广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10869号原告：林冠超，男，汉族。委托诉讼代理人：庄健龙，广东尚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡霓晖，广东尚汇律师事务所实习人员。被告：何觉新，男，汉族。委托诉讼代理人：张宇宁，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍文杰，广东道怡律师事务所实习人员。原告林冠超诉被告何觉新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林冠超及其委托诉讼代理人庄健龙、蔡霓晖，被告何觉新委托诉讼代理人张宇宁到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告林冠超向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付装修补助（赔偿）费用100000元（总价值20万，原告享有50%权益）及评估费3000元。2、被告向原告支付搬迁费10000元。3、被告向原告支付停产停业损失120000元（总额30万，原告享有40%权益）。4、被告向原告返还租赁保证金93000元。5、案件诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与梁锐英合作开办广州市番禺区大石梁锐英口腔诊所（下简称口腔诊所），于2015年6月26日委托梁锐英的配偶李卫中与权利人签订《租赁合同》，承租被告位于广州市番禺区大石街河村段南大公路281号一楼的房屋作为经营场所，并交纳了保证金36000元，约定租期为2015年7月10日起至2019年7月30日止。其后，经番禺区卫生局批，诊所于8月24日成立，诊所前后投入约200000元对承租房屋进行装饰装修。2019年4月22日，原告林冠超就经营场地与被告签约续租，取得经营场地5年的承租权，并交纳保证金57000元，租期自2019年8月l日起至2024年7月30日止。在取得场地承租权后，2018年5月31日，原告林冠超与梁锐英签订股份转让合同，以16万的对价正式成为原告口腔诊所的股东；并由原告实际经营口腔诊所。2019年7月16口，大石街征地拆迁办公室向口腔诊所发布清场拆迁通知，称该房屋属于拆迁范围，要求原告于8月1日停产停业并尽快与房屋业主协商解决解除合同的相关事宜。此后，原告多次与被告联系，要求协商解决因房屋拆迁对承租人的补偿事宜，但未能达成一致。原告认为，被告在明知或者应当知道租赁房屋存在被征收的情况下，仍然于2017年4月22日与原告签订续期5年的租赁合同，并实际收取原告租赁保证金57000元；现因收到拆迁办公室的通知，导致原告无法正常使用租赁房产，被告存在较大的主观恶意，并且也以业主身份从相关部门取得原告装修的补偿以及停业损失的补偿：因被告的行为导致原告受到实际的损失，原本可以继续使用5年的装修不能使用，新的经营场地需重新进行装修导致原告产生装修费的损失，另搬迁必然造成客户流失、经营受损，并且原告属于医疗机构，属特殊行业，搬迁需先行审批，需要较长的时间才能继续经营，所以经营损失会更大。原告已合法经营数年，累积不少客户，搬迁产生的费用、装修成本、客源的流失、停产停业期间都是一笔很大的损失。因此，原告请求法院依法判决被告给付承租人补偿费，其中包括装修补助费100000元（原告续租5年，享有50％的权益，总额20万，属于原告份额为10万）、搬迁费10000元、口腔诊所的停产停业补贴120000元（总额为30万，原告占40％权益，计12万元）：同时被告应退还两次租赁合同交纳的保证金（36000+57000)93000元，以上共计人民币326000元。原告赖以生存及生活的店铺被拆除，给原告造成很大影响，理应得到合理赔偿。为维护原告的合法权益，原告根据《合同法》及《民事诉讼法》之相关规定，特向法院提起诉讼。原告当庭表示起诉状中部分内容时间顺序颠倒，特纠正如下：在取得场地承租权后，2018年5月31日，原告林冠超与梁锐英签订股份转让合同，以16万的对价正式成为原告口腔诊所的股东；并由原告实际经营口腔诊所。2019年4月22日，原告林冠超就经营场地与被告签约续租，取得经营场地5年的承租权，并交纳保证金57000元，租期自2019年8月l日起至2024年7月30日止。被告何觉新辩称，被告同意退回租赁保证金57000元，不同意原告其他诉讼请求，请法院驳回除57000元保证金外的诉讼请求。一、原告与被告于2019年4月22日签订的租赁合同未履行，原告据此主张相关权利没有事实法律依据。1、2015年5月8日，何觉新与案外人彭国成签订《租赁合同》，租赁期从2015年4月1日至2019年7月30日，租金每月12000元，保证金36000元。根据原告证据二反映，2015年6月26日，彭国成与李卫中（配偶梁锐英为涉案诊所经营者）签订《租赁合同》，租赁期2015年7月10日至2019年7月30日，租金每月12000元，保证金36000元。因合同到期，被告何觉新与彭国成，彭国成与李卫中，于2019年8月2日在位于南沙区的办公室签订一份《租赁合同解除协议书》，确认各方的租赁关系终结，双方债权债务关系了结，承租人将租赁房屋腾空退还给出租人。2、签订《租赁合同解除协议书》后，被告于2019年8月2日将36000元退还给彭国成，2019年8月23日将相关补偿80852元转账支付给梁锐英。3、因李卫中已经签订协议终结租赁关系，并且已经实际搬空诊所内所有物品，说明原告与被告于2019年4月22日签订的《租赁合同》不存在履行条件，原告也未履行过交租义务，因此原告据此主张被告赔偿其所谓的损失没有事实及法律依据。二、原告并非租赁合同法律关系的主体，原告主张的诉讼请求实际上是原告与案外人合伙协议履行过程的债权债务关系，与被告无关。被告何觉新当庭补充意见，在2019年10月23日，被告与彭国成履行了交场手续，据当天的现场照片，涉案诊所里面相关的电器设备、医疗设施、门都已经被搬走，因此原告主张的所谓的装修损失，是与事实不符的。原告林冠超及被告何觉新均向本院提交了证据，经审查当事人提交证据，并结合其庭审陈述、质证，本院认定事实如下：2000年7月20日，被告何觉新注册成立个体工商户广州市番禺大石新汉五金厂，何觉新为经营者。2001年5月11日，广州市番禺大石新汉五金厂与广州市番禺区国土局签订国有土地使用权出让合同，转让位于广州市番禺区大石镇河村村412平方米土地。2001年9月11日，广州市番禺大石新汉五金厂取得上述土地的国有土地使用权，土地用途为工业，被告何觉新在上述土地上兴建厂房，现场门牌地址为广州市番禺区大石街南大路281号。2002年10月17日，广州市番禺大石新汉五金厂办理注销登记。2015年5月8日，被告何觉新（出租方、甲方）与案外人彭国成（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），将位于广州市番禺区大石街河村段南大公路281号房屋首层（以下简称涉案商铺）出租给彭国成，租期自2015年4月1日至2019年7月30日，每月租金12000元，租金从2014年5月1日开始计算，彭国成向何觉新交纳36000元作为合同保证金。合同第四条第6款约定，租赁期间，除活动的设备及器具乙方可自行拆走外，所有入墙、入地的装修及乙方增设的水、电、消防、环保等一切设施均属甲方所有，并在移交甲方时保持原状，不能拆走或损坏，乙方如故意损坏需负维修及赔偿责任。合同期满当天，乙方应将属于自己的物品全部搬出该房屋，开始迁出5天后房屋内的留有物品视为乙方自动放弃处理。合同第六条第4款约定，如遇不可抗力及上级政府部门征用令本合同不能履行或不能完全履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或解除合同。合同对其他事项也作了相关约定。原告林冠超提供一份拍照后打印的《租赁合同》（以下简称涉案转租合同），拟证实彭国成将所承租的涉案商铺进行转租。该租赁合同显示，2015年6月26日，彭国成（出租方、甲方）与案外人李卫中（承租方、乙方）签订租赁合同，甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期自2015年7月10日至2019年7月30日，乙方交纳36000元合同保证金，租金从2015年7月1日开始计算，每月租金12000元，每年租金递增5%，从2015年8月1日开始递增。合同第四条第6款约定，租赁期间，除活动的设备及器具乙方可自行拆走外，所有入墙、入地的装修及乙方增设的水、电、消防、环保等一切设施均属甲方所有，并在移交甲方时保持原状，不能拆走或损坏，乙方如故意损坏需负维修及赔偿责任。合同期满当天，乙方应将属于自己的物品全部搬出该房屋，开始迁出5天后房屋内的留有物品视为乙方自动放弃处理。合同第六条第4款约定，如遇不可抗力及上级政府部门征用令本合同不能履行或不能完全履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或解除合同。合同对其他事项也作了相关约定，合同各条款与2015年5月8日何觉新与彭国成签订的租赁合同条款基本一致。原告未能提供上述租赁合同原件，表示原件被收回了。2015年8月24日，案外人梁锐英在涉案商铺地址注册成立个体工商户广州市番禺区大石梁锐英口腔诊所，梁锐英为注册登记的经营者。2019年7月16日，广州市番禺区大石街征地拆迁办公室在涉案商铺门口张贴一份《关于清场交地的通知（租户）》，内容为告知梁锐英口腔诊所租户/经营户，涉案商铺位于南大干线拆迁红线范围内，租户需在2019年8月1日停产停业并搬离，并尽快与业主协商解除合同事宜。8月31日后，视为租户放弃房屋内所有物品，拆迁部门有权直接处理房屋内所有物品及清拆房屋。2019年8月2日，被告何觉新（出租方、甲方）与案外人彭国成（出租方、乙方）签订一份《租赁合同解除协议书》，确认被告何觉新向彭国成出租涉案房屋，租期为2015年4月1日至2019年7月30日，因政府征地拆迁，双方同意合同在2019年7月30日解除，双方互不负违约责任；乙方在2019年7月31日将房屋腾空交还甲方，交还当日双方结清租金、押金（保证金）和水电费等费用。彭国成向何觉新出具一份落款日期为2019年8月2日的收据，确认收到何觉新涉案房屋的合同保证金36000元。同日，彭国成（出租方、甲方）与案外人李卫中（出租方、乙方）签订一份《租赁合同解除协议书》，确认甲方向乙方出租涉案房屋，租期为2015年7月10日至2019年7月30日，因政府征地拆迁，双方同意合同在2019年7月30日解除，双方互不负违约责任；乙方在2019年7月31日将房屋腾空交还甲方，交还当日双方结清租金、押金（保证金）和水电费等费用。被告何觉新提供上述两份《租赁合同解除协议书》签订时的照片，显示各方共同在办公室签订两份解除协议书。2019年8月23日，被告何觉新向梁锐英名下中国工商银行账户转账80852元，转账附言：员工安置费。2019年10月24日，何觉新（甲方）与彭国成（乙方）签订一份确认书，确认双方于2019年10月23日正式移交涉案商铺，房屋内物品已搬迁完毕，房屋内遗留物品由甲方自行处置，租赁合同中权利义务全部终止，双方互不追究法律责任。被告何觉新提供的持2019年10月23日的广州日报拍摄照片显示，该日涉案商铺内除一张办公桌椅及一个小计算器外，其他物品已搬空。原告提供一份落款日期为2018年5月31日的《番禺大石梁锐英口腔诊所股份转让合同》，表示梁锐英将诊所的40%股份作价16万元转让给原告，原告在签字之日向梁锐英支付16万元，并每月支付租用费4500元，从2019年1月支付租用费每月5000元。原告表示梁锐英为李卫中配偶。梁锐英在口腔诊所运作期间均指派李卫中执行所有事务，股权转让事宜没有在工商部门备案，原告表示个体工商户无法进行股权登记。原告表示就合同履行有与梁锐英、李卫中口头协商，梁锐英、李卫中表示担心征信受影响，不参与诉讼。原告提供一份落款日期为2019年4月22日的《租赁合同》（以下简称2019租赁合同），表示其与被告之间存在房屋租赁合同关系，并主张依据该合同向被告主张权利。合同显示，2019年4月22日，原告林冠超（承租方、乙方）与被告何觉新（出租方、甲方）签订一份租赁合同，约定甲方向乙方出租涉案商铺，租赁期自2019年8月1日至2024年7月30日。签订合同当日，乙方交纳57000元作为合同保证金。租金每月19000元，从2019年8月1日开始计算。合同第六条第4款约定，如遇不可抗力及上级政府部门征用令本合同不能履行或不能完全履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或解除合同。合同其他条款与2015年5月8日何觉新与彭国成签订的租赁合同条款基本一致。原告提供一份日期为2019年4月22日、金额为57000元的收据，表示向被告支付合同保证金57000元。被告确认上述合同的真实性，也确认收到原告保证金57000元。被告同意向原告退还该保证金57000元，并认为上述合同并未具体履行，原告也未向被告支付过租金。原告确认在合同签订前后未向被告支付过其他款项。原告提供其名下支付宝账户自2019年5月1日至2019年7月31日期间的收支明细、微信账户自2019年5月1日至2019年7月31日的交易明细，以及自行制作的对账单多份，拟证实涉案商铺因政府拆迁导致有停产停业损失。被告对此不予认可。原告提供一份广东言信资产价格评估有限公司于2019年8月30日出具的就涉案商铺装饰装修价格的评估报告书，拟证实口腔诊所的装修残值大约值20万元。评估报告书显示委托方为原告林冠超，评定2019年8月23日涉案商铺（口腔诊所）内的装饰装修价格为215010.58元。被告表示该报告由原告单方委托第三人出具，对其不予确认。以上事实有当事人提交证据、书面意见及庭审笔录为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告林冠超以租赁合同纠纷起诉要求被告何觉新向其支付征地拆迁补偿款项，并提供两份租赁合同，分别为涉案转租合同和2019租赁合同。被告何觉新则提供一份租赁合同（涉案租赁合同），证实其与案外人彭国成之间存在租赁合同关系。无论是涉案租赁合同还是涉案转租合同，合同签订方分别是何觉新与彭国成，彭国成与李卫中，原告林冠超并非合同一方当事人，不能依据上述合同主张权利。原告林冠超表示其为口腔诊所的合伙人之一，口腔诊所的登记经营者梁锐英为涉案转租合同中承租人李卫中的配偶。本院认为，口腔诊所仍在正常存续，如李卫中或梁锐英认为在政府就涉案商铺的征地拆迁过程中损害其权益的，可自行通过诉讼或其他途径主张权利。原告林冠超仅提供一份内部自行签订的股权转让合同无法证实其口腔诊所合伙人的身份，也无权以合伙人身份主张权利，林冠超如认为口腔诊所的经营者梁锐英或其配偶李卫中不积极主张权利从而导致其相应损失的，林冠超可自行通过诉讼或其他途径向其认为的合伙人梁锐英主张权利。原告林冠超表示以2019租赁合同为依据向被告主张权利。2019租赁合同签订于2019年4月22日，约定租赁涉案商铺的期间为2019年8月1日至2024年7月30日。在上述合同到达租赁期开始日前，政府部门已经于2019年7月16日在涉案商铺张贴拆迁及清场通知。后被告何觉新与案外人彭国成，彭国成与案外人李卫中分别就解除合同签订协议。2019租赁合同签订后，原告林冠超仅向被告支付租赁保证金57000元。现因政府征地拆迁，合同自约定的租赁期2019年8月1日自始没有履行，原告没有向被告支付租金，被告也未向原告交付涉案商铺。为配合政府拆迁工作，被告也不能再交付商铺给原告。双方无法履行2019租赁合同的原因为政府拆迁，合同约定：如遇不可抗力及上级政府部门征用令本合同不能履行或不能完全履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或解除合同。现合同无法履行，则被告应向原告退还合同保证金57000元。原告主张被告尚应退还其他合同的保证金36000元，无事实及法律依据，本院依法予以驳回。原告尚未开始履行2019租赁合同，其据此主张向被告请求支付所谓装修补助、评估费、搬迁费、停产停业损失无事实及法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何觉新应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告林冠超支付租赁保证金57000元。二、驳回原告林冠超的其他诉讼请求。案件受理费3095元，由原告林冠超承担2553元，被告何觉新承担542元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，不履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇一九年十二月二十四日书记员 何震宇