福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0722民初1112号 原告：张金标，男，1969年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告：连孝仙，女，1967年8月1日生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 二原告共同委托诉讼代理人：李国富，福建名仕律师事务所律师。 被告：占式明，男，1963年7月1日生，汉族，住福建省浦城县。 被告：季菊萍，女，1967年5月16日生，汉族，住福建省浦城县。 二被告共同委托诉讼代理人：陆斌，福建皇华律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：张乘勇，福建皇华律师事务所律师。 原告张金标、连孝仙与被告占式明、季菊萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金标、连孝仙及其共同委托诉讼代理人李国富、被告占式明、季菊萍的共同委托诉讼代理人陆斌、张乘勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张金标、连孝仙向本院提出诉讼请求：1.判令占式明、季菊萍将位于浦城县101－301号房腾空交付给张金标、连孝仙；2.占式明、季菊萍协助张金标、连孝仙办理浦国用（2012）第2149号土地使用权证过户手续；3.占式明、季菊萍支付张金标、连孝仙房屋占用费65000元（按每月5000元从2018年7月1日起暂计至2019年8月31日止），之后的房屋占用费按每月5000元计算至房屋实际交付止。在诉讼过程中，张金标、连孝仙撤回第3项诉讼请求，经本院审查认为，张金标、连孝仙申请撤回第3项诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。事实和理由：占式明与季菊萍是夫妻关系。2013年5月2日及5月12日，占式明、季菊萍因生意周转需要分两次向张金标、连孝仙借款900000元，借款到期后无力偿还，同时，占式明、季菊萍以坐落在浦城县房屋向农村信用社抵押贷款1100000元，以及被法院财产保全200000元均未能偿还。经协商，占式明、季菊萍自愿将上述房产作价2200000元出售给张金标、连孝仙，除抵扣张金标、连孝仙的900000元借款外，另1300000元无力偿还的款项于2015年2月16日也由张金标、连孝仙代为偿还，于是双方于2015年2月16日签署了《协议书》，约定于2016年5月30日前将该房产的房屋所有权及土地使用权变更过户至张金标、连孝仙名下。上述协议签订后，张金标、连孝仙依约代为偿还了占式明、季菊萍的上述欠款及利息。2015年2月25日，占式明、连孝仙将该房屋的所有权变更至张金标、连孝仙名下，土地使用证至今未过户。2018年6月24日，双方就交房及土地使用证过户事宜再次协商达成一致，签订了《房地产买卖合同补充协议书》，约定张金标、连孝仙再支付购房款160000元，签订协议当日支付80000元，余款80000元于房产腾退交付之日付清；占式明、季菊萍保证于2018年7月10日前腾退房产交付给张金标、连孝仙管业。该补充协议中还约定了其他权利义务。现双方约定的交房时间届至，经多次协商未果。 占式明、季菊萍辩称，1.张金标、连孝仙主张2013年5月2日及5月12日占式明、连孝仙分两次向其借款900000元，虽然占式明、季菊萍对借款的数额没有异议，但与事实有出入。其中一笔借款400000元的出借人系连孝娟和张金标、并非连孝仙、张金标，而且连孝娟作为出借人之一，假使将其债权转让给张金标，应当通知债务人，但其并未通知，该转让对债务人不发生效力。另一笔借款500000元的出借人是张金标，占式明、季菊萍对张金标认可该款是张金标、连孝仙的共同借款无异议。2.双方签订的2015年2月16日《协议书》无买卖房屋所必须的合同主要条款，实际是一份“名为买卖、实为借贷”的以房抵押的借款抵押合同，并非张金标、连孝仙所称的房屋作价2200000元的房屋买卖合同，该《协议书》还是流质抵押合同条款，违背了物权法第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，应属无效协议。3.双方于2018年6月24日签订的《房地产买卖合同补充协议书》，实质上是以16万元处分并无建房手续的四、五层加盖部分，应属无效，同时亦明显属于显失公平的合同条款。4.张金标、连孝仙要求占式明、季菊萍自2018年7月1日起至房屋实际交付时止、按每月5000元支付房屋占用费，并无事实和法律依据，不能成立。综上所述，要求依法驳回张金标、连孝仙的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年5月2日，占式明、季菊萍向张金标、连孝娟（连孝仙的姐姐）借款400000元，连孝娟通过银行转账方式向占式明交付了借款400000元，2018年10月14日，连孝娟出具证明证实该400000元款项系张金标所有。2014年5月12日，占式明、季菊萍再次向张金标借款500000元，至此借款共计900000元。2015年2月16日，张金标、连孝仙与占式明、季菊萍签订一份《协议书》，约定：占式明、季菊萍同意将坐落于浦城县塘止头101－301房屋［浦房证字第××号、浦国用（2012）第2149号］，建筑面积315.40平方米的房地产过户给张金标、连孝仙，用于偿还相关借款，包括张金标、连孝仙代占式明、季菊萍偿还法院财产保全200000元及该房产向银行抵押贷款1100000元，共计2200000元，占式明、季菊萍将该房产过户到张金标、连孝仙名下，自2015年2月16日至2018年2月16日房产归占式明、季菊萍使用，在此期间张金标、连孝仙不收取房租，占式明、季菊萍拥有该房产的使用和收益权，同时，占式明、季菊萍还承诺在2016年5月30日前将该房产的土地使用权证过户给张金标、连孝仙。同时，双方还约定：在2018年2月16日前，占式明、季菊萍如能偿还张金标、连孝仙2200000元本金及利息，占式明、季菊萍有权收回该房产，张金标、连孝仙应协助办理相关交易过户手续；如占式明、季菊萍未能偿还2200000元本金及利息，张金标、连孝仙可以按当时的市场价处置该房产（包括4、5层加盖部分），房产处置高出部分应返还给占式明、季菊萍等等。协议签订后，双方于2015年2月25日在浦城县房屋管理所办理了房屋所有权证转移登记手续，房屋所有权人登记为张金标、连孝仙（共同共有），房屋所有权证号：浦房权证字第××号。 2018年6月24日，张金标、连孝仙与占式明、季菊萍签订了一份《房地产买卖合同补充协议书》，约定将讼争房产卖断给张金标、连孝仙，张金标、连孝仙同意再支付购房款160000元，该款分二期支付，当日支付80000元，余款80000元于占式明、季菊萍腾退并交付房屋时一次性付清。占式明、季菊萍保证于2018年7月10日前腾房并交付给张金标、连孝仙管业，对依附于房屋的装饰装修部分不能拆除，一层房屋租金自2018年7月1日起由张金标、连孝仙收取，占式明、季菊萍应协助张金标、连孝仙办理房产租赁、房产过户的相关手续，自愿放弃回购上述房地产的权利等等，协议书还约定了其他权利义务。该补充协议书签订后，张金标、连孝仙支付了购房款100000元。现双方约定的交房时间届至，占式明、季菊萍未交房，也未办理该讼争房屋国有土地使用证转移登记手续，经多次协商未果。 另查明，讼争房屋原房屋坐落：塘止头1－3层101－301，现地址为福建省浦城县101-301。浦房权证字第××号房屋所有权证记载，房屋状况：总层数为3层，建筑面积315.40平方米；浦国用（2012）第2149号国有土地使用证记载，土地状况：地号901／4／53／046，土地使用权取得方式为国有，使用权类型为划拨。 上述事实有协议书、房地产买卖合同补充协议书、房屋所有权证、国有土地使用证、银行转账凭证、证明及当事人的陈述等证据材料证实。 本院认为，张金标、连孝仙与占式明、季菊萍签订的《协议书》、《房地产买卖合同补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均当恪守，全面履行己方义务。本案中，张金标、连孝仙与占式明、季菊萍于2015年2月16日签订的《协议书》，实际上是以担保债务履行为目的，约定将房产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人，债务人到期未清偿债务，债权人可以对财产进行变价偿还债权的一种担保方式。占式明、季菊萍在该《协议书》规定的时间内未履行义务，双方当事人于2018年6月24日又签订《房地产买卖合同补充协议书》，双方协商将房产卖断，并对房屋所有权转移、交付及相关协助义务进行约定，是双方对第一份协议书的变更。当事人对民事法律关系的产生、变更、消灭达成一致表示，除为法律规定所禁止外，应予以准许，因此，该协议应为房屋买卖合同。房屋买卖合同中，买卖的房屋系不动产，转让的是不动产的所有权和使用权。根据《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……，故在房屋买卖合同中，出卖方协助买受方办理房地产权的登记手续是法律赋予出卖方的义务。本案中，张金标、连孝仙于签订合同后已按约定履行了支付购房款的义务，故张金标、连孝仙要求占式明、季菊萍交付讼争房屋，以及协助办理该买卖房屋的国有土地使用证的转移登记手续，于法有据，本院应予支持。由于讼争房产上有加盖4、5层，该部分并未在本案原告的诉请范围内，本院对此不作处理，具体办理手续时应以法律、行政法规规定为准。由于双方当事人已由第一次协议的以房担保借款的意思表示转变为第二次协议达成的房屋买卖合意，因此，占式明、季菊萍关于本案系名为买卖、实为借贷的以房抵押的借款抵押合同，而非以房抵债的房屋买卖合同，以及属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形的辩解意见，与事实和法律不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下： 一、占式明、季菊萍应于本判决生效之日起十五日内将坐落在浦城县（原址塘止头）101－301号房屋腾空交付给张金标、连孝仙； 二、占式明、季菊萍应于本判决生效之日起十五日内，协助张金标、连孝仙办理坐落在浦城县（原址塘止头）101－301号房屋的不动产权［原房屋所有权证：浦房证字第××号、国有土地使用证：浦国用（2012）第2149号］转移登记手续（具体手续以相关部门审批要求为准）。 本案受理费24400元，由占式明、季菊萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  蔡诗俊 审 判 员  徐 虹 人民陪审员  吴智娟 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  陈 思 附：本案依据的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国物权法》 第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。