广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初9235号 原告：广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司，住所地南宁市圭贝路5号南国花园康城9号楼09S18号商铺，统一社会信用代码914501006877859075。 法定代表人：杨吴贵，总经理。 委托诉讼代理人：张亚军，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何顺生，广西广合律师事务所律师。 被告：甘卫国，男，壮族，1974年10月19日出生，住南宁市江南区。 原告广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司（以下简称兰庭公司）与被告甘卫国居间合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告兰庭公司的委托诉讼代理人张亚军，被告甘卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰庭公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告已付保证金500元；2.判决被告支付违约金30000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《房屋限时委托销售合同》，约定被告委托原告独家代理出售其位于南宁市江南区凤江路6号东盟和城30号15层1506的房产，建筑面积为89.94平方米，交易价格为106万元，付款方式为一次性全额付款或商业按揭贷款，咨询及中介服务费用为被告将其房产销售签订《房屋买卖合同》当日，高于委托销售价的差额支付，限时委托合同期限为签订协议当日至2019年7月28日止。合同同时约定原告支付被告500元作为限时销售保证金，保证在委托期限内将该房产售出，否则保证金归被告没收。合同同时约定如甲方有违约行为，甲方应立即纠正该违约行为，如因该违约行为导致房屋无法销售的，甲方应返还乙方支付的保证金和其他费用，向乙方支付数额相当于该房屋委托销售价格的3%的违约金，并承担乙方的维权费用。原被告签订《房屋限时委托销售合同》后，原告按照行业推广宣传手段，将被告委托的房产进行推销，但被告拒不按照合同履行约定义务配合，已构成违约。为保证原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告甘卫国辩称：同意返还保证金，但合同是与经办人蔡平朗签订，没有原告公章，且并非在平等及互惠互利基础上签订，应为无效。原告诉请的违约金没有依据，即便需要支付计算标准也过高，最高不应超过保证金的3倍。 根据双方诉辩意见，本案的争议焦点为：原、被告是否成立合法有效的合同关系？原告诉请被告支付违约金是否合法有据，金额应当如何确定？ 原告围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据均来源合法，与案件事实存在关联，被告亦对证据真实性没有异议，则本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月28日，案外人蔡平朗以原告经办人名义，与被告签订《房屋限时委托销售合同》（No.C0000801，以下简称委托合同），主要约定：被告为甲方（委托方），原告为乙方（受托方），甲方自愿将坐落于南宁市江南区凤江路6号东盟和城3层1506号房委托乙方（原告）全权销售，双方商定该房屋委托销售价格为1060000元，由买方支付交易税费，一次性全额付款；限时委托期限自2019年5月28日至2019年7月28日，甲方需在乙方通知后三日内，与乙方推介的买家签定《房地产买卖合约》，甲方逾期的，视为甲方违约；委托期限或延期内乙方将房屋售出的，甲方应依本合同约定返还保证金并按约定支付相应中介佣金；甲方将该房屋产权相关材料复印件交到乙方处，乙方同时向甲方支付限时销售保证金，自签订本合同后三天内乙方支付500元整给甲方作为限时销售保证金，乙方保证在上述委托期限内按上述委托出售条件将该房屋出售，如乙方逾期未能成功售出该房屋则保证金归甲方没收，委托自动终止；甲方在委托期间，不会自行出售或出租该房屋，不会与其他公司或第三人签订代理协议，不能以任何理由拒绝出售或出租该房屋，甲方未履行责任和义务的，则视甲方违约；由于甲方人为原因，导致乙方推荐的客户不能顺利购买该房屋，包括但不限于甲方与第三方自行订立房屋买卖合同，甲方以赠与等方式转移该房屋所有权，甲方与乙方介绍的客户私下或通过其他中介成交，甲方利用乙方提供的信息与第三人成交，甲方擅自将房屋出租，导致交易过户手续无法继续办理，视为甲方违约，甲方应立即纠正该违约行为，如因该违约行为导致房屋无法销售的，甲方应返还乙方支付的保证金和其他费用，向乙方支付数额相当于该房屋委托销售价格的3%的违约金，并承担乙方的维权费用（包括但不限于律师费、评估费、交通费、差旅费、诉讼费等）。上述委托合同签订后，原告于当日通过其法定代表人杨吴贵的银行账户向被告转账支付500元，交易附言为：“东盟和城30-1-1506号房独家押金”。2019年6月13日起，被告称其已答应将案涉房屋出售给一个朋友，而拒绝了蔡平朗向其推荐买家，双方协商未果，此后原告自行将房屋出售。 本院认为：关于合同的效力及主体问题，原告提交的委托合同复印件虽仅有蔡平朗签名而未加盖公司公章，但合同已明确载明乙方（受托方）为原告，蔡平朗的身份仅为经办人，蔡平朗作为原告的职员，在合同上代表原告签名系履行职务的行为，且双方均认可委托合同系在原告办公场所签订，原告并已支付保证金实际履行该合同，因此原告才是案涉委托代理合同的相对人。被告辩称因蔡平朗声称签订委托合同不会有任何影响，故其在签字时并未阅读合同条款，亦不了解合同内容。但原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应当能够预见到签署合同将可能产生一定的法律后果，故无论其所述是否属实，其在委托合同上签字的行为应当视为对其权利的自行处分，表明其愿意接受合同约束。原、被告在签订案涉委托合同时均具有缔约能力，其内容系当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守合约。现原告已经依约向被告指定账户支付保证金，而被告在双方约定的限时委托期限内拒绝原告为其介绍的客户，自行出售房屋，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。原告诉请被告返还保证金合法有据，被告亦无异议，本院予以支持。关于违约金的数额，被告认为原告诉请过高而要求予以调整。本院认为，原告因被告违约而受到的损失主要包括：寻找客户产生的人力物力损失、维权费用、预期利益损失（即原告成功促成买卖双方签订买卖合同而应获得的中介服务费），考虑到违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，并结合当事人过错程度及当地中介服务费收费标准，本案委托合同约定的违约金计算标准并未过分高于原告损失，则本院对原告该项诉请亦予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，判决如下： 被告甘卫国向原告广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司返还限时销售保证金500元； 被告甘卫国向原告广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司支付违约金30000元。 案件受理费282元，由被告甘卫国负担。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆佳佳 二〇一九年十二月二十四日 书记员  潘丽娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。