海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初4855号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初4855号原告：齐放，男，汉族，1996年8月16日出生，河南省保定市人。委托诉讼代理人：吴康丽，海南凯志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜倩倩，海南凯志律师事务所实习律师。被告：朱敏，男，汉族，1969年1月20日出生，海南省海口市人。被告：潘若瑜，女，汉族，1976年7月21日出生，海南省海口市人。原告齐放与被告朱敏、潘若瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐放委托诉讼代理人吴康丽、杜倩倩，被告朱敏到庭参加诉讼，被告潘若瑜经本院依法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。原告齐放向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令被告协助原告将琼（2018）文昌市不动产权第XXXX号《不动产权证》的不动产权属转移登记至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告放弃第三项诉讼请求，同意自行承担本案诉讼费。事实和理由：一、原告在海南省限购政策出台前与被告签订《房屋买卖合同》，该合同合法有效。1.2017年5月12日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（以下简称合同）约定被告将海南省××道房（以下简称涉案房屋）转让给原告，面积77.4平方米，转让价款为36万元。2.2017年5月28日，原告根据合同第三条的约定，向被告全额支付购房款36万元，被告出具收据，确认已经收到房屋转让价款。3.2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》（文号：琼办发[2018]29号）。本案中，原告在限购政策出台前与被告订立了合同，所签订的合同系双方的真实意思表示，且签订合同时原告具备在琼购房资格，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力。二、原告已经履行合同约定的付款义务，被告应协助原告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。合同第二条第3款约定：“合同签订后甲方有义务协助乙方办理更名、产权登记等相关事宜及提供相关手续”。2018年，涉案房屋登记在被告名下，不动产证号为（2018）文昌市不动产权第XXX号。被告取得涉案房屋的不动产证后，经原告多次催告，被告拒绝协助原告办理涉案房产的不动产权属转移登记手续，违反合同约定。综上所述，因被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请人民法院判如所请。被告朱敏辩称，对原告的诉讼请求及事实与理由均无异议，被告一直愿意配合原告办理过户手续，但是不能办理过户的原因不在于被告，是原告和开发商之间的问题，对于诉讼费由被告承担的诉求被告不认可。被告潘若瑜未到庭也未提交书面的答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1.原、被告于2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》一份；2.中国农业银行银行卡交易明细清单、收据各一张，结合本院在庭审后与案外人刘某制作的询问笔录，证实案外人刘某于2017年5月12日代原告向被告支付涉案房屋房款，被告朱敏于当日向原告出具的《收据》一张；3.海南大祥物业服务有限公司文昌分公司出具《收费凭证》、《证明》各一张，证明涉案房屋已经交付原告，由原告交纳物业费的事实；4.琼（2018）文昌市不动产权第XXXX号《不动产权证》；5.《购房业主须缴纳相关费用的通知》；6.《文昌市商品房买卖合同》7.《国有土地整合补偿协议》；8.房地产权登记信息。根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：涉案房屋坐落在海南省文昌市××镇房）。被告朱敏与被告潘若渝系夫妻关系。2009年12月9日，文昌市人民政府同意案外人武汉鑫源房地产开发有限公司（以下简称武汉鑫源公司）就“鑫源·锦程”项目进行土地整合，被告位于文昌市××道岭地段面积为198平方米的国有土地使用权符合整合标准。案外人武汉鑫源公司（甲方）就上述符合整合标准的土地与被告（乙方）于2012年5月16日签订《国有土地整合补偿协议》（以下简称《补偿协议》）。该《补偿协议》第三条约定土地整合补偿按货币补偿及房屋产权安置补偿相结合的方式（即按第四条货币补偿外，同时按第五条房屋产权安置补偿），以取得被告持有的上述宗地国有土地使用权。第五条房屋产权安置补偿约定：甲方同意向乙方安置位于本协议项下“鑫源·锦程”项目三套毛坯房产。其中第一套房产为第C1（7）【幢】C单元第XXX号房，建筑面积约79.08平方米的【期房】；第二套房产为C1（7）【幢】B单元第XXX号房，建筑面积约79.08平方米的【期房】；第三套房产为C1（7）【幢】B单元第XXX号房，建筑面积约79.08平方米的【期房】。武汉鑫源公司于2015年5月14日与被告朱敏办理涉案房屋的交接手续，将涉案房屋交付被告使用。被告朱敏与武汉鑫源公司于2017年6月15日就涉案房屋补充签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》），该合同上明确载明该商品房为在建商品房，预售许可证号为【2012】文房预字（004）号。二被告（甲方）于2017年5月12日与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），将涉案房屋转让给原告。该《买卖合同》约定的房屋转让价款为360,000元；该房屋为空房，合同签订之日甲方将房屋钥匙全部交于乙方；合同签订后，甲方有义务协助乙方办理更名、产权登记等事宜及提供相关手续，更名费及办理产权登记的相关费用由乙方承担。合同签订当日原告向被告朱敏现金支付20,000元房款，并由案外人刘某通过转账方式代原告向被告朱敏支付房款340,000元，被告朱敏向原告出具收据予以确认。被告在合同签订当日已将涉案房屋交付原告使用，原告在合同签订后以其个人名义交付涉案房屋的物业费。另查明，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行于2017年4月14日作出琼建房【2017】96号《关于限制购买多套商品住宅的通知》（以下简称【2017】96号《通知》），该通知第二条禁止期房转让和限制现房转让中明确规定：“禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品竣工交付、预购人取得不动产权证之前，各市县房管部门不得为其办理转让手续；……本通知印发后，居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让……”。2018年4月22日20时，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布实施琼办发【2018】29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称【2018】29号《通知》），该通知第四条明确规定实施全域限购，对在五指山、保亭、琼中、白沙、海口、三亚、琼海区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅作出琼建房【2018】102号《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实〈中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知〉的通知》（以下简称【2018】102号《通知》），该通知第七条关于限制转让有关要求第一款明确规定：“2017年4月14日至2018年3月30日之间，在除海口、三亚、万宁、陵水之外的市县购买新建商品住宅转让限制，执行《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房【2017】96号）有关规定。即居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产证满2年后方可转让”；第四款规定：“2018年3月30日之后，在全省范围内，居民家庭以及企事业单位、社会组织新购买的住房（含二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让”。再查明，被告于2018年8月3日取得涉案房屋的《不动产权证》。该《不动产权证》上载明涉案房屋的竣工时间为2017年9月1日。原告因被告未配合其办理涉案房屋转移登记手续为由，诉至本院。本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告双方在签订《买卖合同》时，涉案房屋是否具备转让条件；二、涉案《买卖合同》是否有效；三、原告要求被告协助办理涉案房屋不动产权证转移登记手续的主张是否应予以支持。一、关于原、被告双方在签订《买卖合同》时，涉案房屋是否具备转让条件的问题。原、被告双方于2017年5月12日签订《买卖合同》，海南省住房和城乡建设厅出台的【2017】96号《通知》及【2018】102号《通知》中对居民家庭不同时期购买房屋的转让条件予以限制，即2017年4月14日至2018年3月30日之间，居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产证满2年后方可转让。因被告名下购买多套住房，对于涉案商品房是否符合转让条件的问题，应审查确认被告购买涉案商品房的时间是否属于上述通知规定的限制转让期间。被告朱敏与武汉鑫源公司于2012年5月16日签订的《补偿协议》应为双方对整合土地转让及如何进行补偿事宜进行达成的一致合意，同意以转让部分房屋的形式作为抵偿部分土地款。涉案房屋在双方签订《补偿协议》时为在建工程，该《补偿协议》的签订应为被告与武汉鑫源公司之间建设用地使用权转让合同的成立，不应认定为被告购买涉案商品房的时间。被告购买涉案房屋的时间应以商品房买卖合同成立的时间为准。被告朱敏与武汉鑫源公司虽然于2017年6月15日签订《商品房合同》，但武汉鑫源公司于2015年5月14日已将涉案房屋交付被告使用。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，武汉鑫源公司于2015年已向被告交付涉案商品房，故，涉案商品房买卖合同的成立时间应为2015年5月14日。【2017】96号《通知》及【2018】102号《通知》中仅对2017年4月14至2018年3月30日之间及2018年3月30日之后所购买房屋的转让条件予以限制，而被告购买涉案房屋的时间为2015年，不属于上述通知限制转让期间购买的商品房。因此，原、被告双方在签订《买卖合同》时，涉案房屋具备转让条件。二、关于涉案《买卖合同》是否有效的问题。【2017】96号《通知》第二条中禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让，该条规定的主要目的是为了限制违反政策的“炒楼花”投机行为。本案中，被告取得涉案房屋《不动产权证》中虽然载明房屋的竣工时间为2017年9月1日，但武汉鑫源公司于2012年已取得涉案房屋的预售许可证，且武汉鑫源公司在2015年已将涉案房屋交付被告使用，视为被告对涉案房屋交付条件予以认可，被告转让的房屋为实际存在的房屋，并非“炒楼花”的投机行为。【2018】29号《通知》于2018年4月22日20时发布实施后对非本省户籍居民在本市购买住房的资格才予以限制，而原、被告双方的《买卖合同》于2017年5月12日已经签订，原告于当日已向被告付清涉案房款，原告在双方签订《买卖合同》时具备购房人资格。原、被告签订的《买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相应的规定，应为有效合同。三、关于原告要求被告协助办理涉案房屋不动产权证转移登记手续的主张是否应予以支持的问题。原、被告签订的《买卖合同》合法有效，原、被告应依照合同约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告已依约向被告支付房款360,000元，被告应依约协助原告办理涉案房屋的转移登记手续。涉案《买卖合同》中虽未对被告协助办理转移登记手续的时间予以约定，但被告已取得涉案房屋的《不动产权证》，房屋已具备办理转移登记的条件，对原告要求被告协助将涉案房屋不动产权属转移登记至其名下的主张，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告齐放与被告朱敏、潘若瑜于2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告朱敏、潘若瑜应于本判决生效之日起十日内协助原告齐放将琼（2018）文昌市不动产权第XXXX号《不动产权证》的不动产权属转移登记至原告齐放名下。案件受理费人民币3350元，由原告齐放自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 符 娟 二〇一九年十二月二十四日法官助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。