北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初36193号原告：李燕，女，1977年3月16日出生。委托诉讼代理人：王套国，北京市柴傅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福刚，北京市柴傅律师事务所律师。被告：北京市朝阳区晶都苑（酒仙桥路26号院）业主委员会，住所地北京市朝阳区。负责人：刘某，主任。委托诉讼代理人：逄伟平，北京坤道律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宇红，北京市保利威律师事务所律师。原告李燕与被告北京市朝阳区晶都苑（酒仙桥路26号院）业主委员会（以下简称晶都苑业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李燕的委托诉讼代理人王套国、张福刚，被告晶都苑业委会的负责人刘某、委托诉讼代理人逄伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李燕向本院提出诉讼请求：请求法院撤销北京市朝阳区晶都苑（酒仙桥路26号院）业主大会于2018年2月1日作出的《北京市朝阳区晶都苑（酒仙桥路26号院）2018年第一次业主大会临时会议决议》。事实和理由：李燕系北京市朝阳区晶都苑的业主，于近日得知朝阳区晶都苑（酒仙桥路26号院）业主大会于2018年2月1日作出《北京市朝阳区晶都苑（酒仙桥路26号院）2018年第一次业主大会临时会议决议》（以下简称《决议》），李燕认为《决议》表决程序违反法律规定，内容侵害了李燕的业主权益。首先《决议》侵犯了李燕作为晶都苑小区业主依法享有的知情权、投票权、监督权、选举权以及被选举权。在作出《决议》前，李燕从未收到过有关该临时会议的通知、议程、业主委员会委员候选人资格审查及公示等事项，李燕作为业主，享有投票权和选举权，亦享有被选举权，李燕认为其作为业主的上述权利均被剥夺。其次，《决议》事项未经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选举程序违法。《决议》的开箱验票、计票工作过程并未进行公示，无法得知验票、计票过程是否真实、合法有效，同时《决议》也未对投票人员身份进行核实，未统计专有建筑面积，表决过程中存在大量非业主但以业主身份进行冒签及作假的情况。再次。《决议》第一项内容违反法律规定，侵犯了李燕作为业主的人身、财产安全权益。我国法律规定的业主可以选择自行管理的方式管理自己的物业，但此种管理方式仅适用于只有一个业主或业主人数较少的建筑区划内。晶都苑小区显然不属于此种情况，晶都苑业委会在不具备管理物业的条件和能力的前提下解除与前期物业服务公司某1公司的物业服务合同关系，会导致李燕在长达一年的时间里人身、财产安全等物业服务无法得到保障。最后，《决议》中的其他事项及表决程序中亦存在违法，应当一并予以撤销。故李燕诉至本院，提出上述诉讼请求。晶都苑业委会辩称：不同意李燕的诉讼请求。本次业主大会的通知、召开、投票、表决、验票及公示公告等均符合法律规定以及业主大会议事规则，并得到了社区居委会的指导和监督，会议程序合法，实体表决结果有效。关于涉诉小区的面积等情况，在酒仙桥街道办事处均有备案，晶都苑严格按照议事规则的要求进行会议，此次临时大会系20%以上的业主建议，晶都苑业委会收到了20%以上业主联名签署的建议书，并按照法律规定的程序将会议议题、会议召开时间、内容等事项在涉诉小区物业管理区域内进行公告公示，会议召开过程由社区居委会人员的监督，会议程序合法。会议过程是公开的，没有侵犯李燕的知情权、投票权、监督权、选举权和被选举权。业主大会决议内容也经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，表决结果有效。关于决议的内容，没有侵犯李燕的人身及财产安全，因为目前并没有采取自管的方式，即使自管也是对各项物业服务都聘请专业的机构进行协助，并且近期晶都苑业委会也在采用招投标的方式选聘更加优质、专业的物业公司提供服务。决议中的其他事项亦不存在违反议事规则的情形，不应当撤销。故请求驳回李燕的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：晶都苑业委会系晶都苑小区依法成立的业主委员会，2017年11月3日，晶都苑业委会在北京市朝阳区人民政府酒仙桥街道办事处备案，由以下成员组成：刘某（主任）、康某（副主任）、郭某某（委员）、程某某（委员）、宋某某（委员）。该小区建筑物总面积：106247平方米，业主总人数938人。另查，李燕系朝阳区某2号房屋的业主。2017年11月24日，晶都苑业委会发出《关于征集业主委员会委员候选人的通知》，向全体业主公开征集业委会委员及候补委员候选人。2017年12月1日，该小区业主业主联名签署《关于不再继续接受某1公司的事实服务、以公开招标方式选聘物业服务企业等事项的业主大会会议议题建议及联名签署》，要求召开临时业主大会，2017年12月6日，晶都苑业委会发布《关于收到20%以上业主要求召开业主大会临时会议的公告》，载明：2017年12月5日，业主委员会收到张某、徐某、潘某、郝某某等264名业主联名签署的《关于不再继续接受某1公司的事实服务、以公开招标方式选聘物业服务企业等事项的业主大会会议议题建议及联名签署》资料，向业主委员会建议就以下议题组织召开业主大会会议。动议一：对“是否不再继续接受某1公司提供的事实服务，结束前期物业管理”议题，提交业主大会进行表决。动议二：由业主委员会拟定以公开招标方式选聘物业服务企业的选聘方案，提交业主大会进行表决。动议三：修订《晶都苑（酒仙桥路26号院）小区物业管理规约》包括，第四条，增加如下内容“在全体业主依据《物权法》第七十六条的规定表决通过不再接受建设单位选聘的服务、结束前期物业管理后，由业主委员会代表业主大会对本小区实施自行管理并外聘保安、保洁、电梯维保等专项服务公司，提供临时物业服务，全体业主共同承担临时物业服务期间的物业费，在自行管理期间物业费金额为1号楼4元/平方米·月，2、3号楼3元/平方米·月，停车费等其他费用与前期物业管理期间一致，直至本小区业主以公开招标方式完成物业服务企业的选聘和物业交接工作；业主委员会应当在代表业主大会与中标人签订物业服务合同后，与新聘物业服务企业办理交接手续。”第六条，包干制改为酬金制，并增加下列内容：结束前期物业管理后至新聘物业服务企业接管本小区物业服务之前，由业主委员会代表业主大会对本小区实施自行管理……动议四：修订《晶都苑（酒仙桥路26号院）业主大会议事规则》，请业主委员会酌情拟议并提交业主大会表决……2017年12月21日，晶都苑业委会发布《北京市朝阳区晶都苑（酒仙桥路26号院）小区2018年第一次业主大会临时会议召开工作方案》，载明本次业主大会会议具体内容如下：会议议题，1、表决“不再继续接受某1公司提供的事实服务，结束前期物业管理。由业主委员会代表业主大会对本小区实施自行管理并外聘、保洁、电梯维保等专项服务公司提供临时物业服务（最长一年），直至完成选聘物业服务企业工作；”2、表决《晶都苑（酒仙桥路26号院）业主大会议事规则》修订案；3、表决《晶都苑（酒仙桥路26号院）小区管理规约》修订案；4、授权业主委员会代为行使业主知情权等权利，并对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，包括：申请政府信息公开，确定诉讼事项和诉讼方案，聘用诉讼代理人、使用公共收益或向业主筹资（待取得公共收益管理权后返还）支付诉讼费用等与诉讼有关的内容；5、授权业主委员会可以对小区公共区域广告位等经营事项对外签订相关合同，6、补选业主委员会委员。召开时间地点：定于2018年1月6日至2018年1月31日，在本小区内组织由业主委员会全体业主进行书面表决，如到期未能完成相关工作，会议自动延长10天。会议形式：书面表决。表决权确认，以2017年本小区首次业主大会会议采用的《业主名册》和表决规则为基准，结合在表决过程中对小区业主实际拥有产权面积的核对。2018年2月1日，晶都苑业委会发布《北京市朝阳区晶都苑（酒仙桥路26号院）2018年第一次业主大会临时会议决议公告》，载明：本小区2018年第一次业主大会临时会议于2018年11月6日召开，会议采用书面投票的形式，于2018年1月31日投票截止。2月1日，业主委员会组织本次业主大会会议投票的开箱验票、计票工作，根据本次业主大会会议召开工作方案，采用首次业主大会会议计票规则，小区业主总人数938人，总面积99257㎡,本次会议参与表决人数为669人，代表表决权总面积为59102.85㎡，均超过总人数和总面积数半数，本次会议有效。各议题表决结果统计如下：第一项，表决“不再继续接受某1公司提供的事实服务，结束前期物业管理。由业主委员会代表业主大会对本小区实施自信管理并外聘、保洁、电梯维保等专项服务公司提供临时物业服务（最长一年），直至完成选聘物业服务企业工作；”表决意见为“同意”的人数669人，占业主总人数71.32%，总面积59102.85㎡，占总面积的59.55%，本项议题决议获得通过。第二项：表决《晶都苑（酒仙桥路26号院）业主大会议事规则》修订案。同意人数为668人，占业主总人数的71.22%，面积58946.98㎡，占总面积59.39%。本项议题获得通过。第三项：表决《晶都苑（酒仙桥路26号院）小区管理规约》修订案。同意人数为669人，占业主总人数的71.32%，面积59102.85㎡，占总面积59.55%。本项议题获得通过。第四项：授权业主委员会代为行使业主知情权等权利，并对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，包括：申请政府信息公开，确定诉讼事项和诉讼方案，聘用诉讼代理人、使用公共收益或向业主筹资（待取得公共收益管理权后返还）支付诉讼费用等与诉讼有关的内容；同意人数为667人，站业主总人数的71.11%，面积59004.01㎡，占总面积59.45%。本项议题获得通过。第五项：授权业主委员会可以对小区公共区域广告位等经营事项对外签订相关合同，同意人数664人，占业主总人数的70.79%，面积58737.54㎡，占总面积59.18%。本项议题获得通过。第六项：补选业主委员会委员。共4位候选人，其中关红艳的同意人数为275人，占业主总人数的29.32%；面积29141.74㎡，占总面积29.36%。潘某的同意人数为618人，占业主总人数的65.88%，面积54272.12㎡，占用面积54.68%。林某某的同意人数为599人，占业主总人数的63.86%，面积51885.46㎡，占总面积52.27%。杨某某的同意人数为423人，占业主总人数的45.1%；面积33565.17㎡，占总面积33.82%。根据得票多少的顺序，潘某、林某某获选业主委员会委员。根据《物权法》等法律法规及本小区业主大会议事规则，本次业主大会会议决议不再继续接受某1公司提供的事实服务，结束前期物业管理。由业主委员会代表业主大会对本小区实施自行管理并外聘保安、保洁、电梯维保等专项服务公司提供临时物业服务（最长一年），直至完成选聘物业服务企业工作。其他议题也获表决通过。同时，选举出两名业主委员会委员，一名业主委员会候补委员。庭审中，李燕表示在召开本次业主大会，其并未得到通知，也没有参加投票，也无法进行监督，本次会议侵害了其知情权、选举权、被选举权和监督权。同时表示提请召开临时会议的申请人签字与在物业公司处留存的签名不一致，故临时大会会议的提起程序存在瑕疵。根据晶都苑业委会提交的证据，对于计票的统计存在问题，最终的统计数据比决议公告记载的数据差一票，故2018年第一次业主大会临时会议的召开存在造假情形，程序违法。另外，李燕表示该次业主大会作出的第一项决议和第四项决议违反了法律的规定，且侵犯了李燕的人身权、财产权和知情权，该小区业主人数900多人，并不符合自管的规定，且晶都苑业委会并不具备物业管理的条件和能力，解除与前期物业服务企业的物业服务合同，使得小区得不到有效的物业服务，李燕的人身和财产安全无法得到保障，而知情权等是无法授权的。晶都苑业委会表示此次临时会议的召开经过了20%以上的业主提议，提请召开此次会议均是上述业主本人的意思，只是其中有部分人系由代理人委托投票，提议程序合法。在召开本次业主大会前按照规定对于会议内容提前十五天在公告栏进行了公示，并将选票送达了业主，并有工作人员对选票进行回收。投票过程和表决过程都有专门的工作人员审核、统计和监督。社区居委会的人也给予了指导和监督。关于计票统计问题，系因在最初统计时错将一张有效票视为废票，后经核实发现，该投票为有效票，故在最终对外公示时将该有效票计入最终的统计结果，退一步讲，即使将该张投票扣除，业主大会的议题通过的人数和面积比例亦达到了法律规定的标准，不影响业主大会决议的有效性。关于自管问题，只是制定了预案，目前并未采取自管方式，且即使自管也会对各项服务聘请专业机构进行协助，目前也在积极的采用招投标方式选聘新的物业公司提供服务。另查，根据《晶都苑（酒仙桥路26号院）业主大会议事规则》的规定，业主大会的议事内容包括：（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或更换业委会成员；（三）决议业主委员会的工作职责和经费；（四）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；（五）决议或变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（七）筹集、管理和使用专项维修资金；（八）决议申请改建、重建建筑物及附属设施；（九）决议申请变动建筑主体和拆改称重结构；（十）决议申请分立或合并物业管理区域；（十一）改变或撤销本物业管理区域内部部分业主作出的与业主大会决定相抵触的决议；（十二）制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；（十三）制定物业合同无法履行等情形的应急预案；（十四）决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案；（十五）决议对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，向人民法院提起诉讼的事项；（十六）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；（十七）决议物业管理区域内其他重大物业管理事项。决定第（七）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第（八）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第（十）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，法律、法规和规章另有规定的，从其规定。本院认为：按照法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。经业主大会决定制定的议事规则及管理规约，对物业管理区域内的全体业主具有法律约束力。业主委员会则是业主大会的代表机构和执行机构。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。针对晶都苑小区的2018年第一次业主大会临时会议，晶都苑业委会于业主大会召开前15日发布公告，就该小区第一次业主大会临时会议的召开方式、具体时间、主要内容等进行了公示，并委派相关人员进行了选票投放和回收工作，后续选票统计过程中，唱票、验票、监票和计票环节有专门的工作人员进行统计和监督。晶都苑业委会已经履行了就业主大会会进程向小区全体业主告知的义务，而根据其提交的选票统计数据，参加投票和针对议题作出决议的业主比例均达到法律规定，表决内容亦经过了该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，符合法律以及晶都苑小区业主大会议事规则所规定的上述表决内容的通过标准。该决议的形成过程和决议结果满足了相关法律规定的业主大会决议有效性的要件，故2018年第一次业主大会临时会议召开程序合法，李燕虽然业主大会召开程序不合法，但是未提供有效证据加以证明，故本院对其该项主张不予支持。关于李燕主张的提请召开临时会议并非部分业主本人意思、提议程序亦存在瑕疵的主张，因其未提供充分有效的证据证明，且提议程序不能否定已经按照合法程序形成的业主大会决议的有效性，故对于其该项主张，本院不予支持。关于李燕主张的小区业主大会决议内容侵犯其人身权、财产权和知情权的主张，法律规定选聘和解聘物业公司由全体业主共同决定，同时规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，《晶都苑（酒仙桥路26号院）业主大会议事规则》规定业主大会可以制定物业合同无法履行等情形的应急预案，可以决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜。本案中，晶都苑小区召开2018年第一次业主大会临时会议，并形成有效决议，上述决议的内容在业主意思自治范围内，且不违反法律和议事规则的规定，李燕主张上述决议内容侵犯其人身权、财产权和知情权，无事实和法律依据，本院不予支持。关于李燕未履行投票权亦未参加参与计票监督的行为，李燕未提供证据证明系被限制投票和参与监督，在没有充分证据证明第二次业主大会召开程序存在违法的情况下，李燕主张其知情权、选举权、被选举权和监督权等被侵犯，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：驳回原告李燕的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告李燕负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  张燕钧审判员  柯 岩二〇一九年十二月十七日书记员  张 晨