四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18447号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李华夏，男，1968年11月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：冯文俊，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都奇天幻影数字娱乐有限公司。 法定代表人：王敏。 委托诉讼代理人：徐智慧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪兵，公司员工。 上诉人李华夏因与被上诉人成都奇天幻影数字娱乐有限公司（以下简称奇天幻影公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李华夏上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项、第六项，依法改判奇天幻影公司支付李华夏租金54167元、违约金52000元；二、奇天幻影公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、奇天幻影公司违约致合同提前解除，其实际租赁期限不足12个月，此种情况下仍给予奇天幻影公司1.5个月的免租期显示公平，也不符合商业惯例。因此，奇天幻影公司应补交2017年12月13日至2018年1月31日期间的租金。二、《房屋租赁合同》约定的违约金标准过低，远低于给李华夏造成的损失。根据公平原则，奇天幻影公司应支付的违约金应参照合同中关于出租人违约擅自解除合同的违约金标准（即合同第9.2条）进行支付。综上，一审法院适用法律错误，请求支持李华夏的全部上诉请求。 奇天幻影公司辩称，根据《房屋租赁合同》第三条第1款的约定，李华夏要求奇天幻影公司支付免租期的租金违反了合同约定，没有任何法律依据，应予以驳回；二、按照《房屋租赁合同》第七条第1款第1项的规定，奇天幻影公司只需要支付截止2018年11月30日的房屋租金，无需支付违约金或赔偿金，故李华夏要求支付违约金的上诉请求应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李华夏的全部上诉请求。 李华夏向一审法院提起诉讼请求：1.依法解除李华夏与奇天幻影公司签订的《房屋租赁合同》；2.奇天幻影公司支付租金54167元；3.奇天幻影公司支付违约赔偿金52000元；4.奇天幻影公司向李华夏支付垫付的物业费、电费共计4314.2元；5.由奇天幻影公司承担本案诉讼费用。一审庭审中，1.李华夏变更第2项诉请的租金数额为54167元，并明确第2项诉请的租金包括为免租期2017年12月13日至2018年1月31日的租金及自2018年10月至12月17日的租金；2.李华夏明确第3项诉请的违约赔偿金系指违约金，依据为参照《房屋租赁合同》第9条第2项。 奇天幻影公司向一审法院提起反诉诉请：1.李华夏与奇天幻影公司于2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.李华夏向奇天幻影公司退还租赁保证金26000元、破墙开设入口保证金13000元，合计39000元；3.李华夏向奇天幻影公司支付逾期退还租赁保证金、破墙开设入口保证金的资金占用利息2940.6元（以39000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，自从2018年10月1日起，暂计算至2019年3月6日）；4.李华夏承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，奇天幻影公司明确第1项诉请为确认《房屋租赁合同》已于2018年9月30日解除，解除的理由为双方协商一致解除。 一审法院认定事实：位于成都市高新区建筑面积为131.95平方米的房屋（案涉租赁房屋）于2013年6月24日登记至李华夏、案外人杨红名下，李华夏与案外人杨红于1996年3月25日登记结婚。 李华夏向奇天幻影公司签署出具《个人委托书》一份，载明“本人因故不能亲自办理成都市高新区房屋与奇天幻影公司租赁合同签署的相关手续，特委托赵莉娟作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事宜，对被委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止”。该《个人委托书》的落款时间为2017年12月1日。 2017年12月13日，李莉娟作为李华夏（甲方，出租方）的授权代表与奇天幻影公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在成都市高新区房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积共131.95平方米。该房屋租赁期共24月，自2018年2月1日起至2020年1月31日止；甲方同意自本合同签订之日起，乙方即可入住免费使用至本合同实际租用期起始之日（2017年12月13日-2018年1月31日）。租赁期满或本合同解除，甲方有权收回全部出租房屋及相关设施设备，乙方应如期交还。甲乙双方议定该房屋每月租金为13000元；该房屋租金按先付租金后交付使用的原则，第一个月租金为13000元（2018年2月1日至2月28日），合同签订当日支付。乙方入场前，须与东方希望中心物管公司签定三方合同，约定自行向物业管理公司按时足额交纳租赁房屋全部物业管理费用，该租赁使用期间的电费、物管费等费用均由乙方自行承担，与甲方无关。双方同意，乙方在合同签定当日向甲方另行支付租赁房屋保证金26000元；该保证金用于保障乙方履约并可冲抵乙方应承担费用、赔偿金、违约等全部应付应缴款项。待结清全部费用并终结租赁关系时，甲方应将余额无息退还给乙方，余额不足以支付的，乙方仍应承担。在租赁期内，除本合同另有约定外，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交房屋的；租金按照实际使用据实结算。 同日，李华夏（甲方）与奇天幻影公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，在上述《房屋租赁合同》基础上变更合同条款部分内容，约定协议内容变更部分为：1.乙方现有办公场地与甲方物业相连（一墙之隔），乙方为保证公司形象和办公需要要求破墙开设入口，并对内部办公工位进行适当调整，甲方予以同意。2.乙方负责开设入口及相关工位调整的所有费用及相关手续办理，并在租赁期满前，恢复原样交还甲方。3.乙方因破墙开设入口及调整工位增加13000元给甲方，作为恢复墙面及办公区的保证金，自本协议签订之日起，支付给甲方。租赁期满后，完全恢复原样，甲方退还该保证金。 李华夏于2017年12月15日向奇天幻影公司开具《收条》确认收到案涉租赁房屋保证金39000元。奇天幻影公司实际从2018年2月1日开始向李华夏计付租金至2018年9月30日止，租金实际按每月13000元缴付。 奇天幻影公司就案涉租赁房屋的物业费、电费缴付至2018年9月30日。案涉房屋所有权人于2018年12月24日缴纳了案涉租赁房屋自2018年10月1日至2018年11月30日的物业管理费4222.4元、电费91.8元。 2018年12月3日，李华夏（甲方，出租方）与案外人四川新天伟能源技术有限公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定李华夏将案涉租赁房屋出租给四川新天伟能源技术有限公司，租期为自2018年12月18日起。 奇天幻影公司员工李洪兵与李莉娟通过微信就案涉房屋租赁事宜进行沟通，其中：1.2018年9月2日，李洪兵告知李莉娟将于当月底搬离案涉租赁房屋；2.2019年9月10日，李莉娟请李洪兵出具书面通知，并称若有新租客，按原价租；3.2018年9月26日，李洪兵请赵莉娟就房租年递增事宜跟“方老总”沟通，赵莉娟回复称老总未回复；4.2018年9月18日，李莉娟告知李洪兵新租户有变动，李洪兵称只有恢复墙面了；5.2018年10月6日，李莉娟询问李洪兵房屋密码是多少，称有人想看房，李洪兵向其告知了房屋密码；6.2018年10月17日，李洪兵告知李莉娟墙面已恢复好，并请李莉娟向老板说说押金的事；7.2018年11月1日至2018年11月26日期间，李洪兵多次问李莉娟老总回复没有，均未得到李莉娟的明确答复；8.2018年11月26日，李洪兵问李莉娟除了封墙的押金，租房的两个月押金能否退一部分。后李莉娟一直未予明确回复，并于2018年12月24日回复称近期不在成都，工作已交接给同事了。 一审庭审中，双方一致确认以下事实：1.奇天幻影公司向李华夏实际缴纳租金至2018年9月30日，租金实际按每月13000元缴付；2.奇天幻影公司就案涉租赁房屋的物业费、电费缴付至2018年9月30日；3.案涉租赁房屋的墙面已由奇天幻影公司恢复完毕。 一审审理中，李华夏确认其于2018年12月1日同意奇天幻影公司解除合同。 一审审理中，（一）李华夏还提交了以下证据材料：1.确认书、财产约定书，欲证明李华夏与其配偶杨红约定由李华夏代杨红收取房屋全部租金收益。奇天幻影公司对该组证据质证如下：对三性均有异议，认为无法确认真实性。一审法院对此认证认为，奇天幻影公司虽对此真实性提出异议，但根据前述查明，李华夏与案外人杨红系夫妻关系，在奇天幻影公司对此提出相反证据的情况下，该组证据可证明李华夏有权就案涉租赁事宜向奇天幻影公司主张全部权利。 （二）奇天幻影公司还提交了以下证据材料：1.《关于退租办公室的函》、《退租交流回忆录》、《东方希望中心写字楼用户手册》、石材采购发票及墙面现状照片、《回忆录》、《搬运服务合同》及发票，其中《搬运服务合同》中记载的搬运房屋起运点为益州大道北段333号1107室；欲共同证明奇天幻影公司向李华夏提出终止租赁合同后，双方就房屋退租事宜、新承租人、墙面恢复等问题反复进行沟通与协商，奇天幻影公司按照李华夏的要求，向其送达了《关于退租办公室房屋的函》，并按其要求将墙面及办公区恢复原状，后经李华夏同意，物业公司向奇天幻影公司开具了出门条，奇天幻影公司于2018年9月30日将全部办公家具及用品搬离了案涉租赁房屋。2.与案外人签订的《房屋租赁合同》以及《关于退租办公室的函》、退还保证金转账记录，欲证明奇天幻影公司于2018年7月5日与案外人黎长明就东方希望中心1107号房屋签订《房屋租赁合同》，并支付租赁保证金，2018年9月10日奇天幻影公司向黎长明送发《关于退租办公室房屋的函》后，黎长明将租赁保证金退还给奇天幻影公司。3.东方希望中心1106号房现状照片，欲证明李华夏已将案涉租赁房屋另行出租给四川新天伟能源技术有限公司。 对上述奇天幻影公司提交的证据材料，李华夏公司质证如下：1.李华夏并未收到《关于退租办公室房屋的函》，且李华夏并未授权赵莉娟处理干预合同解决事宜；2.《退租交流回忆录》中回忆人的身份无法核实且属奇天幻影公司单方出具，对证据三性均不予认可；3.《东方希望中心写字楼用户手册》没有原件，不予质证；4.对石材采购发票的真实性认可、关联性不认可，墙面现状照片模糊不清；5.对《回忆录》的真实性无法核实，且认为其中的“1106和1107的业主均同意我们搬离现在的办公地点”内容与事实不符，认为回忆录系奇天幻影公司单方出具，回忆人的身份无法核实；6.对《搬运服务合同》及发票的真实性认可、关联性不予认可，认为与本案无关；7.对东方希望中心1106号房现状照片的三性均不予以认可，认为与本案无关。 对上述奇天幻影公司提交的证据材料，一审法院认证如下：1.奇天幻影公司未举示其他证据证明李华夏或赵莉娟曾签收过《关于退租办公室的函》，《关于退租办公室的函》不能达到奇天幻影公司的证明目的，对本案诉争不具证明力，一审法院对此不予采纳；2.《退租交流回忆录》、《回忆录》系属奇天幻影公司员工的单方陈述，对本案诉争不具证明力，一审法院不予采纳；3.《东方希望中心写字楼用户手册》没有原件，不具证明力，一审法院不予采信；4.石材采购发票及墙面现状照片均不能证明奇天幻影公司实际恢复案涉租赁房屋墙面的时间，且石材发票的开具时间为2018年10月23日，该时间与奇天幻影公司的证明目的内容不符，也与其陈述的恢复墙面时间2018年10月17日不符，一审法院对此不予采纳；5.《搬运服务合同》及发票，因对应的搬运起运点并非本案案涉租赁房屋，奇天幻影公司未举示其他证据证明与本案的关联性，对此不予采纳；6.东方希望中心1106号房现状照片不影响本案诉争之认定，一审法院对此不予采纳。 一审法院认为，李华夏与奇天幻影公司于2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。 （一）关于合同的解除。现双方均主张解除合同，李华夏主张解除合同的时间为2018年12月1日，奇天幻影公司主张解除合同的时间为2018年9月30日。就此争点，一审法院认为，奇天幻影公司提交的证据不足以证明双方于2018年9月30日就解除合同达成合意，一方面，奇天幻影公司持有李华夏向李莉娟出具的《个人委托书》中明确了李莉娟的授权范围，而奇天幻影公司也收到了该《个人委托书》，即奇天幻影在收到该《个人委托书》时应明知李华夏对李莉娟的授权范围。另一方面，即使奇天幻影公司有理由相信李莉娟有权代表李华夏确定合同解除事宜，经分析李莉娟与奇天幻影公司员工的微信聊天内容，李莉娟也未就解除合同事宜进行明确，仅凭微信聊天记录不足以认定双方就解除合同达成了一致意思表示；虽微信聊天记录中有关于带新租客看房的对话内容，李华夏对此明确该寻找新租客的行为系为了避免双方损失扩大，其关于挽损的主张符合常理，寻找新租客的行为不足以推定李华夏同意解除合同。故奇天幻影公司关于合同已于2018年9月30日解除的诉请，理据不充分，一审法院对此不予支持。李华夏主张自己于2018年12月1日同意解除合同，一审法院认为，本案中，无证据显示双方曾于2018年10月1日至2018年11月30日期间就解除合同达成过合意，即房屋租赁合同在此期间一直有效存续，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，直至李华夏同意解除合同之日即2018年12月1日，双方合同解除。因此，关于合同解除的问题，一审法院认定双方之间的租赁合同于2018年12月1日合意解除。 （二）关于李华夏的诉讼请求。1.租金。李华夏诉请的租金由两部分构成，一部分为根据免租期的期间计算出的租金，该部分租金主张缺乏合同依据，且于法无据，一审法院对此不予支持；另一部分为自2018年10月至2018年12月17日的租金，就该部分租金一审法院认为，根据前述认定，合同解除时间为2018年12月1日，租金应计至该合同解除之日止，结合前述查明，奇天幻影公司实际缴纳租金至2018年9月30日，故奇天幻影公司应向李华夏支付自2018年10月1日起至2018年12月1日止的租金，根据合同约定的计租标准13000元/月算得奇天幻影公司应付租金26433元。李华夏主张租金计至2018年12月17日缺乏依据，一审法院不予采纳，故对于李华夏关于租金的诉请，一审法院予以部分支持，支持的数额为26433元。2.违约金。李华夏诉请的违约金依据为参照合同第九条第2款，但根据前述查明的合同约定内容，该违约条款系针对李华夏提前收回房屋的违约责任，而并不适用本案违约情形，李华夏关于参照适用的主张亦于法无据，该项诉请违约金的理由不能成立，一审法院对此不予支持。3.物业费、电费。李华夏诉请的物业费、电费系2018年10月至和2018年11月期间的费用，该期间为奇天幻影公司租赁期内，应由奇天幻影公司负担，且李华夏实际垫付了该部分费用，垫付金额为物业管理费4222.4元、电费91.8元；故对物业费、电费的诉请，一审法院予以支持。 （三）关于奇天幻影公司的反诉诉请。1.租赁保证金。虽双方就保证金的退还约定“待结清全部费用并终结租赁关系时，甲方应将余额无息退还给乙方”，但一审法院综合双方诉请及前述认定，本案已就双方租赁关系解除事宜、租金、费用偿还及违约金等问题作出认定，认定奇天幻影公司应支付相应租金及物业费等，双方租赁关系也就此终结，故为减少诉累，本案对租赁保证金一并审查认定，李华夏应向奇天幻影公司退还租赁保证金26000元。2.破墙开设入口保证金13000元。根据《房屋租赁合同补充协议》关于“租赁期满后，完全恢复原样，甲方退还该保证金”之约定，现租赁合同已解除，且墙面也已恢复原样，李华夏应向奇天幻影公司退还该保证金13000元。3.保证金利息。本案系因奇天幻影公司要求提前解除合同而酿成此次纠纷，其诉请主张保证金利息缺乏合同依据，一审法院不予支持。因此，对奇天幻影公司的反诉诉请，一审法院予以部分支持，李华夏应向奇天幻影公司退还保证金39000元。 品跌上述本反诉认定金额后，李华夏还应向奇天幻影公司退还保证金8252.8元。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李华夏与成都奇天幻影数字娱乐有限公司于2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月1日解除；二、成都奇天幻影数字娱乐有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向李华夏支付租金26433元、物业费4222.4元及电费91.8元，共计30747.2元；三、驳回李华夏的其余诉讼请求；李华夏于判决发生法律效力之日起十日内退还成都奇天幻影数字娱乐有限公司保证金39000元；四、驳回成都奇天幻影数字娱乐有限公司的其余诉讼请求；五、品跌上述第二项和第四项金额后，李华夏应于判决发生法律效力之日起十日内退还成都奇天幻影数字娱乐有限公司保证金8252.8元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2674元，由李华夏负担1337元，成都奇天幻影数字娱乐有限公司负担1337元（此款李华夏已预交）。反诉案件受理费424元，由成都奇天幻影数字娱乐有限公司负担24元，李华夏负担400元（此款成都奇天幻影数字娱乐有限公司已预交）。 二审中，双方当事人均无新证据提交。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，李华夏与奇天幻影公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据双方当事人的辩诉意见，本案的争议焦点是：1.在合同提前解除的情况下，奇天幻影公司是否应当支付免租期租金；2.奇天幻影公司是否应承担违约金。 关于免租期租金。本院认为，双方签订的租赁合同约定了相应的免租期，但没有关于当承租人违约时其应补齐免租期租金的约定，在此情况下，不宜以承租方订立合同后的违约行为溯及变更原合同中关于免租期的约定，故李华夏的诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持，一审法院的认定并无不当，本院予以确认。 关于违约金。本院认为，违约方对违约金的负担，应以具体的违约金条款为依据。案涉合同中并未约定当承租方违约时具体的违约金承担标准，属约定不明。案涉租赁合同中9.2条关于出租方违约金的约定，明确约定仅适用于出租方擅自解除合同的情形，与承租方奇天幻影公司逾期支付租金属于不同违约主体及违约情形，不具有参照性。因此，双方合同中应视为没有关于承租方擅自解约后违约金的约定，故本院对李华夏关于对方应向其支付违约金的主张缺乏合同依据，本院不予支持。 综上，上诉人李华夏的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2423.34元，由李华夏负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月十八日 书记员 王小禹