山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2668号上诉人（原审原告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈铮，北京市国联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莅宾，北京市国联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海阳市盛泉养老院，住所地山东省海阳市盛龙国际小区第A2栋101-604。法定代表人：高辉，该养老院院长。委托诉讼代理人：李绍伟，山东百灵律师事务所律师。原审被告：海阳富达置业有限公司，住所地山东省海阳市凤城镇凤阳路西首。法定代表人：于明杰，该公司执行董事。上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）因与被上诉人海阳市盛泉养老院（以下简称盛泉养老院）及原审被告海阳富达置业有限公司（以下简称富达置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省烟台市中级人民法院(2018)鲁06民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中信信托公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.对海阳盛龙国际小区A2幢101604共24套房屋、A3幢2单元104号房屋继续执行。事实和理由：一审判决以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条为由，认为盛泉养老院对涉案房产享有物权期待权，该权利优于中信信托公司对涉案房屋享有的抵押权，盛泉养老院对涉案房产享有的物权期待权能够对抗中信信托公司对涉案房产的执行，并据此驳回中信信托公司的一审诉讼请求，判决错误。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条款但书条款的规定，包括《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，而不包括第二十八条的规定，即能够优于法定担保物权的，只有消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。因此，一审判决以《执行异议和复议规定》第二十八条为由，认为盛泉养老院对涉案房产享有物权期待权，该权利优于中信信托公司对涉案房屋享有的抵押权，盛泉养老院对涉案房产享有的物权期待权能够对抗中信信托公司对涉案房产的执行是错误的，应予纠正，而且盛泉养老院本身不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的条件。盛泉养老院辩称，一审法院认定盛泉养老院对涉案执行标的享有的物权期待权优于中信信托公司的抵押权，可以对抗中信信托公司的执行，认定事实清楚、适用法律正确，中信信托公司的上诉主张没有依据，请求法院依法驳回中信信托公司的上诉请求，维持原判。具体事实和理由如下：一、中信信托公司错误理解《执行异议和复议规定》第二十七条，其以一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条属于适用法律错误的上诉理由不成立，理由如下：《执行异议和复议规定》二十七条规定的正确理解应为，在执行过程中案外人对执行标的主张权利，依据法律、司法解释规定，申请执行人的优先受偿权可以对抗案外人的，人民法院对案外人异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的情形下，如果申请执行人的优先受偿权不能对抗案外人权利的，人民法院对案外人异议则应予支持。本案中信信托公司的抵押权形成时间和法院查封涉案财产的时间均在盛泉养老院购买、占有、使用案涉不动产之后，故其抵押权形成时，盛泉养老院对涉案不动产的物权期待权早已存在，中信信托公司的抵押权存在重大瑕疵，不能对抗盛泉养老院的物权期待权。对于《执行异议和复议规定》二十七条的“但书条款”的正确理解是《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均属于法律、司法解释另有规定的情形。中信信托公司理解的二十七条的但书条款仅包括二十九条，不包括二十八条属于没有任何依据的谬论，系对法律的理解错误。本案根据盛泉养老院购买案涉房屋的实际情况，属于购买一般不动产的权利人，当然适用《执行异议和复议规定》二十八条之规定。二、根据一审法院已查明事实，盛泉养老院对案涉不动产的购买、占有、支付对价等均在法院查封和中信信托公司的抵押权之前，而且未办房产证的原因不在盛泉养老院，因此盛泉养老院的执行异议完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，能够排除中信信托公司的执行。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确。请贵院依法驳回中信信托公司的上诉请求，维持原判。富达置业公司未作陈述。中信信托公司向一审法院提出诉讼请求：1.对被告（被执行人）富达置业公司名下、位于海阳度假区凤凰路南、湿地公司东盛龙国际在建工程中的A2幢101-604共24套房屋（建筑面积3209平方米）、A3幢2单元104号房屋（建筑面积151.34平方米）继续执行；2.本案诉讼费用由富达置业公司承担。一审法院认定事实：2014年6月9日，富达置业公司与中信信托公司办理了盛龙国际：A1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼的在建工程抵押。2014年6月17日，富达置业公司出具承诺函，载明：我公司承诺位于海阳旅游度假区凤凰路南、湿地公园东的盛龙锦地二期房地产中A：1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼（共25栋楼），建筑面积40037.21平方米，在本次抵押前均未对外销售。2016年7月7日，北京市方圆公证处作出（2016）京方圆执字第0077号《执行证书》载明：申请执行人：中信信托公司。被申请执行人：富达幕墙公司、富达置业公司、于明杰。该证书查明，申请执行人与富达幕墙公司于2014年6月4日签订了《人民币资金贷款合同》，由申请执行人向富达幕墙公司提供固有资金贷款7000万元，贷款期限为12个月…，为保障申请执行人债权的实现，富达置业公司愿意为富达幕墙公司在上述《人民币资金贷款合同》项下的债务提供抵押担保，为此，富达置业公司与申请执行人经协商一致，于2014年6月4日签订了《抵押合同》（抵押物为《抵押合同》之附件“抵押财产清单”所列财产）…。上述合同均在我处办理了具有强制执行效力的公证，公证书编号为：（2014）京方圆内经证字第13510-13512号。2014年6月9日，申请执行人对富达置业公司提供的上述在建工程办理了抵押登记手续。申请执行人于2014年6月10日向富达幕墙公司发放了贷款7000万元。上述贷款于2016年6月12日到期，但富达幕墙公司未向申请执行人完全履行还款义务。经申请执行人多次催收，富达幕墙公司、富达置业公司、于明杰均未向申请执行人偿还上述欠款，因此申请执行人向我处申请签发《执行证书》，并向有管辖权的人民法院申请对被申请执行人予以强制执行，执行标的为：…。本公证处受理了上述申请，对中信信托公司提交的上述证明材料进行了审核…。依据上述事实，应中信信托公司的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《中华人民共和国公证法》第三十七条、《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》、《公正程序规则》第五十五条的规定，特出具本执行证书：一、被执行人：1、富达幕墙公司；2、富达置业公司；3、于明杰。二、执行标的：1、贷款本金7000万元；三、被执行人可供执行的财产：1、富达幕墙公司的全部财产；2、富达置业公司拥有的位于海国用（2011）第1406、海国用（2011）第4054号《国有土地使用权》所载土地上的盛龙国际A1、2、3、6、9、19、11、12、21-27、32-37、42-45号楼在建工程及相应土地使用权；3、于明杰的全部个人财产…。2016年10月27日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0129号补正执行证书，载明，被执行人可供执行的财产：富达置业公司拥有的位于海国用（2011）第1406号、海国用（2011）第4045号《国有土地使用证》所载土地上的盛龙国际A1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼在建工程及相应土地使用权。申请执行人对（2014）京方圆内经证字第13511号《公证书》项下《抵押合同》约定的富达置业有限公司拥有的位于海国用（2011）第1406号、海国用（2011）第4045号《国有土地使用证》所载土地上的盛龙国际A1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼在建工程等抵押财产折价、变卖、拍卖所得款项，享有优先受偿权。2016年7月26日，中信信托公司依据上述（2016）京方圆执字第0077号《执行证书》向一审法院申请强制执行。2016年8月1日，一审法院作出（2016）鲁06执203号执行裁定书，查封富达置业公司名下，位于海阳度假区凤凰路南、湿地公园东盛龙国际在建工程中A：1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号，共25栋楼全部共计面积40037.21平方米的房产。2018年9月19日，执行过程中盛泉养老院以案外人的身份向一审法院执行部门提出异议。一审法院执行部门经审查认为，尽管中信信托公司对涉案房屋享有抵押权，但是盛泉养老院在一审法院查封之前已与富达置业公司签订书面买卖合同，支付了全部价款，并已合法占有该不动产，房屋未办理过户登记，亦非案外人自身原因。因此，对盛泉养老院的异议请求，一审法院予以支持。一审法院于2018年9月30日作出（2018）鲁06执异125号执行裁定书：中止对被执行人海阳富达置业有限公司名下、位于海阳度假区凤凰路南、湿地公司东盛龙国际在建工程中A2幢101-604共24套房屋（建筑面积3209平方米）、A3幢2单元104号房屋（建筑面积151.34平方米）的执行。中信信托公司不服上述裁定，以诉请的理由诉至一审法院。一审法院另查明：2013年10月18日，盛泉养老院与富达置业公司签订《商品房预（销）售合同》，盛泉养老院购买了富达置业公司开发建设的盛龙国际A2幢101-604共24套房屋，建筑面积3209平方米，价款为1300万元。同日，盛泉养老院通过其出资人高辉的中国工商银行账户向富达置业公司转账940万元。2013年10月20日，盛泉养老院通过其出资人高辉的中国工商银行账户向富达置业公司转账360万元。2013年10月23日，富达置业公司给盛泉养老院开具了收取A2楼座房款1300万元的收款收据。2016年4月28日，富达置业公司又向盛泉养老院出具山东省地方税务局通用机打发票，发票号码为00010867。2012年9月18日，高辉以其女高婧婧的名义与富达置业公司针对盛龙国际项目B7号楼3单元406号房签订《商品房认购协议书》，房款930590元。但该房已由富达置业公司抵账给海阳市汇成商贸有限公司，经协商后高辉同意以972799元价格购买该房。2012年9月19日，高辉通过其中国工商银行账号向海阳市汇成商贸有限公司账号转账972779元。高辉与富达置业公司协商，以高婧婧名义购买的B7号楼3单元406号房置换为A3幢2单元104号房。2013年10月2日，富达置业公司对高辉在2011年10月18日购买的A8-1-501号房延期交房579天的违约补偿金103930元中抵扣A3-2-104号房所欠8万元。2013年11月1日，盛泉养老院与富达置业公司签订《商品房预（销）售合同》，盛泉养老院购买富达置业公司开发建设的盛龙国际A3幢2单元104号房屋，建筑面积151.34平方米，价款为1010590元。综上，盛泉养老院付清了A3幢2单元104号房款。2016年4月28日，富达置业公司给盛泉养老院开具了收取上述房屋价款1010590元的山东省地方税务局通用机打发票，发票号码为00010866。2013年11月6日，盛泉养老院出资人高辉与海阳市富瑞五金店签订《海阳市盛龙国际小区A2栋及A3栋104房前期改造工程协议》，由海阳市富瑞五金店按照养老院设计图纸对上述A2幢及A3幢2单元104号房屋进行前期改造。2014年8月5日，盛泉养老院与海阳市瑞祥装饰工程有限公司签订《消防水池施工合同》。2015年4月6日，盛泉养老院与山东三元建筑设计有限公司签订《建设工程设计合同》。2015年8月，盛泉养老院与山东久安消防工程有限公司签订《海阳市盛泉养老院消防工程合同文件》。2015年8月16日，烟台市公安消防支队作出烟公消字﹝2015﹞第0278号《建设工程消防设计审核意见书》，载明盛泉养老院报送的消防设计文件经审核不合格。2016年6月30日，海阳市民政局作出《养老机构名称核准表》，核准海阳市盛泉养老院名称。自2016年7月，盛泉养老院开始对外试营业。2018年6月8日，海阳市城市规划管理处出具证明，载明：“国家对发展养老服务产业连续出台了多个政策和意见，大力支持和鼓励在新、老小区配建养老服务设施。盛泉养老院拟利用盛龙锦地小区A2幢住宅楼（建筑面积3209㎡、楼高18ｍ，层数地上六层）改建，符合国家相关政策，原则同意A2幢住宅楼改造成养老院。”2018年8月10日，烟台市公安消防支队作出烟公消字﹝2018﹞第0591号《建设工程消防设计审核意见书》，载明盛泉养老院报送的消防设计文件经审核合格。2018年12月20日，海阳市民政局向海阳市盛泉养老院颁发《养老机构设立许可证》，证书编号：16371120001，载明盛泉养老院经审查批准，准予设立。现盛泉养老院正在经营中。上述事实，有双方当事人分别提交的相关证据并经质证,以及双方的庭审陈述等在卷为凭，足以认定。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。就本案而言，生效法律文书已经确认中信信托公司对涉案房屋享有抵押权。因此，盛泉养老院应就其对涉案房产享有实体权利足以对抗中信信托公司享有的法定抵押权承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项之规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案庭审中，中信信托公司虽然对盛泉养老院提交的部分证据不予认可，但是没有提交其他充分的证据予以反驳，故盛泉养老院提交的证据能够作为认定本案事实的依据。盛泉养老院提交的证据能够形成完整的证据链条，可以确认盛泉养老院系经过海阳市民政局审批成立的养老机构，涉案房屋系盛泉养老院从富达置业公司处购买，盛泉养老院已经支付全部房款，富达置业公司向盛泉养老院交付了涉案房屋，盛泉养老院对房屋进行装饰装修后已经占有、使用至今。涉案房屋交付的时间早于设立抵押权的时间，亦早于被法院查封的时间。盛泉养老院对尚未办理房产证的房产亦不存在过错。因此盛泉养老院对涉案房屋享有物权期待权，该权利优于中信信托公司对涉案房屋享有的抵押权。盛泉养老院对涉案房产享有的物权期待权能够对抗中信信托公司对涉案房产的执行。中信信托公司主张盛泉养老院提交的房屋销售合同是虚假的，但是没有提供充分的证据予以证实，故一审法院对中信信托公司的上述主张不予采纳。综上所述，中信信托公司的诉请不能成立，应予驳回。盛泉养老院提出的异议成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回中信信托有限责任公司的诉讼请求。案件受理费93545元，由中信信托有限责任公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题是：盛泉养老院对案涉房屋享有的民事权益是否能够排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在法院查封涉案房屋之前，盛泉养老院与富达置业公司已经签订《商品房预（销）售合同》，案涉房屋交付的时间早于设立抵押权的时间，亦早于被法院查封的时间。盛泉养老院已经支付全部购房款，且非因盛泉养老院自身原因未办理过户登记。盛泉养老院对涉案房屋享有物权期待权。富达置业公司将案涉房屋出卖给了盛泉养老院后又将其抵押给中信信托公司，并承诺涉案房屋抵押前均未对外销售，违反诚实信用原则。自2013年11月开始，至2016年7月7日北京市方圆公证处作出（2016）京方圆执字第0077号《执行证书》及2016年10月27日出具补正执行证书时，盛泉养老院已经对案涉房产实施了装修改造工程，本案当事人对于盛泉养老院合法占有案涉房产的事实应当是明知的，如果案涉房产作为被执行人富达置业公司的财产用以偿还其出卖房产后与他方不顾房产已出售事实另行协商形成的债务，将显失公正，并且可能引发一系列的诉讼。本着纠纷一次性解决的原则，应当认定无过错方盛泉养老院基于有效购房合同足额缴纳购房款、合法占有案涉房屋而对案涉房屋享有的物权期待权，系足以排除中信信托公司申请执行依据载明的讼争房产抵押权强制执行的民事权益。一审法院驳回中信信托公司的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，中信信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93,545元，由中信信托有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈东强审判员  马 丽审判员  陈 浩二〇一九年十二月二日书记员  马抒祺