文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0236民初5100号原告：中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行，住所地重庆市奉节县永安镇夔州路190号，统一社会信用代码915002369083466858。代表人：杨杰，行长。委托诉讼代理人：万秋，重庆贞枰律师事务所律师。被告：马学容，女，1988年10月7日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。被告：重庆环彬房地产开发有限责任公司，住所地重庆市奉节县永安街道夔州路304号1幢16层B-1号，统一社会信用代码91500236671041946D。法定代表人：姚中环，董事长。委托诉讼代理人：杨川，重庆环法律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行与被告马学容、重庆环彬房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行的委托诉讼代理人万秋，被告重庆环彬房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨川，被告马学容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行向本院提出诉讼请求：1、依法宣布原、被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：55020120160022795）项下的全部借款于2019年10月18日提前到期；2、判令被告马学容及时偿还贷款本金431111.97元，2019年10月18日前的利息11195.68元（其中未结清正常利息10479.21元、未结清罚息136.76元、未结清复利176.74元、提前还息402.97元），合计本息442307.65元，并从2019年10月19日起以431111.97元为基数按逾期执行年利率7.35%[基准年利率4.9%加罚息（基准年利率4.9%*50%）]计算逾期利息至还清本金为止；3、判令被告重庆环彬房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任；4、判令原告对被告马学容所有的坐落于奉节县某房屋在拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、律师代理费2000元由被告承担；6、判令二被告承担诉讼等费用。事实和理由：2016年3月31日，被告马学容向原告申请办理个人住房按揭贷款550000元，2016年4月8日原告与被告马学容、重庆环彬房地产开发有限责任公司签订了《个人购房担保借款合同》(合同编号55020120160022795)，约定：第一条，1.7本合同记载的借款金额、借款期限、利率(利率调整按本合同约定规则执行)等与借款凭证不一致时，以借款凭证(或贷款人业务系统产生的相关电子记录)为准。借款凭证(或贷款人业务系统产生的相关电子记录)为本合同的组成部份。第九条本合同项下债权的担保方式见第31条(第31条借款担保为阶段性保证+抵押)，9.1.1保证方式为连带责任保证。9.1.2保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.3保证期限为借款到期日起2年。9.2.7.1出现以下情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖、交卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。(2)借款人未按约定按期足额偿还借款。11.8因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。第23条，借款金额475000元，第24.1借款用途为购买住房，第25条借款期限240个月。同时原告与被告马学容、重庆环彬房地产开发有限责任公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，被告用其所购买的座落于奉节县某房屋作为抵押担保。第四条3.丙方应将贷款用于乙方所购商品房建设工程并保证按期交付房屋。5.在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。第五条2.乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。2016年4月19日到奉节县国土资源和房屋管理局进行了不动产抵押登记，渝(2016)奉节县不动产证明第X号。2016年5月11日原告将借款转入被告马学容指定账户上，借款日2016年5月11日，到期日为2036年5月10日，借款金额475000元，执行年利率4.9%，逾期执行年利率7.35%，原告多次催收，被告仍未履行偿还义务，存在严重违约行为。为保护原告合法权利，特诉请贵院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告马学容辩称，我的房子已经被查封，我家里面现在3个人被抓，现在经济很困难，就是因为黄伟的案子，我是黄伟的老婆。房子我肯定要要的，只是现在没有钱还。不是我有钱不给，等黄伟案件判决下来后，我才能解决。被告重庆环彬房地产开发有限责任公司辩称，1、对原告诉状上陈述的事实及理由没有意见；2、根据原、被告双方签订的个人购房担保借款合同的第三十一条的约定，环彬公司只对案涉贷款提供阶段性担保，同时根据合同第三十五条的约定，环彬公司在借款人取得房地产权属证书，并办妥抵押登记手续的情况下，保证责任解除；3、被告马学容抵押的房屋于2017年10月23日取得不动产权登记证书，按照合同第三十三条的约定，抵押人应协助在房屋产权证书办妥之日起一个月内办妥抵押登记，但是原告与被告马学容之间至今未办理抵押登记，只对房屋办理了预告抵押登记，根据相关规定，预告抵押登记不发生法定效力，预告抵押登记后应当在三个月内申请办理抵押登记，没有申请登记的，预告失效。因为原告怠于行使抵押登记的合同义务，导致抵押权落空，其法律后果应当由原告自行承担，环彬公司有权根据相关规定免除担保责任，抵押房屋的评估价值为680156元，那么环彬公司有权就案涉贷款全部免责。综上，请求驳回原告对环彬公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。2016年3月31日，被告马学容向原告申请贷款用于购房，并作为申请人和抵押人在个人信贷业务申请表上签字确认。2016年4月8日，被告马学容作为借款人与原告签订《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》）。《借款合同》约定：被告马学容向原告借款475000元用于购买房产，房产位于奉节县，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日起调整。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，贷款人按规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款或违反本合同其他约定时，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。抵押人马学容应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2016年4月8日签订的《借款合同》的通用条款中约定：保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间为贷款人确定的债务提前到期之日起两年。该《借款合同》特别条款中约定：被告马学容系借款人、抵押人，重庆环彬房地产开发有限责任公司系阶段性保证人，为前述借款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2016年4月8日，被告马学容、重庆环彬房地产开发有限责任公司与原告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以前述房屋为前述贷款提供抵押担保，并于2016年4月19日到相关部门办理了抵押预告登记。2017年10月23日，重庆市奉节县国土资源和房屋管理局为上述房产办理了不动产登记证明，载明权利人为马学容，坐落于奉节县。现该房屋被公安机关查封，未能再办理不动产抵押登记手续。2016年5月11日，原告按约定向被告马学容发放借款475000元。贷款之初，被告马学容尚能按期归还，但截止2019年10月18日，被告马学容因未能按期足额归还借款本息，导致借款逾期，尚欠原告本金431111.97元，利息11195.68元，（其中正常利息10479.21元、罚息136.76元、复利176.74元、提前还息402.97元），本息合计442307.65元。另查明，原告为实现本案债权支出律师代理费2000元。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告是否有权宣布借款提前到期并收回已发放借款；二、关于原告对抵押物能否优先受偿的问题；三、关于被告重庆环彬房地产开发有限责任公司是否承担责任的问题。焦点一，原告是否有权宣布借款提前到期并收回已发放借款的问题。原告和被告马学容签订的《借款合同》是双方的真实意思表示，合同就借款用途、借款时间、利率、结息方式、还款方式和期限、违约责任、抵押担保等事项作了明确约定，借款人、抵押权人和阶段性保证人均在该合同上签章，可以认定原、被告之间金融借款合同关系成立并合法有效。现原告已按约发放了贷款，被告马学容也应按约归还借款本息，其未能按期足额偿还借款的行为已经构成违约，故，原告有权依照合同约定宣布全部借款提前到期，并收回已发放借款，对其要求被告马学容偿还下欠借款本金及正常利息的诉讼请求，本院予以支持。关于罚息和复利的问题，《借款合同》约定，原告在马学容不按时还本付息之时享有提前收回贷款的权利，但宣布贷款提前到期，需进行相应的意思表示并通知对方。双方约定的还款方式为等额本息还款法，每个月均会产生到期的借款本金及相应利息。因原告并未举证证明其向被告马学容宣布贷款提前到期的具体时间，故本院依照本案向被告马学容送达起诉状副本之日即2019年11月20日为原告宣布贷款提前到期之日，故2019年11月20日之前已经到期尚未归还的贷款，按照双方借款合同的约定计算利息、罚息、复利；而2019年11月20日之后尚未到期的贷款提前到期，应从2019年11月21日开始计算逾期利息，逾期利息按照双方约定的借款执行利率基础上加收50%计付。对于原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求，双方在合同中有约定，且原告已实际支付该费用，对该请求本院予以支持。焦点二，关于抵押物能否优先受偿的问题。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。当事人签订设立不动产物权的协议，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，原、被告双方虽就前述贷款以被告马学容购买的房屋作为抵押物并办理了抵押预告登记，但被告马学容的该房屋，在不动产登记部门颁发了该房屋的不动产权属证书后，当事人未就此抵押物办理不动产抵押本登记手续。双方办理的抵押权预告登记手续仅能使原告获得优先设定抵押权登记的排他性权利，即将来设立抵押权的请求权。在预告登记后，未经权利人同意的其他物权设定的行为不发生物权效力，但其本身不能等同于抵押本登记。在完成抵押本登记的手续之前，不能认定债权人取得抵押物的抵押权，故，本案原告要求就抵押物在前述债权范围内要求享有优先受偿的诉讼请求不能成立，本院不予支持。焦点三，关于被告重庆环彬房地产开发有限责任公司是否承担责任的问题。被告马学容所购房屋至今未办理抵押本登记，抵押权未设立，被告重庆环彬房地产开发有限责任公司作为上述借款的阶段性保证人，本应对该债务承担连带清偿责任。但根据合同约定，抵押人应协助配合贷款人自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押本登记，现查明，其房地产权属证书已于2017年10月23日办妥，原告与被告马学容均应当及时办理抵押本登记，即办理抵押登记是银行和借款人的当然合同义务。但在商品房按揭贷款实践中，银行在贷款时往往已经让抵押人出具相关文件，可以自行办理抵押登记，并不必然需要抵押人的配合。房屋登记机关办理抵押本登记的流程亦比较规范，在当事人提供材料时会出具收据，故银行有能力对此予以举证，银行应当举证证明系第三人原因导致其未能在房地产权属证书办妥之日起一个月内取得抵押权证，因此，应认定系原告农行自己怠于履行该义务。被告重庆环彬房地产开发有限责任公司提供的阶段性保证，从阶段性保证制度创立的初衷来看，系为了解决贷款风险，加快房屋买卖进程，故阶段性连带保证合同为附解除条件的合同,即抵押登记办妥，开发商即免除保证责任，并非附期限的合同。因办理抵押本登记是银行和借款人的当然合同义务，原告农行自己怠于履行该义务，致使抵押本登记无法办妥，依照民法中权利不得滥用原则及公平原则，开发商的保证责任可免除。对原告要求被告承担连带偿还责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行与被告马学容、重庆环彬房地产开发有限责任公司于2016年4月8日签订的《个人购房担保借款合同》项下的借款于2019年11月20日提前到期；二、被告马学容在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行借款本金431111.97元及利息、罚息、复利（截止2019年11月20日的利息、罚息、复利按照原告与被告马学容签订的《个人购房借款担保合同》约定标准计算；自2019年11月21日起以借款本金431111.97元为基数按年利率7.35%计付利息至借款本息付清为止）；三、被告马学容在本判决生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行支出的律师代理费2000元；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7964元，减半收取3982元，由被告马学容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 刘天勇二〇一九年十二月二十四日法官助理 刘 宇书 记 员 许馨月