江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初9565号原告：赵英，女，1971年5月28日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人戚士贵，东海县牛山法律服务所法律工作者（特别代理）。被告：付丙华，男，1965年9月11日出生，汉族，住东海县。被告：汤景凤，女，1966年8月23日出生，汉族，住东海县。原告赵英与被告付丙华、汤景凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由丁铁生依法适用简易程序独任审判，并于2019年11月29日公开开庭审理。原告赵英及其委托诉讼代理人戚士贵，被告付丙华、汤景凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵英向本院提出诉讼请求为：1.依法判决原、被告签订的房屋买卖协议无效，并返还原告购房款485000元及装修款23965元、赔偿违反合同第5、8条的违约责任；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月6日，二被告将坐落在东海县牛山街道新吴庄村3-25号的房屋一套，以485000元的价格卖给原告，双方就此签订了房屋买卖协议，协议第五条规定，被告保证涉案房屋产权无争议，即保证该房屋未经任何保全、抵押、担保等任何处分，及第七条甲方违反第五条约定应双倍返还购买方购房款。协议签订后，原告于2019年4月8日如数将购房款付给被告。但是在原告打扫卫生和进行装修时，却遭到原房主陆龙某、单某夫妻二人的百般阻扰并将原告装修的墙、门窗等推倒砸坏。为此，原告多次找到被告协商并要求退房和返还购房款，但是被告一拖再拖，只是答应退房但购房款要求分两次返还，在此期间，原告也多次向牛山派出所报警，但一直未有得到解决，后经原告了解，被告的房屋与原房主之间存在很大的纠纷，被告是为了躲避原房主的吵闹才将涉案房屋卖给原告，而且，根据相关规定原被告不是同一村委会的村民，被告的房屋是不能对外买卖的，原告认为，被告存在故意隐瞒事实，其欺骗行为已经违反了合同约定、且涉案房屋买卖也未有经过牛山街道新吴庄村委会同意，双方虽然签订了买卖协议是真实的但因违反法律强制性规定，应当认定该房屋买卖协议为无效。为此，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。被告付丙华、汤景凤在庭审时辩称:合同是双方写的，应该是有效的，怎么可能无效？即使原告要求退房，现在也没有钱给。经审理本院认定如下事实：2019年4月6日，原告赵英与被告付丙华、汤景凤签订《房屋买卖协议》一份，协议主要约定：1.甲方（即被告付丙华、汤景凤）将位于东海县宗地面积132平方米的房屋转让给乙方（即原告赵英）；2.转让价格为人民币485000元，一次性转账给甲方，甲方同时必须将房屋及产权证等权属证明和房屋所有的钥匙、电费卡、水卡等交付乙方；3.本协议项下房屋买卖的范围包括东海县（包括宅基地使用权、房屋所有权、相邻权、通行权等在内的一切权益）；4.室内设备是现有设施；5.甲方保证上述房屋产权无争议，即保证该房屋未经任何保全、抵押、担保等处分；6.甲方保证签订合同之日起三日内搬空上述房屋内的其他家具；7.甲方违反上述第五条约定之义务，必须双倍返还乙方房屋买卖款（即97万元）；8.如果符合过户条件或乙方要求，甲方必须无条件配合乙方过户并提供相关证件，过户费用等由乙方承担，甲方不配合需要承担违约金5万元。协议签订后，原告赵英于2019年4月8日按约向被告指定账户转账支付购房款475000元（另10000元系通过宋如贵给付的定金），被告方将案涉房屋及案涉房屋的不动产权证书交付原告并出具收款收条。其后，原告赵英即购买门窗等装修材料准备对案涉房屋进行装修，因案外人的阻挠未能进行装修，原告赵英诉至本院。另查明，涉案房屋所涉土地系集体土地，其不动产权证书登记的权利类型为：宅基地使用权；用途为：农村宅基地。原告赵英系城镇居民，属东海县牛山街道牛山居委的居民，与被告付丙华、汤景凤不属于同一集体经济组织成员。原告赵英还提供票据8张（其中窗户款为5990元），以证实其为案涉房屋装修支付门窗款23965元。庭审中，原告认可仅窗户框安装，其余尚未安装。上述事实，由原、被告双方的当庭陈述及原告提供的《房屋买卖协议》、本院（2019）苏0722执异48号执行裁定书、被告办理的涉案土地的不动产权证书、收条及转账凭证、票据8张等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中双方的争议焦点为：《房屋买卖协议》是否有效?对此，本院分析如下：一、本案原、被告双方在庭审中一致认可双方签订的《房屋买卖协议》中所涉土地的性质为农村集体土地，且暂不能转化为国有土地性质。而且本案原、被告并不属于同一集体经济组织成员，原告属城镇居民，此前也未在被告所属的村集体居住。二、因涉案《房屋买卖协议》涉及农村宅基地买卖、转让，故依法应属无效合同，理由如下：1、根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而买方（或受让方）即原告赵英属城镇居民，依法不享有农村宅基地使用权，且原告也未能举证证明其可以经法定审批程序有权享有一处宅基地；2、农村宅基地是农村集体经济组织赋予其组织成员的福利，宅基地的所有权仍属于该集体经济组织享有。《中华人民共和国土地管理法》明确规定农村集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租非农业建设。因此原告赵英与被告付丙华、汤景凤签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的该强制性规定；3、根据《中华人民共和国物权法》规定，农村土地属于集体成员所有，农村村民仅对其合法享有的宅基地享有占有权、使用权，并不完全享有法律上的物的处分权，非经法定审批程序不得擅自转让。综上，本案原、被告双方所签订的《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。另外，如上分析，因本案原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》之规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告赵英应将案涉房屋退还给被告付丙华、汤景凤；被告付丙华、汤景凤应向原告赵英返还已收取的购房款485000元。同时，因案涉《房屋买卖协议》无效，所以双方约定的违约责任也无效，故原告诉求被告承担违约责任的诉求不能成立。关于原告诉求的装修款，因原告赵英仅将铝合金窗框安装用于案涉房屋，其他门窗并未实际安装，且双方对合同无效均有过错，故本院酌定被告给付原告装修材料款3000元。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:一、确认原告赵英与被告付丙华、汤景凤于2019年4月6日签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告付丙华、汤景凤于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告赵英购房款485000元、装修款3000元，合计488000元。三、驳回原告赵英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8890元减半收取4445元，由原告赵英承担2000元（已缴纳），被告付丙华、汤景凤负担2445元（已由原告垫付，被告在返还购房款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8890元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。0100依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  丁铁生二〇一九年十二月十一日书记员  秦晓娇