，单价每平方米34108.28元，总价款7123514元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；其中关于初始登记部分，出卖人应当在2015年5月30日之前，取得11、12（本案涉诉楼栋）、13、14、15、16、17、18、19、21、22号楼栋权属证明；关于产权登记的转移登记部分，1、商品房交付使用后，双方同意按照（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为伍佰人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。同日，李国苓与昊坤公司签订《补充条款》，约定买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。2014年3月30日，昊坤公司（甲方）与李国苓（乙方）签订《北京市商品房预售合同》2份，分别约定涉诉房屋实测建筑面积225.92平方米、套内建筑面积210.15平方米，双方确认该商品房价款调整为7167855元，乙方已向甲方补缴房价款44341元；经公安行政管理部门核准，该商品房屋坐落变更为：北京市大兴区兴泰街5号及5号院13号楼3单元101号。根据预售合同实际履行情况，甲方就逾期交房事宜一次性向乙方支付违约金128223.25元，并代乙方支付该商品房两年的物业服务费。李国苓收到昊坤公司支付的延期交房违约金128223.25元。李国苓已足额支付总购房款7167855元、产权代办费500元以及契税、产权登记费及印花税、公共维修基金等；2014年3月30日，昊坤公司将涉诉房屋交付给李国苓。庭审中，李国苓与昊坤公司均认可原地上规划的车位用途改为绿化与景观用地致使其未通过规划局的规划验收，故涉诉房屋所在楼栋至今尚未取得产权初始登记。为证明曾为通过规划验收，试图将绿化与景观用地改回地上停车位但遭到业主的暴力阻挠，昊坤公司提交7张照片，李国苓对照片的真实性无法核实，证明目的不予认可，称因没有按照规划方案施工建设车位，是昊坤公司单方造成的，部分业主不同意将绿化与景观用地变更为车位，不能免除昊坤公司协助李国苓代办房屋所有权证书责任及相应的违约责任。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李国苓与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照此合同履行各自义务。关于逾期办理房屋所有权证书违约金的问题。本案中，双方均认可涉案房屋至今未办理初始登记，系因昊坤公司基于双方约定的《补充条款》，将原地上规划的停车位用途改为绿化与景观用地，导致涉案房屋未通过相关主管部门规划验收。擅自变更规划用途，并不属于“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的“不可抗力”情形，昊坤公司应支付李国苓逾期办证违约金，但李国苓亦应就其签订的《补充条款》导致相关影响有所预期，故需承担一定责任。结合商品房预售合同关于逾期办理房屋所有权证书违约金日万分之一标准的约定，本院酌定以日万分之零点八的标准计算逾期办证违约金。李国苓主张的违约金起算时间为2016年3月31日于法有据，故昊坤公司需支付李国苓自2016年3月31日起至本案宣判之日止的违约金；此期间之后的违约金，李国苓可另行主张。关于协助办理房屋所有权证书的问题。《北京市商品房预售合同》虽对昊坤公司取得涉案房屋所在楼栋权属证明的时间有约定，但批准办理初始登记的主体系有关行政管理部门，现涉案房屋所在楼栋因未通过规划验收，尚未取得登记产权证书，涉案房屋尚不具备办理转移登记手续的条件，故对李国苓要求昊坤公司协助为其办理房屋所有权证书的诉讼请求，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付李国苓位于北京市大兴区兴泰街5号及5号院13号楼3单元101号房屋自2016年3月31日至2019年12月30日期间的逾期办理房屋不动产权证书违约金785596.91元；二、驳回李国苓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理6154元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 任喜堂二〇一九年十二月三十日法官助理 唐 玥书 记 员 李 琦