河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1282民初2174号原告：灵宝市强人房地产开发有限责任公司，住所地灵宝市灵函路南段东侧6幢2层。法定代表人：柳志明，公司经理。委托诉讼代理人：马志强、刘宁波，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：韩建国，男，1974年7月2日生，汉族，住灵宝市。被告：王战辉，男，1978年1月26日生，汉族，住灵宝市。委托诉讼代理人：李天民，河南民心律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：李卫华，男，1977年3月3日生，汉族，住灵宝市。原告灵宝市强人房地产开发有限责任公司（以下简称灵宝市强人公司）与被告韩建国、王战辉商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，根据被告王战辉的申请，本院追加李卫华为第三人参加诉讼。因被告韩建国下落不明，本院公告向其送达了诉状、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告灵宝市强人公司的委托诉讼代理人马志强，被告韩建国，被告王战辉及其委托诉讼代理人李天民，第三人李卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灵宝市强人公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付原告1800000元购房款及逾期付款的违约金540000元;2、被告承担本案诉讼费。事实和理由:原告是一家依法成立的房地产开发企业。2014年4月25日，二被告提出购买原告开发的灵宝中心商业区20套房产，总价2030000元。原告收取了二被告缴纳的230000元定金后与其签订20份《商品房买卖合同》。按照合同约定，二被告应当在合同签订当日即支付全部购房款。因二被告经济紧张，原告同意2014年9月25日前付清剩余房款。期限届满后，二人未能支付剩余房款。后来被告又提出先办理房产证，再用房产抵押贷款偿还原告欠款，并向原告出具了欠条一份、还款保证书一份。原告为被告办理好房产证书后交给二被告，由二被告以房产作抵押向银行贷款。事后经了解，二被告将银行贷款用作他处，未按照还款保证书的承诺向原告支付剩余房款，致使原告的利益遭受巨大损失。原告多次催要剩余房款，二被告至今未能清偿。综合以上，为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告韩建国辩称：我于2013年后半年通过李卫华和强人公司负责房产销售的李东协商购买强人公司门面房事宜，2014年3月23日我已给李卫华转了第一笔房款485000元，我和王战辉、薛某三个人共同买房，我陆续给李卫华转房款1700000元，现在我已不欠强人公司的购房款。被告王战辉辩称：原告“强人公司”在其诉状中所述并非是客观事实，主要表现在：1、我并未于2014年4月25日向原告强人公司提出购买其开发的20套房产，我仅通过李卫华在2014年向原告提出过购买其房产，并于同年9月(在我的记忆中是9月份，具体时间记不清了，合同上也没有时间，并且我仅在合同首页和尾页签字，其它内容不是我填写)与原告“强人公司”签订了六份《商品房买卖合同》；2、我未向原告缴纳过任何购房款额，因我购买的六套房产是与李卫华说的，我于2014年4月22日给李卫华转款30万元(有转款凭证)，后来我已将全部房款交给了李卫华，并拿到了我购买的六套房产的房产证，至于原告“强人公司”所称缴纳了230000元定金一事，只有李卫华能说清，我并不知晓；3、原告陈述“因被告经济紧张，原告同意2014年9月25日前付清所有房款”一事，我并不知情，也未与原告协商过此事；4、原告在起诉状中陈述“先办理房产证、抵押贷款、欠条、还款保证书”这些事实，房产证抵押贷款申请书、还款保证书和欠条上我的名字三个字确实系我个人所签，但上述材料中的内容并不是我本人所写；5、原告从未向我主张过我拖欠房款的权利。所以原告诉状中所称事实不真实，其诉求也不能成立。其二，“强人公司”的诉求也缺乏法律依据，1、我与原告签订《商品房买卖合同》前，是通过李卫华和原告沟通的，李卫华和原告达成购房协议后，李卫华才通知我去与原告签订《商品房买卖合同》，我把房款缴纳给李卫华，由李卫华再交给“强人公司”；2、需要给法庭说明一点，当时购买“强人公司”房产的还有韩建国、薛某和李卫华四个人，我们四个人所购“强人公司”的房产均是通过李卫华沟通后购买的，也都是把款交给李卫华，由李卫华代办的；3、我所购买的房产仅有六套，按照合同约定我应支付的房款为546744元，为何让我承担180万元的房款呢?4、我与原告签订《商品房买卖合同》后，原告也依法给我办理了六套房产的房产权证，但原告在房产权证书办理到我名下后，却一直以其名义对外出租并收取租金，所收取的六套房产租金至今大约有二十万元左右，我一直要求李卫华与原告协商有关租金事宜，可李卫华一直推脱至今未给我解决，为此，我保留向原告“强人公司”主张租金的权利。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据，恳请贵院查清本案事实，依法做出客观、公正裁判，以维护我的合法权益。第三人李卫华述称：我认为购房合同中我不是合同的当事人，我也没有给购房提供担保，所以追加我为第三人不符合法律规定。原告向本院提交的证据材料有：1、原告与王战辉、韩建国签订的《商品房买卖合同》20份，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，按照合同约定，被告应在合同签订当日付清购房款；2、2014年9月24日，被告韩建国、王战辉给原告出具的欠条1份、房产抵押协议1份、房产抵押贷款申请书1份、还款保证书1份，证明二被告欠付原告购房款180万元，因资金紧张申请原告先办理房产证，然后向银行抵押贷款偿还原告剩余房款的事实；3、催款通知书5份，证明原告多次向被告催要购房款的事实；4、交款人为陈娟蕊的收据一份，证明二被告给原告预付购房款定金23万元的事实。被告韩建国向本院提交的证据材料有：1、身份证复印件一份；2、转账记录6份，证明已给李卫华支付了房款；3、证人薛薛某庭作证陈述，证明韩建国、王战辉、薛薛某定买房后均是通过李卫华和原告协商，签订购房合同是和李卫华签订的空白合同，强人公司没有人出面，购房款多数是通过李卫华支付给强人公司。被告王战辉向本院提交的证据材料有：1、身份证复印件1份，证明原告身份；2、信用社进账单1份，证明2014年4月22日，王战辉给李卫华转款30万元用于购买的房产；3、与原告签订的《商品房买卖合同》6份，证实原被告签订的六份购房合同总房款共计546750元，并且合同约定房款一次付清；4、灵宝市房产管理局出具的房产登记信息查询证明书6份，证明王战辉购买原告的六套房屋均办理了房产证；5、2018年9月4日，原告委托律师给王战辉邮寄的律师函1份，证实王战辉购买原告的房屋建筑面积230.94平方米，房款总计546744元，而不是180万元；6、王战辉与李卫华的录音光盘一张，证明王战辉购买原告的房产系李卫华出面联系，李卫华承认王战辉已交清了房款。第三人李卫华向本院提交证据材料有：转账凭证4张，证明与韩建国、王战辉存在多次经济往来，没有收到二被告的房款。经庭审质证，关于原告提交的证据，被告韩建国、王战辉认为合同、欠条和还款保证书中的签名是本人书写，是合同签订之后才出具欠条和还款保证书，且欠条和还款保证书中的内容被告不清楚，催款通知书被告也没见过；第三人李卫华无异议。关于被告韩建国提交的证据，原告认为只能证实韩建国与李卫华有经济往来，不能证明原告收到房款的事实；王战辉无异议；李卫华认为韩建国的转款属实，但不是房款，双方还有其他经济往来。关于王战辉提交的证据，原告认为给李卫华的转款不能证实原告收到房款，对其他证据的真实性无异议，但认为律师函中只是明确了王战辉名下的房款，180万元的欠条是王战辉与韩建国共同签字的欠条；韩建国、李卫华无异议。本院认为，原告的证据和被告王战辉的证据1、3、4、5客观真实，予以认定；双方提交的其他证据结合双方的陈述，客观分析认定。经审理查明，2013年12月份，被告韩建国、王战辉欲购买原告在灵灵宝市桃××街北段侧建设的商品房，二被告通过第三人李卫华与原告灵宝市强人公司联系后，2014年4月25日，李卫华给原告支付购房款定金23万元，2014年6月份左右，原告与被告韩建国签订16份《商品房买卖合同》，合同约定韩建国购买16套房屋，面积共计626.5平方米，房款共计1483313元，原告与被告王战辉签订6份《商品房买卖合同》，合同约定王战辉购买6套房屋，面积共计230.94平方米，房款共计546750元。合同约定付款方式为买受人在签订合同时，一次性支付房款，合同对房屋交付期限未约定，合同中也没有签署的时间。2014年9月24日，被告韩建国、王战辉给原告出具一份内容为“今因购买2-35-201A、201B、201、202、207-242号房产，欠到灵宝市强人房地产开发有限公司购房款现金1800000元（大写壹佰捌拾万元），我本人承诺在房产证领取后45天，将所欠款归还灵宝市强人房地产开发有限公司，如逾期则按照本人所签署的《还款保证书》办理”的欠条，同时，二被告给原告出具一份《房产抵押协议书》，约定抵押人自愿将购买的位于灵宝市中心商业区2-35-201A、201B、201、202、207-242号商铺，向灵宝市强人房地产开发有限公司抵押，作为偿还下欠抵押权人购房款等购房合同约定款项的保证。同日，二被告给原告出具《房产证抵押贷款申请》，承诺本人无法支付所欠款项，申请原告将其所订购的房产先予办理房产证手续，房产证办理下来，本人无条件同意将房产进行抵押贷款，贷款到账后第一时间支付欠原告的购房款，之后，二被告又给原告出具一份《还款保证书》，承诺最后归还欠款的时间不超过房产证领取后45天。2014年12月2日，原告给二被告购买的房屋办理了房产权证。2015年2月16日，被告韩建国用其购买的16套房产作抵押在灵宝市农村信用合作联社贷款200万元，贷款后韩建国未给原告支付房款，因韩建国未按约定偿还贷款利息，灵宝市农村信用合作联社于2016年9月13日向本院申请实现担保物权，本院2016年9月29日作出（2016）豫1282民特68号裁定书，裁定：一、准许拍卖被申请人韩建国、高飞明所有的位于灵灵宝市桃××街北段东侧××栋房产；二、申请人灵宝市农村信用合作联社对上述房产变现所得款项在借款本金200万元及利息的范围内享有优先受偿权。之后，本院于2018年8月7日作出（2017）豫1282执恢355号之二执行裁定书，将登记在被执行人韩建国、高飞朋名下位于灵灵宝市桃××街北段东侧××栋屋以2042700元抵债给灵宝市农村信用合作联社，财产所有权自本裁定送达申请人灵宝市农村信用合作联社时起转移。因原告多次向二被告催要房款未果，引起诉讼。本案审理中，原被告的分歧较大，调解无法达成协议。本院认为，原告灵宝市强人公司与被告韩建国签订16份商品房买卖合同，与被告王战辉签订6份商品房买卖合同，合同约定了二被告各自购买房产的位置、面积、单价和房款金额，合同中虽然没有签订的时间，但能够确定二被告向原告购买房产的事实，合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。被告认为购买原告的房产系通过第三人李卫华联系，房款已交给第三人，但第三人认为自己和二被告存在其他经济往来，因此，不能认定原告已付清了房款，故二被告的辩解意见，本院不予采纳。因第三人给原告预付了部分定金，剩余房款二被告给原告出具了欠条、还款保证书，根据还款保证书的约定，二被告用房产作抵押申请了贷款后应先偿还房款，但被告未按约定向原告支付房款，现被告韩建国购买原告的房产已全部给其贷款的债权人抵债，原告应收取的房款至今未能收回，故原告要求二被告支付欠款的理由正当，本院予以支持。虽然二被告给原告出具有欠条，因二被告不是共同买房，根据公平原则，被告韩建国应付的房款为1483313元，被告王战辉应付的房款546750元，因第三人给原告支付定金23万元，第三人没有区分给二被告支付定金的数额，根据二被告实际购买房屋的面积，确定第三人为被告韩建国支付的定金为168054元，为被告王战辉支付定金61946元，因此，扣除预付的定金，被告韩建国应支付原告欠款1315228元，被告王战辉应支付原告欠款484772元。合同明确约定，被告应在合同签订时付清房款，因合同没有签订时间也未约定被告逾期付款的违约责任，被告未在合同签订时支付房款，2014年9月24日被告给原告出具的还款保证书中约定不超过房产证领取后45天付清房款，被告的房产证系2014年12月2日办理，之后被告仍未在约定的45天内付清房款，原告怠于行使自己的权力，结合原告一直未给被告交付房产的事实，原告主张被告逾期付款的违约金应从原告起诉之日即2019年5月8日起，按年利率6%支付资金占用的利息。原告请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告韩建国在本判决生效后十五日内支付原告灵宝市强人房地产开发有限责任公司欠款1315228元及利息（利息从2019年5月8日起，按年利率6%算至欠款付清之日止）；被告王战辉在本判决生效后十五日内支付原告灵宝市强人房地产开发有限责任公司欠款484772元及利息（利息从2019年5月8日起，按年利率6%算至欠款付清之日止）；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费25520元，由被告韩建国负担16000元，由被告王战辉负担5647元，由原告灵宝市强人房地产开发有限责任公司负担3873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  聂全国人民陪审员  建胜民人民陪审员  王淑妮二〇一九年十二月二十八日书 记 员  张梦雪履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入失信人员名单；3、对被执行人限制高消费、限制出境；4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。