贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14140号 原告：杨渊，男，1964年4月21日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 原告：刘琴，女，1967年4月23日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理）、蒙中菊（一般授权代理），均系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区清毕北路86号，统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明。 委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理），女，汉族，系该公司业务经理。 原告杨渊、刘琴与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨渊、刘琴的委托诉讼代理人黄雪薇、蒙中菊，被告大众房开公司委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨渊、刘琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金24,859.48元（违约金以已付房价款340,075.00元为基数，按日万分之一的标准，从2014年12月31日计算至2016年12月31日）；2、判令被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金111,816.66元(违约金以购房款340,075.00元为基数，按日万分之三的标准，的违约金,从2016年7月27日计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止)上述费用共计136,676.14元；3、本案所涉诉讼费等费用由被告承担。 事实及理由：2013年5月27日,原告作为买受人,被告作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出买人开发的位于毕节××××区中山路“大众国际”七单元五层03号房，房号为7-503，建筑面积为93.88平方米，套内面积为80.24平方米，该商品房总价款为340,075.00元；买受人已于2013年5月27日一次性付清购房款，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房……（2）逾期超过60日，买受人有权退房，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，违约金一个月支付；出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。又方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告依约向被告付清了340,075.00元的购房款，然被告于2016年12月31日才向原告交付涉案房屋，且至今未按合同的约定于2016年7月26日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 综上所述，原告认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定期限履行义务，构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望判如所诉。 被告大众房开公司辩称：一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方，中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻答辩人的违约责任。且现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证，并已在办理之中。 二、答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担逾期办证违约金。因被答辩人早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。答辩人逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便人民法院最终认定上诉人应承担违约金，也应考虑被上诉人未遭受实际损失而予以调整。 三、如法院最终认定答辩人构成违约，因涉案房屋未办证系因第三方过错及市场原因导致，非答辩人恶意违约，恳请对违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率进行调整。对超过诉讼时效部分，不予支持。 综上，请求贵院查明事实，分清责任后作出公平的判决。 本院经审理查明事实如下：2013年5月28日，原告杨渊、刘琴作为买受人，被告大众房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013-425），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××××区中山路大众国际第七单元五层03号房，房号为7-503；建筑面积93.88平方米，套内建筑面积80.24平方米，该商品房按套计算总价款为340,075.00元，买受人应当在2012年10月30日前一次性支付全部房价款。出卖人应当在2013年5月27日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{(1)和(2不作累加)}逾期在60日之内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，违约金一个月支付；出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款340,075.00。2016年12月31日，被告将涉案商品房交付原告使用。原告认为被告未按约定的时间交付房屋并按期将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，应承担违约责任，故遂以前述诉请诉至本院，请求判如所诉。 另查明，涉案商品房未取得商品房所有权初始登记。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、商品房买卖合同、备案登记表、收据，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、七星府呈[2017]196号文件。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应在2014年12月31日前向原告交付涉案房屋，并于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，被告提出约定的违约金过高，要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款340,075.00元为基数，按日万分之三的标准计算。 关于计算违约金的起止时间问题，按合同约定，被告承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，根据合同中“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止支付违约金”的约定，原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金原则上从2017年1月22日起计算,因本案中，被告提出诉讼时效抗辩，而被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年10月29日）往前倒推三年即2016年10月29日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金应从2016年9月29日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应以原告已付购房款340,075.00元为基数，按日万分之三的标准，从2016年10月29日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告诉请的逾期交房违约金，因原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约在2014年12月31日前向原告交付涉案房屋，原告直至2016年12月31日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{(1)和(2不作累加)1}逾期在60日之内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，违约金一个月支付。被告逾期交房已达60日以上，故被告应承担的逾期交房违约金应以原告已付购房款340,075.00元为基数，按日万分之一的标准，从2014年12月31日计算至2016年12月30日,经计算为24,825.47元(340,075.00元×0.01%/天×730天)。因该违约金双方约定是在实际交房后的一个月支付，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告请求被告支付该违约金的请求权未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨渊、刘琴逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金的计算方式为：以原告已付购房款340,075.00元为基数，按日万分之三的标准，从2016年10月29日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨渊、刘琴逾期交房违约金24,825.47元； 三、驳回原告杨渊、刘琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,517.00元（已减半收取），由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇一九年十二月二十四日 书记员  毛雨