北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初53352号原告：刘滨海，男，1965年12月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：中国希格玛有限公司，住所地北京市海淀区知春路49号。法定代表人：王晓岩，董事长。委托诉讼代理人：梁巧永，北京秉成律师事务所律师。原告刘滨海与被告中国希格玛有限公司（以下简称希格玛公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘滨海、被告希格玛公司之委托诉讼代理人梁巧永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘滨海向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间关于北京市海淀区x园x号楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋）买卖合同关系有效；2、判令被告将上述房屋的产权转移登记至原告名下；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：我于1998年3月至2005年2月期间在被告处任职。1999年，被告根据国务院及北京市住房改革相关制度，制定了公司内部住房基金制度、福利售房制度及具体方案，我作为被告职工具备享受福利购房的资格。2000年9月19日，被告出具相关说明将涉案房屋交付给我占有、使用。后我就以福利购房方式购买涉案房屋事宜与被告达成合意，明确了房屋买卖的当事人、房屋基本情况、房屋销售方式、房屋价款、付款方式、房屋交付等房屋买卖的主要内容，我以工资、住房基金、住房公积金等方式支付了部分房款。我离职时，被告同意我继续享受福利购房政策，无需退还房屋。我又通过以车款抵扣方式支付了部分购房款。我离职后，双方就签订正式房屋买卖协议事宜进行多次沟通，但一直未签订书面协议。我以工资、住房基金、住房公积金等方式合计向被告支付购房款111874.46元，我已履行主要房屋买卖合同的义务，被告亦履行了交房的义务。因被告一直未取得房产所有权证，双方未办理房屋过户手续。2013年12月，被告取得涉案房屋所有权证后，未将房屋过户给我。我占有使用涉案房屋至今。据此，我认为双方房屋买卖合同关系已经成立，且合法有效，但被告未履行相关义务，故我诉至法院，判如所请。被告希格玛公司辩称，原告主张的第一项诉讼请求，已经经过法院认定。我司曾起诉原告返还原物纠纷，要求其腾退涉案房屋。原告在该案中主张双方之间的房屋买卖关系有效，但经法院审理后认为双方之间的买卖关系尚未成立，故原告属于重复起诉。第二项诉讼请求的依据是在房屋买卖关系有效的前提下方能处理，但生效判决已认定双方不存在房屋买卖关系，故原告要求办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，没有法律依据，我司不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年希格玛公司诉至本院，要求刘滨海返还涉案房屋，并支付房屋使用费52万元，本院作出（2014）海民初字第3271号民事判决：“一、刘滨海于本判决生效后六十日内腾空中国希格玛有限公司所有的位于北京市海淀区x园x号楼x层x房屋并交还中国希格玛有限公司。二、驳回中国希格玛有限公司其他诉讼请求”。希格玛公司、刘滨海均不服本院作出的上述判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民终字第3072号民事判决：“一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第03271号民事判决；二、驳回中国希格玛有限公司的诉讼请求”。希格玛公司不服，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院作出（2016）京民申302号民事裁定：“驳回中国希格玛有限公司的再审申请”。后，希格玛公司不服北京市高级人民法院作出的裁定，向北京市人民检察院申诉，北京市人民检察院向北京市高级人民法院提出抗诉，北京市高级人民法院作出（2018）京民抗2号民事裁定：“一、本案指令北京市第一中级人民法院再审；二、再审期间，中止原判决的执行”。北京市第一中级人民法院另行组成合议庭再审本案。北京市第一中级人民法院经审理查明：“一审法院经审理查明，涉案房屋系希格玛公司于1993年8月12日从中国科技国际信托投资有限责任公司（以下简称中科信公司）处购买，2013年8月1日，北京市第二中级人民法院就希格玛公司诉中科信公司取回权纠纷一案作出（2013）二中民初字第6879号民事判决书，判决中科信公司协助希格玛公司办理涉案房屋的所有权转移登记手续，希格玛公司于2013年12月4日经法院强制执行取得涉案房屋的房屋所有权证，现系涉案房屋的所有权人。刘滨海于1998年入职希格玛公司，于2005年2月28日从该公司离职。刘滨海于2000年9月19日入住涉案房屋并居住至今。希格玛公司与刘滨海就涉案房屋未签订书面房屋买卖合同，希格玛公司亦未向刘滨海出具过购房款收据或发票等材料。刘滨海主张其与希格玛公司之间成立了事实上的房屋买卖合同关系，其通过工资、提取住房基金、住房公积金和抵扣应退车款等方式向希格玛公司支付了涉案房屋的购房款共计140653.5元，希格玛公司向其交付了涉案房屋，双方均已实际履行了房屋买卖合同主要义务，故其系涉案房屋的有权居住人。对此，刘滨海提交了工资表、职工提取住房基金台账、协议书、个人住房公积金查询书、物业费发票、供暖费收据复印件、房屋租赁契约、房款情况一览打印件、车辆费用结算情况一览打印件、说明函打印件、售房合同打印件以及与时任希格玛公司总裁的路一新的电子邮件打印件等证据。刘滨海在庭审中自述希格玛公司向其发送三份购房合同后，双方未签署书面合同的原因，一是因为中科信公司没有取得产权证，二是双方对其已付购房款有争议。希格玛公司对刘滨海的抗辩主张不予认可，主张其公司确实曾在刘滨海离职后向刘滨海作出过出售涉案房屋的意思表示，但刘滨海没有同意，致双方没有签订书面房屋买卖合同。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、协议书、公证书等证据材料在案佐证。一审法院经审理认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘滨海原系希格玛公司的员工，依据希格玛公司的福利住房制度，刘滨海得以入住涉案房屋并居住多年。希格玛公司与刘滨海就涉案房屋的买卖事宜，在刘滨海在职以及离职后的很长一段时期内确曾有过沟通协商，然最终未能达成一致意见及签订书面房屋买卖合同来对标的、价款、支付时间、过户等涉及房屋买卖的重要问题做出具体明确的约定。对于房屋买卖这种关乎不动产权属转移的重大交易事项，理应有双方签订的明确具体的书面合同以保障履行，然作为买方的刘滨海却未能审慎而积极地促成书面买卖合同的签署以维护其作为买方的权利。且刘滨海提交的工资条、职工提取住房基金台账及公积金查询书等证据，并未明确载明及反映其所主张的其向希格玛公司支付购房款的事实。故在缺乏明确的房屋买卖合同约定的情况下，刘滨海抗辩主张其与希格玛公司之间成立事实上的房屋买卖合同关系且双方已实际履行了合同的主要义务，缺乏相应的事实及法律依据，一审法院难以采信。希格玛公司取得涉案房屋的所有权证，作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故一审法院对其要求刘滨海腾退并交还涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于希格玛公司要求刘滨海赔偿损失的诉讼请求，一审法院认为，刘滨海居住使用涉案房屋多年，而双方对于涉案房屋的权属认识存在分歧，希格玛公司在此长时期内从未明确向刘滨海提出过房屋租金的主张，故对于希格玛公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。另，对刘滨海述称其以工资、抵扣车款及提取公积金等方式向希格玛公司支付过购房款项，其可另行主张。一审法院判决，一、刘滨海于本判决生效后六十日内腾空中国希格玛有限公司所有的位于北京市海淀区x园x号楼x层x房屋并交还中国希格玛有限公司。二、驳回中国希格玛有限公司其他诉讼请求。希格玛公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决第二项，判决刘滨海赔偿希格玛公司52万元损失。刘滨海不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，驳回希格玛公司原审诉讼请求。二审法院经审理查明，1993年8月12日希格玛公司从中科信公司处购买涉案房屋，2013年8月1日，北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第6879号民事判决书，判决中科信公司协助希格玛公司办理涉案房屋的所有权转移登记手续，希格玛公司于2013年12月4日经法院强制执行取得涉案房屋的房屋所有权证，现为涉案房屋的所有权人。刘滨海于1998年入职希格玛公司，2005年2月28日从该公司离职。根据希格玛公司福利分房制度，刘滨海分得涉案房屋，于2000年9月19日入住至今。刘滨海在希格玛公司工作期间，由其工资中支付涉案房屋部分房款。2005年2月28日刘滨海离职后，就涉案房屋的买卖问题双方多次往来邮件。希格玛公司同意将涉案房屋卖与刘滨海，以及对涉案房屋座落：北京市海淀区x路x园x号楼x号、建筑面积114平方米（暂定）、单价每建筑平方米4800元、总售价547200元这几项内容在发给刘滨海的邮件中从未发生变化。刘滨海亦承认对上述内容其全部接受，从未提出异议。双方在往来的邮件中只对车款的数额，已付购房款等内容进行磋商。二审法院认定上述事实，有当事人在二审期间提供的证据及陈述作证。二审法院认为，本案争议的焦点为买卖合同是否成立及效力问题。《合同法》第八条规定：‘依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。’说明合同的成立应当具有法定的构成要件。结合《合同法》第二章‘合同的订立’关于合同的订立，包括合同的主体资格、合同的形式、合同的内容、合同的订立过程等的规定，可以看出合同成立的要件一般包括：第一，合同的主体须有两方当事人；仅有一方当事人是不可能产生合意的，不可能成立合同。第二，合同的内容必须具备合同的必备条款。第三，合同的订立程序须经过要约、承诺两个阶段，并达成合意，这是合同成立的根本要件，也是合同成立的实质要件。一方对对方的要约完全接受，才构成承诺。关于合同中应当具备哪些条款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案买卖双方是明确的即出卖人为希格玛公司，买受人为刘滨海，标的为涉案房屋，出卖的单价为4800元、总价547200元在出卖人公司提出要约后，刘滨海完全接受。对此，双方往来函件中均没有提出异议，且在庭审中，希格玛公司及刘滨海均承认价格从未变化。因此，可以认定双方买卖合同关系已经成立。虽双方就已付房款数额存在异议，但不影响买卖合同的成立。二审中，刘滨海提交了补充证据，与原审提交的证据结合分析，可以证明刘滨海多次与希格玛公司就涉案房屋买卖合同的结算条款进行磋商，且双方对房屋的单价及总价款一直没有争议，只是对已付款的数额和车款抵扣的数额以及涉案房屋的权属存在争议和调整，不能以没有签署纸质的买卖合同书而认定双方的买卖合同关系没有成立。双方达成的买卖涉案房屋的合同，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应认真履行。因买卖合同关系已成立，刘滨海居住在涉案房屋内有合法理由，希格玛公司要求刘滨海腾退涉案房屋的请求缺乏事实与法律依据，二审法院不予支持。原审法院认为刘滨海主张其与希格玛公司之间成立事实上的房屋买卖合同关系且双方已实际履行了合同的主要义务。缺乏相应的事实及法律依据的认定不妥，二审法院予以纠正。二审法院判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第3271号民事判决；二、驳回中国希格玛有限公司的诉讼请求。本院再审过程中，双方均未提交新的证据。原一审法院查明的事实属实，本院再审予以确认。另经本院审理查明，2007年9月至2008年6月期间，希格玛公司曾经多此向刘滨海发出合同文本，2008年5月19日，刘滨海针对希格玛公司路一新发出的合同文本邮件回复称：‘附件合同，我已看过，关于产权及过户等相关的问题，因为我尚不了解当前的实际及进展状况，也不很清晰有关政策，容我在琢磨琢磨，合同中提及的已缴纳款额中的车款有误，先请你核实，车款后来重新算过，好似3万多’。2008年5月26日，路一新向刘滨海发送邮件‘发去修改后的售房合同，就是把车补部分修正了一下。不知你和家人商量的怎么样了，我这里应公司办公会要求限期在上半年处理完成有关房屋问题，时间非常紧张，其他人都非常配合和积极，已经签署合同准备交款了，请抓紧时间定夺’。同日，刘滨海给路一新发邮件称‘合同相关事宜，你我早已商谈，没有大碍。只是其中有关产权和过户的问题，我还没有完全琢磨明白，我再找时间跟您请教和咨询。近日适逢孩子中考报志愿，少容我几日…’。2008年6月17日，路一新再次通过邮件向刘滨海发送合同文本，刘滨海回复称：‘我今晚回家仔细看’。此后，刘滨海与希格玛公司之间再无邮件往来。另查，《中国希格玛公司住房福利制度》（以下简称《住房福利制度》）第五条规定：员工可根据公司提供的房源、价格标准、个人住房基金和公积金积累情况及个人实际支付能力，向公司提出购房申请…，有关购房的具体条件由公司与员工个人以合同形式确定；第十条规定：员工购买公司住房后，在公司服务须满十年。如违约必须退回住房，在此之前的住房视为租住，租金参照市价确定，已交纳的购房款可以抵消租金…服务期满经公司批准离开者，可不交回住房，但必须将应付全部房款（贷款）一次结清。希格玛公司《关于九八年度住房出售方案的补充说明》（以下简称《住房出售补充说明》）第四条规定：工作满规定期限以上（方案规定司龄满十年以上）的人员，离开公司时可不交回住房，但应按合同规定的房款数一次性付清全部购房款，届时公司给予办理房产转移手续；第六条规定：工作不满规定期限的人员，离开公司时原则上应交回住房，已使用期视为租住…；第七条规定：工作不满规定年限的人员，离开公司时经公司批准可不交回住房，但应按“商品房价”购买公司住房…。本院再审认为，本案中，双方当事人争议的焦点问题是：希格玛公司与刘滨海之间的房屋买卖合同是否成立并生效，对此本院认为：首先，希格玛公司的《住房福利制度》第五条规定：员工可根据公司提供的房源、价格标准、个人住房基金和公积金积累情况及个人实际支付能力，向公司提出购房申请...，有关购房的具体条件由公司与员工个人以合同形式确定。从希格玛公司该条规定内容可以看出，因房屋买卖是涉及不动产权属转移的重大事项，故希格玛公司要求有购房意向的职工需与公司之间签订合同，明确双方的权利义务。本案中，双方从未签署过书面协议，刘滨海在了解希格玛公司上述内部规定的情况下，还始终未对公司交付的合同版本予以明确表态，并签订书面合同，由此可见，双方并未就房屋买卖达成一致的意思表示。其次，希格玛公司的《住房福利制度》第十条规定：员工购买公司住房后，在公司服务须满10年。如违约必须退回住房，在此之前的住房视为租住，租金参照市价确定，已交纳的购房款可以抵消租金...服务期满经公司批准离开者，可不交回住房，但必须将应付全部房款（贷款）一次结清。希格玛公司《住房出售补充说明》第四条规定：工作满规定期限以上的人员，离开公司时可不交回住房，但应按合同规定的房款数一次性付清全部购房款，届时公司给予办理房产转移手续；第六条规定：工作不满规定期限的人员，离开公司时原则上应交回住房，已使用期视为租住...；该《住房出售补充说明》第七条同时规定：工作不满规定年限的人员，离开公司时经公司批准可不交回住房，但应按‘商品房价’购买公司住房...。本案中，刘滨海在希格玛公司工作时间不满10年，根据上述一系列规定，刘滨海在没有得到希格玛公司批准情况下，理应在离职时交回住房，其居住期间就该房屋与希格玛公司之间形成了租赁合同关系，退一步讲，即使希格玛公司在刘滨海离职时没有要求刘滨海交回房屋，按照希格玛公司上述规定，刘滨海亦应比照工作满规定年限的职工一次性交纳全部房款后可取得房屋产权。但本案的实际情况是刘滨海在离职后未交回房屋，亦未一次性交齐购房款。第三，从合同成立的构成方式考虑，合同的订立要经过要约和承诺两个阶段。要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约的内容要具体明确，而承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立，承诺是对要约内容的全面接受，承诺的意思表示必须明确具体。本案中，刘滨海与希格玛公司之间并未签订书面的房屋买卖合同，但希格玛公司曾经多次向刘滨海发出合同文本，2008年5月19日，刘滨海针对希格玛公司路一新发出的合同文本邮件回复称：‘附件合同，我已看过，关于产权及过户等相关的问题，因为我尚不了解当前的实际及进展状况，也不很清晰有关政策，容我再琢磨琢磨，合同中提及的已缴纳款额中的车款有误，先请你核实，车款后来重新算过，好似3万多’。2008年5月26日，刘滨海给路一新发邮件称‘合同相关事宜，你我早已商谈，没有大碍。只是其中有关产权和过户的问题，我还没有完全琢磨明白，我再找时间跟您请教和咨询。近日适逢孩子中考报志愿，少容我几日...’。直到2008年6月17日，路一新再次通过邮件向刘滨海发送合同文本，刘滨海仅在回复中称：‘我今晚回家仔细看’。此后，刘滨海与希格玛公司之间再无邮件往来。从双方这一系列的往来邮件中可以看出，双方正在就合同签订前的相关问题进行磋商，希格玛公司曾经在2008年5月26日的邮件中表示，公司办公会限期在上半年处理完成有关房屋问题，时间非常紧，其他人都已经签署合同准备交款了，希望刘滨海抓紧时间定夺。希格玛公司的该份邮件清楚的表明，希格玛公司具有非常明确的欲与刘滨海订立书面房屋买卖合同的意思表示，而从刘滨海回复的三份邮件内容看，刘滨海并未作出接受希格玛公司订立合同要约的明确承诺，双方尚处于为了订立合同而进行的磋商准备阶段，双方并未就订立合同达成一致的意思表示。第四，《最高人民法院关于实用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》[以下简称合同法司法解释（二）]第一条第一款与《中华人民共和国合同法》中关于要约承诺的条款都是关于合同成立的规定，但侧重的角度和解决的法律问题不同，要约和承诺是关于合同订立方式的规定，而从合同法司法解释（二）第一条第一款关于‘当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人的名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立’的规定可以看出，该条款是法律规定法院在双方当事人对合同主要条款内容有争议，可能影响合同成立时所应适用的一个裁量权标准，该条款与《中华人民共和国合同法》中要约承诺的条款都是关于合同成立的规定，因此，合同是否成立要同时适用两个法律规定来进行判断。本案中，虽然刘滨海与希格玛公司关于涉案房屋买卖合同是否成立存在争议，但对房屋买卖合同的双方当事人、标的和数量没有异议，双方对合同是否成立存在争议的焦点表现在刘滨海对公司发出的订立合同的要约是否全部接受，现有证据显示，刘滨海对房屋的产权及过户等问题还存在疑虑，因此，并未承诺接受希格玛公司以书面合同形式发出的要约，由此可见，双方当事人还未就合同的订立达成一致的意思表示，对是否订立合同还处于磋商阶段，故本案不应简单适用合同法司法解释（二）第一条第一款的规定认定涉案房屋买卖合同成立。第五，虽然在刘滨海离开希格玛公司之前，希格玛公司曾经按照公司内部规定扣划刘滨海的住房公积金、住房基金等款项，并且在刘滨海离职后，通过与刘滨海协商，将刘滨海交回公司的汽车折旧款抵做购房款，但刘滨海在离职时及公司限定的交款期限内均未一次性交清购房款，而且根据希格玛公司的规定，扣划刘滨海的款项性质既可以是购房款，又可以是房屋租金，区分两种款项性质的关键在于，刘滨海是否按照希格玛公司规定与公司签订书面购房合同，双方之间的房屋买卖合同关系是否成立。同理，汽车折旧款抵扣的房款也不是真正意义上的购房款，是一种附条件的购房款，只有在满足刘滨海与希格玛公司之间房屋买卖合同成立的前提下，该笔汽车折旧款才能作为真正意义上的购房款予以抵扣，故刘滨海关于已履行了交付房款的义务，其与希格玛公司之间的房屋买卖合同成立并生效的抗辩理由不能成立。根据以上论述，刘滨海对涉案房屋属于无权占有，希格玛公司已经取得房屋权属证明，是房屋的所有权人，其有权主张无权占有房屋的刘滨海腾退涉案房屋，一审法院支持希格玛公司的该项诉讼请求并无不当。关于希格玛公司一审主张刘滨海应赔偿希格玛公司52万元损失的诉讼请求，虽然刘滨海居住使用涉案房屋多年，但因双方对涉案房屋产权存在分歧，且希格玛公司在此期间内均未明确向刘滨海主张过房屋租金损失，一审法院据此驳回希格玛公司诉讼请求亦并无不当。”综上作出（2018）京01民再72号民事判决：“一、撤销北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第03072号民事判决；二、维持北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第3271号民事判决”。该判决为终审判决。刘滨海不服北京市第一中级人民法院作出的（2018）京01民再72号民事判决，申请北京市高级人民法院再审此案。刘滨海另行提起本案诉讼，称其除原审出示过的证据外，向本院出具其与希格玛公司负责人的邮件往来，其出示了2005年2月24日原告与希格玛总裁王晓岩的来往邮件，及2005年2月23日、2005年3月4日、2005年3月23日、2005年3月25日、2005年5月26日、2005年5月27日、2005年6月14日、2005年6月24日原告与被告总裁办负责人路一新的来往邮件。直至2005年6月24日，希格玛公司明确提出因产权证难以办理，不能签订协议。此后刘滨海与希格玛公司之间进行的邮件往来，已经之前的案件审查。本院认为，关于刘滨海第一项诉讼请求，要求确认原被告之间关于北京市海淀区x园x号楼x层x号房屋买卖合同关系有效的诉讼请求，已经在（2018）京01民再72号民事判决中详细论证，认为原被告之间房屋买卖合同未成立。故刘滨海在本案中出具的证据亦不能证明其主张，其该项诉讼请求，本院不予支持。关于刘滨海第二项诉讼请求，须以第一项诉讼请求得到支持为前提，故该项诉讼请求，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回刘滨海全部诉讼请求。案件受理费35650元，由刘滨海负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蒋凯宇二〇一九年十二月十六日书记员  孙悦桐