北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初23214号原告：牛会芳，女，1954年6月6日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张纯华，北京市金韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗文军（系牛会芳之子），男，1982年8月1日出生，住北京市石景山区。被告：京汉置业集团有限责任公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼802室。（统一社会信用代码9111000071872549X1）法定代表人：曹进，经理。委托诉讼代理人：**，女，1989年4月29日出生，该公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，该公司职员，住公司宿舍。被告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104－107号。法定代表人：段亚娟，董事长。（统一社会信用代码91110107747544508R）委托诉讼代理人：童芳芳，女，1982年3月30日出生，该公司员工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：田江波，男，1983年9月18日出生，该公司员工，住公司宿舍。原告牛会芳与被告京汉置业集团有限责任公司(以下简称京汉置业公司)、乐生活智慧社区服务集团股份有限公司(以下简称乐生活公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告牛会芳的委托诉讼代理人张纯华、宗文军，被告京汉置业公司的委托诉讼代理人**、韩文倩，被告乐生活公司的委托诉讼代理人童芳芳、田江波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛会芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告连带赔偿因房屋漏水给原告造成直接损失5万元，房屋贬值损失20万元；2.请求法院判令二被告向原告支付房屋周转损失3万元；3.请求法院判令被告承担本案的诉讼费用及鉴定费。事实和理由：原告系北京市石景山区体育场房的产权人，二被告系该房屋的开发商、物业管理公司。2015年03月17日，原告登记取得用途为住宅的北京市石景山区体育场房，房屋性质为经济适用房，房产证号(X京房权证石字第XXXX号)。2014年交房时，原告将房屋装修，还未入住，就发生过一次严重漏水事故，臭水横流；被告京汉置业公司告知是因为阀门损坏所致，经协商，京汉置业公司对原告房屋又进行装修，6个月以后原告才入住。2018年12月份，又发生过一次漏水事故，由于发现及时，未造成严重后果。2019年8月8号、8月30号又发生两次严重的透水事故，特别是2019年8月30号这次，发生在白天，家里没人的时候。该房屋由原告之子宗文军居住，2018年9月份刚生育幼子。屡次的透水事故引发家里臭味漫天，家具全部散发着异味。作为小区负责物业管理的被告乐生活公司没有尽到物业管理义务，应该承担赔偿的责任，作为房屋出售方的被告京汉置业公司应该对被告损失承担赔偿责任。被告京汉置业声称：该事故是由于房屋管道设计不合理所致，就算及时疏通，也不能根本解决透水问题。故此，该房屋多次漏水给原告造成损失并导致原告房屋无法正常使用的情况下，被告乐生活公司与被告京汉置业仍不采取排除妨碍、消除危险、及时修理等防范措施，二被告应当向原告承担停止侵害、排除妨碍、修理、赔偿损失等民事责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起本次诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告京汉置业公司辩称，一、被答辩人的房屋已超过2年保修期，答辩人没有保修义务，应驳回原告的全部诉讼请求。被答辩人是在2013年4月26日签订的商品房预售合同，交付时间是2013年10月14日，交付时已经过原告验收合格，根据建设工程管理条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。原告所称漏水问题是室内漏水，原告的房屋已超过两年保修期。预售合同补充协议第三条约定超过保修期后出卖人不再有维修义务，因此答辩人不负责保修义务。原告称房屋交付时即对房屋装修，漏水原因不明，所以出卖人不应承担保修责任。二、答辩人是在2014年2月21日完成对八字阀漏水维修，当时已经维修完毕，答辩人也给予了赔偿，原告签订承诺书对漏水问题不再有争议，此后我方也没有接到原告的漏水报修记录，故我方不应承担赔偿责任。原告在2014年1月29日报修，答辩人在2014年2月21日完成维修，2014年5月9日签订承诺书赔偿原告4000元，原告不再提起索赔或诉讼。被答辩人无权再向答辩人提起诉讼。2018年12月和2019年8月8日、8月30日的漏水并没有向答辩人进行报修，没有办法证实真实性，漏水原因不明，而且已经超过2年质保期，答辩人不应承担赔偿责任。三、被答辩人主张的索赔金额没有证据支撑，其诉讼请求不应得到支持。原告起诉状主张的漏水造成的经济损失5万元、房屋贬值损失20万元、房屋周转损失3万元，针对上述损失原告没有提供证据证明，也没有提供购买凭证、损失金额，损失计算方法也没有明确，原告应承担举证不能的法律后果。被告乐生活公司辩称，对2014年、2018年的两次漏水原告没有向我物业报修过，真实性存疑。对2019年8月漏水事故，系厨房下水管道被非厨余垃圾堵塞所致，且原告家中长期无人、疏于管理，我方对污水管线进行必要的维修、管理义务，且事发后进行维修，已经尽到了义务，故请求驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：2013年4月26日，原告牛会芳与被告京汉置业公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，购买北京市石景山区体育场（以下简称涉案房屋）。2015年3月17日，原告牛会芳取得涉案房屋所有权证（房权证石字第xxx号）。涉案房屋原楼号为4号楼，新楼号为1号楼。新都名苑业主入住转签单载明，现有203号房屋业主牛会芳于2013年10月14日开始办理入住手续，……入住转签单第（5）项显示房屋验收完毕，第（6）项显示已领取房屋钥匙17把并已实际接收该房屋。原告牛会芳称2014年初，刚装修的涉案房屋厨房漏水淹了木地板、家具。京汉置业公司提交的工程保修任务处理单显示，接单日期2014年2月11日，报事内容一栏显示：203厨房八字阀漏水（补录2014年1月29日报修单），开工时间2014年2月19日，完工时间2014年2月21日，备注栏显示：已经维修完成。2014年5月9日，原告牛会芳就涉案房屋与京汉置业公司签订承诺书一份，承诺书第一项：因本人所购房屋出现八字阀跑水问题及造成的损失问题等，本人同意由京汉置业公司进行维修并一次性给予本人人民币肆仟元整作为补偿，若再出现其他需维修事项则由京汉置业公司按“新都名苑”《住宅质量保修书》进行维修。第三项：本承诺书签署后，本人同意不再因第一条所述事宜向京汉置业公司再行提出索赔，并不再提起对京汉置业公司《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》纠纷的诉讼。同日，原告牛会芳出具收条一张，写明：今收到京汉置业公司支付的石景山区第二水泥管厂经适房（新都名苑）原楼号为4号楼，新楼号为1号楼，一次性补偿费用共人民币肆仟元整。原告牛会芳称2018年12月份又发生一次漏水，被告京汉置业公司及乐生活公司称均未接到事故报修，原告亦未提交相应证据。原告牛会芳称，涉案房屋于2018年8月8日及8月30日发生厨房下水堵塞、反水事故。乐生活公司提交两张派工单，第一张派工单载明：报修时间，2019年8月8日19时30分；报修人牛会芳，房号xxx;报修内容，厨房跑水；处理情况，维修阀门。第二张派工单载明：报修时间，2019年8月30日15时；报修人牛会芳，房号xxx；报修内容，下水道堵；处理情况。原告对该证据真实性认可，不认可维修好了。乐生活公司提交203厨房反水事件经过，叙述了2019年8月8日晚19时30分及8月30日14时40分203厨房下水堵塞、反水事件。2019年8月31日物业工程人员拆除该单元下水主管线进行检查，经过拆卸查看管线内有百洁布头、蔬菜、筷子头、牙签、钢丝球等杂物。原告认可两次漏水事故的真实性，其他的不认可。乐生活公司提交化粪池清掏服务委托合同，证明物业公司委托专业公司定期清理和疏通污水管线，原告认可证据的真实性，不认可关联性。2018年1月至2019年10月化粪池清掏记录表及2019年1月1日至2019年10月给排水记录表，证明乐生活公司定期对化粪池、污水井、污水管线等进行定期清理、疏通，尽到了必要的管理、维护义务。原告对该证据的真实性认可，关联性不认可，认为如果都清掏干净了，就不会堵塞了，怎么还会有那么多垃圾。2019年8月30日，乐生活公司称已将发生堵塞的污水管的水平管由铸铁管换成了PVC管。庭审中,原告牛会芳认为，本次诉讼要求的财产损失不是因为第一次2014年漏水要求的赔偿，是因为连续漏水，由于下水能力不够，管道过细造成的漏水，主张装修损失是因为连续发生多次漏水。同时因为无法实现居住功能，主张房屋贬值损失20万元。原告主张房屋周转损失3万元，由于漏水后无法居住，只能出去住，每月6000元的房租乘以5个月。被告京汉置业公司认为，双方于2013年4月26日签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》补充协议第三项房屋的装修与报修第一条，房屋交付后，出卖人根据国家有关法律法规和该商品房《住宅质量保证书》规定的保修期限对该房屋结构部分、相关设施进行保修。超过保修期后，出卖人不再负保修、更换义务。因此不再对2019年发生的漏水事故承担报修责任。本院经现场勘查，涉案房屋厨房门框及墙皮距地面20公分处有轻微起鼓、厨房门口过道复合木地板有过水痕迹、木质踢脚线接口处有些裂纹，卫生间门口距地面40公分以下墙面起皮较严重，但卫生间距厨房尚有一段距离，卫生间门口墙面起皮应与厨房透水无关。在乐生活公司协助下，本院与双方当事人共同查看了地下室更换的污水管道。发生堵塞的为垂直变水平的拐弯处，位于地下室顶部，属公共下水管道部分，已更换成PVC管。经询问，原、被告均不申请对涉案房屋损失进行鉴定，同意由本院对涉案房屋财产损失情况进行酌定。本院认为，开发商建设的房屋应符合相关质量要求，对于保修期内的质量问题应承担相应责任，超过保修期的应按照相关约定处理。物业管理单位应对公用设施设备承担运行、维修、养护和管理的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告牛会芳所有的涉案房屋交付后二年保修期内发生的2014年漏水事故，开发商京汉置业公司已经与原告协商解决，并由原告牛会芳签订承诺书，对于后续2019年发生的两次漏水事故，因已不在保修期内，故原告牛会芳主张由开发商京汉置业公司承担责任赔偿责任，没有事实和法律依据。原告牛会芳家厨房返水系因共同使用的厨房下水管道堵塞所致，该下水管道系共用的公共管道，虽堵塞物并非被告乐生活公司造成，但被告乐生活公司对此具有定期疏通的义务，其未尽到该义务，对原告牛会芳的损失具有一定过错，应当承担相应责任。原告牛会芳要求被告乐生活公司承担赔偿因房屋漏水给原告造成直接损失，于法有据，本院予以支持。本院结合原、被告同意对财产损失酌定的意见，依据现场勘查的情况，综合考虑原告牛会芳家实际损失的情况，根据公平原则，依法酌定财产损失为8000元，由被告乐生活公司承担赔偿责任。对于原告牛会芳主张涉案房屋贬值损失200000元，因原告未提供充足证据证明房屋贬值损失，本院对此诉讼请求不予支持。对于原告牛会芳主张房屋周转损失30000元，因原告未提供充足证据证明涉案房屋无法实现居住条件，必须进行房屋周转，因此本院对此诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、乐生活智慧社区服务集团股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告牛会芳财产损失8000元；二、驳回牛会芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由乐生活智慧社区服务集团股份有限公司负担2000元（于本判决生效后十日内直接给付牛会芳），由牛会芳负担750元（已交纳2750元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 田江海二〇一九年十二月十三日法官助理 吕丽娜书 记 员 韩 佳