广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4280号原告：袁学勤，男，1981年2月7日出生，汉族，身份证住址：江苏省大丰市。原告：欧彦彤，女，1981年8月11日出生，汉族，身份证住址：广东省肇庆市端州区。两原告共同委托诉讼代理人：李烨涛，系广东敬思律师事务所律师。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇兴业路。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：朱金霞，女，1991年8月7日出生，汉族，系广州番禺雅居乐房地产开发有限公司员工。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，住所地：广州市番禺区南村镇。法定代表人：谭志平。职务：总经理。委托诉讼代理人：潘慕婷，女，1982年10月25日出生。系被告雅居乐雅生活服务股份有限公司职员。委托诉讼代理人：黄飞钒，男，1996年6月14日出生。系被告雅居乐雅生活服务股份有限公司职员。原告袁学勤、欧彦彤诉被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房地产公司）、雅居乐地产置业有限公司（以下简称雅居乐置业公司）、雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称雅生活服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案。案件审理过程中，原告撤回对被告雅居乐地产置业有限公司的起诉，本院予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁学勤、欧彦彤的委托诉讼代理人李烨涛，被告雅居乐房地产公司的委托诉讼代理人朱金霞、被告雅生活服务公司的委托诉讼代理人潘慕婷、黄飞钒到庭参加了诉讼。本案依法进行审理，本案现已审理终结。原告袁学勤、欧彦彤向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告雅居乐房地产公司、被告雅生活服务公司立即开通广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜一街27号商铺旁一层通道和二层室外楼梯给小区业主自由通行；2、被告雅居乐房地产公司、被告雅生活服务公司向原告赔偿租金损失200000元；3、被告雅居乐房地产公司退还原告广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜一街27号商铺房屋面积差对应房款745326.318元；4、本案诉讼费用由被告雅居乐房地产公司、被告雅生活服务公司承担。事实和理由：2015年，原告在被告雅居乐房地产公司销售人员引导介绍下现场查看并购买了广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜一街27号商铺，由于该商铺旁有通往小区的通道，故销售火爆，价格较贵。同年3月3日，原告与被告雅居乐房地产公司就购买上述商铺签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201503015151）。合同第19条约定该商铺与售后，甲方应征得乙方同意并报规划管理部门审批核准以变更规划设计。补充协议第十七条约定乙方购买商铺前已实地勘察，对现状无异议，如合同附件二与现状不一致，乙方确认以现状为准或按照政府部门最终审核为准。2016年5月，原告按被告通知进行收楼，现场发现所购商铺旁的一楼通道和二楼室外楼梯均被铁门锁死，小区业主无法进出。原告向物管即被告雅生活服务公司理论，被告雅生活服务公司称是公司统一安排，无法改变。被告雅居乐房地产公司和雅生活服务公司的违约行为造成小区业主极大不便，造成原告极大损失。原告拿到的房产证显示：套内建筑面积173.0548平方米，单元总建筑面积204.3813平方米，分摊面积31.3265平方米。原告与被告雅居乐房地产公司签订的买卖合同约定套内面积168.3142平方米，单元建筑面积224.0229，分摊面积55.7087平方米，总面积误差少了19.6416平方米，涉案商铺的临近铺面亦存在类似面积差的情形，这不是正常的建设误差，属于被告雅居乐房地产公司的故意欺骗，严重损害了原告权益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告雅居乐房地产公司答辩称：第一，原告主张雅居乐房地产公司开启两通道门及赔偿租金损失没有事实和法律依据，雅居乐房地产公司并未更改27号商铺的规划设计，原告主张商铺旁的通道被锁与雅居乐房地产公司无关，雅居乐房地产公司并非小区物业管理公司，并无参与小区管理；27号商铺位于小区外路边首层，无任何遮挡，通道并非小区业主到商铺的必经之路，原告没有提供任何证据证明通道门被锁与其主张的租金损失有任何因果关系，也没有提供证据证明损失的存在及计算方式；第二，原告要求雅居乐房地产公司退还房屋面积差没有法律依据，根据双方签订的商品房买卖合同附件补充协议第9条的约定，选择本合同第7条第1种方式计算该商品房价款的，甲乙双方一致确认处理方式为：该商品房实测套内建筑面积或共有分摊面积与合同约定套内建筑面积、共有分摊面积有差异的，双方均同意合同继续履行，双方互不退不补，不作任何补偿，退一步来讲，合同第7条约定该商品房按套内建筑面积计算房价，合同第4条约定该商品房套内建筑面积为168.3142平方米，而根据原告提供的证据显示，该商品房最终实测套内面积为173.05平方米，比合同约定多4.7358平方米，即使该商品房存在面积差，也应由原告向雅居乐房地产公司补缴；综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告雅居乐置业公司向本院邮寄书面答辩意见称：第一，根据合同相对性原则，被告雅居乐置业公司并非两原告所签订的商品房买卖合同的合同相对方，故两原告无权要求被告雅居乐置业公司承担合同责任；第二，被告雅居乐置业公司并非案涉剑桥郡小区的物业服务企业，对该小区不负有管理职责，故原告无权要求被告雅居乐置业公司承担相应责任。综上，被告雅居乐置业公司与两原告既不存在合同关系，亦不存在侵权行为，故请求法院驳回两原告的诉讼请求。被告雅生活服务公司答辩称，被告雅生活服务公司并非涉案房屋买卖合同的相对方，原告依据合同要求被告雅生活服务公司开通通道及赔偿没有事实和法律依据。被告雅生活服务公司与两原告签订的是《前期物业服务协议》，成立的是物业服务关系，与本案不属于同一法律关系，故请求法院驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:涉案房屋位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜一街27号101商铺（以下简称涉案商铺）。2015年3月3日，原告袁学勤、欧彦彤（买方、乙方）与被告雅居乐房地产公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201503105151），约定由两原告向被告雅居乐房地产公司购买涉案商铺，约定建筑面积共224.0229平方米，其中套内面积168.3142平方米，共有分摊面积55.7087平方米。合同第七条第一款约定涉案商铺以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27889.1元，总金额4694131元。合同第十八条约定，该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；选择合同第七条第一款计算商品房价款的，套内建筑面积误差比绝对值在3%内（含3%）的，按照合同约定的价格局势结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%，卖方有权选择单方解除合同或继续履行合同；在继续履行合同的情况下，实测套内面积大于约定套内面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买方按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由卖方负责，所有权归买方；实测套内面积小于约定套内面积的，面积误差比在3%以内的房款及利息由卖方返还给乙方，面积误差超过3%部分的房价款由卖方双倍返还;面积误差比=（实测套内建筑面积-约定套内建筑面积）/合同约定套内面积×100%。合同第十九条约定，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。补充协议第九条约定，选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，该商品房实测套内面积或公有分摊面积，与合同约定套内面积、公有分摊面积有差异的，双方均同意合同继续履行，双方互不退不补，不作任何补偿。补充协议第十七条约定，乙方购买该商品房前已实地勘察，对现状无异议；如本合同附件二与现状不一致的，乙方确认以现状为准或按政府主管部门最终审核为准。补充协议第十八条第5款确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。合同亦约定了其他条款。合同签订后，原告依约进行了房款支付及商铺接收。讼争各方均对已付房款及商铺接收没有争议。2018年6月5日，广州市国土资源和规划委员会对涉案商铺做出权属登记证明，确认涉案商铺由两原告袁学勤、欧彦彤共同共有，其中《房地分户图》显示商铺总建筑面积204.3813平方米，套内建筑面积173.0548平方米，公有分摊面积31.3265平方米。庭审中，讼争双方争议的焦点在于：一、被告是否应该对涉案商铺旁一楼通道和二楼楼梯的通行承担违约责任及损失赔偿责任；二、涉案商铺面积误差问题。关于涉案商铺旁一楼通道和二楼楼梯的通行问题。原告认为涉案合同签订时，涉案商铺旁一楼通道和二楼楼梯处于开放状态，被告雅居乐房地产公司和被告雅生活服务公司在通道和楼梯加装铁门并上锁，系未经买方同意和有关部门批准改变了合同签订时的商铺现状，属于违约；由于通道不能自由出入，致涉案商铺难以出租，原告自收铺之日起至铺位出租之日止，产生约10个月商铺空置的租金损失1.9万元，以及租赁期间租金上浮困难的财产损失。被告方均表示不清楚合同签订时涉案商铺旁一楼通道和二楼楼梯的通行状态。被告雅居乐房地产公司认为加装铁门属于物业管理行为，不应由其承担相应责任。被告雅生活服务公司认为加装铁门处于对小区安全管理的考虑。对于以上陈述原被告均未提交相应证据。对于涉案商铺面积差。原告认为建筑面积相差近20平方米，面积误差达10%，且涉案商铺物业费以建筑面积计算，同一小区住宅买卖合同中的面积差约定与商铺面积差约定不同，而涉案商铺及临近铺面均存在类似面积差的情形，故被告雅居乐房地产公司存在欺骗行为；且涉案合同是格式合同，合同补充协议没有经过双方协商，房屋已经建好的情况下，被告应事先知道面积缩小的情形，故补充协议第9条属于免除自身责任的条款，应属无效。被告雅居乐房地产公司认为涉案合同是双方协商后达成的一致意见，不存在无效情形；涉案商铺以套内面积计算房款总额，产权证上的套内面积比合同约定套内面积大，若雅居乐房地产公司出售时就知道实测套内面积比合同约定大，不会以套内面积为标准计房价，因此雅居乐房地产公司不存在欺骗行为。被告雅居乐置业公司和雅生活服务公司认为房屋差价问题与其无关。案件审理过程中，被告雅生活服务公司提交证据证明涉案商铺旁的一楼通道于2019年9月26日优化改造完成，涉案小区业主可以刷业主卡自由通行。原告对此予以确认。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、不动产权属证明、照片及庭审笔录为证。本院认为，原告以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼。针对庭审中争议的焦点，本院具体分析如下：关于通道和楼梯的通行问题。首先，涉案房屋买卖合同相对方是原告与被告雅居乐房地产公司，故原告要求被告雅生活服务公司承担违约责任，违反了合同相对性原则，本院不予支持；其次，从庭审陈述及双方提交的照片视频看，涉案商铺旁一楼和二楼处已如涉案合同规划图所示预留行人通道，而涉案《房屋买卖合同》只约定房屋按现状交付且变更规划应符合有关部门批准，对上述人行通道能否自由通行及具体通行方式未作明确约定，故被告雅居乐房地产公司就通道通行问题未构成违约，原告以违约为基础要求被告雅居乐房地产公司赔偿租金损失没有合同依据和法律依据；最后，诉讼过程中，被告雅生活服务公司对原告诉称的通行不便做出折中解决方案，将涉案商铺旁的一楼通道开放给小区业主凭卡自由通行，故原告以通行不便为由诉请继续开通二楼楼梯没有事实依据。综上，原告以违约为由诉请两被告开通涉案商铺旁一楼和二楼通道并赔偿租金损失，本院不予支持。关于面积差问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。涉案《商品房买卖合同》及补充协议由原告袁学勤、欧彦彤和被告雅居乐房地产公司共同签名盖章，是双方的真实意思表示；原告提交合同签订时的照片证明被告销售人员口头承诺以建筑面积计价本案商铺，不足以推翻双方签字认可的书面约定，本院不予采纳。《商品房买卖合同》约定涉案商铺按套内建筑面积计价；补充协议第九条约定按套内建筑面积计价的情况下，若发生实测面积与约定面积差异，双方互不退不补；补充协议第十八条约定发生补充协议与《商品房买卖合同》不一致的情况下，以补充协议约定为准。原告以同小区住宅与商铺计价标准不同为由，主张涉案商铺以套内面积计价显失公平，本院认为，住宅与商铺房屋性质不同，涉案小区的住宅以建筑面积计价的事实，不影响双方对涉案商铺以套内面积计价的约定，故对此主张本院亦不予采纳。原告以被告免除自身责任为由主张补充协议第九条无效，本院亦不予支持，理由如下：首先，涉案商铺虽为现房交付，但无证据显示涉案商铺在原被告签订合同前已经房管部门确定实测面积；其次，涉案商铺实测建筑面积小于预测建筑面积，实测套内面积大于预测套内面积，若雅居乐房地产公司在签订房屋买卖合同之前早已知道以上事实，却仍以预测套内面积进行计价，明显不符合常理及商业规律；故现有证据难以证明雅居乐房地产公司存在隐瞒建筑面积缩水的故意，亦难以从中断定雅居乐房地产公司通过补充协议第九条免除自身责任。综上，对于涉案商铺实测面积与预测面积差异产生的房屋差价，涉案合同约定原告与被告雅居乐房地产公司互不退还或补偿，该约定合法有效，对双方均有法律约束力。因此原告诉请被告雅居乐房地产公司补偿建筑面积减少损失的请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告袁学勤、欧彦彤的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13253元，由原告袁学勤、欧彦彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  肖陈翔人民陪审员  杨日峰人民陪审员  欧 菊二〇一九年十二月二十三日书 记 员  苏晓俭