广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初33315号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司，住所地广州市白云区同泰路颐和北街63号6楼。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：高卫中，广东海际明律师事务所律师。被告：句政，男，1983年9月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州颐和酒店物业管理有限公司与被告句政物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高卫中，被告句政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州颐和酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付案涉房屋2015年1月至2019年8月期间的物业管理费合计16613.54元；2、判令被告向原告支付案涉房屋公摊电费114.91元（2019年6月至2019年6月）、水电费175.8元你（2019年6月至2019年8月）、垃圾费10元（2019年7月至2019年8月）；3、判令被告向原告支付逾期交纳案涉房屋物业服务费的违约金16000元（按合同约定每2个月物业费自欠费周期的单月26日开始按每日千分之一计算至2019年8月）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系广州市白云区云锦街263号（颐和上院）A3-601房屋业主和实际使用人。2014年，案涉房屋开发商与原告签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为案涉房屋所在楼盘提供安全、绿化、卫生、车辆秩序等全面物业服务；物业费按照2.3元/月/平方米标准收取；被告每两个月交纳一次物业费用，逢单月份的25号前交齐，否则，原告从逾期之日起按欠付金额的0.1%按日向被告计收违约金；合同履行过程中出现争议，如协商不成，任何一方可向广州市白云区人民法院提起诉讼解决等等。合同订立后，原告依约提供优质、高效的物业服务，但被告并未及时交纳物业费、水、电等费用，严重损害原告权益。虽经原告无数次去函、去电催收，但被告仍未给付，故诉至法院。被告句政辩称，一、2015年1月至2019年8月期间的物业管理费本金累计16613.54元计算有误，不合法，需要重新计算。1、2015年1月到2016年10月累计5600.34元的物业费由于过了诉讼时效，本金和违约金依法应予以扣除。2、2014年原告擅自将物业费由1.9元/月/㎡提高2.3元/月/㎡，属违法行为，被告不予接受。二、原告诉请第二项公摊电费、水费不正确，垃圾费正确。三、被告与原告签署的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第4款：从逾期之日起按应缴金额的0.1%按日缴纳违约金属霸王条款，涉嫌违法，需要重新签订，本案涉及的违约金也要重新计算，申请2016年11月至2019年8月的标准按逾期每日万分之一点五收取，应为614.31元。四、被告不承担本案的全部诉讼费用。五、被告追缴原告2014年期间多收的物业费及违约金。六、原告提供合同页码有误，涉嫌提供伪证。七、原告及其母公司颐和集团早在2015年就认识到产权证办理等工作滞后较大影响管理费的收缴，但是，却将不交物业费的责任推到被告身上，而对自己应尽责任闭口不谈，原告提供的服务水平、管理物业能力越来越低，阻挠被告办证，颐和集团迟延办证等原因是被告不交物业费的主要因素，对违约金申请不予缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月17日，原告（乙方）与广州市恒安房地产开发有限公司（甲方）签订《颐和上院（二期）前期介入物业管理咨询与服务合同》，甲方将颐和上院（二期）项目的前期介入物业管理工作委托给乙方，合同期限2007年3月17日至项目交楼当日止。2012年8月15日，原告（乙方）与广州市恒安房地产开发有限公司（甲方）签订《颐和上院（二期）前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对颐和上院提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及物业共用部位雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护的管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项协助；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。多层、高层住宅物业管理费为1.9元/月/平方米，物业管理费用按每两个月交纳，业主或物业使用人应在每个单数月份的15号前履行交纳义务，合同期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止。2015年12月11日，原告（乙方）与广州市恒安房地产开发有限公司（甲方）签订《颐和上院（二期）物业服务合同》，合同期限自2015年8月10日至2018年7月31日止。2007年11月22日，被告（买受人）与广州市恒安房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，被告购买云山锦绣家园第A1-A5幢三座601房，建筑面积133.98平方米，总金额1323101元。2008年11月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《颐和上院（二期）前期物业服务协议》，物业名称颐和上院（二期）A3栋601房，建筑面积133.98平方米，物业服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理。住宅按建筑面积每月每平方米1.9元，每两个月交纳一次管理费用，每个单月的15号前预交其单元应付之管理费；乙方违反协议，不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交金额的0.1%按日交纳违约金，否则有权中止部分或全部物业服务直至乙方缴清费用，所产生的责任和损失由乙方承担，拖欠物业管理费3个月以上的，甲方可向人民法院提起诉讼。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准依甲乙双方约定。被告于2008年11月18日办理收楼手续，2018年3月1日办理涉案房屋不动产权证。原告为证实向被告催讨欠款，出具2018年10月31日及2019年4月15日的催收函件，被告表示没有收到，原告出具公司职工黄耿华的情况说明，拟证实上门派送催收函件，被告不予确认。被告按1.9元/月/平方米支付至2014年12月的物业管理费，被告确认尚欠2015年1月至2019年8月的物业管理费、2019年7、8月公摊电费58.21元，2019年7、8月水费82.04元、2019年7、8月垃圾费10元未付，但提出2015年1月至2016年10月的物业管理费已过诉讼时效，2016年11月至2019年8月物业费应按1.9元/月/平方米计算，原告对上述欠缴公摊电费、水费、垃圾费表示无异议，出具颐和上院二期管理费调价业主意见征询统计表、意见征询书、公告栏照片，证实因业主委员会未成立，2015年7月对上一年度物业项目经营情况审计报告和调价方案2.3元/月/平方米进行公示，9月3日对调价方案对二期业主进行征询签名，同意调价户数占93.75%，同意户数专有部分建筑面积占总建筑面积93.69%，10月27日至12月31日进行公示，2016年1月1日施行新物业管理收费标准。被告对超过双过半表示没有异议，但没有与其签订合同，也没有到物价局备案，故不同意按新标准支付。被告出具客户欠费分户分项明细表及网上资料，拟证实因存在迟延办证和交楼影响物业费的收缴。以上事实，有物业服务合同、前期物业服务协议、商品房买卖合同以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》为双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告作为涉案小区的前期物业服务企业，为涉案小区提供物业服务，被告接受原告提供的物业服务，被告应按前期服务合同及服务协议的约定向原告支付物业管理费及相关费用。物业管理费的标准问题，2015年12月以前物业管理费按1.9元/月/平方米支付，双方均无异议，原告出具颐和上院二期管理费调价业主意见征询统计表、意见征询书、公告栏照片，证实2015年7月对上一年度物业项目经营情况审计报告和调价方案2.3元/月/平方米进行公示，9月3日对调价方案对二期业主进行征询签名，业主户数与专有部分占建筑总面积均超过1/2，2016年1月1日施行新物业管理收费标准，涉案物业业主委员会尚未成立，原告根据《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定，对物业服务费收费标准进行调整合理，本院予以确认，被告对超过双过半表示没有异议，但没有与其签订合同，也没有到物价局备案，故不同意按新标准支付,该意见缺乏依据，本院不予采纳。被告提出2015年1月至2016年10月的物业管理费已过诉讼时效，原告未能提供证据证实就该期间的物业管理费在诉讼时效期间曾向被告催收，导致诉讼时效中断，故被告该意见本院予以采纳，被告应向原告支付2016年11月至2019年8月的物业管理费，按2.3元/月/平方米计算133.98平方米，每月为308.15元，计算34个月为10477.1元，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告确认尚欠2019年7、8月公摊电费58.21元，2019年7、8月水费82.04元、2019年7、8月垃圾费10元未付，原告对此无异议，被告应向原告支付上述费用，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告要求被告按每日0.1%支付逾期交纳物业服务费的违约金，被告提出该约定过高，同意按逾期每日万分之一点五计算，该意见合理，本院予以采纳，合同约定物业管理费在缴费期间的单月15日前交纳，现原告主张滞纳金从单月26日起计算至2019年8月31日，未超出合同约定，本院予以支持，即滞纳金应按每两个月物业管理费616.3元为本金，自应缴期间的单月26日起，按每日万分之一点五的标准计算至2019年8月31日止。被告提出原告提供服务水平、管理物业能力低，未能提供证据证实，本院不予采信，另提出因办证迟滞导致物业费收缴不及时，故不予缴纳物业违约金，原告并无办理房产证的责任，被告该意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告句政于本判决生效之日起五日内向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2016年11月至2019年8月期间的物业管理费10477.1元；二、被告句政于本判决生效之日起五日内向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2019年7、8月公摊电费58.21元，2019年7、8月水费82.04元，2019年7、8月垃圾费10元；三、被告句政于本判决生效之日起五日内向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2016年11月至2019年8月物业管理费的滞纳金（按每两个月物业管理费616.3元为本金，自应缴期间的单月26日起，按每日万分之一点五的标准计算至2019年8月31日止）；四、驳回原告广州颐和酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，由原告广州颐和酒店物业管理有限公司负担211元，由被告句政负担100元并于本判决生效之日起五日内直接支付给原告广州颐和酒店物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年十二月十八日书记员  郑萍军