鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0304民初4804号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市立山区鞍千路161号（位于鞍山颐和城售楼处三楼）。法定代表人：张冰，系该公司总监。委托诉讼代理人：战宇，系该公司员工。被告：孙桂波，女，汉族，1976年2月6日出生，住所地：鞍山市立山区。委托诉讼代理人：刘国营（系孙桂波丈夫），男，汉族，1973年9月26日出生，住所地：鞍山市立山区。本院在审理原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司与被告孙桂波物业服务合同纠纷一案中，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司委托诉讼代理人战宇、被告的委托诉讼代理人刘国营均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付其拖欠的物业费14345.1元，违约金2684.6元，合计17029.7元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系鞍山市立山区颐和城1.1期18号楼2单元18层2号业主，建筑面积117.32平方米。原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费由原告按建筑面积以1.6元/月/平向被告收取，被告应于每半年交纳一次物业费（6个月的物业服务费），每年12月15日前须续交次年度1至6月份的物业服务费，每年6月15日前须交下半年7至12月份的物业服务费。逾期不交按银行贷款利率6%计算作为违约金。现被告拖欠2014年4月1日至2019年6月30日物业服务费，经原告多次催缴，被告拒不交纳。原告认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，应受法律保护。故原告依法诉至贵院，请求贵院判如所请。被告辩称：我拖欠物业费的金额11262.72元，原告没有多次催缴缴纳物业费，1、我在交房期间我房屋漏水，原告告诉我给我处理，根据住宅质量保证书能证明原告和开发商有维修房屋的责任；2、原告没有尽到维修或督促维修义务，我是在购房前签订的物业合同，我在购房后并没有补签和续签物业合同，原告物业不合格，园区很多人想撵原告撵不走，原因是开发商的物业，物业组成人员都是开发商人员；3、物业服务不达标，与收费不符，与其他物业比较连8毛钱的都赶不上；4、园区不怎么维修，草坪不绿化变成野草了，园区高档树木死亡之后不再补种；5、道路随意设置障碍；6、由于房屋漏水导致我室内墙体棚体及一些家具损坏，很难居住，换了3任物业经理都没有给予处理，当我去找原告，原告让我去找开发商，我找到开发商，开发商让我去找原告，并说我们处理事情得按物业报上来的处理，双方在扯皮，至今未解决；7、物业合同是格式合同，并没有与我协商，不是我们真实意识的表示，物业价位的由来我不知情，没有任何招标比价，完全是原告自己定价，价格不公平；8、原告违约在先，我预交完物业费和其他费用后并没有得到相应的服务，没有理由再继续缴纳物业费；9、我不同意承担原告的滞纳金和诉讼费用，由于物业很多事不清楚，所以谈不到违约；10、园区泵站经常坏，供压不稳，工作人员说有质量问题，我被困在电梯里过，电梯自动下降，在电梯出事后原告人员把电梯的检验报告和各项手续都摘下来了，在电梯恢复后又把相关手续贴上；11、没有尽到阻止义务，小区随便违建，大门随便给违建的大型吊装工具罐车进出使用；12、擅自将承重墙的钢筋割掉，影响房屋的抗震级别，合同要求3级，我要求原告提供房屋减震级别证书；13、前期物业合同和购房合同存在双簧，有责任的时候推给原告，让原告做挡箭牌，原告有责任推给开发商，拿开发商做挡箭牌，所以我们业主的问题很不好解决；14、地下停车位7000平，为什么收50元钱，就因为是开发商的原因吗，我们的居住面积是每平米1.6元，50元分担太少；15、房屋顶楼有棚子拆了没安装恢复。本案经审理认定的事实如下：原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司为鞍山市立山区颐和城1.1期的物业服务公司，被告系该小区1.1期18号楼2单元18层2号业主，该房屋的建筑面积为117.32平方米。原告与被告签订《颐和城（1.1期）前期物业服务合同》，协议主要约定：原告为颐和城1.1期小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米1.6元/月，电梯40元/户/月，业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月15日之前缴纳次年上半年物业费，6月15日之前缴纳本年度下半年物业费。逾期未缴纳物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应滞纳金。物业服务期限为5年。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。被告自2014年4月1日至2019年6月30日止未向原告交纳过物业费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：颐和城（1.1期）前期物业服务合同一份，拟证明买受人为被告孙桂波及物业服务内容。颐和城物业管理中心催缴物业费照片一组，拟证明被告欠原告物业费，原告向被告多次催要。被告质证意见为“合同是我被迫签字的。2018年8月6日的照片我清楚，其他的照片我都不清楚。”因被告未提供相应证据证明其是被迫签字的，本院认为，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据有：1、照片一组，拟证明我房屋漏水，原告一直没有给我解决。2、照片一组，拟证明小区没有绿化和维护。3、照片一组，拟证明电梯有广告牌。4、照片一组，拟证明房屋顶楼有棚子拆了没安装恢复。5、房屋质量问题有房屋质量保证书1份，拟证明有明确注明应该原告承管。6、照片一组，拟证明房屋有质量问题。7、照片一组，拟证明房顶露台施工原告没给恢复。8、照片一组，拟证明房顶排雪和雨的管子小。9、照片一组，拟证明钢筋裸露存在隐患。原告质证意见为：“证据1情况属实，建议被告去开发商主张权利，我们可以配合，证据2的照片不是我小区内，是小区围挡外一个公园的角落，证据3广告的收益我们会审计后公示，证据4是顶楼的违建，物业不支持加盖违建，我们会举报给违建的相关部门强制拆除。证据5这份保证书我公司没有派发过，并且我公司也没有对被告承诺过说房屋质保期内有问题物业解决。证据6房屋质保期内被告应该向颐和置业主张权利，我们原告可以配合，证据7玻璃是双层玻璃，看着是裂了但是不耽误使用，没有任何安全隐患，证据8颐和置业盖的房子有相关审批单位批准，排水没有任何问题，证据9至于业主破坏承重墙的情况我公司发现第一时间报告给相关单位，进行劝阻。”本院认为证据1、2、5、6、8、9与本案不具有关联性，本院不予采信；其他证据原告未提出异议，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告自商品房交付使用之日起为颐和城小区业主提供物业服务，与被告签订的前期物业服务合同合法有效，且已实际履行。原告履行了服务义务后，被告未按约定交纳物业管理费、电梯费，故本院对被告欠缴物业服务费的事实予以确认，被告应给付原告自2014年4月1日至2019年6月30日物业费11825.86元（117.32×1.6×63个月=11825.86元）、电梯费2520元（40×63=2520元），合计14345.86元，故本院对原告主张物业服务费14345.1元的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付其滞纳金（按银行贷款利率6%计算）一节，本院认为，原告主张按照银行贷款利率6%计算支付滞纳金，该标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按中国人民银行同期存款利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称房屋漏水、承重墙钢筋割掉等房屋质量问题一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的房屋质量问题，业主应向开发商主张权益，原告物业公司应当尽到沟通协调的职责，向开发商积极反映问题，努力为业主解决问题。现被告以此为由不交纳物业费，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予支持。关于被告辩称原告未尽到维修义务、服务未达标、小区绿化未达到标准一节，本院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称物业费价格不公平一节，前期物业服务合同系被告自愿签订，被告在签订协议时对收费标准也应知晓，若被告认为过高可通过召开业委会方式主张变更，不应采取不缴纳物业费方式，故对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称园区泵站经常坏、供压不稳一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的泵站质量问题，业主应向生产商或相关部门主张权益，但原告应当尽到沟通协调的职责，努力为业主解决问题。现被告以此为由不交纳物业费，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告孙桂波于本判决发生法律效力后十日内给付原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司自2014年4月1日至2019年6月30日止的物业服务费14345.1元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期存款利率计付）。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取113元（原告已预交），由被告孙桂波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于伟二〇一九年十二月十一日书记员  闻丹