海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初4557号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初4557号原告：党俊卿，女，汉族，1963年11月1日出生，山东省滨州市人。委托诉讼代理人：陈俊龙，广东深天成（文昌）律师事务所律师。被告：褚鹏非，男，汉族，1986年8月23日出生，山西省晋中市人。原告党俊卿与被告褚鹏非房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告党俊卿委托诉讼代理人陈俊龙，被告褚鹏非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党俊卿向本院提出诉讼请求：1.判令原告党俊卿与被告褚鹏非于2013年6月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令被告褚鹏非协助原告党俊卿将文昌市房权证文房证第XXXX号《房屋所有权证》的房屋权属及相对应的分摊土地转移登记至原告党俊卿名下；3.本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告当庭增加第二项部分诉讼请求，变更为：判令被告褚鹏非协助原告党俊卿将文昌市房权证文房证第XXXX号《房屋所有权证》的房屋权属及相对应的分摊土地转移登记至原告党俊卿名下，转移登记所产生的税费由被告承担。事实和理由：被告褚鹏非就涉案房屋于2009年8月25日与案外人文昌沪杭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案外人开发的涉案房屋。2013年6月8日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：被告将涉案房屋售于原告，总房款为300,000元，合同签订后先付款200,000元作为定金和首付款，余款100,000元待房屋产权交割完毕后当日付给被告。2013年6月9日，原告向被告转账支付房款50,000元；2013年6月13日，原告向被告转账支付房款150,000元；2013年9月12日，原告依被告要求又向被告转账支付房款50,000元；被告于合同签订当日已将涉案房屋交付原告使用，2013年8月5日，原告就涉案房屋与案外人海南亿丰棠装饰工程有限公司签订装饰合同书约定由该公司负责涉案房屋的装修工程，涉案房屋装修完毕后由原告居住使用至今。被告于2015年9月26日取得涉案房屋的文昌市房权证文房证第XXXX号《房屋所有权书》，经原告多次要求，被告以按揭未还清为由推脱不予办理过户手续。被告于2018年6月份还清涉案房屋按揭贷款后，原告又多次要求被告办理过户，被告以原告不符合限购政策等种种理由推脱仍不予办理过户手续。原告认为，原告在限购政策出台前与被告签订《房屋买卖合同》，并已经支付80%以上的购房款，签订该合同时原告具备在海南省购房的资格，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力。被告取得涉案房屋的产权证及付清银行按揭后，经原告多次催告，被告拒绝协助原告办理权属转移登记手续的行为已经严重违反合同约定。综上所述，被告未依约协助原告将上述房屋所有权转移登记至原告名下的行为侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告向人民法院提起诉讼。被告褚鹏非辩称，涉案房屋是被告按揭贷款购买的，被告不清楚涉案房屋的产权证何时办好，2016年的时候，因被告这边需要资金，原告也同意，所以当时没有还清银行贷款，没有办理过户。后面出现限购政策，不能办理，在这期间，被告一直与原告沟通，原告都是同意的，并非被告不配合。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1.原、被告于2013年6月8日签订的《房屋买卖合同》一份；2.原告账号的转账汇款单三张；3.文房证字第XXXX号《房屋所有权证》；4.被告与案外人文昌沪杭房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份；5.文昌沪杭房地产开发有限公司同业华庭天海紫贝二七小区文国用（2007）第WXXXX号宗地面积分摊明细表（按整体土地分摊）。原告提交的证据：海南亿丰棠装饰工程有限公司与原告签订的《合约书》一份，拟证实被告在合同签订后已将涉案房屋交付原告使用的事实，被告对原告举证的事实予以确认，但该《合约书》系原告与案外人签订，无相应付款票据予以佐证，本院对该证据不予确认，但原告拟证明的事实，经被告庭审确认，本院予以认可。根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：涉案房屋为海南省文昌市××镇同业华庭（天海紫贝）小区XXXX房。被告于2009年8月25日与案外人文昌沪杭房地产开发有限公司（以下简称沪杭公司）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》），该合同上明确载明该商品房为预售商品房，预售许可证号为【2009】文房预字19号，涉案房屋价款为222,482元，付款方式为银行按揭。被告（甲方）于2013年6月8日与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），将涉案房屋转让给原告。该《买卖合同》载明：1.房屋产权现状为无产权证、有商品房买卖合同、有按揭；2.约定的房屋转让价款为300,000元，乙方需在合同签订之日向甲方支付200,000元，作为购房定金及首付款，剩余房款100,000元于房屋产权交割完毕当日付给甲方；3.甲方在合同签订之日将上述房屋及附属设施交付给乙方，并应在交房当日将物业费、水电费、燃气开口费等费用结清，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；4.甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由甲方承担。合同签订后，原告于2013年6月9日向被告转账支付房款50,000元，于同年6月13日转款150,000元，于同年9月12日转款50,000元，共计转款250,000元。原、被告均确认案外人沪杭公司于2011年-2012年期间已将涉案房屋交付被告使用，被告在合同签订当日已将涉案房屋交付原告使用。被告明确其在海南仅购买涉案房屋。涉案房屋所有权于2015年9月26日办理登记至被告名下，案外人沪杭公司于2017年3月24日办理完毕涉案房屋的土地分摊明细，被告已取得涉案房屋的土地分摊明细表。被告于2018年还清涉案房屋的银行贷款，并办理解押手续。截至原告提起本案诉讼时止，涉案房屋无查封、无抵押。另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。实施不动产统一登记之日起，已经依法发放的各类不动产权证书和登记证明继续有效，按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不变换，不强制要求当事人更换不动产权属证书和证明,已持有房产证的业主，待开发商办理土地分摊手续后，可持房产证、土地分摊审批表以及相关材料到市政务服务中心不动产窗口申请办理房产转让等手续。2018年4月22日20时，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布实施琼办发【2018】29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称【2018】29号《通知》），该通知第四条明确规定实施全域限购，对在五指山、保亭、琼中、白沙、海口、三亚、琼海区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅作出琼建房【2018】102号《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实〈中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知〉的通知》（以下简称【2018】102号《通知》），该通知第七条关于限制转让有关要求第一款明确规定：“2017年4月14日至2018年3月30日之间，在除海口、三亚、万宁、陵水之外的市县购买新建商品住宅转让限制，执行《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房【2017】96号）有关规定。即居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产证满2年后方可转让”；第四款规定：“2018年3月30日之后，在全省范围内，居民家庭以及企事业单位、社会组织新购买的住房（含二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让”。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案《买卖合同》是否有效；二、原告要求被告协助办理涉案房屋转移登记手续及其转移登记税费由被告负担的主张是否应予以支持。1关于涉案《买卖合同》是否有效的问题。【2018】102号《通知》中对居民家庭不同时期购买房屋的转让条件予以限制，即2017年4月14日至2018年3月30日之间，居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产证满2年后方可转让；2018年3月30日之后，在全省范围内，居民家庭以及企事业单位、社会组织新购买的住房（含二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让。被告与案外人沪杭公司于2009年已签订合同，涉案房屋所有权于2015年9月26日已办理登记至被告名下，不属于上述通知限制转让期间购买的房屋。上述通知于2018年4月22日20时发布实施后对非本省户籍居民在本市购买住房的资格才予以限制，而原、被告双方的《买卖合同》于2013年已经签订，原告已向被告支付83%的购房款，原告在双方签订《买卖合同》时具备购房人资格。涉案《买卖合同》签订时，被告因按揭贷款，已将涉案房屋办理抵押，原、被告均未提交抵押权人同意被告在未偿清抵押贷款前将涉案房屋进行转让的证据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，该条的立法目的是为了保证债权人的债权不因抵押物的转让行为受损，故只要有人代为清偿债权，即没有禁止抵押物转让的必要。涉案《买卖合同》在签订时虽未经抵押权人同意，但在原告提起本案诉讼前，因涉案房屋抵押担保的债权已获清偿，涉案房屋的抵押登记已注销，原抵押债权人并未因被告的房屋转让行为导致其债权受损，抵押权人的债权已获得保障，该房屋的转让并未违反法律的相关规定。因此，涉案《合同》系原、被告的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，原、被告双方应依照合同约定履行。2关于原告要求被告协助办理涉案房屋转移登记手续及其转移登记税费由被告负担的主张是否应予以支持的问题。原、被告签订的《买卖合同》合法有效，原、被告应依照合同约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告已依约向被告支付房款250,000元，被告应依约协助原告办理涉案房屋的转移登记手续。涉案《买卖合同》中虽未对被告协助办理转移登记手续的时间予以约定，但被告已取得涉案房屋的《房屋所有权证》及涉案房屋项下土地的土地分摊明细表，房屋已具备办理转移登记的条件，对原告要求被告协助将涉案房屋及其项下土地权属转移登记至其名下的主张，于法有据，本院予以支持。涉案《买卖合同》明确约定交易税费由被告承担，被告当庭也确认过户过程中产生的全部税费均由其承担，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，判决如下：一、原告党俊卿与被告褚鹏非于2013年6月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告褚鹏非应于本判决生效之日起十日内协助原告党俊卿将文昌市房权证文房证字第XXXX号《房屋所有权证》的房屋权属及相对应的分摊土地转移登记至原告党俊卿名下，办理转移登记所产生的税费由被告褚鹏非负担。案件受理费2900元（该款项原告已预缴），由被告褚鹏非负担，应于本判决生效之日起五日内向本院缴付；原告已预缴的受理费，本院予以退还。保全费1010元，由被告褚鹏非负担，应于本判决生效之日起五日内支付给原告党俊卿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 符 娟 二〇一九年十二月二十七日法官助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。