西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初5189号原告（反诉被告）：李彩彩，女，1982年12月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告（反诉被告）：杨俊琦，男，1984年3月23日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告（反诉原告）：李宏海，男，1932年6月29日出生，汉族，住西安市莲湖区，现住西安市。被告（反诉原告）：常久荣，女，1944年8月17日出生，汉族，住西安市莲湖区，现住西安市。共同委托诉讼代理人：刘刚，陕西雁塔律师事务所律师。第三人：沈浩，男，1963年3月15日出生，汉族，住西安市未央区。原告（反诉被告）李彩彩、杨俊琦诉被告（反诉原告）李宏海、常久荣、第三人沈浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李彩彩、杨俊琦、被告（反诉原告）李宏海、常久荣及其共同委托诉讼代理人刘刚、第三人沈浩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李彩彩、杨俊琦诉称，李宏海、常久荣系省司法厅干部，2013年，陕西省司法厅委托陕西益秦置业有限责任公司（以下简称益秦公司）代建商品房（职工集资），该项目位于西安市雁塔区XX路XX段XX小区，原告李宏海享有司法小区集资建房买房资格。2016年4月17日，经司法厅沈浩介绍，原、被告双方签订《购房转让协议书》，约定被告李宏海将其单位建设的房屋购买权（购房指标）转让给原告。合同签订后，原告于2016年4月22日付给被告益秦公司缴纳的购房保证金和第一笔购房款272000元，被告收款后将相关票据交给原告，并出具《收条》。2016年8月16日，原告向益秦公司缴纳车位费130000元，2017年1月5日，原告向益秦公司缴纳第二笔购房款216000元；益秦公司收款后向原告出具了相关《收款收据》。2018年8月14日，XX组XX小区XX房XX房，原告持上述交款的《收款收据》与益秦公司签订的《房屋认购协议》，选取了司法小区6-21801号房屋，并向益秦公司交付了211940.8元购房款。至此，原告缴清全部购房款及车位款829940.8元，其应是房屋最终购房人。期间，两被告想尽各种办法进行反悔，2016年5月9日，被告以家庭问题为由反悔，提出毁约，原告同意被告支付30000元违约金后解除合同，但被告改变主意，表示继续履行合同。因房价上涨，2018年4月8日，被告反悔，约见原告提出毁约，原告表示“不同意解除《购房转让协议书》”。2018年6月8日，被告罔顾法律和事实，以各种理由诉至法院，被驳回。另，选房后，其多次联系被告，要求履行义务，办理更名登记及网签手续，但被告以各种理由拒不出面履行，明显故意违约。故诉至法院，请求判令：1、确认原被告双方于2016年4月17日签订的《购房转让协议书》合法有效，并判令被告为原告办理司法小区6-21801号房屋的合同更名、网签手续；2、被告向原告支付30000元违约金；3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）李宏海、常久荣辩称，《购房转让协议书》无效，且双方已经合意解除，由于原告的侵权行为导致原135平方米的房屋的标的物已经不存在，其诉请确认效力问题，无实质意义。原告与第三人隐瞒、隐藏司法厅一号文件不得转让的事实，被告在被蒙蔽时签订《购房转让协议书》，原告违背解除协议的事实，逼迫其不得不一再起诉，造成纠纷，诉讼费应由原告及第三人承担。第三人沈浩针对李彩彩、杨俊琦的诉请述称，其同意李彩彩、杨俊琦的诉讼请求。被告（反诉原告）李宏海、常久荣反诉称，由于第三人隐瞒司法厅不允许提前转让的规定，第三人让其将购房权利转让给李彩彩、杨俊琦；在《购房转让协议书》签订后，其二人成为无房户，其二人曾经向李彩彩、杨俊琦提出收回购房权利，李彩彩、杨俊琦也明确同意，后又变卦，导致其家庭矛盾进一步升级。李彩彩、杨俊琦滥用第三人手中权利，越过其二人将预留电话变更成自己的手机号码，进而在其不知情的情况下，于2018年8月越过其与代建公司签订了《房屋认购协议》。司法厅一号文件明确“不准更名和转让”，使《购房转让协议书》、《房屋认购协议》均无效，协议是骗签的，李彩彩、杨俊琦及第三人合谋违法签订上述两份协议违反《合同法》第52条之规定。故诉至法院，请求判令：1、确认《购房转让协议书》、《房屋认购协议》违法无效；2、被反诉人承担违约金180000元；3、被反诉人赔偿损失30000元；4、被反诉人与第三人承担诉讼费。原告（反诉被告）李彩彩、杨俊琦针对李宏海、常久荣的反诉请求辩称，益秦公司开发商品房可以依法转让，其与李宏海、常久荣转让的是购房指标，我国现行法律没有禁止购房指标的转让；即使单位有规定集资房不能转让，但只是单位内部规定，不能对抗第三人更不能成为合同无效的理由。李宏海作为司法厅离休干部享有购房资格，属于债权资格，可以依法转让。购房情况李宏海、常久荣均知情，其没有欺诈行为，其办理交款均系第三人沈浩协助，且与李宏海、常久荣进行协商，其选房时，与李宏海、XX沟XX房情况。其选购房屋的面积均系按照司法厅的购房相关规定，没有擅自变更；李宏海、常久荣曾提出过解除转让协议，其陈述缴纳30000元违约金，后李宏海、常久荣表示继续履行协议。第三人沈浩针对李宏海、常久荣的反诉述称，对李宏海、常久荣称其权钱交易、腐败没有证据；李宏海、常久荣对其的诬陷，随后向其追究责任。经审理查明，2013年,陕西省西安监狱委托益秦公司代建商品房(职工集资)，被告李宏海系司法系统退休干部，具备上述房屋的购买资格。2013年2月4日、2013年10月23日，李宏海分别向益秦公司支付购房报名保证金2000元、购房款270000元。2016年4月17日，李宏海、常久荣（甲方、转让方）与李彩彩、杨俊琦（乙方、购买方）、沈浩（丙方、中间人）签订《购房转让协议书》约定：甲方同意将李宏海名下135平方米的房屋转让给乙方，甲方于2013年2月4日向陕西省司法厅缴纳购房报名保证金2000元，2013年10月23日缴纳购房款270000元；双方签订协议后十日内将甲方预交的购房保证金及购房款共272000元一次性付款给甲方，甲方收款后将原付款收据等手续移交给乙方；双方商定在更名时由乙方付甲方房屋预交款利息70000元，以上两次由乙方付甲方款共计342000元；双方办理转让手续中的相关事宜，由丙方予以协助办理；甲方名下登记之车位，一并转让乙方；违约责任，双方任何一方反悔，由违约方承担30000元违约金。上述合同签订后，原告杨俊琦于2016年4月22日通过银行转账的方式向常久荣支付了报名保证金2000元、房款270000元。李宏海、常久荣向杨俊琦出具收条，并将其向益秦公司缴纳购房保证金、购房款的收款收据原件交给原告。2016年5月9日，常久荣以电话形式将杨俊琦、李彩彩约至家中，向李彩彩、杨俊琦当面提出解除合同的意思表示。庭审中，常久荣称，李彩彩、杨俊琦当时答应解除合同，没有违约金；也没提出关于272000元如何处理，其称缓一缓向李彩彩、杨俊琦返还，后因李彩彩、杨俊琦侵权，所以未退还。李彩彩、杨俊琦称，其明确表示如果解除合同需要支付30000元违约金，常久荣当时表示同意，此后，常久荣又表示要履行合同。又查，2018年8月14日，原告李彩彩持益秦公司出具的购房款收据原件，以被告李宏海的名义与该公司签订《房屋认购协议》，认购了司法小区6-21801号房屋，预测建筑面积147.78平方米；并于2016年8月16日向益秦公司缴纳了车位款130000元、2017年1月5日缴纳了房款216000元、2018年8月14日缴纳了房款211940.8元。2018年6月8日，李宏海、常久荣将李彩彩、杨俊琦诉至本院，请求判令《购房转让协议书》无效；2018年8月19日，变更其诉讼请求为确认李宏海、常久荣撤销赠与行为有效。2018年12月8日，本院作出（2018）陕0113民初11238号民事判决书，判决驳回李宏海、常久荣的全部诉讼请求。后，李宏海、常久荣不服上诉至西安市中级人民法院。2019年9月12日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终2796号民事判决书，驳回上诉，维持原判。李宏海、常久荣反诉主张确认《购房转让协议书》、《房屋认购协议》无效，又称《购房转让协议书》已经解除，本身存在矛盾，经本院释明，李宏海、常久荣坚持主张《购房转让协议书》已经解除。上述事实，有《购房转让协议书》、银行转账凭证、《收款收据》及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，公民之间合法的合同关系受法律保护。本案中，原、被告、第三人签订的《购房转让协议书》中约定将李宏海的购房资格转让给杨俊琦、李彩彩的行为系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的规定，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》确立了“鼓励交易”原则，对合同效力一般不轻易作无效认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条将其明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”我国现行法律没有明确规定禁止购房指标、购房资格的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的，即使有单位规定集资房不得转让，但这只是单位的内部规定，不能对抗第三人，更不能成为影响合同效力的理由。对李宏海、常久荣以违反了其单位内部购房的政策“不得转让”的规定,确认《购房转让协议书》无效一节，本院不予采信。房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立的要件。本案中，李宏海作为单位职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与李彩彩、杨俊琦签订《购房转让协议书》时，尚未办理房屋权属登记证书，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。杨俊琦、李彩彩与李宏海、常久荣之间的《购房转让协议书》虽然约定为转让房屋，实际上是集资建房的请求权转让。民事法律行为以意思表示为要素。本案中，原、被告在平等、自愿、协商的基础上订立《购房转让协议书》，是双方真实的意思表示。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的是集资建房的资格转让。综上所述，本案各方签订的《购房转让协议书》既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，因此，该种情形并不在法律规定的合同无效情形范围内；同时，诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了《购房转让协议书》，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。另，李宏海、常久荣主张《购房转让协议书》无效，与其所称《购房转让协议书》已经解除，本身就存在矛盾。经本院释明，李宏海、常久荣坚持主张《购房转让协议书》已经解除，而合同解除需建立在合同成立并生效的基础上，故对其反诉主张确认《购房转让协议书》无效，本院依法不予支持。李宏海、常久荣请求确认《房屋认购协议》无效一节，其主张无效无事实依据，另，其二人并非该协议的签订主体，故对其该项反诉请求，本院依法不予支持。李宏海、常久荣以家庭矛盾为由意图毁约，显属违约。李宏海、常久荣反诉主张李彩彩、杨俊琦支付违约金、损失一节，无事实及法律依据，本院依法不予支持。其二人与李彩彩、杨俊琦就解除合同未能协商一致。根据民法基本的诚信原则，故双方签订的《购房转让协议书》应继续履行，李彩彩、杨俊琦要求李宏海、常久荣继续配合原告办理合同更名手续及网签手续，并要求李宏海、常久荣支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院》第三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李彩彩、杨俊琦与被告（反诉原告）李宏海、常久荣、第三人沈浩签订的《购房转让协议书》合法有效，李宏海、常久荣于本判决生效之日起三十日内配合李彩彩、杨俊琦在涉案房屋的开发商处办理合同更名，将认购协议中的认购方变更为李彩彩、杨俊琦，并配合办理网签备案等后续购房手续。二、被告（反诉原告）李宏海、常久荣于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李彩彩、杨俊琦支付违约金30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）李宏海、常久荣的反诉请求。本案案件受理费11099元，由李宏海、常久荣承担。鉴于受理费由李彩彩、杨俊琦预交，李宏海、常久荣在履行上述金钱义务时一并给付李彩彩、杨俊琦。反诉受理费2225元，由李宏海、常久荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 汪 雷人民陪审员 张亚峰二〇一九年十二月十三日书 记 员 孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2019年月日送达1