广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34310号原告:陈益加，男，1991年4月26日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县，委托诉讼代理人：陈鉴忠，国信信扬律师事务所律师。被告：黄汉国，男，1961年6月13日出生，身份证住址广州市白云区，原告陈益加与被告黄汉国租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈益加及其委托诉讼代理人陈鉴忠，被告黄汉国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年3月28日签署了由被告提供格式合同《租赁房屋暂住协议书》，合同约定由被告黄汉国出租永康南路75号1楼档口给原告，合同承继原承租人严浩中的租赁期限即自2017年10月22日至2019年10月22日（但原告实际租赁起算日期为2018年3月28日），原告陈益加作为新承租人向严浩中支付了转让费63000元，后黄汉国与陈益加签署租赁合同，2018年3月28日被告交付店铺给原告使用。之后，原告对涉案店铺进行装修并取得相关证照。当原告正常租赁店铺接近一年左右时，被告却突然提出翻新装饰装修一下店铺，利用房东身份要求原告提前搬出，后欺骗原告会补够装修占用时间及继续履行剩余的合同期限。但商铺装修完后，被告却拒绝继续履行合同约定及口头承诺，对新装修的商铺要求加收租金，并偷偷将原房屋面积间墙，缩减原使用面积，并欺骗原告不能做餐饮，若原告不满足被告的上述要求，就会将此商铺租给其他人。现被告己将商铺转租给第三人做餐饮，并收取了转让费，原告损失惨重遂起诉到贵院，请求判令：1.被告承担违约责任，按照合同约定支付双倍房租共计9000元整；2.被告承担原告损失共计63000元整（由于押金没有收取，违约金过低无法弥补原告损失，并且被告剥夺了原告转让时可以收取转让费的交易习惯，造成原告损失）；3.被告承担原告店铺装修损失共计22400元整（分别为装修费16800元+小吃店门牌××元，上述均由被告破坏〕；4.被告承担本案所有诉讼费用。被告辩称：原告主张的各项费用与被告无关，理由如下：1.根据合同约定，原告承租涉案商铺作居住使用，不是从事经营行为。2.按照合同第一条第三点，原告超过三天不交房租，视为中途主动退租。3.按照合同，房屋租金在2018年10月22日起应递增至4950元，原告所交的4500元房租未足额，且2019年4月，原告仍在使用房屋但未交房租。4.原告提及的转让费用为原告与上一手租赁人的私下行为，与被告无关，应由原告自行承担。5.根据租赁合同“在租赁期内原告投资装修的不动产归被告所有，原告不得拆除”，原告不存在所谓的装修损失。6.合同约定到期后同等条件下，原告可优先续租，被告于2019年8月12日，通过电话、微信通知原告来办理手续和协商，但至今原告都没有找过被告，所以责任应该由原告负责。7.合同上第9条注明被告要装修房屋，原告无条件配合交回房屋。综上，恳求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）签订落款时间为2017年10月22日的《租赁房屋暂住协议书》，约定，乙方承租甲方位于永康南路75号1楼档口（以下简称涉案档口）居住，期限2年，2017年10月22日至2019年10月22日，每月租金4500元（该处下方有手写字“壹年后加租金10%”），入住之日即交租房押金和第一个月房租，押金到期满不再续租时，甲方必须如数返还乙方，在租赁期内乙方投资装修的不动产（如门、窗、地板砖等）归甲方所有，乙方不得拆除；房租费的收取方法为先交款后居住，第二个月起，如乙方超过三天不交房租费的，视为中途自动退租，乙方在租赁房内的乙方所有物品必须在3天内搬走；如有损坏甲方门、窗、供水供电等设施应按价赔偿，租房期内需要更换电制、灯泡、日光管、水制的由乙方自理（该句后有手写字“甲方要装修房屋，乙方无条件配合”）；甲方不得在租赁期满前要乙方退租（违反本协议第三条的除外），否则，甲方必须以两倍计赔偿乙方当月房租和退还双倍押金（双方协商同意的除外）；等等。2018年3月26日，原告（乙方）与案外人严洁中（甲方）签订《店面转让协议书》，约定甲方同意将自己位于广州市白云区店铺转让给乙方使用，乙方在2018年3月26日向甲方支付转让费65000元；等等。原告为证实转让费已实际支付，出示转账记录，显示原告方于2018年3月19日向“翁江人家”转账5000元，备注为店铺转让定金。2018年3月26日，原告方向“翁江人家”转账30000元；2018年3月27日，原告方向“洁中”转账20000元；2018年3月30日，原告向“严洁中……”转账8000元，备注转让费，清。原告称上述款项均是向严洁中支付协议书中的转让费。被告称不清楚上述交易，上述费用与被告无关。2018年3月28日，原告（甲方）与案外人全雪锋（乙方）签订《装修合同》，约定施工地点为南庄停车场永康南路75号档，工程总金额16800元，施工日期从2018年3月28日至2018年4月10日；合同签订后甲方支付总金额2000元作为合同订金给乙方，装修完毕后支付全款；等等。2018年4月10日，全雪锋向原告开具收据，记载收到永康南路75号装修工程全款16800元。原告为证实工程款实际已支付，出示转账记录，显示原告方于2018年3月26日向“阿全”转账支付2000元装修定金，于2018年3月29日向“阿全”微信转账3000元，于2018年3月30日向“阿全”转账5000元，备注为工款，还剩6800；于2018年4月11日向“阿全”转账6700元。原告称上述款项以及买锁的现金100元均是支付《装修合同》的工程款，被告称不清楚上述交易，上述费用与被告无关。原告另出示收款收据，记载收到××元。原告为证实实际支出广告费，出示转账记录，显示2018年5月2日、5月18日分别向“好哥（兰米莉）”转账4590元、310元。2018年4月10日，广州市白云区永平街道办事处经营场所使用证明向原告发出《住所（经营场所）场地使用证明》，记载原告使用白云区永康南路××号一楼，由被告出租的房屋，可临时作为生产（经营性）场所使用；经营项目为广州市白云区永平三哥小吃店；等等。2018年4月18日，原告作为广州市白云区永平三哥小吃店负责人取得个体工商户开业通知书。2019年1月8日，原告向被告转账支付2019年1月租金及2018年12月水电费共计5233元；2019年3月1日，原告向被告转账支付2019年2月租金及2019年1月、2月水电费共计5300元。2019年8月17日，被告方人员向原告发送信息，称“永南路75号档口月租金六千元，三个月押金，进场费每年一万元，是否确定要租？请在24小时内下定”。原告称该信息显示被告涨租金，被告称该信息是告知原告租期届满后的续租条件。2019年10月18日，原告起诉时提交的现场照片显示，涉案档口招牌为荷塘蒸饭馆。被告对照片予以确认，并称系2019年10月10日左右出租给他人使用。另查，被告于1996年9月11日取得穗同字第0029244号《农村（墟镇）宅基地使用证》，宅基地座落在永康南路××号。审理中，原、被告对以下事实均存在争议：1、起租时间，原告主张其实际是于2018年3月28日开始承租涉案档口，被告主张原告是于2017年10月22日开始承租涉案档口，但另称原告系接上一手租客的最后一年租期。2、租金标准，原告主张是4500元/月，并主张合同中虽注明“壹年后加租金10%”，但原告搬离时尚未满一年，不应加租金；被告主张租金应在2018年10月22日起加收10%为4950元。3、租金缴纳时间,原告主张无具体的缴费时间，被告主张合同约定是每月先交租金才能使用，但确认每月租金及水电费均系被告开具收据给原告，原告再向被告支付。4、搬离时间，原告主张已于2019年3月1日搬离，并出示货拉拉车费支付记录，记载2019年2月28日支付货拉拉车费190元；被告主张原告于2019年4月搬离，但未能提供证据证实。审理中，原、被告对以下事实不存在争议：均确认搬离原因是被告要对涉案档口及所在建筑物进行装修，确认装修好后涉案档口使用面积减少，确认原告的室内装修已在被告装修过程中拆除。另，被告称原告的户外招牌是被城管部门拆除。以上事实有《租赁房屋暂住协议书》、《店面转让协议书》、《装修合同》、收据、住所（经营场所）场地使用证明、个体工商户开业通知书、转账记录、照片、美团网截图、地图截图、《农村（墟镇）宅基地使用证》、短信记录、《农村（墟镇）宅基地使用证》存根及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告就已领取《农村（墟镇）宅基地使用证》的涉案档口签订《租赁房屋暂住协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于双倍租金的违约金，被告虽主张房屋装修期间向原告发送信息将租金调整至6000元是对租期届满后的租金约定，但该意思表示并未在信息中予以注明，故根据信息发送的时间仅应理解为被告装修结束后原告重新进场需要承担的租金标准。该6000元/月的租金标准远高于《租赁房屋暂住协议书》约定的租金标准。另外，在装修过程中涉案档口存在面积减少情况。虽《租赁房屋暂住协议书》约定被告需要装修原告需无条件配合，但配合的前提并非意味被告可以违反合同约定的租金标准或者单方面减少租赁面积，故被告在装修结束后提高租金及减少租赁面积构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告赔偿违约金9000元合法合理，本院予以支持。关于转租费损失63000元，该转租费是原告与案外人之间的合同关系，亦非被告收取，原告若认为其转让费存在需要退还的情况也需另行向收款人主张权利，现原告要求被告赔偿损失理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于装修损失，现被告确认原告的室内装修已在被告装修过程中被拆毁，亦确认原告的户外广告招牌被拆毁，故本院对原告主张的装修事实及存在户外广告招牌的事实予以采信，结合原告出示的转账记录，本院确认装修工程款为16700元、户外广告招牌费为4900元。现原告在租期届满前即因被告原因需提前离场，且离场后装修及招牌均被损坏，原告要求被告赔偿装修损失合法合理，本院予以支持，但需按照原告未使用涉案场地期间按比例返还。关于入场时间，原告主张为2018年3月28日，并出示《店面转让协议书》及相关的付款记录予以证实，被告虽主张系2017年10月22日，但确认原告是承接上一手租客的最后一年租期，被告确认的这一事实与原告出示的相关转让协议相印证，故本院确认原告入场时间为2018年3月28日。关于离场时间，原告主张搬离时间为2019年3月1日，并提交了货拉拉车费支付记录予以证实，被告主张原告搬离时间为2019年4月，但未能提供任何证据证实，对比之下，原告的陈述及证据更具可信力，故本院对原告主张予以采信。现原告租期共计574天，未使用涉案档口共计235天，被告应按比例赔偿原告装修损失8843.2元[（16700元+4900元）÷574天×235天]。现原告同时主张违约金及赔偿损失，因二者不可同时主张，故本院取其高者支持原告的违约金主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告黄汉国向原告陈益加支付违约金9000元；二、驳回原告陈益加的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1080元，由原告陈益加负担977元，由被告黄汉国负担103元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年十二月六日书记员  蔡佳丽