西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初5894号原告：张良，男，1978年11月7日出生，汉族，住西安市高新区。委托诉讼代理人：张耀斌，陕西臻理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟，陕西臻理律师事务所律师。被告：陕西太奥地产管理集团有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：郭剑，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈洁，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关文涛，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区。负责人：李军，该行行长。委托诉讼代理人：龙瑶，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯乐，陕西联强律师事务所实习律师。原告张良与被告陕西太奥地产管理集团有限公司（以下简称“太奥公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称“建行陕西省分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张良向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、依法判令被告向原告返还购房首付款439597元；3、依法判令被告向原告支付本案判决生效前原告为购房向银行偿还的借款本金及利息，截止2019年6月20日为本金176045.78元、利息39435.20元（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准），判决生效后被告向第三人偿还剩余借款本息；4、依法判令被告向原告支付因其违约行为给原告造成的损失81420.08元（以支付的购房首付款439597元为基数，按照同期银行贷款利率计算的从合同签订日至2019年6月20日的利息）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月20日，原、被告签订编号为5876862的商品房买卖合同，约定了原告购买被告开发的“丰和坊住宅二期”第3幢1单元1层10501号商品房，面积为29.35平方米，首付款439597元，剩余房款300000元在第三人处办理按揭，交房日期为2015年7月31日，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案等内容。原告依约向被告支付了首付款并办理了银行按揭，被告将包括原告所购买的商品房在内的整个商业区域移交陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司统一经营。该商品房交付使用360个工作日后，原告催促被告向权属登记部门提交办理权属登记所需的资料，被告均以各种理由推脱。截止起诉日，被告未将办理权属登记的资料提交给登记部门，导致原告不能办理权属登记，无法取得该商品房权属证书。综上，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告太奥公司辩称，首先，双方签订商品房买卖合同后，我公司积极履行合同，并将房屋交付原告，原告所诉请的房屋已具备办理房产证的条件，我公司也愿意在原告按照合同约定提交相关资料后为其办理房屋所有权证。其次，按照合同约定，原告应当在房屋交付使用前，将房屋大修基金交至维修资金专户，如未提供交付凭证的，我公司可以拒绝向其交付房屋。按照合同约定，如买受人未能按时交付资料或相关税费凭证，导致无法办理产权登记证的，后果应由其自行承担。截止本案开庭时，原告仍未缴纳涉案房屋的大修基金，也未将办理房产证所需的材料交付于我公司。我公司只有在买受人资料提交齐全后才能在360个工作日内将材料报送产权登记机关备案。再次，按照合同约定，如果出现了双方约定的买受人解除的事由，买受人应在该事由发生之日起15个工作日内向我公司发送解除合同的通知，否则视为其放弃商品房买卖合同的解除权，双方的合同应当继续履行。该条约定系双方对合同解除权除斥期间的约定，如原告认为被告出现了合同约定的违约事由，应当在该15日的除斥期间内向我公司发送解除通知，故依据该条约定，原告丧失了对合同的解除权，无权要求解除合同。最后，针对原告的诉讼请求，我公司不同意解除合同。关于向银行偿还借款本金及利息方面，按照合同约定，办理按揭贷款的相关手续及费用应由原告自行承担，即便解除合同，所产生的借款利息部分也应当由原告自行承担。其所主张的违约金也与合同约定的数额不符。综上，请求法庭核实本案的相关事实，驳回原告的诉讼请求。第三人建行陕西省分行述称，《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人自愿签订，合法有效，不应解除。如果法院判决解除了原、被告之间的商品房买卖合同导致借款合同解除，我行要求原、被告将剩余借款本息一次性予以清偿。 原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，查明事实如下：2015年3月，原告欲购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积29.35平方米，总价款739597元。原告于2015年3月28日向被告交付购房首付款439597元，被告出具收据予以确认。2015年7月31日被告将房屋交付给原告，原告与陕西大洋汇丰商业运营管理有限公司签订合同，由该公司统一经营管理。2015年8月20日，双方签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y15095232），约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积29.35平方米，总价款739597元。买受人应于2015年3月28日前向出卖人支付总房款的59.43%为首付款即439597元，剩余房款300000元，办理银行按揭，按揭所需费用由买受人承担。出卖人应当在2015年7月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人提出退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起解除合同登记备案后60个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；如因买受人不能及时提供所需资料或不能按期缴纳政府相关税费，导致延误或无法办理产权证，其后果由买受人自负。附件六：九、关于解除合同的补充约定4、若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃《商品房买卖合同》的解除权，买卖双方继续履行合同，并按照《商品房买卖合同》及其附件的约定履行各自义务。2015年9月30日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由原告向第三人借款300000元用于支付购房款，借款期限为120个月，自2015年9月30日至2025年9月30日。截止2019年11月16日，原告已向第三人清偿本金185839.7元、利息40513.37元，合计226353.07元，尚欠贷款本息114160.3元。因原告认为被告不能给涉案房屋办理独立不动产证，于2019年1月10日通过顺丰快递向被告邮寄告知函，要求解除合同，退还购房款。被告称其并未收到该邮件。因原告至今未取得涉案房屋的产权登记证书，原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，原、被告在商品房买卖合同中明确约定，若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃商品房买卖合同的解除权，买卖双方继续履行合同。根据庭审查明情况，被告于2015年7月31日即将房屋交付原告，其应在之后的360个工作日内向房管部门递交办证所需的相关资料，但原告一直未取得房屋所有权证，其至迟应在2017年下半年即应当知晓被告未履行其义务，此时出现合同约定的解除事由，但原告并未在解除事由出现后的15日内向被告送达要求解除合同的书面通知，其解除权已消灭。现涉案房屋已具备办理房产证的条件，只需原告提交相关资料后被告即可协助其办理，故原告的合同目的可以实现，亦不存在合同解除的法定事由。故原告以被告逾期办理房屋所有权证为由要求解除双方签订的商品房买卖合同及其与第三人签订的个人住房借款合同，理由不能成立，依法不予支持，双方应继续按合同约定履行各自的义务。但被告确实存在违约行为，应按合同约定即已付房价款0.1%向原告支付违约金，为740元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决书生效后十五日内，被告陕西太奥地产管理集团有限公司向原告张良支付违约金740元；二、驳回原告张良的其余诉讼请求。案件受理费11165元（原告已预交），由被告承担50元，原告自行承担11115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长        朱保建审    判    员        赵兴华审    判    员        郭富丽 二〇一九年十二月十六日 书    记    员        焦莉萍   1