山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初9834号 原告：刘庆彰，男，汉族，1995年5月23日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：刘俊艳(系原告之母)，女，汉族，1970年出生，住济南市。 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100751772298X。 法定代表人：薛全刚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司员工。 原告刘庆彰与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆彰的委托诉讼代理人刘俊艳、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘庆彰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付其拖欠原告的2017年9月1日至2019年8月31日期间的租金人民币19605.6元；2、请求判决被告支付租金拖欠期间的利息1324.03元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2011年11月18日与被告签订《委托经营管理协议》，租期自2010年9月1日至2022年8月31日，约定原告将位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场商业广场字第165230号商铺委托于被告经营管理。合同约定租金由被告每年向原告支付一次，每年十月份支付租金，租金金额以商铺总楼款（人民币130704元）为基数，第一年至第四年依照商铺总楼款的6%支付租金，第五年至第八年依照商铺总楼款的7%支付租金，并在协议中约定了由违约方承担对方支出的律师费、案件受理费、诉讼保全费等。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告经营管理，但截至诉讼之日，被告仍恶意拖欠2017年9月1日至2019年8月31日期间的租金19605.6元，拒不向原告依约支付。按照2年期和1年期基准贷款利率4.75%和4.35%测算拖欠租金的利息分别为869.18元和454.85元，合计1324.03元。 被告圣凯公司辩称，对原告主张租金数额有异议。原告主张租金中委托协议约定应由被告扣除的楼宇保险和维修基金未减除。原告主张由被告承担全部律师费及诉讼费用问题，双方委托经营协议约定为败诉方承担合理部分，并不能认定为全部承担原告主张的违约金或利息问题。首先双方未就此进行明确约定，鉴于实际租赁的租金水平低于原被告委托协议约定租金标准，该委托协议已有失公平且导致类似案件累积较多，请求法院考量予以驳回。近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的6％、7％等递增比例支付，已超出了市场实际的租赁水平，涉案商所在项目中多处处于闲置，整个项目也已长期出现亏损。目前，被告己采取引进资金注入的形式来解决。根据实际情况被告于前年下旬组织召开了商铺业主见面会(原告应已知晓)，就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定:1、由被告设法落实资金，尽快将欠付业主(包含原告在内)2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款×7％年租金的标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。综合前述证据及答辩内容，被告认为原、被告双方签订的《委托经营管理协议》已较长时间超出正常市场租赁价格，导致被告失去履行支付义务的能力，故该协议已有失公平，请求法院综合衡量、合理判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案商铺位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场2-1123，房屋所有权人为刘庆彰，房产证号为济房权证历字第165230号，登记时间为2009年12月22日。2011年11月8日，刘庆彰（甲方）与圣凯公司（乙方）签订委托经营管理协议一份，约定：甲方将其购买的圣凯财富广场商业广场字第165230号商铺委托给乙方经营管理，委托经营期限为十二年，自2010年9月1日起至2020年8月31日止；租金计算方式为：第一年到第四年按总房款的6%支付，第五年到第八年按总房款的7%支付，第九年到第十二年按总房款的8%支付；租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份；公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。协议约定委托经营的涉案商铺总房款为130704元。另，协议第十条约定，若甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。 协议签订后，刘庆彰曾以房屋租赁合同纠纷为由将圣凯公司诉至我院，我院于2017年3月6日作出（2016）鲁0102民初7027号民事判决书，判决“一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘庆彰支付2015年9月1日至2017年8月31日期间的租金18167.86元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘庆彰支付律师代理费2000元；三、驳回原告刘庆彰超出部分的诉讼请求。”刘庆彰称截止起诉之日，被告仍拖欠自己2017年9月1日至2019年8月31日期间的房屋租金，故诉至我院。对此，圣凯公司认可欠付刘庆彰2017年9月1日至2019年8月31日期间的租金，但圣凯公司对欠付租金的数额有异议，其提交付款业主统计表一份，该表记载在扣除维修基金130.70元，保险43.60元后，圣凯公司还欠付刘庆彰租金19431.3元。 本院认为，原、被告双方签订的委托经营管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。圣凯公司应当按照协议约定向刘庆彰支付拖欠的2017年9月1日至2019年8月31日期间的委托经营租金，协议约定的该段期间的租金标准为130704元×7%×1年+130704元×8%×1年=19605.6元，应扣除的维修基金为130704元×2%÷40年×2年=130.70元、保险金2年为43.6元。故，圣凯公司应向刘庆彰支付2017年9月1日至2019年8月31日期间欠付的租金为19605.6元-130.70元-43.6元=19431.3元。 对于原告刘庆彰主张的利息，因被告圣凯公司未按约定期限支付租金，给原告刘庆彰造成一定的经济损失，被告圣凯公司应向原告刘庆彰支付相应的利息。但原告主张的利息计算方式有误，本院予以纠正，圣凯公司支付刘庆彰2017年9月1日至2018年8月31日期间欠付租金的利息应以130704元×7%×1年-维修基金65.35元-保险金21.8元=9062.13元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年11月1日起计算至实际支付之日止；2018年9月1日至2019年8月31日期间欠付租金的利息应以130704元×8%×1年-维修基金65.35元-保险金21.8元=10369.17元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月1日起计算至实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘庆彰支付2017年9月1日至2019年8月31日期间的租金19431.3元； 二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘庆彰支付利息（以9062.13元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以10369.17元为基数，自2019年11月1日起计算至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告刘庆彰超出部分的诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  刘 科 二〇一九年十二月四日 法官助理  葛方俊 书 记 员  李文旭