辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初5207号 原告：路淑华，女，1941年1月13日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 被告：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区。 统一社会信用代码：91210103764369xxxx。 法定代表人：房圣超，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，系该公司员工，住沈阳市于洪区。 原告路淑华与被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路淑华，被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴晓晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告路淑华向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认被告与大连华信信托股份有限公司（以下简称“华信公司”）签订的《抵押合同》无效，撤销对位于沈阳市于洪区黄河北大街122-1号1-5-2房屋的抵押；2.请求法院判决确认原告对位于沈阳市于洪区黄河北大街122-1号1-5-2房屋享有所有权，使该房屋能够自由交易；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：一、涉案房屋是原告的补偿安置房，原告享有优先权。原告是沈阳市种子管理站87户回迁职工之一，2004年5月经市政府和市农发局批准，当年10月种子站与被告公司签订《土地使用权转让协议》，2007年6月回迁职工与被告公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，回迁所有手续及后续事宜都由种子站回迁安置小组统一负责与被告协调办理。2007年8月至12月，回迁职工全部顺利入住，之后因被告公司的各种推诿，一直到2015、2016年，居住了九年的回迁职工才可以办理房产证，原告持办证材料也于2015年12月与回迁户一起办理了产权证。2017年3月，因原告年迈独居不便，想卖房养老，发现房屋仍被抵押不能进行交易。这期间曾与被告就房屋抵押事宜多次会谈无果。涉案房屋是原告的补偿安置房，原属于洪区黄河北大街126号沈阳市种子公司家属住宅，原房证编号为于洪字第084334号，房屋所有权人路淑华，建筑面积为80.43平方米。原告对涉案房屋享有优先权，现虽已取得房屋产权证，但却不能交易，侵害了原告对该房屋的所有权。二、原告早在涉案房屋被抵押之前已合法购买占用使用，取得该房屋的所有权。2007年6月，原告与被告、沈阳奉达房屋拆迁有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》一份，约定回迁原面积及扩大面积需要补交房款等事项。2007年动迁户回迁，根据协议本人补交房屋增加面积款171403元，交纳了入住时各种费用，开发商开具了入住通知单，本人办理了入住手续，合法占用了该不动产，取得了对该房屋所有权。自2007年入住至今，原告还交纳了涉案房屋的物业费、契税、维修基金。三、被告无权将原告的房屋抵押，此抵押无效。2011年8月4日，被告将原告的补偿安置房屋抵押给金融机构大连华信信托股份有限公司，2012年6月7日，大连华信信托股份有限公司与沈阳百格投资有限公司签订《权利转让协议书》，将大连华信信托股份有限公司享有的对被告的股权转让款及其在股权协议书中的权利和义务一并转让给沈阳百格投资有限公司。原告是在涉案房屋被抵押之前签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，并支付了全部房屋价款，已合法占有使用该房屋，取得涉案房屋的所有权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，无论被告是“一房二卖”还是“先卖后押”，原告都享有该补偿安置房屋的绝对优先权。开发商无权将原告的房屋擅自抵押，这种违法行为严重侵犯了原告的合法权益，此抵押属无效。综上所述，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告辩称，同意原告的诉讼请求，被告如期交付了安置房屋，但是87户回迁居民中，有6户因为被告的失误将房产抵押给了华信公司，此事被告也与华信公司进行了协商，但是被告现在没有能力办理解除抵押手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月8日，原告（乙方）与被告（甲方）及案外人沈阳奉达房屋拆迁有限公司（被委托拆迁单位）签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》一份。约定甲方因阳光维也纳花园项目建设需要，经审查批准，在拆迁规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。乙方房屋基本情况：房屋坐落在沈阳市于洪区黄河北大街124号311，面积为80.43平方米。甲方将坐落在于洪区黄河北大街西侧房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为住宅，建筑面积91.42平方米。被拆迁房屋与产权调换房屋差价为171403元，由乙方支付甲方。该协议签订后，原告于2007年11月9日缴纳了全部房款171403元。被告向原告发出沈顺意福莱英开2007字第000599号《准住通知单》，将涉案房屋交付给原告。2013年7月25日，沈阳市房产局出具《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，载明坐落于沈阳市于洪区黄河北大街122-1号1-5-2房屋，面积为91.19平方米，房屋所有权人为沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司。2015年12月2日，原告取得了涉案房屋的所有权证书，证书编号为：沈房权证于洪字第NO9015xxxx号，共有情况为单独所有。 另查明，2011年8月4日，被告与案外人大连华信信托股份有限公司签订大华信投字111042037-抵3《抵押合同》，约定被告以其开发的位于沈阳市于洪区黄河北大街，建筑面积7832.13平方米在建工程（共计76套房产，包括本案涉案房屋）为华信公司对被告的债权提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，华信公司作为抵押权人取得了《在建工程抵押登记证明》。2012年6月7日，案外人华信公司与案外人沈阳百格投资有限公司（以下简称“百格公司”）签订《权利转让协议书》，将华信公司享有的对被告的股权转让款及其在股权协议书中的权利和义务一并转让给百格公司。 2015年4月8日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2014）大民四初字第77号民事判决，判决被告偿还案外人百格公司借款本金5822万元及利息，并确认大华信投字111042037-抵3《抵押合同》合法有效，案外人百格公司对被告所有的位于沈阳市于洪区黄河北大街建筑面积7832.13平方米在建工程（共计76套房产）享有抵押权，有权对该抵押物享有优先受偿权。2015年9月15日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2015）大执字第175号民事裁定，查封被告所有的位于沈阳市于洪区黄河北大街，建筑面积7832.13平方米在建工程（共计76套房产），查封期限三年。2017年，原告向辽宁省大连市中级人民法院提出执行异议，请求解除对沈阳市于洪区黄河北大街122-1号1-5-2房屋的查封。2017年8月16日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2017）辽02执异387号执行裁定，中止对位于沈阳市于洪区黄河北大街122-1号1-5-2房屋的执行。该民事裁定现已发生法律效力。 本院认为，公民的合法财产权受到法律保护。私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。本案中，原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定，该合同应为有效。该合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋，且原告已于2015年12月2日取得了涉案房屋的所有权证书，故原告对沈阳市于洪区黄河北大街122-1号1-5-2房屋享有所有权。 关于原告对本案涉案房屋享有的所有权能否对抗抵押权的问题。本院认为，抵押权是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，在债务人不履行到期债务时，依法享有就该财产优先受偿的权利。本案案外人百格公司作为涉案房屋的抵押权人，虽享有涉案房屋的抵押权，但其因抵押权享有的优先受偿权不得对抗以房屋拆迁置换形式购买涉案房屋并支付全部购房款的买受人，即本案原告。现辽宁省大连市中级人民法院作出（2017）辽02执异387号执行裁定，认为原告已合法占有使用涉案房屋，且取得了房屋所有权证书，故其权利能够排除百格公司与沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司合同纠纷一案的执行，该案裁定内容实际上确定了原告对涉案房屋享有的权利其顺位先于百格公司享有的优先受偿权，即在本案原告未放弃房屋权利的情况下，案外人百格公司不得就涉案房屋再行使抵押权（即排除了案外人百格公司就涉案房屋行使抵押权的权利）。但鉴于百格公司不是本案当事人，原告要求确认《抵押合同》无效，并撤销对本案涉案房屋抵押的请求，本院无法予以审理，原告可另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十九条、第六十四条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、原告路淑华对沈阳市于洪区黄河北大街122-1号1-5-2房屋享有所有权； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 周 楠 人民陪审员 马 亮 人民陪审员 朴善锋 二〇一九年十二月二十日 书 记 员 胡 楠