河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初1429号 原告：安乃澍，男，汉族，1990年7月14日生，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：孙玉鹏，河北锦厦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李连英，女，汉族，1962年1月27日生（与原告系母子关系）。 被告：闫保军，男，汉族，1969年11月9日生，住邯郸市广平县。 委托诉讼代理人：薛书龙，河北升阳律师事务所律师。 被告：耿振江，男，汉族，1956年7月14日生，住邯郸市丛台区。 原告安乃澍与被告闫保军、耿振江案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告安乃澍的委托诉讼代理人孙玉鹏、李连英、被告闫保军及其委托诉讼代理人薛书龙到庭参加诉讼，被告耿振江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 安乃澍向本院提出诉讼请求：1、请求依法终止对邯郸市丛台区房屋的执行，并依法解除对该房屋的查封等强制措施；2、请求依法确认原告与被告耿振江之间就邯郸市丛台区房屋（价值897360元）《转让协议》有效；3、请求依法判令被告耿振江继续履行原、被告之间房屋《转让协议》，协助为原告办理邯郸市丛台区房屋过户手续；4、依法判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2012年11月27日原告与被告耿振江签订《转让协议》，协议约定被告耿振江将其所有的邯郸市丛台区房屋卖给原告。原告已按照协议约定将房款交付给被告耿振江，被告耿振江向原告出具了收款收据。《转让协议》签订当天被告耿振江依约定将该房屋交付给原告，原告对房屋装修后于2013年元月居住至今。由于当时该房屋暂时不具备办理过户条件，因此一直没有办理过户登记，2018年初原告接到通知该房屋可以办理过户后，原告多次通知被告耿振江协助办理房屋过户手续。在办理过户过程中得知二被告之间存在案件。2016年被告闫保军以民间借贷为由将被告诉至丛台区人民法院，丛台区人民法院于2016年9月26日依法做出（2016）冀0403民初849号民事判决书。该判决书生效后被告闫保军于2017年申请法院强制执行。丛台区人民法院于2018年6月14日对上述房屋予以查封。原告与被告耿振江之间对上述房屋的《转让协议》签订于2012年11月27日，该协议是双方真实意思表示，合法有效。原告在丛台区法院依法查封之前就购买了上述房屋并已经交付了购房款，对上述房屋已合法占有使用，非因原告自身原因未办理过户登记。依据相关法律规定原告已经对上述房屋享有所有权，足以排除法院对上述房屋的执行。丛台区法院应当请求依法终止对邯郸市丛台区房屋的执行，并依法解除对该房屋查封等强制措施，并依法确认原告与被告耿振江之间就邯郸市丛台区房屋（价值897360元）《转让协议》有效。依法判令被告耿振江继续履行原、被告之间房屋《转让协议》，协助为原告办理邯郸市丛台区房屋过户手续。请求依法维护原告合法权益。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、2012年11月27日耿振江与安乃澍《转让协议》及收据各一份。证明耿振江已于2012年11月27日将本案争议邯郸市丛台区房产及地下室卖给安乃澍； 2、银行转款凭证。证明安乃澍将购房款付清； 3、耿振江和王国彬书面证明各一份，证明安乃澍购买耿振江本案争议邯郸市丛台区房产及地下室的经过以及付款情况； 4、耿振江《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》各一份和耿振江购买该房屋交款票据7张； 5、东柳街道办事处柳南居委会和苹果怡园合缘物业服务有限公司证明各一份、房屋现状照片12张； 6、物业费单据6张、水费缴费单7张、电费缴费单据2张、供热费单据一张、燃气使用证及单据4份。证据4-6，证明耿振江已将本案争议邯郸市丛台区房产及地下室以及购房手续原件交付给安乃澍。安乃澍从2013年元月至今长期在本案争议邯郸市丛台区房产居住； 7、2018年1月3日邯郸日报一份。证明本案争议邯郸市丛台区房产及地下室，在2018年年初才具备办理房产不动产登记条件，安乃澍自2012年购买房产后未办理房产过户手续是本人意志以外的原因造成的； 8、原告方律师对王国彬录像、王国彬出具的书面证明各一份，证明内容同证据3。 闫保军辩称，请法院依法确认原告与被告耿振江之间的买卖协议无效，该买卖的交易不符合交易习惯，应依法确认无效。 本案经审理认定事实如下：本院受理闫保军与耿振江民间借贷纠纷一案，2016年9月26日，本院作出（2016）冀0403民初2662号民事判决书，判决内容如下：“一、被告耿振江自本判决生效之日起十日内偿还原告闫保军借款本金832000元及利息257920；二、被告王永波对上述款项承担连带清偿责任。后闫保军依据生效的判决书向法院申请执行，在执行期间法院查封了耿振江名下位于丛台区。案外人安乃澍于2019年1月28日向本院提出执行异议，本院于2019年3月15日作出（2019）冀0403执异30号执行裁定书，裁定驳回案外人安乃澍提出的异议。安乃澍诉至本院，要求确认本案争议房屋为安乃澍所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 另查明，2012年11月27日，安乃澍与耿振江签订了《转让协议》，约定：“耿振江（身份证号：1304035××××××××），自愿将其名下位于邯郸市以人民币捌拾玖万柒仟叁佰陆拾元整（897360元）售给安乃澍（身份证号：1304031990××××××××），双方无任何争议，耿振江愿承担因此产生的一切相关法律责任。待该房产具备办理产权登记时，耿振江愿积极配合办理一切相关手续，相关费用由安乃澍承担。转让方：耿振江签字，受让方：安乃澍签字，2012年11月27日”。当日，耿振江出具收据：“今收到房款人民币897360元。收款人耿振江签字，2012年11月27日”。 再查明，2011年12月19日安乃澍母亲李连英找王国彬（系乐颐开发商）购房，安乃澍母亲李连英给王国彬女儿王超转款500000元（王国彬女儿王超系公司会计）购房款。又因耿振江欠王国彬款项无法偿还，耿振江将其所有的位于邯郸市抵给王国彬，由王国彬代售收取款项后抵顶欠王国彬的款项。后王国彬将耿振江所有的位于邯郸市以每平米6000元价格出售给安乃澍（李连英）。2012年11月27日在王国彬的介绍下，安乃澍与耿振江签订了《转让协议》，房屋价值共计897360元。协议签订后，安乃澍母亲李连英给付王国彬现金150000元，通过银行转给王国彬247360元加上转给王超的购房款500000元，共计897360元。安乃澍付清房款后，就搬进邯郸市内居住至今。苹果怡园管理处出具证明，证明安乃澍自2013年元月居住涉案房产至今。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，安乃澍与耿振江签订了合法有效的《转让协议》，以合同总价897360元购买耿振江所有的位于邯郸市后，安乃澍于2011年12月19日转款50万元，现金支付购房款150000元，2012年11月27日银行转款247360元。虽然安乃澍款项均转入他人账户，但证人证言能够证实系安乃澍支付给耿振江的购房款，安乃澍履行了购房全部付款义务，且对邯郸市自2011年11月购房后实际占有至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，安乃澍的请求符合物权期待权的保护条件，其提出的异议成立，本院予以支持。原告诉请解除对争议房产的查封，不属于判决书解决的问题应当另行申请，裁定解除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对邯郸市的执行。 二、确认邯郸市归原告安乃澍所有。 三、驳回原告安乃澍的其他诉讼请求。 案件受理费12774元，由被告耿振江、闫保军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  常美君 人民陪审员  李 冰 人民陪审员  石 磊 二〇一九年十二月二十一日 书 记 员  张 欣