江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初3755号 原告:无锡泓远商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206089304261J，住所地无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。 法定代表人：高蓝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。 被告：顾嘉琪，女，1996年7月31日生，汉族，户籍所在地江苏省宜兴市。 原告无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）与被告顾嘉琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告泓远公司的委托诉讼代理人顾源，被告顾嘉琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泓远公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2016年12月15日签订的商铺租赁合同于2018年12月31日解除。2、判令顾嘉琪支付拖欠的租金77953元、物业费7752元、违约金67794元。3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年12月15日，顾嘉琪与泓远公司签订租赁合同，约定顾嘉琪租赁无锡市惠山区青春商业中心的D7/7-101、102号商铺。后顾嘉琪未按约支付租金及物业费，构成违约，泓远公司遂诉至法院主张欠付租金、物业费及违约金。 被告顾嘉琪答辩称：1、其于2018年12月31日搬离承租商铺准备结算欠付租金及物业费时，泓远公司工作人员表示后期可能会有折扣，让其等通知，并与其签订了解约协议，故并非其主观原因导致拖欠租金、物业费。2、泓远公司主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2016年12月15日，泓远公司（甲方）与顾嘉琪（乙方）签订《无锡青春商业中心租赁合同》，约定顾嘉琪向泓远公司承租位于无锡市惠山区青春商业中心的D7/7-101、102号商铺。租期3年，自2016年12月30日起至2020年4月30日，其中装修免租期为2016年12月30日至2017年4月30日。关于租金，约定“第一年（2017年5月1日至2018年4月30日）租金为88429元；第二年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金为101061元……签订本租赁合同后5个工作日内，承租方应支付履约保证金5000元。租金支付方式为半年支付。签订本租赁合同后5个工作日内，乙方应向甲方支付第一期租金44215元，此后每期租金应提前15天支付。物业费6645元/年，每6个月为一个交费期，先付后用”。关于违约责任，第13条约定“签订本合同后，乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则，甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金”；第23（3）条约定“乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失……”。关于合同解除，第24（2）条约定“如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失，及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的……”。 2017年1月13日，泓远公司出具收据，载明收到顾嘉琪履约保证金5000元。2018年1月29日，顾嘉琪与泓远公司签订补充协议，约定双方2016年12月15日签订的《无锡青春商业中心租赁合同》中约定的第一年租金88429元，变更为67794元。2018年9月，泓远公司向顾嘉琪作出租金催缴通知书，载明“截至2018年8月31日，顾嘉琪欠付租金49266元、物业费5537元，要求顾嘉琪在2018年9月21日前将拖欠的租金、物业费付清。逾期未支付，泓远公司将根据合同约定直接解除商铺租赁合同，不再另行书面通知。泓远公司将于2018年9月28日腾空商铺，现存于商铺内的物品泓远公司将在清点后予以留置。要求顾嘉琪在腾房当日到场，便于共同清点财物。若拒不到场，视为放弃自身权利”。 在本院审理过程中，双方一致确认，顾嘉琪自签订租赁合同后共支付租金57215元、物业费3323元。 顾嘉琪述称，其收到泓远公司的租金催缴通知书后一直在商铺内等待，但2018年9月28日泓远公司并没有前来清点物品、腾空商铺。其经营至2018年12月31日后主动找到泓远公司，双方签订了一份解约协议，该协议留存在泓远公司。其当时提出结算租金、物业费，泓远公司工作人员孙琼、倪国良都表示过后期租金、物业费会有折扣，让其等通知，但之后一直没人联系其，故顾嘉琪认为欠付租金、物业费非其原因导致。 泓远公司认可双方租赁合同于2018年12月31日解除，租金、物业费计算至2018年12月31日。但双方并非协商一致解除租赁合同，是因顾嘉琪违约泓远公司提出解除，故顾嘉琪需要支付违约金。另泓远公司工作人员孙琼、倪国良都已经离职，对顾嘉琪所述的泓远公司工作人员让其延迟支付租金、物业费情况无法核实。 以上事实，有无锡青春商业中心租赁合同、收据、补充协议、租金催缴通知书及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：泓远公司与顾嘉琪签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。顾嘉琪与泓远公司一致认可双方签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年12月31日解除，本院予以确认。泓远公司要求顾嘉琪支付截至2018年12月31日的租金77953元、物业费7752元，顾嘉琪无异议，本院予以确认。泓远公司认为顾嘉琪未按约支付租金、物业费，构成违约，根据合同约定应支付一年租金作为违约金，故主张违约金67794元。顾嘉琪提出违约责任过高要求调整，另其向泓远公司支付的履约保证金5000元要求抵扣租金、物业费。泓远公司认为，根据合同约定顾嘉琪构成违约时履约保证金应予没收。本院认为，合同约定的履约保证金、违约金均属于违约责任的范畴，现顾嘉琪提出合同约定的违约责任过高，请求法院调整，泓远公司除欠付款项的利息损失外，未提供证据证明其他具体损失。故本院对顾嘉琪的辩解意见予以采纳，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益，本院依法调整违约金为3个月的租金即16949元。综上，顾嘉琪应支付泓远公司租金77953元、物业费7752元、违约金16949元，抵扣顾嘉琪支付的5000元履约保证金，顾嘉琪还应支付泓远公司97654元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认顾嘉琪与无锡泓远商业管理有限公司于2016年12月15日签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年12月31日解除。 二、顾嘉琪于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡泓远商业管理有限公司租金、物业费、违约金合计97654元。 三、驳回无锡泓远商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3370元，由泓远公司负担1226元，由顾嘉琪负担2144元（该款已由泓远公司预交，顾嘉琪于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给泓远公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  王艳华 人民陪审员  胡志新 人民陪审员  唐 宏 二〇一九年十二月一日 书 记 员  陈湘国