江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11255号上诉人（原审被告）：施雯斌，男，1981年9月4日生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审原告）：中新苏州和乔物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区星州街2号B区三楼。法定代表人：傅华，总经理。委托诉讼代理人：钱建国，该公司员工。原审被告：陈晓燕，女，1985年12月27日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人施雯斌因与被上诉人中新苏州和乔物业服务有限公司及原审被告陈晓燕物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施雯斌的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。事实和理由：1、我方只接到过电话通知，未接到开庭的传票，且实际的开庭日期与电话通知的开庭日期不符，属于程序违法。2、被上诉人中新苏州和乔物业服务有限公司提供的物业服务存在严重瑕疵且一直没有改善，包括小区路面车辆停放混乱，安全隐患严重，发生多起电动车、居室被盗事件，小区私搭乱建现象严重，地下车库成为老人儿童的游乐场，以及物业公司私自将配套用房出租，私吞租金和广告收入等等。多年来小区业主一直向苏州寒山闻钟论坛投诉，均未见物业公司改善提高。中新苏州和乔物业服务有限公司辩称:上诉人施雯斌反映的问题，我公司并非没有管理，也多次与街道办、城管部门沟通协调。车辆乱停乱放的问题，我公司保安多次上门劝阻，其中上诉人施雯斌也是乱停乱放的业主之一。地下车库、小区绿化和违章搭建的问题，我公司和城管部门沟通都有记录，城管部门还召开过专题的会议。陈晓燕二审中未作陈述。中新苏州和乔物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令原审被告支付2015年4月1日至2019年9月30日物业费10881元及暂算至2019年9月30日的违约金5297.84元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2010年10月31日，中新苏州和乔物业服务有限公司、案外人中新苏州工业园区置地有限公司、施雯斌、陈晓燕签订《苏州市前期物业管理服务》,约定中新苏州和乔物业服务有限公司为苏州工业园区唯亭科能路80号东方维罗纳小区提供物业管理服务，多层带电梯2.0元/月/平方米。物业管理费以半年度为结算周期，业主入住之日一次性预收半年管理费，以后每半年之首月末前交纳本结算周期费用，业主不按照协议交纳相关费用，从逾期之日起每天加收千分之三滞纳金。另查明，苏州工业园区唯亭科能路80号维纳阳光花园31幢404室房屋产权登记人为施雯斌、陈晓燕，房屋建筑面积为100.75平方米，建筑用途为住宅，房屋层数为8层。庭审中，中新苏州和乔物业服务有限公司明确原审被告物业费拖欠周期为2015年4月1日至2019年9月30日，金额为10881元，其主张的滞纳金自原审被告应付未付之日起按照日千分之三标准计算，截至2019年9月30日为5297.84元。上述事实，由不动产登记簿、前期物业管理服务协议等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，原审法院予以认定。原审法院认为：中新苏州和乔物业服务有限公司依约为涉案房屋提供物业服务，原审被告作为房屋所有权人，应按照前期物业合同约定标准交纳物业服务费。中新苏州和乔物业服务有限公司主张原审被告欠付物业服务费10881元，未有证据证实原审被告支付过上述费用，经核算，中新苏州和乔物业服务有限公司主张金额并未超出合同约定标准，故对其诉请物业服务费10881元，原审法院予以支持。原审被告拖延支付物业费，中新苏州和乔物业服务有限公司主张按照合同约定日千分之三标准计算违约金，原审法院考虑中新苏州和乔物业服务有限公司实际损失、原审被告违约情形，酌情认定原审被告应支付滞纳金1000元。施雯斌、陈晓燕经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、施雯斌、陈晓燕于本判决生效之日起十日内支付中新苏州和乔物业服务有限公司物业服务费10881元、违约金1000元，合计11881元；二、驳回中新苏州和乔物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，公告费690元，合计1122元，由施雯斌、陈晓燕负担，该款项已由中新苏州和乔物业服务有限公司预交，原审法院不再退还，由原审被告于本判决生效之日起十日内一并支付。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人之间的《苏州市前期物业管理服务》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被上诉人中新苏州和乔物业服务有限公司为涉案小区提供了保安、清洁、维护、管理等基本的物业服务，施雯斌、陈晓燕作为小区业主，在享受物业服务所带来便利的同时，亦应当按照约定支付物业服务费，其未按时足额支付物业服务费构成违约，原审法院判决其继续履行，并承担1000元滞纳金并无明显不当。上诉人施雯斌以物业公司提供的物业服务存在质量瑕疵为由，拒绝支付合同约定的物业费，但是认定物业公司提供的物业服务是否符合合同约定，不能仅仅以个别业主的主观心理感受为判断依据，而且小区业主维护自己的合法权益，应当通过成立业主委员会，并由业主委员会选择续聘或者解聘物业服务企业等方式进行，若每一个业主均以物业服务存在瑕疵为由拒付物业费，反而会导致物业公司无法正常开展工作，进而损害全体业主的合法权益。上诉人施雯斌在本案中拒付物业费和滞纳金的理由尚不充分，本院碍难支持。另原审审理程序并无不当，施雯斌上诉主张原审审理程序违法缺乏依据，本院同样不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人施雯斌负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月三十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。