四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18044号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭益舟，女，1977年3月23日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：谢迎宇，四川兴远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都戛纳湾商业经营管理有限公司，住所地：成都市天府新区华阳街办滨河路二段368号。 法定代表人：杨东，总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 上诉人郭益舟因与被上诉人成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称戛纳湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭益舟上诉请求：1.将四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初771号民事判决的第一、二项变更为“郭益舟与戛纳湾公司于2018年2月7日签订的《成都戛纳湾商业经营管理有限公司与郭益舟关于金棕榈之租赁合同》有效，双方应继续履行。”2.依法撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初771号民事判决的第三、四项，并依法改判支持郭益舟的全部诉讼请求，依法驳回戛纳湾公司的全部诉讼请求；3.判令本案一、二审所有诉讼费用由戛纳湾公司承担。 事实和理由：一、一审法院判决案涉合同除第九条、第十三条第三款外，有效、继续履行的陈述存在歧义，会让当事人理解为该合同的其他条款均有效、继续履行，应予以变更。 二、一审法院认定事实不清。首先，郭益舟在成都市自来水有限责任公司调取案涉商铺水表“立户”信息，查询到案涉店铺水表户名为成都同森锦城投资有限公司，为案涉商铺的开发商。案涉商铺“立户”时间为2018年8月24日，在此时间之前，案涉商铺未通水，戛纳湾公司构成违约。其次，郭益舟第一次装修期间，因案涉商铺未通水，由戛纳湾公司用水车提供装修用水，因水车保障时断时续，无法保障用水，迫使装修停工。最后，案涉商铺所在的4号楼普遍存在漏水问题，且郭益舟于一审中提供了相关证据证明该情况，戛纳湾公司也在其出具的《回复函》中明确承认案涉商铺漏水问题，但把原因归结为“成都地区遭受特大暴雨的不可抗力因素”所致。一审法院未查明房屋是否漏水及漏水的原因。 三、一审法院认定事实错误。第一，《竣工验收报告》载明的“合格”仅能证明具备通水条件，但案涉商铺通水需自来水公司为开发商水表“立户”后方通水。一审法院混淆了“合格”与“立户”的概念，认为竣工验收合格就代表通水。第二，在2018年7月1日仍未通水的情况下，一审法院认为戛纳湾公司未违约，郭益舟“先履行抗辩”不成立，郭益舟应支付租金，进而认为郭益舟具有逾期支付租金的事实，违反《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定。第三，郭益舟与戛纳湾公司事实履行的合同由书面合同和口头合同组成，一审法院认可了口头约定的4个月装修免租期是案涉合同的一部分，但在变更租金起算时间时未相应的顺延这四个月的装修免租期。第四，一审法院以装修进场时间为2018年3月，合同约定起租时间为2018年7月1日为由，认为第一次装修时间不在合同期内，戛纳湾公司不构成违约，进而认定戛纳湾公司对该损失不承担违约责任。前述认定与之后认定的“案涉房屋在未完成装修装饰的情况下，显然不符合经营需要。给承租人合理免租装修期间符合商业惯例，也符合情理”相矛盾。第五，按照行业惯例，出租人应为承租人提供房产权属证明，协助承租人办理工商证明，不能因合同未约定而免除该义务。郭益舟多次要求戛纳湾公司提供工商注册的相关资料，戛纳湾公司最后承认无这方面资料，导致郭益舟在另外地址进行工商注册，再转回案涉商铺，这一损失应由戛纳湾公司承担。但一审法院却错误地认为案涉合同未约定戛纳湾公司具有协助郭益舟办理营业地址等义务，戛纳湾公司不承担责任，系事实认定错误。第六，一审法院仅以《建筑装饰工程施工合同》为据，认为不能证明装修原因系其所主张的案涉商铺存在质量问题而驳回郭益舟主张的损失赔偿请求。事实上，戛纳湾公司已明确承认案涉商铺漏水，并于《关于金棕榈4栋1-1234号商铺二次装修屋顶与墙体问题的处理》中明确说明案涉商铺漏水问题。第七，郭益舟因戛纳湾公司违约遭受的损失是真实存在，一审法院未查清相关事实，认为戛纳湾公司不存在违约行为，并以此驳回郭益舟主张戛纳湾公司支付律师代理费的诉求，系事实认定错误，应予以纠正。 四、在案涉商铺未通水的情况下，戛纳湾公司采取欺诈的手段，使郭益舟在违背真实意思的情况下订立合同，戛纳湾公司让郭益舟在案涉商铺未通水的情况下交付租金，显失公平。郭益舟有权依法请求变更案涉商铺租金的起算时间。根据《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，及双方的合同约定，将租金起算时间由2018年7月变更为2019年1月25日，有事实和法律依据。 五、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定及相应的行业惯例、双方的合同约定，戛纳湾公司应赔偿郭益舟因案涉商铺未及时通水而导致的误工损失及案涉商铺漏水造成的损失，因戛纳湾公司违约，郭益舟通过诉讼方式维权，戛纳湾公司应承担相应的律师费用。 戛纳湾公司辩称，一、认可郭益舟的第一项上诉请求，一审判决第一、二项判决超出了双方诉求范围，案涉合同有效，双方应当继续履行合同。二、郭益舟的第二项上诉请求应不予支持。双方租赁合同第5条第1款对租赁期限有明确约定，第3款违约定优惠期，第9条约定郭益舟应保证于2018年9月1日前开业，根据合同约定可知郭益舟的装修期为2018年7月1日到2018年9月1日，对装修期并未约定免收租金。郭益舟称双方口头约定2018年3月至6月是装修免租期无任何依据。郭益舟虽于2018年3月提前进场，但该期限未在合同约定的租赁期限内，其提前进场产生的相关费用应由郭益舟自行承担。三、关于案涉商铺通水情况，戛纳湾公司于一审时已提交案涉商铺所在项目的竣工验收报告，该竣工验收报告明确载明项目排水、积水验收合格，案涉项目竣工时间为2017年12月8日，戛纳湾公司向郭益舟交付商铺符合积水、排水，具有相应的使用条件。本案中郭益舟混淆排水设施与通水概念，戛纳湾提供的竣工验收报告已证明双方在签订租赁合同时，项目已符合积水、排水要求，因此戛纳湾公司不存在交付案涉商铺不符合法律规定或是使用条件的情形，也不存在违约行为。四、关于案涉商铺具体通水情况，无论一审法院查明的事实还是郭益舟二审中提交的证据，或是郭益舟自认，案涉商铺因市政道路施工出现过停水情况，但案涉商铺物业公司已为各商铺提供了临时供水。一审法院查明通水的时间是2018年8月，从双方签订的合同可知通水时间只晚了一个月，即使通水情况有延误，也不能以此作为郭益舟从2018年7月一直未交纳租金的抗辩理由。本案中双方并未不存在先履行合同以及后履行合同义务的情形，郭益舟认为其享有先履行抗辩权不成立。 五、郭益舟主张顺延免租期商铺的请求应不予支持，双方从未约定免租期，郭益舟于2018年3月15日提前进场，一审法院在一审判决中已免除2018年3月15日至2018年7月1日期间的租金，郭益舟再要求自2018年7月1日至2018年9月1日期间免收租金，无事实和法律依据。六、郭益舟主张损失赔偿的诉讼请求应不予支持，郭益舟提交的证据只能证明郭益舟对案涉商铺进行了装修，但不能证明案涉商铺存在质量问题，更不能证明由于案涉商铺质量问题导致了装修损失，郭益舟提交的证据与其主张无必然联系。七、关于郭益舟主张的律师费，合同约定承担律师费的前提是因一方违约，一审法院已查明本案违约方系郭益舟，郭益舟作为违约方要求按照合同第15条第6款请求戛纳湾公司支付律师费无合同依据。综上，戛纳湾公司认可郭益舟的第一项上诉请求，请求驳回郭益舟的其他上诉请求。 郭益舟向一审法院起诉请求：1.确认案涉《租赁合同》有效并继续履行；2.判令案涉《租赁合同》第五条第3款“从2018年7月1日起至2023年6月30日止”变更为“从2019年1月25日起至2024年1月24日止”，第4款“租赁期间”的时间顺延；3.判令戛纳湾公司赔偿郭益舟直接损失35000元；4.案件受理费由戛纳湾公司承担。诉讼中，郭益舟将上述第三项诉讼请求变更为“判令戛纳湾公司赔偿郭益舟直接损失121617元；”并新增诉讼请求，要求判令戛纳湾公司支付其律师代理费41000元。 戛纳湾公司向一审反诉请求：1.判令郭益舟与戛纳湾公司于2018年2月7日签订的《租赁合同》已于2019年1月10日解除；2.判令郭益舟立即返还成都市天府新区华阳街道办戛纳湾·金棕榈4号楼1层1-4号商铺；3.判令郭益舟立即支付2018年3月15日至2018年6月30日期间商铺占用费（按合同第一年租金标准计算）46664.48元；4.判令郭益舟立即支付自2018年10月1日起至2019年1月10日期间拖欠的租金43611.6元及2019年3月11日起至实际返还商铺之日止占用费（参照《租赁合同》约定的同时期租金标准，暂计算至2019年3月13日至为27475.35元）；5.判令郭益舟立即支付延期开业期间的加收租金106412.47元及因解除合同违约金166748.71元；6.案件受理费由郭益舟承担。 一审法院认定事实：2018年2月5日，郭益舟与戛纳湾公司签订《租赁合同》，约定郭益舟承租戛纳湾公司位于成都市天府新区华阳街道办戛纳湾·金棕榈4号楼1层1-4号（产权证地址：）商铺。双方在合同中就租赁房屋概况、租赁房屋用途、租赁期限及租金、违约责任等进行了约定。其中，合同第三条第一项约定的租赁房屋用途为“乙方租赁该房屋用作商业经营，乙方租赁专用于经营中医馆”；第四条第一项关于房屋的交付约定为“租赁房屋的具体交付日期以甲方向乙方发出的书面通知为准”；第五条第一项、第二项关于租赁期限、租金约定为“租赁期限：五年，从2018年7月1日起至2023年6月30日止”、“起始租金：按照租赁面积261.67平方米计收，即50元／每平方米／月（月租金为13083.5元）”；第五条第五项关于支付时间约定为“（1）乙方应当在本合同签署之日起七日内向甲方支付首次租金39250.5元”、“（2）之后的租金，乙方按季度（季度为自然季度，半年度为1-6月或7-12月）为一时段支付一次租金，每一时段的租金应在上一时段届满前十五日一次性足额支付”；第十三条关于合同的变更、解除有“在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方除有权按照合同总租金额的百分之二十收取乙方的违约金外，还有权以书面通知的方式立即单方解除合同并收回租赁房屋”，其中包括“乙方未按时足额交纳租金等费用，逾期十五日（含）以上仍未缴纳的；”。双方签订《租赁合同》后，郭益舟向戛纳湾公司缴纳首期租金。包括三个月租金及两个月保证金。2019年1月10日，因郭益舟逾期缴纳租金，戛纳湾公司向郭益舟发出《解约函》，依照合同相关条款约定，单方解除与郭益舟签订的《租赁合同》并要求郭益舟支付欠付租金、商铺占用费、违约金、加收租金等。2019年4月25日,郭益舟通过招商银行向戛纳湾公司转款39250.50元。根据银行查询回单载明为“2019年4月25日到2019年7月24日租金”。戛纳湾公司认可收到上述款项，但认为双方合同已经解除，郭益舟支付的款项并非合同约定租金，而系商铺占用费。 一审法院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1、郭益舟与戛纳湾公司就案涉商铺签订的《租赁合同》是否已于2019年1月10日解除。如已经解除，郭益舟是否应当立即返还案涉商铺；2、郭益舟与戛纳湾公司就案涉商铺签订的《租赁合同》或仍属有效应继续履行；3、案涉《租赁合同》租期是否应“从2018年7月1日起至2023年6月30日止”变更为“从2019年1月25日起至2024年1月24日止”，“租赁期间”的时间是否应当顺延；4、戛纳湾公司是否应当赔偿郭益舟损失121617元；5、郭益舟是否应当支付戛纳湾公司2018年3月15日至2018年6月30日期间商铺占用费；6、郭益舟是否应当支付戛纳湾公司2018年10月1日起至2019年1月10日期间拖欠的租金43611.6元及2019年3月11日起至实际返还商铺之日止占用费；7、郭益舟是否应当支付延期开业期间的加收租金106412.47元及因解除合同的违约金166748.71元；8、戛纳湾公司是否应当支付郭益舟律师代理费41000元。对此，一审法院做如下评述： 关于郭益舟与戛纳湾公司就案涉商铺签订的《租赁合同》是否已于2019年1月10日解除应返还或仍属有效应继续履行的问题。本案中，戛纳湾公司主张案涉《租赁合同》已于2019年1月10日解除，郭益舟应立即返还案涉商铺。而郭益舟则主张案涉《租赁合同》仍有效应继续履行。双方的主张，实为一个问题的两方面，一审法院一并论述。戛纳湾公司主张案涉《租赁合同》已于2019年1月10日解除，并向一审法院提交《解约函》以证明。从《解约函》载明内容看，其单方解除合同的理由为郭益舟欠付租金，其合同依据为案涉《租赁合同》第十三条相关约定。因此，认定案涉《租赁合同》是否已经由戛纳湾公司于2019年1月10日单方解除，重在认定戛纳湾公司单方解除合同的行为是否具有事实依据、合同依据及相关合同条款的效力。从事实依据看，2018年2月5日，郭益舟在与戛纳湾公司签订案涉《租赁合同》后，首付了三个月租金及两个月保证金。但直至2019年4月25日,郭益舟才又通过招商银行向戛纳湾公司转款39250元。根据双方合同中关于每一季度支付上一时段租金的相关约定，郭益舟具有逾期支付租金的事实。对于逾期支付租金的原因，郭益舟主张主要系案涉商铺不具生活供水条件及存在质量问题导致重复装修所致。一方面，从2017年12月8日由项目负责人、勘察负责人等多人签字及多单位加盖印证的《竣工验收报告》看，案涉商铺所在项目已经通过竣工验收，相关《竣工验收报告》关于“建筑给水、排水”明确载明“合格”。庭审中，郭益舟也认可案涉商铺正式用水是在2018年9月，经咨询系2018年8月通水。而双方合同约定案涉商铺起租时间为2018年7月1日。因此，即便郭益舟陈述属实，结合郭益舟已经对案涉商铺进行装修并投入使用，其直至2019年4月25日才又通过招商银行向戛纳湾公司转款的事实，案涉商铺延迟1个多月通水也不能成为郭益舟逾期支付租金的充分理由。更何况，郭益舟陈述事实与《竣工验收报告》所反映的事实相悖。本案审理过程中，郭益舟申请调取案涉商铺水表信息。一审法院认为，水表信息系用户用水信息的反映，不能必然证明通水情况。在相关《竣工验收报告》足以证明案涉商铺通水情况且郭益舟本人也陈述案涉房屋是8月通水的情况下，调取相关水表信息并无必要，一审法院对郭益舟相关申请不予准许。另一方面，郭益舟虽向一审法院提交了《建筑装饰工程施工合同》、转款记录等，但其所提交的证据仅能证明其对案涉商铺进行装修并支付相关装修费用的事实，不能证明装修原因系其所主张的案涉商铺存在质量问题。结合郭益舟为开业经营，本身就对案涉商铺进行了装修的事实，郭益舟提交的《建筑装饰工程施工合同》、转款记录等不能证明案涉房屋存在质量问题及为此进行装修的主张。综上，郭益舟具有违反合同约定逾期缴纳租金的事实。从合同依据看，双方签订的《租赁合同》第十三条约定：“在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方除有权按照合同总租金额的百分之二十收取乙方的违约金外，还有权以书面通知的方式立即单方解除合同并收回租赁房屋”，其中包括“乙方未按时足额交纳租金等费用，逾期十五日（含）以上仍未缴纳的；”也即，双方在合同中有戛纳湾公司单方解除合同的相关约定。从合同条款效力看，并无证据证明案涉《租赁合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效的情形。而郭益舟主张《租赁合同》相关条款无效，故应根据《中华人民共和国合同法》相关规定结合本案情况对相关合同条款进行判定。首先，案涉《租赁合同》系戛纳湾公司提供预先拟定的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的规定，戛纳湾公司应采取合理的方式提请郭益舟注意免除或限制其责任的条款。而本案中，戛纳湾公司并未提交证据证明履行了法定的提醒、说明义务。其次，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”结合本案，案涉租赁物系商铺，租期长、租金总额大。且承租人为开展经营活动，须对案涉商铺进行装修、装饰并根据自身经营项目所需置备相应设备、设施。从本案查明事实看，郭益舟也确对案涉商铺进行了装修、装饰。结合《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，案涉《租赁合同》第十三条关于逾期十五日交纳租金，戛纳湾公司就可单方解除合同并要求郭益舟支付合同总额百分之二十违约金的约定应视为免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该条款依法应认定为无效，戛纳湾公司依据该条款单方解除案涉《租赁合同》的行为也应认定为无效。郭益舟与戛纳湾公司就案涉商铺签订的《租赁合同》其余条款仍属有效应继续履行，郭益舟无需向戛纳湾公司返还案涉商铺。需说明的是，郭益舟在本案中的诉讼请求虽未直接要求确认案涉《租赁合同》相关条款效力，但双方相关诉讼请求的事实依据、合同依据均以案涉《租赁合同》相关条款效力为前提，故一审法院在认定基础上一并处理。 关于案涉《租赁合同》约定租期是否应当变更、顺延的问题。本案中，郭益舟与戛纳湾公司就案涉房屋租赁期间在合同中有明确约定，即“从2018年7月1日起至2023年6月30日止”。郭益舟主张案涉房屋租赁期间应变更、顺延的理由主要为案涉商铺存在房屋质量、通水等问题。但如上所述，郭益舟所提交的证据不能证明其相关主张，故其要求合同期限变更、顺延的主张无事实依据，一审法院不予采纳。 关于戛纳湾公司是否应当赔偿郭益舟损失121617元的问题。郭益舟关于损失121617元的主张由营业地址变更费、停工违约金、因房屋质量问题导致二次装修产生的费用三部分组成。一审法院分述如下：关于营业地址变更费。郭益舟变更营业地址登记，系其自身经营所需，由主管行政部门所作出的行政审批、登记行为，与戛纳湾公司出租商铺无关联性。且双方在案涉《租赁合同》中，并未约定戛纳湾公司具有协助郭益舟办理营业地址变更等义务。故郭益舟要求戛纳湾公司赔偿营业地址变更费的诉讼请求无事实和合同依据，一审法院不予支持。关于停工违约金的问题，根据郭益舟向一审法院提交的案外人刘通出具的《装修情况说明》，虽有“停工违约金33000元”的记载，但一方面，该《装修情况说明》在性质上属证人证言。案外人刘通未根据法律相关规定出庭作证；另一方面，该《装修情况说明》载明的装修进场时间为2018年3月，而本案《租赁合同》所约定的租赁期起始时间为2018年7月1日。郭益舟所提交的《装修情况说明》等不能证明戛纳湾公司存在违约行为导致损失的主张，故一审法院对其相关诉讼请求不予支持。关于房屋质量导致损失的问题，如上所述，郭益舟向一审法院提交的《建筑装饰工程施工合同》、转款记录等，仅能证明其对案涉商铺进行装修并支付相关装修费用的事实。结合郭益舟为开业经营，本身就对案涉商铺进行了装修的事实，在无相关证据印证的情况下，上述证据不能证明装修原因系其所主张的案涉商铺存在质量问题。故一审法院对其相关诉讼请求不予支持。 关于郭益舟是否应当支付戛纳湾公司2018年3月15日至2018年6月30日期间商铺占用费的问题。本案中，郭益舟与戛纳湾公司签订的《租赁合同》约定的租期从2018年7月1日开始，但郭益舟于2018年3月就进场装修系事实，郭益舟本人也予以承认，并主张与戛纳湾公司有装修期免租金的口头协议。对于郭益舟上述主张，戛纳湾公司予以明确否认。一审法院认为，首先，案涉房屋在双方签订合同时为未装修房屋。在合同签订时，案涉房屋在未完成装修、装饰情况下，显然不符合经营需要。给予承租人合理免租装修期符合商业惯例，也符合情理；其次，案涉房屋本由戛纳湾公司占有，在未到合同约定租期开始时间的情况下，郭益舟能进场装修，且截至双方发生纠纷，并无证据证明戛纳湾公司曾向郭益舟主张过装修期间租金或商铺占用费，郭益舟关于装修期间免租的陈述具有较大的盖然性；再次，戛纳湾公司主张郭益舟应支付2018年7月1日前装修期间的商品占用费，应当由戛纳湾公司承担相应举证责任。但戛纳湾公司未提交双方存在书面或口头就装修期支付占用费及标准的证据，依法应由戛纳湾公司承担举证不能的不利后果。综上，一审法院对戛纳湾公司要求郭益舟支付2018年3月15日至2018年6月30日期间商铺占用费的诉讼请求不予支持。 关于郭益舟是否应当支付戛纳湾公司2018年10月1日起至2019年1月10日期间拖欠的租金43611.6元及2019年3月11日起至实际返还商铺之日止（戛纳湾公司要求暂计算至2019年3月13日）占用费27475.35元的问题。根据查明事实，郭益舟与戛纳湾公司签订《租赁合同》并交纳三个月租金及保证金后存在拖欠租金的事实。戛纳湾公司要求郭益舟支付2018年10月1日起至2019年1月10日期间拖欠的租金43611.6元具有事实依据和合同依据。同时，案涉商铺仍由郭益舟占有使用，戛纳湾公司虽主张郭益舟支付2019年3月11日起至2019年3月13日的款项系资金占用费，但因案涉《租赁合同》除相关条款外仍属有效，郭益舟应支付的款项性质实为租金。故郭益舟应支付戛纳湾公司2018年10月1日起至2019年1月10日期间拖欠的租金43611.6元及2019年3月11日起至2019年3月13日租金27475.35元，共计71086.95元。因郭益舟于2019年4月25日通过招商银行向戛纳湾公司转款39250.50元，戛纳湾公司也认可该事实，仅主张该款项性质系占用费。故该款项应从郭益舟应付租金中扣除。扣除后，郭益舟还应支付戛纳湾公司租金31836.45元。 关于郭益舟是否应当支付延期开业期间的加收租金106412.47元及因解除合同的违约金166748.71元的问题。本案中，双方在《租赁合同》中确有“乙方应当保证于2018年9月1日前开业经营，否则甲方将视乙方推迟开业的天数加收租金，加收租金为该租赁年度租金的二倍”的约定，郭益舟本人也陈述案涉商铺系2019年元旦开业经营。也即，郭益舟确有延期开业的事实。但结合本案《租赁合同》性质，其实质和双方合同目的为郭益舟承租案涉商品开展经营、收益，戛纳湾公司按照合同约定收取租金。而何时开展经营、如何开展经营，从合同性质与目的上均不影响戛纳湾公司收取租金的合同目的。而合同中关于郭益舟延期开业将加收二倍租金的约定，显然属于加重对方责任、排除对方主要权利的情形。如上所述，案涉《租赁合同》系格式合同，戛纳湾公司应依法以合理的方式提请郭益舟注意免除或限制其责任的条款。而本案中，戛纳湾公司并未提交证据证明履行了法定的提醒、说明义务。故应认定案涉《租赁合同》第九条关于逾期开业应加收二倍租金的条款无效。一审法院对戛纳湾公司依据该条款要求郭益舟支付逾期开业二倍租金的主张不予采纳。关于解除合同的违约金166748.71元的问题。如上所述，案涉《租赁合同》第十三条关于逾期十五日交纳租金，戛纳湾公司就可单方解除合同并要求郭益舟支付合同总额百分之二十违约金的约定应认定为无效，且案涉《租赁合同》属有效应继续履行。故戛纳湾公司根据案涉《租赁合同》第十三条相关约定要求郭益舟支付相应违约金的诉讼请求无事实和合同依据，一审法院不予支持。 关于戛纳湾公司是否应支付郭益舟律师代理费41000元的问题。本案中，根据双方签订的《租赁合同》，确有“除本合同另有约定外，任何一方违约导致守约方通过诉讼方式主张权利，守约方因此而发生的律师费由违约方承担（律师费按标的额百分之八计算）”的约定。但根据本案查明事实，郭益舟所提交的证据不能证明戛纳湾公司存在违约行为，相反，郭益舟具有欠付租金的事实。故郭益舟要求戛纳湾公司支付律师代理费41000元无事实依据，一审法院对其相关诉讼请求不予支持。 综上所述，郭益舟、戛纳湾公司诉讼请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、郭益舟与戛纳湾公司于2018年2月5日签订的《成都戛纳湾商业经营管理有限公司与郭益舟关于金棕榈之租赁合同》除第九条“乙方保证于2018年9月1日前开业经营，否则甲方将视乙方推迟开业的天数加收租金，加收租金为该租赁年度日租金的二倍；逾期三十日仍未开业的，甲方除有权加收租金外还有权解除合同。如因甲方原因造成乙方无法按时开业，则以甲方书面通知为准，开业时间相应顺延”、第十三条“3、在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方除有权按照合同总租金额的百分之二十收取乙方的违约金外，还有权以书面通知的方式立即单方解除合同并收回租赁房屋：（1）乙方未按时足额交纳租金等费用，逾期十五日（含）以上仍未缴纳的；”外，有效；二、郭益舟与戛纳湾公司于2018年2月5日签订的《成都戛纳湾商业经营管理有限公司与郭益舟关于金棕榈之租赁合同》除第九条“乙方保证于2018年9月1日前开业经营，否则甲方将视乙方推迟开业的天数加收租金，加收租金为该租赁年度日租金的二倍；逾期三十日仍未开业的，甲方除有权加收租金外还有权解除合同。如因甲方原因造成乙方无法按时开业，则以甲方书面通知为准，开业时间相应顺延”、第十三条“3、在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方除有权按照合同总租金额的百分之二十收取乙方的违约金外，还有权以书面通知的方式立即单方解除合同并收回租赁房屋：（1）乙方未按时足额交纳租金等费用，逾期十五日（含）以上仍未缴纳的；”外，双方应继续履行；三、郭益舟于判决生效之日起十日内向戛纳湾公司支付租金31836.45元；四、驳回郭益舟其他诉讼请求；五、驳回戛纳湾公司其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1764.17元，由郭益舟负担1464.17元，戛纳湾公司负担300元；反诉案件受理费3581.85元，由戛纳湾公司负担3388.85元，郭益舟负担193元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。戛纳湾公司未提交新证据，郭益舟提交两组新证据：一、《关于金棕榈商铺4号楼漏水维修的申请》、案涉商铺漏水重复装修前后对比照片、戛纳湾公司《回复函》，拟证明案涉商铺因质量问题漏水，从而给郭益舟造成了损失。二、案涉商铺的相邻商铺（18号、19号、20号商铺）2019年漏水照片。拟证明物业公司没有对漏水问题进行处理，案涉商铺通过防水处理后2019年没有漏水，而相邻商铺因未进行维修2019年仍在漏水。 戛纳湾公司发表质证意见：一、首先，戛纳湾公司未收到证据1中的漏水维修申请，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，从落款时间来看是2018年7月25日，当时郭益舟早已进场装修，所谓的质量问题无法证明不是郭益舟的装修所致，不能达到郭益舟的证明目的。其次，认可《回复函》的真实性、合法性，但对其证明目的不予认可，该《回复函》第2页关于停水以及戛纳湾公司于一审中提交的竣工验收报告均证明案涉商铺出租前已具备排水功能，出现停水是由于市政道路原因，且在停水期间项目物业公司及时为各商铺提供了临时供水。因此，戛纳湾公司不存在违约行为，不能达到郭益舟的证明目的。二、对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据无法证明是案涉项目其他商铺，且其他商铺情况与案涉商铺无必然联系，戛纳湾公司不予认可该证据的证明目的。 对于上述证据，本院认为，对于漏水维修申请，该申请仅为郭益舟单方出具的维修申请，戛纳湾公司未认可收到该申请，故本院对该份证据不予采信。对于回复函，其中并未载明案涉商铺漏水系质量问题所致，不能达到郭益舟的证明目的，本院对该份证据不予采信。对于相邻商铺2019年漏水照片，无法得知照片的拍摄时间，亦无法看出商铺漏水系质量问题所致，且相邻商铺的漏水情况与案涉商铺是否漏水无关联性，无法达到郭益舟的证明目的，本院对该份证据不予采信。 郭益舟对一审法院查明的事实除以下内容有异议外，其他部分无异议：一、《竣工验收报告》载明的“合格”仅能证明具备通水条件，但案涉商铺通水需自来水公司为开发商水表“立户”。一审法院混淆了“合格”与“立户”的概念，认为竣工验收合格就代表通水，系事实认定错误。二、在2018年7月1日仍未通水的情况下，一审法院认为戛纳湾公司未违约，郭益舟“先履行抗辩”不成立，郭益舟应支付租金，进而认为郭益舟具有逾期支付租金的事实，违反《中华人民共和国合同法》第67条的规定。三、郭益舟与戛纳湾公司事实履行的合同由书面合同和口头合同组成，一审法院认可了口头约定的4个月装修免租期是案涉合同的一部分，但在变更租金起算时间时未相应的顺延这四个月的装修免租期。四、一审法院以装修进场时间为2018年3月，合同约定起租时间为2018年7月1日为由，认为第一次装修时间不在合同期内，戛纳湾公司不构成违约，进而认定戛纳湾公司对该损失不承担违约责任。这与之后认定的“案涉房屋在未完成装修装饰的情况下，显然不符合经营需要。给承租人合理免租装修期间符合商业惯例，也符合情理”相矛盾。五、按照行业惯例，出租人应为承租人提供房产权属证明，协助承租人办理工商证明，不能因合同未约定而免除该义务。郭益舟多次要求戛纳湾公司提供工商注册的相关资料，戛纳湾公司最后承认无这方面资料，导致郭益舟在另外地址进行工商注册，再转回案涉商铺，这一损失应由戛纳湾公司承担。但一审法院却认为案涉合同未约定戛纳湾公司具有协助郭益舟办理营业地址等义务，戛纳湾公司不承担责任，系事实认定错误。六、一审法院仅以《建筑装饰工程施工合同》为据，认为不能证明装修原因系其所主张的案涉商铺存在质量问题而驳回郭益舟主张的损失赔偿请求。事实上，戛纳湾公司已明确承认案涉商铺漏水，并于《关于金棕榈4栋1-1234号商铺二次装修屋顶与墙体问题的处理》中明确说明案涉商铺漏水问题。七、郭益舟因戛纳湾公司违约遭受的损失是真实存在，一审法院未查清相关事实，认为戛纳湾公司不存在违约行为，并以此驳回郭益舟主张戛纳湾公司支付律师代理费的诉求，系事实认定错误。戛纳湾公司对一审法院认定的事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实部分予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审判决第一项、第二项是否超出双方的诉讼请求范围？二、案涉合同第十三条第3款合同条款是否有效及合同是否应继续履行？三、戛纳湾公司交付给郭益舟的案涉房屋是否符合合同约定？四、案涉租赁合同约定的租期是否应由“2018年7月1日起至2023年6月30日止”变更为“2019年1月25日起至2024年1月24日止”？五、关于郭益舟是否应向戛纳湾公司支付2018年10月1日起至2019年1月10日和2019年3月11日至实际返还商铺之日止欠缴的租金或占有使用费？六、戛纳湾是否应赔偿郭益舟损失和支付郭益舟律师代理费？现将上述问题分述如下： 关于一审判决第一项、第二项是否超出双方的诉讼请求范围及案涉合同第十三条合同条款是否有效的问题，郭益舟认为，一审法院认定案涉合同除第九条、第十三条第3款外有效，应继续履行，并在判项中明示，超出了其诉请的“认定合同有效”的诉讼请求，郭益舟诉请的“认定合同有效”不等于诉请“认定合同的每一个条款有效”，一审判决第一项、第二项的表述易产生“案涉合同除第九条、第十三条第3款外其余条款均有效”的歧义。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”之规定，当事人之间订立合同符合法律、行政法规是合同法的基本原则，本案中，郭益舟提出认定合同有效的主张，但是依据合同法的基本原则，主动审查合同及合同条款效力并依法处理是法律赋予人民法院的权力，属于裁判权范畴，故一审法院依职权审查合同条款效力符合法律规定。 关于案涉合同第十三条第3款合同条款是否有效及合同是否应继续履行的问题。本院认为，首先，双方均无证据证明该条款存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形；其次，戛纳湾公司与郭益舟均在合同中签章确认，合同系双方当事人的真实意思表示；最后，从合同签订的目的来看，在案涉合同中，按时足额收取租金系戛纳湾公司签订租赁合同让渡房屋占有、使用、收益权的根本目的，为保证合同目的的实现，合同双方对郭益舟未按时足额缴付租金，戛纳湾公司享有单方解除权之约定，不属于确定格式条款无效中“免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，故一审法院认为该条款属于格式条款中免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，进而认定该条款无效于法无据，应予纠正。根据案涉合同第五条第5款之约定，租金按季付，每一时段的租金应在上一时段届满前十五日一次性足额支付，现郭益舟支付了三个月租金及两个月保证金后，2019年4月25日才向戛纳湾公司转账39250元，后仍未付剩余租金，符合戛纳湾公司有权解除合同约定的情形。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，二审法院应围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，戛纳湾公司未对一审法院认定案涉合同第十三条第3款合同无效、合同应继续履行的判项提出上诉，在本案二审审理中亦未对此提出异议，系对一审法院基于认定案涉合同第十三条第3款合同条款无效致使戛纳湾公司无权取得合同约定的单方解除权后，合同仍应继续履行的认可，属对自身权利的处分。加之从本案实际情况来看，案涉租赁物系商铺，租期长达五年，租金总额较大，郭益舟已对案涉房屋进行装修、装饰并根据自身经营项目所需置备相应的设施、设备。故本院认定案涉合同第十三条第3款合同条款有效，但基于戛纳湾公司对自身权利的处分和案件实际情况，认定合同应继续履行。 关于戛纳湾公司交付给郭益舟的案涉商铺是否符合合同约定的问题。本院认为可从案涉商铺是否通水、案涉商铺是否漏水以及戛纳湾公司是否应向郭益舟提供房产权属证明，协助郭益舟办理工商注册这三方面来分析。关于房屋是否通水的问题，郭益舟认为案涉商铺“立户”时间为2018年8月24日，在此之前，案涉商铺未通水，戛纳湾公司构成违约。本院认为，首先，根据《竣工验收报告》可知，其中关于“建筑给水、排水”载明“合格”。其次，根据郭益舟一审陈述可知，其已于2018年3月在物业办理了装修入场手续并进场装修，案涉商铺之后实际处于郭益舟的控制下，虽未签订《房屋交接清单》，但事实上已交付，郭益舟在接收案涉商铺后，未对商铺未通水提出异议，并在事实上进行商铺装修，系对案涉商铺事实交付的认可。最后，郭益舟认定案涉商铺未通水，但未提交充足的证据予以证明。关于案涉商铺是否漏水的问题，郭益舟所提供的案涉商铺漏水照片的拍摄时间不明，亦无法看出漏水的原因系何所致，在郭益舟已接收案涉商铺并进行装修的情况下，郭益舟有义务提供证据证明案涉房屋漏水系戛纳湾公司的责任，本案中郭益舟未举出有效证据予以证明。关于戛纳湾公司是否应向郭益舟提供房产权属证明，协助郭益舟办理工商注册的问题，根据双方签订的案涉《租赁合同》可知，双方未就戛纳湾公司有向郭益舟提供房产权属证明，并协助郭益舟办理工商注册登记的义务进行约定。综上，本院对郭益舟认为戛纳湾公司交付给其的案涉商铺不符合合同约定不予支持。 关于案涉租赁合同约定的租期是否应由“2018年7月1日起至2023年6月30日止”变更为“2019年1月25日起至2024年1月24日止”的问题。郭益舟认为在案涉商铺未通水的情况下，戛纳湾公司采取欺诈的手段使郭益舟在违背真实意思的情况下订立合同，戛纳湾公司让郭益舟在案涉商铺未通水的情况下交付租金，显失公平，租赁开始时间理应变更为戛纳湾公司通知其案涉房屋已通水之日加上四个月的免租期，即2018年9月25日加上四个月的免租期的2019年1月25日。本院认为，从合同约定来看，案涉合同第五条第1款明确载明“租赁期限：五年，从2018年7月1日起至2023年6月30日止”，且合同中并未约定租赁期限在何种条件下可以变更、顺延，合同双方亦未就变更、顺延租期达成补充协议，故郭益舟要求顺延租金的诉求无合同依据；从案涉房屋的交付来看，通过上个争议焦点本院已阐明对郭益舟认为戛纳湾公司交付给其的案涉商铺不符合合同约定不予支持，故郭益舟要求顺延租金的诉求无事实依据；最后，从一审法院对装修期间免租认定的前提来看，一审法院认定2018年3月15日至2018年6月30日属于装修期间免租，系双方关于此段时间没有书面合同约定的情况下，从案涉商铺交付时的装修实际情况、戛纳湾公司在争议前无证据证明请求过该部分占有使用费以及行业习惯这三方面的推定，其推定仅限于上述时间，在案涉合同明确未约定免租期并可变更、顺延的情况下，郭益舟请求变更、顺延免租期无合同依据；从实际进场时间来看，郭益舟在一审庭审中陈诉其已于2018年3月办理装修入场手续进场装修，在一审法院已免除其2018年3月15日至2018年7月1日占有使用费后，诉求变更、顺延合同租期，于理无据。综上，一审法院认为郭益舟要求合同期限变更、顺延的主张无事实依据认定正确，应予支持，本院对郭益舟认为案涉租赁合同约定的租期应由“2018年7月1日起至2023年6月30日止”变更为“2019年1月25日起至2024年1月24日止”的主张不予支持。 关于郭益舟是否应向戛纳湾公司支付2018年10月1日起至2019年1月10日和2019年3月11日至实际返还商铺之日止欠缴的租金的问题，郭益舟在变更租期为“2019年1月25日起至2024年1月24日止”的前提下，主张不应支付租金。本院认为，自合同约定的租赁期限2018年7月1日始，郭益舟实际占有、使用该案涉商铺，应支付占有、使用该案涉商铺的对价。一审法院认定郭益舟应支付戛纳湾公司2018年10月1日起至2019年1月10日期间拖欠的租金43611.6元及2019年3月11日起至2019年3月13日租金27475.35，减去郭益舟已支付的39250.5元，郭益舟还应支付戛纳湾公司租金31836.45元于法有据，应予支付。 关于戛纳湾是否应赔偿郭益舟损失和支付郭益舟律师代理费的问题，本院认为，关于损失的认定，在本院对郭益舟认为戛纳湾公司交付给其的案涉商铺不符合合同约定不予支持的前提下，郭益舟亦未提供充足的证据证明损失的存在，故本院对戛纳湾应赔偿郭益舟损失的请求不予支持。关于律师代理费的支付，根据双方签订的案涉租赁合同第十五条第6款之约定，戛纳湾公司向郭益舟支付律师代理费的前提是因戛纳湾公司违约导致郭益舟通过诉讼方式主张权利，但通过对案件的事实认定，郭益舟未提供充足有效的证据证明戛纳湾公司违约，本院对郭益舟认为戛纳湾公司交付给其的案涉商铺不符合合同约定不予支持，故郭益舟要求戛纳湾公司支付律师代理费无合同依据，本院不予支持。 综上所述，郭益舟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对于案涉合同第十三条第3款合同条款的效力认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初771号民事判决第三项“郭益舟与本判决生效之日起十日内向成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付租金31836.45元”、第四项“驳回郭益舟其他诉讼请求”、第五项“驳回戛纳湾公司其他诉讼请求”； 二、变更四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初771号民事判决第一项“郭益舟与成都戛纳湾商业经营管理有限公司于2018年2月5日签订的《成都戛纳湾商业经营管理有限公司与郭益舟关于金棕榈之租赁合同》除第九条‘乙方保证于2018年9月1日前开业经营，否则甲方将视乙方推迟开业的天数加收租金，加收租金为该租赁年度日租金的二倍；逾期三十日仍未开业的，甲方除有权加收租金外还有权解除合同。如因甲方原因造成乙方无法按时开业，则以甲方书面通知为准，开业时间相应顺延’、第十三条‘3、在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方除有权按照合同总租金额的百分之二十收取乙方的违约金外，还有权以书面通知的方式立即单方解除合同并收回租赁房屋：（1）乙方未按时足额交纳租金等费用，逾期十五日（含）以上仍未缴纳的；’外，有效”为“郭益舟与成都戛纳湾商业经营管理有限公司于2018年2月5日签订的《成都戛纳湾商业经营管理有限公司与郭益舟关于金棕榈之租赁合同》除第九条‘乙方保证于2018年9月1日前开业经营，否则甲方将视乙方推迟开业的天数加收租金，加收租金为该租赁年度日租金的二倍；逾期三十日仍未开业的，甲方除有权加收租金外还有权解除合同。如因甲方原因造成乙方无法按时开业，则以甲方书面通知为准，开业时间相应顺延’外，有效”。第二项“郭益舟与成都戛纳湾商业经营管理有限公司于2018年2月5日签订的《成都戛纳湾商业经营管理有限公司与郭益舟关于金棕榈之租赁合同》除第九条‘乙方保证于2018年9月1日前开业经营，否则甲方将视乙方推迟开业的天数加收租金，加收租金为该租赁年度日租金的二倍；逾期三十日仍未开业的，甲方除有权加收租金外还有权解除合同。如因甲方原因造成乙方无法按时开业，则以甲方书面通知为准，开业时间相应顺延’、第十三条‘3、在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方除有权按照合同总租金额的百分之二十收取乙方的违约金外，还有权以书面通知的方式立即单方解除合同并收回租赁房屋：（1）乙方未按时足额交纳租金等费用，逾期十五日（含）以上仍未缴纳的；’外，双方应继续履行；”为“郭益舟与成都戛纳湾商业经营管理有限公司于2018年2月5日签订的《成都戛纳湾商业经营管理有限公司与郭益舟关于金棕榈之租赁合同》除第九条‘乙方保证于2018年9月1日前开业经营，否则甲方将视乙方推迟开业的天数加收租金，加收租金为该租赁年度日租金的二倍；逾期三十日仍未开业的，甲方除有权加收租金外还有权解除合同。如因甲方原因造成乙方无法按时开业，则以甲方书面通知为准，开业时间相应顺延’外，双方应继续履行”； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件本诉受理费1764.17元，由郭益舟负担1464.17元，成都戛纳湾商业经营管理有限公司负担300元；一审反诉案件受理费3581.85元，由成都戛纳湾商业经营管理有限公司负担3388.85元，郭益舟负担193元。二审案件受理费4177元，由郭益舟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡