济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3794号原告：田东明，男，1987年11月23日出生，汉族，居民，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：魏玉茹，山东瑞文律师事务所律师。被告：左鹏，男，1990年8月4日出生，回族，居民，住济南市历下区。委托诉讼代理人：曹介林，山东高信律师事务所律师。被告：刘霄，男，1988年8月31日出生，汉族，居民，住济南市历下区。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。被告：杨琳琳，女，1985年4月12日出生，汉族，居民，住济南高新区。委托诉讼代理人：孟倩，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵辉，山东国曜律师事务所律师。被告：姜超，男，1984年6月2日出生，汉族，居民，住济南市历城区。委托诉讼代理人：孟倩，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵辉，山东国曜律师事务所律师。原告田东明与被告左鹏、刘霄、杨琳琳、姜超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田东明的委托诉讼代理人魏玉茹，被告左鹏及其委托诉讼代理人曹介林，被告刘霄的委托诉讼代理人赵树营，被告杨琳琳、姜超的共同委托诉讼代理人孟倩、赵辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田东明向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房定金十五万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：左鹏、杨琳琳、刘霄合伙对外称可以办理济南市凤凰国际小区内部团购政策，通过三人购买凤凰国际小区的房屋可低于市场价格。田东明于2016年12月7日与其合伙人之一左鹏签订房屋买卖合同并支付定金共计十五万元，购买位于凤凰国际小区南区5号楼1单元1201室。田东明支付定金后三人迟迟不能履行对原告的承诺，又不退还定金，故诉至法院。左鹏认可田东明所述事实，但认为其与刘霄、杨琳琳、姜超四人系合伙关系，应当共同承担责任。刘霄辩称，其与左鹏、杨琳琳、姜超三人之间并非合伙关系，田东明和左鹏也未就四人系合伙关系提供证据。根据合同的相对性，是左鹏与田东明签订的合同，也是左鹏收取的定金，应当由左鹏承担责任，不能擅自为第三人设置合同上的义务。因此，田东明诉刘霄无事实和法律依据。杨琳琳辩称，其从未收到田东明的定金，与左鹏、刘霄等也非合伙关系，田东明要求其返还定金无事实及法律依据。杨琳琳从未见过田东明，田东明也未提交证据证实其曾与左鹏、刘霄对外称“可以办理凤凰国际小区内部团购”。田东明是与左鹏签订的《房屋买卖合同》，根据合同相对性原则，田东明应当向合同相对方左鹏主张权利。作为购房人，田东明有义务审查左鹏是否是涉案房屋的房主，其是否具有购房资格，中介公司也应当对此进行审查。因田东明自身与中介公司的过错导致《房屋买卖合同》无法履行，相应损失应当由田东明与左鹏及中介公司承担，与杨琳琳无关。姜超辩称，1.田东明认为其与左鹏、刘霄、杨琳琳三人为合伙关系，并追加其为被告的主张不能成立。认定合伙关系，必须具备法律明确规定的合伙条件，本案田东明没有任何证据证明四被告系合伙关系。2.田东明是与左鹏签订的《房屋买卖合同》，根据合同相对性原则，田东明应当向合同相对方左鹏主张权利。根据《房屋买卖合同》约定，涉案房屋定金为12万元，并非原告诉所主张的15万元。原告未提供定金支付凭证，无法核实是否已经实际支付。对于原告支付的款项，姜超不知情，现没有收到田东明所谓的定金。3.作为购房人，田东明有义务审查左鹏是否是涉案房屋的房主，其是否具有购房资格，中介公司也应当对此进行审查。因田东明自身与中介公司的过错导致《房屋买卖合同》无法履行，相应损失应当由田东明与左鹏及中介公司承担，与姜超无关。5.对于田东明陈述的团购房的问题，姜超不知情，田东明应提供证据证实姜超与所谓的团购问题对其有何承诺、与其有何交往的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，左鹏（甲方）与田东明（乙方）、21世纪不动产济南中住加盟店（山东中住地产经经有限公司）（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，甲方自愿出售座落于济南市××新区凤凰国际南区5号楼1-1201的房产给乙方，房屋建筑面积约188.07平方米。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为2369682元整。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金120000元整；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。十二、违约责任3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。十三、其他约定事项：1.签订合同当日乙方交购房定金120000元整，若乙方违约金不退、若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。2.若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各承担支付总房款的百分之壹的服务佣金给丙方。5.此合同签订即时生效。若甲方协调不出以上承诺房源退还乙方壹拾贰万元定金，若乙方未购得此房源则居间佣金全额退还，如房屋价格超出2369682元的部分由甲方承担。合同签订后，2016年12月10日，田东明向左鹏支付定金12万元，向山东中住地产经纪有限公司支付佣金40000元。2017年2月田东明通过中介公司员工刘恒向左鹏支付定金3万元。2017年3月31日，左鹏（甲方）与田东明（乙方）、山东中住地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》一份，协议约定，1.乙方同意甲方在2017年4月14日之前解决所购房产的前期手续，并去开发商签定纸质购房合同，确定房子价格（按0003503合同上的所定价格）。2.如果在约定时间无法达成第1条，则买卖合同（0003503）终止，甲方在合同终止之日起伍日内把所收定金人民币壹拾伍万元整（150000元）全额无息退还乙方，乙方交给开发商的约人民币陆拾柒万元整（670000元）由甲方去协调在2017年4月19日去开放商办理退款后续，由开放商全额无息退还给乙方，因此而产生的开发商所收违约金等所有费用及中介所收佣金由甲方承担。如果甲方无法按时办理退款和退房手续，由甲方按银行日活期利率向乙方所交佣金人民币肆万元整（40000元）由居间方全额无息退还乙方。另查明，左鹏与刘霄共同作为雇佣人分别于柳峰、马卫琪、蔡东岳、陈雷签订雇佣协议，雇佣上述四人在其发起的济南东安置业有限公司开发的凤凰国际房屋团购项目中代其签订房屋买卖合同并收取定金。其中，第3条约定，若本次团购无法按受雇人与客户签订的房屋买卖合同中约定的内容办理成功，则由雇佣人承担受雇人及客户损失，包括但不限于客户中介费、违约金及客户房屋买卖合同约定的相关损失。雇佣人左鹏、刘霄经协商一致，以上损失各自承担50%。再查明，除本案中钟雷的房屋款外，左鹏分别与刘霄、姜超、杨琳琳均有多笔转款。为证明左鹏、刘霄、姜超、杨琳琳之间的合伙关系，田东明提交了公安民警在对左鹏、刘霄、姜超等人询问时的录音、四份《雇佣协议》、刘霄与左鹏微信聊天记录、刘霄与左鹏在2017年3月30日、31日手机通话记录、左鹏与姜超在2017年3月26日、30日通话记录予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同的相对方为田东明和左鹏。虽然田东明主张左鹏、刘霄、姜超、杨琳琳是合伙关系，共同从事房屋团购事宜，但四人合伙与否与本案并非同一法律关系。且田东明的定金150000元系左鹏收取，现有证据不足以证实刘霄、姜超、杨琳琳分得了田东明的购房定金，就本案而言，尚不足以认定左鹏、刘霄、姜超、杨琳琳之间系合伙出卖涉案房屋。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”。本案中，田东明与左鹏签订的合同名为《房屋买卖合同》，实为双方关于伪造相应材料以使田东明具备涉案房屋团购资格、左鹏从中赚取差价费的合意，而非田东明真正购买左鹏名下房屋的意思表示，双方之间伪造材料骗取团购资格的行为，具有违法性，且双方恶意串通，损害了第三人利益，故本院认为田东明与左鹏签订的《房屋买卖合同》为无效合同。无效合同自始无效，因该合同而取得的财产，应当予以返还。左鹏应当退还田东明已交付的购房定金150000元。关于田东明主张刘霄、杨琳琳、姜超共同返还购房定金的诉讼请求，鉴于刘霄、杨琳琳、姜超既不是涉案合同的相对方，田东明也未提交有效证据证明该三人收到了其支付的购房定金，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告左鹏于本判决生效之日起十日内返还原告田东明定金150000元；二、驳回原告田东明对被告刘霄、姜超、杨琳琳的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，财产保全费1270元，由被告左鹏负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 崔 红二〇一九年十二月二十一日书记员 胡婧贤