上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初16633号原告(反诉被告)：上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园),住所地上海市天平路XXX号。法定代表人：黄链建，副主任。委托诉讼代理人：陈缘，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海达讯通讯有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李伟育，执行董事。委托诉讼代理人：胡创成，上海维盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：施群海，上海市申茂律师事务所律师。原告上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)与被告上海达讯通讯有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年7月23日、2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈缘、蒋振伟，被告的法定代表人李伟育及委托诉讼代理人胡创成、施群海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《租赁合同》的《补充协议》已于2019年4月2日解除；2、被告向原告返还上海市徐汇区天平路XXX号三楼、四楼房屋；3、被告向原告支付2019年1月1日至2019年4月2日租金46,000元；4、被告向原告支付逾期支付租金产生的滞纳金暂计3,698.50元(以每期租金15,000元为基数,按照每逾期一日支付0.065%的标准,第一期自2018年12月27日起至判决生效之日止,之后按照应付款的次日。详见后附滞纳金计算表)；5、被告向原告支付占有使用费29,000元(自2019年4月3日起暂算至2019年5月31日,剩余占有使用费要求计算至被告实际返还房屋之日止)；6、被告向原告支付2019年1月、2月的水费、电费、煤气费及电话费共14,857.1元；7、被告向原告支付损失赔偿金76,520元;8、被告向原告支付垫付款707,873元。事实和理由：2015年5月26日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将上海市徐汇区天平路XXX号三楼、四楼房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告用于舞厅经营，租期3年，自2015年8月1日至2018年7月31日止;月租金15,000元，需于期首前5日支付，逾期支付的，应按每月10%的标准支付滞纳金;原告可在工作日上午9点至下午5点30分使用该房屋。同日，原被告双方又签订《补充协议》，约定将租期延长2年，至2020年7月31日。合同签订后，原告如约向被告交付了该房屋，被告始终将该房屋用于舞厅经营。此后，因政府政策调整等客观原因,《租赁合同》及其补充协议无法继续履行，上海市徐汇区文化局也于2019年2月2日出具《娱乐经营许可证注销决定书》。至此,被告原则上不得继续经营舞厅，但被告实际并未停止经营活动。2019年2月22日，上海市徐汇区文化市场行政执法大队出具《责令整改通知书》，明确在2019年2月28日前停止娱乐场所经营活动。当日，原、被告双方共同发出《关停公告》及《舞客办理退卡手续说明》，向舞客告知舞厅将在2019年2月24日关停，终止营业，并着手为舞容办理退卡手续。2019年3月19日，原、被告双方共同出具《关于巾帼园交谊舞优惠卡后续处理意见》，明确截止至2019年3月13日。原告为被告垫付退卡资金人民币707,873元。基于《租赁合同》及其补充协议已经不具备继续履行的可能，合同目的无法实现，原告在2019年4月2日与被告沟通时当面送达《巾帼园关于解除(租赁合同及补充协议的函》，但遭拒收。2019年4月4日，原告再次通过联邦快递向被告寄送《巾帼园关于解除租赁合同及补充协议的函》。但是，被告至今仍然不予向原告返还该房屋，且拒绝返还原告垫付的退卡资金。并且,在原告有权使用的期间，被告通过破坏音响设备等方式阻挠原告正常使用该房屋，使得原告不得不另行租赁音响设备，并聘请保安看守，给原告造成了不必要的经济损失，共计76,520元。同时，自2019年1月1日起，被告再未向原告支付过任何水费、电费、煤气费、电话费、租金或占有使用费。因此，原告请求判如诉请。上海达讯通讯有限公司辩称，同意解除合同，但不同意原告解除合同的理由，原告称政府政策调整，不是解除合同的法定理由。基于原告的申请，导致经营许可证被注销，原告的违约行为导致合同无法继续履行。不认可原告主张的合同解除时间，应以被告提出反诉即2019年7月22日为解除合同时间。同意返还房屋，房屋控制权已经在被告无法经营即2019年2月2日后，由原告控制，原告本身也有钥匙。之所以双方未办理交接，因为被告在系争房屋内有大量的设施设备，需要进行价值评估；评估是原告申请相关评估单位进行，当时评估的理由是原告需要收购被告的设施设备。我们明确从今日起，系争房屋原告方可以自行收回，同意支付2019年1月1日至2月2日期间的租金。之后都是处理消费者预付卡的问题，无法继续正常经营。且由于原告的违约行为导致被告无法正常经营，被告享有不付租金的抗辩权。2018年10月左右，原告原法人通知被告需要提前解除租赁合同，要求我们歇业，被告当时表态，不同意提前解除，也发函书面形式告知要求合同履行完毕。因双方就此产生纠纷，原告还欠被告场地使用费，所以未付租金。被告并未逾期支付租金，不同意支付滞纳金，且滞纳金标准过高。不同意支付使用费。水电煤及电话费同意按照原告主张的金额支付。不同意赔偿损失，被告没有破坏设备，原告也有钥匙，设备一直在系争房屋内。原告产生的租赁设备费用问题，被告不清楚，与被告无关。预付款707,873元是被告向消费者收取的，但没有要求原告垫付，如果合同履行完毕，可以消费完毕，因原告单方擅自注销许可证，原告为了解决纠纷，向消费者支付了上述费用，与被告无关。上海达讯通讯有限公司向本院提出反诉请求：1.解除2015年5月26日签订的《租赁协议》及《补充协议》；2.原告支付违约金30万元；3.原告赔偿营业损失2,003,170元(自2019年2月2日起至2020年7月31日，营业净利润约4,226元/天，已扣除违约金);4.原告赔偿装修资产损失243,823元；5.原告支付拖欠会场使用费27,600元。事实和理由：双方就系争房屋签订租赁合同及补充协议。然，2019年初，原告来函通知将注销其娱乐经营许可证。被告回函提出异议。后许可证因原告申请被注销。双方于2019年2月22日联名发布关停公告和舞客办理退卡手续说明。原告法定代表人口头承诺其承担退还消费者的预付卡费用并另行补偿被告98万元。2019年3月1日双方就违约赔偿事宜协商，原告同意先就房屋内部分资产价值进行评估并将评估结果作为赔偿依据之一。后双方多次协商赔偿未果。上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)辩称，租赁协议已到期终止，只要求解除补充协议。解除结果同意，坚持原告主张的解除合同时间。不同意支付违约金，双方解除合同是因为政策变化，并非原告违约。即使按违约处理，违约标准过高，应使用6倍租金标准。营业损失金额不认可，也不同意赔偿。同意支付装修资产补偿，同意支付被告主张的会场使用费，但不存在拖欠，两项金额应在原告诉请中予以抵扣。本院经审理认定事实如下：系争房屋所有权人为上海市妇女联合会。2008年12月，其委托巾帼园即原告经营、管理系争房屋。2015年5月26日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，约定：原巾帼园舞厅主要功能调整为会议中心，为保留品牌延续，将在固定工作时间之外继续保留舞厅功能，经与原舞厅承包单位协商订立本合同。出租舞厅场地的部位为天平路XXX号三楼和四楼的相关部位(即系争房屋)，使用面积590平方米。租期自2015年8月1日至2018年7月31日。月租金1.5万元，租赁巾帼园三楼会议中心，日常工作时间段上午9：00至下午17：30，巾帼园安排会议中心功能使用(水电煤、人工按实结算)，乙方应于期首前5天向甲方支付下月租金，逾期支付，每逾期一日，则乙方需按租金的10%向甲方支付滞纳金。租赁期间水、电、煤等费用均由乙方承担。租赁期间，一方擅自终止合同的，应向对方赔偿相当于六个月的租金违约金。同日，双方签订补充协议，其中第二条约定，2018年7月31日合同期满以后，舞厅承包者在无违反国家有关法律法规及巾帼园对舞厅的规章制度的前提下，再续约租赁合同二年，租金不变。双方在该条旁手写并盖章约定，续租合同期2018年7月30日至2020年7月31日。第四条约定，租赁期间，乙方擅自终止合同，应向对方赔偿相当于20倍月租金的违约金。乙方未及时缴纳应付的各类费用，均应按每月缴纳的各类费用10%的标准支付滞纳金。如连续一个月未缴纳，甲方经过告诫后可以终止双方协议。合同签订后，双方正常履约至2018年底，被告一直使用原告的娱乐经营许可证经营舞厅。2018年底左右，原告以国家政策变化及上级部门要求为由，与被告协商舞厅停止经营事宜。2018年12月6日，被告发函提出异议。2019年1月22日，原告向被告发出律师函，称，应上级部门要求，原告将于近期至有关部门注销娱乐经营许可证，系争房屋将无法继续经营舞厅。请被告于2019年1月31日前停止舞厅经营活动，并做好相关舞客的说明、疏导工作。2019年1月27日，被告回函再次提出异议。2019年2月2日，上海市徐汇区文化局向原告作出“娱乐经营许可证注销决定书”，内容为：上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)于2019年2月1日向我局申请的娱乐项目行政许可注销事项已由我局接收，经审查，同意你单位注销该行政许可，原许可证由我局收回。2019年2月13日，原告再次向被告发出律师函，称，于2019年2月12日收到“娱乐经营许可证注销决定书”，目前该证已被注销，要求被告即日起立即停止舞厅经营活动。被告称未收到该律师函。2019年2月22日，上海市徐汇区文化市场行政执法大队向原告出具“责令改正通知书”，称，经查你单位于2019年2月22日在系争房屋内擅自从事娱乐场所经营活动，违反相关管理条例，责令立即停止并进行整改。同日，原被告联合发布“关停公告”，通知舞客将于2019年2月24日晚10点关停，终止营业。同日，双方发布“舞客办理退卡手续说明”。2019年3月19日，原被告双方达成“关于巾帼园交谊舞优惠卡后续处理意见”，约定原告垫付退卡资金共计707,873元。被告当庭对原告实际支出上述退卡金额无异议，但认为原告口头承诺为其无偿支付该笔款项。2019年4月1日，原告报案称，被告因合同提前解除且双方未达成赔偿事宜的一致意见，于当日上午将系争房屋音控室内的音控设备恶意搬离至隔壁办公室，导致原告无法正常使用该设备。原告另提供其于当日向案外人临时租赁设备的合同、临时聘请保安的合同及相应付款凭证，合计金额为76,520元。对此，被告认可报案事实，但认为音控设备系被告所有，按双方惯例，原告使用需要提前申请，不认可恶意搬离的事实，也不认可赔偿临时租用和安保费用。2019年4月4日，原告向被告发出解除合同通知，但遭拒收。原告称其于2019年4月2日已当面向被告法定代表人送达了该解除通知，对此被告予以否认。另查明，2019年1月，原告多次向被告申请使用系争房屋内会场及配套设施，被告称该期间会场使用费27,600元，因该笔费用尚未结清，相抵扣后被告并未拖欠租金。对此，原告认可上述金额并同意支付，但不认可故意拖欠会场使用费。2019年3月，原告委托上海仟一资产评估有限公司对系争房屋内三楼舞厅部分资产(涉及电子设备、家具及装饰工程)价值进行评估，经评估以2019年3月25日为基准日，评估资产价值为243,823元。系争房屋租赁押金108,400元，双方同意本案一并处理。审理中，本院于2019年7月23日庭审时要求双方尽快对系争房屋进行交接，双方当庭表示同意并承诺于2019年7月28日前完成交接。第二次庭审时，原被告确认于2019年7月29日对系争房屋进行了交接，原告收回除被告法定代表人使用的四楼一间10平方米办公室以外的其他租赁区域(总使用面积590平方米)，被告则称交接当日系原告法定代表人同意其延迟搬离存放于该办公室内的物品。对此，原告不予认可，并坚持诉请要求被告腾空并返还所有租赁房屋并支付使用费至实际返还之日止。审理中，原告提供《党政机关办公用房管理办法》、《上海市妇联房屋巡查情况整改报告》、《关于对巾帼园房屋出租情况加强整改的情况说明》等，称，根据2017年底施行的政策，原告作为公益一类事业单位，不得将办公用房用于出租经营，故提前解除合同系因政策变化的客观因素导致合同无法继续履行，并非原告违约解除。以上事实，根据原被告庭审中的一致陈述，另有房屋所有权证及委托管理材料、租赁合同、补充协议、娱乐经营许可证注销决定书、双方来往函件、责令整改通知书、关于巾帼园交谊舞优惠卡后续处理意见、关停公告、公用事业费付费通知、公安接报回执单、资产评估报告、会场使用费申请明细及申请表、押金收据等证据佐证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守。从双方来往函件来看，原告于2018年底已与被告协商提前解除合同，被告经营舞厅所使用的原告娱乐经营许可证于2019年2月2日亦注销，双方嗣后共同发布了同年2月24日关停舞厅的公告，故自2月24日起被告的租赁目的已无法实现，双方也明确知晓合同已无法继续履行，本院认定自该日起双方租赁关系实际已解除，对双方均要求解除合同之补充协议的请求，本院予以支持，解除时间应为2019年2月24日。原租赁合同早已到期终止，无需法院再行确认解除，故对被告反诉要求解除租赁合同的诉请，本院不予支持。合同解除后，被告应搬离并返还房屋，在本案审理中，双方对除四楼一间10平方米左右办公室以外的租赁区域已交接完毕，故对原告要求被告返还剩余未返还部分房屋的诉请，本院予以支持。被告未支付2019年1月1日起的租金，现原告要求被告支付自2019年1月1日起至2019年2月24日止的租金(按每月15,000元),于法有据，本院予以支持；被告抗辩娱乐经营许可证于2019年2月2日注销，嗣后无法正常经营，仅同意支付租金至2019年2月2日，鉴于嗣后相关部门对舞厅的无证经营行为出具了责令改正通知书且双方关停公告明确关停时间为2019年2月24日，故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。至于原告要求被告按原租金标准支付2019年2月25日起的租金、使用费，本院认为双方在合同无法继续履行后对舞客退费、损失赔偿、设备处理等事宜一直处于协商处理之中，原告也委托评估公司对涉案房屋内被告的装修、设施设备等进行资产评估，现被告抗辩系因双方设备评估事项等至今未予交接的意见，尚有一定合理性，考虑到2019年2月24日后被告租赁目的无法实现且其对合同提前解除不存在过错，故对原告要求支付2019年2月25日至2019年7月29日期间的租金、使用费的诉请，本院不予支持；2019年7月29日后，原告无正当理由仍占用部分租赁区域(约10平方米，总租赁面积590平方米)，其应支付相应使用费用，本院根据面积、原租金标准等酌情判处该未清退部分的使用费标准为1,000元/月。关于原告主张的被告未予支付的2019年1-2月水费、电费、煤气费和电话费等，被告对原告主张的金额认可且同意支付，本院予以支持。关于原告主张的垫付退卡费用，被告对金额及支付情况无异议，但认为系原告自愿为其无偿偿付，对此被告并未提供充分证据，且双方签订的“关于巾帼园交谊舞优惠卡后续处理意见”约定原告系为被告垫付退卡资金，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳，对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的损失赔偿金76,520元，依据被告提供的2019年1月多张会场使用申请单，可以推定原告使用会议室及相关设备前确有向被告提前申请的惯例，鉴于原告并未就经其事先申请，被告仍恶意阻挠其使用会议室或设备提供充分证据，故原告的该项诉请，缺乏充分事实及法律依据，本院不予支持。关于被告主张原告支付的装修损失赔偿(数额根据原告委托的评估报告)及2019年1月会场使用费，原告对此予以同意，故本院对此予以支持。关于原告主张的租金逾期滞纳金，考虑到原告于2018年底已与被告协商提前解约事宜并于2019年1月发函表示合同无法继续履行，且原告也未向被告支付27,600元的会场使用费，被告未及时支付租金尚属事出有因，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于被告主张的违约金30万元，鉴于原告提供了相关证据证明确有客观政策变化因素导致合同无法履行，故本院认定原告对合同提前解除不承担违约责任。然，被告对合同解除不存在过错，从公平和诚信原则出发，本院酌情判处原告支付被告提前解除合同的补偿金30万元。关于被告主张的营业损失，缺乏相应合同及法律依据，本院不予支持。关于租赁押金，本院一并处理，原告应向被告予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)与上海达讯通讯有限公司签订的房屋租赁合同之补充协议于2019年2月24日解除；二、上海达讯通讯有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区天平路XXX号三楼、四楼房屋(即剩余未返还的四楼办公室部分房屋)，该房屋由上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)收回；三、上海达讯通讯有限公司于本判决生效之日起十日内向上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)支付自2019年1月1日起至2019年2月24日止的租金27,000元，并按每月1,000元支付自2019年7月30日起至剩余房屋实际返还之日止的房屋使用费;四、上海达讯通讯有限公司于本判决生效之日起十日内向上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)支付2019年1-2月的水费、电费、煤气费及电话费共计14,857.1元；五、上海达讯通讯有限公司于本判决生效之日起十日内向上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)支付退卡垫付款707,873元；六、上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)于本判决生效之日起十日内向上海达讯通讯有限公司支付装修资产损失补偿243,823元；七、上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)于本判决生效之日起十日内向上海达讯通讯有限公司支付会场使用费27,600元;八、上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)于本判决生效之日起十日内向上海达讯通讯有限公司支付补偿金300,000元；九、上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)于本判决生效之日起十日内向上海达讯通讯有限公司退还押金108,400元；十、驳回上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)的其余诉讼请求；十一、驳回上海达讯通讯有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6,271元，由上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)负担916元，由上海达讯通讯有限公司负担5,355元。反诉案件受理费减半收取计14,132元，由上海市妇女儿童服务指导中心(巾帼园)负担3,581元，由上海达讯通讯有限公司负担10,551元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一九年十二月十三日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。