重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0105民初2989号 原告：重庆市光华物业管理有限公司江北分公司，住所地重庆市江北区石马河街道南桥寺双堰塘108号，统一社会信用代码9150010577178910X7。 负责人：陈洪，经理。 委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。 被告：邵永强，男，1983年6月22日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：王中良，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珺，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司(以下简称光华物业江北公司)与被告邵永强租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华物业江北公司的委托诉讼代理人王军、董月强，被告邵永强及其委托诉讼代理人王中良、王珺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告光华物业江北公司向本院提出诉讼请求：1、判决邵永强支付合同期内的使用维护费226087元（自2015年1月1日至2017年5月31日），支付逾期付款违约金（以226087元为基数，按年利率24%的标准，自2017年2月28日起计算至付清使用维护费之日止）；2、邵永强返还我司设备、设施，即位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华.可乐小镇X区X-X号商铺内的水管、电线、中央空调末端；3、邵永强支付使用期满后的逾期返还使用维护费，按每月24191元标准，自2017年6月1日起计算至返还日止；4、邵永强承担本案诉讼费。 被告邵永强辩称，本租赁事宜并非个别租赁，而是商铺出租方重庆光华控股集团有限公司（下称光华集团）的统一招租行为，光华集团的招商流程是先签合同后进场装修，最后统一通知开业经营，但因光华集团违规搭建等引发周围居民抗议，并被行政处罚，造成光华.汽车用品总部基地商区一直无法开业经营，酿成纠纷的责任主要在光华集团。合同约定我方支付保证金、首期费用等后生效，光华物业江北公司未举证证明合同已符合生效条件，合同尚未生效。光华物业江北公司未向我方提供完好的设备、设施，我方不应支付使用费；我方与光华物业江北公司对于物业管理费另有单独约定，根据相关规定，供电管线和设施设备维护责任由供电单位承担，我方不承担义务，收取此部分费用不符合法规，同时物业服务收费包含了承租物业配套设施设备的维修、管理，不应收取使用费，消防设施是商铺必须的设施，维修管理系房屋出租方的法定义务，不属可另行收费的内容；即使光华物业江北公司已交付完好设施设备，但商场一直未达到开业条件，在2016年10月16日前，光华物业江北公司均未让设备设施正常使用，不应当收取任何使用费；如我方应支付使用费，该费用实为租金，光华物业江北公司主张租金及违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。光华物业江北公司自身存在违约行为，违约金约定不明，光华物业江北公司要求的违约金过高，我方不应承担违约金。我方不存在非法占有使用设备、设施的事实，所谓设备设施均为室内不可移动物品，光华物业江北公司已将商铺张贴封条收回，对室内设施有绝对控制权，光华物业江北公司恶意扩大自身损失，其有关占有使用费的主张不应得到支持。 经审理查明，2015年2月27日，邵永强与光华物业江北公司签订一份《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》。该协议主要约定，光华物业江北公司与邵永强就租赁物内的设备、设施使用维护费达成协议；光华物业江北公司将位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华.可乐小镇X区X层X号房屋内设备、设施提供给邵永强有偿使用；租赁物业计租建筑面积为110.25平方米；室内设施有电、中央空调、消防设施等；设备、设施使用期为3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。设备、设施使用维护费用标准为按商铺建筑面积计算，每月每平方米69元，使用维护费从第3年起逐年递增6%，即2014年6月1日至2014年12月31日费用为22822元；2015年1月1日至2016年5月31日，每月每平方米69元，每季度费用为22822元；2016年6月1日至2017年5月31日每月每平方米73.14元，每季度费用为24191元。使用维护费按每三个月为一期的标准支付；第一期费用即2014年6月1日至2014年12月31日期间共计费用22822元，邵永强在签订本合同当日缴纳；此后每期费用在上期费用到期前10个工作日支付；邵永强逾期不支付或不足额支付设备、设施和折旧费，每逾期一天，按当期应付使用维护费总额的1%支付违约金，逾期15日不支付或不足额支付使用维护费的，光华物业江北公司有权单方面解除租赁关系，邵永强除支付应付使用维护费外，同时应按合同第七条标准支付违约金，邵永强并承诺同意租赁屋内属于邵永强购置的一切设备、设施等物品都无偿提供给光华物业江北公司处置。光华物业江北公司应提供完好的设备、设施给邵永强使用；邵永强使用的由光华物业江北公司提供的公共设施设备由光华物业江北公司负责维修，邵永强应对其维修提供方便。合同第七条违约责任约定，邵永强逾期支付使用维护费等费用的，逾期在10日内的每日按逾期款项的5%支付违约金；若邵永强出现拖欠费用逾期15日以上、擅自改动房屋结构设施、设备等情况时，光华物业江北公司有权单方面提前终止合同，停止提供设备、设施，收回租赁物业，邵永强承担相当于剩余使用期使用维护费总额30%的违约金，据此方法计算违约金不足三个月使用维护费的，违约金按三个月使用维护费计算；一方擅自解除合同，亦按上述标准计付违约金；邵永强违约须支付违约金、赔偿金的，光华物业江北公司有权直接从邵永强的保证金中扣除。协议终止时，租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由“甲方”即光华物业江北公司无偿收回，邵永强不得留存物品，否则视为遗弃物品，光华物业江北公司有权处置。邵永强逾期不迁离或不返还租赁物业的，每日向光华物业江北公司支付3倍日设备、设施使用费。合同还约定，本合同是租赁合同不可缺少的部分，须与租赁合同同时签订，本合同与租赁合同具有同等的法律效力，协议签署后，邵永强支付保证金、首期设备设施使用维护费后生效等。 另查明，光华集团系光华物业江北公司上级法人重庆市光华物业管理有限公司（下称光华物业公司）的控股股东。江北区福居路X号光华.可乐小镇X区2014年1月27日通过环境保护验收，2014年5月29日通过建设工程消防验收，2014年10月17日为竣工验收时间，并且在2016年5月23日取得建设工程竣工验收备案登记证。涉讼设备、设施所在房屋由光华集团开发建设，光华集团与邵永强就该房屋于同期另行签订有房屋租赁合同。该房屋租赁合同约定的租赁房屋用途为邵永强经营汽车用品，室内设施有电、中央空调、消防设施等，租赁期从2014年6月1日起至2017年5月31日止，该合同中有关租赁期满后出租人收回房屋及设施的约定条款与涉讼合同文字相同。光华集团确认其将房屋中的水、电、中央空调等设施交由光华物业江北公司出租并进行维护，其交房时一并将前述设施设备交付给了邵永强。2016年7月，光华集团曾公告通知其打造的汽车用品总部基地B区部分门市已具备开业条件，决定于2016年10月16日正式开业，门市将从2016年10月16日起正式计算租赁期等。现光华集团就房屋租赁合同已另行对邵永强提起诉讼。2019年3月12日，可乐小镇X区X-X、X-X号商铺内空调开关打开后，空调未呈工作状态，可乐小镇X区部分经营者与光华集团就商铺经营存在争议。现涉讼设施设备所在房屋内堆放有部分物品，门锁处张贴有盖具“重庆光华物业管理有限公司可乐小镇管理处”印章的封条。 前述设施设备使用合同签订后，邵永强未直接向光华物业江北公司支付过费用。光华物业江北公司收款未果，遂于2018年12月递交起诉状，将本案诉至本院。 庭审中，光华物业江北公司确认，其诉请要求邵永强返还的水管、电线、中央空调末端现均处于涉讼商铺内，未与不动产分离。并陈述涉讼商铺封条与原告无关。 庭审中，光华物业江北公司主张其多次口头向邵永强催收欠付使用费，邵永强对光华物业江北公司这一主张不予认可。 上述事实，有《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》、房屋租赁合同、照片、情况说明、开业通知、（2019）渝信证字第4150号公证书、以及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 庭审中，邵永强还举示了责令停止违法建设行为决定书、光华集团招商信息、新闻视频资料等证据，拟证明涉讼设备设施所在房屋系光华集团统一招商打造的汽车用品经营卖场，因光华集团对使用环境违法搭建致居民投诉、行政机关处罚，市场迟迟无法使用，涉讼商铺早已被光华物业江北公司收回。光华物业江北公司质证认可责令停止违法建设行为决定书真实性，但认为该建设地点与本案无关；不认可其余证据内容真实性、关联性，认为招商经营行为与本案无关。 庭审中，光华物业江北公司举示重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民特800、805、807号裁定书，拟证明重庆市仲裁委员会在审理刘松、汪凤群、重庆展腾汽车饰品有限公司分别与光华集团房屋租赁合同仲裁案中，认定“仲裁庭有理由相信光华公司陈述早在2014年5月底通过邮政快递的方式统一发送了接房通知”，刘松等人要求撤销裁决的申请被人民法院驳回。故该裁定可证明光华物业江北公司向邵永强交付了涉讼设备设施。光华物业江北公司另陈述因邵永强系从他人处转接涉讼商铺，故重新签约时沿用原合同时间及费用表述。邵永强对此不予认可，认为其系2015年在光华集团招商部签的合同，其他案件裁定书及仲裁裁决不能证明本案光华物业江北公司交付事实。 本院认为，邵永强与光华物业江北公司签订的《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》不违反法律强制性规定，合法有效。涉讼合同内容系光华物业江北公司将相关商铺内设备设施交邵永强使用，并收取费用的约定，该合同性质为租赁合同，讼争使用维护费实为租金。 本案中，光华物业江北公司为证明其交付租赁物，举示了数份法院裁定书。该裁定系法院对有关其他主体仲裁裁决是否撤销的司法裁定，不足以证明光华物业江北公司向邵永强交付了涉讼设备、设施。故对光华物业江北公司本案诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司诉讼请求。 案件受理费11664元，减半收取计5832元，由原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 江 英 二〇一九年十二月三十日 书记员 胡玉洁