北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初13317号原告：王春萍，女，1985年4月2日出生，汉族，住山西省文水县。委托诉讼代理人：孙维斌（王春萍之夫），男，1983年4月23日出生，汉族，住山西省文水县。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，绿地集团北京京纬置业有限公司工作人员。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。原告王春萍与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春萍之诉讼代理人孙维斌到庭参加诉讼，被告绿地京纬公司、睿天下公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿地京纬公司、睿天下公司返还王春萍购房款557752元并支付利息（利息以557752元为基数，自2016年5月7日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费由绿地京纬公司、睿天下公司负担。事实和理由：2016年5月7日，王春萍与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》二份，购买绿地京纬公司位于北京市密云区xxxx小区xxxx、xxxx两套房屋，成交总价分别为1146254元、1142507元。当日，王春萍向绿地京纬公司支付购房款40000元，向睿天下公司支付服务费100000元。2016年5月12日，王春萍向绿地京纬公司支付购房款417752元。2017年3月26日，因北京市出台限购政策，王春萍与绿地京纬公司之间的合同无法继续履行。为维护自身合法权益，王春萍诉至法院。绿地京纬公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但其在书面答辩意见中表示同意退还王春萍购房款457752元，其认为定购协议是双方真实意思表示，合法有效，合同无法继续履行是受北京限购政策影响，责任不可归责于任何一方，属于情势变更，如法院认为应当支付利息，应从合同解除之日起算；不同意返还100000元服务费，因为绿地京纬公司与睿天下公司均为独立的公司法人，双方无任何代理关系，睿天下公司向王春萍收取的信息服务费并未向绿地京纬公司转付，该服务费也并非房款，不应由绿地京纬公司退还。睿天下公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年5月7日，王春萍与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》两份，其中一份《绿地密云朗山定购协议》载明买受人为王春萍，销售房号xxxx，建筑面积67.26平方米，原总房价1318553元，享受折扣93折及5万减8万，成交单价17042元/平方米，成交总价1146254元；另一份《绿地密云朗山定购协议》载明买受人为王春萍，销售房号xxxxx，建筑面积67.04平方米，原总房价1314524元，享受折扣93折及5万减8万，成交单价17042元/平方米，成交总价1142507元。当日，王春萍共计向绿地京纬公司支付购房款40000元，向睿天下公司支付服务费100000元。2016年5月12日，王春萍又向绿地京纬公司支付购房款417752元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）xxxxx由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案绿地京纬公司及睿天下公司经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。本案中，王春萍与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》，虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付方式及时间、违约责任等内容，故该确认单不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故王春萍与绿地京纬公司之间签订的《绿地密云朗山定购协议》不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同。该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，王春萍丧失购买涉案房屋的资格，王春萍与绿地京纬公司之间的定购协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现王春萍共计向绿地京纬公司支付购房款457752元，对于王春萍要求绿地京纬公司退还购房款457752元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。因上述购房款系王春萍于2016年5月7日、2016年5月12日分别支付，故利息也应分别起算。就王春萍向睿天下公司交纳的100000元服务费如何定性以及王春萍与绿地京纬公司商品房预约合同解除后该100000元服务费如何处理的问题。根据王春萍提交的《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，王春萍享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合绿地京纬公司为王春萍出具的收据与睿天下公司为王春萍出具的收据的收款人处显示为同一人的事实，王春萍有理由相信睿天下公司所收取的100000元系涉案房屋的购房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该100000元应认定为王春萍所交纳的定购涉案房屋的房款，绿地京纬公司应当承担返还义务并支付相应期间的利息。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。王春萍要求睿天下公司返还购房款并支付利息的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还王春萍购房款五十五万七千七百五十二元并支付利息（利息按照以下标准支付：1、以十四万元为基数，自二○一六年五月七日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以四十一万七千七百五十二元为基数，自二〇一六年五月十二日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回王春萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百八十九元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘珍君二〇一九年十二月五日法官助理 张 冉书 记 员 张 帆