云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1826号上诉人（原审原告）：罗惠莲，女，1962年2月生，汉族，中专文化，护士，住云南省楚雄市。上诉人（原审原告）：杨海啸，女，1982年2月生，汉族，大专文化，医生，系罗惠莲之女，住址同上。二上诉人共同的委托诉讼代理人：杨丽萍，云南瑞志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二上诉人共同的委托诉讼代理人：张开云，云南瑞志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人(原审被告)：陈军祥，男，1971年9月生，汉族，个体工商户，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：谭阳，云南兴彝（元谋）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人罗惠莲、杨海啸因与被上诉人陈军祥房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初3756号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗惠莲、杨海啸上诉请求：撤销楚雄市人民法院（2019）云2301民初3756号民事判决，解除上诉人与被上诉人双方签订的售房合同；请求判令被上诉人支付上诉人违约金10万元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案中双方虽然先后签订了《租房合同》和《售房合同》，两合同的签订和履行并不发生冲突，也不违反法律的规定。《售房合同》双方约定的付房款时间到期后，被上诉人未按照约定履行义务，已经构成严重违约，依法应承担违约责任。但一审认为上诉人收取了下年的租金5万元，就代表《售房合同》上诉人已经同意终止的法律认定错误。收取租金是被上诉人仍然占有使用上诉人房屋理应承担的费用，有事实和法律依据，但不能因此认定《售房合同》己经自然终止，双方已经对合同进行了清结，一审将两个法律关系合并为一个法律关系进行认定，从而导致裁判错误。上诉人依据正当合法的权利主张自己的利益，并非违背公序良俗损害他人利益，并无权利滥用的事实。陈军祥辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗惠莲、杨海啸向一审法院起诉请求：1.判令解除与陈军祥签订的《售房合同》；2.判令陈军祥支付罗惠莲、杨海啸违约金10万元；3.本案诉讼费用由陈军祥承担。事实和理由：罗惠莲、杨海啸系母女关系，杨海啸名下有一坐落于楚雄市的房产，一直由母亲罗惠莲代为打理出租。2017年，罗惠莲在杨海啸的授权下，与陈军祥签订了《售房合同》，双方约定罗惠莲、杨海啸以170万元的价格将上述房屋出售给陈军祥，房款于2019年8月1日前一次性付清，出售房屋期间一方如违约需付给对方违约金10万元。如今，双方约定的履行合同时间已到，罗惠莲、杨海啸找到陈军祥要求履行合同，陈军祥却提出资金不足，需要分期付款，双方经多次协商均不能达成一致意见。陈军祥已经构成违约。据此，请求人民法院判如所请。一审法院认定事实：罗惠莲与杨海啸系母女关系，杨海啸名下有坐落于楚雄市开发区。2017年7月23日，甲方杨海啸、罗惠莲与乙方陈军祥签订《租房合同》，约定：乙方租用甲方的上述房产，包含房屋内全部装潢设施；租期暂定5年，租期自2017年7月23日合同生效之日起算，需要续租的双方再行协商确定；房屋租金前三年每年为5万元，余下两年的租金每年在5万元基础上递增20%等。罗惠莲、陈军祥在该合同中签名，合同的乙方处还加盖了“楚雄开发区某某食府”印章。2017年8月9日，甲方杨海啸、罗惠莲与乙方陈军祥签订《售房合同》，约定：甲方将《租房合同》标的房屋出售乙方，房价170万元，房款须在2019年8月1日前按时按价支付甲方；此房2017年7月至2019年7月期间为甲方出租给乙方使用，仍按《租房合同》履行；出售房屋期间，一方如违约，需付给对方违约金10万元等。罗惠莲、陈军祥在该合同中签名、捺印。双方按照《租房合同》实际履行，陈军祥承租房屋用于经营“楚雄开发区某某食府”。2019年8月1日，陈军祥未向甲方支付《售房合同》约定的购房款。2019年8月27日，陈军祥向甲方付款5万元，罗惠莲向陈军祥出具费用报销单一份，摘要为：“某某苑17#房租（2019年8月1日至2020年7月31日止）”。一审法院认为，本案双方就同一标的房屋在一个月内先后签订了让渡使用权（《租房合同》）和转让所有权（《售房合同》）的两份合同，合同具有合法有效性，但因物的所有权权能包括使用权，两份合同不具有并行履行的期待可能性。合同签订后，双方实际按照《租房合同》履行了两年。在《租房合同》约定的第三年租期内，《售房合同》约定的支付购房款期限届至，陈军祥未向罗惠莲、杨海啸支付购房款，但于2019年8月27日支付了《租房合同》约定的第三年租金并为罗惠莲、杨海啸实际受领。此时应当认定双方确定继续履行《租房合同》并同意《售房合同》终止。现罗惠莲、杨海啸仅以陈军祥未按照原《售房合同》约定的支付购房款期限付款为由要求陈军祥承担逾期付款违约金责任，且其在庭审中再次确认继续履行《租房合同》而不再履行《售房合同》，则其行使上述违约金请求权欠缺正当利益，违反了《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条关于禁止权利滥用原则的规定，本院不予支持。如上所述，在罗惠莲、杨海啸提起本案诉讼前《售房合同》已经消灭，其诉请解除该合同已无诉讼标的，本案中不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第七项之规定，判决：驳回罗惠莲、杨海啸的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由罗惠莲、杨海啸负担（已交）。二审中，双方当事人未提交新证据。二审中双方当事人对一审查明的事实无异议。对双方当事人无异议的事实本院予以确认。根据当事人的上诉请求、理由及答辩意见，本案争议的焦点是：陈军祥是否应支付罗惠莲、杨海啸违约金。本院认为，上诉人罗惠莲、杨海啸与被上诉人陈军祥签订了《租房合同》，后又签订了《售房合同》，该两份合同均为双方当事人在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方都应全部按合同履行义务。罗惠莲、杨海啸与陈军祥在房屋租赁期间达成的房屋出售合同，因陈军祥的违约行为使合同无法履行，现双方同意解除售房合同，本院予以确认。本案陈军祥认为双方都同意解除《售房合同》、继续履行《租房合同》，故不存在违约的主张，无事实和法律依据，并不能据此就认定双方是对合同的变更。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，罗惠莲、杨海啸按双方签订的《售房合同》约定，要求陈军祥支付违约金并无不当，但结合本案实际，考虑到罗惠莲、杨海啸的实际损失和陈军祥违约情形以及双方仍同意继续履行《租房合同》等因素，罗惠莲、杨海啸要求支付10万元的违约金过高，罗惠莲、杨海啸也同意予以调整，本院酌情将违约金调整为人民币50000元。一审法院认为本案诉讼前《售房合同》已经消灭，罗惠莲、杨海啸请求解除该合同已无诉讼标的，请求支付违约金请求权欠缺正当利益，驳回其诉讼请求不当，应予纠正。综上所述，罗惠莲、杨海啸的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初3756号民事判决；二、解除罗惠莲、杨海啸与陈军祥签订的《售房合同》；三、陈军祥于本判决生效后十日内支付罗惠莲、杨海啸违约金人民币50000元。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，二审案件受理费2300元，共计3450元，由陈军祥负担（未交）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内，向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  李文先审判员  刘亚丽审判员  冯 艳二〇一九年十二月十九日书记员  刘淑梅