辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初3610号原告：中国农业银行股份有限公司盘锦辽河支行，住所地：盘锦市兴隆台区石油大街152号。负责人：王磊，该行行长。委托诉讼代理人：高乾坤，该行职工。被告：郭强，男，1990年2月26日出生，汉族，住盘锦市大洼区。第三人：盘锦壁成四方房地产开发有限公司，住所地盘锦市大洼区田家镇漫步地中海小区D10-101。法定代表人：李万新，该公司经理。委托诉讼代理人：张跃权，辽宁国民律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司盘锦辽河支行诉被告郭强、第三人盘锦壁成四方房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高乾坤、第三人盘锦壁成四方房地产开发有限公司（以下简称“壁成四方公司”）委托诉讼代理人张跃权到庭参加了诉讼，被告郭强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告郭强与原告所签署的个人购房担保借款合同。2、判令被告郭强偿还截止到2019年12月23日拖欠原告的个人住房贷款本金107,743.64元、5,725.55元（实际数额计算至被告偿还原告的全部本金及利息、滞纳金、罚息等相关费用之日止）。3、判令保证人盘锦壁成四方房地产开发有限公司承担连带保证责任。4、判令被告承担本案因诉讼产生的全部费用。事实和理由：2014年7月21日，被告人郭强在原告单位申请个人住房贷款，申请贷款金额17万元，期限10年，贷款利率6.55%，还款方式为等额还款法。被告于2018年5月5日至2019年7月18日期间，未按照合同约定按时还款，拖欠贷款本金112,598.29元，利息及罚息5,313.92元，本息合计117,912.21元。按照中国农业银行《个人购房担保借款合同》的约定，被告应立即归还我行欠款，但经我行多次催收，被告没有还款意愿。原告为维护自身的合法权益，特起诉于贵院，请贵院依法保护原告的合法权益。第三人庭审辩称，一、我公司不应对被告郭强借款合同项下的债务承担连带保证责任。我公司为被告郭强的借款合同提供的是阶段性保证担保。案涉房屋应该办理了抵押证明，该证明属于正式的抵押登记，我公司提供的阶段性保证担保责任应该免除。二、退一步讲，即使我公司应当承担连带担保责任，依据《担保法》第二十八条、《物权法》第一百七十六条规定，原告也应当先就债务人的抵押房产先行处置，我公司应在实现抵押房产以后的部分承担保证责任。经审理查明：2014年7月21日，中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行作为贷款人，被告郭强作为借款人，第三人壁成四方公司作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告向锦城支行借款17万元，用于购买坐落于盘锦市大洼区屋，借款期限共计120个月，贷款利率为6.55%，还款方式为等额本息还款法。合同第十一条第1款约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。第4款约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。第三十一条约定：本合同项下借款采用阶段性保证+抵押方式，阶段性保证人盘锦壁成四方房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。第三十二条约定被告以其贷款所购的位于盘锦市大洼区产作为抵押物提供抵押担保。第三十五条约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2014年8月4日，中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行按照合同约定将17万元贷款转入借款人指定的第三人壁成四方公司账户。2018年5月起，被告郭强未按照合同约定按时还款，截止至2019年12月23日被告郭强尚欠借款本金107,743.64元、利息5,725.55元。另查，2014年8月1日，中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行与原告就案涉房产在大洼区房产管理中心办理了商品房抵押权预告登记，权证号为房预田家字第××号。再查，2017年12月，中国农业银行股份有限公司盘锦分行下发农银盘发[2017]112号《关于调整优化营业机构的通知》，将中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行降格为二级支行，划归中国农业银行股份有限公司辽河支行即本案原告管理。上述事实有原告提供的《个人购房担保借款合同》、个人贷款申请表、《关于调整优化营业机构的通知》、借款凭证、贷款发放通知单、房地产抵押登记信息表及原告、第三人的当庭陈述笔录在卷佐证，对于以上证据由于被告郭强未出庭质证，视为其放弃质证的权利，且证据形式、来源符合法律规定，本院予以采信。本院认为：中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。各方均应按合同的约定履行合同义务。中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行已按合同约定发放全部贷款给被告，被告应依约履行偿还借款本金及利息的义务。被告逾期还款已构成违约，按照合同约定，中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行有权要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》，同时被告应承担偿还剩余贷款本金、利息的责任。中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行因农业银行内部调整优化营业机构后归原告管理，原告取得向被告、第三人主张案涉债权的权利，故对原告要求解除中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行与被告郭强签订的《个人购房担保借款合同》，要求被告偿还剩余本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。关于第三人壁成四方公司是否应承担连带保证责任的问题。《个人购房担保借款合同》第三十五条约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。根据已查明的事实，第三人未提供证据证明被告郭强已就案涉房屋办理了房屋产权证及以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。故按照合同约定，第三人壁成四方公司的连带保证责任仍在约定的保证期间内，原告要求第三人承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。关于第三人抗辩称原告应先就债务人的抵押房产先行处置后，第三人再就不足部分承担保证责任，根据已查明的事实，被告与中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行仅就案涉房屋办理了商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记并非对案涉房屋享有现实的抵押权，不发生抵押权效力。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，不动产抵押权自登记时设立。现第三人无证据证明案涉房产已办理了抵押权登记手续。同时依据双方签订的《个人购房担保借款合同》第9.1.4（8）条约定：“本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。”故原告要求第三人承担连带保证责任既符合法律规定也符合双方合同约定，对第三人该抗辩主张本院不予采纳。被告郭强在收到本院送达的起诉状副本后，既不进行答辩，又不出庭参加诉讼活动，视为其放弃对原告诉请的抗辩，亦不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除中国农业银行股份有限公司盘锦锦城支行与被告郭强签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告郭强于本判决生效后十日内偿还原告借款本金107,743.64元及截止2019年12月23日的利息5,725.55元，合计113,469.19元。并自2019年12月24日起至判决确定的给付之日止，按照原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》约定计付利息、罚息。三、第三人盘锦壁成四方房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2658元，由被告郭强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长 王 冰人民陪审员 杨 芳人民陪审员 佟长利二〇一九年十二月二十五日书 记 员 孙海南