北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初72967号原告：金台物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区金台西路2号某报社41幢楼218室。法定代表人：王耿，总经理。委托诉讼代理人：邓璐,北京金佑律师事务所律师。被告：张保淑，男，1980年11月9日出生。原告金台物业管理有限公司（以下简称金台公司）与被告张保淑物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金台公司的委托诉讼代理人邓璐，被告张保淑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金台公司向本院提出诉讼请求：1、判令张保淑支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4254.14元；2、判令张保淑支付逾期付款利息（以4254.14元为基数，按年利率6%的标准，自2015年1月1日起计算至实际支付之日止）。事实和理由：自2014年起，金台公司受某报社的委托，承担了北京市朝阳区某2号院某报社职工住宅区的物业管理服务，并提供服务至今。张保淑系北京市朝阳区某2号院某报社内某1号房屋的产权人。金台公司为小区提供了物业服务，张保淑尚欠2014年1月1日至2018年12月31日期间物业费未交纳，经多次催要未果，故金台公司诉至法院。张保淑辩称：不同意金台公司的诉讼请求。第一、金台公司给我方提供的物业服务不符合法律规定，其作为报社内设机构，迫使我方接受物业服务；第二、双方没有签订物业服务合同，不存在物业服务关系；第三、金台公司未公示物业费收支情况；第四、金台公司未公示停车费收支情况；第五、金台公司未公示涉诉小区公共区域内及楼宇之间广告收益，公共区域属于业主所有，金台公司无权支配该收益；第六、金台公司在涉诉小区公共区域内将违建进行出租且收益没有公示；第七、金台公司的物业服务不达标，楼道内杂物清洁不到位，公共区域绿化不达标，且绿化存在恶意破坏的现象，路面挖掘之后难以通行；第八、金台公司存在威胁实施断电等迫使我方缴纳物业费的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月9日，某报社管理保障局和金台公司共同出具《关于缴纳物业费的公告》，载明：根据《某报社职工住房社会化管理专项补贴发放暂行办法》规定，2014年职工住房物业补贴已按标准发放到职工个人，自2014年1月1日起报社住宅区物业服务费由业主直接向金台公司缴纳。物业服务交费标准，由业主按住房建筑面积交纳，其标准为多层无电梯住房8.4元/平方米/年；高层有电梯住房24.28元/平方米/年，每套住房收取保洁费、保安费、公共能源费等其它费用共计399.16元/年。2016年12月，某报社管理保障局作为甲方（委托方）与金台公司作为乙方（受托方）签订《某报社住宅区物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对住宅区提供物业服务，服务内容：朝阳区某2号院某报社职工住宅区所有区域某11号楼、某48号楼、某3号、某31号等41栋房屋的综合管理，物业共用部位、共用设施设备日常运行维护，绿化养护，清洁卫生，保安及秩序维护，电梯、水泵、安全防范设施设备和消防设备的运行维护等。物业费实行包干制，乙方向甲方和业主收取物业费，向甲方交纳租金和收入。委托期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，委托服务期限为叁年。2017年5月25日，某报社作为甲方（委托方）与金台公司作为乙方（受托方）签订《某报社住宅区物业服务委托合同》，约定，服务内容：朝阳区某2号院某报社职工住宅区所有区域某11号楼、某48号楼、某3号、某31号等41栋房屋的综合管理，物业共用部位、共用设施设备日常运行维护，绿化养护，清洁卫生，保安及秩序维护，电梯、水泵、安全防范设施设备和消防设备的运行维护等。物业费实行包干制，乙方向甲方和业主收取物业费，向甲方交纳租金和收入。委托期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，委托服务期限为壹年。2018年6月21日，某报社作为甲方（委托方）与金台公司作为乙方（受托方）继续签订《某报社住宅区物业服务委托合同》，约定，服务内容：朝阳区某2号院某报社职工住宅区所有区域某11号楼、某48号楼、某3号、某31号等41栋房屋的综合管理，物业共用部位、共用设施设备日常运行维护，绿化养护，清洁卫生，保安及秩序维护，电梯、水泵、安全防范设施设备和消防设备的运行维护等。物业费实行包干制，住宅区物业服务费中，由业主个人承担的由乙方直接向业主收取。委托期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，委托服务期限为壹年。庭审中，双方均认可某1号房屋的所有权人为张保淑，该房屋建筑面积53.77平方米。庭审中，金台公司表示自2014年1月1日开始为涉诉小区提供物业服务至今。张保淑表示不清楚金台公司何时开始提供服务，并表示其本人并未与金台公司签订物业服务合同。经询，张保淑认可其系某报社的职工并认可2014年之后物业费收费方式更改为业主自行交费。关于物业费收费标准，金台公司表示某1号房屋所在区域按照8.4元/平方米/年的标准收取，并表示每户另需交纳399.16元的保安费、保洁费和公共能源费等其它费用。经询，张保淑表示不清楚物业费收费标准。庭审中，金台公司表示张保淑未交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，张保淑认可未交纳上述期间的物业费，但表示未交费系因为金台公司提供的物业服务存在问题，主要问题包括：卫生清洁不及时，楼道内堆放杂物未及时清理，公共区域绿化不达标，公共区域擅自设置停车位且收支未进行公示，楼内及小区内广告收益未公示，物业费收支情况未公示，小区存在违建，金台公司不进行管理，还将违建出租且出租收益也未公示，小区内绿化不到位，树木未经过业主同意拦腰砍断等，并提供照片等证据证明。本院认为：金台公司与某报社保障管理局以及金台公司与某报社签订的《某报社住宅区物业服务委托合同》系各方当事人的真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按照约定履行各自的义务。金台公司按照约定对某报社职工住宅区域提供物业服务。张保淑虽然未与金台公司签订书面合同，但是根据本院查明的事实可知，金台公司为涉诉小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故对于张保淑主张的金台公司迫使其接受物业服务不符合法律规定、双方未签订物业服务合同、不存在物业服务关系的抗辩意见，本院不予采信。关于张保淑主张的金台公司未公示物业费收支、公共区域广告等收益、停车费收益、出租收益等抗辩意见，上述意见并非其拒绝交纳物业费的合理理由，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳；关于张保淑主张的金台公司提供的物业服务不达标，物业服务存在问题的抗辩意见，从张保淑提供的证据而言，难以证明金台公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。关于张保淑所称金台公司存在威胁实施断电迫使其交纳物业费的行为，其未提供充足证据证明，本院不予采信。金台公司为张保淑所有的房屋在内的该小区提供了物业服务，张保淑应当交纳物业费。金台公司要求张保淑支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费4254.14元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于金台公司主张的逾期付款利息，因双方之间并未签订书面合同，且张保淑系因物业服务问题以不交物业费的形式表达意见，并非恶意欠费，故本院对金台公司主张的逾期付款利息不予支持。同时，需要说明的是，金台公司应当善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张保淑于本判决生效之日起七日内给付原告金台物业管理有限公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4254.14元；二、驳回原告金台物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张保淑负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十二月十八日书记员  华 阳