甘肃省金昌市金川区人民法院民事判决书（2019）甘0302民初1292号原告（反诉被告）：庒某，男，汉族，生于1955年10月1日，甘肃省永昌县人，大学文化，住金昌市。被告（反诉原告）：金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心。投资人：许承龙，职务总监。委托诉讼代理人：毛某，甘肃骊千律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，男，汉族，生于1978年12月11日，甘肃省榆中县人，初中文化，金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心员工，住金昌市金川区香格里拉花园小区33栋2口102室。原告庒某（反诉被告）与被告(?http:?/??/?xingzheng.lawtime.cn?/?xzsscjrbeibao?/??)金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庒某、被告金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心委托诉讼代理人毛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庒某向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的商铺租赁合同；2、判令被告赔偿原告商铺装修费用113200元，并退还保证金10000元。事实和理由：2017年3月1日，原、被告签订租赁合同，约定原告承租品广场负一层，面积400平米用于开办台球厅，租期5年，租金每年72000元。合同还约定2017年4月30日前为乙方装修期，甲方于2017年5月1日正式交付商铺。2017年3月底至6月，原告对租赁场地基本设施及灯光等进行了装修和安装，期间所承租商铺顶部漏水严重，后经甲方维修，但顶部漏水问题仍然存在，影响房屋正常使用。当时品广场整体尚未取得消防许可证，加之承租场地无消防通道，无法满足台球厅必须具备两个以上消防通道的要求。后原设计公用的消防通道已经出租给他人开办超市，无法解决消防通道的问题。被告出租给原告的商铺不具备开办台球厅的条件，甲方的行为不符合商铺租赁合同第十条第1项的约定构成违约，导致合同目的不能实现。被告的违约行为给原告造成的经济损失，应依法赔偿。被告金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心辩称，同意解除合同，不同意退还保证金，也不同意赔偿装修费用。原告陈述漏水的事情属实，但在原告装修前已经进行了维修，消防的问题在租赁前已经说明，而且被告方于2017年9月22日获得了消防许可证。被告金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心向本院提出反诉请求：要求原告庒某（反诉被告）承担自2017年5月至2019年5月期间的房屋租赁费共计144000元。反诉事实与理由：对于涉案租赁场地是否具备开办台球厅的条件在签订合同时反诉原告是不明知的。反诉被告庒某从2017年至今一直在占用装修该场地，反诉原告认为租赁场地符合开办台球厅的条件，反诉被告应该支付房屋租赁费。反诉被告庒某辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告出租给反诉被告的商铺不具有开办台球厅的条件，反诉原告先行违约，依据我国合同法关于同时履行抗辩权的规定，反诉原告的反诉理由不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商铺租赁合同、保证金收据、建设工程消防验收意见书，现予确认并在卷佐证。为证明其主张的事实，原告（反诉被告）还提交了装修费用清单、照片及视频光盘一张，对上述证据被告（反诉原告）不予认可。本院依职权对涉案租赁场地进行了现场勘查。结合原、被告双方的陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心（以下简称尚品肉菜市场）作为甲方，庒某作为乙方，双方签订商铺租赁合同，约定将尚品肉菜市场经营使用的金昌市金川区泰安西路品广场负一层400平米商铺（场地）出租给庒某使用。约定交付日期为2017年3月1日，租期为2017年3月1日至2022年4月30日，其中2017年3月1日至4月30日为装修期，装修期内承租方不支付房租及其他费用。双方约定月租金6000元，每年72000元，按季度支付，实行先付后租；前三年租金不变，第四年开始每年房租递增5%，五年后房租递增不能超过5%。双方还约定：“如发生乙方逾期10日不能足额缴纳租金，且在甲方发出催款通知后一周内仍不能缴纳时，甲方有权单方解除合同，并收回乙方所租赁的商铺，……。”“……乙方在签订合同时，乙方已确认充分预估和研判了租赁期限、市场经济经营环境、乙方履行合同义务能力及装修成本等经营风险因素；本合同到期前，因乙方违约或乙方单方面要求解除或终止本合同，甲方对乙方的装修、设备、设施不做任何补偿。”2017年2月17日，庒某向金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心支付保证金10000元。2017年9月22日，经金昌市公安消防支队审查资料和现场检查测试，金昌市金川区上海路以西、泰安路以南，天庆惠民综合市场东段、西段、改扩建建筑：综合评定工程消防验收合格。2017年11月15日，庒某与金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心房屋租赁合同纠纷一案，因原告庒某未在规定时间预交案件受理费，该案按原告庒某撤回起诉处理。案件审理过程中，被告（反诉原告）就涉案房屋装饰装修物价值申请人民法院委托评估鉴定，本院依法委托评估机构后，被告申请人未按时缴纳鉴定费并撤回鉴定申请。本院认为，原、被告签订的房屋商铺合同系双方当事人真实意思表示，具有法律效力，原、被告作为签约双方均应恪守合同约定之义务。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）交付的房屋因“无两个以上消防通道”，故而“不具备开办台球娱乐厅”的条件，并以不能实现合同目的为由要求解除合同及赔偿损失。对承租人而言，房屋租赁合同的目的是获得占有租赁房屋的权利。被告将出租的房屋交付给原告，原告虽未投入经营但已进行装饰装修，原告占有租赁物之合同目的已经实现。加之原告未提交证据证实其在投入使用、营业前曾向县级以上人民政府消防救援机构申请消防安全检查及是否满足经营场所消防要求的证据，且其作为经营者，在承租房屋、进行装修之前，应结合经营内容充分考虑经营场所的消防设备，加之双方合同约定承租人在签订合同时“已确认充分预估和研判了租赁期限、市场经济经营环境、履行合同义务能力及装修成本等经营风险因素”。故原告提出因涉案商铺不具备开办台球厅的条件、被告违约的主张不能成立。原告主张租赁房屋漏水影响正常使用，漏水渗水并非属于《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定的“租赁物部分或全部损毁、灭失”的情况，渗漏水是否致使合同目的不能实现，原告未能举证说明。被告按约交付出租房屋，原告负有按约支付租金的义务，未按约支付租金构成违约。对被告反诉要求原告支付租金的诉讼请求应予支持。因双方签订租赁合同之时，涉案房屋所在建筑未通过消防验收，故原告向被告缴纳房屋租金的时间应从该建筑物消防验收合格之时起算。原告要求解除合同，被告当庭表示同意，双方达成解除合同之意，原、被告签订的商铺租赁合同应于2019年4月24日解除。原告向被告预先支付的保证金应从原告应付租金总额中扣减。故此，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付房屋租金104000元（6000元/月×19个月-10000元=104000元）。原告作为承租人未按约缴纳租金，但被告未提交曾要求原告在合理期限内支付租金的证据，是否因承租人违约导致合同解除无法认定；原告所承租的房屋事实上未投入经营使用，合同解除后，附合于房屋的装饰装修物连同房屋一起返还给出租人，出租人客观上因取得附合的装饰装修物而获得利益，承租人受到损失。原、被告双方达成合意解除合同，应按照公平原则对原告装饰装修价值损失进行分担。对于原告主张的装修费用，因其提交的证据无法客观证实损失数额，且庭审中拒绝通过鉴定方式予以确定，对于原告要求被告赔偿装修费用的诉讼请求因无据证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告庒某（反诉被告）与被告金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心（反诉原告）签订的商铺租赁合同于2019年4月24日解除；二、原告庒某（反诉被告）于本判决生效后15日内向被告金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心（反诉原告）支付租金104000元；三、驳回原告庒某（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1382元（已减半收取），由原告庒某（反诉被告）负担；反诉案件受理费1590元（已减半收取），由原告庒某（反诉被告）负担1148元，由被告金昌市尚品昌泰里社区肉菜市场服务中心（反诉原告）负担442元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。审判员 朱婧 二〇一九年十二月六日书记员 吴瑾