河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5273号上诉人（原审原告）：商丘城邦商业地产服务有限公司。住所地河南省商丘市。法定代表人：胡宗钊，经理。委托诉讼代理人：陈超，河南木兰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张浩涵，男，汉族，1984年5月18日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：苏艳霞，女，回族，1959年1月21日出生，住河南省商丘市睢阳区。与张浩涵系母子关系。上诉人商丘城邦商业地产服务有限公司（以下简称商丘城邦）因与被上诉人张浩涵房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院(2019)豫1403民初5531号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人商丘城邦委托诉讼代理人陈超，被上诉人张浩涵的委托诉讼代理人苏艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘城邦上诉请求：1.改判支持商丘城邦的诉讼请求。2.一、二审诉讼费及其他费用由张浩涵承担。事实和理由：1.张浩涵未在合同签订的十个工作日交纳租金411266.52元，而是在逾期十五日之后，至今亦没有交纳保证金100000元，张浩涵构成根本违约，商丘城邦有权解除且已经通知解除合同。2.张浩涵未经商丘城邦同意私自将案涉房屋转租给第三人刘杰使用，商丘城邦有权单方解除合同，刘杰向张浩涵支付的租金548352元，属于张浩涵的不当得利，受益应归商丘城邦。张浩涵提交的三方租赁协议出租方显示为河南城邦，明显与本案无任何关联性，不能达到张浩涵的证明目的。一审认定徐付伟的行为系商丘城邦职务行为，错误。故一审认定事实、适用法律错误，应予以改判。张浩涵辩称，原审认定事实清楚，程序合法，判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。商丘城邦向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付租金548352元；3.判令被告向原告支付违约金；4.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月27日，原告（出租人、甲方）与被告（××）签订《商铺租赁合同》一份，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方）。合同第一条约定：甲方将位于商丘市××××和左岸香颂15号楼121号商铺建筑面积为3264.02平方米租赁给乙方经营儿童乐园使用。合同第二条约定：1、合同期限及租金：租赁期限为12年，自2018年12月16日起至2030年12月15日止。其中，2018年12月16日起至2019年12月15日为免租期（免租赁期内不收取租金）。2、租金标准：商铺租金单价28元／平方米，合同期内第四年租金递增5％，以后每年递增5％。3、租金交纳方式：每季度租金交纳一次。首期租金自本合同签订十个工作日内，乙方向甲方支付自2019年12月16日起至2020年4月30日的租金人民币411266.52元，后期按季度预缴纳。合同第三条约定：其他费用：1、租赁保证金：乙方应于合同签订当日向甲方交纳租赁保证金人民币壹拾万元。如乙方全部遵守合同约定，则在合同期满双方交接完毕之日起一个月内，甲方退还全部合同保证金（租赁保证金不计利息）。2、乙方使用租赁商铺期间产生的水、电、燃气等费用由乙方自行承担。3、乙方经营所需的各项费用由乙方自行承担。合同第五条约定：违约责任：1、甲方如逾期向乙方交付租赁商铺的，乙方有权按迟延的天数减付租金，或顺延租赁期限；如甲方逾期30日仍未交付租赁商铺的，乙方有权单方解除本合同，解除通知到达甲方之日生效。2、乙方如在装修期结束前20日未向甲方缴纳剩余租金的，甲方有权单方解除本合同，预支付的租金不予退还。3、乙方如逾期缴纳租金，乙方应每日按照欠缴金额的0.3％向甲方加付滞纳金，直至缴清之日止；逾期15日仍未缴清当期租金，甲方有权单方解除本合同。原告在合同上加盖了单位公章，原告委托代理人徐付伟及被告张浩涵均在合同上签字。2018年9月25日，被告通过石同仁代替被告支付原告法定代表人徐付伟现金150000元。被告于2018年9月27日，通过妹妹张嬴佳邮政储蓄银行账户转给原告委托代理人徐付伟指定账户（62×××88）124177.68元。以上共计274177.68元。徐付伟于2018年9月25日给被告出具了一张274177.68元《收据》。2018年12月12日，原告委托代理人徐付伟以河南城邦商业管理有限公司的名义与被告张浩涵、第三人刘杰签订《商铺转租协议》，河南城邦商业管理有限公司为甲方（出租方），被告张浩涵为乙方（转让方），第三人刘杰为丙方（受让方）。合同内容为：一、铺位基本情况：1、商铺位于商丘市××××和左岸香颂15号楼121号，商铺建筑面积为3264.02平方米。2、甲方于2018年10月10日与乙方签订该商铺租赁合同，将该商铺租赁给乙方，现甲方同意乙方将该铺位转租至丙方经营超市使用，丙方承担原合同中乙方所有的一切合同义务。二、物业出售处置原则。1、甲方有权在租赁期间就物业进行出售，乙方、丙方无条件接受。2、本合同对购买的第三方具有同等法律效力。3、在租赁期内如甲方将该部分商铺出售，乙方、丙方应以原租赁合同的条款与购买方签订新的租赁合同（新合同与原租赁合同保持一致）。三、甲方承诺按照甲、乙、丙三方约定的方案整改该商铺西侧区域停车场，整改方案规划图详见附件。四、本协议一式四份，甲方执两份，乙、丙双方各执一份，具有同等法律效力。2018年12月12日，被告张浩涵与刘杰签订《商铺租赁合同》一份，被告张浩涵为甲方（出租人），刘杰为乙方（××），合同内容为：一、铺位基本情况：甲方将位于商丘市××××和左岸香颂15号楼121号商铺建筑面积为3264.02平方米租赁给乙方经营超市使用。二、合同期限及租金：1、租赁期限为自2019年1月1日起至2030年12月15日止。其中，2019年1月1日起至2019年3月31日为免租期（免租赁期内不收取租金）。2、租金标准：商铺租金单价28元／平方米，合同期内第三年租金递增5％，以后每年递增5％。3、租金交纳方式：每月租金交纳一次。首期租金自本合同签订十个工作日内，乙方向甲方支付自2019年4月16日起至2019年9月30日的租金人民币548355.36元。三、其他费用：1、租赁保证金：乙方应于合同签订当日向甲方交纳租赁保证金人民币壹拾万元。如乙方全部遵守合同约定，则在合同期满双方交接完毕之日起一个月内，甲方退还全部合同保证金（租赁保证金不计利息）。2、乙方使用租赁商铺期间产生的水、电、燃气等费用由乙方自行承担。3、乙方经营所需的各项费用由乙方自行承担。合同签订后，刘杰向被告交纳了租金547356元，保证金100000元。2019年5月5日，徐付伟以给被告出具盖章的发票为由，将于2018年9月25日给被告出具的274177.68元《收据》收回，被告对该《收据》进行拍照。同日，原告给被告出具了两张《收据》，一张182785.12元，另一张91392.56元，共计274177.68元。上述两张《收据》均加盖有原告的财务专用章。2019年5月13日，被告转账给徐付伟指定账户137088元（收款人：徐小红，账户：62×××93），原告给被告出具《收据》一张，并加盖了原告的财务专用章。以上原告给被告出具的三个《收据》收款事由均为涉案房屋租金，共计411265.68元。被告于2019年6月23日收到了原告邮寄送达的《解除房屋租赁通知书》。一审法院认为，原、被告之间系房屋租赁合同关系，该合同关系是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照约定享有权利、承担义务。本案中，根据本案原、被告签订的《商铺租赁合同》的约定，被告应当在2018年9月27日签订合同之日起十个工作日内，向原告支付自2019年12月16日至2020年4月30日的租金411266.52元，并于当日向原告交纳保证金100000元。本案中，被告于合同签订当日仅向原告委托代理人徐付伟交纳了274177.68元租金，尽管徐付伟没有在给被告出具《收据》上加盖原告的公章，因徐付伟是原告涉案房屋租合同的委托代理人，其收款行为是代表原告的职务行为，且根据原告于2019年5月5日给被告补开的两份《收据》，也能证明原告对收到被告274177.68元租金的事实存在。所以，应认定被告在约定的期限内交纳租金274177.68元。对于剩余首付租金，被告虽然于2019年5月13日交纳，但原告没有提出异议，且给被告出具了137088元的《收据》，应视为原告对被告行为的认可，所以，原告以被告没有按照约定交纳首付租金为由解除租赁合同的理由不能成立。关于原告能否以被告没有按照约定交纳保证金为由解除合同问题。该院认为，按照合同约定，被告应当于2018年9月27日向原告交纳保证金100000元。本案中，在原、被告签订合同的当日，被告已履行了交纳首付租金的主要义务，在被告没有交纳保证金的情况下，原告完全有理由拒绝将租赁房屋交与被告使用，至提起诉讼之前，原告也没有证据证明对该款向被告进行了催交并限被告在合理期限内交纳，应视为原告对被告该行为的默认，因此，被告以与徐付伟协商好，徐付伟暂不让被告交纳100000元保证金的抗辩理由成立。在没有向被告催交的情况下，原告以被告没有按照约定交纳保证金为由解除房屋租赁合同的理由不能成立。对于100000元保证金，原告可另行向被告主张权利。关于被告将涉案房屋转租给第三人刘杰能否认定为私自转租问题。该院认为，徐付伟是原告的工作人员，又是原、被告之间房屋租赁合同中原告方的委托代理人，其履行的是职务行为。2018年12月12日，徐付伟以河南城邦商业管理有限公司的名义与被告及第三人刘杰签订《商铺转租协议》，同意被告将涉案商铺转租给第三人刘杰使用，并加盖了河南城邦商业管理有限公司的单位公章，被告有理由相信河南城邦商业管理有限公司与商丘城邦商业管理有限公司是同一个单位，因此，原告以被告私自将涉案商铺转租个刘杰为由要求解除房屋租赁合同的证据不足，其理由不能成立。综上所述，该院认为，被告已经履行了租赁合同中支付首付租金主要义务，在被告没有交纳保证金的情况下，原告将租赁物交与被告使用，原告也没有对剩余租金及保证金进行催交并限其在合理期限内交纳，被告也没有拒绝交纳的意思表示，被告的行为并没有造成根本性违约，原、被告之间合同目的能够实现，原告以被告不按约定交纳租金为由解除租赁合同证据不足，理由不充分，其诉讼请求不予支持。被告将涉案房屋转租给第三人刘杰，已经过原告工作人员徐付伟的签字认可，虽然徐付伟加盖的公章与原告的公章存在文字上的差异，被告完全有理由相信河南城邦商业管理有限公司与商丘城邦商业管理有限公司是同一个单位，被告在商铺转租过程中并无过错，原告以被告私自将房屋转租给他人为由要求解除房屋租赁合同的证据不足，理由不能成立，起诉请应予以驳回。对于其他诉讼请求，因缺乏事实依据，该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项及第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告商丘城邦商业地产服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费9284元，减半收取4642元，由原告商丘城邦商业地产服务有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的焦点为判断张浩涵在履行双方之间《商铺租赁合同》的过程中是否存在可以解除合同的情形。从合同上下文综合看，张浩涵交付首期租赁费剩余部分的截止日期为在装修期结束前20日，否则商丘城邦有权单方解除合同。因首期租赁费411266.52元对应的租赁期间为2019年12月16日起至2020年4月30日，之前为免租金期间，之后即2020年5月1日向后的租赁费按季度交纳，每季度租金逾期15日，商丘城邦即有权解除合同。本案，限制商丘城邦免租金期间行使解除权的条件约定为装修期结束前20日，商丘城邦没有证据证明张浩涵支付的首期租赁费411266.52元全部或者部分发生在装修期结束前20日之后，商丘城邦应承担举证不能的不利后果。保证金是否应当及时交纳双方即使有争议，因双方没有基于保证金约定了可以单方解除合同的违约责任后果，且从其他条款综合看，保证金即便没有及时交纳，并不导致商丘城邦合同目的不能实现，亦不影响商丘城邦基于其他原因行使单方解除合同的权利，故商丘城邦主张张浩涵没有交纳保证金属实，但因不是解除合同的充分理由，本院不予采纳。《商铺转租协议》由河南城邦商业管理有限公司、张浩涵、刘杰签订，在法定代表人（委托代理人）处签名为徐付伟，加盖有河南城邦商业管理有限公司合同专用章。该《商铺转租协议》签订于2018年12月12日，其后2019年5月5日，徐付伟收回2018年9月25日的收据后另行出具的182785.12元、91392.56元收据上，均加盖有商丘城邦的财务专用章，能够印证徐付伟可以持续以商丘城邦的名义管理案涉房屋租赁事务。本案不论加盖的河南城邦商业管理有限公司合同专用章真实与否，足以让人相信徐付伟的行为代表了商丘城邦，张浩涵有关转租行为经过商丘城邦同意的抗辩理由能够成立，原审予以采纳，并无不当。综合本案，本院未发现商丘城邦可以单方解除合同的约定情形或者法定情形，亦未发现张浩涵根本违约的事实，原审判决驳回商丘城邦的诉讼请求，正确，本院二审予以维持。综上所述，商丘城邦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9284元，由商丘城邦商业地产服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱利民审判员  宋 健审判员  李念武二〇一九年十二月三日书记员  李国梁