陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕08民终3507号上诉人（原审原告）：袁彦飞，男，1971年9月22日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆阳区。被上诉人（原审被告）：文阳厉，男，1963年11月26日出生，汉族，陕西省绥德县人，现住绥德县。委托诉讼代理人：姬语学，陕西宇内律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王飞，男，1984年1月24日出生，汉族，陕西省神木市人，住陕西省榆林市。原审被告：奥敏，男，1987年7月5日出生，汉族，陕西省神木市人，现住榆林市榆阳区。原审被告：张军利，男，1982年6月18日出生，汉族，陕西省佳县人，现住榆林市。上诉人袁彦飞因与被上诉人文阳厉、王飞、原审被告奥敏、张军利申请执行人异议之诉一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人袁彦飞、被上诉人文阳厉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁彦飞上诉请求：1、撤销榆阳区人民法院（2018）陕0802民初2000号民事判决书；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。本案所涉房屋的实际所有权人为被上诉人王飞，房屋产权手续及物业收款收据单中记载的业主姓名也均为被上诉人王飞，未办理过任何产权变更登记手续，也未向不动产登记部门提交过变更登记申请。一审法院认定王飞、奥永强、文阳厉三方之间存在借贷关系并达成了三方协议，由王飞将其案涉房屋出卖给文阳厉，但王飞与奥永强、奥永强与文阳厉之间的民间借贷法律关系并未经过司法部门进行确认，且被上诉人的陈述与本案一审庭审中所举证据对借款数额不能相互佐证印证。文阳厉的证据证明其转账发生在被人民法院查封之后，故一审判决错误，应依法予以纠正。二、文阳厉的权益不足以排除执行。1、文阳厉与王飞之间的转让房屋行为属于无效行为，签订合同时基础的法律关系并未经依法确认，也未提供合法有效的证据予以佐证。2、被上诉人文阳厉称其已经实际占有、管理、使用该房屋，但其提交的证据并不能证明其占有、管理、使用的事实。所提供的物业收条的业主均为王飞，并非文阳厉。提供的2018年1月14日收费收据中载明该房屋为空置。3、根据文阳厉提供的收条，该收条系白条，金额较大，没有银行转账凭证相互佐证，不能证明文阳厉已支付全部借款的事实。4、该房屋至今仍在王飞名下，并未办理过户登记手续，也未向不动产登记部门提出变更登记申请。且根据其所提供的购房合同，合同签订长达五年之久不办理过户登记也不向人民法院提起诉讼要求变更，明显与常理不符。5、文阳厉在买卖时明知涉案房产设有抵押权，导致不能进行物权的变更登记。物业证明与物业登记不符，实际上文阳厉并不居住。文阳厉辩称，文阳厉通过以物抵债的方式取得了案涉房屋，并行使了涤除权。奥永强偿还银行按揭贷款的原因，是因为奥永强欠文阳历的款没有还清，故还款应视为文阳厉所还。文阳厉实际取得房屋后，一直占有使用该不动产，并交纳了水电等费用。该小区所有房屋均涉及违建问题，导致争议房屋无法过户，文阳厉对此并无过错。故文阳厉基于合法的债权行为取得了案涉房屋，并清偿了按揭贷款，其权益足以排除执行行为。王飞未到庭陈述意见。在庭后谈话时，王飞称，三方达成以房抵债是事实，当时达成协议后，就交付了房屋，并和物业打了招呼。文阳历交清了欠付的款，物业给文阳厉交了房和房卡。原审被告奥敏、张军利未到庭陈述意见。袁彦飞向一审法院起诉请求：1.依法判决准许执行榆林经济开发区御溪台5幢C单元1002号（房产证号01002Ｘ）房产；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2016年12月6日，榆阳区人民法院（2016）陕0802民初6000号民事判决书对原告袁彦飞与被告王飞、奥敏、张军利民间借贷纠纷一案作出判决，判决被告王飞偿还原告袁彦飞借款本金176000元，被告奥敏、张军利承担连带清偿责任，案件受理费3880元由被告王飞、奥敏、张军利共同负担。上述判决生效后，被告王飞、奥敏、张军利拒不按照判决履行义务，原告向榆阳区人民法院申请强制执行。执行期间，榆阳区人民法院于2017年4月19日作出（2018）陕0802执1774号执行裁定书，裁定查封被执行人王飞名下位于榆林经济开发区御溪台5幢C单元1002号（房产证号010021）房产，也即本案涉案房屋。2018年1月11日，被告文阳厉对该执行标的提出书面异议。2018年2月5日，榆阳区人民法院作出（2018）陕0802执异13号执行裁定书，裁定中止对榆林经济开发区御溪台5幢C单元1002号（房产证号01002Ｘ）房产的执行。2018年2月12日，本案原告袁彦飞不服该裁定，向本院提起诉讼。另查明，本案被告王飞与案外人奥永强之间存在借贷关系。奥永强分别于2011年4月12日、2012年2月11日通过银行转账向王飞支付借款97万元。后王飞与奥永强约定以房屋抵债。奥永强系文阳厉的债务人。2013年7月1日，王飞、奥永强与文阳厉达成三方协议，由文阳厉与王飞签订购房合同一份，合同约定，王飞将其买受的位于榆林市高新区御溪台小区5幢C单元1002号房屋以130万元出卖给文阳厉，文阳厉实际付款85万元，剩余45万元房屋按揭贷款由文阳厉偿还，王飞于当日向文阳厉出具了金额为85万元收款收据一支。同日，文阳厉再与奥永强签订补充协议，约定由奥永强偿还该按揭款。后文阳厉缴纳了物业管理费，并更换了锁芯，由案外人奥永强支付下剩房屋购置贷款。交易完成后，一直未办理过户登记。一审法院认为，当事人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案的争议焦点：一是王飞与文阳厉、文阳厉与奥永强、高艳成三方之间形成的以房抵债协议是否合法有效；二是涉案房产是否准许继续执行。王飞与文阳厉、文阳厉与奥永强、高艳成三方之间形成的以房抵债协议是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条虽然规定了物权变动登记生效和公示公信原则；但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”规定的精神，本案中，被告文阳厉提交了购房合同、补充协议、商品房买卖合同、银行转账及物业费缴纳票据、（2018）执异13号卷宗中的王飞谈话笔录及奥永强谈话笔录及奥永强证人证言等证据可以证明王飞与文阳厉、文阳厉与奥永强、高艳成三方之间自愿达成以房抵债协议，意思表示真实，且不违反我国现行法律效力性强制性规定，合法有效；且被告文阳厉所提交的收据及证人证言可以证明其已经以抵债的方式支付了全部房屋价款并已经合法占有涉案房屋的事实。被告文阳厉应为该不动产的实际权利人。涉案房产是否准许继续执行。涉案房产已由被告文阳厉以抵债的方式履行了价款支付义务并实际占有，虽未办理过户登记，但具备准物权的性质，其应优先于原告申请执行的普通债权；且未能办理变更不属于被告文阳厉自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此本案被告文阳厉就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张购房合同系案外人王飞为了逃避执行的所为，但是其并未提交证据证明其该项主张，本院依法不予支持。原告主张被告并未在查封房屋之前合法占有该房屋，经审查，被告文阳厉所提交的证据已经能够形成完整证据链，其所更换的锁芯等行为已经表明其占有该房屋；且原告未依法提交相应证据予以佐证来推翻被告提交的证据及所证明的事实，本院对原告的该项主张依法不予支持。原告袁彦飞与案外人王飞、奥敏、张军利因民间借贷纠纷诉一案本院于2016年12月6作出判决。2017年4月19日，本院作出（2017）陕0802执1774号执行裁定书，查封涉案房屋。而本案被告的房屋转让行为发生于2013年7月1日，因此关于原告主张的本案被告之间的房屋转让事实发生于涉案房屋被查封之后的事实，本院依法不予确认。原告在庭审中主张，本案涉案房屋的交易行为系本案被告王飞逃避执行的虚假交易，但是其并未提供能够证明此项待证事实的证据，因此本院对其该项主张依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决:驳回原告袁彦飞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告袁彦飞负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审一致，故予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：文阳厉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。经审查，文阳厉一审提交的证据可以证实在法院查封之前三方已就案涉房屋签订了房屋买卖合同、文阳厉向物业公司交纳了当时欠付的物业费并领取了房卡的事实。文阳厉在接收房屋时交付的物业费，部分是通过刷银行卡的方式进行支付的，该证据具有客观性，且文阳厉在接收房产时已经更换了房门上的锁芯，故可以证明文阳厉占有案涉房产的事实。案涉房屋因开发商的原因尚未办理房产登记，被上诉人文阳厉对此并无过错。综上，上诉人袁彦飞的上诉理由不能成立，依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人袁彦飞负担。本判决为终审判决。审判长  冯佑贤审判员  魏 霞审判员  张彩莲二〇一九年十二月二十七日书记员  杨 攀