广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初3396号 原告：李善朝，男，1968年7月5日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁运干，广西同望律师事务所实习律师。 被告：南宁市林产土特产品有限公司，住所地南宁沿海经济走廊开发区私营企业工业区内，统一社会信用代码914501081985280530。 法定代表人：覃东全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄正斌，广西益佳律师事务所律师。 案由：商品房预约合同纠纷 立案日期：2019年8月21日 开庭日期：2019年12月24日公开开庭 适用程序：普通程序 原告诉讼请求：1.判令被告继续履行《【月湖国际】内部认购合同》及附件，即换签商品房买卖合同并交付2-1-2501号房屋给原告、办理房产登记到原告名下；2.判令被告立即支付逾期未签订《商品房买卖合同》的违约金从预订交房之日起直至实际完工之日止（违约金计算方式：从2017年3月30日起暂计至起诉之日2019年6月17日，每日按已付款的万分之三计付，125018元×0.0003×808天＝30304.36元）；3.依法判令被告立即支付逾期交房违约金直至实际交房日止（违约金计算方式：从2017年3月30日起暂计至起诉之日2019年6月17日，每日按已付款的万分之三计付，125018元×0.0003×808天＝30304.36元）。 林产公司辩称：本案项目于2010年启动至今，多次停工、复工，且由于项目建设周期长，被告已资不抵债，涉案项目土地被多个法院查封，无法办理商品房预售许可证，被告无力继续履行内部认购合同，也无法与原告签订商品房买卖合同，进而无法进行签订合同后的商品房买卖合同的备案、预告登记等手续。同时双方在内部认购合同第五条第一款第2点第（2）项约定，在取得预售许可证后7日内，补齐首付款才换签商品房买卖合同，因此被告没有违反关于换签商品房买卖合同的约定，且由于原被告双方至今未签订商品房买卖合同，意味着被告的交房义务条件尚未成就，被告没有交房的义务。由此可看出，原告的三项诉讼请求由于第一项履行不能，第二、三项没有事实和法律依据，因此请求法庭驳回原告诉讼请求。 本案相关事实： 1、合同名称和签订时间：《【月湖国际】内部认购合同》，2014年11月23日。 2、合同标的：乙方认购甲方开发的位于南宁市良庆区，该房建筑面积89.54平方米，总房款415018元。 3、合同相关约定：原告签署本《月湖国际内部认购合同》时支付首期内部认购房款的30%即125018元（含定金），余款在取得预售许可证后7日内，按当时银行贷款政策补齐首期款，换签《商品房买卖合同》，办理银行按揭手续；交房时间预计为2017年3月30日前；如被告未按合同规定的期限交房，逾期超过180日后，原告有权退出内部认购，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际完工之日止，被告按日向原告支付已付内部认购款的万分之三的违约金。该合同附件三约定：双方于2015年7月30日前签订《商品房买卖合同》，因被告原因逾期超过60日后，原告有权退出内部认购。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际完工之日止，被告按日向原告支付已付内部认购款的万分之三的违约金。 4、合同履行情况：《【月湖国际】内部认购合同》签订当日，被告向原告出具加盖公司合同专用章的收据一份，确认原告已支付涉案房屋首付款125018元。涉案项目未完工，未办理商品房预售许可证，双方未签订商品房买卖合同。 五、其他：被告于2018年4月24日向本院提起诉讼，要求确认与原告签订的《【月湖国际】内部认购合同》无效。本院于2018年8月23日作出（2018）桂0108民初1007号民事裁定书，驳回林产公司的起诉。 本院裁判意见：原、被告签订的《【月湖国际】内部认购合同》，虽然约定了原告认购的房号、房屋建筑面积、房屋单价、付款方式等房屋买卖合同的内容，原告亦交了部分房款，但认购合同亦载明交房时间为“预计2017年3月30日前”，交房时间是不确定的，且认购合同对交房的条件亦无约定。该认购合同不仅其名称为内部认购合同，并且明确约定签订认购合同时该项目尚未取得商品房预售许可证，被告取得项目商品房预售许可证后，双方还需另行签订正式的商品房买卖合同。故本院认定该内部认购合同为商品房预约合同。该合同是原告和被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 关于原告要求与被告签订商品房买卖合同的诉讼请求。根据本案内部认购合同约定，在林产公司取得预售许可证后7日内，双方换签商品房买卖合同。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，现涉案工程尚未取得商品房预售许可证，尚不具备签订《商品房买卖合同》的合法条件，故对原告要求与被告签订商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告交房、办理房屋不动产登记、支付未交房违约金的诉讼请求。预约合同是当事人之间约定将来签订本约的预先协议，合同义务是订约行为。本案《【月湖国际】内部认购合同》为商品房预约合同，主要是约束原、被告双方将来订立本约即商品房买卖合同，交房、办证并非是预约合同的义务，逾期交房违约责任亦不属于预约合同的违约范畴，故本院对原告前述三项诉请不予支持。 关于原告主张的未签订商品房买卖合同违约金。根据本案内部认购合同附件三的约定，双方应于2015年7月30日前签订《商品房买卖合同》。因被告未取得商品房预售许可证明，导致双方至今无法签订商品房买卖合同，被告的行为已构成违约，应依约承担相应的违约责任。原告要求被告继续履行合同并支付逾期签订商品房买卖合同违约金，合法合约，本院予以支持。根据上述合同约定，逾期签订商品房买卖合同违约金自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际完工之日止，按已付内部认购款每日万分之三计付。按照一般生活经验，交付日期应当晚于完工日期，故本案中约定的违约金计算时间不明确。依据合同约定交房时间“预计为2017年3月30日前”，可以认定违约金的起算日期为2017年3月30日；至于实际完工之日合同未有明确约定，双方当事人亦无法确定，鉴于预约的目的是为了签订本约，为了保障实现该合同目的，防止双方久拖不签订商品房买卖合同，本院酌定违约金计算的终止日期为商品房买卖合同签订之日。被告应自2017年7月30日至商品房买卖合同签订之日止，每日按125018元的万分之三向原告支付违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、南宁市林产土特产品有限公司向李善朝支付违约金（违约金计算：以125018元为基数，按每日万分之三，自2017年3月30日起计至双方签订商品房买卖合同之日止）； 二、驳回李善朝的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8579元，由李善朝负担4289元，南宁市林产土特产品有限公司负担4290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李喜杰 审 判 员  王 荣 人民陪审员  黎金聘 二〇一九年十二月二十九日 法官 助理  詹 妮 书 记 员  蒙玉莲