湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10551号原告:李益华，男，1963年7月17日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：陈芳，湖南榕城律师事务所律师。被告:湖南省中小企业融资担保有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道447号湖南投资大厦13A层。法定代表人:李文武，董事长。委托诉讼代理人：周小海，湖南寻壹律师事务所律师。第三人:陈岭，女，1975年5月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原告李益华（以下简称原告）与被告湖南省中小企业融资担保有限公司（以下简称被告）、第三人陈岭（以下简称第三人）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈芳，被告的委托诉讼代理人周小海，第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人的《房屋买卖协议》合法有效；2.解除第三人名下位于华容金谷花园二期二十三栋一单元802号房的查封；3.判令被告承担本案的诉讼费和律师代理费。事实和理由：原告在2012年8月6日与第三人签订了一份《房屋买卖协议》，房屋已于2012年8月6日交付原告使用，原告通过装修后一直居住至今。房屋的按揭贷款一直是原告在偿还，并于2018年11月12日已付清全部房款。在还完贷款的次日，原告与第三人同去房产局办理过户手续，但因被告已申请查封，故未办理过户手续。被告辩称，1.查封是按照合法程序进行，被告申请法院执行（2016）湘0111民初558号《民事判决书》，因为第三人是该案的被告，法院查询到涉案房屋系第三人名下房产，故依法进行查封符合法律规定；2.涉案房屋目前仍然没有支付全部款项，也没有办理产权过户手续，而且未办理产权证的原因是原告和第三人自身原因，原告要求解除查封不符合法律规定。第三人述称，第三人2012年就将房屋卖给了原告，但是当时确实没有办法办理过户手续；房屋在2016年被查封第三人也不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖协议》、收条、收据、物业费收缴清册、缴款书、证明、按揭还款记录、房屋所有权证、（2019）湘0111执异53号《执行裁定书》等证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月6日，原告（买方）与第三人（卖方）签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：1.经双方协商，卖方自愿将金谷花园二期工程二十三栋一单元八○二房以2700元/㎡（包括契税和住房维修金）卖与买方（卖方的按揭余款转交买方负责交清）；2.成交价款分两次付清，双方签订合同时，买方首付18000元作为定金。卖方在移交房屋时，买方一次性付清余款；3.卖方随时配合乙方办理房屋产权过户手续，并提供过户时所需的原产权人资料，产权过户所涉及的一切税费由买方自行缴纳，与卖方无关；4.自卖方收到房屋订金后，卖方不得将位于金谷花园二期工程二十三栋一单元八○二房卖给其他任何人，如卖方违约，将赔偿买方双倍违约金，如买方违约，卖方将没收买方全部预定金。合同签订当日，原告向第三人支付购房款17万元。第三人向原告出具收条，载明：卖方陈岭收到房款17万元，其中维修基金6000元，剩下按揭余款13万元由买方李益华付清。同日，第三人向原告交付了涉案房屋。2012年8月7日，原告向岳阳宇安物业有限公司（该公司为涉案房屋提供物业服务）缴纳垃圾清运费、施工出入证340元、装修电费200元。2012年8月30日，原告入住涉案房屋至今。另查明，涉案房屋登记所有权人为第三人陈岭，权证号为“华房权证城关镇字第××号”，登记日期为2011年1月18日。涉案房屋系第三人于2010年6月30日购买，首付款62800元，按揭贷款202800元。原告述称《房屋买卖协议》签订后，第三人将用于偿还贷款的银行卡交给了原告，2014年9月之前原告通过向该银行卡里存钱的方式代为偿还房贷还贷，自2014年9月9日起，原告通过向第三人还贷账户转账的方式还贷，于2018年11月12日提前付清。湖南省中小企业信用担保有限责任公司（2018年11月19日更名为湖南省中小企业融资担保有限公司）与华容县盛丰棉业有限责任公司、华容县新丝路棉业有限公司、华容县汇银棉业有限责任公司、华容力宇纺织原料有限公司、华容鸿基小额贷款有限责任公司、湖南鸿基中小型企业担保有限公司、湖南嘉隆仓储物流有限责任公司、陈建军、王培香、黎向阳、陈琼芳、王金和、何爱清、李旭华、杨建章、陈岭、易玲、熊仁、陈成、蔡月瑞追偿权纠纷一案，本院于2016年受理后，湖南省中小企业信用担保有限责任公司在审理过程中向本院提出财产保全申请，本院依法审查后于2016年3月10日依据（2016）湘0111民初558号之一《民事裁定书》，查封了陈岭名下的涉案房屋，查封期限从2016年3月10日起至2019年3月9日止。2016年10月14日，本院作出（2016）湘0111民初558号《民事判决书》，判决：一、华容县盛丰棉业有限责任公司应于本判决生效后5日内支付湖南省中小企业信用担保有限责任公司垫付款20063713.59元及利息、违约金（利息、违约金合计以20063713.59元为基数，按年利率24%，从2015年7月31日起计算至实际清偿之日止）；二、华容县新丝路棉业有限公司、华容县汇银棉业有限责任公司、华容力宇纺织原料有限公司、华容鸿基小额贷款有限责任公司、湖南鸿基中小型企业担保有限公司、湖南嘉隆仓储物流有限责任公司、陈建军、王培香、黎向阳、陈琼芳、王金和、何爱清、李旭华、杨建章、陈岭、易玲、熊仁、陈成、蔡月瑞对华容县盛丰棉业有限责任公司应付的垫付款及利息、违约金承担连带清偿责任，华容县新丝路棉业有限公司、华容县汇银棉业有限责任公司、华容力宇纺织原料有限公司、华容鸿基小额贷款有限责任公司、湖南鸿基中小型企业担保有限公司、湖南嘉隆仓储物流有限责任公司、陈建军、王培香、黎向阳、陈琼芳、王金和、何爱清、李旭华、杨建章、陈岭、易玲、熊仁、陈成、蔡月瑞承担担保责任后，有权向华容县盛丰棉业有限责任公司追偿；三、驳回湖南省中小企业信用担保有限责任公司的其他诉讼请求。原告在本院执行上述案件中，对本院执行涉案房屋提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院于2019年8月23日作出（2019）湘0111执异53号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。2019年9月6日，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案关键是审查原告作为涉案房屋购买者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋之前，原告与第三人已签订《房屋买卖协议》，该协议对商品房基本状况、价款、付款方式、付款时间等内容作了明确具体的约定，且系当事人真实意思表示，合法有效。原告已经支付了全部购房款，并对涉案房屋进行了装修，且一直居住使用至今。涉案房屋未能办理过户登记，非因买受人即原告自身原因。据此，原告对涉案房屋享有的权益足以排除本院对涉案房屋的执行。原告要求解除对涉案房屋的查封，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、解除对位于湖南省华容县的查封；二、驳回原告李益华的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告湖南省中小企业融资担保有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王丽琴人民陪审员  朱楷人人民陪审员  罗建湘二〇一九年十二月二十七日书 记 员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。