云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云04民终1186号上诉人（原审被告）：云南怡道置业有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张飞飞，男，1987年10月14日生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。上诉人云南怡道置业有限公司（以下简称怡道公司）因与被上诉人张飞飞商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡道公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人第一项诉讼请求为行使债权，而第二项诉讼请求为行使物权，并非同一法律关系，不应在本案中一并予以处理，故一审违反法定程序，理应发回重审。二、一审部分事实认定错误，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。虽然商品房买卖合同载明商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件等，但这不是上诉人真实意思表示，应按法定交付条件执行，本案中政策冲突致使不能及时取得工程竣工验收备案证明文件是客观存在的事实，故一审认定有失偏颇。三、上诉人无须承担更换单层玻璃为中空玻璃的责任。上诉人的真实意思是小高层临街面的窗采用双层中空玻璃，且已进行安装，根据建筑设计规范，单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功能，被上诉人以合同中载明窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），便认为涉案商品房的全部窗都采用双层中空玻璃为重大误解。张飞飞答辩称，同意驳回上诉，维持原判。张飞飞向一审法院起诉请求：1.判令怡道公司支付其自2019年1月1日起至2019年4月1日止按每日10元标准计算的逾期交房违约金900元，自2019年4月2日起至顺利交房前一日的违约金按照每日20元标准计算支付；2.判令怡道公司继续全面履行双方签订的《商品房预售合同》，将房屋单层铝合金玻璃窗更换为双层中空铝合金玻璃窗；3.本案诉讼费用由怡道公司承担。一审法院认定事实：怡道公司系从事房地产开发经营、市政工程建设及投资等的有限责任公司。2018年1月19日，张飞飞作为商品房买受人与怡道公司作为商品房出卖人签订了合同编号为201802110034的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：张飞飞向怡道公司购买位于玉溪市江川区“怡道.云福山居”一期D20幢15层D20-1501号预售商品房；该房屋套内建筑面积为134.11平方米，分摊共有建筑面积为34.59平方米，合计建筑面积为168.7平方米，单价为每平方米4314.3元，该房屋的总价款为727822元；张飞飞于合同签订日前向怡道公司支付首期购房总价款的31%计227822元，余款500000元则由张飞飞向玉溪市江川区农村信用合作联社营业部申请贷款支付；该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；怡道公司应当自2018年12月31日前向张飞飞交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，怡道公司应当在交付日期届满前15日以邮寄、在当地媒体刊发公告等方式将交付商品房通知送达张飞飞；张飞飞逾期付款或逾期接房的，逾期未超过90日的，张飞飞按每天10元向怡道公司支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向怡道公司支付违约金；怡道公司如未按合同约定的时间交付商品房的，则自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止，逾期90日以内的按每天10元向张飞飞支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的则按每天20元向张飞飞支付违约金，合同继续履行；该合同附件“怡道.云福山居一期高层交房标准”第七项约定：窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）。合同签订后，2018年2月11日，玉溪市江川区房地产管理所对该合同进行了备案登记，玉溪市江川区房地产管理所出具的《商品房买卖合同备案登记表》载明“怡道.云福山居一期项目座落于江川城区，建设工程规划许可证号为玉江建字第20170619002号，施工许可证号为玉江建许字编号5304212017080201010110，商品房预售许可证号为预许江政字（035）号。张飞飞按约向怡道公司支付了全部购房款。2018年12月22日，“怡道.云福山居”项目一期工程经五方单位验收合格，2019年3月20日，怡道公司取得《建设工程竣工验收备案证》。2019年1月7日，怡道公司将“怡道.云福山居”一期D20幢15层D20-1501号商品房交付给张飞飞。后张飞飞以怡道公司逾期交房、所交付房屋的窗子不符合合同约定标准为由，向一审法院提起诉讼。一审庭审中，经法院向怡道公司释明，怡道公司认为张飞飞主张的违约金计算标准过高，请求法院酌情予以调整，张飞飞则认为其主张的违约金是根据合同约定的标准计算的，应不予调整。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，怡道公司系房地产开发企业，其将已取得商品房预售许可证的房屋出售给张飞飞，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，予以确认。关于怡道公司是否存在逾期交房违约行为及所交付的房屋配套设施是否符合约定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案张飞飞、怡道公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：“出卖人应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。”为此，怡道公司应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付张飞飞使用，而怡道公司于2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，合同约定的交房条件至此日才成就，怡道公司虽已于2019年1月7日将房屋交付张飞飞，但怡道公司已违反合同约定的条件和期限履行交房行为，已构成违约，应向张飞飞承担支付违约金的民事责任，即按合同约定的违约金计算标准自2019年1月1日起计算至2019年3月20日止（10元/天×79天=790元）。怡道公司认为其公司交房时未取得竣工验收备案证明，是因小区入住率未达到相关要求所致，不是其公司的过错，不存在违约行为及请求调低违约金计算标准的主张，与本案事实和法律不符，不予支持。另外，怡道公司交付给张飞飞的商品房窗子系采用单层铝合金玻璃，与双方在合同附件中约定的“窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”不符，系怡道公司履行合同义务不符合约定的违约行为，现张飞飞主张要求予以更换，符合本案的事实及法律规定，予以支持。怡道公司辩解其公司开发建设的一期商品房窗子均是按单层玻璃设计并已经验收合格，采用双层中空玻璃窗仅是临街一侧的别墅，合同对此约定的内容系重大误解，不是其公司的真实意思表示的主张不能成立，不予支持。综上所述，张飞飞要求怡道公司支付其自2019年1月1日起至2019年4月1日止按每日10元标准计算的逾期交房违约金900元，自2019年4月2日起至顺利交房前一日的违约金按照每日20元标准计算支付的诉讼请求，予以部分支持，即支持自2019年1月1日起计算至2019年3月20日止（10元/天×79天=790元）；要求怡道公司继续全面履行合同，将房屋单层铝合金玻璃窗更换为双层中空铝合金玻璃窗的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：“一、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告张飞飞自2019年1月1日起至2019年3月20日止按每日10元标准计算的逾期交房违约金790元；二、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内将已交付给原告的“怡道.云福山居”一期D20幢15层D20-1501号房屋窗子更换为铝合金双层中空玻璃窗；三、驳回原告的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，本案二审查明的案件事实与一审认定事实相一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，怡道公司与张飞飞签订的《商品房买卖合同（预售）》真实且合法有效，本院予以确认。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”因本案双方合同明确约定，怡道公司应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给张飞飞，怡道公司虽于2019年1月7日将房屋交付张飞飞，但此时怡道公司并未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，此时交房条件不成就，该交房行为并不符合双方约定及法律规定，不能认定已经交房，至2019年3月20日怡道公司才取得《建设工程竣工验收备案证》，此时房屋才具备交房条件，据此，自2019年1月1日起至2019年3月20日止为怡道公司迟延履行交房期间，怡道公司构成违约，应向张飞飞支付违约金，原判按合同约定确定自2019年1月1日起计算至2019年3月20日止的违约金790元符合本案事实（10元/天×79天），本院予以维持。怡道公司上诉主张其公司不存在违约行为，与查明的事实不符，本院不予支持。对于交付房屋窗子是否符合条件的问题，因双方合同附件中约定“窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，该约定明确、具体，而怡道公司交付的系单层铝合金玻璃，不符合该约定，怡道公司已属违约，原判确定由怡道公司进行更换并无不当，本院予以维持。怡道公司上诉主张采用双层中空玻璃窗仅是临街一侧的别墅，合同对此约定的内容系重大误解，不是公司的真实意思表示，该上诉主张因无任何证据证实，本院不予采信。对于怡道公司上诉认为一审违反法定程序，应发回重审的主张，经查，本案系商品房销售合同纠纷，张飞飞一审所提诉讼请求均未超出该法律关系，其中要求更换窗子等诉求也属合同履行中承担违约责任的方式之一，并非上诉人所称行使物权，据此，原判程序并无不当，怡道公司该上诉理由不能成立，本院也不予采信。综上所述，怡道公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由云南怡道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 段 娟二〇一九年十二月十八日书记员 李潇涵