山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终9735号 上诉人(原审被告)：徐世才，男，1957年10月21日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：沈云，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：青岛千千树置业有限公司，住所地青岛市李沧区重庆中路852号。 法定代表人：林智勇，总经理。 委托诉讼代理人：孙银，男，系该公司工作人员。 上诉人徐世才因与被上诉人青岛千千树置业有限公司（以下简称千千树公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐世才及其委托诉讼代理人沈云，被上诉人千千树公司的委托诉讼代理人孙银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐世才上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判徐世才仅需再支付10万元的购房款，驳回千千树公司的其他诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由千千树公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，千千树公司采取偷梁换柱的方式销售房屋，利用市场操控地位让徐世才等购买者购买了问题房屋,违反《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定,以合法的形式掩盖非法目的。千千树公司销售房屋时，正是房屋销售的困难时期。同一地区商品房屋销售价格仅为4800元至6500元，因千千树公司与案外人东小庄社区诉讼缠身，房屋销售困难，为了急于回笼资金避开贷款，千千树公司抛出老年公寓项目。即规避了建设用地的规定，同时利用消费者的获利心态，让徐世才等消费群体自筹资金填补了千千树公司的资金需求，而后事成之后却宰割给他们帮助的购房者，这种无德商业运作不应受到法律保护。徐世才购买房屋交易价格为4200元，符合当时的交易价格。如分割房屋办证变更土地性质交纳土地转让金，青岛市李沧区的土地出让金每平方仅为1000-1500元左右，按此计算应补缴的款项仅为8.695万元-13.04万元，千千树公司索要20万元显然违背事实。更何况徐世才至今没有看到分割房屋具体办法和属性。一审判决让所有这样的房屋的购买者整体利益受损。双方合同第十二条第二款明确约定，重新签订青岛市商品房买卖合同，但千千树公司并未出示新合同，徐世才无法界定房屋性质转换，就让徐世才草率交费，违背诚信原则。综上，一审判决认定事实不清，判决错误。请求二审法院改判支持徐世才的上诉请求。 千千树公司辩称，其具体答辩意见与一审一致。 千千树公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐世才支付购房款20万元；2、判令徐世才支付延迟付款违约金4260元（自2018年10月30日按照日万分之三计算，暂计算至起诉日）；3、本案诉讼费、保全费、律师费等皆由徐世才承担。 一审法院认定事实:2014年12月18日，千千树公司（甲方）、徐世才（乙方）签订合同书一份。合同约定，乙方向甲方购买青岛市李沧区重庆中路690号青岛千千树住宅小区二期3号楼2单元xxx户。该房屋用途为老年公寓。房屋暂测建筑面积为86.95平方米，单价暂定为每平方米4200元，房屋总价款暂定为365190元。双方同意，若该房屋具备分割办理产权证的条件，则房屋价款根据本合同第三条第4款的约定进行调整。合同签订当日，乙方应当将首付款12万元支付至甲方指定账户。2014年12月20日，乙方应将暂定总价款的剩余部分支付至甲方指定账户。合同第三条第3项约定，签订本协议前，乙方已充分了解该房屋的情况，明确知悉该房屋可能无法分割办理产权登记的风险，自愿承担由此产生的全部风险及后果，且保证不以此为由向甲方主张任何权利。第三条第4项约定，该房屋未具备分割办证条件之前，乙方仅需按暂定总价款支付房款。本合同签订后，若该房屋具备分割办理产权证的条件，则该房屋总价款在本合同第三条第1款约定的基础上再增加20万元，即具备分割办证条件后该房屋总价款调整为人民币565190元。乙方应于甲方通知之日起30日内，将实际总价款与暂定总价款的差额一次性支付至甲方指定的银行账户。 徐世才于2014年12月7日支付购房款245190元，于2014年12月18日支付房屋维修基金11564.35元，于2014年（收据未载明具体日期）支付购房款12万元，于2015年8月31日支付1890元。千千树公司已将房屋交付徐世才使用。 2016年11月24日，千千树公司取得李沧区重庆中路690号3号楼的不动产权证。 2018年9月25日，千千树公司通过EMS向徐世才送达办房证通知函。2018年10月10日，千千树公司在《中国商报》刊登交房公告，载明，青岛千千树住宅小区3号楼现已具备办理不动产登记证条件，请与我司签订相关合同人员在2018年10月30日前到售楼处依据合同缴纳房款。逾期开发商将按合同约定追究违约责任。 徐世才称，灯的开关及插座都是按照老弱病残标准建造的，位置离地比较低，其他与普通住宅无差异。 一审法院认为，千千树公司、徐世才于2014年12月18日签订就涉案房屋签订的合同书，是当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同第三条第1款约定，房屋总价款暂定为365190元，双方同意，若该房屋具备分割办理产权证的条件，则房屋价款根据本合同第三条第4款的约定进行调整。第三条第4款约定，该房屋未具备分割办证条件之前，乙方仅需按照暂定总价款支付房款。合同签订后，若该房屋具备分割办理产权证的条件，则该房屋总价款在本合同第三条第1款约定的基础上再增加20万元，即具备分割办证条件后该房屋总价款调整为565190元。现因该房屋具备分割办证条件，千千树公司要求徐世才按合同约定支付购房款20万元。 徐世才主张，合同书中千千树公司诉讼所依据的第三条第1款和第4款系格式条款，应无效。一审法院认为，虽然上述条款有部分表述是千千树公司提供的固定格式，但上述表述并不存在合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，也不存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效情形。一审法院认为，上述条款应为附生效条件的条款，即在涉案房屋不能够分割办理产权证时，该条款不生效，在能够分割办理产权证时，该条款生效。现涉案房屋具备分割办理产权证的条件，合同书所约定的“在房屋具备分割办理产权证条件时，房价款在暂定总价款基础上再增加20万元”的条款生效，对双方具有约束力。千千树公司履行了使涉案房屋从不能分割办理产权证到能够分割办理的义务，徐世才亦应当按照合同约定，向千千树公司支付所附条件成就时所增加的房价款20万元的义务。故千千树公司要求徐世才支付购房款20万元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于违约金。千千树公司于2018年9月25日通过EMS向徐世才送达办房证通知函，并于2018年10月10日在《中国商报》刊登交房公告，要求千千树公司在2018年10月30日前到售楼处依据合同缴纳房款。因合同约定，徐世才应于千千树公司通知之日起30日内将实际总价款和暂定总价款的差额一次性支付至千千树公司指定账户，故千千树公司主张徐世才支付其20万元购房款自2018年10月30日至起诉之日按照日万分之三计算的违约金4260元，一审法院应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、徐世才于判决生效之日起十日内给付青岛千千树置业有限公司购房款20万元；二、徐世才于判决生效之日起十日内给付青岛千千树置业有限公司违约金4260元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4364元，减半收取2182元，由徐世才负担。 本院二审期间，徐世才提交证据一、摘自百度的资料一份以及徐世才合同书一份，据以证实商品房与公寓房屋的区别，该事实是众所周知的事实。徐世才购买的房屋明确载明该房屋用途为老年公寓（见合同书的第一页第二条第一项的约定）非商品房。而徐世才和千千树公司约定的交纳剩余款项20万元的前提是千千树公司和徐世才按照实际交易价格重新签收青岛市商品房买卖合同，并按合同约定时间将房屋款差价补足。即千千树公司收取差额20万元的前提是转换房屋性质，签订完新的合同再补交差价。因此，一审法院认定事实不清，让徐世才承担违约责任于法无据。更何况该合同文本系千千树公司提供。应当对其做不利的解释。提交证据二、鲁（2019）青岛市不动产权第00756号及《山东省二手房买卖合同》复印件各一份，证明千千树公司给购房者办理的房屋所有权证房屋的属性仍没有改变。而且新签的买卖合同成为二手房交易。为此，徐世才依据合同法第六十八条第三款的规定行使抗辩权符合法律规定。应当指出的是一审法院卷中第9页，法院曾询问千千树公司“有无其他证据证明，涉案房屋所在楼座有其他房屋已成功办理独立的产权证”。千千树公司回答“有证据，但难以提供，申请人民法院到李沧区房屋交易中心调查”见一审开庭笔录的第九页记载。一审法院没有调取相关资料，程序违法且认定事实缺乏依据。这也造成徐世才人等购房者权利受损且无法抗辩。提交证据三、合同书三份（复印件），第一份购房者张杭春，购买面积75.07购买时价格4250元，如按照千千树公司的约定补交20万元差价，张杭春的购房价格就是6914.18元，与同期商品房出售价格一致。第二份购房者赵可岩，第三份购房者程鹏，三份合同关于补缴办理房产证应补交款项均为20万元和徐世才的合同约定一致，这也印证了千千树公司承诺办理转换房屋性质时，应补缴土地出让金因而应交的购房差额。但现有证据均证实千千树公司没有转变房屋性质，补交购房差价没有依据。提交证据四、青岛市商品房预售合同复印件一份，证明购房者张善业购买的千千树公司商品房的价格为7270.90元。与证据四中张杭春的补交20万元购房款后价格接近。从而印证千千树公司的销售许诺转换房屋性质而预留土地出让金的事实。购房者基于千千树公司的承诺，承担了不能贷款的筹款压力，交纳的购房款填补了千千树公司的资金短缺。现在，千千树公司利用其市场支配地位侵害购房者的利益。不应当得到法律的支持。提交证据五、刘某、綦展菊的证人证言，两位证人出庭证明千千树公司的承诺事实即20万元是用于转换房屋性质时才需要补交的事实。证人刘某出庭证实，其购买的房屋与涉案房屋属于同一项目，千千树公司在出售公寓房时承诺将来转换房屋性质时才让补交20万元，理由是转换房屋性质时需要缴纳土地出让金；据悉已办理的房屋登记证仍没有改变房屋性质，因此，其拒绝交纳20万元。证人綦展菊出庭陈述的主要内容与证人刘某基本一致。 千千树公司质证称，关于证据一，对百度资料的真实性有异议，且不权威，不符合证据形式，其内容根本混淆了商品房与公寓的概念。即便是真的，徐世才购买的老年公寓属于70年产权，符合住宅性质，水电费标准也与住宅一致。居住的舒适度根据一审徐世才所称有更符合老年人生活的配套设施及设计需求，其采光亦符合住宅建筑设计规范，因此与一般住宅基本无异。合同与我方一审提交的合同一致，但无法证明徐世才所要证明的事项。合同约定的很清楚，徐世才购买的是老年公寓。双方没有签订商品房买卖合同，因为徐世才没有交纳20万元款项，商品房不仅包括住宅，也包括公寓，而且老年公寓70年产权与住宅无异。所谓签订的商品房买卖合同只是对于房管局要求的必须签订制式合同方可备案，办理产权证，因此约定的并非专指商品房住宅买卖合同。证据二系复印件，不符合证据形式。该证据与本案没有直接关系，并非徐世才的合同。即便是真实的，也印证了第一用途上属于老年公寓，没有变化；第二，我们签订二手房买卖合同只是配合房管局办证需要，其形式属于房管局强制要求。房管局的具体形式是否合法合规我们持保留态度。证据三系复印件，对证据的形式有异议，而且也并非徐世才的合同。对真实性也有异议，房屋买卖是市场行为，房价的确定是商家与客户之间自由约定，补交20万属于双方自愿达成的协议，与所谓房屋性质的转换及补交土地出让金没有任何关系。土地出让金早已支付完毕，不存在补缴，属于徐世才枉自揣测。证据四系复印件，不符合证据形式。房屋都是一房一价，取决于市场环境、买卖双方预期、用房需求急缓、资金分配情况等诸多因素，因此并不能以别人签订的合同说明整个区域、小区及各个楼层的统一价格。不认可证人证言，证人是利益相关方，不具有客观性，且无其他证据佐证，现补交购房款人数已达26户，依常理也可判定不存在欺诈。我们土地出让金都已经完全支付，且与销售人员协商在前，签订购房合同在后，购房合同已明确约定为老年公寓，因此，应以合同为准。该房屋之所以暂定价款低是双方因为存在不能办理产权证的风险，因此低价。 经本院审理查明，涉案房屋所在项目共有56套房屋，至少已有2套房屋办理了房屋不动产权证书（显示房屋用途为商业、住宅/老年公寓，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权）。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，徐世才与千千树公司于2014年12月18日签订的涉案房屋合同书，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。双方合同约定，涉案房屋为老年公寓；签订该协议前，徐世才已充分了解该房屋的情况，明确知悉该房屋可能无法分割办理产权登记的风险，自愿承担由此产生的全部风险及后果，且保证不以此为由向千千树公司主张任何权利；该房屋未具备分割办证条件之前，徐世才仅需按暂定总价支付房款，若该房屋具备分割办理权证的条件，则该房屋在约定的暂定总价款基础之上再增加20万元，徐世才应于千千树公司通知之日起30日内将实际总价款与暂定总价款之间的差额一次性支付至千千树公司指定的银行账户。双方合同签订后，徐世才支付了房款367080元，千千树公司交付了涉案房屋，双方合同已实际部分履行，双方以各自的实际行为表示对上述合同约定的认可。千千树公司已于2016年11月取得涉案房屋所在项目的不动产权证书，目前至少已有2户取得房屋不动产权证书，可以证明双方合同约定的分割办证条件已经具备。徐世才已于2018年9月底签收千千树公司通过EMS向其发出的办理房产证通知函，徐世才应当按照约定支付千千树公司房款20万元。因徐世才在接到办证通知后，未依约交纳剩余房款，构成违约，一审据此判令其支付千千树公司违约金4260元，并无不当，本院予以确认。 徐世才主张，千千树公司收取20万元房款的前提条件是将涉案房屋由老年公寓性质转变为商品住宅性质，且双方应按照合同约定以实际交易价格签订青岛市商品房买卖合同后再补交差价，徐世才当时购买涉案房屋时千千树公司承诺要转变涉案房屋性质，徐世才是以当时普通商品住宅的市场价格购买涉案房屋。千千树公司对此不予认可。对此，本院认为，双方合同约定涉案房屋的用途为老年公寓，并未约定在具备办证条件时要将涉案房屋由老年公寓转变为商品住宅性质，也未约定在具备分割办证条件时双方按照实际交易价格重新签订青岛市商品房买卖合同即特指签订商品住宅买卖合同，徐世才二审中提交的证据不足以证明其上述主张，本院对该该项主张不予采信。购买商品房具有一定的市场风险，购房者对所购买房屋的性质、用途及升值保值空间等因素均应有一定的预判，徐世才提交的证据不足以证明千千树公司在签订涉案合同书及实际履行过程中存在欺诈行为，徐世才作为购房人对此应承担相应的市场风险。 综上所述，徐世才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人徐世才负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇一九年十二月二日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉 书记员于国英