广东省珠海市斗门区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0403民初2110号 原告（反诉被告）：珠海市斗门区教育科研培训中心，所在地珠海市斗门区井岸镇后山南60号，统一社会信用代码：124404033547193381. 法定代表人：王宜祥，系该中心主任。 委托诉讼代理人：王超，广东君安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱春苗，广东君安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黎少雅，男，1960年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。 委托诉讼代理人：冯桂英，女，1966年7月12日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。 委托诉讼代理人：周玉燕，广东至伦律师事务所律师。 原告珠海市斗门区教育科研培训中心与被告黎少雅返还原物纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门区教育科研培训中心的委托诉讼代理人朱春苗，被告黎少雅及其委托诉讼代理人周玉燕、冯桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告珠海市斗门区教育科研培训中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾退位于珠海市斗门区井岸镇XXX59号401的工作房及一楼东边第3间单车房，将上述房屋清空后退还给原告，价值300000元；2.判令被告从2006年12月起按照每月300元的标准支付租金直至将工作房交回原告之日止，其中暂计至2019年8月的租金为45900元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是在2015年政府机构改革中，由珠海市斗门区教育研究中心与珠海市斗门区教师进修学校整合而成的单位，原珠海市斗门区教师进修学校的资产依法归属于原告所有及管理。为了解决教师进修学校在校职工的住房困难问题，教师进修学校曾于1998年6月26日与包括被告在内的四位老师签订了《兴建工作房合同》，约定在学校建设资金到位前，大家先自愿集资在学校的土地上兴建工作房，每住宅单元所分摊的费用，由学校补贴壹万元（即上级补助专款项），其余部分由使用者负责，并明确房屋产权属教师进修学校所有，入住满三年后，学校逐年退还建房款，建房款清退后免交房租四年，四年后按有关规定缴交房租，另外还约定凡不在进修学校工作的或另购住房的，工作房要退还给学校。1998年底工作房建好并交付使用，由于财务管理发生变化，学校于2002年11月一次性清退了集资建房款，双方于2002年11月8日签订了《合同》一份，明确一次性清退了建房款，被告同样享受四年免租期，免租至2006年11月，以后按有关政策规定缴交房租，同时明确教育局给每户所补的1万元建房款，退房时一次性归还给住房本人。免租期到期后，学校考虑到财务制度改革，补贴款壹万元无法落实发放，故暂不要求退房，每月应缴交的租金则用于抵扣单位该发放的壹万元的补贴款。之后，参加集资的老师因为自购住房或者调离原单位，已陆续将工作房退回给学校，但本案被告既自购了住房，也调离了原单位，却一直占着工作房。由于办公用房紧缺，学校曾多次要求被告退还工作房，但被告至今仍无理占用工作房。为维护合法权益，原告特起诉被告，望判如所请。 被告黎少雅辩称如下：一、珠海市斗门区教育科研培训中心并非本案适格原告。原进修学校工作房由黎少雅等教师集资建成，约定产权属原进修学校。2015年，珠海市斗门区教育研究中心与进修学校整合成为原告珠海市斗门区教育科研培训中心。斗门区机构编制委员会斗机编【2015】19号文件仅规定整合后的名称及教研任务，未确定机构整合后的资产归属情况。即使原告实际使用了原进修学校的资产，也不代表原告取得了工作房的所有权。根据《物权法》第九条第二款：“不运产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，案涉建筑仍登记在斗门县教师进修学校名下，未变更至原告名下、划归原告所有，原告无权主张退房；二、退房条件未成就，被告的情况不属于调出进修学校，自购住房不属于约定的退房情形。《兴建工作房合同》第2条约定“凡不在教师进修学校工作的（包括调出、退休和死亡），该房退还给教师进修学校。因退休、死亡的，一年内退还”。首先，被告夫妇均未达退休年龄。其次，退房条件不包括另购住房，且被告名下现无房产（西一苑房产因不适合居住已售出）。另外，被告不属于“调出进修学校”，而是进修学校被整合消失，教育局安排到田家炳学校，不是被告申请调离，且没收到调令。调出必须有调令，编制使用卡不能取代调令。而被告配偶由实验小学调去田家炳学校则有教育局出具的调令。因此，被告的情况应与调出区别处理。自进修学校被整合后，该合同条款履行的情势已发生变更，调出退房的内容不应再约束被告。三、《合同》约定“学校于2002年11月一次性退清各受益户所交的建房款，用户同样享受原合同规定的四年免租期，退免租至2006年11月”的内容未实际履行。且该约定不合理，严重损害被告的集资权益。签订《合同》后，进修学校再次变更退款时间至2003年，如按四年免租期计算应免租至2007年。事实上，2004年时任局长鲍XX执掌的教育局有新政策：拟把进修学校房产划归实验小学，进修学校将选址重建（时任进修学校校长郑XX）。教育局、进修学校与被告商议，同意每户补偿3万元，要求被告搬出，被告依要求搬出后，房子空置多年实小没有使用。按照原《兴建工作房合同》第14条，进行修订，其余条款不变。因此《兴建工作房合同》第15条仍然适用。按照《兴建工作房合同》第15条“甲方未退清乙方的集资建房款时，乙方不需要缴交房租；甲方全部退清乙方的建房款后，乙方免交租四年，四年后按有关规定缴交房租。”被告的集资建房款包括两部分，一是自己交的建房款65270元，二是教育局的建房补贴（全区教师享受的住房福利，不限于集资建房教师，教师可用于建房或购房，进修学校仅为代领）。原告至今未向被告退回教育局的建房补贴，故被告不需要缴交房租，更不能以此为由克扣属于被告的建房补贴。五、被告参与集资建房遭受的重大损失。（一）被告至少损失一套房。1998年进修学校周边商品房价格为每平方米700多元，是属于自己产权的房。集资款可购买100平方米左右的商品房，当时被告集资借出的资金也是每平方米700多元，建的却是工作房，产权却是学校的。之所以自己吃亏借钱给公家集资，仍是因为其是本校教师，能够住到退休，并相信进修学校能遵守合同，同时希望甲方帮助解决孩子就近入读实验小学的承诺得以实现。可是被告的钱借出来了，房子建好以后，甲方却多次变更、违反合同。令原来合同答应的最基本的居住利益基本落空，让被告有受骗上当的感觉。在商品房开始进入中国市场时期，集资户尚处在蒙昧状态。由于楼价在升，到退款时，原本能买100平方米的房款，却只能购买50平方米了，等于贬值损失了50%，最重要的是，我们得不到多少居住的时间，如果甲方于2004年能及时补偿给被告每户30000元，还可以购买20平方米（或在东岸买一块宅基地），但甲方既没有补偿乙方，成了空话，房子搬出来，又空置了5年，此事不了了之，损失却在乙方。而且，原来答应要解决孩子在实小入读学位的问题，却连1个学位都没有解决过。教师出的那部分是还了，却贬值50%，而补给教师那1万元却至今未还。所以不能说已经完全还清了集资建房款。（二）是居住权受损。2002年8月，进修学校第一次临时改变合约，修订《兴建工作房合同》第14条，将被告10年免租改为4年免租。2001年入住，2004年配合学校划转资产给实验小学而搬出，实际居住不足3年。（三）是装修费损失。《兴建工作房合同》第8条明确“因居住需要自行装修的费用，一律由个人负担，退房时可与承接户协商补偿。”这是承接方的义务条款，其收房时必须支付装修补偿款，只是补偿金额可由双方先行协商，协商不成的被告可参考市场价值要求补偿。被告认为装修费确定补偿才综合考虑参与集资建房。而2004年被告配合搬出时，进修学校、教育局与被告协商，答应补偿3万元装修费，后因为实验小学空置没有使用，进修学校违约未予支付给被告。当年是3万元，十多年后的今天，被告也仅酌情要求补偿4万元装修费。本案因教育局与原进修学校个别领导，为夺回工作房，使用了非常规手段引起。其借进修学校整合的机会，不顾原进修学校高级讲师、语文学科带头人黎少雅当时年龄已达55岁以上高龄，教龄已达34年（按有关《劳动法》，凡工龄达30年以上、年龄达55岁以上者，政府不宜轻易变动），加上身体状况有病加高血压，专业不对口，教法不适合等条件，又借行政命令，大才小用，优才劣用，把他强行安排至田家炳中学做底层一线可有可无的历史教师。在组织压力面前，黎少雅只好赴任。被告目前仍需回工作房居住，被告为了便于工作，安度晚年，把原购的江湾西一苑住房卖掉，再次高价买房，这时房价也升至每平方米一万六、七千元。但新房却迟至两三年后才交房。黎少雅一户已无房住，只好再次装修，搬回工作房居住。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告黎少雅向本院提出如下反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告建房补助款1万元；2.反诉被告赔偿反诉原告珠海市斗门区井岸镇XXX59号401房装修款4万元；3.反诉被告赔偿反诉原告退清全部建房款后免租使用四年的损失48000元（按月租1000元自全部建房款退清之日起四年计算）；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：一、关于建房补助款。当时教育局给予教师个人福利住房补助1万元，退《兴建工作房合同》第5条所述的上级补助专款1万元，是私款，教师可用于建房或购房。住房补助的对象不限于集资建房的教师，属于全区教师享有的福利，原进修学校其他老师大多已领取完毕，《合同》上标注的黄XX老师10000元就是这项住房补助。《合同》约定“教育局给每户所补助的1万元建房款，住户退房时一次性归还住户本人”，反诉原告认为本案未达退房条件，如法院判决工作房退回，则应一并判决由原进修学校代领的该1万元住房补助支付，还给反诉原告。二、关于装修费补偿。工作房进行过两次装修，花费数万元。工作房是毛坯交付，门、窗、防盗网、瓷砖、电子眼监控系统等全是反诉原告出资装修。《兴建工作房合同》第8条明确“因居住需要自行装修的费用，一律由个人负担，退房时可与承接房协商补偿。”这是反诉被告（原为进修学校）作为承接户的义务条款，其收房时必须支付装修补偿款，只是补偿金额可由双方先行协商，协商不成的可参考市场价值要求补偿。反诉原告依理依情，本想索要补偿总数30万元，除应补偿给黎少雅应有的装修费用外，单那未退回的建房补助1万元贬值费就应补回十几万元，此外还有各种各样的损失费，但因黎少雅对原进修学校有感情，也只想尽快息事宁人，以便专心写作、教学和学术，所以提出了除应退回壹万元之外再加4万元的要求，可称仁至义尽。三、关于全部退清建房款后免租使用四年的损失。全部建房款包括反诉原告支付的65270元及教育局发放的个人建房补助1万元。根据《兴建工作房合同》第15条：“甲方全部退清乙方的建房款后，乙方免交房租四年，四年后按有关规定缴交房租。”反诉被告至今未退回教育局1万元个人建房补助，属于未全部退清乙方建房款。个人建房补助实际退回后，反诉原告还享有免租四年使用工作房的权利。现反诉被告要求退房，使得后续免租使用四年的预期权益落空，按照工作房116平方米、最低租金1000元/月的标准折算反诉原告的损失为48000元应予赔偿。与《合同》第4行：“用户同样享受合同规定四年的免租期”并非同一个“四年”。两年“四年”适用的条件不同。因2003年学校一次性退回教师本人所交集资款65270元（不含个人住房补助1万元），双方对《兴建工作房合同》第14条变更约定，用“免交房租四年”变更原合同应有的10年的免租期【按原合同第14条逐年还款计算，黎少雅交款65270元，不包括政府福利补贴的1万元，黎少雅应该享受2001年正式入住+3年（至2004年）+6.5即7年（至2011年尾）+10年免租】。退回最后1万元个人住房补助才是属于全部退清建房款，要搬出，必须补回四年免租的租金。这个四年是另一个“四年”，不是《合同》说的四年。至于《合同》提到的“免租至2006年11月”这些文字，由于学校按教育局政策，2004年前后把办公楼和工作房转交给了斗门区实验小学，造成空置近五年。乙方（反诉原告）利益已经落空了。综上，反诉被告多次不履行、违反合同，反诉原告没有违反任何一条合同条款，也没有不想退房，又没有想通过法庭对簿公堂方式解决，是对方认为只有通过法庭诉讼，公家才有理由和渠道出资解决。反诉被告一直没有法庭外协议补偿的行动和诚意，其曾对反诉原告多次说：法院判我们补多少我们就补多少，只有通过法庭解决，才好开支。他们把原来的教师进修学校、教育局教研室、教育局装备中心三大单位整合成“斗门区教科培中心”后，经费比原来增大几倍，所以财大气粗，越过“协议补偿”和司法所调解协议两个程序，直接起诉乙方之一黎少雅，这个行为本身就是蔑视合同、违反合同的恶劣行为。本来这样的小事完全可以按合同协商解决，但对方恃着公家有权有钱，轻视黎少雅只是一介无权无势的清贫书生，拒不协商，主动发起进攻。诉讼本是原告自惹事端行为，一切由他引起，理应由原告负担全部诉讼费。 反诉被告珠海市斗门区教育科研培训中心答辩称：一、《兴建工作房合同》明确约定装修费由住户个人承担，反诉原告要求反诉被告补偿没有依据。涉案房屋是1998年底交付使用的，交付时已安装好水电并且有简单装修。根据《兴建工作房合同》第6条：“因居住需要自行装修的费用，一律由个人负担，退房时可与承接户协商补偿”之约定，反诉原告因自己居住需要添附的装修，一律由个人承担，要求反诉被告补偿没有依据。并且本案中的反诉原告与主经的装修，发生在反诉被告多次要求其交回工作房之后，反诉原告在这样的情况下，未经反诉被告同意再次私自对工作房进行装修，反诉被告认为这是反诉原告的个人行为，与反诉被告无关。二、反诉原告要求反诉被告赔偿退清全部建房款后免租使用四年的损失48000元完全是无理诉求。反诉原告要求归还教育局支付的1万元建房补贴后仍享有四年免租期，纯属强词夺理，无理诉求。首先，《兴建工作房合同》第14条明确约定：“入住满三年后，学校逐年退还受益户所交的建房款（指第五条所开列的使用者自己负担的部分，不含学校负责的一万元），已经明确了退还的建房款是住户自己负担的那部分，不包括补贴一万元。”其次，之后由于政策发生变化，原本需要逐年退还的建房款可以一次性退还给住户，住户免交房租四年的起止时间发生了变化，为此，双方在2002年11月8日签订《合同》约定：“学校于2002年11月一次性退清各受益户所交的建房款。用户同样享受原合同规定的四年免租期，即免租至2006年11月。以后按有关政策规定缴交房租”，在清退了住户所交的建房款后，该约定直接明确了免租期至2006年11月，不存任何歧义。再次，《合同》又明确约定：“教育局给每户所补助的1万元建房款，住户退房时一次性归还给住户本人”，教育局补助的1万元是退房时才归还的，退房后再享受四年免租，这在事实上不可能实现，在逻辑上也是不成立的。本案中，反诉原告已依约享受了四年的免租期，并且在事实上，反诉原告至今仍无理占用着工作房，租金分文未交，其还要反诉被告补偿租金损失，实属无理。综上，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回反诉原告的诉讼请求。 原告珠海市斗门区教育科研培训中心向本院提交如下证据： 1、兴建工作房合同，证明工作房产权属于学校所有，及退回工作房的条件以及双方的具体权利义务； 2、合同，证明集资款已于2002年一次性退还的事实及被告同意享受免租期到2006年11月，之后需按规定缴交房屋的事实； 3、珠海市斗门区行政、事业单位编制使用通知卡，证明被告已于2015年调离原单位的事实； 4、关于本人暂时管理的工作房所作的答复，证明被告明确工作房只是其暂时管理的事实； 5、国有土地使用证，证明涉案工作房所在的土地的权属情况； 6、珠海市斗门区教育局所属事业单位整合教育资源机构编制方案，证明原告的主体适格。 7、证明，证明涉案工作房的资产归属情况； 8、账户交易明细查询，证明涉案工作房的租金标准。 被告黎少雅（反诉原告）向本院提交如下证据： 1、兴建工作房合同； 2、合同； 3、干部调动介绍信； 4、住宅装修结算明细表； 5、收据； 6、教室进修学校招牌照片； 7、工作房装修照片； 8、1998年学校集资建房合约。 9、现场照片，证明工作房占用了斗门一中和实验小学的土地，只有楼梯的用地是原告的土地。 10、斗门区实验小学《律师调查令（回执）》及相关的回复材料，证明从2004年7月份至2008年1月份工作房是由原告移交给实验小学和环山南校区使用，环山南校区需要向原告支付相应的场地费用，该期间被告没有使用工作房，相应时段的租金应该扣减； 11、斗门区教育局《关于斗门区人民法院律师调查令的回复》，该份文件我方不认可，该文件是原告起草，教育局盖章，第一项所答复的情况与实验小学答复的情况不一致，实验小学答复的情况更具有客观性。 12、证明一份，证明在2001年7月份之前，被告的女儿还未能在实验小学上学，证明当时工作房还没有交付使用。2002年1月份交楼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对双方当事人提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院确定的为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原斗门县教师进修学校为解决教师进修学校在职教工的住房困难，学校拟在前楼原厕所、冲凉房地上兴建教工工作房。该土地使用者为原县教师进修学校，地址为原珠海市斗门县井岸镇XXX59号。原斗门县教师进修学校与参加建房有关教师（何XX、彭XX、黎少雅、贺XX）于1998年6月3日在学校中楼会议室进行充分讨论，达成共识，确定了如下条款，后于1998年6月26日就确定条款签订了《兴建工作房合同》，该合同约定如下：1.本楼属教师进修学校教工工作房，产权属教师进修学校所有；2.凡不在教师进修学校工作的（包括调出、退休和死亡），该房退还给教师进修学校。因退休、死亡的，一年内退还；3.学校提供土地和负责本楼的报建、质监和图纸设计费；4.土木建筑费及室内水电安装费等由受益用户按合同原则分摊承担；5.每住宅单元所分摊承担的费用，由学校负责壹万元（即上级补助专款），其余部分由使用都负责；6.因居住需要自行装修的费用，一律由个人负担，退房时可与承接户协商补偿；7.住户要爱护建筑物，如需改动室内的建筑结构，必须征得学校和有关建筑设计业务部门的同意，方能改动；否则后果自负；8.因该房属工作房性质，所以该房不得转让或出租；9.本楼建筑工程开工前，乙方付首期工程款贰万元（签订合同时交壹万元，工程开工前一星期交壹万元）；封项时交贰万元；交付使用时结清全部款项；10.本合同签定后，乙方不得退出，否则所交款项不予退还；11.该房的建设、投资情况与乙方享受住房政策的福利无关，即不影响乙方今后享受有关的房改福利；12.对本楼的任何决议（包括建筑合同、竣工验收等），须由甲乙双方共同参与；竣工验收由质监等有关部门最后核定；13.本楼的维修（指非人为因素，包括室内漏水、外墙剥落、室内排污管道工程质量问题等），由甲方负责；14.入住满三年后，学校逐年退还受益户所交的建房款（指第五条所开列的使用者自己负担的部分，不含学校负责的壹万元），每年（下半年）甲方向乙方每户退回壹万元（贺明华不属此列）；中途调出、离开学校或在外已另购住房而退出该房的，退房后半年内学校退清其建房款；15.甲方未退清乙方的集资建房款时，乙方不需要缴交房租；甲方全部退清乙方的建房款后，乙方免交房租四年，四年后按有关规定缴交房租；16.本楼竣工验收及各层单位面积定价后，乙方抽签分配楼层（含杂物房）；17.贺XX因情况特殊，其建房款的筹措、缴交问题，另作商议；18.本合同的解释权在甲方；19.本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，一份送教育局，一经签定，均具法律效力。后工作房建好后，被告黎少雅接收取案涉工作房（401房），并进行了装修后入住。 2002年11月8日，珠海市斗门区教师进修学校与何XX、彭XX、黎少雅、贺XX签订《合同》，该合同约定：根据斗财字【2002】4号文件精神，我单位的财务管理发生了变更，要求彻底清理单位的债权债务。为此，对我校工作房各住户所交的建房款的还款规定进行修订。根据实际情况，对退还建房款一项修订为：学校于2002年11月一次性退清各受益户所交的建房款。用户同样享受原合同规定的四年租期，即免租至2006年11月。以后按有关政策规定缴交房租。教育局给每户所补助的1万元建房款，住户退房时一次性归还给住户本人。本合同是原签订合同的补充修订，其他条款不变。后，学校分别退回建房款给四名住户，其中何XX54040元、彭XX60105元、黎少雅65270元、贺XX51060元，黄XX10000元。 2009年9月15日，黎少雅的妻子冯桂英调入珠海市斗门区田家炳中学工作。 2013年1月6日，黎少雅出具一份《关于本人暂时管理的工作房所作的答复》，称：“各位教师，梁校长要求我就本人暂时管理的工作房对教师作个答复，现答复如下：我们四户教师家庭，集资建学校工作房。2012年末，何、彭、贺三户已与学校（甲方）签下协议条款为“乙方使用工作房至2014年6月30日止，于2014年7月1日搬出，并将住房（含车房）锁匙交给甲方”。我认为这个协议我的家庭不能签，四户家庭情况不一样，具体问题具体分析，特殊情况特殊解决，学校对我户的处理跟其余三户的处理不能“一刀切”，理由如下：1、建工作房时，我是交款最多，一次性交清的，当时交出来的钱接近于当时购一套房的价格。由于房价飞涨，后来钱虽然按原来的数目归还大部分，却贬值严重，损失弥补甚少，在四户家庭中，我们是损失最大的；2、我目前卖房—建房，需要搬回来住，因住房原有的设置、装修有损坏，正在投入资金刷墙、改换无用的水电器具，还要投资搬家费等费用；3、我们夫妻的两人的教龄，加起来是60年，无论跟校内外的任何教师家庭进行比较，都有理由得到更为合理的待遇。所以，就搬出问题，我们的意见是：目前卖房、建房情况处在“未知数”当中，我们不能承诺“乙方使用工作房至2014年6月30日止，于2014年7月1日搬出，并将住房（含车房）钥匙交给甲方”这个条款。具体要看卖房、建房情况而定。但有一点要肯定的是，待我们建好房后，适当时机，当会退出学校工作房。其他问题和协议，当再与甲方（学校）择时另行磋商。” 2015年1月始，龚XX向原告支付每月300元的房租；2015年6月9日，何XX向原告支付了半年房租共计1800元。 2015年，珠海市斗门区教育局所属事业单位进行整合教育资源，2015年6月10日，珠海市斗门区机构编制委员会办公室印发了《珠海市斗门区教育局所属事业单位整合教育资源机构编制方案》，方案确定为：将珠海市斗门区教育研究中心（挂珠海市斗门区教育装备中心牌子）和珠海市斗门区教师进修学校整合，名称为珠海市斗门区教育科研培训中心（挂珠海市斗门区教育装备中心牌子），新中心不再进行日常教学任务。珠海市斗门区教育科研培训中心设4个内设机构，分别为综合室、教育科科研室、师资培训室和教育装备室。 因上述单位的整合及机构主要任务的变化，2015年11月9日，黎少雅转入珠海市田家炳中学工作。 2019年8月10日，珠海市斗门区教育局出具《证明》，称：原珠海市斗门区教育研究中心（挂珠海市斗门区教育装备中心牌子）和珠海市斗门区教师进修学校整合，名称为珠海市斗门区教育科研培训中心（挂珠海市斗门区教育装备中心牌子）。由于工作业务需要，原珠海市斗门区教师进修学校资产同时划归珠海市斗门区教育科研培训中心。 针对本案的争议焦点，本院综合评析如下： 一、关于原告的主体资格问题。被告抗辩称：原告无权主张腾退，工作房建在原告、斗门一中、实验小学三方土地之上，权属不清，应该先由不动产登记中心确权之后再由相关的权利主体来主张腾退。经查，原斗门县教师进修学校于1998年6月26日与被告黎少雅等人签订了《兴建工作房合同》，该合同约定了本楼属教师进修学校教工工作房，产权属教师进修学校所有。后2015年6月10日，珠海市斗门区机构编制委员会办公室印发了《珠海市斗门区教育局所属事业单位整合教育资源机构编制方案》，将珠海市斗门区教育研究中心（挂珠海市斗门区教育装备中心牌子）和珠海市斗门区教师进修学校整合，名称为珠海市斗门区教育科研培训中心。2019年8月10日，珠海市斗门区教育局出具《证明》，称：原珠海市斗门区教育研究中心（挂珠海市斗门区教育装备中心牌子）和珠海市斗门区教师进修学校整合，名称为珠海市斗门区教育科研培训中心（挂珠海市斗门区教育装备中心牌子）。由于工作业务需要，原珠海市斗门区教师进修学校资产同时划归珠海市斗门区教育科研培训中心。上述证据已经能够证实案涉的工作房的权属人为原告，对被告的该抗辩理由不予采纳。 二、关于被告黎少雅应于何时开始对案涉工作房支付租金的问题。 经查，原斗门县教师进修学校与被告双方于1998年6月26日就确定条款签订了《兴建工作房合同》，该合同第2条约定，凡不在教师进修学校工作的（包括调出、退休和死亡），该房退还给教师进修学校。因退休、死亡的，一年内退还；第14条约定，入住满三年后，学校逐年退还受益户所交的建房款（指第五条所开列的使用者自己负担的部分，不含学校负责的壹万元），每年（下半年）甲方向乙方每户退回壹万元（贺明华不属此列）；中途调出、离开学校或在外已另购住房而退出该房的，退房后半年内学校退清其建房款。2002年11月8日，珠海市斗门区教师进修学校与原告等人签订《合同》，该合同约定：根据斗财字【2002】4号文件精神，我单位的财务管理发生了变更，要求彻底清理单位的债权债务。为此，对我校工作房各住户所交的建房款的还款规定进行修订。根据实际情况，对退还建房款一项修订为：学校于2002年11月一次性退清各受益户所交的建房款。用户同样享受原合同规定的四年租期，即免租至2006年11月。以后按有关政策规定缴交房租。教育局给每户所补助的1万元建房款，住户退房时一次性归还给住户本人。本合同是原签订合同的补充修订，其他条款不变。后学校分别退回建房款给四名住户，其中何XX54040元、彭XX60105元、黎少雅65270元、贺XX51060元，黄XX10000元。 本院认为，关于免租期的认定问题，被告抗辩免租期应当按照《兴建工作房合同》约定的第2条、第14条来认定，原告主张按照重新签订的《合同》条款来认定。本院认为，2002年11月8日，珠海市斗门区教师进修学校与原告等人签订《合同》，是根据斗财字【2002】4号文件精神，对学校工作房各住户所交的建房款的还款规定进行修订，遂根据实际情况，对退还建房款一项修订。该修订是对于原《兴建工作房合同》的第2条、第14条进行了修订，即明确了如下内容：1.学校于2002年11月一次性退清各受益户所交的建房款。2.用户同样享受原合同规定的四年租期，即免租至2006年11月。3.以后按有关政策规定缴交房租。4.教育局给每户所补助的1万元建房款，住户退房时一次性归还给住户本人。该《合同》是根据当时的实际情况进行修订，属于合同双方的真实意思表示，不违反法律的规定，本院予以采信。即经修订后的内容按照《合同》履行，没有修订的内容按照《兴建工作房合同》履行。关于被告抗辩其于2004年7月因实验小学环山南校区租用其工作房，致使其不能正常使用该工作房，也没有收到相应的租金，及被告的情况不属于调出，是进修学校被整合消失以后由教育局安排到其他学校，不符合《兴建工作房合同》第2条的约定，故无法按照《合同》的该条款履行。本院认为，首先，珠海市斗门区实验小学称，其环山南校区或者斗门区实验小学没有接收过斗门区教师进修学校的办公楼与工作房；其次，被告无提交相应的证据以证实其有将案涉的工作房交接给进修学校或者实验小学；第三，被告抗辩的内容为免租期的计算问题，不影响《合同》约定条款的履行。故本院认定被告对案涉工作房的免租至2006年11月。 三、关于被告黎少雅应于何时退回案涉工作房的问题。经查，《兴建工作房合同》第2条约定的退房条件是凡不在教师进修学校工作的（包括调出、退休和死亡），该房退还给教师进修学校。被告黎少雅于2015年11月9日被转入田家炳中学工作。其抗辩其是被动进入田家炳中学，而非主动调入田家炳中学，不应退回案涉工作房的意见，本院认为，一方面，被告黎少雅从2001年许接收工作房开始使用至2015年11月9日止，没有支付过租金，而原学校与被告等人集资建房的目的是解决教师进修学校在职教工的住房困难，即凡不在教师进修学校工作的，工作房应退回给学校，方符合合同的目的。另一方面，而被告黎少雅辩称建房款的支出所返还的时间差，期间房价上涨，致使损失产生。本院认为集资建房属于投资行为，正如被告黎少雅回复所称的“未知数”，双方对投资行为的回报是不确定的，双方均应当承担该投资的风险。现被告黎少雅已经不在原进修学校工作，其已经符合了退房的条件，理应将案涉的工作房交回给学校，方符合经济可行、公平合理之原则。 四、关于原告主张从2006年12月起按照每月300元的标准支付租金直至将工作房交回原告之日止的诉请能否支持的问题。关于该诉请，被告抗辩原告2016年8月18日前的租金已经超过了三年的诉讼时效，不应支持。本院认为，原告没有向本院提交其向被告主张过租金的证据，被告的抗辩有事实与法律依据，本院予以采纳。经查，原告于2019年8月19日向本院提交租金的诉请，其请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，即本院支持其主张的2016年8月20日至实际交付之日的租金。关于租金计算的标准，原告主张按照集资建房人缴纳租金的标准每月300元计付租金，该租金标准合理，本院予以确认。 五、关于反诉原告提出的反诉请求能否支持的问题。首先，关于反诉原告要求反诉被告支付反诉原告建房补助款1万元，反诉被告辩称免租到期后，学校考虑到财务制度补贴款1万元无法落实发放，故暂不要求退房，每月应缴交的租金则用于抵扣单位该发放的1万元的补贴款。本院认为，反诉原告可在其权利受到侵害时即时向反诉被告主张该1万元，现反诉原告没有主张，其应承担贬值的损失。而该1万元则为债权，本院在计算双方当事人该承担的民事责任时予以计算扣减。其次，关于反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告珠海市斗门区井岸镇后山南59号401房装修款4万元及赔偿反诉原告退清全部建房款后免租使用四年的损失48000元的问题。经查，《兴建工作房合同》第6条约定，因居住需要自行装修的费用，一律由个人负担，退房时可与承接户协商补偿；第8条约定，因该房属工作房性质，所以该房不得转让或出租。从该些条款可见，因黎少雅等人不得转让或出租案涉的工作房，其只能将工作房退回给学校，即学校可以认定为退房时的“承接户”，即按照约定，退房时可与学校协商补偿。本院认为，首先，该条款没有约定明确的给付义务；其次，反诉被告不同意补偿有事实依据，亦不明显显示公平；第三被告又无提交充分的证据证实装修的费用，故对该诉请本院不予支持。 本院认为，我国法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，被告没有提供任何证据证明其合法占用涉案房屋的依据，则被告系无权占有原告不动产，原告要求被告腾退涉案房屋即返还涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方对租金的支付有签订合同，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告诉请的租金，经计算应为：截至2019年8月19日的租金为300元/月×36个月-10000元=800元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告黎少雅于本判决生效第二日起十五日内将位于珠海市斗门区井岸镇后山南59号401房（案涉的工作房）及一楼东边第3间单车房腾退并返还给原告珠海市斗门区教育科研培训中心； 二、被告黎少雅于本判决生效第二日起五日内支付租金（截至2019年8月19日为800元，从2019年8月20日始按照每月300元计算至实际交付之日止）给原告珠海市斗门区教育科研培训中心； 三、驳回反诉原告黎少雅的诉讼请求。 本案受理费8998元，减半收取4499元（原告珠海市斗门区教育科研培训中心已预交3374元，反诉原告黎少雅已预交1125元），由被告黎少雅（反诉原告）负担3400元，由原告珠海市斗门区教育科研培训中心（反诉被告）负担1099元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审判员  刘满堂 二〇一九年十二月三十日 书记员  封朝卫 附：裁判依据法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。