贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终7156号上诉人（原审被告）：饶丽，女，汉族，1975年5月31日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李橙，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市祥龙居实业（集团）有限公司。住所地：重庆市铜梁区水口镇汇龙街2号第2层。法定代表人：张才孝，执行董事。委托诉讼代理人：任博，贵州他山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，贵州他山律师事务所律师。上诉人饶丽因与被上诉人重庆市祥龙居实业（集团）有限公司(以下简称祥龙居公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初5543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。饶丽上诉请求：1.撤销一审判决，发回原审法院重审;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定《门面租赁合同》有效、工程竣工验收合格的证据“遵义市商品房房屋所有权初始登记证书”真实性、合法性存疑。2.原审法院查明的事实不清，证据不足，庭审中未见祥龙世纪城B栋通过竣工验收合格并备案的证据。3.原审法院已查明被上诉人交付的房屋未通过消防验收，对于被上诉人交付的租赁物不符合租赁合同的约定，违约在先的行为，原审法院未予认定。祥龙居公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。祥龙居公司向一审法院起诉请求：1.判决饶丽立即支付祥龙居公司从2018年7月1日起至2019年9月30日的房屋租金530380.00元；2.判决饶丽立即支付祥龙居公司从2018年7月1日起至2019年6月30日止因未缴纳房屋租金产生的滞纳金468513.00元；3.本案诉讼费由饶丽承担。庭审中，祥龙居公司变更第二项诉讼请求为：以所欠租金为基数，按每日千分之五的标准计算从2018年7月1日起至所欠租金付清之日止所产生的滞纳金。一审法院认定事实：2017年1月5日，祥龙居公司（出租方，甲方）与饶丽（承租方，乙方）签订《门面租赁合同》，该合同约定甲方将其坐落于遵义市汇川区长春路祥龙世纪城B栋负一层（建筑面积约837平方米，最终以产权证上的实际面积为准，减去公共使用面积和公共通道面积）的商业门面出租给乙方，该门面以清水房状态下租给乙方为商业经营使用，合同第二条约定“租赁期及装修期（一）租赁期：5年，从甲方交房之日起至5年期满之日止。（二）门面交付时间：甲乙双方签订合同约定于2017年1月1日交付使用（具体以甲方交时间为准）”、第三条“（一）租金：每月租金人民币43元/㎡计算价格。（二）租金支付方式：租金从2017年1月1日起缴纳，租金以3个月一期的方式交付，以后每期租金须于前3个月10日前支付给甲方，乙方以现金或转账的方式交付租金，当甲方确认收到乙方租金后甲方应开具租金收据于乙方……。（三）租金递增方式：从租期开始计算租金日期的第三年后（不含第三年），第四年起每年按租金的5%递增，以此类推”、第十一条第（四）款第4项约定“乙方逾期支付租赁门面租金超过30日的，或欠交该门面租赁期内应由乙方缴纳的费用累计超过3000元的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知到达乙方之日起本合同终止，乙方应当补交已使用天数的租金以及欠交的费用，保证金不退还，甲方如果不解除合同，乙方除应及时全额补交未交租金及欠交的费用外，从应缴之日起，每日按未交租金和费用总额的5‰向甲方支付滞纳金……”，合同还约定了其他权利义务。从2018年7月1日起，饶丽在交纳9810元租金后，至今未再向祥龙居公司交纳租金，祥龙居公司遂诉至法院，诉如前述。另查明，2015年4月15日，祥龙世纪城B栋通过竣工验收合格并备案，2017年3月1日，该栋房屋取得遵义市商品房房屋所有权初始登记证书。祥龙居公司陈述祥龙世纪城B栋负一层未通过消防验收，2018年1月2日，饶丽在案涉租赁房屋经营汇川区铭航钓具经营部未进行竣工消防备案，被遵义市公安消防支队汇川区大队处以罚款共计32000元。饶丽一直在租赁房屋经营至今。2018年12月左右饶丽共计向祥龙居公司支付租金470000元。审理过程中，祥龙居公司同意从租金中扣除32000元罚款，不再要求饶丽支付。一审法院认为，祥龙居公司修建的祥龙世纪城B栋通过竣工验收合格并取得遵义市商品房房屋所有权初始登记证书，祥龙居公司将B栋负一层837.5平方米的门面房出租给饶丽，双方签订《门面租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守。对饶丽认为因租赁房屋未通过竣工验收而导致《门面租赁合同》无效的抗辩理由不予采信。对于祥龙居公司主张从2018年7月1日起饶丽就开始拖欠祥龙居公司租金，虽然饶丽在2018年支付祥龙居公司租金470000元，但祥龙居公司陈述该租金系饶丽支付的2018年7月1日前的租金，因饶丽未提交证据证明其已足额交纳2018年7月1日前的租金，应承担举证不能的法律后果，原审法院确认饶丽从2018年7月1日起拖欠祥龙居公司租金。根据双方《门面租赁合同》约定的租金计算方式及支付方式，饶丽尚欠祥龙居公司从2018年7月1日起至2019年9月30日止的租金为837.5㎡×43元/㎡×15个月=540187.5元，扣除饶丽已经支付的9810元以及祥龙居公司自愿扣除的32000元，饶丽尚欠祥龙居公司租金498377.5元（540187.5元-9810元-32000元）。对于饶丽抗辩认为因为租赁房屋未通过消防验收而有权拒付租金，因饶丽一直在使用租赁房屋，未通过消防验收并未影响租赁物的使用，饶丽的该项抗辩理由于法无据，法院不予支持。对于饶丽抗辩认为祥龙居公司的房屋存在漏水而导致其不能正常使用房屋而有权拒付租金，因房屋漏水的原因未查明，祥龙居公司是否承担违约责任无法确定，饶丽以此抗辩拒付租金于法无据，原审法院对饶丽的该项抗辩理由亦不予采信。对于祥龙居公司要求饶丽支付以所欠租金为基数，按每日千分之五的标准计算从2018年7月1日起至所欠租金付清之日止所产生的滞纳金，因饶丽未按时支付租金是因为祥龙居公司交付的房屋未通过消防验收及存在漏水的情况，双方由此产生纠纷，并非饶丽恶意拖欠房租，因此，对祥龙居公司要求饶丽支付滞纳金的请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告饶丽于本判决生效后十日内支付原告祥龙居公司房屋租金498377.5元；二、驳回原告祥龙居公司的其他诉讼请求。案件受理费13790元，减半收取计6895元，由原告祥龙居公司负担2505元，被告饶丽负担4390元。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1.一份遵义市公安局汇川分局洗马路派出所出具的《受案登记表》及《受案回执》。证明：《遵义市商品房屋所有权初始登记证书》因涉嫌伪造，已被公安机关立案侦查，故一审法院认定事实不清，证据不足。2.上诉人的代理人到遵义市不动产登记事务中心调取的被上诉人竣工验收备案表及建设工程消防验收意见书。证明：被上诉人交付的房屋没有通过合法竣工验收，不符合法定交付条件，违反法律强制性规定。被上诉人对以上证据发表质证意见认为，1.上诉人提交的受案登记表原件及受案回执只是涉嫌消防私刻公章，且现在并未确认，因此《遵义市商品房屋所有权初始登记证书》撤销前，合法有效，且该受案登记表与本案并无实质性关联性，私刻公章与租赁合同是否有效没有关系。2.上诉人的代理人到遵义市不动产登记事务中心调取的被上诉人竣工验收备案相关资料是行政机关的问题，不能因为上诉人在行政单位调取不到相关资料就对《遵义市商品房屋所有权初始登记证书》存疑。被上诉人提交了盖有遵义市城市建设档案馆的印章的《建设工程规划许可证》。证明：被上诉人取得《建设工程规划许可证》的时间为2009年9月，签订书面租赁合同的时间为2017年，因此双方签订的书面合同合法有效，上诉人应按照租赁之约定支付房屋租金。上诉人对此证据发表质证意见认为，该《建设工程规划许可证》仅能证明2009年名为祥龙世纪城的建设项目，规划了相关的建筑面积，但未提供规划的附图和附件用于证明涉案的房屋B栋负一层在规划的许可范围内，其证明内容与本案无关，达不到证明目的。本院对双方当事人提交的以上证据的真实性、合法性予以认可。关联性在论理部分予以论述。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题为：案涉租赁合同是否有效。上诉人在二审中提交证据证明《遵义市商品房屋所有权初始登记证书》涉嫌伪造；被上诉人交付的房屋没有通过合法竣工验收，不符合法定交付条件。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，租赁房屋是否经验收及消防竣工合格不是认定租赁合同的必要条件。涉案房屋事实上已交付使用，故并不因验收问题而无效，故本院认为上诉人在二审中提交的证据与本案没有关联性。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑将影响涉案租赁合同的效力。被上诉人提交的《建设工程规划许可证》能证明涉案建筑是经批准建设的合法建筑物。综上，案涉租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人未能提交证据证明涉案租赁房屋未经消防验收影响了上诉人对租赁物的实际使用，且上诉人因案涉租赁房屋经营部未进行竣工消防备案被处罚款32000元已在租金中予以扣除。一审法院据此判决上诉人饶丽按合同约定支付被上诉人祥龙居公司房屋租金并无不当，本院予以确认。综上所述，饶丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13790元，由饶丽负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇一九年十二月二十四日法官助理李会书记员黄佩玉