贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初10815号原告：贵州新起点物业管理有限公司（以下简称新起点公司），住所贵州省贵阳市南明区花果园项目彭家湾花果园项目M区1栋（1）单元11层14号房﹝花果园社区﹞。法定代表人：郭家红，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：崔仁贵，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。被告：张乃荣，男，1976年3月29日出生，彝族，户籍地贵州省黔西县，现住贵阳市花溪区。被告：李定敏，女，1981年3月7日出生，汉族，户籍地贵州省大方县，现住贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：张乃荣，系被告李定敏之夫，特别代理。原告新起点公司与被告张乃荣、李定敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新起点公司之委托诉讼代理人崔仁贵及被告张乃荣及其作为李定敏之委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新起点公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2018年11月1日至2019年9月30日的物业服务费2168.64元及逾期交费违约金（以2168.64元为基数，按月利率2%为标准，从2018年11月1日计算至本息清偿之日，暂计至2019年9月30日为520.47元）；2.判令被告向原告支付律师费2000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月9日，原告新起点公司与贵阳青亚置业有限公司（以下简称亚青公司）签订《“小河国际动漫城”前期物业服务合同》，约定亚青公司将其开发建设的“小河国际动漫城”小区的前期物业管理服务事宜交由原告负责，该小区位于贵阳市经济技术开发区；并约定，高层住宅每平方米（建筑面积）的物业服务费用为1.8元／月，合同生效之日起至房屋交付使用之前发生的物业服务费由建设开发方承担，房屋交付给买受人之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用由买受人承担；合同还约定，物业服务费用按年缴纳且业主或物业使用人应于每年12月31日前履行缴纳下一周期的义务。合同签订后，原告随即按照合同约定的服务标准为该小区提供物业服务至今，二被告于2018年12月6日签署《收房确认单》接收房屋（Ｅ-1-5-6）至今，除青亚公司代为缴纳2018年10月31日之前的物业服务费用外，被告未曾向原告缴纳物业服务费。应多次催收无果，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告张乃荣、李定敏辩称，1.《前期物业服务合同》为原告方与亚青公司签订的合同，与我方无关；2.原告方并未对我方进行催收，小区内没有相应公示栏，我方并不知情；3.原告方提供的物业服务不到位，小区消防通道不通畅、地下停车场有建筑材料堆放，对我的生活造成了影响。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：贵阳市花溪区小河黄河路314号小河国际动漫城E幢1单元5层6号，建筑面积100.4平方米，属于亚青城小区。二、房屋所有权人：被告张乃荣系案涉房屋买受人，被告李定敏系该共有人。三、物业服务合同签订情况：2014年12月9日，原告作为乙方与小区开发建设单位亚青公司作为甲方签订《“小河国际动漫城”前期物业服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业服务；前期物业合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业费，由开发建设方承担，房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；物业服务期限自2016年6月30日起至2017年12月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止，或加盖业主委员会公章，顺延生效；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务管理企业；合同中确定物业费收取标准为1.8元每月每平方米；物业费按年缴纳，每年12月31日前履行交纳下一周期的义务；未按时足额缴纳物业费的，应按1‰的标准向乙方支付违约金。四、签订物业服务合同后，原告起为上述小区提供物业服务至今，并主张依据上述《前期物业服务合同》向被告收取物业费。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2018年11月1日至2019年9月30日，共计11个月，在此期限之前的物业费已由青亚公司代为缴纳至2018年10月31日前；原告陈述被告于2018年11月1日收房，但根据《收房确认单》记载，被告收房时间为2018年12月5日。六、被告不缴纳物业费抗辩事由及对应的证据名称。（1）原、被告之间没有物业服务合同关系，原告提交的《前期物业合同》是原告与亚青公司双方签订的，与被告无关，原告亦未向被告进行催收。（2）被告主张因原告方管理小区不善，导致小区消防通道被停放车辆堵塞、造成被告的车辆在小区地下停车场受损。上述事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证复印件、《“小河国际动漫城”前期物业服务合同》、《小区保安巡逻表》、《收房确认单》、《商品房买卖合同》、《4S店维修清单》、视频、照片若干等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。结合本案的庭审情况，整理本案争议焦点为：1.原、被告之间是否具有物业服务合同关系；2.被告应否向原告支付物业费，起算时间、金额如何确定。3.被告应否向原告支付违约金及律师费。关于焦点一。原告于2014年12月9日与青亚公司签订《前期物业合同》，原告从签订《前期物业合同》后至今为涉案小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，对被告关于其与原告不存在物业服务合同关系的辩称，本院不予支持。据此，原告与青亚公司签订《前期物业合同》对原、被告及所在小区的业主具有拘束力，故本院认定原、被告之间具有物业服务合同关系。对被告关于原告提供的《前期物业合同》与其无关的意见，本院不予采纳。关于焦点二。原告主张物业费标准按1.8元/㎡/月进行计算，在前期物业管理合同中约定有该标准，并约定在房屋交付买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业费由买受人根据前期物业管理合同约定的收费标准承担。被告签署的《收房确认单》载明时间为2018年12月5日，因此物业服务费的起算应当从该时间开始起算，对原告方主张的从2018年11月1月起算物业费，本院不予采纳。根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条关于“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定和前期物业服务合同的约定，被告若认为原告提供的服务质量与合同约定不符，可以向其主张违约责任，而非拒绝交纳物业费。因此，被告抗辩未交物业管理费的理由不成立，本院不予采纳。故被告应向原告缴纳的物业服务费为1,807.2元（即2018年12月5日至2019年9月30日，按10个月计算，1.8/㎡/月×100.4㎡×10个月=1,807.2）。关于焦点三。原告与小区开发建设单位亚青公司签订的前期物业服务合同中虽约定了物业费缴纳的时间以及违约责任，但本案中原告并未向本院举证向被告进行了催收，即该前期物业服务合同虽对被告具有约束力，但在原告或亚青公司未向其披露合同内容的前提下，被告并不知晓物业费缴纳的标准及期限，逾期缴纳物业费并非被告恶意为之，故对原告要求被告承担逾期违约金的主张，本院不予支持。关于原告诉请要求被告承担支付律师费的主张，原告未向本院举证实际产生了律师费，且双方合同并未约定，亦非原告主张权利必然产生的费用，故对原告要求被告支付律师费的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张乃荣、李定敏于本判决生效之日起十日内支付原告贵州新起点物业管理有限公司自2018年12月5日至2019年9月30日期间的物业费1,807.2元；二、驳回原告贵州新起点物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告张乃荣、李定敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 珏二〇一九年十二月十二日书记员 邓思源