江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11683号上诉人（原审被告）：昆山锦城毛纺有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇新澄路78号，统一社会信用代码913205836082785296。法定代表人：张顺源，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：昆山兰新电气有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇茅河塘桥堍（杨木村）10幢，统一社会信用代码91320583094148064A。法定代表人：宋杰，该公司总经理。原审被告：张俊，男，1972年12月2日生，汉族，住江苏省昆山市。原审第三人：苏州琨淞诚智能电子科技有限公司，住所地江苏省常熟市古里镇湖漕东路1号1号房，统一社会信用代码91320581MA1UXX9X3F。法定代表人：王凤祥。上诉人昆山锦城毛纺有限公司（以下简称锦城公司）因与被上诉人昆山兰新电气有限公司（以下简称兰新公司）、原审被告张俊、原审第三人苏州琨淞诚智能电子科技有限公司（以下简称琨淞诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初14354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦城公司上诉请求：一、撤销一审判决,驳回被上诉人诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决书认为双方租赁合同合法有效，并且已经缴费期间已经履行完毕。一审判决认为新房东因出租前存在抵押和查封的情况，不同意继续履行合同，导致合同无法履行而构成合同解除，这是适用法律错误。依据《最高院关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的复函》【(2009)执他字第7号】：被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。另依据《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》【(2011)民二他字第18号】：抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中明确规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产以抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交而拒不移交的，强制执行；拍卖财产上原有租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失。但该权利继续存在于拍卖财产对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。租赁权和拍卖房产移交应当由无锡市梁溪区法院执行局执行程序处理，因此此案为拍卖中产生的纠纷，不属于民事案件的受理范围。三、竞拍人依据法院公开拍卖竞拍获得案涉房产，法院拍卖公示显示是带租拍卖，拍卖价格中已经扣除了现有租赁价值。该部分租赁价值归执行申请人或归被执行人所有，生效判决支持归竞拍人所有，显然是错误的。四、关于一审判中对时间的计算与金额，锦城公司不认可。上诉人工作人员实际离厂2018年9月18日，在此之前一直在对厂区环境卫生、用水、用电等正常管理。五、被上诉人在今年先后向昆山公安机关报案、苏州公安机关复议，控告上诉人公司法人及经理张俊刑事诈骗，苏州市公安局经调查回复：本案没有犯罪事实，原刑事复议决定并无不当。被上诉人的行为实属“捏造”“虚假告发”，具有陷害我公司法人及经理张俊，意图使上诉人法人及经理张俊受到刑事追究，严重影响了上诉人法人及经理张俊的合法权益，同时也浪费司法资源。兰新公司、张俊、琨淞诚公司二审中均未作答辩。兰新公司向一审法院起诉请求：一、锦城公司返还兰新公司多收的房租及其他费用104110.74元。二、张俊对锦城公司债务承担连带清偿责任。三、本案的诉讼费用由锦城公司、张俊承担。一审法院认定事实：2018年3月25日，锦城公司（甲方）与兰新公司（乙方）签订《厂房租赁契约》1份，约定：1、甲方出租给乙方坐落在昆山市面积为340平方米的厂房，租赁期限自2018年4月20日起至2020年4月19日止，租赁期限为2年；2、该厂房每月每平方米建筑面积的租金为23元，年租金为93840元；3、租金支付方式，第一期租金93840元在2018年3月15日前一次性付清，下期租金在上期期满前30天一次性付清，第一年租金不变，第二递增8%；4、双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金（按一个月租金），上期已支付2000元；5、租赁期前，乙方将实际用电电容量报与甲方，甲方根据乙方实际生产用电的需求，同意提供给乙方10KVA电容量使用，并按每年每KVA230元的电容量租用于乙方，租金共计2300元；6、在租赁期限，乙方应按年缴纳厂区管理费，每月每平方米管理费为1元、垃圾费1000元。2018年3月，锦城公司（甲方）兰新公司（乙方）签订《宿舍房屋租赁合同书》1份，约定：1、甲方将公司办公室、宿舍B301、B302、O104号4间房屋租赁给乙方使用；2、租期13个月，自2018年3月20日至2019年4月19日；3、办公室13个月租金10833元，宿舍13个月租金15600元，合计26340元，于2017年3月15日一次性付清；4、按13个月支付租金，另付押金（上期已支付1000元）。合同签订后，兰新公司支付锦城公司340平方米厂房2018年度的租金93840元、办公室和宿舍2018年度租金6160元，合计100000元。锦城公司尚未退回兰新公司押金3000元。锦城公司位于昆山市、昆山市巴城镇茅沙塘北的厂房均于2005年7月21日设立了权利人为昆山农村商业银行巴城支行的抵押权。上述房屋另于2012年9月1日被无锡市崇安区人民法院查封。2018年4月23日，无锡市梁溪区人民法院出具执行裁定书，确认因锦城公司和昆山神奴毛纺有限公司（以下简称神奴公司）未履行生效法律文书确定的义务，该院于2018年4月2日在淘宝网司法拍卖平台对锦城公司和神奴公司位于昆山市巴城镇杨木村的房屋及土地进行司法拍卖。常熟惠信诚智能电子科技有限公司（以下简称惠信诚公司）以2602.40万元的价格竞得锦城公司和神奴公司的上述房屋及土地。该院依据相关法律规定裁定：一、解除神奴公司、锦城公司名下的昆山市巴城镇杨木村的房屋及土地的查封；二、土地证编号为昆国用（2000）第12000106020号、昆国用（97）字第104-003号、昆集用（2001）第22001104030号的土地、房产证号为28××89号、28××92号、28××95号、28××78号的房屋所有权归惠信诚公司所有。财产权自本裁定送达惠信诚公司时起发生转移。2018年5月3日，惠信诚公司向该厂区内各承租人发出通知，称该公司于2018年4月2日通过司法拍卖取得上述房屋及土地，法院也已经出具裁定确认上述房屋归该公司所有。因房产土地抵押查封在先，根据相关法律规定，各承租人的租赁合同对该公司不具有约束力，要求承租户重新与该公司签订租赁合同，另行支付租金。2018年5月23日，惠信诚公司作出《关于租赁合同不具有法律约束力、需另行支付、请立即向原房东主张退还租金的通知书》。该通知书中惠信诚公司再次确认因厂房和土地被抵押和查封在先，该公司不认可各公司的所有租赁合同，各公司需要另行支付该公司拍卖后的租金及管理费用。此后，兰新公司因向锦城公司主张返还租金和押金未果，诉至一审法院。一审另查明：惠信诚公司现已更名为苏州琨淞诚智能电子科技有限公司（以下简称琨淞诚公司），即本案第三人。一审法院认为，合法的民事权益受到法律保护。锦城公司与兰新公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效，双方均应恪守。现锦城公司的厂房已被法院司法拍卖，买受人琨淞诚公司因该房屋在出租前存在抵押和查封的情况，不同意继续履行该合同，故兰新公司与锦城公司之间的房屋租赁合同已经无法履行。兰新公司向一审法院起诉要求锦城公司返还已经支付的房屋租金差额，意即含有解除双方租赁合同的意思表示，故一审法院确认兰新公司与锦城公司的房屋租赁合同解除。无锡市梁溪区人民法院作出的执行裁定确定涉案房屋的所有权及土地使用权归琨淞诚公司所有，但双方均未提供证据证明上述执行裁定书的送达时间，结合琨淞诚公司于2018年5月3日已告知厂区各承租户重新签订租赁合同的事实，一审法院确定在2018年5月3日涉案厂房的所有权发生转移。锦城公司在当时已无权获取涉案厂房、办公室和宿舍的租金。锦城公司应返还2018年5月3日至2019年4月19日期间的厂房租金，经计算为90240.66元（93840元÷365天×351天）。办公室和宿舍的租金,兰新公司支付了6160元，未全额支付，2018年3月20日（租期开始之日）至2018年5月2日（产权发生转移前）共43天，该43天期间，办公室和宿舍租金应收租金为2914.08元（26430元÷13个月÷30天×43天），此后自2018年5月3日以后的租金，锦城公司无权收取，故应将多收取的租金3245.92元（6160元-2914.08元）返还兰新公司。以上租金合计93486.58元。合同解除后，锦城公司还应当将已经收取的押金3000元退还兰新公司。关于兰新公司要求张俊承担连带清偿责任的诉讼请求。兰新公司认为张俊存在代收取租金的行为，因仅凭借代收租金的行为尚不足以证明其系锦城公司的实际控制人以及个人财产与公司财产存在混同，兰新公司的上述请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、昆山锦城毛纺有限公司于判决生效之日起十日内返还昆山兰新电气有限公司租金93486.58元、押金3000元，合计96486.58元。二、驳回昆山兰新电气有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2382元，减半收取1191元，由昆山锦城毛纺有限公司负担。二审另查明：无锡市梁溪区人民法院关于巴城镇杨木村的房屋及土地拍卖公告载明：“特别提示：有租赁，被执行人已将标的物内房屋分开出租，租期不同部分有区别，申请人申请本院以现状进行拍卖，本院不负责清场；……”本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，锦城公司、兰新公司于2018年3月25日签订厂房租赁契约，由兰新公司于2018年4月20日起至2020年4月19日向锦城公司承租诉争厂房，兰新公司已向锦城公司支付2018年度的租金及其他费用。2018年3月，锦城公司、兰新公司签订《宿舍房屋租赁合同书》，由兰新公司于2018年3月20日至2019年4月19日向锦城公司承租办公室、宿舍，兰新公司已向锦城公司支付2018年度的租金6160元。后诉争房屋经司法拍卖由琨淞诚公司（原惠信诚公司）竞得。兰新公司诉至法院要求锦城公司退还多收的房租及其他费用。对此本院认为，锦城公司虽在诉争房屋被设定抵押及查封后出租给兰新公司，但上述租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，执行法院可以在执行程序中解除其占有。但就本案事实情况而言，兰新公司依据租赁合同占有诉争房屋，执行程序中法院并未解除其占有，兰新公司无权请求锦城公司返还收取的款项。综上所述，锦城公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初14354号民事判决；二、驳回昆山兰新电气有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1191元，由昆山兰新电气有限公司负担。二审案件受理费2382元，由昆山兰新电气有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月三十一日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航