四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1526民初1224号 原告：毛庭武，男，1965年3月14日出生，汉族，四川省珙县人，住所地四川省珙县，现住四川省珙县。 原告：梁茂森，女，1969年10月16日出生，汉族，四川省珙县人，住所地四川省珙县，现住四川省珙县。 被告：珙县明鑫聚富房地产开发有限公司，住所地四川省珙县巡场镇芙蓉大道。 法定代表人：邓耀宏，职务总经理。 委托诉讼代理人：张松，男，1982年12月10日出生，汉族，住四川省珙县，系珙县明鑫聚富房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：秦新高，四川协州律师事务所律师。 原告毛庭武、梁茂森与被告珙县明鑫聚富房地产开发有限公司（以下简称明鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛庭武、梁茂森，被告明鑫公司委托诉讼代理人张松、秦新高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛庭武、梁茂森向本院提出诉讼请求：1.明鑫公司在判决后一周内交付房屋，同时提供竣工验收合格备案文件资料；2.明鑫公司支付逾期交房违约金10826.00元（违约金计算至2019年8月26日，此后违约金按合同约定支付）；3.明鑫公司退还多收购房款10000.00元；4.明鑫公司赔偿2018年6月1日至2019年8月30日止逾期交房损失22500.00元，此后损失算至判决之日；5.明鑫公司承担诉讼费用。事实和理由：毛庭武、梁茂森于2016年8月29日与明鑫公司签订了《商品房买卖合同》，购买明鑫公司开发的位于珙县。合同约定购房款469381.00元，毛庭武、梁茂森实际支付价款479381.00元，其中现金支付279381.00元，贷款支付20000.00元。合同约定明鑫公司于2018年5月31日交房，明鑫公司到期未书面通知。毛庭武、梁茂森要求明鑫公司出具《住宅建筑综合验收合格备案表》，被明鑫公司拒绝。毛庭武、梁茂森主动要求上门查验接房，发现墙面抹灰砂浆水泥标号不够。经县住建局质安站工程师协调，明鑫公司答应整改，直到2019年7月底整改仍未完成，整改期14个月，超过合同约定的整改期限。明鑫公司未依约修复交付房屋，造成毛庭武、梁茂森租房租金损失和购房资金利息损失，约定的违约金低于违约造成的损失，故同时请求违约金并赔偿损失。 明鑫公司辩称：毛庭武、梁茂森的诉讼请求于法无据，应予驳回。1.2018年5月24日明鑫公司在宜宾日报刊登了交房公告，于2018年5月30日至5月31日交房。毛庭武、梁茂森以墙面质量问题，拒不接房，煽动业主进行集体诉讼。毛庭武、梁茂森未提交有资质的鉴定机构做出的房屋有质量问题的鉴定报告。为确保交房工作的顺利进行，明鑫公司答应单独为毛庭武、梁茂森修复整改墙面。修复整改完毕后，明鑫公司多次催促，毛庭武、梁茂森仍拒绝接房。交房所有手续都是齐全的，毛庭武、梁茂森可随时查阅竣工验收合格表，随时可以接房；2.毛庭武、梁茂森无理拒不接房，其主张的租房损失，无事实依据。毛庭武在约定的交房时间以前已经租房居住，并非是延迟交房导致租房。毛庭武、梁茂森按合同约定主张违约金的同时又主张租房损失，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，属重复主张。毛庭武、梁茂森主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的前提是合同没有约定违约金，才可以主张租房损失；3.明鑫公司收取的房款与合同约定金额一致。毛庭武、梁茂森将梁晓凤委托退还订房款10,000.00，算入自己的购房款，于法无据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。毛庭武、梁茂森向本院提交了以下证据：1.《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016000930）复印件1份；2.《个人商住房借款合同》（合同编号：6279132016002067）原件1份；3.《宜宾市珙县商品房登记备案表》复印件1份；4.中国银行《持卡人存根》3份。明鑫公司对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实查明如下： 2016年8月29日，明鑫公司与毛庭武、梁茂森签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）。《买卖合同》约定：毛庭武、梁茂森购买明鑫公司取得预售许可的（珙）房预售证第57号下第1幢10层10-9号房屋，预测建筑面积116.08平方米，按建筑面积单价每平方米4043.60元计算，房屋总价469,381.00元。《买卖合同》第十五条约定商品房交付条件，“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》”《买卖合同》第十八条约定“出卖人在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。……该商品房达到本合同第十五条、十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前10日，书面通知买受人查验房屋的时间、地点以及应当携带的证件材料。……买受人未收到前述交房通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。……买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。……买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间修复，并承担修复费用，修复后再行交付。屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，60日内……”《买卖合同》第十九条约定“逾期交房责任……逾期在60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.50的违约金……”合同签订后，毛庭武、梁茂森刷卡、贷款支付房款469,381.00元。 当事人有争议的事实如下： 一、明鑫公司是否按约定时间交房，毛庭武、梁茂森是否拒不接房。明鑫公司主张“已经按照约定时间交房，由因毛庭武、梁茂森煽动业主维权，为平息纠纷按照毛庭武、梁茂森要求修整墙面。2019年8月，整改完毕后已通知电话接房”。明鑫公司向本院提交以下证据：1.2018年5月26日《宜宾日报》数字版打印件1份。版面内容《交房公告》载明“珙县明鑫聚富房地产开发有限公司开发的时代广场住宅根据国家有关规定和《房屋买卖合同》的约定，已具备交房条件，定于2018年5月30日至5月31日交房……”2.《住宅工程质量分户验收结果表》复印件1份，载明2＃楼17-10号房验收结论合格。检查单位处均未落款验收日期。3.《珙县新建住宅质量保证书》复印件1套，载明1栋1-10-9号房屋房主姓名毛庭武，竣工日期2018年5月10日，交房日期2018年5月31日，交付使用验收单无用户签名。4.《珙县商品住宅使用说明书》复印件1套。5.《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》复印件1套，载明工程名称时代广场（珙县），竣工验收日期2018年8月31日。工程验收结论为合格。6.《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》复印件1套，载明备案编号：珙建验备[2018]5号。工程名称：时代广场（珙县）。竣工验收日期：2018年8月31日。珙县住房城乡规划建设和城镇管理局同意备案日期：2018年11月2日。7.微信群截图、房屋墙面照片。8.光盘1张，显示刻录通话录音文件的时间为2019年10月24日。9.2019年7月15日至7月18日的通话记录打印清单2张。毛庭武、梁茂森对通话录音、通话记录真实性有异议，对其余证据的真实性无异议。本院认定明鑫公司没有按照约定时间交房，也没有按约定整改完毕后书面通知毛庭武、梁茂森接房。理由是明鑫公司与毛庭武、梁茂森签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，交房的条件之一是“商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”，珙县住房城乡规划建设和城镇管理局同意备案日期是2018年11月2日。明鑫公司虽在宜宾日报发布2018年5月30日至5月31日交房的公告，但该时间点，明鑫公司并未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合交房条件。此后，明鑫公司对涉诉房屋的墙面进行修复，说明该房屋未达到交房条件。明鑫公司应该在房屋达到交房条件后及时书面通知毛庭武、梁茂森办理接房手续。明鑫公司所举微信群截图、房屋墙面照片不能证明房屋墙面不存在质量问题，是为了平息纠纷所做的让步。明鑫公司所举通话录音文件的时间与通话记录时间不对应，且通话内容中受话人否认自己是毛庭武，故明鑫公司主张多次通知毛庭武接房的事实不成立。 二、明鑫公司是否多收1万元房款。毛庭武、梁茂森主张，购买的房屋房号为1-10-9，此前明鑫公司自编号为1-10-6，该房原系梁晓凤预交房款，后转让给毛庭武、梁茂森购买。毛庭武、梁茂森所举证据为：1.梁晓凤签名的银联卡支付明鑫公司1万元的持卡人存根1张。2.《珙县时代广场购房计价方式（住宅）》表格1张。3.梁晓凤签名的《授权委托书》1份，载明梁晓凤委托梁茂森办理清退时代广场购房款。明鑫公司主张梁晓凤交的1万元是认筹金，不是毛庭武、梁茂森的购房款。明鑫公司所举证据为：1.持卡人存根复印件1张，与毛庭武、梁茂森举证的持卡人存根一致。2.收据复印件1张。载明2016年7月7日，收到梁晓凤交来时代广场认筹金（住宅1-10-6）1万元。本院认定明鑫公司没有多收毛庭武、梁茂森购房款1万元。理由是：以毛庭武、梁茂森名义交纳的购房款469,381.00元与合同约定一致。梁晓凤交的1万元并非是毛庭武、梁茂森所交的房款。梁晓凤的《授权委托书》说明该款所有权仍是梁晓凤，梁茂森仅是受委托催收认筹金。 三、毛庭武、梁茂森是否在逾期交房期间租房居住。毛庭武、梁茂森提交以下证据：1.《租房协议》2份，载明毛庭武、梁茂森承租陈久容位于珙县住房一套，租期自2017年7月1日至2019年6月30日，年租金18000.00元，押金5000.00元。2.租金收条2张，分别载明陈久容收到毛庭武租金各18000.00元。明鑫公司对该2组证据的真实性有异议，认为毛庭武、梁茂森没有提供出租人的产权证，支付押金及物管、水、电、气费的证据，且两张收条是原件不符合常理，不能证明租房及租金的事实。明鑫公司没有提交证据反驳毛庭武、梁茂森的主张，本院对毛庭武、梁茂森租房事实，予以认定。 本院认为，毛庭武、梁茂森与明鑫公司订立《买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家相关法律法规，合同成立生效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”明鑫公司逾期交房，毛庭武、梁茂森要求继续履行合同，明鑫公司在满足约定的商品房交房条件后，应及时书面通知买受人接房。《买卖合同》第十五条约定的交付条件之一是“该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件”。《买卖合同》第十八条约定“买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件”，明鑫公司当庭出示了《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，毛庭武、梁茂森对该证据真实性无异议，毛庭武、梁茂森请求明鑫公司在交房时提供竣工验收合格备案文件资料，超出《买卖合同》约定内容范围，且没有法律依据，本院不予支持。 明鑫公司逾期交房应按《买卖合同》第十九条约定，承担支付违约金的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”毛庭武、梁茂森认为违约金不足以弥补其损失，同时请求支付违约金和逾期交房的租金损失，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”毛庭武、梁茂森主张明鑫公司违约赔偿其损失，应当提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，证明其损失高于约定的违约金。毛庭武、梁茂森提供的租金不符合上述规定的内容，故本院不予支持其请求的租金损失，仅支持合同约定的违约金。 毛庭武、梁茂森主张明鑫公司退还多收的10,000.00元购房款，无事实依据，本院不予支持。毛庭武、梁茂森仅是受托向明鑫公司催收退还认筹金，并不是该笔款项的所有人，不能以自己的名义向明鑫公司主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告珙县明鑫聚富房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，按照《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016000930）约定，向原告毛庭武、梁茂森交付房屋； 二、被告珙县明鑫聚富房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告毛庭武、梁茂森支付至2019年11月30日止的逾期交房违约金12，837.00元（2019年12月1日至交房日的违约金，以购房款469,381.00为基数，以日万分之0.5为标准计算支付）； 三、驳回原告毛庭武、梁茂森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费883.00元，由被告珙县明鑫聚富房地产开发有限公司负担120元，原告毛庭武、梁茂森负担763.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  何 峰 人民陪审员  刘平华 人民陪审员  熊文菊 二〇一九年十二月六日 书 记 员  何小彤