江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10376号上诉人（原审被告）：陈洪娒，男，1971年12月24日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：吴良，常熟市双成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：苏州珂绮企业管理有限公司，住所地江苏省常熟市招商西路常熟服装城集团有限公司华东轻纺中心二区55号二楼。法定代表人：王小敏，总经理。委托诉讼代理人：陶耀倪，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。上诉人陈洪娒因与被上诉人苏州珂绮企业管理有限公司（以下简称珂绮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初4706号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月６日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人陈洪娒上诉请求：撤销原判，依法改判驳回珂绮公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、2018年9月22日之前珂绮公司姜燕凤多次联系陈洪娒，一再重申2018年12月31日前免租金，只要交纳1万元定金即可。为此，陈洪娒在武汉转给珂绮公司1万元，并通知常熟的朋友去拿1万元定金收据。至此，要约承诺明确，内容具体确定，合同订立。二、珂绮公司提交的定金合同属于套路合同，陈洪娒并不认可，但对其中第二条第1、2项，陈洪娒是认可的，印证了之前姜燕凤要约的真实性。三、珂绮公司的出租权缺乏依据。珂绮公司并无出租的经营范围，珂绮公司与常熟招商城签订的《招商协议》第五条明确了东方片一楼的商铺与珂绮公司无关。孙宝华等四人与常熟招商城签订的租赁合同已于2018年9月30日到期终止。四、本案评估租金不具有必要性，明确的免租期无需评估，评估费应由珂绮公司承担。五、双方之间不存在债权债务关系，故民法通则第一百零八条不适用。被上诉人珂绮公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。原审原告珂绮公司向一审法院起诉请求：1.请求判令陈洪娒支付珂绮公司房屋占有使用费56925元；2.诉讼费用由陈洪娒承担。一审审理中，珂绮公司将诉讼请求第一项变更为：请求判令陈洪娒支付商铺占有使用费30137元，其他诉请不变。一审法院认定事实：2018年9月23日，陈洪娒向珂绮公司交纳267、270号商铺的定金1万元。一审另查明，2018年1月5日，案外人常熟服装城集团有限公司招商城（甲方）与珂绮公司（乙方）签订招商协议一份，内容为：为了加快招商场东方片一楼男装专营区的招商力度，本着平等、互利、自愿的原则，经甲、乙双方友好协商，就乙方对东方片一楼开发、整合、招商相关事宜，达成以下协议：一、开发、整合、招商区域：乙方所开发、整合、招商的区域为招商场东方片一楼。二、招商整合时间：自乙方签字之日起至2018年12月31日止。三、相关要求：1.由乙方负责与东方片一楼商铺承租户的洽谈对接、商铺整合、解释等工作。负责洽谈及整合过程中的市场安全、商户稳定等工作。2.整合商铺改造方案时，该方案必须符合市场消防相关要求，并将整合施工方案报请甲方审核，审核同意后方可进行整合改造施工。3.甲方不参与乙方的事务性工作，但有权对其招商，商铺整合进行监管。四、设施投入：涉及东方片一楼现有公共部位设施需做提升性改造的投入由乙方负责，乙方所投入的整合改造财物待招商完成后归甲方所有，乙方不得按折旧后的费率与甲方进行结算。五、东方片一楼原商铺承租户合同及租金应由原承租户与甲方签订并交纳租金及相关规费。六、乙方整合改造的商铺使用面积不得低于现有商铺使用面积，超出原经营面积部分，双方应在友好协商的基础上，商量超出面积的租金分成比例（不低于原租金价格并随市场租金价格调整按同比例调整），并报请上级相关部门备案。七、本协议一式三份，经甲、乙双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，集团公司备案一份。八、未尽事宜，经甲、乙双方商量后定夺，并签订相关补充协议。2018年1月15日，案外人季春江（委托方，甲方）与珂绮公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议一份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1418商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。该商铺的面积为9㎡。委托期限自2018年2月28日起至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。为了促使该商铺的价值提升，确保甲方在委托期限内获得更多的收益，乙方愿意在委托期限内向甲方支付该商铺的托管费用：第一年支付19710元；第二年支付19710元；第三年支付19710元；第四年至第六年支付该商铺当年实际租金的60%（乙方承诺该年度费用不低于第三年的费用总额）；第七年至第十年支付该商铺当年度实际租金的85%。委托管理协议还对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等作了约定。2018年1月30日，案外人孙保华（委托方，甲方）与珂绮公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议一份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1410商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。该商铺的面积为9㎡。委托期限自2018年2月28日起至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。为了促使该商铺的价值提升，确保甲方在委托期限内获得更多的收益，乙方愿意在委托期限内向甲方支付该商铺的托管费用：第一年支付41278元；第二年支付41278元；第三年支付41278元；第四年至第六年支付该商铺当年实际租金的60%（乙方承诺该年度费用不低于第三年的费用总额）；第七年至第十年支付该商铺当年度实际租金的85%。委托管理协议还对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等作了约定。2018年1月30日，案外人蔡淑芬（委托方，甲方）与珂绮公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议一份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1416商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。该商铺的面积为9㎡。委托期限自2018年2月28日起至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。为了促使该商铺的价值提升，确保甲方在委托期限内获得更多的收益，乙方愿意在委托期限内向甲方支付该商铺的托管费用：第一年支付19710元；第二年支付19710元；第三年支付19710元；第四年至第六年支付该商铺当年实际租金的60%（乙方承诺该年度费用不低于第三年的费用总额）；第七年至第十年支付该商铺当年度实际租金的85%。委托管理协议还对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等作了约定。2017年12月30日，案外人钱志刚（委托方，甲方）与珂绮公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议一份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1417商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。该商铺的面积为9㎡。委托期限自2018年2月28日起至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。为了促使该商铺的价值提升，确保甲方在委托期限内获得更多的收益，乙方愿意在委托期限内向甲方支付该商铺的托管费用：第一年支付19710元；第二年支付19710元；第三年支付19710元；第四年至第六年支付该商铺当年实际租金的60%（乙方承诺该年度费用不低于第三年的费用总额）；第七年至第十年支付该商铺当年度实际租金的85%。委托管理协议还对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等作了约定。一审审理中，珂绮公司表示，上述1410、1416、1417、1418四个商铺即为涉案商铺总面积。一审法院根据珂绮公司的申请，委托苏州市常信土地房地产资产评估咨询有限公司对常熟服装城集团有限公司招商城东方片一区267、270号商铺的租金价值进行鉴定，该公司于2019年7月26日出具房地产估价报告，确定常熟服装城集团有限公司招商城东方片一区267、270号商铺，现状用途为商业，建筑面积为36㎡，自2018年9月23日至2018年12月31日的租金价值为30137元。为此，珂绮公司支付评估费9041元。一审审理中，珂绮公司提交商铺定金合同一份，内容为：“甲方：珂绮公司乙方：陈洪娒鉴于：乙方有意承租珂绮公司(以下简称甲方)拥有的东方市场商铺进行相应合作洽谈。鉴此，经过平等协商和在公平、平等的原则基础上，双方约定如下：一、协议性质本合同为乙方有意承租甲方商铺所缴纳的定金合同，甲乙双方需要遵守的权利义务参照定金合同的相关准则，在缴纳完所选商铺的完整租金后，甲乙双方另行签订正式的租赁合同。乙方有意承租甲方合法拥有的常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的267、270号商铺（以下简称：“该商铺”）。二、甲方给予乙方的优惠政策：1.定金为人民币1万元/间，乙方在选定商铺并交纳完定金之后，乙方可入场进行该商铺的装修。每一份定金限定于选定唯一的商铺。2.自缴纳定金之日起至2018年12月31日期间，为甲方给予乙方的免租期，该期间内乙方无需交纳商铺的租金。该期间内的水、电等除租金外的其他费用由乙方自行负担，按照甲方的收费标准及相关规定实行管理。另，该商铺两年无其他管理费用。3.商铺租赁合同期限为二年。租金自2019年1月1日起算。租金的价格按照商铺的现有价格计算。（具体以租赁合同为准)。在2018年12月31日之前通过甲方现有招商政策进来的商铺，可享受先交纳人民币1万元定金即可开展商铺装修的政策。2019年1月1日至2019年12月31日的租金需由乙方于2018年12月31日前一次性付清，逾期支付或未支付的，乙方应当承担双倍的租金罚则并承担相应的违约责任。4.乙方的经营活动必须符合甲方的市场定位即品牌男装工厂店，如甲方发现乙方擅自更改经营性质或开展与甲方市场定位无关的经营活动，甲方可没收乙方的定金并要求乙方承担违约责任；5.乙方需遵守甲方的市场管理规定，严禁在市场内开展与经营行为无关的其他活动，包括但不限于赌博等，一经发现甲方有权采取包括但不限于断电、拉门等强制措施并要求乙方改正，乙方还应承担违约责任。三、定金的缴纳：1.乙方预选商铺应缴纳的金额为人民币1万元/间。2.定金的支付方式：乙方在签订本协议时半年付分两次支付全年租金支付至甲方的指定账户。甲方的指定账户……。四、违约责任：1.如乙方未遵守本协议项下任一规定，甲方有权没收乙方的定金并要求其承担相应的违约责任。甲方有权视情况而定是否单方面解除与乙方的租赁关系。2.乙方不得单方面提前中止、终止本协议/正式租赁合同的履行。3.如因乙方违约导致本协议提前终止的，需承担甲方的一切损失，包括但不限于合理的维权费用、律师费用等。4.违约金的金额为定金的五倍。5、非因甲方原因导致包括但不限于商铺装修期间或其他任一时刻所导致的纠纷/损失由乙方自行承担。五、1.本协议不因双方签订正式的租赁合同而无效。2.除非双方采用书面形式，否则对本协议的任何修正均属无效。本协议壹式两份，双方各执一份，经甲乙双方签字或盖章后生效。甲方：珂绮公司（章）日期：2018.9.23乙方：陈洪娒日期：2018.9.23”。一审审理中，双方一致确认，乙方处“陈洪娒”的签名并非陈洪娒本人所签。一审再查明，2019年1月24日，珂绮公司起诉陈洪娒要求陈洪娒支付自2018年9月23日至2018年12月31日止的租金共计人民币56925元，支付违约金50000元及律师费12000元。该案审理中，陈洪娒表示，商铺定金合同签订之时，其人在外地，其仅委托他人代为交纳定金1万元，对于他人签字的上述合同不认可，其根本没有见过上述合同。其自2018年10月2日至2018年12月28日占有使用267、270号商铺。后珂绮公司于2019年3月7日申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。一审法院认为：债务应当清偿。陈洪娒占有使用涉案商铺，应支付珂绮公司其占有使用期间的占有使用费，陈洪娒自认其自2018年10月2日至2018年12月28日期间占有使用涉案商铺，故应支付该期间的占有使用费。一审法院参照评估报告，确定陈洪娒应支付珂绮公司占有使用费26520.56元（30137元÷100天×88天），扣除陈洪娒已经支付珂绮公司的定金10000元，陈洪娒尚应支付珂绮公司占有使用费16520.56元。珂绮公司提供的商铺定金合同并非陈洪娒本人所签，且陈洪娒对该合同的内容亦不予认可，故商铺定金合同未发生法律效力。陈洪娒认为2018年12月31日之前系免租期的抗辩，缺乏依据，一审法院不予支持。珂绮公司主张自2018年9月23日起计算占有使用费的主张，依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，一审法院判决：一、陈洪娒于判决发生法律效力之日起十日内支付苏州珂绮企业管理有限公司占有使用费16520.56元。二、驳回苏州珂绮企业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费553元，鉴定费9041元，由苏州珂绮企业管理有限公司负担4335元，由陈洪娒负担5259元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，陈洪娒向珂绮公司支付1万元定金，自2018年10月2日至2018年12月28日期间占有使用涉案商铺。陈洪娒对珂绮公司提交的《商铺租赁合同》不予认可，认为非其本人所签，但对该合同第二条第1、2项内容又予以认可，主张2018年12月31日前应为免租期。对此本院认为，商铺租赁合同的内容具有整体性，2018年12月31日前免租金是以2019年1月1日起租赁两年为前提条件的，陈洪娒单独认可商铺租赁合同第二条第1、2项内容，主张2018年12月31日前免租金，依据不足，本院不予支持。根据常熟服装城集团有限公司招商城与珂绮公司签订的招商协议，珂绮公司对招商场东方片一楼招商整合时间至2018年12月31日，陈洪娒占有使用案涉商铺在该期限内，故珂绮公司有权主张相应的占有使用费。一审法院为确定占有使用费的标准委托评估，并无不当。参照评估的租金标准，陈洪娒占有使用期间的占有使用费为26520.56元，扣除陈洪娒已经支付的定金10000元，陈洪娒还应支付珂绮公司占有使用费16520.56元。综上，陈洪娒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费553元，由上诉人陈洪娒负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十二月三十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。