江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9702号上诉人（原审原告）：苏州市晟地置业有限公司，住所地苏州市虎丘路228号19幢107室。法定代表人：罗忠飞，总经理。委托诉讼代理人：刘秋梅，江苏苏合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎辉，男，1974年11月29日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：朱广英，女，1974年2月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人苏州市晟地置业有限公司（以下简称晟地公司）因与被上诉人阎辉、朱广英商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初1324号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人晟地公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持晟地公司的诉讼请求。事实和理由：双方当事人在合同中约定的逾期付款违约金标准未明显过高，阎辉、朱广英未要求调低违约金，一审主动调低违约金金额，系适用法律错误。阎辉、朱广英购买的涉案房屋并无质量问题，即便存在质量问题，阎辉、朱广英有权另案主张，但一审法院以此为由调整违约金为5000元，无相应法律和事实依据。阎辉、朱广英未作答辩。晟地公司向一审法院起诉请求：一、阎辉、朱广英支付购房余款28万元；二、阎辉、朱广英支付逾期付款违约金7.77万元(详见计息清单，暂计算至2019年1月30日，之后按每日万分之二计算至实际支付日止)；三、阎辉、朱广英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下:2015年初，阎辉、朱广英向晟地公司购买其开发的苏州市姑苏区和园路197号701室商品房，陆续支付了部分房款，晟地公司于2015年5月22日将房屋交付阎辉、朱广英。阎辉于2015年9月29日向晟地公司出具承诺书，确认购房款总计520万元，首付260万元，已支付房款70万元，另90万元于2015年10月31日前付清，若2015年10月31日之后付清，则按照月息1.5分计算，计息时间从2015年9月20日起算，首付尚余100万元于签约时另行约定。2016年1月12日，阎辉、朱广英与晟地公司签订《苏州市商品房买卖合同》(简称买卖合同)，编号：苏房商姑苏合同201601120104，约定晟地公司将苏州市姑苏区和园路197号701室商品房出售给阎辉、朱广英，房屋价格520万元人民币。合同第五条还约定，阎辉、朱广英应首期支付合同价款的50%，剩余的款项通过贷款支付，逾期支付的应当在七天内通过自有资金等方式补足。合同还约定了违约责任等事项。合同签订后，阎辉、朱广英又陆续支付了部分房款，并于2017年7月20日通过银行贷款支付260万元，至此阎辉、朱广英共计支付房款492万元，剩余28万元购房款至今未支付。审理中，晟地公司举证如下：1、晟地公司工商信息、阎辉、朱广英身份证复印件、阎辉、朱广英结婚证复印件各一份，证明诉讼主体资格；2、承诺原件一份，证明阎辉、朱广英承诺支付首期购房款的时间以及利息计算标准；3、商品房买卖合同原件一份，证明阎辉、朱广英向晟地公司购买位于苏州市姑苏区和园路197号701室商品房，约定购房款520万元，如阎辉、朱广英逾期支付购房款，应按未支付款项的每日万分之二支付违约金；4、银行转账清单及凭证，证明阎辉、朱广英已经支付492万元购房款，尚欠28万元；5、玖园房屋交付验收清单，证明晟地公司已向阎辉、朱广英交付房屋；6、玖园服务中心装修申请表一份，证明晟地公司已向阎辉、朱广英交付房屋；7、玖园入住手续书一份，证明晟地公司已向阎辉、朱广英交付房屋。阎辉、朱广英质证认为：对于证据1的真实性无异议，但是晟地公司无权以阎辉、朱广英是夫妻关系为由，将朱广英作为阎辉、朱广英；对于证据2的真实性无异议；对于证据3的真实性无异议，该合同第十四条中对于出现质量缺陷时，买受人的权利有约定，如该商品房出现主体结构问题，买受人有权单方解除合同，在出现主体结构外的其他缺陷，严重影响买受人正常使用的，买受人也有权单方解除合同；对于证据4因为没有提供原件，所以真实性无法确认，但是付款的总金额我方确认为492万元；对于证据5，因无原件，真实性无法确认；对于证据6和7，阎辉的签字，从字体上看并不是阎辉本人所签，所以真实性无法确认。审理中，阎辉、朱广英提供照片复印件17张，2019年4月22日拍摄的涉案房屋现场状况，其中照片1和2反映的是屋顶漏水导致屋顶涂层损坏，照片3-17是体现的涉案房屋内各房间及通道墙体开裂，目前已经发现有20多处。晟地公司质证认为：照片复印件是由阎辉、朱广英方单方面提供，所以真实性无法确认，即使该照片与实际相符，也无法证明是房屋存在质量问题，因为该房屋晟地公司已于2015年5月22日交付给阎辉、朱广英，之后也对该房屋进行了相应的装修。以上事实有当事人举证的双方当事人信息、承诺书、商品房买卖合同、银行转账清单、凭证、玖园房屋交付验收清单、玖园服务中心装修申请表、玖园入住手续书以及当事人陈述等附卷作证。一审法院认为，当事人应当按照合同全面履行义务。本案中，双方签订商品房买卖合同，阎辉、朱广英支付了大部分房款后，接收房屋并实际装修、入住，阎辉、朱广英虽主张房屋有质量缺陷，晟地公司辩解称曾作过维修，一审法院结合双方举证、商业惯例及生活经验，认为双方陈述均有一定真实性，但因并无主体结构问题或严重影响正常使用之问题，故对晟地公司主张要求阎辉、朱广英支付房屋余款28万元应予支持，但对其违约金请求予以酌情调整至5000元，其余违约金不予支持。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、阎辉、朱广英向苏州市晟地置业有限公司支付购房余款人民币28万元；二、阎辉、朱广英向苏州市晟地置业有限公司支付逾期付款违约金人民币5000元。上述款项，合计285000元，于判决生效之日起十日内履行。一审案件受理费减半收取为3333元，由苏州市晟地置业有限公司负担1333元，阎辉、朱广英负担2000元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明，一审中晟地公司对于其诉讼主张中的利息部分提供了付款明细表一份，证明阎辉、朱广英关于购房款的支付情况。付款明细表显示，2015年2月11日至2015年9月14日阎辉、朱广英支付70万元，2015年11月6日支付40万元，2015年12月30日支付27万元，2016年1月8日支付33万元，2016年6月30日至2017年7月20日期间支付322万元。晟地公司所主张的利息包括：1、以40万元为本金，按照年利率18%的标准自2015年9月20日计算至2015年11月6日；2、以27万元为本金，按照年利率18%的标准自2015年9月20日计算至2015年12月30日；3、以23万元为本金，按照年利率18%的标准自2015年9月20日计算至2016年1月8日；4、以28万元为本金，按照年利率7.2%（表中显示为0.0002，系按每日计算，根据结果推算计息标准应为年利率7.2%）的标准自2017年1月18日计算至2019年1月30日。二审另查明，双方当事人签订的买卖合同附件三约定：“买受人按下列第3中方式按期付款：……(三)按其他方式付款按揭付款……第二条乙方选择办理银行按揭贷款的按以下方式付款：1、乙方在签署本预售合同后7天内时需支付50%以上的首期款（原先支付的定金直接冲抵进首期款），计2600000元……2、乙方在签署本预售合同后7日以内需办理完毕全部按揭贷款手续，办理按揭贷款金额计2600000元……”就上述利息计算，晟地公司在二审中陈述：“2015年11月6日被上诉人付了40万，2015年12月30日被上诉人付了27万，2016年1月8日被上诉人支付了23万元（该笔实际支付是33万，至该笔付款时间90万已经支付完毕，多出来的10万元算作承诺书所指的剩余100万元），因此我方制作了一审卷宗第3页计息表，关于计息表中的最后一项28万元，该笔28万元所对应的利息，我方认为承诺书明确100万元的付款时间于签约时另行约定，而根据双方当事人签订的买卖合同附件3约定，首付款应当在合同签订后7天内付清，合同签订时间是2016年1月12日，因此首付款付清时间是在2016年1月19日之前，上述100万元也是首付款部分，但截至2016年1月19日，被上诉人并未付清，按照约定我方本可以主张自2016年1月19日之后的未付款部分利息，但是我方放弃部分权利，仅主张2017年1月18日之后的利息，并且计息的本金也仅以截至2017年1月18日其未付清的首付款部分28万元为准。关于28万元计息的利息标准，我方是按照合同第7条第2项所约定的每日万分之2的违约金标准”。二审中，法庭询问表中28万元本金部分计息为何是从2017年1月18日开始计息，晟地公司就此陈述：“2017年1月18日是被上诉人申请贷款的时间，自签订合同到该时间段，被上诉人陆续支付了部分首付款，计算较为繁杂，因此我方为了简便计算，放弃了部分利息。”上述事实由晟地公司在一审中提交的付款明细表、买卖合同以及二审庭审笔录予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，阎辉、朱广英逾期支付购房款，应承担相应违约责任，其所主张房屋存在的质量问题均不属于房屋主体结构问题，不能构成免除其逾期付款违约责任的理由。晟地公司在一审中就阎辉、朱广英已付款情况制作了相应明细表并提交给法院，阎辉、朱广英虽对明细表中具体的付款情况未予确认，仅表示认可总计已付款492万元，但阎辉、朱广英作为付款方未对已付款情况进行举证，亦未提供相反证据推翻该明细表，故本院认定明细表中载明的已付款情况属实。阎辉、朱广英于2015年9月29日出具的承诺书载明“首付260万元，已支付房款70万元，另90万元于2015年10月31日前付清……若2015年10月31日之后付清，则按照月息1.5分计算，计息时间从2015年9月20日起算”,已付款明细表显示该承诺书出具之后（即2015年9月29日之后），阎辉、朱广英分别于2015年11月6日支付40万元，于2015年12月30日支付27万元，于2016年1月8日支付33万元，该三笔款项对应承诺书中首付款的90万元部分，属于承诺书约定的“2015年10月31日之后付清”之情形，晟地公司按约享有主张相应违约金的权利，即有权主张以40万元为本金自2015年9月20日计算至2015年11月6日、以27万元为本金自2015年9月20日计算至2015年12月30日、以23万元为本金自2015年9月20日计算至2016年1月8日的利息。承诺书对于上述期间计息标准约定为“月息1.5分”，即年利率18%，基于一审中阎辉、朱广英提出房屋质量存在问题，其迟延支付房款不构成违约的抗辩，包含认为晟地公司主张违约金标准过高的意思表示，本院酌定该部分期间计息标准以该期间应付款为本金，按年利率11.7%计算。关于晟地公司所主张的以28万元为本金相应的利息。承诺书约定首付款中的100万元部分支付时间另行约定，虽双方未就该100万元支付时间另作约定，但承诺书形成之后双方签订的买卖合同约定首付款应当在合同签订后7天内付清，合同签订时间为2016年1月12日，故阎辉、朱广英应在2016年1月19日前付清首付款。但截至2017年1月18日阎辉、朱广英就首付款部分仍有28万元首付款未付清，此后2017年7月20日又支付了260万元，但该260万元系双方所约定的银行按揭支付的首付款之外的款项，直至本案诉讼时上述28万元仍未支付，故晟地公司有权主张以28万元为本金自2017年1月18日计算至实际支付之日止的利息，晟地公司就该部分利息主张以28万元为本金，按照商品房买卖合同所约定的每日万分之二（年利率7.2%）的标准计算，并未明显过高，本院不作调整。一审判决对于晟地公司主张的逾期付款利息酌定为5000元欠妥，本院予以纠正。综上，晟地公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初1324号民事判决；二、阎辉、朱广英于本判决生效之日起十日内向苏州市晟地置业有限公司支付购房余款28万元；三、阎辉、朱广英于本判决生效之日起十日内向苏州市晟地置业有限公司支付逾期付款违约金（具体为：1.以40万元为本金，按照年利率11.7%的标准自2015年9月20日计算至2015年11月6日的利息；2.以27万元为本金，按照年利率11.7%的标准自2015年9月20日计算至2015年12月30日的利息；3.以23万元为本金，按照年利率11.7%的标准自2015年9月20日计算至2016年1月8日的利息；4.以28万元为本金，按照年利率7.2%的标准自2017年1月18日计算至实际支付28万元之日止的利息）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为3333元，由阎辉、朱广英负担3200元，晟地公司负担133元；二审案件受理费1725元，由阎辉、朱广英负担1449元，晟地公司负担246元。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  郑 雄审 判 员  黄学辉二〇一九年十二月二十四日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。