北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初12791号原告：北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司，住所地北京市平谷区。负责人：邹国志，总经理。委托诉讼代理人：郭金芝，女，1975年8月8日出生，北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司员工。委托诉讼代理人：甄龙浩，男，1982年9月24日出生，北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司员工。被告：邓胜辉，男，1983年2月3日出生，汉族，天津市和平区人，现住北京市平谷区。委托诉讼代理人：颜凤（邓胜辉之妻），1984年12月12日出生，现住北京市平谷区。原告北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司（以下简称悦豪平谷分公司）与被告邓胜辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。甄龙浩、郭金芝、颜凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪平谷分公司向本院提出诉讼请求：1、邓胜辉支付悦豪平谷分公司物业服务费4668.87元；2、邓胜辉支付逾期付款违约金1489.37元；3、邓胜辉承担本案诉讼费用。后悦豪平谷分公司变更诉讼请求：邓胜辉支付悦豪平谷分公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5342.15元并支付违约金1949.88元。事实与理由：2015年9月，北京新华联伟业房地产有限公司与悦豪平谷分公司签订了新华联慧谷嘉园物业管理委托合同，将其开发建设的新华联慧谷嘉园委托悦豪平谷分公司进行物业管理。邓胜辉入住新华联慧谷嘉园某某室，建筑面积共87.98平方米，并与悦豪平谷分公司签订了《物业服务协议书》。自邓胜辉入住后，悦豪平谷分公司按照国家有关规定和政策向其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务，但邓胜辉未按照《物业服务协议书》的约定履行其缴纳的物业服务费的义务，至今拖欠悦豪平谷分公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业费，共计5342.15元，并按照《物业服务协议书》第六章第二十五条之规定，承担逾期付款违约金人民币1949.88元。经多次催要，邓胜辉拒绝支付物业费，故悦豪平谷分公司诉至法院。邓胜辉辩称，认可欠物业费的金额和期间，不同意悦豪平谷分公司的诉讼请求。原告的管理很乱，树木死了也没有及时补种、绿化差、地库开裂、渗水。根据物业服务协议，原告不应该未经业主同意，擅自在电梯内安装广告牌。与邓胜辉签订物业服务合同的是悦豪第二分公司，不是悦豪平谷分公司，物业管理不得转让给第三方。本院经审理认定事实如下：2015年10月2日，邓胜辉作为甲方与乙方北京悦豪物业管理有限公司第二分公司（以下简称悦豪第二分公司）签订物业服务协议，主要约定：甲方于2015年10月2日入住慧谷嘉园（以下简称本物业）某某号，甲方物业建筑面积为87.98平方米，甲方物业建筑面积等同于物业服务收费面积，甲乙双方就物业服务及相关事宜订立本协议；第一条、甲方应与乙方配合，自觉遵守本物业物业服务协议、临时管理规约、业主服务手册、装修管理服务协议、治安、消防安全协议的相关规定，并将上述规定作为本协议的附件遵照执行，以便共同使用好本物业。如有违反上述协议的规定应各自承担相应的法律责任；第二条、甲方楼宇由开发商向北京市相关行政主管部门进行验收备案。所维修项目在保修期内由开发建设单位负责修缮，所发生费用由开发建设单位承担。所维修项目不在保修范围或不在保修期限内甲方应自行修缮的，甲方可以委托乙方代为修缮，所发生的费用由甲方承担；第四条、物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订了物业服务合同生效止；第二章、物业服务内容：制定物业服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业户档案、竣工验收资料等；房屋建筑共用部位的日常养护和管理；共用设施设备的运行、日常维护维修、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生，包括共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生和生活垃圾的收集（不含装修施工垃圾）；维护公共秩序，包括门岗服务、公共区域巡查等；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理：包括公共区域消防设施设备的维护与管理；装修管理服务；第三章、物业服务标准：乙方按照《北京市地方标准一级住宅物业服务标准》提供相关物业服务，具体内容如下：1、共用设施设备的维修管理：受理报修服务，定期进行巡查，发现问题及时排除，建立维修服务回访制度，进行设备年检并保存维修的相关记录，确保设备的正常运行；2、清洁服务：保证本物业公共区域内的道路、楼梯及场地清洁卫生，及时清理本物业区内公共场所的生活垃圾，及时清扫积水和积雪，清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品，发现问题及时组织清除；3、公共秩序维护：门岗设专人值守，进行日常巡查，对火警事故、治安事件以及其它紧急情况有处理预案，发生时要及时应急处理，并报有关主管部门，配合政府的执法部门处理责任范围内的违法、违规现象；4、绿化管理：绿地修剪及时，定期清理枯枝死杈并制定病虫害防治措施；5、消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练，消防设备有明显标志并保持完好，定期巡查、检修，保证使用效果；6、车辆管理：引导业主车辆停放有序，负责巡视检查，发现问题及时与业主或相关部门联系；7、装修管理：巡查监督装修单位施工情况，并对装修过程进行监控，监督施工单位按照乙方标准的施工方案进行施工，对违规装修进行劝阻；8、档案资料管理：设专人管理，建立档案资料管理办法，并对物业基础资料和业户入住后的相关资料统一管理；第四章、物业管理相关费用，物业服务费采用预收方式收取，交费周期每一年为一期。在每周期最后一个月25日前缴纳下一个周期的物业费，在缴费周期第一个月和期末最后一个月，不足一个月的按照实际天数进行结算；物业服务费标准：住宅建筑平方米（￥2.53元/㎡/月）；商铺建筑平方木（￥5.16元/㎡/月）；如甲方不能在缴费期限内交纳物业服务费，乙方将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金；第五章、双方的权利与义务，第二十二条、甲方的权利与义务，有权向乙方就物业管理的有关问题提出建议、意见和要求；有权根据房屋建筑共用部位及场所、公共设施、设备的状况，建议乙方及时修缮；甲方及物业使用人应遵守《临时管理规约》《物业服务协议》《装修管理服务协议》《治安消防安全协议》及与物业管理有关的法律法规政策之规定；第二十三条、乙方的权利和义务，负责编制附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年付养护计划，并由乙方组织实施；第六章、违约责任，第二十五条、物业服务费是乙方用于本物业日常运作之费用，受益人为本物业的全体业主及物业使用人，甲方应按时如数交纳物业服务费、代收代缴费用及维修服务费用，不得以任何理由拒交或拖欠，如有拖欠，从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五交纳违约金。逾期三个月拒绝交纳，乙方有权直接提起诉讼。同时乙方有权追缴欠费及违约金；等。邓胜辉已支付2017年12月31日以前的物业费，至今未支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。另，北京悦豪物业管理有限公司（以下简称悦豪公司）出具变更情况说明，主要内容：悦豪公司在北京有五家分公司，即第一分公司、第二分公司、第三分公司、平谷分公司及第五分公司；新华联慧谷嘉园物业管理部于2015年9月30日收房，新华联慧谷嘉园物业管理部归属于悦豪第二分公司直管，因此物业服务协议乙方为悦豪第二分公司；随着业务的发展，2016年4月28日成立悦豪平谷分公司，因新华联慧谷嘉园物业管理部第二分公司直管属跨区经营，该小区归属地为平谷区；悦豪公司自2017年2月起授权悦豪平谷分公司直管新华联慧谷嘉园物业管理部，并由该分公司受理所有原悦豪第二分公司的一切事务。经本院现场勘查，主要了解到涉案小区草地有部分（特别是小面积区域）绿化草被稀疏，少部分区域有杂草，有少部分裸露泥土，有个别树木死亡、干枝，有工作人员在浇水；跑道涂层有部分脱落；公共区域卫生较干净；楼道照明为声控灯，较干净，个别地方堆放杂物，地下车库较潮湿，灯管未全部打开，灯光较暗，停放车辆较少，地面有少量潮湿水渍、未见裂缝，上方铁管部件部分有锈斑；电梯间有广告等。以上事实有悦豪平谷分公司提交的物业服务协议、收据、变更情况说明、照片、业主手册、绿化养护服务承包合同、关于慧谷嘉园地下车库问题的知会、维修通知单，邓胜辉提交的照片等证据，本院勘查照片及双方当事人陈述意见、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据双方当事人各自诉辩主张，本案的争议焦点主要有：一、悦豪平谷分公司是否为本案适格原告，二、悦豪平谷分公司提供的物业服务是否适当。对于争议焦点一，本院认为，悦豪第二分公司与悦豪平谷分公司均属于悦豪公司的分公司。悦豪公司将新华联慧谷嘉园的物业服务部门由悦豪第二分公司调整为悦豪平谷分公司，属于悦豪公司内部的业务调整，无须征得业主同意。现悦豪平谷分公司为邓胜辉提供服务后，有权作为原告主张物业费。针对争议焦点二，对邓胜辉辩称的主要问题，本院认定如下：对于电梯广告问题，现悦豪平谷分公司认可该广告收益归全体业主所有，待成立业主委员会后，将上述收益予以移交，且无证据证明安装电梯广告影响了电梯的安全使用。对于小区绿化问题，现确有少部分区域草被稀疏、泥土裸露、树木干枯现象，悦豪平谷分公司虽进行了补种，但并未达到应有的成效。对于地下车库漏水、返潮问题，双方均称不清楚原因，均认可现尚在保修期内，已进行过维修。悦豪平谷分公司称地下车库现尚在开发建设单位保修期内，应由开发建设单位予以维修，其已报修过；邓胜辉称应由悦豪平谷分公司向开发建设单位报修，不清楚维修的是什么人，也没有修好。综合本案现有证据，邓胜辉未提交证据证明地下车库漏水、返潮系悦豪平谷分公司物业服务存在问题或不作为所引起，且悦豪平谷分公司亦已联系开发建设单位维修。当然，悦豪平谷分公司应就地下车库漏水、返潮问题积极与业主、与相关责任方沟通，提出建议，以利于问题的有效解决。同时，相关业主亦可就该问题向相关责任方另行通过其他合法途径解决。对于邓胜辉辩称的物业管理混乱、小区内跑道脱落、单元门损坏没有及时修理、消防通道被占用等问题，亦不足以证明邓胜辉拒交物业费的理由成立。综上，根据物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，悦豪平谷分公司已履行合同主要义务，无明显失职之处，故悦豪平谷分公司要求邓胜辉支付物业费的请求，于法有据，本院予以支持。但因悦豪平谷分公司在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性、公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司都会获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能够提供高质量的物业服务，也取决于业主能否积极遵守相关物业管理规定，是否积极支付物业费以保障物业服务能够正常运转。本院建议，双方本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题。对于业主提出的问题，物业公司耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见、建议，物业应认真接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业工商本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综合本案现有证据及同时期涉案小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、邓胜辉于本判决生效之日起七日内，向北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费5342.15元；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由邓胜辉负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 卫二〇一九年十二月二日书记员 王君红