福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初10314号 原告：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，住所地深圳市南山区前海0101号丽湾商务公寓A-2616、2617、2618，统一社会信用代码914403007311039358。 法定代表人：莫林生，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：江洪波，男，系该公司员工。 被告：黄灿奇，男，1958年3月14日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司与被告黄灿奇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司（以下简称深圳银典物业公司）的委托诉讼代理人江洪波、被告黄灿奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深圳银典物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决黄灿奇支付深圳银典物业公司自2018年5月1日起至2019年8月31日止的物业服务费2584.48元及按人民银行同期同类贷款利率标准计付自逾期之日起至款项还清之日止的违约金；2、本案诉讼费由黄灿奇承担。事实和理由：黄灿奇是泉州市丰泽区东方银座XXX房屋业主，房屋的建筑面积为134.61平方米。深圳银典物业公司自2009年5月8日起开始为东方银座小区提供物业管理服务，物业服务费自2011年7月1日起即按照建筑面积1.2元／月／平方米的标准计付。黄灿奇拖欠物业费至今。深圳银典物业公司多次对黄灿奇书面及上门催缴，均无果。 黄灿奇辩称：一、诉争的物业服务合同系无效合同；二、深圳银典物业公司未履行物业管理行为，无权要求黄灿奇支付物业服务费；三、深圳银典物业公司提供的公摊费用账目不清，没有发票，其未能提供缴纳公摊水电费的银行流水，现有的费用清单无法证明深圳银典物业公司已经代缴公摊水电费。而且，深圳银典物业公司主张的费用已经超过诉讼时效。综上，深圳银典物业公司无权要求黄灿奇支付公摊水电费。 本院经审理认定事实如下：黄灿奇系福建泉州市丰泽区东方银座小区XXX室的业主，房屋产权面积134.61平方米。深圳银典物业公司与泉州市丰泽区东方银座小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》，约定深圳银典物业公司为坐落于泉州市丰泽区东方银座小区提供物业服务。上述物业服务合同约定：合同期限三年，自2017年6月1日至2020年5月31日；物业服务费采取包干制方式，即按照房屋权属证书所载的房屋建筑面积收取；物业服务费标准为高层住宅每月每平方米1.2元；业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，除足额支付物业费外还应当每日按照所欠物业服务费的5‰支付违约金。黄灿奇自2018年5月1日起至2019年8月31日共拖欠深圳银典物业公司物业服务费2584.5元。 另，深圳银典物业公司曾就蔡子强拖欠位于东方银座XXX房屋自2016年2月起至2018年4月止的物业费向本院提起诉讼，本院依法作出案号为（2018）民0503民初4562号民事判决书，后因深圳银典物业公司不服前述判决，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院依法于2018年11月30日作出案号为（2018）闽05民终6586号民事判决书，该判决书已生效。（2018）闽05民终6586号民事判决书认定如下事实：1.深圳银典物业公司与泉州市丰泽区东方银座居民小区业主委员会分别签订数份《福建省物业服务合同》，合同期限分别为2009年5月8日至2012年5月31日、2012年6月1日至2015年5月31日、2017年6月1日至5010年5月31日；2.深圳银典物业公司自2009年5月8日起为东方银座小区提供物业服务；3.深圳银典物业公司提供的物业服务存在瑕疵。本院于庭审时要求深圳银典物业公司就是否改正物业服务瑕疵进行举证，其未能提供证据证明。 本院认为，根据已生效的案号（2018）闽05民终6586号民事判决书认定的事实，可证明深圳银典物业公司自2009年5月8日起至今为东方银座小区提供物业，且东方银座小区业主自2017年6月1日起应按照深圳银典物业公司与小区主委会签订的合同期限为2017年6月1日至5010年5月31日的《福建省物业服务合同》的约定缴纳物业费。但因深圳银典物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故本院对深圳银典物业公司物业服务费的标准予以适当下调，对黄灿奇拖欠的物业服务费2584.5元按2067.6元予以认定。至于深圳银典物业公司诉清黄灿奇支付违约金，因深圳银典物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故深圳银典物业公司无权向黄灿奇要求违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第五项的规定，判决如下： 一、被告黄灿奇应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司拖欠的自2018年5月1起至2019年8月31日止间的物业服务费2067.6元； 二、驳回原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告黄灿奇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  李丽琼 二〇一九年十二月六日 法官助理许祥鑫 书记员吴晓斌 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。