安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初4279号 原告：马秀琴，女，1970年10月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：曹兰英，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。 被告：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号2号公寓1层、5层，统一社会信用代码9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡广宝，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。 原告马秀琴与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马秀琴及其委托诉讼代理人曹兰英、被告荣盛公司的委托诉讼代理人蔡广宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马秀琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房地权证的违约金共计人民币71376.56元（逾期办证时间暂从2016年6月4日暂计算至2017年9月11日止共计464天即违约金为总房款769144元＊0.02%＊464日＝71376.56元），2017年9月11日以后违约金按此标准支付实际办证之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月22日，原告马秀琴与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告以按揭的方式购买被告开发的蚌埠市禹会区住宅房一套，建筑面积119.41平方米，房屋总价769144元。合同约定被告于2015年6月30日前交房，并约定交房后360日内被告为原告办理房地权证。如逾期则每日按已付房款价的0.02%向原告支付违约金。购房当日，签订了由被告全权办理涉案房屋房地权证的委托公证书。2015年6月4日，被告通知原告验收房屋并办理了入住手续，原告入住当日已向被告全额交清了涉案房屋契税、公共维修基金、其他办证费用和资料，并督促被告早日办证。至今，被告未到办证部门给原告办理涉案房屋房地权证。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院。 被告荣盛公司辩称：一、在涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告荣盛公司承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内报送至产权登记机关，唯有被告荣盛公司违反该义务方为原告马秀琴逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。换言之，被告荣盛公司承担的合同义务仅仅是在约定期限内将办理大产权证（初始登记）的资料进行报送。二、办理涉案房屋转移登记权属证书（小产权证）的法律关系上，原告马秀琴是办理涉案权属证书的法定义务人，被告荣盛公司仅是附随的协助义务人，被告荣盛公司即使未履行该协助义务，也并不适用双方《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任。三、为保证被告荣盛公司履行办理涉案房屋转移登记和抵押登记的义务，被告荣盛公司与原告马秀琴建立了委托代理办证的法律关系，在该法律关系人中，被告荣盛公司是为确保原告马秀琴履行办理转移登记和抵押登记义务的权利人，且被告荣盛公司无偿代为办理，被告荣盛公司未履行代为办证义务，并无约定违约责任。四、被告荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间，不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非被告荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致被告荣盛公司报送资料后受理以及登记而增加的时间，与被告荣盛公司无关，责任不应由被告荣盛公司承担，该时间段应从被告荣盛公司应承担的责任期间中予以扣除。五、即便将被告荣盛公司在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，被告荣盛公司向产权部门申请办理产权登记时即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与被告荣盛公司无关，被告荣盛公司不应承担违约责任。同样，在该期间内应扣除因法律规章变化及不动产登记机关原因造成的报送转移登记资料延长的时间。六、原告马秀琴的诉请已过诉讼时效，被告荣盛公司提出时效抗辩，原告马秀琴已丧失胜诉权，应依法驳回原告马秀琴关于违约金的诉请。综上所述，请求法院依法判决，维护被告荣盛公司的合法权益，驳回原告马秀琴的不法诉请。 本院经审理认定事实如下：2013年8月22日，原告马秀琴与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201308220002，以下简称合同），该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的房屋。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。随后，原、被告签订补充协议。2013年8月22日，经蚌埠市众信公证处公证，原告马秀琴向被告荣盛公司出具委托书，委托被告荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年6月4日，原告马秀琴作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为769144元。原告马秀琴与被告荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2015年6月4日。2016年11月18日，被告荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。 以上事实有原告提供的原告身份证、《商品房买卖合同》、《公证书》、购房发票、售房发票、不动产登记中心查档说明、原告的维修基金缴纳情况表，被告提供的被告营业执照、《商品房买卖合同》、《委托书》、《授权书》、《公证书》、《不动产登记收件单》、《蚌埠市不动产权利证明书》、《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》、《蚌埠市房屋交易确认书》、《蚌埠市不动产登记查档结果》、《关于办理荣盛锦绣香堤、荣盛西湖观邸小区产权登记的情况说明》、《关于不动产登记工作的情况说明》、双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：本案主要争议焦点为：一、被告荣盛公司是否违约，应否承担违约责任；二、本案原告马秀琴的诉请是否超过诉讼时效。对上述争议焦点，现评析如下： 一、被告荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系被告荣盛公司与原告马秀琴真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，被告荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受原告马秀琴委托，代原告马秀琴办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断被告荣盛公司是否违约，取决于被告荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。原告马秀琴与被告荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2015年6月4日，即被告应于2016年5月29日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，被告荣盛公司于2016年11月18日将涉案房屋办理产权登记需要由被告荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的被告荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故被告荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2016年5月29日至2016年11月18日。 二、本案原告马秀琴诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故本院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本院收到原告马秀琴诉讼材料之日为2019年9月23日，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年9月23日后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。荣盛公司违约时间为2016年9月23日至2016年11月18日，本院支持原告马秀琴的违约金时间为自2016年9月23日至2016年11月18日，违约金数额为769144元×0.02%/天×56天=8614.41元。 被告荣盛公司虽抗辩依据蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛•锦绣香堤、荣盛•西湖观邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》其已按约定报送权属登记资料不应承担责任，但该两份证据仅概括陈述了2016年1月27日我市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准发生了变化，以及荣盛公司2016年开始陆续报送了涉案房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况，不能证明被告于何时已经将办理本案原告马秀琴产权证所需资料报送产权登记机关备案，达不到其证明目的，本院依法不予采信。 关于原告马秀琴主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单上的时间的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，原告马秀琴的主张与双方约定的合同内容不符，故对原告马秀琴该主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告马秀琴违约金8614.41元； 二、驳回原告马秀琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1584元，减半收取792元，由原告马秀琴负担767元，被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  汪婕 二〇一九年十二月十三日 法官助理王静 书记员魏春丽