湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终3029号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312201410289342。委托诉讼代理人：杨犇，男，汉族，1997年8月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蒋哲鸣，女，汉族，出生于1978年10月8日，户籍地：湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）律师事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称：湘中房地产公司）因与被上诉人蒋哲鸣商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判第一项，维持第二项；2、改判驳回蒋哲鸣的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由蒋哲鸣承担。上诉理由：湘中房地产公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。1、双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题没有约定；2、在没有约定的前题下，则应按照相关法律法规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务；3、被上诉人必须举证证明曾要求上诉人承担协助义务而上诉人拒绝，上诉人才会构成违约。本案中被上诉人举证不能。相反，上诉人曾多次通知被上诉人收房办证。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成。被上诉人辩称：一、根据合同约定，交房具有两个基本条件：一是书面通知买受人；二是向买受人出示房屋竣工验收备案表。上诉人未按照合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。二、合同约定了上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，不适用《城市房地产开发经营管理条例》第32条。上诉人2018年12月才完成产权初始登记，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证违约责任。三、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。蒋哲鸣向一审法院起诉请求：1、请求湘中房地产公司赔偿蒋哲鸣逾期交房的损失6402元（逾期97天）；2、请求湘中房地产公司赔偿逾期办理房产证的违约金75054元（以316450元为基数，自2016年1月27日起暂计算至2019年5月28日，计算至湘中房地产公司为蒋哲鸣实际办理房屋所有权证之日为止）3、请求湘中房地产公司为蒋哲鸣办理房产证；4、诉讼费用由湘中房地产公司承担。原审法院认定事实：2015年1月30日，蒋哲鸣、湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），蒋哲鸣购买湘中房地产公司开发的怀化市鹤城区房间，建筑面积为110.69平方米，总房价316450元；签定合同时买受人付定金284805元，交房时日前付清31645元；湘中房地产公司于2015年6月30日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给蒋哲鸣，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，蒋哲鸣于2015年10月23日交清购房款316450元，并于2015年8月26日缴纳6329元契税，于2015年10月27日收房，于2018年7月20日缴纳了11008元专项维修资金和向湘中房地产公司交纳了办证费980元。期间，湘中房地产公司多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料。另查明，湘中房地产公司于2018年9月10日取得四中新苑1#楼的《竣工验收备案表》。原审法院认为：蒋哲鸣与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。关于逾期交房问题，合同中虽然约定湘中房地产公司应于2015年6月30日前交房，但在蒋哲鸣未交清购房款前，湘中房地产公司有权拒绝交房，蒋哲鸣于2015年10月23日交清购房款后，湘中房地产公司于同月27日才交房，应当按蒋哲鸣已交购房款每日万分之一的标准赔偿给蒋哲鸣逾期交房4天的损失，即应赔偿给蒋哲鸣126.58元（316450×0.0001×4=126.58）。但鉴于湘中房地产公司提出了诉讼时效抗辩，该院经审查，该笔逾期交房的损失赔偿款诉讼时效至2018年10月27日届满，蒋哲鸣于2019年7月20日向本院主张权利已过诉讼时效，故该院对蒋哲鸣要求湘中房地产公司赔偿逾期交房损失的诉讼请求不予支持。关于逾期办证问题，上述《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但蒋哲鸣与湘中房地产公司双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。但蒋哲鸣根据湘中房地产公司关于办证的通知，于2018年7月20日向有关部门交齐了契税和房屋维修资金，并向湘中房地产公司交纳了办证费用980元后，双方达成了新的协议，即蒋哲鸣委托湘中房地产公司代为办理房屋产权证。但湘中房地产公司未及时为蒋哲鸣办理房屋不动产权证，应从2018年7月20日起至办完房屋不动产权证之日止按蒋哲鸣已交购房款每日万分之一的标准赔偿给蒋哲鸣逾期办证的违约金，暂计算至2019年8月8日为12531.42元｛316450×0.0001×396天（自2018年7月20日起至2019年8月8日）｝。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、湘中房地产公司于本判决生效之日起十日内为蒋哲鸣办理怀化市鹤城区房屋不动产权证，并按每日31.6450元的标准从2018年7月20日起至办完房屋不动产权证之日止支付给蒋哲鸣逾期办证的违约金（暂计算至2019年8月8日为12531.42元）；二、驳回蒋哲鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元，减半收取918元,由蒋哲鸣承担860元，由湘中房地产公司承担58元。二审中，被上诉人蒋哲鸣向本院提交不动产权证书原件，证实蒋哲鸣涉案房屋的不动产权证书办理时间为2019年4月24日。上诉人对该不动产权证书的真实性没有异议。本院认为，该证书可以证实上诉人为被上诉人蒋哲鸣办理好案涉房屋的不动产权证书的时间为2019年4月24日，系计算上诉人逾期办证违约责任的依据。本院予以采信。经审理查明，蒋哲鸣案涉房屋的不动产权证书初始登记时间为2019年4月24日。本院二审查明的其它事实与原审判决所认定的事实相一致。本院予以确认。本院认为：蒋哲鸣与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。虽然双方在《商品房买卖合同》中对逾期办证的违约责任并无明确约定。不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在蒋哲鸣已自行缴纳契税和专项维修资金之日即蒋哲鸣能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”的规定。原审法院根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准为蒋哲鸣已付购房款的每日万分之一，并无不当。但因被上诉人蒋哲鸣的不动产权证登记时间为2019年4月24日，上诉人应负的逾期办证违约责任应计算至2019年4月24日止，则本案上诉人应向被上诉人支付的逾期办证违约金为8828.95元｛316450元×0.0001×279天（自2018年7月20日起至2019年4月24日止）｝。一审法院将逾期办证时间计算至2019年8月8日以及判决“湘中房地产公司于本判决生效之日起十日内为蒋哲鸣办理怀化市鹤城区房屋不动产权证”的内容不当，应予纠正。湘中房地产公司辩称其公司不存在违约问题，无需承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判决适用法律正确，但因未查清被上诉人蒋哲鸣的不动产权证初始登记时间，而导致处理不当，应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持（2019）湘1202民初4425号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、撤销（2019）湘1202民初4425号民事判决第一项，改判为：“怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给蒋哲鸣逾期办证违约金8828.95元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费113元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇一九年十二月二十五日法官助理罗雪花代理书记员  申雅梦