北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初15800号原告：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：李枝春，经理。委托诉讼代理人：孙海清，北京孙海清律师事务所律师。被告：沈研，女，1978年6月10日出生，住北京市石景山区。原告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称：首欣公司）诉沈研物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告首欣公司之委托诉讼代理人孙海清、被告沈研均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首欣公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告物业费20165．69元、违约金1000元，共计21165．69元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与北京市石景山区御景山小区业主委员会于2010年10月30日签订北京市物业服务合同，为期二年，自2010年11月1日至2012年12月31日（合同第五条），物业费标准1．9元/平方/月，每半年收费一次（合同第十二条）。如业主未能按时足额缴纳物业服务费，应按逾期每日万分之五的标准支付违约金（合同第二十二条）。合同到期后，由于没有新的物业服务企业承接，原告依据第十九条、二十条约定服务至今。被告是北京市石景山区杨庄中区（御景山小区）XX号楼XX单元XXX号业主，房屋面积147．41平方米，从2013年1月1日至2018年12月31日，计72个月时间内，被告物业费欠费147．41平方米×1．9元/平方米/月×72月=20165．69元。经原告多次催缴，被告一直没有支付，故诉至法院。被告沈研辩称，原告物业就不应该进驻小区，从2010年至今9年的时间把我们石景山区最好的小区变为老旧破小区。卫生差，电梯经常关人，小区内井盖摔了业主等各种问题出现，电梯内永远张贴的是催缴物业费。我从2013年开始不交物业费，那时候我是大肚子8个月去交物业费，他们物业经理出言不逊。原告又没有情商，以前的物业公司谁提前交物业费用是会奖励一些东西，结果他们说交物业是你们的责任。有一次下暴雨，就把车停在了小区内，第二天车被划了一整圈，我们去找物业，物业说那个地方没有监控，后来才知道监控没使用。合同的真实性我也是质疑的，因为当时签合同的人都不承认，即使这份合同是真实的，合同第18条有续约的应书面，我现在要求原告提供证据。2012年12月31日到期延长6个月，也就是说2013年7月原告也不应该继续服务了。合同中并没有写如果继续服务6个月之后，原告还可以继续在此做我们物业管理公司。合同中有写附件，但原告未提交附件，对于原告补交的附件，我认为原告并未达到附件的标准。小区曾经获得鲁班奖的园林设计，因原告不浇水养护，树木枯萎。我们基本一礼拜能见到清洁工也是一两次，也都是临时工。晚上小区一片漆黑。小区收取物业费是想打几折打几折。原告利用小区公摊面积赚取的广告费用未公示绩分摊给业主。要求原告提交服务及费用记录。经审理查明：涉案房屋位于北京市石景山区杨庄中区XX号楼XX单元XXX号房屋（以下简称：涉案房屋），业主为沈研，房屋面积147．41平方米。2010年10月30日，北京石景山区御景山小区业主委员会（甲方）与首欣公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，合同主要内容为：甲方将石景山区杨庄中区5、6、7、20、21号楼委托于乙方实行物业管理；合同期限自2010年11月1日至2012年12月31日，乙方提供的物业服务包括：1、制订物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设备设施的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。物业服务费多层住宅1．9元/平方米·月。物业服务费主要用于：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域内清洁卫生费用；物业管理区域内绿化养护费用；物业管理区域内秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；服务企业的利润等。首欣公司称，合同到期后，因业主委员会解散，未能续约，建委、街道等部门要求其继续提供物业服务，首欣公司继续提供物业服务至今。首欣公司主张沈研欠缴2013年1月1日至2018年12月31日的物业费20165．69元，沈研对该收费标准认可，亦认可未能缴纳该费用，理由是首欣公司在服务中存在合同效力不明、服务及费用记录不明确、出租情况、收入、公共维修基金使用等情况未公示、卫生服务不到位、停车不规范、公共设施维护不到位等问题，并提交2019年拍摄的28张照片予以佐证。首欣公司对此不予认可，主张物业服务是连续的过程，短暂、临时的照片无法证明物业服务不达标。上述事实，有《北京市物业服务合同》、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中业主委员会与首欣公司签订的《北京市物业服务合同》属于上述情形，合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，其应按照合同约定的物业费标准交纳相应费用。虽然业主委员会与首欣公司在一定期间未签订书面物业服务合同，但此期间首欣公司实际提供了相应物业服务，而被告已实际享受服务。被告陈述物业服务存在合同效力不明、服务及费用记录不明确、出租情况、收入、公共维修基金使用等情况未公示、卫生服务不到位、停车不规范、公共设施维护不到位等问题，但未能证明对小区业主的正常生活造成实质性影响，同时考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，不能苛求物业服务企业尽善尽美，因此被告应当支付相应物业费用。另因首欣公司的服务存在仍需完善之处，对首欣公司主张的违约金本院亦不予支持。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应对存在问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、沈研于本判决生效后七日内支付北京首欣物业管理有限责任公司2013年1月1日至2018年12月31日的物业服务费20165．69元；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元，由北京首欣物业管理有限责任公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由沈研负担304元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨小花人民陪审员  钮金荣人民陪审员  汪淑华二〇一九年十二月十八日书 记 员  金 辉