广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30839号原告：广东省信托房产开发公司，住所地广东省广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓靖龄，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：陈泽云，女，1968年11月18日出生，汉族，住所地广东省惠来县，委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金兰，广东辅安律师事务所律师。本院受理的原告广东省信托房产开发公司与被告陈泽云租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东省信托房产开发有限公司的委托诉讼代理人杨雅茜、卓靖龄，被告陈泽云的委托诉讼代理人郑灶利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东省信托房产开发公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付欠付2018年11月到2019年5月期间的租金15141元及滞纳金（按每日月租金3%的标准，从逾期支付租金之日起至被告实际付清拖欠的租金之日止的滞纳金）；2.被告向我司支付2019年6月至9月期间的房屋占用费14400元（房屋占用费以每月3600元为标准）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：我司（甲方）与被告（乙方）于2017年5月9日签署《租赁合同》，约定我司将白云区金信路金兰街33号205房的房屋租赁给被告做住宅用途，租赁期限为2017年6月1日起至2019年5月31日止。租金标准为每月2100元，租金每年在前一年的基础上递增3%，即2017年6月1日至2018年5月31日每月租金为2100元，2018年6月1日至2019年5月31日每月租金为2163元。租赁合同约定，按照合同规定，按月准时缴纳租金。未按照合同规定缴纳租金，逾期每日加收当月租金总额3%的滞纳金。超过约定缴纳起一个月仍未缴交租金，甲方有权终止租赁合同，并收回本合同出租的房屋，没收保证金，并追回所欠租金。在乙方偿清之前，甲方对乙方房屋内的物资有留置权。租赁期满后，若甲方不拟出租或乙方不拟承租，合同自行终止。清退房屋时，凡牵连甲方设施的装修或在甲方场地上所盖建筑不得拆除，无偿交给甲方，如损坏甲方场地设施，乙方应负责修复或赔偿。本合同终止后，乙方须按第十六条的约定，在15日内将房屋交回甲方。乙方如不能按时将房屋交回甲方，乙方须负赔偿责任，且甲方有权将房屋内乙方的一切物件清出。清出的物件若有遗失损坏，甲方不负赔偿责任，乙方不得有异议等。我司与被告签署《租赁合同》后，我司即将符合合同约定的房屋交由被告使用，被告于2018年11月起开始拖欠租金。到期后双方未就终止合同事宜进行沟通，被告仍继续住在我司的房屋内。我司于2019年7月25日通过快递的形式向被告发出《租金催交通知书》，通知被告自其签收该通知书之日起解除《租赁合同》并催促被告缴清欠付的租金，被告于2019年7月27日签收了该通知书。被告从2018年11月开始拖欠租金，租赁合同终止后被告一直占用着我司的房屋不肯搬离，也未向我司支付任何款项。根据合同约定和相关法律法规，我司有权要求被告将房屋交还给我司并向我司支付欠付的租金、滞纳金及赔偿我司合同到期后逾期搬离房屋的房屋占用损失，根据《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》，该地段同类型房屋租金标准为24元/平方/月，我司方据此主张房屋占用损失为每月3600元。且被告从2018年3月开始拖欠应缴的物业管理费、水电费、垃圾费等费用，且至今仍未缴付。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告陈泽云辩称，我不同意原告的诉讼请求。1.我认为租赁房屋尚未有工程规划许可证，尚未取得房产证，属于无效合同。2.关于诉请支付房屋占有损失赔偿款的问题，我不同意按3600元的标准计算，应按合同约定2163元/月的标准计算。且我对欠付租金的月份存在异议。我使用房屋共计28个月，从2017年6月1日至2019年9月30日租金共计59808元，期间我已支付租金18个月共计37800元，我实欠租金22008元。3.关于滞纳金，我不同意支付。我认为涉案房产尚未取得房产证，租赁合同属于无效合同，故不应该支付滞纳金。退一步说，若法院认定涉案合同为有效合同，信托公司要求每日3%的标准畸高，我不同意，仅同意按同期存款利率支付。4.关于要求我支付物业管理费、水电费、垃圾费等费用的问题，我已于2019年9月24日向原告支付2616元，上述费用已结清。5.我租房时曾向信托公司支付4000元押金，该款项应在我需向信托公司支付的款项中予以减扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月9日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：一、租赁地点白云区金信路金兰街33号205房（以下简称涉案房屋）。二、租赁面积150平方米。三、租赁用途住宅。四、乙方租赁期共贰年，即由2017年6月1日起至2019年5月31日止。五、房屋租金及缴纳方式为1.房屋租金每月每平方米14元，共计2100元。2.租金递增率为租金每年在前一年的基础上递增3%。即2017年6月1日至2018年5月31日每月租金为2100元，2018年6月1日至2019年5月31日每月租金为2163元。3.缴纳方式为租金每月结算一次，每月五号前由乙方缴付当月租金给甲方。六、保证金规定1.乙方已向甲方交纳4200元作为保证金，并按照双方签订的租赁合同使用房屋。合同期满，乙方按合同约定，将该房屋完整交还甲方后，如乙方没有违约行为，甲方即不计息如数退还保证金。如乙方有违约行为，甲方视违约行为之后果扣除相应的违约金及相关费用后，将剩余保证金退回给乙方，保证金不足以补偿甲方损失的，甲方有权向乙方追索……八、乙方责任1.依照合同规定，按月准时缴纳租金。2.租赁期内，须切实搞好一切安全、防范措施，按照消防条例要求做好消防工作，保障安全用电。3.租赁期内，乙方负责租赁房屋的正常维修和保养，保证租赁房屋的完好状态。乙方如需装修改建，必须先报甲方批准，再报消防、城管等部门审核批准后方可施工。如因装修改建损坏甲方设备设施，须负责修复或赔偿。4.租赁期内，乙方发生的管理费、水电费、修缮费由乙方承担……6.乙方不可擅自将租赁房屋转让、转借、转租。7.乙方若改变房屋用途，须征得甲方书面同意。8.乙方不准利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益……九、合同生效后，甲乙双方必须认真遵守合同规定，任何一方不履行合同规定，守约方有权要求违约方赔偿经济损失。十、未按照合同规定准时缴纳租金，逾期每日加收当月租金总额3%的滞纳金。超过约定缴纳期一个月仍未缴交租金，甲方有权终止租赁合同，并收回本合同出租的房屋，没收保证金，并追回所欠租金。在乙方清偿之前，甲方对乙方房屋内的物资有留置权。十一、乙方若提前终止合同，乙方无权要求甲方返还保证金……十三、乙方若违反第八条3.6.7.8点，甲方有权终止合同并没收保证金等。上述租赁合同签订后，被告向原告支付涉案房屋的押金4200元，原告向被告交付了涉案房屋。2017年8月14日至2019年9月24日期间，被告向原告支付17个月租金共计35700元。原被告双方签订的涉案租赁合同于2019年5月31日届满后，双方未就租赁涉案房屋签订新的租赁合同。2019年7月19日，原告向被告发出《租金催缴通知书》，其主要内容为原告与被告于2017年5月9日签订的承租涉案房屋的租赁合同，被告户结欠2019年7月5日前的租金共17682元，但至今尚未缴交，根据我国《合同法》及租赁合同的相关约定，被告的行为已构成违约，并已严重侵害了我司的合同权益。原告特致函告知被告：1.因被告逾期缴纳租金，构成严重违约，原告依法解除租赁合同，本通知书自送达被告之日起生效。2.被告结欠的租金17682元应于2019年8月29日一次性予以缴清，否则我司将保留追究被告因违约对原告照成的经济损害（包括但不限于违约金、利息损失、诉讼费、律师费等）。2019年9月30日，双方办理涉案房屋的交接手续，被告清结了使用涉案房屋期间发生的水电费、物业管理费、垃圾处理费等费用。诉讼中，被告表示其欠付租金的时间为2018年12月至2019年9月，2018年12月前的租金均已向原告支付。并提交《已交租情况汇总表》拟证明其已向原告支付18个月租金的情况。原告对上述汇总表真实性予以确认，但认为从该表中恰能反映被告仅向其支付了17个月的租金，根据合同约定的租赁期限24个月，被告尚欠付2018年11月至2019年5月共7个月的租金。被告对此表示，除原告确认的已支付17个月的租金外，另2017年6月的租金是现金支付，故其支付租金的月份应共计18个月，并提交发票一份拟证明其支付的事实。原告对发票的真实性予以认可，但表示因原告未提交转账记录，故不排除先开发票后，原告未收到款的情况。另原告表示对于合同期限届满后，即2019年6月起的房屋占用费应按涉案房屋同地段同类型的房屋租金标准24元/平方米/月，即3600元/月的标准计付。被告认可涉案房屋同地段同类型房屋的租金标准为24元/平方米/月，但认为合同期限届满后的房屋占用费仍应按合同约定的标准计付。原告提交（93）穗城规北片地字308号《建设工程规划许可证》、（93）穗城规北片地字601号《建设用地规划许可证》、穗国土建用字[1994]第269号《建设用地批准书》、《商品房预售许可证》拟证明涉案房屋所在楼宇位于白云区景泰坑大金钟以西，的金兰花园（第五期预售：B3幢），该楼宇已办理合法的规划报建手续。被告确认涉案房屋在金兰花园小区内，但表示其无法辨识涉案房屋具体在那一栋楼。本院认为，原告与被告签订《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，双方应恪守履行。原告已提交涉案房屋所在楼宇相关用地、建设、预售等手续的材料，拟证明涉案房屋所在楼宇已办理规划报建手续，被告抗辩双方签订的《租赁合同》为无效合同的意见不能成立，本院不予采纳。上述合同签订后，原告已向被告交付房屋，被告理应向原告支付租赁期间的租金。原告主张被告欠付2018年11月到2019年5月期间的租金，被告提交证据拟证明其已向原告支付18个月的租金，现原告仅确认被告已向其支付17个月的租金，不确认其中2017年6月的租金2100元。但因被告已提交原告开具的发票予以证明其支付该月租金的情况，本院对被告抗辩在租赁期间已缴纳租金18个月的租金的意见予以采纳。根据双方签订的租赁合同约定的租期24个月，现被告已支付18个月的租金，故原告要求被告支付2018年12月到2019年5月期间的租金有据，本院予以支持。租金标准按照合同约定，2018年12月1日至2019年5月31日每月租金为2163元，经核算，2018年12月到2019年5月期间的租金12978元。原告主张被告支付2018年11月的租金无据，本院予以驳回。因被告逾期支付2018年12月到2019年5月期间的租金，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付逾期支付租金滞纳金有据，本院予以支持。依照上述合同约定，滞纳金应以每月欠付租金即2163元为本金，自每月6日起计至实际付清之日止。原告主张滞纳金按每日月租金3%的标准支付滞纳金，该标准确属过高，被告抗辩滞纳金按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算的意见合理，本院予以采纳。滞纳金的计付均以本金为限。上述租赁合同期限已于2019年5月31日届满，合同期限届满后，被告继续使用涉案房屋且双方未就涉案房屋签订新的租赁合同，双方之间为不定期租赁关系。现被告于2019年9月30日搬离涉案房屋，故原告要求被告支付2019年6月至2019年9月期间的租金有据，本院予以支持。合同期限届满后，双方未就场地占用费的标准另行约定，原告主张按涉案房屋同地段同类型房屋的市场租金标准24元/平方米/月计算的意见合理合法，被告对该标准予以认可，本院对原告结合前述租金标准和涉案房屋面积计算涉案房屋占用费按3600元/月计付的主张予以采纳。综上，经核算，2019年6月至2019年9月期间的租金共计为14400元。租赁期限届满后，被告要求占用涉案房屋的费用仍继续按合同约定的租金标准计付缺乏依据，本院不予采纳。关于被告抗辩其已向原告缴纳保证金4200元，该费用应当在其应缴的租金中予以扣减的意见。根据双方签订的租赁合同约定，被告在租赁期限内如存在逾期缴纳租金达一个月的，原告有权终止租赁合同，收回涉案房屋，并有权没收保证金。根据现有证据表明，虽被告在租赁期间确存在逾期支付租金超过1个月的行为，但因原告在合同期限内并未因此对原告行使合同解除权，故原告以此为由主张被告支付的保证金应当没收的意见缺乏依据，本院不予采纳。现双方的租赁关系已解除，原告已在本案中向被告主张欠付的租金和场地占用费，被告亦与原告结清了使用涉案房屋期间的水电费、物业管理费、垃圾费等费用，被告有权要求原告退还该保证金。现被告提出将已支付的4200元保证金抵扣欠付原告的费用，此有利于减少双方讼累和节约司法资源，本院予以采纳。综上，本院认定在被告应向原告支付的2019年6月至2019年9月期间的租金14400元中扣减上述保证金4200元，故被告应向原告支付2019年6月至2019年9月期间的占用费数额为10200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告陈泽云向原告广东省信托房产开发公司支付2018年12月到2019年5月期间的租金共计12978元及滞纳金（滞纳金以每月租金2163元为本金，从每月6日起，按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告陈泽云向原告广东省信托房产开发公司支付2019年6月至2019年9月期间的房屋占用费共计10200元；二、驳回原告广东省信托房产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1410元，由原告广东省信托房产开发公司负担1210元，被告陈泽云承担200元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起来十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年十二月二日书记员  陈玉梅