广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初1819号 原告：中国工商银行股份有限公司兴安县支行。住所地：广西壮族自治区兴安镇三台路37号。 负责人：褚浩宇，该行行长。 委托诉讼代理人：潘勇，该行客户经理部主管。 委托诉讼代理人：蒋任穷，广西灵渠律师事务所律师。 被告：鞠林良，男，1992年8月5日出生，汉族，住广西兴安县。 被告：蒋文芳，女，1996年11月22日出生，汉族，住广西兴安县。 被告：桂林龙兴房地产开发有限公司，住所地：广西兴安县兴安镇西环路（水印城市花园4栋1单元101号房）。 法定代表人：熊晓辉，该公司经理。 原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行（以下简称“工商银行”）与被告鞠林良、蒋文芳、桂林龙兴房地产开发有限公司（以下简称“龙兴公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月17立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘勇、蒋任穷到庭参加了诉讼，被告鞠林良、蒋文芳、龙兴公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《个人购房借款合同》（合同编号：02103000152017一手贷0000122号）；2.判令被告鞠林良、蒋文芳共同偿还原告至2019年5月31日止的贷款本金245120.99元、利息4072.9元，其后利息按合同约定计算至全部本息还清时止；3.判令被告鞠林良、蒋文芳赔偿原告因实现债权所支付的律师代理费11713元；4.判令被告龙兴公司对上述债务承担连带偿还责任；5.原告对被告鞠林良、蒋文芳为上述债务设定的抵押物享有优先受偿权；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年6月12日，原告与被告自愿签订编号02103000152017一手贷0000122号《个人购房借款／担保合同》。被告向原告贷款257000元，借款年利率为5.39％，按月等额本息还款。被告鞠林良、蒋文芳以位于兴安县为该笔借款提供抵押担保，被告龙兴公司为其提供连带责任担保。被告获得原告贷款后，未依约定及时足额偿还借款本息，截止2019年5月31日，累计欠贷款本息达4期，共欠原告借款本金245120.99元、利息4072.9元。被告的行为违反了合同约定，已构成违约。根据合同第二部分第十四条之规定，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除本合同。同时，要求借款人对贷款人的本息、罚息、复利、违约金及贷款人实现债权的费用承担全部给付和赔偿责任。为维护原告的合法权益，特请求法院支持原告的诉讼请求。 被告鞠林良、蒋文芳书面辩称，被告与原告签订的《个人购房借款／担保合同》及与被告龙兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。房产抵押是客观真实存在的，银行贷款是基于有抵押物的情况下才办理按揭贷款手续，需要贷款人到银行和有关部门办理手续才实现的；原告主张的律师费、利息和罚息是否合理合法，请法院公正裁决. 被告龙兴公司书面辩称，1、涉案《个人购房借款/担保合同》及《商品房买卖合同》合法有效，被告鞠林良一直按期偿还借款至2019年1月；2、被告龙兴公司承担的是阶段性连带责任保证，自原告收到他项权证之日起，被告龙兴公司不再承担担保责任；3、原告对涉案房屋无优先受偿权，仅享有对抵押物处置上的排他性；4、原告诉请利息、罚息及律师费过高；请法院公正判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未能对原告提交的证据进行质证，属其自行放弃质证权利，应视为对原告提交的证据无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确定以下法律事实：被告鞠林良、蒋文芳系夫妻关系，二人于2016年12月5日自愿登记结婚。2017年6月12日，被告鞠林良因购买房屋缺少资金欲向原告贷款，同日，原告工商银行与被告鞠林良、蒋文芳、龙兴公司自愿签订02103000152017一手贷0000122号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款金额为257000元，期限为20年；借款用途为购买龙兴公司开发的坐落于兴安县的房屋；每月15日为结息日和付息日；实行浮动利率，浮动周期为一年；还款方式为按月等额本息还款；贷款的付款方式为受托支付（户名：桂林龙兴房地产开发有限公司，账号为：21×××19）。二被告以其购买的位于兴安县为上述借款本息等提供抵押担保，并于2017年6月21日到兴安县不动产登记局办理了抵押权预告登记。被告龙兴公司为被告鞠林良向原告借款本息等提供阶段性连带责任保证，保证范围是借款人违约未偿还的本金和产生的利息等，保证期限至原告正式收到房屋他项权证时止。原告将借款发放至《个人购房借款／担保合同》指定的被告龙兴公司的银行账户。被告获得原告的借款后，依约还款至2019年1月，以后未再偿还借款本息。为此，原告于2019年8月8日向被告鞠林良发出《解除合同通知书》。截止2019年5月31日，被告鞠林良、蒋文芳尚欠原告借款本金245120.99元，利息4072.9元。为此，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明，被告龙兴公司至今未为被告鞠林良、蒋文芳提供抵押担保的房屋办理好产权证，导致原告未取得抵押担保房屋的他项权证。2019年4月9日，原告与广西灵渠律师事务所签订《个人不良贷款委托清收代理协议》，原告为此支付律师费10000元。 本院认为，2017年6月12日，原告与被告鞠林良、蒋文芳、龙兴公司自愿签订的《个人购房借款/担保合同》，是各方当事人真实意思的表示，且合同的内容，未违反我国法律及行政法规等强制性规定，故合同合法、有效。根据该合同约定，借款人不依约付息，贷款人有权单方面宣布贷款提前到期，贷款人可要求借款人立即偿还借款本息和保证人履行保证义务。根据本案查明的事实，虽然，原、被告双方签订的合同尚未届满，但被告鞠林良获得原告工商银行的贷款后，违反了合同约定的按月等额还本付利息，致使原告不能实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，原告要求解除与被告签订的《个人购房借款合同》的条件已成就。由于被告违反了合同的约定，原告向本院提起诉讼要求解除，本院予以支持。原告诉请的利息按合同约定利率计算，并未违反法律规定。被告鞠林良与被告蒋文芳系夫妻关系，被告蒋文芳作为产权共有人亦在合同上签字，该借款属于夫妻共同债务，原告要求被告鞠林良、蒋文芳共同偿还借款本息的理由成立，本院予以支持。 关于原告要求被告鞠林良、蒋文芳支付律师费11713元可否支持的问题。本院认为，因被告的违约，才导致本案的发生。原告为实现其债权与广西灵渠律师事务所签订了《个人不良贷款委托清收代理协议》，原告依照该合同的约定，支付了本案律师代理费10000元。因此，本院认可原告为实现其债权支付了律师费10000元。 关于优先受偿的问题。本院认为，不动产物权的设立等须经依法登记。抵押权预告登记不同于抵押权登记，预告登记权利人未取得物权。本案中，原告对涉案抵押物作了抵押权预告登记，而未作抵押权登记。所谓的预告登记，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，是仅指“当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”从这一规定的内容来看，预告登记是为了保障将来实现物权而进行的一种登记，因此预告登记的权利人对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。由于用于抵押担保的房屋，未作抵押权登记。因此，依照上述法律规定，原告请求对被告用于抵押担保的房产，在拍卖或变卖后所得价款，在抵押担保范围内享有优先受偿权之请求，于法无据，本院不予支持。 关于被告龙兴公司承担连带偿还责任的问题。本院认为，《个人购房借款／担保合同》约定，被告龙兴公司为被告鞠林良向原告借款本息等提供阶段性连带责任保证，保证范围是借款人违约未偿还的本金和产生的利息等，保证期限至原告正式收到房屋他项权证时止。保证人在原告正式收到房屋他项权证时，保证人免除保证责任。根据本案查明的事实，原告至今未收到他项权利证。因此，依照合同约定，被告龙兴公司为被告鞠林良、蒋文芳向原告提供的担保未免除。虽然，被告龙兴公司为被告鞠林良、蒋文芳向原告借款提供了担保，但由于被告鞠林良、蒋文芳向原告借款还提供了位于兴安县予以担保，且办理了房屋抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款之规定，原告应当先就被告鞠林良、蒋文芳提供担保的房产实现其债权后，被告龙兴公司作为保证人应对物（房产）的担保以外的债权承担保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行与被告鞠林良、蒋文芳于2017年6月12日签订的《个人购房借款合同》； 二、被告鞠林良、蒋文芳偿还原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行借款本金245120.99元、利息4072.9元（暂算至2019年5月31日，以后利息按合同约定的利率计收至本息还清之日止）； 三、被告鞠林良、蒋文芳赔偿原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行为实现债权所支付的律师费10000元； 四、被告桂林龙兴房地产开发有限公司对原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行就位于兴安县屋的担保实现上述第二、第三项债权以外的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案减半收取案件受理费2607元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5214元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  宾艳芳 二〇一九年十二月二日 书记员  李云姣