宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书 （2019）宁0202民初3875号 原告：张某，住石嘴山市。委托诉讼代理人：于某1，住石嘴山市，系原告母亲，特别授权代理。委托诉讼代理人：于某2，住石嘴山市，系石嘴山市大武口区人民路街道游艺东街社区推荐，一般授权代理。被告：陈某，住石嘴山市。委托诉讼代理人：胡某，宁夏致和律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁夏元嘉房地产开发有限公司。法定代理人：于某3（已故）。委托诉讼代理人：赵某，住石嘴山市，特别授权代理。原告张某与被告陈某、宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于某1、于某2，被告陈某及其委托诉讼代理人胡某，被告元嘉公司的委托诉讼代理人赵某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于石嘴山市××区房屋的强制执行并对该房屋予以解封；同时确认石嘴山市大武口区文明北路兴隆园6幢1单元401号房屋归原告所有；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年3月11日，原告张某与被告元嘉公司签订《订房协议》，合同约定原告购买其开发的××区房屋一套，房屋总价43万元。合同签订生效后，原告向元嘉公司付清全部房款，2017年1月份元嘉公司将涉案房屋交付给原告，原告也对涉案房屋进行装修，并在涉案房屋内居住至今，但因元嘉公司原因导致涉案房屋暂无法办理产权登记。2019年10月，原告得知涉案房屋已经被石嘴山市大武口区人民法院作出的（2019）宁0202执2096号之二执行裁定予以查封。故原告于2019年10月23日向石嘴山市大武口区人民法院提出书面异议，2019年11月5日，石嘴山市大武口区人民法院作出（2019）宁0202执异56号执行裁定书裁定驳回原告的异议请求。现原告为维护自身合法财产权益，将纠纷诉讼至法院，望判如所请。陈某辩称，一、原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利。1.《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条规定的排除涉案房屋的强制执行的首要条件系买受人与被执行人签订合法有效的书面房屋买卖合同。对于金钱债权执行中，案外人就登记在被执行人名下的房屋提出异议，如何判断案外人对于房屋是否享有足以排除执行的权利，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条有明确的解释。其中该司法解释第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件的规定。该两条规定的相同点在于均要求必须在查封前已签订合法有效的书面买卖合同。之所以要求必须在查封前已签订书面买卖合同，是基于《城市房地产管理法》第四十一条之规定，房屋买卖合同系要式合同。2.原告与被告元嘉公司之间仅是商品房预约合同关系，其双方未签订合法有效的房屋买卖合同。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同中应当明确房屋坐落、面积、结构、土地使用性质等基本状况以及商品房销售方式、价款、付款方式、交付使用条件及日期等主要内容。本案涉案房屋所在的六号楼因拆迁安置问题导致2015年才开工建设，原告于2014年3月11日与被告元嘉公司签订《订房协议》时，涉案房屋尚未开工建设。同时，《订房协议》中仅有房屋的楼栋号及价款的约定，不符合房屋买卖合同的构成要件，该《订房协议》仅是一份预约合同，其双方并未成立房屋买卖合同关系。原告仅通过该《订房协议》取得了请求被告元嘉公司与其签订房屋买卖合同的请求权，而并未取得涉案房屋的物之交付请求权。故其从根本上不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条的条件。3.原告并非合法取得涉案房屋占有。2019年6月，石嘴山市召开会议专题研究化解事宜，研究决定由宁夏亘元房地产开发有限公司垫资完成兴隆园6号楼建设任务；由宁夏元嘉房地产开发有限公司负责修补、完善6号楼门窗、玻璃、外墙粉刷、地面、墙面瓷砖等工程，达到交付验收标准；由宁夏亘元房地产开发有限公司负责完成6号楼的水、电、暖、气等基础设施配套建设任务。可见截至2019年6月，涉案房屋尚未符合交付使用条件，甚至水、暖、电、气等基础设施都未接通，原告主张自2017年1月一直居住、使用、占用至今不符合客观事实基础。二、原告对涉案房屋不享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力；建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人。涉案房屋在查封前并未登记至原告名下，所有权现仍系被告元嘉公司所有。   综上，原告的各项诉讼请求无事实基础，无法律依据。请依法驳回原告的诉讼请求。元嘉公司辩称，1. 赵某是2015年6月30日在元嘉公司任职会计至今，元嘉公司未签订过任何一份商品房买卖合同，元嘉公司也未收到过购房款。2.原告提供的2014年订房协议，在此期间兴隆园6号楼的开发权及所有权是属于宁夏大隆房地产开发有限公司，不属于元嘉公司，所以元嘉公司对6号楼没有买卖权。3.原告提供的个人转让协议，只能显示原告将款项转给了于某3个人，而非元嘉公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的证据认定如下：元嘉公司注册信息打印件、商品房销售许可证复印件，真实、合法，能够证实元嘉公司的相关信息及元嘉公司于2019年8月15日取得商品房预售许可证的事实，本院予以确认。2014年3月11日订房协议、石嘴山银行个人业务转账凭证、收条各一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原告与元嘉公司于2014年3月11日签订订房协议，并于2014年3月12日向元嘉公司缴纳购房款43万元的事实，本院予以确认。2018年6月1日、2019年1月1日物业管理费收据各一份，客观、真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以予确认。石嘴山市不动产登记中心出具的无房证明一份，真实、合法、但与本案无关联性，本院不予确认。诉讼代理人推荐书一份，真实、合法，但并不能证实原告在涉案房屋内居住的事实，本院不予确认。（2019）宁0202执异56号执行裁定书一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原告在法定期间内提起案外人执行异议之诉的事实，本院予以确认。对陈某提交的证据认定如下：2019年8月20日石嘴山市住××乡事宜对网友的回复网络打印件一份，元嘉公司、原告对该证据真实性无异议，该证据能够证实截止2019年8月20日，兴隆园6号楼的主体工程已完工，但还不具备交付使用条件的事实，本院予以确认。石嘴山市住房和城乡建设局2019商品房预售公告（六）网络打印件一份，真实、合法，能够证实元嘉公司在2019年8月15日取得对兴隆园小区6号楼的预售许可的事实，本院予以确认。根据当事人陈述、举证、质证及本院对证据的认证，本院经审理认定事实如下：2014年3月11日，被告元嘉公司与原告张某签订一份订房协议，协议约定：原告张某自愿订购元嘉公司开发建设的××园住宅楼一套，优惠价43万元，一次现时付清；原告付清上述款项后，元嘉公司需保证原告所定的401号住房交付时不得涨价，违者，元嘉公司双倍返还原告现金；为保证元嘉公司日后销售不受上述价格的影响，原告不得据此干扰元嘉公司日后销售价格，因原告享受的是特价房（单价不足4000元/㎡）,故原告自愿按上述价格向元嘉公司付清全部房款43万元；元嘉公司保证6#楼可以销售时给原告及时更改正常手续，签写正式合同并按时备案，以保证原告的合法权誉不受侵犯；本协议双方签订后，原告付清价款后生效。元嘉公司法定代表人于某3在上述协议上签字，并加盖元嘉公司印章。张某也在上述协议上签字。2014年3月12日，张某母亲于某1通过银行转账方式向于某3账户转账43万元，同日于某3出具一张收条，载明：今收到张某交来401号住房现金43万元肆拾叁万元整。凭此票换发票。于某3在收款人处签字，并加盖元嘉公司印章。2017年1月，元嘉公司向原告交付涉案房屋，原告对涉案房屋进行装修并居住至今。2019年9月27日，本院立案执行陈某与元嘉公司民间借贷纠纷一案的（2019）宁0202民初2106号民事判决所确定的给付内容。本院2019年10月11日作出（2019）宁0202执2096号之二执行裁定书，依法将元嘉公司名下的位于石嘴山市××区房屋等共计12套住宅房、二套营业房及四套地下室予以查封。2019年10月23日，张某对本院查封兴隆园小区6-1-401号房屋提出书面异议。2019年11月5日，本院作出（2019）宁0202执异56号执行裁定书，裁定驳回张某的异议请求。现张某以维护自身合法财产权益为由，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2019年8月15日，兴隆园6号楼取得预售许可证。本院认为，张某与元嘉公司签订的《订房协议》是双方真实意思表示，且协议项下的兴隆园6号楼已于2019年8月15日取得房屋预售许可证，原告也按协议约定缴纳了全部房款43万元，协议已满足生效条件，对双方产生约束力。涉案房屋所属楼盘于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，且因元嘉公司管理存在缺陷等原因，致使涉案房屋未及时办理登记手续，故涉案房屋未办理登记的原因并不能归责于张某。涉案房屋系张某购买所得，且张某在涉案房屋居住至今，该房屋的所有权应归张某享有。张某就涉案房屋享有所有权，依法能够排除强制执行。综上所述，为维护民事主体合法财产权等民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 》第二十四条、第二十八条的规定，判决如下：一、位于石嘴山市××区房屋的所有权归原告张某享有；二、不得对位于石嘴山市××区房屋进行执行;案件受理费7750元，由陈某、宁夏元嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。                                审 判长刘力                                    审 判员刘佳                              人民陪审员刘军平                               二〇一九年十二月二十七日                               书 记员田 慧  附：本判决适用的有关法律条款《中华人民共和国物权法》第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条 案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 》第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。