广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6634号 原告：欧培源，男，1987年8月23日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。 被告：卜胜，男，1985年4月28日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市福绵区。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年9月18日 开庭时间：2019年11月12日 当事人到庭情况： 原告欧培源：本人到庭 被告卜胜：本人到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、判令被告返还原告购房意向金8000元；2、被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：原告经朋友推介得知被告正在出售青秀区青山路17号秀山花园第四组团绣景园C单元602号房屋，并得知被告已和江山房地产公司签订独家代理出售协议。为节省中介费用，原告通过朋友私下联系被告，经过联系初步看房后，双方于2019年8月12日签订《房屋买卖意向书》，原告通过转账支付被告购房意向金8000元。双方签约后，原告发现被告故意隐瞒被告夫妻双方已离婚事实，加重交易安全风险，一直与被告协商降低首付比例。协商过程中，被告用极其不文明用语中伤原告矛盾激化，以致双方未能达成购房合同签订。原告认为，一、购房意向金并不等同于购房定金或者订金，只是表达了原告购房人单方面的诚意，对于房屋买卖预先约定，如双方未能达成购房合同签约，被告应当无条件退还；二、原告支付购房意向金后，被告却一直未停止与江山房地产公司独家代理出售秀山花园绣景园C单元602号房屋，被告已把看房钥匙给到中介公司，中介公司一直不停为被告积极推介房屋出售，被告未有实质性损失；三、被告故意隐瞒被告夫妻双方已离婚事实，隐瞒重要交易信息，加重交易安全风险，严重违背了交易诚实信用原则；四、双方在协商过程中，对于首付款比例以及如何支付等未能达成一致。原告提出按照银行首付比例执行，即先支付房屋总价款百分之三十被告解押房屋，但被告未同意，双方继续协商，原告提出一次性付款三十三万即支付房屋总价款百分之三十四，被告仍未同意；五、协商过程中，被告用极其不文明用语中伤原告，存在重大过错行为，造成原被告双方矛盾激化，以致双方未能达成购房合同签订。综上所述，被告故意隐瞒被告夫妻双方已离婚事实，加重交易安全风险，同时用极其不文明用语中伤原告，造成原被告双方矛盾激化，以致双方未能达成购房合同。后经原告多次与被告协商退款均无果故诉至法院。 被告答辩要点 被告卜胜答辩称，第一，2019年8月10日，被告通过中间人介绍来看房，看房时被告已告知原告其与江山地产中介公司签订了独家协议需要待协议到期后方可交易过户，原告表示同意并表达出强烈的购买意愿并请求被告停止房屋销售给其他人，经过双方洽谈后于8月11日约定房屋成交价为978000元；第二，8月12日，双方在劲良地产公司门店签订了《房屋买卖意向书》，为表示购买诚意原告支付给被告8000元；第三，签订《房屋买卖意向书》后原告多次以各种理由要求修改双方约定的购房内容，2019年8月17日，被告通知原告第二天签订房屋买卖合同，但第二天被告以不在南宁为由未到场，后原告同意补签；第四，2019年8月19日原告还是以各种理由拒签合同，并反复以该房屋离过婚不吉利为由拒签，被告忍受不了原告多次说房子离过婚不吉利才辱骂了原告，但之后多次进行了道歉，为促成交易也对原告进行了退让但原告还是不按约定履行。 分析与认定 案件事实 1、2019年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖意向书》，约定：甲乙双方达成意向购买青秀区青山路17号秀山花园第四组团绣景园C单元602号房；甲方保证该房屋产权清晰、权属明确，无第三人异议情况出现，且无自身原因办理不动产证、土地证、契证的情况出现，否则由甲方承担违约责任，双倍返还乙方购房意向金；为保证交易顺利完成，乙方通过转账支付甲方购房意向金8000元；甲乙双方达成购买意向价格97.8万元，甲方双方应当于2019年8月18日前签订房屋购买合同。如因乙方原因未能达成合同签约，则甲方不退还购房意向金。如因甲方原因未能达成合同签约，则甲方双倍返还乙方已支付购房意向金。当日，原告向被告支付8000元购房意向金。 关于签订房屋买卖意向书时被告是否已经告知原告其已经离婚的事实，被告自认确实没有告知原告，但并没有刻意隐瞒。 2019年8月17日晚上被告通过微信约原告于8月18日在中介公司签订正式的房屋买卖合同。在双方沟通过程中，原告要求将首付比例变为三成，并与被告协商先支付33万元，让被告先行垫付几万元用于银行还贷解押，但被告并未同意。8月18日下午，被告与其前妻在中介公司先签订了空白的房屋买卖合同并将签订过程通过视频发给了原告，原告称刚从防城港回南宁需送家里人回家、比较劳累、合同条款需修改，未去中介公司签订房屋买卖合同。 2019年8月18日晚上及8月19日早上，原告说到因被告卖房时并未告知其已经离婚，而该信息是影响买房的重要条件，并再次就首付款先支付33万元与被告协商，被告并未同意。之后，被告微信“买卖房子，别扯其他的，一句话你还买不买”，原告“不是扯其他的，这个是影响买房比较重要的条件呀”，原告“你他妈，你个颠仔，我见面一巴掌拍死你去”，当天中午被告向原告道歉“今天心情不好，脾气大了，对不起”。 8月20日上午，原告微信给被告“卜哥，不好意思，由于以下几点，可能房子不要了：一是我购买房子主要用于婚房，但是这个是两人离婚的，新人住进去不是很吉利违背了传统风俗。可能你也没有刻意隐瞒这个信息，但是我如果提前知道这个信息后就可能不会考虑了，家里老人对这个比较敏感，这两天我也一直在考虑这个；二是银行查询我这边属于首套房，首付百分之三十就可以了，可能和一开始百分之四十也有心理差距，这边主要是我的问题”。8月20日下午，被告微信原告“同意首付33万元，剩余部分我想办法，你看什么时候过去完善合同。8月21日，被告微信原告“卜哥，昨晚上我已经说服家里人同意签了，后面我老婆拿我手机看了我和你的对话，还听到了一句你当时非常冲的话，就非常生气，不要了”“当时我听了虽然生气，但是我知道你在气头上，就没有很在意。昨晚我老婆当着我家里人播放出来了，还说了窝囊，搞得我也非常郁闷”。 6、被告申请证人黄圆芝出庭作证，证人陈述：其是原、被买卖房屋的中间人，卖房时听被告说他愿意以这个价格卖给原告是因为原告愿意帮忙解押银行的按揭。被告在委托我卖该房的时候我就知道被告已经离婚，但如果离婚有法院的判决书或离婚协议且产权清晰对后续的交易就没有影响，就离婚的房产其也跟原告做过一些沟通，后面原告也理解并接受了。8月18日被告及其前妻到中介公司签订了正式的买卖合同，公司员工录了小视频发给原告，问原告什么时候过来签合同，原告后面跟我说不去签合同了，说被告言语中伤他，我当时跟原告说可能只是被告一时的气话。 上述事实，有房屋买卖意向书、电子回单、微信聊天记录、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。 法律分析 1、合同的性质和效力：原、被告签订的《房屋买卖意向书》仅约定了房屋地点、价款总额、意向金支付、违约条款，且约定8月18日前签订房屋买卖合同，故其性质属于预约合同，其订立的目的在于将来订立房屋买卖合同，该意向书系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 2、应否返还购房意向金：根据意向书的约定，双方应于8月18日前签订正式买卖合同，但合同并未实际签订。结合证人及原、被告双方的陈述可知，8月18日被告已先行签订了正式的买卖合同，但原告并未去签订，究其原因一是对于房屋的首付比例被告并未同意降低至三成，二是被告并未将其已经离婚的事实告知原告，而这两项事由是否可以成为原告不去签订正式买卖合同的正当事由，本院认为，首先，关于房屋的首付比例，虽然双方在意向书中并未作出明确约定，但结合双方的微信聊天记录可知，双方应曾口头约定首付比例为四成；其次，关于出卖方的婚姻状况是否会对购买房屋造成重大影响，本案被告出卖房屋时虽已离婚，但房屋在实在物和权利形态上并无瑕疵，且意向书第二条已明确约定了被告保证房屋产权清晰、权属明确，无第三人异议情况出现，否则承担相应违约责任。并且，民众对于离婚房产并没有形成普遍的避讳心理而不购买，故以上事由并不能成为原告不签订正式合同的正当事由。虽8月18日原告未去签订合同，但被告仍想与原告继续履行合同，原告也继续与被告进行磋商沟通，双方的行为表明双方同意变更原意向书约定的房屋买卖合同的签订时间，合同继续履行。然而在接下来的合同履行过程中，被告因无法忍受原告的某些言语而出言中伤了原告，即使在被告最后同意将房屋首付比例降至33万元的情况下最终合同仍未能签订，而导致买卖合同最终未能签订的原因，本院认为，系原告对于首付比例提出改变及对离婚房产的顾虑，而被告的不当言语又激发了双方的矛盾，房屋买卖交易基于双方的信赖、诚实守信、对协议内容的遵守，而双方在履行上述合同过程中，并未能按照上述原则或约定履行，故意向书最终未能按约履行双方均有过错，且原告的过错程度更大。至于购房意向金，原告已向被告交付购房意向金8000元，因双方的过错导致房屋买卖合同未能签订，故应根据各自过错程度承担责任，基于原告的过错程度更大，故本院酌定由被告返还原告3000元购房意向金。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十六条之规定，判决如下： 被告卜胜向原告欧培源返还购房意向金3000元； 驳回原告欧培源的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由原告欧培源负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 谢 玲 二〇一九年十二月五日 书记员 杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。