江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0706民初8571号 原告（申请执行人）：茆汝友，男，1955年4月14日生，汉族，住江苏省灌云县。 被告（案外人）：杨素红，女，1980年11月11日出生，汉族，住江苏省灌云县燕尾港燕尾新区。 委托诉讼代理人：李华成，灌云县四队法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：朱亚江，男，1954年3月4日生，汉族，住江苏省灌云县。 原告茆汝友与被告杨素红、朱亚江申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告茆汝友、被告杨素红的委托诉讼代理人李华成到庭参加诉讼。被告朱亚江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告茆汝友向本院提出诉讼称，案外人杨素红与被执行人朱亚江之间以房抵债的行为属于恶意规避债务执行，严重损害了原告的合法权益。首先，杨素红与朱亚江所谓的《售房合同》签订于2017年6月，而原告与朱亚江之间的债权债务关系成立于2015年，且在朱亚江借款时已将涉案房屋抵押给原告，朱亚江为了恶意规避履行债务，未经原告同意将涉案房屋以物抵债形式出售给了案外人，该《售房合同》应属无效。其次，杨素红与朱亚江之间所谓的门窗承包协议是否实际履行、甚至是否真实存在均无确切证据予以证实。原裁定认定的事实及适用法律均存在明显错误。请求：中止对灌云县圩丰中学东边东排楼房第三层从北往南数第二套房屋的执行，并解除对该房屋的查封。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：对灌云县圩丰中学东边东排楼房第三层从北往南数第二套房屋许可执行。 被告杨素红辩称，1、因朱亚江欠杨素红工程款，将涉案房屋采用以房抵债的方式抵给杨素红是事实，该行为是双方真实意思表示，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，因为该房屋未取得政府部门的许可手续，无法办理产权审批手续，无法办理登记的原因并不是杨素红造成的。2、原告称朱亚江欠其债务发生在2015年，但是直到2018年7月原告才向法院申请强制执行，两被告之间的房屋转让发生在原告申请执行之前，而且在之前已经完成了房款的给付以及房屋的实际交付。原告称朱亚江将房屋抵押给原告不是事实，根据法律规定，抵押经登记才生效，原告与朱亚江之间并没有办理房屋抵押登记手续，不符合法律规定的条件，故其抵押不成立。3.杨素红申请排除执行符合法律规定，原告起诉要求许可执行没有事实和法律依据，请求驳回原告诉求。 被告朱亚江未到庭亦未向本院提交书面答辩状。 经审理查明，2018年7月5日，灌云县四队镇人民调解委员会作出灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书，经调解，茆汝友与朱亚江达成如下协议：1.双方确认借款本金数额壹佰叁拾肆万（134万元）及利息柒拾万捌仟元（70.8万元）（利息按年利率24%计算至2018年7月9日）；2.朱亚江于2018年7月9日向茆汝友偿还本金及利息。履行方式、时限：2018年7月9日一次性偿还本金及利息，共计204.8万元。2018年7月5日，江苏省灌云县人民法院作出（2018）苏0723民特14号民事裁定：申请人茆汝友与朱亚江于2018年7月5日经灌云县四队镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 根据茆汝友的申请，江苏省灌云县人民法院于2018年7月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0723执1721号。2019年2月14日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2019）苏07执监8号执行裁定：申请执行人茆汝友与被执行人朱亚江民间借贷纠纷一案[执行依据为：灌云县四队镇人民调解委员会于2018年7月5日作出的灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书]由连云港市海州区人民法院执行。本院于2019年2月27日立案执行，案号为(2019)苏0706执1115号。在本案执行过程中，本院于2019年3月14日作出(2019)苏0706执1115号执行裁定：对被执行人朱亚江银行存款300万元予以冻结、扣划，或查封相应价值的财产，或扣留、提取相应价值的收入。2019年4月2日，本院采取加贴封条、张贴公告的方式查封了被执行人朱亚江在灌云县镇开发的部分房产及宅基地。在本案执行过程中，案外人杨素红提出异议，认为其为朱亚江制作门窗，经结算欠门窗款18万余元，朱亚江将圩丰中学东边东排楼房第三层从北往南数第二套房屋抵给杨素红。请求中止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2019年9月20日，本院作出（2019）苏0706执异308号执行裁定：中止对灌云县圩丰中学东边东排楼房第三层从北往南数第二套房屋的执行，并解除对该房屋的查封。茆汝友不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，位于灌云县圩丰中学东边几幢楼房系被告朱亚江开发建设，但未取得建设工程规划许可证等建房手续。杨素红（乙方）与朱亚江（甲方）签订《协议书》，约定甲方将灌云县河东建筑圩丰中学门窗承包给乙方施工，承包方式：包工包料，全垫资，以建好商铺抵付门窗款，承包价格：每平方120元，甲方将祝五爷隔壁两间两层（抵债），价款为伍拾伍万陆仟元整。此外，协议还对其他事项进行了约定。 2017年4月24日，施工结束后，双方对门窗工程款进行结算，朱亚江出具《圩丰中学卧龙小区四队小区门窗结算清单》一份，载明“门窗平方1506平方，单价120元一平方，合计壹（拾）捌（万）零陆佰元整，另外补小车库一间，三楼房款以结清”。同年6月25日，杨素红（乙方）与朱亚江（甲方）签订《售房合同》一份，约定甲方将圩丰中学东边卧龙步行街东第三层北头两间出售给乙方，房屋价格以门窗冲账。在该合同空白处还有手写的“小车库一个”，并按有手印。诉讼中，杨素红自认：“房门窗都装好了，钥匙在杨素红手中”、“还没住进去，准备装修的时候被查封了”。 涉案被查封房屋位于灌云县圩丰中学东边东排楼房第三层从北往南数第二套。该房屋面积为125.16平方。被告杨素红称该房屋抵债价格为15万元。 本案争议焦点为：1、被告杨素红主张以房抵债是否真实合法有效；2、被告杨素红对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 本院认为，被告杨素红与被告朱亚江签订施工协议后，由杨素红为朱亚江进行门窗安装施工；施工完毕后，双方于2017年4月24日对门窗工程款进行了结算，合计欠工程款180600元，该债权债务关系真实合法有效。2017年6月25日，杨素红与朱亚江以签订售房协议的形式，由朱亚江将涉案房屋及一间车库冲抵本案工程款、抵偿给杨素红。经核算，涉案房屋及车库的价值与所抵的工程款债务大致相当，且该抵债行为发生于涉案房屋查封之前，根据现有证据，该以房抵债行为不存在规避执行或逃避债务等情形，且该抵债行为系在双方债务履行期届满后达成，应属合法有效。因涉案房屋无建设工程规划许可证等建房手续，故无法办理产权登记，并非杨素红自身原因所致。结合杨素红合法占有涉案房屋等情况，本院认定杨素红对涉案房屋享有物权期待权，其具有排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告茆汝友主张许可执行涉案房屋的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告茆汝友的诉讼请求。 案件受理费1050元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审 判 长  王守富 人民陪审员  汪素琴 人民陪审员  刘 莹 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  董延磊 书 记 员  孙艳薇 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （二）、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 （三）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 预交上诉费收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账号：10×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行