广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2834号原告：张迎霞，女，1968年9月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：邓华锋，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋艳，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。被告：珠海市天海房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区红旗镇琪安路11号112号铺B。法定代表人：黄英明，董事长。委托诉讼代理人：张凤翼，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤宗燃，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。原告张迎霞与被告珠海市天海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邓华锋、韩秋艳，被告的委托诉讼代理人张凤翼、汤宗燃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张迎霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付毛坯房逾期交房违约金205,723元（从2016年8月31日暂计至2019年6月1日共计1009天，违约金=总房款×0.05%/天×1009天）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定原告向被告购买位于珠海市金湾区××路××号（旭日嘉园）5栋1307房，总价407,777元。依据合同第9、10、11、12条约定，被告应于2016年8月30日前将“已取得建设工程竣工验收备案”以及“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”且符合合同约定交付条件的商品房交付原告（买受人）。如被告逾期交付，逾期交付超过180日的，应从该合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之五的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，但合同约定的交房期限届满后，被告未如期交付房屋。2017年11月，被告向原告发出通知，要求原告于2017年12月31日前收楼。但原告收楼时，涉案商品房没有安装燃气表，其所在小区的燃气管道未经验收合格及并网通气。涉案房屋不具备基本的使用功能，即不符合约定交楼的条件。后涉案小区的业主集体向负责该小区燃气管道安装的珠海港兴管道天然气有限公司投诉燃气管道延迟安装的问题。该公司出具《关于旭日嘉园小区业主反映“小区工程验收通过后不予通气”问题的复函》，称，“1.旭日嘉园小区存在多处不能满足燃气设计规范的安全隐患而不能使用；2.对小区2栋进行管道切断隔离处理，2018年2月8日对通过全面安全检查的1、3、4、5、6、7、8栋予以并网供气……；3.经复查合格，于2018年4月25日对2栋完成并网供气”，即被告通知原告收楼时，整个小区的燃气管道未经验收合格并网供气。同时，依据《广东省燃气管理条例》第十二条“燃气工程项目竣工后，建设单位应当依法组织有关单位进行竣工验收……未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，即房屋不具备法定和约定的交付条件，应认定房屋未实际交付。2018年2月8日燃气管道接通之日才是涉案房屋的实际交付日期。综上，被告逾期交付毛坯房，应向原告承担违约责任。原告向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同(预售)》；2.《住宅改造及装饰装修委托协议书》；3.交楼通知书；4.销售不动产统一发票（电子）；5.《管道燃气验收监督情况告知书》；6.《关于旭日嘉园小区业主反映“小区工程验收通过后不予通气”问题的复函》；7.住宅工程质量分户验收汇总表；8.珠国土金函[2018]233号《珠海市国土资源局金湾分局复函》；9.旭日嘉园小区消防栓照片。被告珠海市天海房地产开发有限公司辩称，（一）涉案商品房应为一次性交付，且交付时间应为精装修房交付时间。1.原、被告之间签订的包括装修协议在内的涉案合同、协议应做一个统一的解释，即被告与原告签订并履行上述合同、协议的目的是，原告期待最终能取得由商品房买卖合同、《装修协议书》所要求的合格的精装修房。因此，对涉案商品房交付时间不应割裂开来、机械地理解，而应作全面、统一、完整理解，并着眼于被告与原告的合同目的、合同利益，上述合同、协议等是一份整体合同，共同约定了一个买卖精装修房的事宜，只有一次交付，就是精装修房的交付。2.原告仅交纳了一笔购房款（即买卖合同所约定的购房款），并没有另行支付装修费，《装修协议书》也没有约定原告须支付任何装修费。由此更可以看出，《装修协议书》只是商品房买卖合同的一个重要补充，其对房屋交付的约定已覆盖了商品房买卖合同中的约定，两份合同不是两份独立的合同、分别约束不同的法律关系，而是一份整体合同。因此，本案应以被告最终交付合格精装修房的时间，作为合同约定的涉案商品房实际交付时间。（二）涉案商品房交付期限应当顺延。依据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条的约定，以下情况商品房交付期限应相应顺延：1.不可抗力。2014年5月、6月，“旭日嘉园”项目打完桩，遭遇十几天大雨天气，而工地外排洪渠（市政基础设施）堵塞，导致雨水涌进工地。工地需做排水处理且雨水浸泡导致的倾斜桩需进行技术处理，这两方面的工作导致整个项目的施工工期延误最少三个月时间。受2017年8月23日强台风“天鸽”影响，“旭日嘉园”项目工程内多项工程遭破坏，需救灾复产，因而交楼时间只能顺延，被告已就此不可抗力事件影响交楼时间的情况告知原告。2.市政配套设施批准与安装的延误。涉案商品房的配套设施包括旁边中兴路、金瀚路中的道路工程、污水工程、雨水工程、给水工程、预留沟工程、电缆沟、通信工程、道路照明工程、景观工程、交通设施等市政配套工程。但是，涉案商品房的市政配套设施竣工时间严重滞后。根据被告的调查取证发现，市政道路（中兴路）的工程综合竣工验收时间为2017年3月10日。因为除主体工程结构验收、项目规划验收外，涉案房屋的消防工程、人防工程、电梯工程、排水（污）工程等验收，都需要市政供水管道、排水（污）管道、供电缆等市政配套设施配套到位才可以进行，相应管道需要接驳到市政道路中的管网内才可进行验收。因此，市政配套设施竣工时间严重滞后，也严重影响涉案楼房的竣工验收工作时间。被告曾多次向金湾区住建局反映，要求加快旭日嘉园项目周边市政道路及配套工程建设，也向金湾国土分局提出申请，要求顺延旭日嘉园项目竣工时间。珠海市国土资源局金湾分局在2017年3月14日复函明确：对被告提出的施工过程中遇到的种种困难（包括市政配套设施批准与安装延误）予以认可，因此同意被告的“旭日嘉园”项目（毛坯房）竣工期限延长至2017年10月14日前。被告于2017年4月18日完成竣工验收。（三）被告不存在逾期交付房屋的情形。1.如前已述，原、被告订立合同时约定，交付毛坯房的时间为2016年8月30日，涉案房屋的消防工程、人防工程、电梯工程、排水（污）工程等验收，都需要市政供水管道、排水（污）管道、供电缆等市政配套设施配套到位才可以进行，而涉案房屋市政配套工程于2017年3月10日才完成竣工验收，被告需要合理的时间把小区的管道接驳到市政配套管道网中，因此，被告在2017年9月21日完成小区项目的竣工验收（毛坯房验收）是合理的、合规的，是符合施工实际的。精装修房的交付时间也应从2017年9月22日开始起算，即精装修房的交付时间应顺延到2018年5月21日。因此，被告在此日期前向原告发出《收楼通知书》，履行通知收楼的义务没有违反合同约定以及法律规定，故不存在逾期交付房屋的情形。2.原告在起诉状中提到燃气管道验收不合格，从而主张实际交房时间应为2018年2月8日（燃气具备使用条件的时间），但原告未提交任何有效证据证明此事实。首先，合同没有约定燃气管道的交付是涉案商品房验收交付的标准之一。其次，原告提交的《关于旭日嘉园小区业主反映“小区工程验收通过后不予通气”问题的复函》无法作为证据证明涉案商品房的燃气管道验收不合格的事实，或者说证明力不足，因为这份复函反映的情形是片面的。该份复函不可作为证据被采纳，也不能证明燃气管道不符合交付使用条件。并且，天然气公司的复函对回复的主体不明，且只是描述燃气开通的程序情形，没有记载燃气管道可通气的具体时间。燃气管道是否验收合格以及何时验收合格，应由具体的验收报告、验收备案登记表等正式文件予以最终确认，但原告均无法提供此证据。（四）就算法院最终不采纳被告关于不可抗力以及政府配套设施安装问题导致被告交房时间可顺延的观点，最终认定被告存在逾期交楼的违约行为，但是原告要求的违约金金额过高，依法不应予以支持。1.原告只能要求被告支付精装修房的逾期交房违约金，逾期交房的违约金起算时间应当是约定的精装修房交付时间届满之时（毛坯房交付时间+八个月）。2.原告主张逾期交付的违约金计算期间为：涉案商品房约定交付时间（毛坯房）到2018年2月8日（燃气管道开通时间）。被告认为，违约金的计算截止时间应该为被告向原告发出交楼通知书之日，因为被告通知原告办理入伙手续已经履行完毕相应的义务，也没有证据证明交付的涉案商品房存在验收标准问题，所以不应再计算被告发出通知之后的违约金。3.原告主张的逾期交房违约金标准的适用依据错误。应以《装修协议书》约定的逾期交房违约金标准作为最终逾期交付违约金计算的适用依据。被告向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.《珠海市商品房买卖合同》补充协议及附件；3.《住宅改造及装饰装修委托协议书》；4.“旭日嘉园”总平面图、《金湾城市职业技术学院片区配套道路工程方案设计》（B#路道路平面设计图）、区域位置图、百度地图截图；5.《金湾城市职业技术学院片区配套道路工程方案设计》第2页、给水、雨水、污水管网总平面布置图各1张、《珠海市金湾区环境保护局文件》、《建设项目环保竣工验收生产废水、生活污水纳污情况表》；6.《金湾城市职业技术学院片区配套道路工程方案设计》第7页、《安监系统布置图》、《分部（子分部工程质量验收记录）》、《市政基础设施工程工程竣工验收报告》；7.《关于要求顺延旭日嘉园项目竣工时间的申请》及附件；8.珠国土金函[2017]174号《关于竣工延期的复函》；9.珠海新闻网网页截图及“旭日嘉园”现场受灾照片；10.《“旭日嘉园”延迟交楼告知书》及快递邮单；11.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；12.《珠海特区报》（2017年10月13日）；13.《旭日海岸交楼通知书》及快递邮单、《旭日嘉园房屋钥匙及物品交接单》、《旭日嘉园房屋接收记录表》；14.（2017）粤0404民初2249号《民事判决书》、（2018）粤04民终468号《民事判决书》、（2018）粤04民终468号案《生效证明》、（2017）粤0404民初2250号《民事判决书》、（2018）粤04民终467号《民事判决书》、（2018）粤04民终467号案《生效证明》；15.（2018）粤0404民初216号《民事判决书》、（2018）粤0404民初216号案《生效证明》、（2018）粤0404民初217号《民事判决书》、（2018）粤0404民初217号案《生效证明》；16.（2018）粤0404民初2548号《民事判决书》；17.（2019）粤0404民初1617号《民事判决书》。本院经审理认定事实如下，2016年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件、《补充协议及附件》（以下简称《补充协议》）及《住宅改造及装饰装修委托协议书》（以下简称《装修协议书》）。《商品房买卖合同（预售）》约定，原告向被告购买位于珠海市金湾区××路××号（旭日嘉园）5栋1307房，预测建筑面积共32.63平方米，总价款为407,777元。（第九条）商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；（第十条）商品房相关设备设施交付条件：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。（第十一条）交付时间：被告应该在2016年8月30日前向原告交付该商品房;被告应当在交付期届满前10日（不少于10）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；原告未在被告通知的交付期限内办理商品房交付手续的，自交付通知载明的交付期限届满之日起，视为被告已将符合约定的商品房交付给原告。（第十二条）逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期不超过180日，自本合同第十一条约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180天后的15日内，原告有权解除合同，原告未在该时间内提出解除合同的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件六载明了毛坯房装饰、设备标准。议额数5《补充协议》约定，原、被告就双方签订的《珠海市商品房买卖合同》未尽事宜签订本补充协议；交付期限相应顺延的情况：1.不可抗力、社会异常事件及其他特殊情况；2.市政配套设施的批准与安装的延误；3.非被告原因导致的规划、设计调整、变更；4.因政府或公共事业部门原因导致的竣工验收延误等情况，当发生上述情况时，商品房交付期限应当相应顺延。《装修协议书》是以原告为委托人，被告为受托人签订。该协议约定，（第一条第1款）原告自愿委托被告对原告已购买的该商品房进行室内局部改造及装饰装修工程。（第一条第5款）涉案房屋楼盘在通过（毛坯房）规划综合验收时，被告应当向原告发出“商品房（毛坯房）验收通知”，被告应于原告对该商品房进行验收次日起8个月内，将装修完毕的精装修商品房交付给原告，并在交楼期限届满前向原告发出“精装修商品房收楼通知”；如果原告未按照收楼通知书的期限办理收楼手续的，视为被告已将该精装修商品房交付给原告。被告向原告发出的通知形式包括但不限于在珠海特区报上的公告、电话、短信、微信、电子邮件、挂号信等。（第三条）被告无正当理由未按协议书中约定的交付日期将装修完工的该商品房交付原告的，逾期在30天内，自协议书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，支付房价款日万分之三的违约金；逾期超过30天后，自协议书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按同路段同质量商品房的租金标准支付违约金。上述合同签订后，原告向被告付清了购房款，被告向原告出具了发票。被告曾于2016年5月17日以涉案地块受自然灾害及项目周边市政配套措施尚未完善，影响工程竣工为由向珠海市国土资源局金湾分局提出申请延长竣工时间。2017年3月14日，珠海市国土资源局金湾分局出具了一份《关于竣工延期的复函》，载明由被告开发建设的涉案房屋楼盘，原定于2014年10月15日前开工，2015年10月14日前竣工，鉴于被告已按时开工且未中止开发建设，现同意该用地的竣工期限延长至2017年10月14日前。此外，被告提交的《金湾城市职业技术学院片区配套道路工程方案设计》、《市政基础设施工程工程竣工验收报告》等证据显示“金湾城市职业技术学院片区配套道路工程”包括新建道路工程、污水工程、雨水工程、给水工程、交通设施等工程，金湾城市职业技术学院片区配套道路工程二标段于2017年1月16日取得《工程竣工验收报告》，三标段于2017年3月10日取得《工程竣工验收报告》，并提交“旭日嘉园平面图”等显示旭日嘉园小区位于上述市政配套道路的B#道路、中兴路边上。2017年9月21日，涉案房屋办理完毕竣工验收备案手续。涉案房屋的《工程竣工验收备案表》载明，“旭日嘉园1-9#楼、1#门卫、2#门卫、配电房、地下室”工程竣工验收日期为2017年4月18日。2017年10月13日，被告在珠海特区报刊登《旭日嘉园房屋交付通知》，主要内容为，涉案房屋所在小区取得《工程竣工验收备案表》，具备交付使用条件，被告定于2017年10月21日起分批分期预约交楼，请业主携带好资料到旭日嘉园售楼部办理房屋查验及交付手续。2017年11月22日被告以邮寄形式向原告发出《旭日海岸交楼通知书》，要求原告于2017年12月31日前办理入伙手续。2018年1月20日，原告签署《旭日嘉园房屋接收记录表》及《旭日嘉园房屋钥匙及物品交接单》。另查明，2018年3月26日，珠海市国土资源局金湾分局出具珠国土金函（2018）233号《复函》，写明：“我分局作出的珠国土金函（2017）174号复函系我分局与天海公司对该用地有关建设要求约定的补充内容，不影响天海公司与各购房业主已经达成的收楼协议的效力，也与天海公司履行交楼义务无关。”庭审中，原告称，《旭日嘉园房屋接收记录表》载明的燃气表底数是空白的，实际情况是被告在交楼时没有安装燃气表，被告对涉案楼盘进行竣工验收后，是自行对有关燃气管道的设计及施工进行了变更，实际上现在的燃气管道的设计和走向是与原来验收的时候不同，由此导致实际的燃气管道接通时间延后，由此产生的责任应由被告自行承担；其是按揭购房，在被告未交房的情况下，其还承担利息，房屋的所有权未在合同约定时间取得，也是其中的损失。还有相应使用的问题，只是被告单方组织的竣工验收，该表所显示的各个分项验收并没有规划验收。被告称，装修是其负责的，因双方不仅签订委托装修协议，且房款中含有装修的内容，并未另行收取装修款；按约定和施工是不需要将毛坯房交付原告后才装修的，通知原告就行，装修的时候其是电话和口头通知的；在通过毛坯房规划综合验收时，其需要通知原告，但其没有发通知；装修完成后其第一时间通知了原告；管道燃气安装完工时间为2017年9月22日。以上事实有原、被告提交的证据、开庭笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告与被告先后签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》、《装修协议书》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。一、关于交付日期是否应因市政配套设施安装延误而顺延。被告主张2015年5月市政道路延迟竣工导致涉案工程工期延误，本院认为：其一，根据被告提交证据显示“金湾城市职业技术学院片区配套道路工程”实际竣工日期为2017年1月16日、2017年3月10日，但被告无法证实上述市政配套道路应当竣工的日期，因此被告并未证实上述市政配套道路施工是否属于合同约定导致竣工验收延误的情形；其二，关于珠海市国土资源局金湾分局于2017年3月14日向被告作出的《关于竣工延期的复函》，许可延长被告用地的竣工日期，系行政机关行使行政管理职能。该行为独立于被告与原告签订的《商品房买卖合同》，原告并非行政管理相对人，该复函对原告不直接发生法律效力，不能以此变更本案中双方当事人之间的合同履行期限。况且，珠海市国土资源局金湾分局于2018年3月20日再具函，明确《关于竣工延期的复函》系其分局与被告对该用地有关建设要求约定的补充内容，不影响被告与各购房业主已经达成的收楼协议的效力，也与被告履行交楼义务无关。综上所述，对被告以市政道路竣工迟延为由主张房屋交付日期顺延，本院不予采纳。二、关于涉案房屋的燃气管道是否符合交房条件的问题。原告主张涉案房屋的燃气管道在实际收楼时未达到交房条件，逾期交房违约金应当截止计算至燃气管道正常开通时。被告则辩称燃气管道不属于双方约定的交付条件。对此，本院认为，《商品房买卖合同》明确约定了交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。即燃气管道能正常使用是双方约定的交房条件之一，被告抗辩合同没有此项约定，与事实不符，本院不予采纳。但根据《旭日嘉园房屋接收记录表》显示，原告接收涉案房屋时知道涉案房屋没有安装燃气表，即其当时明知燃气管道不符合双方约定的交付条件，却仍然同意验收并实际收楼，在这种情况下，原告在本案中又以案涉房屋燃气管道不具备交付条件为由主张逾期交房违约金应计算至燃气管道实际能正常开通时止不能成立，本院不予支持。三、关于本案是否存在逾期交房行为的认定。原告与被告在同一天签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》以及《装修委托协议》，从三份合同约定的内容来看，原告向被告支付一定数额的购房款，被告向原告交付符合约定条件的精装修房屋，《装修委托协议》并未约定原告需要对委托装修另行支付对价，即原告所支付房款的对价是取得被告交付的一套精装修房。故本院认为三份合同的合同目的、成立的法律关系应作为一个整体统一来理解和看待，应认定双方之间成立的是房屋买卖合同关系，《装修委托协议》是作为双方之间买卖精装修房屋合同关系的一部分内容。因此，本案应以被告最终交付合格精装修房的时间作为合同约定的涉案房屋实际交付时间，交付毛坯房不是双方合同的最终目的。根据《商品房买卖合同》约定毛坯房交付日期应为2016年8月30日前，《装修协议书》约定装修期为毛坯房进行验收之日起次日起8个月，双方购房目的是交付合格精装修房屋，因此精装修房屋交付日期应为2017年4月30日之前。根据《装修协议书》约定，被告应在交楼期限届满前向原告发出精装修商品房收楼通知；如果原告未按照收楼通知书的期限办理收楼手续的，视为被告已将该精装修商品房交付给原告。被告于2017年10月13日通过在《珠海特区报》刊登通知方式及2017年11月22日以邮寄方式通知原告于2017年12月31日前办理收楼手续，显然，被告已经构成逾期交楼。原告于2018年1月20日才办理涉案房屋收房手续，亦存在逾期收楼的行为,应视为被告已于2017年12月31日将涉案房屋交付给原告。综上，被告实际逾期交房期限应为2017年5月1日至2017年12月31日。原告与被告约定了逾期交付精装修房违约金的计算方法为逾期超过30天，自协议书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按同路段同质量商品房的租金标准支付违约金。参照房屋租赁市场价格，本院酌定每月每平方米35元计算违约金，本案每月同路段同质量商品房的租金为1142元（32.63×35元/平方米），故被告应向原告支付自2017年5月1日起至2017年12月31日止的违约金9136元（1142元×8个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市天海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张迎霞支付逾期交房违约金9136元；二、驳回原告张迎霞其他诉讼请求。本案受理费2293元，由原告张迎霞负担2191元，由被告珠海市天海房地产开发有限公司负担102元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  于金果二〇一九年十二月四日法官助理石惠书记员黄峰