江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5382号 原告：郭正勇，男，1969年11月3日生，汉族，农民，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：陈春河，江苏袍泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈心竹，江苏袍泽律师事务所律师。 被告：南京农业大学，住所地在南京市玄武区卫岗1号。 法定代表人：陈发棣，校长。 委托诉讼代理人：刘松，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告郭正勇与被告南京农业大学土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法由审判员陈飚适用简易程序，于2019年7月17日和2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告郭正勇的委托诉讼代理人陈心竹、陈春河，被告南京农业大学的委托诉讼代理人刘松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭正勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告南京农业大学补偿原告所有的位于南京农业大学江浦实验农场二区一号地三角田的房屋建筑物、构筑物、苗木价值共计441270元；2、判令本案诉讼费及评估费用22000元由被告南京农业大学承担。事实和理由：2001年5月18日，原告与被告下属的江浦实验站签订了一份《合同书》，约定被告将其江浦实验农场二区一号地三角田（面积约8.8亩）及其上的1栋二层楼、8间平房（5间危房）、2亩鱼塘出租给原告，租期为20年。自2001年6月1日至2021年5月31日，原告在不损害原有主要设施的情况下，对承租地进行了建设改造，包括通水、通电、铺路、清淤、新建房屋和大门、栽种苗木、投放鱼苗等，原告对此始终未提出过任何意见。2014年，被告以原告违约为由向南京市浦口区人民法院起诉，要求终止双方之间的《合同书》并返还土地。南京市中级人民法院终审判决认定双方签订的前述《合同书》为无效并要求原告将土地及地上建筑物交还被告，但该判决书亦称:“……郭正勇要求对其进行赔偿，可另行主张权利，在本案中不予理涉……”因此，根据前述判决，被告应将其因该合同所取得的原告改造、建设、添置的财产依法补偿给原告。因双方无法就此协商一致，故原告诉至法院，请求依法支持诉请。 被告南京农业大学辩称，首先，因原告未按合同约定使用土地、房屋，自己提起诉讼要求解除合同，该案经南京市中级人民法院判决，合同被确认无效，现原告就其树苗、房屋、添附物等提起补偿之诉，但就补偿数额的依据和来源并未提出相关证据，故其主张无事实依据，依法应予以驳回。其次，根据合同法规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返回或者没有必要返回的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；原告种植的树木并非不能返回或没有必要返回，其可以自行进行处理或迁移；根据合同约定，原告租赁的房屋为1幢二层楼房和8间平房，其对未履行法定程序且未经自己同意而擅自建设的4间平房和1间厨房无权主张补偿；园林机械设备等可自行搬移设施，不存在自己予以补偿的问题。最后，根据合同约定，危房维修费和设施改造费用均由原告承担，为此自己免收原告2年的租金费用，因此，自己无须就此向原告支付补偿费用。 经审理查明，2001年5月18日，原告郭正勇（合同的乙方）与南京农业大学江浦实验站（以下简称江浦实验站，合同的甲方）签订了一份《合同书》，约定由原告郭正勇承租江浦实验站二区一号地三角田，面积8.8亩，其中有1幢二层楼，8间平房（包括5间危房）和2亩鱼塘，租赁期限为2001年6月1日至2021年5月31日。该合同约定：“……自2001年6月1日至2003年5月31日的两年，甲方免收乙方租用费（危房维修费由乙方承担）；自2003年6月1日至2007年5月31日的四年，甲方收取乙方租用费，每年2000元；自2007年6月1日至2021年5月31日的十四年，甲方收取乙方租用费，每年3000元……5、甲方尽快将场地东北侧的护沟清淤，确保安全……乙方在合同执行期间，有权在不损坏原有主要设施（如房产）的情况下，进行改造建设（主要为乙方生产需要）。乙方改造设施的费用由乙方承担，且合同期满后，原有土地房产设施基本完好交还甲方……”。原告郭正勇承租前述土地和地上建筑物后，修缮、改建了相关建筑物，并新建了4间平房、1间厨房及其他设施。 2014年7月21日，被告南京农业大学向本院提起诉讼，请求终止案涉租赁合同并由原告郭正勇返还土地及地上附着物。2015年5月7日，本院作出（2014）浦民初字第2272号民事判决，以双方违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》擅自出租划拨土地和地上建筑物为由确认案涉租赁合同无效，并判令原告郭正勇将土地和地上建筑物交还被告南京农业大学。该判决查明，案涉土地的使用权人为被告南京农业大学，土地性质为国有土地，土地用途为教育（实验农场），使用权类型为划拨；该判决认为原告郭正勇要求进行赔偿，可另行主张权利，故在该案中不予理涉。原告郭正勇不服原审判决而上诉至南京市中级人民法院。2015年8月19日，南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第3415号民事判决，驳回原告郭正勇的上诉，维持原判。该判决认为，因原告郭正勇在该案原审中提出损失将另案主张的意见，故原审法院对此未作处理，符合法律规定。 在本案的审理过程中，本院根据原告郭正勇的申请，委托江苏金政房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称评估公司）对案涉房屋、水电设施、道路、地坪苗木等资产的市场价值进行了评估，原告郭正勇为此支付了评估费用22000元。2019年11月25日，评估公司作出金政评报字（2019）第214号资产评估报告书，认定前述资产于评估基准日2019年7月17日的市场价值为441270元，其中房屋建筑物的评估净值为82299元，构筑物的评估净值为17701元，苗木的评估净值为341270元。该资产评估报告书列明了评估范围，其中房屋建筑物包括：50.3㎡砖木结构居住用房（3间平房）、84.95㎡砖木结构居住用房和厨房（4间平房和1间厨房）、101.5㎡砖木结构仓库（5间平房）、7.36㎡砖木结构厕所；构筑物包括：92.5㎡楼房平屋顶该坡屋顶与做地坪、280m通水、180m通电（动力铜线）、244.11㎡室内安装水电、210㎡砂石路、200㎡水泥路、1扇大门、40m下水沟、70m挡土墙、14㎡猪圈围墙；苗木包括：690棵枫香树（胸径10㎝-25㎝）、15棵垂柳树（胸径24㎝-35㎝）、1棵柿树（胸径17㎝）、1棵李树（胸径12㎝）、1棵杏树（胸径16㎝）、1棵银杏树（胸径19㎝）、6棵黄金槐（胸径7.4㎝-12㎝）、19棵蜀侩（胸径8㎝，高度6-8m）、350棵紫薇（胸径4㎝-7.5㎝）。该次评估对房屋建筑物和构筑物采取成本法进行评估，即估测委托评估的建筑物在评估基准日的重置成本，再减去已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，建筑物贬值通过综合成新率反映；对苗木采取市场法进行评估。该资产评估报告书特别事项说明一项载明：“……因《郭正勇资产明细表》和《郭正勇苗木明细表》中部分资产数量与现场实际数量不相符，本次资产评估中资产数量以现场实际勘查数量为准……” 以上事实有原告郭正勇提供的合同书、民事判决书、照片打印件、证明、资产明细表、苗木明细表、资产评估报告书，被告南京农业大学提供的苗木明细表及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告南京农业大学将案涉土地及地上建筑物出租给原告郭正勇从事农业生产经营活动，原告郭正勇陆续投入资金修缮房屋、增建设施、改良土地，现案涉合同因构成擅自出租划拨土地行为而被生效法律文书认定为无效，被告南京农业大学应当对被告郭正勇的多年经营所形成的地上建筑物、构筑物及苗木进行补偿。原告郭正勇要求被告南京农业大学支付房屋建筑物、构筑物和苗木补偿款441270元，有资产评估报告书予以佐证，故其该项主张有事实和法律依据，本院对此予以支持。虽然案涉合同约定危房维修费和设施改造费由原告郭正勇承担并免除了其前两年的租金，但相关约定仅要求原告郭正勇承担危房维修责任，使之恢复基本的安全使用状态，并允许其以自担费用的方式新建或改造其他房屋和设施，而对于原告郭正勇新建和改造行为使相关房屋和设施产生或增加的使用价值，双方在案涉合同中并未明确约定被告南京农业大学有权无偿享有或取得，故被告南京农业大学主张不承担房屋建筑物和构筑物的补偿责任，缺乏法律依据；同时，双方原签订的租赁合同为长期合同，现合同未到期即予解除的前提下，原告完全有权对上述主张要求补偿，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。被告南京农业大学要求苗木评估应以（2014）浦民初字第2272号案件审理期间现场勘验情况为准，但其提供的苗木明细表仅为其单方制作，且无法客观地反映出表格形成时间，原告郭正勇对此也未予认可，故其主张合同被确认无效后原告郭正勇又突击栽种了一批苗木，缺乏事实依据，本院对其该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 被告南京农业大学于本判决发生法律效力后七日内给付原告郭正勇房屋建筑物、构筑物和苗木补偿款共计441270元。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7919元，减半收取3959.5元，评估费22000元，合计25959.5元，由被告南京农业大学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费7919元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号。 审判员  陈飚 二〇一九年十二月二十七日 书记员  郑银