贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民再186号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：向东。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：遵义市聚德祥物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区南关镇南山村湘江大道530号2楼。法定代表人：周少彬。委托诉讼代理人：杨万祥。再审申请人向东因与被申请人遵义市聚德祥物业服务有限公司（以下简称聚德祥物业公司）委托合同纠纷一案，不服本院（2018）黔03民终6559号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年8月23日作出（2019）黔民申1125号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。向东申请再审称：双方之间是委托合同关系，二审无视《委托经营管理合同》主文部分的约定，即向东委托聚德祥物业公司对向东购买的商铺代行签订租赁合同、代收租金，在收取租金扣除管理费后支付给向东。二审是在双方权利义务条款中找到一条貌似租赁合同的内容来定性本案的法律关系为租赁合同关系。据此，向东依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审，请求撤销二审判决，维持原一审判决。聚德祥物业公司辩称：首先，申请人的房屋已于2019年6月1日自行收回并管理使用，双方的委托管理关系已经解除。其次，被申请人需要向申请人交付代收取的租金26784元，我方愿意将该项资金交付给申请人，了结本次纠纷。向东向一审法院起诉请求：1、判令解除向东与聚德祥物业公司之间签订的《委托经营管理协议》；2、判令聚德祥物业公司立即支付2017年12月29日起至2018年8月21日止的租金31788.8元，并支付违约金75000元；3、本案诉讼费用由聚德祥物业公司承担。一审法院认定事实：2014年11月26日，向东就其购买的新雪域西南农产品交易中心2号地块3栋-2F-043号铺位的招商经营管理权与聚德祥物业公司签订了《委托经营管理协议》，协议约定委托经营期限为2014年12月28日至2019年12月27日，并同时约定委托经营期间前三年作为商铺市场培育推广增值期免除收益，三年后聚德祥物业公司根据市场价格收取承租方的租金作为向东的回报收入。2017年7月13日聚德祥物业公司将向东所有的上述商铺出租给了案外人万小洋并于同日订立了《租赁合同》，租期为2017年6月1日至2019年5月31日。一审法院判决：驳回向东的诉讼请求。向东不服一审判决，上诉请求：1、解除上诉人与被上诉人之间签订的《委托经营管理协议》；2、被上诉人立即向上诉人支付2017年12月29日起至2018年5月31日止的租金8848.75元及2018年6月1日起至2019年5月31日止的租金18775元，合计27623.75元，并支付违约金75000元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。二审查明：向东与聚德祥物业公司签订的《委托经营管理协议》第三条第2款约定，委托经营期间，甲方将商铺的使用权、出租经营权、收益权不可撤销的授权委托给乙方所有，甲方不得再自行委托第三方经营管理。第三条第6款约定，在第一个委托期限届满后，甲方保证乙方和原承租人在同等条件下对该房屋的优先经营管理及承租权；未到期的，除非乙方同意，甲方不得解除委托经营管理协议。第六条约定，委托期满，甲方须同意保证乙方或经营户在同等价格下优先租赁此物业，甲方如出卖物业，经营户和承租方在同等条件下亦有优先购买权。二审法院认为，向东与聚德祥物业公司所签订的《委托经营管理协议》约定了在合同期间，由聚德祥物业公司享有涉案房屋的使用权、出租经营权、收益权、以及同等条件下的优先购买权。以上权利义务特征符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，即双方当事人之间的法律关系是租赁关系。据此，在双方当事人对租金支付时间不明确的情况下，一审法院依据租赁合同的相关法律规定，对聚德祥物业公司应当支付租金的时间进行认定符合法律规定，本院予以支持。本案中向东提供的证据不足以证明聚德祥物业公司存在违约行为，故向东要求解除合同并由聚德祥物业公司承担违约责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审查明，向东与聚德祥物业公司已于2019年5月解除了双方签订的《委托经营管理合同》，涉案商铺已由向东接收并自行管理。其余查明的事实与一、二审一致。本院再审认为，本案再审期间的争议焦点为：1.双方因签订《委托经营管理合同》所产生的法律关系如何认定。2.双方履约过程中是否存在违约行为及责任如何认定。（一）关于双方因签订《委托经营管理合同》所产生的法律关系如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第三百九十六条、第四百零五条的规定，委托经营是受托人接受委托人的委托，按照预先规定的合同，对委托对象进行经营管理的行为。而租赁是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的行为，虽然合同中约定有甲方（向东）将商铺的使用权、出租经营权、收益权不可撤销的授权委托给乙方（聚德祥物业公司）所有，甲方不得再自行委托第三方经营管理及在第一个委托期限届满后，甲方保证乙方和原承租人在同等条件下对该房屋的优先经营管理及承租权等约定，但结合《委托经营管理协议》第二条第一款、第二款、第三款、第四款的约定，该合同的实质意思系向东将相应房产委托聚德祥物业公司经营管理即对外出租，聚德祥物业公司通过收取租金1.5%的管理费获取收益，租金转交付给向东，聚德祥物业公司支付给向东的回报以聚德祥物业公司收到的租金为准，说明向东的收益不是聚德祥物业公司承租商铺后的结果，聚德祥物业公司并不是租赁物直接的使用收益人。同时，在庭审中双方亦认可系按照委托关系来履行的合同，故本案一、二审将涉案合同定性为租赁合同不当，本院予以纠正，应按委托关系来认定双方的法律关系。（二）关于双方履约过程中是否存在违约行为及责任如何认定的问题。首先，向东对聚德祥物业公司于2018年4月15日收取了案外人租金共计26784元（已扣除相应管理费）的事实无异议，且聚德祥物业公司亦同意将该款支付给向东，本院予以确认。其次，从聚德祥物业公司提供的《付款申请单》载明的信息可知，向东已经根据聚德祥物业公司的要求提供了其身份证及银行卡信息，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，聚德祥物业公司有义务及时的将收取的租金转交给向东，但其并未支付构成违约。虽然聚德祥物业公司抗辩认为之所以未实际支付系向东没有提供相应资料及税票等，而是否缴纳税费属于税务机关的行政管理职责，且双方并未在合同中约定需要先提供税票及其他资料的情况下再支付租金。第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，聚德祥物业公司至今未向向东支付租金，其理应承担相应的违约责任。根据《委托经营管理协议》第五条关于违约责任的约定，只有在双方擅自中止合同的情况下才能按照商铺价值的15%计算违约金，故对向东诉请要求按照前述标准计算违约金的请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。在向东未进一步提供证据证明其还存在其他实际损失的情况下，本院对向东的损失酌情以26784元为本金从2018年4月16日起按照年利率6%计算利息至付清款之日止。综上所述，向东的再审请求部分成立，应予支持；一、二审判决认定事实部分不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2018）黔03民终6559号民事判决和贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初9066号民事判决；二、由遵义市聚德祥物业服务有限公司于本判决生效后五日内支付向东26784元代收的租金及利息损失（以26784元为本金从2018年4月16日起按照年利率6%计算利息至付清款之日止）；三、驳回向东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1217.50元，由向东负担817.50元，遵义市聚德祥物业服务有限公司负担400元；二审案件受理费2435元，由向东负担800元，遵义市聚德祥物业服务有限公司负担1635元（前述遵义市聚德祥物业服务有限公司应负担的案件受理费共计2035元，向东已经预交，遵义市聚德祥物业服务有限公司在支付判决款项时一并支付）。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  张 鹏审判员  吴梦吟二〇一九年十二月二日法官助理李辉静书记员张晓丽