云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0111执异403号案外人：云南浙商投资开发有限公司，住所：云南昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴。委托代理人：马配娟，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司，住所地：昆明市经开区昌宏路36号。法定代表人：张坚。被执行人：林瑞斌，男，1975年2月19日生，汉族，住昆明市。被执行人：昆明酷悠经贸有限公司，住所：昆明市盘龙区张官营丽水天锦北区A幢3层3-03号。法定代表人：林秀辉。被执行人：昆明软丽商贸有限公司，住所：昆明经开区洛阳街道小新册居委会741号304号。法定代表人：林瑞良。被执行人：云南正亚建筑材料有限公司，住所：昆明市螺蛳湾商贸城二期2号写字楼1610室。法定代表人：林瑞斌。被执行人：林伏珠，男，1964年9月16日生，汉族，住福建省霞浦县。被执行人：昆明禄锆商贸有限公司，住所：昆明市官渡区螺蛳湾国际国贸城二期2幢16层1612号。法定代表人：程斌景。被执行人：昆明琴锐贸易有限公司，住所：昆明市西山区希望路中村佳湖广场A区9号。法定代表人：林伏珠。被执行人：昆明芬萌商贸有限公司，住所：昆明经开区信息产业基地海归创业园4栋6楼628-2号。法定代表人：林李芳。在本院执行申请执行人昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司与被执行人林瑞斌、昆明酷悠经贸有限公司、昆明软丽商贸有限公司、云南正亚建筑材料有限公司、林伏珠、昆明禄锆商贸有限公司、昆明琴锐贸易有限公司、昆明芬萌商贸有限公司借款合同纠纷一案，案外人云南浙商投资开发有限公司对本院的执行提出书面异议，请求停止对“呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二2幢商业1310号、1311号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人云南浙商投资开发有限公司称，在执行过程中对仅在房管局办理了商品房买卖合同备案手续的房屋采取了强制执行措施（房屋座落于：呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二2幢商业1310号、1311号房屋），并拟对该房屋进行拍卖。但被执行人林伏珠并非该房屋的所有权人，法院拍卖该房屋严重侵犯了案外人作为房屋所有权人的利益，请求立即停止对该房屋的执行。该房屋所有权自始归属于案外人，不属于林伏珠。伏林珠与案外人签订《商品房购销合同》，向案外人购买该房屋，但该房屋仅依照行政管理的相关法律规定办理了《商品房买卖合同》备案手续，并未实际交付，更没有办理房屋所有权登记手续。合同备案登记属于行政管理的范畴，并非权属登记，不具有物权变动的效力。根据《物权法》的相关法律规定，涉案房屋所有权一直归属于案外人，并未变更至林伏珠名下，林伏珠并未取得房屋所有权。因林伏珠的严重违约行为，案外人向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼，昆明市呈贡区人民法院作出的生效民事判决书已判决确认解除林伏珠与案外人之间签订的《商品房购销合同》，并判决林伏珠协助案外人办理房屋撤销备案登记。《商品房购销合同》解除后，林伏珠无法取得该房屋所有权，在以林伏珠为被执行人的案件中，该房屋不具备拍卖条件。合同解除后，林伏珠对该房屋已没有交付请求权和所有权转让请求权，仅对已付购房款在案外人扣除相关款项后所剩余的款项享有请求权。综上，请求法院停止对该房屋的执行，并解除查封。申请执行人昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司与被执行人林瑞斌、昆明酷悠经贸有限公司、昆明软丽商贸有限公司、云南正亚建筑材料有限公司、林伏珠、昆明禄锆商贸有限公司、昆明琴锐贸易有限公司、昆明芬萌商贸有限公司未进行答辩。本院查明，本院在审理昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司与林瑞斌、昆明酷悠经贸有限公司、昆明软丽商贸有限公司、云南正亚建筑材料有限公司、林伏珠、昆明禄锆商贸有限公司、昆明琴锐贸易有限公司、昆明芬萌商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）官民二初字第171号民事调解书已发生法律效力。因被执行人到期未履行发生法律效力的民事判决书确定的金钱给付义务，昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司遂申请至本院执行。本院依法于2015年8月19日查封了林伏珠名下的位于呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二2幢1310号、1311号商业房产。另查明，2013年10月9日，案外人与林伏珠签订《商品房购销合同》，约定林伏珠向案外人购买位于呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二2幢1310号，总价款为303835元，付款方式为首付153835元，其余按揭支付；该合同于2013年10月10日登记备案（合同登记号：CG2013101003989）。2013年8月7日，案外人与林伏珠签订《商品房购销合同》，约定林伏珠向案外人购买位于呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二2幢1311号，总价款为282681元，付款方式为首付142681元，其余按揭支付；该合同于2013年12月13日登记备案（合同登记号：CG2013121305505）。现案外人向本院提交《商品房购销合同》，商品房买卖合同登记备案表、个人贷款还款凭证、情况说明、（2018）云0114民初2993号、2994号民事判决书，欲证明林伏珠的严重违约行为，昆明市呈贡区人民法院已于2019年4月30日作出民事判决书判决解除林伏珠与案外人之间签订的《商品房购销合同》，并判决林伏珠协助办理房屋撤销备案登记。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案查封的房屋，案外人与被执行人林伏珠已经签订了《商品房购销合同》，并办理商品房登记备案手续。被执行人林伏珠未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院有权查封被执行人林伏珠已办理了登记备案手续的房屋，以保护债权人诉讼利益的实现。已办理备案登记的权利人林伏珠对涉案房屋享有物权期待权，案外人认为其系该房屋的权属所有人是没有事实及法律依据的，不能排除本院对涉案房屋的执行。案外人提出的请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”案外人向本院提交的（2018）云0114民初2993号、2994号民事判决书是在本院查封涉案房屋之后生效的法律文书，不能排除本院执行该房屋，案外人的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人云南浙商投资开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王文峰审判员  杜安旻二〇一九年十二月二十三日书记员  李亚玲