贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7988号原告：杨利泉，男，1958年4月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李艳婷，贵州泽初律师事务所律师。委托诉讼代理人：马超，贵州泽初律师事务所实习律师。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。原告杨利泉与被告贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨利泉委托诉讼代理人李艳婷、马超及被告一鸣房开公司委托诉讼代理人刘星均到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解而扣除两个月审理期限。本案现已审理终结。原告杨利泉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记文书的违约金28762.61元（暂自2015年6月15日起计至2016年5月23日止）。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于贵阳市花溪区房屋，合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未按合同约定办理产权转移登记，直到2016年5月23日才在《贵阳晚报》上刊登领取办理产权资料的通知。被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告一鸣房开公司辩称，原被告双方约定的交付办理产权文书资料的时间为2015年6月15日，实际通知时间为2016年5月23日，原告在起诉状中也认可该事实，以此作为计算诉讼时效的起点，本案诉讼时效的届满时间是2019年5月23日，该案件的立案时间是2019年8月27日，原告的起诉已经超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告系贵阳经济技术开发区69号一鸣宽城国际小区的开发建设单位。2012年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：一、原告向被告购买一鸣宽城国际小区第11号楼1单元1层2号房，建筑面积125.91平方米，总价款279520元。该合同第八章第二十二条第二款“初始登记”部分约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的，买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行”。第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年6月15日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部房款。被告于2016年5月23日在《贵阳晚报》上刊登了“关于一鸣宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”的公告，通知包括原告在内的业主，3-13号楼住房已办理《商品房销售现房证明书》（原大产权证），要求业主携带有关资料到公司销售部核对信息，以确保办理不动产权工作顺利进行。因此原告以2016年5月23日作为计算转移登记违约金的截止时间。原告为证明向被告进行了逾期办证违约金催告，提交了如下证据：1、关于延期办理免收物业费的通知（翻拍照片打印件），落款人为一鸣房开公司，落款时间为2017年5月22日，但一鸣房开公司未加盖公章。通知的主要内容为“一鸣宽城业主：我公司从2017年2月13日起，因逾期办理房屋产权证书事宜，对购房业主办理免收一定期限的物业管理费，截至2017年5月12日，已办理‘免费’手续的职工有1200户，但由于部分业主信息不畅尚未办理‘免费’手续，为使工作尽快妥善处理，应未办理‘免费’手续业主的要求，我公司将延长办理‘免费’手续时间，请办理‘免费’手续的业主持购房资料和最后一期交纳物管费数据进行办理。”被告认为该证据系复印件，且没有公司公章，对真实不予认可。2、一鸣房开公司、贵州宽城物业管理有限公司和案外人曹建群（签订时间为2017年5月11日）、苗岚（签订时间为2017年3月10日）签订的协议书（翻拍照片打印件），约定因房开公司逾期办理房屋转移登记手续，同意免除曹建群、苗岚一定期间的物业管理费，曹建群、苗岚不追究房开公司逾期办证违约责任，确认曹建群的物业费免收至2021年10月31日。被告认为该证据系复印件，且不是本案当事人，和本案没有关联。3、贵州宽城国际物业服务中心于2017年5月10日发出的“关于已购车位交纳服务费的通知”（翻拍照片打印件），主要内容为“各位业主：接一鸣房开公司通知，已购车位开始办理不动产权证，请已购车位的业主于2017年6月12日到物业中心缴纳车位服务费，凭车位服务费票据和购买合同、付款收据到一鸣宽城售楼部办公室换领办理车位产权证的发票和其他材料。”被告认为该通知书属于物业公司通知业主交纳车位服务费，无法达到原告主张过权利的证明目的，和本案无关。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、被告在《贵阳晚报》刊登的公告等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。合同签订后原告已按约支付了购房款，但被告未按合同约定按时履行向原告交付办理房屋产权证相关文书的义务，被告通知原告办理产权登记的时间确已超过合同约定的时间，已经构成违约。按照合同约定，被告应当承担逾期办证违约责任，但原告主张权利需要在有效的诉讼时效内。关于原告主张违约金的请求是否超过诉讼时效问题，本案所涉的违约事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行（2017年10月1日）之前，为按日计付违约金，每日产生的违约金分别计算诉讼时效。被告的违约期间为2015年6月15日至2016年5月23日，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，从逾期之日至2017年10月1日期间未满两年，故本案适用三年诉讼时效期间。原告向被告主张最后一日违约金的诉讼时效从2016年5月23日起算三年，至2019年5月23日已经届满，原告于2019年8月27日向本院提起诉讼，已超过了诉讼时效期间，故对原告的请求，本院不予支持。原告提出曾向被告主张过权利、协商将违约金折抵相应物管费用导致诉讼时效中断。因原告并未举证证明原告曾向被告主张过违约金或是被告同意支付违约金从而导致诉讼时效中断的相关证据材料，原告提交“关于延期办理免收物业费的通知”无法确定系被告发出的通知，提交的其他业主和物业公司签订的协议与本案无关，无法达到原告的证明目的，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告杨利泉的诉讼请求。案件受理费260元（减半收取），由原告杨利泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月十七日书记员  李 蓉