安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初1413号 原告：含山县江河水利建筑安装有限公司，住所地安徽省马鞍山市含山县华阳东路32号，统一社会信用代码913405221537442030Q。 法定代表人：冯海涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。 被告：沈立保，男，1974年6月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 委托诉讼代理人：康文华，安徽联君律师事务所律师。 原告含山县江河水利建筑安装有限公司与被告沈立保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序审理，因案情复杂转为普通程序审理。本案于2019年5月31日、11月2日两次公开开庭进行了审理。原告含山县江河水利建筑安装有限公司法定代表人冯海涛及其委托诉讼代理人庄光先，被告沈立保委托诉讼代理人康文华两次开庭均到庭参加诉讼，被告沈立保第一次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 含山县江河水利建筑安装有限公司（下称“江河水利公司”）向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告立即让出租赁的房屋（位于含山县间门面房）；2.被告向原告支付租金损失19200元（自2018年1月1日至2019年4月30日，月租金1200元），后期仍按此标准给付到房屋交付之日止；3.被告给付原告代为垫付的电费1980元；4.本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审时诉讼请求变更为：1、被告向原告支付租金损失20800元（自2018年1月1日至2019年6月10日，月租金1200元）；2、被告给付原告代为垫付的电费1980元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2016年3月10日，被告沈立保在原告处租赁位于安徽省含山县间门面房，并与原告签订了为期两年的《房屋租赁合同》（自2016年3月10日至2018年3月9日止）。合同约定每间门面房租金600元每月，二间的月租金1200元，水费、电费等因使用产生的费用由被告负担。被告在使用期间实际交纳租金的方式为半年支付一次，被告交纳租金至2017年12月31日，自2018年1月1日起租金一直未交。因经营不善，被告于2018年春节后将饭店关门歇业，房屋于2019年6月10日通过协商已经交付。截止2019年6月10日被告的行为造成原告租金损失20800元。同时，被告欠付电费1980元原告已代为垫付，该费用被告应承担。经原告多次催收无果。因此，原告为维护自身合法权益，减少损失，特依法提起诉讼，请依法判决。 沈立保辩称：1.租赁关系事实无异议，但于2017年10月11日终止租赁关系，原告已与案外人张训贵建立租赁关系。张训贵承租后，将原告原先的沈家饭店名称以及广告牌拆除，换名为“撮一顿”。目前，涉案的房屋也是张训贵实际占用并存放物品。对此，原告是知道的，而且也向张训贵收取有关费用。因此，原告诉请不但无事实和法律依据，而且也对被告很不公平。2.被告不但与原告结清了有关费用，而且被告实际已经多付了房租，依据原合同约定，原告出租一处门面房，单位东两间，月租金600元，并不是原告诉称的每间600元，但实际原告每月收取被告1200元。按照实际计算，被告租赁了19个月，应当交付的租金为11400元，而原告却收取了被告24800元，多收13400元。因此，被告不但不欠租金，而且原告还应当退还多收的租金。综上，请求依法驳回原告的诉请，被告并要求原告退还多收取的租金费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据是：一、江河水利公司提交的：照片六张，证明：被告占用房屋拒绝腾让的事实。沈立保的质证意见是：对其三性持有异议，照片不是被告所租赁房屋的背景，广告牌“撮一顿”不是被告经营的饭店。恰恰证明房屋已经租赁给张训贵了，被告饭店名称叫“沈家饭店”。同时，通过电表的照片也不能确定所欠电费的具体数额。 二、沈立保提交的：证据一：被告与原告有关工作人员（李会计）的通话录音两份，原告的收款凭证一份，证明：被告于2017年10月11日开始终止租赁合同，并将案涉房屋重新租赁给案外人张训贵，并于同日结清被告租赁期间的所有电费。江河水利公司的质证意见是：1.没有经过对方同意，所以该电话录音不能作为合法有效的证据使用；2.该电话录音书面材料中反映是李会计，李会计与本案原告是否有关系，根据该份证据无法确认；3.本案原告是江河水利公司，李会计即使是原告公司的员工，也不能凭其个人所说而认定案件的事实。因为没有得到原告的授权以及其他相关证据佐证的情况下，不能证明其所说的是案件的事实情况，所以该组证据不能达到被告的证明目的。证据二：被告与张训贵的短信记录，证明：张训贵租赁案涉房屋的事实，案涉房屋内目前系张训贵占用并存放其物品在内，该房屋的占用及物品与被告无关。江河水利公司的质证意见是：对微信聊天记录的真实性无异议，但该聊天记录只是被告于张训贵之间的聊天记录，与本案没有关联性，也无法证明被告所称已经原告同意，将门面房转让的事实。就该聊天记录中，将门面房内物品直接抵作租金和水电费也是一厢情愿。因此，该组证据无法达到被告的证明目的。 通过当事人举证质证，本院经审查认定证据如下：一、江河水利公司提交的六张照片，对其真实性、合法性予以认定，关于其待证事实的关联性，江河水利公司以此证明该两间房屋在起诉后尚未腾让的事实，与当时的客观事实相符。双方已于2019年6月10日方才办理了交接手续，江河水利公司也撤回了该项诉请。因此，对该证据的关联性不予认定。二、沈立保提交的电话录音和微信聊天记录，对其真实性予以认定，但与本案待证事实的关联性不予认定。因为1.李会计个人的通话内容不能代表江河水利公司的法人行为，且江河水利公司未予追认；2.沈立保与案外人张训贵的约定，不能代表江河水利工的意思表示。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年江河水利公司与沈立保签订《房屋租赁合同》，双方约定将江河水利公司位于含山县一门面房出租给沈立保使用，租赁期限自2016年3月10日至2018年3月9日。合同第二条约定：本房屋月租金为人民币600元，半年一付，每年的1月初乙方向甲方支付半年租金（在该条“600元”右下方注明“单位东2间”）；第三条：乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。……第六条：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金元。沈立保租赁上述两间房屋后，用于经营“沈家饭店”，并将租金交付至2017年12月31日。此后，沈立保将该两间房屋转租给张训贵，并将饭店更名为“撮一顿”。但转租房屋时，未征得江河水利公司负责人同意，也未与江河水利公司办理终止合同手续。张训贵在没有与江河水利公司签订租赁合同的情况下，经营“撮一顿”饭店一段时间后将部分饭店用品及设备留在饭店内，关门歇业。 沈立保在经营饭店期间，将电费交纳至2017年10月11日，此后产生的电费1980元由江河水利公司代为支付。 本案在审理过程中，沈立保与江河水利公司于2019年6月10日办理了交接手续，将其租赁的两间门面房退还给江河水利公司。 本院认为，本案《房屋租赁合同》是出租人与承租人协商一致达成的合意，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。对双方当事人产生法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租后，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，沈立保作为承租人要将租赁的房屋转租给案外第三人。根据上述法律规定，应经出租人江河水利公司的同意，未经出租人同意转租房屋属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。沈立保在转租房屋时未经江河水利公司同意，事后也未取得处分权。因此，沈立保与案外人之间的转租合同无效。沈立保应继续履行合同义务，不但要支付租赁期内租金，还应参照租赁期内的租金标准支付该租赁房屋被占用期间的使用费。 沈立保辩称已和江河水利公司会计李某说好转租事宜，但江河水利公司的法定代表人不知情，也未追认转租行为，不能认定经同意后转租或事后追认的法律事实。沈立保还辩称两间租赁房屋的租赁费每月共计600元，该“600元”右下方注明“单位东两间”，结合关于沈立保在房屋租赁期内已交纳的租金均按每月1200元交费的事实，可以认定双方约定的租金是每间每月600元。因此，沈立保该抗辩意见与事实不符，不予采纳。在租赁期内及期满后产生的电费，按合同约定，应由沈立保支付，江河水利公司代其支付的1980元电费，应由沈立保承担。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第二百二十四条之规定，判决如下： 沈立保自本判决生效之日起十日内向含山县江河水利建筑安装有限公司支付房屋租赁费及占用房屋使用费20800元，并向含山县江河水利建筑安装有限公司给付代为垫付的电费1980元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费370元，由沈立保负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  成正林 人民陪审员  黄传远 人民陪审员  倪丽娟 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  刘欣欣