四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14431号 上诉人（原审原告）：张建昕，男，1976年12月31日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：范其安，四川英特信（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金河谷置业有限公司，住所地：四川省成都市温江区涌泉七星街191号。 法定代表人：殷琦，总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：徐嘉苓，女，系该公司员工。 上诉人张建昕因与被上诉人成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张建昕上诉请求：l.撤销原判，改判金河谷公司向张建昕支付逾期交房违约金89187元；2.本案一、二审诉讼费由金河谷公司负担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、一审判决错误适用了原本不具有溯及力的《城市房地产开发经营管理条例》中的修改条文。1998年7月20日公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2018午3月19日，该条规定修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”很显然，在本案中，金河谷公司向张建昕交房时，不仅应当满足合同约定的交付条件，还应当满足法律、法规的强制性规定。合同约定的交付时间为2015午11月30日，那么交付时应当满足的交付条件应当为当时正在实施的法律、法规规定的条件，因此应当由房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收后方能交付使用。法律不能设想未来，如果一审判决援用2018年3月19日的规定来约束2015年11月30日的交付，显然是极为荒谬的。并且，由此可能导致的结果是，如果金河谷公司交房时完全符合合同约定和法律规定，但交房后法律法规对交房标准有所提高，金河谷公司还应当再次验收方能交付，这一结果也是极为荒谬的。需要强调的是，国务院修改该行政法规时并没有赋予其溯及既往的效力，一审判决援用修改后的行政法规裁判案件显然是错误的。二、一审判决错误解读了“竣工验收合格”的标准和备案的意义。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”解读该规定能够得出的必然结论是，建设单位的竣工验收合格并不必然证明商品房质量合格，建设单位组织的验收过程中可能出现违反管理规定的行为。正是因为建设单位组织的验收可能存在违反规定的行为，且商品房质量问题关乎民众生命和财产安全，建设工程质量管理的制度设计上才将验收备案作为国家公权力管控商品房质量的最后一道屏障，当建设行政主管部门发现建设单位的验收存在违反规定的行为时，会责令停止使用、重新验收，对于符合规定的验收才“同意备案”。因此，备案行为从本身上将体现的主管机关对建设单位验收行为的审查，而非简单地收取资料。如果建设单位验收合格必然证明房屋质量合格，那么备案的本身将毫无意义。三、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条尽管在修改时删去了房地产主管部门的组织验收，但并不意味着商品房未经验收备案即可交付使用。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，作为建设工程质量管理的主管机关，作出这一规定的宗旨不言而喻，即只有经过竣工验收备案的房屋才能交付使用。综上，在金河谷公司向张建昕交付房屋时，因欠缺备案程序导致房屋交付不符合法律规定，构成逾期交房，依照合同约定应当向张建昕支付违约金。 金河谷公司辩称：一、案涉《商品房买卖合同》第十条第二款约定的交付条件没有违反法律、行政法规，属于合法有效的规定，且金河谷公司达到了约定的交付条件，不存在违约行为，故不应当承担任何责任，请求法院驳回张建昕的全部上诉请求。张建昕与金河谷公司签订的《商品房买卖合同》是经行政备案的合同，其内容和格式是由四川省建设厅和四川省工商局共同拟制的。《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件是四川省的通行标准，而非金河谷公司特立独行的行为。《商品房买卖合同》第十条第二款约定该商品房的交付条件为：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。该约定符合法律和行政法规的规定，且是双方基于真实意思表示达成的合意，内容合法有效，双方理应遵守。且金河谷公司于2015年11月5日取得了该商品房《房屋建筑面积测绘成果报告》、于2015年11月27日取得了《建设工程规划合格证》，达到了案涉《商品房买卖合同》的交付条件，且张建昕对于交付该商品房时已具备合同约定的交付条件亦无任何异议，故金河谷公司不存在违约行为，故不应承担任何责任，请求人民法院驳回张建昕的全部请求。二、张建昕以竣工验收备案为由要求金河谷公司承担责任，没有法律、行政法规以及合同依据，故请法院驳回其全部请求。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的约定，都只强调了房屋交付必须经竣工验收合格，而非竣工验收备案。且没有任何法律、行政法规规定，建筑工程竣工验收必须以竣工验收备案为生效条件或合格条件。张建昕依据的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定“商品房交付使用条件应当包括工程经竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”,仅仅是建设行政主管部门为加强房地产监管，完善商品住房预售制度而发布的指导性文件，不属于法律、行政法规规定，不具备作为否定有效合法民事约定的依据。事实上，张建昕主张的以竣工验收备案作为交付条件也不符合国务院的意旨。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以“五方验收标准”取代了建设行政主管部门组织的竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度。因此，建设工程通过“五方验收标准后”即属于竣工验收合格工程，是否备案并不直接影响五方竣工验收效力，更不能作为房屋交付的强制条件。竣工验收备案，属于行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事合同条款无关。且特别需要强调的是，虽然案涉《商品房买卖合同》第十条没有将竣工验收合格约定为房屋交付条件，但在行政流程上，必须先通过五方竣工验收合格后才能取得“规划验收合格证”，且金河谷公司交付的商品房已于2015年11月27日通过了“五方验收标准”（包括勘察、设计、施工、监理、建设五方验收）。金河谷公司的交房条件完全符合《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》规定的验收合格标准，具备合同约定交付条件。张建昕的请求没有法律、行政法规和合同依据，请人民法院不予支持。综上，请求二审法院驳回张建昕的诉讼请求。 张建昕向一审法院起诉请求：1、请求判令金河谷公司向张建昕支付逾期交房违约金89187元；2、本案诉讼费用由金河谷公司负担。 一审法院认定事实：2014年1月12日，张建昕与金河谷公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张建昕购买金河谷公司开发的位于成都市温江区的商品房，房屋总价1370000元。 《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付应符合两个条件：1、取得规划验收合格证；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。 2014年6月9日，《商品房买卖合同》已办理登记备案手续，合同签约备案号为：2XXX4。 一审法院另查明，张建昕诉金河谷公司房屋买卖合同纠纷一案，张建昕于2018年11月30日向一审法院提交民事起诉状。 金河谷公司于2015年11月27日取得案涉房屋所在楼栋竣工验收报告，案涉房屋竣工收合格。2015年11月30日前金河谷公司通知张建昕收房，张建昕以未向其出示《建设工程竣工验收备案证》，因此拒绝收房。2016年7月4日，金河谷南地块一期X号楼完成竣工验收备案。张建昕于2015年11月30日前已经支付完毕全部购房款。 一审法院认为，金河谷公司和张建昕签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于本案诉讼时效问题。 一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”之规定，本案中张建昕主张金河谷公司支付逾期违约金的诉讼期间自知道权利受到侵害之日起，即房屋买卖合同约定交房期间届满之日次日2015年12月1日开始计算，民法总则自2017年10月1日起开始实施，在民法总则实施之日，张建昕主张金河谷公司支付逾期违约金的诉讼期间尚未满民法通则规定的二年，应适用民法总则关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，张建昕于2018年11月30日向一审法院提交民事起诉状，符合民法总则第一百九十五条诉讼时效中断的规定，诉讼时效自提交民事诉状之日起重新计算，故，张建昕主张金河谷公司支付逾期违约金的诉讼时效尚未届满。 关于如何判断案涉房屋所在楼栋已经竣工验收合格。张建昕认为应该以金河谷公司取得竣工验收备案证认定案涉房屋所在楼栋已经竣工验收合格，金河谷公司认为取得竣工验收报告即视为案涉房屋所在楼栋已经验收合格，符合交付条件。 一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2018年3月19日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”据此，自2018年3月19日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。可见，现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品房住房交付使用条件。商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案．．．．．．”该通知是建设行政主管部门为加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范，案涉合同也未约定以竣工验收备案作为交付条件。本案中，张建昕以商品房应当经竣工验收备案后方可交付使用为由，要求金河谷公司承担逾期交房违约金缺乏法律依据。 本案中，案涉房屋已于2015年11月27日竣工验收合格，金河谷公司按照合同约定于2015年11月30日前通知过张建昕收房，张建昕也表示收到过金河谷公司收房的通知，只是因为未向其出示《建设工程竣工验收备案证》而拒绝收房。因此，金河谷公司交付的案涉房屋未违反关于“建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”的法律规定，金河谷公司不存在逾期交付的行为，张建昕主张金河谷公司支付逾期交房违约金的前提是金河谷公司存在逾期交房的违约行为，因此金河谷公司不应承担违约责任。故，张建昕主张金河谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回张建昕全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1015元，由张建昕负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据张建昕的上诉请求与金河谷公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：金河谷公司是否应向张建昕支付逾期交房违约金。现就上述争议焦点的认定做如下论述。 张建昕与金河谷公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。 在本案中，张建昕主张金河谷公司存在逾期交房行为，理由为在交付房屋时未经竣工备案。对此本院认为，根据本案查明的事实，案涉合同约定交付房屋的时间前张建昕已收到了金河谷公司交付房屋的通知，张建昕以未向其出示《建设工程竣工验收备案证》，因此拒绝收房。案涉房屋在2015年11月27日竣工验收合格，故根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，案涉房屋在交付前已经竣工验收合格，故符合交付条件。 关于张建昕提出金河谷公司交付时未提供《建设工程竣工验收备案证》的问题。本院经审查认为，案涉房屋的交付应当符合法定和约定的条件。上文已论述，案涉房屋已在交付时间届满前经竣工验收合格，故符合交付的法定条件；而张建昕提出应提供《建设工程竣工验收备案证》，但双方在合同中并未约定将此证明文件作为交付的条件之一；且《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可知现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。故本院对其该项上诉理由不予采纳。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2030元，由上诉人张建昕负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 王 果 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月十九日 书记员 龙春光