安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初1917号 原告(反诉被告)：安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇新城西区省道S105线南侧，统一社会信用代码91340522057027837U。 法定代表人：杨旭东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康文华，安徽联君律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谷成林，男，1967年8月7日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：马文华，安徽方华律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司与被告（反诉原告）谷成林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。因案情复杂，本院于2019年10月31日依法裁定适用普通程序审理。本案于2019年8月27日、2019年11月21日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司委托诉讼代理人康文华、被告（反诉原告）谷成林及其委托诉讼代理人马文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司（下称“伟都家居”）针对本诉部分向本院提出诉讼请求：判决被告立即腾让租用的原告位于含山县商铺，解除租赁关系，并结清占用房屋期间的租金损失及管理服务费（最终自2019年4月16日起至实际腾让商铺期间的租金和管理服务费），并按照年利率24%计算逾期付款违约金；诉讼费由被告承担。在第二次庭审中，伟都家居将诉讼请求变更为：1、判决被告立即腾让租用的原告位于含山县商铺，支付房屋占用期间的租金损失，并按照年利率24%计算赔偿金（以未付款的部分为基数，自2019年4月16日至实际腾让商铺之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由，被告因经营需要，于2018年8月10日与原告签订《商铺租赁管理服务合同》一份，合同约定被告承租伟都国际家居装饰城Ｂ2号楼一层102／103／152／153号商铺，租赁期限自2018年10月15日起至2019年4月15日止，并约定了相关租金和管理服务费等事项。但租赁期限届满，被告不但未续签书面的租赁合同，而且未缴纳相关的租赁费用，且仍然实际租赁。为此，原告多次与其沟通续租书面合同及缴费事宜，但至今未果。综上，被告承租原告的商铺，租赁期满时，应当续签合同，否则应腾让房屋，并依法依约支付实际租赁期间租金，如今，被告在继续占用房屋的同时，不但不续签合同，而且不缴纳租金，实属无理。为此，现特依法起诉，请求判如所请。 谷成林针对本诉部分辩称：1.原告采用欺骗的手段与被告签订商铺租赁合同，在同一位置同一楼层采用不同的租金方式出租方式出租房屋。现在被告的租价是28元/㎡·月，而原告出租的房屋租价为9元-12元/平方米·月不等。原告给被告的租金是本市场最高的，原告自行给被告定价的租赁费明显高于该市场的其他承租户。2.合同到期后，原告擅自将被告承租商铺的门锁起来，导致被告至今不能经营，直接损失每月24000元。3.原被告之间没有约定年利率24%的违约金。4.非被告不履行合同，而是原告租金定价太高，导致被告无法经营。被告要求参照市场其他出租户的价格，按市场行情价14元/平方米·月继续履行合同。 谷成林向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人经济损失80000元；2.本诉及反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由，被反诉人伟都家居与反诉人谷成林签订的《商铺租赁协议》，反诉人认为被反诉人单方解除合同，构成违约，要求反诉人承担逾期违约金，反诉人认为与事实不符。一、合同到期后反诉人没有要求解除合同，只是要求被反诉人参照其他商户降低租金。二、被反诉人擅自关闭反诉人商铺大门，应承担违约责任，赔偿反诉人损失。 伟都家居针对反诉部分辩称：一、反诉请求无事实和法律依据。理由：谷成林提出的继续履行合同以及合同期满后要求参照14元/平方米·月支付租金，这只是其单方面的意见，伟都家居不同意。所以该诉讼请求违背了“合同法”规定的“双方协议协商一致”的基本原则。二、关于赔偿损失80000元，也不能得到支持。理由是：1.按照谷成林主张的理由，即使主张该损失，也应当按照侵权责任法来主张，不属于合同法调整的范畴。2.伟都家居并没有对谷成林经营的门面进行关闭，而且谷成林至今仍然在此正常经营，并且发生过多次交易。即使存在锁门的嫌疑，也是由于谷成林的违约行为所导致的。按照合同法规定，因为违约造成的损失，应当由违约方自行承担。综上，请求驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据是：本诉部分，一、伟都家居提交的双方签订的《商铺租赁管理服务合同》，证明原、被告存在案涉房屋的租赁关系，租赁期限为2018年10月5日至2019年4月15日。约定租金为11214元，管理服务费11214元，每月租金3743元。合同第九条第一项约定，考虑到日千分之三的违约金超过年利率24%，所以诉请按照年利率24%计算。第四条第九项约定，双方未续签，乙方应将承租的商铺完好交付给甲方，被告应在租赁期满后将商铺交付给原告。第七条第二项明确，乙方迟延交付管理租赁费10天，甲方有权单方解除合同，所以原告诉请有事实依据也符合法律规定。 谷成林的质证意见是，对该证据的真实性无异议，对其合法性有异议。关于关联性说明一点，合同第九条第一项与第二项是矛盾的，违反合同第四条约定，只需缴纳1000元违约金。对其证明目的，被告不是不交纳租金，而是原告定的租金太高导致被告无法经营。 二、谷成林提交的，1.一张收据，原告出具给吴经佩的收据，证明同楼层同位置，吴经佩的租金低于被告。2.其他出租户和经营户签订的两份合同，合同只约定租金按照每月每平方米9元，出租人分别是郑行情、刘长平，承租人是冯学宝，证明原告收取被告的租金明显高于市场行情3倍。 伟都家居的质证意见是，对这两组证据的三性均有异议，这两组证据即便是真实的，也不能作为本案的定案依据。因为双方签订合同只要是平等自愿协商的，不违反法律规定就是合法有效的。 反诉部分谷成林提交的：2018年6-7月、2019年4月谷成林的营业收入，证明2018年6-7月营业收入是160300元，净利润是48000元；2019年4月营业收入是81800元，净利润是24000元，所以要求伟都家居赔偿损失80000元。 伟都家居的质证意见是，对该组证据的三性均有异议，同时也不能证明谷成林的证明目的。证明营业收入依法应当提供相关的财务报告或者审计报告加以佐证。 通过当事人举证质证，本院经审查，对证据认定如下：本诉部分，一、伟都家居提交的《商铺租赁管理服务合同》因系双方当事人协商一致达成合意而签订的，对其真实性和与待证事实的关联性予以认定。但该合同部分约定相互矛盾，对违约金的约定过高。二、谷成林提交的，1.伟都家居出具给吴经佩的收据，该证据与本案无关联。2.其他出租户和经营户签订的合同，也与本案无关联。反诉部分，谷成林提交的2018年6-7月、2019年4月谷成林的营业收入，该营业收入系谷成林单方面提交的，伟都家居认为没有财务报告或审计报告佐证，不予认可。因该证据系孤证，没有相关的业务合同，采购合同及财务记录明细等证据予以佐证，同时谷成林也没有进一步举证证明其经营的业务中经营利润在经营收入中占有的比例，因此达不到谷成林的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，伟都家居与谷成林签订一份《商铺租赁管理服务合同》，该合同第一条：出租物业概况及乙方享有优惠条件1.商铺坐落：伟都国际家居装饰城B2号楼102、103、152、153号铺位，共四间出租商铺产权面积133.50平方米。2.双方确定的乙方经营范围：背景、瓷砖销售。3.甲方负责乙方租赁期内市场管理、物业管理以及市场的广告宣传推广等，同时乙方可享受政府有关税收优惠政策。第二条合同期限：租金和费用及付款方式1.合同期限：自2018年10月15日至2019年4月5日止。2.乙方在租赁期间内应缴纳租金为11214元（甲方代收），市场管理服务费11214元。3.乙方租赁的商铺应缴纳物业管理费为2元/平方米，共计3204元。4.乙方每月按时交纳商铺使用期间的水电费用（甲方代收）。5.付款方式：乙方须在签订合同之日一次性缴纳租金、市场管理服务费及物业管理费，实行先付后用原则。……第四条：乙方的权利和义务……9.本合同履行期满后双方未续签，或合同被撤销、解除、确认无效，乙方应在上述事由发生之日起一周内，将承租的商铺完好的交给甲方。……第九条：违约责任1.乙方逾期支付租金、管理费、水电费等，每逾期一日，应向甲方支付合同约定总金额的千分之三的滞纳金。2.乙方违反本合同第四条各项规定，应向甲方支付不超过￥1000.00元的违约金。3.乙方违反本合同第四条第九项的规定，未按时将商铺交给甲方，应向甲方缴纳逾期租金及管理服务费，对于乙方未及时搬离的物品，甲方有权处置。4.甲方或持有该商铺的产权人未按约定提供经营场所致乙方不能正常经营的，乙方有权继续履行合同并顺延租赁期。……双方当事人在合同约定的履行期内未发生争议，合同期满后，双方于2019年5月就案涉商铺的租赁费等进磋商，伟都家居要求提高租赁费，谷成林要求参照伟都国际家居装饰城内其他商户的租赁费标准予以交纳。因双方未能达成一致意见，没有续签订租赁合同。伟都家居遂将谷成林经营的商铺门锁上，谷成林无法正常经营。 本案在审理过程中，谷成林提交其在2018年6-7月、2019年4月的营业收入票据，其中2018年6-7月营业收入为160500元，2019年4月营业收入为81800元，谷成林欲以此证明其月均营业利润为24000元。 本院认为，本案所涉《商铺租赁管理服务合同》是双方当事人经过平等协商，在自愿的基础上达成的合意，该“合同”有关违约责任的约定部分超出法律规定外，其余条款不违反法律法规禁止性规定，应当合法有效。合同期满后，双方因就租金等进行协商未能达成一致意见，伟都家居采用锁门的方式致谷成林无法正常经营。本案在审理过程中，本院组织双方当事人进行调解，让伟都家居将门锁打开让谷成林经营，但伟都家居坚持要提高租金，谷成林坚持要求伟都家居赔偿损失，致双方未能达成一致意见。现伟都家居要求谷成林腾让租赁的商铺，支付商铺占用期间的租金损失，并按照年利率24%的标准支付租金损失的利息。而谷成林反诉要求伟都家居赔偿其商铺被锁门后，不能正常经营的利润损失80000元。双方各自的诉请有无事实和法律依据便是本案争议的焦点。 一、关于伟都家居的诉请有无事实和法律依据。双方在租赁合同期满后，因故未能续签租赁合同，原租赁合同的权利义务即已终止。按照“租赁合同”第四条第9项的约定，本合同履行期满后，双方未续签，或合同被撤销、解除、确认无效，乙方应在上述事由发生之日起一周内，将承租的商铺完好的交给甲方。根据该约定，伟都家居要求谷成林腾让商铺，具有事实依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据上述法律规定，伟都家居要求谷成林在租赁合同期满后腾让商铺，具有法律依据。因此，伟都家居的该项诉请应予支持。但需要指出的是在谷成林腾让商铺时，伟都家居应配合谷成林将商铺的门锁打开，否则谷成林无法进入商铺腾让。 由于原租赁合同期满后，伟都家居将谷成林承租的商铺门锁上，意即不让谷成林经营。谷成林也无法正常经营，导致该商铺虽被占用造成租金损失，但该损失是由伟都家居采用锁门的过激行为造成的，应由伟都家居自行承担。同理租金损失的利息也不应由谷成林承担。因此，伟都家居该项诉请无事实和法律依据，不予支持。 二、关于谷成林要求伟都家居承租商铺不能经营期间的利润损失80000元有无事实和法律依据。如前所诉，按照“租赁合同”的约定和法律规定，在租赁合同履行期间届满后，在双方未能续签租赁合同的情况下，谷成林有义务腾让租赁的商铺返还给伟都家居，而不应当在该商铺继续经营。因此，谷成林要求伟都家居承担在此期间的经营利润损失既不符合合同约定，也不符合法律规定，不予支持。谷成林还抗辩要求继续履行合同降低租金至每平方米每月14元，因原租赁合同履行期间已经届满，是否续签租赁合同以及降低租金由双方当事人在平等协商的基础上达成一致的意思表示方可确定，非一方当事人单方面的意向能决定的，而且契约自由是双方当事人的处分权。能否续签租赁合同，不在司法强制权审判的范围。因此，对谷成林该项抗辩意见不予采纳。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、谷成林自本判决生效之日起十日内腾让含山县商铺（谷成林腾让商铺时安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司需将该商铺的门锁打开）； 二、驳回安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司要求谷成林支付商铺占用期间的租金损失及按照年利率24%计算赔偿金的诉讼请求； 三、驳回谷成林要求安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司赔偿损失80000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费548元，由安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司负担；反诉费1800元，由谷成林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  成正林 人民陪审员  倪丽娟 人民陪审员  刘爱红 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  刘欣欣