湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初7053号原告彭碧兰，女，汉族，1964年7月10日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。委托代理人李朝红，湖南泰涟律师事务所律师。委托代理人张昭军，湖南泰涟律师事务所律师。被告付燎原,男,汉族,1969年6月4日出生，户籍地湖南省涟源市。被告钟选才，男，汉族，1954年10月16日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。委托代理人刘协全，男，汉族，1954年10月5日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区，系被告钟选才同事。第三人姚欢英，女，汉族，1955年9月12日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系被告钟选才之妻。原告彭碧兰与被告付燎原、钟选才第三人姚欢英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告彭碧兰及其委托代理人李朝红、张昭军，被告付燎原，被告钟选才的委托代理人刘协全到庭参加诉讼，第三人姚欢英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭碧兰请求判令：1、请求停止对娄星区长青街金圆小区1栋2单元2904号房屋（权证号为00××71）的强制执行，并解除查封扣押；2、确认娄星区长青街金圆小区1栋2单元2904号房屋（权证号为00××71）归原告所有；3、本案的诉讼费由三名被告负担。事实与理由：2010年12月至2013年12月，被告钟选才夫妻向原告借款200万元，借款到期后，因被告钟选才夫妻无力偿还，即将其购买的娄星区长青街金圆小区1栋2单元2904号房屋（权证号为00××71）抵偿给原告，房屋价款891608元，原告与被告钟选才夫妻及娄底市金圆房地产开发有限公司分别签订了合同，被告钟选才夫妻及娄底市金圆房地产开发有限公司将该房交付给了原告，由原告占有使用，因该房先被长沙市中级人民法院查封，又有抵押贷款未偿清，一直未办理更名登记。2018年10月29日，因被告付燎原与被告钟选才夫妻民间借贷纠纷一案，娄星区人民法院查封了该房屋，原告提出执行异议，被驳回。被告付燎原答辩要点：涉案房屋登记在被告钟选才及第三人姚欢英名下，根据物权法规定，原告彭碧兰不是权利人，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告钟选才答辩要点：向原告陆续借款200万元，以及将房屋转给原告属实。第三人姚欢英未作陈述。查明的事实根据当事人的陈述及庭审举证、质证，结合对证据的审核认定，本院确认如下案件事实：一、被告钟选才、第三人姚欢英在湖南金园房地产开发有限公司购买了位于娄底市娄星区房屋一套（含复式上层，以下称案涉房屋），并在房产管理部门办理了预告登记（权证号：00××71），2010年3月10日，因向中国工商银行股份有限公司娄底城建支行贷款，被告钟选才、第三人姚欢英在房产管理部门办理了案涉房屋复式上层的预购商品房抵押权预告登记（登记证明号：0005877）。2014年9月30日，案涉房屋被长沙市中级人民法院查封，查封期限自2014年9月30日起至2016年9月30日止。二、2010年12月至2013年12月，被告钟选才向原告借款200万元。2014年11月12日，原告彭碧兰与湖南金园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，房号金园大厦0001幢2904号，面积267.91平米，金额891608元，同日，湖南金园房地产开发有限公司出具了购房款收据。2014年11月27日，原告彭碧兰与被告钟选才、第三人姚欢英签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房产卖给原告彭碧兰，房款从被告钟选才借款中扣除，该房的抵押贷款及其他权益清偿由被告钟选才方负责清偿和处理，待贷款清偿完毕后，协助原告彭碧兰办理过户手续。三、被告付燎原与被告钟选才、第三人姚欢英民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月7日作出（2017）湘1302民初3516号民事判决，判令被告钟选才在判决生效之日起十日内偿还被告付燎原借款本金人民币56.5万元，并按年利率24%支付利息至清偿之日止。因被告钟选才未履行义务，被告付燎原向本院申请执行。在执行过程中，本院以（2018）湘1302执1375号执行裁定书和协助执行通知书将登记于被告钟选才名下位于娄底市娄星区复式上层（权证号为00××71号）予以查封，查封期限三年，自起至2021年10月28日止。原告彭碧兰以案涉房屋以由其购买属于原告彭碧兰所有为由向本院提出书面异议，本院经审查后，作出（2019）湘1302执异63号执行裁定，驳回了原告彭碧兰的异议请求，原告彭碧兰不服，提起本案诉讼。判决的理由与结果本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是，原告彭碧兰对案涉房屋是否享有足以阻却执行的实体权利。根据物权法规定，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，在预告登记期间，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。抵押权预告登记是在房屋预告登记的基础上派生出来的登记制度，目的在于保证当预告登记的房屋能够进行不动产登记时，权利人能够要求预告登记义务人为其办妥正式的抵押登记（即办理他项权证书），从而取得对登记房屋的优先受偿权，而仅有抵押权预告登记并不取得对登记房屋的优先受偿权。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部〈关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知〉》第十五条规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但该措施的对象并非房屋权属本身，而是基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并不改变涉案房产的物权归属，并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人财产，已经支付了部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同保留所有权，申请执行人已经向第三人支付剩余价款或第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请、执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。因此，在商品房买卖合同解除后，人民法院应当解除对该房屋的查封措施。本案中，被告钟选才因欠原告彭碧兰借款未还，将其在湖南金园房地产开发有限公司购买的案涉房屋转给原告彭碧兰以抵偿部分借款，原告彭碧兰与湖南金园房地产开发有限公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，湖南金园房地产开发有限公司亦出具了购房款收据，说明被告钟选才与湖南金园房地产开发有限公司的商品房买卖合同已经解除，原预告预抵登记的基础已经丧失，案涉房屋物权期许权属于原告彭碧兰，因此，应当停止对案涉房屋的执行。因案涉房屋并未办理不动产登记，原告彭碧兰要求案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第二百四十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，判决如下：一、停止对预告登记在被告钟选才、第三人姚欢英名下的位于娄底市娄星区房屋一套（含复式上层，权证号：00××71）的执行；二、驳回原告彭碧兰的其他诉讼请求。案件受理费6,350元（已预收3000元），由原告彭碧兰负担2,000元，被告付燎原负担4,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  ***人民陪审员  李新和人民陪审员  周桂文二〇一九年十二月三十一日书 记 员  李思凯附本判决相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。