连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初3056号原告：惠永娥，女，1952年12月21日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘明伟，江苏顺维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟国，江苏顺维律师事务所律师。被告：曾春梅，女，1948年6月12日出生，汉族，住连云港市海州区。原告惠永娥诉被告曾春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠永娥的委托诉讼代理人王伟国到庭参加诉讼。被告曾春梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠永娥向本院提起诉讼请求：1.判令被告给付2018年1月12日至2019年4月4日期间的租金122750元［（50000元÷365）×200%×（365日+83日）］；被告自2019年4月5日起继续给付租金至实际履行完毕之日；2.被告支付原告物业费等损失1874元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年1月25日签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于海州区间门面房出租给被告经营使用，租期一年，年租金5万元，并对相关事项进行约定。2018年1月合同到期后，被告要求按原合同继续承租涉案房屋，但其一直不支付房租。经原告多次催要租金或要求其搬离，被告还以种种理由予以推脱。综上所述，原告被告之间的房屋租赁合同合法、有效，应受法律保护。原告向被告提供了合格的房屋供其经营使用，被告应依约及时向原告支付房租。但被告无理拒绝给付租金至今，也未按合同约定搬离房屋，致使合同的根本目的无法实现，其行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告曾春梅辩称，1.欠付原告2018年1月12日以后至今的租金未付，但是原告无权涨价。2017年的《房屋租赁合同》第七条约定要求按照原租金的200%计算租金，违约责任约定太高，不能接受；2.2019年1月7日的《关于兴城花园租房欠款说明书》是其所写；3.对于凯知晶公司委托原告对外出租房屋没有异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证书、《房屋租赁合同》、《关于兴城花园租房欠款说明书》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：坐落于连云港市海州区门面房为连云港市凯知晶贸易有限公司（以下简称凯知晶公司）所有。凯知晶公司委托原告惠永娥将该房屋对外出租。2017年1月25日，原告惠永娥（甲方、出租方）与被告曾春梅（乙方、承租方）签订1份《房屋租赁合同》，约定：第一条：房屋基本情况及用途。甲方出租给乙方的房屋坐落于海州区间门面房，建筑面积72.11平方米+室内平台59.4平方米。该房屋用途为：经营（非餐饮业）。第二条：租赁期限、租金标准及付款方式。房屋租赁期自2017年1月12日至2018年1月11日，共计一年。租金标准：年租金五万元整。付款方式及时间：本合同签订后一次性付清第一年租金；在第一年到期前30日向甲方一次性预付下一年租金。第三条：房屋租赁保证金及其他费用。乙方在签订协议时，向甲方交纳租房保证金2000元。本合同终止，乙方在办理退房手续时，经甲方验收并认可乙方已结清房租、水电、物业管理费等费用，确认房屋设施完好无损后，结清保证金（无息）。房屋租赁期内，乙方自行承担水费、电费、物业管理费及其他应承担的税、费等。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。第七条：违约责任。租赁期满双方未签续租协议的，乙方应立即将房屋交还甲方，每逾期一天，乙方除按原租金赔偿外，还应按原年度租金总额的5‰承担违约责任，房屋交还后房屋内遗剩物品视作无主财产，甲方有权处置并不承担任何责任；逾期交付超过一个月的，乙方已交保证金充作违约金而全部不予退还给乙方外，乙方还应承担实际占用期间的租金，该租金自逾期交付之日起按原租金的200%计算。合同还对原、被告的其他权利、义务作了详细约定。合同签订后，原告惠永娥将租赁房屋交付被告曾春梅使用，并收取被告曾春梅保证金2000元。合同到期后，被告曾春梅未交还房屋，并继续占有、使用租赁房屋至今。2019年3月15日，原告惠永娥向东经物业公司交纳涉案房屋2017年1月1日至2019年2月28日期间涉案房屋物业费1874元。2019年1月7日，被告曾春梅向原告惠永娥出具1份《关于兴城花园租房欠款说明书》，载明：“兴城花园3-16门面房主惠永娥，曾春梅于2018年1月12日至2019年1月11日欠房租伍万元整至今未给付。曾春梅计划给付时间为2019年2月4日内给付清以上欠款伍万元整。除去伍万元外，从2019年1月12日起至2019年2月4日止。如果不租住此房，按每天算租金计算（按年伍万元）”。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自义务。在合同租赁期限届满后，被告应按照合同约定返还租赁房屋并结清相关费用。被告未返还房屋的，应按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。原告有权依照合同约定对2000元保证金不予退还。被告于2019年1月7日出具的《关于兴城花园租房欠款说明书》愿意按照年租金5万元标准支付房屋占有使用费，其主张的房屋占有使用费标准未得到原告的认可，涉案房屋占有使用费的计算标准应当尊重当事人的约定并按照《中华人民共和国民法总则》规定的公平原则进行处理。根据双方租赁合同违约责任约定：“租赁期满双方未签续租协议的，乙方应立即将房屋交还甲方，每逾期一天，乙方除按原租金赔偿外，还应按原年度租金总额的5‰承担违约责任，房屋交还后房屋内遗剩物品视作无主财产，甲方有权处置并不承担任何责任；逾期交付超过一个月的，乙方已交保证金充作违约金而全部不予退还给乙方外，乙方还应承担实际占用期间的租金，该租金自逾期交付之日起按原租金的200%计算”，该条款的真正目的是督促被告在合同期满后及时返还租赁房屋，并非是房屋占有使用费的计算标准。房屋占有使用费按照原租金的200%计算带有惩罚性目的，属于违约金性质的约定，被告对该违约金标准也认为过高。根据《中华人民共和国合同法》对于违约金调整的规定，本案的房屋占有使用费应当在《房屋租赁合同》中约定的租金（5万元/年）的基础上增加30%，即每年占有使用费数额为5万元×1.3=65000元，被告应支付原告的占有使用费数额为：自2018年1月12日起至实际交付房屋之日止，每日按178元（65000元÷365日）计算。根据合同第三条“房屋租赁期内，乙方自行承担水费、电费、物业管理费及其他应承担的税、费等”的约定，原告代交2017年1月1日至2019年2月28日期间涉案房屋物业费1874元，被告应承担2017年1月12日以后的物业费。根据原告提供的收据，2017年1月12日至2019年2月28日期间涉案房屋物业费应为1848元（1874元÷789日×778日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曾春梅于本判决生效后十日内给付原告惠永娥房屋占有使用费（从2018年1月12日起至房屋实际返还之日止，按每日178元计算）；二、被告曾春梅于本判决生效后十日内支付原告惠永娥物业费1848元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2792元（原告已预交），由被告负担。如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  郭 敏人民陪审员  郭家民人民陪审员  季建华二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张 颜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行