中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 (2019)最高法民终1617号 上诉人（一审被告、案外人）：顾亚莉，女，汉族，1981年6月24日出生，住贵州省安顺市西秀区。 被上诉人（一审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。 负责人：黎明，该分公司副总经理。 委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹莹，贵州恒易律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区民主路4号楼五楼。 法定代表人：何波，该公司总经理。 上诉人顾亚莉因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城公司）、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）（2017）黔民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 顾亚莉上诉请求：（一）撤销贵州高院（2017）黔民初115号民事判决，改判支持顾亚莉一审诉讼请求，或将本案发回贵州高院重审。（二）本案一审、二审案件受理费由长城公司负担。事实和理由：（一）贵州高院认为顾亚莉没有全额支付购房款属事实认定错误。按照《商品房买卖合同》的约定，顾亚莉于合同签订当日一次性向利安公司支付了全部房屋价款，顾亚莉已向贵州高院提交了支付房款的银行取款凭证和利安公司向顾亚莉出具的购房款《收款收据》。一审审理中利安公司对顾亚莉的付款事实亦予以认可。（二）贵州高院认为顾亚莉占有案涉房屋属非法占有事实认定错误。首先，顾亚莉取得房屋是基于真实、合法、有效的房屋买卖关系，占有方式亦为合法。其次，2016年12月5日利安公司将案涉房屋交付顾亚莉使用的时间早于贵州高院于2017年3月10日对案涉房屋进行查封和公告的时间。（三）顾亚莉对案涉房屋未办理过户登记无过错，过错在于利安公司。 长城公司辩称，（一）长城公司对案涉房屋享有的抵押权足以对抗顾亚莉提出的执行异议。利安公司于2011年就将案涉房屋所附着的土地使用权抵押给华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）。2013年，长城公司在受让华能信托的债权后又就土地使用权以及在建工程办理了抵押登记，具有优先受偿权。（二）顾亚莉与利安公司之间房屋买卖关系不真实。顾亚莉仅提交了利安公司开具的收款收据，没有任何银行转账凭证，不能证实真实支付了购房款。尽管顾亚莉称系现金交付，但如此大额购房款以现金支付显然不合常理。（三）顾亚莉于案涉房屋被查封后占有该房屋属于非法占有。此外，顾亚莉名下还有其他房屋，亦不符合唯一住房的要求。长城公司请求驳回顾亚莉上诉，维持一审判决。 长城公司向贵州高院起诉请求：（一）撤销贵州高院（2017）黔执异174号执行裁定；（二）准予继续执行安顺市西秀区“中环商业广场”A号楼2-12-5号房屋；（三）由顾亚莉、利安公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：（一）顾亚莉与利安公司签订《商品房买卖合同》的真实性、合法性存疑；（二）利安公司出具的收款收据不能证明顾亚莉已支付全部购房款，且顾亚莉称现金支付购房款不符合常理；（三）顾亚莉无证据证明其在法院查封前已合法实际占有案涉房屋；（四）案涉房屋未能办理过户登记的原因在于顾亚莉，顾亚莉所出示的《商品房买卖合同》的签订时间是在长城公司抵押权设立之前，按常理其可以办理产权备案登记，但是至今没有办理；（五）长城公司已申请查封了案涉房屋，人民法院应当依法保护长城公司的优先权。 贵州高院一审查明：2011年12月1日，华能信托作为抵押权人与利安公司签订了《最高额抵押合同》，该合同的主合同包括但不限于编号为华能信托[2011]集合信托字第056号投资002的《债务清偿协议》等，该合同所担保的最高债权额4.4亿元。该合同项下的抵押物为证号为安国用（2005）第141号的国有土地使用权，土地面积21020平方米，位于贵州省安顺市大十字至小十字之间，东临民主路，南临建国路，西临中华路，北临中华东路。双方办理了安他项（2011）第021号土地他项权证，载明他项权利的种类及范围为：安国用（2005）第141号国有土地使用权，土地总面积为21020平方米，土地抵押面积为19831.11平方米，抵押部分的土地价值26168万元，现申请向华能信托贷款25000万元，未超出他项权利范围。其存续期限载明为：2011年11月18日至2016年11月18日。（该份证据上安顺市国土资源局另载明：依华能信托和利安公司双方申请，于2013年12月13日解除抵押） 2013年12月10日，长城公司与华能信托、利安公司、安顺恒法投资有限公司（以下简称恒法投资）、何波签订了《债权转让协议》。根据该协议约定，华能信托将其对利安公司享有的1亿元债权本息连同项下的担保权利转让给了长城公司。同日，长城公司与利安公司、恒法投资、何波、黄妮、陈东泉、张刚签订了《债务重组协议》，利安公司将位于贵州省安顺市西秀区中华东路“中环商业广场”项目的国有土地使用权及A号楼1-24层在建工程进行抵押，并于2013年12月13日、16日办理了安他项（2013）第032号国有土地他项权证和安市房建西秀字第J1300051号在建工程他项权证。 2013年3月1日，顾亚莉与利安公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015-A-2-12-5）,合同载明顾亚莉向利安公司购买“中环商业广场”A号楼2-12-5号房屋一套。当日，利安公司向顾亚莉出具0035095号收款收据，载明：“2013年3月1日，今收到顾亚莉交来购房款人民币（大写）肆拾肆万叁仟捌佰肆拾元整（￥443840），备注：A2-12-5，经手人：罗。”另查明，顾亚莉名下有其他房屋。 2016年3月28日，贵州高院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定，查封了案涉房屋。贵州高院查封案涉房屋的（2015）黔高民商初字第92-2号《协助执行通知书》中载明：“在价值人民币13937.91万元范围内，对利安公司所有的在建工程即安顺市西秀区中华东路‘中环商业广场’项目A号楼的住宅物业14216.69平方米、商业物业19790.38平方米予以查封。查封期间为叁年，即从2016年3月29日起至2019年3月28日止。” 2016年6月24日，贵州高院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决（以下简称92号判决），该判决已经生效。该判决主文内容如下：（一）由利安公司偿还长城公司本金10000万元并赔偿损失；（二）由利安公司偿还长城公司为实现债权所支付的律师代理费50万元；（三）长城公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对安他项（2013）第032号他项权证项下利安公司位于安顺市中华东路证号为安国用（2005）第141号的国有土地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（四）长城公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对证号为安市房建西秀字第J1300051号的在建工程抵押登记证明项下利安公司位于安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产共计19790.38㎡(其中：住宅14216.69㎡、商业5573.69㎡）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（五）长城公司在判决主文第一、二项所列债权范围内对恒法投资、陈东泉、张刚持有的利安公司100%的股权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（六）恒法投资、何波、黄妮对判决主文第一、二项所列债务承担连带清偿责任；恒法投资、何波、黄妮在承担连带清偿责任后，有权向债务人利安公司追偿；（七）驳回长城公司的其他诉讼请求。 2016年11月1日，因利安公司未履行92号判决确定的给付义务，长城公司向贵州高院申请强制执行。贵州高院受理后于2017年3月10日作出（2017)黔执恢26号查封公告，对查封利安公司抵押房屋的事实予以公告张贴。2017年6月15日，顾亚莉以案涉房屋系其购买并已交付使用为由，请求解除对房屋的查封。顾亚莉于2017年5月14日，以房号为A号楼2-12-5号的被查封房屋系其购买并占有为由向贵州高院提出执行异议，贵州高院于2017年6月27日作出了（2017）黔执异174号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。长城公司遂向贵州高院提起执行异议之诉。 另，2016年9月21日，利安公司向顾亚莉出具《质量说明书》和《使用说明书》。《质量说明书》载明案涉房屋交付时间为2016年9月21日。2016年12月5日，利安公司向顾亚莉出具交房条，同日，顾亚莉签署《接受楼宇领取钥匙书》《中环商业广场A#楼前期物业管理服务协议》《中环商业广场A#楼临时管理规约》。2017年3月14日，顾亚莉与安顺馨园装饰工程有限公司签订《装修工程合同》。 贵州高院认为，长城公司申请执行利安公司的案涉房屋，顾亚莉以其为案涉房屋的所有人为由提出异议，贵州高院作出中止执行的裁定。长城公司以顾亚莉为被告提起申请执行人执行异议之诉，请求撤销中止执行裁定并继续执行案涉房屋，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于申请执行人执行异议之诉的规定。故，本案应属申请执行人执行异议之诉。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。”本案长城公司虽将利安公司列为第三人，但根据上述规定，因利安公司明确反对长城公司申请执行，故利安公司应为本案共同被告。 贵州高院认为，本案所涉房屋应继续执行。理由为：第一，案涉房屋为利安公司向长城公司提供抵押担保的事实，已有92号判决予以确认，各方对此事实并不否认，因该房产上已设定了抵押担保，故作为抵押权利人的长城公司可以就该抵押物行使抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，长城公司对案涉房屋依法享有抵押权，顾亚莉阻却执行的主张不能得到支持。 第二，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，顾亚莉虽然与利安公司签订了购房合同，但其支付购房款为现金交付，与一般交易情况不符，不能认定为已全额支付购房款，而且，顾亚莉占有房屋在案涉房屋被贵州高院依法查封之后，应属于非法占有，更没有证据证明其不办理过户登记没有过错，故其排除执行异议理由不符合前引法律规定。 第三，由审理查明的事实可知，案涉房屋不是顾亚莉名下的唯一住房，顾亚莉予以认可，并称其他房屋是其父母居住或他人居住。对于此，贵州高院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……”。本案中，顾亚莉除本案争议的房屋外尚有其他房屋，故其提出的执行异议不符合前引法律之规定。贵州高院判决：（一）准许继续执行案涉房屋；（二）驳回长城公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由顾亚莉、利安公司负担。 二审审理中，顾亚莉向本院提交了利安公司与长城公司签订的《监管协议》，证明目的为利安公司出售案涉房屋系长城公司授权许可。 长城公司质证认为，对《监管协议》证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能达到证明目的。 本院对顾亚莉提交的新证据认证如下：该证据真实性、合法性、关联性已经长城公司认可，且与本案事实相关，本院予以采信。 本院二审查明的事实与贵州高院一审查明的事实相同。 本院认为，本案二审的争议焦点为顾亚莉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”顾亚莉对尚登记在利安公司名下的商品房提起执行异议之诉，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查是否应支持其诉讼请求。 首先，顾亚莉与利安公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年3月1日，在2016年3月28日案涉房屋被人民法院依法查封前。其次，顾亚莉提交了借记卡账户历史明细清单，证明其于2013年2月28日取款50万元。次日，顾亚莉即向利安公司支付购房款443840元，利安公司亦向顾亚莉出具了收款收据。上述事实可以证实顾亚莉已实际支付了购房款。在没有相反证据的情况下，一审判决仅以顾亚莉以现金支付购房款不合常理为由否定其付款事实不能成立。再次，顾亚莉名下已有一套面积为144.55平方米的商品房，其称该套房屋系由其父母居住符合常理。基于满足、改善基本居住的需求，顾亚莉再购买110.96平方米的案涉房屋并不违反司法解释“买受人名下无其他用于居住的房屋”的精神。综合上述分析，顾亚莉提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 此外，需要指出的是，《执行异议和复议规定》第二十九条与第二十八条分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用。一审法院在查明顾亚莉是商品房消费者的情况下仍然适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定不当，本院予以纠正。 综上，顾亚莉的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省高级人民法院（2017）黔民初115号民事判决； 二、不得执行安顺市西秀区中华东路“中环商业广场”A号楼2-12-5号房屋。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏文超 审判员  葛洪涛 审判员  司 伟 二〇一九年十二月三十日 法官助理叶阳 书记员朱小玲