江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5360号原告(反诉被告)：盐城强盛装饰材料股份有限公司，统一社会信用代码91320900MA1P8EPD92,住所地在江苏省盐城市亭湖区。法定代表人：顾艳梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱维平，该公司经理。委托诉讼代理人：苏惠、李晓鸣，江苏一正律师事务所律师。被告（反诉原告）：胥宝辉，男，1983年4月24日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：何海峰，江苏汇建律师事务所律师。原告盐城强盛装饰材料股份有限公司（下称强盛装饰公司）与被告胥宝辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈艳红独任审理，于同年9月16日公开开庭进行了审理。被告胥宝辉当庭提起反诉，本院经审查认为被告胥宝辉的反诉请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。后因案件复杂，本案依法适用普通程序并组成合议庭，于同年12月9日再次公开开庭审理了本案。原告强盛装饰公司的委托诉讼代理人李晓鸣，被告胥宝辉到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告强盛装饰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告胥宝辉立即腾退房屋并支付自2019年7月15日起至实际腾退之日止按每间3333.33元/月计算占有使用费，同时向原告承担律师代理费1万元；2、本案全部诉讼产生的费用由被告承担；3、由被告承担因其占有房屋导致我方违约的损失5万元。事实与理由：2018年6月12日，原、被告签订了《强盛家居广场铺位租赁合同》一份，被告承租了原告位于强盛家居广场B区6通道810、811、812、813、815、816、817号铺位，合计525平方米。租期一年，自2018年7月15日至2019年7月14日止。合同约定到期未能续签应在租赁期限届满前一周办理交接手续，并于租赁期限届满当日腾房。合同亦约定因诉讼产生的律师费由败诉方承担。但被告租赁期满前虽经发函催促却未续签且到期后亦拒绝腾退以致原告无法及时另行出租。被告的违约行为致原告的损失持续扩大。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告胥宝辉辩称：我在2019年7月23日左右主动向原告缴纳房租，原告拒收房屋，强迫我房屋租金、物业费一起缴纳，我不同意缴纳物业费，因为我是从事石材加工。因市场不同意我在那边经营，在2019年7月15日之后，我门市一直空着没有再经营，至今仍然空着。我不同意支付占有使用费及违约损失，是原告不收我的房屋违约在先。被告胥宝辉向本院提出反诉请求：1、判决确认反诉人与被反诉人于2018年6月12日签订的《强盛家居广场铺位租赁合同》无效；2、判决被反诉人赔偿反诉人对案涉商铺进行装饰装修的损失10万元（具体金额待评估后确定）；3、本案本诉及反诉产生的诉讼费、律师费均由被反诉人承担。事实与理由：2018年6月12日，原、被告签订了《强盛家居广场铺位租赁合同》一份，被告承租了原告位于强盛家居广场B区6通道810、811、812、813、815、816、817号铺位，合计525平方米。租赁期内租金总额为人民币10万元，租期2019年7月14日至2020年7月13日内房租不涨。合同还约定因诉讼产生的包括但不限于诉讼费、律师费等实际发生的费用均由败诉方承担。合同签订后，被告依约向原告支付了第一年10万元租金，并对商铺进行全面装修后经营。在需要交纳第二年租金时，原告借故对案涉房屋进行涨价，逼迫被告缴纳物业管理费用等不合理费用。在反诉人提出异议后，原告无理拒绝被告缴纳租金，并诉至法院。被告在审理过程中才发现原告租赁给被告的商铺无任何合法手续。故被告认为原、被告签订的合同应为无效合同，原告应赔偿原告的损失。原告强盛装饰公司辩称：被告反诉状已经清楚写明，被告是在2019年7月23日上门找我方协商，该部分证据我方并没有看到，协商的情形我方不认可。但可以明确的是本案的租赁于2019年7月14日到期，合同的第三条第三项及第十一条第二项都明确约定本合同的续订需要在合同期满前三十日内续签合同并缴纳租金，但实际至今在我方催告多次要求被告缴纳租金或续签合同后，被告均未依约履行，故被告的诉请没有事实依据，且其反诉请求中的经济损失包含名誉损失、误工费、搬家费用、装修费用均未提供任何依据，我方对上述请求均不认可，请求法院依法审查予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年6月12日，强盛装饰公司（甲方，出租人）与胥宝辉（乙方，承租人）签订一份《强盛家居广场铺位租赁合同》。与本案有关的约定有：1、甲方将位于强盛家居广场B区6通道810、811、812、813、815、816、817，合计525平方米，租赁给乙方经营石材铝合金加工商品；2、租赁期限自2018年7月15日始至2019年7月14日止。含一个月装修期共计12个月。（租赁起始日期，以甲方对外公布开业时间为准）备注：2019年7月14日至2020日7月13日房租不涨。租金交清合同生效；3、租金。乙方承租的铺位租赁期内租金总额为人民币100000元，租金采用“按年支付，先付后用”的原则。第一次租金支付时间为乙方应在本合同签订当日内支付甲方：以后每年应在上年租期期满前30日内向甲方缴纳租金；乙方需按本合同约定的时间及时向甲方支付租金；4、违约责任乙方逾期支付租金，每逾期一日按未交纳租金的1%向甲方支付违约金；5、租赁物的返还⑴发生下列情况之一的，乙方应当返还承租铺位（租赁物）①租赁期限届满而未能续签租赁合同的②在租赁期限内，甲、乙双方经协商一致而解除合同的③在租赁期限内，因一方违反合同，另一方依合同约定有权单方解除合同。⑵乙方在承租铺位上进行的装修（即添附）属甲方所有，乙方在撤场或本合同解除时，未经甲方书面同意不得拆除。⑶在规定时间内，各方未能续签租赁合同，乙方应在租赁期限届满前一周与甲方办理到期交接手续，在租赁期限届满当日将租赁铺位全部腾空，由甲方书面验收确认并收回，无论合同租赁期限届满终止或合同解除返还承租铺位（租赁物）时，乙方应当保持租赁铺位（租赁物）的固定装修完好无偿地交给甲方，否则将视为根本违约，违约方须支付违约金2万元；6、合同续订在租赁物期满前30日内，各方签订下年度租赁合同。如在租赁期满前一周内各方还未能续签合同，缴纳租金的，甲方有权将本合同约定的承租铺位（租赁物）在本租赁期满后另行出租给任何第三人使用；7、争议解决通过诉讼解决争端的，因诉讼而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等实际发生的费用均由败诉方承担。上述合同签订后，原告将房屋案涉厂房交付给被告使用，被告按约支付2018年7月15日至2019年7月14日的租金100000元。合同期满后，双方未续签合同，被告继续使用房屋。2019年6月12日，原告向被告送达《告知函》一份，载明：“胥宝辉商户，您好！您于2018年6月12日与我签订《租赁协议》，约定您租赁上述房屋，租期壹年，自2018年7月14日至2019年7月13日。该合同期满后，您若继续使用房屋，需于租赁期满提前一个月与我续签租赁合同，否则租赁期满后归我双方将存在不定期租赁合同关系，根据我国合同法规定，我作为出租人有权随时通知您解除租赁关系，现依法通知您：1、自本通知函发之日起，请您在收到本书面通知后七日内（最迟在2019年6月25日前）与我商定续签租赁合同，否则贵方应于租赁期满时立即搬离承租房屋；2、若贵方在上述期限内不搬离房屋，我方将通过法律途径予以解决，并要求您承担相应的损失”。2019年7月18日，原告再次向被告发送《期满撤场通知函》一份，要求被告三日内腾空房屋。2019年7月22日、2019年7月29日，原告又两次向被告邮寄送达《告知函》各一份，要求其三日内腾空房屋，均未果。2019年7月29日，原告与案外人吴成林签订《铺位租赁和市场经营管理合同》一份，将案涉房屋以28万每年的租金标准租赁给吴成林，租赁期限为2019年9月1日起至2020年8月30日止。因被告一直未将案涉房屋交付原告，2019年8月2日，原告与江苏一正律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托该所李家超、单祥、苏惠律师代理胥宝辉租赁合同纠纷一案。原告向该所缴纳了律师代理费10000元。后原告于2019年8月5日诉至本院。被告胥宝辉为证明其损失，在庭审中向本院提交视频三段及录音一份，视频载明2019年6月30日和2019年7月19日，被告胥宝辉两次去原告市场部商谈租金事宜。原告认为视频和录音不能达到被告的证明目的，相反能证明被告已收到原告送达的期满撤场的通知函，且至今拒不签出和缴纳所有费用的客观事实。另查明：案涉房屋未取得建设工程规划许可证。本案审理过程中，依法组织调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为：（一）关于案涉合同的效力及占有使用费的支付问题。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告签订的房屋租赁协议虽系双方当事人真实意思表示，但因案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《强盛家居广场铺位租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应向原告腾退案涉房屋。合同虽无效，但被告已按照合同约定实际使用案涉房屋至一年合同期满，被告在缴纳一年租金后再未支付使用费用，现原告要求被告支付租赁期满后即自2019年7月15日起至实际腾退之日止按每间3333.33元/月计算占有使用费，本院认为占有使用费应参照合同约定的100000元每年的租金标准支付，故本院对原告要求被告腾退房屋并支付占有使用费的诉请，予以部分支持。（二）关于违约金和律师代理费问题。双方签署的合同无效，则原告主张被告支付违约金和律师服务费用的诉请，本院不予支持。（三）关于装饰装修损失问题。因被告已实际按合同的约定履行至合同期满，故对被告要求原告赔偿其装饰装修的损失的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告盐城强盛装饰材料股份有限公司与被告胥宝辉于2018年6月12日签订的《强盛家居广场铺位租赁合同》无效；二、被告胥宝辉应于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告盐城强盛装饰材料股份有限公司返还位于盐城市亭湖经济开发区厂房；三、被告胥宝辉应于本判决生效之日起三十日内向原告盐城强盛装饰材料股份有限公司支付占有使用费（计算期间及标准：从2019年7月15日起至实际腾房之日止，按年租金100000元的标准计算）；四、驳回原告盐城强盛装饰材料股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告胥宝辉的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由原告盐城强盛装饰材料股份有限公司负担1300元，被告胥宝辉负担750元。案件反诉费用1150元，由被告胥宝辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  周爱林人民陪审员  高迪男二〇一九年十二月二十九日法官 助理  孙志杰书 记 员  徐 鑫附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。