广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7614号原告：李艳丽，女，1979年10月20日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：李军，男，1972年8月24日出生，汉族，系原告的丈夫。被告：广州市新碧房地产开发有限公司，住所地广州市增城区朱村碧桂园城市花园花岸苑八街10号302房。法定代表人：丁国民。委托代理人：葛学友，男，1989年2月21日出生，汉族，系该公司员工。原告李艳丽诉被告广州市新碧房地产开发有限公司（以下简称“新碧房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈丽红独任审理，公开开庭进行审理。原告李艳丽及其委托代理人李军，被告新碧房地产公司的委托代理人葛学友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳丽向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行已签订的《广州市商品房买卖合同》，立即向原告交付合同约定的碧桂园城市花园漫绿苑二街3号7层701房；2、被告支付逾期交房违约金（自2018年7月1日至实际交付之日止，按原告已付房款的万分之三计算每日413.02元，直至实际交付之日）。事实和理由：原、被告于2016年8月22日签订了一份《广州市商品房买卖合同》，购买被告出售的碧桂园城市花园漫绿苑二街3号7层701房。2017年12月25日，被告向原告发出了《期楼收楼通知书》，被告验房后向原告提出整改项。被告整改后于2018年12月15日再次向原告发出《期楼收楼通知书》，并约定该商品房的物业服务费自2019年1月1日起计收。但在收楼过程中，被告负责收楼人员钟博却要求原告补交自2018年7月1日至2018年12月31日止的物业服务费，否则不交楼。之后，原告曾多次找被告协调，增城区住房和城乡建设局也进行调处，被告均以未缴纳物业服务费为由拒不交楼。原告认为：2018年12月15日之前，该物业由于被告未完成整改而一直处于被告控制中，当日原被告达成协议明确收楼日期为2018年12月15日，物业服务费自2019年1月1日起计收。是否交纳物业服务费并非收楼的必要条件，即使被告内部有争议，但未缴纳物业服务费也不应该是被告拒不交楼的理由。被告至今拒不交付涉案房屋，严重损害了原告利益，给原告造成损失。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求依法判决。被告新碧房地产公司辩称：1、被告不存在逾期交房行为，被告在涉案房屋满足合同约定的交付条件之后，在2017年12月25日向原告发出收楼通知，通知其按合同约定日期收楼。但由于原告自身原因，拒绝收楼，违反合同约定，所以涉案房屋在2018年6月30日即合同约定的交楼日期，已经视为交付给原告。另外，原告在2018年12月15日对涉案房屋也完成了管理上的收楼手续。2、目前，该涉案房屋已经办理了不动产权证书，按照合同的补充协议第十条第二点约定，双方关于办理不动产权证书有明确约定，只有业主在对涉案房屋进行接收并且签署物业移交的情况下，业主才会收取关于办证的相关资料。原告在2018年12月15日签署了不动产登记申请书，向增城区房管部门申请办理房屋转移登记，这足以表明原告认可收楼才会接收资料办证，足以证明原告在2018年12月25日之前，完全认可房屋已经交付的事实，并且对于房屋不存在任何异议。综上，在双方按照合同约定，视为完成交付的情形之下，被告已经完成了交房义务，且在往后的补充手续及登记资料中，都足以证明原被告不存在逾期交楼的纠纷，请求法院驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2016年8月22日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城市朱村街漫绿苑二街3号（漫绿苑二街3号）701房。……该商品房合同约定建筑面积共110.94平方米，……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）15864.85元，总金额（人民币）1376752元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件可准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2018年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按期交房。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在20日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3.甲方负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币贰拾元补偿乙方使用损失，甲方无须承担逾期交楼责任。……”。合同附件七补充协议约定：“……第三条关于商品房交接1、甲乙双方一致同意将合同第十二条关于“交付条件”的约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格。……4、该商品房达到本条第一款约定的交付条件后，甲方未发出书面交付通知书给乙方或乙方未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。甲乙双方一致同意合同第十七条关于风险责任的转移的内容全部变更为：该商品房的风险责任自该商品房交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按照合同及本补充协议的约定办理该商品房的交接手续的，该商品房的风险责任自合同第十三条约定的交付期限届满之日起由甲方转移给乙方。……第五条逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方已支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十条关于产权登记甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的约定，双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权的违约责任按本条约定为准：（一）该商品房的《不动产权证书》等均由乙方自行申办；（二）甲方须在下列条件同时具备之日起270天内，将应由甲方提供的、办理该商品房《不动产权证书》的资料递交给乙方或乙方指定的委托人，协助办理买受人所购商品房的《不动产权证书》。1、乙方已向甲方付清合同约定的房价款、税费及其他应付款项，并缴交了物业专项维修资金；2、乙方对该商品房的质量无异且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。……”。被告就案涉商品房所在楼宇在广州市增城区住房和建设局办理了工程竣工验收备案，并于2017年12月6日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年12月25日，被告向原告出具《期楼收楼通知书》，通知原告涉案商品房可于2017年12月30日交付给原告，原告可预约收楼手续。2018年2月22日，被告出具发票给原告收执，发票记载原告交纳涉案房屋的房款为1376752元。2018年12月15日，被告出具《碧桂园城市花园期楼收楼通知书》给原告，通知涉案房屋可按合同约定于2018年6月30日交付给原告，原告可预约收楼时间，涉案房屋的物业服务费于2019年1月1日起计收。同日，原告与被告在《碧桂园·城市花园物业及资料移交书》上签名、盖章，该移交书中关于办妥物业及相关资料的移交时间处为空白，确认移交物业钥匙处空白。该移交书由原告收执。同日，《碧桂园·城市花园收楼费用确认表》中记载原告已交齐涉案房屋除预收三个月物业服务费之外的其他款项。同日，原告在《广州市不动产登记申请表》中签名。为查明涉案房屋所在小区的水、电、燃气、通邮情况，本院向广州市增城自来水有限公司、广州供电局有限公司增城供电局、广州东部发展燃气有限公司、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局发函。广州市增城自来水有限公司于2019年11月5日复函称涉案房屋所在小区从2017年11月16日起提供了永久性用水。广州供电局有限公司增城供电局于2019年11月15日复函称涉案房屋所在小区其与被告于2017年11月29日签订了《供用电合同（高压）》，于2018年2月8日送电，属于永久性用电。广州东部发展燃气有限公司于2019年11月28日复函称：于2018年1月26日完成涉案房屋所在楼宇燃气设施的接驳前复验，同日完成该楼的管道接驳。中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2019年11月5日复函称涉案房屋所在小区于2017年12月1日起正式开始接收邮件。另查明，2019年12月19日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具的《产权情况表》记载位于广州市增城区朱村街漫绿苑二街3号701房的产权人是原告，过户登记日期是2019年1月30日。庭审期间，原告陈述：1、我方收到被告于2017年12月25日出具的收楼通知书，我方去收楼时发现部分装修内饰条件没有达到。我方与被告协商后，被告同意我方再次收楼，所以才有了2018年12月15日的收楼通知书，该份收楼通知书是当天给的，涉案房屋反复整改后，在现场认可后才给收楼通知书。2、2018年12月15日收楼现场，被告没有将钥匙和收楼必须资料给我方，当日我方签署了物业资料移交书和收楼确认表代表我方同意接收，我方已经按收楼通知书所需执行完毕，但是被告拒绝交付钥匙、拒绝交楼，导致交楼终止。3、对于被告明确表示可以将房屋交付给我方，我方同意接收，但要求再次验楼。4、我方是2018年12月15日才知道要收取此前的物业费。5、我方请求逾期交房违约金的计算标准是合同第40条第五条。被告陈述：1、我方在2018年12月15日应原告的要求补打了一份收楼通知书，也视为我方催促通知；2、2018年12月15日，我方已经按照收楼流程将房屋交给原告，但是原告不接收，我方屡次向原告交付钥匙和相关资料，但是钥匙不知道什么原因现在也没有交付，通过微信和录音资料及庭审情况可知要求原告交纳7-9月份管理费，但其拒绝接受，所以现在原告拒绝收钥匙；我方没有权利收取物业费，更不可能因为原告拒不交物业费而不交付房屋给原告；3、我方同意且可以立即将涉案房屋交付给原告使用；4、涉案房屋在2019年1月30日已经办理房地产产权登记，是原告自行办理的，合同补充协议第44页第十条有约定。本院认为：原告与被告于2016年8月22日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于涉案房屋何时符合交付条件，被告何时向原告发出收楼通知的问题。虽然上述合同附件七第三条约定双方一致同意将合同第十二条关于“交付条件”的约定变更为该商品房项目工程竣工验收合格，但是从常理上商品房除符合上述条件外还应满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，因此，根据相关公共服务单位针对本院的复函可知，涉案房屋至2018年2月8日取得永久供电时才满足上述可交付使用的全部条件。由于合同第十三条约定“甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书”，而被告在2018年2月8日以后直至2018年12月15日才再次出具收楼通知书给原告，因此，视为被告于2018年12月15日才向原告发出收楼通知。关于原告主张被告拒绝交房的问题。由于原告提交的录音材料及微信记录不足以证明被告的工作人员拒绝向原告交付房屋，且原告在2018年12月15日向涉案房屋交付的条件和标准未提出异议，因此，应视为原告于当日接收涉案房屋。由于被告在庭审期间明确表示愿意立即向原告交付房屋，而原告亦愿意接收涉案房屋，考虑被告确实未向原告交付涉案房屋钥匙，因此，被告仍应向原告交付涉案房屋的钥匙。对于逾期交房违约金，应从合同约定交付房屋期限届满（2018年6月30日）的次日（2018年7月1日）起按已付房款1376752元的万分之三计算违约金至2018年12月15日，经核算共168天，合计69388.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市新碧房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李艳丽交付位于广州市增城区朱村街漫绿苑二街3号701房的钥匙。二、被告广州市新碧房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李艳丽支付逾期交房违约金69388.3元。三、驳回原告李艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8595元，由原告李艳丽负担4297.5元，由被告广州市新碧房地产开发有限公司负担4297.5元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年十二月××日书记员  何晓蕾