连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民再53号原审原告：王敏,女,1976年10月10日出生,汉族，住海州区。委托诉讼代理人：刘琴，江苏汉平律师事务所律师。原审被告：连云港沈城房地产开发有限公司,住所地海州区沈圩路11号。法定代表人：蔡正军、该公司经理。委托诉讼代理人：魏德祥，公司经理助理，男，1948年3月20日生，汉族，住连云港市新浦区。原审被告：中国农业银行股份有限公司连云港分行,住所地海州区通灌北路43号。法定代表人：葛儒，该银行行长。委托诉讼代理人：周金龙该银行法务部门经理委托诉讼代理人：王东京，江苏田湾律师事务所律师原审原告王敏与原审被告连云港沈城房地产开发有限公司（以下简称沈城公司）、中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称连云港农行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日作出（2018）苏0706民初1625号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年8月10日作出（2019）苏0706民监5号民事裁定书，再审本案。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原审原告王敏的委托诉讼代理人刘琴，原审被告沈城公司的委托诉讼代理人魏德祥，原审被告连云港农行的委托诉讼代理人王东京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告王敏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令两原审被告连带赔偿84.34万元（评估价）；2.判令原审被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1996年8月6日，连云港皇嘉房地产开发有限公司（以下简称皇嘉公司）将包含连云港市新浦区皇嘉花园1号楼1单元502室（1512室）（丘号227064—10）在内的房屋，抵押给原审被告连云港农行作贷款担保，因皇嘉公司与原审被告连云港农行发生借贷纠纷，该案经连云港中级人民法院调解，达成分期付款调解协议，皇嘉公司未能如期偿还原审被告连云港农行贷款本息，原审被告连云港农行与原审被告沈城公司达成《房地产买卖协议》，约定将涉案房屋在内的16套房屋出售给被告沈城公司，所得价款用来偿还皇嘉公司所欠的银行贷款。原审被告连云港农行在协议中承诺“保证房地产权属清楚，若发生与甲方（原审被告连云港农行）有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责……”。合同签订后，16套房屋已经全部售出，原审被告沈城公司将购房款全部交给连云港农行，原审原告从被告沈城公司处购买16套中的一套即皇嘉花园1号楼1单元502室（1512室）房屋，办理了房屋产权手续，因房屋权属纠纷经过多次诉讼，江苏省高级人民法院（2015）苏再提字第00155号民事判决书第14页第七行认定：无证据证明皇嘉公司将涉案房屋抵偿给原审被告连云港农行，无证据证明原审被告连云港农行或原审被告沈城公司系涉案房屋的所有权人，原审原告购买的皇嘉花园1号楼1单元502室（1512室）房屋被生效判决判给他人所有，导致原审原告丧失所购房屋的全部权利。因此，原审原告王敏主张连云港农行和沈城公司共同违约，应当连带赔偿涉案的房屋损失84.34万元（评估价）。原审被告沈城公司辩称，原告主张的事实和理由基本成立。具体理由为：一、原审原告诉讼请求权基础是，未能实现购买涉案房屋的目的而主张相关损失。原审原告与皇嘉公司之间只存在形式上的房屋买卖合同关系，该法律关系是沈城公司、连云港农行和产权处口头协商的结果。实际上原审原告王敏和沈城公司之间存在房屋买卖合同关系。二、原审原告王敏所购买的房屋已缴纳了税款，办理了产权证。而江苏省高级人民法院（2015）苏再提字第00155号民事判决书，最终认定涉案房屋的权利归案外人程某所有，导致原告购买1512号房屋的权利丧失。三、原审被告连云港农行与沈城公司之间签订的合同约定，连云港农行对其出售给沈城公司的16套房产保证权利无纠纷。而本案恰恰是由于涉案的1512号房屋的权利纠纷引起的。故连云港农行对此应承担责任。四、无论原审原告王敏与沈城公司之间的房屋买卖合同是否有效，都是因为连云港农行没有取得涉案1512号房屋权利所造成的。连云港农行对本案的纠纷应当承担全部责任。原审被告连云港农行辩称，一、原审原告以我行与沈城公司的《房地产买卖协议》为据要求我行承担责任违背了合同相对性原则，依法应裁定驳回原告起诉。二、本案涉诉的房屋买卖合同已经被确认无效，根据法律规定，原告可以主张合同相对方返还已取得的财产，原审判决沈城公司赔偿房屋价值损失是错误的。三、本案房屋买卖合同因违背法律强制性规定而无效，由此产生的损失由原告自己承担。四、江苏省高院（2015）苏再提字第00155号民事判决书确定原审原告王敏与皇嘉公司之间存在着涉案房屋的买卖合同关系。原告所购买的房屋与皇嘉公司及被告沈城公司之间的同一批次的房屋不存在同一性。所以我行认为原告提出的诉求与本案的被告没有关联，应驳回本案原告的起诉。原审原告王敏和原审被告沈城公司、连云港农行在原审的诉讼当中，提出的诉讼请求和答辩意见与再审过程中提出的诉辩意见基本相同。原审认定的事实为：诉争房屋（皇嘉花园1512室）于1996年由皇嘉公司开发建设并交付使用。同年8月6日，皇嘉公司以其开发建设的包括诉争房屋在内的部分房产作贷款担保，将诉争房屋抵押给连云港农行（房地产信贷部），因双方发生借贷纠纷，连云港农行（房地产信贷部）诉至连云港市中级人民法院，后皇嘉公司与连云港农行（房地产信贷部）达成分期付款的调解协议。因皇嘉公司未能履行调解协议，连云港农行（房地产信贷部）于1998年5月8日将包括诉争房屋在内的16套房屋与沈城公司签订一份《房地产买卖契约》，约定：“一、甲方（连云港农行信贷部）自愿将坐落于新浦区通灌南路16套商品房（建筑面积1477.99平方米，房号分别为1512、1521、1611、1612、1622、1631、2611、2612、2622、2631、3521、3522、3531、3612、3622、3111出售给乙方（沈城公司）；二、甲乙双方约定的上述房地产成交价为1477990元，乙方于1998年5月10日前一次付清；三、双方同意于1998年5月10日前由甲方将上述房地产交付给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责”等内容。协议签订后，沈城公司已付清全部房款。2002年3月20日，原告王敏与被告沈城公司达成口头协议购买皇嘉花园1512室房屋，并支付80000元购房款，沈城公司出具了《收据》。由于包括本案诉争房屋在内的16套商品房产权并未抵偿转移至二被告名下，经各方协调，仍以原产权人皇嘉公司名义与原告王敏签订形式上的《商品房买卖合同》，2005年3月21日，连云港市房产管理局依据原告王敏的申请，在其缴纳税款后向其颁发了房屋所有权证书。后原告王敏发现该房屋已有他人（案外人程某）居住。自2008年起，原告王敏与程某之间就1512室房屋的所有权问题进行了漫长的民事和行政诉讼。2017年12月28日江苏省高级人民法院（2015）苏民再提字第00155号民事判决书，确认诉争房屋皇嘉花园1512号房屋原告王敏不享有所有权。原审认为：原告王敏与被告沈城公司之间的房屋买卖合同行为，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。由于双方约定买卖的房屋已经生效判决确定归案外人所有，故被告沈城公司已不可能履行交付房屋的合同义务，被告沈城公司应属根本违约，依法应承担违约责任。原告根据现时房屋价值要求被告沈城公司赔偿相应的损失，符合法律规定，本院依法支持。关于被告连云港农行应否承担连带赔偿责任的问题，由于其与原告王敏不存在直接的买卖合同关系，根据合同相对性原理被告连云港农行对原告不应承担违约责任，原告该部分诉求，本院不予支持。原审判决：一、沈城房公司于判决生效后十日内赔偿原告王敏房屋损失843400元；二、驳回王敏的其他诉讼请求。本院再审查明的事实与原审认定的事实基本相同。本院再审认为：本案的争议焦点是一、原审原告王敏就1512号房屋与原审被告沈城公司、皇嘉公司哪一家公司之间存在着房屋买卖合同关系？二、该房屋买卖合同关系是否有效？原审认定王敏与沈城公司之间存在涉案房屋合同的买卖关系，并且该合同合法有效。基于上述认定作出沈城公司应当承担赔偿责任的判决。原审原告王敏并未与沈城公司签订书面的房屋买卖合同，其主张与沈城公司之间存在合同关系的唯一证据是向沈城公司交付8万元的收据。原审原告王敏通过与皇嘉公司签订房屋买卖合同，并依据房屋买卖合同将涉案房屋转移登记至其名下。后原审原告王敏发现所购的1512号房屋被案外人程某亲戚居住，遂向法院提起诉讼，要求确认涉案房屋归其所有。该案经过一、二审判决，确认涉案房屋归案外人程某所有。其不服生效判决，向江苏省高级人民法院申请再审，该院对本案提起再审，并于2017年12月28日作出（2015）苏民再提字第00155号民事判决。该判决说理部分作出了如下的分析认定：首先，原审原告王敏没有证据证明皇嘉公司将讼争房屋抵偿给农业银行，也没有证据证明其购买讼争房屋时，农业银行或者沈城公司系讼争房屋的所有权人。王敏据以登记取得讼争房屋产权证的商品房买卖合同，是其与皇嘉公司签订，故应当认定王敏与皇嘉公司之间存在买卖合同关系。其次，王敏与皇嘉公司签订的《商品房买卖合同》虽未约定房屋单价，也未约定交付日期且合同所加盖印章系皇嘉公司的公司章而非合同专用章，但鉴于将合同加盖的印章样式与皇嘉公司工商登记资料中的印鉴进行司法鉴定比对存在客观不能，故对程某认为该合同虚假的意见，本院碍难支持。第三，案涉16套商品房除王敏之外最迟购房交款时间为1999年9月4曰，时隔两年半有余2002年3月20日王敏向沈城公司付款购买讼争房屋。在此期间，皇嘉公司于1999年11月25日被吊销营业执照，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。故不能认定王敏购买讼争房屋与其他购房者购房存在同一性。第四，公司被吊销营业执照后，未经启动清算程序且非以清算组的名义签订合同的行为违反法律的强制性规定，依法应认定为无效。王敏作为沈城公司的股东对此应当具有比一般人更加充分的认知，而其未对讼争房屋的来源、实际情况进行调查、了解，就从沈城公司购买讼争房屋，于2003年11月15日与已被吊销营业执照近四年之久的皇嘉公司签订商品房买卖合同，且与皇嘉公司未约定交付日期也没有证据证明皇嘉公司实际交付。最后认定，王敏与皇嘉公司签订的商品房买卖合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同。根据以上判决认定，原审原告王敏与沈城公司之间不存在实质上的买卖合同关系。其应当根据合同相对性原则，向皇嘉公司主张赔偿损失。原审判决认定王敏与沈城公司之间存在房屋买卖合同关系，并以该合同有效为基础，判决沈城公司承担赔偿责任是错误的，应当依法予以纠正。综上所述，经连云港市海州区人民法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2018）苏0706民初1625号民事判决；二、驳回原审原告王敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，司法鉴定评估费6718元（原告已预交），合计15518元，由原审原告王敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 卜玉霞审判员王守富审 判 员 万   路   遇二〇一九年十二月三十日法官助理 卢       丹书 记 员 朱   庭   苇法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。（三）《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。第四百零七条第二款原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。