文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终3157号上诉人（原审原告）：重庆市巫溪县碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县柏杨街道春申大道373号1号楼2幢1-酒店，统一社会信用代码91500238MA5U5LPE1L。法定代表人：朱雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭文娜，女，公司员工。委托诉讼代理人：龙鞠，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：王云富，男，1982年5月3日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：杨祖夔，重庆程正律师事务所律师。上诉人重庆市巫溪县碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人王云富商品房销售合同纠纷一案，不服巫溪县人民法院（2019）渝0238民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。重庆市巫溪县碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法予以改判，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。签订合同前，被上诉人已经充分了解合同内容，并不存在异议以及需要进一步明确事项。限制经营条款没有限制被上诉人的权利，也没有免除上诉人的主要义务。上诉人做到了提醒的义务。一审法院认为补充条款的字体相对买卖合同的字体较小认为没有尽到提醒义务，认定条款无效，认定事实错误。2、上诉人和被上诉人解除合同的条件已经成就，上诉人有权解除合同。被上诉人违反双方约定，达到解除合同的条件，法院应当予以支持。3、如果认定合同该条款无效，是对契约精神的挑战。王云富答辩：一审判决正确，补充合同中限制经营条款，属于格式条款，限制了被上诉人的权利，且字体小于合同中的字体，没有尽到提醒义务。请求维持。重庆市巫溪县碧桂园房地产开发有限公司向一审提出诉讼请求：1、判令解除合同编号为CQ-3XX-XXXXXXXX的《重庆市商品房买卖合同》，解除合同编号为CQ-3XX-0XXXXXXX的《重庆市商品房买卖合同》，并于合同解除后3日内办理完该两套商品房网签解除手续以及按揭担保手续，并将涉案商铺恢复原状移交给原告；2、判令被告支付违约金225463.9元。一审确认事实：2017年10月23日，原、被告签订合同编号为CQ-3XX-XXXXXXXX的《重庆市商品房买卖合同》及《认购书》，约定被告向原告购买其开发的重庆市巫溪县柏杨街道XX大道XX号附XX号房屋，价款为1132559元。同月25日，双方又签订合同编号为CQ-3XX-0XXXXXXX的《重庆市商品房买卖合同》及《认购书》，约定被告向原告购买重庆市巫溪县柏杨街道XX大道X号附X号房屋，价款为1122080元。上述两份合同均载明房屋用途为商业服务，原告应当在2018年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被告使用。《重庆市商品房买卖合同》特别告知第七条载明“对本合同文本条款进行增补的格式条款，不得含有免除或限制房地产开发企业自身责任、扩大房地产企业权力、加重购房人责任或排除购房人主要权力的内容”。《重庆市商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》第十条“关于限制经营”载明“该商品房交付被告使用后，仅能用于经营商业项目，不得经营诸如餐饮类、房地产买卖及租赁中介等与房地产买卖有关的具有同行竞争性质的项目或服务、丧葬类商品或服务、有毒有害、腐蚀、放射、易燃易爆危险品和高污染、高噪音类商品或服务项目；若被告在该商品房办妥权属证书前违反上述承诺的，则原告有权立即解除合同，被告应按该商品房总房价款的10%向原告支付违约金，若被告在该商品房办妥权属证书后违反上述承诺的，则被告除按原告要求限期纠正违约行为外，还应按该商品房总房价款的10%向原告支付违约金；被告若以转让、出租、抵押等方式处分该商品房的，须在受让人、承租人或抵押权人书面同意受上述约定经营范围限制并经原告书面认可后方可处分，否则，被告应按该商品房总房价款的10%向原告支付违约金”。合同签订后，原告已将案涉房屋交付被告。另查明，2018年10月14日，被告王云富与案外人余永国签订《商铺租赁合同》，约定被告将案涉二房屋出租给余永国使用，租期五年。后余永国将所租房屋作为林城怡园X区营销中心使用。同年11月27日，原告向被告发出《违约告知函》，要求其于七日内纠正违约行为，否则将按约解除《重庆市商品房买卖合同》，并承担该商品房总价款15%的违约金。一审认为，本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。《合同补充协议》以附件形式由原、被告签订，是《重庆市商品房买卖合同》的组成部分。该《合同补充协议》中关于限制经营的条款系原告为重复使用而预先拟定的条款，其内容加重了被告的责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明；本案中，虽然原告提供的格式条款中对该限制条款用黑体字加粗，但是对比主合同文字可以发现，主合同文字的字号要大于补充协议，补充协议的字号过小，即使格式条款提供方对该限制条款采取了加粗的行为，但是仅凭对字体加粗的行为并不足以在此合同中引起对方的注意。另，原告举示的《认购书》虽然载明在签订本认购书之前被告已仔细阅读并理解原告明示的双方签署的商品房买卖合同等文件的全部内容等，但该条款也系原告提供的格式条款，不能达到原告所要证明的已尽到提示注意及说明义务的目的。综上，原告方提供的证据不能证明其已尽到提示注意和说明义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，该《合同补充协议》第十条的约定的条款无效，故原告以被告违反《合同补充协议》第十条的约定，要求解除两份《重庆市商品房买卖合同》、办理该两套商品房网签解除手续以及按揭担保手续、将案涉商铺恢复原状移交给原告，及支付违约金225463.9元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回原告重庆市巫溪县碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费4681.94元，由原告重庆市巫溪县碧桂园房地产开发有限公司负担。二审双方均没有新证据向本院提供，对一审查明的事实本院予以确认。二审中，经本院主持调解未果，但上诉人书面申请对一审的诉讼请求予以调整：一、不要求解除编号为CQ-3XX-XXXXXXXX的《重庆市商品房买卖合同》，编号为CQ-3XX-0XXXXXXX的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被上诉人支付违约金180000元。上诉人对一审诉讼请求的调整在原诉讼请求范围内，是减少诉讼请求，被上诉人并无异议。一、二审中被上诉人均陈述签订合同时自己并没有仔细看合同，均是直接签字。本院认为，上诉人和被上诉人签订商品房买卖合同及补充合同，均系双方真实意思表示。双方在补充合同中约定了涉案房屋的经营限制条款，补充合同虽是格式合同，但并不是混同在原商品房合同之中，作为单独的合同，原本就是一种特别提示，被上诉人没有仔细审查合同就签字，主动放弃了仔细审查合同和要求对方予以说明的权利，并对签字的内容予以确认，现在以补充合同字体小未尽到提示注意及说明义务的辩称理由不能成立。上诉人和被上诉人在签订补充合同时，对涉案房屋的经营范围予以了限制，双方均签字予以确认，并未违反法律规定，该条款有效，一审认为该条款约定无效不当，本院予以纠正。被上诉人违反约定，将房屋出租给他人从事补充合同中约定的不得经营事项，应当承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院依法予以改判。二审中上诉人对一审的诉讼请求予以调整，本院予以准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：一、撤销巫溪县人民法院（2019）渝0238民初279号民事判决；二、被上诉人王云富在本判决生效后10日内支付被上诉人重庆市巫溪县碧桂园房地产开发有限公司违约金180000元（大写壹拾捌万元整）。一审案件受理费4681.94元，二审案件受理费4681.94元，共计9363.88元，由被上诉人王云富负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 李迪云审 判 员 程 杨二〇一九年十二月二十五日法官助理 刘 松书 记 员 张 翅