广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初14398号原告：蔡荣豪，男，1978年6月15日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：杨剑峰，女，1979年4月25日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：陈家辉，男，1989年9月12日出生，汉族，住广州市海珠区。原告蔡荣豪、杨剑峰诉被告陈家辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于海珠区江南大道南1100号新城国际公寓1404房（下称“涉案房屋”）出租给被告作办公使用。租赁期间，被告从没有准时交租，每月至少催租1-2次。直到今年5月份，被告单方面口头提出要解除未到期的房屋租赁合同，同时不经原告同意擅自将房屋委托中介出租。经原告多次与被告协商，最后原告同意被告解除的时间为2019年6月，并且同意承担因原告重新出租而损失的中介代理费，被告要尽快交付在2019年6月5日前交清6月份的租金，物业管理费以及所欠缴的水电费等相关费用，同时要求被告提交书面解除合同的申请，但被告一直没提交书面申请。由于被告拖欠租金，原告于2019年6月9日通过快递，向被告书面发出催收函。2019年6月16日，被告仍没按照合同约定支付租金、物业管理费等相关费用，原告于同日通过快递向被告书面发出解除合同通知，并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告有权没收被告交纳的租赁保证金，并起诉要求判令：1、解除原、被告于2018年1月23日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：NOA000838），被告腾空所承租房屋；2、被告向原告支付2019年6月至被告交还房屋之日止的租金（每月以5800元计）及迟延支付2019年6月租金的违约金（2019年6月2日起至清偿之日止，以月租金5800元的每日3%计）；3、被告清缴2019年7月-2019年10月物业管理费（每月按334.2元计）及2019年6月水电费405.67元；4、被告支付原告违约金11600元；5、被告承担本案受理费。被告辩称：原、被告签订合同后，被告在2019年5月向原告提出协调搬迁并解除房屋租赁关系的请求，并愿意承担责任和保证原告不会因此受到损失。之后被告积极寻找新租客，原告也表示愿意接受，但由于新旧租客衔接出现问题，故双方在解除合同问题上未能达成一致意见。因被告拖欠水电费，原告在2019年6月中旬对涉案房屋停水停电，被告补交后仍不恢复水电使用，严重影响被告的经营，被告在2019年6月底前已撤离涉案房屋。因此，被告同意支付2019年6月的租金及1个月违约金5220元，同意支付押金11600元作为违约金给原告及2019年6月水电费405.67元，不同意原告其它诉讼请求。经审理查明：涉案房屋是两原告在2016年6月11日向广州市新创建投资有限公司购买的商品房。2018年1月23日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日，月租金5800元，租金按月结算，由乙方在每月的第一日前缴付当期租金给甲方。租赁保证金11600元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方。在租赁期内，甲方依约按时将该物业及设备交付乙方使用；乙方依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金，如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；乙方在租赁期届满或解除合约之日应交还原承租物业和设备给甲方。签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于两个月租金的金额作为违约金。甲乙双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日期为：2018年1月26日，等。备注：租金每两年一调递增5%，租金从2018年3月1日起计算，水电费用从2018年1月26日起计算，物业费从2018年2月1日起计算，等。同日，被告向原告交纳租赁保证金11600元。被告支付至2019年5月止的租金、2019年6月止的物业管理费、2019年5月止的水电费。2019年5月被告有意解除涉案租赁合同，期间原、被告有进行过协商，但无果。2019年4月开始被告拖欠物业管理费、水电费等费用。2019年6月10日原告向被告发出《关于催交海珠区江南大道南1100号1404房6月租金等相关事项的函》，通知被告在2016年6月12日前支付6月的租金及滞纳金、水电费、物管费等相关费用，并要求被告就单方提出解除合同问题以书面形式提出，否则视为被告仍然继续履行该合同约定的所有条款……。同日，被告收到该函件。2019年6月16日原告又向被告发出并在被告租赁的涉案房屋门前张贴《关于解除海珠区江南大道南1100号1404房租房合同等相关事项的通知》，大致内容是：原告决定在即日与被告正式解除租赁合同，并没收租赁保证金11600元作为被告违约合同的违约金，限被告在2019年6月19日前搬离涉案房屋，逾期的视为被告同意房屋内所有的物品交由原告处理，由此产生的责任由被告自行承担；2019年6月20日前缴清2019年6月的租金、租金的滞纳金、物业管理费及水电费等费用。对此，被告确认已收到该通知。2019年6月20日原告要求物管公司对涉案房屋停水停电，被告即补缴了之前拖欠的物管费及水电费。原告向被告追索租金无果，遂提起本案诉讼。诉讼期间，原、被告在2019年10月14日办理涉案房屋交接手续。原告向广州市穗高物业管理有限公司支付2019年7-10月物业管理费共1336.8元（每月334.2元）、2019年6月水电费405.67元。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同约定每月租金在当月的第1日支付，被告逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋。被告至今未向原告支付2019年6月租金已构成根本性违约，原告向被告发出通知要求解除双方的租赁合同符合合同约定，本案中原告要求判令解除双方签订的涉案租赁合同有理，本院予以支持。由于被告违约致使合同解除，原告有权依约没收被告已交纳的租赁保证金11600元。合同解除后，被告有义务及时将房屋交还给原告并双方办理交接手续，但被告未及时将房屋交还给原告，直至诉讼期间的2019年10月14日双方才办理了涉案房屋交接手续，期间被告也没有证据证明是原告怠于收回房屋。鉴此，原告在诉讼中已收回房屋，其起诉要求被告腾空交还房屋的请求，本院不再调处。但被告实际占用了涉案房屋，理应向原告支付2019年6月1日至2019年10月14日期间租金（每月按5800元计）、2019年7月1日至2019年10月14日物业管理费（每月按334.2元计）及2019年6月的水电费405.67元。关于被告抗辩原告在2019年6月中旬停水停电，其不同意支付2019年7月-2019年10月的租金及物业管理费意见，由于被告拖欠2019年6月以前的水电费用，原告要求被物管公司停水停电，是被告自身原因所致，且被告知晓原告在2019年6月16日已提出解除合同，同时被告自认在2019年6月底已撤离涉案房屋，此时被告应及时与原告办理房屋交还手续，但双方直至2019年10月才办理交接，故被告该抗辩意见依据不足，本院不予采纳。如前所述，原告已没收被告的租赁保证金作为违约赔偿，足以弥补给原告造成的损失，故对原告基于被告同一违约事实，再要求被告计付迟延支付2019年6月租金的违约金及单方解除合同违约金11600元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告蔡荣豪、杨剑峰与被告陈家辉于2018年1月23日签订的《房屋租赁合同》。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2019年6月1日至2019年10月14日期间租金（每月按5800元计）。三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2019年7月1日至2019年10月14日期间物业管理费（每月按334.2元计）及2019年6月的水电费405.67元。四、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5339元，由原告负担313元、被告负担5026元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  赵 婷人民陪审员  陈燕珍二〇一九年十二月十三日书 记 员  郑家悦庄钊豪