重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初19400号原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：冉晓红，女，系公司员工。委托诉讼代理人：陈国红，女，系公司员工。被告：祖霄燕，女，1968年4月21日出生，满族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：康宁（系被告祖霄燕的丈夫），住重庆市江北区。原告金科物业服务集团有限公司（以下简称金科公司）与被告祖霄燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人冉晓红、陈国红，被告祖霄燕的委托诉讼代理人康宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2014年6月-2019年7月物业服务费13862.4元（其中2014年6月欠费163.9元），违约金5000元（违约金按照每日千分之三的标准从2014年6月计算至2019年6月），及2014年6月-2018年12月期间的公共能源分摊费440元，共计19302.4元。事实及理由：被告系重庆市江北区五红路X号金科花园金碧苑X栋X－X号房屋业主，原告系该小区物业服务企业。被告未交纳原告诉称期间的物业服务费等费用，故原告诉至法院，望判如所请。被告祖霄燕辩称，欠费期间有误，被告应当是缴纳到了2017年8月-10月份，具体记不清楚了，被告后续没有缴纳的原因是因为电梯故障，经常坐不到电梯，双方产生了纠纷，另外对于原告动用了大修基金的事情街道也正在调查，基于上述情况才没有缴纳物业费。对于原告2019年的涨价不予认可，公摊费也不予认可；被告没有违约行为，对原告主张的滞纳金不予认可，若认定有违约，请求对违约金进行调整。如果大修基金的问题调查清楚了，被告也是愿意缴纳拖欠的物业费的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自江北区五红路25号金科花园建成后，金科公司即作为前期物业服务企业入住该小区为业主提供物业服务。2014年1月1日，金科公司与五红路金科花园业委会签订《金科花园物业服务合同》，五红路金科花园业委会选聘金科公司继续为金科花园实施物业管理服务，服务期限为2014年1月1日至2015年12月31日止。合同约定，物业服务收费选择包干制按月收取，标准为（按建筑面积计算）：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.20元/月·平方米。第三十三条约定，共用的部位、共用设备设施运行的能源消耗（即小区公摊水电费），按8元/户/月向业主计收；业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用，就2009年1月开始上调的物业服务费未交纳的业主应从2009年1月1日起按以下标准交纳：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.20元/月·平方米（同三十二条）；业主未按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等，每逾期一日按应交纳费用总额3‰的标准支付违约金。2016年双方又签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日止。2017年双方又签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2017年1月1日至2017年12月31日止。2018年双方又签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日止。三份合同的物业服务事项、交费标准、双方的权利义务、违约责任等内容均与2014年物业服务合同约定一致。2019年双方再次签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2019年1月1日至2019年12月31日止，收费标准为（按建筑面积计算）：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1.3元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.5元/月·平方米。该合同约定的物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等内容均与之前的物业服务合同约定一致，但未约定公摊水电费。该合同在重庆市江北区房屋管理局进行了备案。祖霄燕系重庆市江北区五黄路25号金科花园10幢14－2房屋的业主，房屋建筑面积181.91平方米。另金科公司的名称于2011年3月29日由重庆金科物业管理有限公司变更为重庆市金科物业服务有限公司；于2014年4月16日变更为金科物业服务有限公司；于2015年7月8日变更为金科物业服务集团有限公司。审理中，金科公司举示了巡逻人员记录表、环境消杀效果记录表、公共设施保养记录、电梯维保记录表、律师函及特快专递详情单，邮寄地址为重庆市江北区五红路25号金科金碧苑9A-1402，上述证据拟证实金科公司已按合同约定履行了物业管理义务，祖霄燕应当支付物业服务费、公摊水电费；金科公司向祖霄燕发送了律师函进行催费。祖霄燕质证称巡逻人员记录表、公共设施保养记录无法看出是涉案小区；环境消杀效果记录表无法确认；小区电梯经常坏，几乎每月都要维修，金科公司还动用了大修基金来修复，金科公司提供的服务不到位，不认可电梯维保记录表；律师函没有收到，且原告无法证明当时邮寄的内容跟现在这个内容一致，不认可律师函及特快专递详情单的真实性、关联性。因2015年3月25日的律师函及特快专递详情单系复印件，本院不予采信，其余证据因系原件，本院对真实性予以确认。本院认为，金科公司自金科花园小区建成后就作为前期物管公司入场实施物业管理事宜，金科公司一直为小区提供物业服务。五红路金科花园业委会系业主大会选举成立，其作为金科花园小区新一届业主委员会，依法与选聘的金科公司签订的《金科花园物业服务合同》，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应当对业主具有约束力。祖霄燕作为该小区的业主，应当按照《金科花园物业服务合同》的约定行使权利履行义务。本案中，金科公司举示了履行物业服务事宜的相关证据材料，金科公司已按合同约定履行相应物业服务管理义务，祖霄燕负有交纳物业服务费的义务。对金科公司要求祖霄燕支付2014年6月至2019年7月物业服务费13862.4元（163.9元+218.3元/月×54个月+272.9元/月×7个月）及2014年6月至2018年12月公共能源分摊费440元（8元×55个月）的诉讼请求，本院予以支持。祖霄燕辩称其已交纳物业服务费至2017年10月，但未举示证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对祖霄燕的辩解意见，本院不予采纳。祖霄燕未及时交纳物业服务费，依照合同约定还应当承担违约责任。祖霄燕对金科公司主张的违约金提出异议，已表达调整之意。考虑合同约定的每日千分之三计算标准确实高于银行同期贷款利率，本院酌情将违约金下调为1000元。对金科公司超额请求的违约金，本院不予支持。综上，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告祖霄燕于本判决生效之日起五日内支付原告金科物业服务集团有限公司2014年6月至2019年7月物业服务费13862.4元、2014年6月至2018年12月公共能源分摊费440元。二、被告祖霄燕于本判决生效之日起五日内支付原告金科物业服务集团有限公司违约金1000元。三、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取141.28元，由原告金科物业服务集团有限公司负担28.28元，被告祖霄燕负担113元。本判决为终审判决。审判员 黄 静二〇一九年十二月二十七日书记员 卢俊玲