河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2746号原告：李志华，男，1981年12月15日出生，汉族，农民，住保定市莲池区。委托代理人：杨莉,河北辅仁律师事务所律师。被告：保定创鸿房地产开发有限公司，住所地：保定市莲池区北二环999号鑫丰国际四单元2216号，统一社会信用代码：91130606MA08XLU7XF。法定代表人：马宗智，该公司经理。委托代理人：连亚雄，男，1988年11月11日出生，汉族，住保定市莲池区。被告：保定福瑞房产经纪有限公司，住所地：保定市锦绣街677号火炬产业园三号楼一楼，统一社会信用代码：91130605MA07RXC4X8。法定代表人：韩瑞娜，该公司经理。原告李志华与被告保定创鸿房地产开发有限公司、保定福瑞房产经纪有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月立案受理，依法由审判员戎福友适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志华的委托代理人杨莉、被告保定创鸿房地产开发有限公司的委托代理人连亚雄到庭参加诉讼。被告保定福瑞房产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志华向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原告与被告保定创鸿房地产开发有限公司之间的荷香别院内部认购合同无效；2.依法判令被告保定创鸿房地产开发有限公司、保定福瑞房产经纪有限公司共同返还购房款281432元和团购费37680元，共计319112元，并赔偿按照同期人民银行贷款利率计算的损失（其中以158294元为基数自2017年10月4日起和以160818元为基数自2018年4月3日起计算至实际付清之日）；3.本案诉讼费、财产保全费用、财产保全诉讼保险费用等其它费用由被告承担。事实和理由：原告系保定市莲池区大阳村村民。被告保定福瑞房产经纪有限公司和保定创鸿房地产开发有限公司对外宣称其开发的荷香别院楼盘，系经政府批准的正规新农村建设项目，可以对外出售；2017年10月3日原告与被告保定创鸿房地产开发有限公司签订《荷香别院内部认购合同》，约定购买清苑区荷香别院17号楼402室房产；另约定交房日期为2019年12月31日。原告陆续将第一期购房款120614元、团购费37680元、第二期购房款160818元交付于被告被告保定福瑞房产经纪有限公司。因该楼盘项目一直处在停工状态，原告经多方打听，了解到被告所称可以进行商业化运营的新民居，至今未依法取得相应手续，所占用的土地仍属于石桥乡平陵村集体所有，故双方签订的内部合同违反法律规定，应属无效。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告保定创鸿房地产开发有限公司辩称，原告在诉状中称我方对外宣传其开发的荷香别院楼盘，系经政府批准的正规新农村建设项目，可以对外出售这一情况认可，新民居是小产房，而且相应的手续一直在办理中，开发的土地属于平陵村所有，在这过程中依法取得了石桥乡平陵村村民代表及村委会全部会议的同意，而且在我方和原告签订的购房合同中，没有明切指出购房者可以随时退房和赔偿购房者损失，是原告单方撕毁合同。对原告交房款281432元是认可的，团购款是保定福瑞房产经纪有限公司收取的。2019年11月原告将二被告诉于本院，以原告系保定市莲池区大阳村村民，被告保定福瑞房产经纪有限公司和保定创鸿房地产开发有限公司对外宣称其开发的荷香别院楼盘，系经政府批准的正规新农村建设项目，可以对外出售，2017年10月3日原告与被告保定创鸿房地产开发有限公司签订《荷香别院内部认购合同》，约定购买清苑区荷香别院17号楼402室房产，另约定交房日期为2019年12月31日，原告陆续将第一期购房款120614元、团购费37680元、第二期购房款160818元交付于被告保定福瑞房产经纪有限公司，因该楼盘项目一直处在停工状态，原告经多方打听，了解到被告所称可以进行商业化运营的新民居，至今未依法取得相应手续，所占用的土地仍属于石桥乡平陵村集体所有，故双方签订的内部合同违反法律规定，应属无效为由，请求依法支持原告的诉讼请求。在举证期间内，原告向本院提供了下列证据：1、原告和被告保定创鸿房地产开发有限公司签署的内部认购合同一份，该证据证明：原告购买保定创鸿房地产开发有限公司开发的荷香别院17号楼402室房产一套，约定交房日期为2019年12月31日。2、保定创鸿房地产开发有限公司分别于2017年10月3日、2018年4月2日出具的收据两张，保定福瑞房产经纪有限公司于2017年10月3日出具的收据一张，用以证明保定创鸿房地产开发有限公司收到了原告房款281432元，保定福瑞房产经纪有限公司收取原告团购款37680元。3、POS签购单4张，2018年4月2日原告妻子高艳娟名下工商银行流水2张，2017年10月3日高艳娟名下保定银行流水2张，证明保定创鸿房地产开发有限公司系借用保定福瑞房产经纪有限公司收取的房款，被告保定福瑞房产经纪有限公司应对被告保定创鸿房地产开发有限公司收取的房款承担连带责任。经被告保定创鸿房地产开发有限公司质证，对上述证据的真实性没有异议。被告保定福瑞房产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未对原告提供的上述证据进行质证，应视为放弃相关权利，故本院对原告提供的上述证据的真实性予以采信。2017年10月3日原告与被告保定创鸿房地产开发有限公司签订《荷香别院内部认购合同》，约定购买清苑区荷香别院17号楼402室房产，另约定交房日期为2019年12月31日，原告陆续将第一期购房款120614元、团购费37680元、第二期购房款160818元交付于被告保定福瑞房产经纪有限公司，上述情节，有原告和被告保定创鸿房地产开发有限公司签署的内部认购合同一份、保定创鸿房地产开发有限公司分别于2017年10月3日、2018年4月2日出具的收据两张、保定福瑞房产经纪有限公司于2017年10月3日出具的收据一张、POS签购单4张、2018年4月2日原告妻子高艳娟名下工商银行流水2张、2017年10月3日高艳娟名下保定银行流水2张予以证实，本院予以采信。本院认为，被告保定创鸿房地产开发有限公司未取得相应的土地手续，占用村民的宅基地建房出售，向原告销售房屋的行为，属于无效民事行为，其与原告所签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，属于无效合同。合同被确认无效后，因合同取得的财产应当予以返还。居间人保定福瑞房产经纪有限公司应当如实告知原告保定创鸿房地产开发有限公司所出售的房屋没有相应的开发手续，而故意隐瞒了该事实，损害了原告的利益，故对原告要求被告保定创鸿房地产开发有限公司、保定福瑞房产经纪有限公司共同返还购房款281432元和团购费37680元，共计319112元，并赔偿按照同期人民银行贷款利率计算的损失（其中以158294元为基数自2017年10月4日起和以160818元为基数自2018年4月3日起计算至实际付清之日）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百二十五条的规定，判决如下:一、原告李志华与被告保定创鸿房地产开发有限公司签订的《内部认购合同》无效。二、被告保定创鸿房地产开发有限公司、保定福瑞房产经纪有限公司共同返还购房款281432元和团购费37680元，共计319112元，并赔偿按照同期人民银行贷款利率计算的损失（其中以158294元为基数自2017年10月4日起和以160818元为基数自2018年4月3日起计算至实际付清之日），于判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3043元减半交纳1522元，由被告保定创鸿房地产开发有限公司、保定福瑞房产经纪有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  戎福友二〇一九年十二月十四日书记员  陈芹芹