河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初766号原告：南阳市嘉泰物业服务有限公司，住所地南阳市宛城区人民北路嘉合嘉年华（嘉合尚都）商业楼425室，统一社会信用代码91411302MA3XG11L1L(1-1)。法定代表人：杨强军，任董事长职务。委托诉讼代理人：程鹏，河南言莹律师事务所，代理权限为特别授权。被告：李霞，女，汉族，1983年10月21日出生，住南阳市。原告南阳市嘉泰物业服务有限公司（以下简称嘉泰物业）与被告李霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程鹏、被告李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳市嘉泰物业向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告给付2018年7月1日至2019年7月1日物业管理费2155元，卫生费60元；2.被告按照2‰支付违约金至结清全部物业管理费，截止2019年7月1日应支付滞纳金为1573元；3.被告支付原告因本案支付的律师费2500元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年7月1日，原、被告签订嘉合万世华庭小区前期物业管理合同，并约定按建筑面积1.42元/㎡收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等按合同约定提供了物业管理服务，被告从2018年7月起至今未交物业管理费。经原告多次催促未果。根据《嘉合万世华庭小区前期物业管理服务合同》第八条第三款的约定，逾期缴纳物业费的按照欠交金额每日2‰承担违约金。被告李霞辩称，南阳嘉合万世华庭一号楼预售证为住宅性质，2019年1号楼下入住宜林便利店、21世纪不动产等商铺改变1号楼住宅性质，损害小区业主共同利益，物业没有制止且没有尽到责任。现要求入驻商店搬离小区；小区内所有公共区域广告，小区门口、电梯口、电梯内等所有广告收益属业主共有，要求物业公示广告收益明细并归还交房至今小区所有广告收益，若不归还小区业主有权拆除所有广告；根据前期物业管理服务协议第二条第4款之规定，物业有义务对车辆的行驶和停放实施管理，保持小区内车辆行驶和停放有序，维护小区交通秩序、禁止乱停乱放。物业有义务做到保证消防设施齐全、保障有效使用且合理分布，保持消防通道通畅。物业没有尽到责任和义务。物业违反《中华人民共和国物权法》第72条、76条、83条之规定。自2019年4月开始擅自改建二号楼东消防通道，2019年4月16日2号楼两个安全通道出口被窗户封死，2019年4月17日2号楼东消防通道被砌高台阶，影响正常通行，经投诉拆除。2019年5月18日2号楼东安全通道里面垒墙。2019年5月29日据消防大队回复，上述位置规划图纸没有墙。消防通道属业主共有，物业占用消防通道、严重损害所有业主共同权益，危害业主生命和财产安全，且消防通道至今没有安全照明。经过市长热线投诉，2019年12月10日物业在2号楼安全出口处划黄色警戒线。现要求物业拆除2号楼安全通道违建墙，保证安全通道24小时通畅。由于1、2、4号楼属于一期交房建筑，违建项目严重影响小区一期房产证办理。1号楼楼前停车场属万世华庭所有业主共有，要求物业归还交房至今停车场所有收益。物业公司未提供交房至今小区巡逻日志。自来水至今没有分表入户。另外怀疑小区将地下水作为自来水供应给业主，杂质非常大。一号楼消防通道都在锁死状态。小区消防门夜间七点半到早上七点半处于锁死状态。大门正门用石墩将道路分割，不便通行。业主成立业主委员会受到物业阻拦，至今未成立业主委员会。综上所述，物业没有尽到相应的服务义务，物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准，违反《前期物业管理服务协议》在先，故拒交物业费。原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务协议、2019年物业管理部分工作日志及照片以及律师代理合同和代理费发票。被告提交的证据与类案嘉泰物业诉杨欣、张晓明案中杨欣提交的一至五组、第八组证据以及张晓明提交的证明水质问题照片、1号楼2单元消防通道门关闭视频证据一致。被告对原告提交的物业管理服务合同有异议，称该合同已经超过约定履行期限。原告对被告提交的关于入住小区商铺照片、有异议，认为物业公司不能对房屋产权性质负责，该证据与物业服务无关；对小区广告和1号楼停车场照片有异议，称与本案无关联性；对第四组消防通道照片不能证明原告有违反《消防法》的行为；对水质问题的照片有异议，认为供水管道铺设前期管道内含有杂质正常，且不是长期存在杂质，不能认为水质不达标。被告在没有安全事故情况下打不开消防通道门不能达到被告证明目的。本院认为，原告提交的证据来源合法、内容客观真实，与本案待证事实有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的反映车辆停放问题和消防设施布局问题的照片不能证实原告提供的服务存在何种瑕疵，且该小区停放车辆大部分系业主所有，物业公司并无执法权限，不能强制业主将车辆停放在规定位置；故即使是车辆停放混乱，也主要是由小区业主自己造成的，不能作为被告拒缴物业服务费的理由，故对该证据证明方向，本院不予采信；对消防通道照片，因不能证实原告存在何种违约行为，故不能作为被告对抗缴纳物业服务费的理由；水管杂质照片拍摄时间和内容不能证实水质存在何种问题，且被告无证据证实使用水是由物业自行提供。故上述照片不能证实物业服务存在瑕疵。对1号楼2单元消防通道门无法打开的视频，被告未提供拍摄地点和拍摄时间的证明，对该证据证明方向，本院不予支持。被告提交的其他证据并非物业管理服务协议约定的权利义务，与本案无关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份,协议就双方的权利和义务、物业管理服务项目、物业管理服务质量、物业管理服务费用等事项进行了约定。约定高层住宅物业管理费按建筑面积每平方米1.42元/月；缴费时间为当年签订协议时缴纳，以后每年均在费用到期前一个月内交清。约定逾期缴费，物业公司将按应缴费用总额每日2‰收取违约滞纳金。协议期限自2017年7月1日至2018年7月1日，协议期满，如业主委员会未成立，本协议自动延期。截止庭审结束，原告仍在继续履行协议内容，被告自2018年7月起至2019年7月1日欠缴物业费2155元，卫生费60元。上述事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》以及当事人陈述予以证实。本院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿的基础上对小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。双方约定协议期满，如业主委员会未成立，本协议自动延期。协议期满后，业主委员会未予成立，原告根据协议约定继续提供了物业管理服务,被告作为小区业主,应按约定支付相应的物业管理服务费。双方约定的缴费期限为上期物业费到期前一个月交清，即2018年6月2日至2018年7月1日。在约定的缴费期限内，被告无正当理由拒绝缴纳物业费，已构成违约。被告答辩状所述理由均不能形成被告拒缴物业费的抗辩理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定。原告主张支付物业费、卫生费和违约金，本院予以支持。但原告在物业服务合同中约定的违约金过高，根据权利义务对等原则，本院酌定违约金按所欠费用的6%计算为宜，即129.3元。关于律师费的问题，原、被告双方签署的《前期物业管理服务协议》没有约定违约方承担实现债权的费用（律师费），且该费用并非实现债权的必要费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告李霞在本判决生效之日起十日内支付原告南阳市嘉泰物业服务有限公司物业管理费、卫生费、违约金共计2344元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李霞承担。本判决为终审判决。审判员  肖新征二〇一九年十二月三十日书记员  尹 鑫