江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初2694号 原告：王宝俊，男，1970年11月2日出生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人:赵庆明，安徽玉金律师事务所律师。 被告：李文华，男，1954年7月4日出生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：郝道欣，江苏普非特律师事务所律师。 原告王宝俊与被告李文华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，于2019年5月22日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂组成合议庭，依法于2019年10月22日适用普通程序公开开庭进行了审理。两次庭审原告王宝俊的委托诉讼代理人赵庆明、被告李文华及其委托诉讼代理人郝道欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王宝俊向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告位于淮安市淮安区（建筑面积116.90平方米）的房屋及车库（10.89平方米）并配合办理过户手续，如不能返还按市场价值赔偿原告损失。2、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告返还原告购房款432000元；2、被告赔偿房屋损失668000，并从2015年2月26日起按668000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率承担利息；2、被告承担本案诉讼费用。 事实与理由:2012年10月26日，原、被告签订房屋买卖协议一份，被告将位于淮安市淮安区（建筑面积116.90平方米）的房屋及车库（10.89平方米）卖给原告，价款为43.2万元。原告王宝俊先后支付被告房款23万元，被告将房屋交付原告，原告入住并进行装修。余款双方约定转化为借款，并出具了借条。之后因原告王宝俊未及时付款，李文华向法院起诉，淮安区法院作出（2017）苏0803民初962号民事判决书，但被告一直未申请法院执行。原告外出打工期间，被告将房屋占有并再次出售，所得的价款为110万元。 被告李文华辩称，原、被告双方曾存在房屋买卖合同，但是该买卖合同因为原告延迟交付购房款已经解除。原告拖延承担给付房款的责任，被告于2017年底向原告下达了解除合同并要求原告搬出房屋的通知，原告按照约定清空了房屋。之后被告将房屋处分已经与原告没有任何关系，因此被告不承担返还购房款以及赔偿损失的责任。 原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据： 1、2012年10月26日《房屋买卖协议》一份，证明双方存在买卖合同关系。 2、（2017）苏0803民初962号民事判决书一份，证明原告所欠房款已经转化为借款，法院已判决。 3、录音光盘一份，证明被告擅自将原告的房屋进行处理。 4、房地产买卖合同复印件一份，被告在2018年2月25日已将原告的房屋出售给第三人，所售的房屋价款为110万元。 被告针对其反驳意见依法提交了2017年8月21日江苏经济报公告复印件一份、淮安区人民法院2017苏0803执3583号执行裁定书复印件一份，证明被告有权解除合同，解除合同之后，被告也有权处分自己的房产。 2019年9月4日，本院依职权与王玉肖谈话笔录一份，王玉肖称其与原告王宝俊系父子关系，其2012年将涉案房屋装修后入住，2017年8、9月份被告李文华撬锁将他赶出涉案房屋，其个人的电视、空调、厨具、电脑等物品未拿走。 经质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，对其证明目的有异议；对王玉肖陈述有异议，其找人开锁时王玉肖自己出来的。原告对被告提交的证据真实性无异议，但双方已经将购房尾款转化为了借款，（2017）苏0803民初962号民事判决书已认定；对谈话笔录无异议。 本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据将在案件事实中予以表述。 本院经审理认定事实如下：2012年10月26日，被告李文华（甲方、卖方）与原告王宝俊（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：乙方购买甲方位于淮安市淮安区（建筑面积116.90平方米）的房屋及车库（10.89平方米）；双方约定该房屋价款为肆拾叁万贰仟元整（￥：432000元）。付款方式：2012年10月26日，乙方预付购房定金壹万元给甲方，甲方交房屋权属证书、房屋和钥匙，乙方交完剩余房款。手续完毕后，房屋产权及其该建筑物范围内的土地使用权归乙方所有。其他事项（手写）：①乙方在2012年10月26日付定金壹万元给甲方；②在甲方把钥匙拿到后乙方再付贰拾贰万元给甲方；③在2013年元月3日前乙方在付给甲方壹拾万元证，余款壹拾万贰仟元等该房房产证拿到后甲方配合乙方到房产部门办理过户手续，同时乙方一次性付清余款。甲乙双方议定违约金为壹万元，如有一方违约，违约方给付对方壹万元。落款处甲方李文华签名，乙方王宝俊签名。 合同签订后，原告给付被告购房款21万元，庭审中被告亦予认可，剩余购房款原告王宝俊作为向被告李文华借款（该事实在（2017）苏0803民初962号民事判决书已认定）出具借条，此后被告李文华将房屋交付给原告王宝俊，原告王宝俊收房居住其中，一直未办理产权登记手续。2018年2月25日，被告李文华将出售给原告王宝俊房屋另行出售给案外人，出售价格为壹佰壹拾万元（¥110万元）。 另查明，2017年2月17日，被告李文华向本院提起诉讼，要求原告王宝俊、案外人朱永芳给付借款45万元。2017年8月16日，本院作出（2017）苏0803民初962号民事判决书，认定：李文华将其所有的上述房屋转让给王宝俊，王宝俊支付购房款21万元，剩余的购房款22.2万元作为王宝俊向李文华的借款，口头约定月利率3%。2014年1月31日王宝俊立据借原告12万元（含2013年1月借款本金6万元和房款22.2万元结算的利息6万元）。2015年1月31日王宝俊立据借原告33万元（含2013年8月借款本金10万元和房款22.2万元以及结算的利息8000元）。据此判决：王宝俊、朱永芳于本判决生效后十日内共同返还李文华借款本金38.2万元，承担利息6.8万元。此后，王宝俊、朱永芳未履行，李文华申请强制执行，王宝俊、朱永芳亦未履行给付义务。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告李文华与原告王宝俊所签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方当事人应当全面履行合同义务。原告已经按约支付了购房款21万元，购房余款22.2万元已转化为借款并得到本院生效判决确认，应视为原告王宝俊已经履行完毕给付购房款43.2万元的义务。被告李文华在交付房屋后，应当负有协助原告王宝俊办理产权登记事宜，但被告李文华确将案涉房屋出售并过户给案外人，致使双方签订的房屋买卖协议履行不能，原告购房的合同目的不能实现，显然已构成违约，应当承担返还购房款43.2万元和赔偿损失的责任。关于损失数额的确定，参照原、被告双方约定的购房款43.2万元以及被告出售案外人的房款110万元，该房屋产生的溢价为66.8万元，该溢价应为原告履行利益损失，故认定原告损失为66.8万元，应当被告赔偿。关于原告诉请的的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告李文华于本判决生效后十日内返还原告王宝俊购房款43.2万元； 二、被告李文华于本判决生效后十日内给付原告损失66.8万元万元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 本案案件受理费14700元（原告已预交14700元），由原告王宝俊负担4400元，被告李文华负担10300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（账户：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号62×××688）。 审 判 长  王玉辉 人民陪审员  朱 丹 人民陪审员  许 燕 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  董桂琴 书 记 员  薛 莹 附页-裁判文书所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。