山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1332号案外人：济南优再社家具制造有限公司，住所地济南市天桥区大桥镇东营村村东。法定代表人：沈宝宏，董事长。委托诉讼代理人：王晓雯，女，该公司职工。委托诉讼代理人：谭晓慧，女，该公司职工。申请执行人：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市历下区转山西路1号（奥体金融中心A栋）。法定代表人：马立军，董事长。委托诉讼代理人：王明飞，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。被执行人：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市长清区五峰山镇政府院内。法定代表人：刘中胜，总经理。本院在执行申请执行人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被执行人济南凯利斯工贸有限公司（以下简称凯利斯公司）、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜金融借款合同纠纷一案中，案外人济南优再社家具制造有限公司（以下简称优再社公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年11月22日举行了听证。案外人优再社公司的委托诉讼代理人王晓雯、谭晓慧，申请执行人济南农商行的委托诉讼代理人王明飞、李婷婷到庭。现已审查终结。优再社公司称，请求贵院解除（2018）鲁01执1178号民事裁定中对位于济南市历下区山大路236号X（以下简称涉案房产）的腾房措施，保障本公司合法承租权。事实与理由：济南农商行与凯利斯公司、大舜天成公司、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜金融借款合同纠纷一案，贵院作出（2018）鲁01执1178号民事裁定，现本公司对贵院作出的强制腾房措施不服，提出异议。依据贵院（2018）鲁01民初601号民事判决，2017年12月29日济南农商行与凯利斯公司签订《流动资金借款合同》。同日，济南农商行与大舜天成公司签订《最高额抵押合同》，约定大舜天成公司以其位于济南市历下区山大路236号X共计41套房产为凯利斯公司提供抵押担保，并办理抵押登记。本公司自2010年4月开始，陆续租赁大舜天成公司涉案房产从事经营，与大舜天成公司授权的济南大舜天成物业管理有限公司（以下简称大舜天成物业公司）签订合法有效的《租赁合同》，按期支付房租。2017年3月3日，本公司与大舜天成物业公司续签《租赁合同》，续签1号楼X，租赁期限自2017年4月1日至2027年3月31日（详见证据一《租赁合同》）。2017年10月27日，本公司与大舜天成物业公司续签《租赁合同》，续签1号楼X，租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日（详见证据二《租赁合同》）。本公司自2010年4月起因经营需要先后投入装修1000万余元，依法享有上述租赁房产的承租权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。另，本公司于2019年10月14日收到（2018）鲁01执1178号限期腾房通知之前，从未收到任何有关（2018）鲁01执1178号民事裁定所述涉案房产被查封、拍卖等公告。2019年11月7日，优再社公司向本院提交《（2019）鲁01执异1132号执行异议申请案补充材料》，请求：1、确认（2018）鲁01执1178号限期腾房通知书违法。2、撤销贵院（2018）鲁01执1178号限期腾房通知书，并确认本公司在承租期内不得强制迁出因租赁关系合法占有的房产，保障本公司合法承租权。事实与理由：一、本公司享有承租权，贵院作出限期腾房通知没有法律与事实依据，应予撤销，保障本公司合法承租权。二、本公司的租赁权足以对抗贵院的强制执行。三、贵院（2018）鲁01执1178号存在严重程序瑕疵，执行行为违反法律规定，应予纠正。综上，本公司在贵院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并占有涉案房产，享有合法承租权，请求贵院查明事实，保障本公司合法权利。为支持其主张，优再社公司提交《租赁合同》《山东增值税普通发票》等证据材料。济南农商行辩称，一、优再社公司陈述的对涉案房产租赁情况与事实不符。贵院于2019年5月24日在阿里巴巴司法拍卖网络平台关于涉案房产竞买公告第九条中明确载明，涉案房产有关租赁情况说明，无优再社公司提供的有关租赁情况。另，本行工作人员于2019年年初去涉案房产现场查看时，发现涉案房产正在装修，工作人员多次告知相关人员有关查封、拍卖情况。故，优再社公司有关2010年投入1000余万元装修的陈述与事实不符，本行有理由怀疑优再社公司提供的租赁合同及租赁情况的真实性。二、优再社公司的申请已超过法律规定的时间，贵院应驳回其申请。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，涉案房产已经过合法的拍卖程序并成交，贵院已作出拍卖成交裁定，该异议指向的执行标的已由生效法律文书进行物权变更，相关执行程序已终结，贵院应驳回优再社公司的申请。三、优再社的承租权不得对抗已设立的抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，优再社公司提交的《租赁合同》为2017年4月、10月所签，但涉案房产早于2011年设定了抵押，抵押权设立后一直存续到本案执行程序终结。优再社公司的承租权不能对抗早于其设立的抵押权，该异议应予驳回。为支持其主张，济南农商行提交司法拍卖网站竞买公告、2019年年初涉案房产的现场照片、自2011年以来涉案房产的《借款合同》《抵押合同》等证据材料。本院查明，济南农村商业银行股份有限公司历下支行（以下简称济南农商行历下支行）与凯利斯公司、大舜天成公司、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月18日作出（2018）鲁01民初601号民事裁定，冻结凯利斯公司、大舜天成公司、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜的银行存款共计5800万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月20日，本院作出（2018）鲁01民初601号协助执行通知，查封大舜天成公司名下，证号为X号证下历下区山大路236号1号楼X号的房产。查封期限三年，自2018年4月20日至2021年4月19日。2018年8月23日，本院作出（2018）鲁01民初601号民事判决，判决：一、济南农商行历下支行与凯利斯公司签订的编号（济南农商行历下支行）流借字（2017）年第D-043号《流动资金借款合同》于判决生效之日起解除；二、凯利斯公司于判决生效之日起十日内偿还济南农商行历下支行借款本金5460万元；三、凯利斯公司于判决生效之日起十日内偿还济南农商行历下支行借款利息733398.03元（利息计至2018年3月20日，嗣后至实际给付之日止的利息，按《流动资金借款合同》约定另行计付）；四、凯利斯公司于判决生效之日起十日内赔偿济南农商行历下支行律师费损失190390元；五、济南农商行历下支行对大舜天成公司抵押的坐落于历下区山大路236号1#楼X，证号为X号证下的41套房产在判决第二项至第四项所确定的债权范围内享有优先受偿权；六、大舜天成公司、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜对判决第二项至第四项所确定的凯利斯公司应承担的债务承担连带清偿责任；七、大舜天成公司、刘临临、宋小钢、孙中美、刘新华、刘中胜履行判决义务后，有权向凯利斯公司追偿。该案于2018年12月6日立案执行，案号为（2018）鲁01执1178号。执行过程中，本院委托山东广和房地产土地评估咨询有限公司（以下简称广和公司）对大舜天成公司抵押的坐落于历××××＃Ｘ，证号为X号证下的41套房产进行评估。2019年3月8日，广和公司作出鲁广和估鉴字（2019）004号《房地产评估报告》，载明：大舜天成公司抵押的坐落于历××××＃Ｘ，证号为X号证下的41套房产评估总价为8664.98万元。2019年6月21日，本院作出（2018）鲁01执1178号执行裁定，变更济南农商行为该案申请执行人。经过第一次拍卖、第二次拍卖，济南市旭融达房产销售合伙企业（有限合伙）（以下简称旭融达合伙企业）以最高价48523888元竞得。2019年6月28日，本院作出（2018）鲁01执1178号执行裁定，裁定：一、大舜天成公司名下证号为X号证下历下区山大路236号1号楼X共计41套房产的所有权归买受人旭融达合伙企业所有。该房产的所有权自裁定送达买受人旭融达合伙企业时起转移。二、买受人旭融达合伙企业可持裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续，并自行缴纳有关税费。同日，本院作出（2018）鲁01执1178号协助执行通知书，载明：将被执行人大舜天成公司名下证号为X号证下历下区山大路236号1号楼X共计41套房产的所有权过户给买受人旭融达合伙企业（证件类型：营业执照证件号码：X）所有。2019年7月31日，本院向济南市自然资源和规划局送达（2018）鲁01民初601号民事判决、（2018）鲁01执1178号执行裁定、协助执行通知。2019年10月15日，本院作出（2018）鲁01执1178号限期腾房通知书，通知各租赁户（X房间除外[因未到租赁期]）于2019年11月15日前将租赁的房屋腾空。根据济南农商行提交的《流动资金借款合同》《抵押合同》《X号他项权证》等证据材料认定以下事实：2011年9月16日，山东济南润丰农村合作银行文化东路支行（以下简称润丰银行文化东路支行）与凯利斯公司签订《流动资金借款合同》一份，约定：凯利斯公司向润丰银行文化东路支行借款5580万元，借款期限自2011年9月16日起至2012年9月10日止。担保方式为抵押担保，抵押人大舜天成公司。同日，大舜天成公司与润丰银行文化东路支行签订《抵押合同》一份，约定以编号X号《房地产抵押清单》的房地产为凯利斯公司上述债务担保担保。该清单载明：抵押财产名称：历下区山大路236号1号楼X共41套房产。《济房他证历字第××号他项权证》载明：房屋他项权利人为润丰银行文化东路支行，房屋所有权人为大舜天成公司，债权数额为5580万元，登记时间为2011年9月19日。《他项权证附页列表》载明上述41套房产，包括涉案房产在内。根据优再社公司提交的《房屋租赁合同》等认定以下事实：1、济南市大舜天成健身俱乐部（甲方）与济南优策造境艺术设计有限公司（乙方，以下简称优策造境公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将山大路236号大舜天成小区1号楼租赁给乙方，租赁期限自2010年4月6日至2013年4月5日。2、2013年4月5日，大舜天成物业公司（甲方）与优策造境公司（乙方）签订《房屋租赁合同》两份，约定：甲方将济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼X房间租赁给乙方，租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日。3、2015年4月10日，大舜天成物业公司（甲方）与优策造境公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼X房间租赁给乙方，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日。根据《济南优策造境艺术设计有限公司企业信用信息公示报告》载明，该公司于2016年10月31日核准注销。4、2016年6月25日，大舜天成物业公司（甲方）与优再社公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼X房间、X房间租赁给乙方，租赁期限自2016年7月1日至2018年6月30日。5、2017年3月3日，大舜天成物业公司（甲方，统一社会信用代码：X）与优再社公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼1层X房间租赁给乙方，租赁期限自2017年4月1日至2027年3月31日。6、2017年10月27日，大舜天成物业公司（甲方，统一社会信用代码：X）与优再社公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼2层X房间租赁给乙方，租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日。另，2017年8月29日，优策造境公司、优再社公司、大舜天成公司、大舜天成物业公司签订《承诺书》一份，载明：济南农商行历下支行：借款人凯利斯公司向贵行申请房地产抵押担保贷款人民币伍仟肆佰陆拾万元，设定抵押的房地产系大舜天成公司（下称出租方）所有，大舜天成公司委托大舜天成物业公司（下称出租方）签订房屋租赁合同，现已出租给优再社公司（下称承租方），出租方与房地产承租方现共同郑重承诺：一、抵押期限届满，如贵行需要通过拍卖、变卖等方式对该房地产进行变现时，出租方与承租方自动解除房地产租赁合同，承租方保证在贵行处置变现该房地产之前一个月内腾空房屋，积极配合贵行处置手续的办理。对提前解除租赁合同造成承租方损失的，由出租方向承租方承担全部赔偿责任。二、出租方和承租方如违反上述承诺，对贵行造成损失的，租赁双方共同向贵行承担全部赔偿责任，相互承担连带赔偿责任。济南市历下区行政审批服务局于2019年11月25日出具《注册号变更证明》一份，载明：兹证明，企业：大舜天成物业公司，原注册号X于2017年8月23日在我局办理了换发新照业务，注册号统一变更为统一社会信用代码。该企业变更后的统一社会信用代码为X。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房产已于2011年9月19日办理了抵押登记，且本院（2018）鲁01民初601号民事判决也已确认济南农商行历下支行对涉案房产享有优先受偿权。因此，本院处置涉案房产符合法律规定。现涉案房产已通过司法拍卖程序被旭融达合伙企业竞得，本院向其送达拍卖成交裁定后，涉案房产所有权已经发生转移。而案外人优再社公司提交的租赁合同签订时间系在涉案房产办理抵押登记之后，且其承诺抵押期限届满，如需对涉案房产进行变现时，自动解除与大舜天成物业公司签订的租赁合同。因此，案外人优再社公司主张的租赁关系不得对抗申请执行人济南农商行的抵押权。故，案外人优再社公司的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，裁定如下：驳回案外人济南优再社家具制造有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十二月二十三日法官助理李洋洋书记员范晓颖