福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初1518号 原告：黄毅民，男，1951年8月25日出生，汉族，邵武市居民，住邵武市。 委托诉讼代理人：陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。 被告：福建邵武飞马房地产开发有限公司，住所地：邵武市八一南路明悦大厦三层304室。 法定代表人：陈泽喜，董事长。 委托诉讼代理人：陈曦，福建维理律师事务所律师。 原告黄毅民与被告福建邵武飞马房地产开发有限公司（以下简称飞马公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2019年5月7日被福建省南平市中级人民法院发回重审，本院于2019年5月20日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄毅民及其委托诉讼代理人陈晓英，被告飞马公司的委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄毅民向本院提出诉讼请求：1.飞马公司为其办理位于邵武市两间杂物间的不动产权属证书；2.飞马公司向其支付逾期交房违约金20000元；3.飞马公司赔偿其六套住宅建筑面积误差的损失88646.40元［12.96平方米×（7200元∕平方米-7200元∕平方米×5%）］；4.飞马公司交付其位于1号楼地下室26号与42号两个车位，并赔偿其因无法取得两个地面车库所造成的经济损失300000元（40平方米×12500元∕平方米-200000元）。事实和理由：飞马公司系“明佳西苑”楼盘的开发商，黄毅民原所有的位于邵武市五一路122号（后改为120号）的砖混结构二层房屋一幢也在拆迁开发的范围内。2011年7月28日，在多次协商基础上，其与飞马公司签订了《房屋拆迁安置协议》，协议约定：黄毅民（乙方）同意将其所有的座落在邵武市五一路120号房屋（房产证登记面积为288.86平方米，土地证登记面积为189.35平方米）提供给飞马公司（甲方）进行房地产开发建设，并在本协议书签订之日起6日内腾空上述房产移交给甲方；乙方被拆迁的房产就地进行房屋产权调换的方式进行回迁安置，甲方同意回迁安置给乙方总套内面积为428.10平方米的商品房（不含甲方回迁安置的两个杂物间面积和两个车位面积）；甲方回迁安置给乙方的房产具体位置为明佳西苑1号楼六套商品房，分别为六层Ｆ1号房（套内面积约为104平方米、建筑面积约为124.80平方米），七层Ｆ1号房（套内面积约为104平方米、建筑面积约为124.80平方米），八层Ｆ1号房（套内面积约为104平方米、建筑面积约为124.80平方米），六层Ｇ号房（套内面积约为38.70平方米、建筑面积约为46.44平方米），七层Ｇ号房（套内面积约为38.70平方米、建筑面积约为46.44平方米），九层Ｇ号房（套内面积约为38.70平方米、建筑面积约为46.44平方米），实际回迁总套内面积约为428.10平方米，总建筑面积约为513.72平方米，具体实际建筑面积以产权证登记面积为准；如乙方实际回迁的总套内面积超过产权证登记的套内面积在±3%以内双方互不计价，如大于或少于±3%以外则双方按协议价，超出部分面积，13平方米以内按市场价开盘价优费百分之五个点，双方在交房时多还少补，如乙方回迁的总套内面积超过13平方米则乙方有权拒付超出部分面积的房款，由甲方自行承担；另甲方回迁给乙方的杂物间为2号楼地下室56号与57号两间，建筑面积约为21平方米，车位为1号楼地下室26号与42号，建筑面积约为40平方米，杂物间和车位的具体实际面积以产权证登记面积为准，双方互不计差价；甲方应负责在该项目房产验收合格交付使用后六个月内给乙方办理好以上六套房产和两间杂物间及两个车位的产权证和土地证，乙方不承担甲方办理两证的所有税费，乙方只承担两证的工本费；甲方回迁安置给乙方房产交付期限为26个月，自本协议约定的乙方腾空房屋移交之日起计算，若遇不可抗力的自然灾害等造成工程无法正常施工，则回迁期限自然顺延，若因甲方自身原因造成不能按时回迁超出三个月以内按每月2000元赔偿给乙方过渡安置费直至交房为止；如有地面车库则更换成车库。协议还对其他事项作了约定。协议签订后，黄毅民按约于2011年7月31日腾空房屋，并将房屋移交给飞马公司拆除。2013年10月1日，协议约定的交房期限届满，但飞马公司未向黄毅民交房，直至2014年8月（逾期已10个月）飞马公司才通知其去交接房屋，按协议约定，飞马公司应支付逾期交房违约金20000元。此外，飞马公司交付给黄毅民的六套房产的实际建筑面积总计500.76平方米，与协议约定的建筑面积总计513.72平方米相比，减少了12.96平方米，且飞马公司在地面上建有车库9间，却仍然只同意交付地下车位。综上，黄毅民认为，双方签订的《房屋拆迁安置协议》合法、有效，因飞马公司逾期交房且交付的房屋面积有误，同时未能交付地面车库等行为均已构成违约，依法应向黄毅民支付逾期交房违约金，并赔偿房屋面积误差损失和因无法取得地面车库所造成的经济损失。为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 飞马公司辩称，1.其公司同意为黄毅民办理位于邵武市住宅的不动产权属证书，但因56号与57号两间杂物间位于2号楼地下室，不具备办理产权证的条件，故黄毅民主张办理案涉的两间杂物间的不动产权属证书的诉请客观上无法实现。此外，其公司对黄毅民主张交付位于1号楼地下室26号与42号两个车位的诉请无异议，但其公司早已通知黄毅民进行交接。2.根据双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，“实际回迁的总套内面积超过产权证登记的套内面积在±3%以内双方互不计价”，而黄毅民回迁房产的实际面积仅减少了9.6平方米，误差在±3%以内，双方互不计价，故黄毅民主张回迁房产建筑面积误差的损失无事实依据。3.在双方签订的《房屋拆迁安置协议》中，虽然约定了“如有地面车库则更换成车库”，但该条款是有前提条件的，即其公司要有空余的车库，而事实上其公司根本没有车库供黄毅民调换。此外，双方仅约定“如有地面车库则更换成车库”，但对车库的位置、面积、单价等事项均未进行约定，该约定（如有地面车库则更换成车库）不具有可履行性，因此其公司即使未履行该约定，也不构成违约，故黄毅民要求飞马公司赔偿其因无法取得两个地面车库所造成的经济损失的诉请不能成立。4.对逾期交房的事实无异议，但逾期的天数应扣除协议约定的雨天。综上，请求法院依法判决。 在诉讼中黄毅民提供证据6组： 证据1.《房屋拆迁安置协议》。证明：2011年7月28日，黄毅民与飞马公司签订了《房屋拆迁安置协议》，协议对飞马公司逾期交房、面积误差应承担的违约责任以及飞马公司应向黄毅民交付车库等进行了约定。 证据2.楼盘信息一览表。证明：⑴回迁安置房的建筑面积情况；⑵房屋销售的备案价为7200元／平方米。 证据3.行政许可审批表及照片。证明：飞马公司在地面上建有车库9间，面积共计213.63平方米，但却未按约定交付给黄毅民，仅向黄毅民交付两个地下车位，飞马公司的行为构成违约。 证据4.住宅专项维修资金专用票据及社区服务收款收据。证明：飞马公司于2014年8月才交付房屋。 证据5.信访登记表及答复意见书。证明：黄毅民始终在维护自身的权益。 证据6.（2019）邵武市不动产权第0003171号《不动产权证书》。证明：杂物间也可以办理不动产权属证书。 飞马公司质证认为，对黄毅民提供的证据1、3、4、5的真实性均无异议；对黄毅民提供的证据2、6的真实性有异议，且证据6是地面杂物间的《不动产权证书》，并不是地下杂物间的《不动产权证书》。 本院认为，黄毅民所举证据1、3、4、5经飞马公司质证，对证据的真实性均无异议，本院均予以采用；黄毅民所举证据2系复印件，且未加盖出具部分的印章，无法确认其真实性，本院不予采用；黄毅民所举证据6系地面杂物间的《不动产权证书》，不能证明地下杂物间也可办证，故本院不予采用。 在诉讼中飞马公司提供证据1组，即回迁户车位（表）和收款收据。证明：飞马公司已将位于1号楼地下室26号与42号两个车位交付给黄毅民使用。 黄毅民质证认为，对飞马公司提供的回迁户车位（表）有异议，其并没有签字确认，不能证明飞马公司已交付；对飞马公司提供的收款收据无异议，其使用26号车位属实，但双方并没有办理该车位的交接手续。 本院认为，飞马公司所举回迁户车位（表），因黄毅民未签字确认，故不予采用；飞马公司所举收款收据经黄毅民质证无异议，本院予以采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：飞马公司系“明佳西苑”楼盘的开发商，黄毅民原先所有的位于邵武市五一路122号（后改为120号）的砖混结构二层房屋一幢在飞马公司拆迁开发的范围内。2011年7月28日，黄毅民与飞马公司在多次协商的基础上签订了《房屋拆迁安置协议》，协议约定：黄毅民（乙方）同意将其所有的座落在邵武市五一路120号房屋（房产证登记面积为288.86平方米，土地证登记面积为189.35平方米）提供给飞马公司（甲方）进行房地产开发建设，并在本协议书签订之日起6日内腾空上述房产移交给甲方；乙方被拆迁的房产就地进行房屋产权调换的方式进行回迁安置，甲方同意回迁安置给乙方总套内面积为428.10平方米的商品房（不含甲方回迁安置的两个杂物间面积和两个车位面积）；甲方回迁安置给乙方的房产具体位置为明佳西苑1号楼的六套商品房，分别为六层F1号房（套内面积约为104平方米、建筑面积约为124.80平方米），七层F1号房（套内面积约为104平方米、建筑面积约为124.80平方米），八层F1号房（套内面积约为104平方米、建筑面积约为124.80平方米），六层G号房（套内面积约为38.70平方米、建筑面积约为46.44平方米），七层G号房（套内面积约为38.70平方米、建筑面积约为46.44平方米），九层G号房（套内面积约为38.70平方米、建筑面积约为46.44平方米），实际回迁总套内面积约为428.10平方米，总建筑面积约为513.72平方米，具体实际建筑面积以产权证登记面积为准；如乙方实际回迁的总套内面积超过产权证登记的套内面积在±3%以内双方互不计价，如大于或少于±3%以外则双方按协议价，超出部分面积，13平方米以内按市场价开盘价优费百分之五个点，双方在交房时多还少补，如乙方回迁的总套内面积超过13平方米则乙方有权拒付超出部分面积的房款，由甲方自行承担；另甲方回迁给乙方的杂物间为2号楼地下室56号与57号两间，建筑面积约为21平方米，车位为1号楼地下室26号与42号，建筑面积约为40平方米，杂物间和车位的具体实际面积以产权证登记面积为准，双方互不计差价；甲方应在该项目房产验收合格交付使用后六个月内负责给乙方办理好以上六套房产和两间杂物间及两个车位的产权证和土地证，乙方不承担甲方在办理两证的所有税费，乙方只承担两证的工本费；甲方在签订本协议时应一次性补偿给乙方20万元，该费用含乙方拆迁后至甲方规定交房期限内的临时过渡费、二次搬家费及拆迁补偿等所有费用；甲方回迁安置给乙方房产交付期限为26个月，自本协议约定的乙方腾空房屋移交之日起计算，若遇不可抗力的自然灾害（如台风、单日下雨量达50ML以上）等造成工程无法正常施工，则回迁期限自然顺延，若因甲方自身原因造成不能按时回迁超出三个月以内按每月2000元赔偿给乙方过渡安置费直至交房为止；如有地面车库则更换成车库；本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。协议还对其他事项作了约定。协议签订后，黄毅民依约于2011年7月31日将腾空的房屋移交给飞马公司拆除。2014年8月，飞马公司与黄毅民办理了1号楼602室、701室、702室、801室、902室共计五套住宅及2号楼地下室56号、57号两间杂物间的交接手续。与此同时，黄毅民又拒绝与飞马公司办理1号楼601室住宅及1号楼地下室26号、42号两个车位的交接手续。但自2018年起，黄毅民因停放车辆的需要实际占用了1号楼地下室26号车位。 另查明，“明佳西苑”共有八间地面车库（B01号至B05号、B07号至B09号），但均已对外销售。 诉讼中，黄毅民撤回了要求飞马公司赔偿其六套房产建筑面积误差的损失88646.40元的诉讼请求。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”,本案黄毅民与飞马公司签订的《房屋拆迁安置协议》系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”，根据《房屋拆迁安置协议》的约定，飞马公司应在房产交付使用后六个月内负责给黄毅民办理好案涉的六套住宅的权属证书，但至今尚未办理，已构成违约。诉讼中，飞马公司同意为黄毅民办理案涉的六套住宅的权属证书，故对黄毅民要求飞马公司为其办理位于邵武市住宅（601室、602室、701室、702室、801室、902室）的不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。由于案涉的两间杂物间（56号、57号）位于邵武市，目前尚不具备办理权属证书的条件，故对黄毅民要求飞马公司为其办理位于邵武市56号与57号两间杂物间的不动产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，根据《房屋拆迁安置协议》的约定，飞马公司应于黄毅民腾空房屋移交之日起26个月内交付安置房，否则按每月2000元赔偿给黄毅民过渡安置费直至交房为止。经查，黄毅民于2011年7月31日将腾空的房屋移交给飞马公司拆除，按照约定飞马公司应于2013年9月30日前交付安置房，但飞马公司迟延至2014年8月才交付，逾期达10个月以上，且飞马公司也未举证证明迟延交付安置房系不可抗力的自然灾害等原因所造成的，飞马公司迟延交房的行为构成了违约，应按2000元／月的标准赔偿黄毅民的过渡安置费，故对黄毅民要求飞马公司支付逾期交房违约金20000元的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，黄毅民撤回要求飞马公司赔偿其六套房产建筑面积误差的损失88646.40元的诉讼请求，系其自行处分民事权利，且未违反法律规定，本院予以准许。本案黄毅民与飞马公司签订的《房屋拆迁安置协议》是一种采取产权调换方式的拆迁补偿安置协议，即飞马公司以其建造的产权房屋与黄毅民享有所有权的房屋（被拆迁房屋）进行调换产权，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算差价的协议，因此可以确定在签订协议时黄毅民享有所有权的房屋（被拆迁房屋）的评估价与回迁安置的房产（案涉六套住宅、两间杂物间及两个地下车位）的市场价及差价补偿费之和是对等的。虽然黄毅民与飞马公司在《房屋拆迁安置协议》中约定了“如有地面车库则更换成车库”的内容，但众所周知相同面积的地面车库的价值远远大于地下车位的价值，故对双方约定“如有地面车库则更换成车库”的内容不能简单地理解为“建筑面积约为40平方米的地下车位（两个）更换成面积相等的地面车库（两个）”，而是应由双方签订补充协议，补充约定更换地面车库的数量、位置、面积、价值、与地下车位的差价、履行方式等具体内容。换句话说，在双方就“地下车位更换成地面车库”未能达成补充协议之前，《房屋拆迁安置协议》中约定“如有地面车库则更换成车库”的内容不能约束飞马公司。诉讼中，飞马公司同意将位于1号楼地下室26号与42号两个车位交付给黄毅民，故对黄毅民要求飞马公司交付位于1号楼地下室26号与42号两个车位的诉讼请求，本院予以支持。由于黄毅民与飞马公司就“地下车位更换成地面车库”至今未能达成补充协议，故对黄毅民要求飞马公司赔偿其因无法取得两个地面车库所造成的经济损失300000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建邵武飞马房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内为原告黄毅民办理位于邵武市住宅的不动产权属证书【办证产生的税费（除工本费外）均由福建邵武飞马房地产开发有限公司负担】。 二、被告福建邵武飞马房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内将位于邵武市两个车位交付给原告黄毅民。 三、被告福建邵武飞马房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告黄毅民逾期交房违约金20000元。 四、驳回原告黄毅民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6200元，由原告黄毅民负担2516元，被告福建邵武飞马房地产开发有限公司负担3684元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  车荣建 人民陪审员  朱荣健 人民陪审员  王秀忠 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。