山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁17民终2515号上诉人（原审被告）：赵新华委托诉讼代理人：何亚楠，山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪磊，山东君诚仁和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：付建涛被上诉人（原审原告）：李华栋被上诉人（原审原告）：李洪社上诉人赵新华因与被上诉人付建涛、李华栋、李洪社房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(2018)鲁1702民初4608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵新华上诉请求：撤销一审民事判决第二、三项，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.上诉人已经分多次支付购房款188800元，其中10000元是用三被上诉人欠案外人鹿起生、葛全现建设工程款折抵的上诉人购房款10000元，另1200元是被上诉人李洪社明确表示零头无需再交。至此，上诉人已不再拖欠被上诉人的购房款。2.被上诉人于2011年11月份向上诉人交付房屋的行为明显已经违反了案涉《马厂新村一期商住楼购房协议》第五条：“售房方应当在2010年10月9日前，经验收合格后交付购房使用……”之约定。因此，被上诉人未依约如期交房，由此导致上诉人不能及时结清剩余尾款，是被上诉人违约在先，上诉人不存在违约行为。因此，一审法院判决上诉人承担3.8万元的违约责任是错误的。3.本案诉讼时效已过，原判决违反法定程序。诉争房屋买卖发生于2010年5月，又于2013年7月26日补签《购房协议》。自上诉人结清全部购房款后，诉争房屋便一直由上诉人使用，被上诉人也从未提过异议。结合本案，由于距诉争房屋买卖已超过8年，故诉讼时效已过。因而，为了交易稳定，保障经济秩序的安定发展，本案应受诉讼时效的限制。付建涛辩称，钱没有给完。所有买房的都是27万多，上诉人利用职务之便只给了14万多。上诉人说钱已经给清了不属实。其中还有一个假条，签名不是我的签名。鹿起生、葛全现抵账不经过我们同意我们不认可。上诉人当时明确要求买三间送一间，不同意的话不让我们建设，所以迫不得已签订了案涉合同。李华栋、李洪社未答辩。付建涛、李华栋、李洪社向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同，原、被告互相返还购房款及房屋；2.被告支付原告违约金3.8万元；3.涉案费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年原告付建涛、李华栋、李洪社三人合伙在菏泽市牡丹区黄堽镇马厂行政村马厂村开发建设菏泽市牡丹区马厂新村商贸城，菏泽市牡丹区马厂新村商贸城未在工商行政管理部门注册登记，不具有民事诉讼主体资格。三原告开发建设房屋，属集体土地，未经政府部门批准许可，无预售许可证。2011年三原告将位于菏泽市牡丹区交付被告占有使用，2013年7月26日，原告李洪社以菏泽市牡丹区马厂新村商贸城名誉(加盖菏泽市牡丹区马厂新村商贸城财务专用章)与被告赵新华补签了《购房协议》一份，协议约定，三原告将其开发建设的位于菏泽市牡丹区，建筑面积231平方米以19万元的价格出售给被告赵新华。付款方式：一次性付款：（前工地钢筋款转账及付建涛借款，后结账4万元整）。双方还约定了违约责任，购房方逾期超过30日后付款的，售房方有权解除合同，售房人按总购房款的20%收取违约金，购房人愿意继续履行合同的经出售人同意合同继续履行。协议签订前被告于2010年10月30日通过原告李洪社交付三原告购房款7.88万元、于2010年5月20日通过原告付建涛交付三原告购房款3万元、于2010年5月23日通过原告付建涛交付三原告购房款2万元、于2010年5月25日通过原告付建涛用三原告欠其土方款折抵购房款2万元；签订协议当日即2013年7月26日被告通过原告李洪社交付三原告购房款2万元；协议签订后于2014年7月9日被告通过原告李洪社交付三原告购房款1万元。以上合计17.88万元。被告辩称，用三原告欠案外人鹿起生、葛全现建设工程款折抵被告购房款1万元，三原告不予认可，被告未向法院提供三原告同意折抵购房款的证据。被告赵新华系菏泽市牡丹区黄堽镇马厂行政村马厂村集体经济组织成员。一审法院认为，菏泽市牡丹区马厂新村商贸城虽然在购房协议上加盖财务专章，因菏泽市牡丹区马厂新村商贸城未在工商行政管理部门注册登记，不具有民事诉讼主体资格。三原告利用集体土地开发建设，未经政府有关部门批准、未取得预售许可，所建房屋属小产权房。按照法律规定，该房屋只能由所占土地的集体经济组织成员购买，因被告系所占集体土地经济组织成员，被告有权购买原告所建房产。原告李洪社作为原告合伙人之一，代理三原告与被告签订的购房协议，签订协议前三原告已交付被告房屋，签订协议后被代理人又陆续收取被告部分房款，被代理人已经履行了合同义务，应视为被代理人对合同的追认。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，该购房协议为有效合同。有效合同对双方具有法律约束力。双方应按合同约定全面履行义务。按合同约定被告应支付三原告购房款19万元，现被告只支付三原告购房款17.88万元，下欠三原告1.12万元未付，购成合同违约。被告还应支付三原告购房款1.12万元，并按合同约定的条款按总购房款的20%支付三原告违约金。被告辩称，用三原告欠案外人鹿起生、葛全现建设工程款折抵被告购房款1万元，三原告不予认可，被告未提供三原告同意折抵购房款的证据，对被告的该辩解意见，不予采信。三原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，因被告已履行了合同的绝大部分义务且该房屋三原告已于2011年交付被告占有使用，已超过解除合同的期限，故对三原告的该项诉讼请求，不予支持。被告辩称，原告的起诉已超过诉讼时效的辩解意见不成立，对被告的该辩解意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十五条、第一百零七条、第一百零九条、第九十四条、第九十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、原告付建涛、李华栋、李洪社与被告赵新华签订的《购房协议》为有效合同；二、被告赵新华支付原告付建涛、李华栋、李洪社购房款1.12万元；三、被告赵新华支付原告付建涛、李华栋、李洪社违约金3.8万元（购房款19万元×20%）。四、驳回原告付建涛、李华栋、李洪社的其他诉讼请求。上述第二、三项限判决生效后十日内履行完毕。案件受理费4720元，减半收取2360元，由原告付建涛、李华栋、李洪社负担1845元，由被告赵新华负担515元。二审期间，赵新华申请证人鹿起生、葛全现作证，证明用三被上诉人欠案外人鹿起生、葛全现建设工程款折抵案涉购房款1万元的事实，但被上诉人付建涛予以否认，李华栋、李洪社在一审中对赵新华陈述的该项理由予以了否认。本院认为，与案外人相关款项是否存在折抵，因与本案房屋买卖非同一法律关系，且被上诉人予以否认，现有证据无法认定折抵的事实，故对赵新华上述意见，在本案中不予采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，上诉人赵新华与被上诉人付建涛、李华栋、李洪社签订的《购房协议》，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应忠实履行。该协议约定的案涉房屋价格为19万元，根据现有证据查明的事实，赵新华一共向三被上诉人支付了购房款17.88万元，下欠1.12万元购房款，故赵新华构成合同违约，应当承担违约责任。本案中，赵新华违约款项为1.12万元，而合同约定按照总房款20%承担违约责任明显高于损失。故一审法院直接按照合同条款按照总房款的20%承担违约责任欠妥，应予以纠正。本院结合赵新华违约程度，酌定赵新华因违约承担违约金为3000元。关于赵新华提出对方存在违约、超过诉讼时效的意见。本院综合审查认为，案涉房屋于2011年交付赵新华，案涉双方补签的《购房协议》实际上于2013年7月26日签订，在协议签订之前，案涉房屋已经交付赵新华，即在签订协议之时，赵新华已经接受了对方交付房屋的事实，故赵新华又以房屋交付晚于协议约定的交付时间认为对方存在违约的意见，本院不予支持。本案为因房屋买卖索要购房款，要求履行合同的纠纷，双方签订的《购房协议》，并未规定合同履行期限，故在赵新华未完全履行合同之前，被上诉人要求其履行合同义务并未超过诉讼时效。本院对赵新华上述意见不予支持。综上所述，上诉人赵新华的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院（2018）鲁1702民初4608号民事判决第一、二、四项，即付建涛、李华栋、李洪社与被告赵新华签订的《购房协议》为有效合同；赵新华支付付建涛、李华栋、李洪社购房款1.12万元；驳回付建涛、李华栋、李洪社其他诉讼请求。二、变更山东省菏泽市牡丹区人民法院（2018）鲁1702民初4608号民事判决第三项为：赵新华支付付建涛、李华栋、李洪社违约金3000元；上述给付金钱义务的判项于本判决生效之日后10内赵新华履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2360元，由赵新华负担160元，付建涛、李华栋、李洪社共同负担2200元；二审案件受理费1030元，由付建涛、李华栋、李洪社共同负担870元，赵新华负担160元。本判决为终审判决。审判长  陈尔森审判员  李学军审判员  张秀云二〇一九年十二月十八日书记员  赵 晗