云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初3185号原告：徐江力，男，1976年4月11日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。原告：周廷爱，女，1982年10月26日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。二原告委托诉讼代理人：熊恩江，云南君山律师事务所律师（特别授权）。二原告委托诉讼代理人：杨银，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告：云南灵峰房地产开发有限公司。法定代表人：马丕，该公司执行董事。住所地：云南省昆明经济技术开发区信息产业基地春漫大道80号云南海归创业园2幢2楼02125号。委托诉讼代理人：王葵，男，回族，1966年12月26日生，住文山市，系云南灵峰房地产开发有限责任公司职工（特别授权）。原告徐江力、周廷爱与被告云南灵峰房地产开发有限公司（以下简称灵峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告徐江力及二原告委托诉讼代理人杨银、被告灵峰公司的委托诉讼代理人王奎到庭参加了诉讼。本案经本院院长批准，延长审限2个月,现已审理终结。徐江力、周廷爱向本院提出诉讼请求：1.判令灵峰公司因逾期交房731天向徐江力、周廷爱支付违约金人民币30000元（从2015年12月30日起至2017年12月30日）；2.判令本案诉讼费由灵峰公司承担。事实及理由：2015年5月19日，徐江力、周廷爱与灵峰公司签订了《商品房购销合同》（合同编号：JXDS-20906），合同约定灵峰公司将位于文山市开化北路锦绣大厦小区2幢第9楼6号房（房号：2-9-6），建筑面积111.95平方米。单价每平方米2598元，以总价款290846元出售给徐江力、周廷爱，首付110846元，银行按揭贷款180000元（贷款资料由徐江力、周廷爱提供给灵峰公司，由其代为办理）。徐江力、周廷爱与灵峰公司在《商品房购销合同》中第七条约定，灵峰公司应当在2015年8月30日前将经建设单位验收合格、并符合本合同约定的该商品房交付给徐江力、周廷爱。合同第九条约定灵峰公司如未按本合同第七条约定的交房日期交房：自本合同约定的交房时间届满后的次日止90天内，灵峰公司按每天10元向徐江力、周廷爱支付违约金，合同继续履行，90天后按照已付房款0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金。合同签订后，徐江力、周廷爱按照合同约定支付了首付款，并于2015年9月29日与中国建设银行股份有限公司文山州分行签订了《个人住房（商用用房）借款合同》，徐江力、周廷爱委托中国建设银行股份有限公司文山州分行向灵峰公司支付了180000元按揭。至此，徐江力、周廷爱已经全部付清购房款。2017年12月30日，灵峰公司电话告知徐江力、周廷爱可以接房进行房屋装修，但拒绝支付逾期交房违约金。现徐江力、周廷爱根据《合同法》的相关规定，要求灵峰公司支付违约金30000元。灵峰公司答辩称：一、造成房屋交付迟延是承建方的原因造成，过错不在灵峰公司。灵峰公司将其开发的“锦绣大厦”项目于2014年4月21日分别承包给恩财建司和盛博建司，双方签订了《建设工程施工合同》，约定竣工时间为2015年4月30日。虽然这跟灵峰公司与徐江力、周廷爱签订的《商品房购销合同》属于两个法律关系，形式上，双方并没有关联性，但实质有因果关系，理由是：第一、灵峰公司开发和销售的商品房是预售房，是要在承包建设的恩财建司和盛博建司承建好后才具有；第二、《商品房购销合同》第七条约定的“甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。”这一条的约定，实质就是一条附生效条件的条款。即恩财建司和盛博建司承建好后，建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房才能交付给徐江力、周廷爱，才具备交房条件。而客观事实是承建方未能在规定时间内将房屋建设竣工，并经建设单位组织验收，才造成灵峰公司不能按时交房，实属交房条件未成就；第三、灵峰公司已穷尽一切方法和手段，但均无力左右、支配施工单位在规定时间内竣工和验收。造成灵峰公司不能在约定时间内交房是由于施工方未将房屋竣工，没有验收的不可抗力因素造成的。灵峰公司认为，徐江力、周廷爱的诉求，既不具备法定条件，也不符合合同约定，故应予驳回。二、灵峰公司已经穷尽方法解决了徐江力、周廷爱的损失。1、虽然房屋不具备验收条件，但为了解决徐江力、周廷爱的房屋使用，在2017年12月30日，灵峰公司就通知徐江力、周廷爱在内的全体业主可以接房，且部分业主在之前就装修入住；2、灵峰公司采取用车位让利的方法来解决双方纠纷；3、灵峰公司采取免收物管费的方法来解决双方纠纷。三、徐江力、周廷爱的起诉时间已经超过诉讼时效，应予驳回，理由是：1、灵峰公司与徐江力签订《商品房购销合同》的时间是2015年5月19日，交房的时间是2015年8月30日。2、徐江力、周廷爱在诉状中也陈述了“合同第九条约定被告如未按本合同第七条约定的交房日期交房：自本合同约定的建房时间届满后的次日止90天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，90天后按照已付房款0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金。”从合同约定的交房时间至徐江力、周廷爱起诉时间止，已超过3年诉讼时效，且徐江力、周廷爱已经知晓超过交房时间应承担违约责任。故徐江力、周廷爱起诉的时间已经超过诉讼时效，应予驳回。四、灵峰公司开发的“锦绣大厦”项目，总面积8.1万多平方米，住户521户，商户50余户，涉及2000余人。如果按灵峰公司违约处理，势必造成全体业主起诉和灵峰公司赔偿，其结果只能项目不能圆满竣工验收，灵峰公司破产，项目无人管理，最终形成烂尾楼，最终造成全体业主的权益无法得到真正的保护，既增加法院的诉累、增加全体业主的成本，也增加政府的负担和生活的不稳定因素。综上，徐江力、周廷爱的诉求应予驳回。徐江力、周廷爱针对其诉讼请求，依法向本院提交以下证据：一、《灵峰公司工商登记基本信息》，证明灵峰公司的基本情况及主体适格；二、《商品房购销合同（合同编号：JXDS-20906）》，证明1、徐江力、周廷爱与灵峰公司于2015年5月19日双方已经签订合同，合同有效；2、灵峰公司将位于文山市开化北路锦绣大厦小区2幢第9楼6号房，以总价款290846元出售给徐江力、周廷爱的事实；3、按合同第七条约定，灵峰公司应当在2015年8月30日前将合格的商品房交付给徐江力、周廷爱；4、按合同约定灵峰公司逾期交房届满后的次日止90天内，灵峰公司按每天10元向徐江力、周廷爱支付违约金，90天后按照已付款0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金；三、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件，证明徐江力、周廷爱与中国建设银行股份有限公司文山州分行签订贷款合同，借款180000元支付购房款；四、《房款发票》复印件一份，证明徐江力、周廷爱已按合同约定支付全部应付房款的事实。经质证，灵峰公司对徐江力、周廷爱提交的证据均无异议。本院认为，徐江力、周廷爱提交的一至四组证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。灵峰公司为支持其辩解，依法向本院提交如下证据：一、《1、营业执照，2、法定代表人身份证明，3、法定代表人身份证，4、商品房预售许可证》，证明灵峰公司具有商品房开发和对“锦绣大厦”预售的主体资格；二、《1、建设工程施工合同（与盛博建司），2、建设工程施工合同（与恩财建司），3、商品房购销合同，4、收条》，证明1、徐江力、周廷爱购买的商品房灵峰公司发包给了有建筑资质的第三方进行建设；2、第三方建设竣工时间约定为2015年4月30日；3、第三方交付钥匙的时间为2017年12月14日；4、第三方至今未进行竣工验收的事实；5、徐江力、周廷爱与灵峰公司约定的交房时间为2015年8月30日，徐江力、周廷爱起诉的时间超过诉讼时效。经质证，徐江力、周廷爱对灵峰公司提交的第一组证据三性无异议；对第二组证据真实性、合法性、关联性不予认可，两份建筑施工合同与本案无关，系灵峰公司与第三人签订，对徐江力、周廷爱无约束力；对灵峰公司证明观点、商品房购销合同没有异议；收条不予认可，证明观点也不予认可；除第三方至今未进行竣工验收的事实认可外，其余均不予认可，与本案无关。本院认为，灵峰公司提交的第一组证据、第二组证据中的第3号证据能够反映案件真实情况、与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信；其余证据与待证事实无关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年5月19日，徐江力、周廷爱与灵峰公司签订《商品房购销合同》(合同编号JXDS-20906），合同约定了“徐江力、周廷爱购买灵峰公司开发的锦绣大厦第1组团第2幢第9层6号房屋，面积111.95㎡，每平方米2598元，房屋总价290846元；灵峰公司应当在2015年8月30日前将建设单位验收合格、并符合本合同约定的该商品房交给徐江力、周廷爱。如灵峰公司逾期交房,以逾期90天内每天10元或逾期90天后按已付房款的0.1%乘以逾期天数向徐江力、周廷爱支付违约金。”等内容。当日，徐江力、周廷爱按照合同约定支付了首付款110846元，灵峰公司出具该房款的发票给徐江力、周廷爱。2015年9月29日，徐江力、周廷爱与中国建设银行股份有限公司文山州分行签订借款,180000元的《个人住房（商业用房）借款合同》。当日，徐江力、周廷爱通过银行按揭贷款支付购房尾款180000元。2017年12月30日，灵峰公司通知徐江力、周廷爱接房，徐江力、周廷爱于当日接房装修，装修后入住。经当事人确认本案争议焦点为：1.徐江力、周廷爱要求灵峰公司支付违约金的诉讼时效期间是否届满；2.徐江力、周廷爱要求灵峰公司支付30000元违约金是否得到支持。本院认为，徐江力、周廷爱与灵峰公司签订《商品房购销合同》时具有相应的民事行为能力系双方的真实意思表示，《商品房购销合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房购销合同》有效，当事人应当按照《商品房购销合同》约定全面履行自己的义务。徐江力、周廷爱按约定支付购房款，灵峰公司未在约定的期限内转移占有房屋，灵峰公司逾期交付使用房屋，灵峰公司违约。关于争议焦点1.徐江力、周廷爱要求灵峰公司支付违约金的诉讼时效期间是否届满。《商品房购销合同》约定2015年12月30日前交付商品房，徐江力、周廷爱向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间从合同约定的义务履行2015年8月30日前期限届满次日起算，《商品房购销合同》约定“如灵峰公司逾期交房,以逾期90天内每天10元或逾期90天后按已付房款的0.1%乘以逾期天数向徐江力、周廷爱支付违约金。”，违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，灵峰公司在诉讼中提出诉讼时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。徐江力、周廷爱向本院起诉的时间2019年7月16日，违约金保护范围为2019年7月16日的前三年的2016年7月16日止，灵峰公司逾期交付使用房屋时间2017年12月30日，2016年7月16日至2017年12月30止诉讼时效期间未届满，自起诉之日起回溯超过3年的部分2016年7月15日前诉讼时效届满。关于争议焦点2.徐江力、周廷爱要求灵峰公司支付30000元违约金是否得到支持。《商品房购销合同》约定“如灵峰公司逾期交房,以逾期90天内每天10元或逾期90天后按已付房款的0.1%乘以逾期天数向徐江力、周廷爱支付违约金。”违约金保护范围为起诉之日倒推3年，即2019年7月16日的前三年的2016年7月16日止，灵峰公司逾期交付使用房屋时间为2017年12月30日，灵峰公司逾期交付使用房屋的违约金自2016年7月16日至2017年12月30日期间为(365天+165天)×290846元×0.001=154148.38元，徐江力、周廷爱仅要求支付违约金30000元，本院予以支持。本案参照本院审判委员会讨论同类同批案件的决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、云南灵峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐江力、周廷爱逾期交付使用房屋的违约金30000元；二、驳回徐江力、周廷爱的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由云南灵峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  赵仕泽二〇一九年十二月二日书记员  马云耀