广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5219号原告：张柳霞，女，1986年5月23日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，住广州市天河区。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，住址同上。被告：劳咏然，女，1997年6月1日出生，回族，住址同上。上述四被告共同委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。上述四被告共同委托诉讼代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。被告：广州华战星实业有限公司，住所地广州市番禺区桥南街桥南路228号203房。法定代表人：吴家波。委托诉讼代理人：彭怡聪，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所律师助理。原告张柳霞诉被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、广州华战星实业有限公司（以下简称华战星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张柳霞的委托诉讼代理人陈震，被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、劳根尧的共同委托诉讼代理人鹿晨，华战星公司的委托诉讼代理人彭怡聪、郭益铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张柳霞向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原告与刘小平、劳凯东签订的《公寓租赁合同》；2.刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然连带向原告退还收取的款项21万元及支付利息（利息以21万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年6月21日起，计算至付清之日止）；3.华战星公司向原告返还收取的款项3万元及利息（利息以3万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年6月21日起计算至付清之日止）；4.本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2017年6月，原告在被告工作人员带领下，到位于番禺区市桥街工农大街××ＨＯＴ公寓了解该项目的情况。经被告介绍，该项目的房产，每间仅需20万元左右便可购买，原告便产生购买意愿。直至签订合同时，原告才发现被告提供的合同系租赁合同，原告便询问被告，被告称模板就是如此，虽然是租赁合同，但房屋的产权是属于原告。2017年6月18日，原告与刘小平、劳凯东签订了两份《HOT公寓租赁和场地使用确认书》。当天原告向华战星公司支付了3万元。2017年6月19日，原告与刘小平、劳凯东签订《公寓租赁合同》，约定刘小平、劳凯东将位于广州市番禺区市桥街工农大街45大院1号楼316房交付给原告承租，租赁期限为20年，租金共计210000元，并约定该物业的交付时间为2018年1月1日。签订合同后，原告于2017年6月21日支付了21万元。其后，原告得知项目所在地番禺区市桥街工农大街45号1号楼的土地性质为工业用地，该建筑物的用途为厂房，且没有建设工程规划许可证。原告认为，1号楼土地批准用途为工矿仓储用地，被告未经相关审批程序改建为公寓，根据法律相关规定，原告与刘小平、劳凯东签订的《公寓租赁合同》属无效合同，各被告应向原告返还其收取的款项。原告为维护自己的合法权益，起诉至法院，请求法院依法判决。解除合同理由：原告购买涉案房屋的目的是用于居住，但涉案物业所在楼宇土地用途为工业用地，不能作为住宅或是商铺，涉案物业即将被拆除，合同目的无法实现，故请求解除案涉租赁合同。被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然共同辩称，一、根据合同相对性，被告李江萍、劳天毅、劳咏然不是合同相对方，不是本案适格被告。二、根据合同法第九十三、九十四条的规定和合同约定，公寓租赁合同不存在解除的事由，没有违反法律和行政法规的强制性规定，而且房屋已交付给原告使用，租赁合同有效，应继续履行。1.根据合同法第五十二条的规定，违反法律行政法规的强制性规定，合同无效。但目前法律与行政法规还没有禁止厂房不能用于公寓的规定，根据住建部和国土资源部于2017年4月1日联合发布的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知第二条第六点。2.根据住建部国家发改委、公安部、财政部、国土资源部，人民银行、税务总局、工商总局、证监会等部门于2017年7月18日发布的关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知提出积极盘活存放房屋用于租赁，鼓励将闲置和低效利用的国有厂房按规定改建为租赁住房，加快推进租赁住房建设，是党中央国务院近年来作出的一系列决策部署。3.根据广州市政府于2016年1月1日开始实施的广州市旧厂房更新实施办法第二条列出的改造范围，将厂房改造成公寓出租是为了完善城市功能，优化产业结构，统筹城乡发展，实现城市更新。国有土地的旧厂房采取不改变用地性质，升级改造方式改造，可由权属人自行改造。被告将旧厂房改造成公寓，物尽其用，同时对抑制楼价暴涨起到一定的作用。4.番禺区人民政府根据办公室在2018年3月30日发布的番禺区关于加快培育和发展住房租赁市场工作方案，制定了拓宽供应住房供应渠道，配套优惠政策，充分发挥三旧改造相关政策的作用，改造国有和农村集体控资房屋，工业厂房等为租赁住房的方案。5.从事实角度，原告与刘小平、劳凯东之间是房屋租赁法律关系，签约前，原告知晓该物业的性质、用途、状态以及装修的情况，认为符合承租的目的。签约后，刘小平、劳凯东依约交付了房屋，履行了合同义务。所以合同应该继续履行，无需返还租金。三、即使涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院应驳回起诉。四、原告主张的团购金不是被告收取，与被告无关。五、原告主张被告承担利息没有事实和法律依据。被告华战星公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案物业所在的番禺区市桥街工农大街45号1号楼是具有合法产权证的，涉案租赁物业的租赁合同有效。原告与刘小平、劳凯东经协商达成协议后签署租赁合同，涉案物业已经交付给原告正常使用至今，依法成立的合同对合同相对方具有约束力，原告无权要求退还已依约支付的款项。原告认租前，自愿参与现场团购活动，后经华战星公司为原告争取，最终确认20年租赁成交价为21万元，原告认可该成交价并与刘小平、劳凯东签署租赁合同，并支付了租金及向华战星公司支付了团购服务费3万元，该团购费属于居间服务的对价。本案为租赁合同纠纷，华战星公司不是涉案租赁合同的租赁法律关系的主体。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，楼宇规划用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为3层。刘小平、劳凯东取得上述1号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2017年6月18日，刘小平、劳凯东（甲方、出租方）与张柳霞（乙方、承租方）签订《Hot公寓公寓租赁和场地使用确认书》，其中约定，甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院Hot公寓1号楼316公寓（以下简称为涉案房屋）交付乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为34.5平方米，使用年限20年即2017年12月31日至2037年12月31日；该物业20年的场地使用费总额为21万元；在签订本确认书同时支付定金30000元；乙方需在2017年6月18日前支付首期款11万元（包含定金），剩余款项10万元，需在2017年7月15日付清；乙方应在付清定金3日内与甲方签订《租赁合同》、《管理合同》，甲、乙双方签订《租赁合同》后，本确认书作废；等等。2017年6月19日，刘小平、劳凯东（甲方）与张柳霞（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼316房交付给乙方承租，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况，并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为34.5平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方按现状使用房屋；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方缴纳的租金总额为21万元；合同签订当日支付租金11万元，2017年7月1日前支付余额10万元；物业的交付时间暂定为2018年1月1日，租赁期限自2018年1月1日起计算，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的租赁期限，并以此相应调整场地的租赁期限的结止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。刘小平、劳凯东于2017年6月21日、6月26日分别出具收款收据，确认收到张柳霞支付的涉案房屋楼款11万元、10万元。刘小平等5人虽确定收据的真实性，但不确定实际收取张柳霞的上述款项，同时对于为何将涉案房屋交付给张柳霞不能给出合理解释。华战星公司于2017年6月21日出具《收款收据》，载明收到张柳霞交来涉案房屋的团购服务费3万元。2018年4月6日，刘小平、劳凯东将涉案房屋交付给张柳霞。张柳霞收楼后使用至今。因涉案房屋所在楼宇的规划用途登记为厂房，部分承租人将该问题投诉至广州市番禺区国土资源和规划局，该局作出穗番国规信[2018]127号《信访事项处理意见书》，回复信访人：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号楼的房屋已办理《不动产权证》，登记用途为厂房；2.经查核我局档案及信息系统，未查到上述厂房办理变更使用性质的规划报建手续资料，如涉嫌违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》、《广州市城市管理综合执法细则》有关规定，建议你向城市管理综合执法部门反映。截至法庭辩论终结前，尚未有行政机关对涉案房屋是否涉嫌违法建设进行认定。庭审中，张柳霞同意随时返还给刘小平等人。另查明，劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。劳咏然、劳根尧放弃对劳凯东遗产的继承权利，并于2018年12月19日经广州市广州公证处公证声明放弃继承权。诉讼中，李江萍、劳天毅本人未有向本院明示放弃继承权利。本案争议焦点是上述《公寓租赁合同》应否解除的问题。张柳霞主张受到被告宣传误导而签订长达二十年的租赁合同并一次性支付20年的租金，应为无效合同，又称涉案物业所有楼宇土地用途为工业土地，在没有变更土地性质时擅自改建出租；涉案物业所在楼宇没有建设规划许可证，从许可证来看，规划内容是厂房，与现状为居住的房屋不符，应为无效合同；其购买房屋的目的是用于居住，涉案物业已经认定为违章建筑，即将拆除，合同目的无法实现，故主张解除。刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然均不同意上述意见，并认为原告称物业已经认定为违章建筑即将拆除没有证据证明，事实上公寓的改造符合居住目的，合同目的可以实现。本院认为，本案只围绕张柳霞与刘小平、劳凯东就涉案房屋所发生的公寓租赁合同法律关系审查。上述合同签订双方均为具备完全民事行为能力的公民，合同约定出租的标的物即涉案房屋已取得房屋产权证，故刘小平、劳凯东与张柳霞于2017年6月19日签订的《公寓租赁合同》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。张柳霞以合同约定使用性质不符合规划许可范畴，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。至于现张柳霞主张解除上述合同的诉讼请求，即为合同能否继续履行的问题。现涉案房屋在一审法庭辩论阶段结束前没有办理规划变更手续，涉案房屋目前的规划用途仍为工业厂房和工矿仓储用地，双方在合同中却约定为“居住”使用，故张柳霞以不符合其居住使用的合同目的主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况，并认为符合承租之目的”的内容可见，张柳霞在签订上述合同时已明知涉案房屋所在物业的全部情况，仍与刘小平、劳凯东签订长达二十年的租赁合同。现没有相关行政主管部门对涉案房屋进行处理时，张柳霞主张解除合同，导致该合同无法继续履行，双方均有责任。对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。因劳凯东已死亡，在劳咏然、劳根尧明确放弃对劳凯东遗产的继承权利情况下，李江萍、劳天毅没有向本院明确放弃继承劳凯东的财产，故劳凯东在本案中权利义务由第一顺位继承人李江萍、劳天毅承接。有关劳凯东在本案中应负的清偿义务，由李江萍与劳天毅在继承劳凯东遗产的范围内承担责任。关于租金返还问题。首先，张柳霞已提供刘小平、劳凯东出具的收款收据，证明其已支付了合同约定的租金。根据收款收据显示收取款项的时间及金额，可以与合同约定的内容相对应，且刘小平、劳凯东已将涉案房屋交付给张柳霞使用，上述证据足以证明张柳霞已依约履行了支付租金的义务。故对于刘小平等5人抗辩未实际收取租金的主张不予采纳。其次，因上述租赁合同解除，合同双方应负相互返还权利义务，现涉讼物业由张柳霞管业，张柳霞表示可以随时返还刘小平一方，但并未返还。为免双方当事人讼累，即使未有当事人提出主张，但从公平合理角度出发，张柳霞占有使用涉案房屋亦应按照双方合同约定的租金标准支付相应的租金。刘小平、劳凯东于2018年4月6日将涉案房屋交付给张柳霞，根据合同约定，起租日应自实际交付之日开始计算。在本案中，张柳霞尚未返还涉案房屋，故刘小平、李江萍、劳天毅可按合同约定的租金标准每月875元（21万元/240个月），扣除从2018年4月6日起计至张柳霞腾退涉案房屋之日止的租金后返还相应的租金给张柳霞。对于张柳霞要求的利息损失，本院不予支持。关于团购费问题。据书面证据和当事人陈述，张柳霞已向华战星公司缴付购买/认租涉案房屋的30000元，张柳霞表示该款是团购费，属于中介费的性质，华战星公司亦认为是中介服务费，两者法律关系不同于本案审查的租赁关系，故张柳霞要求刘小平等人退还团购费，本院不予支持。至于华战星公司是否应当退还，不属于本案审查范畴，当事人可另循法律途径解决。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”被告劳咏然、劳根尧经公证程序放弃对劳凯东遗产的继承权利，是其二人对自身合法权益的自愿处分，本院予以确认。李江萍、劳天毅并没有放弃继承劳凯东的财产，故应在继承劳凯东遗产的范围内对上述欠款承担清偿责任；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东遗产手续的，则张柳霞有权申请对属于劳凯东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款。而刘小平与劳凯东之间对上述欠款的承担比例，不在本案中调处。故本院只支持刘小平、李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任。对于原告张柳霞诉请主张其余被告连带责任，没有相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第九十七条、第一百一十条、第一百二十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告张柳霞与被告刘小平、劳凯东（已故）于2017年6月19日签订的《公寓租赁合同》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、原告张柳霞应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼316房交还被告刘小平、李江萍、劳天毅管业；三、被告刘小平、李江萍、劳天毅应于本判决发生法律效力五日内以租金21万元为总额，按每月875元的标准扣除从2017年4月6日起计至张柳霞腾退上述房屋之日止的租金后向原告张柳霞返还相应的租金；四、被告刘小平与李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任；李江萍、劳天毅的清偿责任是在继承劳凯东遗产的范围内；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东遗产手续的，则张柳霞有权申请对属于劳凯东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款；五、驳回原告张柳霞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4900元，由原告张柳霞负担612元，被告刘小平、李江萍、劳天毅负担4288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  卢鉴波人民陪审员  陈凤英二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈 冬