连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初5809号原告：潘志伟，男，1985年2月17日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：潘长城，江苏衡信达律师事务所律师。被告：连云港强华房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇文化路28号。法定代表人：李维,经理。原告潘志伟与被告连云港强华房地产开发有限公司（以下简称“强华房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘志伟的委托诉讼代理人潘长城到庭参加了诉讼。被告强华房地产公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘志伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告房屋租金损失87700元。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年4月4日，连云港市中级人民法院将位于连云港市赣榆区等房产拍卖给被告。2010年1月22日，被告与原告签订《房屋买卖契约》，被告将亿家园A-1号楼一层10号门面房转让给原告，并约定被告需于2010年1月22日将门面房交付给原告。由于被告怠于履行义务，该门面房一直由案外人傅传云和韦某非法占有，为此,原告于2017年3月21日起诉要求被告履行交房义务。2018年1月11日，赣榆法院作出（2017）苏0707民初2904号民事判决，判决被告交付房屋。后经法院强制执行，于2019年5月17日将上述房屋交付给原告。在上述案件中原告明确提出对于房屋租金损失，将另案主张。现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告强华房地产公司未作答辩。原告潘志伟围绕诉讼请求依法提交了证据，被告强华房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：连云港中院在执行案件中，将亿家园连锁超市A1、A2、A4幢公开拍卖，强华房地产公司于2007年3月19日竞买成交，该院于2007年4月4日作出了（2006）连执字第90-2号民事裁定，将亿家园连锁超市A1、A2、A4幢房产及以上房产所属土地使用权转移归强华房地产公司所有。2008年9月22日，连云港中院以（2007）连执字第102号协助执行通知书要求连云港市赣榆区产权处按《请协助办理产权过户人员（单位）统计表》办理产权过户手续，该《统计表》中载明A1幢一层10、11、12、13、14办理到强华房地产公司名下，但强华房地产公司一直未实际占有该房屋。2010年1月22日，原告潘志伟与被告强华房地产公司签订了《房地产买卖契约》，由被告强华房地产公司将其座落在连云港市赣榆区青口镇华中南路76号A-1号楼一层10号门面的房地产（房屋建筑面积65.19平方米）出售给原告潘志伟，价格为71709元，双方约定原告潘志伟于2010年1月22日前将此款付清，购房定金将在最后一次付款时充抵，被告强华房地产公司于2010年1月22日将上述房地产正式交付给原告。同日，被告强华房地产公司向原告潘志伟出具了金额为105000元的发票，原告潘志伟亦按105000元交纳了契税。2010年2月10日，原告潘志伟为涉案房产办理了房屋所有权证，但被告强华房地产公司未按协议履行房屋交付义务，办理房屋的交接手续。后因案外人占用该房屋，原告潘志伟于2017年3月21日将被告强华房地产公司诉至本院，要求判令被告继续履行合同，将位于连云港市赣榆区门面房交付给原告，本院经审理作出了（2017）赣民初字第2904号民事判决，判令连云港强华房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内将位于连云港市赣榆区门面房交付原告潘志伟。后经连云港市海州区人民法院执行，已于2019年5月17日将涉案房产交付原告潘志伟，并出具结案通知书。另查明，原告潘志伟庭审中提交租赁合同三份：第一份是亿家园A4区44号门面房一间的租赁协议，约定第一年（2011年11月18日至2012年11月18日）租金为柒仟元；第二年（2012年11月18日至2013年11月18日）租金为柒仟柒佰元；第三年（2013年11月18日至2014年11月18日）租金为捌仟肆佰元；第二份是A-1区门面房两间的租赁合同，约定2015年6月10日至2016年6月10日一年的租金为22000元；第三份是A-1区门面房两间（004号、005号）的租赁合同，约定房屋租赁期限为五年，即自2016年6月10日至2021年6月9日止，第一年的租金为22000元，第二年22000元，第三年25000元，第四年25000元，第五年25000元。原告据此主张的租金损失自2010年1月22日至2014年1月1日按照每日20元计算，自2014年1月2日至2019年5月17日按照每日30元计算。诉讼过程中，本院就涉案房产所在的亿家园建材广场进行了现场走访调查。经调查，A1-004、005号商户陈某证实其承租的这两间门面房有五年了，刚租时租金每年共18000元左右，现在两间租金每年要22000元；两年前其又承租了A1-006、007号商户，租金每年要22000元；A2-001、002、003号商户李某证实该三间门面房实为两间半，租赁有一年的时间了，租金为30000元，当时和户主约定租金以每年10%左右的幅度递增；A4-001、002号商户张某证实其承租两间门面房有十多年了，从2006年的每间五六千元上涨到现在的每间12000元。以上房产与涉案房产均在同一区域内且户型及面积均基本一致。本院认为，合同当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告潘志伟与被告强华房地产公司签订的房产买卖协议系双方真实意思表示且不违反有关法律规定，应为有效合同。原告潘志伟已经按合同约定支付了全部房款，双方约定被告应于2010年1月22日将上述房地产正式交付给原告。被告强华房地产公司收到购房款后只为原告办理了房屋所有权证，但其直至2019年5月17日经法院强制执行才完成房产交付，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。原告潘志伟主张的迟延期间2010年1月22日至2019年5月17日成立。对于违约损失，原告主张参照的租金损失计算标准，即自2010年1月22日至2014年1月1日按照每日20元计算，自2014年1月2日至2019年5月17日按照每日30元计算。根据最高院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。通过原告提交的租赁合同以及本院的走访调查，原告主张的租金损失计算标准符合法律规定。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告强华房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视对其质辩等权利的放弃，不影响本案的审理。综上，对原告潘志伟诉讼请求中依法成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告连云港强华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告潘志伟租金损失87700元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1993元，由被告连云港强华房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  刘炳海审 判 员  宋慧秋人民陪审员  司康占二〇一九年十二月十七日法官 助理  庄文光书 记 员  徐 露法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。