四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1681民初1955号 原告：陈瑞娟，女，1986年9月27日出生，汉族，高中文化，农村居民，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：包超飞，四川智群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李星懋，四川智群律师事务所实习律师。 被告：华蓥市兄弟房地产开发有限公司，住所：四川省华蓥市工业新城国雅路。 法定代表人：赵小均，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向文全，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 被告：陈大庆，男，1965年1月3日出生，汉族，住四川省华蓥市。 原告陈瑞娟与被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司（以下简称“兄弟房地产公司”）、陈大庆商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告陈瑞娟及其委托诉讼代理人包超飞、被告兄弟房地产公司的委托诉讼代理人向文全、被告陈大庆到庭参加了诉讼，被告兄弟房地产公司委托诉讼代理人史敬堂经通知，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈瑞娟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年3月19日签订的《商品房团购入会协议书》；2.判令二被告兄弟房地产公司、陈大庆连带退还购房款210,000.00元；3.判令二被告兄弟房地产公司、陈大庆连带赔偿其损失120,000.00元。事实及理由：2016年3月19日，原告陈瑞娟与被告兄弟房地产公司签订《商品房团购入会协议书》，约定被告兄弟房地产公司将其位于“华蓥市总部经济大厦”项目2号楼2单元C户型6-2号房屋以团购方式出售于原告，单价为2500.00元/㎡，建筑面积96.4平方米。合同签订前，原告陈瑞娟通过其父陈大明向二被告兄弟房地产公司、陈大庆提供的账户支付了151,000.00元，其它通过现金方式支付，共计付款210,000.00元，二被告兄弟房地产公司、陈大庆亦向原告陈瑞娟出具了收据。经核实，被告兄弟房地产公司在取得商品房预售许可证后已将该房屋出售给了他人，致使本案房屋不能实现交付的目的，已损害了原告的合法权益，现要求二被告兄弟房地产公司、陈大庆按市场价4500.00元/㎡的价格向原告赔偿损失，故原告依法提起诉讼。 被告兄弟房地产公司辩称，被告兄弟房地产公司只收到原告缴纳的1万元款项，其余款项没有收到，同时也由于原告陈瑞娟的违约，致使被告兄弟房地产公司与原告陈瑞娟没有签署《商品房买卖合同》，其责任在原告陈瑞娟，因此，请求驳回原告陈瑞娟对被告兄弟房地产公司的诉请。 被告陈大庆辩称，原告陈瑞娟委托被告陈大庆之前妻蒋春兰与被告兄弟房地产公司签订《商品房团购入会协议书》，并向被告陈大庆支付了购房款200,000.00元是事实，但由于当时被告兄弟房地产公司的法定代表人王述明因被告陈大庆承包挖基础的款项未到位，叫被告陈大庆先售几套房，被告陈大庆当时就对原告陈瑞娟购买的这套房向被告兄弟房地产公司的售房部交付了10,000.00元，其余款项就用于了支付基础开挖的机械费用。直到今天，业主对基础结算后的款项也没有支付给被告陈大庆，也没有与被告陈大庆算账。由于该房是业主被告兄弟房地产公司的法定代表人王述明违约，被告陈大庆销售房屋后被告兄弟房地产公司又重新销售，对所有购房人造成的损失及收取的房款均应由被告兄弟房地产公司的法定代表人王述明承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月19日，原告陈瑞娟作为乙方与被告兄弟房地产公司作为甲方在华蓥市总部经济大厦时代广场销售中心签订了《商品房团购入会协议书》，约定：甲方将其开发的位于华蓥市房屋以团购名义出售给乙方；乙方按照约定按时足额支付完团购会费及其他款项即有权购得甲方开发的商品房；协议签字生效后两日内，乙方需第一次缴纳会费人民币10000元；项目取得商品房预售许可证之日起10日内，双方需签订《商品房预售合同》，并同时根据本协议约定确定的具体面积、对应单价，据实结算，支付剩余房款；签订正式《商品房预售合同》后，本协议自动作废；本合同签订后36个月内交付房屋，具体两证办理时间以甲乙双方的正式《商品房预售合同》相关约定为准；延期交房、延期办证则按《商品房销售合同》的约定承担违约责任；甲方未取得商品房预售许可证或退出开发则应退还本金并按银行同期贷款利率支付利息；乙方如未按约定足额支付团购会费或其他款项、未按期参加选房或签订《商品房预售合同》，视为放弃参加团，乙方取得的团购会员资格自然消灭（失），甲方仅退还本金，乙方自愿放弃要求甲方退还利息、赔偿损失或承担责任的权利；甲、乙双方任意一方违约应当赔偿守约方损失。被告陈大庆之前妻蒋春兰受原告陈瑞娟之父陈大明之口头委托代原告陈瑞娟在该《商品房团购入会协议书》尾页乙方处签字捺手印。 合同签订当日，被告兄弟房地产公司的销售人员出具了“收到陈瑞娟团购意向金10000元”的收据并加盖财务专用章。2019年3月22日，原告陈瑞娟之父陈大明向被告陈大庆转账付款151,000.00元。被告陈大庆在被告兄弟房地产公司出具的“收到陈瑞娟团购意向金10000元”收据上金额添加“（共付壹拾伍万壹仟）”。2017年元月17日、元月30日，原告陈瑞娟分别向被告陈大庆支付现金20,000.00元、29,000.00元，被告陈大庆又在被告兄弟房地产公司出具的“收到陈瑞娟团购意向金10000元”收据上分别添加“收到2万元，陈大庆，2017年元月17日”、“收到2.9万元大写〈贰万玖仟元〉，陈大庆，17年元月30日”。 之后，原告陈瑞娟在该《商品房团购入会协议书》的尾页乙方处签字捺手印进行了确认。嗣后，被告陈大庆在该《商品房团购入会协议书》的尾页上加注了“总价24100〈贰拾肆万壹仟〉”、“延长至2017年6月30日网签陈大庆”、“总收17万1仟元、其余在交房时付清〈大写壹拾柒万〉、陈大庆2017年元月17日”，被告陈大庆之前妻蒋春兰亦在该《商品房团购入会协议书》的尾页上加注了“每平方按2500计算，已付15万，其余的春节前12月份交5万，剩余的交钥匙付清，预计2018年6月份交房，春节前签定正式购房合同，蒋春兰”。 2017年5月23日，被告兄弟房地产公司取得“华蓥市总部经济大厦”项目预售许可证。 2017年11月18日，被告兄弟房地产公司通过中国邮政快递包裹向原告陈瑞娟寄送资料，被告兄弟房地产公司辩称其资料系通知原告陈瑞娟办理商品房买卖合同，但未向本院提供资料样本或留存件；原告陈瑞娟否认收到过该邮寄资料或通知。 同时查明，华蓥市总部经济大厦时代广场项目建设前期，被告陈大庆向被告兄弟房地产公司承包了土石方工程。2016年1月18日，被告陈大庆与周友民签订了合作协议，约定二人共同承建兄弟房地产公司时代总部经济大厦时代广场工程。2016年3月8日，王述明、周友民、陈大庆三人在建行华蓥支行申请设立了联名账户，为保证项目建设过程中人工及材料款的支出，由公司拿出100套房屋由陈大庆、周友民对外销售，购房款存入共管账户，三方监管，除此以外，被告兄弟房地产公司还承诺陈大庆等人每出售房屋一套支付数千元报酬。后因陈大庆、周友民散伙，三人联名账户于2016年6月16日注销。后被告陈大庆以华蓥市新硕源建筑劳务有限公司名义承包了时代广场A标段工程劳务，华蓥市新驰建设工程劳务有限公司承包了时代广场B标段工程劳务。2016年5月11日，周友明、王述明二人在四川华蓥农村商业银行另行开设联名账户。 本院认为，本案的争议焦点：一是原告陈瑞娟是否收到被告兄弟房地产公司寄出的资料，该资料能否证明被告兄弟房地产公司通知了原告陈瑞娟去补交购房款及签订正式的购房合同；二是被告陈大庆收取购房款是代理被告兄弟房地产公司行为还是其个人行为；三是原、被告签订的《商品房团购入会协议书》是否应当解除及二被告兄弟房地产公司、陈大庆是否应承担退还购房款、赔偿损失的民事责任。 关于原告陈瑞娟是否收到被告兄弟房地产公司寄出的资料，该资料能否证明被告兄弟房地产公司通知了原告陈瑞娟去补交购房款及签订正式的购房合同的问题。本院认为，被告兄弟房地产公司虽然按照其与原告陈瑞娟签订《商品房团购入会协议书》上载明原告陈瑞娟的住址向原告陈瑞娟邮寄了资料，但被告兄弟房地产公司既未向本院提供证据证明原告陈瑞娟收到了其邮寄的资料，也未向本院提供证据证明其向原告陈瑞娟邮寄的资料就是通知原告陈瑞娟签订合同及补交购房款的通知，且双方在《商品房团购入会协议书》中既未约定原告陈瑞娟提供其住址的法律效力，也未约定被告兄弟房地产公司按照《商品房团购入会协议书》中载明原告陈瑞娟住址邮寄资料的法律后果。因此，不能因为被告兄弟房地产公司按照其与原告陈瑞娟签订的《商品房团购入会协议书》上载明原告陈瑞娟的住址向原告陈瑞娟邮寄了资料就推定被告兄弟房地产公司履行了通知原告陈瑞娟签订合同及补交购房款的义务。 关于被告陈大庆收取购房款是代理被告兄弟房地产公司行为还是其个人行为的问题。本院认为，取得代理权须有委托人出具的授权委托书。被告兄弟房地产公司虽然同意案外人周友民、被告陈大庆挂靠的案外人四川杰邦建筑有限公司对外销售部分房产，收取购房款用于支付工程款，但又明确约定了销售房屋价款须存入共同监管账户，由此表明禁止案外人周友民及被告陈大庆个人收取购房款。本案房屋的销售方式是由被告兄弟房地产公司作为出售方与买受人签订合同，被告陈大庆之前妻蒋春兰是在认购人处而非在出售人处代原告陈瑞娟签字，原告陈瑞娟事后也进行追认，由此说明认购合同的双方当事人是被告兄弟房地产公司与买受人陈瑞娟，而不是被告陈大庆以公司名义与买受人陈瑞娟签订认购协议，故被告陈大庆之前妻蒋春兰代陈瑞娟签字的行为和被告陈大庆收取购房款的行为均不能认定为代理被告兄弟房地产公司行为，该行为应属于无权代理行为。被告陈大庆收取购房人陈瑞娟购房款后，除向被告兄弟房地产公司交付购房意向金10,000.00元外，将其余的190,000.00元的购房款占为己有并在被告兄弟房地产公司向购房人陈瑞娟出具的收取“购房意向金”的收据上进行添加，也不能认定为被告兄弟房地产公司对被告陈大庆无权代理行为的追认。而原告陈瑞娟在收到有明显的添加和涂改行为的收据后，即使原告陈瑞娟有理由相信被告陈大庆有代理权，但其对购房款收据的真实性未进行认真审查，导致购房款未能进入被告兄弟房地产公司的账户，其自身存在明显过失，故亦不能认定被告陈大庆的行为构成表见代理，且本案也无证据证明被告陈大庆收取购房款后实际用于了该工程建设，因此，被告陈大庆收取购房款行为应认定为被告陈大庆的个人行为。 关于原、被告签订的《商品房团购入会协议书》是否应当解除及二被告兄弟房地产公司、陈大庆是否应承担退还购房款、赔偿损失民事责任的问题。本院认为，原告陈瑞娟与被告兄弟房地产公司于2016年3月19日签订的《商品房团购入会协议书》，仅对房屋位置进行了约定，而未对房屋面积、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑产权归属、面积差异的处理方式、配套基础设施和公共设施的交付和有关权益责任等主要内容进行约定，加之该协议在条款中对被告兄弟房地产公司能否取得商品房预售许可证也未确定，因而，该协议仅为非商品房买卖合同，该合同亦无法将房屋位置、面积特定化，从而还需双方另行签订商品房买卖合同进行特定化。由于案涉《商品房团购入会协议书》缺乏商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该《商品房团购入会协议书》仅为双方约定将来签订商品房买卖合同的预约合同。按照该协议书约定，原告应于项目取得商品房预售许可证之日起10日内签订《商品房预售合同》，但原告方作为买受人无法获知被告兄弟房地产公司预售许可的准确时间，被告兄弟房地产公司应尽必要的通知义务，本案中被告兄弟房地产公司未举证证明其尽到了通知义务，导致案涉房屋出售给第三人，原告方丧失购房机会，致使该合同目的不能实现，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，原告陈瑞娟诉请要求解除双方签订的《商品房团购入会协议书》的主张，理由充分，本院予以支持。而被告兄弟房地产公司实际收取陈瑞娟购房款10,000.00元，因此，应当向原告陈瑞娟退还其收到的10,000元订金，并按《商品房团购入会协议书》第七条第一款之约定以10,000.00元为基数从2016年3月19日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止向原告陈瑞娟支付资金占用利息。而被告陈大庆实际收取原告陈瑞娟购房款190,000.00元，因此，在协议解除后，原告陈瑞娟诉请要求被告陈大庆退还购房款190,000.00元的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。而被告陈大庆之前妻蒋春兰作为受托人代理委托人陈瑞娟与被告兄弟房地产公司签订认购协议，被告陈大庆应当将其向原告陈瑞娟收取的购房款交付给被告兄弟房地产公司，用于原告陈瑞娟向被告兄弟房地产公司缴付购房款，但由于其未将原告陈瑞娟交纳的购房款全部交付给被告兄弟房地产公司，导致协议被解除和原告陈瑞娟错过购房机会，被告陈大庆应当赔偿给原告陈瑞娟造成的损失。但由于原告陈瑞娟未向本院提供证据证明被告陈大庆给其造成损失的具体数额，考虑由于被告陈大庆的行为确实使得原告陈瑞娟错过购房机会给原告陈瑞娟造成了巨额损失，结合原告陈瑞娟履行情况、本地区同地段房价上涨情况及原告陈瑞娟的过错程度，本院酌定被告陈大庆赔偿原告陈瑞娟损失70,000.00元，原告陈瑞娟主张超出部分损失，本院不予支持。 综上，原告陈瑞娟诉请要求解除其与被告兄弟房地产公司于2016年3月19日签订的《商品房团购入会协议书》、被告兄弟房地产公司退还其购房款订金10,000.00元并支付以10,000.00元为基数从2016年3月19日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止的资金占用利息、被告陈大庆退还其购房款190,000.00元并赔偿其损失70,000.00元的主张，理由充分，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、解除原告陈瑞娟与被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司于2016年3月19日签订的《商品房团购入会协议书》； 二、被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告陈瑞娟退还购房款10,000.00元及支付以10，000.00元为基数从2016年3月19日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止的资金占用利息； 三、被告陈大庆在本判决生效后十日内向原告陈瑞娟退还购房款190,000.00元并赔偿损失70,000.00元； 四、驳回原告陈瑞娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3125.00元，由原告陈瑞娟负担450.00元、被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司负担75.00元、被告陈大庆负担2600.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 蔡中华 二〇一九年十二月十一日 法官助理 蒋 敏 书 记 员 李昕宇