北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13951号原告：李梁，男，1966年1月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邢倩，北京市道冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐鹰扬，北京市道冲律师事务所实习律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：**，男，1978年2月28日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：李越，男，1988年4月6日出生，汉族，该公司职员。原告李梁（以下简称李梁）诉被告北京江南投资集团有限公司（以下简称江南集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李梁之委托诉讼代理人邢倩、齐鹰扬与被告江南集团之委托诉讼代理人**、李越均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李梁向本院提出诉讼请求：一、判令江南集团为李梁办理朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期E组团（7-19号楼）B36号住宅楼-1层X号房屋的产权证，并将产权证交付李梁。二、判令江南集团给付李梁以购房款5146617元为基数，按日万分之一的标准计算的自2014年6月21日起至实际交付产权证之日止的违约金。三、判令江南集团承担本案全部诉讼费。事实和理由：2010年1月21日，江南集团与李梁签订了《商品房预售合同》，约定江南集团将其开发的位于朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期E组团（7-19号楼）B36号住宅楼-1层X号房屋出卖给李梁，该房屋预测建筑面积为250.15平方米，其中套内建筑面积为241.62平方米，价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为20199.93元/平方米，总价款为4880707元，付款方式为商业贷款，李梁于签订本合同时交付首付款2840707元，其余房款204万元，以按揭贷款方式支付，江南集团应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房，面积误差以实测面积为准，实测面积小于预测面积，江南集团按原价退房款给买受人，实测面积大于预测面积，李梁按原价补足房款给江南集团。该《商品房预售合同》约定：出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担违约责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。该合同约定：商品房交付使用后，买受人同意委托江南公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金。该合同还约定了其他事项。同日，双方签订了《补充协议》约定，因户型设计的调整，该房屋的建筑面积为256.63平方米，套内建筑面积为254.09平方米，总价款为5132600元，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款。上述《商品房预售合同》及《补充协议》签订后，李梁交纳了首付款2840707元，并于2010年5月20日补交房款251893元，以贷款方式支付了剩余购房款204万元。2010年5月20日，江南集团收取了李梁产权代办费1000元。2012年6月30日,江南集团将该房交付李梁。2012年12月28日，李梁交纳差价款14017元。2017年8月29日，江南集团为李梁出具了其所补交的房款、贷款及差价款共计2305910元的发票。但是，江南集团至今没有向李梁交付房屋产权证。经多次催要，江南集团以各种理由推脱。李梁认为，江南集团迟延办证的行为己经构成违约。江南集团应当承担继续履行责任，并赔偿李梁违约金。2019年11月4日，原告李梁申请变更诉讼请求第二项为：判令江南集团给付李梁以购房款5146617元为基数，按日万分之二的标准计算的自2014年6月21日起至实际交付产权证之日止的违约金。事实和理由为补充协议第二条约定了按万分之二标准计算延迟办证违约金。被告江南集团辩称：不同意李梁的诉讼请求，根据双方2017年12月1日签订的面积差补充协议，最终实测面积261.7平方米，约定实测面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差房价由买受人补给出售人，李梁还拖欠87383元，因李梁是按揭贷款客户，房本出来后需办理抵押登记，因此我们已经交给银行办理抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2010年1月21日，李梁作为买受人，江南集团作为出卖人，共同签订《商品房预售合同》（以下简称涉案合同），载明买受人购买房屋的基本情况、抵押情况、价款、交付等约定条款。其中，产权登记约定，出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金。付款方式约定，买受人于签署本合同时缴付首期付款2840707元，其余房款204万以按揭方式支付。在该预售合同补充协议第五条约定：在买受人全面履行预售合同及其全部附件、补充协议约定各项义务的前提下，出卖人将于房屋交付使用之日起720日内办理完毕房屋产权证。因出卖人原因未能在前述约定期限内代买受人取得其所购房屋的产权证，若买受人选择继续履行合同的，则出卖人应自本条约定期限届满之日起按日向买受人支付相当于已付房价款的万分之二违约金，直至为买受人办理完毕产权证之日止。第六条如买受人以按揭贷款方式支付该商品房部分房款，根据贷款银行要求，出卖人需为买受人申请的按揭贷款在该商品房抵押登记手续办理完毕前承担连带保证责任。如买受人未按期向贷款银行偿还任何按揭贷款本息，导致出卖人根据贷款银行要求承担保证责任的，出卖人有权采取相应措施。涉案合同签订之后，李梁向江南集团支付房款，并于2010年4月20日取得江南集团开具的发票，载明支付金额2840707元；2010年5月20日，李梁向江南集团交付房款251893元，江南集团为李梁开具了收据，收据载明款项为房款；2012年12月28日，李梁向江南集团交付14017元，江南集团为李梁开具了收据，收据载明款项为差价。2010年5月20日，李梁向江南集团交付产权代办费1千元，江南集团为李梁开具了收据，收据载明款项为产权代办费。2010年6月23日，中国工商银行出具住房信贷借款凭证，显示借款人为李梁，借款用途购置一手房，借款金额204万，还款方式按月等额本息还款。李梁提交《北京市住宅专项维修资金专用收据》，载明住宅坐落北京市朝阳区鸿博家园五区40号楼X室。全部购房款为5132600元。江南集团于2012年6月28日向李梁送达《交房入住通知书》，双方均认可李梁于2012年6月30日收房。江南集团当庭向法庭出示房产证复印件，载明房产证号京（2018）朝不动产权第X号，房屋坐落朝阳区鸿博家园五区40号楼-1至3层X号，权利人为李梁，专有建筑面积251.03平方米，登记日期为2018年2月2日，设立抵押日期为2018年4月28日。关于该证据，李梁予以认可。江南集团表示房产证原件在银行，因为办理按揭贷款，所以江南集团直接将房产证交给银行。另江南集团主张目前房产证仍在银行，具体是哪一家银行，江南集团未能予以准确说明。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应遵照履行。另根据双方当事人陈述，涉案房屋已经建成并交付，。关于李梁的诉讼请求能否得到支持，本院具体分析如下：首先，根据涉案合同约定，江南集团应于房屋交付使用之日起720日内办理完毕房屋产权证，否则按日向李梁支付相当于已付房价款的万分之二违约金，直至为办理完毕产权证之日止。现已查明，李梁于2012年6月30日收房，故江南集团应自2014年6月20日办理完毕涉案房屋产权证。江南集团当庭提交涉案房屋产权证复印件，证明自2018年2月2日已经办理完毕，李梁也予以认可。故本院支持李梁关于2014年6月21日至2018年2月2日期间的逾期办证违约金主张。其次，关于2018年2月2日之后的逾期办证违约金，本院不予支持，原因如下：1.补充合同仅约定江南集团有办证义务，并因未能如期办证承担违约责任，并未明确江南集团存在交付房产证的义务；2.李梁购买涉案房屋采用按揭贷款方式，如合同约定所述，根据贷款银行要求，江南集团需要为李梁申请按揭贷款在办理抵押登记手续之前承担连带保证责任，故江南集团将房产证直接交付银行办理抵押登记符合一般商业运作合理性；3.本案中李梁并未举证证明2018年2月2日之后因未能及时得到房产证产生的实际损失。故本院对李梁主张的2018年2月2日之后的逾期办证违约金不予支持。再次，关于李梁实际支付的房款情况，其中李梁向江南集团2012年12月28日交付的14017元，江南集团开具收据载明款项为差价，因李梁未能提供其他证据佐证前述款项属于购房款，本院无法直接认定该14017元为李梁向江南集团支付的购房款。对于其余5132600元部分，李梁提供了相应证据，且该数额与涉案房屋的住宅专项维修资金专用收据载明的全部购房款5132600元一致，本院予以确认，并作为认定违约金的计算基数。最后，关于违约金的计算标准，涉案合同约定按照日万分之二计算。本院认为，江南集团虽然存在逾期办理产权证的实际情况，但截至本案庭审期间已经完成办证之义务，如按已付全部购房款日万分之二的标准支付违约金，有悖于违约金的补偿性为主、惩罚性为辅的性质。鉴于李梁在本案中未能提供证据证明其实际发生的损失，为此，本院根据江南集团过错程度，本着公平原则，酌情调整江南集团应向李梁支付违约金的计算标准，并综合前述认定的逾期办证期间、已付购房款等因素，最终确定违约金整体数额。江南集团虽辩称李梁未支付建筑面积误差款8.7383万元，但未能提供充分证据予以证明，也未能证明曾就该面积误差款数额和支付期限明确向李梁提出过主张，还未能证明向李梁明示该误差款将作为不予办证的对抗条件，故本院对江南集团的抗辩意见，不予采信。另需指出，李梁作为涉案房屋的合法产权人，江南集团并无法定或约定理由扣押涉案房屋的房产证。故本院对李梁关于江南集团交付房产证的主张予以支持。江南集团虽然本案中主张相关房产证仍在银行办理抵押，但不能明确告知所在的具体银行，且根据查明抵押办理的时间据今超过一年半，江南集团未能对该房产证仍在银行处保留提供合理解释和说明。故本院对江南集团关于该房产证仍在银行的辩称意见，不予采信。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决书生效之日起二十日内，被告北京江南投资集团有限公司向原告李梁支付违约金20.3558万元；二、自本判决书生效之日起二十日内，被告北京江南投资集团有限公司向原告李梁交付坐落于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期E组团（7—19号楼）B36号住宅楼-1层X号房屋的所有权证（具体所有权证以主管机关实际办理信息为准）；三、驳回原告李梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22956元，由原告李梁负担11478元（已交纳），由被告北京江南投资集团有限公司负担11478元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  云 凝人民陪审员  崔燕如人民陪审员  钱俊英二〇一九年十二月二十三日法官 助理  陈逢源