西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初13257号原告：西安德邦汽车服务有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：刘海良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭冬冬，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飒，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：西安市廉租房建设管理有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：李文弟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王午生，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启旸，陕西博硕律师事务所实习律师。原告西安德邦汽车服务有限公司（以下简称“德邦汽车公司”）与被告西安市廉租房建设管理有限公司（以下简称“廉租房公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德邦汽车公司委托诉讼代理人郭冬冬、李飒到庭参加了诉讼，被告廉租房公司委托诉讼代理人李启旸到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告德邦汽车公司向本院提起诉讼请求：1、被告向原告赔偿装修改造损失费320万元；2、被告向原告赔偿过渡费23万元；3、被告向原告赔偿过渡期间营业损失30万元；4、被告向原告赔偿间接损失15万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年12月24日，被告将位于明德门小区绿化带两边房屋租赁给原告使用。2011年，原被告签订《明德门房屋租赁合同（二）》确认将共计3处房屋出租给原告使用，租赁期限为2011年8月1日至2019年7月31日。租赁期间，原告经被告同意，将3处房屋多次进行装修及翻新。2018年5月25日，被告通知原告，因租赁房屋被西安市规划局雁塔分局认定为违法建筑，要求被告自行拆除租赁房屋，并要求原告搬离租赁房屋。因被告未能保证向原告出租的房屋为权属清晰的合法建筑，导致原告面临租赁地点更换、工作人员安置、机械拆卸搬运、零某某转移、客户流失等多方面问题，在新的租赁地点完成装修前，原告无法开展营业，被告的行为给原告造成重大损失。被告廉租房公司辩称，被告是市政府成立的公司，具有管理房屋的职能。涉案房屋是明德门安居办公用房，被告于2003年将涉案房屋出租给原告，装修损失无依据，2008年原被告签订两份租赁合同，约定装修需经被告审批，原告多次装修及翻新，按照3份合同约定，原告未按照合同约定报被告审批，原告未经同意装修费用应自行承担。过渡费23万元无事实及法律依据，过渡期间营业损失30万元无事实及法律依据，原告自行使用不存在营业损失，间接损失无事实及法律依据。原告德邦汽车公司为证明其诉讼请求向本院提出以下证据：证据一、《明德门房屋租赁合同（一）》、《明德门房屋租赁合同（二）》、《限期拆除违法建设通知书》，证明被告违反诚信原则，将违法建筑租赁给原告，致使双方合同无法继续履行，损害原告合法利益。证据二、《评估报告书》、《利润表》，证明原告受到营业损失30万元，装修损失3495592.74元；搬迁过渡费23万元、间接损失15万元。被告廉租房公司提出以下质证意见：对证据一的真实性认可，证明目的不认可，《租赁合同（一）》的房屋是在明德门小区西区中单元，争议房屋是《租赁合同（二）》，对于《限期拆除违法建设通知书》，按照法律规定原告收到通知书后有权在收到6个月内提起行政诉讼，若不提起行政诉讼或拆除，城管局会强制拆除，原告有充足的时间过渡，被告未对原告的合同利益造成损害。对证据二《评估报告书》的真实性无法核实，第6页价值类型上，评估目的与内容与本案无关，是原告单方委托的鉴定机构，需要鉴定机构出庭说明情况，评估报告第5页估价对象是西安市雁塔区办公楼新建的一部分设施资产；合同履行期限是2019年7月31日，装饰装修物应归被告所有，原告2003年11月24日入住租赁场地，其对房屋的装修没有经过被告审批，不论原告的装修损失费是多少，被告均不应补偿；利润表是原告单方制作，证明目的不认可，因为利润应由营业收入减去营业成本，且原告应向税务机关纳税，原告提交的证据无纳税证明。被告向本院提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同》（商业用房）、《场地租赁合同》、《房屋租赁合同》（办公用房）、《明德门房屋租赁合同》（二）；证明：原被告存在房屋租赁关系，2011年8月1日之前，原告的装修已经归被告所有，2011年8月1日之后，原告装修改造未经被告审批，装修费用由原告自行承担，被告不予补偿。证据二、《房屋及场地租赁合同》、《门面租赁合同》、照片、视频，证明：被告在搬迁期间占用租赁房屋并正常营业，其已经确定新的租赁场地并部分搬迁完毕。原告德邦汽车公司提出以下质证意见：对证据一真实性认可，证明目的不认可，原被告签订合同基础是被告房屋是合法的建筑物，对被告出租给原告房屋违建情况下被告对原告装修不赔偿无依据。对证据二真实性认可、证明目的不认可，从被告提供的两份合同可知，一份是2018年8月1日开始，一份是2018年9月16日起租，高新领域还未开始营业，苗圃也未营业和装修，被告违建确实导致原告搬迁、营业损失、员工、客户流失等情况，被告应对其过错承担责任。经审理查明:2011年，原告（承租方，乙方）与被告（出租房，甲方）签订《明德门房屋租赁合同（二）》，约定：甲方将位于明德门小区绿化带两边共计3处，一是两层商业用房，建筑面积168平方米，二是一层办公用房，建筑面积297平方米，三是场地面积1760平方米出租给乙方，租赁期限为8年，甲方自2011年8月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2019年7月31日收回。三处房屋前四年每年租金为177300元（商业房面积x12x30元/月㎡，办公房面积x12x15元/月㎡，场地面积x12x3元/月㎡）后四年每年租金为199020元（商业房面积x12x32元/月㎡，办公房面积x12x17元/月㎡，场地面积x12x3.5元/月㎡）。乙方按半年交纳房租，每次租金需提前十五日前支付给甲方。乙方在承租期内，应独立经营，自负盈亏，如需装修，须报甲方审批，装修费用由乙方承担，退租时，甲方不予补偿。2018年5月25日，西安市雁塔区城市管理综合行政执法局出具《限期拆除违法建设通知书》（雁城管限拆字（2018）第552号），载明：根据西安市规划局雁塔分局《关于西安市德邦汽车违法建设的认定通知函》，位于XX路XX号XX层混合结构，面积4000平方米建筑物系违法建设，限西安市廉租房建设管理有限公司（西安德邦汽车服务有限公司）于2018年6月1日前自行拆除，并清理好现场。其后，原告委托陕西富兴辉房地产评估有限公司对位于西安市雁塔区明德门绿化带公园西区租地内的办公综合楼装修及改造、构建的钢结构及装修、构筑物等辅助设施等资产进行市场价值评估，2018年5月27日，陕西富兴辉房地产评估有限公司出具《评估报告书》，对上述建筑物评估价值为3495592.74元。2018年6月12日，原告（乙方）与案外人西安光华通讯有限公司（甲方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于雁塔区长安南路5号东半院光华苗圃内的独院1880平方米整体出租给乙方用于经营，租赁期限为自2018年8月1日起至国家征用开发止，每年租金为30万元，第三年起租金上调。次日，原告（乙方）与案外人薛某某（甲方）签订《门面房租赁合同》，约定：甲方将其位于XX路XX大道十字东南角高新领域XX、XX号楼XX层商铺整体出租给乙方，租赁期限为6年，自2018年9月16日起至2024年9月15日止，第一年租金为125万元，双方另对权利义务进行了约定。庭审中，原告主张，租赁被告的房屋后，因营业需要而对房屋进行装修，被告对此知情且认可，只是未形成书面协议。2018年7月份原告开始搬迁，2018年10月5日左右，涉案房屋被拆除。在本案审理期间，原告申请对涉案的装修、辅助设施及过渡费、营业收入进行评估，西安市中级人民法院委托陕西通海资产评估有限责任公司进行评估，由于涉案房屋及辅助设施已经拆除，且现有的《评估报告书》缺乏视频、图片资料，导致无法鉴定。上述事实，有《明德门房屋租赁合同（二）》、《限期拆除违法建设通知书》、《房屋及场地租赁合同》、《门面房租赁合同》、《评估报告书》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告提供的位于XX路XX号XX层房屋为违法建筑，故与原告签订的《明德门房屋租赁合同（二）》合同为无效合同，现涉案房屋已被拆除，被告作为出租方提供违法租赁物存在过错，应当赔偿原告因此受到的损失。原告主张被告赔偿装修改造损失费320万元，本院认为原告预期租赁期限至2019年7月31日，而涉案房屋于2018年10月拆除，原告实际于2018年7月份开始搬迁，致使原告在租赁期间对房屋的装修改造部分无法使用，被告应赔偿损失。至于被告辩称原告装修未经被告审批，且合同中约定装修费用应由原告承担，退租时被告不予补偿，本院认为原告装修改造系其经营业务的正常需要，被告应对租赁物的使用情况知情，其在租赁期间未对原告装修提出异议，应视为被告同意原告对房屋进行装修，且因房屋拆迁确实导致了原告无法使用房屋相关装修物的损失，故对于被告辩称，本院不予采信。鉴于对该部分的价值无法评估，原告提交的《评估报告书》缺乏直观的视频、图片资料，无法反映装修资产状况，结合合同履行情况及约定租金状况，本院酌定原告装修改造损失费用为30万元，故对于原告的此项诉讼请求，本院予以部分支持。至于原告主张的过渡费、过渡期间营业损失、间接损失，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。鉴于原告均未提供直接证据证明其实际发生的损失，应自行承担不利后果，故对于原告此部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条第二款，第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安市廉租房建设管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安德邦汽车服务有限公司支付装修改造损失费用30万元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费37840元，由原告西安德邦汽车服务有限公司承担27840元，被告西安市廉租房建设管理有限公司承担10000元，因原告已预交，被告西安市廉租房建设管理有限公司在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李 鑫人民陪审员  谭月华人民陪审员  姜 玲二〇一九年十二月四日书 记 员  魏 艳打印：扈艳红校对：赵恒悦2019年月日送达1