云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1866号上诉人（原审被告）：胡选波，男，1986年7月11日生，汉族，云南省会泽县人，律师，原住曲靖市会泽县鲁纳乡狮子村委会狮子村6组087号，现住曲靖市会泽县。被上诉人（原审原告）：云南宇辰物业服务有限公司统一社会信用代码：915303000546642083。住所：云南省曲靖市翠峰路与南宁西路交汇处绅园25层2712房。法定代表人：李侠，公司总经理。委托诉讼代理人：黄红贵，男，32岁，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈华琼，女，34岁，该公司员工。特别授权代理。上诉人胡选波因与被上诉人云南宇辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省会泽县人民法院（2019）云0326民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后依法组成合议庭，经询问当事人并书面审理了本案。本案现已审理终结。上诉人胡选波上诉请求：撤销云南省会泽县人民法院（2019）云0326民初967号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定“宇辰物业是可以依法从事物业管理活动的企业”错误，被上诉人主体不适格。被上诉人未提交云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司依法登记的经营证照，未能提供证据证实云南宇辰物业服务有限公司与云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司之间存在法律上的隶属关系。且其合法经营证照已经过了有效期，已经不具有合法经营主体资格。二、一审判决认定：“2018年1月1日，其受鼎业房产的委托对会泽县泽润龙都三期德泽苑小区进行物业服务，双方于2018年4月24日签订了《前期物业服务协议》”这两个时间点的确认没有证据支持，且如果这一认定成立，更说明人民法院错误保户了宇辰物业“先入驻再签协议”的违法经营行为。三、一审判决认为：“宇辰物业与鼎业房产签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力”。系因错误采信证据，导致适用法律错误。四、一审判决认为：“胡选波作为涉案小区业主，在庭审中亦表示对宇辰物业主张的各项费用共计1496元无异议，其应当按该协议约定履行交费义务”。系对上诉人意思表示的曲解。五、一审判决认为：“胡选波提出其与明亨物业的合同至今有效、宇辰物业与明亨物业之间非法转委托、宇辰物业系强迫交易等无事实依据”。一审判决无视上诉人依法提交的《前期物业服务协议》、《承诺书》、《收据》、《投诉书》、《情况说明》及《会泽县住房和城乡建设局关于召开德泽苑小区物业管理纠纷协调会议的通知》。被上诉人云南宇辰物业服务有限公司答辩称，一、答辩人是适格的主体，系依法批准成立的从事物业管理活动的企业。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。云南宇辰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计1148元、生活垃圾清运处置费共计132元、电梯运行费共计240元、二次加压费共计240元，总计1760元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定如下事实，云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，2018年1月1日，其受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托对会泽县泽润龙都三期德泽苑小区进行物业服务，双方并于2018年4月24日签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，多层住宅每月0.6元／平方米、高层（电梯房）住宅每月0.8元／平方米、商铺每月1元／平方米、私家车库每月20元／个、二次加压费每月20元／户、电梯运行电费每月20元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。胡选波系该小区3栋1单元202室业主，其未对2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费、电梯运行费、二次加压费共计1760元进行交纳。另查明，涉案小区于2018年11月成立了业主委员会，但未重新选聘新的物业服务企业，该小区2017年12月31日前的物业服务由昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托提供，后双方签订终止协议，终止了双方之间的前期物业服务合同。胡选波在庭审中陈述其与昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司的前期物业服务合同至今有效，亦陈述其未向昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司交纳过2018年1月1日至12月31日期间的物业服务等费用，原因是该期间昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司未向其提供物业服务。一审法院认为，根据云南宇辰物业服务有限公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托后，与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订了《前期物业服务协议》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。虽云南宇辰物业服务有限公司提交的其与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》及会泽鼎业房地产开发经营有限公司与昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司签订的终止协议中落款处时间为空白，但结合协议内容、其他相关证据及当事人的陈述，可以确认云南宇辰物业服务有限公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托于2018年1月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业服务有限公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力。胡选波作为涉案小区业主，在庭审中亦表示对云南宇辰物业服务有限公司主张的各项费用共计1760元无异议，其应当按该协议约定履行交费义务。胡选波提出其与昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司的合同至今有效、云南宇辰物业服务有限公司与昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司之间非法转委托、云南宇辰物业服务有限公司系强迫交易等无事实依据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由胡选波于本判决生效后5日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费、电梯运行费、二次加压费共计1760元。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由胡选波负担。二审中，上诉人为证实其主张，向本院提交承诺书复印件一份，欲证明被上诉人于2018年5月1日入驻案涉小区。被上诉人为证实其主张，向本院提交云南宇辰物业服务有限公司营业执照正、副本复印件各一份，云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司营业执照正、副本复印件各一份，企业名称变更核准通知书、备案通知书复印件各一份，欲证明被上诉人的具有相应资质及主体适格。经质证，双方当事人对对方二审提交的证据均无异议。本院予以采信。经二审审理查明的事实与一审审理确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审中，双方当事人对被上诉人的主体资格无异议，且均认可被上诉人自2018年5月1日入驻案涉小区，本院予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此被上诉人与会泽鼎业房地产开发经营有限公司《前期物业服务协议》对上诉人有约束力，上诉人应当向被上诉人支付物业服务费等费用。被上诉人与昆明明亨物业服务有限责任公司约定未缴纳2018年物管费的业主由被上诉人自2018年1月1日起收取费用。该费用经被上诉人书面催交上诉人未交纳，故上诉人应当向被上诉人支付欠付的物业费。综上所述，上诉人胡选波的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡选波负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 孙靖然审判员 廖 锐二〇一九年十二月九日书记员 者 莉