广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10814号原告（反诉被告）：纪荣龙，男，1991年10月27日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区，委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：熊学峰，男，1979年8月8日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，委托诉讼代理人：黄志勇，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蓝媚，广东金桥百信律师事务所实习律师。第三人：广州鸿诚置业有限公司，住所地广州市花都区新华街新华路85号4号商铺，统一社会信用代码91440101MA5AP18C3T。法定代表人：黄嘉钰。原告纪荣龙与被告熊学峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，被告熊学峰申请追加第三人广州鸿诚置业有限公司（以下简称鸿诚公司）作为本案第三人，本院予以准许后依法适用简易程序于2018年12月4日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年3月21日、2019年5月17日再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人杜紫明、被告的委托诉讼代理人黄志勇到庭参加三次诉讼。原告纪荣龙到庭参加第三次诉讼，被告熊学峰到庭参加第一次、第三次诉讼，被告的委托诉讼代理人李蓝媚到庭参加第二次诉讼。第三人鸿诚公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即双倍返还已收取原告的购房定金30万元（按实际收取15万元为基数计算）；2、判令被告支付上述欠款的债务利息（利息的计算方法：以欠款标的额15万元为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率从2018年1月19日起计算至被告付清欠款日止）给原告，利息暂计2000元；3、判令被告赔偿涉案房产升值部分的差价40万元（以评估为准）；4、判令被告返还原告已支付的中介费2万元；5、本案的全部诉讼费由被告方负担。原告于2019年3月21日向本院申请增加一项诉讼请求为：请求依法原、被告于2018年1月18日签订的《存量房买卖合同》予以解除。原告于2019年3月21日向本院申请变更第三项诉讼请求为：被告赔偿涉案房产升值部分的差价551900元。事实和理由：原告因购房居住的需要，与被告友好协商一致后，于2018年1月18日与被告签订了一份《存量房买卖合同》，约定：由被告将其名下位于广州市花都区迎宾大道西163号9栋601房【产权证号：粤（2017）广州市不动产权第08057139号，下称该房产】作价128万元出售给原告；付款过户方式为：原告应在签署本合约同时自行交付15万元定金给被告，被告应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助原告申请银行按揭；经双方协商，该房屋交易过户需在2018年4月30日前完成，双方同时对有关交易过程中涉及的付款方式、税费负担、违约责任等条款作了约定。合同签订后，原告已按合同约定支付了15万元的购房定金给被告以及支付了2万元中介费，但令原告措手不及的是，被告因为对外债权未清偿的原因，该房产于2018年1月23日被贵院依法查封，导致双方的房产交易无法继续进行。同时，经原告另查询得知，被告在将房产出售给原告之前，竟然已另行将该房产签售给他人，并因此引起纠纷诉诸贵院。为此，原告多次与被告协商沟通，要求被告理清相关的债务问题，并将该房产予以解封。更有甚者，于2018年5月31日，该房产又被贵院再次查封。至此，房屋交易过户已变得完全不可能。原告认为，导致涉案房产无法进行交易过户的责任完全在于被告一方，被告应为此承担完全的违约责任，双倍返还原告已支付的购房定金、返还原告已支付的中介费、赔偿房产升值部分的差价及承担其他法律责任，恳请法院判如所请。被告在本诉中辩称，本案实际上是第三人的工作人员向被告购房，当时中介知道被告在此之前是把涉案房产与另外的案外人汤志宜签了一份购房合同的，中介就说卖给案外人便宜了，卖给中介的话我方可以多赚一点，同时告知我方只要承担我方与汤志宜房价的10%违约金，就可以搞定，所以被告同意将房产卖给中介，中介找了一个姓黄的人当时与被告签了一份购房合同，由黄小姐转帐给了中介5万元的定金，再由中介给我方，时间是在2017年12月底至2018年1月初，到2018年1月十几号的时候，中介黄小姐和阿忠就说把合同改到原告这里，由原告与被告签合同，所以签了涉案合同，我方认为原告是第三人找过来落名的，我方真正的交易对象是第三人。关于定金的问题，其中的5万元是最早由中介给的5万元，后来在2018年签订涉案合同之后，再由原告转了10万元定金给被告，所以才合计为15万元的定金，按照三方的约定，原告应当还有首期款15万元应当在签订合同后一个月内，在被告协助原告办理按揭手续之前就应当另外支付15万元的首期款，但目前为止，原告都未支付，原告存在违约的情况，第三人一直都知道被告与汤志宜之间的诉讼案件包括涉案房产被查封的事实，后来在2018年5月6日，在第三人的组织之下，原、被告曾就涉案房产签署了一份补充协议，但这份协议我方手上没有，在第三人和原告那里，协议的内容大致的约定是由原告先支付5万元给被告，原来约定的房产过户的时间要延后，等待被告与汤志宜处理完之后再另行确定，我方认为原告其实也不具备购房资格，原告其实根本没有办法去履行这份购房合同，责任应当是由第三人和原告承担，涉案的房屋买卖合同是没有约定中介费的，原本就是中介自己买房，现在原告提供的中介费的收据是其在事后自行制作的。在被告与汤志宜一案，花都区法院曾经在房管局调查，得知涉案房产在2018年5月19日是签了网签合同的，签了网签合同的人是案外人，这个案外人我方不认识，是原告与第三人操控的。第二次庭审中增加答辩：1、我方认为原告没有按照合同的约定向被告支付15万元的定金，我方只收到10万元，所以我方认为原告违约；2、原告也没有按照双方的约定在签订合同后一个月内支付一期款项15万元，属于违约的情形；3、原告不具备购房的资格，合同是无法履行和实现的，应当无效或解除。被告向本院提出反诉请求：1、被告与原告签订的《存量房买卖合同》无效，被告无需返还原告定金15万元；2、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、为涉案房屋买卖的中介方广州鸿诚置业有限公司工作人员在明知被告与案外人存在房屋购房合同关系的情况下，诱导被告与原告于2018年1月18日签订《存量房买卖合同》，且在被告与案外人就涉案房屋产生纠纷和诉讼的时候，中介方还为被告找律师应诉。因此原告对于被告与案外人的诉讼是知情的。二、在被告与案外人进行诉讼过程中，花都区人民法院曾去房管局调查得知被告与另一案外人毕健雯于2018年5月19日进行了网签，但事实上被告是没有签过网签对此不知情。三、被告认为原告以购买房屋的名义与被告签订《存量房买卖合同》，但其实原告是在进行转卖房屋进行炒房。被告认为根据《合同法》第五十二条的规定以及目前政府关于房产市场的政府，原告的炒房行为是非法的，因此应当认定双方签订的该《存量房买卖合同》属于无效合同，而导致合同无效的原因是原告的责任。被告现特向贵院提起反诉，请求法院作出公正判决，依法判决认定《存量房买卖合同》无效，以维护我方合法权益及社会公共利益。原告在反诉中辩称：请求法院驳回被告的全部诉讼请求。理由如下：1、被告与原告签订的《存量房买卖合同》是经双方协商一致而签订的，是双方真实意思的表示，且没有违反国家强制性法律规定，应属合法有效的合同。被告收取原告15万元定金且向原告出具《收款收据》作为欠款凭证的行为可证实被告确认该合同的有效性，合同已在实际履行中。2、原告对于被告与案外人存在涉案房屋的纠纷和诉讼是完全不知情的，被告与原告在签订合同是2018年1月18日，当时涉案房屋并未被查封，所以《存量房买卖合同》中也并未对解封的事宜进行约定，但令原告措手不及的是，涉案房屋竟在合同签订后的5天即于2018年1月23日被法院查封的。被反诉人作为一个完全民事行为能力人，若对于自身要购买的涉案房产存在纠纷和诉讼是知情的，也就根本不会购买，任何人都会选择购买一间产权明晰、无争议的房产。而事实上，原告是在签订合同后才得知被告在将涉案房屋出售给原告之前已另售他人，并因此引起纠纷导致涉案房产被查封，被告的行为已涉嫌“一房二卖”，原告保留刑事追究的权利。3、原告购买涉案房屋是为了解决自身的住房需要，并不是为了炒房，而且当时合同约定的成交价完全符合市场价格，不存在低买高卖的可能性。而涉案合同之所以在2018年5月19日网签给案外人毕健雯，是由于当时被告要求原告给予两个月宽限期处理涉案房产的解封事宜，解封事宜解决后继续履行涉案合同，故进行了网签，而毕健雯实际上是原告的老婆。同时，《存量房买卖合同》在最后已明确提示：“本合同自买卖双方签署后生效，买卖双方同时授权第三人直接录入网签系统。”而且，被告在签约时就已经同意涉案房屋将来会落户到第三人的名下，合同中明确约定：“经买卖双方协商，卖方同意卖方第三方转名”，该合同条款是双方真实意思表示，双方应恪守。涉案房屋无法进行交易过户的根本原因是涉案房屋至今被法院查封，被告因此存在明显的违约行为。4、最后，根据《合同法》58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。即使合同无效，被告也应向原告返还定金15万元。第三人未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区迎宾大道西163号9栋601房，权属于被告，于2018年1月23日及2018年5月31日被花都区人民法院查封。2018年1月18日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）、第三人作为丙方（房地产中介服务机构）签订一份《存量房买卖合同》，约定被告将涉案房屋卖与原告，价格为128万元，定金15万元，买方在签署合同时交付，卖方收到定金30日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭，买方在签署30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并向银行申请30年98万元的银行按揭贷款，卖方同意买方第三方转名，该房屋交易过户需在2018年4月30日前完成（如政府因素或出现不可抗力因素影响买卖过程时间，过户日期将顺延）。原告提交被告于2018年1月18日向原告出具《收款收据》，拟证明原告支付15万元定金给被告。被告认为：《收款收据》签名不是被告所签。关于《收款收据》签名的真实性，被告在第一次庭审中表示不申请鉴定。被告在2019年5月17日申请对《收款收据》进行笔迹鉴定，本院依法摇珠选定了广东天正司法鉴定中心进行该项鉴定，该中心要求提交被告于2015年-2018年期间的案前平时签名样本五份以上，本院多次通知原、被告进行提交，后该中心于2019年9月10日告知，因同时期供比对样本数量不足，只能出具倾向性鉴定意见，后被告向本院提交了五份其在2015年至2018年期间的平时签名样本，供鉴定机构进行比对，但鉴定机构于2019年10月25日告知，因检材与所提供样本不具备可比性，无法出具鉴定意见，退还鉴定费8516元，已发生的鉴定费960元不予退还。诉讼中，原、被告均确认：2018年1月18日，被告收到原告支付的10万元定金。另外5万元，原告陈述：其在2018年1月19日按照被告要求转付给中介人员代为收取。被告陈述：一名黄姓中介人员在2018年1月初转账5万元给被告，但被告认为这涉及另一个合同。在第三次庭审中，原告本人陈述：签合同时，中介方告知被告已将涉案房屋卖给一个姓黄的，姓黄的交了5万元，没有交之后的10万元，所以中介方将姓黄的合同转让给我，当时熊学峰和一个女的在现场，我支付了10万元给被告，另外5万元和2万元中介方是按照被告指定在第二天转给中介方的。被告陈述：原、被告签合同时，被告已告知其与汤志宜的房屋买卖合同，江文婷的案件中，中介也告诉江文婷了，我方有理由相信中介也将该情况告知原告，中介为了卖出更高价格，怂恿被告解除与汤志宜的合同，由中介卖，第一个中介找到江文婷，后来江文婷不愿意购买，被告与江文婷也没有签合同，中介才卖给原告，被告从没有与黄姓的人员签合同，被告也不可能在没有支付全部15万定金之前出具收据。原告提交其于2018年1月19日向案外人叶建忠支付剩余定金5万元的账户明细截图，拟证明其支付定金15万元的情况。被告对此证据不予确认，认为在2018年1月19日后被告没有再收原告的定金5万元，应该是中介收取了，与被告无关。原告提交一份中介费《收据》，写明中介费20000元。被告对此证据不予认可，认为中介费应当开发票，且要与合同对应，而合同中没有约定中介费。原告陈述：中介费系由一名叶姓的人代收的。被告提交其与微信名“阿忠”、“黄小姐房介”、“纪生”的微信聊天记录截图，拟证明中介一早知道被告与汤志宜房屋买卖的行为以及房产被查封的情况，原、被告及第三人签订一份补充合同，由原告先支付5万元给被告，原告也未支付，存在违约，最开始房屋想要落名在黄小姐名下，中介诱导被告出卖房产，原告一直没有支付5万元。原告对被告与微信名“阿忠”、“黄小姐房介”的微信聊天记录截图不予确认，认为自己不是微信聊天的当事人。对被告与自己的聊天记录截图的真实性、合法性予以确认，认为原告一直希望被告配合办理过户。原告陈述：被告所说要我方多交的5万元不是本案支付给中介的5万元的性质，是被告要交月供及物业费的费用。原告纪荣龙与案外人毕健雯系夫妻关系，于2015年5月20日登记结婚。原、被告在庭审中陈述：双方于2018年5月19日进行了涉案房屋的网签手续，网签合同的买受人为毕健雯。原告于2018年12月11日向本院申请对涉案房屋在起诉之日即2018年10月11日的市场价格进行评估，本院依法摇珠选定广东安诚信房地产与土地评估有限公司进行该次鉴定，该公司于2019年2月22日出具《房地产估价报告》，涉案房屋正常市场评估价值为1831900元。原告为此次鉴定支付鉴定费7500元。原告对此鉴定报告予以确认。被告对此鉴定报告有异议，认为看不到评估机构依据的材料及比较方式，并申请鉴定人员出庭，鉴定人员于冬英出庭说明：上述报告采取比较法，根据整个市场的数据进行筛选出三个比较符合的案例，有工作底稿，但不能对外提供。另，原告汤志宜与被告熊学峰，第三人广州市携和房地产代理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）粤0114民初613号，本院于2018年1月4日立案，于2018年6月13日作出一审判决，判决：一、解除汤志宜、熊学峰以及广州市携和房地产代理有限责任公司于2017年4月19日签订的《房屋买卖合同》中汤志宜与熊学峰之间的房屋买卖合同关系；二、熊学峰于判决发生法律效力之日起十日内向汤志宜返还购房定金100000元；三、熊学峰于判决发生法律效力之日起十日内向汤志宜赔偿中介服务费27000元；四、熊学峰于判决发生法律效力之日起十日内向汤志宜支付违约金400000元；五、驳回汤志宜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10078元，由汤志宜负担1618元，熊学峰负担8460元；财产保全费3305元，由汤志宜负担531元，熊学峰负担2774元；评估费6052元，由汤志宜负担1218元，熊学峰负担4834元。后被告提出上诉，广州市中级人民法院于2018年11月20日作出二（2018）粤01民终17884号判决，判决驳回上诉，维持原判。该案判决已发生法律效力。本院立案执行的（2019）粤0114执387号案件中，本院已依法拍卖涉案房屋。原告江文婷诉被告熊学峰、练杏、叶建忠、黄嘉钰、广州鸿诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0114民初1357号，本院于2019年1月16日立案，并于2019年7月11日作出一审判决，判决：一、被告熊学峰向原告江文婷返还50000元；二、被告练杏对被告熊学峰的上述返还义务承担连带清偿责任；三、驳回原告江文婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告江文婷负担1150元，由被告熊学峰负担1150元。保全费1020元，由原告江文婷负担。该案目前正在广州市中级人民法院审理中。原告作为申请人向本院申请财产保全，请求查封、扣押被申请人熊学峰价值722000元的财产，本院于2018年10月26日作出（2018）粤0114民初10814号之一民事裁定，裁定冻结被申请人熊学峰的银行存款722000元或查封等值的其他财产。本院认为：原、被告、第三人签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。被告主张原告的炒房行为非法应当认定上述合同无效，但被告并未提交充分证据证明原告购买涉案房屋存在违反法律法规的强制性规定的行为，因此对被告的该项诉讼请求，本院不予支持。上述合同约定，原告应在签署合同时支付定金15万元，原告提交2018年1月18日的定金15万元的《收款收据》，虽然被告对该《收款收据》的笔迹鉴定未能形成最终鉴定结果，但根据案情，原、被告均确认原告向被告支付定金10万元，原告自认剩余5万元在2018年1月19日支付给中介人员，虽然原告陈述支付给中介人员系按照被告要求，但原告并没有提交书面证据证明被告要求原告向案外人叶建忠支付及被告已实际收到该5万元，因此本院无法确认原告已向被告支付定金15万元，原告的履行行为存在瑕疵。但原告的履行瑕疵并不构成根本违约，涉案房屋在2018年1月23日被广州市花都区人民法院依法查封，且因被告未履行另案判决已被依法拍卖，此为《存量房买卖合同》无法继续履行的根本原因。因此，原告主张解除原、被告之间的《存量房买卖合同》中的房屋买卖条款，本院予以支持。其余条款因涉及原、被告与第三人之间的物业服务条款，本院不予处理。因原告实际向被告支付定金10万元，涉案房屋被依法查封，致使上述合同无法继续履行，因此原告主张被告向其返还10万元定金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因《存量房买卖合同》解除，被告负有主要责任，因此原告主张被告向其赔偿定金10万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因合同并未约定被告返还定金需要向原告支付利息，且本院已按照原告主张支持原告要求被告赔偿定金10万元的诉讼请求，故对原告主张被告支付定金利息的诉讼请求，本院不予支持。原告向案外人叶建忠支付的5万元，因并未提交证据证明被告确实收到该笔款项，故原告主张被告返还该5万元及利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告可另行向收取款项的当事人主张权利。同理，该5万元亦不适用于本案的定金罚则处理。原、被告之间的《存量房买卖合同》无法履行并解除，虽然被告负有主要原因，但原告支付定金上存有履行上的瑕疵，且原告在诉讼中自述其在涉案房屋被依法查封后依然由其妻子与被告进行了网签手续，原告对合同可能无法履行的风险已知悉，同时原告在本案合同履行中仅为支付定金，并不根本性影响原告在知悉合同可能无法履行后在同地段继续购房的行为，综上，原告主张被告向其赔偿涉案房产升值部分的差价的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。至于中介费，首先原告未提交其支付中介费的支付凭证，其次原告提交的《收据》也没有《存量房买卖合同》列明的第三人的公章确认，最后，《存量房买卖合同》也没有约定中介费的金额及支付方式，因此，对原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）纪荣龙与被告（反诉原告）熊学峰于2018年1月18日签订的《存量房买卖合同》中有关房屋买卖条款于2019年3月21日解除；二、被告（反诉原告）熊学峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）纪荣龙返还定金10万元；三、被告（反诉原告）熊学峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）纪荣龙赔偿定金10万元；四、驳回原告（反诉被告）纪荣龙的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）熊学峰的全部反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22831.2元，由原告（反诉被告）纪荣龙负担5969元，由被告（反诉原告）熊学峰负担16862.2元。反诉案件受理费8160元，由被告（反诉原告）熊学峰负担。保全费4120元，由原告（反诉被告）纪荣龙负担1484.2元，由被告（反诉原告）熊学峰负担2635.8元。鉴定费7500元，由原告（反诉被告）纪荣龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  危静仪人民陪审员  黄玉芬二〇一九年十二月二十五日书 记 员  彭小容