海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9027民初1857号原告：徐承祥，男，1955年10月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：倪丽丽，黑龙江光明律师事务所律师，执业证号：12312201711330237。被告：海南福坤农业设施有限公司，住所地：海口市龙华区龙昆北路2号龙珠大厦C座10楼C房。法定代表人：林忠葆，该公司总经理。被告：乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地：乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆。法定代表人：熊风，该公司总经理。被告：三亚圣义海达房地产开发有限公司，住所地：三亚市河东区红沙社区紫豪海景酒店7004房。法定代表人：王海达，该公司董事长。原告徐承祥与被告海南福坤农业设施有限公司（以下简称福坤公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人倪丽丽到庭参加诉讼，被告福坤公司、金地公司、圣义海达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐承祥向本院提出诉讼请求：1、判令撤销乐东黎族自治县人民法院作出的（2019）琼9027执异30号《执行裁定书》；2、判令中止对原告购买的的位××县房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3、判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由为：2015年1月18日，原告与被告乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）签订了商品房认购合同书，原告购买金地公司位于海南省××县房屋，协议签订后，原告按照合同的约定于合同签订的当日向金地公司缴纳了全部购房款458664元，金地公司给原告出具收据对此事实予以确认。2015年12月30日，被告金地公司将房屋交付给原告，原告办理了入住并缴纳了物业费等相关的费用，领取了钥匙并实际入住至今。2018年，原告通过向乐东黎族自治县房产管理局查询才得知，原告购买的房屋被贵院查封，原告于2018年7月10日向乐东黎族自治县人民法院提出了执行异议，贵院作出民事裁定书认为，原告的房屋因被海口市中级人民法院查封，贵院查封行为属于重复查封，驳回了原告的异议请求。现原告的房屋经海口市中级人民法院裁定中止执行，而该案件的申请执行人海南柏盈公司提出的执行异议之诉也被海口市中级人民法院驳回，判决已经发生了法律效力，海口市中级人民法院于2019年3月19日作出（2018）琼01执382号执行裁定书，解除了对原告房屋的查封，原告的房屋现已不存在重复查封行为，贵院的查封行为已经生效，故原告诉至贵院，请求贵院解除对原告的房屋的查封，贵院于2019年5月作出（2019）琼9027执异30号裁定书，驳回了原告执行异议的请求。原告认为贵院作出的（2019）琼9027执异30号裁定书认定事实不清，适用法律错误，故向贵院提出执行异议之诉，理由如下：第一，原告在执行异议程序中提供的商品房认购书、收据、无房证明及入住的物业费、电费票据足以证实，原告系该案争议房屋的所有人。首先，原告购买房屋的时间早于被告海南福坤农业设施有限公司向贵院申请查封的时间。其次，原告签订了商品房认购书，已缴纳了全部购房款，根据《最高院关于审理商品房买卖的司法解释》的规定，等同于签订商品房买卖合同，并实际入住至今。最后，原告在海南只有一套房屋。以上事实足以证实原告在2015年就已购买了该房屋，系该房屋的实际所有人，并符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第二，裁定以被告福坤公司的房屋已经办理网签为由驳回原告的异议，事实认定和法律适用均存在错误。网签，即网上签约，网签是合同签订的一种方式，并不等同于物权的效力。被告福坤公司的房屋办理的并不是网签，实际情况是2016年金地公司因借款，与福坤公司签订了合同，将房屋押给福坤公司，经房屋在房产部门备案，并不是网签，裁定书将备案认定为网签存在错误。而福坤公司与金地公司的合同上也约定，押给福坤公司的这些房屋，金地公司可以自行出卖。并且，原告购买房屋的时间也早于福坤公司与金地公司签订合同时。另外原告与被告金地公司达成的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，只是签订合同的方式采用的是纸质签约，时间也早于福坤公司，与福坤公司备案的合同同样具有法律效力，并且时间上优先于福坤公司，效力上也优先于福坤公司，故异议裁定以被告福坤公司的房屋办理网签为由驳回原告的异议存在错误。另外，即使买卖房屋必须网签，原告的房屋未办理网签手续也不是由于原告的过错造成的，是由于金地公司造成的，在原告购买房屋后，曾多次的催促被告金地公司为原告办理网签手续，办理房产证，金地公司由于种种原因一再推脱，原告在此买卖中也可以视为善意取得人。第三，该案件是由于三被告之间的债务纠纷导致的，原告对此毫不知情，对该房屋的查封也是一无所知，原告对该房屋的查封无任何过错。第四，被告福坤公司的备案也不具有物权公示的效力，不足以对抗原告享有房屋产权的事实与理由。综上所述，原告的申请理由全部符合《民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，特提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据材料：证据一、乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027执异30号裁定书，证明原告向乐东县法院提出了执行异议；证据二、商品房认购书和交房款收据，证明原告与被告金地公司于2015年1月18日签订的商品房认购书，购买位于××县（面积为79.08平方米）的房屋，并一次性全额缴纳房屋总价款458664元；证据三、乐东黎族自治县住房保障与房产管理局出具的证明，证明原告在购房时在海南没有住房；证据四、缴纳的维修基金、物业费、进户费、水电费等，证明原告实际入住、占有使用该房屋；证据五、海口市中级人民法院（2018）琼01执异534号执行裁定书及海口市中级人民法院（2018）琼01民初687号民事判决书，证明海口市中级人民法院中止对原告购买的房产的执行，支持了房屋属于原告的主张。被告金地公司辩称，其意见与原告一致。被告福坤公司未到庭也未答辩。被告圣义海达公司未到庭也未答辩。经审理查明：福坤公司与金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，在诉讼中，福坤公司申请保全，本院于2017年8月14日作出（2017）琼9027民初964号民事裁定书，查封金地公司位于××县房屋，期限三年，即从2017年8月14日到2020年8月13日。本院于2017年10月16日作出（2017）琼9027民初964号民事判决书，判决：被告金地公司、圣义海达公司应于本判决发生法律效力之日起30日内偿还借款本金9500000元给原告福坤公司；二、被告金地公司、圣义海达公司应于本判决发生法律效力之日起30日内偿还借款利息（利息以本金9500000元按年利率24%计算，从2016年12月27日起至实际清偿全部债务之日止）给原告福坤公司。判决生效后，金地公司、圣义海达公司未履行生效判决确定的义务，福坤公司于2018年1月22日向本院申请强制执行。在执行过程中，于2019年5月7日原告徐承祥向本院提出执行异议申请，请求解除本院于2017年8月14日作出的（2017）琼9027民初964号民事裁定书对位于××县房屋的查封。另查明，2016年12月19日，金地公司与福坤公司签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，福坤公司购买涉案房屋，并于2016年12月19日将涉案房屋网签至福坤公司名下，合同编号为LDL000011969。再查明，徐承祥于2015年1月18日与金地公司签订《购买房屋认购书》购买涉案房屋，并一次性支付房屋总价款458664元，缴纳了维修基金、物业费、进户费、水电费等。2018年6月27日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局出具证明：徐承祥在乐东黎族自治县没有商品房买卖合同备案记录。以上事实，有当事人提交的乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027执异30号执行裁定书、海口市中级人民法院（2018）琼01执异534号执行裁定书及海口市中级人民法院（2018）琼01民初687号民事判决书，商品房认购书和交房款收据、证明、收据、当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，徐承祥与金地公司签订《购买房屋认购书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，所签订合同在人民法院查封之前，也在金地公司与福坤公司签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》之前，且徐承祥已支付房屋全款，在乐东县内没有其他住房，徐承祥所提出的执行异议符合上述司法解释规定的情形，是否网签及是否签订政府相关部门统一制作的商品房买卖合同书，并非是能够排除执行的法定情形及合同生效的法定条件，本院作出（2019）琼9027执异30号执行裁定不符合法律规定，应予以撤销，徐承祥请求判令撤销乐东黎族自治县人民法院作出的（2019）琼9027执异30号《执行裁定书》及中止对原告购买的的位××县房屋的执行，本院予以支持。徐承祥申请解除对涉案房屋的查封，不属于本案受理范围，本案不做处理。综上，徐承祥的诉讼请求理由成立，本院予以支持。被告福坤公司、金地公司、圣义海达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：1撤销（2019）琼9027执异30号《执行裁定书》；2中止对原告徐承祥购买的的位××县号的的位××县房屋的执行。案件受理费100元，由被告海南福坤农业设施有限公司、乐东金地房地产开发有限责任公司、三亚圣义海达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 郑冬松人民陪审员 邢 江人民陪审员 黄 强 二〇一九年十二月二十八日书 记 员 蔡利根附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物权法》第15当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。