广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18619号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：寇明茹，女，原告职工，联系地址同上。被告：谢占以。被告：石福好。被告：谢超荼。第三人：广州市东晓物业管理有限公司。法定代表人：梁树松，职务经理。委托代理人：梁平，男，该公司职员，联系地址同上。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告谢占以、石福好、谢超荼和第三人广州市东晓物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇明茹、第三人的委托代理人梁平均到庭参加了诉讼。被告谢占以、石福好下落不明，经本院公告送达起诉书副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼。被告谢超荼经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：海珠区宝岗路凤祥大街23号408部位是原告辖内管理的直管公房，被告谢占以为承租人，计租面积为17.28平方米，月租金为55.7元。原告与被告谢占以签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》已于2013年5月31日届满。根据合同法和相关规定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。经查证，被告谢占以名下自有产权位于：海珠区新港西路南贤大街51号xx房，建筑面积：67.9763平方米（住宅）；海珠区新港西路南贤大街45号301房，建筑面积：66.8067平方米（住宅）。据此，原告在2018年9月4日向被告谢占以发出《通知》，请其在2018年9月10日前将房屋交还，但被告谢占以至今未按通知要求办理。鉴此，原告请求法院判令：1、解除原告与被告谢占以关于海珠区宝岗路凤祥大街23号408部位房屋的租赁关系；2、被告谢占以、石福好、谢超荼在判决生效之日起10日内腾空交付房屋给原告；3、被告谢占以按214.6元/月（租金成本价）的标准缴纳从2018年12月起至交付房屋之日止的房屋占有期租金；4、被告谢占以承担本案的全部诉讼费。三被告没有提交答辩意见及举证。第三人述称：同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：1991年1月28日，广州市房地产管理局核发了海珠区同福中路凤祥大街23号的产权证，载明上述房屋所有权人为广州市房地产管理局，占有份额为全部，总建筑面积为1216.5平方米，房屋所有权性质为公产，备注该房地委托海珠区房管局管理，如发生产权处分及扩、加、改建，要经市房地局批准；等。2009年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方、以下简称第三管理处）与被告谢占以（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区宝岗路凤祥大街23号408部位的房屋出租给乙方作住宅用途，使用面积17.28平方米；租赁期限从2009年6月1日至2013年5月31日，每月租金为55.7元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十一条第2点）租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》{海机编2013］20号}，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务由原告接管。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室发出《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，主要内容为：设立广州市海珠区住房和建设水务局（简称区住建水务局），将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局；主要职责包括负责统筹和规范政府公房管理，负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，记载房屋地址为宝岗路凤祥大街23号408，租户姓名为谢占以，计租面积为17.28，基本租金为214.62元，评定月租为214.6元；2、穗国房字【2001】174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》及《广州市二○○一年住宅房屋租金标准》；3、个人名下房地产登记情况查询证明，其中被告谢占以名下还有位于海珠区新港西路××房及海珠区××房的住宅；4、原告于2018年9月4日向被告谢占以发出的《通知》及在涉案房屋门口张贴该通知的照片。第三人质证表示:对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。原告于2019年1月3日向法院提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：涉案的408部位仅出租给了被告谢占以；其扣取被告的租金至2018年11月；由于被告石福好和谢超荼的户口也在涉案房屋中，且三被告为一家三口，故要求三被告一起搬迁，但其没有证据证明三被告均在涉案房屋居住。本院认为：原第三管理处与被告谢占以签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，双方没有继续签订合同，但被告谢占以继续使用涉案房屋，并按原合同约定标准支付租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原第三管理处可以随时解除合同。根据海机编【2013】20号文，原第三管理处已被撤销，成立广州市海珠区房屋安全和物业二所（即原告），原第三管理处管辖视为由原告接管，故原告有权就涉案房屋主张权利。另外，被告谢占以对原告主张的其名下有自有产权房屋、三被告对共同居住在涉案房屋的事实不作否定抗辩，且放弃到庭参加诉讼的权利，应承担不利的后果，故对原告主张的上述事实，本院予以认定。现原告要求解除与被告谢占以的租赁合同并收回涉案房屋，合法有理，本院予以支持，但三被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。合同约定：合同解除时，被告谢占以拒不交出承租房屋的，原告除要求被告谢占以限期迁出和补交占用期的房屋占用费（按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告谢占以违约金。本案中原告要求解除与被告谢占以的租赁合同关系，故原告要求被告谢占以按成本租金支付从2018年12月至给予被告合理搬迁期限内的租金，理据不足，本院不予采纳。上述期限的租金仍应按原租金标准收取。按照上述合同约定，被告谢占以逾期搬迁的，除应向原告支付房屋占用费（比照成本租金标准）外，还需向原告支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整每月为按占用费的20%计付。对于原告超出本院支持部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告谢占以之间关于海珠区宝岗路凤祥大街23号408部位房屋的租赁关系。二、被告谢占以、石福好和谢超荼在本判决生效之日起10日内腾空交付海珠区宝岗路凤祥大街23号408部位房屋给原告，三被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。三、被告谢占以在本判决生效之日起10日内向原告支付从2018年12月1日起至实际交还涉案房屋之日止的租金（每月为55.7元，最迟计至本判决生效后第10日）。四、三被告被告逾期履行本判决第二项主文确定的内容时，被告谢占以应从逾期之日起至三被告实际交付房屋之日止，在每月的月底前向原告支付房屋占用费（每月214.6元）及违约金（每月按214.6元的20%计）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元由被告谢占以负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告谢占以在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇一九年十二月三十日书 记 员  招佐文冯琬晴