北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初40069号原告：邵英俊，男，1981年7月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街2号。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：王云云，北京市中通策成律师事务所律师。原告邵英俊与被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称紫峰地产）商品房预售合同纠纷一案，本案原告邵英俊和被告紫峰地产的委托诉讼代理人王云云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵英俊向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求法院依法判令紫峰地产赔偿电梯违约金4000元；2.请求法院依法判令紫峰地产赔偿窗户违约金1万元；3.本案诉讼费由紫峰地产承担。事实和理由：紫峰地产私自改变合同中给出的阳台窗户设计图纸，造成房屋采光严重不好，依据为《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1763245）第21页附件一房屋平面图；紫峰地产违反合同，将电梯的载重量由1050kg变成800kg，依据为《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1763245）第26页附件六第11条第3款所载明的电梯载重量。邵英俊为维护自身合法权益，特诉至法院。紫峰地产辩称，不同意邵英俊的诉讼请求，理由如下：1、紫峰地产不同意邵英俊的第一项诉讼请求。邵英俊主张紫峰地产改建窗户或赔偿损失没有法律依据，紫峰地产建设过程中均严格按图施工，这是法律法规对建设单位的强制要求，设计图纸均早于原紫峰地产签订合同作出，图纸中有关窗户的内容与合同附图有些许差别，属笔误，没有因此给邵英俊造成实际损失，不应因此认定紫峰地产违约，紫峰地产不应承担改建或赔偿损失的违约责任。且改建涉案房屋的窗户在法律上、事实上均无法履行。本案事实是，紫峰地产依照经行政机关审批的设计图纸进行施工，完成了涉案房屋小区内应由开发商建设的全部内容。房屋交付前，已取得了北京市规划和国土资源管理委员会核发的《建设工程规划核验（验收）意见》；完成了涉案房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收备案。紫峰地产组织业主办理房屋交付后，有部分业主提出房屋阳台窗户面数与合同附件一中的平面图不符。经紫峰地产核实发现，涉案项目共经历三次开盘销售，在前二次开盘销售过程中，某位工作人员在绘制附图时，未注意到设计图中同楼、同户型房屋的阳台窗户存在差异。工作人员通过复制粘贴方式进行绘图，导致部分合同附图与设计图纸存在差异。而紫峰地产在建设过程中均按设计图纸施工，故交付的部分房屋阳台窗户与合同附图存在差异。紫峰地产前二次开盘销售房屋共计494套，附图错误的房屋共计101套。邵英俊要求将外立面墙改建为窗户，属于国务院《建设工程质量管理条例》中规定的原有建筑改建工程，需拆除原有全部外墙外保温工程，拆除原有全部空调机架，需要办理城管、建设等行政许可，需要具有相应资质的设计单位重新进行设计，需要公开招标和有人中标，需要有施工单位能够施工。前述这些条件能否具备，存在诸多不确定性，紫峰地产也没有能力成就这些条件。因此，即便是人民法院支持了邵英俊的诉讼请求，事实上也无法履行。同时，邵英俊诉讼请求涉及的外墙面，属该栋全体业主所有，紫峰地产已无处分权，邵英俊也无处分权。根据《物权法》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，处分该楼外墙面，未经该楼按《物权法》第七十六条规定的两个过三分之二（人数、面积数）的业主同意，任何人、任何机构都无权决定。本案判决书中的义务人只有可能是诉讼当事人，而涉案楼栋的全体业主对该楼外墙面享有区分所有权中的共有和共同管理权，这会使得判决在法律上无法履行，执行机构也无法强制执行。强制执行不仅会影响楼栋外保温工程的效果及使用年限，还会影响全体业主的居住使用以及未来取得不动产权证书的期限，损害全体业主的共同利益，侵害全体业主的法定物权。最后，对于类似纠纷如何处理，双方在合同中已有约定，即合同第十条约定的“设计变更”。虽然设计变更是指发生于合同签订后，但其与本案情形没有本质区别，都是出现了合同约定内容与设计内容和建设内容不一致的情况。在政府制定的示范文本中，对于设计变更的处理原则非常明确：出卖人必须按设计图纸建设，无需与买受人协商一致；出卖人对此不承担违约责任；如买受人不接受变更，可以要求退房。我们认为，如邵英俊坚持不接受设计内容，本案可以参照双方对设计变更的约定来处理。2、紫峰地产不同意邵英俊的第二项诉讼请求。邵英俊主张紫峰地产改建电梯或赔偿损失，没有法律依据，紫峰地产建设过程中均严格按图施工，这是法律法规对建设单位的强制要求，设计图纸均早于原紫峰地产签订合同作出，合同附件六电梯载重量处，属笔误，没有因此给邵英俊造成实际损失，不应因此认定紫峰地产违约，紫峰地产不应承担赔偿损失的违约责任。首先，双方在合同附件六约定，“上述涉及材料设备具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。”依据上述约定，紫峰地产向邵英俊交付的电梯品牌、规格可由紫峰地产自行确认、交付。紫峰地产没有违约行为，不应承担违约责任。其次，合同附件六中所写“电梯载重量1050”属书写错误、约定不明。根据法律及行政法规的规定，建设单位都必须严格按审查后的设计图纸施工，否则无法通过规划验收及竣工验收，因此，房屋出卖人与买受人之间关于电梯载重量的约定，均应当与设计单位的设计内容完全一致。本案中，设计单位早在原紫峰地产签订合同的一年以前，就完成了施工图设计，图纸中设计的电梯载重量就是800kg,电梯井的尺寸亦全部按照800kg电梯进行设计经紫峰地产核实，原紫峰地产在合同中约定的“1050”，是紫峰地产工作人员填写合同时的工作疏忽所导致，紫峰地产在建设过程中均是按设计图纸施工，人民法院不应因此认定紫峰地产违约。3、自住型商品房项目“限房价、竞地价”的土地供应方式下，土地出让价格是市场化的，但房价并非市场化，其直接压缩的是开发商的收益。因此，愿意承接自住型商品房项目的房地产开发企业，绝大多数为国有企业。本案中，紫峰地产已支付的土地出让价款共计约8.15亿元，项目可售的住宅、商业房屋建筑面积约12万平方米，计算之下，房屋销售单价中土地成本约7千元/平米，而邵英俊购买房屋的单价仅为1.1万元/平米。在计算项目工程款、材料费、监理费、设计费、人工费、管理费、财务成本等建设成本、费用，以及紫峰地产已经支付给业主的违约金、主动承担的临时水电暖接入费用后，紫峰地产因承接涉案项目已亏损了约3亿元人民币。4、根据紫峰地产目前的资产状况，已无法负担再向业主支付几百万、几千万甚至上亿元的违约金，到执行程序中，也无如此多的财产可供执行，最终的结果，只有执行转破产。如人民法院要判决紫峰地产承担违约责任，我们请人民法院将履行期限适当的延长。如紫峰地产进入破产程序，首先需停止一切经营，管理权全部移交破产管理人，所有未履行完毕的合同均由管理人视资产状况决定是否履行。此情形下，待政府完成大市政建设完成后，由谁来将大小市政接通并承担费用？在大市政接通前，由谁来继续承担业主临时用水、用电、采暖的费用？在保修期内，由来承担房屋保修义务？在小区业主召开首次业主大会之前，又有谁来负担全体业主的前期物业服务费用？此外，紫峰地产还承担着项目二期经济适用住房的建设责任。涉案小区内的业主，并未考虑到如果其诉讼目的真能实现，将开发商告到破产，是否对自身有利，是否会使涉案小区出现更加不利的事态。我们相信，人民法院在审判过程中，会充分考虑到判决的社会效果，会权衡案件结果给各方带来的利弊影响。综上，邵英俊的诉讼请求没有事实和法律依据，违反了双方合同约定，故请法院依法判决驳回邵英俊的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2015年7月31日，邵英俊与紫峰地产签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）。合同附件六装饰和设备标准的约定第11条：电梯品牌名称为合资；电梯载重量1050。另查，北京市规划委员会委托的审图机构北京筑都方圆建筑设计咨询有限公司对涉案房屋所载项目的设计单位北京中联环建文建筑设计有限公司出具了《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》。紫峰地产取得北京市规划和国土资源管理委员会核发的《建设工程规划核验（验收）意见》。紫峰地产完成涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案。紫峰地产认可实际交付电梯为载重量800kg的优安达牌电梯。根据紫峰地产提交的设计图显示，涉案房屋所在楼栋交付的载重量为800kg的国产优安达牌电梯井道尺寸为2米*2米。关于电梯载重量及品牌与合同附件六所约定不一致的原因，紫峰地产称系工作人员填写合同时书写错误，涉案楼栋的电梯井系按照800kg设计和安装的，向邵英俊实际交付的电梯并没有受到影响。涉案房屋所在小区，前期已有多人因电梯交付与合同约定不一致问题起诉至本院，本院在这些案件审理过程中就电梯问题与北京市通州区特种设备检测所以及电梯销售商进行过询问，具体如下：本院与北京市通州区特种设备检测所联系，其工作人员称1050kg载重量的电梯因载重量大，其尺寸必然比800kg载重量的电梯大，具体是否能将800kg载重量的电梯更换为1050kg载重量的电梯，需要与具体的电梯厂商沟通。后本院与东芝电梯（中国）有限公司的销售人员进行询问，并将紫峰地产提供的设计图纸上的电梯井道尺寸告知销售人员。销售人员称1050kg载重量的电梯所需电梯井道为2.2米*2.2米的，2米*2米的井道尺寸无法安装1050kg载重量的电梯。另查，涉案房屋内客厅阳台窗户在合同附件一中显示为双面窗，但紫峰地产实际交付为单面窗。该附图仅能显示房屋内格局，仅可看出窗户样式为双面窗，无法显示具体窗户的形状。从紫峰地产提交的设计图纸显示，涉案窗户的面数及形状在设计时均与实际交付窗户的面数及形状一致，即邵英俊所称单面窗。紫峰地产称实际交付房屋窗户与合同附图不一致的原因，系工作人员在制作合同时将同户型不同朝向的房屋附图附在合同里，属于工作失误，但是设计图与实际交付窗户样式一致。上述事实，有邵英俊提供的《北京市商品房预售合同》、电梯照片，紫峰地产提交的建筑施工图、《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》、北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：邵英俊与紫峰地产双方关于电梯、阳台窗户的约定是否属于约定不明及约定不明后应如何处理。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，双方在合同中关于电梯品牌的约定为“合资”。根据常人对于“合资”这一约定的字面理解，应是紫峰地产交付的电梯品牌属于合资的品牌，而非国产。在此基础上，视为双方仅约定了紫峰地产向邵英俊交付合资品牌的电梯，但未具体约定应交付哪种合资品牌的电梯，故双方关于涉案房屋的电梯品牌系约定不明。在合同约定不明的情况下，应由邵英俊与紫峰地产对于电梯的品牌进行补充约定。现邵英俊与紫峰地产无法就最终交付的电梯品牌达成一致意见，故应该按照符合合同目的的特定标准交付，即紫峰地产应向邵英俊交付合资品牌的电梯。关于紫峰地产辩称，根据合同附件六约定：具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。因该条约定并未对电梯品牌最终由出卖人自行确认进行约定，故对于紫峰地产的抗辩意见，本院不予采信。根据紫峰地产提交的设计图显示，紫峰地产在涉案小区工程设计及建设时均是按照800kg的电梯载重量设计的电梯井。另根据本院调查情况，涉案电梯井道尺寸客观上不具有更换为1050kg载重电梯的可能。但紫峰地产的行为仍系履行合同义务不符合双方合同约定的违约行为，应承担赔偿损失的违约责任。根据紫峰地产实际交付的国产优安达牌电梯与价格居中的合资品牌电梯之间的差价，现邵英俊要求紫峰地产承担违约赔偿金4000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于窗户，对于邵英俊要求紫峰地产赔偿因其实际交付房屋的窗户与合同附图不一致的诉讼请求。根据紫峰地产提交的设计图显示，紫峰地产在施工前设计的窗户面数及形状样式与向邵英俊交付的窗户面数及形状样式一致，合同上所约定的合同附图并未显示窗户具体形状样式，仅显示窗户面数。涉案房屋交付窗户面数与合同约定不符的原因系紫峰地产工作人员附图错误。但本院考虑到，因涉案房屋为期房，邵英俊对于最终交付房屋格局的知晓只能依据合同上附图所显示。因紫峰地产交付房屋的窗户面数与合同约定不符，系履行合同义务不符合双方合同约定，造成邵英俊基于合同附图，对客厅的采光及居住感受的期望与实际使用有一定差距，故紫峰地产应向邵英俊承担赔偿损失的违约责任。具体数额由本院结合紫峰地产的过错程度以及涉案小区因附图错误导致实际交付窗户与合同约定不一致的业主户数，酌定违约金数额为10000元，邵英俊所主张的诉讼请求数额与本院酌定金额一致，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第五款、第一百零七条之规定，判决如下：被告北京紫峰房地产开发有限公司支付原告邵英俊违约金1.4万元，于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 梁联林二〇一九年十二月十六日法官助理 戴萍萍书 记 员 杨 宇